黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黑1003民初531号 原告：孙静，女，1981年6月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：刘冬梅，黑龙江大正律师事务所律师。 被告：孙永梅，女，1968年8月14日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 原告孙静与被告孙永梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙静及其委托诉讼代理人刘冬梅，被告孙永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告孙永梅继续履行房屋租赁合同，并支付从2018年3月18日至2019年3月17日年度租金42000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落于牡丹江市阳明区395－xxx－1/3－x－xxxxxx，第二层面积为240平方米的房屋租赁给被告。约定年租金为42000元，合同生效之日起3日内，被告将第一年租金汇入原告账户，次年房租，由被告提前一个月汇入原告账户。租赁期限于2017年3月18日起至2020年3月17日止。2018年2月份，被告因管理不善导致租赁房屋供热管道冻裂跑水，造成所承租的房屋与楼下邻居产生经济损失。按合同约定，被告应在每年的2月17日前交下年度的房屋租金。原告多次向被告催要房租，被告推脱并表示3月17日前交。后来，被告突然提出退租。并于3月18日将钥匙交到原告的市场管理人员。被告在未与原告达成一致的情况下，已经搬走了屋内所有物品，尚欠税费1000元未交。此行为严重侵害了原告的合法权益。因此，原告要求被告继续履行房屋租赁合同，并支付2018年3月18日至2019年3月17日年度租金42000元，承担本案诉讼费用。 被告辩称，原告说的与事实不符。首先，关于房屋租赁合同，是在2017年3月16日签订的，约定期限3年。如被告不续租，提前3个月告知原告。按照合同约定日期和租金，被告已经履行了租赁义务。且此房屋从被告租赁开始，房屋的四壁布满灰尘，年久失修，外墙都是小广告，杂乱不堪。被告花费人工费50000元，将房屋整体收拾，外墙粉刷，使房屋焕然一新。被告做的是理疗产业，由于房屋位置不理想，没有达到预期效果。所以，在2017年9月份，被告决定撤店关业。在撤店时，被告第一时间口头告知了原告，说生意不做了，剩余房租也不要了，有租的，你就往外租吧，把押金退了。原告说，押金是公司的，不能退，等到期吧。这样，被告就开始逐渐打包、返货、撤店。2017年10月16日下午，被告店里员工找物流公司，集中将公司货物一并发走。当天，原告也看到了被告搬家，并没有表示不同意，也没有对被告提出任何要求。由于被告本人的东西还有一部分在租赁房屋内。所以，钥匙没有当时交给原告，在合同到期当天才交的钥匙。所以，原告称被告突然退租，未提前通知一事并不属实；第二、租赁房屋并没有给原告造成损失。热水管跑水一事，原告已另案起诉，也是要求被告承担赔偿义务。但是，尚未开庭，不能确定损失是由被告造成，也不能确定损失数额，此理由不属于本案的审理范围。房屋租赁后，经被告修缮，房屋价值大幅提升，仅从房屋处观上看，不但没有任何损失，还增加了房屋价值；第三、被告没有违约。提前解除合同，被告已履行了告知义务，虽然，是口头告知，但从被告搬家一事，和楼下客户的多人询问中可以证实，原告称被告突然退租，表示不知情，与事实不符，也解释不通。合同中约定提前一个月交房租，而原告至今也没有一次向被告催要房租的事实存在。说明原告对退租一事表示同意。综上，被告已经履行了租赁义务，退租前履行了及时告知义务。依据双方合同第十三条约定，合同未尽事宜，另行议定。现对提前解除租赁合同，被告已按法律规定及人之常情履行告知义务，无违约情形。所以，被告不应当承担违约责任。 另外，被告是代表公司与原告签订的租赁合同，房费也是公司转账给原告，有凭证。名称是重庆的兴瑞人家。因此，原告诉讼主体错误。且合同已实际解除，请法庭查明事实，驳回原告诉讼请求。 本院经审理确认事实如下：对当事人双方没有争议事实，本院予以确认。 1.原告证据一：房屋租赁合同1份、牡丹江市长城地房地产开发有限公司证明1份。证明房屋租赁合同中，租赁房屋为牡丹江市长城房地产开发有限公司所有，原告有以个人名义出租、收益的权利。因此，产生的法律纠纷由原告进行主张并承担相应责任，原告主体适格。合同相对人为孙永梅，故本案孙永梅为适格被告。房屋租赁期限为3年，租赁期限自2017年3月18日-2020年3月17日止。年租金为42000元，支付方式为次年的房租承租方应提前一个月，将租金汇入甲方账号。租赁合同中，记录了出租方的银行账号。出租房屋日常的维修、维护，由被告承担。租赁期间双方必须信守合同，合同未尽事宜由双方另行议定，并签订补充合同。房屋租赁合同的签订日期为2017年3月16日。 被告对证据的真实性无异议。 本院认为,由于被告对该证据真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。 2.原告证据二:牡丹江市阳明区幸福供热站胡胜斌出具证明1份。证明在2018年2月1日，由被告使用房屋期间，因供热供水阀门关闭，造成管路不循环，导致暖气及暖气管冻裂，屋内发生跑水事件。 被告认可该事实。 本院认为,由于被告对被告租赁原告房屋期间，造成房屋跑水事实无异议，本院对该事实予以采信。 3.被告证据：转账凭证（复印件）3张。证明被告主体不适格，被告代表公司与原告签订，被告就是公司的工作人员。 原告对票据的真实性无异议。对被告证明问题有异议。3张票据当中，一张是47000元，一张是42000元，一张是5000元，原告一共只收到47000元。47000元票据为房屋租金及押金的总票据。交款单位兴瑞人家是原告应被告要求填写的，实际交款人为被告。根据合同相对性，原告是将房屋租给本案被告，以合同为准。 本院认为，原告对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。关于被告主体是否适格的问题，原告与被告签订的房屋租赁合同时，支付的费用是以兴瑞人家名义支付的。但是，被告并没有提交证据证明兴瑞人家的性质，也没有加盖兴瑞人家的公章。同时，也没有证据证明被告与兴瑞人家之间的关系。房屋由被告使用，房租费用也由被告支付。因此，被告是适格的主体。 通过对以上证据的分析认定，确定本案事实如下：2017年3月16日，原告孙静与被告孙永梅签订房屋租赁合同。约定原告将位于牡丹江市阳明区395－535－1/3－6－000201第2层，面积240平方米，登记所有权人为牡丹江市长城房地产开发有限公司的房屋出租给被告孙永梅。双方约定租期为自2017年3月18日起至2020年3月17日止。年租金42000元，自合同签订之日起，被告孙永梅向原告支付押金5000元。合同签订之日起3日内，由被告将租金汇至原告账户。次年房租，被告提前一个月将租金汇入原告账号（提前沟通账户信息）。合同到期后，如果被告续租，需提前三个月告知原告。被告孙永梅按照约定向原告支付了第一年租金42000元和押金5000元。2018年2月1日，在被告使用房屋期间，因供热供水阀门关闭，造成管路不循环，导致暖气片及暖气管冻裂，屋内发生跑水事件。2018年3月18日，被告将自己的物品清理运走后，将租赁房屋的钥匙交给了原告的工作人员。 本院认为，原告虽然出租的是牡丹江市长城房地产开发有限公司的房屋。但是，牡丹江市长城房地产开发有限公司将该房屋占有、使用、管理、出租、收益的权利交给了原告。原告有权以自己的名义行使相应的权利。原告、被告签订房屋租赁合同后，原告将房屋交给了被告，已经履行了出租方的义务。被告应当在双方约定的期限内，合理使用房屋，并按约定支付租金。被告在原告不存在违约，也没有同原告进行协商并经原告同意的情况下，称已经解除房屋租赁合同，既不符合双方约定条件，也不符合法定解除条件。被告所辩称的续租问题，根据双方签订的合同，是指三年租期届满后再续租。被告使用原告出租的房屋尚在租期内，不存在续租的问题。因此，本案中，被告并不享有单方解除合同的权利。其应当继续按照双方的约定履行房屋租赁合同或者与原告协商采取适当补救措施或者赔偿相应的损失。但是，被告无正当理由将出租的房屋钥匙交给原告后，并没有采取任何补救措施或赔偿适当损失以求得原告的谅解。因此，原告主张被告继续履行合同，要求被告及时交付租金的请求，应予支持。关于2018年至2019年度的房屋租金，应当按照合同约定，在2018年3月18日前一个月将房屋租金汇入原告指定的账户。逾期给付，即视为违约，被告应当承担继续履行的义务。 综上，被告孙永梅向原告孙静支付2018年3月18日至2019年3月17日年度租金42000元。此款在本判决生效后，立即付清。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”、九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”、九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”规定，判决如下： 被告孙永梅向原告孙静支付2018年3月18日至2019年3月17日年度租金42000元。此款在本判决生效后，立即付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元，减半收取计425元，由被告孙永梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  贾宏 二〇一八年五月二十八日 法官助理陈世武 书记员吴昊