河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)冀04民终2750号上诉人（原审原告）：马子君，男，1964年3月9日出生，回族，现住邯郸市丛台区。上诉人（原审被告）：赵玲玲，女，1972年11月3日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：项军、张虎成，河北十力律师事务所律师。原审第三人：李延江，男，1969年11月22日出生，汉族，现住。上诉人马子君因与上诉人赵玲玲、原审第三人李延江房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2017）冀0402民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马子君、被上诉人赵玲玲的委托诉讼代理人项军、原审第三人李延江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马子君上诉请求：请求二审法院依法改判赵玲玲给付马子君违约金8万元。事实与理由：1、本案买卖合同的成交价基本与网上房屋信息一致，赵玲玲收取1万元定金后，虽口头向居间方表示合同无法履行，不仅把合同当儿戏，还推卸违约责任，导致诉讼，马子君没有任何过错。赵玲玲的违约时间应为2017年5月18日，马子君得到赵玲玲明确文字告知。2、合同约定违约金为合同价款的10%即104000元，一审判决赵玲玲承担40000元违约金过低，请求二审法院判决增加承担违约金40000元。赵玲玲上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、一、二审诉讼费用由马子君承担。事实与理由：1、赵玲玲对房屋没有单独处分权，出卖房屋需要夫妻共同签字，而合同只有赵玲玲一人签字，涉案合同成立但未生效。2、双方2017年5月10日签订买卖合同，5月11日赵玲玲即通知居间方房屋不再出售，并于5月14日在中间方、马子君在场的情况下亲笔写下：赵玲玲，房屋不能出售（家庭原因），双方买卖合同已于5月14日解除。3、合同解除后，马子君的损失是1万元定金和5千元中介费，赵玲玲为表歉意自愿返还。马子君知道合同无法履行，没有另觅房源，之后的损失是其自身过错所致，应自己承担。马子君向一审法院起诉请求：1.解除马子君、赵玲玲签订的房屋买卖合同；2.赵玲玲向马子君支付违约金104000元，并赔偿原告的定金和中介费损失15000元；共计119000元；3.赵玲玲承担诉讼费用。事实与理由：2017年5月初，原告在58同城网看到被告发布的出售邯山区农林路314号7-1-8号“今日佳园”小区二手房信息。原告在2015年5月7日两次找到邯郸市房天下房屋咨询部（下称中介方），在被告安排下，一同实地考察了出售房屋的状况。2017年5月10日在中介方参与下，双方签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定：赵玲玲为甲方，马子君为乙方，赵玲玲将其单独所有的位于邯山区农林路314号7-1-8号“今日佳园”小区建筑面积为121.32m2的房屋卖给马子君，成交价为1040000元，还约定的违约责任等事项。签约时，被告给原告和中介方出示了其单独所有权的房屋产权证，原告向被告交付了购房定金10000元，向中介方交付5000元中介服务费，之后原告做好了全部购房准备，不料，被告在合同签字生效后几次打电话告知因家庭矛盾房屋不能出售了，在中介郑重告知原告，要求取消合同，在《邯郸市房天下房屋咨询服务部关于在房屋买卖（置换）合同终止或取消情况处理说明表》中亲笔写下合同取消原因：“赵玲玲，房屋不能出售（家庭原因）”的内容，以示被告不能履行合同。被告违约给原告造成明显的经济损失，故提起诉讼。一审法院认定事实：赵玲玲与李延江于1997年1月30日登记结婚，婚后购买本案争议房屋一套。2017年5月10日，经邯郸市邯山区房天下房屋咨询服务部提供居间服务，赵玲玲与马子君签订房屋买卖合同一份，约定赵玲玲将本案争议房屋以1040000元的价格售与马子君。合同签订后，马子君即向赵玲玲交付定金10000元。2017年5月11日，赵玲玲口头向居间方表示该房屋不再出售，2017年5月14日，马子君知晓赵玲玲违约，并表示拒绝解除合同。后因违约责任的承担及赔偿问题各方协商未果，马子君诉至法院。诉讼过程中，李延江申请作为本案第三人参加诉讼，并提出独立的诉讼请求，要求确认赵玲玲与马子君签订的房屋买卖合同无效。一审法院认为，关于赵玲玲与马子君签订的房屋买卖合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，因该合同签订时，赵玲玲出具的房屋产权证为单独所有，故马子君基于对赵玲玲是涉案房屋的权利人的信赖与其签订合同，双方不存在恶意串通损害李延江利益的情形，李延江以赵玲玲在缔约时对该房屋无完全所有权、无处分权为由主张该合同无效的，不予支持，但赵玲玲对该房屋无完全所有权及处分权致使该房屋所有权不能转移，马子君要求解除合同并返还定金10000元的诉讼请求，依法应予支持。关于违约金数额的问题，因赵玲玲主张的违约金过高，根据《合同法解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。因赵玲玲仅收取马子君10000元定金，并于合同签订次日即向居间方表示该合同无法履行，主观过错较小，且其行为属预期违约，马子君在合理期限内未采取另觅房源等适当措施防止损失的扩大，主观上也具有一定的过错，因马子君怠于采取适当措施导致的损失扩大的部分，应由马子君本人承担。从合同签订时的预期利益来看，虽该合同签订后房屋价格普遍上涨，但马子君主张的价格上涨幅度明显超过双方签订合同时的预期，故酌定违约金为40000元。同时，因违约金兼有赔偿性质，故对马子君主张的赔偿中介费损失5000元的诉讼请求不予支持。一审判决：一、原告马子君与被告赵玲玲2017年5月10日签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效之日解除；二、被告赵玲玲于本判决生效后十日内赔偿原告马子君违约金40000元；三、被告赵玲玲于本判决生效之日起十日内返还原告马子君定金10000元；四、驳回原告马子君的其他诉讼请求；五、驳回第三人李延江的诉讼请求。一审案件受理费2760元，减半收取1380元，由原告马子君负担650元，由被告赵玲玲负担730元。二审中，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，赵玲玲与马子君于2017年5月10日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后第二天即5月11日，赵玲玲即口头向中介表示该房屋不再出售，并于2017年5月18日又书面确认房屋不再出售，赵玲玲因自身原因不能履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。马子君要求解除合同、返还定金10000元及赔偿违约金的诉讼请求，应予支持。关于违约金的数额，双方买卖合同约定的违约金为合同价款的10%即104000元。根据《合同法解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。鉴于赵玲玲在合同签订次日即表示该合同无法履行，中介方也告知了马子君有关赵玲玲解除合同的要求，马子君可以在合理期限内另觅房源，防止损失的扩大。马子君主张的违约金过分高于赵玲玲给其造成的损失，一审法院酌情判决赵玲玲支付违约金40000元，并无不当，本院予以支持。综上所述，马子君和赵玲玲的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人马子君负担800元,由上诉人赵玲玲负担800元。本判决为终审判决。审判长  梁国华审判员  徐世民审判员  贾梅录二０一八年五月二十五日书记员  常新蕊