浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)浙0402民初6934号 原告：嘉兴市南湖区风清云都业主委员会，住所地：嘉兴市南湖区风清云都1幢403室。 负责人：方正平，业主委员会主任。 委托代理人：杜亚炜、俞新民，浙江三利律师事务所律师。 被告：嘉兴经房置业有限公司，住所地：嘉兴市常秀街160号兴业大厦1001室。 法定代表人：黄川，公司总经理。 委托代理人：罗君燕，浙江红船律师事务所律师。 被告：嘉兴市众业进出口有限公司，住所地：嘉兴经济开发区正原路183号二楼。 法定代表人：薛炜，公司董事长。 委托代理人：侯仲荣、祝罗英系公司员工。 被告：张伯芸，女，1977年6月5日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 被告：赵金红，女，1980年12月6日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 上述二被告委托代理人：汪志辉、苗卓琳，浙江高庭律师事务所律师。 原告嘉兴市南湖区风清云都业主委员会（以下简称业委会）因与被告嘉兴经房置业有限公司（以下简称经房公司）、嘉兴市众业进出口有限公司（以下简称众业公司）、张伯芸、赵金红所有权确认纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年11月10日受理后，依法由审判员陈前独任审判，本院于2017年12月18日公开开庭审理了本案，原告业委会委托代理人杜亚炜、俞新民、被告经房公司委托代理人罗君燕、被告众业公司委托代理人侯仲荣、被告张伯芸、赵金红的委托代理人汪志辉、苗卓琳到庭参加诉讼。由于案情复杂，后适用普通程序，依法组成合议庭，于2018年2月12日再次公开开庭进行审理，原告业委会委托代理人杜亚炜、被告经房公司委托代理人罗君燕、被告众业公司委托代理人侯仲荣、祝罗英、被告张伯芸、赵金红的委托代理人汪志辉、苗卓琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告业委会起诉称，2016年9月20日由嘉兴市南湖区住建局、新嘉街道办事处、电子社区居委会、“风清云都业主”大会筹备组代表、经房公司、经房物业等部门就有关“风清云都”小区日常管理工作协商一致确认了相关事项（详见《会议纪要》），《会议纪要》明确：“云都大厦停车场产权属风清云都小区全体业主，由经房公司通知收费单位（即众业公司、张伯芸、赵金红）停止收费，自2016年10月1日起移交，由小区业主委员会接受管理”。在原告依法对纪要中涉及的风清云都小区南广场的露天停车场欲进行管理时，被告众业公司于2017年3月14日向原告提交了书面《告知书》，认为：该停车场使用权和被告经房公司约定属于被告众业公司所有，为此原告于2017年3月20日书面函告被告众业公司，要求其提交合法拥有该停车场使用权的相关证据。此后，众业公司向原告提交了：经房公司与三被告于2011年9月14日就该停车场使用问题签订的协议书。原告认为该协议书中四被告擅自处分并不属于四被告所有的不动产，其行为严重侵犯了原告的合法权利，故该协议属于无效合同，故诉请判令：一、确认四被告在2011年9月14日签订的《协议书》无效；二、确认云都大厦1-3层商铺前⑧轴线以西至南红线内的露天场地所有权为南湖区风清云都全体业主所有（面积约989平方米，价值1978000元）；三、本案诉讼费用由四被告承担。 被告经房公司答辩称，原告的诉请没有依据，请求法院驳回原告的诉请，涉案的停车位产权一开始属于经房公司，经房公司有权将停车位给他人使用，经房公司在2011年就交由众业公司使用了，《会议纪要》中经房公司处分了他人的财产，属于效力待定合同，由众业公司决定是否予以追认。 被告众业公司答辩称，众业公司在2011年9月8日签订商品房买卖合同，合同第4条约定车位属于众业公司所有，众业公司已经向经房公司买下来了，2011年9月14日双方签订了协议书，约定上述停车位归众业公司使用。 被告张伯芸、赵金红答辩称，被告张伯芸、赵金红在2011年9月14日的协议书上的签字不是本人所签，而且被告从未取得过使用权，从未获得利益，与本案缺乏关联性，请求驳回对被告张伯芸、赵金红的诉讼请求。 针对自己的主张，原告业委会提供了下列证据： 1协议书一份，证明四被告于2011年9月14日签订协议，约定被告经房公司将云都大厦1-3层商铺前面云都大厦⑧轴线以西至南红线内的地上车位给予其余被告使用的事实。 被告经房公司质证认为，真实性无异议，确实是真实有效的。 被告众业公司质证认为，真实性无异议。 被告张伯芸、赵金红质证认为，其中涉及到被告张伯芸、赵金红的签字不属实，其他内容不知情，与被告无关。 2．会议纪要、平面图各一份，证明2016年9月20日嘉兴市南湖区住建局、新嘉街道办事处、经房公司等召开会议，明确认定本案诉争的停车场产权归小区全体业主所有并自2016年10月1日起移交给原告管理的事实。 被告经房公司质证认为，真实性无异议，但对待证事实有异议，早在2011年就给众业公司使用了，该会议纪要是业委会草拟的，不能给众业公司设定义务。 被告众业公司质证认为，是被告向经房公司购买的，使用权应该归被告。 被告张伯芸、赵金红质证认为，与其无关。 3.告知函、关于风清云都小区南广场停车管理函及签收单一份，证明被告众业公司称向原告函告称其与被告经房公司有约定，涉案停车位系归其实用，后原告又向其函告要求其提供合法凭证并停止收费等事实。 被告经房公司质证认为，不清楚事情的经过。 被告众业公司质证认为，真实性予以认可。 被告张伯芸、赵金红质证认为，与其无关。 针对自己的抗辩，被告经房公司向法院提供了以下证据： 1、商品房买卖合同四份，证明合同第四条约定所有地下及地面车位属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。 原告质证认为，真实性无异议，但对待证事实有异议，应属于小区业主所有。 被告众业公司质证认为，真实性无异议。 被告张伯芸、赵金红质证认为，与其无关，不发表意见。 2、风清云都地面车位竣工测量图一份，证明本案讼争场地在规划时就是用于地面停车位。 原告质证认为，该证据是经房公司为通过验收单方制作的，即便是规划用于停车的，被告经房公司也无权出售给他人。 被告众业公司质证认为，真实性无异议，我们是向经房公司购买的地面车位，是与房子捆绑着买的，价格包含在房价里面。 被告张伯芸、赵金红质证认为，真实性无异议，内容不清楚。 针对自己的抗辩，被告众业公司向法院提供了商品房买卖合同、协议书各一份，证明众业公司向经房公司购买了房子及车位的事实。 原告质证认为，真实性无异议，但对证明目的有异议，该协议侵犯了全体业主的利益，属于无效合同。 被告经房公司质证认为，真实性无异议。 被告张伯芸、赵金红质证认为，与被告无关，协议上的签字不是被告所签。 本院认证如下：对原、被告提供的证据，本院对真实性均予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下：2011年，被告张伯芸、赵金红向被告经房公司购买了云都大厦的二、三楼，被告众业公司向经房公司购买了云都大厦一楼。2011年6月份，被告众业公司与张伯芸、赵金红签订了房屋转让协议，约定众业公司向张伯芸、赵金红购买云都大厦的二、三楼。2011年9月14日，被告经房公司（甲方）与其余被告（乙方）签订了协议书一份（因当时众业公司与张伯芸、赵金红尚未办理产权过户手续，故张伯芸、赵金红仍作为乙方签订协议书），载明“根据乙方购买甲方房产时在《商品房买卖合同》中的约定，乙方购买《云都大厦》1-3层商铺前面的露天停车位产权属于甲方所有，现经过协商甲方同意将其《云都大厦》1-3层商铺前面云都大厦⑧轴线以西至南红线内的地上车位给乙方无偿使用，在划分区域内，云都大厦商业用房与云都大厦单身公寓的业主停车，在双方空置的情况下可以互补停车，乙方自行管理地上停车位。该划分区域内广场对应保修到期后由乙方自行维修，消防等设施由开发商委托嘉兴经房物业公司，另行签订物业管理协议。”涉案的停车位均系被告众业公司在使用，被告张伯芸、赵金红未曾使用，在庭审中也明确表示对涉案停车位不主张权利。 2016年9月20日上午，南湖区住建局、新嘉街道办事处、电子社区居委会、“风清云都业主”大会筹备组代表、经房公司、经房物业等部门经协商（被告众业公司未参加），各方一致确认以下事项并形成会议纪要：…2.云都大厦停车场产权属风清云都小区全体业主，由经房置业通知现收费单位停止收费，自2016年10月1日起移交，由小区业主委员会接受管理……被告经房公司、南湖区新嘉街道电子社区居民委员会、嘉兴市经房物业管理有限公司在上述会议纪要上盖章确认。2017年3月14日，被告众业公司向原告发出告知函，告知其向经房公司购房时双方约定，涉案停车位使用权系归众业公司所有，请原告在开展工作的时候不损害其合法权益，维护其合法权益。2017年3月20日，原告向被告众业公司回函，要求其提供相关停车场使用权的有效文件，否则应停止收费管理。 另查明，2011年5月份，经房公司风清云都住宅小区向嘉兴市城乡规划建设管理委员会提供的建设工程竣工验收规划技术指标申报表中载明，地面的规划停车位250个，实际地面停车位为234个。规划图纸上显示，风清云都小区的实际地面停车位为234个，案涉停车位属于规划中的地面停车位。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告经房公司与被告众业公司、张伯芸、赵金红在2011年9月14日签订的《协议书》是否无效；二、2016年9月20日上午会议纪要关于云都大厦停车场产权归属条款的效力问题；三、云都大厦1-3层商铺前⑧轴线以西至南红线内车位所有权是否为风清云都全体业主所有。 关于争议焦点一，合同法第五十二条规定：由下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。显然，本案中四被告于2011年签订的协议书不符合上述情形，故原告要求确认四被告之间的协议书无效的诉讼请求本院不予支持。 关于争议焦点二，2016年9月20日上午的会议纪要，由被告经房公司、南湖区新嘉街道电子社区居民委员会、嘉兴市经房物业管理有限公司盖章确认，故对盖章的单位产生效力，但被告众业公司作为停车位使用权的利害关系人未参与上述会议，故对被告众业公司不产生法律上的约束力。 关于争议焦点三，因案涉停车位无法办理产权登记，故原告主张的实则应为停车位的使用权，其要求确认停车位的所有权缺乏法律依据。即使就使用权而言，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，根据有关规划，案涉车位属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，故被告经房公司可以通过附赠的方式与众业公司对使用权进行约定。故原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告嘉兴市南湖区风清云都业主委员会的诉讼请求。 案件受理费22602元，由原告嘉兴市南湖区风清云都业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  成剑斌 审 判 员  陈 前 人民陪审员  赵林斌 二〇一八年五月四日 书 记 员  王 欢