浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初593号 原告：陈光霞，女，1970年2月17日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：黄亚文，浙江品尚律师事务所律师。 委托代理人：蒋慧清，浙江品尚律师事务所实习律师。 被告：朱吉，男，1978年11月3日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：杨琼，浙江凯信律师事务所律师。 原告陈光霞与被告朱吉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告陈光霞及其委托代理人黄亚文、蒋慧清，被告委托代理人杨琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因其迟延交付房屋造成原告的经济损失100025.42元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求第1项中的经济损失组成如下：房屋租金损失（2016年11月13日至2018年3月20日）32000元、原告支出的诉讼费8210元、应由被告支付的物业费4446元（2016年11月20日至2018年3月20日）、无法对房屋交易的贷款利息损失55369.42元。事实与理由：2016年10月20日，原、被告签订《世海房产转让居间合同》一份，约定，被告同意转让嘉兴市新东方花园50幢2003室房屋及附属设施给原告，合同总价为128万元，其中银行按揭贷款968000元。合同第六条约定，被告方保证产权清晰有权出售，承租人放弃优先购买或者同意出售，并同意于交易完成，原告办出产证当日腾空房屋交原告验收（注，房屋交割内容为迁出房屋，并将房屋各项水、电、煤气、物业费、租金等付款凭证及该房屋钥匙交给原告验收）。当时被告承诺其租客差不多一个月内就能解决搬出交付房屋。但2016年11月13日，双方办好房屋交易过户手续后，当原告要求被告交付房屋时，原告才得知被告与戴晓敏之间的租赁关系还没解除，原因是被告没有补偿租客装修费用，后租客同意在2016年12月末之前腾空房屋，前提是被告补偿其装修费2万元，当时被告也承诺同意。但被告事后反悔，戴晓敏因被告不赔偿装修费为由，迟迟不愿腾退房屋，最后导致原告一直无法居住和买卖交易房屋，后被告甚至故意躲避，不理睬原告及其租客。原告无奈，只有向法院诉讼要求返还房屋，原告为此支付了诉讼费用8210元。经法院调解，租客戴晓敏同意在2018年3月20日前搬离。原告因无法占有使用房屋，无处居住，从2016年11月13日至2018年3月20日都要在外租房，房租为每月2000元，共计造成原告房租损失32000元。由于无法得到房屋，原告也无法对房屋进行交易，原告办理房屋按揭贷款至今共计支付贷款利息55369.42元，另外被告还未履行合同约定的结清拖欠物业费的义务，至今还拖欠物业费4446元。原告多次与被告协商无果，故诉。 被告辩称，1.被告认为原、被告签订房屋转让合同时，原告明知该房屋已出租，且双方未就具体交付时间进行约定，腾空房屋事项是讲好在之后协商的，不属于合同第6条约定的情况，被告不应当承担原告的经济损失。2.如果法院判决被告赔偿原告经济损失的，原告主张的四项损失也存在如下问题：第一，原告主张的房屋租金的具体数额、时间与其提供的相关证据不符，原告主张租赁的时间是2016年11月13日至2018年3月20日，而相关的证据显示租赁的起止时间并不相符。第二，原、被告之间签订的房屋转让合同并没有约定房屋涉及诉讼，诉讼费由被告方承担，原告主张另案的诉讼费由被告承担没有依据。第三，被告与租客在租赁合同中明确约定物业费由租客承担，故物业费不应由被告承担。第四，原告主张的贷款利息损失被告认为不存在，因为原告归还银行贷款本金和利息是为了实现自己的财产权利，现房屋登记在原告名下，被告即使没有按照合同第6条约定及时腾退房屋，也不影响原告房屋的所有权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的房产转让居间合同、不动产权证书、承租人出具的情况说明、民事调解书和诉讼费发票、物业费明细及情况说明，均系原件，且与本案相关，本院予以确认并在卷佐证。微信聊天记录均系打印件，原告未提供原件比对，且被告对其真实性又持有异议，本院不予认定。房屋租赁合同系复写件，就其内容来看系原告为承租房屋而与案外人签订，在无其他证据佐证的情况下，仅凭该合同不能证明原告因此支出的费用，对其证据效力，本院不予认定；原告提供银行个人账户明细及还款明细用以证明原告归还房屋贷款的利息，但就该组证据的内容来看，只能显示原告账户变动情况及银行扣收贷款本息情况，在无其他相应证据佐证的情况下，不能显示与本案的关联性，对其证据效力，本院不予认定。本院调取的证据，双方当事人不持异议，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月20日，被告（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订房产转让居间合同一份，载明：甲方将坐落于嘉兴市新东方花园50幢2003室房屋（房屋建筑面积114.2平方米、自行车库面积6.97平方米，含汽车位1552）及其附属设施、现有住宅水表、电表、燃气表及屋内设施以1280000元的价格出让给乙方，乙方经实地看房后自愿以上述价格买受该房屋。签约时乙方支付甲方定金10万元，自动转入房款中，26万元于2016年10月21日前支付，968000元于银行按揭支付。第六条约定，甲方保证房屋产权清晰、权属明确，对该房屋拥有完全出售之权利，若该房屋为共有财产，已征得其他共有人同意；若该房屋为租赁状态，其承租人已放弃优先购买权或同意出售；并同意于交易完成乙方办出产证当日腾空房屋交乙方验收交割（房屋交割内容为：迁出房屋，并将房屋已发生的各项费用水、电、煤气、物业管理费、租金等付清凭证及该房屋钥匙、如甲方户口在此房屋中需将户口迁移证明交于乙方验收）。甲乙双方应在2016年10月21日前至房屋权属所在地房产交易办证大厅办理产权验证等相关手续等。2016年11月13日，案涉房屋转移登记至原告名下。 案涉房屋于2015年8月11日由朱吉之妻出租给案外人戴晓敏，租金800元/月，租期6年，戴晓敏进行简单装修。被告将案涉房屋转让给原告后，因承租人戴晓敏以出租人在租赁期限届满前将房屋出售，需要赔偿承租人装修费20000元为由拒绝腾空房屋。原告遂于2017年11月9日以返还原物纠纷将戴晓敏诉至本院，要求判令戴晓敏：1.返还非法占用的新东方花园50幢2003室房屋；2.交付原告从2016年11月至房屋归还之日占用使用费（每月按800元计算，暂计至起诉日为9600元），按合同条款赔偿违约金960元及滞纳金480元；3.承担诉讼费用。本院受理后[案号为（2017）浙0402民初6931号]于2017年12月14日主持调解，原告与戴晓敏达成如下调解协议：1.戴晓敏于2018年3月20日前搬离嘉兴市南湖区新东方花园50幢2003室，搬离前结清租赁期间的水、电、煤及物业费等费用，家具电器及被告个人物品由被告带走；2.原告放弃其他诉讼请求；3.案件受理费减半后收取8210元，由陈光霞负担（已交纳）。 浙江佳源物业管理有限公司新东方花园服务中心于2018年1月16日出具情况说明，内容为：佳源新东方花园50幢1单元2003室从2016年7月1日至2017年12月31日未缴的物业费共计4446元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告于2016年10月20日签订的房产转让居间合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。双方签订的合同约定，被告应于原告办出产证当日腾空房屋交原告验收交割，而案涉房产已于2016年11月13日登记至原告名下，被告却未按约定履行房屋交付义务，致使原告提起诉讼要求承租人腾退房屋，被告显属违约，应依法按约承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告双方签订合同时，原告知晓案涉房屋已出租给他人，根据买卖不破租赁原则，原告应预见到在合同履行过程中可能出现承租人拒绝交付房屋的情况，对原告要求被告赔偿因被告违约造成的原告的损失，本院予以支持，但范围应仅及于应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告未按时交付房屋导致原告无法对房屋行使占有、使用、收益等权利，被告应支付原告相应的占有使用费。双方未对占有使用费的计算标准进行约定，应按照同地段同类房屋的租金标准予以确定。根据本案的实际情况，参照被告与承租人每月800元的租金标准，同时考虑到案涉房屋已进行简单装修的事实，对于占有使用费本院酌定按1000元/月予以支持。自2016年11月13日至2018年3月20日为16175.34元。被告承诺在案涉房屋事先已出租的情况下于案涉房屋转移登记至原告名下之日腾退并交付房屋，但未按按约履行，导致原告向承租人提起诉讼，并支付了相应的诉讼费用8210元，该损失系因被告违约造成，被告应予以赔偿。物业费的交纳主体应是房屋的业主，即应由案涉房屋的所有权人承担，案涉房屋已于2016年11月13日登记至原告名下，自该日起的物业管理费应由原告自行承担。原、被告双方签订的合同第六条约定的是原告办出产证当日由被告交付房屋及案涉房屋已发生的物业管理费等付清的凭证，并未约定此后的物业费由被告承担，且原告已在（2017）浙0402民初6931号返还原物一案中就物业管理费进行主张，由案涉房屋的承租人戴晓敏承担2018年3月20日前的物业管理费等费用，原告在本案中再行向被告主张，亦无事实及法律依据，本院不予支持。根据原告的陈述，原告主张的利息系其为购买案涉房屋进行贷款所支付，故该利息即使确实存在也并非因被告违约造成，对原告主张的利息损失55369.42元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告朱吉于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈光霞因迟延交付房屋造成的损失24385.34元（其中房屋占有使用费16175.34元、因要求返还案涉房屋而支付的诉讼费8210元）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1150元，由原告陈光霞负担870元，由被告朱吉负担280元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  邬勤怡 二〇一八年五月十五日 书记员  黄 洁 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。