安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0207民初473号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市万春西路鸠江社区。法定代表人：查秉忠，董事长。委托诉讼代理人：刘腾腾，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽国伦律师事务所实习律师。被告：晋入明，男，1968年1月24日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司诉被告晋入明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司委托诉讼代理人刘腾腾、孙润尧，被告晋入明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已经解除；2、判令被告立即腾让其占用的坐落于金湾小区27#楼、房屋编号为2721-2723、建筑面积为136.68平方米的门面房并交付给原告；3、判令被告向原告支付自2013年11月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费53382.7元；4、判令被告按照24633元/年标准向原告双倍支付自2016年1月1日起至其实际腾让房屋之日止的违约赔偿金94482.7元（暂计算至2017年11月30日）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月25日，被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称“鸠江建投”）签订一份《产权交易合同》，承租坐落于金湾小区27#楼、房屋编号为2721-2723、建筑面积为136.68平方米的门面房屋，租赁期限为2010年5月25日至2013年10月31日，年租金为24633元整。同时合同约定租赁期届满后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双方租金标准向甲方承担违约责任。2013年10月31日租赁合同到期后，鸠江建投未再与被告续签租赁合同，被告也未向鸠江建投支付租金，但一直占用该房屋。2015年10月15日，鸠江建投函告被告要求其于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。另，根据鸠江区国有资产委托管理表的约定，鸠江建投将金湾小区门面房及公建房整体委托原告进行管理。因被告的行为构成违约，故诉至本院，请求判如所请。被告晋入明辩称:1、对原告计算的尚欠房屋租金有异议，房屋租金已经交到2013年，被告一共承租了三间门面房，且在合同到期后已于2013年10月31日交付了其中一间给鸠江建投。2、被告行为没有构成违约，被告并不是不愿意缴纳房租，实际情况是被告公司没有委派相关工作人员来向被告收取房租。3、若原告要求被告腾退房屋，原告还应承担被告的装潢费用。本院经审理查明：2010年5月25日，被告晋入明与鸠江建投公司签订产权交易合同一份，约定由被告承租位于芜湖市鸠江区金湾小区27#楼，房屋编号为2721-2723的门面房，建筑面积为136.68平方米，租赁期限自2010年5月25日至2013年5月24日，三年租金为73900元，每年租金为24633元。同时，双方还就租赁期内的相关权利义务及违约责任，租赁合同终止后的处理方式等事项进行了约定。其中第五条约定“在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，承租方（乙方）无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租房（甲方）承担违约赔偿金。后鸠江建投又与被告签订关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书一份，协议约定将原合同中房屋租赁期限截止日期由2013年5月24日无偿顺延2013年10月31日，计算周期为2010年11月1日至2013年10月31日。原合同其余部分完全继续有效。合同租赁期内被告按照合同约定的标准缴纳了全部房屋租金。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告亦未交还房屋。2015年12月28日，鸠江建设公司将“尽快腾空合同已到期房屋的通知书”张贴于被告承租的门面房，要求其于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务，此后双方未办理交房手续。另查明：1、被告已于2013年10月31日向原告交付了芜湖市鸠江区金湾小区27#楼，房屋编号为2723号，面积约为44平方米门面房一间；2、涉案房屋所在土地使用权人系鸠江建投公司，该房屋在本案立案受理前已由鸠江建投公司委托原告管理。涉案房屋目前被告正用于经营天宇车业。上述事实，有原告提交的国有土地使用证、国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、房屋租赁合同、尽快腾空合同已到期房屋的通知书、记账凭证表、关于金湾小区27幢23号门面房的现状说明及原被告双方的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：（一）被告晋入明与鸠江建投公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因鸠江建投公司已将涉案房屋所在的金湾小区门面房及公建房整体委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，其有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。（二）2013年10月31日房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但被告仍继续使用该房屋，鸠江建投公司也未提出异议，根据法律规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方在此期间已形成不定期的租赁关系。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，鸠江建投公司于2015年12月28日在被告租赁的房屋处张贴腾房通知书要求其于2015年12月31日前腾空房屋应视为鸠江建投公司要求解除租赁合同的行为。因此，可以认定双方的租赁关系已于腾房期限届满次日即2016年1月1日解除。故本院对于原告确认被告与其之间的房屋租赁关系已经解除的诉请予以支持。(三)租赁合同解除后，被告无权继续占有和使用租赁房屋。被告已于2013年10月31日腾空了金湾小区27#楼，房屋编号为2723号门面房，但被告仍需将2721-2722号门面房腾空并交付给原告。关于具体的腾退期限应结合目前房屋的实际经营状况在合理期限内确定，由于涉案房屋目前正用于天宇车业经营，结合该情况对此本院酌情确定为判决生效之日起90日内。(四)对于原告主张的2013年11月1日至2015年12月31日期间的租金；根据原被告签订的产权交易合同约定，原告承租的标的为金湾小区2721-2723，建筑面积为136.68平方米，年租金为24633元，故根据面积比例分摊原则，2723号房屋面积约为44平方米，故其年租金应为24633元*44平方米/136.68平方米=7930元/年，2721-2722号房屋的年租金应为：24633元/年-7930元/年=16703元/年。又根据已查明的事实，原告已于2013年10月31日即租赁合同到期之日腾空了金湾小区27#楼，房屋编号为2723号门面房，但由于被告在租赁合同到期后仍然占用和使用2721-2722号涉案房屋，故应按照年租金16703元的标准向原告支付租金直至租赁合同解除之日止。2013年11月1日至2015年12月31日，共计26个月。故截止到2015年12月31日被告应支付的租金为：16703元/12个月*26个月=36189.8元。（五）由于2016年1月1日起双方的租赁关系已经解除，但被告仍继续占用和使用2721-2722号房屋，依照合同约定应向原告支付无权占用期间的占房使用费。关于占房使用费的标准，虽然合同约定以租金两倍计算，但该项约定实际系对逾期腾房违约责任的约定，而被告则认为该标准过高，要求减少。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院依据上述原则，酌情确定自2016年1月1日起至判决确定的腾退房屋期限内，可参照租赁期限内租金标准即16703元/年计算占房使用费。如被告超过判决确定的期限腾退房屋，自逾期之日起还应按照租赁期限内租金1.3倍即21713.9元/年的标准向原告支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告晋入明与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除；二、被告晋入明于本判决生效之日起90日内将芜湖市鸠江区金湾小区27#楼、房屋编号为2721-2722号门面房腾空并恢复原状后交付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司；三、被告晋入明于本判决生效后十日内向原告支付自2013年11月1日至2015年12月31日止的房屋租赁费36198.8元。四、被告晋入明在本判决生效后90日内腾退房屋时，应按照16703元/年的标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2016年1月1日起至实际腾退房屋之日止的占房使用费；五、如被告晋入明超过本判决生效后90日腾退房屋，除按照本判决第四项确定的时间和标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付占房使用费至90日腾退期限届满时止外，自逾期之日起还应按照21713.9元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。六、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2374元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担1159，被告晋入明负担1215元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 范云茂二〇一八年五月十六日法官助理 焦 颖书 记 员 叶 青附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第一款第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。