海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2018）琼0105民初942号原告：陈启邓，男，1986年11月30日出生，汉族，户籍地：海南省澄迈县，现住海南省海口市。诉讼代表人：郭泽文，男，1982年10月20日出生，黎族，住海南省海口市。诉讼代表人：谢于祥，男，1988年11月30日出生，汉族，住海南省海口市。被告：海南银泉进出口贸易有限公司，住所地：海南省海口市秀英区秀华路**秀英区政府**楼**。法定代表人：赵惠民，总经理。委托诉讼代理人：许大川，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：付鹏，兰州黄河律师事务所实习律师。被告：阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司，住，住所地：海南省海口市龙华区南海大道**祥昌商住小区（**）******/div>法定代表人：袁勇，总经理。委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。被告：阿里山山装饰设计（海南）有限公司，住所地，住所地：海南省海口市龙华区南海大道**祥昌商住小区（**）******iv>法定代表人：骆顺军，经理。委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。原告陈启邓诉被告海南银泉进出口贸易有限公司（以下简称“银泉公司”）、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司（以下简称“阿里山山房地产公司”）、阿里山山装饰设计（海南）有限公司（以下简称“阿里山山装饰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，原告陈启邓推举的诉讼代表人郭泽文、谢于祥，被告银泉公司委托诉讼代理人许大川、付鹏，被告阿里山山房地产公司、被告阿里山山装饰公司的共同委托诉讼代理人颜嵩杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈启邓向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即退还原告已付购房订金余款70000元及利息7500元（利息按中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率的标准，自2016年11月21日开始计算至付清之日）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年11月21日原告从被告处购买海口市秀英区海榆中线白水塘路26号银泉花园A1304房，共支付了7万元定金，与被告签订了购房优惠协议与装修协议，协议约定：原告购买被告所销售的银泉花园房号：A1304房，面积75.31平方米，包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等，总计90万元。付款方式为首付加按揭，约定房屋交付期限为2017年5月28日前，并承诺被告三个月内如果无法办理房屋的贷款与备案手续将全额退款，协议签订后，原告按照协议约定于2016年11月21日将首付款70000元分别付给银泉公司、阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司，同时购房所剩余款由被告协助原告去银行办理按揭贷款。然而，被告一拖再拖没有及时协助原告去银行办理按揭。至2017年3月份，银泉公司、阿里山山房地产公司与阿里山山装饰公司的代理销售合作关系终止，是导致被告无法顺利办理完成购房手续的主要原因。原告认为，双方已经签订购买卖协议，被告未按照协议约定履行相关义务，导致原告造成了重大的损失。结合2016年的房价和2017年的房价均价比较，同等地段和同等类型的房型整整相差3000元/平方米。故原告根据民事诉讼法等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告银泉公司辩称，1.原告与被告银泉公司没有法律关系，被告银泉公司不应当向原告进行退款。原告提交的证据当中仅有阿里山山装饰公司的收据，没有相对应的银行转账凭证，为防止原告与阿里公司之间恶意串通，损害银泉公司的合法权益，仅凭该收据不能证明原告向阿里山山装饰公司付款；2.被告阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司向被告银泉公司的付款行为系代30名客户缴纳首付款的行为，其付款性质为代付性质。虽然其缴纳的款项与该30名客户实际向阿里公司缴纳款项有差异，差额部分系其自愿代缴。该代缴行为并不能引起银泉公司与原告产生法律关系，同时银泉公司作为普通的民营企业，对于他人为签订购房合同的客户代付首付款的行为没有审查的义务和能力，对其代付的款项来源也没有审查的义务。因此原告也不能据此向被告银泉公司追究任何责任；3.被告银泉公司出具退款承诺以及向阿里公司部分客户退款的行为系在住建局的要求之下进行，住建局为防止阿里公司挪用款项损害广大客户的利益要求银泉公司监督支付，代将阿里公司应当退款的金额直接向客户予以支付。银泉公司并无多收其他款项，没有退款义务。阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司辩称，1.原告要求被告退还其尚未退还余下的购房定金及利息没有事实和法律依据。阿里山山装饰公司与银泉公司之间系委托代理销售的法律关系，退还购房定金的法律后果应当由银泉公司承担；2.原告所起诉的购房定金，阿里山山装饰公司已经依照代销协议约定，移交给了被告银泉公司，原告应当向银泉公司主张其诉讼请求；3.银泉公司的员工王平安出具的《承诺书》，其法律后果应当由银泉公司承担，原告的剩余购房款定金应由银泉公司退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》、《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《登报声明》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所提交的证据.收据，被告银泉公司提出异议，但收据涉及的当事人即原告与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司均对该收款事实予以认可，银泉公司在本系列案件起诉前，与业主协商的多个场合也承认收款事实。因此对该证据的真实性本院予以认可。原告提交的证据.告知函、证据.承诺书、证据.阿里山山各业主退款及要房承诺书，虽银泉公司庭审质证阶段不予认可，但该几份证据所载明的内容互相吻合，其中一份承诺书为银泉公司员工王平安出具，另一份承诺书由银泉公司盖章确认，因此本院对上述证据真实性予以认可。被告阿里山山装饰公司提交的证据.律师函，出具了原件，本院对其真实性予以认可。被告阿里山山装饰公司提交的证据.情况说明、证据.微信聊天记录，未提供原件和信息载体，本院对其真实性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：银泉公司系银泉花园的开发商。2016年11月21日，原告（甲方）与阿里山山装饰公司（乙方）签订两份合同，一份为《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，约定原告委托阿里山山装饰公司装修银泉花园A1304房。另一份为《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，约定为减轻银泉花园购房业主日常贷款负担，甲方购买阿里山山装饰公司销售的银泉花园A1304房，包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等，总价为90万元，甲方将一切手续及装修工程全权委托阿里山山装饰公司办理，并同意银行贷款部分由乙方代缴，甲方仅支付7万元，其余尾款以每月支付租金的形式分三十年内无息按月支付。随后，原告向阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司交纳了银泉花园A1304房7万元，阿里山山房地产公司和阿里山山装饰公司出具了《收据》。与原告情况类似，阿里山山装饰公司与多人签订了《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》、《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，合同中盖章单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司，出具《收据》的单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司，《收据》上载明系定金或装修定金、预定金等。2017年2月25日，银泉公司在报纸上刊登《声明》，内容为：“阿里山山房地产公司自2016年10月1日开始代理销售我司银泉花园房屋销售，截至2017年3月1日此销售行为已结束，我司只对在2017年3月1日前交付了首付款（30%房款）的购房者负责；在此日之前未给我司交付30%款项，同步提供按揭办理所需手续的客户，对其销售行为不予认可，所发生的经济责任与我司无关”。2017年4月15日，银泉公司向阿里山山装饰公司出具《告知函》一份，内容为：“我司只对在2017年3月1日前交付了购房首付款（30%购房款），并提供办理按揭所需手续的购房者负责，为其办理购房、贷款相关手续；此部分客户必须书面承诺首付款系本人自己交纳；我司不允许你司与客户签订涉及银泉花园的任何协议，否则，阿里山山装饰公司承担一切责任”。因装修贷款无法审批通过等原因，原告等人最终未能与银泉公司签订购房合同，原告等人遂向阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司提出要求退还定金。2017年4月24日，在政府相关部门协调下，银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》，载明：“2017年4月24日经与客户协商，银泉花园承诺阿里山山与客户签订的收据，承诺以2016年房价出售，要求退定金的客户，银泉花园承诺于2017年5月15日之前退还。”2017年5月12日，银泉公司委托甘肃合睿律师事务所向阿里山山装饰公司发送《律师函》，称：“鉴于贵公司代理销售银泉公司开发的银泉花园房屋的行为已于2017年3月1日结束，因此，贵公司无权再于2017年3月1日之后销售银泉花园房屋。”2017年6月14日，银泉公司作出《阿里山山各业主退款及要房承诺书》，内容为：“为解决海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中阿里山山与各个业主订房款问题，我司现做如下安排：一、将于2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将银泉阿里业主的订房款全款（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主，如未能按期支付，我司在此前会起诉现有30户已垫付30%的业主进入司法程序。二、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。如以上约定在规定时间内未能如数履行，我司将承担由该事件引发的后果。以上承诺于2017年6月14日经市住建局谢处、秀英区海秀镇吕书记等人员一同见证。”骆顺军在承诺者处签名捺印。上述两份承诺书出具之后，银泉公司向客户退还了部分款项。至今阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司尚有7万元未退还原告，遂成讼。本院认为，一、法律关系的处理。本案主要存在两个法律关系，一是银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司之间的委托代理销售法律关系，另一个是阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与原告等客户之间的办理贷款、装修法律关系。在签订合同的过程中，阿里山山装饰公司认可阿里山山房地产公司的签约行为，并以自己名义出具收据。因此，阿里山山装饰公司和阿里山山房地产公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的公司法人，但在处理与本案纠纷相关的公司业务时，两个公司的公章、账户管理混乱，两个公司实际上形成公司人格混同，故阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司均应对上述行为所产生法律后果承担责任。原告依照《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》约定，支付了相应款项，因阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司事实上已经无法将涉案房屋出售给原告，协议已经无法履行，合同目的已经无法实现，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司应当将尚未退还给原告的款项退还原告。二、关于利息的问题。原告在缴纳款项之后，因各项原因无法与银泉公司签订正式的商品房买卖合同，阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司应在无法实现合同目的之日向原告退还收取的款项，逾期未退应承担原告相应的利息损失。因三方交涉时间较长，三方均无法举证具体何日为应退款之日，本院酌定按照银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》中约定的退款期限，即2017年5月15日，确定应退款日期。原告主张从缴款之日起计付利息损失，于法无据，对其超过部分的主张，本院不予采纳。三、关于银泉公司是否承担责任的问题。在协商退款的过程中，银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》，随后银泉公司又出具了内容与之相符的《阿里山山各业主退款及要房承诺书》，该两份《承诺书》中银泉公司均作出了同意代偿的意思表示，并在作出承诺之后实际退还了部分款项。因此该承诺系债的加入，银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的债务应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告陈启邓退还70000元并支付利息损失（利息损失按中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率的标准，从2017年5月15日起计算至实际付清之日）；二、被告海南银泉进出口贸易有限公司对被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告陈启邓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由原告陈启邓负担55元，被告被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司、海南银泉进出口贸易有限公司负担1620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 符晓瓛审 判 员 柯婷婷人民陪审员 李建武 二〇一八年五月八日书 记 员 王彦源附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。