河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初679号原告：冯显宝，男，1971年6月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。被告：马管召，男，1994年5月13日出生，汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：杨东学，河北张国庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爱丽（被告之母），女，1969年9月1日出生，汉族，住江苏省江都市。原告冯显宝与被告马管召房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯显宝，被告马管召委托诉讼代理人杨东学、王爱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯显宝向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告于2016年10月27日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、依法判令被告返还原告给付房款1400000元及支付资金占用期间的利息；3、判令被告给付原告支付的居间费57600元；4、判令被告承担违约金576000元；5、判令被告给付原告代付的物业费2500元；6诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月27日，原被告在三河市甜城房产经纪有限公司的居间下签订了《存量房买卖合同》，该合同约定由原告购买被告位于三河市燕郊开发区房屋，房屋总价款2880000元，原告在签订合同当日向被告支付定金200000元。当日，原被告双方又签订了《补充协议》，该补充协议约定：原告在2016年12月26日前将首付款1400000元给付被告，原被告应在房屋产权证下发后立即共同前往贷款机构办理贷款手续，并约定了违约责任，如被告未按约定履行义务超过15日的，原告有权解除合同，被告应按房款总价的20%向原告支付违约金，且由被告承担居间费。上述合同签订后，原告向被告给付了首付款1400000元，并向居间方三河市甜城房产经纪有限公司支付了居间费57600元，并代替被告交纳了物业费2500元。2017年8月，涉案房屋的房屋产权证下发，按照上述合同约定被告应偿还银行尾款并立即与原告共同办理贷款手续，但原告与居间方多次催促被告，被告始终不履行义务，不偿还银行尾款也不配合办理贷款手续，导致合同无法继续履行，被告已构成根本违约。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求维护原告的诉讼请求。庭审中，原告将要求被告支付物业费2500元变更为要求被告支付物业费2840元。被告马管召辩称，因原告已不具有购房资格，涉案合同因不可归责于原被告双方的事由已经无法继续履行，被告同意解除双方签订的房屋买卖合同，房屋买卖合同解除后，被告同意退还原告已付购房款，但因房价下跌原告应当给付被告补偿，被告不同意支付原告资金占用期间的利息，因涉案房屋已经交付原告使用，被告并未要求原告支付占有房屋的费用。被告不同意支付违约金、居间服务费、物业费及诉讼费，因为在合同履行的过程中被告不存在任何的违约行为。本院经审理认定事实如下：2016年10月27日原告冯显宝与被告马管召的代理人王爱丽签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告马管召名下的坐落于三河市燕郊开发区燕顺路规划路西侧首尔园甜城三期南区D区D23-1-902号房屋售与原告，房屋总价款为2880000元，原告于合同签订当日向被告支付购房定金200000元，于2016年11月6日向被告支付购房款1000000元，于2017年1月5日向被告支付了购房款200000元，被告于2016年11月份将涉案房屋钥匙交予原告。以上事实原被告均予以认可，本院予以确认。对原被告双方均无异议的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、原告的中国建设银行交易明细、回执单、首付款定金收条、居间服务费收据本院予以确认并在卷佐证。原告主张解除与被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，被告同意解除，但认为是因涉案房屋所在地的限购政策出台，导致原告已经没有购房资格，故同意解除，且因为房价已经下跌，原告应给予被告适当的补偿。原告主张被告返还原告购房款共计1400000元并支付资金占用期间的利息，被告同意返还购房款，但不同意支付利息。原告主张被告给付居间服务费57600元，理由是交纳居间服务费的前提是原被告之间的房屋买卖成功，但原告并未成功购买被告的房屋，被告应支付原告所交纳的居间服务费；被告不予认可，认为被告在合同履行中无违约行为，无需支付该笔费用。原告主张被告违约并要求被告支付违约金576000元，理由是被告未按时办理还款解押，导致房屋无法过户，已构成违约，根据补充协议的约定，被告应承担总房款20%的违约金；被告不予认可，认为补充协议中未约定还款解押及申请购房贷款的具体期限，且被告在得到中介公司通知房屋产权证下发后积极筹款，并于2017年9月14日凑齐涉案房屋尾款1170000元，可以证明被告积极履行合同。被告抗辩在合同履行过程中无违约行为，并提交了被告及其父母的户口本、被告与其母亲从扬州至北京的火车票、被告母亲王爱丽的借款协议及借据、被告父亲马玉田的建设银行账户交易明细、被告的兴业银行账户交易明细、被告与中介公司员工的微信聊天记录、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，证明被告得到中介公司通知房屋产权证已经下发并可以办理相关手续后，积极的筹齐涉案房屋尾款办理解押还款手续，但原告已无购房资格，被告不应承担违约责任，原告对被告的抗辩及提交的证据均不予认可。原告主张被告给付原告已交纳的涉案房屋物业费2840元，理由是涉案房屋未过户至原告名下，物业费应由被告承担，被告不予认可。另查明，《存量房买卖合同》及《补充协议》均为被告母亲王爱丽代理被告与原告所签，被告予以认可。本院认为，被告母亲王爱丽代理被告马管召与原告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，《存量房买卖合同》及《补充协议》的权利义务应由原告和被告马管召享有和承担。原告主张解除与被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，被告亦同意解除，并且原告受限购政策的影响，已不具备购房资格，故本院予以照准。原告主张被告返还购房款1400000元并支付资金占用期间的利息，被告只同意返还购房款，不同意支付资金占用期间的利息损失，但原被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》因不可归责任何一方已经解除，被告理应返还原告购房首付款1400000元和所产生的法定孳息即购房款所产生的存款利息。考虑到自2016年11月被告已将涉案房屋钥匙交予原告，涉案房屋处于原告的实际控制下，按常理应产生租金效益，并且原告主张的资金占用期间的利息损失和房屋被占用期间所产生的合理效益相当的情况下，本院酌情确定两项互抵。原告主张被告支付居间服务费57600元，被告不予认可，因该笔费用的收取方为中介公司，且原告未提供证据证明此笔费用应由被告承担，对原告的该项主张，本院不予支持。原告主张被告未办理还款解押构成违约并支付违约金576000元，被告不予认可，原被告签订的《补充协议》中约定办理还款解押的时间明确为房屋产权证下发之后，因涉案房屋所在地限购政策的出台，原告在房屋产权证下发后已不具备购买涉案房屋的主体资格，《存量房买卖合同》及《补充协议》的解除不可归责于任何一方，原告未能提供充分证据证明被告在合同履行过程中存在违约行为，对原告的该项主张，本院不予支持。原告主张被告支付物业费2840元，被告不予认可，因涉案房屋自2016年11月之后处于原告的实际控制下，所产生的物业费用理应由原告自行承担，对原告的该项主张，本院不予支持。被告抗辩原告应补偿因房价下跌给被告造成的损失，未向法庭提供证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，原告要求解除与被告之间的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并要求被告马管召返还原告购房款1400000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求被告支付居间服务费57600元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予维护。原告要求被告支付违约金576000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予维护。原告要求被告支付物业费2840元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告冯显宝与被告马管召之间的《存量房买卖合同》和《补充协议》；二、被告马管召于本判决生效后十日内返还原告冯显宝购房款1400000元；三、驳回原告冯显宝要求被告马管召支付居间服务费、违约金和物业费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8700元，由原告冯显宝负担4350元，被告马管召负担4350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  卢振军二〇一八年五月八日书记员  关 营