江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初4037号 原告：范亮，男，1979年4月30日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：**，江苏同科律师事务所律师。 被告:张永贤，男，1969年9月20日生，汉族，住连云港市海州区。 被告:王艳，女，1969年7月6日生，汉族，住连云港市海州区。 两被告共同委托诉讼代理人：苏民，江苏众昇律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：刘超，江苏浩然风律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区海昌北路49号。 法定代表人：张凯军，该行行长。 原告范亮与被告张永贤、王艳、第三人中国建设银行股份有限公司连云港分行（以下简称建设银行连云港分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告范亮及其委托诉讼代理人**、被告张永贤、王艳及其委托诉讼代理人苏民、刘超、第三人建设银行连云港分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告范亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，配合过户；2.判令被告支付延期履行过户违约金每日按房屋总价的万分之五（从2017年4月10日支付至过户完毕之日止）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉求中的“继续履行房屋买卖合同”是指两被告将涉案房屋过户至原告名下；原告撤回第2项诉求。事实和理由：2017年3月18日，原告与二被告及案外人连云港儒房房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同，合同约定将二被告所有的位于连云港开发区以670000元转让给原告，原告当日交付定金30000元，向房管行政部门交付50000元首付款，合同签订后立即去银行申请贷款，并已经获得批准。后二被告以房价上涨为由拒绝办理过户手续，并在中介公司明确表示不愿意继续履行合同，并要求加钱。 被告张永贤、王艳辩称，1、原告未能按约支付定金，构成违约，我方可解除合同。房屋买卖居间合同第二条第（二）项存在两种以上解释，该合同系格式合同，应采用对出卖方有利的解释。该合同第七条第2款及第九条第（二）款中都约定违约逾期超过一个月可单方解除合同。2、房屋买卖居间合同已经解除，双方没有继续履行的权利义务。 第三人建设银行连云港分行未到庭亦未提交书面答辩状。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖居间合同、定金收据、存量房交易资金监管协议、个人消费贷款审查审批表、个人购房/购车借款及担保合同、视频、交易凭条、房产证、证人证言、通某,4、快递回执及本院调取的房屋登记簿信息证明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：涉案的位于连云港市开发区房屋（丘号07001187-21；建筑面积129.3平方米）登记在被告张永贤、王艳名下，系两被告共同共有，两被告系夫妻关系。涉案房屋于2010年1月8日设立抵押权登记，抵押权人为第三人建设银行连云港分行，债权数额为270000元。经本院向建设银行连云港分行调查、核实，截止2018年5月22日，被告张永贤、王艳尚欠第三人建设银行连云港分行贷款本息187799.67元未付。 2017年3月18日，原告范亮（乙方、购买方）与被告张永贤（甲方、出售方）、案外人连云港儒房房地产经纪有限公司（丙方、中介方、以下简称儒房公司）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将座落于连云港市开发区的房屋出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：私产房所有权人：张永贤共有权人：王艳丘地号07001187-21面积129.3平方米。第二条：成交价格及付款方式（一）、经甲、乙双方协商一致，同意上述房屋转让价格为人民币670000元；（二）、乙方应在签订合同时，支付人民币30000元，作为定金，转交甲方，作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙双方办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方。（四）、乙方采取以下第2种方式付款：2、银行贷款（1）甲乙双方约定自签订本合同7日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，暂定银行贷款金额为人民币590000元（实际金额以银行最终审批结果为准）。第五条房屋过户手续办理：（一）待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。第七条：责任2、在签订本合同后，甲、乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通某,4为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金。超过一个月的可单方解除合同，解除时应双倍支付定金和违约金。第九条：合同争议及违约处理：（二）逾期付款：乙方未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过三十日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通某,4乙方，乙方所交纳的定金不予返还，同时由乙方支付丙方全部中介费用（房屋转让价百分之二），合同终止。合同还对其他事项进行了约定。 2017年3月18日，案外人儒房公司向原告范亮出具《收款收据》一份，载明：“代收购买旺旺家园32-1101定金30000元”。 2017年3月20日，被告张永贤、王艳（甲方、卖方）与原告范亮、案外人管某（乙方、买方）、案外人连云港市云某房产置业担保有限公司（丙方、以下简称云某公司）签订《存量房交易资金监管协议》，约定：第一条2017年3月20日，甲乙双方签订《存量房买卖合同》，甲方将坐落开发区振兴路28-32号楼1101室的房屋（丘号07001187.21）建筑面积129.3平方米出售给乙方，合同价格740000元。甲、乙双方将房款委托丙方监管，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲、乙双方办理资金交割手续。第二条甲、乙双方委托丙方监管购房房款方式为（3）首付款加贷款。第三条乙方自本协议签订之日起应当将监管房款人民币伍万元存入以下监管账户：开户名称：连云港市云某房产置业担保有限公司开户行：邮储银行海昌南路支行，开户账户：93×××29。买方在指定银行以范亮名义开设结算账户。商业贷款590000元。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告汇入云某公司50000元。 2017年4月14日，范亮、管某（借款人、抵押人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（贷款人、以下简称邮储银行）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定范亮、管某向邮储银行贷款590000元用于购买诉争房屋，贷款期限300个月，同时用诉争房屋进行抵押。 诉讼中，原告范亮申请追加建设银行连云港分行作为第三人参加诉讼。2018年5月23日，原告范亮将购房款187799.67元提存在本院。原告表示愿意用该笔购房款代偿被告张永贤、王艳欠建设银行连云港分行的上述贷款，以便涤除抵押权。 2017年5月11日，被告张永贤向案外人儒房公司邮寄《通某,4》一份，载明：“儒房地产：本人张永贤与2017年3月18日与范亮签定房屋买卖居间合同，因乙方未按时间提供贷款，本人也多次电话告之，乙方至今未办好贷款，根据合同第七条，特通某,4丙方并请丙方转告乙方，解除2017年3月18日房屋买卖居间合同”。 另查明，两被告前期配合到银行办理贷款手续，但后期两被告以房屋价格上涨为由未继续履行合同。证人儒房公司的业务员胥某,4证明儒房公司收取原告范亮30000元定金后，查询过涉案房屋未有查封情形后，多次通某,4被告到儒房公司领取30000元定金，但被告并未领取，后被告以价格暴涨为由，不同意出卖涉案房屋。 2017年6月27日，案外人管某出具《情况说明》一份，载明：“范亮诉张永贤、王艳房屋买卖合同一案，所涉所有权利、义务均由范亮本人承担、行使”。 本院认为，原告范亮与被告张永贤签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。上述合同签订之后，被告张永贤、王艳与原告范亮签订《存量房交易资金监管协议》，且被告王艳配合原告到邮储银行办理贷款手续，以实际行动表明其认可上述《房屋买卖居间合同》，故该《房屋买卖居间合同》对原告范亮、被告张永贤、王艳均有约束力。关于购房款金额，应以《房屋买卖居间合同》载明的670000元为准。 儒房公司代收原告交纳的购房定金30000元，按照《房屋买卖居间合同》的约定，该30000元“作为交楼押金暂由丙方保管、待甲乙双方办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方”；证人证明被告经儒房公司通某,4领取该笔定金却未领取，本院对证人证言予以采信。综合上述情况，本院认定原告已向被告履行支付定金30000元的义务。 因诉争房屋在第三人建设银行连云港分行处设定抵押，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行权利过户，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。截止2018年5月22日，被告张永贤、王艳尚欠第三人建设银行连云港分行贷款本息187799.67元未付。本案诉讼中，原告范亮为涤除诉争房屋上的抵押权，便于诉争《房屋买卖居间合同》的继续履行，已将购房款187799.67元提存到本院，原告表示愿意用该笔购房款代偿被告张永贤、王艳尚欠第三人建设银行连云港分行的上述贷款本息。 原告已支付被告定金30000元，已按约将50000元汇入云某公司监管账户，已将购房款187799.67元提存到本院，尚有购房余款402200.33元（670000元-30000元-50000元-187799.67元）未付。依照合同约定，被告要先配合办理房屋所有权转移手续，将涉案房屋过户至原告名下，房屋过户至原告名下之后，原告用涉案房屋办理抵押贷款，以支付尚欠被告的购房余款。 原告范亮代被告张永贤、王艳向第三人建设银行连云港分行清偿的欠款（具体数额以该行在清偿之日的明细为准），应从其支付的187799.67元购房款中予以扣除，若贷款本息付清后还有剩余，则剩余部分应支付给被告张永贤、王艳；若原告提存到本院的187799.67元购房款尚不足以清偿贷款本息，则由原告予以补足差额，以涤除抵押权，原告补足的部分，作为购房款在应付的购房余款中予以扣减。建设银行连云港分行应在贷款结清后，注销在诉争房屋上设立的抵押权；被告张永贤、王艳应在抵押权注销后将房屋过户至原告范亮名下。 关于对《房屋买卖居间合同》第七条第2款约定的理解，本院认为，该条款应理解为守约方有权在违约方于规定期限内拒不办理产权过户手续的情况下、守约方享有合同解除权，而非违约方享有合同单方解除权。本案中，明显系被告违约，被告不享有合同的单方解除权。 被告张永贤、王艳抗辩原告未按合同约定给付定金、构成违约、被告可解除合同的观点，没有事实与法律依据，本院不予支持。涉案《房屋买卖居间合同》应继续履行。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告范亮于本判决发生法律效力后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司连云港分行还清被告张永贤、王艳所欠贷款本息（截止2018年5月22日尚欠贷款本息187799.67元，具体数额以该行在清偿之日的明细为准）； 二、第三人中国建设银行股份有限公司连云港分行于上述贷款清偿之日起十日内办理坐落于连云港市开发区房屋的抵押登记注销手续； 三、被告张永贤、王艳于上述房屋的抵押登记注销后十日内协助原告范亮将上述房屋产权过户至原告范亮名下。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10500元（原告已预交），由被告张永贤、王艳连带负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  郭 敏 代理审判员  董延磊 人民陪审员  董永彩 二〇一八年五月二十五日 书 记 员  李冬玲 法律条文和上诉须知 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿期全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 ……… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行