重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初4055号原告：王臻会，女，1972年12月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔放，重庆周立太律师事务所实习律师。被告：重庆美全置业有限公司，住所地重庆市江**海尔路**，统一社会信用代码91500105567892177E。法定代表人：袁源，总经理。委托诉讼代理人：杨青容，重庆开贤律师事务所律师。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住，住所地重庆市江**海尔路**附**一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，总经理。委托诉讼代理人：丁飞，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏金祥，重庆翰墨律师事务所律师。原告王臻会与被告重庆美全置业有限公司（以下简称美全置业公司）、重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称美全物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王臻会及其委托诉讼代理人周立太，被告美全置业公司的委托诉讼代理人杨青容，被告美全物业公司的委托诉讼代理人丁飞、晏金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王臻会向本院提出诉讼请求：1.判决美全物业公司立即支付王臻会2017年4月至2018年4月的租金322081.6元；2.判决美全物业公司立即支付王臻会的滞纳金58779.8元（以欠付租金为基数，按照0.05%的标准从2017年4月1日计算至2018年4月1日，共计365天）；3.判决美全物业公司立即支付王臻会违约赔偿金644163.2元；4.判决美全置业公司对第1、2、3项诉讼请求承担连带责任；5.本案律师费10000元由美全物业公司、美全置业公司共同承担。事实和理由：美全置业公司在重庆市江北区海尔路178号开发修建写字楼及商铺，楼盘名称为美全22世纪，在房屋未竣工前对外发布了售后返租等广告。2013年8月18日，王臻会与美全物业公司签订租赁协议，该协议约定王臻会将其位于重庆市江北区海尔路X号X塔楼X-商铺X号房屋出租给美全物业公司，并对租金标准、赔偿金、滞纳金等违约责任进行了约定。2013年9月16日，王臻会与美全置业公司签订了商品房买卖合同，合同约定美全置业公司将上述房屋出卖给王臻会。后王臻会与美全置业公司及中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行分别签订了《抵押贷款合同》、《个人购房借款担保合同》。上述合同签订后，美全物业公司根据《租赁协议》的约定按季度支付租金，但2017年4月开始停止支付租金至今，美全物业公司与美全置业公司曾口头及书面承诺及时支付，但并未支付，已构成违约。美全物业公司单方停止支付租金已违反合同约定，应依法承担合同约定的违约责任，支付滞纳金及欠付租金两倍的违约赔偿金。美全置业公司与美全物业公司系关联公司，美全置业公司应对美全物业公司应当支付的租金、滞纳金、赔偿金承担连带责任。被告美全物业公司辩称，美全物业公司并非故意不支付租金，只因自身经营困难，无力按约支付，但已支付了2017年4月至2017年6月半个季度的租金。2017年其余时间的租金尚未支付，2018年4月至6月的租金应当在2018年6月支付，现尚未到支付时间。因本案的起诉时间是2018年2月，王臻会对计算至2018年4月的租金部分没有诉权，且根据租赁协议的约定，租金应当扣除应交纳的国家相关税费。滞纳金的起算时间不符合租赁合同的约定，租金是在每季度末的25日支付，故滞纳金应当从每季度的25日开始计算。租赁合同约定承租人应当在履行书面催告后，才能主张赔偿金，王臻会并未书面催告，且滞纳金和违约赔偿金的性质均为违约金，数额过高，请求法院依法予以调减。租赁合同中未约定律师费，美全物业公司不应当支付律师费。被告美全置业公司辩称，美全置业公司与美全物业公司均系独立的法律主体，各自应当独立承担责任，美全置业公司不应承担连带责任。租金金额以美全物业公司的答辩意见为准，但根据租赁合同的约定，2018年4月的租金支付时间应为2018年6月，滞纳金计算时间有误。合同约定需书面催告后，7日内未支付租金才能要求支付赔偿金，现王臻会未进行催告，即使应当支付，也远远超过了其损失，法院应当予以调减。王臻会主张的律师费无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证：据租赁协议、重庆市商品房买卖合同、发票、抵押贷款合同、个人借款/担保合同、重庆市新建商品房屋使用说明书、重庆市新建商品房质量保证书、公司基本情况、变更情况、出资者（股东）情况，中国工商银行电子回单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：企业详情系打印件，缺乏其他证据相印证，本院不予确认；国民经济行业分类国家标准系复印件，且与本案租赁合同纠纷缺乏关联，本院不予确认；委托代理合同虽系复印件，但与授权委托书可相互印证，本院予以确认；重庆市增值税普通发票均系复印件，且其中购买方的名称为公司或学校，购买人的名字也并不完整，并无其他证据印证，本院不予确认；关于“美全世纪城”业主关切问题的回复系复印件，且王臻会并未举证证明美全置业公司及美全物业公司持有原件，本院不予确认；授权委托书与美全置业公司情况汇报补充均系复印件，本院不予确认。本案本院认定如下事实：2013年8月18日，王臻会与美全物业公司签订租赁协议。该协议约定，王臻会将自己拥有的位于重庆市江北区海尔路X号“美全X世纪”项目X塔楼X-商铺X号房屋出租给美全物业公司，建筑面积为149.68平方米（最终面积以产权证登记面积为准），租赁期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。该协议第8条（双方权利义务）约定，在该物业租赁期间，美全物业公司按该物业原购置总额（不含费、税）的10%计算每年应交纳的年度总租金，同时美全物业公司按租金额度为基数计算并扣除应缴纳的国家相关费、税后支付给王臻会，每3个月支付一次该季度租金，每季度末的25日前支付。该协议第9条（违约责任）约定，美全物业公司必须按照约定时间支付物业租金，否则，每逾期一天须向王臻会支付所欠金额的0.05%作为滞纳金，逾期超过30天的，王臻会有权解除协议，美全物业公司擅自解除本协议或逾期30日未支付租金，经王臻会书面催告后7日内仍未支付时，美全物业公司按总租金的两倍赔偿给王臻会。2013年9月16日，王臻会与美全置业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定王臻会购买美全置业公司位于重庆市江北区海尔路X号X塔楼X-商铺X号房屋，建筑面积为149.68平方米，房屋用途为非住宅，属于商服用房。合同第四条（购房价款）约定：本商品房为清水房，总成交金额为3220816元。后王臻会签订了关于涉诉房屋的《抵押贷款合同》及《购房借款/担保合同》，美全物业公司于2017年7月6日通过转账向王臻会支付了2017年4月至6月半个季度（2017年4月至5月15日）的租金35147.16元，后未支付过租金。本院认为，王臻会与美全物业公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，租赁合同的订立时间虽早于王臻会购买并取得涉诉房屋的时间，但并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。美全物业公司拖欠支付租金，王臻会有权要求美全物业公司支付租金及承担逾期支付租金的违约责任。因租赁合同中约定了租金的支付方式为每3个月支付一次季度租金，每季度末的25日前支付，故2018年4月的租金尚未到支付时间，2017年5月16日至2018年3月31日的租金数额应为246030.12元（35147.16元/1.5月×10.5月），关于王臻会要求支付上述数额的请求部分，本院予以主张，超出该数额部分的请求本院不予支持。本案的立案时间虽在2018年2月，但美全物业公司至今尚未支付租金，关于美全物业公司主张王臻会对计算至2018年3月31日的租金没有诉权的抗辩，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。租赁合同中对于逾期支付租金约定了每逾期一天应支付所欠金额的万分之五的滞纳金标准，以及逾期30日未支付租金，经书面催告后7日内仍未支付时，按总租金的两倍赔偿的计算标准。滞纳金系对于逾期支付租金违约责任的约定，其性质属于违约金。美全物业公司主张滞纳金及赔偿金均属违约金，提出了调低违约金的请求，结合租赁合同中有关赔偿的约定，综合考虑本案涉讼合同履行情况、纠纷的起因、过错等因素，本院采纳调低违约金的抗辩，认为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金已足以弥补王臻会逾期收取租金的损失。关于滞纳金的数额，因每季度的租金数额为70294.32元（35147.16元×2），按照租赁合同的约定，逾期支付季度租金的滞纳金均应从该季度末的26日起计算，即应从2017年6月26日、9月26日、12月26日、2018年3月26日以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准分别计算至2018年4月1日。因美全物业公司在2017年7月6日已支付了2017年4月至6月半个季度的租金，该季度租金所产生的滞纳金以不同的基数分开计算，即以70294.32元为基数从2017年6月26日计算至2017年7月6日，以35147.16元为基数从2017年7月7日计算至2018年4月1日止，之后的滞纳金均以70294.32元为基数分别从2017年9月26日、12月26日及2018年3月26日计算至2018年4月1日止。关于王臻会要求支付2017年4月1日至2018年4月1日上述数额滞纳金的请求，本院予以支持，超出该数额部分的请求，本院不予主张。王臻会有关违约赔偿金的诉讼请求，实为逾期收取租金的损失赔偿，因关于逾期支付租金已在租赁合同中约定了违约金，王臻会并未举示违约金外其还存有其他损失的证据，故对其要求美全物业公司支付违约赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。王臻会要求美全置业公司对美全物业公司应付的租金、滞纳金及赔偿金承担连带责任，但其举示的公司基本情况、出资者（股东）情况、国民经济行业分类国家标准等证据并不足以证明两公司系关联企业，以及存在公司人格混同等情形，该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于王臻会主张律师费的诉讼请求，因租赁合同中对此并无约定，本院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告王臻会支付从2017年5月16日起至2018年3月31日的租金246030.12元；二、被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告王臻会支付滞纳金（以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，以70294.32元为基数从2017年6月26日计算至2017年7月6日，以35147.16元、70294.32元、70294.32元及70294.32元为基数，分别从2017年7月7日、9月26日、12月26日及2018年3月26日计算至2018年4月1日）；三、驳回原告王臻会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7057.61元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担6281元，由原告王臻会负担776.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王中申二〇一八年五月十日法官助理郑成帅书记员刘培