北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终4008号上诉人（原审被告）：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄82号院7号楼314号。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：张泽，北京护宪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京启明恒业经贸有限责任公司，住所地北京市西城区白米斜街4号二层203室。法定代表人：王铁溥，董事长。委托诉讼代理人：游乐，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩冰，北京市京都律师事务所律师。上诉人北京名商物业管理有限公司(以下简称名商物业公司)因与被上诉人北京启明恒业经贸有限责任公司(以下简称启明恒业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初19853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名商物业公司上诉请求：变更原判第三项、第四项。事实和理由：一审诉讼中，我方又将部分房屋腾退并通知对方接收，但对方拒绝接受，因此占有使用费应当按照尚未清退租户实际占有房屋面积计算，在一审基础上扣减相应面积的费用。一审法院确定的违约金数额过分高于对方的实际损失，我方要求减少。启明恒业公司辩称，同意原审法院判决。启明恒业公司向一审法院起诉请求：1、名商物业公司立即腾退并向我公司返还北京市海淀区恩济庄82号房屋（以下简称涉案房屋）；2、名商物业公司向我公司支付拖欠的租金3494531.43元；3、名商物业公司向我公司支付自2017年8月15日起至腾退并返还全部涉案房屋之日的房屋占有使用费（参照租金标准计算，每日房屋占有使用费为3063.5元）以及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、名商物业公司向我公司支付逾期支付租金的违约金（暂计算至2017年8月21日为1554098.76元，应计算至实际给付之日止）；5、名商物业公司向我公司支付违约金40万元；6、本案诉讼费由名商物业公司承担。一审法院认定事实：2007年8月14日，启明恒业公司（甲方）与名商物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；建筑面积约3500平方米；租赁期限十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止；前五年租金为每年120万元，后五年租金为每年135万元，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月开始时的7日内支付甲方。合同第五条第一款约定：“本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁保证金10万元，用于保证乙方足额、按时交纳租金及履行本合同规定的其他义务。本合同期满或解除时，用保证金结算，甲方将全部或剩余部分退还给乙方，若结算时保证金不足，乙方予以补足。”合同第八条约定违约责任：“1、乙方逾期未按本合同支付租金，乙方除应向甲方补交拖欠的租金外并支付滞纳金，滞纳金额按每日应付租金的千分之二计算。拖欠租金超过60天，甲方有权终止合同，收回租赁物，同时乙方应向甲方支付违约金。2、乙方在租赁期间给租赁物造成损毁、灭失，应向甲方进行赔偿。如给甲方造成经济损失，除应向甲方进行赔偿外，甲方有权终止合同，乙方还应支付违约金。3、租赁期间，因特殊情况一方需要解除本合同，应提前二个月书面通知对方，同时向守约方支付违约金。4、违约金的金额，经双方确定为四十万元人民币。”合同签订后，启明恒业公司将涉案房屋交付给名商物业公司使用，名商物业公司向启明恒业公司支付租赁保证金10万元。2014年6月25日，启明恒业公司（甲方）与名商物业公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、乙方承租甲方位于海淀区恩济庄82号商住楼的租金截止至2014年7月14日止，共计拖欠甲方租金116.85万元。二、乙方承诺拖欠甲方的租金于2014年7月31日前付清。三、乙方如不能按照上述承诺在规定期限内付清所欠租金，将按照所欠租金金额以每日万分之六点六计算支付甲方违约金。但该期限不超过100天，如逾期，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。四、乙方保证自2014年7月15日起按期支付租金，不再拖欠，如有拖欠租金现象，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。五、甲乙双方必须严格执行此补充协议，补充协议与原协议具有同等法律效力。”2016年9月20日，启明恒业公司（甲方）与名商物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》,约定：“……鉴于乙方上述欠租和安全管理问题，甲方提出合同到期后终止合同的意见，经多次与乙方协商，甲乙双方一致同意终止双方2007年8月所签房屋租赁合同，合同到期后不再续约。有关事宜协议如下：……二、乙方负责清退现有租户，并于2017年8月14日前将该处所有房屋交回甲方。三、本协议签订后，乙方负责清退租户并将房屋交回甲方，自完成房屋接交之日起甲方不再收取已交回房屋的租金。四、本协议签订前已停止经营的房屋，经甲乙双方确认后，凡在2016年9月30日前交回甲方的，甲方应从停止经营之日免收部分房屋租金，止营时间为2015年8月1日。乙方交回甲方的房屋，地下室按0.45元/M2??天计算，地上一层按2元/M2??天计算，地上二层按1.05元/M2??天计算，地上三层按0.70元/M2??天计算，免收房租。五、乙方到2016年9月14日拖欠甲方的租金276.85万元，乙方于2016年12月31日前一次性支付给甲方。本合同签订后，余期乙方继续使用的房屋租金仍按《房屋租赁合同》的规定按期缴纳，价格按房屋所在楼层的单价计算（见第四条中所述）。六、合同到期终止时房屋不能如期交给甲方的，乙方应承担违约责任，违约金应按未交给甲方房屋所在楼层价格的30%计算。七、合同到期房屋归还甲方之前，乙方应加强管理，确保房屋安全。八、《房屋租赁合同终止协议》（合同编号：20160901）是甲乙双方终止房屋租赁合同有关事宜的主合同，是甲乙双方的本意，是甲乙双方具有唯一法律效力文件。……”合同到期后，除名商物业公司于2016年腾退的涉案房屋部分面积，剩余部分仍由名商物业公司继续占有使用。庭审中，双方确认因2016年已腾退而应免收租金的面积为地下一层897.8平方米、地上一层163.59平方米、地上三层63.14平方米。启明恒业公司提交《房屋所有权证》及北京市西城区商务局出具的《关于北京市西城区物资回收公司体制及名称演变情况的证明》，证明启明恒业公司对涉案房屋享有所有权。名商物业公司对此表示无法认定真实性。启明恒业公司提交《会议纪要》，证明该文件为2016年12月7日双方办理部分房屋交接手续时形成，对于腾退的房屋租金予以扣减。名商物业公司对此表示在《会议纪要》中签名的姜国栋是其员工，现已离职，无法与姜国栋进行核实，姜国栋无权代表其签字。启明恒业公司主张按照《补充协议》第三条中“所欠租金金额以每日万分之六点六”的标准计算违约金以及《房屋租赁合同》第八条第四款另外要求40万元违约金，但名商物业公司认为上述违约金标准约定过高，要求法院酌减。启明恒业公司就其实际损失主张因名商物业公司未按期支付租金，影响其正常经营，其有资金占用损失。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。启明恒业公司与名商物业公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同终止协议书》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。名商物业公司作为承租人，应当按合同约定支付租金。现双方的租赁合同已到期终止，名商物业公司仍欠付租金，启明恒业公司要求名商物业公司支付欠付租金，并用名商物业公司已支付的10万元租赁保证金结算，符合法律及合同规定，法院予以支持。租金数额法院扣减应免除的租金及租赁保证金后予以确定。名商物业公司未按约支付租金，已构成违约，应承担违约赔偿责任。名商物业公司抗辩称欠付租金的原因为双方对于腾退房屋面积无法达成一致。法院认为，名商物业公司拖欠租金的行为发生于腾退部分房屋之前，腾退面积无法达成一致不能成为名商物业公司不履行租赁合同义务的正当理由，故其以双方就腾退房屋面积无法达成一致作为其逾期支付租金，不承担违约责任的抗辩理由，法院不予采信。就违约金数额，启明恒业公司主张应按照《补充协议》第三条中“所欠租金金额以每日万分之六点六”的标准计算违约金以及《房屋租赁合同》第八条第四款另外要求40万元违约金。启明恒业公司主张的实际损失系经营损失及资金占用损失，但无证据证明上述损失实际全部发生，现名商物业公司认为违约金约定过高，法院予以酌减，对启明恒业公司主张的违约金中的合理部分，法院予以支持，超出部分，法院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方的租赁合同已到期终止，名商物业公司依然占有使用涉案房屋，缺乏相应法律及合同依据，启明恒业公司要求名商物业公司将承租的房屋腾空交付名商物业公司，符合合同的约定，法院予以支持。名商物业公司在租赁合同到期后继续超期占有、使用涉案房屋，对启明恒业公司要求名商物业公司参照房屋租金标准支付合同到期终止之日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求理由正当，法院亦予以支持。因名商物业公司已腾退部分面积，启明恒业公司对于房屋占有使用费标准计算有误，法院予以调整。对启明恒业公司要求名商物业公司支付占有使用费逾期付款利息，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区恩济庄82号房屋腾空并交还北京启明恒业经贸有限责任公司；二、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付租金三百三十二万八千三百三十五元九角四分；三、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内以每日二千五百一十元二角八分为标准，向北京启明恒业经贸有限责任公司支付自二Ο一七年八月十五日至北京市海淀区恩济庄82号房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费；四、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付违约金五十七万元；五、驳回北京启明恒业经贸有限责任公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，根据一审笔录记载，名商物业公司当庭并未明确提出已腾退房屋要求启明恒业公司接收。启明恒业公司提交照片证明，二审审理期间名商物业公司所主张的已腾退房屋仍在继续经营超市。启明恒业公司主张因名商物业公司拖欠租金给启明恒业公司造成的资金利息等损失约50万元。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，名商物业公司主张其将部分房屋腾退并通知对方接收这一事实，没有证据予以证明，本院不予采信，对其要求在一审基础上扣减相应面积的费用的请求，本院不予支持。一审法院已在约定违约金基础上进行了大幅度减少，确定的违约金数额合理，本院予以确认，名商物业公司再要求减少依据不足。综上所述，名商物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京名商物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  朱文君审 判 员  刘秋燕二〇一八年五月七日法官助理  叶康喜书 记 员  李昊婷