湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初119号原告：张梅，女，1983年6月7日出生，汉族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：欧阳乔，湖南九天律师事务所律师。被告：湖南天行健置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路**第****。法定代表人：姚青峰，总经理。委托诉讼代理人：李建平，湖南祈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婧，湖南祈安律师事务所律师。原告张梅（以下简称原告）诉被告湖南天行健置业有限公司（以下简称被告）买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2018年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳乔及被告的委托诉讼代理人李建平、卢婧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的车位买卖合同有效；2、被告继续履行合同，并限期被告办理车位登记合法手续；3、被告即日给付原告迟延办证的违约金总计5440元，及因被告违约给原告造成的银行同期贷款利息损失6400元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告系车位买卖合同关系。原告于2013年6月28日与被告签署了《车位买卖合同》，原告购买被告开发的位于长沙市雨花区岳泰理想城的地下车位。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告按约定支付了车位款，被告应当为原告办理好车位产权登记并且交付原告。但由于被告一直未为原告办理车位产权登记，导致原告一直未取得车位产权证。被告的行为已构成严重违约，应按合同约定向原告承担违约责任。原告多次向被告提出办理登记手续并支付利息及违约金，未果。故特诉至法院，要求判如所请。被告辩称，1、被告在《车位买卖合同》中同意办理的仅为车位产权证即车位房产证，并不包括车位国土证。《车位买卖合同》第十三条约定“由于房地产管理局在办理房产权证后，才开始办理车位产权证，故车位产权证的发证日期为：办理房产权证后两个365个工作日内”，该条明确车位产权证的发证机关为房地产管理局，即不存在办理国土证的可能。2、被告是因业主违约，未按时交纳车位维修基金、契税等费用，导致无法在政策调整前办理车位产权证，不应承担违约责任。根据《车位买卖合同》约定，买受人应承担契税、维修基金、产权证办理费及国家规定的相关费用，被告在业主签名确认的《收款明细表》中也予以了告知。2015年3月起，被告就开始通过电话、短信等方式通知业主交纳上述费用，但至今仍有部分业主未交纳。据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，被告享有后履行抗辩权，在业主未履行交纳上述费用的前提下，被告有权拒绝办理车位产权证，并不承担任何违约责任。本案中，业主无证据证明被告违约，即算被告违约，业主所主张的违约金也过高，根据合同约定，应按照全部已付款的万分之一每天计算，且违约金和利息不可同时计算。3、从2016年9月9日起，长沙城区实施不动产统一登记，即不再单独办理房产权证，只办理不动产登记证。被告因政府政策调整，导致无法继续履行原合同约定的办理车位产权证的义务，依据情势变更原则有权请求变更合同条款为无产权证车位。4、未办理车位产权并未影响业主对该车位的占有和使用。经审理查明：原告系岳泰理想城2栋1708房的业主，被告系岳泰理想城的开发商。2013年6月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《车位买卖合同》，约定：1、出卖人建设的停车位，依法应当优先满足小区业主需要。买受人购买了岳泰理想城2栋1708房，买受人作为业主，符合优先购置条件。2、停车位使用年限与买受人所购岳泰理想城房屋的土地使用权年限同时到期，使用期满后如买受人继续取得房屋的土地使用权，则本停车位使用权自动续期，续期年限与买受人房屋土地使用权续期年限相同，双方无须另行签订合同。3、该停车位编号为A区34号，实际面积以产权登记为准。4、出卖人与买受人约定该车位价款按照“个”计算，该车位总价款为玖万伍仟元整。5、买受人采取一次性付款方式付款，价款在签订本合同时缴清。买受人应承担契税、维修基金、产权证办证费及国家规定的有关费用。6、出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该车位。7、由于房地产管理局在办理房产权证后，才开始办理车位产权证，故车位产权证的发证日期为：办理房产权证后两个365个工作日内；房地产管理局在办理房产权证后，双方共同向权属登记机关申请办理车位权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在办理房产权证后两个365个工作日内取得该车位产权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退车位的，自买受人应当取得该车位产权证的期限届满之次日起至实际取得该车位产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得该车位所有权证书之日起七日内向出卖人支付。合同签订后，原告按约定向被告交纳了95000元车位购买费，被告亦向原告交付了约定车位。因车位产权证的办理必须以项目为单位足额缴纳相关税费才能分户办理产权登记，但经被告催缴后,岳泰理想城已交购车税的部分业主未按合同约定交纳契税、物业维修基金等税费，导致被告无法统一办理车位产权证。2017年10月30日，被告出具《重要公告》，主要内容为：岳泰理想城购车位业主：岳泰理想城一期地下车库共有车位345个，其中合同标注产权车位264个，使用权车位81个。公司自2010年开始销售车位，原产权车位买卖合同约定，“买受人应承担契税、维修基金、产权证办证费及国家规定的有关费用”，出卖人在代收代缴各种税费后，应该为产权车位买受人办理车位房屋产权证。我司负责办理车位房屋产权证，不负责办理国土证。自2015年3月份开始，我司先后多次通过在小区张贴公告、向业主打电话、发送短信、高升社区工作人员上门催收等多种方式催收车位维修基金和契税，但时至今日，仍有71户业主未缴纳应缴税费，导致办理车位房产证工作一直不能顺利推进。从2016年9月起，国家调整房产办证政策，实行两证合一，不再单独办理房屋产权证，而只能办理不动产登记证。受新政影响，我司已经无法办理车位房屋产权证（该证已废止），新的权证为不动产登记证。而要办理不动产登记证，必须补足国土费用地下空间使用费几百万元，此费用数额巨大，并未包含在原合同条款之中。新政实施后，我司为办理权证多方奔走，向长沙市住建委、不动产登记中心多次反应……我司现经营困难，受司法案件影响牵连达4年之久，公司经营举步维艰，濒临破产，现有公司实力及人员编制已无法完成合同约定的办理车位权证事宜……鉴于上述情况，公司经研究决定退还193户业主已交车位税费。之后，被告向已缴费业主退还了上述税费。2018年1月8日，原告向本院起诉，要求判如所请。在本案审理过程中，本院向长沙市不动产登记中心了解得知，长沙市不动产登记新政的实施不影响涉案车位产权的办理,车位产权的办理需先由购买车位业主交清契税、物业维修基金等相关税费，再由开发商以项目名义统一办理。另查明，岳泰理想城1-9号栋及地下室于2014年8月经验收合格，其中地下室-1015至-1279为车库，-1280至-1360为地下人防车库。原告所购买的车位系-1036号。本案经调解，双方未达成一致协议。以上事实，有《车位买卖合同》、购买车位款票据、《重要公告》、《岳泰理想城住宅收款明细表》及当事人的陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：关于合同效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第七十四条第二款、第三款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，被告向原告出售的车位既非地下人防工程，也不属于业主共有部分，而是经过规划报建的建筑区划，故被告将涉案车位出售给原告没有违反法律的禁止性规定，也未侵犯其他业主的共有权益。涉案《车位买卖合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。关于被告是否违约。原告所购买的系可办理产权登记的车位，《车位买卖合同》虽约定车位产权证的发证日期为：办理房产权证后两个365个工作日内，但还约定了契税、维修基金、产权证办证费及国家规定的有关费用均由原告承担。根据庭审查明的事实，办理车位产权须由该小区产权车位买受人交清相关税费后再由开发商统一办理。现有证据显示被告有进行催缴，未办理车位产权的重要原因系有部分业主一直未按合同约定交清上述税费，非被告主观不作为所致,故不应认定系被告违约。原告现主张被告支付因延迟办证的违约金5440元，并要求被告承担因违约给其造成的同期贷款利息损失6400元，于法无据，本院不予支持。关于继续履行合同及办证。被告辩称因不动产新政实施后无法再办理车位产权，经本院调查核实不动产新政的实施并不影响新政实施前已签合同但未办理产权登记的买受人权利，故被告应当继续履行与原告签订的《车位买卖合同》。但办理车位产权需以买受人交清税费为前提，现被告已将之前收到的部分税费退还给相应买受人，若要继续履行涉案合同则须先由含原告在内的产权车位买受人交清税费，然后再由被告统一办理。原告现主张被告限期办理车位产权，与合同约定不符，亦不满足客观办理条件，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、原告张梅与被告湖南天行健置业有限公司于2013年6月28日签订的《车位买卖合同》合法有效，该《车位买卖合同》应由双方继续履行；二、驳回原告张梅的其他诉讼请求。本案受理费391元，因适用简易程序减半收取195.5元，由被告湖南天行健置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 郭 靖二〇一八年五月三十一日书记员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。