文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0509民初2540号原告:赵志强。委托诉讼代理人:宋宁宁，系原告妻子。被告:苏州鼎基房地产开发有限公司,住所地苏州市吴江区松陵镇永康路伟业大厦****。诉讼代表人:李卫珍，苏州鼎基房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人:俞美娟，江苏新天伦律师事务所律师。原告赵志强与被告苏州鼎基房地产开发有限公司（以下简称鼎基公司）合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵志强的委托诉讼代理人宋宁宁，被告鼎基公司的委托诉讼代理人俞美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵志强向本院提出诉讼请求：1、确认双方买卖合同有效，苏州鼎基房地产开发有限公司A地块31-36幢的地下层停车位G车库106号车位使用权归原告所有，使用期限和房产证一致；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为丽湾域（鼎基公司开发，即丽湾域）34-1902室的业主。2016年1月，原告拿到了延期已久的房产，同时以市场价80000元的价格购买了G车库106号车位，双方同意将交房违约金抵扣部分车位购买费，不足部分原告当场付款给了开发商，开发商也开具了结算单，原告当时查看了车库，确认车库主体已经基本完工，只有一些收尾工作和辅助设施未安装，开发商承诺2016年5月交付车位，原告根据开发商提供的车库设计图纸显示的位置选择了车位，该车位编号已经被开发商记录在结算单上。2016年10月27日，苏州市吴江区人民法院宣布受理鼎基公司破产清算一案，同时指定了管理人。2016年11月，业主按照管理人要求进行了债权登记，提供了结算单复印件。2017年11月，第四次债权人会议内容通报显示苏河鼎城北区续建项目（22#-30#及B、G车库）已经进入竣工清理阶段。2016年12月，第一次债权人会议召开，会议记录里明确记载了违约金抵扣及车位购买的情况。2018年1月中旬，原告进入车库查看，发现车位已可使用，业主们商议后决定立刻启用车位。2018年1月22日晚，业主进入车库被无端阻拦，发生群体性冲突，警察到场后业主才能进入车库使用车位。2018年1月26日，车库出入口被焊死，业主报警，警察称无法处理人身以外事件，后业主自行打开通道以便正常使用车位。2018年2月2日，业主们商议就车位编号位置和购买车位时开发商出示的设计图不一致和管理人交涉。2018年2月5日，管理人发出公告，认为原告于2016年1月购买的鼎基公司地块31-36幢的地下层停车位G车库106号车位使用权合同不成立，理由是损害其他债权人权益；G车库所有权属于开发商，无法就单个车位进行权属登记；业主和开发商之间的合同属于以物抵债行为，由于车库尚未验收和交付，业主未获得车位的物权，故以物抵债未得到履行，所以退回到购买车位前的状态，业主原告的违约金转变为普通债权，不能优先清偿。2018年2月6日至今，管理人拒绝给原告办证，称要么将当时违约金抵扣车位费部分交给管理人拿车位，要么放弃车位。原告认为，鼎基公司在销售上述房屋和车位时并未破产，签订上述买卖合同时，鼎基公司的合同主体适格，买卖车库系双方真实意思的表示，没有损害国家利益，没有违反国家强制性法律规定，关于车库买卖合同的义务，原告早已履行完毕。目前业主正常使用车位，原告与鼎基公司关于A地块31-36幢的地下层停车库车位使用权转让合同合法有效，上述车位使用权为原告的财产。管理人于2018年2月5日发布公告的法律基础为原告购买车位属于以物抵债，原文为：车位为不动产之“物”，违约金为普通之“债”，鼎基公司以车位抵违约金的约定，属于以物抵债约定，即债务人与债权人约定以其所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务。车位抵违约金的结算行为系鼎基公司和购房人对债权的实现、债务清偿方式的一种约定，该约定不违反合同法的规定，应属有效。原告认为：1、31-36幢所有2016年1月拿车位业主均认为是自己购买车位,违约金抵扣部分车位费属于即时债务互抵行为，故管理人发公告后，业主多次集体和管理人交涉，并多次向相关主管和信访部门申诉；2、2015年08月7日，鼎基公司公告的告知函明确有车位购买费与违约金抵扣表述；3、车位成交价为鼎基公司出价，和当时市场价一致，没有被告所说“折价”行为；4、车位为鼎基公司所卖商品，也是业主要购买的商品，交易价格和当时市场价一致，这是完全正常的买卖行为；5、既然是“以物抵债”，哪有债务人一口价，债权人不还价，该价格还是商品的正常市场价，抵债还不折价，反而债权人还贴还债务人金钱道理。原告已经按照开发商认可的方式支付了所有车位购买款，已经履行了所有的义务，只有开发商尚有义务未完成，本案不适用《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，也不符合合同法有关可撤销的情况，因此，管理人无权撤销。本案也不适用《中华人民共和国破产法》第三十二条的关于个别清偿的规定，本案发生在破产申请前六个月以外，属于使债务人财产受益的案例，管理人无权要求撤销。综上，原告认为被告主张所依据的法律依据不成立，对此得出的结论和处置方法也没有法律依据，故提起本案诉讼。被告鼎基公司辩称：原告与被告并非买卖合同关系，而是以物抵债法律关系，涉案车位至今没有竣工验收，因此没有交付给原告。以物抵债属于实践性法律行为，车位尚未交付所以原债权债务关系并未消灭。被告公司已经进入破产程序，依照破产法相关规定，原、被告的协议已经解除，并且在破产程序中个别清偿行为是无效的，因此原告要求被告继续履行车位的抵债协议没有法律依据，原告的债权可按破产程序向管理人申报依法清偿。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：赵志强向鼎基公司购买了苏河鼎城（即丽湾域）34号楼1902室。2016年1月16日，经结算，鼎基公司应支付赵志强逾期交房违约金43561元，赵志强以其违约金43561元及其他业主的违约金抵充G车库106号车位的车位款80000元。2016年10月27日，本院依法裁定受理鼎基公司破产清算一案。2018年2月5日，鼎基公司管理人在网络上公布了《关于苏河鼎城北区31-36幢业主在交房时以车位抵违约金进行结算事宜的审查认定告知函》，主要内容：管理人无权继续履行上述车位抵违约金的约定。目前，G车库的布局、部分车位编号发生了变化。部分车位购买人自行使用车位。以上事实，由原告提供的交房结算收费单、车位分布图、原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告对被告鼎基公司享有逾期交房违约金债权，同时应支付被告车位款80000元，原告以逾期交房违约金债权抵充其应交纳的车位款，故双方属于以物抵债法律关系。以物抵债协议属于实践性法律行为，除双方当事人意思表示一致外，尚须交付标的物才能成立合同，若仅有代物清偿的合意，而未实际履行物权转移，则原债务并未消灭。本案中，双方达成了以车位抵违约金的协议，但被告鼎基公司尚未交付车位，且明确表示不履行该协议，故该以车位抵违约金的法律关系尚未成立。原告要求确认该合同有效，涉案车位使用权归原告所有（使用期限和房产证一致）的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告赵志强的诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由原告赵志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 王 惠二〇一八年五月二十一日书记员 顾亚萍