山西省永济市人民法院民 事 判 决 书（2018)晋0881民初62号原告：李瞳，男，1997年8月15日出生，汉族。原告：李金忠，男，1977年5月3出生，汉族，系李瞳父亲。委托代理人：苏大民，山西西厢律师事务所律师。被告：山西福瑞源房地产开发有限公司。法定代表人：王江，董事长。被告：张占清，男，1974年5月16日出生，汉族。原告李瞳、李金忠诉被告山西福瑞源房地产开发有限公司（以下简称福瑞源公司）、张占清商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，经征得当事人同意，将本案与另一案(原告不同、被告相同、案由相同)合并进行了审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。除原告李瞳外，其他当事人及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告福瑞源公司交付给原告单元房一套（锦都花园3号楼1单元201号，或该小区其他与此相近品位的单元房），或返还原告24万元并赔偿经济损失。判令张占清负连带责任。庭审中，原告放弃“或返还原告24万元并赔偿经济损失”的诉讼请求。庭审后原告又增加了“或返还原告24万元并赔偿经济损失（自2015年1月24日至付清之日按月2%计）”的诉讼请求。事实与理由：2015年1月，被告张占清称：“福瑞源公司欠我工程款未付，该公司在锦都花园给我抵顶了一套房子，现欲转让。”原告需要房子，为此，经双方协商，张占清以24万元将锦都花园3号楼1单元201号单元房卖给原告。2015年1月22日，张占清将原告带到福瑞源公司，经公司经理王江、张占清及原告共同协商，福瑞源公司与原告签订“锦都花园认购协议书”，公司给原告出具403448元房款收据。2015年1月24日，为明确张占清与原告之间的转让关系，原告与张占清签订了“购房协议书”，原告将24万元交给张占清，由张占清出具了24万元的房款收据。现二被告既不给房，也不退款。该房被一房二卖，二被告长期承诺的另调整一套房又不能实现，二被告有民事欺诈行为，原告因此遭受很大的经济损失。原告的房款大部分是借来的，故起诉。被告福瑞源公司辩称，认购协议和房款收据是我公司出具的，但原告没有给我公司交付过房款。该房子是我和张占清施工的工程款抵账房，我和张占清当时有协议，但是张占清并没有将活干完。被告张占清辩称，我现在没有房子，我同意给原告退款，并按照银行利率承担利息。除利息外再给一部分补偿。原告围绕诉讼请求提交下列证据，拟证明原告与二被告订立买卖锦都花园3号楼1单元201号房屋及交款情况：1、2015年1月22日原告李金忠代表原告李瞳与福瑞源公司签订的《锦都花园认购协议》及福瑞源公司向原告方出具的40.3448万元的收据；2、2015年1月24日原告李金忠代表原告李瞳与张占清签订的《购房协议书》及张占清向原告方出具的24万元收据。被告福瑞源公司的质证意见为：证据1属实，是我公司出具的，但是我公司并没有收到原告交付的房款。对证据2，我公司没有见过。从2014年10月份开始，张占清给我公司开发的锦都花园项目做房屋外墙涂料工程，总额为40万-50万，约定给张占清两套房屋。施工期间，张占清资金紧张先让我将房屋给他，他将房屋作抵押贷款，施工完成后长退短补。后张占清没有干完活，我公司与张占清协商将房屋收回，将工程款给他。后经过结算，张占清工程款是11万元多。我公司没有完成锦都花园项目，已交给市政府，由市政府成立的复工领导组负责完成了后续工程。现在原告的这套房子已经卖给他人，且已交付。被告张占清的质证意见为：证据1、2均属实，24万元钱我也收了。2014年到2015年，我给锦都花园干活，承包外墙涂料工程，工程价值50万-60万元。因资金紧张，我让福瑞源公司先将2套房屋给我做抵押贷款。后来我找到李金忠将案涉房屋卖给他，成交价24万元。又过了一段时间我又找到李金忠，李金忠找到胡小红，我又将另一套房屋卖给胡小红，成交价23万元。后来我没有给锦都花园外墙涂料活干完。被告福瑞源公司提交证据：3、2015年10月30日福瑞源公司与张占清签订的施工协议。拟证明张占清承包情况。被告张占清的质证意见为：施工协议属实。当时房屋卖的便宜，我找过原告想让他们加点钱，但是原告没有同意。原告的质证意见为：对施工协议无异议。对当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福瑞源公司开发“锦都花园”小区（部分属拆迁补偿安置房，部分对外销售）。2014-2015年，张占清承包了“锦都花园”的外墙涂料工程，福瑞源公司同意将2套房屋（包括案涉的3号楼1单元201号）给张占清。2015年10月30日福瑞源公司与张占清签订施工协议。张占清为筹措资金，与李金忠协商将该房屋以24万元出卖。2015年1月22日，原被告三方在场，福瑞源公司（甲方）与原告李金忠代表原告李瞳（乙方）就该房屋签订了《锦都花园认购协议》，约定的主要内容有：“买卖双方的姓名名称、商品房的房号（即案涉房）、面积（116㎡）、单价3478元/㎡、总房款40.3448万元、一次性付款100%、双方签署《商品房买卖合同》后，本协议自动失效并由甲方收回”等，同时福瑞源公司向原告出具了40.3448万元的收据（足额房款），但原告并未向福瑞源公司付款。2015年1月24日，原告李金忠与张占清又针对该房屋签订《购房协议书》（成交价24万元，折合单价约2069元/㎡），原告向张占清支付了24万元房款，张占清向原告出具了24万元收据。因投资人之间出现纠纷，导致该项目未能交工。2016年11月，市政府成立复工领导组，监管推进该项目进行。但因张占清没有完成承包工程，张占清和福瑞源公司均未向原告交房。现案涉房已出售并交付他人。在调解过程中，原告认为由于该房源已另售他人，无法交房，请求解除协议，要求由被告退款24万元，并赔偿损失共14.4万元。张占清意见为，愿意退还房款24万元，承担按银行贷款利率计算的利息，并赔偿损失1万元。福瑞源公司同意解除协议，但认为张占清收取了房款，福瑞源未收取一分钱，张占清应当同李金忠协商退还房款并赔偿损失，福瑞源公司愿意承担连带责任。本院认为：本案的争执焦点为，两份《协议》的性质及效力；房价条款是否公平合理；责任如何确定。原被告三方经协商确认将案涉房出售给原告的意思表示一致，各方均未提出并证实《认购协议》存在无效的法定情形，故应认定原告与福瑞源公司签订的《认购协议》有效。《认购协议》虽包含“认购”字样，具有预约合同的表象，但具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖双方的姓名名称、房号、面积、单价、总房款、付款方式等主要内容，且已出具了房款收据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告应当履行交房义务。“一房二卖”既有卖给二个买受人的，也有由二个出卖人出卖的情形，“二卖”不能同时有效（可能同“假”，但不能同“真”），且张占清在未取得对该房的完全权利前，不具备买房人的主体资格，故其签订的《购房协议书》应属无效。原告与二被告相继形成的《认购协议》、《购房协议书》标的物同一，约定的房价不同，但该二份协议存在内在联系。其实质是以24万元低价购买40余万元的房屋。该价款远远低于当时的市场行情，导致显示公平。原告以24万元便宜购买案涉房的目的明确。福瑞源公司应知原告与张占清约定的房款低于市价，但分文未取，却自愿向原告出具了40余万元的收据。导致该结果的发生，各方都有责任，是二被告实施的共同结果，二被告应负连带责任。现案涉房已出售并交付他人，原告提出的调整相近品位的房屋，无法界定，难以实施，商品房买卖合同的目的不能实现。现原告请求解除合同，根据上述《解释》第八条规定，被告应当返还已付房款及利息，并赔偿损失。根据上述《解释》第十七条规定，利息可从原付款之日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至履行完毕。关于赔偿损失，在已确定承担利息的前提下，从公平角度考虑，衡平处理各方利益，应适当赔偿损失。综合考虑近年来本地商品房行情上涨因素、原告的信赖利益丧失、本案的特殊性及双方的调解意见，酌情确定被告赔偿原告2万元。二被告之间的债的关系，与本案无关，本院不予评判，不作处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第八条、第十七条规定,判决如下:一、被告张占清在判决生效后十日内向原告李瞳、李金忠返还240000元并承担利息（利息从2015年1月24日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至履行完毕），并向原告赔偿损失20000元。被告山西福瑞源房地产开发有限公司承担连带责任；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告承担900元，被告张占清承担4000元，被告山西福瑞源房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长  杨俊杰人民陪审员  吴小云人民陪审员  黄永红二〇一八年五月十五日书 记 员  宁梦菲