上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初3537号原告：黄建国，男，1964年2月13日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：刘玮华，上海市中信正义律师事务所律师。被告：上海翔封饲料有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：姚建新。委托诉讼代理人：田玉秀，上海田玉秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫文慧，上海田玉秀律师事务所律师。原告黄建国诉被告上海翔封饲料有限公司(以下简称“翔封公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄建国及其委托诉讼代理人刘玮华、被告翔封公司法定代表人姚建新及其委托诉讼代理人田玉秀、闫文慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2003年7月28日签订《土地有偿使用协议书》，由原告向被告租赁10亩土地，租期15年，自2003年9月1日起至2018年8月31日，年租金13万元，租金每五年递增一次，环比增长5%。被告同意原告建造4000平方米的厂房。根据协议第五条约定，被告应协助原告办理房地产权证。原告建造厂房，投入1,000多万元的巨额资金，包括建筑费用、安装水电等费用。原告也按协议约定，按期足额向被告支付租赁费用。原告多次要求被告给与办理房地产权证，但被告却以各种借口推诿，拒不为原告办理。2017年7月，上述4000多平方米的厂房，因无房地产权证，而被政府以违章建筑拆除。被告的违约行为给原告造成巨大的损失，若被告按照协议履行，为原告办理房地产权证，则原告的房屋不会被政府当违章建筑拆除，即便政府因公共利益的需要，对房屋进行征收，那么按照正常的征收程序，原告所建厂房的征收价格最起码在每平方米8,000元以上，征收补偿价款达3,000多万元。故原告要求法院判令被告赔偿原告经济损失计1,600万元(包括房屋被拆除的损失1,000万元、水电安装损失200万元、一年的租金损失160万元、原告自己的搬迁费用损失及赔偿给实际使用方的搬迁费用损失240万元)。被告辩称，被告将土地出租给原告，地上建筑物确由原告建造。但根据合同约定，被告协助原告办理房地产权证的前提是原告应办理基建验收并在租赁的土地上申请办理营业执照，在原告未按合同履行的情况下，未能办理产证的过错在于原告而非被告。合同未能履行完毕的原因是原告在租赁土地上建造的厂房被认定为违章建筑，不是由于被告的违约行为造成原告无法继续使用土地。土地租赁协议的使用期限为十五年，原告已使用达十四年，故不存在按照原告要求的按照征收价格或建筑的预算价格进行损失赔偿的问题。原告主张的1,600万元损失赔偿款无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉请。经审理查明，2003年6月25日，案外人上海先农坛工贸实业有限公司(甲方)和上海翔封储运有限公司(乙方)签订《土地有偿使用协议书》，协议书约定由甲方将位于江桥镇先农村匡巷地块集体农业用土地五十亩出租给乙方使用，乙方所投资的企业必须在江桥镇办理注册登记，协议期间，土地使用权归乙方所有，土地使用期限为十五年，自2003年9月1日起至2018年8月31日，土地使用费每年每亩3,500元，以后每五年递增一次，递增比率为环比增长5%，至4,025元封顶，至协议结束。甲方有义务协助乙方办理工商营业执照的注册登记，所产生的费用由乙方承担。甲方应在乙方企业办理基建竣工决算验收合格后的半年内，协助乙方办妥房地产权证，所发生的费用由乙方承担等。2003年6月30日，上海翔封储运有限公司和被告翔封公司签订《土地有偿使用协议书》，上海翔封储运有限公司将其从上海先农坛工贸实业有限公司租赁来的土地出租给被告翔封公司有偿使用，租期亦为十五年，自2003年9月1日起至2018年8月31日，上海翔封储运有限公司同意被告翔封公司在租赁土地上建造厂房3万平方米左右。2003年7月28日，原、被告签订《土地有偿使用协议书》，由原告向被告租赁先农村铁路边地块集体农业用土地10亩，租期十五年，自2003年9月1日起至2018年8月31日，土地使用费每年每亩13,000元，以后每五年递增一次，递增比率为环比增长5%，至13,650元封顶，至协议结束。被告有义务协助原告办理工商营业执照的注册登记，所产生的费用由原告承担。被告应在原告企业办理基建竣工决算验收合格后的半年内，协助原告办妥房地产权证，所发生的费用由原告承担。被告应按原告要求，协助办理水、电、通信等有关手续。如遇国家征用土地，本协议自然终止，双方不承担违约责任，如有财产补偿，按国家有关规定予以办理。补偿费在协议履行期间由原告享用。协议签订后，原告在上述租用的土地上出资建造了建筑物5590.34平方米(其中砖混、钢混结构4495.58平方米，钢结构1094.76平方米)。2017年6月5日，江桥镇镇政府委托上海科东房地产估价有限公司对原告黄建国所建无证建筑物进行测量，并出具了无证建筑物实物量测算结果报告。2017年7月7日，江桥镇先农村民委员会、原告黄建国、被告翔封公司三方签署《江桥镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》，就拆除原告黄建国所建违章建筑5590.34平方米，约定以奖代补金额共计1,611,416.40元，2017年9月13日，上述违章建筑被拆除完毕。2017年10月，江桥镇先农村民委员会向原告黄建国支付款项1,611,416.40元，作为对原告黄建国建筑面积5590.34平方米的损失的补偿。2018年2月，原告起诉来院。本院认为，原、被告双方签订的《土地有偿使用协议书》虽是双方真实意思表示，但双方在协议书中约定由作为承租方的原告在所租赁的土地上建造房屋及办理房地产权证的条款，明显违反了现行的土地管理相关法律，依法应认定无效。原告以被告未履行合同无效条款为由认为被告存在违约行为并进而要求被告赔偿，于法不符，本院不予支持。原告虽系租赁土地的实际使用者，但并非法律意义上的土地使用权人。根据民法关于添附的理论，在系争土地上所建造房屋的权属应归土地使用权人所有。我国的房地产登记部门也是按照房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权主体相一致的原则进行房地产权属登记，故本案原告事实上亦无法取得其所建造房屋的产权，其对所建房屋的合理预期应该是土地有偿使用期间相应的占有、使用和收益等权利。因原、被告双方约定土地有偿使用协议的使用期限为十五年，原告已实际使用达十四年，其自行使用及出租房屋取得的收益已超出其建造房屋所投入的费用，故原告再行要求赔偿此项费用已没有依据，本院不予支持。原告对其所述一年的租金损失、原告自己的搬迁费用损失及赔偿给实际使用方的搬迁费用损失均未举证，本院无法采信。即便原告确实存在部分损失，考虑到相关部门已对此次拆违进行了相应补偿，故原告再行要求赔偿损失亦没有事实依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄建国的全部诉讼请求。本案案件受理费117,800元，由原告黄建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  秦 忠人民陪审员  陆志文人民陪审员  朱世瑛二〇一八年五月十八日书 记 员  王 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。