河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终3868号上诉人(原审被告)：郑州怡商置业有限公司，住所地郑州市郑东新区CBD内环世贸大厦17层。法定代表人：王东霞，总经理。委托诉讼代理人：张文明，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曼，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐洋，男，1989年12月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：班义梅，河南法学汇信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金龙，河南法学汇信律师事务所实习律师。上诉人郑州怡商置业有限公司（以下简称怡商公司）因与被上诉人徐洋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人怡商公司的委托诉讼代理人张文明、刘曼，被上诉人徐洋的委托诉讼代理人班义梅、李金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡商公司上诉请求：1、一审认定的违约金数额明显过高，请求二审法院改判上诉人给予被上诉人适当补偿。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人逾期办理初始登记手续系因不能控制的客观因素所致，且上诉人一直积极办理并主动采取补救措施。被上诉人并未因上诉人逾期办理行为产生任何实际损失，不影响其占有、使用、收益、处分。一审判决未考虑违约的原因、时间、可能造成的后果等因素，酌定的违约金仍然过高，明显超出被上诉人损失的30%。2、现阶段，经过多方努力，专家评审会已经基本通过机械停车位设计方案，项目建设已经进入招投标阶段，有望于2018年6月建成，明年下半年就能办理产权证。3、根据双方《商品房买卖合同》第十五条，《商品房买卖合同补充协议》第八条第二项、第九条第三项的规定，因政府原因导致无法在约定的期限办理相关手续的，出卖人不承担违约责任。4、一审对购房款总额、违约金计算起点的认定错误。5、上诉人积极协调办证事宜并主动采取措施补偿被上诉人，截止2017年11月，上诉人已经审批补贴总额3021582.24元，实际支付补贴总额1859710.49元，被上诉人实际收到5574.04元。6、本案结果涉及并影响整个项目，涉及的业主有四百多人，金额高达一亿多元，一审适用简易程序不当。若一审判决生效，全部业主均诉至法院请求逾期办证违约金的话，将使上诉人面临破产的风险，届时，协调办证事宜将被搁置，从而损害广大业主的利益，也可能引发群体性事件，造成不良社会影响。被上诉人辩称，违约金是以存在违约行为为条件，不以发生实际损失为前提。本案的商品房买卖合同是上诉人提供的格式文本，其在合同中约定应于2015年8月31日前将需要由其办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，其在约定时间内未报送上述资料的，按日向被上诉人支付总房款万分之一的违约金。现上诉人却以没有实际损失为由，不承担违约责任。违反合同约定。上诉人称逾期办理是因政府变更规划，但没有相应的证据印证。上诉人逾期三年未办理相关手续，使得被上诉人一直生活在不安状态，给被上诉人造成巨大生活和精神压力。本案是房屋买卖合同纠纷，案情清楚、简单，并不是群体性复杂案件，一审适用简易程序审理并无不妥。综上，一审判决正确，应予维持。徐洋向一审法院起诉请求判令：1、被告向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料的违约金231830.2元（自2015年8月31日至2017年5月22日）；2、判令被告向原告支付自2017年5月22日起至被告实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日的违约金；3、判令被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记由其提供的所需资料，并协助原告办理房屋产权证；4、判令被告于15日内设立“郑州怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金”，并于15日内将该“基金”投入运作；5、本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月26日原被告签订商品房买卖合同两套（合同编号为D140××××7959、D140××××8088），原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××、703总面积为139．24平方米商品房两套，两房产总价款3976845元。房屋交付期限为2015年6月30日前。被告应当在2015年8月31日前（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由怡商置业提供的办理办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局资料到产权登记机关备案。如被告怡商置业在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告徐洋支付总房款万分之一的违约金。2014年12月26日，原告徐洋分别向被告怡商公司支付房款3230568元、449277元，并由被告怡商公司出具销售不动产统一发票二份。被告提交的怡商玉园品质（开封）基金管理中心（有限合伙）营业执照、永续性物业品质维护基金说明书以及庭后提交的基金章程显示，2017年11月20日杭州紫腾投资管理有限公司、郑州怡商置业有限公司作为合伙人，被告公司出资1．5亿元设立该基金，基金受益人包括本案项目业主。庭审中被告怡商公司自称交完房后提交了房屋产权登记需要备案的相关资料，但政府的规划变更一直是因为车位问题造成规划验收没有通过没有备案，预计2018年下半年能够完成出示登记资料报送工作。证据显示因车位规划变更调整，被告公司一直积极向政府有关部门积极沟通协调，目前原告方已实际收房，被告公司以资金补贴等方式对其办理手续迟延问题对业主进行了部分补偿。该院受理后，经多次调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付房款的义务，出卖人应当在2015年8月31日前（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由怡商置业提供的办理办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局资料到产权登记机关备案。如被告怡商置业在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告徐洋支付总房款万分之一的违约金。庭审中被告称交完房后提交了房屋产权登记需要备案的相关资料，但政府的规划变更一直是因为车位问题造成规划验收没有通过没有备案，故被告的行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原告请求被告向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止逾期交房的违约金231830．2元（自2015年8月31日至2017年5月22日，之后继续计算至履行义务之日）的诉讼请求，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，房屋建成后被告公司及时向原告方交付了房屋，原告方予以接收，并实际占有使用被告公司逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素在内，其一直积极办理而非消极拖延，违约后也积极主动采取了补偿措施，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，酌情确定被告自2015年8月31日起至被告实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止，按购房款的日0．06‰向原告徐洋支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料的违约金。关于原告请求判令被告于15日内为原告提供办理房屋所有权转移登记由其提供的所需资料，合法有据，予以支持。关于原告请求判令被告于15日内设立“郑州怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金”，并于15日内将该“基金”投入运作的诉讼请求，鉴于被告怡商公司永续性物业品质维护基金，并提交有基金管理中心营业执照章程为证，故对于该项请求，不予支持。鉴于基金的运作商业经营行为，民事审判无法进行介入，双方在基金运作使用方面如有争议可具实处理。且综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起十日内按购房款（3976845元）的日0．06‰向原告徐洋支付自2015年8月31日起至被告实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金；二、被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起15日内为原告徐洋提供办理房屋所有权转移登记应由其提供的所需资料。三、驳回原告徐洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4777元，减半收取2388．5元，由原告徐洋负担955元、被告郑州怡商置业有限公司负担1433．5元。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、郑东会记（2018）6号文件。2、《郑州怡商花园式商务会馆机械式停车设备项目施工合同》。3、郑州怡商花园式商务会馆机械式停车设备项目施工现场照片。以上证据证明上诉人一直积极推进办理房屋产权登记证事宜并已取得成效。目前郑州怡商花园式商务会馆机械式停车设备项目已经批准施工，机械式停车设备项目建成后郑东新区规划分局即对郑州怡商花园式商务会馆项目规划核实，届时初始登记资料齐全即可满足初始登记审批要求。被上诉人发表如下质证意见：1、上诉人提交的证据均不属于新证据。2、即便真实，也是上诉人对全体业主所签订合同的补救，不构成免除其违约责任的依据。3、证据1是复印件无法核实。从证据2不能看出是为全体业主所做的工作。本院经审理查明，被上诉人提交的购房合同及发票显示，13栋0单元7层703号房屋的购房款为3230568.00元，13栋0单元7层702号房屋的购房款为449277.00元，以上共计3679845元。上诉人向被上诉人发放的系永续性物业品质维护基金补贴费用（物业费、垃圾清运费及楼道维护费、电费）。本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，被上诉人已经按照约定支付了全部购房款，但上诉人未在约定期限内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送相关部门，根据双方合同第十五条及附件四第六.1条的约定，上诉人应向被上诉人支付违约金。未及时办理产权登记虽对房屋的正常使用影响不大，但影响被上诉人的处分权益，上诉人关于被上诉人没有因此产生任何损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。考虑到上诉人逾期报送材料存在一定的客观原因，一审将违约金标准由双方约定的日万分之一调整为日万分之0.6，并无不当。上诉人称应自被上诉人向其提交书面申请书届满15日起作为违约金的起算点，对此，本院认为，上诉人的此项主张依据的是附件四第六.2条的约定，但该条款系对办理转移登记的约定，本案应适用附件四第六.1条关于办理产权初始登记的约定，上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。从上诉人审批补贴款的材料看，其向被上诉人发放的补贴与违约金事宜无关，故不应扣除。本案法律关系明确，一审适用简易程序亦无不当。一审对被上诉人总房款的认定与在案证据不符，本案总房款应为3679845元，违约金的计算应以此为基数。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求中的合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法，但对被上诉人总房款的认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18571号民事判决第一项为：“郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起十日内按购房款（3679845元）的日0.06‰向徐洋支付自2015年8月31日起至其实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金”；二、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18571号民事判决第二项即“郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起15日内为徐洋提供办理房屋所有权转移登记应由其提供的所需资料”；三、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18571号民事判决第三项即“驳回徐洋的其他诉讼请求”；四、驳回徐洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4777元，减半收取2388．5元，由徐洋负担955元，由郑州怡商置业有限公司负担1433．5元。二审案件受理费4777元，由徐洋负担125元，由郑州怡商置业有限公司负担4652元。本判决为终审判决。审判长 朱   梅审判员 钟 晓 奇审判员 邵 晓 斐审判员 董 忠 智审判员 王 明 振二〇一八年五月七日书记员 米彦（代）