广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初296号 原告：蒙某，女，汉族，1976年11月5日出生，住。 委托诉讼代理人：秦林强，广西金鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐海珠，广西金鸣律师事务所实习律师。 被告：某公司，住所地：桂林市。 法定代表人：阳某1。 委托诉讼代理人：肖柳芬，广西金鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳某2，男，1988年8月29日出生，汉族，住广西桂林市象山区，系某公司员工。 原告蒙某与被告某公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张磊独任审判，于2018年3月30日公开开庭进行了审理，书记员阳鑫担任记录。原告蒙某的委托诉讼代理人秦林强、唐海珠，被告某公司的委托诉讼代理人刘肖柳芬、阳某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙某向本院提出诉讼请求：1、判令被告在合理的时间内（3个月内）到房产登记机构为原告办理好房屋转移登记（即由初始登记在被告名下的房产权属登记转移至原告名下的房产权属登记）;2、判令被告支付迟延办结商品房所有权初始登记的违约金人民币104,733.5元给原告蒙某；3、本案的案件受理费由被告负担。 事实和理由：2014年2月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条第二项规定，“二、初始登记、转移登记：（一）出卖人承诺与2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：。2、约定日期起,30以后：出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第L2项处理：…(2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。”双方在《商品房买卖合同》补充协议（附录四）第一条其他费用中约定："。．三、房屋交付使用时一次性付清以下费用：。2、代收办理房屋所有权证的费用1000元／户（按相关部门办证当时规定，多退少补）。” 原被告双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，并己全部履行义务，原告已居住进该合同的标的物房屋内。原被告双方在该合同中约定了房屋所有权的初始登记及转移登记，依法应按上述约定履行，被告于2018年1月2日才办理好房屋所有权的初始登记，并通过公告的形式告知原告等住户，己违反了上述约定的“出卖人承诺与2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。”时间，其己超期367天，按上述约定的“买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。”违约金计算标准，原告己交给被告的购房款为570，755元，那么被告的违约金应为104,733.5元，依法被告应将违约金支付给原告。 依照双方上述关于商品房所有权转移登记的约定，被告应履行“买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。及代收办理房屋所有权证的费用1000元／户”的规定,原告购房时就己将上述办证费1000元交给了被告，并办理了委托手续。因此，被告依法有义务为原告办理商品房所有权的转移登记，即由初始登记在被告名下的房产权属登记转移至原告名下的房产权属登记，根据我国合同法的相关规定，被告应在合理的时间内（3个月内）为原告办理好该房屋的转移登记。 为了维护原告的合法权益不受侵害，根据民事诉讼法及合同法的相关规定，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法公正判决，支持原告的诉讼请求。 被告某公司辩称，一、被答辩人要求答辩人3个月内为其办理好房屋转移登记，没有事实和法律依据。 在双方签订的《商品房买卖合同》中，针对办理房屋转移登记事项的约定为“买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记”，该约定并未明确办理时问，所以被答辩人要求的3个月，没有任何依据。 同时，转移登记是一种把房屋登记在购房者名下的行为，被答辩人作为购房者，本身就有办理房屋转移登记的权利和义务。至于合同约定“由出卖方指定代理人全权代理”，只是为了方便购房者提高办事效率，出卖方才甘愿额外付出人力物力来为购房者办理转移登记。倘若购房者对出卖方代为办理的事情并不满意，其完全可以自行办理。出卖方仅为协助，并不对此负担办理不成的责任。 答辩人遗期办理房屋初始登记，是由于国家政策的客观情势发生巨大变化造成的，并不是答辩人怠于履行合同的义务。因此，答辩人不应承担违约责任。 我国历来对土地房屋权属问题实行两证制度（即土地证和产权证），答辩双方于2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》所约定办理的亦为两证。然而，在双方签订合同后，国家于2014年11月24日颁布第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，变革了两证制度，实行一证制（即不动产证）。这就使办理原来的两证成为了不可履行的合同义务。 临桂区国土资源局于2016年7月开始实行国家这项新政策，但是在执行新的政策时，是需要一个过渡和缓冲的。所以，从临桂区国土资源局的信息公开资料显示，自2016年8月一2016年12月31日期间，该部门业务办理统计中的办结项均为0。这表明在此期间，该部门因政策变更、职能更换、人员调整、工作程序流程的制定及执行等，都需要一个过程来完成，并在此期间停止了相关申请事项的办理，其中就包含了房屋的初始登记。 而答辩双方的合同约定初始登记办理期限（2016年12月31日）刚好就在临桂区国土资源局这特殊的过渡和缓冲期问。因此，并不是答辩人不按时履行合同义务，而是客观因素，导致无法履行。 因此，答辩人没有在合同约定的时间内办结初始登记，是由于国家政策的客观情势发生巨大变化，而这种变化是当事人在订立合同时不能预见并且不能克服的，同时，在政策变更的时候，积极地配合政府部门的工作，也不留余力地在短时间内办理了权属证。因此，答辩人不应承担违约责任。 三、倘若法院仍然认为答辩人需要向被答辩人承担违约责任，答辩人认为遗期办证的违约金起算时间，也至少应顺延304天以上，即至少应该于2017年11月1日后才开始计算逾期违约金，且计算至2017年12月28日。 1、合同约定原告应于办理备案登记后25日内办结贷款，合同备案时间为2014年2月27日，原告应于2014年3月24日前办结贷款。而原告实际办结贷款时问为2014年8月13日，即逾期142天才支付购房款。因此，被告的办证时间可顺延，违约金计算时间也应相应顺延142天。 2、因临桂区国土、房管等政府部门自2016年7月22日起停止办理登记业务，直至2016年12月31日均未恢复正常办理，从其公布的发证统计信息中可以看到，该期间办理数量均为0。因此，该期间因客观原因导致答辩人无法办理初始登记的162天时问，应该予以在计算违约金时合理扣除。 所以，答辩人在办理初始登记时问上，应根据上述理由合理顺延的时问共计为304天，至办结之日止。 四、答辩人认为每日按已交付房价款的万分之五计算违约金明显过高，请求法院酌情予以调整。 被答辩人在房屋交付后已经装修并且居住，逾期办理初始登记并未影响被答辩人对房屋的使用、收益，因此，也并未对其造成实际损失。故双方约定的违约金明显过高，请求法院对违约金予以调减。 五、被答辩人应向答辩人支付逾期付款违约金142,00元。 依据合同补充协议第二条第11款约定，应于备案后25日内办结贷款，即应于2014年3月24日前付清余款20万。实际付款日为2014年8月13日，逾期142天。依据合同第七条约定，应向答辩人支付逾期付款违约金142,000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月26日，原告蒙某与被告某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂县房屋，建筑面积119.3平方米，套内面积100.22平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5,695.02元，总金额为570,755元，付款方式公积金贷款方式，房屋交付期限双方约定为2015年5月31日前被告将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对关于房屋登记作出约定：……二、初始登记、转移登记。（一）出让人承诺于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起30日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之四承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人、应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人应当在30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行当期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日起，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖人指定代理人到房屋登记机构办理房屋转移登记。2双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记。原告于2014年2月26日支付购房款258,755元给被告，2014年5月19日通过贷款方式将62,000元购房款交给被告，2014年8月15日通过贷款方式将250,000元购房款交给被告。2015年5月31日，原告交纳1000元的预收办证费。被告于2018年1月2日才办理好房屋所有权的初始登记，并通过公告的形式告知原告等住户。由于原告认为被告未按照合同约定履行相关义务,存在违约,故原告诉至本院形成本诉。 庭审后，本院依职权调取了《桂林市临桂区人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，公告载明不动产登记时间节点为从2016年7月22日起区国土资源、房产管理等部门原业务受理窗口停止办理登记受理业务，从2016年7月29日起，临桂区各类不动产统一由区不动产登记中心办理。 本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原、被告双方相互履行了付款和交房的主要义务。由于原、被告签订的合同中未对原告何时取得房屋产权的日期作约定，只约定了双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：……1、买受人同意由出卖人指定代理人到房屋登记机构办理房屋转移登记。原、被告双方签订的委托书记载：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。原告诉请被告在合理的时间内（3个月内）到房产登记机构为原告办理好位于桂林市临桂区房屋的转移登记（即由初始登记在被告名下的房产权属登记转移至原告名下的房产权属登记）的诉讼请求，因双方并未约定时间，原告诉请缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持；原、被告在《商品房买卖合同》中约定了于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日起，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。实际上2018年1月2日，被告才办理好涉案房屋的初始登记。2016年12月31日至2018年1月2日共计367天。临桂区房地产管理所停止办理登记受理业务的时间节点是2016年7月22日，这一政府行为，不可抗力事件发生于合同约定的节点之前，依照“情势变更原则”，理应扣除2016年7月22日至2016年12月31日共计162天的天数。故原告迟延办结涉案商品房所有权初始登记的天数为367-162=205天，违约金为58，502.4元【570，755元×5?×205天】。原告诉请被告支付迟延办结商品房所有权初始登记的违约金人民币104,733.5元给原告蒙某的诉讼请求，超出58，502.4元的部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告某公司支付逾期办结房屋所有权初始登记违约金58，502.4元给原告蒙某； 二、驳回原告蒙某的其他诉讼请求。 案件受理费2，395，依法减半收取1，197.5元，由原告蒙某负担528.5元，被告某公司负担669元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费2，395元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员  张磊 二〇一八年五月二日 书 记 员  阳鑫