浙江省宁波市中级人民��院民 事 判 决 书（2018）浙02民终1153号上诉人（原审被告）：慈溪市桥头凡高鞋厂。住所地：浙江省慈溪市桥头镇潭河沿村桥三路***号。经营者：朱巧玲，女，1977年3月10日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡春娣，女，1955年2月13日出生，汉族，住浙江省慈溪市。（未到）委托诉讼代理人：郑伟，浙江金穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建迪，浙江金穗律师事务所律师。上诉人慈溪市桥头凡高鞋厂因与被上诉人蔡春娣房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2017）浙0282民初11535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人慈溪市桥头凡高鞋厂上诉请求：请求依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人所租赁的位于慈溪市间房屋属于危房；二、上诉人与被上诉人双方之间的租赁合同中所载明的18间房屋没有房屋所有权证，属于违章建筑。被上诉人所提供的房屋所有权证上所载明的房屋并非上诉人所租赁的房屋；三、上诉人所租赁的23间房屋存在火灾隐患，并被政府要求限于2016年8月22日前整改完毕；四、由于所租赁的其中18间房屋属于没有产权证的危房，政府多次要求被上诉人整改未成，导致停水停电，造成上诉人无法生产，损失严重。另5间房屋被上诉人又叫人将瓦片掀掉，导致上诉人货物被淋，货柜被砸。共损失70余万元。被上诉人蔡春娣在二审中答辩称：1.上诉人提出涉案房屋属于危房以及其中18间房屋没有房屋产权证书，对此一审法院在审理中已经作出了相应的认定，并在事实认定中进行了说理，被上诉人认为上述事实清楚，不存在争议。2.上诉人提出涉案房屋存在火灾隐患，应当分清是房屋本身存在火灾隐患，还是因生产原因存在火灾隐患，根据一审中上诉人所提供的相关证据，镇、村相关部门对上诉人提出的整改责令书所指的对象都是针对上诉人，所涉内容都是生产过程中存在的消防安全隐患，且一审中上诉人也未提到涉案房屋瓦片被掀，其货物被淋湿的事实，也没有提供相应的证据。综上，一审���定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告蔡春娣向一审法院起诉请求：1.原审被告即时返还位于慈溪市桥三路658号的厂房23间；2.原审被告支付2016年7月至8月的电费19309元；3.原审被告按月9157元支付自2016年9月3日起至租赁厂房实际归还之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：慈溪市桥头凡高鞋厂为个体工商户，工商登记的经营者为朱巧玲，实际由李立新与朱巧玲共同经营，两人系夫妻关系，原告系原慈溪外贸平绒厂（个人独资企业）的投资人，2016年7月25日，依法注销，慈溪外贸平绒厂注销前的债权债务由原告享有和承担。2016年3月，李立新代表慈溪市桥头凡高鞋厂与案外人鲁某代表的慈溪外贸平绒厂签订租赁合同一份，约定：慈溪外���平绒厂将位于本市厂区内厂房平房18间（面积约1100平方米）出租给慈溪市桥头凡高鞋厂使用，租期3年，自2016年4月1日至2019年3月31日止，租金定为前两年每年90000元，第三年按市场价双方协商，每年租金提前一月付清；电费按每度1.02元由承租方每月付给出租方，承租方付电费押金10000元，合同签订后，被告支付了原告第一年的租金90000元。2016年8月9日，李立新与鲁某达成补充协议，由被告增加租赁原告厂房5间，租金为每年20000元，并确定2016年9月1日至2017年3月31日的租金为11600元。2016年8月10日，桥头镇潭河沿村民委员会向被告出具整改指令书一份，要求被告整改消防通道堵塞、消防设施无效、承租厂房属危房等隐患，而要求被告整改。2016年8月18日，慈溪市桥头镇消防安全工作站在对被告经营场所进行检查时发现存在安全隐患，向被告出具火灾隐患督改通知单，要求其于同年8月22日前整改完毕，通知单由李立新签收。2016年8月25日左右，涉案租赁厂房被切断供电。断电之后约一周左右时间，原告丈夫到租赁厂区告知承租户断电是政府行为，无法恢复供电，已支付的房租退还给租户，未付的也无需再支付，由于断电没有提前通知，原告丈夫告知承租户去找其他租赁房屋，找到房屋后要搬出，并告知其中一租户，最迟年底前搬离。证人余某与原告也因涉案租赁房屋涉及诉讼，并在2016年11月份调解。证人余某搬出涉案租赁厂区时，大部分租赁户已经搬走。2016年9月2日原告女婿鲁某通过银行转账方式向被告丈夫李立新转账5万元。2017年4月27日原告再次书面通知被告在2017年5月5日前搬离涉案厂房。被告占用涉案租赁房屋至今。另查明，租赁合同涉及的18间房屋未取得房屋所有权证，其建设也未取得规划等��门的许可。补充协议涉及的5间房屋已经办理产权登记，取得房屋所有权证。一审法院审理认为：首先，原、被告之间签订的18间房屋的租赁合同，因18间房屋建设未取得规划等有关部门审批，其租赁合同的效力应当认定无效。原、被告之间签订补充合同涉及的5间房屋已经取得合法产权登记，补充合同系双方真实意思表示，应属合法有效。其次，因18间房屋的租赁合同属于无效合同，不存在是否解除问题，关于5间房屋所涉及补充合同，根据本案认定事实，在涉案房屋断电后原告丈夫到涉案租赁厂区告知租赁户，由于涉案厂区无法恢复供电，对于已经支付租金的租户退还租金，未交租金的也无需再交，租户找到租赁房屋后需及时搬离，原告方作为非法律专业人士，虽然未曾作出“解除合同”的明确表意，但��前述意思所表达的本质即为解除合同，由于无法恢复供电，租赁房屋不能正常使用，因此原告退还租金，被告退还房屋，因此可以认定，原告在2016年8月底已经向被告表达了解除合同的意思。第三，鲁某代原告转账给被告丈夫李立新的5万元款项的性质问题，原告主张系退还租金，被告主张系部分损失赔偿，该院认为，原告的主张与证人鲁某、余某的陈述相符，且在有关部门切断租赁厂房供电后，原告退还相应租金也符合常理。而被告主张系部分赔偿款项，但未能提供有效证据证明双方达成过损失赔偿意向，被告此项抗辩意见缺乏事实依据，须由被告承担举证不能的不利后果，故该院不予采信。第四，原告在向被告表达解除合同意思之后，已经退还了相应的租金，被告也接受了退还的5万元租金，且被告此后也未向原告交纳5间厂房的租金，被告也未提供证据证明其对���告解除合同的要求提出过异议，因此应当认定5间厂房的租赁合同关系已经于2016年8月底解除。第五，关于原告主张的水电费19309元的问题，被告认可该部分水电费系由其使用产生，但认为原告有相应过错，不应由被告全部承担，该院认为，水电费系由被告使用涉案厂房期间实际发生的费用，其对水电费金额也无异议，理应由被告承担，被告辩称不应由其全部承担的意见缺乏依据，该院不予采信。第六，关于原告主张的占有使用费的问题，合同无效或解除后，因合同取得的财产应当相互返还，涉案18间厂房的租赁合同属于无效合同，在原告明确表达终止履行意思并退还部分租金后，被告理应返还涉案房屋，另外5间厂房，也应在合同解除后及时返还，但由于涉案厂房断电非由原、被告实施，且无事前通知，理应给予承租人合理的腾退期限，结合证人陈述原告丈夫曾告知租户需在找到租赁房屋后及时搬离，并告知其中一租户最迟在2016年年底搬离的事实，该院确认被告应当在2016年12月31日前及时搬离，逾期搬离的应当参照合同约定的租金支付占有使用费。故对于原告此项诉请，该院支持自2017年1月1日起至被告实际腾退之日止，按照每月9157元[（90000元+20000元）÷12]标准支付占有使用费。综上，无效合同终止履行后及合同解除后，因合同取得的财产应当及时返还，本案中在原告明确表达终止履行和解除合同的意思之后，被告应当及时返还租赁房屋，超过合理期限未及时返还的，应当支付占有使用费，因此对于原告要求被告返还涉案房屋的请求，该院予以支持。对于占有使用费，该院支持自2017年1月1日之后实际占用期间的占有使用费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、被告慈溪市桥头凡高鞋厂于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋租赁合同及补充合同所涉位于慈溪市厂区内房屋共计23间返还给原告蔡春娣；二、被告慈溪市桥头凡高鞋厂于本判决生效之日起十五日内支付原告蔡春娣水电费19309元，并向原告蔡春娣支付自2017年1月1日起至实际腾退之日止、按照每月9167元标准支付的占有使用费；三、驳回原告蔡春娣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给���金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1657元，由原告负担200元，被告负担1457元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人之间签订补充合同涉及的5间房屋已经取得合法产权登记，补充合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效。对于该5间房屋所涉及的补充合同，根据本案认定事实，在涉案房屋断��后被上诉人丈夫到涉案租赁厂区告知租赁户，由于涉案厂区无法恢复供电，对于已经支付租金的租户退还租金，未交租金的也无需再交，租户找到租赁房屋后需及时搬离，对此应理解为其所表达的意思本质即为解除合同，据此可以认定，被上诉人在2016年8月底已经向上诉人表达了解除合同的意思。至于鲁某代被上诉人转账给上诉人丈夫李立新的5万元款项的性质问题，上诉人主张系部分赔偿款项，但未能提供有效证据证明双方达成过损失赔偿意向，而被上诉人主张系退还租金，该主张与证人鲁某、余某的陈述相符，且在有关部门切断租赁厂房供电后，被上诉人退还相应租金也符合常理。故上诉人认为该5万元款项系损失赔偿款的抗辩理由，缺乏依据，不予采信。基于被上诉人在向上诉人表达解除合同意思之后，已经退还了相应的租金，上诉人也接受了退还的5万元租金���且上诉人此后也未向被上诉人交纳5间厂房的租金，上诉人也未提供证据证明其对被上诉人解除合同的要求提出过异议，原审据此认定5间厂房的租赁合同关系已经于2016年8月底解除，并无不当。上诉人与被上诉人之间签订的18间房屋的租赁合同，因18间房屋建设未取得规划等有关部门审批，其租赁合同的效力应当认定无效。因18间房屋的租赁合同属于无效合同，不存在合同解除问题。合同无效或解除后，因合同取得的财产应当相互返还。涉案18间厂房的租赁合同属于无效合同，在被上诉人明确表达终止履行意思并退还部分租金后，上诉人理应返还涉案房屋，另外5间厂房，也应在合同解除后及时返还，但由于涉案厂房断电非由双方当事人实施，且无事前通知，理应给予承租人合理的腾退期限。一审法院根据本案的具体情况确认上诉人���当在2016年12月31日前及时搬离，逾期搬离的应当参照合同约定的租金支付占有使用费，并无不当。自2017年1月1日起至上诉人实际腾退之日止，上诉人应按照每月9157元[（90000元+20000元）÷12]标准支付占有使用费。对于被上诉人主张的水电费19309元的问题，因上诉人认可该部分水电费系由其使用涉案厂房期间实际发生的费用，且其对水电费金额也无异议，理应由上诉人承担。至于上诉人在上诉状中提到的70万元损失，其并未在本案一审中提出反诉，不属于本案的处理范围。综上，上诉人慈溪市桥头凡高鞋厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一��第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1657元，由上诉人慈溪市桥头凡高鞋厂负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  马金平审判员  孙长虎审判员  俞灵波二〇一八年五月十六日书记员  陆 琼