安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0802民初2163号 原告：安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司，住所地安庆市菱湖北路**。统一社会信用代码9134080074676498X1（1-1）。 法定代表人：华鹏飞，董事长。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。 被告：齐灿，男，1970年8月26日出生，汉族，户籍地安庆市迎江区，现住安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：于建希，男，1961年12月21日出生，汉族，住安庆市迎江区。 被告：安庆市陆加壹酒店服务有限公司，，住所地安庆市迎江区吴越街**统一社会信用代码91340800394396019L。 法定代表人：江伟，经理。 委托诉讼代理人：汪春兰，公司员工。 第三人：安庆市公安局，住，住所地安庆市振风大道北50米一社会信用代码11340800003110803D。 法定代表人：黄杰，局长。 委托诉讼代理人：孙孟雄，法制支队科员。 原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司（以下简称安庆城投公司）与被告齐灿、安庆市陆加壹酒店服务有限公司（以下简称陆加壹酒店）、第三人安庆市公安局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安庆城投公司的委托诉讼代理人刘刚、被告齐灿及其委托诉讼代理人于建希、被告陆加壹酒店的委托诉讼代理人汪春兰、第三人安庆市公安局的委托诉讼代理人孙孟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安庆城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与第一被告齐灿之间签订的《租赁合同》；2.判令两被告共同腾退并向原告返还涉案房屋；3.判令两被告立即支付拖欠的租金及滞纳金（租金自2013年10月1日起至涉案房屋返还之日止，按50000元/月的标准支付；滞纳金截至2017年10月15日为331770元，2017年10月16日起至涉案房屋返还之日止的滞纳金，按日万分之三的标准支付）；4.判令两被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年7月15日，原告与齐灿签订了关于安庆市57号房屋（现址为安庆市迎江区吴越街55号，原为“橄榄园大酒店”，现为“6+1快捷酒店”）的《租赁合同》，租赁期限自2012年1月1日至2019年12月31日；合同约定了房屋年租金为600000元，并约定了租金的支付方式、齐灿逾期支付租金需每日加收万分之三的滞纳金，若齐灿超过一个月未交纳租金，原告有权终止（解除）合同。合同签订后，原告向齐灿交付了涉案房屋，但齐灿自2013年10月1日起一直拖欠租金，原告多次向其主张要求支付拖欠的租金，但齐灿一直未予履行。在本案诉讼过程中，原告发现陆加壹酒店为涉案房屋实际占有人，按照法律规定，其应与齐灿共同承担腾退房屋的责任。原告认为，其与齐灿之间存在合法有效的租赁合同关系，原告作为涉案房屋的出租方，已按照合同约定向齐灿交付了涉案房屋、履行了合同义务，但齐灿自2013年10月1日起一直欠缴租金，其行为显属违约。原告有权根据法律规定及合同约定，解除双方签订的《租赁合同》，同时要求齐灿支付腾退前拖欠的租金及逾期支付租金的滞纳金。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 齐灿辩称，一、原告违反合同，不履行合同义务，是造成本案纠纷的根本原因：1、原告违反《租赁合同》第九条约定，至今未将停车场交付给齐灿使用，致使酒店配套设施不健全，严重影响了酒店的正常经营；2、原告违反《租赁合同》第六条约定，在原租赁户租赁到期后，拒不交付一层四间门面，造成齐灿可得利益损失；3、原110指挥中心搬迁后，原110大楼约定交给齐灿经营，原告还是不履行合同约定，并疏于管理，大楼闲置无人管理而发生水管爆裂大面积漏水，造成酒店三楼客房严重积水，装修设施尽毁，齐灿多次向安庆市公安局反映要求维修，安庆市公安局回复房产已划归原告名下，已不归安庆市公安局管理，我方在向原告反映后，原告的回答是其只负责收房租，其他事项要与安庆市公安局协商，齐灿无奈，只好自行修修补补。二、因原告不履行合同义务，多次违反合同约定，严重损害了齐灿的权益，致使齐灿不能实现合同目的，造成巨额投资损失。原告至诉讼时，不移交停车场，致使酒店缺乏停车场，由于安庆市孝肃路是单行道，人民路是步行街，该路段经营酒店没有停车场对酒店而言是致命的，造成酒店连年亏损，濒临倒闭；而齐灿已投入数百万元装潢和设施损失无法挽回，使投资人进退维谷。三、已过诉讼时效的租金部分，不受法律保护：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，自2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》正式实施后，民事主体的权利受到损害的事实发生在施行之前的，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起至《中华人民共和国民法总则》施行之日超过1年的，诉讼时效期间应按照1年确定，已经届满的，人民法院不予保护；尚未超过1年的，诉讼时效适用3年的规定。综上，请法庭依法判决。 陆加壹酒店辩称，我司与齐灿签订了一份合伙协议，双方约定共同经营齐灿承租的宾馆，因原告违约，导致经营的宾馆连年亏损，投入的资金无法收回。《租赁合同》第九条约定，原告应在安庆市公安局搬离后，将停车场交给我司与齐灿使用，安庆市公安局在2012年12月31日就已搬迁完毕，酒店在2013年6月底装修完毕，但一直未收到将停车场交付使用的通知，另外，因110大楼四楼水管爆裂，导致酒店三楼严重渗水，我司多次让齐灿找原告解决，但原告陈述其只负责收纳租金，具体问题需要找原产权单位解决。我司因与齐灿签订了合伙协议，我司投入的资金，应由齐灿赔付给我。其他同齐灿的委托诉讼代理人的意见。 安庆市公安局述称，一、原安庆市57号房屋产权属于安庆市公安局。2011年12月30日，安庆市公安局与齐灿经过协商后达成房屋租赁协议，约定将位于安庆市57号房屋（当时为“橄榄园大酒店”）约20000平方米及安庆市公安局后院部分停车场出租给齐灿从事商业经营。房屋租赁协议签订后，安庆市公安局向齐灿提供了57号房屋，齐灿开始装修，合同目的初步实现。二、2012年11月9日，安庆市公安局机关及直属机构陆续搬往新的办公地点，截止2018年3月，安庆市公安局老干部科、技侦支队部分科室等仍在原办公楼办公，2012年10月份后，安庆市公安局交通治安分局将原办公楼部分用房改造作为办公地点使用至今。三、2012年11月9日，安庆市人民政府办公室以宜政办发[2012]24号通知下发《安庆市市直行政事业单位国有资产划转移交工作实施方案》，据此，市直行政事业单位出租的办公用房等各种形式的经营性国有资产全部移交，由市政府授权经营。对于已租赁的经营性房产等，须在2012年12月31日前变更原租赁合同，进行转移交工作。2012年11月23日，市财政局向我局送达《资产转移交通知书》，我局按此通知书及资料清单，完成了划转移交工作，安庆市57号房屋等即移交原告管理。2013年7月15日，齐灿与原告重新签订租赁合同，自2013年1月1日至今，租赁房屋的使用经营未因划转移交受到影响。四、安庆市公安局原办公大楼院中共有停车位54个，根据相关规定，其中16个停车位交由57号房屋承租方使用，在此办公的安庆市公安局交通治安分局及市局其他在此办公部门共用其余38个停车位，为便于停放车辆的安全管理，各单位约定共同聘用4名保安全天值守，月均费用为6000元，其中1500元由57号房屋承租方承担，自2014年10月，57号房屋承租方与保安因工资等费用问题发生矛盾，为保证院内停车管理有序进行，交通治安分局主动联系保安公司，垫付拖欠的保安工资，保证了停车场的正常运行。综上，我方认为：我方已充分履行了2011年12月30日与齐灿所签订的房屋租赁协议中的义务，根据《安庆市市直行政事业单位国有资产划转移交工作实施方案》及《资产移交通知书》，我方享有继续使用安庆市公安局原办公场所及院内停车场的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对无争议的安庆城投公司营业执照、法定代表人身份证明书、齐灿户籍证明、陆加壹酒店企业信息查询单、安庆城投公司与齐灿共同提交的《租赁合同》、房地权证、土地权证、民事裁定书、民事上诉状、照片3张、齐灿身份证、中国工商银行个人业务凭证（填单）2张、安徽省行政事业单位资金往来结算票据、安徽省政府非税收入一般缴款书（回单）、徽商银行安庆华中支行流水、合伙协议、齐灿与安庆市公安局签订的《房屋租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：对安庆城投公司提交的租金及滞纳金金额计算经过，齐灿有异议，陆加壹酒店认为与其无关，安庆市公安局无异议。对此，本院认为，租金及滞纳金如何计算，本院将在本院认为陈述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 安庆市迎江区吴越街57号房屋（以下简称57号房屋）的原产权单位为安庆市公安局。2011年12月30日，安庆市公安局与齐灿签订《房屋租赁合同》，约定由安庆市公安局将57号房屋出租给齐灿从事商业经营。2011年12月15日，齐灿向安庆市公安局交纳了租赁押金100000元。齐灿与汪春兰系合伙关系，双方约定共同合伙在57号房屋经营酒店，并约定由齐灿承担57号房屋在租赁期限内的租金，汪春兰投资3400000元对房屋进行装修并提供设备。2012年9月28日，汪春兰向安庆市公安局交纳了租金260000元。 2012年11月9日，安庆市人民政府下发《安庆市市直行政事业单位国有资产划转移交工作实施方案》，要求市直行政事业单位兴办及经营的宾馆（酒店、招待所）、培训中心等经营性国有资产，全部移交安庆城投公司，由安庆市政府授权经营，过渡期内可由原单位继续经营或租赁，但方案需报安庆城投公司审定。安庆市公安局据此将57号房屋划转移交安庆城投公司名下。 2013年7月15日，安庆城投公司（现产权单位，以下简称甲方）作为出租方，齐灿作为承租方（以下简称乙方）与安庆市公安局（原产权单位）共同签订《租赁合同》，约定：甲方同意乙方继续使用甲方位于安庆市迎江区吴越街57号房屋现“橄榄园大酒店”约20000多㎡及公安局大院部分停车场出租给乙方从事商业经营；合同有效期为八年，自2012年1月1日起至2019年12月31日止；年租金600000（陆拾万）元，租金采取按月支付方式，乙方保证每月月初10日内将租金一次性付至甲方指定的账户上，逾期每日加收万分之三的滞纳金，若乙方超过1个月未缴纳租金，乙方须无条件接受甲方终止本合同、履约保证金不退还和无偿向其提交项目区所有设施等决定，并承担违约责任（租金已交至2013年9月30日）；乙方的租赁保证金为拾万元，乙方保证自合同签订之日起5日内将保证金一次性付至指定的账户上，乙方缴纳的保证金在租赁期内不计利息；甲方应考虑到乙方扩大经营，将新橄榄园大酒店一层4间门面待现租户租赁到期时，将门面逐一交付乙方经营，房租另议；甲方在合同期内如遇法定不可抗力的情形或政府颁布的新政策，法律或采取行政措施而导致本合同不能履行的，甲方不承担任何装潢和经营所造成的一切损失，但甲方负责协助乙方向有关部门争取装潢和经营补偿，该补偿款由乙方享有；乙方因经营需要客户所带车辆停入公安局大院停车场，甲方应提供方便，凭乙方自制停车证出入，待公安局大楼搬迁后甲方将公安局大院交付予乙方统一使用管理；乙方在承租期内不得转租经营。安庆城投公司在合同落款甲方（现产权单位）处盖章，齐灿在乙方代表处签字，安庆市公安局在原产权单位处盖章。 合同签订后，安庆市公安局未将齐灿交其的租赁押金100000元转付给安庆城投公司，亦未退还给齐灿，现仍在安庆市公安局账户上。同时，齐灿未向安庆城投公司交纳100000元租赁保证金，亦未交纳2013年10月1日起的房屋租金。安庆城投公司在与齐灿签订《租赁合同》后，未跟齐灿履行任何交接手续。2013年11月1日，齐灿仍向原产权单位安庆市公安局交纳了租金250000元。 安庆城投公司于2015年9月22日以齐灿作为被告向本院提起诉讼，要求齐灿腾退57号房屋及安庆市公安局原办公大楼院内部分停车场，并补交所欠房屋租金，本院于2016年2月24日以没有明确被告作出驳回起诉的裁定。安庆城投公司于2016年9月26日再次以齐灿作为被告向本院提起诉讼，并申请追加陆加壹酒店为共同被告，要求解除与齐灿签订的《租赁合同》，并要求齐灿与陆加壹酒店共同腾退57号房屋、齐灿交纳腾退前的租金及相应滞纳金，本院于2017年2月20日作出（2016）皖0802民初1437号民事判决，齐灿不服该判决提起上诉，安庆市中级人民法院以原审遗漏当事人、违反法定程序发回本院重审，形成本案诉讼。本院于2017年11月8日依法追加安庆市公安局作为第三人参加本案诉讼。 经查，安庆市公安局及其直属机构自2012年8月起陆续搬进新办公地点。2012年10月之后，安庆市公安局交通治安分局将原办公楼部分用房改造作为办公用房使用至今。安庆市公安局原办公大楼院中共有停车位54个，需聘请保安进行管理并支付费用，齐灿认为停车位均应由其无偿使用，但安庆市公安局交通治安分局不让齐灿停放车辆。陆加壹酒店于2014年10月23日注册成立，注册时的法定代表人为汪春兰，现实际占用涉案房屋从事经营活动。 在合同履行过程中，安庆城投公司未与齐灿就停车场问题、“四间门面”租赁事宜进行过协商处理。 本院认为，安庆城投公司、齐灿与安庆市公安局于2013年7月15日共同签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。《租赁合同》约定，齐灿应于2013年10月1日起按月支付安庆城投公司租金，但实际上齐灿并未履行，齐灿辩称因安庆城投公司未按合同约定将安庆市公安局原办公大楼院内停车场全部交付其使用，严重影响了陆加壹酒店的正常经营，故其不付租金的行为系行使“先履行抗辩权”。对此，本院认为，“先履行抗辩权”指的是，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。也就是说，“先履行抗辩权”的行使必须符合三个条件，一是双务合同双方互负债务；二是合同约定有履行顺序；三是先履行义务一方未履行，后履行一方可拒绝履行。本案中，安庆城投公司的主要义务是交付57号房屋及安庆市公安局原办公大楼院内部分停车位，齐灿的主要义务是支付租金，根据查明的事实，57号房屋已实际交付，齐灿不能仅因停车场问题拒绝支付全部租金；另外，齐灿未提供证据证明其在签订《租赁合同》后将近五年的时间内曾向安庆城投公司就此提出过异议，亦未提供证据证明停车场的交付问题致使了合同目的不能实现。综上，齐灿的抗辩无事实和法律依据，不予采纳。齐灿自2013年10月1日起未支付租金给安庆城投公司，已构成违约，安庆城投公司有权根据法律规定及合同约定解除双方签订的《租赁合同》，并要求齐灿腾退57号房屋、支付腾退前拖欠的房屋租金。安庆陆加壹酒店现实际占用57号房屋从事经营活动，没有法律依据，应与齐灿共同承担腾退57号房屋的责任。综上，对安庆城投公司要求解除与齐灿签订的《租赁合同》并要求齐灿、安庆陆加壹酒店共同腾退57号房屋的诉求，本院予以支持。 齐灿应交纳的租金，具体认定如下：《租赁合同》约定租金为600000元/年，即50000元/月，而齐灿自2013年10月1日起未交纳租金，其应自2013年10月1日起至57号房屋腾退之日止，按照50000元/月的标准支付租金，故对安庆城投公司要求齐灿按照50000元/月的标准，支付自2013年10月1日起至57号房屋腾退之日止的租金的诉求，本院予以支持。齐灿辩称，已过诉讼时效部分的租金，不受法律保护，对此，本院认为，安庆城投公司于2015年9月22日以齐灿作为被告向本院提起诉讼，引发诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，对该辩称亦不予采纳。 虽然根据《租赁合同》第二条约定，齐灿未按时交纳租金，逾期每日应加收日万分之三的滞纳金，但在合同履行过程中，安庆城投公司作为出租方，未对停车场问题进行妥善解决，亦未按合同约定在57号房屋一层四间门面租户租赁合同到期后通知齐灿，存在违约行为，故对安庆城投公司要求滞纳金的诉求，本院不予支持。对齐灿于2013年11月1日向安庆市公安局交纳的250000元，不属于本案审理范围，不作认定。对齐灿提出的维修费用问题，因未提供证据证明，且不属于本案审理范围，不作认定。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司与被告齐灿、第三人安庆市公安局于2013年7月15日签订的《租赁合同》； 二、被告齐灿与被告安庆市陆加壹酒店服务有限公司于本判决生效之日起十五日内共同腾空安庆市迎江区吴越街57号房屋并交付给原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司； 三、被告齐灿于本判决生效之日起十五日内支付原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司租金（自2013年10月1日起至上述房屋腾退之日止，按照50000元/月的标准计算）。 四、驳回原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25562元，由原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司负担8000元，被告齐灿负担17562元（此款原告已预交25562元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  马宏伟 人民陪审员  李双葆 人民陪审员  张红雨 二〇一八年五月二十一日 书 记 员  吴秀青 本案判决依据的法律条款如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。