西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初5872号原告：王英，男，1975年4月28日出生，汉族，住陕西省延安市。委托诉讼代理人：马春冲，陕西伟天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炎斌，陕西伟天律师事务所律师。被告：崔希影，男，1985年4月28日出生，汉族，籍住陕西省西安市户县。委托诉讼代理人：崔希武，男，汉族，1976年12月27日出生，住西安市户县。原告王英与被告崔希影房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。被告崔希影经本院传唤后未到庭参加前期诉讼，后又委托诉讼代理人崔希武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王英诉称，2016年9月26日，原、被告双方在居间方西安百年行房地产营销策划有限公司的居间斡旋下签订了《西安市存量房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告位于西安市雁塔区科技路298号紫薇臻品小区17幢2单元20502室房屋，建筑面积：122.24平方米，合同约定房屋价款95万元，原告于合同签订当日支付定金3万元，居间雇佣金由原告承担”。合同签订后，原告依约支付了居间雇佣金2.6万元，并通过居间方向被告支付了定金3万元，居间方将定金依照被告指示打入其指定账户。合同签订后，被告一直未配合办理银行相关手续。原告于合同签订后两个月通过微信联系被告时发现，其微信已被被告列入黑名单，无法联系。将此情况告诉居间方后，居间方业务员多次电话、上门联系被告，要求其办理相关手续，尽快履行合同义务，被告均以各种理由推脱。2017年2月13日，被告前往居间方将房门钥匙取回，并承诺于次日办理相关手续。次日，原告及居间方多次电话与其联系，均未能取得联系，被告又一次言而无信。原告认为，被告以其行为明确表明不愿意履行《西安市存量房买卖合同》，构成严重违约，依法应当退还原告所交定金并承担相应的违约责任。同时，近期西安房屋溢价迅速，因为被告的违约行为，对原告造成巨大损失，仅违约金难以弥补原告损失，依法应当赔偿原告因被告违约行为而遭受的房屋溢价损失。综上，原告请求判令：1、请求判令被告退还定金3万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间利息。2、判令被告赔偿原告居间佣金26,000元及律师代理费5,000元，合计31,000元。3、判令被告支付违约金50,000元。4、判令被告向原告赔偿因被告违约行为造成的溢价损失200,000元。5、本案诉讼费由被告承担。被告崔希影答辩称：1、同意退还定金30,000元。2、被告在合同履行中发现房屋被查封，已及时告知了中介公司，后因寻找垫资无果而未解封，故不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，2016年9月26日，原告王英（买方、乙方）、被告崔希影（卖方、甲方）双方签订了《西安市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同）。同日，王英、崔希影与居间公司还签订了《西安市房屋买卖居间合同》（以下简称居间合同）。前述合同约定，崔希影以950,000元向王英出售位于西安市雁塔区科技路298号紫薇臻品小区17号楼2单元20502室（以下简称涉案房屋）；王英于9月26日前支付定金30,000元，在签订本合同时支付居间佣金26,000元。其中，买卖合同第5.1条约定，本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按照本合同约定履行或者不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金50,000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师费、交通费、通讯费等。合同签订后，王英在9月26日前向居间公司支付定金共计3万元，并向居间公司支付佣金26,000元。居间公司后于9月28日前将定金30,000元汇至崔希影的受领款项账户。在本院审理期间，经王英申请并经西安市中级人民法院委托鉴定，涉案房屋在2017年3月28日的市场评估总价值为107.39万元。庭审中，经询，原告方称其诉讼请求系基于合同解除后提出的诉讼请求，行使法定解除权。王英在庭审中表示居间公司已向其退还了居间费26,000元。王英因本案诉讼产生律师费5,000元。另查明，涉案房屋在本案买卖合同、居间合同签订前已被本院在案外人与崔希影的另案特别程序作出的民事裁定，准予对涉案房屋进行拍卖、变卖。涉案房屋后在本院执行程序中被查封。上述事实，有存量房买卖合同、房屋买卖居间合同、收款收据、银行交易明细、民事委托合同、房地产司法鉴定估价报告、庭审笔录等相关证据在卷佐证。本院认为，原告王英与被告崔希影签订的《西安市存量房买卖合同》《西安市房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对原被告双方均有法律拘束力。关于原告王英要求被告崔希影退还定金、支付违约金、赔偿损失等问题。经查，根据原告王英的诉请以及在案证据来看，原告王英虽然未在诉讼请求中明确要求解除合同，但其在庭审中已表明了行使法定解除权解除涉案房屋买卖合同的意思表示，亦就合同解除后的相关法律后果请求本院予以处理，故本案应先审查《西安市存量房买卖合同》及《西安市房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同关系是否已解除的问题。本案中，被告崔希影所出售的涉案房屋在房屋买卖合同关系成立之前已处于不能履行的状态。被告崔希影亦未在房屋买卖合同关系成立之时或者履行中及时除去涉案房屋上存在的权利瑕疵。由此可见，被告崔希影的行为已造成原告王英购买房屋的合同目的无法实现，符合房屋买卖关系解除的法定条件，故原被告双方的房屋买卖合同关系已解除。房屋买卖合同关系解除后，原告王英有权根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条的规定向被告主张权利。被告崔希影存在根本违约行为，根据合同法第一百一十五条的规定，其应向原告王英退还定金30,000元。因原被告双方对律师费的分担事宜有约定，且原告王英的主张的5,000元律师费亦在《陕西省律师服务收费标准》关于涉及财产关系民事诉讼案件的收费标准范围内，故被告崔希影应赔偿原告王英已实际发生的律师费5,000元。至于原告王英主张的违约金、溢价损失的问题。经查，一方因违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。本案中，本院参酌评估报告在2017年3月28日关于涉案房屋的市场价值1,073,900元的认定，再结合涉案房屋买卖合同关于房屋总价950,000元的约定、被告崔希影的违约情形以及原告王英就合同解除后法律后果提起诉讼的情形，认定涉案房屋价值上涨部分为123,900元。因被告崔希影存在违约行为，造成原告王英无法享受合同履行后的房屋价值上涨部分，该部分价值属于原告王英的履行利益损失，被告崔希影应予以赔偿。但在房屋价值上涨部分损失的分担问题中，还应考虑涉案房屋买卖合同仅交纳定金30,000元的履行程度及被告崔希影的违约情形，本院酌定被告崔希影向原告王英赔偿房屋上涨损失80,000元。因本院已支持原告王英退还定金、律师费的全部主张以及房屋上涨损失的部分主张，前述金额已足以弥补原告王英的实际损失，且原告王英自认已收到居间公司退还的居间费26,000元，故本院对原告王英的支付定金资金占用期间利息、居间佣金、支付违约金等诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告崔希影于本判决生效之日起十日内向原告王英退还定金30,000元，赔偿律师费5,000元以及房屋溢价损失80,000元。前述款项合计115,000元；二、驳回原告王英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,965元、鉴定费5,370元，共计11,335元。由原告王英负担3,000元，被告崔希影负担8,335元。因原告王英已预交，被告应在本判决生效之日起十日内将其应负担的8,335元直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  宋社军人民陪审员  徐 凯二〇一八年五月十五日书 记 员  李 瑶打印：扈艳红校对：李兴梅2018年月日送达