金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初465号 原告：金华市瑞城物业管理有限公司，住所地金华市环城东路以东、宾虹路以北、众信蝶景湾小区。机构代码：91330703789698580Y。 委托代理人：赖侃昕，金华市金哲律师事务所(特别授权)。 被告：张燕青，女，1976年7月10日出生，汉族，住金华市金东区。 被告：单可凑，男，1974年3月25日出生，汉族，住金华市金东区。 原告金华市瑞城物业管理有限公司（以下简称瑞城物业公司诉被告张燕青、单可凑物业服务合同纠纷一案，于2018年1月18日提起诉讼，本院于同日审查受理后，依法由审判员严文明适用简易程序独任审判，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赖侃昕、被告张燕青、单可凑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞城物业公司诉请：一、请求法院依法判决由被告张燕青、单可凑立即向原告支付2008年10月1日至2016年12月31日欠缴的物业服务费6730.52元，物业服务费逾期违约金9106.56元（违约金已从2008年1月16日计算至2018年1月16日，之后的逾期违约金按月2%计算至被告实际履行判决之日止）车位管理费1440元以上合计17277.08元。二、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告张燕青、单可凑系浙江省金华市金东区业主，房屋建筑面积135.97㎡，辅房车库面积18.8㎡。2006年6月1日，原告金华市瑞城物业管理有限公司与金华市众信房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定将众信蝶景湾前期物业管理事项委托原告负责，小区多层公寓按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务费，地下车库按每个月15元收取车位管理费（第十二条）；上述费用每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每年的第1个月上旬（第十七条）。若业主或物业使用人不按约定收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求其不叫并从逾期之日其按应付金额日2‰支付违约金(第三十二条)。对于房屋因建造质量等问题，达不到使用功能的，由施工单位承担责任并作善后处理（第三十六条）。2007年12月3日，众信蝶景湾向被告张燕青交付了标的房屋，并向其移交了业主手册、业主临时公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋验收清单、装修协议及前期物业服务管理协议、单元门钥匙、进户门钥匙及车库门钥匙。2008年1月2日，被告张燕青向金华市建设监察支队申报对标的房屋进行装修。原告在接受众信蝶景湾的前期物业服务后，按约积极实施了规范的物业服务，履行了安保、环境卫生、交通、公共照明、共用部位公用设施设备维护修缮等义务。但被告从2008年起就一直怠与履行最基本的按约支付物业服务费的义务。原告每年以口头、电话等方式多次向被告催缴逾期的物业费；2008年10月8日、2009年9月18日、2012年10月18日、2014年9月20日、2016年10月2日和2017年8月31日分别以在被告业主门前张贴《物业费催收通知书》的方式向被告进行催欠；2017年7月7日、2017年9月8日、2017年9月10日，原告又多次以快递及挂号信的方式向被告寄送了《物业费催收函》，向被告催交物业服务费并告知相应法律后果，被告也均未予回复。按照《前期物业服务合同》第三十二条的约定，违约金按每日2‰计算。原告本着互利共赢的态度，自愿将违约金利率从2‰降低为月2%。 为证明上述事实，原告向本院提交了以下证据： 1、金华市瑞城物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格。 2、不动产权属查询结果单2份，证明两被告的主体资格及两被告系标的房屋所有权人。 3、《众信蝶景湾交付物品清单》1份，证明原告向被告移交了业主手册、业主临时公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋验收清单、装修协议及前期物业服务管理协议、单元门钥匙、进户门钥匙及车库门钥匙的事实。 4、金建监2008（回）字第0003号《金华市城镇房屋装修申报登记回执》1份，证明标的房屋、附属车库及业主公告、验收材料已于2007年12月3日向被告交付，被告于2008年1月2日向金华市建设监察支队申报房屋装修。 5、《前期物业服务合同》，证明原告与被告存在合法有效的物业服务合同关系，对物业服务费及车位管理费的支付方式，违约责任有明确约定。 6、照片7张，证明原告分别以张贴《催收通知书》的方式向被告进行催缴物业费。 7、中国邮政快递面单及物流信息查询单、挂号信及物流信息查询单。改退批条，证明原告又多次以快递及挂号信的方式向被告寄送了《物业费催收函》，向被告催交物业服务费。 8、金华市建设局关于众信蝶景湾2#楼质量投诉的回复、整改方案，证明金华市建设局经勘查明确表示众信蝶景湾工程质量由建设单位金华市众信房地产开发有限公司落实好维修，原告仅作为物业服务企业，已经尽到配合建设单位勘查及整改方案制定等义务。 9、物业费、车位管理费及逾期违约金计算清单，证明两被告拖欠物业服务费、车位管理费数额及应当支付的逾期违约金数额。 10、2017浙0703民初1584号民事判决书、2015泰海民初2998号民事判决书、（2017）粤0902民初1622号判决书，证明原告违约金的计算依据。 11、照片2张，证明被告陈述的的辅助用房系地下车库的事实。 被告张燕青、单可凑答辩称：1.地下车库是辅助用房不应该收车位费。2.原告没有履行物业公共服务不应缴纳物业费。3.2017年原告发出的催缴通知单是寄往丹溪路而不是蝶景湾，本人是一直住在蝶景湾。4.2017年12月份原告已经离开蝶景湾。至今仅欠1648元管理费。5.在此前的庭审过程中，原告当庭陈述没有证据证明催收过物业费，现提交的材料是伪造，应追究其责任。6、原告催讨的物业费已经了诉讼时效，以前的物业费超标准收取，不应按照0.5元进行收取，应按照0.3元进行收取。多收的物业费应予退还。 被告张燕青、单可凑向本院提供以下证据： 1、房屋所有权证书1份，证明3、4号楼第18号是附属用房18.8平方米，而不是车库。 2、照片16张、微信通话记录照片2张，证明被告未履行物业服务和与快递员核实没有寄送快递的事实。 3、物业费催收通知单1份，证明2017年所欠的物业费1648元。 4、庭审记录3份，证明原告在庭审记录中记载没有催收的事实。 当事人质证和本院认证： 对原告提供的证据，经两被告质证，两被告对证据1、3无异议，本院依法予以认定。对证据2，两被告认为地下车库实际在不动产登记中系辅助用房。对证据4，两被告认为确实经过装修，并对装修进行过申报。对证据5，两被告对合同的内容有异议，认为原告没有尽到物业管理服务，不应收取物业费。对证据2、4、5，两被告对其真实性均无异议，本院对其真实性无异议。对证据6，两被告认为此前庭审过程中原告陈述无催收的证据。本院认为，原告提供的照片为《物业费催收通知》，但在（2017）浙0703民初5067号庭审笔录中原告陈述：从2008年-2016年我们的服务一直是持续的，有上门催讨和电话催缴，但没有相关证据证明。庭审中，原告未能提供证据说明照片来源的合理性，无法证明其真实性，故本院对该证据不予认定。对证据7，两被告认为经过事后向快递员核实，两被告从未收到快递。本院认为，对原告曾向被告催收物业费并寄送催收通知单的事实予以认定。对证据8，两被告认为物业公司没有提供物业服务。本院认为，两被告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对证据9，两被告认为，2017年原告曾向被告发出过催缴通知单，但注明仅欠物业费1648元。本院认为，结合两被告的庭审陈述，两被告陈述在未入住小区前交纳物业费而在入住后未交纳物业费事实，后因原告未能协调好房屋渗水而未交纳物业费，2017年催收的物业费系2017年前的物业费，故本院对2008年至2016年间未交物业费的事实予以认定。对证据10，两被告对判决书的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，上述判决均为复印件，应根据本案的实际情况认定相关事实并作出判决。对证据11，两被告认为照片中所显示的系辅助用房。本院认为，房产证登记为辅房，在原告移交清册中为地下车位，系对辅房用途的不同解释，实际中辅房用途兼地下车位和存放物资等用途，在移交过程中双方明确地下车位，且符合现实，物业管理过程中会产生并计算一定的费用，故按地下车位计算相应费管理费符合实际情况及双方的约定。 对两被告提供的证据，经质证，原告对证据1真实性无异议，但认为该房产证只能反映辅助用房面积并不能证明车库存在。双方对此真实性无异议，本院对其真实性予以认定。被告提供该证据的证明目的本院已结合原告提供的证据11、3对此进行了认定。对证据2，原告对通话记录真实性无法确认，微信中快递员的身份无法确认。本院认为，原告提供该证据的证明目的是证明原告未催收及超过诉讼时效的事实，但催收仅仅系原告主张权利的事实，由于原告在此期间不间断持续的进行物业管理服务，故其计算时效的起点应从合同约定的事实进行计算。原告对证据2中照片的真实性无异议，但被告房屋漏水经过确认系房屋质量问题，与原告无关。本院认为，原告对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。对证据3，原告认为2017年物业费确实是1648元。由于该证据与原告提交的证据一致，本院已结合被告的质证进行了认证，故本院不重复认证。对证据4，原告对其真实性无异议，但对证明目的有异议。本院认为，该证据系本院在审理案件中的庭审记录，双方对真实性均无异议，故本院对其真实性予以认定。 经审理，根据当事人陈述、举证和本院对证据的认证情况，本院对本案的基本事实作如下认定： 被告单可凑、张燕青系夫妻关系，购买位于金华市金东区，房屋建筑面积135.97平方米，附属用房第18号18.8平方米，房产登记日期2008年1月8日。众信蝶景湾小区由金华市众信房地产开发有限公司开发，2006年6月1日，金华市众信房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》。双方约定了8项物业服务管理义务及服务质量标准。前期物业服务是指：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。前期物业服务期限：自众信蝶景湾小区交付之日起至业主委员会成立之日，本合同自然终止。甲方（金华市众信房地产开发有限公司、下同）开发的多层公寓按建筑面积0.5元/月.平方米收取。地下车位（库）按个数15元/月.个（能耗按实分摊）。物业服务费按每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每年的第1个月上旬。逾期支付前期物业服务费的，乙方（瑞城物业公司）有权要求按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不缴纳的，乙方可向人民法院起诉。合同还对其他事项进行了约定。原告拖欠2008年10月1日至2016年12月31日间的物业服务费6730.52元（135.97平方米×0.5元.每平方米.月×99月）及车位管理费1440元。2017年2月份因成立业主委员会原告按约退出该小区物业管理。庭审结束后，原告自愿放弃车位管理费1440元及逾期违约金。 另查明，2007年12月3日，被告张燕青领取了业主手册、住宅质量保证书、房屋验收清单、前期物业服务管理协议及门、车库钥匙等，并在《众信蝶景湾交付物品清单》上签字确认。2008年1月2日，被告张燕青向金华市建设监察支队对涉案房屋申报房屋装修。被告陈述其在2008年8月1日入住该房屋。入住一个月后，因房屋渗水等问题，被告张燕青向金华市建设局投诉，金华市建设局会同物管、开发、施工等部门现场查勘后作出了《金华市建设局关于众信蝶景湾2#楼质量投诉的回复》。该回复中认为：一、产生质量问题的主要原因如下1、外墙挑眉部分上口处有水平拉裂现象，雨天时潮气进入引起内墙涂料起皮。2、露台处落地窗框底部渗漏主要是胶已老化，框与墙体连接部位因温差产生裂缝造成渗漏及墙角处潮湿。二、由金华市众信房地产开发有限公司组织各方责任单位于3月20日前提出处理方案并告知业主。三、请金华市众信房地产开发有限尽快落实好维修单位，待天气条件允许时，立即组织维修，并确保维修质量达到合格。金华市质量监督站会同浙江致远建设监理公司、义乌土木建筑工程公司和金华市众信房地产开发有限及瑞城物业现场查看、分析后作出的《整改方案》。《整改方案》中分析了用户（即被告）装修施工过程和土建施工过程中存在的问题并提出整改方案。庭审中，被告陈述原告在该过程中承诺免交物业费10年并记载在该整改方案中，但该方案仅记载了整改施工方案，并未涉及免交物业费。原告曾于2017年向本院提起诉讼，2018年3月19日，原告向本院申请撤回起诉。2017年9月份，原告曾通过邮递快件形式向被告送达物业催收通知。2017年12月18日，原告将物业催收通知单贴在被告门上。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与开发商是否为同一主体，原告在物业服务过程中是否作出过免交10年物业费的承诺。被告庭审中认为原告与开发商系同一主体，但未提供证据。本院认为，《前期物业服务合同》中明确甲乙双方分别为开发商、物业服务公司，且工商登记为不同的主体，故本院对被告该辩解不予采纳。原告认为在入住一个月后发生渗水等现象后联系开发商和物业公司并在建设部门协调过程中承诺免交物业费10年并将此内容记载在原告方提供的整改方案中，但整改方案仅记载了质量维修方案并未涉及免交物业费，故本院对被告该辩解不予采纳。2、收费标准及诉讼时效。被告认为原告在拖欠物业费的过程中并未向催收。本院认为，金华市众信房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》中明确：前期物业服务是指：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。前期物业服务期限：自众信蝶景湾小区交付之日起至业主委员会成立之日，本合同自然终止。被告在接收房屋的过程中签署了领取明细单，该明细单中记载了前期物业管理协议等。《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。其合同内容对全体业主具有约束力。交纳物业费系业主的法定义务。被告作为该小区业主，理应按《物业服务合同》的约定向原告交纳物业管理费。合同对物业费和地下车位管理费收费标准作出了约定，故被告应按照合同约定交纳相应的费用。对被告提出的其未与原告签订合同及应按0.3元每月标准及地下车位收费无依据的辩解，本院依法不予采纳。作为提供物业服务的一方，其提供的物业服务具有连续性，诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，原告按约服务至业主委员会成立之日止，经本院核实，该小区的业主委员会成立于2016年12月31日后，且原告在2017年向被告催收物业费和提前诉讼，虽原告认为物业服务质量存在问题，但不可否认双方一直存在物业服务关系。故本院对被告提出原告未向其催收已超过诉讼时效主张拒交2016年以前的物业费的辩解，本院依法不予采纳。3、房屋质量与物业管理的关系。被告认为其房屋渗水后原告未尽到物业管理的责任，因而拒交或应减少物业费。从原、被告的陈述及被告对原告提交的《整改方案》中可以看出，被告房屋渗水等系被告装修和房屋建造施工共同产生，其责任主体系房产开发商和被告，但并非物业管理所产生，被告可以请求原告协调解决，但并非物业合同的范围，物业尽协调后仍未予解决的，被告应依《商品房买卖合同》向责任主体主张相应的权利，故本院对被告该抗辩不予采纳。4、物业服务瑕疵问题。被告提供照片抗辩原告未尽到物业管理服务义务的问题。原告在某段时间内在管理服务上存在一定的瑕疵，并不能推翻原告已基本履行服务的事实，物业服务虽应按约为业主生活、居住服务，但更多系为所在全体小区业主提供安保、保洁等服务，所交物业费系维持上述服务所需，并非被告所雇“保姆”，不能把开发商责任与物业业主责任相互混同而把所有责任推卸于物业公司，故被告以此为由拖欠物业费的辩解，本院依法不予支持。庭审后，原告自愿放弃车位管理费和逾期违约金系原告对其权利的处分，不违反法律，本院依法予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 被告张燕青、单可凑于本判决生效后十日内支付原告金华市瑞城物业管理有限公司2008年10月1日至2016年12月31日间的物业服务费6730.52元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告张燕青、单可凑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 严文明 二〇一八年五月八日 申请执行时效两年 代书记员 傅梦瑜