广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初6478号原告：苏卫贞，女，1973年12月29日出生，汉族，住广西贵港市港南区。委托诉讼代理人：梁照和，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯东国，广东丰邦律师事务所律师助理。被告：梁伟棉，男，1956年2月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：中国银行股份有限公司中山三角支行，住所地广东省中山市三角镇。负责人：陈锐，该行行长。委托诉讼代理人：韦业君，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾涛，广东东方昆仑律师事务所律师。原告苏卫贞与被告梁伟棉、第三人中国银行股份有限公司中山三角支行（以下简称中行三角支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏卫贞及其委托诉讼代理人梁照和，第三人中行三角支行委托诉讼代理人韦业君到庭参加诉讼，被告梁伟棉经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏卫贞向本院提出诉讼请求：1.梁伟棉继续履行苏卫贞与梁伟棉于2016年2月25日签订的《房屋买卖协议》，判令梁伟棉于判决生效之后立即为苏卫贞办理房产过户手续（房屋价值280000元）；2.梁伟棉向苏卫贞支付违约金20000元；3.本案诉讼费由梁伟棉承担。诉讼过程中，苏卫贞将第1项诉讼请求变更为：判令苏卫贞代梁伟棉清偿抵押借款之债务以消灭中行三角支行抵押权后，梁伟棉立即履行双方于2016年2月25日签订的《房屋买卖协议》，办理房屋（房产证号：02××46，土地证号：国（2014）易0200641）过户至苏卫贞名下的手续。事实和理由：苏卫贞与梁伟棉于2016年2月25日签订《房屋买卖协议》，约定梁伟棉将其自有的位于中山市南头镇建设路科技人员住宿楼206房（房产证号：02××46，土地证号：国（2014）易0x1）转让给苏卫贞，总价款280000元，第一期先付购房款150000元，余下购房款130000元于办理过户后即日支付完毕，梁伟棉于签订协议后两个月内办理过户手续，协议还约定了违约条款。协议签订后，苏卫贞依约于2016年2月26日向梁伟棉支付购房款150000元，梁伟棉于当天将房屋交付给苏卫贞使用。期后，苏卫贞多次催促梁伟棉办理涉案房屋过户手续，梁伟棉却一拖再拖，至今仍未办理相关过户手续。另，梁伟棉在双方签订《房屋买卖协议》前向中行三角支行借款并将涉案房地产进行了抵押，梁伟棉至今未清偿相关抵押借款，梁伟棉行为已违约。综上，苏卫贞与梁伟棉双方签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，具有法律约束力，梁伟棉应按照协议约定履行注销抵押登记及过户义务，苏卫贞愿意支付剩余购房款或代替梁伟棉向中行三角支行偿还抵押借款，以便办理注销抵押及过户手续，对垫付清偿的费用超出未付购房款部分，苏卫贞保留追偿的权利。为此，苏卫贞诉至法院。被告梁伟棉在法定期限内未发表答辩意见及未提交证据。第三人中行三角支行辩称，梁伟棉至今未清偿我行贷款本息，且涉案房屋已经办理抵押登记手续，在梁伟棉未按（2016）粤2072民初368号判决履行全部义务之前，我方不同意解除抵押登记手续。如苏卫贞同意代梁伟棉清偿上述判决的债务及诉讼费等其他费用，我行同意解除抵押登记手续。本院经审理认定事实如下：位于中山市南头镇建设路科技人员住宿楼206房[房产证号：中府字第××号，土地使用权证号：中府国用（2014）第易020x号]为梁伟棉所有。2015年2月5日，梁伟棉因向中行三角支行办理贷款将上述房产办理抵押登记于中行三角支行名下，抵押金额为374400元，他项权证号为粤房地他项权证中府字第01x号，至今仍未注销抵押。2016年2月25日，苏卫贞（乙方）与梁伟棉（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将位于中山市南头镇建设路科技人员住宿楼206转让给乙方，房屋总价为280000元，乙方先付150000元，过户费用由甲方负责；甲方无条件协助乙方办理过户手续，如甲方不协助乙方办理过户手续，则罚款甲方房屋总价的两倍，如乙方三个月内不办理过户手续，甲方有权收回房屋使用权及不退还房款，未办理过户手续前房屋房产证由甲方保管，方便办理过户手续；甲方必须在两个月内办完过户手续，过户后乙方即在当日将130000元结清；本协议一式两份，双方各执一份，自签字起生效。协议签订后，苏卫贞即向梁伟棉支付了购房款150000元。但此后梁伟棉一直未按约定办理过户手续，苏卫贞经多次催告未果，遂诉至本院，请求判如所请。另查，因梁伟棉未及时向中行三角支行偿还贷款，中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中银中山分行）于2016年3月4日向本院起诉，案号为（2016）粤2072民初368号，本院经审理后于2016年11月22日作出判决，判决：一、解除原告中银中山分行与被告梁伟棉于2015年2月10日签订的《个人抵（质）押循环贷款合同》（编号：JG4KFx3）；二、被告梁伟棉于本判决生效之日起3日内向原告中银中山分行清偿截至2016年4月11日的贷款本金233211.94元、利息5558.9元、罚息308.95元及之后至还清欠款之日止的逾期利息、罚息（逾期利息、罚息按本案贷款合同的约定计收）；三、原告中银中山分行对被告梁伟棉抵押给其的位于中山市南头镇建设路科技人员住宅楼206房的房产（土地使用证：中府国用（2014）第易0x号、房地产权证：粤房地权证中府字第××号、他项权证：粤房地他项权证中府字第0115003042号）之折价、拍卖、变卖所得的价款就梁伟棉上述债务享有优先受偿权；四、被告中山市南头镇伟恒汽车修配部对上述第二判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回中银中山分行超出上述判项的其他请求。案件受理费5092元，减半收取计2546元，由被告梁伟棉、中山市南头镇伟恒汽车修配部负担。该判决已于2017年3月3日生效。中银中山分行已申请执行。现中行三角支行表示，如苏卫贞同意清偿上述判决的债务及诉讼费等其他费用，同意解除抵押登记，苏卫贞表示同意代梁伟棉清偿借款抵押债务。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。苏卫贞与梁伟棉签署的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。梁伟棉收取了苏卫贞购房款15万元，但未按合同约定未办理过户手续，梁伟棉的行为已构成违约，本院予以认定。由于涉案商品房因借款已抵押给中行三角支行，苏卫贞表示愿意代梁伟棉向中行三角支行一次性偿还（2016）粤2072民初368号民事判决中确定的梁伟棉所欠款项，中行三角支行亦当庭表示同意，故苏卫贞请求代梁伟棉向抵押权人中行三角支行一次性偿还（2016）粤2072民初368号民事判决中确定的梁伟棉所欠款项，消灭抵押权后由梁伟棉协助苏卫贞办理该房地产的过户手续，符合法律规定，本院予以支持。中行三角支行在苏卫贞代梁伟棉偿还所欠（2016）粤2072民初368号民事判决中确定的款项后，协助苏卫贞办理注销该商品房的抵押登记手续。关于苏卫贞诉请的违约金问题。双方签订的《房屋买卖协议》中约定“如甲方（梁伟棉）不协助乙方（苏卫贞）办理过户手续，则罚款甲方房屋总价的两倍”，因该协议中约定已超相关法律规定，现苏卫贞自愿调低为要求梁伟棉支付违约金20000元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，被告梁伟棉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，但不影响本案的判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告苏卫贞代被告梁伟棉向第三人中国银行股份有限公司中山三角支行一次性偿还（2016）粤2072民初368号民事判决中确定的梁伟棉所欠款项，消灭抵押权后三日内由被告梁伟棉协助原告苏卫贞办理位于中山市南头镇建设路科技人员住宿楼206房[房产证号：02××46，土地证号：中府国用（2014）第易x号]的过户手续；二、第三人中国银行股份有限公司中山三角支行在原告苏卫贞代被告梁伟棉偿还（2016）粤2072民初368号民事判决中确定的梁伟棉所欠款项及诉讼费后十日内，协助原告苏卫贞办理注销上述房地产的抵押登记手续；三、被告梁伟棉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告苏卫贞支付违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，诉讼保全费2020元，合计7820元，由被告梁伟棉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  蒋伟成审判员  陈觉天二〇一八年五月七日书记员  吴文盛