江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0691民初2482号原告：邵守兵，男，1968年10月20日生，汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：黄拥军，如东县袁庄法律服务所法律工作者。被告：通昌置业南通有限公司，住所地南通开发区通盛大道188号创业外包A座323-B室。法定代表人：王正义,董事长。委托诉讼代理人：程荃，江苏东恒律师事务所律师。原告邵守兵与被告通昌置业南通有限公司(以下简称通昌置业)屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告邵守兵及其委托诉讼代理人黄拥军、被告通昌置业公司的委托诉讼代理人程荃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵守兵向本院提起诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告返还购房款1150000元、支付利息26390元、违约金57500元。事实和理由：2016年12月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告将位于南通开发区上海东路66号面积为65.86平方米的商品房出售给原告，总房款为115万元，被告应于2017年2月28日向原告交付房屋，如果被告超过30日交房的，原告有权提出解除合同，被告应向原告支付自付款之日起按4.35%计算利息，并向原告支付总房款的5%的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了115万元的购房款，但到期后被告未能交房，为维护自身权益诉至法院，请求依法判决。被告通昌置业辩称，原告应当于2017年1月12日前通过贷款付清57万元房屋尾款，但至2017年7月16日才支付尾款27万元，8月10日支付尾款30万元，原告逾期支付购房款应当承担逾期付款违约责任；依据合同附件11第3条第二款约定，房屋交付前提条件是原告支付全部房屋价款，包括但不限于逾期付款违约金等，直至本案开庭，原告未能支付迟延付款违约金，故被告有权拒绝交付房屋，被告不同意合同解除。原告以被告迟延交付房屋为由解除合同没有合同与法律依据；涉案房屋现已完全具备交付条件，原告付清违约金后，被告可随时交付房屋。在答辩期限内，被告提起反诉，要求反诉被告支付违约金33885元，并承担反诉费用。但在规定期限内未缴纳反诉费用。原告针对被告反诉辩称，原告已与被告约定通过银行贷款支付尾款，后因银行政策调整迟延贷款，原告未违约，且被告当时仍不具备交房条件，原告行使不安抗辩权，不同意被告的反诉要求。原告邵守兵围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同（预售），证明原被告之间存在房屋买卖关系，合同第12条约定了违约责任，合同约定交房时间为2017年2月28日前；2、个人住房（商业用房）借款担保合同和原告向被告交付房款的收据及发票，证明原告于2016年12月21日向被告交付房款58万元，2017年7月16日向被告交付27万元，2017年8月10日向被告交付30万元，共向被告交纳115万元全部房款；3、解除合同通知复印件及邮寄回执，证明原告按合同约定的地址向被告发出解除合同通知，显示已签收，此后原告又将上述通知书交给了南通越秀商业管理有限公司法定代表人王亚芹，由王亚芹代为转交给被告。被告通昌置业质证认为，对证据1、2的真实性认可，对证据3质证认为，被告未收到原告的书面解除合同通知，王亚芹非我公司人员，根据合同约定付款方式为首付款加贷款，原告贷款57万元支付房屋尾款，合同附件11第2条第3款第2项明确约定合同签署之日起第30日银行放款存在差额或未能放款，买受人应当自筹资金补足差额，因此原告应当最迟在2017年1月6日支付完尾款57万元。合同附件11第3条第2款明确约定房屋交付的前提是买受人付清全部费用包括但不限于全部房价、逾期付款违约金，原告逾期付款产生违约金3万余元，故在未能付清前违约金前，被告有权拒绝交付房屋。合同第12条第1款第2项明确约定买受人要求解除合同的应当以书面形式告知出卖人，至本案诉讼前买受人从未向出卖人提出合同解除的主张，基于上述理由，原告解除合同的请求权缺乏事实依据和合同基础，请求驳回原告诉请。被告通昌置业向本院提交了单位工程竣工验收证明书，证明案涉房屋在2017年10月13日已通过竣工验收。邵守兵质证认为，对该证据的真实性无异议，并向本院补充提交了通昌置业于2017年11月18日发出的交房通知书，上述两份证据能够证明被告通知交房时间迟于约定的交房时间，其有权提出解除合同。本院对双方无争议的事实予以确认并在卷佐证。对于原告于2017年10月21日通过邮政特快专递邮寄送达的解除合同通知，被告否认收到，根据原告提交的邮政特快专递和短信业务申请单，短信回复显示已“妥投签收”，可以证明原告根据商品房买卖合同中载明的被告住所地即合同约定的送达地址邮寄了解除通知，被告有工作人员签收。此外，被告的经营合作单位南通越秀商业管理有限公司的法定代表人王亚芹于2017年10月24日也在原告的解除合同通知书上注明将该通知转交被告。因此，本院认定原告最迟已于2017年10月24日将解除合同通知送达给被告。根据本院确认的证据和当事人陈述，认定事实如下：被告通昌置业（出卖人）与原告邵守兵（买受人）于2016年12月5日，签订商品房买卖合同（预售）一份（合同编号为JHY-01-1A043），约定邵守兵向通昌置业购买位于南通开发区房屋，预计建筑面积65.86平方米，总价款115万元。双方约定：付款方式为，签订合同前已支付定金5万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人于2016年11月30日前支付首期房款58万元，余款57万元向南通农村商业银行申请贷款支付。买受人付款逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时买受人退还已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。对于房屋交付双方约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。出卖人应当在2017年2月28日向买受人交付该商品房。对于逾期交付责任，双方约定，逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。关于送达双方约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面方式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。双方在补充协议还约定，出卖人按合同约定日期将该商品房交付给买受人的前提条件是买受人已付清全部费用，包括但不限于全部房价款逾期付款的违约金（若有）、由出卖人垫付的公用费用（若有），若买受人未在约定日期前付清全部费用，出卖人根据规定推迟交付房屋期间，该商品房所涉及的相关费用、风险和责任由买受人承担，该商品房的保修期限应从推迟期间的首日起计算，房屋交付期限可变更为买受人付清全部费用之日起15个工作日内。合同及补充协议签订后，邵守兵分别于2016年12月21日、2017年7月16日、2017年8月10日向通昌置业支付了58万元、27万元和30万元，其中30万元房款系由邵守兵向江苏南通农村商业银行八厂支行借款所得，通昌置业为该笔借款提供保证担保。2017年10月21日，邵守兵以通昌置业“迟迟不能交房”为由，向通昌置业邮寄送达了解除商品房买卖合同通知书。2017年10月13日，案涉房屋通过竣工验收备案。2017年11月18日，通昌置业发出的交房通知书要求邵守兵于11月20日前来办理交房手续。本院认为，双方签订的商品房买卖合同及相应补充协议均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规，应当予以认定合法有效，双方均应全面履行，否则应承担相应的责任。合同签订后，邵守兵向通昌置业支付了全部房款，通昌置业应在约定的期限内交付房屋，因迟延交房超过30日，已符合双方约定的解除条件，邵守兵有权按照《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第九十三条规定行使约定解除权。邵守兵解除合同的通知于2017年10月24日送达通昌置业。根据合同法第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，合同自通知到达时解除，由于解除权性质上是一种形成权，解除合同的效果自通知到达对方时生效，故本院确认双方签订的商品房买卖合同及补充协议于2017年10月24日予以解除。被告辩称由于原告迟延支付房款依约产生了违约金，根据补充协议的约定，在买受人未付清全部房款前出卖人可以不交房。依被告方对该条的理解，只要产生了违约金，在买受人包括违约金支付之前，出卖人有权拒绝交房。本院认为，该约定未明确约定出卖人的提示义务，即免除其出卖人交付房屋的主要义务，由于该补充协议系被告提供的格式合同，根据合同法第四十条规定的“提供格式合同一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故该约定应属无效条款。同时，结合双方在合同实际履行过程中可以看出，被告为原告购房借款提供担保可以推断知晓原告存在迟延付款的违约行为，但未提出要求原告承担违约责任，反而通知原告于2017年11月20日前办理交房手续。因此，本院对被告的辩称理由不予采纳。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于原告解除商品房销售合同及补充协议的通知于2017年10月24日到达原告，并发生法律效力，则被告应当及时将已收取的115万元房款退还给原告，被告未退还，应按约承担自实际收款之日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率计算的逾期付款损失，并按全部房价款的5%向原告支付违约金。由于原告存在迟延交付房款的违约行为，亦应承担相应的责任，虽然被告未提出违约金过高要求的变更的请求，但被告提出的反诉请求事实上可以抵销原告的部分诉讼请求，本院酌定适当减轻被告的违约责任，本院支持原告要求被告违约金57500元的诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告邵守兵与被告通昌置业南通有限公司在2016年12月5日的签订商品房买卖合同（预售）（合同编号为JHY-01-1A043）于2017年10月24日解除；二、被告通昌置业南通有限公司于本判决生效后十日内返还原告邵守兵购房款1150000元并支付违约金57500元；三、驳回原告邵守兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15906元，由原告邵守兵负担906元，由被告通昌置业南通有限公司负担15000元（被告负担部分已由原告预交，被告在履行上述判项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15906元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  周国建人民陪审员  周袁芳人民陪审员  顾艳娇二〇一八年五月九日书 记 员  王 娟