四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初2247号原告：叶长江，男，1983年10月13日出生，汉族，住四川省仁寿县。被告：成都兴竹置业有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇兴城大道1899号。法定代表人：郑凯。原告叶长江诉被告成都兴竹置业有限公司（以下简称兴竹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告叶长江到庭参加诉讼，被告兴竹公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告叶长江向本院提出诉讼请求:1.判令兴竹公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令兴竹公司向叶长江支付违约金，按已支付的房款370455元为基数，自逾期交房之日次日（2016年6月1日）起至交房之日止，按照《商品房买卖合同》第十二条约定计算（暂计算至2017年12月31日的违约金为38897.77元）；3.本案诉讼费由兴竹公司承担。事实与理由：2014年8月7日，叶长江与兴竹公司在成都市新都区物联港销售中心签订《商品房买卖合同》（合同编号SSLW-0137号）。合同约定叶长江购买兴竹公司开发的位于成都市新都区南侧（国有土地使用证号：新都国用（2013）第9171号）盛世香河二期房屋，房屋总价款为370455元，以首付加按揭的方式支付，交房日期为2016年5月31日，同时双方约定争议解决方式为向法院起诉。合同签订后，叶长江向兴竹公司支付首期房款120455元和工商银行按揭房屋贷款250000元。2014年10月，盛世香河二期停工。现已过交房期限，经多次催促，兴竹公司均不积极组织复工事宜并交付房屋，侵害了叶长江的合法权益，因此兴竹公司应当继续履行合同并承担逾期交房的违约责任。被告兴竹公司未作答辩，也未向法庭提交书面材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《商品房买卖合同》（SSLW-0137）及补充协议、专用收款收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明以下事实：2014年8月7日，叶长江与兴竹公司签订《商品房买卖合同》（SSLW-0137）及补充协议，合同约定叶长江向兴竹公司购买成都市新都区南侧即“盛世香河2期”房屋1套，购买该房屋的总房价款为370455元。合同第十条交付条件约定“（一）出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》”。合同第十二条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。合同签订后，叶长江向兴竹公司支付了首付款，并在办理了银行贷款后支付了剩余购房款。另查明，兴竹公司所售房屋在四川省成都市新都区房地产管理局办理了商品房预售许可证。涉案项目主体工程虽已完工，但自2014年10月起停工至今。庭审中，叶长江陈述主张继续履行合同即要求兴竹公司履行交房义务。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，叶长江与签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案审理要点为：1.叶长江要求继续履行合同的问题；2.违约责任的承担问题。本院对审理要点分述如下：一、叶长江要求兴竹公司继续履行合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，兴竹公司主要的合同义务是交付叶长江所购买的“盛世香河2期”房屋。根据法庭查明的事实，“盛世香河2期”虽然主体工程已完工，该项目自2014年10月停工至今。依照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。另，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条也明确规定，未经竣工验收的商品房不得交付使用。由此可见，法律法规强制性规定，商品房作为建筑工程，必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付。根据本案查明的情况，兴竹公司目前不能履行合同的主要义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，兴竹公司属于事实上不能履行合同的情形，故对叶长江要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。待涉案房屋符合法定交付使用条件时，叶长江可另行主张权利。二、违约责任的承担问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务应担承担违约责任。根据合同约定，兴竹公司应于2016年5月31日前向叶长江交付符合交付条件的房屋，但兴竹公司至今未交付房屋,故兴竹公司逾期交房的违约事实清楚明确,其应按合同约定承担逾期交房的违约责任。对叶长江要求兴竹公司按照《商品房买卖合同》第十二条的约定承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，兴竹公司应当向叶长江支付逾期交房违约金（以已支付的购房款370455元为基数，自2016年6月1日起按每日万分之二的标准计算至房屋实际交付之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成都兴竹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告叶长江支付逾期交房违约金（以已支付的购房款370455元为基数，自2016年6月1日起按每日万分之二的标准计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告叶长江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，由被告成都兴竹置业有限公司负担（此款原告已垫付，由被告在支付违约金时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李冯二〇一八年五月二十二日书记员  张娜