广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3187号上诉人（原审原告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8铺11（1）。法定代表人：罗永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈尚英，广东蒿芃燊晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱守亚,男,1967年6月1日出生，汉族,住江苏省睢宁县。被上诉人（原审被告）：李利,女,1970年5月13日出生，汉族,住江苏省宿迁市宿城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴国财，广东粤兴律师事务所律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人朱守亚、李利商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人致岭公司委托诉讼代理人陈尚英、被上诉人李利、被上诉人朱守亚、李利共同委托诉讼代理人吴国财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人致岭公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持致岭公司一审诉讼请求；3.诉讼费由朱守亚、李利承担。事实和理由：一、双方签署《商品房买卖合同》及其附件效力、法律关系评价。《商品房买卖合同》中约定“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担担保责任的范围内向乙方追偿，并且有权单方面解除合同”。上述约定是合同双方当事人的真实意思表示，体现了甲方享有附条件解除权，是双方权利义务协商和置换的最终结果，且不涉及到第三人和公共利益，其效力毋容置疑。二、一审法院对合同效力认定矛盾。一审法院一方面既认为双方签署的《商品房买卖合同》及其附件均合法有效，但另一方面又认为《商品房买卖合同》违反了合同相对性原理和公平合理原则对其效力予以否认。三、《商品房买卖合同》是否违反了合同相对性原理。致岭公司认为一审法院对合同中双方的约定进行了完全错误的解读。合同相对性原则包括：主体的相对性、内容的相对性和责任的相对性三个方面，而涉案合同中的条款主体、权利义务无不在双方之间，何来违背合同相对性的一说。致岭公司认为，该合同中关于致岭公司行使解除权利的条款，体现的是致岭公司享有附条件行使解除权的法律关系。即如果朱守亚、李利的行为致使致岭公司承担了担保义务，致岭公司有权解除合同。与一审法院作出的(2017)粤0114民初7044号与7045号民事判决书中的说理和所依的理由进行比较可知，一审法院损害致岭公司合法权益。四、该合同是否存在违反公平合理的情形?显失公平应当由当事人一方请求人民法院予以变更或者撤销，而本案中没有当事人的请求，那么一审法院认定合同或条款无效的权力从何而来。一审法院以条款违法公平合理原则进而作出无效认定，而判决书中连对何为公平合理原则，条款约定如何不公平合理都没有进行解释，仅仅一笔带过。被上诉人朱守亚、李利答辩称：一、本案不具备合同解除的条件，在中国银行股份有限公司广州天河支行（以下简称中行天河支行）向致岭公司支付按揭贷款时，朱守亚、李利的合同义务已经履行完毕，不存在根本性违约行为，致岭公司已经实现合同目的，故致岭公司并无合同解除权。二、致岭公司在（2015）穗天法金民初字第4595号案件中承担担保责任，根源在于致岭公司，致岭公司本来承担的是阶段性连带责任保证，借款合同中约定：“保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任”。因此，若致岭公司积极履行与朱守亚、李利的购房合同义务，在2013年11月1日前为朱守亚、李利办理好房产证，则致岭公司完全可以免除其担保责任。朱守亚、李利曾向一审法院诉请要求致岭公司办证，但即便到现在，致岭公司亦未履行合同义务，帮助朱守亚、李利办理房产证及贷款的他项权证，故导致致岭公司承担担保责任的根本过错方是致岭公司，而非朱守亚、李利。三、致岭公司承担担保责任后，依法享有的是追偿权，广州市天河区人民法院做出的（2015）穗天法金民初字第4595号民事判决第四项载明致岭公司可以向朱守亚、李利追偿，故致岭公司享有相应的债权，其依据借款合同的追偿权要求解除购房合同，突破了合同的相对性，与法律规定不符。四、合同附件七第一条第（5）项的约定，突破了合同的相对性，致岭公司不但可以行使追偿权，还可以一并行使解除权及要求支付高额违约金，明显显失公平，加大朱守亚、李利责任，该合同条款应为无效，且本案造成致岭公司承担担保责任的，根本原因系致岭公司怠于履行办证义务的先违约行为，故本案亦无法适用该条款。致岭公司因其逾期办证行为，导致银行无法行使抵押权，而致岭公司亦因此而承担了担保责任，但其享有的仅有追偿权，其要求朱守亚、李利解除合同、返还房屋并支付违约金的要求，并无法律依据及合同依据，请求予以驳回。2017年3月22日，致岭公司向一审法院起诉请求：1.解除致岭公司、朱守亚、李利于2012年2月22日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201202151689）；2.判令朱守亚、李利向致岭公司返还位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园自编29栋301房；3.判令朱守亚、李利向致岭公司支付解除合同违约金188284.2元；4.本案诉讼费由朱守亚、李利承担。一审法院认定事实：致岭公司是位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园的开发商，涉案房屋位于致岭假日花园自编29栋301房。2012年2月22日，致岭公司（甲方、卖方）与朱守亚、李利（乙方、买方）签订了编号为201202151689的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至附件七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总价款627614元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期197614元购房款自本预售合同网上备案之日起1日内（不超过5日）支付，剩余430000元房款须于2012年2月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中行天河支行。此外，合同还对逾期付款的违约责任、房屋交付、产权证办理、面积确认及面积差异处理等进行了约定。合同附件七第1条第（5）项约定：因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第21条的约定执行。第21条约定：若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额30%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，甲方有权在乙方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。若所得价款不足清偿相关费用，甲方有权向乙方追索损失赔偿。合同签订后，朱守亚、李利向致岭公司支付了首付款并以按揭贷款方式支付了剩余房款，致岭公司亦已将房屋交付给朱守亚、李利使用，但至今未为朱守亚、李利办理不动产权证。由于朱守亚、李利未依约向按揭银行偿还贷款，按揭银行中行天河支行以朱守亚、李利及致岭公司作为朱守亚、李利向广州市天河区人民法院提起诉讼，该院以（2015）穗天法金民初字第4595号案立案受理。该案经审理查明：2012年3月2日，中行天河支行（贷款人）与朱守亚、李利（借款人）、致岭公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号：JG63AA20120430号），约定以下主要内容：1.贷款金额430000元，贷款期限15年/180个月，自贷款人实际放款日起算，贷款用途为支付花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园（自编29栋）301房的购房款……4.若借款人未按约定期限还款，贷款人有权就逾期部分从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；5.借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；6.保证人为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满（包括提前到期）之日起两年；自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；7.主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；8.借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权终止或解除本合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任等；9.因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担等。2012年3月15日，中行天河支行依约将430000元贷款发放至朱守亚、李利指定账户。2012年6月26日，中行天河支行与朱守亚、李利就涉案房屋在广州市国土资源和房屋管理局办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，中行天河支行为抵押权的预告登记权利人。朱守亚、李利取得借款后，多次逾期供款，截至2016年7月20日，尚欠中行天河支行借款本金371770.97元、利息25381.42元、罚息1286.93元、复利1334.2元。天河区人民法院于2016年11月15日就（2015）穗天法金民初字第4595号案作出判决，判决：一、解除中行天河支行与朱守亚、李利签订的编号为JG63AA20120430号《个人一手住房贷款合同》；二、朱守亚、李利向中行天河支行支行偿还借款本金371770.97元及利息、罚息、复利；三、朱守亚、李利向中行天河支行支付律师费16000元；四、致岭公司对朱守亚、李利的上述债务承担连带清偿责任；致岭公司承责后有权向朱守亚、李利追偿；五、驳回中行天河支行的其他诉讼请求。一审另查明：2016年12月7日，致岭公司向中行天河支行转账支付了435968.45元。2017年1月13日，中行天河支行出具贷款结清证明，证明借款人朱守亚在该行JG63AA20120430号个人住房贷款合同项下借款已于2016年12月7日到期结清。一审法院认为：本案为致岭公司、朱守亚、李利双方之间的商品房预售合同纠纷，致岭公司、朱守亚、李利双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效。致岭公司与朱守亚、李利之间为商品房买卖合同法律关系，致岭公司、朱守亚、李利与中行天河支行之间为购房担保借款合同法律关系，中行天河支行为贷款人，朱守亚、李利为借款人，致岭公司为保证人，两者为不同的法律关系。在商品房买卖合同关系中，致岭公司作为出卖人承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买受人名下的义务；朱守亚、李利作为买受人承担的是支付购房款的义务。本案中，朱守亚、李利通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约向致岭公司支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务，致岭公司的合同目的已经实现；因致岭公司尚未履行办理产权转移登记义务，需向中行天河支行承担担保责任。根据合同的相对性原理，朱守亚、李利未按约向中行天河支行偿还按揭楼款，需向中行天河支行承担违约责任，致岭公司根据贷款合同承担担保责任后，依据担保法享有向朱守亚、李利的代位追偿权。在朱守亚、李利已履行完毕买卖合同中支付购房款义务的情况下，致岭公司不能以其已承担贷款合同中的担保责任为由要求解除双方《广州市商品房买卖合同（预售）》及要求朱守亚、李利向其返还房屋、承担买卖合同违约责任。《广州市商品房买卖合同（预售）》中“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同”的条款违反合同相对性原理和公平合理原则，对朱守亚、李利没有约束力。因此，致岭公司关于解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，朱守亚、李利向其返还涉案房屋及支付解除买卖合同违约金的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年11月27日作出判决：驳回广州市致岭房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费11958元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，朱守亚、李利提交（2014）穗花法民三初字第1584号民事判决书（复印件）及个人名下房地产登记情况查询证明（原件），拟证明朱守亚、李利曾于2014年9月5日要求致岭公司办理房产证，但即便法院判决致岭公司在三个月内办妥房产证，致岭公司至今依旧未办理好房产证，导致银行无法实现抵押权，本案的过错方应为致岭公司。致岭公司质证称：因无（2014）穗花法民三初字第1584号民事判决书原件，真实性、合法性请求二审法院予以核实；对其关联性方面：在判决书第五页第二段原一审法院已经查明涉案房产未能办理房产证的责任在于朱守亚、李利，未能办证是因为朱守亚、李利没有提交办证所需的资料；致岭公司在经营过程中经常出现购房者因经济的原因或其他原因不愿意缴纳契税等理由，不急于办证的情况是经常发生的，因此致岭公司认为涉案房屋没有办妥房产证的原因是在于朱守亚、李利自己；房产证是否办妥与朱守亚、李利支付按揭款项并没有因果关系，与本案也不存在关联性，两者属于不同的法律关系；致岭公司对于朱守亚、李利该证据的证明目的不予认可。致岭公司对查询证明的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认；该查询证明载明涉案房屋的权属状态仍为致岭公司，涉案房屋并没有产生物权的变动，致岭公司在本案中请求解除合同具备法定的事实及条件。二审庭后，朱守亚、李利提交（2014）穗花法民三初字第1584号民事判决生效证明复印件。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对致岭公司上诉请求，认定如下：针对致岭公司上诉主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的问题。因致岭公司、朱守亚、李利之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，致岭公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而朱守亚、李利作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，朱守亚、李利已经依约支付了全部购房款，致岭公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。致岭公司也已经将涉案房屋实际交付给朱守亚、李利使用多年，而涉案房屋产权过户及房产证的办理，属于朱守亚、李利享有的合同权利并非合同义务，朱守亚、李利不需对此承担违约责任。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中朱守亚、李利不存在违约行为。至于朱守亚、李利未按期偿还银行贷款致使致岭公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于致岭公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人朱守亚、李利进行追偿的权利。致岭公司以朱守亚、李利违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，致岭公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。另外，一审法院认定涉案房屋产权因致岭公司过错尚未办理过户办证依据不足，本院予以纠正，但如前文所述，该事实对案件处理结果并无影响。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人致岭公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11958元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年五月二十八日本书记员 张 利彭诗敏