江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初1968号原告：徐州市新苑物业管理有限公司，住所地：徐州市云龙区郭庄路阳光花园14#-2层。法定代表人：李志惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂峰琴，该公司阳光花园物业管理处管理员。委托诉讼代理人：叶文，江苏逸诚律师事务所律师。被告：孙礼光，男，1953年12月6日出生。原告徐州市新苑物业管理有限公司（以下简称新苑公司）与被告孙礼光物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年5月3日公开开庭进行了审理。原告新苑公司的委托诉讼代理人聂峰琴，被告孙礼光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新苑公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费2751元、滞纳金825元。事实和理由：自2005年至今，原告按照阳光花园物业服务合同约定为该小区提供了物业管理服务。被告系该小区业主，其拖欠原告2007年5月至2017年12月期间的物业服务费2751元、滞纳金825元。原告多次派人员上门并通过邮寄方式催交，但被告拒不交纳。被告孙礼光辩称，2007年我办理上房手续后，房屋一直空置未入住，2005年5月至2007年4月期间的物业服务费原告让我全额交纳，后其出具的证明载明多收取我30%的物业服务费；2017年10月，我开始入住使用物业，原告要求我交纳10年的物业服务费，我没有交纳能力，我认为物业服务费应按70%交纳。经审理查明，2005年5月1日，徐州市房产管理局直属房屋管理处（甲方）和原告新苑公司（乙方）签订阳光花园前期物业服务合同，合同约定：甲方将阳光花园小区委托乙方实行物业管理，物业服务期限为三年，自2005年5月1日起至2008年4月30日止；合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况；保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造由乙方使用专项维修资金完成；保修期内，物业共用部位、共用设施、业主室内设施应当由责任人及时维修养护，责任人不履行维修养护义务的，由乙方维修养护，费用由责任人承担；每3日检查一次小区房屋单元、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡检记录，并及时维修养护；按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；对共用设施设备每月至少巡查一次，并做好记录，需要维修，及时组织修复；保持小区内道路24小时畅通，消防设施设备完好，可随时启用；路灯或楼道灯完好率不低于85%；危及人身安全的设施设备有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障或其他突发事件有应急方案；小区实行24小时值勤，主要出入口至少2人值守；每2小时至少巡查一次，及时发现和处理不安全隐患，遇突发事件及时报告公安机关，并协助保护现场和证据，安全巡逻有记录；小区各种车辆停放有序；小区设有垃圾存放点，生活垃圾日产日清；生活垃圾由业主或物业使用人送达指定存放点，由保洁员每日定时收集一次；小区内道路等公共场所每日清扫一次，公共楼道每周打扫一次，公厕经常消杀，保持地面基本干净；雨、污水井每年检查一次，视检查情况及时清掏，化粪池每季检查一次，每年清掏一次，日常管理发现问题及时清掏；对花草树木适时修剪、定期养护；定期清除绿地杂草、杂物，做好病虫害的预防工作，确保花草树木长势良好；物业服务费标准住宅0.21元/月/平方米，非住宅0.40元/月/平方米；物业服务费按季收取，业主应于每季度初的第5日前，将物业服务费交到小区物业管理处，首次收取全年的物业服务费；露天停车服务费按年收取，业主应一次交纳全年的停车服务费；临时停车服务费每次停车一小时以上的计时收取停车服务费，车辆凭证进入小区；业主办理上房手续且未入住的，物业服务费按70%收取；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交费用的万分之三；乙方有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理；对业主和使用人违反业主临时公约的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施；乙方负责将服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目和标准通过宣传栏和公示栏在物业区域内向业主进行宣传和公示；本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前3个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主大会、业主委员会；业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起30日内撤出本物业，并移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。双方还就权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。前期物业服务合同签订后，原告新苑公司开始为阳光花园小区提供物业管理服务。2008年5月1日，徐州市房产管理局直属房屋管理处和原告新苑公司再次签订阳光花园前期物业服务合同，合同约定：物业服务期限为三年，自2008年5月1日起至2011年4月30日止，其他约定内容同原合同内容。2011年5月1日，徐州市房产管理局直属房屋管理处（甲方）和原告新苑公司（乙方）签订阳光花园小区物业服务合同，合同约定：委托管理期限为三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止；物业服务费由乙方按0.21元/月/平方米向业主或物业使用人按季收取，小区业主车辆车位费用按江苏省物价局苏价服[2010]12号文件及江苏省物业服务收费管理办法执行；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起每日按应交费用万分之五加收违约金；乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方指定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示；乙方有权要求甲方、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；对业主和物业使用人违反业主管理规约和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、上报等措施；乙方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；乙方应每年度向甲方报告物业管理服务实施情况，向甲方或全体业主每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；乙方不承担对业主及物业使用人人身、财产的保管义务；本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方；本合同期满，甲方未将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且未选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；本合同终止不再续约时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料。双方还就权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。2013年7月，原告新苑公司将物业服务费收费标准0.21元/月/平方米调整为0.30元/月/平方米，并在阳光花园小区进行公示。2014年4月，徐州市房产管理局直属房屋管理处（甲方）和原告新苑公司（乙方）再次签订阳光花园小区物业服务合同，合同约定：委托管理期限为三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止；物业服务费由乙方按0.30元/月/平方米向业主或物业使用人按季收取，商业用房按1元/月/平方米收取；其他约定内容同2011年5月1日签订的物业服务合同内容。2015年8月25日，徐州市云龙区房产服务中心对2014年4月签订的阳光花园小区物业服务合同进行了登记备案。2017年4月，徐州市住房保障服务中心（甲方）和原告新苑公司（乙方）签订阳光花园小区物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方为阳光花园提供物业管理服务，委托管理期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止；物业服务费由乙方按0.30元/月/平方米向业主按季收取，商业用房按1元/月/平方米收取；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起每日按应交纳费用的万分之五加收违约金；小区内车辆的停放及费用的收取参照省、市政府或政府部门的文件规定并报经甲方备案后执行；本物业区域内业主委员会依法成立并选聘新物业服务单位后，自业主委员会书面告知书送达之日起，本合同自行解除。双方还就权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。同年6月30日，徐州市云龙区房产服务中心对2017年4月签订的阳光花园小区物业服务合同进行了登记备案。被告孙礼光系阳光花园小区4#-1-202室房屋所有权人，房屋建筑面积86.76平方米。2005年5月1日，被告向原告交纳2005年5月至2006年4月期间的物业服务费218.60元、装潢垃圾清运费86.80元。2006年5月9日，被告向原告交纳2006年5月至2007年4月期间的物业服务费218.40元。同年5月25日，原告在2006年5月9日向被告出具的物业服务费收据背面作出说明：该户2006年5月至2007年4月未入住，应按70%收取，现按100%收取，多收30%，如入住按70%收取一年费用。2017年11月20日，被告向原告交纳2007年5月至2007年7月期间的物业服务费78元，其尚欠原告2007年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。本院认为，2005年5月1日、2008年5月1日、2011年5月1日、2014年4月原告新苑公司和徐州市房产管理局直属房屋管理处分别签订的阳光花园前期物业服务合同、物业服务合同及2017年4月原告新苑公司和徐州市住房保障服务中心签订的阳光花园小区物业服务合同合法有效，对阳光花园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为阳光花园小区提供了物业管理服务，被告孙礼光为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。因被告于2017年10月开始入住使用物业，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳2007年8月1日至2013年6月30日期间的物业服务费86.76平方米×0.21元/月/平方米×71个月×70%≈905元，2013年7月1日至2017年9月30日期间的物业服务费86.76平方米×0.30元/月/平方米×51个月×70%≈929元,2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费86.76平方米×0.30元/月/平方米×3个月≈78元，合计1912元。又因原告多收取被告2005年5月至2007年7月期间的物业服务费30%，被告应交纳原告的物业服务费和原告应退还被告的物业服务费抵顶后，被告还应给付原告1912元-（218.60元+218.40元+78元）×30%≈1755元。虽然阳光花园前期物业服务合同、物业服务合同均约定业主逾期交纳物业服务费的，应向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告孙礼光应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市新苑物业管理有限公司物业服务费1755元；二、驳回原告徐州市新苑物业管理有限公司要求被告孙礼光支付滞纳金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市新苑物业管理有限公司负担10元，被告孙礼光负担15元（原告已预交，被告孙礼光应负担的15元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年五月二十一日书记员  于淼