贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初994号原告：罗建侯，男，1968年12月28日生，布依族，贵州省安顺市人，安顺市宏盛化工有限责任公司职工，住贵州省安顺经济技术开发区。原告：梅贤，女，1972年4月22日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺市经济技术开发区龙井小学教师，住址同上。委托诉讼代理人：罗建侯，基本信息如前所述，与原告梅贤系夫妻关系，代理权限：一般授权。被告：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520400722190256D。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓*栋*单元*******号。法定代表人：彭东，该公司董事长，委托诉讼代理人：农黎波，系贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭洁茹，系贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告罗建侯、梅贤诉被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称“翠麓公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗建侯、原告梅贤的委托诉讼代理人罗建侯、被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人彭洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗建侯、梅贤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告购买的位于安顺××开发区碧水路(翠麓阳光小区)4栋27层2号商品房房屋所有权证书交付给原告；2、判令被告己付购房款总额256320元为基数，按日万分之零点三支付原告从2015年3月29日起至2018年3月5日,逾期天数为1071天,逾期办证违约金:9414.6元(180天总房款的1%违约金2563.2元+891天×256320元+0.O0003%违约金6851.4元)，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3、判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2015年1月18日签订商品房买卖合同,合同编号为:GLYG4-2-27-2。原告所购商品房位于安顺市××开发区西××碧水路(翠麓阳光小区)4栋27层2号,所购房屋建筑面积为89平方米,房屋总价256300元。原告于2015年3月29日支付购房全款256300元,于2015年1月18日商品房买卖合同签订,并交了维修基金5785元;代收办证费797元;四通费5600元。该房屋于2015年3月29日交付,但由于被告的原因,至今被告未为原告办理房屋所有权证。原、被告双方签订的商品房买卖合同中,第八章第二十二条第二款“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款第(一)“出卖人承诺取得初始登记后,180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料”；第三款第(二)“出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记,双方同意按照以下约定处理:1、约定日期起180日内,出卖人未申请办理商品房转移登记的,按己付房价款的佰分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人未申请办理商品房转移登记的,双方同意按下列项处理：出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付己交付房价款万分之0.3的违约金。”综上所述,被告逾期办证构成违约,侵害了原告的合法权益,请支持原告的上述请求。原告当庭将第一项诉讼请求中的“房屋产权证”变更为“不动产登记证”。被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司答辩，一、我公司认可存在逾期办证的违约行为，但认为现在该房屋尚未进行现房备案登记，不具备办理不动产登记书的条件，同意按照合同的约定标准支付违约金。二、原告诉请的违约金有部分已超过诉讼时效，违约金不应得到全部支持，请求人民法院审查后依法判决。原告围绕其诉讼请求向本院提交了二原告身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同》、收据4张，被告提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件、钥匙放行通知，及本院依法到安顺住房和城乡建设局调取的被告开发建设的“翠麓阳光”项目查询情况等证据在卷佐证，上述证据双方均无异议，并经庭审质证认证，足以认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月18日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市开发区××“××阳光”小区××、××单元××号房屋，所购商品房建筑面积89㎡，该商品房按套（单元）计算，总价款为256320元，买受人采取一次性付款：买受人应当在2015年3月29日前支付全部房价款。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2015年4月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条第二款约定出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。该条第三款第（一）项约定出卖人承诺取得初始登记后，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起180日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的佰分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人未申请办理商品房转移登记的,双方同意按下列第（3）项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按照银行同期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。(3)退房按第一项处理,不退房按第二项处理。双方还就逾期付款责任、面积差异处理方式、商品房的质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。二原告于签订合同当日向被告支付了四通费5600元、维修金5785元、产权代办费797元，于2015年3月29日向被告支付购房款256320元，同日被告向原告交付所购房屋。因原告所购的该套房屋一直未能办理不动产登记证书，原告遂诉至本院，提出上述请求。同时查明，被告开发建设的“翠麓阳光”项目尚未在安顺市住房和城乡建设局申请商品房现房备案登记，还不能办理房屋不动产权登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系原告与被告的真实意思表示，不违法法律及行政法规的禁止性规定，也不违背公序良俗，本院予以确认。被告翠麓公司承认原告已全部支付完购房款及被告开发的“翠麓阳光”项目现在尚未不具备办理不动产登记证书的违约事实，故对上述事实本院予以确认。本案争议焦点一、原告诉求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉请是否能够支持。因“翠麓阳光”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。本案的争议焦点二、逾期办证违约金的计算标准问题。被告已经认可存在逾期办证的违约行为，也同意按照合同的约定支付逾期办证违约金，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分约定出卖人在取得初始登记后180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料;而该条第二款约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请初始登记。该合同第十一条第（一）款又约定出卖人应当在2015年4月31日向买受人交付商品房，而被告在2015年3月29日就向原告交付所购的房屋，故被告提交申请办理转移登记资料的时间应在2015年3月29日后的270日内完成，即被告在2015年12月25日内未提交申请办证资料即为违约。原告起诉的时间为2018年3月7日，被告现逾期申请办理移转登记的时间已经超过了180日，原告表明选择不退房，故应该按照第二十二条第三款第（二）项第2.（2）条处理：买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。故原告诉请的被告逾期申请办理房屋转移登记的违约时间应从2015年12月25日起以原告已交付房价款的日万分之0.3计算至被告提交申请办证资料之日止。原告认为逾期办证违约金应为180日内未办证的违约责任加上180日后未办证的违约责任累计相加的计算方式与合同约定支付违约金是“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止”的约定不符，本院不予支持。三、原告要求支付逾期办证违约的诉请是否部分已过诉讼时效。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求属于单纯的债权性义务，且原、被告双方在合同中约定的逾期提交申请办理房屋转移登记资料的违约金是以日为单位累计计算，属于继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，即2017年9月30日前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之前起向前推算二年，在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围从2015年10月1日计算至权利人起诉之日。本案原告在2018年3月7日起诉，而根据上述查明的案件事实，违约金应从2015年12月25日起计算，原告诉请的违约金到2017年12月25日才过二年的诉讼时效，计算至原告起诉的2018年3月7日共计违约804天，故被告应支付给原告的违约金金额为256320元×万分之0.3×804天=6182元。原告诉请支付违约金至被告交付原告房屋产权证之日止，因被告开发的房屋何时能具备办理不动产登记证书的条件的期限不能确定，故之后的逾期申请办证违约金原告可向被告另行主张权利。被告辩称原告诉请的违约金部份已过诉讼时效，但原告诉请的违约金应从2015年12月25日起计算，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，不存在已过诉讼时效的情形，该辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告罗建侯、梅贤从2015年12月25日起至2018年3月7日止的逾期提交申请办理商品房转移登记资料的违约金人民币6182元。二、驳回原告罗建侯、梅贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由原告罗建侯、梅贤承担人民币25元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担人民币25元（该诉讼费二原告已预交，被告在本判决生效后五日内支付给二原告，二原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 杨 芳二〇一八年五月七日书记员 杨富贤