新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书(2018)新0109民初784号原告：李雪刚，男，1970年6月2日出生，回族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴颖，新疆公论律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨荣，女，1980年11月29日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市,系原告李雪刚妻子。被告：杨学斌，男，1975年11月2日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米**。委托诉讼代理人：金建成，新疆方舟律师事务所律师。原告李雪刚与被告杨学斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李雪刚及其委托诉讼代理人吴颖、杨荣,被告杨学斌的委托诉讼代理人金建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2014年9月11日签订的《房地产租赁合同》中地下一层及一楼两间门面房部分租赁内容无效。2、被告退还原告租金200000元（2014年10月1日至2015年10月1日地下一层及一楼两间门面房租金）。3、被告赔偿原告自行评估损失145000元，其中，原告和格力空调签订合同后毁约的违约金30000元；因一楼地基高度不够加深开挖地基50公分加铺地暖花费65000元；装修一楼沿街地下一层房屋费用80000元；上述金额共计345000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月11日原被告签订《房地产租赁合同》，原告租用被告位于的房屋用于开KTV，合同期限从2014年9月25日至2020年10月1日，第一、二年的年租金200000元，以后每年的租金在上一年的基础上递增10%。合同签订后，原告给被告支付了第一年的租金200000元，因被告未取得地下一层及一层二间门面房房屋产权证使原告无法成功办理消防手续，导致原告的合同目的不能实现。第二年年底被告称可以办理消防手续，让原告按照消防要求进行装修，原告装修后被告仍无法办理消防手续，原告至今都无法使用也未实际使用该租赁房屋。因上述事项双方协商未果，现原告诉至法院。被告杨学斌辩称：认可2014年9月签订租赁合同后收取原告支付的160000元租金，并向原告交付房屋由其使用。被告没有任何违约情形，针对原告方解除合同的请求，同意解除，但是原告方其他各项诉讼请求，无事实和法律依据，请依法驳回。经审理查明：2014年9月11日，被告杨学斌作为甲方出租方与原告李雪刚作为乙方承租方签订租赁合同，合同载明：“一、甲方将坐落于乌鲁木齐市米东南路4528号一楼两间房屋地下一层，建筑面积400平方米出租给乙方使用。二、租金及付款方式。租赁期限从2014年10月1日至2020年10月1日共六年。第一年、第二年年租金200000元，第三年的年租金在上年度年租金的基础上递增10%，以后每一年的租金在上一年年租金的基础上递增10%。按先付租金后使用的原则，以年结算。每年8月1日前支付当年租金，以甲方收据为准。延期交租金则按每月收取租金10%的滞纳金，逾期2个月则视为乙方自行解除合同。三、1.甲方保证于2014年9月15日前将所出租房屋交付给乙方使用，甲方保证乙方的租赁期限。4、乙方因经营需要，需改变租赁房屋结构的，必须在不影响房屋主体结构安全的情况下，经甲方书面同意后方可进行。四、乙方权利义务。5、乙方如果将承租的房地产转租给他人使用或与他人互换使用时，乙方有必须征得甲方书面同意的义务，未取得同意书前，乙方不得擅自改变承租用途的义务。…11、只准建设、装修，不准拆除，合同期满后，乙方把所承租房地产保证完好无损的移交给甲方。同时双方在打印版合同最后一页手写记载：“如二层建好须租于乙方，年租金500000元正，双方同意二层按本合同执行。二层合同自2015年10月1日开始，期限伍年。”此处有原告李雪刚妻子杨荣与被告杨学斌签名。2017年2月25日，原告李雪刚、杨荣向被告出具“还款计划”，记载：“截止2017年2月28日，合计共欠房租415800元，其中火锅店（二楼）欠132500元，地下室及**门面欠283300元。计划12月给房东杨学斌还完，每月分摊还款3500元，加上后期新产生的房租费用每月应还64000元。从2017年3月7日准备还20000元。地下室及**门面的房租及房子租赁问题在2017年2月31日前定出解决方案。如果能够继续租赁此房屋，在装修前将房租283300元全额支付给房东杨学斌，如果不能继续租赁此房屋，在3月31日前交还此房屋给房东，并分期支付所拖欠的房屋租赁费给杨学斌。”涉案地下一层及一层二间门面房无房产证。双方在庭审中认可一层二间门面房的面积为90平方米左右，一楼一间门面房为原告所经营“爱尚斑鱼养生火锅”的楼梯过道，另一间为放置物品的房屋。原、被告双方对被告与乌鲁木齐市米东区卡子湾片区管理委员会就涉案房屋曾签订的《房屋征收与补偿协议书》的真实性均予以认可，该协议书所附《附属物明细评估表》中记载爱尚斑鱼装修面积为433.72平方米，单价345元。原告提供2018年1月15日杨荣与被告杨学斌现场谈话录音，拟证明向被告支付地下一层及一层二间门面房租金200000元及二楼租金70000元共计270000元，被告称总共收到200000元租金，被告未向原告出具收条。原告提供以下证据拟证明其因双方租赁合同产生的损失：1、一楼装修照片2张打印件，照片显示一楼一间楼梯过道所在房屋已装修，另一个房间未装修。2、2015年9月28日原告和段慧敏签订的挖地基合同复印件，证明挖地基的事实和合同签完一年后原告没有使用房屋及开挖地基。3、2015年11月27日原告和格力空调签订的合同及100000元收条一份，证明向格力空调交纳100000元，格力扣了30000元退给原告70000元。4、2016年3月30日收条，证明装修的损失中装修扶梯的费用是11150元。被告对一楼房屋状况照片的真实性认可，对其他上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。以上查明事实,有房屋租赁合同、还款计划书、照片等证据及法庭审理笔录在卷为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法律的强制性规定…。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方租赁合同中地下室及一层二间门面房的房屋因未取得房产证，双方签订的租赁合同中此部分内容应被认定为无效。原告要求确认原、被告双方租赁合同中地下一层及一层二间门面房无效的诉讼请求，本院予以确认。原告要求被告返还2014年10月1日至2015年10月占有使用费200000元的诉讼请求，根据双方签订租赁合同第三条第一款“甲方保证于2014年9月15日前将所出租房屋交付给乙方使用”之约定，本案原告未提供证据证明其在签订合同后未使用房屋而是直接将房屋交还给被告的相关证据，同时，结合2017年2月25日原告自行书写的还款计划之内容，本院认定在此期间原告实际占有使用涉案房屋，故原告的此项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告的损失，本院根据案件具体情况，认定原、被告应承担50%的过错责任。原告要求被告赔偿原告自行估算损失145000元，其中，原告和格力空调签订合同后毁约的违约金30000元的诉讼请求，因原告仅提供其与格力空调的合同及100000元收款收据，上述证据不能够证明原告因租赁合同无效实际产生30000元违约金损失，本院对原告此项诉讼请求不予支持；原告要求被告赔偿因高度不够加深挖地基50公分加铺地暖费用65000元的诉讼请求，根据双方租赁合同第三条第四项约定，原告改变房屋结构时须经被告书面同意方可进行，在本案被告对原告此项改变房屋结构的情形不予认可情况下，原告无法提供书面证据证明被告同意对房屋主体结构进行改建，且原告实际实施此项加深地基铺设地暖之工程，故原告该项诉讼请求，无充分证据证明，本院不予支持；原告要求被告赔偿装修一楼沿街地下一层房屋装修费用80000元的诉讼请求，因被告对原告实施地下一层的装修不予认可，原告未提供充分证据证明其对地下一层进行装修，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持;原告要求对涉案地下一层装修损失进行评估的申请，本院亦不予准许。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告要求被告支付一层门面房装修损失的诉讼请求，根据双方租赁合同第四条第11款约定，在该合同中被告已同意原告对房屋进行装修，本院根据原、被告均认可的一楼二间门面房的照片，认定一层二间门面房中仅一间存在装修，本院对此一间门面房的装修费用予以支持7762.25元（双方均认可的征迁补偿协议中《附属物明细评估表》中记载爱尚斑鱼装修面积单价345元×双方均认可的面积90平方米×一间房屋装修面积所占比例50%×50%过错比例）。原告申请对一楼二间门面房装修损失进行评估的申请，本院已参照征迁协议中《附属物明细评估表》的标准对装修价值进行认定，故此项内容没有评估必要，本院对原告该项评估申请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、2014年9月11日原告李雪刚与被告杨学斌签订的《房屋租赁合同》中地下一层及一层二间门面房的租赁内容无效；二、被告杨学斌于本判决生效之日起五日内向原告李雪刚支付一楼门面房装修补偿款7762.25元；三、驳回原告李雪刚要求被告杨学斌返还房屋占用使用费200000元的诉讼请求；四、驳回原告李雪刚对被告杨学斌的其他各项诉讼请求。本案起诉标的额345000元，核定给付金额7762.25元，占诉讼标的2.25%。案件受理费6475元，因适用简易程序，受理费减半收取3237.5元（原告预交6925元），向原告退还3687.5元；实际收取案件受理费3237.5元，由原告承担97.75%，即3164.66元，由被告承担2.25%，即72.84元，邮寄送达费60元，由原、被告各承担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 张 娜二〇一八年五月十日书记员 刘纹汐