浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初1523号 原告：汪亚东，女，1985年10月11日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托代理人：刘毅，浙江圣文律师事务所律师。 被告：龚华贵，男，1974年3月6日出生，汉族，住河南省唐河县龙潭镇龚庄村龚庄**，现住浙江省嘉兴市。 原告汪亚东因与被告龚华贵房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年3月12日受理后，依法由审判员成剑斌独任审判，于2018年4月12日公开开庭审理了本案，原告汪亚东及委托代理人刘毅，被告龚华贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2017年10月23日原、被告双方签订房屋转让合同一份，合同约定被告将坐落于嘉兴市王安里4幢104室及车库转让给原告，转让价格70.8万元，2017年12月4日前办理不动产登记，被告在原告付清房款时交房，房内有户籍，被告于交房前迁出。合同签订后，原告支付了购房款358000元。2017年11月23日房屋产权转移登记到原告名下。2018年1月29日原告贷款支付350000元，付清了全部购房款，但是被告迟迟没有将户籍迁出。原告多次催促被告依合同办事，被告以种种理由拒绝履行。原告认为，根据合同约定，结合原告实际付款情况，2018年1月底为合同约定的交房日，被告应在1月底前迁出全部户籍。被告的行为明显违反合同约定，侵害了原告的合法权益，应当承担违约责任。被告不仅没有迁出户籍，在占有使用原告房屋的两个月期间内，没有支付任何房屋使用费、水电、煤气等费用。故诉请判令：一、被告将王安里4幢104室内户籍全部迁出；二、被告承担逾期迁移户籍违约金141600元；三、被告立即将房屋腾空后交付原告；四、被告支付两个月的房屋占用费3600元、水电煤气等费用992.35元（实际的房屋占用费、水电煤气费请求支付至被告腾空交付房屋时止）。 被告答辩称，当时通过中介签订房屋买卖合同，中介是被告多年认识的一个朋友，被告没有看合同就签字了，中介告诉被告可以把户口迁到社区里或者派出所里，但是现在被告没有地方将户口迁出；被告没有违约，不应承担违约金；房屋买卖之后没有人要求被告腾房，现在被告愿意腾空房屋交给原告，但需要一定合理时间；占有使用费同意按实际时间支付，水电煤气费用要根据原告提供的水电煤气公司的凭证，再扣掉被告之前支付的费用据实结算。 针对自己的主张，原告提供的证据是： 1．房屋转让合同一份，证明原、被告的房屋买卖合同关系以及约定被告迁出户口的期限、相关违约责任的事实。 经质证，被告对合同的签名真实性无异议，但没有看条款的具体内容，同时约定预留5000元购房款在中介处，但现在实际预留的是20000元，被告也没有持异议。因为没有买到新房，没法迁出户口，所以被告违约是有原因的，不需要承担责任。 2．付款凭证一组，证明原告支付了全部购房款，并垫付了过户之后的水电煤气费用。 经质证，被告对收到全部购房款无异议，但认为水电煤气费可能没有这么多，并且被告也支付了部分的水电费用，但当时没有纠纷，也没有想到保留证据。 3．房产证一份，证明原、被告于2017年11月23日办理了产权转移登记手续。 经质证，被告无异议。 4．水电、电视、煤气过户登记表各一份，证明原、被告于2017年11月23日办理了过户手续，此后该房屋的水电等费用均扣在原告的银行卡上，应当由被告实际承担，具体金额与证据3中的水电等费用扣款相互印证。 经质证，被告无异议。 5．户口本一份，证明原告居住在秀洲区陆家苑，买房是为了解决女儿的学区问题。 经质证，被告无异议。 被告未提供证据。 本院认证：原告的证据系原件，证据之间能够相互印证，被告对真实性均未提出异议，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2017年10月23日原、被告在中介嘉兴汉宇房地产经纪有限公司的居间下，签订《房屋转让合同》一份，约定甲方（被告）将其所有的嘉兴市王安里4幢104室及车库出售给乙方（原告），面积71.57平主米，价格70.8万元。关于付款的约定：签订合同时支付定金5000元，于2017年12月4日前共同申请按揭贷款，同时原告支付353000元，余款的支付日期以银行放贷日期为准。购房款暂留5000元在中介处，待交房及结清水电、物业等费用后退还甲方。该房屋内有户籍，甲方同意于交房前迁出，该学区名额已由甲方使用（被告的小孩就读三年级）。交房日期为：在乙方付清房款时由甲方交房。关于第十条违约责任，与本案争议有关的要主内容：甲方未按合同约定的期限与乙方办理过户手续，或者未按协议约定的期限交付房屋，或者未按约定的期限迁空户口给乙方，应当向乙方支付滞后金，每滞后一天，按房屋总价的万分之三支付滞后金，滞后金支付后合同继续履行，超过三十天则作违约处理，须支付违约金。违约金按房价的20%计算，造成损失的应当另行赔偿。同时又约定，甲方对学区户籍披露不真实给乙方亲属就学造成影响，或者甲方未按合同约定的时间将户籍迁出的，属于违约行为。此外双方又约定：甲方对房屋租赁五年，租金每月1800元，乙方在五年内不得收回。 合同签订后，原告于当日支付定金5000元；于2017年11月2日支付购房款50000元；于11月23日支付购房款303000元，同时办理了产权转移登记手续，原告取得了产权证，并且办理了水电煤气等过户手续。2018年1月29日原告通过银行贷款支付了剩余房款350000元。现被告仍居住该房内，但双方均认为若要租赁，则应当签订租赁合同，确认目前没有形成租赁合同关系。原告通过银行转账支付了自2017年11月24日起的水电煤气费用共计625.69元，另于201年11月23日通过支付宝支付了煤气款366.36元。 庭审中被告陈述，涉案房屋内尚有其妻与两个子女的户口。该情况与本案向公安机关核实的一致（即程菊红、龚雯、龚祺轩三人）。 本院认为，原、被告签订的房屋转让合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有拘束力。原告在2018年1月29日履行了支付全部购房款的义务，被告应按约定在款清时交房并迁出房屋内的户口。被告辩称没有看清合同条款，又因未买新房而无法迁出户口、不构成违约的观点，缺乏法律依据，不予采纳。 关于原告要求判令强制被告迁出户口的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：…（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；…。本案中根据合同约定，被告负有将其家属的户口迁出的义务，非法律上、事实上已不能履行，而是需要当事者的自愿，并由行政机关依据相关户籍管理规定办理。因此本院无法强制被告履行，但被告应向原告承担违约责任。被告认为户口不迁出，不影响房屋价值，也不影响原告的户口迁入，不影响原告的小孩上学的观点，并不能免除其合同义务，本院不予采纳。关于承担违约责任的形式，本院认为应当根据合同约定，结合违约的性质与情节、督促被告自动履行法院无法强制其履行该合同义务的目的而综合考量确定。原告主张不区分逾期天数而直接采用合同价20%作为违约金，过分高于其目前为止的实际损失。因此本院根据合同中逾期迁出户口按每日万分之三支付“滞后金”（实质即为迟延履行的违约金）的约定，结合被告违约状态的延续，确定由被告按房价的每日万分之三，即212.4元/日承担违约金，自2018年1月30日起，直到被告将房屋内户口迁出时止，但违约金以房价20%（141600元）为上限。 另一方面，双方均确认未形成租赁合同关系，故根据房屋转让合同的约定，被告应当及时将房屋腾空并交还原告，同时应当支付自2018年1月30日起的占用使用费（按每月1800元计算），直至房屋实际交付之日止；同时被告应当承担自2017年11月23日之后的水电、煤气费用等（至2018年3月3日原告通过银行一户通共计垫付了625.69元，此后的费用应当在房屋腾退时按实结算），但原告在2017年11月23日通过支付宝支付的煤气款366.36元无法体现为该房屋所涉款项，故不予认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告龚华贵向原告汪亚东支付逾期迁出户口的违约金（按212.4元/日，自2018年1月30日起计算，直至被告将涉案的王安里4幢104室内三个户口全部迁出之日为止，但以141600元为本违约金的上限数额）； 二、被告龚华贵将王安里4幢104室及车库腾空并交付原告汪亚东； 三、被告龚华贵向原告汪亚东支付房屋占用使用费（按1800元/月，自2018年1月30日起计算至实际腾退时止），并在腾退时支付原告已垫付的水电、煤气费用（至2018年3月3日原告已垫付625.69元，此后的金额在腾退时按实结算）； 四、驳回原告其他诉讼请求。 上述一、二、三项于判决生效之日起七日内履行。 如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6171元，由原告负担847元，被告负担5324元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  成剑斌 二〇一八年五月二十五日 书记员  王 欢