黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑10民终324号上诉人（原审被告、反诉原告）：牡丹江天信木业有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。法定代表人：郑宾加，总经理。委托诉讼代理人：张兆顺，男，该公司法律顾问。上诉人（原审被告）：牡丹江市长城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。法定代表人：孙来福，经理。委托诉讼代理人：刘玉章，黑龙江盛世律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冷文臣，男，1958年11月8日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。上诉人牡丹江天信木业有限责任公司（以下简称天信公司）、牡丹江市长城房地产开发有限公司（以下简称长城公司）因与被上诉人冷文臣房屋拆迁安置合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2016）黑1003民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月4日公开开庭进行了审理，上诉人天信公司的委托诉讼代理人张兆顺，上诉人长城公司的委托诉讼代理人刘玉章，被上诉人冷文臣及其诉讼代理人李彩云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人天信公司上诉请求：1.判令冷文臣按合同约定给付天信公司面积差价款2180000元；2.判令冷文臣承担未交付差价款给天信公司造成的经济损失100000元；3.驳回冷文臣的诉讼请求；4.诉讼费用由冷文臣承担。事实和理由：一、天信公司与冷文臣约定冷文臣应给付差价款2180000元。大市场建成后，冷文臣与唐志一直未履行交付2180000元购置差价款的先合同义务，给上诉人造成了严重的经济损失，拖欠的2180000元差价款从2002年12月31日至今已有11年之久，仅按银行利息计算，上诉人就损失人民币十余万元，此损失必须由冷文臣承担。冷文臣在本案之前又与案外人张寿荣、唐志就房屋所有权等纠纷产生诉讼。期间，张寿荣、唐志多次到上诉人处要求主张房屋所有权。并以书面和口头形式告知上诉人，如给冷文臣办理房产所有权过户手续时，必须取得张寿荣、唐志的同意，否则要天信公司承担法律责任，张寿荣对冷文臣与本案有关的诉讼还在最高院处理中。二、一审法院关于差价款到底是600000元还是1580000元认定错误。天信公司在审理中提供了1580000元差价款的原件，冷文臣与唐志对形式要件均没有异议。另外，冷文臣和唐志提供的同一内容、时间，数额为600000元的证据，更加证明了冷文臣应向上诉人叠加缴纳2180000元差价款的事实。三、本案缺少必要的诉讼主体。1.牡丹江浙中建村装饰有限责任公司是争议建筑物的权利人之一，应参加诉讼。2.张寿荣、唐志多次到天信公司主张房屋所有权利，应予考虑。诉争的房产是冷文臣与唐志共同购买的，冷文臣无权单独提起诉讼。冷文臣与唐志应当先履行给付差价款的合同义务，然后天信公司才能为其办理相关手续。冷文臣辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。长城公司辩称，没有意见。上诉人长城公司上诉请求：1.撤销（2016）黑1003民初985号民事判决；2.驳回冷文臣的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实错误。1.原审判决确认“长城公司对开发建设‘黑龙江省中俄木材集散中心’大市场工程具备资质天信公司为该工程提供土地并实施拆迁工作。长城公司与天信公司对该建筑物是合作建设关系，也对建成后的商业用房所有权、分割方式等事项进行约定，同时认可该建设项目拆迁范围内有部分房屋产权不归属天信公司，需有偿拆迁”与事实不符。《黑龙江省中俄木材集散中心改扩建工程“招商引资”合建合同书》第五条双方投资方式约定“天信公司以该工程实际用地及范围内房屋作为投资”，第六条约定“由于该项目用地范围内有部分房屋产权因天信公司债务等因素，已被法院查封或执行给他人，因此由天信公司负责拆迁安置补偿。”可见，长城公司没有与天信公司确认过“需有偿拆迁”，所谓“拆迁安置补偿”是天信公司实现投资承诺的途径和方法，与长城公司无关。2.原审判决确认“阳明城对外租赁使用，并由长城公司负责管理”与事实不符。实际是“阳明家具城”产权共有人会议决议，商城委托案外人经营管理。二、原审判决以下事实没有查清或确认。1.天信公司未取得政府颁发的房屋拆迁许可证，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，其不具有动迁人合法资格，所签订的《房屋动迁协议书》为无效的动迁安置协议。2.长城公司和天信公司未对涉案建筑物确认过具体的分割方法。双方放弃分割，选择了与案外人牡丹江浙中建村装饰有限责任公司共有的方式确认了物权。三、原审判决适用法律不当。1.对于无原件的涉案证据，原审未依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定，按统一的标准来确认其证明力。2.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。四、原审判决错误，无法履行。1.原审判决在确认涉案建筑物的物权状态为按份共有的情况下，未经依法分割，就直接判令天信公司返还964平方米的商业用房给冷文臣，这是对该建筑物其他物权人权利的侵害。2.原审判决未明确返还物的四至位置，该判项无法履行。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予更正，请求支持长城公司的上诉请求。冷文臣辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。天信公司述称，没有意见。冷文臣向一审法院起诉请求：1.判令天信公司、长城公司给冷文臣出具办理房屋的相关手续，并协助冷文臣办理房屋产权证书；2.判令天信公司、长城公司停止侵权，立即腾出并交付冷文臣所有权964平方米场地；3.判令天信公司、长城公司返还应收取的场地租赁费441120元；4.案件受理费由天信公司、长城公司承担。庭审中，冷文臣明确第3项诉请，不是主张场地租赁费，而是要求返还该房屋回迁时起至房屋交付给冷文臣时止的房屋占有使用费（已扣除应交的房屋差价款600000元）。一审法院认定事实：冷文臣于2002年9月17日通过本院另一起执行案件所委托的拍卖程序中，购买了位于牡丹江市光华街59号原牡丹江市木材总公司院内办公楼第5、6层，建筑面积共计963.58平方米办公用房，该办公楼原房产证记载的产权单位为牡佳星发展有限公司。拍卖成交后在尚未办理产权过户阶段，冷文臣与天信公司于2002年12月25日签订《房屋动迁协议书》，主要约定内容包括：天信公司对冷文臣所有的建筑面积为964平方米办公用房进行动迁，待在被动迁房屋原址上建设的“黑龙江省中俄木材集散中心建筑装饰材料市场”完工后，天信公司在该市场中返还给冷文臣964平方米商业用房，冷文臣应当在2002年12月31日前向天信公司支付房屋差价款（冷文臣持有协议书中书写房屋差价款为600000元，天信公司持有协议书中书写房屋差价款为1580000元）。该协议签订后，天信公司对冷文臣所有的办公楼进行拆除。冷文臣与天信公司又于2003年9月26日签订一份《补充协议》，双方在该补充协议中，对返还冷文臣964平方米商业用房的具体位置进行了约定，即在已建“黑龙江省中俄木材集散中心市场”中的第一层大厅的南北方向B柱-E柱，东西方向5柱-6柱，建筑面积300平方米；及在第二层大厅南北方向A柱-E柱，东西方向4柱-7柱，建筑面积664平方米，2层合计建筑面积为964平方米。同时约定该位置可根据实际情况作适当调整。另查明，本院原一审中依职权追加的第三人唐志，已针对涉案964平方米办公楼的权属之争曾向冷文臣提起民事诉讼,被本院作出的（2015）阳民初字第563号民事判决驳回其诉讼请求。唐志不服上诉后，又被牡丹江市中级人民法院作出的（2016）黑10民终727号民事判决予以驳回，维持原判。唐志仍对已生效的终审判决不服，又向黑龙江省高级人民法院提起再审申请。黑龙江省高级人民法院于2017年5月23日作出了（2017）黑民申第159号民事裁定驳回唐志再审申请，唐志对本案诉争不具备第三人诉讼主体资格。再查明，长城公司对开发建设“黑龙江省中俄木材集散中心”大市场工程具备资质，天信公司为该工程提供土地并实施拆迁工作。天信公司、长城公司对该建筑物是合作建设关系，也对建成后的商业用房所有权、分割方式等事项进行约定，同时认可该建设项目拆迁范围内有部分房屋产权不归属天信公司，需有偿拆迁。2011年1月8日天信公司、长城公司及案外人牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司签订《协议书》，对三方在该装饰材料市场（指申请建设项目“黑龙江省中俄木材集散中心”）中享有的面积、股份等事项进行分配。具体内容为：“一、面积分配：该装饰材料市场总建筑面积21834平方米，整个市场的占有比例，即甲方（系长城公司）在装饰材料市场内占有15366平方米，占比70.38%；乙方（系牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司）在装饰材料市场内占有3668平方米，占比16.8%；丙方（系天信公司）在装饰材料市场内占有2800平方米，占比12.82%（动迁户）。”，上述协议内容已被生效的法律文书确认有效。涉案的商业用房是指天信公司、长城公司合建的位于牡丹江市阳明区光华街59号的固定建筑物，即指当年审批建设的“黑龙江省中俄木材集散中心”大市场，又指“浙中装饰材料市场”，现为“阳明家具城”对外租赁使用，并由长城公司负责管理。一审法院认为，一、关于天信公司与冷文臣之间法律关系问题。冷文臣通过拍卖方式购买了被拆除房屋的所有权，原产权证照在被拆迁时尚未办理转移过户，由于冷文臣取得该房屋所有权来源于司法机关的委托拍卖。因此，可以确定冷文臣是被拆除963.58平方米办公用房的所有权人。虽然天信公司在对冷文臣所有的涉案房屋拆除时，不具备拆迁安置的法定职能。但并不必然导致双方所签订的房屋动迁协议无效，如果无效将会造成冷文臣涉案物权被非法消灭的法律后果。况且双方的真实意思表示是将拆除房屋在原址上返还同等建筑面积的商业用房，并约定补交房屋差价款，双方的利益并未受到损失，故应视为双方形成了房屋拆迁安置的法律关系，属于商业性拆迁行为。基于该协议约定的条款不违反相关法律的强制性规定，天信公司应当对拆除房屋行为承担民事责任。因此，本院确定天信应当承担返还冷文臣被拆除房屋的法律义务。由于天信公司在该建筑物中享有部分物权及对应份额，且经核实天信公司、长城公司合作建设涉案工程的备档图纸，证实冷文臣主张的位置与设计施工图纸相吻合，天信公司具备履行与冷文臣签订动迁协议中返还房屋的能力。因此，一审法院确定天信公司在该建筑物中所占有的商业用房面积中，有964平方米商业用房的所有权属于冷文臣。故一审法院对冷文臣要求天信公司返还建筑面积为964平方米商业用房的诉讼请求予以支持，并负有办理（或出具相关确权手续）权属转移的法律责任。二、关于天信公司主张的反诉请求问题。一审法院认为，根据该协议约定，天信公司负有交付房屋的义务，同时也享有收取冷文臣该房屋差价款的权利。由于天信公司在法定程序内提起反诉请求，冷文臣诉请中的使用费折抵也涉及扣除房屋差价款问题，证明天信公司的反诉请求符合法律规定。因此，冷文臣的抗辩理由于法无据，一审法院不予采纳。根据双方提供的现有证据分析，冷文臣向一审法院提交证据原件书写的房屋差价款为600000元，天信公司提交证据原件书写的房屋差价款为1580000元。二份证据除房屋差价款金额不同外，其他内容完全一致，说明只有一份是双方当事人的真实意思表示，而不能推定房屋差价款是二份证据书写金额之和。根据民事诉讼证据规则的规定，由主张方负有举证责任并承担对己不利的后果。显然金额为1580000元证据是由天信公司提出的，而冷文臣提供的对抗证据证实涉案房屋差价款为600000元，且又提供形成此数额的关联证据予以佐证，且天信公司认可关联证据存在的事实。天信公司应当对其主张的1580000元的证据的证明力，负有补强证据的举证义务。同时，综合考虑冷文臣的购买房屋成本、安置房屋增值空间、当年销售现值及当年规定安置补差标准等诸多因素，本院确定涉案房屋差价款为600000元符合实际情况，因此，对冷文臣持有的《房屋动迁协议书》证明的内容予以采信。故一审法院对天信公司要求冷文臣支付房屋差价款600000元的反诉请求予以保护；由于涉案房屋至今没有完成交付，天信公司负有一定过错。故对天信公司要求冷文臣支付100000元利息损失的反诉请求不予支持。三、关于长城公司如何承担本案法律责任问题。虽然长城公司并未在该房屋动迁协议书及补充协议书上签字认可，但根据天信公司、长城公司之间存在共同合作建设的法律关系，并在双方签订的合作合同中，明确约定该建筑物整体面积中存在各自享有的份额及商业用房面积。长城公司作为该建筑物的开发单位，应当承担划分该建筑物的协助义务。鉴于天信公司与冷文臣形成的动迁安置房屋协议，并未侵害长城公司独立享有的物权，长城公司与天信公司签订合作合同中，也认可该建设项目拆迁范围内有部分房屋产权不归属天信公司，需有偿拆迁这一事实。因此，一审法院确定长城公司应当在天信公司独立享有的商业用房面积内，协助冷文臣办理964平方米商业用房的交接及权属转移义务。同时，长城公司有权在该建筑物的整体面积中，予以减除天信公司所占面积及对应份额，该物权归冷文臣所有。协助交付商业用房的具体位置，可参照冷文臣与被告天信公司约定的位置，或者依据该协议约定由双方根据实际情况协商处理。四、关于冷文臣主张的占有使用费问题。本院认为，根据冷文臣与天信公司签订的房屋动迁协议约定，因本案系合同纠纷，双方未在协议中约定违约事项，即便是存在占有使用的事实，冷文臣亦未向本院提供有效证据予以支持。但冷文臣也应当在取得涉案物权后，依据具体占用物所产生的实际损失，另行行使诉讼权利。因此，本院对冷文臣要求天信公司、长城公司返还占有使用费441120的诉讼请求不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，至合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、第九十条“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”、《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”、第十六条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担应当的责任。”、《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予以支持。”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决：一、牡丹江天信木业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，将其在原“黑龙江省中俄木材集散中心”（该建筑物坐落于牡丹江市阳明区光华街59号，现为“阳明家具城”）所有的商业用房中，返还给冷文臣建筑面积为964平方米的商业用房，并协助其办理过户或为其出具产权过户相关手续；二、牡丹江市长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，在原“黑龙江省中俄木材集散中心”中协助划分并交付给冷文臣建筑面积为964平方米的商业用房，同时，协助冷文臣办理该商业用房的转移过户相关事宜，或为其出具产权相关手续；（具体位置可参照冷文臣与被告牡丹江天信木业有限责任公司签订的补充协议约定的位置，或者依据该协议由双方根据实际情况协商处理，并以产权管理部门测绘确定的建筑面积为准。）三、冷文臣于本判决生效之日起三十日内，支付牡丹江天信木业有限责任公司房屋差价款600000元；四、驳回冷文臣的其他诉讼请求；五、驳回牡丹江天信木业有限责任公司对冷文臣的其他反诉请求。本院二审期间，各方当事人均未向本院出示证据。本院二审确认一审法院查明事实。本院认为，关于天信公司与冷文臣签订的房屋动迁协议书的效力问题。天信公司与冷文臣签订协议，约定将冷文臣合法取得的建筑予以拆除，并对如何返还新建成的建筑以及需补交的差价款进行了约定，该约定未违反法律法规的禁止性规定，亦未损害国家、社会公共利益及他人的合法权益。即使天信公司未取得房屋拆迁许可证，不具有《城市房屋拆迁管理条例》规定的动迁人的合法资质，但不必然导致天信公司与冷文臣签订的上述协议无效。天信公司与冷文臣签订的上述协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规关于合同效力性的强制性规定，故双方签订的协议是合法有效的，双方应当按照协议的约定，履行各自的权利、义务。长城公司与天信公司在双方签订的《黑龙江省中俄木材集散中心改扩建工程“招商引资”合作合同书》第七条约定“…产权面积划分实行一、二层南北切割、东西分配原则，规划设计图出图后，在图纸上划分确认…”，双方对于新建成的黑龙江省中俄木材集散中心（即现在的阳明大市场）如何划分进行了约定，即使双方未实际进行分割，但并不代表该建筑不可分割，且天信公司在该建筑中享有的面积大于其应向冷文臣交付的面积，故一审法院判决长城公司协助划分并向冷文臣交付冷文臣应享有部分建筑用房符合法律规定。关于天信公司主张的差价款的数额问题。天信公司持有的房屋动迁协议书中约定冷文臣需补交的差价款为1580000元，冷文臣持有的房屋动迁协议书中约定需补交的差价款为600000元，该两份协议除了差价款的数额不一致外，其余内容均是一致的，且均体现“一次性付给天信公司差价款…”。天信公司认为冷文臣需补交的差价款数额应为上述两份协议叠加的数额2180000元，但从协议中无法体现差价数额应为叠加计算。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，冷文臣应当出示证据证实双方关于差价款数额的真实意思表示是2180000元，而非600000元。但天信公司出示的证据无法证实其上述主张成立，结合冷文臣在本案审理中出示的其他证据，一审法院认定冷文臣需补交的差价款数额为600000元是正确的。关于天信公司主张的损失问题。因天信公司未按照其与冷文臣签订的协议中的约定按期向冷文臣交付应当返还的房屋，具有过错，在此情况下，一审法院对天信公司向冷文臣主张利息损失的请求未予以支持并无不当。关于是否遗漏诉讼主体的问题。原位于牡江市光华街５9号牡丹江市木材总公司办公楼第五层、第六层建筑面积964平方米的办公用房系冷文臣通过拍卖方式取得，冷文臣持有拍卖成交确认书及交付款项的票据。对于上述建筑系冷文臣与天信公司签订的房屋动迁协议书及补充协议。虽然案外人张寿荣、唐志对于上述建筑向冷文臣主张过权利，但并未有生效的法律文书确认案外人对于上述建筑享有权利，故天信公司认为张寿荣、唐志应当为本案诉讼当事人的主张不成立。黑龙江省中俄木材集散中心改扩建项目系天信公司与长城公司合作开发建设，在建设过程中天信公司与冷文臣签订房屋动迁协议书将冷文臣原有的建筑予以拆除，现冷文臣向天信公司及长城公司主张权利，并未向案外人牡丹江浙中建材装饰有限责任公司主张权利，故天信公司认为案外人牡丹江浙中建材装饰有限责任公司应当为本案诉讼当事人的主张不成立。综上所述，天信公司、长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71840元，由牡丹江天信木业有限责任公司负担；二审案件受理费46800元，牡丹江市长城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李冬梅审判员  杜 敏审判员  毕 旭二〇一八年五月四日书记员  左 飞