广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0304民初802号 原告：桂林市日远房地产开发有限公司，住所地广西桂林市中山南路**。 法定代表人：吴建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张忠南，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：覃东，该公司副总经理。 被告：象山区陆艳林都一六八酒店，，住所地广西桂林市中山南路** 经营者:陆艳。 被告：陆艳，女，汉族，1975年9月8日出生，住广西桂林市象山区。 二被告委托诉讼代理人：蒋仕勇，广西剑化犁律师事务所律师。 原告桂林市日远房地产开发有限公司（以下简称日远公司）与被告象山区陆艳林都一六八酒店（以下简称一六八酒店）、陆艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年6月26日、2017年9月8日、2018年3月30日、2018年4月26日公开开庭审理了本案。原告日远公司的委托诉讼代理人张忠南、覃东，被告陆艳及被告一六八酒店、陆艳的委托诉讼代理人蒋仕勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日远公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房租用合同》，腾空租用的铺面；2、判令被告支付拖欠的租金144981元（租金计算至2017年9月6日，以后租金按合同约定计算至被告履行完判决书时止）；3、判令被告支付拖欠的违约金43467元（违约金均已计算至2017年9月6日，从2016年7月1日至2017年9月6日，实际拖欠违约金为619423元，公司按照实际拖欠租金的30%计算违约金，之后的违约金按合同约定计算至被告履行完判决书时止）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告陆艳于2014年9月30日，就位于桂林市门面签订《商用租房合同》。合同约定：租期自2014年10月1日起至2024年9月30日止；每月租金1万元，从第二年起在原租金的基础上递增1%；承租人应当在当月5日前向出租方交纳租金，如无故拖欠租金出租方每天按实欠租金1%加收违约金。合同签订后，原告依约向被告陆艳交付了铺面，被告陆艳利用该铺面注册了象山区林都一六八酒店。自2016年7月1日起原告多次向被告催讨租金，被告均以各种理由拒不履行合同义务，至今未交纳租金，截止2017年9月6日被告拖欠租金共计144981元，还应支付相应的违约金43467元。为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 被告一六八酒店辩称，原告无权向被告收取租金,因为酒店大堂是原亚都168酒店使用，原告作为出卖方，将原亚都168酒店出卖时称酒店大堂是属于现酒店式公寓所有业主所有，不论产权在谁名下，不能将原亚都酒店大堂的现状进行分割，影响林都168酒店的经营，酒店大堂的所有权及使用权应归全体业主。原告在欺骗、隐瞒的情况下明知分隔酒店大堂会影响经营还与被告签订商用租赁合同，应归于无效。被告不应向原告支付租金，请驳回原告的诉讼请求。 被告陆艳辩称，被告陆艳虽然与原告签订了《商用租赁合同》，但实际受益人为一六八酒店，被告陆艳不是本案适格被告。请求驳回原告的诉讼请求。 本院结合当事人的举证和质证，认证如下：对原、被告无异议的证据予以认证，对当事人提出异议的证据，将结合全案证据及其双方诉辩事由存在的关联性，作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告是位于桂林市原桂林市亚都168酒店的产权人。2007年11月8日，桂林市建设与规划委员会向原告出具一份市建规委管【2007】567号《关于桂林市日远房地产开发有限公司变更原华丽酒店使用性质及扩建、内外装修的建设用地规划定点的批复》，同意原告在中山南路61号，原华丽酒店使用性质变更为酒店式公寓综合楼（其中一层为商铺和酒店服务大堂，二层为餐厅和商务服务，三-十层为酒店式公寓），规划用地面积1110平方米，规划建筑面积8680.86平方米。之后，原告陆续将原桂林市亚都168酒店式公寓的大部分房间出售给业主，但未将酒店大堂及二楼餐厅出售给业主。 2014年9月30日，原告作为出租人（甲方）与被告陆艳作为承租人（乙方）签订《商用租房合同》，载明：甲方出租的商铺坐落地址桂林市一楼酒店现有大堂门面，建筑面积52平方米；租期自2014年10月1日起至2024年9月30日止；每月租金为1万元，租赁押金为2万元；乙方须每月5日前将当月租金交给甲方，如无故拖欠租金甲方有权向乙方按时欠租金1%加收滞纳金；甲方在下列情形之一可以中止合同收回房屋：1、甲方擅自将房屋转租、转让或者转借的。甲方利用承租房屋进行非法活动的损害公共利益的。承租方拖欠租金累计达30天等。之后，被告陆艳成立了象山区林都一六八酒店，其租用的上述铺面用于一六八酒店的经营使用。2016年7月1日之前，被告均能按期交纳租金。之后便开始拖欠原告租金。截至2017年9月6日，被告欠原告租金142511元。 本案在审理过程中，一六八酒店作为原告以侵权纠纷起诉了日远公司，本院根据被告一六八酒店的申请经审查后作出（2017）桂0304民初802号之一民事裁定书，裁定中止本诉讼。 本院对一六八酒店与日远公司侵权纠纷一案作出（2017）桂0304民初1753号民事判决，一六八酒店不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院作出（2017）桂03民终3175号民事判决，维持原判。 根据原告诉讼保全申请，本院依法作出（2017）桂0304民初802号之二民事裁定书，查封被告陆艳名下位于桂林市象山区（产权证号：30××40）。 2017年10月19日，被告陆艳将象山区林都一六八酒店更名为象山区陆艳林都一六八酒店，组成形式个体经营。 本案的争议焦点：一、本案的适格被告有几个；二、2014年9月30日原告与被告陆艳签订的《商用租房合同》是否有效；三、如果《商用租房合同》有效，原告主张的被告拖欠的房租数额是多少及如何计算被告因违约应支付的违约金数额。 关于争议焦点一的问题，本院认为，合同相对性是指原则上合同项下的权利义务只能赋予给合同当事人或加在合同当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。本案的《商用租房合同》系原告与被告陆艳所订立。其应承担该合同所产生的权利义务，故被告陆艳是本案的适格被告。被告陆艳与原告签订《商用租房合同》后，被告陆艳成立象山区林都一六八酒店，其作为酒店的经营者将承租的门面作为酒店的大堂使用。在本案诉讼过程中，被告陆艳将象山区林都一六八酒店更名为象山区陆艳林都一六八酒店。据此，本院认为，虽然与原告签订《商用租房合同》的是被告陆艳，但被告陆艳是为准备开办酒店而预先租用，开办酒店后，租用的门面也作为酒店的大堂使用，故被告象山区陆艳林都一六八酒店应和被告陆艳共同承担《商用租房合同》中确定的权利义务。 关于争议焦点二的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案原告系桂林市**酒店现有大堂门面的产权所有人，虽然被告辩称原告无权出租上述门面，但被告未能提供充足的证据证实其主张，故对于被告的该辩解，本院不予采信。原告既然是上述门面的合法产权人，其出租权应受到法律的保护，故原告与被告陆艳签订的《商用租房合同》是合法有效的。 关于争议焦点三的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案被告未按照合同约定按时向原告交付租金，根据合同的约定原告有权解除合同并收回房屋。故原告要求解除与被告陆艳签订的《商用租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告应在本判决生效之日起十五日内，搬离租用被告的桂林市一楼酒店现有大堂门面。原告与被告陆艳签订的《商用租房合同》解除后，由于双方没有对原告收取被告20000元租赁押金的处理进行约定，本院判令该押金应退还被告。 本案被告从2016年7月1日开始拖欠原告租金，截止2017年9月6日，被告拖欠原告租金共计142511元，该款被告应支付给原告，扣除被告交纳的20000元押金，被告还应支付原告122511元，之后被告拖欠的租金应按照合同的约定计算至被告交还铺面时止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原告按照《商用租房合同》约定的违约金计算方式过高，本院按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以被告实际拖欠原告租金总额（从2016年7月1日起计算至被告交还门面时止）的30%为被告应支付的违约金计算方法。 本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林市日远房地产开发有限公司与被告陆艳2014年9月30日所签订的《商用租房合同》； 二、被告象山区陆艳林都一六八酒店、陆艳于本判决书生效之日起十五内搬离其租用的桂林市一楼酒店现有大堂门面； 三、被告象山区陆艳林都一六八酒店、陆艳应支付原告桂林市日远房地产开发有限公司租金122511元（从2016年7月1日暂计至2017年9月6日，扣除被告交付的押金20000元），之后的租金算至被告实际交还桂林市一楼酒店现有大堂门面给原告时止； 四、被告象山区陆艳林都一六八酒店、陆艳应支付原告桂林市日远房地产开发有限公司违约金，违约金的计算方法：以被告实际拖欠原告租金总额（从2016年7月1日起计算至被告交还门面给原告时止）的30%计。 本案案件受理费4067元、保全费1120元，合计5187元（原告已预交），由被告象山区陆艳林都一六八酒店、陆艳负担。 上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4067元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  钱 越 人民陪审员  陈春燕 人民陪审员  钱宇萍 二〇一八年五月十六日 书 记 员  李兰芳