江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初948号 原告:周宜斌，男，1966年2月20日生，汉族，住东海县。 委托代理人:王健，江苏东方金牛律师事务所律师。 被告:陈文立，男，1966年7月1日生，汉族，住东海县。 委托代理人：梁剑，江苏瑞宏律师事务所律师。 原告周宜斌与被告陈文立合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年1月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周宜斌及其委托代理人王健，被告陈文立及其委托代理人梁剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年12月21日签订的房地产开发协议；2、判令被告支付原告前期支出费用1200000元及违约金360000元；3、判令被告因违约造成原告可得利益损失。（以实际鉴定为准）；4、承担本案诉讼费。事实和理由：2014年9月5日，原、被告双方成立东海县晨旭地产开发有限公司，拟进行房地产建设。2014年12月21日，原、被告签订了房地产合作开发协议，协议约定：原、被告共同开发东海县“平某清华苑”，原告为项目总指挥，负责小区范围内地面上所有附着物的拆迁清理工作，并且负责办理该项目开发的相关手续，包括土地使用证、规划许可证、建设施工许可证等工程建设的相关材料。被告为财务总管。被告应在原告拆迁清理完毕的2015年1月20日之前支付1500000元拆迁款。如有一方违约，违约方需承担500000元违约金。协议签订后，原告即严格履行协议，办理相关建设手续，并为此支付1200000元前期费用。但被告不但没有按时支付1500000元的拆迁费，而且严重违反协议，将原告办理完成的土地使用证、规划许可证、建设施工许可证等相关材料骗走，私自又与他人开发建设了“平某清华苑”小区。导致原、被告签订的协议无法履行。造成原告为建设该小区的前期费用1200000元至今无法追回。为此，原告向东海县公安局报案，要求追究被告涉嫌诈骗罪的违法行为，但东海县公安局认为是经济纠纷，不予立案。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告陈文立辩称，2014年12月21日周宜斌与答辩人签订的《房地产合作开发协议》无效，同意解除。平某镇老供销社家院、平某村山前三组老宅基地（即原告诉称的平某清华苑小区）的土地所有权原属平某镇平某村。2014年6月17日，平某村与连云港上领置业有限公司签订《协议书》，约定由上领公司负责上述地块的一级土地开发工作，费用由上领公司负责。基于《协议书》上有周宜斌的签名，周宜斌与答辩人签订了《房地产合作开发协议》。2015年2月25日，上领公司领取了开发过程中投入的费用210000元，解除了与平某村签订的土地开发协议。上领公司在与平某村解除开发协议之前未同他人合作开发案涉土地，也未将项目转给周宜斌。平某村也未同周宜斌签订任何土地开发协议。至此，答辩人才知签订《开发协议》时，周宜斌未取得平某清华苑小区所属地块的开发权，事后也未取得。根据《合同法》第51条，周宜斌与答辩人所签协议无效。周宜斌没有案涉土地开发权，是导致《开发协议》无效的根本原因。《合同法》第56条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故《开发协议》对协议双方当事人无约束力。周宜斌请求答辩人支付违约金360000元及因违约造成其可得利益损失皆无合同与法律的依据。原告请求答辩人支付其土地开发费用1200000元没有事实与法律依据。根据《开发协议》，周宜斌是甲方，答辩人是乙方；甲方是开发的主导方，是项目的总指挥；乙方是财务总管，负责提供资金，项目资金4000000元，由乙方全额出资。周宜斌在土地开发中所需的费用都是答辩人支付的。周宜斌称其在土地开发中单方投入1200000元，与合同约定的内容不符，不合常理，也不符合《开发协议》第四条的约定。姑且不论原告在土地开发的支出费用1200000元是否属实，在2015年2月25日之前，平某村山前三组老宅基地的土地开发工作是上领公司负责的，原告在土地开发工作中的投入（如果有）也应向上领公司提出请求，不应向答辩人提出。原告没有投给答辩人一分钱，不应要求答辩人向其返还投资款。另外，原告此项诉求，与《开发协议》纠纷不属于同一类型的法律关系，其应另行起诉。原告诉称其办理完成土地使用证、规划许可证、建设施工许可证等相关材料被答辩人骗走，纯系无稽之谈。原告谎称其有土地的开发权能办理三证，以此为条件与答辩人合作，实系“空手套白狼”之诈术。土地开发分为两个阶段，第一阶段是拆迁补偿、平整土地，建设基础设施即“三通一平”。第一阶段结束的标志是将开发出来的净地交由国土资源局挂牌出让。第二阶段是房地产开发公司摘牌后办理国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设施工许可证，进行施工建设。至于建设用地规划设计条件（修建性详细规划）则是由平某镇人民政府编制报东海县规划局批复。原告在土地开发的第一阶段，谈不上办理只能在土地开发第二阶段才能办的各种证件。在2015年2月25日上领公司与平某村解除开发协议后，答辩人终止了与原告的合作。案涉土地老供销社家院由东海县浩博房地产开发有限公司摘牌开发，平某村山前三组老宅基地目前尚未挂牌出让。综上，请求人民法院依法支持答辩人的观点。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据如下：证据1、2014年12月21日签订的《房地产合作开发协议》。证明观点：（1）原、被告双方签订了合作开发东海县“平某清华苑”，小区的协议；（2）实际上原告已经在开发前期拆迁补偿等支付了费用1200000元。（3）原告以之前已经取得的东海县平某镇兴隆路东侧、山前路南侧地块作为合作条件。（4）被告应当在2015年1月20日之前出资1500000元，但实际上，被告没有按照协议约定出资，被告违约。证据2、东海县建筑工程规划设计方案报审申请表。证明观点：涉案开发地块是由原告作为申请人申请东海县规划局办理建设规划的。证据3、原告与东海县平某镇平某村签订的协议书一份。证明观点：（1）原告与平某村委员会达成的由原告投资开发，平某村委会协助原告办理土地规划等相关手续。（2）进一步证明原告在开发涉案土地做前期准备工作和投资了部分资金。证据4、东海县规划局东规审（2014）104号规划意见。证明观点：（1）经原告申请后东海县规划局同意并批准了原告对开发东海县平某镇兴隆路东侧、山前路南侧地块的申请。（2）原告在与被告签订合作协议之前就已经办理了相关土地规划许可等相关手续。证据5、建设“平某清华苑”小区详细规划总平面图一组。证明观点：原告为合作开发准备前期工作。证据6、原告为开发涉案土地投资1200000元的票据。证明观点：原告在为开发、规划该土地过程中实际出资及支付的120多万元费用。证据7、东海县人民法院（2015）连东商初字第00249号判决书。证明观点：（1）被告曾恶意诉讼要求与原告解除合作协议，试图独自侵占原告申请并取得的开发地块。因被告自己违约，被判决驳回诉求。（2）是原告办理了开发工程的前期相关手续，且为工程前期拆迁工作支付了部分费用。（3）被告没有按照协议支付拆迁款。从而进一步证明被告违约，约定承担违约责任。证据8、东海县晨旭房地产开发有限公司营业执照。证明观点：（1）原、被告为开发涉案地块成立了东海县晨旭房地产开发有限公司，准备开发“平某清华苑”小区；（2）该公司被告为登记法人，原告是公司股东。证据9、协议书和补充协议。证明观点：（1）被告背着原告将原告申请获取的涉案地块，在原告不知情的情况下，与案外人王某1签订了开发协议。（2）被告构成违约，造成原告可得利益损失。被告应赔偿。证据10、询问笔录一组（王某1，以被告涉嫌诈骗报警）。证明观点：（1）被告认可涉案项目工程的前期是由原告办理了相关土地规划许可等相关手续。（2）因为被告没有按照约定支付1500000元，构成违约；被告违约与案外人王某1签订了开发协议，证明被告构成违约，造成原告可得利益损失，被告应当赔偿。 被告的质证意见如下：证据1，协议是无效的，原告没有取得案涉土地开发权。证据2，合法性无异议，但对证明目的有异议，发生在原、被告合作之前，是平某村与平某镇为土地开发办理的手续，原告与平某村和平某镇没有土地开发协议，不是原告的工作成果。证据3，是复印件，对三性有异议。证据4，是对平某镇政府的回复，与本案无关联。在规划意见中明确了用地面积19197平方米，与本案无关。证据5，真实性无异议，关联性有异议，该图纸的绘制是政府和规划局的事情不是个人所为，不能证明是原告的工作成果。证据6，绝大部分都发生原、被告合作之前，发生在原、被告合作之间只有4900多元的票据。其他的都与被告无关。证据7，三性无异议，但证明目的有异议，原判决是在没有考虑原告没有开发权的前提下做出的，现在法庭应结合新证据作出新结论。证据8，无异议。证据9，关联性有异议，证明被告与他人合作新建开发公司，于本案没有关联性。证据10，三性无异议，关联性有异议，不能从笔录证实被告没有按照约定出资1500000元构成违约，不能证明被告的行为造成了原告的可得利益损失。不能证明原告已经办理了土地规划许可证等手续。 被告告提交的证据如下：证据1、平某村与连云港上领置业有限公司土地开发协议书一份。证明观点：（1）签订时间为2014年6月17日。（2）协议书的抬头是平某村委员会与连云港上领置业有限公司，签约处是双方的法人代表签字并盖公章，有周宜斌签名，但不是合同当事人。协议双方当事人是平某村和上领公司。（3）约定山前三组老宅基地由上领公司负责开发，费用由上领公司负责。上领公司要负责确保改建户补偿款准时到位，确保工程基础配套设施按期保质保量完成（三通一平）。（4）根据协议内容可推知，是为土地的一级开发而签订的，即拆迁与三通一平。证据2、平某村出具的证明一份（2018年3月13日），上领公司声明一份（2015年2月25日）。证明观点：平某村与上领公司2014年6月17日签订的开发协议，已于2015年2月25日解除。同时证明平某村没有和周宜斌个人签订任何土地开发合作协议。证据3、《房地产开发协议》一份。证明观点：（1）合同签订方甲方是周宜斌，乙方是陈文立；（2）签约时间是2014年12月21日；（3）合同目的是开发房地产，周宜斌是总指挥，乙方是陈文立为财务总管，为出资方。根据协议内容可推定出：双方合作开发的前提是周宜斌取得“平某清华苑”小区开发权。（4）协议第四项明确约定“本小区建设各项开支需有甲乙双方共同确认并签字后方可生效”。 原告的质证如下：证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该协议所载明的位置与原告在2013年12月15日平某村签订的协议一致吻合。证据2、真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为原告已经取得对该地块的规划许可权。所以无需上领公司参与。但恰能证明其全部的开发使用权归原告所有。证据3、三性有异议，不能证明被告的观点，恰能证明协议的第十一条明确约定和确定了原告在本合同中前期支付的各项费用1200000元，并将该款计入以后开发成本。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月17日，平某镇平某村民委员会（甲方）与连云港上领置业有限公司（乙方）签订投资开发《协议书》一份，约定进行房地产开发，开发区域为：平某供销社北边门面房后边，山前三组老宅基地，南从平某路北边建好的房屋北墙处约90米处（综合厂南墙处），东至村民颜海龙家地西边向西约44米左右，以政府红线为标准，沈建群家西山头向外50公分处南北路（即平某清华苑小区）归乙方所有。甲方负责出具相关合法证明，协助乙方办理土地规划等部门的各项手续，费用由乙方负责，协助调解因工程发生的矛盾纠纷，协助乙方做好改建户款项到位，维护乙方与农户签订相关协议，甲方必须协助乙方做好三通一平，保证乙方施工正常，费用由乙方负责。乙方确保与改建户补偿款准时到位，确保改工程基础设施按期保质保量完成，安全责任由乙方负责。乙方在开发前向甲方缴纳相关费用100000元。甲方平某村法定代表人钱明星签字，并加盖平某村民委员会公章，作为建设单位的乙方上领公司法定代表人李某签名，并在乙方签章处加盖连云港上领置业有限公司公章。见证单位（盖章）处无签章，但在乙方签章处的旁边有周宜斌签字。2014年9月5日，被告与原告成立了东海县晨旭房地产开发有限公司。同年12月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房地产合作开发协议》，协议约定：共同开发建设东海县“平某清华苑”小区，甲方为项目总指挥，负责小区范围内地面上所有建筑物拆迁清理工作，负责办理该项目开发的相关手续，包括土地使用证、规划许可证、建设施工许可证等工程建设的相关材料。乙方为财务总管。乙方应在甲方拆迁清理完毕的2015年1月20日之前支付1500000元拆迁费。2015年2月25日，上领公司解除了与平某村签订的土地开发协议，并从平某村领取了开发过程中投入的费用210000元。上领公司在与平某村解除开发协议之前未同他人合作开发案涉土地，也未将项目转给原告。平某村也未同原告签订任何土地开发协议，原告没有取得案涉土地平某清华苑小区开发权。 庭审中，双方同意合作之后支出的4900元不需法院单独处理。 另查明：在开发平某镇平某清华苑小区（现名尚城花园）过程中，办理涉案土地上的附着物拆迁、开发的相关手续包括土地使用证、规划许可证、建设施工许可证等工程建设相关材料由平某镇、平某村和有关政府职能部门完成，并非原告个人所为。 2017年3月30日，案外人戚某与王某2为开发建设上述案涉土地（平某清华苑小区）订立“尚城花园”小区开发建设协议。戚某、王某2各站50%股份，土地和已经建成的房产归双方创建的东海县浩博房地产开发公司有限公司。该小区开发工程由东海县浩博房地产开发公司有限公司实施完成。 本院认为，从事房地产开发的主体必须具备合法资质，中华人民共和国住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开等级资质证书的企业不得从事房地产开发经营业务。”本案的原、被告均不具备房地产的开发资质，其所订的房地产合作开发合同，根本无法履行。现原、被告双方都同意解除2014年12月21日签订的《房地产合作开发协议》，是因为客观上该协议已经无法履行，因此，对原告解除合同的主张，予以支持。原告没有取得涉案土地开发权，原告在平某村与上领公司所签订的开发协议中既不是土地所有人，也不是工程建设者，更不是法定代表人或委托人，上领公司已经与涉案土地所有人解除了合作开发合同。原告称前期其支出费用1200000元，看其提交的费用清单，基本上都是吃饭、住宿等花销，且大多没有有效的票据证明，与开发房地产的支出很难有联系，该支出是在原、被告签订《房地产合作开发协议》前就已经形成，在《房地产合作开发协议》没有实际履行的情况下，让被告负担没有事实与法律依据，对原告要求被告支付该1200000元的主张不予支持。《房地产合作开发协议》没有履行，原因并不完全是在被告，原告实际上没有土地开发权，原告也没有获得土地所有者和政府关于该土地开发的任何书面合同等等也是重要原因。目前，案涉土地的房地产开发已经完成，收益者并不是被告。因此对原告关于被告支付违约金360000元及可得利益损失的主张，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告周宜斌与被告陈文立在2014年12月21日签订的《房地产开发协议》； 二、驳回原告周宜斌的其他诉讼请求。 案件受理费18840元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费18840元。 审 判 长  吴 鹏 审 判 员  曹 建 人民陪审员  马长宜 二〇一八年五月五日 书 记 员  霍学聪 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” （二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。