江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10666号上诉人（原审原告）:王永华，男,1974年2月3日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:方利，女,1964年2月19日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被上诉人（原审被告）:柳晓腾，男,1987年5月26日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：朱全明，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽洁，江苏天辩律师事务所律师。原审第三人：吴江市金利得房产中介服务部，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡二村28幢4#5#店面。法定代表人吴海芳。上诉人王永华因与被上诉人方利、柳晓腾及吴江市金利得房产中介服务部（下称金得利房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初7011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永华上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法判决方利、柳晓腾赔偿上诉人定金2万元，违约金25.28万元，合计27.28万元；2、一、二审诉讼费用由方利、柳晓腾承担。事实和理由：柳晓腾再知道母亲方利将涉案房屋通过金得利房产中介出售给上诉人后，一直是同意出售的，知道涉案房屋再次以高于上诉人价格出售后，才向上诉人表示不同意出售，而不是已经出售，柳晓腾一房二卖应承担违约责任。房屋买卖合同中已经明确约定了违约金为交易总价的20%，一审法院在被上诉人没有要求调整违约金的情况下主动调整且调整明显不合理。上诉人是普通购房者，在第三人告知方利有权代签合同的前提下才签署居间合同，一审认定上诉人存在重大过错依据不足，上诉人保留向金得利房产中介追究签约失职法律责任的权利。柳晓腾在诉讼中答辩称：答辩人是有意向出售涉案房屋的，但在没有征得本人及共有人签字确认的情况下，任何人均无权买卖涉案的房屋。答辩人母亲代为签订房屋买卖合同的行为，属于无权代理。上诉人认为答辩人应承担违约责任没有任何事实和法律依据。本案违约事实发生在上诉人与被上诉人方利之间，一审时两被上诉人向法庭提出约定的违约金过高，一审法院因此对涉案房屋差价进行了鉴定，结果是没有差价，也就是说上诉人没有任何实际损失。原审法院判决被上诉人方利承担4万元违约金，已经充分考虑到了双方的过错程度和利益平衡。方利、金得利房产中介在诉讼中均未作答辩。原审原告王永华向一审法院起诉请求：1、方利、柳晓腾返还定金2万元；3、方利、柳晓腾支付王永华违约金34.76万元；3、方利、柳晓腾支付逾期付款利息（以36.76万元为基数，从2017年5月4日计算至实际给付之日止，按银行同期同档贷款利率计算）；4、诉讼费由方利、柳晓腾承担。一审法院认定事实：2017年4月16日，方利作为出卖方（甲方），王永华作为买受方（乙方），金得利房产中介作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》（编号0000479）一份，主要约定出卖方将坐落于苏州市吴江区松陵镇交通路3599号鸿兴名邸7幢1002室房屋及车库出售给买受方，该房屋产权登记面积170.38平方米，车库24.66平方米，房屋成交价格为1738000元；买受方于2017年4月16日支付定金20000元，于2017年6月16日前去房管交易中心办理资金托管手续。本合同自三方签字盖章后生效，任何一方解除合同或拒绝履行合同，违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二十作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。方利在落款处甲方签名并注明“代”，王永华在落款处乙方签名，金得利房产中介在落款处丙方盖章。同日，方利收取了王永华支付的购房定金20000元。2017年4月18日，柳骁腾通过了王永华微信朋友验证请求，并向王永华发送“恩好的明天联系吧”，王永华当即回复“好的”。2017年4月27日，王永华与柳骁腾通过微信就签合同进行沟通，王永华问“房东后天有空吗？如有空约一下签一下合同”，柳骁腾回“恩可以”，王永华问“那后天上午9点去中介那边行吗或者你说个时间”，柳骁腾回“就后天好了”。2017年5月2日方利向王永华发送短信称“你好，我是方利，我与你在签定购屋合同时，我明确告诉你房屋不是我的，要以我儿子签字为准，现在我儿子不想买了，故我告知你解除合同，退回已预收的购房款2万元，请你把你的银行卡发给我，让我把钱退回给你”。2017年5月3日，王永华与柳骁腾通过微信就赔偿问题进行沟通，王永华称“你好，我是和你妈方利签合同的业主，你说鸿兴名邸7幢1002号房不卖了，昨天你父亲要我账号把2万元退还于我，我的意思如要退回的话就双倍返回定金，如不同意的话我就走法律途径”，柳骁腾回复“你的意思是归还2万元本金再给你2万是吧”。王永华称“是的。还有我付的1万元中介费”，柳骁腾回复“中介不关你和我妈的事，你要付1万元中介费的话，你走司法程序好了。中介没办事情走司法程序她也拿不到一分钱”。苏州市吴江区松陵镇交通路3599号鸿兴名邸7幢1002室房屋所有权证为吴江字第25052436号，土地使用证为吴国用（2014）第10011408号，共有人为柳骁腾、张雨涵。2017年4月29日，柳骁腾、张雨涵作为出售方与案外人倪晓东作为购买方，苏州绘选房房产经纪有限公司作为居间方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定出售方将坐落于苏州市吴江区松陵镇交通路3599号鸿兴名邸7幢1002室房屋及车库以成交价1793000元出售给购买方，于2017年6月1日前办理托管手续；网签、房产均登记在倪晓东儿子倪灏楠名下。2017年5月18日，柳骁腾、张雨涵与倪灏楠，苏州绘选房房产经纪有限公司三方签订《房屋买卖补充协议》，主要约定案涉房屋价格为1793000元，倪灏楠支付定金23000元；房屋托管价格为190万元、车库托管价格为14万元，总计托管资金为204万元，高于双方协商成交价1793000元，售房人领款时退还购房人270000元。后经网签资金托管手续后，倪灏楠于2017年6月19日取得案涉房屋不动产权证。2017年6月23日，苏州市吴江区房产交易中心分别向柳骁腾转账140148.62元及1900321.42元，收到该两笔款项后，柳骁腾即向倪晓东转账2700000元。一审庭后，方利、柳晓腾于2017年6月29日就苏州市吴江区松陵镇交通路3599号鸿兴名邸7幢1002室房屋及车库自2017年4月16日的上涨或下跌情况申请鉴定。2017年8月2日，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对一审法院委托回函，确定估价对象于价值时间点2017年4月16日-2017年6月29日无房屋差价。以上事实，由王永华提交的《房屋买卖（居间）合同》、收款收据、微信聊天记录打印件、房屋所有权证打印件，方利、柳晓腾利提交的短信记录打印件，柳骁腾提交的《房屋买卖（居间）合同》、《房屋买卖补充协议》、中国农业银行交易明细、江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司回函及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。本案中方利与王永华签订《房屋买卖（居间）合同》时签名时注明“代”，表明其并非以自己的名义处分案涉房产，而是以案涉房屋所有权人名义处分案涉房屋，其目的在于为王永华与案涉房屋所有权人即其儿子柳骁腾与儿媳张雨涵之间设立民事权利义务，因此方利与王永华签订《房屋买卖（居间）合同》的行为系民事代理行为。但方利在与王永华签订《房屋买卖（居间）合同》合同时，并未取得案涉房屋所有权人的授权，其代理行为属于无权代理。事后，柳骁腾虽通过微信聊天方式向王永华作出再签订合同的意思表示，但最终并未与王永华签订，故方利与王永华签订《房屋买卖（居间）合同》并未得到权利人的追认，该《房屋买卖（居间）合同》成为事实上无法履行的合同，王永华有权要求与方利解除合同、退还定金并承担相应违约责任。由于王永华当庭提出解除《房屋买卖（居间）合同》，故王永华与方利签订的《房屋买卖（居间）合同》于2017年6月27日解除。王永华在与方利签订《房屋买卖（居间）合同》时明知方利并非案涉房屋所有权人，也明知方利并未取得被代理人的授权，现合同无法继续履行，王永华自身亦存在重大过错。根据江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司出具的回函，案涉房屋没有差价损失，但结合权利人柳骁腾已通过另行出售的方式获取了房屋差价利益的情节，并参考双方的过错程度，本院酌情对《房屋买卖（居间）合同》约定的违约金予以调整，确定由方利赔偿王永华违约金40000元。至于王永华主张的逾期利息，本院在确定违约金时已将逾期利息一并考虑，故对于王永华该项请求，本院不再另行计算。柳骁腾未在《房屋买卖（居间）合同》中签名，事后也未予以追认，王永华要求柳骁腾承担相应责任，本院不予支持。遂判决：一、原告王永华与被告方利签订的《房屋买卖（居间）合同》（编号0000479）于2017年6月27日解除。二、被告方利于本判决生效之日起十日内给付原告王永华定金20000元、违约金40000元，合计60000元。三、驳回原告王永华其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3557元，由原告王永华负担1500元，由被告方利负担2057元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据当事人在诉讼中的举证和陈述可以认定，方利在与王永华签订涉案房屋买卖合同时并未获得该房产权人的授权，合同签订后也未获得产权人的追认。鉴于涉案房屋现已被所有权人另行出售，涉案房屋实际已无法继续履行，王永华因此要求解除合同，返还定金并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同的约定，应予支持。方利作为合同向对方，应承担相应违约责任。柳骁腾虽系涉案房屋的实际所有权人，但目前没有证据显示其曾授权方利签订涉案合同后之后予以追认，故柳骁腾并非涉案合同相对方，王永华要求柳骁腾承担违约责任依据不足，本院不予支持。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案所涉《房屋买卖（居间）合同》中约定：“任何一方解除合同或拒绝履行合同，违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二十作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”原审被告方利在一审诉讼中以该约定的违约金额过高为由，要求予以调整。鉴于双方当事人在签订涉案合同时均存在一定的过错，而涉案房屋期间的市场价经鉴定并无变动，故原审法院判决方利返还定金并赔偿王永华违约金40000元，属一审法院依法裁量，并无不当。据此，王永华的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法院正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7114元，由上诉人王永华负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 黄文杰二〇一八年五月十七日书记员 杨颖颖