广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤19民终2074号上诉人（原审被告）：东莞市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇朗东路**大朗碧桂园**商业楼**。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：马其友，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祉琪，广东名道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭铭杰，男，1989年1月4日出生，汉族，住广东省茂名市茂**，上诉人东莞市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人谭铭杰商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初13297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭铭杰向原审法院提起诉讼，请求一、碧桂园公司承担违约责任并赔偿谭铭杰损失6112元；二、碧桂园公司承担本案所有诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：碧桂园公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付谭铭杰违约损失6112元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，谭铭杰已预交，由碧桂园公司负担。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初13297号民事判决。上诉人碧桂园公司向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判驳回谭铭杰的全部诉讼请求。二、本案诉讼费由谭铭杰承担。事实与理由：一、原审判决根据生效判决认定碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期时明确说明和允诺有游泳池错误。（一）谭铭杰在本案中并未提交任何直接证明碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期时明确说明和允诺有游泳池的证据，之前的个案不代表本案中碧桂园公司在宣传时标明天麓山花园二期将配套游泳池，另案判例的案情与本案不完全一致。（二）碧桂园公司在原审中已经提交了充分的证据证明碧桂园公司在制作、发布天麓山花园二期广告及宣传资料时，严格依照《商品房销售管理办法》等有关法律、法规的规定，相关的广告及宣传均与天麓山花园二期的实际相符合，并未做任何虚假宣传，更未在宣传、销售天麓山花园二期时明确说明和允诺有游泳池，原审法院认定没有任何依据。碧桂园公司在天麓山花园二期的网络媒体推广、销售大厅项目规划图和销售广告及宣传资料均未宣传将配套游泳池，原审法院对碧桂园公司提交的照片上提示内容不采信依据不充分。二、原审法院适用法律错误。适用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定需具备两个前提条件：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确认，和对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，而本案显然不存在该两种前提。三、谭铭杰提起本案诉讼已超过法定诉讼时效。天麓山花园二期的基础配套设施和公共配套设施于2015年7月前已经完成建设，谭铭杰在接收自有房屋的同时接收了包括景观池（即谭铭杰所称游泳池）在内的整个小区公共设施，并与物业公司签订了前期服务协议，授权物业公司对整个小区的公共设施进行管理，可见谭铭杰在收楼时就已明确知道天麓山花园二期没有游泳池以及其权利受到侵害。但谭铭杰在收楼时以及起诉前均未主张过权利，故谭铭杰的起诉已超过2年的诉讼时效。被上诉人谭铭杰答辩称：本案的情况与（2016）粤19民终459号案一致，该案生效判决已经认定碧桂园公司在销售涉案花园时明确说明和允诺有游泳池，而且百度地图截图也可以看到碧桂园公司在广告宣传上也有游泳池。双方在二审没有提交新证据。本院经审理查明，对原审法院查明的事实予以确认。另查明：谭铭杰主张碧桂园公司于2015年9月21日通知谭铭杰收楼，因在收楼时发现有质量问题，谭铭杰要求碧桂园公司整改，当天将钥匙交回给碧桂园公司返工，碧桂园公司出具的钥匙押条显示的时间是2015年12月11日，碧桂园公司是在2015年12月才将问题处理好将房屋交给谭铭杰的0月30日。谭铭杰于2016年2月入住。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，应对上诉人碧桂园公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合碧桂园公司的上诉理由及谭铭杰的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、谭铭杰的起诉是否超过诉讼时效期间；二、碧桂园公司是否应向谭铭杰支付违约损失。关于谭铭杰的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。首先，碧桂园公司提交的收楼资料仅能证明谭铭杰对其购买的房屋进行了接收，不能证明谭铭杰已对整个小区的公共配套设施进行了接收。即使碧桂园公司主张的游泳池区域于收楼时已建成水系景观池，但业主在收楼时关注的焦点往往在于自己购买的房屋是否存在质量问题，不能要求其在收楼当天即对小区公共配套设施也一并予以验收，且碧桂园公司在宣传、销售时亦未明确游泳池的具体交付时间，故碧桂园公司主张谭铭杰收楼时已经知道权利受到侵害依据不足。其次，诉讼时效期间依法应自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日开始计算，而本案中，谭铭杰与碧桂园公司对于天麓山花园二期是否应建设游泳池一直存在争议，故谭铭杰无法确切知道其权利受到侵害。最后，即使碧桂园公司关于谭铭杰自收楼时已经知道其权利受到侵害的主张成立，谭铭杰在2015年9月21日收楼时提出有质量问题要求碧桂园公司整改，按碧桂园公司所主张对谭铭杰的房屋托管至2015年10月30日，截止至2017年9月30日，诉讼时效期间尚未满2年，依据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案纠纷适用的诉讼时效期间应为3年，故谭铭杰于2017年10月11日提起本案诉讼尚未超过诉讼时效。因此，碧桂园公司主张谭铭杰的起诉超过诉讼时效缺乏依据，本院对其主张不予采纳。原审法院认定谭铭杰的起诉没有超过诉讼时效期间并无不当，本院予以维持。关于焦点二。另案生效判决已经认定碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期时明确说明和允诺有游泳池，而该说明和允诺对《商品房买卖合同》的订立及房价的确定具有重大影响，故原审法院认定碧桂园公司关于游泳池建设的明确说明和允诺已构成要约并且应视为合同内容并无不当。由于碧桂园公司交付的天麓山花园二期并未建设游泳池，故碧桂园公司已经构成违约。原审法院结合碧桂园公司该违约行为对谭铭杰造成的影响等因素，酌定碧桂园公司应按所购房屋价款的1%向谭铭杰支付违约损失并无不当，本院亦予以维持。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人东莞市碧桂园房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇一八年五月十六日书记员  陈雪玲附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。