江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初1750号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司徐州分公司，住所地：徐州市云龙区（新城区）清风路11号华茂嘉园。法定代表人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：王崧，该公司物业服务中心经理。被告：李群儒，男，1969年2月18日出生。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司徐州分公司（以下简称碧桂园徐州分公司）与被告李群儒物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年4月20日公开开庭进行了审理。原告碧桂园徐州分公司的委托诉讼代理人王崧到庭参加诉讼，被告李群儒经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园徐州分公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付2017年9月1日至2018年3月31日期间的物业服务费1027.80元、违约金75.60元。事实和理由：2016年7月8日，被告购买了徐州市云龙区（新城区）清风路11号华茂嘉园2#-1-902室房屋。当日，原被告双方签订徐州华茂嘉园前期物业服务协议，协议约定：由原告向被告提供物业管理服务，被告必须于每月10日按月向原告交纳物业服务费339.12元，空置期间每月交纳物业服务费249.38元。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告从2017年9月开始拖欠原告物业服务费1027.80元。原告多次催要，被告均拒绝交纳。被告未按协议约定及时交纳物业服务费，其应支付原告逾期付款违约金。被告李群儒未答辩、未提供证据、亦未委托诉讼代理人。经审理查明，2015年9月21日，江苏金月房地产集团有限公司（甲方）和广东碧桂园物业服务有限公司（乙方）签订徐州华茂嘉园前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对徐州华茂嘉园提供前期物业管理服务事宜，乙方提供的前期物业管理服务包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务，共用设施设备的维护和管理服务，公共文体娱乐场所及其设施设备的维护和管理服务，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，公共环境卫生的管理服务，车辆停放秩序的管理服务，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，装饰装修管理服务，对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料等档案资料的管理服务；物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积计算交纳，电梯洋房1.50元/月/平方米，商业物业2.50元/月/平方米；车位的物业服务费标准，地下停车位40元/月/个，地上停车位30元/月/个，外来临停车辆原则上不允许进入本小区，在不影响本小区人员及车辆出行的情况下可临时停放于小区内指定位置，临停车辆收费标准按政府相关部门规定为准；业主车辆必须购买或租用车位，未购买或租用地下或地面停车位的车辆不允许停放在本小区；本物业的二次供水、电梯、公共照明、消防、安防、发电机等共用设施设备运行费用及因提供物业服务内容所产生的公共水电费用和公共水电耗损费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出，由甲方、业主或物业使用人分摊；物业服务费按年预收，甲方、业主或物业使用人应在本年度交费周期期满前一个月预交下一年度物业服务费用及各项分摊费用；各项分摊费用按500元/年预收，由乙方单独立账，独立核算，定期公布收支情况，如能耗费无结余需全体业主及住户及时预交此费用；甲方不得对业主的物业服务费及各项分摊费用作减免承诺；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、各项分摊费用的，从应交费用之日的第四个月1日起，每逾期之日按应付物业服务费的千分之三交纳违约金；本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方还就物业的服务内容与要求、双方权利义务、其他约定、违约责任等进行了约定。前期物业服务合同签订后，原告碧桂园徐州分公司开始为徐州市云龙区（新城区）清风路11号华茂嘉园提供物业管理服务。2016年4月8日，徐州市云龙区物价局作出徐云价函[2016]1号关于华茂嘉园前期物业公共服务收费标准备案的复函：一、同意以招标方式确定华茂嘉园前期物业公共服务收费标准备案，月收费标准为：小高层住宅不超过1.50元/月/平方米，高层住宅不超过1.50元/月/平方米；公共能耗费为代收代交费用，按实际发生额合理分摊。……。同年8月8日，原告碧桂园徐州分公司（乙方）和被告李群儒（甲方）签订华茂嘉园前期物业服务协议，协议约定：乙方按照房屋建筑面积1.50元/月/平方米计收物业服务费，该物业的房屋建筑面积为199.41平方米，甲方应按299.12元/月向乙方交纳物业服务费；车位物业服务费标准：地下停车位40元/月/个，地面停车位30元/月/个，地面车位租金120元/月/个；合同约定的物业管理服务内容与标准、违约责任同江苏金月房地产集团有限公司和广东碧桂园物业服务有限公司签订的徐州华茂嘉园前期物业服务合同。同年10月18日，徐州市云龙区房产服务中心对2015年9月21日签订的徐州华茂嘉园前期物业服务合同进行了登记备案。被告李群儒系华茂嘉园2#-1-902室房屋所有权人，房屋建筑面积199.41平方米。2016年8月8日被告办理上房手续，其尚欠原告2017年9月1日至2018年3月31日期间的物业服务费。本院认为，2015年9月21日江苏金月房地产集团有限公司和广东碧桂园物业服务有限公司签订的徐州华茂嘉园前期物业服务合同及2016年8月8日原告碧桂园徐州分公司和被告李群儒签订的华茂嘉园前期物业服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为华茂嘉园提供了物业管理服务，被告李群儒为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。因被告办理上房手续后未入住使用物业，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳2017年9月1日至2018年3月31日期间的物业服务费199.41平方米×1.50元/月/平方米×7个月×70%≈1465元。原告仅要求被告支付物业服务费1027.80元，本院予以支持。虽然徐州华茂嘉园前期物业服务合同约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李群儒应于本判决生效之日起十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司徐州分公司物业服务费1027.80元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司徐州分公司要求被告李群儒支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司徐州分公司负担5元，被告李群儒负担20元（原告已预交，被告李群儒应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年五月二十一日书记员  于淼