湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0626民初765号 原告：平江县祥瑞物业管理有限公司，住所地平江县南江镇幕阜大道**。 法定代表人：毛奇军。 被告：叶萌，男，汉族，1984年12月11日出生，居民，住平江县。 被告：高飞，女，汉族，1988年9月25日出生，农民，户籍地内蒙古自治区突泉县，现住平江县，系被告叶萌之妻。 原告平江县祥瑞物业管理有限公司与被告叶萌、高飞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法由审判员邹方全适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的法定代表人毛奇军、被告叶萌到庭参加了诉讼，被告高飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：原告自2013年7月通过平江县房产局、福隆地产正式招标取得福隆尚都商业步行街小区物业管理项目。2014年12月7日与被告签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《消防治安责任书》，双方认真履行了该协议各项内容，被告也交了一年的物业管理费用，但从2016年1月1日至2017年11月10日期间物业管理费用一直未交。物业公司多次派人上门催讨无果。2016年12月31日，被告愿意支付2016年的管理费用1000元，我司当场开好收据给被告，被告答应晚上微信转账支付，但至今未收到次项物业费。根据所签订的协议，物业公司将每天按千分之三计收滞纳金。为了确保物业管理工作开展顺利，特向法院提起诉讼，请求判决被告付清原告物业管理费用1960元以及逾期支付物业管理费违约金1080元。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据： 1、原告营业执照及法定代理人身份信息复印件、被告身份信息复印件，证实原、被告诉讼主体资格； 2、前期物业服务协议、临时管理规约、消防、治安安全管理责任书，证实原、被告签订合同的事实； 3、承诺书、室内装修登记表、物业服务收费申报审核表，证实被告购买的是商铺，物业费用的收费标准； 4、照片九张，证实原告进行了物业服务义务。 被告叶萌辩称：2016年物业管理费1000元以及2017年的部分物业管理费用已经支付，所以违约金1080元也不存在。原、被告签订的《前期服务协议》及《临时管理规约》是原告以不给房门钥匙的威逼下被告被迫签订的协议，因此不具备法律效力，被告有权拒交物业费，原告制定的每平米2元的物业管理费违反了《物业管理条例》及《平江县物业服务收费管理细则》，且原告未按协议提供相应的物业服务，目前小区环境脏乱差，公共设施常年得不到清理维护，路面损坏严重，车辆乱停乱放等损害了业主的利益，被告有权拒交物业服务费。被告多次要求原告组织业主成立业主委员会，就小区内物业收费及相关规约通过业主大会审议，但原告总以各种理由搪塞应付。综上所述，被告不存在拖欠物业管理费，违约金更无从谈起，请求人民法院驳回原告的起诉。 被告叶萌为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据： 1、收据复印件二张，证实被告向原告交了物业费； 2、照片复印件十三张，证实原告没有尽到物业服务。 被告高飞未提交答辩亦未提供任何证据。 对于原告提供的证据1、2、3、4，被告叶萌无异议，本院予以采信。 对于被告提交的证据1，原告表示2016年的那张收据是被告没有给钱的，当时是被告说从微信上转账，但是实际上并未支付，本院认为被告提供了原告出具的收款收据且加盖了原告的公章，证明力较高，且原告没有提供有效证据证明被告没有实际缴纳这1000元，故本院对于该证据予以采信；对于被告提交的证据2，原告认为物业服务是包括很多方面的，被告指出的问题原告也在努力解决，本院认为被告指出的问题，原告也提供证据证明了自己在用实际行动去解决问题。 根据已采信的有效证据，结合开庭审理情况，查明本案事实如下： 被告叶萌、高飞系夫妻关系，2012年被告叶萌、高飞购买了位于平江县铺面，面积约46.35平方米。2013年7月原告通过招标取得福隆尚都南江商业步行街小区物业管理项目，2014年12月7日原告（甲方）与被告叶萌、高飞（乙方）签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等，约定原告提供物业服务，被告按每月每平方米2元交纳物业费，《前期物业服务协议》第五条第二项约定“乙方交纳费用时间为每年交纳一次，每年前30天交本年度的物业管理费用”，第十条第四项约定“乙方违反协议，逾期支付物业管理费用及其他费用，每逾期一日按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。逾期30日，乙方同意甲方采取停止各项服务直至乙方付清应付款项或直接提起诉讼要求乙方付清应付款项”。原、被告签订物业服务协议后前期，双方按照协议履行各自的义务。后来，原、被告因物业费的交纳发生纠纷，原告向被告催讨，被告没有及时交纳，2018年4月2日原告向本院提起诉讼，要求被告支付从2016年1月1日至2017年11月10日的物业管理费1960元及逾期支付物业费违约金1080元。对于《前期物业服务协议》第五条第二项“乙方交纳费用时间为每年交纳一次，每年前30天交本年度的物业管理费用”的理解，庭审中被告叶萌认为应理解为在当年的年前30日交当年的物业费即可，而原告则认为是应当交纳物业费的前30日进行交费，比如1月1日开始计算物业费，则前一年的12月1日必须交费。 另查明，被告叶萌、高飞购买该铺面后经营爱心宝贝母婴店至2017年10月，2017年10月被告叶萌、高飞将铺面租给欧阳莲花经营服装店，约定由欧阳莲花承担该铺面的物业管理费，欧阳莲花已经支付了2017年11月11日至2018年11月10日的物业管理费840元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订前期物业服务协议等协议后，双方形成物业服务合同关系，双方应按照约定履行自己的义务，原告提供了物业服务，被告理应及时支付相应的物业管理费。现被告未及时交纳相关时段的物业费，已构成了违约，应承担相应的违约责任，应向原告支付物业管理费及违约金。原告要求被告支付2016年1月1日至2017年11月10日的物业管理费用1960元，对于2016年的物业管理费，被告叶萌提供了原告出具的加盖公章的收款收据，可以认定被告已经支付了2016年的物业管理费，2016年的物业管理费按算为1112.4元，但原告出具的收据为1000元，并注明“至2016年12月31号止”，可理解为原告对自己权利的处分，只要求被告支付1000元，但被告还应支付2017年1月1日至2017年11月10日的物业管理费46.35平方米×2元×10个月+46.35平方米×2元×1/3＝958元。原告主张违约金1080元，关于物业费的交纳时间，根据双方签订的《前期物业服务协议》中第五条第二项“乙方交纳费用时间为每年交纳一次，每年前30天交本年度的物业管理费用”，结合一般交易习惯，“每年前30天”应理解为每年的第一个月前30日即1月30日前，故被告交纳物业费的时间为当年的1月30日前（含第30日），在1月30日后交纳视为违约，关于违约金的计算基数，因被告叶萌已经在2017年1月12日支付了2016年的物业管理费，欧阳莲花支付了2017年11月11日至2018年11月10日的物业管理费，故违约金的计算应分两笔计算，一笔为2016年的1000元，违约迟交时间从2016年1月31日至2017年1月12日为348天，另一笔为2017年1月1日至2017年11月10日的958元，违约迟交时间从2017年1月31日起即使计算至原告写好民事起诉状之日2018年3月22日也有416天，违约金的计算标准按双方协议为每日3‰，两笔违约金加起来已超过了原告主张的1080元，原告起诉要求被告支付违约金1080元，诉讼中原告也未变更诉讼请求，视为原告对自己权利的处分，故本院支持违约金1080元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告叶萌、高飞在本判决生效后十日内向原告平江县祥瑞物业管理有限公司支付物业管理费用人民币958元及违约金1080元； 二、驳回原告平江县祥瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告叶萌、高飞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  邹方全 二〇一八年五月十五日 书记员  钟声涛