.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终1935号上诉人(原审被告)：霍杰明，男，1961年10月9日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：霍彩霞（系霍杰明之妹），汉族，住太原市。委托诉讼代理人：霍彩云（系霍杰明之妹），汉族，住太原市。被上诉人(原审原告)：刘凤麟，男，1962年8月11日出生，汉族，大秦股份有限公司太原电路段员工，现住山西省忻州市。委托诉讼代理人：张旭光，山西恒驰律师事务所。委托诉讼代理人：赵惠萍（系原告妻子），无业，住山西省忻州市。被上诉人(原审第三人)：呼秀英，女，1939年8月27日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：李海燕，山西行直律师事务所律师。上诉人霍杰明因与被上诉人刘凤麟、呼秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人霍杰明及其委托诉讼代理人霍彩霞、霍彩云，被上诉人刘凤麟的委托诉讼代理人张旭光、赵惠萍，被上诉人呼秀英的委托诉讼代理人李海燕到庭参加询问。本案现已审理终结。霍杰明上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审撤销-审判决，依法改判或将本案发回重审：2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人刘风麟承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，由于上诉人没有接到幵庭传票，导致其不知情并未出庭参加庭审，使上诉人丧失了举证权利，导致对其有利的证据并未提交。2015年11月21日，上诉人霍杰明与被上诉人刘凤麟签订《房屋买卖合同))，28日履行交房义务。2016年8月，被上诉人呼秀英入住涉案房屋，并占用至今。一审认为霍杰明虽履行部分合同义务，但其并不是真实的房屋所有权人，致使被上诉人无法使用并取得该房屋的所有权。真实情况是上诉人没有接到法院的开庭传票，导致其未出庭参加庭审，丧失举证权利，有利的证据未提交。上诉人对该房屋有实际处分的权利，房屋买卖合同有效。具体情况是上诉人多年在该房屋居住。2014年5月25日，呼秀英与上诉人在山西正建达房地产开发有限公司办公室，由上诉人执笔，呼秀英与上诉人签名捺印，写下将安置证等房产手续交上诉人霍杰明，同意更名等内容的书面意见。交山西正建达房地产开发有限公备案，该房屋由上诉人投资装修居住。太原市杏花岭区人民法院（2015)杏民初字第01569号民事判决书、山西省太原市中级人民法院(2016)晋01民终438号民事判决书。说明上诉人有权利处分该房屋。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。上诉人及其代理人对此与原审联系，原审明知上诉人的联系方式，开庭前并未与上诉人联系，而采取公告送达，从而导致在上诉人不知情更没有到庭的情况下开庭，剥夺上诉人的诉讼权利。刘凤麟辩称，一审程序合法。本案一审按照合同的地址送达，后来4个月后才公告的，开完庭后上诉人才联系的法官，此时已过开庭时间。对方所说的有利证据与本案无关。只能证明他居住的事实。对方的判决不是确权之诉的判决，无法证明对方有所有权，一审判决有事实和法律依据。当时双方签订合同的时候上诉人隐瞒了事实，而且伪造了安置证。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。呼秀英辩称，1、涉案房屋为呼秀英所有，上诉人未经呼秀英同意将房屋出售，侵害我方权益。2、房屋是呼秀英的回迁房，上诉人歪曲事实，目的是为了将房屋据为己有。即使法院认可霍杰明有居住权，但是不等于上诉人享有所有权。法院也没有认定房屋属于上诉人所有，因此上诉人不能处分房屋。因此一审法院适用法律正确，事实认定清楚，请求驳回上诉，维持原判。刘凤麟向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告霍杰明返还原告购房款510000元，支付违约金51000元，共计561000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：太原市杏花岭区红沟北路美奥花苑4号楼4单元2404室是太原市新源里南区棚户区改造安置房屋。2015年11月21日，被告霍杰明称自己是该房屋的被安置人，持盖有”山西正建达房地产开发有限公司”公章的安置证与原告签订了房屋买卖合同，约定购房价格523000元。合同还约定，被告保证该房屋没有产权纠纷，否则被告向原告承担已付购房款10％的违约责任。合同签订后，原告分二次向被告支付购房款51万元，剩余款项双方约定产权交割完毕后支付。2015年11月28日，被告向原告交付了涉案房屋。然而，从2016年7月开始，原告的母亲第三人呼秀英称此房系其所有，要求被告搬离此房。2016年8月，第三人呼秀英撬门入室，占用了此房。后经询问得知，山西正建达房地产开发有限公司只给第三人呼秀英办理过安置证，从未给被告霍杰明办理安置证。被告隐瞒房屋的产权纠纷，致使原告无法实现购买此房的合同目的，故提起诉讼，要求解除合同，由被告霍杰明返还原告购房款并赔偿损失。一审法院认定事实：2015年11月21日，原告刘凤麟与被告霍杰明签订了《房屋买卖合同》，约定原告刘凤麟以523000元的价格购买涉案的太原市杏花岭区红沟北路美奥花苑4号楼4单元2404室房屋一套。合同还约定，合同签订后，买方向卖方支付购房订金5万元，卖方为买方准备房屋。中期房款46万元于卖方将房屋交付使用后支付。剩余房款13000元，于产权交割完毕当日支付；合同还约定，卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，卖方支付房价总款10％的违约金，并承担其他损失。原告刘凤麟于合同签订当日交被告霍杰明购房订金5万元。2015年11月28日，原告刘凤麟向被告转账付款46万元，被告霍杰明向原告出具了收据，并将房屋交付原告使用。2016年8月，第三人呼秀英入住涉案房屋，并占用至今。审理中，原审从山西正建达房地产开发有限公司调取了证号为第251号的安置证存根，该存根记载被安置人姓名为，呼秀英；安置地点为，太原市府东美奥花苑4号楼4单元24层04号，领证人为呼秀英。另查明，被告霍杰明是第三人呼秀英的儿子。一审法院认为，最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方就涉案房屋达成的买卖意思表示，被告虽履行了部分合同义务，但其并不是真实的房屋所有权人，现该房屋由实际房屋所有权人占有，致使原告无法使用并取得该房屋的所有权，其要求解除合同，由被告返还购房款并承担违约责任，符合双方的合同约定及法律规定，原审予以支持。被告霍杰明经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响原审依照查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘凤麟与被告霍杰明签订的关于太原市府东美奥花苑4号楼4单元24层04号房屋的《房屋买卖合同》；二、被告霍杰明于本判决生效之日起十日内返还原告刘凤麟购房款51万元；三、被告霍杰明于本判决生效之日起十日内向原告刘凤麟支付违约金51000元；本院二审期间，霍杰明围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。霍杰明提交的证据：1、户籍证明，证明：霍杰明在涉案被拆迁房屋居住了30年。2、影像资料，证明：霍杰明在涉案被拆迁房屋结婚生子。3、拆迁安置协议原件，证明被拆迁人是霍杰明的母亲（呼秀英）。但是母亲把所有拆迁的权利都移交给霍杰明。4、霍杰明和母亲签订的协议书，证明母亲把涉案房屋给了霍杰明，霍杰明补偿母亲10万元。5、两份判决书。证明霍杰明和母亲的协议有效。6、2017.12.11日与一审法院通话截屏、举报材料等。证明一审没有保护霍杰明的诉权。刘凤麟的质证意见：证据1、2，无法证明霍杰明对涉案房屋享有所有权。证据3、证明呼秀英是涉案房屋所有人。证据4、协议书真实性认可。但是协议没有履行。无法证明对方对涉案房屋享有所有权。证据5、法院判决真实合法有效，与本案无关联性。证据6、2017.9.18日开庭，对方打电话是2017.12.11日，已经开完庭。一审法院程序正当。呼秀英的质证意见：证据1、2，真实性没有异议，但只能证明上诉人居住过。证据3、真实性认可，但证明房屋实际所有人是呼秀英，与上诉人无关。证据4、真实性认可。但是呼秀英随后就向开发商提出取消更名，而且提起诉讼。协议书没有实际履行，才形成的诉讼。霍杰明不享有房屋所有权。证据5、与本案无关联性。证据6、一审开庭后才主张的权利，已经失去了意义。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，霍杰明提交的证据1、2，能够证明被拆迁的房屋霍杰明曾经居住。证据3，能够证明呼秀英将拆迁安置协议原件交付霍杰明。证据4、5，太原市杏花岭区人民法院（2015)杏民初字第01569号民事判决书、山西省太原市中级人民法院(2016)晋01民终438号民事判决书已作出认定，呼秀英同意霍杰明居住在涉案房屋，但并不能证明呼秀英将涉案房屋赠与霍杰明，或者同意霍杰明将涉案房屋出售。证据6，原审法院根据霍杰明与刘凤麟签订的房屋买卖合同上地址，向霍杰明邮寄送达相关法律文书，因”无此地址、电话停机”被退回，原审据此向霍杰明公告送达相关法律文书及开庭传票，并无不当。本案中，霍杰明有权在涉案房屋中居住，但并非房屋所有权人，现该房屋由实际房屋所有权人占有，致使刘凤麟无法使用并取得该房屋的所有权，其要求解除合同，由霍杰明返还购房款并承担违约责任，符合双方的合同约定及法律规定。综上所述，霍杰明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9410.0元，由上诉人霍杰明负担。本判决为终审判决。审判长张玉根审判员张军红审判员米青山二〇一八年五月四日书记员辛磊磊