黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民终91号上诉人（原审被告）：王海龙，男，1976年12月3日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：秦海峰，黑龙江雪原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王慧，女，1964年7月24日出生，汉族，住黑龙江省密山市。原审第三人：密山市靖裕房地产开发有限公司，住所地黑龙江省密山市密山镇东安街**。法定代表人：潘秀华，该公司经理。原审第三人：李明国，男，1963年10月28日出生，汉族，住黑龙江省密山市。上诉人王海龙因与被上诉人王慧、原审第三人李明国、密山市靖裕房地产开发有限公司（以下简称靖裕公司）案外人执行异议之诉一案，不服鸡西市中级人民法院（2017）黑03民初72号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王海龙及其委托诉讼代理人秦海峰，被上诉人王慧到庭参加诉讼，原审第三人李明国、靖裕公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海龙上诉请求：撤销一审判决，改判许可对密山市龙广庭院小区7号楼4单元801室的执行。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。没有证据证明王慧实际缴纳了购房定金，王慧是案涉房屋售楼处出纳员，因其特殊身份，王慧应举示银行流水或汇款记录，以证实其真实交易。2.一审法院认定王慧装修时间也是仅凭王慧陈述，没有相关证据证实。3.王慧没有举证其交纳剩余购房款的银行汇款凭证及流水记录，不能证明其交纳全部购房款。4.根据王慧举示的购房合同及收据，王慧先入住再签订购房协议，然后再交款，不符合交易习惯。5.案涉房屋开具发票的行为是在法院查封后，查封之后开具发票的行为不具有法律上的效力。综上，基于王慧身份特殊情况，既与开发商存在亲属关系，又担任出纳职务，王慧不能提供实际支付购房款的相关证据，不能证明其对案涉房屋具有排除执行的权利。王慧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李明国、靖裕公司未到庭陈述意见。王慧向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认位于密山市龙广庭院小区7号楼4单元801室归王慧所有，并停止对上述房产的执行。一审法院认定事实：龙广庭院小区系靖裕公司开发建设。2015年6月王慧向靖裕公司交付定金50,000元后开始对龙广庭院小区7号楼4单元801室房屋进行装修，并于2015年10月入住。入住后，王慧分别缴纳了物业费613元、热费2932.05元、电费200元。2016年3月15日，靖裕公司龙广庭院项目部为王慧出具购房款收据，载明收到王慧购龙广庭院小区7号楼4单元801室房款163,456元。2016年4月王慧与靖裕公司签订房屋买卖合同，约定王慧以163,456元的价格购买靖裕公司龙广庭院小区7号楼4单元801室房屋，房屋建筑面积为102.16平方米。案涉房屋因王慧个人原因至今未办理房屋登记手续。王海龙系靖裕公司、李明国债权人，因靖裕公司、李明国欠付王海龙借款，王海龙公司向本院提起诉讼，本院于2015年11月24日依法作出（2015）鸡商初字第7号民事判决书，判令靖裕公司、李明国于判决生效之日起十日内共同偿还王海龙借款本金14,764,911元。因靖裕公司、李明国未按该生效判决书履行给付义务，王海龙于2016年6月28日向本院申请执行。本院于2016年7月5日作出（2016）黑03执69号执行裁定，预查封靖裕公司坐落于密山市密山镇龙广庭院小区的部分房屋，其中包括案涉房屋。2017年1月6日，王慧向本院提起案外人执行异议之诉，要求中止执行，本院依法作出（2017）黑03执异27号执行裁定，驳回王慧的异议。王慧不服，以案外人身份提起本案诉讼。另查明，王慧与靖裕公司龙广庭院实际开发人刘林山系姻亲关系。2011年至2015年10月，王慧任龙广庭院售楼处出纳员。一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，这不仅要对当事人是否对执行标的物享有实体权利进行判断，还要对其实体权利是否足以阻止对执行标的物的强制执行进行判断。根据《最高人民法院》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案案涉房屋在被查封前，已由王慧交纳房屋供热费，基于该事实可以证实王慧已对案涉房屋占有使用。基于王慧先于房屋被查封前合法占有的情况，结合并且王慧与靖裕公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，靖裕公司认可王慧已实际交纳了全部房屋价款。王海龙虽抗辩王慧未举示证据证明交纳全部房屋价款，但王慧的此抗辩意见不足以对抗王慧先于查封前占有房屋、并与靖裕公司签订房屋买卖合同的事实。因此应当确认案涉房屋系王慧实际出资购买，并已于被查封前占有和使用。案涉房屋虽未办理所有权登记，但对此王慧并不具有过错，因此案涉房屋的所有权应由王慧所有，该权利足以对抗王海龙的债权，即王慧具有排除对案涉房屋强制执行的实体权利，应停止执行案涉房屋。综上所述，王慧的诉讼请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《最高人民法院》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，缺席判决：一、密山市龙广庭院小区37号楼4单元801室房屋为王慧所有；二、停止密山市龙广庭院小区7号楼4单元801室房屋的执行。案件受理费3570元，由王海龙负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，2016年4月25日，密山市地方税务局为王慧开具案涉房屋销售不动产统一发票。一审中，靖裕公司及王慧均认可密山市龙广庭院小区由业主持合同及收据自行到房产部门办理产权登记。王慧一审庭审中称，其到房产部门办理产权登记时，被告知房屋已被查封，不能办理产权登记手续。除此，本院审查确认的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，解决本案争议的关键问题在于：王慧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王慧与靖裕公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效。王海龙虽对其现金交款来源提出异议，但未能提供相反证据予以证明，由于人民法院审查商品房买卖合同与审查民间借贷合同依据的法律规定不同，在王慧主张现金交款，靖裕公司认可收取购房款、出具收据，并将案涉房屋交付王慧占有使用的情况下，应视为王慧向靖裕公司交付了全部购房款。王慧一审举示的购房款发票、电费、取暖费、物业费、装修费等票据均发生于人民法院查封之前，能够证明其在人民法院查封前合法占有案涉房屋的事实。案涉房屋在王慧取得不动产销售统一发票两个月后即被人民法院查封，不能认定王慧对案涉房屋未办理所有权登记具有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王慧对于诉争房屋的物权期待权可以排除法院对于王海龙与靖裕公司、李明国债务纠纷案件的执行。综上，王海龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3570元，由王海龙负担。本判决为终审判决。审判长  王成慧审判员  胡乃峰审判员  李艳梅二〇一八年五月二十日书记员  孙思宇