安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖民终146号上诉人（原审被告）：安徽省蚌埠杂粮批发市场，住所地安徽省蚌埠市胜利西路1号中良大厦4-5层，统一社会信用代码91340300F094206925（1-1）。法定代表人：张军，该批发市场经理。委托诉讼代理人：张从江，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂畅，安徽径桥（蚌埠）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蚌埠中兴房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市华盛街59号，注册号340300000032578（1-1）。诉讼代表人：蚌埠中兴房地产开发有限公司破产管理人安徽华宇会计事务所、安徽国梦律师事务所。负责人：李超，该管理人主任。委托诉讼代理人：孟献忠，安徽国梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚少伟，安徽国梦律师事务所律师。上诉人安徽省蚌埠杂粮批发市场（以下简称杂粮批发市场）因与被上诉人蚌埠中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院于2017年12月22日作出的（2017）皖03民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年5月14日公开开庭审理了本案。杂粮批发市场的委托诉讼代理人张从江、桂畅，中兴公司的委托诉讼代理人姚少伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杂粮批发市场上诉请求：1、撤销原判，改判驳回中兴公司的诉讼请求；2、判令中兴公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、杂粮批发市场与中兴公司签订的《以房清偿债务协议书》没有原件，真实性存疑，即使真实，亦属无效。首先，该《以房清偿债务协议书》系蚌埠市粮食局代杂粮批发市场签署，属无权代理。其次，《以房清偿债务协议书》载明杂粮批发市场欠付中兴公司业务往来款1523701.69元，无相应证据证明，不排除虚构债务。再次，在《以房清偿债务协议书》签订之前，未对案涉房屋价值进行评估，也未报请国有资产管理机关审批、备案，违反了1991年颁行的国务院令第91号《国有资产评估管理办法》第三条等国有资产管理法律法规的强制性、效力性规定。2、中兴公司无证据证明其根据《以房清偿债务协议书》免除了杂粮批发市场的152万余元“债务”，更无证据证明中兴公司向杂粮批发市场支付了抵债房屋差价114298.31元（1638000元-1523701.69元）。根据《以房清偿债务协议书》，中兴公司负有向杂粮批发市场支付以房抵债差价的先履行义务，中兴未实际履行该义务，其请求杂粮批发市场协助办理房屋产权过户登记的条件尚未成就。中兴公司辩称：1、《以房清偿债务协议书》的真实性已由杂粮批发市场出具的《关于中兴公司办理产权证有关费用的报告》确认。杂粮批发市场认为《以房清偿债务协议书》无效缺乏法律依据。2、水电及物业交费凭证、杂粮批发市场的复函及其在一审庭审中的自认均能证明案涉房屋已交付中兴公司使用，双方已实际履行《以房清偿债务协议书》。3、《以房清偿债务协议书》明确约定了杂粮批发市场协助中兴公司办理产权登记的义务。综上，请求二审法院驳回杂粮批发市场的上诉请求。中兴公司向一审法院起诉请求：1、判令杂粮批发市场协助中兴公司将案涉中良大厦第十三层房屋过户至中兴公司名下；2、杂粮批发市场承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2002年12月10日，中兴公司（债权人）与杂粮批发市场（债务人）签订《以房清偿债务协议书》，协议约定：一、中兴公司经市政府批准进行改制，由国有企业改为民营企业。经会计师事务所审计并经粮食局财务科、审计科监交双方财务交接签字，杂粮批发市场欠中兴公司业务往来款计1523701.69元。二、为清偿所欠债务，杂粮批发市场愿将胜利路与朝阳路交叉口西北角处，中良大厦十三楼办公房房产抵偿欠款。三、抵偿面积为630平方米（售房面积计算按国家有关规定办理），每平方米单价2600元，金额为1638000元。面积以产权处核定面积为准（双方按国家有关规定）。在办理产权证明时，杂粮批发市场、中兴公司按国家规定交纳税费并结清双方账务。四、杂粮批发市场应在协议书签约后的10日内将房产交于中兴公司，中良大厦大的产权证办理下来后，杂粮批发市场协助中兴公司办理有关产权证明，并协助中兴公司办理有关手续。中兴公司正式取得房产权时，债权债务终止。五、本协议书自签订之日起生效。六、未尽事宜，双方共同协商解决。七、本协议书为一式二份，杂粮批发市场和中兴公司各执一份，均具有同等效力。蚌埠市粮食局代签（法定代表人签字并加盖蚌埠市粮食局公章），中兴公司法定代表人陈文香签字并加盖公司印章。协议签订后，中兴公司实际占有使用案涉房屋。2007年7月26日，杂粮批发市场向蚌埠市粮食局提交《关于中兴公司办理产权证有关费用的报告》，报告中载明：根据市局关于中兴公司要求办理中良大厦第十三层房屋产权证的批示精神，现将该楼层房屋相关费测算如下：一、房款该楼层房屋办证面积约为624平方米，按约定价2600元/平方米计算，则该房款为1622400元。杂粮批发市场欠中兴公司业务往来款1523701.69元。两款相抵，中兴公司倒欠杂粮批发市场房款98698.31元。二、物业管理费根据国家和省物业管理条例等有关规定，该楼层应收物业管理费67392元（自2003年2月拿钥匙算起，计60个月×624平方米×1.8元/平方米）。三、共维基金按现行共维基金收费标准（1.5%）该楼层应交共维基金为：1622400元×1.5%＝24336元。四、杂粮批发市场办理该楼层产权需要交纳的费用：1、营业税5.55%2、手续费1%3、测图、绘图等费用1%4、评估费1.5%以上费用合计146827.2元根据上述测算，杂粮批发市场办理该楼层房屋产权证需交146827.2元，减去中兴公司交回房屋差价款98698.31元，还差48128.89元，杂粮批发市场目前无力支付。特此报告二〇〇七年七月二十六日。另查明：杂粮批发市场成立日期为2003年10月9日，企业类型为全民所有制，出资人为蚌埠市粮食局，主管部门为蚌埠市粮食局。2003年9月9日，蚌埠市房地产管理局颁发房地权蚌自字第01××58号房地产权证，将涉案中良大厦十三层房屋登记在杂粮批发市场名下，房屋产别为国有。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：杂粮批发市场是否负有协助中兴公司将诉争房屋办理过户至中兴公司名下的义务。一审法院认为：合法有效的协议对双方当事人均有约束力，各方均应按照协议约定履行各自义务。中兴公司与杂粮批发市场签订的《以房清偿债务协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该协议书约定杂粮批发市场在中良大厦大产权证办理下来后协助中兴公司办理中良大厦十三层房屋的有关产权证明。现杂粮批发市场已经于2003年9月9日办理中良大厦的大产权证，故杂粮批发市场负有协助中兴公司办理中良大厦十三层的过户义务。中兴公司诉请要求杂粮批发市场协助办理过户手续，于法有据，予以支持。杂粮批发市场辩称中兴公司提供的《以房清偿债务协议书》系复印件，对其真实性不予认可，但根据杂粮批发市场于2007年7月26日给蚌埠市粮食局的《关于中兴公司办理产权证有关费用的报告》，该报告能够与中兴公司提交的《以房清偿债务协议书》相互印证，结合中兴公司对诉争房屋占有使用的事实，一审法院对《以房清偿债务协议书》的真实性予以认定，故杂粮批发市场此项抗辩理由不能成立，不予采纳。关于《以房清偿债务协议书》的效力问题。《国有资产评估管理办法》规定国有资产占有单位在资产拍卖、转让等情形下，应当进行评估。该条款虽为强制性规定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条的规定，该内容并非效力性强制性规定。故杂粮批发市场辩称《以房清偿债务协议书》因违反法律规定应属无效，于法无据，不予采纳。杂粮批发市场辩称《以房清偿债务协议书》系蚌埠市粮食局代签，杂粮批发市场系独立法人，协议书对其不具有约束力。根据杂粮批发市场出具的《关于中兴公司办理产权证有关费用的报告》，该报告中杂粮批发市场明确认可因经济原因目前无力支付，导致诉争房屋过户手续无法办理，也即表明杂粮批发市场认可蚌埠市粮食局代签的《以房清偿债务协议书》，故杂粮批发市场此项辩称亦不能成立，不予采信。杂粮批发市场另抗辩称《以房清偿债务协议书》未实际履行，未产生物权变动效力。根据中兴公司提交的使用诉争房屋交纳的物业费、水电费、停车费等票据，且杂粮批发市场在《关于中兴公司办理产权证有关费用的报告》中认可的中兴公司拖欠的物业管理费、共维基金等费用，可知中兴公司已经对诉争房屋实际控制使用。杂粮批发市场该辩称与事实不符，对该辩称亦不予采纳。杂粮批发市场辩称中兴公司应先交纳房屋差价款114298.31元，其后杂粮批发市场才负有协助过户义务，但该辩称与《以房清偿债务协议书》相矛盾。杂粮批发市场对该辩称可以另行主张权利。综上所述，中兴公司的诉讼请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：杂粮批发市场于判决生效之日起十五日内协助中兴公司将中良大厦第十三层房屋过户至中兴公司名下。一审案件受理费19542元，由杂粮批发市场负担（于判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。二审庭审中，双方所举证据及证明目的与原审相同，相对方的质证意见亦同原审，本院对原审查明的事实予以确认。二审另查明：《关于中兴公司办理产权证有关费用的报告》表明，以房抵债后，中兴公司倒欠杂粮批发市场房屋差价98698.31元，而非杂粮批发市场主张的114298.31元。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、杂粮批发市场与中兴公司签订的《以房清偿债务协议书》是否真实、有效；2、杂粮批发市场是否负有向中兴公司交付案涉房屋的合同义务。（一）关于杂粮批发市场与中兴公司签订的《以房清偿债务协议书》是否真实、有效。关于《以房清偿债务协议书》的真实性。杂粮批发市场上诉称中兴公司提供的《以房清偿债务协议书》系复印件，对其真实性不予认可。但杂粮批发市场于2007年7月26日提交蚌埠市粮食局的《关于中兴公司办理产权证有关费用的报告》载明：杂粮批发市场欠付中兴公司业务往来款1523701.69元，抵债房屋面积为624平方米，按约定单价2600元/平方米，两款相抵，中兴公司倒欠杂粮批发市场房款98698.31元。可见，杂粮批发市场认可欠付中兴公司1523701.69元之事实，并同意以2600元/平方米的单价将案涉房屋抵债给中兴公司，该内容与《以房清偿债务协议书》载明的杂粮批发市场欠付中兴公司款项数额、以房抵债房屋单价完全一致。此外，《关于中兴公司办理产权证有关费用的报告》载明以房抵债的房屋面积、房屋总价款与《以房清偿债务协议书》也基本一致，并确认以房抵债后，中兴公司倒欠杂粮批发市场房款98698.31元。据此，一审法院结合中兴公司已占有使用案涉房屋之事实，认定《以房清偿债务协议书》的真实性，并无不当。对杂粮批发市场此项上诉理由，不予采信。关于《以房清偿债务协议书》的效力。杂粮批发市场以《以房清偿债务协议书》系蚌埠市粮食局代签，属无权代理，以及未对案涉房屋价值进行评估，违反《国有资产评估管理办法》第三条之规定为由，主张《以房清偿债务协议书》无效。根据一审法院已查明的事实，杂粮批发市场成立日期为2003年10月9日。蚌埠市粮食局虽在杂粮批发市场成立之前代杂粮批发市场和中兴公司于2002年12月10日签署《以房清偿债务协议书》，但蚌埠市粮食局系杂粮批发市场的唯一出资人和上级主管部门，且杂粮批发市场在2007年7月26日给蚌埠市粮食局的《关于中兴公司办理产权证有关费用的报告》中对《以房清偿债务协议书》所涉内容予以认可，应视为对蚌埠市粮食局代签行为的追认，故杂粮批发市场主张蚌埠市粮食局的代签行为系无权代理，缺乏事实及法律依据，不予采信。案涉房屋价值虽未进行评估，也未经国有资产管理机关审批、备案，违反了《国有资产评估管理办法》相关规定，但该规定系强制性管理性规定，并非强制性效力性规定，杂粮批发市场以此为由主张案涉合同无效，缺乏法律依据，不予采信。综上，杂粮批发市场对《以房清偿债务协议书》真实性、效力问题的上诉主张均不能成立。（二）关于杂粮批发市场是否负有向中兴公司交付案涉房屋的合同义务。杂粮批发市场上诉称根据《以房清偿债务协议书》，中兴公司负有向杂粮批发市场支付以房抵债差价的先履行义务，因中兴公司未实际履行该义务，故其请求杂粮批发市场协助办理房屋产权过户登记的条件尚未成就。经查，《以房清偿债务协议书》第三条约定：“在办理产权证明时，杂粮批发市场、中兴公司按国家规定交纳税费并结清双方账务。”可见，双方互负履行合同义务，杂粮批发市场享有的是同时履行抗辩权而非先履行抗辩权，因此，杂粮批发市场以享有先履行抗辩权为由主张协助办理房屋产权过户登记的条件尚未成就，缺乏法律依据，不予采信。本案中，中兴公司已经履行支付案涉抵付房屋绝大多数款项，杂粮批发市场应当履行协助中兴公司办理案涉房屋过户手续的合同义务。至于剩余抵房差价款98698.31元，杂粮批发市场可另行主张。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。杂粮批发市场的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19542元，由安徽省蚌埠杂粮批发市场负担。本判决为终审判决。审 判 长 程   敏审 判 员 陈   钢审 判 员 廖 永 结二〇一八年五月十八日法官助理 杨 福 来书 记 员 周云（代）附相应法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。