海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终323号上诉人（原审被告）：冯爱珠，女，1947年4月5日出生，汉族，住海口市。上诉人（原审被告）：吴钟鸿，男，1972年11月21日出生，汉族，住海口市。两上诉人共同委托诉讼代理人：魏道言、张琳，海南瑞来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴彪，男，1995年6月11日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国海，男，1975年5月21日出生，汉族，住重庆市黔江区。上诉人冯爱珠、吴钟鸿因与被上诉人吴彪房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯爱珠、吴钟鸿上诉请求：一、撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3826号民事判决，改判确认双方签订的《租赁合同》于2016年5月20日解除，驳回吴彪一审其他诉讼请求。二、本案的诉讼费、鉴定费、保全费由吴彪承担。事实及理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决漏项，具体理由如下：一、一审对租赁合同的效力认定错误，租赁合同是有效的。冯爱珠、吴钟鸿与吴彪共签订了三份租赁合同，第一份是2015年10月31日吴钟鸿和吴彪签订的，租赁博爱北路23号二、三、四层；第二份合同是吴彪提出产权人是吴钟鸿母亲冯爱珠，所以要求冯爱珠重新签订合同，主要条款与第一份合同相同；第三份合同将租赁物扩大至水巷口65号和博爱北路23号1、2、3、4层。一审认为博爱北路23号房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定合同无效。该解释第二条"出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。"该解释是2009年9月1日施行的，是在2008年1月1日施行《城乡规划法》之后，规范城市房屋建设需要办理"一书两证"等有关审批手续，对于未办理规划审批的违反建筑签订的租赁合同一般认定无效。博爱北路23号房屋是有产权证的，产权证号"房字第1XX**"，产权人冯爱珠，建筑面积410.71平方米，该证的核准日期是1987年6月22日。是在《城乡规划法》和《城市规划法》实施之前，当时对城镇房屋建设没有关于建设工程规划许可证的要求，相关房屋租赁合同不应因未取得规划许可证就认定无效。吴彪认为实际承租的面积大于产证面积，但这并不是认定合同无效的理由。首先，双方的三份合同均没有约定租赁面积，一审法院在没有查清租赁面积的情况下径直认定合同无效是错误的。其次，对于一层多出产证的面积，仅是将东侧自家院落的空地搭建而已，这是海南的气候和生活习惯决定的，从房地产平面图上看完全可以分割，如果吴彪认为实际租赁的面积多了，可以不使用这一块，简单隔开即可。一审法院完全不考虑涉案房屋的特殊背景，更没有考察老街的现状。涉案房屋有着特殊的历史背景，骑楼老街是海口市一处最具特色的街道景观，部分建筑建于南宋，有700多年的历史，是文化部、国家文物局评出的首批"中国历史文化名街",骑楼不仅是景区，更是历史文化街区。冯爱珠、吴钟鸿及很多老海南人的祖祖辈辈生活在这里，对于自家院落的搭建随处可见。商业不发达的年代，基本上是一楼门脸，二楼以上住人。2010年前后，为了响应政府号召，骑楼老街进行了修缮，为了发挥更大的功效，很多二楼以上的住宅也变为了商业用途，家家出租。这是历史变迁形成的。海口市政府文件对于历史原因形成未报建的房屋也是区别于违法建筑对待的。《海口市违法建筑分类处置办法》指出，在1990年4月1日《城市规划法》施行前建设的有合法用地手续但无合法报建手续的房屋，作为十八种暂缓拆除的情形之一，所以，政府也是考虑到了房屋建设在前、法律出台在后的情况，不能作为违法建筑拆除的。二、即使合同无效，根据法律规定，相互返还，根据过错分担现值损失，但一审法院却没有分过错责任，将房屋装修的所有费用74万元由冯爱珠、吴钟鸿承担是错误的。1、合同签订前，作为承租人，吴彪有责任查清房屋现状。实际上承租人在合同签订前多次到涉案房屋现场查看，充分了解现状，还提出了安装电梯、修改楼梯等意见。2、吴彪自始至终都知道产权证的记载内容，知道承租面积。双方签订了三份合同，第一份合同是吴钟鸿签订的，但吴彪认为产权证写的是冯爱珠的名字，所以让冯爱珠签订了同样内容的第二份合同。至少在此时吴彪是看过产权证的，否则怎么会要求换人签字？吴彪在诉状中称其消防验收的时候才知道产权人，是不符合逻辑和常理的。既然知道实际面积超过产证面积，为何还继续承租？为何开始大刀阔斧的装修？难道承租人不存在过错吗？起码对于2016年1月31日第二份合同签订后进行的装修，属于承租人原因导致的损失扩大，应由承租人承担责任。3、消防问题与吴彪不营业没有因果关系。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》"租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件"。案例见（2017）苏05民终1644号费平与苏州市钱万里桥小商品市场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，该判决同时指出，"费平在协议签订后，实际使用租赁物至今，并未提供证据证明因消防安全原因产生损害结果，以2015年8月28日前钱万里桥公司未申请消防安全检查为由，主张确认协议约定使用权期限其中自2012年2月8日起至2015年8月27日止期间无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。"可见，申报消防检查的是吴彪，且有没有消防检查与能不能实际经营并无直接的因果关系。实际上，吴彪取得营业执照后是可以开张营业的，消防并没有来检查过、阻止过、处罚过，整条街道各家情况都一样，都是没有规划报建，消防也没有单独报建，而是消防局针对老街的特殊情况做了公共消防，临街都有消防栓和喷淋头。冯爱珠、吴钟鸿的安全意识很强，主动地安装多个消防喷淋头在涉案房屋内，消除了安全隐患。4、吴彪的装修改变了房屋结构，且未经冯爱珠、吴钟鸿同意，装修费应自行承担，且应恢复原状。根据该解释第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人回复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、一审判决严重违反公平原则。吴彪装修风格落后、购买的器具、桌椅、电器都是很落后的，上世纪九十年代的眼光，与现代人的审美差距很大，与同样经营餐饮的隔壁邻居格格不入，这个意见很多人也告诉了吴彪，所以他越装修越没信心，他除了不想承担租金白占用两年多，还想找人承担他的装修费，这才是吴彪起诉的根本原因。如果按照一审判决，吴彪白白占用了两年房子，还得到了几十万的装修费，冯爱珠、吴钟鸿的房子让别人无偿占用了2年，除了赔偿几十万的装修费外，还得找人拆除没有用的装修。四、一审判决存在漏项。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。自2015年10月31日双方签订第一份合同后，冯爱珠、吴钟鸿就将房子交由吴彪使用至今，因此在一审法院判决合同无效后，也应当同时判决吴彪返还房屋。但按照一审判决主文，判决合同无效、出租人返还押金、承担损失，对涉案房屋如何处理，目前还是承租人占有，一审并没有同时判决返还房屋，这属于判决漏项。综上，我们认为涉案房屋是历史老街，不能因建房后出台的法律法规而认定租赁合同无效，租赁合同是双方的真实意思表示，合同是有效的。吴彪作为承租人不按合同约定交纳租金，在冯爱珠、吴钟鸿催告后仍不交纳，冯爱珠、吴钟鸿已通知解除合同。吴彪应当补交租金及房屋占用期间的占有使用费，并承担违约责任，在清算完成之前无权要求返还押金，对于其要求的装修损失，因未经过出租人同意装修，应自行承担，冯爱珠、吴钟鸿保留要求吴彪支付租金、违约金及恢复原状的权利。一审判决认定事实不清、适用法律错误、判决漏项，请二审法院依法改判。二审中，冯爱珠、吴钟鸿提出补充上诉意见：一、一审判决判项内容第三项错误，对于未形成附合的装饰装修物，冯爱珠、吴钟鸿不同意利用的，应由吴彪自行拆除，而不应判决冯爱珠、吴钟鸿返还。原一审判决判项内容第三项显然是混淆了出租人、承租人对租赁物未形成附合的装饰装修物拆除的义务，且适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定："承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。"第十条："承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。"承租人经出租人同意装饰装修的，在租赁期间届满、合同解除或者合同无效的情况下，未形成附合的装饰装修物若出租人不同意利用的，应由承租人自行拆除，而不是由出租人拆除后再返还给承租人。一审判决在认定租赁合同无效的前提下，判决冯爱珠、吴钟鸿将租赁物的设施设备等资产（未形成附合的装饰装修物）返还给吴彪，冯爱珠、吴钟鸿在执行该判项内容时势必要先将前述设施设备拆除，然后再返还给吴彪，该判项内容将本应由吴彪自行拆除的义务错误强加给冯爱珠、吴钟鸿，显然违背了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款、第十条的法律规定，更是剥夺了可能存在的因吴彪拆除造成房屋毁损而冯爱珠、吴钟鸿要求吴彪恢复原状的权利。二、一审判决判项内容第三项要求冯爱珠、吴钟鸿返还的设施设备等资产与判项内容第四项要求冯爱珠、吴钟鸿赔偿装修损失存在部分重叠，系认定事实错误，导致判项内容错误。1、通过对照（2017）中明智价鉴字第005号《工程造价鉴定意见书》（意见简称鉴定意见书）与海南中明智评报字（2017）第4027号《海口市美兰区人民法院拟用于审理案件的位于海口市美兰区水巷口65号铺面和博爱北路23号一、二、三、四层楼房的设施设备等资产的市场价值评估资产评估报告书》（以下简称评估报告书）以及一审判决书中附件一《具体资产名称、型号/尺寸、数量明细表》，可以发现原一审法院判决冯爱珠、吴钟鸿赔偿吴彪房屋装修损失741301.67元里面包含了很多要求冯爱珠、吴钟鸿返还给吴彪的设施设备（详见附件对照表），判决重复计算、判项内容相互矛盾，一审判决认定事实错误，采用证据不当。2、一审判依据鉴定意见认定的金额判决冯爱珠、吴钟鸿赔偿吴彪房屋装修损失741301.67元，是错误的，该鉴定意见书对大量的未形成附合的装饰装修物进行评估计价，所得出吴彪装修损失的结论自然也是错误的，不能作为本案认定的依据。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当，采用证据极不严谨，判项内容重叠且相互矛盾，请二审法院对本案发回重审或者在查明事实后依法改判，以维护冯爱珠、吴钟鸿的合法权益。吴彪答辩称：一、一审法院认定三份《房屋租赁合同》无效，认定事实清楚、适用法律正确。（1）判断冯爱珠、吴钟鸿与吴彪签订的三份《租赁合同》是否有效的时间节点为双方签订租赁合同的日期，而不是冯爱珠、吴钟鸿所主张的"以原来拆除重建之前的410.71平方米房屋建造的时间为基准"来判断《租赁合同》是否有效。2015年10月31日、2016年1月31日和2016年3月6日冯爱珠、吴钟鸿与吴彪分别签订了三份《租赁合同》，冯爱珠、吴钟鸿未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关文件，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认定三份租赁合同无效，认定事实清楚、适用法律正确。(2)房产原来是登记在冯爱珠名下，建筑面积410平方米，房屋结构为砖木结构，层数为两层，房屋产权证号为1XXXX号。根据一审法院查明的事实，同时也是冯爱珠、吴钟鸿自己陈述的事实，一审庭审中冯爱珠、吴钟鸿自己承认现状的房产是在原宅基地的基础上，拆掉原来410平方米砖木结构的危房，未经任何报建手续，直接在原宅基地的基础上重建的这1000多平方米的四层楼涉案房产，涉案房产明显属违法建筑。至于四层楼涉案房产的具体面积，一审虽未经司法鉴定测绘出具体的建筑面积数值，但四层楼的钢筋混凝土结构的房产跟两层楼的砖木结构的房产是有明显区别的，且一审庭审时冯爱珠、吴钟鸿也陈述毛估四层的建筑面积超过1000平方米。（3）海口市政府虽然暂缓拆除涉案房屋，但这丝毫不能改变涉案房屋未经规划报建，属违法建筑的事实。二、根据合同约定，冯爱珠、吴钟鸿应全额赔偿吴彪的损失。依据冯爱珠、吴钟鸿与吴彪2016年3月6日签订的《租赁合同》中"若因甲方原因致合同无法履行，甲方需赔偿乙方损失，以第三方评估为准"的约定，因冯爱珠、吴钟鸿的违建的事实，导致吴彪无法通过消防安全检查。《中华人民共和国消防法》第十五条规定"公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业"，由此，冯爱珠、吴钟鸿装修好的房屋，在未通过消防安全检查的情况下，根本不能开张营业，租赁合同无法履行，根据上述合同约定，冯爱珠、吴钟鸿应全额赔偿吴彪的损失。此外，既然《中华人民共和国消防法》明确规定未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业，冯爱珠、吴钟鸿认为"有营业执照，消防未检查过、阻止过、处罚过就可以开张营业"的想法，是缺乏常识的表现。三、"吴彪的装修改变了房屋结构，且未经冯爱珠、吴钟鸿同意，装修费应自行承担，且应恢复原状"的理由不能成立。2015年10月31日、2016年1月31日和2016年3月6日冯爱珠、吴钟鸿与吴彪分别签订了三份《租赁合同》，在合同中明确约定了装修期或免租期，第一次是3个月，第二次是2个月，第三次是2个月，且在装修过程中，冯爱珠、吴钟鸿多次来现场查看，冯爱珠、吴钟鸿现在二审中主张吴彪的装修未经其同意，没有事实和法律依据。四、吴彪起诉的原因不是上述人陈述的"他越装修越没信心，除了不想承担租金白占两年多，还想找人承担他的装修费"，是由于冯爱珠、吴钟鸿的种种恶劣行为，导致租赁合同根本不能履行，冯爱珠、吴钟鸿应全额赔偿吴彪的损失。（1）一审法官、冯爱珠、吴钟鸿、吴彪都到涉案房屋的现场看过，通过本案的司法鉴定评估报告也可知，租赁合同签订后，吴彪不惜借贷款项投入巨资进行装修，2016年4月左右装修工程已全部完成，餐饮开业经营用的锅碗瓢盆、各种机器设备、桌子凳子、空调、视频监控、甚至用于消防安全检查的消防器材等等，全部准备就位，只等通过消防安全检查，就开张营业，在这种情况下，冯爱珠、吴钟鸿说"吴彪越装修越没信心"，根本不属实。（2）本案中，租赁合同签订后，冯爱珠、吴钟鸿一直承诺其能办理消防手续，出租房屋是可以通过消防安全检查的，甚至在2016年5月18日冯爱珠、吴钟鸿还在忽悠吴彪涉案房产是能通过消防安全检查的，殊不知房屋的合法性是通过消防安全检查的前提和基础，违法建筑是不可能通过消防检查的，消防部门连案件都不会受理。装修完成后，在无法办理消防手续的情况下，吴彪曾多次与冯爱珠、吴钟鸿协商，要求其配合证明租赁房屋的合法性，既然冯爱珠、吴钟鸿说政府同意他扩建、改建、重建，那让政府部门出具证明，这样吴彪也可以拿这些证明材料去办理消防检查手续，但是冯爱珠、吴钟鸿既不自己去办理，也拒不配合吴彪，矛盾由此激化，冯爱珠、吴钟鸿于2016年5月20日强行锁门，并张贴解除合同的通知，2016年5月26日冯爱珠、吴钟鸿再次张贴通知，要求扣下吴彪的全部押金10万元，并将屋内物品搬离，冯爱珠、吴钟鸿又于2016年9月6日在《海口日报》登报通知，让吴彪清场，他的本意大概是让吴彪直接拍屁股走人。（3）涉案房屋的两个入口因冯爱珠、吴钟鸿的原因已全部被堵死。其中一个入口为水巷口65号铺面，海口市美兰区水巷口65号铺面的产权属于案外人海口骑楼老街投资开发有限公司，承租方为吴钟鸿，吴钟鸿将水巷口65号铺面转租给了吴彪，这违背了吴钟鸿与案外人海口骑楼老街投资开发有限公司签订的《商铺租赁合同》第四条和第十一条的不能转租的约定，是违法的，也是违约的。且冯爱珠、吴钟鸿与吴彪所签租赁合同租期为2016年3月1日至2021年3月31日止，合同期为5年，冯爱珠、吴钟鸿与骑楼实业发展限公司签期2015年8月1日至2017年7月30日止，租期2年，相差3年租期。目前案外人海口骑楼老街投资开发有限公司已解除了该《商铺租赁合同》。另一个入口为博爱北路23号，即春光特产店地址，冯爱珠、吴钟鸿也将整个通道出租给了春光特产店，导致该入口堵死。两个出入口都被堵死，吴彪租的房子还能用于经营吗？吴彪租房的意义何在？一审法院判决第三、四项认定事实清楚，适用法律正确。关于设施设备的鉴定报告，这是属于租赁合同中装修过程中可移动部分，其中大部分的都为桌子、凳子、盘子、空调等，这些都是可以拆除的，在冯爱珠、吴钟鸿的配合下，报告中所列的物品是可以拆除的，冯爱珠、吴钟鸿也应该将资产返还给吴彪，冯爱珠、吴钟鸿无主张恢复原状的权利。评估报告中有一大部分物品都没有进行评估，因为很多东西都已经过时了，但是自从买来之后一次都没有使用过，经过双方共同挑选的评估机构，吴彪也认同他们的做法，但是里面可以移动部分的资产，按照现场的分布来做的，根本就不能拆除，全部安装就绪，现在就可能造成物品折旧或者根本不能使用和报废，这都是由于冯爱珠、吴钟鸿隐瞒了事实的真相造成的损失；后又拒不配合办理合法手续，所以责任在于冯爱珠、吴钟鸿。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴彪向一审法院起诉请求一、确认冯爱珠、吴钟鸿与吴彪签订的《租赁合同》于2016年5月20日解除；二、判令冯爱珠、吴钟鸿返还租房押金10万元；三、判令冯爱珠、吴钟鸿赔偿设施设备购置、房屋装修等损失（以司法鉴定评估为准）；四、判令冯爱珠、吴钟鸿赔偿利息损失（以上述第二项和第三项款项之和为基数按月利率3.5%的标准自2016年5月1日起计算至偿清款项之日止）；五、判令冯爱珠、吴钟鸿赔偿吴彪支付他人工资的损失（2人，从2015年10月31日起以建筑业的行业平均工资即每人每月3300元计算至今）；六、判令冯爱珠、吴钟鸿承担案件受理费、保全费、鉴定费等全部费用。一审法院经审理查明：2015年10月31日，吴钟鸿（出租方、甲方）与吴彪（承租方、乙方）签订一份《租房合同》，约定甲方将博爱北路23号二、三、四层出租给乙方使用，租期五年，自甲方交房之日起计，装修期3个月免租金，押金伍万元，租金前三年每月二万五千元，后两年每月两万六千元，按季度收取。同日，吴钟鸿收到吴彪交纳的押金5万元。2016年1月31日，冯爱珠（甲方）与吴彪（乙方）签订一份《租赁合同》,约定甲方将博爱北路23号2、3、4层房屋交给乙方使用；于合同签订之日起计，租期五年，免租期两个月，电梯交付起计；乙方交5万元给甲方作为租房押金；租金前三年2.5万元/月，后两年2.6万元/月，先付租金后使用房子；乙方按季度支付租金，逾期视为乙方违约，押金不退还，合同自动终止；若因甲方原因致合同无法履行，甲方需赔偿乙方损失，以第三方评估为准。此后，吴钟鸿向吴彪出具一张《收条》，内容为："收到吴彪交来押金、预付房租共壹拾万元正。以转账为准"。2016年3月6日，冯爱珠（甲方）与吴彪（乙方）签订一份《租赁合同》,约定甲方将水巷口65号铺面和博爱北路23号1、2、3、4层房屋（博爱北第一进底层除外）交给乙方使用；于合同签订之日起计，租期五年（2016年3月1日至2021年3月30日），免租期两个月；乙方交10万元给甲方作为租房押金；租金前两年5万元/月，后三年5.5万元/月，先付租金后使用房子；乙方按月支付租金，逾期视为乙方违约，押金不退还，合同自动终止；若因甲方原因致合同无法履行，甲方需赔偿乙方损失，以第三方评估为准。合同签订后，吴彪对房屋进行了装修。2016年5月20日，冯爱珠书面通知吴彪，其多次催交租金未果，双方签订的房屋租赁合同即日起自动终止。同时，冯爱珠、吴钟鸿将房门锁上，致发生纠纷。2016年10月8日，吴彪提起诉讼。另查，1993年海口市博爱北路23号房产登记信息为：产权人为冯爱珠，产权证号为15098，结构为砖木，总层数为2层，建筑面积为410.71平方米，设计用途为住宅。后冯爱珠拆除新建。2015年5月8日，海口骑楼老街投资开发有限公司（甲方）与吴钟鸿（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于海口市××区号房屋（面积30平方米）提供给乙方经营使用，租赁期限为2015年8月1日起至2017年7月31日止，用于经营茶叶和文化会馆；乙方不得将本合同项下的权利义务转让给第三人或与第三人合作经营（变相转让承租权）或有其他损害甲方权益的行为，否则甲方有权解除本合同。2016年9月，因吴钟鸿拖欠租金，海口骑楼老街投资开发有限公司解除了该合同。诉讼中，因吴彪申请，经依法委托，海南中明智工程造价咨询有限公司对海口市美兰区水巷口65号铺面和博爱北路23号一、二、三、四层楼房的房屋装修工程造价鉴定为741301.67元，还有44495.03元以现有鉴定材料无法作出准确判断，按鉴定申请人所报金额列入工程造价争议金额。另海南中明智工程造价咨询有限公司对位于海口市美兰区水巷口65号铺面和博爱北路23号一、二、三、四层楼房的设施设备等资产，包括空调、电磁炉、皮餐椅、高速压面机、置物架、打蛋机、仿瓷白盘、风幕机、电视机、热干纸、打印机等的市场价值评估为194654元。此外，就房屋租赁合同经向吴彪释明，吴彪表示不变更诉讼请求。一审法院认为：海南中明智工程造价咨询有限公司分别作出的司法技术鉴定报告，没有相反证据证明，故予以采信。其中房屋装修工程造价争议金额，吴彪没有相应证据证明，故不列入房屋装修工程造价。海口市博爱北路23号房屋系冯爱珠拆除原房屋新建，诉讼中未出示相关建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定冯爱珠就该房屋与吴彪签订的《租赁合同》无效。双方因合同取得的财产应互相返还。另海口市美兰区水巷口65号铺面系由吴钟鸿向海口骑楼老街投资开发有限公司承租，后由冯爱珠一并转租给吴彪，故冯爱珠、吴钟鸿应共同承担合同责任。2016年9月，因吴钟鸿拖欠租金，海口骑楼老街投资开发有限公司解除双方间的租赁合同，致冯爱珠、吴钟鸿与吴彪间关于该铺面的租赁合同不能履行，双方取得的财产亦应互相返还。吴彪要求冯爱珠、吴钟鸿返还押金，予以支持。位于该房屋内的设施设备冯爱珠、吴钟鸿应予返还吴彪，具体名称、数量按司法鉴定报告中所附资产评估明细表所列内容确定。该房屋的装修已附合于建筑，冯爱珠、吴钟鸿应按房屋装修工程造价鉴定金额赔偿吴彪损失即741301.67元。吴彪要求冯爱珠、吴钟鸿赔偿利息损失，于法无据，不予支持。吴彪要求冯爱珠、吴钟鸿赔偿其支付他人工资的损失，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、吴彪与吴钟鸿于2015年10月31日签订的《租房合同》、吴彪与冯爱珠于2016年1月31日签订的《租房合同》、吴彪与冯爱珠于2016年3月6日签订的《租房合同》均无效；二、冯爱珠、吴钟鸿须于本判决发生法律效力之日起十日内向吴彪返还租房押金100000元；三、冯爱珠、吴钟鸿须于本判决发生法律效力之日起十日内将位于海口市美兰区水巷口65号铺面和博爱北路23号一、二、三、四层楼房的设施设备等资产（具体名称、数量按司法鉴定报告中所附资产评估明细表所列内容确定）返还吴彪；四、冯爱珠、吴钟鸿须于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿吴彪房屋装修损失741301.67元；五、驳回吴彪其他诉讼请求。案件受理费29696元，由吴彪负担18947元，冯爱珠、吴钟鸿负担10749元；鉴定费23574元、评估费13000元，由冯爱珠、吴钟鸿负担。二审中，冯爱珠、吴钟鸿提交了一审后拍摄的6张照片，欲以此证明涉案房屋现在的状况，吴彪对上述照片的真实性、合法性没有异议。因吴彪对上述照片的真实性予以认可，本院对上述照片的真实性予以采信。二审中，吴彪没有提交新证据。本院二审补充查明：2018年4月23日，吴彪与冯爱珠、吴钟鸿就一审判决第三项判决内容达成和解，冯爱珠、吴钟鸿于2018年4月23日支付吴彪3万元后，冯爱珠、吴钟鸿不再将位于涉案房屋内的设施设备等资产返还吴彪，吴彪已于同日退出涉案房屋。以上事实，有《和解协议》及双方当事人陈述予以证实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条"出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。"之规定，冯爱珠、吴钟鸿未举证证实海口市博爱北路23号房屋在拆除原房屋新建后取得了相关建设工程规划许可证，故冯爱珠与吴彪签订的《租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方均都有过错的，应当各自承担相应的责任。冯爱珠、吴钟鸿作为出租方应当将涉案房屋的实际情况如实告知承租人，以便承租方能判断承租场地是否能够实现合同目的，根据本案双方出具的证据，均未能证实冯爱珠、吴钟鸿尽到了如实告知吴彪涉案房屋性质的法定义务，故对于导致租赁合同无效的后果，冯爱珠、吴钟鸿具有重大过错。吴彪作为具备完全行为能力的自然人，在进行大额投资前应当充分了解所从事行业的相关法律、法规，在与冯爱珠签订租赁合同前应当认真核查租赁标的物是否具备开办餐饮的事实条件和法律条件。从本案的具体情况看，吴彪显然忽视了对涉案租赁标的物合法性的必要审查，吴彪自身亦存在过错，应当对因合同无效造成的损失承担相应责任。结合本案的具体情况，本院酌情认定吴彪承担装修损失30%的过错责任，冯爱珠、吴钟鸿承担吴彪装修损失70%的责任，一审法院判令冯爱珠、吴钟鸿承担吴彪的全部装修损失不妥，本院予以纠正。对于赔偿的数额，一审法院参考鉴定机构确定的全部装修造价及产生的相关费用予以确定装修损失正确，本院予以维持。因吴彪与冯爱珠、吴钟鸿在二审中就一审判决第三项判决内容达成和解，并履行完毕，故本院对一审判决第三项予以撤销。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但部分处理结果不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3826号民事判决第一、二项；二、撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3826号民事判决第三、四、五项；三、上诉人冯爱珠、吴钟鸿于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被上诉人吴彪房屋装修损失518911.17元；四、驳回被上诉人吴彪的其他诉讼请求。一审案件受理费29696元，由被上诉人吴彪负担19707元，由上诉人冯爱珠、吴钟鸿负担9989元；鉴定费23574元、评估费13000元，由被上诉人吴彪负担10972.2元，由上诉人冯爱珠、吴钟鸿负担25601.8元；二审案件受理费29696元，本院收取12213元，由上诉人冯爱珠、吴钟鸿负担8549元，被上诉人吴彪负担3664元，剩余17483退还上诉人冯爱珠、吴钟鸿。本判决为终审判决。  审判长 陈立夫审判员 傅萍审判员 袁蓉 二〇一八年五月二十二日书记员 邴长莹审判长陈立夫审判员 谢焕怡审判员 袁蓉书记员 何军附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。