云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云07民终207号上诉人（原审原告）：杨瑞峯，男，1959年3月26日生，高中文化，个体，住台湾省新北市三重区幸福里036邻力行路一段****，现住丽江市古城区，上诉人（原审原告）：蔡铭珠，女，1963年12月16日生，高中文化，个体，住，住台湾省新北市三重区仁华里017邻碧华街****住丽江市古城区，二上诉人共同委托代理人（特别授权）：周云兴，云南云勇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丽江洪信房地产开发有限公司。法定代表人：张军，执行董事兼总经理。住;'>住所：丽江市古城区iv>委托代理人（特别授权）：金雨，云南硕欣律师事务所律师。上诉人杨瑞峯、蔡铭珠因与被上诉人丽江洪信房地产开发有限公司（以下简称洪信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服丽江市古城区人民法院(2017)云0702民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨瑞峯、蔡铭珠上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：纵观原判决书，应当说客观认定了法律事实，也认定了被上诉人应当自房屋交付之日起九十日内协助上诉人办理房屋权属证书而未能办理，被上诉人应当承担违约责任，但是理解和适用法律上出现偏差。第一，既然被上诉人至今未向产权登记部门提交办理产权证的相关资料，也未缴纳住宅专项维修资金，致使诉争房屋至今不具备办证条件，而使白龙盛世小区商品房具备办证的条件是作为被上诉人的义务，且协助上诉人办理产权证也是被上诉人的义务，那么上诉人要求被上诉人限期协助上诉人办理产权证的诉讼请求依法应当予以支持，原判驳回上诉人要求限期办证的诉讼请求，必然导致被上诉人在判决以后可以无限期不去履行协助上诉人办理产权登记的义务，这显然是错误的。第二，原判酌情判决被上诉人向上诉人支付5000元违约金，如果笼统按5000元确定违约金，不仅被上诉人的违约成本低，而且在承担该5000元违约金的基础上，被上诉人不需要再承担继续违约责任，这与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定不相符，该规定的计算方法与交付的房屋是否能正常使用没有关系，上诉人要求被上诉人支付的违约金完全是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十八条第二款的规定计算，显然计算方法是有法律依据。被上诉人洪信公司在二审中未提交书面答辩。杨瑞峯、蔡铭珠向一审法院起诉请求：1、判令被告在判决生效之日起30日内为原告办理不动产证，并以533400元为基数，按年利率7.125%的标准支付从2014年4月13日起至不动产机关发证之日止的迟延办证违约金（截止2017年9月14日违约金为130257.38元）；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月10日，案外人和良功、和万鹏向被告洪信公司交纳了认购金3600000元，认购了被告洪信公司预售的位于丽江市古城区白龙盛世小区商品房四套。之后二原告从案外人和良功、和万鹏手中购买了上述四套商品房的认购权。2013年12月26日，被告洪信公司将位于丽江市古城区白龙盛世小区北区第1幢第1单元第3层301号、302号、303号商品房及该小区另一套商铺房共计四套交付给二原告。为此原被告双方于2014年1月16日分别补签了四套商品房购销合同及补充协议。其中双方就白龙盛世小区北区第1幢第1单元第3层302号房的签订的合同约定：二原告向被告购买位于丽江市古城区白龙盛世小区北区第1幢第1单元第3层302号商品房，参考建筑面积为83.96㎡，总房价为533400元。合同约定被告于2014年1月10日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。二原告应于2014年1月16日前向被告支付全部房款，同时约定了逾期付款、逾期交房的相关违约责任，原被告双方在合同中关于产权登记的约定项为空白。合同签订后，二原告按约定足额支付了购房款533400元及配套费，另外被告向原告代收了维修基金及契税。经庭审查明，交房至今，被告洪信公司未办理诉争房产的产权证给二原告。被告至今未向产权登记部门提交过白龙盛世办理产权证的相关资料，也未向维修资金账户交纳过该小区的维修基金。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且并不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同真实有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。本案中，被告洪信公司至今未向产权登记部门提交办理产权证的相关资料，也未交纳维修基金，致使本案诉争房屋至今尚不具备办证条件，故原告要求被告限期办证的诉讼请求，不予支持。对原告提出要求被告承担违约责任的诉讼请求，本案中，原、被告双方对办理产权证的期限没有约定，故依照法律规定，被告洪信公司应当自房屋交付使用之日起九十日内协助原告办理房屋权属证书而未能办理，故被告洪信公司依法应当承担违约责任。在本案中，双方并未约定被告逾期办证应当承担的违约金，为遵循公平和诚实信用原则，考虑诉争房屋已经交付使用的具体情况，酌情判决被告支付原告违约金5000元。对被告提出原告主张违约金已超过诉讼时效的观点，一审法院认为，由于被告的原因致使诉争房屋至今尚不具备办理产权证的条件，且被告未能提供已向原告明确拒绝过配合办理产权登记的证据，故对被告的抗辩理由不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告丽江洪信房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告杨瑞峯、蔡铭珠违约金5000元；二、驳回原告杨瑞峯、蔡铭珠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2905元，由被告丽江洪信房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本案争议的焦点是：杨瑞峯、蔡铭珠诉请丽江洪信公司限期办证是否应当支持，洪信公司应否对杨瑞峯、蔡铭珠逾期办证承担违约责任。本院认为，上诉人杨瑞峯、蔡铭珠与洪信公司之间签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且并不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同真实有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。本案中，虽然双方对办理产权证的期限没有约定，但是作为商品房的销售者，在商品房买卖合同法律关系中，为购房者出具能够办理相关产权证照的手续，系商品房销售者的义务。国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”按照此规定，房地产开发企业在办理房屋权属证书过程中应确保出售的房产具备办证条件，即完成初始登记，并向购买方提供必要的证明文件。与此相对应，房地产开发企业怠于履行此义务所产生的法律责任，《城市商品房预售管理办法》第十二条也有所规定，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”这一责任承担原则，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦予以确认。经查，2013年交房后，洪信公司至今未向产权登记部门提交办理产权证的相关资料和维修基金，致使本案诉争房屋尚不具备办证条件。本院认为，成就该办证条件的责任在洪信公司，而作为购房者不能因此无限期延迟办证，故杨瑞峯、蔡铭珠要求开发商洪信公司限期办证的诉讼请求理由正当，考虑到办证需要一定时间，本院确定洪信公司在3个月内向产权登记部门交纳维修基金及办证所需资料，并协助杨瑞峯、蔡铭珠办理产权证书。一审法院判决不予支持应属对事实认定错误，导致实体判决不当，本院依法予以纠正。因本案双方并未约定逾期办证应当承担的违约金，一审法院酌情判决洪信地产公司赔偿杨瑞峯、蔡铭珠违约金5000元并无不当，本院予以维持。综上，杨瑞峯、蔡铭珠的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持古城区人民法院（2017）云0702民初979号民事判决第一项，即“由被告丽江洪信房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告杨瑞峯、蔡铭珠违约金5000元”；二、撤销古城区人民法院（2017）云0702民初979号民事判决第二项,即“驳回原告杨瑞峯、蔡铭珠的其它诉讼请求”；三、限丽江洪信房地产开发有限公司在本判决生效之日起90日内协助杨瑞峯、蔡铭珠办理所购房屋的不动产权属证书；四、驳回杨瑞峯、蔡铭珠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。件受理费2905元，由丽江洪信房地产开发有限公司负担1905元，由杨瑞峯、蔡铭珠负担1000元。二审案件受理费2095元，由丽江洪信房地产开发有限公司负担1095元，由杨瑞峯、蔡铭珠负担1000元。若负若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为2年。本判决为终审判决。审判长  胡强胜审判员  张培贵审判员  马 昕二〇一八年五月十八日书记员  陈旭燕