江苏省无锡市梁溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0213民初9956号 原告：王屹，男，1981年12月31日生，汉族，住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：张洪，江苏法舟律师事务所律师。 被告：孙志红，女，1970年10月18日生，汉族，住江苏省无锡市新区。 被告：冯大业，男，1970年10月28日生，汉族，住江苏省无锡市新区。 共同委托诉讼代理人：王轶，江苏文方律师事务所律师。 原告王屹与被告孙志红、冯大业房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，本案于2018年2月6日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年4月3日公开开庭进行了庭审。原告王屹及其委托诉讼代理人张洪，被告孙志红（第一次未到）、冯大业及共同委托诉讼代理人王轶到庭参加诉讼。现已审理终结。 王屹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告支付的购房定金2万元及购房款18万元，并以20万元为基数自起诉之日至判决生效之日按人民银行同期贷款利率计算利息；3、判令被告赔偿原告违约金19.5万元；4、被告承担本案诉讼、评估等全部费用。事实及理由：2017年2月14日，原被告通过中介公司签订《房屋买卖协议》（以下称买卖协议），约定原告购买被告名下的无锡市某区803室房屋（以下简称803室房屋），房屋总价195万元，一方违约导致合同解除的应承担房价10%的违约金。合同签订后，原告按约支付了定金2万元，并于同年3月31日向被告支付了首期房款18万元。但在合同签订后，被告多次以房屋价格卖低了为由，要求涨价或对原告进行赔偿而不愿意继续出售。此后，原告多次要求被告继续履行合同未果。至2017年8月，被告已将803室房屋转让第三人并已完成过户。被告“一房二卖”的行为已构成违约，导致买卖协议无法履行。原告为维护自身合法权益，因此成讼。 孙志红、冯大业共同辩称：对于原告主张的解除合同要求，被告予以认可，但原告违反买卖协议，应当承担违约责任。根据合同约定，支付款项的日期均已确定，但原告没有按约在2017年5月底前支付60万元，且被告在2017年7月6日以短信形式催促原告支付，告知原告如果不支付60万元，将解除合同，原告仍未支付。被告于2017年8月9日向原告发出特快专递，通知原告解除合同，且要求承担违约责任。根据双方在2017年5月30日在中介公司的谈判，原告要求被告将房产转移到原告父亲王思军名下，同时在支付190万元以后，不做产权变更登记，只是在公证处公证转移该房产到原告父亲名下，且承诺于2017年7月底之前支付完毕买房资金。原告的上述要求构成违约。双方对于房屋买卖协议第10条的约定有较大分歧，被告认为按此约定，原告是用自己的其他身份过户，原告认为可以给其他不特定的第三人过户，被告不同意原告的这种解释，双方由此发生根本分歧，原告的解释违反了合同约定。综上，原告要求返还购房款并赔偿损失的诉请没有事实与法律根据，请求驳回原告诉请。其要求原告承担违约金19.5万元，多余的5000元其同意退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本案认定事实如下： 2017年2月14日，王屹（乙方）与孙志红、冯大业（甲方）签订买卖协议，约定王屹购买孙志红、冯大业名下的803室房屋，中介公司无锡市房之杰房屋置换服务有限公司（以下简称房之杰公司）在协议甲乙双方落款下方盖章并有业务员王某签名。买卖协议中约定：1、房屋总价195万元，过户费用由乙方承担，乙方在协议签订后支付甲方2万元作为定金，履约后定金转为购房款。2、付款方式：乙方于2017年3月31日前支付自期房款18万元，于2017年5月底付款60万元，剩余房款办理银行按揭贷款。3、双方配合中介公司办理产权过户手续，提供过户所需的证件资料，产权过户时间定于2017年2月14日至2017年5月31日之间。4、房屋交接时间为（1）2017年6月30日前、（2）甲方收到195万元房款后交房。5、违约责任为：双方不按时过户、甲方不按期交房、乙方不按期付款，每逾期一日，由违约方向对方支付总房款的0.2%的违约金；任何一方逾期十天以上未履约视为悔约，甲方悔约应双倍返还定金，乙方悔约定金归甲方所有，悔约方承担双方的中介费和对方定金额以外的违约金（总房款的10%）和因违约造成的一切经济损失。6、第十条补充约定：甲方同意乙方使用任何身份过户该房产，时间、金额按上述约定遵守，甲方保证该房屋无适龄儿童占用学区；乙方支付定金至甲方银行账户（尾号90×××63）卡上此合同正式生效。买卖协议上未记载甲乙双方的联系方式、住址，仅有甲乙双方的身份证号码。协议签订当天，王屹支付孙志红、冯大业定金2万元，并于2017年3月31日另支付购房款18万元。 2017年5月19日，王屹与冯大业通电话，协商买卖协议履行还是解除问题，通话过程中，冯大业先提出能否将房价涨到210万元，王屹表示同意加10万元即205万元，随后双方讨论若冯大业不出售房屋如何赔偿事宜，最后双方约定有空再说、有机会再联系。 2017年5月30日，王屹及其父亲王某某与冯大业在房之杰公司商谈，王屹提出将803室房屋过户至其王某某名下，出由王屹、王某某共同出具“情况补充说明”一份，载明：就买卖协议作补充说明，一、据该协议第十条精神，甲方同意乙方将803室房屋转至乙方父亲王某某名下；二、甲方在收到乙方及其父亲的房款195万元整当天，甲方和乙方父亲去崇安区公证处作公证该房产转让给乙方父亲所有；三、乙方买房资金应在2017年7月底之前付清给甲方。并另附一张王某某的联系方式：“上海市奉贤区南桥镇环城东路885弄98号402室王某某135××××1781”。“情况补充说明”上有房之杰公司盖章见证，冯大业未在上面签名。 2017年6月14日，王屹通过手机号码（尾号3001）向冯大业发送手机短信，短信内容“冯先生051085050114是梁溪市公证处他们确认有标准模板的你可以问下的您今天赶紧寄出吧明天就能打款了”。6月19日，冯大业回复“在开会”，王屹回复“冯兄今天我在无锡昨天和您说的办理贷款过户需要房产土地证原件您和您爱人的身份证结婚证户口本复印件您今天有空给房之杰中介吗”。7月6日，冯大业回复王屹“王先生，根据房产买卖合同约定，过户前应支付房款60万元，请在5日内支付给我，如逾期不付，我方将解除合同。”王屹回复“好的，那你愿意遵守合同同意过户给我爸我们就没问题”，冯大业回复“按照合同约定，只能过户给你本人”，王屹回复“按合同约定可以过户给我爸的我的律师都说没问题的冯兄对你来说都是一样的没有法律风险你要是担心我们退房什么的可以坐下来补签个过户说明好吗”。 2017年7月16日，冯大业与王屹通电话。通话过程中，冯大业表示过户给王屹的父亲其妻子不同意，王屹表示那就过户给其，但要等一个月再走流程。冯大业表示，此事要问妻子，本身讲要5月底过户的，现在已经七月份了。随后，双方商定到中介公司再谈。 2017年8月9日，冯大业作出“解除合同通知书”，通知王屹：其于7月6日短信通知你在5日内支付房款60万元，你至今未履行付款义务，其决定解除合同，并追究你违约责任，扣除约定的违约金、定金等费用。该通知书通过中国邮政特快专递于8月9日下午5时许寄出，邮寄地址为上海市奉贤区南桥镇环城东路885弄98号402室，收件人为王屹，并留有王屹的手机号码（尾号3001），该邮件于8月10日下午4时许由家人签收。当天中午，王屹与冯大业通电话，仍在要求将房屋过户给王某某，否则不同意付款，冯大业坚称按合同约定办，但未告知已解除合同。 2017年8月18日，冯大业、孙志红将803室房屋转让给第三人，并于2017年8月22日完成转移登记。2018年3月15日，上海市奉贤区奉浦街道秋月居民委员会、上海市公安局奉贤分局奉浦派出所共同出具《居住证明》，载明王屹自2017年2月1日至今居住在。 本院认为，买卖协议系当事人真实意思表示，有关房屋价格、过户、违约责任等约定，对双方具有法律约束力。现原告要求解除买卖协议，被告对此予以认可，故买卖协议已经解除。本案争议焦点为：一、买卖协议何时、如何解除，即孙志红、冯大业是否存在违约行为；二、王屹是否违约，即其要求退还定金、购房款并支付违约金应否支持。 关于争议焦点一，买卖协议签订后，王屹按约支付了定金2万元、首期房款18万元，因此，买卖协议已经生效，截至2017年3月31日，双方均按约履行。至2017年5月19日，冯大业在通话时与王屹协商继续履行或者终止合同后其赔偿王屹多少金额，但双方未达成一致意见，至此双方均未违约。买卖协议约定的过户时间为2017年2月14日至2017年5月31日之间，但第十条中约定“甲方同意乙方使用任何身份过户该房产”，对于房屋过户给何人该约定并不明确。根据合同法的规定，双方对于履行方式约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 按照买卖协议的约定，王屹应在5月31日前支付60万元，冯大业、孙志红配合办理过户手续。但2017年5月30日，双方在房之杰公司商量房屋过户事宜，可见双方对于上述约定中有关过户给何人、可否过户给王某某、是否办理公证等事宜进行了协商，双方均未要求解除合同，仍在协商协议如何履行。因此，本院认定截至5月30日双方均同意继续履行协议、均未违约。但当天王屹、王某某出具“情况补充说明”，提出“甲方和乙方父亲去崇安区公证处作公证该房产转让给乙方父亲所有”，对于有关公证的请求，冯大业在询问公证处后已告知王屹无法进行上述公证。因该公证请求已经超出了原买卖协议第十条的约定范围，且冯大业、孙志红并未在“情况补充说明”上签字认可，故双方对于买卖协议中指定过户给第三人一事并未达成补充协议。此后，王屹仍要求将房产过户至王某某名下显然应征得冯大业、孙志红的同意。且2017年7月6日冯大业短信通知王屹“根据房产买卖合同约定，过户前应支付房款60万元，请在5日内支付给我，如逾期不付，我方将解除合同”、“按照合同约定，只能过户给你本人”，可见冯大业明确拒绝将房屋过户给王某某、只能过户给王屹。至此双方对于买卖协议第十条如何适用产生重大分歧。 因买卖协议标的物为房屋，属不动产，我国对不动产实行统一登记制度，所涉不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据法律规定，转让房屋的，应当订立书面转让合同，且在申请办理房屋转移登记时，不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况亦属于不动产登记簿登记事项。国务院《不动产登记暂行条例》规定，因买卖等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。此处的“当事人双方”显然应对应于买卖合同的双方当事人。虽然买卖协议第十条中约定王屹可以任何身份办理过户登记，但房屋系不动产，协议中也未指定具体的第三人，有违诚实信用原则，王某某并非合同权利人，故王屹要求将房屋过户至王某某名下违反了我国法律有关不动产登记的规定，冯大业、孙志红有权拒绝。此后双方并未就房屋过户给第三人王某某达成一致意见，按照买卖协议的约定，房屋买受人为王屹，冯大业于7月6日通知王屹只能将房屋过户给王屹，符合法律规定。据此，因买卖协议中原约定的5月底之前支付60万元的期限已经届满，冯大业于7月6日以短信通知王屹于五日内支付60万元购房款、否则将解除合同，符合法律规定。此后，因王屹一直未付款，冯大业有权依据买卖协议有关违约责任的约定解除合同。 2017年8月9日，冯大业以王屹为收件人邮寄解除合同通知书，收件人电话一栏填写有王屹的手机号码，虽然其邮件上填写的收件人地址为王某某的地址，并非王屹居住证明上的地址，但买卖协议上并未记载王屹的联系地址，且王某某的地址系5月30日王屹、王某某出具“情况补充说明”时提供，二人系父子关系，冯大业有理由相信该地址为王屹的联系地址。因此，上述解除通知系向王屹作出，通知的送达方式有效，冯大业、孙志红并未违约。综上，买卖协议已于2017年8月10日解除。 关于争议焦点二，冯大业已于2017年7月6日通知王屹在五日内支付60万元，否则将解除合同，且只能过户给王屹，至8月9日王屹仍未付款，其拒绝付款的行为已构成违约。现冯大业、孙志红要求王屹承担违约责任，应予支持。但考虑到买卖协议第十条的约定系双方共同意思表示，虽然此后冯大业已及时通知王屹只能过户给王屹，但王屹并非不同意购买房屋，而是要求过户至王某某名下才肯付款。因此，现冯大业、孙志红要求王屹承担违约金19.5万元已经明显超出迟延付款可能造成的实际损失，且王屹并不同意，故违约金应予调整。冯大业曾在通话中告知王屹其出售房屋是为了置换房屋、为儿子购买房屋，在2017年5月30日后，双方就过户事宜产生分歧并导致5月底应付的60万元并未支付、7月6日催告付款直至8月10日合同解除，确有可能造成冯大业置换房屋的成本提高等实际损失。本院考虑冯大业、孙志红的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判定由王屹承担违约金8万元，冯大业、孙志红在已经收取的20万元中扣除违约金后，剩余12万元应退还王屹。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十一条、第七十九条、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、中华人民共和国国务院《不动产登记暂行条例》第八条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认2017年2月14日王屹与孙志红、冯大业签订的《房屋买卖协议》于2017年8月10日解除。 二、孙志红、冯大业于本判决发生法律效力之日起十日内退还王屹购房款12万元。 三、驳回王屹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23960元，由王屹负担18960元，由孙志红、冯大业负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  方玉宝 人民陪审员  徐惠玲 人民陪审员  李 萍 二〇一八年五月九日 书 记 员  丁 薇 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》： 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》： 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 中华人民共和国国务院《不动产登记暂行条例》： 第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。 不动产登记簿应当记载以下事项： （一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况； （二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况； （三）涉及不动产权利限制、提示的事项； （四）其他相关事项。 第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的； （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》： 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。