湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0102民初1428号原告：武汉市红旗家世代家具有限公司，住所地：武汉市江岸区黄浦大街288号。法定代表人：游建星，该公司总经理。委托代理人：张康彦（特别授权代理），男，1946年10月23日出生，汉族，武汉市红旗家世代家具有限公司职工，住武汉市武昌区。被告：王伟，男，1964年8月19日出生，汉族，住武汉市江汉区。原告武汉市红旗家世代家具有限公司诉被告王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员付慧、熊璇组成合议庭，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告武汉市红旗家世代家具有限公司（以下简称红旗家具公司）的委托代理人张康彦，被告王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告红旗家具公司诉称：原告与被告在2015年11月20日签订商铺《租赁合同》一份，约定原告将位于武汉市江岸区黄浦大街288号红旗家世代家具购物中心（竹叶山店）六楼B区1-2号商铺租赁给被告作为经营家具商品零售店使用。租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日，租金按计租面积358.97平方米每月每平方16元，并按每月每平方30元缴纳物业管理费及电费等其他相关费用。合同履行期间，被告长期拖欠原告租金和物业管理费等费用。截止目前被告仍欠原告租金、物业管理费、电费等未支付。原告诉至法院，请求依法判决：1、解除原告和被告2015年11月20日签订的《租赁合同》；2、被告立即偿还拖欠原告租金、物业管理费、电费共计268,163.33元；3、被告支付各项违约金200,000元；4、被告承担全部诉讼费用。被告王伟辩称：金额不对。原告法定代表人的父亲跟被告讲现在生意不好做，租金可以先不交，让被告先经营着，因为被告和他关系很好，还说如果生意不好可以不交。经审理查明：2010年4月14日，红旗家具公司与欣奇布艺签订《铺位预订协议》，约定欣奇布艺承租红旗家具公司B6-1、2、3号铺位，用于经营窗帘布艺，欣奇布艺需支付20,000元作为铺位定金，双方签订租赁合同后铺位定金可冲抵租金或转质保金，王伟作为欣奇布艺的代表人在协议上签字。协议签定后，王伟支付了定金20,000元，此后，王伟在诉争房屋中经营窗帘，经营品牌为欣奇布艺。2015年11月20日，王伟与红旗家具公司再次签订《租赁合同》，约定红旗家具公司将位于武汉市江岸区黄浦大街288号红旗建材家具购物中心竹叶山店的六楼B区1-2号铺位租赁给王伟经营，王伟经营产品类别为窗帘，经营品牌为欣奇布艺。租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日；计租面积为358.97平方米，月租金5,744元，季租金17,231元，租金按季度支付，不足一个季度时按月计算，不足一个月时按天计算，王伟于每季度第三个月前将下一季度租金交给红旗家具公司；房屋的物业费用为每月每平方米30元，每季度32,307元，每季度第3个月前向红旗家具公司交纳下季度费用；王伟需缴纳保证金20,000元；红旗家具公司根据实际用电量及现行单价代收代缴；王伟延期缴纳租金或迟延履行任何一项付款项或费用，每逾期一日，按迟延交纳租金、应付款或费用总额的1%支付违约金。该《租赁合同》签订后，之前支付的定金20,000元转为本合同中的保证金，王伟于2015年9月22日支付租金20,000元（含物业费），2015年11月4日支付了电费1,368元和租金29,723元（含物业费），2016年1月20日支付了租金（含物业费）20,000元，2016年4月17日支付了租金（含物业费）30,000元，2016年6月10日支付了租金（含物业费）10,000元，2016年7月10日支付了租金（含物业费）9,600元。红旗家具公司向武汉市电力局支付了诉争房屋2016年1月至2016年6月的电费1,281.80元。2016年7月20日，红旗家具公司向王伟出具《关于催缴租金及违约金的通知》，要求王伟于2016年7月25日之前支付诉争房屋2016年2月至2016年8月的租金、电费及违约金，否则将采取催收措施。2016年7月28日，红旗家具公司对诉争房屋进行了停电，此后王伟未在此经营。2017年7月22日，红旗家具公司将王伟的相关物品转移至红旗家具公司的仓库。王伟支付的20,000元保证金，红旗家具公司没有返还。审理中，因双方当事人争议较大，故调解未成。以上事实有租赁合同、关于催缴租金及违约金的通知、电费单、中国人民解放军资金往来结算票据、收据、铺位预订协议及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。本院认为：红旗家具公司与王伟于2015年11月20日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，双方都应按该租赁合同的约定履行各自的权利和义务。红旗家具公司作为出租方，需保证诉争房屋在租赁期间符合约定的用途，2016年7月28日，红旗家具公司对诉争房屋进行停电，诉争房屋已无经营的条件，红旗家具公司以实际行动表示不再履行双方的《租赁合同》，双方的《租赁合同》已实际履行不能，双方的租赁关系于2016年7月28日终止。王伟作为承租方，应按租赁合同的约定支付租金，王伟应支付租金的期限为2015年9月1日至2016年7月28日，根据王伟及红旗家具公司的约定，在王伟出现违约行为时，红旗家具公司可从履约保证金中扣划违约金或赔偿金，在王伟出现拖欠租金的情况下，红旗家具公司应从王伟交纳的20,000元保证金中扣划租金，结合王伟交纳租金的情况，2015年9月1日至2016年7月28日的租金，王伟尚欠41,215.49元（含物业费）[49,538元×3＋49,538元÷3个月×（1＋28/30）个月-20,000元（保证金）-20,000元-29,723元-20,000元-30,000元-10,000元-9,600元]未支付，王伟应予以支付。王伟存在逾期支付租金和欠付租金的情形，根据双方《租赁合同》第九条第四款的约定，王伟应支付红旗家具公司逾期支付的违约金，双方约定的逾期支付违约金标准为每逾期一日按应付金额的1%支付违约金，该违约金标准过高，本院依法酌定按年利率6%进行计算，截止2016年7月10日，王伟应支付的逾期违约金为1,577.79元（29,538元×6%÷365天×18天＋9,538元×6%÷365天×53天＋29,353元×6%÷365天×56天＋9,353元×6%÷365天×87天＋49,538元×6%÷365天×51天＋28,891元×6%÷365天×54天＋18,891元×6%÷365天×30天＋31,924.49元×6%÷365天×46天）。2016年7月10日之后的逾期违约金，王伟应以41215.49元为本金，按年利率6%计算至租金清偿之日。2016年7月29日开始，王伟虽未在诉争房屋中经营，但其物品并未搬离，应支付红旗家具公司2016年7月29日至2017年7月22日房屋占有使用费，因红旗家具公司将诉争房屋进行了停电，王伟此后并未在此经营，诉争房屋仅为王伟放置物品的场所，本院依法认定王伟按每月8,256元（含物业费）的标准向红旗家具公司支付房屋占有使用费，金额共计97,420.80元（含物业费）[8,256元×（11＋24/30）个月]，2016年7月18日之后，双方的租赁合同已解除，红旗家具公司要求王伟支付房屋占有使用费的逾期违约金，于法无据，本院不予支持。2016年1月至2016年6月的电费1,281.80元，王伟应支付给红旗家具公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十八条、第二百一十六、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉市红旗家世代家具有限公司与被告王伟于2015年11月20日签订的《租赁合同》于2016年7月28日解除；二、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市红旗家世代家具有限公司2015年9月1日至2016年7月28日欠付的租金41,215.49元（含物业费）；三、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市红旗家世代家具有限公司截止至2016年7月10日的逾期违约金1,577.79元；支付原告武汉市红旗家世代家具有限公司2016年7月10日之后的逾期违约金（从2016年7月11日开始计算，以欠付的41,215.49元租金为本金，按年利率6%计算至租金清偿之日止）；四、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市红旗家世代家具有限公司2016年7月29日至2017年7月22日房屋占有使用费97,420.80元（含物业费）；五、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市红旗家世代家具有限公司2016年1月至2016年6月的电费1,281.80元；六、驳回原告武汉市红旗家世代家具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,322元，由原告武汉市红旗家世代家具有限公司承担5,192元，被告王伟承担3,130元，因案件受理费已由原告武汉市红旗家世代家具有限公司预交，被告王伟在支付上述款项时，将案件受理费3,130元一并支付给原告武汉市红旗家世代家具有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  汤莉莉人民陪审员  熊 璇人民陪审员  付 慧二〇一八年五月十六日书 记 员  周 郴