福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终1012号 上诉人（一审原告）：厦门市全和物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔工业园******。 法定代表人：白政和，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张文军，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈长乐，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李荣，女，1975年8月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人厦门市全和物业管理有限公司（以下简称全和物业公司）因与被上诉人李荣物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人全和物业公司的委托诉讼代理人张文军及被上诉人李荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 全和物业公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2.判令李荣承担诉讼费用。事实和理由:一、全和物业公司已经履行了物业服务委托合同项下的义务及物业收费标准对应的服务标准及责任，不存在不履行物业服务义务的情形。一审认定全和物业公司存在不履行物业服务义务,进而将物业费用进行抵扣错误。根据《东坪花园前期物业服务合同》第二条的约定，物业公司的服务内容为在物业管理区域内提供清洁卫生、秩序维护、绿化养护及共用部分、共用设备日常运行、保养、维修等物业管理服务。根据厦门市物价局的收费文件第四条规定，拆迁安置房属政策性住房，按照物业服务等级标准，物业服务费为1元/平方米。东坪花园小区的物业服务等级标准为三级，该收费标准对应的服务在服务合同附件中有详尽列明，全和物业公司均已尽职完成。二、一审法院现场所调查情况，不能反映全和物业公司管理小区的真实情况，不能证明全和物业公司未履行物业管理服务。1.一审法院现场调查所反映的垃圾收集情况，其所反映的只是一天中的某一个时点，不能代表小区的长期及真实的垃圾收集情况。事实上，全和物业公司对小区的垃圾是按服务等级的规定定期清理，没有一个小区能保证24小时看不到垃圾，因此垃圾的情况不能证明没有尽到保洁义务。2.一审法院调查所反映的所谓保安情况不属实,按照全和物业公司的服务标准，保安并非固定待在保安室，而是需要对小区进行巡查，因此在保安室没有看到保安不能证明未尽到维序责任。3.全和物业公司已经按照服务合同约定的绿化义务对小区进行绿化，不存在未尽绿化职责。个别业主违章搭盖、占用绿地的情况，全和物业公司没有执法权，对发现的情况均有向城管部门进行反映，部分未能处理的责任不在全和物业公司。另外，关于小区停车位，由于是早期小区，路面本来就没有规划停车位，小区原来的规划设计不能满足业主日益增长的停车需要；且小区道路的规划对停车存在现实困难（不是回路）。停车的困难是老旧小区的现实情况，并非全和物业公司责任所致。综上,一审法院的调查以点带面、以偏概全，在认定上具有倾向性，没有考虑到小区的实际及物业管理的现实，不能作为定案之依据。三、即便全和物业公司存在一审法院所认定的情况，但物业服务费用打八折处理缺乏事实及法律依据。根据《东坪花园前期物业服务合同》第二十一条规定，即便物业服务公司存在服务不到位，其所应承担的违约责任是千分之一,并没有20%的违约责任条款，也没有相应的法律依据可以直接扣除20%。四、本案当前拖欠物业费而起诉的业主为30户，占小区总户数约为2%，足可证明全和物业公司的服务是有目共睹，得到广大业主认可。个别人对全和物业公司的物业服务吹毛求疵，超过了全和物业公司应承担的责任，试图继续达到其拒缴物业费的目的，这对广大按期足额缴纳物业费的业主不公平。五、物业管理行业是薄利行业，加上业主恶意拖欠，物业公司已入不敷出。一审直接将物业费按八折计算，考虑到群体效益，其他业主必将效仿，必将导致物业费用无法收齐，物业服务无法保证，最终受损的是整个小区，这对广大按期足额缴纳物业费的业主不公平，应予以纠正。 李荣辩称，其于2016年12月29日已出售案涉房产，使用该房产期间，物业管理存在重大瑕疵，即便现在有改善，其也没有享受到，故在其居住期间，物业公司要求全额缴纳物业费缺乏依据，应当驳回上诉，维持原判。 全和物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令李荣立即向全和物业公司支付厦门市思明区东坪三里3号104室房屋自2013年1月1日至2016年12月31日拖欠的物业服务费4518.72元及公共维修金1355.62元；自2014年1月13日至2016年12月12日拖欠的公摊水电费156元。诉讼过程中，全和物业公司放弃对公共维修金的诉讼请求。 一审法院经审理查明以下事实：2009年3月20日，厦门中鹭兴投资有限公司与厦门市中山物业管理有限公司签订《东坪花园前期物业服务合同》，约定委托厦门市中山物业管理有限公司对东坪花园小区（东坪山路机场南路段西侧）实行物业管理服务，委托管理期限自2009年3月20日至2012年3月19日止。厦门市中山物业管理有限公司提供的服务包括：共用部分的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理和场地保洁；公共秩序维护、安全防范等事项的协助工作；二次装饰装修管理服务，建筑垃圾的清运；物业档案资料管理等。业主应于交房手续办理之日起或开发建设单位约定的交房期截止日起交纳物业综合管理服务费用和房屋公共维修金。合同签订后，厦门市中山物业管理有限公司依约进驻东坪花园小区提供物业管理服务。 2012年3月1日，厦门中鹭兴投资有限公司与厦门市中山物业管理有限公司签订《东坪花园前期物业服务合同补充协议》，约定将东坪花园项目前期服务合同期限延长至业主委员会成立止。2013年，因思明控股集团下属物业公司进行整合，全和物业公司吸收合并了厦门市中山物业管理有限公司，厦门市中山物业管理有限公司解散注销，鉴于厦门中鹭兴投资有限公司与厦门市中山物业管理有限公司签订的物业服务合同约定了厦门市中山物业管理有限公司为东坪花园提供物业管理服务，厦门中鹭兴投资有限公司与全和物业公司就原合同权利义务的承接问题签订《〈东坪花园前期物业服务合同〉的补充协议》，约定：原合同约定的厦门市中山物业管理有限公司的全部权利义务由全和物业公司承接。 2009年3月27日，厦门市物价局作出《关于东坪花园A1地块物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2009]42号文件），规定“东坪花园A1地块”物业服务费按1元/平方米·月收取，房屋公共维修金按0.3元/平方米·月收取。2010年3月5日，厦门市物价局再次作出的《关于东坪花园A地块物业服务延期收费有关事项的通知》（厦价房[2010]35号文件），规定“东坪花园A地块”物业服务费、房屋公共维修金的标准仍按厦价房[2009]42号文件所核定的标准执行。2013年12月30日，厦门市物价局作出《关于全和物业承续中山物业物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2013]117号文件），规定物业服务收费仍按厦价房[2010]35号文件规定的标准执行。 2009年9月2日，李荣向厦门福满集团有限公司购买厦门市思明区东坪三里3号104室房屋（建筑面积为94.14平方米），系该房屋的权属人。2009年11月7日，李荣在《管理规约副本》上签字，声明已认真阅读《管理规约》、遵守规约的各项约定和管理公司依法制定的本小区的各项物业管理规定。李荣入住讼争房屋后未缴纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费、房屋公维金及2014年1月13日至2016年12月12日的公摊水电费。 2016年12月29日，李荣将讼争房屋出售给案外人丁芳妹，双方签订《房屋使用权转让协议书》，由厦门市鹭江公证处对讼争房屋的交易进行公证并出具公证书。 以上事实，有全和物业公司提交的《东坪花园前期物业服务合同》及补充协议、厦门市物价局厦价房【2009】42号、【2010】35号、【2013】117号文件、历月电费明细表、历月水费查询单、关于“东坪花园安置房”A1地块公共部分水电表的管理、小额支付定期借记结算水费协议书、东坪花园A1地块新旧门牌对照表、交房通知书、管理规约副本、缴费通知函，李荣提交的（2016）厦鹭证内字第61357号《公证书》及庭审笔录为证，李荣对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，一审法院对全和物业公司提供的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 李荣围绕其答辩意见提交了以下证据：证据1.东坪花园业主微信群聊天截屏，拟证明全和物业公司管理服务不到位，业主怨声载道、要求罢免全和物业公司。证据2.照片，拟证明全和物业公司管理混乱，卫生脏乱差、安保不到位。全和物业公司对上述证据的真实性均不予确认。 审理过程中，一审法院于2017年7月14日前往东坪花园小区进行现场勘查。经勘查，东坪花园物业管理存在以下问题：小区内多处垃圾桶存在破损脏乱现象、生活垃圾及建筑垃圾未及时清运、小区内店面经营者占道经营、违章停车、绿地裸露、占用绿化带、违章搭盖等。全和物业公司对现场勘验笔录及照片的真实性、合法性无异议，认为：1.小区生活垃圾是定时清理，人民法院勘验的时间不是清理的时间点，物业公司不能保证小区24小时都没有垃圾，垃圾桶将在近期统一更换成垃圾分类桶；建筑垃圾是由业主负责清理，物业公司有催促业主及时清理；2.小区车位少、车辆多，停车问题目前无法解决；3.对小区违章搭盖及经营者占道经营现象，物业公司已在第一时间向城管投诉，但物业公司没有执法权；4.绿地裸露和绿化带被占用属于历史遗留问题。李荣对现场勘验笔录及照片的真实性、合法性、关联性均无异议。 一审法院认为，厦门中鹭兴投资有限公司与全和物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。李荣作为东坪花园小区房屋的使用人，接受全和物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理服务相关费用。全和物业公司作为东坪花园小区的物业管理服务单位，亦应按照物业服务合同的约定和相关法律规定履行管理义务。从李荣所提交的照片及一审法院现场勘查情况看，全和物业公司在卫生保洁、公共绿化养护、车辆停放管理、公共秩序维护等方面均存在服务不到位的情形，故一审法院认定全和物业公司的物业管理服务存在瑕疵，物业服务费应予以酌减，该物业服务费应以1元/平方米·月的80%计付，即李荣应缴纳自2013年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费为3614.98元（1元/平方米·月×94.14平方米×48个月×80%）。全和物业公司对于物业管理服务中存在的不足应加以改进。业主或物业使用人对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可向物业服务企业提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法方式解决，不能以此作为拒绝缴纳物业服务费用的抗辩理由。 房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务。李荣自2009年9月至2016年12月期间为东坪花园小区房屋的业主，欠缴2013年1月1日至2016年12月31日的房屋公共维修金，已构成违约，故全和物业公司要求李荣按合同约定的0.3元/平方米·月的标准缴纳该期间的房屋公共维修金于法有据，一审法院予以支持。李荣应缴纳2013年1月1日至2016年12月31日的房屋公共维修金为1355.62元（0.3元/平方米·月×94.14平方米×48个月）。 全和物业公司提供了东坪花园小区历月电费明细表、历月水费查询单、计算依据等证据，证明其为李荣垫付自2014年1月13日至2016年12月12日止的公摊水电费156元，李荣对该部分事实亦予以确认，故全和物业公司要求李荣支付上述公摊水电费有事实和法律依据，一审法院院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、李荣应于判决生效之日起七日内向全和物业公司支付厦门市思明区东坪三里3号104室房屋自2013年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费3614.98元、房屋公共维修金1355.62元及自2014年1月13日至2016年12月12日的公摊水电费156元；二、驳回全和物业公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，对一审查明认定的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。 本院二审中，李荣提交承诺函一份，用于证明全和物业公司承诺均没有到位。全和物业公司质证认为：目前还在整改中。全和物业公司提交如下二组证据：证据一《东坪花园前期物业服务合同》附件，证明全和物业公司在该小区的服务等级为三级及具体物业服务项目；证据二《小区违建上报登记情况表》及执法照片，用于证明全和物业公司将违章上报后执法部门有来处理，全和物业公司已经尽到职责。李荣质证认为：物业仅是口头答应整改，但是实际都没有整改到位。本院认为，关于证据一《东坪花园前期物业服务合同》附件，李荣没有异议，本院依法予以确认。《东坪花园前期物业服务合同》约定讼争小区服务标准为三级，其附件载有如下内容：一、基础服务标准。（3）对业主或者使用人的投诉在三天内答复处理；（4）制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、验收等装修管理服务制度，建立业主或者使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。证据二，可以反映全和物业公司对业主反映的违章搭建问题进行登记，但并未体现全和物业公司提供“对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告”的服务，相较于一审法院的勘验笔录，证明力明显较弱，故对全和物业公司关于其尽到管理职责的证明目的，本院不予采信。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕全和物业公司的上诉请求依法进行审查。一、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案李荣辩称全和物业公司未提供符合约定的物业服务，作为提供物业服务的一方,全和物业公司应对合同是否履行承担举证责任。第一，全和物业公司主张其已履行了物业管理职责，但其提交的证据尚不足以证明其服务内容、标准达到《东坪花园前期物业服务合同》有关“基础服务标准、清洁卫生标准、秩序维护标准、绿化养护标准”的约定，应由其承担举证不能的不利后果。第二，一审法院现场勘查证实，全和物业公司在卫生保洁、公共绿化养护、车辆停放管理、公共秩序维护等方面均存在服务不到位的情形，全和物业公司对此予以否认，但未提供足够证据予以反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条有关“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：。（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录”的规定，本院对全和物业公司提供的物业服务存在以上不到位的事实予以确认。全和物业公司关于其已经尽到职责的上诉理由，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。至于全和物业公司关于“仅2%业主起诉、可以推定得到广大业主认可”的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。二、本院认为，物业服务合同是双务合同，全和物业公司应依约提供物业服务,业主应按时交纳物业服务费用。现李荣提出的讼争小区管理问题部分属实，确系全和物业公司履约不到位所致,且至本案诉讼前相关问题尚无明显改善，因此李荣拒交物业服务费，属于行使合同履行中抗辩权的行为。关于物业服务费用打八折处理问题，《物业服务收费管理办法》第五条规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。具体到本案,一方面，李荣入住后一直得到全和物业公司提供的物业服务，应当支付相应的对价，拒不缴纳费用亦不利于保障物业服务水平;另一方面，全和物业公司提供的物业服务确有不符合约定的情形，与约定的物业服务费不相适应,但因物业服务费按照包干方式收取，客观上无法直接对瑕疵服务所对应的物业费进行析减。综上考虑，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，现对照本案讼争物业服务质量状况，参照《物业管理条例》第四十条有关“费用与服务水平相适应”的原则,一审法院酌情将物业服务费调整为按以1元/平方米·月的80%计付，符合公平与权利义务对等原则，并无不当，本院予以维持。 综上所述，全和物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人厦门市全和物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （张巧铭） 审 判 员 （陈丽英） 审 判 员 （周宗良） 二〇一八年五月二十八日 代书记员（ 傅晓 琴） 附：本案所适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。