江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终3499号上诉人（原审被告）:苏州华宏置业有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路3号。法定代表人：刘根元，董事长。委托诉讼代理人：张林荣，苏州华宏置业有限公司员工。被上诉人（原审原告）:马建华，男，1985年11月25日生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人苏州华宏置业有限公司(下称华宏公司)因与被上诉人马建华商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2018)0506民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华宏公司上诉请求：1、请求判令撤销原审判决并依法改判；2、请求判令马建华承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：合同第21条约定双方共同办理权属登记，并非上诉人一方义务，延期责任不应由上诉人承担。导致产权转移登记申请没有在合同约定的交房之日起270日内办理的原因不在于上诉人，而是被上诉人提交用于办理产权转移登记的材料迟延。虽然存在逾期办证的事实，但并没有给被上诉人造成损失，被上诉人未能提供证据证明其产生损失，一审判决上诉人承担违约金，显失公平，而且违约金也不应计算至产权证颁发的时间，而应计算到申请签字之日。马建华在诉讼中答辩称：由于上诉人迟延履行办证义务，客观上影响了被上诉人积分入户，造成上诉人子女不能按学区入学，其损失无法用金钱衡量。一审判决的违约金是计算到产权证颁发之日，我们的要求是计算到实际领取产权证之日。请求驳回上诉，维持原判。原审原告马建华向一审法院起诉请求：请求判令华宏公司支付逾期办证的违约金12810元（自2016年5月4日后的270天起每天按房屋总价1050000元的万分之一计算至2017年6月1日止）。一审法院认定事实：2015年8月11日，马建华与华宏公司签订商品房买卖合同1份。合同载明，马建华向华宏公司购买位于路××室的房屋，总价为1050000元。合同第二十二条是关于房地产权属登记的约定：因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起270日内取得房屋权属证书的，出卖人继续完成申领权属证书，每逾期一日向买受方支付本合同约定房屋总价款的万分之一的违约金。华宏公司于2016年5月4日向马建华交付房屋。苏州市国土资源局吴中分局于2017年2月16日受理华宏公司递交办理房屋所有权转移登记的材料。2017年3月13日，涉案房屋权属办至马建华及朱凤名下。一审审理中，华宏公司提供苏州市不动产登记申请书、苏州市不动产登记委托书、不动产登记受理单。其中，不动产登记申请书载明，申请人情况即原、华宏公司基本情况，不动产情况即涉案房屋基本情况。落款处转让方处盖有华宏公司的公章及法定代表人刘根元、代理人张林荣的私章，受让方处有马建华及李洁的签名，落款时间为2016年12月26日。房产登记委托书载明马建华及李洁作为委托人，委托张林荣办理涉案房屋所有权转移登记、领取房屋权属证书等事宜。落款处委托人处有马建华及李洁签名，代理人处有张林荣的私章。不动产登记受理单载明了权利人、房屋坐落、提交的不动产登记申请材料等，交件人为张林荣，受理时间为2017年2月16日。对此，华宏公司称，上述材料证明其向不动产交易中心递交办证材料的时间为2017年2月12日，且其是作为马建华的代理人办理产权转移登记。经质证，马建华对上述材料及材料上的签名无异议，但提出材料上的日期不是其填写的，认可华宏公司递交材料时间为2017年2月12日。就办理房屋权属转移登记的过程，马建华称，交房时，华宏公司口头告知等华宏公司通知提交办证材料。交房时其向华宏公司交纳了房产证代办费500元。后来看到业主QQ群里的聊天记录，才知道华宏公司已经开始收取材料，其马上就去提交了办证材料，当场签订委托书、申请书，但没有填写日期，具体时间记不清楚了。华宏公司称，交房时，扣除其应付的逾期交房违约金后，业主交纳了契税、维修基金及房产证代办费，其口头告知业主等其通知统一办证。2016年11月22日，其在业主的QQ群里通知业主提交办理产证的材料，还通过电话及小区显示屏进行过通知，业主陆续提交材料。马建华是在2017年2月12日才提交材料的，不动产登记申请书上的日期确实是其工作人员填写的。马建华迟延提交材料亦导致产证延期办理。另，华宏公司确认，其于2016年11月22日才开始通知业主提交办理产权转移登记的材料，是因其自身原因致办理房屋所有权初始登记的时间迟延，故办理产权转移登记的通知时间亦迟延。同时华宏公司确认，其大约在2016年10月申请办理涉案小区房屋所有权初始登记，在2016年11月才完成以上事实，由马建华提供的商品房买卖合同、购房款发票、不动产权证书、华宏公司提供的不动产登记受理单以及双方当事人的庭审陈述予以证实。一审法院认为，马建华、华宏公司签订的商品房买卖合同明确，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起270天内取得房屋权属证书的，按逾期时间，承担相应的违约责任。庭审中，马建华、华宏公司一致确认，华宏公司交房时向马建华收取了办理房屋产权证的代办费。由此可确认，向相关行政部门申请办理涉案房屋权属转移登记的责任在于华宏公司。另，马建华、华宏公司确认涉案房屋于2016年5月4日交付。根据合同约定，华宏公司应于交房后270天内将涉案房屋权属登记在马建华名下，马建华应在该时间内取得房屋权属证书，但涉案房屋实际2017年3月13日才登记在马建华名下，且华宏公司自认因其原因致使房屋初始登记亦迟延。由此可确认，未能在合同约定期限内申领房屋权属证书的责任在于华宏公司。华宏公司称马建华迟延提交办证材料，马建华不予确认。而华宏公司确认登记申请书的日期是其填写的，且华宏公司未能提供其通知马建华何时提交办证材料的证据，故本院对华宏公司该意见不予采纳。华宏公司逾期申请房屋权属转移登记，致使马建华未能按合同约定取得房屋权属证书，构成违约。商品房买卖合同明确，出卖人每逾期一日按房屋总价款的万分之一向买受方支付违约金。马建华据此约定要求华宏公司支付违约金，合法有据，应予支持。马建华称，其于2017年6月1日取得房屋权属证书，但不动产证书载明日期为2017年3月13日，该时间就已确定马建华房屋权属，而华宏公司领取证书，后交付马建华，相应期限不宜计算违约金。故违约金应自2017年1月30日计算至2017年3月12日。经核算，华宏公司违约天数共计42天，违约金应为4410元。遂判决：被告苏州华宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马建华违约金人民币4410元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币60元，由原告马建华负担35元，被告苏州华宏置业有限公司负担25元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，马建华与华宏公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按照该合同的约定，如因华宏公司的责任，致使马建华不能在交房后270日内取得房屋权属证书的，按逾期时间，承担相应的违约责任。在双方办理交房手续时，华宏公司向马建华收取了办理房屋产权证的代办费。据此可以认定华宏公司负有及时办理涉案房屋权属证书手续的义务。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，双方于2016年5月4日办理了涉案房屋的交付手续，但由于华宏公司在涉案小区所在土地上的抵押权未能及时涤除，使得涉案房屋直至2016年11月份才完成初始登记手续，导致了涉案房屋产权转移登记手续办理的迟延，客观上造成了马建华的利益损失，故华宏公司应按照合同的约定承担相应的违约责任。华宏公司主张系马建华未能及时提供办证资料才造成办证手续的迟延并无相应证据予以佐证，本院不予采信。一审法院自涉案房屋交房后270天即2017年1月30至2017年3月13日发放产权证之日，按房屋总价的万分之一每日计算违约金，符合双方合同的约定及法律的规定，并无不当。据此，华宏公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人苏州华宏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 赵 东审判员 沈军芳二〇一八年五月三十一日书记员 杨颖颖