广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初2594号原告（反诉被告）：李立宏，男，1968年4月12日出生，汉族，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：刘汝良，广东振能律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘展，江西广予律师事务所律师。被告：谢泽宏，男，1972年5月21日出生，香港居民，委托诉讼代理人：杨海，广东惠天好律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市惠阳区淡水百业兴房地产服务行，住所地：惠州市惠阳区淡水河背街109号。经营者：刘美金。委托诉讼代理人：罗红琴，广东惠天好律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭鹏阳，广东惠天好律师事务所律师。原告（反诉被告，以下均以本诉称谓指称）李立宏诉被告谢泽宏、被告（反诉原告，以下均以本诉称谓指称）惠州市惠阳区淡水百业兴房地产服务行（以下简称百业兴房地产服务行）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李立宏及委托诉讼代理人刘汝良、被告谢泽宏的委托诉讼代理人杨海、被告百业兴房地产服务行的委托诉讼代理人罗红琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李立宏向本院提出诉讼请求：一、撤销原告与两被告签订的土地使用权转让合同及居间合同、补充协议；二、判决被告返还定金15万元，并赔偿相应损失；三、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求一为“请求确认原告与两被告签订的土地使用权转让合同及居间合同、补充协议无效”。事实与理由：经被告二介绍，原告欲购买登记在被告谢泽宏名下的一块位于惠阳三和开发区新屋住宅地C25号土地[土地使用权证号：惠阳国用（2005）第2200026号]。2017年6月16日，原告与被告谢泽宏、百业兴房地产服务行签订了一份《土地使用权转让合同及居间合同》，约定了交易土地情况、价格交易方式、付款及定金支付方式、中介费用、合同各方责任等条款。原告按合同支付了15万元定金给被告，但两被告在过户时间到时，称政策变化暂时无法办理过户，要求签订《补充协议》，延长过户时间。后原告经了解，不能办理过户原因并非“近期国土土地政策变动”，是因该土地转让条件不符合我国《房地产管理法》第38条“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额百分之二十五以上”的规定，故原告要求撤销该无效合同，返还定金15万元，但两被告拒不返还。现请求法院确认涉案合同、协议无效，由被告返还定金、赔偿损失。原告提交证据有：原、被告的身份信息、工商登记信息；土地使用权转让合同、补充协议；土地查档资料、涉案的新屋住宅用地红线图、土地使用权证、建设用地规划许可证；转账凭证；定金收据、委托书；惠阳区国土资源局的服务指南等。被告谢泽宏答辩称：一、涉案土地使用权依法可以转让，2017年6月，涉案土地因政策变动暂时无法办理过户，现涉案土地已经符合过户条件，可以依法转让。二、彭秀清有权代理答辩人与原告、百业兴房地产服务行（被告二）签订涉案合同，答辩人是通过公证委托的方式委托彭秀清全权代理该土地转让事宜，该委托具有法律效力。三、涉案合同及补充协议合法有效，原告、被告二及答辩人都应依约全面履行义务。四、原告因个人原因拒绝继续履行合同，并支付剩余价款，已构成违约，按定金罚则，答辩人无需返还定金。2017年7月3日三方签订补充协议约定，自涉案土地可以办理过之日起15个工作日内，买卖双方到国土部门办理过户手续。现涉案土地可以办理过户手续，答辩人与被告百业兴房地产服务行多次要求原告办理，均被原告拒绝。故，按双方合同约定、合同法、担保法定金约定，恳请法院驳回原告请求。被告谢泽宏未提交证据。被告百业兴房地产服务行答辩并反诉称：一、涉案土地现状：位于惠阳三和开发区新屋住宅地C25号住宅小区，面积124㎡，土地使用权人谢泽宏，土地使用权证号：惠阳国用（2005）第2200026号，建设用地规划许可证号SH2003-1540。二、交易经过：1、2017年5月15日，谢泽宏在大亚湾公证处公证委托彭秀清代为办理土地转让事宜；2、2017年6月15日原告支付5万元定金给答辩人，答辩人当日转给代理人彭秀清。3、2017年6月16日，三方到三和国土所查档后，签订了《土地使用权转让合同及居间合同》，合同第四条第1款对居间服务进行约定，第五条第7款约定：若因买卖双方任何一方违约导致合同未履行，中介方可向违约方要求支付交易总款3%的中介服务费。4、2017年6月17日，原告支付10万元定金给代理人彭秀清。5、2017年7月3日，三方签订《补充协议》，修改了涉案合同办理过户手续的约定，约定为自涉案土地可以办理过户之日起15个工作日内，买卖双方到国土部门办理过户手续。三、答辩人一直按《合同法》规定和涉案合同的约定为原告及被告一提供居间服务，表现在：促成涉案合同的订立；按居间合同第三条约定一直保管涉案土地的国有土地使用权证、建设用地许可证、红线图等。现原告放弃购买，视为违约，故我方提起反诉，望法院判如所请。反诉请求如下：1、李立宏支付居间服务费29760元；2、李立宏负担案件本诉及反诉费用。被告百业兴房地产服务行未提交证据。原告李立宏针对被告百业兴房地产服务行的反诉答辩称：被告百业兴房地产服务行反诉请求不应支持。理由是：百业兴房地产服务行作为中介方，对中介合同没有尽到基本的审查义务，将不符合转让条件的土地进行交易，至原告方交付了15万元定金并到国土部部门办理过户时才被告知不符合过户条件。土地档案被纪委抽查不应认定是原告方违约，土地不能过户的主要原因是没有进行投资建设项目，不符合转让条件。故其反诉请求没有事实依据和法律依据，应予以驳回。经审理查明：2017年6月16日，原告李立宏与被告谢泽宏、百业兴房地产服务行三方签订了一份《土地使用权转让合同及居间合同》，约定：一、原告购买被告谢泽宏名下的一块位于惠阳三和开发区新屋住宅地C25号土地[土地使用权证号：惠阳国用（2005）第2200026号]。二、涉案土地使用权的转让价格为人民币992000元；交易方式为买卖双方到相关部门办理该土地使用权交易委托过户手续到买方或买方指定的名下，全部一切手续及费用由买方自行承担；签订该合同时，买方对该土地的相关证件手续及按土地现状、交易流程方式已作充分了解和认知，同意按该地现状交易。三、付款方式：定金15万元，订合同时买方付定金5万元，两天内再付定金10万元；同时，卖方将该土地的所有证件原件交中介方托管，由中介方保管至双方共同到国土部门受理当日。订合同后，双方在15个工作日内办理过户手续，如买方以任何理由不配合办理过户手续的，当自愿意放弃履行合同处理，定金归原告所有。双方到国土部门办理过户领取回执的当日，买方需一次性付清交易余款842000元给卖方，否则视为违约，违约金按应付款项总额每天3%支付给卖方；届时买卖双方应各自按合同约定向中介方支付居间代理服务费。四、中介方居间服务费：基于中介方提供的居间服务，买方同意支付居间服务费，在中介方协助双方办理完结上述全权委托公证手续或过户当日，买方应各自按涉案土地交易转让总款的3%支付居间服务费…。五、关于该合同的相关责任：卖方保证土地基本情况真实，无查封、无抵押，包清场（无农作物），卖方不包过户和报建手续及一切相关费用手续；买方如反悔或放弃购买，卖方有权没收定金…；按现在最新政府政策的情况下交易，如因不可抗力因素、自然灾害、政府政策变动等原因不能办理过户，卖方在30个工作日内退款等条款。被告谢泽宏在2017年6月15日和17日二次共收取了原告的定金15万元。2017年7月3日，原、被告三方签订一份《补充协议》，写明“买卖双方在2017年6月16日签订的土地使用权交易合同，因政府政策变动原因，暂时无法办理国土过户手续，需延长办理过户时间，特例本补充协议，补充内容如下：此地块在可以过户约15个工作日内，买卖双方到国土部门办理过户手续”。2017年8月22日，原告向本院提起诉讼，认为不能办理过户的原因并非“近期国土土地政策变动”，而是该土地转让条件不符合法律规定，遂要求确认合同无效，由被告返还15万元定金并赔偿损失。另，本院为查清案情，致函惠阳区国土资源局，询问涉案土地目前状况、是否可以交易等情况。2018年1月19日惠州市国土资源局惠阳区分局（以下简称国土资源局）复函，称涉案土地登记在谢泽宏名下，位于三和开发区拾围新屋村1号住宅小区C25，面积为124平方米，使用权类型为出让，用途为住宅用地，证号为惠阳国用字（2005）第2200026号，截至2017年1月17日止该地使用权无抵押、无查封登记；土地使用权转让交易，请参照相关土地使用权转让的法律法规的规定办理。以上事实有原、被告的身份信息、工商登记信息；土地使用权转让合同、补充协议；土地查档资料、涉案的新屋住宅用地红线图、土地使用权证、建设用地规划许可证；转账凭证；定金收据、委托书；惠阳区国土资源局的服务指南、国土资源局的复函及庭审笔录等在卷证实。本院认为，本案的主要焦点是：1、原告与两被告签订的《土地使用权转让合同及居间合同》、《补充协议》是否无效；2、原告是否应支付中介费给被告百业兴房地产服务行。一、关于涉案的《土地使用权转让合同及居间合同》、《补充协议》是否符合法律规定的无效情形的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额百分之二十五以上…。本院认为“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定系对土地转让的监管措施，属管理性强制措施，非效力性强制措施，不影响土地使用权转让合同的效力。另，从原告提交的证据、国土资源局的复函可知，涉案的124平方米住宅用地，是被告谢泽宏以出让方式取得土地使用权并已支付了全部土地使用权出让金的；且国土资源局的复函并未称谢泽宏未按照出让合同约定进行投资开发。综上，原、被告签订的《土地使用权转让合同及居间合同》、《补充协议》未发现有违反法律法规强制性规定的情形。因此，原告主张涉案合同因违反法律法规的强制性规定而无效，理由不成立，本院不予支持。二、关于原告是否应支付中介费给被告百业兴房地产服务行问题。原、被告签订的《土地使用权转让合同及居间合同》第四条中介方居间服务费用：基于中介方提供的居间服务，买方同意支付居间服务费，在中介方协助双方办理完结上述全权委托转公证手续或过户当日，买方应各自按该土地交易总款的3%计算向中介方支付居间服务费用…。现被告百业兴房地产服务行未提供任何证据证实其协助双方办理完结上述全权委托转公证手续，涉案土地亦未进行过户，被告百业兴房地产服务行反诉请求原告支付中介费缺乏合理性和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）李立宏的全部诉讼请求。驳回被告（反诉原告）惠州市惠阳区淡水百业兴房地产服务行对原告（反诉被告）李立宏的反诉请求。本案受理费3300元，由原告（反诉被告）李立宏负担。反诉费544元，由被告（反诉原告）惠州市惠阳区淡水百业兴房地产服务行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（被告谢泽宏可在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李醒非人民陪审员  李雯好人民陪审员  魏兴才二〇一八年五月十六日书 记 员  张 婷