广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终445号上诉人（原审被告）：吴粤庆，男，汉族，1994年5月17日出生，住广东省罗定市。上诉人（原审被告）：谭月洪，女，汉族，1965年11月6日出生，住广东省罗定市。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，住广东省罗定市。被上诉人（原审原告）：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：广东省罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作社大厦旁边）。法定代表人：陈灿光，该公司总经理。委托诉讼代理人：阮永成，男，汉族，1978年6月18日出生，住广东省肇庆市端州区，罗定市龙宇置业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：陈波，男，汉族，1973年2月24日出生，住广东省罗定市。上诉人吴粤庆、谭月洪因与被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司（以下简称龙宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2017）粤5381民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴粤庆、谭月洪的委托诉讼代理人沈小杰和被上诉人龙宇公司的委托诉讼代理人阮永成、陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴粤庆、谭月洪的上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判支持吴粤庆、谭月洪无需支付面积差异房款；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由龙宇公司承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。1.案涉房屋的总价已得到国家相关部门确认。根据罗定市不动产登记局颁发的吴粤庆、谭月洪案涉房屋不动产权证书“粤（2017）罗定市不动产权第2004×××号”记载，该套商品房的价格为437143元，纳税金额为6557.15元，吴粤庆、谭月洪已经按该证号的记载向龙宇公司支付全部购房款，并以该金额为基准向税务部门缴纳契税，有完税凭证为证据，所以吴粤庆、谭月洪无须补交面积差异款项。2.涉案商品房已经办理出产权证，但产权证上房屋用途一项却为空白，而吴粤庆、谭月洪与龙宇公司所签订的《商品房买卖合同》第三条约定该商品房的用途为住宅，若涉案商品房的用途为非住宅，则龙宇公司严重违约，所交商品房没有一平方米为符合合同约定的商品房用途属性，也就没有超面积一说。请法院对涉案商品房的房屋用途进行查验，以还吴粤庆、谭月洪一个公道。3.吴粤庆、谭月洪请求二审法院再查明事实：根据龙宇公司对涉案商品房的公示图纸与涉案商品房的比照，该房入户花园、公共卫生间、客房飘窗、主人房飘窗、客厅飘窗等处龙宇公司均擅自修改了图纸，导致涉案商品房建成面积增加超过3%，这个责任应该由龙宇公司负担。如吴粤庆、谭月洪不选择退房，龙宇公司也无权要求吴粤庆、谭月洪补缴房款。综上，吴粤庆、谭月洪认为原审法院认定事实错误，应依法予以撤销，并依法改判。被上诉人龙宇公司辩称：一审判决查明事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，处理恰当，应予维持。吴粤庆、谭月洪的上诉请求毫无理据，应予驳回。龙宇公司向一审法院起诉请求：1、判令吴粤庆、谭月洪补缴购房款25281元给龙宇公司。2、诉讼费用由吴粤庆、谭月洪承担。一审法院认定如下事实：龙宇公司是位于罗定市××城街道××城区迎宾路阳光美域商住小区的房地产开发商。2012年12月21日，龙宇公司作为出卖人与吴粤庆、谭月洪作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为阳光美域商住小区第5号楼××层××号房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共92.95平方米，其中，套内建筑面积73.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.29平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米5934.6元，总金额为437143元。第五条约定面积确认及面积差异处理：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。2016年6月20日，罗定市国土资源局出具了涉案房屋的商品房屋产权权属证明书，权属人为罗定市龙宇置业发展有限公司。据商品房屋产权权属证明书记载，涉案房屋建筑面积97.04平方米，套内建筑面积为77.92平方米。此后，双方因商品房屋产权权属证明书登记的房屋套内面积与《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积不符而产生纠纷，龙宇公司遂向一审法院提起诉讼。另查明，在本案审理过程中，涉案房屋已办理了不动产权证书，根据一审法院到罗定市不动产登记局调查的不动产登记簿记载，涉案房屋产权登记的专有面积是77.92平方米。以上事实，有龙宇公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、商品房买卖合同、商品房屋产权权属证明书，一审法院调取的不动产登记簿、不动产登记局的回复函以及一审开庭笔录等材料证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。龙宇公司与吴粤庆、谭月洪于2012年12月21日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：一、案涉商品房是否按套计价出售？二、案涉商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异时，吴粤庆、谭月洪是否需要补缴房款，补缴金额如何计算？一、关于案涉商品房是否按套计价出售问题。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。本案中双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第四条约定“该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米5934.6元，总金额为437143元”，首先，条款中仅载有“按套出售”，而并没有吴粤庆、谭月洪所称的按套计价的约定，根据《商品房销售管理办法》第十二条“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”之规定，商品房理应按套销售；其次，条款中已明确约定案涉商品房按套内建筑面积计价出售，非按套计价出售。综上，吴粤庆、谭月洪认为该商品房按套计价出售的主张，没有事实依据，一审法院不予采纳。二、对于案涉商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异时，吴粤庆、谭月洪是否需要补缴房款，补缴金额如何计算的问题。一审庭审中，龙宇公司与吴粤庆、谭月洪均确认《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积与商品房屋产权权属证明书登记的套内建筑面积存在差异，《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积为73.66平方米，商品房屋产权权属证明书上所载的套内建筑面积为77.92平方米，房屋产权登记的专有面积也是77.92平方米，即合同约定计价面积与产权登记面积相差4.26平方米。差异值为5.78%。根据《广东省商品房买卖合同》中第五条“该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定，差异值在三种不同范围内时选择适用其中任一方式处理，案涉房屋面积差异值为5.78%，属于差异值超过±3%以上(不含本数)的情形，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。现买受人没有要求退回所购商品房，故应按买卖合同约定的房屋单价多退少补。吴粤庆、谭月洪应以差异面积4.26平方米按套内建筑面积每平方米5934.6元向龙宇公司补缴25281元（5934.6元/平方米×4.26平方米）；吴粤庆、谭月洪提出就差异超出3%部分，合同无约定或约定无效，吴粤庆、谭月洪无需补差的抗辩意见，理据不足，应予驳回；因此龙宇公司要求吴粤庆、谭月洪补缴房款25281元的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。另，对于吴粤庆、谭月洪提出的赠送面积及层高问题，由于吴粤庆、谭月洪并未提供证据证实，亦未提出反诉，故不属于本案的处理范围，吴粤庆、谭月洪可另循合法途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：限吴粤庆、谭月洪于判决发生法律效力之日起十日内向罗定市龙宇置业发展有限公司补缴房款25281元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元（龙宇公司已预交），由吴粤庆、谭月洪负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院二审期间，根据双方当事人的要求，本院向罗定市不动产登记局调查咨询涉案商品房的用途情况，罗定市不动产登记局回复：用途一栏记载为“土地：住宅用地/房屋：--”的不动产权证，房屋用途属于住宅。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。龙宇公司与吴粤庆、谭月洪于2012年12月21日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，对当事人具有法律约束力。涉案商品房面积差异值虽然超过了3%，但是在龙宇公司起诉请求吴粤庆、谭月洪补交购房款后，吴粤庆、谭月洪在答辩中并没有要求解除合同，也没有提出反诉请求解除合同，而且在吴粤庆、谭月洪的请求下涉案商品房已办理产权转移登记手续，吴粤庆、谭月洪已取得了涉案房屋的不动产权证书，因此视为吴粤庆、谭月洪同意继续履行《广东省商品房买卖合同》，双方均应依约享有权利和履行义务。综合吴粤庆、谭月洪的上诉意见和龙宇公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：1、龙宇公司请求补交房屋面积差异款是否超过诉讼时效；2、产权登记面积大于合同约定的计价面积，买受人是否需要补交购房款。关于龙宇公司请求补交房屋面积差异款是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则（2009年修正）》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条约定：“该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”2016年6月20日，罗定市国土资源局出具了涉案商品房的《商品房屋产权权属证明书》，龙宇公司完成了涉案商品房的初始登记。《商品房屋产权权属证明书》记载了商品房的建筑面积和套内面积，龙宇公司从2016年6月20日应当知道涉案商品房存在面积差异，故从此时起应开始计算诉讼时效，至龙宇公司2017年7月4日向一审法院提起诉讼主张权利时止，并未超过二年的普通诉讼时效。吴粤庆、谭月洪主张从龙宇公司取得罗定市房屋测绘所出具的《房屋测量成果报告书》之日开始计算诉讼时效，因《房屋测量成果报告书》并不属于产权登记，双方在合同中约定以“产权登记面积为准”，故应以产权登记部门出具《商品房屋产权权属证明书》之日开始计算诉讼时效，吴粤庆、谭月洪的这一主张不成立，本院不予支持。关于产权登记面积大于合同约定的计价面积，买受人是否需要补交购房款的问题。买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第五条约定：“该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”。买卖双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定，案涉房屋交付使用的套内建筑面积（专有面积）比约定面积多了4.26平方米，差异值为5.78%，根据合同第五条第3项的规定，吴粤庆、谭月洪作为买受人应按合同约定的房价向龙宇公司补交房款25281元（5934.6元/平方米×4.26平方米）。吴粤庆、谭月洪认为罗定市不动产登记局已颁发了涉案房屋的不动产权证书，吴粤庆、谭月洪已按不动产权证书记载的商品房价格缴纳了契税，因此无须补交面积差异款的意见，与双方关于面积差异处理的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴粤庆、谭月洪的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人吴粤庆、谭月洪负担。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  陈灿良审判员  黎洪靖二〇一八年五月三十一日书记员  黄靖茹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。