陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕03民终477号上诉人（原审被告）：王红保，男，1954年2月27日出生，山东省莒南县人，住宝鸡市渭滨区。被上诉人（原审原告）：宝鸡市金业物业管理有限公司，住所地：宝鸡市高新开发区火炬路东段18号院。统一社会信用代码91610301755246017W。法定代表人郏亚平，任经理。上诉人王红保因与被上诉人宝鸡市金业物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2017）陕0302民初3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王红保、被上诉人宝鸡市金业物业管理有限公司的法定代表人郏亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王红保的上诉请求为，撤销一审判决，改判2015年1月至2017年6月的物业费按0.5元/平米、停车费按30元/月标准计算。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的前期物业合同中对复式别墅物业费按每平米0.8元、高层每平米0.5元、停车费每月30元收取，被上诉人提高物业费及停车费标准没有依据，其在物价局对复式别墅物业费定价的备案已被撤销，被上诉人的保安、卫生等服务水平降低，没有达到物业服务合同约定的标准，故上诉人要求降低物业及停车费的请求依法成立。被上诉人宝鸡市金业物业管理有限公司辩称，原审法院查明事实清楚，判决正确，应当驳回上诉，维持原判。宝鸡市金业物业管理有限公司向一审法院起诉请求，1、被告支付物业服务费18336元（2010年3月9日至2014年12月31日每月按每平米8毛，2015年1月-2017年6月每月按每平方米1元，面积按240平方米计算）、停车服务费5320元（2010年3月至2014年12月按每月40元计算，2015年1月至2017年6月按每月100元计算）、承担违约滞纳金10227.28元（参照银行贷款利息计算），合计33883.28元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实,原告为经营物业管理、小区绿化的企业，为石榴花园小区提供物业服务，其物业服务资质为三级。原告所服务的石榴花园一期共计30套房屋，每户均带有户外花园和独立停车场。被告为该小区一期业主，其所购石榴花园小区于2010年3月9日经验收交付使用，房屋面积245.21平方米。交付当天，原、被告签订了《前期物业管理服务合同》，约定被告同意原告为小区提供物业服务，复式别墅按每平方米每月0.8元收取服务费，合同无期限约定。合同签订后，至2014年12月前，原告未向小区业主收取物业服务费。2014年12月16日，原告向业主发出通知，通知载明物业公司从2015年元月1日开始收取物业费及车辆管理费，一期物业管理费暂按1元/平方米、车位管理费按100元/月标准收取，并和大多数业主签订了停车场管理协议。2015年1月27日，宝鸡市物价局备案复函，准予对原告提出的高层0.9元/月/平方米、联排别墅1.0元/月/平方米的收费标准予以备案，备案有效期至2019年12月31日。此后原告按照该标准向小区业主收取物业服务费及停车管理费，绝大多数业主正常交纳了物业服务费及停车管理费。2017年11月27日，因部分业主提出异议，宝鸡市物价局发文撤销了关于“联排别墅1.0元/月/平方米收费标准”的备案。被告对此提出申请要求复议，宝鸡市物价局做出行政复议答复认为，被告所住“复式别墅”又称“联排别墅”，不属于政府指导价管理范围，不在规定备案范围，因此不应当予以备案。被告自从入住后，一直未交纳物业服务费及车辆管理费。石榴花园小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，全面诚信履行合同义务。原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》系当事人意思的真实表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应当遵照执行。原告因此享有对被告居住小区提供物业服务、收取相应服务费的权利。但2015年1月以前，原告因故未向业主收取物业服务费等费用，原告辩称其正常收费，但未提交证据予以证明，其提交的通知中亦明确载明“物业公司从2015年元月1日开始收取物业费及车辆管理费”，故基于公平平等原则，原告不应单独向被告收取2015年之前的物业服务费及停车管理费。2015年1月之后，原告实际提供了物业服务，多数业主交费认可，被告也享受了原告提供的物业服务，由此认定原、被告之间的物业服务合同关系持续存在，物业服务合同系双务有偿合同，根据权利义务对等的原则，被告应当交纳相应费用。原、被告关于收费标准形成了争议焦点。依据宝鸡市物价局《宝鸡市物业服务收费等级标准》规定，三级资质服务，高层住宅每平方米每月收取0.9元服务费，原告对石榴花园二期高层住宅亦按此标准收费。被告的房屋为复式住宅并带有户外花园和独立停车场，享有较私密的居住空间，居住环境和配套设施亦优于同小区的高层住宅，被告没有证据证明原告的服务质量未达标，根据物价局的答复意见，被告居住房屋执行市场调节价，故按每月每平方米1元标准收取物业费，按每月100元标准收取停车管理费，符合被告居住房屋及原告物业服务的实际，亦符合市场行情，公平合理，予以确认。被告房屋面积为245.21平方米，原告主张按240平方米计收物业费系对其权利的处分，予以准予。被告应当交纳2015年01月至2017年06月物业服务费7200元（1元／月／㎡×240㎡×30月），2015年01月至2017年06月停车服务费（100元／月×30月）3000元。由于双方关于收费标准一直存在争议没有解决，对原告主张的滞纳金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十二条，参照《陕西省物业服务收费管理实施办法》第三条、第七条、第十九条第一款之规定，判决如下：一、被告王红保于本判决生效之日起十日内向原告宝鸡市金业物业管理有限公司支付2015年01月至2017年06月物业服务费7200元、停车费3000元，共计10200元。二、驳回原告宝鸡市金业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，由原告宝鸡市金业物业管理有限公司承担685元、被告王红保承担295元。本院二审期间，上诉人提交了两组证据，1、张清波、袁春云、麻艳、耿长生的证言各一份，照片十八张，拟证实被上诉人的物业服务水平没有达到合同约定的标准。2、张清波、关育旺、李小黎的房产证复印件各一份，拟证实上诉人的房屋类型不是别墅，是普通住宅。被上诉人质证，对两组证据的证明目的均不认可，照片不能证明小区长期的卫生情况，建筑设备是工期未结束暂时堆放，个别业主私自搭建的屋顶已在尽力协调处理，房产证并不能证明房屋是否是别墅。经合议庭评议，第1组证据中的证言不符合证据的形式要求，且不属新证据，照片拍摄时间不确定，没有连续性，对该组证据不予采信；第2组证据三份房产证与本案没有关联性，其证明目的不能成立，对该组证据亦不采信。双方当事人再未提交其它新证据。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。上诉人与被上诉人之间形成了物业服务合同关系，双方对合同关系认可，被上诉人作为提供物业服务一方，具备物业服务资质，在合同履行过程中提供了代售水电、装修管理、保安、保洁等服务，上诉人应当及时交纳物业服务费及停车费。上诉人上诉称被上诉人的服务水平未达到合同约定的标准，但其提供的证据不足以支持其主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故一审法院支持被上诉人要求上诉人支付物业服务费及停车费的诉讼请求并无不妥。关于收费标准，双方虽在2010年3月9日签订的前期物管服务合同中作了约定，但被上诉人未按合同约定标准收取，上诉人也未按合同约定标准交纳，该收费标准未实际执行。2014年12月16日，被上诉人向该小区一期业主发出通知，载明“一期物业管理费暂按1.0元/平米执行，二期物业管理费暂按0.9元/平米执行”，且对该收费标准在物价部门进行了备案，该小区多数业主认可交费，应视为被上诉人与业主对前期物管合同的内容进行了变更，后物价部门因该小区一期房屋“不在政府指导价管理范围，不需要实行备案”，对一期物业管理费的备案进行了撤销，上诉人认为该房屋不是别墅，应当按普通住宅标准收取，根据本案查明事实，上诉人的房屋为上下二层建筑，带有户外花园和两个独立停车位，其居住空间及配套设施均区别于高层住宅，一审根据物价局的答复意见及当地市场调节价，确定物业费按每月每平米1元、停车费每月100元标准收取并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人王红保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王红保负担。本判决为终审判决。审 判 长  李宝会审 判 员  邱有前代理审判员  黄 婷二〇一八年五月十六日书 记 员  赵 倩