四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3111号上诉人（原审被告）：官智伟，男，1973年2月23日出生，汉族，住四川省邛崃市。上诉人（原审被告）：熊蕴雪，女，1972年2月29日出生，汉族，住成都市青羊区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张斌，四川致高守民（邛崃）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡成艾，四川致高守民（邛崃）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨著，男，1992年10月12日出生，汉族，住四川省邛崃市。委托诉讼代理人：刘春晓，四川泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐尚婉，四川泰和泰律师事务所律师。上诉人官智伟、熊蕴雪因与被上诉人杨著房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人官智伟、熊蕴雪上诉请求：撤销原判，改判驳回杨著的诉讼请求。事实和理由：1.一审程序违法，认定事实不清。杨著在起诉时未明确118530元损失为房价上涨损失，一审法院多次要求杨著确定该损失为何种损失，杨著均确定为间接损失，辩论终结后，法庭又诱导杨著将该损失明确为超过定金部分的损失包括“佣金损失11500元和房价上涨损失157030元”，但在一审判决书第九页又认定杨著主张的“房屋上涨损失为118530元”，系前后矛盾。2.一审判决酌情认定房屋涨价损失为60000元无事实和法律依据。杨著在一审中提交房屋中介的成交记录用以说明案涉房屋的涨价情况，但由于每套房屋情况位置不一，不能以此一概而论。且赔偿损失应当以存在损失为前提，杨著未提交其损失的相关依据。3.一审判决结果与其引用的法律规定相冲突。一审法院在对超过定金部分的损失进行认定时，引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，一审法院未认定官智伟、熊蕴雪给杨著造成损失的总额，按照一审法院认定的房屋涨价60000元及杨著支付的佣金8000元，即损失为68000元，适用定金罚则赔偿了50000元后，最多再赔偿杨著18000元，而一审判决168000元与该法律规定相违背。被上诉人杨著辩称，1.不管是间接损失还是直接损失，杨著在本案中要求官智伟、熊蕴雪赔偿的都是双方在签订合同时和官智伟、熊蕴雪违约时可以预计的经济损失，官智伟、熊蕴雪主张间接损失不应赔偿于法无据。2.官智伟、熊蕴雪不认可杨著提交的关于房屋价值的资料，而一审法院曾明确要求对案涉房屋价值上涨情况进行司法鉴定，但是官智伟、熊蕴雪一直不配合，导致鉴定无法进行，故证明责任应由其承担。3.一审判决适用法律正确，官智伟、熊蕴雪未理解判决内容，一审判决认定的损失是在已经适用了双倍定金罚则的情况下，超过部分的损失是68000元。请求维持一审判决。杨著向一审法院起诉请求：1.官智伟、熊蕴雪双倍返还定金100000元；2.官智伟、熊蕴雪赔偿超过定金部分的损失118530元；3.官智伟、熊蕴雪承担本案诉讼费用。经一审法院释明，杨著当庭增加一项诉请要求解除杨著与官智伟、熊蕴雪签订的《房屋买卖合同》和《关于合同号为：MM2013337的补充协议》并明确第二项诉请为官智伟、熊蕴雪赔偿超过定金部分的损失包括佣金损失11500元和房价上涨损失157030元。一审法院认定事实：2016年8月24日，杨著（买方）与官智伟、熊蕴雪（卖方）、成都东西南北房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：杨著购买官智伟、熊蕴雪所有的位于青羊区，建筑面积为89.55平方米，成交价为1150000元；合同签订当日，杨著向官智伟、熊蕴雪交付定金50000元，过户递件完成后当日内，杨著将首付款400000元支付给官智伟、熊蕴雪；剩余房款700000元由放贷银行直接支付给官智伟、熊蕴雪；该房屋目前为按揭状态，由官智伟、熊蕴雪在2016年10月1日前到贷款银行办理按揭手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证；基于经纪方提供的居间服务，且经纪方促成买卖双方签订本合同，杨著同意在合同签订当日向经纪方支付佣金11500元；官智伟、熊蕴雪擅自解除合同或单方违约致使合同被解除的，须向杨著支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金；官智伟、熊蕴雪逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5%向杨著支付违约金；逾期30天，杨著有权解除合同，官智伟、熊蕴雪须退还杨著已付的所有款项，并向杨著支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金，并承担杨著支付的佣金损失。此合同约定价格包含2270号车位。同日，杨著向官智伟、熊蕴雪支付定金50000元并向经纪方成都东西南北房地产经纪有限公司支付佣金8000元。2016年8月31日，官智伟、熊蕴雪与杨著签订《关于合同号为：MM2013337的补充协议》，其中约定若因国家政策变动原因不属于任何方违约，三方另行协商。2016年11月2日，官智伟、熊蕴雪委托四川致高守民律师事务所向杨著发出《律师函》一份，主要载明：2016年8月31日，官智伟、熊蕴雪与杨著签订《关于合同号为：MM2013337的补充协议》其中约定若因国家政策变动原因不属于任何第三方违约，三方另行协商；现因国家政策调整导致银行限贷限购的事实发生（请查阅：四川省市场利率定价自律机制秘书处关于印发《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案》的通知和《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案》），致使官智伟、熊蕴雪不能继续履行合同；官智伟、熊蕴雪提出解除与杨著签订的《房屋买卖合同》及《关于合同号为：MM2013337的补充协议》。另查明，青羊区成飞大道南段199号26栋1单元5层505号房屋（权2737288）房屋登记在官智伟、熊蕴雪名下。一审审理中，2017年6月19日，一审法院委托成都精至诚房地产评估有限公司对案涉房屋及车位价值进行评估。因官智伟、熊蕴雪不配合评估鉴定，致使评估鉴定机构无法进行现场勘查。成都精至诚房地产评估有限公司向一审法院回函并退回委托评估鉴定。一审法院认为，杨著与官智伟、熊蕴雪签订的《房屋买卖合同》、《关于合同号为：MM2013337的补充协议》均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同”，庭审中，官智伟、熊蕴雪与杨著均同意解除签订《房屋买卖合同》及《关于合同号为：MM2013337的补充协议》，故对杨著要求解除《房屋买卖合同》及《关于合同号为：MM2013337的补充协议》的诉请，一审法院予以支持。杨著于2016年8月24日向官智伟、熊蕴雪支付了购房定金50000元并向经纪方成都东西南北房地产经纪有限公司支付了佣金8000元。2016年11月2日，官智伟、熊蕴雪委托四川致高守民律师事务所向杨著发出《律师函》，要求解除与杨著签订的《房屋买卖合同》及《关于合同号为：MM2013337的补充协议》。官智伟、熊蕴雪抗辩因为国家政策变动原因致使不能履行合同。参照《四川省市场利率定价机制秘书处关于印发的通知》【川市率秘发（2016）6号】，提高首付款比例并不影响官智伟、熊蕴雪继续履行出卖房屋的合同义务，也不能构成官智伟、熊蕴雪有权行使解除权擅自提出解除合同的理由。因此，官智伟、熊蕴雪上述解除通知属于单方提出解除合同，致使杨著购买案涉房屋的合同目的不能实现，官智伟、熊蕴雪构成根成违约。根据《房屋买卖合同》的约定“官智伟、熊蕴雪擅自解除合同或单方违约致使合同被解除的，须向杨著支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，杨著有权要求官智伟、熊蕴雪双倍返还定金100000元。故杨著要求官智伟、熊蕴雪双倍返还定金100000元的诉请成立，一审法院予以支持。关于杨著主张的要求官智伟、熊蕴雪赔偿超过定金部分的损失的诉请。杨著诉称包括佣金损失和重新购买房屋价格上涨的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失”之规定，官智伟、熊蕴雪应当预见自己的根本违约行为会给杨著带来可得利益损失。杨著可以要求官智伟、熊蕴雪赔偿其向经纪方成都东西南北房地产经纪有限公司支付的佣金损失11500元，但杨著实际向经纪方支付了佣金8000元，故杨著要求官智伟、熊蕴雪支付佣金损失的诉请，一审法院予以部分支持。同时，杨著可以要求官智伟、熊蕴雪赔偿因其发出《律师函》明确表示要求解除合同之日的案涉房屋价值与合同签订之日的价差损失。参照杨著提交的链家房地产中介公司关于“凯德风尚”小区网上成交记录载明的2016年11月至2016年12月期间“凯德风尚”小区的成交均价，考虑官智伟、熊蕴雪的违约行为情节、其存在一定过错以及可能对杨著处分自己权利造成的影响，衡量民法公平原则及诚实信用原则，一审法院酌定官智伟、熊蕴雪赔偿杨著超过定金部分的房屋涨价损失为60000元。故杨著要求官智伟、熊蕴雪赔偿房屋上涨损失118530元的诉请，一审法院予以部分支持。综上，杨著的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十条之规定，判决：一、解除杨著与官智伟、熊蕴雪分别于2016年8月24日、2016年8月31日签订的《房屋买卖合同》及《关于合同号为：MM2013337的补充协议》；二、官智伟、熊蕴雪于判决发生法律效力之日起十五日内向杨著双倍返还定金100000元；三、官智伟、熊蕴雪于判决发生法律效力之日起十五日内向杨著赔偿佣金损失8000元及房屋涨价损失60000元，共计68000元；四、驳回杨著的其余诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向杨著付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4578元，减半收取2289元，保全费1613元，共计3902元，该款项已由杨著预交，由杨著承担1902元，官智伟、熊蕴雪承担3000元，并在履行上述给付义务时一并支付给杨著。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，杨著与官智伟、熊蕴雪签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方对解除上述协议无异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点有两个，现分别评述如下：一、关于官智伟、熊蕴雪是否应双倍退还杨著定金的问题。官智伟、熊蕴雪认为《四川省市场利率定价机制秘书处关于印发的通知》的颁布属于约定的“国家政策变动原因”，致使其不能履行合同。对此，本院认为，官智伟、熊蕴雪在案涉合同中的义务主要为交付房屋，而上述调整方案的颁布并不影响官智伟、熊蕴雪履行其合同义务，也并不导致案涉合同不能履行。根据案涉合同约定“卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金”，官智伟、熊蕴雪擅自解除案涉合同，杨著有权要求双倍退还定金。因此，一审判决认定正确，本院予以维持。二、关于官智伟、熊蕴雪是否还应在双倍退还定金的基础上赔偿杨著损失的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失”的规定，一审法院判决官智伟、熊蕴雪在双倍退还定金的基础上还应赔偿杨著损失正确，本院予以确认。同时，一审法院在参照案涉小区房屋成交价格的基础上，综合考虑官智伟、熊蕴雪的违约情形及杨著损失的大小，确定官智伟、熊蕴雪赔偿杨著佣金损失8000元及房屋涨价损失60000元并无不当。官智伟、熊蕴雪也并无证据证明定金和损失赔偿的数额已高于杨著的损失，因此，本院对官智伟、熊蕴雪的上诉意见不予支持。另，官智伟、熊蕴雪认为一审法官诱导杨著明确诉讼请求的问题。对此，本院认为，诉讼是围绕当事人的诉讼请求展开的，明确的诉讼请求是案件审理的基础和前提，当事人诉讼请求不清楚、不明确的情况下，法官可以要求当事人予以明确。本案中，一审法院要求杨著明确其诉讼请求的构成及具体金额正确，不存在程序违法的情形。综上所述，上诉人官智伟、熊蕴雪的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4578元，由上诉人官智伟、熊蕴雪负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一八年五月四日书记员  饶志誉