广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3898号上诉人（原审被告）：广州天马发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市西路168号天马大厦。法定代表人：赖钦祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李卫东，广东润平律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静娜，广东润平律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶浩芹，女，1984年11月1日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：罗阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州天马发展有限公司（以下简称天马公司）因与被上诉人叶浩芹租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天马公司委托诉讼代理人李卫东、谢静娜、被上诉人叶浩芹委托诉讼代理人罗阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天马公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回叶浩芹全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用全部由叶浩芹承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，天马公司并不存在违约行为，叶浩芹未能按时开业系其自身原因造成，其据此主张解除合同并要求天马公司承担违约责任没有任何事实和法律依据。一、天马公司与叶浩芹以各自行为表明，双方自始至终知情并同意公共部分装修的延期安排，并不存在违约情形。1.天马公司与叶浩芹于2015年8月14日签订租赁协议，正是由于双方完全知情公共部分装修需要延期，所以叶浩芹才迟至2015年9月3日交付租赁押金和首月租金(合同约定应于2015年8月17日前交付)，天马公司亦未追究其违约责任。2.正是由于双方完全知情公共部分装修需要延期，所以叶浩芹在合同约定装修期(免租期)临近届满(2015年9月30日)时，才于2015年9月28日办理装修申请手续，并定于2015年10月10日开工装修，装修期至2016年7月7日，天马公司对此亦无追究其违约责任(合同约定叶浩芹应于2015年10月1日对外营业)。否则，无法合理解释叶浩芹为何如此拖延承租物业的装修工作。3.2016年3月31日，天马公司与叶浩芹再次签署《确认书》，共同确认双方装修工作均延期，约定延长租赁期限一年，公共部分装修2016年4月1日前完成，叶浩芹2016年5月1日开业；天马公司同意在开业之日起免收叶浩芹四个月租金，如因公共部分装修延误，则免租日期相应双倍顺延。由此可见，双方因各自装修工作均未完成，彼此相互谅解，延长租赁期限，并对装修作继续延误的处理重新作了约定，即如公共部分装修继续延误，则免租期倍顺延，而不是原租赁协议约定的解除合同。4.尽管一审判决查明公共部分装修2016年6月20日完成，但叶浩芹在2016年6月7日向天马公司申请协助其在承租物业办理工商登记，并于2016年7月11日领取营业执照，此后又于2016年8月13日签署管道燃气供用气合同。上述事实表明，叶浩芹完全知情并认可公共部分装修延期，并未向天马公司主张违约责任，仍旧在继续履行合同(免租期双倍顺延的约定使叶浩芹获得更大合同利益)。如果叶浩芹认为天马公司违约应予解除合同，为何还办理营业执照，并签署管道燃气供用气合同?由此可见，双方当时并未对公共部分装修问题产生异议，合同依旧得到履行。二、一审判决适用的合同条款错误。天马公司与叶浩芹签署《确认书》约定，如因公共部分装修延误，则免租日期相应双倍顺延。由此可见，双方已对装修工作继续延误的处理重新作了约定，即如公共部分装修继续延误，则免租期双倍顺延，而不再是原《广州市房屋租赁合同》补充协议第九条约定的解除合同。一审判决没有查明双方对合同条款的变更，依旧适用变更前的条款显属错误。三、公共部分的装修延期没有影响叶浩芹对承租物业的正常使用。《广州市房屋租赁合同》补充协议第九条约定，天马公司应采取合理措施尽量减少公共部分装修对天马公司造成的不便，如上述情况持续存在并导致天马公司无法正常使用租赁单元连续超过三十个工作日的，天马公司有权解除租赁合同。即便针对上述条款，原审判决也是错误的。众所周知，天马公司为经营餐饮承租的物业，在开业前的正常使用就是进行内部装修。天马公司承租物业的备案装修期为2015年10月10日至2016年7月7日，而公共部分的装修早在2016年6月20日即已竣工，没有证据证明由此影响到叶浩芹对承租物业的正常装修。从叶浩芹2016年7月11日领取营业执照，2016年8月13日签署管道燃气供用气合同(因未交费用而没有开通)，2016年8月29日签署放行条声明涉案物业还需重新装修等事实可以看出，叶浩芹未能及时开业的真正原因是其尚未完成内部装修，又因股东争议导致无法继续经营，这与公共部分装修完全没有关联。叶浩芹试图就此解除合同，将无法开业的经营风险转嫁到天马公司身上，没有任何事实和合同依据。被上诉人叶浩芹答辩称：不同意天马公司的上诉请求，叶浩芹认为天马公司违约，天马公司的装修竣工日期多次推延。根据最初的合同约定，是在签订合同或推延至租赁物交付之日起的30个工作日内就要把公共部位装修完毕，否则叶浩芹就有权与天马公司解除合同。但天马公司于2016年3月份就签订了《确认书》把装修日期推迟至4月1日将公共部位的水电气装修完毕，但在4月1日天马公司仍然没有完成，天马公司实际完工之日是2016年6月20日，距离4月1日远远超出了30个工作日。所以，一审判决是完全正确的。另外，当时天马公司还骗取了叶浩芹15万元的装修分摊费，并让叶浩芹汇到天马公司指定的杨中的银行账号上，天马公司是不诚信的。2016年11月1日，叶浩芹向一审法院起诉请求：1.解除叶浩芹、天马公司于2015年8月14日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.天马公司向叶浩芹双倍返还保证金134958元、2015年10月的租金22493元及装修分摊服务费150000元；3.天马公司赔偿叶浩芹已付的管理费保证金28593元和2015年10月的管理费9531元及支付上述费用自起诉之日至实际之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2015年8月14日，叶浩芹（乙方，承租人）、天马公司（甲方，租赁人）签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》补充合同，约定：甲乙同意将位于广州市越秀区环市西路168号的广州市天马国际服装批发中心第八层房8012号房地产出租给乙方作经营餐饮用途使用，建筑面积190.62平方米，租赁期自2015年9月1日起至2021年8月31日止，其中2015年9月1日至2015年9月30日为免租期，2015年10月1日自2017年9月30日的月租金22493元，乙方应向甲方交纳相当于三个月的租金金额67479元租赁保证金；甲方委托广州华诚物业发展有限公司进行物业管理，甲方不能在租赁期开始日前将租赁单元交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按租赁单元月租金的2%向乙方支付违约金，租赁期及免租期截止日相应顺延；逾期超过三十天的，乙方有权解除租赁合同，甲方应双倍返还乙方已交纳的租赁保证金，但违约金无需支付；如甲方需对该物业或公共设施设备进行修理过重新修理或重新安装，可能导致水、电、中央空调、照明、排水、排污等设施中止使用，甲方应采取合理措施尽量减少给乙方造成不便，如上述情况持续存在并导致乙方无法正常使用租赁单元连续超过三十日（应为三十个工作日，本院注）的，乙方有权解除租赁合同，甲方应双倍退还乙方已交纳的租赁保证金等。合同签订后，天马公司于同年9月1日将涉案商铺交付叶浩芹，叶浩芹于同年9月2日向天马公司支付了租赁保证金67479元及2015年10月的租金22493元，天马公司亦向叶浩芹开具了《收款收据》。2016年3月31日，叶浩芹（乙方）与天马公司（甲方）及案外人广州华诚物业管理发展有限公司（丙方）签订《确认书》，约定甲乙双方于2015年8月14日签署了广州市越秀区环市西路168号的广州市天马国际服装批发中心第八层8012单元合同期延长一年（即2022年8月31日止），延长期间（即2021年9月1日起至2022年8月31日止）内租金为137元/月/平方米计收，其他收费标准维持不变；由甲方在2016年4月1日前将公共部分装修好（即通水、通电、通气、排污、排烟正常），乙方同时承诺在2016年4月30日前装修好承租单元并于2016年5月1日开门营业；免收乙方承租之日起至2016年4月30日止期间内的租金及物业管理费；除本《确认书》约定条款外，其他租赁条款维持原租赁合同及物管合同执行等。同年6月17日，天马公司向叶浩芹发出《通告》，告知叶浩芹天马大厦八楼公共部分装修全部完工（即通水、通电、通气、排污、排烟），要求叶浩芹加快承租单元内的二次装修，确保2016年8月1日前开门营业等。叶浩芹已将涉案商铺装修完毕，因认为天马公司未安装好涉案商铺的楼层即第八层的水电空调及排水排污设备，至今未营业。一审庭审中，叶浩芹陈述涉讼商铺的装修无需法院在本案作处理，并向一审法院提供了1.2015年9月2日广州华诚物业发展有限公司开具的《收款收据》和发票（复印件），记载收到叶浩芹8012铺的管理费保证金28593元和2015年10月的管理费9531元；另《收据》记载叶浩芹向杨中（中国农业银行广州天马支行）支付公共区域装修分摊服务费150000元。2.叶浩芹于2016年7月1日与案外人龙少芬签订的《租赁合同》，记载叶浩芹承租彭上东胜大街74号首层商铺，租赁期自2016年7月1日至2019年7月30日至等。天马公司认为叶浩芹提供的上述的证据的费用不是天马公司收取，公共区域装修分摊服务费的收据没有原件，真实性不予确认，且收据上的杨中不知何人，而合同的相对方也不是天马公司，与天马公司无关。天马公司为证明其抗辩向一审法院提供证据1.2016年8月11日叶浩芹作为授权签约人（用气方广州市娜露娃餐饮有限责任公司）与广州燃气集团有限公司(供气方)签订的《管道燃气共用合同》及《廉政协议》复印件，记载用气地址为广州市越秀区环市西路168号的广州市天马国际服装批发中心第八层8012。2.叶浩芹2016年7月11日登记的营业执照，记载叶浩芹为广州市娜露娃餐饮有限责任公司的法定代表人，住所地广州市越秀区环市西路168号的广州市天马国际服装批发中心第八层8012。3.2016年8月27日《天马大厦物品放行条》，记载申请铺号8012，物品搬出原因重新装修，物品名称厨户设备、用餐桌椅、灯具，申请搬运时间2016年8月30日。4.2016年1月1日的天马大厦八楼室内改造工程的《承包合同》及2016年6月20日的《竣工验收报告》，记载天马大厦8楼美食城的商铺间隔、天花工程、地面铺贴工程、公共照明及铺内供电、公共燃气管道布设施工、商铺给水管道布设、排污管道铺设及设备安装、空调安装、油烟设备安装及排烟管道施工竣工。5.涉案商铺同一楼层其他单元在2016年8月1日后已营业的照片。6.《天马大厦装修申请表》，记载叶浩芹装修涉案商铺的时间为2015年10月10日至2016年7月7日。叶浩芹认为证据1没有原件，其真实性、合法性及关联性不予确认。对证据2没有异议。证据3的真实性、合法性及关联性不予确认，与其无关。证据4的真实性、合法性及关联性不予确认。证据5与本案无关，证据6的真实性、合法性及关联性不予确认，申请表上没有叶浩芹的签名。一审法院认为：叶浩芹、天马公司在平等自愿的基础上签订的《广州市房地产租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》补充合同及《确认书》均出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。本案现有证据显示，天马公司应在2016年4月1日前将公共部分的通水、通电、通气及排污、排烟装修好，叶浩芹而承租的涉案商铺是经营餐饮，不同一般作销售商品经营的商铺，在通气及排污、排烟方面有具体、严格的规范，故叶浩芹必须在天马公司完成上述设施后才可经营，天马公司于2016年6月20日才将上述设施装修竣工，已超过合同约定的30个工作日，故叶浩芹请求解除合同，双倍返还保证金及2015年10月的租金22493元和利息的请求符合合同约定及公平合理原则，一审法院予以支持。叶浩芹愿表示涉讼商铺的装修无需本案处理，一审法院予以照准。由于叶浩芹没有提供有效证据证明装修分摊服务费为天马公司收取，叶浩芹要求返还及赔偿管理费保证金及管理费没有依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款及一百零七条的规定，于2017年4月24日作出判决：一、叶浩芹与广州天马发展有限公司于2015年8月14日签订的《广州市房屋租赁合同》自判决发生法律效力之日解除；二、广州天马发展有限公司自判决发生法律效力之日十日内，向叶浩芹双倍返还保证金134958元、2015年10月的租金22493元及支付上述款项的利息（按中国人民银行同期贷款利率计自2016年11月1日至实际返还之日止）；三、驳回叶浩芹其他诉讼请求。案件受理费6484元，由叶浩芹负担2161元，广州天马发展有限公司负担4323元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，叶浩芹提交一份有叶浩芹签名但无天马公司盖章的《关于天马商场延期交付的确认书》复印件，拟证明该确认书实际上是由叶浩芹先签名再交给天马公司，天马公司最后在《确认书》上盖章填写落款日期，但实际签署日期是远早于2016年3月31日的。天马公司质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，叶浩芹提供的这份证据没有原件，其次双方对于租赁合同所签订的补充协议应当是以双方共同签字的《确认书》所约定的内容为准，叶浩芹补交的这份证据与本案争议焦点及需审理查明的内容均无关，也不属于最高人民法院所规定的二审期间出现的新证据；另外，对于一审中天马公司所提交的《确认书》，叶浩芹所述的该《确认书》签署的时间顺序均不影响本案依据该证据需查明的争议焦点；一方面叶浩芹并无证据证明其所主张的情况，另一方面无论哪一方先签署、何时签署，该《确认书》应当是相关方均签字盖章后才发生法律效力；该《确认书》在最前端明确记载“天马公司与叶浩芹双方经友好协商就延缓开业事宜达成以下确认”，然后分列各条，包括一审判决遗漏的第四条；这里根本不存在叶浩芹所述的《确认书》条款中即便其签字之后，仍就对该条款享有选择权，这是没有任何依据的；《确认书》第四条所约定的内容及涉及的相对方是甲方及丙方，因此该字眼中载明是甲丙同意免收租金及物业费的表述，但是整个《确认书》的内容是经包括叶浩芹在内的所有各方当事人签字确认，对各方均有法律约束力。另查明，天马公司（甲方）、叶浩芹（乙方）、广州华诚物业管理发展有限公司签订的《确认书》约定：甲、乙双方经友好协商，就延缓开业事宜达成以下确认，以资共同遵守。……四、甲、丙双方同意在开业之日（即2016年5月1日）起免收乙方四个月租金及物业管理费（如因甲方公装部分延误，则免租日起相应双倍顺延。例：延误一天，则免租期为二天），等。二审期间，双方均表示同意解除合同。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院围绕上诉人天马公司的上诉请求进行审理。关于合同解除的问题。首先，天马公司、叶浩芹、广州华诚物业管理发展有限公司签订的《确认书》约定：天马公司、叶浩芹双方经友好协商，就延缓开业事宜达成一致意见，其中包括天马公司应在2016年4月1日前将公共部分装修好，如公共装修部分延误一天，则免租期顺延二天，视为天马公司与叶浩芹变更了《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》补充合同关于天马公司对公共设施设备装修延误导致叶浩芹无法正常使用涉案商铺连续超过三十个工作日则叶浩芹有权解除合同的约定。其次，天马公司未能在《确认书》约定的2016年4月1日前完成公共部分的装修，但叶浩芹在其后仍然要求天马公司协助提供相关资料并办理了营业执照，其所作出的该履行行为应视为其放弃解除合同。因此叶浩芹以天马公司迟延履行公共部分装修的义务构成违约为由主张解除合同，理由不成立，本院不予采纳。但鉴于双方二审期间均表示同意解除合同，因此本院对一审判决第一项予以维持。关于合同解除后双方权利义务的清理问题。因双方合意解除合同，叶浩芹主张天马公司应双倍返还租赁保证金理据不足，本院不予支持，天马公司应向叶浩芹返还叶浩芹已支付的租赁保证金67479元。《确认书》约定天马公司免收叶浩芹承租之日起至2016年4月30日止的租金，自2016年5月1日起免收叶浩芹四个月租金，此外还有关于公共装修延误则免租期双倍顺延的约定，因此叶浩芹已支付的2015年10月的租金22493元尚在免租期内，天马公司应予返还。至于叶浩芹主张的自起诉之日至实际清偿之日止的利息，由于本院认定双方系在本案二审中才合意解除合同，因此对叶浩芹的该诉讼请求不予支持。综上，上诉人天马公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决查明事实不清，处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第七十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41607号民事判决第一项；二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41607号民事判决第二项为：广州天马发展有限公司自本判决送达之日十日内，向叶浩芹返还租赁保证金67479元、2015年10月的租金22493元；三、驳回叶浩芹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各6484元，由叶浩芹负担各审4796元，由广州天马发展有限公司负担各审1688元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年五月二日本书记员 张 利彭诗敏