包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终640号   上诉人（原审被告）：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：吕庆福。   委托诉讼代理人：邓连戈，系内蒙古诚誉律师事务所。   委托诉讼代理人：姜玮强，系内蒙古诚誉律师事务所。   被上诉人（原审原告）：宋立起，男，1971年11月5日出生，现住包头市。   委托诉讼代理人：王丽辉，系内蒙古鹿城律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市科瑞装饰工程有限责任公司，统一社会信用代码：×××   法定代表人：李翰文。   委托诉讼代理人：赵有成，该公司法律顾问。   上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司（以下简称：呼铁公司）与被上诉人宋立起及被上诉人包头市科瑞装饰工程有限责任公司（以下简称：科瑞公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院(2018)内0202民初396号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人呼铁公司的委托诉讼代理人姜玮强，被上诉人宋立起及委托诉讼代理人王丽辉，被上诉人科瑞公司的委托诉讼代理人赵有成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   呼铁公司上诉请求：1、请求依法撤销（2017）内0202民初396号民事判决第二、三项；2、请求依法改判驳回被上诉人宋立起针对上诉人提出的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、与原告签订“申请”和收取款项的均为本案被上诉人包头市科瑞装饰工程有限责任公司，而非上诉人，依法应由包头市科瑞装饰工程有限责任公司承担还款责任，一审判决判令上诉人与被上诉人科瑞公司共同返还预订房款，缺乏事实依据。一审庭审调查业已查明，与被上诉人宋立起签订“预订房位置房号申请”的主体实际上为包头市科瑞装饰工程有限责任公司，收取前述款项的主体也是包头市科瑞装饰工程有限责任公司。一审法院查明了这一事实，但却未按实际情况认定签约主体系包头市科瑞装饰工程有限责任公司，尤其是在已查明房款并非由上诉人收取，而是由被上诉人包头市科瑞装饰工程有限责任公司收取的情况下，最终将返还责任判由上诉人承担。这一裁判属于明显错判，二审法院对这一程序错误和事实认定错误应当依法予以纠正。二、一审判决适用法律发生错误，进而导致错判。本案业已认定“预订房位置房号申请’无效，既然查明了事实，并确认了上述民事法律行为的效力，就应当依法判由包头市科瑞装饰工程有限责任公司承担返还责任，因为上诉人自始未收到过分文购房款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。根据前述法律规定，结合已查明的案件事实，既然一审法院认定所谓“预订房位置房号申请”无效，而收取购房款的主体实为被上诉人包头市科瑞装饰工程有限责任公司，原告提出的诉讼请求也是返还之诉而非赔偿之诉，依法理应由取得财产的主体-包头市科瑞装饰工程有限责任公司返还款项。一审法院在原告明确诉请返还财产的情况下，错误的判令未收取款项的上诉人返还购房款，显属适用法律错误，对这一错误，恳请二审法院依法予以纠正。三、一审判决判令上诉人赔偿利息，缺乏事实依据。根据庭审调查查明的情况，宋立起对涉案标的房屋未取得预售许可证是明知的。宋立起在明知标的房屋存在瑕疵的情况下，仍然坚持购买低价瑕疵标的物，其行为完全是出于逐利目的的投资行为。其对购买未取得预售许可证的商品房属无效民事法律行为的后果也是明知的。在此情况下：‘预订房位置房号申请”的无效，事实上是被上诉人宋立起与科瑞公司已预期且自愿承担的投资风险。因此，既然被上诉人自愿冒无效的风险去追逐投资利润，那么因投资行为无效导致的利息损失显然应由宋立起自己承担。因为宋立起在缔约时业已知晓该投资风险，当风险成为现实时，当然应当自担风险，而无权转嫁该风险，由此该后果于情于理均应由宋立起自己承担。一审判决认定宋立起承担利息损失有失公平的理由，完全是不符合投资常识的认定，应当依法予以纠正。综合以上事实及法律规定，上诉人认为，一审判决在事实认定和法律适用上均发生错误，为纠正前述错误，维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院依法提出上诉，望贵院支持上诉人的上诉请求。   宋立起向一审法院起诉请求：1、确认《预订房位置房号申请》无效；2、判令被告返还购房款255392元；3、判令被告赔偿经济损失，损失计算：本金100000元从2011年10月10日起至还清本金之日止，本金155392元从2013年11月5日起至还清本金之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；4、判令被告承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2011年7月18日，科瑞公司与呼铁公司签订了关于包头市东河区站北路商业综合楼及地下停车场项目的《合作开发合同》，双方约定，共同设立内蒙古呼铁房地产开发集团公司包头分公司“联益房地产开发项目部”，双方共同投资、共享利润、共担风险合作开发该项目。2013年11月5日原告宋立起与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司（该申请上盖章）签订了一份《预订房位置房号申请》（NO.NS8019），该申请中约定，申请人（宋立起）预订东站商座商铺房屋为B19，建筑面积为19.4平方米，单价为18000元/平方米，预订房号付款方式为一次性付款265392元，其中备注中有“交拾万抵拾壹万活动，前三年冲抵总房款，委托管理拾年”的约定。同日，原告宋立起也收到了加盖公章为“内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司”的收据（NO.0001245）一张，内容为“2013年11月5日今收到宋立起交来B19商铺尾款人民币（大写）壹拾伍万伍仟叁佰玖拾贰元整（￥155392）”。原告诉称实际自己交纳的购房款为255392元。庭审中，被告科瑞公司认可收到原告购买商铺的款项为255392元。现原告要求法院确认上述预订房号申请无效，主要理由是该项目至今未取得商品房预售许可证也未实际交付使用，虽然双方按照约定签订了委托管理协议，但一直没有收益，也未给原告返还钱款或者冲抵过购房款。对至今未取得商品房预售许可证，庭审中二被告予以认可。   一审法院认为，原告宋立起预订了二被告合作开发的商业综合楼东站商座商铺一套，双方形成商品房预售合同关系。但由于该房产未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中该份《预订房位置房号申请》无效。按照我国《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中因该无效合同取得的财产即购房款255392元，应当返还。涉案项目系被告科瑞公司与呼铁公司共同开发，双方就该项目所签订的合作开发合同中，对各自的权利义务及利润进行了明确约定，且收款人为“内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司”，双方约定的该项目资金共管账户也是以内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司的名义设立的。故该分公司的民事法律行为，应由被告科瑞公司与呼铁公司承担。对于呼铁公司提出的卖房行为及收款行为是李翰文实际控制的公司单方行为的抗辩理由，因是其内部双方合作管理问题，并不能产生对购房户的对外法律效力，故对其主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下:一、确认2013年11月5日的《预订房位置房号申请》为无效合同；二、被告科瑞公司、呼铁公司于本判决生效之日起二十日内一次性共同返还原告宋立起购房款255392元；三、被告科瑞公司、呼铁公司于本判决生效之日起二十日内一次性支付原告宋立起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息（本金255392元的利息从2013年11月5日起算至本金全部还清日为止，利随本清）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2565.44元（原告已预交），由被告科瑞公司和呼铁公司共同承担。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，被上诉人宋立起预订了由上诉人呼铁公司、被上诉人科瑞公司共同开发的房屋，但由于该房屋至今未取得商品房预售许可证，故之前签订的《预定房位置房号申请》无效。上诉人呼铁公司、被上诉人科瑞公司应承担返还购房款的义务。上诉人呼铁公司提出的其不应承担民事责任的上诉理由不能成立。   综上所述，呼铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5130.88元，由上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 赵红玲   审判员 岳海岩     二○一八年五月十一日   书记员 于 雁