广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0391民初229号原告：深圳前海金龙景实业有限公司，注册登记地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：夏春香，董事长。委托诉讼代理人：牛庆军，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告：深圳御管家房屋管理实业有限公司，注册登记地：深圳市福田区沙头街道深南大道6019号金润大厦13F。法定代表人：林洪标，总经理。被告：林洪标，男，汉族，1982年8月8日出生，身份证住址：广东省汕头市潮南区，被告：王伟锋，男，汉族，1981年4月1日出生，身份证住址：黑龙江省富裕县，上述三被告共同委托诉讼代理人：刘天军，广东众多律师事务所律师。原告深圳前海金龙景实业有限公司（以下简称“金龙景公司”）诉被告深圳御管家房屋管理实业有限公司（以下简称“御管家公司”）、林洪标、王伟锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛庆军，被告御管家公司、林洪标、王伟锋的委托诉讼代理人刘天军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告御管家公司继续履行《房屋租赁合约》（NO.2011072）；2.被告御管家公司立即向原告支付2017年11月17日至2018年1月16日期间的租金167704元及其滞纳金（滞纳金以欠付租金为基数，按照日息万分之三，从每月17日后5个工作日届满之日起计算至实际支付完毕之日止），其余租金及其滞纳金按照《房屋租赁合约》（NO.2011072）第14条的约定履行，被告林洪标、王伟锋对被告御管家公司不能清偿的债务在未履行出资本息范围之内承担补充责任；3.判决三被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：原告与被告御管家公司于2017年4月17日签订《房屋租赁合约》（NO.2011072），约定由被告御管家公司承租原告位于深圳市××梦海大道××号卓越前海壹号7栋2201的物业，合同期限为八年，免租期为六个月（自2017年4月17日至10月16日）。根据合同约定，被告御管家公司应于每月17日之前交付当月租金，免租期满后，被告御管家公司本应从2017年10月17日起缴付租金，但从未支付过任何租金，经原告多次催告，并委托律所发出《律师函》催收，被告御管家公司依然拒绝支付。原告与被告御管家公司签订的《房屋租赁合约》系双方真实的意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，被告御管家公司须按照合同约定继续履行；被告御管家公司未能按照约定支付租金已构成严重违约，除应继续履行合同并支付租金外，还应承担相应的滞纳金；被告林洪标、被告王伟锋系被告御管家公司的股东，未实际出资，依法应与被告御管家公司承担连带责任。综上，被告的违约行为严重侵害了原告的财产权益，为维护原告的合法权益和法律的尊严，特诉至法院，希判如所请。被告御管家公司答辩称，1.被告御管家公司租赁涉案房产是进行租赁经营而非自用；2.涉案房屋的租赁合同单价远远高于市场行情，继续履行合同将使被告御管家公司的利益遭受重大损失，违反基本的公平、等价有偿原则；3.被告御管家公司和原告签订租赁合同后，为了履行租赁合同，已实际支付设计、装修等款项暂合计为人民币198180元，面对惨淡的市场行情，目前无力进一步投资运营；4.被告御管家公司曾向原告提出2个协商解决方案，原告已选择同意协商解除合同，原告现主张继续履行，于法无据；5.原告已同意解除租赁合同的情况下，再主张2017年11月22日之后的租金及滞纳金，于法无据；6.即便租赁合同未解除，原告也应当采取措施防止损失的进一步扩大，对于被告御管家公司表达解除合同意思之后的租金损失应由原告自行承担，原告再主张2017年11月22日之后的租金及滞纳金，于法无据；7.根据原告与御管家公司签订的《房屋租赁合约》第8条约定，御管家未能履行合同约定义务的违约责任和后果是原告可以没收已付的订金，原告有权将房屋另行出租，且原告不可为此再向御管家公司进一步追究责任或要求赔偿损失，再结合原告律师函第2条的意见，若逾期仍未付租金的，原告将按照合同约定及法律之规定解除双方所签订的《房屋租赁合约》，收回租赁物业，并没收租赁保证金。我方认为，上述关于违约责任和后果的合同条款，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，因此御管家公司根本违约的后果是订金被没收，物业将被另行出租，原告的律师函也进一步强调和重申了《房屋租赁合约》中的违约后果，通过律师函已经明确作出了解除合同的意思表示，而原告目前又起诉主张继续履行合同和主张其他支付赔偿责任，显然和合同约定的违约责任后果及律师函的意思表示不符，不应得到支持。综上所述，原告与被告御管家公司之间的房屋租赁合约已协商解除，原告提出的全部诉讼请求，均无事实和法律依据，恳请法院查明事实后，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告林洪标、王伟锋答辩称，1.认缴注册资本的期限未到，股东不存在未履行或者未全面履行出资义务的说法，股东不应承担未缴纳出资的法律责任；2.未出资的股东对公司债权人承担的是补充赔偿责任，非连带责任，原告主张连带责任缺乏法律依据，受让股东仅是对原股东对公司债权人的补充赔偿责任负连带责任，并非对公司的全部债权直接负连带责任；3.原告未起诉原股东，直接起诉受让股权的股东，缺乏法律依据，被告林洪标与王伟锋的被告主体身份不适格。综上所述，恳请法院依法裁定驳回原告对答辩人的起诉。本院经审理查明：2015年7月16日，被告御管家公司注册成立，成立之初股东有两人，其中周伟标出资2500万占50%的股权，周修明出资2500万占50%的股权。2016年5月18日，被告林洪标受让周伟标20%的股权，被告王伟锋受让周伟标30%的股权。目前，被告御管家公司登记的股东是林洪标、王伟锋、周修明。2017年4月17日，原告与被告御管家公司签订《房屋租赁合约》（NO.2011072）。合同约定：被告御管家公司承租原告位于深圳市××梦海大道××号卓越前海壹号7栋2201的物业，建筑面积为419.26平方米，用途为办公；交楼时间为2017年4月17日，交楼状态为毛坯；租金为每月83852元，租赁保证金为167704元，租赁保证金和首月租金在签订合同当天支付；合同期限为八年，免租期为六个月（自2017年4月17日至10月16日）；在租赁期内，被告御管家公司可将租赁物全部或者部分转租给他人；如被告御管家公司在每月17日后5个工作日内仍未交付租金，则按日万分之三收取滞纳金；如被告御管家公司未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，则已付之定金将被原告没收，原告有权将租赁房产租予任何人，惟原告不可为此而向被告御管家公司进一步追究责任或要求赔偿损失。2017年4月17日，被告御管家公司向原告支付了租赁保证金167704元和首月租金83852元。双方没有办理任何交房手续。被告御管家公司称，承租涉案房屋后着手进行装修，由于公司经营和租赁市场行情等问题，涉案房屋至今仍是毛坯状态。2017年12月4日，原告向被告御管家公司邮寄了《律师函》，书面通知御管家公司：1.在收到本通知之日起三日内付清所欠2017年10月17日至2017年12月16日的租金共计167704元；2.要求御管家公司严格按照合同约定履行应尽的义务，逾期仍不付的，将按照合约约定及法律规定，解除《房屋租赁合约》，收回租赁物业，并没收租赁保证金，同时追缴尚欠的租金及滞纳金……2017年12月5日，被告御管家公司收到原告邮寄的《律师函》，未就《律师函》的内容向原告提出书面意见。除租赁保证金和首月租金外，被告御管家公司至今未向原告支付剩余租金。原告确认涉案房屋至今仍是毛坯状态。经法庭询问，原告不同意解除合同，不变更诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合约》（NO.2011072）是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应根据约定履行各自义务，否则构成违约，将承担相应的法律后果。本案是房屋租赁合同纠纷，支付租金是御管家公司的主要合同义务，御管家公司未按时支付租金的，构成根本违约，根据合同法的规定和合约的约定，经催告在合理期限内仍不支付租金的，原告可以解除合同，主张解除合同的通知到达对方时解除。本案中，《房屋租赁合约》约定御管家公司在每月17日后5个工作日内交付当月租金，御管家公司至今仍未支付2017年11月17日后的房屋租金，原告于2017年12月4日向御管家公司发出《律师函》，通知御管家公司三天内交纳房屋租金，并告知逾期仍不交纳将解除合同，收回租赁物业。本院认为，被告御管家公司未按时支付租金的行为构成根本违约，而原告发出《律师函》的行为是在行使合同解除权。御管家公司2017年12月5日收到律师函后，未在次日起三日内（也即12月6日至8日）交纳当月租金，也未向原告表达其他不同意见，因此，双方签订的《房屋租赁合约》于2017年12月9日解除，原告有权收回租赁房屋，以防损失进一步扩大。被告御管家公司主张涉案合同已解除的答辩意见，本院予以采纳。御管家公司应支付合同解除前的房屋租金，合同约定每月租金为83852元，2017年11月17日至2017年12月8日期间的租金为83852÷30×22=61491.5元。原告请求继续履行合同，并请求2017年12月9日之后的房屋租金及滞纳金没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于滞纳金，合同约定的滞纳金比例为日万分之三，并不畸高，原告请求按该比例支付滞纳金，本院予以支持。而滞纳金的起算日期，合同约定为2017年11月17日后五个工作日后起算，经庭审询问，原告认为应从2017年11月25日起算，故被告御管家公司应支付的滞纳金为：以61491.5元为基数，以日万分之三为比例，从2017年11月25日起计算至租金实际付清之日止。关于被告林洪标和被告王伟锋的责任问题。经查，林洪标和王伟锋均是受让周伟标股权成为御管家公司股东的，两被告的直接义务是向周伟标支付股权转让款，而非向公司出资。根据公司法的相关规定，即便转让人周伟标未履行或未全面履行出资义务即转让股权，也只有在林洪标和王伟锋对此知道或者应当知道的情形下，才对周伟标的出资义务承担连带责任，承担后还有权向周伟标追偿。本案中，周伟标作为初始股东，是否存在未履行或未全面履行出资义务即转让股权的情形尚不明确，林洪标和王伟锋对周伟标的出资情况是否知情也无证据证明，原告越过周伟标，直接以林洪标和王伟锋未实际向御管家公司出资为由，请求林洪标和王伟锋承担责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳御管家房屋管理实业有限公司向原告深圳前海金龙景实业有限公司支付2017年11月17日至2017年12月8日期间的租金61491.5元；二、被告深圳御管家房屋管理实业有限公司向原告深圳前海金龙景实业有限公司支付滞纳金（以61491.5元为基数，以日万分之三为比例，从2017年11月25日起计算至租金实际付清之日止）；三、驳回原告深圳前海金龙景实业有限公司的其他诉讼请求。如被告深圳御管家房屋管理实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5178元，由原告深圳前海金龙景实业有限公司承担3912元，由被告深圳御管家房屋管理实业有限公司承担1266元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  聂海琴人民陪审员  林醒鹏人民陪审员  贾丽新二〇一八年五月十日书 记 员  周双双书 记 员  张卓华