河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初6837号原告李卫松，男，1988年8月8日出生，汉族，住河南省杞县。委托代理人邱静静、姜松梅，河南文中律师事务所律师。被告郑州健达房地产有限公司，住所地河南省郑州市洁云路**。法定代表人吝保风，总经理。委托代理人张喜峰、周晓萌，河南创力律师事务所律师。本院于2018年4月17日立案受理了原告李卫松诉被告郑州健达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员申晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李卫松委托代理人邱静静、被告郑州健达房地产有限公司委托代理人张喜峰、周晓萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月22日，原、被告签订编号为GX16002660775的《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告建于郑州高新技术开发区化工路59号1幢2单元18层175号的房屋，被告应在2017年5月31日按约定的标准向原告交付房屋，逾期交房超过90天的，自合同约定的最后交付期限届满的第二天至实际交付之日，应按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。该合同签订后，原告按约定交付了全部房款，被告因未能按照合同约定向原告交付房屋，于2017年9月10日发布公告向全体业主承诺：“保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”。但时至今日，被告仍然未向原告交付房屋，原告和家人不得不继续租房居住，每月均支出不菲房租，而购房合同约定的逾期交房违约金即日万分之0.1的标准过低，不仅无法弥补原告的实际损失，而且也无法起到督促被告履行交房义务的作用，故请求依据原告实际损失酌情提高逾期交房违约金的计算标准，判令被告赔偿原告逾期交房违约金14064元（违约金以585971元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年6月1日计算至2018年1月31日，以后继续按此标准计算至实际交房之日）。被告辩称：1、原告主张逾期交房违约金计算标准过高。根据双方签订并备案的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.1的违约金，”原告主张按照万分之一的标准计算过高。2、原告主张违约金起算日有误。本案因原告付款违约，按照双方签订并能够备案的《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款约定：“按照合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。”根据该约定涉案房屋交房日期应顺延到2017年7月18日，原告主张逾期违约从2017年6月1日起算有误。3、原告逾期付款亦存在违约。按照双方签订并备案的《商品房买卖合同》第六条、附件四《合同补充协议》第三条3项的约定，因买受人的原因导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额，造成延迟付款应参照合同第七条承担违约责任。本案中原告因延迟付款共违约48天，此逾期违约金应从原告主张的逾期交房违约金中进行扣减。经审理查明：2016年8月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同在房产管理部门进行了备案登记，合同编号为GX16002660775（即网签合同）。合同主要内容包括：1、原告购买的商品房位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××号。2、房屋总价款585971元。3、付款方式：2016年8月22日付款185971元，2016年9月22日付款400000元。4、第七条逾期付款的违约责任。买受人如未按照本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。5、第八条交付期限。出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。6、第九条逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人，应按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。该网签合同附件四《合同补充协议》约定：1、关于按揭贷款付款的补充约定：（1）买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2016年8月22日前向贷款方提交并签署申请贷款所需要的资料、交清按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。（2）因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得的贷款少于申请贷款额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。（3）因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方另行协商变更付款方式或解除合同。（4）因非双方原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议；协商不成的，提起诉讼。原告交付房款后，被告于向原告开具了两张发票，发票显示西湖颐城（预收款）185971元，西湖颐城（余额）400000元。被告提供的银行业务回单显示，原告的按揭贷款实际到账日为2016年11月9日。原告对按揭款到账日不持异议，但认为原告已按约定及时提交了贷款资料，交付了按揭费用，银行放款时间迟延非原告原因所致，原告目前正常还贷，被告也不存在实际损失，故原告并不存在违约行为。庭审中，被告称原告购买的房屋目前仍未完全符合网签合同第八条约定的标准，配套设施和公共设施已经完成，前期物业已经落实，但未进行竣工验收及向主管部门备案。被告曾于2017年9月10日发布公告向全体业主承诺：“保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录、证据交换笔录在案佐证：1、网签《商品房买卖合同》一份；2、购房发票两张；3、银行业务回单一份；4、被告2017年9月10日公布的《致全体业主的一封信》。被告提交会议纪要、工程竣工验收备案表、天气预报记录、情况证明、增值税（保洁费）发票、致全体业主的一封信（2018年3月1日）等材料，用以证明逾期交房的原因，被告不是故意逾期，不应承担违约责任。经审查，上述证据材料显示涉案房屋仍未能取得竣工验收备案，被告逾期交房事实清楚，但不能证明被告存在免责事由。原告提交的房屋租赁合同、租金收据、水电费收据等证据材料，能够佐证因被告逾期交房造成原告不得不租房居住的事实，也能够佐证原告因此所造成的损失，对于该组证据，本院予以采纳。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》（网签合同）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应全面履行合同义务。关于原告付款问题，根据网签合同的约定，“买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2016年8月22日前向贷款方提交并签署申请贷款所需要的资料、交清按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。”原告已按要求提交贷款资料，并获得了贷款审批，原告的贷款额未能按网签合同约定的付款时间到达被告账户中，并没有证据证明系原告方的原因导致逾期付款，故被告辩称的“原告构成逾期付款，应承担相应的违约金并顺延交房”，理由不成立，本院不予采纳。关于被告逾期交房问题，庭审中被告也认可涉案房屋至今未取得竣工验收备案，尚不具备网签合同第八条约定的交房条件，被告至今未能交房，逾期事实清楚，应当向原告承担逾期交房违约金。对于违约金的计算依据，网签合同约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金”，因该项约定标准过低，不能弥补原告因不能入住该房屋所造成的房租损失，且被告于2017年9月10日发布的公告承诺“如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”，故本院酌定被告应当自逾期交房之次日起（2017年6月1日）按照总房款日万分之一的标准向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告李卫松自2017年6月1日起至实际交付位于郑州高新技术产业开发区化工路59号1幢2单元18层175号房屋之日止的逾期交房违约金（以总房款585971元为基数，按日万分之一的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，减半收取126元，由被告郑州健达房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇一八年五月十三日书记员  马梦醒