广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初1424号原告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：吴军强，执行董事。委托诉讼代理人：郑雨霞，女，汉族，1989年10月28日出生，身份证地址：湖北省秭归县，系公司员工。被告一：黄辉，男，汉族，1984年2月13日出生，身份证地址：安徽省濉溪县，被告二：黄珍珍，女，汉族，1975年12月4日出生，身份证地址：广东省深圳市南山区，两被告共同委托诉讼代理人：曾环球，广东耀恒律师事务所律师。第三人：申文雯，女，侗族，1994年8月1日出生，身份证地址：贵州贵阳市乌当区，委托诉讼代理人：王建军，广东耀恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱为敏，广东耀恒律师事务所律师。原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司诉被告黄辉、黄珍珍、第三人申文雯居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑雨霞，两被告的共同委托诉讼代理人曾环球，第三人的委托诉讼代理人王建军、朱为敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告连带向原告支付佣金人民币150000元（以下币种均为人民币）；2、两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告于2017年3月26日促成被告黄珍珍与第三人签订了关于买卖深圳市××××沿山路以西半山海景兰溪谷*栋*房D房（以下简称涉案房产）的《二手房买卖合同》（以下筒称合同），约定被告黄珍珍以1418万元的价格购买第三人名下的涉案房产。同日被告黄珍珍向原告出具了《居间服务及佣金承诺书》，承诺递件过户前向原告支付佣金15万元，逾期支付的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金。被告黄珍珍依据合同约定向第三人支付了购房定金50万元。合同履行过程中，两被告与第三人协商一致，并于2017年4月16日签署了《买方主体变更确认书》，约定由被告黄辉继受被告黄珍珍买卖关系及居间关系中的全部权利义务。《买方主体变更确认书》第四条约定：原买方（被告黄珍珍）同意就新买方（被告黄辉）的居间义务向居间方（原告）承担不可撤销的连带保证责任。2017年5月左右，原告及第三人多次催告被告按合同约定履行首期款监管及按揭贷款手续，但被告黄辉一直怠于履行合同约定义务，甚至拒绝接收原告经办人员短信微信，拒接经办人员电话。2017年11月，原告经查询获知涉案房产已过户至他人名下。原告作为居间方，己履行完所有居间义务。依法及按照《居间服务及佣金承诺书》的约定，原告在促成被告及第三人签订合同后有权收取佣金，而被告一直拒绝支付佣金，故原告诉至法院，望判如所请。被告黄辉辩称：被告黄辉只是挂名的购房人，实际购房人是被告黄珍珍。原告告知被告黄珍珍其已有一套房，不能获得银行七成的贷款，在原告的建议下被告黄珍珍不得不找被告黄辉，以被告黄辉的名义来购房以获得银行购房款七成的贷款。但因被告黄辉是务工者，家庭经济状况并不很好，在答应被告黄珍珍一段时间后反悔，不愿再以自己的名义购房，被告黄辉的妻子也担忧，坚决反对被告黄辉用自己的名义来帮自己的姑姑购房，故被告黄辉最终决定不借名给姑姑购房。如需支付佣金，佣金的支付应当由被告黄辉来承担。被告黄珍珍辩称：1、根据《买方体变更协议书》，被告黄珍珍和第三人签订了《二手房买卖合同》，合同的主体己依法变更为第三人和被告黄辉。2、根据《买方主体变更协议书》，被告黄辉承担的是支付佣金的合同义务，而被告黄珍珍承担的只是连带保证责任，而依据原告的第一项诉讼请求，原告要求两被告承担连带支付责任，原告的诉讼请求不明确，也无事实和法律依据。3、涉案交易是不动产买卖，合同的成立应以正式和制式的《深圳市二手房买卖合同》为准，而被告和第三人签订的《二手房买卖合同》不是正式的《深圳市二手房买卖合同》，不具有正式的《深圳市二手房买卖合同》应当具备的主要条款，因此，被告和第三人还没有签订正式的《深圳市二手房买卖合同》，《深圳市二手房买卖合同》并未成立，依据合同法第四百二十七条，原告不得要求被告支付报酬。4、原告利用被告黄珍珍对政策的不了解，误导、隐瞒、欺骗被告黄珍珍，未能认真尽责地履行其居间义务，导致被告黄珍珍未能如愿购房，应对交易不成承担完全的责任，并依法无权获得报酬。原告误导、隐瞒、欺骗被告黄珍珍的事实主要有：（1）在被告黄珍珍尚有一套福利房的情况下，欺骗被告黄珍珍其有办法可向银行贷款七成，导致被告黄珍珍最终决定购房。（2）在银行按政策不能贷款七成，只能贷款五成而被告黄珍珍资金不够的情况下，让被告黄珍珍找其侄子被告黄辉，以被告黄辉的名义购房，导致被告黄辉压力太大，被告黄辉妻子担忧，迫使被告黄辉放弃购房，从而导致被告黄珍珍贷款不足，资金不够而被迫放弃买房的计划，造成被告黄珍珍的重大经济损失。被告黄珍珍保留追究原告赔偿损失的权利。（3）在税费计算方面，原告的员工没有告诉被告黄珍珍第三人持有涉案房产不足五年，导致被告黄珍珍为买房要多支付十多万元的税费，让被告黄珍珍一步一步走进原告设下的买房圈套，被告黄珍珍已交付的50万元定金收不回来，损失重大。5、被告黄辉只是一个普通打工仔，其妻子也只是一个普通妇女，其家庭经济状况只能维持其家庭的生活，没有能力购买深圳的房子，涉案房产的实际购买人仍为被告黄珍珍。6、第三人和被告签订的《二手房买卖合同》因不是双方的真实意思表示，是无效的民事行为，且该合同为规避国家的信贷政策而签订，严重损害了社会公共利益，为无效合同。故原告不能根据无效合同取得佣金，主合同无效，作为从合同的担保合同亦无效，承担支付佣金担保责任的担保人——被告黄珍珍也无需承担担保责任。如需支付佣金，应由被告黄辉承担。第三人辩称：第三人与被告黄珍珍是在2017年3月26号签订《二手房买卖合同》，同日签订了定金托管协议，双方同意50万元托管到原告处。2017年4月16日，第三人与两被告签订了买方主体变更确认书，约定被告黄辉同意继受第三人与被告黄珍珍签订的买卖合同，二手房买卖合同项下的权利由被告黄辉继受。两被告未依约在合同签订之日起45日内付首期款。第三人于2017年5月16日委托律师发律师函给两被告要求解除合同并支付违约金283.6万元，在2017年5月27日通过登报公告要求两被告协商违约责任。第三人认为第三人与被告签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效。第三人后来把涉案房产转让给案外人也是被告违约解除合同后的事，律师函已于2017年5月23日送达被告。第三人对于原、被告之间的居间纠纷不太清楚。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，位于深圳市××××沿山路以西的半山海景·兰溪谷的*栋*房D房，建筑面积为152.75平方米，于2014年8月13日登记至第三人申文雯名下，并于2017年11月7日转移登记至案外人吴荣辉名下。2017年3月26日，被告黄珍珍（买方）和第三人（卖方）通过原告的居间介绍签订《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买位于深圳南山蛇口兰溪谷的*栋*房D房，成交价为1418万元，定金50万元，买方应于签署合同时支付定金10万元，于签署本合同之日起3日内在支付定金余额40万元，双方同意签署定金交由居间方监管；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方应于签署本合同之日起45日（含当日）内付清首期房款（依银行具体贷款额确定），并于签署日期届满之日起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款；涉案房产处于抵押状态；合同还约定了递件过户、税费及承担以及房屋交付、双方的违约责任等条款。同日，被告黄珍珍签署《居间服务及佣金承诺书》，确认原告已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合双方签订了买卖合同，并承诺其应向原告支付佣金15万元、按揭、过户服务费2000元，并最迟须在双方递件过户前支付完毕；因原告已促成买卖合同成立，非原告原因导致双方未签订《深圳市二手房买卖合同》，被告黄珍珍仍按照本承诺书约定金额向原告支付佣金，及其它内容。同日，第三人（卖方）、被告黄珍珍（买方）、原告（托管方）签订《定金托管协议》，约定买卖双方同意将定金50万元托管在原告处。2017年3月30日，原告将定金49万元转账支付给第三人。2017年4月16日，第三人（卖方）、被告黄珍珍（原买方）、被告黄辉（新买方）签订《买方主体变更确认书》，约定新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括但不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或居间方退回；原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系，卖方和居间方不对原买方已履行义务部分负返还责任；因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务，如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任；原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。第三人陈述，因两被告未按照合同约定于2017年5月10日前付清首付款及办理银行按揭手续，第三人于2017年5月16日委托律师向两被告发出通知解除合同的律师函，要求两被告承担违约责任，该函件于2017年5月23日送达被告。第三人于2017年5月27日催告两被告与第三人取得联系，协商处理解决被告违约事宜。原告对于第三人提交的律师函、快递查询及报纸公告予以认可。两被告对上述证据不予确认，两被告否认收到快递，两被告认为没有履行合同的原因不在于被告黄辉的违约，而是因为原告误导欺骗导致被告不能获得交易金额七成的贷款，被告黄珍珍名下已有一套房屋，不能获得银行七成贷款，合同主体变更为被告黄辉的主要目的就是为了获得交易金额七成的贷款，后来被告黄辉不愿意继续履行，交易不成的过错完全在于原告。原告否认其曾告知被告黄珍珍可以获得七成贷款，确认买方主体变更为被告黄辉系为了降低首付款成数。被告提交了二手房成交费用表拟证明原告的业务代表书写的被告购房需支出的税费，该税费是第三人取得涉案房产产权超过5年后的税费，而第三人实际取得涉案房产的产权未超过5年，未超过5年的税费比超过5年后的税费要多出约20万元。原告对上述证据的真实性不予认可，认为上述证据并未显示该费用是针对哪套物业，也明确仅供参考，以最终国土局部门所出税单为准，且该表记载个人所得税为149489元，根据国家相关税收政策购房满5年以上且家庭唯一住房免征个人所得税，这与被告所述原告隐瞒涉案房产未满5年的情况不符，也与被告表述的收到诉讼材料后才知道涉案房产未满5年的情况自相矛盾。以上事实，有《二手房买卖合同》、产权信息单、《居间服务及佣金承诺书》、《买方主体变更确认书》、《定金托管协议》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，基于原告提供的居间服务，作为房产买卖双方的被告和第三人就涉案房产达成买卖合同合意，同日，被告黄珍珍签署《居间服务及佣金承诺书》（以下简称《承诺书》），确认原告已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合双方签订了买卖合同，并承诺其应向原告支付佣金15万元、按揭、过户服务费2000元，并最迟须在双方递件过户前支付完毕。被告黄珍珍虽主张原告利用被告黄珍珍对政策的不了解，误导、隐瞒、欺骗被告黄珍珍，欺骗被告黄珍珍其有办法可向银行贷款七成，原告的员工没有告诉被告黄珍珍第三人持有涉案房产不足五年，导致被告黄珍珍为买房要多支付十多万元的税费，原告对此不予认可，被告黄珍珍所举的证据也不足以证明原告存在欺骗、误导的情形。故本院认定，《承诺书》为被告黄珍珍的真实意思表示，被告黄珍珍作出该承诺，亦表示其认可原告提供的居间服务，并自愿向其支付佣金等。其后，因两被告、第三人于2017年4月16日签订《买方主体变更确认书》，被告黄辉同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括佣金支付等，并约定如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任；原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。故被告黄珍珍的佣金支付义务已概括转移至被告黄辉，被告黄珍珍对被告黄辉的佣金支付义务承担连带责任。至于佣金的金额。本院认为，原告虽促成了房产买卖合同成立，根据二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成赎楼、申请房屋按揭贷款、过户和房屋交接等后续服务，委托人支付的居间服务费也应当是居间人完成上述交易全部流程的服务对价。涉案的房产买卖合同在被告黄珍珍支付定金后即未予履行，故原告实际并未提供合同履行的后续服务，故根据原告实际提供的居间服务内容，本院酌定被告黄辉应向原告支付佣金10万元，被告黄珍珍应对被告黄辉上述支付义务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄辉应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付佣金10万元，被告黄珍珍对被告黄辉上述支付义务承担连带责任；二、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由原告负担550元，两被告负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于省深圳市中级人民法院。广东审判员  廖艳二〇一八年五月八日书记员  张颂附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。