淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0804民初954号原告：周士友，男，汉族，1963年3月19日出生，住淮安市淮阴区。原告：盛开，女，汉族，1962年9月15日出生，住淮安市淮阴区。两原告共同委托诉讼代理人：沈明，江苏道文律师事务所律师。被告：张亚飞，男，汉族，1976年12月2日，住江苏省涟水县。被告：王冬芹，女，汉族，1995年10月29日，住淮安市淮阴区。两被告共同委托诉讼代理人：宋东海，淮安市淮阴区新海法律服务所法律工作者。原告周士友、盛开与被告张亚飞、王冬芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。两原告的委托诉讼代理人沈明、两被告的委托诉讼代理人宋东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周士友、盛开向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告将黄河花园7-5幢507室房屋过户至原告名下；过户而产生的所有费用由被告负担；2、被告张亚飞、王冬芹给付两原告违约金99600元；3、本案诉讼费、保全费由被告张亚飞、王冬芹负担。事实与理由：2017年9月15日，原告周士友、盛开与被告张亚飞、王冬芹签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告将其所有的位于黄河花园7-5幢507室房屋以总价为498000元的价格出售给被告张亚飞、王冬芹。两被告预付给两原告定金20000元，首付款（含定金20000元）100000元在过户之前付清，余款398000元约定于按揭贷款发放时一次性打入原告账户。合同签订后，被告张亚飞向原告支付首付款98000元，2017年10月13日原告将本案涉案房屋产权过户至被告张亚飞名下，但一直未付清尾款。2017年10月底，被告张亚飞及案外人张建（张亚飞的担保人）为本案涉案房屋签订了一份补充协议。根据该协议，被告张亚飞应当于2018年1月31日付清尾款400000元，若逾期，被告张亚飞与张建共同承担原告的损失，原告有权将所售房屋收回，且被告张亚飞与案外人张建共同承担过户费用。因被告至今未支付尾款，亦不积极配合原告将涉案房屋过户至原告名下。被告张亚飞、王冬芹共同辩称：原告的诉讼请求不能成立。在原告起诉之前，原、被告已经在小营法庭承办法官张庆华主持下，被告已明确表态双方所签订买卖合同不是被告真实意思表示，被告已经明确指出签订该合同是在国泰金融操纵下签订，被告委托国泰金融或者说国泰金融承诺被告办理0首付购房手续，被告曾一再表态要求国泰金融到庭之后，如国泰金融不能将原告的余款付清让被告办理0首付手续，被告愿意在国泰金融在场情况下经国泰金融同意退还房屋且目前原告房屋是否过户到被告名下被告并不知情，也没看到过户登记手续以及房产证交易手续，仅仅听原告陈述而已，所以被告认为本案应当追加国泰金融为本案共同被告，如国泰金融不能兑现对原、被告的承诺，那么应当将房屋退还给原告，不是被告退还，被告并不知情房屋的交易状况，所以原告要求被告承担违约金是没有权利。经审理查明：2017年9月15日，原告周士友、盛开与被告张亚飞、王冬芹签订《房屋买卖合同》。合同主要内容约定：出卖人（甲方）为两原告、买受人（乙方）为两被告、中介（丙方）为陈士娣；两原告将其所有的位于黄河花园7-5幢507室房屋以总价为498000元的价格出售给被告张亚飞、王冬芹。被告预付给原告定金20000元，首付款（含定金20000元）100000元在过户之前付清，余款398000元约定于按揭贷款发放时一次性打入原告账户；过户产生的一切费用由两被告承担；两原告收到两被告全款之日起10日内将房屋全部交付两被告；甲、乙双方不得以任何借口违约，双方任何一方违约（如甲方违约需退换乙方定金并承担违约金，如乙方违约违约金不退并赔偿甲方的违约金）违约方应向守约方支付房价的20%违约金并赔付丙方的中介费用等。该合同签订后，被告张亚飞向两原告支付首付款98000元，2017年10月13日两原告将本案涉案房屋产权过户至被告张亚飞名下，被告张亚飞支付契税5800元、所得税5800元；被告张亚飞与案外人张建于当日共同出具欠条一份给原告盛开，该欠条的内容为：本人张亚飞由于购买盛开黄河花园7-5-507室房屋于2017年10月13日欠款400000元，两被告一直未付清该笔尾款。两原告至今亦未将涉案房屋交付被告张亚飞使用。2017年10月底，原告周士友、盛开与被告张亚飞、张建签订补充协议（附件）。合同内容主要约定：出卖人（甲方）为两原告、甲方委托代理人为周盛光、买受人（乙方）为被告张亚飞、担保方（丙方）为张建（国泰金融）；丙方担保甲方在2018年1月31日前可以拿到卖房余款400000元整；如若逾期，乙方和丙方共同承担甲方所受损失，甲方有权把所售房屋收回，且乙、丙承担甲方过户费用。因被告张亚飞未按约定履行还款义务，两被告以诉称的事实与理由向本院提起诉讼。庭审中，两被告申请追加张建、姚文海、李健为本案的共同被告，经本院对两原告释明，两原告明确表示不要求追加上述人员为本案的共同被告，因在补充协议中，案外人张建作为担保方，未对担保方式进行约定，应推定案外人张建承担连带担保责任，故两原告仅起诉被告张亚飞，不违反法律规定；同时，在补充协议中，案外人张建与被告张亚飞约定，如逾期未支付涉案房屋尾款400000元，案外人张建与被告张亚飞共同承担甲方过户费用，因案外人张建与被告张亚飞约定共同承担过户费，两原告仅起诉被告张亚飞，亦不违反法律规定，如被告张亚飞与案外人张建之间内部有其他纠纷，可另行主张其权益，故对两被告追加张建、姚文海、李健为本案的共同被告的申请理由，本院不予采纳。以上事实有原告周士友、盛开提供的房屋买卖合同、补充协议、契税、所得税票据、欠条、不动产登记证明及原、被告双方的庭审陈述等在卷佐证。本院予以确认。本院认为：原告周士友、盛开与被告张亚飞、王冬芹之间签订的房屋买卖合同是当事人自愿签订，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，否则由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告周士友、盛开与被告张亚飞、王冬芹之间签订房屋买卖协议后，两原告与被告张亚飞、案外人张建签订补充协议中约定被告张亚飞应当于2018年1月31日付清尾款400000元，若逾期，被告张亚飞与张建共同承担原告的损失，原告有权将所售房屋收回，且被告张亚飞与案外人张建共同承担过户费用。因被告张亚飞及案外人张建均未按约定履行支付房款的义务，故两原告要求与被告解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院应予以支持。对两原告主张被告王冬芹将黄河花园屋过户至两原告名下及过户而产生的所有费用由被告王冬芹负担的诉讼请求，因涉案房屋现登记在被告张亚飞名下，且补偿协议的签订乙方仅为被告张亚飞，故被告张亚飞应将涉案房屋过户至两原告名下，被告张亚飞应承担过户所产生的费用，被告王冬芹不应承担两原告要求过户并承担过户费用，故对两原告该项诉讼请求，本院不予支持。对两原告要求两被告承担房屋价款20%的违约金的诉讼请求，被告张亚飞虽没有按约定时间支付尾款400000元，有违约情形；但两原告将本案涉案房屋同意过户至被告张亚飞名下，并且接收张亚飞出具欠条的情况下，因该欠条未约定具体的履行期限，两原告未提供证据证明被告张亚飞逾期交付该房屋尾款400000元，故两原告没有将涉案房屋交付给被告张亚飞使用，两原告亦有违约情形，故对两原告要求两被告承担违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。本案调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告周士友、盛开与被告张亚飞、王冬芹签订的位于黄河花园7-5幢507室房屋买卖合同。二、被告张亚飞于本判决生效后三十日内将于黄河花园房屋过户至原告周士友、盛开名下；被告张亚飞并负担合同履行过程中应缴纳的税费。三、驳回原告周士友、盛开的其他诉讼请求。案件受理费9696元，减半收取4848元，财产保全费2970元，合计7818元，由原告周士友、盛开负担4000元，被告张亚飞负担3818元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘明辉二〇一八年五月二日书记员  许 雪