河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0202民初1362号原告：开封天下城小区业主委员会。地址：开封市铁塔西街天下城小区大门口。负责人：李玉香，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：吴照锋，系该小区业主，委托代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王洪祺，系该小区业主，委托代理权限为特别授权。被告：河南开祥置业股份有限公司。地址：郑州市金水区天明路****。统一社会信用代码：91410100614401415F。法定代表人：周家银，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建军，河南荟智源策律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。被告：河南天城物业管理有限公司，，地址：郑州市金水区健康路**统一社会信用代码：91410100770860111J。法定代表人：黄华，总经理。委托诉讼代理人：王建军，河南荟智源策律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。被告：开封市城乡规划局，地址，地址：开封市集英街**社会信用代码：11410200554208196H。法定代表人：陈泗，局长。委托诉讼代理人：王予皖，河南论衡律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴强，河南论衡律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。被告：开封市住房和城乡建设局，地址：河，地址：河南省开封市鼓楼区迎宾路**信用代码：114102000053172934。法定代表人：牛彦斌，局长。委托诉讼代理人：徐红艳，该局法律顾问，委托代理权限为特别授权。原告开封天下城小区业主委员会与被告河南开祥置业股份有限公司、河南天城物业管理有限公司开封分公司、开封市城乡规划局、开封市住房和城乡建设局侵权责任纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭于2017年6月26日作出（2017）豫0202民初74号之二民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告不服并上诉于开封市中级人民法院，开封市中级人民法院于2017年8月21日作出（2017）豫02民终2310号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）豫0202民初74号之二民事裁定书，并指令本院审理。本院立案后，原告于2017年10月30日以河南天城物业管理有限公司开封分公司已被注销为由，申请追加河南天城物业管理有限公司为被告，本院依法通知其作为被告参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告开封天下城小区业主委员会主任李玉香及其委托诉讼代理人王洪祺、吴照锋，被告河南开祥置业股份有限公司和河南天城物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人王建军、被告开封市城乡规划局的委托诉讼代理人王予皖、吴强，被告开封市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人徐红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开封天下城小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告388㎡被非法出售的物业管理用房的补偿款368.595万元。2、本案诉讼费用及鉴定评估费用由被告承担。事实与理由：开封天下城小区位于开封市龙××区铁塔××街，是由开封开祥置业有限公司开发建设，按照开封市建设用地规划审查会规划同意认可，该小区的物业用房被规划在本小区内18号楼3单元101、102室，按照2001年5月1日施行的《河南省物业管理条例》的规定并结合小区总建筑面积97002.5平方米的情况，开封开祥置业有限公司应为该小区配建不低于194平方米的物业用房。该小区开发建设完工后，业主委员会要求开发商移交物业用房时被告知小区物业用房在河南天城物业公司使用过程中，被天城物业公司非法出售。后业主委员会成员多次到多部门查询和反映小区物业用房事宜，均未得到解决。原告到开封市城建档案馆经查询得知，小区物业用房被规划在该小区18号楼3单元101、102室，是被告开封市城乡规划局、被告开封市住房和城乡建设局为开封开祥置业有限公司办理了商品房预售许可证，河南天城物业管理有限公司开封分公司欺骗业主，并与开封开祥置业有限公司相互配合，致使将小区的物业用房被非法出售，严重侵害小区全体业主的合法权益。被告开封市城乡规划局、开封市住房和城乡建设局、河南天城物业管理有限公司开封分公司应承担小区物业用房被非法出售的连带责任。2016年11月2日，被告河南开祥置业股份有限公司得知原告向开发商主张物业用房时，在小区内广大业主的房产证及分割证还没有办理完毕，就匆忙恶意注销了开封开祥置业有限公司。经查询，开封开祥置业公司是河南开祥置业股份有限公司独资开办，根据相关法律规定，被告河南开祥置业股份有限公司应承担开封开祥置业有限公司全部法律责任。河南天城物业管理有限公司开封分公司在2017年9月25日被河南天城物业管理有限公司恶意撤销并办理了注销登记手续。因河南天城物业管理有限公司开封分公司隶属于河南天城物业管理有限公司，故原告要求追加河南天城物业管理有限公司为本案被告，并承担责任。根据2018年1月1日新施行的《河南省物业管理条例》规定，开发商应为涉案天下城小区配套建设388平方米的物业用房。故原告将诉讼请求变更为相应的388平方米物业用房被非法出售的补偿款368.595万元（单价0.949988万元）。为维护原告的合法权益及法律尊严，故原告诉至法院。被告河南开祥置业股份有限公司辩称：1、原告的起诉存在权利瑕疵。开封市中级人民法院的裁定虽然确认了原告经业主代表授权享有提起诉讼的权利，但就本案诉讼授权的溯及力未予以评述。本案立案时间为2017年1月，原告在起诉时应当经当时的第一届业主代表授权，而2017年5月16日的授权系第二届业委会代表的授权。2、我公司不存在违法或采取欺骗方式出售18号楼3单元101、102号房屋的情形。该两套房屋依法办理了预售许可证，系合法销售，签订了正式的备案合同，进行了验收和初始登记。3、天下城小区规划图是初始规划意见，小区18号楼三单元101、102室为社区基础设施和物业管理用房，包括“四室三站一所”，即党组织和居委会室、综合活动室、警务室、图书阅览室，社区服务站、医疗卫生站、劳保工作站，健身活动所。但后来政府部门考虑到18号楼住宅式的房屋难以保障社区基础设施和物业管理用房的多种用途，为了提供更好的公共用房条件和服务秩序，经报建部门批准许可，在小区内另建社区基础设施和物业管理用房。开祥置业有限公司按照规划要求出资建设377平方米房屋，交付里程社区使用来满足物业和社区服务使用。所以被告已经履行了配建公共用房的义务。并且天下城小区经过了房屋综合验收和房屋备案，如果没有完成公共用房配建标准，是不可能通过验收和备案的。4、原告诉请第一项是“判令返还”，该请求无法律依据。首先，如果返还需要首先应确认行政机关改变规划的行为违法，这不是民事案件的受案范围；其次，按照《河南省物业管理条例》的规定，配建物业用房是开发商的法定义务，其目的是为便于小区业主提供各项综合便民服务，如没有按照条例规定配建，权利人应当向小区当地主管行政机关提出，由主管行政机关指令开发商继续履行配建义务，而不是将资金返还给业主委员会。最后，《物业管理条例》是行政管理法规，而不是民事责任所依据的法律、法规或司法解释。5、原告主张本案依据2018年新实施的《河南省物业管理条例》是错误的。其一，法律、法规没有溯及以往的效力，新条例作为地方性法规对实施以前的法律行为不适用。其二、涉案天下城小区在2008年报建以及取得建筑工程规划许可，所涉小区配建公共用房的依据应为2001年实施的《河南省物业管理条例》。被告河南天城物业管理有限公司辩称：物业公司与涉案小区之间是物业管理服务关系，按照物权法及物业管理条例的相应规定，原告起诉物业公司没有法律依据，应当驳回原告对被告河南天城物业管理有限公司的起诉。被告开封市城乡规划局辩称：1、本局依法履行职责，不存在侵权问题。2、本局审批建设工程规划许可证是具体行政行为，开发商建房售房、物业公司管理是民事法律调整的范畴。如对建设工程规花许可证的审批有异议，是属于行政诉讼法调整的范畴。如对开发商建房售房发生的过错责任纠纷应为民事诉讼法适用的范围。3、原告以侵权为由提起诉讼，要求本局承担连带责任，无事实及法律依据。综上，请求驳回原告对本局的诉讼请求。被告开封市住房和城乡建设局辩称：首先，与被告河南开祥置业股份有限公司及开封市城乡规划局的意见一致；另外，开封市住房和城乡建设局是依法对开封天下城小区颁发的预售许可证。根据相关法律规定项目取得建设规划许可、土地许可、建设许可及投入的建设资金达到25%以上就可以办理，开封市天下城小区符合上述规定，本局为其办理预售许可合法，原告要求本局承担连带责任无法律依据。本局在房屋出售中也无任何过错，不应承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人提交的关于天下城小区成立首届业主委员会报告的批复、备案证明、（2017）豫0202民初74号之二民事裁定书、（2017）豫02民终2310号民事裁定书、开封天下城规划图、商品房买卖合同、房地产所有权登记信息、开封市春江物业公司证明、预售申报资料照片、企业基本信息单、国家企业信用信息公示系统公示信息、公司注销登记申请书、豫正价评字（2018）第005号《价格评估报告书》、鉴定费发票、预售许可证、（2008）第009号建设工程规划许可证、里程社区照片、天下城小区一期总平面位置图，当事人对真实性均无异议，且能证明本案基本事实，本院依法予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：开封开祥置业有限公司于2007年成立。位于开封市龙××区铁塔××街**的开封市天下城小区是由开封开祥置业有限公司开发建设。依据2008年4月3日经开封市建设用地规划审查通过并在开封市城市建设档案馆备案的开封天下城规划图显示，天下城小区18号楼一层为社区基础设施和物业管理用房，设计说明显示，18#楼底层设置一座公厕和一个社区基础设施。小区综合技术经济指标载明该小区总建筑面积为97002.5㎡,公建面积为593㎡。2008年7月31日，开封市房产管理局为开封开祥置业有限公司就涉案小区18、23、24、25、26号楼颁发汴房售字（2008）第064号商品房预（销）售许可证。该许可证显示其中的18号楼单元数为3个单元，面积为2550㎡，均为住宅。后涉案天下城小区竣工验收完毕并交付业主使用。河南天城物业管理有限公司开封分公司于2009年入驻涉案天下城小区提供前期物业管理服务，期间先后临时使用小区内24号楼4单元102号房、24号楼两个未出售车库作为物业办公室、物业服务中心。2014年5月29日，原告开封天下城小区业主委员会成立，其成立后多次向开封开祥置业有限公司及河南天城物业管理有限公司开封分公司等主张移交物业办公用房事宜。2016年7月22日，被告河南开祥置业股份有限公司作为开封开祥置业有限公司的股东，书面申请开封开祥置业有限公司注销登记。2016年11月2日，开封开祥置业有限公司被注销。原告就小区内物业管理用房事宜与被告交涉未果于2017年1月13日诉至本院。2017年5月6日，开封市天下城小区业主委员会经小区业主大会进行了换届选举，并于5月15日在龙亭区住建局备案。2017年5月16日，全体业主代表表决通过，特别授权小区业主委员会有权处理小区业主物业用房被卖侵权等案件的全部法律事务。2017年9月5日，河南天城物业管理有限公司开封分公司被撤销并注销登记。另查，涉案天下城小区18号楼一层的房屋均被作为住宅出售。其中西单元一层西户、东户房屋被开封开祥置业有限公司分别以每平方米3684.79元、3653.76元的价格售出，两套房屋证载面积均为81.78㎡。案件审理期间，原告申请对上述两套房屋市场价值进行评估，河南省豫正公信价格评估咨询有限公司于2018年1月8日作出豫正价评字（2018）第005号价格评估报告书，评估结论为龙亭区铁塔西街开封天下城18号楼西单元1层东户、西户房地产的总价均为77.69万元。原告为此支出鉴定评估费15000元。又查明，涉案天下城小区院内北侧的空地上建有贰层东屋壹栋，现由里程社区占有使用。被告河南开祥置业股份有限公司称该贰层房屋系在行政机关改变涉案小区初始规划后其经报建部门批准出资建设的，是社区用房和物业管理用房，在建成后其将该房交付了里程社区使用。被告河南开祥置业股份有限公司为此提交开封市龙亭区建设局于2008年6月30日颁发的汴城龙字第009号建设工程规划许可证一份，该许可证载明建设单位为北道门办事处里城社区，证载建设项目名称为新建东屋壹栋贰层，建设位置为铁塔西街中段天下城院内，建设规模377.35㎡。本院认为，公民、法人和其他组织可以作为诉讼活动的当事人。本案原告依法定程序成立，并进行了备案登记，属于民事诉讼法规定的其他组织。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路,属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。本案原告依据业主代表大会决议，在业主代表大会授权范围内以业主委员会名义从事法律行为，就应属业主共有的物业管理用房主张权利，应认定具备本案诉讼主体资格。物业管理用房依规划定点建造，是开展物业管理服务业务所必需的场所。《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。2001年5月1日施行的《河南省物业管理条例》第四十一条规定：物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。根据上述规定，开封开祥置业有限公司作为涉案天下城小区的开发建设单位，应当为该小区配建物业管理用房。原告作为业主大会的执行机构，经过业主代表的授权，有权要求开发建设单位提供物业管理用房。根据涉案天下城小区规划图显示，涉案小区18号楼一层被规划为社区基础设施及物业管理用房，但该18号楼实际全部是按照住宅进行建设并取得预（销）售许可，且被全部出售，而被告河南开祥置业股份有限公司也未提供有效证据证明涉案小区关于物业用房规划经法定程序变更的情况，其仅提交一份开封市龙亭区建设局为里程社区颁发的建设工程规划许可证，不能证明该社区用房里包含有物业管理用房，且其也未实际向原告交付过任何物业管理用房，故被告河南开祥置业股份有限公司辩解开封开祥置业有限公司按照行政机关变更后的规划履行了配建物业管理用房法定义务的意见不能成立，本院不予采纳。其仍应承担向原告提供符合规定的物业管理用房之责任。现被告河南开祥置业股份有限公司未为原告提供相应的物业管理用房，对原告的权利造成了侵害。故原告要求被告支付相应补偿款的请求，应认定是主张赔偿相应物业管理用房的价值损失，对其诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的物业管理用房的面积及价值损失确定问题，首先，根据涉案规划图标注的小区总建筑面积及开发建设天下城小区当时适用的《河南省物业管理条例》相关规定，开封开祥置业有限公司应为天下城小区配建物业管理用房总面积应不少于194㎡（97002.5㎡×2‰），因规划图仅显示了规划的公建面积而未显示规划的物业管理用房的具体面积，故本案中应以法定的最低标准也即194㎡来确定开封开祥置业应提供物业管理用房的面积。因天下城小区项目是2008年报建，应适用当时适用的相关规定来确定开发建设单位的相应义务，故原告主张依照2018年新施行的《河南省物业管理条例》之规定来计算物业管理用房面积的意见因违反法律溯及力原则，本院不予采纳。被告认为小区实际的总建筑面积与原规划不同，但未向法庭说明小区实际建筑面积也未提供相应证据予以证明，故对该意见本院不予采纳。就物业管理用房价值损失的确定，原告认为应以物业管理用房最初被规划位置的房屋目前的市场价值为准，也即以诉讼中经评估的18号楼西单元一层东、西户房屋的市场单价来确定；被告认为对该两套房屋采用住宅标准进行市场价值评估是有误的，进而对该评估结论也不予认可。本院认为，原告主张的赔偿应当是被告河南开祥置业股份有限公司无法交付的物业管理用房的等价物，物业管理用房原被规划在该小区18号楼一层，即便是按照住宅进行建设，也不影响移交业主委员会作为小区物业管理用房使用，但该18号楼一层均被开发建设单位作为住宅出售且未再向原告提供其他物业管理用房，评估机构依原告的申请，结合该位置房屋登记的用途进行市场价值评估，且折价款损失的发生本就是由于原开封开祥置业有限公司及被告河南开祥置业股份有限公司未及时提供物业管理用房所致，故关于被告应向原告赔偿的相应损失，原告主张参照原物业管理用房原被规划同等位置的房屋市场价值计算的意见，本院予以采纳。也即参照天下城小区18号楼西单元一层东、西户经评估的市场单价9499.88元/㎡（776900元÷81.78㎡）的标准计算。即被告河南开祥置业股份有限公司因未能向原告提供符合规定的物业管理用房，而应向原告赔偿物业管理用房折价款损失为1842976.72元。对被告河南开祥置业股份有限公司辩解其不存在非法出售18号楼西单元一层东、西户房屋的意见，因原告的主张及举证实质上均是针对被告未能履行向其提供物业管理用房这一法定义务进行，故其辩解的出售合法性情况不是判断其应否向原告承担赔偿责任的依据。关于被告河南开祥置业股份有限公司辩解小区规划图是初始规划，后其按照改变后的规划要求出资建设377平方米房屋交付里程社区使用，履行了配建公共用房义务等意见，因其未提供有效证据对涉案天下城小区规划经法定程序变更的情况进行证明，且经原告多次主张也始终未向原告交付物业管理用房，故对其该辩解意见不予采纳。关于原告要求被告河南天城物业管理有限公司承担赔偿责任的请求，因河南天城物业管理有限公司开封分公司作为为涉案小区提供物业管理服务的企业，原告未提供有效证据证明其对开发建设单位未提供物业管理用房存在过错，故其要求该分公司所属的被告河南天城物业管理有限公司承担责任的诉讼请求，也无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告对被告开封市城乡规划局及开封市住房和城乡建设局的诉讼请求，因该二被告在天下城小区项目中的规划、审批等环节的行为均系行政行为，应属行政诉讼审查的范畴，而不属于本案民事诉讼审查的范围，原告不提起行政诉讼，而在本案中要求该二被告承担相应民事责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南开祥置业股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告开封天下城小区业主委员会物业管理用房折价款损失1842976.72元。二、驳回原告开封天下城小区业主委员会对被告河南天城物业管理有限公司、开封市住房和城乡建设局、开封市城乡规划局的诉讼请求。三、驳回原告开封天下城小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和罚息。案件受理费36347元、鉴定费15000元，合计51347元，由被告河南开祥置业股份有限公司承担33174元，原告承担18173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  万姗姗审 判 员  王春英人民陪审员  王美廉二〇一八年五月十日书 记 员  陈光辉