山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1602民初3002号原告：程晓英，女。委托诉讼代理人：赵永智，辽宁维康律师事务所律师。被告：滨州市金义商业经营管理有限公司。法定代表人：楼兵，该公司总经理。第三人：滨州市金义置业有限公司。法定代表人：楼兵，该公司董事长。原告程晓英与被告滨州市金义商业经营管理有限公司（以下简称滨州金义经管公司）、第三人滨州市金义置业有限公司（以下简称滨州金义置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程晓英委托诉讼代理人赵永智到庭参加诉讼，被告滨州市金义商业经营管理有限公司、第三人滨州市金义置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程晓英向本院提出诉讼请求：1.确认原告程晓英与被告滨州金义经管公司所签订的租赁合同有效；2.判令被告滨州金义经管公司对其违约给原告造成的经济损失76633.54元承担责任，此款在2017年4月底付清；如有银行罚息，由被告承担；3.判令第三人滨州金义置业公司承担连带责任；4.诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2011年1月7日，原告程晓英以首付总房价171703元二分之一，另二分之一房款85000元由第三人办理银行按揭贷款，由银行直接支付给第三人的方式购买了第三人在建的滨州义乌国际商贸城第一幢二层XXX号、XXX号两间商品房，并签订了购房协议，支付了房款。同日，原告与被告签订了租赁合同，约定原告将其购买第三人的上述两间商品房承租给被告，租金被告按月支付与原告按揭款支付期限时间同步，至还清贷款止，如因逾期还款而产生的银行滞纳金由被告负责。合同签订后，由于被告滨州金义经管公司没能及时履行向银行支付按揭贷款义务，故银行将原告程晓英起诉，判决本金66863.34元、利息8163.2元、案件受理费1607元，合计为76633.54元由原告程晓英负担。原告程晓英的上述损失应由违约的被告滨州金义经管公司承担责任。另本案被告、第三人的法定代表人均为楼兵，请求法院支持原告的诉求。被告滨州市金义商业经营管理有限公司未作答辩。第三人滨州市金义置业有限公司未作陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了本院（2015）滨民三初字第837号民事判决、租赁合同。本院经审查认为，上述证据真实客观、来源合法、与本案待证事实具有关联性，本院对其证据效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2011年1月7日，原告程晓英与第三人滨州金义置业公司协商签订商品房买卖合同，约定原告程晓英购买滨州金义置业公司位于山东省滨州市滨城区黄河八路以北东外环以西滨州义乌国际商贸城第1幢二层XXX号、XXX号商品房；房屋价款合计171703元；原告程晓英支付首付款86703元（已按约交纳），余款85000元办理银行按揭；合同还约定了其他事项。2011年1月10日，原告程晓英（甲方、出租方）与被告滨州金义经管公司（乙方、承租方）协商签订租赁合同，约定，甲方将其所拥有的滨州义乌国际商贸城第1幢二层XXX号、XXX号商铺出租给乙方；租赁期限8年，自甲方购买的本合同对应商铺的按揭贷款办理完毕次月起，顺延8年止；租金及租金支付方式：乙方按月通过代甲方支付银行按揭款及按揭利息的方式支付甲方租金；租金支付与甲方按揭款支付期限时间同步，至还清贷款止，乙方根据银行还贷日期提前三天打入甲方按揭还款账户；乙方必须及时为甲方还按揭贷款及利息，如乙方因逾期还贷而产生的银行滞纳金由乙方负责，并向甲方赔偿逾期部分款项的每日1‰违约金。2011年7月5日，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行与程晓英、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司签订个人购房借款/担保合同，约定：程晓英作为借款人向中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行贷款85000元；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人授权贷款人将贷款一次性划入滨州市金义置业有限公司账户内，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法（按月计息）还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按在上述约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的贷款和其他融资性款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同；滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司为以上借款提供连带责任保证。2011年8月1日，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行向程晓英发放贷款85000元，并将该款项划入借款合同约定的第三人滨州市金义置业有限公司账户。程晓英向中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行出具了借款凭证，该借款凭证载明借款到期日为2021年8月1日，当期执行利率为年利率9.165%。自2011年9月，被告滨州市金义商业经营管理有限公司以每月代为偿还银行按揭的形式向原告支付部分租金，后不再履行。截止2015年11月1日，程晓英尚欠中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行本金66863.34元、利息及逾期利息8163.2元。2014年9月18日，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行并入中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行，其权利和义务由中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行享有和承担。中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行于2015年6月17日诉至本院，本院于2015年11月16日依法作出（2015）滨民三初字第837号民事判决，判决：一、程晓英于该判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行借款本金66863.34元及利息、逾期利息（截至2015年11月1日应付利息及逾期利息为8163.2元；自2015年11月2日起至借款付清之日止的利息及逾期利息，按双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定的利息计收方式计算）；二、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司在以上应付款范围内向中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行承担连带清偿责任。案件受理费1607元，由程晓英、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司负担。判决生效后，程晓英未履行全部还款义务，滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司亦未履行担保义务。涉案商铺尚未竣工验收，第三人滨州市金义置业公司亦未将涉案商铺交付原告。被告滨州金义经管公司和第三人滨州金义置业公司均自认被告系一人有限公司，股东为第三人。本院认为，原告程晓英与被告滨州市金义商业经营管理有限公司签订的租赁合同、与第三人滨州市金义置业有限公司签订的商品房买卖合同、与案外人中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行签订的个人购房借款／担保合同，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应恪守履行。在上述合同关系中，原告程晓英负有向第三人滨州市金义置业有限公司交付房屋价款的义务，第三人滨州市金义置业有限公司负有向原告程晓英交付房屋的义务；原告程晓英负有向被告滨州市金义商业经营管理有限公司交付房屋的义务，被告滨州市金义商业经营管理有限公司负有向原告程晓英支付租赁费的义务；在借款合同中，案外人中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行负有向原告程晓英交付借款的义务，原告程晓英负有向案外人中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行按期还款的义务。在本案中，因不涉及第三人的房屋交付问题和原告与案外人中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行借款合同关系，对此二合同中彼此的权利义务不再赘述。下面重点分析原告程晓英与被告滨州市金义商业经营管理有限公司的租赁合同关系。房屋租赁合同系双务合同，合同双方的权利义务是出租方负责将房屋交付承租人使用、收益，承租方支付租赁费。具体到本案看，在2011年1月7日和1月10日，原告程晓英与第三人及被告分别签订房屋买卖合同和房屋租赁合同。此时，涉案房屋尚属在建房。既然属于在建房，签订合同时，原告就不可能立即将房屋交付，而被告却自愿自银行放款的次月即2011年9月开始向原告支付租金，且支付租金的金额、时间与原告应向银行还贷的金额、时间同步。上述租赁合同表面上看有违一般租赁合同的特点，实则背后有其存在的合理性：第三人与被告虽然工商登记为两个独立法人，但其法定代表人为同一人。被告既然自愿选择在未接受房屋之时即向原告支付租金，且与原告应向银行还款的标准、时间同步，其事实的本质应为被告和第三人为建设房屋而实施的一种变相的融资方式，只不过是借用原告名义还贷而已。因此所谓的租金，其实质为银行的本息。退一步讲，即使上述推论不成立，被告既然自愿未收房即开始支付租金，亦是其自我选择的结果，而其该选择并无法定无效的理由，其自然应受其所约束，依约向原告承担相应的民事责任。根据租赁合同约定，如被告因逾期还贷而产生的银行滞纳金由被告负责，并向原告赔偿逾期部分款项每日1‰违约金。程晓英等已被本院作出的（2015）滨民三初字第837号民事判决确定偿还中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行借款本金66863.34元及利息、逾期利息（截至2015年11月1日应付利息及逾期利息为8163.2元；自2015年11月2日起至借款付清之日止的利息及逾期利息，按双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定的利息计收方式计算）及案件受理费1607元。被告应向原告支付76633.54元（借款本金66863.34元+截至2015年11月1日应付利息8163.2元+案件受理费1607元）及自2015年11月2日起至借款付清之日止的利息及逾期利息（自2015年11月2日起至借款付清之日止的利息及逾期利息，按上述《个人购房借款／担保合同》约定的利息计收方式计算）。原告的该项诉讼请求，本院依法部分予以支持。关于第三人滨州市金义置业有限公司是否承担责任的问题。本院经审查认为，第三人滨州市金义置业有限公司虽非原告程晓英与被告滨州市金义商业经营管理有限公司订立租赁合同的相对人，但被告滨州市金义商业经营管理有限公司系第三人滨州市金义置业有限公司出资的一人有限公司，第三人滨州市金义置业有限公司应举证证明被告有独立于第三人之外的财产，但第三人未提供证据证明被告有独立于自己公司之外的财产，故第三人对被告所负上述债务应承担连带清偿责任。第三人已在（2015）滨民三初字第837号民事判决作为担保人承担连带清偿责任，因本案与（2015）滨民三初字第837号案件系同一债务，如第三人在（2015）滨民三初字第837号案件中履行担保义务，则在本案中应等额予以扣减。被告滨州市金义商业经营管理有限公司、第三人滨州市金义置业有限公司未按本院指定的时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告程晓英与被告滨州市金义商业经营管理有限公司于2011年1月10日签订的租赁合同有效；二、被告滨州市金义商业经营管理有限公司支付原告程晓英76633.54元，于本判决生效之日起十日内付清；并支付自2015年11月2日起至借款付清之日止的利息及逾期利息（按原告程晓英与中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行签订的《个人购房借款／担保合同》约定的利息计收方式计算）于2021年8月1日前付清；三、第三人滨州市金义置业有限公司对上述第二项承担连带清偿责任（如第三人滨州市金义置业有限公司已履行（2015）滨民三初字第837号案件确定的担保义务，则在本判决中等额扣除）；四、驳回原告程晓英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1716元，由被告滨州市金义商业经营管理有限公司、第三人滨州市金义置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  王好勇人民陪审员  李惠珍人民陪审员  赵海燕二〇一八年五月三十日书 记 员  苏桂琳