浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终1113号上诉人（原审被告，反诉原告）：义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会，住所地：义乌市佛堂镇新安里四区。负责人：叶芹清。委托诉讼代理人：陈菁，浙江浩伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：义乌市永宁物业服务有限公司，住所地：义乌市后宅街道洪华村11号3楼。法定代表人：吴建华。原审被告：张苏娟，女，1963年12月13日出生，汉族，住义乌市。上诉人义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会因与被上诉人义乌市永宁物业服务有限公司、原审被告张苏娟物业服务合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初18103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，并于2018年5月8日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会上诉请求：撤销原判，依法改判支持其的反诉请求或者发回重审。事实和理由：一、一审认定义乌市永宁物业服务有限公司主张返还投标押金未过诉讼时效是错误的。义乌市永宁物业服务有限公司于2015年9月18日缴纳投标押金，于2015年9月19日中标。既然投标押金没有约定返还日期，就应当在投标结束之日退还，即诉讼时效应当从2015年9月19日起算，故义乌市永宁物业服务有限公司起诉已过两年的诉讼时效。二、一审认定佛堂镇人民政府出具的函不具有证明效力错误。即便该函件系两个政府部门之间的往来文件，但内容涉及讼争的两个民事主体，真实反映了讼争相关事实。该函件有佛堂镇人民政府的公章予以确认，且函件中提及的协调会有包括佛堂镇政府、佛堂镇蟠龙社区、义乌市住建局在内工作人员参加，函件内容与其提供的证据能相互印证，义乌市永宁物业服务有限公司单方面的否认不能推翻该函件中确认的事实。三、一审认为因2017年7月31日之后新的物业公司已进入小区，故义乌市永宁物业服务有限公司无需办理移交手续错误。物业服务合同明确约定，义乌市永宁物业服务有限公司在服务期届满后应当办理移交手续。无论是否有新的物业进驻小区，只要义乌市永宁物业服务有限公司服务期限届满未续约，就要按照合同履行移交手续。因义乌市永宁物业服务有限公司拒不办理移交手续，导致至今为止新的物业无法正常提供服务，拒绝办理部分小区业务的接收工作，使得小区业主的合法权益受到损害。四、一审认为其提出的修复费用发生在义乌市永宁物业服务有限公司服务结束之后，不判令义乌市永宁物业服务有限公司支付错误。按照物业服务合同，义乌市永宁物业服务有限公司在服务期间维护、保养、运行小区的公共设施、设备、绿化等是本职工作、合同义务，从其提供的公证照片的拍摄时间来看，足以反映问题发生在义乌市永宁物业服务有限公司服务期间。因义乌市永宁物业服务有限公司拒不履行合同义务，导致小区物业不能正常运转，其采取补救措施合法合理。义乌市永宁物业服务有限公司辩称，一、一审认定投标押金未超过诉讼时效正确，因该投标押金的收条中没有约定返还期限，其可随时主张权利，不存在时效问题。二、业主委员会提出的修复费用问题。因业主委员会未能举证证明损坏系其原因造成的，不能达到业主委员会的证明目的，业主委员会应承担举证不利的法律后果。三、义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会虚构事实、歪曲真相，其从未收到业主委员会及相关成员的任何财物。该届业主委员会成员于2017年7月选举产生，业主委员会占用其工作场所，合同未到期就驱赶其离开小区。新的宁波美屋物业管理有限公司从2017年8月1日提供物业服务，其在同年7月25日左右与新的物业公司和业主委员会人员进行了工作衔接。其在2017年7月31日发放员工工资后撤离小区。其在合同到期后就没有了该小区的物业管理权，也不存在使用小区的物业管理用房。四、如果小区发生中大型维修和价格高的费用应从物业维修基金中支出。五、义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会欠其2个月的物业费。其在小区2年的物业服务期间为业主清运建筑装修垃圾共计2万多元，业主很早就将房屋建筑装修垃圾清运费交给了义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会，其多次要求支付该费用，业主委员会都以各种理由推脱不予支付。义乌市永宁物业服务有限公司向一审法院起诉请求：义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会、张苏娟共同返还押金2万元并支付利息损失（从起诉日起按银行贷款利率计算至实际履行之日为止）。义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会提出反诉请求：1、义乌市永宁物业服务有限公司向其交付义乌市佛堂镇江滨小区三期的工程图纸、竣工验收材料；2、义乌市永宁物业服务有限公司支付其不移交物业管理权和管理用房及相关档案资料等的违约金292129元；3、义乌市永宁物业服务有限公司赔偿其清运小区垃圾所支出的费用3000元、修复小区共用照明系统所支出的费用14040元、修复小区共用排水系统所支出的费用9957元、修复小区电梯所支出的费用3660元；4、义乌市永宁物业服务有限公司支付其欠付的小区公共部分7月份水电费20624元；5、义乌市永宁物业服务有限公司赔偿其修复小区公共区域的绿化以及消防、消控和监控设施设备的费用6万元（具体金额最终以评估鉴定为准）。一审法院认定事实：张苏娟系原义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会业委会成员。义乌市永宁物业服务有限公司参加义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会小区的物业管理招投标。2015年9月18日，张苏娟代表义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会出具收条一份确认收到义乌市永宁物业服务有限公司投标押金2万元，未约定返还时间。该押金义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会至今未返还义乌市永宁物业服务有限公司。2015年9月19日，双方签订物业管理合同一份，约定义乌市永宁物业服务有限公司为义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会小区提供物业服务，服务期间为2015年8月1日至2017年7月31日，物业费为住宅用房0.95元（包括公共能耗费）、商用房1.6元每平方米每月；合同还约定了双方其他权利义务事宜。2015年9月29日，双方签订补充协议一份，约定物业费应在每年11月底前缴纳，逾期按银行贷款利率的四倍支付违约金；水费按1.2元每吨由义乌市永宁物业服务有限公司代收。上述合同服务期满后，义乌市永宁物业服务有限公司未与义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会续签物业管理合同，不再为该小区提供物业服务，但未支付2017年7月的公共区域电费及2017年5月-7月公共区域水费，其中电费为19637元，水费酌定为600元。另查明，义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会以其名义开立了银行账户管理业委会资金，庭审中自述目前账户余额为四十余万元。一审法院认为，义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会收取义乌市永宁物业服务有限公司2万元投标押金的事实清楚，证据确凿、充分。现义乌市永宁物业服务有限公司要求义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会返还该押金并从起诉日起按银行贷款利率计付利息损失符合法律规定，予以支持。义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会辩称该款项在签订物业服务合同后转为服务押金及义乌市永宁物业服务有限公司主张返还已超过诉讼时效无事实及法律依据，不予采纳。张苏娟向义乌市永宁物业服务有限公司出具收条系履行职务行为，义乌市永宁物业服务有限公司要求张苏娟返还押金于法无据。依据双方签订的物业管理合同，义乌市永宁物业服务有限公司收取的物业费中包括公共能耗费，故小区公共区域的水电费应由义乌市永宁物业服务有限公司承担。依据现有证据，义乌市永宁物业服务有限公司未支付的公共区域电费为19637元，水费结合有关证据酌定为600元，水电费合计为20237元。义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会要求义乌市永宁物业服务有限公司承担该笔费用符合法律规定及合同约定，予以支持。义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会要求义乌市永宁物业服务有限公司交付小区工程图纸、竣工验收材料等，但并未举证证明其在义乌市永宁物业服务有限公司开始物业服务时向其移交了上述材料，现要求返还无事实及法律依据；义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会认为义乌市永宁物业服务有限公司未移交物业管理权、物业用房及相关档案资料，应承担相应违约金，但2017年7月31日之后新的物业公司已进入小区正常提供物业服务，至今已4个多月，义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会上述主张未提供证据佐证，不予支持。义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会的其他诉讼请求依据不足，不予支持。因对义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会提供的有关证据未予采信，其主张的小区绿化及消防监控设施的修复费用无法确定由义乌市永宁物业服务有限公司承担，故其提出的修复费用评估的申请已无必要，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《物业管理条例》第二十九条、第三十七条的规定，判决：一、义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会于判决生效之日起十日内返还义乌市永宁物业服务有限公司投标押金2万元，并支付利息（自2017年10月26日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至判决确定之日止为94.25元）。二、义乌市永宁物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会公共区域水电费20237元。上述第一、二项相互折抵后，义乌市永宁物业服务有限公司尚应支付义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会142.75元。于判决生效之日起十日内支付。三、驳回义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会负担；反诉案件受理费3676元，由义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会承担3500元，义乌市永宁物业服务有限公司负担176元。二审中，义乌市永宁物业服务有限公司未提供新的证据。义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会提供了下列证据：证据1、资料移送清单一份，用以证明浙江绿佳物业服务有限公司在2015年10月份将本案诉争小区的档案资料移交给义乌市永宁物业服务有限公司，义乌市永宁物业服务有限公司保有上述档案资料的事实。证据2、义乌市佛堂镇江滨小区三期存在问题的交接清单复印件一份，用以证明邓细华是浙江绿佳物业服务有限公司的代表人，除了上述证据清单上的物品之外，浙江绿佳物业服务有限公司与义乌市永宁物业服务有限公司交接时，双方检查过小区的公共设施设备，其他物品都是完好无损的，对于交接清单上的物品双方达成协议由义乌市永宁物业服务有限公司修复。义乌市永宁物业服务有限公司发表质证意见：证据1、邓细华不是浙江绿佳物业服务有限公司的员工，虽盖有公司公章，但其没有收到过该资料。且该资料并不影响后期的物业服务，与本案无关联。该档案在义乌市城建档案馆有保存。业主委员会不是该证据的持有人，其中物品也不属于业主委员会所有。该证据已超过举证期限，属于失权证据。证据2、清单是存在的，系浙江绿佳物业服务有限公司打印，让其签字盖章，但没有具体检查过。该证据已超过举证期限。且浙江绿佳物业服务有限公司没有支付其1万元维修费。该证据系复印件，无证明力。本院认证意见：证据1，义乌市永宁物业服务有限公司对真实性未提出异议，本院对该证据真实性予以确认。义乌市永宁物业服务有限公司辩称没有收到移交清单中的物品，却作为接收人签字及盖章，有违常理，本院对义乌市永宁物业服务有限公司于2015年10月4日从浙江绿佳物业服务有限公司处接收案涉小区相关档案资料的事实予以认定。证据2，虽该证据系复印件，但鉴于义乌市永宁物业服务有限公司认可该清单的存在，本院对该证据的真实性予以认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定：2015年10月4日浙江绿佳物业服务有限公司将案涉佛堂镇江滨小区三期的相关工程图纸、验收资料等材料移交给义乌市永宁物业服务有限公司。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有：一是义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会要求义乌市永宁物业服务有限公司交付工程图纸、竣工验收材料的问题；二是义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会主张义乌市永宁物业服务有限公司不移交物业管理权、管理用房及相关档案资料等的违约金问题；三是义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会主张义乌市永宁物业服务有限公司支付修复小区共用照明、排水系统、电梯、绿化、消防、监控设施等费用的问题。关于争议焦点一，根据义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会提供的《佛堂镇安居工程三期资料移交清单》内容显示，义乌市永宁物业服务有限公司于2015年10月4日从浙江绿佳物业服务有限公司处接收佛堂镇江滨小区三期的相关工程图纸、验收资料等。在物业服务合同终止时，义乌市永宁物业服务有限公司理应及时向业主委员会或新的物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料。本案中，鉴于义乌市永宁物业服务有限公司在庭审中明确表示其不持有上述材料，故义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会要求义乌市永宁物业服务有限公司交付工程图纸、验收资料等，事实上无法履行，故对义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会的该项诉请不予支持。关于争议焦点二，因义乌市永宁物业服务有限公司未提供证据证明其在撤离案涉小区时，已就物业服务用房和相关设施及物业服务所必需的相关资料办理过交接手续，故其应当承担举证不利的法律后果。根据双方签订的《物业管理合同》约定，“乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费1%的履约保证金，由此造成经济损失超过履约保证金的，还应予以赔偿”，义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会据此主张义乌市永宁物业服务有限公司支付违约金292129元明显过高，也缺乏计算的事实依据。考虑到义乌市永宁物业服务有限公司未妥善做好交接工作，必然会影响小区日后的正常管理和维护，本院酌情认定由义乌市永宁物业服务有限公司支付违约金3万元。关于争议焦点三，根据双方签订的《物业管理合同》约定，公共部位的设施、设备的维修、维护费用由义乌市永宁物业服务有限公司承担，大中修费用、更新费用，与受益业主协商解决；公共绿地的养护，由义乌市永宁物业服务有限公司承担；改造、更新费用，由受益业主承担。鉴于义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会未能举证证明设施损坏的原因及维修费用属于义乌市永宁物业服务有限公司的服务支付范围内，对其要求义乌市永宁物业服务有限公司承担上述费用的诉请，本院不予支持。另，根据义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会的上诉请求，其对一审法院就本诉部分判决未提起上诉，故其在上诉状中所提及的投标押金问题，属于本诉处理范围，二审不予审理。综上，义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会的上诉理由部分成立，本院予以支持。本院根据二审中出现的新证据，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、国务院《物业管理条例》第十五条、第二十九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初18103号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初18103号民事判决第二项、第三项；三、义乌市永宁物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会公共区域水电费20237元；四、义乌市永宁物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会违约金30000元；五、驳回义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7352元，由义乌市永宁物业服务有限公司负担550元，由义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会负担6802元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 伟审 判 员  应 倩审 判 员  范继军二〇一八年五月二十三日代书记员  卢芷忻