四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川15民终493号上诉人（原审原告）：赵婕，女，1987年8月出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：赵硕，四川康悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宗江，男，1970年12月出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：罗兴芝，女，1972年5月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审被告）：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市南岸航天路中段**。法定代表人：邓华。委托诉讼代理人：邱小兵，男，该公司员工。上诉人赵婕因与被上诉人陈宗江、宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称怡安龙润公司）第三人撤销之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民撤6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵婕的委托诉讼代理人赵硕、被上诉人陈宗江及委托诉讼代理人罗兴芝到庭参加诉讼，被上诉人怡安龙润公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法对其缺席审理。本案现已审理完毕。赵婕上诉请求：1.撤销宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民撤6号民事判决书；2.依法发回原审人民法院重审或查清事实后依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原案遗漏诉讼主体寅吾公司及违反法定回避原则故原判程序违法；2.2013年拆迁协议书以开发商为“拆迁人”主体资格不合法，而原判认定拆迁协议书合法有效，故原判适用法律错误；3.2013年的拆迁协议书约定的安置房源不具有特定性，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，陈宗江不应享有对案涉房屋的优先权；4.原判文书制作不规范依法应予以撤销；5.原判依照房管局2016年提供的资料判决驳回上诉人诉请，缺乏法律依据和事实依据。陈宗江辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。怡安龙润公司未进行答辩。上诉人赵婕向一审法院起诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初6255号民事判决书第一项中“原告陈宗江对位于龙润国际小区2号楼1-2层4号营业房享有优先权”的判决；2.本案诉讼费用由陈宗江承担。一审法院认定事实，2010年12月，为加快实施城市改造，宜宾市人民政府颁发宜府通【2010】7号《关于实施南岸东区组团D-2-3地块范围内城市改造有关事项的通告》，通告内容载明该地块由怡安龙润公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司竞得，并负责实施改造工作；改造内容为完成地块范围内建构筑物的拆迁安置补偿工作后，按照规划要求进行建设。2013年8月8日，陈宗江（乙方/被拆迁人）与怡安龙润公司（甲方/拆迁人）及宜宾正誉房屋拆迁有限责任公司（丙方/受托拆迁人，以下简称正誉公司）签订了《宜宾市南岸东区组团D-2-3地块房屋拆迁协议书（产权调换）》（以下简称拆迁协议书），协议约定乙方同意怡安龙润公司拆迁其位于宜宾市南岸东区房屋，用途为营业，建筑面积45.30㎡，房屋产权证号为Ｘ0××52；叙府路东段10号1幢2层附1号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积131.17㎡，房屋所有权证号为X00162151号；乙方自愿选择产权调换拆迁补偿方式进行安置。协议第六条约定，怡安龙润公司提供的安置房位于叙府路东段龙润国际小区2幢底层，用途为营业，建筑面积45.30㎡，价格23000元/㎡；龙润国际小区2幢二层，用途为商业，建筑面积196.76㎡，价格6000元/㎡；龙润国际小区2幢九层，建筑面积118.27㎡，用途为住宅，价格4800元/㎡。安置房屋面积最终以房屋实际建筑面积为准，据实结算，多退少补。此外双方还就各项安置费用等内容进行了约定。此后怡安龙润公司出具商业楼安排明细，载明怡安龙润公司向陈宗江提供的安置房具体位置为2号楼1层4号，预测绘建筑面积254.73㎡。2014年9月17日，赵婕（买受人）与怡安龙润公司及案外人宜宾寅吾房地产有限责任公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买龙润国际小区2幢1层4号商业用房，预测建筑面积共1028.65㎡，总价款4075680元，买受人采取一次性付款。赵婕出示有怡安龙润公司分别于2014年9月15日、2014年9月19日向其出具的《收款收据》两张（均为复印件），该收款收据载明金额分别为4000万、1000万，款项事由载明为房款。同日，该份合同在宜宾市房地产管理局办理了《宜宾市商品房买卖合同预售备案证明》【宜房（2015）合备字第0128号】，载明买受人为赵婕，房屋坐落为翠屏区航天路中段8号龙润国际小区2幢1-2层4号，建筑面积254.73㎡，总价4075680元，用途为商业用房。2015年3月19日，赵婕就前述房屋办理了预购商品房预告登记（宜宾市房预翠屏区字第00057830号）。根据宜宾市房地产管理局提供的资料显示，龙润国际小区2号楼1-2层4号商业用房（建筑面积254.73㎡）“拆迁户姓名”一栏载明为陈宗江。2016年10月，陈宗江将怡安龙润公司诉至一审法院，要求确认陈宗江对位于龙润国际小区2号楼1层4号商业用房享有优先权，一审法院于2016年11月29日作出（2016）川1502民初6255号民事判决书，判决陈宗江对该套营业用房享有优先权。判决之后陈宗江和怡安龙润公司均未上诉，该判决现已生效。2016年12月29日，宜宾市房地产管理局向赵婕发出宜房发（2016）177号文件《关于依法撤销龙润国际项目9套房屋商品房买卖合同预售备案的通知》，告知赵婕根据宜宾市翠屏区人民法院已生效的（2016）川1502民初6255号等九份民事判决书，房管局经研究决定将依法撤销龙润国际9套房屋的商品房买卖合同预售备案，其中即包括本案该套房屋。该通知中对应本案所涉房屋的被拆迁人载明为陈宗江。赵婕认为确认陈宗江对诉争房屋享有优先权，损害了赵婕的权益，故向一审法院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2016）川1502民初6255号民事判决书的判决内容。一审法院审理认为，陈宗江与怡安龙润公司于2013年8月8日签订的拆迁协议书系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，赵婕与怡安龙润公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年9月，晚于拆迁协议书签订时间，且拆迁协议已明确怡安龙润公司对陈宗江的安置房楼栋、楼层、面积、用途等内容，加之陈宗江与怡安龙润公司之间的拆迁补偿关系及安置房屋具体信息已得到房管部门确认，故一审法院认为（2016）川1502民初6255号民事判决书确认陈宗江对位于龙润国际小区2号楼1层4号营业房享有优先权，符合法律规定，赵婕的请求不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百条之规定，判决：驳回原告赵婕的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵婕负担。二审中，赵婕向本院提交了新证据：四川省宜宾市翠屏区（2016）川1502民初3876号民事判决、四川省宜宾市翠屏区（2016）川1502民初4116号民事判决，拟证明本案中一审程序违法，案涉房屋由寅吾公司及怡安龙润公司共同开发。陈宗江对赵婕提交证据的真实性无异议。本院对该证据的审核认定如下：该两份民事判决来源合法、真实有效，与本案有关联，本院依法予以采信，但是否能达到证明目的，本院将在下文中予以阐述。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案争议焦点有：1.原案是否遗漏诉讼主体及是否违反法定回避原则，致使原判程序违法；2.2013年拆迁协议书以开发商为“拆迁人”签订，其主体资格是否合法，而原判认定拆迁协议书合法有效是否为原判适用法律错误；3.2013年拆迁协议书约定的安置房源是否具有特定性，应不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，陈宗江是否应享有对案涉房屋的优先权，即原判是否认定事实清楚，适用法律正确；4.原判判决驳回上诉人诉请，是否缺乏法律依据和事实依据，原判文书是否应予撤销。关于原案是否遗漏诉讼主体及是否违反法定回避原则，致使原判程序违法的问题。本案诉争房屋所在小区虽属于怡安龙润公司与寅吾公司共同开发，但从上诉方提交的（2016）川1502民初4116号民事判决也可以看出，寅吾公司一直辩称其只是借用资质给怡安龙润公司，没有实际进行开发，从2013年陈宗江与怡安龙润公司签订拆迁协议书后，陈宗江履行了合同义务，怡安龙润国际小区才得以顺利修建，至今寅吾公司均未对签订的该拆迁协议书提出异议，应视为寅吾公司默认怡安龙润公司的一切开发行为。赵婕虽与怡安龙润公司、寅吾公司签订了《商品房买卖合同》，但其房款也仅是银行转账给怡安龙润公司，购房收据也仅有怡安龙润公司印章。故宜宾市翠屏区人民法院在审理本案时认为本案当事人除上诉人外即仅有拆迁协议书的签订人陈宗江与怡安龙润公司，而未同意上诉人申请追加寅吾公司参加诉讼的请求并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四十五条规定“在一个审判程序中参与过本案审判工作的审判人员，不得再参与该案其他程序的审判。发回重审的案件，在一审法院作出裁判后又进入第二审程序的，原第二审程序中合议庭组成人员不受前款规定的限制”，本案合议庭成员虽曾参与过陈宗江与怡安龙润公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷的审判，但该案与本案是两个不同的案件，无法律明确规定需进行回避。故上诉人以本案一审法院遗漏诉讼主体及违反法定回避原则主张原判程序违法的理由不能成立，本院依法不予支持。关于2013年拆迁协议书以怡安龙润公司为“拆迁人”签订，其主体资格是否合法，而原判认定拆迁协议书合法有效是否为原判适用法律错误的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”之规定，怡安龙润公司根据宜宾市人民政府颁发的宜府通【2010】7号通告内容负责实施改造工作，要完成地块范围内建构筑物的拆迁安置补偿工作后，按规划要求进行建设。故原判认定被上诉人怡安龙润公司与陈宗江于2013年8月8日签订拆迁协议书，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定合法有效并无不妥。上诉人以怡安龙润公司不具有“拆迁人”主体签约资格，拆迁协议书违法而提起上诉的理由不能成立，本院依法不予采纳。关于赵婕主张被上诉人拆迁协议书约定的安置房源不具有特定性，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，陈宗江不应享有对案涉房屋的优先权及原判依照宜宾市房地产管理局2016年提供的资料判决驳回上诉人诉请，缺乏法律依据和事实依据等为由提起上诉的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，本案拆迁协议书中约定了陈宗江选择产权调换拆迁补偿方式进行安置，并明确约定拆迁人提供位于叙府路龙润国际小区2幢底层用途为营业的房屋对被拆迁人陈宗江予以补偿安置，其符合被拆迁人请求取得补偿安置房屋优先权中关于对拆迁安置房位置、用途特定的约定要求。上述法条对安置房位置的特定条件并未规定要具体到安置房的门牌编号，且在签订拆迁协议书时就要明确安置房的具体门牌编号等，也脱离了拆迁协议书签订时房屋尚未开建的实际状况，故上诉人以此为由主张本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。据此，一审法院结合此后怡安龙润公司出具的商业楼安排明细及宜宾市房地产管理局向一审法院出具的函件附表《龙润国际拆迁户安置房源明细表》，均载明怡安龙润公司向陈宗江提供的本案所涉安置房具体位置为2号楼1层4号，预测绘建筑面积254.73㎡，也可佐证讼争房屋属于拆迁人提供给被拆迁人陈宗江的安置房。陈宗江作为被拆迁人，其通过案涉拆迁协议书的签订对讼争房屋享有特种债权，该讼争房屋享有的特种债权即特种债权优先权，是一种法定的债权上的优先权、一种不需登记公示的优先权。根据陈宗江享有的特种债权的物权优先效力，其被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，则赵婕以2014年9月与怡安龙润公司、寅吾公司签订的《商品房买卖合同》，购买拆迁人拆迁协议书约定的安置房屋的行为，不能对抗被拆迁人的物上请求权。关于原审判决驳回上诉人诉请，是否缺乏法律依据和事实依据，原判文书是否应予撤销。一审法院不仅是依照宜宾市房地产管理局2016年提供的资料判决驳回上诉人一审诉请的，其（2016）川1502民初6255号民事判决书还结合陈宗江与怡安龙润公司于2013年8月8日签订拆迁协议书的客观事实和相关法律规定，确认该拆迁协议书合法有效并确认陈宗江对位于龙润国际小区2号楼1层4号营业用房享有优先权。上诉人赵婕的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。对于一审判决在部分事实引用和表述方面存在有一定不足，但并未影响案件基本事实的认定和实体处理，上诉人以原判文书制作不规范为由请求予以撤销的上诉理由，本院依法不予采纳。综上所述，上诉人赵婕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。建议依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵婕负担。本判决为终审判决。审判长  张力骁审判员  彭晓烽审判员  罗 润二〇一八年五月八日法官助理袁兴琴书记员  张璐蕾