湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂12民终977号上诉人（原审被告）：成家顺，男，1970年1月7日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审被告）：吕丽华，女，1974年11月17日出生，汉族，住湖北省通山县。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴远本，湖北自成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王功庆，男，1964年2月2日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：陈迪泉，湖北晨丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢钢雄，男，1967年11月24日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：徐维佳，湖北佳强律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊美妮，女，住湖北省通山县，系谢钢雄之妻。被上诉人（原审原告）：成峰林，男，1975年12月5日出生，汉族，住湖北省通山县，系谢钢雄之弟（随母姓）。委托诉讼代理人：徐维佳，湖北佳强律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玉，湖北佳强律师事务所实习律师。上诉人成家顺、吕丽华、王功庆因与被上诉人谢钢雄、成峰林案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2016）鄂1224民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。成家顺、吕丽华上诉请求：撤销原判，改判驳回谢钢雄、成峰林的诉讼请求，并由其负担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，违反法律规定，上诉人转让的房产经审理查明土地使用权性质为划拨类型，上诉人与谢钢雄、成峰林签订的房屋买卖协议尽管是双方的真实意思表示，但因涉及的土地性质为划拨，并没有报有批准权的人民政府审批，故该房屋买卖协议无效；2.一审判决认定被上诉人对涉案房屋享有准物权错误，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，双方签订房屋买卖协议至今，被上诉人一直未办理权属变更登记，上诉人依然是涉案房屋的所有权人；3.无证据表明被上诉人至今未办理房屋权属变更登记的过错在上诉人，该责任应由被上诉人承担；4.一审法院审理程序、采信证据违法。王功庆上诉请求：撤销原判，改判驳回谢钢雄、成峰林的诉讼请求，并由其负担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：1.一审判决认定事实不清、证据不足，无证据表明被上诉人至今未办理房屋权属变更登记的过错在成家顺一方；2.成家顺与被上诉人签订的房屋买卖合同，转让的土地使用权性质为划拨，未报有批准权的人民政府审批，故该房屋买卖合同应非法、无效，一审判决认定该房屋买卖合同有效，缺乏依据；3.被上诉人因自己未偿还债务消灭抵押物权，导致至今未办理房屋过户手续，因此提出的执行异议不能成立；4.一审法院采信证据违法。谢钢雄、成峰林辩称，1.一审法院认定事实正确，证据充分，成家顺在庭审时自认其因逃避债务，陌生电话没有接听，未办理房屋产权过户登记不是被上诉人自身的原因，而是由于政策调整和成家顺处于失联状态导致的。2.被上诉人与成家顺签订的房屋买卖合同合法有效，双方买卖的是房屋非土地使用权，且双方买卖房屋的行为并未违反法律的强制性规定，未损害其他人的利益，应为有效，请求二审法院维持原判。谢钢雄、成峰林向一审法院起诉请求：1.确认其与成家顺签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.对位于湖北省通山县××山××路（房产证号为通羊字Ｓ0××34）的房屋，停止执行，并解除查封执行措施；3.由王功庆负担本案诉讼受理费。一审法院认定事实：2011年11月7日，谢钢雄、成峰林与成家顺、吕丽华签订房屋买卖协议书，约定由谢钢雄、成峰林以62万元价格购买成家顺、吕丽华位于通山县××山××路的私房（产权证号为Ｓ0××34），并经公证处公证。协议签订后，成家顺、吕丽华收到谢钢雄、成峰林给付的购房款62万元，并将该房屋及该房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》等产权证交付给二原告占有、使用至今，且未办理产权变更登记手续。另查明：2012年5月，谢钢雄为了办理信用卡消费贷款，需要提供财产担保，因上述房屋产权未变更，便要求成家顺、吕丽华配合，帮助其以上述房屋办理抵押担保手续。成家顺、吕丽华答应了谢钢雄的这一要求，并在职能部门以他们的名义用该房屋的《房屋所有权证》办理了贷款担保抵押手续（他项权证号为12764），同时签订了贷款抵押担保合同。贷款期限为2012年5月28日至2014年5月28日。因贷款至今仍有485万余元未偿还，致该房屋的他项权证未撤销。又查明：2013年9月2日，通山县委为了有效遏制景区违法用地和违法建设行为，出台了（2013）6号《关于进一步规范九宫山国家级风景名胜区国土建设分局管理的专题会议纪要》，要求九宫山国土建设分局对九宫山土地和建设市场进行全面清理，凡未经审批的一律不得动工，对未批已建的要依法依规从严查处，严厉处罚，补足规费并补办齐相关手续，确保规划的权威性和严肃性。通山县房地产管理局行政服务窗口接到通知后，暂停了九宫山风景区内房屋产权登记等行为，但对证照齐全的房屋产权变更登记行为未停止。2013年，谢钢雄到通山县房地产管理局行政服务窗口询问上述房屋的过户登记手续时，被告知暂时停办。2015年，谢钢雄又到通山县房地产管理局行政服务窗口询问上述房屋的过户登记手续时，被告知未缴纳购买房屋的税费，同时抵押贷款亦未还清，不能办理该房屋的过户手续。2015年12月14日，谢钢雄按房屋买卖协议书的约定，除土地出让金外，缴纳了买卖房屋的契税等税费，但之后因联系不上成家顺，便未去办理上述房屋的产权过户手续。2016年5月26日，王功庆依据一审法院已生效的（2016）鄂1224民初160号民事调解书申请执行。2016年6月16日，一审法院作出（2016）鄂1224执220号执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。谢钢雄、成峰林得知拍卖裁定后，于2016年7月19日提出案外人执行异议。2016年8月26日，一审法院以房屋买卖应当依照法律规定进行产权变更登记，未经登记的，不发生效力。谢钢雄、成峰林购买该房屋虽然交清房款，并实际占有该房屋，但因其自身原因未办理过户手续，未能取得该房屋的所有权为由，裁定驳回了谢钢雄、成峰林的执行异议。谢钢雄、成峰林收到驳回执行异议裁定后，依法向一审法院提起了案外人执行异议之诉起诉。2016年12月5日，湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司根据王功庆的申请，于2016年6月21日对该房屋作出了《估价报告书》，该估价报告虽然对房屋的装修费用未作评估，但根据《房屋所有权证》的“营业”用途和《国有土地使用证》的“住宅”用途，未载明土地的使用权类型及终止日期，估价人员据此判断该土地使用权类型为“划拨”，土地用途为“商业”用地，评估该房屋为商业房地产，建筑面积367.94平方米，土地使用面积为110平方米，于2016年6月21日的价值为228.90万元。评估价值包含房地产转让时应补缴的土地出让金及相应税费。同时查明：通山县房地产管理局分别于2012年8月31日、2013年9月17日、2015年6月19日和2015年6月19日为周哲、孟新华、王亮、华建忠办理了位于通山县××山风景名胜区内的房屋产权过户手续。被告成家顺、吕丽华已于2016年12月5日经婚姻登记机关登记离婚。2012年10月份后，原告方对该房屋进行过建设和维修。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议要获得支持，必须具备四个条件，即：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户，且其权利能够排除执行。本案中，谢钢雄、成峰林系不动产即诉争房屋的买受人，成家顺、吕丽华系该房屋登记在其名下的被执行人。双方之间在该房屋被裁定拍卖之前，已签订房屋买卖协议，并经公证，系双方的真实意思表示，且不违法，该房屋虽未办理产权过户手续，但并不影响房屋买卖协议已经发生合同效力这一事实的存在；同时，在房屋买卖协议签订后，双方已完成了该房屋及产权证明的交付和全部价款的给付，至本案发生，二原告一直对该房屋占有、使用，并收益。至此，二原告提出案外人执行异议已满足上述四个条件中的前三个条件。对于第四个条件，即是否因二原告自身原因未办理该房屋的过户手续，且其权利能够排除执行，是本案的争议焦点。原告购买该房屋的买卖协议有效，全额给付了购房款，并且从购买之日至今一直对该房屋占有、使用和收益，并且在王功庆起诉成家顺、吕丽华之前缴纳了该房屋产权过户所需的契税等税费，虽然该房屋未办理产权过户手续，但客观上原告方已经对该房屋享有“准物权”。从维护交易安全和稳定角度看，该房屋不存在一房二卖或多卖情况，原告方的“准物权”可以予以保护。在一方享有“准物权”的情况下，对是否为买受人自身原因导致不能过户，不宜从严把握，是符合社会大多数人的价值取向的。本案中，原告方未及时办理产权过户手续，虽有过错，但并不是原告方一方行为所致，还有被告成家顺联系不上等原因。但“准物权”并不是“物权”。只要该房屋的他项权证被撤销，办理产权过户就很容易。当然，原告方是否及时还清贷款，撤销他项权证，以及他项权证撤销后是否及时去办理产权过户手续，对该房屋的实际“物权”均存在法律意义上的影响。虽然在本案中可以保护原告方的“准物权”，但并不等于此类“准物权”现象能一直被法律所保护。依法维权，是民事主体应当遵守的法律底线。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、谢钢雄、成峰林与成家顺、吕丽华签订的房屋买卖协议有效；二、不得执行成家顺、吕丽华共同所有，位于通山县××山××路，编号为通房籍第CDJ2010016128，所有权证号为Ｓ0××34的房屋。本案受理费100元，由王功庆、成家顺、吕丽华负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一审法院查明的事实除“2016年12月5日，湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司根据王功庆的申请，于2016年6月21日对该房屋作出了《估价报告书》”表述有误外，其他与二审查明的相符，本院继续予以确认。另查明：2012年5月，谢钢雄、熊美妮、熊杰（案外人）等与中国农业银行股份有限公司通山县支行签订《最高额担保个人借款合同》，以涉案房屋和其他房屋（他项权证号为通山房他证通羊镇第12764号）设立抵押提供担保。2016年4月7日，王功庆与成家顺、吕丽华达成调解协议，一审法院作出（2016）鄂1224民初160号民事调解书予以确认。协议内容为：1.成家顺、吕丽华于2016年4月10日之前偿还王功庆利息53330元（按年利率24%自2015年11月1日起计至2016年4月10日止）。2.成家顺、吕丽华于2016年4月30日之前偿还王功庆借款本金100000元及利息6660元（按年利率24%自2016年4月10日计至2016年4月30日止）。3.成家顺、吕丽华于2016年6月1日之前偿还王功庆借款本金400000元及利息（按年利率24%计算直至清偿完毕之日止）。4.如成家顺、吕丽华未按期支付，则以上述未还款项为本金，从2016年6月1日以后起按年利率24%支付利息，直至所借款项偿还完毕之日止。2016年6月21日，一审法院委托湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司对涉案房屋进行市场价值评估，2016年12月5日，湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司作出房地产估价报告。涉案房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》均未载明房屋的土地使用类型。成家顺自认存在个人通讯电话号码暂停服务、未接听谢钢雄、成峰林来电等情形，2015年12月14日，谢钢雄在缴纳了买卖房屋契税等税费后，因联系不上成家顺，至今未能办理涉案房屋的产权变更登记手续。一审法院主审法官在多次庭审审理过程中，均向本案当事人释明了案件当事人有申请回避的权利，上诉人成家顺、吕丽华、王功庆与被上诉人谢钢雄、成峰林均陈述不申请回避。本案争议的焦点问题为：一、成家顺与谢钢雄签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效；二、谢钢雄、成峰林对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，关于焦点一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条明确规定，本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。而成家顺、吕丽华与谢钢雄、成峰林签订的《房屋买卖协议书》，是对房屋买卖协商一致达成的真实意思表示，并非单独的土地使用权转让协议，且涉案房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》均未载明房屋的土地使用类型。即使该房屋涉及的土地使用权类型为划拨，但法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，而是要求当事人履行相关法定手续，如交纳相应的土地出让金后将划拨土地转为出让土地，从而转让。《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（法发〔2009〕42号）第2条规定：“切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转”。涉案房屋买卖协议，未损害国家利益或社会公共利益，涉案房屋的土地使用类型并未影响双方当事人对房屋买卖协议的履行，该协议应认定为合法有效。成家顺、吕丽华、王功庆认为涉案房屋买卖协议无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，谢钢雄、成峰林对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1.自2011年11月7日成家顺、吕丽华与谢钢雄、成峰林签订房屋买卖协议并经公证后，双方已完成了给付房屋价款及交付涉案房屋和产权证书的行为，至今谢钢雄、成峰林仍对涉案房屋占有、使用，并收益；2.2015年12月14日，谢钢雄在缴纳了买卖房屋契税等税费后，因联系不上成家顺，至今未能办理涉案房屋的产权变更登记手续，且谢钢雄、成峰林一审时已提供了其多次前往通山县房地产管理局办理过户登记的相关凭据，成家顺亦自认其存在着无法联系上的情形；3.涉案房屋不存在一房二卖或多卖情况，基于维护交易安全和稳定及平衡保护善意买受人和保护申请执行人债权的考虑，一审法院认定谢钢雄、成峰林对涉案房屋的执行异议成立并无不当，本院继续予以认定。成家顺、吕丽华、王功庆认为因谢钢雄、成峰林原因导致未办理房屋过户登记的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，成家顺、吕丽华、王功庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由成家顺、吕丽华、王功庆负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 汤兆光审判员 李 伟二〇一八年五月三日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；