呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2017）内0105民初9690号原告：内蒙古民族商场有限责任公司。法定代表人：云文广，董事长。委托诉讼代理人：付国峰，内蒙古久晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小玉，内蒙古久晖律师事务所律师。被告：内蒙古乾通担保有限公司。法定代表人：何彦，总经理。委托诉讼代理人：卢源，内蒙古益鑫律师事务所律师。第三人：内蒙古兴华房地产有限责任公司，实际办公地址呼和浩特市赛罕区新华大街财富大厦C座14层。法定代表人：陈英，董事长。委托诉讼代理人：咸艳华，女，该公司员工。原告内蒙古民族商场有限责任公司（以下简称民族商场）与被告内蒙古乾通担保有限公司（以下简称乾通担保）、第三人内蒙古兴华房地产有限责任公司（以下简称兴华房地产）所有权确认纠纷一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告民族商场的委托诉讼代理人付国峰、徐小玉，被告乾通担保的委托诉讼代理人卢源，第三人兴华房地产的委托诉讼代理人咸艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民族商场向本院提出诉讼请求：1.依法确认赛罕区丰州路誉博财富大厦第C幢八层（整层）商业办公用房（1360平米）为原告所有（房屋价值1100万元整）；2.判令被告向原告交付赛罕区丰州路誉博财富大厦第C幢八层（整层）商业办公用房（1360平米）；3.本案的诉讼费用由被告承担。2018年5月7日原告变更第二项诉讼请求为：2.判令被告向原告交付赛罕区丰州路誉博财富大厦第C幢八层北侧自西向东数第一、二间商业办公用房。事实和理由：被告于2010年10月11日与第三人签署了GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，并依约缴纳了购房款。2011年12月25日，因被告欠原告本息1100万元无力偿还，经双方协商达成了房屋抵债协议。即被告将其从第三人处购买的上述房产抵顶给原告用于偿还债务。因该房产手续不全在房产局既没网签也没有登记，无法到房产局办理变更登记。故房屋抵债协议签订后，原被告依约到第三人处办理了房屋买卖合同变更手续，将购房合同的购房人由被告变更为原告，视为被告将房产抵顶给了原告，办理了过户手续。由于被告基于原购房合同已经占有涉案房产，依据抵顶协议被告应将涉案房产交付给原告，但被告一直以各种理由占有该房产迟迟不向原告交付，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。乾通担保辩称：对原告起诉状中表述的基本事实无异议，但对原告说被告一直以种种理由占有该房产迟迟不向原告交付，严重侵害了原告的合法权益不能认可。2011年12月25日，被告因没有能力偿还原告的借款，自愿与其达成房屋抵债协议书，将自己2010年10月11日从兴华房地产购买的合同号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》的房产折价1100万元，抵顶给了原告，并配合原告到兴华房地产处办理了房屋买卖合同变更手续，合同中的房屋购买人已经由被告变更为原告。虽然在变更之前被告实际在占有使用该房产，但是合同签订后被告一直在陆续的履行交付手续，已经将大部分交付给原告，只是目前有一部分房屋在合同变更之前，被告将其出租给其他人使用，现在租赁期限还没有到期，无法实际履行交付义务。还有两间由被告公司使用，保证被告的基本办公使用。另外，目前被告的法定代表人何彦及其家属生活困难，只能依靠收取的微薄租金保持基本生活，所以请求法院考虑实际情况暂时保留一段时间的使用权，给实际的使用人以足够的时间履行交付义务，以维护被告实际使用人的合法权益。兴华房地产述称：涉案房屋经原被告双方协商用于抵债，兴华房地产已将购房合同的购房人由被告变更为原告，过户手续也办理完毕，所以兴华房地产认为该房屋的所有人应该属于原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合认定如下：2011年9月26日、2011年9月28日原告民族商场（甲方、出借人）与被告乾通担保（丙方、借款人）和案外人内蒙古乾通商贸有限责任公司（乙方、借款人，以下简称乾通商贸）签订《借款合同》，约定借款金额分别为2700万元、1000万元，借款利息按月息3%计算，借款期限分别自2011年9月26日至2011年11月25日、2011年9月28日至2011年10月27日；借款利息每月下打，若乙方提前还款，按实际天数计息；若乙方到期不能按时偿还此借款，也没有办理延期的相关手续，按逾期每天加收借款金额5‰的违约金。丙方承担连带责任担保，保证范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的全部费用，保证期间为还款期限届满后的两年。同时乾通商贸出具《划款委托书》二份，委托民族商场将借款共计3700万元汇入指定账户，户名分别为张凤仙和刘瑞霞。另查明，2011年12月25日民族商场（甲方、债权人）与乾通担保（乙方、债务人）签订《房屋抵债协议》，约定：乙方不能届时归还甲方借款，乙方用位于呼市赛罕区丰州路"誉博财富大厦"第C幢八层（整层）商业办公用房1360平方米，抵顶所欠甲方本息1100万元整，乙方保证用于抵债的房屋不存在权利纠纷或设定抵押、转让及司法查封等情况；乙方用于抵顶债务的以上房屋已于2010年10月11日与开发企业内蒙古兴华房地产有限责任公司签署了GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，故应由乙方申请开发企业变更该房屋的买受人为内蒙古民族商场有限责任公司，包括变更购房款收据交纳人为甲方；乙方用于抵顶债务的房屋变更买受人后，在未办理正式产权证照之前，乙方可以在偿还货币债务后将该房收回，甲方有权在任何时间段退回该抵债房屋，继续主张乙方以货币形式偿还所欠债务本息，以上产生的费用均由乙方承担；乙方用于抵债房屋变更为甲方后，乙方随即向甲方移交该抵债房屋，包括出租权、收益权等。移交前形成的租赁关系由甲方承接，移交日开始的房屋租金由甲方收取，如乙方已经提前收取，应按移交日起算向甲方退付。又查明，2010年9月30日兴华房地产出具《收据》一份，载明："今收到何彦交来定金壹佰万元整￥1,000,000元。"收款单位处有兴华房地产的财务专用章，收款人处有魏秀平签名，交款人处有何彦签名。同日兴华房地产出具《说明》，载明："内蒙古乾通担保有限公司购置我公司开发的位于呼和浩特市××街的房产，因我公司还没有办理完验收竣工手续，所以只能出具收据，待办理房本时统一出具发票。"2010年10月11日形成一份《付款单》，付款单位：乾通集团公司，付款理由：支付财富大厦购房款，金额：壹仟万元整，付款人：何萍，总裁批示：同意支付购房款壹仟万元整，并有其法定代表人何彦签名，会计主管人员核批处有王伟荣签名。2010年10月11日乾通担保（买受人）与兴华房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买赛罕区丰州路"誉博财富大厦"第C幢八层整层商业办公用房，建筑面积共1360平方米，每平方米8088.3元，总金额1100万元。同日兴华房地产出具《收据》一份，载明："今收到何彦交来购房款壹仟万元整￥10,000,000元。"收款单位处有兴华房地产的财务专用章，收款人处有魏秀平签名。同日，何萍通过中国工商银行向魏秀平汇款1000万元。2011年12月26日民族商场（买受人）与兴华房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，暂定名财富大厦，第C座8层整层1-13号房，建筑面积共1360平方米，每平方米8088.3元，总金额1100万元。同日，兴华房地产向民族商场出具《收据》，载明收到民族商场交来购房款壹仟壹佰万元整￥11,000,000元。同时，兴华房地产（甲方、开发商）与民族商场（乙方、业主）签订《房屋交接书》，载明："鉴于甲方所开发的的位××区第八层1-13号房，共1360平米，已具备入户条件。双方均同意签署本房屋交接书，即甲方将房屋正式移交给乙方。现乙方已检查了该房屋的建筑质量和装修情况，可以接受该房屋。双方签订本交接书，并确认下列条款：一、双方确认，自签署本交房书之日起该房屋由开发商交付给业主，交付的房屋实测建筑面积为1360平方米，总价款为人民币壹仟壹佰万元，甲方已开具财务收据给乙方。二、双方确认，签署本协议后即按商品房买卖合同完成了房屋交接手续。三、开发商确认，尽管该房屋已交付给业主，但仍负有合同中约定的保修义务。四、乙方确认，该房屋的建筑质量和装修质量符合双方所签《商品房买卖合同》之约定，乙方并无异议。"再查明，1998年5月12日呼和浩特市建设局颁发（98）呼城建规地字编号041《建设用地规划许可证》，用地单位兴华房地产、呼市自来水公司，用地项目名称综合楼，用地面积4135.8㎡。1998年5月27日呼和浩特市人民政府颁发呼和浩特市（1998）字第34号《建设用地批准书》。1998年8月20日兴华房地产、呼市自来水公司取得综合办公楼的《建设工程规划许可证》。1998年11月23日呼和浩特市建筑工程管理局颁发编号98-120《建设工程施工许可证》，工程名称：东郊水厂综合楼，建设单位兴华房地产，建筑面积8802平方米。2006年12月13日呼和浩特市房地产产权市场管理处颁发房预销售证第20060073号《商品房预销售许可证》，售房单位：内蒙古兴华房地产有限责任公司，项目名称：供水大厦、誉博财富大厦，房屋座落地点：新城区新华东街，房屋用途性质：商业、办公，预销售对象：社会团体及个人，预销售总建筑面积67403.42㎡。还查明，原告自认乾通担保于2011年11月11日偿还借款本金100万元，2011年11月16日偿还本金500万元，2011年11月18日偿还本金200万元，2014年3月31日偿还本金100万元，共计偿还借款本金900万元。本案争议房屋作价1100万元,抵顶借款本金1000万元，利息100万元。乾通担保共计向民族商场借款3700万元，尚欠借款本金1800万元未偿还。原告认可本案争议的誉博财富大厦C座第八层共计13间房屋，民族商场已经实际接收了8间房屋，其余5间房约200多平方米，其中2间由乾通担保占有使用，另外3间由乾通担保出租并已收取租金。乾通担保公司对借款及还款数额、抵顶房屋的事实、交付房屋及占用房屋的事实均认可。本院认为，2010年10月11日乾通担保与兴华房地产签订了《商品房买卖合同》，并且支付购房款1100万元，购买了赛罕区丰州路誉博财富大厦第C幢八层整层建筑面积共1360平方米的商业办公用房。2011年12月25日民族商场与乾通担保签订《房屋抵债协议》，将本案争议房屋抵顶给民族商场。2011年12月26日兴华房地产配合乾通担保，与民族商场重新签订《商品房买卖合同》，将本案争议房屋的买受人变更为民族商场。民族商场与兴华房地产签订的《商品房买卖合同》及民族商场与乾通担保签订的《房屋抵债协议》，均系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，亦不存在合同无效或可撤销的情形，应属合法有效。本案争议房屋已取得《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预销售许可证》，且明确载明房屋用途性质为商业、办公，故该房屋属于商品房性质，可以进行买卖。原告作为合同买受人签订商品房买卖合同购买诉争房屋，并缴纳全部购房款，故原告民族商场对诉争房屋享有全部份额，被告乾通担保应当向原告交付誉博财富大厦第C幢八层北侧自西向东数第一、二间商业办公用房。关于被告辩称其经济困难，该两间房屋用于保证其基本办公使用，需暂时保留一段时间使用权的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条判决如下：一、确认位于赛罕区丰州路誉博财富大厦第C幢八层（整层）商业办公用房（1360平方米）属于原告内蒙古民族商场有限责任公司所有；二、被告内蒙古乾通担保有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古民族商场有限责任公司交付赛罕区丰州路誉博财富大厦第C幢八层北侧自西向东数第一、二间商业办公用房。案件受理费87,800元（原告已预交），由被告内蒙古乾通担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 康文颖人民陪审员 乌日娜人民陪审员 王凤祯 二〇一八年五月八日书 记 员 李祝英