广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终1538号上诉人（原审被告）：柳州市龙泉房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市航生路柳邕农贸综合市场内。统一社会信用代码：9145020072305562XC。法定代表人：熊仕良，总经理。委托诉讼代理人：王楠楠，广西通华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蓝海，男，1958年5月6日出生，壮族，住融安县。被上诉人（原审原告）：杨纯娥，女，1961年3月30日出生，汉族，住融安县。二上诉人共同委托诉讼代理人：覃海青，广西佳卓律师事务所律师。上诉人柳州市龙泉房地产开发有限公司（以下简称龙泉公司）因与被上诉人蓝海、杨纯娥商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2017）桂0224民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙泉公司的委托诉讼代理人王楠楠；被上诉人蓝海及其二被上诉人的委托诉讼代理人覃海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙泉公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法给予改判。事实和理由：一审判决违约金计算过高。本案中虽然签订的《商品房买卖合同》约定了延期交房违约金的计算标准，但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人已约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。该规定将违约金调整到实际损失的130％为原则，以体现违约金的惩罚性。本案中，延期交房的实际损失主要为租金损失或者资金占有损失，根据融安涉案房产地段的租金水平，一审判决计算的违约金明显过高，甚至远超当地房屋租金水平，依法应当予以纠正。上诉人认为应以实际损失为基础，参考融安县当地房屋租金水平，将违约金标准调整为每日万分之一，较为公平合理。蓝海、杨纯娥辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人请求撤销原审判决第一项并改判的理由不成立，没有事实和法律依据，被上诉人希望二审法院在查明案件事实的基础上，依法驳回上诉，维持原判。上诉人到二审开庭前并没有提供有效的证据证明其主张，也没有其他正当理由。上诉人“诉请改判的违约金数额”与其要求“将违约金标准调整为每日万分之一”计算所得金额没有事实和法律依据，且相互矛盾。从上诉人在诉状所述可知，其是认可自己构成逾期交房这一事实的，也愿意支付逾期交房违约金，只是其认为支付违约金标准过高，应降低为每日万分之一，可是上诉人并未提供可以降低支付违约金标准的有效证据予以证明，并且其诉请中自愿支付的违约金数额与按其主张支付违约金标准(即每日万分之一)计算所得数额不一致。二、一审判决逾期交房违约金标准并未过高。上诉人主张：一审判决计算的违约金明显过高，应将违约金标准调整为每日万分之一，但其没有举证予以证明，应承担举证不能之法律后果，对其主张不应支持，应以约定为准。涉案《商品房买卖合同》系上诉人提供并与被上诉人签订的，在当地，若开发商逾期交房，违约金为按日向买受人支付已付房价款万分之三至万分之五，本案违约金约定并未过高。根据《商品房司法解释》第17条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，只有在没有约定时违约金标准才可以参照房屋租金标准确定，本案约定了违约金损失赔偿额计算方法，应按约定计算。三、因上诉人逾期交房，2017年9月20日，贵院立案受理了龙泉公司诉刘卫华、黄家芬等52位业主[案号：(2017)桂02民终2559号至2590号，共32件]商品房预售合同纠纷一案，贵院经审理后认为，龙泉公司的上诉理由不能成立，判决：驳回上诉，维持原判。现龙泉公司又以相似的理由对另外50位业主提起上诉，是不诚信的表现。本案的诉讼，龙泉公司并未诚信进行诉讼，存在滥用诉权、拖延诉讼情形。被上诉人希望二审法院在查明案件事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，维护被上诉人的合法权益。蓝海、杨纯娥向一审法院起诉请求：1.判令龙泉公司支付逾期交房违约金51929元；2.判令龙泉公司支付未预留卫生间排污口而改建支出费用人民币700元；3.判令龙泉公司未依约为住宅安装隐形防盗网费用人民币465元；4.本案诉讼费用由龙泉公司负担。一审法院认定事实：2014年10月11日，蓝海、杨纯娥、柳州市龙泉房地产开发有限公司签订编号为GF-2000-0171合同编号为0017的《商品房买卖合同》，合同约定，柳州市龙泉房地产开发有限公司将其开发的位于融安县的“融江现代城”第7幢8层01号框架结构住宅商品房出售给蓝海、杨纯娥，总价款为415098元，建筑面积为120.04平方米。合同第八条（交付期限）第一款约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”该条第二款约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人变更联系电话、地址，不能及时通知出卖人的除外；2、因买受人个人住房贷款总额未能到达出卖人账户或买受人没有付清应付款（包括违约金）的；3、因出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后（以政府部门接受资料日期为准）等待验收的；4、非出卖人原因，供水、供电部门未能按时接通室内、室外的水、电设施的；5、供水、供电部门日停水或停电三小时以上，以及气象部门记录有连续降水有三个小时以上的；6、遇恶劣天气，如暴雨、洪水、酷暑等非人为自然灾害。”合同第九条（出卖人逾期交房违约责任）约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）⑴、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3的违约金。”合同签订后，蓝海、杨纯娥已按合同约定向柳州市龙泉房地产开发有限公司支付全部商品房购房款。柳州市龙泉房地产开发有限公司开发的“融江现代城”商品房第7幢于2016年11月18日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。之后柳州市龙泉房地产开发有限公司通过登报方式及手机短信或电话联系通知业主于2016年11月28日交付房屋。自2014年10月11日至2015年12月31日工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的每天连续下雨超过3小时以上的天数共为129天；正常工作时间内超过3小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的为1天；正常工作时间内超过3小时以上停水天数与下雨、停电天数不重叠的为3天，合计133天。柳州市龙泉房地产开发有限公司逾期交房时间为333天，扣减依法应减除合理扣减天数133天，柳州市龙泉房地产开发有限公司实际逾期交房时间为200天。一审法院认为：综合双方的诉辩意见，该院确定本案的争议焦点是：1、柳州市龙泉房地产开发有限公司是否应当向蓝海、杨纯娥支付逾期交房的违约金及具体数额？2、柳州市龙泉房地产开发有限公司是否应当向蓝海、杨纯娥支付未预留卫生间排污口而改建的费用及具体数额？3、柳州市龙泉房地产开发有限公司是否应当向蓝海、杨纯娥支付住宅安装隐形防盗网的费用及具体数额？一审法院认为：蓝海、杨纯娥、柳州市龙泉房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蓝海、杨纯娥已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，柳州市龙泉房地产开发有限公司理应按照合同约定履行交付商品房的义务。根据蓝海、杨纯娥、柳州市龙泉房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，柳州市龙泉房地产开发有限公司应当在2015年12月31日之前，将经验收合格的商品房交付给蓝海、杨纯娥。但是该条第二款又约定“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人变更联系电话、地址，不能及时通知出卖人的除外；2、因买受人个人住房贷款总额未能到达出卖人账户或买受人没有付清应付款（包括违约金）的；3、因出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后（以政府部门接受资料日期为准）等待验收的；4、非出卖人原因，供水、供电部门未能按时接通室内、室外的水、电设施的；5、供水、供电部门日停水或停电三小时以上，以及气象部门记录有连续降水有三个小时以上的；6、遇恶劣天气，如暴雨、洪水、酷暑等非人为自然灾害。”的，柳州市龙泉房地产开发有限公司可以依法顺延交房。本案中，降雨天一般不适宜进行工程施工，对于合同约定的气象部门记录有连续降水有三个小时以上的天数统计，应当根据相关部门作出的证明合理扣减。据该院核实，自2014年10月11日起至2015年12月31日止工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的每天连续下雨超过3小时以上的天数、正常工作时间内超过3小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的天数、正常工作时间内超过3小时以上停水天数与下雨、停电天数不重叠的天数等合计133天，应当计入柳州市龙泉房地产开发有限公司延期交房的期限。“融江现代城”商品房第7幢于2016年11月18日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格后即符合交付条件，柳州市龙泉房地产开发有限公司于2016年11月19日以登报方式通知买受人于2016年11月28日交房也符合合同约定。因此在合同履行期间，柳州市龙泉房地产开发有限公司可以延期交房的天数为133天，但柳州市龙泉房地产开发有限公司扣除顺延的时间后还逾期200天直至2016年11月28日才交房，已构成违约，应当承担违约责任。根据蓝海、杨纯娥、柳州市龙泉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”现蓝海、杨纯娥、柳州市龙泉房地产开发有限公司双方继续履行合同，蓝海、杨纯娥请求柳州市龙泉房地产开发有限公司支付逾期交付商品房期间造成的损失理由充分，该院予以支持。但蓝海、杨纯娥请求的违约金计算时间应扣减柳州市龙泉房地产开发有限公司可以依法顺延的天数。本案扣减可以顺延交房的时间后柳州市龙泉房地产开发有限公司逾期交房的天数为200天，应承担的违约金数额为24905.88元（415098元×200天×0.3‰）。关于蓝海、杨纯娥诉请的排污口改建费用和安装隐形防盗网费用，因蓝海、杨纯娥未提交证据证明改建和安装的具体费用，该院对该两项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、柳州市龙泉房地产开发有限公司支付给蓝海、杨纯娥逾期交房违约金24905.88元。二、驳回蓝海、杨纯娥的其他诉讼请求。案件受理费1127元，由蓝海、杨纯娥负担704元，柳州市龙泉房地产开发有限公司负担423元。本院二审期间，双方均未提交证据。上诉人对一审查明的事实有如下异议：一、认为合同签订的时间应当以被上诉人第一次交纳购房定金为准；二、除一次性付款之外，其余的被上诉人在合同签订后，均未按约定向上诉人支付商品房购房款。对于上诉人提出的事实异议，本院认为，针对异议一，双方签订的《商品房买卖合同》并未约定合同签订的时间应当以被上诉人第一次交纳购房定金为准，上诉人亦未提交证据证明，本院不予采纳；针对异议二，被上诉人已经向上诉人支付了全部房款，上诉人主张未按约定支付购房款，并未提供证据证实，且该异议并非本案的争议焦点，故本院不予支持。上诉人二审庭审中，口头提出对涉案小区附近地段民用住房的平均租金进行鉴定的申请，本院责令其于庭审结束三天内提交书面申请，但上诉人并未在规定时间内提交书面申请，且提出鉴定的申请应当于一审期间提出，上诉人一审时并未提出，综上理由，视为上诉人放弃鉴定的权利，故对上诉人二审提出的鉴定申请，本院不予准许。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决的违约金计算标准是否过高。上诉人主张双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金的约定过高，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“双方约定的违约金过分高于实际造成的损失”规定的情形，应当予以适当减少。本院认为，上诉人并未提交充分有效的证据证实双方约定的逾期交房违约金标准过分高于被上诉人实际遭受的损失；况且当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案的《商品房买卖合同》是由上诉人预先制定的格式合同，作为从事房地产开发建设及商品房销售的专业法人主体，上诉人在订立合同之前应当对逾期交房违约金的标准有一定的预先判断和考量，现上诉人主张双方约定的逾期交房违约金过分高的理由不足，本院不予采纳。同理，对上诉人提出违约金应按涉案房屋同地段平均租金来计算的主张，理据不充分，本院亦不予支持。因此，一审法院按照双方签订的《商品房买卖合同》来计算上诉人逾期交房违约金的标准及数额正确，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；龙泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（柳州市龙泉房地产开发有限公司已预交），由柳州市龙泉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭皓匀审 判 员 赵舒颖审 判 员 黄智文二〇一八年五月二十三日法官助理何慎十代书记员 黄习家