江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0612民初8199号 原告（反诉被告）：江苏帝奥地产发展有限公司金沙分公司，住所地南通市通州经济开发区碧华路3号 负责人：王进飞，总经理。 委托诉讼代理人：郭艳妮，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛祖望，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱训兵，男，1970年2月8日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：刘春建，江苏金平川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家楠，江苏金平川律师事务所律师。 原告（反诉被告）江苏帝奥地产发展有限公司金沙分公司（以下简称帝奥金沙公司）与被告（反诉原告）邱训兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，公开开庭进行了审理。邱训兵于2017年12月18日提起反诉。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行了审理。帝奥金沙公司委托诉讼代理人郭艳妮、薛祖望，邱训兵及其委托诉讼代理人刘春建、张家楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）帝奥金沙公司向本院提出诉讼请求：1.判令邱训兵立即支付购房款3030000元，以及逾期利息927000元（按年利率6%，自2012年10月26日计算至2017年11月22日，以及被告实际付清房款之日止）；2.诉讼费由邱训兵负担。事实和理由：2012年10月18日，双方签订《房屋认购/缴款确认单》两份，约定邱训兵向帝奥金沙公司购买南通市通州区及附房，建筑面积分别为地上301.98平方米，价格3587522元以及地下229.96平方米，价格743084元，房款总价4330606元。付款时间约定为2012年10月18日支付首付款1027522元及223084元，合计1250606元，2012年10月25日缴清余款2510000元及520000元，合计3030000元。然而邱训兵仅支付定金50000元，以及于2012年10月18日订立《房屋认购/缴款确认单》当日支付首付款1250606元，合计1300606元，拖欠的尾款3030000元至今未给付。经帝奥金沙公司多次催要无果，故诉来法院要求处理。 被告（反诉原告）邱训兵辩称，案涉《房屋认购/缴款确认单》系商品房预约合同，而非商品房买卖合同，履行预约合同的结果应当是订立本约合同，而非请求履行本约义务。帝奥金沙公司存在违约行为：1.依照约定，双方需签订正式商品房买卖合同，但帝奥金沙公司至今未提出；2.依照约定，帝奥金沙公司应在具备签订条件时提前两日电话通知，但该公司至今未履行通知签订合同的义务；3.案涉房屋主体结构已发生变更，但变更后房屋未经验收，且变更内容与邱训兵指示变更内容不一致。至今案涉房屋不符合交付条件且未交付。故请求驳回帝奥金沙公司对邱训兵的诉讼请求。 被告（反诉原告）邱训兵向本院提出反诉请求：1.判令解除双方2012年10月18日签订的《房屋认购/缴款确认单》；2.返还购房首付款1300606元，并支付利息425948元（按照年利率6.55%，自2012年10月19日至实际返还之日止）。事实和理由：2012年9月26日双方签订《水榭花城别墅意向金协议》，约定邱训兵预购帝奥金沙公司开发的水榭花城小区2幢102室，并交纳意向金50000元，同时约定帝奥金沙公司在认购房屋具备签订商品房买卖合同条件时提前两日电话通知邱训兵签署，其他详细约定按签订的商品房买卖合同之内容执行。2012年10月18日双方又签订《房屋认购/缴款确认单》两份，约定邱训兵购买南通市通州区水榭花城L2号楼102室及其车位（库），同时对认购总价、付款方式以及签订正式商品房买卖合同文本的期限作出进一步约定。当日邱训兵支付1250606元。然而时隔五年之久，帝奥金沙公司擅自改变案涉房屋内部结构，一直拒绝与邱训兵签订正式商品房买卖合同，且目前房屋不具备交付条件，故签订正式商品房买卖合同的目的无法实现，现要求解除案涉《房屋认购/缴款确认单》，并要求帝奥金沙公司赔偿损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月26日，帝奥金沙公司与邱训兵签订《水榭花城别墅意向金协议》，约定由邱训兵向帝奥金沙公司预购位于南通市通州区房屋。同日，邱训兵缴纳5万元意向金。2012年9月28日，案涉房屋获得商品房预售许可证。2012年10月18日，邱训兵为买方，帝奥金沙公司为卖方，就案涉102室房屋地上及地下建筑部分签订《房屋认购/缴款确认单》（以下简称确认单）两份。同日，邱训兵缴纳案涉102室房屋购房首付款1250606元。2012年11月7日，邱训兵与帝奥金沙公司就案涉房屋联排别墅隔壁L2幢101室房屋签订商品房买卖合同，邱训兵于2012年9月25日缴纳L2幢101室房屋定金50000元，2012年10月18日缴纳首付款1268007元，于2012年11月13日缴纳尾款3025676元。2015年7月21日，邱训兵之女邱天与帝奥金沙公司就L2幢101号房屋重新签订商品房买卖合同。南通勘察设计有限公司曾对L2幢房屋作出设计变更，并出具设计变更通知单，由南通市通州区建设工程施工图审查中心审查盖章。2014年5月16日，案涉L2幢房屋施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘探单位共同出具单位工程竣工验收证明书，验收意见为工程验收合格，同意交付使用。2014年6月16日，L2幢房屋获建设工程竣工验收备案。但案涉L2幢房屋竣工证明备案资料中竣工图未反映设计变更通知单中变更的内容。2014年6月26日，案涉L2幢房屋获商品房所有权证明。至今L2幢101、102室房屋未交付。 另查明，2012年10月18日确认单中约定：1.认购房屋为南通市通州区，地上建筑面积301.98平方米，总价3587522元，地下建筑面积229.96平方米，总价743084元，付款方式为商业贷款，本次缴款1027522元、223084元为首付款，下次缴款日期为2012年10月25日。2.买方应于2012年10月18日携带本确认单及欲登记为产权人名义人（单位）之身份证（单位执照），并备足签约时首付款，驾临水榭花城现场销售中心签订正式的商品房买卖合同，逾期以违约论。3.买方在签约当日提供银行所需按揭资料，并在正式签约时同时签署相关按揭合同文件。4.本协议签订后，卖方不按期签订该认购房屋商品房买卖合同，应双倍返还卖方定金，买方违约不按期签订的，或按揭贷款的购房人未在签约当日按时提交全部合格按揭申请材料的，卖方有权将认购房屋另行出售，定金不予返还。5.鉴于卖方已取得商品房销售许可证，具备合法销售主体身份，买方也选定了购买卖方所开发楼盘的具体单位，买卖双方一致认可该认购房屋的商品房买卖合同正式文本，卖方已在销售现场公示，买卖双方对该明示合同中的所有内容已具体明确，包括但不限于双方名称、商品房基本情况、商品房销售方式、价款、付款方式、付款时间、交付日期、交付使用条件、设备标准、各项配套设施、面积差处理方法、争议解决方式、违约责任、补充条款等已有全面的了解和认识，愿意按此约定在本确认单签订后当日内签订该认购房屋的商品房买卖合同正式文本，任何一方均无权对明示合同内容和条款予以单方变更。本确认单对买卖双方均具有房屋买卖的法定约束力。6.原总价3774750元，贷99折，其他96折，折后总价3587522元，2012年10月5日交定金50000元整，2012年10月18日交首付款1027522元，2012年10月25日前将尾款2510000元交齐。原总价781864元，贷99折，其他96折，折后总价743084元，2012年10月18日交首付款223084元，2012年10月25日前将尾款520000元交齐。 又查明，帝奥金沙公司提供的格式合同与其他同批出售房屋商品房正式买卖合同，除房号单价面积存在区别外，对于交房时间、面积差处理方式、付款方式及期限、逾期付款违约责任、逾期交房违约责任、交接等内容均一致。约定：1.交房时间为2014年6月30日。2.买受人逾期付款违约责任，买受人逾期30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金至实际全额支付应付款之日止。3.出卖人逾期交房违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。4.对于经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人。5.合同补充协议中约定，合同约定的房屋交付时间指买受人付清所有房款后出卖人交付该房屋的时间。 审理中，双方当事人一致认可案涉L2幢房屋主体结构发生变化如下：1.101、102号房屋之间无实体分隔墙；2.102号房屋一层、二层间无现浇板分隔，该房屋二层无南侧C-A、01-04轴次卧、书房以及卫生间、杂物间；3.101和102号房屋两个独立使用的楼梯合并施工为一个楼梯；4.无给排水管道和电气线路的设计管道。帝奥金沙公司证人钱某到庭反映，其系案涉房屋工程期间帝奥金沙公司工程部经理，邱训兵授意改变房屋，由原设计单位出具变更设计通知，工程队施工，目前房屋水电气的变更可能不符合国家相关交付标准。南通勘察设计有限公司亦出具证明，反映案涉房屋系按照业主邱训兵具体要求完成变更设计。 经本院组织现场勘验，双方当事人一致确认，根据南通勘察设计有限公司出具的变更设计通知单，目前L2幢101、102室房屋存在如下出入：1.所有房间隔墙未作。2.房屋未作找平、粉刷及防水。3.卫生间排水未作。4.水管未入户。5.L2幢102室的地下室不能从室内上到一楼。6.L2幢101、102室房屋地下室不相通。 本院认为，本案的争议焦点为：一、2012年10月18日签订的《房屋认购/缴款确认单》能否认定为本约；二、如为本约，何方存在违约行为。 就争议焦点一，依照法律规定，商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方曾签订意向金协议，在取得房屋预售许可后，双方再次签订《房屋认购/缴款确认单》，确认单中载明双方一致认可现场公示文本，文本中涵盖了管理办法十六条主要内容，还约定不可更改公示文本内容，本确认单对买卖双方均具有房屋买卖的法定约束力。且签订确认单后，邱训兵当日交付首付款1250606元。因此，案涉确认单应认定为商品房买卖合同。 就争议焦点二，帝奥金沙公司认为邱训兵应承担逾期付款违约责任。邱训兵则认为案涉房屋不符合交付条件，对变更后内容未经其确认及竣工验收，房屋至今未交付，致使无法实现合同目的，故而主张解除合同。本院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，确认单约定邱训兵尾款支付时间为2012年10月25日，约定付款方式为商业贷款，因确认单中亦明确签署按揭合同时，买受人应提供银行所需按揭资料，邱训兵未能举证证明，故邱训兵存在逾期付款违约行为，应自2012年10月26日起承担逾期付款违约责任。同时，房屋买卖合同约定，对于设计变更内容应书面通知买受人。虽有证据证明相关变更设计由邱训兵授意，但变更内容是否符合邱训兵要求，帝奥金沙公司未能提供证据证明，结合目前房屋尚存在诸多不符合交付之情况，考虑到距帝奥金沙公司起诉之日已逾五年，而期间帝奥金沙公司未能采取措施防止损失扩大。因邱训兵不认可帝奥金沙公司的违约金主张，本院综合双方过错行为，兼顾合同履行情况，对帝奥金沙公司主张的逾期付款违约金酌情予以调整，由邱训兵承担50%的赔偿责任。截止2017年11月22日违约金应为922946元（3030000元×6%÷365天×1853天），由邱训兵赔偿461473元（922946元×50%）。自2017年11月23日起至实际付清之日止，逾期付款违约金亦由邱训兵承担50%的赔偿责任。因五方主体已出具竣工验收证明，且设计变更通知单由原设计单位出具、由南通市通州区审图中心加章，因邱训兵未能提供其他相反证据，本院认定案涉房屋主体结构质量符合交付条件，对邱训兵主张解除合同的主张不予支持。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邱训兵与帝奥金沙公司签订的2012年10月18日确认单系双方真实意思表示，应当按照约定全面诚信履行合同义务。邱训兵作为买方，应当依约向帝奥金沙公司支付购房尾款3030000元。帝奥金沙公司应当在收取房款后向邱训兵交付案涉房屋。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）邱训兵于本判决书生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）江苏帝奥地产发展有限公司金沙分公司房款3030000元，并支付逾期付款违约金（截止2017年11月22日支付461473元，并自2017年11月23日起至实际付清房款之日止，以未付房款总额，按照年利率6%计算50%）； 二、限原告（反诉被告）江苏帝奥地产发展有限公司金沙分公司于被告（反诉原告）邱训兵足额交付房款3030000元及逾期付款违约金后四十五日内向被告（反诉原告）邱训兵交付位于南通市通州区房屋； 三、驳回原告（反诉被告）江苏帝奥地产发展有限公司金沙分公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）邱训兵的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费38456元（已由江苏帝奥地产发展有限公司金沙分公司预付），由江苏帝奥地产发展有限公司金沙分公司负担4524元，由邱训兵负担33932元（邱训兵该负担部分，待执行时一并给付江苏帝奥地产发展有限公司金沙分公司）；反诉案件受理费10209元（已由邱训兵预付），由邱训兵负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院(户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。 审 判 长  管 中 人民陪审员  吴镇镇 人民陪审员  范佳佳 二〇一八年五月二十一日 书 记 员  俞慧慧