安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1622民初1689号原告：邵梦思，女，汉族，1984年6月18日生，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：孙超群，安徽锦和律师事务所律师。被告：刘会会，男，汉族，1983年6月20号生，住蒙城县。被告：刘韦韦，女，汉族，1985年10月5日生，住蒙城县。二人共同委托诉讼代理人：何鸣，蒙城县城关镇法律服务所法律工作者。被告：李影，女，汉族，198年2月14日生，住蒙城县。委托诉讼代理人：吕金宇，蒙城县小涧镇法律服务所法律工作者。原告邵梦思与被告刘会会、被告刘韦伟、被告李影房屋买卖合同纠纷一案,于2018年2月11日诉讼到院，本院受理后,依法由审判员马丽颖独任审判，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告邵梦思委托诉讼代理人孙超群，被告刘会会、刘韦伟委托诉讼代理人何鸣、被告李影委托诉讼代理人吕金宇到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。邵梦思诉讼请求：一、请求判令三被告返还原告已付购房款27万元及违约金16万元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告刘会会与刘韦韦系夫妻关系，2017年7月19日刘会会与原告签订《房地产买卖居间合同》，约定原告向被告刘会会购房事宜，合同签订当天原告按照要求向中介公司负责人李影支付购房定金2万元，又于2017年7月22日按照被告刘会会要求支付购房首付30万元。后因该房屋没有办理房产证无法过户，三方于2017年8月18日签订新协议，约定原协议解除，由被告李影代替被告刘会会向原告返还已付房款32万元，如有违约则赔付原告已付购房款50%的违约金即16万元。现被告在退还5万元购房款后，迟迟不予退还剩余的27万元购房款，为此原告多次与被告联系希望尽快返还，但被告至今仍未返还，其违约行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护合法权益，尽快拿回房款，原告特具状诉讼，望依法判如所请。被告刘会会、刘韦韦辩称:1、本案刘韦韦毫不知情，与其毫无关系。2、刘会会同意按协议约定数字返还原告购房款。李影被告辩称:2017年8月18日签订的退款协议严重不公平，我方作为房屋买卖中间人是受到邵梦思及其家人胁迫被迫签订协议，不是我方真实意思表示，协议中我方承担责任极为不公，应为无效条款，我方不应承担责任。1、不同意原告的诉讼请求。我方不存在违约责任。2、该合同定的违约责任过重，严重超出邵梦思所付27万元房款的违约金比例。事实理由及依据：2017年7月19日买房人邵梦思与卖房人刘会会就盛世漆园2期47栋110室达成买卖协议中间人为李影。邵梦思于2017年7月19日付了2万元定金，2017年7月22日付了30万元购房款，该款由刘会会接受并还了刘会会购买该房的贷款。邵梦思后因该房过户日期未确定，想毁约又怕刘会会不愿意。于是自2017年7月底天天缠着中介李影要求退房，三天两头带家中年迈的父母到宏图中介的门店去闹，并在微信上造谣言诋毁宏图中介，到房产局闹阻碍宏图中介的正常经营。店面租金，员工工资每天损失都很大，李影作为一个靠辛苦挣点中介费来养家的弱女子承受不了这么大的压力！李影迫于无奈才于2017年8月18日买房人邵梦思与卖房人刘会会就盛世漆园2期47栋110室达成退款协议，该协议严重不公，32万元购房款该款由刘会会接受并还了刘会会购买该房的贷款。后由李影垫付了5万元退款，实际欠款为27万。作为中介她的预期收益与第二份协议中承担的责任严重不对称，是李影受到胁迫，违背当事人李影真实意愿，要求李影承担责任应为无效条款。该事实应为前期签订第一份合同时李影已经告知邵梦思该房的产权状况邵梦思明知该房产权状况自愿签订第一份合同，作为中间人李影尽了告知义务，此次交易中李影并没有过错，邵梦思违约在先，后因刘会会的房屋迟迟未能卖出，该房款也应由刘会会偿还，不应由李影承担责任。当事人围绕本案诉讼请求、争议焦点提交证据，本院组织当事人当庭进行举证质证，法庭根据庭审认定的证据材料及庭审中当事人的陈述进行了审查。经审理查明：被告刘会会与刘韦韦系夫妻关系，刘会会于2017年7月19日与原告邵梦思通过中介方李影签订《房地产买卖居间协议》，约定原告邵梦思向被告刘会会购房事宜，合同签订当天原告邵梦思按照要求向被告中介方李影支付购房定金2万元，2017年7月22日向刘会会支付购房首付款30万元，后发现因开发商的原因，该房屋现在不能办理房产证致使该房无法过户，原、被告及被告中介方李影三方于2017年8月18日签订新协议，原、被告作为买（乙方）、卖（甲方）、中介(丙方)三方重新协议约定：1、甲、乙、丙三方不得相互追究违约责任。2、甲、乙方同意丙方另行出售该房，甲、乙双方原《房地产买卖居间协议》解除。3、甲、乙、丙三方共同协商退房款，由丙方代替乙方先行退给甲方买房款320000元，款项来源为再次出售的房款。退款方式为：2017年8月18日退人民币50000元。2017年11月15日退房款27000元。4、甲、乙、丙三方签订协议后互不纠缠。中介方确保在约定时间退款。5、违约责任：协议签订后，如三方有违约现象，一方赔付另一方已付购房款的50%的违约金（160000元整）。后被告李影退给原告邵梦思购房款5万元（此款由刘会会于2017年8月18日给李影写了一张50000元的欠据），尚余的27万元购房款未退。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案原告邵梦思与被告刘会会通过被告中介李影签订房地产买卖居间协议，由原告邵梦思向被告刘会会、刘韦韦夫妻购买盛世漆园2期47栋110室房屋，约定总价值为680000元。其中购房定金20000元，购房首付款300000元，购房尾款360000元。协议成立后，因房屋现在不能办理房产证致使该房无法过户，原、被告协议解约。解约后，原、被告三方签订了一份协议，该协议约定内容前后多处矛盾且显失公平，鉴于本案的发生原、被告均有一定责任，原告要求被告刘会会、刘韦韦夫妻退还购房款依法应予支持。原告要求按已付购房款的50%的违约金（160000元整），明显偏高，于法无据本院不予支持。本案被告李影在交易中收取原告房款20000元，协议签订后，李影退给原告购房款50000元，因为该50000元款由刘会会给李影出具了欠据，此款可由刘会会和李影协商处理，如协商不成可另案诉讼。考虑本案原、被告均有一定责任，本院在处理中予以兼顾。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、二十六条、二十八条、三十条之规定，判决如下：被告刘会会、被告刘韦伟于判决生效后10日内给付原告邵梦思购房款270000元及利息（自2017年7月22日起至付款之日止按年利率24%付息）。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，减半收取3875元，由原告邵梦思负担1290元、被告刘会会、刘韦韦负担1295元、被告李影负担1290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  马丽颖二〇一八年五月四日书记员  李 悦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼时只以债务人为被告，未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或者受让人为第三人。第二十六条债权人行使撤销权所支付的律师代理费。差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。第二十八条经债权人同意，债务人转移合同义务后，受让人与债权人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，受让人就债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债务人列为第三人。第三十条债权人依照合同法第一百二十二条的规定向人民法院起诉时作出选择后，在一审开庭以前又变更诉讼请求的，人民法院应当准许。对方当事人提出管辖权异议，经审查异议成立的，人民法院应当驳回起诉。