连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初5671号 原告：李敏，女，1979年10月8日生，汉族，住连云港市海州区。 原告：朱炳凯，男，1974年8月19日生，汉族，住连云港市海州区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈家港，江苏云港律师事务所律师。 被告：蒋立柱，男，1953年6月12日生，汉族，住江苏省灌云县。 被告：孙如珍，女，1954年8月15日生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：蒋立柱（系孙如珍丈夫），男，1953年6月12日生，汉族，住江苏省灌云县。 第三人：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区通灌路建院未来城B座17A。 法定代表人：王秋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚辉，该公司员工。 委托诉讼代理人：张晨，江苏苍梧律师事务所律师。 原告李敏、朱炳凯与被告蒋立柱、孙如珍、第三人连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李敏、原告李敏和朱炳凯的共同委托诉讼代理人陈家港，被告蒋立柱即被告孙如珍的委托诉讼代理人，第三人儒房公司的委托诉讼代理人张晨到庭参加了2017年8月10日、2017年11月14日的诉讼。第三人儒房公司的委托诉讼代理人龚辉到庭参加了2017年8月10日的诉讼。本案现已审理终结。 原告李敏、朱炳凯向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告双倍返还购房定金10万元；2.判令被告赔偿原告自2017年4月26日-2017年7月10日首付款29万元每日万分之五违约金，76天*145元，合计11020元；3.判令被告赔偿原告自2017年4月26日以来同学区、同比价房屋上涨差价，每平方1800元，126.53*1800元合计227754元；4.被告配合原告至连云港市云城房产置业担保有限公司撤销交易，退还原告首付款29万元；5.判令被告赔偿原告双倍定金、退还首付款、退还首付款违约金、同比房屋上涨差价共计628774元；6.判令被告承担本案诉讼费用；7.判令被告赔偿原告自2017年7月11日起至诉讼结案、执行日止首付款290000元每日万分之五违约金。诉讼中，明确诉讼请求为：1.请求判令被告向原告双倍返还购房定金10万元；2.判令被告赔偿原告违约金（以首付款29万元为基数，自2017年4月26日至判决给付之日止，按每日万分之五计算）；3.判令被告赔偿原告自2017年4月26日以来同学区、同比价房屋上涨差价，每平方米1800元，合计227754元（126.53平方米*1800元）；4.被告配合原告至连云港市云城房产置业担保有限公司撤销交易，退还原告首付款29万元；5.被告承担本案诉讼费用。并增加诉讼请求，要求解除涉案《房屋买卖居间合同》。事实和理由：为帮小孩挂户口、解决就近上学及赡养老母亲等缘故，原告经实地考察，对被告房屋位置、楼层、面积都较为满意。2017年4月26日原告与被告达成购房意向。被告对原告以70年产权住宅房形式贷款，未拒绝、未提出异议。整个过程中，被告夫妻多次着重强调该房屋是他们留给孙子的学区住宅房。双方签订的合同约定，原告向被告购买海州区（原新浦区）海昌路百达综合楼2单元301室，建筑面积126.53平方米，车库5平方米，被告净得96万元。合同签订后，原告当即支付了5万元定金，3000元中介费。并将29万元首期购房款划到房产局资金监管账户，余款62万元向连云港东方农商银行申请银行按揭；6月9日原告银行贷款审核通过；6月13日该房屋通过了房产局审核，双方签订了房地产买卖契约。经办时，房产局工作人员询问房屋性质，被告明确表示住宅。经一系列审核后，该房屋编号2017015649房产局备案该房屋用途为住宅。在缴税时，因该房屋性质不确定，地税局调取了被告房屋的原始商品房买卖合同，认定为办公用房，拒绝交易继续进行；要求儒房公司后期业务员更改房屋性质、更改网签后再继续进行。这时，原告及儒房公司业务员经调查了解才得知被告房屋是办公房，不是住宅。6月14日双方去规划局调档得知，原始规划设计图上涉案房屋就定性为公寓办公。当天被告第一次告知原告涉案房屋是50年产权的办公房，还有26年到期。原告去了供电局交一个月电费，该房屋为商业用电。经咨询，原告得知原始规划设计图不能更改、房屋性质无法更改。公寓办公房不可以落户、也没有学区，这与被告告知的房屋实际情况严重相悖，也不符合原告的买房初衷。被告明知却故意隐瞒，造成原告买房延误。又恰市区房价大涨。这给原告再次购买合适的住宅房造成很大的经济困难。7月7日、7月11日原告要求被告退还首付款29万元，被告拒绝。原告已将被告房产证、土地证原件归还儒房公司。为维护原告的合法权利，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告蒋立柱、孙如珍共同答辩称，一、原告主张答辩人双倍返还购房定金10万元的诉求依法不能成立。答辩人按照2017年4月26日与原告及第三人签订的房屋买卖居间合同第二条第2款约定，收受第三人转交的原告定金5万元，其中2000元被第三人扣掉作为交房押金，答辩人实收48000元，根据合同法第一百一十五条规定，答辩人作为收受定金的一方，只有单方解除房屋买卖合同才能适用双倍返还的定金法则。本案事实是2017年4月26日房屋买卖买居间合同签订生效后，答辩人按约定履行义务，并与涉案房屋承租人协商解除租赁合同、退还租金、收回房屋，等待按约交房。答辩人不存在单方违约解除合同的情形。原告要求答辩人双倍返还定金10万元的诉求无事实和法律依据，现房屋买卖居间合同仍在履行过程中，原告的该项诉求依法不能成立。二、原告按《房屋买卖居间合同》和贷款银行规定，将首付款29万元打到云城资金监管账户，并未支付给答辩人，该监管款项不计利息。答辩人亦无违约行为，原告要求答辩人按每日万分之五支付其违约金无事实和法律依据。原告主张的第三项诉讼请求不能成立。三、原告主张的第四项诉讼请求，与正在履行过程中的《房屋买卖居间合同》不符，该项诉求依法不能成立。综上，答辩人认为，原告主张答辩人赔偿的诉讼请求均无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。另，鉴于原告已经主张解除合同，答辩人不再坚持继续履行合同的答辩意见。对于因原告单方提出解除合同的损失赔偿问题，答辩人保留向原告按合同约定主张的权利。 第三人儒房公司述称，我公司作为本案房屋买卖的中介方，履行的是居间服务，主要是办理房屋过户手续以及银行贷款等手续。买卖双方自身的违约行为及法律后果应由买卖双方自行承担，我公司对原告的诉求不应承担任何责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提交了房屋买卖居间合同、房地产买卖契约、资金监管协议、收据、29万元的打款凭证、商品房买卖合同、电费交费清单、涉案房产的平面图、涉案房产的原始房产证、税务机关的说明、录音等证据，被告提交了户口本、房产证和土地证收条、连房权证新字第××号房立证、连房权证新字第××号、连国用（2010）字第XP001877号国有土地使用证、定金托管收据、押金收条、房屋租赁协议、解除房屋租赁合同清单、收条、银行个人业务结算申请书等证据，本院组织双方进行了质证。 本院经审理认定事实如下：2017年4月26日，蒋立柱、孙如珍（甲方、出售方）与李敏（乙方、购买方）、儒房公司（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，主要内容：甲方自愿将座落于连云港市新浦区海昌路百达综合楼2单元301室的房屋出售给乙方。房屋性质私产房，所有权人蒋立柱，共有权人孙如珍，地号112148－21、面积126.53平方米、土地证号32××00，车库5平方米，附属设施5台挂式空调、5平方车库、3个橱柜；甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属共有、所有人同意出售，同时保证已将该房的房屋状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。涉案房屋转让价格为96万元，乙方在签订本合同时，支付人民币5万元作为定金，转交丙方保管，（待房屋产权核实无误后，由丙方转交甲方），其中2000元作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方。甲方自行还清贷款。乙方采取银行贷款方式付款：甲乙双方约定自签订本合同5日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款29万元，打到云城担保资金监管账户。暂定银行贷款金额为62万元（实际金额以银行最终审批结果为准）。如乙方所申请贷款因买方自身因素未能获得银行审批的。双方协商，选择的解决办法为：终止本合同的进行，甲乙双方相互清退各种款项，互不承担违约责任，其办理过程中已发生的各项费用由乙方承担。双方同意采取商业贷款方式付款。乙方承担所有的税费。待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。甲乙双方同意，甲乙双方办理完房屋所有权过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方，由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续。乙方如逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过三十日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同，并书面通知乙方，乙方所交纳的定金不予返还，同时由乙方支付丙方全部中介费用（房屋转让价百分之二），合同终止。甲方逾期交房，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房屋转让价的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过三十天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权自行收房，无需甲方同意。违约金额为房价款的5%。本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充条款。经甲乙丙三方协商一致，在不违反相关法律、法规规定的前提下，所订立的补充条款，为本合同不可分割的一部分，具备同等法律效力。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充约定：甲方收到全款后交房，另赠送5平方车库一间。乙方放款前甲方需付清所有的水、电、物业、燃气的费用。本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲乙丙三方各执一份。合同还对房屋交付、责任、免责条款、合同争议及处理、合同终止等其他事项进行了约定。当日，李敏向蒋立柱给付定金5万元。 2017年4月27日，蒋立柱和孙如珍（甲方、卖方）、朱炳凯和李敏（乙方、买方）与连云港市云城房产置业担保有限公司（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定：2017年4月27日，甲乙双方签订《存量房买卖合同》，甲方将坐落新浦区海昌路百达综合楼2单元301室的房屋（丘号112148－21），建筑面积126.53平方米出售给乙方，合同价格96万元，定金价格5万元，监管总金额91万元；甲、乙双方将房款委托丙方监管，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲、乙双方办理资金交割手续。甲、乙双方委托丙方监管购房房款方式为首付款加贷款；乙方自本协议签订之日起应当将监管房款人民币29万元存入监管账户。其他约定：定金5万元，首付29万元，商贷62万元。协议还就其他内容进行了约定。2017年4月28日，李敏将29万元打入监管资金账户。 2017年6月13日，蒋立柱和孙如珍、李敏和朱炳凯至房产部门签订了《房地产买卖契约》，双方在《房地产买卖契约》上约定涉案房屋用途住宅，并进行了合同备案。后李敏就涉案房屋进行缴税时，被税务部门告知涉案房屋用途为办公用房，需按办公用房缴税。据此，李敏要求蒋立柱退还首付款29万元，遭到蒋立柱拒绝，双方产生争议。李敏提起本案之诉。 诉讼中，原告李敏和朱炳凯在2017年8月10日的庭审中提出解除涉案房屋买卖合同，被告蒋立柱和孙如珍于2017年11月14日的庭审中同意解除。 2018年4月13日，经李敏和蒋立柱协商一致，在蒋立柱的配合下，李敏已从监管账户中取回首付款29万元。 原告李敏提供的江苏省连云港地方税务局第一税务分局于2017年8月16日出具的《说明》，其中载明“现经连云港地税一分局向相关部门核实，查询到房屋原始买卖合同中房屋用途为办公用房，因此，应按办公用房缴纳过户相关税费。特此说明。” 在审理过程中，本院在房管部门调取了蒋立柱从案外人江苏连云港恒锐律师事务所取得涉案房屋的所有材料。上述材料中没有蒋立柱取得涉案房屋时交纳相关税费的材料。 另查明，涉案的房屋系案外人江苏连云港恒锐律师事务所于2000年5月9日从连云港百达房产开发有限公司处购得，双方签订的《连云港市商品房买卖合同》中载明涉案房屋用途为办公。2008年12月31日，该律师事务所清算合伙人会议决议载明，该律师事务所清算后被解散注销；其名下登记的位于新浦区产归蒋立柱。诉讼中，蒋立柱称涉案房屋过户至其名下时，根据当时的相关规定，涉案房屋直接被过户至名下，其未交过税费。 涉案房屋的原所有权人为江苏连云港恒锐律师事务所的房屋所有权证书（房权证连新系字第××号）载明“涉案房屋产别为其他房产”；2003年4月2日的国有土地使用证上载明“土地使用者为江苏连云港恒锐律师事务所”，“涉案房屋土地用途为住宅用地，使用权类型出让，终止日期至2043.02.10日止”。 登记时间2009年12月10日的所有权证书（连房权证新字第××号）上载明“涉案房屋的所有权人为蒋立柱”，“房屋性质、规划用途”栏均为空白。2010年3月10日的土地使用证[连国用（2010）字第XP001877号]上载明“土地使用者为蒋立柱”、“座落新浦区；地号32××00，用途城镇住宅用地，使用权类型出让，终止日期20430210，使用权面积25.4平方米，使用权类型出让”。 本案争议焦点：1、原告要求被告退还原告首付款29万元有无事实和法律依据？2、原告要求被告双倍返还购房定金10万元、赔偿房屋的上涨差价227754元以及赔偿首付款的违约金（以首付款290000元为基数，自2017年4月26日至判决给付之日止，按每日万分之五计）有无事实和法律依据？ 本院认为，李敏与蒋立柱、孙如珍、第三人儒房公司签订的《房屋买卖居间合同》，以及李敏和朱炳凯、与蒋立柱和孙如珍、案外人连云港市云城房产置业担保有限公司签订的《存量房交易资金监管协议》系各方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人各方均具有约束力。当事人各方均应按涉案合同约定履行各自的权利义务。 关于争议焦点1，诉讼中，原、被告双方均已同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告应退还首付款29万元。诉讼中，因原告于2018年4月13日已从监管账户中取回首付款29万元，故原告要求被告退还首付款29万元的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点2，被告是否应双倍返还定金10万元，赔偿房屋上涨差价227754元及首付款29万元违约金的问题。本院认为，双方在履行涉案房屋买卖合同时，被告提供了涉案房屋的所有权证书和土地使用证，原告也进行了审核，根据涉案房屋所有权证书上登记的情况看，房屋性质、规划用途栏均为空白，涉案房屋土地所有权证书上登记土地用途为城镇住宅用地、使用权终止日期20430210。上述情况说明被告并不存在故意隐瞒，且双方在《房屋买卖居间合同》中对房屋用途也未明确约定，故原告无证据证明被告存在违约行为，虽然其提供了江苏省连云港地方税务局第一税务分局的《说明》，该《说明》仅表明税务部门是根据房屋原始买卖合同中房屋用途为办公用房，按办公用房标准对涉案房屋收取过户相关税费，并不足以证明被告存在违约或欺骗；原告提供的电话录音也不足以证明被告蒋立柱对涉案房屋按办公用房交税是明知的；结合本院在房产部门调取的蒋立柱取得涉案房屋的材料看，其中也没有证据证明蒋立柱取得涉案房屋时交过税。因此，原告称被告存在违约或故意欺骗情形，证据不足，本院对该意见不予采信。现原告因涉案的房屋无法实现解决子女上学挂户口的目的及房屋按办公用房交税，税费过高，提出解除合同，被告也同意，故原告要求双倍返还定金10万元及赔偿房屋上涨差价，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据法律规定，被告应返还定金5万元。 关于原告主张被告赔偿首付款的违约金，按日万分之五计，从2017年4月26日起至判决给付之日止，本院认为，本案中，原、被告对涉案房屋的认识存在理解错误，原告无法实现合同目的提出解除，被告也同意，故原告要求按日万分之五计算首付款的违约金，缺乏事实和法律依据，但被告应按中国人民银行同期贷款利率给付该首付款29万元从2017年4月28日起至2018年4月12日止的利息。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李敏和朱炳凯与被告蒋立柱和孙如珍于2017年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》。 二、被告蒋立柱和孙如珍于本判决生效之日起十日内返还原告李敏和朱炳凯定金5万元。 三、被告蒋立柱和孙如珍于本判决生效之日起十日内给付原告李敏和朱炳凯首付款29万元的利息（从2017年4月28日起至2018年4月12日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 四、驳回原告李敏和朱炳凯的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10088元，其中李敏和朱炳凯负担4438元，蒋立柱和孙如珍负担5650元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 审 判 长  刘永红 人民陪审员  郭家民 人民陪审员  季建华 二〇一八年五月二十五日 书 记 员  沈 笑 法律条文和上诉须知 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行