四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1622民初1456号原告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇柳堡街，统一社会信用代码91511622671439225Q。法定代表人：宋炳秀，经理。特别授权委托诉讼代理人：王天佑，武胜县景宏物业管理有限公司员工。被告：肖大秀，1963年7月24日出生，汉族，住四川省武胜县。特别授权委托诉讼代理人：金兴富（肖大秀之夫），1956年12月5日出生，汉族，住四川省武胜县。原告武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）与被告肖大秀物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原、被告双方的特别授权委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2015年11月1日至2017年2月28日期间物业服务费1604.32元（1元/m2×100.27m2×16月）。事实及理由：2014年1月1日，原告与被告住宅小区的业主委员会签订《龙景·山水绿城物业服务合同》。合同约定，武胜县沿口镇金雁街龙景·山水绿城小区业主委员会委托原告对其小区进行物业管理服务，物业服务期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同约定住宅物业费收取标准为高层每月1.00元/平方米，多层每月0.50元/平方米，非住宅每月2.00元/平方米，该合同还约定了其他权利和义务。被告肖大秀居住在龙景·山水绿城小区1-19-5号，住房建筑面积为100.27平方米，欠交2015年11月1日至2017年2月28日期间的物业费1604.32元，经原告多次催收未果。被告肖大秀辩称，与被告房屋同户型的所有住房厨房通风口和采光道处都不应安装玻璃或防盗网，每户在装修房屋时预交了2000元保证金，现在多数住户都在这个位置安装了玻璃或防盗网，严重影响被告家厨房的采光和通风，给被告的生活带来不便。被告隔壁住户漏水，导致被告家墙体出现潮湿的痕迹，被告曾多次向原告反映，原告一直置之不理，导致被告不交物业服务费，责任完全在原告方。本案原告景宏物业公司围绕诉讼请求依法提供的证据：1.公司营业执照、资质证书、法人身份证明，拟证明原告的身份信息和原告具有物业管理的资质；2.龙景·山水绿城物业服务合同，拟证明原告是依据合同约定对龙景·山水绿城小区进行物业管理服务；3.武物价[2012]19号文件，拟证明物业服务收费标准符合文件规定；4.告知书，拟证明龙景·山水绿城小区在物业服务合同期满后，新业主委员会产生前的2个月，由原告方继续服务，期间的物业服务费，业主也应当交纳；5.业主资料登记表，拟证明被告肖大秀的住房面积和身份信息。被告肖大秀质证认为，除房屋信息和被告肖大秀的身份资料外，原告提供的的其余证据被告不清楚，物业合同上被告没签字，也不晓得。本案被告肖大秀围绕诉讼请求依法提供的证据：1.照片4张，拟证明被告家厨房因邻居安装防盗网和玻璃，导致无法采光和通风，隔壁住户漏水，被告家墙体渗漏；2.业主签名的倡议书，拟证明原告的管理不合法，也没有管理权力。原告景宏物业公司质证认为，证据1反映的情况不属于《龙景·山水绿城物业服务合同》约定的服务范围；证据2的合法性不予认可，不能达到被告的证明目的。本院对原、被告提供的证据综合评定后作如下认定，原告景宏物业公司提供的证据，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告肖大秀提供的证据1，没有拍摄时间，且反映的问题在《龙景·山水绿城物业服务合同》没有约定，与本案没有关联性，本院不予采信。被告肖大秀提供的证据2，是在原告已经履行完合同义务，龙景·山水绿城小区的业主也接受了原告的服务后，提出原告的管理不合法，也没有管理权力，因此，本院不予采信。原、被告提供的上述证据，全部在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告肖大秀居住在四川省武胜县沿口镇金雁街龙景·山水绿城小区1单元19楼5号，住房建筑面积为100.27平方米，是龙景·山水绿城小区的业主。2014年1月1日，原告景宏物业公司与武胜县沿口镇金雁街龙景·山水绿城小区业主委员会签订《龙景·山水绿城物业服务合同》，合同约定，龙景·山水绿城小区业主委员会委托原告景宏物业公司对其小区进行物业管理服务，物业服务期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。住宅物业服务费收取标准为高层每月1.00元/平方米，多层每月0.50元/平方米，非住宅每月2.00元/平方米，合同还约定了其他权利和义务。《龙景·山水绿城物业服务合同》签订后，原告景宏物业公司按照约定对龙景·山水绿城小区进行物业管理服务。《龙景·山水绿城物业服务合同》约定期间届满后，原告景宏物业公司根据武胜县沿口镇河东社区居委会的安排，继续在龙景·山水绿城小区进行物业管理服务至2017年2月28日。被告肖大秀从2015年11月1日起一直欠交物业服务费。原告景宏物业公司多次派人催收未果，于2018年4月13日诉讼来院，要求被告肖大秀支付2015年11月1日至2017年2月28日期间的物业服务费1604.32元。本院认为，原告景宏物业公司与武胜县沿口镇金雁街龙景·山水绿城小区业主委员会签订的《龙景·山水绿城物业服务合同》，对居住在武胜县沿口镇金雁街龙景·山水绿城小区的全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，原告景宏物业公司对武胜县沿口镇金雁街龙景·山水绿城小区的全体业主已按照合同约定提供了物业服务，龙景·山水绿城小区的业主及其同住家人已接受了原告景宏物业公司的物业服务，应当按照《龙景·山水绿城物业服务合同》的约定履行交纳物业服务费的义务。原告景宏物业公司按照《龙景·山水绿城物业服务合同》约定履行义务届满后，经龙景·山水绿城小区所在社区居委会的安排，继续在龙景·山水绿城小区服务至新的业主委员会产生，即服务至2017年2月28日止。龙景·山水绿城小区业主对原告景宏物业公司继续提供物业管理服务的行为没有表示反对，并已经接受，实际上就是一种默认，等于彼此之间心照不宣地达成了新的一致协议，即具备了事实合同的构成要件。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，业主在接受了景宏物业公司服务的同时，也应当承担交纳物业服务费用的义务。原告景宏物业公司主张被告肖大秀支付2015年11月1日至2017年2月28日期间的物业服务费1604.32元，本院予以支持。被告肖大秀以原告对其厨房通风口上方住房安装玻璃和防盗网未制止，对同层邻居家漏水导致被告家墙体渗漏的问题不解决来抗辩不交纳物业服务费，其抗辩理由不属于《龙景·山水绿城物业服务合同》约定的服务范围，本院不予采纳。被告肖大秀以原告的管理不合法，没有管理权力进行抗辩，该抗辩已被本院和广安市中级人民法院的生效裁判文书确定，因此，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告肖大秀向原告武胜县景宏物业管理有限公司交纳物业服务费1604.32元（从2015年11月1日至2017年2月28日止）。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖大秀负担（原告武胜县景宏物业管理有限公司已垫付25元，待本判决生效后，执行时由被告肖大秀一并直接支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  余建华二〇一八年五月三十日书记员  向兰兰