成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初10506号 原告:成都市骥龙鞋业有限责任公司，住所地成都市双流区西南航空港工业集中发展区。 法定代表人：李春梅，总经理。 委托诉讼代理人：杜凯，四川锦凯律师事务所律师。 被告：九信资产管理股份有限公司，住所地成都高新区世纪城南路****201。 法定代表人：覃正宇，董事长。 委托诉讼代理人：颜莉，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗培，四川公生明律师事务所律师。 原告成都市骥龙鞋业有限责任公司（以下简称骥龙鞋业公司）与被告九信资产管理股份有限公司（以下简称九信资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月24日公开开庭进行了审理，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年5月3日再次公开开庭进行了审理。原告骥龙鞋业公司的委托诉讼代理人杜凯，被告九信资产公司的委托诉讼代理人颜莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骥龙鞋业公司向本院提诉讼出请求：判令被告支付2017年3月14日至2018年3月13日厂房租金830154.79元、物业管理费27102元、宿舍租金24000元，共计881256.79元。事实和理由：2015年1月14日，原、被告双方签订《厂房租赁协议》，约定原告将位于成都市双流区黄甲镇杨桥路666号的厂房（2楼整楼，建筑面积4517平方米）出租给被告，租赁时间为2015年3月14日至2018年3月13日。根据该协议约定，2017年3月14日至2018年3月13日的厂房租金为830154.79元，物业管理费为27102元、宿舍租金24000元，被告至今未向原告支付租金、物管费，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，起诉至法院。 九信资产公司辩称，1.被告已于2017年2月21日向原告送达了《关于黄甲区厂房退租提前告知书》，通知原告于2017年10月31日解除《厂房租赁协议》，该解除合同的方式符合合同约定和法律规定，双方签订的《厂房租赁协议》已于2017年10月31日解除；2.被告于2017年11月7日按合同约定完成了恢复原状和腾退交付房屋及宿舍的义务，故双方实际履行的租赁期限至2017年11月7日止；3.双方签订的《安全用电协议书》约定被告向原告供电并向原告收取电费，且被告可在支付房屋租金中对所欠电费进行抵扣，被告已采取转账、电费抵扣的方式付清了至2017年11月7日的所有房租，不存在违约或拖欠行为，且原告尚欠被告2017年9月电费9万余元及未退还的保证金5万元；4.对于原告欠付被告2015年至2017年部分电费抵扣的问题，被告已完成了举证义务，已形成证据链条，足以证明被告未欠付原告房租及物业管理费，但原告未提供证据证明其主张，对《收款确认函》及西航港管委会的复函也未提交任何证据证明其主张。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年11月16日，成都优博创技术有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《安全用电协议书》，约定：由甲方向乙方供电，甲方按用电计量装置的记录收取当期电费，每度电单价为供电局出具发票中大工业用电峰值上浮10%收取，甲方每月20日抄表，当月25日到次月1月向乙方收取电费。乙方不能按期足额向甲方缴清电费的，乙方应承担电费滞纳金，电费滞纳金按每日所欠电费的千分之一计算。乙方若无正当理由拒缴电费及电费滞纳金，甲方有权在不通知乙方的情况下直接终止供电，并按法律程序追收所欠电费及滞纳金，并在甲方给乙方的房屋租金里进行抵扣。 2014年2月10日，成都优博创技术有限公司经核准变更为四川优博创信息技术股份有限公司。2015年12月3日，四川优博创信息技术股份有限公司经核准变更为九信资产管理股份有限公司。 2015年1月13日，原告（甲方）与四川优博创信息技术股份有限公司（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：由甲方将位于成都市双流区黄甲镇杨桥路666号的厂房，2楼整层（建筑面积4517平方米）出租给乙方使用，租赁时间为2015年3月14日至2018年3月13日。合同期内，甲方欲违反合同约定提前中止合同的，应提前六个月通知乙方，一次性退还乙方剩余租期的租金及甲方缴纳的履约保证金；租赁期间，乙方欲违反合同约定提前中止合同的，乙方应提前六个月通知甲方。双方约定了租金及租金的缴纳方式为：1.2015年3月14日-2016年3月13日厂房租金在2014年基价717118.92的基础上上浮5%，计752974.87元，物业管理费4517平方米*0.5元/月*12个月计27102/年，宿舍租金10间*200元/间*12个月计24000元，合计804076.87元；2.2016年3月14日-2017年3月13日厂房租金在2015年基价752974.87的基础上上浮5%，计790623.61元，物业管理费4517平方米*0.5元/间*12个月计27102/年，宿舍租金10间*200元/间*12个月计24000元，合计841725.61元；3.2017年3月14日-2018年3月13日厂房租金在2016年基价790623.61的基础上上浮5%，计830154.79元，物业管理费4517平方米*0.5元/间*12个月计27102/年，宿舍租金10间*200元/间*12个月计24000元，合计881256.79元。另甲方已于2012年2月13日（第一次租赁开始期），收取了乙方缴纳的房屋履约保证金50000元，该资金及用途延至本合同期，该资金甲方应在乙方退租之时，一次性返还予乙方。员工宿舍租金200元/间/月，以实际租用套数缴纳租金。乙方出资安装了一台630K**箱式变压器，该变压器的实际产权归乙方所有，因甲方生产需要使用乙方电力，甲乙双方于2012年11月15日签订了《安全用电协议》，该协议内容及条款延至本合同租赁期内。 2015年1月14日，原告（甲方）与四川优博创信息技术股份有限公司（乙方）签订《关于支付2015年-2017年度房租的补充协议》，约定：1.因2014年3月14日-2015年3月13日租赁期，乙方已支付甲方房屋租金650000元，尚欠付143918.92元；同时，甲方欠付乙方2014年1月至2014年12月电费292405.5元，故截止2015年1月8日，甲方欠付乙方148486.58元；2.根据双方签订的《厂房租赁协议》约定，2015年3月14日-2016年3月13日，乙方租赁甲方的厂房、宿舍及物业费合计804076.87元，因2014年3月14日-2015年3月13日租赁期，甲方欠付乙方148486.58元，经双方友好协议，同意从2015年3月14日-2016年3月13日房屋租赁费用中扣除，故乙方支付2015年3月14日-2016年3月13日厂房、宿舍及物业费用合计655590.29元。应甲方需求，乙方同意支付1000000元作为自2015年3月14日起的厂房、宿舍及物业等费用。在该费用中，扣除2015年3月14日-2016年3月13日厂房、宿舍及物业费以外，剩余344409.71元作为2016年3月14日-2017年3月13日租赁周期的租金预付金额，覆盖至该租赁周期的具体日期，该租赁周期剩余的支付金额在344409.71元扣除完成前15天内支付。被告按照上述合同约定，向原告转账支付了1000000元。 2017年3月2日，被告向原告送达了《关于黄甲区厂房退租提前告知书》，表明其定于2017年10月31日起不再租赁位于成都市黄甲镇杨桥路666号2楼整层的厂房，请原告提前做好相关安排，按照协议返还房屋履约保证金及其他相关费用，该告知书由原告工作人员陈鹏签收。 2017年3月13日，原告向被告发送律师函，表明因被告未支付2016年3月14日至2017年3月13日租赁期剩余租金470213.9元及物业管理费27102元，原告决定自即日起解除《厂房租赁协议》，要求被告在接到律师函后五日内腾退租赁的全部房屋，付清拖欠的租金并承担违约责任。2017年3月20日，被告向原告发送律师函，要求原告在收到律师函后三个工作日内支付拖欠的电费及滞纳金121091元，并表明被告已足额支付租金至2017年2月23日，且已提前六个月告知原告于2017年10月31日起解除《厂房租赁协议》。若原告支付电费及滞纳金并书面确认《厂房租赁协议》于2017年10月31日起解除，被告可支付租金至2017年10月30日。 2017年4月1日，原告公司法定代表人李春梅向被告出具收款确认函，确认李冬梅直接代原告收取被告应支付的厂房租金484256.96元、物业管理费15809.5元、宿舍租金25200元、房屋租金总金额中扣除电费166086元，剩余应付金额为359180.46元，并声明其已于2017年4月1日收到被告银行转账359180.46元，西南航空港经济开发区管理委员会（以下简称西航港管委会）在收款确认函的见证人处盖章。被告于当日通过2笔银行转款向李春梅交付了359180.46元，李春梅出具了收据。 2017年10月26日，被告向原告送达了《九信与骥龙往来费用明细》，表明被告经过对双方房租、电费、履约保证金等项目的计算，原告应退还被告147282.52元。 2017年11月6日，被告申请四川省成都市律政公证处对双流区杨桥路666号区域内的部分建筑物内的客观现状进行保全证据。被告将案涉厂房二楼大门及被告使用的18间员工宿舍关闭，将共计20把钥匙交由公证员进行临时性封存后保管。2017年11月7日，被告申请该公证处对其向原告邮寄送达《关于解除的通知》及20把钥匙的行为及过程进行保全证据。被告在《关于解除的通知》表明其于2017年2月21日向原告送达了《关于黄甲厂房退租提前告知书》并由原告工作人员签收，已告知原告将于2017年10月31日搬离厂房，且被告已于2017年10月25日正式搬离厂房，同时已将厂房恢复原状。自该通知到达原告之日起，双方签订的《厂房租赁协议》已解除，请求原告立即退还履约保证金5万元。后原告于2017年11月13日签收该邮件。四川省成都市律政公证处对被告申请的上述事项进行保全证据后，于2017年11月14日分别出具了（2017）川律公证内民字第85947、第85948号公证书。 另查明，被告从2016年3月14日起至2017年11月6日止，实际租赁原告宿舍18间。2015年1月22日至2017年10月20日期间，被告向国网四川省电力公司成都供电公司、天府新区供电公司缴纳电费3987694.29元。 本院于2018年1月9日针对本案相关事实向西航港管委会发出《协助调查通知书》，西航港管委会向本院的回函中载明:“…九信资产管理股份有限公司（原优博创信息技术股份有限公司）于2017年10月将在我委另外选址地建成投产，将搬离原租地且按照合同约定提前半年告知成都骥龙鞋业有限责任公司，只愿将租金付到2017年10月；我委就双方租金支付时间是1年还是到2017年10月展开了协调，后经多次协调双方基本同意租金暂付到2017年10月…经过多次协调后，双方达成扣除电费等相关费用后九信资产管理股份有限公司（原优博创信息技术股份有限公司）应支付成都骥龙鞋业有限责任公司359180.46元；由于成都骥龙鞋业有限责任公司账户已被查封，故将本款支付给成都骥龙鞋业有限责任公司法定代表人代收。后经协调人查阅工作笔记本该金额应该为支付到2017年10月的租金款项（见工作笔记复印件）。” 以上事实，有原、被告提交的《厂房租赁协议》、被告提交的《关于支付2015-2017年度房租的补充协议》、《关于黄甲区厂房退租提前告知书》、骥龙来往文件签收登记表、（2017）川律公证内民字第85947号、第85948号公证书、EMS投递信息、《安全用电协议书》、情况说明、银行业务回单、收款确认函、收据、律师函、《九信与骥龙往来费用明细》、视频资料、西航港管委会复函、证人杜某、汪某的证言及原、被告的当庭陈述在卷佐证。上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本事实，故本院予以采信。对于双方提交的其他证据，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，双方的争议焦点为1.被告应当支付原告厂房租金、物业管理费及宿舍租金的期间；2.被告是否还应当支付原告厂房租金、物业管理费及宿舍租金。根据上述争议焦点，本院做如下评述： 一、关于被告应当支付原告厂房租金、物业管理费及宿舍租金的期间的问题，本院认为，根据原告提交的两份公证书，能够证明被告于2017年11月6日将案涉厂房及宿舍的门进行关闭，并于2017年11月7日向原告邮寄交付了案涉厂房的20把钥匙，已履行腾退及交付案涉厂房及宿舍的义务，故本院对被告实际租用原告厂房及宿舍的截止时间为2017年11月7日予以确认。 原、被告双方签订的《厂房租赁协议》第三条约定：“…租赁期间，乙方欲违反合同约定提前中止合同的，乙方应提前六个月通知甲方，如乙方未按上述要求提前通知，甲方将不退还乙方已交付的履约保证金，并且剩余租期的租金甲方不予退还。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告已于2017年3月2日向原告送达了《关于黄甲区厂房退租提前告知书》，表明其决定于2017年10月31日起不再租赁案涉厂房。被告已按照《厂房租赁协议》的约定提前六个月通知原告不再租赁案涉厂房，解除合同的条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，被告于2017年11月7日向原告邮寄《关于解除的通知》，原告于2017年11月13日签收，故原、被告双方签订的《厂房租赁协议》已于2017年11月13日解除。 综上，虽然被告于2017年11月7日腾退及交付案涉厂房及宿舍，但在合同解除前被告仍应按照合同约定支付租金及物业管理费，合同解除后的租金及物业管理费无须支付。故本院确认，在原告主张的被告应支付2017年3月14日至2018年3月13日期间租金及物业管理费的范围内，被告仅应当支付原告2017年3月14日至2017年11月13日期间的租金及物业管理费。 二、关于被告是否还应当支付原告厂房租金、物业管理费及宿舍租金的问题，在原、被告签订的《关于支付2015-2017年度房租的补充协议》，双方确认2015年3月14日至2016年3月13日的厂房、宿舍租金及物业费为804076.87元，因原告欠被告148486.58元，经双方协商进行扣除，被告应支付原告2015年3月14日至2016年3月13日的厂房、宿舍租金及物业费655590.29元。后被告同意预付了1000000元，扣除2015年3月14日至2016年3月13日的厂房、宿舍租金及物业费用外，尚余344409.71元，作为2016年3月14日-2017年3月13日的租金。根据双方签订的《厂房租赁协议》约定以及双方均认可的自2016年3月14日开始实际租赁宿舍为18间的事实，可知2016年3月14日至2017年3月13日期间，被告应支付原告厂房租金790623.61元、物业管理费27102元、宿舍租金36000元，共计853725.61元；2017年3月14日至2017年11月13日期间，被告应支付原告厂房租金553436.53元（830154.79÷12×8）、物业管理费18068元（4517×0.5×8）、宿舍租金28800元（200×18×8），共计600304.53元。扣除尚余的344409.71元，被告应支付原告2016年3月14日至2017年11月13日期间的租金及物业管理费共计1109620.43元。根据《中华人民共和国合同法》第一百条“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同，经双方协商一致，也可以抵消”的规定，原、被告双方在《安全用电协议书》中约定以电费抵扣房租，符合法律规定，双方亦在履行《厂房租赁协议》过程中实际执行，但对于电费抵扣租金的具体金额，根据原、被告提交的证据，均无法查清，仅能结合全案的证据予以判断。被告已于2017年3月2日向原告送达了《关于黄甲区厂房退租提前告知书》，表明其定于2017年10月31日起不再租赁案涉厂房。2017年4月1日原、被告进行协商后，原告法定代表人李春梅向被告出具收款确认函，虽未载明租金及物业管理费所对应的租赁期间，但载明的“厂房租金484256.96元、物业管理费15809.5元、宿舍租金25200元”，恰好对应按照《厂房租赁协议》中关于2017年3月14日至2018年3月13日期间租金计算标准7个月的租金及物管费的金额（厂房租金830154.79÷12×7=484256.96、物业管理费4517×0.5×7=15809.5、宿舍租金200×18×7=25200）。且西航港管委会向本院的回函中载明双方同意租金暂付到2017年10月。综合上述证据，本院认为，被告已支付原告租金及物业管理费至2017年10月具有高度盖然性。由于自2016年3月14日起的租金系通过预付1000000元剩余的344409.71元以及原告欠付被告的电费进行抵扣，故无法准确对应至每月的13日，结合被告向原告送达的《关于黄甲区厂房退租提前告知书》中载明的于2017年10月31日起不再租赁案涉厂房，且在给原告的律师函中表明愿意支付租金至2017年10月30日的情况，本院确认被告已支付原告租金及物业管理费至2017年10月30日。被告主张其已支付租金及物业管理费至2017年11月7日，但其提交的证据不足以证明该主张，故本院不予采信。综上，被告还应向原告支付2017年10月31日至2017年11月13日的厂房租金31841.55元（830154.79÷365×14）、宿舍租金1680元（200×18÷30×14）及物业管理费1053.97元（4517×0.5÷30×14）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告九信资产管理股份有限公司于本判决生效后十日内向原告成都市骥龙鞋业有限责任公司支付2017年10月31日至2017年11月13日期间的厂房租金31841.55元、宿舍租金1680元及物业管理费1053.97元，共计34575.52元； 二、驳回原告成都市骥龙鞋业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12613元，由原告成都市骥龙鞋业有限责任公司负担11613元、被告九信资产管理股份有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐春龙 审 判 员  叶若兰 人民陪审员  徐图萍 二〇一八年五月二十九日 法官助理林佳莹 书记员干雪玲