山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终2437号上诉人（原审被告）：济南万汉城房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：袁开明，总经理。委托诉讼代理人：董宪鸿，山东常春藤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市历城区农业机械管理局，住所地济南市。法定代表人：刘巨伟，局长。委托诉讼代理人：王会易，男，该局副局长。委托诉讼代理人：孟强，山东文瀚律师事务所律师。上诉人济南万汉城房地产开发有限公司（以下简称万汉城房地产公司）因与被上诉人济南市历城区农业机械管理局（以下简称历城区农机局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万汉城房地产公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判驳回历城区农机局的诉讼请求;2.一、二审诉讼费由历城区农机局承担。事实和理由：1.本案不是因拆迁安置补偿而引发的纠纷，历城区农机局实际购买的是商品房，一审判决以拆迁安置补偿的价格认定成本价，没有事实依据。万汉城房地产公司开发位于花园路*号嘉馨商务大厦，受让土地使用权范围包括历城区农机局原办公楼及职工住宅楼原占用土地，历城区农机局原办公楼和需要拆迁的拆迁户属于拆迁补偿安置范围的，万汉城房地产公司均与其签署了拆迁安置补偿协议。涉案的4套房屋不属于拆迁安置房，不享受拆迁安置的优惠政策。该四套房最初是历城区农机局的一名局长、两名副局长、一名办公室主任要求以成本价购买的，为避嫌而签署在万汉城房地产公司与历城区农机局的有关协议中。房屋开始销售后，上述四人因担心出问题不交纳购房款，要求万汉城房地产公司将房屋出售后返还收益，万汉城房地产公司当时为了顺利拆迁和今后取得历城区农机局的配合，同意签署了相关协议。该四套房实质上不是拆迁安置房，确定成本价不应以拆迁安置房的价格进行确定。一审判决以历城区农机局提交的王会易拆迁安置补偿房屋的价格确定万汉城房地产公司的成本价没有任何事实依据。2.历城区农机局在未支付任何价款的情况下，要求返还差价收益款，有违公平原则。基于当时特定的背景，历城区农机局以明显低于市场价要求万汉城房地产公司向其出售房屋，本身就可能涉嫌违法。不支付任何价款，反而要万汉城房地产公司将房屋销售后再返还差价收益，实际上是变换方式无偿获取万汉城房地产公司的合法财产，更不公平。这种利用自己曾经的优势地位签订协议，意图通过司法裁判获得不当利益的行为不应得到支持。3.一审判决混淆了开发成本价与成本价的概念，明显错误。双方于2006年10月19日签订的《协议书》明确约定新建大楼按成本价销售给历城区农机局400平方米的住宅。补偿协议虽然出现过开发成本价，但此后双方签订的《补充协议(二)》又明确约定:经双方协商，乙方同意将该四套房屋按400平方米实际销售总价与成本价之间的差额收益扣除应交纳的相关费用后收益归甲方所有……。协议书及补充协议二均约定的是成本价，而非开发成本价。山东中兴财税务师事务所有限公司出具的《嘉馨商务大厦单位成本审核报告》也能证实开发成本只是成本的一部分。不能把成本价等同于开发成本价。而且，一审法院把《至委托方函》、王会易的房屋拆迁产权调换协议、万汉城房地产公司提供的《单位成本审核报告》中的开发成本作为认定案件成本价的依据是错误的。首先，概念错误，混淆了成本价与开发成本价;其次《至委托方函》不是完整的评估报告，无法反映评估的客观真实情况，万汉城房地产公司没有委托济南中正房地产评估咨询有限公司、山东中旭房地产评估咨询有限公司对嘉馨商务大厦的成本价进行过评估。再次，《至委托方的函》形成的时间是2008年3月25日，历城区农机局提交第三人王会易的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》签订时间2008年4月6日，此时，被拆迁的房屋尚未拆迁，嘉馨商务大厦尚未建设，不可能形成成本价。4.一审判决认定返还的差价收益款时没有遵循双方签订的协议扣除相关费用，明显错误。万汉城房地产公司与历城区农机局约定返还的收益不是实际销售总价与成本价之间的差额，而是差额扣除应交纳的相关费用后剩余的部分。一审判决既然认定协议有效，就应当遵循契约精神，不应置协议的约定于不顾，明显偏袒。企业销售收入要按照《企业所得税法》第四条规定的25%的法定税率交纳所得税;《营业税暂行条例》第四条及所附《营业税税目税率表》的规定，按5%的税率交纳销售不动产的营业税，还要交纳城建税和教育附加税，连同营业税综合税率为营业额的5.6%。即使按照一审判决的认定，其应缴纳的企业所得税为1154800*25%=288700元，已经交纳的营业税、城建税、教育附加税为四套房屋的销售总价3455492元*5.6%=193507.552元，即使不考虑销售费用，上述税费共计482207.552元依据双方协议的约定也应当扣除，而不是全额返还给历城区农机局。5.山东中兴财税务师事务所有限公司出具的《嘉馨商务大厦单位成本审核报告》是从专业的角度对成本价进行的审核，符合客观事实，应当作为证据予以采信。6.根据万汉城房地产公司、历城区农机局、历城区机关行政事务管理局、历城区国有资产管理局2012年9月8日签署的《关于嘉馨商务大厦5楼购买情况的说明》第二条的约定，历城区农机局不能再向万汉城房地产公司主张有关的权利，说明证实差额收益部分已经处理完毕，万汉城房地产公司不再负有相关返还义务。7.历城区农机局的主张已经超过诉讼时效。根据双方约定，结算时间是待大楼交付使用时与五楼超出1100平方米部分统一结算，即结算收益款的时间点大楼交付使用时。大楼是在2012年6月交付使用，即双方的结算时间为2012年6月21。即使不考虑2012年9月8日出具的说明中载明己经全部处理完毕的事实，历城区农机局起算诉讼时效的节点应为2012年6月22日，其于2016年5月向法院起诉，显然已经过诉讼时效。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二市法院依法改判，支持万汉城房地产公司的上诉请求。历城区农机局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，万汉城房地产公司的上诉请求及事实与理由不成立。1.万汉城房地产公司是在完成招拍挂后，已经取得开发建设权后，在2006年10月19日和历城区农机局签订的《协议书》，该协议合同主体甲方是历城区农机局，乙方是万汉城房地产公司，不存在万汉城房地产公司称为了取得历城区农机局的配合才签订的；2.对于双方签订三份协议，历城区农机局所有工作人员都知道，历城区相关主管部门也是存档备案的。对协议中约定的返还相关收益问题上，历城区农机局多次找万汉城房地产公司协商洽谈，万汉城房地产公司都是应付了事，从来就不给正面答复。历城区农机局无奈通过邮局邮寄律师函、敦促函，万汉城房地产公司也是拒收。即使在起诉后，万汉城房地产公司也是拒收法院的传票，人民法院才依法进行了公告；3.在三份协议书签订后，万汉城房地产公司应当遵守诚实信用原则，全面履行合同的约定，但万汉城房地产公司以各种理由拒绝履行，完全是一种违约行为；4.万汉城房地产公司就其所述没有相应的事实依据和法律依据，故其所述不能成立；5.山东中兴财税师事务所出具的嘉恒商务大厦成本审核报告，不是审计报告，该事务所也不具备审计资格，其所出具的报告，不符合约定。建设工程完工后，就应当对工程进行审计，并出具审计报告。万汉城房地产公司在一审诉讼期间未能依合同约定向法院提供具有相应资质的机构作出的具有法律效力的审计结论，就应当承担举证不能的法律后果；6.根据补充协议第二条，实际销售总价与成本价之间的差额收益扣除缴纳的相关费用后收益归历城区农机局所有，因为相关销售和税费，已经包含在开发成本价里，含企业所得税、城建税等。并且万汉城房地产公司未提供审计报告及其他费用证据证明应当缴纳的相关费用，因此，不应当扣除税费；7.万汉城房地产公司、历城区农机局、历城区机关行政管理局、历城区国有资产管理局2012年9月8号签订的《关于嘉馨商务大厦5楼购买情况的说明》，该说明抬头写的很清楚，是关于嘉馨商务大厦5楼购买情况，并未涉及2010年8月3日约定的结算400平方米的成本价房款收益，历城区农机局也从未放弃过。万汉城房地产公司所称的，不能向其主张有关权利是5楼购买的事，和本案无关；8.历城区农机局的主张没有过诉讼时效。根据补充协议第五条关于《协议书》第六条的补充约定问题历城区农机局需按开发成本价向万汉城房地产公司支付购房款，上述的开发成本价以万汉城房地产公司委托的审计公司的审计结果为准。从协议签订后，万汉城房地产公司一直未给历城区农机局出具审计报告，那么诉讼时效一直是延续的，直到2016年8月，万汉城房地产公司才给历城区农机局提供了一份不符合约定的审核报告，且也认可了欠历城区农机局差价的事实。并且，从2012年9月8号嘉馨商务大厦5楼购买完毕后，历城区农机局就对协议约定的关于400平方米的收益问题多次找万汉城房地产公司进行洽谈，并通过邮寄律师函，敦促函等方式，一直积极主张权利。因此，历城区农机局的主张没有超过诉讼时效。综上，请依法驳回万汉城房地产公司的上诉,维持原判。历城区农机局向一审法院起诉请求：1.判令万汉城房地产公司立即履行合同义务，向历城区农机局支付约定的、由其暂为保管的房屋买卖收益差价款1236400元；2.判令万汉城房地产公司向历城区农机局支付逾期支付收益差价的违约金370920元，计算日期自2013年7月1日至2016年5月1日；3.判令万汉城房地产公司承担因本案诉讼发生的全部费用。审理中，历城区农机局将第一项诉讼请求中的数额变更为1154800元。一审法院认定事实：2006年10月19日，济南市历城区农业机械服务中心（甲方）与万汉城房地产公司（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：甲方地块目前已完成土地收回（购）和招拍挂工作，乙方竞拍取得该宗地的项目开发建设权，本着公平公正、优势互补、互惠互利的原则，双方就甲方办公楼还建安置等事宜达成以下协议，以资共同遵照执行。……（四）甲方办公楼的还建及其它问题1.乙方在项目竣工后，将新建大楼四层或六层为甲方提供办公用房（建筑面积需达到1100平方米），作为对甲方土地及房产收回购的补偿，楼层以乙方所建商用房的上一层作为还建给甲方的具体楼层。乙方负责为甲方办理办公用房的房产证书，办证费用按有关规定双方各自承担，面积不足部分乙方按市场价以货币形式补齐，超出部分甲方按市场价用现金购买。2.该项目竣工后，乙方为甲方在地下室无偿提供5个汽车停车位的永久使用权。3.关于院内公有住房（包括南平房及简易楼上住户）补偿问题，经甲乙双方进一步协商后另行签订协议。4.关于院内其他无房产证建筑设施和办公楼的一切租房户，乙方一次性补偿15万元，由甲方全权处理。……（六）乙方在新建大楼按成本价销售给甲方400平方米的住宅。……甲乙双方在本协议书上签名盖章予以确认。2008年左右，济南市历城区农业机械服务中心（甲方）与万汉城房地产公司（乙方）签订《补充协议》一份，主要约定：2006年10月19日甲乙双方签订协议书，约定乙方以新建的嘉馨商务大厦1100平方米办公建筑面积置换甲方被拆迁的办公楼面积。根据乙方的设计图纸测定的面积，嘉馨大厦5层的建筑面积为1129平方米，甲乙双方就乙方交给甲方超过约定面积部分以及其他相关问题进行补充约定。一、关于面积差额及补偿标准问题1.目前，经图纸测算，甲方应退还乙方29平方米办公建筑面积（最终以实测实量面积为准）。2.甲方应退还乙方的超面积部分按市场价以现金或支票形式支付给乙方，乙方在房款到账三日内将房屋交付给甲方。……五、关于《协议书》第六条的补充约定问题乙方将嘉馨商务大厦第九层D室、第九层I3室、第十二层J1室、第十三层K室共396平方米（以实测面积为准）的建筑面积销售给甲方。甲方须按乙方开发成本价格向乙方支付购房款。上述的开发成本价格以乙方委托的审计公司的审计结果为准。甲乙双方签名并盖章确认，但未注明签订时间。2009年4月，济南市历城区农业机械服务中心更名为济南市历城区农业机械管理局。2010年8月3日，历城区农机局（甲方）与万汉城房地产公司（乙方）签订《补充协议（二）》一份，主要约定，一、根据《协议书》第六条及《补充协议》第五条之规定，由于工程设计图纸的改动，不得以对甲方合同约定房产进行改动。经双方友好协商，双方就400平方米成本价住宅问题达成如下意见：1、由于图纸设计原因，将甲乙双方《补充协议》第五条之约定：“乙方将嘉馨商务大厦第九层D室、第九层I3室、第十二层J1室、第十三层K室共396平方米（以实测面积为准）的建筑面积销售给甲方”，改为乙方将新建嘉馨商务大厦中902室、903室、1209室及1303室。其销售价格和面积按《补充协议》有关规定执行。2、鉴于乙方已将《补充协议中》卖给甲方的四套房屋已经出售，甲方不再坚持购买。按照相关协议要求，经双方协商，乙方同意将该四套房屋按400平方米实际销售总价与成本价之间的差额收益扣除应缴纳的相关费用后收益归甲方所有，收益由乙方暂时保管，待大楼交付使用时与五楼超出1100平方米部分统一结算。甲乙双方签名盖章予以确认。万汉城房地产公司出售上述四套房产的具体情况为：2009年6月21日，将902室出售给案外人李*，建筑面积114.11平方米，单价为每平方米8036.36元，总金额为917029元，房屋交接日期为2011年12月26日；2009年6月21日，将903室出售给案外人李*，建筑面积94.63平方米，单价为每平方米8118.32元，总金额为768237元，房屋交接日期为2011年12月26日；2009年7月30日，将1303室出售给案外人范*才，建筑面积111.06平方米，单价为每平方米8759.96元，总金额为972881元，房屋交接日期为2011年12月25日；2009年9月6日，将1209室出售给案外人张*荣，建筑面积94.36平方米，单价为每平方米8450.03元，总金额为797345元，房屋交接日期为2011年12月23日。以上四套房产，总建筑面积为414.16平方米，总出售价款为3455492元，平均每平方米价格为8343.37元。2012年9月5日，历城区农机局、济南市历城区机关行政事务管理局、济南市历城区国有资产管理局、万汉城房地产公司四方共同签署《关于嘉馨商务大厦5楼购买情况的说明》一份，载明：鉴于历城区农机局与万汉城房地产公司签订的《回迁协议》，历城区农机局应回迁嘉馨商务大厦5楼建筑面积1100平方米。现其实际回迁1085.59平方米。差额为14.41平方米。鉴于嘉馨商务大厦5楼建筑面积共计1221.58平方米，出去历城区农机局实际回迁的1085.59平方米，尚有结余面积135.99平方米。鉴于济南市历城区人民政府拟购买嘉馨商务大厦5楼结余面积135.99平方米。四方就有关事项达成一致，说明如下：一、万汉城房地产公司出售结余面积135.99平方米后，应当退还历城区农机局14.41平方米价款。现因为历城区人民政府购买，历城区农机局不再要求万汉城房地产公司退还14.41平方米的价款，同意该价款冲抵历城区人民政府的购房款。二、历城区人民政府购买万汉城房地产公司嘉馨商务大厦5楼135.99平方米，实际购买价款应为每平方米11000元，将14、41平方米的房屋价款折抵购房款后，各方同意按照每平方米9834.4元签订《商品房买卖合同》。三、《商品房买卖合同》签订后，历城区农机局与万汉城房地产公司有关回迁面积事宜全部处理完毕，历城区农机局不得再以任何理由向万汉城房地产公司主张回迁房屋面积差额及有关的权利。四方予以盖章确认。2012年6月21日，历城区农机局与万汉城房地产公司签订了济南市花园路154号嘉馨商务大厦五层房屋的商品房买卖合同，并于当天签订房屋交接书，确认房屋验收交接。2012年10月23日，济南市历城区机关行政事务管理局与万汉城房地产公司签订房屋交接书两份，双方确认于当天对嘉馨商务大厦510（建筑面积90.43平方米，房屋总价款448350元）、511室（建筑面积45.61平方米，房屋总价款889030元）进行验收交接。双方对下列事实及问题存在争议：一、诉讼时效。历城区农机局提交其原副局长陈茂本的书面证言一份、落款时间为2014年4月30日的敦促函一份、落款时间为2015年3月30日的律师函及信封一份，拟证实历城区农机局通过陈茂本与万汉城房地产公司多次协商、发敦促函及律师函的方式多次主张权利，后期由于不好找万汉城房地产公司负责人，故将敦促函送达其办公室工作人员谢*丛，后来又给邮寄过律师函，因当时万汉城房地产公司的负责人都在长清区的济南市嘉拓房地产开发公司开会，所以将万汉城房地产公司的名称划掉改成了嘉拓公司，但被拒收。陈*本的说明证言中主要载明：其原系历城区农机局副局长，2004年办理了离岗手续，并应万汉城房地产公司的邀请，帮助其跑了一段前期手续，后来由于多方原因就不干了，等开发商与农机局签订合同后，开发商又聘请其帮忙；大约项目进行到分房时，开发商与农机局因为房子发生纠纷，其代表开发商与农机局签订一份协议，大体内容是既然房产已经卖了，开发商给农机局一点补偿，将开盘十天内的平均价减去成本价，扣除相关费用后剩余部分给农机局，具体以协议为准；后来双方又为此事多次沟通，开发商有关领导拿了一个方案，想给农机局地下二层4个车位作为补偿，当时农机局不同意。为此事大约在2014年冬季双方还共同在百花公园东北方向一个饭店吃饭协商过，其作为中间人也参加了，当时开发商坚持给4个车位，农机局坚持要5个车位，最后开发商说回去和领导汇报，之后其作为中间人，农机局多次找其协调，其也多次用不同方式和有关人员进行沟通，因双方有差距，所以未有结果。经质证，万汉城房地产公司对上述证据的真实性有异议，不应采信，不能证实时效中断。二、涉案房屋开发成本价格。万汉城房地产公司提交2016年8月10日山东中兴财税务师事务所有限公司出具的《嘉馨商务大厦单位成本审核报告》一份，称该份报告是历城区农机局起诉后，其为了向历城区政府反映情况，委托相关单位进行审计的，目的是说明差额收益并不大，而且已经结算完毕。该审核报告载明：截止2015年12月31日万汉城房地产公司的成本费用合计=管理费用16928712.83元+销售费用3628386.19元+财务费用4426822.35元+营业外支出1739885.09元+开发成本112983669.16元+税金27416636.06元=167124111.68元，建筑面积：20752.67平方米，单位面积成本：167124111.68元÷20752.67平方米=8053.14元/平方米，嘉馨商务大厦具备合法销售条件之日起7日内的销售均价为8288.92元。经质证，历城区农机局不予认可，认为该证据仅为审核报告，并非审计报告，该报告并非审计公司所出具，出具该报告的山东中兴财税务师事务所有限公司经营范围不包含审计业务，因此该报告不具有证据效力。历城区农机局提供其职工王会易与万汉城房地产公司、济南市历城区拆迁办公室2006年4月6日签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，主张王会易在嘉馨商务大厦安置的房屋单价为5454元/平方米，且系评估价格，该价格超过开发成本价，开发成本价也就在5000元左右，同意以该数额计算开发成本价，故主张差价收益款1154800元[（8341-5454）×400]。经质证，万汉城房地产公司认为该房屋拆迁产权调换协议与本案没有关联性，该协议签订时双方还没有签订补充协议，且双方补充协议约定开发成本价以公司委托的审计部门的审计意见为准。一审法院认为，历城区农机局与万汉城房地产公司之间系房屋拆迁安置合同关系。双方2006年10月19日签订的协议书系对双方在拆迁安置过程中权利义务的约定，系双方在平等、自愿的情况下协商确定的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议书中明确约定，项目竣工后，万万汉城房地产公司为历城区农机局提供1100平方米的办公用房，作为对历城区农机局土地及房产收回购的补偿。另外双方还约定万汉城房地产公司在新建大楼按成本价销售给历城区农机局400平方米的住宅。万汉城房地产公司应当信守约定，履行义务。双方在补充协议中还对400平方米的住宅对应的四套房屋进行了具体约定，并约定历城区农机局须按万汉城房地产公司开发成本价格支付购房款，开发成本价格以万汉城房地产公司委托的审计公司的审计结果为准。在此之后，万汉城房地产公司于2009年6月至9月违约将上述四套房屋对外进行了出售。在这种情况下，双方经过协商，又于2010年8月3日签订了补充协议（二），载明万汉城房地产公司同意将该四套房屋按400平方米实际销售总价与成本价之间的差额收益扣除应缴纳的相关费用后收益归历城区农机局所有，收益由万汉城房地产公司暂时保管，待大楼交付使用时与五楼超出1100平方米部分统一结算。此后，双方再次发生争议，引起本案诉讼。双方的争议焦点问题有三个：一、双方是否已将诉争的差价收益款统一结算完毕；二、历城区农机局的主张是否超过了诉讼时效；三、涉案房屋开发成本价格如何确定。关于争议焦点一，2012年6月21日，历城区农机局与万汉城房地产公司签订房屋交接书，实际回迁嘉馨商务大厦5楼1085.59平方米。历城区人民政府拟购买5楼结余面积135.99平方米，鉴于万汉城房地产公司应当退还历城区农机局14.41平方米的价款，折抵后，历城区机关行政事务管理局代表历城区人民政府与万汉城房地产公司按照每平方米9834.4元的价格（实际购买价款应为每平方米11000元）签订了房屋买卖合同，购买510、511室。四方于2012年9月5日签订了《关于嘉馨商务大厦5楼购买情况的说明》，之后履行了合同，并在2012年10月23日进行了房屋交接。在此次交易中，万汉城房地产公司优惠的价款为：（11000-9834.4）×135.99=158510元，与其应退还的14.41平方米价款完全一致（14.41×11000=158510元）。因此可以看出，各方在此次交易中结算的仅仅是嘉馨商务大厦5楼的回迁及买卖事宜，并未将历城区农机局、万汉城房地产公司在2010年8月3日约定的差价收益款予以一并考虑和结算。因此，万汉城房地产公司辩称各方在2012年9月5日的情况说明中对差价收益款一并予以结算与证据不符，一审法院不予采信。万汉城房地产公司辩称当时历城区农机局明确表示不再向其主张权利，无证据证实，一审法院不予采信。关于争议焦点二，历城区农机局、万汉城房地产公司约定，涉案房屋的开发成本价格以万汉城房地产公司委托的审计公司的审计结果为准，并约定差额收益款待大楼交付使用时与五楼超出1100平方米部分统一结算。历城区农机局的拆迁还建的五楼房屋于2012年6月21日交付使用，历城区人民政府购买的五楼剩余房屋于2012年10月23日交付使用。万汉城房地产公司迟迟未就开发成本价格委托审计公司予以审计，仅是在2016年6月历城区农机局起诉后，委托山东中兴财税务师事务所有限公司出具了一份单位成本审核报告。在万汉城房地产公司未按约定委托审计公司予以审计的情况下，结合历城区农机局提供的陈茂本书面证言、敦促函、律师函及当庭陈述，万汉城房地产公司以历城区农机局的主张超过诉讼时效抗辩，一审法院不予采信。关于争议焦点三，万汉城房地产公司提交其委托山东中兴财税务师事务所有限公司出具的一份单位成本审核报告为证，拟证实涉案房屋单位面积成本价为8053.14元，与该四套房屋的实际销售价格8338元差距不大，所得差额减去相关税费后收益为79077元，数额不大。因该报告系审核报告，并非双方约定的审计报告，出具单位也不具有审计资质，不符合双方的约定，故不能作为涉案房屋开发成本价计算的依据。根据历城区农机局提交的其职工王会易的房屋拆迁产权调换协议，王会易选择的安置房屋是嘉馨商务大厦12层房屋，且该套安置房经评估单价为5454元/平方米。因万汉城房地产公司未提交有效证据证实涉案房屋的开发成本价，且不同意进行司法评估，故一审法院认为历城区农机局主张参照按照安置房的评估单价计算涉案房屋的开发成本价并无不当，一审法院予以采信。综上，历城区农机局主张的收益差价款1154800元[（出售平均单价8341元/平方米-成本单价5454元/平方米）×400平方米]不超过双方约定的数额，应予支持。历城区农机局主张的违约金过高，一审法院予以调整，根据本案情况，违约金参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、被告济南万汉城房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付原告济南市历城区农业机械管理局房屋差价收益款1154800元。二、被告济南万汉城房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付原告济南市历城区农业机械管理局违约金（以1154800元为基数，自2013年7月1日起至差额收益款实际付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回原告济南市历城区农业机械管理局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18532元，由被告济南万汉城房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，历城区农机局与万汉城房地产公司于2006年10月19日签订的《协议书》及之后签订的《补充协议》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。在《补充协议（二）》中万汉城房地产公司承诺将涉案四套房屋的销售收益支付给历城区农机局，则应按照约定履行义务。万汉城房地产公司抗辩称在签订《关于嘉馨商务大厦5楼购买情况的说明》中，双方对于涉案债务已经处理完毕，历城区农机局承诺不再以任何理由向万汉城房地产公司主张回迁房屋面积差额及有关权利。本院认为，上述情况说明系针对历城区农机局办公用房回迁事宜，未涉及本案争议的四套房屋问题，万汉城房地产公司以该说明主张本案争议已经处理完毕，本院不予支持。双方对于涉案四套房屋的实际销售价格没有争议，对于房屋成本价的认定存在争议。万汉城房地产公司一审中提交的成本审核报告，不符合双方的约定，不能作为认定房屋成本价的依据。涉案四套房屋分别位于嘉馨商务大厦第九层、第十二层、第十三层，根据历城区农机局提供证据，其职工王会易安置房屋位于嘉馨商务大厦十二层，王会易签订房屋拆迁产权调换协议中记载安置房屋的评估单价为每平方米5454元。本院认为，房屋拆迁产权调换协议中对于安置房屋单价的约定一般不低于房屋的成本价，历城区农机局主张按照该价格计算与房屋实际销售价格之间差价收益，一审法院予以支持，并无不当。万汉城房地产公司主张历城区农机局提起本案诉讼已经超过诉讼时效。本院认为，按照双方的约定，房屋的成本价应由万汉城房地产公司委托审计公司进行审计，由于万汉城公司怠于委托审计，导致双方之间缺少结算依据，债务数额及履行期限无法确定，故万汉城房地产公司提出诉讼时效的抗辩，一审未予支持，并无不当。综上所述，万汉城房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18532元，由济南万汉城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一八年五月二十一日书记员  郭凯旋