广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民终228号 上诉人（原审被告）：广西龙叶贸易有限公司。住所：广西防城港市防城区防城镇群星路**盛景苑**第**第**。统一社会信用代码：91450600593228990T。 法定代表人：禤耿德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦华超，广西作一律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西荣申博投资有限公司。住所：。住所：广西南宁市青秀区民族大道**南宁华润中心西写字楼**会信用代码：91450100680111370Q。 法定代表人：徐铭蔓，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：雷耀将，男，1978年2月19日出生，住广西南宁市江**。 委托诉讼代理人：陈浩宇，广西丹泉律师事务所律师。 上诉人广西龙叶贸易有限公司（以下简称龙叶公司）、广西荣申博投资有限公司（以下简称荣申博公司）因与被上诉人雷耀将商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙叶公司的委托诉讼代理人韦华超，上诉人荣申博公司的委托诉讼代理人林林、覃兰宇，被上诉人雷耀将的委托诉讼代理人陈浩宇到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。 上诉人龙叶公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中，被上诉人与荣申博公司之间存在居间合同关系，荣申博公司收取的费用为居间服务费，该费用与龙叶公司无关，龙叶公司与被上诉人之间存在的是商品房买卖合同关系，本案存在居间合同关系及商品房买卖合同关系两个不同的法律关系，不能在一个案件中处理。一审法院受理本案不当，应撤销一审判决。二、一审法院认定事实及适用法律均错误。l、就算法院认为龙叶公司与荣申博公司之间存在代理关系，龙叶公司仍然不应当对被上诉人负有返还涉案款项的义务。理由：根据被上诉人的起诉状，被上诉人承认缴纳该款项是应荣申博公司的要求，故其是明知龙叶公司从来没有授权荣申博公司收取该款项。同时，荣申博公司收取该款项后没有交给龙叶公司，故龙叶公司不应当承担返还该笔款项的义务。2、既然一审法院认定荣申博公司收取龙叶公司的款项没有合同依据，那么该款项显然与龙叶公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无关，而本案的法律关系是商品房买卖合同纠纷，故荣申博公司收取的款项与本案无关，更与龙叶公司无关，应当另案处理。3、关于房屋设备安装问题。龙叶公司与被上诉人是按照房屋现状交易，大部分的业主在签订商品房买卖合同时，曾到了现场查看所购买房屋的情况，然后才与龙叶公司签订商品房买卖合同，被上诉人的行为表示其认可按照签订合同时的房屋现状来成交，现却提出与当时签订合同情况不符，没有事实和法律依据。 上诉人荣申博公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回对荣申博公司的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、荣申博公司与被上诉人之间存在的是居间合同关系，荣申博公司收取的费用为居间服务费，该费用与龙叶公司无关，被上诉人与龙叶公司之间存在的是商品房买卖合同关系。本案存在居间合同关系及商品房买卖合同关系是两个不同的法律关系，不能在一个案件中处理。一审法院受理本案不当，应撤销一审判决。二、一审法院认定事实及适用法律均错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及第四百二十六条的规定，居间服务费收取权是居间人的法定权利，不需要经过被上诉人的同意。居间人的作用在于促成交易的双方订立合同，交易的双方订立合同后是否能够履行，居间人对此没有法律上的责任。首先，荣申博公司与被上诉人以及龙叶公司之间的关系是处于居间人的地位，被上诉人对此非常清楚。《商品房买卖合同》中的商品房出卖方（甲方）为龙叶公司，被上诉人在签订该《商品房买卖合同》时就已知悉其是与龙叶公司签订，被上诉人之所以经手荣申博公司签订合同，是明知荣申博公司为居间人，并且愿意接受荣申博公司作为居间人提供的服务，最终成功与龙叶公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，即荣申博公司已促成被上诉人和龙叶公司签订商品房买卖合同，居间人的义务已经履行完毕。其次，荣申博公司促成被上诉人和龙叶公司签订商品房买卖合同，作为居间人的义务已经履行完毕，且荣申博公司已经付出了劳动、服务和营销策划推广等，被上诉人与龙叶公司均应当向荣申博公司支付居间的劳务报酬（佣金）。被上诉人提交龙叶公司与荣申博公司签订的营销策划销售代理合同也证实，龙叶公司在该营销策划销售代理合同中明确约定，由荣申博公司直接向购房客户代收取款项，作为其应支付给荣申博公司的居间报酬（营销策划服务和销售服务代理佣金）。荣申博公司收取该款项之前与之后，聘请专业人员制作营销策划方案，聘请专业人员制作营销广告，包括公共汽车广告、电视台广告、报纸广告、网络广告、电话短信广告、模特表演活动等，开拓营销渠道等等，均花费了巨额资金，所剩无几。不管最终剩余多少，都为荣申博公司应得的报酬。被上诉人对该款项属于居间报酬（服务费或佣金）的性质是明知的，且其已经成功支付了该笔服务费用，同时也是双方真实的意思表示，不能将荣申博公司的居间劳动报酬费用当作“购房款”，故荣申博公司无返还所谓“购房款275219元及利息”给被上诉人的法律义务。荣申博公司与被上诉人之间的居间合同已经履行完毕，收取居间服务费合法有据。再次，被上诉人正是通过了荣申博公司的营销策划广告等工作，才获知涉案商品房项目的信息，并享受了荣申博公司的服务，最终得以成交。成交至今已过两三年，被上诉人再以侵权为由提出返还款项并请求违约金和利息既无法律依据，亦超过了诉讼时效，且不符合诚实信用和公平原则。 被上诉人雷耀将针对龙叶公司、荣申博公司的上诉答辩称，一、两上诉人之间是代理销售关系，被上诉人和龙叶公司是商品房买卖合同关系。居间合同是指居间人向委托人提供签订合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同最重要的特征是居间人按委托人的指示要求给委托人提供订约的机会或者充当委托人与第三人订立合同的媒介桥梁，使双方得以订立合同，但居间人并不参与委托人与第三人之间的合同关系中，而荣申博公司从始至终参与其中，包括与被上诉人签订合同，收取被上诉人的购房款和代收款、服务费等，并为被上诉人办理房产证、在合同上盖章、出具收据等。虽然荣申博公司不认可被上诉人提交的恒富商业广场代理销售合同，但其所从事的工作就是代理销售工作，荣申博公司与龙叶公司是代理销售房产关系，而不是居间合同关系。被上诉人没有和荣申博公司签订有任何的居间合同。荣申博公司与龙叶公司签订有合同，该合同的目录及内容均为销售代理合同，龙叶公司应对荣申博公司向被上诉人多收的不合理款项承担连带责任。二、荣申博公司以各种名目要求被上诉人多交房款、代收款、服务费的行为，违反建设部(2001)88号《商品房销售管理办法》第28条：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”及国家发改委(2011)548号《商品房销售明码标价规定》第13条：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”的规定，荣申博公司应退还其多收取的房款275219元。三、龙叶公司应对荣申博公司多收费的行为承担连带责任，两上诉人在恒富商业广场销售代理合同中约定，荣申博公司可以向客户收取佣金报酬，龙叶公司放任荣申博公司乱收费的行为违反法律规定。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，应由被代理人龙叶公司和代理人荣申博公司承担连带责任。四、关于房屋设备的安装问题。商品房买卖合同附件约定，房屋应配备的设备，龙叶公司应按合同附件的标准交房，被上诉人在签订购房合同时是期房，当时涉案房屋还没有建成，业主根本不可能看得清楚当时的设备状况。龙叶公司应履行合同附件的义务。综上，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。 雷耀将向一审法院起诉请求：1.龙叶公司继续履行HF008号《商品房买卖合同》附件三约定的“装饰、设备标准”（包括但不限于卫生间：PVC给排水管接到位；厨房排烟、排污接口。供水系统：一户一表，厨房卫生间提供接水口；宽带、电话、电视系统接口到各户户外等）；2.荣申博公司返还雷耀将代收房款275219元及利息55043元（从2013年9月28日起暂计至2017年9月5日按同期银行借款年利率5%计算，其余计至龙叶公司、荣申博公司返还雷耀将多交的房款为止）；3.龙叶公司和荣申博公司对第二项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用由龙叶公司、荣申博公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月27日，雷耀将向龙叶公司支付653591元，用于购买防城港市防城区恒富商业广场第2幢第一单元第20层2008号公寓。2013年10月24日，雷耀将与龙叶公司签订编号为HF008号《商品房买卖合同》。双方在合同约定：雷耀将购买龙叶公司位于恒富商业广场第2幢第一单元第20层2008号公寓，建筑面积482.84平方米，每平方米4509.96元，总价2177591元，雷耀将在合同签订时付清首期购房款653591元，余款1524000元办理银行按揭。2014年10月10日至2017年5月16日，龙叶公司陆续收到雷耀将支付的房款合计451983元。2015年2月27日，雷耀将从中国农业银行防城支行办理涉案房屋的银行按揭贷款1080000元。至此雷耀将已按约支付完全部房款。2013年10月24日，荣申博公司向雷耀将多收取房屋服务费275219元。合同附件三约定的“装饰、设备标准”三、6.卫生间：只装次卫蹲式大便器一个；7.厨房：无其他配置；四、2.供水系统一户一表，厨房卫生间提供接水口；3.宽带、电话、电视系统接口（到各户户外），由用户自行申请办理开通手续并交纳相关费用等其他内容。 另查明，荣申博公司与龙叶公司系代理销售关系，荣申博公司代理龙叶公司销售恒富商业广场项目。 一审法院认为，一、关于涉案房屋是否已经具有合同约定的交付条件的问题。本案为商品房买卖合同纠纷。雷耀将与龙叶公司于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。雷耀将按约支付部分房款，余款已办理银行按揭贷款，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，龙叶公司应当按照合同附件三的约定履行其义务。因此，雷耀将请求龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的“装饰、设备标准”四、2.供水系统一户一表，厨房卫生间提供接水口；3.宽带、电话、电视系统接口（到各户户外），予以支持。雷耀将请求龙叶公司履行“装饰、设备标准”：卫生间PVC给排水管接到位；厨房排烟、排污接口，无事实依据，不予支持。二、关于雷耀将请求荣申博公司返还代收款275219元及利息问题。本案中，雷耀将已按合同约定向龙叶公司支付完房屋总价款2177591元。荣申博公司系龙叶公司销售房产的代理商，已作为受托人参与到龙叶公司与雷耀将签订商品房买卖合同事宜中，荣申博公司向雷耀将多收代收款275219元，荣申博公司收取的代收房款应认定为其基于龙叶公司房产销售代理商身份而代龙叶公司收取的涉案商品房的购房款。荣申博公司应将该笔购房款予以返还并赔偿利息损失，利息损失应以275219元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从起诉之日即2017年9月22日起计至还清之日止。三、关于龙叶公司、荣申博公司是否应当承担连带责任的问题。龙叶公司在恒富商业广场房产销售过程中是荣申博公司的被代理人，对荣申博公司的上述债务承担连带返还责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的“装饰、设备标准”：四、2.供水系统一户一表，厨房卫生间提供接水口；3.宽带、电话、电视系统接口（到各户户外）；二、龙叶公司与荣申博公司连带返还雷耀将购房款275219元及赔偿利息损失（利息损失以275219元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从起诉之日即2017年9月22日起计至还清之日止）；三、驳回雷耀将的其他诉讼请求。案件受理费6254元，由龙叶公司、荣申博公司负担。 二审期间，上诉人龙叶公司向本院提交如下证据：照片,证明龙叶公司已经对涉案房屋进行了整改。上诉人荣申博公司向本院提交如下证据：1、恒富商业广场换签备忘录及审核表，证明雷耀将于2013年9月27日就涉案房屋买卖事宜签字确定认购总价是2452810元，其中包含现金元275219元及（买卖）合同总价2177591元，雷耀将除了支付商品房买卖合同总价外，还需支付荣申博公司服务佣金，双方也按该约定支付了现金总价履行了价格约定；2、声明，证明荣申博出具服务费收据后，雷耀将自愿声明认可荣申博公司所收取的费用是服务费；3、恒富商业广场销售代理合同，证明荣申博公司代理期限至项目销售完毕时止，荣申博公司对双方签约的居间服务仅限于合同的签订，对销售后合同履行不承担责任，荣申博公司在居间中仅从业主处收取服务费佣金，业主也自愿缴纳了服务费。被上诉人没有新证据向本院提交。经质证，上诉人荣申博公司对上诉人龙叶公司二审提交的证据无异议。被上诉人对上诉人龙叶公司二审提交的证据有异议，认为不能证明龙叶公司已按要求整改完毕。上诉人龙叶公司对上诉人荣申博公司二审提交的证据无异议。被上诉人对上诉人荣申博公司二审提交的证据1的真实性无异议，但对合法性有异议；对证据2的合法性有异议，认为应根据发票来认定收取款项的性质；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，认为该证据恰好证明了龙叶公司与荣申博公司之间系委托销售代理关系，而不是居间关系。本院认为，上诉人龙叶公司二审提交的证据不能证明龙叶公司已整改完毕，不予采纳。上诉人荣申博二审提交的证据具有真实性、合法性、关联性，予以采纳。 一审判决查明事实除“至此雷耀将已按约支付完全部房款。2013年10月24日，荣申博公司向雷耀将多收取房屋服务费275219元。”有误，不予确认外，其余事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2013年9月27日，雷耀将与龙叶公司签订《恒富商业广场换签备忘录及审核表》，双方约定：雷耀将购买龙叶公司开发的恒富商业广场2-2008号房，认购总价为2452810元，合同总价2177591元，现金总价275219元。同日，雷耀将向荣申博公司出具《声明》，主要内容为雷耀将自愿交付现金275219元作为涉案房屋的选房服务费。同日，雷耀将向荣申博公司交付选房服务费275219元。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、被上诉人请求龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的相关义务有无事实和法律依据；二、被上诉人请求荣申博公司返还275219元并赔偿相应利息、龙叶公司对此承担连带责任有无事实和法律依据。 本院认为,一、关于被上诉人请求龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的相关义务有无事实和法律的问题。被上诉人与龙叶公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被上诉人已按照合同约定付清房款，龙叶公司提交的证据不足以证明其已按照合同附件三的约定整改完毕，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的“装饰、设备标准”：四、2.供水系统一户一表，厨房卫生间提供接水口；3.宽带、电话、电视系统接口（到各户户外），并无不当，本院予以维持。 二、关于被上诉人请求荣申博公司返还275219元及赔偿相应利息、龙叶公司对此债务承担连带责任有无事实和法律依据的问题。根据《恒富商业广场换签备忘录及审核表》的约定，被上诉人购买涉案房屋应支付的款项共计2452810元，其中合同总价2177591元，现金总价275219元,被上诉人已按照《商品房买卖合同》约定向龙叶公司支付购房款2177591元，仍需向龙叶公司支付现金总价275219元，鉴于龙叶公司认可该款项为荣申博公司收取的居间费，且被上诉人向荣申博公司出具了《声明》，故被上诉人无需再向龙叶公司支付剩余的现金总价275219元，同时其亦无权向荣申博公司主张返还该款项。一审判决荣申博公司与龙叶公司连带向被上诉人返还275219元及赔偿相应利息错误，本院予以纠正。 综上所述，龙叶公司的上诉请求部分成立；荣申博公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初1443号民事判决第一项、第三项； 二、撤销防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初1443号民事判决第二项。 上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费6254元，由上诉人广西龙叶贸易有限公司负担100元，被上诉人雷耀将负担6154元。二审案件受理费6254元（上诉人广西龙叶贸易有限公司、广西荣申博投资有限公司均已预交）,由上诉人广西龙叶贸易有限公司负担100元，被上诉人雷耀将负担6154元。 本判决为终审判决。 审判长 周 忠 审判员 禤汉奇 审判员 刘帅武 二〇一八年五月三十一日 法官助理 蔡澄莎 书记员 廖 兰 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。