江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0411民初3347号 原告：齐涛，男，1985年11月12日生，汉族，住四川省仁寿县。 原告：陈红，女，1986年10月2日生，汉族，住四川省仁寿县。 上述原告委托诉讼代理人：魏飞艳，江苏尧典律师事务所律师。 上述原告委托诉讼代理人：姚凯燕，江苏尧典律师事务所律师。 被告：杨杰，男，1985年1月8日生，汉族，住常州市新北区。 被告：周静，女，1986年3月4日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：杨杰，系周静之夫，1985年1月8日生，汉族，住常州市新北区。 原告齐涛、陈红诉被告杨杰、周静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理，依法由审判员毛见适用简易程序，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告齐涛及其委托诉讼代理人魏飞艳、姚凯燕，被告杨杰、周静到庭参加诉讼。因案情复杂，依法由审判员毛见、薛汉林、人民陪审员樊全兴组成合议庭，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告齐涛及其委托诉讼代理人魏飞艳、姚凯燕，被告杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐涛、陈红诉称：2017年2月18日，我们通过房地产中介机构与被告签订了常州市房屋转让协议，约定被告将坐落于常州市新北区新龙花苑27幢丁单元601室房屋出卖给我们，房屋价款为450000元，当日原告交付定金20000元给被告，另约定双方于2017年5月1日办理产权转让手续。但被告至今未按约办理产权转移手续，并明确表示不再出售该套房屋。因被告违约，应承担全部责任。为维护我们的合法权益，特提起诉讼，要求：1，判令解除原被告双方签订的房屋转让协议；2，判令被告返还定金20000元；3，判令被告支付未约定金20000元；4，判令被告赔偿放我购买差价50000元；5，承担本案诉讼费用。 被告杨杰答辩称，对原告与被告周静签订房屋买卖协议我持反对意见，并没有征得本人同意。对涉案房屋我们不同意转让，同意退还定金，承担违约金，不同意承担赔偿房屋差价损失。 被告周静答辩称，在与原告签订房屋转让协议之前，我与前一个买受人签订过房屋买卖合同，因买方毁约，双方尚在协商处理期间，我又与房地产中介联系房屋买卖事宜，也向房地产中介说明了该房屋相关问题。现在我同意解除房屋买卖协议，退还定金，承担违约金。对于原告主张房屋差价损失问题，我认为并非我们单方面的原因所致，房地产中介也存在责任，不应由我们承担全部赔偿责任。 经审理查明：原告齐涛、陈红系夫妻，被告杨杰、周静系夫妻。2017年2月18日，原告齐涛、陈红与被告周静通过常州市好邻居房地产代理有限公司第六分公司签订常州市房屋转让协议（编号为0002716）一份，协议约定被告将登记在被告杨杰名下位于常州市新北区新龙花苑27幢丁单元601室房屋（权证号为常房权证新字第××号、被告周静为共有人）转让给原告，房屋价款为450000元；当日支付定金20000元，在2017年5月1日前办理产权过户手续在办理产权转移登记手续的同时原告支付被告购房款94000元，余款336000元待原告抵押贷款贷出后一次性付清，房款付清后，双方在2017年6月1日前办理房屋交付手；如有违约，则承担违约金20000元。协议签订当日，原告支付给被告周静购房定金20000元，被告周静出具收据给原告。之后，原告及房地产中介机构多次要求两被告按照协议约定办理产权过户登记手续，两被告均表示不再出售该房屋，也到中介机构与原告协商处理，因双方意见分歧，致使协商未果。原告遂向本院起诉。审理中，双方同意解除房屋转让协议，两被告同意退还定金，承担违约金，但对购房差价则认为并非其单方面因素造成协议不能继续履行，不同意承担该部分的赔偿责任。因双方意见分歧，致使调解无效。 审理中，根据原告申请，本院依法委托江苏金房房地产评估事务有限公司对涉案房屋进行价格评估，以被告明确表示不再出售涉案的时间点2017年4月28日为估价时点。江苏金房房地产评估事务有限公司在2017年9月3日出具常金房法估（2017）字第072号房地产估价报告，涉案房屋的房地产市场价为498100元。本院依法向原被告送达该估价报告，原被告均未提出异议。 上述事实，有原告提供的涉案房屋所有权证、共有证、土地使用权证、房地产转让协议、被告定金收据、通话记录以及原告及其委托代理人、被告的当庭陈述在卷佐证。 本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同当事人一方不履行或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的（包括合同履行后可以得到的利益），另一方应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告周静就涉案房屋通过中介机构签订书面转让协议，协议中就各自享有的权利与应承担的义务做了较为详细的约定，是双方真实意思表示，内容不违反我国法律规定，合法有效，合同双方均应受其约束，并全面履行相应的义务。原告按照协议约定支付购房定金，被告周静收取购房定金后反悔不再履行双方签订房屋买卖协议，构成违约，理应承担相应的法律责任。被告杨杰虽未在该协议上签字，鉴于两被告系夫妻关系共同居住生活的特殊关系，同时从双方的通话记录内容可以证明其在协议签订后对被告周静签订涉案房屋转让协议是知晓的，先前并未持明确反对意见，且参加事后协商处理纠纷，并最终与被告周静一致明确不再出售涉案房屋。因此，被告杨杰也应与被告周静共同承担相应的违约责任。鉴于原被告就解除房屋买卖协议意见一致，原告要求解除房屋买卖协议的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，两被告均表示同意退还购房定金、支付约定违约金，原告就该二项诉讼请求，本院也应予以支持。关于原告主张房屋差价损失的诉讼请求，本院认为，两被告作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖协议时对本地区房价市场行情具备一定的了解，知晓遇房价上涨不履行交房义务，必定会给合同相对方造成损失，该损失是可以预见的，应当予以赔偿。因此，原告该项诉讼请求应予支持。至于损失部分，以两被告反悔时点涉案房屋评估的市场价与双方房屋买卖合同约定的出售价之间的差额作为确定原告受到的损失数额48100为宜。本案的诉讼费用，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。 经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、解除齐涛、陈红与周静于2017年2月18日签订的房屋买卖合同，即房屋转让协议。 二、杨杰、周静退还齐涛、陈红购房定金20000元。 三、杨杰、周静支付齐涛、陈红购房违约金20000元。 四、杨杰、周静赔偿齐涛、陈红经济损失48100元。 上述款项在本判决生效后十日内付清。 五、驳回齐涛、陈红的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，财产保全费1020元，合计3070元，由齐涛、陈红负担50元，杨杰、周静负担3020元。（该款原告已预交，原告同意由被告承担部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  毛 见 审 判 员  薛汉林 人民陪审员  樊全兴 二〇一八年五月三日 书 记 员  蒋沁君