广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初3256号 原告：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地北北海市北海大道鸿海大厦。 负责人：李毅，行长。 委托代理人：黎高奇，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人：覃焯，广西君桂律师事务所实习人员。 被告：卢良枚，女，1985年12月5日出生，汉族，住广西合浦县。 被告：北海志诚房地产开发有限公司，住所地北海市重庆路嘉悦大厦B幢301号。 法定代表人：何忠良。 委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行（下称建行北海分行）与被告卢良枚、北海志诚房地产开发有限公司（下称志诚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行北海分行的委托代理人黎高奇、被告志诚公司的委托代理人梁志鹏到庭参加诉讼，被告卢良枚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告建行北海分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告卢良枚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告卢良枚归还原告借款本金256882.28元，利息14189.55元及罚息823.73元（上述利息及罚息暂计算至2017年7月4日止，以后按借款合同约定另行计算至实际偿还时止）；3、判令被告承担原告一审律师代理费12735元；4、判决原告对被告卢良枚名下的北海市屋在抵押范围内，以折价、变卖或拍卖所得价款享有有限受偿权；5、判决被告志诚公司对被告卢良枚在（2017）桂0502民初3256号案件中的债务承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月5日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下称借款合同）。借款合同约定：被告卢良枚向原告贷款268000元，用于购买北海市产；贷款期限自2012年12月4日起自2042年12月4日；贷款利率采用浮动利率，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率水平上浮5%；贷款采用等额本息还款法，每月一期，每期还款日为每月4日。合同项下的贷款以所购买的位于北海市产做抵押担保。双方于2012年12月14日办理了抵押登记。合同签订后，原告于2013年1月4日将贷款268000元发放至被告卢良枚指定的银行账户。但被告卢良枚未按照合同约定按期足额偿还借款本息。被告未依借款合同第三十四条约定按时还款，已构借款合同第十六条第一款项下的违约情形。原告有权依借款合同第十七条项下的约定计收罚息、解除双方之间的合同，提前收回贷款本息等；并依据借款合同第四十一条要求被告承担律师费、诉讼费等费用；同时，双方已将抵押物办理了抵押登记，原告有权依据《物权法》第179条的规定，对被告卢良枚名下位于北海市产在抵押范围内以折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权。根据《个人住房借款最高额保证合同》的约定，被告卢良枚的借款系发生在合同约定的最高额保证期间，被告志诚公司作为借款的保证人依照合同约定及法律规定应对本案债务承担连带清偿责任。原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告志诚公司辩称：根据双方签订的合同，被告志诚公司解除保证责任前提是原告取得涉案商品房的抵押权，既然原告已经取得涉案商品房抵押权，却仍然诉请被告志诚公司承担保证责任，既违背合同本意，也违反了合同法的公平原则。另被告卢良枚在2015年9月办理了过户手续后，一直怠于办理契税缴纳手续，被告卢良枚的上述行为属于不正当阻挠保证责任解除条件的行为。根据合同法规定，应视为被告志诚公司保证责任已经解除。综上，请求法庭驳回原告对被告志诚公司的诉请。另如果法院认定志诚公司承担保证责任，请求确认志诚公司享有追偿权。 被告卢良枚未作书面答辩，未提交证据，也未到庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告卢良枚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2012年12月5日，被告卢良枚与原告签订编号为450180018-011-2012002181的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告卢良枚向原告贷款268000元用于购买位于北海市屋，并以上述房屋作为抵押担保；合同约定的贷款期限为2012年12月4日至2042年12月4日，贷款利率为基准利率水平上浮5%，逾期还款罚息利率为贷款利息上浮50%，还款方式为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1761.02元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；合同第十六条第一款约定“借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约”；第十七条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系”，“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”；合同第二十一条约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等），由借款人承担”；该合同还约定了其他条款。 2012年12月14日，原告与被告卢良枚在北海市房地产交易中心办理了被告卢良枚名下的位于北海大道166号东峰广场8幢一单元0601号房屋的预购商品房抵押登记。 原告于2013年1月4日向被告卢良枚发放了贷款。其后被告卢良枚未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，截止2017年7月4日，被告卢良枚尚欠贷款本金256882.28元，利息14189.55元及罚息823.73元（利息自2016年12月31日暂计至2017年6月30日）。 另查明：原告与被告志诚公司于2012年9月5日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，主要约定：保证人（甲方）为志诚公司，债权人（乙方）为建行北海分行，债务人为因购买坐落于北海市项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2012年9月4日至2015年9月4日期间因乙方向债务人发放个人住房（商用房）贷款而形成的全部债权，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）；其最高额为17000万元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内相应扣减；保证方式为甲方提供连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。该合同还约定其他条款。 原告因本案诉讼向广西君桂律师事务所支付律师费12735元。 本院认为：原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房(商业用房)借款合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。签订合同后，原告向被告卢良枚发放了贷款，但卢良枚没有按照借款合同约定的期限归还借款本金及支付利息，其行为已构成违约，根据合同约定原告要求解除双方签订的借款合同，以及要求被告归还所欠借款本息及按合同约定支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押登记，但并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对北海市产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 原、被告在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括律师费）由借款人即被告卢良枚承担，原告因本案诉讼向广西君桂律师事务所支付了12735元律师代理费，该费用的收取标准，符合行业的规定，故原告要求被告支付原告律师代理费12735元的请求，合法有据，本院予以支持。 被告志诚公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定：志诚公司担保的债权自2012年9月4日至2015年9月4日期间因贷款人向借款人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，保证期间按贷款人对每个借款人发放的单笔贷款分别计算，自贷款人与借款人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证人在保证范围内承担连带保证责任。现有证据未能反映争议房屋目前已办妥产权证及完善抵押登记手续，依据合同约定，被告志诚公司的保证责任尚未免除，原告要求被告志诚公司对被告卢良枚的本案债务承担连带保证责任，本院予以支持。被告志诚房公司在承担连带保证责任后有权向被告卢良枚追偿。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告卢良枚于2012年12月5日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》［合同编号：450180018-011-2012002181］； 二、被告卢良枚归还借款本金256882.28元、支付利息14189.55元及罚息823.73元(利息及罚息暂计至2017年7月4日，以后按编号为“450180018-011-2012002181”的《个人住房(商业用房)借款合同》约定另计至还清款项之日止)给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 三、被告卢良枚赔偿律师代理费12735元给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 四、被告北海志诚房地产开发有限公司对本判决主文第二、三项内容确定的被告卢良枚的债务承担连带清偿责任，被告北海志诚房地产开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告卢良枚追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费5568元，诉讼保全费1943元，公告费300元，合计7811元，由被告卢良枚承担，被告北海志诚房地产开发有限公司承担连带清偿责任（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5568元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  罗传晖 二〇一八年五月二十四日 书 记 员  张五英