内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2221民初5175号原告（反诉被告）：李艳春，男，1966年5月6日出生，汉族，个体户，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：王玉华，内蒙古鼎珏律师事务所律师。原告（反诉被告）：张凤杰，女，1964年8月24日出生，蒙古族，个体户，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。被告（反诉原告）：张晶，女，1978年10月5日出生，汉族，个体户。委托诉讼代理人：乌丽华，内蒙古矩成律师事务所律师。委托诉讼代理人：于永泉，男，1972年12月12日出生，汉族，铁西办事处职员，现住内蒙古乌兰浩特市。被告（反诉原告）：乌海龙，男，1973年4月27日出生，汉族，个体户。委托诉讼代理人：尉迟加信，内蒙古矩成律师事务所律师。原告（反诉被告）李艳春、张凤杰与被告（反诉原告）张晶、乌海龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，于2018年3月27日第一次开庭审理，审理中因被告（反诉原告）张晶、乌海龙提出鉴定申请，本案中止审理，后于2018年5月4日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李艳春的委托诉讼代理人王玉华、被告（反诉原告）乌海龙及其委托诉讼代理人尉迟加信两次到庭参加诉讼，原告（反诉被告）张凤杰及被告（反诉原告）张晶的委托诉讼代理人乌丽华到庭参加了第一次开庭审理，被告（反诉原告）张晶及其委托诉讼代理人于永泉到庭参加了第二次开庭审理，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李艳春、张凤杰提出如下诉讼请求：1、判令二被告（反诉原告）给付购房款730万元；2、请求二被告（反诉原告）按月利率1%给付2017年7月14日至2017年9月14日间的利息14.6万元；3、请求二被告（反诉原告）自立案之日起按月利率2%给付利息至购房款还清时止；4、案件受理费由二被告（反诉原告）承担。事实和理由：二原告（反诉被告）、二被告（反诉原告）分别系夫妻关系，2015年5月原告(反诉被告)将从案外人王某某、王某某手中购买的科右前旗宝立房地产开发有限公司开发的位于科右前旗静水湾沁园小区西门"百合幼儿园"整体转让给二被告（反诉原告），双方在2016年12月17日签订"百合幼儿园转让协议"，协议中约定：原告(反诉被告)整体转让百合幼儿园，转让价格1030万元，被告（反诉原告）先行给付叁佰万元（包括定金），尾欠款在原告（反诉被告）办理完房产证后二个月内由被告（反诉原告）一次性交清。2017年7月14日，原告（反诉被告）将该房产办理在张晶名下，按照双方协议约定被告（反诉原告）理应在2017年9月14日交付尾欠款730万元，但被告（反诉原告）违反诚实信用原则，迟迟不按协议约定给付730万元,故诉至法院要求二被告（反诉原告）给付房屋尾欠款及利息。庭审中，原告（反诉被告）变更诉讼请求为：如二被告（反诉原告）不能给付房款则要求二被告（反诉原告）返还幼儿园房屋及设施并在十日内办理完毕证照等办学手续。被告（反诉原告）张晶、乌海龙辩称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求，请求驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。理由如下：根据双方转让协议的约定原告（反诉被告）违反了该协议第一条及其他条款，依据合同法第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条的规定，原告（反诉被告）履行双方约定的合同义务不符合约定，违约在先，因此，我方根据法律规定，依法抗辩，在原告（反诉被告）有先行履行义务未完成的法定条件下，被告（反诉原告）有权拒绝履行后履行义务，并不承担违约责任，并依法提起反诉。被告（反诉原告）张晶、乌海龙提出如下反诉请求：1、要求原告（反诉被告）李艳春、张凤杰按转让协议约定补足缺少的房屋面积515平方米；2、要求原告（反诉被告）李艳春、张凤杰将原不动产权证XXXXX号中的建筑面积1344.58平方米变更为建筑面积1860平方米；3、要求原告（反诉被告）李艳春、张凤杰按转让协议约定将附记中标明赠地下室800平方米；4、要求原告（反诉被告）李艳春、张凤杰按转让协议约定将涉案房屋产权证的用途变更为商业用途；5、要求原告（反诉被告）李艳春、张凤杰按转让协议约定交付800平方米操场的土地使用权证；6、要求原告（反诉被告）李艳春、张凤杰按转让协议约定交付1000平生态园及土地使用权手续。事实和理由:2016年12月17日张晶、乌海龙与李艳春、张凤杰经多次协商达成《百合幼儿园转让协议》，协议中明确约定："原告（反诉被告）将百合幼儿园整体转让给被告（反诉原告），其中包括房屋1860平、操场800平、生态园1000平，另外赠送地下室800平，现已按照约定交付了先期价款300万元，但在办理产权过户后，被告（反诉原告）得知房屋实际的建筑面积为1344.58平，与双方约定的房屋面积缺515平，并且原告（反诉被告）李艳春、张凤杰也没有按照转让协议的约定履行其他约定义务（其中包括操场800平土地使用权证、生态园1000平的土地使用权证以及800平地下室等相关手续），故要求原告（反诉被告）李艳春、张凤杰履行协议中约定的内容。庭审中，被告（反诉原告）变更诉讼请求要求二原告（反诉被告）赔偿经济损失因516平房屋价值款为2857419.36元（5537.64元×516平），要求补差价款2850000元。原告（反诉被告）李艳春、张凤杰辩称，不同意被告（反诉原告）的诉讼请求，理由是被告（反诉原告）没有证据证明原告（反诉被告）有违反双方协议的行为，被告（反诉原告）的补足缺少的房屋面积515平方米、把房屋变更为商业用途等诉讼请求不符合诉讼标的规范，请求不明确。被告（反诉原告）第二项请求不是原告（反诉被告）能够做到的，被告（反诉原告）第三项至第六项诉讼请求要求补土地使用权证，不切合实际，不符合法律规范，最主要的是双方在协议中没有约定，转让百合幼儿园是整体转让，并没有约定具体每平方米多少钱，房屋、操场、生态园都没有约定每平多少钱，而且张晶在签订合同时与开发商签订的也是商业用途，被告（反诉原告）的诉请是不规范的，并且没有事实和法律依据，请求依法驳回。本院依据本、反诉原、被告的诉辩意见归纳本案争议焦点为：1、双方签订的转让合同应继续履行还是应予解除。2、反诉原告的反诉理由是否成立。原告（反诉被告）针对争议焦点提交如下证据：1、《百合幼儿园转让协议》1份，证明协议中明确约定是整体转让，包括房屋、操场、生态园等其他手续，没有量化，幼儿园的产权没有瑕疵被告（反诉原告）应履行付房款义务。2、票据4张，证明原告（反诉被告）办理房照支出的税金、大修基金及其他费用。3、商品房买卖合同1份，证明签订房屋买卖合同表明是四层，办理房照时是三层。4、房产证1份，证明房屋性质是商品房，房屋建筑面积是1344.58平，被告（反诉原告）拿到房产证后应给付余款730万元。5、筹办百合幼儿园申请报告，申请时间是2012年12月20日，申请人是王桂丹，证明申请报告的面积是1800元，双方合同的面积是顺延下来的。6、幼儿园名称核准通知，证明幼儿园的名称在2012年12月28日已经核准为百合幼儿园，法人为王某某。7、民办幼儿园办学许可证1份，证明原告（反诉被告）整体转给被告（反诉原告）的手续都是合法手续。8百合幼儿园交接书及交接明细一份（后附固定资产清查表）证明原告（反诉被告）将幼儿园于2015年4月12日从案外人王某某处接收后，于2016年12月20日由原告（反诉被告）与被告（反诉原告）进行交接的明细。9、消防安全检查合格证，证明1800平米是顺延过来的，消防检查建筑面积是1800平。10、《百合幼儿园不同起跑线》宣传单，证明幼儿园建筑面积在王桂丹经营时宣传的就是2000平，并没有实际丈量。11、照片11张，证明双方的协议是整体转让并没有对每一项进行标价。12、受让方为李艳春的《百合幼儿园转让协议》1份，证明王桂丹转让给李艳春时协议面积就约定为1860平。被告（反诉原告）质证，对证据1协议的真实性予以认可，按照协议约定原告（反诉被告）已经违约，因房产面积缺少515平，合同中约定网签合同名称变更至乙方张晶、乌海龙名下，而实际上只变更至张晶名下，原告（反诉被告）履行合同不应有瑕疵，我方抗辩要求原告（反诉被告）补足房屋差平的价款。证据2收据是办理房产证产生的正常税费，不能证明原告（反诉被告）没有违约。证据3的商品房买卖合同的真实性不认可，本案被告（反诉原告）并没有在合同上签字。证据4-11与本案无关，这些是办理幼儿园的前提内容。对证据12的真实性与关联性均不认可。被告（反诉原告）针对争议焦点提交证据如下：1、百合幼儿园转让协议一份，证明房产面积在原、被告双方签订协议时已在李艳春身份证复印件上再次注明商业面积1860平，其他面积赠送，共计价款是1030万元。2、不动产权证，证明房产证上房屋用途不是商业用途，面积只是1344.58平，缺少515平，土地使用面积是1461.50平，没有地下室面积，原告（反诉被告）在签订合同方面有瑕疵，违约在先，所以要求对方履行义务。3、收据一枚，证明原告（反诉被告）自认被告（反诉原告）方已经按合同约定履行了交付300万元的事实。4、民办非企业单位登记证书、税务登记证书，证明本案争议房屋已交易完毕，幼儿园的相应资质已经变更至张晶名下，双方的协议不能解除，应继续履行。原告（反诉被告）质证，对证据1协议的真实性没有异议，协议中明确约定是整体转让，面积1800平是双方认可的面积，当时并没有约定每平的价钱；证据2的产权证已经变更至张晶名下，房产证权利性质上标注的是商品房，这1800平是依据原告（反诉被告）之前的合同顺延而来并没有实际丈量。不动产权证及商品房买卖合同均标明是三层，这被告（反诉原告）是知晓,被告（反诉原告）提出的公章被原告（反诉被告）拿走并没有证据证明。对证据3原告交付300万元的事实我们认可，我方起诉的是尾款730万元。证据4中的许可证和登记书原是登记在王某某名下的，如果被告（反诉原告）不交付房款，应协助办理到原告（反诉被告）名下。经审理查明，原告（反诉被告）李艳春在案外人王某某处以790万元受让位于科右前旗静水湾沁园小区西门的百合幼儿园。2016年12月17日原告（反诉被告）李艳春、张凤杰与被告（反诉原告）张晶、乌海龙因转让位于科右前旗静水湾小区西门的百合幼儿园签订百合幼儿园转让协议一份，约定，一、转让标的物为百合幼儿园，转让方式为整体转让，包括：1、房屋1860平、操场800平、生态园1000平，另赠送地下室800平，其他配套设施附有清单；2、幼儿园办学许可及营业资格；二、转让价款及交付方式，转让价格为人民币1030万元，协议签订之际交付转让定金100万元，2017年1月20日再交付200万元，待转让方将房产证及幼儿园许可证变更至受让方名下后二个月后由受让方贷款一次性交清尾款，如受让方二个月内不能按期交纳尾款，剩余尾款六个月内按一分计息，超过六个月按尾款的二分计息。协议签订后十日内，转让方向受让方实际交付转让标的；三、四、五......。2016年12月20日二原告（反诉被告）将幼儿园固定资产及相应证件交付二被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）按照协议约定于2017年1月20日向原告（反诉被告）支付购房款200万元。2017年7月13日科右前旗沁园百合幼儿园与科右前旗宝力房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定设计用途为商业，建筑结构为混合结构，建筑层数为4层，建筑面积为1344.58平方米，每平方米价格为3770.03元，总价款为5，069,101.37元，2017年7月17日该房屋不动产权证下发，权利人为科右前旗沁园百合幼儿园，用途为城镇住宅用地／其它，房屋建筑面积为1344.58平方米，房屋总层数3层。2017年8月10日原告（反诉被告）将百合幼儿园的产权变更至被告（反诉原告）张晶名下，不动产证号为：蒙（2017）科尔沁右翼前旗不动产权第XXXXXXX号。现原告（反诉被告）诉至本院要求被告（反诉原告）给付尾欠购房款730万元及利息，如不能给付要求被告（反诉原告）返还房屋并将相应证照变更至原告（反诉被告）名下，被告（反诉原告）提出反诉请求，要求原告（反诉被告）给付房屋面积不足的房款2850000元。本院认为，原告（反诉被告）李艳春、张凤杰与被告（反诉原告）张晶、乌海龙签订的《百合幼儿园转让协议》系双方真实意思的表示，内容未违反法律禁止性规范，该协议合法有效。根据双方约定，被告（反诉原告）张晶、乌海龙履行交付首付款3000000元后，尾款在由原告(反诉被告)李艳春、张凤杰办理完房产证后二个月后一次性交清。被告（反诉原告）已履行了交付首付款的义务，原告（反诉被告）交付房屋面积有误，因而，对于二原告（反诉被告）而言，作为先履行一方履行的债务不符合约定的，后履行的一方即被告（反诉原告）有权行使抗辩权，有权拒绝其相应的履行要求，原告（反诉被告）的瑕疵履行已构成违约，故应承担继续履行、赔偿损失的义务。原告（反诉被告）虽辩称案涉标的物系整体转让，但该协议转让标的物明确、具体，明确约定转让房屋是1860平方米，操场800平方米、生态园1000平方米并赠送地下室800平方米，故该整体转让应视为价值上的整体转让。原告（反诉被告）辩称转让房产面积系前手出卖人出卖时的顺延，从2012年12月25日《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》中注明的使用面积为1800平方米可知，案涉房屋面积应为1800平方米，但依据合同相对性原则对交付有误房屋面积的违约责任，应由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）承担；原告（反诉被告）主张要求被告（反诉原告）返还房屋及相关手续并在十日内办理房屋过户手续，因协议的解除需要有法定或约定的事由，双方未约定解除事由，原告（反诉被告）瑕疵履行主要给付义务属于违约而非解除合同的法定事由，故原告（反诉被告）该主张本院不予支持。被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）欺诈，因双方签订协议时转让房屋标的物注明1860平方米，与前述消防合格证中注明的使用面积相差不多，故原告（反诉被告）主观上并非具有欺诈的故意，且双方在签订协议时并未对百合幼儿园面积进行实地勘测，因此原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方对房屋面积有误这一事实均存在过错，故本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿少交付房屋面积赔偿损失的诉讼请求予以支持。虽被告（反诉原告）张晶、乌海龙对原告（反诉被告）未全面履行合同约定的义务具有抗辩权，但应给付剩余欠付房款7300000元，因原告（反诉被告）对合同的履行存在违约行为，故本院对其要求给付利息的诉讼请求不予支持。按协议整体转让均价计算赔偿被告（反诉原告）张晶、乌海龙房屋不足面积的损失过高，而被告（反诉原告）与开发商签订的《内蒙古商品房买卖合同》中房屋购买价为每平方米3770.03元，该价格真实地反映了案涉房屋当年、当地、同地段房屋市价且案涉房屋办理产权证明时确定建筑面积为1344.58平方米，本院依据公平原则，按照中的协议价格每平方米3770.03元支持被告(反诉原告)要求的赔偿损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）张晶、乌海龙在判决生效后五日内给付本诉原告（反诉被告）李艳春、张凤杰欠付房款7300000元。二、反诉被告（本诉原告）李艳春、张凤杰在判决生效后五日内赔偿反诉原告（本诉被告）张晶、乌海龙房屋差平损失1,943,148.86元【（1860平-1344.58平）×3770.03元】。三、驳回本诉原告（反诉被告）李艳春、张凤杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费64022元，由原告（反诉被告）李艳春、张凤杰负担1122元，被告（反诉原告）张晶、乌海龙付负担62900元。反诉案件受理费29600元，由原告（反诉被告）李艳春、张凤杰负担22288元，被告（反诉原告）张晶、乌海龙付负担7312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年。逾期申请本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张志军审 判 员  陈永梅代理审判员  孙 莉二〇一八年五月二十日书 记 员  赵 辉适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有相应的法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。