江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初5918号原告：徐宜晨，女，汉族，1989年10月6日生，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：周天羽，上海申浩律师事务所律师。被告：江苏五丰置业有限公司，统一社会信用代码91320583569126177X，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路530号祥和国际商务大厦56-59室。法定代表人：孙福冬。被告：昆山五丰广场商业管理有限公司，统一社会信用代码913205830799349055，住所地昆山市周市镇优比路399号2号房。法定代表人：孙福冬。被告：江西银行股份有限公司苏州分行，统一社会信用代码91320594576732474D，住所地苏州工业园区旺墩路圆融时代广场24栋B区。负责人：吴军，该行行长。委托诉讼代理人：钱斌，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杭雪芳，江苏新天伦律师事务所律师。原告徐宜晨与被告江苏五丰置业有限公司（以下简称五丰公司）、昆山五丰广场商业管理有限公司（以下简称商管公司）、江西银行股份有限公司苏州分行（以下简称江西银行苏州分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，依法由审判员孙得愚独任审判，本案于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周天羽、被告江西银行苏州分行委托诉讼代理人杭雪芳到庭参加诉讼，被告五丰公司和商管公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告徐宜晨向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年5月26日原告与被告五丰公司签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2XX1）；2、判令解除2016年6月1日原告与商管公司签订的《昆山五丰广场商铺委托经营管理协议》（栋号：X栋，铺号：XX）；3、判令解除2016年7月14日原告与被告江西银行苏州分行签订的《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：1XX0）4、判令五丰公司退还原告已支付的房款90000元及利息（自2016年5月19日起，按同期银行贷款基准利率，计算至被告实际偿还之日止）；5、判令五丰公司偿还原告已向江西银行苏州分行归还的贷款本金及贷款利息合计23975.88元，并偿还银行借款担保合同项下剩余本息；6、五丰公司和商管公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月26日，原告为投资与五丰公司签订了《昆山市商品房购销合同》。约定原告以180000元购买昆山市南侧五丰广场第X幢XX（X）层号商铺。2016年6月1日，基于被告捆绑销售政策，原告与被告五丰公司的关联公司商管公司签订了《昆山五丰广场商铺委托经营管理协议》，由商管公司代为经营上述商铺向原告支付租金。合同签订后，原告支付了全部购房款（其中银行贷款90000元）。根据《昆山市商品房购销合同》第八条约定：五丰公司应于2016年6月30日前交付该房屋，但经原告催促截至到原告起诉，五丰公司仍然未交付房屋。由于五丰公司未能交房，致使原告购房并与商管公司签订委托管理协议以收取租金收益的目的不能实现，要求五丰公司支付相应违约金的同时也要求解除与商管公司的委托经营管理协议以及与江西银行苏州分行的贷款合同。鉴于此，原告诉至法院。被告五丰公司未作答辩。被告商管公司未作答辩。被告江西银行苏州分行辩称：第一、原告与五丰公司和商管公司是买卖合同关系和委托经营管理关系，与我方是借款合同关系，我方与前述买卖合同和委托经营合同均无法律上的利害关系，原告不该在本案中一并主张不同法律关系项下的权利，我方不应当作为本案的当事人参加诉讼。第二、原告要求解除借款合同的依据不足，我方不同意原告解除借款合同的主张，原告与五丰公司、商管公司的合同关系在尚未得到法院生效判决确认解除前，原告主张借款合同解除的条件尚不成就。经审理查明：2016年5月26日，原告与被告五丰公司签订《商品房购销合同》一份，原告购买被告五丰公司开发的位于昆山市南侧（地块编号为3XX0）五丰广场第X幢XX（X）层号房屋，合同约定房屋总价款为180000元。合同第六条约定的付款方式为银行按揭方式：买受人于本合同签订当日支付首付款计人民币90000元，余款90000元于签订本合同30个工作日内以银行按揭方式支付。补充条款附件四第三条对该付款方式作了补充约定：如本合同签订之日起30日内除因出卖人的原因贷款银行未把贷款额支付给出卖人的，买受人应于本合同签订之日起35日内将余款全额付清，逾期按本合同第七条规定处理；如买受人未按照本合同第六条规定付清所有款项，则出卖人可不交付房屋，不办理房产证。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金等内容。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取的某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长；3.因政府规划设计变更造成的工期顺延，因政府配套设施延期交付使用，重大不利天气，停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等原因；或因本项目分期开发，如政府相关部门要求的一标和二标均完成竣工、并验收通过后再发放《交付备案证书》的出卖人据实延期，不承担逾期责任。合同第九条第二项关于出卖人逾期交房违约责任的约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，自本合同的第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。当日，原被告另外签署《合同补充协议》一份，该协议第九条约定：“买受方同意由双方共同指定的昆山五丰广场商业管理有限公司代为办理交付手续…。为保证市场尽早实现统一开业和繁荣运营，买受方同意将房屋交由双方指定的昆山五丰广场商业管理有限公司经营，同意《委托经营管理协议》相关条款，接受此协议的约束。”2016年5月19日，原告支付被告五丰公司购房定金20000元，2016年5月26日支付首付款70000元，2016年7月14日，原告通过银行按揭方式向五丰公司支付购房尾款90000元。2017年7月30日，涉案标的房屋完成联合验收，但被告至今未给业主办理房产证。另查明：2016年6月1日，原告与昆山五丰广场商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》一份，约定：甲方（原告）将其购买的五丰广场商铺全权委托乙方（商管公司）进行出租和经营管理，委托经营期限从2017年8月31日起至2032年8月30日止，未经双方同意不得变更委托经营期限；在本协议生效起至委托经营结束期间，未经乙方书面同意甲方不得撤销或变更乙方的代理权限，不得另行委托或出租，也不得干预乙方的经营管理，不得自行占有、使用委托乙方经营管理的商铺；为了保障与相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，甲方服从整体利益，进行整体出租；乙方自委托经营管理起算之日起的第三年开始按约定支付甲方租金等内容。昆山五丰广场商业管理有限公司现法定代表人为孙福冬、股东为无锡洲越商业发展有限公司，此情况与被告江苏五丰置业有限公司工商登记材料相一致。再查明：2016年7月14日，原告为购买上述房屋与南昌银行股份有限公司苏州分行（2015年12月17日变更登记为江西银行股份有限公司苏州分行）签订《个人房产借款及抵押合同》一份（合同编号1XX0），原告向江西银行苏州分行借款90000元。截至2018年4月20日，原告已向江西银行苏州分行归还借款本息合计25811.53元。庭审中原告请求确认要求五丰公司归还贷款本息的截止时间为2018年4月20日。以上事实由原告提供的商品房购销合同一份、收据、银行转账凭证、委托经营管理协议、个人房产借款及抵押合同、还款明细清单及当事人庭审中的陈述为证。本院认为：被告五丰公司和商管公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告五丰公司签订的关于五丰广场项目第X幢X（X）层号商铺的商品房购销合同合法有效，原告已支付房款180000元，鉴于本涉案房屋应在2016年6月30日前将房屋交付给买受人，直至在2017年7月底该项目才完成联合验收，在办理、交付产权主要条件已成就的情况下，被告五丰公司至今未给涉案项目上的全体业主办理产权证，被告五丰公司怠于履行合同主要义务，致使原告合同目的无法实现，故原告请求解除《昆山市商品房购销合同》，本院予以支持。被告五丰公司与被告商管公司虽为独立法人，但法定代表人为同一人，公司股东为同一家公司，两被告属关联企业，根据《委托经营管理协议》的约定原告取得商铺必须由被告商管公司全权负责经营、管理和收益，因《商品房购销合同》的成立是履行《委托经营管理协议》的前提，因此《商品房购销合同》依法解除同时《委托经营管理协议》亦须解除，解除时间为五丰公司和商管公司退回本院邮寄的应诉材料之日即2018年4月14日。商品房购销合同解除，致商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原告请求解除与江西银行苏州分行签订的《个人房产借款及抵押合同》的主张，本院予以支持，原告已实际还款至2018年4月20日，现其申请五丰公司返还其已归还本息的截止时间为2018年4月20日，故本院确认2018年4月20日解除担保贷款合同。根据对等原则，原告已归还银行的贷款本息由五丰公司返还原告为宜。综上，五丰公司应当退还原告已付房款115811.53元（首付款及已归还的贷款本金利息），担保贷款合同中尚未归还的贷款部分由五丰公司直接返还银行，因江西银行苏州分行未在本案中提出诉讼请求，故本案不予理涉。原告要求被告五丰公司从2016年1月2日起承担首付款利息损失之诉请，本院认为五丰公司从2017年7月1日开始至房款实际返还之日止承担原告已付房款的利息损失较为合理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题之的解释》第十八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告徐宜晨与被告江苏五丰置业有限公司签订的关于五丰广场第X幢XX（X）层号房屋的《昆山市商品房购销合同》于2018年4月14日解除。二、原告徐宜晨与昆山五丰广场商业管理有限公司签订的《昆山五丰广场商铺委托经营管理协议》于2018年4月14日解除。三、原告徐宜晨与被告江西银行股份有限公司苏州分行签订的《个人房产借款及抵押合同》于2018年4月20日解除。四、被告江苏五丰置业有限公司退还原告徐宜晨购房款115811.53元，并承担原告的利息损失（以首付款90000元为基数，从2016年7月1日起至该款付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。商品房销售合同纠纷案件受理费3950元，减半收取1975元，借款合同纠纷案件受理费2050元，减半收取1025元，以上合计3000元由被告江苏五丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据国务院《人民法院诉讼费交纳办法》规定，同时应于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  孙得愚二〇一八年五月二十四日书记员  蔡晓晨