西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0112民初10993号 原告（反诉被告）西安众成伟业生物科技有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城一路利君V时代大厦******。统一社会信用代码91610132MA6TXEWR70。 法定代表人林泽世，总经理。 委托代理人张映雪，陕西尚文律师事务所律师。 委托代理人糜志杰。 被告（反诉原告）西安利君建筑安装工程有限责任公司。住所地：陕西省西。住所地：陕西省西安市经开区凤城一路**利君V时代****91610000220570822K。 法定代表人郑伟，总经理。 委托代理人段明生，陕西邦维律师事务所律师。 委托代理人李莉，陕西邦维律师事务所律师。 第三人西安夕阳乐医疗器械有限公司。住所地：西安经济技术开。住所地：西安经济技术开发区未央路雅荷花园中环大厦****楼**10132321994069Q。 法定代表人林泽世，执行董事兼总经理。 委托代理人马国聪。 原告西安众成伟业生物科技有限公司（以下简称众成伟业公司）与被告西安利君建筑安装工程有限责任公司（以下简称利君建筑公司）、第三人西安夕阳乐医疗器械有限公司（以下简称夕阳乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张映雪、糜志杰，被告委托代理人李莉、第三人委托代理人马国聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年1月28日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其承租被告位于西安市经济开发区凤城一路六号利君V时代大厦A座26楼2601-2603室的房屋，面积500平方米，租金付至2017年9月30日。2017年6月22日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队来到该房屋进行消防督查检查，发现该租赁房屋违反《中华人民共和国消防法》第53条之规定,责令其于2017年7月7日前整改，并对办公场所进行查封，导致其无法正常经营。其立即通知被告到场，被告委派张建国现场协调未果。至2017年7月7日，经其多次督促被告均不予提供解决方案，因租赁房屋无法正常使用，其于2017年7月12日搬离租赁房屋，其后多次找被告协商解决退还未使用房屋期间的租金及返还押金，被告不予解决。故其诉至法院，请求判令解除其与被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告返还其预付的租金120650.24元及押金3万元；被告赔偿其经济损失（包括物业费损失9849元和房屋被查封期间的员工工资损失85627元）；本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，原告陈述与事实不符，2015年1月28日，涉案房屋经原告与第三人夕阳乐公司约定，由原告实际承租并使用。2017年6月19日、6月20日，原告称公司不景气想要搬走，双方就退房事宜协商未果，2017年6月21日原告搬走了大部分办公设备。2017年7月初，原告称消防大队下发《责令整改通知书》，再次与其协商退房一事未果，7月12日、7月13日原告便搬走了剩余办公物品。涉案房屋装修、房屋内设施是原告自行完成、管理和使用，其交付的房屋所在大厦均通过消防验收，故消防问题与其无关。其同意解除合同，但原告未向其交付房屋，租赁期限未届满原告擅自解除合同，故押金及多交的租金均不应退还，且原告主张的经济损失并不存在，故不同意原告的诉讼请求。原告存在违约，应向其支付违约金，故提出反诉，请求判令原告支付其违约金6万元，并承担本案诉讼费。 原告对反诉辩称，合同履行期间房屋被消防大队查封，致无法使用，是被告违约在先，其没有违约行为，不应支付违约金，故不同意被告的反诉请求。 第三人述称，其对原告的诉讼主张没有意见，涉案房屋是其交给原告使用的，不同意被告的反诉请求。 经审理查明，原告众成伟业公司（承租方、乙方）与被告利君建筑公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于西安市经济开发区凤城一路六号利君V时代大厦A座26楼2601-2603室的房屋租与被告做办公使用，建筑面积500平方米；租赁期限共36个月，自2015年4月1日至2018年3月31日；本合同签订当日，乙方向甲方支付押金3万元作为房屋租赁押金，甲方向乙方交付房屋；租金支付方式为每半年支付一次，第一期租金于本合同生效后3日内交付，后续各期租金须在每个半年租赁期满前10个工作日内足额交付，具体为第一年（2015年4月1日至2016年3月31日）为67元/平方米，即每月租金3.35万元，半年租金为20.1万元，第一次支付押金及半年租金共计23.1万元，从第二年起，房屋租金在前一年租金的基础上递增5%，三年租赁期内以此类推；在租赁合同期内，若甲方随意单方解除合同或因房屋权属瑕疵导致合同无效或房屋无法使用的，甲方应退还乙方押金3万元并承担违约金6万元，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方扣收乙方3万元房屋租赁押金，乙方须向甲方支付违约金6万元；该合同落款日期2015年1月28日。2017年5月11日，第三人夕阳乐公司（甲方）与原告众成伟业公司（乙方）签订《协议书》一份，约定2015年1月28日第三人向被告承租了涉案利君V时代大厦A座26楼2601-2603室的房屋，每月租金为人民币3.35万元，第三人已向被告支付至2016年3月31日的租金及押金共计43.2万元，2016年1月1日被告将涉案房屋交付原告使用，之后的房租由原告交纳，第三人自愿将向被告利君建筑公司支付的3万元押金转嫁于原告，由被告退还原告。2017年6月22日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队以涉案房屋未进行消防设计备案及竣工验收消防备案、未安装疏散指示标志、安全通知标志、应急照明设施、且只有一个安全出口为由，将涉案房屋查封，并要求原告2017年7月7日之前予以改正。2017年7月12日，原告搬离涉案房屋，并将办公沙发1套、办公桌1套、大会议桌1套、电脑16台、电视机1个、椅子9把、书柜及音频设备等物品搬走。 审理中，被告向法庭提交其与第三人签订的《房屋租赁合同》，该合同约定被告将位于涉案房屋租给第三人使用，其余条款与原、被告所签涉案《房屋租赁合同》内容一致。原告及第三人予以认可，称原告自2016年1月将第三人的业务、员工及涉案房屋一并接收，并与被告重新签订涉案《房屋租赁合同》。各方一致确认第二年租金为42.21万元，第三年租金为443205元，物业费（含电梯费、公共能耗分摊）3015元/月，房屋租金及物业费已交至2017年9月30日。经被告称其在将房屋出租前已经进行了简单的装修，将涉案房屋内部打通，并在内部做了一个通道，但未进行装修之后的消防备案，并认可其收回时的房屋结构与交付给第三人时的一致。被告提交物品搬出放行通知单、移动通信客户语音清单等证据，其中物品搬出放行通知单显示2017年6月21日原告从涉案房屋搬出茶几1个、沙发1套、皮椅3把、凳子46把、柜子1个，被告称原告在涉案房屋被查封前即与其协商退房及解除合同事宜，因协商未果，原告于2017年6月21日搬走了部分办公设备。原告对该组证据真实性认可，但认为与本案解除合同没有必然联系。经询，原告称2017年6月26日递交解封申请书，申请搬离涉案房屋，并提交通话录音一份，称其在房屋被查封时就与被告进行了交涉要求被告配合整改，被告不予认可，称原告未与其协商整改事宜，原告亦未就此提交其他证据。就损失一节，原告称其主张的物业费系2017年6月23日至9月30日之间，并提交员工工资表，称工资损失是其51个员工自2017年6月23日至7月12日期间的工资，共计85627元，被告不予认可。经法庭询问，原告称其在其他地方还有店铺，至2017年6月22日有30多个员工在涉案房屋内办公，并称其自2017年7月12日起在西安市凤城三路凤凰新城办公，新址约200平方米。 以上事实，有《房屋租赁合同》、协议书、房屋产权证、银行卡交易明细清单、西安利君物业管理有限责任公司收款收据、《西安市经开区公安消防大队责令限期改正通知书》、搬离清单、物品搬出放行通知单、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告应按约定向原告支付相应租金。现原、被告一致同意解除合同，本院予以准许。涉案房屋在交付原告前，由第三人租赁并使用，第三人已将押金收取的权利转让给原告并告知被告，且涉案房屋已交还被告，现租赁合同已解除，故原告关于被告向其退还押金3万元的主张符合法律规定，予以支持。根据法律规定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但被告在将涉案房屋内部打通并进行装修之后，未进行消防备案，现涉案房屋未通过消防验收，被告不能证明未通过验收的原因系原告或第三人使用不当所致，在房屋被查封后亦未进行整改，故其要求原告支付违约金6万元的主张与法无据，不予支持。原告已于2017年7月12日搬离涉案房屋，故房屋租金及物业费应计算至2017年7月12日，因原告已将房屋租金及物业费交至2017年9月30日，被告应将2017年7月13日至2017年9月30日期间原告预交的房屋租金97140.82元（80日×443205元/365日）予以退还，原告超付的物业费7939.5元（3015元/月×2＋3015元/月×19日/30日）被告亦应返还原告。原告在涉案房屋被查封前就已开始腾房，仅余9把椅子及部分家具在涉案房屋，西安市公安消防支队经济技术开发区大队要求2017年7月7日之前改正完毕，原告在查封后未积极督促原告进行整改，只是要求搬离，在2017年6月22日房屋被查封后，原告于2017年7月12日即搬至新址继续营业，在房屋查封前原告即以实际行动表明不愿继续履行合同。原、被告对涉案合同的解除均负有一定责任，原告又不能证明其在涉案房屋工作的员工人数，故其主张的员工工资损失缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告西安众成伟业生物科技有限公司与被告西安利君建筑安装工程有限责任公司于2015年1月28日签订的《房屋租赁合同》准予解除。 二、被告西安利君建筑安装工程有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告西安众成伟业生物科技有限公司退还押金3万元、房屋租金97140.82元。 三、被告西安利君建筑安装工程有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告西安众成伟业生物科技有限公司返还物业费7939.5元。 四、驳回原告的其余诉讼请求。 五、驳回被告的反诉请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4991元（原告已预交），由原告负担2000元，被告负担2991元，与上款一并支付原告。反诉费650元，由被告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张 彦 审 判 员  付 蕾 人民陪审员  樊魁元 二〇一八年五月二十二日 书 记 员  唐 萍