河南省淮阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1626民初1281号原告：李新龙，男，1962年7月26日出生，住淮阳县。委托诉讼代理人：马磊，男，周口市淮阳县德鸿法律服务所法律工作者。被告：许恒宣，男，1951年12月8日出生，汉族，住淮阳县。被告：许永，男，汉族，1983年4月12日出生，汉族，住淮阳县。被告：许令，男，汉族，1980年6月21日出生，住淮阳县。三被告共同委托诉讼代理人：张伟，男，淮阳县法律援助中心法律工作者。原告李新龙与被告许恒宣、许永、许令租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2017年12月18日作出（2017）豫1626民初2033号民事判决：驳回原告李新龙的诉讼请求。原告李新龙不服该判决，上诉至河南省周口市中级人民法院。河南省周口市中级人民法院于2018年2月23日作出（2018）豫16民终875号民事裁定：一、撤销河南省淮阳县人民法院（2017）豫1626民初2033号民事判决；二、发回河南省淮阳县人民法院重新审理。本院于2018年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李新龙及其委托诉讼代理人马磊、被告许恒宣、许令及许恒宣、许永、许令的共同委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新龙向本院提出诉讼请求：1、依法解除李新龙、许恒宣签订的房屋租赁协议。2、依法判令被告赔偿营业损失51300元，评估费5000元，退还保证金20000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年4月16日李新龙、许恒宣签订了房屋租赁协议，李新龙租赁许恒宣位于淮阳县种子公司北宅院做修车生意，租期5年，每年租金24000元，原告按期缴纳了租金，并缴纳了20000元保证金。2015年10月30日，被告突然领其儿子将我门面上锁，不让经营，我依法报警，但派出所调解无效。无奈我只有另寻他处经营，因此造成我搬迁费、搬迁损失、营业损失达200000元，但被告分文不愿赔偿，无奈诉至法院，望判如所请。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组：身份证复印件、淮阳县新龙汽修厂营业执照正本及副本复印件。证明原告的身份信息及营业资格。第二组：协议书复印件。证明双方签订过租赁合同。第三组：录音光盘一份及视频光盘一份，证明三被告阻挡原告不让经营。第四组：接处警登记表及公告各一份。证明被告阻拦原告不让经营的具体时间及侵权行为终结的时间。第五组：评估书及评估费票据各一份。证明因被告阻拦原告经营所受到的损失及评估的费用。被告许恒宣、许永、许令辩称，一、依法驳回原告的诉讼请求。二、本案诉讼费用由原告承担。1、原告诉被告许永、许令主体不适格。本案租赁合同的签订是被告许恒宣与原告李新龙签订，出租人为被告许恒宣，承租人为原告李新龙，所以原告诉被告许永、许令主体不适格。2、被答辩人所诉事实错误。被告许恒宣有位于淮阳县龙都大道中段种子公司北宅院两处。2013年原告欲在被告许恒宣所有的两个宅院中的一处租赁用作汽车修理厂使用。2013年4月16日，经协商被告许恒宣以每年租金24000元的价格，将两处宅院仅一墙之隔的北院租赁给李新龙使用（门朝东），门朝南的宅院，被告许恒宣的大儿子许高锋经营川香园烤鱼夜市饭店。租赁合同签订后，李新龙缴纳了当年的租金。许高锋经营饭店有一个月的时间停业，饭店停业期间多家从事汽修业务的商人想以三万元的价格租赁前院经营汽修。原告李新龙得知有人想租赁许恒宣的前院也从事汽车修理，李新龙怕他人租赁后影响自己的汽车修理生意，便找被告许恒宣商量将许恒宣前院一并租赁使用，租期五年，租金变更为44000元。许恒宣嫌被答辩人给的租金价格低，且租期长，许恒宣以一年一签，后没有改变合同重新签订。但李新龙当年陆续将两个院的租金交给了答辩人。按照租赁交易习惯每年的4月份就应该续交下一年的租金方可继续使用。2015年4月过后，李新龙迟迟不交下年租金，多次催要无果。2015年10月份，许恒宣及其妻子、儿媳再次去找李新龙及其妻子索要租金，李新龙的妻子及其儿子说：“等有钱了慢慢的给，不就欠你们的租金吗”。直到许恒宣限李新龙3天内补齐租金，否则锁门，由此被告许恒宣与原告李新龙产生了租赁合同纠纷。许恒宣三天后没有收到李新龙补齐租金，无奈许恒宣的妻子才将李新龙经营的福利汽修厂锁门。锁门后李新龙向淮阳县公安局报了警，西关派出所出警后，开了厂门。随后李新龙向淮阳县人民法院提起了租赁合同纠纷之诉，李新龙所经营的福利汽修厂系无照经营，淮阳县人民法院作出了（2016）豫1626民初165号驳回起诉的裁定。李新龙为达到讹诈许恒宣的目的，于2015年12月28日才向淮阳县工商局城内工商所注册了淮阳县新龙汽修厂。同时李新龙在一审及二审中，所提供的有亲戚关系的证人证明租金每年38000元、35000元，均能够说明合同主体没有变更但合同的租金及使用面积发生了改变。综上所述，李新龙在租金及使用面积变更后没有及时足额缴纳租金违约在先，且在2013年至2015年12月28日之前一直系无照经营，所以新龙汽修厂与福利汽修厂不是同一个工厂。应依法驳回李新龙的诉讼请求。两万元保证金是惩罚性的，并不能充抵租金，因此，在其违约在先的情况下，不应退还，而且应予补交其所欠的租金。被告为支持自己的答辩意见，向本院提交证据如下：第一组：身份证复印件。证明三被告的身份信息。第二组：照片五张。证明2013年4月16日，原告李新龙所租赁徐恒宣的院是北院是福利汽修厂，南院是其大儿子经营的川香园烤鱼夜市，不是同一处宅子。第三组：证人丁某出庭证言。证明被告许恒宣大儿子许永经营夜市之前，已经将北院租赁给被告李新龙。第四组：收据的存根（2015年7月10日），收的是2014年的租金。证明原告一直未按合同及时缴纳租金。所以2015年租金原告更没有缴纳。本院依法组织当事人进行了质证。被告方对原告李新龙提交的证据质证如下：同上次原一审质证意见之外，对营业执照补充质证如下：该营业执照申办时间是2015年12月28日，证明在因租金问题发生纠纷后，原告才注册登记的，与之前发生纠纷时的福利汽修厂不是一个厂，达不到是一个厂的证明目的。从2013年4月16日签订的书面协议，也说明了本案的诉讼主体许永、许令主体不适格。原告李新龙对被告方提交的证据质证如下：对第一组无异议。对第二组照片，无法显示时间和地点，没有法律证明力。证人未提交本人身份证，无法证明自己的身份，对所述情况不作质证。对收据存根真实性无异议，对证明目的有异议。2015年缴纳2014年租金，完全符合常理，经我方原一审时提供的证人等证明被告方已经承认我方一共缴纳租金60000元，押金20000元，我方并不拖欠被告租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2013年4月16日，原告李新龙与被告许恒宣签订了租赁协议书，协议书内容为：“甲：许恒宣宅院一处乙：李新龙承租甲方宅院用于修车。经甲乙双方友好协商，本着公平自愿的原则达成以下协议。1、甲方宅院位于龙都路××段，种子公司北，原塑料厂西侧。2、乙方租用甲方宅院期限为五年，从2013年4月16日至2018年4月16日，租金每年24000元。大写贰万肆仟圆。按每年4月16日之前支付租金。因租期较长预交贰万圆（20000）保证金。3、如因城市道路改造，或其它建设需要，甲乙双方达成协议自行解除，租金按实际租用时间结算。4、在协议期间内甲乙两方任何一方不得违约。以上协议经甲乙双方签字后生效。甲方：许恒宣。乙方：李新龙。2013年4月16日”。在协议履行期间，原告李新龙挂牌经营福利汽修厂，但未依法办理工商营业执照，挂“福利汽修厂”牌子的目的是为了省钱，不交税。原告虽然提交了2013年12月28日办理的“淮阳县新龙汽修厂”营业执照，但原告在庭审中承认该营业执照未年审换证，一直没有用。同时原告又提交了2015年12月28日办理的“淮阳县新龙汽修厂”营业执照副本复印件，表明2015年12月28日前原告并未以“淮阳县新龙汽修厂”的名义对外经营汽车修理业务。二、在租赁协议履行过程中，2015年10月30日原告李新龙与被告许恒宣因租赁费问题发生纠纷。原告报警后，公安机关以双方系租赁合同纠纷为由，劝其到法院打官司。依据原告提交的出庭证人证言可知，原、被告双方就调整宅院租金问题进行了协商，但未达成一致意见。原、被告双方均认可原告已交60000元租金，另有保证金20000元。根据租赁协议约定按每年4月16日之前交付租金，从2013年4月16日—2015年4月16日已满二年，按照协议约定2015年4月16日前应付清2016年4月16日前的租金要求，三年应交租金72000元，但原告只交了60000元租金（不包括20000元保证金）。被告许恒宣提交法庭的收据存根显示：2015年7月10日原告仍在交2014年的房租10000元，原告对此予以认可。上述情况表明原告有不按协议约定按时交纳租金的行为，即原告存在违约行为。三、原、被告双方发生纠纷后，原告起诉至淮阳县人民法院，2016年3月28日淮阳县人民法院作出（2016）豫1626民初165号民事裁定书，驳回李新龙对许恒宣、许永、许令的起诉。2016年4月11日原告再次起诉，2016年12月6日淮阳县人民法院作出（2016）豫1626民初1156号民事裁定书，驳回原告李新龙的起诉，驳回许恒宣的反诉。2017年6月1日原告李新龙又一次起诉，同时原告申请评估淮阳县新龙汽修厂的停业损失。评估损失的时间段为2015年10月31日至2016年6月1日。河南省易德价格评估有限公司于2017年9月16日作出：河南易德鉴定评估字（2017）第091621号价格鉴定评估报告书，评估结论为：从2015年10月31日至2017年6月1日的期限内营业损失总金额为：伍万壹仟叁佰元整（51300元）。原告花评估费5000元。四、2017年5月19日神农路道路建设项目指挥部公告，将该租赁房院限于2017年5月26日前拆除、清理完毕。按神龙路建设施工要求，该租赁房院已拆除清理完毕。本院认为，依法成立的合同受国家法律保护。原告李新龙与被告许恒宣双方签订协议后，应按双方约定全面履行自己的义务。原告以租赁合同纠纷为由，将被告许恒宣之子许永、许会作为被告诉讼，因该租赁协议的出租人与承租人均不是许永、许会，被告许永、许会不是该租赁合同的相对人一方，将许永、许会作为被告诉讼，于法无据，明显不妥。对于原告李新龙要求解除与被告许恒宣租赁协议的诉讼请求，因该租赁协议书第3条约定解除协议的条件已成就，实际已经解除，故本院依法予以支持。对于原告李新龙要求被告赔偿停业损失及评估费的诉讼请求，本院依法不予支持。其理由为：1、原告李新龙于2013年12月28日办理的“淮阳县新龙汽修厂”营业执照，原告在庭审中承认该营业执照未年审换证，一直没有使用。2015年10月份双方发生纠纷时，原告一直以“福利汽修厂”的名义对外经营。2015年12月28日前原告并未以“淮阳县新龙汽修厂”的名义对外经营汽车修理业务。“福利汽修厂”和“淮阳县新龙汽修厂”不是一个厂。故原告要求被告赔偿2015年10月31日后“淮阳县新龙汽修厂”的营业损失，于法无据。2、在租赁协议履行期间，原告未按协议约定的时间及时交纳租金，原告违约在先，其应首先承担违约责任。在原告不按协议约定时间交付租金的情况下，被告许恒宣有权依法解除合同，收回租赁宅院。而原告以被告阻止其使用租赁的宅院，影响其正常营业为由，要求被告赔偿损失，于事实不符，于法无据，于理不合。对于原告李新龙要求被告方退还保证金的诉讼请求，因原、被告发生纠纷的原因是租赁费交付问题。原告李新龙未能提供充分证据证明其在租赁期间已按时缴纳租赁费，其所交保证金作为债权的担保，应先抵作租金，下余部分因原告存在违约行为，不在予以返还，故对此请求本院依法不予支持。综上所述，对于原告李新龙要求解除与许恒宣签订的房屋租赁协议的请求，本院依法准予。对于原告要求被告赔偿营业损失、评估费并退还保证金的诉讼请求，本院依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李新龙的诉讼请求。案件受理费2740元，由原告李新龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  孙臣忠审 判 员  陈学勤人民陪审员  朱东营二〇一八年五月二十五日书 记 员  李浩源