江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0902民初770号原告（反诉被告）：蒋健，男，1985年6月25日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：游志荣，江西百姓律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗泉，男，1982年6月10日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告（反诉原告）：王克，男，1976年12月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市经济开发区。委托诉讼代理人：李坚，江西鸿韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，江西鸿韵律师事务所实习律师。原告蒋健（反诉被告，以下简称原告）与被告罗泉、王克（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求本院判令：1.判令被告将符合使用条件的房屋交付给原告使用；2.判令免除原告无法正常使用的21间客房的租金至房屋符合使用条件时止；3.判令被告赔偿为修缮房屋缺陷产生的费用16158.3元；4.判令被告赔偿原告截止至起诉日前无法正常使用房屋造成的损失186631.2元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告的答辩要点为：1.原被告所签的合同明确约定房屋是以毛坯房交房，对此原告在起诉状中予以了确认，所以房屋的装修是原告完成的，原告对装修不当造成的后果应自负其责。2.根据合同第九条第一款的约定，原、被告签订的合同是平等签订的，并没有违反法律规定，合法有效，房屋出现的问题根据合同约定应自行修缮，原告的诉请缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：1.请求解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被反诉人支付拖欠的房屋租金128945元，（自2017年11月26日起至合同解除之日止的违约金，暂计算至2018年3月14日为32400元），保证金140000元不予返还；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。原告的答辩要点为：1.原告未违反双方合同约定，被告要求解除合同、支付违约金、没收保证金的诉请不能成立。被告不能将完好的租赁物交付给原告使用，违约在先，原告未支付租金不构成违约而是正当行使先履行抗辩权。原告将部分房屋转租符合双方合同约定，被告对此知情，亦未提出异议，且没有损害被告的利益。2.被告的诉请自相矛盾。被告请求支付拖欠的租金的数额包含了尚未产生的租金，如解除合同被告便无权再主张未履行部分的租金。被告请求的违约金没有合同依据，双方只约定逾期30日内的滞纳金，滞纳金与违约金不同，双方对逾期30日之后的情形没有约定。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1．本案争议房屋位于宜春市××路，为被告罗泉和王克共有。2．2015年11月26日，原告（乙方）与被告罗泉、王克（甲方）签订《房屋租赁合同》，租赁两被告位于学府路××号的房屋经营宾馆。合同第一条约定租赁期限为10年，自2015年11月26日至2025年11月25日。第二条约定租赁的房屋的范围包括一层1-2/1-3店面和二层物业。甲方交付的房屋为毛坯房，由乙方自行出资装修。第三条约定若乙方有下列情形之一的，出租人可提前终止合同、收回房屋，所付的房租及保证金不退还。1.在租赁期内乙方有权将所承租的房屋转租、转让、转借，但应征得甲方书面同意。乙方擅自将房屋转租、转让、转借的视为违约；2.乙方利用承租房屋存放危险物品或聚众赌博及吸毒等非法活动，损害公共利益的；3.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；4.未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。第六条约定租金及付款方式第一年年承租租金为196000元，每年在上一年的基础上递增5%，合同签订之日起十日内第一次付98000元；合同保证金140000元，于合同签订之日交付给甲方，合同期满后经过合理清算后退回；付款方式为合同签订之日乙方付10000元作为定金，合同签订后十天内付清半年的租金98000元，之后半年一付；如乙方逾期支付租金的，逾期30天内，乙方应承担300元/日的滞纳金，逾期超过30天的，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同、收回房屋和没收保证金。第九条约定租赁期间房屋装修：1.甲方保证房屋的水电可用。乙方负责自行装修房屋及其附属设施。2.如因乙方本人或其应负责的其他人的过错造成了该房屋或其内部设施的损坏，乙方应负责维修回复原状，如产生其他损失，全部由乙方自行承担。合同剩余条款约定了其他内容。3.2015年11月23日，原告与江西易吉装饰工程有限公司签订装修工程合同，对租赁房屋进行装修。装修完毕后，原告在承租房屋设立宜春市新明天教育文化传播有限公司，主要经营宾馆住宿。4.原告租赁的房屋在使用过程中出现漏水，其8105、8106、8107、8110、8113、8115、8116、8117、8119、8121、8122、8123、8125、8126、8127、8130、8131、8132、8133、8135、8136共计21个房间存在漏水现象。原告曾雇人对房屋漏水部分进行修复。5．因双方约定租金半年一付，2017年5月26日至11月25日期间，原告应付租金102900元，实付82000元，剩余20900元租金未付。2017年11月26日至2018年5月25日期间的房租应为108045元，此期间的房租原告分文未付，截止至一审法庭辩论终结之日，原告共欠房屋租金110937.5元。6．原告承租期间，将一楼部分店面转租给案外人易美娟经营小卖铺。二、双方当事人有争议的事实1．房屋漏水原因。原告提供现场照片21张、漏水维修发票，证明房屋存在漏水现象，认为漏水是因为房屋存在质量问题，被告对证据的三性有异议，认为房屋由原告自行装修装饰并负责维护，出现漏水情况与被告无关，原告也没有证据证明房屋质量问题与被告有关。本院认为，合同约定被告以毛坯房交付，同时房屋的装修、维修由原告负责，房屋漏水可能是因为房屋质量问题，也可能是装修、使用不当所致。庭审中，原告提供的证据只能反映房屋漏水的事实，但不能直接反映漏水原因及漏水与房屋质量是否存在关联。经释明，原告拒绝对房屋漏水原因进行进行鉴定，本院现无法认定房屋漏水的根本原因，难以凭现有证据采信原告的主张。2．因房屋漏水造成的损失。原告提供2016年1月31日至2017年12月31日期间的收款报表、收据，主张被告应赔偿其无法正常使用房屋的损失186631.2元、修复房屋产生的费用16158.3元。被告对证据的三性均有异议，对原告主张的损失及费用不予认可。本院认为，原告主张的损失为自行估算的数值，庭审中提供的票据也不是正规发票，法庭无法进行核实，据此主张相应费用及损失依据不足，原告应就损失承担进一步举证证明责任，经本院释明原告拒绝对损失进行鉴定，房屋漏水造成的损失现无法确定。3．被告是否明知原告将部分房屋转租。原告提供新明天风尚驿站的前台李小利和转租承租人易美娟出具的证词，证明被告带银行工作人员到查看过房屋，故知晓店面转租的情况；被告对两份证明的三性有异议，认为证人应当出庭作证，同时证明的内容恰恰证明原告转租的行为。本院认为被告罗泉为办理银行贷款同银行工作人员实地查看过房屋是事实，与两份证明的内容相印证，应当知晓原告转租了部分店面的事实。法律适用争议本院根据查明的事实，将双方当事人的争议概括如下：1．被告是否应免除原告21间客房未修复期间的租金，并承担房屋漏水造成的相应损失。原告认为因房屋漏水，21间客房无法入住，产生的相应的损失，为维修房屋产生相应费用，被告对这些应予赔偿。被告认为房屋由原告自行装修和维修，与被告无关，原告的损失与被告没有关联。本院认为，本案中房屋漏水的原因无法确定，不能据此认定被告违约，其要求免除相应租金没有依据。因房屋漏水的成因及具体损失均未经鉴定，原告要求被告承担相应损失本院难以支持。2．原告是否应向被告支付拖欠的房屋租金及滞纳金。原告承租被告房屋应依约支付房屋租金，因合同约定房租半年一付，2017年5月26日至2017年11月25日期间，应付房租102900元，原告只付82000元；2017年11月25日至2018年5月25日期间应付房租108045元，此期间房租未支付，现被告要求原告支付未付房租及相应滞纳金于法有据，本院予以支持。3．本案房屋租赁合同是否应予解除。被告认为原告未依约支付房租、擅自转租已经构成违约，被告有权解除合同；原告认为，因被告未交付质量合格的房屋，没有严格履行租赁物的瑕疵担保义务，其未支付房租系行使先履行抗辩权并非违约，被告对转租行为明知且未提出异议，不能据此主张违约责任。本院认为1、被告明知原告将部分店面转租的情况下，在超过六个月的时间内没有对此提出异议，现以原告擅自转租为由请求解除合同本院不予支持。2、原告拖欠房租后，曾于2017年7月5日请求被告罗泉从押金中扣除欠付的部分房屋租金、该房租支付周期到期之后解除合同，被告罗泉未予回应、未催收房租，此后双方又继续履行合同至今，本院认为被告的默许行为以及在原告欠付房租情况下继续履行合同系双方对合同履行的变更，现原告现提起诉讼后，被告又以逾期支付房租为由要求解除合同，违背诚实信用原则，本院不予支持。综上，被告要求行使合同解除权的理由不充分，其难以支持。判决的理由与结果本院认为，被告在签订房屋租赁合同后完成交付租赁物义务，房屋在使用过程中出现漏水，原因无法确定，原告主张赔偿损失依据不足，本院不予支持。按照合同约定，原告应及时足额支付房租，现其拖欠房租110937.5元，被告反诉要求原告支付拖欠的房租于法有据，本院予以支持。关于滞纳金，原告逾期三十天之后才与被告罗泉协商以押金抵付房屋，被告罗泉默认继续履行合同，故本院支持逾期三十日之内的滞纳金，滞纳金计9000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）蒋健的诉讼请求。二、原告（反诉被告）应于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）罗泉、王克房屋租金110937.5元（计算至一审法庭辩论终结时止）、滞纳金9000元。三、驳回被告（反诉原告）罗泉、王克的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4342元、反诉费3314元，由原告（反诉被告）蒋健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。义务人在本判决（调解）书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决（调解）书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请强制执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 员 敖志海二〇一八年五月十四日代书记员 彭 琪