湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0602民初6367号 原告：陶勇，男，1983年6月21日出生，汉族，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******。 原告：徐庆华，男，1979年8月10日出生，汉族，住岳，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******div> 原告：熊姿，女，1975年3月18日出生，汉族，住岳阳市经济，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区**** 原告：陈军，男，1978年11月28日出生，汉族，住岳阳市经济技术，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：李胜明，女，1973年11月5日出生，汉族，住岳阳市经济技术开发区通，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：卢军，男，1970年3月19日出生，汉族，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：胡文科，男，1972年1月2日出生，汉族，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区1，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******argin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：涂亮，女，1980年9月5日出生，汉族，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区****2，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：汪会球，男，1954年7月8日出生，汉族，，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：吴曙光，男，1972年3月15日出生，汉族，住岳阳市，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：陈曙光，女，1963年11月7日出生，汉族，住岳阳市经济技术，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区****** line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：鲁建英，女，1975年3月7日出生，汉族，住岳阳市经济技术开发区通海，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：刘利明，男，1975年8月6日出生，汉族，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋，住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******住岳阳市经济技术开发区通海路凯旋城小区******ight: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 被告：邱建华，男，1960年1月19日出生，汉族，住岳阳楼区岳东居委会二组。，住岳阳楼区岳东居委会**argin: 0.5pt 0cm，住岳阳楼区岳东居委会**: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 被告：方拥军，男，1970年5月12日出生，汉族，住岳阳楼区北港社区居委会。，住岳阳楼区北港社区居委会argin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 被告：郭冬梅，女，1974年10月9日出生，汉族，住岳阳楼区北港乡北港村庙坡组。 被告：刘乐兴，男，1976年8月14日出生，汉族，住岳阳楼区炮台山居委会九组。，住岳阳楼区炮台山居委会**argin: 0.5pt 0c，住岳阳楼区炮台山居委会**: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 被告：阮丽芬，男，1976年5月8日出生，汉族，住广州市番禺区清河东路罗家村路段88号东，住广州市番禺区清河东路罗家村路段**东雅园**ar，住广州市番禺区清河东路罗家村路段**东雅园**: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 被告：湖南昌友置业投资有限公司，住所地岳阳市经济技术开发区通海路北港居委会。 法定代表人张友书，公司执行董事。 原告陶勇、徐庆华、熊姿、陈军、李胜明、卢军、胡文科、涂亮、汪会球、吴曙光、陈曙光、鲁建英、刘利明与被告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬、湖南昌友置业投资有限公司（以下简称“昌友公司”）第三人撤销之诉一案，岳阳市中级人民法院作出（2017）湘06民终1953号民事裁定书发回重审，本院于2017年11月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。十三原告委托诉讼代理人（原告）陈军、熊学华，被告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬共同委托诉讼代理人李华、高佳琴到庭参加了诉讼，被告昌友公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告系凯旋城小区业主，被告昌友公司系该小区的开发商，该小区在开盘销售时，根据相关规定，必须按小区面积的相关比例配置物业管理用房，并在岳阳市房产局进行了备案登记，被告昌友公司法定代表人还在房屋平面图上进行校注。然而近期，原告才知晓被告昌友公司与被告邱建华等人签订了房屋买卖合同及补充协议，以2700万元的价格将凯旋城小区门口的三层楼房全部出售给被告邱建华等人做商业用房，并约定了将产权人变更为“岳阳凯泰餐饮有限责任公司”。该事实已经贵院（2016）湘0602民初4613号民事判决书确认，并支持了邱建华等人的诉讼请求。根据法律的相关规定，本案的讼争房屋即位于凯旋城小区门口的二、三层房屋系小区的物业用房，所有权属于全体业主，开发商昌友公司无权处分，邱建华等人与昌友公司签订的房屋买卖合同及补充协议无效，（2016）湘0602民初4613号民事判决书应当予以撤销。 被告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬共同辩称，被告陶勇、陈军等13名原告不具有主体资格，其不具有第三人撤销之诉第三人的条件，其与原判决诉讼标的没有独立或无独立请求权，原告也没有证据证明其代表了“凯旋城”全部业主提起诉讼。原判决认定事实清楚、裁判结果正确，也没有损害全体业主的权益，不应撤销。首先，原告没有提交证据证明已生效的文书错误，五被告与昌友公司签订的合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同及补充协议合法有效；其次，五被告没有与昌友公司恶意串通，其签订房屋买卖合同为善意，昌友公司销售该房屋时取得了商品房预售许可证，签订合同时该房屋登记所有人为昌友公司，现五被告也实际取得了该房物权。再次，如原告认为昌友公司提供的物业用房不符合规定，业主可以向昌友公司依法主张，但不能损害五被告作为合法购房人的权益。原告要求确认合同无效，不符合程序，也无事实和法律依据，应驳回该诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：一、13原告身份证明及相关购房合同，拟证明原告诉讼主体资格；二、被告昌友公司法定代表人在同意将会所平面图上签注资料，拟证明被告昌友公司将凯旋城会所第二、三楼作为物业用房；三、被告间签订的房屋买卖合同，拟证明签订了一楼的买卖合同时未包括二、三楼，且房屋买卖合同违反行政管理法规；四、被告间签订的补充协议，拟证明该协议将二、三楼增加为购买标的，存在恶意串通损害第三方利益；五、长江信息报关于房屋产权实施新规相关报道，拟证明被告约定2016年9月30日前无法办好产权证；六、业主证明，拟证明补充协议违规及恶意；七、昌友公司收据及转账凭据，拟证明买受人未按约定交付房款及收据存在问题；八、房屋他项权利注销登记，拟证明房屋存在解押问题；九、（2016）湘0602民初4613号民事判决书，拟证明起诉时被告昌友公司办证期限未到，判决书认定事实错误，应予撤销；十、原房屋买卖合同起诉状及代理词，拟证明依据证明。被告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬共同质证认为对提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能证明原告的证明目的。本院经审查认为，五被告对原告提交的证据真实、合法、关联性均无异议，本院予以认定，但对其证明的事实及目的结合本案其他证据综合认定。 被告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬向支持其答辩意见，向本院提交了原登记在被告昌友公司名下的产权证三张、岳房预字（2012）第135号预售许可证、房屋买卖合同书及补充协议、五原告向昌友公司银行账户转账2700万元转账凭据、昌友公司出具的房款收条三张、华融湘江银行岳阳分行出具还清贷款证明、岳阳凯泰公司与昌友公司签订的《商品房买卖合同》、不动产权证三本、昌友公司提供物业用房证明。原告当庭进行了质证并向本院提交了书面的质证意见，对证据的合法性均有异议，认为被告昌友公司在将二、三楼确定为物业用房后再次办理预售许可证不合法，房屋买卖合同没有使用统一文本，房款未缴入监管账户违反行政强制规定，房屋买卖合同书未约定二、三楼转让，楼区法院在查封过程中被告办理不动产权证不合法。本院经审查认为，五被告提交的证据与原告提交的相同证据，真实、合法且与本案相关联，本院予以认定，对证明的事实综合予以认定；对原登记在被告昌友公司名下的产权证三张、岳房预字（2012）第135号预售许可证、华融湘江银行岳阳分行出具还清贷款证明、岳阳凯泰公司与昌友公司签订的《商品房买卖合同》、不动产权证三本，真实、合法且与本案相关联，本院予以认定；昌友公司提供物业用房证明应视为当事人陈述，且无相关证据予以佐证，本院不予认定。 根据本院认定的证据及当事人的当庭陈述，本院查明如下事实： 2016年5月8日，被告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬与被告昌友置业公司签订了一份《房屋买卖合同》，双方在《房屋买卖合同》中约定：“被告昌友公司将其开发的位于岳阳经济技术开发区通海路办事处北港社区，现房屋所有权证号“岳房权证岳阳楼字第345447号”，土地使用权证号“岳市国用（2011）第KZ046号，规划用途为商业，该建筑为地上层数3层，地下层数**，属框架结构，具体面积以房产证的实际面积为准出售给原告，该栋房屋的房款总价为2700万元。五被告在本合同签订后一个工作日内向被告支付定金100万元，在本合同签订后6个工作日内向被告支付购房款1400万元，在本合同签订之日起60天内再向被告支付1200万元。被告在原告交清全部购房款之日起5个工作日内将房屋交付给原告使用。被告必须在交付房屋后6个月内协助原告办理好房屋所有权、土地使用权证的过户手续。产权过户费用根据相关规定由双方各自承担相应部分。如被告未按本合同约定的期限将该房屋交付给原告使用，经被告提前3天通知原告，原告应当准予被告适当延期并不得追究违约责任。但被告延期交房时间不得超过10日，否则原告有权解除本合同，且被告须向原告支付购房款20%的违约金。”双方还就交房条件、交房标准等问题进行了约定。同年8月26日，几被告签订《补充协议》，双方进一步明确了下列内容：“被告开发的“昌友-凯旋城”小区北面，具体座落于岳阳经济技术开发区通海路办事处北港社区。总建筑面积为2531.97平方米。土地使用权证为岳市国用（2011）第KZ046号、分三层办理了房屋产权证（第一层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345447号、第二层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345448、第三层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345449）。被告出售给原告的房屋经由华融湘江银行解除了抵押后，被告须立即着手办理房屋所有权证、土地使用权证的过户手续。被告必须在2016年9月30日前办理好房屋所有权的过户手续，在2016年12月30日前办理好土地使用权证的过户手续。产权过户费用根据相关规定由双方各自承担应承担部分。办理该栋房屋所有权证、土地使用权证的过户手续时，新的产权人名称使用“岳阳凯泰餐饮有限责任公司”。如本补充协议约定与《房屋买卖合同》约定有冲突的之处，以本补充协议约定为准。如出现违反本补充协议约定的情形，违约方须按购房款总价20%的标准向守约方支付违约金。”在《房屋买卖合同》、《补充协议》签订后，五被告陆续向被告支付了全部购房款。被告昌友公司分别于2016年6月25日、6月28日、6月30日向原告出具了三张收条，共计购房款金额为2700万元。五被告支付全部房款后，被告昌友公司于2016年7月25日向五被告交付了整栋房屋，被告昌友公司随后还清了华融湘江银行股份有限公司岳阳分行抵押贷款并在2016年9月2日在注销了抵押权登记（本案房屋在2014年10月30日设定抵押）。 2016年11月4日，五被告以要求被告昌友公司履行协助过户登记向本院提起民事诉讼，并在诉讼中申请查封了涉案房屋。2016年12月31日，本院作出（2016）湘0602民初4613号民事判决书，判决：一、原告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬与被告湖南昌友置业投资有限公司于2016年5月8日签订的《房屋买卖合同》以及于2016年8月26日签订的《补充协议》合法有效；二、被告湖南昌友置业投资有限公司将其开发的“昌友-凯旋城”小区北面，座落于岳阳经济技术开发区通海路办事处北港社区的**房屋（土地使用权总证为岳市国用（2011）第KZ046号、房屋产权证分别为：第一层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345447号、第二层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345448、第三层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345449）的房屋产权以及国有土地使用权过户至“岳阳凯泰餐饮有限责任公司”名下，并同时协助办理各楼层的国有土地使用权分证；三、被告湖南昌友置业投资有限公司支付原告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬违约金，即以购房款2700万为基数，按照月息1%的标准，计算自2016年10月1日至被告湖南昌友置业投资有限公司履行完过户手续之日止的利息，但不得超过双方约定的违约金数额（即540万元，购房款总价的20%）。法院判决生效后，被告昌友公司与岳阳凯泰餐饮有限公司签订商品房买卖合同，五被告向法院申请解除了财产保全措施，并于2017年5月16日将凯旋城一、二、三层分层将不动产证办理至岳阳凯泰餐饮有限公司名下，不动产权证号分别为湘（2017）岳阳市不动产权第0006620、0006621、0006622号。 另查明，被告昌友公司法定代表人张友书于岳阳市物业管理办公室在凯旋城会所分层分户平面图上备注：“同意作物业用房”，并在张友书签名上加盖被告昌友公司公章。2012年12月28日，岳阳市房地产管理局向被告昌友公司就凯旋城会所颁发岳房预字（2012）第135号商品房预售许可证，用途为商业用房，预测面积2294.27平方米。凯旋城小区业主委员会于2017年8月成立。 本院认为，本案为第三人撤销之诉，原告应提交证据证明发生法律效力的判决书主文部分全部或部分错误损害其民事权益。结合本案的庭审情况，本案的争议焦点为：1、五被告与被告昌友公司关于凯旋城二、三楼的商品房买卖合同关系是否合法有效。2、十三原告是否具备第三人撤销之诉原告主体资格，即是否有权代表全体业主提起诉讼。 一、被告昌友公司将登记在其名下的房屋转让给五被告。在房屋买卖前，岳阳市房地产管理局为“凯旋城会所”房屋颁发了商品房预售许可证，该房屋登记在被告昌友公司名下，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，五被告更依赖房产登记情况和预售许可，与被告昌友公司签订合同时无法知悉该房由被告昌友公司承诺作为物业用房，其与原告签订房屋买卖合同为善意，并按合同支付了相应对价，在给付房款后实际接受房屋交付，现依据合同约定岳阳凯泰餐饮有限公司亦已取得了凯旋城会所整栋房屋的物权。五被告与被告昌友公司签订合同时没有任何过错，双方之间商品房买卖合同成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告为证明其诉讼请求提交的被告昌友公司法定代表人承诺以凯旋城会所二、三楼作为物业用房，但该承诺并不产生物权公示效力，且该房屋并未交付给业主委员会或物业公司用于物业用房，五被告主客观上都不知情，故对原告主张的被告昌友公司无权处分而导致合同无效的诉讼请求，本院不予支持。如因被告昌友公司更换物业用房侵犯业主权益，可以业主委员会名义另行向被告昌友公司主张。 二、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。原告的诉讼请求涉及全体业主共有建筑部分的认定、保护、管理和处分，该项权利应由小区全体业主行使，应由小区全体业主协商，体现集体意志，单个业主或部分业主意愿不一定符合全体业主的意愿，原告应证明有权代表全体业主行使该项权利。本案在原审时凯旋城小区未成立业主委员会，但该小区于2017年8月成立了业主委员会，在本案法庭辩论终结时，原告未提供已取得大部分业主或业主委员授权或同意的证据，故原告在本案中不适格，据此应驳回原告的起诉。 综上所述，（2016）湘0602民初4613号民事判决书认定事实清楚,适用法律及判决主文内容正确,故对原告要求撤销该判决的诉讼请求，本院不予支持。因原审案由为房屋买卖合同纠纷，判决主文内容未对业主共有物如游泳池进行处理，亦未确认使用权归五被告或岳阳凯泰餐饮有限公司，原告在庭审时陈述的该部分请求不是本案处理的范围，凯旋城业主委员会可以另案主张。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十五条、第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百一十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、第二百九十六条、第三百条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回原告岳陶勇、徐庆华、熊姿、陈军、李胜明、卢军、胡文科、涂亮、汪会球、吴曙光、陈曙光、鲁建英、刘利明的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由十三原告共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  陈 昱 审 判 员  许君龙 人民陪审员  文建设 二〇一八年五月十一日 书 记 员  李梦婷