山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民终1129号 上诉人（原审被告）：张树涛，男，1976年4月11日生，汉族，居民，住潍坊市奎文区。 被上诉人（原审原告）：李长春，男，1966年7月4日生，汉族，居民，住潍坊市坊子区。 上诉人张树涛因与被上诉人李长春房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2015）奎民一重初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张树涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担违约责任。事实和理由：一审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，被上诉人未按期交纳租金，之后被上诉人又提出解除合同，上诉人不同意。上诉人没有收到被上诉人通过快递寄送的《律师函》，被上诉人也没有实施解约的行为，不能产生合同解除的法律效力。即使认定合同于2013年12月13日解除，被上诉人也应当支付2013年11月9日至12月13日的房租（年租金45000元/365天×34天=4192元）。 李长春未提交答辩意见。 李长春向一审法院起诉请求：1、确认双方租赁合同已经解除；2、张树涛退还李长春保证金2000元、租金1850元；3、张树涛赔偿李长春装修损失12350元；4、张树涛赔偿李长春营业损失、物品损失共计8640元；5、张树涛向李长春支付违约金1057.5元；6、张树涛承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年4月22日，李长春（乙方）和张树涛（甲方）签订房屋租赁合同，合同中约定：乙方租赁甲方的位于奎文区健康东街香格里·晶座B03号房屋，租赁期限为5年，自2013年5月10日起至2018年5月9日止，前两年年租金45000元，每半年支付一次，具体为2013年5月10日，2013年10月30日，2014年4月30日，2014年10月30日。乙方于合同签订之日向甲方交纳履约保证金2000元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。合同中第八条第1、（1）款约定，乙方未按约定期限交付租金，超过60天以上的，甲方有权解除合同。合同第九条约定，符合本合同第八条第1.2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。 2013年4月22日，李长春向张树涛交纳履约保证金2000元；2013年5月28日，李长春交纳2013年5月10日至2013年11月10日的房租22500元。 2013年4月28日，潍坊君思香芝麻油有限公司注册成立，住所为潍坊市奎文区健康东街13863号香格里·晶座2号楼B103号，法定代表人为李长春。 对有争议的证据和事实，认定如下： 1、李长春主张确认双方租赁合同已经解除。李长春提供双方的电话通讯短信记录单、租赁房屋照片、律师函及申通快递详情单各一份，主张张树涛于2013年10月25日对租赁房屋进行锁门，李长春以快递形式于2013年12月12日向张树涛发出律师函，要求解除房屋租赁合同并承担赔偿责任，快递于2013年12月13日由王粲代签收。 张树涛质证认为，电话通讯短信记录单、租赁房屋照片不能证明张树涛对租赁房屋进行锁门，且律师函快递详单上收件人非张树涛本人，张树涛未曾收到律师函，但对电话通讯短信记录单上显示的电话号码予以认可。 一审法院认为，租赁房屋照片显示时间为2013年10月29日，张树涛对李长春提供的电话通讯短信记录单上显示的电话号码予以认可，证明至少自2013年10月29日双方已就租赁房屋问题发生争议。电话通讯短信记录单中显示张树涛认为李长春拖欠房租致使丧失房屋使用权，张树涛有权进行处置，且张树涛要求李长春2013年11月29日上午前往租赁房屋处开门，有客户看房，表明张树涛已对租赁房屋进行处分。根据《房屋租赁合同》规定第八条第1、（1）款规定，李长春在未按约定期限交付租金超过60天以上的情况下，张树涛有权解除合同。李长春实际拖欠房租18日（2013年5月10日至2013年5月28日），未满足合同约定的张树涛解除合同有效情形，张树涛无权对租赁房屋进行处分，故李长春有权解除合同。李长春以快递形式向张树涛发出律师函，快递详情单上收件人联系电话与电话通讯短信记录单上显示的电话号码一致，且收件人签名处显示“张树涛、王粲”两人姓名，由王粲代收，故法院认定张树涛已接收律师函，双方签订的房屋租赁合同解除时间为2013年12月13日。 2、李长春要求张树涛退还保证金2000元、租金1850元。李长春提供南榕出具的履约保证金收到条及房租收款收据，主张其已向张树涛缴纳2013年5月10日至2013年11月10日半年期间的房屋租金及履约保证金2000元，要求张树涛退还房屋租金1850元（自2013年10月25日至2013年11月10日，15天*123.3元/天）及履约保证金2000元 张树涛对履约保证金收到条及房租收款收据真实性无异议。 一审法院认为，根据《房屋租赁合同》规定，李长春无违约行为，张树涛应全额退还李长春保证金2000元。而2013年10月25日至2013年11月10日期间，双方签订的房屋租赁合同仍然有效，李长春应在合同租赁期限内支付租金。故对李长春要求张树涛退还保证金2000元的诉讼请求予以支持，对李长春要求张树涛返还租金1850元的诉讼请求不予支持。 3、装修费12350元。李长春提供李伟出具的收条、潘国富出具的工程款收据、奎文区大虞视点广告部出具的发票，主张装修损失共计12350元。 张树涛质证认为，对收条和工程款收据真实性有异议，对发票真实性无异议，该三份证据不能证明李长春的主张。 一审法院认为，双方在房屋租赁合同第五条第5款中明确约定，内部改造由李长春自行负责，李长春应自行承担房屋租赁期间的装修费用，故对李长春要求张树涛赔偿装修费12350元的主张不予支持。 4、营业损失、物品损失共计8640元。李长春提供潍坊君思香芝麻油有限公司复印件，主张潍坊君思香芝麻油有限公司在租赁房屋经营，要求张树涛赔偿营业损失5640元（自2013年10月25日至2013年12月12日，47天*120元/天），屋内物品损失3000元（炒熟的芝麻100-200斤、成品芝麻油10-20斤），共计8640元。 张树涛质证认为，李长春未提供营业损失计算标准依据，对营业损失及物品损失不予认可。 一审法院认为，李长春要求张树涛赔偿潍坊君思香芝麻油有限公司的营业损失及物品损失，主体不适格，对李长春要求张树涛赔偿营业损失、物品损失的主张不予支持。 5、违约金1057.5元。李长春要求张树涛承担违约金1057.5元（自2013年10月25日至2013年12月12日，47天*22.5元/天） 张树涛对违约金计算标准无异议。 一审法院认为，张树涛在租赁期内将涉案房屋处分的行为，属于违约行为，违约期限43天（自发生争议之时即2013年10月29日至合同解除之日即2013年12月13日），参照房屋租赁合同违约责任赔偿标准即当年租金的日万分之五，张树涛应承担违约金967.5元。 综上所述，李长春与张树涛签订的房屋租赁合同解除时间为2013年12月13日，张树涛应向李长春返还保证金2000元、支付违约金967.5元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律法规之规定，判决如下：一、确认李长春与张树涛签订的房屋租赁合同已于2013年12月13日解除；二、张树涛于判决生效之日起十日内向李长春返还保证金2000元、支付违约金967.5元；三、驳回李长春的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由李长春负担324元，张树涛负担48元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。根据被上诉人提供的手机短信、照片、快递凭证、律师函等证据，可以认定双方在合同履行过程中产生纠纷，被上诉人无法继续使用涉案房屋，双方就合同解除事宜进行了沟通，被上诉人向上诉人发出解除合同的通知。由此可见，在涉案合同无法履行的情况下，被上诉人依法解除合同并通知上诉人，符合法律规定。上诉人虽然否认收到被上诉人邮寄的解除合同通知，并主张被上诉人存在违约行为，但是未提供任何有效的反驳证据，亦未就其主张的被上诉人违约责任提起反诉，故无法认定被上诉人对于涉案合同的解除存在过错。一审认定上诉人存在违约行为，并判决上诉人承担违约责任合法有据，本院予以支持。上诉人称被上诉人应当支付合同解除前的租金，因其并未在一审中就该内容提出反诉主张，本院不予处理。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费372元，由李长春负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一八年五月十五日 书记员  于 涛