山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终3732号上诉人(原审被告）：青岛康杰医药连锁有限公司。法定代表人：徐武宏，董事长。委托代理人：林瑞花，山东华政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘思泽。委托代理人：王海涛，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛康杰医药连锁有限公司与被上诉人刘思泽房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初4752号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人青岛康杰医药连锁有限公司的委托诉讼代理人林瑞花、被上诉人刘思泽的委托代理人王海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青岛康杰医药连锁有限公司（以下简称康杰公司）上诉请求：1、请求判决上诉人不返还房屋租赁保证金22000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定租期2011年11月23日至2014年11月22日，除按期支付房租外，被上诉人给付房主房屋保证金22000元。原租赁合同约定承租方不得将房屋转租、转让、转借给第三方，否则支付违约金5000元。被上诉人没有经过上诉人同意，就将宾馆转让给了第三方，明显违约。房屋用途为被上诉人开设宾馆，在租赁期内，因被上诉人所设立宾馆的居住客人原因，造成房屋漏水导致楼下上诉人房屋内的药品、电视机、员工个人用品等物品泡水损坏，仅粉刷维修墙面就花费10330.48元，其他电视机、药品的价值没有计算在内。故上诉请求法院判决房屋租赁保证金不予退还。刘思泽答辩称：上诉人上诉的事实和理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉。刘思泽向一审法院起诉请求：1、康杰公司返还刘思泽缴纳的租房保证金22000元及利息2640元（自2014年11月23日至2016年11月22日，按中国人民银行两年期银行贷款利率6%计算）；2、本案诉讼费用由康杰公司承担。一审法院认定事实：2011年，康杰公司与刘思泽签订《房屋租赁合同》一份，载明：康杰公司将青岛市市南区江西路31号房屋出租给刘思泽，使用面积320平方米，租赁期自2011年11月23日至2014年11月22日；年租金22万元，每年递增3%；刘思泽擅自将房屋转租、转让或转借的，康杰公司可以终止合同，收回房屋；刘思泽违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金5000元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。刘思泽承租涉案房屋用于经营旅馆，现上述《房屋租赁合同》期满，涉案房屋已交还康杰公司。2008年7月31日、2011年10月18日，刘思泽向康杰公司交纳承租涉案房屋的保证金共计22000元。康杰公司认可该保证金尚未返还刘思泽。2014年10月23日，案外人杨斌与南海签订《宾馆设施转让合同》一份，载明：杨斌将其承租的市南区江西路31号商务宾馆的现有设施、装修、设备、办公服务应用软件，在收到南海转让金后归南海所有（动产与不动产的划分按原租赁合同执行）；南海支付转让费10万元。杨斌系刘思泽在涉案房屋所开设宾馆的合伙人。康杰公司提交照片和修缮房屋的收据一宗，证明次承租人在涉案房屋内开设宾馆，因客人原因造成房屋漏水将楼下康杰公司的房屋损坏并造成药品、电视机损坏，修缮花费10330.48元。刘思泽质证称，无法证明事情是在涉案房屋内发生的，损失和维修费用均未提交证据；收据记载的时间为2013年9月28日，无施工方的签字盖章，无法证明是对涉案房屋进行的维修。刘思泽称，康杰公司所称房屋维修的损失证据不充分；宾馆设施的转让不构成转租，且转让合同是在租赁期限届满前一个月为处理宾馆设施设备而签订的，并非转租。康杰公司称，刘思泽确实给康杰公司造成损失，且康杰公司的药品、两台电视及职工的生活用品全部被损坏，康杰公司只是向刘思泽索要修缮费用，已经做出让步；刘思泽转租宾馆，转让费10万元，未向康杰公司支付。上述事实，有合同、收据、照片及双方当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过原审法院庭审质证及审查。原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同系合法有效的。现合同履行期限届满，康杰公司已经将涉案房屋收回，其在收回涉案房屋时对于房屋现状并未提出异议，因此，康杰公司应将其收取的涉案房屋保证金22000元返还刘思泽。刘思泽要求康杰公司支付保证金22000元利息的请求，因依据交易习惯，保证金一般为无息返还，且双方并未约定返还保证金的利息，对此，原审法院不予支持。康杰公司对于刘思泽在涉案房屋内经营旅馆系知情的，且刘思泽系于合同期满前一个月将涉案房屋内的相关设施设备进行转让，并未违反租赁合同约定，康杰公司提交的证据未证明其所主张的损失发生在刘思泽租赁期间，亦未证明康杰公司已经实际支付相关费用且其曾向刘思泽进行过任何主张，康杰公司的答辩意见，原审法院不予采信；康杰公司提出的反诉请求，因康杰公司提交的证据未证明其主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、青岛康杰医药连锁有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘思泽保证金22000元；二、驳回刘思泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416元，由刘思泽负担45元，由康杰公司负担371元。因康杰公司负担部分，刘思泽已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付刘思泽。本院二审期间,上诉人提交水电费用签字确认单一份，以证明被上诉人在租赁期间将涉案房屋转让给案外人南海。该水电费用确认单载明：刘思泽与案外人南海将2014年10月23日水电费的底数进行确认，并约定自2014年10月24日起水电费由南海承担。被上诉人对该证据的真实性予以确认，但认为其与案外人南海的合同清楚表明在租赁合同终止时被上诉人将该租赁房屋内的宾馆设备进行了转让，这一份水电费用的清单仅表明房屋租赁合同终止时前承租人与后面一方就水电问题的确认，不构成上诉人所称的转租问题。对该确认单的真实性，本院予以确认。另查明，上诉人称其在2014年10月23日收取下一年度租金时，才知道案外人南海与被上诉人转租房屋事宜，后案外人南海主动找到上诉人，上诉人在与被上诉人的租赁合同到期后，与案外人南海签订了房屋租赁合同。本院认为，本案各方争议的焦点问题是：一、本案被上诉人是否在租期内将房屋私自转租；二、本案被上诉人是否在租赁期间漏水导致上诉人损失。关于第一个焦点问题，本案被上诉人与案外人南海所签订的合同系房屋设施转让合同，合同系将租赁房屋的设施转让，而上诉人在二审中提交的水电费底数确认单，系双方就水电费用相关问题的确认，根据上诉人的陈述，其系2014年10月23日收取下一年度租金的时候得知案外人南海与被上诉人的转让事宜，并且在本案所涉租赁合同到期后也与案外人南海签订了租房合同，因此，上诉人在本案水电确认单签订之时就明知被上诉人与案外人南海的转让房屋设施及交接水电费的事宜，并未表示异议，且在租赁合同到期后又与案外人南海签订了租房合同，故对于上诉人主张被上诉人未经其同意私自转租主张，不符合常理，本院不予支持；关于第二个焦点问题，因上诉人并未提供有效证据证明被上诉人的租赁房屋漏水导致损失的事实，故对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人青岛康杰医药连锁有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 解 鲁审判员 王颖颖审判员 于 梦二〇一八年五月二十一日书记员 张 燕