广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初5413号原告：深圳欢乐城商业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区黄贝街道爱国路金通大厦****。统一社会信用代码91440300MA5DNN0Q90。法定代表人：李明。委托诉讼代理人：周驰，广东国晖律师事务所律师。被告：佛山金域盛世物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇杏头村樵乐路南侧**。统一社会信用代码9144060431515117X2。法定代表人：吴赞。被告：吴赞，男，汉族，1967年1月10日出生，住广东省广州市海珠区。两被告共同委托诉讼代理人：李永祥，广东志南律师事务所律师。原告深圳欢乐城商业管理有限公司与被告佛山金域盛世物业管理有限公司（以下简称被告金域盛世公司）、吴赞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后,适用简易程序,于2018年4月11日公开开庭进行了审理。原、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告金域盛世公司签署的《杏头商业中心租赁合同》；2、被告金域盛世公司双倍返还原告支付的保证金152万元；3、被告金域盛世公司返还原告支付的租金152万元；4、被告金域盛世公司违法占用租金和保证金的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算，本金按228万元计算，从2017年12月12日起至还清款项为止)；5、被告金域盛世公司赔偿原告经济损失76万元（原告支付给深圳市维也纳国际酒店管理有限公司的设计费40万元和加盟费30万元、原告支付给深圳匠艺建设有限公司工程顾问费6万元）；6、被告吴赞为被告金域盛世公司对以上诉讼请求承担连带责任。7、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告的经理何成成于2017年11月开始与被告金域盛世公司的法定代表人吴赞商谈承租佛山市禅城区南庄镇杏头村樵乐路南侧“杏头商业中心”物业(以下简称“该物业”)整栋物业事宜，并告知吴赞租赁该物业的用途是做“维也纳酒店”。2017年12月4日，原告和被告金域盛世公司签署了《杏头商业中心租赁合同》，合同约定被告金域盛世公司将“杏头商业中心”整幢建筑物出租给原告。合同还对保证金、租金等作了约定。原告合同签订当天，通过银行转账的方式支付给被告保证金76万元，后又于2017年12月12日支付第一季度租金152万元，履行了合同义务。为了履行与被告的租赁合同，原告于2017年12月19日于深圳市维也纳国际酒店管理有限公司(以下简称“维也纳公司”)签署了《维也纳酒店特许经营加盟合同书》以及《佛山禅城区南庄镇加盟项目维也纳国际加盟店装饰工程设计咨询合同》，约定原告支付给维也纳公司品牌使用费30万元、酒店设计费40万元。原告于当天支付该70万元费用。2017年11月29日，原告与深圳匠艺建设有限公司签署了《工程顾问服务协议》，并依约向该公司支付工程顾问费6万元。被告金域盛世公司自从收到原告的保证金和租金之后，一直拖延不交付整栋物业，损害了原告的合法权益。被告吴赞作为被告金域盛世公司的唯一股东，应当对被告金域盛世公司的债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益起诉。被告金域盛世公司、被告吴赞共同辩称：一、原、被告签订的《杏头商业中心租赁合同》明确约定了租赁标的物的位置、面积等事项，且合同双方均已经实际履行。现原告认为交付的建筑面积不符于实无据。二、原告明确知道承租的是物业的一部分，建筑面积23360.42平方米，而不是整栋物业全部面积26852.75平方米。三、原告与第三方的设计、加盟、顾问合同签订在租赁合同签订之前，与被告无关，而且属于伪造合同，是原告与第三人恶意串通损害被告利益的行为。另外，原告未举证证明其主张的设计、加盟、顾问费用损失无法退回；即使无法退回，其原因也不能归咎于被告，因为原告拟经营的酒店面积为10000平方米，远小于原告所承租的建筑面积，不存在因被告交付面积不足而无法开办酒店的问题。再者，即使原告主张的损失属实，其在合同目的无法实现的情况下未采取适当措施防止损失扩大，因此扩大的部分损失应自行承担责任。四、被告同意解除与原告之间的租赁合同，但由于合同解除的原因在于原告，按照合同约定，保证金不予退还。原告已经实际使用涉案物业、场地超过三个月，其所交的一个季度租金不予退还。五、被告金域盛世公司是独立企业法人，企业财产独立于被告吴赞，被告吴赞无需要对被告金域盛世公司的债务承担责任。本院经审理认定如下事实：一、租赁物状况。位于佛山市禅城区南庄镇杏头村樵乐路南侧“杏头商业中心”物业（以下简称案涉物业）的建设单位为佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司，该物业未办理房产证，但已经取得建设用地使用权证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，并经过竣工及消防验收。案涉物业的主体建筑面积为26855.82平方米。2014年12月11日，被告金域盛世公司与佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司签订《杏头商业中心租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），约定该公司将案涉物业整幢建筑物（主体建筑面积为26855.82平方米）及相邻场地出租给被告金域盛世公司，租赁期限从2015年1月1日至2044年12月31日。另外，该公司还出具《证明》，证明被告金域盛世公司有权负责案涉物业的招商管理工作。在与原告发生本案租赁关系之前，被告金域盛世公司交付案涉物业中的一楼2000平方米左右的面积出租给他人经营商铺，将三层1600平方米左右的面积出租给他人经营网吧和游戏厅。原告亦知悉上述出租情况。二、租赁过程。从2017年11月起，原告拟租赁案涉物业经营维也纳酒店，其授权员工何成成（微信昵称“何龙”）与被告吴赞就案涉物业的租赁事宜进行商谈。双方通过微信对部分租赁事项进行协商：2017年11月22日，被告吴赞通过微信向何成成发送了一份《杏头商业广场合同（整）》，该合同第一条载明：：“甲方同意将坐落于佛山市禅城区杏头村樵乐路南侧“杏头商业中心”整幢建筑物（以下称本物业）出租给乙方……本物业主体建筑面积为23360.42m2……另配套周边广场及停车场用地……”。另外，被告吴赞表示“整个大厦租给你们，还好意思二押？我方的风险无法估计！”。2017年11月27日，何成成就案涉物业面积是23360平方米还是26852平方米向被告吴赞提出疑问。被告吴赞将上述《杏头商业广场合同（整）》重新发送给何成成，并称“面积是此合同为准”。何成成追问大厦26852.75平方米的数据从何而来，是否为主体建筑面积23360.42平方米，加上车场等总计26852.75平方米。被告吴赞回复“你说的这个数字是错的。”何成成再询问“楼有没有房产证”，被告吴赞回答“土地证规划报建验收消防什么都有，就是没有房产证。”2017年12月4日上午8时11分,何成成微信询问被告吴赞：“设备、其他租客的租赁合同和押金找谁对接？”被告吴赞回复：“租赁的昨天星期天，没有上班，今天会有人给你打电话的。”何成成要求：“把所有租客的合同，移交到我这里，把收过租客的押金，打到我们财务账上。之后再移交设备和整栋物业。”被告吴赞回复：“移交设备清单上午会做好。”2017年12月4日上午9时左右，原告与被告金域盛世公司签订《杏头商业中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：“第一条租赁物业的位置和面积。1.1甲方（被告金域盛世公司）同意将坐落于佛山市禅城区南庄镇杏头村樵乐路南侧‘杏头商业中心’整幢建筑物（以下称本物业）土地证号：44××17出租给乙方（原告）……1.3本物业建筑面积为26852.75主体出租面积为23360.42m2外立面以装修完毕，内部毛胚（其中负一层363.29m2,一层4413.2m2，二层5611.24m2,三层3765.32m2,四层4505.12m2,五层4505.12m2,六层197.13m2），另配套周边广场及停车场用地，其中由主体建筑至新樵乐路边的广场车位、道路、绿化用地约11881.84m2。（本物业实际使用面积以相关规划部门、设计单位核发资料所载为准）”、“2.1租赁期限为壹拾伍年，即从2017年12月4至2032年12月3日止（共180个月，从计租日起计算）。”、“3.1为便于乙方招商引资，自场地交付之日起13个月为免租期，按甲方交付场地之日起计算免租期。3.2计租日从免租期结束之日起计算，本物业月租金为38万元，计租面积为本物业的建筑面积23360.42m2……3.6乙方在签定本合同当天，缴纳保证金760000元全额转为合同履约保证金；甲方交付场地之日乙方需交付一个季度的租金共152万元。……3.8甲方已将该物业整体租赁给乙方，由乙方自行管理，在经营管理过程中实际产生的所有费用由乙方自行承担。”、“第十条违约责任。10.1合同期内甲方无法定或约定的理由提出解除合同的，甲方双倍退还乙方的保证金……10.4合同期内乙方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则保证金归甲方所有。”合同还就双方的权利义务等内容作了约定。《租赁合同》签订后，原告于当天向被告金域盛世公司支付了保证金76万元。2017年12月8日，原告从被告金域盛世公司处接收了空调主机、水泵、电梯等设备。2017年12月12日，原告再向被告金域盛世公司支付了一个季度租金152万元。之后，原告由于未能接收到包含一楼商铺、三楼游戏厅、网吧在内的整幢案涉物业，何成成通过微信和电话多次与被告吴赞进行沟通。2017年12月23日至同月25日，何成成多次催告被告吴赞交接整幢案涉物业，被告吴赞以与其他股东未能协商一致为由要求何成成等待消息。2018年1月4日，何成成再次要求被告交接，何成成说：“我们当时一直一开始谈的是整栋物业，对不对，到最后我们也看了合同是整栋物业写的很清楚，整栋物业是以核准单位为准……”，被告吴赞回答：“是整栋。”双方由于多次协商未果，原告提起本案诉讼。本院受理后，于2018年3月28日向两被告送达了起诉状副本等应诉材料。三、其他情况。2017年12月，原告委托本案西安欢乐城商业管理有限公司分别与维也纳公司签订《维也纳酒店特许经营加盟合同书》、《佛山市禅城区南庄镇加盟项目维也纳国际加盟店装饰工程设计咨询合同》，与深圳匠艺建设有限公司（以下简称“匠艺公司”）签订《工程顾问服务协议》。《维也纳酒店特许经营加盟合同书》约定维也纳公司同意原告使用“杏头商业中心”物业5层、10000平方米的房屋作为加盟经营使用，同意原告使用该公司拥有的商标、品牌等，品牌使用费为30万元，特许经营期限从2017年12月20日到2032年12月19日。《佛山市禅城区南庄镇加盟项目维也纳国际加盟店装饰工程设计咨询合同》约定原告委托维也纳公司承担位于杏头商业中心的加盟店装饰工程设计任务，加盟店10000平方米；设计费用40万元。《工程顾问服务协议》约定原告委托深圳匠艺建设有限公司为上述加盟酒店进行筹建工程顾问服务，顾问服务费用6万元。原告于2017年12月19日支付了上述品牌使用费30万元、设计费40万元、工程顾问服务费6万元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告金域盛世公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，各方应诚实、全面地遵照履行。本案各方争议的焦点在于：1.租赁物的具体范围；2.《租赁合同》是否解除以及解除的后果；3.被告吴赞应否承担责任？一、租赁物的具体范围对于租赁合同标的物具体范围是案涉物业的整幢建筑，即全部建筑面积26855.82平方米，还是仅为其中的23360.42平方米，租赁合同双方存在分歧。而原告与被告金域盛世公司签订的《租赁合同》即约定租赁标的物为案涉物业“整幢建筑物”，又约定“主体出租面积为23360.42m2”，内容相互矛盾，仅根据该《租赁合同》不足以认定双方对于租赁标的物的真实意思表示。因此，应综合合同签订前后双方的协商、交涉过程进行认定。综合案情，本案租赁合同的标的物应为案涉物业整幢建筑，即全部建筑面积26855.82平方米。理由是：首先，在《租赁合同》签订前的协商中，原告表示租赁是案涉物业整幢大厦，而被告吴赞向原告明确表示“整个大厦出租给你们，还好意思二押？”可见双方所协商的租赁物是案涉物业整幢，而非其中的部分区域。其次，在原告反复询问案涉物业整幢大厦实际面积的情况下，被告吴赞未予在正面回复，而是向原告发送《杏头商业广场合同（整）》，并强调“面积是此合同为准”。根据《杏头商业广场合同（整）》的记载，案涉物业整幢建筑的主体建筑面积为23360.42平方米。被告金域盛世公司作为本案合同的出租人，无证据证实其在《租赁合同》签订前已经明确告知涉案物业实际建筑面积，原告有理由相信《杏头商业广场合同（整）》所记载的23360.42平方米为案涉物业的全部建筑面积。因此，对于《租赁合同》存在租赁标的物约定矛盾的情况，原告不存在过错，被告金域盛世公司对此存在根本过错。最后，在《租赁合同》的履行过程中，原告多次要求被告金域盛世公司交付包含一楼商铺、三楼游戏厅、网吧在内的整幢案涉物业，被告吴赞只是以其与股东之间未达成一致意见为由要求原告等待，而从未以租赁物只是23360.42平方米的建筑面积为理由对原告作出反驳，明显有违常理。综上，原告所主张的租赁物案涉物业整幢建筑的事实具有较高的盖然性，本院予以认定。二、《租赁合同》是否解除以及解除的后果1、是否解除问题本案被告金域盛世公司未依约交付租赁物，经原告催告后仍未履行，构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”原告主张解除讼争《租赁合同》，合法有据，应予支持。被告金域盛世公司在诉讼中亦表示同意解除合同，故本院确认讼争《租赁合同》解除。关于合同解除时间，合同自解除通知到达对方时解除。原告起诉前未通知被告金域盛世公司解除合同，故解除合同时间应以载有解除合同意思表示的民事起诉状送达被告金域盛世公司的时间（2018年3月28日）为准。2.合同解除后果。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”兹就原告的各项诉讼请求分析如下：关于要求被告金域盛世公司返还预付租金152万元的诉讼请求。被告未依约交付租赁物，构成根本违约，是导致合同解除的根本原因，原告要求返还预付租金152万元，理据充分，本院予以支持。至于被告提出的预付租金应抵扣交付后产生租金的抗辩意见，由于被告金域盛世公司未交付全部租赁物，原告享有同时履行抗辩权，而且按照《租赁合同》约定原告享有13个月的免租期，故被告金域盛世公司的该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于要求被告金域盛世公司双倍支付保证金的诉讼请求。一方面，如上所述，被告金域盛世公司根本违约，原告有权要求被告金域盛世公司返还已付保证金76万元；另一方面，《租赁合同》约定的保证金不同于担保法所规定的定金。按照合同约定，被告金域盛世公司应双倍支付保证金的条件为被告金域盛世公司“无法定或约定的理由提出解除合同”，而本案合同解除是原告行使解除权所致，合同所约定的双倍支付保证金的条件未成就，原告要求被告金域盛世公司双倍退还保证金理据不足，本院不予支持。关于要求被告金域盛世公司支付占用租金和保证金的利息的诉讼请求。被告金域盛世公司收取了租金和保证金却未履行合同义务，造成原告所付租金和保证金被占用期间的利息损失，被告金域盛世公司应予赔偿。原告主张从2017年12月12日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，本院予以支持。关于要求被告金域盛世公司赔偿经济损失76万元的诉讼请求。第一，原告与维也纳公司所签订的加盟合同、设计合同以及匠艺公司签订工程顾问合同未就涉案情形下的相关加盟费、设计费、工程顾问费是否退还以及退还的数额作出明确约定，而原告也未举证证实上述合同已经实际履行且合同相对人不予退还相应费用；第二，原告与合同相对人未就上述合同是否解除以及解除后是否退还作出处理，也未有生效裁判对此作出裁决；第三，退一步讲，即使相关费用不予退还，由于原告拟经营的酒店面积为10000平方米，小于其承租的涉案物业的面积，而且原告在庭审中亦确认其在接收一、三楼已经出租的区域后该区域原有租赁合同继续履行，即租赁物争议部分区域并未纳入原告的酒店规划之中，故原告上述合同未履行与原、被告关于租赁物的争议不存在必然且充分的因果关系，原告要求被告金域盛世公司承担相应费用损失缺乏理据。因此，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。三、被告吴赞的责任被告金域盛世公司为一人有限责任公司，被告吴赞作为该公司的唯一股东，依照我国公司法第六十三条的规定，一人公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。本案被告吴赞未举证证明自己财产独立于公司财产，故应对被告金域盛世公司的债务承担连带责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认原告深圳欢乐城商业管理有限公司与被告佛山金域盛世物业管理有限公司签订的《杏头商业中心租赁合同》于2018年3月28日解除；二、被告佛山金域盛世物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳欢乐城商业管理有限公司退还保证金760000元、租金1520000元以及利息（利息的计算方式：以尚未退还的保证金和租金之和为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，从2017年12月12日起计算至款项实际退还之日止）；三、被告吴赞对被告佛山金域盛世物业管理有限公司在判决第二项确认债务承担连带清偿责任；四、驳回原告深圳欢乐城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为18600元、财产保全费5000元，合共23600元（原告已经预交）,由原告负担9440元，被告佛山金域盛世物业管理有限公司与被告吴赞共同负担14160元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员    审判员 羊 挺二〇一八年五月九日书记员 冯嘉欣