广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初18599号原告蔡某某（反诉被告），女，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址：广东省深圳市龙岗区。委托代理人汪某某，广东某某律师事务所律师。被告张某某（反诉原告），男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址广东省深圳市福田区。委托代理人王某某，北京市某某（深圳）律师事务所律师。原告蔡某某诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉；本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡某某及委托代理人汪某某，被告委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月6日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区某某商铺租给原告用于经营舞蹈培训，租赁期限自2015年4月6日起至2017年4月5日止。原告依约支付每月租金10000元，并交纳押金20000元。2016年7月，原告收到法院应诉材料才知道被告在2014年10月已将该商铺出售给某某贸易有限公司，被告与某某贸易有限公司签署一份租赁合同；但被告在与原告签署合同时并未如实告知。原告于2016年8月15日退还了商铺。原告经营的舞蹈培训中心截止2016年8月15日前半年，平均月纯收入42697元，如能顺利经营到2017年4月5日，则经营收入应为214175元左右；原告为经营所需装修花费369983元，还有八个半月未使用，装修损失为131027元；两项损失共计345202元。现原告起诉，请求法院判令：1、被告赔偿原告经营盈利损失214175元及装修费损失131027元，合计345202元；2、被告退还原告押金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告张某某辩称，其在与原告签订租赁合同时未告知原告该商铺已出售的事实不影响原告的租赁权利，不存在原告使用商铺的障碍。实际上，原告与被告签署租赁合同以及被告与某某贸易有限公司租赁合同终止时均清楚某某贸易有限公司同意原、被告之间的租赁合同延期，且三方在2016年5月底、6月初协商转租时，三方达成一致意见。被告未向原告隐瞒任何事实，没有过错。原告退还商铺时间为2017年2月，并非2016年8月15日。原告2017年2月搬离涉案商铺并未造成其损失，因为其已于2017年8月在邻街开办了同样性质的舞蹈培训中心，所有人员被安排到新店进行营业。原告所称的装修损失并不属实。被告反诉称，2015年4月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于深圳市龙岗区某某商铺转租给原告使用，租期自2015年4月6日起至2017年4月1日止，月租金10000元。但原告在支付完第一年的租金后，自2016年5月31日起未向被告支付房屋占有使用费，拖欠至今。现被告反诉请求：1、原告支付被告涉案商铺2016年5月31日起至2017年2月1日的占有使用费80000元及同期银行利息（以同期银行贷款利息计算，支付至完成之日止）；2、原告支付被告涉案商铺2016年5月31日起至2017年2月1日的物业费3125.5元、本体维修基金156.1元、水费40.3元、污水处理费17.7元、电费8635元，共计11974.6元；3、本案诉讼费用由原告承担。原告辩称，原告在2016年8月中旬即已搬离涉案商铺，某某贸易有限公司及物业公司对此均知情。原告仅拖欠2016年6月至8月的房屋占有使用费。原告向法庭提交涉案商铺租赁合同、转账记录、押金条、装修清单、近半年收支明细、（2016）粤0307民初14237号民事判决书、（2017）粤03民终2896-2898号民事判决书、短息记录；被告对涉案商铺租赁合同、转账记录、押金条、（2016）粤0307民初14237号民事判决书、（2017）粤03民终2896-2898号民事判决书的真实性认可，对其他证据的真实性不认可。原告庭后提交某某装饰收款收据、商铺租赁合同、某某培训机构转让协议、装修照片；被告对原告提交的证据真实性均不认可。被告向法庭提交涉案商铺租赁合同、物品交接单、银行账户交易明细、证明、确认说明、另案庭审笔录，原告对涉案商铺租赁合同、另案庭审笔录的真实性认可，对其他证据真实性不认可。经审理查明，2014年10月17日，被告张某某与案外人某某贸易（深圳）有限公司签订《房屋买卖合同》，约定某某贸易（深圳）有限公司购买被告名下的位于深圳市龙岗区某某商铺；某某贸易（深圳）有限公司于2014年10月30日取得产权证书。2014年11月10日，被告张某某与某某贸易（深圳）有限公司签订《房屋租赁合同》，约定某某贸易（深圳）有限公司将涉案商铺租给被告张某某，租期从2014年11月1日至2016年5月30日止，租赁期间被告有权转租。被告依约支付租金至合同期满。2015年4月2日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将涉案商铺租给原告用于经营舞蹈培训，租赁期限自2015年4月6日起至2017年4月5日止，月租金10000元。合同签订后，原告依约支付被告押金20000元，并对涉案商铺进行装修；原告支付租金至2016年5月止，占有商铺至2017年2月上旬。2016年5月30日，被告张某某与某某贸易（深圳）有限公司的租赁合同到期；从6月份开始，双方开始协商结算。某某贸易（深圳）有限公司于2016年7月向被告发送律师函催促其返还商铺并支付占有使用费，原告则要求按合同约定的年租金60000元支付租金，某某贸易（深圳）有限公司及被告均不同意，各方未达成一致意见。某某贸易（深圳）有限公司遂诉至本院，2016年12月1日，本院作出（2016）粤0307民初14237号民事判决书，判决本案原、被告向某某贸易（深圳）有限公司返还涉案商铺，被告向某某贸易（深圳）有限公司支付涉案商铺的占有使用费。被告不服提起上诉，经深圳市中级人民法院审理，判决驳回上诉，维持原判。2017年2月上旬，原告搬离涉案商铺。现涉案商铺已由其他商家在经营，原告起诉提出上述诉讼请求，被告反诉提出上述反诉请求。本院认为，被告经涉案商铺所有权人某某贸易（深圳）有限公司的同意将租赁房屋转租给原告，该转租行为合法有效；但转租期限超过被告剩余租赁期限的，除当事人另有约定除外，该超过部分无效。本案中，转租期为2015年4月6日至2017年4月5日止，被告的租赁期仅至2016年5月30日止，超过部分即2016年6月1日至2017年4月5日对应的合同无效。关于原告搬离涉案商铺的时间，被告提交了另案中原告自己出具的陈述词，其中提到原告于2016年8月中旬告知房东要搬走，但其2017年2月上旬才将空调及店内物品一点点拿走；被告又提交一份案外人李林欣出具的证明，陈述其于2017年2月4日看到涉案商铺已搬离。原告称其于2016年8月15日主动退还商铺，并无证据证明。综合对以上证据的分析，本院认定原告实际搬离涉案商铺时间为2017年2月上旬。关于装修损失，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，人民法院应予支持。本案中，因被告转租给原告的期限超出了被告自有的租赁期限，从而导致超出部分无效，被告对此具有过错，原告并无过错；故被告应就合同无效部分所对应的装修损失承担赔偿责任。被告赔偿原告剩余租赁期内装修残值损失，根据原告提交的装修合同等证据及实际经营需要，其主张总装修花费369983元，在合理范围内，本院予以采信。因原告从2015年4月6日开始使用涉案商铺，其剩余2个月未占有使用涉案商铺，按比例计算，故被告应赔偿原告装修残值损失30832元（369983元÷24个月×2个月）。关于原告主张的经营利润损失，其向法庭提交《艺星舞蹈培训中心（某某校区）月支出账单》《2016年艺星收入账目》，证明每月经营纯收入42697元，按经营至2017年4月5日计算，主张经营利润损失345202元，被告对此不予认可。本院认为，原告提交的月收入账目及月支出账单系其自行制作，没有相应的收支记录佐证，本院对该证据不予采信；但是，因合同部分无效导致原告在合同期满前被迫搬离涉案商铺，即便原告在附近重新开设新店，原告的经营利润损失仍不可避免，被告对此仍需赔偿。本院综合考虑涉案商铺的经营范围、租金标准、剩余未使用时间、新开店铺时间等情形，酌情认定原告的经营利润损失为40000元（20000元/月×2个月）。关于押金，被告收取原告押金的目的在于保证租赁合同的正常履行，现因被告的原因导致合同提前终止，且被告无证据证明原告在合同有效期间内存在违约行为，故被告继续占有原告交付的押金20000元没有法律依据，应予返还。被告称该租赁保证金已交付涉案商铺所有权人，其可另循法律途径主张权利。关于被告反诉主张的占有使用费，原、被告之间签订的租赁合同于2016年5月30日终止后，原告无权占有使用涉案商铺，应在合理期限搬离。根据本院查明的事实，再结合原告2016年6月始未缴租金的情形，本院可以合理推定原告于2016年6月已知晓其与被告签订的租赁合同于2016年5月31日终结。本院综合双方曾在租赁合同中约定合同终止后10日内迁移的条款以及原告知晓租赁合同终止的时间，酌定原告合理搬离期间为2016年6月1日至2016年6月30日止。因本院已另案判决本案被告向涉案商铺所有权人支付从2016年6月1日起至实际搬离之日止的占有使用费，而实际占有使用人为原告，故原告应参照租金标准补偿被告占有使用费。综上，原告需补偿被告涉案商铺自2016年7月1日起至2017年2月1日止的占有使用费70000元（10000元/月×7个月）。关于被告反诉主张原告拖欠的水电费和物业服务费，被告提交了由某某物业服务中心出具的欠费说明，原告未提交证据证明其缴纳上述费用，故本院采信被告提交的证据。因被告需就涉案商铺欠缴的水电费及物业服务费与所有权人某某贸易（深圳）有限公司进行结算，原告需就其占用涉案商铺期间欠缴的上述费用补偿给被告。被告依据某某物业服务中心出具的欠费说明主张原告支付其涉案商铺自2016年5月31日至2017年3月止产生的物业费3125.5元、本体维修基金156.1元、水费40.3元、污水处理费17.7元、电费8635元，共计11974.6元；本院予以支持。综上所述，因被告的过错导致合同部分无效，并造成原告被迫提前搬离涉案商铺；被告应赔偿原告由此遭受的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十五条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告张某某于本判决生效之日起三日内赔偿原告蔡某某装修残值损失30832元；二、被告张某某于本判决生效之日起三日内赔偿原告蔡某某经营利润损失40000元；三、被告张某某于本判决生效之日起三日内返还原告蔡某某押金20000元；四、原告蔡某某于本判决生效之日起三日内补偿被告张某某涉案商铺自2016年7月1日至2017年2月1日的房屋占有使用费70000元；五、原告蔡某某于本判决生效之日起三日内补偿被告张某某涉案商铺自2016年5月31日至2017年3月止产生的物业费3125.5元、本体维修基金156.1元、水费40.3元、污水处理费17.7元、电费8635元，合计11974.6元；六、驳回原告其他诉讼请求；七、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6778元（原告已预缴），反诉费949.7元（被告已预缴），合计7727.7元；由原告承担5023元，被告承担2704.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  艾小亮人民陪审员  孙 君人民陪审员  饶尚发二〇一八年五月八日书 记 员  陈树秋