上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初18810号原告(反诉被告)张兆良，男，1924年8月26日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托代理人张吕英，女，1956年12月28日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)张胜雄，男，1974年12月26日出生，汉族，户籍地同原告张兆良。委托代理人张翠芳，女，1953年5月9日出生，汉族，住江苏省南通市。两原告共同委托代理人冯玉琴。被告(反诉原告)张关冲，男，1944年1月16日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人陈智辉，男，1976年12月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人缪敏，女，1980年12月26日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。原告张兆良、张胜雄与被告张关冲以及反诉原告张关冲与反诉被告张兆良、张胜雄排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)张兆良及其委托代理人张吕英，原告张胜雄(反诉被告)及其委托代理人张翠芳，两原告(反诉被告)的共同委托代理人冯玉琴，被告(反诉原告)张关冲及其委托代理人陈智辉、缪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兆良、张胜雄共同诉称，原告张兆良与被告系父子关系，原告张胜雄系原告张兆良的外孙、被告的外甥。原告张兆良与妻子宋雅珍(2010年1月12日报死亡)及原告张胜雄(知青子女1992年回沪)居住于上海市普陀区曹杨二村XXX号XXX室房屋(以下简称曹杨二村房屋)，该房屋是1999年原告张兆良所在大孚橡胶厂给职工解困套配分得的一室户使用权房，面积11平方米。因原告张兆良年事已高，无力操办换房手续，原告张胜雄因工作原因，也无暇顾及房屋置换事宜，2004年两原告委托被告协助办理换房，将曹杨二村房屋的使用权以人民币11万元(以下币种均为人民币)出售，以16.5万元购进普陀区曹杨五村XXX号XXX室(以下简称系争房屋)使用权房，差额部分购房款5.5万元由宋雅珍直接交付给被告。但被告在办理换房手续过程中，未征得两原告同意，将系争房屋租赁户名登记在自己名下，还将其户口从普陀区长风二村XXX号XXX室(以下简称长风二村房屋)迁入系争房屋，然后将两原告及宋雅珍以同住人身份户口迁入。两原告从2004年换房后一直居住生活在系争房屋，全部公共事业费均由原告支付，被告没有居住过一天。2016年政府启动惠民工程，系争房屋所在小区煤卫合用户改建成独用户。原告付清了街道规定的全部改建自付费用，2017年4月改建基本结束。由于改建后每家每户的厨卫和卧室都要根据自家情况重新布局和装修，原告于2017年4月19日与案外人上海千然装饰设计有限公司签订装修合同，被告竟声称系争房屋是他的，于2017年6月3日将装修施工队赶走，门上贴封条，导致停工。原告多次报警无法解决问题，目前居无定所，有家难归。原告张兆良已经94岁高龄，有合法的居住房却被赶出家门。两原告诉至本院，请求判令：1、排除被告对两原告在系争房屋内的居住妨碍，确保两原告即时入住；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，两原告放弃居住系争房屋的权利，要求被告支付两原告使用权折价款120万元(按总房价200万元的百分之六十计)。被告张关冲辩称，第一，系争房屋是被告以全款向案外人虞某购买的使用权房，房屋性质类似于产权房，与原告无关，不存在原告所谓的被告受托代办以曹杨二村房屋置换系争房屋的情况，原告张兆良只是当时正好出售了曹杨二村房屋(原告张兆良认为曹杨二村居住条件差，且除了被告，其余子女均不予看望，故出售了唯一一套房屋)。因被告购买的系争房屋是使用权房，故中介是以换房的形式操作，系争房屋住房配售单上的“桂巷路房屋”属虚构。第二，原告张胜雄系知青子女照顾回沪，1991年户口从南通转入原告张兆良原居住地上海市曹杨五村XXX号XXX室(以下简称曹杨五村房屋)，该房屋主要由原告张兆良夫妻居住，原告张胜雄仅仅是临时落脚。原告张兆良将曹杨二村房屋出售后无房居住且户口没有地方迁，故被告在购买系争房屋时同意父母居住，且同意迁入户口。被告基于亲情考虑也同意原告张胜雄的户口一并迁入，迁户口时原告张兆良交给了被告1991年原告张胜雄户口迁入上海市的家庭协议书，明确原告张胜雄的居住问题自行解决。此后系争房屋由原告张兆良夫妻主要居住，被告经常上门照顾直至2009年父母回南通养老，被告遂将系争房屋空关。事后才得知原告张兆良将系争房屋钥匙给了原告张胜雄，故2009年后原告张胜雄也曾居住，但其家庭和工作都在南通，并未长期居住，仅是偶尔暂住，不符合同住人条件。综上，被告出于赡养考虑，同意原告张兆良居住，但不同意支付使用权折价款。原告张胜雄是被告的旁系亲属，户口系空挂性质，此人没有居住权，更无权主张使用权折价款。反诉原告张关冲诉称，系争房屋系反诉原告所承租，反诉被告在反诉原告不知情的情况下违规获取了房屋钥匙，擅自对房屋进行装修，破坏了房屋原有结构，期间反诉原告接到了城管要求停止破坏房屋结构的整改电话，反诉被告违法事实在先是目前系争房屋无法即时入住的主要责任人。反诉原告于2017年5月28日发现有工程队对系争房屋进行敲拆装修后随即报警，民警到场后查看了反诉原告的租赁卡后现场制止了装修。2017年7月，反诉被告再次带领装修工人进入系争房屋敲拆屋顶。反诉原告多次公开承诺同意反诉被告张兆良住回系争房屋，但事实是张兆良自2009年后至今已有8年未回来居住过。反诉原告2017年3月被诊断为颈椎及腰椎脊柱狭窄，导致行走困难，而目前居住地在5楼，上下楼行走极为不便。反诉原告本想验收房屋后简易装修入住，但受到反诉被告阻碍，至今未取得房屋钥匙，房屋也遭受毁损，无法入住。另外反诉被告张胜雄在2009年5月以结婚为由借走户口薄后一直拒绝归还。现反诉原告请求判令：1、排除反诉被告对反诉原告在系争房屋内的居住妨碍，确保反诉原告即时入住；2、反诉被告赔偿房屋损失28542.05元；3、反诉被告立即返还反诉原告的户口薄。反诉被告张兆良、张胜雄共同辩称，第一，同意系争房屋由反诉原告使用，反诉被告放弃居住权。第二，系争房屋因煤卫改建后需要进行二次装修，反诉原告所谓的损坏状态仅是暂时的。退一步讲，即便房屋有损失，因房屋系公房性质，也应由房管部门来追究，反诉原告无权主张。另外反诉被告对反诉原告自行制作的《工程预算表》的金额也不认可。第三，户口薄应当是户口在内的人员谁需要谁使用，反诉被告不将户口薄返还反诉原告是防止反诉原告乱迁他人户口。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。关于本诉，经审理查明，原告张兆良系被告张关冲的父亲、原告张胜雄的外祖父。1988年，原告张兆良夫妻及女儿案外人张吕英一家三口原共同居住的房屋经原拆原还，获配了曹杨五村房屋。1991年11月20日，原告张胜雄根据知情子女回沪政策，户口从南通市迁入曹杨五村房屋，并开始经常居住曹杨五村房屋。1997年，原告张胜雄在南通市结婚。1998年，因曹杨五村房屋居住困难，原告张兆良所在单位大孚橡胶总厂为其家庭解困套配房屋(人均面积不足4平方)。根据住房调配单记载，原住房为曹杨五村房屋，家庭主要成员有原告张兆良、案外人张吕英一家三口以及原告张胜雄。新配房为长风四村131弄24弄305室房屋(以下简称长风四村房屋)以及曹杨二村房屋(曹杨二村房屋由单位出资，以4万元价格向案外人张叶敏购买)。其中，张吕英一家三口迁入长风四村房屋居住，曹杨二村房屋的《申请过户、并户签报附页》载明迁入张兆良、张胜雄，迁出张叶敏。1999年1月15日，原告张胜雄的户口迁入曹杨二村房屋。曹杨二村房屋分配后，主要由原告张兆良夫妻居住。2004年5月24日，落款为甲方吕某某、乙方原告张兆良的《上海市公有住房差价交换合同》，约定甲方将嘉定区江桥二村XXX号XXX室房屋与乙方的曹杨二村房屋进行交换，甲方房屋价格为14.8万元，乙方房屋价格为12.5万元，差价2.3万元由乙方向甲方支付。推选吕某某为曹杨二村房屋承租人，原告张兆良为江桥二村房屋承租人，同住人为原告张胜雄。同年5月25日，原上海市嘉定区房地产交易中心向吕某某出具《准予差价换房通知书》，称其与原告张兆良签订的差价换房合同经审核，同意其受让曹杨二村房屋，通知其办理租赁关系变更手续。同日，被告(乙方、受让方)与案外人虞某(甲方、转让方)就系争房屋签订《房屋转让协议》，约定价格为15.5万元。当日，案外人虞某出具收据，确认收到被告购买系争房屋的定金1万元。次日，案外人上海普杨房地产经纪有限公司工作人员秦静出具收条，确认收到被告购买系争房屋的手续费2000元。6月6日，案外人上海普杨房地产经纪有限公司分别出具收据，确认收到被告支付的系争房屋房款12.5万元以及被告支付的系争房屋中介费1500元。7月14日，上海普杨房地产经纪有限公司出具收条，确认收到被告支付的剩余房款2万元，总数15.5万元全部结清。2004年6月12日，系争房屋获发租赁凭证，载明被告为承租人，面积为15.4平方米，起租日期为7月1日，附注载明凭2004曹房调098号文于7月1日迁入被告、原告张兆良与妻子宋雅珍三人。根据原告提供的2004年6月的系争房屋《住房配售单》，原房屋是桂巷路XXX号(原、被告均确认该房屋与本案无关)，承租人是被告，家庭主要成员是原告张兆良与宋雅珍，新配房为系争房屋，受配人与家庭主要成员同上。7月25日，原告张兆良与原告张胜雄的户口因并户从曹杨二村房屋迁入系争房屋。系争房屋购买后，主要由原告张兆良夫妻居住(居住到2009年)，原告张胜雄在系争房屋与南通两地分别居住。2016年，系争房屋被列入政府改造工程，由煤卫合用改为独用，改建费16500元、建筑垃圾清运费300元由原告支付。改建后，系争房屋面积有所增加。2017年4月改建工程完成后，原告张兆良委托其外孙女晋晶与案外人上海千然装饰设计有限公司签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定由该公司对系争房屋进行装修，套内施工面积38平方米，总价款为48500元，工期自2017年4月22日至2017年6月21日。2017年4月26日，系争房屋所在上海曹杨物业有限公司出具《违法建筑整改通知书》，认定系争房屋的装修破坏了承重结构，要求立即停止违规行为，恢复原状。6月，被告在系争房屋现场张贴《告知》，要求保留现场，停止装修。后双方因系争房屋装修问题发生纠纷，并多次报警处置。目前，系争房屋还处于拆旧状态，未正式重新装修，原告在房屋上加锁(原告承诺该门锁由被告处置)。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。庭审中，原告申请证人吕某某出庭作证，其证人证言为：证人与原告张兆良通过中介介绍进行房屋交易，但没有见过张兆良本人，被告作为代理人出面办理手续，证人以14万余元购买原告张兆良承租的曹杨二村房屋，因被告表示急需用钱另购房屋，故房款按照其要求打入其账户，定金以现金方式直接支付。因证人的银行账户已经注销故无法提供支付凭证。交换协议中提到的江桥房屋并非是证人的房屋，是中介和物业为了使用权房交易而进行的操作，证人不清楚。原告还申请证人朱某某出庭作证，其证人证言是：原告张兆良是证人的姑父。2004年证人来上海，当时原告张兆良正好置换房屋(证人也参与了换房协商)。后来听原告张兆良说置换手续都是被告办理的，4万元差价是原告张胜雄补贴的。原告对证人证言无异议。被告对证人证言均不认可，证人吕某某就其陈述没有提供证据证明，证人朱某某已经高龄，但却能完整陈述2004年的购房经过，不符合常理。审理中，原告对被告作为系争房屋承租人的身份不持异议，另补充意见如下：第一，原告张胜雄1991年回沪后在安亭工作，平时住单位，周末回曹杨五村居住。但其在曹杨二村房屋中享有曹杨五村房屋4平方米解困的福利，原告张兆良将曹杨二村房屋卖出12余万元，加上原告张胜雄补贴的4万元后购买了系争房屋，故原告张胜雄在系争房屋中自然享有法定权利。第二，至于系争房屋住房配售单上为何没有原告张胜雄的名字，系因为系争房屋面积小，如果加上原告张胜雄的名字，人均面积又不足4平方，且整个置换的过程都是被告办理的，也可能故意漏写。第三，煤卫改造后，系争房屋格局发生变化，面积增加了8.25平方米。目前，系争房屋所在小区房屋每平方单价为8万元。被告补充意见如下：第一，系争房屋实际交易价格为15.85万元，其中定金1万元，第二笔房款12.5万元，尾款2万元，中介费3500元。除了被告支取的7万元银行定期存款外，被告儿子陈智辉还给付了被告8万元，不足钱款、简装费及交易费均由被告工资卡存款支付。为此，被告提供了三份存款支取凭证，分别为：2004年2月17日被告儿子陈智辉支取了银行存款10万元；6月6日，被告分别支取了6万元的一年期银行定期存款，本息合计61013.79元以及1万元的一年期银行定期存款，本息合计10178.23元。第二，被告提供案外人《上海通瑾建筑材料有限公司-工程预算表》证明房屋实际损失金额为28542.05元。第三，煤卫改造后，系争房屋面积确实增加了，但具体增加了多少，被告不清楚，也不清楚目前系争房屋的交易均价。审理中，鉴于原、被告均同意本院向有关机构进行询价，本院咨询了普陀区不动产登记事务中心，工作人员查询了交易系统，告知近期成交的交易均价为每平方米6万元左右。反诉部分查明事实同本诉。本院认为，本案的争议焦点在于：一、系争房屋的来源是原告张兆良委托被告置换房屋、用曹杨二村房屋出售款购买还是被告自行全资购买；二、原告张胜雄对系争房屋是否享有居住权利。对第一个争议焦点分析如下：1、原告张兆良出售曹杨二村房屋时其夫妻居住在内，且系当时唯一住处，而出售后，虽然系争房屋承租人确定为被告，被告却同意将父母的户口迁入自己承租的房屋，并将房屋交予父母居住，自己却不居住，且多年来未提出异议。2、根据系争房屋住房配售单，原告张兆良夫妻被认定为家庭主要成员，系争房屋的租赁凭证记载迁入张兆良夫妻与被告三人也能够与此相印证。3、原告张兆良年事已高，委托被告办理置换房屋的手续实属正常，而其本人对于发生在十多年前的买房过程中的包括房款金额、差价支付等细节的记忆模糊尚可理解。4、原告提供的出售曹杨二村房屋的合同等与房屋购买人吕某某的证人证言能够基本相印证。综上，本院认为原告对系争房屋来源的陈述更加符合本案实际，即原告张兆良委托被告置换曹杨二村房屋，系争房屋房款来源于曹杨二村房屋的出售款等事实成立，故原告张兆良对系争房屋享有居住权。对第二个争议焦点分析如下：虽然原告张胜雄的户口迁移从曹杨五村到曹杨二村再到系争房屋，但不可否认的是，其当初是根据知情子女政策回沪，在上述三套房屋中均未长期、稳定的居住，其自称在结婚前，虽然在上海工作，但只有周末回家里居住，结婚后在南通有家庭有婚房，在上海和南通间从事运输工作，在上海和南通两地居住。故本院认为原告张胜雄并不完全依赖系争房屋的居住，系争房屋的住房配售单上没有将其名字载入也能够与此相印证。综上，本院认为原告张胜雄对系争房屋不享有居住权，其在本案中提出的主张不予支持。就本诉而言，因原、被告之间就系争房屋发生了激烈的冲突并报警处理，故双方并不适合共同居住，原告根据实际情况变更诉讼请求，要求被告支付使用权折价款符合本案实际，本院可以采纳。关于具体金额，本院根据房屋目前的市场均价、结合煤卫改建后的面积增加等因素酌情确定。就反诉而言，虽然反诉被告承诺放弃居住权，但系争房屋目前尚未实际移交反诉原告，故反诉原告要求反诉被告排除对其居住妨碍的诉讼请求可以支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿房屋损失28542.05元以及返还户口薄的诉讼请求，该两项诉讼请求与本诉不具有牵连关系，并非本案处理范围，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、被告张关冲应于本判决生效之日起十日内支付原告张兆良上海市普陀区曹杨五村XXX号XXX室房屋使用权折价款人民币500000元，上述房屋归被告张关冲使用；二、对原告张胜雄要求被告张关冲支付房屋使用权折价款的诉讼请求不予支持；三、反诉被告张兆良、张胜雄应于本判决生效之日起十日内排除对反诉原告张关冲居住上述房屋的妨碍。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币7800元，已减半收取，由原告负担人民币4550元，被告负担人民币3250元。本案反诉受理费人民币296元，已减半收取，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇一八年五月三十一日书记员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。