广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终5158号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市大道融创投资管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道民田路新华保险大厦**730，统一社会信用代码：91440300093964051E。法定代表人：戴刚，总经理。委托诉讼代理人：郑志鹏，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：雷格斯商务服务（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区金田路**安联大厦****，统一社会信用代码：91440300779893120U。法定代表人：NIGELLAURANCEBARNES，法人。委托诉讼代理人：胡晨红，女，汉族，1969年11月30日出生，住所地：上海，住所地：上海市普陀区委托诉讼代理人：肖洁，女，汉族，1978年10月26日出生，住所地：广东，住所地：广东省深圳市罗湖区上诉人深圳市大道融创投资管理有限公司（以下简称大道融创公司）因与被上诉人雷格斯商务服务（深圳）有限公司（以下简称雷格斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初13628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人大道融创公司的委托诉讼代理人郑志鹏，被上诉人雷格斯公司的委托诉讼代理人胡晨红、肖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大道融创公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令自大道融创公司2017年4月17日搬离之日起解除双方租赁关系；3、判令雷格斯公司返还大道融创公司租赁押金13760元；4、判令一审、二审的诉讼费用均由雷格斯公司承担。事实和理由：一、一审法院认定大道融创公司撤出承租办公室是违约行为是没有事实依据的，大道融创公司提前解除租赁关系是因雷格斯公司违约行为导致的，大道融创公司是行使正当权利诉求无果才迫于无奈撤出涉案办公室的，此点事实大道融创公司已提交录音证据，证实雷格斯公司员工多次侵犯大道融创公司办公场所隐私权利和财产安全，但一审法院却未维护大道融创公司的作为承租人的合法合理的权利；二、一审法院认定在线办公协议及其附属条款和条件合法有效,并且押金抵扣免租期租金是没有事实和法律依据的，大道融创公司不存在违约的情况，雷格斯公司应当退还押金。本案所涉在线协议明确约定生效条款和条件是自双方签字盖章起生效，本案作为证据的在线协议均显示不具有大道融创公司盖章或者法定代表人签字确认，上述事实庭审时大道融创公司亦予以确认。本案作为证据的在线协议，雷格斯公司亦无法证明合同条款的前后一致性。本案在线协议作为未迗到协议生效要件的文书或对大道融创公司未发生法律效力的文书，一审法院判决时却依据该协议认定雷格斯公司有权收取免租期租金是不存在事实和法律依据的。一审法院认为因大道融创公司的违约行为应当承担违约责任，是没有事实依据的，事实上违约方并非大道融创公司，是雷格斯公司不能适当履行出租方义务导致大道融创公司无法正常使用涉案办公室，一审判定大道融创公司返还雷格斯公司免租期优惠是依据未生效的协议是没有法律依据的。三、一审法院认定大道融创公司撤出承租办公室是违约行为，并且应当承担撤出承租办公室至2017年6月28日的租金是没有事实依据的，大道融创公司认为解除合同的时间不应当采用雷格斯公司提起反诉时作为确认解除合同的时间，而应自大道融创公司于2017年4月17日实际撤出办公室并且张贴解除合同通知为准。关于大道融创公司搬离涉案办公室的情况，在一审提交的2017年4月17日拍摄的照片，和退回钥匙的快递已经过当庭提交核对质证，可以明确知晓大道融创公司已腾空退还办公室和归还钥匙，同时雷格斯公司庭审中亦确认知悉大道融创公司张贴的解除通知书的事实，且涉案办公室是处于开放区域带落地玻璃墙的办公室，雷格斯公司员工之前也已多次擅自进入涉案办公室，大道融创公司腾空是可以一目了然的，雷格斯公司主张的占有使用损失费用是没有事实依据的。雷格斯公司辩称，大道融创公司违约事实清楚，证据充分，应依合同约定承担责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。大道融创公司向一审法院起诉请求：1、解除雷格斯公司与大道融创公司签署的租赁合同（即在线办公室协议）；2、雷格斯公司立即归还大道融创公司服务保证金13760元；3、雷格斯公司承担本案诉讼费、保全费和其它一切相关费用。一审过程中，大道融创公司变更第一项诉讼请求为解除双方之间事实上的租赁关系，但对于每月租金为6880元予以认可。雷格斯公司向一审法院反诉请求：1、大道融创公司支付雷格斯公司2016年8月、2016年12月、2017年4月租金20640元；2、大道融创公司赔偿雷格斯公司经济损失20640元；3、本案反诉诉讼费由大道融创公司承担。雷格斯公司并明确第2项诉讼请求的损失为三个月的租金。一审法院认定事实：2016年7月27日，大道融创公司（客户）与雷格斯公司（供应方）签署《在线办公室协议》，条款和条件约定供应方将位于深圳市深南大道4001号时代金融中心14楼1473单元的房屋出租给客户使用；月租金为6880元；每月办公室租金，应当提前一个月全额付清。时间不足1个月的租金应当按日计算；租赁期限自2016年8月1日起至2017年10月31日；所有协议结束期为每月最后一日；首个租期内，客户将得到免除第一个月、第五个月和第九个月办公室租金的优惠；除非已在本协议正面规定了其他金额，否则客户需要在签订本协议时支付相当于两个月办公室月费的服务保证金13760元，该服务保证金或扣除应付费用以及其他供应方应收款项之后的余额将会在客户结算完毕后返还客户，并不产生利息；对于享受优惠的客户，如实质违反了合约条款及条件，供应方有权终止并追溯已给予的各项优惠；供应方可能需要进入客户的办公室且可以在任意时间进入。但是除非情况紧急或客户已向供应方发出终止合同的通知，供应方在因检修、修缮或其他非日常巡查、清洁或维护工作需要进入客户办公场所时，应尝试通过口头或电讯手段提前通知客户；如果客户认为供应方未能提供与本合同约定一致的服务，则客户应以书面形式通知供应方并给予供应方合理期限改正；供应方或客户可于合同到期日、延长期限到期日或续租期到期日终止本合同，但需提前3个月以书面方式通知对方。但是，如果合同期限、延长期或续租期等于或少于3个月，且供应方或者客户希望提前终止合同，则该项终止通知应提前2个月做出；所有正式通知均应以书面（可能包括电邮）形式送达上述地址。2016年7月27日，大道融创公司向雷格斯公司转账支付了服务保证金13760元，雷格斯公司向大道融创公司交付了涉案房屋钥匙。后大道融创公司分别于2016年8月24日、9月26日、10月25日、12月23日，2017年1月25日、2月24日向雷格斯公司各转账支付月租金6880元。一审庭审中，大道融创公司确认实际租赁雷格斯公司办公室的期间为2016年8月1日至2017年4月10日，雷格斯公司免除了大道融创公司第1个月（即2016年8月）、第5个月（即2016年12月）及2017年4月的租金。2017年4月17日，大道融创公司张贴《关于提前解除租赁合同通知函》至涉案租赁办公室门口，并将上述解除函以电子邮件的形式发送给雷格斯公司销售经理的电子邮箱。函件称，因雷格斯公司员工多次擅自出入大道融创公司租赁的办公室，原租期至2017年10月31日的租赁合同需提前解除，大道融创公司将于当日搬离租赁房屋，并返还雷格斯公司的办公用品。一审庭审中，大道融创公司称其实际于2017年4月14日即已搬离涉案物业，4月17日发出解除合同通知。雷格斯公司则确认2017年4月17日将解除合同通知书粘贴在雷格斯公司办公室门口，但认为大道融创公司事先未就此与雷格斯公司进行沟通，当日及之后也未实际搬离并向雷格斯公司退还涉案物业。一审另查，大道融创公司提交顺丰快递寄件单一份，单号为152318867918，上面注明的寄件日期为2017年5月3日，收件人为雷格斯公司徐薇，托寄物内容注明为1473钥匙和门禁。后大道融创公司主张该邮件被雷格斯公司拒收退回，但未就此提交证据。一审法院认为，大道融创公司与雷格斯公司签署的在线办公室协议及附属条款和条件合法有效，当事人应依约全面诚实履行合同义务。大道融创公司一方面主张双方并未签订书面房屋租赁合同，双方成立的是事实上的不定期租赁合同；一方面又主张在线协议没有经大道融创公司确认，对大道融创公司不发生法律效力；后又主张协议未达到合同生效要件；随后大道融创公司又主张雷格斯公司违反协议的约定，构成违约。大道融创公司的前后主张存在多处矛盾，戴刚作为大道融创公司的法定代表人，在雷格斯公司提供的在线办公协议页面签字确认，且勾选同意雷格斯公司提供的雷格斯条款和条件，并依据该在线办公协议的约定向雷格斯公司支付服务保证金，承租涉案物业。足以证明大道融创公司与雷格斯公司之间成立房屋租赁合同关系，双方之前签署的在线办公室协议及附属条款和条件对双方当事人均发生法律效力。雷格斯公司将涉案办公室交由大道融创公司占有使用后，大道融创公司在合同履行期内提前解除合同，构成违约。雷格斯公司根据合同约定有权要求大道融创公司支付已给予大道融创公司的三个月免租期的租金20640元。关于13760元服务保证金的返还问题。合同约定服务保证金返还的前提是大道融创公司结清所有费用，并未约定如果大道融创公司违约，雷格斯公司有权没收服务保证金。故对于该项诉讼请求，一审法院予以支持。服务保证金抵扣大道融创公司应向雷格斯公司支付的免租期租金后，大道融创公司还应向雷格斯公司支付免租期租金6880元（20640元-13760元）。关于合同的解除时间问题。大道融创公司虽于2017年4月17日发出解除合同通知书，并主张该日之前大道融创公司已实际搬离，但并未提出相应的证据。大道融创公司主张2017年5月3日向雷格斯公司邮寄涉案房屋的钥匙和门禁，却遭到雷格斯公司拒绝。但大道融创公司并未将被退回的邮件作为证据提交，就此，应承担举证不能的法律后果。雷格斯公司于2017年6月19日向一审法院提起反诉，虽未就合同解除提出相应的反诉请求，但依据雷格斯公司主张的事实理由和提出的反诉请求，可以推断出雷格斯公司是基于解除涉案合同后提出的相应的反诉主张。一审法院于2017年6月28日向大道融创公司送达雷格斯公司的反诉状，从该日起双方房屋租赁合同即告解除。如前所述，大道融创公司即便提前搬离涉案物业，也不能代表大道融创公司已履行向雷格斯公司返还涉案物业的合同义务。雷格斯公司诉请大道融创公司支付相当于三个月租金的房屋空置期损失，该损失实际相当于租金损失。雷格斯公司作为涉案办公场所的物业管理单位，在大道融创公司已未在涉案物业内办公，且拒付租金后，理应收回房屋并另行出租以减少自身的损失。一审法院酌情确定大道融创公司还应向雷格斯公司支付截止至2017年6月28日的租金13301.33元（6880元+6880元÷30天×28天），此后的占有使用费损失，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、大道融创公司与雷格斯公司于2016年7月27日签署的《在线办公室协议》及附件已告解除；二、大道融创公司应于判决生效之日起十日内向雷格斯公司支付免租期租金6880元；三、大道融创公司应于判决生效之日起十日内向雷格斯公司支付租金13301.33元；四、驳回雷格斯公司其他反诉请求。如果当事人未按判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费144元，依法由一审法院收取的72元，由雷格斯公司负担。反诉案件受理费832元，依法由一审法院收取的416元，由大道融创公司负担342元，由雷格斯公司负担74元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，戴刚作为大道融创的法定代表人已在雷格斯公司的在线办公协议上进行了确认，并勾选了同意雷格斯公司提供的合同条款，之后，雷格斯将涉案物业交给大道融创公司使用，大道融创公司亦按照合同约定的内容支付服务保证金、租金，故双方之间已成立房屋租赁合同关系，并无疑义。由于大道融创公司没有提供其他的合同版本，且现有合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故一审判决认定双方之间的《在线办公室协议》及附属约定合法有效，对双方均有约束力正确，应予确认。在合同履行过程中，大道融创公司提前解除合同并自行搬离，构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院按照合同的相关条款，在抵扣完服务保证金后，判决其另行支付免租期租金6880元，处理结果并无不当，应予维持。大道融创公司虽上诉称解约的原因系雷格斯员工随意进出涉案物业，侵犯了公司的隐私性和安全性，但双方在合同中已就管理人员进行清洁、维护工作的入室情形进行了约定，且大道融创公司未能提供证据证明双方就雷格斯公司工作人员不得进入办公室的问题进行过特别约定，故对大道融创公司的上诉理由，不予采信。关于涉案合同的解除时间，本院认为，大道融创公司作为违约方并不享有单方解除权，其在涉案物业门口张贴解除公告，将涉案物业的钥匙、门卡等邮寄给雷格斯公司的行为均不能产生解除双方租赁关系的法律后果，故一审法院认定涉案租赁合同于反诉状送达大道融创公司之日解除，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，大道融创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费649元，由深圳市大道融创投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年五月十六日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。