广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤09民终630号上诉人（原审被告）：茂名市天华房地产开发有限公司。住所地：广东省茂名市光华北路**。法定代表人：何华燕，总经理。委托诉讼代理人：陈燕飞，广东盛州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡燕琼，女，汉族，住广东省高州市。被上诉人（原审原告）：张晓琪，男，汉族，住广东省茂名市茂**。共同委托诉讼代理人：甘宇，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人茂名市天华房地产开发有限公司（以下简称天华公司）因与被上诉人胡燕琼、张晓琪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区市人民法院（2017）粤0902民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂名市天华房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人胡燕琼、张晓琪承担。事实和理由：一、原判决上诉人违约有违事实，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。第一，双方约定是办“房地产权属证书”而不是“不动产权证”。《商品房买卖合同》十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人每日按照买受人已经支付的房价的万分之一支付违约金。从上约定一，上诉人提供的资料只是办理房地产权登记的材料（17份），而不是被上诉人主张的“不动产权证”的材料（21份）；从上约定二，如因上诉人的责任，被上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，是“房地产权属证书”而不是“不动产权证”。2、上诉人没有过错，办理不动产证材料所需时间应当剖除，违约时间应计至2016年5月30日止。《商品房买卖合同》十五条约定办“房地产权属证书”的时间是720天，但超出双方约定办“不动产权证”，应当给予办理不动产证材料所需时间。本案所涉的《房地产权证》材料备案，在被上诉人商品房交付使用后，到茂名市国土资源局2016年5月30日起实行不动产统一登记时，交付使用后尚未满720天，上诉人未违约，仍在《房地产权证》材料备案期间。第二，上诉人没有过错，《商品房买卖合同》十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……才承担违约责任”。由于政府政策调整由原来的《房地产证登记》变更为《不动产权证书》，所需的材料由原17份变更为21份，尤其是增加了“宗地图”，“宗地图”是需要专门部门进行测绘，于是：1、2016年6月16日上诉人委托茂名市国土资源测绘院对西区的茂国用(2005)第00877号和茂国用(2005)第00878号进行土地测绘。2、2016年10月8日茂名市国土资源测绘院作出“宗地图”。3、上诉人及时申请不动产登记，在申请不动产登记工作中，茂名市国土资源局发现，“该楼盘涉及的建筑跨两宗地，且出让年限不一致，不符合办理不动产的条件”，要求并证（见茂国土资函[2017]449复函）。4、对并证事宜上诉人多次找茂名市国土资源，但茂名市国土资源迟迟不作答复，在上诉人强烈要求下，2017年3月9日才收下并资材料。5、在上诉人的努力下，直到2017年7月10日茂名市国土资源才召开办公会议，作出并证的决定，并作为“紧急件办理”（见会议记要）。6、会议后的2017年7月13日通知上诉人，上诉人当天把早已准备好的材料报茂名市国土资源局（有回执为证）。7、2017年11月2日上诉人收到茂名市国土资源局的《变更土地使用权使用年限补充协议》，该局依据粤（2017）茂名市不动产权第0017356号《不动产权证书》的变更使用年限，上诉人需要补地价差。上诉人认为登记的事项确有错误，严重损害了上诉人的合法权益，造成上诉人的重大损失，于是向茂名市国土资源局提交了《不动产权证书更正登记申请书》。8、2017年11月29日茂名市国土资源局召开办公会议，作出决定：“将申请人土地的权利恢复茂国用把国用（2005）第00877号和茂国用(2005)第00878号的权力内容，由不动产登记中心审查其资料后依法依规办理不动产证”（见会议记要）。9、现并证事宜尚在办理中。由于超出双方的约定并是政府行为引起的延期材料备案的时间，上诉人无过错责任，不能把政府行为引起的延期强加给上诉人，办理不动产证材料所需时间应当剖除。第三，因政府的政策调整导致上诉人无法履约，属不可抗力应当免责。从上面列举的事实充分证明，本案是由于政府政策调整由原来的《房地产证登记》变更为《不动产权证书》，而且在办证过程中所遇到的都是由政府的行政行为所决定，明显属不可抗力。从《民法通则》第一百五十三条对不可抗力的定义以及我国有关法律对不可抗力的规定来看，在我国，不可抗力的范围包括：（一）自然灾害：包括地震、洪水、海啸、火灾等，因自然灾害导致合同不能履行的，应使当事人被免除合同责任。（二）政府行为：它是指当事人的合同订立以后，政府当局颁布新的法律、政策、行政措施而致使合同不能履行。（三）社会异常事件。《合同法》规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力事件是指当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。该事件属抽象行政行为，抽象行政行为一般是指各级行政机关制订的，对不特定的人具有普遍约束力的规范性文件，包括行政法规、规章、行政命令以及政策性文件。政府的抽象行政行为何时出台，其影响程度如何，一般的单位和个人是无法预见的。对抽象行政行为，在其效力范围内，任何有关单位和个人都必须无条件执行，不得抗拒。即便抽象行政行为使个别人利益受损，其也不能通过行政诉讼寻求救济。因此当事人因抽象行政行为而违约，可以援引有关不可抗力的免责条款进行免责。遭遇政府行为的不可抗力后，上诉人在约定的期限内已履行了告知义务。综上事实：由于政府行为引起的延期材料备案，上诉人可免责。首先，政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力；其次，政府规划调整，则应考虑为情事变更因素，这些因素上诉人不可控，无法预见，应依公平责任原则，给予上诉人免责。二、原审判决上诉人在“判决发生法律效力之日起三十日内协助办理的房屋不动产权证”无法律依据违背客观事实。1、本案所涉地块并证前期工作尚在进行中，前期改变用途报政府（20天）、评估（无法定期限）、补签出让合同（无法定期限），单是并证的前期工作就超过了原判决的30天（工作日仅22天）。2、本案所涉地块并证后的不动产登记需要30天工作日，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）。3、本案所涉地块不动产登记后，才能进入分户不动产登记，同样需要30天工作日，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）。根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》规定，原判决的30天（工作日仅22天），显然与上述的事实依据和法律依据相抵触。4、上诉人无权规定政府在三十日内办理的房屋不动产权证。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第四章，不动产登记是政府行为，原判要求上诉人在“三十日内”显属违法。5、双方的约定非协助办理的房屋不动产权证的时间。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人每日按照买受人已经支付的房价的万分之一支付违约金。条款明确约定出卖人的义务仅为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付使用后720日内”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非协助办理的房屋不动产权证的时间。三、退一万步讲，即使延迟提交材料有上诉人的原因，按买卖总价款的万分之一支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。被上诉人是按揭购房，按规定房地产证办出后将由按揭银行保管，故房地产证的办理对被上诉人利益根本无实际影响，没有造成实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案被上诉人未有举出任何造成损失的直接、合法的依据，所以依法不能给予赔偿，应当依法驳回。综上所述，依据法律和双方《房地产买卖合同》的约定，再考虑政府不可抗力的行为，上诉人不应承担任何违约责任。请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。胡燕琼、张晓琪答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人胡燕琼、张晓琪至今没有取得不动产权证。上诉人茂名市天华房地产开发有限公司的上诉请求没有依据，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。胡燕琼、张晓琪向一审法院起诉请求：1、判令被告茂名市天华房地产开发有限公司在判决生效之日起30日内提供已办理原告所购买位于茂名市×××路××院××房不动产权证的回执证明；2、判令被告支付违约金人民币15260.1元（以已交付房价款638505元为本金，以日万分之一为计算标准，从2016年10月23日起计至该房屋取得房屋的产权证之日止，现暂计至2017年6月19日止）；3、判令被告天华公司承担本案全部诉讼费用。在诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告天华公司在判决生效之日起三十日内协助原告胡燕琼、张晓琪办理所购位于茂名市×××路××院××房的不动产权证。一审法院审理查明：2013年3月28日，原告胡燕琼、张晓琪（买受人）与被告天华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：“出卖人以出让方式取得位于茂名市×××路西侧编号为0200366-1、0200366-2的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》；土地使用权出让合同号为茂国用(2005)第00878号、第00877号；该地块土地规划用途为商住、住宅，土地使用权年限自2005年12月21日至2073年1月15日；买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市×××路××院××房，该商品房的用途为住宅，建筑面积141.89平方米，单价为每平方米4500元，总金额638505元；买受人于签订合同当日付清30%合同总价款作为首期房款，剩余70%房款由买受人向银行贷款或向公积金中心申请个人住房公积金贷款付清；出卖人应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：‘出卖人应当在商品房付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3．买房人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。因买受人原因不及时提交办理产权证的资料或未按国家规定缴交的办证税费，造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任。’”合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款。2014年11月2日，原告验收了涉案的房屋，但至今尚未取得该房的权属证书。另查明，原告于2014年6月27日缴纳了涉案房屋的契约9577.58元。再查明，茂名市国土资源局于2016年5月18日发出《关于在茂名市城市规划区实施不动产统一登记的公告》，明确于2016年5月30日起茂名市城市规划区内的各类不动产登记业务统一由茂名市不动产登记中心办理。一审法院认为：原告胡燕琼、张晓琪与被告天华公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。因此，一审争议的焦点是：一、被告是否存在违约行为及合约履行是否存在不可抗力因素；二、被告是否应该支付违约金及违约金的计算是否过高。1、关于焦点一被告是否存在违约行为及合约履行是否存在不可抗力因素。原、被告在签订《商品房买卖合同》后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告于2014年11月2日将房屋交付原告使用。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，由此可见，协助原告办理权属证书是被告应履行的合同义务，且依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告作为房地产开发企业亦负有协助原告办理涉案房屋权属登记的法定义务。现茂名市已实行不动产统一登记，故原告请求被告协助办理涉案房屋的不动产权证符合合同的约定，于法有据，一审法院予以支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应自商品房交付使用后720日内履行协助办证义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案的商品房于2014年11月2日交付原告使用，故被告应在720日内即2016年10月23日前协助原告办理涉案房屋的权属登记。由于涉案房屋所占两宗土地的用途、使用年限不一致，而被告在双方签订商品房买卖合同时并未全面、如实告知原告，且被告在出售商品房时已具备提供资料报产权登记机关备案的条件，但没有及时为原告提供资料报产权登记机关备案，由此导致涉案房屋在国家实施不动产登记后不符合办理不动产权证的条件的责任应由被告承担。因此，被告至今尚未提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，显属违约，应由被告承担支付违约金的民事责任。被告辩称因国家实施不动产登记政策，将原约定办理房产证变更为办理不动产权证，已发生情势变更，属于不可抗力。一审法院认为，茂名市实施不动产登记政策的时间为2016年5月30日，房屋所有权证和土地使用权证二证合为不动产权证一证的国家政策调整，并不影响房屋权属证书的办理，不构成情势变更和不可抗力，故其抗辩理由，与事实不符，一审法院不予采信。2、关于被告是否应该支持违约金及违约金的计算是否过高的问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；违约金应从逾期之日起每日按买受人已付房款的万分之一计算。基于被告存在违约行为，故原告请求被告支付违约金，于理有据，一审法院予以支持。至于违约金计算的标准是否过高的问题。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是合法、有效的合同，是双方的真实意思表示，双方应当履行合同的约定。双方在涉案《商品房买卖合同》中已经约定了违约金计算标准，被告也没有提供证据证明原告未因涉案违约行为造成损失，或者涉案行为造成的损失低于合同约定的违约金。因此，被告主张合同约定的违约金计算标准过高的依据不足，一审法院不予支持。本案的违约金应自逾期之日即2016年10月24日起，每日按涉案房屋总价款人民币638505元的万分之一，计算至被告履行协助原告办理不动产权证义务之日止。原告请求违约金计算至取得房屋的产权证之日止，不符合双方合同的约定，对其主张的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、被告茂名市天华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告胡燕琼、张晓琪办理茂名市×××路××院××房的不动产权证；二、被告茂名市天华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付违约金（该违约金以638505元为基数，从2016年10月24日起，按日万分之一的标准计算至被告茂名市天华房地产开发有限公司履行协助原告办理不动产权证义务之日止）给原告胡燕琼、张晓琪；三、驳回原告胡燕琼、张晓琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，减半收取91元（原告已预交），由被告茂名市天华房地产开发有限公司负担。上述被告负担的诉讼费用，限其于本判决生效之日起三十日内迳行支付给原告，一审法院不再另行退收。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审审理期间，茂名市天华房地产开发有限公司提交了如下证据：《茂名市本级2018年第五次公开委托土地使用权价格评估公告》，其内容为证明天华公司逾期办不动产权证是属于政府应承担的责任，不是天华公司应承担的责任。胡燕琼、张晓琪质证认为上述证据与本案没有关联性，在一审判决的第二点，已对涉案房屋所占的土地使用权限不一样的问题做出了详细的描述，上诉人茂名市天华房地产开发有限公司已经逾期办证，目前只是履行应行的办证义务，该证据不影响办证义务的进行。本院经审查认为，上述证据来源于茂名市国土资源局网站发布的信息，对该证据的真实性予以采信。本院认为，根据本院查明的事实，茂名市天华房地产开发有限公司的上诉请求及胡燕琼、张晓琪的答辩意见，本案争议的焦点是：一、上诉人茂名市天华房地产开发有限公司是否存在违约，如果违约，造成被上诉人胡燕琼、张晓琪多少损失；二、一审判决上诉人在判决发生法律效力之日起三十日内协助被上诉人办理房屋不动产权证是否恰当。一、关于上诉人茂名市天华房地产开发有限公司是否存在违约，如果违约，造成被上诉人胡燕琼、张晓琪多少损失的问题。上诉人上诉认为其不存在违约事实，不应承担违约责任。本院认为，第一，根据上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应在涉案房屋交付使用后720日内履行协助办证义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案的房屋上诉人于2014年11月2日交付被上诉人使用，故上诉人应在720日内即2016年10月23日前协助被上诉人办理涉案房屋的权属登记。但上诉人直至合同约定的备案期限届满仍没有协助被上诉人办理房地产权属登记。第二，由于涉案房屋所在的两宗土地的用途、使用年限不一致，而上诉人在出售涉案房屋时并未如实告知被上诉人，且上诉人在出售涉案房屋时已具备提供资料报产权登记机关备案的条件，但上诉人在国家尚未实施不动产统一登记前仍没有协助被上诉人办理房地产权属登记，由此导致涉案房屋在国家实施不动产登记后不符合办理不动产权证的条件的责任应由上诉人承担。再说，房屋所有权证和土地使用权证二证合为不动产权证的国家政策调整，并不影响涉案房屋权属证书的办理，不构成情势变更和不可抗力情形。综上，上诉人不按双方的约定提供办理权属登记资料报产权登记机关备案，构成违约。关于违约责任问题。上诉人和被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一的违约金。因上诉人违约，上诉人应依法承担违约责任。一审判决支持被上诉人要求上诉人支付违约金的诉求，证据充分，本院予以支持。二、关于一审判决上诉人在判决发生法律效力之日起三十日内协助被上诉人办理房屋不动产权证是否恰当的问题。根据上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应协助被上诉人办理权属证书，因此，上诉人协助被上诉人办理权属证书是上诉人应履行的合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，上诉人作为房地产开发企业，负有协助被上诉人办理涉案房屋权属登记的法定义务。茂名市已实行不动产统一登记，上诉人应协助被上诉人办理涉案房屋的不动产权证。一审判决上诉人在判决发生法律效力之日起三十日内协助被上诉人办理房屋不动产权证并无不当，本院予以维持。综上所述，茂名市天华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元，由上诉人茂名市天华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙光新审判员  许 彦审判员  黎湛红二〇一八年五月二十五日书记员  李松霞书记员  何佩敏