天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初84349号原告：刘禹铭，男，1984年3月29日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：于峰，天津中岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘万海，天津中岳律师事务所律师。原告：李文玲，女，1985年8月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：于峰，天津中岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘万海，天津中岳律师事务所律师。被告：焦竑，男，1963年9月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘青，女，1965年12月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：黄家军，天津铭诺律师事务所律师。原告刘禹铭、李文玲与被告焦竑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘禹铭及其委托诉讼代理人于峰，原告刘文玲委托诉讼代理人于峰，被告焦竑委托诉讼代理人刘青、黄家军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付二原告违约金196000元；2、判令被告支付二原告自2016年9月21日至2018年3月16日止房屋租金（每年标准为33000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告刘禹铭与原告李文玲系夫妻关系。2016年6月1日在天津信嘉房地产经纪有限公司的居间及见证下，原告李文玲与被告签订了《房屋买卖置换合同》，约定以人民币196万元的价格购买被告名下坐落于天津经济技术开发区房屋。该合同第五条第三款约定，被告于过户当日腾空房屋并将房屋交付。此外，合同还约定如一方拒绝履行合同，应承担房屋成交价款10%的违约金。2016年8月22日，原告刘禹铭与被告签订《天津市房产买卖合同》。双方约定在协议签订后30日内办理过户手续。但被告违反约定拒不履行合同义务，双方因房屋买卖合同纠纷诉至天津市滨海新区人民法院，本院作出（2017）津0116民初80029号民事判决书。判决将房屋所有权转移至刘禹铭名下。被告不服，上诉至天津市第二中级人民法院，该院驳回被告上诉请求。经原告申请，强制执行现房屋已过户至原告刘禹铭名下。被告辩称，被告一方不存在违约，涉及合同履行已经经法院判决得到履行，故被告不存在拒绝履行合同或者解除合同情形，不同意支付违约金；第三项对于原告主张过户日之前的租金，因原告一方不具有诉讼房子的所有权，无权要求被告支付该部分房租。本院经审理认定事实如下：原告李文玲（乙方、购房人）与被告焦竑（甲方、售房人）于2016年6月1日在天津信嘉房地产经纪有限公司（丙方、见证方）处签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方向乙方出售天津经济技术开发区黄海路29号7门601室房屋，建筑面积214.94平方米；房屋成交价格196万元；2016年6月1日乙方支付甲方购房定金5万元，首付款58万元于2016年9月1日前存入天津市房屋交易资金监管中心账户，房款133万元乙方委托丙方办理组合贷款；过户所需其他相关费用由乙方自行负担。合同约定过户当日交付房屋。合同第六条违约责任第1款约定，甲方须保证该房屋权属无争议，须保证配偶及其他权利人同意出售该房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决一并承担一切后果。第4款约定，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向本合同的其他方（丙方除外）分别支付本合同第二条所确定的房屋实际成交价10%的违约金。同日，原告李文玲向被告焦竑支付定金5万元。2016年8月22日，原告刘禹铭与被告签订《天津市房产买卖协议》，买卖房产地址、面积与上述《房屋买卖（置换）合同》相同，约定由天津市滨海新区房屋管理中心对房价款实施监管，房价款191万元，原告首付款58万元，申请银行贷款133万元；原告应自协议订立之日5个工作日内，将首付款58万元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在中国银行设立的专用账户；原告在订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入天津市滨海新区房屋管理中心在中国银行设立的专用账户；当贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变；被告须于2016年9月30日前，将房产及相关证明交付原告；协议订立后，双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。2016年8月25日，原告刘禹铭将首付款58万元存入监管账户。2016年9月5日，原告刘禹铭（借款人、抵押人）与中国银行股份有限公司天津滨海分行（贷款人、抵押权人）签订《个人二手住房贷款（抵押）合同》，贷款用途仅限于借款人支付其购买合同约定房产的购房款，购买房屋和抵押物为开发区黄海路29号7门601室房屋，评估值为191万元，贷款金额133万元，贷款发放为委托支付，房款账户账号为天津市滨海新区房屋管理中心，房款账户开户行为中国银行股份有限公司；抵押物共有人处李文玲进行了签字。同日，中国银行股份有限公司天津滨海分行对该笔贷款完成审批。2017年1月3日，原告刘禹铭诉被告焦竑房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，本院做出（2017）津0116民初80029号民事判决书，认定上述事实，并据此判令被告焦竑与原告刘禹铭前往天津市滨海新区房屋管理部门共同办理天津开发区黄海路29号7门601室房屋所有权转移登记手续。判决后，被告焦竑不服，上诉至天津市第二中级人民法院，该院于2017年6月13日做出（2017）津02民终3983号民事判决书，判决驳回被告焦竑上诉，维持原判。终审判决后，原告刘禹铭申请强制执行，房屋于2017年10月16日过户至原告刘禹铭名下。另查明，2017年1月5日，被告焦竑诉案外人潘骁房屋租赁合同纠纷一案呈讼至本院，被告焦竑起诉要求解除与案外人潘骁签订的租赁合同。本院认定事实如下，2014年3月15日，被告焦竑代理人赵青与案外人潘骁签订《房屋租赁合同》，租赁期限为十年，自2014年3月17日至2024年3月16日，租金每年33000元，租金按年结算，每年提前一个月交纳下一年度租金。上述合同签订后，双方依约履行了合同，2016年6月，被告焦竑与原告刘禹铭签订房屋买卖合同，欲出售此房，并要求案外人潘骁提前搬出此房另行租房，案外人潘骁不同意解除合同，坚持履行租赁合同至租期结束。同时案外人潘骁亦已向被告支付了2017年度的房屋租金。根据上述事实，本院于2017年3月27日做出判决，认为依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使诉争房屋已发生所有权变更，原告的房屋买卖行为也不应当对本案租赁合同的效力产生影响，故驳回焦竑的诉讼请求。判决后，焦竑与案外人潘骁均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。再查明，原告刘禹铭与原告李文玲系夫妻关系，诉争房屋为二人共有。庭审中，二原告主张被告焦竑违反了第六条违约责任第1款、第4款约定，应支付违约金196000元。以上事实有民事判决书、《房屋买卖置换合同》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖置换合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于违约金问题，合同约定了违约金条款，支付违约金条件是否成就，本院认定如下，关于第六条第1款约定甲方须保证房屋权属无争议，该条款约定了出卖人的瑕疵担保责任，被告焦竑作为诉争房屋的所有权人，并无房屋权属争议，不存在物权瑕疵，故二原告主张依据此款要求支付违约金缺乏事实依据。另，关于第六条第4款约定，在一方拒绝履行合同或解除合同的情形之下，由违约方向守约方支付实际成交价格10%的违约金，该条款应当适用于一方根本违约致使合同解除的情形，而本案中原告选择继续履行合同，并通过诉讼方式实现继续履行合同的目的，不应当支付违约金。关于支付租金问题，合同约定在过户当日交付房屋，房屋于2017年10月份由原告刘禹铭申请强制执行过户，但原告刘禹铭于2017年1月3日向本院提起诉讼，要求继续履行合同，被告焦竑抗辩不同意继续履行合同，诉讼期间未过户造成的租金损失应当由被告焦竑赔偿给二原告，故被告焦竑应支付二原告自2017年1月3日至2018年3月16日期间房屋租金39510元（33000/365*437），超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告焦竑于本判决生效之日起十日内支付原告刘禹铭、李文玲2017年1月3日至2018年3月16日房屋租金39510元；二、驳回原告刘禹铭、李文玲其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费4974元，原告刘禹铭、李文玲负担4172元，被告焦竑负担802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李桂玲代理审判员  蒋 力人民陪审员  张金明二〇一八年五月八日书 记 员  王 烨附：法律释明《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。