贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0626民初2670号原告(反诉被告)：涂震球，男，1972年4月2日出生，汉族，居民，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：胡书明，重庆渝正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄涌豪，重庆渝正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：沈正权（曾用名沈正全），男，1964年8月24日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。被告（反诉原告）：沈正江，男，1970年8月19日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。被告(反诉原告）：沈正龙，男，1972年10月3日出生，土家族，居民，住贵州省德江县.三被告（三反诉原告）共同委托诉讼代理人：马金娥，贵州亿和律师事务所律师。三被告（三反诉原告）共同委托诉讼代理人：罗熊，贵州亿和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）涂震球与被告（反诉原告）沈正权、沈正江、沈正龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人胡书明、被告（反诉原告）沈正龙及三被告（三反诉原告）共同委托诉讼代理人马金娥、罗熊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂震球向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2015年3月25日签订的《门面租赁合同》；2、判决三被告支付停产停业损失1218760.8元；3、判决三被告支付装饰装修补偿147429.43元；4、判决三被告向原告支付搬迁费34500元；5、案件受理费由三被告承担。事实及理由：2015年3月25日，原告与三被告签订了《门面租赁合同》（以下简称合同），合同约定三被告将位于贵州省德江人民中路17号房屋一层四个门面和负一楼合计1150m2的房屋出租给原告经营百货。合同租赁期间为2015年5月19日至2023年5月19日，租金的支付方式为2015年5月19日至2019年5月19日每年租金70万元，2019年5月20日至2023年5月19日每年租金80万元，合同同时约定原告对租赁的房屋有自主改造和转租负一楼的权利。合同签订后，原告按约向三被告支付2015年5月19日至2016年5月19日的租金70万元，同时支付给前租赁户田洪超提前退出门面补偿款23万元。后，原告对涉案门面进行了全面装修，开办了“春天百货-德江店”。2017年3月10日德江县人民政府作出《德江县人民政府关于玉溪河片区棚户区改造项目的征收公告》，涉案门面在本次征收范围内，公告中明确征收实施期限为2017年3月10日至2017年7月10日止。原告从2017年2月开始主动与被告协商租金支付事宜,三被告同意将租金由每年70万元变成更为每年60万元。德江县人民政府于2017年3月10日发出征收公告后，原告多次与三被告协商此事，拟在年租金70万元不变的情况下将租金支付方式改为按月支付。三被告在不赔偿原告任何损失的情况下，于2015年5月20日强行关闭涉案门面，让原告终止经营，并要求原告三日内搬离涉案门面。现该门面已经被拆除，三被告获得了相应的补偿，原、被告之间签订的合同客观上已不能履行。原告认为合同明确约定了“政府统一规划致使本合同无法继续履行，政府赔偿中断乙方经营的损失归乙方所有”。涉案门面征收补偿中涉及的停产停业损失、装修费、搬迁费实际均系中断乙方（原告）经营损失，三被告应当在租赁合同终止后对原告予以补偿，但三被告领取了征收补偿款后拒绝对原告进行补偿。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）及相关法律规定诉至人民法院，请依法予以判决。三被告辩称：根据《合同法》第九十四条的相关规定原、被告均可解除合同，故同意本诉原告解除租赁合同的诉讼请求。本诉原告起诉的第2、3、4项诉讼请求不能成立，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条停产停业损失、搬迁费等应当补偿给三被告即房屋所有权人。原告与三被告签订的《合同》约定了固定装修归三被告所有，故原告起诉的装饰装修费不能成立。双方签订的《合同》约定“政府统一规划使合同无法履行，但政府补偿给中断乙方的损失归乙方所有，其中固定装修类和房租租赁补偿归甲方所有。”，其中中断乙方经营的损失归乙方所有是指搬迁费，并非停产停业补偿费，停产停业补偿费是指租赁费或经营损失费。双方签订的租赁合同已经因政府征收而无法履行，承租方已经不再享有租赁房屋的使用权，故原告无权享有拆迁房屋的停产停业费。原告诉称三被告在不赔偿其损失的情况下强行关闭门面不属实，在德江县人民法院作出的（2017）黔0626民初1170号生效的裁判文书中并未提及该问题。三被告同意支付搬迁费34500元给原告。综上，请求人民法院驳回原告的第2、3项诉讼请求。三反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告支付三反诉原告2017年5月19日至2017年8月20日的租金180832.3元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2015年3月15日，三反诉原告与反诉被告签订《合同》，约定三反诉原告将位于德江人民中路17号的一层四个门面和负一层租赁给反诉被告使用，2015年5月19日至2019年5月19日租金每年70万元，租金按年提前2个月支付。按合同约定，反诉被告应在2017年3月19日前支付2017年5月至2018年的租金；因2017年3月10日县人民政府发布征收公告，反诉被告遂起诉至人民法院，请求转变租金支付方式为按月支付。德江县人民法院作出（2017）黔0626民初1170号判决书，判决将租金支付方式变更为按月支付，由反诉被告每月支付租金58333元，租金计算截止签订征收协议之日止。现反诉被告并未按照判决确定给付租金的义务，为维护三反诉原告的权益，现具文诉至人民法院，请求人民法院支持三反诉原告的反诉请求。反诉被告辩称：反诉原告请求支付租金的诉讼请求应当予以驳回。双方签订的合同已经因政府于2017年3月10日下发的征收公告而解除了，且解除权属于形成权，反诉原告在2017年5月20日通过短信的方式要求解除合同，故当日合同就已经解除了。2017年5月20日反诉原告已经强行关闭了涉案门面，在变更合同履行方式的调解协议中可以证明该事实，故反诉被告亦不应承担租赁费。即使人民法院判决承担租赁费，亦只能计算至2017年8月20日。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本诉争议的焦点：1、停产、停业损失的赔偿主体；2、原告起诉的房屋装饰装修补偿费147429.43元是否为非固定装饰装修补偿费。针对焦点原告方向本院出示：1、《合同》，拟证明原、被告存在合法的租赁合同关系，合同约定了停业损失的补偿原则及权利义务；2、租金收条，拟证明原告履行了支付租金的义务；3、营业执照，拟证明原告系涉案门面的经营主体；4、德江玉溪河片区征收安置补偿协议书，拟证明三被告与征收人签订了涉案房屋的补偿协议，停产停业补偿合计1218760.8元，其中商铺为285912.8元、门面为832848元的事实；5、德江玉溪河片区改造项目房屋征收预评估函，拟证明涉案门面装修部分其中有147429.43元经评估为非固定装饰装修补偿费的事实；6、工程协议、收条、木工、协议书，拟证明原告对涉案门面进行装修的事实。被告方对原告出示1、2、3号证据无异议，本院对原告出示1、2、3号证据的三性予以确认。被告方对4号证据的真实性、合法性无异议，但主张达不到证明该费用属于原告所有的证明目的，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认。被告方对5号证据的真实性、合法性无异议，但对原告的证明目的有异议，主张该证据不能证明147429.43元装饰装修补偿费为非固定装饰装修补偿费，且根据双方签订的合同约定该费用应属于固定装饰装修补偿费，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认;但原告提供贵州叁赢房地产评估有限责任公司的《德江玉溪河片区改造项目房屋征收预评估函》中关于《装饰装修、构筑物及附属物评估结果一览表》并未确认装饰装修、构筑物及附属物评估价1150219.52元中的147429.43元属于非固定装饰装修补偿费，故对其证明目的不予以采信。被告方对原告出示的6号证据三性均有异议，但该份证据拟证明原告对涉案门面装修的事实，在本院庭审中被告方对原告装修涉案门面的事实无异议，故本院对该三份证据的证明目的予以确认。针对焦点被告方出示1、《合同》，拟证明双方签订的合同约定了固定装修补偿费属于三被告所有；2、德江玉溪河棚户区改造范围内房屋征收补偿安置协议，拟证明停产停业损失补偿的对象系被征收人即三被告；3、庭后向本院提交了德江棚改办出具的证明，拟证明征收补偿方案中的过度安置及停产停业补助费为被征收人在被拆迁后两年内的住房、商铺和门面的租赁和过度安置补助费的事实。原告方对被告出示的1号和2号证据三性无异议，但主张停产停业损失是一个概括性的损失，并没有明确为系三被告房屋租金的补偿，双方在合同中约定了中断经营的损失归原告方所有，停产停业损失补偿即是中断经营的损失。原告对三被告出示的1号和2号证据无异议，本院予以确认。原告对3号证据的真实性无异议，对合法性有异议；本院认为该份证明并未提供作出相关解释的依据，且该证明的内容与《德江玉溪河片区棚户区（董家水井至香树大桥××）改造规划范围内征收补偿安置实施方案》（以下简称实施方案）存在矛盾，故对其合法性与关联性不予确认。本院依职权向拆迁人收集了：1、《实施方案》；2、询问笔录。原告涂震球对1、2号证据的真实性、合法性无异议，但主张没有关联性。三被告对1、2号证据质证无异议。因双方对1、2号证据的真实性、合法性无异议，本院对该两份证据的真实性、合法性予以确认，1号证据系本次征收补偿的依据，且双方对该方案确定的项目及金额无异议，故本院对其关联性予以确认。反诉争议的焦点：“1、涉案门面租金支付方式？2、双方合同解除的时间节点。”针对焦点：反诉原告提供：1、贵州省德江县人民法院（2017）黔0626民初1170号民事判决书，拟证明涉案门面的租金支付方式已经由生效的法律文书确定按年支付变更为按月支付及截止时间确定为签订征收安置协议之日的事实；2、德江玉溪河片区棚户区改造范围内房屋征收补偿安置协议，拟证明协议签订日为2018年8月20日即租赁费用应当计算至该日为止的事实。反诉被告对反诉原告出示证据的三性无异议，但主张到不到反诉原告的证明目的。反诉被告对反诉原告出示证据的三性无异议，因1号证据系反诉被告起诉主张将合同约定租金支付方式变更为按月支付，且生效的法律文书已经予以确认，本院对该两份证据的三性及原告方的证明目的予以确认。针对焦点反诉被告出示：1、德江县人民政府关于对玉溪河片区棚户区改造项目的征收公告，拟证明政府确定征收之日起合同目的已经无法实现，合同自该日已经解除；2、短信记录，拟证明反诉原告通过短信往来要求解除合同，因解除权系形成权，故合同应该在该日解除的事实。反诉原告对反诉被告出示的1号证据的三性无异议，但主张达不到反诉被告的证明目的；反诉原告对反诉被告出示2号证据的真实性无异议，但主张双方短信还就租赁费用的支付方式进行了约定，且涉案门面一直是反诉被告在管理。针对反诉被告出示1、2号证据，反诉原告质证对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，但该两份证据均不能对抗生效法律文书所确定的内容，故本院对该两份证据的关联性不予确认。经审理查明，2015年3月25日，原告（反诉被告）涂震球与被告（反诉原告）沈正龙、沈正权、沈正江签订《德江人民中路17号房屋租赁合同》，合同约定涉案门面的租赁期间为2015年5月19日至2023年5月19日，前四年的租金为每年70万元，后四年的租金为每年80万元。《合同》第六条约定，政府统一规划使合同无法继续履行，政府赔偿给中断乙方（涂震球）的经营损失归乙方所有，其中固定类装修和房屋租赁补偿归甲方所有。原告涂震球按照合同约定支付了第二年的租金即2016年5月19日至2017年5月19日的租金70万元。另查明：涉案门面及商铺的面积分别为216.02平方米及267.995平方米，承租人均为原告涂震球，涂震球对涉案门面办理了营业执照等经营手续。涉案门面及商铺被政府部门依法征收的补偿费分为：房屋装饰装修及附属物补偿金额为234028.58元，过渡安置及停产停业补助费，商铺补助金额为385912.8元、门面补助金额为832848元。经我院（2017）黔0626民初1170号生效的民事判决书确定将《门面租赁合同》中租金的约定变更为按月以58333元支付，截止日期为签订征收协议之日，2017年8月20日三被告（反诉原告）与拆迁人签订征收补偿协议。本院认为：原告（反诉被告）涂震球承租三被告（反诉原告）所有的房屋从事生产经营，双方均按照合同的约定履行了各自的义务，在租赁期间内因政府棚户区改造实施的拆迁致使合同无法履行，现双方均同意解除《合同》，本院予以准许。原告方要求三被告支付相应的拆迁补偿款，不违反法律规定，符合双方签订的合同约定；反诉原告要求反诉被告支付租金，符合法律规定，本院均予以准许。关于本诉原告请求支付停产停业损失的问题，按照相关法律及政策规定该补偿应该属于被征收人所有，但双方签订的合同中对政府征收中断乙方经营损失归乙方所有进行了约定，该约定并不违反法律的规定，加之政府在实施征收过程中确实给涂震球造成了损失，可视为双方约定的中断经营的损失即为停产停业损失，故其请求应当予以支持。经本院核实原告诉称的1218760.8元不仅包含涉案门面及商铺停产停业损失，还包含过渡安置费用，只是征收人在实施方案中并未具体明确各自的计算方式及数额。本院认为关于停产、停业损失的计算方式可以参照《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见的通知》黔府办发〔2011〕116号第四条第（一）项、第五条第一款的规定，因原告涂震球并未提交应纳税所得额证明，故可以参照《实施方案》补偿标准第（二）项第3条中门面、商铺经营性住房停产停业及过度安置费计算标准计算六个月即290409元（每月100元/m2×484.015m2×6个月）。关于原告方要求支付非固定装饰装修费用147429.43元的诉讼请求，双方在合同中约定固定类装修和房屋租赁补偿归房屋所有人所有，可视为非固定类装修补偿应该归原告涂震球所有，但在庭审中原告涂震球并未提供区分非固定与固定装修的相关证据予以佐证，从常理来看非固定装修应为可搬离或拆卸的装修物，原告涂震球在腾退承租房屋时对属于其所有的非固定装修应该予以搬离，因此即使在评估函中存在非固定装修补偿亦是原告对其权利的放弃，故对原告请求支付装饰装修补偿费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求支付搬迁费34500元的问题，三被告在庭审中对金额无异议且自愿支付，本院从其自愿。关于反诉原告请求支付租金的问题，反诉被告主张解除权属于形成权，在双方短信往来中合同已经解除的抗辩，本院认为反诉被告在征收公告发布后向本院提起诉讼请求变更合同履行方式，虽解除权系形成权，但原告之诉讼行为明确表示愿意继续受合同约束，故该辩解意见本院不予支持；反诉被告继而主张因征收系不可抗力在征收公告发布之日合同便已解除，本院认为双方在签订合同之日并未预见征收这一情势变更致使合同无法完全履行，但客观上征收发布之日至签订征收协议之日尚能继续履行，本院的生效法律文书已经就该问题予以明确，对反诉被告的抗辩本院不予支持。反诉原告方主张支付尚欠的租赁费，其请求合法，应予以支持，但其计算错误，该租赁费应该为174999元（58333元×3个月）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）涂震球与被告（反诉原告）沈正权、沈正江、沈正龙于2015年3月25日签订的《门面租赁合同》；二、由被告沈正权、沈正江、沈正龙支付原告涂震球停产停业损失290409元；三、由被告沈正权、沈正江、沈正龙支付原告涂震球搬迁费34500元；四、由反诉被告涂震球支付反诉原告沈正权、沈正江、沈正龙房屋租赁费174999元；五、驳回原告涂震球请求被告沈正权、沈正江、沈正龙支付非固定装修补偿费147429.43元的诉讼请求；以上二、三、四项限于本判决生效后二十日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉部分23076元，由原告涂震球负担17276元，被告沈正权、沈正江、沈正龙负担5800元；反诉部分4799元，由反诉原告沈正权、沈正江、沈正龙负担1019元，反诉被告涂震球负担3780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  陈良文人民陪审员  冯胜权人民陪审员  何兰高二〇一八年五月十四日书 记 员  张 军