湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初568号 原告：陆某容，女，汉族，1964年2月2日出生，住岳阳市岳阳楼区学院路湖南理工学院南院学苑小区****。 原告：熊某燕，女，汉族，1971年7月27日出生，住岳，住岳阳市岳阳楼区巴陵中路东茅巷**岳阳楼区珍珠山卫生小区1栋中单元601室。 原告：刘海某，女，汉族，1979年6月20日出生，住岳阳市，住岳阳市岳阳楼区永兴小区****v> 三原告共同委托诉讼代理人：李立宏，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。特别授权。 被告：湖南某某建设工程有限公司（原岳阳市某某工程有限公司），住所地岳阳市岳阳楼区站前西路相思街**。 法定代表人：于铁祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍坤龙，男，汉族，1950年2月16日出生，住岳阳市岳阳，住岳阳市岳阳楼区新胜社区马壕组 委托诉讼代理人：田晓红，湖南惠风律师事务所律师。 被告：岳阳楼区某某办事处新胜社区居委会，，住所地岳阳市岳阳楼区新胜小区 法定代表人：周小明，该社区主任。 委托诉讼代理人：柴立新，岳阳市岳阳楼区城陵矶法律服务所法律工作者。 原告陆某容、熊某燕、刘海某与被告湖南某某建设工程有限公司（以下简称恒同公司）、岳阳楼区某某办事处新胜社区居民委员会（以下简称新胜社区）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆某容、熊某燕、刘海某及其共同委托诉讼代理人李立宏，被告恒同公司委托诉讼代理人伍坤龙、田晓红，被告新胜社区委托诉讼代理人柴立新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付三原告300万元违约金；2、判令两被告在合理期限内将出让房屋的房产证和土地使用证交给三原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月26日三原告与被告签订《购房合同书》，约定：1、被告恒同公司将在新胜小区新建的一栋五层框架结构，建筑面积为1665．82平方米的幼儿园转让给三原告，转让价为6078000元。被告新胜社区在合同尾部签署“同意出让”并加盖了公章。原告已经按照约定向被告支付了转让款，被告却至今未办理房产证和土地使用证，原告经多次催促未果。 被告湖南恒同建筑工程有限公司辩称：一、双方签订的《购房合同书》因违法而无效。首先，答辩人只是一家建筑企业，并不是房产开发企业，根本无权开发房地产并销售房屋。其次，双方买卖的房产既无土地权证，也无房产权证，买卖合同违反了法律强制性规定。二、本案房屋属于拆迁还建性质，答瓣人无权出卖，原告也没有资格购买。三、本案房屋用地属于集体土地，根本不能办理土地权证和房产证。四、原告要求违约金的主张，超过了诉讼时效。同时，合同约定的按日万分之五的违约金约定明显过高。五、原告没有及时支付购房款，已经违约在先。综上所述，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 被告岳阳楼区某某街道办事处新胜社区居委会辩称，答辩人不是本案适格被告，不应承担责任。答辩人在涉案购房合同书上盖章，不等于答辩人就是合同相对人。答辩人在合同书上签署的意见，没有接受相关交易对价，仅表示愿意接受被答人陆某容、熊某燕、刘海某成为新胜社区成员，并为其提供相关服务，更不是担保合同义务履行。被答辩人陆某容、熊某燕、刘海某正常使用诉争房屋至今，并获取购房投资的收益，一纸产权证书就造成其相当于购房款一半以上的损失，违反常理。 查明的事实 一、双方无争议的事实： 2006年11月1日，岳阳市岳阳楼区发改局以岳楼发改局基【2006】035号文件，批准同意新胜居委会《申请拆迁还建“新胜小区”项目立项报告》。2007年5月20日，依据岳府阅【2007】19号文件《关于某某路新胜还建小区建设有关问题的会议纪要》和岳阳楼区政府【2007】第7次《岳阳市岳阳楼区人民政府区长办公会议纪要》，两被告签订《承包还建小区建筑工程协议书》，约定恒同公司总承包新胜居委会拆迁还建“新胜小区”工程，在第五条第2款还约定“在安排好拆迁还建户的住房后，小区内多建的房屋为弥补乙方（即恒同公司）的经济损失，甲方（即新胜居委会）同意乙方全部向外出售，出售部分的利润归乙方所有”。2010年8月3日，岳阳市岳阳楼区发改局以岳楼发改局基【2010】003号文件，批准新胜居委会《关于核准新胜小区追加投资计划的申请报告》，同意追加总建筑面积8000平方米：其中4栋6层住宅楼，1栋幼儿园；2010年9月3日岳阳市规划局楼区分局为追加4栋6层住宅楼和1栋幼儿园颁发了《建设工程规划许可证》。2010年8月6日新胜居委会在岳阳楼区区领导签署“请国土分局给于支持”后，将《关于新胜拆迁还建小区改变建设用地性质的请示》递交给了岳阳市国土资源局楼区分局。2011年7月26日三原告与被告恒同公司签订《购房合同书》，约定：1、被告恒同公司将在新胜小区新建的一栋五层框架结构，建筑面积为1665．82平方米的幼儿园转让给三原告，转让价为607．8万元。恒同公司交付幼儿园之日原告支付300万元，2011年12月30日前乙方再支付200万元；余款107．8万元在交国有土地总证时付50％，房产证办理后原告将余款10日内一次付清余款。2、产权登记手续由恒同公司办理，因恒同公司原因致使不能在2013年12月30日前取得房产证和土地使用证，恒同公司按日向原告支付已付房款总额万分之五的违约金。合同签订后，被告新胜社区在合同尾部签署“同意出让”并加盖了公章。原告已经按照约定向被告支付了转让款，其中汇款473．5万元，陆某容尚欠26．5万元由陆某容于2011年12月向恒同公司原法定代表人伍坤龙出具了欠条。2013年12月，国土资源管理部门向新胜社区下发《土地违法案件补办用地报批手续通知书》，区、市和省三级国土资源管理部门均“拟同意依法补办用地手续”，但两被告至今未办理房产证和土地使用证，原告多次催促未果，并于2016年8月因被告未能办理房产证和土地使用证事宜而分别向岳阳楼区某某办事处和岳阳楼区人民政府上访过。 二、双方有争议的事实 1、《购房合同书》的效力问题。原告认为合同由双方自愿签订，是当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，系合法有效合同。被告恒同公司认为其无权处分幼儿园，原告也没有资格购买，而且该幼儿园的土地是集体所有，没有房产证、土地使用权证和预售证而不能转让。本院认为，第一，被告恒同公司与该幼儿园原实际所有人新胜居委会于2007年5月20日签订了《承包还建小区建筑工程协议书》，约定恒同公司总承包拆迁还建“新胜小区”工程，并在第五条第2款还约定“在安排好拆迁还建户的住房后，小区内多建的房屋为弥补乙方（即恒同公司）的经济损失，甲方（即新胜居委会）同意乙方全部向外出售，出售部分的利润归乙方所有”，因此，由被告新胜居委会在合同尾部签署“同意出让”并加盖公章的行为，是两被告自愿共同出让幼儿园房屋的合同行为，被告恒同公司的行为不是无权处分。第二，根据国务院《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条“下列土地属于全民所有即国家所有:……(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地”规定和本案拆迁还建的审批情况来看，该幼儿园的土地属于国有划拨地，可以依法变性为国有出让地进行转让，而且该幼儿园属于该拆迁还建小区所需要的具有公益性的配套设施，其建造已经获得了人民政府的批准，它不是一般的商品房，不需要办理预售许可证，它也不是安置房，受让方无需具有被安置对象资格。因此，原、被告签订的《购房合同书》合法有效。该幼儿园的土地变性手续被告一直没有依法办理或者补办，是导致该幼儿园没有取得房产证和土地使用权证的根本原因，被告对此应当承担违约责任。 2、违约金300万是否过高的问题。被告认为原告提出300万违约金的主张过高。原告认为，其主张的违约金已经低于法律保护的民间借款的利息。本院认为，当事人签订合同后，应严格按照合同约定履行义务并承担违约责任。《合同法》第一百一十四条规定约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可依当事人申请予以适当减少，本案中因原告陆某容、熊某燕、刘海某与被告恒同公司、新胜社区均未能提供违约损失的具体数额，所以无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高作出裁量。从合同履行的情况看，原告向被告恒同公司支付了购房款4735000元，被告恒同公司逾期办理房屋权属证书应按日向原告支付已付房款总额万分之五的违约金。按照法律保护民间借款利息的规定，原告的损失可以按照月息百分之二即日万分之六点七的利率计算，本案合同约定恒同公司按日向原告支付已付房款总额万分之五的违约金，比照民间借款的利率来看，确实低于法律保护的民间借款的利息。因此该违约金约定属于法律保护的合理范围。而且由于被告没有按照约定时间办理该幼儿园的房产证和土地使用权证，原告对该幼儿园一直仅仅享有债权而没有取得物权，导致三原告不仅不能享有该幼儿园的升值利益，反而还要承担被告将该幼儿园再次出卖给他人等恶意处置行为的巨大法律风险，故被告按照合同约定承担违约金，与其违约责任的危险程度完全是相匹配的。据此，截止2018年6月30日，被告应该承担违约金3835350元（实际汇款473．5万乘以万分之五乘以四年六个月），由于原告只主张了300万，故本院只支持300万元的违约金。 3、原告是否违约的问题。被告恒同公司认为原告没有及时支付购房款，已经违约在先。原告认为其没有按照合同约定的时间支付购房款和尚欠265000元由陆某容向恒同公司原法定代表人伍坤龙出具了欠条是事实，但是，不能由此而认定原告违约。本院认为，三原告延期支付房款和出具265000元欠条被告均已全部收取，且被告一直没有提出异议，其与三原告的行为表明，双方当事人就变更原合同购房款交付时间等相关约定已经达成了一致。而且法律规定违约责任的目的，是促使合同当事人认真履行合同，保证交易的安全和稳定，在本案中，从表面上看原告的履行存在瑕疵，但从延期时间及欠条金额来看，三原告并没有故意拖延或不履行，而是一直在积极履行合同义务。因此，原告并不存在实质上的违约行为。 4、本案是否超过了诉讼时效。被告恒同公司认为，即使双方签订的《购房合同书》有效，其约定的办证时间为2013年12月30日前，到2018年1月21日原告提起诉讼，已经整整4年多时间，原告如果要求答辩人承担违约金责任，也应当在诉讼时效2年内主张权利，超过两年，就不应当被支持。原告认为本案诉讼时效没有届满。本院认为，由于原告一直在向被告主张权利，还于2016年8月以被告未能办理房产证和土地使用证为由而分别向岳阳楼区某某办事处和岳阳楼区人民政府上访过，因此本案没有超过诉讼时效。 5、被告新胜居委会是否承担连带责任的问题。被告新胜居委会认为其在涉案购房合同书上盖章，不等于是合同相对人，仅表示愿意接受三原告成为新胜社区成员，并为其提供相关服务，更不是担保合同义务履行，因此不应承担责任。本院认为，两被告之间签订《承包还建小区建筑工程协议书》约定：“在安排好拆迁还建户的住房后，小区内多建的房屋为弥补乙方（即恒同公司）的经济损失，甲方（即新胜居委会）同意乙方全部向外出售，出售部分的利润归乙方所有”，该约定很清楚的表明，小区内多建的房屋在向外出售后，利润归恒同公司所有，其成本显然是归新胜居委会所有，所以，被告恒同公司与三原告签订幼儿园房屋买卖合同时，被告新胜居委会才会在合同尾部签署“同意出让”而且加盖了公章，因为两被告对于小区内多建的房屋共享权利。既然两被告对于小区内多建的房屋共享权利，那么两被告同时也要共担义务。因此，被告新胜居委会应当承担连带责任。 判决的理由与结果 本院认为，原告陆某容、熊某燕、刘海某与被告恒同公司之间签订的《购房合同书》合法有效，对双方均具有法律约束力。被告恒同公司没有按照约定办理房产证和土地使用权证已构成违约，原告要求被告恒同公司支付违约金并办理房产证和土地使用证的理由正当，本院予以支持。新胜居委会是否承担责任的问题，两被告之间签订《承包还建小区建筑工程协议书》约定：“在安排好拆迁还建户的住房后，小区内多建的房屋为弥补乙方（即恒同公司）的经济损失，甲方（即新胜居委会）同意乙方全部向外出售，出售部分的利润归乙方所有”，说明两被告对于小区内多建的房屋共享权利和共担义务，同时被告新胜社区在原告与被告恒同公司之间签订的《购房合同书》上签署“同意出让”，被告新胜社区应当与被告恒同公司共同承担向原告支付违约金并为原告办理涉案房屋的房产证和土地使用证。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、八十八条之规定，判决如下： 一、被告湖南某某建设工程有限公司与被告岳阳楼区某某办事处新胜社区居民委员会连带支付原告陆某容、熊某燕、刘海某违约金3000000元； 二、被告湖南某某建设工程有限公司与被告岳阳楼区某某办事处新胜社区居民委员会尽快办理出让房屋的房产证和土地使用证，并在合理期限内交给原告陆某容、熊某燕、刘海某。 以上第一项判决限本判决生效后六十日内履行完毕，逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理。 本案案件受理费22800元，财产保全费5000元，共计27800元，由被告湖南某某建设工程有限公司与被告岳阳楼区某某办事处新胜社区居民委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  唐干才 人民陪审员  徐立强 人民陪审员  王国元 二〇一八年五月十日 书 记 员  沈 忱