广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初4934号原告（反诉被告）：何必旭，男，1984年1月13日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县，原告：张爱林，女，1986年1月27日出生，汉族，身份证住址四川省华蓥市，委托诉讼代理人：何必旭，系原告张爱林丈夫。被告（反诉原告）：陈小玲，女，1980年5月3日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，委托诉讼代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：田玉华，广东奔犇律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）何必旭、原告张爱林与被告（反诉原告，以下简称被告）陈小玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何必旭、张爱林，被告陈小玲的委托诉讼代理人田玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何必旭、张爱林向本院提出诉讼请求：1、被告违约，依照房屋买卖合同赔偿违约金13.9万元（物业成交价的10%），被告双倍返还定金10万元，并返还原告已支付的中介费2万，共25.9万元；2、被告赔偿原告因为丧失购房资格遭受的损失：一是房租两年10.8万元（4500元/月），二是因房屋价值上涨导致的我方损失，该部分费用具体以评估公司评估的价值为准计算；3、被告赔偿原告由此产生的误工费2.6万元，1304元/天×20天（两原告的月薪共28381元）、交通费500元，共26500元；4、被告赔偿原告按揭费用5820元；5、本案诉讼费、评估费由被告承担。原告原诉请要求履行合同，协助办理房屋过户手续等四项，后提出撤回，本院已口头裁定予以准许。事实与理由：原告与被告于2017年2月21日在广州穗坤地产同和分店签订了《房屋买卖合同》，承购被告位于广州市白云区同和路云新街房17号云东小区904房物业，并当场支付被告陈小玲定金5万（部分房款），中介费2万。双方约定在2017年3月原告何必旭社保满三年具备广州购房资格后，办理按揭手续，并于4月30日之前交付首期楼款42万，到房管部门办理交易过户手续。3.17新政解读出台后，原告购房资格未受影响，并于3月31号向汇丰银行递交了收入证明等各项贷款资料，积极办理按揭贷款。同时，被告陈小玲及其老公周继强以出差、回老家、工作忙等种种理由，拒绝配合原告完善贷款资料（残缺房产证测绘页拍照）和补签网签（己于2月22日打印未签字）。4月7日晚，在穗坤地产中介肖海峰的协调下，原告与被告老公周继强在穗坤地产京溪店进行沟通协商，周继强明确表示不愿意继续履行房屋买卖合同，给出该物业有潜在产权纠纷，担心原告购买此房后卷入纠纷的借口（具体为业主陈小玲在周继强不知情的情况下，将该物业抵押给借贷公司，担保被告陈小玲兄弟开4S店，该抵押发生在与原告签署三方合同之前。）当原告指出周继强这一说法的明显漏洞时，周继强便反口，称无论如何不卖，执意撕毁合约，并提出赔偿3万元了事。由于有违金融常识，原告严重质疑该借口的真实性，请求法院查明。若该理由为真，则被告陈小玲在明知该物业不能售卖的情况下，与原告签署房屋买卖合同，己构成欺诈，属于完全过错方，应承担相应法律责任。4月7日沟通未果后，中介肖海峰多次代表原告与被告沟通，被告在知悉原告将通过法律诉讼途径维护权益的情况下，仍然采取抵赖和冷漠的态度。原告夫妻双方均年逾三十，刚结婚领证，因刚需购买首套房屋。被告这样的行为、借口及态度伤透了原告的心，破碎了原告安居乐业的梦想。特此向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。被告陈小玲辩称，本案交易过程中，被告积极向原告提供了过户手续的资料，并陪同原告到房管局申请过户登记，但是由于原告购房资格不符合广州市强制性规定导致涉案房屋不能过户原告的事实，故被告不存在违约的事实，原告主张违约金的诉求没有事实依据。另外，原被告双方已经签订了房屋买卖合同，而定金是对双方签订合同的担保，故本案不存在返还定金的，原告主张的中介费租房费用以及务工费用，均没有任何事实依据和法律依据，请法庭对原告的无理诉求予以驳回。原告出具了购房资格证明之后，我方向政府部门申请行政复议，根据原告提交的行政复议决定书，政府部门维持了购房资格的复议，虽然原告有购房资格，但具体的过户手续应该到房管部门处登记，能否最终过户需要双方到交易中心过户时才可以明确。我方认为我方的违约行为不存在，根据住建委在2017年6月出具的文件，原告何必旭才具备购房资格，故我方认为我方没有违约。被告陈小玲向本院提起反诉请求：1、请求法院认定双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求法院判令原告何必旭承担因其恶意诉讼所造成的损失5万元整（律师费）；3、请求判令原告何必旭承担本案所有诉讼费用。庭审中，被告撤回第一项反诉请求，本院已口头裁定予以准许。事实与理由：被告与原告何必旭于2017年2月21日在厂州穗坤地产同和分店签订了《房屋买卖合同》，承购被告位于广州市白云区同和路云新街17号云东小区904房的商品房。但当时原告并未申购社保满三年，不符合广州市对购买房屋的强制性规定。2017年3月18日广州市发布、执行了新的限购政策，被告亦同样不符合新限购政策规定的购房条件。被告发现上述情况后，曾多次与两原告到房管部门征询是否可以履行涉案合同、将涉案房屋登记过户至原告名下。因购房者（即原告）不具备广州市购房的条件，故该交易不可行。鉴于此种情况，被告曾对原告明确表示可无息退还其已经支付的定金。但原告拒绝了被告的提议，并向贵院恶意提起了诉讼，被告为应诉支付了5万元的律师费。被告认为，原告在自身不具备购房条件的情况下，反而捏造被告违约的事实，恶意地提起本案诉讼。对于原告恶意诉讼给被告造成的损失，原告应当予以承担。被告为维护自身的法权益，特向法院提起反诉。原告何必旭针对被告陈小玲的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋买卖合同、银行转账记录、收据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈小玲为白云区同和路云新街****的房地产权属人。2017年2月21日，原告何必旭（买方）与被告陈小玲（卖方）、广州穗坤房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条、买卖房地产的地址位于白云区同和路云新街17号904房（以下简称该物业），建筑面积81.35平方米（以房产证面积为准）。第二条、卖方持有该物业之权属证明（房产证号：第10500975**）;第三条、买卖双方同意该物业的成交价为139万元整，此成交价不因市场价格以及有关部门测绘面积的变动而改变，且成交价已包含该物业之煤气初装费、有线电视初装费、收楼费、物业维修基金费等相关费用。按揭付款方式：1、签订本合同时支付5万元作为定金，卖方应协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等；首期楼款（含定金）共计42万元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（2017年4月30日前）并取得房地产交易中心收缴受理回执当天内付清，前提是银行出具该物业买方同意贷款书；97万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴时以现金支付，交易手续需在2017年5月31日前完成。何必旭与张爱林为夫妻关系。合同签订当天被告出具收款收据确认收到原告何必旭购房定金5万。原告向广州穗坤房地产代理有限公司支付中介费2万元。2017年2月22日办理网签。3月18日因购房新政把2月22日网签合同撤回，4月19日重新出具网签合同给被告签名，何必旭2月21日签订合同时个人所得税尚不足3年，3月缴纳社保后满3年。被告表示害怕原告何必旭不符合购房条件，就没有办理网签，5月4日双方经中介协商，初定签订补充协议，后协商未果无签订协议，5月5日双方及代理人到房管局了解，房管局答复不能办理，被告提出解除合同，原告何必旭、张爱林2017年5月18日向广州市住房和城乡建设委员会就购房资格信访，2017年5月26日，广州市住房和城乡建设委员会向何必旭、张爱林函复对政策执行环节的审核结果，以不动产登记部门意见为准。原告出具中介广州穗坤房地产代理有限公司于2017年5月27日发给被告的催促履行通知书，内容为：于2017年5月26日得到广州市住房和城乡建设委员会书面答复，买家具备购房资格，按2017年3月17日前旧政策执行，催促被告收函后于2017年5月31日前配合办理房产交易过户手续。被告表示没有收到该函件。原告出具何必旭与被告短信记录，证实要求被告配合签订网签合同，以便取得银行同贷款书，要求被告继续履行合同，被告置之不理。原告出具与被告丈夫周继强及中介肖海峰的短信记录，证实双方沟通协商情况。被告亦出具与中介及何必旭短信记录，证实双方沟通办理相关手续的协商过程。2017年6月27日，广州市白云区不动产登记中心向我院出具购房资格证明，就何必旭申请核查其签订《房屋买卖合同》是2017年2月，但截至3月何必旭提供的《广州市住房和城乡建设委员会关于张爱林等信访事项意见书》（穗建信访函【2017】2206号）第二项函复内容：“或个人所得税到2017年2月份或3月份连续满3年的，符合原限购政策购房资格”，鉴于住房限购政策颁布的具体办理规则尚未完善，按照上述市住建委的答复意见，该案我中心作为个案处理，何必旭应具备购房资格。被告向广州市人民政府提出行政复议，被告向法院表示如果行政复议结果是驳回申请，同意继续履行与原告的合同。2017年10月27日，广州市人民政府作出穗府行复（2017）971号行政复议决定书，维持广州市国土资源和规划委员会于2017年6月17日作出的《购房资格证明》。2017年11月2日何必旭与被告办理网签，2017年11月17日中国农业银行广州白云支行向何必旭发出个人住房贷款同意贷款意向书，何必旭同意过户当天支付首期款37万元，被告要求递件后一个月内支付余款，后提出要求原告一个月内支付余款97万元，如同意可以去办理过户递件手续，原告表示同意。2017年12月7日，被告明确不能将争议房产继续进行交易，由于产生纠纷致使合同无法继续履行，加上政府限购政策，导致被告无法购买之前看好的房产，故不同意继续履行。原告于2017年12月12日向我院申请对涉案房屋进行评估，我院经摇珠确定深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司广州分公司对涉案房屋价值进行评估，深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司广州分公司于2018年5月4日作出深英（广分）评字第（2018）GF05001号房地产估价报告，评估金额为1993051元，原告支付评估费用7483元。原告主张误工费损失20天共2.6万元，出具何必旭月收入13182元的收入证明及张爱林月平均收入15000元的工作证明。原告主张交通费损失500元未提供证据证实。原告主张租金损失10.8万元（按每月4500元计算两年），出具张爱林与张帆签订的租赁白云区广州大道北怡新路12号1004房租赁合同，租期自2015年7月20日至2016年9月19日，共12个月，每月4000元及押金收据两张合计12000元。原告主张按揭费用损失5820元，出具广州保益楼宇按揭中心2017年11月2日收取何必旭5820元按揭费的收据予以证实，被告对此无异议。被告反诉要求原告何必旭赔偿律师费损失5万元，出具委托代理合同（前期律师费50000元）。以上事实，有房屋买卖合同、收据、结婚证、意见书、购房资格证明、评估报告书及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告陈小玲为涉案房屋的权属人，其与原告何必旭签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应恪守履行。原告张爱林与何必旭虽为夫妻关系，但并非签订《房屋买卖合同》的一方当事人，张爱林主张要求房屋买卖合同的违约责任并赔偿损失，无法律依据，本院不予支持。何必旭按合同约定支付定金5万元，根据合同约定42万元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴受理回执当天内付清，双方因何必旭的购房资格问题产生纠纷，后于2017年6月27日，广州市白云区不动产登记中心向本院出具购房资格证明，认定何必旭具备购房资格，被告提起行政复议后，广州市人民政府作出维持决定书，被告表示同意继续履行与何必旭办理网签合同后又再表示不同意履行，其提出因新政策导致无法购买此前看好的房屋故不愿意履行，对此无证据证实，且无法律依据。被告拒绝履行合同已构成违约，双方签订的涉案合同约定，陈小玲不按合同约定将涉案房屋出售给何必旭的，应当向何必旭支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，双方已经对于一方违约导致涉案合同买卖不成应承担的违约责任有了明确约定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告要求被告按合同约定因被告违约无法将该物业出售而支付物业成交价10%违约金13.9万元合理，本院予以支持。原告另要求赔偿房屋价值上涨导致的损失。经评估公司评估涉案房屋价值为1993051元，比合同约定房屋价值139万元上涨603051元，涉案房屋的升值价值并非何必旭因合同履行不能产生的损失。首先，取得涉案房屋的升值价值必然是支付了涉案房屋的全部对价即承担了资金成本，本案中何必旭只是支付了5万元定金；其次，房价起伏不定，何必旭并未另行购房证实因涉案房屋交易造成其实际损失是多少。综合上述分析，何必旭主张以双方涉案房屋评估的升值价值603051元作为损失，理据不足，本院不予支持。考虑到现行房地产市场房价处于上涨趋势，仅判令被告按合同约定承担总房款10%的违约责任，难以弥补何必旭的损失，另考虑购房资格问题的确认过程需要时间，本院酌定被告在承担总房款10%的违约责任外，还应赔偿何必旭5万元。原告基于被告明确不继续履行合同要求被告返还定金5万元合理本院予以支持，原告要求双倍返还定金，因已按合同约定主张违约责任，该请求本院不予支持。何必旭要求赔偿两年房租10.8万元，房租的支出属于生活费用，并非因合同履行不能产生的损失，该请求本院不予支持。何必旭要求赔偿误工费2.6万元及交通费500元，无法律依据，本院不予支持。何必旭要求赔偿中介费2万元、按揭费用5820元，因被告承担的违约责任足以弥补何必旭在履行涉案合同过程中支出的中介费和按揭费用，故何必旭要求被告承担上述费用，本院不予支持。陈小玲反诉要求原告何必旭支付律师费5万元，何必旭具备购房资格，不存在恶意诉讼，被告该反诉要求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，陈小玲向何必旭返还定金50000元；二、自本判决生效之日起十日内，陈小玲向何必旭支付违约金139000元及赔偿损失50000元；三、驳回原告何必旭的其他诉讼请求；四、驳回原告张爱林的全部诉讼请求；五、驳回被告陈小玲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13821元，由原告何必旭、张爱林负担10526元，由被告陈小玲负担3295元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳；评估费7483元，由原告何必旭、张爱林负担。反诉受理费1050元，由被告陈小玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  孙 慧人民陪审员  赵月颜二〇一八年五月二十八日书 记 员  郑萍军