镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1111民初4603号原告吴洪雁，女，汉族，1961年2月生，住镇江市。原告王怀缨，男，汉族，1958年1月生，住址同上。原告张海舒，女，汉族，1982年7月生，住址同上。三原告共同委托代理人刘开荣、刘路，镇江市润州区七里法律服务所法律工作者。被告镇江恒业家居有限公司，住所地镇江市天桥路**。法定代表人虞伯强，该公司总经理。委托代理人封孝权、严丽娜，江苏汇典律师事务所律师。被告镇江九润国际置业有限公司，住所地镇江市矿机路**。法定代表人赵纯心，该公司总经理。委托代理人闻俊勇，江苏汇泉律师事务所律师。被告第六空间家居集团股份有限公司，住所地杭州市江南大道**第六空间现代馆**办公室。法定代表人邢积国，该公司董事长。被告浙江第六空间商业投资管理有限公司，住所，住所地杭州市江南大道**第六空间现代馆**办公室div>法定代表人姚方珍，该公司执行董事。以上两被告共同委托代理人何发敏，该公司员工。原告吴洪雁、王怀缨、张海舒与被告镇江恒业家居有限公司（以下简称恒业公司）、镇江九润国际置业有限公司（以下简称九润公司）、第六空间家居集团股份有限公司（以下简称六空公司）、浙江第六空间商业投资管理有限公司（以下简称浙江六空公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴洪雁、王怀缨、张海舒及三原告共同委托代理人刘开荣、刘路，被告恒业公司委托代理人封孝权、严丽娜，被告九润公司委托代理人闻俊勇，被告六空公司、浙江六空公司共同委托代理人何发敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴洪雁、王怀缨、张海舒诉称，2011年3月14日，原告与被告九润公司签订商品房买卖合同，约定九润公司将位于本市的房屋出售给原告。同日，原告与被告恒业公司签订《九润商业广场商铺委托经营管理合同》，约定原告将该商铺委托恒业公司经营管理并就商铺面积、经营期限、收益、违约责任等事项进行了约定。2011年12月31日，九润公司将该房屋交付给原告，原告于2012年12月6日办理了房屋产权证。上述委托经营管理合同于2016年12月31日到期后，恒业公司未与原告继续签订合同但仍占用着该商铺却未支付任何费用且恒业公司无法满足与原告续约所要求的投资年回报率不低于7%，原告多次向被告催要返还房屋未果。在委托经营管理期间的2015年，被告恒业公司、九润公司与被告六空公司、浙江六空公司合作，将原先九润商业广场改造为第六空间家居广场并以九润公司名义向消防部门申请了改造工程消防备案。在此过程中，被告恒业公司、九润公司并未征得原告同意，同时也未依法办理报批手续，而被告六空公司、浙江六空公司在明知恒业公司、九润公司未取得产权人同意情况下仍要求其按照自己的设计要求对整幢建筑物进行改造，共同侵害了原告作为商铺业主的所有权且也严重损坏了房屋的主体结构，违反了法律强制性规定。四被告仍经营使用着原告商铺，而且与案涉商铺同商场的被依法判决的商铺年收益或者周边同类商铺年收益均不低于商铺原值（应为购房发票价加上前三年租金收益）的7%，因此应按原告与恒业公司委托经营管理合同中约定的收益条款标准赔偿原告收益损失。另外被告九润公司作为案涉商铺开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖，据此九润公司也应对恒业公司的行为承担连带责任。原告起诉要求：1、四被告共同返还原告所有的位于本市商铺；2、四被告赔偿原告收益损失121737.46元（2017年1月1日至2017年10月31日期间损失，其后仍按原告与被告恒业公司签订的原《九润商业广场商铺委托经营管理合同》约定的收益标准计算至被告返还商铺之日止）及相应利息（按银行同期贷款利息，从2017年1月1日起计算至实际给付之日）；3、四被告将原告的135室商铺恢复至商品房交付时的原状。案件审理过程中，原告变更诉讼请求，仅要求四被告赔偿原告收益损失121737.46元（2017年1月1日至2017年10月31日期间损失，其后仍按原告与被告恒业公司签订的原《九润商业广场商铺委托经营管理合同》约定的收益标准计算至被告返还商铺之日止）及相应利息（按银行同期贷款利息，从2017年1月1日起计算至实际给付之日）。被告恒业公司辩称，在委托经营管理期间，由于市场客观原因，恒业公司一直处于严重亏损状态。2016年12月31日，原、被告委托经营管理合同期满后，未再签订委托经营管理合同，且2017年7月18日起恒业公司已无力再管理该商场，客观上现也不占有原告的商铺。双方签订的委托经营管理合同在2016年12月31日终止后，合同约定的收益标准对双方不再具有约束力，并且原告陈述的周边同类商铺年收益不低于商铺价值7%，是由于此些商铺购买于十几年前，价格较低，折算后商铺年收益必然较低。目前案涉商场实际出租租金是80元-85元/月/平方米，恒业公司也愿意按此标准支付收益，但原告不同意该委托结果，并且在2017年7月18日之后，恒业公司已不再对商场进行管理，原告最多只能向恒业公司主张至此且应扣减10元/月/平方米的管理费用。被告九润公司辩称，1、原告与九润公司之间系商品房买卖关系，九润公司已将原告购买的商品房按期交付给原告，并将该房产权属办理到了原告名下；2、九润公司将案涉房屋交付给原告后，从未占用过该房屋或代原告经营管理过该房屋，九润公司持有的商铺亦是由恒业公司统一招租经营管理，九润公司不存在违约行为，没有向原告赔偿收益损失的义务。被告六空公司、浙江六空公司辩称，1、六空公司与原告没有合同关系亦无合作关系，与镇江第六空间国际商场也无合作关系，因此六空公司与本案无关，不应承担责任；2、浙江六空公司作为第六空间品牌授权方，授权恒业公司开设镇江第六空间国际商场品牌，仅对商场招商工作提供支持，该商场开设、装修、管理均由恒业公司主导。因此，浙江六空公司与原告未建立合同或合作关系，原告要求六空公司、浙江六空公司承担责任没有事实和法律依据。经审理查明，2011年3月14日，原告吴洪雁、王怀缨、张海舒与被告九润公司签订《商品房买卖合同》，约定九润公司将位于九润商业广场1幢1层0135号房屋出售给吴洪雁、王怀缨、张海舒，该房屋建筑面积85.9平方米、套内建筑面积51.92平方米，按建筑面积计算单价19260.2元/平方米，总价1654451元，规划用途为营业用房。同日，原告吴洪雁、王怀缨、张海舒与被告恒业公司（原名为镇江恒业商业地产管理有限公司，后更名为现名称）签订《九润商业广场商铺委托经营管理合同》，约定原告将上述商铺（编号1035号）交由恒业公司统一招租经营管理，委托经营期自商铺实际交付日起至5年完整委托期限满（庭审中双方确认至2016年12月31日期满）。第1年至第3年，该物业所产生的所有收益用于抵充商管公司为培育市场所支出的费用，第4年和第5年，恒业公司每年支付原告委托经营收益146597元，支付日期为每半个支付年结束前30天内。另合同第4.1条约定，原告方同意恒业公司（或其委托的第三方）有权进行包括但不限于商铺的装修、改造、分割等行为。第7.2条约定，原告方允许恒业公司或实际承租方对商铺进行装修、装饰或添置新物，委托经营期结束后，如双方不再续约，则该铺位的不动产归原告方所有，原告方不得要求恒业公司及实际承租方恢复原状。第9.1约定，当委托经营期结束后，原告方须向恒业公司或其委托管理的第三方按时交纳管理费，目前每月共计519元。第11.1条约定，委托经营期满后，如果恒业公司可以满足原告方每年不低于7%的投资回报率，原告方同意无条件优先与恒业公司无期限续约。第11.2条约定，委托经营期满后，如双方不再续约，原告方把该铺位作为自己经营的场所将该铺位出租给第三方经营，该第三方应当符合恒业公司规定的商铺资质审核条件，并接受恒业公司的经营管理和物业管理。2012年12月6日，原告吴洪雁、王怀缨、张海舒取得上述房屋的所有权证书，房屋建筑面积85.6平方米，总价1648673元。另查明，案涉商铺是九润商业广场众多商铺中的一间，商铺间没有分隔。九润商业广场为主体地上4层，建筑面积44663.6平方米，其中一层建筑面积约1万平方米。九润公司拥有整个商业广场约27800平方米房屋产权，其中一层拥有约1900平方米房屋产权。恒业公司对该商业广场进行了统一招租并于2011年10月底部分营业，后又于2015年对该商业广场重新改造、装修并从浙江六空公司获得第六空间品牌授权统一招租经营管理。九润商业广场第六空间项目改造于2015年11月完成了建设工程消防验收，现该商业广场（镇江第六空间国际家居）正常营业中。恒业公司支付了原告至2016年12月31日委托经营管理期内的委托经营收益，其后未再支付亦未与原告续签委托经营管理合同，原告遂向本院起诉。又查，2017年1月，该商业广场部分业主与恒业公司续签了委托经营管理合同，将其商铺继续交由恒业公司统一招租经营管理，期限为8年，自2017年1月1日至2024年12月31日，每年的委托经营收益与已到期合同相似，支付日期仍为每半个支付年结束前30天内。2017年7-8月间，又有该商业广场部分业主与恒业公司续签了委托经营管理合同，将其商铺继续交由恒业公司统一招租经营管理，期限为8年，自2017年1月1日至2024年12月31日，但委托经营收益变为根据业主商铺所在位置和实际面积，恒业公司按照该位置向第三方收取的实际租金价格作为业主应得收益并由业主按收益的10%向恒业公司支付管理费。本院认为，原告与被告九润公司、恒业公司分别成立商品房买卖合同关系、委托合同关系。原告认可九润公司已将案涉房屋交付给其并由其委托恒业公司统一招租经营管理，故九润公司已完成商品房买卖合同的房屋交付义务，原告向九润公司主张赔偿其商铺收益损失的诉请，于法无据，本院不予支持。案涉商铺是九润商业广场众多商铺中的一间，虽然商铺产权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限，由恒业公司统一经营管理并出租，且目前处于正常经营中，虽原告与恒业公司的委托经营管理合同履行期限已满，双方未再达成新的委托经营管理合同，但恒业公司在与原告委托经营管理合同到期后仍将案涉商铺统一向外出租经营管理，应当向原告支付经营收益。但原告要求按双方原合同支付其经营收益，没有依据，可参考案涉商铺周边同类商铺租金收益并结合案涉商铺于商业广场内位置，本院酌定恒业公司给付原告2017年（2017年1月1日至2017年12月31日）商铺收益82440元并按银行同期贷款利率给付逾期（2017年7月1日前应支付2017年上半年经营收益、2018年1月1日前应支付2017年下半年经营收益）利息损失。原告未提供证据证明六空公司、浙江六空公司与原告之间存在合同关系或在本案中侵害了原告权益，故对原告要求被告六空公司、浙江六空公司共同承担赔偿其商铺收益损失的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江恒业家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴洪雁、王怀缨、张海舒2017年的商铺收益82440元及逾期付款利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准，分别以41220元为基数自2017年7月1日起，以41220元为基数自2018年1月1日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告吴洪雁、王怀缨、张海舒其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2735元，由被告镇江恒业家居有限公司承担1861元，原告吴洪雁、王怀缨、张海舒承担874元（原告已预交了案件受理费，故被告应将负担的费用连同上述欠款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  潘丁亮人民陪审员  蔡志光人民陪审员  蒋西林二〇一八年五月十四日书 记 员  王 媛