东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0502民初1548号原告：东营瑞洁物业服务有限公司。住所地：东营市开发区如意街*号。统一社会信用代码：91370502065908431Ｌ。法定代表人：赵长花，总经理。委托诉讼代理人：成卫恒，山东胜东律师事务所律师。委托诉讼代理人：周军，山东胜东律师事务所律师。被告：龚娴，女，1971年10月10日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：李辰，山东广道律师事务所律师。原告东营瑞洁物业服务有限公司（以下简称瑞洁物业公司）与被告龚娴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞洁物业公司委托诉讼代理人成卫恒、周军，被告龚娴委托诉讼代理人李辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费10239元及滞纳金（按应交金额的0.3%按日交纳，自2016年10月17日至实际支付之日止，截止2017年12月1日的滞纳金为1843元）；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：自2015年1月25日起，原告一直按照前期物业合同的约定为香桥郡小区提供物业服务，但被告自2016年10月17日起一直未按合同约定交纳物业费。根据合同约定：业主、非业主使用人逾期交纳物业管理费用，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。原告通过多种方式要求被告交纳拖欠的物业费，但被告一直未交纳。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告龚娴辩称，1、原告申请备案是在2014年9月26日，2014年11月3日进行了价格备案；原告在2015年1月7日才进行公开招标，先价格备案后公开招标，说明所谓的公开招标，实际上是内部定标，该招标无效，因此，《前期物业服务合同》应属无效合同。2、答辩人小区内的物业服务实际上不是原告提供，原告不但没有提供实际的物业服务，还将小区的全部物业服务一直委托给第三人，违反相关法律、法规的禁止性规定，属于根本违反合同，因此，无权向小区业主收取物业服务费；根据答辩人与东营创鸿置业有限公司的《商品房预售合同》附件五明确记载“本项目的物业服务单位为东营市恒基物业有限公司”，可见在购房合同签订时（2013年9月22日），物业服务单位载明的是恒基物业；随后，在2013年9月25日签领的业主手册上却写明物业服务是天津爱仕特物业服务有限公司提供，到了2015年1月25日的《前期物业服务合同》中变成由原告提供前期物业服务；在《关于香桥郡小区物业没有正式进驻的情况说明》中，原告因开发企业不想承担未售出房源的物业费，于是暂不入住香桥郡小区，由开发企业代管小区一年，到2016年3月30日再交给原告管理；可见，原告在《民事起诉状》中有称“自2015年1月25日起，原告一直按照前期物业合同的约定向香桥郡小区提供物业服务”是虚假的；实际上香桥郡小区的物业服务并非原告提供，以上证据结合本案的证人证言可以得知，包括物业经理刘罡及其他工作人员都是开发商指派和招聘的，根本不是原告的人员，原告实际上将小区的全部物业服务一并委托给第三人管理，该行为已经违反了《物业管理条例》第三十九的规定；原告不能以其自身为答辩人提供物业服务，应认定为根本违反合同的行为，答辩人自然不能按照有关合同的约定向原告支付行业服务费用。3、原告违反多项管理制度，从未对其提供服务的详细项目、服务标准及质量规范，物业服务项目收支等进行公示，甚至对小区内的水电暖等项目进行捆绑消费，答辩人及小区内其他业主均对此反应强烈，香桥郡小区业主于2017年11月7日向东营市人民政府及有关部门进行了投诉，原告的行为不但侵犯答辩人的知情权而且侵犯答辩人的公平交易权，因此，答辩人有权不向原告支付物业服务费；原告违反《山东省物业管理条例》第二十三条的约定，没有将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料作为商品房买卖合同约定内容，造成答辩人及小区内其他业主无法真正得知物业服务的具体标准和服务规范；同时，原告违反了《东营市物业服务收费管理实施细则》第八条、第十一条、第二十七条、第二十八条，没有对小区别墅区的物业管理公共性物业服务收费标准向价格主管部门备案，原告有关普通住宅在物价局的备案也早已失效，没有办理《收费许可证》，原告违反《东营市住户城乡建设委关于建立物业服务项目收支公开制度的通知》、《东营市住户城乡建设委关于切实做好物业服务项目公开工作的通知》的规定，没有将服务项目收支、物业服务标准等项目进行公示；在进行物业服务的过程中，物业私自减免部分业主的物业费用，并且未按照《前期物业服务合同》向开发商收取未出售房源的物业费，造成物业管理不到位、人员不到位、服务质量低劣，根据就在于创鸿公司与原告达成的私下协议，即《关于香桥郡小区物业没有正式进驻的情况说明》所体现的内容，因此，原告对目前小区服务质量低劣具有主要过错；在前期物业服务合同的制订过程中，除了物价部门进行有效监督，业主（××）没有定价权，但不意味着业主必须服务创鸿公司与原告签订的前期物业服务合同约定的价格；答辩人及小区其他在知情权和公平交易权，因为物业费实际上由业主支付，在知情权和公平交易权受到侵害时，业主可以依据《山东省住宅物业服务收费管理办法》和《××权益保护法》的相关规定不予缴纳物业费用。4、原告在向物价部门报备时篡改招投标时的报价和服务标准，又在《前期物业服务合同》中篡改物价部门备案的报价，逐层加价，但原告所称向答辩人及小区业主提供的物业服务远未达到《前期物业服务合同》中约定的《山东省物业管理服务质量规范》一级服务标准，其人员配置、管理水平、远未达到中标文件和备案时所称的一级服务标准，小区的业主多次向有关部门上访，问题始终得不到解决，以上事实通过小区业主的证言，并对照《山东省物业管理服务质量规范》中规定的一级服务标准就可以得知；同时，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，原告应举证证明其已经履行了协议，达到了合同约定的一级服务标准，并对服务规范和物业费使用进行了公示，在原告没有履行协议，就不能主张物业服务费，原告履行存在瑕疵，就必须按照服务的对价主张服务费；答辩人认为，原告提供的服务与合同约定的服务之间存在质、价严重不符的情形，加之并不是原告本身向答辩人提供了物业服务，答辩人有权不缴纳物业服务费用。5、答辩人认为，依据《前期物业服务合同》，同一小区，同一服务标准却存在两种服务价格，在答辩人的《商品房预售合同》附件5中并未对两种不同的服务价格进行说明，答辩人认为这是价格欺诈的一种，且有关公共性服务收费标准并没有向物价部门备案，因此，有关《前期物业服务合同》中的价格条款和《商品房预售合同》附件5中的价格条款均属于格式合同中的霸王条款，原告不能据此要求答辩人支付畸高的服务费；同一个物业管理范围，备案时基础服务费为0.77元∕平米∕月＋0.73元∕平米∕月电梯费，到了招投标就变为1.1元∕平米∕月＋0.4元∕平米∕月，到了《前期物业服务合同》中变为1.8元∕平米∕月；别墅区与普通住宅区没有分割事实分离，人员、车辆均自由流动，服务项目一样的情况下，物业服务费却高的离谱，别墅区应不需要公共电梯维护费用，也不需要二次倒水，服务项目更少，物业费用单价却比普通住宅高出许多，这是明显违反公平交易原则，是强迫交易，严重侵犯答辩人公平交易权，这一点根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第五条、《东营市物业服务收费管理实施细则》第八条、第十一条、第二十七条、第二十八条的规定就可以得知。6、时至今日，小区的物业管理仍旧十分混乱，原告不考虑改进自己的服务，对自己违规、违约的行为进行补救，反而恶人先告状，这是包括答辩人在内的小区全体业主所不能容忍的；答辩人认为之前已经缴纳的物业费也属于不合理、不合法的费用，依法应予退还；答辩人建议法院向有关行政部门发出司法建议，由行政管理部门对原告存在的各项违法、违规情形进行处罚，包括但不限于《物业管理条例》第五十七条、第五十九条规定的相关情形。综上，答辩人认为，原告所提要求没有事实及法律依据，应当驳回其诉讼请求，维护答辩人及小区全体业主的合法权益。原、被告围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证。本院经审理，认定以下事实：被告系东营市东营区济宁路2号香桥郡小区24幢-101室业主，房屋所有权证号为东房权证东营区字第××号、16××25号，房屋建筑面积为206.23平方米，该房屋在原告物业服务范围内；2015年1月25日，香桥郡小区的开发商东营创鸿置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《香桥郡项目前期物业服务合同》，物业服务期限自2015年1月25日起至2020年1月24日；物业服务费用：别墅物业管理费3.5元∕平米∕月，高层物业管理费1.8元∕平米∕月，地下车库按每月每个车位50元向车位使用人收取，用于车库的场地、设备维护、公共水电等费用，未销售空置房屋（含全款未到账或未付清的已签约房屋）物业管理费按100%收取，商业经营办公用房物业管理费2.00元∕平米∕月，装修垃圾清运费一次性按照建筑面积3元∕平米收取，物业管理费自通知业主入住起每6个月收取一次，业主转让物业时，需交清转让前的物业管理服务等费用；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付（一年）的物业服务费用，此后按（半年）交纳；乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务时，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用；业主、非业主使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交纳金额的0.3%按日交纳滞纳金，超过三个月无正当理由拒交物业管理费的，乙方可向人民法院提起诉讼。原告主张被告自2016年10月17日起2017年12月17日，共计14个月，未按约定缴纳物业服务费共10239元，滞纳金为1843元。因被告未按时缴纳物业费，原告以张贴收费告示的形式通知被告缴纳相应的物业费用。原告主张的物业服务费的计算方式：自2016年10月17日至2017年12月17日，共计14个月，面积为208.95平方米，物业服务费为：208.95平方米×3.5元∕平米∕月×14个月＝10239元；法庭辩论终结后，原告放弃了对滞纳金的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告提供的证据能够认定被告系香桥郡小区的业主，东营创鸿置业有限公司代表被告与原告签订的《香桥郡项目前期物业服务合同》内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，该合同对被告具有法律上的约束力，原、被告应按合同约定全面履行义务。原告提供的证据能够证实被告未按约定缴纳2016年10月17日至2017年12月17日期间的物业服务费10105.27元，原告请求的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条规定，判决如下：一、被告龚娴于本判决生效之日起十日内支付原告东营瑞洁物业服务有限公司物业服务费10105.27元（2016年10月17日至2017年12月17日）；二、驳回原告东营瑞洁物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取51元，由原告负担24.50元，被告负担26.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  刘广亮二〇一八年五月二十五日书记员  薛文文