上海市闵行区人民法院民 事 裁 定 书（2018）沪0112民初2694号原告：吴朋强，男，1961年6月2日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周芳，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：茅国伟，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海东方国贸投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孙寿祥，执行董事。委托诉讼代理人：周旋律，上海合勤律师事务所律师。第三人：上海东方国贸西郊企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孙寿祥，执行董事。委托诉讼代理人：周旋律，上海合勤律师事务所律师。原告吴朋强与被告上海东方国贸投资管理有限公司(以下简称东方国贸公司)、第三人上海东方国贸西郊企业管理有限公司(以下简称西郊管理公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序。并分别于2018年2月28日、4月16日公开开庭进行了审理。原告吴朋强的委托诉讼代理人周芳、茅国伟，被告东方国贸公司以及第三人西郊管理公司共同的委托诉讼代理人周旋律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴朋强向本院提出诉讼请求：判令被告东方国贸公司在已经竣工的上海市闵行区华漕镇北青公路北A地块项目内向原告提供约14平方米商业用铺位20年的使用权。诉讼中，原告明确上述诉请为：判令被告东方国贸公司向原告提供上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢201部位D2-21铺位20年的免租使用权。事实与理由：2002年5月21日,案外人杨某某与第三人西郊管理公司在上海市宝山区公证处公证签署了《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》,该合同约定，西郊管理公司同意原告租赁上海东方国贸西郊批发市场一楼服装区xxx号(14平方米)为商业用铺位,租赁期为20年,租金总计80,000元,租赁期从2004年8月29日至2024年8月28日等。2003年2月19日,案外人杨某某与案外人陈某某在上海市宝山区公证处签订《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位租赁转让合同》,该合同约定，杨某某自愿将东方国贸西郊批发市场一楼服装区xxx号(14平方米)营业铺位的20年租赁权转让给陈某某。合同生效后,《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》中杨某某的权利义务全部由陈某某继续享有和承担,杨某某对该合同不再享有任何权利。2003年2月25日,案外人陈某某与原告在上海市宝山区公证处签订《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位租赁转让合同》,该合同约定，陈某某自愿将东方国贸西郊批发市场一楼服装区xxx号(14平方米)营业铺位的20年租赁权转让给原告。合同生效后,《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》中陈某某的权利义务全部由原告继续享有和承担,陈某某对该合同不再享有任何权利。合同签订后,西郊管理公司为原告颁发了《东方国贸营业铺位使用证》。2008年12月11日，因上海虹桥交通综合枢纽工程建设的需要，上海东方国贸西郊批发市场被拆除，原告的营业铺位一并拆除。原告的营业铺位在动拆迁前，在数百户商户向政府及动拆迁部门反映并提出诉求，要求提供新场所重新安置原有承租商户。2008年12月22日，基于数百户商户向政府及动拆迁部门提出要求重新安置原承租商户的诉求，上海虹桥综合交通枢纽工程建设闵行区分指挥部办公室签发的虹枢闵分办【2008】17号《关于北翟路西郊商贸用地出让限制条件的要求》中第一条明确：“1、要求安置803户(20,075平方米)虹桥综合交通枢纽西郊批发市场的动迁商户。(1)其中455户已领动迁费，待商城建好后，根据原协议不变继续经营20年(租费110,000元-140,000元/户)。(2)358户未领动迁费，先歇业，待商城建好后，无偿使用20年。”同样基于数百商户要求重新安置原承租商户的诉求，政府相关主管部门同意了该部分商户的诉求，在尚待签署的《土地出让合同》中第十五条明确限定了土地竞拍受让人的相关义务，即：土地竞拍受让人在新建的商贸城内必须提供原商贸城内租赁面积相当的商铺给原承租户20年的免租经营权。在土地竞拍前，政府为保障并落实原商户在新建商贸城的重新安置权是20年的免租经营权，在涉案地块公开出让过程中，政府相关招标文件《答疑纪要》、《企业承诺书》和《闵行区北青公路北A地块有关建设要求的具体说明》中明确，“原大型商贸城拆迁前，与商贸企业签订长期租赁合同的承租人，…….可以在该土地上新建的商贸城内继续经营的，享受以下优惠条件：承租人在新建商贸城内重新租赁的商铺使用面积与原商贸城内的租赁面积相当；承租人在新建的商贸城内经营，不必支付新的租赁费用，继续经营年限为原租赁合同约定的承租年限，不扣除在原商贸城内已经营的年限”，“对803户原承租户安置的商铺使用面积与原商贸城内的使用面积相当”，“承诺项目建成后提供50,000平方米的安置面积用于安置上海东方国贸西郊批发市场有限公司及承租户”，“承担上海东方国贸西郊批发市场有限公司在被拆迁期间对他们所作的安置承诺”，“承诺承担不稳定因素的一切社会和经济责任”等相关内容。上述招标文件内容在事后的闵行规土局出具的《信访答复意见》中获得进一步的印证。东方国贸公司在向土地市场递交竞买申请时，也递交过承诺书，承诺按以上内容执行。《土地出让合同》中则也明确了土地受让人应严格按照上述文件约定执行的内容。2009年6月15日，被告东方国贸公司通过竞拍方式取得上海市闵行区华漕镇北青公路北A地块，并与上海市闵行区规划与土地管理局签署了《国有建设土地使用权出让合同》。特别需要说明的是：根据(2015)闸刑初字第1127号刑事判决书的认定，2009年5月，西郊管理公司以同年4月新成立的东方国贸公司(该公司股东仍为西郊管理公司原股东孙寿祥等三人)的名义，参与华漕镇北青公路北A地块国有建设用地使用权的竞拍，并以266,000,000元竞得该土地。事实上，西郊管理公司与东方国贸公司实际控制人不变。目前，涉案项目已经竣工，但尚未开业。期间，原告多次与东方国贸公司交涉，要求其严格按照在竞拍上海市闵行区华漕镇北青公路北A地块过程中作出的承诺以及《土地出让合同》中明确要求的土地受让人应严格按照《答疑纪要》、《企业承诺书》和《闵行区北青公路A地块有关建设要求的具体说明》等相关文件的约定，安置与原西郊管理公司租赁面积相当的商业用铺位，但未果。经走访闵行规土局，该局意见东方国贸公司应严格按照出让条件规定及承诺，对原承租人做好安置工作。根据上海市规划和土地资源局在编号为2010-1066-0281对陈灯钗等同志的答复中明确“东方国贸西郊批发市场因虹桥综合交通枢纽建设动迁。为安置部分商户，闵行区在华漕镇北青路北A地块(即华漕镇077街坊P1宗地，土地用途为商业)出让过程中，通过答疑纪要、承诺书和地块建设要求等形式，明确该项目建成后，受让人须提供50,000平方米安置原承租商户，若因安置不善而引发的各类问题，土地受让人应妥善处置，并承担相应的法律经济赔偿责任……。后该地块由东方国贸公司竞得，闵行区规土局于2009年6月15日与其签订出让合同(沪闵府土【2009】出让合同第15号(1.0版)……。同时，合同第十五条再次明确了受让人的上述义务。原告等数百原承租户截止今日尚未被东方国贸公司予以安置新承租商铺，不仅基于东方国贸公司实际控制人的贪婪，更由于东方国贸公司实际控制人贿赂当时政府相关的公职人员所造成的不良结果，基于此，原告出于无奈，只能诉请法院。原告认为，原告原承租西郊管理公司的商铺被动拆迁时，原告从未放弃要求重新安置的权利，原告并在第一时间向政府及动拆迁部门及时提出诉求，要求涉案土地竞拍者在新建商贸城中重新安置新商铺给原承租户。基于原告等数百商户的诉求，政府同意原告的诉求，并不仅在涉案土地招拍文件中明确土地竞拍受让人在新建商贸城中要求按照原承租户的租赁面积给予20年的免租权，且在规土部门与东方国贸公司签署的《土地出让合同》中再次确认了原告等数百商户的要求按原承租面积给予20年免租期的条款。因此，原、被告双方虽未就上海市闵行区华漕镇北A地块项目内商业用铺位的租赁事宜签订过相应的合同。但事实上，东方国贸公司与规土部门签订的土地出让合同中，规土部门已经站在原告的立场上，同意了原告的要求按照原承租面积重新给予20年免租期的诉求，由此可以确认原、被告双方针对原告在本案中的诉请已达成一致。根据已经查明的事实，东方国贸公司与西郊管理公司虽为二个不同主体，但该二个公司实为同一实际控制人，被告至今不给予原告在新建商贸城中重新安置商铺，主要是贪欲作怪，并贿赂相关政府公职人员，恶意侵害原告等数百商户合法安置权所致。基于被告东方国贸公司的行为有违商业诚信原则，且原告多年维权又因相关公职人员的贪腐而受阻，故原告出于无奈，只能诉至法院提出上述诉请。另外，由于新建商城内没有符合原告要求的14平方米的商业铺位，原告选择12平方米的商业铺位，但原告对其权益受损部分保留进一步追诉的权利。虽原告选择20年免租使用权的商业铺位已被抵押及司法查封，但是基于原、被告之间确立租赁关系在先，且按照买卖不破租赁的原则，原告选择诉请中提及的商业铺位20年的免租使用权并不影响对商业铺位产权的处置，同理对商业铺位产权的处置也不影响原告享有诉请中提及的商业铺位20年的免租使用权。被告东方国贸公司、第三人西郊管理公司共同辩称，不同意原告诉请。原告所提之诉请，要求第三人对原告承担拆迁安置义务，但是该拆迁安置义务的承担有前提,即从2008年11月28日开始，在为期两年的合理期限内，原告应与第三人达成随迁安置的意向，但原告既未选择货币安置也未选择异地安置，一直在主张超过法律法规以外的货币补偿，因原告未与第三人达成意向，所以被告没有随迁安置的义务。原告提及的请求权基础是原、被告之间在大产证标注的商业范围内已经建立租赁合同关系，进而要求保障这种合同关系，然这一请求权基础不存在，原、被告之间未建立过任何形式的租赁合同关系，无法要求法院保障租赁合同履行。原告明确的诉请基于商业计划书，该计划书仅是商业计划，其中经营铺位的分割等都是设想的计算，此设想与项目、产权份额的信息完全不一致。原告基于设想，结合自己的铺位，进行随意的设想，原告的主张与原来的租赁面积有差异。如果该份计划书不存在，原告的诉请如何确定。目前涉案商铺位置全是大统铺，没有分割。综上，原告的诉请没有依据，故应驳回原告诉请。本院经审查认为，原告现以租赁合同关系为请求权基础向本院提起诉讼，但原告与被告东方国贸公司之间未签订租赁合同，也无证据证明双方就商铺租赁已形成合意。关于闵行区华漕镇北青路北A地块的出让合同系由政府部门与被告东方国贸公司签订，原告并非该土地出让合同的签约主体，不能直接依据该出让合同要求被告履行合同义务。政府部门在拍卖闵行区华漕镇北青路北A地块时所规定的竞拍条件和出让限制条件的相关要求，并不能视为代表原告方的要约。鉴于原告提供的土地出让合同以及政府部门印发的《关于北翟路西郊商贸用地出让限制条件的要求》、《答疑纪要》、《承诺书》等相关文件并不能证明为原、被告之间已建立租赁合同关系，故原告不是本案租赁合同纠纷的适格主体。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告吴朋强的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院(立案)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一八年五月三十一日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。