海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1710号上诉人（原审被告）：蒙南琨，男，1958年12月12日出生，汉族，住海口市,公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王慜，海南正益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海口丰裕物业管理有限公司，住所地：海口市义龙东路**凤凰宾馆**，统一社会信用代码×××。法定代表人：邱育丰，该司总经理。委托诉讼代理人：曾雷、蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。上诉人蒙南琨与被上诉人海口丰裕物业管理有限公司（以下简称丰裕公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒙南琨上诉请求：一、撤销海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3147号民事判决；二、查清事实后依法改判或将本案发回重审；三、本案一审、二审的诉讼费用由丰裕公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决遗漏重要事实，丰裕公司未与建设单位签订《前期物业服务合同》。前期物业服务企业与建设单位签订《前期物业服务合同》是其进行物业服务的法律基础。本案中，丰裕公司未与建设单位签订《前期物业服务合同》，其无权对涉案小区进行物业管理活动。2.一审判决第5页末行"签约后，被告即装修入住涉案房屋，并接受原告的各项物业服务"的表述与事实不符。因丰裕公司服务品质极差，蒙南琨从未认可丰裕公司所提供的物业服务，一审法院认定蒙南琨接受丰裕公司提供的各项物业服务与事实不符。3.一审判决第7页第一段中认定"从表面上看涉案小区的卫生状况及部分物业服务较为正常"等事实，没有任何证据支持，缺乏事实根据。4.一审判决认定"海口市住建局为丰裕公司办理物业服务资质延续核定手续，应视为对丰裕公司对涉案小区提供物业管理行为的追认"与事实不符，事实上，海口市美兰区住房和城乡建设局于2017年9月29日向涉案小区建设单位下发了海美住罚决字【2017】第001号行政处罚决定书，原因就是建设单位擅自改聘丰裕公司作为涉案小区的前期物业服务企业。可见一审判决认定事实不清，前后矛盾。二、一审判决适用法律不当。1.蒙南琨与丰裕公司签订的《前期物业管理服务协议》违反法律规定，损害了社会公共利益，属于无效合同。《物业管理条例》第二十一条明确规定："在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。"《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也规定"建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。"因此，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》才对业主具有约束力，换言之，业主与前期物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》对业主没有约束力。本案中，丰裕公司没有与建设单位签订《前期物业服务合同》，其与蒙南琨签订的《前期物业管理服务协议》对业主不具有约束力。一审法院认为，丰裕公司未与建设单位签订《前期物业服务合同》所违反的仅为管理性强制规范，而不是效力性强制规范，因此丰裕公司与包括蒙南琨在内的小区业主签订的《前期物业管理协议》合法有效。蒙南琨认为，这是对《物业管理条例》立法本意的曲解。前期物业服务企业对小区进行物业服务的法律依据是其与建设单位签订的《前期物业服务合同》，而不是其与各位小区业主签订的《前期物业管理服务协议》。如果前期物业服务企业进行物业管理服务的法律依据来自于与各位小区业主签订的《前期物业管理服务协议》，那么将会造成非常混乱的局面。即每个小区业主均可与不同的物业公司签订《前期物业管理服务协议》，这样各个物业公司都享有对小区进行物业管理的权利，如此结果不可想象。因此，丰裕公司隐瞒重要事实以欺骗手段与小区业主签订《前期物业管理服务协议》的行为违反法律规定，可能造成物业管理秩序的混乱，也损害了社会公共利益。2.蒙南琨与丰裕公司签订的《前期物业管理服务协议》属于海南鹰力发展酒店管理有限公司（下称鹰力公司）将涉案小区内的全部物业服务业务一并委托丰裕公司后签订的合同，系无效合同。涉案小区合法备案的前期物业服务企业为鹰力公司，鹰力公司将涉案小区的全部物业服务业务一并委托给丰裕公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条"符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；"因此，蒙南琨与丰裕公司签订的《前期物业管理服务协议》系无效合同。3.即使丰裕公司与蒙南琨签订的《前期物业管理协议》不属于无效合同，也属于可撤销合同。丰裕公司与蒙南琨签订《前期物业管理服务协议》时向蒙南琨隐瞒了丰裕公司与建设单位未签订《前期物业服务合同》、丰裕公司并非在政府部门备案的物业公司等重要事实。蒙南琨直到2017年6月7日才知道上述情况，丰裕公司以欺诈手段与蒙南琨签订的《前期物业管理服务协议》属于可撤销合同。三、一审判决蒙南琨自2012年4月1日起向丰裕公司支付物业管理费及自2012年5月11日起支付违约金没有法律依据，丰裕公司向蒙南琨催缴2015年5月12日之前物业服务费因超过诉讼时效而不能得到法律支持。1.蒙南琨"欠付"丰裕公司物业服务费这一"债务"，属于定期履行之债，而不是分期履行之债，不应适用《民法总则》第一百八十九条"诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日计算"的规定。依照债务发生时间以及给付方式的不同可将分期债务分为定期履行之债和分期履行之债。定期履行之债，是指继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，如租金、工资、水电煤气费、物业服务费、利息等定期给付债务。概言之，是在合同的履行过程中产生的债务，具有双务性。因该债务是在合同履行过程中不断产生的，各期债务履行期限届满后均为独立债务。而分期履行之债，指某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生。如分期买卖合同中约定分期付款、分期交货，借款合同中约定分期还贷等。概言之，分期给付之债，是指一个债务分期给付，该债务具有同一性和整体性。本案中，《前期物业管理服务协议》是一个双务合同，蒙南琨向丰裕公司支付的物业服务费并非双方在签订《前期物业管理服务协议》时便产生，而是因丰裕公司为蒙南琨提供物业服务逐月产生，蒙南琨向丰裕公司支付物业服务费的前置条件是丰裕公司为蒙南琨提供了相应的物业服务。因此，蒙南琨对丰裕公司的债务属于定期履行之债，不属于《民法总则》第一百八十九条的情形。2.丰裕公司未提出任何证据证明其在向一审法院起诉前向蒙南琨催缴过物业服务费，本案不存在诉讼时效中断的情形。一审判决在没有任何证据支撑的情况下，仅从"常理判断"便断定丰裕公司对蒙南琨有持续催缴物业费的行为，让人难以信服。一审判决认为，丰裕公司以停水、停电、停电梯的方式向蒙南琨催缴了物业费，却无视丰裕公司停水、停电、停电梯的行为对广大业主来说本身就是一种侵权行为，是其没有履行物业服务义务的体现。一审法院选择性采纳对丰裕公司有利的理由，明显偏袒丰裕公司。3.本案适用的诉讼时效期间应为两年。《民法总则》自2017年10月1日起施行，其中关于三年诉讼时效期间的规定应当自2017年10月1日起生效。本案中，丰裕公司起诉日期为2017年5月12日，因此仍应适用二年诉讼时效期间。综上，丰裕公司在2017年5月12日起诉前未向蒙南琨催缴过物业服务费，其要求蒙南琨支付2015年5月12日之前所产生的物业服务费没有法律依据。四、一审判决中，蒙南琨承担的违约金过高，应当予以降低。一审判决第一项判令蒙南琨"按逾期天数每日千分之一的标准向丰裕公司计付违约金"，明显过高。根据《合同法》的诚实信用原则和公平原则，违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅。《合同法》第一百一十四条："约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"的规定及《合同法解释二》第二十九条："当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"的规定正是上述原则的体现。本案中，在丰裕公司未能证明自己损失的情况下，一审法院判决蒙南琨以每日千分之一（约等于年利率36%）的标准支付违约金明显过高。《民间借贷司法解释》规定民间借贷年利率超过24%便不受法律保护，但本案一审法院却判决蒙南琨承担年利率36%的违约金，实在令人惊讶。五、一审判决取证程序违法，应当发回重审。一审法院以其向海口市美兰区住房保障中心、白沙街道等单位进行走访的结果作为其认定涉案小区卫生及物业服务情况正常的依据。蒙南琨认为一审法院的上述行为不符合民事诉讼的举证规则。首先，本案不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条的情形，未经当事人申请，一审法院不应主动调查取证。其次，一审法院向海口市美兰区住房保障中心、白沙街道等单位进行走访等勘查现场的行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，一审法院应当制作勘验笔录，并在庭审时出示并说明来源。但，一审法院并未制作勘验笔录，并在庭审中出示并说明来源。因此，一审法院取证程序违法，其"走访"所产生的"感官证据"不能作为审理本案的依据，为查明事实应当将本案发回重审。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，取证程序违法。为维护广大业主的合法权益及正确引导物业服务市场秩序，请二审法院查明事实后依法改判或发回重审。丰裕公司答辩称：一、蒙南琨与丰裕公司所签订的《前期物业管理服务协议》系合法有效的协议。1.蒙南琨认为丰裕公司未与建设单位签订《前期物业服务合同》，无权对涉案小区进行物业管理活动。但事实是丰裕公司确实为小区提供了物业管理服务，而蒙南琨也确实因丰裕公司的服务行为而获益，却没有任何阻止丰裕公司对其进行服务的行为，可以视为蒙南琨对丰裕公司服务行为的默认。2、蒙南琨未认可丰裕公司的物业服务，认为一审法院认定蒙南琨接受丰裕公司提供的各项物业服务与事实不符。首先，这是在偷换概念，不认可和不接受是两回事，蒙南琨不认可服务的同时也在接受丰裕公司的服务。再者，物业服务的质量下降很大原因就是因为小区业主不及时足额缴纳物业管理费用，而物业公司为了保持盈利所带来的结果。3.蒙南琨认为一审判决中"从表面上看涉案小区的卫生状况及部分物业服务较为正常"缺乏事实根据，但是其未能提供相反证据予以证明。4.蒙南琨认为海口市住建局下发行政处罚决定书，原因是建设单位擅自改聘丰裕公司作为涉案小区的前期物业服务企业，认为一审判决"海口市住建局为丰裕公司办理物业服务资质延续核定手续，应视为对丰裕公司对涉案小区提供物业管理行为的追认"与事实不符。即使该处罚的原因是建设单位擅自改聘丰裕公司作为涉案小区的前期物业服务企业，但是后来也为丰裕公司办理物业服务资质延续了核定手续，意思就是丰裕公司又重新获得了资质，具备成为涉案小区的前期物业服务企业的资质，并许可该企业的前期行为，视为追认。综上，丰裕公司本身就系具有物业服务资质的公司，而且在海口市××区号白龙新城项目已为包括蒙南琨在内的业主提供服务长达7年时间，而部分手续的不完善仅仅涉及到违反管理性规定，但并不能因此否认丰裕公司与蒙南琨之间的《前期物业管理服务协议》的效力。二、一审判决适用法律得当。首先，丰裕公司系具有物业服务资质的公司，虽然该司连续三年未到相关部门办理服务资质的延续核定手续，也未将物业服务合同进行备案，但服务资质的延续核定、合同备案等手续系政府部门出于行政管理和规范市场行为的需要所作出的管理性规定，不能因为丰裕公司违反了管理性规定就简单否认蒙南琨和丰裕公司之间的合同效力，只要合同内容未违反效力性规范，从维护小区正常的物业服务秩序以及物业服务关系的稳定性角度出发，不轻易地否认物业服务合同的效力是应有之义。其次，虽然涉案小区的建设单位正隆公司在海口市住建局备案登记的前期物业服务企业为鹰力公司而非丰裕公司，且正隆公司的行为也受到了相应的行政处罚，但并不必然导致丰裕公司与蒙南琨之间的协议无效。只要丰裕公司确实为小区提供了物业管理服务，蒙南琨也因丰裕公司的服务行为而获益，根据权利义务相一致原则，也应承认两者之间的物业服务合同关系。再者，丰裕公司自2014年起已经到海口市住建局办理了物业服务资质的延续核定手续，就应视为其对涉案小区提供物业管理的行为得到了政府相关部门的追认。综上，丰裕公司与蒙南琨之间的《前期物业管理服务协议》应属合法有效。而且如果蒙南琨不满意丰裕公司提供的物业服务，包括蒙南琨在内的小区业主可以选择成立业主委员会，另行聘请新的物业公司为其服务，其不仅没有重新聘请，又仍然选择丰裕公司为其服务，又拒缴物业费等其他费用，都说不过去。三、关于蒙南琨应缴纳的物业管理费数额以及丰裕公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。蒙南琨称丰裕公司自2011年11月1日以来从未向其催缴过物业服务费及违约金，故提出丰裕公司的诉讼请求已逾诉讼时效的抗辩。丰裕公司认为：首先，蒙南琨与丰裕公司签订了《前期物业管理服务协议》，多年来也接受了丰裕公司提供的服务，若其认为未具备物业服务资质，应及时通过仲裁或诉讼的方式解除或撤销双方的合同关系，抑或诉请确认合同无效。但蒙南琨至今怠于行使其诉权，其一方面接受丰裕公司提供的物业服务，另一方面又拒缴物业服务费，且还提出丰裕公司诉请已逾诉讼时效的抗辩。当事人适用诉讼时效的抗辩权应是在其认可债务的前提下提出的，蒙南琨拒向丰裕公司缴费的行为即为不承认其尚欠丰裕公司物业服务费，但其又提出诉讼时效的抗辩，显然自相矛盾，于法无据。其次，一审法院向相关部门走访了解的情况均证实，未缴费的业主曾因丰裕公司的资质问题、服务问题以及丰裕公司因催缴物业费停水停电拒修电梯等问题多次投诉。因此，从常理判断也可以看出是在持续催缴物业费的，蒙南琨称丰裕公司从未催缴物业费与常理不符。再者，本案所涉及的物业服务费属于同一债务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条"当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期届满之日起计算"之规定，丰裕公司主张最后一期物业管理费的时间为2017年3月，距其向一审法院起诉之日并未超过三年诉讼时效。其实自蒙南琨欠费以来，丰裕公司多次向蒙南琨催收物业服务费等。丰裕公司向蒙南琨主张债权均能引起诉讼时效的中断。并且蒙南琨也因丰裕公司的资质问题及服务问题多次向有关部门进行投诉等，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一项第（三）款"下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实"的规定，因此，从常理来可以看出丰裕公司是持续催缴物业费的。综上，蒙南琨提出的丰裕公司诉请已逾诉讼时效的抗辩意见应不予采纳。四、一审判决中，蒙南琨承担的违约金并没有过高。司法解释中的"当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少"，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。合同双方在签订了合同条款后，已具备合同法中的效力，任何一方发生违约，则会予以合同当事人对方予以相应的赔偿，违约金的上限应根据损失程度来估算。综上所述，蒙南琨仅仅是拒缴物业费业主中的一人，蒙南琨拒缴物业费的行为已经对各小区业主造成了影响，造成了大面积的拒缴行为，导致物业公司无法正常经营，公司的运营需要资金的周转，没有资金的流入会导致员工工资发不出，物业服务跟不上，人才的流失和硬件上更新的速度下降，恶性循环，造成的损失就不是表面上的物业费这么简单。而且当初签订合同的时候蒙南琨并没有提出违约金过高的问题，而是蒙南琨常年不缴物业费导致违约金累积过高。况且，蒙南琨与丰裕公司在《前期物业管理服务协议》已经约定违约金的计算标准为每日千分之五，一审法院已经酌情调整违约金的计算标准调整至每日千分之一，丰裕公司认为，蒙南琨作为完全民事行为能力人，对自己的行为应承担的后果负责，其次，蒙南琨行为比较恶劣，享受了丰裕公司提供的物业服务，却拒不缴纳物业费，该违约金除了具有补偿性也具有惩罚性，所以丰裕公司认为，违约金的计算标准不应再调整。综上所述，丰裕公司请法院根据事实和有关法律法规的规定，作出公正的判决，以便维护丰裕公司的合法权益。丰裕公司向一审法院起诉请求：一、判决蒙南琨向丰裕公司支付2012年4月1日至2017年3月30日期间的物业管理费10800.9元；二、判决蒙南琨向丰裕公司支付2012年5月11日至2017年4月10日期间的违约金46200.85元，并判决蒙南琨以9601.2元为基数，按每日5‰的标准向丰裕公司支付2017年4月11日至实际付清拖欠物业管理费之日期间的违约金；三、判决蒙南琨承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：位于海口市××区号的凤凰?白龙新城小区系由案外人海南正隆房地产开发有限公司（以下称正隆公司）建设开发并销售，该小区的物业管理公司系丰裕公司。根据该司营业执照载明，该司成立于2004年7月7日，并于同日准予从事物业管理，资质等级为三级，该执照自2014年起均加盖海口市住房和城乡建设局（下称海口市住建局）的物业服务资质复核专用章。在该小区的销售过程中，正隆公司与丰裕公司以及凤凰?白龙新城管理处制作了《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》，对小区物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、物业服务费及违约责任等事项进行了规定。2010年5月11日，正隆公司与蒙南琨签订了《商品房买卖合同》，蒙南琨购买了涉案小区B幢303房，该房的设计用途为住宅、建筑面积为120.01㎡。2012年3月9日，蒙南琨同正隆公司办理了交房手续。同日，蒙南琨还同丰裕公司签订了《前期物业管理服务协议》，并出具《承诺书》承诺：遵守《凤凰·白龙新城业主临时管理规约》，同意由丰裕公司实施物业管理并承担相关费用。《凤凰·白龙新城业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》主要约定：小区物业服务收费方式采取包干制；物业管理费的收费标准为住宅每月按1.5元/㎡收取，商业用房每月按3.5元/㎡收取；业主办理入住时即开始缴交物业管理费，该费用从建设单位向业主办理交房手续后开始计算；物业管理费按月缴纳，业主应于每月前十日内向物业公司预缴当期物业管理费；业主未按约定的标准、时间缴交物业管理费的，物业公司有权要求业主补齐并从逾期之日起按日5‰的标准交纳违约金。签约后，蒙南琨即装修入住涉案房屋，并接受丰裕公司的各项物业服务，但至今未向丰裕公司缴纳过物业管理费。从2012年4月1日计至2017年3月30日，蒙南琨共拖欠丰裕公司物业管理费为10800.9元（120.01㎡×1.5元×60个月），丰裕公司催缴未果，遂成讼。另查明，由于对丰裕公司从事物业管理服务的资质存疑，该小区部分业主自收房后就未曾缴纳物业管理费，并多次向有关部门反映。根据蒙南琨提交的海口市住建局出具的海住建房〔2014〕210号报告、海住建房〔2014〕292号复函、海住建业[2017]78号复函、海住建业[2017]79号复函等文件以及海口市美兰区住房和城乡建设局出具的美住建通[2017]3号责令限期改正通知书、海美住罚决字[2017]第001号行政处罚决定书等文件，可确认以下事实：2009年12月，涉案小区的建设单位正隆公司向海口市住建局申请备案登记，依法选聘鹰力公司为涉案小区的前期物业服务企业。但是在与小区业主签订服务协议时，却是由未通过招投标方式也未经政府相关部门批准的丰裕公司作为前期物业服务企业。因正隆公司擅自选聘丰裕公司为涉案小区的物业服务企业，海口市美兰区住房和城乡建设局向该司下达了"责令限期改正通知书"和"行政处罚决定书"，对该司处以5万元罚款。丰裕公司曾因2011-2013连续三年期间未到相关部门办理物业服务资质的延续核定手续被海口市住建局约谈整改。因此，丰裕公司自2014年起即开始在海口市住建局办理资质核定手续。再查明，涉案小区有225户业主，丰裕公司与其中的211户业主签订了物业管理协议。因丰裕公司在催交物业管理费的过程中采取了断水断电以及不维修电梯等措施，部分业主遂投诉至海口市美兰区住房保障中心以及涉案小区所属的白沙街道。庭审后，本院就涉案小区的物业管理状况向接到业主投诉的上述两家单位进行走访，均反映该小区房屋自交付使用之日起，一直系由丰裕公司在提供物业管理服务，从表面上看涉案小区的卫生状况及部分物业服务较为正常。关于海口市美兰区住房和城乡建设局对正隆公司下达的"行政处罚决定书"，庭审后经查询关联案件，并阅看卷宗，发现正隆公司已提起行政诉讼，要求撤销该行政处罚决定书，并提供《合作协议》证明鹰力公司与丰裕公司系合作关系，双方系合作管理涉案小区物业，该案仍在审理中。一审法院认为：一、关于丰裕公司、蒙南琨签订的《前期物业管理服务协议》的合同效力问题。庭审中，蒙南琨辩称丰裕公司不享有物业管理资质，其收费行为也未在相关部门备案，且丰裕公司使用欺骗手段与蒙南琨签订《前期物业管理服务协议》，因此该协议属无效或可撤销的合同。双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，理由如下：首先，经庭审查明，丰裕公司系具有物业服务资质的公司，虽然该司连续三年未到相关部门办理物业服务资质的延续核定手续，也未将物业服务合同进行备案，但服务资质的延续核定、合同备案等手续系政府部门出于行政管理和规范市场行为的需要所作出的管理性规定，不能因为丰裕公司违反了管理性规定就简单否认双方间的合同效力，只要合同内容未违反效力性规范，从维护小区正常的物业服务秩序以及物业服务关系的稳定性角度出发，不轻易地否认物业服务合同的效力是应有之义。其次，虽然涉案小区的建设单位正隆公司在海口市住建局备案登记的前期物业服务企业为鹰力公司而非丰裕公司，且正隆公司的行为也受到了相应的行政处罚，但并不必然导致双方的协议无效。目前涉案小区的225户业主中有211户同丰裕公司签订了物业服务协议，只要丰裕公司确实为小区提供了物业管理服务，蒙南琨也因丰裕公司的服务行为而获益，根据权利义务相一致原则，也应承认双方间的物业服务合同关系。再者，丰裕公司自2014年起已经到海口市住建局办理了物业服务资质的延续核定手续，应视为其对涉案小区提供物业管理的行为得到了政府相关部门的追认。综上，认定双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对蒙南琨提出的协议属无效或可撤销的抗辩意见不予采纳。二、关于蒙南琨是否应向丰裕公司缴纳物业管理费的问题。首先，如前所述，涉案的《前期物业管理服务协议》合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自义务。其次，蒙南琨提供的证据不足以证明丰裕公司未提供物业管理服务的事实，故其仍应依约缴纳物业管理费。且物业管理费的缴纳义务对全体业主而言都是均等的，若业主不及时、足额缴纳物业管理费用，物业管理企业为了保持盈利，必然会降低其为物业服务所支出的成本，由此也将带来物业服务质量降低，进而导致业主生活质量的降低。因此，蒙南琨不缴纳物业管理费的行为不仅损害了丰裕公司的利益，同时也损害了小区其他按时缴费业主的利益。再者，若涉案小区业主普遍认为丰裕公司提供的服务不能令人满意，包括蒙南琨在内的小区业主完全可以成立业主委员会，另行选聘物业公司为小区提供服务，在没有选聘新的物业公司服务之前，不能拒缴物业费。综上，认定蒙南琨负有及时、足额向丰裕公司缴纳物业管理费的义务。三、关于蒙南琨应缴纳的物业管理费数额以及丰裕公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。庭审中，蒙南琨称丰裕公司自2011年11月1日以来从未向其催缴过物业服务费及违约金，故提出丰裕公司的诉讼请求已逾诉讼时效的抗辩。首先，蒙南琨与丰裕公司签订了《前期物业管理服务协议》，多年来也接受了丰裕公司提供的物业服务，若其认为丰裕公司未具备物业服务资质，应及时通过仲裁或诉讼的方式解除或撤销双方的合同关系，抑或诉请确认合同无效。但蒙南琨至今怠于行使其诉权，其一方面接受丰裕公司提供的物业服务，另一方面又拒缴物业服务费，且还提出丰裕公司诉请已逾诉讼时效的抗辩。当事人适用诉讼时效的抗辩权应是在其认可债务的前提下提出的，蒙南琨拒向丰裕公司缴费的行为即为不承认其尚欠丰裕公司物业服务费，但其又提出诉讼时效的抗辩，显然自相矛盾，于法无据。其次，从庭审过程中以及庭审后本院向相关部门走访了解的情况均证实，涉案小区部分未缴费的业主曾因丰裕公司的资质问题、服务问题以及丰裕公司因催缴物业费停水停电和拒修电梯等问题多次投诉。因此，从常理判断也可以看出丰裕公司是在持续催缴物业费的，蒙南琨辩称丰裕公司从未催缴物业费与常理不符。再者，本案所涉的物业服务费属于同一债务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条"当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算"之规定，丰裕公司主张最后一期物业管理费的时间为2017年3月，距其起诉之日并未超过三年诉讼时效。综上，对蒙南琨提出的丰裕公司诉请已逾诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。因此，蒙南琨应向丰裕公司支付自2012年4月1日起计至2017年3月30日期间的物业管理费10800.9元（120.01㎡×1.5元×60个月）。四、关于丰裕公司主张的违约金标准是否过高以及是否应予调整的问题。本案中，双方约定的违约金计算标准为每日千分之五，在丰裕公司提交的证据无法证明其除利息损失外尚有其他损失的情况下，采用该标准计算违约金明显畸高。参照《海南省物业管理条例》的有关规定，综合本案案情，酌情将其调整为按日千分之一的标准计算。因此，蒙南琨应自2012年5月11日起，以当月欠缴物业费[每月为180.015元（120.01㎡×1.5元）]的数额为基数，按日千分之一的标准和逾期支付天数支付违约金至物业管理费实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、蒙南琨须于本判决发生法律效力之日起十日内，向丰裕公司支付2012年4月1日至2017年3月30日期间拖欠的物业管理费10800.9元。同时向丰裕公司偿付逾期支付物业管理费的违约金（自2012年5月11日起至物业管理费实际付清之日止，以当月欠缴的物业费数额为基数，按逾期支付天数以日千分之一的标准计付）。二、驳回丰裕公司的其他诉讼请求。案件受理费1221元，由丰裕公司负担733元，蒙南琨负担488元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：丰裕公司、蒙南琨签订《前期物业管理服务协议》后，丰裕公司已依约为涉案小区提供物业管理服务，蒙南琨应按约定缴纳相应物业费。蒙南琨上诉称丰裕公司未与建设单位签订《前期物业服务合同》、蒙南琨与丰裕公司签订的《前期物业管理服务协议》属于无效合同或可撤销合同，经查，涉案小区的建设单位正隆公司在海口市住建局备案登记的前期物业服务企业虽为鹰力公司，但正隆公司的行为已受行政处罚，而丰裕公司作为具有物业服务资质的企业，在蒙南琨未举证证实丰裕公司以欺诈、胁迫的手段订立合同的情况下，蒙南琨与丰裕公司之间形成合法有效的物业服务合同关系。小区的环境需要物业公司与业主共同维护，业主与物业公司之间应加强沟通，业主维护自身权益应采取合法恰当的方式，丰裕公司虽具有物业服务资质的延续核定手续及物业管理中的瑕疵，涉案小区业主如对丰裕公司选聘过程及提供的物业服务有异议，可成立业主委员会后自主择优选聘物业公司，亦可向相关职能部门反映情况，但不能以此为由多年拒交物业费，否则将使小区物业服务陷入恶性循环，并由此影响到全体业主的利益，故本院综合上述情况后对蒙南琨该上诉理由不予采纳。关于本案诉讼时效的问题。物业服务具有持续性、不间断的特点，现蒙南琨不交纳物业费处于持续状态中，而丰裕公司仍在物业服务期内，一审法院判决蒙南琨向丰裕公司支付拖欠的物业管理费并无不当，本院予以维持。关于一审判决的违约金是否过高的问题。蒙南琨与丰裕公司约定的违约金计算标准为每日千分之五，一审法院在综合考虑本案的实际情况后，参照《海南省物业管理条例》的有关规定，将违约金标准调整为按日千分之一计算并无不妥，故本院对蒙南琨提出一审法院判决违约金过高的上诉意见不予采纳。关于一审判决是否存在取证程序违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条之规定，一审法院在一审庭审后向相关职能部门了解涉案小区有关情况，属因涉及社会公共利益，人民法院依职权调查的情形，该行为符合法律规定，本院对蒙南琨所提一审取证程序违法的上诉理由不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1221元，由上诉人蒙南琨负担。本判决为终审判决。审判长 陈立夫审判员 傅 萍审判员 袁 蓉 二〇一八年五月三十日书记员 韩青妮附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。