湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初8095号原告：颜佳，女，1979年9月27日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区，委托诉讼代理人：熊敏，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：张朝东，男，1968年7月23日出生，汉族，住武汉市汉**，委托诉讼代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。被告：张朝阳，男，1970年12月7日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。原告颜佳与被告张朝东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法适用简易程序审理。2017年10月23日原告颜佳申请财产保全。本院于2017年10月25日作出（2017）鄂0106民初8095号民事裁定书，裁定：冻结张朝东的银行存款4712972.3元或查封、扣押张朝东相当于4712972.3元的财产。2017年12月5日对本案公开开庭进行了审理。原告颜佳及其委托诉讼代理人熊敏，被告张朝东的委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。庭后，本院依法通知张朝阳为本案被告参加诉讼，于2018年3月9日对本案再次公开开庭进行了审理。原告颜佳及其委托诉讼代理人熊敏，被告张朝东、张朝阳的共同委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜佳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《武汉市房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告装修损失962800元；3、判令被告赔偿原告预期可得收益损失3517600元；4、判令被告退还原告2017年8月2日至2017年11月8日的租金184438.3元；5、判令被告赔偿原告支付的设备拆除费用12000元；6、判令被告赔偿原告向员工支付2017年8月2日至9月15日的工资81166元；7、判令被告赔偿原告向员工支付的经济补偿金75500元；8、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月16日，原告与被告张朝东签订一份《武汉市房屋租赁合同》，约定被告张朝东将其位于武汉市武昌区秦园路特3号房屋出租给原告经营，租赁期限为2012年11月8日至2024年11月8日，其中2016年11月8日至2019年11月8日的租金约定每年为68万元。2013年4月22日，原告在承租地址上注册成立武汉市武昌区吉楚快捷酒店（以下简称吉楚酒店）。2017年8月2日，武昌区人民法院向原告经营的吉楚酒店发出《协助执行通知书》，载明：一、你单位在收到本通知书之日起5日内，自行清退店内的全部物品。二、逾期不执行将依法追究你单位妨碍执行的法律责任。2017年9月4日，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求解除与被告张朝东签订的《武汉市房屋租赁合同》。2017年9月22日，湖北正方经济鉴证司法鉴定所对吉楚酒店出具《司法鉴定意见书》，鉴定装修价值为962800元，预期可得收益为3517600元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。诉讼中，原告颜佳变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告张朝东签订的《武汉市房屋租赁合同》；2、判令两被告赔偿原告装修损失962800元；3、判令两被告赔偿原告预期可得收益损失3517600元；4、判令两被告退还原告2017年8月2日至2017年11月8日的租金184438.3元；5、判令两被告赔偿原告支付的设备拆除费用12000元；6、判令两被告赔偿原告向员工支付2017年8月2日至9月15日的工资81166元；7、判令两被告赔偿原告向员工支付的经济补偿金75500元；8、判令本案诉讼费用、诉讼保全费用由两被告承担。2017年12月14日，原告颜佳再次变更诉讼请求为：1、判令确认原告与被告张朝东签订的《武汉市房屋租赁合同》无效；2、判令被告赔偿原告装修损失962800元；3、判令被告赔偿原告信赖利益损失34万元；4、判令被告退还原告2017年8月2日至2017年11月8日的租金184438.3元；5、判令被告赔偿原告支付的设备拆除费用12000元；6、判令被告赔偿原告向员工支付2017年8月2日至9月15日的工资81166元；7、判令被告赔偿原告向员工支付的经济补偿金75500元；8、判令本案诉讼费用、鉴定费、保全费、诉讼保全保险费由被告承担。被告张朝东辩称，原、被告2012年签订的《武汉市房屋租赁合同》在签订合同时已明确告知原告，租赁房屋没有办理两证。双方对房屋没有办理在建手续和合法两证事实均充分知情，被告张朝东并无主观过错。现该房屋被政府强拆，被告张朝东也是受害者，不应承担该装修损失及信赖利益损失。对原告预交的房屋租金被告张朝东核算后同意退还。针对原告诉讼请求5至7项，被告认为并不合理且非必要费用，不应由被告承担。被告张朝阳辩称，本案与张朝阳无关，不与原告存在租赁合同关系，不应承担任何赔偿责任。原告颜佳为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：《武汉市房屋租赁合同》、仲裁裁决书、（2017）鄂0106执1125号协助执行通知书、收条（2张）、律师函、2017年9月12日邮寄单号及邮件跟踪查询、EMS全球邮政特快专递（单号：1060650884926）、吉楚酒店营业执照、司法鉴定意见书、湖北省增值税普通发票、劳动合同、解除劳动关系协议书（11份）、工资支付明细表、银行流水、设备拆除承包合同、发票、徐家棚居委会及城管办出具证明、武汉市国土资源和规划局武昌分局查询结果、保单及保函、发票。被告张朝东、张朝阳未提交证据。对以上双方无争议的证据，本院依法予以确认，对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明事实如下：2012年10月16日，张朝东（出租方、甲方）与颜佳（承租方、乙方）签订《武汉市房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于武汉市武昌区秦园路特3号，现为礼莱顺商旅酒店，乙方接手经营；该房屋建筑面积约3000平方米，共四层楼。甲方对该房屋享有所有权。房屋租赁期自2012年11月8日至2024年11月8日，共计12年。租金按4个时间段共计12年：1、2012年11月8日至2013年11月8日共计1年，租金为54万元；2、2013年11月8日至2016年11月8日共计3年，租金为60万元；3、2016年11月8日至2019年11月8日共计3年，租金为68万元；4、2019年11月8日至2024年11月8日共计5年，租金为80万元。租金一年一付，每年11月8日交付下一年的房屋租金，逾期不交视为违约。合同的解除：1、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；2、除不可抗拒因素（如自然灾害、战争），双方不得中途中止合同，如需中止合同，应提前三个月通知对方，并赔偿所有经济损失；3、甲方保证在乙方租赁期间房屋不得拆迁，如遇国家占地、规划用地、合同终止、互不负违约责任，国家给予的补偿酒店内部设备、装潢、停业停产损失赔偿归乙方所得，其他补偿部分归甲方所得，具体赔付标准乙方可委托具有资质的评估公司进行评估，甲方认可，则按此标准进行赔付，甲方不认可，亦可委托具有资质的评估公司进行评估，赔付标准按甲乙双方委托的两个公司标准的均值执行等。合同附件房屋附属设施、设备清单中约定：甲方设施设备为：房屋主体（毛坯房）、电梯，其余所有装修及设备设施部分均为乙方所有。合同签订前，张朝东向颜佳出示了武汉市武昌区徐家棚街秦园路社区居民委员会于2012年9月27日出具说明，载明：兹有秦园南路13-14号房屋，面积3千平方米。此房屋无房产证和土地使用证。现此房屋武昌区琴园村附109号，属居民张朝东所有。地点：秦园路特3号。2012年10月8日，武汉市武昌区人民政府徐家棚街办事处城市管理科在该说明上注明情况属实并加盖公章。合同签订后，张朝东将上述房屋交付给颜佳经营。2013年4月22日，颜佳在工商管理部门登记注册吉楚酒店，类型为个体工商户，经营者为颜佳，经营场所为武汉市武昌区秦园路特**即上述承租房屋内。颜佳向张朝东交租金至2017年11月8日。其中2015年11月9日，张朝东向颜佳出具收条，载明：今收到房屋租费60万元，时间从2015年11月8日至2016年11月8日止；2016年11月9日，张朝东向颜佳出具的收条，载明：今收至吉楚房租费68万元，时间从2016年11月8号至2017年11月8号止。2015年2月13日，武汉仲裁委员会受理了申请人武汉团结集团股份有限公司（以下简称团结集团公司）与被申请人张朝阳合同争议一案。2015年8月10日，该仲裁委员会作出（2015）武仲裁字第0000606号裁决书，查明：2004年12月26日，团结集团公司作为出租方、张朝阳作为承租方签订了《租赁合同》，约定：张朝阳承租团结集团公司的土地使用权，土地地址在武昌秦园路，土地使用面积为667平方米，租赁期限为10年，自2005年1月1日至2015年1月15日，租金为一次性支付，总价200100元，租金支付的时间为合同正式签订之前。租赁期满后，《租赁合同》自行终止。《租赁合同》还约定，租赁期间，张朝阳可以在团结集团公司的土地上建设房屋，房屋高只能为三层，房屋“产权”永久归张朝阳所有。2015年1月19日，团结集团公司向张朝阳发出《通知书》，明确要求张朝阳在2015年2月3日前腾退租赁的土地、恢复土地原状交移交团结集团公司，支付拖欠租金。2015年1月20日，武汉市中星公证处出具“（2015）鄂中星内证字第1632号”公证书，其内容是对团结集团公司向张朝阳邮寄送达《通知书》的内容及过程进行保全证据。该仲裁书裁决：张朝阳于裁决书送达次日起30日内自行从租赁的土地上腾退；驳回团结集团公司的其他仲裁请求。上述仲裁裁决生效后，团结集团公司向本院申请执行。本院于2017年8月2日作出（2017）鄂0106执1125号协助执行通知书，通知吉楚酒店收到通知书之日起五日内，自行清退出店内的全部物品。2017年9月4日，颜佳委托北京市京师（武汉）律师事务所向张朝东出具《律师函》，告知张朝东：2017年8月2日，武昌区人民法院向颜佳经营的吉楚酒店发出（2017）鄂0106执1125号《协助执行通知书》，载明：你单位租用的房屋是涉本案腾退范围内被执行人张朝阳租用申请执行人团结集团公司的土地，依法属于本案执行标的的腾退的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定：一、你单位在收到本通知书之日起5日内，自行清退店内的全部物品。二、逾期不执行将依法追究你单位妨碍执行的法律责任。因无法正常使用承租的房屋，导致签订该合同的目的无法实现，委托人特要求解除与张朝东签订的《武汉市房屋租赁合同》。该律师函采用EMS邮政特快专递方式邮寄给张朝东被退回，退回理由为收件人拒收。2017年8月29日，北京市京师（武汉）律师事务所委托湖北正方经济鉴证司法鉴定所对“吉楚酒店”的装修价值进行评估及2017年9月1日至2024年11月8日预期可得收益进行预测。湖北正方经济鉴证司法鉴定所于2017年9月22日作出鄂正鉴定[2017]0903号司法鉴定意见书。载明：该所委派专业人员于2017年8月29日、8月31日-9月2日与当事人一起对吉楚酒店进行了实地踏勘、测量。鉴定意见为“吉楚酒店”在评估基准日2017年9月1日的装修价值为962800元；2017年9月1日-2024年11月8日的预期可得收益为3517600元。为此颜佳向该鉴定所支付鉴定费32000元。2017年9月底颜佳承租的案涉房屋被拆除。颜佳为吉楚酒店拆除房间所有空调、电视、空调外机、电缆线、床垫、书桌等于2017年9月27日由吉楚酒店与武汉威达盛世商贸有限公司签订《设备拆除承包合同》，向武汉威达盛世商贸有限公司支付拆卸及搬运费12000元。审理中颜佳提供徐江霞等11人与吉楚酒店签订的《劳动合同》及《解除劳动关系协议》，证明其因无法正常经营，与徐江霞等11人协商解除劳动合同，支付补偿款共计75500元。对此张朝东、张朝阳均不予认可，认为不真实，不能证明其欲证明的问题。另查明，张朝东与张朝阳系兄弟关系。张朝东称案涉租赁房屋系其出资建设，未办理建设工程规划许可证，也未办理房屋权属登记。颜佳申请财产保全，提供中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保，为此颜佳支付保险费9426元。本院认为,张朝东与颜佳签订《武汉市房屋租赁合同》，将坐落于武汉市武昌区秦园路特3号房屋出租给颜佳，由于该房屋没有权属登记，也没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，张朝东与颜佳签订的上述租赁合同应为无效。颜佳请求确认双方于2012年10月16日签订的《武汉市房屋租赁合同》无效，本院予以支持。张朝东明知涉案房屋没有权属登记，也没有取得建设工程规划许可证，仍签订了合同；颜佳签约时，明知房屋未取得房产证或土地使用证，亦未对房屋建设工程规划许可证予以严格审查，即承租并擅自使用了涉案房屋，双方应对合同无效各自承担50%责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，本案案涉房屋已经被拆除，装饰装修物已无法利用，故张朝东及颜佳应按照导致合同无效的过错分担损失。根据湖北正方经济鉴证司法鉴定所鄂正鉴定[2017]0903号司法鉴定意见书，吉楚酒店在评估基准日2017年9月1日的装修价值为962800元。张朝东虽对该鉴定意见书合法性不予认可，但未提交相反的证据予以反驳，亦未提出重新鉴定的申请，故本院对该鉴定意见予以采信，认定案涉房屋装修价值为962800元。颜佳请求赔偿全部装修损失962800元，根据双方造成合同无效的过错比例，张朝东应赔偿颜佳的装修损失为481400元（962800元×50%），超出部分本院不予支持。关于信赖利益损失，颜佳提供了湖北正方经济鉴证司法鉴定所鄂正鉴定[2017]0903号司法鉴定意见书证明其预期可得收益损失。但鉴定结论系对合同约定剩余租赁期内的经营收益的预估，不具有现实确定性。且由于商业经营具有自身的风险，盈亏具有多种不确定因素，不能据此认定颜佳的经营就一定能够获得利润。故颜佳主张信赖利益损失依据不足，不予支持。颜佳请求退还2017年8月2日至2017年11月8日的租金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，颜佳请求返还腾房后已支付的租金，本院予以支持。颜佳主张其已于（2017）鄂0106执1125号协助执行通知书载明的执行之日2017年8月2日履行了腾退义务，但协助执行通知书仅能证明吉楚酒店（黄继斌）有腾退义务，并不能证明腾退已经实际完成，故本院对颜佳这一主张不予采信。案涉房屋9月底被拆除，故张朝东应退还2017年10月1日至2017年11月8日的租金72657.53元（68万元÷365×39），超出部分本院不予支持。关于员工工资、员工经济补偿金及设备拆除费用。颜佳于2017年8月2日收到协助执行通知书到案涉房屋2017年9月底被拆除，有充足的时间选址搬迁，故遣散员工系颜佳自行选择的结果，向员工支付工资及经济补偿金系其自主行为，并非案涉房屋被拆除导致的必然结果，故颜佳请求赔偿员工工资及经济补偿金本院不予支持。设备拆除费用系经营的必要支出，亦非房屋被拆除导致的结果，颜佳请求赔偿设备拆除费用本院亦不予支持。颜佳请求张朝阳承担赔偿责任，但案涉租赁合同系颜佳于张朝东签订，且颜佳未提交证据证明张朝阳与案涉合同存在关联性。根据合同的相对性原则，颜佳请求张朝阳承担赔偿责任没有事实和法律依据。关于鉴定费32000元，系颜佳为实现债权支付的费用，属颜佳的损失，其请求由张朝东承担，本院予以支持。颜佳在本案诉讼保全程序中购买了诉讼财产保全责任险，其保险费用亦系实现债权支付的成本，属颜佳的损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告颜佳与被告张朝东于2012年10月16日签订的《武汉市房屋租赁合同》无效；二、被告张朝东于本判决生效之日起五日内向原告颜佳支付装修损失481400元；三、被告张朝东于本判决生效之日起五日内向原告颜佳返还租金72657.53元；四、被告张朝东于本判决生效之日起五日内向原告颜佳支付鉴定费32000元及诉讼保全保险费9426元；五、驳回原告颜佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45468元，减半收取22734元及财产保全费5000元，共计27734元，由原告颜佳负担22857元，被告张朝东负担4877元（此款原告已垫付，由被告张朝东连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金勇二〇一八年五月二十三日法官助理贾心曌书记员王莉