中华人民共和国广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6389号原告：DUSENCHENG（中文名：杜森成），男，X年X月X日出生，南非国籍，现住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：林淑菁、李诗萍，均系广东穗恒律师事务所律师。被告：佛山市丽日东方房地产开发有限公司（以下简称丽日公司）。住所地：佛山市南海区。法定代表人：潘永铿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴斌、杨炳光，均系广东千度律师事务所律师。上述原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院2017年5月5日受理后，同年6月14日，被告申请对涉诉商品房的装修造价进行评估，本院予以接纳。2018年4月23日，本院依法适用普通程序，由审判员陈恩泽担任审判长，与审判员叶志标、朱道春组成合议庭，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人林淑菁、被告的委托诉讼代理人杨炳光到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告退还购房款346433元；3、被告返还契税10392.99元、印花税173.22元、住宅专项维修资金3464.33元、消防管道改装费1000元、未按时交楼违约补偿款1974.67元；4、被告赔偿装修费67395元、返还全部购房款之日止的购房款利息，暂计算至2017年4月的房款利息20785.98元、终止合同违约金3000元；5、本案诉讼费由被告承担。2018年4月23日庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付消防管道改装费1000元、自2016年11月至2017年11月的装修费的利息4043.7元、自2016年4月至2017年6月的首期款利息24250.31元、原告为追讨购房款、装修款及利息所发生的合理支出10000元；2、被告赔偿装修费67395元；3、被告按总房价10%赔偿因其欺诈行为给原告造成的损失45461.92元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出售其开发的佛山市南海区桂城街道季华东路27号丽日广场X座X室。在购房期间，被告的广告宣传资料及样板房均宣称、显示原告所购房屋为“公寓”、“自住办公两相宜”，房屋内有卧室、浴室、厨房、饭厅、客厅、卫生间等。签约后，原告向被告支付了购房款346433元，并向相关部门支付了契税10392.99元、印花税173.22元、住宅专项维修资金3464.33元、消防管道改装费1000元。另外，原告对商品房进行了装修，并支付了装修费67395元。此后，被告在售楼部张贴《丽日广场备注内容》，公告原告所购房产仅作办公用途，不得用作住宅，项目土地在2045年7月28日出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由作为土地所有权人的佛山市南海区桂城街石石肯村一村东股份合作经济社无偿收回。但上述重要信息，被告在签约时并未告知原告。被告的欺诈行为，导致原告在违背真实意思表示的情况下与其签订了合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”的规定，被告是过错方，原告并无过错，被告除应向原告退还已付款项外，还应赔偿原告因被告的欺诈行为产生的全部经济损失。综上，被告虚假宣传、隐瞒房屋重要事实的行为已构成欺诈，严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条第三款、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第二十条、第二十三条第二款、第二十六条、第四十五条、第五十五条的规定，支持原告主张。被告辩称：一、原告认为被告存在虚假广告宣传而请求撤销合同的理由不能成立。双方所签的《认购书》第十条证明原告在签约前已阅悉《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，知悉全部收费项目、标准及物业其周边情况。《商品房买卖合同（预售）》第三条明确了房屋的具体情况，且约定“该商品房规划用途为办公”。《补充协议》第九条明确商品房的情况以双方的约定为准。据此，足以证明原告知悉其所购房屋为办公用途，且对此无异议。无论如何理解房屋用途，但原告在签订买卖合同时已知悉房屋为办公用途，不可能认为其它用途。原告签约时没有违背其真实意思表示。二、被告不存在故意隐瞒土地使用期满后如何处理地上建筑物的事实。原告以被告隐瞒了所购物业在土地使用期届满后将由案外人无偿收回、存在欺诈行为而行使撤销权，其主张纯属虚构。物业在使用年限届满后被无偿收回根本不可隐瞒，土地使用权的取得（包括出让或转让）是在政府主导及监督下公开进行，需有包括合同在内相关土地使用权流转文件等，且须在行政部门备案，任何人都可依法查询，本案所涉土地使用权出让合同亦不例外。原告所购房屋所在的项目是集体土地流转开发试点，购房者达1500多户，面对如此多的业主，没有谁敢或有能力隐瞒影响购不购房的重要事实。三、根据售楼现场照片，被告已履行告知义务，向原告公示了包括经过见证的《土地使用权出让合同》在内的房屋所有信息。依据佛建房市（2012）2号文第四条规定，领取预售证的前提是必须公示与房产相关的全部信息，而南海区国土城建和水务局出具的《关于丽日广场销售纠纷信访问题的回复》写明“我局在暗访检查过程中暂未发现有隐瞒土地合同销售的行为……暂未发现丽日广场项目隐瞒应公示未公示的行为……未发现有违规行为”，充分证明被告切实履行了公示义务，且未隐瞒土地合同进行销售。原告所签的《购买商品房须知》第二条第（一）款标明“签订合同前，购房人应认真核实商品房公示信息并认真了解所购商品房的所有情况”，被告不仅公示了相关信息，且提醒业主务必了解所购房产的情况。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告举证如下：1、原告身份证复印件1份；2、企业信用信息公示报告复印件10页；3、丽日广场备注内容复印件1份，用以证明被告故意隐瞒丽日广场土地出让年限2045年7月28日届满后，项目土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回的事实；4、宣传图纸复印件2份、样板房的照片打印件4页，用以证明被告在销售过程中，对外宣传物业为“公寓”、“自住办公两相宜”、“一居室单身公寓”，样板房以住宅用途展现；5、丽日公司作为出卖方，与作为买受人的原告签订的商品房买卖合同复印件1份；6、税收缴款书复印件1份；7、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书复印件各1份；8、住宅专项维修资金缴款通知书、现金交款单、中国建设银行存折复印件各1份；9、补偿确认函复印件1份；10、丽日公司出具的购房款发票复印件1份、持卡人存根原件3份；11、装修公司出具的收据原件3份、持卡人存根原件3份、物业委托经营管理合同原件1份；12、照片打印件13份。庭审中，被告举证如下：1、营业执照复印件1份；2、照片打印件3页；3、南桂法服见字（2012）XXX号见证书、《土地使用权出让合同》、集体土地使用证复印件各1份，主要内容是佛山市南海区桂城街石石肯村一村东股份合作经济社（以下简称石石肯村一村东经济社）作为甲方，与作为乙方的丽日公司于2012年12月24日签订《土地使用权出让合同》，约定石石肯村一村东经济社将其位于东便围工业区的48149平方米土地【土地证号：佛府南集用（2012）第XXXXX**】出让给丽日公司，合同期限为32年，以整体交付宗地之日起计算，土地出让期满，甲方无偿收回宗地，乙方投资的地上建筑物及其他附着物无偿归甲方所有；同日，南海区桂城街道办事处桂城法律服务所对上述合同出具了见证书。4、佛建房市（2010）2号《关于规范商品房销售信息公示的通知》复印件1份，用以证明领取预售证前必须公示与房产有关的全部情况，否则不得颁发预售证；5、佛山市南海区国土城建和水务局关于丽日广场销售纠纷信访问题的回复复印件1份，证明该局对丽日广场项目销售进行暗访、检查，未发现有隐瞒土地合同内容进行销售的行为、未发现有违规行为、未发现丽日广场隐瞒公示、未公示的行为；6、丽日公司作为出售方、与作为认购方的DUSENCHENG(中文名：杜森成）签订的《丽日广场商品房认购书》原件1份；7、《商品房买卖合同》补充协议原件1份，用以证明物业的买卖以双方书面协议为准，售楼书、样板房、交易过程中的口头意向、信息等不构成合同内容；8、购买商品房须知原件1份，用以证明被告已明确提示购房人应认真核实商品房销售公示信息及所购房屋的全部情况。经质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对第1、2、5、6项证据无异议；对第3项证据的真实性无异议，但认为无法证明原告主张的内容；对第4、7、11、12项证据有异议，认为并非由被告制作；对第8-10项证据的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议。经质证，原告对被告提供的证据质证意见如下：对第1项证据的真实性有异议，认为被告的法定代表人与签约时不同，原告要求被告提供营业执照的原件，如无原件核对，原告不确认该证据；对第2项证据真实性、合法性不确认，无法确认其来源和形成时间，签约、交房及交纳装修费时均未看过该份证据，是2017年1月19日业主投诉后，根据信访局要求被告才张贴的；对第3项证据认为没有原件核对，对真实性不确认，即使有原件，但原告从来没见过，对涉讼房产的土地出让年限，被告在签约时并未告知原告，亦未将其中重要信息明确提醒原告，被告并未出示该见证书给原告；对第4项证据认为没有原件核对，不予确认，即使有该份文件，原告一直不清楚该文件内容，被告亦未举证是否有实际按文件履行；对第5项证据认为没有原件核对，不予确认，该文件的日期为2016年12月7日，双方签订合同的时间为同年4月左右，业主信访发生在同年9、10月，该份文件是业主投诉信访后才制作的，不能反映被告在签订合同时没有违法行为，该回复可证明被告存在欺诈行为；对第6项证据的真实性无异议，但认为认购书没有写明办公用途，第十条是格式条款，侵犯了原告作为消费者的权益，被告没有清楚向原告明晰该条款，根据消费者权益保护法及合同法的规定，该条款与口头约定不一致，属无效条款，对原告没有法律效力；对第7项证据的真实性无异议，但认为合同隐瞒了29年后房屋被无偿收回的重要事实；合同虽载明使用期限，但被告没有向原告详细说明使用期限届满后，房屋归属问题；根据一般理解，使用权到期后，产权人可以补地价继续使用房屋，但被告在售房过程中，隐瞒了土地使用期限届满后房屋将无条件返还的重要信息，被告办理已售房屋退款手续，部分业主已拿到全部退回的房款，可证明被告存在过错，违反了合同法的规定；签约时，被告提供了买卖合同、使用保证书等材料，其销售人员亦明确涉案房产可作为公寓，令原告产生误解；对第8项证据的真实性无异议、关联性有异议，依据住宅说明书和质量说明书，被告隐瞒了房屋不能作为住宅用途，被告误导原告，该证据可证明被告存在隐瞒事实的欺诈行为，导致原告作出错误意思表示，造成原告的损失及本案的发生，过错在被告。在诉讼中，根据被告的申请，本院依法委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对丽日广场X座X室的装修造价进行评估。该鉴定机构于2017年12月26日出具《工程造价鉴定编制报告书》，认定该房屋的装修造价无争议部分为30018.81元、争议部分为965.01元。经质证，原告对该报告书的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该造价不能反映装修实际支出的费用，不能作为赔偿装修损失的依据，应按原告实际支付的费用作为赔偿装修损失的判决依据。被告对该报告书无异议。但被告认为依据原、被告签订的商品房买卖合同关于装修附件的约定，涉诉房屋的电箱、弱电箱均由被告安装，上述鉴定报告应扣减电箱、弱电箱的造价费用。经审查，原、被告提供的证据及《工程造价鉴定编制报告书》来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：座落佛山市南海区桂城街石石肯村一村东便围工业区的48149平方米土地的使用权人是石石肯村一村东经济社，并办理了佛府南集用（2012）第XXXXXXX号土地使用权证。2012年12月24日，石石肯村一村东经济社作为甲方，与作为乙方的被告丽日公司签订《土地使用权出让合同》，约定该经济社将上述土地出让给丽日公司，合同期限为32年，以整体交付宗地之日起计算，土地出让期满，甲方无偿收回宗地，乙方投资的地上建筑物及其他附着物无偿归甲方所有；若甲方继续对该项目招商的，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，乙方享有优先权。同日，南海区桂城街道办事处桂城法律服务所出具南桂法服见字（2012）XXX号《见证书》，对上述合同作了见证。此后，被告丽日公司在该地块投资兴建丽日广场项目。2016年4月2日，被告丽日公司作为出售方、与作为认购方的原告DUSENCHENG(中文名：杜森成）签订《认购书》，约定原告以346433元向丽日公司认购佛山市南海区桂城街道季华东路27号丽日广场X座X室，定金7万元于签署认购书时付清，首期楼款276433元于同年4月30日前付清。4月3日，原告向被告支付了定金7万元。同年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告以出让方式取得佛山市南海区桂城街道石石肯村一村东东便围工业区48149平方米土地使用权，原告所购商品房土地用途为商服用地，土地使用权终止日期为2045年7月28日；该商品房已由佛山市住房和城乡建设管理局批准预售，预售许可证号为南房预字第201600XXXX号；原告所购商品房为丽日广场X座X室，规划用途为办公，建筑面积44.93平方米、套内面积30.9平方米，每平方米单价11211.42元，总价346433元，本合同网签之日起3日内支付购房款173217元，余款173216元于同年6月20日前支付；被告应于同年8月31日前向原告交付商品房；逾期90天交楼，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告退还已付房款，并按全部房款的10%向原告支付违约金。同日，原告向被告支付了购房款276433元。4月27日，原告向佛山市南海区地方税务局桂城分局缴纳了契税10392.99元、印花税173.22元，并向佛山市南海区国土城建和水务局交纳了物业维修资金3464.33元。8月19日，被告向原告开具销售丽日广场X座X室的发票，发票金额为346433元。10月29日，原告与佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）签订《物业委托经营管理合同》，约定原告委托该公司以67395元装修并管理涉讼物业。同日，原告向曼思顿公司支付了装修配套设施款20218元。11月7日，原告在被告出具的《补偿确认函》签名，确认被告应向原告补偿同年8月31日至10月27日的违约金1974.67元，此款以物业管理费作抵扣，原告不能再以延期交楼为由向被告主张任何权利。12月7日，就丽日广场业主集体投诉问题，佛山市南海区国土城建和水务局作出书面答复，称该局在2016年3月26日、7月13日、9月的暗访检查过程中，暂未发现丽日广场项目有隐瞒土地合同销售的行为、暂未发现有隐瞒应公示内容未公示的行为。12月27日，原告向曼思顿公司支付了二期装修款23588元、消防改造费1000元。2017年1月19日，原告向曼思顿公司支付了三期装修款16848元。同年5月5日，原告提起本案诉讼。6月13日，原告向曼思顿公司支付了四期装修款6740元。6月14日，被告退回原告购房款173000元。6月30日，被告退回原告剩余房款173433元、印花税173.22元。同年6月，原告收回住宅专项维修资金3464.33元。10月，原告收回契税10392.99元。在诉讼中，根据被告的申请，本院依法委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对丽日广场X座X室的装修造价进行评估。2017年12月26日，该公司出具《工程造价鉴定编制报告书》，认定该房屋的装修造价无争议部分为30018.81元、争议部分为965.01元。被告为此支付了鉴定费3600元。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》应予撤销，理由如下：首先，讼争合同约定原告所购物业为办公用房，但被告在售楼过程中，其广告宣传及销售人员的推介，均承诺物业可作公寓用途，造成原告误认为其所购房屋为普通的可居住商品房，据此，原告在签订讼争合同时存在重大误解。其次，在对所购物业存在重大误解的情况下，原告以每平方米1万多元的单价购买该物业，而其后在被告的公示中，明确原告所购物业不得作住宅用途，因此，讼争物业的成交价，对原告而言，明显不公平。最后，石石肯村一村东经济社与被告签订的土地出让合同中虽有土地使用期限届满后，若该经济社继续对该项目招商，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，被告享有优先权的约定，但涉讼房屋在土地使用期限届满后，能否续约、以何种方式、条件续约并不确定，原告以接近普通商品房的价格购买使用期限届满后、能否续期并不确定的物业，亦明显对原告有失公平。综上，原告与被告所签的商品房买卖合同既存在重大误解，亦对原告显失公平，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）、在订立合同时显失公平的。”的规定，双方所签的合同为可撤销合同。根据上述同一法律第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方所签的合同被撤销，被告应将收取的款项返还给原告。关于原告第1项诉请中的相关费用问题。原告支付的消防管道改装费1000元是原告为装修涉讼房屋实际、合理的支出，在本案合同被撤销、涉讼房屋返还给被告的情况下，被告应将此款支付给原告。原告该项诉请中的此部分主张有理，本院予以支持。关于原告该项诉请中的利息损失问题。原告于2016年4月3日向被告支付了定金7万元、同年4月20日支付了276433元，共计346433元，被告于2017年6月14日将173000元退回原告，故被告均应按中国人民银行同期同类贷款利率向原告赔付7万元自2016年4月3日起、103000元自同年4月20日起至2017年6月14日止的利息损失；被告于2017年6月30日将购房余款173433元退回原告，故被告应按上述同一利率向原告赔付该款自2016年4月20日起至2017年6月30日止的利息损失。原告该项诉请中的此部分主张有理，本院予以支持。原告在该项诉请中要求被告赔偿为追讨购房款、装修款等发生的合理支出1万元，但原告对此主张既没有举证，亦没有法律根据，本院对原告该项诉请中的此部分主张不予支持。关于原告第2项诉请中的装修费问题。原告为涉讼房屋而委托曼思顿公司进行装修，先后于2016年10月29日支付了装修工程款20218元、同年12月27日支付了23588元、2017年1月19日支付了16848元、同年6月13日支付了6740元，共计67394元，该款项是原告为所购房屋装修合理、实际的支出，涉讼房屋经评估，装修造价虽为30018.81元，但在本案买卖合同被撤销、涉讼房屋返还给被告的情况下，作为附着物的装修设施亦相应由被告接收，故被告应将该款及相应的利息支付给原告。本院对原告的第2项诉请予以支持。被告在将上述装修款支付给原告后，相关的权利由被告继受。如被告主张与该装修款相关权利时，原告应予以积极协助。关于原告第3项诉请中相关费用的赔偿问题。因本案原告的损失以购房款的利息损失为限，故原告要求被告赔偿购房总款10%、即45461.92元的第3项诉请本院不予支持。关于原告第4项诉请中的诉讼费问题。因诉讼中，被告已将购房款本金346433元、印花税173.22元退回原告，并协助原告收回契税10392.99元、物业维修资金3464.33元，此部分讼争标的双方已自行解决，故本院对该部分的争议标的不收取诉讼费；因购房款本金346433元的利息及装修损失由被告负责赔偿，故此部分诉请的诉讼费应由被告负担。原告要求被告承担已付房款10%的赔偿的主张被本院驳回，相应诉讼费本应由原告负担，但考虑到因引起本案讼争合同被撤销的过错责任在被告，故该部分的诉讼费本院酌定由原告负担40%、被告负担60%。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销原告DUSENCHENG(中文名：杜森成）与被告佛山市丽日东方房地产开发有限公司2016年4月20日所签的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告佛山市丽日东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内，向原告DUSENCHENG(中文名：杜森成）支付消防管道改装费1000元；三、被告佛山市丽日东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内，以7万元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率向原告DUSENCHENG(中文名：杜森成）赔偿该款自2016年4月3日起至2017年6月14日止的利息损失；四、被告佛山市丽日东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内，以103000元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率向原告DUSENCHENG(中文名：杜森成）赔偿该款自2016年4月20日起至2017年6月14日止的利息损失；五、被告佛山市丽日东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内，以173433元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率向原告DUSENCHENG(中文名：杜森成）赔偿该款自2016年4月20日起至2017年6月30日止的利息损失；六、被告佛山市丽日东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内，向原告DUSENCHENG(中文名：杜森成）支付装修款67394元，并同时按中国人民银行同期同类贷款利率支付其中20218元自2016年10月29日起、23588元自2016年12月27日起、16848元自2017年1月19日起、6740元自2017年6月13日起至判决确定付款日止的利息损失；七、驳回原告DUSENCHENG(中文名：杜森成）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，应收受理费3340元（原告已预交8119.28元），由原告负担420元、被告负担2920元。对原告多预交的受理费7699.28元，在本判决生效后，经原告向本院提出书面申请，本院退还给原告；属被告负担的受理费2920元，被告应于本判决生效后十日内向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。本案鉴定费3600元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  陈恩泽审判员  叶志标审判员  朱道春二〇一八年五月九日书记员  谭国敏