重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝01民初50号 原告（申请保全人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝**两路街道双凤路**，统一社会信用代码9150011290350615XC。 负责人：杨秀明，系该行行长。 委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。 被告（案外人）：周文吉，男，汉族，1974年6月2日出生，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：罗永彬，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。 被告（被保全人）：重庆市文杰京华农贸市场有限公司，住，住所地重庆市北碚区将军路**一社会信用代码91500109597965816X。 法定代表人：魏娟，系该公司执行董事。 被告（被保全人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1会信用代码9150011262209825X5。 法定代表人：刘刚，系该公司执行董事。 原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）与被告周文吉、被告重庆市文杰京华农贸市场有限公司（以下简称文杰京华公司）、被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2018年1月24日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行渝北支行的委托诉讼代理人刘欣阳，被告周文吉的委托诉讼代理人罗永彬到庭参加了诉讼，被告文杰京华公司和被告银鹰房地产公司经依法传票传唤未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行渝北支行向本院提出诉讼请求：1、对银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库继续执行；2、本案诉讼费由周文吉和银鹰房地产公司承担。事实和理由：1、银鹰房地产公司从2013年9月5日起以其自有的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，该抵押行为一直连续到2016年9月2日，该连续抵押一直合法有效，而周文吉与银鹰房地产公司之间所谓的交易行为均发生在该抵押之后；2、周文吉与银鹰房地产公司之间的交易标的物在法律上并不存在，银鹰房地产公司抵押给农行渝北支行的是整个车库，法院查封的也是整个车库，时至今日并无银鹰房地产公司将车库分零出售的测绘报告和房管部门备案批准，故周文吉与银鹰房地产公司之间的交易既违反了房管部门的管理规定也因标的物不存在而不成立，也不应得到保护；3、周文吉具有重大过错，即未在买卖房屋之前到房管部门查询房屋状况，未能尽到买受人的注意义务，故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，另鉴于周文吉明确表明拒绝代为清偿债务消灭抵押权，故也不能适用《物权法》第一百九十一条之规定；4、依据重庆市第一中级人民法院作出的(2017)渝01民初513号民事判决，农行渝北支行对该车库整体享有优先受偿权，而银鹰房地产公司通过非法的化整为零的手段达到将抵押物空虚化的目的，将会导致根本无法执行剩余面积，侵害国有企业的利益。 被告周文吉辩称，1、周文吉于2014年6月10日与银鹰房地产公司签订了《银海新城车位转让协议书》，约定由周文吉购买银鹰房地产公司开发的银海新城项目6号楼26号车位，总价款为90000元。当日，周文吉向银鹰房地产公司支付了全部价款，银鹰房地产公司出具收据并交付车位给周文吉占有、使用至今；2、2016年9月2日，银鹰房地产公司为文杰京华公司的借款将包含周文吉购买的26号车位在内的相应房产抵押给农行渝北支行，农行渝北支行所称的之前的抵押登记均已被注销，而重庆市第一中级人民法院于2017年5月5日对上述房产予以了查封，该次有效抵押与查封行为均发生在周文吉购买车位之后，故周文吉享有依照相关法律规定排除执行26号车位的权益；3、周文吉与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》不违反相关法律法规，合法有效，银鹰房地产公司应当履行为其办理产权过户登记的义务，且依据《物权法》第七十四条之规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，周文吉作为业主，其购买使用权优先于抵押权，农行渝北支行在办理抵押的过程中没有对抵押物的现状及性质进行严格审查，也具有过错，故其抵押行为不能对抗周文吉。 经审理查明：周文吉系银鹰房地产公司开发的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区5幢20-1号房屋的业主。2014年6月10日，银鹰房地产公司（甲方）与周文吉（乙方）签订《银海新城车位转让协议书》，约定如下：甲、乙双方在平等自愿的基础上，通过双方友好协商并且乙方充分了解车位情况。就乙方受让甲方开发的银海新城项目的6号楼车库26号使用权事宜（以下简称“本车位”）做如下约定：1、本车位协议总价款为人民币90000元。乙方于2014年6月10日前将协议总价款支付甲方，甲方在收齐协议总价款后向乙方提供收款收据。2、甲方于2014年6月11日前将本车位交付给乙方，乙方应按照物业服务公司的规定缴纳本车位的管理服务费，自甲方将本车位交付乙方之日起开始交纳（如该车位已出租，由物管公司把租金转交给乙方）。3、若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转让给本项目的其他业主。乙方不得将本车位转让、出租给本项目业主以外的第三人；但本项目房产实际使用人可经过乙方同意租用或临时使用本车位。4、本车位暂不办理产权证，乙方对此完全知晓，并同意18个月后领取产权证；但本车位办证所需缴纳的契税、土地登记费、房屋产权登记费等税费和其他费用按政府相关政策各自承担。若乙方不缴纳相关税费，导致本车位权益丧失的，甲方不承担责任。办理产权证书时，需要甲方配合的，甲方应予以配合。5、甲、乙双方的通知以上述所列的电话、地址为准、地址为准应确保其联络方式的真实性、准确性。若有变更，应在变更后两天内以书面形式通知另一方，否则，因未通知所产生的后果由未通知方承担。6、若因不可抗力的影响，导致本协议无法继续执行，则本协议自被撤销或被确认无效之日起，不再执行。甲方将按照政府有关停车位租用市场指导价格标准收取车位使用租金，将协议总价款扣除乙方已经使用车位年限的租金后将余款无息退还乙方，双方不再承担其他责任。周文吉于签订协议当日支付车库款90000元，银鹰房地产公司均已开具加盖财务专用章的收据。双方签订上述协议后，银鹰房地产公司即将其自行编号为26号的车位交付周文吉占有、使用至今。 2013年9月5日，银鹰房地产公司将位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库（房屋所有权证号：207房地证2010字第××号）为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2014年9月5日，银鹰房地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2015年8月31日，银鹰房地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2016年9月2日，银鹰房地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。由于文杰京华公司从2016年11月21日开始欠付利息，农行渝北支行遂将文杰京华公司、银鹰房地产公司等起诉至本院，本院于2017年5月5日对该车库予以了保全查封。保全过程中，周文吉向本院提出书面异议，本院作出（2017）渝01执异1796号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢26号车位的执行。 另查明，本院已于2017年10月19日作出（2017）渝01民初513号民事判决书，判决农行渝北支行就银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢的房产（权证号207房地证2010字第××号）享有优先受偿权。该判决已生效。 上述事实，有周文吉的207房地证2010字第××号产权证、周文吉的《银海新城车位转让协议书》、车库款收据两份、周文吉的62×××18农业银行卡交易明细清单、重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司出具的《已购车位明细》证明、《银海新城前期物业服务合同》、《银海新城物业服务合同》、重庆鑫龙物业管理集团有限公司营业执照及其綦江分公司的营业执照和变更登记情况、农行渝北支行于2013年9月、2014年9月、2015年8月分别与文杰京华公司和银鹰房地产公司签订的《借款合同》和《抵押合同》、207房地证2010字第××号房屋所有权证、213房地证（押）2015字第02912号他项权证、（2017）渝01民初513号之一民事裁定书、（2017）渝01执保93号保全结果和期限告知书、（2017）渝01执异1796号执行裁定书、（2017）渝01民初513号民事判决书及生效证明等证据及当事人当庭陈述等予以佐证，本院予以认定。 本院认为，本案系周文吉以案外人对争议的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢中银鹰房地产公司自编号为26号的车位提起异议，故本案只能就周文吉是否对26号车位享有排除执行的权利予以审查。本院具体评析如下： 首先，关于周文吉与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》的效力问题。农行渝北支行认为银鹰房地产公司从2013年9月起即以其自有的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层1532.94平方米的车库为文杰京华公司的借款向其提供抵押担保，该抵押行为一直持续到2016年9月2日，且银鹰房地产公司在向周文吉出售车位时未取得房管部门的备案许可，故周文吉与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》无效。本院认为，虽然银鹰房地产公司从2013年9月起一直以上述车库向农行渝北支行提供抵押担保，但依据农行渝北支行举示的证据，可以确认双方的抵押合同均为一年一签，约定的抵押期均为一年，即农行渝北支行所称的2013年9月、2014年9月和2015年8月的抵押登记均已被注销，故银鹰房地产公司为农行渝北支行提供的有效抵押应为本院（2017）渝01民初513号民事判决所确认的双方于2016年9月所签抵押合同约定的抵押担保行为，即应确认农行渝北支行从2016年9月2日起对上述车库享有抵押权。因此，周文吉作为银海新城小区业主，虽然其与银鹰房地产公司签订《银海新城车位转让协议书》时，争议的车库被抵押给了农行渝北支行，但该次抵押已于2014年9月被注销，且银鹰房地产公司在出售时已取得了该车库的产权证，而本院系2017年5月5日对该车库进行的查封，故本院确认周文吉与银鹰房地产公司系在法院查封以前签订了合法有效的《银海新城车位转让协议书》。 其次，关于周文吉是否已经支付了26号车位全部价款的问题。依据周文吉的陈述，其于2014年6月10日从银行取款以现金方式向银鹰房地产公司支付车库款90000元，对此周文吉举示了其尾号4318的农业银行卡交易明细清单予以证明，银鹰房地产公司已向周文吉出具加盖财务专用章的车库款收据，本院认为周文吉的陈述符合交易的一般情形，其举示的证据也较为充分，可以确认其已向银鹰房地产公司支付了26号车位的全部价款。 再次，关于周文吉是否已在法院查封之前合法占有使用26号车位的问题。本院认为，重庆鑫龙物业管理集团有限公司系银海新城小区前期及现在的物业服务单位，其綦江分公司出具的《已购车位明细》证明，证明26号车位从周文吉购买之日占有使用至今，本院认为重庆鑫龙物业管理集团有限公司作为银海新城小区的物业服务单位，其具体提供物业服务的綦江分公司对于该小区的车位使用状况最为清楚，本院对其綦江分公司出具的证明予以采信，故本院确认周文吉在2014年6月10日购买26号车位后即占有使用至今的事实。 最后，关于周文吉对于26号车位未能办理过户登记有无过错的问题。本院认为，虽然周文吉在购买26号车位时，该车位所在的车库被银鹰房地产公司整体抵押给了农行渝北支行，但该次抵押被注销以后，银鹰房地产公司即应当为周文吉办理分户的过户登记手续，可银鹰房地产公司违反诚实信用原则，拒不履行与周文吉的协议约定，仍然多次以该车库为文杰京华公司的借款向农行渝北支行提供抵押担保，致使至今未能办理过户登记，本院认为周文吉对于26号车位未能办理过户登记并无过错。 综上，本院对农行渝北支行要求对银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中26号车位继续予以执行的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 驳回中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行要求对重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中26号车位继续予以执行的诉讼请求。 案件受理费80元，由中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审判长 郑 泽 审判员 闫信良 审判员 师玉婷 二〇一八年五月三十日 法官助理江满意 书记员程容