贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初777号原告:邓红，女，白族，1978年11月25日出生，住贵州省贵阳市乌当区，委托诉讼代理人：吴如新，贵阳市乌当区新添寨法律服务所工作者，执业证号32401021101418。特别授权代理。被告：贵州君诚房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区宝山路564号。统一社会信用代码915200006927432XK。法定代表人：张滨，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王德毅，贵州慧原律师事务所律师，执业证号15201199110281653。特别授权代理。被告：贵阳三联乳业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区牛奶场。统一社会信用代码915201007221686062。法定代表人：王黔生，该公司副董事长。委托诉讼代理人：王顺瑜，该公司综合部副部长。一般授权代理。第三人：艾付英，女，汉族，1976年2月9日出生，住贵阳市乌当区，委托诉讼代理人：李晶，贵州教学律师事务所律师，执业证号15201201311335563。特别授权代理。原告邓红诉被告贵州君诚房地产开发有限公司、贵阳三联乳业有限公司，第三人艾付英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓红及其委托诉讼代理人吴如新，被告贵州君诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王德毅，被告贵阳三联乳业有限公司的委托诉讼代理人王顺瑜，第三人艾付英及其委托诉讼代理人李晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告装修过渡费14432.4元、接房入住补助费28864.8元。共计43297.2元；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：2014年5月13日，第三人申请将贵阳市乌当区金牛路26号天诚花园4栋4单元1层2号房屋由第三人更名为原告。同月15日，第三人与原告签订《房屋买卖合同》，约定原告以225800元的价格购买第三人的该套面积为80.18平方米的房屋。同月16日，原告向第三人支付155800元购房款。同日原告与第一被告签订《房屋买卖合同》和《交房协议》，约定原告的房源为天诚花园4栋4单元1层2号；原告支付总房款145122元。……同日，原告向第一被告支付房款145122元，第一被告向原告出具收据。之后，原告入住该房。由于“天诚花园”房屋存在质量问题，第一被告对房屋进行整改。2017年10月15日，整改结束后，第二被告下发《“天诚花园”回迁房接房方案》。该《方案》称：“经君诚房开和贵阳三联乳业有限公司协商，制定以下2009-17地块开发项目乌当奶牛场片区回迁房安置房接房方案。”其中决定：“按回迁房面积30元/平方米/月对该回迁户一次性发放6个月的装修过渡费；按回迁房面积360元/平方米补助接房入住回迁户。……”然而，在2017年11月，第一被告委托第二被告发放上述装修过渡费和房屋补助费时，由于各方意见不统一，导致上述费用未发。原告认为，上述两项费用是原告购买该房屋后产生，且此费用是针对房屋的质量问题给予的补助，原告有权享有，其他人无权享有。为维护法律的尊严，保护原告的合法权益，原告特诉至法院，恳请法院依法裁判，支持原告的诉讼请求为谢！被告君诚房地产开发有限公司辩称，请求法院驳回原告对君诚房开的起诉。1、原告和我方没有拆迁法律关系，原告实际上是与第三人二手房交易后，我方只是协助办理相关的房屋产权手续；2、“天诚花园”回迁房接房方案是乌当区政府为了维稳的需要组织被告1和被告2制定的，是由被告2和新添社区服务中心共同发布的，我方没有参与；3、具体发放的对象是接房方案中明确规定的，也是由被告2具体实施的，与我们无关。被告贵阳三联乳业有限公司辩称，我是领导委托来的，详细情况我不清楚，我们所有意见都已经在接房方案中具体体现了，一切按照《方案》执行。第三人艾付英述称，请求驳回原告诉讼请求，第三人与本案无关，不是本案的适格主体，理由如下：1、原告与第三人签订的房屋买卖合同中并未约定原告诉请的款项，也就是说该笔款项不属于原告；2、第三人与被告二签订有接房补充协议，明确了第三人享有“天诚花园”4栋4单元负1层2号房屋的接房补助费用，但该笔费用第三人并未领取。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》，庭后经被告君诚房地产开发有限公司确认，确系原告与其公司所签订，《前期物业管理服务协议》、《证明》、物业费收据、办理有线电视证明、天诚花园接房方案、贵州省建筑科学院鉴定报告、通告、温馨提示、费用发放名单、第三人提交的《房屋拆迁货币补偿协议》、《房屋拆迁安置协议》、接房补助协议等均客观真实，以上证据均符合证据的客观性、合法性、关联性，本院均予以确认并在卷佐证。二被告均无证据向本院提交。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院确认如下事实：被告三联公司在对贵阳2009-17地块进行项目建设拆迁安置时，委托贵阳柏禾地产服务有限公司与第三人艾付英于2011年7月25日签订了《房屋拆迁安置协议》，约定对被拆迁人艾付英位于乌当区山花社区王家寨的自建房进行拆除后，将奶牛场赵家寨安置点安置房4幢3单元4楼1号房（建筑面积78.75m2）安置给艾付英，双方并对过渡期限及增发过渡费等进行了约定。2014年5月15日，第三人艾付英与原告邓红签订《房屋买卖合同书》，约定原告以225800元价格购买艾付英的上述安置房屋，合同签订后，原告邓红如约向第三人支付了全部款项。2014年5月16日，被告君诚房开（甲方）与原告邓红（乙方）签订《交房协议》，约定了乙方将总房款及三通费等所有应付款项全额支付后，即可办理房屋交付手续等内容。此后，原告邓红向被告君诚房开支付了房款145122元及其他相关费用。2014年8月6日，天诚花园服务处出具《办理有限电视证明》，证明原告于2014年7月入住该房至今。后天诚花园2号楼因部分业主反映房屋有质量问题，被告君诚房开委托贵州省建筑科学研究检测中心进行检测并出具检测报告，受贵阳市乌当区住房和城乡建设局委托，贵州省建筑科学研究检测中心在此前检测的基础上扩大检测范围，并于2016年5月30日出具《鉴定报告》，鉴定结论为所检测天诚花园2#楼主体结构安全性评定为BU级，并建议对相关部分进行处理。2017年10月15日，三联公司与贵阳市乌当区新天社区服务中心共同发布《“天诚花园”回迁房接房方案》，载明由于被告君诚房开因房屋整改导致延期交房，经君诚房开与三联公司协商，在房屋整改结束后，经对房屋检测达到AU级合格的前提下，制定该方案。方案第二条为：“（一）、回迁户选择接收“天诚花园”所签安置房：自交房公告发布之日起30日内按照相关程序完善接房手续：1、超期过渡费一次性发放至自交房公告发布之日止；2，对在规定时间内接房的回迁户，自交房公告发布之日起，按《房屋拆迁安置协议》的回迁房面积30元/平方米·月对该回迁户一次性发放六个月的装修过渡费；3，按《房屋拆迁安置协议》的回迁房面积360元/平方米补助接房入住回迁户；……”。此后，因购买天诚花园安置房的实际住户与原被拆迁人对《方案》中所列款项产生争议，故被告三联公司对有争议的住户均未发放，原告遂诉来本院请求判决其如前诉请。另查，涉案房屋至今未取得权属证书。本院认为，本案的争议焦点在于原告是否有获得涉案款项的法律依据。首先，涉案款项出自被告三联公司公布的《“天诚花园”回迁房接房方案》，该方案明确载明适用于“回迁户”，亦即被拆迁安置的对象，应是对被迁安置户对接收安置房后的相关补偿。对此，原告邓红不是涉案房屋的被拆迁安置户，即不是涉案款项发放的适用对象。其次，关于原告邓红与第三人艾付英所签订《房屋买卖协议》的性质问题，该合同所涉及的标的属于拆迁安置补偿的房屋，属涉及拆迁安置房的买卖合同，对该合同的效力问题，既然合同所涉标的属于拆迁安置房屋，那么，买受人就应当具备被拆迁人身份才有权取得涉案房屋。且涉案房屋现仍未取得权属证书，其对该房屋应无权处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”故原告邓红与第三人艾付英所签订的房屋买卖合同应认定无效。因此，原告所提出的诉讼主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十二条的规定，判决如下：驳回原告邓红的诉讼请求。案件受理费441元，由原告邓红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 曾 浩二〇一八年五月三日书记员 翟彦霖