四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1327号 上诉人（原审原告、反诉被告）：车南林，男，汉族，1968年7月18日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：银瑶瑶，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹勇，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：补世愚，男，汉族，1945年9月13日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：李琴，四川方舟达律师事务所律师。 上诉人车南林因与被上诉人补世愚房屋租赁合同纠纷因一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 车南林上诉请求：撤销一审判决，改判补世愚退还房屋押金4万元，赔偿装修损失16万元，支付违约金4万元。事实和理由：1.补世愚隐瞒房屋被查封的事实，导致车南林在不知情的情况下花费大量资金进行装修和公司筹办工作，事后因执行法院和申请执行人要求退场导致合同无法履行，补世愚的行为是导致合同不能履行的根本原因，一审认定由自己承担50%的违约责任存在错误。2.车南林得知房屋被查封时装修已接近尾声，现在装修仍基本维持原状，一审法院在未核实自己具体损失的情况下驳回赔偿损失的请求，属于事实认定错误。为查明相关事实，申请对个人投入的实际装修损失进行鉴定。 补世愚辩称，案涉房屋被法院查封未影响车南林的使用，在依法处置时执行法院披露了租赁的事实。在装修期内的2016年12月27日，车南林已知道被查封的情况下所进行的装修损失，投入的过错方属于车南林，故不应自己赔偿。 车南林向一审法院提出诉讼请求：1、解除车南林、补世愚于2016年11月27日签订的《房屋租赁合同》；2、补世愚向车南林支付违约金4万元；3、补世愚因违约而给车南林造成的直接经济损失共计16万元；4、补世愚承担本案的全部诉讼费用（含案件受理费、财产保全费用、公告费等费用）；退还租房押金4万元。 补世愚向一审法院提出反诉请求：1、解除补世愚与车南林于2016年11月27日签订的《房屋租赁合同》；2、车南林立即腾退房屋，并恢复房屋主体结构（边界墙面恢复），如果不能恢复由车南林赔偿因恢复房屋主体结构的损失费6万元；3、车南林立即支付租金，租金按42416元/月计算，暂计算至2017年8月29日为212080元；4、车南林立即支付其在租赁期内欠缴的电费10328.4元及物管费10800元（物管费自2017年1月至8月）；5、车南林立即支付违约金4万元；6、本诉、反诉的诉讼费、保全费、公告费一并由车南林承担。 一审法院认定事实：2016年11月27日，车南林与补世愚签订《房屋租赁合同》，约定补世愚将坐落在金牛区蜀汉路215号元亨大厦2层7-11室的房屋出租给车南林作办公用途使用。合同暂订五年，自2016年12月29日起至2021年12月28日止。车南林租赁该房屋作为办公用途，向有关部门办理合法的装修，但不得损坏房屋的主体结构和街面所有设施。车南林在装修期间，补世愚承诺免租期三个月（自2016年12月29日起至2017年3月28日）。税后租赁费按每平方米40元／月，总计39916元／月，此费用含房屋主体维修费。交付方式为每季度交付一次，第一次交119748元，该笔款为房屋起租第一季度租金，租金时间为2017年3月29日至2017年6月28日，支付时间为2016年12月29日前。物管费按3600元／季交给补世愚，再由补世愚交给物管部门。车南林签订合同后五日内支付房屋押金40000元，租赁期满结清一切费用（水、电、气、光纤、通讯等）时补世愚五日内一次性将押金或余款退还车南林，不得以任何形式扣押。房屋押金不计利息。补世愚、车南林任何一方擅自违约，则向守约方支付违约金40000元，并赔偿相关的直接损失。车南林不按时交纳租赁费，视为违约；延期交付超出三个月，补世愚有权无偿收回已租房屋。同日，双方签订《补充协议》，约定：现有一楼的通道门厅由于物管现出租中国电信使用，于2017年9月15日到期，到期后由补世愚负责与元亨大厦物管于2017年9月20日前签订租赁合同，将该通道门厅交于车南林使用，合同期限与主合同一致，补世愚收取车南林使用费24000元／年，并按年缴纳（除水电费外，车南林不承担其他任何费用）。2、补世愚将2层7-11室后的独立小楼中的二层全部及底层楼梯下的小房间交给车南林使用，使用费为7500元／季，使用期限及支付方式与主合同一致，补世愚不承担税费。若由于国家政策调整等其他不可抗力因素（例如：独立小楼需要拆除），车南林全力配合，补世愚不承担车南林损失。2016年12月26日，成都铁路运输法院在涉案房屋处张贴查封公告，公告内容为：该院依据（2016）川7101执219号《执行裁定书》，于2016年5月13日查封了被执行人补世愚、蔡纯碧所有的位于成都市金牛区的房产。上述房产已由该院登记查封，查封期限自2016年5月13日起至2019年5月12日止。在上述期限内，非经该院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、藏匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送、非法占有等行为。2016年12月1日，蒋香华代车南林向补世愚支付了房屋押金40000元。后车南林对涉案房屋进行装修。当天，车南林知道租赁房屋被查封的事实。成都铁路运输法院将涉案房屋于2017年9月29日21时至2017年9月30日21时在淘宝司法拍卖网络平台公开拍卖。后车南林一直未向补世愚腾退房屋，亦未支付房屋租金。2017年5月25日、2017年8月2日，补世愚向车南林寄送《律师函》，催促支付租金及腾退房屋，恢复房屋主体结构等事宜。2017年7月26日，车南林向一审法院诉讼。 一审另查明，2016年12月4日至2016年12月15日期间，车南林主要支付打墙、拆墙、木工水电进度款及设计费；2017年2月26日至2017年5月27日主要对木工、砖工、水电、漆工等费用的开支。2017年5月23日收据显示4月份车南林的电费3090元，2017年6月23日显示5月份的电费3277.5元，2017年7月23日显示6月份的电费为3960元。车南林除承租涉案房屋外，另行租赁同一层楼其他房屋进行一并装修，其提供的装修票据为所有装修房屋票据；装修票据中明确载有拆墙的费用。补世愚提供的涉案房屋现场照片显示边界墙面拆除。 一审法院认为，车南林与补世愚于2016年11月27日签订的《房屋租赁合同》，由于系在成都铁路运输法院于2016年5月13日查封之后签订的，补世愚虽系房屋所有权人，但对处理诉争房屋的处分权受到限制，且在租赁时未告知车南林房屋被查封的事实，故其行为具有过错应承担50%的责任。合同签订后但在合同约定的履行时间2016年12月29日前，即在2016年12月26日时车南林已知晓涉案房屋被查封的事实，但车南林继续装修并占有房屋，具有过错应承担50%的责任。 由于双方均主张解除合同，一审法院予以准许，但解除时间以车南林向一审法院诉讼时间即2017年7月26日为宜。本案中双方均有过错，故双方均主张对方支付违约金40000元的请求，一审法院不予支持。对于车南林在第一次开庭时增加补世愚退还房屋押金40000元的诉讼请求，由于补世愚开庭时明确放弃举证期及答辩期，本案属于简易程序审理的案件，在一审法庭辩论终结前车南林享有增加诉讼请求的权利，故此项诉讼请求符合法定程序，依据双方的责任比例，补世愚收取的房屋押金40000元应向车南林退还一半即20000元。关于车南林主张的装修材料和损失，由于车南林除租赁涉案房屋外另行租赁同一层其他房屋进行统一装修，其提供的装修票据不能单独证明涉案房屋装修的具体费用，故其主张补世愚支付因装修造成的直接经济损失的请求不予支持。 车南林提供的证据显示在装修中拆除涉案房屋边界墙面的情况属实，故补世愚主张恢复房屋主体结构（边界墙面恢复）的请求予以支持。由于车南林于2017年7月26日诉讼至一审法院，故相关的房屋租金应计算至此为宜。车南林欠付的房屋租金共计154341.87元（按每月39916元计算，从2017年3月29日计算至车南林诉讼之日2017年7月26日止，共计三个月26天），由于车南林和补世愚均具有过错应分别承担一半的责任，故车南林应向补世愚支付的租金77170.93元。但在租赁期间，车南林使用电费、物管费属实，故相应的费用应支付。其中电费10327.5（3090+3277.5+3960）元，物管费应从租赁期即2016年12月29日至车南林诉讼之日2017年7月26日止共7个月，物管费应为8400元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，判决：一、车南林与补世愚签订的《房屋租赁合同》于2017年7月26日解除；二、补世愚于本判决生效之日起十五日内向车南林退还押金20000元；三、车南林于本判决生效之日起十五日内立即腾退金牛区蜀汉路215号元亨大厦2层7-11室的房屋，并恢复房屋主体结构（边界墙面恢复）；四、车南林于本判决生效之日起十五日内向补世愚支付房屋租金77170.93元，电费10327.5元，物管费8400元；五、驳回车南林的其他诉讼请求；六、驳回补世愚的其他诉讼请求。本诉案件受理费2150元，反诉案件受理费2699元，合计4849元，由补世愚、车南林分别负担2424.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明事实相符，本院予以确认。另查明，车南林在二审中陈述，自己根据执行案件申请执行人要求撤场的通知，在一周左右搬离了房屋，并通知补世愚收房。成都铁路运输法院发布的案涉房屋拍卖公告、《标的物详情》等材料载明，该院拍卖案涉房屋时注明：本次拍卖对象存在租赁，租赁详情由买受人自行了解，具体现场情况以实际为准。案涉合同第六.1条约定，如补世愚依法定程序将房屋所有权转移至第三方时，无特别约定的情况下本合同对新的房屋所有人继续有效。 以上事实，有车南林在二审中的陈述，经过一审质证的成都铁路运输法院拍卖公告、《标的物详情》、案涉《房屋租赁合同》等证据，予以证实。 本院认为，车南林与补世愚签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方当事人的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是是否应由补世愚全部承担案涉合同无法履行的违约责任，二是补世愚是否应赔偿车南林的全部装修损失，三是车南林交纳的4万元押金是否应予退还。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于是否应由补世愚全部承担案涉合同无法履行的违约责任的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因该合同第六条已约定房屋所有权变更时案涉租赁合同对新的房屋所有权人继续有效，成都铁路运输法院在拍卖案涉房产相关文件中也通过披露标的物瑕疵的形式对已租赁的事实予以确认，该院的查封行为以及房屋所有权发生的变化并不对车南林的承租权产生影响，因此案涉房屋被查封和后期进入拍卖程序不影响案涉租赁合同的继续履行，不能据此认定补世愚存在违约行为。相反，车南林在履行中除支付租房押金外，自2016年12月29日起一直未支付租金，截止2017年5月25日已超过三个月，符合案涉合同第七条关于延期交付三个月补世愚有权收回房屋的约定，故补世愚于2017年5月25日有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“合同自通知到达对方时解除”的规定，补世愚于该2017年5月25日向车南林寄送的要求腾退房屋的《律师函》应视为解除合同的通知，案涉合同也应于该日解除。据此，一审法院认定被世愚、车南林对于案涉合同不能履行分别具有50%的过错，案涉合同于2017年7月26日解除，以及车南林应支付的租金金额均存在错误，应当予以纠正；车南林关于补世愚故意隐瞒房屋被抵押和查封的事实，应承担全部违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 对于车南林应支付租金的金额，因案涉合同于2017年5月25日解除，自2017年3月29日至该日的租金金额为75840.4元（1×39916+27×39916/30=75840.4）。 二、关于补世愚是否应赔偿车南林装修损失的问题，本院认为，如上所述，在案涉合同具备继续履行的条件下，因车南林的违约导致合同解除，补世愚对于合同解除并无过错，故车南林关于补世愚应赔偿装修损失的上诉意见亦不成立，本院不予采纳，并对其要求对装修损失进行鉴定的申请不予准许。 三、关于车南林所交押金的退还问题，本院认为，双方当事人约定的4万元押金是承租人支付租金等费用和顺利履行合同的保障，在车南林尚未支付租金等费用也未腾退房屋的情况下，押金本不应予以退还，但本院已经判决车南林履行上述义务，退还押金的条件已经成就，故补世愚应当退还车南林交纳的押金4万元。 综上，车南林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但认定案涉合同因双方的过错合同解除，以及车南林应支付的租金金额和交纳押金的退还金额，存在错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6665号民事判决第三项，即：车南林于本判决生效之日起十五日内立即腾退金牛区蜀汉路215号元亨大厦2层7-11室的房屋，并恢复房屋主体结构（边界墙面恢复）； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6665号民事判决第一、二、四、五、六项，即：车南林与补世愚签订的《房屋租赁合同》于2017年7月26日解除；补世愚于本判决生效之日起十五日内向车南林退还押金20000元；车南林于本判决生效之日起十五日内向补世愚支付房屋租金77170.93元，电费10327.5元，物管费8400元；驳回车南林的其他诉讼请求；驳回补世愚的其他诉讼请求； 三、车南林与补世愚签订的《房屋租赁合同》于2017年5月25日解除； 四、补世愚于本判决生效之日起十五日内向车南林退还押金40000元； 五、车南林于本判决生效之日起十五日内向补世愚支付房屋租金75840.4元，电费10327.5元，物管费8400元； 六、驳回车南林的其他诉讼请求； 七、驳回补世愚的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费共4849元，二审案件受理4300元，共计9149元，由上诉人车南林负担5944元，由被上诉人补世愚负担3205元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年五月七日 书记员方丽雯