四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3774号上诉人（原审被告）：黄长富，男，汉族，1956年7月4日，住四川省郫县。委托诉讼代理人：秦志旗，四川法典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张道菊，女，汉族，1970年9月25日出生，住四川省郫县。委托诉讼代理人：钟莉，四川顶泰律师事务所律师。原审第三人:成都市郫都区房产管理局，住所地：成都市郫都区德源镇红旗大道北段221号。负责人:张明红，该局局长。委托诉讼代理人:李晨宁，四川恒创律师事务所律师。上诉人黄长富因与与被上诉人张道菊及原审第三人成都市郫都区房产管理局（以下简称郫都区房管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9号立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄长富上诉请求：1.依法撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4384号民事判决中黄长富向张道菊支付36805元的判决，改判驳回张道菊��部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由张道菊承担。事实和理由：1.本案系租赁合同纠纷案件。黄长富作为房屋所有权人与第三人郫都区房管局签订《征收补偿合同》，与张道菊无关。黄长富与张道菊之间不存在任何合伙、合作、联营及类似关系，不是征收补偿的共同当事人。2.双方2015年8月27日签订的《房屋出租协议》已经于2017年6月30日经双方同意解除。张道菊主张分配停产停业经济损失等费用没有法律依据，原审判决黄长富向张道菊支付相应费用也没有法律依据。3.黄长富出于息事宁人的考虑于2017年7月19日向张道菊支付店铺装修损失补偿费14588元，张道菊出具的《收条》，证明双方认可关于案涉商铺的补偿纠纷已经处理终结。张道菊无权再主张任何“补偿”，“赔偿”或“分配”。张道菊辩称，1.根据双方签订的租赁合同，张道菊通过转账支付了房租，黄长富也通过短信回复的方式确认收到相应房租。2.一审法院对于装饰装修补偿款、搬家补助费补偿给房屋实际使用者正确。因为第三人的拆迁行为，张道菊有权依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，第一百二十一条、第四十二条，第四十四条的规定获得相应补偿。张道菊针对店面装修投入了大量费用，需要一定的回报周期，但由于拆迁导致张道菊无法经营，因而造成了巨大的损失，一审判决停产停业经济损失费的补偿由双方各分得一半，存在错误。因本案系原物权丧失导致合同无法继续履行，故不适用房屋租赁司法解释中关于损失分担的规定。一审中，双方均认同郫都区房管局对商铺增值部分的评估，因张道菊不是房屋所有权人，故郫都房管局与黄长富��订了房屋征收补偿合同。但该不动产增值部分（装饰装修部分）实际上是张道菊的投入，黄长富应将物权增值部分补偿支付给张道菊，一审法院对装饰装修补偿部分的认定正确。原审第三人郫都区房管局述称，郫都区房管局已依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对房屋所有权人进行了足额补偿，不应当再承担任何责任。张道菊向一审法院起诉请求：一、判令黄长富赔偿房屋因征收给张道菊造成的损失共计97425元。包含政策性补偿费用共计5900元（电表迁移费5500元、空调移机费400元）、政策性补助费用停产停业经济损失42034元、搬家补助费1200元、物管补贴费4103元、提前搬迁奖励费提前签订征收补偿合同，完成搬迁并缴费房屋奖励，腾退奖共计30000元、其他补偿被搬迁房屋装饰装修补偿29176元；二、判令黄长富承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，2007年5月29日张道菊在工商行政部门办理注册登记。其在犀浦镇浦发街经营三彩服饰店。2007年4月1日张道菊与黄长富签订租赁合同，黄长富将犀浦镇浦发街1号商铺出租与张道菊,双方约定租赁期间为8年，租期从2007年4月1日至2015年3月31日，每月租金为2500元。并约定乙方不得擅自改变承租房屋建筑结构。2015年8月27日，黄长富与张道菊再次签订租赁合同，租赁期从2015年9月30日至2017年10月1日，有效期为两年，月租金为36000元，并约定如果拆此房，双方协商搬出，所交甲方的房租按未满天数退还。期间张道菊继续租赁使用该商铺。2017年5月4日由郫都区人民政府发出关于地铁6号线犀浦站房屋征收项目国有土地上征收的公告，黄长富所有的浦发街1号商铺在此次征收范围内。2017年6月21日��长富与第三人郫都区房产管理局签订成都市国有土地上房屋征收补偿合同。黄长富自愿放弃被搬迁房屋产权和房屋安置，选择货币补偿。获取以下款项：1、非住宅终结价按每平方米米36882元计算为人民币1401147元；2、政策性补偿费用5900元(电表迁装费5500元、空调移机费400元)；3、政策性补助费43234元(非住宅货币补偿的，停产停业经济损失费42034元、搬家费1200元)；4、政策性补贴费用284332元（购房补贴280229元、物管费补贴4103元）；5、提前搬迁奖励费用78995元（提前签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的，甲方给予户奖40000元、所有征收人按与甲方约定在规定时间内签订征收补偿合同，完成搬迁并交付征收房屋的，甲方给予楼栋腾退奖20000元、选择货币补偿的，另给予面积奖18995元）；6、其他补偿29176元（被搬迁房屋装饰装修补偿总价值29176元）。黄长富在2017��7月19日向张道菊退还了2017年7月、8月、9月三个月房租共计16250元，退回1000元保证金，支付装修款14588元、空调移机费400元。此后双方就其他支付款项不能达成一致，张道菊诉至一审法院。一审法院认为，张道菊与黄长富之间因双方就分别在2007年4月1日、2015年8月27日签订两份租赁协议，租赁期至2017年10月1日届满。因双方对诉争的各种赔付款均无约定。张道菊作为承租人，租赁经营期间办理工商、税务登记，从2007年4月1日开始就在黄长富商铺中从事经营商业活动。合同履行过程中因政府对租赁房屋的征收需要，致使合同无法继续履行，此次征收拆迁亦对房屋产权人黄长富获取利益造成了损失。同时也致使张道菊无法继续租赁经营，对其造成了相应的损失。张道菊应当在黄长富获取的补偿款中获取下列赔偿：1、对政策性补助费用停产停业经济损失42034元，对根据就本次征收补偿安置方案中对停产停业损失补偿方案，可以选择不同计算方式也可为评估确定。本案中，双方均无证据证实停产停业损失的构成，考虑本案双方因本次征收均有损失，故酌情由双方各分得一半即21017元。2、政策性补偿费用中的空调移机费400元，本案黄长富已经向张道菊支付，一审法院予以确认；3、搬家补助费1200元，此次拆迁必然导致房屋实际使用人搬离房屋实际的支出；4、其他补偿被搬迁房屋装饰装修补偿29176元，系经评估机构对拆迁前房屋实际装修后评估所得出，该款应当由房屋实际使用者获取。上述款项共计51793元。与黄长富已支付的14988元品迭后，黄长富还应向张道菊支付36805元。对张道菊主张的电表迁移费55000元，根据生活常识，电表一般应为业主所有，同时张道菊未提供证据证实电表的权属，故不应获得电表迁���费。物管补贴费，根据拆迁方案为该房屋建筑面积，每月1.8元的标准发放5年，对该部分主张张道菊要求取得没有相关依据，故不予支持；另对张道菊主张的提前搬迁奖励费提前签订征收补偿合同，完成搬迁并缴费房屋奖励，该部分实际是对房屋所有人在规定时间签订协议、整体腾退搬迁交付的奖励措施。而张道菊不应当分配该部分，故也不应支持。一审法院根据根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:一、黄长富在判决生效之日起十五日向张道菊支付36805元。二、驳回张道菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应���依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由张道菊承担1025元，黄长富承担1025元。二审中，黄长富提交张道菊与案外人于2017年5月8日签订的《店铺租赁合同》，拟证明张道菊明知案涉商铺将拆迁，且已经租赁了铺面用于经营。张道菊质证后对该证据的真实性与合法性予以认可，但认为与本案没有关联性。郫都区房管局认为其已经履行补偿义务，本案与其无关。本院经审查认为，《店铺租赁合同》与本案没有关联性，不予采信。二审中，各方当事人均对一审查明的事实没有异议，但二审查明2015年双方签订的《房屋出租协议》中约定的36000元房租是��年的租金，但黄长富主张实际租赁过程中，张道菊是按5400元的标准支付租金。郫都区房管局确认张道菊于2017年7月6日腾退案涉铺面。经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人黄长富的上诉意见和被上诉人张道菊的答辩意见以及原审第三人郫都区房管局的陈述意见，本案二审的争议焦点是，张道菊是否应当获取停产停业经济损失赔偿、搬家补助费和房屋装饰装修补偿。本院对此综合评述如下：根据黄长富和张道菊签订的《房屋出租协议》可以认定，截止黄长富与郫都区房管局签订《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》时，黄长富与张道菊的租赁合同关系依然存续。因此张道菊在客观上存在因拆迁导致租赁合同提前解除产生预期可得利益受损、��修投入无法弥补等问题。由于案涉商铺实际由张道菊承租，实际履行铺面腾退义务的责任主体亦是张道菊。故一审支持张道菊关于搬家补助费1200元的诉请，酌定张道菊分得一半停产停业经济损失，即21017元，并无不当。对于张道菊主张的装饰装修补偿，虽然案涉商铺确由张道菊装修，双方也未就装修残值进行约定，但因诉讼前张道菊已经向黄长富出具《收条》，收条的内容包括拆迁装修赔偿，故应当认定黄长富已经与张道菊就案涉商铺的装修赔偿问题达成合意，且张道菊也实际收到黄长富支付的相应款项，故张道菊再在诉讼中主张装饰装修损失的诉请不予支持。综上，黄长富的部分上诉请求成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4384号民事判决第二项，即“驳回张道菊的其他诉讼请求”；二、变更成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4384号民事判决第一项“黄长富在判决生效之日起十五日向张道菊支付36805元”为“黄长富在本判决生效之日起十五日向张道菊支付22217元”；三、驳回张道菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2150元，由张道菊负担1600元，黄长富负担550元；二审案件受理费2150元，由上诉人黄长富负担550元，张道菊负担1600元。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 王 果审判员 赵 韬二〇一八年五月二日书记员 余海洋