贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初6271号原告：雷霖，男，彝族，1956年12月12日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：杨骏（特别授权代理），毕节市律师事务所律师。被告：毕节市贵福房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区松山路（地区民政局三楼）。统一社会信用代码：9152050273663070X7。法定代表人：陈庭贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹太原（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告雷霖与被告毕节市贵福房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月11日受理后，依法适用简易程序于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告雷霖及被告贵福公司之委托诉讼代理人到庭参加诉讼。案件审理过程中，因需对涉案安置房的价值进行评估，故本院依照民事诉讼法的有关规定扣除审限。本案现已审理终结。原告雷霖向本院提出诉讼请求称：1.请求依法解除原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》;2.请求依法判令被告向原告按照被拆迁房屋地段的现市场价支付拆迁安置补偿合同约定的房屋价款623,645.00元;3.请求依法判令被告支付原告逾期交房过渡费共计197,852.00元(从2012年10月30日起计付至涉案安置房折价款支付完毕之日止）;4.由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2008年9月27日，原告与被告签订拆迁安置补偿合同约定:将原告位于公园路43-43号的房产交由被告拆迁，原告于2008年10月6日前搬迁完毕，并将房屋搬空交给被告，被告支付过渡补助费、超期过度补助费、搬家费，同时合同约定被告应于2012年10月30日书面通知原告迁入新居，安置房屋的面积为113.39平方米;合同签订后，原告按照合同约定的时间搬迁完毕并将房屋交付给被告拆迁，但是，被告却未能按照合同约定的交房时间如期交房，原告因此多番催促并要求被告尽快交付房屋，被告以各种理由推脱房屋正在建设中，然而事实上，安置房屋一直并未开工修建。在这段时间里，由于被告将原告唯一的房屋拆迁了，且一直未按照约定时间交付房屋，也未向原告支付逾期过渡费，从房屋被拆迁后，原告一直在外依靠租房居住直至今日，且根据原告得知，被告目前资金缺乏，负债累累，其多处房产已被法院依法查封，根据被告的现状，其已经无法继续履行合同。为此，原告为维护其合法权益，因此向本院提起诉讼，请依法判决。被告贵福公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》(下称“安置合同”)，答辩人有继续履行合同的能力及可能，双方应继续履行合同。“安置合同”签订后，答辩人便积极开展“福贵新天地城市花园项目”的开发，以便按照合同约定安置被答辩人，现1期工程已建成。然由于2期工程(安置被答辩人在内的项目)建行宿舍20户住宅要求的拆迁补偿费用过高致使拆迁工作一直未能完成，故答辩人无法启动2期工程建设，未能按照约定安置被答辩人。拆迁工作由相关政府部门实施，答辩人负责拆迁后的项目开发及安置工作，导致答辩人未能按照约定安置被答辩人的过错不在答辩人，而系拆迁工作未能如期完成。2、虽答辩人未能如期安置被答辩人，按照“安置合同”约定，答辩人自合同签订之日起持续向被答辩人支付过渡费。因包括答辩人在内的5户被拆迁人长期得不到安置，多次向有关部门反映情况，2016年年底，在七星关区房屋征拆局的组织调解下，以会议纪要的方式达成新协议。协议明确，自2016年12月起，答辩人向被答辩人支付的过渡费由“安置合同”约定的5,024.4元/年提高至12,000.00元/年，被答辩人同意并领取了2016年12月--2017年12月的过渡费。3、答辩人亦多次向市政府相关部门反映，要求推进拆迁工作进度，以便能尽快修建“福贵新天地城市花园项目”2期工程安置被答辩人。毕节市政府对此事亦高度重视，多次召开专题会议，要求有关部门加快拆迁工作，尽快安置被答辩人。若不能以产权调换的方式安置，毕节市政府要求答辩人以一期三楼商业用房作为抵押向毕节开源建设投资有限公司借款320万元，优先解决被答辩人在内的5户被拆迁人的安置遗留问题，后因毕节开源建设投资有限公司资金紧张，未能筹足资金致使安置问题未能解决。且，在毕节市政府的组织协调下，拆迁方案已形成，拆迁工作已着手实施，该5户被拆迁人的安置工作亦很快得以落实。综上，根据《合同法》第107条之规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。法理上也有关于继续履行的释义:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，除法律上或者事实上不能履行的以外，应当按照合同约定继续履行合同义务。”按照合同约定，答辩人履行合同确有“瑕疵”，但答辩人并未明确表示不履行合同，亦无法律上和事实上不能履行的情形，答辩人自与被答辩人签订“安置合同”后，想法设法推进项目建设以便安置被答辩人，但由于拆迁工作未能顺利开展，方才导致安置工作滞后。且在七星关区房屋征拆局的组织调解下，被答辩人同意调解方案并领取过渡费的行为表明被答辩人亦愿意继续履行合同，并无解除“安置合同”的意向。其次，在毕节市政府的组织、支持下，拆迁工作正顺利开展，答辩人有继续履行合同的能力及可能，因此，兼顾双方当事人的利益，将利益损害降至最低，双方应继续履行合同。另，根据双方“安置合同”约定第九条违约责任，并未约定答辩人未按照约定履行合同，被答辩人有解除合同的权利。二、若解除“安置合同”，被答辩人因房屋征拆所造成的损失应由第三方机构评估，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼规则，答辩人应对房屋损失申请评估。根据被答辩人的诉请，要求判令答辩人支付高达90万元的房屋价款、逾期交房过渡费等各项损失并无相关依据，亦无具体计算方法，即诉请不明确。若解除“安置合同”，应当对房屋损失进行评估。而根据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，被答辩人应当申请第三方评估机构对房屋损失进行评估。本院经审理查明，2008年9月27日，原告与被告签订《房屋拆迁安置补偿合同书》，合同约定:原告将其所有的位于毕节七星关区公园路43-43号的房产一套，共计四间，总建筑面积73.22平方米，交由被告拆迁，原告应于2008年10月6日前搬迁完毕，并将房屋搬空交付被告。原告自行安排过渡期间暂住房，过渡期为1460天，每年过渡补助费为4,393.20元，搬家费两次878.64元，共计5,271.84元。被告应于2012年10月30日书面通知原告迁入新居，安置房位于毕节七星关区公园路43号B单元住宅十楼B3房，户型为三室二厅二厨一卫，建筑面积为113.39平方米。合同签订后，原告按照合同约定的时间搬迁完毕并将房屋交付给被告拆迁，但是，被告却未能按照合同约定于2012年10月30日书面通知原告搬入新居，且未修建涉案安置房。从2012年10月31日起，被告按照被拆迁房屋的建筑面积乘以8元/平方米·月支付原告部分超期过渡费，共计：45,087.36元（2012年10月31日至2015年10月31日按照年7029.12元支付，2015年11月1日至2017年10月31日每年按照1.2万元支付），其余部分未予支付。另查明，根据原告申请，本院依法委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对被告应提供的安置房的价值进行评估，经估价，涉案房屋的市场价值为52.91万元。原告因此次评估共计支付评估费5,000.00元。本院认定的上述事实，有原被告提供的各项证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原被告之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已按照合同约定将涉案房屋搬空交付给被告，已完成合同约定的义务，而被告未按照合同约定在2012年10月30日书面通知原告搬入新居，且未修建涉案安置房的行为，已构成违约，致使原告获得安置房的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，原告享有法定解除权，故对原告要求解除与被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告按照被拆迁房屋地段的现市场价支付拆迁安置补偿合同约定的房屋价款623,645.00元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《房屋拆迁安置补偿合同书》解除后，因被告未能修建涉案安置房交付给原告，致使原告获得涉案安置房的合同目的不能实现，故被告应当按照涉案安置房的现值折价赔付原告，经评估，涉案安置房的现市场价值为52.91万元，故对原告要求被告赔付623,645.00元的请求，本院予以支持52.91万元。对于5,000.00元评估费，属于原告向被告主张权利而支出的合理费用，应予支持。对于原告要求被告支付超期过渡费共计197,852.00元的请求。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”、第二十二条：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条：“被拆除房屋使用人在规定的过渡期限内自行解决过渡用房的，拆迁人应付给临时过渡补助费。临时过渡补助费标准：拆迁住宅房屋，按被拆房屋建筑面积每月每平方米1-10元计算；拆迁非住宅房屋，按被拆房屋建筑面积每月每平方米2-20元计算。市、县人民政府可在此标准范围内确定具体数额。”、第三十五条：“由于拆迁人的责任，使自行安排临时过渡的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排临时过渡的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时过渡费标准的基础上增加临时过渡补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25％；逾期满半年不足一年的增加50％；逾期一年不足二年的增加75％；逾期二年不足三年的增加100％；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原过渡费标准基础上增加500％。”，本案中，原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》第四条约定，被告自行过渡的期限为四年，过渡期满，被告应保证原告按照合同规定的时间迁入新居，因特殊情况需要延长时间，被告需提前一个月书面通知乙方，并按照原毕节市人民政府（2000）20号文件规定支付超期过渡补助费（以下称超期过渡费）。根据合同约定，被告应于2012年10月30日保证原告迁入新居，但根据庭审查明的情况，涉案安置房至今未修建，故被告已构成超期安置，应当按照合同约定支付超期过渡费。但原毕节市人民政府（2000）20号文件规定的临时安置补助费标准已被毕节市七星关区人民政府发布的《毕节市七星关区人民政府关于公布毕节七星关区房屋征收临时安置补助费、搬迁补助费等费用标准的通知》（七星府通〔2012〕32号）所变更，该通知载明的住宅临时安置补助费标准为8元/平方米·月，且被告在庭审中，也明确表示按照此标准支付过渡费。根据前述规定，现将被告应当支付原告的超期过渡费计算如下：从2012年10月31日至2015年10月31日，被告应当支付的超期过渡费为：73.22平方米×8元/平方米·月×〔1.25×6+1.5×6+1.75×12+2×12〕=36,024.24元。从2015年11月1日起，被告应当按照每月73.22平方米×8元/平方米·月×（1+500%）=3,514.56元/月的标准支付超期过渡费。从2015年11月1日计算至2017年10月31日，被告应支付超期过渡费为：3,514.56元/月×24个月=84,349.44元，扣除被告现已支付的超期过渡费45,087.36元，截止2017年10月31日，被告应补足原告超期过渡费36,024.24元+84,349.44元－45,087.36元=75,286.32元。从2017年11月1日起至被告实际将涉案安置房折价款清偿完毕之日止超期过渡费，每月应继续按3,514.56元的标准支付。对于被告抗辩称，贵州皓天价格评估司法鉴定所无房地产估价资质，(2018)皓鉴字第46号鉴定意见书不能作为本案裁判依据，理由如下:首先，《房地产估价管理办法》第八条:“房地产估价机构资质等级分为一、二、三级”，第十条:“各资质等级房地产估价机构的条件如下:(一)一级资质:1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样。(二)二级资质:1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样。(三)三级资质:1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样。”，根据该规定，具有房地产估价资质的机构共分为三个等级(即一、二、三级)，各资质等级均要求满足“机构名称有房地产估价或者房地产评估字样”。然，鉴定意见书中所附的司法鉴定许可证机构名称处载明:“贵州皓天价格评估司法鉴定所”，并无体现出机构名称有房地产估价或者房地产评估字样。据此认定，贵州皓天价格评估司法鉴定所无房地产估价资质。其次，《房地产估价管理办法》第七条:“国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。”，根据该规定，具有房地产估价资质的评估机构相关信息应当在全国统一的房地产估价行业管理信息平台上予以公示，但登陆房地产估价行业管理信息平台，无法查询到贵州皓天价格评估司法鉴定所的任何信息。进一步说明贵州皓天价格评估司法鉴定所无房地产估价资质。最后，因贵州皓天价格评估司法鉴定所未提供资质确认的其他信息，请求人民法院核实其是否满足《房地产估价管理办法》规定的其他资质条件。必要时，责令对方提交资料或出庭说明。对于上述理由，本院不予采信。理由如下：在贵州皓天价格评估司法鉴定所向本院提交的鉴定意见书中，皓天价格评估司法鉴定所已出示其司法鉴定许可证，许可证上载明的鉴定业务范围为：综合涉诉讼类价格评估（甲级），根据2018年3月22日中国价格协会颁发的《价格评估机构资质登记证书》（证书编号：中J240006）载明内容，皓天评估集团有限责任公司的机构类别为综合涉诉讼类，资质范围为：该机构曾经国家发展和改革委员会批准，取得价格评估机构综合涉诉讼类甲级资质证书，证书编号：国J24000003。根据《价格法》、《资产评估法》规定，该机构具有从事在生产经营、合同签订、抵押质押、理赔索赔、物品拍卖、资产评估、财产分割、工程审价、工程造价、清产核资、经济纠纷、法律诉讼、司法鉴证公证中所涉及的土地、房地产、资源性资产、应税物、走私物、车辆及车损、股票、证券、有形资产、无形资产等各类标的物的价格评估及各类损失、有偿服务价格评估的资质。虽然该《价格评估机构资质登记证书》载明的机构名称并非贵州皓天价格评估司法鉴定所，但从该登记证书所描述的资质范围可以看出，贵州皓天价格评估司法鉴定所作为具有综合涉诉讼类甲级资质的司法鉴定所，理应具有从事房地产价格评估的资质。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告雷霖与被告毕节贵福房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》；二、被告毕节贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告雷霖位于毕节七星关区公园路43号B单元住宅十楼B3房折价款52.91万元；三、被告毕节贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告雷霖超期过渡费，过渡费的计算标准为：从2012年10月31日至2017年10月31日，共计应支付75,286.32元（已扣除支付部分），从2017年11月1日起至被告实际将涉案安置房折价款足额支付给原告之日止，每月按3,514.56元的标准计算；四、驳回原告雷霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,007.00元，评估费5,000.00元，由被告毕节贵福房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一八年五月十四日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2017)黔0502民初6271号被告：毕节市贵福房地产开发有限公司，住所地毕节市七星关区松山路（地区民政局三楼），组织机构代码9152050273663070x7。原告：雷霖，男性，汉族，1956年12月12日出生，住七星关区威宁路1-19号，居民身份证522401195612120017。雷霖与毕节市贵福房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一八年五月二十七日书记员邓頔