山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初6837号原告：董旭旭，女，1986年4月25日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：董方军，山东金润通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬雪，山东金润通律师事务所实习律师。被告：青岛保利广惠置业有限公司，住所地：青岛市黄岛区东岳东路（原泰山东路**）。法定代表人：邢巍，总经理。委托诉讼代理人：朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚永鑫，山东琴岛律师事务所律师。原告董旭旭与被告青岛保利广惠置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董旭旭的委托诉讼代理人董方军、李冬雪，被告保利公司的委托诉讼代理人朱红娟、戚永鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董旭旭向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金50000元；2、被告赔偿原告因房屋维修导致迟延入住的损失40000元；3、被告赔偿原告物业费7838.60元；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年10月27日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的位于青岛市黄岛区户房屋。合同约定被告于2012年11月30日前将房屋交付原告，可被告直至2015年12月才将房屋交付原告。原告接收房屋后准备装修时发现房屋地下室存在严重的渗水问题，经与被告交涉，被告对原告的房屋进行了4个多月的维修，造成原告房屋装修迟延4个多月。原告认为被告逾期交付房屋应当按照合同约定向原告支付违约金，被告交付的房屋存在质量问题造成原告的房屋装修延误，被告应赔偿原告因此受到的迟延入住房屋损失和物业费损失。庭审中，原告要求撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为，要求被告赔偿原告房屋维修期间的经济损失53312元，变更第三项诉讼请求为要求被告赔偿原告物业费损失5592.18元。被告保利公司辩称，涉案房屋已经交付给原告，不存在逾期交房违约金的问题，也不存在延误入住的损失，支付物业费是原告的义务，不属于被告的赔偿范围，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2011年10月27日，原告董旭旭与被告保利公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于青岛市黄岛区《海上罗兰》39栋103户房屋一套，暂测房屋建筑面积280.31平方米，单价每平方米18752.09元，总房价款5256396元。合同签订后，原告已按约向被告支付了全部房款。涉案房屋于2012年10月15日通过竣工验收，被告已将房屋交付原告。涉案房屋交付后，原告董旭旭对房屋部分施工质量提出异议，2015年11月5日，原告董旭旭与被告保利公司达成《和解协议书》，约定：1、被告保利公司同意代原告董旭旭支付该房屋23907.7元的物业费（2013年6月1日至2014年12月31日），对于该物业费，董旭旭同意由保利公司直接支付给物业管理单位。2、本协议签订当日，董旭旭应补充签署该房屋交接的相关书面材料，对该房屋按合同约定时间交付无任何异议。3、对该房屋或存在的部分质量问题，保利公司将按该质量保修协议约定，继续承担保修责任。因双方对原告主张的维修期间的房屋租金存在争议，经原告申请，本院委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对涉案房屋2016年7月16日至2016年11月25日期间的租金进行评估，市场租赁价格评估总值为：53312元。原告对评估报告无异议，被告对报告的真实性无异议，但对评估结果不予认可。被告认为评估报告采用的评估方法是比较法，但报告中并未列出比较的实例，也未写明比较对象的租金价格，涉案房屋周边别墅房屋出租的情况较少，因此该估价报告采用比较法无事实依据。针对被告的质疑，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司于2017年11月10日出具《鉴定异议答复函》，认为估价人员严格按照评估程序进行了实地查勘，对价值时点时的周边相同或类似房地产租赁市场价格进行调查，根据调查的资料及价格状况，选取适当的评估方法，评估出委托对象在价值时点的租赁市场价格。评估报告结果是客观、公正的。另查明，原告在本次鉴定中支出鉴定费5000元。双方有争议的事实是：1、原告提交满意度调查表两份，用以证明涉案房屋地下室存在渗水现象及被告2016年7月16日至2016年11月25日对房屋进行了维修，被告认为该调查表并非被告人员签署，也无被告印章，被告对其证明效力不予认可。2、原告提交保利物业管理有限公司青岛胶南分公司向原告发的律师函复印件一份、物业费发票一份，用以证明因为房屋存在质量问题，导致原告不能使用房屋，因此拖欠物业费，后因物业公司催交物业费，原告已经交纳了2016年6月至2016年11月期间的物业费。被告对此不予认可。3、原告提交照片12张，用以证明涉案房屋地下室渗水及维修情况。被告认为照片无法显示形成时间、拍摄地点、人员身份，无法证明与本案有关联性。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告董旭旭与被告保利公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。本案争议的焦点是1、被告应否赔偿原告迟延入住房屋损失；2、被告应否赔偿原告物业费损失。关于原告房屋维修期间的经济损失。原告主张，因被告于2016年7月16日至2016年11月25日期间对原告房屋进行维修，因此导致原告延期入住，应赔偿该期间原告的损失53312元。被告认为，涉案房屋地下室的维修并不影响房屋装修的进程和整个房屋的使用，原告主张的地下室渗水问题系由于原告装修时擅自破坏地下室主体结构，破坏防水层所致，被告不应承担责任，原告即使存在损失，也应该按照满足原告的实际居住需要的房屋居住标准来计算。经本院审查，被告提交的《和解协议书》第三条明确约定，保利公司对该房屋或存在的部分质量问题，将按该质量保修协议约定，继续承担保修责任，因此上述和解协议并未排除保利公司的维修责任。尽管被告对原告主张被告安排人员对房屋进行维修提出异议，但结合原告提交的满意度调查表、照片等证据，可以认定因涉案房屋存在地下室房间有水、后西平台下沉等问题，被告保利公司安排人员予以维修的事实，维修期间为2016年7月16日至2016年11月25日。因此，被告保利公司应当对原告涉案房屋维修期间的迟延入住损失承担赔偿责任。被告保利公司辩称地下室渗水问题系由于原告装修时擅自破坏地下室主体结构，破坏防水层所致，但未提供相关证据支持，本院对此不予采纳。关于损失数额，经青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司评估，涉案房屋2016年7月16日至2016年11月25日期间的市场租赁价格评估总值为53312元。房屋的同期租金可以作为计算原告实际损失的依据，故被告应赔偿原告因维修导致的迟延入住损失53312元。关于物业费损失，庭审中，原告表示物业费的计算方法为房屋面积乘以每月每平方米4.5元的物业收费标准，从2016年7月16日计算至2016年11月25日，共计5592.18元。被告对上述计算标准和数额无异议，但认为没有赔偿责任。本院认为，在房屋维修期间原告支出上述物业费构成原告的实际损失，被告应赔偿原告物业费损失5592.18元。关于鉴定费，原告因申请鉴定支出鉴定费5000元，结合本案案情，该费用应由被告负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛保利广惠置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告董旭旭房屋维修期间的经济损失53312元；二、被告青岛保利广惠置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告董旭旭物业费损失5592.18元;三、被告青岛保利广惠置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告董旭旭鉴定费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2246元（原告已预交），由原告董旭旭负担746元，由被告青岛保利广惠置业有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘伟春审 判 员  牟 林代理审判员  韩江龙二〇一八年五月三日书 记 员  孙玉滢