四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1151号 上诉人（原审原告）：杨永贵，男，汉族，1963年4月16日出生，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：江骥，四川维是律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高其平，男，汉族，1968年11月24日出生，住四川省彭山县。杨永贵表弟。 上诉人（原审原告）：杨清华，女，汉族，1956年1月23日出生，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：江骥，四川维是律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨志芳，女，汉族，1955年3月16日出生，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：李伟，四川法之识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雨，四川法之识律师事务所律师。 上诉人杨永贵、杨清华因与被上诉人杨志芳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2017）川0132民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨永贵、杨清华上诉请求：1.撤销（2017）川0132民初1023号民事判决。2.依法改判杨志芳给付杨永贵、杨清华新建房屋及设施损失费、搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费等共计100万元。事实和理由：1.一审事实认定错误。杨永贵、杨清华在租赁场地共同投资合伙经营汽车维修部，合伙人杨清华是适格的诉讼主体。《租赁协议书》约定租金为8000元每年，2016年3月1日杨永贵、杨清华交付了三年租金25000元，合同应到2019年3月1日才期满。2.一审适用法律错误。杨志芳在合同有效期内解除租房协议，并与征收方签订合同，将租赁物让与征收方，侵害了杨永贵、杨清华的合法权利，应当对杨永贵、杨清华的损失予以赔偿。杨永贵、杨清华投入资金改建了租赁物，征收方对改建设施给予了巨额补偿，但杨志芳享有了对改建设施的全部补偿，违反了民法的公平原则。 杨志芳辩称，1.杨清华不是本案的适格主体。本案中《租房协议书》的签订主体为杨永贵与杨志芳，依据《合同法》第8条及合同的相对性，杨清华不是《租房协议书》当事人，非本案适格主体。2.杨永贵与杨志芳的租赁合同关系已于2017年2月14日解除。本案《租房协议书》属于不定期租赁合同，依照《合同法》第232条，双方均可随时解除合同。杨志芳在获知拆迁信息后多次与杨永贵协商合同解除事宜，并在距2017年2月24日房屋被拆除前2个月时通知合同终止并要求退还房屋，已尽到在合理期限之前通知承租人的义务。3.杨永贵无法提供证据证明交付的是三年租金，2016年3月1日收条上载明收取的是2016年房租25000元，而非2016、2017、2018三年房租。4.依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条及新津县迎宾大道平岗路口片区棚户区改造项目的相关政策规定，补偿主体应为被征收房屋所有权人。杨永贵作为承租人，不具被获得补偿的资格。《租房协议书》第二条约定承租人改建部分不能拆除，因此杨永贵、杨清华也无权主张改建部分的拆迁赔偿费。5.本案中，杨志芳无法预见到政府的征收行为，因而属于《合同法》第117条规定的不可抗力情形。因此，杨志芳不应承担杨永贵的损失。 杨永贵、杨清华向一审法院起诉请求：由杨志芳给付其新建房屋及设施损失费、搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费、政策性补贴、奖励等共计100万元。 一审法院查明，2009年3月1日，杨永贵与杨志芳签订了一份《租房协议书》，双方约定将位于四川省新津县的后院房屋及院坝租给杨永贵使用，协议第二条约定：租用费每年定为捌仟元正（8000.00元），除了不稳定因素，乙方继续使用，乙方在改建房屋及棚架用后，无论使用年限的长短，乙方只能建，不能拆，除了机械、电路可以拆走。上述协议中的乙方为杨永贵，双方对租赁期限没有约定。租赁期间杨永贵在该租用场地改建了板房、钢结构厂房、以及混凝土地面。2016年3月1日，杨永贵向杨志芳交付了25000元房屋租金。2016年，案涉租赁物所在片区进行改造，同年11月18日，杨志芳与新津县住房保障中心就位于新津县房屋签订了《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》。杨志芳委托律师于2017年2月14日书面通知杨永贵终止合同，在2017年2月20日前退还房屋、场地，但杨永贵一直未退还房屋及场地，直至2017年4月24日，案涉租赁物被拆除。2017年4月5日，杨志芳诉至法院，要求确认杨志芳与杨永贵签订的《租房协议书》已终止（案件编号为：2017川0132民初950号），同年4月10日，杨永贵、杨清华诉至法院，要求杨志芳给付杨永贵新建房屋及设施损失费、搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费、政策性补贴、奖励等共计100万元。2017年5月9日，（2017）川0132民初950号案件判决：确认杨志芳与杨永贵于2009年3月1日签订的《租房协议书》已终止。现该判决已生效。 庭审中，杨永贵、杨清华明确诉讼请求中的新建房屋及设施指其修建的板房和钢结构厂房以及混凝土地面；损失费、搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费、政策性补贴、奖励等共计100万元，除了包括上述项目外还包括了天然气初装费、其他附属设施费两个赔偿项目；其主张的各项费用的依据是杨志芳与新津县住房保障中心签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》中对承租人承租的场地上其新建房屋及设施的相关补偿费用；杨永贵、杨清华陈述截止2017年4月24日租赁物被拆除时，其并未拆走机械和电路。 一审法院认为，一、杨永贵、杨清华陈述其作为共同承租人向杨志芳租赁了案涉租赁物，杨永贵、杨清华仅能提供杨永贵与杨志芳签订的《租房协议书》，杨永贵、杨清华方提交的证据不能证实杨永贵与杨清华是共同的承租人，同时杨志芳也不认可杨清华是承租人，故对于杨清华的诉讼请求，一审法院不予支持。二、杨永贵与杨志芳签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法、有效，对双方均有约束力。该协议对租赁期限无约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，双方签订的《租房协议书》应属不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。因该租赁物所在片区进行改造需要搬迁，出租人杨志芳委托律师于2017年2月14日书面通知杨永贵终止合同，限期退还房屋、场地，后该租赁物在2017年4月24日被拆除，其拆除时间距离杨志芳通知其终止合同，限期退还房屋、场地的时间2个月以上，应视为出租人杨志芳尽到了在合理期限之前通知承租人杨永贵解除合同的义务，双方的租赁合同关系于2017年2月14日解除。现杨永贵、杨清华以新建房屋及设施涉及搬迁，其搬迁补偿的各项费用应由杨永贵、杨清华获得为由，主张新建房屋及设施损失费、搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费、政策性补贴、奖励、天然气初装费、其他附属设施费共计100万元归杨永贵、杨清华所有，根据双方签订的《租房协议书》的约定，对改建的设施在合同解除时杨永贵是不能拆除的，仅有机械和电路可以拆走，杨永贵、杨清华陈述在租赁物拆除时并未拆走机械和电路，一审法院认为，杨永贵、杨清华未提交证据证实机械和电路未搬离和拆除，同时杨志芳在2017年2月14日已经通知杨永贵于2017年2月20日前退还房屋及场地，截止2017年4月24日案涉租赁物拆除时杨永贵仍未搬离造成的损失，应由杨永贵自行承担。根据该约定，杨永贵、杨清华修建的板房和钢结构厂房以及混凝土地面在合同解除时是不能拆除的，对于该上述设施的搬迁补偿费用杨永贵也无权主张，故对于杨永贵的诉讼请求，一审法院不予支持。杨永贵、杨清华陈述杨志芳在2017年1月26日对其停电、停气叫其搬离，但并未提交证据予以证实，故一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回杨永贵、杨清华的诉讼请求。案件受理费13800元，保全费5000元，共计18800元，由杨永贵、杨清华负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本院对双方的焦点问题作如下评析：一、杨清华是否是本案的适格主体。根据2009年3月1日签订的《租房协议书》看，甲方：杨志芳，乙方：杨永贵，且签名捺印处亦无杨清华签名，本案系房屋租赁合同纠纷，因《租房协议书》上记载的合同相对方并无杨清华，故杨清华不是本案适格主体，杨永贵、杨清华上诉认为杨清华是本案适格诉讼主体的主张不成立，本院不予支持。二、关于案涉租赁协议的租期认定问题。杨永贵提出其2016年3月1日缴纳的25000元系三年的房租。根据双方合同约定，每年房租8000元，若缴纳的是三年房租应该是24000元，而不是25000元，且《收条》载明收到2016年房租费25000元，结合杨志芳的双方在履行合同过程中在没有签订书面协议的情况下对房租进行了变更的陈述，本院综合认定杨永贵2016年3月1日缴纳的25000元系2016年的房租，而不是三年的房租。且《租房协议书》中并未对租期进行约定，根据《合同法》第232条之约定，本案属于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人（杨志芳）解除合同应当在合理期限之前通知承租人（杨永贵）。本案中，杨志芳2017年2月20日向杨永贵发出书面终止合同通知书，告知杨永贵需在2017年2月20日退还房屋、场地，杨永贵在接到通知后，直到2017年4月24日仍未搬离，杨志芳已在合理期限内通知杨永贵解除合同。且2017年5月9日，四川省新津县人民法院作出（2017）川0132民初950号民事判决：确认杨志芳与杨永贵于2009年3月1日签订的《租房协议书》已终止。该判决已生效，故双方的《租房协议书》已于2017年2月14日解除。三、关于补偿费用的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”及《租房协议书》第二条“……，无论使用年限的长短，乙方（杨永贵）只能建，不能拆，除了机械、电路可以拆走。”之约定，由前述可知，双方签订的《租房协议书》已解除，且双方在协议中约定，杨永贵仅能拆走机械、电路，而杨志芳在合理时间已告知杨永贵腾退房屋，故杨永贵上诉请求杨志芳支付相应赔偿没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人杨永贵、杨清华负担 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员尹英 审判员袁晟翔 二〇一八年五月十日 书记员谭小雨