广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3929号上诉人（原审被告）：林贤春，男，汉族，1972年10月14日出生，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：欧柱星，广州市从化区法律服务中心工作者。被上诉人（原审原告）：钟燕嫦，女，汉族，1972年8月2日出生，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：黄诗韵，广东广从律师事务所律师。原审被告：陆晶晶，女，汉族，1978年8月5日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人林贤春因与被上诉人钟燕嫦、原审被告陆晶晶房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林贤春上诉请求：1.撤销一审判决，驳回钟燕嫦的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由钟燕嫦承担。二审庭审期间林贤春变更上诉请求为：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，驳回钟燕嫦第一项、第二项、第三项、第四项、第五项的诉讼请求。事实和理由：（一）林贤春与钟燕嫦于2017年12月25日就涉案房屋的租金问题已达成和解，钟燕嫦要求林贤春支付租金无事实和法律依据。（二）钟燕嫦将林贤春承租的二楼房屋上锁，导致林贤春二楼物品无法搬离，现钟燕嫦主张林贤春支付第二层房屋占用费12735.7元无理，应予驳回。（三）钟燕嫦一审期间提供的《收据》根本不足以证明人工费、车费、材料费共3700元和商铺租金4900元实际发生，即使发生费用，原因过错也在于钟燕嫦，其该主张无事实和法律依据。（四）钟燕嫦主张涉案房屋二层至七层的物品损害费用9739元，但2016年12月后该房屋已由钟燕嫦管理，其提供的照片和损坏清单不能证明是涉案出租房屋的损坏物品及相关维修费用，也无法证明林贤春在承租期间有损坏涉案房屋内物品，其应承担举证不力的相应后果。一审法院仅凭照片及无法确认真假的损坏清单就判令林贤春赔偿损坏费用，无事实和法律依据。（五）林贤春已结清经营期间的水费，不存在拖欠水费的事实。钟燕嫦二审答辩称，1.钟燕嫦没有于2017年12月27日就涉案房屋的租金问题与林贤春达成和解，对于租金的支付应当按照一审判决执行。2.2016年12月18日钟燕嫦要求林贤春将涉案房屋内的物品进行清点并且搬离，林贤春的员工表示会搬离物品并进行交接，且钟燕嫦也通过邮件的方式向林贤春送达了搬离的通知书，在经钟燕嫦通知后林贤春并没有及时搬离涉案房屋，且将大量的物品留置在涉案房屋内，导致涉案房屋不能使用，林贤春侵占涉案房屋第二层理应支付第二层的房屋占用使用费。3.相关人工费、车费、材料费、租金的产生都是钟燕嫦用于搬离林贤春一至七层物品所产生的费用，因此该笔费用实质发生主要过错在林贤春。4.一审时林贤春承认在陆晶晶交付涉案房屋给其使用时，涉案房屋的物品是基本完好的，一审法官到现场进行了查看，核实过房屋的物品有进行过修理，且钟燕嫦提供的损坏照片是2017年2月26日所拍摄，一审法官进行过核对，完全可以证明二至七层的物品损坏是在林贤春使用涉案房屋过程中所导致的，因此涉案房屋二至七层物品损坏费9739元理应由林贤春承担。5.林贤春在一审中确认其使用钟燕嫦的房屋直至2017年12月中旬搬离，水费发生的时间也是2017年11月、12月，林贤春没有证据证明其已经向钟燕嫦结清了水费，因此该期间所产生的水费应当由林贤春结清。钟燕嫦向一审法院起诉请求：1.林贤春、陆晶晶支付2016年5月至2016年10月、2016年12月至2017年1月的房屋使用费66000元（以8250元/月计算）；2.林贤春、陆晶晶支付占用第二层的房屋使用费从2017年2月起至实际交付之日止（按8250元/月÷7层=1178.57元/月）；3.林贤春、陆晶晶支付搬迁其物品的人工费、车费、材料费共3700元；4.林贤春、陆晶晶支付从化区江埔街高峰大队赤江村路边商铺租金4900元（从2017年1月20日至2017年8月20日租金：700元/月×7个月）；5.林贤春、陆晶晶支付房屋第二层至第七层物品损害费用9739元；6.林贤春、陆晶晶支付2016年11月及2016年12月的水费209.76元；7.诉讼费用由林贤春、陆晶晶承担。一审法院认定事实：已生效的（2016）粤01民终9714号民事判决书查明以下事实：2012年7月29日，钟燕嫦与陆晶晶签订《房屋租赁合同》，约定钟燕嫦将位于“从化市江埔街姓钟村上城湾畔对面”的房屋租给陆晶晶使用，租赁期限为5年，每月租金为7500元。钟燕嫦收取了陆晶晶15000元押金。该民事判决书还认定钟燕嫦与陆晶晶在2012年7月29日签订的《房屋租赁合同》无效。2016年5月12日，（2016）粤0184民初1612号案庭审中，陆晶晶及林贤春均确认涉案房屋已经由陆晶晶转租给林贤春使用。上述钟燕嫦与陆晶晶签订的《房屋租赁合同》还约定，租赁期限为5年，从2012年8月1日起，合同期内从第四年的第一个月开始租金在原基础上增加10%金额。林贤春确认2016年5月起开始使用涉案房屋，其认为使用的截止日期为2016年12月3日。林贤春确认钟燕嫦诉称的涉案房屋二层所放置的所有物品均为其所有，钟燕嫦与林贤春共同确认该些物品林贤春已经于2017年12月25日全部搬离并腾空了二层房屋。钟燕嫦确认涉案房屋至今没有取得相关的合法性建设证明及权属证明。钟燕嫦提交日期为2017年1月20日收据一份，内容为：今收到钟燕嫦车费1000元、打包装材料及人工1200元、搬运工1500元，合计3700元，加盖“鑫富园艺”字样印章，钟燕嫦称该份收据对应搬运林贤春物品产生的费用。钟燕嫦提交日期为2017年3月22日的收款收据一份，显示客户名称为广州市从化区江埔街姓钟围上城湾畔对面，内容为：今收到钟燕嫦2至7楼门窗、灶台、厕所、水电等维修费、清洁费，金额为9739元，加盖“广州市从化街口美涂昊装饰材料经营部”的公章，该收款收据并附损坏清单，该清单罗列了维修机更换物品及费用项目。钟燕嫦提交日期为2017年1月20日的收据一份，内容为：今收到钟燕嫦从姓钟村搬到从化区江埔街高峰村赤岗村路边商铺存放货物于2017年1月20日至2017年8月20日，合计7个月，共计4900元，经手人处为杨。钟燕嫦提交的水费单据显示涉案房屋在2016年11月的水费为161元、2016年12月的水费为48.76元。该水费已由钟燕嫦缴纳。2017年12月21日，一审法院组织钟燕嫦及林贤春的委托诉讼代理人共同到涉案房屋及存放林贤春物品的其他两处房屋进行现场查看，并制作了现场查看笔录。一审法院认为：本案的争议焦点为如下几个问题：一、陆晶晶是否应向钟燕嫦承担责任。一审法院认为截止2016年5月12日钟燕嫦对涉案房屋已经由林贤春实际使用已经知情。由于（2016）粤01民终9714号民事判决书已经认定因钟燕嫦无证据证明涉案房屋有相关的合法性建设证明及权属证明，钟燕嫦与陆晶晶签订的《房屋租赁协议书》属于无效合同，故涉案房屋应由实际使用人负担支付占用费等法律责任，陆晶晶不是涉案房屋的实际使用人，无需向钟燕嫦支付涉案房屋使用费等，钟燕嫦要求陆晶晶在本案中承担房屋占用费、水费等的诉讼请求，一审法院不予支持。对于钟燕嫦诉讼请求中的搬迁物品的人工费、车费、材料费问题，由于林贤春已经确认钟燕嫦所称的所搬迁的原涉案房屋中放置的物品全部为其所有，所以陆晶晶与此无关，无需向钟燕嫦承担责任。对于钟燕嫦诉称的房屋第1至7层物品损害费用问题，林贤春已经确认陆晶晶将涉案房屋交付其使用时基本完好，之后涉案房屋是由林贤春使用，因此本案无证据证明陆晶晶对该些物品损害负有责任，故钟燕嫦要求陆晶晶对该物品损害费用承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，陆晶晶对钟燕嫦诉讼请求中的所有请求事项均不承担责任。二、林贤春应向钟燕嫦承担责任的数额问题。1.涉案房屋租赁期间的房屋使用费。林贤春确认自2016年5月起开始使用涉案房屋，但钟燕嫦与林贤春对租赁使用涉案房屋的结束时间有争议。钟燕嫦确认其对涉案房屋的一楼商铺在2016年12月3日上锁，林贤春在一楼的商铺没有再正常经营，林贤春使用三楼办公室使用至2016年12月十几号。自2016年12月3日起，林贤春一直在搬东西一直到12月十几号。一审法院认为，根据钟燕嫦一审时的庭审陈述，由于钟燕嫦对涉案房屋上锁导致林贤春自2016年12月3日起就已经无法正常使用涉案房屋，之后至12月十几号的时间段也应作为林贤春合理的清理物品的时间，无需再向钟燕嫦支付该段时间的占用费，钟燕嫦与林贤春均确认2016年11月的租金已经支付，则林贤春应支付租赁期间的占用费的时间为2016年5月至10月及2016年12月1-2日。关于占用费的支付标准问题。因林贤春是自陆晶晶处转租了涉案房屋，林贤春之后未再与钟燕嫦另行约定租金或占用费标准，应参照钟燕嫦与陆晶晶《房屋租赁合同》约定的租金标准即每月8250元。故林贤春应向钟燕嫦支付的租赁涉案房屋的使用费为（8250元/月×6个月）+(8250元÷31天×2天)=50032元。2.林贤春的物品占用第二层房屋的房屋使用费问题。经查看现场，林贤春已经确认当时涉案房屋第二层所放置的物品全部为其所有。林贤春在一审庭审中确认陈子放为其员工，陈子放对于钟燕嫦提交的与其的微信聊天记录的真实性予以认可，根据该微信记录显示，2016年12月8日，钟燕嫦要求其至涉案房屋清点物品并搬离，陈子放表示会找人搬东西进行交接。2017年1月，钟燕嫦通过邮件向林贤春、陈子放等人发函要求搬离放置在涉案房屋处的物品等。根据以上事实，林贤春辩称是钟燕嫦扣留其物品拒不向其交付的答辩意见一审法院不予采纳。在经钟燕嫦通知后，林贤春未及时搬离其遗留在涉案房屋处的大量物品，应向钟燕嫦支付占用涉案房屋的占用费。故钟燕嫦关于林贤春应按照8250元/月÷7层=1178.57元/月的标准支付从2017年2月起至2017年12月25日共计12735.7元，一审法院予以支持。3.钟燕嫦请求的搬迁林贤春物品的人工费、车费、材料费及租赁他人房屋用以放置林贤春物品的租赁费的问题。因林贤春不及时将其物品从涉案房屋处搬离导致钟燕嫦无法正常使用涉案房屋，故钟燕嫦另行寻找铺租更便宜的房屋用以存放林贤春的物品属于采取适当措施防止损失扩大的行为，故该搬迁林贤春物品的人工费、车费、材料费及租赁费均为钟燕嫦因防止损失扩大而实际支出的合理费用，应由林贤春负担。4.钟燕嫦请求的涉案房屋2至7层的物品损害费用。林贤春已经确认陆晶晶将涉案房屋交付其使用时基本完好，之后涉案房屋是由林贤春使用，上文已经阐述陆晶晶无需对该些物品损害负责任，林贤春辩称由于涉案房屋在2016年12月后由钟燕嫦管理，所以对此之后的破损无法确定。钟燕嫦拍摄物品损害照片的时间2017年2月26日，林贤春并未举证证明在2016年12月至2017年2月26日期间钟燕嫦将涉案房屋2至7层出租给他人使用，依据高度盖然性原则，一审法院认为林贤春应对上述房屋损害向钟燕嫦承担赔偿责任，且对钟燕嫦提交的维修清单显示的维修费金额予以确认，林贤春应按照该金额即9739元向钟燕嫦赔偿维修费用。5.2016年11月至12月的水费问题。因林贤春在2016年11月在实际使用涉案房屋，直至12月十几号也在涉案房屋处搬离物品等，故根据钟燕嫦提交的该两个月的水费单据，根据高度盖然性原则，该水费应由林贤春负担。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百十一七条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十九条、第二百二十四条，《最高人民法院》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年12月29日作出如下判决：一、林贤春自本判决发生法律效力之日起10日内向钟燕嫦支付房屋占用费50032元；二、林贤春自本判决发生法律效力之日起10日内向钟燕嫦支付占用涉案房屋二层的房屋占用费12735.7元；三、林贤春自本判决发生法律效力之日起10日内向钟燕嫦支付人工费、车费、材料费3700元；四、林贤春自本判决发生法律效力之日起10日内向钟燕嫦支付租金4900元；五、林贤春自本判决发生法律效力之日起10日内向钟燕嫦赔偿物品损害费用9739元；六、林贤春自本判决发生法律效力之日起10日内向钟燕嫦支付水费209.76元；七、驳回钟燕嫦的其他诉讼请求。案件诉讼费2120元，由林贤春负担。本院二审期间,各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审法院组织林贤春、钟燕嫦查看江浦街高峰村赤岗队2号商铺、姓钟围30号杂物房期间，林贤春确认该商铺堆放的都是其的物品，陈子放确认钟燕嫦提供的微信聊天记录的真实性。钟燕嫦提供的微信记录显示钟燕嫦先后在2016年12月8日、2017年1月7日提出过要求陈子放搬离物品的主张。2017年12月28日，林贤春、钟燕嫦确认林贤春已于2017年12月25日将姓钟围30号杂物房以及江浦街高峰村赤岗队2号一楼门面里堆放的物品全部搬离。林贤春称其与钟燕嫦于2017年12月25日就涉案房屋的租金问题达成和解，双方同意互不追究，但对该主张未能提供相应的证据。钟燕嫦否认曾与林贤春达成和解。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、林贤春关于其不应向钟燕嫦支付房屋占用费以及租金的主张是否成立；二、林贤春关于其不应向钟燕嫦支付人工费、车费、材料费的主张是否成立；三、林贤春关于其不应向钟燕嫦赔偿物品损害费的主张是否成立。关于争议焦点一。林贤春自认其自2016年5月份起开始使用涉案房屋，钟燕嫦对一楼商铺于2016年12月3日进行上锁，林贤春仅支付了2016年11月份的租金，一审法院认定林贤春应支付2016年5月至10月以及2016年12月1日-2日的使用费50032元并无不当。林贤春称其与钟燕嫦于2017年12月25日就涉案房屋的租金问题达成和解，但对该主张未能提供相应的证据，且未得到钟燕嫦的认可，其关于无须支付该部分房屋占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于二楼房屋的使用费问题。钟燕嫦提供的微信记录与邮件显示，钟燕嫦先后于2016年12月8日、2017年1月要求陈子放至涉案房屋清点并搬离物品，林贤春确认陈子放为其员工，陈子放对钟燕嫦提供的微信记录的真实性并无异议，钟燕嫦关于其已通知林贤春搬离遗留物品的主张有据，本院予以采信。林贤春在收到钟燕嫦要求搬离物品的通知后仍未及时搬走其遗留在涉案房屋处的大量物品，理应承担占用期间的占用费，一审法院判令林贤春向钟燕嫦支付从2017年2月起至2017年12月25日共计12735.7元的占用费并无不当，本院予以认可。关于争议焦点二。林贤春不及时将其物品搬离涉案房屋，导致钟燕嫦无法正常使用，一审法院认定钟燕嫦另行寻找铺租更便宜的房屋用以存放林贤春的物品属于采取适当措施防止损失扩大的行为，判令林贤春承担钟燕嫦为防止损失扩大支出的搬迁物品所产生的人工费、车费、材料费以及租赁费，合理适当，本院予以维持。关于争议焦点三。林贤春确认陆晶晶将涉案房屋交付其使用时基本完好且一直由其使用，林贤春并无证据证明涉案房屋于2016年12月至2017年2月26日期间由他人使用，故一审法院认定林贤春应对涉案房屋的损害承担赔偿责任并无不当。虽然钟燕嫦为证明其所支出的维修费仅提供了收款收据、维修清单，但林贤春并无提供相应的反证，且鉴于现有证据反映出涉案房屋确实存在受损的情况，必然产生一定的修复费用，一审法院采信钟燕嫦的证据并认定林贤春应向钟燕嫦赔偿物品损害费9739元并无不妥，本院予以维持。综上所述，林贤春的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1828元,由上诉人林贤春负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年五月十六日书记员  贾妍游瑞娜