安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0104民初139号原告：陈晓兵，男，1976年11月1日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被告：安徽中侨置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市蔚蓝商务港A座1019室，统一社会信用代码91340100057001135J。法定代表人：罗晓，董事长。委托诉讼代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。原告陈晓兵与被告安徽中侨置业投资有限公司（下称中侨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈晓兵委托诉讼代理人吴晓峰、被告中侨公司委托诉讼代理人李伟忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓兵向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告逾期交房违约金253697元（以1297681元为基数，按每日万分之五的标准，自2016年9月1日暂计算至2017年9月27日）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于房屋一套，并在合同第八条约定“出卖人应当在2016年8月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5、取得《建设工程规划许可证》（正本）”；在合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理……逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金”。上述合同签订后，原告按合同约定已经支付全部房价款，但被告未按合同约定的交付期限、交付条件交付房屋，迟至2017年9月27日才取得《建设工程规划许可证》（正本）。原告认为，被告未按合同约定的交付期限、交付条件交付房屋严重损害了原告的合法权益，应按合同约定支付违约金，为此，原告为维护自身合法权益，特根据民事诉讼法的规定，具状至贵院，望判如所请。被告中侨公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求。一、被告于2015年12月1日依据原告与案外人合肥映巷商业运营管理有限公司（以下简称“映巷公司”）签订的《商铺租赁合同书》的约定，以及映巷公司向被告发出的《请求交付商铺的函》将涉案商铺交付给了映巷公司，被告已经完成了商铺交付义务，不存在违约情形。（一）、《商铺租赁合同书》关于涉案商铺应在2015年12月1交付给映巷公司的约定是非常明确的，该约定是原告真实意思的表示。1、《商铺租赁合同书》第四条约定了该商铺的租赁期限为6年，起租日为2015年12月1日。由此可以准确的判定自2015年12月1日起涉案商铺应由映巷公司承租使用，映巷公司应于2015年12月1日收铺的约定意思真实、明确。2、《商铺租赁合同书》第九条第5款约定了映巷公司有权代表原告直接与被告办理商铺的买卖交付手续，并作为映巷公司的权利明确予以约定。3、虽然《商铺租赁合同书》第二条2款对映巷公司的收铺授权做出的限制约定与第九条约定矛盾，但由于第九条内容是作为映巷公司权利直接、明确的予以约定，其效力应明显大于第二条的约定。同时结合租赁合同关于起租时间的约定、关于免租期三年的约定、映巷公司无须征得原告同意有权自行对商铺进行空间结构改造的约定（详见租赁合同第9.4条款），应认定于2015年12月1日将商铺交付给映巷公司系原告真实意思表示。（二）原告与被告于2014年11月13日签订了《商品房买卖合同》，于2014年11月21日与映巷公司签订的《商铺租赁合同书》。《商铺租赁合同书》中关于商铺交付的约定与《商品房买卖合同》中关于商铺交付的约定存在不一致的地方，应视为对涉案商铺交付条件的变更，被告依据《商铺租赁合同书》的约定交付商铺是合法有效的行为。1、原告在明知《商品房买卖合同》约定的交付时间是2016年8月31日的情况下，还在与映巷公司签订的《商铺租赁合同书》中约定商铺的起租日是早半年的2015年12月1日，并明确授权映巷公司代其与被告办理交付手续，该约定应视为对《商品房买卖合同》关于涉案商铺交付条件的变更。2、映巷公司依据《商铺租赁合同书》的约定向被告发函提出了收铺的要求，在有原告明确授权的情况下，被告必须向映巷公司交付商铺。3、原告与映巷公司签订了《补充协议》，在该补充协议中原告对被告于2015年12月1日向映巷公司交付了涉案商铺的事实予以了确认。原告在签订《商品房买卖合同》后，又与映巷公司签订了《商铺租赁合同书》，变更了《商品房买卖合同》中关于商铺交付的条件，并明确授权了映巷公司直接代表其于2015年12月1日收铺，因此，被告于2015年12月1日将涉案商铺交付给映巷公司的行为合法有效，被告不构成违约。二、被告按照《商铺租赁合同书》将商铺交付给映巷公司不仅没有造成原告的损失，而且最大程度的维护了原告的利益。1、原告的物业是商业性质的商铺，不是住宅，在签订《商品房买卖合同》时，涉案商铺已是现房，并且面积较小，不能单独出租使用，涉案商铺所在的商业项目必须统一进行改造、升级、装修后再进行统一的定位、策划和招商运营。基于商铺的该特性，从商铺的交付使用到实际运营并获取收益需要一段时间进行前期的培育，因此《商铺租赁合同书》中约定了前三年作为市场培育期免租。如果被告不按照起租日期将涉案商铺交付给映巷公司，该商铺的免租期将顺延，原告收取租金的日期也要延后，势必损害原告的权益。2、根据《商铺租赁合同书》第七条第3款约定，若原告的处分行为导致了映巷公司无法正常合理地享受本合同承租人权利的，原告应向映巷公司支付34万元作为违约金。如果被告不按照起租日期交付商铺给映巷公司必然会导致映巷公司无法正常享受承租人的权利，并导致原告据此对映巷公司承担违约责任，支付34万元的违约金。3、映巷公司在收取了涉案商铺后一直积极的对涉案商铺所在的商业项目进行设计、改造、策划和统一招商，没有任何违法违规的使用行为。目前涉案商铺已经成功与其他商户签订了租赁协议，有效的保证了原告能够按照《商铺租赁合同书》的约定如期收取租金。综上所述，代理人认为，被告已经完成了商铺的交付，该交付行为是有合法依据的，并且是为了维护原告的利益而进行，该交付行为合法有效。在被告没有违约，原告又没有实际损失的情况下，原告要求被告支付逾期交楼违约金的请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的《商品房买卖合同》复印件，双方均无异议，本院认定其证明效力。原告提交的建设工程规划许可证复印件、被告工商登记信息、合肥映巷商业运营公司的工商登记信息、安徽中侨商业经营管理有限公司的登记信息复印件，本院对其真实性予以确认，但达不到原告所称的证明目的，本院对其证明效力不予认定。被告提交的企业信用信息公示报告、《商铺租赁合同书》、《请求交付商铺的函》、《关于收楼的复函》、《商铺交接确认书》、《补充协议》及附件、《情况说明》、（2018）皖0104民初388号民事判决书及法律文书生效证明，具有证据三性，能够相互印证，本院对其证明效力予以确认。经审理查明：2014年11月13日，原告陈晓兵(买受人)与被告中侨公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为中侨中心地下室-1层商A-1155室，该商品房的用途为商业，该商品房合同约定建筑面积共24.16平方米，其中，套内建筑面积21.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.24平方米。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米53711.97元，总金额人民币1297681元。出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证》（正本），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。2014年11月21日，原告（甲方、出租方）与合肥映巷商业运营管理有限公司（乙方、承租方、以下简称映巷公司）签订《商铺租赁合同书》，内容为：1、位置：甲方同意出租位于合肥市政务区商铺（以下简称“商铺”），建筑面积24.16平方米，甲方购得的商铺由开发商安徽中侨置业投资有限公司投资开发，甲方对所出租的商铺具有合法产权，并保证商铺权属明确，不存在其他任何争议或者纠纷。2、商铺交接：2.1鉴于甲方在本协议签署时尚未与开发商办理商铺的交付（以下简称“买卖交付”），为便于甲乙双方交接商铺，甲方在此授权乙方代为在商铺买卖合同规定的交付条件成就时直接与开发商办理买卖交付手续，乙方与开发商办理完毕买卖交付手续，视为甲方已交接商铺给乙方。甲方一经授权乙方直接与开发商办理买卖交付，甲方不得自行或委托他人与开发商交付商铺，但甲乙双方另行一致同意除外。2.2租赁期限届满后10日内，乙方应按租赁商铺届时的现状将商铺交回给甲方。三、商铺的租赁及经营管理：1、甲方同意出租商铺给乙方，依据本合同约定的标准收取现金。2、乙方同意依据本合同约定的标准向甲方支付租金及承担商铺营销、推广、招商等费用。3、租赁期间，商铺的租赁、营销、广告、推广、策划、招商等事宜由乙方全权负责，乙方有权根据中侨中心合肥映巷整体业态规划及统一管理要求选择商家，甲方同意乙方以乙方自己的名义对外招商，并以乙方自己的名义与商家签署商铺的转租合同，转租的租金收入由乙方自行收取，但转租的租期不得超过本合同约定的租赁期限。四、租赁期限：1、本合同项下的租赁期限为6年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止。五、租金及租金支付及租赁税费的承担：1、本合同项下6年租赁期限中的前三年（即自2015年12月1日起至2018年11月30日止）期间为乙方的市场培育期，甲方同意三年市场培育期间不向乙方收取租金，即乙方在前三年租赁期限内无需向甲方支付任何租金，前三年期间发生的租赁登记费用（若有）及商铺租赁税费由乙方承担。2、本合同项下6年租赁期限中后三年期间的年租金如下：2018年12月1日至2019年11月30日期间年租金为103814.48元；2019年12月1日至2020年11月30日期间年租金为116791.29元；2020年12月1日至2021年11月30日期间年租金为129768.1元。后三年期间发生的租赁登记费用（若有）及商铺租赁税费由甲方承担。九、乙方的权利与义务：5、乙方有权代表甲方直接与开发商办理商铺的买卖交付手续，甲方对乙方办理的买卖交付手续及签署的收铺确认书均予以认可。十、违约责任1、任何一方违反本合同约定的，应承担相应的违约责任；2、甲方不得单方面解除本合同。若非政府征收征用或不可抗力原因，甲方单方解除合同的，则乙方有权选择要求甲方向乙方支付34万元作为违约金并解除本合同，或有权要求甲方继续履行本合同；3、因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付34万元作为违约金，造成乙方经济损失的，甲方负责全额赔偿；4、如乙方违约不按期支付租金的，乙方应按逾期付款额每日万分之五支付违约金给甲方。上述合同签订后，原告按约交付购房款。2015年10月20日，映巷公司向被告中侨公司发出《请求交付商铺的函》，内容为：我司接受贵司开发的中侨中心商铺业主的委托，负责中侨中心合肥映巷商铺整体营销、招商策划、业态组合设计、商圈营造等事务，现就A-1155号商铺交付事宜特致函如下：根据《商铺租赁合同书》第五条的约定，我司应于2015年12月1日租赁使用A-1155号商铺。该商铺已建设完成，具备招商策划、业态组合设计、商圈营造等的条件，为保证我司与业主签订的租赁合同的全面切实履行，请贵司于2015年12月1日将A-1155号商铺交付给我司，贵司应按照我司的要求配合我司完成商铺的改造、装修。依据我司与业主签订的《商铺租赁合同书》约定，贵司与我司办理完毕商铺交付手续，视为业主已接收购买商铺，贵司无需再向上述商铺业主交付。2015年11月19日，被告中侨公司向映巷公司出具《关于收楼的复函》，内容为：贵司于2015年10月20日发给我司的《请求交付商铺的函》，我司已收到并知悉，请贵司于2015年12月1日携带贵司与A-1155号商铺业主签订的租赁合同原件及复印件、业主身份证复印件到中侨中心售楼部办理收楼手续。我司将不再就此另行发送《收楼通知》。2015年12月1日，被告中侨公司（甲方）与映巷公司（乙方）签订《商铺交接确认书》，内容为：双方对房屋交付的有关事项确认如下：一、位于合肥市政务区潜山路与休宁路交口西南角路的中侨中心A-1155商铺于2015年12月1日按现状交付给乙方。二、该商铺的物业管理费从2015年12月1日开始由乙方承担。三、乙方保证在收楼后对中侨中心商铺的整体改造、装修、策划、招商等须符合国家相关安全法律的规定。四、甲方确认乙方在接收房屋后，甲方仍需按照《房屋买卖合同》的约定承担维修保修等义务，并为乙方的整体改造及装修等事项提供协助。甲方确认乙方接收房屋的质量保修期仍以《商品房买卖合同》第十六条约定为准。五、由于乙方是基于与上述商铺业主签订的《商铺租赁合同书》的约定进行收楼，甲乙双方确认以下事项：1、甲方向乙方履行完房屋交付手续就视为甲方已经向上述商铺的业主履行完房屋交付义务。2、由此产生的所有房屋交付相关的法律责任由乙方承担。原告确认被告中侨公司已于2015年12月1日将涉案商铺交付映巷公司。2017年12月17日，原告（乙方）与映巷公司（甲方）签订《补充协议》，内容为：一、甲方根据《商铺租赁合同书》约定应支付的2018年12月1日至2019年11月30日年度租金，按乙方提供银行资料支付到如下银行账号：(详见附件银行开户资料)即视为甲方已完成合同约定的租金支付义务；如有账户变更，以乙方书面通知为准，如因乙方提供银行资料错误，导致乙方无法收到租金，甲方不承担任何责任。二、乙方承诺在2018年6月30日前协助甲方办理商铺租赁登记手续，以便甲方在税务局办理商铺依法纳税事项。如乙方违反上述承诺，甲方有权延期支付上述租金，且不构成违约。三、鉴于2015年12月1日至2018年4月30日由甲方对商铺实施升级、改造、业态设计、招商策划，甲、乙双方确认不再办理租赁登记手续。四、本补充协议为《商铺租赁合同书》的一部分，补充协议未涉及部分仍以《商铺租赁合同书》为准。另查明：涉案商铺于2017年9月27日取得建设工程规划许可证（正本）。本院认为，原告与被告中侨公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效。涉案商铺的交付条件虽为取得建设工程规划许可证（正本）后，但原告与映巷公司签订的租赁合同的起租日为2015年12月1日，原告确认被告中侨公司已于2015年12月1日将涉案商铺交付映巷公司，其与映巷公司签订的租赁合同已实际履行，原告在明知涉案商铺不具备交付条件时，同意被告映巷公司接收并使用，视为其于2015年12月1日已接收涉案商铺，故其要求被告中侨公司支付2016年9月1日至2017年9月27日止的逾期交房违约金253697元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告陈晓兵的诉讼请求。本案案件受理费5105元，减半收取计2552.5元，由原告陈晓兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员 占 峰二〇一八年五月七日书记员 时丁玲附：本案适用相关的法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外，第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。