海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民初627号原告：宋继光，男，1986年6月9日出生，汉族，住河北省保定市易县。委托代理人：付志兵，男，1984年7月29日出生，汉族，住海口市。被告：关闭海南发展银行清算组。住所地：海口市滨海大道12号富南大厦。法定代表人：贾晓峰，组长。委托代理人：王玮玲，海南信达律师事务所律师。被告：海南承海实业投资有限公司。住所地：海口市美兰区演丰镇政府大院内。法定代表人：吴有明，经理。被告：海南琼山昌海土石方爆破工程有限公司。住所地：海口市琼山区府城镇龙昆南路金竹园别墅C2栋。法定代表人：符昌海，经理。被告：符昌海，男，汉族，1957年4月16日出生，住海口市。被告：国营府城林木良种实验场。住所地：海口市琼山区府城镇。法定代表人：林书进，场长。原告宋继光与被告关闭海南××组）、海南承海实业投资有限公司（以下简称承海公司）、海南琼山昌海土石方爆破工程有限公司（以下简称昌海公司）、符昌海、国营府城林木良种实验场（以下简称良种实验场）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告宋继光于2017年11月6日向本院起诉，本院于同日立案受理并依法组成合议庭。2018年3月20日本院公开开庭进行了审理。原告宋继光委托诉讼代理人付志兵，被告海发行清算组委托诉讼代理人王玮玲到庭有参加诉讼，被告承海公司，昌海公司、符昌海、良种实验场经本合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋继光向本院提出诉讼请求：1.解除对宋继光名下位于海口市××镇北侧证号为海房字第XXXX、HXXXX号房产所占有的相应土地[总土地证号：琼山籍国用（2002）字第09-0058]的查封，终止对上述房产所占用的相应土地（面积：3512.51平方米）的执行；2.确认宋继光经拍卖程序购买的海发行清算组位于海口市××镇北侧证号为海房字第XXXX、HXXXX号房产项下所占有的相应土地（面积：3512.51平方米）的使用权归宋继光所有；3.判决海发行清算组、承海公司、符昌海协助宋继光将位于海口市××镇北侧证号为海房字第XXXX、HXXXX号房产所占有的相应土地（面积：3512.51平方米）[总土地证号：琼山籍国用（2002）字第09-0058]过户至宋继光名下；4.判令海发行清算组、承海公司、昌海公司、符昌海、良种实验场承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：宋继光于2009年10月20日，通过公开拍卖方式竞买所得海发行清算组委托拍卖的位于海口市××区北侧两处房产。该两处房产原登记在符昌海名下，原证号为琼山房证字第H00002号及琼山房证字第H00005号，于2001年10月24日经原海南省海南中级人民法院（现海南省第一中级人民法院）（1999）海南执字第35-12号民事裁定书裁定给海发行清算组所有。宋继光公开拍卖取得该两处房产后，于2010年5月19日依法办理了名下房屋所有权证，房屋所有权证号分别为海房字第XXXX、HXXXX号。上述房产位于证号为琼山籍国用（2002）字第09-0058号土地上。法院在申请执行人关闭海发行清算组、范跃华、中国农业银行股份有限公司海南分行营业部与被执行人承海公司、昌海公司、符昌海、良种实验场、海南睿丰光纤光缆有限公司借款合同纠纷一案中，以（2015）海中法执恢103、104号执行裁定书误将宋继光名下上述两处房产所占有的相应土地（面积：3512.51平方米）当作被执行人的财产予以查封。宋继光得知名下房产的相应土地使用权被查封后，即向海口市中级人民法院提出执行异议，法院作出（2017）琼01执异288号执行裁定书，裁定“驳回案外人宋继光的异议请求”。宋继光认为，该裁定明显违反法律规定，侵害宋继光的合法权益。一、依据《物权法》及《城市房地产管理法》等有关法律的规定，宋继光名下房产所占有的相应土地的使用权属宋继光所有。《物权法》第一百四十七条规定：建筑物转让，其使用范围内的土地使用权同时转让；同时《城市房地产管理法》第三十二条也同样规定：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。涉案的两处房屋登记在宋继光名下，依照上述法律规定，涉案房产占用范围内的土地使用权在其房屋所有权的合法流转过程中已经发生了变更，目前的合法使用权人应当为宋继光。二、人民法院将涉案房产裁定抵债时，该房产占用范围内的土地使用权也发生了转移。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定，在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。海发行清算组于2001年10月24日经（1999）海南法执字第35-12号民事裁定取得涉案房产，虽然涉案房产在经法院裁定抵债时未办理土地使用权证，即使该涉案房产认定占用了国有土地，依照法律规定，涉案房屋占用范围内的土地使用权也应当确认给涉案房产的原产权人符昌海，并经法院执行程序后归属于海发行清算组。原琼山市国土资源局后将包含涉案房屋所占用的相应土地出让给承海公司来看，应认定琼山市国土资源局同意出让涉案房产下的国有土地使用权。籍此，海发行清算组依法院生效裁定取得涉案房产，该房屋占用范围内的土地使用权也一并发生转移至属海发行清算组所有，后宋继光拍卖取得涉案房产并办理房屋所有权证后，占用范围内土地使用权理应归属宋继光所有。三、（2017）琼01执异288号执行裁定书认定事实不清、适用法律错误。1、（2017）琼01执异288号执行裁定书中认定宋继光竞买涉案房产时竞买协议中提示没有土地证，即确认宋继光所购买的房产没有土地使用权是完全错误的。转让的房产没有土地证不等同于没有土地使用权，况且依照国家法律规定，已经办理了房屋所有权证的房产必然拥有土地使用权，否则作为代表国家的房屋主管部门是不可能为不存在土地使用权的“空中楼阁”颁发“房产证”的。2、符昌海在1994年申请办理名下涉案房产房屋所有权证时，负责房地产办证审批的原琼山市演丰镇土地管理所在其琼山县房地产查丈登记表中进行了盖章确认。由此可以确认，当时的琼山县人民政府土地管理部门已经将涉案房产所占用的土地使用权确权给了符昌海，后经法院裁定于2001年10月24日即使法院评估报告中没有评估占用范围内的土地价值，但依照法律规定，其土地使用权也归属于海发行清算组所有，2009年10月20日后归属于宋继光所有四、法院评估报告中是否包含房屋占用范围内土地价值及拍卖是否明确有无包含房屋占用范围内的土地使用权，并不影响宋继光依法享有名下房屋占用范围内的土地使用权。1、房屋占用范围内的土地使用权一并转移是法律明确规定的，其就是为了防止因某些客观原因造成的房地分离而导致房屋所有权证持有人无法实现其物权价值。因此，持有房屋所有权证就必然享有占有范围内的土地使用权是有法可依的。2、人民法院裁定将涉案房屋抵债给海发行清算组时是否评估涉案房屋占用范围内的土地价值并不影响海发行清算组依照法院裁定一并取得涉案房屋占用范围内的土地使用权。至于符昌海是否可以向海发行清算组再行主张房屋占用范围内的土地价值，属另外的法律关系。海发行清算组在依照法院裁定取得涉案房屋及占用范围内土地使用权再行拍卖处置时，宋继光当然依法享有涉案房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权。综上所述，（2017）琼01执异288号执行裁定书裁定“驳回案外人宋继光的异议请求”明显违反法律规定，侵害了宋继光的合法权益。宋继光为了维护自身的合法权益不受侵犯，特诉至人民法院，请依法判允所求。海发行清算组答辩称，一、海房证HK244431、HXXXX号房产不应含有土地使用权。（一）海发行清算组通过法院裁定抵债取得的琼山房证字第H00002号、琼山房证字第H00005号房产不含有土地使用权。2001年，原海南省海南中级人民法院在办理海发行清算组申请强制执行昌海公司、符昌海、良种实验场、承海公司（原琼山穗琼联营民政开发公司）借款合同纠纷一案中，因查找不到符昌海名下位于琼山市演丰镇美男（即美兰）墟琼文公路北侧的三层公寓楼（面积857.85平方米，证号为琼山房证字第H00002号）、食堂一栋（面积162.70平方米，琼山房证字第H00005号）所占用土地使用权的情况，于2001年7月5日作出海南法技委[2001]第77号《财产鉴定委托书》，委托海南明正房地产评估有限公司对该两处房产按照不含土地使用权的方式进行评估。2001年7月17日海南明正房地产评估有限公司作出明正评字[2001]82号《房地产估价报告》，认定该两处房产不含土地使用权的评估价为58万元。原海南省海南中级人民法院对该两处房产委托拍卖，但因无人竞买，拍卖终止。该法院于2001年10月24日作出(1999)海南法执字第35-12号民事裁定书将不含土地使用权的该两处房产按照58万元下降20%的价格抵债给海发行清算组。因此，海发行清算组通过法院裁定抵债取得的该两处房产不含土地使用权。（二）海发行清算组委托拍卖时，已经特别披露琼山房证字第H00002号、琼山房证字第H00005号房产存在无土地使用权，土地面积大小、性质、权属不详等瑕疵，宋继光通过竞买取得的该两处房产应不含土地使用权。2009年，海发行清算组因清算工作的需要，委托海南东方国际商品拍卖有限公司（以下简称东方拍卖公司）对经法院裁定抵债取得的琼山房证字第H00002号、琼山房证字第H00005号房产按现状净价方式进行拍卖，并要求东方拍卖公司在《竞买协议》第十条中特别披露该两处房产存在没有土地使用权证，土地面积大小、性质、权属不详等瑕疵。最终该两处房产由宋继光以45万元竞得。宋继光是通过继受取得的方式取得该两处房产，其权利不能超过海发行清算组通过裁定取得该两处房产所享有的权利，即宋继光取得的该两处房产也不应含有土地使用权。因此，宋继光在琼山房证字第H00002号、琼山房证字第H00005号房屋所有权证的基础上，通过变更登记获得的海房证HK244431、HXXXX号房屋所有权证项下房屋不应含有土地使用权。二、涉案土地登记在承海公司名下，属于依法可强制执行的被执行人财产，宋继光对涉案土地不享有足以排除执行的权利。根据琼山籍国用（2002）字第09-0058号《国有土地使用证》，该土地使用权登记在承海公司名下，属于依法可执行的被执行人财产。在本案中，宋继光主张海房证HK244431、HXXXX号所占用的该土地证中的相应土地（面积：3512.51平方米）的使用权归宋继光所有，并据此要求对该土地使用权解除查封、停止执行。如上所述，宋继光取得的海房证HK244431、HXXXX号房屋所有权证项下房屋不应含有土地使用权，宋继光无法证明涉案土地使用权归其所有。因此，宋继光对涉案土地不享有足以排除执行的权利。综上所述，宋继光的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应不予支持，请求人民法院依法驳回宋继光的诉讼请求。被告承海公司，昌海公司、符昌海、良种实验场没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人提交的证据，业经庭审举证、质证和认证并记录在卷佐证。本院经审理确认案件事实如下：1994年11月8日，原琼山市房产管理局向符昌海位于琼山市××镇楼（建筑面积857.85平方米）和一栋食堂（建筑面积162.70平方米）颁发了房屋所有权证，证号分别为：琼山房证字第H00002号和琼山房证字第H00005号。符昌海是承海公司的投资者。2002年11月7日，原琼山市人民政府给琼山穗琼联营民政开发公司（现为承海公司）位于琼山市演丰镇美兰墟面积为151880平方米的土地颁发了琼山籍国用（2002）字第09－0058号《国有土地使用证》。符昌海是承海公司的投资者。2000年承海公司办理该土地使用权证时符昌海任承海公司董事长，是承海公司的法定代表人。海发行清算组与昌海公司、承海公司、符昌海、良种实验场借款合同纠纷一案，原海南中级人民法院作出（1998）海南经初字第44号民事判决，判令承海公司和符昌海分别对昌海公司所借的其中500万元本金、利息和违约金负连带赔偿责任。该判决生效后，海发行清算组申请强制执行，原海南中级人民法院依法查封了符昌海名下的上述两处房产及其名下的厂房一栋，并委托海南明正房地产评估有限公司对上述财产价值进行估价，经评估，上述房产中厂房价值总额为136.7万元，公寓楼和食堂（均不包含土地）价值总额为58万元。2001年9月14日，原海南中级人民法院委托海南亚奥国际拍卖公司对上述房产进行公开拍卖，因无人竞买而终止拍卖。2001年10月24日，原海南中级人民法院作出（1999）海南法执字第35－12号民事裁定，将上述房产交付海发行清算组抵偿债务155.76万元，并同年同月31日向原琼山市房产管理局发出（1999）海南法执字第35－13号协助执行通知，要求该局协助将上述房产过户给海发行清算组。2009年9月15日，海发行清算组与东方拍卖公司签订委托拍卖合同，委托其拍卖上述公寓楼和食堂。同年同月19日，宋继光与东方拍卖公司签订竞买协议，参与竞买上述公寓楼和食堂。该竞买协议注明：拍卖标的可能存在的瑕疵和重大缺陷包括不限于下列一项或多项：......（2）没有土地使用权证、土地面积大小、性质、权属不详；......以上拍卖标的瑕疵或可能存在的瑕疵由买受人自行解决或承担。次日，东方拍卖公司出具拍卖确认书，确认宋继光以45万元竞得上述公寓楼和食堂。2010年5月19日，宋继光取得上述公寓楼和食堂的房屋所有权证，证号分别为海口市房权证海房字第XXXX号和第HK244431号。2009年5月18日，海南省第一中级人民法院在执行该案中作出（1999）海南法执字第35－16号执行裁定，查封了承海公司的琼山籍国用（2002）字第09－0058号《国有土地使用证》项下土地使用权。2011年5月10日，该院作出（1999）海南法执字第35－39号执行裁定，对上述土地使用进行了续行查封。2011年9月16日，宋继光对上述查封提出书面异议，以其所购买的上述公寓楼和食堂应合法占有相应土地使用权为由主张（1999）海南法执字第35－39号执行裁定内容错误，侵害了其合法权益，请求撤销该裁定的部分内容。2011年10月20日，海南省第一中级人民法院作出（1999）海南法执字第35－45号执行裁定，驳回宋继光的异议。2012年5月2日，该院作出（1999）海南法执字第35－55号执行裁定，对上述土地使用权继续进行续封。本院在执行中国农业银行海南省分行营业部与海南睿丰光纤光缆有限公司、承海公司借款合同纠纷一案中，于2010年12月13日作出（2009）海中法执字第177号执行裁定，轮候查封承海公司名下的230750平方米土地使用权[包含了琼山籍国用（2002）字第09－0058号《国有土地使用证》项下土地使用权]。宋继光以原琼山市政府给承海公司颁发的琼山籍国用（2002）字第09－0058号《国有土地使用证》包括了上述公寓楼和食堂所占用的土地侵害了其合法权益为由向本院提起行政诉讼，诉请撤销上述土地使用证。本院经审理作出（2012）海中法行初字第18号行政判决，驳回宋继光的诉讼请求。宋继光不服判决，向海南省高级法院提起上诉，海南省高级法院作出（2012）琼行终字第125号行政判决，驳回上诉，维持原判。本院依据海南省高级法院（2012）琼执指字第3号执行裁定和原海南中级人民法院作出（1998）海南经初字第44号民事判决，立案执行海发行清算组与昌海公司、承海公司、符昌海、良种实验场借款合同纠纷一案，在执行中，本院分别于2013年5月23日、2014年5月22日，2015年5月18日裁定继续查封上述土地使用权。2017年，宋继光对执行标的向本院提出书面异议，认为其购买的上述公寓楼和食堂所占有的土地使用权为其所有，请求解除对上述公寓楼和食堂所占有的土地使用权的查封。本院于2017年8月12日作出（2017）琼01执异288号执行裁定，驳回宋继光的异议请求。宋继光不服该执行裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中，涉案公寓楼和食堂的房屋使用权原登记在符昌海名下，因符昌海欠有海发行清算组的债务，被人民法院强制执行抵债给了海发行清算组，之后海发行清算组委托拍卖涉案公寓楼和食堂房屋，宋继光通过拍卖竞得涉案公寓楼和食堂并将房屋所有权证办理至其名下，至此，涉案公寓楼和食堂的产权归宋继光所有。虽然宋继光只有涉案公寓楼和食堂的房屋所有权证，而涉案公寓楼和食堂所占有的土地使用权登记在承海公司名下，但承海公司在取得涉案土地使用权证之前，符昌海已经取得了涉案公寓楼和食堂的房屋所有权证，且承海公司在办理涉案土地使用权证时符昌海为承海公司的法定代表人，承海公司对涉案土地上建有涉案公寓楼和食堂以及涉案公寓楼和食堂房屋使用权证登记在符昌海名下是知晓的，因此，即便涉案公寓楼和食堂的原房屋所有权证和其所占有的土地使用权证分别登记在符昌海和承海公司名下，根据上述规定，宋继光对涉案公寓楼和食堂的占有范围内的土地使用权享有相应的民事权益，足以排除对涉案公寓楼和食堂的占有范围内的土地使用权的强制执行。宋继光诉请终止对涉案公寓楼和食堂占有范围内的土地使用权执行有事实和法律根据，本院予以支持。海发行清算组关于宋继光对涉案公寓楼和食堂仅有房屋使用权而不包括土地使用权，故宋继光对该房屋所占有范围内的土地使用权不享有民事权益的辩解理由与法律规定不符，本院不予采纳。对于涉案公寓楼和食堂所占有土地的范围，宋继光主张涉案公寓楼和食堂所占有土地面积为3512.51平方米，并提供《坐标表》加以佐证，但《坐标表》没有国土部门盖章，经本院调查，该土地性质为工业用地，该《坐标表》并非国土部门作出，故宋继光的该项主张无事实根据，本院不予支持。因涉案公寓楼和食堂所占有土地的范围没有具体确定，需由国土部门对分摊面积进行核定为宜，故宋继光诉请确认涉案公寓楼和食堂所占有土地面积为3512.51平方米归其所有，本院不作处理，宋继光可另行主张解决。对于宋继光诉请海发行清算组协助其办理涉案公寓楼和食堂所占有相应土地过户手续和解除对该土地使用权的查封，不属于案外人执行异议审查范围，本院对此也不作处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行宋继光名下位于海口市××镇北侧证号为海房字第XXXX、HXXXX号房产所占有的相应土地使用权；二、驳回宋继光的其他诉讼请求。本案案件受理费22800元，由宋继光负担10000元，关闭海南发展银行清算组负担12800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 李玉民审判员 袁 蓉审判员 符玉梅 二○一八年五月十五日书记员 汪婉璐速录员 王 妍速录员王妍附相关法律规定：《中华人民共和国物权法》第一百四十七条【建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。