黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院执 行 裁 定 书（2018）黑0204执异17号之一异议人（案外人）阎某异议人（案外人）姚某异议人（案外人）付某异议人（案外人）闫某异议人（案外人）闫某闫某、闫某法定代理人付某申请执行人高某被执行人姜某被执行人王某申请执行人高某与被申请执行人姜某、王某买卖合同纠纷一案。本院依据已经发生法律效力的本院（2017）黑0204民初267号民事调解书受理了执行案件，在执行过程中，案外人闫某于2017年7月27日向本院提出执行异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，对案外人闫某执行异议进行了书面审查2017年10月18日作出了（2017）黑0204执异37号执行裁定书。申请执行人高某不服该执行裁定，向齐齐哈尔市中级人民法院提出复议申请，2018年3月13日齐齐哈尔市中级人民法院作出了（2018）黑02执复8号执行裁定：一、撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2017）黑0204执异37号执行裁定第一项；二、由齐齐哈尔市铁锋区人民法院对案外人闫某主张对被执行人姜某名下位于铁锋区龙华街道新民西8号楼门市20号房产享有租赁使用权的异议请求重新作出裁定。我院重新受理后，依法另行组成合议庭，对异议人（案外人）提出的执行异议进行了书面审查，现已审查终结。异议人（案外人）阎某、姚某、付微、闫铭渤、闫嘉妮称：异议人（案外人）闫某因故死亡，其法定继承人父亲阎某，母亲姚某，妻子付某，长子闫某，长女闫某五人均申请继承异议人（案外人）闫某的异议权利，作为本案的共同异议人，并主张2012年10月23日姜某向闫某借款人民币500万元一直未能偿还。2016年3月1日，姜某将自己名下位于齐齐哈尔市铁锋区龙华街道新民西小区8号楼门市房20号房屋的使用权转让给闫某，并签订房屋租赁协议一份。协议约定：转让使用期限15年，从2016年3月1日起至2031年3月1日止，每年房屋使用费（租金）为人民币6万元，合计为人民币90万元，该使用费（租金）已于2016年3月1日一次性结清。闫某从2016年3月1日开始占有，使用该房屋至今。姜某还承诺用该房屋的所有权作抵押，为偿还尚欠闫立强剩余借款的保证。依据有关法律规定，闫某对贵院申请执行人（高某）要求执行姜某该财产（房屋）的执行案件提出执行异议，要求法院保留闫某对该房屋的使用权和所有权，以维护闫某异议权利的继承人异议人（案外人）阎某、姚某、付某、闫某、闫某的合法权益，停止对该房屋的拍卖执行。案外人（异议人）阎某、姚某、付某、闫某、闫某为证实自己的主张向本院提供证据如下：1房屋租赁协议复印件一份;2、闫某本人居民身份证复印件一张;3、被执行人姜某、王某为闫某出具的欠条复印件一张；4、自来水公司的《单位水表户收费卡》复印件一张，5、承租人出租人承诺书复印件一份；6、装修材料收据复印件三张。申请执行人高某答辩意见：一、异议人所述的2016年已入住而2017年1月法院冻结该房时我们与法官共同去看房屋状态时，是无人居住，关闭状态，也未装修，而且门上写着低价出卖，留有姜某的电话号码。二、姜某的出租房屋无出租登记证明，没有在产权处登记。三、闫某装修是2017年3月法院冻结之后，且装修的票据与装修材料购买时间不符，存在伪造票据的怀疑。四、姜某与闫某出租款不是现金交易，明显不符合事实。五、我们申请鉴定协议的甲乙双方笔迹，申请书中之项的内容和他出具的其它证明材料的真伪性和装潢材料发票的真实性。六、刚执行时，法官进行几次调解，姜某未提出房屋出租，调解时按房屋正常价计算的。七、闫某提供的水表证明2016年后半年无人居住，闫某是2017年4月装修的，购货系2016年，为明显造假，要求供货单位提供原始单据，证实是否相符。八、承租人承诺书述日期为2016年12月5日，与租房日期不符，怀疑其真实性。申请执行人高某未提交证据。被执行人姜某、王海某本院邮寄送达案外人（异议人）阎某、姚某、付某、闫某、闫某执行异议申请书后，未向本院提交任何答辩意见及证据。经审查查明，被执行人王某、姜某夫妇因拖欠申请执行人高某货(煤)款人民币1,347,355.00元未能偿还，被申请执行人高某于2017年1月18日起诉至本院，同日，本院根据高峰的申请和所提供的担保，依法作出（2017）黑0204民初267号之一民事裁定：一、查封了被申请人姜某名下位于铁锋区龙华街道新民西小区8号楼门市房20号房屋【不动产权证书：黑（2016）第0005383号，建筑面积162.41平方米，有银行贷款抵押登记】；二、查封被申请人王某名下位于龙沙区卜奎大街与龙华路交汇处的（新玛特休闲购物广场）02单元10层13号房产【不动产权证书：黑（2016）齐齐哈尔市不动产权第0002422号，建筑面积80.46平方米，有银行贷款抵押登记】；三、查封被申请人王某名下位于龙沙区卜奎大街与龙华路交汇处（新玛特休闲购物广场）02单元10层15号【不动产权证书：黑（2016）齐齐哈尔市不动产权第0002423号，建筑面积78.48平方米，有银行贷款抵押登记】；四、查封被申请人王某名下车牌号为黑BW04**丰田牌汽车。本案通过本院主持调解，双方当事人自愿达成民事调解协议。本院根据双方当事人的民事调解协议，于2017年2月21日作出（2017）黑0204民初267号民事调解：一、如被告姜某、王某于2017年3月20日前一次性连带给付拖欠高某煤款人民币1,347,355.00元,原告高峰则放弃主张利息权利；二、如被告姜某、王某未按上述期限履行还款义务，二被告除履行偿还拖欠货(煤)款人民币1,347,355.00元义务外，应支付双方约定的逾期给付货款利息，利息计算方式为：自2016年12月5日起每月按2分利计算至本金全部给付完毕时止。案件受理费17,532.00元，减半收取8,766.00元（已由原告高某先预垫付），由被告姜某、王某承担；保全费5,000.00元（已由原告高某先预垫付）由被告姜某、王某承担。本院民事调解书确定的偿还拖欠的货款到期后，被告姜某、王某未能自动履行偿还义务。权利人高某依据已经发生法律效力的本院（2017）黑0204民初267号民事调解书，于2017年3月22日向本院申请强制执行。本院受理后，依法向被执行人姜某、王某送达了执行通知书和财产报告令，限期自动履行给付本案执行款的给付义务和报告此前一年以来的财产状况。逾期，被执行人未能自动履行。本院于2017年4月10日作出（2017）黑0204执194号执行裁定书，决定对本案诉讼保全查封的上述房产进行价格评估鉴定和拍卖、变卖。所得价款优先偿还偿银行贷款抵押债务，剩余价款偿还本案债务。随后，案外人（异议人）闫某以本案查封和评估及即将拍卖、变卖被执行人姜海艳名下位于齐齐哈尔市铁锋区龙华街道新民西小区8号楼门市房20号房屋【不动产权证书：黑（2016）第0005383号，建筑面积162.41平方米，有银行贷款抵押登记】是姜某转让其使用权（租赁其使用15年）和承诺抵押其的房屋，请求本院保留其使用权及所有权为由，向本院提出前述执行异议。另查，被执行人姜某、王某于2012年10月23日以做生意缺少资金为由，向案外人（异议人）闫某借款人民币500万元，并向其出具欠条（借据）一张（已向本院提交复印件）。虽经案外人（异议人）闫某多次索要，但被执行人姜某、王某至今未能偿还。2016年3月1日，被执行人姜某、王某在无力偿还上述借款的情况下，与案外人（异议人）闫某协商后，将登记在被执行人姜某名下位于齐齐哈尔市铁锋区龙华街道新民西小区8号楼门市房20号房屋【不动产权证书：黑（2016）第0005383号，建筑面积162.41平方米，有银行贷款抵押登记】租赁给案外人（异议人）闫某，并签订了房屋租赁协议书（已向本院提交复印件）。约定年租金人民币6万元，租赁限期15年，即从2016年3月1日起至2031年3月1日止，合计租金人民币90万元。该租金90万元从借款本金人民币500万元中一次性冲减。租赁协议签订后，案外人（异议人）闫某随即占有和使用该房屋至今。期间，案外人（异议人）闫某还购买了装修材料对该承租的房屋进行了简单的装修（已向本院提交了部分装修材料的收据）。该房屋因被执行人姜某、王某在齐齐哈尔市市区农村信用合作联社铁锋信用社有贷款抵押登记，双方当事人于2016年12月5日经该社同意，到该社签订了一份《承租人、出租人承诺书》（已向本院提交）。2017年10月18日本院以本案查封和评估作价、拍卖、变卖执行的房产是登记在被执行人姜海艳名下的财产，其出租、抵押并不影响本院（首封法院）对该房产的处分执行。因此，案外人（异议人）闫某对该房屋主张承租使用权（即买卖不破租赁）的执行异议理由成立，本院予以支持。案外人（异议人）闫某要求本院保留该房屋的所有权的执行异议主张，于法无据，本院不予支持，应予驳回。为由作出（2016）黑0204执异37号执行裁定：一、案外人（异议人）闫某对被执行人姜某名下位于齐齐哈尔市铁锋区龙华街道新民西小区8号楼门市房20号房屋【不动产权证书：黑（2016）第0005383号，建筑面积162.41平方米】租赁使用权的执行异议理由成立。二、驳回案外人（异议人）闫某对被执行人姜某名下位于齐齐哈尔市铁锋区龙华街道新民西小区8号楼门市房20号房屋【不动产权证书：黑（2016）第0005383号，建筑面积162.41平方米】主张所有权的执行异议。如不服本裁定第一项，案外人、当事人可在接到本裁定之日起十日内通过本院或者直接向齐齐哈尔市中级人民法院申请复议。并提交复议申请书正本一份，副本五份。如不服本裁定第二项，案外人、当事人可在接到本裁定之日起十五日内向本院提起民事诉讼。申请执行高峰不服向齐齐哈尔市中级人民法院提出复议申请。2018年3月13日齐齐哈尔市中级人民法院以执行中，依据申请执行人高某的申请，铁锋区人民法院依法对被执行人姜某名下位于铁锋区龙华街道新民西8号楼门市20号房产予以评估、拍卖，案外人闫某提出执行异议，请求法院保留其对上述房产的租赁使用及所有权。闫某系案外人，其所提异议请求是基于对执行标的的主张租赁使用权及所有权而提出，铁锋区法院均应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。本案中铁锋区法院将案外人闫立强主张租赁使用权的实体异议按照行为异议进行审查，适用法律错误，依法应予纠正。作出了（2018）黑02执复8号执行裁定：一、撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2017）黑0204执异37号执行裁定第一项；二、由齐齐哈尔市铁锋区人民法院对案外人闫某主张对被执行人姜某名下位于铁锋区龙华街道新民西8号楼门市20号房产享有租赁使用权的异议请求重新作出裁定。2018年4月1日异议人（案外人）闫某因故死亡。2018年4月10日本院重新受理此案后，闫某法定继承人父亲阎某，母亲姚某，妻子付某，长子某，长女闫某五人均申请继承异议人（案外人）闫某的异议权利，申请作为共同异议人参加本案的审查。2018年4月26日本院作出(2018)黑0204执异17之一号执行裁定：变更权利义务承受人阎某、姚某、付某、闫某、闫某为本案执行异议人。本院认为，本案查封和评估作价、拍卖、变卖执行的房产是登记在被执行人姜某名下的财产，其出租、抵押并不影响本院（首封法院）对该房产的处分执行。本案异议人租赁该房在先，法院查封该房在后，故异议人提出享有租赁权符合买卖不破租赁，故异议人异议理由成立。案外人（异议人）阎某、姚某、付某、闫某、闫某对该房屋主张承租使用权的执行异议请求，本院予以支持，但不影响本院对该房的拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十一条第一款、第十二条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：案外人（异议人）阎某、姚某、付某、闫某、闫某对被执行人姜某名下位于齐齐哈尔市铁锋区龙华街道新民西小区8号楼门市房20号房屋【不动产权证书：黑（2016）第0005383号，建筑面积162.41平方米】租赁使用权的执行异议理由成立，享有该房的承租权。如不服本裁定，案外人、当事人可在接到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  曲丽华审判员  侯宇光审判员  刘长虹二〇一八年五月二十五日书记员  顾 岩件一：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）……（十）；（十一）其他需要裁定解决的事项。……。第二百二十七条在执行过程中，案外人对执行标的物提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回，案外人、当事人、对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内内向人民法院提起诉讼。附件二：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。附件三：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。……。第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。……。……。第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）……(五)……。