贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1456号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520500709666459F，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路（兰苑花园）。 法定代表人：龙天来，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权)：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成涛，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗义，男，1982年12月12日出生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人贵州省毕节华联房地产有限责任公司(以下简称：华联公司)因与被上诉人罗义商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初5857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭向对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告罗义提起诉讼，请求判决1、被告支付原告逾期办证违约金暂定50,000.00元（从2015年1月1日计算每日按万分之二计算至办妥房地产证交付原告之日止）；2、被告在15日内办妥房地产权证并交付原告；3、诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告请求将房屋总价变更为309,710.00元，违约金的起算时间变更为2014年12月14日。事实及理由：2012年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发建设的毕节市兰苑花园D幢三单元10楼4号房，总价款为309,710.00元。逾期付款违约金为按应付房款日万分之二计算；逾期办证违约金为已付房款0.3%。合同签订后，原告按约定支付了房屋价款，但被告至今未办理房地产权证。原告多次要求被告办理，被告以种种理由推脱敷衍。故提起诉讼，请求公正判决。 原审被告华联公司辩称：1、双方合同约定的计算365个工作日的前提条件是“买卖人交齐办理产权过户所需的所有资料和相关税费后”，原告未履行先合同义务的情况下，答辩人依法享有先履行抗辩权，因而不构成违约，且“365个工作日内”这一期限，是答辩人“将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案”的期限，而不是“为原告办理产权转移登记”的期限，原告主张答辩人违约的时间起点，与合同约定不服，本案不存在逾期办证的事实；2、答辩人已按合同约定期限将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此答辩人并未违约；3、原告未能取得房屋权属证书，系原告未履行法规、规章规定义务所致；4、退一步讲，即使逾期办证，也不是“由于出卖人的原因”造成，根本原因系政府有关职能部门撤并改，实行不动产登记及原告在内的业主不提交资料造成，与答辩人无关，答辩人不存在违约；5、如前所述，本案不存在逾期办证或逾期办证不是“由于出卖人的原因”造成的，答辩人不存在违约，不应承担违约金及损失。 原审经审理查明：2012年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该《合同》约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设位于毕节市兰苑××单元××房，建筑面积107.58平方米，总价款为307,679.00元；买受人以公积金贷款方式于本合同签订之日向出卖人交付首付款92,679.00元，余款215,000.00元，以公积金贷款支付，逾期付款违约金为按应付房款日万分之二计算；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税收费365个工作日内提供相关过户手续，逾期未能提供，则出卖人按买房人已付房款日万分之二向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定支付给被告房屋价款（后房屋面积增加，增加房款2031.00元）。2014年12月14日，原告向被告支付办理产权转移登记的相关费用，被告将房屋交付原告。2014年12月25日，毕节市房产事业局于向被告发放了涉案房屋所在楼盘的《商品房备案证》。被告在涉案房屋所在楼盘的C、D栋楼分别张贴《通知》（用纸为A4和二、三号字，落款时间为2015年元月3日，张贴时间没有记载）。2017年11月8日，被告向原告签发《办证资料移交单》。“移交单”载明：2017年11月8日，移交人罗义、王灵珍向接收人华联公司移交身份证、结婚证。 原审认为：一方面，因被告向原告收取了办理涉案房屋产权变更登记相关的费用，因此，向不动产登记机构提交产权登记所需资料及联系登记事宜的义务转移给被告。另一方面，办理商品房产权登记必须的《商品房备案证》系由被告取得，而被告何时取得《商品房备案证》被告首先知道。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，被告负有通知原告提交应由原告提供的产权登记资料的合同附随义务。被告应当在其获得《商品房备案证》的合理期限内，以“一对一”的电话、信函或双方约定且被告能够直接收到的其他通知方式，通知原告提交应由原告提交的登记办证资料。但在本案中，被告仅提供了用A4纸和二、三号字制作，落款时间为2015年元月3日的“通知”。该“通知”一是没有证据证明张贴的时间为何时，二是作为“墙报”式的通知，使用A4纸和二、三号字不够醒目。因此，应当认定被告未适当履行通知的合同附随义务，应当承担相应的民事责任，即向登记机关提交办理涉案商品房产权登记的有关文书、资料，为原告罗义申请办理涉案商品房产权登记手续，并支付原告逾期提交登记办证资料的违约金。根据双方约定：出卖人（被告）在交付商品房之日起，买受人交齐办证资料后的365个工作日内提供产权过户手续。被告向原告交付涉案房屋的时间是2014年12月14日，从此往后推365个工作日的日期应是2016年6月1日左右。因此，被告支付原告逾期违约金的起止时间应从2016年6月1起，至被告向登记机构提交登记办证资料之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，原审判决：一、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起九十日内向登记机构提交办理涉案商品房产权登记的有关文书、资料，为原告罗义申请办理涉案商品房产权登记手续；二、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗义逾期登记办证违约金（违约金以原告罗义已付房款309,710.00元为基数，按日万分之二从2016年6月1日起计算至被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司实际履行完毕之日）；三、驳回原告罗义的其他诉讼请求。案件受理费525.00元，由原告罗义负担225.00元，被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司负担300.00元。 宣判后，华联公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据行政法规规定，申请房屋登记的法定义务在罗义一方，华联公司仅是提供协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，无论是预售商品房还是现售商品房，办理房屋所有权登记手续的义务，在买受人一方，华联公司仅仅是提供必要的证明文件和进行必要的协助。罗义并未履行上述法定义务。在合同并未明确约定华联公司负有为罗义办理房屋所有权登记的义务的情况下，华联公司不承担所谓“逾期办证”的违约责任 二、在罗义未履行在先合同义务的情况下，华联公司依法享有的合同先履行抗辩权，不构成违约。罗义与华联公司于2012年6月30日签订的《商品房买卖合同》附件十四“补充协议”（以下简称补充协议）之第八条“房屋登记的约定”第3款明确约定开始计算365个工作日的前提是罗义“交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费”后，亦即若罗义未交齐办理产权过户手续所需的所有资料、未交齐相关税费的，并不构成开始计算365个工作日的条件。华联公司依照合同法第六十七条之规定，行使先履行抗辩权，未在365个工作日内向罗义“提供产权过户相关手续”并不构成违约。罗义应对其已履行合同补充协议第八条第3、5款约定的先合同义务承担举证责任，但其并未提供证据加以证明。 三、《商品房买卖合同》“补充协议”约定的365个工作日不是华联公司“为原告申请办理涉案商品房产权登记手续”的期限。上诉人关于办理涉案房屋权属登记的义务是：在该商品房交付适用之日起，被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续。上诉人已经举证证明涉案房屋于2014年12月15日符合办理权属转移登记的条件，并举证证明被上诉人提交资料的时间是2017年11月8日，根据双方合同约定，开始计算365个工作日的条件并不成就，本案不存在逾期办证的情形，上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。另，按通常意义理解，“手续”系房屋转移登记的程序性、过程性的资料，而产权登记证是房屋转移登记的结果性、终结性的证件，两者是不同的概念和含义。原告将365个工作日内“提供产权过户相关手续”认定为“办妥房地产权证并交付原告”，是没有事实依据的。 四、不考虑罗义未提交税费缴清的证据、未提交相关资料之事实，华联公司也已按合同约定的期限办理了产权过户的相关手续，并无任何违约行为。华联公司早在2014年12月25日就取得了罗义所购买的房屋所在“兰苑花园东苑（书香苑）D幢的《商品房备案证明书》，而该《商品房备案证明书》，正是在办理房屋转移登记过程中，需要由华联公司即出卖人一方提供的产权过户“相关手续”。 五、华联公司已经尽到了通知义务，被上诉人也予以认可接到了通知，罗义未能取得房屋权属证书，系罗义未履行义务所致。华联公司取得《商品房备案证明书》后，多次以张贴通知、公告、电话等方式通知包括被上诉人在内的业主前来交申请办理房屋转移登记的资料，被上诉人在庭审中也认可收到了华联公司的通知。双方合同并未约定通知的具体方式及华联公司在通知上的义务及违反通知的违约责任。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《房屋登记办法》第十二条、第三十三条之规定，申请房屋登记行为绝非是华联公司包办一切，需有罗义的行为共同进行方可。在罗义未委托华联公司之前，华联公司并无代为罗义提出登记申请、提交资料的约定或法定义务。根据罗义当庭提供的《办证资料移交单》可以证实，罗义直到2017年11月8日才到华联公司交身份证、结婚证等证件，并与华联公司签署了《办证资料移交单》，约定过程中如需要被上诉人配合补充资料的，被上诉人应予配合。根据该约定，本案办证期限并未届满，华联公司不存在逾期办证的事实。 六、被上诉人一审诉请华联公司办妥房地产权证并交付原告，而原判判决华联公司向登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书、资料，为原告申请办理涉案商品房转移登记手续，超出原告的诉讼请求进行判决，适用法律错误，判决错误。 七、根据毕节市政府2016年9月19日发布的在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，2016年9月30日开始，毕节市不动产统一登记的政策。毕节市政府的行为，华联公司不能抗拒，属于华联公司的免责理由。 八、合同对逾期办证的违约责任进行了约定，但罗义并未因涉案房屋的产权证未办理而产生损失。根据合同法规定，合同约定的违约金明显高于实际损失的，当事人可请求人民法院予以降低。罗义对涉案房屋的占有、使用、收益、处分权并未因未办理房屋产权登记而受到妨碍，罗义并未产生损失。另，从举证的角度分析，罗义也未举证证明其产生损失。因此，对合同约定的违约金，应予以大幅降低甚至不予支持。 被上诉人罗义答辩称：案涉房屋交付于被上诉人罗义使用之日为2014年12月17日，被上诉人已交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费。根据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》附件十四补充协议第五条“关于交接手续”及第七条“关于房屋登记的约定”，被上诉人需要承担的是办理产权证协助义务，被上诉人交清交齐所有所需的相关费用和资料才能达到入住，故，被上诉人已尽到应尽义务。 按照《商品房买卖合同》附件十四补充协议第七条“关于房屋登记的约定”，上诉人已经严重违约，应严格按照合同约定自交付房屋之日起365个工作日后以房款的每日万分之二计算违约金。另，合同并未约定要给被上诉人造成损失才给予赔偿，故上诉人要求降低赔偿标准和不予赔偿的要求没有事实和法律依据，不符合合同约定。 上诉人负有通知被上诉人提交应由被上诉人提供的产权登记资料的合同附随义务。按照《商品房买卖合同》附件十四补充协议第十三条“关于联络方式”明确规定了以合同上的通信地址和电话为准，但是上诉人并没有按合同约定联络方式通知被上诉人提交资料。被上诉人2017年11月8日提交的资料，系因被上诉人先后两次分别接到了上诉人寄往被上诉人原住址的两封信函，信函中通知的是办理不动产权证，而非之前买受人交资料去办理的房产证和土地使用证；并且，两份信函的的落款时间分别为2017年10月25日和31日。上诉人故意混淆概念，系迫于被上诉人的压力才被动的通知。被上诉人接到上诉人的信函后，及时去交资料。上诉人称被上诉人亲口承认看到了被上诉人张贴的通知，但通知上的落款时间是2017年11月16日，也是被上诉人将上诉人告到法院的时间之后和原审法院对本案开庭审理的时间2017年12月12日之前。 被上诉人2015年8月去上诉人处询问办理房产证事宜，上诉人工作人员查询买受人所交资料档案时称，合同上买受人只有罗义一个人的签名及指印，因签订合同前罗义已结婚并有结婚证，必须补签配偶的姓名及指印才能办理房产证。因此上诉人处的合同与被上诉人手里的合同买受人签章处不一致。当时上诉人工作人员又拿了两张表给被上诉人填写，但没有回执单。 另，合同约定上诉人遇不可抗力应及时告知被上诉人，然而上诉人从未告知过被上诉人，出卖人应当承担相应的责任。 综上，被上诉人已经履行了义务，上诉人未及时履行义务导致延误办理产权证，应承担相应的责任，向被上诉人支付违约金，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审中，上诉人华联公司提交如下证据：1、《毕节市住房和城乡建设局关于的说明》，拟证明：上诉人于2014年12月25日取得的《商品房备案证明书》是上诉人办理完初始登记的凭证，也就是涉案房屋可以办理转移登记的凭证，取得《商品房备案证明书》后，上诉人已履行完毕提供产权过户相关资料的义务，未办理产权登记系被上诉人未交齐办证所需资料及未按规定申请房屋转移登记所致，责任不在上诉人；2、房屋交易（转让类）确认单，拟证明：经被上诉人的委托，上诉人已将办理房屋转移登记的有关资料移交毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局于2018年5月14日出具了房屋交易（转让类）确认单。资料移交后，政府职能部门何时办理完毕权属登记证书并非上诉人能控制，上诉人并不因此承担违约责任；3、（2017）黔05民终2846号民事判决书，拟证明：类似案件的判决。 被上诉人罗义质证认为：1、对《毕节市住房和城乡建设局关于的说明》不持异议，但是该《说明》是交资料办理不动产证的说明书，而不是办理房产证和土地使用证的说明书，达不到上诉人的证明目的；2、对房屋交易（转让类）确认单真实性不予认可，载明的房屋面积和价款均与实际情况有差异；3、对于判决书的真实性无异议，但是达不到上诉人的证明目的。 经审查：上诉人提交的证据1《毕节市住房和城乡建设局关于的说明》系对《商品房备案证明书》的性质进行说明，能够证明上诉人于2014年12月25日取得的涉案房屋商品房备案证明书系初始登记及符合转移登记的凭证，与本案待证事实相关联，予以采信；证据2《房屋交易（转让类）确认单》，证明上诉人正在办理案涉房屋转移登记的有关事宜，虽然被上诉人认为所载房屋面积及价款与其实际不符，但该确认单确系政府部门予以出具，该证据客观真实，与本案待证事实关联，予以采信；证据3（2017）黔05民终2845号民事判决书，与本案没有关联性，不予采信。 被上诉人罗义向本院提交如下证据：1、上诉人邮寄的《通知单》两张，拟证明：上诉人通知被上诉人交资料的时间为2017年10月25日、2017年10月31日；2、被上诉人与案外人龙祥、王玲办证资料移交单各1张，拟证明：接到上诉人的通知后，被上诉人积极交资料，该资料是为了办理不动产登记证，而不是之前的房产证和土地使用证。两个业主同一天签订的商品房买卖合同，同一时间、同一批次交房，一起交的办证资料，但是龙祥、王玲家的房产证已经办下来了，而被上诉人家没有办下来；3、上诉人张贴出来的《通知》，拟证明：上诉人通知的内容是办不动产证，而不是办房产证和土地使用证，且通知的时间是2017年11月16日，时间在诉讼纠纷之后。 上诉人华联公司质证认为：1、通知单的真实性、合法性不持异议，但是达不到被上诉人的证明目的。上诉人对业主通知提交相关资料时，是通知了好几次，该通知只能证明这是其中一次通知。因政策原因，房产证、土地证合并为不动产登记证书，故通知为办理不动产产权登记是正确的，若被上诉人坚持要求办理房产证及土地使用证，则属于法律上的履行不能；2、对办证资料移交单的真实性、合法性不持异议，但是达不到被上诉人的证明目的。该资料反而证明被上诉人系2017年11月8日才将办证资料移交给上诉人，上诉人也在约定期限内办理完毕房屋交易确认单，不存在逾期的事实；3、对张贴出来的《通知》的真实性、合法性不持异议，但是达不到被上诉人的证明目的。 经审查：被上诉人提交的证据1，仅能证明上诉人于2017年10月25日、31日分别通知被上诉人提交资料；证据2仅能证明被上诉人移交相关资料的时间；证据3客观真实，但达不到证明目的，故对被上诉人提供的上述证据的证明力不予确认，不予采信。 经审理查明：被上诉人于2017年11月8日向上诉人交齐办理案涉房屋产权证应由被上诉人提供的资料；《办证资料移交单》中上诉人承诺在收到资料之后的180个工作日内将房屋首次登记手续办理完毕。二审认定的其余事实与一审认定无异。 本案二审的争议焦点是：本案是否存在逾期办证的情形，上诉人是否应违约责任。 本院认为：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件十四《补充协议》第七条：“关于房屋登记的约定（对本合同二十二条的修订与补充）1.第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日；2.办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算；3.出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续，逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。”之约定，上诉人关于办理涉案房屋权属登记的义务是：在该商品房交付使用之日起，被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续。上诉人已举证证明涉案房屋于2014年12月25日符合办理权属转移登记的条件，并证明上诉人交齐办理涉案房屋产权证所需由被上诉人提供的资料的时间是2017年11月8日；另，上诉人在《办证资料移交单》中承诺收到资料后的180个工作日内将房屋首次登记手续办理完毕，如逾期上诉人华联公司按合同约定承担违约责任。因此，根据双方上述约定，上诉人为被上诉人办理产权证时间应当为2017年11月8日之后的180个工作日内，即2018年7月27日前，因约定的期限未至，本案不存在逾期办证的情形，上诉人关于其不存在违约行为，不应承担违约责任的上诉理由成立，本院予以采纳。 被上诉人虽主张其向上诉人提交相关资料的时间不是2017年11月8日，而是在接收房屋时及2015年8月就已经提交完毕相关资料，但其提供的证据仅能证明其在接收房屋时向上诉人交纳了相关税款，不能证明其于2015年8月已向上诉人提交了办理案涉房屋产权证应由其提交的相关资料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，其应承担举证不能的不利后果，故对被上诉人要求上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。一审认定上诉人存在违约行为，判决上诉人承担违约责任无事实依据，本院予以纠正。 关于上诉人是否已尽通知义务的问题。根据被上诉人在本案2017年11月10日开庭时对上诉人出示的“通知照片”发表的“达不到证明目的，看见通知后就已经去签了。”质证意见，足以证明上诉人于2015年所张贴的“告知被上诉人向其提交办理案涉房屋产权证相关资料”的通知内容已到达被上诉人。被上诉人上诉虽以其看到的通知系2017年11月16日张贴的《通知》进行抗辩，但结合被上诉人于2017年11月10日之前不可能看到上诉人于2017年11月16日张贴的通知之事实及原审被上诉人系针对上诉人主张其于2015年张贴的《通知照片》（落款日期为2015年元月3日）发表的质证意见，被上诉人的该抗辩与事实不符，对其上述抗辩意见不予采纳；另外，上诉人张贴通知的方式虽与双方合同约定的联络方式不符，但该通知已到达了被上诉人，达到了通知的目的，因此应当认定上诉人已尽到通知义务； 因向案涉房屋登记机构提交有关文书系办理案涉房屋权属登记的前提，故原审判决关于“上诉人于判决发生法律效力之日起九十日内向登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书、为罗义申请办理涉案商品房产权登记手续”之判决结果并未超出被上诉人主张被告15日内办妥房产权证并向其交付之诉讼请求进行判决。 综上，上诉人关于其不应承担违约责任上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。原审认定事实不清，适用法律错误。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初5857号民事判决； 二、驳回被上诉人罗义的诉讼请求。 一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，共1575元，由被上诉人罗义承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一八年五月二十八日 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣