深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初7159号原告：深圳市五泰行投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东湖街道太白路布心村****，统一社会信用代码914403005657107393。法定代表人：郑启钦，总经理。委托诉讼代理人：谭运良，广东力邦律师事务所律师，执业证号14403200710951260。委托诉讼代理人：李忠梁，广东力邦律师事务所律师，执业证号14403200710703752。被告：马青春，男，汉族，1978年12月14日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，被告：深圳市新康美阁按摩中心，住所，住所地深圳市罗湖区人民北路永通大厦**社会信用代码91440300558657730N。投资人：崔磊。两被告共同委托诉讼代理人：梁贵群，广东瑞嘉律师事务所律师，执业证号14403200610724670。两被告共同委托诉讼代理人：沈建琴，广东瑞嘉律师事务所实习律师。原告深圳市五泰行投资发展有限公司与被告马青春、深圳市新康美阁按摩中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市五泰行投资发展有限公司委托诉讼代理人谭运良、李忠梁，被告马青春、深圳市新康美阁按摩中心共同委托诉讼代理人梁贵群、沈建琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告马青春向原告支付拖欠的自2011年9月20日至2018年1月19日期间的物业管理费计人民币604960元整、本体维修金38000元(以建筑面积2000平方米为基数，按照物业管理费3.98元/平方米、本体维修金0.25/平方米的标准，暂计算至2018年1月19日，具体以被告实际支付之日为准)。2、判令被告马青春向原告支付滞纳金计人民币376723.80元整(按每天万分之五计算，自2011年9月20日暂计算至2018年1月19日，具体以被告实际支付之日为准)。3、判令被告深圳市新康美阁按摩中心对被告马青春的上述债务承担连带清偿责任。4、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。(以上合计人民币1019683.80元整)。事实和理由：2011年9月13日，原告与被告马青春签署了《租赁合同书》，约定的主要内容有:1、原告将位于深圳市罗湖区彩世界家园第四层部分的商铺/场地(计租建筑面积约2000平方米)(以下简称“涉案商铺”)出租给被告马青春作为西餐厅、休闲中心用途使用;2、租赁期限为8年，自2011年9月20日起至2019年9月19日止;3、租金为人民币10万元/月;4、租赁期间，商铺内的物业管理费、水电及排污费等由被告马青春独立承担，在次月五日前由原告向被告马青春收取;5、如被告马青春拖欠物业管理费、水电及排污费等，每天按拖欠金额的千分之三加收滞纳金，如拖欠租金达30天以上(含30天)，原告有权收回所出租的商铺，定金不予退还，被告马青春还应承担因此造成原告的其他经济损失。2011年9月13日，被告深圳市新康美阁按摩中心向原告出具了《连带责任担保书》，主要内容如下:我公司愿意作为贵公司与马青春先生双方所签订的《租赁合同》中承租方马青春先生的担保人，当马青春先生履行与贵公司的《租赁合同》过程中出现以下状况时向贵公司承担连带赔偿责任:1、若因《租赁合同》中由于马青春先生个人问题导致合同无法合法正常地履行，而导致贵公司遭受的损失;2、若因上述《租赁合同》由于马青春先生原因而致使上述《租赁合同》无法合法正常履行，因此导致贵公司遭受的包括租金、装修或其他所有的损失;3、若因《租赁合同》中马青春先生经营状况出现问题而导致合同无法合法正常地履行，而导致贵公司遭受的损失;本公司承诺，本《连带责任担保书》的有效性独立于贵公司与马青春先生签定的上述《租赁合同》而单独存在;本《连带责任担保书》自我公司盖章之日起生效，至上述《租赁合同》履行完毕后失效。其后，原告按照《租赁合同书》的约定将涉案商铺交付给了被告马青春，但被告马青春虽经原告、物业管理处等多次督促，迄今仍未向原告缴付涉案物业自2011年9月20日起至今的物业管理费。上述事实，有《租赁合同书》、《连带责任担保书》等证据证明。原告认为:被告马青春违反《租赁合同书》的约定而未及时、足额向原告缴付物业管理费。被告深圳市新康美阁按摩中心作为被告马青春的担保人，均应依法承担相应的法律责任。基于上述事实和理由，为维护原告的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关规定，特向贵院起诉，请求贵院依法判允原告的诉讼请求!两被告辩称：一、基本案情。2011年9月13日，被告马青春与原告深圳市五泰行投资发展有限公司签署《租赁合同书》，约定由原告将涉案商铺转租给被告马青春，被告马青春每月支付租金和水电费，管理费包含在租金里，租期至2019年9月19日。从签约至今，被告马青春按期支付租金给原告，同时另行支付水电费，严格按照合同约定履行己方的义务。以上情况一直维持至2014年4月26日止。2014年3月31日原告承租涉案商铺到期后，未再次取得转租权。原告在未通知被告马青春和被告深圳市新康美阁按摩中心的情况下，擅自与深圳市家和乐商业管理有限公司签订《协议书》，取得对涉案商铺的管理权。因此，在被告马青春和被告深圳市新康美阁按摩中心不知情的情况下，被告马青春的承租人已更换成家和乐公司。2014年4月26日之后，原告开始不间断向被告马青春和被告深圳市新康美阁按摩中心索要管理费，并找社会闲杂人员、黑社会对被告马青春、被告深圳市新康美阁按摩中心威胁、逼迫，动用很多非法手段滋扰被告马青春和被告深圳市新康美阁按摩中心的生活和工作。为了阻止被告马青春按期支付租金，原告曾擅自更换银行账户未告知被告马青春，也曾恶意注销银行账户阻止被告马青春支付租金。但被告马青春仍依照合同约定履行了全部付款义务。二、代理人的答辩意见:(一)原告声称被告马青春拖欠物业管理费和本体维修金不符合法律事实，也没有法律依据。1.“起诉状”第一页最后一段倒数第二行载明“租赁期限为8年，自租赁期间，商铺内的物业管理费、水电及排污费等被告马青春独立承担”，原告以此证明原告需承担物业管理费。但原告故意遗漏了《租赁合同书》正文第二条租金条款括号里的批注。《租赁合同书》正文第二条载明:“租金为人民币100000元/月(…租金包含管理费)”。因此，根据《租赁合同书》的合同内容，原告与被告马青春的真实约定是:由被告马青春支付管理费，但管理费包含在租金里。原告按期支付租金时，即履行了支付管理费的义务。2.起诉状第二页第三段第一行载明“被告马青春虽经原告、物业管理处等多次督促，迄今仍未向原告交付涉案物业自2011年9月20日起至今的物业管理费”，原告的说法不符合法律事实。事实上，从签约到2014年4月26日的两年七个月里，原告未曾向被告马青春索要过管理费。原告举证的《函告》在2014年11月20日才发出。由此可以看出，两年七个月里，原告与被告马青春均默认被告马青春已支付管理费。3.《租赁合同书》是原告提供的格式合同。《租赁合同书》正文共第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十四、十六、十七条等共计十四条规定了被告马青春的义务和原告的权利。仅第十二条规定了原告的义务和被告马青春的权利。从合同内容上看，原告与被告马青春的权利义务比例是14:1，原告扩张了被告马青春的义务和自己的权利。《合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，如果原被告双方对《租赁合同书》条款有争议的，应按照有利于被告方的原则来解释。4.根据原告提供的补充证据02可知，原告与被告马青春签订《租赁合同书》时，被告马青春是次承租人，原告是涉案商铺的承租人，业主是深圳市朗矩实业有限公司。根据补充证据02的《深圳市房地产租赁合同书之补充协议》第1条第1)项“…租期12年(从2002年4月1日至2014年3月31日止)…基本租金为每月每平方米人民币70元。(含物业管理费)”可知:截止至2014年3月31日，原告也无需另行支付管理费，而是支付给业主的租金里已包含管理费。朗矩实业公司将涉案物业卖给了深圳市狼翔投资有限公司。狼翔投资公司取得所有权后，将涉案商铺承租给深圳市家和乐商业管理有限公司。根据补充证据03，新业主狼翔投资公司和新承租人家和乐公司签订的《房屋租赁合同》第七条“…租金62元每平方米，管理费由乙方负担”可知:涉案商铺的业主和一手承租人更换后，管理费的支付方式从“包含在租金里”变成了“一手承租人自行负责”的行为模式。这才是原告突然自行变更合同约定向被告马青春索要管理费的真实原因。《合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”因此，虽然原告履约途中要求变更合同内容，由被告马青春另行承担管理费，但未与被告马青春达成一致并签订补充协议，故原告的主张没有法律依据。(二)原告不具有主体资格。原告取得对涉案物业转租权截至2014年3月31日止。但原告与被告马青春签订的《租赁合同书》约定租期截至2019年9月19日止。《合同法》第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”签订合同时，原告明知自己将于2014年3月31日起失去转租权利，却未如实告知被告马青春和被告深圳市新康美阁按摩中心，既违背了诚实信用原则，也侵犯了被告马青春和被告深圳市新康美阁按摩中心的知情权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因此，2014年3月31日后原告与被告之间签订的《租赁合同书》的效力至2014年3月31日止。2014年3月31日前的管理费，由于被告马青春已通过租金的方式支付，因此原告主张2011年9月20日2014年3月31日的物业管理费没有法律依据。补充证据04的《协议书》第一条:“甲方认可乙方与马青春签订的《租赁合同书》，同意继续履行。”代理人认为:从《协议书》生效时起，甲方与被告马青春成立合同关系，由于没有另行签订书面协议，合同内容应与原被告之间签订的《租赁合同书》一致。因此，原告主张2014年3月31日之后的物业管理费，缺乏主体资格。(三)原告无权主张被告深圳市新康美阁按摩中心承担连带担保责任。《担保法》第三条规定:“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。”原告签约时未履行如实告知义务，违背了诚实信用原则。《担保法》第五条规定:“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”由于原告的过错，导致《租赁合同书》关于2014年3月31日之后的租期约定无效，因此《担保合同》担保的责任也应计算至2014年3月31日时止。被告马青春已支付2014年3月31日之前的管理费，故被告深圳市新康美阁按摩中心无需承担担保责任。《连带责任担保书》是被告深圳市新康美阁按摩中心出具给原告的，与家和乐公司无关，虽然家和乐公司取得承租权，与被告马青春形成了新的合同关系，但与被告深圳市新康美阁按摩中心无关。被告深圳市新康美阁按摩中心的连带担保责任已消灭。综上所述，原告的主张既不符合法律事实，也没有法律依据，原告欠缺主体资格，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、位于深圳市罗湖区××路东侧××世界家园××楼401房屋，房屋用途为办公，房屋建筑面积2388.2平方米，房屋原产权人为深圳市朗钜实业有限公司。2014年4月25日，涉案房产产权由深圳市朗钜实业有限公司变更为深圳市陆顺和贸易有限公司。2014年6月17日，涉案房产产权由深圳市陆顺和贸易有限公司变更为深圳市狼翔投资有限公司。2、2011年9月13日，原告作为出租方（甲方），被告马青春作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同书》约定由被告马青春向原告租赁涉案房产，房屋建筑面积2000平方米，做西餐厅、休闲中心使用；租赁期限为8年，自2011年9月20日至2019年9月19日止。合同第二条约定，租金为人民币10万元/月（甲方开具收据，如乙方需开具发票则此项税费、管理费由乙方承担，租金包含管理费）。合同第十条约定，租赁期间，商铺内的物业管理费、水电及排污费等由乙方独立承担，甲方为商铺安装独立水、电表，按水电读数以水电部门及物业管理部门定价为准，该费用在次月五日前由甲方向乙方收取。如乙方拖欠物业管理费、水电及排污费等每天按拖欠金额的0.3%加收滞纳金，拖欠租金达30天以上（含30天），甲方有权收回所出租的商铺，定金不予退还。乙方还应承担因此造成甲方的其他经济损失。合同的补充内容第1款约定，租金每三年在当年度租金基础上递增5%。2011年9月13日，被告深圳市新康美阁按摩中心向原告出具了《连带责任担保书》，主要内容如下：“我公司愿意作为贵公司与马青春先生双方所签订的《租赁合同》中承租方马青春先生的担保人，当马青春先生履行与贵公司的《租赁合同》过程中出现以下状况时向贵公司承担连带赔偿责任:1、若因《租赁合同》中由于马青春先生个人问题导致合同无法合法正常地履行，而导致贵公司遭受的损失;2、若因上述《租赁合同》由于马青春先生原因而致使上述《租赁合同》无法合法正常履行，因此导致贵公司遭受的包括租金、装修或其他所有的损失;3、若因《租赁合同》中马青春先生经营状况出现问题而导致合同无法合法正常地履行，而导致贵公司遭受的损失;本公司承诺，本《连带责任担保书》的有效性独立于贵公司与马青春先生签定的上述《租赁合同》而单独存在;本《连带责任担保书》自我公司盖章之日起生效，至上述《租赁合同》履行完毕后失效”。3、上述租赁合同签订之后，原告依约将涉案房产交被告使用至今，被告依约向原告支付租金。因原告认为被告没有依照租赁合同第十条约定支付物业管理费用，原告故而提起本案诉讼。被告则认为，租赁合同第二条约定的管理费已经包括了租赁合同第十条的物业管理费，故被告无需再向原告支付物业管理费。而且，在租赁合同实质履行当中，截止至2014年11月，原告从来没有向被告主张过物业管理费，双方在实质履行当中也没有要求被告支付物业管理费；被告与业主之间的租赁合同亦明确约定租金包括物业管理费。因此，被告无需向原告支付管理费。被告为证明在租赁合同实质履行中，其向原告支付的租金已经包括了物业管理费用，向本院提交了银行流水，该银行流水载明被告按照租赁合同第二条以及租赁合同补充内容的约定支付了租金，没有另行支付物业管理费用。4、关于原告的诉讼主体资格。原告称其是2001年9月25日与涉案房产的前业主深圳朗钜实业有限公司签订租赁合同，约定的租赁期限是从2001年9月25日至2014年3月31日。2014年涉案房产的产权被拍卖，由深圳市狼翔投资有限公司竞得，深圳市狼翔投资有限公司于2014年6月17日取得涉案房产的产权登记。2014年6月23日，深圳市狼翔投资有限公司与深圳市家和乐商业管理有限公司签订租赁合同，约定由深圳市家和乐商业管理有限公司租赁涉案的房产，租赁的期限是从2014年9月1日至2026年5月18日。深圳市家和乐商业管理有限公司于2014年6月24日与原告签订协议书，委托原告继续履行其与被告之间的租赁合同。原告为证明其与深圳市朗钜实业有限公司存在租赁合同、深圳市家和乐商业管理有限公司与涉案房产的新业主深圳市狼翔投资有限公司存在租赁合同关系，以及深圳市家和乐管理有限公司委托原告履行原告与被告之间的租赁合同关系向本院提交了相应的租赁合同、协议书。5、原告称因涉案房产的物业管理单位深圳市金地物业管理有限公司于2017年11月向涉案房产的产权人深圳市狼翔投资有限公司按每月每平方米3.98元的标准催交物业管理费及本体维修基金，且深圳市狼飞投资有限公司于2017年12月向深圳市家和乐商业管理有限公司催交物业管理费用，故而其提起本案诉讼，要求被告按每月每平方米3.98元的标准支付物业管理费用。原告向本院提交的落款日为2017年11月10日、落款单位为深圳市金地物业管理有限公司彩世界管理处的催款函载明：深圳市金地物业管理有限公司彩世界管理处向深圳市狼翔管理有限公司催交2015年4月1日至2017年11月30日期间的物业管理费用。原告称目前其未向深圳市金地物业管理有限公司支付物业管理费用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房产原由原告向涉案房产的原产权人深圳市朗钜实业有限公司承租，租赁期限自2001年9月25日至2014年3月31日，该房产被拍卖并由深圳市狼翔投资有限公司购得之后，该房产由深圳市家和乐商业管理有限公司向深圳市狼翔投资有限公司租得，租赁期限自2014年9月1日至2026年5月18日，其后深圳市家和乐商业管理有限公司于2014年6月24日与原告签订协议书，委托原告继续履行其与被告之间的租赁合同。因此，原告是作为出租方与被告马青春签订《租赁合同书》的，原告转租涉案房产时获得了合法的承租权，之后其受深圳市家和乐商业管理有限公司委托履行出租方的权利，原告与马青春的《租赁合同书》尚在履行期间，涉案房产亦是由原告交付被告马青春使用至今，原告提起本案诉讼诉讼主体适格。被告马青春称，租赁合同第二条约定的管理费已经包括了租赁合同第十条的物业管理费，故被告马青春无需再向原告支付物业管理费；原告则称租赁合同第二条约定的管理费仅包括空调费、电梯费，不包括物业管理费。本院认为，从租赁合同的文义解释，租赁合同第十条特别约定水电费、物业管理费用由承租人负担，租赁合同第二条约定的管理费与租赁合同第十条约定的物业管理费应属不同的范畴。彩世界裙楼是由原告整体承租的，承租人整体承租租赁房产之后再将房产分租给不同的小租户，分租时收取电梯费、空调费等管理费用，符合深圳目前的商业惯例，因此，被告马青春关于租赁合同第二条的管理费包括租赁合同第十条的物业管理费的抗辩主张，本院不予采纳。依照原告与被告马青春之间的租赁合同，被告马青春有支付物业管理费的合同义务，但由于物业管理费用尚未实际发生，原告提交的证据仅能证明涉案房产的物业管理单位催交2015年4月1日至2017年11月30日期间的物业管理费用，原告在本案中没有举证证明涉案房产尚需负担自2011年9月20日起的物业管理费及物业管理费的标准，因此，原告在本案中主张被告马青春按每月3.98元/平方米的标准支付2011年9月20日至2018年1月19日期间的物业管理费的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。原告可待物业管理费用实际发生之后另循法律途径主张权利，据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市五泰行投资发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币6989元，由原告深圳市五泰行投资发展有限公司承担。如不服本判决，当事人可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何意二〇一八年五月九日马文涛书记员    罗勇淇