重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0120民初2396号原告：重庆市璧山区金科众玺置业有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道泉山路**，统一社会信用代码915002275814593294。法定代表人：喻林强，总经理。委托诉讼代理人：吴皓男，男，汉族，生于1988年5月20日，住重庆市渝中区。系原告公司员工。委托诉讼代理人：何家胜，男，汉族，生于1971年6月26日，住重庆市涪陵区。系原告公司员工。被告：周毅，男，汉族，生于1964年2月28日，住重庆市渝中区。原告重庆市璧山区金科众玺置业有限公司(以下简称金科置业公司)与被告周毅商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金科置业公司的委托诉讼代理人吴皓男、被告周毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金科置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付所欠购房款779824元和逾期支付购房款的违约金58098元(违约金起算暂计算至起诉之日，起诉之日至被告付清之日的违约金按合同约定计算)，共计837922元。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告于2014年5月28日同被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议（以下简称“买卖合同”），根据买卖合同约定，被告购得原告开发的金科·中央公园城附XXX号XX商品房一套，购房款为975040元，被告应支付首付款488040元，余款487000元被告采用按揭贷款方式付款，被告已支付部分首付款195216元。由于被告截止起诉之日仍有292824元首付款未支付且被告拒绝配合签订按揭合同，致使银行按揭贷款无法办理。原告多次催收，被告均拒绝支付。故根据买卖合同第十条第1款第（2）项、附件五第一条第2款之约定，因被告的原因不能按合同约定期限付款的，被告应以现金方式支付其所欠按揭款项，并承担逾期付款的违约责任。被告应支付违约金58098元，即以292824元为计算基数，按每日万分之一计算，从2014年5月29日至2018年3月6日（共计1377天），违约金40322元；以487000元为计算基数，每日按万分之五计算，从2017年12月23日至2018年3月6日（共计73天），违约金17776元。被告周毅辩称，被告原本在原告公司大学城楼盘购买了房屋，后被告觉得大学城房价比较贵，经原告公司人员陈燕、唐总等人同意，就在璧山金科购房，通过换房的程序，将大学城的房屋换到璧山金科，但是后来原告公司法定代表人没有签字同意。因原告公司内部政策调整，换房流程没有完成。现被告想购买的是璧山金科的房屋，希望将大学城的房屋换过来，将大学城金科的房款抵扣璧山金科的房款。三套房屋原告总共付了58万元的首付款，其中此套房屋已付款195216元。不是被告原因造成违约，被告不应承担违约金。经审理查明：2014年5月28日，原告金科置业公司为甲方，被告周毅为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同载明：第三条，乙方所购商品房的基本情况。乙方所购商品房座落为重庆市璧山县璧泉街道泉山路66号附XXX号XX(S1幢3层6号)，商品房所在楼层物理层为第4层，名义层为第3层，建筑面积121.88平方米，其中套内建筑面积88.20平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积33.68平方米。商品房用途为非住宅，属于商服用房。第四条，购房价款。（一）商品房为清水房，总成交金额为975040元，建筑面积单价为8000元/平方米，套内建筑面积单价为11054.88元/平方米。第五条，付款方式及期限。3.按揭付款：本商品房总成交金额975040元。（1）乙方在本合同签订时支付现金人民币488040元，另银行按揭贷款人民币487000元。第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定第2项载明，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条，乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一（该比率应不大于本条第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《补充协议》第一条第2款约定：乙方应在签订本合同时，按银行及有关部门的要求，提供按揭贷款所需的应由乙方提供的相关资料，并按甲方或银行要求及时到指定地点办理按揭贷款相关手续并签字确认等；如乙方逾期三日未提供齐办理按揭贷款所需资料或不到银行签字的，乙方应按拟申请的按揭贷款总额每日万分之五的的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期15日未提供齐办理按揭贷款所需的资料或不到银行签字或其他因乙方的原因不能办理按揭贷款的，甲方有权要求乙方支付全部房价款，乙方应在甲方发出通知之日起15日内付清，乙方如逾期未付清的，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金；如乙方在甲方发出要求乙方支付全部房价款通知之日起超过45日仍未付清全款的，甲方有权解除合同将该房屋另行出售，同时乙方应承担应付款5%的违约金，并由乙方承担由此造成的损失（含相关税、费损失），甲方可以从乙方支付的款项中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由乙方另行支付，如有剩余，留存甲方处，待乙方配合甲方到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同备案等相关手续后，由乙方自行到甲方处领取；如乙方在甲方发出要求乙方支付全部房价款通知之日起超过45日乙方仍未付清全款，而甲方同意不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之当日内向甲方支付违约金，在乙方未付清甲方应付款及违约金前，甲方有权暂停办理该房屋移交和权属转移登记。《合同》和《补充协议》订立后，被告周毅支付了部分首付款195216元。2017年11月21日，原告金科众玺公司向被告邮寄了《催款通知》，告知被告周毅应于2014年5月28日付清首付房款488040元，至今尚有292824元房款未支付，被告周毅应于收到通知后三日内到璧山金科售房部缴纳欠款。该邮件于2017年11月23日因被告周毅拒收被退回。同日，原告金科众玺公司向被告邮寄了《催签按揭通知》，告知周毅在收到通知后3日内到按揭银行(中国建设银行重庆璧山支行)签订按揭合同。该邮件于2017年11月24日因被告周毅拒收被退回。2017年12月6日，原告金科众玺公司向被告邮寄《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，通知周毅在通知发出后15日内以现金方式支付不能办理银行按揭的款项487000元给金科众玺公司。该邮件于2017年12月9日因被告周毅拒收被退回。庭审中，被告举示了2014年5月28日被告周毅(乙方)与重庆华协置业有限公司（甲方）（以下简称华协置业公司）签订的《借款协议》，协议约定因乙方购买重庆璧山区金科众玺置业有限公司开发的璧山金科中央公园城项目S1-3006号物业暂时缺部分资金，特向甲方借款292824元用于支付购买金科众玺公司开发的物业的房款。原告质证称，《借款协议》是真实的，但是原告没有收到该笔款项。上述事实，有原、被告双方在法庭上的陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、售房款专用收据一张、《催款通知》、《催签按揭通知》、《关于要求以现金方式支付房价款的通知》、邮政特快专递单及回执查询，被告提交的《借款协议》在案为凭，并经当庭质证，据以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2014年5月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，双方当事人均应按约全面履行各自的权利义务。本案中，被告支付了195216元首付款后没有按照合同约定办理银行按揭贷款，也未支付剩余款项，按照合同的约定该款项应采用现金或其他方式支付，被告拒不支付购房余款的行为，损害了原告的合法权益，根据双方签订的合同第十条约定，被告周毅应从合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，按日向原告金科众玺公司支付逾期应付款万分之一的违约金。原告按照被告在合同中所列地址向其发出《催款通知》、《催签按揭通知》、《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，邮件分别于2017年11月23日、2017年11月24日、2017年12月9日被退回，按照双方合同的约定，应视为邮件内容已送达给被告，被告应于2014年5月28日支付首付款余款292824元，于2017年12月24日前支付不能办理按揭的房款487000元。因此，被告应当从2014年5月29日起至2017年12月24日止以292824元为基数按日向原告支付万分之一的违约金，金额为38242.8元(1306天×0.01%×292824元)。从2017年12月25日起至购房款付清之日止以779824元为基数按日向原告支付万分之一的违约金。对原告主张应当按照补充协议第一条第二款由被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金的请求，因就被告逾期付款的责任已在主合同中进行了约定，且该合同补充协议为对主合同条款进行增补的格式条款，加重了购房人责任，对此本院不予支持。对被告称璧山金科的商品房系与大学城金科换房而购买，房款应予以抵扣的主张，缺乏相应依据，对被告的该主张本院依法不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周毅于本判决生效之次日向原告重庆市璧山区金科众玺置业有限公司支付购房余款779824元；被告并给付原告从2014年5月29日起至2017年12月24日期间的违约金38242.8元；被告并给付原告以779824元为基数按日万分之一标准计算的从2017年12月25日起至购房款付清之日止的违约金。二、驳回原告重庆市璧山区金科众玺置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6090元，由被告周毅承担(于本判决生效之日起七日内向本院交纳)。原告已交纳的受理费待判决生效后由本院退还。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审判员  王鹏二〇一八年五月二十三日法官助理白琳琳书记员赵艺