上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初4013号原告：秦晨，男，1979年12月17日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。委托诉讼代理人：金立军，上海源杰律师事务所律师。被告：上海金珩房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：阳侃，董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告秦晨诉被告上海金珩房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2018年3月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人金立军、被告委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦晨向本院提出诉请：判令被告赔偿原告损失人民币770,000元。事实与理由：2015年12月30日，两原告与被告签订商品房预售合同,约定两原告向被告购买位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境》36号101室房屋。被告向原告销售上述房屋的过程中，向原告宣传说房屋南面是景观绿化带，且隔着景观绿化带的后期将要开发的是别墅区，楼层低，景观效果好。因被告系金地集团的子公司，基于对金地集团的信任和销售员的宣传，两原告购买了上述房屋。但是原告入往后却发现景观绿化带对面的别墅区被改建成多层楼房，南面景观绿化带被被告改成了地下车库出入口，汽车进出的噪音及晚上车灯的反射对原告的正常作息产生了严重影响，造成房屋贬值。被告及其销售人员显然是在误导原告，涉嫌欺诈销售，违反了消费者权益保护法的规定，应赔偿原告损失。但原、被告多次协商无果。被告上海金珩房地产发展有限公司辩称，不同意原告诉讼请求，被告不存在欺诈销售的行为，原告所称房屋贬值无证据证明。原告所述房屋南面的景观绿化带原规划为消防车道和绿化带，后经政府部门建议和审批，变更为嵌入式地下车库出入口，现正在建造过程中，尚未竣工验收。改造好后该处地面取消消防车道，全部改为绿化带，出入口周边及顶棚上也覆盖绿化，只是面向小区出口对接外部公共道路部分有一段车道。车库出入口是在36、37号楼房南面，若有影响也仅可能影响这两栋楼。31号楼和36号楼房东侧是小区道路，再向东则是小区外的嘉松中路，本来车流量就较多。因此增加车库出入口对原告没有影响。本院经审理查明如下事实：2015年12月30日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订商品房预售合同,约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》36号1层101室房屋，规划用途为居住，总房价款8,236,800元。第九条约定甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需要变更的应当征得乙方书面同意；甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.10%违约金。附件六为该房屋相邻关系及小区平面布局。补充条款一第八条“对本合同正文第九条之补充”8.2约定：本项目内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施、供气设施、车库安全疏散口、地下车库入口、垃圾房、地下排污设施、排风竖井等设施的位置、结构及朝向等，以政府及电力、煤气、卫生等单位的最终确定为准；8.3约定：本合同附件及楼书资料中所示的基础设施与公共配套建筑的位置仅供参考，最终以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约，在不影响小区总体功能及日照、通风采光等情况下，甲方有权对小区平面布局进行局部调整而无需承担违约责任。第二十条“关于楼书、样板房及销售广告效力的约定”：甲方通过口头、书面、实物及其他任何形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表达及显示的内容并不作为交房标准，也非本合同的组成部分；特别提示：[3]甲乙双方确认双方的权利义务以本合同为准，如本合同未约定的，则以房屋最终实际状况或政府的最后审批为准，本合同是明确甲乙双方权利义务的唯一依据，取代双方在此之前有关该房屋及相关设施口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明。合同另约定了其他事项。现原告已付清房款，被告已交付原告系争房屋。现被告正在《金地天境城》36号、37号楼房南侧的景观绿化带处建造地下车库出入口。另查明，《金地天境城》东至嘉松中路，西至老崧塘河，南至规划道路，北至规划道路。系争房屋属于《金地天境城》一期项目，一期项目位于《金地天境城》北部，一期项目最南端一排楼房自东向西楼号分别为36号、37号、38号、39号、40号、41号，该排楼房北面一排楼房自东向西楼号分别为31号、32号、33号、35号。原项目总平面显示，上述一排楼房南侧为景观绿化带和消防车道，消防车道以南为二期项目，31号楼房东南与36号楼房东北处设置了地下车库出入口。2015年12月1日，被告公示变更二期调整方案，取消了一期南侧的消防车道，在36号、37号楼房南侧景观绿化地带中设置了地下车库出入口，公示期自2015年12月1日至2015年12月10日，反馈时限至2015年12月17日止，反馈途径为上海市青浦区规划和土地管理局。2017年12月11日，青浦区规划和土地管理局(下简称“青浦规土局”)针对《金地天境城》项目向本院出具复函，主要内容为：一、规划审批情况：青浦规土局于2010年批复了规划设计方案，被告于当年9月取得了青浦规土局核发的一期项目(注：系争房屋属于规划的一期项目，但被告在销售时将系争房屋称为二期，将规划的二期一组团称为三期)的建设工程规划许可证。2013年，被告申请调整二期项目的规划设施方案，青浦规土局于2013年5月批复了调整方案，被告于当年8月取得青浦规土局核发的二期二组团的建设工程规划许可证。2015年12月，被告申请调整二期一组团规划设计方案，青浦规土局于2015年12月批复了调整方案，被告于2016年2月取得二期一组团的建设工程规划许可证。二、规划变更的情况：被告分别于2013、2015年调整当时尚未建设的二期和二期一组团规划设施方案。2012年的二期方案调整，主要是调整了二期总平面和部分房型，将部分多高屋平层住宅改为合院形式的住宅等；2015年的二期一组团方案调整，主要是调整了二期一组团总平面、交通组织和部分房型，将原部分多高层平层住宅、合院形式的住宅改为了联列式住宅等。在方案调整过程中，该局均进行了公示，未收到有关反馈意见。三、地库入口、别墅更改等问题：根据该项目2013年的二期调整方案，一期南侧为小区绿地和消防车道，在2015年的二期一组团方案调整过程中，根据交通影响评价报告的结论，取消了消防车道，并在绿地内新增了一个地库出入口。在2013年和2015年的方案调整中，一期南侧均为多高层住宅。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的预售合同、公示调整方案图纸，被告提供的大产证、图纸、项目总平面图，本院出示的青浦规土局复函、现场照片，上述证据经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：一、被告在销售过程中是否宣称系争房屋南侧为景观绿化带及别墅区？二、现绿化带中建设地下车库出入口及别墅区变为多层，是否构成虚假宣传和欺诈？三、被告的规划调整是否造成原告房屋贬值？原告称，原告是基于被告虚假宣传致使作为消费者的原告权益受侵害而主张赔偿。根据被告在销售时展示的沙盘、项目总平面图和被告销售人员的陈述，被告在销售时宣传系争房屋前是景观廊，绿化带前是别墅区，该景观廊对合同的订立和房价有重大影响，上述宣传内容应当视为合同内容。预售合同是被告提供的格式合同，“合同附件六”只是概略性的模型，没有对细节进行描绘，不能作为依据。“补充条款一”是被告自行制作的格式条款，减轻其义务，原告不予认可。红线范围内的设施和规划，应当是国家为了公益需要或特别需要，而要求开发商更改规划的，则以国家批准为准，不能由开发商利用相关漏洞自行更改。被告规划调整公示时间是2015年12月中下旬，但是被告未将公示的调整方案告知业主，也没有书面征询业主意见，青浦规土局也明确称被告没有提供业主书面征询意见，故被告调整规划不合法。别墅改多层楼房，影响视野和采光，被告在已调整规划的情况下，仍对原告宣传说36号楼房前是景观廊，构成欺诈。绿化带改造成车库出入口，在建造过程中产生了施工噪音，改建好后影响绿化带美观，车辆出入会产生噪音，会造成房屋贬值。原告是飞行员,为了确保居住安静以便休息,放弃了在地下车库出口旁的31号101室，根据被告销售人员姚樱的推荐，购买36号101室，正因为31号、36号楼房均靠近道路，故尽管小区外道路与31号、36号房屋中间有绿化带隔离，但为了尽可能减少噪音影响，原告才选择避开车库出入口，结果现在36号房屋仍然在车库出入口旁边。31号101室单价为29,618元/平方米，面积272.80平方米，36号101室单价32,706.50元/平方米，面积251.84平方米，按单价29,618元/平方米计算，差价是773,064元，故原告主张损失770,000元。对此原告提供如下证据：1、宣传资料(小区平面图)、沙盘照片一组，以证明被告在销售时向原告宣传所购房屋南面为景观绿化带，没有车库出入口。被告对证据真实性、关联性均不认可。2、2017年6月11日被告销售人员钱海虹与36号502室业主陶兰的微信聊天记录1份，以证明销售人员在销售过程中告知买方系争房屋南面的在建工程是叠加联排别墅，但现在被改为多层房屋。被告发表如下质证意见：不认可钱海虹是被告销售人员，不确认是钱海虹本人所发送的微信聊天记录，并认为即使是真实的，该对话发生在本案合同签订之后，不能证明合同签署前被告销售人员也说过这些话。3、姚樱名片1份、2017年7月13日、7月20日、9月11日被告销售人员姚樱与36号101室业主秦晨的谈话录音4段及相应文字整理资料(其中2017年7月13日谈话中，秦晨称：“我就是多花了钱，就是不想买有出口的位置。结果他专门给我按了个出口。我当时想要这个沙盘的目的就是想要证明这块地方原来是个景观路，我记得当时还写了景观路。”姚樱答：“对的，写的景观路”、“因为我们销售是做过培训的，后面的规划我们都是不知道的。他就是对我们说，前面的所有的都是绿化，前面就是一个别墅区，造的就是别墅。后来改规划我们销售也不知道，后来才知道的”)。以证明2015年12月30日秦晨签订预售合同时被告销售人员仍称系争房屋南面是绿化带，绿化带前是别墅，未提及调整规划的情况，秦晨是不想买车库出入口位置的房屋才购买36号101室的。被告发表如下质证意见：确认姚樱系被告工作人员，但认为对话发生在本案合同签订之后，从内容来看姚樱并不了解秦晨反映的情况，没有确认秦晨为了不靠近车库出入口而选择购买36号101室，只是原告陈述时，姚樱为了安抚客户未予以反驳，且录音是不完整的，是经过原告剪辑的，开头部分都剪掉了。被告称，原、被告没有明确约定过房屋周围具体的绿化、设施等内容。根据合同补充条款一第八条和第二十条约定，被告不存在违约行为。被告建设房屋都是经过合法审批的，所以取得了大产证。车库出入口是针对二期项目的，不在一期项目范围内。原告所称为了安静而多花钱买到36号301室不是事实。首先原告是否确实是飞行员并无证据证明；其次，原告确实曾看过31号101室，但该套特价房被他人先行购买了，金地天境小区是一房一价的，是被告综合各方面因素决定的，而非原告所称仅仅因为车库出入口导致了几十万元的差价。原规划中系争房屋前面有消防车道、31号和36号楼房邻近小区内车道和小区外公共道路，原告如果是真要躲避噪音也不会选择31号101室。现地下车库出入口正在建设，建成后是否会有噪音或光干扰、影响程度多大、是否有损害、损害程度等均不确定，一期与二期之间的绿化带仍在，两边间距很宽，二期建造多高层楼房不会给原告带来通风、采光方面的不利影响。现实际损害并未发生，原告诉请缺乏事实依据。本院认证如下：1、关于宣传的平面图、沙盘照片，上述证据展示的房屋布局与被告提供的项目总平面图相似度较高，故上述证据系针对系争房屋所在的《金地天境城》的可能性较高，被告未提供其他宣传资料、沙盘模型等证据予以推翻，本院确认该组证据的真实性，但是因拍摄角度问题，沙盘照片无法反映系争房屋南侧景观绿化带的状况，平面图又不清晰，故本院无法根据照片判断被告如何展示系争房屋南侧绿化带构成，只能看到系争房屋前有绿化带，绿化带前是多层建筑。2、关于微信聊天记录，原告未举证证明聊天对象的身份，本院难以采纳。3、关于谈话录音，被告对谈话双方的身份无异议，认为录音经过剪辑，但被告对此未举证证明，故本院对录音的真实性予以确认。录音中姚樱称项目公司(即被告)经领导审批后更改了规划，销售人员只知道是前面都是绿化带，前面是别墅，秦晨称想要沙盘的目的是想要证明这块地方(即案涉景观带)原来写了景观路，姚樱予以确认。综上，本院确认如下事实：被告销售人员在销售过程中向一期购房者宣称系争房屋南侧系景观绿化带和道路、二期房型是别墅，但沙盘展示的二期房型是多层。根据庭审查明的事实，本院认为，消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务，其权益受《中华人民共和国消费者权益保护法》的保护。消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。本案中，原告认为被告宣传资料中关于绿化带和二期房型的宣传是虚假的，存在欺诈行为。而被告经政府批准变更规划，取消该处消防车道增设地库出入口，确实与前期宣传不同。对此本院认为，欺诈行为必须满足四个条件：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误判断；四是被欺诈人基于错误判断而为意思表示。本案中，被告在销售过程中向原告宣传的关于景观绿化带的内容符合前期规划，其变更规划后虽然增加了车库出入口，但是景观绿化带依然存在，因此被告在前期宣传时对绿化带的宣传并无虚假，不存在欺诈的故意和行为。在被告备案的规划方案中二期房型是多高层住宅，而被告销售人员对一期购房者宣传称二期是别墅，确实与规划不符，但原告提供的沙盘照片却显示系争房屋以南的二期房型是多层住宅，故被告销售人员的宣传与被告制作的沙盘自相矛盾，本院确定被告不存在欺诈的故意。而原告作为购房者在签订合同前也应尽注意义务。故对原告认为被告存在虚假宣传、构成欺诈之主张，本院难以采信。原告又称绿化带对本案商品房预售合同的签订和房屋定价有重大影响。根据相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，关于绿化带，被告向原告宣传的是景观绿化带和道路，但宣传资料中对该处绿化带与道路的面积比例、道路用途、造型设计等建设规划方案并不具体确定，不能视为要约。原、被告签订的商品房预售合同中关于景观绿化带、消防车道和地下车库出入口的设置也无明确约定，合同补充条款另约定了包括地库出入口在内的设施以政府批准的最终方案为准，在不影响小区总体功能及日照、通风采光等情况下，被告有权对小区平面布局进行局部调整而无需承担违约责任。上述补充条款虽系被告拟定的格式条款，但双方对绿化带和配套设施本无明确约定，故上述条款并无免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该补充条款对原、被告均具有约束力。原告与姚樱谈话时虽然原告提到是为了不买地下车库出入口旁边的房屋才放弃31号101室房屋转而购买36号101室房屋，但是实际上原告声称要避开的地下车库出入口就位于36号101室房屋东北面，姚樱的陈述中也无法看出原、被告明确约定过不买卖位于地下车库出入口旁边的房屋，原告未能提供充分证据证明其主张。故对原告上述陈述，本院难以采信。本院确认被告针对绿化带中增设地下车库出入口这一行为并不构成违约。此外，原告认为被告未经业主书面同意，擅自变更建筑规划，违反法定程序。对此本院认为，业主书面意见系相关行政部门审批规划调整之程序，现被告的规划调整已经相关行政部门审批，原告再以此为由主张被告违反法定程序非民事受理范围。但结合本案，被告未将变更规划方案书面通知到业主，且被告设置的公示期限及反馈期间较短，可能导致业主无法在期限内行使相关权利，对此被告应引以为戒。关于房屋贬值问题。原告认为被告增设地下车库出入口及别墅区更改为多高层，致使原告房屋视野采光受影响，噪音严重且破坏了景观，原告的房价因此贬值。对此，本院认为，车库出入口现在建造过程中，调整后的规划仍然存在景观绿化带，增设地下车库出入口并不构成对景观的破坏，且36号、37号房屋原本就规划北侧有地下车库出入口，南侧有消防车道，36号房屋东侧规划为小区行车道，原告未举证证明36号、37号房屋南侧增设一处地下车库出入口加重了对该处房屋或原告所购房屋的噪音影响并造成了房屋贬值。关于二期是多层楼房，被告制作的沙盘已展示二期房屋的房型是多层，即使销售人员称是别墅，但原告也未举证证明二期房屋的层高影响一期房屋的视野和正常采光。故原告主张缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。至于施工期间的噪音是否超出相关标准侵犯原告的合法权益，原告可另循合法途径解决。综上，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规之禁止性规定，属合法有效，双方应恪守履行。根据前述，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，缺乏合同与法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条第一款、第五十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告秦晨的诉讼请求。本案受理费11,500元，减半收取计5,750元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一八年五月三十日书记员  胡敏雯附：相关法律条文附：相关法律条文：一、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条第一款消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告经营者、发布者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告经营者、发布者不能提供经营者的真实名称、地址和有效联系方式的，应当承担赔偿责任。第五十五条第一款经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。