广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终329号上诉人（原审原告）：黄国强，男，1970年2月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：彭德强，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。上诉人黄国强因与被上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳西县人民法院于2017年12月18日作出的（2017）粤1721民初955号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄国强上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄国强一审的诉讼请求。事实与理由：一审适用法律错误。一、月亮湾公司没有按照合同约定和法律规定合法交付商品房给黄国强。月亮湾公司不仅存在延期交付商品房的行为，而且该商品房在交付使用时并未取得《房屋建设工程竣工验收备案表》，没有办理工程竣工验收备案手续，不具备交付使用条件。故月亮湾公司应对业主承担法律责任。二、月亮湾公司没有按照合同约定和法律规定办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，黄国强可以依法解除合同，并要求赔偿损失。第一，按照合同约定，涉案商品房在2014年4月1日前交付使用，黄国强在2014年7月13日办理了收楼手续，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，月亮湾公司应当在2014年10月12日前办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但由于月亮湾公司的原因，涉案商品房直至2017年3月21日才取得《房屋建设工程竣工验收备案表》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，月亮湾公司没有在《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年即在2015年10月12日前办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，导致黄国强无法办理房屋所有权登记，黄国强可以解除合同并要求赔偿损失，这是黄国强的法定解除合同的权利。第二，按照双方合同第十五条的约定，月亮湾公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由月亮湾公司提供的资料报产权登记机关备案，月亮湾公司没有按照合同约定办理涉案商品房的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。虽然双方在补充协议约定“《主合同》第十五条所指产权登记为房屋产权的初始登记及约定，出卖人应在该商品房实际交付后720日内为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续”，但黄国强认为补充协议该约定是无效的。首先，该约定违反了法律、行政法规的强制性规定。《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律法规规定房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。其次，补充协议是由月亮湾公司提供的格式条款，且与主合同的约定相冲突，应当按照主合同的约定理解并执行。再次，即使按照补充协议的约定，月亮湾公司也没有在涉案商品房交付使用后90日内办理房屋初始登记，也没有在交付使用后720日内为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，黄国强请求解除合同、赔偿损失的要求符合法律规定。综上，黄国强要求解除合同有两点理由，一是月亮湾公司未在合同约定和法定期限内取得《房屋建设工程竣工验收备案表》，未按照法定条件交付商品房，黄国强可以解除合同；二是月亮湾公司未在合同约定和法定期限内办理涉案商品房过户登记手续，严重违反法律规定或合同约定，黄国强有解除合同并要求赔偿损失的权利。月亮湾公司辩称：不同意黄国强的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一、黄国强签订购房合同，收楼和办理产权证的目的均已得到实现，黄国强的权益没有受到根本性的损害。二、涉案商品房在黄国强起诉前已取得工程竣工验收备案表，而备案表只是一种行政手续，并非双方约定的交楼条件；而且在黄国强收楼前，涉案商品房已于2014年4月18日竣工验收，黄国强在收楼后收取月亮湾公司支付的延迟交楼补偿金，并出具承诺书给月亮湾公司，承诺不再追究月亮湾公司延迟交房的一切法律责任。三、涉案商品房未能及时完成备案是受施工单位无法提供施工资料的影响，并非月亮湾公司单方的过错。四、涉案商品房在2017年3月24日已具备办理产权登记条件，只是由于不动产登记部门系统升级的原因，影响该商品房办理初始登记，直至2017年7月10日才核发房地产权证，但也是在一审法庭辩论终结前取得，现在只需要黄国强配合即可以办理至黄国强名下。黄国强一审起诉请求：一、解除黄国强与月亮湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；二、月亮湾公司退还购房款336383元、赔偿黄国强已支付的契税、维修基金、交易手续费、买卖代理人、咨询费等费用17458元（前述款项合计353841元）；三、月亮湾公司赔偿黄国强上述款项从支付之日起至实际付清之日止的银行同类贷款利率利息损失（其中从2012年10月22日至2017年4月21日的利息为80000元）；四、本案诉讼费由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：黄国强与月亮湾公司于2012年10月22日签订了《广东省商品房买卖合同》（编号：xxx），购买月亮湾公司开发建设的阳西县沙扒月亮湾x栋x房，总购房款336383元。合同第八条约定：交付期限，出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条约定：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。同日，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》。该补充协议第五条约定：关于房屋的交付及交接的补充约定。1、买卖双方确认，在下列条件均具备的前提下，买受人有权按出卖人制订的房屋交付流程在《主合同》第八条约定的交付期限办理房屋交接手续：（1）买受人已按《主合同》及本补充协议约定，付清《主合同》签订时买受人全部应付款项，包括房价款、面积差价款、违约金、赔偿金等。申请购房贷款的，所有贷款应到达出卖人房款专用银行账户。（2）买受人已按《主合同》及本补充协议约定，付清《主合同》签订时买受人应支付的合税、费。（3）买受人已配合出卖人办理完毕《主合同》的政府部门备案登记手续及预告登记手续。如买受人不具备上述条件，出卖人有权不向买受人交付该商品房，无须按《主合同》及本补充协议约定向买受人发出房屋交付通知书，且出卖人不承担由此产生的逾期交房责任。买受人除按《主合同》及本补充协议相关条款约定承担违约责任外，还应自出卖人向该商品所在项目同期交付的其他买受人发出的交付通知书中记载的商品房集中交付期限届满之日起，有关该商品房的责任风险按本条第4款下各项约定处理。2、出卖人应于《主合同》第八条约定的交付期限前向买受人发出交付通知书，买受人应按照交付通知书所载明的交接期限内前往指定的地点办理房屋交接手续，并签署房屋交接单，房屋交接单的签署日期即为该房屋的交付日。但对未具备本条第1款约定条件的买受人，出卖人有权自主选择延期发出交付通知书。双方确认出卖人延期发出的交付通知书中所载明的交付日期为买受人具备本条第1款约定的全部条件后30日内。第十条约定：合同的解除。第2项：如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，黄国强按约定向月亮湾公司支付了全部购房款336383元、公共维修基金1350元、契税10092元、办证费6016元（其中交易手续费145元、买卖代理费4871元、咨询费1000元）。2014年7月13日，黄国强签订一份《承诺书》，承诺“本人选择因台风等不可抗力因素导致延期交楼补偿金3027元；本人选择装修调整补偿金人民币3027元……不再追究广东东方月亮湾有限公司就上述物业因延期交楼及房屋装修问题所产生的一切法律责任”。同日，黄国强与月亮湾公司办理了涉案房屋的《入伙手续交接单》。同年8月20日，月亮湾公司将6054元经济补偿金汇到黄国强指定的银行账户中。另查明，月亮湾公司售卖本案讼争商品房前已取得涉讼商品房所在楼房的商品房预售许可证，于2017年3月21日取得阳西县住房和城乡规划建设局的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位评定为合格，予以备案。2017年3月24日，阳西县不动产登记局复函月亮湾公司，称：经查验，该公司月亮湾滨海旅游度假区金兰湾第2、3幢符合办证条件，但由于阳西县不动产登记局目前处于新旧办证系统转换时间，权属管理系统暂时无法入件办理相关手续，具体时间请等候通知。待该局完成新旧系统转换，恢复正常业务办理。2017年5月22日，黄国强以月亮湾公司交付使用的房屋并未具备交付条件已构成根本性违约为由向一审法院提起本案的诉讼。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。月亮湾公司取得商品房预售许可证，将商品房售卖给黄国强，双方签订的《广东省商品房买卖合同》（编号xxx）以及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，买卖合同合法有效，双方当事人应按约全面履行。本案的争议焦点：一、黄国强请求解除《广东省商品房买卖合同》及补充协议是否具有法律依据，应否采纳；二、黄国强请求返还购房款等费用、支付违约金及利息，是否有事实及法律依据。对于第一争议焦点。合同签订后，月亮湾公司理应依约在2014年4月1日前将经验收合格的商品房交付给黄国强使用，但月亮湾公司逾期未将商品房交付给黄国强使用已超过30天。黄国强按照合同约定有权解除合同，并可要求月亮湾公司承担违约责任。双方在《合同补充协议》第十条中约定：如因出卖人违约，买受人有权解除主合同及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除主合同及本补充协议。黄国强并没有在解除权成就后30日内行使解除权，而是双方于2014年7月13日办理交房手续，并达成延期交楼补偿协议，由月亮湾公司支付补偿金6054元给黄国强，黄国强承诺不再追究月亮湾公司因延期交楼所产生的一切责任。虽然交楼时讼争的房屋未经建设行政主管部门竣工验收备案，但是经查实，月亮湾公司提供的阳西县建设工程质量安全监督站2017年1月9日作出的《工程质量监督报告》（编号：2017002），证实建筑安装已基本满足竣工验收条件，没出现质量缺陷，经验收组对工程资料和工程质量进行检验，该工程已按设计图纸和合同约定内容完成，已执行施工规范和工程建设强制性标准，验收组人员一致评为合格工程，并于2014年4月18日出具建筑工程竣工验收报告，该工程因施工单位未能提供完整的工程竣工资料，该工程责任五方主体共同制定检测方案并委托第三方广东保顺房屋鉴定有限公司对本工程进行房屋结构可靠性检测鉴定，鉴定结果报告五方主体认同作为工程质量及资料补充依据并作为备案条件，同意按设计用途使用。涉案商品房于2017年3月21日取得阳西县住房和城乡规划建设局的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，注明竣工验收日期为2014年4月18日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位评定为合格，经核查工程竣工验收备案文件齐全，现予以备案。在本案诉讼前，月亮湾公司已取得房屋竣工验收备案手续，对之前没有取得备案手续亦作了合理说明，涉案商品房交付符合有关条件，亦符合不动产登记的办证条件，黄国强与月亮湾公司双方已全面履行合同，合同目的已实现，故对黄国强称交楼时涉案商品房未经竣工验收备案，不具备交付条件，请求解除合同的意见不予采纳。对于第二个争议焦点。由于黄国强与月亮湾公司已全面履行合同，月亮湾公司已交付商品房给黄国强，虽有延期交房，但双方已达成延期交房补偿协议，并已支付补偿款，黄国强诉请返还购房款等费用、支付违约金及利息，没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，黄国强以月亮湾公司所售房屋未经建设行政主管部门备案，不具备交付条件，至今未能办理产权登记，已构成根本性违约为由，请求解除合同，要求月亮湾公司返还购房款等费用、支付违约金及利息，没有事实和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，作出判决：驳回黄国强的诉讼请求。一审案件受理费7808元，由黄国强负担。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：黄国强确认在接收涉案商品房后对该商品房进行了使用。又查明：黄国强与月亮湾公司在《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项约定处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。”补充协议第八条约定：“1、《主合同》第十五条中所指产权登记为房屋产权的初始登记。如上述初始登记的逾期办理未影响本条第2款约定的权属转移登记手续如期办理完成，则出卖人无需对买受人承担任何责任或进行任何形式的赔偿或补偿。2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金+已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。……”。再查明：2017年7月10日，涉案商品房办理产权登记至月亮湾公司名下，证号为粤（2017）阳西县不动产权第0003940号。2017年7月25日，月亮湾公司向黄国强邮寄《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，主要载明：“尊敬的x栋x房黄国强业主：我司在2017年3月30日向您寄送了《关于协助办理不动产证的函》，您已收悉该函。可能因为您工作繁忙等原因，您至今尚未与我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续。为了尽最快给您办妥您所购买的房屋的产权证，我司再次致函给您，烦请您在收到该函3日内协助我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续。……”。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是黄国强与月亮湾公司于2012年10月22日签订的《广东省商品房买卖合同》和补充协议应否解除。黄国强与月亮湾公司在《广东省商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；但又在补充协议约定，《广东省商品房买卖合同》所指产权登记为房屋产权的初始登记，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。黄国强上诉主张上述补充协议的约定违反了《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》的强制性规定，该约定无效,但《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》关于办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的时间是管理性规定，并非强制性规定，本案没有证据反映黄国强与月亮湾公司在签订《广东省商品房买卖合同》后所达成补充协议中关于月亮湾公司在商品房实际交付后720日内买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续的约定违反了法律法规的强制性规定，黄国强主张补充协议该约定无效，应按主合同的约定执行，缺乏法律依据，本院不予采纳。黄国强与月亮湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，一审认定黄国强与月亮湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议有效正确，本院予以维持。黄国强上诉主张，月亮湾公司未在合同约定和法定期限内取得《房屋建设工程竣工验收备案表》，未按照法定条件交付商品房，黄国强可以解除合同。虽然黄国强与月亮湾公司在办理涉案商品房的交房手续时，涉案商品房尚未办理竣工验收备案手续，不具备法定的交付条件，但黄国强仍然同意收房，黄国强以自己的行为表示同意继续履行商品房买卖合同。即使月亮湾公司的交付不能完全产生符合法律规定的交付效果，亦不能否定黄国强已接收涉案商品房并使用的事实，只是不能据此免除开发商完善商品房交付条件的义务；且黄国强在接收涉案商品房前签署《承诺书》，承诺不再追究月亮湾公司就涉案商品房因延期交楼及房屋装修问题所产生的一切法律责任。故黄国强以月亮湾公司未在合同约定和法定期限内取得《房屋建设工程竣工验收备案表》，未按照法定条件交付商品房为由主张其有权请求解除合同，理据不足，应不予支持。黄国强还提出月亮湾公司未在合同约定和法定期限内办理涉案商品房过户登记手续，违反法律规定或合同约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，黄国强有权解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期间届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条司法解释所规定的合同解除情形应当属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。买受人与出卖人签订商品房卖买卖合同，向出卖人受让房屋，其目的当然是取得房屋之物权，因此，出卖人在商品房买卖合同成立后应保证及时将所出卖的商品房的所有权转移给买受人。如果因出卖人的原因在一定合理期限内无法办理房屋所有权登记，致使买受人取得房屋之物权的目的无法实现，买受人当然有权请求解除合同。这是对买受人在无法取得房屋权属证书，其合同目的已无法实现的情况下所适用的司法救济途径。而本案中，涉案商品房已于2017年3月21日即黄国强提起本案诉讼之前取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》；而且，阳西县不动产登记局在2017年3月24日复函月亮湾公司，载明涉案商品房所在的月亮湾滨海旅游度假区金兰湾第2、3幢符合办证条件，只是由于阳西县不动产登记局目前处于新旧办证系统转换时间，权属管理系统暂时无法入件办理相关手续，待该局完成新旧系统转换，恢复正常业务办理；实际上，月亮湾公司在本案诉讼期间已将涉案商品房办理权属登记至该公司名下；月亮湾公司亦致函黄国强，要求黄国强尽快与该公司办理涉案商品房产权登记至黄国强名下的手续。因此，不论黄国强与月亮湾公司签订的商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满后是否超过一年，本案已查明涉案商品房已具备办理不动产登记的条件，现阶段不存在因出卖人的原因导致无法办理所有权登记的情形，黄国强取得所购商品房之物权权利的合同目的可以实现。因此，黄国强再依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定主张解除商品房买卖合同缺乏事实依据，本院不予支持。另外，在黄国强与月亮湾公司签订的补充协议约定，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。黄国强是在2014年7月13日与月亮湾公司办理涉案商品房的交接手续，按照上述补充协议的约定，月亮湾公司应在2016年7月2日前为黄国强办理涉案商品房的产权登记手续，至黄国强2017年5月22日提起本案诉讼时尚未超过上述司法解释所规定的“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期间届满后一年”的期限。一审判决驳回黄国强关于解除与月亮湾公司于2012年10月22日签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，月亮湾公司退还购房款、赔偿黄国强已支付的契税、维修基金、交易手续费等费用和利息损失的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上所述，黄国强上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7808元，由黄国强负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一八年五月二十四日法官助理  李凤霞书 记 员  陈予昕附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期间届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或者裁定方式维持原判决、裁定。