湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1181民初2329号原告（反诉被告）：李三红，女，汉族，1982年3月30日出生，湖北省麻城市人，个体户，住麻城市，委托诉讼代理人：尹念，湖北从天律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：刘成銮，男，汉族，1948年5月3日出生，福建省福清市人，无业，住福清市，委托诉讼代理人:周吉林,湖北诚信联合律师事务所律师。代理权限:特别授权。原告（反诉被告）李三红诉被告（反诉原告）刘成銮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李三红及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李三红向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方的商铺租赁合同已于2017年8月14日解除；2、请求判令被告接收租赁商铺；3、由被告承担本案全部诉讼费用；4、请求判令被告向原告退还2017年8月15日至2017年9月15日期间的租金47556元；5、请求判令被告向原告支付租赁房屋装修装饰残值损失50万元（具体金额按评估机构评估残值金额的二分之一）。事实与理由：原、被告双方于2014年9月15日签订《商铺租赁合同》一份，由原告承租被告位于麻城市融辉第一城5#楼5105A/5105B/5104B/5201至5205号商铺，约定租赁期限为十年(自2014年9月16日起至2024年9月15日止)，合同签订后，原告花费200万元的装修费对租赁商铺进行了装修，从事餐饮经营，并在经营期间按照合同约定向被告支付了经营期间的租金。2016年8月份和2017年8月份，原告因经营情况困难，加之麻城整体经济状况下滑，融辉商铺的租金大幅度下降等原因，向被告提出解除租赁合同，被告同意解除合同，但要求原告承担违约金。此后，原告即停止经营活动，多次提出将商铺退还被告，但被告拒绝接收商铺，直至2016年12月30日，被告向人民法院起诉原告要求原告支付商铺租金，原告在诉讼过程中也多次提到“不愿意”继续履行商铺租赁合同，要求将商铺退还被告，但被告拒绝接收商铺，致使人民法院判决原告再次给付租金至2017年9月15日共计570672元。综上所述，原、被告之间的《商铺租赁合同》已经协商一致解除，被告即应该接收原告腾退的商铺，并停止计算租金，现被告拒绝接收商铺，已造成了原告的重大经济损失，故此，为维护自身合法权益，原告特依法向人民法院提起诉讼。被告（反诉原告）刘成銮辩称，1、原告所诉与实施不符；2、原告构成重复起诉，人民法院应当裁定驳回起诉，如贵院继续审理，则应依法驳回原告的诉讼请求。综上，原告本次提起的诉讼属于重复起诉，依法应当裁定驳回起诉，或者请贵院在查清事实的的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）刘成銮向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告依约向反诉原告支付下欠商铺租金627739元；2、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金（以下欠的租金数额为基数，按日千分之五的标准，自2017年9月16日起计算至实际付清之日止）；3、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。租赁费用采用一年支付一次的方式，除第一年度商铺租金应于签订合同当日付清外，第二年度及以后年度租赁费用应在下一个租赁年度的前30天付清。另外，《商铺租赁合同》还对面积单价、违约责任、续租等事宜进行了明确的约定。商铺租赁合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付了出租商铺，反诉被告亦依约向原告交付了第一、二年度的商铺租金；期间，因反诉被告未依约支付第三个租赁年度的商铺租金，反诉原告于2017年1月份向贵院提起了民事诉讼，生效判决判令反诉原、被告双方继续履行商铺租赁合同，反诉被告按照判决结果，向反诉原告支付了大部分第三年度的商铺租金，但未向反诉原告支付第四个租赁年度（租期为2017年9月16日至2018年9月15日）的租金627739元。后经反诉原告多次催要，反诉被告均以种种理由拖延支付前述已届合同约定期限支付的租金。反诉原告认为,反诉被告对约定的应付租金已逾期支付，其行为已构成了对合同的违约，且其违约行为已给反诉原告造成了经济损失。原告（反诉被告）李三红辩称，反诉原告的反诉没有事实依据和法律依据，双方之间的租赁合同已经于2017年8月14日予以解除，反诉原告要求支付租金和违约金与事实不符，且没有法律依据，请法庭驳回反诉原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下:对于本诉部分原告（反诉被告）李三红提交的证据四的真实性本院予以采信，但该证据只能证实原告（反诉被告）李三红自2016年8月15日起至2017年8月14日期间多次提出要求解除合同退还商铺的事实，并不能证实其与被告（反诉原告）刘成銮就解除租赁合同达成了合意的事实；对于证据五，因被告（反诉原告）在庭审中已认可麻城市融辉金昌物业有限公司管理与李三红租赁的商铺有关的公共设施，故该公司证实李三红租赁的商铺于2017年1月1日开始停业的事实客观真实，本院对该证明予以采信；对证据七的真实性本院予以采信，但该证据只能证实李三红按判决向刘成銮支付了租金57万元的事实；对证据八，因该证据系打印件，且其内容是一种答复，而不是法规或司法解释，对该证据本院不予采信。对于本诉部分被告（反诉原告）刘成銮提交的证据三、证据四，因原告（反诉被告）对其真实性无异议，只是对其拟证目的提出质疑，对该两组证据本院予以采信；对于证据五，该短信记录与李三红提交的短信记录基本吻合，对该组证据，本院予以采信；对证据六、证据七，该两组证据与本案无关联，本院对该两组证据本院采信。对于反诉部分被告（反诉原告）刘成銮提交的证据三、证据四，因原告（反诉被告）对其真实性无异议，只是对其拟证目的提出质疑，对该两组证据本院予以采信；对证据五，该短信记录与李三红提交的短信记录基本吻合，对该组证据，本院予以采信。对于反诉部分原告（反诉被告）李三红提交的两组证据，本院的认定意见同本诉部分原告（反诉被告）李三红提交的证据四及证据五的认定意见。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年9月15日，原告（反诉被告）李三红与被告（反诉原告）刘成銮签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定李三红租赁刘成銮所有的位于麻城市融辉第一城5号楼5105A、5105B、5104B、5201至5205号商铺用于经营服装和餐饮，合同租赁期限为十年，即2014年9月16日至2024年9月15日，合同对租赁费定价、支付时间和支付方式、商铺交付使用、商铺改造及维护维修、合同终止及处理、续租及期满财产处理及乙方(李三红)的保证责任等均进行了约定。合同签订后，因第三年度租金发生纠纷，刘成銮向法院提起诉讼，要求李三红支付租金并承担违约责任，麻城市人民法院于2017年5月15日作出(2017)鄂1181民初279号民事判决书，判令：“一、原被告继续履行双方于2014年9月15日签订的《商铺租赁合同》；二、被告李三红向原告刘成銮支付第三年度（2016年9月16日至2017年9月15日）的租金570672元；三、被告李三红向原告刘成銮支付违约金（违约金按照应付租金金额570672元为基数，按照年利率24﹪计算，自2016年9月16日计至实际付清租金之日止）。”双方均未提出上诉。后李三红按判决书规定只向刘成銮支付了57万元租金。另查明，李三红自2016年8月15日起至2017年8月14日期间多次向刘成銮提出因其经营不善，无法继续履行合同，要求解除合同退还商铺，但就租金及违约金一直未能与刘成銮达成一致意见，所租赁的商铺实际已于2017年1月1日开始停业，但李三红至今未向刘成銮交还商铺的钥匙。2017年10月17日，李三红向本院提起诉讼，请求确认其与刘成銮的商铺租赁合同已解除，并判令刘成銮接收租赁商铺，遂酿成纠纷。本院认为，原告（反诉被告）李三红与被告（反诉原告）刘成銮签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效。麻城市人民法院于2017年5月15日作出的(2017)鄂1181民初279号民事判决书已发生法律效力，依据该判决，双方间的商铺租赁合同并未解除，李三红在本诉部分诉请的请求确认其与刘成銮的商铺租赁合同已解除本院不予支持，李三红应当按照合同履行支付租金的义务。因李三红租赁的刘成銮的商铺早在2017年1月1日就已经停业，李三红已确无能力经营该商铺，双方的租赁合同无法再继续履行,且李三红也多次催告刘成銮，但刘成銮一直不行使合同解除权，也不能与李三红协议解除合同，在此情况下，应当允许李三红解除合同，故对于双方签订的租赁合同本院依法予以解除，合同解除的时间应为李三红提起主张解除合同的诉讼之日（即2017年10月17日）。被告（反诉原告）刘成銮在反诉中要求李三红支付自2017年9月16日到2018年9月15日的租金627739元，因双方的合同无法再继续履行，李三红已提起解除合同之诉，故该租金只应支付至李三红提起主张解除合同之日（即2017年10月17日）止。刘成銮要求被告李三红支付2017年9月16日起的违约金的诉请，因李三红一直在向刘成銮主张解除租赁合同，且李三红已将租金支付至2017年9月15日，并于2017年10月17日提起诉讼要求解除租赁合同，李三红自2017年9月15日起未支付租金的行为不存在违约，故对于刘成銮的该项反诉请求本院不予支持。李三红不能举证证实其已向刘成銮交付租赁商铺的钥匙，对于刘成銮在2017年10月18日之后的租金损失应当承担主要责任，刘成銮明知李三红已无能力继续经营商铺，且在知道商铺处于闲置状态，李三红多次向其要求解除合同的情况下没有采取积极措施防止损失扩大，对于其在2017年10月18日之后的租金损失应当承担次要责任，对于双方应承担的责任，本院酌定为李三红承担70﹪，刘成銮承担30﹪。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第一百一十二条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院就李三红与刘成銮间的本诉及反诉一并判决如下：一、解除原告（反诉被告）李三红与被告（反诉原告）刘成銮于2014年9月15日签订的《商铺租赁合同》；二、原告（反诉被告）李三红在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）刘成銮支付租金55752元（自2017年9月16日到2017年10月17日止按年租金627739元标准计算）；三、2017年10月17日之后的租金损失，由李三红向刘成銮赔偿70﹪（按年租金627739元的标准自2017年10月18日起计至本判决生效之日止）；四、驳回原告（反诉被告）李三红的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘成銮的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元,由被告（反诉原告）刘成銮负担。反诉案件受理费5038.50元，由原告（反诉被告）李三红负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长 夏雪华审 判 员 屈 剑审 判 员 戴 英二〇一八年五月二十八日代书记员 鲍 欣附1：本案证据目录原告（反诉被告）李三红在本诉部分提交的证据和证明目的如下：证据一、原告李三红身份证复印件，拟证明原告的基本情况；证据二、被告刘成銮身份证复印件，拟证明被告的基本情况；证据三、商铺租赁合同，拟证明原被、告于2014年9月15日签订商铺租赁合同一份及双方的权利和义务；证据四、麻城市公证处公证书一份，拟证明原告自2016年8月15日至2017年8月14日期间多次向被告提出要求解除租赁合同退还商铺，被告分别于2016年8月15日和2017年8月14日二次向原告明确表示同意解除租赁合同并要求原告承担违约金和赔偿金。租赁合同已于2017年8月14日经双方协商一致解除，双方仅就解除后的违约金存在分歧；证据五、融辉金昌物业证明一份，拟证明原告自2017年1月1日起即停止使用搬离租赁商铺；证据六、麻城市人民法院（2017）鄂1181民初279号民事判决书一份，拟证明原告租金已支付至2017年9月15日，其中2017年8月15日至2017年9月15日期间的租金为570672/12月=47556元；证据七、银行流水清单，拟证明原告已向被告支付2016年9月16日至2017年9月15日期间的租金570672元；证据八、《北京市高级人民法院审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发[2013]462号），拟证明房屋租赁合同中，承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同。被告（反诉原告）刘成銮在本诉部分提交的证据和证明目的如下：证据一、身份证复印件，拟证明被告的主体资格及其系出租房屋所有权人的事实；证据二、被告的房屋所有权证，拟证明被告出租给原告的房屋已取得权属登记证书，被告有权出租；证据三、原本该双方签订的商铺租赁合同，拟证明原被告双方已就出租房屋签订租赁合同，合同合法有效，合同对租金、支付方式、违约责任、合同解除条件等进行了约定，原告诉请解除合同与合同约定不符且没有法律依据；证据四、民事判决书，拟证明麻城市人民法院2017年5月15日作出的（2017）鄂1181民初279号民事判决书，判决被告和原告的租赁合同继续履行，原告向被告支付第三年度的租金及违约金；原告诉请解除合同实为重复起诉，违反了“一事不再理”的诉讼原则；证据五、短信截屏，拟证明证据四中的生效判决作出后，原告并未就租赁合同解除与被告形成合意，原告应当按照生效判决继续履行合同，原告诉请解除合同没有事实依据；证据六、录音资料、融辉集团有限公司证明、身份证复印件、现场照片，拟证明原告自被告处租赁涉案房屋后，转租给肖俊林开办字号为“咖啡之翼”的咖餐厅，咖餐厅关门歇业影响融辉第一城整体经营形象，融辉集团有限公司安排售楼部员工王福江于2018年4月18日用自己的手机号码与肖俊林手机联系，确认原告承租后自己并未经营，而是转租给肖俊林经营，原告不仅没有任何投资，而且转租牟利；原告与肖俊林之间解除转租关系后，不能成其未原被告双方应当解除租赁合同的理由；证据七、租赁合同两份，拟证明同地段甚至较差地段房屋租金均高于被告向原告出租的房屋租金，而且租赁合同至今都在履行，原告以租金过高为由诉请解除合同没有事实依据，其诉请依法不应支持。被告（反诉原告）刘成銮在反诉部分提交的证据和证明目的如下：证据一、反诉原告的身份证复印件，拟证明反诉原告的主体资格及其系租房屋所有权人的事实；证据二、反诉原告的房屋所有权证，拟证明反诉原告出租给反诉被告的房屋已取得权属登记证书，反诉原告有权出租；证据三、反诉原告与反诉被告签订的商铺租赁合同，拟证明反诉原、被告双方已就出租房屋签订租赁合同，合同合法有效，合同对租金、支付方式、违约责任、合同解除条件等进行了约定，反诉被告应按照租赁合同的约定支付到期租金627739元并承担逾期付款的违约责任；证据四、民事判决书，拟证明麻城市人民法院2017年5月15日作出的（2017）鄂1181民初279号民事判决书，判决反诉原告和反诉被告的租赁合同继续履行，反诉被告向反诉原告支付第三年度的租金及违约金，在合同继续履行并且有效的情况下，那么反诉被告应向反诉原告支付到期租金；证据五、短信截屏，拟证明证据四中的生效判决作出后，反诉原告并未就租赁合同解除与反诉被告形成合意，反诉被告应当按照生效判决继续履行合同，并向反诉原告交付到期租金。原告（反诉被告）李三红在反诉部分提交的证据和证明目的如下：证据一、麻城市公证处公证书一份，拟证明反诉被告自2016年8月15日至2017年8月14日期间多次向反诉原告提出要求解除租赁合同退还商铺，反诉原告分别于2016年8月15日和2017年8月14日二次向反诉被告明确表示同意解除租赁合同并要求反诉被告承担违约金和赔偿金。租赁合同已于2017年8月14日经双方协商一致解除，双方仅就解除后的违约金存在分歧；证据二、融辉金昌物业证明一份，拟证明反诉被告自2017年1月1日起即停止使用搬离租赁商铺。附2：本案适用的部分法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。