.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}翁牛特旗人民法院民事判决书（2017）内0426民初3714号原告：孟凡杰（反诉被告），男，1960年4月28日出生，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：邹树德，内蒙古丹兴律师事务所律师。被告：田素梅（反诉原告），女，1966年8月26日出生，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人:马雨波，内蒙古恒伟律师事务所律师。原告孟凡杰与被告田素梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。原告的委托诉讼代理人邹树德、被告田素梅及其委托诉讼代理人马雨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟凡杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾退其所占用的原告房屋；2、判令被告支付2016年5月1日至2017年4月30日期间的房屋租金9000.00元；3、判令被告自2017年5月1日起按房屋日租金25元计算给付房屋占用费至被告腾退房屋之日止；4、由被告承担案件的诉讼费用。事实和理由：原被告于2016年5月1日签订了房屋租赁合同，双方约定，原告将位于内蒙古赤峰市××旗东翁牛特旗福浩公共汽车有限公司南侧约120米处3间临街房屋出租给被告作为商业经营使用，租期为2016年5月1日至2017年4月30日，年租金9000.00元，租金一次缴清。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告一直未支付租金。现房屋租赁期满，被告拒不腾退房屋，也不支付房租，故诉至贵院，请求查明事实并依法支持原告诉求。被告田素梅辩称，原告方所主张的房屋租赁费不能成立，该房屋已经于2016年8月5日被行政征收，行政征收后房屋所有权人已经变成了征收人翁牛特旗人民政府，被告支付房租只能从租期开始即2016年的5月1日起到被征用时即2016年8月5日。从房屋被确定征收之日起，被告方已经实际停止经营，双方的房屋租赁合同处于一种事实上的不能履行状态，被告方没有使用，当然也不存在所谓的腾退问题。若双方确定解除合同，被告方应当获得相应的补偿，补偿项目如下：根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收补偿条例》及自治区、赤峰市、翁旗政府所制定的相关办法，被告方有权获得以下补偿：1、停产停业损失（补偿标准是被征收房屋价值的3%）；2、拆迁安置费用（被征收房屋价值的1.5%）；3、室内装饰装修补偿（每平米300元）；4、附着物补偿（本案被告经营期间在院内打水井一眼该补偿款已经被本案原告方领取，金额是6000.00元）。被告田素梅向本院提出反诉请求:1、请求判令被告给付停产停业损失补偿款、搬迁和临时安置补偿款、附着物补偿款，大约50051.00元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告自2001年起连续租用反诉被告的房屋，每年签订一次房屋租赁协议，2016年8月5日，被告的房屋被征占，被告获得了多达300余万的补偿款，其中因原告在此经营浴池，反诉被告同时获得了停产停业损失补偿、拆迁和临时安置补偿及附着物补偿，上述补偿均是针对营业场所进行的补偿而反诉原告为实际经营者，故提起诉讼，请求公正判决。原告孟凡杰针对被告反诉辩称，因反诉原告田素梅诉我侵权纠纷一案，提出答辩如下：答辩人不同意反诉原告的诉讼请求，其诉讼请求既无事实根据、也无法律依据。依法应当予以驳回。1、本案的反诉请求与本诉的诉讼请求不属于同一法律关系，也不具有牵连关系，田素梅所反诉的所谓侵权法律关系至今也没有实际发生。反诉和本诉是基于同一法律关系而产生的目的对抗的不同诉讼请求，或者是基于相牵连的不同法律关系而产生的目的对抗的不同的诉讼请求。在本案中，本诉原告孟凡杰的诉讼请求是房屋租赁合同违约法律关系，房屋租赁合同约定的履行期间为自2016年5月1日起至2017年4月30日止，年租金9000元，现房屋租赁合同已经履行完毕，但是被告至今拒不腾退房屋也不支付房屋租金，因此，本诉被告田素梅应当承担违约责任。而反诉原告田素梅的诉讼请求要求答辩人给付其停产停业损失补偿款、搬迁和临时安置补偿款、附着物补偿款、室内装修装饰补偿款，是一种侵权法律关系。2016年8月5日答辩人确实与翁牛特旗房屋征收办公室签订了房屋征收补偿安置协议书，翁牛特旗政府征收了答辩人所有的临街有证商厅12间499.45平方米（田素梅租用其中3间），不临街无证房屋47.7平方米。经翁牛特旗政府委托的物价评估机构认定上述被征收房屋没有室内装修装饰，翁牛特旗政府也没有对上述房屋的室内装修装饰进行补偿。田素梅反诉称因其经营浴池，答辩人因此才获得了停产停业损失补偿款、搬迁和临时安置补偿款、附着物补偿款与事实不符。上述补偿款项是拆迁人补偿给被拆迁人的，作为该补偿协议中的唯一被拆迁人答辩人领取了除室内装修装饰补偿款以外的房屋征收补偿款项合理合法，无可厚非。田素梅既不是上述房屋的所有权人，也不是上述房屋的共有权人，只是上述被征收的其中3间房屋的承租人。拆迁补偿协议书中也没有任何记载有对田素梅和翁牛特旗乌丹镇鑫源浴池补偿款项。翁牛特旗乌丹镇鑫源浴池的经营者是张树山，不是田素梅。因此翁牛特旗政府没有对田素梅和鑫源浴池进行补偿也是有法律依据的。在上述的房屋征收过程中无论是翁牛旗政府还是答辩人都没有对田素梅和翁牛特旗乌丹镇鑫源浴池的经营造成任何损害。根据2017年5月17日翁牛特旗乌丹镇鑫源浴池的经营者向其监管机关提交的2016年度报告显示，该浴池也没有发生过停产停业，至今一直处于登记成立状态。田素梅也一直非法占用答辩人的房屋至今未腾退，田素梅所反诉的这种侵权法律关系至今也没有实际发生；2、田素梅作为本案的反诉原告主体不适格。田素梅只是本案本诉案件的当事人即被告，其不是翁牛特旗乌丹镇鑫源浴池的经营者和从业人员。翁牛特旗乌丹镇鑫源浴池成立于2004年3月20日，组织形式为个人经营，经营者为张树山，目前状态为登记成立，从业人员为1人，场地产权归属为租赁私房，该浴池自成立至今经营者未发生过变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。综上所述，答辩人认为田素梅是在滥用诉权，浪费宝贵的司法资源，其诉讼请求既无事实根据也无法律依据，依法应当驳回。故请求翁牛特旗人民法院查明上述事实，依法判决驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告向本院提交以下证据材料：1、房屋租赁合同一份，欠条一枚，证明原被告间存在房屋租赁关系，该合同约定了房屋租赁期间年租金为9000.00元，基础设施由原告提供（如水、电），欠条证明被告欠原告租金9000.00元，至今未付。被告质证认为该合同是一份虚假合同，合同中乙方签字不是本人亲自所签，是复制上的，合同内容与原合同也已经发生改变，欠据属实，对真实性无异议，2016年8月5日涉案房屋已经被政府征收，只能支付至2016年8月5日的房屋租赁费。2、房屋征收补偿安置协议书一份，证明该协议的征收人是翁牛特旗人民政府房屋征收管理办公室与孟凡杰签订的，其中的补偿也是针对孟凡杰一人，无论是房屋、附属设施、停产停业及搬迁安置都是补偿给孟凡杰的，其中没有任何文字显示有鑫源浴池和田素梅有关的补偿款项。被告质证认为真实性无异议，但是通过该协议可以体现本案原告方已经获得了附属物补偿，拆迁补助和停业补助，而上述补助产生的根源均是因为本案被告方在此经营浴池而产生，所以补偿款应归被告所有。同时，由于本案原告方已经实际领取了各类补偿，足以证实协议书中所确定的房屋已经腾空。在上述协议中包含附属物的补偿，拆迁补助和停产停业补助，上述补助是针对被告营业期间所进行的补助以及停止营业后进行的补助。所以这部分补助款应该向被告支付。3、鑫源浴池在翁牛特旗乌丹市场监督管理所的登记状况，该登记表显示鑫源浴池的实际经营者是张树山，组织形式为个人经营，登记成立日期为2014年3月20日，目前状态为登记成立，场地产权归属为租赁私房，从业人员为一人，2017年5月17日，经营者张树山向乌丹市场监督管理所提供的2016年年度报告也显示该企业处于成立状态，未发生过停产停业，该证据证明被告作为反诉原告主体不适格。被告质证认为真实性及来源合法性均有异议，成立状态和是否停产停业不是同一概念，企业成立并不代表必然的进行经营，在经营场所已经被征用的情况下，被告方不可能继续经营；张树山和本案被告是夫妻关系，而且开办的浴池为个体工商户，在这种情况下，夫妻共同进行经营并不违反法律规定。所以被告作为张树山的妻子提出反诉主体适格。4、房屋征收管理办公室关于对孟凡杰房屋拆迁补偿的说明一份，证明上述款项是拨给孟凡杰的，包括停产停业及搬迁费，补偿标准和试用法律依据《赤峰市国有土地以上房屋征收的补偿办法》第22条第2款、24条的内容。被告质证认为对上述真实性合法性关联性均有异议，该证据是以翁牛特旗房屋管理办公室的名义出具，但是这份证据中无该办公室负责人签字，所以形式不合法。同时上述证据对补偿实施办法进行了扩大解释，该办公室没有权利对房屋征收补偿办法进行解释，特别不能针对个案进行人为的解释，所以我们认为该情况说明不真实。同时，由于在此场所进行实际经营的是被告，所以搬迁费及停产停业损失应当归谁所有应由法院进行断定，不能由拆迁办公室断定。被告田素梅向本院提交如下证据材料：1、房屋租赁合同一份，租赁期限为2016年5月1日至2017年5月1日，上述证据证明涉案房屋被政府征收时本案被告正在进行商业运营，所以房屋一旦被征收被告有权获得停产停业拆迁附着物等损失赔偿。原告质证认为真实性无异议。2、2008年5月2日双方签订的房屋租赁协议一份，及2001年双方签订的房屋租赁协议一份，证明本案被告已经在涉案房屋内形成了连续性的经营，拆迁后必然会对被告造成停产停业损失，被告有权获得相应的拆迁补偿和停产停业损失。在2001年、2008年的合同中都明确了租赁物包括楼梯间，且2016年的协议依然对原合同进行了实际上的沿袭。原告质证认为对真实性无异议，对关联性有异议，不能证明被告所证明的2016年8月5日涉案房屋被征收，包括该涉案房在内的房屋被征收补偿款、搬迁费、停产停业损失费是补给被告的这一说法，国有土地上房屋征收与补偿条例规定上述款项是补给房屋所有人的，承租人不是房屋征收补偿主体，最高法也有类似的处理规则。上述补偿款是补给原告的，与承租人的经营活动无任何关系。3、以被告丈夫张树山名义办理的工商营业执照副本复印件一份，张树山与被告结婚证复印件一份，证明被告与丈夫经营该浴池已经达十余年之久将近20年。形成了稳定的客源及稳固的收入。且这种个体经营方式并不排除夫妻共同进行经营的情况，所以被告主体资格适格。由于实际行经营行为的存在，故应该获得相应补偿。原告质证认为对真实性无异议，对关联性有异议，营业执照证明实际经营者为张树山，成立日期为2004年3月20日，为个体工商户，对结婚证无异议。只能证明张树山和被告是夫妻关系，不能证明被告参与了翁牛特旗乌丹镇鑫源浴池的经营活动，该营业执照记载经营者为一人，上述两份证据也不能证明夫妻二人是被征收房屋的所有权人，也不是该房屋的共有权人，其无权主张停业停产损失费和搬迁费，不能证明所要证明的问题。4、照片六张，2012年4月15日鑫源浴池，及案外人颜某的证言一份，证明被告已经对浴池进行装修，于2015年更换了新的锅炉，证明涉案的水井为被告所打。被告对浴池进行了装饰装修，所以应获得装饰装修补偿、附着物补偿、停业损失。原告质证认为对水资源费的发票无异议，能证明鑫源浴池的经营者为张树山，其交纳水资源费符合租赁合同的内容，租赁合同第二条约定租用期间甲方提供乙方需要的基础设施是由原告提供，乙方自行租赁期间的负责水电费。张树山利用水资源自己承担水电费，不能因此交纳水资源费认为水电设施是张树山的。不能证明该房屋拆迁费被政府拆迁后搬迁费、停产停业补偿费等归其所有。对六张照片有异议，不能证明其无拍摄时间和具体拍摄地点。不能证明被告要证明的问题。对颜某的证言，其未出庭其证言不符合证据的要件形式，不能作为证据使用，也不能证明被告的问题。5、证人张某出庭作证：证明被告田素梅租赁原告孟凡杰的房屋，在锅炉房门前的井是张树山打的，打井的人是颜某和宋大军，打井时间是2001年，我当时在现场，我是帮工的。打井时候原告没有在场。原告和张树山和我，我们都曾是一个单位的。原告质证认为证人证言有异议，其未出示身份证件不能证明其身份，与颜某的证言相互矛盾，张树山所经营的浴池成立时间为2004年3月20日，故证人所述不能作为证据使用，不符合合法性真实性关联性。6、证人赵某出庭作证：证明被告开办浴池的木工活都是我干的，时间是2001年，具体时间记不清了。原告质证认为对证人证言有异议，该证人未出事有效身份证件不能证明身份，其与被告有亲属关系证言不能采信。证人对自己的身份证号码不清楚，却对2001年的装修的事清楚不符合常理。鑫源浴池装修与否与本案无直接关系，原告的房屋被政府征收，政府给的补偿费也没有给其装饰装修费，故该证人所述不能作为证据使用。7、根据被告田素梅申请本院调取了房屋征收补偿安置协议书、改造项目评估明细表、收款收据各一份，证实该房屋已经于2016年8月份被正式征收，权利主体发生改变，同时本案原告方获得了30000.00元的奖励，这就代表本案原告方如期交付了征收房屋，也就是说被告自8月5日起即已不再使用上述房屋。本案原告方获取了附属物补偿68205.00元，拆迁补偿24779.00元，停业补助74335.00元，上述补偿均是依托于本案被告和她的丈夫张树山共同经营的鑫源浴池以及案外人宋某所经营的汽车修理门市所获得，其中鑫源浴池营业面积为120平米，汽车修理门市营业面积为150平米，也就是说被告方应当获得三项补偿一共是50051.00元。原告质证认为真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为该补偿协议双方当事人，征收人为翁牛特旗政府，被征收人为孟凡杰，与本案反诉原告没有任何牵连关系，原告作为被拆迁人领取上述款项合理合法，该拆迁协议虽然是于2016年8月5日达成，但该房屋由于被告的违约行为一直占用未腾退至今未交付。根据原告的陈述、被告的答辩及双方向本院提供的证据材料，并经庭审质证，本院综合认证认为，原告提供的1号、2号、4号证据，能够证明被告孟凡杰系涉案房屋的所有权人，涉案房屋为商业用房，被告孟凡杰是房屋征收补偿的主体即合格的被征收人，该组证据具有真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信。原告提交的3号证据客观真实、形式合法，能够证明被告及丈夫张树山承租原告的房屋开办浴池的事实，对于原告所要证明的问题本院不予采信。被告提供的1号、2号、3号、4号、6号证据，不能证明其应该作为拆迁补偿的主体，且该证据缺乏与本案的关联性特征，本院不予采信，被告提供的5号证据能够证明被告租赁原告房屋后门前的井是被告夫妇所打的事实，本院对被告所证明的问题予以采信。被告提交的7号证据内容真实、形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，原告孟凡杰与被告田素梅签订房屋租赁合同，双方约定将位于运输公司南孟凡杰的临街门面房三间出租给被告用于开办浴池使用，双方约定租赁期限为2016年5月1日至2017年4月30日，同日，被告为原告出具欠据一枚，2016年8月5日，原告的房屋及院落包括被告租赁的部分，被政府征占。同日，二被告签订房屋征收补偿安置协议书，房屋征收管理办公室给付原孟凡杰房屋拆迁补偿款3142218元（包括被告夫妇所打机电井折价补偿款6000.00元），其中搬迁补助款24779元，停产停业补助款74335元。另查明，自2001开始起双方就一直存在房屋租赁关系,被告夫妇在2001年在承租的锅炉房门前打了一眼机电井。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续，依照其规定。”在本案双方合同履行过程中，因案涉房屋及院落被政府征收，双方合同目的已无法实现，原告和政府签订了征收补偿安置协议后，已经通知了被告解除房屋租赁合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定在法定期限内被告并没有提起诉讼，故双方的房屋租赁合同自解除通知到达时已经解除。租赁合同解除后，被告田素梅应当腾退房屋，故原告请求被告腾退房屋的主张，本院予以支持。被告的抗辩与事实不符，本院不予支持。对于原告请求被告给付租金及给付房屋占用费问题，因2016年8月5日原告孟凡杰和翁牛特旗房屋征收管理办公室签订《房屋征收安置补偿协议书》，实际领取了征收补偿费用，并已经通知上诉人解除了案涉租赁合同，故原告主张的房屋租赁费应自2016年5月1日至2016年8月5日，共计2318.00元，该期间产生房屋租赁费应由被告承担，故对于原告主张租赁费的合理部分，本院予以支持。自2016年8月6日起，原被告间租赁合同已经解除，原告实际领取拆迁补偿费，翁牛特旗政府取得涉案房屋相关权利，对于以后产生的占用费，根据合同相对性原则，是翁牛特旗人民政府与被告田素梅间权利义务关系，与原告不具有关联性，故原告向被告主张自2017年5月1日起按房屋日租金25元计算给付房屋占用费至被告腾退房屋之日止的请求依法不能成立，本院不予支持。被告反诉称其作为实际经营者应该获得搬迁补助款和停产停业补助款有相关的法律依据，原告孟凡杰认为以上款项是补给房屋所有权人，故被告田素梅以此获得搬迁补助款和停产停业补助款，依法不能成立。根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿办法》第二条规定，被征收人明确为房屋所有权人，即本案原告孟凡杰为被征收人。故被告反诉要求原告孟凡杰给付搬迁补助款和停产停业补助款缺乏事实和法律依据。因被告承租房屋门前机电井为其夫妇所打，并且拆迁补偿款中单独对机电井给予补偿，故该机电井的补偿费6000.00元应归被告所有。故对于被告反诉请求的合理部分，本院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》二百二十七条、《国务院国有土地上房屋征收与补偿办法》第一条、第二条、《赤峰市国有土地房屋征收与补偿实施办法》第二十二条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告田素梅自判决生效后十日内腾退所承租房屋；二、被告田素梅给付原告孟凡杰房屋租赁费2318.00元，原告孟凡杰给付被告田素梅机电井补偿款6000.00元，以上两款折抵后，原告孟凡杰还应给付被告田素梅3682.00元，此款于判决生效后十日内给付；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回被告其他反诉请求。案件受理费50.00元，由原告承担25.00元，被告承担25.00元，反诉费526.00元，由反诉原告承担521.00元，反诉被告承担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员马海波二0一八年五月二十二日书记员李炳焱