山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终1958号上诉人（原审原告）：济南市皇亭竞技体育学校，住所地济南市。法定代表人：刘凯，校长。委托诉讼代理人：卢帅，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宗锡强，男，1976年10月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐忠民，山东博翰源律师事务所律师。上诉人济南市皇亭竞技体育学校因与被上诉人宗锡强房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初4248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。济南市皇亭竞技体育学校上诉请求：一、请求依法撤销一审判决；二、请求依法改判宗锡强立即腾空并向济南市皇亭竞技体育学校返还其租赁占有的位于济南市济南皇亭体育馆综合楼地下一层房屋，并恢复到使用之前的状态。三、请求依法改判宗锡强向济南市皇亭竞技体育学校支付逾期腾房占有使用费149503.18元(计算至2017年6月30日)，自2017年7月1日起至宗锡强实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费，按原租赁合同约定的租金标准另行计算。四、请求判令本案一、二审诉讼费用由宗锡强承担。事实和理由：一、原审法院认定：“虽然宗锡强未主动交还房屋，但济南市皇亭竞技体育学校应当采取适当措施收回房屋，防止损失扩大，但其未采取相关措施，对因此造成的扩大损失，其无权要求宗锡强予以赔偿，故对济南市皇亭竞技体育学校要求宗锡强腾房并支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院不予认可”属于事实认定错误。首先，济南市皇亭竞技体育学校未能收回房屋责任不在济南市皇亭竞技体育学校，而在宗锡强。根据《房屋租赁合同》，房屋租赁期限截止到2016年6月30日，但合同租赁期限届满后，因宗锡强拒绝支付拖欠租金故济南市皇亭竞技体育学校向法院起诉要求其支付拖欠租金等，因法院采取多种方式均联系不到宗锡强，故对其只能采取公告送达的方式送达法律文书。济南市皇亭竞技体育学校在此期间曾多次联系宗锡强要求其腾房，在电话通知不到的情况下，多次在租赁房屋门前张贴《腾房通知》，但宗锡强均未予以配合，济南市皇亭竞技体育学校无奈之下才向法院起诉要求腾房，以切实维护己方权益。如果济南市皇亭竞技体育学校通过向法院起诉，谋求以公权力强制宗锡强腾房不算是采取适当措施收回房屋，那请原审法院释明何为“适当措施”?其次，宗锡强承租济南市皇亭竞技体育学校房屋系用于经营其济南历下德吉轩工艺品商行，宗锡强在租期届满后将房屋卷帘门锁闭，济南市皇亭竞技体育学校根本无法接收房屋。第一，济南市皇亭竞技体育学校一审时已经提交《个体户信息》及济南历下德吉轩工艺品商行工商档案，可以证明宗锡强承租济南市皇亭竞技体育学校房屋系用于经营其济南历下德吉轩工艺品商行，且工商登记显示济南历下德吉轩工艺品商行一直处在经营、开业状态，虽宗锡强在租期届满后将房屋卷帘门锁闭，但济南市皇亭竞技体育学校也不能私自擅闯其经营场所。第二、宗锡强经营济南历下德吉轩工艺品商行，租赁房屋内存放着大量价值不菲的字画等艺术品，未经租赁双方对租赁房屋交接，济南市皇亭竞技体育学校根本无法贸然撬锁进入房屋，否则，济南市皇亭竞技体育学校无法承担对房屋内宗锡强财物毁损丢失的责任及后果。第三、不论宗锡强用于经营其济南历下德吉轩工艺品商行，还是作为仓库使用，亦或者用于其他合法用途系宗锡强自由，但均不能改变其占用济南市皇亭竞技体育学校房屋的事实。第三，根据租赁合同法律关系行业惯例，租赁合同期限届满后，租赁双方应对租赁物进行交接，租赁物如有毁损，承租人还应承担赔偿责任。但事实是，作为承租人的宗锡强并未按照行业惯例，对承租房屋与出租人交接，在房屋未与宗锡强交接前，济南市皇亭竞技体育学校亦无法贸然强行收回房屋，否则房屋如有毁损，济南市皇亭竞技体育学校无法举证系由济南市皇亭竞技体育学校原因还是宗锡强原因造成房屋毁损的，该损失济南市皇亭竞技体育学校便无法再向宗锡强主张。二、原审法院适用法律错误。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，认定济南市皇亭竞技体育学校系因未采取适当措施收回房屋而造成扩大损失，并以此判令驳回济南市皇亭竞技体育学校的诉讼请求属于适用法律错误。本案中宗锡强在《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，未将房屋腾空并交还济南市皇亭竞技体育学校，而是继续占用租赁房屋事实清楚，济南市皇亭竞技体育学校原审各项诉讼请求均有明确的事实及法律依据，理应得到支持。宗锡强辩称，济南市皇亭竞技体育学校的上诉请求及理由与事实不符，应予驳回。一审法院根据宗锡强提交的证据认定事实是：房屋租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日，2016年3月16日宗锡强以德吉轩美术馆的名义提出续租5年的要求，济南市皇亭竞技体育学校于2016年5月5日发出解除合同的通知书，明确表示不同意续租并解除双方的租赁合同，根据合同法第九十四条的规定，双方的租赁合同在2016年6月30日到期终止，宗锡强接到解除通知后，立即搬离房屋，并通知了物业，符合交易习惯（租赁期限届满前搬离物品，合同终止），2016年5月5日后的房屋占有已转移给济南市皇亭竞技体育学校，此后发生的所有费用与宗锡强无关。对于济南市皇亭竞技体育学校未能收回房屋的责任不在其的理由，济南市皇亭竞技体育学校明知合同到期日为6月30日，且在5月5日发出解除合同的通知，其应当在5月5日的时间节点派出工作人员当面通知宗锡强，而不是其上诉理由所称合同期满后，才联系宗锡强，其怠于行使其权利，才造成合同期满后无法联系宗锡强的事实，并且宗锡强也在接到合同解除通知后搬离。对于其自己具有所有权的房屋，其应当了解物业搬离的情况。对于其诉称卷帘门锁闭，又陈述工商登记信息在营，法律尚允许经营者的注册地与主要办公场所不一致，其以后的陈述只是单方的揣测，并无法律与事实依据。租赁开始时，济南市皇亭竞技体育学校未履行交接手续，因此不能要求解除后宗锡强去履行交接手续，更何况租赁合同中并未约定交接手续的事宜。对于合同法第一百一十九条的理解，济南市皇亭竞技体育学校曲解了该条的含义，该条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大部分要求赔偿。并不是济南市皇亭竞技体育学校陈述的适当措施收回房屋，而是采取适当措施防止损失扩大，更何况宗锡强不存在违约，已根据交易习惯搬离了房屋。综上，一审认定的事实确实，并有证据佐证，适用法律正确，应驳回济南市皇亭竞技体育学校的上诉请求，维持原判。济南市皇亭竞技体育学校向一审法院起诉请求：1.判令宗锡强立即腾空并向济南市皇亭竞技体育学校返还其租赁占有的位于济南市济南皇亭体育馆综合楼地下一层房屋，并恢复到使用之前的状态；2.判令宗锡强支付逾期腾房占有使用费149503.18元（计算至2017年6月30日），自2017年7月1日起至宗锡强实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费，按原租赁合同约定的租金标准另行计算；3.由宗锡强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月1日，宗锡强作为承租人与出租人济南皇亭体育馆（后并入“济南市皇亭竞技体育学校”）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、济南皇亭体育馆将坐落于济南市济南皇亭体育馆综合楼地下一层出租给宗锡强经营使用；2、租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日止，自2012年1月1日起，房屋每年递增5%，租期五年；3、该房屋年租金为12万元，租金按季结算，由承租人于每季的前一个月提前十日交付给出租人；4、承租人欠租金达一个月或者欠水、电费、取暖费一个月的或无正当理由闲置达两个月，出租人可终止合同并收回房屋，造成出租人损失，由承租人负责赔偿。2015年9月22日，因济南皇亭体育馆并入到济南市皇亭竞技体育学校，济南市皇亭竞技体育学校与宗锡强签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：原房屋租赁合同的出租方由济南皇亭体育馆变更为济南市皇亭竞技体育学校，原合同项下济南皇亭体育馆作为出租方所享有的权利和承担的义务由济南市皇亭竞技体育学校享有和承担，宗锡强作为承租方继续履行原合同约定的各项义务。2016年3月16日，宗锡强以其开办的个体工商户德吉轩美术馆的名义提出续租五年的要求，但济南市皇亭竞技体育学校于2016年5月5日向宗锡强发出解除合同通知书，明确表示不同意续租并解除双方的租赁合同。2016年7月19日，济南市皇亭竞技体育学校将宗锡强诉至法院，济南市历下区人民法院于2017年4月13日做出（2016）鲁0102民初4683号民事判决书，判决宗锡强向济南市皇亭竞技体育学校支付截止到2016年6月30日的欠付房租、水电费及违约金。双方对租赁期间届满后涉案房屋未正式交付是否应承担占用费的问题存在争议。济南市皇亭竞技体育学校认为，租赁期间届满后，作为租赁合同关系，双方必须对租赁物进行交接，因宗锡强一直未办理交接手续，收到解除合同通知书也不予理睬，致使济南市皇亭竞技体育学校方根本无法接收涉案房屋，应当承担逾期腾房的占有使用费并判令对方腾房。宗锡强辩称，2016年5月5日收到济南市皇亭竞技体育学校解除合同通知书后，立即将房屋内自己的物品搬离并通知物业，涉案房屋仅有一些杂物，一直处于空置状态，济南市皇亭竞技体育学校不应将闲置的费用强加于宗锡强。济南市皇亭竞技体育学校不认可宗锡强将房屋内自己的物品搬离并通知物业，但未能举证证明宗锡强使用该房屋继续经营，只是证明房屋卷帘门一直处于锁闭状态，致使其无法接收涉案房屋。以上事实有双方无异议的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同申请续签的报告》、《解除合同通知书》及双方辩论意见予以佐证。一审法院认为，济南市皇亭竞技体育学校与宗锡强签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。涉案房屋的租赁合同第十一条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：……4、欠租金累计达一个月或者欠水费、电费、取暖费一个月；无正当理由闲置达两个月；……”。因此，依据双方合同约定，宗锡强欠付租金及水电费的事实，已经符合合同解除的情形，济南市皇亭竞技体育学校享有合同解除权。2016年5月5日，济南市皇亭竞技体育学校发出解除合同通知书的行为符合合同约定，该通知到达宗锡强时合同解除，济南市皇亭竞技体育学校有权收回房屋。此时宗锡强应当办理房屋交接手续，但其未办理，构成违约。但是，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”据此，在涉案合同解除后，虽然宗锡强未主动交还房屋，但济南市皇亭竞技体育学校应当采取适当措施收回房屋，防止损失扩大，但其未采取相关措施，对因此造成的扩大损失，其无权要求宗锡强予以赔偿，故对济南市皇亭竞技体育学校要求宗锡强腾房并支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条之规定，判决：驳回济南市皇亭竞技体育学校的诉讼请求。案件受理费人民币3390元，由济南市皇亭竞技体育学校承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。济南市皇亭竞技体育学校提交关于案涉房屋照片一张，拟证明案涉房屋还是由宗锡强管理。经质证，宗锡强认为照片中应该是涉案房屋。但是对证明内容有异议，该照片没有拍摄时间，不能作为证据使用。另，宗锡强于2016年7月份在越南开始工作，因此房屋自宗锡强搬离后，通知物业，其管理房屋的责任已在2016年5月5日转移给济南市皇亭竞技体育学校。经审理本院认定，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、济南市皇亭竞技体育学校诉请宗锡强腾房并返还涉案房屋是否成立；二、宗锡强是否应支付逾期腾房所产生的占有使用费。关于焦点问题一，本院认为，济南市皇亭竞技体育学校与宗锡强签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据已查明的事实，宗锡强存在欠付租金及水电费的情形，符合合同约定解除之情形，2016年5月5日，济南市皇亭竞技体育学校发出解除合同通知书的行为符合合同约定，该通知到达宗锡强时合同解除。合同解除后，济南市皇亭竞技体育学校有权收回房屋，宗锡强具有腾空并返还租赁房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。宗锡强主张其收到济南市皇亭竞技体育学校解除合同通知书后，立即将自己的物品搬离并通知物业。对此本院认为，首先，其主张已将涉案房屋内物品搬离及腾空，未提交充分有效证据证明，应承担举证不能的不利后果。其次，小区物业单位并非涉案租赁合同的当事人或相对方，也没有证据证明济南市皇亭竞技体育学校曾委托或授权小区物业单位办理房屋交接事宜，同时，也没有证据证明其通知过物业单位及通知的具体内容。综上，宗锡强不能证明其基于诚实信用原则履行了相关腾房、交接及通知等义务。故济南市皇亭竞技体育学校请求宗锡强腾房并返还房屋的请求成立，本院予以支持。关于焦点问题二，双方租赁合同解除后，宗锡强应及时腾空并返还房屋，因宗锡强一方原因未能及时返还房屋，其继续占用租赁房屋应当参照双方租赁合同约定的租金标准，支付占有使用费。根据双方签订的房屋租赁合同第四条，“该房屋年租金为壹拾贰万元整，租金按季结算……，”参照上述标准，锡强应支付济南市皇亭竞技体育学校占有使用费（120000/年），自2016年7月1日起计算至实际返还房屋之日止。综上所述，济南市皇亭竞技体育学校上诉请求成立，予以支持，原审判决欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初4248号民事判决。二、宗锡强于本判决生效之日起十五日内腾空并向济南市皇亭竞技体育学校返还其租赁占有的位于济南市济南皇亭体育馆综合楼地下一层房屋，并恢复到使用之前的状态。三、宗锡强于本判决生效之日起十日支付济南市皇亭竞技体育学校逾期腾房占有使用费（自2016年7月1日起计算至实际返还房屋之日止，按合同约定的租金标准120000元/年计算）。一、二审案件受理费各3390元，均由宗锡强负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一八年五月二日书记员  牛春杰