上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初93566号原告：上海新张江物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区郭守敬路XXX号XXX号楼XXX-XXX室。法定代表人：俞晓，总经理、董事长。委托诉讼代理人：张剑，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文君，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海美再晨体育管理咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区盛夏路XXX弄XXX-XXX号。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：上海张江集成电路产业区开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路XXX号XXX幢。法定代表人：刘樱，执行董事。委托诉讼代理人：胡剑秋，男。原告上海新张江物业管理有限公司(以下至判决主文前简称新张江物业公司)诉被告上海美再晨体育管理咨询有限公司(以下至判决主文前简称美再晨体育公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案，案号为(2016)沪0115民初76067号，于2017年2月23日做出一审判决。因原、被告均不服该判决，遂上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经审理后，以案外人上海张江集成电路产业区开发有限公司(以下至判决主文前简称张江开发公司)系业主，一审遗漏当事人为由将该案发回本院重审。本院于2017年12月1日立案受理后，依法组成合议庭予以审理。2017年12月28日，本院追加张江开发公司为本案第三人参加诉讼，并于2018年3月15日、5月18日公开开庭进行了审理。原告新张江物业公司的委托诉讼代理人张剑(原委托诉讼代理人祝茗屿参加了第一次庭审)、被告美再晨体育公司的委托诉讼代理人肖志威、第三人张江开发公司的委托诉讼代理人胡剑秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新张江物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年11月起至2014年12月底的物业费人民币983,270.04元(按面积7927.04平方米、标准8.86元/月/平方米计算)；2、判令被告支付2013年12月、2014年1月至3月、6月至9月、12月的空调能耗费82,112.61元(按8.54元/月/平方米*1038.34平方米*9个月)；3、判令被告支付违约金239,672.08元(按照中国人民银行同期贷款利率，因合同约定预付3个月，故计算方式为：季度欠费*欠费季度*季度利率，自2013年11月起算至2016年12月底)。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为上海张江高科技园区的物业服务企业，被告租赁该园区内上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号楼地下一层，9号楼一层部分单元、10号楼二层部分单元、11号楼全部面积及17号楼地下篮球场及其附属单元房屋及设施(以下简称系争房屋)。根据《前期物业管理服务委托合同》及《管理规约》的约定，由租户即被告支付物业服务费、空调能耗费，现被告未支付2013年11月至2014年12月期间的物业服务费及空调能耗费，故原告起诉来院，要求判如诉请。被告美再晨体育公司辩称，1.对原告第一项诉求：对原告主张的欠费时间段无异议，但对物业服务面积有异议。根据《租赁合同》，有效物业面积是5000平方米，根据补充协议确认的面积是没有溯及力的，补充协议三也只是7198.75平方米，与原告诉请的7927.04平方米有差异；第一份物业合同期限是2012年1月至2013年12月，但却在2014年12月签订，属倒签合同，在这之前不存在物业合同；第二份物业合同于2014年4月24日签署，也存在倒签情况，合同依据有问题；确认的可收费商业配套面积规定的是4518.87平方米。2014年签署的合同，但本案涉及的项目的调查报告2013年12月27日出具的，所以不存在预估的情况。实测报告中的商铺面积，其算出的面积是6864平方米。其承租的面积是2582.44平方米，实际商铺面积大于可收费面积，即使其承租有2582.44平方米也不表示这个面积是可收费面积；收费标准，合同按照酬金制，成本收取物业费。8.86元/月/平方米的标准可能造成被告多付物业费，多付的部分可能就由业主来享受。2.对原告第二项诉求中的8.54元收费标准有异议，对使用面积与时间段无异议。3.对原告第三项诉请不认可，不是被告违约，而是双方未达成一致意见导致的。对原告之诉的诉讼时效有异议。第三人张江开发公司述称，其与被告签订租赁合同，认可的面积是7198.75平方米，5000平方米是预估的，应以实测报告为准。对于盛夏路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积728.29平方米)一直未交付被告使用。商铺及配套面积的收费标准认可8.86元/月/平方米，物业合同中有约定。2016年的补充说明中再次确定收费标准为8.86元/月/平方米，所以被告应该按照合同约定支付原告物业费。本院经审理认定事实如下：2014年12月2日，原告新张江物业公司(受托方、乙方)与第三人张江开发公司(委托方、甲方)签订了《前期物业管理委托合同(酬金制)》，约定原告对上海市浦东新区盛夏路58弄(三期北块)实行物业管理，北块建筑面积为115,485.67平方米(其中地上建筑面积91,546.35平方米，地下建筑面积23,939.32平方米)，物业可收费面积为89,800.40平方米(9A、9B人才公寓19,805平方米，1-8号楼住宅楼65,476.53平方米，商业配套4,518.87平方米)；委托管理期限为2012年1月1日至2013年12月31日止等。合同第39条第4项约定：“商业配套用房作为业户配套服务内容，因此乙方在餐饮、商业配套等管理费收费标准上原则上应按成本价格予以收取，其中包括物业管理费、乙方管理酬金及其他增值收费项目。”合同第40条第4项约定：“9A、9B人才公寓(北块)物业管理费为7.06元/月/平方米，1-8号楼住宅楼物业管理费5.86元/月/平方米，商铺配套物业管理费8.86元/月/平方米。其中包含园区人工成本费、设备维护费、政府规定各种设备检测费、清洁费、公共能耗费、物业项目服务所必须的行政办公费、低值易耗、税金和管理酬金等分摊。”合同第41条约定：“支付方式：以第三方审计报告为结算依据(见附件审计报告)。”2014年4月24日，原告、第三人再次签订了《前期物业管理委托合同(酬金制)》，约定委托管理期限为2014年1月1日至2014年12月31日止。合同第41条约定：“1.支付方式：甲方于每季首月10个工作日内支付上一季度物业费给乙方……4.第四季度费用在对乙方全年度实际发生费用委托第三方进行审核确定后15个工作日内予以支付，对全年费用多退少补。”其余内容同前述物业合同。另查明，2013年9月，被告美再晨体育公司(乙方)与第三人张江开发公司(甲方)签订了《房屋租赁合同/预租合同(盛夏路58弄天之骄子商业广场北区体育馆)》，约定被告承租第三人所有的系争房屋，双方确认的租赁面积为5000平方米(该建筑面积如与《测绘报告》的实测结果有差异，双方以实测结果为准确定物业的租赁面积、租金和履约保证金……)，租赁期间为2013年11月1日至2021年10月31日止等。合同第8.3条约定：“租赁期内，由于租赁、使用租赁/预租房屋所发生的包括但不限于物业管理费、燃气费、水费、电费、通讯费、停车费等其他费用均由乙方自行承担。”合同第9.5条约定：“物业管理费及其他费用按物业管理者要求的期限及方式支付。”合同第11.3条约定：“租赁期内，乙方根据该物业《物业管理合同》及/或《物业管理规约》而需向物业管理者支付的费用(包括但不限于物业管理费、装修保证金等)由乙方按相关约定或规定承担并支付。”该合同附件三载明合用部位的使用范围、条件和要求见物业管理公约或物业管理合同或类似物业管理文件。《管理规约》第十一条约定：“业户应从建设单位通知入住之日预付三个月物业费，收费标准为8.86元/平方米/月(商铺)，对租户另外收取三个月物业费作为保证金。三个月后业户每季首月十日前交纳当季物业服务费……中央空调使用费收取标准，依据合同面积收取8.54元/平方米/月(每年1、2、3、6、7、8、9、12月)每天开启时间为7：30-22：30。”合同第十二条约定：“凡逾期支付物业费和水电费的业户，物业服务企业有权按每逾期一天加收应付金额的千分之三作为滞纳金……”2015年，被告与第三人签订了《房屋租赁变更协议》，约定：“双方确认的租赁房屋实测面积为6,561.73平方米……”该协议第六条约定：“以上变更内容追溯自该房屋交付之日起生效。”2015年1月21日，系争房屋核准登记在第三人张江开发公司名下，其中盛夏路58弄14、15号地下1、1层建筑面积314.47平方米(房屋用途店铺)、58弄16、17、18号地下1、1层建筑面积436.99平方米(店铺)、58弄19、20号地下1、1层建筑面积316.88平方米(店铺)、58弄21号203室建筑面积728.29平方米(店铺)、58弄27-30号地下1、1-3层建筑面积1514.10平方米(店铺)、58弄21号204活动室建筑面积410.90平方米(特种用途)、58弄25、26号地下1层泳池建筑面积1024.66平方米(特种用途)、58弄43、44号地下1、1层篮球场建筑面积3180.75平方米(特种用途)，以上建筑面积合计7927.04平方米。因盛夏路XXX弄XXX号XXX室建筑面积728.29平方米(店铺)第三人陈述一直未交付被告使用，故上述总面积7927.04平方米扣除203室728.29平方米后为7198.75平方米。2016年3月2日，被告与第三人再次签订了《之补充协议(三)》，约定系争房屋根据系争房屋房地产权证的记载，调整为：“上海市浦东新区盛夏路58弄14、15、16、17、18、19、20号；21号203、204室；25、26号(地下一层泳池)；27-30号(地下1、1-3层)、43号、44号(地下1、1层篮球场)。”该协议第二项约定：“根据天之骄子项目实测报告，双方同意自2016年1月1日起租赁面积调整为7,198.75平方米。”2016年12月7日，第三人张江开发公司出具《情况说明》，该说明第2条：“北块9A、9B人才公寓物业管理费为7.06元/月/平方米；北块1-8号楼住宅楼物业管理费5.86元/月/平方米；北块商铺及其他类型的物业，物业管理费为8.86元/月/平方米。”审理中，原告提供了2014年6月17日、11月5日、2015年11月4日、2016年5月12日的律师催讨函，其中2015年11月4日的催讨函，原告提供了EMS快递单(邮件号码为XXXXXXXXXXXXX，收件地址为上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号楼上海美再晨体育管理咨询有限公司)及EMS投寄情况查询单，被告均不予认可收到过催讨函。审理中，被告认可空调使用面积1068.34平方米、使用时间2013年12月、2014年1月至3月、6月至9月、12月。以上事实，有《前期物业管理委托合同(酬金制)》、《房屋租赁合同/预租合同》、《管理规约》、《房屋租赁变更协议》、《补充协议》、房地产登记簿、催讨函、庭审笔录等在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。本案被告与第三人约定由被告支付物业费，原告作为物业管理单位，为被告租赁的区域提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。现原告要求被告按照每月每平方米8.86元的标准支付物业费，符合物业服务合同的约定，本院予以支持；对于需要交纳物业费的面积，双方有争议，本院认为，根据2015年被告与第三人签订的《房屋租赁变更协议》，双方确认的租赁房屋面积为6561.73平方米，且双方还约定“以上变更内容追溯自该房屋交付之日起生效”，故本案物业费应按照双方确认的租赁面积6561.73平方米计算。综上，被告应支付原告自2013年11月起至2014年12月止的物业服务费813,916.99元。对于原告要求被告按照8.54元/平方米/月的标准支付空调能耗费82,112.61元的诉求，符合合同约定，被告亦认可面积1068.34平方米及欠费时间，故本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的意见，鉴于原、被告就系争房屋的收费面积、收费标准一直存有争议，被告不具有拖欠的故意，故对违约金不予支持。对于被告认为原告之诉已超过诉讼时效的意见，本院认为,原告于2015年11月通过EMS快递向被告进行过催讨，故原告的诉请并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条、《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告上海美再晨体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新张江物业管理有限公司自2013年11月至2014年12月期间的物业服务费813,916.99元；二、被告上海美再晨体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新张江物业管理有限公司2013年12月、2014年1月至3月、6月至9月、12月的空调能耗费82,112.61元；三、驳回原告上海新张江物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,497元(原告上海新张江物业管理有限公司已预交)，由原告上海新张江物业管理有限公司负担12,737元，由被告上海美再晨体育管理咨询有限公司负担12,760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 王 金审判员 马建红审判员 姚利伟二〇一八年五月三十一日书记员 顾 霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。