广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初4090号原告颜某某，女，汉族，某年某月某日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。委托代理人丁某，北京市某某（深圳）律师事务所律师。原告朱某某，女，汉族，某年某月某日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。被告程某，男，汉族，某年某月某日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。被告陈某某，女，汉族，某年某月某日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。原告颜某某、朱某某诉被告程某、陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某及原告颜某某委托代理人丁某，被告陈某某到庭参加诉讼。被告程某经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告诉称，2013年12月9日，原告颜某某的丈夫朱某（已故）及原告朱某某与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将围中路6号的六层楼房出租给被告，用途为商铺及住宅，租期自2014年1月2日至2017年12月31日止，月租金7000元，每月十日前交纳租金，每逾期一天收2%的滞纳金，押金11000元。2016年下半年始，被告私自允许电信公司在房屋楼顶安装信号塔，并私自与电信公司签订了租赁合同；原告多次要求被告改正，但被告置之不理。被告的行为违反了合同约定，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。现原告向法院起诉，请求判令：1.被告支付原告垫付的押金9385元；2.被告支付原告私自出租楼顶安装铁塔的租金30000元；3.被告赔偿原告修复楼顶费用5000元；4.被告支付案涉房屋2017年10月1日至2017年12月1日期间的电费1780.95元，案涉房屋101号、102号2017年12月25日至2018年3月6日的电费304.5元及2017年12月4日至2018年3月6日的电费130元；5.被告支付原告2017年11月房租的逾期滞纳金840元；6.被告支付原告案涉房屋2017年12月房屋租金7000元及案涉房屋101号、102号商铺2018年1月、2月、3月房租9000元；7.二被告搬离案涉房屋；8.被告支付原告违约金13000元；9.本案诉讼费由被告承担。两被告辩称：1.被告程某于2011年与原告颜某某及其丈夫朱某签订房屋租赁合同，约定租期至2017年12月31日止；承租时，整栋楼房单间41间，门店4间，二楼有三房一厅（已被原告出租），承租之前各住户的房租押金已由原告收取；被告程某于2011年12月1日开始履行合同，原告颜某某承诺2011年12月1日以前租户所交的房租押金由被告程某退，在出租时收取房租押金；合同终止时，剩余空房的房租押金由原告补给被告。2.被告程某与原告颜某某丈夫于2015年达成口头协议，约定在楼顶安装天线；2016年底，原告朱某某未经被告同意将楼顶大门锁至2017年底。3.原告颜某某无权要求被告退还租户押金。4.原告朱某某从2011年起至2017年底期间租住在案涉房屋二楼的三室一厅，原告朱某某并未交纳该期间租金72000元及1800元电费。5.案涉楼房一楼的店铺押金2700元、大门电子锁及人工费共计3000元应由原告颜某某退还被告程某。6.原告颜某某应退还被告案涉楼房租赁押金13150元。7.原告在案涉楼房一楼张贴终止原、被告租赁合同的通知，造成被告损失。8.本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交产权证书、房屋租赁合同、微信聊天记录、现场照片、证明及押金单收据、押金明细表、电费短信通知、水电费欠费明细、收据，被告对原告提交的证据真实性认可。被告向法庭提交微信聊天记录、短信记录、收款收据；原告对聊天记录、短信记录的真实性认可，对收据中第一、第二张的真实性不认可，对第三张收据的真实性认可。经审理查明，原告颜某某与原告朱某某系母女关系，被告程某与被告陈某某系夫妻关系。案涉房屋位于深圳市龙岗区某某，为六层私宅，登记在原告颜某某及其丈夫朱某（已故）名下。2013年12月9日，原告朱某某及朱某与两被告签订《房屋租赁合同》，约定：1.原告方将案涉房屋出租给被告方使用，租期自2014年1月2日至2017年12月31日止，月租金7000元；2.被告须每月10日前将当月租金交给原告，逾期交纳则每逾期一日按未交租金总额的2%计算滞纳金；3.若被告超过30日未交租金，则原告有权解除合同；4.合同期满，原告方于30日内退还被告押金11000元；5.出现以下情形之一的，原告可就因此造成的损失要求被告赔偿并有权解除合同：①被告擅自改变楼房结构或者用途的；②被告擅自将楼房转租第三方的；……；6.合同终止后，被告方应于十日内搬离并退还案涉房屋；被告逾期退房，原告有权收回案涉楼房并就逾期部分向被告收取双倍租金。被告方承租案涉房屋实际用于转租经营。合同签订时，案涉房屋租户的押金13000元均由原告方收取，被告并未按照合同约定向原告实际支付押金。2016年8月，被告方在未征得原告方同意的情形下，让电信公司在案涉房屋楼顶安装信号塔；原、被告双方为此发生纠纷。2017年11月，原告方先后在一楼张贴两张告示，最后一次称2017年12月份房租由被告收取，原告自2018年1月起收回物业，住户将2018年1月份的房租及2017年12月份的水电费交给原告朱某某。2017年12月，原告方将信号塔拆除。2018年4月7日，两被告搬离案涉房屋并短信通知原告，案涉房屋内已没有被告方物品。被告方未向原告方支付2017年12月份租金。2018年1月1日起，案涉房屋的租金由原告收取。现原告向法院起诉提出上述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。从原告方最后一次张贴的告示内容可知，原告方同意被告收取租户2017年12月份的租金，表明原告方同意被告方履行合同至2017年12月31日止，原、被告的租赁关系于2017年12月31日终止。关于原告主张的租金及占有使用费，被告方辩称2017年12月租金从租客押金中抵扣，并无法律依据，本院不予支持，故被告需支付原告2017年12月租金7000元。租约期满后，两被告并未及时搬离，占用了一楼两个单间至2018年4月7日，被告方需支付该期间的占有使用费；原告主张被告占用两个房间的每月租金市场价为3000元，其并无证据证明，本院对此不予采信；本院综合考虑案涉房屋的总租金、地理位置、房间总数量等因素酌定被告方占用的两间房屋月租金市场价为1000元；故被告应支付原告占用房屋的占有使用费3000元（1000元×3个月）。关于原告主张的违约金，原告依照租赁合同第十一条主张违约金，本院予以支持；根据该条约定，原告方有权向被告方收取逾期部分的双倍租金；扣减被告应付的占有使用费后，被告应支付原告违约金3000元（1000元×2倍×3个月-3000元）。关于原告主张的垫付押金，原告方庭审中自认收到被告方转交租户押金13000元；租客退房时，实际收款人原告方应予以退还相应押金，故原告主张被告偿还其垫付的押金，本院不予支持。关于原告主张的楼顶安装信号塔租金，原告称双方微信聊天记录能证明被告已收取电信公司两万余元租金；但本院查看原、被告的微信聊天记录发现，被告并未实际承认收取电信公司的租金；原告并无其他证据证明，故本院对原告该项诉请不予支持。关于原告主张的楼顶修复费用，被告未经原告许可，私自安排他人安装信号塔，原告有权依法拆除，由此导致的房屋损毁，被告应予以赔偿；故原告主张被告赔偿5000元修复费用，在合理范围内，本院予以支持。关于原告主张的水电费，原告提交了相应的电费短信通知、水电费欠费明细，被告对其真实性认可，故本院采信原告提交的相关证据；原告主张被告支付其拖欠的电费共计2085.45元及水费130元，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，原告称被告逾期交付2017年11月份租金达6天，原告提交被告于2017年11月16日交纳2017年11月份租金的收据，被告对其真实性未提出异议，故本院对此予以采信，被告应按照租赁合同约定支付原告滞纳金840元（7000元×2%×6天）。关于被告方答辩状中所提出的与原告诉请无关的各项请求，非本案审理范围，被告方可另循法律途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，判决如下：一、被告程某、陈某某于本判决生效之日起三日内支付原告颜某某、朱某某2017年12月租金7000元及房屋占有使用费3000元；二、被告程某、陈某某于本判决生效之日起三日内支付原告颜某某、朱某某违约金3000元；三、被告程某、陈某某于本判决生效之日起三日内赔偿原告颜某某、朱某某楼顶修复费用5000元；四、被告程某、陈某某于本判决生效之日起三日内支付原告颜某某、朱某某拖欠的电费共计2085.45元及水费130元；五、被告程某、陈某某于本判决生效之日起三日内支付原告颜某某、朱某某2017年11月租金滞纳金840元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630.94元（原告已预缴），由原告承担370.94元，被告承担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇一八年五月二十五日书记员  陈树秋