湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初2719号原告胡乃枫，男，1990年11月17日出生，汉族，住长沙市雨花区，委托代理人毛雅琴，湖南瀛湘律师事务所律师。委托代理人刘超群，湖南瀛湘律师事务所律师。被告长沙天实房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道枫林三路**麓景裕园******。法定代表人魏连瀛，系该公司总经理。委托代理人黄灿，湖南大鲲律师事务所律师。原告胡乃枫与被告长沙天实房地产开发有限公司（以下简称“天实公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告的委托代理人毛雅琴、刘超群、被告天实公司的委托代理人黄灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡乃枫向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金人民币17478.5元，暂按日万分之二计算至2018年2月28日，最终计算至被告完成竣工验收备案之日止；2、判令被告承担本案的诉讼费用、保全费用及其他费用。事实与理由：2017年5月26日，原告在被告开发的天祥水晶湾小区购买了办公楼幢1层的144号商业房屋，并签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ160080144），房屋总价款为人民币971026元。合同第七条交付时间及条件约定：“（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足附件三中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”合同第九条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。”2017年11月，被告通知原告收房，但一直未公开竣工验收备案资料，房屋周围的环境与售楼部介绍的情况也有差距。经核实，被告直至2018年2月28日才完成竣工验收备案。被告交房情况违反了合同约定，也不符合《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》中规定的房屋交付的前提条件。故原告为维护其合法权益，依法诉至人民法院，请求判如所请。被告天实公司辩称：原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定2017年11月30日交付该商品房，被告按照约定通知原告2017年11月30日前来收房，原告在2017年11月29日即已收房，虽然被告在2018年2月28日才拿到竣工验收备案表，但未给原告造成损失，请求驳回原告的诉讼请求。如果人民法院认为被告违约，请求人民法院对违约金予以降低。经审理查明：2017年5月26日，原告胡乃枫与被告天实公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ160080144）。原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，规划用途为商业。双方在合同中约定该商品房单价为每平方米20498.75元，房屋总价款为971026元。合同第七条约定：（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足附件三中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第八条约定：（一）该商品房达到第七条约定的交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及、地点以及应当携带的证件验收交接时，出卖人应当出示满足第七条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第九条处理。（二）查验房屋，买受人应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。如买受人在出卖人正式通知（广告、电话或书面通知）后，未领取交房通知书或领取交房通知书后未按时办理房屋交接手续，则视为买受人按合同交房时间接房，同时开始计算房屋保修期，买受人承担合同交房时间后的物业管理费用、房屋的毁损及灭失的风险。合同第九条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款。被告天实公司于2017年11月向原告发出《天祥·水晶湾入伙通知书》，通知原告于2017年11月30日前往被告处办理入伙手续。原告于2017年11月29日在被告处办理了收房手续。另查明，被告于2018年2月24日将长沙天实梅溪湖项目办公楼工程的竣工验收备案文件提交至湖南湘江新区管理委员会住建环保局，该局经审查，于2018年2月28日同意备案。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、税收缴纳书、物业维修基金专用票据、工程竣工验收备案表、入伙通知书等证据，被告提交并经庭审质证的工程竣工验收备案表、入伙通知书、长沙市万科物业服务有限公司商户管理服务协议书等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、涉案房屋何时达到交付条件的问题。对此，本院认为，商品房交付应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定。原、被告双方所签订的商品房买卖合同约定：出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已经竣工验收备案并满足附件三中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。本案中，虽然被告通知原告于2017年11月30日前往被告处办理入伙手续，原告也于2017年11月29日办理了收房手续，但涉案房屋在2018年2月28日才办理完毕竣工验收备案手续，故本院认为，本案的涉案房屋在2018年2月28日才达到合同约定的交付使用的条件。二、关于违约金的计算问题。原告已经履行了交付房款的义务，但本案涉案房屋直至2018年2月28日才达到交付使用的条件，被告存在违约行为，应当承担支付逾期交房违约金的责任。对原告主张违约金计算至被告完成竣工验收备案之日的主张，本院予以采纳。对原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之二的标准支付违约金的诉请，被告提出该违约金过高，请求予以调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本案的实际，本院综合考虑原告已实际收房及因被告的违约行为可能造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付从2017年12月1日起至涉案房屋达到合同约定交付条件之日止（2018年2月28日）的违约金为6914元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告长沙天实房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告胡乃枫支付违约金6914元；二、驳回原告胡乃枫的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取118.5元，由被告长沙天实房地产开发有限公司予以负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一八年五月二十三日书记员  张小芹