重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0110民初1699号原告：赵福荣，男，1975年11月2日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：赵洪，重庆展图律师事务所律师。被告：卢杨，男，1980年10月22日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：陶跃明，重庆永登律师事务所律师。原告赵福荣与被告卢杨房屋租赁合同纠纷一案，原告赵福荣于2018年2月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈旭适用简易程序独任审判，于2018年4月10日公开开庭进行审理。原告赵福荣之委托诉讼代理人赵洪，被告卢杨及其委托诉讼代理人陶跃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵福荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将重庆市綦江区古南街道中山路36号房屋腾退归还原告；3、判令被告从2016年10月1日按每月2000元的标准支付原告租金及租金损失至其将房屋交付给原告时；4、判令被告支付原告违约金24000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的重庆市綦江区古南街道中山路36号房屋，并对租金价格、缴纳时间等进行了约定。但被告却屡次拖欠租金，经原告多次催收，并告知逾期不交，原告将解除合同，收回房屋，被告至今仍未交租金，已根本违约。故诉至法院依法判决。被告卢杨辩称：1、原、被告于2015年6月8日签订租赁合同属实。2、因为租赁房屋下水道堵塞导致被告无法正常使用，租赁合同已于2016年12月初协商一致解除，当时是口头约定互不找补。3、被告没有违约，不应支付违约金，即使构成违约，原告主张的违约金也明显过高，请求法院予以减少。4、2016年12月，被告已将房屋交还给原告，即使原告认为没有交还房屋，但被告在租赁房屋内没有任何物品了，原告可以自行接手处理，现在也可以算是交付了；如果房屋里面还有被告的其他物品，被告自愿放弃，由原告处理。经审理查明，2015年6月8日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《房屋租赁合同》。该合同约定，由乙方租赁甲方位于綦江县古南镇中山路36号房屋用于商业经营；租赁期限从2015年7月1日起至2020年7月1日；租金每月2000元，每6个月为一期支付，第一期租金应于2015年7月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月1日前；乙方逾期支付租金按日租金的壹倍支付逾期违约金，若乙方逾期超过20日，除应如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第10条约定承担违约责任；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金3000元；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及其附属设施。该合同第10条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行合同约定，任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约；守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为本合同总租金数额的20%；若违约方支付的违约金不足弥补守约方损失的，违约方还应当承担赔偿责任。该合同第12.4条约定，甲、乙双方身份证件所载地址或在本合同签章处书写的联系地址即为本合同项下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因联系地址错误而无法送达的，均按照付邮日（以邮局邮戳为准）视作通知方已依本合同给予书面通知；若任何一方联系地址变更的，应及时书面通知对方。该合同第12.5条约定，甲方双方约定，①甲方同意乙方租金二年后递增10%；②乙方租期满后，保证该房屋内一切设施（装修）不能搬动及损坏。2015年6月28日，原告将房屋交付给被告。被告即组织装修工人对租赁房屋进行装修，并在该房屋内新建一个厕所，其排污管道与下水道相连。厕所建好一两天，即有大便、污水溢出。装修工人认为可能是连接下水道的管道太平出现水流倒灌造成。随后，被告将厕所改到该房屋门口，并将排污管道与落水井相连。2015年8月中旬，被告装修完毕，并开始经营台球。2016年夏天，被告修建的厕所出现较大臭味，周围群众纷纷要求其拆除。2016年9月以后，被告未向原告支付租金。被告陈述，因为经常有人因此找上门来要求其拆除厕所，严重影响其经营，原、被告于2016年12月初协商解除了合同，并约定原告不再收取2016年10月、11月的租金；此后，被告未再使用租赁房屋。原告对双方协商解除合同的事实不予认可，并称，被告一直没有移交房屋。审理中，原告提交了“天天快递”的详情单一张，记载原告于2017年2月13日向被告寄送《关于催收房屋租金的信函》一份，收件地址为合同约定的綦江区古南镇春光3组，收件人电话为合同约定的1363780****。被告以该详情单没有快递机构盖章为由不予认可。2017年9月8日，原告以EMS向被告寄送了函件一份，收件地址为綦江区古街道春光3组，收件人电话1363780****。该邮件未拆封，上有快递机构印章，并注明退回原因为“拒收”，退回时间为2017年9月10日。经当庭拆封，内装《如果仍不支付租金将解除合同的函》一份，内容为：“卢杨：你于2015年6月8日与我签订《房屋租赁合同》，你未按合同履行义务，从2016年10月1日起至今未交房屋租金，限你在3日内将租金支付给我，否则我方将解除《房屋租赁合同》，我方保持追究法律责任的权利。”审理中，被告明确表示，租赁房屋内已没有其任何物品，原告可以自行接手处理。庭审当日，原告自行收回了租赁房屋。另查明，本案租赁房屋系商业用房，房地证附图中未见厕所标志。前述事实，有租赁合同、房地证、快递详情单、快件信封及函件、证人证言及当事人陈述等证据记录在案为凭，并经本院质证审查，应予认定。本院认为，被告陈述已与原告协商于2016年12月初解除合同，原告予以否认，被告也没有举示相应的证据予以证明，且其在庭审前也未将租赁房屋交还给原告，故本院对被告该意见不予采信。被告在2018年4月10日庭审中明确同意由原告自行收回租赁房屋，原告也据此于当日收回了租赁房屋，租赁合同此时即已解除，原告解除合同和归还房屋的目的已经实现，无需本院再判决解除。被告应当按照约定主动履行支付租金的义务，且原告也按照合同约定的方式进行了催收。故本院对原告要求支付租金的请求予以支持。合同约定租金逐年递增，但原告只要求按第一年的标准计算，是对自身权利的处理，不违反法律规定，本院予以准许。据此，被告从2016年10月1日起至2018年4月10日止，应付租金为36666元（2000元/月×18月又1/3月）。因租赁房屋已于合同解除之日归还给原告，原告在合同解除后即不存在损失，故本院对原告要求支付合同解除后至房屋归还前的租金损失的请求不予支持。被告未按照约定支付租金，应当支付违约金。根据合同约定，该违约金为合同总租金数额的20%，因原告只要求按第一年的标准计算租金，据此，违约金为24000元（2000元/月×12月/年×5年×20%）。因原告要求被告以支付违约金的方式承担违约责任，被告交纳的保证金3000元应当抵扣租金。被告辩称，由于租赁房屋修建厕所造成污水溢出、臭气较大，并导致自己无法经营，但双方合同中并未约定原告负有修建厕所或提供修建厕所所需条件的义务，租赁房屋房地证附图中也没有厕所的设置，被告为方便经营自行修建厕所造成的损失应当由其自己承担，故本院对被告由此为由拒不支付租金的意见不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢杨在本判决生效后十五日内支付原告赵福荣租金33666元、违约金24000元，共计57666元；二、驳回原告赵福荣的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取518元，由被告卢杨承担。（原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 旭二〇一八年五月二日书记员 李红梅