宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初9767号原告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：马金明，该公司董事长。委托诉讼代理人：**，男，1986年11月10日出生，回族，宁夏灵武市人，大学文化，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：马文韬，宁夏天纪律师事务所律师。被告：汪振华，男，1967年11月4日出生，汉族，宁夏中卫市人，高中文化，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。第三人：中国银行股份有限公司银川市兴庆支行，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人：贾向鹏，该支行行长。委托诉讼代理人：白利东，男，1971年1月1日出生，回族，宁夏银川市人，大专文化，该支行经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：纳小清，女，1975年4月6日出生，回族，宁夏银川市人，大学文化，该支行客户经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）诉被告汪振华、第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行（以下简称中国银行兴庆支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亘元公司的委托诉讼代理人**、马文韬，第三人中国银行兴庆支行的委托诉讼代理人白利东、纳小清到庭参加了诉讼。被告汪振华经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亘元公司向本院提出诉讼请求:1.依法解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》；2.依法判令被告向原告支付违约金42085.6元；3.依法判令被告五日内协助原告办理香溪美地某房屋的合同登记备案、预告登记、预抵押的注销、撤销手续；4.案件受理费由被告负担。事实与理由：原、被告于2011年4月18日签订《商品房买卖合同》（下简称合同），合同约定，被告向原告购买香溪美地某房屋，总房款为841712元。依据合同约定，被告的付款方式为首付加银行按揭，同时原告为被告的银行按揭贷款提供了连带保证担保。因被告未及时向按揭银行中国银行兴庆支行偿还贷款，该行要求原告承担担保责任，并分别在2016年至2018年间从原告处共计扣划走101090.01元。依据原、被告签订的合同及其补充协议中的约定，原告此时有权终止合同并要求被告按照商品房总价款的5%向原告支付违约金，原告多次联系被告要求终止合同并承担相关的违约责任及其他法律责任，但被告未对原告的合法要求做出回应。被告的行为严重违反了法律规定和合同约定，侵害了原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告汪振华未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。第三人中国银行兴庆支行辩称，我行扣除原告公司款项是依照（2017）015号我行与原告签订的保证金质押总协议及编号为（2017）保15号中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同，以该合同约定扣除了保证人逾期的金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商品房买卖合同》、中国银行国内付款回单的真实性予以认定，对证明原、被告之间存在房屋买卖关系及中国银行兴庆支行扣划款项的数额予以认定，对其他证明目的不予认定。对第三人中国银行兴庆支行提交的中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议、中国银行股份有限公司个人一手房贷款协议、保证金质押总协议、中国银行股份有限公司个人贷款质押合同、预告登记证明的真实性及证明目的予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月18日，原告亘元公司与被告汪振华签订一份《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于银川市金凤区香溪美地某房屋，房屋价款841712元。付款方式为：被告于合同签订当日支付原告41%的首付房款，即341712元，余款50万元以银行按揭方式支付。同时在合同附件六中约定：“因买受人无法按期归还银行按揭贷款，导致贷款银行解除借款合同并由出卖人承担连带保证责任的，买受人应自接到出卖人有关通知之日起15日内，向出卖人一次性清偿出卖人已代买受人向银行偿还的本金，利息和罚息，并向出卖人支付总房款的1%作为补偿。如出卖人书面通知发出后20日内（出卖人可以登报通知的方式公告），未收到买受人的回复及通知书中所述款项的，买卖合同及附件，本补充协议自行终止，买受人应在上述合同及附件、本补充协议终止后五日内履行完买卖合同注销登记等手续，腾退房屋，并向出卖人支付总房款的5%作为补偿”。合同签订后，原、被告与第三人签订一份《个人一手住房贷款合同》，约定汪振华向第三人贷款50万元用于支付香溪美地某房屋购房款，贷款期限240个月，原告亘元公司系该贷款合同的保证人。2016年12月后，因被告汪振华逾期偿还第三人中国银行兴庆支行房屋贷款，截止2018年12月，第三人从原告保证金账户代扣了101090.01元。现原告认为，因被告汪振华逾期偿还贷款，导致第三人从其保证金账户代扣了相应款项，故房屋买卖合同应予解除，故提起诉讼，请求判如所请。本院认为，原告亘元公司与被告汪振华签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告汪振华逾期偿还贷款，导致第三人从原告保证金账户扣除了贷款款项，现原告主张解除双方之间签订的商品房买卖合同，但双方在合同附件六约定的合同解除权的前提是因被告无法按期归还银行按揭贷款，导致贷款银行即中国银行兴庆支行解除借款合同后，被告亘元公司才可以依法行使解除权，经本案庭审调查，原告及第三人均陈述贷款合同并未解除，仍在履行过程中，故原告要求依据商品房买卖合同附件六的约定解除合同的请求，因解除权条件未成就，本院不予支持。原告同时抗辩因被告汪振华逾期还贷导致其合同目的不能实现，本院认为，第三人从原告保证金账户扣除贷款，系因原告为三方签订的《个人一手住房贷款合同》中的保证人，原告与第三人之间亦存在协议约定第三人可扣除保证金账户金额，原告的保证金账户被扣除了贷款金额，其实际承担的是担保责任，而非其商品房买卖合同目的不能实现，故原告主张按照合同法第九十四条行使解除权的理由亦不能成立，本院不予采纳。对原告主张的支付违约金，原告未提交证据其向被告发出过书面通知，本院不予支持，对其主张的协助办理撤销备案登记、抵押登记等诉讼请求，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。被告汪振华未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告宁夏亘元房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2096元，公告费600元，合计2696元，由原告宁夏亘元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长      郭娟人民陪审员    王晓莲人民陪审员    李彩香二〇一九年五月三十一日书记员    何春慧         附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。