福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0303民初700号 原告：莆田市房地产管理中心，住所地福建省莆田市荔城区延寿路1786号市建设局三楼。 法定代表人：郑瑞通，该中心主任。 委托诉讼代理人：李金兴，福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑珠琴，福建融成律师事务所执业律师。 被告：苏金辉，男，1962年9月29日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：郭剑斌，福建冠莆律师事务所执业律师。 原告莆田市房地产管理中心（以下简称莆田房管中心）与被告苏金辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。莆田房管中心委托诉讼代理人李金兴、苏金辉及其委托诉讼代理人郭剑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莆田房管中心向本院提出诉讼请求：1.苏金辉支付莆田房管中心自2017年7月1日起至8月30止的租金27562.5元、自2017年9月1日起至9月30止的租金656.25元、自2017年10月1日起至2018年1月31止的租金55125元，计83343.75元及该款自2017年7月1日起至实际还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算的逾期付款的实际损失；2.莆田房管中心不予返还苏金辉定金3.75万元。事实与理由：2015年5月14日，苏金辉参加莆田市产权交易中心举办的公开招租现场报价会，通过竞价（以首年月租金12500元的最高报价）取得莆田房管中心所有的坐落莆田市涵江区年承租资格，并于当日与莆田市产权交易中心签订《成交确认书》。2015年6月20日，苏金辉与莆田房管中心签订编号201512的《房屋租赁合同》，约定莆田房管中心将其所有的面积约182平方米的上述房屋交由苏金辉使用，租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日止，月租金12500元，租金按年递增5%。合同签订后，苏金辉虽支付2017年9月份部分租金，但仍拖欠多月租金未付，莆田房管中心于2017年11月7日、11月28日分别向苏金辉发出《催款通知书》，但苏金辉至今拒不履行支付义务。 苏金辉辩称，案涉租赁房屋在其承租期间因莆田市涵江区市政工程维护处对案涉房屋所处路段进行道路改造并封闭，造成案涉租赁物无法保持约定的用途，进而导致其因无法正常经营案涉服装店而损失惨重，故应免除案涉房屋在道路施工期间的租金。案涉租赁合同中约定的3.75万元系押金，莆田房管中心主张该3.75万元不予退回的理由不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于案涉租赁物在租赁期间能否正常经营收益的问题。 莆田房管中心认为，根据《商品房屋租赁管理办法》第九条第一款规定，出租人提供的房屋只要符合安全使用标准，即完成交付义务，至于交付后房屋是否符合经营服装的要求属于商业风险，并非出租人法定或者约定义务，且根据苏金辉提供的照片可以看出案涉房屋所处道路在施工期间仍有其他商家正常营业收益，故莆田房管中心提供给苏金辉的案涉房屋在租赁期间能够正常经营收益。 苏金辉认为，租赁合同目的在于承租人对租赁物使用收益，因此出租人应按照合同约定交付租赁物给承租人使用收益，且应保持该租赁物在租赁关系存续期间符合租赁合同约定的使用收益状态。双方在租赁合同中明确约定房屋租赁期间，甲方保证上述房屋符合出租房屋使用要求。案涉租赁物坐落于涵江区，属于涵江区步行街地段，租赁的房屋均用于从事商业用途，故根据《合同法》第216条规定，莆田房管中心负有保持案涉租赁物符合约定的商业用途义务。莆田市涵江区市政工程维护处自2017年7月至8月份对顶铺路进行电力改造；自2017年10月4日至2018年1月20日对顶铺路进行道路改造。施工期间，行人车辆无法出入顶铺路，现场尘土飞扬，其只得关闭案涉店铺，故案涉店铺因政府道路改造行为在施工期间已经无法保持商业使用用途，不能继续正常经营收益。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定莆田房管中心将其坐落莆田市涵江区140-142号房屋的一至三层出租给苏金辉使用，租赁用途为住宅、商业、办公、生产。合同签订后，苏金辉使用案涉房屋开设服装店。合同履行过程中，莆田市涵江区市政工程维护处分别于2017年7月2日至8月20日、2017年10月1日至2018年1月20日对顶铺路实行封闭或半封闭施工改造。施工期间，该路段灰尘较大，影响行人和车辆出行，导致苏金辉所开设的服装店无法正常经营收益。综上，案涉租赁物自2017年7月2日起至8月20日止、自2017年10月1日起至2018年1月20日止无法正常使用收益。 二、关于案涉定金3.75万元的法律性质问题。 莆田房管中心认为：案涉《房屋租赁合同》约定，苏金辉缴纳三月的租金作为定金；若苏金辉有欠缴的租金，则莆田房管中心可将定金折抵。现苏金辉近6个月未支付租金，且经莆田房管中心催讨亦拒不支付，构成严重违约，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第120条第二款规定，案涉定金3.75万元应适用定金罚则，故不予返还苏金辉未履行交付租金部分占案涉《房屋租赁合同》约定的总租金比例所对应的定金。 苏金辉认为，案涉《房屋租赁合同》虽将3.75万元表述为“定金”，但上述合同第七条第2点明确约定苏金辉向莆田房管中心交房时，莆田房管中心应归还定金，如苏金辉有欠缴的租金，莆田房管中心应归还定金折抵后剩余部分，从约定内容上看，案涉定金3.75万元不应适用定金罚则。此外，其未支付施工期间租金系履行抗辩权，并非故意不支付，且其按约支付2017年9月、2018年2月、3月租金，故其不支付租金的行为不构成违约。综上，定金3.75万元性质系押金，莆田房管中心主张不予退还的理由不成立。 本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第89条规定，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金，该“定金罚则”适用前提为违约事实存在。莆田房管中心在租赁关系存续期间因顶铺路改造未能保持案涉房屋符合合同约定的正常商业、办公、生产用途，根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，苏金辉享有先履行抗辩权，可相应地减少履行或不履行其对等给付义务，故苏金辉不支付顶铺路施工期间的租金不构成违约。另，案涉《房屋租赁合同》明确约定若苏金辉有欠缴租金，则莆田房管中心可将“定金”折抵后剩余部分退还苏金辉。综上，该3.75万元不适用定金罚则。 本院认为，租赁合同的目的在于承租人对租赁物为使用收益，出租人对其交付的租赁物负有瑕疵担保责任，因此，出租人应于租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用收益状态，当承租人的使用收益受有妨害时，不问其妨害是基于可归责于出租人的事由或基于第三人的行为而发生，也不问其为事实上的妨害或为权利的侵害，出租人均负有除去或防止的义务，承租人可请求减少租金。案涉租赁物在租赁关系存续期间，因顶铺路改造施工导致苏金辉无法正常经营收益，不符合案涉租赁合同约定的商业用途，该改造施工虽系第三人的行为，但并不影响案涉租赁物的居住用途，仍由苏金辉居住使用，故苏金辉应酌情支付顶铺路改造施工期间的房屋租金，即自2017年7月1日起至8月30止、自2017年10月1日起至2018年1月31止，每月租金按2000元计，计1.2万元。另，2017年9月份前后顶铺路改造施工影响案涉租赁物当月正常经营收益，且苏金辉已支付莆田房管中心2017年9月份租金13125元，故苏金辉请求不予支付2017年9月份剩余租金656.25元，予以支持。此外，因苏金辉不构成违约，故莆田房管中心要求其支付逾期违约金，不予支持。 综上所述，莆田房管中心要求苏金辉支付自2017年7月1日起至2018年1月31止的租金计83343.75元，合理的部分予以支持，不合理的部分不予支持，故酌情支持莆田房管中心要求苏金辉支付自2017年7月1日起至2018年1月31止的租金计1.2万元。莆田房管中心要求苏金辉支付以拖欠租金83343.75元为基数自2017年7月1日起至实际还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算的逾期违约金及莆田房管中心不予返还苏金辉定金3.75万元，均缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下： 一、苏金辉应在本判决生效后五日内支付莆田市房地产管理中心自2017年7月1日起至2018年1月31止的租金计1.2万元； 二、驳回莆田市房地产管理中心其他诉讼请求。 案件受理费2743元，减半收取计1371.5元，由莆田市房地产管理中心负担1321.5元，苏金辉负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 黄 晖 二〇一八年五月二日 书记员 郑丽凤 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。 －8－