.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终2904号上诉人（原审原告）：中国人民解放军山西省军区农副业基地，住所地山西省清徐县东于镇307国道北。负责人：李军。委托诉讼代理人：张军，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱燕春，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马步飞，男，1961年6月4日出��，汉族，山西省清徐县东于镇东高白村农民。上诉人中国人民解放军山西省军区农副业基地因与被上诉人马步飞土地租赁纠纷一案，不服山西省清徐县人民法院（2018）晋0121民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中国人民解放军山西省军区农副业基地委托诉讼代理人张军、朱燕春，被上诉人马步飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国人民解放军山西省军区农副业基地上诉请求：撤销清徐县人民法院（2018）晋0121民初561号民事判决书第一项、第三项、第四项判决，改判为：一、判令解除上诉人与被上诉人双方于2009年8月15日签订的《军队房地产租赁合同》；二、判令被上诉人向上诉人支付逾期交付的租金人民币36767.12元、违约金40260元（截止2017年4月18日），两项共计77027.12元；三、判令被上诉人腾空租赁土地、恢复合同签订时租赁土地之原状；四、判令被上诉人承担本案所有诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》为无效合同属于适用法律错误。该《军队房地产租赁合同》并未改变涉��租赁土地的用途，且上诉人向被上诉人出租涉案土地为涉军租赁土地，上诉人有权依法对外出租，不需要经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，因此，该《军队房地产租赁合同》未改变涉案土地用途，在订约目的、订约内容上未违反法律和行政法规强制性规定的合同，为有效合同。二、上诉人与被上诉人在签订合同时约定了禁止新建或添建永久性建筑物，被上诉人已经认可其所建设的4000平米厂房、1000余平米的办公楼是永久性建筑物，显然已经违反了合同关于禁止新建永久性建筑物的约定。被上诉人的行为已经严重侵害上诉人对租赁场地的实际控制，违背了租赁合同的基本目的，上诉人可以解除合同。三、被上诉人违反《军队房地产租赁合同》约定，自2013年8月15起未再向上诉人交付租金，至今欠付租金人民币36767.12元，按照合同约定（每逾期十���按年租金额的千分之三十加收违约金）应承担违约金40260元。四、按照中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队和武警部队全面停止有偿服务，本案争议的租赁场地属于停偿范围，上诉人基于被上诉人在《军队房地产租赁合同》履行中的种种严重违约情形解除该合同，不仅符合我国法律规定，且符合全面停偿政策要求。五、上诉人已经向被上诉人发出解除合同通知书，合同解除已经生效。一审法院适用法律错误，望二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。马步飞辩称，被上诉人不交租金是因为上诉人过去还欠我的钱，他拖欠我的电费没有给我，还有维修费一共60多万，抵顶了32万租金后还拖欠我，没有解决，当时答应我退出地以后，给我处理这个问题，现在他们不管这个事情，让我交租金及违约金，没有道理。我们之间的合同无效，一审认定事实正确，要求维持原判。中国人民解放军山西省军区农副业基地向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方2009年8月15日签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令被告向原告支付逾期交付的租金36,767.12元、违约金40,260��（截止2017年4月18日），两项共计77,027.12元；3.判令被告腾空租赁土地、恢复合同签订时租赁土地之原状。4、判令被告承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实，2009年8月15日，山西省军区农副业基地（作甲方即出租人），与马步飞（作乙方即承租人）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：”甲方自愿将坐落在山西省清徐县东于镇宿舍院东一块原牛场、原车队的场地面积20亩，出租给乙方使用；租赁用途为建厂。房地产年租金为人民币壹万元整。租赁期限自2009年8月15日至2029年8月15日止。租金按年结算，由乙方在每年的前十日内交付甲方。乙方逾期交付房地产租金，每逾期十日，由甲方按年租金额的千分之三十向乙方加收违约金。逾期三十日，即视为乙方不履行本合同。甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。乙方不得在所承租的房屋和场地上存放对周边环境和房地产及其附属设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，否则，乙方对其造成的损失应当依据有关规定给予赔偿。乙方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物。若确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。因甲方原因终止合同时，对乙方造成的经���损失给予合理的补偿。”2017年4月17日，中国人民解放军山西省军区农场向马步飞下发《解除合同通知书》，内容为：”你与我农场于2009年8月15日签订《军队房地产租赁合同》（合同一）、2004年8月11日签订《军队房地产租赁合同》（合同二），分别承租坐落在山西省清徐县东于镇的原车队场地20亩、41.29亩，租赁期限分别自2009年8月15日至2029年8月15日止、2004年7月31日至2024年8月1日止，年租金分别为人民币10000元、20645元，于每年的前十日、8月1日前以现金方式交付我农场，现你方违反合同约定，自2013年8月15日开始欠付合同一之租金，自2013年8月1日开始欠付合同二之租金，且两块土地均违反合同约定新建永久性建筑，你方之违约情形，依据合同之约定，我农场有权解除合同。现我农场决定解除该二《军队房地产租赁合同》，特通知你方于收到本���知之日起五日内腾空租赁土地、恢复合同签订时土地原状。本通知自到达生效，请你方予以积极办理，否则自行承担一切损失。特此通知！中国人民解放军山西省军区农场2017年4月14日。”2016年2月16日，中央军委发布军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止一切有偿服务活动的通知》，要求军队停止一切有偿服务包括房地产租赁等。另查明，原、被告均未提交《国有土地使用证》或其相关证件。一审法院认为，原、被告争议的主要焦点是：（一）涉案合同是否应当解除；（二）原告之主张是否应当支持；（三）被告之辩解是否应当支持。（一）关于涉案合同依法是否应当解除的问题。本案系涉军土地租赁合同纠纷。涉军租赁土地系国有划拨土地。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定”依法改��土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《合同法》第四十四条规定”依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和和转让暂行条例》第四十四条规定”划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该法第四十五条规定”符合下列条件的经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”《合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。本案中，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》改变涉案土地用途，系在订约目的、订约内容上都违反法律和行政法规强制性规定的合同。且应当依法办理相关审批手续，而未依法办理相关审批手续，违反了上述法律法规的效力性强制性规定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第4条明确规定：”合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《合同法》自1999年10月1日起施行。原、被告双方所签涉案的《军队房地产租赁合同》是2009年8月15日签订的，是在《合同法》生效后十年时所签。据此，本院依法应当认定涉案《军队房地产租赁合同》为无效合同。（二）关于原告之主张依法是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告基于无效合同使用的涉案土地依法应当予以返还。故原告要求被告返还租赁土地的诉讼请求，本院依法予以支持。原告基于无效合同向被告主张所欠租赁费及违约金违反相关法律规定，本院依法不予支持。同理，原告主张的”判令被告腾空租赁土地、恢复合同签订时租赁土地之原状”的请求，本院依法不予支持。但原告若认为因被告过错给原告造成了损失，原告可以与被告另行协商或诉讼处理。（三）关于被告之辩解是否应当支持的问题。被告主张在租赁土地上建造建筑物等所造成的经济损失及原告拖欠的水塔管理费等费用，因被告在本案中未提出反诉请求，也未提出评估申请，故本院在本案中不予审理，被告可与原告另行协商或诉讼解决。综上所述，中国人民解放军山西省军区农场与被告马步飞对所签《军队房地产租赁合同》均有过错，双方所签涉案《军队房地产租赁合同》自始无效，因此对中国人民解放军山西省军区农副业基地提出要求解除《军队房地产租赁合同》的诉讼请求不予支持。原被告双方所签涉案《军队房地产租赁合同》无效，因此在本案中不存在违约责任的确认与适用，故对原告主张被告支付逾期租金273,315.07元及违约金的请求，本院不予支持。本判决未尽事宜,当事人可另行协商或诉讼解决。经本院审判委员会讨论。判决：一.确认原告中国人民解放军山西省军区农副业基地与被告马步飞签订的涉案《军队房地产租赁合同》无效。二.被告马步飞于本判决生效后十日内将租赁原告中国人民解放军山西省军区农副业基地坐落在山西省清徐县东于镇的原车队场地20亩涉案土地返还给原告中国人民解放军山西省军区农副业基地。三.驳回原告中国人民解放军山西省军区农副业基地主张的解除其与被告马步飞签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求。四.驳回原告中国人民解放军山西省军区农副业基地在本案中的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：涉案合同的效力；上诉人主张”解除上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》；被上诉人向上诉人支付逾期交付的租金及违约金；被上诉人腾空租赁土地、恢复合同签订时租赁土地之原状”的诉请，是否合法有据。本案系涉军土地租赁合同纠纷，涉军租赁土地系国有划拨土地。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定”依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《合同法》第四十四条规定”依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和和转让暂行条例》第四十四条规定”划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该法第四十五条规定”符合下列条件的经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”《合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺��、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。本案中，双方签订的《军队房地产租赁合同》改变涉案土地用途，系在订约目的、订约内容上都违反法律和行政法规强制性规定的合同，且应当依法办理相关审批手续，而未依法办理相关审批手续，违反了上述法律法规的效力性强制性规定，依法应当认定涉案《军队房地产租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方所签涉案《军队房地产租赁合同》无效，因此在本案中不存在违约责任的确认与适用，上诉人基于无效合同向被上诉人主张所欠租赁费及违约金，违反相关法律规定，不予支持；上诉人主张的”判令被上诉人腾空租赁土地、恢复合同签订时租赁土地之原状”的请求，不予支持。中国人民解放军山西省军区农场与马步飞对所签《军队房地产租赁合同》均有过错，双方所签涉案《军队房地产租赁合同》自始无效，因此对中国人民解放军山西省军区农副业基地提出要求解除《军队房地产租赁合同》的诉讼请求不予支持。综上所述，中国人民解放军山西省军区农副业基地的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1726元，由上诉人中国人民解放军山西省军区农副业基地负担。本判决为终审判决。审判长郝利亚审判员王庆河审���员温冠华二〇一八年五月十五日书记员冯莉