辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2458号上诉人（原审原告）：李春华，女，1960年4月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯苏岩，北京市中唐律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李悦哲，男，1988年7月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯苏岩，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁城置地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路60-10号1门。法定代表人：王岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：艾月，辽宁同兴律师事务所律师。上诉人李春华、李悦哲因与被上诉人辽宁城置地产开发有限公司（以下简称“城置公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初11972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李春华、李悦哲上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人要求鉴定房屋差价损失无法律依据是错误的，且严重程序违法，上诉人申请评估的房屋价格与主张的可得利益损失息息相关，应该准许。二、一审判决属事实不清、适用法律错误，上诉人在几年前就购买了涉案的商品房，如只是返还购房款，不足以弥补上诉人的损失。三、上诉人不仅依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还依据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，上诉人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权也应该优先于承包人的工程价款、抵押权人的抵押权及其他债权。此外，一审判决遗漏一位上诉人的委托诉讼代理人。城置公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。李春华、李悦哲向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《黄河府商品房认购书》；2.判令被告返还已付购房款170,379元及银行利息（自2012年6月15日起，以人民币170,379元计息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；3.判令被告赔偿原告损失50,000元（暂定房屋差价，以评估结果计算）；4.判令确认原告购房款返还请求权在处置被告开发建设该项目时优先于承包人的建设工程价款优先权、抵押权人的抵押权及其他债权；5.本案诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月15日，原被告双方签订《黄河府商品房认购书》一份，协议约定原告认购被告开发建设的黄河府项目6号楼1单元15-4号商品房一套，总房款为560,379元。当日，原告交付首付款170,379元。协议第三条约定：“乙方（原告）签订本协议后，应在收到甲方（被告）通知的三日内，持本认购书原件、收据，身份证到黄河府销售中心签署《商品房买卖合同》”另查明，涉案房产于2013年4月26日取得商品房预售许可证。至本案法庭辩论终结，被告未提供证据证明通知原告签署正式的《商品房买卖合同》。案涉房屋仍没有竣工验收。一审法院认为,原、被告于2012年6月15日签订的《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人的合法权益，为合法有效的合同。至一审法院法庭辩论终结前，被告未提供证据证明通知原告签署正式的商品房买卖合同，致原告的立约目的无法实现。故原告有权解除该认购书。关于原告要求的利息损失的问题。一审法院认为，原告已按认购书的约定支付了首付款170,379元，因被告原因无法签署正式的商品房买卖合同，被告应向原告支付其占用原告购房款期间的利息。被告应自2012年6月15日开始，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，支付利息至实际给付之日。关于原告主张赔偿损失，暂定50,000元，最终以鉴定差价损失的结论为准的意见，因原告未提供证据证明解除认购书给其造成的实际损失，其要求鉴定房屋差价损失亦无法律依据，故对原告要求赔偿损失的诉讼请求，不予支持。关于原告要求确认优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。一审法院认为，适用上述法律规定的前提条件应是存在合法有效的合同关系。而本案中，原告未与被告签署正式的商品房买卖合同，仅签署了认购书，现原告主张解除与被告签订的认购书，在解除认购书的情况下，原告即不再属于上述法律所规定的买受人，与其他债权人处于平等的法律地位，不再符合适用法律规定的优先权的情形。另，原告在本案中主张的优先受偿权的法律关系与本案商品房预售合同纠纷亦不属于同一法律关系，尚不存在诉讼对象，待实际发生纠纷后可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、解除原告李春华、李悦哲与被告辽宁城置地产开发有限公司于2012年6月15日所签订的《黄河府商品房认购书》；二、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还给原告李春华、李悦哲购房款170,379元；三、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还给原告李春华、李悦哲购房款170,379元的利息，利息自2012年6月15日起算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；三、驳回原告李春华、李悦哲的其他诉讼请求。如果被告辽宁城置地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4605.70元，诉讼保全费1621.89元，合计6227.59元，由被告辽宁城置地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人李春华、李悦哲提交案外人王海瑛作为申请人的《房产评估报告书》一份,证明目前涉诉房屋价值应高于每平方米9300元，李春华、李悦哲购买的房屋是高层中价格最高的，一审没有支持上诉人要求差价赔偿的请求，不符合法律规定。被上诉人则认为该评估报告的委托方是王海瑛，其不是本案当事人，该委托是单方委托，未经过被上诉人同意，评估时被上诉人未到场，评估后被上诉人未收到评估报告，程序不合法。评估报告评估的房屋与本案案涉房屋不是同一处，所处的位置面积户型不相同，二者没有可比性，上诉人提供的该证据不符合新证据的法定条件，因此，法院不应予以采纳。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，在卷佐证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人李春华、李悦哲与被上诉人城置公司于2012年6月15日签订的《黄河府商品房认购书》是各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。现被上诉人未能按约如期建设涉诉房屋,亦无法与上诉人签订正式的商品房买卖合同，由于被上诉人的原因造成该认购书无法继续履行，导致二上诉人的购房目的无法实现，被上诉人的行为构成违约，应承担认购书履行不能的相应的违约责任。一审判决解除认购书，由被上诉人向上诉人返还已付购房款及利息并无不当。关于上诉人要求赔偿房屋差价损失的主张，因上诉人就购买涉诉房屋既未与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，又未支付全部购房款，且在认购书中对于是否赔偿房屋差价损失问题未作明确约定，尽管上诉人提供了同楼盘其他购房者经单方申请，取得的《房产评估报告书》作为计算房屋差价损失的依据，但由于上诉人提出的该项主张缺少合同依据，故本院对于该报告书难以采纳，对上诉人的该项主张，无法支持。关于上诉人提出法院应判令其对返还购房款享有优先权的主张，因在本案中，对于被上诉人是否存在其他债权人及何种债务关系，无法确定。上诉人在本案中主张的优先受偿权的法律关系与本案商品房预售合同纠纷亦不属于同一法律关系，故尚不存在明确诉讼对象，对此问题可待实际发生纠纷后，另行解决。关于上诉人提出将《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》作为本案依据的主张，因上述文件及答复所指向的内容与本案基本案情、诉讼主体、诉讼阶段并非完全一致，并不足以作为本案的法律依据，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。至于上诉人提出的一审判决书中遗漏其一名委托诉讼代理人的问题，经审查，该瑕疵对于本案结果并未造成实质性影响，本院予以纠正。综上所述，李春华、李悦哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4605.70元，由上诉人李春华、李悦哲负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年五月二十三日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。