海南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼民终344号 上诉人（原审原告、执行案外人）：李纪焕，男，1964年1月22日出生，汉族，现住海南省海口市海景路**海景花园E型公寓**楼**。 委托诉讼代理人：樊瑞玺，河南众孚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：澄迈宝之华实业有限公司。住所地：海南省澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧。 法定代表人：黄三友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于欢，海南法立信律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：张增源，男，1968年7月24日出生，汉族，住海南，住海南省海口市美兰区海甸五西路丰泽园小区**iv> 原审第三人（被执行人）：海南金富源房地产开发有限公司。住所地:海南省海口市滨海大道黄金海景大酒店****。 法定代表人：张增源，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈小耐，该公司员工。 原审第三人（被执行人）：澄迈天浙房地产开发有限公司。住所地：海南省澄。住所地：海南省澄迈县老城镇原镇政府所在地div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：郑胜玮，该公司总经理。 上诉人李纪焕因与被上诉人澄迈宝之华实业有限公司(以下简称宝之华公司)及原审第三人张增源、海南金富源房地产开发有限公司（以下简称金富源公司）、澄迈天浙房地产开发有限公司(以下简称天浙公司)案外人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2017）琼96民初216号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人李纪焕及其委托诉讼代理人樊瑞玺，被上诉人宝之华公司委托诉讼代理人于欢，原审第三人金富源公司委托诉讼代理人陈小耐到庭参加了诉讼。原审第三人张增源、天浙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李纪焕上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，即停止对位于海口市××路号房屋（以下简称案涉房屋）的执行；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人宝之华公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。其与金富源公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》以及依约支付全部购房款均在一审法院查封案涉房屋之前。其虽老家在河南省南乐县，但其常年在外经商，已在海口居住生活多年，于海口购买案涉房屋用于居住，海口是其唯一的经常居住地。购房付款有其及妻子刘春平签名的银联签购单、银行转账记录、金富源公司的收据及发票存根为证。其购房情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二、一审法院适用法律错误。本案不仅可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，也同样可以适用该规定第二十八条的规定，且第二十八条的规定针对所有类型的被执行人。其购买案涉房屋的情况完全符合第二十八条的规定。一审法院审理中仅依照该规定第二十九条的规定作出判决，而没有考虑该规定第二十八条的规定，属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持其上诉请求，维护其合法权益。 宝之华公司辩称：一、一审判决认定事实清楚。1.上诉人在一审庭审中自认其在老家有多套房屋，案涉房屋由其女儿长时间居住，其仅偶尔来海口居住等事实。2.上诉人就其支付购房款事宜，未提供直接证据证明且有多处不合理并无法说明之处，一审判决对其付清购房款事宜不予认可是正确的。首先，上诉人无法提供正式购房发票和银行转账证明，无法说明付款银行卡的来源；其次，上诉人提供的支付房屋购房款的方式与合同约定严重不符。二、一审判决适用法律正确。本案的被执行人系房地产开发商，故一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，完全符合该司法解释规定。 原审第三人金富源公司述称，上诉人与其签订购房合同的事实是真实的，购房款已全部付清，公司有案涉房屋付款财务账本原件，也开具了购房发票。 原审第三人张增源、天浙公司未提交书面意见。 李纪焕向一审法院起诉请求：1.依法判决停止对案涉房产的执行并解除对该房屋的查封;2.一审案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年2月3日，李纪焕、段清朝、苏某分别与金富源公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定金富源公司将其名下位于海口市××区第一栋1904号、1804房、2004房(即海景路86号海景花园E型公寓1号楼1904号房、1804号房、2004号房)出售给李纪焕、段清朝、苏某，每套房屋价款为85万元，三套房屋共计255万元。因段清朝、苏某身处河南没时间亲自到场刷卡交纳房款，二人委托李纪焕帮其交纳上述购房款。接受委托后，李纪焕共向金富源公司支付1904房、1804房、2004房三套购房款252万元(其中50万元由原告妻子刘春平支付)，三套房屋己预付的3万元定金冲抵房款。之后金富源公司分别向李纪焕、段清朝、苏某出具了往来凭证，证明己收到上述各购房款85万元。由于金富源公司未按合同约定通知李纪焕办理产权过户登记手续，导致李纪焕一直未在法定期限内办理过户登记手续。 另外，一审法院受理的原告宝之华公司与被告天浙公司、金富源公司、张增源房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2017年3月27日作出(2014)海南一中民一初字第45号民事判决，判决天浙公司向宝之华公司支付违约金400万元，金富源公司和张增源对该400万元违约金承担连带责任。在该案执行过程中，2017年8月10日，一审法院查封了登记在金富源公司名下的李纪焕已购买的上述1904号房。2017年9月4日，李纪焕对上述执行标的提出书面执行异议，要求解除查封并终止对上述财产的执行。一审法院作出(2017)琼96执异105号执行裁定，裁定驳回李纪焕异议请求。李纪焕不服，遂提起本案诉讼。 一审法院还查明，李纪焕家在河南省××县号，在家有多套房屋，现购买的案涉房屋只有其女儿一人居住。李纪焕在庭审中无法提供交房的时间。 一审法院认为，本案属于案外人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点为：是否应停止对案涉房屋的执行。2010年2月3日，李纪焕与金富源公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定金富源公司将其名下的案涉房屋出售给李纪焕。2010年11月5日,金富源公司出具往来凭证,证明李纪焕已付清购房款。2017年8月10日，一审法院查封了案涉房屋。因李纪焕无法提供售房者金富源公司出具的正式购房款发票和银行转账证明，无法说明付款银行卡的来源，所签订的购房合同也无当地房产部门的备案手续，为此，一审法院对李纪焕主张已付清购房款的事实未予确认。另外，一审法院认为，李纪焕和家人工作生活在河南省南乐县，其购买的案涉房屋亦不属于用于家庭生活居住，也不是唯一住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回李纪焕的诉讼请求。一审案件受理费100元，由李纪焕负担。 本院二审庭审中，李纪焕提交了两份盖有中国农业银行股份有限公司濮阳人民路支行业务办讫章的交易记录，一张户名李纪焕，账号×××，交易日期2010年2月6日，交易金额202万元；另一张户名刘春平，账号×××，交易日期2010年11月5日，交易金额50万元。拟证明：1.该两份交易记录同一审中上诉人向法院提交的付款依据相吻合，证明本案的购房款已全额支付；2.虽然李纪焕现在无法出示银行卡，但银行所留存的交易记录中身份证、户名、账号、金额，同一审中上诉人向法院提交的转款证据一致。 宝之华公司质证认为：对该两份证据的真实性没有异议。但对该两份证据的证明内容有异议，李纪焕购房款的支付方式与合同约定不一致。 金富源公司质证认为：对该两份证据无异议。针对宝之华公司的质证意见，需要说明，由于当时海南的房子特别难卖，同意客户分期逐步付清房款，上诉人的付款是真实的。 上诉人李纪焕提交的上述两份证据，结合被上诉人宝之华公司和原审第三人金富源公司的质证意见，本院予以采信。本院认为，该两份证据系李纪焕及其妻子刘春平在银行转账的交易记录，该记录与李纪焕于一审时向法院提交的付款依据，金富源公司的记账凭证、发票存根，以及证人苏某、陈某、李某的证人证言，相互印证，证明案涉房屋的购房款李纪焕已全部付清。 本院二审查明，李纪焕已支付案涉房屋的全部购房款。 本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人李纪焕请求对案涉房屋停止执行，故本案审理的重点为李纪焕对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定予以判断。该两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，第二十八条系对一般买受人物权期待权的保护，第二十九条系对消费者物权期待权的保护，只要案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般金钱债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。 根据已查明的案件事实，本案可适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案二审中，宝之华公司对李纪焕于一审法院查封之前已与金富源公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有案涉房屋以及非因李纪焕自身原因未办理过户登记等情形不持异议，仅对李纪焕是否已支付合同约定的全部购房款存在异议。故本案二审的争议焦点为李纪焕是否已支付合同约定的全部购房款。 宝之华公司认为李纪焕无法提供正式购房发票和银行转账凭据，无法说明付款银行卡的来源，且李纪焕提供的支付房屋购房款的方式与合同约定严重不符，故主张李纪焕无法举证证明其已支付案涉房屋的全部购房款，应承担举证不能的法律后果。本院认为，根据已查明的案件事实，李纪焕向法院提交的付款依据，结合金富源公司的记账凭证、发票存根，以及证人苏某、陈某、李某的证人证言，足以证明其已支付案涉房屋的全部购房款。本案中，李纪焕与段清朝（另案审理）、苏某一起购买金富源公司位于海口市××路号房、1804房、2004房，每套房屋价款为85万元，三套房屋共计255万元。因段清朝、苏某当时身在河南，故委托李纪焕一并支付三套房屋的购房款。三套房屋购房款255万元的支付，由三部分构成：李某刷卡支付3万元定金；李纪焕刷卡支付202万元；李纪焕妻子刘春平刷卡支付50万元。三次付款均有POS付款签购单及特约商户签单等银行付款凭证。金富源公司出具《往来凭证》、公司记账凭证和海南省销售不动产专用发票存根联，对李纪焕支付全部购房款予以印证；一审庭审时，苏某、李某及金富源公司原售楼人员陈某作为证人，对李纪焕的购房付款情况到庭作证说明。二审庭审中，李纪焕又提供了其与妻子刘春平当时付款的银行交易记录，对其支付购房款作了进一步证明。上述证据已形成较为完整的证据链条，足以证明李纪焕已支付案涉房屋的全部购房款。因此，李纪焕对案涉房屋提起的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉房屋享有物权期待权。案涉房屋是否为李纪焕名下唯一住房，不影响其享有上述民事权益。 综上所述，李纪焕对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销海南省第一中级人民法院（2017）琼96民初216号民事判决； 二、不得执行位于海口市××路房屋。 一、二审案件受理费共200元，由被上诉人澄迈宝之华实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪忠学 审判员  林秋婷 审判员  夏伟伟 二〇一八年五月十八日 书记员  徐欣瑞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。