四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0703民初1648号原告：周佳玲，女，1992年8月3日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：严剑宏，四川川商律师事务所律师。被告：四川福星实业投资集团有限公司，住所地：绵阳市涪城区跃进路131号福星时代天骄5幢。法定代表人:李绍锡，该公司董事长。委托诉讼代理人：张浙川，四川真道律师事务所律师。第三人：绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司，住所地：绵阳市涪城区跃进路131号。法定代表人：李桂珍。委托诉讼代理人：邹金池，四川林志（绵阳）律师事务所律师。原告周佳玲与被告四川福星实业投资集团有限公司（以下简称：福星实业集团）、第三人绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司（以下简称：天骄摩尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周佳玲的委托诉讼代理人严剑宏、被告四川福星实业投资集团有限公司的委托诉讼代理人张浙川、第三人绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人邹金池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周佳玲向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告所签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：144608）；2.判令被告向原告退还购房款249116元，并按同期贷款利率支付利息至付清时止（从2014年8月6日起至2018年2月5日止，按年息6%计算，利息52314.36元）；3.判令被告赔偿原告装修费21210元，办证手续费100元，专项维修资金531元，房地产转让手续费996.5元，房屋所有权登记费550元，契税及印花税10089.24元，合计：33476.74元；4.判令第三人向被告腾退其经营管理的原告房屋；5.本案诉讼费由被告承担。被告福星实业集团辩称：1.原告的诉请有误。本案中存在4个法律关系，原告不能以其中一项委托经营关系有争议为由要求解除另外3项包括商品房买卖合同在内的法律关系。这4个法律关系分别是原、被告双方存在的商品房买卖关系，原告与第三人存在的委托管理关系，原告与第三方之间的装修合同关系，原告与商家之间的租赁合同关系。现原告以委托经营合同关系有争议为由，要求解除与被告签订的商品房买卖合同、退还装修款、解除装修合同，以及要求第三人向被告返还商铺等请求，无法律依据。现这些商铺都在商家手上，原告无权要求案外的商家返还租赁物。原告混淆了4个法律关系；2.从原告的诉请事实理由来看，其要求承担合同义务的主体对象有误。原告是与第三人达成的资产收益权利义务约定，其向被告主张权利是主体错误。原告与第三人签订的《委托经营合同书》约定由第三人负责向原告支付第4年到第7年的资产收益，且在原告向第三人签署的确认书中已确认第三人摩尔公司应当向原告支付的首期委托经营期的商铺收益，已在购房款中一次性足额折让给了原告。同时，原告方还向第三人摩尔公司出具了委托书，委托其代表自身与商家签订商业门面的租赁合同，行使经营管理权。从上述客观事实可知，原告是与第三人签订形成的委托经营合同关系。按照合同的相对性原则，原告只能向第三人提出请求，而不能向与之无合同关系的被告提出请求；3.原告方没有及时主张权利，超过了行使解除权最长一年的除斥期间。原、被告是在2013年签订的商品房买卖合同。原告在诉状中称双方在签订合同时就违反了建设部的相关规定。那么从签订合同之日起，原告就知道或应当知道自身的权利受到了侵犯，就应当及时主张权利，但原告时隔5年才提起诉讼。即使如原告所称2016年12月收到第三方的告知函之后才知道争议发生，那么原告于2018年3月期间才提起诉讼，同样已超过了法律规定的最长一年解除合同的除斥期间，因此原告已丧失胜诉权。第三人天骄摩尔公司述称：我们只是本案第三人，根据对方诉请要求第三人向被告退还原告房屋，这个诉求与之主张解除与被告之间的买卖合同诉求相矛盾，理由如下：1.原告3个诉求是并行的。如果原告支持解除与被告的合同，退还原告购房款，那么商铺就不是原告的。2.如果我方退商铺应当是退还给原告而不是被告。被告已经不是商铺的产权人了。3.2017年1月15日，时代天骄业主就是否继续委托天骄摩尔经营管理商场进行了投票，但没有达到约定的多数。第三人实际从2017年1月15日就丧失了对整个商场的管理资格。从那天起天骄摩尔公司也没有对商家收取过租金及管理费。经审理查明：被告福星实业集团前期在宣传福星.时代天骄项目及向原告提供的商铺签约须知中，对商铺投资回报作出了说明：即街区铺面将统一采用委托经营的模式；5号楼1层商铺第一期委托经营期定为7年，前3年的投资回报率为6.5%，在签订委托经营合同时，一次性全额折让返还给投资人；从第4年起，逐年递增3%至第一期委托经营期限结束。第4年为6.7%、第5年为6.9%、第6年为7.1%、第7年为7.32%。2013年3月21日，原告与被告福星实业集团签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，购买其位于绵阳市福星.时代天骄（一期：1-7，B块地下室）5幢1层70号商铺，面积7.07平方米，每平方米48091.89元，总价款249160元。前述合同、协议签订后，原告在被告折让了前三年投资回报的基础上支付了全部购房款及相关税费、手续费等。被告按约向原告交付了房屋。原告于2014年8月22日和10月14日取得了案涉商铺的房屋产权证和国有土地使用权证。还查明，原告作为甲方（委托人），与作为乙方（受托人）的第三人天骄摩尔公司签订《委托经营合同书》，约定：”甲方委托乙方对其购买的福星.时代天骄5幢1层70号商铺进行经营管理，建筑面积以房屋交付时核定为准，总价值335809元，首期委托经营期限自2014年1月16日至2021年1月15日；委托经营期限内前三年免费，第四年为6.7％、第五年为6.9％、第六年为7.1％、第七年为7.32％的年回报率。”第十一条约定：”首期委托经营期满前6个月内，若福星时代天骄（1-3F）2/3（面积）以上的产权人通过全体业主书面大会的形式不同意继续将天骄摩尔商业街1-3F资产整体委托乙方经营，即为福星时代天骄1-3F的大多数商铺业主不同意继续将天骄摩尔商业街整体委托乙方经营，暂还未签字同意的产权人不得以任何理由和形式拒绝执行全体业主书面大会通过的决议，否则，将承担由此给其他产权人和乙方造成的一切经济损失。……”再查明，原告还与四川嘉信装饰工程有限公司签订《装修协议》，约定：原告将案涉商铺委托四川嘉信装饰工程有限公司统一设计、装修，费用为3000元每平方米，共计21210元。协议签订后，原告按约向四川嘉信装饰工程有限公司支付了装修费。另查明，2017年1月15日，第三人天骄摩尔公司以没有达到大多数业主委托为由退出了案涉商铺的经营管理，此后未再收取过租金和管理费。本院认为，本案争议焦点是，案涉《商品房买卖合同》是否符合解除条件。原告主张解除合同的理由之一，是被告在合同签订时存在欺诈行为。本院认为，一方当事人在合同签订过程中存在欺诈行为是属于合同可撤销的理由，而非合同解除的理由。故对原告的该项意见，本院不予采纳。原告主张解除合同的理由之二，是被告违反投资回报约定致使合同目的不能实现。原告诉称，被告的广告宣传及选铺须知中明确了商铺的投资回报，且具体确定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。……”的规定，被告所作的投资回报说明应被认定为是《商品房买卖合同》的条款。被告未按该说明向原告支付投资回报，导致合同主要目的不能实现，故合同应予以解除。本院认为，首先，被告的广告宣传和选铺须知中关于投资回报所作的说明是关于商铺未来商业投资回报的说明，而非针对商铺本身或有关设施所作的具体说明；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中”商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的规定，是针对房屋本身及相关设施规划等硬件设备设施所作的具体说明或允诺，不应被扩大解释为包括商业投资回报方面的说明或允诺。故对原告的该项意见，本院不予采纳。双方所签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方已按约履行完毕各自的义务。故原告主张解除《商品房买卖合同》，并返还购房款、赔偿相关费用及税费损失等请求不成立，本院不予支持。案涉商铺的设计装修是原告与案外人四川嘉信装饰工程有限公司达成的《装修协议》，款项也是四川嘉信装饰工程有限公司收取。根据合同相对性原则，原告主张返还装修费应是向四川嘉信装饰工程有限公司提出请求而非被告。故原告主张被告返还装修费的请求，于法无据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告周佳玲的全部诉讼请求。案件受理费收取3162元，由原告周佳玲负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  孙静二〇一八年五月三日书记员  刘洋