浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终138号上诉人（原审被告）：舟山市金岛建设开发有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖大洞岙。法定代表人：张林权。委托诉讼代理人：郭行舟，浙江星舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈枫，浙江星舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈小丽，女，1976年8月17日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：毛宝伦，北京大成（舟山）律师事务所律师。上诉人舟山市金岛建设开发有限公司（以下简称金岛公司）因与被上诉人陈小丽商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2017）浙0903民初4090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金岛公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回陈小丽一审全部诉请。事实和理由：1.陈小丽未按合同约定支付购房款，违约在先，其有权拒绝交付房屋；2.其无须承担交付逾期及办证逾期的违约金，一审判决违约金直接折抵购房余款适用法律错误。陈小丽答辩称，1.一次性付款口头约定为交房时，其没有违约。双方对付款时间约定不明，购房余款根据合同法第一百六十一条规定，也应在交付房屋时付清；2.金岛公司资金链断裂，未按约交房，构成违约，应当承担违约责任。一审判决金岛公司应付违约金折抵其购房余款是正确的。陈小丽向一审法院起诉请求：1.判决金岛公司立即向其交付位于舟山市普陀区房屋；2.判决金岛公司立即协助其办理上述房屋的产权证书过户到其名下的手续，将房屋权属证书或登记证明交付给其；3.判决其未付房款1180464元从金岛公司应付给其的违约金中抵扣，其无需另行向金岛公司支付；4.本案诉讼费用由金岛公司负担。一审法院认定事实：2011年9月20日，陈小丽通过舟山市益鑫鸿特种设备工程有限公司向金岛公司支付订购舟山市普陀区朱家尖莲花郡庭商铺的购房预付款3000000元。当日，金岛公司出具收条一张，确认暂收陈小丽订购商铺的购房预付款3000000元，相关交房时间、商铺号及房款价总额，待双方签订购房合同时另行商定。2012年6月26日，双方签订了浙江省商品房买卖合同三份，合同编号为2012预262462的买卖合同约定，金岛公司将位于舟山市普陀区建筑面积32.98平方米的房屋出卖给陈小丽，房屋单价为每平方米34650元，总价款1142757元；合同编号为2012预262463的买卖合同约定，金岛公司将莲花郡庭2号楼学院路317号、建筑面积60.3平方米的房屋出卖给陈小丽，房屋单价为每平方米26100元，总价款1573830元；合同编号为2012预262464的买卖合同约定，金岛公司将莲花郡庭2号楼学院路319号、建筑面积92.89平方米的房屋出卖给陈小丽，房屋单价为每平方米26550元，总价款2466230元；三份合同第九条均约定一次性付款，2013年10月1日前交付房屋；三份合同第十条均约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金；三份合同第十六条均约定，出卖人承诺于2013年12月1日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。签约当日，完成了商品房预售合同的备案。2012年7月5日，陈小丽向金岛公司支付学院路315号房款360000元，支付学院路317号房款642353元。后金岛公司出现资金链断裂，经政府相关部门协调，才完成房屋的竣工验收，但至今金岛公司未将合同房屋交付陈小丽，也未将房屋产权证书过户到陈小丽名下。另查明：三份商品房买卖合同第八条关于买受人逾期付款的违约责任中约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的4%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。一审法院认为，陈小丽与金岛公司签订的三份商品房买卖合同合法有效，各方均未曾提出解除合同的请求，故双方均应履行合同义务。根据陈小丽提供的证据能够证明已支付购房款4002353元，按合同约定的购房款总额，陈小丽尚有1180464元未支付。合同约定的付款方式为一次性付款，但没有约定一次性付款的时间，应理解为支付1002353元同时支付，即一次性付款时间为2012年7月5日。根据合同约定，陈小丽应从2012年7月6日起支付逾期付款违约金。根据合同约定，金岛公司应从2013年10月2日起按日万分之五支付逾期交房违约金，并应从2013年12月2日起按已付房价款日万分之一支付逾期交付权属证书或登记证明的违约金。金岛公司请求降低逾期交房违约金，法院酌情确定按日万之二计算。那么，陈小丽承担的逾期付款违约金同样也可按日万分之二计算。故陈小丽应从2012年7月6日起至实际全额支付应付款之日止以逾期应付款1180464元为基数按日万分之二向金岛公司支付逾期付款违约金。金岛公司从2013年10月2日起至实际交房之日止以已付房款4002353元为基数按日万分之二向陈小丽支付逾期交房违约金，从2013年12月2日起至实际交付权属证书或登记证明之日止以已付房款4002353元为基数按日万分之一向陈小丽支付逾期交付权属证书或登记证明违约金。计算至陈小丽起诉之日2017年11月17日，三笔违约金经加、减结算，金岛公司还应支付给陈小丽的违约金明显超过1180464元，故对陈小丽诉讼请求要求未付房款1180464元从金岛公司应支付的违约金中抵扣，予以支持。根据合同相对性原则，对金岛公司提出的朱富生原告资格不适格的意见予以采纳。至于该房屋是否陈小丽与朱富生的夫妻共同财产，不属于本案审理的范围。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、金岛公司于判决生效之日起十日内向陈小丽交付位于舟山市普陀区房屋；二、金岛公司于判决生效之日起十日内协助陈小丽办理将位于舟山市普陀区房屋的产权过户到陈小丽名下的手续，将房屋权属证书或登记证明交付陈小丽；三、陈小丽未付房款1180464元从舟山市金岛建设开发有限公司应付违约金中抵扣，陈小丽无需另行支付。案件受理费15424元，减半收取7712元，由金岛公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的三份商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。因双方均未提出解除合同，故仍应继续按合同约定的内容履行，并承担相应的违约责任。一审按合同约定和实际情况，所确定各方承担义务的各个时间节点并无不当，本院予以确认。各方应承担的违约金经相互折抵，金岛公司尚应支付的违约金大于陈小丽应付购房余款，一审以金岛公司应付违约金折抵购房余款，亦无不当。折抵后，视为陈小丽已履行全部付款义务，金岛公司应按约交付案涉房屋，并协助办理产权过户等手续。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15424元，由上诉人舟山市金岛建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢佑审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇一八年五月二十九日法官助理高嘉侃代书记员 毛赟