湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0102民初1459号原告（反诉被告）：七天酒店（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福华路198号综合楼（2-7层、1层部分）。法定代表人：郭丽娟，该公司董事长。委托代理人：胡海容（特别授权代理），上海澜亭律师事务所律师。委托代理人：黄磊（特别授权代理），上海澜亭律师事务所律师。被告（反诉原告）：梅斌，男，1958年12月5日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托代理人：甘泉（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。第三人：湖北中部置业有限公司，住所地武汉市江岸区南京路30号。法定代表人：肖仁珍，该公司董事长。委托代理人：王丽琴（一般授权代理），女，1971年3月26日出生，汉族，湖北中部置业有限公司员工，住武汉市江岸区。委托代理人：郭道友（一般授权代理），男，1956年11月20日出生，汉族，湖北中部置业有限公司员工，住武汉市江岸区。原告（反诉被告）七天酒店（深圳）有限公司诉被告（反诉原告）梅斌、第三人湖北中部置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员赵静、陈凯滨组成合议庭，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店）的委托代理人胡海容、黄磊，被告（反诉原告）梅斌及其委托代理人甘泉、第三人湖北中部置业有限公司（以下简称中部置业）的委托代理人王丽琴、郭道友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告七天酒店诉称：武汉市解放大道1795号1层、1797号房产的产权人原系中国元通汽车贸易服务有限公司。2005年7月8日，中部置业（原名为湖北新东方置业发展有限公司）与中国元通汽车贸易服务有限公司下属单位武汉中南汽贸宾馆签订联营协议，协议约定，武汉中南汽贸宾馆以坐落于武汉市江岸区解放大道1795、1797号武汉中南汽贸宾馆的房屋使用权、设施、证照等为条件，中部置业以现金投入为条件进行联营。联营期限自2005年9月1日至2020年12月31日止。2007年9月16日，七天酒店与中部置业签订《房屋租赁合同》，2007年12月24日，七天酒店与中部置业签订《补充合同》，2008年1月11日七天酒店与中部置业又签订《补充合同》。根据上述合同约定：中部置业将位于武汉市解放大道1795号1层面积为340.33平方米（房产证编号：武房权证岸字××号）、武汉市解放大道1797号面积为1646.6平方米（房产证编号：武房权证岸字××号）房屋出租给七天酒店使用并注册新酒店，合同租期自2007年12月8日起，至2020年12月27日止。合同签订后，七天酒店使用上述房屋开设“七天酒店武汉解放公园店”。2009年9月，武汉市硚口区人民法院根据（2007）武民商初字第50号民事判决书，拍卖中国元通汽车贸易服务有限公司位于武汉市解放大道1795号1层的房产。2009年11月梅斌通过司法拍卖取得该房屋所有权，后该房屋权属变更登记在梅斌名下。同时，根据（2006）硚民初字第111号民事判决书，武汉恒鼎商贸有限公司通过司法拍卖取得武汉市解放大道1797号房屋所有权及相应的土地使用权。2009年8月，中部置业起诉七天酒店，要求确认中部置业与七天酒店于2007年9月16日签订的房屋租赁合同有效并要求七天酒店支付房租。经过武汉市江岸区人民法院一审判决：一、中部置业与七天酒店于2007年9月16日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回中部置业的其他诉讼请求。武汉市中级人民法院二审于2011年3月9日终审维持原判。鉴于法院判决中部置业与七天酒店的房屋租赁合同无效，2011年5月11日，七天酒店和房屋产权人梅斌签订《房屋租赁合同》，约定：梅斌出租给七天酒店的房屋位于武汉市江岸区劳动街解放大道1795号一层，梅斌承诺具有标的物区域内本合同项下的租赁权，该权利为充分、完整、惟一且无暇（瑕）疵。该合同租赁期自2009年12月9日至2018年2月19日；并对租金等事项作出了约定。合同签订后，七天酒店分别于2011年6月1日、2011年7月1日、2011年12月1日、2012年5月1日、2012年12月1日向梅斌支付自2011年6月9日至2013年6月8日的房租，共计487,878.00元。中部置业不服武汉中院作出的（2011）武民终字第14号判决，申请再审。湖北省高级人民法院作出（2011）鄂民申字第1053号民事裁定，指令武汉市中级人民法院再审。武汉市中级人民法院于2012年8月31日作出（2012）鄂武汉中民再终字第00071号民事裁定书，裁定：一、撤销武汉市中级人民法院（2011）武民终字第14号民事判决书、江岸区人民法院（2008）岸民初字第1774号民事判决书和（2008）岸民初字第1774-2号民事裁定书；二、发回武汉市江岸区人民法院重审。武汉市江岸区人民法院于2013年1月4日再审立案，作出（2013）鄂江岸民再字第00001号民事判决：一、驳回原告武汉市恒鼎商贸有限公司的诉讼请求；二、驳回第三人湖北中部置业有限公司的诉讼请求；三、驳回第三人中国元通汽车贸易服务有限公司的诉讼请求。中部置业提起上诉，武汉市中级人民法院认为：中部置业通过联营方式自2005年7月8日起对涉案房屋享有经营使用权，中国元通汽车贸易服务有限公司对涉案房屋享有的所有权应受到该经营使用权的制约。2008年5月，武汉市恒鼎商贸有限公司通过拍卖从中国元通汽车贸易服务有限公司取得涉案房屋的所有权及相应土地的使用权，武汉市恒鼎商贸有限公司继受取得的上述权利亦应限于中国元通汽车贸易服务有限公司原权利范围。中部置业基于《联营协议》对涉案房屋享有经营使用权，可以将涉案房屋出租给七天酒店使用。中部置业向七天酒店主张的租金于法有据，应予支持。中部置业从七天酒店收取的房屋租金，应依照其与武汉中南汽贸宾馆签订的《联营协议》中相关约定，向现产权所有人进行利润分配。武汉市中级人民法院于2016年12月1日作出（2016）鄂01民再137号判决：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民再字第00001号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民再字第00001号民事判决第二项；三、湖北中部置业有限公司与七天酒店（深圳）有限公司于2007年9月16日签订的《房屋租赁合同》有效；四、七天酒店（深圳）有限公司于本判决生效之日起十五日内向湖北中部置业有限公司支付房屋租金360,000元；五、驳回湖北中部置业有限公司的其他诉讼请求。另，梅斌曾于2013年12月29日向江岸区人民法院起诉，要求七天酒店支付租金，后于2016年4月27日撤诉。（2016）鄂01民再137号民事判决书作出后，七天酒店曾多次要求梅斌返还租金，未果。综上，根据再审二审判决，中部置业对涉案房屋拥有出租权和取得租金的权利，七天酒店和中部置业之间的房屋租赁合同有效，七天酒店应当向中部置业支付租金。基于同样的法理，虽然梅斌对涉案房屋拥有所有权，但是其权利受限，梅斌不享有将房屋出租并取得租金的权利，与其在租赁合同中的承诺不符。梅斌应当返还已经收取七天酒店的487,878.00元并赔偿利息和律师费损失。为了保护七天酒店的合法权益，弥补财产损失，特提起诉讼，请求依法判决：一、梅斌返还七天酒店租金共计人民币487,878.00元；二、梅斌按照银行同期贷款利率向七天酒店赔偿人民币487,878.00元至实际清偿日的利息损失（其中68,513.50元自2011年6月29日起计算；其中205,540.50元自2011年7月6日起计算；其中70,569.00元自2011年12月16日起计算；其中70,569.00元自2012年5月14日起计算；其中72,686.00元自2012年12月21日起计算）；三、梅斌向七天酒店赔偿本案的律师费人民币33,272.68元。四、本案诉讼费（含公告费、保全费，如有），由梅斌负担。被告（反诉原告）梅斌辩称：我方收到了七天酒店支付的租金，金额也无异议，我方认为我方和七天酒店签订的房屋租赁合同真实有效，我方依据合同收取租金也是合法的；七天酒店主张律师费没有事实和法律依据。被告（反诉原告）梅斌诉称：2011年4月，我与七天酒店签订了一份房屋租赁合同，将我所有的位于武汉市江岸区解放大道1795号面积为340.33平方米的房屋出租给七天酒店经营，并约定了租赁期限、租金、付款方式、违约责任等内容。七天酒店从2013年6月9日起拖欠租金，我于2013年12月19日起诉，武汉市江岸区人民法院于2014年2月29日裁定中止审理，我于2016年4月25日申请撤诉，武汉市江岸区人民法院于2016年4月27日裁定准予撤诉。迄今七天酒店累计拖欠我方租金732,356元，并应当支付相应利息。为维护我方合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、七天酒店向我支付2013年6月9日至2018年2月19日租金732,356元及利息；2、反诉费用由七天酒店承担。原告（反诉被告）七天酒店辩称：我方不同意反诉请求，我方不应向梅斌支付租金，梅斌没有本案涉案房屋的出租权，根据（2016）鄂01民再137号民事判决书，第三人因联营合同取得了出租权，故梅斌不具有该房屋的出租权利，虽然该判决书是针对第三人、武汉市恒鼎商贸有限公司及我方作出的，但是两份租赁合同性质是相同的，故该判决书认定的事实也适用于本案，我方应当向第三人支付租金，而非梅斌。第三人中部置业述称：七天酒店与梅斌之间的合同我方不清楚。经审理查明：武汉市江岸区解放大道1795号一层房屋的原所有权人为中国汽车贸易中南公司，该公司于1997年7月投资兴建武汉中南汽贸宾馆，并提供其所有的位于武汉市解放大道1137号（该地址后变更为解放大道1797号、1795号）面积1986平方米的房屋作为武汉中南汽贸宾馆经营使用。2002年1月1日，中国汽车贸易中南公司与贺德瑛签订《租赁经营合同》，约定将武汉中南汽贸宾馆租赁给贺德瑛进行经营管理，租赁期至2003年12月31日；2002年7月24日，武汉中南汽贸宾馆法定代表人变更为贺德瑛。2004年1月1日、7月1日，贺德瑛又分别与中国汽车贸易中南公司签订《协议书》，将原租赁合同有效期延长至2004年9月30日。2004年4月29日，中国汽车贸易中南公司整体改制成中国元通汽车贸易服务有限公司。2004年9月30日，《租赁经营合同》的有效期暂延长至2004年12月31日。该协议约定的期限到期后，该房屋仍由武汉中南汽贸宾馆贺德瑛经营使用。2005年7月8日，武汉中南汽贸宾馆、湖北新东方置业发展有限公司签订《联营协议》，约定武汉中南汽贸宾馆以现武汉中南汽贸宾馆房屋使用权、设施、证照等为条件，湖北新东方置业发展有限公司以现金投入为条件，进行联营，双方同意以武汉中南汽贸宾馆名义经营，期限为15年，即从2005年9月1日至2020年12月31日。利益分配为武汉中南汽贸宾馆与湖北新东方置业发展有限公司三七分成，武汉中南汽贸宾馆为三，湖北新东方置业发展有限公司为七。联营协议签订后，湖北新东方置业发展有限公司即进入武汉中南汽贸宾馆进行装修，中国元通汽车贸易服务有限公司知晓后，于2005年11月7日向湖北新东方置业发展有限公司发出关于请求立即停止侵权、恢复原状的函。2005年11月10日武汉中南汽贸宾馆向湖北新东方置业发展有限公司发函，要求暂时中止履行《联营协议》，待有关争议解决后，再行商议恢复履行《联营协议》。2006年1月12日，湖北新东方置业发展有限公司与武汉中南汽贸宾馆、中国元通汽车贸易服务有限公司联营合同纠纷一案本院立案受理。我院于2007年3月30日作出（2006）岸民商初字第392号民事判决书，判决武汉中南汽贸宾馆继续全面履行与湖北新东方置业发展有限公司于2005年7月8日签订的《联营协议》。在此期间湖北新东方置业发展有限公司于2006年12月2日变更名称为中部置业。2007年9月18日武汉中南汽贸宾馆向武汉市工商局出具证明，载明：我单位同意提供汉口解放大道1797、1795号房屋供中部置业转租给七天酒店使用并注册新酒店。中部置业与七天酒店于2007年9月16日签订《房屋租赁合同》，于2007年12月24日签订《补充合同》（中部置业签署日期为2007年12月18日），于2008年1月11日再次签订《补充合同》（中部置业签署日期为2007年12月18日），《房屋租赁合同》和2007年12月24日的《补充合同》约定中部置业出租给七天酒店位于武汉市解放大道1797号房屋，总建筑面积1646.6平方米，合同期限为2007年12月8日至2020年12月27日。2008年1月11日的《补充合同》约定将位于武汉市解放大道1797号、1795号房屋出租给七天酒店，其中1795号房屋的总建筑面积为340平方米（一楼原餐厅全部，消防楼梯的临时用房），租赁期限与主合同《房屋租赁合同》相同。《房屋租赁合同》及两份《补充合同》另约定了租金、违约责任等条款。因武汉中南丰田汽车销售服务有限公司与中国元通汽车贸易服务有限公司借款合同一案，武汉中南丰田汽车销售有限公司申请对中国元通汽车贸易服务有限公司强制执行，诉争房屋经武汉市硚口区人民法院委托拍卖，由梅斌于2009年12月9日竞拍取得该房屋，2011年1月13日，诉争房屋权属变更登记在梅斌名下。梅斌与七天酒店于2011年5月11日签订《租赁合同》（梅斌签署日期为2011年4月16日），约定梅斌将位于武汉市江岸区解放大道1795号一层房屋出租给七天酒店用于酒店经营，面积为340.33平方米。房屋租赁期限为2009年12月9日至2018年2月19日。梅斌承诺具有房屋租赁权，该等权利为充分、完整、惟一且无瑕疵。2009年12月9日至2011年12月8日的年租金为137,027元，2011年12月9日至2012年12月8日的年租金为141,138元，2012年12月9日至2013年12月8日的年租金为145,372元。上述租赁合同签订后，七天酒店向梅斌支付租金共计487,878元（2011年6月29日支付68,513.50元；2011年7月6日支付205,540.50元；2011年12月16日支付70,569元；2012年5月14日支付70,569元；2012年12月21日支付72,686元）。2013年6月9日之后的租金，七天酒店未向梅斌支付。梅斌于2013年12月起诉至本院，要求七天酒店支付诉争房屋租金，后申请撤诉，本院于2016年4月27日作出（2014）鄂江岸民商初字第00083-1号民事裁定书，准许梅斌撤回起诉。因为本案，七天酒店支付了律师费33,272.68元。审理中，因双方当事人争议较大，故调解未成。以上事实有《房屋租赁合同》、《补充合同》、（2008）岸民初字第1774号民事判决书、（2011）武民终字第14号民事判决书、（2008）硚执字第127-4号民事裁定书、房产证、（2013）鄂江岸民再字第00001号民事判决书、（2016）鄂01民再137号民事判决书、（2014）鄂江岸民商初字第00083-1号民事裁定书、付款凭证、法律服务委托协议、发票、中国建设银行单位客户专用回单、（2017）鄂民申841号民事裁定书及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。本院认为：武汉中南汽贸宾馆与湖北新东方置业发展有限公司于2005年7月8日签订的《联营协议》，联营期限为2005年9月1日至2020年12月31日，该《联营协议》经（2006）岸民商初字第392号民事判决书，要求武汉中南汽贸宾馆继续履行，湖北新东方置业发展有限公司根据该《联营协议》，对诉争房屋享有经营使用权，湖北新东方置业发展有限公司于2006年12月2日变更名称为中部置业，中部置业根据联营协议对该诉争房屋享有经营使用权。中国元通汽车贸易服务有限公司对诉争房屋享有的所有权受到经营使用权的制约，梅斌通过人民法院主持的拍卖程序取得所有权应限于中国元通汽车贸易服务有限公司原权利范围。2007年9月武汉中南汽贸宾馆向武汉市工商局出具的《证明》表明武汉中南汽贸宾馆同意中部置业将诉争房屋出租给七天酒店，武汉中南汽贸宾馆系依法成立的企业法人，诉争房屋是其合法占有使用的财产，其有权决定诉争房屋的经营使用方式。中部置业基于《联营协议》对诉争房屋享有经营使用权，并在武汉中南汽贸宾馆同意其出租的情况下，可以将诉争房屋出租给七天酒店使用。中部置业与七天酒店于2007年9月16日签订《房屋租赁合同》，于2007年12月24日签订《补充合同》（中部置业签署日期为2007年12月18日）及2008年1月11日签订的《补充合同》（中部置业签署日期为2007年12月18日），是双方当事人真实意思表示，应为有效合同，七天酒店与中部置业应按双方《房屋租赁合同》及两份《补充合同》的约定，履行各自的权利和义务。因梅斌的所有权限于中国元通汽车贸易服务有限公司原权利范围，其无权将诉争房屋出租给七天酒店，七天酒店支付给梅斌的租金487,878元，梅斌应返还给七天酒店。七天酒店与梅斌并未约定《房屋租赁合同》无法履行时，梅斌应支付七天酒店已付租金利息，其要求梅斌支付租金利息，于法无据，本院不予支持。七天酒店与梅斌并未约定律师费如何承担，其要求梅斌支付律师费，于法无据，本院不予支持。因梅斌对诉争房屋不享有经营使用权，其要求七天酒店向其支付2013年6月9日至2018年2月19日的租金，于法无据，本院不予支持。但中部置业从七天酒店收取的房屋租金，应依照其与武汉中南汽贸宾馆签订的《联营协议》中相关约定，向现产权所有人梅斌进行利润分配。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梅斌于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）七天酒店（深圳）有限公司租金487,878元；二、驳回原告（反诉被告）七天酒店（深圳）有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）梅斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,012元，保全费2,959元，反诉费5,562元，由被告梅斌负担；因本案的案件受理费及保全费已由原告七天酒店（深圳）有限公司预交，被告武汉市恒鼎商贸有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费9,012元和保全费2,959元一并支付给原告七天酒店（深圳）有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  汤莉莉人民陪审员  赵 静人民陪审员  陈凯滨二〇一八年五月十六日书 记 员  周 郴