上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初33684号原告许行一，男，汉族，1986年2月6日出生。委托代理人林洪斌，上海市尚法律师事务所律师。被告龚乃安，男，汉族，1982年11月7日出生。原告许行一诉被告龚乃安房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许行一及其委托代理人林洪斌、被告龚乃安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许行一诉称：2017年3月29日，原、被告签订转让协议，被告将所承租位于上海市黄浦区大沽路XXX号XXX室房屋转租予原告，转让费为人民币34,000元，房屋押金为人民币6,000元，且原告在系争房屋内可继续经营至2018年9月24日。签约期间，原告按约支付被告转让费及押金共计人民币40,000元。2017年6月23日，原告依据被告与房屋产权人李某某所签租约，向李某某之女李思咏支付人民币18,000元。2017年7月18日，城管部门以系争房屋擅自用作经营且房屋外貌被破坏为由对系争房屋予以封门，并责令恢复房屋原貌，就此，原告无法进入系争房屋。鉴于被告明知原告租赁目的系用作经营，且被告在转让协议中亦明确原告可在系争房屋内继续经营，而被告实际所提供系争房屋用途为住宅，该用途与协议所约定房屋用途不符，被告该违约行为亦导致原告无法在系争房屋内进行经营，原告租赁目的无法实现。就此，原告现诉请要求(1)解除原、被告所签转让协议；(2)被告退还原告房屋转租转让费人民币34,000元；(3)被告退还原告所付押金人民币6,000元；(4)被告就原告向李思咏所付款项赔偿原告损失人民币18,000元。原告提供以下证据：1、2017年3月29日《转让协议》，以证明被告将系争房屋转租予原告。2、《上海市房地产权证》，以证明系争房屋用途为住宅。3、2015年9月24日《房屋承租合约》，以证明被告向李某某签约承租系争房屋。4、户籍信息，以证明李某某已死亡。5、转帐记录，以证明原告向李某某之女李思咏支付人民币18,000元。6、2017年7月6日《谈话通知书》，以证明系争房屋涉嫌破坏房屋外貌。7、照片，以证明被告将系争房屋转租予原告时之房屋状态。8、照片，以证明系争房屋被城管部门恢复原状后之房屋状态。被告龚乃安辩称：原告签约承租系争房屋时对房屋处并未登记经营证照均系明知，而之后城管部门封门行为系属不可抗力，现因封门导致转让协议无法继续履行，故被告同意解除之前所签转让协议。原告所付转让费系针对被告对系争房屋使用权之转让，该转让费应予分摊至之后租赁期间，被告对该转让费不同意返还。至于押金，被告确曾收讫，但转让协议中明确在被告收讫押金后，被告与李某某所签租约中之押金人民币6,000元则直接给付原告，而原告所称损失人民币18,000元系原告直接向李思咏支付，被告并未收取，故对原告诉请之押金及损失均不予认可。被告对原告提供证据均无异议，并称城管部门系针对临街房屋均予封门，并非仅针对系争房屋进行封门。被告提供以下证据：1、原告与李思咏之间短信记录，以证明李思咏对原告在系争房屋内进行经营及被告转租情节均系明知。2、《非正规就业劳动组织证书》、《中华人民共和国组织机构代码证》等，以证明之前房东曾向被告出示此类材料，并明确被告在系争房屋内可持经营证照进行经营。原告对被告提供证据形式真实性均予确认；对被告提供证据1称此系发生纠纷后与李思咏所进行之沟通，并非李思咏同意转租；对被告提供证据2称有关文件有效期限均已届满。经审理查明：案外人李某某系上海市黄浦区大沽路XXX号XXX室房屋权利人，房屋用途登记为住宅。2015年9月24日，李某某与被告签订《房屋承租合约》一份，约定李某某将系争房屋出租予被告，租期3年，月租金及押金均为人民币6,000元，承租期内如有发生转让费与李某某无关，承租期内除动迁及人力不可抗拒因素外，租赁双方不得私自终止合约或转让转租。签约后，被告将系争房屋用作服装、饰品等经营。租赁期间，李某某于2016年去世。2017年3月29日，原、被告签订《转让协议》一份，约定(1)被告就系争房屋已与房东李某某签订租房合同，合同到期日为2018年9月23日；(2)被告于今日将系争房屋转租予原告，转让费为人民币34,000元，原告于转让合同签署后支付转让费人民币34,000元；(3)被告收讫原告押金人民币6,000元，之后押金归原告所有；(4)被告收取转让费后，由原告继续经营，被告对原告之后经营等任何事宜不负法律责任；(5)被告承诺合同生效日至2017年9月23日期间按月租金人民币6,000元计付租金，2017年9月24日至2018年9月24日期间按月租金人民币6,500元计付租金。签约期间，原告支付被告转让费人民币34,000元及押金人民币6,000元。原告承租期间，将系争房屋用作经营。2017年6月23日，原告代被告向李某某之女李思咏支付租金人民币18,000元。2017年7月6日，上海市黄浦区城市管理行政执法局(下称城管部门)告知原告系争房屋用途为住宅，故不得作为经营使用，同时向原告发出《谈话通知单》一份，称因原告在系争房屋处存在涉嫌破坏房屋外貌之行为，故通知原告限期接受相关事宜调查。2017年7月18日，系争房屋被城管部门予以封门并恢复房屋原外貌。至此，原告无法继续使用系争房屋。现原告称被告签约转租时既已明知原告租赁目的系用作经营，而被告所提供系争房屋与合同约定不符，被告就交房义务之严重违约导致原告租赁目的无法实现，亦导致原、被告所签协议无法继续履行。原告遂以此为由，起诉来院。以上事实，由原告提供的《转让协议》、《上海市房地产权证》、《房屋承租合约》、户籍信息、转帐记录、《谈话通知书》、照片以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：系争房屋系被告于2015年9月24日向李某某签约承租，被告承租期间又于2017年3月29日将系争房屋签约转租予原告，原告承租期间，系争房屋因不具经营用途且房屋外貌遭破坏而于2017年7月18日被城管部门予以封门并恢复房屋原外貌。就此，原、被告所签《转让协议》因城管部门实施执法行为而实际于2017年7月18日予以提前解除，而原、被告对于协议之签订及解除均负有过错责任。对于原告所付转让费人民币34,000元，该转让费指向时段为《转让协议》所约定原告承租租期即2017年3月29日至2018年9月23日期间，鉴于《转让协议》实际于2017年7月18日予以提前解除，原告就2017年3月29日至2017年7月17日期间应予支付相关转让费，而被告对于未予履行租期所涉转让费则应予返还。对于原告向李思咏所付款项人民币18,000元，因原告与李某某之间并无房屋租赁合同关系，而对于李某某负有付租义务之租赁合同关系相对方系被告，故原告上述付款行为实质系代被告向李某某履行《房屋承租合约》项下之付租义务。基于该项代为付租行为，应可依法认定被告已经实际收讫原告所付《转让协议》项下租金人民币18,000元。结合《转让协议》所作约定，原告已按月租金人民币6,000元向被告实际支付2017年3月29日至2017年6月28日期间租金人民币18,000元。鉴于《转让协议》在该时段尚未予以解除，原告就该时段应予支付租金，故本院对原告要求被告赔偿该项费用损失之诉请依法予以驳回。对于原告要求被告返还押金之诉请，《转让协议》就提前解约情形下之押金处理未作约定，而依据押金性质、押金用途及交易习惯，押金缴纳目的系为保证相关费用之清结，通常情形下，押金可直接用于冲抵欠费，亦可在费用清结完毕后予以全额返还。鉴于原、被告之间尚有2017年6月29日至2017年7月17日期间租金未予结算，而被告对于该项租金并未提起相关诉请，鉴此，原告所付押金人民币6,000元在本案中暂无法予以先行冲抵欠费，同理，在双方费用未予清结情形下，押金在本案中亦无法作出全额返还之处理，故本院对原告要求返还押金之诉请亦依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项之规定，判决如下：一、原告许行一与被告龚乃安于2017年3月29日所签《转让协议》于2017年7月18日予以解除；二、被告龚乃安于本判决生效之日起十日内退还原告许行一转让费人民币27,062.50元；三、驳回原告许行一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,250元(原告许行一已预缴)，原告许行一负担人民币773元，被告龚乃安负担人民币477元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  方少华二〇一八年五月二十二日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(五)法律规定的其他情形。