广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3914号上诉人（原审原告）：广州连家地产代理有限公司，住所地广东省广州市白云区同泰路倚绿北街14号10房。法定代表人：王茂源，该公司经理。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕学荣，男，1973年12月17日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县。委托诉讼代理人：水翔，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：许泽剑，广东合富律师事务所实习律师。上诉人广州连家地产代理有限公司（以下简称“连家公司”）因与被上诉人吕学荣居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初12342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。连家公司上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判被上诉人吕学荣向其公司支付咨询及中介服务费32500元及相应的违约金（以32500元为本金，每天按0.1%的标准，支付自2016年3月28日起至实际支付本金之日止的违约金）。2、本案所有诉讼费用由被上诉人吕学荣承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院在居间合同关系中，未有充分的证据证实《房屋买卖合同》无法履行情况下直接认定合同无法履行，属于认定事实错误，损害和剥夺买卖双方的诉权。2.合同没有继续履行的真实原因是吕学荣放弃购买房屋，而不是吕学荣没有购房资格，连家公司对合同没有继续履行不存在过错。连家公司在合同第十六条文字加下划线标注告知吕学荣确保其可提交合资格文件；手写第二十条为吕学荣能顺利履行合同设定了兜底条款。合同签订后，连家公司无法掌控、约束买卖双方继续履行合同，无法预测购房政策的变化。吕学荣并没有举证证明连家公司存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”的事实，承担举证不利的法律后果。二、一审判决适用法律错误。居间合同适用自由裁量权没有法律依据。综上，请求二审法院依法改判，支持其全部上诉请求。被上诉人吕学荣答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人连家公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、吕学荣至今不具备广州购房资格，且买卖关系中的卖方根据合同第二十条规定“在吕学荣非因个人意愿因素没有办理好相关资料”，已经将合同定金退还给吕学荣，涉案房屋买卖合同已实际解除，无法实际履行。连家公司上诉主张涉案合同仅能判断为没有继续履行，而不是无法履行，与事实不符。二、连家公司在明知吕学荣无购房资格情况下，以吕学荣具备购房资格为诱饵，欺骗吕学荣签订房屋买卖合同，意图从中骗取非法中介费用，违反居间人的忠实居间义务。涉案合同无法履行责任在于连家公司。连家公司于2017年9月13日向一审法院起诉请求：1、判令吕学荣向其公司支付咨询及中介服务费32500元；2、吕学荣向其公司支付违约金（以32500元为本金，每天按0.1%的标准，支付自2016年3月28日起至实际支付本金之日止的违约金）；3、本案诉讼费由吕学荣承担。一审法院认定事实：2016年3月27日，吕学荣作为买方，案外人孙一、石磊作为卖方，连家公司作为经纪方，三方签订编号为NO.0000361的《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于广州市白云区黄庄南路蓝庭街9号1004房的房屋出售给买方，买卖双方同意该物业成交价为2299800元；基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买方于本合同签订之日向经纪方支付32500元作为咨询及中介服务费；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金；如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；买方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；买卖双方友好协商，卖方同意给买方在2016年4月1日至6月1日期间去办理相关资料，如果买方在这期间因非个人意愿因素，没法办理好相关手续，并能提供相关客观依据，卖方买方同意取消合同，买方给卖方的人民币（贰万定金）退还给买方；等等。一审诉讼中，双方关于上述《房屋买卖合同》无法履行的原因存在争议。连家公司称合同签订时已向吕学荣告知限购政策，且吕学荣明确没有问题，但后来吕学荣告知连家公司说发现涉案房屋没有学位，孩子无法在这里读书，并以此为由跟业主说不买了，故没有继续履行。吕学荣则称其2016初从外地来广州，因为住房需要，但不知道广州的购房政策，连家公司隐瞒吕学荣不具备购房资格的情况，承诺吕学荣具有购房资格，在此情况下，吕学荣才与业主签订了合同；关于连家公司提出的学位原因，根据合同第20条约定，双方取消合同退回定金的条件是非因个人因素，若如连家公司所述，那业主是不可能退还定金的。现无证据表明吕学荣在签订《房屋买卖合同》时具备购房资格。以上事实，有房屋买卖合同、房地产权证、银行转账短信记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：连家公司、吕学荣与卖方签订了《房屋买卖合同》，连家公司、吕学荣据此形成居间合同法律关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同、从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。本案中，吕学荣通过连家公司居间介绍购买涉案房屋，双方之间形成委托关系，现连家公司已促成了买卖双方订立《房屋买卖合同》，连家公司依约应当获取报酬。关于连家公司是否可获取全额报酬的问题。一方面，连家公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。连家公司作为专业的中介机构，理应及时知悉当前限购政策的变化，并且对吕学荣当前是否具备购房资格负审查和如实报告义务。现《房屋买卖合同》因吕学荣不具备购房资格而无法实际履行，连家公司对《房屋买卖合同》无法履行应负审查不严之责。连家公司未尽审查职责，如实告知并引导吕学荣签订《房屋买卖合同》，提供的居间合同服务行为存在瑕疵，无权获取全额报酬。另一方面，吕学荣作为完全民事行为能力人，在购买房屋此类价值巨大的财产时，亦应当留意当地的购房政策规定，并对自身是否具备购房资格有明确的认知，而不是仅仅依赖于中介机构的告知。在未确定是否符合购房资格的情况下，吕学荣仍与卖方、连家公司签订《房屋买卖合同》，其本身也未尽谨慎的审查义务，对于《房屋买卖合同》不能履行亦应承担相应责任。结合本案案情，经综合判定，酌定连家公司、吕学荣的过错比例应为70%：30%，由吕学荣承担30%的咨询及中介服务费即9750元，其余咨询及中介服务费损失由连家公司自行承担。关于违约金的问题。对于《房屋买卖合同》无法履行，连家公司、吕学荣均有过错，故连家公司无权要求吕学荣支付违约金，其相应的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年12月12日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，吕学荣向连家公司支付咨询及中介服务费9750元；二、驳回连家公司的其他诉讼请求。一审案件受理费306.3元（连家公司已预交），由连家公司负担214.4元；由吕学荣负担91.9元，并在上述判决给付期限内迳付给连家公司。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认,不再赘述。本院审理期间，连家公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，对连家公司的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费368.75元，由上诉人广州连家地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一八年五月二十一日书记员  王路洋