江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0114民初2873号 原告：丁道武，住江苏省句容市。 委托诉讼代理人：陈博，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐应超，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 被告：赵冬生，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：张学明，江苏宁诚律师事务所律师。 原告丁道武诉被告赵冬生房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁道武及其委托诉讼代理人陈博，被告赵冬生及其委托诉讼代理人张学明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告丁道武向本院提出诉讼请求：1.被告赵冬生支付停业补偿22987.37元、搬迁费36780.22元、设备及装修评估35400元、定附属物补偿251092元、奖励金1261200元和返还租金6833元，共计1614292.59元；2、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：2013年10月28日原被告签订《房屋租房合同》，约定原告承租被告位于雨花台区-4门面房一间及二楼房屋和后院房屋用于经营。租赁期间从2013年10月5日至2019年10月5日，租金前两年每年7.5万元，第三年和第四年租金每年8.2万元，第五年和第六年租金每年9万元。但自原告接手房屋后，因房屋自身问题，导致原告长时间无法办理营业执照对外经营。后经原告自己花钱想办法才于2014年3月3日在承租房屋内设立了个体工商户“南京市雨花台区蓝月亮浴室”对外营业。该个体工商户一直正常营业到涉案房屋拆迁时。后于2016年10月20日，原告在未接到任何通知和文件的情况下，办事处启动了涉案房屋的拆迁工作。并封锁围挡了涉案房屋的进出入口，导致原告无法正常营业。并到涉案房屋测量面积。被告办事处作为国家行政机关，应当依法行使职权，做到便民利民。但其在涉案方能无拆迁工作时并为积极履行告知义务，而是直接围挡涉案房屋，断水断电，迫使原告等时机使用人当天无法营业，其行为违反了行政机关需遵守的程序性、合理性、便民性基本原则，也侵犯了原告合法权益。被告办事处应当承担侵权赔偿责任。同时，被告赵冬生作为房主，并没有积极保护承租人的合法权益，而是在拆迁中联合被告西善桥办事处规避原告，不但不退回多收的租金，在被告明知涉案房屋要拆迁的情况下，仍向原告索要了巨额租金，知道今年春节后才返还给原告。因其未通知原告协商拆迁补偿事宜，也使得原告损失扩大，增加了经营损失、搬家费和多付的人员工资，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。 被告赵冬生辩称：1、原告不是实际经营者，其无权主张损失等各项补偿。2015年7月25日，原告与案外人徐某某订立了承包协议书，原告将租赁房屋转租给徐某某，房屋的实际经营者为徐某某，原告并未因拆迁而遭受经济损失，因此原告主张的费用无法律和事实依据；2、原告违约在先，被告有权解除租赁合同，原告将涉案房屋转租给徐某某的行为违反了原告和被告签订的租赁协议，被告有权解除租赁合同；3、原告要求退还租金无事实依据；4、原告主张的设备设施的赔偿，大部分属于被告赵冬生所有，原告无权要求赔偿。综上，原告并非实际经营人，没有因房屋拆迁遭受经济损失，且原告违约在先，被告有权解除合同，原告起诉无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，进行了质证。对相关证据和事实，本院认定如下： 2013年10月28日，原告丁道武（乙方）与被告赵冬生（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将西善桥北路21号-4门面房一间及二楼房屋和后院房屋（紧靠铁路边一排除外）出租给乙方。所有的房屋现场仙茅及结构是经乙方认可的；2、该房屋租期暂定6年即2013年10月5日至2019年10月5日止；3、租金前两年每年7.5万元，第三、四年是捌万贰仟元，第五、六年是玖万元正，先付后租，一次性付清，不得以任何理由拖欠；……；5，甲方提供水、电、及有线电视，但所有费用由乙方承担；……；8、乙方在租期内，所有的的经营项目、手续及债务都不与甲方相关，不得将房屋给任何单位和个人做抵押担保，不得转借转租，否则甲方有权收回房屋，造成损失由乙方自负；……；10、承租期内，如遇国家拆迁，装潢部分的赔偿甲方提取20%，乙方80%。 2014年2月19日，原告丁道武在涉案房屋向南京市雨花台区市场监督管理局申请注册“蓝月亮浴室”，并对外经营。 2015年7月25日，原告丁道武（甲方）与案外人徐某某（乙方）签订《承包协议书》一份，载明：将坐落于西善桥北路21号蓝月亮浴室承包经营给乙方经营，乙方根据本协议约定享有经营管理权和承包收益权。乙方承包经营期间，实行独立核算，自负盈亏，自主经营。承包期限为2015年8月15日至2018年8月15日止，每年租金壹拾叁万元整。合同签订之日起乙方即付甲方押金二万元整。 2016年11月7日，案外人徐某某向原告丁道武出具收条一张，载明：今收到丁道武退给徐某某房租款人民币十万元正（100000元）。 又查明，2001年5月21日，南京市雨花台区油坊村村民委员会（以下简称“油坊村村民委员会”与南京跨世纪装饰建材大市场石城卫生洁具经营部（以下简称“石城卫生洁具经营部”）签订用地协议一份，约定“甲方将二0五国道旁的荒滩地租给乙方使用，一、出租范围：南至铁路旁，北临公路边，西至王兴云（留出2.5米自然路，实际长30米，宽16米共计7分2里地）；二、土地使用年限：伍拾年即二〇〇〇年六月一日至二〇五〇年五月三十一日；三、出租金额每亩陆万元；……；七、如遇国家征用拆迁赔偿归乙方所有，带劳归甲方。 2001年7月16日，被告赵冬生以石城卫生洁具经营部与油坊村村民委员会在南京市雨花台区公证处对上述租地协议进行了公证，载明：兹证明油坊村村民委员会的负责人张生宝与石城卫生洁具经营部代表人赵冬生于二〇〇一年五月二十日，在南京市雨花台区，签订了签名的《租地协议》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十条的规定，协议上双方当事人的签字、手印、印鉴均属实。 2007年3月20日油坊村村民委员会出具证明一份，载明：兹有赵冬生租用205国道油坊桥段路边荒滩地，并投资建设了现西善桥北路21号，用于门面经营的房屋，实属个人资产，有《土地协议书》和《公证书》为据。 2017年1月9日，油坊村村民委员会（甲方）与被告赵冬生（乙方）签订“集体土地使用权收（退）回补偿协议”一份，约定：甲方因建设需要，对乙方在集体土地使用权收（退）回范围内的集体土地使用权和房屋及其附属物进行收（退）回。乙方退回房屋位于雨花台区，用途为非住宅，房屋建筑面积为716.33平方米；第二条，甲方应想乙方支付的房屋补偿款为652177元，甲方应向乙方支付1、装修定附属物和附属设施补偿405438元；2、搬迁补助费52174元；3、停业补助费32609元；4、奖励费2522400元；5、其他940500元，合计4605298元（肆佰陆拾万零伍仟贰佰玖拾捌元整）。该协议第四条约定：乙方在2016年11月29日前将房屋腾空并移交甲方予以拆除，附属物、点增容销户单等一并移交给甲方。上述补偿、补助款中，根据企业测算表（15号文）及固定资产-机器设备评估明细表显示，其中设备及装修评估价值35400元，该资产为钢制水箱二台，购置日期为2010年11月，启用日期为2010年11月。被告赵冬生已取得涉案房屋的补偿、补助款项，涉案房屋于2016年11月4日拆除。 2016年10月9日，被告赵冬生向原告出具收条一张，载明：今收到房租款人民币伍万元正（50000元），余款下次结清。2017年1月16日，原告丁道武向被告赵冬生出具收条一张，载明：今收到赵冬生退回房租人民币肆万陆仟元正（460000元）。 以上事实有房屋租赁合同、承包协议书、公证书、用地协议、证明、收条、集体土地使用权收（退）回补偿协议、企业测算表（15号文）、固定资产-机器设备评估明细表、拆迁资产明细表、房屋测量及装修附属物调查记录、个体工商户工商档案、网站截图、拆迁图片等证据予以证实。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告赵冬生石城卫生洁具经营部名义从油坊村村民委员会处租赁取得二〇五国道旁的荒滩地，并在该土地上自行建设了西善桥北路21号门面房。被告赵冬生于2013年10月28日将部分门面房出租给原告经营使用，原告又于2015年7月25日年将涉案房屋租赁给案外人徐某某经营。2017年1月对涉案土地房屋进行拆迁时，原告丁道武并非涉案房屋的实际经营者。 原告称其与案外人徐某某之间成立承包关系，依据为《承包协议书》，但从该协议内容、履行方式来看，不符合承包经营合同的特征，而实际应为房屋租赁合同关系，理由如下：（1）从经营成果的支配和占有来看，《承包协议书》约定，徐某某享有经营管理权和承包收益权，原告未在该承包协议中对经营成果例如利润等做出分配约定；而该协议约定年租金13万元，符合租赁合同关系中出租人提供租赁标的物，承租人定期支付租金的特征；（2）从承担风险来看，协议约定徐某某独立核算，自负盈亏，即原告丁道武不承担徐某某就经营方面的任何风险，徐某某只需按期支付租金即可；（3）从经营、管理方面，丁道武并无参与徐某某的日常经营或决策的权利。另，协议内容及收条反映，原告丁道武与案外人徐某某明知相对方收付款项为房租，故仅从双方协议名称为《承包协议》而认为存在承包关系与事实不符，本院对原告陈述的承包关系不予采信，丁道武与徐某某之间成立的应为房屋租赁合同关系，该房屋系从赵冬生处转租而来。 因涉案房屋系赵冬生自行建设，未取得建设工程规划许可证，故而出租人与承租人订立的租赁合同因违反法律规定而无效。在对涉案集体土地使用权及房屋进行征收补偿时，被告赵冬生作为被拆迁的主体，与油坊桥村民委员会签订协议从而获得拆迁利益。根据拆迁政策，停业补偿款、搬迁费、奖励金系对于被拆迁人或实际经营者的补偿，原告丁道武虽然与被告签订租赁合同，但其在拆迁时并未实际占有使用涉案房屋，故该部分主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。 关于设备及装修价值35400元，但从当事人提供的证据来看，该设备为钢制水箱，启用日期为2010年11月，而原、被告签订房屋租赁合同日期为2013年，原告不能证明该设备系原告所有，故而原告主张该设备补偿费用与事实不符，本院不予支持。 关于定附属物补偿费用，原、被告之间的房屋租赁合同第10条约定“装潢部分的赔偿，甲方提取20%，乙方80%”，原告据此按比例主张装修部分补偿，被告抗辩此约定适用于房屋租赁合同产生后的装修。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条对租赁合同无效时承租人的装饰装修如何处理进行了约定，而此条适用的前提为承租人对房屋进行了装修并存在实际损失。但是，原、被告房屋租赁合同第5条表明，被告交付给原告的房屋并非毛坯；另，涉案房屋于2015年已转租案外人，房屋实际占有使用者亦非原告，即涉案房屋自建设完成至拆迁时，存在多个使用主体。原告若主张拆迁部分的定附属物补偿系对其装修损失的赔偿，则应提供证据证明其在取得涉案房屋后进行装修的事实，而原告在本案审理过程并未提供证据予以证实，应当承担由此产生的不利后果。故原告主张定附属物补偿251092元欠缺事实和法律依据，本院不予支持。 关于返还租金6833元，原告理由系因拆迁导致房屋无法经营一个月，根据审理查明的事实，原告非涉案房屋的实际经营者，故主张该损失无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告丁道武的诉讼请求。 本案案件受理费50元，保全费5000元，合计5050元，由原告丁道武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18） 审 判 长  田 强 人民陪审员  张爱琴 人民陪审员  郭素琴 二〇一八年五月二十四日 法官 助理  史佳丽 见习书记员  池 艳