云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初1076号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市。统一社会信用代码：91532800745257xxx。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，汉族，系原告西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员，身份证住址河北省张家口市蔚县，特别授权代理。被告：方强，男，汉族，身份证住址四川省遂宁市安居区。被告：方祖英，女，汉族，身份证住址四川省遂宁市安居区。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告方强、方祖英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞到庭参加诉讼，被告方强、方祖英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付拖欠的半岛至尊住宅小区29栋302号房屋物业管理费3726元；2、上述拖欠款项违约金9539元（暂计算至起诉之日，被告应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计13265元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年12月18日与昆明鸿禧房地产开发有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的半岛至尊住宅小区提供物业管理服务。2011年12月23日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入伙手续书》、《半岛至尊物业管理服务协议》，协议中第四条约定“甲方缴纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，住宅为每月每平方米人民币0.65元，还约定：甲方缴纳物业管理服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳。”第十二条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金。”协议签订之日，被告交纳了2011年12月23日至2013年12月31日间的物业费等，但从2014年1月1日起被告以摩托车被盗一直拒绝向原告交纳物业费。鉴于原、被告双方约定应在每半年第一个月的1-15日前履行缴纳义务，截止至2018年2月，被告欠原告物业费共计3726元，并因此产生违约金累计9539元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，故起诉至人民法院。被告方强、方祖英未作答辩。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：因被告方强、方祖英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃其相应的答辩、举证、质证等权利。原告佳和物业公司向本院提交的证据：1、被告方强、方祖英的身份证复印件；2、景洪市发展和改革局文件（景发改价格[2008]21号）《景洪市发展和改革局关于规范景洪城区物业服务收费标准的通知》；3、《半岛至尊物业管理服务协议》；4、《商品房购销合同》；5、入伙手续书；6、半岛至尊小区业主欠费计算依据明细表，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。认定的法律事实：被告方强、方祖英系景洪市半岛至尊住宅小区29幢302号房屋的业主。2011年12月23日，被告方强签署了《半岛至尊物业管理服务协议》及《入伙手续书》，确认其已详细阅读并同意遵守由西双版纳佳和物业服务有限公司制定的《半岛至尊物业管理服务协议》（以下简称“管理服务协议”），该《管理服务协议》第四条约定“一、甲方缴纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算；二、甲方每月需缴纳的物业管理服务费及其它费用为：1、多层：0.65元/平方米/月2、联排别墅：1.30元/平方米/月3、独栋别墅：1.30元/平方米/月4、商铺：1.30元/平方米/月本协议第一年物业管理服务费在交房时按上述标准一次性缴纳，第二年起收费标准以景洪市发改委的指导标准收取；5、生活垃圾处置费按景洪市发改委的指导标准收取；6、机动车辆停车费按景洪市发改委的指导标准收取；”、第十二条约定：“四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水、停电。”，协议还约定了其他内容。另查明，景洪市发展和改革局文件景发改价格[2008]21号《景洪市发展和改革局关于规范景洪城区物业服务收费标准的通知》中关于物业服务收费标准规定住宅小区（不含别墅）收费标准，其中无电梯房（7层以下，含7层）0.6元/平方米/月；电梯房（7层以下，含7层）0.9元/平方米/月；电梯房（8层以上，含8层）1.00元/平方米/月；小车车库0.50元/平方米/月。以上价格为政府指导价，最高可上浮10%，下浮不限。被告方强、方祖英于2011年12月23日办理了房屋交付手续，签署了《入伙手续书》及《半岛至尊物业管理服务协议》。二被告在入住前期尚且按照合同约定按时交纳物业管理费，但自2014年1月1日起以摩托车被盗为由一直拒绝向原告支付物业管理费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，被告方强、方祖英签署《入伙手续书》、《半岛至尊物业管理服务协议》，即代表其同意受《管理服务协议》的约束，与原告各享权利并负有义务，现原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，二被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费，且原告主张的物业管理费的计算标准未超过政府指导价，故本院对原告要求二被告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费2854元（91.49平方米×0.65元/平方米/月×48个月）的主张予以支持，2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费因尚未全部产生，本院不予支持。关于被告是否应该支付违约金9539元的问题。本院认为，被告未按时支付物业管理费的行为已经构成违约，理应承担一定的违约责任，虽合同对违约金的计算方式有约定，但双方约定的违约金过高，已经超过法律规定上限，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院酌情将被告拖欠金额视为损失金额，并根据公平原则，对原告主张的违约金予以部分支持，即支持实际损失2854元×15%的违约金428元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方强、方祖英于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付半岛至尊住宅小区第29幢302号房屋2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费2854元；二、被告方强、方祖英于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金428元；三、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取66元，由被告方强、方祖英负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由二被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 李 昳二〇一八年五月七日书记员 匡湘云