湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2721号上诉人（原审原告）：港联不动产服务（武汉）有限公司[原名称港联物业（武汉）有限公司]，住所地湖北省武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦2916室。法定代表人：王俊时，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡海，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙惠莉，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人（原审被告）:仙桃天下地产开发有限公司，住所地湖北省仙桃市干河办事处仙源南路汉江路西。法定代表人：赵同艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡智泉，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：何海红，湖北山河律师事务所律师。原审第三人：港联物业（中国）有限公司，住所地香港幹諾道中200号信德中心西座3611室。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡海，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙惠莉，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人港联不动产服务（武汉）有限公司（以下简称港联公司）、仙桃天下地产开发有限公司（以下简称仙桃天下公司）因与原审第三人港联物业（中国）有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人港联公司的委托诉讼代理人胡海、孙惠莉，上诉人仙桃天下公司的委托诉讼代理人胡智泉，原审第三人港联物业（中国）有限公司的委托诉讼代理人胡海、孙惠莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港联公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判确认港联公司于2016年8月9日发出的《解除通知书》具备解除合同的法律效力，双方签订的《租赁合同》已由港联公司发出《解除通知书》解除；2、撤销一审判决第三项，改判仙桃天下公司向港联公司赔偿损失1000.4031万元；3、本案一、二审诉讼费均由仙桃天下公司承担。事实和理由：一、港联公司2016年8月9日发出的《解除通知书》具备解除合同的法律效力。1、双方合同明确约定了租赁场所的交付条件为仙桃天下公司应完成租赁场所建设、建筑装修、商业公共空间的建设及公共区域装修（含外立面）、所有设备等，仙桃天下公司认为租赁场所通过工程竣工验收备案即符合交付条件不符合上述约定。2、租赁合同中约定仙桃天下公司需完成多个相应建设、装修及开业的时间节点，而仙桃天下公司在上述多个时间节点均未能完成相应租赁场所的建设、装修义务，未能达到约定的交付条件，港联公司在上述多个时间节点均有权选择解除合同。3、港联公司在仙桃天下公司违约后与其函件往来并不是协商一致继续履行合同并放弃解除权的意思表示，在双方协商未果后仙桃天下公司仍存在多次违约，甚至根本违约致使合同目的不能实现，港联公司有权选择行使合同解除权。4、即使不考虑租赁合同约定的解除权条件，仙桃天下公司在2016年6月30日向港联公司来函要求港联公司收房并组织开业，其行为系明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，属于根本违约，导致港联公司不能实现合同目的，符合法定的解除合同情形。5、港联公司行使合同解除权没有超过法定行使期限，2016年8月9日发出的解除合同通知合法有效。二、仙桃天下公司应当依约向港联公司支付违约金1000.4031万元。本案客观事实系仙桃天下公司违约，根据租赁合同约定，港联公司有权要求仙桃天下公司支付违约金，且双方合同约定的租赁期限长达20年、租金总额高达4个多亿，1000.4031万元的违约金仅为租赁合同约定租金总额的2.5%，该违约金计算不应认定为过高，应得到法律支持。仙桃天下公司辩称：1、港联公司的上诉请求第一项属于二审中新增加的诉讼请求，不应得到支持。2、港联公司请求赔偿违约金没有事实和法律依据，港联公司在一审中列举的全部损失合计金额仅为200余万元，且仙桃天下公司对此并未认可，在没有经过审计及核实的情况下，其主张1000余万元的损失无依据。3、租赁合同的解除是港联公司单方违约行为造成的，其在没有达成一致的前提下单方行使解除权，以其实际行为表明不再履行合同主要义务，导致我公司要求解除合同，故因合同不履行所造成的损失应由其自行承担。4、港联公司上诉请求是要求赔偿损失1000万余元，但其理由是要求支付违约金，相互矛盾，赔偿损失与支付违约金是不能同时提出的。综上，港联公司的上诉请求及理由均不应得到支持，请求驳回其全部诉讼请求并要求其承担全部诉讼费用。港联物业（中国）有限公司述称，支持港联公司的上诉请求和理由。仙桃天下公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、依法改判驳回港联公司的全部诉讼请求；3、由港联公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《租赁合同》系双方继续履行期间未约定履行期限以致解除，视为租赁合同提前终止，明显属于认定事实错误，该项认定直接导致仙桃天下公司蒙受经济损失。1、港联公司曾经依法取得过合同解除权，但由于港联公司在取得解除权后选择要求仙桃天下公司继续履行合同，表明港联公司已经放弃行使解除权。2、双方租赁合同关系提前终止系港联公司单方擅自解除合同的行为所导致，港联公司的行为已经构成根本违约。二、港联公司违背诚实信用原则，单方解除合同导致合同目的无法实现，应全面承担因违约造成的法律后果。一审法院没有对港联公司单方解除合同的违约行为进行认定，没有对港联公司违约后应该承担的法律责任进行认定，属于适用法律错误。港联公司辩称：1、港联公司与仙桃天下公司进行协商并非放弃解除权的意思表示，港联公司有权依据法律规定行使合同解除权。2、双方合同无法继续履行是因为仙桃天下公司未按合同约定的交付条件交付房屋，港联公司解除合同的行为并不构成违约。3、仙桃天下公司存在客观上的违约行为，在合同约定的多个时间节点均未达到双方合同约定的交房条件，港联公司行使解除权符合合同约定及法律规定。综上，请求驳回仙桃天下公司的上诉请求和理由。港联物业（中国）有限公司述称，同意港联公司的意见。港联公司向一审法院起诉请求：1、请求判令仙桃天下公司返还港联公司保证金300万元、赔偿损失1000.4031万元；2、由仙桃天下公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月16日，仙桃天下公司（出租方，甲方）将自己开发的位于湖北省武汉市洪山区石牌岭333号的天下龙岭广场地下商业负一、二层租赁给港联公司（承租方，乙方）并与该公司及港联物业(中国)有限公司(担保方，丙方）签订《租赁合同》。约定，第一条租赁场所情况（二）租赁场所面积17368.11㎡（附件一）（四）乙方专用设备及公用设备：1、甲方向乙方交付的乙方专用设备见《单独使用的设备设施清单》（附件二）2、甲方提供“龙岭广场”的公用设备间《共同使用的设备设施清单》（附件三）。3、附件二和附件三所述设备设施，如甲方在本合同签署时不能提供的，甲方须于本合同约定的乙方进场日前向乙方提供，甲乙双方于乙方收到前述清单后十日内对前述设备设施进行验收确认，验收不合格的，甲方应该及时整改以保证上述设备设施的正常设置及使用，如至乙方正式开业之日甲方仍不能提供或整改完毕的，相应顺延。甲供设施设备经甲乙双方验收合格并交付乙方后，乙方在租赁使用期间负责甲供设施设备的维护保养及根据需要更换。第三条租赁期限（一）租赁期限为二十年，自乙方开业之日起计算，预计开业日期为2016年5月1日。第四条重要时程（一）甲方在收到乙方提交租赁场所公共区域的装修设计建议（乙方必须在2015年3月31日前将上述相关设计建议全部交付给甲方），在2016年3月31日前依本合同附件四“房屋交接技术条件”要求，完成“龙岭广场”商业部分本合同项下租赁场所建设（包括乙方专用及公用设施、设备）及建筑装修，接通水电、预埋排水及天然气及网络管线（如需）、烟道（如需）到户，并将租赁物业交予乙方所指定的租赁商户进行商铺装修。（二）甲方在2016年3月1日前完成租赁场所内的经营商铺在开业之日共同开业。（三）甲方如有延误本条第（一）款第（二）款期限至任一事项影响乙方的正常经营达60天，乙方有权单方解除本合同，乙方因此解除本合同的，甲方应全额返还乙方交纳或支付的全部款项，并赔偿因此给乙方造成的全部损失，且乙方不向甲方承担任何违约、补偿或赔偿责任。但因国家政策或不可抗力因素或可全部归责于乙方之因素所造成的逾期，该等期限应相应顺延，甲方不承担任何违约责任。（四）甲乙双方同意并保证在2016年5月1日正式开业，因甲方延期交房或其他甲方原因导致不能按期开业的，该日期顺延。如因乙方原因导致延期开业的，其租金按本合同约定的起租日计算。第六条履约保证金（一）违约保证金的交纳1、乙方应在本合同签订后，共向甲方交纳人民币300万元履约保证金。4、当租赁期限届满且不再续约或提前终止时，在乙方按本合同约定交换租赁场所并缴清所有费用之日起七日内，甲方须将乙方已付之履约保证金足额无息退还乙方，亦不计利息。第十条甲方的责任与义务（四）甲方应按本合同约定，在2016年4月30日前将租赁场所内外公共区域（含外立面）装修完毕并将租赁场所交付于乙方进行运营管理，并保证交付日前租赁场所所有设备建设完成能够正常使用，甲方不妨碍乙方及其供应商、联营商、合作商、承租商等合作方和顾客之车辆、人员，在“龙岭广场”四周甲方管理范围内的道路及进出通道和出入口的全天无障碍通行权。（五）甲方保证租赁场所及其附件二、附件三所述设备，均符合国家及当地建筑、防火、安全、卫生、交通等方面法律、法规、规章要求。合同签订后，仙桃天下公司即进行该房地产项目开发建设，按照合同约定对出租场地进行施工。2016年3月1日，仙桃天下公司未能按照租赁合同要求完成建设及装修，但双方仍多次协商继续履行合同事宜。2016年5月27日，仙桃天下公司建设项目竣工验收，认为租赁场所符合交房条件，要求港联公司予以接收。港联公司认为仙桃天下公司未完成约定的交付条件，未接收租赁场所。仙桃天下公司认为按照《租赁合同》约定，甲方达到交房条件后，乙方未按照合同约定开业，经甲方书面通知后三个月内仍未开业的，甲方有权解除合同。据此于2016年7月15日，向港联公司发出工作联系函，要求港联公司最后开业期限为2016年8月26日。港联公司收到仙桃天下公司该工作联系函后，于2016年8月9日作出《解除通知书》。此后，双方实际解除了上述《租赁合同》。双方争议的焦点为：一、港联公司2016年8月9日向仙桃天下公司发出的《解除合同通知书》是否具备解除合同的法律效力？二、仙桃天下公司以竣工验收的房屋进行交付，是否符合交付条件？关于第一个争议焦点，港联公司的《解除合同通知书》是否符合规定，是否具备解除合同的法律效力？港联公司认为，其发出的解除通知合法有效，应得到法律支持。1、仙桃天下公司的违约行为既达到租赁合同约定的解除条件，亦符合法律规定的合同解除情形，港联公司解除合同合法有效。仙桃天下公司在租赁合同约定的多个时间节点均未能完成约定的租赁场所建设、装修、设备建设义务，经港联公司多次催告后在合理期限内仍未完成。港联公司有权依约解除合同。根据双方提交的往来函件、现场照片可以确定：1）仙桃天下公司在租赁合同第四条第（一）项约定的2016年3月1日，以及第（二）项约定的2016年3月31日两个期限节点，均未能完成租赁合同约定的公共区域装修、设施设备建设合同义务；2）、仙桃天下公司在租赁合同第十条第（四）项约定的2016年4月30日期限节点，未能完成约定的租赁场所内外公共区域（含外立面）装修完毕、所有设备建设完成能够正常使用的合同义务；3）仙桃天下公司在租赁合同约定的开业日期2016年5月1日未能完成租赁合同约定的建设、装修义务，亦未能取得开业所需的相关部门证明文件（包括验收合格证明、消防验收证明），租赁场所无法如期交付使用和开业；直至港联公司发出解除通知之日，仙桃天下公司仍未能完成合同约定的上述义务，未能达到租赁场所交付条件；港联公司针对仙桃天下公司上述多项违约行为，分别于2016年3月1日、3月31日、4月11日、4月15日、7月7日、7月20日发函明确仙桃天下公司构成违约的事实。鉴于仙桃天下公司以上违约事实及合同约定，港联公司有权解除租赁合同。2、仙桃天下公司在租赁合同约定的开业日期，未能通过工程消防验收。租赁场所不符合《中华人民共和国消防法》规定的交付使用和开业条件，导致港联公司在租赁合同约定时间不能开业，港联公司有权解除合同。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，公安机关消防机构依法对审核的结果负责；第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。仙桃天下公司于2016年4月21日方才通过一次消防验收，同年7月12日二次消防设计图纸审核合格，2017年1月17日才通过二次消防验收，即租赁场所此时方才具备《中华人民共和国消防法》规定的交付使用和开业条件，早已超过合同约定的交付时间。为此，港联公司于2016年4月15日向仙桃天下公司去函《关于天下龙岭广场消防工程验收事宜》，明确“因贵司（仙桃天下公司）的施工周期滞后导致本项目原有开业计划无法实施”。但直至港联公司解除合同之日，仙桃天下公司仍未能具备《中华人民共和国消防法》规定的交付使用和开业条件，亦未能提交确切的消防验收通过日期、交房时间及延期开业的违约赔偿方案。据此，港联公司有权依约解除双方租赁合同。3、仙桃天下公司在延迟履行合同义务后，罔顾双方合同约定，仅以“工程竣工验收备案”为由要求港联公司收房，系其明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务，构成根本违约。致使港联公司合同目的无法实现，仙桃天下公司违约行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形，港联公司有权解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”即便合理期限参照为三个月，但其前提应为仙桃天下公司催告行使解除权。而本案中，仙桃天下公司自始至终从未催告港联公司行使解除权，故港联公司行使合同解除权的期限，因仙桃天下公司从未催告而根本未开始计算。仙桃天下公司认为，港联公司发出的《解除合同通知书》超过了行使合同解除权的合理期限，不具备解除合同的法律效力。该通知证实仙桃天下公司以其实际行为表明自己不再履行合同义务，构成根本违约，导致仙桃天下公司合同目的无法实现。1、仙桃天下公司因工期延误，在2016年3月1日，没有完成合同约定的建设及装修，根据租赁合同第四条第（二）、（三）项的约定，港联公司应自60天即2016年5月1日起有权提出解除合同。但双方没有约定行使解除权的终止时间。对于合同解除权的行使期限没有约定或者约定不明的，权利人应该在“合理期限”内行使相关权利。合同解除权的异议期间为收到解除通知后的三个月，且该三个月为除斥期间。港联公司行使解除权的期限为有权解除合同之日起三个月，即2016年5月1日至2016年7月31日为港联公司行使解除权的合理期间。港联公司于2016年8月9日发出的解除合同通知书，超过解除权的行使期限，不具备解除合同效力。2、根据双方2016年3月1日之后的多份往来函件显示，港联公司在知晓仙桃天下公司违约之后明确要求仙桃天下公司继续履行合同。港联公司没有主张解除合同，反而要求仙桃天下公司积极履行合同义务，导致合同继续履行并使仙桃天下公司增加大量投入，故港联公司此时已经丧失了依据原合同约定要求解除合同的权利。本案中，仙桃天下公司2016年5月27日通知港联公司收房之后，港联公司依然要求仙桃天下公司继续履行合同义务并要求延缓交房时间。双方因交房标准和交房时间发生争议，仙桃天下公司主张通过验收即符合交房条件并通知港联公司收房，但港联公司希望按合同约定条件交付并要求重新确定交付时间。此时，按照合同第十五条第三款第4项“在甲方达到交房条件后，乙方未按合同约定开业，在经甲方书面通知后三个月港联公司仍未开业，甲方有权解除合同”及合同第六条第（二）款第2项“乙方违反合同导致合同目的无法实现，保证金无需返还”的规定，港联公司即将面临违约并承担不利的法律后果。港联公司为了避免承担2016年8月27日不能开业的不利后果，直到仙桃天下公司2016年8月2日发出律师函通告开业的最后期限并说明应该承担违约责任后，才作出解除合同通知，企图通过单方解除合同的形式掩盖其招商准备不充分，不能及时进场装修，不能按时开业的违约后果。一审法院认为，根据双方租赁合同第四条约定，仙桃天下公司未按照约定期限完成土建、公共区域装修等义务60天，港联公司即在2016年5月1日、31日取得解除权，解除条件成就。港联公司此时有权选择解除合同还是继续履行。港联公司在解除合同的条件成就后，未选择解除合同，而是要求仙桃天下公司继续履行合同，仙桃天下公司也按照港联公司的要求继续履行合同义务。港联公司选择解除合同还是选择继续履行，只能择一行使。港联公司既然选择继续履行合同，从而意味着放弃了选择行使解除权，无权要求解除合同。其发出的解除合同通知，不具备解除合同的法律效力。关于第二个争议焦点，仙桃天下公司是否符合交付条件？港联公司认为，仙桃天下公司不符合交付条件。仙桃天下公司只有完成租赁场所建设、建筑装修、商业公共空间的建设及公共区域装修（含外立面）、所有设备等各项条件，方才具备租赁场所的交付条件。1、租赁合同第四条第（一）项约定，甲方仙桃天下公司应在2016年3月31日前完成“龙岭广场”商业部分本合同项下租赁场所建设（包括乙方专用及共用设施、设备）及建筑装修，接通水电、预埋排水及天然气及网络管线（如需）、烟道（如需）到户，并将租赁物业交予港联武汉所指定的租赁商户进行商铺装修；第四条第（二）项约定，甲方在2016年3月1日前完成租赁场所内土建部分商业公共空间的建设及公共区域装修，并确保租赁场所内的经营商铺在开业之日共同开业（2016年5月1日）；第十条第（四）项约定，甲方应按本合同约定，在2016年4月30日前将租赁场所内外公共区域（含外立面）装修完毕并将租赁场所交付于乙方进行运营管理，并保证交付日前租赁场所所有设备建设完成能够正常使用。仙桃天下公司均未按照上述约定履行。2、仙桃天下公司在租赁合同签订后，虽未能按照租赁合同约定的时间完成租赁场所相应建设、装修，构成延迟交付的违约事实，但在客观上已实际着手进行公共区域的装修、以及功能性设备的安装。仙桃天下公司实际履约行为反映了双方签订租赁合同的真实目的，即交付给港联公司的租赁场所应满足完成相关建设、装修的条件。如果“工程竣工验收备案”即符合租赁场所交付条件。那么仙桃天下公司只需要将租赁场所“工程竣工验收备案”后就可以交付给港联公司。在此情形下，仙桃天下公司无须大费周章委托设计单位设计、投入巨额资金进行租赁场所公共区域装修及相关功能性设备建设。3、仙桃天下公司提出“合同没有附件四，故租赁场所的装修标准无法确定，应视为双方没有约定交付条件，应当按照惯例及法律规定的工程竣工验收备案作为租赁场所交付条件”的观点不能成立。1）、租赁合同第四条第（一）项完整表述为“甲方在2016年3月31日前依据本合同附件四‘房屋交接技术条件’要求，完成龙岭广场商业部分本合同项下租赁场所建设（包括乙方专用及共用设施、设备）及建筑装修，接通水电、预埋排水及天然气及网络管线（如需）、烟道（如需）到户，并将租赁物业交予乙方所指定的租赁商户进行商铺装修。”合同附件四仅仅是仙桃天下公司完成租赁场所建设、建筑装修及设备建设技术条件的文件，而仙桃天下公司显然混淆了“房屋交接技术条件”与“装修标准”之间的区别。“房屋交接技术条件”是仙桃天下公司在进行租赁场所建设、装修及设备建设中应当具备的功能性技术条件，而“装修标准”是租赁场所的装修硬件豪华程度标准（比如硬件材料品牌、颜色、规格和价格等）。港联公司在租赁合同履行过程中，对仙桃天下公司提供的装修建议均是功能技术性的建议，从未向仙桃天下公司提出过装修硬件豪华程度建议。2）、“没有明文的合同附件四”并不实际影响租赁场所的正常建设、装修和设备建设，亦不能减轻或免除仙桃天下公司交付租赁场所需完成建设、装修和设备建设的合同义务。租赁合同第四条第（一）项约定“甲方完成龙岭广场商业部分本合同项下租赁场所包括乙方专用及共用设施、设备建设，接通水电、预埋排水及天然气及网络管线（如需）、烟道（如需）到户”。已从最基本的要求出发，明确了甲方仙桃天下公司应达到的“房屋交接技术条件”；从实际履行行为来看，即使“没有明文的合同附件四”，仙桃天下公司仍能进行相应建设、装修和设备建设。实际上仙桃天下公司就租赁场所已经确定设计方案，并征求了港联公司的意见，而经双方沟通已将“没有明文的合同附件四”在实际履行中予以一一明确和落实。仙桃天下公司应在2016年3月1日前，根据租赁合同第四条第（二）项约定，完成租赁场所内土建部分商业公共空间的建设及公共区域装修，并确保租赁场所内的经营商铺在开业之日共同开业（2016年5月1日）；根据合同第十条第（四）项，仙桃天下公司应在2016年4月30日前将租赁场所内外公共区域（含外立面）装修完毕并将租赁场所交付于港联公司进行运营管理，并保证交付日前租赁场所所有设备建设完成能够正常使用。仙桃天下公司对租赁场所交付条件为应完成租赁场所建设、建筑装修及相应设备建设，而不仅仅是竣工验收备案。仙桃天下公司认为，仙桃天下公司出租的房屋于2016年5月27日通过整体验收合格，已经符合房屋交付条件。1、双方签订的《租赁合同》中约定的交付条件是，在2016年3月31日之前按照附件四“房屋交接技术条件”的要求完成租赁场所建设和装修并将租赁物业交付乙方商户进行商铺装修。但是，该合同在实际履行中因无法事先明确最终的装修事项和装修标准，故双方一直没有签署合同“附件四”。事实上，双方在合同履行过程中对装修内容和要求均进行过多次调整。所以，本案中双方并没有事先在合同中明确约定房屋交付的具体条件和交付标准。如果按照港联公司的要求，不以“通过房屋整体验收”作为交房标准，由于合同缺乏“附件四”关于房屋交接技术条件的约定，那么港联公司事实上可以用各种理由拒绝收房，港联公司对于按何种标准和要求交付房屋没有明确的依据，是否接收房屋将由港联公司单方决定，这样认定的结果既不利于合同的履行，又将仙桃天下公司立于极不公平的境地。港联公司拒绝收房的真实原因是其尚未完成招商前期准备，无法按照合同约定的最后期限开业，从而引发争议。2、根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，双方对房屋交付条件约定不明时，应该参照行业惯例和法律规定履行交付义务。由于双方对房屋交接的技术条件约定不明，按照法律规定和惯例，本着有利于合同履行的角度，依法应该认定仙桃天下公司租赁物2016年5月27日整体通过验收，已经具备交房条件。一审法院认为，三方签订的租赁合同第一条、第四条约定的附件二、三、四，对租赁场所的交付及交付条件作出了明确的约定。虽然双方未实际提供附件二、三、四，但是上述租赁合同已明确约定了甲方即仙桃天下公司应完成租赁场所建设、建筑装修、商业公共空间的建设及公共区域装修（含外立面）、所有设备等。仙桃天下公司认为其出租的房屋通过整体验收合格即符合交付条件，不符合上述约定，其符合交付条件的主张，不能成立。综上，港联公司在解除合同的条件成就后，未选择解除合同，而是要求仙桃天下公司继续履行合同，因而无权要求解除合同。港联公司于2016年8月9日发出的《解除通知书》，不具备解除合同的法律效力，其请求判令仙桃天下公司赔偿损失1000.4031万元，承担本案诉讼费用的诉讼请求，不能成立，不予支持。仙桃天下公司未按照租赁合同约定的交付期限、条件进行交付，港联公司同意继续履行，视为合同变更。双方继续履行期间未约定履行期限以致解除，视为租赁合同提前终止。港联公司请求判令仙桃天下公司返还履约保证金300万元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条第四项、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条规定，判决：一、确认港联不动产服务（武汉）有限公司于2016年8月9日发出的《解除通知书》不具备解除合同的法律效力；二、仙桃天下地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，退还港联不动产服务（武汉）有限公司履约保证金300万元；三、驳回港联不动产服务（武汉）有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99824元、保全费5000元，由港联不动产服务（武汉）有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：仙桃天下公司向本院提交以下证据：证据一、武汉市建设工程竣工档案验收意见书及建设工程项目档案移交清单一组，拟证明仙桃天下公司出租的房屋包含公共区域及外立面的基础装修在竣工验收时已完成。证据二、商业网络管线工程质量验收会签表，拟证明出租的房屋的商业网络管线工程已铺设完毕。证据三、油烟净化系统会签表，拟证明油烟净化及烟道系统已铺设完毕。证据四、工程压力试压合格单，拟证明天然气已安装到位。证据五、室内外给排水分项工程会签表，拟证明给排水工程已验收合格。证据六、新装水表首次强制检定验收表，拟证明供水已通过强制验收。证据七、二次供水验收表及交费凭证，拟证明供水已到位。证据八、用电送电工作单及交费凭证，拟证明整个项目可以供电。经质证，港联公司对仙桃天下公司提交证据的意见为：对证据一至证据八的真实性同意由法院核实，对证据一的关联性、证明目的有异议，该证据是住宅小区，不是本案租赁所涉商业部分，与本案无关。证据二不能达到其证明目的，根据港联公司提供的证据，租赁的商业部分未完成分户，不可能完成网线安装到户。证据三、证据五、证据八与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的。证据四、证据六、证据七与本案无关，证据所涉是住宅区，并非本案租赁的商业区。港联物业（中国）有限公司对仙桃天下公司提交证据的意见与港联公司的意见一致。本院认为，仙桃天下公司提交的证据一至证据八均不能证明仙桃天下公司建设的房屋已达到案涉租赁合同约定的交付条件，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，港联公司于2015年4月15日将租赁场所公共区域的相关装修设计建议交付给仙桃天下公司。港联公司于2014年12月17日向仙桃天下公司支付履约保证金80万元；于2015年8月6日向仙桃天下公司支付履约保证金110万元；于2016年1月21日向仙桃天下公司支付履约保证金110万元。本院认为，仙桃天下公司与港联公司、港联物业（中国）有限公司签订的关于武汉市天下龙岭广场《租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》约定：“第四条重要时程（一）甲方在收到乙方提交租赁场所公共区域的装修设计建议（乙方必须在2015年3月31日前将上述相关设计建议全部交付给甲方），在2016年3月31日前依本合同附件四“房屋交接技术条件”要求，完成“龙岭广场”商业部分本合同项下租赁场所建设（包括乙方专用及公用设施、设备）及建筑装修，接通水电、预埋排水及天然气及网络管线（如需）、烟道（如需）到户，并将租赁物业交予乙方所指定的租赁商户进行商铺装修。（二）甲方在2016年3月1日前完成租赁场所内的经营商铺在开业之日共同开业。……（四）甲乙双方同意并保证在2016年5月1日正式开业，因甲方延期交房或其他甲方原因导致不能按期开业的，该日期顺延。……第十条甲方的责任与义务（四）甲方应按本合同约定，在2016年4月30日前将租赁场所内外公共区域（含外立面）装修完毕并将租赁场所交付于乙方进行运营管理，并保证交付日前租赁场所所有设备建设完成能够正常使用。”仙桃天下公司在上述各个时间节点均未完成合同约定的义务，其于2016年5月27日取得竣工验收备案证并不表明其已符合合同约定的交付条件。港联公司虽亦存在迟延提交租赁场所公共区域装修设计建议的行为，但双方在迟延发生后仍继续沟通，表明仙桃天下公司和港联公司当时均有意促成合同继续履行，港联公司迟延提交租赁场所公共区域装修设计建议的行为并不构成根本违约。而仙桃天下公司在并无充分证据证明其已具备合同约定的租赁场所交付条件的情况下，于2016年7月15日向港联公司发出工作联系函，以2016年5月27日已取得竣工验收备案证，达到交房条件为由，要求港联公司接受房屋并限期开业，系以自己的行为表明不再按合同约定履行义务，构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。港联公司根据上述规定行使法定解除权，于法有据。港联公司于2016年8月9日发出的《解除通知书》已送达仙桃天下公司，故该通知书具备解除合同的法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。案涉租赁合同并未存在上述解除权消灭的情形，一审法院认定港联公司在2016年5月1日、31日取得解除权，港联公司在解除合同的条件成就后，未选择解除合同，而是要求仙桃天下公司继续履行合同，从而意味着放弃了选择行使解除权不当，本院予以纠正。因仙桃天下公司的根本违约行为导致《租赁合同》解除，仙桃天下公司应当返还港联公司支付的300万元履约保证金，并应当赔偿港联公司因其违约行为所遭受的损失。本案中，港联公司提交的证据并不足以证明其因仙桃天下公司违约所遭受的损失，本院认为港联公司的损失为300万元履约保证金的资金占用利息损失，本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算资金占用损失。港联公司一审的诉讼请求为判令仙桃天下公司返还保证金300万元、赔偿损失1000.4031万元，一审判决确认港联公司于2016年8月9日发出的《解除通知书》不具备解除合同的法律效力属于判非所请，本院予以纠正。关于港联公司要求改判确认港联公司于2016年8月9日发出的《解除通知书》具备解除合同的法律效力，双方签订的《租赁合同》已由港联公司发出《解除通知书》解除的上诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，港联公司的该项上诉请求属于二审中新增加的诉讼请求，仙桃天下公司表示不同意就该项诉讼请求一并审理，也不同意进行调解，对该项诉讼请求，港联公司可以另行起诉。综上所述，港联公司的上诉请求部分成立，仙桃天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5156号民事判决第二项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5156号民事判决第一项、第三项；三、仙桃天下地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿港联不动产服务（武汉）有限公司占用资金的利息损失（以80万元为基数，自2014年12月17日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确认的给付之日止；以110万元为基数，自2015年8月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确认的给付之日止；以110万元为基数，自2016年1月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确认的给付之日止）；四、驳回港联不动产服务（武汉）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99824元、保全费5000元，共计104824元，由港联不动产服务（武汉）有限公司负担83859元，仙桃天下地产开发有限公司负担20965元。二审案件受理费112624元，由港联不动产服务（武汉）有限公司负担65459元，仙桃天下地产开发有限公司负担47165元。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一八年五月二十一日法官助理  汪丽玲书 记 员  肖宇晴