上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初93565号原告：上海新市北企业管理服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王若冰，董事长。委托诉讼代理人：张剑，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海美再晨体育管理咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区盛夏路XXX弄XXX-XXX号。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：上海张江集成电路产业区开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路XXX号XXX幢。法定代表人：刘樱，执行董事。委托诉讼代理人：胡剑秋，男。原告上海新市北企业管理服务有限公司(以下称新市北公司)与被告上海美再晨体育管理咨询有限公司(以下称美再晨体育公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后该案依法转为适用普通程序审理。2017年4月28日本院对该案作出一审判决。原、被告均不服判决，上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经审理后认为涉案的《前期物业管理委托合同(酬金制)》的签约方案外人上海张江集成电路产业区开发有限公司(以下称张江开发公司)应当参加诉讼，一审遗漏当事人，程序不当，故于2017年11月6日裁定将该案发回本院重审。本院于2017年12月1日立案受理后，依法另行组成合议庭公开进行了审理。审理中本院追加张江开发公司作为本案第三人参加诉讼，并于2018年3月2日公开开庭进行了审理。原告新市北公司的原委托诉讼代理人祝茗屿、被告美再晨体育公司的委托诉讼代理人肖志威、第三人张江开发公司的委托诉讼代理人胡剑秋到庭参加诉讼。后本院于2018年5月18日再次公开开庭进行了审理。原告新市北公司的委托诉讼代理人张剑、被告美再晨体育公司的委托诉讼代理人肖志威、第三人张江开发公司的委托诉讼代理人胡剑秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新市北公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费人民币765,371.10元(按照收费标准8.86元/月/平方米*产证面积7,198.75平方米计算)；2.判令被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的空调能耗费72,988.98元(2015年1-3月、6-9月、12月共计8个月，按照收费标准8.54元/月/平方米*1,068.34平方米计算)；3.判令被告支付违约金110,022.10元(按照中国人民银行同期贷款年利率5%，因合同约定预付3个月物业费，故违约金计算方式为：季度欠费*欠费季度*季度利率，自2015年1月1日起算至2018年3月31日止)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为上海张江高科技园区的物业服务企业，被告租赁该园区内上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号楼地下一层，9号楼一层部分单元、10号楼二层部分单元、11号楼全部面积及17号楼地下篮球场及其附属单元房屋及设施(以下称系争房屋)。根据《前期物业管理委托合同》及《管理规约》的约定，由租户即被告支付物业服务费、空调能耗费。现被告未支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费及空调能耗费，故原告起诉来院，要求判如诉请。被告美再晨体育公司辩称，1、在本案原告之前的物业管理公司是上海新张江物业管理有限公司(下称新张江公司)，按照租赁合同的约定，第三人如需变更物业公司要书面通知被告，但被告一直不知道换了物业公司，对原告是否提供了物业服务有疑问。2、对原告主张的物业费的欠费时间段无异议，但对收费面积和收费标准均有异议。物业费应当按照商业配套面积支付，而根据补充协议确认的面积是没有溯及力的，原告诉请的面积有问题；被告的商铺面积是3,310.73平方米，在整的商铺面积5,389.97平方米中占比61.42%。因此被告应缴纳物业费的面积是2,775.73平方米；前期物业合同约定的是酬金制，应当按照实际成本结算物业费。3、对原告主张的空调能耗费的收费面积及欠费的时间段无异议，但对8.54元的收费标准有异议，且空调一直存在漏水、报修的情况，要求酌情减免。4、对原告主张的违约金不同意支付，因为双方对物业费是存疑的。第三人张江开发公司述称，认可原告是物业服务单位。第三人没有对被告承诺过按成本计算物业费。按照其与被告签订的租赁合同，没有区分商业和特种用途，认可的面积是7,198.75平方米，5,000平方米是预估的，以实测报告为准。商铺及配套面积的收费标准认可8.86/月/平方米，物业合同中有约定。2016年的补充说明中再次确定收费标准为8.86/月/平方米。本院经审理认定事实如下：2013年9月，被告(乙方)与第三人(甲方)签订《房屋租赁合同/预租合同(盛夏路58弄天之骄子商业广场北区体育馆)》，约定被告承租第三人所有的系争房屋，双方确认的租赁面积为5,000平方米(该建筑面积如与《测绘报告》的实测结果有差异，双方以实测结果为准确定物业的租赁面积、租金和履约保证金……)，租赁期间为2013年11月1日至2021年10月31日止等。合同第8.3条约定：“租赁期内，由于租赁、使用租赁/预租房屋所发生的包括但不限于物业服务费、燃气费、水费、电费、通讯费、停车费等其他费用均由乙方自行承担。”合同第9.5条约定：“物业管理费及其他费用按物业管理者要求的期限及方式支付。”合同第11.3条约定：“租赁期内，乙方根据该物业《物业管理合同》及/或《物业管理规约》而需向物业管理者支付的费用(包括但不限于物业管理费、装修保证金等)由乙方按相关约定或规定承担并支付。”该合同附件三载明合用部位的使用范围、条件和要求见物业管理公约或物业管理合同或类似物业管理文件。《管理规约》第十一条约定：“业户应从建设单位通知入住之日预付三个月物业费，收费标准为8.86元/平方米/月(商铺)，对租户另外收取三个月物业费作为保证金。三个月后业户每季首月十日前交纳当季物业服务费……中央空调使用费收取标准，依据合同面积收取8.54元/平方米/月(每年1、2、3、6、7、8、9、12月)……”合同第十二条约定：“凡逾期支付物业费和水电费的业户，物业服务企业有权按每逾期一天加收应付金额的千分之三作为滞纳金……”2015年，被告与第三人签订《房屋租赁变更协议》，约定：“双方确认的租赁房屋实测面积为6,561.73平方米……”该协议第六条约定：“以上变更内容追溯自该房屋交付之日起生效。”2015年1月4日，原告与第三人签订《前期物业管理委托合同(酬金制)》，约定原告对上海市浦东新区盛夏路58弄(三期北块)实行物业管理，北块建筑面积为115,485.67平方米(其中地上建筑面积91,546.35平方米，地下建筑面积23,939.32平方米)，物业可收费面积为89,800.40平方米(9A、9B人才公寓19,805平方米，1-8号楼住宅楼65,476.53平方米，商业配套4,518.87平方米)；委托管理期限为2015年1月1日至2015年12月31日止等。合同第39条第4项约定：“商业配套用房作为业户配套服务内容，因此乙方在餐饮、商业配套等管理费收费标准上原则上应按成本价格予以收取，其中包括物业管理费、乙方管理酬金及其他增值收费项目。”合同第40条第4项约定：“9A、9B人才公寓(北块)物业管理费为7.06元/月/平方米，1-8号楼住宅楼物业管理费5.86元/月/平方米，商铺配套物业管理费8.86元/月/平方米。其中包含园区人工成本费、设备维护费、政府规定各种设备检测费、清洁费、公共能耗费、物业项目服务所必须的行政办公费、低值易耗、税金和管理酬金等分摊。”合同第41条约定：“支付方式：以第三方审计报告为结算依据(见附件审计报告)。”2015年1月21日，系争房屋核准登记在第三人张江开发公司名下，其中盛夏路58弄14、15号地下1、1层建筑面积314.47平方米(房屋用途店铺)、58弄16、17、18号地下1、1层建筑面积436.99平方米(店铺)、58弄19、20号地下1、1层建筑面积316.88平方米(店铺)、58弄21号203室建筑面积728.29平方米(店铺)、58弄27-30号地下1、1-3层建筑面积1,514.10平方米(店铺)、58弄21号204活动室建筑面积410.90平方米(房屋用途特种用途)、58弄25、26号地下1层泳池建筑面积1,024.66平方米(特种用途)、58弄43、44号地下1、1层篮球场建筑面积3,180.75平方米(特种用途)，以上建筑面积合计7,927.04平方米。2016年3月2日，被告与第三人再次签订《之补充协议(三)》，约定系争房屋根据系争房屋房地产权证的记载，调整为：“上海市浦东新区盛夏路58弄14、15、16、17、18、19、20号；21号203、204室；25、26号(地下一层泳池)；27-30号(地下1、1-3层)、43号、44号(地下1、1层篮球场)。”该协议第二项约定：“根据天之骄子项目报告，双方同意自2016年1月1日起租赁面积调整为7,198.75平方米。”2016年12月7日，第三人具《情况说明》，该说明第2条：“北块9A、9B人才公寓物业管理费为7.06元/月/平方米；北块1-8号楼住宅楼物业管理费5.86元/月/平方米；北块商铺及其他类型的物业，物业管理费为8.86元/月/平方米。”以上事实，有《前期物业管理委托合同(酬金制)》、《房屋租赁合同/预租合同》、《管理规约》、《房屋租赁变更协议》、《补充协议》、房屋土地权属报告、房地产登记簿、庭审笔录等在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。审理中被告对原告是否提供了物业服务持有异议，本院认为，本案第三人对原告系物业服务单位的主体资格没有异议，而原告对其异议意见没有提供证据予以佐证，故本院不予采信。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。现原告要求被告按照涉案的《前期物业管理委托合同(酬金制)》约定的8.86元/月/平方米的标准支付2015年度的物业服务费，符合物业服务合同的约定，本院予以支持。对于需要交纳物业服务费的面积，本院认为，根据2015年被告与第三人签订的《房屋租赁变更协议》，双方确认的租赁房屋面积为6,561.73平方米、且双方还约定“以上变更内容追溯自该房屋交付之日起生效”，而本案被告与第三人的租赁关系始于2013年11月，涉案的《前期物业管理委托合同(酬金制)》约定的履行期限为2015年1月1日至2015年12月31日，故被告应当按照6,561.73平方米面积计算物业服务费。据此，原告应支付被告2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费697,643.13元。原告主张的超出本院认定的缴费面积部分的诉讼请求，本院依法不予支持、被告有关物业服务费缴纳标准及面积的相应辩解意见，与本案查证的事实不符，本院均不予采信。对于原告要求被告按照8.54元/月/平方米的标准支付空调能耗费72,988.98元的诉求，符合合同约定，被告亦认可收费面积1,068.34平方米及欠费时间，故本院予以支持。至于被告辩解的空调能耗费的收费标准及空调一直存在漏水、报修的情况而要求酌情减免的意见，因被告未能提供充足的证据予以证实，故本院难以采信。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的意见，鉴于原、被告就系争房屋的物业服务费收费面积、收费标准一直存有争议，被告不具有故意拖欠的故意，故本院对原告的该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条、《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告上海美再晨体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新市北企业管理服务有限公司2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费697,643.13元；二、被告上海美再晨体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新市北企业管理服务有限公司2015年1月至3月、6月至9月、12月的空调能耗费72,988.98元；三、驳回原告上海新张江物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,764.21元(原告新市北企业管理服务有限公司已预交)，由原告上海新市北企业管理服务有限公司负担1,176.42元，由被告上海美再晨体育管理咨询有限公司负担10,587.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 王 金审判员 姚利伟审判员 马建红二〇一八年五月三十一日书记员 倪 熠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。