四川省营山县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1322民初469号原告：蔡理富，男，汉族，1963年8月22日出生，四川省营山县人，住营山县。原告：朱全英，女，汉族，1965年1月19日出生，四川省营山县人，住营山县，系蔡理富之妻。二原告的委托诉讼代理人：严刚，营山县法律援助中心律师。被告：吴太平，男，汉族，1970年12月7日出生，四川省营山县人，住营山县。委托诉讼代理人：冉斌，四川斌鼎律师事务所律师。被告：罗国安，男，汉族，1975年11月21日出生，四川省营山县人，住营山县。被告：任安全，男，汉族，1969年8月26日出生，四川省营山县人，住营山县。原告蔡理富、朱全英诉被告吴太平屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月11日作出（2017）川1322民初855号民事判决书，被告吴太平不服，上诉至南充市中级人民法院，南充市中级人民法院作出（2017）川13民终3694号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2018年2月6日立案重审，原告蔡理富、朱全英于2018年3月13日向本院提出追加被告申请书，请求追加罗国安、任安全为本案被告，经审查，符合法律规定。本院于2018年4月26日依法由审判员陈洛阳、人民陪审员李瑞平、屠丹组成合议庭按照一审普通程序进行公开开庭审理，原告蔡理富、朱全英及其委托诉讼代理人严刚，被告吴太平及其委托诉讼代理人冉斌到庭参加诉讼，被告罗国安、任安全经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理，现审理终结。原告蔡理富、朱全英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋产权手续；2.诉讼费由被告承担。新增两项诉讼请求：1.判令被告支付违约金10.75万元；2.判令被告支付天然气安装费4千元。事实及理由，2013年12月30日，原被告签订购房合同，约定原告购买被告位于的门市两间。合同第二条约定：双方负责办理房屋产权证、土地使用证，但是双方必须提供资料协同办理，按照国家政策规定，双方应交的一切税费由甲乙双方各完各的税费。合同签订后，原告如约支付了购房款，被告也已经交付了房屋。但是由于被告未完善建房手续，导致迟迟未能办理房屋产权过户，并给原告生活带来极大不便。为了维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告吴太平辩称，本案原告庭审中突然增加诉讼请求是不符合法律规定的，我方也没有收到增加、变更诉讼请求的副本，请合议庭考虑是否给原告合理的期限。总的答辩意见：原告的诉讼请求不能得到法律支持。1.涉案房屋是通过土地调换产权得来的（吴太平、徐志红），该土地上修建的房屋没有得到分割，吴太平的处分是无权行为。2.涉案房屋是吴太平与罗国安、任安全共同修建的房屋，本案的吴太平没有取得涉案房屋的所有权，所以吴太平没有处分权。3.本案原告与被告吴太平签订房屋买卖合同后，原告没有按合同约定将购房款支付给吴太平。综上，双方签订的是无效合同，不能得到法院的支持，涉案房屋至今吴太平没有所有权。对于增加的诉讼请求，被告吴太平不进行答辩。被告罗国安辩称：位于三星农民街房屋是属于吴太平、任安全、罗国安共同修建，修建后前后共同卖出，剩下四件门市，两套住房分给每个人，吴太平分两间门市，任安全分两间门市，罗国安分两套住房（四楼一套，七楼一套，另补给吴太平、任安全共计人民币伍万元），所分得房屋自己处理，钱也自己所有。蔡理富所买门市是任安全所有，卖出的钱也是他个人所有所用，签合同卖房也属于个人财产买卖，合同谁签字，谁受益，谁负责。三星农民街我们三人修建房屋土地名字是吴太平东门口河边（危房无法居住，无法修建）置换过来的土地，所办理土地使用证、房产证，希望有关部门给个人（危房，无法居住）办理。此房修建于2012年到2013年5月完工，上面住房都买壹仟多元一平方，每套住房门市都有押金几万用于办理房产证、土地使用证。被告任安全未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行证据交换与质证。原告蔡理富、朱全英为证明其主张，提供以下证据：1．两份门市买卖合同，卖房方是吴太平，另一份卖房方是吴太平和任安全，买房方均是蔡理富、朱全英，签订时间均是2013年12月30日，有两份合同的原因在于，签订第一份之后，卖房方吴太平说房屋均是自己所有。2．三张收条，金额分别为2万元，28万元，10万元，时间2013年12月30日，均由吴太平出具。3．发票一张，天然气安装费4千元，按照合同约定，应当由被告安装，所以这个费用应当由告承担。4．合伙建房协议书，合伙人吴太平、罗国安、任安全。被告吴太平为证明其主张，提供一份营国土资［2010］159号营山县国土资源局文件。以上证据经本院审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月7日，吴太平、徐志红通过土地置换，取得城南新区安置Ш区两块地基201.6平方米（吴太平、徐志红承诺放弃16平方米）。2012年，吴太平与罗国安、任安全在此土地上共同修建房屋。2013年12月30日，原告蔡理富、朱全英与被告吴太平、任安全和被告吴太平签订了两份《房屋买卖合同》，两份合同内容一致，均约定：原告购买被告修建的位于营山县的门市两间，房屋总价43万元，付款方式为签订合同前签预付定金2万元，签订合同后付款28万元，2014年2月17日前付款10万元，待原告方取得房产证、土地使用证后，立即支付余款3万元。双方协同办理房产证、土地使用权证，所需税费按照政策规定各自承担。合同第四条约定，本合同甲乙双方签字后即在法律上生效，如果任何一方违反，按房屋总售价的百分之二十五承担违约责任。在原告方单独与被告吴太平签订的合同中补充说明中特别标注：“吴太平出售门市为3号、4号，此幢楼属合伙建房，吴太平承诺3号、4号门市属吴太平私人单独所有，出售门市前债权债务与购买方无关”。原告方于2013年12月30日、2014年2月22日向被告吴太平支付购房款合计40万元，吴太平向原告出具了收条三张，分别为2013年12月30日收到定金2万元，收到购房款28万元，2014年2月22日收到购房款10万元。被告方至今未为原告方办理房屋产权，故提起诉讼，请求作出如上诉请之判决。本院认为：案涉房屋系被告吴太平、罗国安、任安全共同修建，属于按份共有，三被告对该房的管理无明确约定，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条：“共有人按照约定管理共有的不动产或动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定，三被告对案涉房屋均享有权利并承担义务。本案原告蔡理富、朱全英与被告吴太平签订了房屋买卖合同，被告罗国安、任安全均不反对被告吴太平的处分行为，且原告方支付了绝大部分购房款（40万元），并已经实际取得了案涉房屋，故，原被告间的房屋买卖合同法律关系成立。被告方向原告出售房屋，应当有为原告办理产权过户的附随义务，原告以此为由向我院提起诉讼，理由成立，本院予以支持。被告吴太平辩称其对涉案房屋没有取得所有权，亦不享有处分权，且原告方明知是合伙建房、土地是吴太平与徐志红共同享有，房屋的处分权归谁所有不明晰，所以原告方要求吴太平办理产权手续得不到支持，与事实不符，本院不予支持。原告请求被告按照合同约定支付违约金，原被告签订房屋买卖合同后，被告已经向原告交付了门市，完成了合同的主要义务，仅仅是还没有完成协助原告办理房产证等附随义务，原告根据违约责任条款要求被告承担房屋总价百分之二十五的违约金即10.75万元，明显过高，本院酌定3万元。原告庭审中提出被告应当承担天然气安装费4千元，合同第五条的补充说明中第一款约定：“此门市售价包括水电气闭路的户口在内，及室内装修和配套设备。”，根据该约定可以看出，被告出售房屋，应当具备水电气闭路等安装到位等前提条件，但案涉房屋实际上未安装天然气，原告自己安装天然气，并提供了相应票据，故原告要求被告支付天然气安装费的诉求，本院也予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条之规定，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，判决如下：一、被告吴太平、罗国安、任安全在本判决发生法律效力后三十日为原告蔡理富、朱全英办理位于营山县门市的不动产登记手续，所需税费按国家法律规定各自承担。二、被告吴太平、罗国安、任安全在本判决发生法律效力后十日内支付原告蔡理富、朱全英违约金3万元，天然气安装费4千元。被告吴太平、罗国安、任安全对超出自己应当承担的份额，有权向其他共有人追偿。三、驳回原告蔡理富、朱全英的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告吴太平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  陈洛阳人民陪审员  李瑞平人民陪审员  屠 丹二〇一八年五月二日书 记 员  董曲折