江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终1859号上诉人（原审原告）：周宣苗，女，1986年3月9日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张科，江苏瑞莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡招商城有限公司，住所地无锡市新吴区南站镇锡甘路18号。法定代表人：韩毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐金华，该公司员工。上诉人周宣苗因与被上诉人无锡招商城有限公司（以下简称招商城）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2017)苏0214民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周宣苗上诉请求：撤销一审判决第二项主文，依法改判：招商城向周宣苗支付占有使用费（162.68平方米商铺，自2007年1月1日起至2013年12月31日止按照1元/平米/天计算共计415647元整，自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止按照2元/平米/天计算），或发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：《资产评估报告书》的评估所采用依据不全面、正确，评估所得房屋租金价格远低于实际价格；违反了评估的客观性与专业性的工作原则，对周宣苗极为不公，因此，对《资产评估报告书》应依法不予采用，请二审法院依职权实地调查取证后重新认定租金价格或发回重审，重新委托评估机构进行评估。招商城辩称：我方虽然认为评估报告的租金标准及地理位置等因素的考虑得出的租金过高，但为了双方之间的纠纷得以顺利解决，我方没有上诉。认可一审判决。周宣苗向一审法院起诉请求：2005年7月25日其向招商城购买了位于招商城二期的商铺三套，约定用途为商业。后因该商铺空置，招商城将商铺所在楼层全部打通，格成多间小仓库出租，并将出租收益占为己有，使其无法有效区分自己商铺的位置。其多次上门要求招商城恢复原状或支付使用费，招商城拒不理睬。现要求判令：1、招商城将房屋恢复原状；2、招商城向其支付占有使用费771916.60元；3、返还多支付的购房款11212.80元；4、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年7月25日，周宣苗与招商城签订了三份商品房买卖合同，约定由周宣苗向招商城购买位于无锡市新区江溪街道招商城二期B区南幢3038、3038-1、3040房屋（以下简称3038、3038-1、3040号房屋），房屋建筑面积3038为59.41平方米、3038-1为48.61平方米、3040为54.66平方米。房屋单价均为每平米6200元，三套房屋合同总价为1034470元，后经周宣苗与招商城确认多收房款11212.80元。合同另约定招商城应于2005年12月30日前将符合合同约定的商品房交付周宣苗使用。商品房达到交付使用条件后，招商城公司应当书面通知周宣苗办理交付手续。该房屋为商业用途。周宣苗于2011年2月18日取得了3038、3038-1、3040号房屋的所有权证，但招商城始终未实际交付房屋。2017年2月7日，周宣苗诉讼来院。一审另查明，2006年左右，招商城对3038、3038-1、3040号房屋所在楼层用木板进行了统一隔打，将原属周宣苗的商铺分割成若干小仓库，至今未恢复成商铺。一审诉讼中，因双方无法确认3038、3038-1、3040号房屋的具体位置，经周宣苗申请，法院调取了规划设计图，并经双方当事人确认了3038、3038-1、3040号房屋的具体位置。关于房屋占有使用费，经周宣苗申请，一审法院委托无锡国信德资产价格评估有限公司对案涉房屋的租金价格进行了评估，经评估案涉房屋作为仓库使用，2007年至2017年期间的市场平均租赁价格约为每月每平方米13.10元，作为商铺使用，2007年至2017年期间的市场平均租赁价格为每月每平方米15.26元。周宣苗、招商城对评估报告的真实性无异议，但对于合理性均存在异议并申请评估人员出庭。无锡国信德资产价格评估有限公司评估人员钱顺到庭，其表示出具评估报告的数据的依据是其公司工作人员到招商城选取不同业态的摊位进行采样调查，并向招商城办公室调查空租率，综合考虑后确定按80%的出租率，并按整个市场的情况来确定租金标准，面积是计算的实际使用出租面积。周宣苗表示评估公司采用数据不全面，且不存在空租的情况，租金标准过低，并提供了租赁合同若干予以佐证。招商城表示商铺周边均有空置，且应按照合同或房产证中的使用面积计算租金，且租金标准过高。对周宣苗提供的租赁合同真实性、合法性、关联性均不认可，合同中的商铺与案涉高钙不在同一楼层，不具有参考价值，如周宣苗提供的合同可以作为参考，那案涉房屋周围的空置商铺也应作为参考。一审法院认为，依法签订的合同对双方当事人均具有约束力。本案中周宣苗与招商城签订了商品房买卖合同，周宣苗依约支付了房款，招商城应依合同约定的时间向周宣苗交付房屋。招商城至今未向周宣苗交付3038、3038-1、3040号房屋，亦未提供证据证明其曾按合同约定向周宣苗发出过交房通知书。且招商城于2006年在未征得周宣苗同意的情况下将周宣苗购买的商铺所在楼层全部重新隔打成仓库后出租，导致周宣苗长期无法实际收取符合合同约定且权利上不存在瑕疵的商品房。现周宣苗要求招商城将商铺按规划图恢复原状，法院予以支持。关于房屋占有使用费，双方合同中约定房屋交付时间为2005年12月30日，双方均未提供证据证明实际房屋可以交付的时间。招商城自2006年起将案涉房屋所在楼层重新隔打成仓库并擅自出租使用获取利益，且该行为一直处于持续的状态，且周宣苗亦无法确认其所有的案涉房屋的具体位置，故对于招商城提出的周宣苗的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，法院不予采纳。故招商城应参照租金标准向周宣苗支付房屋占有使用费。周宣苗购买的房屋用途为商业用房，应参照商铺租金标准计算房屋占有使用费，现周宣苗自认自2007年1月1日起招商城应向其交付房屋，招商城亦未提供证据确定实际可交房时间，故法院确认招商城应自2007年1月1日起至实际交房日止，按每月每平方米15.26元向周宣苗支付房屋占有使用费。关于周宣苗主张的要求招商城返还多付的购房款11212.80元，因招商城出具收据确认周宣苗预收发票超过正式发票购房款差额为11212.80元，招商城理应向周宣苗返还，在该收据上双方并未约定返还时间，周宣苗随时有权要求招商城返还，故对于周宣苗的该项请求，法院予以支持。一审法院判决：一、招商城于判决发生法律效力之日起十日内将周宣苗所有的位于招商城路88-3038、3038-1、3040号房屋恢复原状。二、招商城自2007年1月1日起至实际交付房屋时止，按每月每平方米15.26元的标准向周宣苗支付招商城路88-3038、3038-1、3040号房屋的占有使用费。三、招商城于判决发生法律效力之日起十日内返还周宣苗多收房示11212.80元。四、驳回周宣苗的本诉请求。案件受理费11632元，由周宣苗负担6775元，由招商城负担5002元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：㈠鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；㈡鉴定程序严重违法的；㈢鉴定结论明显依据不足的；㈣经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。周宣苗要求重新鉴定，无事实和法律依据，本院不予准许。人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。本案中，经当事人申请，法院依法委托无锡国信德资产价格评估有限公司对案涉房屋的租金价格进行了评估，周宣苗上诉认为该评估报告认定的租金价格严重低于市场价，估价不全面、合理，要求提高、调整，无事实依据，本院对周宣苗的上诉请求，不予支持。综上所述，周宣苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6775元，由周宣苗负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 王一川审判员 朱光烁二〇一八年五月十八日书记员 蔡为民