浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终745号 上诉人（原审被告）：俞金坤，男，1936年6月10日出生，汉族，住浙江省。 被上诉人（原审原告）：吕建荣，男，1961年1月6日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：刘琳，浙江中锐律师事务所律师。 原审第三人：俞坤年，男，1956年11月18日出生，汉族，住浙江省。 原审第三人：俞伟栋，男，1981年11月24日出生，汉族，住浙江省。 原审第三人：俞伟国，男，1986年9月13日出生，汉族，住浙江省。 原审第三人：俞娟南，女，1957年8月6日出生，汉族，住浙江省。 上诉人俞金坤因与被上诉人吕建荣，原审第三人俞坤年、俞伟栋、俞伟国、俞娟南房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2017）浙0483民初7302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 俞金坤上诉请求：撤销（2017）浙0483民初7302号民事判决，改判驳回吕建荣的诉讼请求。事实与理由：（一）一审认定事实错误。俞坤年出具收条载明的房屋延期补偿金和办证费并没有实际收到。一审在没有向相关部门确认情况的基础上做出了错误的判断。（二）一审适用法律错误。1.案涉房屋买卖合同应为无效。签订房屋买卖合同时案涉房屋并未建造，没有可以交易的标的物。并且，案涉安置土地及建造房屋的相关权益属于俞金坤等六人共有，俞金坤是产权登记人，其并不知房屋被出卖的事实。2.俞坤年的签字捺印属于无权代理。一审推测俞金坤、俞坤年、俞伟栋、俞伟国、俞娟南不可能不知道房屋被转让的情况毫无依据。3.本案也不构成表见代理。俞金坤是户主，一审仅以俞坤年是当家人就认定其代替其他家人签字的行为构成表见代理，难以令人信服。并且，一审在法律有明确规定的情况下，将俞坤年擅自出卖俞金坤房屋的行为认为符合本地交易模式和习惯，也有违法理。 吕建荣辩称，（一）根据俞坤年2008年8月20日出具的收条，俞坤年已经收到了18000元。并且吕建荣的诉讼请求是要求俞金坤过户，是否收到18000元不影响本案判决。（二）案涉房屋买卖合同有效。1.案涉不动产的产权证、土地证上的所有人是俞金坤。2.俞坤年的行为构成表见代理。俞坤年是当家人，由俞坤年行使权利，符合当地生活习惯。且俞坤年、俞金坤与吕建荣生活地点比较近，十年间俞金坤、俞坤年、俞伟栋、俞伟国、俞娟南都没有提出异议，吕建荣一直占有房屋，是善意第三人。案涉房屋买卖合同是有效的，吕建荣要求俞金坤配合办理过户手续，合理合法。 吕建荣向一审法院提出诉讼请求：俞金坤继续履行房屋买卖合同，将其名下的坐落于桐乡市的房产和相应的国有土地使用权，以及坐落于桐乡市的房产和相应的国有土地使用权过户给吕建荣，相关过户的手续费、税费由吕建荣负担。 一审法院认定事实：2002年，因俞金坤所在的桐乡市洲泉镇合兴村俞家埭组的土地被征用，桐乡市洲泉镇人民政府根据相关政策给俞金坤一家安排了土地用于建造安置房（包括店面及住房），安置房的建造由镇政府统一规划、实施和布局。当时，俞金坤为户主，其家庭成员有沈秀娟（系配偶，2013年因病去世）、俞娟南（系女儿）、俞坤年（系女婿）、俞伟栋和俞伟国（均系孙子）。2006年9月26日，以俞金坤、沈秀娟为出卖人与吕建荣签订了房屋买卖合同，出卖人签字处有俞金坤、沈秀娟、俞坤年的签名及两个手印（三人的签名均为俞坤年所写，手印也为俞坤年所按）。合同约定：出卖人将坐落于桐乡市洲泉镇南新区合兴路步行街的安置房（包括店面一间约57平方米，套房一套约171平方米）卖给吕建荣，房屋的具体位置以吕建荣摸号为准，由出卖人协助吕建荣办理土地使用权证及房屋所有权证的过户手续。双方协商房屋总价暂定235000元，经双方合同签字后先付给出卖人110000元，其余款项按建筑单位实际需要的建房款由吕建荣付给出卖人代为交付，按实际造价为准。吕建荣付清造房款后出卖人将房屋交付吕建荣。从房屋交付吕建荣之日开始，房屋建设单位或者有关部门给予购房者的优惠、补偿以及房屋出租收入等，均归吕建荣享有。出卖人没有交付吕建荣房屋前的一切补偿给安置户的全部款项归出卖人享有。双方在交付房屋后，应及时办理相关产权过户手续，不得延误，该房屋的一切过户手续费、税费由吕建荣负担。2006年10月1日，俞坤年向吕建荣收取了购房款110000元，并出具收据一份。吕建荣于2007年7月9日、2007年9月12日、2008年8月22日分别向桐乡市洲泉镇镇南新区开发建设指挥部办公室交付工程款36000元、20000元、45000元，共计101000元,并收到了相应的交款单位为俞金坤的收款收据三份。2008年8月20日，俞坤年向吕建荣出具收条一份，载明：今有洲泉镇合兴村俞坤年收到镇政府补给安置户的房屋延期建造的损失1万元，另外由镇里扣去的八千办证费，二项共计人民币壹万捌仟元整。案涉房屋建成后即交付吕建荣使用，吕建荣以自己的名义开设了水电账户（水费用户号为50205857，电费用户号为3002028513），住房用水的第一次结账日为2009年5月20日，店铺用水的第一次结账日为2010年2月28日，均使用至今；从2008年11月份开始便有用电记录。2010年8月20日，上述店铺和住房均办理了房屋所有权证和土地使用权证。其中，住房位于桐乡市（建筑面积160.30平方米），房产证号为桐房权证桐字第××号，相应的土地使用权证号为桐国用（2010）第24189号；商铺位于桐乡市（建筑面积分别为28.41平方米和15.57平方米），房产证号为桐房权证桐字第××号，相应的土地使用权证号为桐国用（2010）第24173号。 一审法院认为，首先，虽然签订房屋买卖合同时，房屋并未建造完成，但是在吕建荣起诉时该房屋已建造完成并办理了产权登记，故该情形并不影响房屋买卖合同的效力。 其次，本案家庭所在的村民小组的土地被征用后，享有安置权益的人员为一家六人，即俞金坤、沈秀娟、俞娟南、俞坤年、俞伟栋和俞伟国，安置土地及建造房屋的相关权益应当由六人共同享有。因此，房屋的出卖人应当是俞金坤等六人，严格来说，目前的房屋买卖合同确实有所欠缺，但是当时俞坤年为户主，安置的土地和房屋也是以俞坤年署名，以俞坤年及其妻子沈秀娟的名义代表所在的家庭户与吕建荣签订房屋买卖合同，符合当时特殊情况下本地的交易模式和习惯，并无明显不当。但是，俞坤年作为其中一名家庭成员，确实没有当然的代理所有家庭成员处分共有财产的权利，本案吕建荣也没有提交充分证据证明当时俞坤年获得了其他家庭成员的事先授权，故俞坤年的签字和捺印行为属于无权代理行为。 事后，虽然其他家庭成员未就该签字和捺印行为明确表示追认，但是在俞坤年签订合同并收取购房款后，其余的建房款一直由吕建荣在向相关政府部门交纳，该政府部门都知道房屋已经转让的情况，俞金坤及第三人不可能不知情。房屋建成并交付后，一直由吕建荣使用至今，已近十年，且俞金坤及第三人现在的居住地与上述房屋所在地的距离并不远，俞金坤及第三人不可能不知道该房屋被他人占用；但是，并没有证据证明在此期间，俞金坤及第三人对此提出过任何异议。故一审有理由相信，俞金坤及第三人对房屋已经买卖的情况是知情的，也默认了俞坤年代表家庭处分房屋的行为，本案中的房屋买卖合同对俞金坤及第三人具有法律效力。 退一步讲，即使上述情况不能视为追认，俞坤年的签字和捺印行为也构成表见代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，虽然当时俞金坤是户主，但是已经70周岁，其女俞娟南与俞坤年生育的两个儿子俞伟栋和俞伟国均已成年；而且俞娟南在庭审中也称，当时俞坤年当家作主（只是卖房子没有与家里商量）。根据农村的习俗，虽然俞坤年是女婿，但在丈人已经年老且子女已经成年的情况下，其作为家庭的当家人符合情理（这一点俞坤年的妻子俞娟南也是承认的）。另外，合同是在家中签订的（这点俞坤年是认可的）；吕建荣称协议签订当时俞娟南在场（但俞金坤及第三人予以否认），当时卖房子是因为需要给俞坤年媳妇看病（俞金坤及第三人对此并未否认，但也没明确说明购房款用途），虽然上述情形并没有客观证据佐证，但是结合庭审中各方的陈述和表现，一审认为吕建荣的陈述较为可信。基于此，俞坤年代表所在家庭签订房屋买卖合同具有一定的代理权表象，吕建荣善意且无过失地相信俞坤年代表所在家庭签订房屋买卖合同是有代理权的，故该代理行为有效。 此外，此种房屋买卖的行为在本地并非个例，且数量可观，本案不仅要考虑法律的规范性和严肃性，更要考虑诚实信用原则的遵守、交易稳定性的维护以及由此所产生的社会效果。 因此，综合考虑上述因素，一审认为该房屋买卖合同对俞金坤及第三人均有法律效力，各方当事人应当全面履行协议的内容。根据查明的事实，一审认为吕建荣已经履行了合同义务；案涉房屋虽为安置房，但并非禁止转让的房屋；案涉房屋目前登记在俞金坤名下，要求协助过户的诉讼请求能够实现，故吕建荣的诉讼请求，予以支持。至于俞坤年称并未收到房屋延期补偿金和办证费的主张，缺乏证据支持，且其出具的收条已经明确写明已收到，故不予采纳。至于其提及的围墙占地补偿、道路缩小补偿等，并没有证据支持，且该费用涉及相关政府部门，也无法证明该费用应由俞金坤及第三人享有，故本案中不做处理。第三人俞伟栋、俞娟南在第二次庭审中未到庭，视为放弃相关的权利义务，一审依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：俞金坤于判决生效之日起十日内协助吕建荣将位于桐乡市的房屋（房产证号为桐房权证桐字第××号）及相应的国有土地使用权，以及坐落于桐乡市的房屋（房产证号为桐房权证桐字第××号）及相应的国有土地使用权过户至吕建荣名下，过户的所有税费由吕建荣承担。一审案件受理费80元，财产保全费1695元，共计1775元，由俞金坤负担。 二审中，俞金坤提供桐乡市洲泉镇镇南新区开发建设指挥办公室出具的证明一份，用以证明俞金坤因房屋拆迁安置能获得补偿款14000元。 吕建荣质证认为对该证据的真实性没有异议，吕建荣已经在2008年8月20日将18000元支付给了俞坤年，该18000元包含了证明中所涉及的14000元，吕建荣不欠俞金坤任何款项。原审第三人俞坤年、俞伟栋、俞伟国、俞娟南对该证明没有异议。 本院认证认为，吕建荣及俞坤年、俞伟栋、俞伟国、俞娟南对该证据没有异议，本院予以采信。 吕建荣提供转账凭证一份，用以证明其2016年2月25日支付了最后一笔建房款16347元，该款项支付转账给沈建坤，沈建坤是桐乡市洲泉镇镇南新区开发建设指挥办公室负责人。 俞金坤、俞坤年、俞伟栋、俞伟国、俞娟南该对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 本院认证认为，吕建荣是否付清建房款与本案没有关联性，对该证据本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明：经本院向洲泉镇人民政府相关工作人员调查核实，案涉房屋的补偿款共计14000元,其中办证费用8000元、道路宽度补偿2000元，采光原因补偿4000元，上述款项在吕建荣应当支付给洲泉镇人民政府的建房款中直接扣除。 本院认为，对合同效力部分，一审在裁判理由部分已做充分阐述，理据充分，本院不再赘述。另俞金坤认为吕建荣未全额支付购房款，该购房款是指洲泉镇人民政府发放的理应给被拆迁人的24000元。对此，本院认为，洲泉镇人民政府发放的补偿款并非是购房款，应当与案涉房屋的过户没有关联，但经二审向洲泉镇人民政府了解，该房屋的补偿款14000元由洲泉镇人民政府在吕建荣应当支付的建房款中直接予以了扣除，故也可认为该14000元应当由吕建荣支付给俞金坤。一审中，吕建荣提供了俞坤年2008年8月30日出具的收条一份，载明收到镇政府……房屋延期损失费10000元，办证费8000元。俞坤年称其之所以出具该收条是因为吕建荣与其说要凭收条去镇政府里领钱，但吕建荣此后并没有支付。吕建荣称是俞坤年听说镇里面有补贴，俞坤年说18000元，其就以现金方式支付了，之后俞坤年出具了该收条。对此，本院认为虽然该收条载明的是“今有……俞坤年收到镇政府补给安置户的房屋延期建造的损失费1万元……”，没有明确收到谁交付的款项，但收条的基本意思就是指出具人收到交来的钱或物，写给送交者的凭证。该收条由吕建荣保管，在诉讼中作为证据提供，一般应当认为吕建荣支付了俞坤年收条上载明的钱款。而俞坤年对其所谓“吕建荣和他说要凭收条去镇政府里领钱”的说法并未提供证据证明，相反，在实际操作中，洲泉镇人民政府并没有把补偿款直接支付给被拆迁人或买受人，而是直接在房屋的建造款中予以了扣除，所以由买受人直接支付给被拆迁人款项也与洲泉镇人民政府的做法相配套。并且，该收条上载明的“房屋延期建造损失费”的名称及补偿款总数额也与洲泉镇人民政府实际发放的补偿款在名目和数额上不相一致，故吕建荣关于“俞坤年听说镇里面有补贴”的说法较为可信。在俞金坤没有提供进一步证据推翻该收条的情况下，可认定俞坤年收到了收条上载明的18000元。因该18000元涵盖了洲泉镇人民政府的补偿款14000元，故俞金坤称吕建荣未全额支付“购房款”的上诉理由不能成立。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人俞金坤负担。 本判决为终审判决。 审判长 金   富   祥 审判员 毛彦审判员王世好 二〇一八年五月十八日 书记员 胡   玉   婷