四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3546号上诉人（原审原告）：周定金，男，1967年12月7日出生，汉族，住四川省威远县。被上诉人（原审被告）：孙玲，女，1978年10月10日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：周向阳，四川维信律师事务所律师。原审第三人：孙瑞成，男，1948年12月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：周向阳，四川维信律师事务所律师。上诉人周定金因与被上诉人孙玲、原审第三人孙瑞成房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初第5888号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周定金上诉请求：1.判令孙玲和孙瑞成赔偿周定金租赁期间违约卖房违约金3600元以及由此造成周定金经济损失14.55万元2.判令孙玲与案外人闫慧签订的案涉房屋买卖合同无效，周定金享有优先购买权。事实和理由：1.孙玲在将案涉房屋出租给周定金期间，没有告知周定金便把房屋出售给案外人闫慧，侵犯了周定金的优先购买权。期间中介多次带人看房以及案外人闹事，影响了周定金在案涉房屋的正常经营，造成了实际损失14.55万元（租赁未到期9个月的生意损失10.46万元，租赁未到期9个月的转让费补偿损失2.25万元，搬家费2500元，临时租赁费5400元，律师费6000元，交通费900元，生活费600元，误工费3000元）。2.根据相关法律规定，在房屋租赁期间卖房，房东必须提前至少15天将租赁房屋出售信息（包括出售价格、出售时间、付款方式等信息）告知租客，孙玲和孙瑞成并未履行以上义务，侵害了周定金的知情权和优先购买权，导致周定金产生案涉房产溢价损失19.08万元，孙玲与案外人闫慧签订的房屋买卖合同应属无效，一审法院判决错误，应予纠正。孙玲、孙瑞成辩称，1.周定金二审主张的“租赁期间中途卖房的违约金3600元”及判令孙玲与案外人闫慧签订的案涉房屋买卖合同无效，系在一审诉讼请求之外新增加的诉讼请求，根据相关法律规定，二审法院不应支持其该两项请求。2.周定金要求判决孙玲与案外人闫慧签订的案涉房屋买卖合同无效没有法律依据，根据相关法律规定，承租人的优先购买权是一种受限制的权利，承租人只有赔偿请求权，并无主张房屋买卖合同无效的权利。3.现有证据足以证明房屋出租人履行了通知义务。孙瑞成与周定金签订租赁合同时，周定金就知道了房屋处于待售状态，并且在房屋出售前，房屋中介带人看房的行为也是出租人履行通知义务的方式。4.周定金所称的孙玲、孙瑞成干扰其正常经营不属实，其主张的14.55万元实际损失不成立。周定金向一审法院起诉请求：判令孙玲赔偿周定金房产溢价损失650808.76元、后续损失104500元，合计755308.76元。一审法院认定事实：2013年3月1日孙玲公证委托孙瑞成将位于成都市武侯区房屋代为出售、收取售房款；代为出租、签订房屋租赁合同和收取租金等事宜，委托期限至上述事宜办结为止。2015年9月16日孙瑞成与周定金签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给周定金，租赁期限为2016年1月5日至2018年1月8日，租金为3600元／月，任何一方均不得无故终止合同，如发生违背情况，违约方应支付给守约方一个月的违约金。租得房屋后，周定金将该房屋作为茶楼使用，庭审中周定金确认从2017年3月份开始孙瑞成有安排房屋中介带人到案涉房屋处看房。2017年4月7日，孙瑞成与案外人闫惠签订《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给案外人，合同约定的房屋成交价格为113万元。案涉房屋买卖的税收缴款书载明的计税金额为113万元。2017年4月15日，孙瑞成通过短信方式通知周定金，案涉房屋已经在2017年4月11日出售给案外人闫惠，有新的产权人继续承接双方之间租赁合同关系。2017年4月17日案涉房屋办理了不动产产权登记，登记的权利人为闫惠。孙玲提供孙瑞成与案外人闫惠就案涉房屋的买卖于2017年3月23日签订的《房屋买卖合同》一份，约定房屋售价为159万元。2017年4月10日，孙瑞成收到闫惠转账支付的房款69万元，于2017年4月19日收到银行发放的房屋贷款85万元，以上共计154万元。2017年5月6日，周定金与案外人签订《房屋租赁合同》，从案涉房屋搬离至新承租房屋处。该合同约定的租金标准为首年21600元。周定金另出具收据一张，拟证明搬家费用2500元；有四川律盾律师事务所财务专用章印鉴的收据两张，拟证明支付律师费6000元；交通发票4张，拟证明搬家产生交通费600元；自行记载的经营收入记录，拟证明生意损失9万元；在“中国房价行情”网站打印的网页一份，拟证明成都市武侯区桐梓林中路芳草地片区在2017年4月房价为11052元/平方米；通话录音一份，拟证明周定金在2017年4月3日通过电话向孙瑞成表示愿意购买案涉房屋，但第三人表示房屋暂不出售。另，孙玲申请一审法院调取了周定金的社会保险缴纳记录，载明周定金2015年未缴纳社会保险，2016年全年缴纳社会保险，2017年暂未缴纳社会保险，拟证明周定金不符合成都市的购房条件。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，周定金与孙瑞成签订《房屋租赁合同》时，知晓孙瑞成系得到孙玲的公证委托授权代为出租房屋，同时亦知晓孙瑞成有代为出售房屋的代理权限，同时周定金在庭审时确认有看到孙瑞成委托的房屋中介带人看房，即可以推断周定金作为承租人是知晓孙玲欲出售房屋的情形的，孙玲与案外人虽在2017年4月7日签订《成都市存量房买卖合同》，但二人实际在2017年3月23日即先行签订了《房屋买卖合同》，即孙玲在2017年3月23日已经将案涉房屋出售。而周定金在自知晓房屋欲出售至房屋实际出售期间均未向孙玲或孙瑞成表示过欲购买房屋，故无法证明孙玲出售房屋给案外人存在过错，损害了周定金的优先购买权。另外对周定金向孙玲主张的损失，其中溢价损失是在假设案涉房屋由周定金以孙玲出售给案外人闫惠的价格买得后，再行出售所获得的差价为依据。首先该溢价损失系周定金在假设条件成就下作出的预估，并非给周定金造成的实际损失，其次即使假设周定金以同等价格条件行使优先购买权获得案涉房屋所有权，其再行出售房屋的价格并无法确定，周定金提供的通过网站查询的该片区房屋价格，系该片区房屋均价，而且无法证明该均价计算的依据，因此不能由此推导出案涉房屋的价格标准，由此得出的价差也就缺乏事实依据，因此对该损失部分一审法院不予支持。对周定金主张的其他经营损失、交通费损失、搬家损失、律师费、违约金等部分，首先周定金提供的经营损失证据系其自行记载的营业收入，并无其他相应证据予以佐证孙玲的行为影响了周定金经营，造成了经营损失。交通费、搬家费、临时租赁费等费用，系其自行搬离案涉房屋所支出的费用，而孙玲出售案涉房屋发生在周定金、孙玲租赁关系成立之后，因此并不影响周定金继续租赁使用案涉房屋，其自行搬离案涉房屋的行为所产生的费用不应由孙玲承担。双方在租赁合同中并未对律师费进行约定，因此周定金主张律师费亦缺乏依据。合同中约定的违约金条款系针对一方无故解除合同的违约行为所作的约定，而现在周定金搬离案涉房屋系其自行搬离，并非孙玲解除合同要求周定金搬离，因此周定金主张违约金亦不符合合同约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回周定金的诉讼请求。案件受理费11353元，减半收取计5676.5元，由周定金负担。二审中，周定金向本院提交证据：2017年4月3日周定金与孙瑞成的通话录音，拟证明孙玲、孙瑞成剥夺了周定金的优先购买权。孙玲、孙瑞成质证认为：对录音的真实性无异议，案涉房屋在2017年3月23日就已经卖了，周定金知道案涉房屋要卖，周定金提出孙瑞成在卖房时要把装修费和转让费加到售房款中。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，一审中周定金主张的后续损失104500元包括搬家费2500元、差旅费600元、违约金3600元、律师费6000元、生意损失90000元、临时租赁费1800元。本院认为，周定金与孙瑞成签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二审中，周定金的第一项上诉请求为判令孙玲、孙瑞成赔偿租赁期间违约卖房违约金3600元及造成的损失费145500元（租赁未到期9个月的生意损失104600元、租赁未到期9个月的转让费补偿损失22500元、搬家费2500元、临时租赁费5400元、律师费6000元、交通费900元、生活费600元、误工费3000元），经与周定金一审主张的后续损失104500元（搬家费2500元、差旅费600元、违约金3600元、律师费6000元、生意损失90000元、临时租赁费1800元）相比较，周定金对损失项目、金额均有变更和增加的情形。周定金二审提出的超出一审诉讼请求范围的部分请求不属于二审的审理范围，本案中不予审理，本院仅针对周定金一审主张的损失104500元予以审理。周定金主张损失104500元系基于孙玲、孙瑞成违约卖房，而周定金与孙瑞成签订的《房屋租赁合同》中并未禁止孙瑞成在租赁期内卖房，周定金主张的违约金不能成立；该合同中也未约定律师费，周定金主张律师费没有合同依据和法律依据，也不能成立；同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，孙玲、孙瑞成出售案涉房屋并不影响周定金在租赁期限内继续租赁使用案涉房屋，周定金主张另行租赁房屋、搬离案涉房屋产生的搬家费、差旅费、生意损失、临时租赁费等没有法律依据，不应由孙玲、孙瑞成承担。周定金的第二项上诉请求为判令孙玲与闫惠的买卖合同无效，周定金享有优先购买权，该项请求系周定金增加的独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加的独立诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院询问孙玲、孙瑞成意见，孙玲表示不同意调解。因此，周定金的该请求应另行起诉，本案中不予处理。综上所述，上诉人周定金的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3024元，由上诉人周定金负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一八年五月二十九日书记员  饶志誉