包头市中级人民法院   民事判决书   （2017）内02民终2478号   上诉人（一审被告）：李文伟，男，1978年2月5日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：张权，内蒙古正捷律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：包头中益置业有限责任公司。   法定代表人：裴悦，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：赵立文，内蒙古冠坤律师事务所律师。   委托诉讼代理人：连芳芳，内蒙古冠坤律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司。   负责人:车建芳，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周胜楠，上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司行政主管。   上诉人李文伟因与被上诉人包头中益置业有限责任公司（以下简称中益公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司（以下简称美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   李文伟的上诉请求：1、撤销一审判决，请求依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由美凯龙公司负担。其上诉主张的事实和理由：首先，《场地租赁协议》中约定中益公司与美凯龙公司属合作关系，由美凯龙公司具体负责商场的管理和商户租金的缴纳和接洽工作。因此，李文伟至始至终从未与中益公司有过账务往来和业务接洽，故不存在欠付中益公司场地租金的事实，这应属于中益公司与美凯龙公司内部矛盾，与李文伟无关。其次，李文伟曾向美凯龙公司缴纳诚意金2万元，保证金8万元，该两笔款项足以抵顶其所欠租金。且于2015年8月31日，李文伟已与商场管理人员聂丽珍对于场地租金进行了核对，截止2015年8月31日共欠付租金30043.16元，并于当天下午已经缴清。再次，2017年6月21日的庭审过程中，一审法官要求中益公司、美凯龙公司提供证据材料，但二公司均未按时提供，应当承担相应的不利后果。最后，李文伟在经营涉案商铺期间因商场消防漏水以及暖气不热影响其正常经营，对此，美凯龙公司经理邓昌郑曾口头承诺给予补偿，上述补偿亦应从租金中扣除。   中益公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   美凯龙公司答辩称，同意中益公司答辩意见。   中益公司向一审法院起诉请求：1、依法判令李文伟向中益公司支付租金21797.16元及违约金6539.16元；2、诉讼费由李文伟承担。   美凯龙公司向一审法院起诉请求：1、依法判令李文伟向美凯龙公司支付管理费50860.04元及违约金15258.04元；2、诉讼费由李文伟承担。   一审法院认定的事实：2014年1月20日，中益公司（甲方）、美凯龙公司（乙方)与李文伟（丙方）签订了《场地租赁协议书》。同时，李文伟在中益公司、美凯龙公司提供的租金优惠保密协议上签字，租金优惠保密协议载明全年给予3、5个月的租金优惠。《场地租赁协议书》载明：第一条：甲方将位于包头稀土高新区上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司时代广场G地块负一楼G8050展厅，面积计261.58平方米的场地商位(含部分公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等分摊面积。三方在本协议签订前已核实确认面积)提供给丙方用于品牌为特地陶瓷的建材类产品经营展示，如需要换品牌或产品类别，则须书面报乙方同意，未经乙方同意擅自更换品牌或类别经营的，一律视同超范围经营，甲方、乙方视同丙方违约并有权解除本合同。第二条：合同期限：自2014年1月1日起至2014年12月31日止，若当月（月∕季∕年）实际使用天数不足一月（月∕季∕年），则按实际使用天数计算当月（月∕季∕年）租金。第三条：租金的交纳：1、场地租金：乙方协助甲方向丙方收取租金；相关票据由甲方出具，租金采取“先付租金后使用”的原则，丙方应按季支付租金。（1）租金标准：合同期内，丙方按所使用的场地商位面积每平方米31.5元∕月，每年租金98877.24元。（2）、租金的支付方式：按季度结算：丙方应于本合同签署之日起7日内支付第一期的租金24719.31元；2014年3月25日前支付第二期租金24719.31元；2014年6月25日前支付第三期租金24719.31元；2014年9月25日前支付第四期租金24719.31元。2、延迟交纳租金滞纳金的收取：丙方须按时交纳场地租金，如延期交纳，乙方代甲方向丙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。第四条：管理服务费的收取。1、管理服务费：管理服务费采取“先付款后享受服务”的原则，由乙方向丙方收取，丙方应按时支付管理服务费。（1）、管理服务费标准:合同期内，丙方按所租用的场地商位面积每平方米73.5元∕月，向乙方交纳管理服务费，每年度管理服务费230713.56元。若当月（月∕季∕年）实际使用天数不足壹月（月∕季∕年），则按实际使用天数计算当月（月∕季∕年）管理服务费。（2）、管理服务费的支付方式：按季度结算：丙方应于本合同签署之日起7日内支付第一期的管理服务费57678.39元；2014年3月25日前支付第二期管理服务费57678.39元；2014年6月25日前支付第三期管理服务费57678.39元；2014年9月25日前支付第四期管理服务费57678.39元。2、延迟交纳管理服务费滞纳金的收取：丙方须按时交纳管理服务费，如延期交纳，乙方有权要求丙方按应付未付金额每天收取0.5%的标准承担违约金。第五条、商品质量保证金。丙方在签订本合同时，应向乙方支付经营商品质量保证金30000元。合同签订后，中益公司、美凯龙公司如约履行了合同约定的相关义务，为李文伟提供了场地，并给予了李文伟减免3.5个月租金及管理费的优惠及24932.95元的补贴（其中补贴租金7479.89元、管理费17453.06元）。截止至2014年12月31日，李文伟全年应交纳租金70038元、管理费163422元。中益公司、美凯龙公司提供的电子账单显示：截止2014年12月20日，李文伟交纳租金40761元、管理费95109元。现中益公司、美凯龙公司认为李文伟在2014年度欠付租金21797.16元、管理费50860.04元，故诉请要求李文伟给付上述欠款。   另查明，中益公司与美凯龙公司系合作关系。美凯龙公司具体负责市场的管理及商户的接洽工作。中益公司委托美凯龙公司代为收取租金。   一审法院认为，中益公司、美凯龙公司与李文伟签订的《场地租赁协议书》是三方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定。上述协议合法有效，双方均应如约履行协议的相关约定。中益公司、美凯龙公司如约为李文伟提供了租赁场地，李文伟也应依约为中益公司、美凯龙公司交纳租金及管理费。双方在履行上述合同时就租金及管理费交纳数额及是否交清产生争议。庭审期间，中益公司、美凯龙公司认为：其提供的电子账单中2014年5月23日记载老系统扣账，是将李文伟曾经交纳的诚意金20000元，进行租金及管理费的扣减。一笔扣减租金6000元，一笔扣减管理费14000元；同时中益公司、美凯龙公司认为：电子账单中2014年5月24日共计10笔记账，是将李文伟曾经交纳的保证金80000元，进行了租金及管理费的扣减，分四笔扣减租金24000元，四笔扣减管理费56000元。李文伟认可电子账单中载明的费用是其交纳，但认为2014年5月23日、2014年5月24日的交费系其交纳的现金或中益公司、美凯龙公司自行从客户交纳的货款中扣减，非为扣减的诚意金、定金。美凯龙公司提供其2014年5月23日的纸质财会记账凭证显示：“借方发生20000元，系其他应收款、第三方、市场代扣”，可见电子账单中记载2014年5月23日的2笔收款系从市场代扣；美凯龙公司提供其2014年5月24日的纸质财会记账凭证显示：“借方发生80000元，系库存现金、人民币、公司”，李文伟虽不认可是扣减其于2011年10月16日交纳的保证金80000元，但李文伟未能提供相应证据证明电子账单中记载2014年5月24日交纳的租金及管理费，系其自行另行以现金交纳、市场代扣或从其为中益公司、美凯龙公司交纳的其他款项扣减，故中益公司、美凯龙公司主张电子账单中记载2014年5月24日交纳的租金及管理费80000元，系扣减李文伟交纳保证金80000符合客观事实。李文伟提供2014年6月23日中益公司为其出具的收据显示收取李文伟租金6000元，李文伟认为该笔收款未列入美凯龙公司出具的电子账单，但中益公司、美凯龙公司认为此笔收款与电子账单中2014年5月23日记载收取租金6000元是同一笔收款，是美凯龙公司代收租金后转与中益公司，中益公司在收到转款后才为李文伟出具收据，所以出具收据滞后，但美凯龙公司、中益公司对其上述诉称，未能提供证据证明，故李文伟认为中益公司为其出具的收据显示2014年6月23日收取租金6000元与中益公司、美凯龙公司电子账单中2014年5月23日记载收取租金6000元不是同一笔收款，符合客观事实。李文伟提供2012年12月27日收据系其交纳的灯箱广告费，非为交纳的租金、管理费。李文伟提供19张货款单、3张扣款单、3张支款单无法证明其交纳租金及管理费。经计算，中益公司、美凯龙公司如约为李文伟提供了场地及按优惠政策免收李文伟3.5个月租金及管理费的优惠后，李文伟应按约定支付租金70038元及管理费163422元，核减中益公司、美凯龙公司电子账单中显示李文伟交纳的租金40761、管理费95109，核减为李文伟补贴租金7479.89元、管理费17453.06元及核减中益公司在2014年6月23日收取租金6000元后，李文伟仍欠中益公司、美凯龙公司租金15797.11元及管理费50859.94元，故该院可支持中益公司要求李文伟支付租金15797.11元、美凯龙公司要求李文伟给付管理费50859.94元。关于中益公司、美凯龙公司主张要求李文伟给付违约金的诉讼请求，因合同约定李文伟应按未付金额每天收取0.5%的标准承担违约金，中益公司、美凯龙公司未能提供证据证明李文伟延期交纳费用天数，该院也无法确认李文伟延期交纳费用的天数，故中益公司、美凯龙公司要求李文伟承担违约金的诉讼请求，该院不予支持。另李文伟辩称，中益公司、美凯龙公司自行从李文伟客户交纳的货款中扣减租金、管理费等，其未提供充分证据证明，其辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李文伟李文伟于本判决生效之日起十五日内支付原告包头中益置业有限责任公司租金15797.11元。二、李文伟李文伟于本判决生效之日起十五日内支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司管理费50859.94元。三、驳回原告包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司要求李文伟李文伟给付违约金的诉讼请求。案件受理费2162元，（原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司已预交），由原告包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司负担636元；由李文伟李文伟负担1526元。   本院二审期间，双方当事人向本院提交以下证据：   ①李文伟向本院提交收据三张，分别为2014年5月4日中益公司收取租金24000元，2014年9月29日中益公司收取租金6000元，2014年5月16日美凯龙公司收取管理费14000元。前述两张收据均加盖有中益公司的印章，第三张收据加盖有美凯龙公司的印章。该组证据拟证明除二公司一审提交的交款明细表中的已缴纳金额外，李文伟还缴纳了共计44000元的租金和管理费。中益公司、美凯龙公司质证称对该组证据的真实性认可，证明目的不予认可。经本院审查认为，该组证据内容真实，来源合法，本院依法予以采信。   ②中益公司向本院提交收据五张，中益公司分别在2014年5月4日向李文伟收取租金24000元，2014年6月23日收取租金6000元，2014年6月26日收取2961元，2014年9月29日收取6000元，2014年12月25日收取1800元。该组证据拟证明李文伟于2014年向中益公司缴纳租金共计40761元。美凯龙公司质证称对该组证据的真实性和证明目的均予以认可。李文伟对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该组证据内容真实，来源合法，本院依法予以采信。   ③美凯龙公司向本院提交遗失证明复印件一份，该份证据拟证明80000元的定金收据已经遗失，已经转为租金和管理费。中益公司对该组证据的真实性和证明目的均予以认可。李文伟对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。本院经审查认为，该组证据并不能证明其主张，本院不予采信。   本院二审经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。   另查明，2011年10月16日李文伟向美凯龙公司刷卡支付定金80020元（含手续费20元）。2013年8月23日李文伟向美凯龙公司支付诚意金20026元（含手续费26元）。上述事实有收据在案佐证。   本院认为，双方当事人签订的合同及协议均是有效合同，双方因此形成租赁合同法律关系，本院对此予以确认。本案双方当事人争议的焦点问题为：第一，中益公司是否有权向李文伟收取租金。第二，李文伟是否欠付中益公司和美凯龙公司租金和管理费。   第一，关于中益公司是否有权向李文伟收取租金的问题。根据案涉合同约定内容可知，该份合同是由甲方中益公司、乙方美凯龙公司以及丙方李文伟三方共同签订，且根据合同第六条“乙方在甲方授权委托下，对甲方物业进行管理并协助甲方向丙方收取本合同相关的款项。乙方收取的款项，必须存入专用账户，并按时转划到甲方账户，乙方不得截留或挪用”的约定，美凯龙公司仅是协助中益公司向商户收取租金，真正收取租金的权利人为中益公司，故李文伟的该上诉主张不能成立，本院不予支持。   第二，关于李文伟是否欠付中益公司和美凯龙公司租金和管理费的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，中益公司和美凯龙公司应就其提出的李文伟欠付租金及管理费的诉讼主张承担举证证明责任，否则应承担不利后果。具体而言，就李文伟已付款数额的问题，李文伟在一审时提供反驳证据证明其除了中益公司、美凯龙公司付款明细表中列明的金额已支付完毕外，还支付了8万元定金和2万元诚意金。二公司认可李文伟提供的该两份收据，但其认为该10万已在付款明细表中第3-14项中用于抵顶租金和管理费。但从中益公司、美凯龙公司在一、二审过程中主张的内容来看，二公司在李文伟提供反驳证据前并未主张该10万元即是用8万元定金和2万元诚意金抵顶，且从李文伟缴纳定金及诚意金的时间上来看亦与二公司主张的内容不符。在二审中，二公司又提供证据证明付款明细表中4-14项所列款项是李文伟2014年所缴纳，并提供了对应金额的收据。综上，中益公司、美凯龙公司的主张相互矛盾，亦不能与其提供的证据相互印证。因此，综合双方当事人提交的李文伟缴纳租金和管理费的证据情况，表明李文伟已缴纳租金和管理费的数额已明显超出二公司主张的数额，故中益公司、美凯龙公司提出的要求李文伟缴纳租金及管理费的主张不能成立，本院不予支持。   综上所述，一审法院认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初249号民事判决；   二、驳回被上诉人包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司的诉讼请求。   一、二审案件受理费4324元，由被上诉人包头中益置业有限责任公司负担1297.2元，由被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司负担3026.8元。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一八年五月二十一日   书记员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。