广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终878号上诉人（原审原告）：惠州银瓶山实业有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区新圩镇红田村。法定代表人：曹艳军，该公司董事长。委托代理人：刘亚方，广东度量衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈郁中，男，汉族，1962年7月12日出生，住所地广东省东莞市，被上诉人（原审被告）：田长华，男，汉族，1979年6月15日出生，住所地广东省惠州市市辖区，共同委托代理人：刘志生，广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人惠州银瓶山实业有限公司（以下简称“银瓶山实业公司”）与被上诉人陈郁中、田长华因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1303民初2969号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。银瓶山实业公司上诉请求：1、依法撤销惠州市惠阳区人民法院作出的(2017)粤l303民初2969号民事判决书；2、判令两被上诉人向上诉人支付2015年3月1日至2015年8月31日占有使用期间的租金损失428，208元(参照《土地使用权租赁合同》约定的月租金标准142736元及2016粤13民终3184号民事判决书确定的50%的责任承担标准计算)；3、判令本案的一审、二审的诉讼费用全部由两被上诉人承担。事实及理由：我国《合同法》第56条、57条的规定，被撤销的合同自始没有法律约束力；合同被撤销，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力。一、一审判决不能在原《土地使用权租赁合同》被撤销的情况下仍采纳其中关于免租期的相关约定。上诉人与被上诉人于2015年2月10日签订的《土地使用权租赁合同》被(2016)粤13民终3184号民事判决书撤销。依据上述法律规定，原租赁合同中除争议解决条款以外的其他条款，包括押金收取条款、租金收取条款、免租条款等统统没有法律约束力。上诉人基于原租赁合同收取的押金人民币28万元退还给两被上诉人，两被上诉人的租金支付义务也改由双方以原租金金额各50%的标准承担租金损失。然而，本案一审判决竟然在此种押金条款、租金条款统归没有法律约束力的情况下，仍然单一的采纳了免租条款的效力，实有厚此薄彼、违法滥纪之嫌。二、一审判决不能毫无根据的擅自揣测上诉人与被上诉人签订《土地使用权租赁合同》时的主观意识。在大部分的租赁合同中，可能都存在免租期或装修期，在此期间内，承租人无需向出租人缴纳租金，此种约定属于出租人给予承租人的优惠条款，其存在与否完全系根据合同双方的协商。如果诚如一审判决所揣测的“上诉人作为追求利益最大化的企业，往往经济交易过程中，实质上已将免租期内的收益已分摊在后面的租金收益中”，那么上诉人作为追求利益最大化的企业，在合同签订之初完全可以不给予此优惠条款，何必花费这样的人力及时间成本去计算分摊金额这么麻烦？再者，关于租赁期间、是否给予免租期及租赁期内的租金金额，均是上诉人与被上诉人双方经过协商确定的，并非上诉人既为追求利益最大化又为搏个优惠之名而单方面制定的。故，一审判决此种没有事实基础的揣测既不符合常理，也并非涉案合同的真实意思表示。三、2015年3月1日至8月31日期间的租金损失实际一直存在，也确系因原《土地使用权租赁合同》而产生的损失，两被上诉人应当按照50%的标准承担该损失。我国《合同法》第58条的规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。20l5年3月1日至8月3l日，属于原土地租赁合同中租赁期限的一部分，被上诉人应当向上诉人交付租金，但基于当初双方间关于免租期及租赁期限等合同约定，该期间的租金损失才仅由上诉人一人承担，这一损失的存在一直是显而易见的，故涉案期间的租金损失实际一直真实存在，并非因合同被撤销才突然产生，也不应在合同撤销后才由一审判决来判断是否会有损失。日前，双方履行租赁合同的法律依据发生变化，原基于租赁合同有效而由上诉人一人承担租金损失，现也应当依据生效判决书的处理原则改由双方共同承担。四、上诉人并未因原租赁合同的撤销而获得利益。如前所述，合同被撤销后，立法本意系回归到订立合同之前的状态，相互间因该合同而获得的财产予以返还，因此遭受的损失也根据双方的过错程度予以承担。2Ol5年3月1日至8月3l日的租金损失，属于因被撤销的合同而产生的损失，本就应该由双方共同承担，而不应按照一审判决的逻辑将其算作新的收益。退一步讲，如果案涉租赁合同未被撤销，那么上诉人因此获得的租金势必远远超过被上诉人按照50%的标准所承担的租金损失。故一审判决所认定的上诉人“因过错行为获得利益，明显有违社会所追求的诚实守信及公平正义的基本要求”也是与事实不相符合的，此种结论明显是在错误的命题下所得出的错误的结论，肯定二审法院予以纠正。综上，一审判决无视已生效的判决文书，在案涉租赁合同已被撤销的情况下仍引用其中的免租条款，属于事实认定错误，进而适用法律错误，最终作出了损害上诉人合法权益的判决，上诉人无奈，唯上诉至贵院，请求判如所请。陈郁中、田长华答辩意见：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。银屏山实业公司一审法院起诉请求：1.判令两被告向原告支付自2015年3月1日至2015年8月31日占有使用期间的租金损失428208元［参照双方当时签订的《土地使用权租赁合同》约定的每月142736元的租金标准及（2016）粤13民终3184号民事判决书确定的50%责任标准计算，计算公式：142736元×6个月×50%=428208元］；2.本案的全部诉讼费用均由两被告承担。一审法院认定事实：涉讼的土地位于广东省惠州市惠阳区新圩镇红田村黄泥塘地段［国有土地使用证号是惠阳国用（2010）第0600033号］，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为50977平方米，使用权人是被告银瓶山公司。2015年2月10日，原告银瓶山公司（合同称甲方）与陈郁中、田长华（合同称乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，双方约定甲方将上述土地出租给乙方用于开办市场招租、工厂招租等用途。租赁期限为20年，即自2015年9月1日至2035年8月31日。2015年3月1日至2015年8月31日（即180天）为建设装修期（建设装修期内免交租金）。每月租金按国土证的面积计算，租金价格按此土地面积每月2.8元/平方米，从2015年9月1日至2018年8月31日，即前三每月租金为142736元；每月租金价格每三年递增8%，第二个三年即从2018年9月1日至2021年8月31日，每月交纳租金为154155元；第三个三年从2021年9月1日至2024年8月31日，每月交纳租金为166487元；第四个三年从2024年9月1日至2027年8月31日，每月交纳租金为179806元；第五个三年从2027年9月1日至2030元8月31日，每月交纳租金为194191元；第六个三年2030年9月1日至2033年8月31日，每月交纳租金为209726元。第2033年9月1日至2036年8月31日，每月交纳租金为226504元。首月租金在2015年9月1日前交付，乙方应在每月租期开始前5日将当月租金付清给甲方，逾期，按每日千分之二计算滞纳金。签订合同3日内，乙方交纳280000元作为履约本合同押金，合同期满，乙方无违约事宜，甲方应将履约保证金无息退还乙方。合同签订后，陈郁中、田长华支付280000元押金给银瓶山公司。而后，陈郁中、田长华开始落实立项、报建手续，期间发现有市政规划道路包含在涉讼土地内，陈郁中、田长华为此还委托惠阳区恒源测绘咨询服务有限公司对涉讼土地进行测绘，测绘图载明山坡地面积为6808平方米。陈郁中、田长华遂委托广东莞彰律师事务所向银瓶山公司发出律师函，该函载明：原告银屏山公司迅速将14600平方米的山坡地进行规划施工、平整，在达到建设用地条件后交付给陈郁中、田长华原告，但不代表陈郁中、田长华放弃追讨银瓶山公司违约责任；因原告银瓶山公司土地使用权面积减少，陈郁中、田长华合同目的无法实现，双方可解除2015年2月10日《土地使用权租赁合同》，原告银瓶山公司将合同押金280000元和占用期间利息返还给陈郁中、田长华，并补偿陈郁中、田长华前期投入等损失。2015年10月19日，陈郁中、田长华向原告银瓶山公司邮寄一份解除合同通知书，通知载明：现我方一份向贵公司发出本通知，解除双方签订的《土地使用权租赁合同》本通知达到贵公司时生效。租赁物随即交还给贵公司，请贵公司返还我方交纳的280000元押金，并向我方承担相应的违约责任。2016年1月22日，被告陈郁中、田长华以租赁合同纠纷为由将银屏山公司及深圳市丑石银波文化科技有限公司诉至本院［案号：2016）粤1303民初311号］。请求：1.撤销其与银瓶山公司于2015年2月10日签订的《土地使用权租赁合同》；2.银瓶山公司退还押金280000元；3.银瓶山公司支付占用上述押金的利息（以人民银行同期贷款利率计算）从2015年2月10日起至清偿日止；4.深圳市丑石银波文化科技有限公司对银瓶山公司的上述债务承担连带支付责任；5.银瓶山公司与深圳市丑石银波文化科技有限公司承担与本案有关的全部的诉讼费用。银屏山公司则提出反诉，要求：1.陈郁中、田长华支付2015年9月1日至2015年10月31日期间租金285472元及滞纳金99900元（自合同约定交租日次日起，按每天千分之二计算，暂计至反诉之日，计算至实际支付之日为准），小计385372元；2.确认银瓶山公司无需退还租赁押金280000元；3.陈郁中、田长华承担本案全部诉讼费用。2016年7月4日，本院作出（2016）粤1303民初311号民事判决书，判决：一、撤销原告（反诉被告）陈郁中、田长华与被告（反诉原告）惠州银瓶山实业有限公司于2015年2月10日签订的《土地使用权租赁合同》；二、被告（反诉原告）惠州银瓶山实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）陈郁中、田长华押金280000元；三原告（反诉被告）陈郁中、田长华应于在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告（反诉原告）惠州银瓶山实业有限公司租金损失142736元；四、被告（反诉原告）惠州银瓶山实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陈郁中、田长华的利息损失的50%（利息计算方法：按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中以280000元为基数，自2015年2月10日起计至本判决生效之日止；以137264元为基数，自本判决生效之日起计至款项137264元付清之日止）；以上第二、三、四项相抵扣后，被告（反诉原告）惠州银瓶山实业有限公司仍需退还原告（反诉被告）陈郁中、田长华押金137264元并赔偿原告（反诉被告）陈郁中、田长华的利息损失的50%（利息计算方法：按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中以280000元为基数，自2015年2月10日起计至本判决生效之日止；以137264元为基数，自本判决生效之日起计至款项137264元付清之日止）；五、被告深圳市丑石银波文化科技有限公司应对被告（反诉原告）惠州银瓶山实业有限公司负担的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告（反诉被告）陈郁中、田长华的其它诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）惠州银瓶山实业有限公司的其它反诉请求。银屏山公司不服该判决，提起上诉，并增加和要求陈郁中、田长华计付2015年3月1日至8月31日6个月免租期的租金。广东省惠州市中级人民法院认为银屏山公司在一审时诉请的是2015年3月至10月的租金，一审已经对此予以了审理，银屏山公司上诉要求2015年3月1日至8月31日期间的租金超出了一审的诉讼请求，应当另循途径解决。2017年5月22日，广东省惠州市中级人民法院作出（2016）粤13民终3184号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2017年9月18日，原告银屏山公司向本院提起本案诉讼，要求被告陈郁中、田长华按照上述生效民事判决书认定的各自50%的责任标准支付2015年3月1日至8月31日免租期间的租金428208元（142736元/月×6个月×50%）。被告陈郁中、田长华对此则表示不管合同履行与否或者被撤销，免租期都是属于免交租金的。一审法院认为，原告银瓶山公司与被告陈郁中、田长华于2015年2月10日签订的《土地使用权租赁合同》已被生效判决书所撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。双方争议的焦点问题是《土地使用权租赁合同》被撤销后，被告陈郁中、田长华应否支付2015年3月1日至8月31日免租期间的租金（占有使用费）。虽然涉讼合同被撤销，但不能据此为由完全不考虑免租期的约定而按照正常使用情况下计算租金。由于合同签订之初，原告银屏山公司即已明确该时段的租金予以放弃，故合同被撤销后该部分租金（占有使用费）不应构成其损失。再则，作为追求利益最大化的企业，在经济交易过程中，实质上已将免租期内的收益已分摊在后面的租金收益中。况且，原告银屏山公司给予的免租期实质是给予承租方即被告陈郁中、田长华做前期准备的时间，场地实际并不具备使用条件和使用状态，被告陈郁中、田长华并没有实际收益，根据权责发生制与配比原则，该期间不应分摊租赁费（占有使用费）。否则，在合同被撤销的情况下，原告银屏山公司据此所获得的收益反而超出合同约定和正常履行情况下的租金，换言之，因其过错行为而获得了利益，此举明显有违社会所追求的诚实守信及公平正义的基本要求。因此，对原告银屏山公司主张的免租期内的租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告惠州银瓶山实业有限公司的诉讼请求。案件受理费7723元，由原告惠州银瓶山实业有限公司负担。本院二审期间，当事人双方未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：在双方签订的《土地使用权租赁合同》被撤销后，上诉人主张的2015年3月至8月共6个月的租金损失能否予以支持。经查，上诉人与被上诉人于2015年2月10日签订《土地使用权租赁合同》，合同约定：上诉人将涉案土地出租给被上诉人用于开办市场招租、工厂招租等用途。租赁期限为20年，租赁期限自2015年9月1日至2035年8月31日，2015年3月1日至2015年8月31日（即180天）为建设装修期（建设装修期内免交租金）。合同履行过程中，因被上诉人发现涉案土地包含市政规划道路，且有一定面积的山坡，与签订合同之时对该地块的预期不符，遂发生争执起诉至法院，该合同经（2016）粤1303民初311号及（2016）粤13民终3148号生效判决以双方签订合同时存在重大误解为由予以撤销，该判决认定双方在签订合同之时均未尽合理注意义务，未进行充分沟通和深入交流，导致合同被撤销，双方均存在过错，应各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”涉案合同被撤销，双方均有过错，应各自承担相应责任，因合同取得的财产应予以返还。上诉人因合同取得被上诉人的押金经生效判决判令予以返还，被上诉人在合同期间占用了上诉人的土地，但在占用期间并未获得利益，被上诉人补偿范围应与上诉人依据合同取得的租金收益相平衡，在合同被撤销前，依据合同，上诉人可取得的租金收益为2015年9月、10月的租金，该部分租金亦经生效判决予以确认。对于上诉人上诉提出的2015年3月至8月的租金，合同约定为免租期，被上诉人本无需交纳租金，并非上诉人可因合同能取得的财产，因此，上诉人的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人银瓶山实业公司的上诉请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费7723元，由上诉人惠州银瓶山实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 蓝惠兰审 判 员 于海砚二〇一八年五月四日法官助理 周 莎书 记 员 黄 慧