四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终5876号上诉人（原审原告）：李五利，女，汉族，1982年11月26日出生，住成都市新都区。委托诉讼代理人：丁山，国浩律师（成都）事务所律师委托诉讼代理人：范红凯，国浩律师（成都）事务所律师。上诉人（原审被告）：周晓庆，女，汉族，1968年9月30日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：杨钦，四川博绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕强，四川博绅律师事务所律师。上诉人李五利与上诉人周晓庆因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初4723号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李五利上诉请求：请求撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初4723号民事判决第二项中“周晓庆向李五利返还购房定金700000元”，并改判“周晓庆向李五利返还购房定金1400000元”。事实与理由：1.案涉合同不能继续履行导致合同解除，是周晓庆的原因的责任，李五利并没有过错，没有违约行为，不应当承担任何责任，周晓庆应当向李五利承担双倍返还定金的义务。周晓庆辩称，由于李五利因犯罪服刑，为案涉房屋的交易制造了障碍，并且李五利没有为解决障碍作出努力，李五利应承担全部违约责任。周晓庆上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初4723号民事判决第一项内容；2.撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初4723号民事判决第二项部分内容，即“本判决生效之日十日内周晓庆向李五利返还定金700000元”。改判为周晓庆无需向李五利返还定金700000元。事实与理由：1.一审法院认定的诉讼双方已经形成事实上的房屋买卖合同关系是不正确的，该合同是立约合同，李五利支付的定金是立约定金，一审法院根据预付款的收条和结清房贷行为认定双方形成事实合同错误；2.周晓庆通过手机短信多次催促李五利完成签订书面合同在内的过户手续，并且告知李五利若不回复将对房屋进行另行处理。周晓庆已经完成了催告义务，由于李五利过错没有完成订立房屋买卖合同，李五利不能要求返还立约定金。李五利辩称，李五利在合同履行中不存在过错，不应当承担任何违约责任。并且合同履行不能系周晓庆的过错，周晓庆应当向李五利承担双倍返还定金的义务。李五利向一审法院起诉请求：1.请求判令解除李五利与周晓庆于2014年6月15日建立关于成都市武侯区新光路3号商铺的买卖合同关系；2.请求判令周晓庆返还李五利购房款755178元；3.判令周晓庆向李五利承担擅自转售武侯区新光路3号商铺的违约责任，双倍返还定金共计人民币1400000元。一审法院查明事实：李五利，自2011年开始承租周晓庆名下位于成都市武侯区商业用房。2014年6月15日，李五利与周晓庆达成合意，口头约定由李五利购买周晓庆名下位于成都市武侯区商业用房（权0893872）,总价款680万元。当日，李五利即向周晓庆支付了70万元定金，周晓庆向李五利出具了《收条》，载明：“今天收到李五利购中华园新光路3号商铺定金700000元（柒拾万元整）。总价6800000元（陆佰捌拾万元整）。”2014年6月24日，李五利再次向周晓庆支付了180万元购房款，周晓庆再次出具《收条》一张，载明：“今收到李五利付购中华园新兴路3号商铺预付款1800000元整（壹佰捌拾万元整），剩下余款计4300000元整等银行结按后付清。”庭审中，周晓庆确认，在李五利支付了70万元定金和180万元购房款后，周晓庆于2014年7月18日结清了案涉房屋的贷款。2014年7月1日，李五利因涉嫌犯生产、销售伪劣产品罪被四川省公安厅直属公安局刑事拘留，同年8月7日被批捕。2014年8月27日，周晓庆在四川省公安厅治安管理总队接受公安人员调查，被问询有关李五利买卖案涉房屋的事情。后周晓庆以租赁合同纠纷为由将李五利诉至法院，要求解除双方之间的就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，并要求李五利承担违约责任。成都市武侯区人民法院审理后，于2015年3月9日作出（2014）武侯民初字第5496号民事判决书，判决解除了李五利、周晓庆之间的房屋租赁合同，李五利向周晓庆支付违约金112277元，周晓庆预交的该案的案件受理费2545元由李五利负担。该判决已经生效，未履行。同时，因李五利将承租的案涉商铺转租给了案外人单鹏飞，单鹏飞亦向法院提起诉讼，要求撤销与李五利签订的房屋租赁合同并退还相应款项。成都市武侯区人民法院审理后于2015年3月9日作出作出（2014）武侯民初字第5497号民事判决书，判决撤销了单鹏飞与李五利之间的房屋租赁合同，并判决李五利向单鹏飞支付2014年10月22日至2015年8月21日的房屋租金723170元、押金62000元、违约金144634元，案件受理费14470元由李五利负担。上述判决生效且指定的履行期限届满后，单鹏飞即向成都市武侯区人民法院提交了《执行到期债权申请书》，申请执行李五利在周晓庆处的93万元押金。成都市武侯区人民法院受理执行申请后，对周晓庆进行了询问，周晓庆在谈话笔录中确认其持有应当退还李五利的因租赁商铺的押金及部分房租共计93万元左右。在成都市武侯区人民法院发出（2015）武侯执字第2358号《履行到期债务通知书》后，要求周晓庆直接将应支付给李五利的93万元向单鹏飞支付了履行。周晓庆即代李五利向单鹏飞履行了93万元，后单鹏飞向法院申请结案并明确已经收到该款项。另查明，证明李五利因涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押之后，案外人吴先和表姐吴昌萍多次与周晓庆通过手机短信就案涉商铺相关事宜进行沟通，但是双方协商未果。成都市律政公证处先后出具（2017）川律公证内民字第38782号公证书、（2017）川律公证内民字第38783号公证书对双方短信内容进行了公证。案涉的位于成都市武侯区商业用房（权0893872）已经由周晓庆出售于他人，所有权已经没有登记在周晓庆名下。一审法院认为，李五利与周晓庆虽然未就李五利购买周晓庆名下位于成都市武侯区商业用房（权0893872）签订书面的房屋买卖合同，但是双方已经达成房屋买卖的合意，约定了房屋总价款、结清贷款时间，并约定结清贷款后过户等事项。李五利于达成合意当天支付了70万元定金，几天后为配合周晓庆结清贷款支付了180万元购房款以期解除抵押办理房屋过户，周晓庆出具的两张收条中也载明了双方达成的主要合同内容，周晓庆也为了出售案涉房屋履行约定过户义务在2014年7月18日结清了案涉房屋贷款。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，李五利与周晓庆就买卖案涉房屋形成了房屋买卖合同关系，且在前期均为了达到合同目的积极的履行合同义务。因为李五利在2014年7月1日即被羁押，导致其无法继续自由进行民事行为，与周晓庆之间的房屋买卖合同难以继续履行，虽然李五利举证证明案外人吴先和的表姐吴昌萍多次与周晓庆就案涉房屋的买卖事宜进行沟通，但是无论吴先和还是吴昌萍，均不是买卖合同的当事人，也未获得李五利的合法有效的授权；此外，李五利还举示了一份《授权委托书》，欲证明李五利授权张常芬代表其处理案涉房屋的全部事宜，一方面周晓庆主张该份证据因无法与李五利本人核实，真实性无法确认，另一方面张常芬也没有和周晓庆达成一致的协商意见。由于李五利因违法犯罪行为被限制人身自由，实际无法履行与周晓庆之间的房屋买卖合同，现案涉房屋所有权已经被周晓庆出售不再属于周晓庆名下，李五利与周晓庆之间达成的房屋买卖合同已经不具备继续履行的条件，李五利合同目的无法实现，李五利请求解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，一审法院予以支持。关于解除的原因，李五利因自己的违法犯罪行为被羁押以及服刑，导致自己无法继续履行合同，周晓庆在没有与李五利解除房屋买卖合同关系之前即将案涉房屋转让给第三人，合同不能继续履行导致解除原因应归责于李五利、周晓庆双方，双方均存在过错，且双方过错相当，互负违约责任，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条之规定，对于李五利要求周晓庆双倍返还140万元定金的诉讼请求，一审法院认为在双方过错相当的情况下，应当由周晓庆向李五利退还定金70万元。关于购房款180万元部分，在合同解除后周晓庆应当向李五利退还。因周晓庆代李五利向单鹏飞支付了93万元，根据（2014）武侯民初字第5496号民事判决李五利应当向周晓庆支付112277元和案件受理费2545元，李五利自行主张在本案中一并品迭，且周晓庆予以认可，一审法院予以确认，品迭后，周晓庆还应向李五利退还购房款755178元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，一审法院判决如下：一、解除李五利与周晓庆关于成都市武侯区商业用房（权0893872）的买卖合同关系；二、判决生效之日起十日内，周晓庆向李五利返还购房款755178元和购房定金700000元；三、驳回李五利的其他诉讼请求.如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24041元，减半收取12020.5元，由周晓庆负担8116元，由李五利负担3904.5元。二审中，李五利申请证人龙某出庭作证，拟证明李五利虽然因为刑案被拘，但是从本案来说其给付购房款具有合法来源。周晓庆对证人证言的真实性、合法性予以认可，但是证人证言与本案没有任何关系，周晓庆没有认为李五利的购房资金系非法来源。二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.李五利主张案涉房屋合同关系解除的诉讼请求是否成立；2.案涉定金返还应当基于何种标准。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立合同”之规定，故一审法院根据李五利与周晓庆已经达成房屋买卖的合意的具体内容和履行情况，认定李五利与周晓庆就买卖案涉房屋形成了房屋买卖合同关系，且在前期均为了达到合同目的积极的履行合同义务，并无不当，本院予以维持。一审法院认定房屋买卖合同已经不具备继续履行的条件，对李五利请求解除合同予以支持，并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，一审法院根据合同履行的情况认定合同不能继续履行导致解除原因应归责双方，双方均存在过错且过错相当，判令周晓庆向李五利退还定金70万元，并无不当，本院予以维持。李五利要求周晓庆要求双倍返还定金的请求、周晓庆要求不予退还定金的主张，均于法无据，本院不予支持。综上所述，李五利、周晓庆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48082元，由李五利负担24041元，由周晓庆负担24041元。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 唐云国审判员 冯 璐二〇一八年五月九日书记员 龚正刚