重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初19027号原告：刘鹤辉，男，1961年7月5日出生，汉族，无固定职业，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：高杰，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晏，重庆百君律师事务所律师。被告：喻绍磊，男，1987年2月4日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江津区。被告：郭素林，女，1991年1月6日出生，汉族，无固定职业，住四川省岳池县，现住北京市通州区。原告刘鹤辉与被告喻绍磊、郭素林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序并于2017年12月11日公开开庭进行了审理，原告刘鹤辉的委托诉讼代理人高杰、韩晏，被告喻绍磊、郭素林到庭参加了诉讼。依法由审判员向容独任审判，适用简易程序并于2018年2月9日公开开庭进行了审理，原告刘鹤辉的委托诉讼代理人高杰、韩晏，被告喻绍磊到庭参加了诉讼，被告郭素林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告刘鹤辉向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即向原告返还重庆市沙坪坝区门面；2、判决二被告向原告支付2017年2月15日起按照每月6000元的标准计算至2017年11月30日的租金；3、判决二被告向原告支付房屋占用损失费，该损失从2017年12月1日起按照每月6000元的标准计算至二被告将房屋返还给原告之日止；4、判决二被告向原告支付延期支付租金的资金占用损失，该损失以欠付租金3000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2016年12月1日计算至付清之日止；该损失以欠付租金18000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2017年3月1日计算至付清之日止；该损失以欠付租金18000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2017年6月1日计算至付清之日止；该损失以欠付租金18000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2017年9月1日计算至付清之日止；5、判决二被告向原告支付违约金6000元。事实及理由：原告与被告于2015年12月1日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市沙坪坝区的门面（以下简称涉案门面），面积为240平方米，租赁期限为2015年12月1日至2017年11月30日，租金标准按25元/平方米计算，每月租金为6000元，租金在租赁期内按季度进行预付结算，被告在签约时向原告交纳了履约保证金6000元，若被告未能按照合同约定向原告支付租金、违约金等，原告有权从保证金中先予以扣除并要求被告于5日内补足履约保证金，若一方违约，应向对方支付6000元的违约金，租赁期内若被告未能按时足额结清当期租金，原告有权就应付租金总额，自应付清之次日，按每日千分之三向被告收取滞纳金。原告认为该滞纳金即资金占用损失，现主动降低标准为中国人民银行同期贷款利率的二倍。《商铺租赁合同》已于2017年11月30日到期，被告从2017年2月15日起一直欠付租金，经原告多次催收被告仍拒不结清所欠费用，也不交还涉案门面。遂起诉至法院，请求判如所请。被告喻绍磊辩称，1、不同意解除租赁合同，因为原告在2017年7月份强制收回涉案门面，当时合同还没到期，我不同意交还门面；2、不同意返还涉案门面；3、我已经向原告支付了截止2017年8月1日前的全部租金，之后的租金没有再支付了，现在我没有在涉案门面经营了，涉案门面里还有我的东西，但是门面一直没有锁上，不同意支付2017年7月1日后的房屋租金及房屋占用损失，也不同意向原告支付延期支付租金的资金占用损失及违约金；4、郭素林确实是和我一起与原告签订的商铺租赁合同，签订合同后郭素林一直没有使用涉案房屋。被告郭素林辩称，我确实与原告签订了租赁合同，但是我并没有使用涉案门面，具体使用人是喻绍磊，应当由原告与喻绍磊来解决涉案门面的纠纷。本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，原告取得位于重庆市沙坪坝区覃家岗正街68、69、70号房屋的所有权，房屋用途为商服用房。2015年9月2日，原告出具《委托书》，载明：“兹有沙坪坝区门面租赁事宜，特委托胡后芳（联系电话13708****XX）办理出租和收取租金相关事宜。”2015年12月1日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定如下：一、商铺说明。甲方将位于重庆市沙坪坝区门面即涉案门面出租给乙方，用途为餐饮，租赁面积240平方米；乙方的承租权的行使仅限于商铺墙体内侧范围，乙方不得阻止甲方或经甲方同意的第三人对商铺墙外侧及公共使用区域的使用、占用或处置，若乙方欲使用或占用商铺外侧墙体及公共使用区域安装、发布广告或进行其他活动的，应另行与甲方签订合同。二、租赁期限。乙方保证承租两年，并不得随意退租和转租，乙方租赁期限自2015年12月1日至2017年11月30日；合同期满必须经甲乙双方同意后方可续订合同，乙方在合同期满前30日向甲方提出书面申请，否则将视为乙方放弃续租权利，甲方有权将该房屋出租给他人，乙方不得提出异议；租赁期内，甲方欲出售商铺，应当于公告转让之日前30天通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权，但乙方必须在得到甲方通知的即日起5日内以书面方式明确是否行使优先购买权，否则视为放弃优先购买权，在有第三人竞买时，如有更高应价，而乙方未按照公开转让规定作出认购表示的，则视为放弃购买。三、该商铺租赁费用。租金标准按25元/平方米*租赁面积计算，每月租金为6000元/月（不含物业管理费及3.4条规定的其它费用）；甲乙双方同意在上述租赁期内，租金按季度进行预付结算，合计18000元；租赁期内由乙方自行向该房屋（小区）的物业管理公司缴纳物业管理费用，甲方不再承担该房屋的物业管理费用；租赁期间发生的水、电、天然气、通讯费等相关费用均由乙方自行承担，若由甲方或物业公司代付的，由甲方或物业公司根据收费部门收款凭证开具付款通知书，乙方收到付款通知书后7天内支付，甲方或物业公司在收款时出具收据；甲方指定乙方将租金及下述第四条约定的履约保证金支付到下列账户，开户行重庆银行总部城支行，户名刘鹤辉，账户62309600000********。四、履约保证金。乙方在签约时须向甲方交纳履约保证金共计6000元，乙方缴纳的履约保证金在本合同得以全面履行完毕商铺交还于甲方且经甲方签字确认后10个工作日内不计利息退还乙方；如乙方在经营过程中违反法律和法规的规定，包括但不限于乙方未能依照本合同规定向甲方支付租金、有关费用、违约金、滞纳金和经济损失，而不及时予以弥补的，甲方有权对该商铺停止水电供应且由此所造成的一切损失由乙方自行负责，甲方有权从乙方缴纳的保证金中先予扣除并要求乙方于5日内补足，履约保证金不足以支付时，甲方有权向乙方进一步追索，乙方应当在接到甲方通知的即日起5日内支付不足部分并按4.1条的规定补足履约保证金，否则应按9.2条规定向甲方支付滞纳金。五、商铺交付、装修及交还验收。甲方应于2015年11月30日前与乙方办理商铺场地交接手续，交接时间如有变更，甲方应提前书面通知乙方；乙方对商铺进行装修，应将设计方案报甲方校审并不得改变商铺的现时主体结构，所有改动必须经甲方签字认可，其二次装修设计图应报消防部门审批，并须取得消防部门的书面审查意见，装修竣工后应请消防部门参加竣工验收，取得验收合格批示后才能投入经营使用，乙方必须准备消防灭火器2个。七、乙方的权利和义务。合同期间乙方若有地址、联系方式、法定代表人或主要负责人发生变更，应在变更后十日内书面通知甲方，未能及时通知所导致的一切责任由乙方承担。八、合同的变更和终止。未经甲方书面同意，乙方不得转租本商铺和改变商铺用途，否则甲方有权立即解除本合同，由此给甲方造成的经济损失由乙方全部承担，甲方就本租赁合同而言，只认可乙方为唯一合法的承租人；租赁期间，任何乙方需提前变更或终止合同的，应提前90日书面通知对方，经双方协商一致的，签订变更或终止合同的协议，新的协议生效之日，本合同自动生效。九、违约责任。甲乙双方任何一方无故不履行合同条款或提前终止本合同的，除双方另有约定的，应向对方支付6000元的违约金；在租赁期内，如因乙方未能按时足额结清当期租金，甲方有权就当期应付租金总额，自应付清之次日起，按每天千分之三向乙方收取滞纳金，如乙方欠租达30天，甲方有权单方解除合同并收回商铺予以处置而无须事前知会乙方，乙方在收到解除合同通知书之次日无条件退场，否则，由此造成甲方的经济损失由乙方承担；乙方如有违反下列条款之一的行为，甲方有权单方面解除合同，由此造成的经济损失和法律责任由乙方全部承担，并且甲方不予退还乙方缴纳的履约保证金；因各种原因经双方协商一致提前终止合同或合同期满不再续租，乙方应在终止合同协议签订之日起或合同期满后3日内，退还所承租的商铺，并将存在商铺内的所有物品搬走，逾期视为放弃该物品的所有权，甲方可以自行处置，乙方承诺不予追究和索赔；在合同期内，如甲方无理提出解约，应赔偿乙方的相应损失。尾部甲方处有原告的签名，甲方代表处签写有胡后芳。乙方处有二被告的签名。另查明，被告至今仍占有使用涉案门面，该门面现店名为坦克海鲜坊。原被告双方存在争议的事实：原告举示的证据：原告举示了收据14份、胡后芳出具的《情况说明》一份，收据分别为：2015年12月19日,交款人为二被告，金额为6000元，交款事项为涉案门面履约保证金，收款人处签名为胡后芳；2016年4月6日,交款人为二被告，金额为12000元，交款事项为涉案门面2015年12月1日至2016年1月31日租金，填票处签名为胡后芳；2016年5月4日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2016年2月1日至2016年2月28日租金，收款人处签名为胡后芳；2016年6月13日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2016年3月1日至3月31日租金，填票处签名为胡后芳；2016年7月7日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2016年4月1日至4月30日租金，填票处签名为胡后芳；2016年8月30日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2016年5月1日至5月31日租金，填票处签名为胡后芳；2016年10月24日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2016年6月1日至2016年6月30日租金，填票处签名为胡后芳；2016年12月6日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2016年7月1日至7月31日租金，收款人处签名为胡后芳；2017年1月3日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2016年8月租金，收款人处签名为胡后芳；2017年1月17日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2016年9月租金，收款人处签名为胡后芳；2017年3月17日,交款人为喻绍磊，金额为9000元，交款事项为涉案门面2016年10月1日至11月15日租金，收款人处签名为胡后芳；2017年4月19日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2016年11月16日至2016年12月15日租金，收款人处签名为胡后芳；2017年6月16日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2016年12月15日至2017年1月14日租金，收款单位处签名为胡后芳；2017年7月31日,交款人为喻绍磊，金额为6000元，交款事项为涉案门面2017年1月15日至2月14日租金，填表处签名为胡后芳。证明目的：证明被告交纳租金的情况以及从2017年2月15日起一直欠付租金的事实。被告喻绍磊对该组证据的真实性有异议，表示其从没有收到过交纳租金的收据，其交了租金后原告都没有开具收据，还表示胡后芳少写了部分租金，2015年12月、2016年1月、2016年2月的租金被告是一次性支付了24000元给胡后芳，包含了履约保证金，但是情况说明上只有6000元。原告表示被告是通过支付宝或者微信转账支付的上述收据载明的租金，原告代理人胡后芳收到相应款项后需要交到财务，找财务开出收据再交给被告，故时间有延后。还表示上述收据的顾客红联已经撕掉，且交款人从2015年起交纳租金一直未收到收据，也不符合常理，同时胡后芳的情况说明也证实顾客红联已经交给了被告。被告喻绍磊举示的证据：被告喻绍磊举示了日期为2017年1月13日的转账凭证一份，金额为3000元，收款方为胡后芳，证明其向原告支付了2017年1月1日至2017年1月31日期间的房屋租金。原告对该证据的真实性无异议，但表示该款项是被告补交2016年9月1日至2016年9月30日欠付的部分租金，收据是2017年1月17日开具并将顾客红联交给了喻绍磊。被告喻绍磊举示了日期为2017年2月23日的转账凭证一份，金额为3000元，收款方为胡后芳，证明其向原告支付了2017年2月1日至2017年2月28日期间的房屋租金。举示了日期为2017年3月14日的转账凭证一份，金额为6000元，收款方为胡后芳，证明其向原告支付了2017年3月1日至2017年3月31日期间的房屋租金。原告对该两份证据的真实性无异议，但表示该款项是被告补交2016年10月1日至2016年11月15日欠付的租金，收据是2017年3月17日开具并将顾客红联交给了喻绍磊。被告喻绍磊举示了日期为2017年4月17日的转账凭证一份，金额为6000元，收款方为胡后芳，证明其向原告支付了2017年4月1日至2017年4月30日期间的房屋租金。原告对该证据的真实性无异议，但表示该款项是被告补交的2016年11月15日至2016年12月14日欠付的租金，收据是2017年4月19日开具并将顾客红联交给喻绍磊。被告喻绍磊举示了日期为2017年6月13日的转账凭证一份，金额为6000元，收款方为胡后芳，证明其向原告支付了2017年6月1日至2017年6月30日期间的房屋租金。原告对该证据的真实性无异议，但表示该款项是被告补交的2016年12月15日至2017年1月14日欠付的租金，收据是2017年6月16日开具并将顾客红联交给喻绍磊。被告喻绍磊举示了日期为2017年7月17日的转账凭证一份，金额为3000元，收款方为胡后芳，证明其向原告支付了2017年7月1日至2017年7月15日期间的房屋租金。举示了日期为2017年7月27日的转账凭证一份，金额为3000元，收款方为胡后芳，证明其向原告支付了2017年7月16日至2017年7月31日期间的房屋租金。原告对该两份证据的真实性无异议，但表示上述6000元是被告补交2017年1月15日至2017年2月14日期间欠付的租金，收据是2017年7月27日开具并将顾客红联交给喻绍磊。被告喻绍磊申请证人廖亮亮出庭作证，证人证言主要内容如下：证人与喻绍磊是员工和老板的关系，胡后芳在2017年8月25日来到涉案门面，要求强制收回门面和收取租金，胡后芳与喻绍磊发生了争吵，并与证人发生了争执，胡后芳在2017年8月25日并没有将涉案门面收回去。目前海鲜坊经营的全部用品都还在涉案门面里。证明目的：证明胡后芳在2017年7月要把涉案门面出租给春晖幼儿园，要求强制收回涉案门面并对员工进行殴打，导致海鲜坊无法正常经营。原告对证人证言中胡后芳在2017年8月25日未收回涉案门面，被告至今占用涉案门面的真实性无异议，对其他证人证言的真实性有异议。审理中，被告喻绍磊陈述其与案外人王先伟曾合租涉案门面，没有签订书面协议，只是喻绍磊、胡后芳和王先伟三人口头约定王先伟每月支付房屋租金3000元给胡后芳，按月交纳，喻绍磊也是按月交纳3000元租金给胡后芳，2016年9月至2017年3月15日期间的物业费系由王先伟自行交纳。被告喻绍磊还陈述在2017年1月、2月的租金3000元是和王先伟合租期间交纳的租金，合租期间为2016年9月15日至2017年3月15日，2017年3月14日交纳的租金是6000元，当时胡后芳说这15天她不认，于是就多支付了1500元。2017年5月份的时候胡后芳来店里，来看店里有无分租给王先伟的东西，当时王先伟的东西放在涉案房屋旁边另外的门面里的，胡后芳变卖了王先伟的东西给旁边的垃圾站，变卖的钱就抵了1500元的房租，后来就多交纳了15天的房租1500元。2017年5月份的房租是以现金的方式当面给了胡后芳，一共给了6000元，其他月份交纳房屋租金的记录现在无法举示相应证据。原告对被告的该部分陈述并不认可，表示并不认识王先伟。审理中，被告喻绍磊向本院申请王先伟出庭作证，但是在庭审时表示王先伟不愿意前来出庭作证。本院认为，原告刘鹤辉与被告喻绍磊、郭素林签订的《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原被告双方应按合同约定全面履行权利义务。对于原告要求判令二被告立即向原告返还重庆市沙坪坝区覃家岗正街68、69、70号正对大楼第一层最右边的门面的诉讼请求。《房产租赁合同》约定租赁期限自2015年12月1日至2017年11月30日，现租赁期限已经到期，原告要求被告返还涉案门面符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求二被告支付2017年2月15日起按照每月6000元的标准计算至2017年11月30日的租金的诉讼请求。本案最大的争议便为被告欠付原告租金的期限及金额。对此，本院分析论证如下：第一，被告主张其已经交纳了截止2017年8月1日前的房屋租金，被告便应当举示其已向原告交纳了2017年8月1日前所有租金的支付凭证，但是被告举示的转账记录显示交纳的租金总金额仅为30000元。相反，原告开具的收据却显示被告交纳了共计87000元的租金，远远高于被告举示的转账凭证的总金额。被告不认可收据的真实性，但又无法举示出其他的支付凭证，在此情况下，本院对原告举示的收据的真实性予以采信。第二，被告喻绍磊举示的转账凭证载明的转账时间虽大部分在2017年2月15日之后，但除了该部分转账凭证，被告并未举示出其他支付凭证用于证明其已经交清了2017年2月15日之前的全部租金。在被告欠付多期租金的情况下，原告将后期交纳的款项用于冲抵之前的租金具有合理性，并不违背常理，因此，本院对原告关于被告举示的转账凭证是用于补交先前欠付租金的陈述予以采信。第三、被告喻绍磊主张其与案外人王先伟合租涉案门面，并与胡后芳达成口头协议约定各自按月向原告交纳租金3000元。被告喻绍磊并未举示证据证明其与王先伟之间或者与原告之间达成了上述协议及其协议约定，被告喻绍磊申请王先伟作为证人出庭作证，但是王先伟在开庭时并未到庭。被告的前述陈述也无任何其他证据能够证明其真实性，应当承担举证不能的后果。第四、被告喻绍磊申请的证人廖亮亮是被告聘请的员工，与本案有利害关系，原告不予认可的证人证言部分，本院不予采信。综上，本院认定被告欠付租金的起始时间为2017年2月15日。《商铺租赁合同》约定被告应按季度预付租金，但被告至今未交纳完毕上述租金。现原告要求二被告向原告支付2017年2月15日起按照每月6000元的标准计算至2017年11月30日的租金符合法律规定，租金总金额为57000元。关于原告要求被告支付房屋占用损失费，该损失从2017年12月1日起按照每月6000元的标准计算至二被告将房屋返还给原告之日止的诉讼请求。《商铺租赁合同》约定租赁期限截至2017年11月30日。合同到期后，被告仍在占有使用涉案房屋，应当参照合同约定的租金标准向原告交纳房屋占用损失费。原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付延期支付租金的资金占用损失的诉讼请求。《商铺租赁合同》约定，在租赁期内，如因被告未能按时足额结清当期租金，原告有权就当期应付租金总额，自应付清之次日起，按每天千分之三向被告收取滞纳金。原告主张本项诉讼请求中的资金占用损失即该条合同约定的滞纳金，原告主动将其标准调整至中国人民银行同期贷款利率的二倍。本院认为，该条合同条款约定的滞纳金即违约金，合同约定租金应按季度进行预付，但被告至今都未向原告交纳2017年2月15日至2017年11月30日期间的房屋租金，应当承担违约责任。合同约定的租赁期限为2015年12月1日至2017年11月30日，按照合同约定的租金标准6000元及按季度预付的支付方式，被告应当在2016年11月30日前向原告交纳2017年2月15日至2017年2月28日期间的租金3000元，应当在2017年2月28日前向原告交纳2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金18000元，应当在2017年5月31日前向原告交纳2017年6月1日至2017年8月31日期间的租金18000元，应当在2017年8月31日前向原告交纳2017年9月1日至2017年11月30日期间的租金18000元。逾期未支付，应当支付违约金。现原告主动调整至中国人民银行同期贷款利率二倍的标准符合法律规定，本院予以支持。因此，被告应当向原告支付延期支付租金的违约金，该违约金以欠付租金3000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2016年12月1日起计算至2017年2月28日止；以欠付租金21000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2017年3月1日起计算至2017年5月31日止；以欠付租金39000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2017年6月1日起计算至2017年8月31日止；以欠付租金57000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2017年9月1日起计算至付清之日止。关于原告要求被告支付违约金6000元的诉讼请求。《商铺租赁合同》约定，任何一方无故不履行合同条款，应向对方支付6000元的违约金。被告未按照合同约定全面履行合同条款，应当按此约定支付原告违约金6000元。原告的此项诉讼请求符合合同约定，并不违反法律规定，本院予以支持。被告郭素林辩称其并没有使用涉案门面，具体使用人是喻绍磊，应当由原告与喻绍磊来解决涉案门面的纠纷。对此抗辩，本院认为，《商铺租赁合同》的合同当事人是原告与被告喻绍磊、郭素林，合同当事人应当受到合同的约束。合同签订后，郭素林是否实际使用涉案门面对外并不能对抗合同相对方。因此，郭素林的抗辩并无法律依据，本院不予采信。被告郭素林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席裁判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告喻绍磊、郭素林于本判决发生法律效力后十五日内向原告刘鹤辉返还位于重庆市沙坪坝区的门面。二、限被告喻绍磊、郭素林于本判决发生法律效力后三日内向原告刘鹤辉支付2017年2月15日至2017年11月30日的租金57000元。三、限被告喻绍磊、郭素林于本判决发生法律效力后三日内向原告刘鹤辉支付房屋占用损失费，该损失费从2017年12月1日起按照每月6000元的标准计算至被告喻绍磊、郭素林将位于重庆市沙坪坝区的门面返还给原告刘鹤辉之日止。四、限被告喻绍磊、郭素林于本判决发生法律效力后三日内向原告刘鹤辉支付延期支付租金的违约金，该违约金以3000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2016年12月1日起计算至2017年2月28日止；以21000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2017年3月1日起计算至2017年5月31日止；以39000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2017年6月1日起计算至2017年8月31日止；以57000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍，从2017年9月1日起计算至付清之日止。五、限被告喻绍磊、郭素林于本判决发生法律效力后三日内向原告刘鹤辉支付违约金6000元。案件受理费1310元（原告已预交655元），减半交纳655元，由被告喻绍磊、郭素林负担，该款项限被告喻绍磊、郭素林于本判决发生法律效力后三日内支付给原告刘鹤辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇一八年五月二十一日书记员  卢静