浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终168号上诉人（原审被告，反诉原告）：乐忠方，男，1967年12月10日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：邵其，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处，住所地舟山市定海区昌国路**。负责人：傅志刚，处长。委托诉讼代理人：单贤定，浙江海务律师事务所律师。上诉人乐忠方因与被上诉人中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处（以下简称警备区保障处）房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乐忠方上诉请求：请求二审撤销一审判决，依法改判驳回警备区保障处的本诉诉请，支持其反诉诉请。事实和理由：1.一审根据2014年7月21日签订的《军队房地产租赁合同》第九条第二款、第四款的约定及《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的规定，解除合同于法无据，租赁合同可继续履行。《军队房地产租赁合同》第九条第二款、第四款系免除及限制上诉人权利的条款，亦未采取合理方式提示上诉人注意，属于无效条款。2.2014年7月21日签订的《军队房地产租赁合同》已作废，2015年11月23日双方已签订了新的《军队房地产租赁合同》，一审对该节事实认定错误。3.上诉人按照2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》支付租金，该租金已支付至2018年5月底，并非一审认定的租金支付至2018年2月28日。警备区保障处辩称,1.因中央军委作出关于军队和武警部队全面停止有偿服务的决定，根据双方订立的《军队房地产租赁合同》约定及《中华人民共和国合同法》的规定，一审判决双方之间的租赁合同解除，法律适用正确。2.乐忠方所称的2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》，因背离经招投标所确定的合同实质性内容，该合同系无效，双方于2014年7月21日签订的《军队房地产租赁合同》未作废。3.自双方2014年7月21日签订租赁合同后，乐忠方每半年支付一次租金，共支付七次租金，其中租金金额为303050元系租金调整后第一次支付租金，亦为乐忠方最后一次支付租金，按合同约定该租金所对应的租赁期限为2017年9月1日至2018年2月28日止。综上，上诉人的上诉事实及理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。警备区保障处向一审法院本诉请求：解除警备区保障处与乐忠方于2014年7月21日签订的《军队房地产租赁合同》。诉讼过程中增加诉讼请求，要求乐忠方立即向警备区保障处腾退房屋。乐忠方向一审法院提出反诉请求：确认警备区保障处与乐忠方签订的《军队房地产租赁合同》中第九条第二款、第四款无效。一审法院认定事实：2014年7月21日，警备区保障处与乐忠方签订了《军队房地产租赁合同》。该合同约定，乐忠方向警备区保障处租赁位于舟山市定海区，租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日；租金总额2865200元，2014年9月1日至2017年8月31日的年租金为551000元，2017年9月1日至2019年8月31日的年租金递增10%为606100元，租金半年结算一次；乐忠方需支付租赁保证金83000元；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。合同的出租人为“中国人民解放军浙江省舟山警备区保障部”；案涉房产的房屋所有权证登记的所有权人为“中国人民解放军总后勤部”，使用单位为“83351部队”，房屋面积为2167.37平方米。现警备区保障处已提供了相关的证明材料，言明随着军队机构调整，案涉房产的使用单位现为中国人民解放军浙江省舟山警备区，出租主体现为警备区保障处。故对警备区保障处主体资格予以确认。审理中，双方确认房屋所有权证载明的房屋均出租给了乐忠方。故认定租赁范围包括面积为2167.37平方米的房屋以及附属设施、场地。一审另查明：案涉房产出租时采用了招投标方式。警备区保障处发布的招标函中包含出租范围、出租条件等内容，但未包含《军队房地产租赁合同》第九条第二款、第四款或与之相似的内容。租赁期间，乐忠方缴纳了租赁保证金137750元，并付清了截止2018年2月28日的租金。现中央军委发出了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务。警备区保障处根据该通知规定，要求与乐忠方解除《军队房地产租赁合同》。一审法院认为，警备区保障处与乐忠方于2014年7月21日就案涉房产签订的《军队房地产租赁合同》合法、有效，双方应按约履行各自的义务。合同第四款约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。军队和武警部队全面停止有偿服务活动系军队重大改革措施和国家重要战略部署，各军队单位须无条件遵照执行。故警备区保障处根据相关规定，行使合同解除权，符合上述合同第四款约定及法律规定。警备区保障处的诉讼请求，予以支持。鉴于乐忠方已支付租金至2018年2月28日，故合同解除日宜确定为2018年3月1日。警备区保障处发布的招标函中未包含《军队房地产租赁合同》第九条第二款、第四款内容，故乐忠方应是在签订《军队房地产租赁合同》时才知道该合同条款。但该条款内容并无不当。乐忠方若不愿接受该约定，可以在签约时提出其主张。既然同意签约，该条款自然对其有约束力。乐忠方主张《军队房地产租赁合同》第九条第二款、第四款无效的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。关于合同解除后的后续清理，双方可以按照合同约定处理，对于约定不明的可以依照法律规定处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条规定，判决：一、确认警备区保障处与乐忠方之间关于位于舟山市定海区房屋及附属设施、场地的《军队房地产租赁合同》于2018年3月1日解除；二、乐忠方于判决生效后三日内向警备区保障处腾退承租的房地产；三、驳回乐忠方的诉讼请求。案件本诉受理费80元，减半收取40元，由乐忠方负担；反诉受理费40元，由乐忠方负担。二审中，乐忠方提交新证据，证据一，警备区保障处与乐忠方于2015年11月23日所签订的《军队房地产租赁合同》复印件一份，拟证明2015年11月23日双方当事人之间就涉案房屋重新签订了一份租赁合同，2014年7月21日警备区保障处与乐忠方签订的《军队房地产租赁合同》已作废。证据二，五张银行汇款凭证，拟证明从2015年合同签订后，乐忠方共汇入五笔租金，分别是2016年3月21日275500元，2016年5月23日275500元，2016年12月14日275500元，2017年7月7日275500元，2017年11月20日303050元，按照租金支付时间，涉案房屋的租金已支付至2018年5月31日。警备区保障处质证后，认为两组证据均不是新证据，对于证据一的真实性无异议，但合法性有异议，涉案房屋租赁是经招投标程序的，该合同所载明的合同期限与保证金等内容均与招投标所确定内容不一致，系无效合同，且双方实际履行的是2014年7月21日警备区保障处与乐忠方签订的《军队房地产租赁合同》。对于证据二的真实性无异议，乐忠方于2017年11月20日所交付的303050元，与2014年7月21日双方签订的《军队房地产租赁合同》所约定的2017年9月1日至2018年2月28日的租金金额是一致的，因此一审认定租金已缴纳至2018年2月28日是正确的。本院认证如下，因警备区保障处对于证据一、二的真实性均无异议，故对该两组证据的真实性予以确认，对于两组证据的证明力问题在下文中予以阐述。另查明，1.警备区保障处与乐忠方曾于2015年11月23日签订过一份《军队房地产租赁合同》。2.乐忠方向警备区保障处以银行汇款方式汇入五笔租金，分别为2016年3月21日汇入275500元，2016年5月23日汇入275500元，2016年12月14日汇入275500元，2017年7月7日汇入275500元，2017年11月20日汇入303050元。除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据各方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.一审认定双方之间履行的为2014年7月21日所签订的《军队房地产租赁合同》及涉案房屋租金已支付的截止日期是否正确。2.租赁合同是否能解除的问题。关于争议一。警备区保障处虽认可双方曾于2015年11月23日签订过《军队房地产租赁合同》，但主张该合同因违反招投标内容而未实际履行。乐忠方则主张双方在2015年11月23日签订过新的《军队房地产租赁合同》，并已实际履行，2014年7月21日签订的《军队房地产租赁合同》已不再履行。但在一审期间，乐忠方认可履行的系2014年7月21日签订的《军队房地产租赁合同》，也未向一审法院陈述存在一份2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》。现乐忠方主张双方履行的系2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》，并按该合同交付租金，即自2015年12月1日开始计算租金，半年一付。为证明该项主张，乐忠方在二审期间提供五笔租金支付凭证予以证实。警备区保障处主张按2014年7月21日签订的《军队房地产租赁合同》，乐忠方提供的五笔租金支付凭证，系支付2015年9月1日起的租金。经查，两份《军队房地产租赁合同》对于租金金额的约定均为：2017年9月1日至2019年8月31日，年租金为606100元，之前的年租金为551000元，按该租金标准及2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》租赁期间所计算出的租金金额，与2017年7月7日乐忠方支付的租金金额存在明显差异。而按该租金标准及2014年7月21日签订的《军队房地产租赁合同》租赁期间所计算出的租金金额，与乐忠方所支付的五笔租金金额均相吻合。另，在2015年9月1日至2015年11月30日期间，乐忠方实际租赁涉案房屋，但其称因警备区保障处同意免租金而未交付租金，对此警备区保障处予以否认，乐忠方亦未作出合理解释并提供相应证据。综上所述，根据现有证据尚不足以证明乐忠方上诉所主张的事实，一审认定警备区保障处与乐忠方之间履行的租赁合同为2014年7月21日双方当事人所签订的《军队房地产租赁合同》，乐忠方支付租金的截止期间为2018年2月28日并无不当，本院予以支持。关于争议二。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，合同缔结主体可以就合同解除事项进行约定。具体到本案，中央军委全面停止有偿服务活动系军队的重大改革措施和国家的重要战略部署，属于不可抗力情形。同时，案涉租赁合同第九条第四款约定：“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的”，也属于双方对合同解除的约定。一审认定警备区保障处可解除合同，既属于不可抗力的法定解除情形，也符合条件成就时的约定解除情形，并无不当。故乐忠方提出的案涉租赁合同可继续履行至租赁期限届满的上诉主张，缺乏依据，亦不予支持。综上所述，乐忠方的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人乐忠方负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈立东审 判 员 谢 佑审 判 员 方 燕二〇一八年五月十七日法官助理王丽民代书记员 毛 赟