河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初7832号原告：班亚楠，女，1982年2月15日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：王宝宽，河北圣佑律师事务所律师。被告：正阳房地产集团有限公司，住所地定州市车站旧货场北150米。法定代表人：王树军，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫杰，该公司法务部经理。原告班亚楠诉被告正阳房地产集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告班亚楠之委托诉讼代理人王宝宽、被告正阳房地产集团有限公司之委托诉讼代理人闫杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告班亚楠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告履行为原告办理房产本的义务；2、请求判令被告自2011年9月1日起至实际办理房本之日止按银行同期贷款利率向原告支付违约金（截止起诉时为126341元）；3、全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤销了第一项诉讼请求，即撤销法院判令被告履行为原告办理房产本的义务的诉讼请求。事实与理由：2008年5月10日，原告与被告签订《产权调换安置协议》，约定由被告对原告所有的房屋进行拆迁改造，合同同时对产权调换的房屋、过渡费、新房交付、房屋产权证的办理进行了明确的规定，但被告在2011年向原告支付房屋后拒不履行办理房屋产权的义务，侵害了原告的合法权益，经多次催促无果，为维护原告合法权益，诉至本院。被告正阳房地产集团有限公司辩称：1、原告起诉我公司是错误的，本案遗漏当事人。原告起诉是根据2008年5月10日的《产权调换安置协议》，而该协议的拆迁人是石家庄地产集团有限公司（以下简称“地产集团”），我公司虽然也列为了拆迁人，但我们只是协助其拆迁的一方，根据合同相对性原则，地产集团应当追加为本案当事人；2、原告要求我公司为其办证的请求不能成立。办证是原告自己的事情，我公司只有协助办证义务。当然，如果原告要求，我们可以也愿意为其代为办理，但这不是法定义务。3、该项目具有特殊性，缺乏规范是历史遗留问题，属不可抗力的免责情形。东明苑项目，其实就是对原石家庄市政府宿舍和省二建职工宿舍的拆迁和开发建设。当时该项目是在省会“三年大变样”的特殊背景下开始的，也是石家庄市旧城改造的一级试点项目，本着边拆边建后补办手续的指导思想和特殊政策进行的。但在项目完成之后的手续办理过程中，政府却不顾及上述客观事实及客观情况，单方面强调是否符合有关规定从而致使手续无法办理完成，所以，我公司对此没有过错，不应当承担过错责任。本院经审理查明，2008年5月10日，石家庄市地产集团有限公司、被告河北正阳房地产开发有限公司作为甲方与原告班亚楠作为乙方、拆迁实施单位：河北满堂红城市房屋拆迁有限公司作为丙方，签订了《产权调换安置协议书》，协议约定：“一、乙方被拆迁房屋坐落在中山东路466号5号楼4单元202，房产证号为13××06，面积为86.99平方米……二、甲方支付乙方房屋评估作价补偿款310785元，附属物补偿款17252元。三、甲方安置乙方的房屋在东明苑1栋1单元0301室；面积为111.64平方米，其中等价值量置换面积103.6平方米，扩房面积8.04平方米。乙方产权调换安置新房总价款328995.6元……六、……4.其他：甲方安置乙方产权调换房屋的面积，以房屋主管部门确权面积为准。待房屋主管部门对乙方产权调换房屋面积确权后，面积误差部门按照国家规定双方互找差价款，办理房屋产权证……”被告于2011年5月中旬向原告交付产权调换房屋。原告班亚楠为证明其主张，提交如下证据：1、被告工商营业信息，证明被告原企业名称为“河北正阳房地产开发有限公司”，同时提交被告网站介绍，用于证明被告原名称“河北正阳房地产开发有限公司”；2、原告与被告于2008年5月签订的产权调换安置协议，在该协议书中第一条明确约定拆迁房屋位于本案东明苑原地址，原告将旧房和被告进行置换，对房屋进行了评估作价，附属物补偿款，以上房产及附属物等价置换为东明苑小区新房，协议第六条第四项明确约定甲方负责办理房屋产权证，同时提交东明苑小区住宅楼地下室、储藏间购置协议，用于证明原告向被告购买房屋配套储藏间；3、收据，证明原告向被告支付房屋面积差价款、房屋差价款、储藏间价款。2011年5月中旬被告交付房屋后，至今拒绝为原告办理房本，构成违约，应依法承担赔偿损害责任，并继续履行办理房本义务。针对违约金法律依据为《最高院关于审理商品房买卖适用法律问题的若干解释》第18条，被告在2011年5月中旬交房，应在90日内为原告办理房本，但是至今未办理，按照上述法律规定，被告应自2011年8月中旬向原告按银行同期贷款利率支付违约金，我方给予一定宽限期，要求自2011年9月1日起计算违约金。计算方式为旧房价值加房屋差价款加面积差价款加储藏间房款，总数按照年6%的利率根据违约时间进行计算至办证时为止。被告正阳房地产开发有限公司质证称，对原告提交的产权调换安置协议书、收据的真实性没有异议，置换及补交部分房款事实没有异议，但是协议第六条第四款不能证明我公司具有办证义务；原告对涉案房屋是置换性质而非购买，只是应其个人要求多给了一点面积。针对违约金，原告要求违约金的依据错误，本案所涉项目为房屋置换安置协议，不是普通意义的商品房买卖纠纷，不适用最高法院的解释，另外本公司至今未完善手续并非本公司自身存在过错，本公司不承担违约责任；原告就第一项诉讼请求予以撤销，前面又多次提到有关应为其办证的义务，这已经没有实际意义。原告所述“拒绝为原告办理房本”不是事实，原告从未向本公司提出协助其办证的申请。办理房本是原告自己的义务，本案原告没有积极的去房管部门申请办理，这是原告自己怠于行使其自身权利，由此导致的不利后果，只能由其自行承担。原告没有向法庭提交其向房管部门申请办证和要求我公司予以协助的任何证据，原告不能因其自身原因而向我司主张权利。被告正阳房地产开发有限公司为证明其主张，提交如下证据：1、2009年1月5日的石家庄市城乡规划局业务办理函复卡，证明建设单位是石家庄市土地储备中心；2、2009年6月18日石家庄市土地储备中心《关于申请办理市政府机关事务管理局家属宿舍及省二建宿舍改造地块商业办公楼总平图的函》，证明建设主体是石家庄市土地储备中心；3、2008年7月10日石家庄市发展和改革委员会《关于同意市土地储备中心对市政府管理局宿舍进行一级开发的批复》，证明该块拆迁主体是石家庄市土地储备中心，另外证明该项目为一级开发；4、2009年6月30日石家庄市土地储备中心《关于中山东路466号项目提高建筑密度的请示》，证明建设单位是石家庄市土地储备中心，另证明2007年11月市政府批准该项目为一级开发试点项目；5、2007年12月10日石家庄市地产集团《关于中山东路466号市机关宿舍旧宿舍楼改造相关技术数据的说明》，证明拆迁和建设单位是石家庄市地产集团有限公司，另证明该项目已经进入实施阶段，但是90%居民要求就地置换住房，而且还要求一定比例的优惠面积，满足经济平衡点的容积率为4.55，否则，不能进行市场化运作；6、2007年10月10日《关于石家庄市政府机关事务管理局中山东路466号旧宿舍楼改造的建议》，证明该项目所涉居民绝大部分要求就地置换住房，项目的拆迁改造难度很大，要求改造后的规划容积率应不低于4.5；7、2009年2月19日被告公司《关于市政府机关宿舍改造项目委托质量监督的请示》，证明该项目是我市一级开发试点工程，市政府要求对“旧城拆迁改造项目回迁安置楼先开工，后办手续，同时，该项目处于省会三年大变样特殊时期；8、2008年11月12日《旧城改造回迁项目先期开工建设审批表》，证明对我公司先期开工建设，市政府专项整治办公室和地产集团、土地收储中心领导作出统一批示；9、2013年3月13日石家庄市长安区人民政府《关于中山东路466号旧城改造项目减免处罚及补办手续的请示》，证明区政府就该项目的特殊性及市规划局没有及时调整容积率的情况作了说明；10、2013年10月4日石家庄市房屋征收管理办公室《关于对中山东路466号旧城改造以及开发项目回迁房屋建筑面积有关情况的说明》，证明最终确定住宅回迁房屋建筑面积为50406.25平方米，2009年7月13日出具的41437.71平方米的认定作废。这说明该项目是实际回迁房屋建筑面积远远高出早期市规划局批准的规划面积34478平方米，超出面积高达46%。该项目回迁住宅房屋实际竣工面积为51643.35平方米，比实际回迁面积仅仅超出1237.1平方米；11、2017年5月15日石家庄市解决房地产开发遗留问题领导小组办公室解遗办验2017第011号《违法建设项目处罚到位通知单》，证明该通知单是专门针对我公司作出的，说明两点：一是该项目属于早期遗留问题，而不是单纯的违法建设问题；二是我公司一直在全力争取手续进展；12、2017年9月30日石家庄市房地产开发建设违法行为专项整治工作领导小组办公室，专门针对我公司下发了市整治办改2017第003号《违法建设项目整改要求和象征处罚通知单》，证明这是石家庄市人民政府根据市政发【2017】14号《石家庄市人民政府关于加快推进房地产开发建设违法行为专项整治工作的意见》作出的；13、缴费收据4张，证明我公司及时足额缴纳应缴费用。原告班亚楠质证称，对13份证据的真实性没有异议，通过被告所提交证据，特别是证据7、8可以显示，开发企业为河北正阳房地产开发有限公司即被告，通过被告所提交的证据10、11、12、13可以证明被告在房地产开发过程中违法提高容积率，收到政府相关部门处罚，其在2017年才接受了相关处罚并履行到位，从而可以证明被告在履行拆迁安置协议过程中存在违约行为，不能办证是被告违法提高容积率且不及时缴纳罚款，因此，被告应承担违约责任。本院认为，2008年5月11日原、被告双方签订的是《产权调换安置协议》，系双方的真实意思表示，双方应按该协议享有权利并履行义务，该协议约定由被告对原告名下的房产进行拆迁置换，故双方为拆迁安置关系。因《最高院关于审理商品房买卖适用法律问题的若干解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业……将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”本案原被告双方为拆迁安置关系，并不适用该司法解释的第十八条，故原告主张被告向其支付逾期逾期办理房本的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告班亚楠的诉讼请求。案件受理费2827元，减半收取计1413.5元，由原告班亚楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院(于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费并提交缴费收据原件,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理)。审判员  刘晓侃二〇一八年五月二日书记员  常元元