广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初750号原告：邱绍玲，男，汉族，1967年12月19日出生，住四会市。原告：袁彩娇，女，汉族，1968年1月6日出生，住四会市。两原告共同委托诉讼代理人:孔令威，广东红棉律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何简珠，广东红棉律师事务所实习人员。被告：肇庆大隆置业投资有限公司，住所地：广东省四会市东城街道四会大道**（市机电排灌管理站内）。统一社会信用代码：914412845666840692。法定代表人：李坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰文霞，广东兴会律师事务所律师。原告邱绍玲、袁彩娇诉被告肇庆大隆置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔令威、何简珠，被告的委托代理人兰文霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告于2015年9月18日签订的编号为15090344《商品房买卖合同》，并立即将四××市××街道××大道南××花园××号房屋交付给原告使用；2.判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金29832元（违约金从2016年7月1日起开始暂计至2018年1月10日止，按已付房价款533670元的每日万分之一的标准计算，暂计违约总天数为559天，被告应支付全部违约金应从2016年7月1日起计至实际交付房屋之日止）。3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年9月18日，原告与被告签订了编号为15090344《商品房买卖合同》（以下称本合同），约定：原告向被告购买位于四××市××街道××大道南××花园××号房屋，总房价款为533670元。并约定：被告应在2016年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，被告逾期交房的，自2016年6月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款的万分之一的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。还约定：被告交付房屋时该商品房应经分期综合验收合格，即该商品房经验收合格，且被告交付房屋时应当向原告提供《房屋建筑与市政基础设施竣工验收备案》等文件，并且该房屋基础设施、公共配套项目与设施已按本合同第14条约定全部完成并正常运转。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2016年6月30日前，原告曾多次要求被告交付房屋。但均因为被告并未向原告提供政府相关部门出具的《房屋建筑与市政基础设施竣工验收备案》、《建筑工程竣工备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水供气供电通邮的永久使用证明材料等等文件，且房屋基础设施、公共配套项目与设施并未能按本合同第14条约定全部完成并正常运转等等的原因，而导致原告至今无法收楼。此外，原告曾多次敦促被告向原告提供政府相关部门出具的《房屋建筑与市政基础设施竣工验收备案》、《建筑工程竣工备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证等等文件，同时交付符合本合同约定的房屋交付给原告，但均遭到被告的无理拒绝而未果。原告认为，《中华人民共和国合同法》第60条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第153条规定“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物”。商品房买卖合同中出卖方交付房屋的内容不仅包括套房本身，还包括绿化、公共配套设施等，审定实际交付是否符合约定的依据主要是双方当事人所签订的合同、规划说明、国家行业标准等。同时，商品房作为特殊的商品，直接关系人民的生命、财产安全，国家行政部门会进行工程验收以及综合验收，以保证产品质量的安全，所以国家对商品房实行强制验收。对于房屋质量的认定，当事人有约定依其约定，没有约定或约定不明确，依据国家标准、行业标准，没有国家标准或行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，本合同已经明确约定房屋交付使用时应经相关部门质检合格，而且《城市房地产管理法》第27条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，《中华人民共和国建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《建设工程质量管理条例》第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”，所以，本案被告在交付房屋时有提供相关部门的质检报告证明其交付房屋符合质量要求的义务。而被告所建的房屋至今为止未依法依约进行综合验收，也未提供相关经竣工验收合格的证据。其次，被告交房时应具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”。再次，被告交房时的基础生活设施应当具备交付使用条件。《商品房销售管理办法》第7条“（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。从法理与日常生活经验来看，商品房如果不具备基础的生活配套设施，就不能正常使用，也就不能达到合同目的。最后，根据《城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案房屋交付使用条件的验收合格应依法包括以下内容与程序：（1）取得规划、消防、环保等单项验收合格证明；（2）工程竣工验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第61条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。（3）竣工验收备案。《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。故此，上述有关法律法规等的规定与本合同的约定都是符合法理与善良风俗的，也有利于合同目的的实现，有利于保护当事人利益和减少纠纷。综上所述，原告和被告已经形成了商品房买卖合同的法律关系，原被告之间的权利义务受法律保护。但被告存在着“房屋未经竣工验收合格；至今不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件；至今未向原告出具《房屋建筑与市政基础设施竣工验收备案》、《建筑工程竣工备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水供气供电通邮的永久使用证明材料等等文件；本合同约定的房屋基础设施、公共配套项目与设施并未能按本合同第14条约定全部完成并正常运转”等等违约行为，导致本案讼争之房未能按照约定的期限交付给原告的责任在出卖人被告。因此，被告在履行房屋交付义务时因不符合交付条件而存在违约行为，应承担相应的违约责任。根据《合同法》第107条以及其他相关法律法规的规定，由于被告没有按照合同约定履行交付房屋的义务，至今延期交付房屋已经超过559天之久，严重损害了原告的合法权益。今原告为挽回损失，维护合法权益，特向贵院提出上述请求，望贵院依法公正裁判。被告答辩称：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的约定，该商品房交付的前提条件之一为“买受人付清应缴的全部税、费”，原告提供的在案证据没有证明其已经付清了全部税、费，因此该商品房交付条件未成就，被告无义务交付商品房。2、案涉案房屋实际交付日期是2017年7月10日，至2018年3月份欠物业费1416元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案房屋已经实际由原告占有使用。从常理推测，原告已对房屋进行装修以达到正常使用的目的。原告对房屋实际占有使用的行为，足以证明该房屋已经交付，即便原告占有使用之日商品房尚未验收合格，原告也只能在房屋出现质量问题时以质量违约为由要求被告承担相应责任，而不能以未经验收合格为由主张房屋未交付。为支持其主张，原告向法庭提供以下证据:1.《商品房买卖合同》，证明原被告之间商品房买卖合同关系的内容，被告逾期交付房屋的违约责任内容。2.发票，证明原告已完成履行支付房款义务。3.四会市住房和城乡规划建设局《关于肇庆大隆置业投资有限公司四会市大隆湾房地产项目未竣工验收擅自交付使用相关问题的通知》，证实了被告存在未竣工合法验收的违约行为，且擅自交付使用属于违法，等等事实。4.报纸，证实了被告的违约行为，经过多方媒体报道。当庭补充证据：1.住宅专项维修资金对账簿。2.印花税票销售凭证。3.广东省契税纳税申报表。4.办证费收款收据。5.税收完税证明。补充证据共同证实了原告积极履行《商品房买卖合同》规定的付清应缴的税费义务，但证明全部税费的缴清，也需要被告主动提供材料和配合。况且，原告支付购房款的义务与被告交房的义务是对等的和主要的合同义务，因此，在原告已缴清全部房款的情况下，被告应按照合同约定履行交房的义务和承担迟延交付的违约金的违约责任。被告向法庭提供以下证据：1.业主装修申请表。2.住宅装修管理服务协议。3.业主（住户）消防安全责任书。以上证据共同证明原告对所购房屋现有权利状态为：实际入住并使用。证明该房屋已完成交付的事实。经审理查明：2015年9月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（编号为：15090344），约定原告向被告购买位于四××市××街道××大道南××花园××号房屋，总购房价为533670元，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房交付给原告使用：1、经分期综合验收合格；2、买受人按约定交齐房款，且经验收合格，并符合《商品房买卖合同》约定。《合同》第九条第1款第（2）项约定，“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十一条“交接”约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议》约定。”该附件四第三条“关于合同第八条及第十一条的补充1、该商品房交付的前提条件：（1）买受人按合同第六条的约定向出卖人交清全部购房款；（2）买受人付清应缴的全部税、费。”，第十一条“房屋已按照《商品房买卖合同》第八条的约定取得了住建局的《房屋建筑与市政基础设施竣工验收备案》；并且房屋基础设施、公共配套项目与设施已按《商品房买卖合同》第十四条约定全部完成并正常运转。”之后，原告依约向被告支付了购房款533670元。2017年7月24日，四会市住房和城乡规划建设局以《关于肇庆大隆置业投资有限公司四会市大隆湾房地产项目未经竣工验收擅自交付使用相关问题的通知》告知被告，“近期根据群众反映，你公司开发的四会市大隆湾房地产项目存在未经竣工验收擅自交付使用的违法行为，经我局巡查核实，该项目电气、消防、电梯、排水等设施未达到验收条件，已交付给部分业主装修入住，存在安全隐患。…现责令你公司立即停止违法行为，全面整改”。由于涉案房屋至今未经验收合格达到合同约定的交付条件，被告未能在合同约定的交付日期即2016年6月30日前将涉案房屋交付给原告。原告于2017年7月10日与四会大隆物业管理服务有限公司（下称物业公司）签订了《业主（住户）消防安全责任书》及《住宅装饰装修管理服务协议》，并在2017年7月19日填写了《业主装修申请表》，向物业公司申请对该房屋进行装修。双方因房屋交付问题及违约金支付问题协商不成，原告遂向本院提出本案诉讼。被告确认涉案房屋至今未经验收合格，无法交楼。案经调解，双方仍各持己见，无法达成一致意见。上述事实，有当事人陈述、经质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方约定被告应于2016年6月30日前将经验收合格的涉案房屋交付给原告，但涉案房屋至今未经验收合格达到交付条件，被告构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议的焦点是违约金计算问题。原告主张应从合同约定的交付时间的次日即2016年7月1日起，计至涉案房屋经验收合格达到合同约定交付条件时止。被告则主张案涉房屋已于2017年7月10日交付原告。本院认为，合同作为一种最重要的民事行为，遵循自愿、公平、诚实信用等原则。自愿原则的核心是当事人意思自治，当事人之间达成的不违反法律、行政法规强制性规定的一致意思表示即为当事人之间的“法律”，当事人要受自己达成的意思表示的约束。公平原则在双务合同中主要体现为双方给付的均衡。诚实信用原则要求当事人在从事民事活动中讲究信用、恪守诺言，诚实不欺诈并禁止反言。原告称至今被告并没有向法庭提交符合法律规定合合同约定的竣工验收备案表，住宅质量保证书，通水通电通邮等文件材料，更没有提供交付房屋时应该交付的房屋钥匙、门卡等生活必须的物件，因此本院推定原告在向物业公司申请装修时就已知道涉案房屋未达到合同约定的交付条件。但原告仍向物业公司填写《业主装修申请表》，对涉案房屋予以接收，至2017年7月19日已实现对涉案房屋的实际控制。现原告在收楼并对涉案房屋实际占有控制后，又推翻之前作出的意思表示，主张收楼之后的逾期交房违约金，违反了合同自愿、平等以及诚实信用的原则，也不符合广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》【粤高法（2017）191号】第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”规定所体现的保护善意买受人的精神。因此，本案违约金计算的截止时间应至2017年7月19日止。对原告主张的2017年7月19日之后的逾期交房违约金本院不予支持，但被告应对2016年7月1日至2017年7月19日期间的逾期交房行为向原告承担违约责任。被告应支付原告的逾期交房违约金为20492.93元（533670元×0.1‰×384天）。被告辩称没有证据证明原告已经按合同附件的约定缴清应缴税费，被告暂无义务交付房屋。在原告提交了相应的证据证明其已缴纳了契税和印花税的情况下，被告未能举证证明原告未缴何种应缴税费，故被告应承担举证不能的责任，被告的该辩解意见，本院不予采纳。对于原告的第一项诉讼请求,由于涉案房屋至今未经验收合格，且不能确定未来经验收合格达到交付条件的具体时间，因此本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告可待相关条件成就时与被告协商解决或另寻其他途径处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告肇庆大隆置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金20492.93元给原告邱绍玲、袁彩娇。二、驳回原告邱绍玲、袁彩娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为273元，由原告负担85元，被告负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一八年五月二十三日书记员 梁碧琪