成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初3482号 原告：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市锦江区。 负责人：邓耀华，公司运营副总裁。 委托诉讼代理人：姜璟俊，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：官小琪。 原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司（简称世邦物业公司成都分公司）与被告官小琪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告世邦物业公司成都分公司的委托诉讼代理人姜璟俊、被告官小琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世邦物业公司成都分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2017年10月至2018年3月物业公共服务费22420.8元及违约金（以每季度物业公共服务费为基数，自每季度首月6日起，按每日万分之三计算至实际支付之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年6月30日与龙茂房地产开发（成都）有限公司（简称龙茂公司）签订《商品房买卖合同》，购买龙茂公司开发的“时代1号”项目1幢1单元18层X号房屋一套，房屋用途为办公，建筑面积为186.84平方米。合同约定该房屋于2013年9月30日前交付使用。同日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定：物业公共服务费收费标准为写字楼20元/平方米（建筑面积）·月，物业公共服务费计费日期以开发商与被告签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限之次日为起始日期，物业公共服务费按季收取，被告应在每季度首月5日前缴纳当季度的物业公共服务费；在时代1号大厦区域内，被告未入住的空置物业，亦应全额缴纳相应的物业服务费；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，若被告未能于应付款到期日起15天内付清，原告有权从被告应缴未缴物业公共服务费之次日起，每逾期一天，按应付未付部分的万分之三收取应付未付部分的违约金。上述合同签订后，龙茂公司按期交房，原告也履行了《前期物业服务协议》约定的义务，但被告未按约向原告支付2017年10月起至2018年3月的物业公共服务费。经原告多次催讨均无果。 被告官小琪辩称，1、房屋并非被告实际所有，只是代持，实际所有权人为四川恒盈投资理财信息咨询有限公司（简称恒盈公司）。2、对案涉房屋未缴纳2017年10月至2018年3月物业公共服务费无异议，但房屋由恒盈公司实际使用，应由其缴纳上述费用。被告还与恒盈公司签订了租赁合同，将房屋出租给恒盈公司。根据该合同约定，应由承租人承担物业公共服务费，且房屋交付使用后的物业费等费用也是由恒盈公司支付的。3、案涉房屋已经进入拍卖程序，现房屋产权名义上也不属于被告。 本院经审理认定事实如下：原告经营范围包括物业管理、酒店管理、机动车停车场服务等。原告与龙茂公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：由原告为龙茂公司开发的“时代1号大厦”进行前期物业顾问服务及前期物业管理服务，物业公共服务费的收费标准为写字楼部分20元/月/平方米，合同期限自2011年10月1日起至2014年6月30日止。其后，原告与龙茂公司陆续签订《前期物业管理服务合同补充协议》，将前期物业管理服务期限延长至2018年12月31日。 2012年6月30日，龙茂公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买龙茂公司开发的位于成都市锦江区东大街芷泉段6号1栋1单元18楼X号房屋。被告于2013年9月30日接收了上述房屋，并于2014年7月31日登记为房屋所有权人，房屋建筑面积186.84平方米。 2012年6月30日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业服务是指建设单位与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日起至其后12个月期间的物业管理服务；物业公共服务费收费标准为写字楼20元/平方米（建筑面积）·月，按季收取，被告应在每季度首月5日前交纳当季度的物业公共服务费；物业服务期限为一年，以建设单位与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日为起始日期；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，若被告未能于应付款到期日起15天内付清，原告有权收取应付未付部分的违约金，从被告应缴未缴物业公共服务费之次日起，每逾期一天，按应付未付部分的万分之三收取。 庭审中原告陈述，根据协议约定的20元/平方米（建筑面积）·月的收费标准及房屋实测建筑面积186.84平方米，每月物业公共服务费为3736.8元，被告未按约交纳2017年10月至2018年3月期间的物业公共服务费22420.8元。 被告与恒盈公司签订《代持协议》，约定由恒盈公司法定代表人官泽平支付首付款购买案涉房屋，被告代持产权并向银行申请贷款。恒盈公司出具《证明》，内容为：上述房屋系恒盈公司出资购买，每月贷款利息也由公司财务账户转款至个人账户进行偿还，每月物管费也由公司支付。被告还与恒盈公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给恒盈公司办公使用。 又查明，2018年4月18日，何小君登记为上述房屋所有权人。 以上事实有原告世邦物业公司成都分公司提交的原告工商信息、被告身份信息、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同补充协议》、《商品房买卖合同》、成都市不动产登记信息摘要、房屋验收交接单、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，被告官小琪提交的《代持协议》、《证明》、《房屋租赁合同》，以及房屋信息摘要、当事人的陈述在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，原告与建设单位龙茂公司签订的《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务合同补充协议》，对被告具有约束力。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的义务。根据《前期物业服务协议》，被告应在每季度首月5日前交纳当季度的物业公共服务费，未能于应付款到期日起15天内付清，原告有权从应缴未缴物业公共服务费之次日起，每逾期一天，按应付未付部分的万分之三收取应付未付部分的违约金。本案中，被告尚欠2017年10月至2018年3月期间的物业公共服务费22420.8元未交纳。故原告主张被告交纳上述费用，本院予以支持。被告以《代持协议》、《证明》等辩称其非房屋实际所有权人，因不动产权属以登记为准，被告与恒盈公司之间的约定对原告不具有约束力，故本院对被告此项辩称理由不予采纳。关于被告辩称的“现房屋产权名义上也不属于被告”，因案涉房屋于2018年4月18日登记在何小君名下，原告在本案中主张物业公共服务费截止2018年3月，故本院对被告此项辩称理由不予采纳。被告逾期交纳物业公共服务费的行为，已构成违约，原告主张被告以每季度欠付的物业公共服务费为基数分别自逾期之日起按每日万分之三支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条(法律条文全文附后)之规定，判决如下： 被告官小琪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司支付2017年10月至2018年3月期间的物业公共服务费22420.8元，并支付违约金（以每季度欠付的物业管理服务费为基数，分别自逾期之日起至付清之日止，按每日万分之三的标准计算）。 如果被告官小琪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取187元，由被告官小琪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇一八年五月三十一日 书记员  傅晓婉 记录员  周晨晞 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。