广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂11民终405号上诉人（原审原告）：廖应忠，男，1961年4月1日出生，汉族，住钟山县。被上诉人（原审被告）：钟英，女，1988年2月7日出生，汉族，住钟山县，现羁押于贺州市看守所。上诉人廖应忠因与被上诉人钟英房屋买卖合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2017）桂1122民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月15日受理后，依法组成合议庭书面审理了本案，本案现已审理终结。上诉人廖应忠上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。在本院二审审理期间，廖应忠请求二审法院判决解除合同，并判决钟英返还廖应忠购房款46万元，主动放弃关于违约金的主张。事实和理由：《房屋转让合同》为上诉人与被上诉人协商签订的真实意思表示，上诉人依合同约定支付了所有购房款46万元，被上诉人应按约定交付房屋。2017年8月14日上诉人发现被上诉人转让给上诉人的房屋由于被上诉人欠唐艳的15.9万元债务被钟山县人民法院于2017年4月21日查封，为避免房屋被拍卖，上诉人还帮被上诉人凑了部分执行款，但房屋最终被拍卖，由于上诉人无法实现房屋转让合同的实际物权，请求二审法院判决解除合同，并判决钟英返还上诉人购房款46万元。关于一审法院认为的房款中11万元系上诉人与被上诉人之间的债权债务，其中一张两万元的借条落款日期在签订合同之后，认定上诉人将预期债权作为房屋价款抵扣，房屋买卖合同关系不真实，从而不予支持上诉人的诉讼请求，上诉人认为，该两万元借款是真实存在的，钟英也予以认可，并且发生在合同签订之前，并非预期债权，之所以出现了借条落款在合同之后，是因为上诉人与被上诉人结算债权债务时，发现少了两万元借款的借条，但双方都予以认可，所以钟英补写了借条，落款日期写的是补写的日期不是借款发生的日期，这点钟英也予以了认可，所以上诉人认为合同关系真实存在。现被上诉人房屋已经被法院拍卖，上诉人无法实现合同目的，请求二审法院判决解除合同，钟英返还上诉人购房款46万元，并放弃向钟英主张违约金。被上诉人钟英辩称：其与上诉人签订的《房屋转让合同》是真实的意思表示，包括欠廖应忠的11万元在内，其确实收到了廖应忠的房款共计46万元，但由于当时房屋已经被查封，无法转让，以至于后来房屋被拍卖。既然房屋没有办法交付给廖应忠，其愿意返还购房款给他。其本意是想把房子转让之后所得款项用于还他人债务。廖应忠向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告购房款460000元；2.判决被告支付原告违约金100000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告签订的《房屋转让合同》，判决被告返还原告购房款460000元；2.判决被告支付原告违约金100000元。一审法院认定事实：原告称，原、被告于2017年5月10日签订《房屋转让合同》，被告将其单独所有的位于钟山县房屋转让给原告。合同约定房屋转让价款为460000元；付款方式为被告向原告原借款110000元，签订合同后转账付款220000元让被告还清按揭贷款并领回房产证，在被告将还清贷款的凭证及房产证交给原告，将房屋交付给原告后，付清余下的130000元；被告要无条件协助办理房屋过户登记手续和不动产登记手续；若被告违约不配合办理房屋过户和不动产登记手续，被告需支付原告违约金100000元；等。2017年12月5日，原告以本案房屋已进入司法拍卖程序���其已无法取得该房屋为由，提起本案诉讼。在本案审理过程中，原告向该院陈述，被告向原告原借款110000元包含被告于2017年5月19日向原告所借的20000元借款，并提交被告钟英出具的内容为：“今借到廖应忠人民币贰万元整，此据”，落款时间为2017年5月19日的借条一张。被告对原告的陈述予以认可，并对原告提交的所有证据无异议。另查明，案外人唐艳与钟英民间借贷纠纷一案，该院于2017年4月18日立案后，唐艳于2017年4月18日向该院提出诉讼财产保全申请，并提供担保。经该院审查，唐艳的申请符合法律规定。该院于2017年4月21日依法查封了钟英所有的位于钟山县的房屋。2017年8月28日，该院作出（2017）桂1122执332-2号执行裁定书，拍卖被告所有的位于钟山县的房屋，2017年9月29日，原告向该院提出执行异议，2017年10月12日，该院作出（2017）桂1122执异6号执行裁定书，驳回原告的异议请求。一审法院认为，原、被告于2017年5月10日签订的《房屋转让合同》，原告用于抵销购房款的110000元债权，包含签订《房屋转让合同》时原告对被告尚未取得的债权，即被告于2017年5月19日向原告所借的20000元借款，签订《房屋转让合同》时该债权并不存在，该《房屋转让合同》与原告提供的借条存在重大矛盾，与日常逻辑不符。据此，可以认定2017年5月10日，原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，该院对《房屋转让合同》不予确认。因此，原告请求解除2017年5月10日与被告签订的《房屋转让合同》，无事实和法律依据，该院不予支持。对于原告基于解除《房屋转让合同》而提出的要求被告返还购房款460000元和支付违约金100000元的诉讼请求，亦无事��和法律依据，该院亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告廖应忠的诉讼请求。案件受理费4700元（已减半收取，原告已预交），由原告廖应忠负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人钟英认可与上诉人廖应忠签订《房屋转让合同》，并且认可收取廖应忠购房款共计46万元的事实（包含其与廖应忠之间的11万元债务）。现由于钟英欠他人债务而致使案涉房屋被法院强制执行，双方买卖房屋的合同目的已经无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，因一方当事人的违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同，因此，上诉人廖应忠请求解除与钟英的《房屋转让合同》，有事实和法律依据，理应支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，上诉人要求被上诉人返还购房款的请求理据充分，本院予以支持。本案中，钟英实际收到上诉人购房款为35万元，因此应返还的购房款为35万元，上诉人主张的超出部分，本院不予支持。关于上诉人主张的对钟英的11万元债权，属于另外的法律关系，不宜在本案一并处理，上诉人可另行主张权利。关于上诉人主动放弃向钟英主张违约金的诉求，是上诉人对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人廖应忠的上诉理由部分有理，部分无理，有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:一、撤销广西壮族自治区钟山县人民法院（2017）桂1122民初1112号民事判决书；二、解除上诉人廖应忠与被上诉人钟英于2017年5月10日签订的《房屋转让合同》；三、被上诉人钟英返还上诉人廖应忠购房款350000元；四、驳回上诉人廖应忠的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4700元，二审案件受理费9400元，合计14100元（上诉人已预交），由上诉人廖应忠负担5288元，被上诉人钟英负担8812元。本判决为终审判决。审 判 长 赖雳峰审 判 员 黄灵峰审 判 员 陈小坤二〇一八年五月十五日法官助理 常国慧书 记 员 张 荃