大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0293民初771号原告：吴鸿运，男，1933年9月3日出生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：滑东明，辽宁哲盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：商博雯，辽宁哲盛律师事务所律师。被告：房琳，女，1981年10月17日出生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：曲瑞雪，辽宁鑫诺律师事务所律师。原告吴鸿运与被告房琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴鸿运及其委托诉讼代理人滑东明，被告房琳的委托诉讼代理人曲瑞雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴鸿运向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付位于大连市甘井子区依海街Ｘ号Ｘ-Ｘ-Ｘ房屋房款250000元；2.要求被告支付2014年1月3日至房款付清之日的逾期付款违约金，暂计算至2018年5月15日为398500元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告的外孙女，是原告二女儿吴某之女，因原告二女儿已经过世，被告离婚后便一直居住在原告处。后因原告年岁已高独自生活不便，原、被告于2014年初经双方协商同意将登记于原告名下的大连市甘井子区依海街Ｘ号Ｘ-Ｘ-Ｘ房屋以250000元价格出卖给被告。2014年1月3日，原、被告到高新园区房产局办理了过户登记手续，但被告始终未履行支付房款义务。依据合同第五条约定的逾期付款违约金标准千分之三，自2014年1月3日至2018年5月15日被告共逾期付款1594天，故被告应向原告支付违约金1195500元。考虑到被告的经济状况，原告降低合同约定的标准按千分之一主张违约金398500元。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告房琳辩称，不同意原告的诉讼请求。原告于2014年已经对实体权利进行了放弃，原告当时口头表示不要这个钱了，现在只是原告反悔了。另外，原告主张的权利已经超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（2018）辽0293民初132号民事判决书及庭审笔录、二手房权属登记申请书、具结保证书、“二手房”交易付款具结声明、房屋登记询问记录及房地产买卖合同，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：被告系原告的外孙女（原告二女儿亦即被告母亲吴某已去世）。2014年1月3日，原、被告签订《房地产买卖合同》（以下简称合同），约定原告将其所有的坐落于甘井子区依海街Ｘ号Ｘ单元Ｘ层Ｘ号、建筑面积为50.36平方米的房屋转让给被告，转让款为250000元，被告应于2014年1月4日以现金方式支付上述房款，双方同意于2014年1月5日将上述房地产正式交付给被告。合同第五条约定，被告不能按期向原告付清购房款，或原告不能按期向被告交付房地产，每逾一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产转让价款千分之三的违约金。2014年1月4日，原、被告到大连市国土资源和房屋局高新园区分局办理了案涉房屋的过户手续。2018年1月9日，原告将被告诉至本院，诉讼请求为：1.判令《房地产买卖合同》无效；2.判令口头赡养协议无效。2018年3月22日，大连高新技术产业园区人民法院作出（2018）辽0293民初132号民事判决书，认为：“通过原告申请本院调取大连市国土资源和房屋局高新园区分局存档的，关于原、被告双方办理房屋过户过程中形成的文件及照片，足以证明原、被告双方签订的房屋买卖契约是双方真实意思表示，并不存在原告被胁迫、不自愿等情形。其中《房屋登记询问记录》由房屋登记的工作人员对原告进行了八种事项的询问后做出的，并有原告签字确认，故原告提出案涉房屋原告是在不知情、不认识字的情况下，在大连市国土资源和房屋局高新园区分局办理了整个房屋过户手续，是缺少事实及法律依据的。……原告并未提交证据证明原、被告签订的房屋买卖协议有导致合同无效的法定情形，原、被告间的房屋买卖合同成立，且合法有效，原、被告应按约定各自履行相应的义务”，判决驳回了原告的全部诉讼请求。现该判决已生效，双方当事人均未提起上诉。被告在此次庭审笔录中称案涉房屋为原告低价出售给被告。另查，上述合同签订后，案涉房屋一直由原、被告共同居住，被告至今未向原告支付购房款。根据原告的陈述，原告直至2017年7月份被告欲将原告从案涉房屋内撵走后才知道房子已经不是自己的了，因此之前一直未向被告索要过购房款。被告于庭审时认可2017年7月份后原、被告发生矛盾，后原告开始主张其权益，并据此主张原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现原告已经履行了交付房屋、办理过户的合同义务，被告亦应按照合同约定，向原告支付购房款。关于原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款之规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”结合原、被告的亲属关系及案涉合同形成的家庭背景，原告无法举证该房屋买卖附带了被告对原告的赡养义务，被告也无法举证原告放弃了其索要房款的实体权利，故本案不宜按照合同约定的付款时间计算诉讼时效期间。从原告的客观行为来看，直至2018年1月9日原告第一次起诉时，原告认为其被侵犯的权利为案涉房屋的所有权而非其索要房款的权利，故原告请求法院判令案涉合同无效。待（2018）辽0293民初132号民事判决书确认案涉合同有效并驳回了原告的诉讼请求之后，原告才应当知道其索要房款的权利受到了损害。故本案诉讼时效的起算点应为（2018）辽0293民初132号民事判决书生效后，原告的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效。被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见没有事实及法律依据，违反了公平的法律原则及权利义务相对等的法律原则，本院不予采纳。原告依据合同约定及相关法律规定，要求被告支付购房款250000元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告认可案涉合同系双方当事人的真实意思表示，在其未提供证据证明原告已放弃实体权利的情况下，被告拒绝支付购房款的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告是否应当向原告支付逾期付款违约金的问题。因案涉合同合法有效，故合同中关于违约金的约定对双方具有法律约束力，被告应自逾期付款之日至房款付清之日向原告支付违约金。关于违约金的起算点，根据原告的陈述，其于2017年7月份之前一直未向被告索要过购房款，属于原告对付款期限作出的变更，故违约金的起算点也应随之变更，故原告要求自2014年1月3日起计算违约金于法无据，本院不予支持。本院认为，违约金的起算点应为原告实际向被告主张购房款的时间，即原告提起本次诉讼之日（2018年4月8日）。关于违约金的标准，合同约定的日千分之三及原告主张的日千分之一的标准均属于过高，原告也未提供证据证明其产生了实际损失。根据相关法律规定，考虑原告确系低价出售房屋、大连市当地房屋的溢价情况及原、被告的亲属关系，本院酌定违约金标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率4.35%计算。暂计算至2018年5月15日，被告应向原告支付逾期付款违约金1102元（250000元×4.35%÷365天×37天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告房琳于本判决生效之日起十五日内支付原告吴鸿运购房款250000元；二、被告房琳于本判决生效之日起十五日内按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率4.35%向原告吴鸿运支付2018年4月8日至房款付清之日的逾期付款违约金，暂计算至2018年5月15日的违约金为1102元；三、驳回原告吴鸿运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10285元，减半收取计5142.5元，由原告吴鸿运负担2142.5元，由被告房琳负担3000元（此款原告已预交，被告于执行时一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘博二〇一八年五月二十一日书记员  谷郁附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款：买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。