江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初1636号原告：苑栋，男，1978年11月2日生，居民身份证号码3203231978********，汉族，住本市泉山区康居小区**号楼***室。委托诉讼代理人：赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。被告：徐州沪建房产有限公司，住所地徐州市维维大道1号潘塘街道办事处525室，送达地址徐州市新城区镜泊东路3号售楼处。法定代表人：朱忠明，该公司董事长。委托诉讼代理人：白雪刚，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文轩，江苏清正苑律师事务所律师。原告苑栋与被告徐州沪建房产有限公司（以下简称沪建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苑栋的委托诉讼代理人赵春祥，被告沪建公司的委托诉讼代理人白雪刚、徐文轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苑栋诉称：1、依法判令被告履行维修义务，维修���房屋漏水漏雨之处，达到合格状态；2、要求被告履行通知上房义务并交付合格且适宜居住的房屋；3、要求被告支付因被告违约行为造成的原告损失及违约金983378.82元（暂从2011年12月20日计算至2017年5月1日），并要求被告支付违约金直到履行义务完毕为止；4、依法判令被告承担本案诉讼费。后原告变更第3项诉请为：要求被告赔偿原告自2015年1月1日至判决之日（暂计算至2018年4月30日，共计40个月）的租金损失206720元（5168元/月*40个月）；其他诉请不变。事实和理由：原、被告于2011年9月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的汉源国际华城第64幢1单元104室房屋。合同约定，被告应于2011年12月20日将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给原告，被告一直没有履行义务。当原告找到被告查看房屋时，发现房屋出现多处漏雨渗水现象。原告要求被告维修，维���好了再办理上房手续。但被告一直没有将房屋维修好。2014年、2015年期间，原告又向被告公司季书记反映情况，要求被告维修房屋，季书记告知原告去公司说已安排好了。但当原告去被告公司后，被告竟然推脱说不知此事。至今房屋没有维修好。因为房屋漏雨渗水原因复杂，一般技术人员和单位不具备修复的条件和技术，原告也无法找到合适的单位自行维修。被告不履行维修义务给原告造成了很大的损失。在（2015）云民初字第4392号案件，被告虽然认可房屋存在渗漏现象，但在没有与原告达成一致意见的情形下擅自维修房屋，维修后又没有维修质量证明文件，且被告自称只能等到雨季再检验是否渗漏。被告这种不负责任的态度严重违反了合同法的规定。房屋的质量不但不符合合同要求，且房屋不适宜购房人居住。在本案审理过程中，涉案房屋仍然渗漏，被告将外墙���温材料拆除后又一次将房屋内外进行大面积维修。直到2018年4月19日勘验涉案房屋时，仍发现涉案房屋有渗漏之处。结合原告提供的证据，以及被告三番五次的维修事实，涉案房屋的渗漏非常严重，且每一次维修结果都不能达到不渗漏标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以咨询或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中关于严重影响正常居住使用的情形如何判断的解答中，认为房屋虽然符合合同约定，但房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的，属于严重影响正常居住使用的情形，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年内请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。涉案房屋属于房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，且在诉讼之前，被告拒不履行维修义务；诉讼期间，原告提出鉴定申请，被告又擅自维修破坏证据，且多次维修没能消除房屋渗漏现象。原告无法接收和使用涉案房屋，被告应赔偿维修期间给原告造成的损失。根据本案查明的事实，最迟在2014年被告就已知道原告要求维修房屋的要求，但被告拒不维修。在（2015）云民初字第4392号案件和本案审理过程中，被告多次维修房屋，且每次维修都不能保证房屋不再漏雨渗水，只能等待下一次的雨季考验，因此���能仅以维修施工的直接时间作为计算赔偿损失的时间因素，而应将被告知悉原告的诉求直到维修合格的整个期间作为计算赔偿损失的时间因素。被告最后修复时间为2017年8月，但被告至今没有出具维修方案和维修合格的证明。因此，修复期间应从被告认可涉案房屋渗漏的最初时间即2014年起算（原告要求从2015年1月1日起算）直至被告出具修复合格证明为止。被告应按每月5168元的租金标准赔偿原告自2015年1月1日至判决之日（暂计算至2018年4月30日，共计40个月）的租金损失206720元（5168元/月*40个月）。涉案房屋是否修复合格，不能仅以被告所称的来年雨季再看是否渗漏作为标准，而应该是规范的修复方案、合格的材料、专业的施工工艺和专业队伍和合格证明作为判断标准。因此原告要求依法判令被告履行维修义务，维修好房屋漏雨渗水之处，达到合格状态，并提供相应的合格证明。被告沪建公司辩称：我们认为原告的诉请缺乏相关的事实和法律依据，也不符合双方合同的约定，不能成立，依法应当予以驳回。首先，原告主张对涉案房屋渗漏处予以修复，在诉讼期间，被告已经采取了有效的方法予以维修。其次，原告说涉案房屋未能按时、按质交付，被告不予认可。涉案房屋上房的时间从买卖合同及上房通知书中均有反映，且原告也知道上房的事情。依据合同约定，被告在2011年12月20日通知原告上房，被告留存的《商品房入户通知单》能反映当时已经通知原告办理入户手续。根据合同约定，原告收到被告通知后拒不上房的，被告不承担任何责任。被告留存的《汉源国际华城销售结算单》有原告妻子朱雪慧2013年1月16日的签名，也能反映原告已经收到办理上房通知，并至被告处办理了房款结算和交���发票联合办证联准备办理房证。从原告的陈述其在2011年12月20日上房后至2013年底之间就已找到被告查看房屋，是因为发现房屋存在漏雨渗水现象才拒绝办理上房手续的，2014年、2015年接连找过被告，上述陈述足以表明，原告至少在2014年前就已被通知办理上房手续，其是因为房屋存在漏雨渗水现象而拒绝办理的，并非被告未履行通知义务，根据合同约定，此种情况视为被告已经履行交房义务。最后，被告已经依据合同履行了通知原告上房的义务，根据合同约定，被告不存在违约的情况，原告主张的损失也无事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定��下：原被告于2011年9月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的汉源国际华城第64幢1单元104室房屋，该房屋建筑面积共344.55平方米，按套计算总价款为2509888元。合同约定，被告应于2011年12月20日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给原告。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按照出卖人发出的交付通知书所确定的时间到出卖人指定的地点办理收房手续、不前来办理交接手续或拒绝在商品房交接书上签字，视为出卖人已按期交付。买受人须承担每日50元看房费用。买受人拒绝收房而造成的延期交付不适用本合同第九条第1种方式之约定，出卖人不承担逾期交房的违约责任。原告认为被告未按约定时间通知原告上房，对此被告不予认可，被告认为已经按照合同约定的时间通知原告上房。被告提供徐州市建设局2011年11月17日出具的徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书，内容为：“徐州沪建房产有限公司：你公司承建的汉源国际华城居住小区54-85、88、89号住宅，建筑面积38729平方米，已于2011年11月17日通过市有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。”用以证明被告已取得涉案房屋的商品住宅交付使用批准文件。被告还提供一份《商品房入户通知单》，内容为：“苑栋（女士/先生）：由徐州沪建房产有限公司开发的汉源国际华城64幢1单元104室商品房一套，用途为住宅，于2011年9月8日售予您，现已具备交付条件。请在十五日内，按照有关规定，向上海振新物业管理有限公司徐州分公司办理入户手续。”被告签章，落款时间为2011年12月20日，业主签章处有“苑栋”字样，落款时间为“2011年12月20日”，其中“2011年”处的最后一个“1”是由“2”更改而成。被告陈述“苑栋”的签名实际是其配偶朱雪慧所签，原告不予认可。被告申请对“苑栋”及签名下方落款时间是否为朱雪慧所写进行鉴定，本院委托南京金陵司法鉴定所进行鉴定。该所接受委托后，于2017年10月27日出具司法鉴定意见书，认为《商品房入户通知单》上“苑栋”及签名下方落款时间的字迹与朱雪慧字迹是同一人书写。被告支付鉴定费3750元。2015年11月12日原告以房屋出现多处漏雨渗水现象，向本院提起诉讼，要求被告履行维修义务，维修好房屋漏雨渗水之处，达到合格状态。在庭审中原告明确需要维修的部分是一楼墙面、地面、窗户附近的墙面、二楼卧室墙体、窗户附近的墙面、三楼顶部、卧室的墙体、窗户附近的墙面以及靠近楼梯的墙面（三楼）。被告在庭审中也表示愿意给原告进行维修，且对三楼走廊边的窗边墙和门边墙的渗漏没有异议，但认为其余部分只是顶部脱皮而不是渗漏，对阳台墙面和地坪的维修也有���议，认为上述问题已超过质保期。原告主张自2014年就一向被告主张维修，但被告一直未予理睬。被告不认可原告的说法，只认可2015年5月收到维修单反映三楼顶部渗水，也进行了维修。庭审期间，被告于2016年3月进行了维修，2016年5月再次进行维修，2016年7月对房屋的一、二层顶层脱皮进行铲除并重新刷白（被告认为该部分已经超过质保期维修属于义务帮忙）。对上述维修，原告基本认可，但认为房屋质量不能仅靠雨水去检测，且认为被告一直未给予上房通知，要求被告给予说法。后原告申请增加诉讼请求，要求被告履行合同书面通知上房的义务，并按照合同第九条的约定给付违约金847844.22元（计算至2016年8月4日）。后本院审理后，认为被告在诉讼期间已经采取有效的方法给予了维修，故就房屋维修的纠纷，已得到处理。原告要求被告履行合同书面通知上房的义务��并按照合同第九条的约定给付违约金的主张，构成新诉，就此纠纷，原告可另案起诉。遂裁定：驳回原告的起诉。原告不服该裁定，向徐州市中级人民法院提起上诉，该院认为原告增加诉讼请求的诉讼行为符合法律规定，应当合并审理，遂撤销本院（2015）云民初字第4392号民事裁定，指令本院继续审理。本院审理期间，被告认可2017年3月房屋有漏水点，维修了3天，6月份整修一次（一周时间）。被告陈述维修房屋漏水的施工：首先拆除漏水层的外墙保温，再使用堵漏王将墙体漏水处进行粉刷，然后贴保温层，最后恢复外墙涂料。目前房屋已不漏水。原告提供一份中联天目土地房地产资产评估有限公司出具的房地产咨询估价报告，就涉案房屋在2017年11月8日的市场租金估价为每月5168元。被告认为该估价报告系原告单方委托，不予认可；被告对原告主张损失也不予认可。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、照片、房地产咨询估价报告，被告提供的照片、交付使用通知书、商品房入户通知单等证据，鉴定意见书以及原、被告的当庭陈述等加以证实，本院予以确认。本院认为：关于被告是否履行通知上房义务的问题。涉案合同对于房屋交付条件约定为：商品房取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给买受人。被告提供的徐州市建设局2011年11月17日出具的徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书载明“沪建公司承建的汉源国际华城居住小区54-85、88、89号住宅，已于2011年11月17日通过市有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。”��证明涉案房屋在交付时符合双方约定的交付条件。被告提供有“苑栋”签名的《商品房入户通知单》用以证明被告已于2011年11月20日向原告履行了上房通知义务，该通知单业主签名处虽不是原告所签，但根据司法鉴定意见书，可以确定该上房通知单“苑栋”的签名系原告的配偶朱雪慧所签，故应认定被告已及时通知原告进行上房。原告虽主张因房屋出现多处漏雨渗水现象，拒绝上房，但并未提供证据证实其在约定的上房期间向被告作出拒绝上房的表示，或向被告提出房屋存在质量问题，故原告认为被告未履行交付房屋通知义务的主张，本院不予采信。故原告要求被告履行通知上房义务并交付合格且适宜居住的房屋的主张，本院不予支持。关于原告要求被告履行维修义务，维修好��屋漏水漏雨之处，达到合格状态的诉讼主张。根据法律规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务。故对涉案房屋出现的渗水等问题，根据法律的相关规定及双方在合同中的约定，被告对此应承担相应的民事责任。诉讼期间，被告已采取措施进行了多次维修，且目前涉案房屋渗漏问题已得到解决。故原告要求被告继续维修的诉讼主张，没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿维修期间给原告造成的损失的问题。原告主张因房屋质量问题严重影响原告的正常居住使用，被告应按每月5163元支付其租金损失206720元的诉讼主张。根据本案查明的事实，涉案房屋自2015年5月起原告就反映房屋漏水问题，被告也进行了多次维修，但漏水问题一直未彻底解决。直至2017年6月，被告才将涉案房屋维修完毕。在这一过程中，该房屋存在的质量问题确实给原告的正常居住使用造成了影响，也给原告造成了损失。原告虽然办理了上房手续，但原告所接受的房屋存在渗漏等情况，给原告的房屋正常使用造成了妨碍，属于一种瑕疵交付。故原告的损失可以按照房屋实际出租的租金计算，原告主张按每月5168元计算其租金损失，本院予以支持；根据现有证据，可以证明最迟在2015年5月原告就已向被告反映房屋渗漏问题，直至2017年6月，被告将涉案房屋维修完毕，在此期间的租金损失，被告应予以赔偿。故原告主张的租金损失，应计算为134368元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《商品房销售管理办法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条之规定，判决如下：一、被告徐州沪建房产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苑栋损失134368元。二、驳回原告苑栋的其他诉讼请求。案件受理费3086元（原告苑栋已预交13734元，应退还10648元）、鉴定费3750元，由原告苑栋负担4996元，被告徐州沪建房产有限公司负担1840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孔祥伟人民陪审员  冷旭东人民陪审员  张立勇二〇一八年五月二十一日书 记 员  吴 琼