江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018)苏民申1027号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：南京香泉食品有限公司，住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道泉水社区。法定代表人：季勤根，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京泉水豆制食品厂，住所地南京市江宁区麒麟街道泉水社区。经营者：江世好，男，1969年9月10日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘万福，江苏刘万福律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京市江宁区麒麟街道泉水社区居民委员会，住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道泉水社区。法定代表人：陈金保，该社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：李丽，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇丰锦律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）:江苏省金陵监狱，住所地江苏省南京市江宁区中山门外金丝岗。法定代表人：张新顺，该监狱监狱长。委托诉讼代理人：徐明军，江苏省金陵监狱办公室公职律师。再审申请人南京香泉食品有限公司（以下简称香泉公司）因与被申请人南京泉水豆制食品厂（以下简称泉水豆制厂）、南京市江宁区麒麟街道泉水社区居民委员会（以下简称泉水社区）、江苏省金陵监狱（以下简称金陵监狱）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终6418号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。香泉公司申请再审称：1、引起本案纠纷的根本原因系泉水社区的擅自出租行为，且生效判决已经认定其存在过错。一、二审法院未判令泉水社区承担违约损害赔偿责任错误。2、香泉公司对合同的审核已经尽到了必要的审查义务，一、二审判决香泉公司自担10%的责任错误。3、本案应当以鉴定报告的鉴定意见作为评估香泉公司损失的依据，一、二审法院通过酌定的方式确定香泉公司的损失错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定申请再审。泉水豆制厂提交意见称：对于申请再审人的申请再审理由认同。我方也提出了再审申请，认为原审认定事实不清，适用法律错误。泉水社区和金陵监狱应承担相关的责任，在租赁的过程中，我方转租了相关场地和设施给申请人，被申请人泉水社区不仅明知，其实就是他引荐的。泉水社区作为基层政府，在一、二审期间背离了诚信原则，不能陈述真实情况，一、二审也明显偏袒社���，导致我方现在处于破产状态，应有的赔偿也没有得到。原审本是全案审理，后切割为两个案件，严重浪费资源，泉水豆制厂在一、二审判决后仅得到80多万赔偿，还要给香泉公司100多万，严重不公平。我方认同申请人的相关陈述。关于要求我们承担责任的问题，实质上是泉水社区应承担责任，我们就是受害人，列我们为被申请人是因为我们是相关参与人，为查明事实，责任应由过错方违约方承担。我们支持申请人的请求，请法院依法判决。泉水社区提交意见称：1、泉水社区与申请人之间不存在合同关系，非本案适格被告。基于合同相对性原则，申请人系依据合同关系主张损失，而泉水社区与申请人未签订任何书面合同，双方并无合同关系，故申请人主张泉水社区对其损失承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。2、一审法院认定申请人存在过错并应当��行承担相关损失具有事实和法律依据。申请人在案涉房屋及土地进行生产经营并做相应投入，应审慎审查租赁房屋及土地的权属情况。据原审调查认定，申请人承租地块系从泉水豆制厂承租而来，而其在订立合同时并未审慎调查案涉土地及房屋权属情况，也未对泉水豆制厂有无权利对外出租案涉土地及房屋进行核实，申请人称已经委托法律服务所出具《法律审查书》，已经尽到核查义务，但法律服务所并非认定合同效力的权力机关，申请人对此具有过错。3、申请人主张的损失均无事实和法律依据。首先，我方与泉水豆制厂签订租赁协议中并未约定泉水豆制厂有转租权，泉水豆制厂未经我方同意转租并收取租金，属严重违约行为，非法转租行为不应受法律保护，申请人即使存在损失，也应当由泉水豆制厂承担相应责任。此外，即使申请人于2012年8月收到金陵监狱的起诉材料才知道金陵监狱与我方的租赁关系，那么申请人于2012年8月后新增的建筑物、污水处理、添附设备所产生的损失，系因自身原因扩大的损失，理应由申请人自行承担。最后，申请人主张的各项损失具体分析如下：不动产损失，申请人的扩建是严重违约行为，根据《城镇房屋租赁合同的司法解释》第13条规定，未经出租人同意的装饰装修和扩建，应由承租人负担费用；厂房设备及拆除搬迁损失，对于可搬迁的设备，应由承租人自行拆走，搬迁费用也应自己承担。不可搬迁部分，因申请人未经泉水豆制厂同意增设，根据合同法第223条规定，出租人有权要求承租人恢复原状，申请人提出该赔偿请求没有依据；租金差额、营业损失，根据合同法规定，无效的合同自始无效，申请人预期可得利益为非法利益，不应受法律保护，主张租金差额、营业损失没有法律依据。另外，申请人早已被行政处罚而不再实际经营，不存在另租进行经营的情况，该请求不符合客观实际；工厂人员补偿损失，从其提供证据看无法证明该损失的具体金额和构成。综上，我方认为原审判决事实清楚、适用法律正确，申请人的再审申请应予驳回。金陵监狱提交意见称：原一、二审认定事实清楚，适用法律正确，申请人申请理由没有依据，应当驳回其申请。1、我单位不是本案适格被申请人，我单位与申请人之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，申请人无权向我单位主张赔偿责任。缔约过失责任只能在签订合同的当事人双方产生，与合同外他人无关。同时，我单位与依法解除与泉水社区的租赁合同，对申请人亦不存在任何侵权行为，申请人无论基于合同关系或侵权关系主张我单位赔偿均没有事实和法律依据。2、我单位与泉水社区、泉水豆制厂对申请人不承担连带赔偿责任。连带责任时共同侵权或共同作为合同一方的数人共同违约所应承担的法律后果，而我单位既不是共同当事人，也不是共同侵权人，故承担连带责任没有法律依据。我单位将房屋和场地无偿出租给泉水社区，给泉水社区和泉水豆制厂带来丰硕的财富收入，是国家法律充分肯定和保护的合法行为，不存在侵权违法的可能。退一步讲，即使有可能要我单位承担法律责任，也只能是承担补偿责任，或者是不当得利，但我单位已明确表态不需要申请人留下的任何东西，我单位收回租赁物是用于建设自用保障房，申请人留下的相关财产对我单位没有实用价值。综上，请求驳回申请人的再审申请。本院经审查认为，关于一、二审未判令泉水社区承担违约责任是否正确的问题。本案系因多次转租的引发纠纷，而香泉公司在一审中明确表示系依��合同关系主张损失。本案中，香泉公司与泉水豆制厂签订租赁合同，其与泉水社区及金陵监狱均不存在租赁合同关系。依据合同相对性原则，即使泉水豆制厂因第三人的原因违约，亦应由泉水豆制厂承担权利瑕疵担保责任。香泉公司无权直接向泉水社区主张权利。一、二审未判令泉水社区向香泉公司承担损害赔偿责任并无不当。关于一、二审判决香泉公司自担10%的责任（除扩建部分外）是否正确的问题。香泉公司与泉水豆制厂签订《租赁合同》时，应当对审核租赁物的权属情况、前手租赁期限尽到必要审核义务。本案中，香泉公司主张其系当地区政府、社区委员会招商引资而来，签约前还委托当地法律服务所对合同出具《法律见证书》，所经营的企业也办理了工商营业执照，其已经尽到审慎审查义务，不应再承担过错责任。然而，招商引资仅系香泉��司订立合同的背景与动机，不能据此免除香泉公司对合同标的物权属以及前手租赁人租赁期限的审核义务。而法律服务所受香泉公司的委托为订立和履行《租赁合同》的需要出具《法律见证书》，其法律地位应属于《租赁合同》的履行辅助人，合同当事人对其履行辅助人的行为导致的损失应当承担责任。故即使法律服务所未能审核查明标的物的权属情况，该过失在《租赁合同》关系中也应当归属香泉公司。工商登记部门不具有对合同标的物权属及合同效力作出认定的法定职责，其核准登记行为系对香泉公司法人主体资格的确认，不涉及《租赁合同》的审查，不能作为香泉公司免除其审核义务的依据。综上，香泉公司上述理由均不能成立，一、二审法院认定相关公司未查验土地权属资料的情况下经行订立《租赁合同》存在一定过失，应自担10%的责任（除扩建部分���）并无不当。关于一、二审法院对香泉公司损害赔偿数额认定是否正确的问题。一审法院委托资产评估机构对涉案财产的价值进行资产评估是认定泉水豆制厂损害赔偿责任的基础。但《资产评估报告》中载明的香泉公司的财产价值不等同于其应获得的赔偿额。依据《合同法》规定，当事人一方违约后，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，2012年8月以后新增的建筑物和不可搬迁的设备设施，因香泉公司添置时已经知晓金陵监狱要求其迁出的诉请，故其此后再新增的建筑物和不可搬迁的设施设备属于其扩大的损失，一、二审法院未将该部分设施设备的价值纳入损害赔偿范围正确。而在此之前香泉公司扩建构筑物、装饰装修产生的损失及其他不可移动设备的损失，均系在未取得合法建设手续的情况上产生的损失，根据���最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该部分损失应当由出租人和承租人按照过错分担，一、二审认定并无不当。至于设备拆卸、搬迁运输、安装等费用，一、二审法院也均按照《资产评估报告》的意见结合双方的过错予以调整。因此，一、二审法院认定的赔偿额系在评估机构出具的《资产评估报告》的基础上进行法律评价的结果。香泉公司认为一、二审法院无视《资产评估报告》的结论滥用自由裁量权缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回南京香泉食品有限公司的再审申请。审判长  潘军锋审判员  朱加赛审判员  何 斐二〇一八年五月二十九日书记员  戚亦萍