江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初2271号原告：金建恒，男，1962年8月9日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被告：潘娟，女，1966年12月2日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区，现住广东省深圳市南山区。被告：南京市鼓楼区刘志兵馄饨店，住所地江苏省南京市鼓楼区宝地园20幢103室。经营者：刘志兵。原告金建恒与被告潘娟、南京市鼓楼区刘志兵馄饨店（以下简称刘志兵馄饨店）房屋租赁合同纠纷，本院于2018年2月22日立案。2018年4月3日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金建恒，被告潘娟，刘志兵馄饨店经营者刘志兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金建恒向本院提出诉讼请求：1.潘娟、刘志兵馄饨店于2018年3月15日前恢复原状、腾空并返还位南京市鼓楼区宝地园20幢103室房屋及自行车库；2.潘娟支付违约金10000元，押金5000元不返还；3.潘娟、刘志兵馄饨店按照85000元/年的标准支付自2018年2月14日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.潘娟、刘志兵馄饨店承担占有房屋期间产生的水、电、燃气以及物业费，以实际发生额为准。诉讼中，金建恒变更第2项诉讼请求为：潘娟支付违约金7083元，押金5000元不返还。事实和理由：2016年，金建恒将坐落于江苏省南京市鼓楼区宝地园20幢103室（以下简称涉案房屋）出租给潘娟用于经营，租赁期限2016年2月14日至2018年2月13日，第一年租金80000元，第二年租金85000元等等。合同明确约定涉案房屋只能用于潘娟自己服装加工与经营，不得转租房屋。现潘娟违反该约定，擅自将涉案房屋转租给刘志兵馄饨店，现合同已到期，潘娟不符合续租条件，故金建恒诉至法院，请求判如所请。被告潘娟辩称，1.潘娟承租涉案房屋用于经营羊绒衫生意，夏季属于淡季，在与金建恒配偶协商同意后才与刘志兵馄饨店合作经营，而非转租；2.金建恒在刘志兵馄饨店刚进行装修时就到过现场，对此并没有提出任何异议；3.2017年羊绒衫经营淡季，潘娟也是通过这种合伙经营的方式，且也微信方式与金建恒配偶沟通的。据此认为潘娟并无任何违约之处，符合合同约定的继续租2年的条件，故请求法院驳回金建恒诉讼请求。被告刘志兵馄饨店辩称，其与潘娟之间是合作经营，不存在转租关系。金建恒在刘志兵馄饨店装修时就到现场，知晓整件事情，并没有提出反对意见，刘志兵馄饨店继续装修并经营，现其突然起诉要求收回房屋，明显无诚信。请求法院依法裁判。金建恒围绕其诉讼请求提交了《房屋租赁合同》、房屋产权证、营业执照、食品经营许可证，潘娟提交了合作协议。本院依法组织双方进行证据交换及质证，各方对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区宝地园20幢103室房屋（建筑面积69.31平方米，丘号：064015-III-40，以下简称涉案房屋）的登记权利人是金建恒。2015年2月8日，金建恒与潘娟就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年2月14日至2016年2月13日等等。合同到期后，金建恒（出租人、甲方）与潘娟（承租人、乙方）再次签订《房屋租赁合同》约定，甲方将案涉房屋出租给乙方，乙方承诺该房屋只用于自己服装加工和经营；租期期限自2016年2月14日至2018年2月13日；2016年2月14日至2017年2月13日租金80000元，2017年2月14日至2018年2月13日租金85000元；租金半年支付，2016年3月20日支付押金5000元，2016年3月25日前支付40000元，2016年8月13日前支付40000元，2017年2月14日前支付42500元，2017年8月13日前支付42500元；合同到期后房屋无损坏且各项费用结清后七日内甲方将押金退还给乙方；乙方不得转租该房屋，否则甲方有权解除合同；如一方违约，则违约方须向守约方支付一个月租金作为赔偿，乙方违约，甲方有权解除合同，押金不返还；承租期间内，乙方承担相关水、电、煤气、电话、卫生、物业费、管理等一切费用；房屋钥匙两把及自行车库钥匙于2016年3月20日前交付乙方；甲方承诺，在乙方租赁期间不违反该《房屋租赁合同》条款的条件下，可续租两年等等。该《房屋租赁合同》下方注明汇款账户，朱红玲名下尾号为612*的工商银行账户。2016年58月20日，桂宸与潘娟签订《合伙协议书》约定，双方合伙经营期限自2016年5月20日至2021年5月19日。2017年5月1日，潘娟与刘志兵签订《合作协议》约定，潘娟经营羊绒加工有季节性，所以双方一致同意宝地园20幢103室门面房用于小吃经营合作（前面门面做小吃，后面做羊绒），由于经营品种多样无法估量月营业额，双方一致同意，每年利润除去一切费用，潘娟分得15000元。诉讼中，潘娟提供其与为信号为“ZZ”的手机微信聊天记录，载明：2016年6月21日16:51，潘娟发送信息称因上次的房产证复印件字迹不清晰，希望对方能再提供一次。并将上述与桂宸签订《合伙协议书》以图片形式发给对方，进一步说明该协议实际为宅连配。2016年6月22日13:18，对方回复发送涉案房屋房产证图片。2017年6月6日5:51，潘娟再次发送微信，主要内容：前年淡季做服装亏本了所以和宅连配合作，现合作一年到期了，宅连配撤柜进超市了。隔壁馄饨店有意向合作，前面（门面）做馄饨，后面（门面）做羊绒，减少淡季压力。6月6日18:16，对方回复：明天（6月7日）下午2点左右去店里一趟。潘娟回复：因预订过机票，等出差回来再说。对方回复：让潘娟回来后联系她。2018年2月10日，潘娟发送微信询问打款账户是否是原来账户，对方回复相关事宜与其老公谈完后再说。金建恒认可上述微信系潘娟与其配偶朱红玲之间聊天记录，对微信内容的真实性不持异议。但认为，就潘娟与隔壁馄饨店合作事宜并不认可，潘娟在出差回来后也迟迟未与金建恒联系商谈相关事宜。关于潘娟是否违约问题，金建恒认为，刘志兵馄饨店之所以能办理营业执照、食品经营许可证，那么其与潘娟之间必然存在租赁合同，否则无法办理两证。既然潘娟将涉案房屋进行转租，明显违反双方合同约定，故潘娟存在违约情形。潘娟认为，为分摊羊绒夏季经营淡季带来的损失，涉案房屋与他人合作经营在情理之中。且之前与宅连配合作经营也是通过微信方式告知金建恒配偶朱红玲的，朱红玲无异议。此次与刘志兵馄饨店合作经营也事先通过微信方式告知朱红玲，且金建恒本人也于2017年6月亲自去现场，知晓刘志兵馄饨店在涉案房屋内进行装修，并没有提出任何异议。故潘娟不存在任何违约之处，按合同约定，自动续租两年。刘志兵馄饨店认为，不能通过办理了营业执照、食品经营许可证倒推潘娟将涉案房屋进行了转租，且在装修初期，金建恒本人到现场，并没有提出任何异议，仅表示要等潘娟回来谈。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对合同的效力可以约定附属条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的，自条件成就时失效。本案中，金建恒与潘娟签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。双方《房屋租赁合同》明确约定，在潘娟租赁期间不违反该《房屋租赁合同》条款的条件下，可续租两年。本案争议焦点在于潘娟是否存在违反合同条款的情形。针对该争议焦点，本院认定如下：1.潘娟与刘志兵签订的《合作协议》明确约定:潘娟分红15000元，即潘娟与刘志兵之间并非共担风险，共负盈亏的合伙关系，其实质系潘娟将涉案房屋部分转租给刘志兵，收取15000元租金，由此可认定潘娟存在转租行为；2.2016年6月，潘娟与宅连配合作经营的相关事宜通过微信方式告知金建恒配偶朱红玲，朱红玲按照潘娟要求发送房产证复印件，由此可见，通过微信沟通相关转租联营事宜符合双方的交易习惯；3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2017年6月，潘娟通过微信方式告知朱红玲其与刘志兵馄饨店合伙的相关事宜，金建恒本人亲自去涉案房屋，知晓刘志兵馄饨店正在涉案房屋内进行装修，但其未以任何形式提出异议，根据法律规定，应视为其同意潘娟的转租行为。综上，金建恒以潘娟违反合同约定进行转租为由认为潘娟存在违约行为，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告金建恒诉讼请求。案件受理费282元，减半收取计141元，由原告金建恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  余敏二〇一八年五月二日书记员  朱可