福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初837号 原告：厦门海沧实验中学，住所地福建省厦门市海沧区海达路**，统一社会信用代码12350207426614712T。 法定代表人：陈元章，校长。 委托诉讼代理人：刘春有，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许烨，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：胡悠敏，男，1985年12月22日出生，汉族，住湖南省双峰县。 原告厦门海沧实验中学（以下简称实验中学）与被告胡悠敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告厦门海沧实验中学委托诉讼代理人刘春有、许烨、被告胡悠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实验中学向本院提出诉讼请求：1.判令胡悠敏立即腾退厦门市海沧区沧裕路19-21号店面（以下简称案涉店面）并返还给实验中学；2.判令胡悠敏向实验中学支付逾期返还案涉店面期间的占用费（按租赁合同月租金8574元（人民币，币种下同）标准，自2017年7月23日起计算至胡悠敏实际返还案涉店面之日止，暂计至2018年1月25日为52301.4元）；3.判令胡悠敏向实验中学支付2017年7月23日起至将案涉店面返还之日止的卫生、物业及水电费等费用（暂计至2018年1月25日为774元）；4.由胡悠敏承担本案诉讼费用。事实和理由：胡悠敏与实验中学于2016年6月22日签订编号为（2016）厦海实中租字第002号《店面租赁合同》，约定实验中学将案涉店面出租给胡悠敏经营，租赁期限为一年，自2016年7月23日起至2017年7月22日止，租金每月8574元，按季度支付。胡悠敏应自行办理工商营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证等相关证件，缴交工商、税务、卫生、物业、水电费等费用。双方的租赁合同已于2017年7月22日到期。因实验中学初中部改扩建，需要把初中部原出租的店面收回用于临时办公用房，实验中学已于2017年5月16日通知胡悠敏不再续租，不再续签合同，并要求胡悠敏在合同到期时搬离，但胡悠敏并未依约腾退、搬离。随后实验中学多次与胡悠敏沟通，请胡悠敏配合实验中学并将案涉店面返还给实验中学，但胡悠敏至今仍占用案涉店面，并且未向实验中学支付逾期腾退、返还案涉店面期间的占有使用费以及2017年7月23日之后的卫生、物业及水电费等相关费用。胡悠敏在租赁期限届满后拒不返还案涉店面的行为已经构成违约，严重损害实验中学的合法权益，并给实验中学造成不便及损失，实验中学有权要求胡悠敏腾退、搬离案涉店面并返还给实验中学，同时按租赁合同约定的标准支付逾期返还案涉店面期间的占有使用费及卫生、物业、水电费等相关费用。 胡悠敏辩称，一、实验中学不具备诉讼主体资格，无权收回案涉店面。案涉店面是商业性质，而实验中学的办公室是教学性质，实验中学是教育行业，不是政府行政管理部门，无权随意更改店面的商业性质。案涉店面不是实验中学所有的房产，而是政府投资的固定资产，产权属于政府所有。实验中学称收回店面用于临时办公用房，是随意编造的借口。二、实验中学在2017年7月默认了租赁合同的延续，在租赁合同未到期就要求胡悠敏提前搬出案涉店面，违反合同约定，严重损害胡悠敏的合法权益。2017年6月，海沧中学派员与胡悠敏协商提出收回案涉店面的第二层，并表示第一层店面向上级请示让胡悠敏继续承租。胡悠敏于2017年7月将案涉店面第二层交还给海沧中学，双方口头协商由胡悠敏续租案涉店面第一层。三、实验中学要求胡悠敏支付案涉店面的占用费用没有依据。1.案涉店面从规划、立项开始就是店面，没有占用实验中学的任何教学及生活用房。特别是实验中学现在正在拆除重建，新设计规划的校舍将满足学校的教学、办公及生活的全部用房需要，收回案涉店面没有实质的用处，而包括胡悠敏在内的几十个人如果失去了案涉店面创造的就业机会，就失去了生活来源；2.胡悠敏没有收到政府要求胡悠敏搬离的文件，如果未改变规划，沿街店面被关闭严重影响政府花费巨资美化眼界立面的形象；3.实验中学需要退还押金以及给胡悠敏开具发票。胡悠敏承租案涉店面十几年、缴纳店租十几年，可实验中学只给胡悠敏开具了部分发票，还拖欠几年的发票没给胡悠敏；4.胡悠敏不能确定案涉店面的产权人是实验中学还是政府，因签订租赁合同的时候实验中学未出具房产证，也没有提供收取占用费的收费许可证；5.案涉店面有二间，每间有二层，每层约32平方米，二间店面月租金共8574元，胡悠敏已交还案涉店面第二层房屋，实验中学提出以月租金8574元来计算占用费不合理，应以月租金一半来计算，且实验中学在2017年12月对案涉店面停水停电，胡悠敏无法正常经营，占用费只能按附近仓库租赁价格计算。四、胡悠敏已在2017年10月按实验中学要求缴交水电费。五、实验中学至今未将履约保证金16000元退还给胡悠敏。 本院审理认定事实如下： 一、胡悠敏向实验中学承租案涉店面，2016年6月22日，实验中学与胡悠敏续签一份编号为（2016）厦海实中租字第002号《店面租赁合同》，约定由实验中学将案涉店面出租给胡悠敏经营，租赁期限为一年，自2016年7月23日起至2017年7月22日止，租金每月8574元，按季度支付，8月1日前交7-10月店租、11月1日前交10-1月店租、2月1日前交1-4月店租、5月1日前交4-7月店租，如遇节假日顺延，三日内未交店租者，海沧中学将终止合同并停水停电。胡悠敏应自行办理工商营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证等相关证件，缴交工商、税务、卫生、物业、水电费等费用。合同还约定，在签订合同前，胡悠敏需要向实验中学缴纳履约保证金16000元，同时约定租赁合同到期，胡悠敏结清承担的所有费用后，实验中学将无息返还；若租赁合同未到期胡悠敏提前撤租、或胡悠敏违法经营或出现违反租赁合同约定事项的，实验中学有权全额没收胡悠敏的履约保证金。合同到期前，实验中学根据国家政策性法规及实际情况告知店面出租情况，胡悠敏可按相关规定通过协商或招标等方式续租，续租的租金依据市场准则合理确定上浮比例。若胡悠敏未能续租，则应在合同期满后立即搬离，否则，店面内的所有未搬离之物品归实验中学所有，任由实验中学处置。 二、实验中学分别于2017年5月16日、2017年6月21日通知胡悠敏，因实验中学初中部将进行改建，需把原出租场地收回用于临时办公，案涉店面合同到期不再续租，并要求胡悠敏在2017年7月22日前搬离，并前往实验中学财务科退回押金。《店面租赁合同》到期后，实验中学曾与包括胡悠敏在内的其他承租户召开会议，协商要求胡悠敏搬离案涉店面。2017年7月下旬，胡悠敏将案涉店面的第二层房屋交还给海沧中学，但胡悠敏至今仍未搬离案涉店面第一层房屋。 三、原厦门市石塘中学8#、9#楼的建设用地于1998年5月15日获得厦门海沧台商投资区建设局的建设用地规划许可，用地单位为厦门市石塘中学；同日该项目获得厦门海沧台商投资区经济发展局的批复，批复载明：8#楼为四层，一层作店面，二层为食堂，三、四学生宿舍；9号#楼为三层，一层作店面，二层为单身教职工宿舍，三层会议室。2001年，经厦门市人民政府办公厅批准，将“厦门市石塘中学”更名为“厦门海沧实验中学”。胡悠敏所租赁的案涉店面为实验中学9#楼店面。2016年、2017年实验中学所收取的店面租金已经缴纳至厦门市海沧区财政局。 四、案涉店面为二间店面，每间店面有上、下二层，每间每层面积约为32平方米。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。实验中学与胡悠敏签订《店面租赁合同》，由实验中学将案涉店面出租给胡悠敏用于经营，故双方形成房屋租赁合同关系。《店面租赁合同》约定的案涉店面租赁期限于2017年7月22日到期，实验中学作为出租人有权在租赁期满后将案涉店面收回。胡悠敏主张实验中学不具备诉讼主体资格，无权收回案涉店面，与事实相悖，不予采信。实验中学已经在2017年5月16日、2017年6月21日提前通知胡悠敏在2017年7月22日前搬离案涉店面，不再续租，并未违反合同约定。胡悠敏主张实验中学在合同未到期就要求胡悠敏提前搬出案涉店面，违反合同约定，不符合客观情况，不予采纳。胡悠敏至今仍未将案涉店面第一层房屋腾空并搬离，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，胡悠敏至今仍占有使用案涉店面第一层房屋，已经没有任何理由、依据，实验中学要求胡悠敏腾退案涉店面第一层房屋并返还的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以确认和支持。《店面租赁合同》约定的租赁期限于2017年7月22日届满后，胡悠敏缺乏继续占有使用案涉店面的合同依据，应当将案涉店面返还给实验中学，胡悠敏仅将案涉店面的第二层房屋交还给实验中学，仍占有使用案涉店面第一层房屋，因此胡悠敏应承担该部分案涉店面的占有使用费，使用费的计算可参照双方租赁合同中关于租金的计算方式。本院考虑双方租赁合同并未明确约定案涉店面面积，双方在庭审中均认可案涉店面为二间店面，每间店面有上、下二层，每间每层面积约为32平方米，胡悠敏已经返还案涉店面第二层房屋，胡悠敏抗辩主张按月租金8574元的一半即4287元计算占有使用费尚属合理，本院予以采纳。因此，胡悠敏应当按照每月4287元标准支付给实验中学自2017年7月23日起至实际返还案涉店面第一层房屋之日期间的占有使用费。实验中学要求胡悠敏承担占用案涉店面期间的卫生、物业及水电费，但没有提供证据予以证明，本院不予支持。胡悠敏主张实验中学退还押金以及向胡悠敏开具发票事项，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告胡悠敏于本判决生效之日起十日内将厦门市海沧区沧裕路19-21号店面第一层房屋腾空并返还给原告厦门海沧实验中学； 二、被告胡悠敏于本判决生效之日起十日内向原告厦门海沧实验中学支付占用厦门市海沧区沧裕路19-21号店面第一层房屋期间的使用费（以每月4287元标准，从2017年7月23日起计算至实际返还该店面房屋之日止）； 三、驳回原告厦门海沧实验中学的其他诉讼请求。 若被告胡悠敏未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1108元减半收取554元，由原告厦门海沧实验中学负担106元，被告胡悠敏负担448元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 李庆东 二〇一八年五月十四日 法官助理许晔 代书记员 杨雅鑫 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明。…… 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。