上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初2688号原告：黄晓锋，男，1967年1月28日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：王晨，女，1968年3月8日出生，汉族，住上海市长宁区。两原告共同委托诉讼代理人：茅健，上海市杰豪律师事务所律师。被告：上海盛博房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：尹善峰，董事长。委托诉讼代理人：郝肖赞，上海瀛东律师事务所律师。原告黄晓锋、王晨与被告上海盛博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告黄晓锋、两原告共同的委托诉讼代理人茅健、被告的委托诉讼代理人郝肖赞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄晓锋、王晨向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付迟延交付上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的违约金1310936.20元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告、被告于2015年10月18日签订《上海市商品房预售合同》，约定两原告向被告购买位于上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，总价款12628080元。根据合同约定，被告应于2016年8月31日前将房屋交付给两原告。原告按约支付房款，但是被告并未能按约交付房屋，实际于2017年4月21日才办理房屋交接手续。根据合同约定，若被告延期交房则需分阶段向原告支付违约金，前60日按日万分之三计算，此后按照日万分之五计算。原告据此计算的违约金金额为1319634.36元，但是原告仍按其诉请金额主张。上海盛博房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经依约交付房屋，原告也已经签署了房屋交接单，被告并未逾期交房。房屋交付时已经具备取得住宅交付使用许可证的全部条件，具备合同和法律规定的交房条件。原告所述的违约金计算方式无误，但是被告不存在违约，不应支付违约金，房屋已经增值很多，原告权益并未受损，违约金金额过高，应当予以调低。本院认定事实如下：2015年10月18日，两原告(乙方、买方)、被告(甲方、出售方)签署《上海市商品房预售合同》，其中主要约定：第二条、乙方向甲方购买宛平南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。第三条、根据暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为12628080元。第十条、该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：三、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2017年2月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条、甲方定于2016年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条、该房屋符合本合同第十条约定交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房进行验收交接。房屋交付的标志为钥匙交付。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。补充条款一本合同第十二条修改如下：甲方承诺按本合同约定的交付日期将该房屋交付给乙方。如甲方未按本合同约定的交付日期将该房屋交付给乙方的，应按如下约定处理：(1)若延期交房在60日(含60日)之内的，则自本合同约定的交付日期后的第一天起至甲方实际交付或视为交付之日为止的连续期间，甲方应按日向乙方支付乙方已付房款的万分之三的违约金，本合同继续履行；(2)若延期交房超逾60日的，则自第61日起，乙方有权选择：(a)继续履行本合同，甲方应自第61日起至实际交付或视为交付该房屋之日为止的连续期间，按日向乙方支付乙方已付房款的万分之五的违约金；或(b)解除本合同，在此等情况下，甲方应向乙方支付乙方已付房款的百分之十作为违约金。合同另有其他约定。2016年9月3日，原告王晨签署《房屋交接单》，其中主要记载：被告将系争房屋交付给原告，房屋实测面积159.46平方米，总房价款XXXXXXXX.79元，已经全部付清。2016年10月2日，原告黄晓锋签署《入伙确认书》，载明：本人购买的系争房屋已具备合同交付条件，本人认可接受该房屋，并确认收妥以下物品及文件：进户门钥匙6把，内户门钥匙12把，防火金刚门钥匙3把，门禁卡5张，整改维修流程等。(注：原告称，2016年9月3日其前去交接房屋，但发现房屋装修存在诸多问题，故拒绝收房，并要求被告整改、重新修。被告整修后，2016年10月2日原告才接收系争房屋钥匙。被告称，2016年9月3日其已经向原告交房，原告提出的装修问题，被告亦在保修期内进行了整改，10月2日将钥匙交给原告是对交房的再次确认。)此后系争房屋即由原告方控制。2017年4月1日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局核发《上海市新建住宅交付使用许可证》，记载建设单位为被告，项目地址宛平南路XXX弄XXX-XXX号等，门牌号8、9。系争房屋包含在上述门牌号内。《房屋交接书》记载：2017年4月21日，甲方(被告)、乙方(两原告)双方对系争房屋进行交接，双方确认该房屋实测面积159.46平方米，总房价款12605155.79元，已经全部付清。(注：两原告据此认为，被告直至2017年4月21日才将系争房屋交付给原告，原告诉请的违约金亦是计算至该日。被告则称，此材料仅是供原告办理过户手续的文件，系争房屋早已按约定交付给原告。)上述事实，除原、被告一致陈述外，另有上海市商品房预售合同、入伙确认书、上海市新建住宅交付使用许可证、房屋交接书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，被告提交建设工程竣工验收备案证书、工程明细表、建设项目资料备案证明、新建住宅配套建设验收合格证明、新建住宅交付使用许可预踏勘情况告知书、关于上海市南双峰110kv变电站土建新建工程初步设计评审意见的批复、区建设交通委专题会议纪要、谈话笔录等材料，证明被告未取得《交付使用许可证》的原因仅为110kv变电站未竣工，其他方面均已符合《交付使用许可证》所要求的条件，而被告并不能掌握变电站竣工的时间进度，故未取得《交付使用许可证》并非被告自身原因造成，且变电站是为周边区域服务的地区性变电站，并不是为系争房屋所在小区服务的配套电站，该变电站未竣工并不影响系争房屋正常使用和交付。原告对此不予认可，称被告若是归责于政府，则可以另行提起行政诉讼。本院认为，原、被告签订的关于系争房屋的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应恪守履行。根据双方合同约定，被告应于2016年8月31日前将符合交付条件(包括已取得《住宅交付使用许可证》等)的系争房屋交付给原告。虽然被告于2016年10月2日将系争房屋钥匙交给原告，但此时系争房屋尚未取得《住宅交付使用许可证》，被告交付的房屋并不完全符合双方合同约定的交付条件。2017年4月1日系争房屋所在楼取得《住宅交付使用许可证》，但此已远超过了合同约定的房屋交付时间。被告未能按期交付符合合同约定条件的房屋，存在违约。被告辩称系因其不可控制的变电站竣工时间进度导致其未能取得《住宅交付使用许可证》，即使属实，此亦系被告与案外人之间的关系，被告欲以此免除其对原告的违约责任，明显依据不足。又根据双方合同约定，在验收交接时，被告应出示《住宅交付使用许可证》等证明文件，若被告不出示上述材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担。而根据目前证据和原告自认，2016年9月3日原告受被告通知前去交接房屋，当时原告曾对房屋情况提出异议，在被告整改后，原告才于2016年10月2日接收房屋钥匙，并自此开始控制系争房屋。但并无证据表明原告曾要求被告出示《住宅交付使用许可证》，或曾因被告未出示《住宅交付使用许可证》而拒绝接受房屋。事实上，自2016年10月2日起，原告已实际控制、占有系争房屋，并因此受益，从而减少了逾期交房可能对其造成的损失，遵循公平原则，也理应减轻被告逾期交房的违约责任。被告称原告主张的违约金金额过高，要求法院予以调低，该意见于法有据，本院予以采信。综合考虑本案情况，本院酌定被告按每日万分之一点三支付原告逾期交房的违约金，应以原告实际支付的总房价款12605155.79元为计算基数，违约金金额为347398元(12605155.79元*1.3/10000*212天)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：上海盛博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付黄晓锋、王晨违约金347398元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费16598元，减半收取计8299元，由黄晓锋、王晨负担5024元，由上海盛博房地产开发有限公司负担3275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一八年五月十日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。