广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终532号 上诉人（原审被告)：南宁市和德佳信投资有限责任公司，住所地南宁市高新区高新大道西段20号。统一社会信用代码91450100576839677G。 法定代表人：黄伟刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柳维，广西大航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李海连，女，汉族，1981年2月3日出生，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：韦永效，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律服务工作者。 原审被告：南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组，住所地南宁市西乡塘区心圩街道和德村。 负责人：刘金培，该村民小组组长。 委托诉讼代理人：韦开林，广西安信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁琼文，广西安信律师事务所实习律师。 原审被告：南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会，住所地南宁市西乡塘区心圩街道和德村。 负责人：陈志强，该村民委员会主任。 上诉人南宁市和德佳信投资有限责任公司（以下简称和德佳信公司）因与被上诉人李海连，原审被告南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组（以下简称和德村一组）、南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会（以下简称和德村民委员会）合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初5947号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 和德佳信公司上诉请求：1、驳回李海连要求和德佳信公司承担责任的诉讼请求，撤销一审判决第一、二、三项；2、案件受理费由李海连负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。本案《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。1、本案合同已明确约定，涉案房屋系使用权转让，并非房屋所有权转让，且现行法律法规并未禁止房屋使用权的转让。如认定本案合同为房屋买卖合同，显然与房屋买卖合同中房屋所有权的法理主旨相违背。2、涉案房屋建设手续合法，且土地系经过政府批准建设的三产用地，故该土地是可以通过出租或合建开发等方式获取收益的。二、一审判决认定利息损失错误。李海连诉请支付利息无事实和法律依据。即便支付利息，也应从起诉之日开始，按双方约定的中国人民银行同期活期存款利率进行计算，且李海连需负担50%的责任。 被上诉人李海连辩称，本案合同是无效的，因为农民所有的集体土地是不能转让的，根据现行法律的相关规定，集体土地只允许农村集体租地使用，不得租让、转让，因李海连并不是和德村的村民，其没有资格购买村里的商铺。因此，本案合同无效的原因是和德佳信公司与村集体规避法律，以合法形式掩盖非法目的，违反了相关法律规定。同时，本案合同签订后，李海连已向和德佳信公司支付定金，但和德佳信公司至今未交付商铺，为此李海连已向和德佳信公司递交了合同解除告知书，和德佳信公司也同意解除合同，但却未返还定金。 原审被告和德村民委员会述称，1、和德村民委员会与李海连不存在任何关系，根据本案合同的约定，该合同转让的是商铺，而涉案商铺是由和德佳信公司与和德村一组合作开发，且开发商铺的土地是国家征收土地后补偿给和德村一组的第三产业用地，故和德村民委员会与涉案商铺无关。2、在涉案商铺使用权的转让中，和德村民委员会未从中获取任何利益，且因合同项目的建设用地是和德村一组的产业用地，故该土地的手续亦均由和德村一组独立办理，后续活动也是和德村一组与和德佳信公司共同实施，和德村民委员会从未参与其中，因此和德村民委员会不应承担任何责任。3、因和德村一组没有公章，且和德村民委员会所属的二十一个村民小组的集体事务、报告、合同、协议以及村民的个人事务均须村委会的盖章证明，故涉案合同加盖和德村民委员会公章纯属服务行为，只是为了证明涉案合同的当事方为和德村一组，并对和德村一组的行为进行确认。4、和德佳信公司与和德村一组已于2013年和2015年11月向村委会做出承诺，所有开发建设及出租转让过程中的一切经济责任及法律责任，均由和德佳信公司与和德村一组负责。综上所述，李海连的起诉缺乏事实和法律依据，恳请二审法院依法改判和德村民委员会不承担任何责任。 原审被告和德村一组述称，和德村一组与和德佳信公司签有相关协议、承包合同书，当时约定的是和德村一组提供涉案土地及建设许可文件给和德佳信公司，和德佳信公司自筹资金建设，商铺建成后，其1-4层归和德村一组所有，但承包给和德佳信公司使用30年，承包期限为2014年8月1日至2044年7月30日。因此涉案商铺已经承包给了和德佳信公司，和德村一组已无管理权限。和德佳信公司没有经过和德村一组的同意，以转让的形式变卖涉案商铺给李海连，故和德佳信公司与李海连签订的涉案合同是无效的。同时相关款项李海连也是支付给和德佳信公司。至于涉案合同中和德村民委员会印章的问题，因和德村一组原组长刘五九在签订合同时已不是该组组长，故其行为不能代表和德村一组，其盖章行为无效。综上，本案《商铺使用权转让合同》的相对人是李海连与和德佳信公司，后因和德佳信公司不能履行合同义务，李海连才向和德佳信公司申请返还定金，故本案是和德佳信公司与李海连之间的纠纷，与和德村一组无关。 李海连向一审法院起诉请求：1．判令解除《商铺使用权转让合同》（合同编号：S80144）；2．判令和德佳信公司退还商铺使用权转让款93620元，并支付违约金1872元（以93620元的2%计付）；3．判令和德村一组、和德村民委员会对和德佳信公司上述债务赔付不足部分承担连带清偿责任；4．本案诉讼费用由和德佳信公司、和德村一组、和德村民委员会承担。经一审法院释明，李海连变更诉讼请求为：1．依法确认《商铺使用权转让合同》（合同编号：S80144）无效；2．判令和德佳信公司退还商铺使用权转让款93620元，并支付利息（利息计算方式：以93620元为基数，从2014年11月22日起，按中国人民银行同期贷款利率计付至还清款项之日止，暂主张1872元）；3．判令和德村一组、和德村民委员会对和德佳信公司上述债务承担连带清偿责任；4．本案诉讼费用由和德佳信公司、和德村一组、和德村民委员会承担。 一审法院认定事实，2014年11月22日，李海连（受让人）与和德佳信公司、和德村一组（转让人）签订一份《商铺使用权转让合同》（合同编号：S80144），对双方的权利义务作出约定。其中，第一条约定：“转让人以批准拨用企业用地方式取得位于高新大道西段20号的土地使用权。……规划用途为商服。转让人经批准，在上述地块上建设商铺，现定名为嘉信时代广场。……”。第二条约定：“使用权转让的商铺为本合同第一条规定的项目中的：第2幢2层119号铺。……该商铺（合同约定）建筑面积23.46平方米，其中，套内建筑面积11.16平方米，……”。第三条约定：“双方约定该商铺使用权转让期限为，自该商铺交付之日起至2044年7月30日。”第四条约定：“该商铺使用权转让单价为3990.62元/平方米，合计该商铺使用权转让总价款为人民币玖万叁仟陆佰贰拾元。”第六条约定：“受让人于签订本商铺使用权转让合同时，付清全部使用权转让款人民币玖万叁仟陆佰贰拾元整。”第八条约定：“转让人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商铺交付受让人使用：该商铺经建设、施工、监理、设计四方验收合格。”第十七条约定：“1、使用期内，受让人如需将该商铺使用权转让给第三方，必须征得转让人同意，同时向转让人交纳200元/m2的本合同更名手续费。……5、该商铺使用权转让期限届满，按当时的国家法律、法规办理。6、使用期内，如因政府因素对该商铺、土地进行征收拆除，则该商铺补偿款归受让人所有，土地补偿款归转让人所有。……”此外，双方还在合同中对面积确认及面积差异处理、受让人逾期付款违约责任、转让人逾期交房违约责任、商铺装饰、设备交付标准等事项进行了约定。合同首部显示，和德村一组负责人为刘五九；合同落款处“转让人”栏除加盖和德佳信公司印章、刘五九印章外，还加盖和德村民委员会印章。合同签订当日，李海连向和德佳信公司支付93620元。2016年5月28日，李海连填写“嘉信时代广场特例审批单”，申请退铺，向和德佳信公司发出解除合同的通知；同年6月11日，解除通知到达和德佳信公司。 截至一审法庭辩论终结，和德佳信公司尚未向李海连交付合同项下的商铺；和德佳信公司、和德村一组、和德村民委员会未提交涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续。涉案商铺所使用的土地所有权人为和德村民委员会，土地使用权人为和德村一组，李海连并非和德村村民。在涉案土地上进行建设已取得相应的建设工程规划许可证。 一审法院认为，对于本案合同主体的认定，从本案合同的目的看，转让方是将在土地所有权人为和德村民委员会的土地上建设的商铺相关权利转让给李海连，因此，和德村民委员会在落款处转让人栏加盖印章，应将其认定为合同主体之一。 关于涉案合同性质认定问题。涉案合同名称为“商铺使用权转让合同”，约定的转让标的亦是商铺使用权，并约定了使用权的转让期限，但认定涉案合同性质要从合同的形式、内容、当事人意思表示等多方面综合考量。涉案合同约定“该商铺使用权转让期限届满，按当时的国家法律、法规办理”，这意味着合同约定的期限届满后，商铺的归属是不确定的，这显然不符合租赁合同的特征；同时，根据合同关于“使用期内，如因政府因素对该商铺、土地进行征收拆除，则该商铺补偿款归受让人所有，土地补偿款归转让人所有”的约定，结合合同对商铺的交付条件、交付期限、装饰、设备交付标准及商铺计价方式、付款期限、违约责任等的约定，李海连向和德佳信公司支付的款项实际上就是涉案商铺的对价（不包括土地权利的对价），而不是单纯的租金。可见，双方当事人形成的法律关系并非租赁合同法律关系，对于和德佳信公司提出双方之间的关系为租赁关系的主张，不予采纳。另一方面，从合同的内容看，双方不仅对所让渡的权利设置了具体的期限，而且转让人也未将所有权的全部权能都让渡给受让人，如合同约定受让人在使用期内将商铺转让给他人，须经转让人同意。因此，涉案合同不属于买卖合同。综上，本案案由应确定为合同纠纷。 关于合同效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定，房地产开发，是指在依据该法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，同时，该法第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”本案中，涉案商铺所使用的土地的所有权人为和德村民委员会，和德佳信公司在农村集体土地上进行房地产开发，违反城市房地产管理法的强制性规定。因此，和德佳信公司、和德村一组、和德村民委员会与李海连签订的《商铺使用权转让合同》无效。此外，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见，现行法律严格限制集体土地用于非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自用，即本集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租集体土地使用权。李海连并非和德村村民，双方在合同中设置“期满铺面归属条款”（第十七条第5款）、“征收补偿款归属条款”（第十七条第6款），显然是为了回避现行法律的规定。 关于李海连的诉讼请求。合同被认定无效后，双方基于该合同取得的利益应予返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对李海连要求和德佳信公司返还已付款项93620元的请求，予以支持。从合同约定的具体内容看，双方对合同无效过错程度相当，因此，双方对导致合同无效承担同等责任。李海连因本案合同无效所受到的损失为已付款项93620元的利息，利息计算方法为：以93620元为基数，自2014年11月22日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计息至付清之日止，和德佳信公司负担其中的50%。和德村一组、和德村民委员会系合同相对方，李海连要求其对和德佳信公司的本案债务承担连带责任，不违反法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认李海连与南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组、南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会于2014年11月22日签订的《商铺使用权转让合同》（合同编号：S80144）无效；二、南宁市和德佳信投资有限责任公司向李海连返还93620元；三、南宁市和德佳信投资有限责任公司向李海连支付利息（利息计算方法：以93620元为基数，自2014年11月22日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计息至付清之日止，南宁市和德佳信投资有限责任公司负担其中的50%）；四、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组、南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会对前述第二项、第三项债务承担连带清偿责任。案件受理费2187元（李海连已预交），由南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组、南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会负担。 本案二审中，和德村一组、和德村民委员会对一审判决查明的事实及证据《商铺使用权转让合同》及其补充协议、《收据》、《嘉信时代广场特例审批单》表示不清楚，由法院核实确认，而对一审其他证据均无异议。本院经审查认为，因该《商铺使用权转让合同》及其补充协议有李海连、和德佳信公司、和德村一组负责人及和德村民委员会的签字盖章，故对该《商铺使用权转让合同》及其补充协议的真实性予以确认；证据《收条》及《嘉信时代广场特例审批单》均为和德佳信公司出具，且和德佳信公司对其真实无异议，故对该证据的真实性予以确认。 二审中，和德村一组提供如下证据：证据1、《联合开发三产用地协议书》及和德村一组与和德佳信公司于2011年6月19日签订的《承包合同》，证明和德村一组出地，和德佳信公司出资联合开发商铺，商铺建成后，和德村一组将商铺承包给和德佳信公司，故和德村一组对涉案商铺没有管理权、收益权。证据2、南宁市区农村信用合作联社科园分社《对公活期历史明细查询》，证明和德村一组未收到过涉案商铺转让款。证据3、和德村民委员会于2017年10月25日出具的《证明》，证明2014年7月之后，刘五九不再是和德村一组负责人，故刘五九在本案《商铺使用权转让合同》中签字盖章属无效行为，和德村一组不应承担任何责任。 和德佳信公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但与本案无关；对证据2、3的真实性、合法性及关联性由法院核实。 李海连质证认为，对证据1的真实性无异议，合法性由法院核实，但该证据反而能证明和德村民委员会及和德村一组应承担连带责任；对证据2的真实性、合法性及关联性无异议，但该证据不能否认李海连已交付款项的事实；对证据3有异议，首先该证据不属于新证据，其次该证据只有和德村民委员会盖章，却无负责人的签字，证据形式不合法，同时和德村民委员会是本案当事人，与本案有利害关系。 和德村民委员会质证认为，对证据1、2、3无异议。 本院经审查认为，虽各方对证据1的真实性无异议，但该证据与本案无关，故不予采信；证据2与本案无关，不予采信；证据3为和德村民委员会出具的《证明》，但和德村民委员会已在本案《商铺使用权转让合同》中盖章，故对该证据不予采信。 和德佳信公司、李海连对一审判决查明的事实均无异议，故本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，关于涉案《商铺使用权转让合同》的性质问题。涉案合同虽名为《商铺使用权转让合同》，但根据该合同约定，涉案商铺使用权转让期限届满，按当时的国家法律、法规办理；使用期内，如因政府因素对该商铺、土地进行征收拆除，则该商铺补偿款归受让人所有，土地补偿款归转让人所有。即合同约定期限届满后，涉案商铺归属不确定，这与租赁合同的特征不符。此外，结合合同关于商铺的交付条件、交付期限、计价方式、付款期限、违约责任等的约定，李海连向和德佳信公司支付的款项实际是涉案商铺的对价（不含土地权利对价），并非单纯的租金。故当事人之间并非租赁合同关系。其次，根据涉案合同的约定，相对人之间不仅对所让渡的权利设置了具体期限，还约定受让方将商铺使用权转让给第三方的，须征得转让人同意。故涉案合同亦不符合买卖合同的特征。综上，一审判决确定本案为合同纠纷，并无不当，本院二审予以维持。 关于涉案《商铺使用权转让合同》的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定，房地产开发，是指在依据该法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。同时，该法第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”本案中，涉案商铺所使用的土地的所有权人为和德村民委员会，土地使用权人为和德村一组，和德佳信公司在农村集体土地上进行房地产开发，违反了城市房地产管理法的强制性规定。此外，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条的规定，现行法律严格限制集体土地用于非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自用，且不得出让、转让或出租集体土地使用权。李海连并非和德村村民，且涉案合同中关于“期满铺面归属”（第十七条第5款）及“征收补偿款归属”（第十七条第6款）的约定，亦是为了规避现行法律的规定。综上，本案《商铺使用权转让合同》无效。 本案中，李海连已根据《商铺使用权转让合同》的约定向和德佳信公司支付了93620元，因该合同无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，李海连请求和德佳信公司返还该款项合法有据，故本院对李海连的该请求予以支持。而李海连因本案合同无效所受到的损失为其已付款项93620元的利息。利息的计算，应以93620元为基数，自2014年11月22日（李海连支付完款项之日）起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计息至款项还清之日止。此外，一审根据合同的具体内容，认定双方对合同无效的过错程度相当，要求李海连自负利息50%的责任，并无不当，本院对此予以维持。 和德村民委员会、和德村一组虽对一审判决有异议，但并未提起上诉，故本院对其主张不予审理。 综上所述，和德佳信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2187元，由南宁市和德佳信投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 涛 审判员 闭燕华 审判员 朱菲菲 二〇一八年五月二十五日 书记员 李瑞莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。