湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3057号上诉人（原审原告）：武汉义合影视国际文化传媒有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽正街。法定代表人：卜海鹰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石勇，湖北公度律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉宏鼎泰商贸管理有限公司，住所地：武汉市东西湖区闷家湖小区54-55号。法定代表人：吴文昊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李彬，湖北鼎君律师事务所律师。原审第三人：武汉地铁运营有限公司，住所地：武汉市硚口区京汉大道99号。法定代表人：王洪锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁嵩，该公司员工。上诉人武汉义合影视国际文化传媒有限公司（以下简称义合传媒）与上诉人武汉宏鼎泰商贸管理有限公司（以下简称宏鼎泰商贸）及原审第三人武汉地铁运营有限公司（以下简称地铁运营公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭,于2018年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人义合传媒的委托诉讼代理人石勇，上诉人宏鼎泰商贸的委托诉讼代理人李彬，原审第三人地铁运营公司的委托诉讼代理人祁嵩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。义合传媒上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判宏鼎泰商贸返还武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101商铺物业房屋及其附属设施，宏鼎泰商贸支付自2016年6月15日起至其支付完未付租金之日止的违约金（延迟支付租金，须每日按当期应交费用总额的0.2%计算违约金），支付自2017年4月7日起至被上诉人实际返还房屋之日的租赁物实际占用使用费（按照日租金标准的二倍，计算租赁物实际占用费）。事实和理由：1.租赁合同约定的是租赁商铺及附属设施，一审遗漏了返还附属设施，即配电房和物业用房、消防设施。2.宏鼎泰商贸逾期未付租金，对该违约行为产生的违约金，一审没有按照合同约定予以支持。此外，还应支持房屋占用费。宏鼎泰商贸辩称：我公司要求继续履行合同。租金计算起算时间有错误，应该从2015年9月1日开始计算，计算至2017年4月17日。因为从9月1日才正式供电,我公司拒付租金是有理由的。2017年4月义合传媒发了一份通知，声明解除合同，自4月17日后我公司没有正常经营，租金计算也应相应截止于该日。宏鼎泰商贸上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第四项；2.改判确认《武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101商铺租赁合同》继续有效。理由同其答辩意见。义合传媒的答辩意见同其上诉理由。地铁运营公司述称，我公司是与义合传媒签订的合同，对于两个上诉人之间的纠纷不清楚。义合传媒向一审法院起诉请求：一、确认义合传媒与宏鼎泰商贸于2015年2月15日签订的《武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101商铺物业租赁合同》已经在2017年3月14日解除；二、判令宏鼎泰商贸立即返还所租用的武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101商铺物业房屋及其附属设施；三、判令宏鼎泰商贸支付从2016年6月15日起至2017年4月7日止的房屋租金1666929.25元；四、判令宏鼎泰商贸支付从2016年6月15日起至支付全部租金之日止的违约金（延迟支付租金，须每日按当时期应交费用总额的0.2%计算违约金）；五、判令宏鼎泰商贸支付从2017年4月7日起至返还房屋之日止的房屋使用费（按照日租金标准的二倍计算租赁物实际占用费）；六、本案的全部诉讼费用由宏鼎泰商贸承担。一审法院认定事实：2015年2月，义合传媒（甲方）与宏鼎泰商贸（乙方）签订了一份《武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101号商铺物业租赁合同》，合同约定甲方同意将坐落于武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101号商铺物业租赁给乙方，租赁物的总面积为1335平方米，公摊面积1535平方米，租赁期限十年，自2015年6月15日起至2025年6月14日止，2015年2月15日至2015年6月14日为免租期，供乙方进行装修等工作。租赁期内租金标准：租赁期内第一租赁年度月租金标准为每平方米105元；自第二租赁年度起，每年月租金标准在上年度月租金标准的基础上递增7%……履约保证金：本合同履约保证金为483525元，保证金不计算利息；本合同在履行过程中，如乙方未按合同约定按期、足额向甲方支付租金、相关费用的，甲方有权从履约保证金中直接冲抵，不足部分乙方另行补足。合同的终止：有下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，乙方未按期、足额支付、补足租金、履约保证金等任何费用达30日。违约责任：乙方未按期、足额支付、补足租金、履约保证金、水电费等相关费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取当期应缴费总额的0.2%违约金。乙方未按本合同约定的期限腾退的，应自腾退期限届满第二日起至实际腾退之日止，按适时日租金标准的二倍计算，向甲方支付租赁物实际占用费。本合同中所称“租赁年度”，指自计租之日起满12个月为一个租赁年度。乙方向甲方支付第一年度租金的付款方式为按年度在合同签订后一个工作日内支付年度租金。合同签订后，义合传媒将租赁房屋交付宏鼎泰商贸使用至今，至2015年4月宏鼎泰商贸共支付原告义合传媒租金及履约保证金共计268万元，余下租金及保证金未支付。另查明，地铁运营公司（甲方）与义合传媒（乙方）于2015年2月签订了一份《武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101号商铺物业租赁合同》，合同约定：甲方同意乙方承租租赁房屋自营或转租、分租给次承租人从事经营活动，乙方及次承租人在租赁期间的经营项目必须符合甲方的各项管理规定。租赁期间内乙方事先未经甲方书面同意不得有擅自将租赁物进行转让、部分转让、投资入股、抵押等一切有违于本合同履行的行为。租赁期间内，乙方有权将该租赁物转租或分租给次承租人，但乙方应于与次承租人租赁合同签订之日起5日内将租赁合同原件一份提交甲方备案。义合传媒与宏鼎泰商贸签订了租赁合同后，并未到地铁运营公司备案。一审法院认为，义合传媒与宏鼎泰商贸签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应根据合同约定履行各自义务。关于宏鼎泰商贸辩称“义合传媒转租给我公司的行为需要得到地铁运营公司的认可，但义合传媒对此未给我公司明确的答复，故我公司未支付租金的行为并未违约”的意见，经查，义合传媒与地铁运营公司签订的租赁合同中约定“地铁运营公司同意义合传媒承租租赁房屋自营或转租、分租给次承租人从事经营活动”、“义合传媒应于与次承租人租赁合同签订之日起5日内将租赁合同原件一份提交地铁运营公司备案”，义合传媒将租赁物转租后虽未到地铁运营公司备案，但该行为并不影响义合传媒与宏鼎泰商贸之间签订的租赁合同的效力，故对宏鼎泰商贸的该辩称意见予支持。关于义合传媒要求确定双方签订的合同已在2017年3月14日解除的诉讼请求，经查，合同约定“乙方未按期、足额支付、补足租金、履约保证金等任何费用达30日，甲方可以解除合同”，宏鼎泰商贸自2016年起至今未支付租金，故义合传媒依据合同约定可以解除该合同；义合传媒称在2017年3月14日向宏鼎泰商贸发出了解除合同通知函，但其并没有向法庭举证证实宏鼎泰商贸收到相关函件，故义合传媒要求确认合同的解除时间为2017年3月14日的诉讼请求不予支持。关于义合传媒要求宏鼎泰商贸支付租金的诉讼请求，经查，按合同约定第一年（自2015年6月15日至2016年6月14日）的租金应为1934100元（105平方米/元×1535平方米×12）；第二年（自2016年6月15日至2017年6月14日）的租金为2069487元（105平方米/元×1535平方米×12×1.07）。宏鼎泰商贸自2015年6月15日至2017年6月14日应付租金为4003587元，扣除已支付的2680000元，宏鼎泰商贸在此租赁期间还应支付租赁费1323587元。因宏鼎泰商贸仍在租赁经营，其自2017年6月15日至交付租赁物之日止的租金或房屋使用费按上一年度租金标准的基础上递增7%计算。关于义合传媒要求宏鼎泰商贸返还附属设施的诉讼请求，因双方签订的合同中未明确约定附属设施，在合同的履行过程中双方也没有确定附属设施的具体清单，故对该项诉讼请求不予支持。关于义合传媒要求宏鼎泰商贸支付违约金的诉讼请求，经查，合同约定逾期付款按当期应缴费总额的0.2%收取违约金，因双方约定的违约金计算比例过高，一审法院结合义合传媒的实际损失，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金的计算标准调整为按中国人民银行公布的同期贷款利率计算更为公平合理。关于义合传媒要求宏鼎泰商贸按双倍租金支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院院结合义合传媒的实际损失，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将房屋使用费调整为合同约定的租金，宏鼎泰商贸在未支付费用的基础上按中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息。一审判决如下：一、解除武汉义合影视国际文化传媒有限公司与武汉宏鼎泰商贸管理有限公司之间签订的《武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101号商铺物业租赁合同》；二、武汉宏鼎泰商贸管理有限公司自本判决书生效十日内返还武汉义合影视国际文化传媒有限公司所租用的武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101号商铺；三、武汉宏鼎泰商贸管理有限公司支付武汉义合影视国际文化传媒有限公司自2015年6月15日至2017年6月14日未付租金1323587元；自2017年6月15日至武汉宏鼎泰商贸管理有限公司交付租赁物之日止的租金或房屋使用费按上一年度租金标准的基础上递增7%计算；四、武汉宏鼎泰商贸管理有限公司支付武汉义合影视国际文化传媒有限公司违约金或逾期付款利息（以未付租金或使用费为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，时间自2016年6月15日起至本判决确定的履行期限届满之日止。）；五、驳回武汉义合影视国际文化传媒有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，自本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36686元，由武汉宏鼎泰商贸管理有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。对于原审查明的事实，义合传媒无异议，宏鼎泰商贸补充称：本公司承租租赁物以后实际经营是从2015年9月1日开始，因为9月1日才开始通电；经营的截止日期应该算到2017年4月17日，而不是6月14日，因为4月17日义合传媒向我公司转租的商户下发了停止向我公司交租的提示，致使我公司不能正常经营和收租。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，《武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101号商铺物业租赁合同》1.1条约定：“甲方同意将坐落于湖北省武汉市轨道交通1号线三期汉口北站HKB101号物业租赁给乙方。租赁物平面图件附件，并以此为据。”本案的焦点有二：一是义合传媒与宏鼎泰商贸所签的租赁合同是否可以解除；二是合同如解除，有关的责任如何确定。关于第一个焦点，本院认为，依法成立的合同，若要提前解除，要么达成合意，要么符合合同约定，要么符合法律规定。本案双方所签的《武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101号商铺物业租赁合同》现尚未到期，义合传媒主张解除合同，而宏鼎泰公司主张继续履行合同。本案查明的事实表明，宏鼎泰公司在所承租的三年内，除第一年正常缴纳了租金外，此后两年多均未缴纳租金，而双方所签合同第7.4条约定，承租方未按期、足额支付、补足租金达30日，出租方有权提前解除合同。现义合传媒据此请求解除合同，符合双方合同约定。义合传媒请求宏鼎泰商贸支付自2016年6月15日起至2017年4月7日止所欠的房屋租金，应予支持。自2017年4月8日至腾退之日，宏鼎泰商贸应继续支付义合传媒租金或房屋占有使用费。一审考虑到义合传媒的实际损失，兼顾公平原则，将房屋占有使用费降低到合同约定的租金标准，并无不妥，故对义合传媒要求宏鼎泰商贸按双倍租金支付房屋占有使用费的请求，不予支持。宏鼎泰商贸主张从2015年9月1日起计算租金，不符合合同约定，本院不予支持。宏鼎泰商贸主张租金计算截止日期以2017年4月17日为准，因宏鼎泰商贸的利益是否因其合同相对方的行为受损，由其与合同相对方解决，与本案无关，故对其该项主张，本院亦不予支持。关于第二个焦点，本院认为，本案查明的事实表明，宏鼎泰公司是违约方。原审在确定宏鼎泰公司的违约责任时，将违约金和逾期付款利息确定为选择性判项不妥。义合传媒主张依合同约定的每日按当期应交费用总额的0.2%计算违约金，本院认为该主张远远超过其实际损失，有违公平，故酌定宏鼎泰商贸以未付租金总额为基数，按同期银行贷款利率支付违约金。双方解除合同后，承租方应按合同约定将所承租的租赁物返还给发租方。原审只判决返还商铺，不符合合同约定。综上所述，义合传媒的上诉请求中有理的部分，本院予以支持。宏鼎泰商贸的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初3516号判决；二、解除武汉义合影视国际文化传媒有限公司与武汉宏鼎泰商贸管理有限公司之间签订的《武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101号商铺物业租赁合同》；二、武汉宏鼎泰商贸管理有限公司于本判决书生效之日起十日内腾退武汉轨道交通1号线三期汉口北站HKB101号物业（以租赁物平面图件附件为据）；三、武汉宏鼎泰商贸管理有限公司支付武汉义合影视国际文化传媒有限公司自2015年6月15日至2017年6月14日未付租金1323587元；自2017年6月15日至武汉宏鼎泰商贸管理有限公司腾退之日止的租金或房屋占有使用费按上一年度租金标准的基础上递增7%计算。四、武汉宏鼎泰商贸管理有限公司以未付租金或房屋占有使用费总额为基数，按同期银行贷款利率支付武汉义合影视国际文化传媒有限公司违约金,时间自2016年6月15日起至本判决确定的履行期限届满之日止；五、驳回武汉义合影视国际文化传媒有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，自本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36686元，由武汉义合影视国际文化传媒有限公司和武汉宏鼎泰商贸管理有限公司各自负担18343元；二审案件受理费共计73372元，由武汉义合影视国际文化传媒有限公司和武汉宏鼎泰商贸管理有限公司各自负担36686元。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一八年五月二十九日书记员 宋 飞