江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初2098号原告：重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司，住所地：徐州市云龙区（新城区）唐盛路13号绿地商务城书香苑小区。负责人：陈俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文平，该公司综合部工作人员。委托诉讼代理人：丁峰，该公司书香苑项目主任。被告：苏崇军，男，1974年10月5日出生。原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司（以下简称泓山物业徐州公司）与被告苏崇军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年5月2日公开开庭进行了审理。原告泓山物业徐州公司的委托诉讼代理人李文平、丁峰，被告苏崇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓山物业徐州公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费2607.30元、违约金56.32元。事实和理由：2013年8月22日，原告与上海绿地集团徐州新诚置业有限公司签订绿地商务城B1-1.2.3前期物业服务合同，合同约定：由原告为业主提供前期物业管理服务事宜，合同期限自开发商公告的交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；业主应于开发商公告的交房截止之日即2015年7月1日起交纳物业服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠付物业服务费每天万分之三的标准支付违约金。被告系该小区业主，其拖欠原告2016年7月1日至2017年9月30日期间的物业服务费，由于被告未按时交纳其还应支付原告相应的违约金。被告苏崇军辩称，一、2015年6月29日，我向原告交纳水电押金500元、公共能耗费500元，原告未退还；二、我的房屋进户门右侧墙体出现裂缝，长约2米，宽约1-2毫米，深度不清；三、小区内业主的电动自行车经常被盗；四、部分业主擅自浇筑公共通风、排湿通道，并占为己有；五、原告擅自拆除业主楼道内的电梯按钮、背板，并切断线路，造成电梯无法正常使用；消防设备应每个月进行例行检查，巡检记录却停留在2017年9月；六、地下室顶层漏水，弱电线路日夜浸泡在水中，墙体面目全非，楼梯间处积水较深；逃生出口被封，照明灯光昏暗，且无通讯信号；七、地下停车场排水地漏的金属盖碎裂、缺失，原告维修、更换不及时。经审理查明，2013年8月22日，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（甲方）和重庆泓山物业管理有限公司（乙方）签订绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对绿地商务城B1-1.2.3提供前期物业管理服务事宜，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.50元/月/平方米，不含公共能耗费；业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费；业主委员会成立前物业服务费暂按年交纳，业主或物业使用人应在上次服务时间结束前的15日前根据乙方书面公告或通知交纳下年度物业服务费；停车场由甲方作为出租方，乙方代办租赁手续，车位使用人应按露天车位240元/月/个、车库车位240元/月/个的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位20元/月/个、车库车位40元/月/个的标准提取停车管理服务费；停车场属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位240元/月/个、车库车位240元/月/个的标准向乙方交纳停车费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位20元/月/个、车库车位40元/月/个的标准向乙方交纳停车管理服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠付物业服务费每天万分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自开发商公告的交房截止之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方还就物业的承接验收、使用与维护、违约责任、其他事项进行了约定。同年11月22日，徐州市物价局对原告泓山物业徐州公司作出徐价服函[2013]42号关于绿地商务城B1-1.2.3小区前期物业服务收费标准备案的复函：一、同意以招标方式确定的绿地商务城B1-1.2.3小区前期物业管理公共服务收费备案，收费标准为：高层住宅不超过1.50元/月/平方米；公共能耗费按实际发生费用合理分摊。……。2014年1月21日，徐州市云龙区房产服务中心对绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同进行了登记备案。2015年7月1日，原告泓山物业徐州公司开始为徐州市云龙区绿地商务城（B1-1地块）书香苑提供物业管理服务。被告苏崇军系徐州市云龙区绿地商务城（B1-1地块）书香苑140#-2-402室房屋所有权人，房屋建筑面积115.88平方米。2015年6月29日，被告向原告交纳水电押金500元，预交公共能耗费500元，其尚欠原告2016年7月1日至2017年9月30日期间的物业服务费115.88平方米×1.50元/月/平方米×15个月≈2605元。本院认为，2013年8月22日绿地地产集团徐州新诚置业有限公司和重庆泓山物业管理有限公司签订的绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同合法有效，对绿地商务城（B1-1地块）书香苑全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为绿地商务城（B1-1地块）书香苑提供了物业管理服务，被告苏崇军为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。虽然绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠付物业服务费每天万分之三的标准向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点一，庭审时，原告认可其未退还被告水电押金，且同意可以和物业服务费冲抵，故被告应交纳原告的物业服务费和原告应退还被告的水电押金抵顶后，被告还应给付原告物业服务费2605元-500元=2105元。根据绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同约定：物业服务费不包含公共能耗费，且公共能耗费由全体业主按实际发生费用合理分摊，每年结算一次。原告在被告办理上房手续时收取的公共能耗费500元，若有结余，可结转下一年度继续分摊。对于被告辩称观点二，被告的房屋墙体开裂问题实际属于房屋质量问题，若在质量保修期内应由该小区房地产开发企业负责解决；若超出保修期应根据《徐州市住宅专项维修资金管理办法》第十六条的规定通过提取住宅专项维修资金解决。原告负有登记报修，并向该小区房地产开发企业反映、联系维修义务。对于被告辩称观点三，根据绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同约定：原告提供的物业管理服务包括小区内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，该合同并未对业主财物保管的违约责任进行约定。对于被告辩称观点四，根据绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同约定：原告对小区内违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为负有及时劝阻，并向有关主管部门汇报的义务。对于被告辩称观点五，经庭审核实，电梯维保人员对小区内电梯损坏的配件拆除后，因无新配件进行更换，未及时安装相应配件。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。被告反映的电梯损毁问题，若在保修期内应由原告联系生产或销售企业负责维修；若超出保修期，应根据《徐州市住宅专项维修资金管理办法》第十六条的规定提取住宅专项维修资金维修。原告对电梯、消防设施设备负有养护、管理义务，应保证设施设备运行正常、无事故隐患。对于被告辩称观点六，关于地下室漏水、积水问题，原告已尽到向该小区房地产开发企业反映、联系维修义务，并对地下室楼梯间处的积水及时清理；关于地下室照明问题，经庭审核实，原告为节能环保停用了部分照明设备，但其应保证不影响业主的正常安全出行；关于地下室无通讯信号问题，该问题与原告的物业管理服务无关。对于被告辩称观点七，庭审时，原告认可小区地下停车场排水地漏的金属盖存在碎裂情况，原告应定期检查，如有碎裂、缺失，应及时维修、更换。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告苏崇军应于本判决生效之日起十日内给付原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司物业服务费2105元；二、驳回原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司要求被告苏崇军支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市新苑物业管理有限公司负担5元，被告苏崇军负担20元（原告已预交，被告苏崇军应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年五月三十日书记员  于淼