山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁13民终1038号上诉人（原审被告、反诉原告）：解兰秀，女，1981年8月14日生，汉族，居民，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：朱孔东，山东鼎元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王瑞彬，男，1988年10月25日生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。委托诉讼代理人：刘行，山东铭星律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：王月胜，男，1979年8月1日生，汉族，居民，住山东省莒南县。上诉人解兰秀因与被上诉人王瑞彬、原审被告王月胜房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初5303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人解兰秀委托诉讼代理人朱孔东、被上诉人王瑞彬及其委托诉讼代理人刘行，到庭参加诉讼原审被告王月胜无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解兰秀上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、确定《鲁盟地产买卖契约》合同成立，解兰秀有权解除合同，并要求被上诉人王瑞彬支付违约金4万元；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年12月22日，上诉人与被上诉人王瑞彬在临沂鲁盟房地产营销策划有限公司居间下，签署《鲁盟地产买卖契约》合同，约定王瑞彬以88万元的价格购买解兰秀名下位于北城新区××楼××单元××房间。依据约定，合同签订当日，被上诉人王瑞彬支付4万元作为购房定金和服务费，此款交由第三人王月胜居间保管。被上诉人王瑞彬应于2017年1月6日前将首付款22万元交由房产交易中心监管，逾期60天不履约，视于悔约，并约定王瑞彬最迟应于2017年3月6日完成贷款审批工作，将贷款交由房产交易中心监管。上诉人于2017年2月14日办理完毕房权证，被上诉人应自2017年2月15日支付购房首付，但其交付时间为2017年3月10日。被上诉人未按合同约定履行，上诉人解兰秀有权要求解除合同并主张违约。双方已经达到了解约条件，且被上诉人违约在先，上诉人有权要求解除合同的同时主张违约金。王瑞彬答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。一、涉案房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，双方约定的付款方式为首付款和贷款均付至房产交易中心的监管账户，并非直接交付给上诉人，而资金监管要求买卖双方出示房产证、身份证原件等资料，同时需要双方到场签订前述协议。上诉人在2017年2月14日才办理完毕房产证，2017年3月10日才配合前往房产交易中心签订资金监管协议，因此首付款的起算时间应从3月10日起算15天。15天的期限，本质上也要求上诉人及王月胜在15天内尽快办理完毕产权证书并签订资金监管协议，也是对方的合同义务，且该合同义务上诉人应当先予履行，在上诉人没有办理完毕产权证书并签订资金托管协议之前，被上诉人根本无法交付首付款至资金账户而并非不愿交付，违约方是上诉人而非被上诉人。一审认定被上诉人承担5808元违约金是错误的，被上诉人刚毕业，无力支付上诉费，也不想与上诉人过于计较，故未上诉。被上诉人全部履行完毕合同义务后，上诉人要求增加房屋价款12万元，协商未果，才起诉讼。上诉人解除合同的理由无事实和法律依据。被上诉人了已履行了合同义务，且涉案房产的贷款已偿还将近一年，上诉人应尽快配合办理房屋过户手续。请求依法驳回上诉，公正判决。王月胜未答辩。王瑞彬向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告签订的《鲁盟地产买卖契约》有效；2、二被告继续履行《鲁盟地产买卖契约》义务，协助原告将位于临沂市北城新区的德居一品小区西区4号楼1单元502室的房屋过户至原告名下；3、诉讼费、保全费、律师费等费用均由被告负担。解兰秀向一审法院提出反诉请求：1、反诉原、被告双方及案外人临沂鲁盟房地产营销策划有限公司协商签订的《鲁盟地产买卖契约》于2017年5月6日解除；2、反诉被告支付反诉原告违约金4万元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年12月22日，原告（乙方）王瑞彬与被告（甲方）解兰秀委托的代理人王月胜、案外人（丙方）临沂鲁盟房地产营销策划有限公司签订了《鲁盟地产买卖契约》一份，约定：第一条、甲方同意将坐落于临沂市北城新区德居一品小区西区4#楼1单元502室的房产出售，建筑面积为138.26平方米。第二条、甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币880000元整。本合同签订之日，乙方须支付人民币40000元整，作为购房定金和服务费交由丙方保管。第三条、在合同签订15日内乙方支付首付款为交易价格金额的25%，即人民币220000元整，首付款交由房产交易中心监管。剩余房款人民币658000元申请银行按揭，银行放款后交由房产交易中心账户保管，在乙方房产证作抵押后两日首付款与贷款部分一并付给甲方。剩余房款人民币2000元用作水、电押金，待水、电、物业费等费用结清完毕后两日内支付给甲方。第四条、甲方应于收到乙方全部房款之日起3日内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交易当日将水电、物业等费用结清。第六条、本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，以购房定金全额对丙方与甲方进行赔付。甲方中途悔约，应书面通知乙方和丙方，并自悔约之日起三日内主动以两倍定金对乙方进行违约赔偿；乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款的万分之三的违约金。任何一方逾期60日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。该契约中的补充条款第六条：甲方负责办理房权证，配合乙方正常过户交易，乙方首付款支付日当从甲方通知乙方、丙方产权证办理完毕正常过户交易始起。合同签订当日，原告按照合同约定将购房定金4万元交至案外人临沂鲁盟房地产营销策划有限公司处保管，该公司向原告出具《收据》一份。2017年3月10日，被告（反诉原告）解兰秀向被告（反诉第三人）王月胜出具书面的《委托书》一份，主要内容：“本人解兰秀单独所有房产一套，该房产位于临沂市××北城新区德居一品4号楼1-502，不动产权证书编号是鲁(2017)临沂市不动产权第0003710号。我准备出售该房产，因我工作繁忙，无法亲自办理出售该房产的有关事项，现委托王月胜作为代理人，以我个人的名义办理如下事项：一、网签买卖合同，办理转移登记，缴纳税费。二、签订资金监管协议，代收卖方款。三、协助买方办理贷款。四、办理与出售该房产相关的其他事项。受委托人在受托权限范围内签署的文件我均予承认，并愿意承担相应的法律责任。受托人无权转委托权，受托期限至2017年7月31日”。同日，被告（反诉原告）解兰秀到临沂市兰山公证处申请对上述《委托书》进行公证，该公证处作出（2017）临兰山证民字第774号《公证书》一份，内容：“兹证明解兰秀于2017年3月10日来到我处，在本公证员面前，在面前的《委托书》上签名、按指印”。2017年3月10日，原告（乙方）王瑞彬与被告（甲方）解兰秀及案外人（丙方）临沂市房产交易管理中心签订《临沂市存量房交易资金托管协议》一份，约定:乙方以贷款方式支付房价款，将首期支付的房价款为人民币378000元存入丙方专用账户，其余房价款500000元向建设银行申请贷款支付，待贷款发放后，同意银行将款项划入丙方的专用账户。上述协议签订后，原告王瑞彬将首付款378000元交至临沂市房产登记交易中心处保管，临沂市房产登记交易中心向原告王瑞彬出具《临沂市存量房交易资金托管收据凭证》一份。2017年3月30日，原告王瑞彬向中国建设银行申请办理住房公积金借款50万。2017年4月5日，原告王瑞彬委托中国建设银行将该款项转存至临沂市房产交易管理中心的专业账户，并按月履行还款义务。一审法院认为，原告（反诉被告）王瑞彬与被告（反诉原告）解兰秀委托的代理人（反诉第三人）王月胜及案外人（见证方）临沂鲁盟房地产营销策划有限公司签订的《鲁盟地产买卖契约》，系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。原告（反诉被告）王瑞彬已将购房款全部支付完毕的事实，由临沂鲁盟房地产营销策划有限公司出具的《收据》、临沂市房产交易管理中心出具的《临沂市存量房交易资金托管收据凭证》、中国建设银行临沂解放路支行出具的《个人贷款支付凭证》等证据证实，依法予以确认。原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》中第四条约定:甲方应于收到乙方全部房款之日起3日内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交易当日将水电、物业等费用结清。该契约的补充条款第六条约定：甲方负责办理房权证，配合乙方正常过户交易，乙方首付款支付日当从甲方通知乙方、丙方产权证办理完毕正常过户交易始起。现原告（反诉被告）王瑞彬在履行完毕全部购房款的支付义务后要求确认原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》有效，并由被告（反诉原告）解兰秀协助办理房屋过户手续的主张，符合合同约定和法律规定，应予支持。因被告（反诉第三人）王月胜系委托代理人，并非房屋买卖合同的相对人，故对于原告（反诉被告）王瑞彬要求被告（反诉第三人）王月胜协助办理涉案房屋过户手续的诉求，于法无据，不予支持。对于反诉原告解兰秀主张原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》解除的诉求，因该契约系双方当事人自愿协商签订，为有效协议，反诉被告王瑞彬已全部履行了《鲁盟地产买卖契约》和《临沂市存量房交易资金托管协议》约定的付款义务，且原告发出的《解除合同通知书》不符合合同法规定的合同解除权行使的条件，故原告的此项诉求，不符合法律规定，不予支持。对于反诉原告解兰秀主张反诉被告王瑞彬应支付违约金4万元的诉求。根据《鲁盟地产买卖契约》第六条第二款约定：乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款的万分之三的违约金。任何一方逾期60日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。又根据《鲁盟地产买卖契约》中的补充条款第六条约定：甲方负责办理房权证，配合乙方正常过户交易，乙方首付款支付日当从甲方通知乙方、丙方产权证办理完毕正常过户交易始起。庭审时，反诉被告王瑞彬主张反诉原告解兰秀系2017年2月14日办理完毕房权证，故根据双方签订的《鲁盟地产买卖契约》补充条款第六条可以看出，反诉被告王瑞彬应自2017年2月15日支付购房首付款。而根据临沂市房产交易管理中心出具的《临沂市存量房交易资金托管收据凭证》可以证实，反诉被告王瑞彬交纳购房首付款的时间系2017年3月10日，故反诉被告王瑞彬应按照《鲁盟地产买卖契约》第六条第二款的约定承担违约责任，具体金额为5808元，具体计算方式为自2017年2月15日至2017年3月9日共计22天，按照每天264元为计算标准。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）王瑞彬与被告（反诉原告）解兰秀签订的《鲁盟地产买卖契约》有效；二、被告解兰秀于判决生效后二十日内协助原告王瑞彬办理位于临沂市××新区××楼××单元××室的房产过户登记手续；三、反诉被告王瑞彬于判决生效后二十日内支付反诉原告解兰秀违约金5808元；四、驳回原告王瑞彬的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告解兰秀的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元减半收取6300元，保全费5000元，共计11300元，由原告王瑞彬负担5650元，由被告解兰秀负担5650元。反诉费用400元，由反诉原告解兰秀负担200元，由反诉被告王瑞彬负担200元。本案二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人争议的事实本院认定与一审相同。本院认为，本案的争议焦点问题为：1、上诉人与被上诉人的房屋买卖合同是否应予解除；2、违约金数额的认定。对于房屋买卖合同是否解除的问题。上诉人与被上诉人于2016年12月22日所签订合同约定合同签订15日内，被上诉人即支付首付款，上诉人主张解除合同的依据是被上诉人首付款的迟延交付，但双方在合同中约定首付款交由房产交易中心账户监管，签订合同时上诉人对其房屋并未办理房权证，亦未签订资金托管协议。因此，按照双方的补充条款，被上诉人应在得到上诉人办理完房权证的通知后开始起算支付首付款日期，现被上诉人已将全部房款交付，上诉人以被上诉人支付首付款超约定64日，要求解除合同的上诉请求，依据不足，不应支持。对于违约金的认定问题。上诉人要求被上诉人支付4万元违约金，从双方实际履行过程看，该要求没有事实依据。原审法院以上诉人办理完房权证次日即2017年2月15日至被上诉人实际交款日作为被上诉人迟延交付款项期间，并计算违约金，上诉人亦未上诉，对此本院予以认定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由上诉人解兰秀负担。本判决为终审判决。审判长 王 滨审判员 张凤芝审判员 蒋文静二〇一八年五月四日书记员 宋 莹