广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终12712号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市乔富置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐伯奇路中段泌二综合楼**之一，统一社会信用代码91440605323251402Y。法定代表人：陈小龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈尚英，广东蒿芃燊晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈利林，男，1980年2月2日出生，汉族，住江西省赣州市石城县，委托诉讼代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢秀珠，广东经国律师事务所实习律师。原审第三人：金勇，男，1976年9月13日出生，汉族，住浙江省永嘉县，上诉人佛山市乔富置业投资有限公司（以下简称乔富公司）因与被上诉人陈利林、原审第三人金勇租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。乔富公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持乔富公司一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由陈利林承担。事实与理由：（一）一审判决认定涉案租赁物租金标准为31944元/月不当。1.按照正常市场价格，涉案场地租金应当为38000元/月左右。正是因为陈利林一次性（分三期）支付前三年租金，乔富公司才同意以优惠价115万元出租涉案租赁物。这种支付方式既有利于合同的稳定履行，也有利于乔富公司提前回笼资金。一审判决未能将租金与支付方式作为一个整体来对双方租赁合同进行价值判断错误。2.陈利林未按合同约定在2016年3月前付清剩余租金25万元，一审判决却致使乔富公司将已经收取的租金返还给陈利林。（二）一审判决解除合同适用法律错误。1.乔富公司在一审中诉请解除合同，后又撤回该项诉讼请求。既然一审法院同意乔富公司撤回该项诉讼请求，就不应当将该请求视为合同解除的时间。2.陈利林在一审的反诉及答辩意见中并不同意解除合同。在乔富公司撤回解除合同的诉讼请求后，陈利林在法院的释明下当庭增加解除合同的反诉请求。即便一审法院将乔富公司在诉状中提出解除合同诉请视为通知，但在陈利林未同意的情况下，亦不能认定合同自此解除，一审判决不应当将乔富公司提交诉状的时间视为合同解除时间。3.正是因为陈利林不同意解除合同，乔富公司才撤回解除合同的诉请，寄希望合同能继续履行。4.一审法院将陈利林搬离物品的时间作为双方解除合同的时间点错误。陈利林辩称，（一）《租赁合同》已于2017年5月19日解除，乔富公司请求继续履行合同没有事实和法律依据。（二）一审判决确认前三年租金标准为31944元/月，要求乔富公司退还未履行部分的租金并无不当。金勇未作陈述。乔富公司向一审法院起诉请求：1.乔富公司、陈利林双方自起诉之日起解除租赁合同；2.陈利林向乔富公司支付自2016年3月1日起、暂计至2017年4月11日的租金25万元及违约金61833.3元；3.陈利林支付水电费49010元；4.本案诉讼费由陈利林承担。乔富公司于2017年6月9日变更第三项诉讼请求为：陈利林向乔富公司支付2016年12月-2017年3月的水电费46156元。乔富公司于2017年7月5日撤回第一项诉讼请求。陈利林向一审法院提起反诉请求：1.确认租赁合同无效；2.乔富公司向陈利林返还未履行部分剩余款项442841.9元；3.本诉与反诉诉讼费用由乔富公司承担。陈利林于2017年7月5日变更反诉请求为：1.解除乔富公司、陈利林签订的《租赁合同》及《协议》；2.乔富公司向陈利林返还剩余款项459641.95元；3.本诉与反诉诉讼费用由乔富公司承担。陈利林于2017年8月25日变更诉讼请求为：1.确认租赁合同已于乔富公司起诉之日解除；2.乔富公司向陈利林返还剩余款项315416.79元；3.本诉与反诉诉讼费由乔富公司承担。一审法院认定事实：座落南海区大沥镇黄岐海北建设大道（自编6号）[房产证号：粤房地权证佛字**]物业的权利人是南海区大沥镇白沙村陈冲二股份合作经济社。2014年10月1日，该经济社出具《委托书》，委托乔富公司租赁、管理上述物业。2015年9月8日，乔富公司作为甲方（出租方）与作为乙方的陈利林签订《租赁合同》，约定甲方将佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道（自编6号）乔富大厦202室出租给乙方，租赁期自同年10月8日至2023年10月7日；2015年10月8日至2018年10月7日租赁费于签约当日付30万元、开业前付50万元；2018年10月8日至2021年10月7日每月租金47300元；乙方向甲方支付5万元作为水电周转金，2018年10月8日前再向甲方支付5万元作为保证金，两次合计10万元，该保证金在合同期满、乙方付清各项费用后由甲方无息返还给乙方；费用以现金或转账至金勇在农行广州白云支行开设的6228-4500-8807-7855-xxx账号或在农行佛山泌冲支行开设的6228-4814-6915-4141-xxx账号；乙方拖欠租金等费用累计达15天，甲方有权单方终止合同并收回物业，保证金不予退还；任何一方提前终止合同，应提前三个月书面通知对方。同日，陈利林向乔富公司支付了租金30万元。同年10月2日，金勇作为甲方与作为乙方的陈利林签订《协议》，约定乔富大厦202室自2015年10月10日至2018年10月11日三年的租赁费共115万元，租赁费首付30万元、开业即付50万元、余款35万元于2016年3月前付清；2018年10月11日-2021年10月10日每平方米租金为43元/月。同年11月12日，陈利林向乔富公司支付了租金50万元。2016年5月2日，陈利林向乔富公司支付了租金10万元。2017年4月1日，乔富公司出具《证明》，证实金勇是其董事长，代表该公司与陈利林于2015年10月2日签订《租赁合同》补充《协议》。同月，陈利林通知乔富公司提前解约，并拟搬离租赁的场地。同月19日，乔富公司提起本案诉讼。同年5月19日，一审法院向陈利林送达了本案应诉材料。同年7月10日，陈利林搬离物品并将租赁场地交还乔富公司。另查，自2016年12月-2017年3月租赁场地产生的水电费为46156元。一审法院认为：本案租赁的佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道（自编6号）乔富大厦202室领取了房地权权证，经该租赁物的权利人——南海区大沥镇白沙村陈冲二股份合作经济社委托，乔富公司自2014年10月1日自取得该建筑物的租赁、管理权，故乔富公司就该建筑物于2015年9月8日与陈利林所签的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，在上述《租赁合同》签订后，乔富公司与陈利林于2015年10月2日又签订《协议》，明确本案租赁物前三年租金总额及支付方式，而乔富公司于2017年4月1日出具《证明》，确认金勇是其董事长，该《协议》是代表该公司与陈利林所签，据此，金勇所签《协议》的行为得到乔富公司的追认，双方所签的《协议》亦合法有效。根据合同约定，任何一方提前终止合同，应提前三个月书面通知对方，陈利林于2017年4月通知乔富公司提前解约，同月提起诉讼，一审法院于同年5月19日送达应诉材料，结合陈利林于同年7月10日搬离物品将租赁物交还乔富公司的事实，一审法院确认双方所签的《租赁合同》及《协议》于2017年7月10日解除，租金亦应计至当日止。根据《协议》约定，租赁物2015年10月10日至2018年10月11日三年的租赁费共115万元，据此，前三年每月租金为:115万元÷36月=31944元/月。陈利林使用租赁物的时间自2015年10月10日至2017年7月10日，共21个月，据此，陈利林应付的租金为：21月×31944元/月=670824元。根据合同“……两次合计10万元，该保证金在合同期满、乙方付清各项费用后由甲方无息返还给乙方”的约定，陈利林向乔富公司支付的保证金应为10万元，在陈利林提前解约的情况下，此保证金应由乔富公司没收。自2016年12月-2017年3月租赁场地所产生的水电费为46156元，此款陈利林应支付给乔富公司。综上，陈利林提前解约，应支付给乔富公司的费用为租金670824元、保证金10万元、水电费46156元，合共816980元。因陈利林共向乔富公司支付了90万元，据此，乔富公司应向陈利林返还83020元。乔富公司的本诉请求无理，一审法院不予支持；陈利林的反诉请求中此部分的主张有理，一审法院予以支持，超出此部分的反诉请求一审法院不予支持。关于乔富公司的损失问题。陈利林在2017年4月通知乔富公司提前解约，同年7月10日搬离物品并将租赁场地返还乔富公司，在此情况下，乔富公司可及时处分租赁物，防止损失扩大，且乔富公司没收陈利林10万元保证金，足以补偿乔富公司的损失，故乔富公司要求陈利林支付剩余25万元租金的主张无理。金勇就租赁场地虽与陈利林签订《协议》，但该行为得到乔富公司追认，相应的法律后果应由乔富公司承担，即本案返还83020元租金的责任应由乔富公司承担。金勇经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，依法可缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认陈利林与乔富公司2015年9月8日所签的《租赁合同》及同年10月2日所签的《协议》于2017年7月10日解除；二、驳回乔富公司的本诉请求；三、乔富公司应于判决生效后十日内向陈利林返还租金83020元；四、驳回陈利林的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6670元（乔富公司已预交3356.32元），由乔富公司负担。反诉受理费3015.6元（陈利林已预交3971.32元），由陈利林负担2077.85元，乔富公司负担937.75元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据乔富公司的上诉意见和陈利林的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）涉案《租赁合同》《协议》是否已经解除，如果已经解除，解除时间如何确定；（二）陈利林应否向乔富公司支付租金25万元。关于争议焦点一。乔富公司上诉主张陈利林没有合同解除权，因此涉案《租赁合同》《协议》尚未解除。经审查，涉案《租赁合同》约定，陈利林拖欠租金等费用累计达15天，乔富公司有权单方终止合同并收回涉案租赁物。涉案《协议》约定，前三年租金115万元分三期支付，租赁费首付30万元、开业即付50万元、余款35万元于2016年3月前付清。截至乔富公司提起本案诉讼，陈利林仍未向乔富公司支付租金余款中的25万元，陈利林的行为已构成违约。根据合同的约定，乔富公司作为守约方，享有解除合同权。乔富公司于2017年4月19日提起本案诉讼时请求解除涉案《租赁合同》《协议》，故在陈利林于2017年5月19日收到乔富公司的起诉状时，涉案《租赁合同》《协议》解除。虽然乔富公司于2017年7月5日申请撤回关于解除涉案《租赁合同》《协议》的诉请，但由于乔富公司发出的涉案《租赁合同》《协议》解除通知到达陈利林后，该通知即生效，涉案《租赁合同》《协议》自该通知到达之日即2017年5月19日起解除，故乔富公司撤回上述诉请，不影响涉案合同已解除。一审判决认定涉案《租赁合同》《协议》于2017年7月10日解除，适用法律错误，本院予以纠正。乔富公司关于涉案《租赁合同》《协议》尚未解除的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。乔富公司上诉主张陈利林应向其支付租金25万元。经审查，涉案《租赁合同》《协议》并未约定陈利林承租涉案租赁物未满三年时提前解除合同，涉案租赁物的租金如何计算，因此一审判决将双方约定的前三年总租金平摊，以计算出前三年每个月的租金为31944元，并以该租金标准计算乔富公司使用涉案租赁物21个月共应支付的租金、占有使用费总额为670824元，并无不当，本院予以维持。由于乔富公司已收取的款项多于陈利林应支付的租金、占有使用费、水电费等，因此乔富公司应将差额返还给陈利林。乔富公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院对乔富公司的上诉主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5393号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5393号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5393号民事判决第一项为：确认陈利林与佛山市乔富置业投资有限公司于2015年9月8日所签的《租赁合同》及2015年10月2日所签的《协议》于2017年5月19日解除；四、驳回陈利林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6670元，由佛山市乔富置业投资有限公司负担。反诉受理费3015.6元，由陈利林负担2077.85元，佛山市乔富置业投资有限公司负担937.75元。二审案件受理费6670元，由佛山市乔富置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年五月十六日书记员  何斯棋