福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初1167号 原告：宋惠灵，男，1990年7月15日出生，汉族，住江西省瑞金市。 委托诉讼代理人：侯文娟，福建高融律师事务所律师。 被告：陈候财，男，1982年6月1日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告宋惠灵与被告陈候财房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋惠灵及其委托诉讼代理人侯文娟、被告陈候财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋惠灵向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订《房产买卖经纪合同》以及《补充协议》；2.陈候财返还宋惠灵购房款481853元；3.陈候财向宋惠灵支付违约金471853元；4.陈候财承担宋惠灵为实现本次权利花费的代理费8000元及差旅杂费2000元。事实和理由：原告经中介介绍欲购买被告坐落于晋江市泉州大桥南片区房屋，后双方签订《房屋买卖经纪合同》，合同对房屋具体情况、交易价款、付款方式、违约责任等进行了详细约定。原告于2017年9月份至10月份之间总共支付给被告481853元购房款（包括10万元定金）。2017年10月23日，原、被告双方签订《补充协议》强调了双方违约时应负的责任。原告多次催促被告将房屋过户给原告，被告均予以推脱。后原告了解到本案诉争房屋已被晋江法院查封，查封文号是（2017）闽0582执保589号，查封时间为2017年11月13日至2020年11月12日。现该合同已经无法继续履行，该诉争房屋无法过户，为了维护原告合法权益，请求法院支持原告诉求。 陈候财辩称，一、被告不存在违约事实，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。1、在本合同签订之时，被告对房产享有所有权，房产并未被查封，在签订之时，被告具有诚意及善意与原告进行交易，不存在违约行为；2、本案在合同履行过程中，真正的违约方是原告，合同约定2017年9月25日之前去过户的，但由于原告在办理贷款手续，因此过户一直拖到2017年9月30日才到不动产登记中心办理，但在办理过户手续过程中发现原告隐瞒了居住证未满一年的情况，导致无法将涉案房产过户，合同无法履行。原告的这一违约事实在双方签订的《补充协议》中也有提及并确认。由于原告的违约行为导致被告在担保公司解押拿证的钱（过桥款）不能按时归还，受到极大的经济损失，导致诉争房产被查封，是原告的先违约行为间接导致被告的房产被查封，导致本案合同无法履行。被银行事后查封的行为不能认定为违约行为，因为这是不可预见的行政行为，是因为原告的先违约行为以及签约时的存在欺诈致使出现上述不可抗力事件。这是在合同签订后，并且是在原合同履行期外（因为原告违约推迟合同履行期）出现的事件，因此房产被查封不应视为被告存在违约行为。二、退一步讲，原告违约金的计算没有任何依据，与合同约定相违背。即使本案中有一方存在违约行为，那么违约金的计算方式也并非按照补充协议的约定，该违约金的计算方式计算的违约金过高，违反法律规定。在本案中违约金不明或者违反规定，应当适用定金罚则。同时，鉴于原告的违约行为，被告保留没收原告定金的权利，同时保留向原告追偿因其欺诈行为导致被告经济损失的追偿权。三、由于被告没有违约行为，故而原告要求被告支付代理费没有法律依据，也不应认可所谓的差旅杂费，该部分费用应全部由原告自行承担。四、关于返还全部购房款没有法律依据。原告的先违约行为确实存在，也是其先违约行为及恶意签约行为间接导致本案合同无法继续履行，被告有权按照合同之约要求其承担违约责任，故应扣除违约金后返还剩余购房款。 宋惠灵向本院提供以下证据：1.房产买卖经纪合同以及补充协议一份，以证明原、被告之间房产价款、交付时间以及具体权利义务、违约责任的约定；2.收条、定金收条、借条以及银行流水各一份，以证明被告收取原告款项的情况；3.微信聊天记录一份，以证明原告催促被告过户的情况；4.查询证明以及房产证各一份，以证明诉争房产已经被查封无法过户；5.代理合同、税收发票一份，以证明原告为实现债权花费费用的情况。 陈候财向本院提供以下证据：1.微信聊天记录一份，以证明被告知道房子被查封时有第一时间告知原告本人；2.收证收据一份，以证明被告有诚意进行房屋交易，并将房产证原件抵押给原告。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年9月9日签订《房产经纪合同》一份，约定被告将诉争房屋转让给原告。由于原告居住期限的手续未达到条件，双方无法过户。后双方于2017年10月23日又签订补充协议，对款项支付及过户期限等进行补充约定。现原告共支付给被告481853元购房款。诉争房屋于2017年11月13日被晋江市人民法院查封。原、被告对上述事实没有异议，且有宋惠灵提供的房产买卖经纪合同以及补充协议、定金收条、借条、银行流水、查询证明以及房产证予以佐证，对上述事实和证据，本院予以认定。原、被告对对方提供的微信聊天记录的真实性均没有异议，可以证明双方之间合同履行过程中的对话情况；对被告提供的收证收据，原告没有异议，可以证明被告于2017年10月23日将房产证原件交付给原告；原告提供的代理合同、税收发票相印证，可以证明原告因本案诉讼花费律师费8000元；对上述事实与证据，本院予以认定。 本院认为，由于诉争房屋已被晋江市人民法院查封，原、被告之间的房屋买卖合同已无法继续履行，合同目的无法实现，故宋惠灵要求解除其与陈候财之间的房屋买卖合同关系，本院予以支持。宋惠灵已支付给陈候财购房款481853元，陈候财应退还给宋惠灵上述购房款。原、被告签订的《房产买卖经纪合同》中约定，陈候财应于2017年9月25日将该房屋过户至宋惠灵名下。但由于原告居住期限的手续未达到条件，双方无法过户，后又签订《补充协议》，约定陈候财应于2018年2月22日将该房屋过户至宋惠灵名下。虽过户时间由2017年9月25日延长至2018年2月22日是宋惠灵的原因造成的，但对于延长过户时间双方已一致同意，双方均应依约履行。补充协议约定，若陈候财出现违约的情况，应赔偿宋惠灵471853元作为违约金。现因陈候财的原因，房屋被查封，合同无法继续履行，陈候财已构成违约，宋惠灵要求陈候财依约赔偿违约金，本院予以支持。但从双方约定的总房款数额、原告支付房款的情况及当地的房价水平等方面考虑，陈候财主张双方约定的违约金过高，应予调整，本院予以支持。本院酌情调整违约金为按已付房款的50%计算，即为240926元。房产买卖经纪合同第十五条中约定，守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。故宋惠灵要求陈候财赔偿其因本案诉讼花费的律师代理费8000元，本院予以支持。宋惠灵未能举证证明其已实际支付差旅费，故其要求陈候财赔偿差旅费，本院不予支持。 综上所述，宋惠灵与陈候财之间的房屋买卖合同合法有效，依法应受法律保护。因合同目的已无法实现，宋惠灵要求解除房屋买卖合同，陈候财退还购房款481853元，本院予以支持。陈候财已构成违约，应赔偿宋惠灵违约金240926元及因本案诉讼花费的律师费8000元。宋惠灵的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告宋惠灵与被告陈候财之间的房屋买卖合同关系； 二、被告陈候财应于本判决生效之日起十五日内退还原告宋惠灵购房款481853元； 三、被告陈候财应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告宋惠灵违约金240926元及因本案诉讼花费的律师费8000元； 四、驳回原告宋惠灵的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，因适用简易程序减半收取6900元，由原告宋惠灵负担1656元，被告陈候财负担5244元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇一八年五月十六日 书记员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 法信超链：国家法律11篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkZyfl&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)地方法规10篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkDffl&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)案例493篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkAlyz&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)期刊238篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkFlqk&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?) × 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:void(0);?)第一百一十四条(?javascript:void(0);?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－