甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2018）甘0902民初5161号原告:酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：周某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶某。委托诉讼代理人：周某2。委托诉讼代理人：李某，甘肃梓钊律师事务所律师。被告：茹某。原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司（以下简称酒泉时代购物中心）与被告茹某租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告酒泉时代购物中心的委托诉讼代理人陶某、周某2、李某，被告茹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告酒泉时代购物中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立即腾退租赁房屋（4006号商铺）和实际占用的经营场所并交还原告；2.被告支付租金（含物业费）358000元（截止2018年8月20日）及今后的租金（含物业费，按照合同约定的相应租金、物业费计算至实际搬离房屋之日）；3.被告支付履约保证金120000元，履约保证金不予退还；4.被告支付代缴租金550000元；5.被告承担逾期付款违约金61680元（以实际欠付费用1028000元的6%计算），以上费用合计1089680元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定将原告酒泉时代购物中心第四层4006建筑面积为4474㎡，出租给被告经营，租期4年。合同5-3条约定，被告应当在每季度10日前足额交纳租金。同时约定，合同签订后7日内被告应缴纳履约保证金120000元。同年9月23日，原、被告签订补充协议约定将原承租商户（秦铁政）租赁的场所出租给被告，秦铁政所欠租金550000元由被告交纳。现被告违反合同约定，没有按约交纳履约保证金、租金，经原告多次催要未果，现诉至法院，望判如所请。被告茹某辩称，同意解除合同，但对原告主张的违约金不承担。租金确实欠付了，具体欠付金额不太清楚。原告要求支付代缴租金550000元是事实。履约保证金只交纳了30000元。对原告要求腾退房屋的主张，可以进一步跟商场商量。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实本院予以确认。对原告提交有争议的证据本院认定如下：1、糖豆KTV租金缴纳情况一份、交费收据复印件30张，以证明2017年12月19日至今，被告欠付原告租金及物业费的事实。被告茹某质称不太清楚。经审核，该统计表系原告自制证据，未与被告核对确认。复印件多张模糊不清，无法确定交费时间及交费金额，对该证据本院不予采信。2、2018年3月1日被告茹某签订的还款计划保证书原件一份，被告茹某、案外人谭某、彭某签订的保证书原件一份，以证明被告未严格按照其签订的保证书及还款计划履行。被告茹某质称，名字是我签的，但是上面还有其他股东，并且保证书不是我写的。经审核，该保证书上面有被告的签名，无论是否是被告书写，均代表被告认可欠原告租金且愿意偿还的事实，对上述证据，本院予以采信。3、2018年3月21日、2018年8月6日催缴函原件及复印件各一份，以证明被告未按照函件的要求交纳费用。被告茹某质称不太清楚。经审核，上述证据系原告自制，并不能证实原告向被告茹某送达并告知，对该证据的证明目的本院不予认可。4、2018年12月1日糖豆KTV租金缴纳情况一份、2018年7月26日至2018年9月25日购电明细报表2张、收据打印件10张（共40张票据），以证明被告茹某交纳租金的情况。被告茹某质称，对交费票据没有异议，收据确实是我交纳的租金，但3月25日的一张票据记载金额是90000元，在租金缴纳情况表中记载的只有5000元。经审核，2018年3月25日票号为0009006，金额为90000元的收据，原告在制作租金缴纳情况表的时候，将该金额分两笔书写为5000元和85000元，其总金额和票据相符。40张票据中有9张属于重复复印，1张为被告缴纳电费100元，剩余票据30张与原告制作的糖豆KTV租金缴纳情况金额相符，且被告亦予以认可，对租金缴纳情况和收据打印件，本院予以认可。对购电明细报表2张，因没有原告公司盖章，也没有与被告签字核对确认，无法证实与本案的关联性，对该证据本院不予认可。对被告提交有争议的证据本院认定如下:2018年7月18日糖豆音乐餐吧向原告提交的申请复印件一份、2018年4月24日时代购物中心商户停水、电执行单原件一份，以证明被告在没有欠付水电费的情况下被停水停电。原告酒泉时代购物中心质称，对证据真实性没有异议，证明目的有异议，恰好证明被告欠付原告租金的事实，而且根据原告提供的交费情况表进一步证明原告在向被告发放停水停电通知单后，被告缴纳了相应租金。经审核，被告在无其他证据证实的前提下，仅凭申请无法证实在没有欠付水电费的情况下被原告停水停电，对该证据的证明目的本院不予采信。对时代购物中心商户停水、电执行单原件，因原、被告双方均认可，可以证实原告向被告催缴租费及通知停水停电的事实，对该证据本院予以认可。本院结合本案证据及当事人陈述认定事实如下：2017年9月16日，被告茹某与原告酒泉时代购物中心签订《租赁合同》，约定将原告酒泉时代购物中心四层出租给乙方（茹某）使用。租赁场所的实际面积为1903平方米，含公摊面积2571平方米，位于**，4006#铺位。租赁期限为4年，自2017年9月19日至2021年9月18日。计租日为2017年11月20日起开始计算租金。合同5-2条约定，租金计算方式：2017年9月19日至2019年9月18日，计租面积￥27万元/季度（贰拾柒万元）；￥108万元/年。合同5.3.1条约定，被告应当在每季度10日向原告一次性足额支付下个自然季度的租金。同时约定，合同签订后7日内向原告交纳270000元作为履约保证金。物业费每年352968元，包含在签订的整体缴纳费用中，不另行缴纳。同年，9月23日，原、被告签订《酒泉时代四楼KTV合同补充协议》，约定将四楼南北通道宽5.5米，东西侧通道宽6米，原承租商户（秦铁政）租赁的场所出租给被告，秦铁政所欠租金550000元由被告交纳。同时约定，合同保证金由一个季度27万元改为12万元。合同签订后，被告茹某2017年11月20日至2018年2月19日，3个月期间欠交租金270000元。2018年2月20日至2018年7月19日，5个月期间交纳租金450000元。2018年8月7日、8月18日、8月25日、8月31日、9月10日，分别交纳租金10000元、2000元、1000元、1000元、1000元。合计交纳租金465000元。对剩余租金及履约保证金经原告多次催要未付，现诉至法院，望判如所请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。酒泉时代购物中心将租赁物交付承租人茹某使用、收益，被告茹某理应按照合同约定支付租金，现被告茹某未在约定期限内支付租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告要求解除租赁合同的诉讼请求符合法律规定，且被告亦同意解除合同，故对该诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告茹某理应腾退租赁房屋（4006号商铺）和实际占用的经营场所并将其交还原告。对原告要求被告支付欠付租金358000元（截止2018年8月20日）及实际搬离房屋之日租金的诉讼请求。经审查，按照原、被告合同约定从2017年11月20日开始计算租金，截止2018年8月20日，被告茹某应交纳租金810000元（9月×90000元/月），但根据现查明的交费情况，被告茹某实际交纳租金465000。原告酒泉时代购物中心认为被告茹某2018年8月31日、2018年9月10日交纳的租金2000元，系2018年8月20日至2018年9月19日期间的租金。但经本院查明，被告茹某2018年7月20日至2018年8月19日交纳租金为13000元，并未全额交纳，故对已交费2000元，本院计算至2018年7月20日至2018年8月19日期间交纳的租金，即该月被告实交租金15000元，欠交75000元。故被告茹某实际应支付原告酒泉时代购物中心租金345000元（810000元－465000元）。对原告要求被告支付代缴租金550000元的诉讼请求，因原、被告在2017年9月23日签订的××里宽5.5米，东西侧通道宽6米。该位置以前商户所欠租金55万元由乙方（茹某）缴纳。”，该补充协议系原、被告双方自愿签署，被告在庭审中亦予以认可，故对该诉讼请求本院予以支持。对原告要求被告承担逾期付款违约金61680元（1028000元×6%）的诉讼请求，被告辩称不同意承担。根据双方签订的合同18.4.2条约定“乙方除承担本合同第18.4.1条责任外，还应向甲方支付相当于12个月租金的违约金”，该约定明显高于法律规定。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。现原告将违约金调整至6%，符合法律规定，本院予以支持。违约金计算为53700元[（345000元＋550000元）×6%]。对原告要求被告支付履约保证金120000元并不予退还的诉讼请求。被告辩称交纳30000元，但未提供相应证据予以证实，对该辩解意见本院不予采信。虽然双方签订的合同18.4.1条约定“甲方（酒泉时代购物中心）依照约定解除合同（不可抗力除外）或者乙方（茹某）单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金。”，但从原、被告约定履约保证金的目的出发，该保证金系双方为了保证合同的顺利进行，防止被告在合同执行过程中违反合同规定或者违约的一种金钱保证。原告可以在被告未按照合同约定支付租金、物业服务费、违约金或者其他应付款项，或者被告违约造成原告损失的时候，从履约保证金中扣除与欠款或者损失等额的金额。现原告既已要求解除合同，并主张欠付租金及违约金，其损失已得到弥补，再主张履约保证金于法无据，对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司与被告茹某签订的《租赁合同》；二、被告茹某在本判决生效后十日内将租赁房屋（4006号商铺）和实际占用经营场所（四楼南北通道宽5.5米，东西侧通道宽6米）交还原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司；三、被告茹某支付原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司截止2018年8月20日的租金345000元，并按照月租金90000元支付至实际搬离房屋之日止的租金；四、被告茹某支付原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司代缴租金550000元；五、被告茹某支付原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司违约金53700元；六、驳回原告的其他诉讼请求。以上三、四、五项合计金额为948700元，限被告茹某于本判决生效后三十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14608元，由原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司负担1321元，被告茹某负担13287元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 赵 静人民陪审员 张凤英人民陪审员 丁建国 二〇一九年五月十七日法官 助理 沈妍玲书 记 员 齐 琦