海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终373号上诉人（原审原告）：陈素英，女，1970年2月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，住四川省内江市。委托诉讼代理人：王美舟、张丽，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南嘉鹏置业有限公司，住所地三亚市榆亚大道时代海岸****。法定代表人：叶静鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。上诉人陈素英因与被上诉人海南嘉鹏置业有限公司（以下简称嘉鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初6944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈素英上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定部队限高属于不可抗力，造成被上诉人停工可顺延交楼日期缺乏根据。理由如下：1、部队限高行为属于人的主观意志控制实施的行为，军用机场周围建筑物限高早有法律规定，故可以预见、可以避免、可以克服，不属于不可抗力。合同法第一百一十七条规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而部队限高行为不属于合同法规定的“客观情况”，该客观情况包括自然灾害和社会异常事件，如战争、武斗冲突等，但不包括政府行为。政府行为分为抽象行政行为和具体行政行为，部队限高属于具体行政行为，而非人的主观意志不能控制的“客观情况”。首先，政府行为出现的次数频繁，如果把政府行为列为不可抗力，容易导致对不可抗力的滥用，不利于契约精神以及公平原则的贯彻。政府行为己渗透到合同当事人的订约与履约行为中，当事人自协商订立合同之日起，就无时无刻不在受到政府行为的管理与调控，合同各方是在必须承受政府行为的基础上缔约、履约的，如果以政府行为作为不可抗力请求免责，使得履约行为失去可预期性。其次，部分政府行为是可以预见的，合同当事人应有时间通过各种途径获知。再次，部分政府行为是可以克服的，如错误的具体行政行为可以通过行政复议和诉讼而获得救济。部队限高行为属于可预见事项，被上诉人作为专业的房地产开发商，应当熟悉军用机场限高的相关规定。这些规定包括：《军事设施保护法》第二十六条“在军用机场净空保护区域内，禁止修建超出机场净空标准的建筑物、构筑物或者其他设施”及《军事设施保护法实施办法》第二十三条“在军用机场净空保护区域内建设高大建筑物、构筑物或者其他设施的，建设单位必须在申请立项前书面征求军用机场管理单位的军级以上主管军事机关的意见”。《军用机场净空规定》第一条规定，机场净空区是指为保证飞机起飞、着陆和复飞的安全，在机场周围划定的限制物体高度的空间区域，该规定附表1规定机场的每端总长度一级为14000米，二、三、四级为20000米；附表2规定机场跑道中线每侧总宽度为一级6500米，二级为13100米，三、四级为1500米。涉案楼盘离军用机场仅有2000米，属于该机场的净空区范围，上述附表1、2均规定了限制高度。被上诉人违反上述相关规定，不遵守上述限制高度，应归责于被上诉人。如果被上诉人遵守上述限高规定，就不会发生部队限高事件，部队限高不属于不能克服的事项。因为部队限高行为合法，被上诉人应当申请修改规划、降低高度，完全可以克服限高问题，或被上诉人对部队限高行为有异议，可以通过行政复议、诉讼、申诉等方式解决，但被上诉人均无采取上述措施，而是维持原有建筑高度，通过协调关系保持现状，由此造成的时间消耗不应由上诉人承担。2、被上诉人未举证证明军队限高造成其延迟办理涉案房屋的房产证。涉案1、2栋房屋与军队限高的3、4、5栋房屋分属不同的规划许可证，涉案房屋于2014年1月已经完成规划验收，可以办理房产证。据监理日志记载，3、4、5栋房屋在限高令期间未停止施工，被上诉人主张部队限高造成停工进而顺延1、2栋办证时间缺乏事实依据。3、一审法院认为3、4、5栋停工依法顺延涉案房屋办证时间缺乏法律依据。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。该法条并无“顺延”字样，而是免除责任，而涉案房屋的延迟办证责任起算日均为2015年9月至2015年11月，军队限高令实施期间是2014年8月15日至2015年12月23日，则免除责任期间就是2015年9月、10月、11月至2015年12月23日，免责时间最多的业主也只有3个月，现在一审法院认定“顺延”时间为2014年8月15日至2015年12月23日共494天，两者的差别在于是否计入合同约定的办证期间，因为该办证期间没有要求被上诉人承担责任，当然不应计入“免除责任”期间。4、军队限高属于第三人行为，被上诉人依法仍应向上诉人承担违约责任。二、一审认定业主投诉施工顺延被上诉人办证时间适用法律错误。业主投诉造成停工的是3、4、5栋房屋，被上诉人不能证明3、4、5栋楼延迟交楼与被上诉人迟延办理上诉人房产证存在因果关系。2、被上诉人主张业主投诉造成停工协调免责缺乏事实依据。被上诉人并无举证证明业主投诉造成其停工，相反，从监理日记可知在被上诉人主张停工的2015年12月23日至2017年3月10日期间被上诉人一直在施工。3、被上诉人并无举证证明业主投诉与停工及迟延办理上诉人房产证之间存在因果关系。4、被上诉人主张的业主投诉造成停工的日期在迟延办理房产证之后发生，依照合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故其不应免责。5、涉案3、4、5栋房屋于2016年6月己经竣工且通过规划验收，业主投诉不会影响被上诉人就该房屋的施工。6、业主阻挠施工行为不属于合同法规定的“客观情况”，被上诉人完全可以通过协商、报警等方式继续施工，故不属于不可抗力。7、业主阻挠施工行为属于第三人行为，被上诉人认为业主阻挠施工行为造成其延迟办证，依法仍应向上诉人承担违约责任。嘉鹏公司辩称，一、一审认定事实清楚，并有生效判决认定由于部队原因导致无法建设的不归责于我司的客观事实。1、我司自2013年3月6日取得《建筑工程施工许可证》，《建设工程规划许可证》遵守事项第一条明确“凡未取得本证或不按照本证规定进行建设的，均属于违法建设”，我司按照《建设工程规划许可证》批准的内容进行建设施工，符合法律规定。2、监理日记中记载的是部队阻止施工后，在停工期间进行的室内粉刷、安装水电等辅助性工程，不至于导致工期更加迟延的减少各方损失的减损行为，并非主体施工，部队派兵禁止主体施工，并不影响我司为了减少购房人及自身损失的减损行为。二、一审适用法律正确。因出现部队限高、业主阻扰报建等不可预见、无法避免、不能克服的客观情况，工程无法按期交付、整体竣工验收并办理权属证书应当认定为不归责于我司的原因，我司不应当承担违约责任。1、(2016)琼0271民初3418号民事判决已经认定2017年1月29日前交付房屋我司不构成违约，在2017年1月29日交付后360天递交办理权属证书的资料也应当顺延至2018年1月28日前递交办理权属证书资料不应当构成违约。部分合同约定720天递交办证资料的，顺延720天提交办证资料均未构成违约，不应承担违约责任。该判决己经认定因南航部队阻止施工自2014年8月15日开始阻止施工并停工，经我司多次向政府及有关部门反映情况，在各部门及部队协调下，2015年12月23日恢复施工，故2014年8月15日至2015年12月23日工期停工495天是我司不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，依据合同约定交房日期相应顺延495天，那么工期也应当相应顺延，项目整体竣工验收日期也应当相应顺延，办理权属证书日期也应当顺延495天。2、因上述不可抗力使得项目在2015年12月23日开工，并按现状封顶及原园林绿化和喷水池的拆除，但业主不同意也不认可该规划方案的实施，阻扰项目施工，近一年时间不停前往住建局投诉和举报，导致住建规划部门不同意施工。自2016年1月至2016年12月我司经与业主不懈的努力和沟通，最终在2016年12月业主同意不再投诉。我司在2017年3月10日才取得正式开工令，2017年3月27日方取得园林绿化工程的审核通过意见，因此项目总体竣工验收时间也应在不可抗力的基础上再予以延长440天，因此办证时间应当在顺延495天基础上再顺延440天即共计顺延935天。突如其来发生的情况是在签订合同时无法预见的，因为项目建设是按照法律规定并依法取得《建设工程规划许可证》，且即将完成建设交付众多购房人。虽经我司积极向三亚市政府及部队进行沟通也无法解决该突发事件，我司认为该事件应当属于不可抗力。合同法第一百一十七条第二款也沿袭了此规定，不可抗力包括：(1)重大的自然灾害。如重大的地震、台风、蝗灾暴等。（2)重大的社会非正常事件。如战争、武装冲突等。这些事件虽然是人为的，但对局外的民事关系的当事人即我司而言，发生的部队勒令停工事件则是既不能预见也不能避免与克服的，因此属于不可抗力。三、根据三亚市不动产登记中心新建房屋确权登记需提交的材料目录第10条，物业用房竣工验收后取得物业用房登记卡才可以办理权属证书，根据规划设计，物业用房在3号楼，因为部队限高停工导致整体项目无法开工，物业用房使整个项目未能验收合格，导致1、2号楼也无法办理权属证书。项目分期开发但只取得一份施工许可证，竣工也只能整体竣工验收，因部队限高导致竣工迟延，备案迟延。综上，我司办证尚未到期，并未构成违约。陈素英向一审法院起诉请求：一、判令嘉鹏公司向陈素英支付延迟办理产权登记违约金（（按总房款1253230元每日万分之二的标准，从2015年11月10日起暂计至起诉之日，实际计至嘉鹏公司将办理权属登记提供的资料报产权登记机关之日止）；二、诉讼费由嘉鹏公司承担。一审法院认定事实：香醍25度项目系嘉鹏公司开发建设的项目。2013年6月14日，嘉鹏公司通过出让方式取得涉案项目土地使用权28145.72平方米，政府主管部门同意嘉鹏公司开发的香醍25度项目主要建设内容为五栋25-26层的高层住宅楼、一栋19层的酒店式公寓以及一栋一排的2层商业楼，涉案项目为其中五栋的25-26层的高层住宅楼，嘉鹏公司对其分两期进行，第一期为1、2两栋、第二期为3、4、5三栋，涉案项目一期第1、2栋于2013年3月6日开始施工，并于2014年1月24日取得建设工程规划许可证，于2014年1月15日竣工验收合格；二期第3、4、5栋于2014年1月8日开始施工，并于2016年6月29日取得建设工程规划许可证，2017年6月30日竣工验收合格，目前涉案项目尚未办理土地房屋产权总证。2013年8月5日，陈素英与嘉鹏公司签订《商品房买卖合同》并办理了预售登记备案，合同约定陈素英购买嘉鹏公司开发的位于三亚市××路房，建筑面积59.69平方米，其中套内建筑面积43.76平方米，公摊15.93平方米，按套内建筑面积计算房屋价款，房屋总价款为1253230元，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定嘉鹏公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记提供的资料报产权登记机关；逾期的自第二天嘉鹏公司按日向陈素英支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订当日，陈素英向嘉鹏公司支付了涉案房屋的全部购房款，嘉鹏公司于2014年11月14日向陈素英交付了涉案房屋。一审法院已生效的（2016）琼0271民初3418号民事判决查明以下事实：2014年8月15日，嘉鹏公司接到南航部队通知，嘉鹏公司在建的香醍25度项目严重影响南航部队飞行安全，限嘉鹏公司于18日之前全部停工。2014年10月10日，嘉鹏公司接到南航部队第二份通知称因嘉鹏公司在建的香醍25度项目超出该部队机场净空限制高度，勒令嘉鹏公司立即停止有关建设，同日该部派员包围香醍25度项目并进入工地阻止施工，该项目于当日停工。项目停工后嘉鹏公司多次向市政府及有关主管部门反映情况，主管部门多次与南航部队协商处理未果。嘉鹏公司另于2015年1月26日、2015年11月21日两次向三亚市人民政府发函请求市政府协调南航部队解决项目停工问题。2015年12月15日三亚市人民政府组织军地双方协调会，并形成“建议同意香醍25度项目按现状封顶装修，待南航部队机场搬迁后再按已批准的规划方案进行续建”的会议纪要，嘉鹏公司于2015年12月23日恢复涉案项目的施工建设，因部队阻止施工嘉鹏公司自2014年10月10日至2015年12月22日停工438天。一审法院已生效的（2017）琼0271民初2909号民事判决还查明以下事实：嘉鹏公司于2015年12月23日准备按现状封顶及原园林绿化和喷池拆除，但业主不同意该规划方案，自2016年1月开始，业主阻扰项目施工，近一年时间内不间断的前往规划部门投诉和举报，导致住建规划部门不同意施工，经嘉鹏公司与业主不断协商，业主才同意不再投诉，三亚市园林环卫局也下发施工审核意见，该项目绿地指标符合相关审核要求，嘉鹏公司于2017年3月10日正式开工，涉案项目为此自2015年12月23日至2017年3月10日再次停工443天。除上述两个停工原因外，嘉鹏公司还举证气象资料、监理日记、妙林田洋征地墓地搬迁的相关文件，拟证明办证期间还存在其他免责事由。陈素英主张监理日记载明嘉鹏公司所抗辩的停工期间，嘉鹏公司仍在施工，嘉鹏公司对此辩称监理日记载明的仅仅是检修而非土建工程的施工。经查，监理日记载明的仅是门窗安装、栏杆安装、铺管线、防水等辅助工程。另查，三亚市不动产登记中心规定新建房屋办理土地房屋产权总证需要提交的材料中包含房屋竣工验收备案证、物业用房登记卡。涉案项目经政府主管部门批准系整体开发建设，必须整体完工方可取得竣工验收备案证，第二期的房屋完工后与第一期第1、2栋于2017年7月5日取得整体竣工验收备案证，2017年10月26日，涉案项目3号楼的物业用房取得物业用房登记卡。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行。陈素英已经依约付清全部购房款，嘉鹏公司亦将涉案房屋于2014年11月14日交付给陈素英使用，按照《商品房买卖合同》的约定,嘉鹏公司本应于房屋交付后的360日内即2015年11月9日前将涉案房屋办理产权登记所需资料报产权登记机关备案。嘉鹏公司抗辩其至今尚未履行登记备案的义务是由于存在台风暴雨、政府拆迁墓地、项目超高部队阻止施工、业主阻扰停工的免责事由导致的，这是嘉鹏公司不能预见、不可避免的，故嘉鹏公司应承担的办证备案义务的期限应当予以顺延。首先，自2013年3月6日开工至2015年9月31日遭遇的暴雨和台风天气、自2013年6月18日至2013年11月18日因政府坟墓拆迁导致的延误办证，虽然签订《商品房买卖合同》的时间（即2013年8月5日）在这些事实发生的期间，但嘉鹏公司作为专门从事房地产开发的公司，在与陈素英签订合同前应充分考虑到天气、政府拆迁有可能耗费的时间，可能导致房屋交付及办证期间的延长，在此情况下，嘉鹏公司仍与陈素英约定房屋交付后360日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关，因此，嘉鹏公司不能因上述事由而免责。其次，涉案项目经政府主管部门批准系整体开发建设，只有整体竣工验收合格取得备案证，才能办理涉案项目的大产权证，始具备备案的条件。陈素英购买的第一期第1栋虽已于2014年1月15日验收合格，但涉案项目超高被部队阻止施工，以及业主阻扰停工的事件是发生在嘉鹏公司继续开发建设该项目第二期第3-5栋期间。部队限高、业主阻扰停工确实会导致项目工期延长，直接影响项目整体竣工验收，也相应影响竣工验收后物业用房登记卡的办理及后续每一栋分户权证产权备案登记，上述事件系不可预见且嘉鹏公司难以控制的突发事件，属于法定免责事由，不应归责于嘉鹏公司。因此，从部队阻止停工的2014年10月10日至政府协调妥当恢复施工的2015年12月22日的438天，以及因业主阻挠施工从2015年12月23日至2017年3月10日停工的443天，均应予以免责，故一审法院对嘉鹏公司的该两项抗辩理由均予以采纳。因嘉鹏公司存在免责天数881天（443天+428天），因此嘉鹏公司办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案的时间应在合同约定的办证期间基础上相应顺延，即从约定办证期间届满的次日起（即2015年11月10日）顺延881天，从合同约定办证期间届满的次日起（即2015年11月10日）至原告起诉之日即2017年9月5日，并未超过免责天数，嘉鹏公司尚未构成逾期办证违约。故陈素英主张嘉鹏公司支付逾期办证违约金的诉求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。陈素英主张监理日记载明嘉鹏公司所抗辩的停工期间，嘉鹏公司仍在施工，故不应免责。因监理日记载明的只是门窗安装、栏杆安装、铺管线、防水等辅助工程，而非土建工程的施工，故不影响嘉鹏公司抗辩的部队限高和业主阻挠事由的免责。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回陈素英的诉讼请求。案件受理费1752元（陈素英已预交），由陈素英负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金。嘉鹏公司于2014年11月14日将涉案房屋交付给陈素英使用，按照约定,嘉鹏公司应于房屋交付后的360日内即2015年11月9日前将涉案房屋办理产权登记所需资料报产权登记机关备案，但嘉鹏公司未在此时间之前将涉案房屋办理产权登记所需资料报产权登记机关备案，故本案争议焦点为嘉鹏公司是否存在违约行为，即是否应当扣除因部队限高及业主阻扰施工导致的停工时间。关于是否应当扣除因部队限高导致的停工时间的问题。嘉鹏公司办理了合法的规划报建手续，故其施工行为合法，而部队限高是嘉鹏公司所无法预料的事件，不属于“出卖人的责任”，而嘉鹏公司在部队限高停工期间进行的零星工程不等于整体施工，故一审认定应当扣除因部队限高所导致的停工时间438天正确。至于陈素英主张的嘉鹏公司作为专业房地产开发商，应当预见和避免部队限高事件出现的抗辩理由，因嘉鹏公司的开发建设得到规划部门的批准，应当认定其尽到了注意义务，故陈素英的该项理由不成立。关于是否应当扣除因业主阻扰施工导致的停工时间的问题。嘉鹏公司按规划进行施工，业主阻扰施工是嘉鹏公司不可预料的事件，不属于“出卖人的责任”，一审认定应当扣除因业主阻扰施工所导致的停工时间正确。另外，涉案项目只有一个规划许可证，只有整体竣工验收合格取得备案证才能办理大产权证，涉案房屋虽早已验收合格，但因其他栋的竣工延期导致项目整体竣工验收延后，梁克明主张其所在房屋可以单独办证的理由不成立，不予支持。综上，上诉人陈素英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3643元，由上诉人陈素英负担。本判决为终审判决。审判长 付春燕审判员 尹合欢审判员 李新建 二〇一八年五月三十日书记员 吴家莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。