西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初7296号原告西安神州数码实业有限公司。住所地西安市高新区丈八四路20号。法定代表人胡树云，系该公司总经理。委托代理人杨辉，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。被告西安乐邦企业管理咨询有限公司。住所地西安市高新区丈八四路20号2幢1单元10101。法定代表人王璇，系该公司总经理。委托代理人侯超芳，陕西法智律师事务所律师。委托代理人曾雪丹，男，汉族，1968年9月18日出生，住陕西省汉中市汉台区，系该公司员工。原告西安神州数码实业有限公司（以下简称神州数码公司）与被告西安乐邦企业管理咨询有限公司（以下简称乐邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月26日，原、被告签订了《神州数码西安科技园房屋租赁合同》，原告将其所有的位于西安市高新技术产业开发区丈八四路20号2幢1单元10101室2-6层及一楼大堂部分建筑面积4266平方米的房产出租给被告，双方对相关事宜进行了约定。租赁合同签订后，原告如约向被告交付了租赁房产，但被告自2016年10月开始拖欠租金、物业管理费、电费等。原告虽多次催告被告尽快支付拖欠的费用，但被告至今仍未支付。截止2017年3月20日，被告拖欠租金746550元、物业费27942.3元、电费98195.1元，以及逾期支付租金、物业费、电费的滞纳金162150.66元。原告于2017年2月22日发函要求终止租赁合同，立即交付房产并支付各项费用，但被告至今仍未支付拖欠款项并交回房产。故原告诉至法院请求依法判令解除原、被告于2014年12月26日签订的《神州数码西安科技园房屋租赁合同》；被告立即向原告交付租赁房产；被告向原告支付拖欠的租金（暂算至2017年3月19日拖欠租金746550元）、电费（暂算至2017年3月19日为98195.1元）、物业管理费（暂算至2017年3月19日为27942.3元）以及逾期滞纳金（暂算至2017年3月19日为162150.66元）；被告向原告支付合同解除之日至租赁房产实际交回之日的房屋占用费（按每日4977元计算）、物业管理费（按每日186.3元计算）以及产生的电费，并支付拖欠上述费用所产生的滞纳金；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，首先，原、被告的合同已于2017年2月22日解除了。被告在2017年3月16日《关于交回租赁房屋的通知函》回复了原告，明确确认双方的合同解除，且被告已告知原告于2017年3月18日办理退房交接事宜，逾期视为房屋已交还原告，但原告未安排人员进行交接，亦拒绝接收原告向其送的任何书面函件，被告无奈为避免扩大损失，将房屋钥匙交给物业管理处人员，该人员系原告向被告送达合同解除函的人员，故被告有理由相信该工作人员为原告授权处理此事人员，该人员在送交函中已签字确认，故被告已将房屋交还原告。其次，被告拖欠原告租金、物业管理费属实，但对原告所述的拖欠数额有异议。2017年2月22日至2017年3月18日期间，被告多次与原告沟通要求双方对拖欠的租金和物业费进行结算，但原告均以各种理由拒绝结算，故对于租金、物业管理费，请求法院在查明事实的基础上合理判决。对于滞纳金有异议，被告拖欠租金的原因系由于次承租人以原告未将其相应的安全进行保障为由拖欠被告租金，故请求法院对原告诉请的滞纳金酌情予以降低。第三，被告已于2017年3月18日将租赁房屋交还原告，不存在房屋占用费，更不存在物业管理费用、电费和滞纳金。同时被告实际使用电费系先购买再使用，关于次承租人使用导致拖欠电费除次承租人先购买再使用部分外，被告根据合同代为缴纳，原告对此知情且次承租人安装的烧水器与原告沟通协商时，被告未发表任何意见，关于中央空调所产生的电费系原告40000多平方米的面积共同使用产生的，被告只租用了原告4000多平方米，不应由被告单独承担。最后，被告已向原告缴纳房屋押金和装修押金300000余元。经审理查明，2014年12月26日，原、被告签订《西安神州数码科技园房屋租赁合同》，约定原告出租给被告的房屋位于西安市高新技术开发（区／县）××（××／××）2幢1单元10101室2-6层及一楼大堂部分，该房屋建筑面积为4266平方米，被告承诺该房屋作为包括但不限于经营性服务公寓使用，不作为宾馆使用；原告于2015年3月1日前向被告交付该房屋，租期自2015年3月1日起至2025年2月28日止；该房屋每月每平方米建筑面积租金为35元，月租金总计为149310元，该房屋每月每平方米租金4年不变，自第5年起该房屋租金在前四年基础上每三年递增一次，递增率为6%，被告应于每月1日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按月租金的0.2%支付违约金；该房屋每月每平方米建筑面积管理费为1.308元，包含安保、绿化、垃圾处理费；原告交付房屋时，被告应向原告支付2个月房屋保证金，房屋保证金为298620元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备、费用由被告承担，电费为1.3元/度，水费为5.56元/吨，被告预付一个月的水电押金10000元；倘被告向原告拖欠支付合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、保证金、其它费用等各项费用超过十个工作日，在不影响原告其它权利或补救的前提下，原告有权向被告要求支付日息0.2%的滞纳金；除原告同意被告续租外，被告应在合同租期届满后的当日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按2倍每日每平方米建筑面积租金向原告支付该房屋占用使用费；被告有权出租、分租、转租该房屋或其任何部分于第三人，但应在原告处进行相应的备案，房屋整体转让须经原告书面同意，被告转租该房屋应按规定与受租方订立书面的转租合同，被告应促使其受让人遵守及履行本合同项下应由被告遵守或履行的全部条款，因该等人士的任何违反本合同行为给原告造成损失的，由被告负责赔偿；合同签署时，原告已委托西安旅游集团广瑞物业服务有限责任公司作为园区的物业管理者并设园区物业管理中心,原告有权续聘或改聘园区的物业管理者；被告未能按合同约定的付款日支付租金、管理费、保证金、其它费用的，且在30天后仍未支付该相关费用的，原告可书面通知被告解除该合同，同时被告应向原告按月租金的2倍支付违约金。同时在该合同的附件中载明房屋交付日为2015年3月1日，装修免租期为自交付日起4个月，始交租金日为2015年7月1日。由于被告自2016年10月1日起未按时向原告交纳租金、物业费等费用，故广瑞物业神州数码西安科技园物业服务部于2016年11月28日向被告发出《关于支付拖欠费用的函》要求被告在2016年12月15日前将上述费用全部清理。2017年2月23日，原告向被告发出《关于提前终止的通知函》载明原告向被告发出上述函件要求被告将欠缴的费用全部清理，被告未缴纳，故原告通知被告双方签署的《房屋租赁合同》自2017年2月22日提前终止，被告自收到本函后7日内，向原告清缴全部欠款费用及相应的滞纳金，并在收到本函后15日内，将在良好使用状态下的房屋按照合同约定交付原告进行验收，否则被告应按照合同约定承担房屋占用使用费。该通知函最后附被告欠费明细显示截止2017年2月22日被告拖欠租金613237.5元、物管费22952.6元、电费104713.3元、租金违约金118957.41元，总计859860.81元。该通知函寄件人为杨维军。被告表示于2017年2月23日收到了该通知函，并同意解除房屋租赁合同。2017年3月16日，被告向原告发出《关于交回租赁房屋的通知函》，载明原、被告于2014年12月20日签订《房屋租赁合同》后，被告分别于2015年10月、2016年3月将房屋转租于唐洪明、任文华，由于次承租人自2016年8月开始故意拖欠，迟迟不向被告交纳租金、水电费、物业费，导致被告经济压力巨大，不能继续向原告履行合同义务，故被告同意自2017年2月23日双方的《房屋租赁合同》解除，原告务必于2017年3月18日10：00安排专人与被告办理房屋交接手续，逾期视为房屋已交还，杨维军签收了该通知函。庭审中，原告提交了神州数码西安科技园2016年6月至2017年2月用电统计表，证明被告拖欠的电费情况，被告对此不予认可，并表示该统计表中2#楼屋面及2#空调用户确认一栏的签名人并非被告公司工作人员，应为次承租人的工作人员签名，原告则表示其将水电卡交给被告，相关费用一直由被告向原告交纳，被告将房屋部分转租并未在原告处备案，故原告对被告的转租行为并不知情，故电费应由被告承担。另原告表示被告至今仍占用该房屋尚未向原告交回房屋。上述事实，有房屋租赁合同、通知函、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《西安神州数码科技园房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告作为公寓使用，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。原告向被告交付房屋后，由于被告拖欠相关费用，原告于2017年2月23日向被告发出《关于提前终止的通知函》，被告表示其于当日收到该函件，并同意解除双方的房屋租赁合同，故双方的房屋租赁合同已于2017年2月23日解除，故对于原告要求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同的请求，本院依法不予支持。原、被告房屋租赁合同解除后，被告理应将涉案房屋交付给原告，被告向原告发出《关于交回租赁房屋的通知函》，该函件由杨维军签收，原告表示杨维军系物业公司工作人员，但原告提交的《关于提前终止的通知函》的寄件人亦为杨维军，故本院认为原告应收到了上述交回房屋的通知函。被告在该通知函中要求双方于2017年3月18日办理房屋交接手续，逾期视为房屋已交还，但双方并未实际办理房屋交接手续，故对于原告要求被告立即交付租赁房屋的请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付拖欠的租金、物业管理费一节，由于被告自2016年10月起未向原告缴纳租金、物业管理费，按照合同约定的租金及物业管理费标准，结合原告在上述通知函后所附欠款明细可以看出截止双方合同解除的前一天即2017年2月22日，被告拖欠原告租金613237.5元、物业管理费22917.56元。由于被告向原告缴纳了房屋保证金为298620元，合同约定租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告，故将房屋保证金抵充租金后，被告还要向原告支付租金314617.5元。对于原告要求被告支付截止2017年3月19日电费一节，原告提交了神州数码西安科技园用电统计表，被告对此不予认可，并表示已将房屋部分转租，签字确认的人员系次承租人的人员，但被告未提交相关证据予以证明，且原告表示电费一直由被告缴纳，原告对转租事宜不知情，被告亦未在原告处对转租事宜进行备案，故对于该部分电费应由被告承担。根据双方的租赁合同及上述用电统计表，被告应向原告支付截止2017年3月19日的电费98195.1元。对于原告要求被告支付截止2017年3月19日逾期滞纳金162150.66元的请求，双方约定被告拖欠相关费用超过十日，原告有权向被告要求支付日息0.2%的滞纳金，但被告表示该约定过高请求酌情予以降低，双方约定的滞纳金确较高，故本院酌情判令由被告向原告支付滞纳金20000元。对于原告要求被告支付合同解除之日至实际交回房屋之日的房屋占用费、物业管理费、电费及滞纳金的问题，由于原告向被告发出《关于提前终止的通知函》载明要求被告收到函后15日内将房屋交给原告验收，否则被告应按照合同约定承担房屋占用费，但被告并未在收到函后15日内将房屋交给原告验收，故被告应承担相应的房屋占用费。庭审中，被告提交了《关于交回租赁房屋的通知函》，要求双方于2017年3月18日办理房屋交接手续，但原告未安排专人与被告办理移交手续，在此期间该房屋仍由被告占有使用，故被告应向原告支付2017年2月23日至2017年3月18日期间的房屋占用费及物业管理费，参照双方约定的租金、物业管理费标准，故被告需向原告支付房屋占用费118691.13元、物业管理费4435.66元，加上之前被告拖欠的物业管理费22917.56元，故被告应向原告支付物业管理费共计27353.22元。对于2017年3月19日至被告将房屋实际交回原告之日的房屋占用费、物业管理费、产生的电费及滞纳金，由于该房屋尚未实际交回原告，相关费用无法计算，且原告未在2017年3月18日与被告办理房屋交接手续，其对扩大的损失亦负有一定的责任，故本院对此不予处理，宜待被告将房屋实际交回原告后，再根据双方的责任情况确定被告应承担的相关费用。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安乐邦企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安神州数码实业有限公司支付租金314617.5元、物业管理费27353.22元、电费98195.1元、滞纳金20000元，以上共计460165.82元。二、被告西安乐邦企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告西安神州数码实业有限公司交付位于西安市高新技术开发区××单元××室××层及××楼大堂房屋。三、被告西安乐邦企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安神州数码实业有限公司支付房屋占用费118691.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告西安神州数码实业有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费14114元，由原告承担6219元，被告承担7895元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 刘 燕人民陪审员 樊晓宁二〇一八年五月二十二日书 记 员 王 岩打印：吕鑫汇校对:吕鑫汇2018年月日送达