贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2702民初483号 原告（反诉被告）：汪德刚，男，1968年10月15日生，苗族，小学文化，户籍地贵州省思南县，现住福泉市，无固定职业。 委托代理人：马骏、杜会，系贵州煜众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福泉市大德置业有限公司，住所地贵州省福泉市经济开发区洒金大道东侧（工业园区综合楼**）。 法定代表人：赖主恩，系该公司董事长。 委托代理人：周小明，系贵州匡大律师事务所律师。 原告汪德刚诉被告福泉市大德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理，被告福泉市大德置业有限公司于同月16日针对给付剩余购房款提起了反诉。本院受理后，依法由审判员叶松适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告汪德刚及其委托代理人马骏、杜会，被告福泉市大德置业有限公司的委托代理人周小明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪德刚诉称，原、被告于2016年5月10日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的福泉国际汽车城项目第12幢1-107号商品房一套，并对双方的权利义务进行了详细约定，且另约定被告返租原告购买的商品房五年。原告先于2016年4月24日向被告支付购房认购定金20000元，后于2016年5月9日向被告支付购房首付款222251元（首付款差额部分由被告返租五年部分租金充抵）、契税及其他相关费用26942元。根据双方合同约定，被告应当及时履行交付房屋的义务，至今被告未能履行交房义务，被告的行为违反双方合同约定，侵害了原告的合法权益，原告多次要求退房未果。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判令，1、解除原、被告于2016年5月10日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房首付款222251元、购房定金20000元、代收契税及其他费用26942元，合计269193元；3、被告赔偿原告损失28265.27元（以269193元为基数从2016年5月9日起按同期同类银行贷款利率计算至2018年2月9日，被告应当按照前述计算方式赔偿原告损失计算至实际返还原告款项之日止）；4、被告按原告已付房款的0.05%支付原告违约金121.13元；5、本案诉讼费由被告承担。 被告福泉市大德置业有限公司辩称，对于本诉，被告福泉市大德置业有限公司抗辩合同履行过程中其不存在违约，原告汪德刚存在违约行为。被告福泉市大德置业有限公司开发的福泉国际汽车城项目已于2016年1月25日进行备案登记。而双方的《商品房买卖合同》于2016年5月10日签订，故原告汪德刚购买的是证照齐全的现房，该合同依法成立。2016年5月9日，双方商定采取由被告对原告购买的上述房屋进行经营管理，被告向原告返租该房，按认购总价936726元的0.98折优惠，前三年的租金分别按销售总价的5%、6%、7%一次性计算抵扣房款，则最后的房价款为752761元，第四年、第五年的租金为140510元。当日，原告向被告交付首付款222251元，加上前期交付的20000元定金及第四年、第五年的租金140510元，共计382761元就折算成原告总共交的首付房款，双方租房约定已实际履行。另本案争议房屋已于2015年5月竣工，被告已将该房备案登记于原告名下，尚未办理房屋所有权转移登记的根本原因是原告汪德刚既不办理按揭贷款手续又不付清剩余房款导致，故原告汪德刚存在违约行为，被告福泉市大德置业有限公司不存在违约行为，故应驳回原告汪德刚的诉请。对于反诉，反诉原告福泉市大德置业有限公司述称双方签订的《商品房买卖合同》系在平等自愿、等价有偿的基础上达成并依法生效，反诉被告汪德刚经反诉原告及按揭银行的多次通知后拒不办理相关贷款手续，导致拖欠反诉原告购房款370000元，双方的合同既无法定解除事由，也无约定解除事由，故反诉被告应继续履行合同立即支付拖欠的购房款370000元，并按照同期银行贷款利率从反诉之日起至支付完毕时止计付利息。 经审理查明，原告汪德刚欲购买被告福泉市大德置业有限公司开发的福泉国际汽车城第12幢1层1-107号房，其于2016年4月24日向被告福泉市大德置业有限公司支付商铺认购定金20000元，另于2016年5月9日支付商铺房款222251元、代收契税及其他相关费用26942元。后原告汪德刚于当日签字确认《福泉市国际汽车城结算清单》，载明签约单价为12141.31元，认购总价为936736元，优惠方式0.98折，签约总价为752761元，首付款为382761元，贷款金额为370000元，扣除第4、5年反租金额140510元，已收房款20000元，实收首付房款222251元，契税及其他费用26942元。后双方于2016年5月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告汪德刚购买被告福泉市大德置业有限公司开发的福泉国际汽车城第12幢1层1-107号房，该房建筑面积为72.11平方米、套内建筑面积62平方米，单价为每平方米12141.31元，总价款752761元，双方约定于上述合同签订之日向被告福泉市大德置业有限公司支付购房款382761元，余款370000元以银行按揭支付，原告汪德刚逾期超过30日未付款，被告福泉市大德置业有限公司有权解除合同。该合同另约定被告福泉市大德置业有限公司应于2015年12月30日前向原告汪德刚交付商品房，被告福泉市大德置业有限公司承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告汪德刚。至今，原告汪德刚未办理按揭贷款370000元，被告福泉市大德置业有限公司亦未对涉案房屋进行所有权转移登记。 另查明，福泉国际汽车城项目已于2016年1月25日进行建设工程竣工验收备案。 上述事实，有原告汪德刚提供的身份证、商品房买卖合同、收款收据，被告福泉市大德置业有限公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、竣工验收备案表、商品房合同登记备案表、商品房买卖合同以及原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。对被告福泉市大德置业有限公司提供的结算清单，原告汪德刚不予认可，经查，该证据系原告汪德刚签字确认，与本案查明的事实相符，故本院予以采信。对被告福泉市大德置业有限公司提供的口头租赁协议，原告汪德刚质证无其签名，不予认可，经查，该证据无原告汪德刚签名，原告汪德刚不予认可，被告福泉市大德置业有限公司亦无其他证据予以佐证，故本院不予采信。对被告福泉市大德置业有限公司提供的贷款调查笔录，原告汪德刚质证该证据系书面证词，证人未到庭作证，不予认可，原告汪德刚的质证意见合理，故本院对该证据不予采信。 本院认为，本案双方对被告福泉市大德置业有限公司已收原告购房定金20000元、首付房款222251元、契税及其他费用26942元及原告汪德刚已将涉案房屋返租五年给被告福泉市大德置业有限公司，部分租金即140510元冲抵首付款的事实无异议，并提供了商品房买卖合同、收款收据、结算清单等证据予以证实，故本院予以确认。 诉讼中原告汪德刚以被告福泉市大德置业有限公司逾期未交付房屋、逾期未交付商品房转移登记的有关文书及其未取得建筑竣工合同合格相关文书不具备交房条件为由主张解除合同，返还购房款及赔偿损失，经查，双方对涉案房屋已经约定返租五年，并已实际用返租租金折抵购房首付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，双方已经实际履行返租协议，视为房屋已实际交付原告汪德刚，故原告汪德刚主张被告福泉市大德置业有限公司逾期未交付房屋的理由不成立，本院不予采纳；另原告汪德刚主张被告福泉市大德置业有限公司逾期未办理产权转移手续，经查，至今，原告汪德刚未按合同约定办理购房尾款的按揭贷款手续，也未支付剩余款项，本人没有完成给付房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，故被告福泉市大德置业有限公司有权拒绝履行办理房屋产权登记转移，其逾期至今未办理产权转移登记手续不属于违约；原告汪德刚另主张被告福泉市大德置业有限公司未取得建筑竣工合同合格相关文书不具备交房条件，被告福泉市大德置业有限公司提供的竣工验收备案表、商品房合同登记备案表，证实涉案房屋已经经国家相关部门验收合格，故原告的该项主张亦不能成立。综上，原告汪德刚未提供证据证明被告福泉市大德置业有限公司存在根本违约，其要求解除合同、返还购房款及赔偿损失的理由不充分，本院不予支持。而反诉原告福泉市大德置业有限公司提起反诉主张反诉被告汪德刚立即支付剩余房款370000元，经查，双方并未明确约定办理按揭贷款的期限，反诉原告福泉市大德置业有限公司亦未提供证据予以证实其已通知反诉被告汪德刚办理按揭贷款的事实，应承担举证不能的法律后果，且反诉原告福泉市大德置业有限公司要求继续履行合同支付剩余房款亦不符合双方关于逾期超过30日未付款，反诉原告福泉市大德置业有限公司仅有权主张解除合同的约定，故其反诉请求继续履行给付剩余价款的理由，不符合双方约定和法律规定，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回原告汪德刚的诉讼请求； 二、驳回反诉原告福泉市大德置业有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费5764元，减半收取2882元，由原告汪德刚负担；反诉案件受理费6850元，减半收取3425元，由反诉原告福泉市大德置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 叶    松 二〇一八年五月三日 书记员 聂明燕（兼）