.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    包头市中级人民法院   民事判决书   （2017）内02民初80号     原告：包头海德酒店有限公司，住所：内蒙古自治区包头市中心区希望小区“希望2#”地块。   法定代表人：郭慧琴。   委托诉讼代理人：王悦，北京市环球律师事务所律师。   委托诉讼代理人：江璐，北京市环球律师事务所实习律师。   被告：内蒙古天龙装饰设计工程有限责任公司，住所：内蒙古自治区包头市九原区沙河镇健康路10号。   法定代表人：张金亮。   被告：乔龙，男，汉族，1969年6月27日出生，无固定职业，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。   二位被告共同的委托诉讼代理人：刘小东，经世律师事务所律师。   二位被告共同的委托诉讼代理人：贾云杰，经世律师事务所律师。   原告包头海德酒店有限公司（以下简称海德酒店）因与被告内蒙古天龙装饰设计工程有限责任公司（以下简称天龙公司）、被告乔龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海德酒店的委托诉讼代理人王悦、江璐，被告天龙公司、乔龙共同的委托诉讼代理人刘小东、贾云杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告海德酒店起诉时请求本院判令：一、天龙公司和乔龙向海德酒店立即完整交付位于包头市昆区钢铁大街20号街坊（希望小区2号）的戎王大厦。二、天龙公司和乔龙向海德酒店支付逾期交付戎王大厦的违约金人民币120万元（暂计至2017年6月30日）。三、天龙公司和乔龙向海德酒店支付逾期交付戎王大厦所产生的租金及物业管理费损失人民币1803.5万元（暂计至2017年6月30日）。四、天龙公司和乔龙向海德酒店承担预期利益损失人民币3059301.37元（暂计至2017年6月30日）。五、天龙公司和乔龙向海德酒店支付因天龙公司和乔龙的违约行为导致海德酒店的其他损失人民币3400万元。六、天龙公司和乔龙承担海德酒店因本案而支出的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费），其中律师费人民币35万元。   原告海德酒店在本案庭审前两次变更诉讼请求，在本院开庭审理本案时，其诉讼请求变更为：一、天龙公司和乔龙向海德酒店立即完整交付位于包头市昆区钢铁大街20号街坊（希望小区2号）的戎王大厦。二、天龙公司和乔龙向海德酒店支付逾期交付戎王大厦的违约金人民币200万元（暂计至2017年10月31日）。三、天龙公司和乔龙向海德酒店支付逾期交付戎王大厦所产生的租金及物业管理费损失人民币3755万元（暂计至2017年10月31日）。四、天龙公司和乔龙向海德酒店支付因天龙公司和乔龙的违约行为导致海德酒店的其他损失人民币500万元。五、天龙公司和乔龙承担海德酒店因本案而支出的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费），其中律师费人民币35万元。   原告海德酒店起诉主张的事实和理由是：2004年2月26日，时为戎王大厦所有权人的中国农业银行包头市郊区支行（以下简称农行）与内蒙古天龙装饰材料有限公司（以下简称旧天龙公司）签订《租赁协议书》，约定农行将戎王大厦出租给旧天龙公司，租期自2004年2月26日至2014年2月26日。2006年8月4日，双方签订《租赁补充协议》，约定租期调整为自2006年12月1日至2016年12月30日。   2011年1月，海德酒店通过公开竞买的方式，取得戎王大厦的所有权，并依法享有出租人的权利、承担出租人的义务。然而，作为承租人的旧天龙公司却在海德酒店毫不知情的情况下，于2015年11月5日悄然注销。旧天龙公司注销后，天龙公司一直代替旧天龙公司向海德酒店支付租金，并实际上承租使用戎王大厦，天龙公司成为代替旧天龙公司继续履行租赁协议的主体。乔龙是天龙公司的控股股东和实际控制人。   租赁协议于2016年12月30日到期，海德酒店于2016年10月20日向乔龙发送了《关于要求按期全部交付租赁房屋的函》。由于天龙公司和乔龙未依约完整归还，海德酒店于2017年1月13日向乔龙发送了《关于要求按期全部交付租赁房屋的函》。同年1月17日，天龙公司回复《关于按期全部交付租赁房屋的回函》。但是截至起诉之日，天龙公司和乔龙仍未交付房屋，给海德酒店造成巨大损失。   海德酒店针对其变更后的诉讼请求作出以下说明，对第二项诉讼请求的说明是：根据《租赁协议书》第六条违约责任第3款，天龙公司和乔龙违约未能及时归还房屋，应承担根据合同约定年租金金额（240万元/年）及逾期期限计算出的违约金。因此，暂计至2017年10月31日，天龙公司和乔龙应承担违约金200万元。   对第三项诉讼请求的说明是：包头市商业项目目前的租金水平已超出2004年租金的十几倍。由于天龙公司和乔龙违约归还房屋，天龙公司和乔龙有责任按照戎王大厦目前的租金水平赔偿逾期交付房屋给海德酒店造成的租金损失。根据市场调查与戎王大厦邻近的茂业大厦、苏宁广场的租金，海德酒店认为戎王大厦的年租金为4380万元、一年物业费为126万元，合计4506万元，截至2017年10月31日，天龙公司和乔龙已逾期10个月交房，因此应赔偿海德酒店租金损失人民币3755万元。   对第四项诉讼请求的说明是：由于天龙公司和乔龙逾期交房，造成海德酒店对北京金石合一投资有限公司违约，根据（2017）京03民终10065号民事判决，海德酒店应向该公司赔偿违约金人民币500万元。这是天龙公司和乔龙违约所致，因此天龙公司和乔龙应向海德酒店赔偿500万元。   被告天龙公司辩称：一、天龙公司已经完成部分房屋交付，剩余部分不能交付系海德酒店怠于行使权利造成。天龙公司已如约将涉案房屋中13157.6平方米左右的房屋腾空并交付海德酒店，海德酒店也进行了实际确认。剩余842.4平方米左右的房屋，由昆区八九名舰缪斯娱乐会所、樊瑞兰实际占有，天龙公司已经通过多种方式要求其腾房，但其拒绝腾房，海德酒店对此是明知的，却从未要求其腾房，怠于行使权利存在过错。二、天龙公司已经交付部分房屋，剩余房屋不能交付，海德酒店自身有过错。违约金计算标准缺乏事实和法律依据，不同意支付违约金。三、租金和物业费的计算标准缺乏事实和法律依据，而且天龙公司已经实际完成部分交付，不同意支付租金和物业费。四、500万元的损失是海德酒店自行扩大的损失，天龙公司拒绝赔偿。五、海德酒店主张律师费缺乏事实和法律依据，不应当由天龙公司承担。   被告乔龙辩称：一、乔龙已经履行通知义务，海德酒店对乔龙的起诉缺乏事实和法律依据。旧天龙公司在2015年注销时，通过报纸公告的形式通知了包括海德酒店在内的全体债权人，因此乔龙已妥善处理了旧天龙公司的债权债务，不存在《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第11条、第20条规定的情形，乔龙不应当承担赔偿责任。二、同意天龙公司的答辩意见。   本院经审理查明：   （一）本案所涉两个天龙公司的相关事实。1、旧天龙公司的全称是内蒙古天龙装饰材料有限公司，1998年9月30日登记成立，2015年11月5日登记注销。该公司的法定代表人是乔虎，股东是张金亮、邓赣媶、崔贵明、乔虎、乔龙。2、作为本案被告的天龙公司，2000年7月28日登记成立，股东是乔龙、张金亮、邓赣媶、崔贵明。对该部分事实有国家企业信用信息公示系统公示的信息予以证明，双方当事人亦无争议。   （二）关于本案所涉房屋租赁合同签订的相关事实。   1、涉案房屋位于内蒙古自治区包头市昆区钢铁大街20号街坊希望小区2#，地下一层、地上六层，面积总计1.4万平方米。双方当事人均以戎王大厦称之。   2、2004年2月26日，时为戎王大厦所有权人的农行与旧天龙公司签订《租赁协议书》，约定：农行将戎王大厦出租给旧天龙公司，租期自2004年2月26日起至2014年2月26日止；旧天龙公司可转租。该合同第三条约定租金数额为“第一年170万元，第二、三年每年220万元，第四年起每两年租金比前两年递增5%，即第四、五年为231万元，第六、七年为242.55万元，以此类推，租金在合同签订生效及农行向旧天龙公司交付财产清单后，交纳年租金的50%即85万元，以后每半年交纳一次，即当年租金的50%”。该合同第五条第1项约定“租赁期满，如不租赁，旧天龙公司需提前1—3个月告知农行，租赁期满在约定的期限内主动腾出商场，并结清租赁期间产生的一切应由旧天龙公司承担的费用，将租赁场所完好地交还农行（正常损耗的除外）”。该合同第六条第3项约定“旧天龙公司逾期不及时归还租赁场所，应当交付逾期的租金的违约金，赔偿由此给农行造成的直接损失即承担逾期归还租赁场所期间造成的意外毁损或灭失，以及预期可得利益的法律责任”。该合同第七条约定“商城内部地下一层未装修部分，水、电、空调线路、消防等工程未完工验收部分，以及其他未尽事宜，因旧天龙公司自愿以此现状承租，在戎王与农行达成的协议下，并愿将以上事宜与包头市戎王实业（集团）有限公司协商解决，故旧天龙公司需在后续安装后，将验收证明交与农行，农行不承担由此产生的任何费用。……”。   2006年8月4日，农行与旧天龙公司签订《租赁补充协议》，约定“一、在旧天龙公司承诺解决下列问题并负担费用的前提下，农行可调整租期和租金：1、大厦消防系统的验收工作；2、大厦供电缺口问题，新上供电设备产权归农行所有；3、大厦停车场的进出口问题，产权归农行所有。二、租期调整为自2006年12月1日至2016年12月30日，已经支付的85万元租金冲抵为调整租赁期限内的租金，并将租金总额调整为2140万元。分别为：第一年160万元，第二、三年各200万元，第四、五年各210万元，第六、七年各为220万元，第八、九、十年各240万元。除第一年下半年租金调整为75万元外，租金缴纳时间及方式执行原协议”。   《租赁协议书》约定的租金总额为23 211 325元，《租赁补充协议》约定的租金总额为2140万元，比《租赁协议书》的降低了1 811 325元。   上述事实有《租赁协议书》、《租赁补充协议》（该两份协议以下总称为案涉房屋租赁合同）予以证明，双方当事人亦无争议。   （三）关于案涉房屋租赁合同履行情况的相关事实。   1、案涉房屋所有权人变更的相关事实。案涉房屋租赁合同签订后，旧天龙公司占有使用戎王大厦。2011年1月31日，农行委托北京金融资产交易所有限公司拍卖戎王大厦，海德酒店以9000万元的价格购得戎王大厦的所有权。同一天，海德酒店与农行就该交易签订了《实物资产交易合同》，在合同中写明交易标的的权属文件为：包国用（2003）字第300071号国有土地使用证、包房权证昆字第272352号房产证。在该合同第2.3条明确“转让的标的包括但不限于以下情况：一是标的整体出租，承租人将房产多次转租赁。二是房产尚未通过消防验收。三是承租人已对房产进行装修改造，装修改造部分对应的产权归属问题按照《戎王大厦有关资产产权归属协议》执行，其余未约定事项由受让方与承租人协商解决。四是房产证仅登记房产总建筑面积，没有各楼层对应面积，房产以产权证登记面积为准。五是房产后院少部分土地被小南国酒店及富祥酒店侵占，产权人已委托承租人提起诉讼，目前案件仍在审理中。六是提示买受人应自行了解标的有关情况，对标的瑕疵产权人不承担任何责任，由买受人自行承担。”   海德酒店于2013年7月31日取得戎王大厦的房屋所有权证，房产证号为包房权证昆字第574574号；于2014年7月1日取得该房屋占用土地的国有土地使用权证，国有土地使用证号为包国用（2014）第300025号。   2、案涉房屋设施移交的相关事实。2012年3月13日，海德酒店作为接收人与当时的房屋使用人、交接人钻石钱柜娱乐城签订了《戎王大厦设备明细》，该表中具体列明交接的设备有火灾报警设备、泵房电器控制柜、空调和消防系统补水设备等。海德酒店认可该明细表的真实性，但不认可实际接收了这些设备，称因旧天龙公司当时正在承租期间，不能影响其使用，这只是对存在设备的确认。   在本案诉讼期间，天龙公司未向法庭提供证据证明这些设备现在处于正常运行状态。   3、案涉房屋租赁合同承租人变更的相关事实。案涉房屋租赁合同约定租金已全部履行。天龙公司分别于2016年1月19日、7月15日、7月29日向海德酒店支付租金共计240万元。在本案庭审中，双方当事人均认可天龙公司承继了旧天龙公司在案涉房屋租赁合同中的权利义务，海德酒店与天龙公司继续履行案涉房屋租赁合同。   上述事实有相关拍卖文件、房屋土地权属证书、银行回单等书证予以证明，双方当事人亦无争议。   对于案涉房屋租赁合同承租人变更的问题，双方当事人有争议的事实是：在本案庭审中，海德酒店在双方当事人均认可天龙公司承继了旧天龙公司在案涉房屋租赁合同中的权利义务后，又提出乔龙是共同承租人，与天龙公司承担连带责任的主张。海德酒店称该主张的依据是“乔龙是旧天龙公司的大股东，旧天龙公司没有完成清算的依据，即使天龙公司承继了义务，也不能排除旧天龙公司股东承担义务，法律依据是《公司法》第一百八十三条和《公司法司法解释二》第十一、二十条的规定”。天龙公司和乔龙对此不予认可，称乔龙不是承租人，既然天龙公司承继了合同，前面的合同就结束了。   4、与案涉房屋租赁合同履行期限届满后房屋返还相关的事实。案涉房屋租赁合同到期后，天龙公司已将13157.6平方米租赁房屋腾空并已交付海德酒店，尚有842.4平方米的租赁房屋未腾空，海德酒店对此予以认可，但不认可这是海德酒店同意部分接收租赁房屋的行为，称只同意对租赁房屋整体交接。该842.4平方米的租赁房屋未交付的原因是，天龙公司将其转租给案外人樊瑞兰经营酒吧，樊瑞兰未按期向天龙公司返还房屋。在本案诉讼期间，天龙公司亦通过诉讼方式解决此问题。2017年12月初，天龙公司收回该部分房屋。本院建议海德酒店与天龙公司先行交接房屋，以尽早实现案涉房屋的使用价值，避免扩大损失。双方接受本院的建议并自行协商交接事宜，在此期间，双方在天龙公司应交付何种状态房屋的问题上发生争议。海德酒店以天龙公司完成戎王大厦消防验收手续后案涉房屋才具备交付条件等为由，拒绝接收房屋。天龙公司则认为案涉房屋已具备交付条件，主张现状交付。2018年1月29日，本院对戎王大厦房屋现状进行查勘，海德酒店和天龙公司均到场签字确认。   关于返还租赁房屋的问题，本院还查明：海德酒店于2016年10月21日向乔龙发出《关于要求按期全部交付租赁房屋的函》，其主要内容是：1、海德酒店“只能也必须与天龙公司（包括天龙公司权利义务实际承担人，以下所称天龙公司都同此处含义）就有关租赁中的问题、租赁房产的交界进行整体交涉；2、租赁期满天龙公司应当整体完成交接，并保证设备设施的完好及正常使用，不能将房产分割交接；3、本公司需要对交接回来的房屋整体运作，已经开始必要的准备工作，包括策划、设计方案的制定、施工单位的选择以及可能的招商活动的安排。如果天龙公司逾期交付，必将给本公司造成巨大的经济损失，届时本公司不仅要求天龙公司承担合同约定的违约责任同时需要天龙公司承担赔偿本公司直接和间接的经济损失以及逾期可得利益损失。……在租赁协议到期后，我公司将按照目前市场租赁价格，要求天龙公司如不能按期整体移交承担违约导致的租金损失。根据我公司对钢铁大街沿线大宗物业租赁情况的实地调查，平均日租金为3.5元/平米左右，如天龙公司届时不能如约完成整体交接，我公司有权将以此数据作为参考依据要求天龙公司对整体租赁房屋赔偿租金损失”。   2017年1月13日，海德酒店再次向乔龙发出《关于要求按期全部交付租赁房屋的函》，向其明确告知：海德酒店已与北京金石合一投资有限公司（以下简称金石公司）签订合同，将涉案房屋整体出售给金石公司，同时明确“如我公司不能于2017年1月20日将房屋整体交付于金石公司，我公司将承担每日两万元的违约金。……如果您（天龙公司）逾期交付，届时我公司将通过法律程序要求您交付租赁房屋，同时还将要求您（天龙公司）承担合同约定的违约责任、赔偿我公司直接和间接的经济损失以及逾期可得利益损失”。   2017年1月17日，天龙公司给海德酒店回函，称已提起诉讼要求樊瑞兰腾房。同时还在函中明确：天龙公司自2015年以来已陆续腾空13157.6平米房屋，并已得到海德酒店工作人员的确认。   2017年3月10日，海德酒店委托北京市环球律师事务所向天龙公司和乔龙分别发出律师函，主要内容是要求天龙公司和乔龙在2017年3月20日前向海德酒店交付戎王大厦，告知如逾期交付，“除应当交付逾期租金的违约金，还应赔偿由此给海德酒店造成的直接损失和预期可得利益损失，包括但不限于海德酒店对金石公司违约所产生的一切违约金、诉讼费及律师费等”。   对于上述函件的真实性，双方当事人均无异议，亦均认可收到对方函件的事实。   （四）双方当事人争议的其他问题。   1、在本案诉讼期间，天龙公司与乔龙均向本院提出追加次承租人樊瑞兰及其经营的酒吧作为本案共同被告参加诉讼的申请，海德酒店不同意追加次承租人为共同被告。   2、海德酒店与金石公司交易戎王大厦的事实。2016年11月22日，海德酒店与金石公司签订《实物资产交易合同》，约定海德酒店将戎王大厦以1.7亿元的价格出售给金石公司，金石公司于2016年12月25日前向海德酒店一次性支付定金500万元；海德酒店于2017年1月20日前交付房屋及相关权属证明文件等，逾期超过30天后，视为海德酒店不履行合同，金石公司有权终止合同，海德酒店按累计应付款的20%向金石公司支付违约金。前述《实物资产交易合同》签订后，金石公司于2016年12月21日向海德酒店支付定金500万元。海德酒店未依约交付房屋。金石公司向北京市朝阳区人民法院起诉海德酒店，要求海德酒店返还定金500万元并支付约定的违约金3400万元。2017年7月6日，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民初33945号民事判决，判决海德酒店返还金石公司定金500万元并赔偿金石公司违约金500万元。金石公司上诉后，北京市第三中级人民法院于2017年8月31日作出（2017）京03民终10065号民事判决，驳回金石公司上诉，维持原判。该部分事实有（2017）京0105民初33945号民事判决书、（2017）京03民终10065号民事判决书予以证明。   本院还查明：海德酒店在与金石公司的《实物资产交易合同》中写明交易标的的权属文件为：包国用（2003）字第300071号国有土地使用证、包房权证昆字第272352号房产证。同时该合同中还明确戎王大厦房屋状况包括但不限于以下情况“一是标的整体出租，……。二是房产尚未通过消防验收。三是房产证仅登记房产总建筑面积，没有各楼层对应面积，房产以房产证登记的面积为准。四是提示乙方（即金石公司）应自行了解标的有关情况，对标的的瑕疵甲方（即海德酒店）不承担任何责任，以现状为准”。   天龙公司与乔龙在庭审中提出海德酒店与金石公司交易的房屋并非案涉房屋戎王大厦，理由是：海德酒店与金石公司的《实物资产交易合同》中写明的国有土地使用证和房产证号，并非海德酒店持有的案涉房屋的国有土地使用证和房产证号。海德酒店对此解释称其在与金石公司签订的合同中所写权属证书号码是沿用的与农行签订的文件中的写法，但是指向就是案涉戎王大厦。天龙公司与乔龙还提出海德酒店与金石公司虚假诉讼的主张，但未就此提供证据予以证明。   3、海德酒店就其起诉主张的律师费35万元，向法庭提供了海德酒店就本案诉讼聘请律师而与北京市环球律师事务所于2017年6月16日签订的《法律服务协议》一份、北京市环球律师事务所于2017年6月28日向海德酒店开具的律师费35万元的北京增值税专用发票二份予以证明。天龙公司与乔龙质证称，对证据的真实性认可，但不认可其证明目的，认为海德酒店应自行承担律师费。   （五）海德酒店在本案庭审后提出的主张。   1、本案庭审后，海德酒店向本院提出诉讼保全申请，请求冻结天龙公司和乔龙4490万元的银行存款或查封、扣押天龙公司和乔龙相当于4490万元的其他财产。   2、本案庭审后，海德酒店申请追加旧天龙公司股东乔虎、崔贵明、张金亮、邓赣媶为共同被告，理由是旧天龙公司的五位股东乔龙、乔虎、崔贵明、张金亮、邓赣媶作为清算组成员，在旧天龙公司注销登记前没有履行合法的清算程序，应当承担连带赔偿责任。同时申请法院调取旧天龙公司和天龙公司的全部工商登记档案，理由是“海德酒店需详细对比天龙公司与旧天龙公司的全部工商档案，以进一步明确天龙公司与旧天龙公司存在公司法人人格混同的事实”，“以便还原案件事实并明确双方的权利义务”。   3、海德酒店于本案庭审后书面申请变更诉讼请求为：一、天龙公司和乔龙在履行完成租赁协议的义务后向海德酒店完整交付戎王大厦，该等义务包括但不限于解决戎王大厦的消防验收问题、解决供电缺口问题及停车场的进出口问题等。二、天龙公司和乔龙自行承担费用完成戎王大厦的消防验收备案，并向海德酒店交付消防验收备案文件。天龙公司和乔龙进行消防验收工作期间按照海德酒店调研证明的戎王大厦的市场租金水平支付租金。三、天龙公司和乔龙向海德酒店支付逾期交付戎王大厦的违约金人民币240万元（以实际支付日期为准，暂计至2017年12月31日）。四、天龙公司和乔龙向海德酒店支付逾期交付戎王大厦所产生的租金及物业管理费损失人民币4506万元（以实际支付日期为准，暂计至2017年12月31日）。五、天龙公司和乔龙向海德酒店支付因天龙公司和乔龙的违约行为导致海德酒店的其他损失人民币500万元。六、天龙公司和乔龙承担海德酒店因本案而支出的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费），其中律师费人民币35万元。   本院认为：本案首先需确定双方当事人之间形成何种性质的法律关系，在此基础上分析判断双方当事人关于实体权利义务的诉辩主张能否成立。   一、关于确定双方当事人之间形成何种性质法律关系的问题。对于该问题需从两个方面进行分析，一是海德酒店与天龙公司之间的法律关系性质，二是海德酒店与乔龙之间的法律关系性质。   （一）关于海德酒店与天龙公司之间法律关系性质的问题。首先，海德酒店基于购买戎王大厦的民事法律行为，依法承继了农行与旧天龙公司签订的案涉房屋租赁合同中出租人的权利义务，海德酒店与旧天龙公司之间形成房屋租赁合同关系，该合同为有效合同。双方当事人对此亦均无异议，本院予以确认。   其次，旧天龙公司于2015年11月5日登记注销后，天龙公司虽未与海德酒店签订书面房屋租赁合同，但是以占有使用戎王大厦并向海德酒店支付2016年房屋租金的行为，实际承继了海德酒店与旧天龙公司之间房屋租赁合同中承租人的权利义务。双方当事人亦均认可海德酒店与天龙公司之间实际形成了房屋租赁合同关系。   综上，本院确认案涉房屋租赁合同的合同相对人在履行过程中已变更为海德酒店与天龙公司，即海德酒店与天龙公司之间形成房屋租赁合同关系，该合同为有效合同。   （二）关于海德酒店与乔龙之间法律关系性质的问题。首先，根据《公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”的规定，及《民法总则》第六十条“法人以其全部财产独立承担民事责任”的规定，在天龙公司目前是合法存续的情形下，海德酒店在起诉状中提出以乔龙是天龙公司的控股股东和实际控制人为由，要求乔龙承担责任的主张没有法律依据。   其次，关于乔龙基于对旧天龙公司的清算义务能否成为案涉房屋租赁合同的共同承租人的问题。第一，房屋租赁合同中的共同承租人应承担的是合同义务，与有限责任公司股东对公司的清算义务，二者形成的法律原因是不同的，分别属于《合同法》与《公司法》调整的范围。民事主体的合同义务不会因为该民事主体未尽到公司法规定的股东清算义务而产生。乔龙作为旧天龙公司的股东的确对旧天龙公司负有清算义务，但是，该清算义务不是乔龙当然地成为案涉房屋租赁合同的共同承租人的民事法律行为。况且，旧天龙公司登记注销后，天龙公司承继了旧天龙公司在案涉房屋租赁合同中的承租人权利义务，案涉房屋租赁合同的合同相对人已变更为海德酒店与天龙公司。第二，《公司法》第一百八十三条规定“……债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十一条规定“公司清算时，……清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”、第二十条规定“……公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、……对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持”。从上述规定可以看出，天龙公司承继了旧天龙公司在案涉房屋租赁合同权利义务后，旧天龙公司是否依法进行清算及乔龙是否尽到对旧天龙公司的清算义务均与本案无关，亦不属于本案审理范围。海德酒店在本案中主张乔龙承担对旧天龙公司的清算义务，没有法律依据。第三，海德酒店既主张天龙公司承继了旧天龙公司在案涉房屋租赁合同中的权利义务，又主张乔龙在案涉房屋租赁合同中应同时承担对旧天龙公司的清算义务，没有法律依据。据此，海德酒店提出的乔龙基于对旧天龙公司的清算义务而成为案涉房屋租赁合同共同承租人的主张不能成立。   综上，乔龙虽然是案涉两个天龙公司的股东，但其个人与海德酒店之间并未形成房屋租赁合同关系，亦未形成负有清算义务的公司股东与债权人之间的清算关系。海德酒店要求乔龙在本案中承担责任的主张不能成立，其相关诉讼请求本院不予支持。   （三）另外与确定双方当事人之间法律关系性质相关的问题还有两个，一是天龙公司与乔龙申请追加樊瑞兰等作为共同被告的问题；二是海德酒店于庭审后申请追加旧天龙公司股东乔虎、崔贵明、张金亮、邓赣媶为共同被告及申请法院审查确认案涉两个天龙公司构成人格混同的问题。   1、关于天龙公司与乔龙申请追加樊瑞兰等作为共同被告的问题。对此本院认为，首先，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，天龙公司未依约向海德酒店返还租赁房屋构成违约，应依法向海德酒店承担违约责任。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，樊瑞兰等并非本案必要的共同诉讼人。综上，天龙公司与乔龙提出的该申请没有事实和法律依据，加之，天龙公司与樊瑞兰之间的纠纷已经通过诉讼解决。故对其申请本院不予准许。   2、关于海德酒店于庭审后申请追加旧天龙公司股东乔虎、崔贵明、张金亮、邓赣媶为共同被告及申请法院审查确认案涉两个天龙公司构成人格混同的问题。首先，海德酒店的该两个申请实质上属于增加诉讼请求的范畴，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，海德酒店在庭审结束后提出该两个申请没有法律依据，亦无须本院进行审理。其次，民事诉讼的目的是化解纠纷，确认民事权利义务关系，保护当事人的合法权益，维护经济秩序而非其他，鉴于此，本院虽未对海德酒店在庭审结束后提出的前述申请进行开庭审理，但仍进行了必要的审查并认为有必要在判决中予以明确阐释：其一，对于旧天龙公司股东在本案中应否基于股东清算义务而承担责任的问题，本院在乔龙应否承担责任的问题部分，已作出充分阐述，这些理由和法律依据理应同样适用于此。其二，对于应否确认案涉两个天龙公司构成人格混同的问题，前述关于本案双方当事人之间法律关系性质的理由和法律依据亦理应适用于此。综上，海德酒店在庭审后提出的该两个申请均不予准许。   二、关于双方当事人就实体权利义务提出的诉辩主张能否成立，即海德酒店的诉讼请求能否予以支持的问题。对于这个问题首先需明确的是，如前所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，本院对海德酒店在庭审后变更的诉讼请求不予审理，仅依据公开原则在判决中予以明释。对于海德酒店在庭审后提出的诉讼保全申请，本院未予准许。本院针对海德酒店在本案庭审时提出的诉讼请求进行审理并作出以下分析判断。   （一）关于返还房屋的问题。案涉房屋租赁合同履行期限已于2016年12月30日届满，天龙公司应向海德酒店返还租赁房屋，双方当事人对此并无争议。双方当事人在返还房屋问题上争议的有两点，一是返还房屋的方式，二是返还房屋的状态。   1、关于返还房屋方式的问题。案涉房屋租赁合同明确约定租赁期满后承租人应将租赁场所完好的交还出租人，从文义解释该约定内容，基本含义应为全部租赁房屋整体返还，整体返还租赁房屋是天龙公司的合同义务。况且，海德酒店在2016年10月21日已明确告知天龙公司只接受整体返还租赁房屋的方式，此时距合同履行期限届满尚有60余天，应视为给予了天龙公司必要的时间。据此，本院认为海德酒店要求天龙公司整体返还租赁房屋的主张符合合同约定，依法应予以支持。本院在天龙公司与乔龙申请追加樊瑞兰等作为共同被告的问题上阐述的法律依据和理由，同样适用于此，天龙公司就此问题提出的海德酒店怠于向次承租人主张权利存在过错等抗辩主张不能成立，本院不予采纳。   2、关于返还房屋状态的问题。首先，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，本院在解决案涉房屋返还问题时同时明确返还房屋状态，是化解本案纠纷的应有之义，无关海德酒店在庭审后变更的诉讼请求。其次，双方当事人对案涉房屋作为建筑物完好的状态并无异议，双方争议的是合同中约定的“租赁场所完好”是否包含消防验收合格等内容。对此本院从以下几点进行分析判断，其一，从《租赁协议书》第七条、《租赁补充协议》第一、二条约定内容可以看出，旧天龙公司承租的戎王大厦是水、电、空调线路、消防等工程未完工验收，及大厦供电缺口、停车场进出口待解决的房屋，旧天龙公司依约自付费用解决这些问题并在合同期满后相关设备产权归农行所有，农行因此延长租期并降低租金总额共计1 811 325元。这意味着旧天龙公司在享有租金降低的合同权利的同时，负有完成戎王大厦的消防验收等工作并在合同期满后交付房屋所有人的合同义务。其二，海德酒店于2012年3月13日签字确认的《戎王大厦设备明细》能够证明旧天龙公司在履行合同期间安装了火灾报警设备、泵房电器控制柜、空调和消防系统补水设备等，但不能充分证明旧天龙公司依约全面履行了这部分合同义务。天龙公司并未向法庭提供证据证明这些设备现在能够正常运行及案涉房屋现状是符合消防验收合格要求的。   综上，本院认为，完成案涉房屋的消防验收等工作是天龙公司的合同义务，天龙公司在已享有租金降低180余万元的合同权利后，不能提供证据证明其已全面履行了相应的合同义务，天龙公司对此应承担全部责任。综合考虑本案的实际情况，本院确认，天龙公司向海德酒店现状返还房屋，同时以向海德酒店返还降低的租金总额1 811 325元的形式承担该部分责任为宜。   （二）关于天龙公司应否支付逾期交房违约金200万元的问题。案涉房屋租赁合同到期后，天龙公司未依约向海德酒店返还租赁房屋构成违约，应依法承担违约责任。根据《合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，及《租赁协议书》第六条第3项“逾期不及时归还租赁场所，应当交付逾期的租金的违约金”的约定，海德酒店要求天龙公司支付200万元违约金的主张，有合同及法律依据，本院予以支持。天龙公司提出的不同意支付违约金的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。   （三）关于海德酒店主张的租金及物业管理费损失3755万元的问题。根据《合同法》第一百零七条的规定，及《租赁协议书》第六条第3项“逾期不及时归还租赁场所，应当交付逾期的租金的违约金，赔偿由此给农行造成的直接损失即承担逾期归还租赁场所期间造成的意外毁损或灭失，以及预期可得利益的法律责任”的约定，天龙公司未依约向海德酒店返还租赁房屋，应依法承担赔偿损失的违约责任。对于赔偿损失的数额，本院从以下几点予以考量。   首先，根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，天龙公司赔偿海德酒店的租金损失不应超过案涉房屋租赁合同签订时承租人对案涉房屋租金的预判。因《租赁补充协议》约定租金的降低是以承租人履行相应合同义务为条件的，如前所述，天龙公司未提供证据证明其全面履行了这部分合同义务，故本院认为应按照《租赁协议书》约定的租金数额，即《租赁协议书》约定的第十年租金的数额2 546 775元确定天龙公司应承担的赔偿额。海德酒店提出戎王大厦目前年租金4380万元、一年物业费126万元的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。   其次，根据《合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在案涉房屋已全部腾空后，海德酒店在庭审后变更诉讼请求并拒绝接收案涉房屋，显然会扩大租金损失，该部分损失不应由天龙公司承担。据此，本院确认天龙公司应赔偿海德酒店的租金损失计算期限为2017年1月1日起至2018年1月30日止。   综上，本院确认天龙公司应赔偿海德酒店的租金损失为2 759 006.25元（2 546 775元÷12个月×13个月）。   （四）关于海德酒店主张的其他损失500万元，即海德酒店赔偿金石公司500万元的问题。首先，海德酒店与金石公司签订的《实物资产交易合同》中写明的权属证书号码虽与海德酒店持有的案涉房屋的权属证书号码不一致，但是该号码与农行和海德酒店签订的《实物资产交易合同》中的号码确属一致，天龙公司未提供其他证据证明海德酒店与金石公司交易的并非案涉房屋戎王大厦，此种情况下，本院采信海德酒店对此问题的解释，对天龙公司提出海德酒店与金石公司交易的并非案涉房屋戎王大厦的主张不予采纳。天龙公司亦未提供证据证明海德酒店与金石公司的诉讼是虚假诉讼，其该项主张不能成立。其次，该500万元是生效民事判决确认的海德酒店向金石公司支付的赔偿款，是由于天龙公司未依约返还房屋而给海德酒店造成的直接损失。海德酒店在案涉房屋租赁合同到期前后均明确告知天龙公司不依约返还房屋将会赔偿损失的责任和风险，天龙公司对此已明知却仍未及时返还房屋，对于海德酒店的该损失应承担赔偿责任。海德酒店的该项诉讼请求本院予以支持。天龙公司提出该损失是海德酒店自行扩大的损失的抗辩主张，没有证据予以证明，本院不予采纳。   （五）关于海德酒店主张的律师费35万元的问题。天龙公司在案涉房屋租赁合同到期后，几经催告仍未返还房屋，引起本案诉讼，海德酒店因此而支付的律师费亦属于天龙公司违约返还房屋而造成的直接损失。天龙公司对此应承担赔偿责任。海德酒店的该项诉讼请求本院予以支持。天龙公司提出海德酒店应自行承担律师费的抗辩主张，没有依据，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：   一、内蒙古天龙装饰设计工程有限责任公司将案涉房屋戎王大厦保持建筑物状态完好返还包头海德酒店有限公司，同时向包头海德酒店有限公司支付1 811 325元，于本判决生效后30日内履行完毕。   二、内蒙古天龙装饰设计工程有限责任公司支付包头海德酒店有限公司违约金200万元，于本判决生效后30日内付清。   三、内蒙古天龙装饰设计工程有限责任公司赔偿包头海德酒店有限公司租金损失2 759 006.25元，于本判决生效后30日内付清。   四、内蒙古天龙装饰设计工程有限责任公司赔偿包头海德酒店有限公司其他损失500万元，于本判决生效后30日内付清。   五、内蒙古天龙装饰设计工程有限责任公司赔偿包头海德酒店有限公司律师费35万元，于本判决生效后30日内付清。   六、驳回包头海德酒店有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费325 021.51元，由包头海德酒店有限公司负担256 623.38元，内蒙古天龙装饰设计工程有限责任公司负担68 398.13元。   如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。                 审判长  丰    悦   审判员  范丽宏   审判  员 董婷婷     二○一八年五月十四日     书记员  贺    颖               附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   ……   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   ……   第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。   ……   第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。