湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0984民初1128号原告：聂欢，男，汉族，汉川市人，无业，住汉川市。委托诉讼代理人：陈慧，汉川市法律援助中心律师。代理权限为一般代理。被告：陈磊，男，汉族，汉川市人，干部，住汉川市。被告：刘淑方，女，汉族，汉川市人，退体职工，住汉川市，系被告陈磊之妻。原告聂欢与被告陈磊、刘淑方缔约过失责任纠纷一案，本院于2018年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂欢及其委托诉讼代理人陈慧，被告陈磊、刘淑方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂欢向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年12月27日签订的《存量房买卖居间合同》有效，判令被告继续履行合同约定的交房义务、配合办理不动产权证登记相关手续；2.判令被告赔偿原告违约金72000元，并赔偿律师费、财产保全费、交通误工费等20000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月27日，原、被告在汉川美之家联合不动产有限公司介绍下签订了一份《存量房买卖居间合同》，合同约定：被告将其位于汉川市北街城中城商住小区E幢1单元402号的商品房一套出售给原告，成交价格为360000元，付款方式为签订合同当日支付定金50000元，首付款150000元，合同签订当日被告将房屋权属证书交由中介保管，余款160000元于过户当日付清。同时，合同第七条约定了违约金为房屋成交价的20%。合同签订后，原告按约给付了定金和首付款，但被告未依约将房屋权属证书交予中介公司保管，且违约不愿卖房，致使合同无法履行。故原告提起诉讼，恳判如所请。原告聂欢为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告聂欢的身份证复印件一份。拟证明原告聂欢的诉讼主体资格适格；证据二：《存量房买卖居间合同》、卖方承诺书各一份。拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系；证据三：建设银行电子回单一组。拟证明原告向被告依约支付购房款200000元的事实；证据四：被告陈磊出具的收条和汉川市美之家联合不动产经纪有限公司出具的证明各一份。拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及被告收到原告购房款200000元的事实；证据五：被告陈磊的身份证复印件一份。拟证明被告陈磊的诉讼主体资格；证据六：房屋登记薄复印件一份。拟证明被告出售的房屋的基本信息；证据七：证人李某的证言一份。拟证明原、被告在汉川美之家联合不动产有限公司居间下签订《存量房买卖居间合同》及原告向被告支付了购房款200000元，被告缴纳了10000元物业交割保证金，实际收取购房款190000元的事实。被告陈磊辩称，所售房屋系二被告夫妻婚后共同购买，当时卖房时被告刘淑方并不知情，其知晓卖房一事后不同意出卖房屋，为此二被告曾找原告协商此事，但未能达成一致。现原告提出的诉请过高，无法接受。被告刘淑方辩称，其对原告与被陈磊所签订的《存量房买卖居间合同》毫不知情，且房屋买卖合同上的签名也不是被告刘淑方所签，该份合同书应该是无效的。被告陈磊、刘淑方为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一：被告陈磊、刘淑方的身份证复印件各一份。拟证明被告陈磊、刘淑方的身份情况。当事人围绕诉讼请求和答辩意见均依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.被告陈磊、刘淑方对原告所提交的证据二中房屋买卖合同的真实性有异议，其认为合同中刘淑方的签名并非本人签名，而系被告陈磊书写；对卖方承诺书的真实性无异议，但认为该承诺被告刘淑方没有签名，不合法。本院认为，根据庭审查明的事实及原、被告双方的自认，可以确定双方所签订的《存量房买卖居间合同》中甲方刘淑方的签名并非本案被告刘淑方所签，而是本案被告陈磊所签，故该《存量房买卖居间合同》并未成立；卖方承诺书符合证据的形式要件，对其真实性，本院予以确认；2.被告陈磊对原告提交的证据三有异议，其认为其只收到购房款190000元，另10000元系房屋中介公司收取了。本院认为，根据证人李某的证言及庭审查明的事实可知，原告所支付的200000元购房款，居间方汉川市美之家联合不动产经纪有限公司在收取了10000元合同物业交割保证金后，另190000元已付给被告陈磊，而按照合同约定，该10000元物业交割保证金应由被告陈磊支付，因此，被告陈磊实收购房款应为200000元。故被告陈磊的该项质证意见，本院不予采纳。经审理查明，二被告系合法夫妻关系。2017年11月，被告陈磊将二被告共同共有的位于汉川市北街城中城商住小区E幢1单元402号的商品房一套委托汉川市美之家联合不动产经纪有限公司居间买卖。2017年12月27日，在汉川市美之家联合不动产经纪有限公司居间下，原告聂欢与被告陈磊及居间人三方签订了一份《存量房买卖居间合同》，合同约定：被告陈磊、刘淑方将其共同所有的位于汉川市北街城中城商住小区E幢1单元402号的商品房一套出售给原告，成交价格为360000元，付款方式为签订合同当日原告支付定金50000元，原告预支付购房款150000元为被告办理提前还贷，由原、被告双方签订《代为提前还贷协议》，尾款160000元于过户当日，在原告见到已是原告名下房产证收件单时支付给二被告。违约金为房屋成交价的20%，三方还对其他事项进行了约定。三方签订合同之时，该房屋的共同共有人被告刘淑方未到场，居间人汉川市美之家联合不动产经纪有限公司及原告聂欢遂要求被告陈磊电话联系被告刘淑方到场签字，但被告陈磊要求代被告刘淑方签字，在征得原告及居间人的同意后，被告陈磊在《存量房买卖居间合同》上签下被告刘淑方的姓名。同时经居间人及原告的要求，被告陈磊出具了一份卖方承诺书，承诺其有出售房屋的真实意愿并享有出售房屋处分权，如因无权处分该房屋导致合同未能签订或签订后未能继续履行，则自愿承担向原告或居间人赔偿人民币100000元的缔约过失责任或按合同约定的违约责任。合同签订当日及次日，原告按约支付购房款200000元，但被告陈磊收取购房款200000元后，被告陈淑方不同意出售房屋，导致合同无法继续履行。为此，原告起诉，要求：1.确认原告聂欢与被告陈磊于2017年12月27日签订的《存量房买卖居间合同》有效，判令被告继续履行合同约定的交房义务、配合办理不动产权证登记相关手续；2.判令被告赔偿原告违约金72000元，并赔偿律师费、财产保全费、交通误工费等20000元；3.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原、被告在2017年12月27日订立的《存量房买卖居间合同》中所载明的甲方为陈磊、刘淑方两人，乙方为聂欢，该合同订立时作为合同一方当事人的被告刘淑方未在合同上签字，该合同不成立。故原告要求确认原告聂欢与被告陈磊于2017年12月27日签订的《存量房买卖居间合同》有效，判令被告继续履行合同约定的交房义务、配合办理不动产权证登记相关手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告陈磊明知自己对合同标的无完全处分权仍与原告订立合同，对合同的缔约存在过错，原告聂欢在签订该合同时，明知该房屋系二被告夫妻共有财产，被告刘淑方作为合同的一方当事人未到场签字且被告陈磊无代理权限，既不构成善于取得，亦对合同的缔约存在过错，双方应各自承担相应责任。被告陈磊在缔约合同时出具的卖方承诺书系其真实意思的表示，该承诺书对其具有法律约束力，其承诺100000元的缔约过失责任，明显高于原告的实际损失，且被告陈磊亦对原告过高的损失请求提出抗辩，结合双方及居间人均存在过错等综合因素，本院综合确定被告陈磊赔偿原告经济损失20000元。因该合同并未订立，故被告陈磊已收取原告的购房款200000元，应予返还。原告要求被告赔偿违约金72000元并赔偿律师费、财产保全费、交通误工费等20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十二条、第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈磊于本判决生效之日起五日内返还原告聂欢购房款200000元，并赔偿原告聂欢经济损失20000元；二、驳回原告聂欢的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告聂欢负担550元，由被告陈磊负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员 朱 磊二〇一八年五月三十日书记员 李玉明附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。