江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终1186号上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场西路**，统一社会信用代码91360800561086297Q。法定代表人：王倩，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖凌，女，汉族，1986年3月18日生，住江西省井冈山市。被上诉人（原审原告）：高建国（肖凌之夫），男，汉族，1970年6月6日生，住江西省井冈山市。上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典公司）因与被上诉人肖凌、高建国商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院(2018)赣0802民初15号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金典公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判金典公司按合同约定支付肖凌、高建国逾期交房违约金395元；2、本案一审、二审诉讼费由肖凌、高建国承担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在民法总则实施之前应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，适用两年的诉讼时效。本案的违约金是按日计算，故在2015年10月1日前的违约金诉讼时效已经届满，不应得到支持，而一审法院一律适用《中华人民共和国民法总则》的规定，明显是错误的。2、一审法院增加违约金金额没有法律依据。金典公司与肖凌、高建国签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应当严格按照合同约定履行。合同对逾期交房违约金已有约定，应当按照合同约定履行。根据法律规定，如肖凌、高建国认为违约金过低，要求增加违约金，应当对其损失承担举证责任，但一审法院在其没有提供任何证据证明其损失的情况下，判决增加违约金金额，明显不符合法律规定。3、一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。金典公司在工程竣工时已多次通知肖凌、高建国前来办理房屋交接手续，但其一直未来办理，金典公司遂于2016年11月18日再次以书面形式通知其前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。被上诉人肖凌、高建国答辩称：1、本案的诉讼时效应认定为三年，其起诉未过诉讼时效；2、合同关于双方违约责任的约定不一致，金典公司违约则按购房款的日万分之0.1计算违约金，而肖凌、高建国违约则按购房款的日万分之五计算违约金；3、金典公司于2016年11月18日书面通知肖凌、高建国于2016年11月30日前办理收房手续。综上，原审判决合理合法，请求二审法院维持。肖凌、高建国向一审法院起诉请求：1、判令金典公司赔偿逾期交房违约金70153元（自2014年12月30日起按肖凌、高建国购房款总额501095元每日万分之二计算至2016年11月30日止）；2、本案诉讼费由金典公司承担。一审法院认定事实：2013年1月17日，肖凌、高建国与金典公司签订一份《商品房买卖合同》，约定肖凌、高建国购买金典公司开发的恒源泰﹒荣诚X幢X房一套，该房建筑面积86.67平方米，单价5781.64元/平方米，房款总计501095元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过460日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过460日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过三十日，买受人按逾期交接的时间，每日以总房价的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，肖凌、高建国按约付清了购房款。2015年12月18日，施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰﹒荣诚6#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2016年11月14日，恒源泰﹒荣诚1-6#楼及地下室通过竣工验收备案。2016年11月18日，金典公司通过邮政挂号方式向小区业主邮寄了收房通知。2017年6月21日，肖凌、高建国与金典公司办理了房屋交接手续。一审法院认为：肖凌、高建国与金典公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行。关于逾期交房的问题，肖凌、高建国按约支付了购房款，金典公司应在2014年12月30日前向肖凌、高建国交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，金典公司应当书面通知肖凌、高建国办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金典公司于2016年11月18日书面通知肖凌、高建国收房，且此时房屋已符合交房条件，故逾期交房时间应计算至2016年11月18日。根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为三年，肖凌、高建国向法院起诉未超过诉讼时效期间，故金典公司提出的相关辩解意见，法院不予采纳。对于肖凌、高建国诉请2014年12月31日至2016年11月18日期间共计688天的逾期交房违约金，法院予以支持。关于逾期交房违约金的标准，双方约定的逾期交房违约金明显过低，故肖凌、高建国要求调整的主张依法予以支持。综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之零点五计算。综上所述，金典公司应支付给肖凌、高建国的违约金为501095元×688天×0.005%=17238元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：被告吉安市金典地产开发有限公司于判决生效后一个月内支付原告肖凌、高建国逾期交房违约金17238元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1554元，由原告负担1172元，被告负担382元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于本案是否已过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。因此，人民法院适用诉讼时效规定的前提，是当事人主动以诉讼时效作为抗辩理由。本案一审庭审过程中，金典公司已就诉讼时效提出抗辩，故法院应就肖凌、高建国的诉请是否超过诉讼时效进行审理。根据涉案合同约定，金典公司的交房时间是2014年12月30日，逾期且没有免责事由的情况下，金典公司应承担逾期交房的违约责任。因双方合同约定违约金按日计付，在金典公司逾期交房期间，每一日都产生一个独立的违约金，数额相同，且不存在隶属关系，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。肖凌、高建国于2017年12月27日起诉，根据《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效的规定，自起诉之日往前推两年之内产生的违约金未超过诉讼时效，即2015年12月26日之后若产生逾期交房违约金受法律保护。因2017年10月1日起开始实施的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效变更为三年，从新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，2015年10月1日之后的权利开始受到《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定保护。2015年9月30日之前的逾期交房违约金已超过两年诉讼时效，肖凌、高建国并未提供证据证明其在诉讼时效届满前向金典公司主张过权利，故其关于赔偿2015年9月30日之前的逾期交房违约金的主张依法不能得到支持。金典公司在2016年11月18日书面通知肖凌、高建国收房，且涉案房屋此时已符合交房条件，故逾期交房时间应计算至2016年11月18日，即金典公司因逾期交房，应支付2015年10月1日至2016年11月18日期间产生的逾期交房违约金，共计415天。金典公司主张肖凌、高建国逾期交房违约金的诉请超过诉讼时效的理由成立，本院依法予以采纳。关于本案逾期交房违约金计算标准如何确定的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求赔偿损失的，人民法院不予支持。”根据该条款的规定，并结合我国合同法关于违约金的其它规定可知，合同一方当事人依法有权主张增加或减少违约金；违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，金典公司逾期交房，系违约方，依法应支付违约金。但是，双方合同约定的违约金折算后远低于同期一年期定期存款利率，明显过低，无法补偿买受人的损失，依法应予适当调高。否则，将对该类违约行为无法起到民事制裁的法律效果。因此，一审法院在买受人未能提供充分证据以证明其损失的情况下，综合考虑到涉案房产已于2015年12月份经竣工验收合格以及为均衡双方之利益等，按已付房款日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房违约金，处理并无不当。结合金典公司逾期天数415天，本院确定金典公司应承担的逾期交房违约金为506541×415天×0.005%=10510.72元。关于本案逾期交房时间如何确定的问题。根据双方合同约定，金典公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给肖凌、高建国；商品房达到交付使用条件后，金典公司应当书面通知肖凌、高建国办理交付手续。因此，即使金典公司主张涉案商品房在书面通知前已达到交付条件，但仍应以书面通知的时间作为交房时间，否则，依法应视为金典地产公司逾期交房。本案中，金典公司提交的证据仅能证明其书面通知交房的时间是2016年11月18日。因此，一审法院认定金典公司通知交房的时间是2016年11月18日以及确定逾期交房违约金应计算至该日，处理并无不当。金典公司关于逾期交房违约金应计算至五方主体验收合格时止的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人金典公司的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理欠妥。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉安市吉州区人民法院(2018)赣0802民初15号民事判决；二、上诉人吉安市金典地产开发有限公司于收到本判决之日起30日内向被上诉人肖凌、高建国支付逾期交房违约金10510.72元；三、驳回被上诉人肖凌、高建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1154元，二审案件受理费221.08元，共计1375.08元，由上诉人吉安市金典地产开发有限公司负担375.08元，被上诉人肖凌、高建国负担1000元。本判决为终审判决。审判长  肖永兰审判员  胡 婧审判员  李国红二〇一八年五月十一日书记员  郭 琴