广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5102民初1340号原告：刘友畅，男，汉族，1990年4月7日出生，住潮州市潮安区。委托诉讼代理人：陈杰，广东东之木律师事务所律师。被告：李泽明，女，汉族，1972年12月23日出生，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：陈仪斌，广东乔博律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏慕红，广东乔博律师事务所律师。第三人：杨来生，男，汉族，1970年8月24日出生，住潮州市湘桥区。第三人：廖俊江，男，汉族，1979年3月30日出生，住潮州市湘桥区。原告刘友畅诉被告李泽明房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年10月27日立案受理后，通知杨来生、廖俊江作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2018年3月15日公开开庭进行审理，原告刘友畅的委托诉讼代理人陈杰、被告李泽明的委托诉讼代理人陈仪斌、苏慕红及第三人杨来生、廖俊江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘友畅诉称：2017年6月14日，原、被告在中介人员的介绍下，签订《房产买卖合同》。约定由原告购买被告位于潮州市永护路4号港湾国际花园1幢1梯1402号房。双方就购房款、款项支付方式、房屋交付、契证办理等事项进行了约定。合同签订后，原告按约定分别于2017年6月14日、2017年7月1日、2017年7月15日向被告支付了3万元、2万元、5万元，合计10万元。合同约定，原告应于2017年8月30日前支付购房款25万元。原告因突发脑溢血严重疾病，于2017年7月3日在潮州市人民医院住院治疗，期间一度昏迷不醒，无法按期付款。住院期间，病情略有好转时，原告都有及时通过中介人员与被告联系，要求待出院后双方再进行协商，就合同履行补充协议。但是被告不顾客观出现的意外事件，明确回复要解除合同并没收原告已付款项。原告认为，原告因突发脑溢血严重疾病而住院治疗，属于法律规定的情势变化情形，双方应当本着公平和诚实信用的原则，平衡协调双方的利益关系，才不会造成履行合同时显示公平。现原告尚不能确定何时能够出院及出院后的康复状况，签订合同时为了购买花园式住宅改善生活环境的目的，因身患重疾而遭到严重影响，又因为被告已经明确表态解除合同，所以买卖合同依法应当解除，并由被告返还由原告已经支付的款项。请求判令：1.解除双方于2017年6月14日签订的《房产买卖合同》；2.被告返还原告已付款项10万元；3.诉讼费用依法处理。原告刘友畅为其陈述的事实提供了如下证据：1.原告身份证。证明原告诉讼主体资格。2.房产买卖合同。证明2017年6月14日，原、被告在中介人员的介绍下签订《房产买卖合同》。3.疾病证明书。证明合同履行中出现是情势变化，原告因突发脑溢血严重疾病，于2017年7月3日在潮州市人民医院住院治疗，期间一度昏迷不醒，无法按期于2017年8月30日前支付购房款25万元，被告因此明确解除合同。当时原告的病情是重度再生障碍性贫血，左侧额顶部硬膜下血肿，蛛网膜下腔出血，急性上呼吸道感染，肝功能不全，住院时做过骨髓穿刺和活检手术，住院期间，中介廖俊江有到医院看望。4.收据、银行流水账。证明原告已付款项10万元，被告应予返还。现因情势变化，合同依法应当解除，并由被告返还由原告已付的款项10万元。5.人口信息查询表。证明被告的身份情况。被告李泽明辩称：原告起诉主张的事实存在捏造情况。原告于2017年6月14日在中介人员的介绍下与被告签订了《房产买卖合同》，约定购买被告位于潮州市永护路4号港湾国际花园1幢1梯1402房，并约定了房款支付和违约责任等事宜。原告也依约向被告支付了9万元作为定金，另外1万元定金依合同第二条约定存放于中介方作为合同书履行的保险金。然而在2017年8月30日原告却违约没有支付应向被告支付的购房款25万元，经被告和中介方多次催告，原告以生意上货款资金无法到位为由予以推诿，并明确表示不再履行双方签订的合同，愿意承担相应违约责任。现原告捏造生病住院，一度昏迷不醒，无法按期付款的事实提起诉讼，要求被告返还原告已付定金，企图掩盖其违背合同关于违约责任的约定，明显违背诚实信用原则，依法不应得到法律的支持。请法院查明本案事实，判决原告支付的定金不应返还，并驳回原告对被告的诉讼请求。被告李泽明为其答辩提供了如下证据:1.被告李泽明身份证。证明被告主体资格。2.房产登记信息条。证明被告同原告签订房产买卖合同时，对潮州市永护路港湾国际1幢1梯1402号房拥有合法所有权。3.收据。证明原、被告按合同约定将10万元定金中的1万元存放于中介方作为合同履行保险金。4.借记卡账户历史明细清单。证明2017年7月15日，原告交付被告购房定金5万元。5.原告微信朋友圈截图。证明2017年8月份至九月初，原告身体处于清醒状态，能正常发朋友圈。6.房产买卖合同。证明由于原告不履行合同造成被告经济损失2万元（该房产原售价150万元，后售给他人148万元）。第三人杨来生述称：本第三人是受被告李泽明的委托做中介，廖俊江介绍原告刘友畅去看李泽明在永护路港湾国际1幢1梯1402号房，双方谈妥成交价150万元，李泽明要求刘友畅提供定金10万元，刘友畅说先付3万元，余款分两次付还李泽明，合同也有约定刘友畅提供押金的时间及具体数额，合同签订后刘友畅依约按时支付定金，当时约定第一次支付房款在2017年8月30日，在8月10日李泽明本来要购买别的房产，想买个车位，要求刘友畅提前支付第一期的购房款。刘友畅没有回复，等到合同约定的支付期限到后，李泽明通过我找刘友畅的中介廖俊江，廖俊江答复就是刘友畅现在无法付还房款。据本第三人所知，后来由于刘友畅资金紧缺，双方的交易的事情就不了了之。第三人杨来生没有提供证据。第三人廖俊江述称：刘友畅要买房，通过本第三人介绍去永护路四号港湾国际1幢1梯1402号房看房，后双方谈妥价格也签订了合同，李泽明要求刘友畅支付10万元定金，刘友畅当天就先付还3万元，第二次付还2万元，第三次付还5万元，共付还了10万元，按合同约定刘友畅必须在2017年8月30日前支付第一期房款，但当时刘友畅没有按期支付，据刘友畅告诉本第三人是当时资金紧缺未到位，刘友畅要求本第三人与李泽明协商，李泽明回复如果刘友畅无法在2017年8月30日前付还房款25万元，就按合同违约责任履行。后双方的房屋买卖关系就不了了之。第三人廖俊江没有提供证据。经过开庭质证，原告刘友畅对被告李泽明证据的质证意见是：1.对证据1-2无异议。2.对证据3，被告如何依约将保证金交中介原告不清楚，中介杨来生如果确认就可以。3.对证据4无异议。4.对证据5、6的三性都有异议，无法证明其证明的目的。第三人杨来生对被告李泽明证据的质证意见是：本第三人有收取李泽明的履行合同保证金1万元，但无直接接触刘友畅，催促支付购房款都是催促廖俊江，对其他证据无异议。第三人廖俊江对被告李泽明证据的质证意见是：杨来生催促本第三人催刘友畅支付购房款，本第三人电话联系刘友畅，当时刘友畅在住院，有接听电话，刘友畅说期限未到，也没有表示不履行合同，对其他证据无异议。被告李泽明对原告刘友畅证据的质证意见是：1.对证据1无异议。2.对证据2被告认为合法有效，应受法律保护。3.对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，疾病证明书并没有陈述原告患病住院的时间及治疗后出院的情况，原告在庭上对证据的说明内容“重度再生障碍性贫血，左侧额顶部硬膜下血肿，蛛网膜下腔出血，急性上呼吸道感染，肝功能不全，住院时做过骨髓穿刺和活检手术。”在疾病证明书中根本没有记录，因此该疾病证明书无法证明原告存在其起诉所称的昏迷不醒情形。也则是不存在法律所规定的不可抗力或合同法所规定的情势变更。从记录是写“2017年7月3日在我科检查”，但在2017年7月15日原告是在当晚的12点左右划款付还5万元定金，由此可以说明原告是清醒的，疾病证明书是在2017年9月15日出具，那么原告在此时间后到双方约定的第二笔应付付款2017年10月30日期间根本没有通过中介或直接联系本案的被告要求付款，或按原来的账号划款付还双方约定的两次购房款，该情况也不属于在情势变更情由消失后原告应采取积极补救措施履行合同的情况。4.对证据4的真实性无异议，但对原告所主张的情势变化的理由被告不认可。5.对证据5无异议。第三人杨来生对原告刘友畅证据的质证意见是：本第三人是催促廖俊江要求刘友畅按合同约定还款，但廖俊江没有回复我。对其他证据没有意见。第三人廖俊江对原告刘友畅证据的质证意见是：当时刘友畅在合同履行过程确实住院，本第三人有去医院看望，但刘友畅也没有说不继续履行合同，本第三人有催刘友畅按期按合同约定时间还款，但刘友畅没有答复本第三人。对其他证据没有意见。庭审后，刘友畅补充提供疾病证明书二份、出院记录一份。证明其因患病自2016年11月22日至2017年12月31日在潮州市人民医院住院治疗。被告李泽明的质证意见是：对证据的真实性无法无异议，证据体现入院时间是2016年11月22日，出院时间是2017年12月31日，而被告与原告签订的房产买卖合同时间是在2017年6月14日，这个时间是在原告住院期间发生，也即是说原告在签订本合同时，已是明知自己住院治疗，对住院治疗不影响合同签订后的履行，是足够明知的。所以即使住院导致原告无法履行合同若确实存在的话，其风险也应由原告自行承担。另外，从病历记录上看，原告从入院时的查体是“神清”，说明原告入院时是具有正常的民事行为能力，在住院期间病历的记录也不存在原告出现昏迷、神志不清的情况，这与原告在开庭时所陈述的因昏迷导致无法履行合同是相矛盾的。综上，被告认为这份证据恰好说明原告违约履行合同的事实是清楚的。所谓住院无法履行合同，只不过是原告的一个借口。第三人杨来生的质证意见是：疾病证明无假，但本第三人认为原告主要是无力偿还购房款，并非疾病所致，现时还款都可以用手机支付。第三人廖俊江的质证意见是：在应支付购房期间，原告确在住院治疗，但现时还款都可以用手机支付，原告是可以做到的，但不知其是什么原因未支付购房款。经审理查明：刘友畅（经中介廖俊江介绍）与李泽明（经中介杨来生介绍）于2017年6月14日签订一份《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容是：李泽明将其位于潮州市湘桥区永护路4号港湾国际花园1幢1梯1402房产以150万元的价格转让给刘友畅，刘友畅应于2017年6月14日支付定金3万元（由李泽明将收取的定金中1万元存放中介方作合同履行保险金），2017年6月30日补支付定金2万元，2017年7月15日补支付定金5万元，2017年8月30日前支付购房款25万元，2017年8月30日前支付购房款10万元；双方于2017年11月8日一同到房管局办理交易证明，按银行评估该房可按揭额，所差房款刘友畅支付后一同到国土局办理换名手续；办理产权证过户所需全部费用由刘友畅负担；李泽明定于2017年12月30日将该房及水、电、室内装修等配套设施无损缺交付给刘友畅使用，并结清水、电、物业管理等费用（前提该房房款全额付清）；双方应于2017年12月30日各自付清中介费15000元；合同书自签订之日起生效，双方应共同遵守以上约定事项，并按期办理，如刘友畅违约应放弃定金作违约罚款赔偿李泽明损失，违约罚款一半归中介所有，如李泽明违约应退回定金，再按定金额一倍赔偿刘友畅损失，赔偿金一半归中介所有等。《房屋买卖合同》签订后，刘友畅分别于2017年6月14日、2017年7月1日、2017年7月15日支付给李泽明定金3万元、2万元、5万元，合计10万元。李泽明也交付给杨来生1万元作为合同履行保险金。尔后，刘友畅没有按约定于2017年8月30日前支付第一期购房款25万元，李泽明通过中介催促刘友畅履行付款，刘友畅则通过中介要求李泽明给予延期履行支付购房款，李泽明不同意，双方没有再履行合同。后李泽明将房屋出卖给他人，刘友畅要求李泽明退回购房定金未果，遂于2017年10月25日向本院起诉。另查明：刘友畅因患再生障碍性贫血（重度）等疾病，自2016年11月22日至2017年12月31日在潮州市人民医院住院治疗。本院认为：刘友畅与李泽明签订的《房屋买卖合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，应确认有效。双方没有再履行《房屋买卖合同》后，涉案房屋已由李泽明出卖给他人，《房屋买卖合同》无再继续履行的条件，刘友畅起诉要求解除合同，可予照准，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，可认定刘友畅起诉时通知李泽明解除合同，因此，合同解除时间应以2017年10月25日认定。刘友畅未依合同约定的期限履行支付购房款，构成违约，后双方未能就履行合同内容进一步协商取得一致意见，致合同最终未能得到全面履行。根据刘友畅提供的疾病证明书、出院记录所反映的内容以及廖俊江、杨来生的陈述内容可以认定，在《房屋买卖合同》约定的刘友畅应支付第一期购房款这一时间刘友畅确在住院治疗，在一定程度上限制其履行合同的能力，鉴于上述原因，结合本案的实际情况，根据公平原则，本院认为，李泽明应酌情返还刘友畅定金5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”第九十六条第一款、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定—方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下：一、原告刘友畅与被告李泽明2017年6月14日签订的《房屋买卖合同》于2017年10月25日解除；二、被告李泽明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘友畅定金5元。三、驳回原告刘友畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由原告刘友畅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  李少杰人民陪审员  李潮生人民陪审员  李伟松二〇一八年五月三日书 记 员  谢奕玫