广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0303执异110号 案外异议人：陈宗胜，男，汉族，1975年12月22日安徽省郎溪县人，身份证住址安徽省郎溪县。 委托代理人：魏超宁，安徽擎义律师事务所律师。 申请执行人：彭聪，男，汉族，1985年9月4日出生，身份证住址武汉市武昌区。 委托代理人：钱丹，广东隆与律师事务所律师。 委托代理人：徐娟，广东隆与律师事务所律师。 被执行人：邱华宝，男，汉族，19783年10月20日出生，身份证住址安徽省郎溪县。 被执行人：刘厚钦，男，汉族，1965年5月2日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 在本院执行彭聪与邱华宝、刘厚钦借款合同纠纷一案中，案外人对执行位于安徽省郎溪县涛城镇祥化路西侧的房产（产权证号00××78）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈宗胜称，请求贵院依法审查核实，立即解除对涉案房产的查封，停止评估、拍卖程序，撤销对案外人财产的执行。事实和理由：2018年4月17日，贵院下发了（2016）粤0303执7657号执行案件的“搬迁通知书”，告知已查封了被执行人邱华宝名下位于安徽省郎溪县××城镇××路西侧的房产（产权证号00××78），经查，该房产产权证号为集体产权证号。案外人早在2011年5月份就在被执行人处购买了案涉房产的****，且案外人于2011年5月29日支付了全部购房款，当时被执行人邱华宝也承诺短期内为案外人办理房屋产权证。直至2012年8月，案外人开始入住该购置房产。案外人认为，该房屋实际产权归属案外人所有，虽然该房产登记在被执行人邱华宝名下，但由于在该房屋交付后，案外人一直找不到邱华宝为其办理产权变更手续，非因案外人自身过错原因未办理产权变更登记。至此，特向贵院再作如下两点说明：第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。为此，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给案外人，且已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。贵院将案外人财产作为被执行人邱华宝的财产予以执行，明显错误。第二，关于上述《查封规定》第17条及《执行异议规定》第28条规定与《物权法》第9条的关系。2004年出台《查封规定》之前，执行中被执行人将房屋出售并交付第三人，甚至第三人又转卖给他人，但过户登记手续却一直没有办理，依然登记在被执行人名下，上述财产能否执行，实践中却有不同看法。实际上，争议的焦点在于对物之登记是否属所有权移转的要件。物权法实施前，我国民法通则等法律虽未对不动产物权登记生效原则进行明确规定，一般认为民事活动中基本上是以登记作为认定所有权的标准，未办理过户登记手续的，所有权尚未转移，但在案件执行中，在第三人无过错的情况下，如对该类争议标的不加以区别。《查封规定》17条的合理之处，在于前后两个部分区分规定，能否执行的主要差别就在于第三人有无过错。引入过错原则，在实质上突破登记生效原则，对无过错第三人债权赋予物权性质予以优先保护，即只要满足《查封规定》第17条设置的条件，即使交易的不动产没有登记过户，也不得对登记在被执行人名下的该不动产采取执行措施。并且，尽管物权法2007年才开始施行，晚于《查封规定》的出台，但不动产登记生效原则在我国一直存在，物权法只是加以确认。《查封规定》第17条本身就是基于不动产登记生效原则从平衡利益的角度作出的变通性规定。因此，应将其理解为物权法第九条但书的“法律另有规定的除外”情形，系对不动产登记生效原则的例外规定，二者之间并不矛盾，还有助于交易的安全。综上，如果不顾案外人与被执行人邱华宝之间的购房合同，强制执行案外人正在占有使用中的房屋，必须会侵害案外人的利益，不仅有失公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种依损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法，显然是不可取的。为切实维护案外人的合法权益，依法提出执行异议之申请，请求贵院依法审查核实，立即解除查封、停止拍卖程序、中止对案外人财产的执行。 为支持其主张，案外人提交了下列证据：证据一、居民身份证，证明案外人陈宗胜身份信息情况；证据二、收条，证明被执行人邱华宝于2011年5月24日收取了案外人交纳的的购房款14.3万元；证据三、郎溪县涛城镇街道社区居民委员会、涛城镇人民政府联合出具的证明，证明1、案外人已向邱华宝支付了购房款共计人民币14.3万元；2、案外人自2012年8月份实际居住在郎溪县××城镇××路西侧403室；3、案外人曾多次要求邱华宝办理房产变更手续，但因邱华宝常年在外，无法联系到本人，案外人多次到政府需求解决途径；证据四、购买商品房情况说明，证明案外人购买的房产具体坐落的位置及房号。 申请执行人质证后认为，对证据一真实性予以确认；对证据二、三性均不予认可，无法确认其真实性；对证据三真实性不予认可，案外人未提供银行转款记录，对于大笔款项应当由银行转账才符合交易常理；对证据四真实性无法核实，且该份证据不具有客观性，该份证明的证明主体均是对所谓7年多以前的事实进行证明，该两个主体并不是该次的交易的参与者或见证者，其如何证明该次证明的真实性。同时该份证明第二段表述案外人曾多次要求将涉案房产登记至其名下，因证明机关非房地产登记机关，不具有证明案外人向邱华宝或有权机关要求登记的事实。同时该两主体也未提供案外人向其主张过要求邱华宝进行过户的相关主张的证明材料。 申请执行人彭聪称：一、根据物权法不动产登记制度，被执行人邱华宝为房产的所有权人，深圳市罗湖区人民法院为执行生效判决查封房产、评估、拍卖房产，并不存在任何错误。《物权法》第十四条、第十六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据物权变动的公示公信原则，房产物权变动需登记公示。根据罗湖法院查明和案外人提供的《不动产产权情况表》，邱华宝为房产的所有权人并享有房产的全部份额。另，于2014年7月10日因借款邱华宝将房产抵押给案外人并办理抵押登记。因此深圳市罗湖区人民法院查封、执行房产合理、合法，并不存在任何瑕疵或错误。二、异议人提交的《购房协议书》、《收条》以及镇政府、居委会《证明》，无法证明其与邱华宝就涉案房产存在真实房屋买卖关系。三、即使《购房协议书》合法、有效，异议人也支付了购房款，因异议人从购房协议签订至今七年多的时间仍未办理房产转让过户登记手续，依法不发生物权变动效力。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据上述规定，即使异议人与邱华宝之间存在真实交易、《购房协议书》有效，并依约支付购房款《购房协议书》，但因欠缺登记公示要件该转让行为未发生物权变动效力。同时，如异议人所述其在《购房协议书》签订并支付购房款完毕七年的时间里为办理过户登记，是因为找不到邱华宝。但据案外人了解，在过去的七年多里邱华宝本人一直居住在郎溪县，通过电话也能联系到他，不存在找不到人的情形。即使找不到人，异议人也从未尝试过通过诉讼等途径向邱华宝主张过协助过户义务。究其原因，无论是因异议人明知涉案房屋的性质为集体的，不得上市交易，其与邱华宝在购房时已达成不进行产权变更登记的合意，还是异议人怠于行使催告邱华宝协助办理产权过户的权利，异议人均存在过错，因此异议人的情况不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。综上，异议人所提出的执行异议和要求法院解除对房产的查封，停止评估、拍卖程序没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回异议人的执行异议申请。 申请执行人未提交证据证明其主张。 被执行人邱华宝、刘厚钦未提交相关意见。 本院查明，彭聪与邱华宝、刘厚钦借款合同纠纷一案，本院于2015年12月3日作出（2015）深罗法民一初字第2470号民事判决书，判决：一、被告邱华宝应于本判决生效之日起五日内向原告彭聪偿还本金人民币3043795.64元以及利息（按月息1.78%的标准从2015年7月14日计算至借款本金还清之日止）。二、被告邱华宝应于本判决生效之日起五日内向原告彭聪支付律师费人民币80000元；三、被告邱华宝不履行本判决第一、二项确定的义务时，原告彭聪有权对被告邱华宝所有的安徽省郎溪县××城镇××路西侧的房产（房屋他项权证号：房：房地产他证郎溪字第**法拍卖、变卖的借款优先受偿。四、原告彭聪依本判决第三项优先受偿的上列担保财产依法拍卖、变卖的价款不足以实现其债权的，由被告刘厚钦连带清偿剩余债务。五、驳回原告彭聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50370元，保全费人民币5000元，由两被告共同负担人民币50000元，原告彭聪负担人民币5370元。由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。 上述涉案房产登记的房屋所有权人为邱华宝，总层数为五层。 本院认为，根据我国法律规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。由于涉案房产在被执行人名下，因此，本院执行并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回陈宗胜的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 张 青 审判员 罗映霞 审判员 张 雨 二〇一八年五月二十三日 书记员 丁媛尹