浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终8424号上诉人（原审原告、反诉被告）：陆伟芬，女，1980年2月7日出生，汉族，住浙江省德清县。委托诉讼代理人：曹轩、周旭涛，浙江清溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪根姣，女，1947年3月26日出生，汉族，住浙江省建德市。委托诉讼代理人：邓庆忠，建德市联谊法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：於清法，男，1945年8月7日出生，汉族，住浙江省建德市，系汪根姣丈夫。上诉人陆伟芬因与被上诉人汪根姣房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审判决认定:2016年5月19日，陆伟芬与汪根姣签订《商铺租赁合同》，约定汪根姣将位于杭州市商铺出租给陆伟芬经营服装，总建筑面积104.33平方米，其中12号商铺为53平方米。租赁期限为三年，自2016年5月19日起至2019年5月18日止。年租金190000元，每半年支付一次，提前15天支付，逾期10天以上视为违约，汪根姣有权终止合同，收回商铺。合同签订之日起三日内，陆伟芬向汪根姣支付保证金10000元，在合同期满或双方协商终止后，陆伟芬交清租赁期内发生的水、电、宽带且无其它违约行为发生后，汪根姣退还保证金。租赁期间，所需装修由陆伟芬自行负责，在装修过程中不得擅自改变房屋结构及用途，租赁期满或经协商同意提前终止合同，对商铺内所有装修，必须保持完好，不得擅自拆除。任何一方未能履行合同条款或未经协商同意，单方提前终止合同，视为违约，由违约方赔偿守约方违约金30000元。合同签订前，陆伟芬已向汪根姣支付半年租金95000元及租房押金10000元。合同签订后，陆伟芬前往工商行政管理部门办理个体工商户营业执照，未果。2016年9月20日，陆伟芬书面告知汪根姣，称由于汪根姣未协助陆伟芬处理好办理营业执照相关事宜，陆伟芬一直处于无证经营，无法正常经营，故要求解除租赁合同。汪根姣收到书面通知后回复陆伟芬，称双方发生的关系为商铺租赁关系，未涉及其他事项，遇合同外事项，应由陆伟芬自行负责，作为房东，可予以必要的协助，但涉及他人或有关部门的事宜，本人无能为力。如陆伟芬坚持要求解除合同，应支付违约金30000元，并办理商铺交接手续，将所承租的商铺腾退交还。当日，汪根姣在该商铺外张贴“店面出租”的广告。2016年1O月15日，陆伟芬搬离案涉租赁物，汪根姣自认于10月20日收到陆伟芬交还的房屋钥匙。陆伟芬搬离时拆走了灯具、墙上的衣架及店面外安装的标识。一审法院认为，陆伟芬与汪根姣之间所签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，该合同对签约双方均有约束力。合同履行过程中，陆伟芬于2016年9月20日以无法办理个体工商户营业执照为由向汪根姣提出提前解除合同，汪根姣于9月27日答复陆伟芬同意解除合同，但要求陆伟芬支付相应的违约金。故一审法院确认陆伟芬与汪根姣之间的合同于2016年9月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。针对陆伟芬的本诉请求，一审法院认为陆伟芬称其于10月15日搬离案涉房屋，但无法举证证明其当日即将房屋钥匙交还给汪根姣，故一审法院以汪根姣自认的收到钥匙的时间即IO月20日作为计算应退还租金的时间结算点。陆伟芬已支付2016年5月19日至2016年11月18日半年的租金95000元，故汪根姣应向陆伟芬返还2016年10月21日至11月18日共计28天的租金14575元。因合同经双方协商已终止，汪根姣并未举证证明陆伟芬未交清租赁期内发生的水、电、宽带等费用，故应将租房押金10000元退还给陆伟芬。合同约定租赁期满或经协商同意提前终止合同时，商铺内所有装修必须保持完好，不得擅自拆除，现汪根姣主张由陆伟芬赔偿装修损失，并无合同依据，故不予支持。陆伟芬自认其在签订合同时并未提起办理营业执照的相关事宜，合同中也未约定汪根姣有为陆伟芬办理营业执照的义务，现陆伟芬因该理由提前解除合同，并认为汪根姣存在欺诈及故意隐瞒等行为，缺乏证据佐证，不予采信，对其主张由汪根姣支付违约金30000元的请求，不予支持。针对汪根姣的反诉请求，一审法院认为，陆伟芬主张汪根姣存在违约行为的理由并不成立，现陆伟芬未能继续履行合同义务而提前解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。故汪根姣要求陆伟芬支付违约金30000元，具有合同和法律依据，予以支持。汪根姣诉请的经济损失8000元，因未提交相关证据证明，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、汪根姣于本判决生效之日起十日内退还陆伟芬租金14575元；二、汪根姣于本判决生效之日起十日内退还陆伟芬押金10000元；三、陆伟芬于本判决生效之日起十日内向汪根姣支付违约金30000元；四、驳回陆伟芬的其他诉讼请求；五、驳回汪根姣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。本诉案件受理费2778元，由陆伟芬负担2364元，汪根姣负担414元；反诉案件受理费375元，由陆伟芬负担275元，汪根姣负担100元。宣判后，陆伟芬不服，向本院提起上诉称:一、陆伟芬在一审中诉请的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除权，认为因案涉商铺已登记在第三人名下，但汪根姣迟延履行义务即将第三人注册登记的信息注销或配合陆伟芬做出营业执照，致双方签订的《商铺租赁合同》的目的无法实现，才提前解除该三年期的租赁合同。一审法院却认为案涉合同条款中未涉及营业执照办理事项，对陆伟芬的法定解除权不予认可，系事实认定不清，适用法律错误。陆伟芬签订的租赁合同之目的为服装经营。根据相关行政许可，案涉店铺需要工商和税务登记才能经营，作为不再案涉店铺经营的第三人应按实际情况予以吊销或注销。陆伟芬在四个月内数次催告无果，才不得不通知汪根姣解除合同。一审法院在不了解该租赁合同的性质，无视商铺经营所需的工商登记程序，片面以合同未约定为由，作出忽视实践操作和商业习惯的错误认定，系对合同解释的片面解读。二、因为陆伟芬拥有合法的解除权，故不存在支付违约金一说。相反，汪根姣因迟延履行合同义务，已发生租赁合同第六条约定的违约责任，理应按约定赔付违约金30000元。三、陆伟芬在无法办理个体工商户的4个多月时间内，无闲置的理由，期间为经营服装所需，已经与各装修建材商家订购各类建材，发生本案诉请中5万多元的实际支出，这些支出都有相应的凭证和照片佐证。因汪根姣实际违约，导致该部分支出无法通过拆除装修得到补偿，只能依据合同解除后的实际情况请求赔偿。综上，请求判令：1.撤销一审判决第三、四项，改判汪根姣赔偿陆伟芬装修损失52239元、违约金30000元：2.一审、二审案件受理费由汪根姣承担。被上诉人汪根姣答辩称：一、陆伟芬以其所承租案涉店铺不能办理相关经营证照，要求提前解除合同，理由不能成立。首先，双方在合同中并未约定以该店铺能够办理相关执照为先决条件，且双方签订合同前也未提出要能够办理工商注册事宜。其次，汪根姣也向工商行政部门进行过了解咨询，陆伟芬只要提供相关证明材料后完全可以办理工商注册登记，并不是不能办理。另外，汪根姣也明确告知陆伟芬，只要陆伟芬需要在案涉店铺办理工商营业执照，汪根姣完全同意给予必要的协助，故陆伟芬不具备提前解除案涉租赁合同的法定或约定条件，其单方解除的行为已经构成违约，关于这一点，汪根姣在给陆伟芬的回函中予以明确告知和回复。二、陆伟芬要求提前解除双方已经成立且合法有效的案涉合同，必须具备提前解除的法定或约定的情形和条件，否则就是违约，而本案中陆伟芬不具备上述情形和条件，已经构成违约，应当向汪根姣支付违约金。三、关于陆伟芬要求汪根姣赔偿装修经济损失，因为汪根姣并没有违约情形且陆伟芬也没有相应的合同依据，因此完全是陆伟芬违约提前解除合同所致，其后果应当自负。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陆伟芬与汪根姣签订的案涉《商铺租赁协议》约定案涉商铺出租给陆伟芬经营服装使用，就案涉商铺营业执照的办理并未约定由汪根姣办理，因此营业执照应由陆伟芬自行办理。现陆伟芬并无有效证据证实其无法办理营业执照系因出租人汪根姣原因导致，故陆伟芬主张汪根姣存在违约不能成立，陆伟芬以此为由提前解除合同，应属违约，据此一审法院判令陆伟芬支付违约金有合同及法律依据。因本案中汪根姣并无违约行为，陆伟芬主张汪根姣支付其违约金及赔偿损失的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，陆伟芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人陆伟芬负担。本判决为终审判决。审判长 盛 峰审判员 徐 丹审判员 陈 艳二〇一八年五月十八日书记员 朱创威