江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终1426号上诉人（原审原告）:苏州汉璞艺术中心，住所地昆山市玉山镇震川西路***号**楼。法定代表人：周文华，总经理。委托诉讼代理人：丁伟晓，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：张承飚，国浩律师（上海）事务所律师被上诉人（原审被告）:苏州圆融发展集团有限公司，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。法定代表人：刘东军，董事长。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州汉璞艺术中心因与被上诉人苏州圆融发展集团有限公司（下称圆融发展集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2016)苏0591民初11551民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州汉璞艺术中心上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判，支持上诉人于一审中的全部诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人为开办艺术博物馆与被上诉人签订本案的系争合同，双方只存在一个交易行为，上诉人完整取得地下室和地上建筑的产权方能真正达成合同目的。《68317地块转让合同之补充协议》转让划拨土地使用权，合同无效。被上诉人违法转让划拨土地，导致上诉人无法实现合同目的，双方之间签订的《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》与《68317地块转让合同之补充协议》应整体解除。被上诉人在合同订立及履行过程中存在严重恶意和过错，隐瞒房屋的重大质量瑕疵，并设计极端的免责条款，上诉人有权解除系争合同并要求相应赔偿。上诉人申请对系争房地产的装修价值、维修造价、市场价值等进行司法鉴定。上诉人诉讼请求的第三项要求被上诉人退还的转让款中已扣除了被上诉人代偿的银行本息9555724.68元，现被上诉人已就此向上诉人追偿，希望法庭在查明事实的基础上予以改判。圆融发展集团在诉讼中答辩称：被上诉人不存在恶意和过错。双方在签订本合同的时候，对于相关的情况都是非常清楚的。对于土地无法分割办证的情况也是非常清楚的。正是在此情况下进行转让，选择的一个妥协才签订了这份合同。这份合同的实际上的目的就是上诉人可以先行使用等到什么时候可以分割办证什么时候就办理转让。实际上对于上诉人的使用是没有影响的。请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告苏州汉璞艺术中心向一审法院起诉请求：1、请求解除双方于2012年9月17日签订的《68317地块转让合同之补充协议》；2、判令解除双方于2012年9月17日签订的《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》；3、判令圆融发展集团退还原告已付的转让款19444275.32元（已付2900万元，扣除被告代偿的银行贷款本息9555724.68元），退还办证税费共计931202元，并支付自苏州汉璞艺术中心付款日起至圆融发展集团还款日止的同期银行贷款利息，两项暂计20375477.32元；4、判令圆融发展集团赔偿苏州汉璞艺术中心各项损失共计1504万元（其中装修损失400万元，以评估为准；维修损失300万元，以评估为准；租金损失500万元，以评估为准；房屋差价损失300万元，以评估为准；鉴定费4万元）；5、本案诉讼费用由圆融发展集团承担。一审法院认定事实：2012年9月17日，苏州汉璞艺术中心（乙方、买方）与圆融发展集团（甲方、卖方）双方签订《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》，约定由苏州汉璞艺术中心向圆融发展集团购买圆融发展集团位于李公堤一期68317宗地及地上建筑物562.38平方米，转让价为2500万元。合同第五条约定：本合同签署并经公证后，甲乙双方应在5个工作日内共同委托第三方专业机构，由专业机构办理68317宗地土地使用权变更登记，更换土地使用证以及办理地上建筑物房产证变更登记等手续，在此过程中双方各自承担法律规定的税收、费用，委托办理的期限为180天。第六条约定：本合同涉及土地及房屋现均已由乙方实际占用，故本合同签订之日起，视为甲方已将土地及地上建筑物按照现状交付，乙方按照现状接收，不存在任何异议。“现状”以甲乙方及物业管理公司三方在签订合同当日所拍摄的现场照片或影像资料为准，该照片或影像资料将作为本合同的附件具有法律效应。同日，双方又签订了《68317地块转让合同之补充协议》一份，约定苏州汉璞艺术中心购买圆融发展集团68316地块中的地下室2517平方米，转让总价500万元。合同第一条约定：作为购买68317号宗地所涉土地使用权及地上建筑房屋的优惠，甲方同意将68316宗地约2517平方米的地下室以人民币5000000元转让给乙方(范围见附件图纸，即目前甲方出租给乙方，乙方将此区域装修用作文化展览的面积范围)，68316宗地上另外约3240平方米地下室所有权仍归甲方所有。现因该2517平方米地下室部分土地与本合同所转让的房屋土地并非同一权证项下，且鉴于目前土地性质及相关政策规定，甲方无法分割办理出该地下室部分所属的土地证及房产证。乙方对此表示充分理解并愿意接受暂时无法办理产证的事实。待行政机关出台相关规定明确对于此2517平方米地下室可以分割办理产证时，甲方需配合乙方办理过户手续，办理过户所需的相关税费由乙方承担。乙方对另一部分约3240平方米的地下室享有优先购买权。乙方须随68317号宗地及地上建筑物转让的付款时间及方式，将人民币5000000元购房款支付给甲方。上述合同签订后，苏州汉璞艺术中心就上述《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》及《68317地块转让合同之补充协议》中的房屋及地下室共计向圆融发展集团支付了房款2900万，尚有余款100万未支付，就该100万元款项，圆融发展集团已提起诉讼，苏州工业园区人民法院以（2016）苏0591民初8826号案件立案，并于2017年9月29日作出判决，一审判决结果为“圆融发展集团苏州汉璞艺术中心于本判决生效之日起十五日内偿付苏州汉璞艺术中心苏州圆融发展集团有限公司合同尾款100万元及逾期付款损失（以100万元为基数，自2014年1月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至圆融发展集团实际支付之日止）。”判决后，苏州汉璞艺术中心提起上诉，目前该案在上诉过程中。此外，苏州汉璞艺术中心、圆融发展集团双方于2012年9月17日共同制作了《68317宗地及房屋交付现场拍摄之照片》明确涉案房屋已实际交付并确认交付时的现状，双方均在上述照片上签章确认。另外，《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》所涉的房屋(面积为562.38平米)的产权已于2013年9月29日登记在苏州汉璞艺术中心名下。一审诉讼中，苏州汉璞艺术中心还提交了由其自行委托东南建设工程安全鉴定有限公司出具的《苏州汉璞艺术中心展厅房屋渗漏、墙体裂缝及地面下沉等工程质量问题鉴定报告》一份，该鉴定报告的出具时间为2016年4月21日，其鉴定结论为：地下1层、地上2层房屋的砌体工程、屋面工程、建筑地面工程、玻璃幕墙工程、石材幕墙工程、一般抹灰工程等均存在不同程度的质量问题，这些问题严重影响房屋的使用。以上事实有土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》、《68317地块转让合同之补充协议》、《苏州汉璞艺术中心展厅房屋渗漏、墙体裂缝及地面下沉等工程质量问题鉴定报告》等以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，苏州汉璞艺术中心、圆融发展集团双方签订的《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》及《68317地块转让合同之补充协议》约定由苏州汉璞艺术中心从圆融发展集团处购买68317宗地和地上建筑物562.38平方米以及68316地块中2517平方米的地下室，上述合同系双方真实意思表示，合法、有效。关于苏州汉璞艺术中心提出上述补充协议约定出售给苏州汉璞艺术中心的地下室部分因圆融发展集团直至目前仍未办理出产证而应予以解除的意见，一审法院认为双方在补充协议中已明确约定“现因该2517平方米地下室部分土地与本合同所转让的房屋土地并非同一权证项下，且鉴于目前土地性质及相关政策规定，甲方无法分割办理出该地下室部分所属的土地证及房产证。乙方对此表示充分理解并愿意接受暂时无法办理产证的事实。待行政机关出台相关规定明确对于此2517平方米地下室可以分割办理产证时，甲方需配合乙方办理过户手续，办理过户所需的相关税费由乙方承担”，根据上述约定内容可知对于涉案地下室存在办理产证的政策障碍苏州汉璞艺术中心对此是明知的，至于何时办证该合同中并未明确约定具体时间，而是以“待行政机关出台相关规定明确对于此2517平方米地下室可以分割办理产证时”作为时间条件，而目前并无证据表明系因圆融发展集团主观原因而导致产证目前仍未办理，故苏州汉璞艺术中心以产证目前尚未办理的情形为由要求解除合同意见与合同的约定不符，对此本院不予支持。关于苏州汉璞艺术中心认为涉案的地下室部分及地上建筑物部分因质量问题严重，而地下室部分所针对的合同《68317地块转让合同之补充协议》应解除及地上建筑物部分所针对的合同《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》亦应解除的意见，本院认为，苏州汉璞艺术中心仅以其自身委托的鉴定报告认为涉案建筑物存在根本性质量问题，但该鉴定报告系苏州汉璞艺术中心单方委托缺乏必要的客观性，且该鉴定报告的结论也只是称该房屋及地下部分存在不同程度的质量问题，而并未称该房屋存在房屋主体结构质量不合格的情况，也即并不符合房屋买卖合同的法定解除情形。另外苏州汉璞艺术中心在购买涉案房屋前已长期租用涉案房屋及地下室而在买卖合同及补充协议的附件中双方又通过制作《68317宗地及房屋交付现场拍摄之照片》的方式确认房屋交付时的现状，故苏州汉璞艺术中心在购买涉案房屋及地下室时对于涉案不动产的情况应当是充分了解的，而其在房屋及地下室交易完成几年之后又以房屋质量为由提出解除合同，该主张有违诚信原则。综上，苏州汉璞艺术中心主张《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》及《68317地块转让合同之补充协议》均应解除的诉请，缺乏相应的事实依据，不予支持。遂判决：驳回原告苏州汉璞艺术中心的全部诉讼请求。案件受理费218877元，由原告苏州汉璞艺术中心负担。二审经审理查明，苏州汉璞艺术中心因不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初8826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月26日作出（2017）苏05民终10239号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在本案双方当事人之间签订《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》及《68317地块转让合同之补充协议》前，两份合同所涉地上建筑及地下室就由苏州汉璞艺术中心长期租赁用于开设博物馆并进行了相应的装修。而根据双方签订两份协议的过程及合同所列条款文意显示，双方对于两份合同所涉不动产的权属性质及结构状况均是清楚的，对于所涉及到的法律及行政法规的相关禁止性规定是知晓的，故本案所涉两份合同均系双方真实意思表示，上诉人苏州汉璞艺术中心关于圆融发展集团在合同订立及履行过程中存在严重恶意和过错，隐瞒房屋的重大质量瑕疵，并设计极端的免责条款的主张，无相应事实依据，本院不予采信。两份合同签订后，所涉不动产一直由苏州汉璞艺术中心实际使用至今，而苏州汉璞艺术中心亦支付了合同转让款3000万元中的2900万元（余款100万元双方已通过诉讼进行了处理）并领取了《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》项下不动产的权属证书，故双方之间的《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》合法有效，且双方实际已履行完毕。虽然双方签订的《68317地块转让合同之补充协议》所涉土地使用权因违反法律法规的强制性规定而不能办理转让手续，但对该合同在履行过程中所出现的这一结果，双方在合同订立时是可以预见的。苏州汉璞艺术中心在诉讼中主张两份合同实际是一个交易行为，其购买涉案不动产是作为一个整体用于开设博物馆。鉴于涉案不动产的权属现状对于苏州汉璞艺术中心继续用于开设博物馆并无实质影响，故苏州汉璞艺术中心以《68317地块转让合同之补充协议》为无效合同，其合同目的无法实现要求同时解除《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》和《68317地块转让合同之补充协议》，并要求圆融发展集团给与赔偿，无相应事实和法律依据，亦有悖于诚信原则，一审法院据此驳回其诉讼请求，并无不当。据此，苏州汉璞艺术中心的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费218877元，由上诉人苏州汉璞艺术中心负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 黄文杰二〇一八年五月三日书记员 杨颖颖