成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0112民初177号原告（反诉被告）：徐建忠，男，汉族，1981年11月19日出生，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：降红梅，四川川商律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑迟伟，男，汉族，1989年7月15日出生，住四川省青神县。委托诉讼代理人：饶咸文，四川竞壹律师事务所律师。第三人：成都域城居房屋经纪有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人：李锦培。委托诉讼代理人：罗林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐莉，女，该公司员工。原告徐建忠与被告郑迟伟，第三人成都域城居房屋经纪有限公司（以下简称域城居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，被告郑迟伟提起反诉，本院依法予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐建忠及其委托诉讼代理人降红梅，郑迟伟及其委托诉讼代理人饶咸文，第三人域城居公司的委托诉讼代理人罗林、徐莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告徐建忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《三方协议》（合同编号：SF1700089）及《补充协议》，履行办理全权委托公证和履行房屋交付义务；2.判令被告向原告支付逾期履行合同违约金252000元、财产保全费5000元；3.判令第三人依合同约定协助原、被告履行《三方协议》及其《补充协议》的房屋买卖手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月12日，徐建忠与郑迟伟在第三人域城居公司的居间服务下，签订了合同编号为SF1700089号的《三方协议》及《补充协议》，协议约定，郑迟伟将其所有的位于成都市龙泉驿区大面街道车城西三路以西的保利紫薇花语一期1幢1单元26层X号（合同备案号为245185）的房屋出售给徐建忠，房屋成交价为84万元，原告采用分期付款的方式支付购房款。协议第7条约定：“2017年10月12日，卖方将该房屋交付买方，并负责结清交房之前该房屋的水、电、气、物管及其他有关该房屋的使用费。”《三方协议》及其《补充协议》签订后，徐建忠向郑迟伟支付了十万元定金；按照《补充协议》的约定，郑迟伟应当在2017年10月12日将房屋交付给徐建忠，但郑迟伟一直未交房，导致徐建忠无法装修，经徐建忠催促，郑迟伟置之不理。郑迟伟的行为已经构成违约，第三人域城居公司也应承担相应协助义务。为维护徐建忠合法利益，诉至法院，望判如所请。本诉被告郑迟伟答辩称，第一，郑迟伟已经履行交房义务，其不存在违约行为；第二，双方订立合同在成都市的限购政策出台之后，但徐建忠并不具有购房资格，徐建忠的行为构成违约。综上，徐建忠的诉讼请求不能成立，请求驳回徐建忠的全部诉讼请求。反诉原告郑迟伟提出反诉请求：1.判令解除徐建忠与郑迟伟签订的《三方协议》（合同编号SF1700089）（郑迟伟在诉讼过程中将该项诉讼请求变更为：请求确认郑迟伟与徐建忠、第三人成都市域城居房屋经纪有限公司签订的《三方协议》于2017年11月16日解除），并将案涉房屋及钥匙、门禁卡、商品房买卖合同（ZWHY-D-0206）原件、借款合同ABC[2014]5006-1、物管费清单返还郑迟伟；2.判令徐建忠支付郑迟伟违约金252000元，并从2017年11月19日起，按照违约金252000元的0.5‰按日支付资金利息给郑迟伟至该违约金付清为止，第三人成都市域城居房屋经纪有限公司就前述费用承担违约赔偿责任；3.判令第三人成都市域城居房屋经纪有限公司退还居间佣金8400元给郑迟伟；4.反诉诉讼费、律师费15000元由徐建忠和第三人成都市域城居房屋经纪有限公司承担。事实与理由：2017年10月12日，郑迟伟与徐建忠、第三人域城居公司签订了《三方协议》（合同编号SF1700089），约定郑迟伟将位于成都市龙泉驿区大面街道车城西三路保利紫薇花语一期1幢1单元26层X号（合同备案号为245185）的房屋出售给徐建忠，按照《三方协议》约定，协议签订当日，郑迟伟就将房屋钥匙、门禁卡、商品房买卖合同（ZWHY-D-0206）、借款合同ABC[2014]5006-1、物管费清单、房屋信息摘要交付给第三人域城居公司，第三人域城居公司为此收取居间服务费8400元。但徐建忠仅支付了100000元后，迟迟未将剩余房款740000元支付给郑迟伟，第三人域城居公司也拒开收到郑迟伟钥匙、门禁卡、物管费清单、房屋信息摘要的收据，直到2017年11月16日徐建忠也未履行支付剩余房款的义务，后郑迟伟按照协议约定通知徐建忠和第三人解除协议，并追究其违约责任。郑迟伟认为，徐建忠违反《三方协议》，不支付购房款，第三人域城居公司未尽《三方协议》的居间义务，依法应当承担相应责任。为维护郑迟伟的合法权益，诉至法院，望判如所请。徐建忠对郑迟伟的反诉答辩称，合同签订后，徐建忠已按三方协议的约定履行合同义务，但郑迟伟未向徐建忠交付房屋。因郑迟伟应先向徐建忠交付房屋，徐建忠享有先履行抗辩权，在郑迟伟未交付房屋前，徐建忠有权拒绝支付下一期购房款。故徐建忠不存在违约行为，郑迟伟不享有解除合同的权利，其要求徐建忠支付违约金、律师费等诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回郑迟伟的全部反诉请求。第三人域城居公司对本、反诉述称，第一，第三人对签订三方协议的事实无异议；第二，关于钥匙的问题，在签订合同时，郑迟伟并未将钥匙交给第三人，而是交给第三人的员工何永军，让其代为保管，所以第三人并未出具收据；第三，第三人并不存在违约行为，故居间费不予退还；第四，郑迟伟的商品房买卖合同、借款合同暂时不交还，在解除合同时进行返还。本院经审理认定事实如下：2017年10月12日，徐建忠、郑迟伟与域城居公司签订《三方协议》，约定徐建忠以84万元的价格购买郑迟伟所有的位于成都市龙泉驿区大面街道车城西三路以西保利紫薇花语一期1幢1单元26层X号房屋。在合同签订当日，徐建忠向郑迟伟支付定金10万元，该定金在合同签订当日转为房款；在双方做完预约合同公证后，在郑迟伟向银行结按当日，徐建忠向郑迟伟支付25万元，郑迟伟承诺收到该款后当日办理完毕还贷手续；剩余房款49万元分两次支付，于2017年10月16日前支付20万，于双方办理全权委托支付29万元。郑迟伟于2017年10月12日将房屋交付给徐建忠，并负责结清交房前房屋的水、电、气、物管费，买卖双方应当在《物业交割单》上签字确认。徐建忠不能依约买入房屋，或因违约而无法买入房屋的，须向郑迟伟支付房屋转让价的30%的违约金。徐建忠逾期支付房款，或未能按时履行其他义务，每逾期1天，按未付房款5‰向郑迟伟支付违约金。逾期30天，郑迟伟有权不再出售该房屋。郑迟伟不能按本协议约定将房屋出售给徐建忠的，或因违约无法将该房屋出售给徐建忠的，须向徐建忠支付房屋转让价的30%的违约金。郑迟伟逾期交房，或未能按时履行其他义务，每逾期1天，按转让价的5‰向徐建忠支付违约金。逾期30天，徐建忠有权不再购买该房屋。同日，双方签订《补充协议》，约定徐建忠须在郑迟伟取得房屋不动产登记证书之日起45日内支付全部尾款，在郑迟伟做全权委托公证给徐建忠当日，徐建忠支付剩余房款。郑迟伟在签订合同当日将房屋交付给徐建忠，并同意徐建忠对房屋进行装修。合同签订后，徐建忠向郑迟伟支付10万元定金，郑迟伟将案涉房屋商品房买卖合同、贷款合同、门禁卡、钥匙、物管费清单交给域城居公司，郑迟伟未向徐建忠交房，徐建忠未向郑迟伟提出交房的主张。另查明，徐建忠不具有成都市限购区域户籍，亦未提供证据证明其在限购区域连续不间断24个月缴纳社会保险或符合限购政策的其他条件，不具有在成都市限购区域购房资格。再查明，郑迟伟因本案纠纷，支付律师费15000元。以上事实，有三方协议及补充协议、收据、委托合同及发票、郑迟伟与域城居员工徐莉的通话录音以及当事人陈述在案佐证，本院予以认定。本院认为，徐建忠、郑迟伟与域城居公司签订的《三方协议》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。关于案涉合同是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，合同一方当事人在解除合同时，应当具有合同解除权。根据案涉合同约定，郑迟伟应当在合同签订当日即2017年10月12日履行向徐建忠交付房屋的义务，但郑迟伟并未举证证明已完全履行向徐建忠交付房屋的义务，其向第三人交付了案涉房屋的钥匙等的行为，不能视为其已向徐建忠履行了交付房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，郑迟伟在未履行先行义务时，徐建忠有权拒绝支付价款，故郑迟伟以徐建忠未按合同约定于2017年11月16日履行付款义务为由，向徐建忠发出解除合同通知书的行为，不能发生解除合同的效力。但根据本院查明的事实，徐建忠在签订合同时不具有在成都市限购区域购买房屋的资格，截止法庭辩论终结前，亦未取得相应的购房资格，案涉合同不具有继续履行的可能，且郑迟伟明确即使其向徐建忠发出解除合同的通知不发生解除合同的效力，因徐建忠不具有购房资格，其要求解除合同，故本院对于郑迟伟要求解除合同的诉讼请求予以支持，因此徐建忠要求郑迟伟交付房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于徐建忠要求郑迟伟协助办理“全权委托公证”，公证内容为“委托徐建忠代郑迟伟出售案涉房屋”的诉讼请求，本院认为，虽然双方在补充协议第2条约定“在卖方做全权委托公证给买方当日，买方将剩余尾款支付给卖方”，但本院认为，此处“全权委托公证”的内容并不明确，且双方对此产生不同理解，故应结合合同其他条款约定与合同目的进行理解。根据双方在案涉合同第5条第（2）项“买卖双方同意在做完预约合同公证后，买房将25万元支付给卖方”的约定，结合双方签订房屋买卖合的目的系买方即徐建忠买入房屋，卖方即郑迟伟收到对应价款，徐建忠主张郑迟伟应当履行办理委托其代卖房屋的公证手续，既不符合合同约定，亦不符合订立买卖合同的目的，其诉讼请求不具有事实与法律依据，本院不予支持。关于双方主张的违约金的问题。一、关于徐建忠主张的逾期交房违约金。根据本院查明的事实，徐建忠在签订案涉房屋买卖合同时，明知自己不具有购房资格，在签订合同后，亦没有积极取得购房资格的主观意愿与客观行为，其明知案涉合同不具有继续履行的可能。与此同时，郑迟伟未将房屋交付给徐建忠，徐建忠亦未向郑迟伟主张交房。本院认为，交付房屋行为的完成，需要一方履行交付义务、另一方履行接收义务。郑迟伟虽然仅将房屋钥匙、门禁卡等物品交给域城居公司，而未将直接将房屋交付给徐建忠，未完全履行交付义务，但徐建忠从未向郑迟伟提出要求交房，域城居公司亦不认可徐建忠询问过交房事宜的事实，徐建忠亦未完全履行接收房屋的义务，故徐建忠主张郑迟伟支付逾期交房违约金不具有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于郑迟伟主张的逾期付款违约金。承前所述，在房屋未交付时，徐建忠有权拒绝履行相应的付款义务，故郑迟伟主张的逾期付款违约金不能成立，本院不予支持。关于郑迟伟主张的律师费的问题。承前所述，案涉合同因徐建忠的原因而解除，且案涉合同第十五条对律师费的负担作出明确约定，郑迟伟亦提供了委托合同、发票等证据，足以证明该费用的发生，对郑迟伟要求徐建忠支付律师费15000元的诉讼请求，本院予以支持。关于徐建忠已支付房款10万元的问题。徐建忠在庭审中表示，如案涉合同解除，要求郑迟伟返还已支付房款10万。郑迟伟亦明确表示，其在定金罚则与违约金条款之间，选择适用违约金条款，为节约诉讼资源，减轻当事人的诉累，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于徐建忠要求郑迟伟返还已支付房款10万元的请求，本院予以支持。关于郑迟伟要求徐建忠、域城居公司返还房屋钥匙、门禁卡的诉讼请求，本院认为，郑迟伟未举证证明其将房屋钥匙、门禁卡等交付给徐建忠，其要求徐建忠返还无事实依据，本院不予支持。对于郑迟伟要求域城居公司返还房屋钥匙、门禁卡、退还佣金，并对逾期付款违约金承担违约责任的诉讼请求，本院认为，郑迟伟与域城居公司系居间合同关系，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除徐建忠与郑迟伟于2017年10月12日签订的《三方协议》及补充协议；二、徐建忠于本判决生效之日起十日内支付郑迟伟律师费15000元；三、郑迟伟于本判决生效之日起十日内退还徐建忠房款10万元；四、驳回徐建忠的其他诉讼请求；五、驳回郑迟伟的其他反诉诉讼请求。品迭第二、三项给付义务后，郑迟伟于本判决生效之日起十日内支付徐建忠85000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14673元，减半收取7337元，保全费4720，由本诉原告徐建忠负担；反诉案件受理费减半收取6100元，由反诉被告徐建忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  彭婉蝶二〇一八年五月二日书记员  符博文