广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终170号上诉人（原审原告）：朱嘉昕，男，汉族，1997年6月12日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：段永为，广东威豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓冰，系上诉人父亲。被上诉人（原审被告）：惠州宏福置业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水泗水湖滨商住区半岛1号花园一期1层77号铺。法定代表人：陈慧娟。委托诉讼代理人：江小芳，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘尚昆，广东铸铭律师事务所实习律师。上诉人朱嘉昕与被上诉人惠州宏福置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院(2016)粤1303民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告向本院提出诉讼请求：1.立即交付符合合同约定的房屋；2.承担支付自2015年10月29日起至实际交付符合合同约定的房屋时止期间的逾期交房违约金（暂计至2016年10月29日）为人民币577578.008元。事实与理由：2015年3月14日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买由其开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁的××花园××号房。合同签订后，原告全部履行了自己的合同义务，但被告至今逾期一年多时间迟迟不能将符合合同约定的房屋交付给原告，严重损害了原告利益，给原告造成极大损失。为维护原告合法权益，特此提起诉讼。原告对其陈述的事实提供了如下证据材料：1.原告身份证；2.被告工商登记信息、组织机构代码；3.商品房买卖合同及补充协议；4.情况反映两份；5.投诉单三份。被告辩称，一、涉案商品房已达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，答辩人已按约定通知被答辩人收楼并按期交付。依据《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格的商品房交付买受人。”我们得知，涉案商品房以“综合验收合格”为交付条件。涉案商品房的建筑工程于2015年10月14日已经综合验收备案。至此，该商品房已经符合了交付条件。另，答辩人于2015年10月21日以邮寄方式向被答辩人送达《入伙通知书》，通知被答辩人亲临答辩人处正式办理入伙手续。被答辩人收到《入伙通知书》后亦由此前来办理入伙手续。然而，被答辩人验房后认为涉案商品房存在有渗水的质量问题，一直拒绝收楼。依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定：“在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人以挂号信或特快专递通知办理入住手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理入住手续时间。买受人未在本条第一款约定时间内办理入住手续的，视为出卖人已经按期交付。”被答辩人在收到《入伙通知书》后，未在约定时间办理入伙手续，应视为答辩人已按期交付。二、被答辩人不享有以涉案商品房不符合合同约定为由拒绝收楼的权利。依据《商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房装饰、设备应符合双方约定标准。达不到约定标准，买受人有权要求出卖人协商整改。”被答辩人认为商品房存在质量问题，可与答辩人协商整改。另，依据《合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”涉案商品房只有在因质量严重问题，致使不能实现合同目的的情况下，才能拒绝接受商品房。因此，被答辩人以商品房不符合合同约定为由拒绝收楼，缺乏法律依据。三、被答辩人诉求是逾期交房的违约责任，并不是房屋质量问题。若商品房有质量问题应该另案起诉。本案中，被答辩人的诉讼请求主要有，“1.立即交付合同约定的房屋；2.承担支付自2015年10月29日起至实际交付符合合同约定的房屋时止期间的逾期交房的违约金（暂计至2016年10月29日）人民币577578.008元。”从被答辩人的诉求中，我们可得知，被答辩人主张逾期交楼的违约责任。另从被答辩人提交的证据显示，被答辩人主要认为涉案房屋存在有渗水现象，其认为不符合交付条件，一直拒绝收楼。但是答辩人认为，依据民事诉讼的“不告不理”的原则，法庭应就被答辩人的诉讼请求进行审理，被答辩人诉什么，法庭就审什么。被答辩人所提出的房屋质量不符合约定的问题不在本案的审理范围，与本案不属同一法律关系。被答辩人可就上述商品房质量问题的解决或追究质量不符合约定的造成损失的问题遵循法律途径另案起诉。综上所述，涉案商品房已符合约定的交付条件。答辩人在约定时间、约定方式通知被答辩人收楼，被答辩人拒绝办理收楼，按《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，应视为答辩人按期交付商品房。商品房质量问题与本案逾期交楼的违约责任不属同一法律关系，不应同案审理。被答辩人应就商品房质量问题另案起诉。因此，请求法院在查明事实基础上，依法驳回被答辩人的所有诉讼请求，维护答辩人的合法权利。被告对其辩解的事实提供了如下证据材料：1.被告的营业执照、组织机构代码证；2.商品房买卖合同、补充协议；3.商品房预售许可证；4.竣工验收报告、验收备案表；5.入伙通知书、邮寄单。原审法院查明的事实经审理查明，2015年3月14日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《××花园商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买由其开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁的××花园××号房，其中，合同第八条约定：“出卖人应当在2015年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……”，《补充协议》第九条第二款约定：“买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向法定工程质量检测机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”。2015年9月11日，被告的××花园幼儿园、7-42栋工程项目进行验收并出具《建筑工程竣工验收报告》，报告中单位（子单位）工程质量竣工验收记录中第5项综合验收结论为“合格”，并有中华人民共和国注册监理工程师刘盛春盖章，其余各项工程验收结论均为合格，建设、监理、施工、设计单位均盖章签字确认验收报告，工程被一致同意评定为合格工程。2015年10月13日，被告的××花园幼儿园、7-42栋工程经惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局签字盖章并备案。2015年10月21日，被告向原告邮寄2204房入伙通知书，通知原告于2015年10月28日亲临××花园二期商业楼办理正式入伙手续。2015年11月11日，中建四局第六建筑工程公司××花园项目经理部向惠州宏福置业有限公司、深圳市中侨物业工程监理有限公司出具的一份《工作联系单》中载明“工程名称：××花园二期工程，针对现场维修，目前出现内墙空鼓、裂缝及渗水等质量通病，为更好进行维修工作，提出如下方案……”，被告惠州宏福置业有限公司在其上签字盖章并注明“同意方案”。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案争议的焦点是：1.涉案房屋是否符合合同约定的交付条件；2.涉案房屋是否交付。针对涉案房屋是否符合合同约定的交付条件的问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2015年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。”从被告提交的《建设工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》看，涉案房屋已经综合验收合格，符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件。至于原告提出的房屋存在内墙空鼓、裂缝及渗水问题，但未经鉴定不能表明涉案房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，不能表明涉案房屋不符合合同约定的交付条件。关于涉案房屋是否交付的问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，“在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理入住手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理入住手续的时间。……买受人未在本条第一款约定的时间内办理入住手续的，视为出卖人已经按期交付。”本案中，被告在涉案房屋经综合验收合格后，于2015年10月21日通过特快专递向原告送达了《入伙通知书》，依照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，视为被告已将涉案房屋交付给原告使用。综上，原告诉请依据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告朱嘉昕的诉讼请求。受理费4888元，由原告朱嘉昕负担。当事人二审的意见上诉人朱嘉昕不服原审判决，向本院提出上诉。请求：撤销原一审判决，依法改判支持上诉人一审请求，即：1.交付符合合同约定的房屋；2.承担支付自2015年10月29日起至实际交付符合合同约定的房屋时止期间的逾期交房违约金（暂计至2016年10月29日）人民币577578.008元。主要事实和理由：2015年3月14日，上诉人、被上诉人双方签订房屋买卖合同，约定上诉人向被上诉人购买由其开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁的××花园××号房。合同签订后上诉人全部履行了自己的合同义务，而被上诉人逾期一年多时间迟迟不能将符合约定的房屋交付上诉人，严重损害了上诉人利益，给上诉人造成极大损失。而惠州市惠阳区人民法院的判决罔顾事实和法律，草率作出不公正判决，严重损害上诉人合法权益。首先，对于涉案房屋是否符合合同约定的交付条件认定错误。仅仅根据被上诉人提供的《建设工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》即认定房屋符合条件简直就是刻舟求剑。《建设工程竣工验收报告》是被上诉人组织与其有利害关系的相关方未经上诉人认可而做出的，《竣工验收备案表》只是被上诉人单方提交给相关部门备案用，但政府相关部门并不组织实施实地查验，即只是行政管理程序行为。不能仅仅依据该程序行为就可以认定涉案房屋符合双方民事合同的约定。况且，被上诉人自己完全承认其所要交付的房屋存在内墙空鼓、裂缝及渗水问题等严重问题。一审法院判决书竟然说未经鉴定不能表明房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，涉案房屋为毛坯房，请问：在上述内墙空鼓、裂缝及渗水问题导致装修无法正常进行的情况下还怎样正常居住使用呢?其次，如此质量问题严重的涉案房屋，一审法院判决书说被上诉人通过特快专递向上诉人送达了《入伙通知书》便是被上诉人完成了交付义务，这无异于强买强卖。被上诉人明知房屋存在严重质量问题，但我就是要交付给你，你不要还不行，反正交给你就没我什么事了，我的义务就履行完了，标准我来定，你不接受不行，如此严重质量问题的房屋也必须接受交付。而同在我国的上海市，相关规定要求（全装修房)装修后房屋的空气质量必须达到强制性最低标准，否则买方可拒绝收房，孰轻孰重，一目了然。我国法律适用差异之大于斯为盛?一审法院的判决明显有失公允，于法于情于理皆相悖不平。综上所述，为维护我国法律尊严及上诉人合法权益，请求上级人民法院依法改判。被上诉人惠州宏福置业有限公司答辩称：我方认为，第一，一审法院认定事实正确，涉案商品房已达合同约定的交付条件，被上诉人亦按约定通知上诉人收楼并按期交付，一审法院已查明认定上述事实，并无对事实认定错误。所以上诉人认为一审认定事实错误的上诉理由不成立。第二，被上诉人已经按约定履行交付义务，上诉人无权以涉案商品房不符合交付条件为由拒绝收楼。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的第八条：“出卖人应当在2015年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格的商品房交付买受人”，可以得知，涉案商品房以“综合验收合格”为交付条件，而该涉案商品房已于2015年10月14日经验收合格备案，因此该商品房已具备交付条件，而被告提供的证据也已经有《竣工验收报告》，证明该商品房是符合合同约定条件的，上诉事实也经一审法院的认定。同时根据补充协议的第五条约定“在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房房价款外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理入住手续，视为出卖人已经按期交付。”那么根据此条规定，答辩人在10月21日已经通过EMS将《入伙通知书》邮寄给了被答辩人，通知上诉人前来办理入伙手续，但被答辩人以房屋存在渗水质量问题为由拒绝收楼。上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人前往收楼时涉案房屋是否已具备约定的交付条件；被上诉人是否存在逾期交房的违约事实，应否承担逾期交付的违约责任。关于上诉人前往收楼时涉案房产是否已具备交付条件的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，房产交付时间为2015年10月28日前，交付标准为经综合验收合格，并将符合合同约定的商品房交付给上诉人使用。这一交付条件，既是双方当事人的合同约定，也是国家法律法规的强制性要求。本案中，被上诉人于2015年9月11日取得项目勘察、设计、监理、施工、建设单位的竣工验收，于2015年10月13日进行验收备案登记。据此，涉案的商品房在2015年10月28日前已具备了约定的房屋交付条件。如果上诉人针对验收备案的程序或者结果有异议的，可以持相应的证据请求有权管理部门进行处理，而不仅仅是以该报备程序为出卖人单方推进为由在本案诉讼程序中予以否认。依照双方合同约定，在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理入住手续。若买受人未在约定时间内即2015年10月28日前办理入住手续则视为出卖人已按期交付房屋。据查，被上诉人在2015年10月21日向上诉人以顺丰速运的形式向上诉人邮寄送达了《入伙通知书》，当时涉案房屋已经综合竣工验收合格，具备合同约定的交付条件，按照双方的合同及补充协议约定，被上诉人已经履行了交房义务，应视为在2015年10月28日被上诉人已经按期交付房屋。当然，商品房买卖合同的履行中也存在质量验收的问题，但是合同约定的交付条件与质量是否合格并不等同，逾期交付的法律责任也不等同于交付质量不合格房屋的违约责任。在涉案房屋已经由专业主管部门综合竣工验收合格且备案登记的前提下，应当认定该房屋符合交付标准。上诉人在庭审中自述2015年10月23日验房时存在的问题主要为房屋二楼外墙渗水、地下室积水、地下室地板开裂，此后2015年12月及2016年4月上诉人反映的也主要为地下室渗水、二楼外墙渗水等质量瑕疵。这些问题，均属于质量保修范围，应当由出卖人承担质量保证义务的责任。本案诉讼一审中上诉人亦未就涉案房屋是否存在影响主体结构安全的问题申请鉴定，故对此上诉人应承担相应举证不能的法律后果。也即至今上诉人均未能提交充分证据证明涉案房屋存在足以对抗其收楼义务的主体结构等影响其居住使用重大房屋质量问题。据此，上诉人主张被上诉人存在逾期交房的违约事实，要求被上诉人承担逾期交房违约金，缺乏充分的事实依据，一审不予支持并无不当，二审予以维持。然而，从现有证据，亦可见涉案商品房确实存在一些房屋及装修方面的质量瑕疵问题，但由于上诉人一审起诉主张的是要求被上诉人承担逾期交房违约责任，故依法被上诉人应否对涉案房屋的质量承担保修责任不属于本案处理范围。但是，上诉人可以依照合同约定依法向被上诉人另行主张要求承担房屋质量保修责任及赔偿相应损失。且如上诉人事后有充分证据证明涉案房屋存在主体结构等重大质量问题的，可以依法另行主张权利。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用9575.78元，由上诉人朱嘉昕负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一八年五月九日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；