广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）粤01民终7736号上诉人（原审原告）：欧阳钢，男，1969年3月4日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审原告）：欧阳猛，男，1965年10月24日出生，汉族，住广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李建辉、徐静怡，均为广东金科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道以南。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。上诉人欧阳钢、欧阳猛与广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初4427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人欧阳钢、欧阳猛上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持欧阳钢、欧阳猛在一审提出的所有诉讼请求；2、本案的一、二审案件受理费由雅居乐公司承担。事实与理由：一、一审法院认定双方所签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件是合法有效，并认定涉案房屋至今未取得永久用电手续，雅居乐公司在约定交楼日时尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任，是正确的。二、欧阳钢、欧阳猛认为：一审法院认为本案延迟交楼违约金暂计至起诉日，此后的违约责任可待相关事实固定后另行主张。必然会增加当事人的诉讼成本、时间等。故请求二审支持我方在一审时提出的诉请：延迟交楼违约金应计至涉案房屋取得永久用电之日止，无须另案诉讼。三、对于欧阳钢、欧阳猛在一审时提出的因雅居乐公司应交付而未交付的涉案房屋至今未取得永久用电而造成欧阳钢、欧阳猛的租金的损失而提出的该项赔偿诉求。一审法院以“对于欧阳钢、欧阳猛主张的租金损失，因涉案房屋未交付，逾期交楼违约金即可弥补欧阳钢、欧阳猛的损失”，故而不支持欧阳钢、欧阳猛的该项诉求，该认定错误。1、具有永久用电和使用临时用电的二种房屋，特别是涉案的房屋的商铺是用于商业经营的，故其使用价值是存在巨大的差别，这是一般常识。2、按合同约定延迟交楼的违约金标准计算(3275465元乘以千分之零点一／天乘以30天)仅为每月9826.39元。根据法院委托的评估机构对涉案商铺，若在取得永久用电的情况下出租的租金是可以达到每月每平方101元。按每月101元/平方米乘以199.19平方米，即每月租金为：20118．19元。欧阳钢、欧阳猛因此而造成的租金的损失与雅居乐公司应付的逾期交楼违约金相比，每月相差是10291.8元(20118.19—9826.39)，差距巨大是客观存在的事实。根据相关的法律规定，若违约金不足以赔偿损失的，欧阳钢、欧阳猛依法是有权向雅居乐公司主张赔偿租金损失的权利。四、一审法院对于欧阳钢、欧阳猛主张赔偿涉案房屋的物管费的损失，仅用一句“物业服务费系欧阳钢、欧阳猛向雅居乐物业管理有限公司花都分公司缴纳，是另一种法律”予以驳回是不成立的。1、欧阳钢、欧阳猛在一审时是依据商品房买卖合同提出的该项诉讼请求，是要求雅居乐公司赔偿损失，是索赔之诉。该项索赔之诉是基于雅居乐公司违约未能按合同约定时间交付合格的房屋给欧阳钢、欧阳猛，造成欧阳钢、欧阳猛因此而额外支付涉案房屋的物管费，是欧阳钢、欧阳猛的损失之一。欧阳钢、欧阳猛并非依据物管合同提出该项诉求。2、欧阳钢、欧阳猛的该项诉求，已具有向相应物管公司交费的事实，足以证明欧阳钢、欧阳猛己实际支付了物管费。欧阳钢、欧阳猛的该项经济损失同样是客观存在。3、涉案房屋并未交付使用，欧阳钢、欧阳猛没有使用涉案房屋，但却被要求交了物管费，这是不合理的。上诉人雅居乐公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回欧阳钢、欧阳猛全部诉讼请求；2、欧阳钢、欧阳猛承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：雅居乐公司认为本案的争议焦点是我方有无违约，一审法院审查该焦点问题时应当以双方签订的有效合同为审查基础，而一审法院不顾双方合同约定，增加合同外交付标准，存在事实认定错误和法律适用错误。1、没有法律规定商品房必须具备永久水电才能交付使用，在没有法定标准的情况下，应当以合同约定为准。广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条关于交楼标准如何确认中指出，必须具备以下两个基本条件(1)取得《建设工程竣工备案表》(2)诉争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。中院的上述指导意见并没有说必须具备永久用电才能交付。2017年9月12日广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第30条也认定商品房交付的法定标准为竣工验收备案。《商品房买卖合同》版本是房管局制定的模版，其中第十二条、第十五条关于交楼条件的约定并不是法定的交楼标准，而是一种引导。《商品房买卖合同》补充协议约定涉案房屋具备《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及两书后，即视为符合交付条件，该约定未低于法定标准，合法有效。涉案214号商铺合同约定的交付时间是2016年6月1日，而涉案房屋的《竣工验收备案表》在2014年12月25日已经取得，雅居乐公司认为自己并无违约。2、关于临时用电影响正常居住的问题，雅居乐公司认为一审法院的认定没有事实依据。涉案房屋是一间商铺，并不是居住用途，也在正常出租。3、关于永久用电的解决，雅居乐公司并未推卸责任，一直积极寻求区供电局、区政府共同解决永久用电的问题，雅居乐公司在此方面并无过错。永久用电的解决需要区政府、区供电局及规划局、公路局等多方面的协调，这是一个市政问题，不完全由开发商决定的。法院以判决开发商违约的形式拟督促永电问题的解决，超越了法院审理案件的权限，对开发商不公平，也没有法律依据。4、本案审查的焦点是雅居乐公司有无违约，雅居乐公司在交付房屋前已经具备合同约定的交付条件，我方并无违约，不应当承担违约责任。商品房买卖属于合同范畴，在合同约定没有违反法律强制性规定的情况下，双方均应当遵守合同约定，按照合同约定履行义务。雅居乐公司没有违约即不应当承担违约责任，法院不应当主动扩大雅居乐公司承担违约责任的范围。针对欧阳钢、欧阳猛的上诉，雅居乐公司二审答辩称：与我方一审意见一致。针对雅居乐公司的上诉，欧阳钢、欧阳猛二审答辩称：与我方书面上诉状一致。欧阳钢、欧阳猛于2017年5月22日向一审法院提出本案诉讼请求：1.判令雅居乐公司向欧阳钢、欧阳猛支付因位于花都区××路××（××）X房逾期交楼而应付违约金114968元（按总房款3275465元的每日0.1‰，从2016年6月1日起计至雅居乐公司取得涉案房屋永久用电之日止，现暂计至起诉之日止）。2.判令雅居乐公司因所交付给欧阳钢、欧阳猛的位于花都区××路××（××）X房屋至今未取得永久用电而依法应向欧阳钢、欧阳猛赔偿租金损失358542元【199.19㎡×150元/月×12个月，租金损失暂定每月29878.5（暂按每月每平方米150元计，按涉案房屋建筑面积为199.19平方米计）。从欧阳钢、欧阳猛应收楼之日2016年5月31日起计至雅居乐公司为涉案房屋取得永久用电之日止，现暂计至起诉之日】。3.判令雅居乐公司赔偿欧阳钢、欧阳猛因涉案房屋的物业管理费损失16731.96元（199.19㎡×7元/㎡×12个月，按每月每平方米7元,按199.19㎡，自2016年6月1日起，应计至雅居乐公司为涉案房屋取得永久用电之日止，暂计至起诉之日）。4.本案案件受理费由雅居乐公司承担。以上1.2.3项诉求合计490241.96元。事实和理由：欧阳钢、欧阳猛于2014年6月19日与雅居乐公司签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定由欧阳钢、欧阳猛向雅居乐公司购买由其开发的位于花都区××路××（××）X房，房屋建筑面积为199.19㎡，用途是商业，总房款为3275465元。双方在合同中明确约定，雅居乐公司应于2016年6月1日前将房屋交付给欧阳钢、欧阳猛使用，交付条件为满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。若雅居乐公司逾期交房应按已付房价款的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止。合同签订后，欧阳钢、欧阳猛依约付清首期房款，并以按揭的方式向雅居乐公司付清余下全部房款。到了合同约定雅居乐公司须将涉案房屋交付给欧阳钢、欧阳猛的时间。欧阳钢、欧阳猛才发现该房屋未办理永久用电，电压不稳，难以正常使用，故拒绝收楼。欧阳钢、欧阳猛就该房屋的永久用电问题向雅居乐公司多次交涉未果。欧阳钢、欧阳猛就涉案房屋未能办理永久用电经常停电一事，已向花都区人民政府办公室依法提起信访诉求，该问题现已由供电局处理中。欧阳钢、欧阳猛认为，涉案房屋至今没有取得永久用电，导致欧阳钢、欧阳猛无法正常收楼，无法实现合同的根本目的（出租或自用）。雅居乐公司因该房屋未有永久用电，已经给欧阳钢、欧阳猛造成租金、物管费等损失，雅居乐公司依法、依约应予赔偿。雅居乐公司至今未能依约、依法为涉案房产办妥永久供电，其行为已构成违约，应当承担逾期交楼及赔偿欧阳钢、欧阳猛因此而造成的损失等违约责任。雅居乐公司一审辩称，不同意欧阳钢、欧阳猛的全部诉讼请求，请求法院依法全部驳回。1.针对诉讼请求一，雅居乐公司认为：欧阳钢、欧阳猛已经收楼，视为欧阳钢、欧阳猛认可双方约定的交楼标准。补充协议七第六条已经明确约定，涉案房屋具备一表两书即视为符合交付标准，该约定明确、具体，没有歧义，而且该约定没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。涉案房屋在交付前已经具备约定的上述标准，雅居乐公司按照欧阳钢、欧阳猛在商品房买卖合同上预留的通讯地址寄送了收楼通知书，欧阳钢、欧阳猛收到收楼通知后也前往雅居乐公司处办理了收楼手续。雅居乐公司并无违约，不应当承担违约责任。2.商品房交付没有法定的交付标准，并没有法律规定商品房必须具备永久水电才能交付使用。广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条关于交楼标准如何确认中指出，必须具备以下两个基本条件(1)取得《建设工程竣工备案表》(2)诉争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。广州市中院的上述指导意见也没有说必须具备永久用电才能交付。《商品房买卖合同》版本是房管局制定的模版，其中第十二条、第十五条关于交楼条件的约定并不是法定的交楼标准，而是一种引导，在没有法定交付标准的情况下应当从约定。3.欧阳钢、欧阳猛购买的是商铺，从使用性质上看不具有居住功能，与之前的诉讼中一审法院认为临时用电影响正常居住有着本质的区别。4.本案是一起合同纠纷，审查的焦点是雅居乐公司有无违约，立足点在于合同。在合同约定没有违反法律强制性规定的情况下，双方均应当遵守合同约定，按照合同约定履行义务。雅居乐公司没有违约即不应当承担违约责任，法院不应当主动扩大雅居乐公司承担违约责任的范围。5、关于永久用电的解决，雅居乐公司并未推卸责任，一直积极寻求区供电局、区政府共同解决永久用电的问题，雅居乐公司在此方面并无过错。永久用电的解决需要区政府、区供电局及规划局、公路局等多方面的协调，这是一个市政问题，不完全由开发商决定的。法院以判决开发商违约的形式拟督促永久用电问题的解决，超越了法院审理案件的权限，没有法律依据。一审法院经审理查明：雅居乐公司系广州市花都区永发路14号雅居乐汇通广场项目的开发商，在向欧阳钢、欧阳猛出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2014年6月19日，欧阳钢、欧阳猛与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），欧阳钢、欧阳猛为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区××路××广场××房，房屋用途为商业，建筑面积199.19平方米，总金额为3275465元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同附件七本合同补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第5点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，欧阳钢、欧阳猛按约定支付完毕全部购房款。2014年12月25日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年5月，雅居乐公司向欧阳钢、欧阳猛发出收楼通知，要求欧阳钢、欧阳猛于2016年5月27日至2016年5月31日办理涉案房屋的收楼手续。因涉案房屋未取得永久用电手续，欧阳钢、欧阳猛拒绝办理涉案房屋的收楼手续。2016年8月29日，欧阳钢、欧阳猛与雅居乐物业管理有限公司花都分公司签订《雅居乐汇通广场前期物业服务协议》，约定物业服务费为每月每平方米7元。并自2016年6月起开始向雅居乐物业管理有限公司花都分公司支付物业费。一审庭审中，欧阳钢、欧阳猛、雅居乐公司双方确认涉案楼盘目前仍为临时用电，尚未办妥永久用电手续。一审诉讼中，欧阳钢、欧阳猛申请对于涉案房屋2016年6月1日至2017年5月22日期间的租金进行评估，一审法院依法委托广东安衡价格事务所有限公司进行评估。2017年10月20日，该公司出具穗安（涉）〔2017〕72号《价格评估结论书》，鉴定结论为：涉案房屋月租金单价为103元/㎡?月，评估时间段的租金总价为235584元（101元/㎡?月×199.19㎡×11.71个月）一审法院认为：欧阳钢、欧阳猛、雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。欧阳钢、欧阳猛作为买受人依约支付了全部购房款，雅居乐公司作为出卖人应按合同约定向欧阳钢、欧阳猛交付房屋，且雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人正常用电的基本条件。就本案查明的事实，涉案房屋在约定的交付日尚未取得永久用电手续，因此，涉案房屋在约定交付日时尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。涉案房屋至今未办好永久用电手续，故本案延迟交楼违约金暂计至起诉日，即2017年5月22日。此后的违约责任可待相关事实固定后另行主张。经核算，2017年6月2日至2017年5月22日共355天，雅居乐公司应支付的延交楼违约金为116279元（3275465元×0.1‰/天×355天），欧阳钢、欧阳猛主张逾期交楼违约金116279元，合法有据，一审法院予以支持。对于欧阳钢、欧阳猛主张的租金损失，因涉案房屋未交付，逾期交房违约金即可弥补欧阳钢、欧阳猛的损失，欧阳钢、欧阳猛要求雅居乐公司赔偿租金，依据不足，一审法院不予支持。物业服务费系欧阳钢、欧阳猛向雅居乐物业管理有限公司花都分公司缴纳，是另一法律关系，其向雅居乐公司主张物业费损失依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧阳钢、欧阳猛支付逾期交房违约金116279元；二、驳回原告欧阳钢、欧阳猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8654元，由原告欧阳钢、欧阳猛负担6601元，被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担2052元；鉴定费3450元，由原告欧阳钢、欧阳猛负担。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。欧阳钢、欧阳猛与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，对双方均具有约束力。在本案中，欧阳钢、欧阳猛主张涉案房屋目前仍为临时用电，尚未办妥永久用电手续；雅居乐公司主张涉案房屋目前虽然为临时用电，尚未办妥永久用电手续，但没有法律规定商品房必须具备永久用电才能交付使用。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为涉案房屋不具备永久用电是否符合交付条件。根据已查明的事实，供电至本案一审时是临时用电。房屋是以居住、使用为目的的，具备正常水电设施是居住生活、使用的必备设施。因此，在本案中雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活、使用用电的基本条件。关于本案中涉案房屋是否达到满足日常生活用电、使用的基本条件，根据双方提交的证据、诉辩意见，本院认为虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住、使用要求，因此，一审认定涉案房屋至今尚未达到交付条件，雅居乐公司构成延迟交房，阐述详细充分，本院不再赘述，予以确认。雅居乐公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据双方的合同约定，雅居乐公司交付房屋的期限为2016年6月1日前，雅居乐公司不能在该日前交付达到交付条件的房屋，构成违约。虽然雅居乐公司曾于2016年5月向欧阳钢、欧阳猛发出收楼通知，要求欧阳钢、欧阳猛在5月27至31日间办理收楼，但因当时涉案房屋尚未达到交付条件，欧阳钢、欧阳猛有权拒绝收楼。一审法院在涉案房屋至今未办好永久用电手续的情况下，对雅居乐公司承担的延迟交房违约金暂计至欧阳钢、欧阳猛起诉之日的处理，并无不当，本院予以确认。关于欧阳钢、欧阳猛上诉主张雅居乐公司赔偿租金损失，一审以涉案房屋尚未交付，延迟交房违约金已可弥补欧阳钢、欧阳猛的损失，故对欧阳钢、欧阳猛该主张不予支持，并无不妥。欧阳钢、欧阳猛该上诉主张理据不成立，本院不予支持。物业服务费为欧阳钢、欧阳猛向雅居乐物业管理有限公司花都分公司交纳，是另一法律关系，其向雅居乐公司主张物业费损失依据不足，一审法院不予支持，也无不当。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。欧阳钢、欧阳猛和雅居乐公司双方的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8654元，由欧阳钢、欧阳猛负担6028元，由广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担2626元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年五月十七日书记员  陈婷婷