广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初9102号原告：温伟成，男，汉族，1968年12月4日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人：曹伟，广东仁人律师事务所律师。被告：深圳市福田区湘云旅馆，经营场所深圳市福田区沙头街道沙尾西村****，统一社会信用代码92440300MA5K067M5N。经营者：吴琦。委托代理人：徐晓婷，广东穗江律师事务所律师。委托代理人：杨仪，广东穗江律师事务所实习律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月17日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人曹伟，被告的委托代理人徐晓婷、杨仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告自2007年8月12日以来，一直未与原告签订租用深圳市福田区沙头街道沙尾西村368号二楼的房屋租赁合同，按照法律的规定，租赁双方属于不定期的房屋租赁关系，任何一方都有随时解除租赁关系的权利，只要在合理的期间内提前通知对方即可。现原告对其深圳巿福田区沙头街道沙××西村368号整栋房屋需要进行全面装修并有其他用途，已经提前于2017年9月中旬通知被告湘云旅馆及吴琦解除租赁关系，但湘云旅馆及吴琦一直以种种借口拖延迁出该房屋，其行为已经侵犯了业主温伟成的合法权利。2017年11月9日，原告又委托律师向被告发出《律师函》，要求被告于2017年12月31日前搬出涉案房屋，而被告亦表示拒绝。为此，特依照法律的规定向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即停止非法侵占原告的房屋，即时从深圳市福田区沙头街道沙尾西村368号二楼搬出；2、被告向原告支付非法侵占期间房屋租金18600元（暂计自2017年10月1日至2017年11月30日）；3、被告向原告支付非法侵占期间房屋水费1000元、电费3785元、管理费904元（暂计自2017年9月1日至2017年11月30日）；4、被告承担本案全部诉讼费用。鉴于被告向原告支付了租金，原告当庭变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付2018年3月13日至2018年5月17日期间的占有租金25000元，变更第3项诉讼请求为支付2018年3月至5月的水费665元、电费1540元、3个月的管理费1356元。被告口头答辩称，1、被告不同意从涉案房屋搬出，不同意解除与原告的不定期租赁关系。2007年8月12日，在业主同意的情况下原承租人段国军将涉案房屋转租给李爱云即吴琦之妻经营涉案旅馆，李爱云夫妇经营至2013年6月28日，转让给卿良生、罗玉贵夫妇，李爱云夫妇将湘云旅馆转让给卿良生夫妇经营时包括原告在内的三方当场口头协商，原告表示将涉案房屋租给被告，被告多次要求与原告签订书面租赁合同，但原告不愿意签署合同，但口头承诺愿意给被告承租经营旅馆至涉案房屋拆迁被告自2013年从吴琦、李爱云夫妇处接受涉案旅馆以来，原被告之间形成了事实租赁关系，被告一直向原告支付租金、水电费等各项费用，被告并未非法侵占涉案房屋，是在合法的基础上，对涉案房屋进行经营以维持生计；2、被告一直按时缴纳涉案房屋的租金、水费、电费、管理费等，但是从2018年3月份开始，原告拒收被告的前述费用，原告要求被告交费用以现金方式，并没有向被告提供任何银行账号，所以原告的拒收导致被告至2018年3月份以来，房租、水电费等未实际缴纳；3、被告于2018年4月26日签收法院的法律文书方知被起诉，涉案湘云旅馆有20多间房，且被告接受该旅馆时，花费30多万的转让费后又陆陆续续进行装饰装修和消防整改，投入资金巨大，投资还未回本，原告要求被告立即腾房的请求不符合公平原则和人道主义，就此腾房，被告会遭受巨大损失，被告作为处于弱势地位的承租方，因此即刻从涉案房屋搬出不合情理，被告已经营将近5年的时间，且原告发出的律师函又陆续让被告在涉案房屋经营旅馆，原告的行为给被告一种内心确信可以在涉案房屋继续经营旅馆，一直做到涉案房屋拆迁，从公平原则和有利于社会稳定及照顾弱势群体出发，原告应给予被告足够的经营时间，按照双方之前的约定，经营涉案旅馆至沙××西村拆迁，综上所述，请求驳回原告的第一项诉讼请求，让被告继续在涉案房屋经营旅馆。经审理查明，位于深圳市福田区××路沙××楼的业主为原告，该楼为自建房。原告于2009年12月1日申报建筑物信息表记载，该房产没有申报“两规”情况、原村民住宅建筑申报未批准、没有办理用地或建筑许可文件、土地或房屋权利证书、没有工程检测或房屋鉴定、无消防验收。2004年，原告的哥哥温祖伟将上述房产的第二层（下涉案房产）出租给他人经营旅馆并签署了《租赁楼房合同书》，合同书约定的租赁期限至2007年8月31日。后温祖伟在该合同上备注“同意转租给李爱云”。目前被告仍在涉案房产处经营。2017年11月9日，原告委托广东仁人律师事务所向被告及其经营者寄发《律师函》称，被告自2013年6月3日成立以来，一直未与原告签订房屋租赁合同，按法律规定，双方属于不定期的房屋租赁合同关系，任何一方都有随时解除租赁关系的权利。现原告对涉案房产有其他用途，已经提前2个月通知被告及吴琦解除租赁关系，但被告及吴琦一直以种种借口拖延迁出该房屋，其行为已经侵犯了原告的合法权益。现正式通知被告及吴琦，原告宣告解除与被告及吴琦的不定期房屋租赁关系，被告应于2017年12月31日前迁离出涉案房产。该邮件于次日妥投。另查，涉案房产的月租金现为12500元，管理费（包含有线电视费）为每月452元，被告每月以现金方式向原告支付租金，相应的水电费由原告抄表后通知被告与租金一并支付，支付租金的区间为当月13日至次月12日，当月12日前支付次月的租金，被告向原告支付租金至2月（即2018年2月13月至2018年3月12日期间的租金）、管理费及电视费、水电费至2018年1月（即2018年1月13日至2月12月期间的费用）。原告称除涉案房产所在的二楼之外，其名下的该栋房产其余楼层均已重新规划装修成公寓，待收回涉案房产装修后原告将自行管理对外招租。因涉案的不定期租赁关系已解除，因此在被告向其支付租金及费用时，原告拒收。另查，被告为证实原告曾承诺将涉案出租给被告至房屋拆迁为止，向本院提交了吴琦的证明及不明身份的11个案外人出具的《知情人证明》予以佐证，原告对其真实性均不予认可。本院认为，被告租用涉案房产没有与原告签署相应的租赁合同，但被告实际承租涉案房产并向原告支付租金，原告与被告之间成立不定期租赁合同关系。根据原告提交的沙尾路沙××西村222号房屋建筑物信息登记表记载的内容，本院认定沙尾路沙××西村222号房屋未取得建设工程规划许可证或相应准建手续，据此应认定其为违法建筑。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及《试点实施办法》的规定，深圳市历史遗留违法建筑可以通过确权或授予使用许可的方式获得合法或临时性合法身份，但沙尾路沙××西村222号房屋并未取得政府有权机关的确权或授予使用许可，据此，其未能完成历史遗留违法建筑的“合法”转化，在法律上仍应界定为违法建筑。双方以涉案房产为标的成立的不定期租赁关系因违反《城乡规划法》的效力强制性规定而无效，对此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条已有明确规定。故，本案所涉租赁关系无效，本案应按合同无效的原则予以处理。合同无效后，双方应相互返还取得对方财产，原告要求被告搬离涉案房产，本院予以支持。被告已向原告实际支付租金至2018年3月12日、管理费及水费至2018年2月12日，被告还应向原告支付2018年3月13日至5月12日期间的相当于租金的占有使用费25000元、电费1540元、水费665元、管理费1356元。之后的费用原告可待被告实际返还房产后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告温伟成与被告深圳市福田区湘云旅馆之间成立的不定期租赁合同关系无效；二、被告深圳市福田区湘云旅馆应于本判决生效之日起30日内搬离位于深圳市福田区沙尾路沙尾西村222号二楼的房产；三、被告深圳市福田区湘云旅馆应在本判决生效之日起30日内向原告温伟成支付2018年3月13日至2018年5月12日期间的房屋占有使用费25000元、水费665元、电费1540元、管理费1356元。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。本案受理费514元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  吴日莲二〇一八年五月二十三日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。