山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0113民初570号 原告：黄盛，男，1988年10月29日出生，汉族，公司职员，住湖北省武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：朱红兵，湖北晨丰律师事务所律师。 被告：焦守航，男，1996年3月18日出生，汉族，公司职工，住山东省济南市长清区。 委托诉讼代理人：许志浩（系焦守航表哥），男，1987年5月15日出生，汉族，住济南市长清区。 第三人：山东利泽房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市槐荫区。 法定代表人：董在朋。 原告黄盛与被告焦守航、第三人山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄盛的委托诉讼代理人朱红兵、被告焦守航及其委托诉讼代理人许志浩到庭参加诉讼，第三人利泽公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄盛向本院提出诉讼请求：1.确认黄盛与焦守航签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.判定焦守航违约，黄盛不予返还定金30000元；3、判令焦守航承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月16日，黄盛、焦守航与利泽公司签订《房屋买卖合同》，同年11月19日，三方又签订了一份房屋买卖补充协议。在利泽公司提供中介居间服务下，黄盛以人民币60万元的价格出售位于济南市长清区鲁商XXXXX号楼X单元XXXX室，合同对交易定金、付款方式、过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，黄盛依约严格履行了合同义务，积极配合焦守航办理过户登记手续。2018年1月4日过户当天，由于焦守航未履行缴纳税费义务导致合同中止履行。与此同时，济南市政府办公厅于2017年4月19日发布济政办发【2017】13号“限购令”，第四条规定，限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。显然，原告于2017年11月取得的不动产权证书未满两年，不得上市交易，双方之间的买卖合同适用该限购政策。由于焦守航未依据合同约定在黄盛出证后1个月内办理过户已构成根本违约，且第三人明知该限购政策却未告知，导致该买卖合同无法正常履行。黄盛于2018年1月26日以邮寄方式通知焦守航和利泽公司解除买卖合同。至今，焦守航未做任何回复且拒不腾退涉案房屋。焦守航的违约行为严重损害了黄盛的利益，现黄盛诉至法院，望判如所请。 焦守航辩称，焦守航与黄盛签订的合同是网签合同，且涉案房屋不在限购范围内，焦守航在履行房屋买卖合同时不存在违约行为。故焦守航不同意解除涉案房屋买卖合同，也不同意黄盛不予返还定金30000的主张。 第三人利泽公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：黄盛提交的《房屋买卖合同》、房屋买卖补充协议原件各一份、办理不动产权登记证书通知书、不动产权证、发票、完税证明、维修资金票据原件各一份、济政办发【2017】13号文件复印件一份、房屋租赁合同原件一宗；焦守航提交的定金支付书原件一份、收据原件两份、转账汇款单原件一份、济南市住房商业借款合同原件一份，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 黄盛提交的结婚证复印件一份，用以证明其出售房屋的目的是另行购置婚房，现黄盛已结婚，卖房目的无法实现。本院认为，该证据与本案无关。双方之间的合同关系与黄盛是否结婚没有关联性，其结婚与否与涉案合同是否具备解除条件无关； 焦守航提交的济南市存量房屋买卖合同原件、济南市房屋档案馆出具的济南市不动产登记信息查询结果证明、房屋权属档案状况信息，该两份证明显示，2018年1月4日，涉案房屋已进行存量房合同备案，现房屋所有权人为焦守航。黄盛虽对上述证据的真实无异议，但认为从上述证据不能体现涉案房屋可以办理过户登记手续。对上述证据的真实性本院予以确认，对其证明目的，本院将结合其他证据一并作出认定； 焦守航提交的农业银行交易明细清单一份，用以证明其有足够的钱用于缴纳2018年1月4日办理过户时的税费，相关税费未能缴纳系黄盛方原因。其亦申请证人焦守元到庭作证，因证人焦守元未携带身份证等原因，本院对其出庭申请未予准许。黄盛对上述证据真实性无异议，但表示交易明细上的金额不足以支付相应税款。本院对上述证据的真实性予以确认，但认为双方作出的陈述、提交的证据均不足以证明税费未能成功缴纳的原因。本院认为，焦守航、黄盛对税费未能按时缴纳的原因各有认定，但均不能提供充分的证据证实各自主张，故对双方关于税费未缴纳的主张，本院均不认可。 本院经审理认定事实如下：2017年2月16日，出卖人黄盛、买受人焦守航与居间人利泽公司签订了房屋买卖合同一份。该合同主要约定：1.房屋状况：黄盛自愿出售坐落于济南市长清区鲁商XXXXX号楼X单元XXXX的房产给焦守航。房屋所有权证书号：20141501926，房屋面积为105.76平方米；2.成交价格：房屋总价款为600000元，买卖合同签订时焦守航向黄盛支付定金30000元；3.付款方式：焦守航采用按揭贷款方式支付购房款，首付400000元（含定金30000元）待合同签订后15日内支付，尾款200000元，于过户后在银行发放贷款之日由银行直接支付给黄盛。若买方无法贷款，则应在合同签订后两个月内支付卖方剩余房款，若未在规定时间内付款，买方应无条件搬出交易房屋；4.费用负担：交易房屋房产证未下，产权清晰无纠纷，因办理房产证及过户产生的费用、中介费均由焦守航负担；5.房屋过户：卖方需在物业通知办理房产证后两个月内配合办理房产证，买卖双方应在出证之日起一个月内配合过户，中介需全程陪同协助办理相关手续直至房产过户完成；6.违约责任：若合同双方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或由守约方选择由违约方承担合同总房价30%的违约金），并赔偿对方损失。若因出卖方不履行办证、交房、缴纳约定税费的义务，或买受人不履行付款、缴纳约定税费的义务，除承担上述违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日内解除合同。另外，合同约定黄盛的委托代理人系其母亲李慧艳，其全权代理黄盛签订房屋买卖合同。合同签订后，李慧艳、焦守航、利泽公司分别在合同上签字捺印或加盖公章。 2017年11月19日，三方继续签订房屋买卖补充协议一份。该补充协议将双方约定的付款方式变更为：首付440000元（含定金30000元），余款160000元于过户后银行贷款发放之日由银行直接支付。双方另约定于黄盛房产证下发后三日内配合焦守航申请银行贷款，银行审批通过，具备过户条件一个月内办理过户手续。李慧艳、焦守航、利泽房产亦分别在补充协议上签字捺印或加盖公章。合同签订后，黄盛于2017年11月24日取得了涉案房屋的不动产权证。 关于焦守航为购买涉案房屋的付款情况如下：2017年2月16日，房屋买卖合同签订后，焦守航支付定金30000元。2017年2月20日，焦守航另支付370000元，至此已付清首付款400000元。2017年11月19日，依据房屋买卖补充协议约定，焦守航再付首付款40000元。买卖合同签订后，焦守航与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订了个人住房（商业用房）借款合同一份，现因房屋尚未办理过户手续，贷款尚未审批通过。 另，2018年1月4日，黄盛与焦守航另签订《济南市存量房屋买卖合同》，双方并于同日对该合同进行了网签备案，备案后房屋所有权人显示为买受人焦守航。 2017年4月19日，济南市人民政府办公厅下发济政办发[2017]13号关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知一份，该通知第四条规定，限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。另该通知将涉案房屋所在的长清区也纳入了限购范围。后黄盛以焦守航违约，且涉案房屋属不动产权证未满2年不可上市交易的范畴为由，要求解除与焦守航之间的房屋买卖合同并向焦守航送达了《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除双方之间的买卖合同关系，并要求焦守航搬离涉案房屋。庭审中，焦守航明确表示不同意解除双方之间的房屋买卖合同。 本院认为，黄盛、焦守航之间的房屋买卖合同关系，有该两方与利泽公司签订的房屋买卖合同及补充协议在案为凭，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方之间的买卖合同关系合法有效，本院予以确认。涉案房屋买卖合同虽系附条件的合同，鉴于黄盛已于2017年11月24日取得了涉案房屋的不动产权证书，该房屋买卖合同所附的条件已成就。至此，双方之间的房屋买卖合同已生效，合同当事人应依据《中华人民共和国合同法》的规定按约定履行自己的义务。 黄盛要求与焦守航解除涉案房屋买卖合同的理由有二，一是因焦守航原因双方未能按合同约定在涉案房屋取得不动产权证一个月内办理产权过户手续，构成违约；二是涉案房屋属“限售令”限制出售的房屋，涉案房屋无法办理过户手续。本院认为黄盛要求解除合同的主张于法无据，不应予以支持： 黄盛主张因焦守航原因导致双方未能在不动产权证取得后一个月内办理过户手续，并提交了黄盛母亲李慧艳与中介经理人之间的微信聊天记录。本院认为，1.从微信聊天记录中可以看出，于2018年1月4日办理过户手续是双方的合意，黄盛方认可在不动产权证书下发后一个月后办理相关手续；2.黄盛主张2018年1月4日系因焦守航方原因导致相应税费未能按期缴纳，致使房屋未能过户。焦守航对此不予认可，并表明税费缴纳当日，黄盛方见房屋市场价值已远高于合同签订时的价值，便有反悔之意，故阻挠焦守航缴纳税费，致使缴税不成。但双方均不能证实税费未能按期缴纳的原因，故黄盛以焦守航方不按期缴纳税费为由要求解除合同证据不足，于法无据，本院不予支持。 从黄盛提交的多份房屋租赁合同可以看出，至少在2012年9月份，其既已购买并取得了涉案XXX小区的房屋并开始对外出租。济政办发[2017]13号济南市人民政府办公厅文件第四条规定，限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。该文件亦明确将涉案房屋所在的长清区列入限购范围。从该文件可以看出，该政策仅是针对政策发布后购买的房屋，不包括政策发布后取得不动产权证的房屋，政策的发布时间是2017年4月19日，晚于黄盛购买涉案房屋的时间，故黄盛以涉案房屋在限购范围内无法交易为由主张合同无法继续履行于法无据。 涉案房屋买卖合同签订后，买方焦守航按约足额交付了首付款，且买卖合同签订后，黄盛即已经将房屋交付给了焦守航，现房屋亦由焦守航占有使用。黄盛在取得涉案房屋的不动产权证书后，双方于2018年1月4日签订了存量房买卖合同，并对该合同进行了网签备案，且经济南市房屋档案馆出具材料证明，涉案房屋的所有权人现为焦守航。故本院认为，涉案房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定的合同的法定或约定解除条件，故黄盛要求解除涉案合同的诉讼请求依法不能成立。 综上所述，黄盛的诉讼请求于法无据，本院不予支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告黄盛的诉讼请求。 案件受理费550元，由原告黄盛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  袁海燕 人民陪审员  黄云祥 人民陪审员  李 美 二〇一八年五月二十九日 书 记 员  张 琳