重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2018)渝0117民初3519号原告：重庆多泰物业管理有限公司（以下简称多泰物业公司），住所地重庆市合川区合阳办将军支路会江巷33号3单元3-1，统一社会信用代码915001176664428929。法定代表人：吴杰。委托诉讼代理人：王斌，男，1973年12月30日出生，汉族，该公司职工，住甘肃省玛曲县。被告：邓祖芳，女，1945年9月13日出生，汉族，住所地重庆市合川区。委托诉讼代理人：宋程浩，男，1994年3月13日出生，汉族，住重庆市合川区，系被告邓祖芳孙子。原告重庆多泰物业管理有限公司与被告邓祖芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告多泰物业公司的委托诉讼代理人王斌、被告邓祖芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多泰物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费及公共能耗费共计3632元【（1.2元/月/㎡×103.77㎡×27个月）+（10元/月×27个月）】，并支付违约金3643元〔3632元×（1+3‰）〕。事实与理由：原告系“中悦·城尚城”小区物业管理企业，被告系该小区×房屋的业主，其房屋面积为103.77㎡。原告与重庆中悦房地产开发有限公司于2011年3月30日签订了《中悦·城尚城前期物业服务合同》，约定由原告向“中悦·城尚城”小区全体业主提供物业服务，并根据住宅类型，向被告按照1.2元/月/㎡的标准，收取物业服务费，另按照10元/月的标准，收取公共能耗费。该《合同》另对被告方逾期支付物业服务和公共能耗等相关费用的违约责任进行了明确约定。但虽经原告多次催讨，被告至今欠付2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务和公共能耗费。被告邓祖芳对欠付原告方物业服务和公共能耗费用的期限和金额均无异议，但辩称，涉案《前期物业服务合同》签约各方未曾向被告告知选聘程序，属无效合同；即使有效，亦因未曾向被告出示合同文本，对被告不具约束力。即使该《前期物业服务合同》有效，其物业服务相关费用计费标准亦属过高。被告系因拆迁安置取得涉案房屋所有权，成为“中悦·城尚城”小区业主，根据相关政策，通过拆迁安置取得房屋产权的业主仅应按照合同约定标准的10%交纳物业服务相关费用，其余90%应由房产开发企业承担。原告为涉案“中悦·城尚城”小区所提供的物业服务，质量低下、状况恶劣，应免予或减少收取物业服务相关费用。原告多泰物业公司围绕其诉讼请求当庭举示了《“中悦·城尚城”前期物业服务合同》、房屋产权信息查询结果、催费通知、保安巡逻签到表、保安值班日志、物业服务相关照片等；被告邓祖芳当庭举示了现场照片等；以上证据，经当庭质证，本院予以确认。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2011年3月30日，原告多泰物业公司（乙方）与重庆中悦房地产开发有限公司（甲方）签订了《中悦·城尚城前期物业服务合同》，合同约定的主要内容：第一条、物业基本情况为位于重庆市合川区合阳城街道名人街“中悦·城尚城”小区，占地面积76757.31平方米，建筑面积269104.88平方米；第三条、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部位的维护和管理，物业共有部分包括房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等；2.物业共用设施、设备的养护、运行和管理，具体包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；4.共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；9.物业档案资料管理；10.物业专项维修资金的使用；11.装修管理；12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；13.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；14.法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项；第五条、乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）；第六条、本物业管理区域的物业服务费选择包干制的方式：1.包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），届时以发改委核定价格为准：（1）住宅1.30元/月·平方米（含电梯费）；（2）商业物业2.00元/月·平方米；（3）…。第七条、共用的专项设备运行的能源能耗及公共水电费（如景观水电费、发电机燃料等），乙方实行包干制，甲方每户每月交纳10元（如国家水电费上涨，按上涨系数上调）；第八条、业主应于房屋经验收合格通知交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的前15日内履行交纳义务；第二十四条、本合同期限为三年，合同期满，业主或业主委员会未提出终止本合同，本合同继续有效；第二十五条、业主大会尚未成立的，本合同继续有效，直至成立业主委员会，重新签订新的物业服务合同，本合同终止；第三十一条、甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；第三十五条、本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；第四十四条、本合同自2011年3月30日起生效。合同签订后，原告为“中悦·城尚城”小区提供物业服务至今，该小区至今未成立业主委员会。在合同履行中，原告实际执行的收费标准为：电梯房物业服务费1.20元/月/㎡、公共能耗费10元/月/户；多层房物业服务费0.70元/月/㎡、公共能耗费5元/月/户。被告邓祖芳于2015年4月通过拆迁安置成为“中悦·城尚城”小区×房屋的业主，其房屋属电梯房，建筑面积为103.77㎡。被告至今未交纳2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费、公共能耗及公共水电费，按照合同约定的计费标准，合计欠费3632元。原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。法庭审理过程中，被告邓祖芳以涉案“中悦·城尚城”小区存在业主违章搭建、车辆乱停乱放、公共区域摆摊设点等现象为由，对原告方物业服务质量提出质疑，原告多泰物业公司当庭作出解释并承诺在其合同义务和职责权限范围内予以改进。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。重庆中悦房地产开发有限公司是被告所居住小区的建设单位，其在业主委员会和业主大会选聘物业服务企业之前，与原告依据《物业管理条例》相关规定签订的《中悦·城尚城前期物业服务合同》，系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对重庆市合川区合阳办名人街57号“中悦·城尚城”小区全体业主具有约束力。涉案《前期物业服务合同》对原告方物业服务相关费用的计费标准存在明确约定，且并未区分相关业主房屋产权的来源而确定不同的计费标准。即使被告系因拆迁安置而取得涉案房屋产权，其作为拆迁安置对象，依据相关拆迁安置政策应由拆迁安置相关主体给予一定的优惠或予以一定的补助，由此产生的法律关系亦属于另一法律关系范畴，并不足以影响或排除涉案《前期物业服务合同》物业服务相关费用计费标准条款的效力。因此，被告提出的其仅应按合同约定标准的10%交纳物业服务相关费用的主张于法无据，本院不予采纳。较之其他民事合同，物业服务合同具有时间较长、区域较大、对象众多、内容广泛的特点。基于物业服务合同本身固有的特性，物业服务企业合同履行过程中不时产生一定的瑕疵或疏漏在所难免。对此，一方面，相关业主应依据诚实信用原则，给予物业服务企业进行补救和改进的机会和空间，另一方面，业主可通过民间或官方渠道与物业服务企业进行协商、调解甚至诉讼，督促物业服务企业补救服务瑕疵，提升服务质量。非因可归责于物业服务企业的原因所造成的对业主方合同目的重大且实质性的妨害或影响，相关业主不得以物业服务企业在合同履行过程中所存在的通常范围内的服务瑕疵或疏漏作为免予或减轻其物业服务相关费用支付义务的充分依据。法庭审理过程中，被告邓祖芳所主张的原告方物业服务质量瑕疵，不足以作为确认因可归责于原告方原因对其合同目的产生了重大且实质性妨害或影响的充分依据，且经原告多泰物业公司作出解释并承诺改进，故被告方主张应降低物业服务相关费用计费标准没有事实依据和合同依据，本院不予采纳。因此，原告多泰物业公司请求被告邓祖芳支付所欠2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费、公共能耗及水电费合计3632元，理由成立，本院予以支持。但原告多泰物业公司对涉案小区所提供的物业服务并不完善，有待改进，本院对其提出的违约金请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓祖芳于判决生效后五日内支付给原告重庆多泰物业管理有限公司物业服务费、公共能耗及公共水电费合计3632元；二、驳回原告重庆多泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邓祖芳负担。本判决为终审判决。审判员  黄永宏二〇一八年五月二十八日书记员  尹秀红