福建省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）闽执复31号复议申请人：白海松，男，汉族，1971年2月18日出生，住福建省厦门市湖里区。申请执行人：泉州银行股份有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路3号。法定代表人：傅子能。委托诉讼代理人：庄泽清、黄福奇，该公司员工。被执行人：福建丰顺汽车销售服务有限公司，住所地福建省泉州市经济技术开发区（清濛园区）迎宾大道东风标致4S店。法定代表人：黄忠杰。被执行人：福建丰祥汽车销售服务有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南高新技术电子信息园区常泰路1号。法定代表人：黄忠杰。被执行人：福建丰裕汽车销售服务有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道洪山综合区。法定代表人：黄忠杰。被执行人：丰和（福建）汽车管理服务有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南树兜工业区。法定代表人：黄忠杰。被执行人：黄忠杰，男，汉族，1968年12月26日出生，住福建省厦门市思明区。被执行人：厦门瑞昱投资有限公司，住所地，厦门火炬高新区创业园伟业楼南S206E，统一社会信用代码91350200671295567N。法定代表人：陈鸿明，执行董事兼总经理。复议申请人白海松不服泉州市中级人民法院（以下简称泉州中院）作出的（2018）闽05执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。2017年3月2日，泉州中院在执行泉州银行股份有限公司（以下简称泉州银行）申请执行福建丰顺汽车销售服务有限公司（以下简称丰顺公司）、福建丰祥汽车销售服务有限公司（以下简称丰祥公司）、福建丰裕汽车销售服务有限公司（以下简称丰裕公司）、丰和（福建）汽车管理服务有限公司（以下简称丰和公司）、黄忠杰、厦门瑞昱投资有限公司（以下简称瑞昱公司）金融借款合同纠纷一案中，作出（2016）闽05执977号执行裁定，查封、拍卖、变卖瑞昱公司提供的抵押物即位于厦门市××区湖滨××路××、××、××、××、××、××、××、××、××单元房产（产权证号：厦国土房证第01100813、01100814、01100816、01100818、01100819、01100821、01100823、01100824、01100826号，以下简称涉案房产）。涉案房产经淘宝网两次司法拍卖，拍卖标的物介绍中均载明涉案房产有租赁但无提供租赁合同，无优先购买权人。白海松对此提出执行异议，请求停止对涉案房产的执行措施、拍卖行为。其认为其对涉案房产拥有合法有效的租赁权，泉州中院的执行行为侵害其合法权益。泉州中院查明，瑞昱公司与泉州银行于2013年9月26日签订了《最高额抵押合同》，提供瑞昱公司所有的涉案房产，作为丰顺公司的贷款抵押物，并于2013年10月30日依法办理了抵押登记（他项权证号：厦国土房他证第201385457号）。2016年3月11日，该院对泉州银行与丰顺公司、丰祥公司、丰裕公司、丰和公司、黄忠杰、瑞昱公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）泉民初字第965号民事判决。因丰顺公司等未按判决书所确定的时间履行还款义务，泉州银行于2016年7月12日向该院申请强制执行，该院受理立案，案号为（2016）泉执字第977号，并于2017年3月2日向被执行人发出执行通知书、申报财产情况通知书，因被执行人仍未履行生效法律文书确定的义务，该院于2017年3月2日作出（2016）泉执字第977号执行裁定，一、冻结、划拨丰顺公司、丰祥公司、丰裕公司、丰和公司、黄忠杰的银行存款3800万元及利息；或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖丰顺公司、丰祥公司、丰裕公司、丰和公司、黄忠杰相应价值的财产；二、查封、拍卖、变卖瑞昱公司提供的抵押物即涉案房产。2017年7月30日，该院发布拍卖公告，于2017年8月30日至31日在淘宝网司法拍卖平台第一次公开拍卖涉案房产。因第一次拍卖流拍，该院又于2017年10月10月至11日第二次公开拍卖涉案房产。在第一次拍卖公告期间，白海松并未向该院提出执行异议。另查，白海松提供给该院的《房屋租赁合同》落款日期为2013年9月24日，其在执行异议申请书中也称与瑞昱公司的《房屋租赁合同》是于2013年9月24日签订的。后该院通知白海松到院接受询问，白海松又改称该合同不是在2013年9月24日签的，最初只是口头约定，合同是后面补签的，具体时间已不记得，应该是在2014年补签的。后白海松又提交一份书面《情况说明》，称《房屋租赁合同》是在黄忠杰相关企业经营恶化时签署的。泉州银行向该院提供情况说明称，涉案房产在办理抵押登记时，并不存在任何租赁关系，在抵押登记后，抵押人瑞昱公司提供并经核实的《商场租赁合同》中约定：抵押人与承租方王杰谦于2014年1月10日签订租赁合同，租期9年，租金每三年递增，租金按季度支付。泉州中院认为，在泉州银行与丰顺公司、丰祥公司、丰裕汽车公司、丰和公司、黄忠杰、瑞昱公司金融借款合同纠纷一案中，涉案房产为瑞昱公司提供给泉州银行作为丰顺公司贷款、融资提供的抵押物，已经办理抵押登记，并由生效的（2015）泉民初字第965号民事判决确认，泉州银行有权对该抵押物在1740.3万元的最高余额内（仅指债务本金的最高余额）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。白海松主张其已以“代支付购房款”的方式于2013年9月11日至2013年10月9日之间分四次支付了18年的租金共计616.5万元，而在该《房屋租赁合同》第二页第四项，甲方确认乙方已支付租金款项明细第四笔资金460万元的支付时间为2013年10月9日，晚于该合同的落款签订日期2013年9月24日，足以证明该合同的实际签订日期并非2013年9月24日，且白海松后亦承认该合同形成于2013年9月24日之后。因此，白海松以《房屋租赁合同》的签订日期早于涉案房产设立抵押权以及法院查封的日期为由请求保留对涉案房产的继续租赁权，没有事实依据，应予驳回。且该《房屋租赁合同》所确认的四笔租金收款人均不是瑞昱公司，其中两笔汇款的网银摘要为“代厦门瑞”，所有四笔转账用途也未注明支付租金，故白海松主张其已支付616.5万元充抵18年的租金，未能予以举证，该院不予确认。白海松所提交的书面租赁合同形成于该房屋抵押给泉州银行之后，其对实际签订时间陈述不详，也未提供其向相关主管部门办理房屋租赁登记备案的证据。因此，白海松所提供的《房屋租赁合同》的真实性不能确认。白海松提供的租赁合同中约定其对涉案房产享有转租权及房产租金由其收取，因该《房屋租赁合同》的实际形成时间晚于泉州银行与瑞昱公司签订《最高额抵押合同》的时间，故该约定已侵犯抵押权人泉州银行的利益，不符合相关法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该院拍卖的涉案房产登记在瑞昱公司名下，并抵押给本案申请执行人，白海松提供的证据不足以对抗涉案房产的抵押权，其主张对涉案房产的暂缓执行、停止拍卖，缺乏事实和法律依据，该院对涉案房产进行查封、拍卖并无不当，白海松提出的执行异议请求，理由不能成立，应予驳回，遂作出裁定驳回白海松的异议请求。复议申请人白海松向本院申请复议称，请求撤销泉州中院作出（2018）闽05执异2号执行裁定书，停止对涉案房产的执行措施，立即停止对涉案房产的拍卖行为。其理由如下：一、《房屋租赁合同》虽然于抵押权设立之后才签订，但双方关于租赁关系的合意形成于2013年9月24日，并且在抵押权设立之前已经交付了大部分租金，履行了租赁合同的主要义务。其经常出差外地，不知悉涉案房产一拍情况，故未提出异议。瑞昱公司购买涉案房产时资金不足，其与瑞昱公司确定了租赁关系合意后，以租金的方式代瑞昱公司支付给了涉案房产的卖方。已付租金的事实经双方确认。瑞昱公司配合其对外转租给王杰谦，代位收取租金即是其为实际承租人的证明；二、其已对涉案房产进行装修，占有并利用涉案房产从事生产经营活动，法院拍卖亦应本着有利生活方便原则。本院查明的情况与泉州中院查明的情况基本一致。另查明，泉州中院在审理泉州银行与丰顺公司、丰祥公司、丰裕公司、丰和公司、黄忠杰、瑞昱公司金融借款合同纠纷一案过程中，于2015年6月30日作出（2015）泉民初字第965号民事裁定，保全查封了瑞昱公司名下价值相当于1740.3万元的资产，于2015年7月8日，向厦门市国土资源与房产管理局发出（2015）泉民初字第965号协助执行通知书，保全查封了涉案房产，并于2016年3月11日作出（2015）泉民初字第965号民事判决，一、被告丰顺公司应于判决生效后十日内偿还原告泉州银行本金3800万元、利息2168185.69元，并支付自2015年5月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利；二、若被告丰顺公司未履行上述债务的还款义务，则原告泉州银行有权对被告瑞昱公司提供的抵押物涉案房产在1740.3万元的最高余额内（仅指债务本金的最高余额）折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得的价款优先受偿……还查明，涉案房产抵押登记后，抵押人瑞昱公司于2014年1月10日，经厦门市思明区成家立业房产中介服务部提供中介服务与王杰谦签订《商场租赁合同》，租赁期限自2014年3月1日至2023年2月28日止。该租赁合同约定，经甲方瑞昱公司同意，涉案房产的租金打入指定账户，即白海松在“建设银行高科技支行，账号为62×××05的账户”。2016年8月16日，瑞昱公司书面通知王杰谦，涉案房产的租金收款账户从白海松上述银行账户变更为“黄少俊在光大银行厦门分行开设的账号为62×××09的账户”。王杰谦原系厦门市点点通网络有限公司法定代表人，其租赁涉案房产用于点点通网络有限公司经营。经国家企业信用信息公示系统查询：2014年4月4日，瑞昱公司的法定代表人、执行董事兼总经理由黄忠杰变更为复议申请人白海松；2014年9月22日，瑞昱公司的法定代表人、执行董事兼总经理由白海松变更为黄忠杰；2018年1月22日，瑞昱公司的法定代表人、执行董事兼总经理，由黄忠杰变更为陈鸿明。本院认为，在债务人未履行法律文书确定义务的情况下，执行法院拍卖抵押物即涉案房产，系严格执行生效法律文书的执行行为。抵押房产的租赁权人仅能向执行法院主张带租拍卖、不被强制迁出租赁房产以及租赁权人的优先购买权，而不能要求执行法院停止对租赁房产的执行。故无论租赁权是否存在，租赁权人关于停止对租赁房产的执行和拍卖的请求，于法无据，应不予支持。另就本案而言，复议申请人白海松已自认：其提供的与瑞昱公司的《房屋租赁合同》系在被执行人黄忠杰相关企业经营恶化时签写，签写的时间并非是《房屋租赁合同》的落款时间2013年9月24日。故关于该《房屋租赁合同》的真实性无法确认。至于复议申请人白海松提交的租金证明，即其于2013年9月11日、9月18日、9月18日、10月9日分四笔支付给林怀东、厦门住房置业公司的款项合计616.5万元，该四笔款项的性质并非为租金，且支付的对象也非涉案房产的所有人瑞昱公司，在《房屋租赁合同》真实性无法确认的基础上，复议申请人主张其已支付租金，本院不予采信。另，复议申请人白海松主张其占有使用涉案房产，但厦门市点点通网络有限公司提供的《商场租赁合同》仅能说明复议申请人白海松曾在2014年3月1日至2016年8月16日期间代瑞昱公司收取租金款，但无法证明白海松与承租人王杰谦存在转租关系，亦无法证明白海松实际占有使用涉案房产。故复议申请人白海松要求保障其租赁权的复议请求，理由不能成立，本院不予采纳。如复议申请人白海松与瑞昱公司或黄忠杰存在其他债权债务关系，可通过其他法律途径寻求救济。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人白海松的复议申请，维持泉州市中级人民法院作出的（2018）闽05执异2号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘 熙审 判 员  张 勇代理审判员  滕玲燕二〇一八年五月二十三日书 记 员  陈思航附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。