浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0327民初82号原告：林美仙，女，1965年8月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：李海燕、夏晓璐，浙江思勤律师事务所律师。被告：温州康翔房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327759064472Q，住所地苍南县龙港镇龙港大道北街镇府联建公寓**。法定代表人：朱德贵。被告：朱德贵（曾用名：朱德购），男，1964年6月19日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。原告林美仙与被告温州康翔房地产开发有限公司（以下简称康翔房开公司）、朱德贵商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用普通程序于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告林美仙的委托诉讼代理人夏晓璐到庭参加诉讼，被告康翔房开公司、朱德贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林美仙向本院提起诉讼请求：1.解除原告林美仙与被告签订的《龙港康翔大厦内部认购协议书》；2.判令被告退还原告购房认购款15万元，并赔偿利息损失（自2006年8月17日起至法院判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年8月17日，原告林美仙和被告签订《龙港康翔大厦内部认购协议书》，约定：原告林美仙向被告认购龙港康翔大厦8层C室，建筑面积为101.26平方米，单价每平方米4620元，总价467821元。开盘后首期付款时，乙方凭本协议书及预缴款发票补交至总房款的30%-40%，余款60%-70%银行按揭或全额付款；工程于2006年8月开始施工，开盘时间在2006年12月。协议签订后，原告于2006年8月17日向被告支付了商品房认购款15万元，被告向原告出具收据为凭。但是被告在收到认购款后并没有对合同约定项目实施开发，原告多次询问情况，被告一再承诺很快就会动工。截至目前，建房工程项目一直未开工，原告经了解后才得知被告根本没有办理任何的开发手续，至今未取得预售许可，且目前该地块被法院采取查封、拍卖的强制措施。被告康翔房开公司、朱德贵未作答辩，在本院指定的举证期限内也没有提供证据材料。原告在本院指定的举证期限内，提交如下证据：1.原告身份证、被告工商登记信息、人口信息表，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.《龙港康翔大厦内部认购协议书》、收款收据，用以证明原告与被告之间签订认购协议及原告依约支付认购款的事实。原告提供的上述证据，经庭审出示审查，上述证据符合有效证据的法律特征，被告拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利，上述证据的证明效力本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。本院经审理，认定事实如下：2006年8月17日，原告林美仙（乙方）与被告康翔房开公司（甲方）签订《龙港康翔大厦内部认购协议书》，约定：一、乙方向甲方认购龙港康翔大厦捌层C室，建筑面积约定101.26平方米，单价为每平方米4620元，总价467821元；二、双方签署房产认购协议书，以内部认购协议书和发票为准；三、以上价格为优惠价，不管开盘价如何，不再上涨；四、开盘后首期付款，乙方凭本协议书及预缴发票补交至总房款的30%-40%，余款60%-70%银行按揭或全额付款；五、该工程预计在2006年8月份开始施工，开盘时间在2006年12月。原告林美仙向被告康翔房开公司支付了认购款15万元，并由被告康翔房开公司于2006年8月17日向原告林美仙出具收款收据一份，被告朱德贵在上述收款收据出纳一栏签字，对上述款项予以确认。另查明：2017年6月26日，浙江省瓯海区人民法院作出（2016）浙0304执1791号执行裁定书，裁定登记在被告名下坐落于苍南县龙港镇江滨路136-142号、118-134号两处土地的国有土地使用权及相应其他权利归买受人黄杨花享有。本案所涉的龙港康翔大厦至今仍未进行建造。本院认为，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的预订协议或者认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款付款方式、付款时间，交付使用条件及日期及公共配套建筑的产权归属等条款。本案中，被告康翔房开公司仅收取了原告林美仙支付的部分购房款，且涉案认购协议所约定的条款内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容。故应当认定《龙港康翔大厦内部认购协议书》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，是对双方交易房屋有关事项的初步确认，与商品房买卖合同是预约和本约的关系，其性质系预约合同，不属于商品房预售合同。由此，原、被告双方签订的认购协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现涉案房屋因被告原因至今仍未建造，且本案所涉的康翔大厦土地使用权被法院裁定拍卖、变卖，故合同约定目的不能实现。被告康翔房开公司与原告签订《龙港康翔大厦内部认购协议书》并收取原告购房款15万元后，因被告康翔房开公司自身原因导致原告无法实现预约合同目的，属违约，应当承担违约责任。现原告要求解除合同，并要求被告康翔房开公司返还购房款15万元并赔偿相应利息损失，理由正当，于法有据，本院予以支持。本案中，原告以被告朱德贵系被告康翔房开公司股东，涉案款项直接交付朱德贵，由于被告朱德贵与康翔房开公司财务混同，被告朱德贵滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益为由，要求被告朱德贵对涉案债务承担连带责任，但本院认为，原告主张被告朱德贵与被告康翔房开公司财产混同，否定法人人格。法人人格独立是公司法的基本原则，人格否认是公司制度的例外，法人人格否认要从严掌握适用条件。原告提出否认其法人人格负有举证证明股东与公司人格混同的举证责任，现原告仅以涉案款项交付朱德贵为由，认为股东与公司人格混同，依据不足，对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除林美仙与温州康翔房地产开发有限公司于2006年8月17日签订的《龙港康翔大厦内部认购协议书》；二、温州康翔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还林美仙购房款15万元并赔偿利息损失（自2006年8月17日起至实际履行完毕之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）；三、驳回林美仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4600元，由温州康翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  高海忠人民陪审员  施珊珊人民陪审员  李祥凯二〇一八年五月七日书 记 员  汤苗苗相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。