金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0703民初3859号 原告：浙江涵碧紫金实业发展有限公司，住所地金华市金东区李渔东路南侧政和街东侧。 法定代表人：孟红忠，执行董事。 委托代理人：张如德、陈云斌，系公司职员。 被告：胡红青，女，1971年8月25日出生，汉族，住永康市。 原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司（以下简称涵碧紫金公司）与被告胡红青商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涵碧紫金公司委托代理人张如德、被告胡红青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涵碧紫金公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2013年12月28日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：20140100793号]；2、被告向原告支付违约金人民币13725元；3、原告没收被告缴纳的首付款人民币151384元；4、被告向原告赔偿损失人民币23.16万元；5、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、双方签署的《商品房买卖合同》合法有效。原、被告双方于2013年12月28日签订的《商品房买卖合同》一份，约定原告将开发的位于金华市金东区新城区政和街以东、艾青路南侧A地块紫金湾项目D04-106室的商品房出售给被告。房屋建筑面积89.65平方米，总价款100.9226万元整。二、被告违反合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。《商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”约定：买受人应在合同签订当日支付首付款15.1384万元，剩余房款85.7842万元，被告将现金补齐30%首付款，剩余70%通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付。买受人承诺在合同签订之日起10个工作日内向相应银行或公积金中心指定银行提交完备的贷款申请资料，在商品房买卖合同签署之日起14日内办妥贷款手续需由买受人签署的一应要求文件，交纳办理手续费，买受人贷款申请未能及时获得批准或未获得足额批准的，买受人同意按时以现金补足。合同签署后，被告未能履行合同约定，至起诉之日，剩余购房款85.7842万元仍未向原告支付。根据合同第八条约定，被告构成违约，应支付违约金。三、被告违约导致原告项目停工。四、被告应向原告赔偿因违约造成的经济损失。为维护原告合法权利，特诉到贵院，望判如所请。 为证明上述事实及主张，原告涵碧紫金公司向本院提交了下列证据： 1、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告双方2013年签订商品房买卖合同合法有效，被告应按照合同的约定按时支付购房款，以及被告不能支付购房款应按合同第7、8条承担违约责任。 2、承诺书一份，证明被告方承诺2014年6月30日之前支付剩余的款项，如没有按时支付，原告方有权没收该房子并另卖他人。 3、被告方付款的凭证复印件（银行刷卡POS机小票）三张、收费收据复印件二张，证明被告方支付首付款15.1384元，余款一直未付。 4、解除商品房买卖合同律师函一份，证明因被告的违约行为，原告方解除了买卖合同。 5、退房协议，证明被告方在2017年3月11日向原告提出退房申请，因同意支付部分违约金数额过低，我们没有盖章确认。 6、民事起诉状复印件（从金华市中级人民法院调取）一份，证明在该项目2014年12月1日停工前紫金湾应付总包方1.38亿元，项目因此停工。 7、签约未付款客户明细复印件一份，证明2014年项目停工前有295位业主未支付购房款，合计2.45亿元，因此导致原告方不能向总包方支付导致项目停工。 8、紫金湾项目停工期间成本表复印件一份，证明因为停工行为给原告方造成的损失是3.317亿元。 9、D区停工前放款客户复印件、中国银行股份有限公司贷款合同复印件一份，证明在项目停工之前包括诉中房屋在内的D区4号楼已有100多户业主办理了按揭手续，并进行了放款。被告方应当在合同签署后及时办理贷款，未能办理系其被告主观原因。 被告胡红青辩称，1、295位业主会违约，造成2多亿的损失，这是什么原因造成的？2、2014年6月份前可以按揭，我们没有到任何的通知让我们去按揭，没有办法办按揭的。3、4年的违约，换了三家公司，原告有没有把我的装修房子装起来，我们表示怀疑。4、我们去了现场原告方要求我们去办按揭。第三家公司进场的时候没有就自己公司的资质进行告知。我们对该开发商没有信心。第二家公司也要求我们办按揭，后来就没有消息了。我们在等第三家公司给我们一个明确的答复：什么时候交房，但是原告到现在为止也没有给我们一个明确的答复。我问原告销售员为什么不按照原来合同的办理，销售员答复我们之前的情况他们不知道，跟他们没有关系。我们买房子都是有客观的原因，不同意解除合同，要求按原来签订的合同执行。原告主张违约金不合理，因为原告违约在先。不同意原告没收首付款，原告违约在先，条款不合理。原告第四项诉请不合理，应由原告赔偿被告的损失。原告第五项诉请不接受。 为证明上述事实及主张，被告胡红青向本院提交了下列证据： 承诺书一份，证明承诺书签订是在2013年12月28日，2014年6月30日前办理银行按揭原告公司有困难。 对原、被告提交的证据，本院当庭组织当事人进行了质证，当事人的质证意见和本院的认证情况如下： 对于原告涵碧紫金公司提交的证据，证据1，被告胡红青真实性无异议，关联性有异议；本院对该项证据真实性予以认定。证据2，被告胡红青真实性无异议，认为原告违约在先，对证明目的不予认可；本院对该项证据真实性予以认定。证据3，被告胡红青无异议，本院予以认定。证据4，被告胡红青确认确实收到过律师函，但对原告的解除行为有异议；本院对该项证据真实性予以认定。证据5，被告胡红青质证认为不能证明其违约的行为，原告的证明目的不能实现，手写部分是原告的销售人员写上去的；本院对该项证据真实性予以认定。证据6，被告胡红青请法院审核；本院对该项证据真实性予以认定。证据7、8，被告胡红青请法院审核；证据9，被告胡红青质证认为最早的放贷时间是2014年7月7日，而承诺书的事项无法实现。本院认为证据7、8系原告单方制作未经对方确认的证据，不予认定；证据9系无原件核对的复印件，亦不予认定。 对于被告胡红青提交的证据，原告涵碧紫金公司对承诺书的真实性无异议，但认为该承诺书在商品房合同签订以后才签署的，对证明目的有异议，根据合同规定，被告应在签署合同后支付首付款15万元，6月30日支付房款45万元，剩余的40万元才是公积金或按揭贷款方式支付。被告方向银行贷款的时间和银行放款的时间并不相同，合同中约定的是要求被告方向银行提交申请资料，而并非银行实际放款时间，鉴于被告方未付清现金45万元，已经违约在先，所以被告的证明目的不能成立。本院对该项证据真实性予以认定。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下： 2013年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：201408220117），约定：涵碧紫金公司将其位于金东区新城区政和街东侧、李渔东路南侧D地块紫金湾项目D04-106室房屋出售给买受人（被告），房屋总价1009226元，买受人应在合同签订当日支付首付款151384元，于2014年6月30日支付房价款457842元；剩余房款400000元，通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付。买受人承诺在合同签订之日起10个工作日内向相应银行或公积金中心指定银行提交完备的贷款申请资料，在商品房买卖合同签署之日起（空白）日内办妥贷款手续需由买受人签署的一应要求文件，交纳办理手续费，买受人贷款申请未能及时获得批准或未获得足额批准的，买受人同意按时以现金补足。出卖人应在2016年10月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人承诺于2017年1月30日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人。双方并对买受人逾期付款、出卖人逾期交房、逾期办证的违约责任等作了约定。后该合同办理了登记备案手续。同期，被告向原告出具承诺书一份，承诺未按时支付首付款的责任。被告分别于2013年12月11日、12月28日向原告支付房款30000元、121384元。2014年紫金湾项目因故停工。因原告拖欠工程款，2015年2月2日，该项目承建方中国建筑一局（集团）有限公司向金华市中级人民法院提起诉讼，要求涵碧紫金公司支付尚欠的工程款138604664元及利息损失。2017年5月15日，重庆德普律师事务受原告委托，通过EMS方式向被告发出律师函（解除），载明：因买受人在合同签订后，未按约办理按揭手续或未按约足额支付购房款，已构成违约，涵碧紫金公司已多次电话通知，但买受人仍未支付剩余购房款857842元，经催告后仍未履行合同义务，依据合同约定，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，因此，自买受人收到本通知之日起，即解除双方签订的《商品房买卖合同》。庭审中，被告胡红青自认拒收了该律师函。 本院认为，原、被告在自愿协商基础上达成的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，协议合法有效。一、关于原告解除《商品房买卖合同》的主张。首先，关于是否催告的问题。原告述称通过重庆德普律师事务向被告送达了催告函，但未出示相关证据，为此，本院要求原告提交催告函及送达凭证予以证明，原告未在合理期限提交该证据，亦未向本院申请延期举证，本院认为宜由原告承担相应的不利法律后果。其次，原告行使约定解除权的情形。原告在未向被告送达律师函（催告）情况下，基于被告未按合同约定履行付款义务的理由，依据双方签署《商品房买卖合同》第七、八条，向原告送达律师函（解除），行使约定解除权。鉴于该合同签订于2013年12月28日、第七条约定买受人承诺在合同签订之日起10个工作日内向相应银行或公积金中心指定银行提交完备的贷款申请资料，以及原告于2017年5月15日通过EMS方式向被告发出律师函（解除）等事实，本院认为，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。而本案原告行使约定解除权时间显然已经超过一年法定除斥期间。再次，原告行使法定解除权的情形。如事实上原告向被告送达了律师函（催告），鉴于学理上通说认为，在金钱给付的场合，不宜将迟延付款直接认定为债权人的合同目的不能实现，而应作为逾期履行而适用《合同法》第94条第3项的规定，解决系争合同的解除问题；也不宜简单地将未付清尾款直接认定为合同解除的条件已经具备，即使经过了一次甚至两次催告，也不宜支持债权人关于援用《合同法》第94条第3项的规定解除系争合同的请求，只有债权人成功举证其合同目的已因债务人未付尾款落空时，才可支持其解除系争合同的请求。只有这样，才符合《合同法》第94条第3、4项的规范意旨，才不违反公平正义、才不会无端地颠覆社会秩序。?本院认为本案被告不构成根本违约，原告如依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定行使法定解除权亦不发生法律效力。故对于原告解除《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持。 二、关于原告依据《商品房买卖合同》第八条诉请被告支付违约金13725元的主张。综合考量案涉合同履行情况，当事人过错程度等因素，本院酌定不予支持。 三、关于原告依据被告出具承诺书没收其首付款的主张。鉴于该承诺书“1、如本人未能在规定时间内签约视为违约，……”等内容，本院认为该承诺书形成于原、被双方签订《商品房买卖合同》之前，相关权利义务约定，已经由《商品房买卖合同》进行重新约定，不再执行。故对原告的该项主张不予支持。 四、关于原告主张被告赔偿损失23.16万元的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费3625元（已减半收取），由原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  方 林 二〇一八年五月四日 申请执行时效二年 代书记员  徐红霞 ··