山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）鲁01民终3145号上诉人（原审原告）：魏贤尧，男，1981年6月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董勤美，山东祥天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈春梅，女，1981年2月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：魏贤尧（系陈春梅之夫），男，1981年6月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董勤美，山东祥天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桑文杰，女，1972年2月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘兵兵，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张风虎，山东昌平律师事务所律师。原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，董事长。委托诉讼代理人：王男，男，1989年5月8日出生，汉族，该公司法务专员，住山东省邹城市。上诉人魏贤尧、陈春梅因与被上诉人桑文杰、原审第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初4345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏贤尧、陈春梅上诉请求：1.撤销一审判决第四项并依法改判；2.判令桑文杰承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定魏贤尧、陈春梅请求房屋差价（增值损失）的证据不足，系认定案件事实错误。1.魏贤尧、陈春梅主张的损失时间节点为2017年5月21日符合客观事实，以此时间节点申请评估差价损失于法有据。一审判决认为房屋差价：“虽然两原告主张系2017年5月21日与被告桑文杰协商后才确定合同无法继续履行，并以此时间作为增值损失的评估价值时点申请进行了房屋价格评估……故两原告在收到中介经办人的告知时对于因房屋其他共有人不配合办理相关手续导致合同无法继续履行的事实应当是明知的，在此情况下，两原告既未要求解除合同，也未另行选购其他房屋，导致损失持续扩大，两原告应对因此扩大的损失自行承担责任。”。魏贤尧、陈春梅认为一审判决作出的上述认定完全歪曲了本案的事实。首先，根据庭审调查，5月21日魏贤尧、陈春梅与桑文杰及中介方三方见面时共同协商了三个方案。第一个方案是关于桑文杰的涉案房产纠纷问题能否解决、合同能否继续履行的问题，桑文杰在当日才向魏贤尧、陈春梅明确表示无法解决，合同不能履行了；第二个问题是在不能解决其房产纠纷、合同无法继续履行的前提下，才协商了桑文杰应如何对魏贤尧、陈春梅进行赔偿的问题，桑文杰称需要回家商量，并商定给予桑文杰半天时间商量此事；最后一个问题是如果协商不成赔偿问题，那么魏贤尧、陈春梅将不再等待桑文杰商量赔偿结果，魏贤尧、陈春梅将采取诉讼的方式解决纠纷，桑文杰对于诉讼解决颇为敏感。一审判决把存在关联关系、递进关系的三个方案作单一认定，只认定协商赔偿的问题，显然忽略了三方在商议第一个方案时桑文杰作出的明确不能履行合同的前提条件，三方协商并非单纯的赔偿问题，最重要的还是明确合同能否继续履行的问题，毕竟魏贤尧、陈春梅的目的不是要赔偿的，而是购房自住房屋。一审判决对该部分事实的认定出现偏差，桑文杰作出明确的不再履行合同的意思表示的时间是2017年5月21日，请二审法院依法纠正。其次，一审判决认为在中介经办人告知魏贤尧、陈春梅后，魏贤尧、陈春梅就应当要求与桑文杰解除合同或另购房屋，魏贤尧、陈春梅未采取上述方式，就应当就此后扩大的损失承担责任，显然违反了日常生活法则与案件事实。虽然中介经办人向魏贤尧、陈春梅与桑文杰告知了邢某某明确表示不配合办理过户的情况，但是这并不表示桑文杰会因此向魏贤尧、陈春梅作出了其不能继续履行合同的意思表示，而事实上桑文杰也并未因此而向魏贤尧、陈春梅表明合同无法履行了，而是称要继续与邢某某商谈，让其配合办理过户。何况《房屋买卖合同》是魏贤尧、陈春梅与桑文杰之间签订的，桑文杰出售房产时明确表明房产为其单独所有，没有争议，在桑文杰认为合同可以继续履行的情况下，魏贤尧、陈春梅没有必要解除合同或另购房屋，除非桑文杰有证据证实其向魏贤尧、陈春梅明确表示了合同不能履行了，否则，根据证据高度盖然性原则，应当认定魏贤尧、陈春梅所主张的事实成立。再次，退一步讲，即使一审判决认为魏贤尧、陈春梅应当在中介经办人员告知案外人邢某某明确表示不配合办理合同网签过户手续，中介经办人员告知魏贤尧、陈春梅的时间节点也指向了2017年的2、3月份。由于2016年下半年、2017年济南市的二手房成交价格正值快速增长期，此时房屋的价值已然巨幅上升，由于桑文杰的违约行为给魏贤尧、陈春梅造成了重大的经济损失，导致魏贤尧、陈春梅无法再用相同的价格购置与涉案房产位置、面积等相同的房屋，失去了良好的购房机会，一审判决也应当依法公平、公证、客观的在其自由裁量权范围内裁定魏贤尧、陈春梅的实际损失，但是一审判决亦未依法予以确认魏贤尧、陈春梅的客观损失，有背民法的公平、诚实信用、公序良俗原则。2.根据一审庭审调查，证人的陈述可以印证自2016年12月15日网签未能办理后至2017年5月21日期间，三方见面商谈合同履行事宜只有2次，但是魏贤尧、陈春梅与桑文杰及第三人通过电话、微信等其他方式多次沟通过合同履行事宜，桑文杰均未作出明确的合同不能履行的意思表示。3.本案中关于损失计算时间节点的举证责任分配错误。即使在2016年12月15日至2017年5月21日期间，桑文杰对魏贤尧、陈春梅作出了明确的意思表示，根据“谁主张谁举证”的原则，本案的举证责任应当由桑文杰负担，但是，桑文杰并未提供证据证明其在2016年12月15日作出了不再继续履行合同的意思表示，而且，根据证人证言及本案调查的事实可以证明，桑文杰根本未在2016年12月15日表明不再履行合同，桑文杰未能举证证明，对于桑文杰的该项抗辩不应采信，所以，一审判决认定事实错误。4.一审判决未依法行使释明权。本案经3次开庭审理，第二次庭审中由于桑文杰不认可魏贤尧、陈春梅主张的损失价值，魏贤尧、陈春梅依法申请司法评估，并向一审判决明确申请评估的价值时点为2017年5月21日，一审判决在第二次、第三次两次庭审中均未根据法庭调查的情况向魏贤尧、陈春梅主动释明评估价值时点问题，导致魏贤尧、陈春梅花费巨资进行了评估，却拿到了对于本案毫无意义的评估报告，一审判决未采纳评估报告的意见，亦未参考该报告。致使魏贤尧、陈春梅不但房屋没有买到，还花费了高额的诉讼费用、评估费用，造成了魏贤尧、陈春梅的经济损失进一步的扩大，相反，合同的违约方桑文杰方却未受到一丝一毫的损失。综上所述，一审判决在审理本案过程中，未尽到审查案件基本事实的义务，在未查明案件事实的情况下作出了错误的判决，应当予以纠正。请二审法院依法查明事实，并依法予以改判，维护司法公平正义。5.一审判决根据查明事实的认定桑文杰违约，却不判决桑文杰承担赔偿损失的违约责任，明显错误。一审判决根据庭审查明的事实及证人证言判决认定：“在2016年12月15日网签未能办理时两原告即已知道涉案房屋存在其他共有人的情况……故两原告在收到中介经办人的告知时对于因房屋其他共有人不配合办理相关手续导致合同无法继续履行的事实应当是明知的，在此情况下，两原告既未要求解除合同，也未另行选购其他房屋，导致损失持续扩大……”进而对魏贤尧、陈春梅的房屋差价损失，以证据不足，不予支持，明显错误。理由如下：根据卷宗材料，本案魏贤尧、陈春梅起诉时的诉讼请求是要求桑文杰继续履行合同，到本案第一次开庭时（2017年8月2日），桑文杰才明确答辩不能做通房屋共有人邢某某的工作，合同不能继续履行，魏贤尧、陈春梅才得知桑文杰不能继续履行合同，第二次开庭（2017年8月23日）笔录第四页和第五页庭审笔录记载：魏贤尧、陈春梅当庭变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同，要求双倍返还定金，要求赔偿中价损失费19250元，要求被告赔偿房屋差价52万元（根据房屋中介2017年5月21日给我方告知的当时的房屋市场价格为120万元，减去合同价格62.5万元，得57.5万元，我方按52万元主张房屋差价损失），但桑文杰对魏贤尧、陈春梅提出的52万元不予认可，认为该房屋与合同金额相比较升值金额为2万元，后法院问魏贤尧、陈春梅是否申请鉴定，魏贤尧、陈春梅申请鉴定，桑文杰请求法院再给予两天的时间考虑，对于魏贤尧、陈春梅主张的升值数额是否认可，如果明确认可，魏贤尧、陈春梅不再申请鉴定，如果明确不认可52万元，双方均明确认可鉴定结论，不需要再开庭质证了。虽然桑文杰抗辩魏贤尧、陈春梅及第三人网签时就已知道案涉房屋涉及第三人利益，合同已无履行的可能及必要，但其至魏贤尧、陈春梅起诉之日均没有明确告知魏贤尧、陈春梅不能继续履行合同，在开庭答辩时才明确表示合同不能继续履行，第二次开庭时魏贤尧、陈春梅变更诉讼请求为解除合同时，对于法院问是否同意解除合同时，其还回答法庭听法院判决，其明显没有想解除合同的意思。在网签时得知需要邢某某配合时，桑文杰说去做邢某某的工作，让邢某某配合办理网签、过户，让魏贤尧、陈春梅再等等，并且，合同也明确约定当房屋权属出现纠纷时，也是由桑文杰负责解决，桑文杰应当解决该问题。魏贤尧、陈春梅已经缴纳了中介费、依约提交贷款申请材料，2016年12月13日魏贤尧、陈春梅购买该房屋的贷款审批已经通过，在桑文杰没有明确告知魏贤尧、陈春梅不能继续履行合同的情况下，魏贤尧、陈春梅还是希望桑文杰按照合同约定解决权属纠纷，继续履行合同的，致使合同不能继续履行的责任在于桑文杰，而不是魏贤尧、陈春梅，一审判决判决由魏贤尧、陈春梅解除合同、止损，加大了魏贤尧、陈春梅的合同责任，明显与事实不符，不公平。一审判决推定“2017年5月21日应是三方对于因涉案房屋共有人邢某某不配合办理相关手续导致合同无法继续履行的相关赔偿等后续问题进行协商，故两原告在收到中介经办人的告知时对于因房屋其他共有人不配合办理相关手续导致合同无法继续履行是明知的”明显没有事实依据，因证人杜某某在出庭作证时明确陈述：第二次是2017年5月在舜玉公园店，商量如何履行合同，第二次沟通了三个方案，一是由被告自己解决产权问题，二是赔偿，三是走法院判决，被告说自己的纠纷解决不了，如果赔偿需要回去商量金额……所以商量的是后续如何履行，最后一次见面的时间大概是2017年5月20日，具体哪一天记不清了……。证人李某某出庭作证时陈述（判决书第8页至9页，2017年12月5日开庭笔录第8至9页）：……网签时得知被告名下的房产还与其前夫有牵扯，所以网签没有办成，解决的结果是给被告一个月的时间，让她再去与前夫联系，但一个月后并没有解决，我们在中间沟通协调，被告一直没有给出明确答复，最后一次见面的时间是2017年5月21日，这次见面协商的结果是给被告半天的时间，让被告给一个结果，当被告知道其前夫不配合后，被告还是明确表示要卖，她先解决好前夫的问题……。因此，桑文杰直到2017年5月21日还没有明确表示其违约，不继续履行合同，一审判决单方认定让魏贤尧、陈春梅提出解除合同，明显不公。桑文杰与其前夫邢某某对于涉案房产的权属纠纷不是不能解决，致使魏贤尧、陈春梅与桑文杰之间的合同无法继续履行的。桑文杰若是想继续履行合同，其完全可以以其前夫为被告，就涉案房屋提起确权之诉，如桑文杰答辩属实，待涉案房产确权在其名下实，其完全可以继续履行合同。况且，根据魏贤尧、陈春梅与桑文杰之间签订的《房屋买卖合同》，当涉案房屋出现权属纠纷时，其有负责解决的义务。但随着时间的推移，涉案房产价格幅度上涨，桑文杰以其前夫不同意出售房产为借口，不积极解决房屋权属纠纷，其真实目的是不想继续履行合同，但其又怕承担违约责任，不明确表示解除合同，这从魏贤尧、陈春梅与桑文杰之间的微信记录和证人陈述的双方谈判如何解决权属纠纷问题桑文杰表态能得出该结论，桑文杰没有明确表示不继续履行合同、违约的意思表示，直至开庭才明确答辩不继续履行合同。魏贤尧、陈春梅在2017年5月21日与桑文杰协商无果后，向法院起诉，已经采取措施，及时进行了止损，况且，魏贤尧、陈春梅在变更诉讼请求时，本着实事求是的原则，只主张了2017年5月21日前的损失，没有主张桑文杰开庭时明确答辩不继续履行的意思表示前（2017年8月2日）的损失，完全遵守了诚实信用原则。6.一审判决适用法律错误。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，判决被上诉不承担赔偿损失责任，完全错误。合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”而本案中，魏贤尧、陈春梅与桑文杰之间签订的合同并没有明确约定具体的办理网签订、过户时间，只是按照二手房买卖的流程，一步一步去履行，当办理网签得知涉案房屋出现权属纠纷时，桑文杰去负责解决即可，直到第一次开庭，桑文杰才明确表示不继续履行合同、违约，桑文杰作出明确违约的意思表示是在2017年8月2日。魏贤尧、陈春梅在桑文杰没有明确表示违约的情况下，其没有根据合同法第119条承担及时止损的义务。合同法第119的规定是指在一方违约并造成损害后，另一方应及时采取合同的措施以防止损失的扩大，否则，应对扩大部分的损害负责。而一审判决不尊重本案事实，适用合同法第119的规定，判决不支持魏贤尧、陈春梅的诉讼请求，明显错误。7.本案中产生的律师代理费用应当由桑文杰承担。根据魏贤尧、陈春梅与桑文杰之间签订的《房屋买卖合同》第十二条的约定：违约方还应赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），现桑文杰违约，其应当承担赔偿魏贤尧、陈春梅律师费损失的责任。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明事实，判决支持魏贤尧、陈春梅的诉讼请求。桑文杰辩称，魏贤尧、陈春梅的上诉请求、上诉理由没有证据予以支持，一审判决已经查清了本案的案情。关于评估问题系魏贤尧、陈春梅自愿以2017年5月21日为评估的价值时点，要求法院以此时间进行司法鉴定，这出于魏贤尧、陈春梅作为一审原告进行的举证，法院没有义务对其进行释明，不属于法院释明的范围之内，魏贤尧、陈春梅以2017年5月21日作为评估的价值时点，没有任何扎实的证据予以证明。一审判决不将该评估报告予以采信是正确的，请求二审法院依法驳回魏贤尧、陈春梅的上诉请求，维持原判。中住公司述称，一审判决认定事实错误，一审判决认为：“虽然两原告主张系2017年5月21日与被告桑文杰协商后才确定合同无法继续履行，并以此时间作为增值损失的评估价值时点，申请进行了房屋价格评估……故两原告在收到中介经办人的告知时，对于因房屋其他共有人不配合办理相关手续导致合同无法继续履行的事实，应当是明知的，在此情况下，两原告既未要求解除合同，也未另行选购其他房屋，导致损失继续扩大，两原告应对因此扩大的损失承担责任”事实错误，根据原买卖合同，“十二违约责任第一款”本次房产交易中甲方无法按合同约定履行网签过户义务，而导致该义务不能履行的是甲方自身的权属纠纷（其前夫不配合网签过户），与乙方无关。乙方本着购房的目的，自然选择等待甲方将该问题解决，同时按照合同约定乙方有权以总价款每日千分之三或总房款30%的任意形式追究卖房违约责任。2017年5月21日买卖双方最后一次协商后，未达成一致的意见卖方要求留出半天时间继续协调做工作，之后无回复，双方并未达成任何书面或口头形式的解除协议。魏贤尧、陈春梅向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.桑文杰返还定金1万元；3.桑文杰赔偿中介费损失19250元；4.桑文杰赔偿房屋差价损失414500元。一审法院认定事实：案外人邢某某与桑文杰原系夫妻关系，于1995年5月20日登记结婚，于2003年3月17日通过法院调解离婚。位于济南市市中区七里山x村x区xx号楼xxx号房屋的登记所有权人为桑文杰、共有人为案外人邢某某，房产证号为：济房权证省直字第xx3x**号，产权登记时间为2002年4月24日，系通过房改购房取得产权。该房屋所有权证载明的所有权人为桑文杰，产别为私有房产，共有人一栏为空白。2016年11月21日，魏贤尧、陈春梅（乙方、买受人）与桑文杰（甲方、出卖人）在中住公司（丙方、居间人）的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：甲方将上述涉案房屋出售给乙方，总价款为625000元，乙方在合同签订时向甲方支付定金1万元，乙方于过户前向甲方支付首付款20万元（含定金），余款425000元乙方申请商业贷款支付；合同第十二条违约责任约定：“1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同……”；合同第十三条其他约定事项约定：“1、签订合同当日乙方交购房定金壹万元整（小写￥10000），若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方……”。合同签订当日，魏贤尧、陈春梅向桑文杰支付购房定金1万元，向中住公司支付中介佣金19250元，桑文杰将房产证原件交存于中住公司处。另查明，双方当事人曾于2016年12月15日申请办理涉案房屋网签手续，但因房屋共有人，即案外人邢某某未能前往配合，故网签未能办理。对于支付首付款、办理网签及过户的时间先后顺序问题，魏贤尧、陈春梅主张：合同未约定网签及过户的时间，首付款应是在网签后过户前支付；桑文杰主张：合同未约定网签和支付首付款的先后顺序，应视为同时履行；中住公司主张：按照一般流程是先办理网签，再支付首付款，再办理过户，在明知网签不能办理的情况下，买受人有权不支付首付款。魏贤尧、陈春梅提出鉴定申请，申请对价值时点为2017年5月21日的涉案房屋价值进行评估（以评估出的数额减去2016年11月21日签订合同时约定的总价款计算房屋增值数额），一审法院依法委托山东正诚土地房地产评估有限公司进行评估，山东正诚土地房地产评估有限公司于2017年10月24日作出鲁正房估（2017）729号房地产估价报告，对于涉案房屋价值时点为2017年5月21日的市场价值评估为单价14062元/平方米，总价为：103.95万元。魏贤尧、陈春梅为本次鉴定支出评估费10395元。魏贤尧、陈春梅对于评估报告予以认可，并根据评估出的总价款103.95万元减去合同约定的总价款625000元，主张房屋差价损失（增值金额）为414500元。魏贤尧、陈春梅主张如涉案合同继续履行则需要案外人邢某某配合办理相关手续，直到2017年5月21日桑文杰仍未能解决邢某某配合的问题，并明确表明房屋无法出售给魏贤尧、陈春梅，2017年5月21日是桑文杰明确表示合同无法继续履行的时间，故应以此作为房屋价值评估的时间节点。中住公司对此予以认可。桑文杰对此不予认可，称即使需要计算房屋差价，也应以2016年12月15日魏贤尧、陈春梅发现因涉案房屋存在共有人不能进行网签时作为价值时点进行评估。魏贤尧、陈春梅另提交了与桑文杰的微信记录，欲证实其于2017年5月16日起诉至法院，但当时没有交纳案件受理费，在2017年5月21日三方见面协商后，桑文杰明确表示不再继续履行合同后才于2017年5月22日向法院交纳了案件受理费，故评估的时间节点应为2017年5月21日。中住公司对此予以认可。桑文杰对此不予认可，称2017年5月21日三方没有见过面、没有进行过协商，微信记录不能证实协商不再继续履行合同，故不应以2017年5月21日作为评估价值时点。微信记录显示2017年5月17日魏贤尧向桑文杰发送信息“桑老师，你好！听房产中介说你出差了，他给你说我昨天在法院立案的事了吧。我们签合同以来，都为房屋交易做出自己的努力，只是结果不乐观。由于一些原因，一直不能办理网签过户，你也着急。就我昨天立案之事，还请站在我的角度理解，房屋买卖合同签订和本该网签过户时间都过去半年多了，你知道我是为居住购房，现在租房中。诚心并看中房子的，但你那边进展的确有点慢。虽然立案但也知道你是真心卖那个房子，所以暂时未缴纳案件受理费（七天内需要交），尽可能不扩大咱们双方的损失。我能理解你不想通过法律途径解决的心情，也知道你工作忙，可还不得不请你尽快办理。我也不想到处看房浪费时间精力。祝工作顺利，出差注意饮食健康！”，2017年5月22日9时12分左右魏贤尧向桑文杰发送信息“上午好，桑老师！关于违约金具体数额考虑了吧，请说一下。我明天有事所以今天下午我决定是不是缴纳案件受理费（案件受理费缴纳七天期限到明天）。昨天见面谈你也明确了履行合同会牵扯其他事不再找邢老师做配合网签的事宜。那咱们尽快解决吧，也没必要再拖下去，你说呢”，2017年5月22日14时12分左右魏贤尧向桑文杰发送信息“下午好桑老师！不好意思，不等你了。我现在银行缴纳案件受理费”，2017年5月22日14时50分左右桑文杰向魏贤尧回复信息“稍等”、“我开完会给你电话”，2017年5月22日15时07分左右魏贤尧向桑文杰发送信息“我缴纳案件受理费了。我下午和明天都有事，实在等不了。但法院受理后也可以自行和解。请见谅”。魏贤尧、陈春梅为证实桑文杰系于2017年5月21日明确表示不再继续履行合同的事实申请证人杜某某、李某某出庭作证，杜某某、李某某是中住公司工作人员，系涉案房屋买卖的经办人。证人杜某某当庭陈述的主要内容有：发生纠纷后一共协商过两次，一次是在英雄山路店，让桑文杰回去解决个人财产纠纷，没有沟通成功，第二次是2017年5月在舜玉公园店，商量合同如何履行；第二次沟通了三个方案，一是由桑文杰自己解决产权问题，二是赔偿，三是走法院判决，桑文杰说自己的纠纷解决不了，如果赔偿需要回去商量金额；我之前给她（桑文杰，本院注，下同）前夫打过电话，她前夫明确说不配合办理过户手续，第二次沟通时她前夫已经不同意配合了，所以商量的是后续如何履行；大概是在2017年5月第二次见面前的两三个月进行的第一次谈判，在第一次谈判结束后，桑文杰给了我她前夫的电话，我接着给她前夫打电话，并把联系结果告知了双方当事人双方；桑文杰是在2016年12月15日去办理网签的大概一个月后告知其前夫不配合网签。证人李某某当庭陈述的主要内容有：2016年12月下旬办理网签时发现桑文杰名下的房产与她前夫有牵扯，所以网签没办成；因为涉案房屋属于房改房，与桑文杰前夫有牵扯，我们都认为桑文杰需要解决涉案房屋的产权问题；2016年12月下旬把双方当事人约到店里，协商给桑文杰一个月的时间，让她与前夫沟通关于涉案房屋的问题，但一个月后并没有解决；大概是办理网签之后一个月桑文杰告知其前夫不配合，我们在第一时间告知了原告；最后一次见面是在2017年5月21日，这次协商的结果是给桑文杰半天时间给个结果，如果2017年5月22日下午还没有结果原告就要正式起诉。魏贤尧、陈春梅当庭询问证人李某某：“从网签之后到2017年5月21日见面之前，桑文杰有无向你们表示过不再履行买卖合同”，证人李某某答：“表示过，何时说的记不清了，因为沟通的次数太多了”。桑文杰对此不予认可，称2016年12月15日去办理网签时发现房屋还有其他共有人邢某某，桑文杰及时将邢某某不配合办理网签过户告知了第三人，第三人也向魏贤尧、陈春梅进行了告知，所以说价值时点应为2016年12月15日原告知道房屋不能办理网签过户时计算；原告作为法律工作者，具有较为专业的法律知识，知晓房产共有人为桑文杰前夫，极其容易造成合同不能继续履行，因此原告应承担自2016年12月15日之后继续扩大的损失。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，虽然桑文杰主张未能办理网签过户手续导致合同未能继续履行系因房屋共有人邢某某不予配合所致，其对此并无过错，但根据《房屋买卖合同》第十二条第1款的约定，在出现与桑文杰有关的房屋权属等纠纷时其应负责解决，以保证合同得以继续履行，但根据庭审查明的事实可知，桑文杰至今未能解决与其前夫之间关于涉案房屋的权属问题，致使合同无法继续履行，导致魏贤尧、陈春梅的购房目的无法实现，桑文杰的行为应属违约，故魏贤尧、陈春梅要求解除所签订的《房屋买卖合同》、桑文杰返还定金1万元、赔偿中介费损失19250元，合法有据，依法予以支持。关于房屋差价损失（增值损失）。虽然魏贤尧、陈春梅主张系2017年5月21日与桑文杰协商后才确定合同无法继续履行，并以此时间作为增值损失的评估价值时点申请进行了房屋价值评估，但根据庭审查明的事实及证人证言可知，在2016年12月15日网签未能办理时魏贤尧、陈春梅即已知道涉案房屋存在其他共有人的情况，2016年12月15日之后的一个月左右中介经办人员即已将涉案房屋其他共有人不配合办理房屋网签过户的情况告知了魏贤尧、陈春梅，而2017年5月21日应是三方对于因涉案房屋共有人邢某某不配合办理相关手续导致合同无法继续履行的相关赔偿等后续问题进行协商，故魏贤尧、陈春梅在收到中介经办人的告知时对于因房屋其他共有人不配合办理相关手续导致合同无法继续履行的事实应当是明知的，在此情况下，魏贤尧、陈春梅既未要求解除合同，也未另行选购其他房屋，导致损失持续扩大，魏贤尧、陈春梅应对因此扩大的损失自行承担责任，故对魏贤尧、陈春梅以2017年5月21日作为价值时点申请作出的鲁正房估（2017）729号房地产估价报告不予采信，魏贤尧、陈春梅据此提出的房屋差价损失（增值损失），证据不足，依法不予支持。判决：一、魏贤尧、陈春梅与桑文杰于2016年11月21日签订的《房屋买卖合同》，自判决生效之日起解除；二、桑文杰于判决生效之日起10日内返还魏贤尧、陈春梅定金1万元；三、桑文杰于判决生效之日起10日内赔偿魏贤尧、陈春梅中介费损失19250元；四、驳回魏贤尧、陈春梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9070元，由魏贤尧、陈春梅负担8435元，桑文杰负担635元；财产保全费3250元，由桑文杰负担；评估费10395元，由魏贤尧、陈春梅负担。二审中，魏贤尧、陈春梅提交二审律师代理费的发票。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，魏贤尧、陈春梅提交二审律师代理费的发票，但未明确在二审中增加诉讼请求，且魏贤尧、陈春梅并未在一审中提出该诉讼请求，故本案不予处理，当事人可另行主张权利。本案中，中住公司陈述在签订合同过程中在发现涉案房屋存有共有人情况下，对双方当事人进行了说明。但魏贤尧、陈春梅与桑文杰均陈述中住公司未告知。2016年12月15日，魏贤尧、陈春梅与桑文杰在办理网签过程中发现涉案房屋存有共有人，无法直接办理网签；魏贤尧、陈春梅申请的证人即中住公司工作人员在一审中出庭陈述，在网签无法办理后即要求桑文杰在一个月内予以处理。因此，根据魏贤尧、陈春梅申请证人出庭所做陈述，魏贤尧、陈春梅在不能办理网签后即已经明知涉案房屋存在共有人而可能无法实际履行的情况。根据法律的规定，魏贤尧、陈春梅负有及时采取措施、防止损失扩大的义务，因此魏贤尧、陈春梅主张以2017年5月21日确定为损失截止日，缺乏依据。魏贤尧、陈春梅于一审中自愿申请以2017年5月21日为基准日进行评估，而一审法院亦已经对鉴定可能导致的风险予以明确释明，因此一审法院并无不妥之处。综上所述，魏贤尧、陈春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9070元，由上诉人魏贤尧、陈春梅负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  李 静审判员  刘 洋二〇一八年五月十日书记员  姚 敏