广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初519号 原告：段某，男，汉族，1986年10月8日生，住址：桂林市七星区。 委托诉讼代理人：王某，女，汉族，1984年11月23日出生，住广西资源县。 委托诉讼代理人：林某，女，汉族，1986年7月24日出生，住广西桂林市象山区。 被告：桂林某公司，住所地：临桂县。 法定代表人：潘某,董事长。 委托诉讼代理人：童燕，广西桂山律师事务所律师。 原告段某与被告桂林某公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月8日受理后，依法由代理审判员张磊适用简易程序，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，书记员张燕红担任法庭记录。原告段某的委托诉讼代理人王某、林某，被告桂林某公司（以下简称某公司）的委托诉讼代理人童燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告向原告其因延迟履行合同产生的违约金25,102.2元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年8月19日，签订商品房买卖合同，并委托被告申请办理相应的房屋登记。根据原告与被告签订的商品房买卖合同第十五条之规定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。该房于2014年5月25日交房，按照合同约定，在第450日起，被告应该按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金，按照合同约定计算至领取房产证之日，违约金25,102.2元。（321,000元×1?×782天）。根据《合同法》、《民法通则》、《民事诉讼法》等相关规定，原告具状向法院提起诉讼，恳请法庭依法公正判决！ 被告某公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记所需资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按附件四《补充协议》第九条处理。”而附件四《补充协议》第九条约定了6种情形，其中第2点情形是：出卖人的义务仅限于将办理《房屋所有权证》所需资料送交产权登记机关备案；第3点情形：由于商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序导致延期办证的，出卖人不承担责任；第5点情形是：如买受人委托出卖人办理房屋产权证且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得房屋产权证的，出卖人在房屋交付之日后450日起，则按总房价万分之一承担违约责任；根据上述约定，答辩人的义务仅限于递交与办理《房屋产权证》相关的材料，即便接受了买受人的委托，出卖人的义务仍限定于递交材料备案，并不是帮买受人实际取得《房屋产权证》，因此，只有在答辩人未递交相关材料导致被答辩人无法取得产权证时，答辩人才承担相应的违约责任。而在事实上，答辩人一直都在积极的向有关部门递交与办理房屋产权证相关的材料，但是自国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》以来，地方相关政府主管部门就已经开始不动产登记的相关筹备工作，同时办事程序大大拖延，由于之前的收件无法处理完毕，产权登记部门多次对包括答辩人在内的开发商提交的资料予以退回，由于政府部门不可能自证有错，一切均已口头方式进行，导致答辩人无法向法庭出示证据，但这种情况客观存在，相关媒体都有报道。答辩人认为行政机构改革的风险不应当由答辩人独自承担，依据公平原则，应由合同各方共同承担。 二、根据合同补充协议第九条第6款“《土地使用权证》由买受人自行办理，出卖人不承担办理《土地使用权证》的义务”，在新政实施后，房屋产权证与土地使用权证合一为不动产权证，因此，新政实施后，答辩人履行义务的对象（“房屋产权证”）已经消失，答辩人无法根据新实施的政策为被答辩人办理“房屋产权证”。新政实施后，不动产权证包含了不应由答辩人承担办理义务的土地使用权证，根据合同的约定答辩人没有必然的办理不动产权证的义务。新政的变化是任何一方都无法预料的，答辩人在合同及附件中约定的时间仅限于办理《房屋产权证》，而对于不动产权证这个新生事物，行政主管部门尚在摸索当中，办证时间更不是答辩人能掌控的。实质上，双方签订的合同内容已发生改变，并且无形中增加了答辩人的义务及责任，实属不公平。 三、如前所述，2014年底，临桂区房地产管理所口头通知流程改革，从2015年年初起临桂区房地产管理所收紧了办证流程，导致大量的办证积压。桂林市临桂区不动产权局在2015年11月20日挂牌成立，而办证中心（不动产权登记中心）是在2016年7月29日成立，由于是将房屋产权证与土地证合一，行政机构需要从实践上摸索，办事效率低可以理解，但不能将由此产生的后果归责于答辩人。另外，不动产权登记中心增加了权籍调查等新增流程，答辩人要重新收集并配合该项工作，工作范围明显扩大；并且，不动产登记中心由于人手不足采取限量限号的限制办证措施，导致答辩人无法一次性申请办理不动产权证，但由于产权登记部门没有给开放商递交材料的过程出具收据的惯例，导致答辩人无法维护自己的合法权益。直到买受人与出卖人的有关延迟办证的矛盾、纠纷不断发生时，经过临桂区各开放商的呼吁，临桂区不动产权中心才向递交材料的开放商出具收据。2017年3月24日临桂区房地产管理所已受理诉争房屋的办证交件，至此答辩人的协助义务已经完成。之后办理的不动产权证不是答辩人的合同义务。 综上所述，答辩人在签订《商品房买卖合同》时无法预见国家政策的变动，也不能掌控办证机构的流程及出具权属证书的时间，导致延迟办证不是答辩人主观原因造成的，因此，依据《合同法》解释二“情势变更原则”来处理本案才显公平公正。肯请人民法院考虑实际情况作出公平合理的裁判。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对当事人提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2012年8月19日，原告段某与被告某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区X号房屋，建筑面积80.45平方米，套内面积64.25平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,996.11元，总金额为321,000元，付款方式公积金贷款方式，房屋交付期限双方约定为2014年5月30日前被告将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对关于产权登记作出约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定：对买卖合同第十五条的补充约定：……2、根据买卖合同第十五条的约定，出卖人在办理房地产权属证书中的义务仅限于将办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内报由产权登记机关备案以及协助提供应当由出卖人提供的资料……5、《房屋所有权证》由买受人自行办理。如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》。如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。原、被告双方还对房屋面积确认及面积差异处理、基础设施、保修责任等相关事项做了明确约定。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。原告于2012年8月19日支付购房款191,000元给被告，2013年4月12日，原告通过住房公积金贷款方式向被告支付了130,000元购房款。2014年5月25日，被告将桂林X号房屋交付原告使用。2014年5月25日，原告支付800元预收办证费,980元的有线电视初装费给被告。房屋交付后，2017年3月24日，临桂区房地产管理所向被告出具业务受理回执单，表明原告所购房屋权属登记业务已受理,被告已履行完了合同约定的办证义务。2017年10月9日，被告办理好了分属于原告的不动产权证书（小证）。由于被告逾期办理相关房屋产权证书，原告诉至本院，形成本诉。 庭审后，本院依职权调取了《桂林市临桂区人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，公告载明不动产登记时间节点为从2016年7月22日起区国土资源、房产管理等部门原业务受理窗口停止办理登记受理业务，从2016年7月29日起，临桂区各类不动产统一由区不动产登记中心办理。 本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限向原告交付房屋权属证书，因此被告应当依法承担相应的违约责任。被告辨称由于政府行为以及政策变更造成了房屋权属证书的迟延取得，故原因不在被告处，但根据查明的事实可知，原、被告约定在交付房屋后360日内应当将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料报产权登记机关备案，被告于2014年5月25日将房屋交付给原告使用，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，即2015年5月20日前，将办理权属登记的相关资料提交至产权登记部门，从临桂区房地产管理所向被告出具业务受理回执单转移登记的受理日期看，被告至迟在2017年3月24日已完成向产权登记机关提交权属登记资料，被告才履行完了合同约定的办证义务。故被告对其延迟办理房屋权属证书的行为应当依约承担违约责任。被告答辩称因不动产权登记中心业务办理程序繁琐、效率低下导致其权属证书未能及时办理，依据合同法相关司法解释属于“情势变更原则”，对此，本院认为，被告在《商品房买卖合同》中约定了将办理权属登记的相关资料向产权登记机关备案的期限约定为360日，并约定如因出卖人原因造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，自商品房交付之日后第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金，双方约定办理交付房屋权属证书的时间距交付房屋后长达450日，被告应当对办理房屋权属证书过程中的各种客观因素有所预估，且临桂区房地产管理所停止办理登记受理业务的时间节点是2016年7月22日，距合同约定的被告应当提交办理权属登记的相关资料的时间已达两年之久，被告并未在合同约定时间内将办理权属登记的相关资料向产权登记机关备案，已然构成了违约，故对于被告的答辩意见，本院不予采信。综上，由于被告已经构成了办证违约，原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，本院予以支持，根据合同约定，违约天数自交付房屋之日（2014年5月25日）后的第450日即2015年8月18日起计至2017年3月24日，共计584天，被告应当支付逾期办理房屋权属证书违约金18,746元【321,000元×1?×584天】（2015年8月18日起计至2017年3月24日)给原告,原告诉请超过18,746元部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下： 被告桂林某公司支付逾期办理房屋权属证书违约金18,746元给原告段某。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费428元，依法减半收取计214元，由原告段某负担54元，被告桂林某公司负担160元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费428元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员 张 磊 二〇一八年五月十四日 书 记 员 张燕红