.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终4242号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军93176部队，住所地大连市沙河口区中山路598号。法定代表人：刘国云，该部队司令员。委托诉讼代理人：马家强，辽宁融都律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：史凤香，女，汉族，1963年9月19日出生，沙河口区万盛园烧烤店经营者，住大连市甘井子区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沙河口区万盛园烧烤店，住所地大连市沙河口区中山路****号。经营者：史凤香。二被上诉人共同委托诉讼代理人：姚家济，辽宁澄宇律师事务所律师。上诉人中国人民解放军93176部队因与被上诉人史凤香、沙河口区万盛园烧烤店租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院(2017)辽0204民初6941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中国人民解放军93176部队上诉请求：撤销原审判决第三、四项，依法改判驳回史凤香的原审反诉请求。事实和理由：一、原审判决上诉人对被上诉人进行赔偿没有事实依据。根据双方所签署的《军队房地产租赁合同》第八条第(三)项的约定，即使被上诉人承租案涉租赁物之后进行过装修，该种装修费用也由被上诉人承担，权属归上诉人，租期届满或合同解除后必须无偿移交上诉人。因此，上诉人无义务对被上诉人的装修进行补偿或赔偿。二、原审认定被上诉人装修损失20.4万元无事实依据。被上诉人一审提供的装修合同及收据不能作为装修损失的数额依据，被上诉人亦未申请造价鉴定，原审认定其装修损失20.4万元缺乏事实依据。被上诉人史凤香、沙河口区万盛园烧烤店辩称，原审认定事实清楚,适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。中国人民解放军93176部队向一审法院起诉请求：判令解除原告与第一被告签订的编号为空沈(2014)013359号《军队房地产租赁合同》，二被告将大连市沙河口区西春街原锅炉房旁(坐落号：空沈辽字第2306号)房屋198平方米、场地120平方米腾退给原告。史凤香、沙河口区万盛园烧烤店一审中反诉请求：判令原告赔偿装修损失25.5万元。一审法院认定事实：原告(出租方、甲方)与大连市沙河口区宏丽汽车钣金电器维修部(以下简称宏丽维修部、承租方、乙方)签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，甲方自愿将位于辽宁省大连市沙河口区西春街原锅炉房旁(坐落号：空沈辽字第2306号)的房屋建筑面积198平方米，场地面积120平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途：汽修。租赁期限自2014年3月10日起至2015年3月9日止。租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)肆万伍仟元。年租金为肆万伍仟元。合同还约定了双方的其他权利义务。2014年11月25日，原告(出租方、甲方)与宏丽维修部(承租方、乙方)签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，甲方自愿将位于辽宁省大连市沙河口区西春街(坐落号：空沈辽字第2306号)的房屋建筑面积198平方米，场地面积120平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途：汽修。租赁期限自2015年3月10日起至2016年3月9日止。租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)伍万元。年租金为伍万元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。租赁期内，乙方应当履行下列义务：......不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同还约定了双方的其他权利义务。合同乙方处无乙方印章，但乙方法定代表人处有第一被告签字。2015年5月22日，原告主张其向宏丽维修部发出通知，内容为：根据中国人民解放军总后、总政、军委纪委联合下发的《通知》，要求租赁项目到期后一律不再续租。前期，房管部门在巡查过程中发现你处私自改造、装修，参照合同第八条第三款内容：”确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。”你方未按我部规定出具施工方案、承诺书等手续，我部特此要求你单位立即停止改造、装修，还原我部房屋、场地，另外，你单位需承担一切经济损失和法律责任。二被告表示其未收到过该通知。2017年2月8日，原告向宏丽维修部开具收据，收到其缴纳的2016年度(2016.3-2017.3)租金5万元。另查，2015年5月21日，第一被告在大连市沙河口区中山路2306号地址注册成立第二被告，类型为个体工商户，第一被告系登记的经营者。宏丽维修部系个体工商户，第一被告系登记的经营者，宏丽维修部于2017年7月6日办理了注销手续。2015年，第一被告(甲方、发包方)与案外人大连金湧建筑装饰设计工程有限公司(乙方、承包方)签订《办公室扩建、装饰装修合同》，合同约定，工程名称：房屋扩建、装修工程，承包范围：扩建、室内装饰装修，合同价款68万元，开工时间：2015年5月1日，竣工日期：2015年7月1日(节假日顺延)。合同还约定了双方的其他权利义务。案外人大连金湧建筑装饰设计工程有限公司出具饭店装修报价表，总金额为681926元。2015年4月3日，案外人大连金湧建筑装饰设计工程有限公司向第一被告出具专用收款收据，收到工程款10万元；2015年5月5日，案外人大连金湧建筑装饰设计工程有限公司向第一被告出具专用收款收据，收到工程款5万元；2015年5月28日，案外人大连金湧建筑装饰设计工程有限公司向第一被告出具专用收款收据，收到工程款5万元；2015年7月16日，案外人大连金湧建筑装饰设计工程有限公司向第一被告出具专用收款收据，收到工程款8万元。2015年12月5日，第一被告(甲方)与案外人大连金湧建筑装饰设计工程有限公司(乙方)签订《关于史凤香装修工程款协议书》，内容为，甲乙双方就万盛园烧烤店(中山路2306号)装修工程款决算及付款事宜，达成协议如下：一、本装修工程款决算款为人民币68万元，甲方同意以此款做总装修结算款。二、除甲方已付28万元，剩余的40万元装修款甲方同意分期予以偿还，1．2016年12月31日前偿还10万元；2017年12月31日前偿还10万元，剩余20万元在2018年12月31日前一次性还清。2.逾期未付，甲方同意按月息1.5％向乙方支付逾期应付款项的利息。三、为保证及时还清装修款，甲方同意用万盛园烧烤店全部资产作为还款抵押。一审法院认为，原告与宏丽维修部于2014年11月25日签订的《军队房地产租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，租赁期限自2015年3月10日起至2016年3月9日止，租赁期限届满后，宏丽维修部于2017年2月8日向原告交纳了2016年3月至2017年3月的租金5万元，故双方租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。宏丽维修部于2017年7月6日办理了注销手续后，租赁合同的相关权利义务应当由第一被告承担。按照相关法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告请求法院判令解除原告与第一被告于2014年11月25日签订的空沈(2014)013359号军队房地产租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，第一被告作为承租人具有将承租房屋场地返还给原告的合同义务，同时，由于案涉房屋场地现由第二被告经营使用，故第二被告亦应承担返还义务。原告请求法院判令二被告将大连市沙河口区西春街(原锅炉房旁，坐落号：空沈辽字第2306号)房屋198平方米、场地120平方米腾退给原告的诉讼请求，予以支持。关于二被告要求原告赔偿装修损失25.5万元的反诉请求，一审法院认为，第一被告于2015年在案涉房屋场地注册成立第二被告，并进行了装修改扩建，按照合同约定，承租方装修扩建需要征得原告同意，虽然原告提供了其主张于2015年5月22日向宏丽维修部发出的通知，但该通知没有相关人员签收，二被告亦主张其从未收到通知，故原告提供的证据不足以证明其在二被告进行装修改扩建过程中发出过该通知。如果原告对于二被告的装修改扩建工程不予认可，在向宏丽维修部或者二被告提出异议后，应当采取诉讼或者其他方式阻止其装修改扩建，原告并未采取相应措施。同时，按照原告提供的通知内容”根据中国人民解放军总后、总政、军委纪委联合下发的《通知》，要求租赁项目到期后一律不再续租”，原告在2015年已接到通知不应当再继续出租案涉房屋，原告在2016年3月9日租赁期限届满后，应当积极主张权利，要求承租方返还房屋，而原告于2017年2月仍收取了宏丽维修部交纳的2016年3月至2017年3月的房屋租金，并在2017年度才通过诉讼向宏丽维修部主张权利。导致装修损失扩大，原告存在一定过错，对于二被告主张的装修损失应当给予一定赔偿。另一方面，第一被告在明知原告与宏丽维修部签订的租赁合同约定的租赁期限于2016年3月9日届满的情况下，在2015年度仍然投入68万元对案涉房屋场地进行了装修改扩建，在双方租赁期限转为不定期租赁时，第一被告对于租赁合同可以随时解除应当有所预见，故对于装修损失的发生，二被告亦存在一定过错。根据二被告提供的相关证据，系第一被告与案外人大连金湧建筑装饰设计工程有限公司签订《办公室扩建、装饰装修合同》对案涉房屋场地进行了装修改扩建，并由第一被告向案外人支付了部分装修费用，故装修损失应当支付给第一被告。鉴于原告与二被告均不申请评估装修改扩建价值，故一审法院综合考虑本案情况，以及在合同履行过程中双方的过错程度，酌情判令原告应当赔偿第一被告装修损失20.4万元。综上，一审法院判决：一、解除原告(反诉被告)中国人民解放军93176部队与被告(反诉原告)史凤香于2014年11月25日签订的编号为空沈(2014)013359号《军队房地产租赁合同》；二、被告(反诉原告)史凤香、被告(反诉原告)沙河口区万盛园烧烤店共同将大连市沙河口区西春街(原锅炉房旁，坐落号：空沈辽字第2306号)房屋198平方米、场地120平方米腾退给原告(反诉被告)中国人民解放军93176部队；三、原告中国人民解放军93176部队赔偿被告史凤香装修损失20.4万元；四、驳回被告史凤香、被告沙河口区万盛园烧烤店的其他反诉请求。上述具有履行内容的条款均于判决生效之日起三十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费925元(原告已预交)，由被告史凤香负担，于判决生效之日起三十日内给付原告，反诉费2563元，由二被告负担513元，由原告负担2050元，于判决生效之日起三十日内给付二被告。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人对一审判决认定被上诉人与案外人签订装修改造合同及支出费用一节事实有异议，认为一审认定该节事实没有依据。被上诉人对一审判决认定的事实没有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：从上诉人在一审中提交的案涉房屋前后状况的照片对比可以看出，被上诉人对租赁标的物进行了改建、装饰装修；至于装修改造合同及款项数额问题，既然装修改造的事实存在，被上诉人又在一审中提交了《办公室扩建、装饰装修合同》及其附件《饭店装修报建表》，且从《饭店装修报价表》中载明的装修项目上看，也与案涉房屋现状照片上的实景相符，另外，根据生活常识判断，报价单中的价格也比较符合实际，工程款收据和《关于史凤香装修工程款协议书》与施工合同也能形成完整的证据链条，证据外观上也无瑕疵，因此，被上诉人一审中提交的施工合同、工程款收据和《关于史凤香装修工程款协议书》的可信度较高。在这种情形下，上诉人对《办公室扩建、装饰装修合同》及其附件《饭店装修报建表》、工程款收据和《关于史凤香装修工程款协议书》仍有异议的话，其应当承担提举反驳证据的举证责任。然而，上诉人并没有相反证据反驳被上诉人的前述证据，其应承担举证不能的责任。因此，一审采信前述证据并认定被上诉人与案外人签订装修合同和支付工程款一节事实并无不当。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人对案涉房屋全面进行了改造和装饰装修两年后，租赁合同即被解除，显然被上诉人存在经济损失。至于该损失是否应由上诉人赔偿以及赔偿多少，本院认为，虽然双方签订的《军队房地产租赁合同》约定了”装修费用由乙方（被上诉人）自理，权属归甲方（上诉人），租期届满或解除合同后，必须无偿移交给甲方”，但该合同约定的租赁用途为”汽修”、租赁期限为1年，双方是基于租赁物用于”汽修”所需装修改造投入较小且通过经营可以快速收回成本的前提下，才做如此约定。在合同履行过程中，被上诉人史凤香改变了租赁物用途，不再经营汽修，而是改为经营餐饮，被上诉人以自身行为变更合同约定，而上诉人不但对被上诉人变更合同的行为未提出异议，相反，还继续收取被上诉人租金，甚至在合同期限届满后还继续收取租金，上诉人的默认应视为对被上诉人变更合同的认可。由于经营汽修所需装修改造投入和收回投资成本周期与经营餐饮投入相差甚大，因此，与原合同中约定的租赁用途、租赁期限相匹配的关于”装修费用由乙方（被上诉人）自理，权属归甲方（上诉人），租期届满或解除合同后，必须无偿移交给甲方”的约定，也应做相应的变更，否则，合同有失公平。因此，上诉人还以前述约定主张不予赔偿，没有事实和法律依据，一审考虑到餐饮装修投入收回周期、被上诉人装修时间不长等因素，案涉装修还有残值，判决上诉人给予被上诉人赔偿并无不妥。至于赔偿额一节，被上诉人在一审中已经举证证明其投入的装修改造费用，完成了举证责任，况且，最高人民法院《关于做好为军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障工作的通知》要求高效审理案件，要尽量缩减鉴定的范围。有鉴于此，一审未启动鉴定程序，依据被上诉人投入的装修改造费用并考虑餐饮装修投入收回周期，自由裁量案涉装修残值也并无不妥。综上所述，中国人民解放军93176部队的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元（上诉人中国人民解放军93176部队已预交），由上诉人中国人民解放军93176部队负担。本判决为终审判决。审判长丁大勇审判员杨威审判员阁成宝二○一八年五月十八日书记员任建芳