四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终595号上诉人（原审原告）：唐源，男，1995年11月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人（特别授权）：张纲，四川天普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南充绿地申川置业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区潆华西路2号。法定代表人：孙志文，公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：凤缪斯，男，汉族，1990年3月25日出生，住重庆市渝北区，系公司员工。委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。上诉人唐源因与被上诉人南充绿地申川置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初4404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐源的委托诉讼代理人张纲，绿地公司的委托诉讼代理人凤缪斯、邓显峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐源上诉请求：撤销原判，改判或发回重审，支持唐源的一审诉讼请求。事实和理由：1.唐源一审诉讼请求是按约定标准交房和承担违约金，原审法院却判决绿地公司对违约行为进行整改，违反“不告不理”的原则。2.绿地公司已自认有未修建飘窗等违约行为，应当承担违约责任；绿地公司出售不符合合同约定的商品房，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任应由出卖人承担，绿地公司不能以房屋已验收合格而免责，虽然双方未约定违约金额和计算方法，但可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定确定。3.原审法院不支持违约金，应当进行释明，询问买受人是否主张损害赔偿。4.顺庆区建设工程质量安全监督站发出“上海滩花园项目违法搭建和擅自改变规划进行修建的举报信”的回复函，证实绿地公司有严重违约行为，该行为是导致买受人拒收房屋的直接原因，绿地公司应当承担逾期交房责任。5.《补充协议》（以下简称《协议》）中对规划、设计变更的补充约定，违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效条款。绿地公司辩称，一审法院没有违反不告不理原则；上诉人关于有权拒绝接收房屋的理解错误，绿地公司在交付前已具备交付条件；本案不存在适用释明权的问题；补充协议没有违反强制性规定。一审判决应予维持。唐源向一审法院起诉请求：1.绿地公司按双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）约定标准向其交付房屋；2.绿地公司按日计算向其支付全部已付房款万分之一的违约金（从2015年9月30日起至绿地公司按《合同》约定标准向其交付房屋之日止）；3.绿地公司承担本案诉讼费用及评估费。一审法院认定事实：2014年3月12日，唐源为购买绿地公司开发的上海滩花园一区房屋，唐源作为乙方与甲方绿地公司签订《合同》及《协议》，明确约定双方权利义务。《合同》第九条关于设计变更做了如下约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。《协议》第三条对买卖合同第八条、第九条规划、设计变更的补充约定：1.甲、乙双方一致同意，甲方有权在不影响乙方购买房屋质量、使用功能的前提下直接对相关规划、设计通过规划部门审批同意或设计单位变更进行优化，而无须通知乙方或征得乙方同意。前述规划、设计变更包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭式或开放式、窗户/门的开口尺寸及开启方向变化、外立面设计、颜色及景观方案等更改。2.由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，甲乙双方相应的权利义务以新颁布的法律、法规、规范标准为准，甲方不承担违约责任。《合同》第十一条关于交付条件做了如下约定：（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。《合同》第十五条关于交接手续做了如下约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方在进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处罚。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：房屋毁损、灭失的风险自交接单确定的支付使用之日起由买受人承担，其他见《补充协议》。《合同》第十六条关于商品房质量、装饰、设备标准约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；（二）出卖人和买受人约定如下……4.出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照以下方式处理：出卖人据实补差。具体装饰和设备标准的约定见附件六（附件六：装饰和设备标准的约定1.保温材料（1）外墙保温【中空玻化微珠砂浆】……）；（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。其中在《协议》上附有绿地上海滩花园一区住宅使用说明书及住宅质量保证书。合同签订后，绿地公司承建的案涉房屋在2015年9月底之前分别取得了案涉商品房的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收文件、建设工程消防验收意见书及商品房面积实测技术报告书，房屋达到了交付条件。2015年9月29日，绿地公司通知唐源接房。经查验，唐源认为案涉房屋存在如下问题：1.厨房外可变空间无法使用；2.墙面被刮白，合同约定为水泥砂浆；3.未按约定修建飘窗；4.厨房门和电插座设计不合理导致天燃气主管道在封闭的房屋中间；5.卫生间未设计下沉导致仅能安装坐便器不能安装蹲便器（安装蹲便器会导致层高和空间变小，不符合国家标准，卫生间贴上地转后就会比客厅餐厅地面高，水会流向餐厅及其他房间，同小区其他楼栋卫生间设计了下沉），严重影响使用；6.内墙有空鼓情况；7.厨房及生活阳台均无地漏，生活及使用功能严重受损；8.主卧违规增修厕所且正对其他户型房屋的客厅；9.主卧阳台未修，窗户未安装；10.外墙保温做在室内；11.保温材料质量不合格；12.绿地公司违法改建、增建使得其交付的房屋不具备合法性。唐源认为绿地公司交付的房屋不符合约定，并以此为理由拒绝接房。针对案涉房屋燃气管道设计、安装问题，2015年9月14日，中油南充燃气有限责任公司生产技术部作出如下说明：一、该项燃气工程的设计完全按照《城镇燃气技术规范》（GB50494－2009）、《城镇燃气设计规范》（GB50028－2006）中的相关规定进行。该燃气工程的施工、验收也完全依照《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（CJJ33－2005）、《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》（CJJ94－2009）中的相关规定进行。二、将高层立管起在墙中间是因为部分户型的厨房门为非推拉门，燃气管如不安装在墙中间厨房门将对燃气表及立管造成损害。三、将高层立管起在墙中间是因为部分户型墙上预留有电插座，根据《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》（CJJ94－2009）要求“室内燃气管道与电插座平行敷设间距须大于15cm”。绿地公司认可未修建飘窗、墙面均被刮白和A户型主卧隔墙未修建，但认为其主观上是公司对房屋的优化处理，目的是为业主提供优质服务，不存在违约行为。对案涉业主提出的其他问题，绿地公司均认为未违反双方合同的约定及相关法律的规定。唐源提出案涉房屋部分构造为违章搭建，绿地公司将此作为对业主的赠送面积，其行为违反法律规定，已向相关单位予以举报，该行为正在相应行政单位处理之中。一审法院认为，唐源与绿地公司签订的《合同》及《协议》，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合同当事人均应诚实信用地履行该合同。本案争议的焦点是绿地公司交付房屋是否符合合同约定，是否构成违约的问题。对于卫生间未设计下沉、厨房阳台无地漏，双方在合同中并没有明确的约定，唐源也未举示证据证明该情况违反相应法律的规定，其不能以使用不方便为由认为不符合合同约定。对于保温材料，双方合同约定为中空玻化微珠砂浆，根据绿地公司提供的证据能证明该类别属于外墙内保温系统，符合法律规定，并未违反合同的约定。对于唐源提供的四川省建筑工程质量检测中心的《检测报告》认为外墙保温不合格，经审查认为，其一、该检测报告检测对象并非案涉房屋；二、该检测报告反映检测性质为委托检测，检测报告中未反映检测的方式，对检测人员的资质也无相应证明材料；三、检测过程中，未有建设单位、工程监理单位的人员参与见证，不符合相应法律规定。同时根据绿地公司提供的《四川省居住建筑节能设计审查备案登记表》和《南充市民用建筑工程节能专项验收备案表》可以证实该房屋保温工程质量符合相关技术要求、符合法律规定，在案涉业主提供的相关文件存在上述瑕疵情况下，对该项违约主张不予支持。案涉业主主张A户型主卧增建的卫生间，正对其他户型房屋的客厅，严重影响业主的居家环境，一审法院认为，根据南充绿地公司与A户型业主的约定，该部分构造为可交空间，并不当然为卫生间，A户型业主可根据自己的实际需求予以改造，其二，该相邻户型的，设计符合相应法律法规对采光、通风、噪音以及安全防范的要求，南充绿地公司不存在违反与案涉业主约定或法律规定的情形，对于唐源的该项主张不予支持。厨房中天然气管道的安装是由具有相应资质天然气公司设计施工的，其也证明相关的安装符合法律规定，对于案涉业主的该项主张不予认可。关于案涉房屋内墙空鼓的质量问题，南充绿地公司举示了案涉房屋质量合格相应证明，唐源提供的证据不能证明自己的该项主张，对案涉业主主张房屋内墙空鼓的质量问题无事实依据，不予认可。案涉部分业主提出绿地公司在相关行政机关验收后，对案涉房屋进行违法改建、增建以此作为赠送面积部分，满足对业主的合同约定，但因违法增建的行为违反法律规定，面临被拆除即无法按照合同约定交付房屋的风险，请求依法认定。截至目前，唐源并未提供任何行政机关作出的案涉房屋赠送部分系违法建筑并责令拆除的证据，现案涉房屋的现状与双方的合同约定是一致的，案涉房屋的赠送面积部分是否存在违法违章增建行为及相应的处理方式，不属于人民法院的受理范围，故对该项主张不予支持。双方在合同上约定交付房屋的墙面应该是水泥砂浆面层，南充绿地公司将墙面全部进行了刮白处理，在双方约定房屋有飘窗的地方，都没有修建飘窗，在A户型主卧有隔墙的地方均未修建，这些行为应当认为案涉房屋部分不符合合同约定，该行为应属于履行合同义务不符合约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，南充绿地公司应当通过整改向唐源恢复符合合同约定的房屋。案涉A户型的可变空间预留下水管道，其为南充绿地公司为业主的多种需要考虑，以便有需求的业主能就其改造为卫浴室等空间，虽双方在合同中对此没有明确的约定，但自主合理地使用可变空间是业主一项重要的权利，现唐源对此提出异议，南充绿地公司的该项优化处理对无打算将其改造为卫浴室等空间的唐源造成可变空间在使用功能上的障碍，导致唐源预期的心理舒适感降低，南充绿地公司对上述问题未向唐源尽到合理的提醒义务且未征得其同意，违反了诚实信用的合同义务，现南充绿地公司对此表示无法采取补救措施，且强制拆除将损害同户型其他已将其改造成卫浴间业主的合法权益，故南充绿地公司应承担赔偿造成唐源所购房屋可变空间受影响的损失的违约责任，但鉴于南充绿地公司对涉案可变空间预留排污管道的目的是为业主提供多种需求的考虑，并且为此增加了建设成本，酌定由南充绿地公司赔偿唐源5,000元。同时唐源主张南充绿地公司承担交付不符合合同约定的违约金，因双方对此并未约定违约金，故唐源据此要求缺乏依据，依法不予支持。案涉业主的上述主张，经审查后依法对部分主张未予支持，但需指出，绿地公司在提供服务及房屋时，存在有悖于本地居住者居住习惯的设计，其虽未违反双方的合同约定及法律规定，但给业主带来一定的不便及困惑，绿地公司应充分听取业主的合理建议，积极改良自己的产品质量，改善与案涉业主的不睦关系，主动担当，为业主提供更舒适居所。对于绿地公司是否存在逾期交房的情形，是否应当承担逾期交房责任？合同中约定，绿地公司交付的房屋应具有下列资料：1.规划验收批准文件；2.建筑工程竣工验收备案表；3.南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书；4.住宅质量保证书和住宅使用说明书。绿地公司在交付房屋前，取得了上述备案证明及认可、使用文件。绿地公司在合同约定的期限内交付的房屋符合双方签订的《合同》中第十一条规定的交付条件，案涉业主在《房屋交接查验记录表》上所列的理由，均不构成拒绝接房的条件，其提出的案涉房屋未按规划进行施工，取得的规划验收手续违法，也未提供证据证实，应视为该商品房已经在双方约定的期限内完成交付，故绿地公司不构成逾期交房，也无需承担逾期交房的违约责任。案涉业主主张的拒绝收房的理由即案涉房屋存在的一些瑕疵，不属于重大影响房屋结构、不能使用情形，案涉业主可按合同约定要求绿地公司予以整改，人民法院也已对此作出了认定，绿地公司应当积极履行保修整改义务。判决：一、绿地公司于判决生效后三十日内对唐源购买的上海滩花园一区房屋存在的问题（即修建合同中约定的飘窗、主卧隔墙，将内墙墙面恢复为水泥砂浆）维修完毕，使其符合合同约定使用条件；二、绿地公司在判决生效后十日内支付唐源赔偿款人民币5,000元；三、驳回唐源的其他诉讼请求。案件受理费100元，由绿地公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐源提交的证据为：1.南充市城乡规划和测绘地理信息局南规函〔X〕X关于对上海滩花园业主冉文剑举报南充绿地申川置业公司违法建设调查处理的回复，告知冉文剑已于2017年6月15日转南充市城市管理执法局调查处理；2.南充市城市管理行政执法局南城执2017责改字[X]第X号责令限期改正通知书，要求绿地公司于2017年10月10日前改正违法行为，签收人为林娟。拟证实绿地公司存在违法行为以及绿地公司所交房屋存在瑕疵。绿地公司质证认为，上诉人提供的是复印件，未提供原件，真实性存疑；是针对冉文剑的回复，与房屋是否符合合同约定不具有关联性，事实上，交付的房屋与合同附图一致，不一致的部分一审已经查明。经审查认为，上诉人提交的限期改正通知书载明的违法事项是“违法建设采光井”，上诉人没有提交证据证明违法建设采光井与其在本案中所主张的违约行为是什么关系，因此上诉人提交的证据不具有关联性，本院不予采信。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，应围绕上诉人的上诉请求进行审查。本案争议的焦点为：1.一审判决是否违反“不告不理”原则等程序；2.绿地公司应否承担逾期交房责任；3.《协议》中关于规划、设计变更条款的效力。关于本案是否违反“不告不理”原则等程序的问题。唐源的一审诉讼请求是由绿地公司支付违约金，一审法院认为虽然绿地公司的行为有属于履行合同义务不符合约定的情形，但双方签订的合同没有约定违约金，故判决不予支持。一审法院对唐源的诉请已作出回应，本院予以维持。虽唐源未诉请由绿地公司进行维修，但人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决采取维修等补救措施，也是法定的承担违约责任的一种方式。因此，一审法院判令绿地公司予以维修，并无不当，不属于违反“不告不理”原则的情形。对一审程序是否合法的问题。唐源认为一审法院未按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定给当事人予以释明，应当发回重审。但经审查，本案不属于“当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的”的情形，因此，唐源请求发回重审，不符合法律规定，本院不予支持。关于绿地公司应否承担逾期交房责任的问题。双方签订的《合同》第十一条和第十五条对交付条件和交接手续作了约定，案涉房屋取得了《合同》约定的证书及报告，具备了交付条件。绿地公司遂于2015年9月29日通知接房的行为符合《合同》约定，而唐源以所交付房屋不符合合同约定为由拒绝接收房屋，不能由此认定绿地公司未按期履行交房义务，原判未予判令绿地公司承担逾期交房责任适当，本院予以维持。关于《协议》中关于规划、设计变更条款的效力问题。唐源认为此类条款违反了现行法律法规的强制性规定，但未举证证明，本院不予采纳。综上所述，唐源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人唐源负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕元华审 判 员 江春虹审 判 员 刘大轩二〇一八年五月三日法官助理 庞雨鸿书 记 员 汤 彬