重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0108民初11938号 原告陶海，男，1985年1月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区文化五村。 委托代理人袁曾曾（特别授权），重庆佰鼎律师事务所律师。 原告李小琴，女，1985年9月21日出生，汉族，住重庆市合川区渭沱镇金山村。 委托代理人袁曾曾（特别授权），重庆佰鼎律师事务所律师。 被告邓小兵，男，1979年10月7日出生，汉族，住重庆市南岸区光电路。 委托代理人王文渊（特别授权），重庆静昇律师事务所律师。委托代理人赵会红（特别授权），重庆静昇律师事务所律师。 原告陶海、李小琴与被告邓小兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告陶海、李小琴及其委托代理人袁曾曾，被告邓小兵的委托代理人赵会红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陶海、李小琴诉称：2017年3月20日，原、被告签订了《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于重庆市经开区光电路26号的房屋，合同成交价为990000元，被告应在2017年4月30日前到银行结清其按揭贷款并办理注销抵押登记手续，取回房屋产权证书。若被告违约则应向原告支付总房价款10%的违约金，且根据双方与中介链家房地产经纪有限公司签订的《过户、按揭代理合同》中也明确约定，违约方应赔偿守约方的损失。2017年3月20日，原告按约定向被告交付了定金20000元，并向中介公司支付了权证代办费、贷款服务费、佣金，共计13400元。被告在2017年4月中旬单方表示解除合同不再出售房屋给原告，已构成违约，给原告造成了较大的损失。为维护自身合法权益，原告起诉来院，请求判令：1、解除双方在2017年3月20日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告退还二原告支付的定金20000元，并向二原告支付违约金99000元；3、判令被告赔偿二原告经济损失23400元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告邓小兵辩称：同意解除双方在2017年3月20日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。但被告按合同约定到贷款银行提前清偿贷款并办理解押，因二原告自身的原因没有成功申请贷款。另，原、被告双方的合同成交价格明显低于市价，显失公平。二原告主张的违约金过高，原告向中介公司支付的费用13400元中介公司可以退，并不是原告的损失。二原告对求违约金和损失同时主张无法律依据，不予认可。 经审理查明：2017年3月20日，原、被告及案外人重庆链家房地产经纪有限公司签订了《房屋交易文件》，包含有《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》及房屋附属设施清单，合同约定二原告以990000元的价格购买被告所有的位于重庆市经开区光电路26号房屋，该房屋上设有银行抵押权。合同还约定，签订合同当天二原告向被告支付定金20000元，首付款330000元在二原告完成涉案房屋过户递件后当日支付，尾款640000元由二原告向银行申请按揭贷款支付给被告，双方应在接到中介公司通知后三个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；被告应在2017年4月30日前到其贷款银行清偿按揭贷款，注销抵押登记后负责取回涉案房屋的产权证书。《补充协议》第四条还约定被告若拒绝将房屋出售给二原告，应支付房屋成交价款10%的违约金；任何一方的原因导致合同解除的，中介方收取的守约方的费用不予退还，由违约方支付给守约方。另，《过户、按揭代理合同》第三条约定，双方应在合同签订后5日内向中介公司交齐需由双方提供的办理按揭贷款和过户所需的全部资料。 2017年3月20日，二原告向被告支付了购房定金20000元，并由被告出具了收据。同日，原告向中介公司支付了权证代办费500元，贷款服务费3000元及佣金9900元，共计13400元。 2017年4月7日，二原告向中国人民银行征信中心申请打印了二原告的《个人信用报告》。 2017年4月6日，被告向招商银行重庆分行申请提前清偿贷款；2017年5月8日，被告结清以涉案房屋为抵押物的上述贷款；2017年9月26日，该行出具贷款结清证明。 2017年4月17日，原告通过短信就房屋买卖事宜询问被告，记录如下：原告：“邓小兵老师，你龙湖观山水那套房屋你现在是确定不卖了吗？因为今天链家通知我们你不卖了”，被告：“对不起！主要是链家定价时欺骗了我！”，原告：“那你现在是确定要解除合同了吗？”，被告：“没办法！亏得太多了，家里已经开始闹矛盾了！真是对不起你们了！”……此后，双方产生争议，未继续履行合同。 另查明，本案所涉房屋买卖合同纠纷于2017年6月2日在本院立案受理，被告在2017年8月25日领取了本院送达的开庭传票、诉状副本及证据材料。 上述事实，有当事人提交的《不动产登记证》、《房屋交易文件》（包含有《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等）、《定金收据》、《收款收据》、银行POS签购单及银行交易记录、二原告的《个人信用报告》、短信截屏、提前清偿贷款申请、《结清证明》等，以及原、被告当庭陈述在卷为凭，足以认定。 本案的争议焦点为：合同解除的违约责任在哪一方？ 原告认为系被告单方违约，其以中介公司在定价时存在欺骗行为为由，拒绝出售房屋给二原告。另外，二原告办理银行贷款资料已经备齐，但在中介公司通知办理贷款手续之前，被告就表示不再出售涉案房屋，因此二原告并未向银行申请按揭贷款。被告认为，其按约定清偿贷款、解除抵押并取得涉案房屋的产权证书，并未违约，是中介公司在定价时欺骗了被告，因此被告不愿再出售房屋。且二原告应在合同签订后5日内提交办理贷款的资料，但实际二原告在2017年4月7日才去打印征信报告，直到被告解押前，二原告都没有向银行申请贷款，是二原告违约。 本院认为，关于二原告办理银行按揭贷款的时间问题，依照《补充协议》的约定，原、被告双方应在接到中介公司通知后三个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续，并没有明确约定时间。而《过户、按揭代理合同》第三条约定的双方应在合同签订后5日内向中介公司交齐需由双方提供的办理按揭贷款和过户所需的全部资料，此为原、被告双方向中介公司提交相关资料的约定，并非就原告办理银行按揭贷款时间的约定。因此，本院认为二原告办理按揭贷款的时间应依《补充协议》第三条之约定，即在中介公司通知后三个工作日内办理。被告主张系二原告办理银行按揭贷款违约，但并未举示相关证据证明二原告在中介公司通知后未按时办理按揭贷款手续，因此，对被告称二原告逾期办理银行按揭贷款违约的抗辩主张，本院不予采信。 关于合同解除的违约责任在哪一方的问题，本院认为，根据原告举示的双方在2017年4月17日的短信内容，原告询问被告是否不再出售涉案房屋、解除合同，被告的表述为：“对不起！主要是链家定价时欺骗了我！”，“没办法！亏得太多了，家里已经开始闹矛盾了！真是对不起你们了！”，依照字面意思理解，本院认为被告确有不再履行合同的意思表示，系被告违约。且《补充协议》第三条约定，被告应在2017年4月30日前到其贷款银行清偿贷款，办理解押手续并取得产权证书，但被告实际在2017年5月8日清偿其银行按揭贷款，也已构成违约。 关于合同的解除。因原、被告双方对《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除均无异议，故本院对上述事实依法予以确认。关于合同解除的时间，原告主张被告在2017年4月17日已表示解除合同，应以此时间为解除时间。被告认为在2017年4月17日并未明确表示解除合同，合同解除时间应以庭审当日，即2017年9月27日为解除时间。本院认为，依照《合同法》第九十六条之规定，解除合同应当通知对方，合同自解除通知到达对方时解除。因二原告并未向被告送达解除通知，而被告在2017年8月25日领取了本院送达的开庭传票、诉状副本及证据材料，此时被告已明确收到原告解除合同的通知，因此本院认为以被告收到传票、诉状副本等材料的时间为合同解除时间较妥，即原、被告双方在2017年3月20日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》在2017年8月25日解除。 本院认为，原、被告双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告向被告支付了定金20000元，但被告未按合同履行义务导致合同解除，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。依照《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，对二原告要求被告退还已支付的购房定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。依照合同约定，被告若拒绝将房屋出售给二原告，应支付房屋成交价款10%的违约金，即99000元（990000元×10%）。对此被告辩称，二原告除了已经支付给中介公司的13400元和律师费10000元以外，并没有其他损失，合同约定的违约金明显过高。本院认为，双方均未就原告的实际损失举示证据，根据公平原则与诚实信用原则，本院综合考量涉案房屋买卖合同的履行情况、原告的实际损失、双方的过错程度等各因素，酌定调整违约金为60000元。 关于二原告要求被告赔偿经济损失23400元的诉讼请求，该损失为原告向中介公司支付的权证代办费500元，贷款服务费3000元及佣金9900元，以及原告支付的律师费10000元。依照合同约定，违约方应向守约方支付违约金，并承担守约方已支付的中介费用。但本院认为，原告已经支付给中介公司的费用并非不可挽回的损失，守约方的律师费应由违约方承担也并没有合同约定，且上述违约金已能够涵盖和弥补二原告的上述损失，因此对于原告要求被告赔偿其损失23400元的诉讼请求，本院不予支持。 另外，关于被告主张涉案房屋合同价格明显低于市价，显失公平的抗辩理由。本院认为，房屋买卖在普通人的生活中应属大宗交易，被告作为完全民事行为能力人在签订房屋买卖合同前应与中介公司及原告方就房价款、支付方式、过户时间、违约责任等有充分的了解及磋商。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告仅举示涉案房屋所在小区及周边小区少部分在售的二手房源标价，并非确定的市场价格；且房屋的坐落、朝向、面积、是否装修、装修的程度及品质等因素，均可能影响二手房的销售价格。故本院认为被告举示的上述证据不足以证明涉案房屋的市场价格，应当承担举证不能的法律后果。因此，对被告主张涉案房屋合同价格明显低于市价，显失公平的抗辩理由，本院不予采信。 另，二原告与被告在2017年3月20日签订的《房屋交易文件合订本》包括《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》等独立的合同，双方在本案中仅确认解除其中的《重庆市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，本院对二原告的上述诉讼请求依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告陶海、李小琴与被告邓小兵在2017年3月20日签订的关于重庆市经开区光电路26号房屋的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，已于2017年8月25日解除； 二、被告邓小兵于本判决生效之日起三日内退还原告陶海、李小琴购买重庆市经开区光电路26号房屋的定金20000元，并支付违约金60000元，两项合计80000元； 三、驳回原告陶海、李小琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1574元，保全费1232元，合计2806元，由被告邓小兵负担（二原告已先行垫付，被告在本判决生效之日起三日内支付给二原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 代理审判员  姚静婷 二〇一八年五月二十八日 书 记 员  文 青