贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终2516号上诉人（原审被告、申请执行人）：梁艳，女，1982年7月20日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住余庆县。被上诉人（原审原告、执行案外人）：田维容，女，1973年1月28日出生，土家族，贵州省余庆县人，住余庆县。原审第三人（被执行人）：周群，女，1982年4月29日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县。上诉人梁艳因与被上诉人田维容、原审第三人周群案外人执行异议之诉一案，不服贵州省余庆县人民法院（2017）黔0329民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁艳上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与第三人之间的借款事实及判决生效执行保全事实客观存在，一审判决认定被上诉人与第三人之间的买卖协议有效及被上诉人使用房屋的证据不充分，涉案房屋一直登记在第三人名下，房屋所有权人仍系第三人。被上诉人田维容二审期间答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。田维容向一审法院起诉请求：1、请求解除对余庆县子营街道子营路余鑫花园3幢6-3-2号房屋（以下称余鑫花园3幢6-3-2号房）的查封，不得对该房屋进行强制执行；2、请求确认田维容对余鑫花园3幢6-3-2号房享有所有权；3、请求判决周群协助办理房屋产权转移登记手续。一审庭审中，田维容自愿放弃了第3条诉讼请求。一审法院认定事实：2012年6月11日，田维容与周群签订《房屋买卖协议》，约定周群将其所有的余鑫花园3幢6-3-2号房出卖给田维容，价款6万元。同日，周群向田维容出具了金额为6万元《收条》，并将房屋及房产证交付给了田维容。2012年6月27日，田维容与黄忠华签订《房屋租赁合同》，以2万元的价格将该房租赁给黄忠华居住使用，租期为2012年7月1日至2016年7月1日；2016年3月15日，田维容缴纳了该房屋的物管费480元；2017年3月5日，田维容与张明会签订《租房协议》，以4500元／年的价格将该房屋租赁给张明会使用。2013年1月21日，田维容向一审法院起诉要求周群协助办理房屋的转移登记手续，因该房屋已办理了公积金贷款抵押登记，公积金贷款未清偿完毕，周群又外出下落不明，抵押登记未注销前不能办理该房屋转移登记，田维容撤回了起诉。2017年3月16日，田维容再次向一审法院起诉要求周群协助办理房屋转移登记手续，经查询该房屋仍有公积金贷款本息30459.57元未清偿，一审法院告知田维容只有注销该房屋的抵押登记后方能办理转移登记手续。因周群下落不明，田维容与周群之父周登明协商由田维容代为清偿贷款后注销该房的抵押登记，田维容于2017年7月25日代周群清偿贷款后在办理抵押注销登记时，发现该房已被查封。2017年8月1日，田维容向一审法院提出执行异议申请，同月10日一审法院作出（2017）黔0329执异15号执行裁定，裁定驳回了田维容的执行异议申请。2017年8月21日田维容诉至一审法院请求判决如前诉请。同时查明，2011年11月28日，周群在梁艳处借款3万元，2013年4月1日梁艳诉至一审法院请求判决周群偿还借款及逾期利息，一审法院经审理于2013年7月12日作出（2013）余法民初字第430号民事判决，判决由周群偿还梁艳借款3万元及逾期利息，逾期利息从2011年12月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿完毕之日止。案件生效后，梁艳申请执行，一审法院于2015年6月5日作出（2015）余法执字187-1号执行裁定，裁定查封了余鑫花园3幢6-3-2号房。一审法院认为，周群将其余鑫花园3幢6-3-2号房出卖给田维容，双方签订了《房屋买卖协议》，田维容支付了价款，周群将房屋及房产证交付了田维容，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，田维容与周群之间的房屋买卖合同成立并生效，受法律保护。田维容要求不得执行余鑫花园3幢6-3-2号房，确认其对该房屋享有所有权的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对田维容之诉请应从四个方面进行分析判断：首先，从合同的签订时间上进行分析，田维容与周群房屋买卖合同签订于2012年6月11日，一审法院对房屋的查封时间为2015年6月5日，显然合同签订的时间在查封时间之前；其次，从是否合法占有不动产及占有时间上进行分析，合同签订后周群将房屋及房产证交付给了田维容，田维容于2012年6月27日将房屋出租给黄忠华居住使用；2017年3月再次出租给张明会使用，期间的物业管理费用由田维容缴纳，田维容占有向周群购买的房屋并出租他人使用系合法占有，合法占有时间在查封之前；第三，从款项的支付上进行分析，田维容与周群签订《房屋买卖协议》之后，周群出具了金额为6万元的《收条》给田维容，说明田维容按合同约定支付了全部房款；第四，未办理房屋转移登记是否系买受人的原因上进行分析，田维容购买房屋后曾于2013年1月21日向法院起诉要求周群办理房屋转移登记手续，该房屋因公积金贷款已抵押登记且周群外出下落不明，抵押登记未注销不能办理转移登记，田维容撤回了起诉；2017年3月16日田维容再次起诉要求周群办理房屋转移登记，因房屋公积金贷款尚未清偿完毕，仍不能办理房屋转移登记，田维容在代周群清偿所欠借款本息30459.57元后，在办理注销抵押登记时发现该房屋被查封，导致未能转移登记，田维容遂提起执行异议之诉。可见田维容购买房屋后积极行使权利要求办理房屋转移登记，但因周群下落不明，因房屋贷款抵押登记未消灭未能完成房屋转移登记手续，其原因非田维容所致，田维容对此无过错。综前所述，田维容之诉请符合法律规定，应当依法予以支持。梁艳辩解田维容与周群之间的房屋买卖合同不真实的理由，田维容提供了《买卖合同》和《收条》加以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，梁艳应提交证据加以反驳，但梁艳未提交，故梁艳的这一辩解理由没有证据证明，依法不予采纳。梁艳辩解房屋买卖合同即使真实，但该房屋未办理转移登记手续，仍登记在周群名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，该房屋不发生物权变动的效力，田维容对该房屋不享有所有权的理由，一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在执行过程中，第三人对不动产未办理转移登记的物权归属作出了明确规定，梁艳的这一辩解理由不符合该解释之规定，依法不予采纳。梁艳辩解田维容不是房屋登记的所有权人，田维容诉讼主体不适格的理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案系案外人执行异议之诉，田维容系适格的当事人，故梁艳的这一辩解理由不符合法律规定，依法不予采纳。综前所述，田维容提交的证据能证明向周群购买房屋，依约支付了全部房款，周群将房屋及房产证交付田维容，田维容在查封前合法占有房屋，未办理房屋转移登记手续非田维容原因所致，田维容对该房屋享有所有权，应依法排除对该房屋的强制执行。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行余庆县子营街道子营路余鑫花园3幢6-3-2号房屋（房产证号：遵房权证余庆县字第**）；二、确认田维容对余庆县子营街道子营路余鑫花园3幢6-3-2号房屋（房产证号：遵房房权证余庆县字第**）有所有权；三、驳回田维容的其余诉讼请求。案件受理费60元，公告费690元，合计750元，由田维容负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定无异。本院认为，本案的争议焦点是田维容是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，田维容与周群在诉争房屋被查封前签订了《房屋买卖协议》，田维容按约向周群付清了全部购房款，周群出具了收条，并将房屋交付给田维容。田维容在接收诉争房屋后先后将房屋出租给了黄忠华、张明会，足以证明田维容对诉争房屋的合法占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，田维容对诉争房屋在法院查封前已签订了买卖合同支付了全部价款并已合法占有，且该诉争房屋未办理过户登记并非因其自身原因所致，故田维容对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院不得查封。对于田维容要求确认其对余鑫花园3幢6-3-2号房享有所有权的诉讼请求。本院认为，案涉房屋买卖合同关系虽依法成立，但涉案房屋一直登记在被执行人周群名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，田维容尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，一审在本案中确认田维容对余庆县子营街道子营路余鑫花园3幢6-3-2号房屋（房产证号：遵房权房权证余庆县字第**）所有权不当，本院予以纠正。综上所述，梁艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省余庆县人民法院（2017）黔0329民初1815号民事判决主文第一项、第三项，即：“一、不得执行余庆县子营街道子营路余鑫花园3幢6-3-2号房屋（房产证号：遵房权证房权证余庆县字第**）驳回田维容的其余诉讼请求”；二、撤销贵州省余庆县人民法院（2017）黔0329民初1815号民事判决主文第二项，即“二、确认田维容对余庆县子营街道子营路余鑫花园3幢6-3-2号房屋（房产证号：遵房权证余房权证余庆县字第**）权”。一审案件受理费60元，公告费690元，合计750元，由梁艳负担。二审案件受理费60元，由梁艳负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  刘娟娟审判员  何 容二〇一八年五月二十二日书记员  田 林