湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂13民终312号上诉人（原审被告、反诉原告）：周翠荣，女，汉族，1971年9月8日出生，住随州市曾都区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：随州市环宇物业管理有限公司。住所地：随州市滨湖湾小区。法定代表人：周建，经理。委托诉讼代理人：閤勇，随州市曾都区司法局府河法律服务所法律工作者。上诉人周翠荣因与被上诉人随州市环宇物业管理有限公司（以下简称环宇公司）物业合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周翠荣，被上诉人环宇公司的委托诉讼代理人閤勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周翠荣上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人周翠荣的诉讼请求。事实和理由：1、涉案小区已成立业主委员会，涉案的前期物业服务委托合同已自动终止，故被上诉人环宇公司无权收取涉案小区业主委员会成立之后的物业管理费。2、被上诉人环宇公司提供的物业服务不能达到一级标准，致使涉案小区杂草丛生，公共设施及草坪损毁严重，私搭乱建问题突出。被上诉人环宇公司应依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定承担相应的违约责任，而原审法院对此未予认定。3、上诉人所有的房屋面积为147.83平方米，而被上诉人环宇公司按152.62平方米收取物业管理费，多收取了上诉人92元的物业管理费，该款项应予扣减。4、原审判决上诉人支付滞纳金无事实和法律依据。环宇公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。环宇公司向一审法院起诉请求：判令周翠荣支付6209元的物业管理服务费及滞纳金（从逾期之日起按每天千分之五计算），并承担本案诉讼费用。周翠荣向一审法院反诉请求：1、判令环宇公司退还违法收取三相电增容费1200元、代收环卫费72元、预存水费300元；2、判令环宇公司返还2011年9月至2014年9月期间多收的2128.75元物业管理费、多收的1080元车位管理费；3、判令环宇公司赔偿因墙面渗水造成的损失1000元；4、本案诉讼费用由反诉被告环宇公司承担。一审法院认定事实：2008年8月21日，原告（反诉被告）环宇公司经工商行政机关登记注册成立，资质等级为三级。2008年9月1日，随州市环宇房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，把随州市滨湖湾小区委托给原告实行物业管理服务。委托管理期限自2008年9月1日起至该小区业主委员会成立之日止。期间，业主入住该小区后，均与原告重新签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向业主提供物业管理服务，业主按每月1.2元/平方米缴纳物业管理服务费，该协议适用至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。2010年6月14日，被告（反诉原告）周翠荣入住滨湖湾小区9号楼1单元2003室，也与原告（反诉被告）签订了前述《前期物业管理服务协议》，协议确认被告周翠荣居住的9号楼1单元2003室建筑面积为152.62平方米，约定被告自入住之日起以该面积为基数开始按每月1.2元/平方米缴纳物业服务费用（不包括电梯、加压水泵运行维护费），若被告迟延缴纳物业费，则按照逾期金额的日千分之五标准计算滞纳金。2013年10月2日，被告缴纳了2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费用后，就以原告服务不到位、且超标准收取了物业管理费，违规收取了三相电增容费、环卫费、水费为由拒绝缴纳后续物业服务费用。截止2017年7月31日，被告已欠缴物业服务费用6209元。2011年10月15日，随州市环宇房地产开发有限公司作为甲方，被告（反诉原告）周翠荣作为乙方签订了《车位买卖合同》，约定被告以按揭方式足额付款壹拾万元购得位于“滨湖湾”地下停车场B区073号主车位一个。2011年12月1日，被告（反诉原告）周翠荣作为甲方，原告（反诉被告）环宇公司作为乙方，签订了《滨湖湾机动车车位委托管理协议书》，约定周翠荣将购买的地下停车场B区073号主车位一个委托环宇公司进行管理，指定停放车牌号码为鄂Ｓ×××××的机动车。被告按照每月50元的标准向原告交纳车位管理费及逾期滞纳金。另查明，随州市物价局、随州市建设委员会随价房服【2009】40号文件中关于随州市城区普通住宅小区综合管理服务等级收费标准规定，提供一级等级服务，高层住宅收费标准为1.2元/月/每平方。原告对随州市滨湖湾小区按1.2元/月/每平方米收取物业服务费已报经随州市物价局监审核准。入住随州市滨湖湾小区业主按此标准足额交纳物业管理费占总入住户的半数以上。被告（反诉原告）周翠荣居住的滨湖湾小区9号楼1单元2003室实际建筑面积为147.832平方米，比合同面积少4.78平方米。一审法院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，符合国务院颁发的《物业管理条例》的相关规定，具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，原告履行了物业管理服务义务，被告应在接受物业管理服务后，及时支付相应的物业管理服务费。综合被告周翠荣拖欠物业管理费所陈述的原因，经审查认为，1、关于原告企业资质等级为三级，却按一级服务标准收取物业服务费的问题。根据相关规定，物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。企业资质代表着企业的规模，以及承接项目的能力；物业服务收费等级与服务标准是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订的物业服务合同中约定的服务标准和收费金额，被告混淆了企业资质等级和服务等级的概念及内涵。且双方合同明确约定按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用，该缴费标准已报经物价管理行政机关监审核准，合法有效。2、关于原告环宇公司服务管理不到位的问题。被告虽然提供了部分照片反映出小区绿化带卫生不清洁，安全有漏洞，一楼门面开有后门，小区内到处张贴小广告，影响小区美观，部分业主私搭乱建等。原告也提供了部分照片反映其逐步采取措施改进和完善，针对部分业主私搭乱建问题多次向城管执法局反映，请求相关部门依法处理，其已尽到了管理义务。因双方所提供的照片只能反映某一时间的服务管理情况，不能全面涵盖物业服务管理的整个情况，故双方所提供的证据不足，均不认定其证明效力。入住随州市滨湖湾小区业主按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用的占总入住户的半数以上，说明了该小区大多数业主对原告的物业管理服务是认可的。一审法院其他已生效的判决书也确认了该小区按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用的合法合理性，不宜予以变动。作为一个较大的居民小区，小区内的物业管理和环境主要依赖于物业管理服务公司，但小区居民的共同努力和自觉维护也是不可缺少的。业主只有按时依约缴纳物业服务管理费用，物业公司才会有资金保障提供优质的管理服务，共同提高物业管理服务水平，否则会造成服务管理不到位的恶性循环，损害其他正常缴纳物业管理服务费业主的利益。3、关于《前期物业服务合同》是否终止的问题。虽然随州市环宇房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务委托合同》，委托管理期限自2008年9月1日起至该小区业主委员会成立之日止，但业主入住该小区后，均与原告重新签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告向业主提供物业管理服务至业主委员会选聘新的物业服务企业时止。2015年11月13日，滨湖湾小区业主委员会成立后，未与其他物业管理公司签订新的物业管理服务合同。被告在开庭时辩称业主委员会于今年已与其他物业公司签订了合同，但没有向一审法院提供新的物业公司的营业执照、生效的合同书，且原告所主张的物业管理服务费均系2017年7月前拖欠的费用，故被告这一辩解没有提供有效证据支持。4、关于被告周翠荣出示的证据中，反映原告收取了三相电增容费、环卫费、预收水费的问题。经审查，原告环宇公司出示的证据能够反映收取的三相电增容费、环卫费和水费系代为建筑商、环卫部门和供水部门收取，且上述收费中，三相电增容费发生在2010年，环卫费和水费发生在2013年，已超过法律保护的二年诉讼时效。被告出示的随州市物价局、随州市住房和城乡建设委员会随价【2017】5号文件附件1规定物业管理费中含装修期间电梯使用费，此文件系2017年5月发布，对此前的行为没有溯及力，故不能规范此前的行为，被告如果认为原告违法收取了费用，可向行政主管部门举报。5、关于被告周翠荣反诉称因墙面渗水给其造成了损失，所涉及的是房屋质量问题，反映的是房屋设计、建筑质量层面的问题，不属于物业管理服务协议服务范畴，与物业管理公司并无关系，被告周翠荣如有证据证实，可另行向建筑商、销售商主张权利。6、关于车位管理费收费标准问题，随州市物价局和随州市建设委员会于2009年7月20日发布的《关于规范随州市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》（随价房服【2009】40号）表二《随州市城区住宅小区停车场车辆停车服务费标准》规定，小车停车服务费收费标准每月不得超过70元。本案原被告于2011年12月签订的《滨湖湾机动车车位委托管理协议书》约定原告（反诉被告）按照50元/月收取车位管理费，该协议是双方的真实意思表示，且没有违反法律规定，双方应当按照合同约定履行义务。综上所述，截止2017年7月31日，原告主张被告欠缴物业服务费用6209.00元的诉讼主张事实清楚，予以支持。被告辩解其在缴纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费用中，是按合同面积为基数缴纳的，该面积比其房屋实际面积多4.78平方米，多缴纳的费用应从中扣减。经查，环宇公司出具的物业1205520号管理费收据载明，周翠荣2013年10月2日交纳的自2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费用中，是按照147.832平方米的标准计算的，并未多交，故周翠荣的这一辩解不能成立。因原告在提供物业管理服务中，确实存在不到位的客观情况，在遇到问题和矛盾的情况下，缺乏与业主的沟通和交流，服务质量和服务态度有待进一步提高，故其请求从逾期之日起每天按千分之五计算收取滞纳金过高，依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决：一、被告周翠荣于判决生效后五日内向原告随州市环宇物业管理有限公司支付自2014年9月1日至2017年7月31日期间物业管理服务费6209元及违约金（自逾期之日至付清之日按照银行同期贷款利率的标准计算）。二、驳回反诉原告周翠荣对反诉被告随州市环宇物业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，均由被告周翠荣承担。二审期间，上诉人周翠荣提交了7份视频资料。证明目的：被上诉人环宇公司按一级服务等级收取物业管理费，而提供的物业服务未达到一级服务标准。7份视频的内容为，涉案小区东门、南门随意进出，无人管理；小汽车在涉案小区南门随意停放；摩托车、电动车在楼道口随意停放等。被上诉人环宇公司对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为视频资料所反映的南门停车问题属城市管理的职权范围，其无权干涉；业主为了方便，将电动车、摩托车停放在楼梯口无可厚非。对上述有异议的证据，本院认为，被上诉人环宇公司对上诉人周翠荣提交证据的真实性无异议，对该证据的真实性予以采信。因该证据的证明目的涉及到本案的实体处理，对其是否采信在本院认为部分予以阐述。经审理查明，原审认定的事实属实。另查明，诉争的前期物业管理服务协议第四条约定，物业管理服务费用，上诉人周翠荣交纳费用时间为自入伙之日起开始交费……。第九条约定，上诉人周翠荣违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被上诉人环宇公司有权要求上诉人周翠荣补交相关费用并从逾期之日起按千分之五/天交纳违约金。上诉人周翠荣二审庭审中陈述，其主张的被上诉人环宇公司多收取的92元物业管理费已抵扣，具体抵扣什么不太清楚，但已经抵扣。还查明，2015年11月13日，经有关部门批准，随州市曾都区滨湖湾一期小区成立滨湖湾一期业主委员会，并制作公章一枚。2015年11月23日，滨湖湾一期业主委员会向被上诉人环宇公司送达一份《解除合同告知书》，告知被上诉人环宇公司与建设单位于2008年9月1日签订的《前期物业服务委托合同》已经终止。随后，滨湖湾一期业主委员会向随州市曾都区人民法院提起诉讼，要求确认《前期物业服务委托合同》终止，判令被上诉人环宇公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料。因滨湖湾一期业主委员会未提交充分的证据证明其作出的解除前期物业服务委托合同的决议经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，随州市曾都区人民法院未支持其诉讼请求。滨湖湾一期业主委员会不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，被上诉人环宇公司与上诉人周翠荣签订的前期物业管理服务协议合法有效，双方当事人应当遵照履行。现被上诉人环宇公司已提供了物业服务，而上诉人周翠荣仅支付了部分物业服务费，自2014年9月1日起尚欠近3年的物业服务费，故原审判决被上诉人周翠荣支付6209元的物业管理费并无不当。上诉人周翠荣自2014年9月1日起尚欠近3年的物业服务费，依据诉争的前期物业管理服务协议相关约定，“交纳费用时间为自入伙之日起开始交费”，“从逾期之日起按千分之五/天交纳违约金”，一审法院酌定其从逾期之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率承担违约金并无不当。但原审判项对逾期之日未予明确，依据上述物业服务协议，本院认定逾期之日为2014年9月1日。被上诉人环宇公司与上诉人周翠荣签订的机动车车位委托管理协议书约定每台车每月管理费为50元，未超出物价部门规定的70元的上限，故该协议书合法有效。上诉人周翠荣上诉称被上诉人环宇公司提供的物业服务存在诸多问题。经查，上诉人周翠荣提供7份视频资料只能反映被上诉人环宇公司某一时间的服务管理情况，不能全面涵盖物业服务管理的整个情况，故该证据不足以证明其主张，且即使该主张成立，但上诉人周翠荣未依据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”提出相应的诉讼请求，故上诉人周翠荣的该项上诉理由不能成立。因滨湖湾一期业主委员会未提交充分的证据证明其作出的解除前期物业服务委托合同的决议经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，随州市曾都区人民法院和本院未支持滨湖湾一期业主委员会在另案中关于确认前期物业服务委托合同终止以及被上诉人环宇公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料的诉讼请求，故被上诉人环宇公司继续履行诉争的物业合同于法有据，上诉人周翠荣关于被上诉人环宇公司无权收取涉案小区业主委员会成立之后的物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，周翠荣的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，但在判项中对逾期之日表述不明，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2775号民事判决第一项；二、维持随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2775号民事判决第二项；三、上诉人周翠荣于本判决生效之日起十日内向被上诉人随州市环宇物业管理有限公司支付自2014年9月1日起至2017年7月31日止的6209元物业服务费及违约金（自2014年9月1日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回被上诉人随州市环宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  李小辉审判员  袁 涛审判员  吕丹丹二〇一八年五月二十一日书记员  郭金洋