.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终1899号上诉人(原审原告):曹炳程，男，汉族，1989年7月15日出生，石楼县村民。委托诉讼代理人:张华敏，山西源晋律师事务所律师。委托诉讼代理人:马燕燕，山西源晋律师事务所律师。上诉人(原审被告):曹顺廷，男，汉族，1973年11月13日出生，山西省介休市人，住山西省介休市。委托诉讼代理人:赵日亮，山西文英律师事务所律师。上诉人（原审被告）:太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部，住所地太原市杏花岭区旱西门街三桥小区西9楼0单元2号，注册号：140XXXXXXXX8144。经营者:王宇，男，汉族，1985年3月24日出生，住杏花岭区北河湾铁路宿舍**号楼*单元*层*号，身份证号：×××。委托诉讼代理人:张帅,山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:杨翠芳，女，汉族，1970年11月8日出生，住太原市。委托诉讼代理人:薛志选，山西树德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:太原市中环居业房地产经纪有限公司，住所地太原市万柏林区漪汾街1号滨河体育中心大门西侧，统一社会信用代码：×××。法定代表人:黄艳群，总经理。委托诉讼代理人:王会会，男，汉族，1984年10月20日出生，住太原市杏花岭区府西街劳教所宿舍1号楼2单元7层3号，身份证号×××。上诉人曹炳程、上诉人曹顺廷、上诉人太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部因与被上诉人杨翠芳、被上诉人太原市中环居业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院(2017)晋0105民初3293号民事判决,提起上诉。本院于2018年3月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人曹炳程的委托诉讼代理人张华敏、马燕燕，上诉人曹顺廷的委托诉讼代理人赵日亮、上诉人太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部的委托诉讼代理人张帅、被上诉人杨翠芳的委托诉讼代理人薛志选、被上诉人太原市中环居业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王会会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹炳程上诉请求,一、请求依法撤销太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初3293号民事判决书；二、请求依法改判确认上诉人与被上诉人之间签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》有效；三、请求依法改判四位被上诉人共同向上诉人承担经济损失57万元；四、请求依法改判四位被上诉人共同承担包括本案保全费、一二审诉讼费在内的所有诉讼费用。事实与理由：双方签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》有效，而非原审法院认定的未生效，被上诉人曹顺廷、杨翠芳违约，太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部、太原市中环居业房地产经纪有限公司也有过错，合同签订后，涉案房屋所在区域的二手房市场价格迅猛上涨，故被上诉人应赔偿上诉人包括合同履行后可得利益在内的损失。现该房屋可能实现的市场价值为11578元每平米，上诉人曹炳程再在同区位购买同一面积房屋将多花费伍拾柒万人民币（190平方米*3000元），故四位被上诉人应共同向上诉人曹炳程赔偿经济损失57万元，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。上诉人曹顺廷上诉请求，一、撤销一审判决，改判上诉人曹顺廷不承担赔偿责任；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决上诉人曹顺廷赔偿曹炳程6万元没有法律依据，合同约定的是按照定金罚则追究违约方式，上诉人曹顺廷没有取得一分钱的价款，却承担赔偿了6万元的责任，于法不公，请求改判。上诉人太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务上诉请求，一、请求撤销一审判决第三项；二、一二审诉讼费由被上诉人曹顺廷全部承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，三方签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》是有效的，房屋属于夫妻共同财产，曹顺廷对房屋拥有处分权，合同目的无法实现，曹顺廷应当承担全部违约责任。请求二审法院予以改判。被上诉人杨翠芳辩称，不认可曹炳程57万元的赔偿，涉案房屋的买卖合同是由曹顺廷签约的，我不知情，与我无关，我不承担赔偿责任。被上诉人太原市中环居业房地产经纪有限公司辩称，不认可57万元的赔偿金额，其他的依法判决。曹炳程在一审时的诉讼请求：请求依法判令四被告返还定金10万元；四被告连带赔偿原告损失57万元；四被告承担中介服务报酬40750元；由被告承担本案律师费用及诉讼费用。原审法院审理查明，曹顺廷与杨翠芳系夫妻关系，2017年2月13日，曹炳程（乙方/买方）、曹顺廷代杨翠芳（甲方/卖方）和太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部（丙方/居间方）签订了一份《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号0002256）。合同约定，甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有的坐落于太原市小店区寇庄西路翠竹小院C座一单元2101号房屋（建筑面积190平方米）出售给乙方，价款人民币1630000元。甲乙双方同意自本合同签订之日起的50个工作日内提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意自乙方贷款审批通过的50个工作日内共同到房屋所在地的房屋登记部门办理产权过户手续，当日乙方支付甲方购房首付款，余款自办理产权过户手续之日起通过银行商业贷款支付给甲方。本合同订立后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务，丙方可按物价部门制定的收费标准向乙方收取房屋买卖中介佣金（房屋买卖价款的2.5%），其中，乙方应支付佣金40750元，该费用在签订合同当日支付丙方，如甲乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户，丙方仍有权收取相应的佣金。本合同订立当日，乙方向甲方支付购房定金人民币50000元，同时甲方的房屋所有权证及有关房屋资料原件交给丙方保管，丙方出具收件收据。如甲方为非产权人或不交房屋所有权证，该定金由丙方代管。该定金在过户时应优先支付丙方佣金后，多余款项可转为购房定金支付甲方，购房定金在办理产权当日自动转为购房款。甲乙双方任何一方不履行本合同义务，致合同目的不能实现，经甲乙双方协商按定金罚则追究违约责任。如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，甲方丙方退还乙方购房定金。乙方不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金，同时守约方同意丙方可从违约金中优先扣除佣金。合同下方手写备注：甲方代理人曹顺廷承诺已取得产权人杨翠芳充分授权并签署本合同，如未取得授权导致合同无法办理过户手续违约责任由甲方代理人曹顺廷承担。合同签订当日，曹炳程向被告太原市中环居业房地产经纪有限公司交纳定金50000元、中介费20000元。太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部为太原市中环居业房地产经纪有限公司的加盟店，为王宇经营的个体工商户，经营范围为：房屋信息咨询服务。庭审中太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部认可签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》时未核实涉案房屋的产权信息或者购房收据等书面材料，仅凭曹顺廷单方面的陈述签订了《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》。曹顺廷陈述其与曹炳程签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》未告知杨翠芳，之后杨翠芳不同意出售房屋。2017年3月29日涉案房屋取得不动产登记证书，权利人为杨翠芳，单独所有，坐落于寇庄西路123号1幢1单元21层2101号。该房屋现已出售给案外人，并已办理产权过户手续。庭审中，曹炳程提交58同城的售房信息，显示翠竹小院小区的房屋均价在11000元左右，曹顺廷、杨翠芳对该证据不予认可，认为不是客观真实的数据，太原市中环居业房地产经纪有限公司和太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部认为该售房数据是可以参考的。原审法院认为，本案的争议焦点是曹炳程、曹顺廷和太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》是否合法有效。该合同中明确约定曹顺廷承诺已取得产权人杨翠芳充分授权并签署该合同，但曹顺廷并未提供房屋的相关手续及杨翠芳签字同意出售的凭据，事后涉案房屋产权证书登记的权利人杨翠芳拒绝追认上述代理行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故该份房屋买卖居间合同系成立未生效合同，曹顺廷在签订合同时向中介与曹炳程承诺已取得产权人杨翠芳的授权，其隐瞒了其未取得配偶同意的事实，导致该份房屋买卖居间合同未能生效，给曹炳程造成了一定的经济损失，应承担主要的损害赔偿责任。太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部营业执照范围为房屋信息咨询服务，其进行居间行为已超越了营业范围，且在进行居间行为时，特别是组织买卖双方签订本合同时，未严格审慎核实并索要关于出卖人资格或者委托代理人授权委托手续等相关法律文书，其居间行为存在疏于审查的过错，对于曹炳程的损失也应承担一定的责任。另外，考虑到购房相较其他生活事项而言是一项重大的支出，曹炳程作为完全民事行为能力人，在签订购房合同之前，理应本着审慎的态度查看出售人及出售房屋的相关书面材料，曹炳程草率与被告曹顺廷、太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部签订房屋买卖居间合同，其本身也存在疏忽大意的过错。综合考虑三方的过错程度以及曹炳程的损失情况，法院认定，太原市中环居业房地产经纪有限公司将收取的定金50000元、中介费20000元退还曹炳程，另外由曹顺廷赔偿曹炳程经济损失60000元，由太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部赔偿曹炳程经济损失20000元。曹炳程所主张的经济损失570000元，证据不足，不予支持。故判决如下：一、被告太原市中环居业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹炳程退还代收的定金50000元、中介服务费20000元。二、被告曹顺廷于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹炳程经济损失60000元。三、被告太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹炳程经济损失20000元。四、驳回原告曹炳程的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为,造成《房屋买卖合同》无法实际履行的主要责任在于上诉人曹顺廷没有房屋所有权，事后也没有取得房屋所有权人的授权,从而造成合同目的无法实现。上诉人曹炳程在房屋买卖过程中没有尽到足够的注意，上诉人宇晨中环房地产经纪服务部作为专业机构未严格审核出卖方的基本情况，也均有过错，均应承担部分责任。原审法院确定的责任主体是正确的。上诉人曹炳程要求赔偿造成的损失金额为57万元,但没有证据证明具体损失金额,结合曹炳程缴纳定金、中介费的具体数额，原审法院判令上诉人曹顺廷赔偿经济损失6万元、宇晨中环房地产经纪服务部赔偿经济损失2万元是适当的。综上,原审判决事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费曹炳程缴纳1300元，曹顺廷缴纳1300元,太原市杏花岭区宇晨中环房地产经纪服务部缴纳300元,均由其各种承担。本判决为终审判决。审判长曹轶群审判员张俊红审判员唐璐二0一八年五月十日书记员乔潞潞