湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初2929号原告：唐红，女，1979年6月20日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：长沙华阳房地产开发有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区木莲东路**天赐良园小区****。法定代表人：龙少波。委托诉讼代理人：陈熠，湖南云天律师事务所律师。原告唐红（以下简称原告）与被告长沙华阳房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人陈熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因未在规定期限内取得不动产权权属证书违约金21716.22元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2014年11月11日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于长沙市雨花区山水霖城1栋1107房屋一套，建筑面积136.58平方米，房屋总价款为723874元。合同签订后，原告依约将全部房款支付给被告，被告于2014年11月11日交房，但是直至2017年7月27日才办理好不动产权证书。根据双方在合同中第十九条约定：被告应当在商品房交付使用后一年半内，为原告办理好房屋产权证书。由于被告的原因，原告未在约定期限内取得不动产权证书，被告应按已付房款价的百分之三向原告支付违约金。被告应当向原告支付违约金21716.22元。原告多次向被告请求支付违约金未果，遂诉至法院。被告辩称，1、本案所涉项目是被政府行政部门强行责令停工的原因导致延迟交房及办证；2、被告与业主代表就办理房产证的相关事宜已经调解委员会达成调解协议，该协议应当对全体业主产生法律效力，依据该调解协议，被告已履约，原告不应当再追究被告的违约责任；3、业主代表是根据街道办事处的要求由全体业主推选的，其与被告签订协议，应当依法认定参与调解活动的五位业主代表的代理行为是代表全体业主的表见代理行为，应该认定这种表见代理行为具有代表全体业主的法律效力；4、原告未提供被告开具的办证资料收件回执证明其在约定的期限内提供了办证所需的全部资料，根据合同补充协议第六条约定，被告不应承担逾期办证的违约责任；5、合同约定的违约金比例过高，应当予以适当调整，为达到统一效果，应将违约金比例调整为1%。经审理查明，2014年11月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议（以下简称合同），约定：1、原告向被告购买位于长沙市雨花区山水霖城1栋N单元1107号房屋一套，总价款723874元；2、买受人于签定合同之日一次性支付全部房款723874元；3、买受人缴清应付价款的税、费并提供完整的资料给出卖人后，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，为买受人办理好房屋产权证书；商品房交付使用后贰年内办理好《国有土地使用证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款的3％向买受人支付违约金；4、买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税、费，买受人是否提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。合同还对房屋交付期限、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了全部房款，被告于2014年11月12日向原告交付房屋，2017年7月27日被告为原告办理了房屋产权证书。另查明，2011年3月27日，长沙市规划监察执法支队雨花区大队向被告下达《责令停止建设通知书》，要求被告暂停建设，等候处理。2015年6月8日，长沙市规划监察执法支队雨花区大队向被告下达《‘山水霖城’项目二期复工建设通知书》。2016年9月22日，被告与夏东兴、刘玉荣、习志强、李梓煕、周海北五位“山水霖城”业主就被告迟延办理房产证事宜签订《人民调解协议书》，约定：由被告在2017年1月10日前办理好一期房屋的栋证，业主方不得再采取任何形式影响被告正常经营，业主不再因此事追究被告的任何民事责任。以上事实，有当事人身份信息、《长沙市商品房买卖合同》及附件、发票、物业费收据、房屋不动产权证书、责令停止建设通知书、复工建设通知书、《人民调解协议书》及当事人陈述、开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按约定向被告交付了购房款，但被告未按约定在房屋交付使用后365个工作日内办理房屋产权证书，被告的行为已构成违约,应当按照约定向原告承担违约责任，故原告要求被告按已付房款3%的比例支付违约金21716.22元（723874元×3%），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告辩称迟延办证系因政府主管部门责令停止建设引起，但根据被告提交的证据，政府主管部门早于2011年3月27日双方签订合同前向被告下达了《责令停止建设通知书》，被告在签订合同时已知晓项目停建之事并在合同中承诺了办证期限，被告以此作为本案的抗辩理由，本院不予采纳。被告辩称，被告与刘玉荣等五位业主代表2016年9月22日签订了《人民调解协议书》，约定协议签订后业主放弃追究被告的任何违约民事责任，该五位业主代表的行为对原告构成表见代理，故应驳回原告的诉请。但原告并未在该协议书上签字确认，被告也未能举证证明原告授权他人代为签订该协议，故该五位业主的行为对原告不构成表见代理，该协议对原告不发生法律效力，被告的该辩称理由事实和法律依据不足，本院亦不予采纳。被告辩称原告未提供办理产权证的相关证明文件，但被告未提交证据证明已按照约定通知原告提交办理产权证所需的资料，故本院对被告该项抗辩意见依法不予采信。被告辩称违约金标准过高，本院认为涉案合同系双方自愿签订，违约金标准适中，被告该项抗辩意见依据不足，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告长沙华阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告唐红违约金21716.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费343元，因适用简易程序减半收取171.5元，由被告长沙华阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 靳 晓二〇一八年五月三十日书记员 凌青青附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。