贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初966号原告王雅芹，女，1936年2月17日生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，无业，住贵州省安顺市开发区。被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓A栋4单元612号。统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东，该公司董事长，委托诉讼代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告王雅芹诉被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称翠麓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王雅芹、被告翠麓公司的委托诉讼代理人彭洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雅芹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告购买的位于安顺××开发区碧水路(翠麓阳光小区)1栋7层1号商品房房屋所有权证书交付给原告；2、判令被告己付购房款总额187253元为基数，按日万分之零点三支付原告从2014年9月13日起至2018年3月5日,逾期天数为1275天,逾期办证违约金7162.42元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3、判令被告负担本案诉讼费用。经本院释明，原告王雅芹所称的房屋所有权证书现为《不动产权证书》。事实和理由：原、被告双方于2012年10月23日签订商品房买卖合同,合同编号为:GLYG-1-7-1。原告所购商品房位于安顺市××开发区西××碧水路(翠麓阳光小区)1栋7层1号,所购房屋建筑面积为58平方米,该房屋按套内建筑面积每平方米3228.5元，房屋总价187253元。原告于2012年10月27日支付购房首付款97253元，维修基金3770元，代收办证费534元。于2013年8月27日补交了购房剩余尾款90000元。该房屋于2014年9月13日交付，但由于被告的原因，至今未为原告办理房屋所有权证。原、被告双方签订的商品房买卖合同中,第八章第三条第（一）点“出卖人承诺于2014年12月12日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”第(二)点第2项“约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的,双方同意按第（2）项处理”“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付己交付房价款万分之零点一的违约金。”综上所述,被告逾期办证构成违约,侵害了原告的合法权益,请支持原告的上述请求。被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司答辩：一、公司认可存在逾期办证的违约行为，暂时无法办理不动产权证，公司已经和住户代表开会，承诺在一定期限内办理。二、对于原告所要求的逾期办证违约金，应当根据合同约定标准，从2015年10月1日开始计算，逾期办证为887天。原告围绕其诉讼请求向本院提交了原告王雅芹身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收据复印件5张，被告提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件、钥匙放行通知书复印件，商品房买卖合同复印件及本院依法到安顺市住房和城乡建设局调取的被告开发建设的“翠麓阳光”项目查询情况等证据在卷佐证，上述证据双方均无异议，并经庭审质证认证，足以认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月27日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市开发区××“××阳光”小区××、××单元××号房屋，所购商品房建筑面积58㎡，该商品房按套（单元）计算，该商品房总价款为187253元，买受人采取分期付款：买受人应当在签定合同当日付清总房款的50%97253元，剩余总房价款的50%90000元于2013年8月30日付清。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。”，该条第三款约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的佰分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人未申请办理商品房转移登记的,双方同意按下列第（3）项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按照银行同期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人文付已交付房价款万分之0.3的违约金。(3)退房按第一项处理,不退房按第二项处理。”。双方还就逾期付款责任、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。原告于签订合同当日向被告支付了购房款97253元、四通费5600元、维修金3770元、产权代办费534元，原告于2013年8月27日向被告支付了剩余购房款90000元。后被告在2014年9月10日向原告交付所购房屋。因原告所购的该套房屋一直未能办理不动产权证书，原告遂诉至本院，提出上述请求。同时查明，被告开发建设的“翠麓阳光”项目尚未在安顺市住房和城乡建设局申请商品房现房备案登记，还不能办理房屋不动产权登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违法法律及行政法规的禁止性规定，也不违背公序良俗，本院予以确认。被告翠麓公司承认原告已全部支付完购房款及被告开发的“翠麓阳光”项目在尚不具备办理不动产权证书的违约事实，故对上述事实本院予以确认。本案争议焦点一、原告诉求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉请是否能够支持。因“翠麓阳光”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，达不到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。本案的争议焦点二、逾期办证违约金的计算标准问题。被告已经认可存在逾期办证的违约行为，也同意按照合同的约定支付逾期办证违约金，但认为原告计算时间有误，且有部分已过诉讼时效。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请初始登记；出卖人在取得初始登记后180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料;被告在2014年9月10日向原告交付所购的房屋，故被告提交申请办理转移登记资料的时间应在2014年9月10日后的270日内完成，即被告在2015年6月7日内未提交申请办证资料即为违约。原告起诉的时间为2018年3月5日，被告现逾期申请办理移转登记的时间已经超过了180日，原告表明选择不退房，故应该按照第二十二条第三款第（二）项第2.（2）条处理：买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人文付已交付房价款万分之0.3的违约金。故原告诉请的被告逾期申请办理房屋转移登记的违约时间应从2015年6月7日起以原告已交付房价款的日万分之0.3计算至被告提交申请办证资料之日止。同时，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求属于单纯的债权性义务，且原、被告双方在合同中约定的逾期提交申请办理房屋转移登记资料的违约金是以日为单位累计计算，属于继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，即2017年9月30日前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之前起向前推算二年，即对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即731天，对2017年10月1日之后的违约金计至原告起诉之日（2018年3月5日）即156天，2015年10月1日前的违约金已经过诉讼时效，本院不予保护。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋不动产权证书之日止，因被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式为：从2015年10月1日起至2017年9月30日计731日，2017年10月1日起至2018年3月5日计156天，共计887天，以原告已交购房款187253元×887日×万分之0.3=4983元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告王雅芹从2015年10月1日起至2018年3月5日止的逾期办证违约金人民币4983元。二、驳回原告王雅芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由原告王雅芹承担人民币25元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担人民币25元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇一八年五月十六日书记员  刘玉莹