广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初3561号原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区新华街公益路****,统一社会信用代码914401011911986539。负责人：黄耀德，该支行行长。委托诉讼代理人：张运锐，该支行职员。被告：周少文，男，1980年4月9日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。被告：广东星光达房地产开发有限公司，，住所地广州市花都区新华街迎宾大道**安和大厦**统一社会信用代码91440114563969093E。法定代表人：陈敏然。原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商银行花都支行）与被告周少文、广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告农商银行花都支行的委托诉讼代理人张运锐到庭参加诉讼，被告周少文、星光达公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。农商银行花都支行向本院提出诉讼请求：1.解除农商银行花都支行与周少文签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：***），周少文偿还拖欠农商银行花都支行的借款本金328250元及利息（利息计至2018年2月20日为4481.4元，利息按合同约定计至结清之日止）；2.周少文用于抵押的房产经折价或拍卖、变卖所得的价款，农商银行花都支行享有优先受偿权；3.星光达公司对周少文的借款本息承担连带清偿责任；4.两被告承担实现本案债权的全部费用。事实与理由：2016年4月15日，农商银行花都支行与周少文签订《楼宇按揭合同》（合同编号：***）。合同约定，农商银行花都支行向周少文发放楼宇按揭贷款39万元，期限自2016年4月21日至2026年4月21日止，利率按月息4.4917‰计算（如遇到利率调整，则按中国人民银行规定的利率计算），以周少文所有的位于广州市花都广物汇晶广场东二街**号***房的房地产作抵押。在2016年1月18日，星光达公司与农商银行花都支行签订楼宇按揭合作协议，该协议第6条中第6.1及第6.2、6.3项约定：6.1：甲方同意为本合同第3条所指楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带责任保证。6.2：星光达公司对每笔借款的保证期限为：A、自乙方向每个购房人发放的贷款到期曰（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期曰）起两年，但在甲方为购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。由于购房人所购房屋尚未办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证，故星光达公司需承担无条件、不可撤销的连带责任保证。在2016年4月21日，农商银行花都支行向周少文发放贷款39万元。截至2018年2月20日，周少文违反合同约定，欠供3期，其中拖欠本金9750元及利息（利息计至2018年2月20日为4481.4元）未偿还。星光达公司也未履行保证责任代为清偿债务。基于被告违约，为维护农商银行花都支行的合法权益，根据有关法律规定，特具本状，诉至法院，恳请法院请依法判决。星光达公司未到庭参加诉讼，于庭前向本院提交书面的答辩意见，辩称，1.对农商银行花都支行提供的《楼宇按揭合同》、借款借据及入账凭证、不动产登记证明的真实性、合法性、关联性予以确认，农商银行花都支行与周少文之间存在真实的借贷关系；2.农商银行花都支行提供的《楼宇按揭合作协议》的关联性不予认可。农商银行花都支行提供的《楼宇按揭合作协议》内容不全面，缺少第2条、第3条、第4条、第5条相关页面内容，且无时间落款，无法凭农商银行花都支行提供的该协议确认该协议具体指向的楼宇，故不能依据本协议认定星光达公司就周少文购买的楼宇承担保证责任；3.对农商银行花都支行提供的借款数据及还款记录三性均不予认可，该借款借据及还款记录仅为打印件，未注明来源也未加盖公章，故对其三性不予认可。综上：根据农商银行花都支行提供的证据材料，无法认定星光达公司应当对周少文承担保证责任，请求法院本着公正合理的原则驳回农商银行花都支行第3、4项诉讼请求。周少文未作答辩。农商银行花都支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对农商银行花都支行提交的证据进行了核证。农商银行花都支行所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且农商银行花都支行保证真实，本院经审查核证后予以认定，并据此认定事实如下：1.2016年1月18日,星光达公司与农商银行花都支行签订《楼宇按揭合作协议》，第3条约定双方就星光达公司开发建设并依法销售的座落于花都广物汇晶广场的经批准命名为汇晶广场商品楼宇进行按揭合作。根据《楼宇按揭合作协议》第6.1条及第6.2条的约定，星光达公司同意为第3条所指楼宇的购房人偿还农商银行花都支行购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。保证期间自农商银行花都支行向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及农商银行花都支行宣布贷款提前到期日）起两年，但在星光达公司为该购房人办妥房屋所有权证及农商银行花都支行作为抵押权人的他项权证之日起，星光达公司就该购房人对农商银行花都支行负有的保证义务即解除。第7.1约定农商银行花都支行可以先请求星光达公司对全额债务承担保证责任，也可以先行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，农商银行花都支行有权向购房人和星光达公司继续追索。2.2016年4月15日，周少文作为借款人及抵押人与农商银行花都支行作为贷款人及抵押权人签订《楼宇按揭合同》（合同编号：***），约定：周少文向农商银行花都支行借款39万元，用于购买花都区××广场××东××房的房产，借款期限10年，具体以借据为准。贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮10%执行，贷款利息按月计收，实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，农商银行花都支行有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知周少文。周少文未按合同约定期限归还贷款本息的，农商银行花都支行有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。对不能按时支付的利息，农商银行花都支行有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。周少文若在还款期限内连续三期或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，农商银行花都支行有权以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。周少文任意一期供款的违约，即为对农商银行花都支行全部借款的违约，农商银行花都支行可采取相应的方式实现全部债权。如周少文违反本合同规定之任何条款，可能影响农商银行花都支行债权实现的，农商银行花都支行有权单方解除本合同，要求周少文立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。周少文提供位于花都区××广场××东××房的房产为上述贷款提供抵押担保。涉案商品房已办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记，但未取得房屋所有权证及他项权证。3.2016年4月21日，农商银行花都支行按约定向周少文发放39万元借款，约定的月利率为4.4917‰，贷款到期日为2026年4月21日，还款方式递减法。贷款发放后，周少文没有按时还款。庭审中，农商银行花都支行主张截止至2018年2月20日，周少文尚欠借款本金328250元及按合同约定计算的利息4481.4元，利息包括正常利息、罚息、复利。案件审理过程中，根据农商银行花都支行的申请，本院依法查封周少文名下位于广州市花都区××广场××东××房的产权。本院认为，农商银行花都支行与星光达公司签订的《楼宇按揭合作协议》以及农商银行花都支行与周少文签订的《楼宇按揭合同》是各方当事人借款担保的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立、有效。农商银行花都支行依约向周少文发放贷款39万元，周少文理应依约履行还款义务，但周少文没有按约定归还借款，现拖欠农商银行花都支行贷款本金328250元及利息的行为已构成违约，应承担违约责任。故农商银行花都支行请求解除合同，并由周少文清偿借款本金328250元及约定的利息、罚息、复息的诉求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物作抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。现涉案房屋未办理抵押登记，抵押权未设立，农商银行花都支行不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权，故对农商银行花都支行该部分诉讼请求，本院予以驳回。农商银行花都支行与星光达公司签订的《楼宇按揭合作协议》已对保证期间及保证责任进行约定，涉案房产没有办理抵押登记，也没有取得房地产权证及他项权证，在办理涉案房产抵押登记手续并取得他项权证前，星光达公司应按合同约定承担保证责任。周少文、星光达公司经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行与被告周少文签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：***）；二、被告周少文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行清偿借款本金328250元及利息、罚息、复息（计至2018年2月20日的利息、罚息、复息合计为4481.4元，此后利息、罚息、复息继续按《楼宇按揭合同》约定计算至款项还清之日止）；三、被告广东星光达房地产开发有限公司对上述第二判项被告周少文的债务承担连带清偿责任；被告广东星光达房地产开发有限公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告周少文追偿；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3575元，财产保全费2184元,合计5759元，由被告周少文、广东星光达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡运如二〇一八年五月二十四日书记员  胡见平附本决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所指保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。