重庆市城口县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0229民初225号原告：重庆风向林物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路9号10-8#，统一社会信用代码91500103688933529A。法定代表人：吴敬霓，公司总经理。委托诉讼代理人：李世勇，重庆渝万(城口)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华文，重庆渝万(城口)律师事务所律师。被告罗长东，男，1986年2月24日出生，汉族，现住重庆市城口县。委托诉讼代理人：向智强，重庆名言律师事务所律师。原告重庆风向林物业管理有限公司（以下简称“风向林物业公司”）与被告罗长东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。被告于2018年5月2日开庭前就本案适用小额诉讼程序提出异议，本院经审查，认为被告的异议成立，当庭决定本案适用简易程序的其他规定进行审理。原告风向林物业公司委托诉讼代理人李世勇、李华文，被告罗长东及其委托诉讼代理人向智强到庭参加诉讼。于2018年5月14日第二次公开开庭审理了本案，原告风向林物业公司委托诉讼代理人李世勇、被告罗长东及其委托诉讼代理人向智强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。风向林物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗长东向原告支付物业服务费、水费、水电公摊费及垃圾处置费等合计7665元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月20日，原告与重庆腾宇房地产开发有限公司所签订《前期物业服务委托合同》，约定原告为腾宇·中央新城小区及所有业主提供物业管理服务，原告有权向各物业使用人收取物业服务费、水费、水电公摊费、市政垃圾处置费等。合同签订后，原告按约提供了物业管理服务，并为被告垫付了部分水费、水电公摊费、垃圾处置费等。但被告拖欠上述费用7665元至今。原告为维护合法权益，特诉至法院，判如所请。罗长东辩称，一、原告的起诉部分超过了诉讼时效。二、原告主张的水电公摊费、垃圾处置费依法不应支持。三、原告提供的物业服务质量差，致使房屋共用部位无人维修、养护和管理，外观破败；共用电梯经常无法使用；共用绿地堆满垃圾；小区内车辆随意停放；未设立小区门岗，各楼幢设立的门岗形同虚设，外人随意出入，小区经常发生偷盗事件；对业主或物业使用人占用共用通道不闻不问。所以原告应当减少物业服务收费。本院经审理认定事实如下：罗长东系腾宇·中央新城小区1幢12-5的业主，其房屋的建筑面积为116.77平方米。2010年4月20日，甲方重庆腾宇房地产开发有限公司与乙方风向林物业公司签订《城口腾宇·中央新城前期物业服务合同》，约定：甲方将腾宇·中央新城物业管理事项委托乙方；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；合同对委托管理事项、管理期限、物业管理服务质量、违约责任作了具体约定；乙方有偿服务项目按物价局价目收费。合同签订后，风向林物业公司入住该小区。2013年8月7日，罗长东作为甲方，与乙方风向林物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将其物业委托乙方实行物业管理；合同第十四条规定甲方向乙方收取物业管理服务费、水电费及公摊费和市政垃圾处置费（代收）；委托管理期限为至业委会（或社区）与物业公司签订《物业管理服务委托合同》生效时止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米暂定1.1元向业主或物业使用人收取；合同对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任作了具体约定。城口县发展和改革委员会于2013年10月24日签发城发改委文[2013]647号《城口县发展和改革委员会关于城口县腾宇·中央新城物业管理服务收费标准的通知》的文件，文件规定：1、高层住宅物业管理服务费为1.10元/平方米.月（含日常维护养护费、电梯使用费）；……7、业主共用部位、共用设施设备的用水用电费用由业主据实分摊；8、二次供水价格另行报批；9、垃圾处置费按有关文件规定标准代收；以上收费标准为最高标准，公司根据实际情况可以下浮；以上收费标准从2013年10月1日起执行。罗长东以风向林物业公司没有完全履行服务义务为由，没有向风向林物业公司缴纳2014年2月1日至2017年12月30日前的物业服务费、公摊水电费、垃圾处置费（代收）及2016年12月3日至2017年12月3日的水费。期间，风向林物业公司分别于2015年7月3日、2016年11月18日在小区公告栏内张贴公告，要求欠费业主及物业使用人从公告之日起分别在15日和12日内缴清欠费。另查明，城口县发展和改革委员会签发的城发改委文[2011]424号文件规定城市范围内居民每户生活垃圾处置费为6元/月。风向林物业公司向供水公司代缴了2018年3月以前的小区业主的水费，并向市政园林局代缴了2017年11月1日前的小区业主的垃圾处置费。本院认为，原被告签订的《物业管理委托合同》合法有效，对原被告均具有约束力。被告作为腾宇·中央新城小区业主，接受了原告提供的物业服务，应当按约支付相应的物业管理服务费。根据原被告双方的陈述及提供的证据可以看出原告提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主在长达四年未缴纳物业管理服务费的情况下仍对该小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已基本履行了物业管理委托合同约定的义务，被告拒交物业管理服务费属于违约行为。虽原告在提供物业服务时存在一定瑕疵，但尚不足以构成被告要求减少支付物业服务费的理由，但原告在以后的物业服务过程中，应该不断改进和完善，提高服务质量。被告从2014年2月1日起开始欠费，原告于2015年7月3日在小区内向所有欠费业主张贴催缴物业管理服务费公告，应当视为原告已经向被告履行书面催缴义务，且未超过最初欠费的两年，构成诉讼时效的中断，应重新计算诉讼时效；2016年11月18日，原告再次张贴物业管理服务费催缴公告，被告没有证据证明自己在之前已经向原告明确表示拒绝缴纳物业管理费，故再次构成诉讼时效中断，并从2016年11月19日开始重新计算诉讼时效。至原告起诉日止，被告的所有欠费未超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告就2016年11月之前小区业主的所有欠费在小区张贴催缴公告，应视为原告已经向被告履行书面催缴义务。因原告就2016年11月（含11月）以后产生的物业服务费没有向被告履行书面催缴的义务，本院对原告要求支付2016年11月至2017年12月30日止的物业服务费的诉讼请求不予支持。垃圾处置费、水费系原告为城口县市政园林局、供水公司代收，故原告要求被告交纳垃圾处置费、水费不受前述规定的限制。依照合同约定和城口县发展和改革委员会的文件规定，被告应交纳的物业服务费为：4239元[1.10元/平方米·月×116.77平方米×33个月（从2014年2月1日起至2016年10月31日止，共计33个月）]，垃圾处置费为：276元[6元/户·月×46个月（从2014年2月1日起至2017年11月31日止，共计46个月）]。因原告未提供二次供水应收费的相关证据，故本院对原告要求被告支付二次供水费用的诉讼请求不予支持，但被告应按照供水公司收取的3.55元/吨的标准支付基础供水水费795元。公摊水电费属每月据实结算后就所有业主及物业使用人进行分摊，而原告未提供收取该费用的相关证据，本院对原告要求被告支付公摊水电费460元的诉讼请求不予支持。综上所述，本院确认被告应向原告支付物业服务费4239元、水费795元、垃圾处置费276元，对原告其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十一条之规定,判决如下：一、被告罗长东于本判决生效之日起五日内向原告重庆风向林物业管理有限公司支付物业服务费、水费、垃圾处置费等合计5310元；二、驳回原告重庆风向林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半交纳38元，由被告罗长东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 张步华二〇一八年五月二十一日法官助理 魏 兴书 记 员 张建飞