山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初1838号 原告：胡某某，女，汉族，1973年出生，住济南市。 委托诉讼代理人：孔某某（系原告胡某某之夫），男，汉族，1966年出生，住济南市。 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛全刚，总经理。 委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司员工。 原告胡某某与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某的委托诉讼代理人孔某某、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠原告自2015年11月1日至2017年10月31日止房屋租金共计77916.32元，滞纳金的计算截止至2018年1月份共计5249.6元；2.依法判令被告支付原告为实现债权所支付的代理费。3.诉讼费全部由被告承担。原告胡某某当庭放弃依法判令被告支付原告为实现债权所支付的代理费的诉讼请求。 事实与理由：2011年2月17日，原告与被告签订《委托经营管理协议》，原告将济南市历下区某商铺委托给被告经营管理，租期20年。租金每半年支付一次，租金按照商铺总楼款556545.13元为基数计算，第一年至第四年为6%，第五年至第八年为7%，第九年至第十二年为8%，第十三年至第十六年为9%，第十七年至第二十年为10%。 合同签订后，双方按约定履行，自2014年9月起，被告开始拖欠原告租金至今，原告多次催要，被告以各种理由拒不支付，2014年9月1日至2015年10月31日租金已被济南市历下区法院在“民事调解书（2015）历民初字第****号”判决被告支付，但被告至今没有执行，由于被告多期租金不能按期支付，严重违约，且拒不履行已生效判决，故除申请判令被告支付原告2015年11月1日至2017年10月31日止房屋租金共计556545.13*7%*2等于77916.32元，故申请判令被告支付延期支付租金产生的滞纳金。 由于协议未对滞纳金计算约定，按照法律（法释（1999）8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》）及法释（2000）34号《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，以银行同期贷款利率增加50%罚息执行，其中2015年11月1日至2016年4月30日租金19479.08元，应于2016年5月份支付，截止2018年2月份已延期20个月支付；2016年5月1日至2016年10月31日租金19479.08元，应于2016年11月份支付，截止2018年2月份已延期14个月支付；2016年11月1日至2017年4月30日租金19479.08元，应于2017年5月份支付，截止2018年2月份已延期8个月支付；2017年5月1日至2017年10月31日租金19479.08元，应于2017年11月份支付，截止2018年2月份已延期2个月支付。以2018年1-5年期基准贷款利率4.9%计算滞纳金如下：19479.08*（20+14+8+2）*（4.9%/12）*1.5等于5249.6元。 被告圣凯公司辩称，鉴于实际租赁市场和被告与原告之间的租金存在较大差异，被告近几年持续处于亏损状态，也导致此类矛盾较多且未能解决，同时尽量保证原、被告双方的权益，被告主张可以参照委托协议约定先行结算至2016年12月31日，之后的租金结算参考实际市场另行商定（2017年下半年曾召开业主大会，与原告在内的大多数业主就此做了沟通）。原告主张由被告承担全部诉讼费用问题，双方委托经营协议约定为败诉该承担合理部分，而不是全部。原告主张滞纳金，被告目前所处情况没有能力支付。另，双方未就此进行约定，被告请求法院考量后驳回。 近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的7%支付，已超出了市场实际的租赁水平，涉案商铺所在项目多处处于闲置，整个项目也已较长期出现亏损。目前，被告已采取引进股东注资的形式来解决此类矛盾，根据实际情况被告于2017年8月下旬组织召开了商铺业主见面会（原告应也曾参与），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确，征得了多数业主口头认可。会议主要确定：1、被告设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告）2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，为了体现公平并给项目管理方（被告）一定时间改善经营现状，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款×7%年租金的标准该为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租，这是公平且合理的。 综合上述情况，被告认为原、被告双方签订的《委托经营管理协议》已超出正常市场租赁价格标准且被告确已无能力承担，该协议已有失公平，被告要求原告降低租金支付标准即以实际租金水平支付。因该委托经营在本质上和房屋租赁存有一定差异性，结合前述实际情况以及类似案件在历下法院已累计200余件至今未能履行判决义务的事实，希望法院参考上述情况给于原被告适当的协商期，如协商达不成一致意见请求法院综合考量后裁定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告胡某某系位于济南市历下区某房屋（济房权证历字第******号）的所有权人。2011年2月17日，原告胡某某（甲方）与被告圣凯公司（乙方）签订委托经营管理协议一份，约定：甲方将其所有的圣凯财富广场商业广场二层某号商铺委托给乙方经营管理，委托经营期限为20年，自2010年9月1日起至2030年8月31日止；涉案商铺的总楼款为556545.13元，双方同意每年年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为商铺总楼款6%支付，第五年到第八年为商铺总楼款的7%支付，第九年到第十二年为商铺总楼款的8%支付，第十三年到第十六年为商铺总楼款的9%，第十七年到第二十年为商铺总楼款的10%；委托经营款每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内；协议还约定：公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。协议第十条约定，若甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等费用。 合同签订后，胡某某按照合同履行了相关义务，圣凯公司认可应向胡某某支付2015年11月1日至2017年10月31日期间的涉案房屋租金。 本院认为，原、被告双方签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于该委托经营管理协议，双方均应严格履行。被告圣凯公司未按照合同约定向原告胡某某支付相应租赁期间的租金，已构成违约。根据委托经营管理协议的约定，涉案商铺的租金半年一付，支付时间为每六个月到期后的30个工作日内，被告圣凯公司应当按照协议约定向原告胡某某支付拖欠的2015年11月1日至2017年10月31日期间的委托经营租金77916.32元（556545.13元×7%×2年）；应扣除的维修基金为总房款的2%分40年缴纳，即556.55元（556545.13元×2%÷40年×2年）；应扣除的保险费为308.9元（154.45×2年）。因此，被告圣凯公司应向原告胡某某支付2015年11月1日至2017年10月31日期间欠付的租金为77050.87元（77916.32元-556.55元-308.9元），对于原告胡某某主张的租金超出此数额的部分，本院不予支持。 对于原告胡某某主张的滞纳金，本院认为，《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》是对违约金计算标准的批复。涉案协议未约定违约金条款，因此不能适用《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的相关规定，故本院对此项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡某某支付自2015年11月1日起至2017年10月31日止的欠付租金77050.87元； 二、驳回原告胡某某超出部分的诉讼请求； 三、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1880元，由原告胡某某负担138.18元，被告山东圣凯置业有限公司负担1741.82元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  姚文辉 人民陪审员  王群群 人民陪审员  梁 颖 二〇一八年五月二十八日 书 记 员  吴 玥