山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初1729号 原告：叶某某，男，汉族，1956年出生，住济南市。 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛全刚，总经理。 委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司员工。 原告叶某某与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶某某、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶某某向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠租金2016年租金85.91元，2017年、2018年租金各8750.84元，共计17587.59元人民币；2.被告每年应向原告支付一定数额的材料款，用于交付租金税金，被告于2015年口头通知，由被告统一交付，被告应给予正式书面文件；3.诉讼费用由被告承担并承担存款利息和延迟金。事实与理由：原、被告双方签订《委托经营管理协议》，约定将原告所有的位于济南市某商铺委托给被告经营管理，委托经营期限为十二年，自2010年9月1日起至2022年8月30日止。被告每年10月份向告预支下一年委托经营租金，租金以原告所有商铺总价款125012元为基数，第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到底十二年为8%，第十三年到第十六年为9%，第十七年到第二十年10%。该租金为税后租金比率，由原告垫付税金后，向被告提供纳税发票，被告将该税金偿还给原告。根据协议约定，被告应于每年的10月份向原告支付下一年度租金，经原告数次催要，被告拒不给付2016年、2017年、2018年租金共计17587.59元，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院判如所请。 被告圣凯公司辩称，原告主张租金区间有异议，根据委托协议约定2017年9月1日至2018年8月31日未到支付期限。原告主张2016年度欠付85.91元，经核实后可以在下期支付租金中予以支付。关于材料款被告认为和委托管理没有实际性关联，原告所口头通知事项被告代理人不清楚。鉴于实际租赁市场和被告于原告之间约定的租金存在较大差距，被告近几年持续处于亏损状态，也导致此类矛盾较多且迟迟不能解决。为有效缓解此类矛盾，同时尽量保证原、被告双方的权益，被告主张可以参照委托协议约定先行结算至2016年12月31日，之后的租金结算参考实际市场另行商定。原告主张由被告承担全部诉讼费用问题，双方委托经营协议约定为败诉方承担合理部分，并非全部承担。 近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的7%支付，已超出了市场实际的租赁水平，涉案商铺所在项目多处处于闲置，整个项目也已较长期出现亏损。目前，被告已采取引进股东注资的形式来解决此类矛盾，根据实际情况被告于2017年8月下旬组织召开了商铺业主见面会（原告应也曾参与），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确，征得了多数业主的认可。会议主要确定：1、被告设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告）2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，为了体现公平并给项目管理方（被告）一定时间改善经营现状，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款×7%年租金的保准该为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租，这是公平且合理的。 综合上述情况，被告认为原、被告双方签订的《委托经营管理协议》已超出正常市场租赁价格标准且被告确已无能力承担，该协议已有失公平，被告要求原告降低租金支付标准即以实际租金水平支付。因该委托经营在本质上和房屋租赁存有一定差异性，结合前述实际情况以及类似案件在历下法院已累计200余件至今未能履行判决义务的事实，希望法院参考上述情况基于原被告适当的协商期，如协商达不成一致意见请求法院综合考量后裁定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 叶某某系位于济南市历下区某（济房权证历字第******号）房屋的所有权人。2011年6月28日，叶某某（甲方）与圣凯公司（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定：甲方将其所有的圣凯财富广场商业广场字第******号商铺（即圣凯财富广场某房屋）委托给乙方经营管理，委托经营期限为12年，自2010年9月1日起至2022年8月30日止。涉案商铺的总房款为125012元，双方同意每年年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为商铺总楼款的6%，第五年到第八年为商铺总楼款的7%，第九年到第十二年为商铺总楼款的8%；委托经营款每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份。协议还约定：公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除（此条款免除）；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除（此条款免除）。协议第十条约定，若甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等费用。 合同签订后，叶某某按照合同履行了相关义务，圣凯公司向叶某某支付2015年9月1日至2016年8月31日期间房屋租金8664.93元，2016年9月1日至2018年8月31日期间房屋租金未支付。 2011年6月28日，圣凯公司向叶某某出具欠条一份，内容为：因叶某某本人给圣凯公司配送设备材料，圣凯公司欠叶某某材料款合计13231.27元；双方约定该材料款以每一年期限进行偿还，每年还付时间为九月份；第一年到第四年每年还付945.09元，第五年到第八年每年还付1102.61元，第九年到第十二年每年还付1260.12元。圣凯公司主张欠条内容与《委托经营管理协议》并非同一法律关系。 以上事实有原告叶某某提交的委托经营合同、房产证、欠条、及被告圣凯公司提交的付款业主统计表、收条、付款凭证予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。根据《委托经营管理协议》约定，租金支付时间为“每年十月份”，而非“次年十月份”，故“每年十月份”应为租赁年度当年的十月份。因此，被告圣凯公司最迟应于应于2016年10月31日前支付2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金，应于2017年10月31日前支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金。本案中，根据《委托经营管理协议》约定：公共部位、公用设施设备的维修基金条款免除以及委托经营期间整个圣凯商场的财产保险条款免除，故被告圣凯公司应当按照协议约定向原告叶某某支付2015年9月1日至2016年8月31日期间房屋租金8750.84元（125012元×7%），主张其已支付8664.93元，尚拖欠租金85.91元。另，被告圣凯公司应当按照协议约定向原告叶某某支付拖欠的2016年9月1日至2018年8月31日期间的委托经营租金，协议约定的该段期间的租金为17501.68元（125012元×7%×2年）。因此，被告圣凯公司应向原告叶某某支付2015年9月1日至2018年8月31日期间欠付的租金为17587.59元（85.91元+17501.68元）。 对于原告叶某某依据2011年6月28日的欠条要求被告圣凯公司支付材料款的诉讼请求，根据欠条的记载，该费用为材料款，而非租金，原告叶某某未提交证据证明欠条所涉款项与本案房屋租赁合同有关，故该欠条在原、被告之间形成的债权债务与本案房屋租赁并非同一法律关系，本案不予合并审理。 对于原告叶某某主张的存款利息，因被告圣凯公司未按协议约定期限支付租金，给原告叶某某造成一定的经济损失，故被告圣凯公司应向原告叶某某支付相应的利息。 对于原告叶某某主张的延迟金，因《委托经营管理协议》中原被告双方未就延迟金事项进行约定，没有法律依据，故本院对此主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶某某支付自2015年9月1日起至2018年8月31日止的欠付租金17587.59元； 二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶某某支付利息(分别以85.91元、8750.84元、8750.84为基数，按中国人民银行同期存款利率，分别自2015年11月1日、2016年11月1日、2017年11月1日起计算至实际给付之日止)； 三、驳回原告叶某某的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费240元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  姚文辉 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  梁 颖 二〇一八年五月十四日 书 记 员  王 凤