云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初1636号原告：张蕊蕊，女，汉族，1987年8月12日生，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托代理人：吴志娟、李习林，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明兆丰房地产开发有限公司。住所：昆明市官渡区福海乡吴井办事处佴家湾403号一幢6层。法定代表人：罗杰，执行董事兼总经理。委托代理人：师红斌、李晖，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明荣城房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：毕永国，经理。委托代理人：张彩飞，昆明荣城房地产经纪有限公司职员，特别授权代理。原告张蕊蕊诉被告昆明兆丰房地产开发有限公司、昆明荣城房地产经纪有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月19日公开开庭进行了审理。原告张蕊蕊的委托代理人吴志娟、李习林到庭参加诉讼，被告云南兆丰房地产开发有限公司的委托代理人师红斌、李晖到庭参加诉讼，被告云南荣城房地产经纪有限公司的委托代理人张彩飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月21日原告通过第二被告购买了第一被告的一套商品房，该房面积为38.89平方米，房屋单价为7168元/平方米，原告当天向第二被告交了15000元的中介服务费。直到2015年7月2曰，第二被告向原告做出书面承诺：“交认购金后，保证能买该房，与开发商所售房屋性质一致。自签订认购协议之日起100天内原告和第一被告就上述房号房屋能签订《商品房购销合同》，若有逾期，第二被告负责帮原告追讨所交首付款88764元并返还中介费15000元。”在第二被告做出书面承诺后，第一被告也认可该承诺并于2015年7月2日收了原告的购房首付款88764元，当时第一被告为了让原告达到银行办理房贷的条件，就在收据上把实际的88764元首付款写成“140580元”。交完首付款后，在上述约定期限内第一被告未和原告签订《商品房购销合同》，经过原告多次催促后，2015年10月26曰第一被告向第二被告出具了《确认函》，明确说明保证提供该房源。此后二被告又一直找各种理由让原告等消息，直到2017年10月原告才知道该房己经出售给他人。原告通过第二被告与第一被告对房屋的房号、面积、价款及支付方式都有明确的约定，原告己按约定给第一被告支付了首付款并给第二被告支付了中介费，以上情况表明原告和第一被告之间己经具备商品房买卖合同的主要内容，形成了买卖合同关系，之后第一被告又将该房屋出售给他人。第一被告的行为己经构成根本违约，给原告造成了重大经济损失。根据相关法律规定及相关司法解释，第一被告应返还原告购房首付款88764元并支付利息，并承担己付购房款一倍的赔偿责任即赔偿88764元。第二被告应返还中介费15000元并支付利息。二被告还应赔偿原告因房屋价格上涨造成的损失155404元。本案诉讼费用由二被告承担。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求：一、判令第一被告（昆明兆丰房地产幵发有限公司）返还原告首付款88764元及支付至清偿之日止的利息（从2015年7月3日起算至起诉之日止，暂定为9838元），并且第二被告对以上首付款和利息承担连带责任；二、判令第二被告（昆明荣城房地产经纪有限公司）返还原告中介服务费15000元及支付至清偿之日止的利息（从2015年6月23日起计算至起诉之日止，暂定为1662元）；三、判令二被告向原告承担己付购房款一倍的赔偿责任即赔偿88764元；四、判令二被告向原告赔偿因房价上涨给原告造成的损失155404元。以上四项共计359432元；五、本案诉讼费由二被告承担。被告昆明兆丰房地产开发有限公司答辩称：1、原告已经支付首付款我方愿意退还；2、第一被告与原告没有签订正式购房合同，第一被告也没有故意隐瞒涉案房屋已出售事实，原告要求承担购房款损失及房屋上涨所导致的损失没有事实法律依据。被告昆明荣城房地产经纪有限公司答辩称：1、本案处理是原告与第一被告的关系，原告与第一被告房屋预约合同买卖关系成立，第二被告的义务已经完毕，因此与第二被告无关。针对诉请，原告当庭提交如下证据：第一组：1、原告身份证；2、被告工商登记信息，证明：原被告具有适格的诉讼主体资格。第二组：1、昆明市荣城房地产经纪有限公司出具的《收条》；2、昆明市荣城房地产经纪有限公司出具的《承诺》；3、原告提供的转账凭证及银行流水；4、昆明兆丰房地产开发有限公司出具的《收条》；5、昆明兆丰房地产开发有限公司出具的《确认函》；证明：1、原告通过被告昆明市荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城公司）购买被告昆明兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）的商品房，荣城公司向原告收取了中介费15000元。2、被告荣城公司向原告保证有房并承诺在100天内兆丰公司能和原告签订《商品房购销合同》，否则被告荣城公司负责帮原告追过首付款并退还中介费，但被告兆丰公司一直没有和原告签订《商品房购销合同》，被告荣城公司没有按其承诺帮原告追讨回原告己支付的首付款，也没有退还费用。3、被告兆丰公司明确表示把位于兆丰六千城X幢XXXX号房出售给原告，原告已向被告兆丰公司支付了购房首付款88764元，双方之间已经形成商品房买卖合同关系、被告兆丰公司保证提供房源，但在收取首付款后一直没有与原告签订《商品房购销合同》。第三组：1、该房号房屋在网络上的销售状态照片；2、现在该楼盘的单价情况视频（光盘）及被告兆丰公司销售人员的计算记录；3、视频文本摘要，证明：（1）、被告兆丰公司已将兆丰六千城该房号房屋出售给他人；（2）、现在该房屋单价约为11164元/㎡。被告昆明兆丰房地产开发有限公司对原告提交的证据质证称：对原告提交的第一组证据三性无异议。第二组证据，第一第二项与我方无关，不发表质证意见，第三项到第五项，真实性关联性认可，证明目的不认可。第三组证据，第一项复印件真实性无法确认，不予认可，第二项第三项，没有原件，真实性不予认可。被告昆明荣成房地产经纪有限公司对原告提交的证据质证称：第一组三性认可，第二组，三性认可，证明内容不认可，第三到第五与我方无关不发表质证意见。本院认为，原告提交的第一组证据，二被告对其三性无异议，本院依法予以确认，原告提交的第二组证据，与二被告有关的部分，二被告无异议，本院依法予以确认，原告提交的第三组证据，因原告未提交原件，无法确认其真实性，与本案有关的部分，本院酌情予以参考。通过本案证据的质证、认证，本院确认本案法律事实如下：2015年6月21日，原告通过被告昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城公司）购买被告昆明兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）开发的昆明市六千城X栋XXXX号房屋，房屋面积38.89㎡，房屋单价为7368元/㎡，当天原告向被告荣城公司交付了中介费15000元。2015年7月2日，被告荣城公司向原告作出书面承诺：交认购金后，保证能购买该房，自签订认购协议之日起100天内保证此房号房屋能与开发商签订《商品房购销合同》，若有逾期，荣城地产负责帮其追讨客户所交首付款88764元及转让费15000元。2015年7月2日，被告兆丰公司收取原告购房首付款88764元，首付款交付后，在上述约定期限内被告兆丰公司未和原告签订《商品房购销合同》，2015年10月26日被告兆丰公司向被告荣城公司出具了《确认函》，保证提供上述房源，但此后，原告未能与被告兆丰公司签约，后经原告查询，涉案房屋已经出售给第三方。原告故诉至我院。本院认为，本案双方当事人的争议焦点有四，以下分别阐述：一、关于原告与被告兆丰公司之间是否成立了有效的商品房购销合同的问题，本案原告与被告兆丰公司之间虽未签订书面的《商品房购销合同》，但结合被告荣城公司出具的书面承诺，被告兆丰公司出具的《确认函》，可以确定涉诉房屋情况、借款及给付等《商品房购销合同》的主要条款，合同双方主要的权利义务已经约定明确，并且被告兆丰公司已经按照约定收受了首付款，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，本院认为原告与被告兆丰公司已经成立了合法、有效的商品房买卖合同关系。二、关于被告兆丰公司是否应当向原告承担违约责任的问题，本院认为，原告与被告兆丰公司之间的商品房买卖合同合法、有效，双方当事人应当按照约定履行合同义务，现原告已经按约向被告兆丰公司支付首付款，被告兆丰公司将涉诉房屋出卖于第三方，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此，本院支持被告兆丰公司将收受的首付款返还原告，并支付收受该首付款之日起到清偿之日止的利息，以及承担原告已付一倍首付款的赔偿责任，关于原告主张的因房价上涨给原告造成的损失，本院综合合同的履行情况、预期利益、市场行情等因素，认为被告兆丰公司支付原告已付首付款利息及赔偿一倍首付款已经足以赔偿原告损失，对于因房价上涨给原告造成的损失不再支持。三、关于被告荣城公司是否应当对兆丰公司对原告承担的违约责任承担连带赔偿责任的问题，本院认为，被告荣城公司作为中介，其职能在于提供原告与被告兆丰公司签约的机会，对于原告主张的返还首付款及承担相应的违约责任，与被告荣城公司无关，被告荣城公司虽承诺帮助原告追讨首付款，但并未承诺在未成功签约后与被告兆丰公司一起对原告承担连带责任，故原告不能据此主张被告荣城公司与被告兆丰公司一起连带承担返还购房首付款等违约责任。四、关于被告荣城公司是否应当向原告返还中介服务费的问题，本院认为，原告与被告荣城公司之间是居间合同关系，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，只有当居间人促成合同成立时，居间人才能要求委托人支付报酬，所以在原告与被告兆丰公司未成功签约的情况下，被告荣城公司收取的报酬即中介费应当退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张蕊蕊首付款88764元，及支付自2015年7月3日起至首付款88764元付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张蕊蕊一倍的首付款88764元；三、被告昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告张蕊蕊中介费15000元；四、驳回原告张蕊蕊的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案诉讼费6691元，由被告昆明兆丰房地产开发有限公司承担5000元，由被告昆明荣城房地产经纪有限公司承担1691元。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  吴云益人民陪审员  孙耀新人民陪审员  张宝宽二〇一八年五月十五日书 记 员  温梦亭