湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0626民初248号原告：湖北瑀恒置业有限公司保康分公司（以下简称瑀恒置业公司）。住所地：保康县马桥镇堰垭路**。统一社会信用代码：914206260809327555。负责人：孙治文，总经理。委托诉讼代理人：陈德超，湖北省保康县马桥镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：龚学平，男，1965年3月14日出生，汉族，瑀恒置业公司职工。住湖北省沙洋县。代理权限：特别代理。被告：屈克洪，男，1968年12月8日出生，汉族，农民，住湖北省保康县。委托诉讼代理人：周清海，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别代理。原告瑀恒置业公司与被告屈克洪因商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑀恒置业公司负责人孙治文的委托诉讼代理人陈德超、龚学平，被告屈克洪及其委托诉讼代理人周清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑀恒置业公司向本院提出诉讼请求：要求被告屈克洪立即付清购房款249000元。事实和理由：2014年10月23日，被告屈克洪与我公司签订《河南坪苑商品房认购协议书》，购房总价款349000元，被告屈克洪预付定金100000元，下欠购房款249000元未付。后经我公司多次催收，同时请有关部门协调，但被告屈克洪至今拒付。被告屈克洪辩称，原告瑀恒置业公司诉称不属实，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。理由1、按照我们双方签订的协议书约定，支付房款方式是按揭贷款方式；理由2、本案案由系商品房买卖合同关系，原告方诉状使用《民法总则》；理由3、原告瑀恒置业公司交付房屋时，没有向业主公示《商品房预售许可证》、《土地使用证》、《竣工验收合格证》等相关证件；理由4、原告瑀恒置业公司出售的房屋存在重大质量问题，房屋室内有多处裂痕现象；理由5、住房后面山体滑坡严重，存在很大安全隐患；理由6、原告瑀恒置业公司交付房屋与合同中楼层的层高、合同建筑面积与房屋实际建筑面积不相符，小区相关配套设施不完善，销售价格不合理，同一年开发的商品房小区，价格相差太大，要求下调售价。小区绿化未达到总面积的15.8%，车位配比不到位，消防验收不合格，每一层楼均无消防水带，消防水池建在场子内，占用了所有业主的公摊面积。原告瑀恒置业公司提供的不动产权证上面房屋容积率以前是4，现在调整到5.99，使业主的居住面积发生变化，与合同也不相符。按照合同约定，原告方应该为各业主安装进户门，现在都是业主自己安装的。小区用电存在问题，供电量不足；理由7、原告瑀恒置业公司私自允许二楼住户搭建玻璃房，存在安全隐患；理由8、物业管理不规范，小区内电梯存在安全隐患，无保养、维修记录，经常出现故障。原告瑀恒置业公司在出售房屋以后，物业管理不合法，没有经过业主大会认可，2017年冬天擅自停电。综上所述，原告瑀恒置业公司应该在履行好合同约定的义务以后，再让我们支付房款。我现在对购买房屋不满意，要求退房。经庭审质证及双方当事人陈述，对于原、被告双方无争议的事实本院认定如下：被告屈克洪与原告瑀恒置业公司协商购买原告瑀恒置业公司开发建造的房屋。2014年10月23日，原、被告双方签订《河南坪苑商品房认购协议书》，协议如下：“乙方即被告屈克洪自愿认购河南坪苑2号楼2单元11层04号商品房，暂定建筑面积136.66平方米，按建筑面积计算，该商品房优惠后单价为2553.78元每平方米，购房总价款349000元，最终建筑面积、房号以房地产有关部门实际测量及规定为准。2014年10月23日，被告屈克洪预付定金30000元，剩余首付款79000元，在2015年1月1日前交清，下余购房款240000元选择按揭贷款方式支付。被告屈克洪于甲方即原告瑀恒置业公司通知日期5日内签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，贷款金额以银行审批为准，不足部分在签订银行借款合同之日起3日内补足……”。2015年1月1日，被告屈克洪向原告瑀恒置业公司支付购房首付款70000元。2015年1月，被告屈克洪装修房屋后入住该商品房。后经原告瑀恒置业公司多次催收下欠房款，被告屈克洪及其他部分住户均以原告瑀恒置业公司出售的商品房有质量问题，住房后面山体滑坡存在安全隐患，出售房屋与合同不相符等理由拒绝办理按揭还款手续。2017年10月25日，原告瑀恒置业公司在小区内张贴《告知书》，告知小区业主可以签订正式商品房买卖合同，办理银行按揭付款手续。2017年10月26日，原告瑀恒置业公司与被告屈克洪进行沟通，并填写《河南坪苑客户商品房买卖合同签订沟通登记表》，该表格中明确被告屈克洪所欠购房款金额及被告屈克洪反映的住房存在的相关问题，并告知予以解决。2017年11月15日，应原、被告双方反映的问题，保康县马桥镇人民政府派员参加并组织镇职能部门、河南坪小区业主、开发商代表，协调解决矛盾，要求原告瑀恒置业公司尽快完善小区配套设施，合理解决各业主反映的问题，小区各位业主也要积极办理相关购房手续。原告瑀恒置业公司遂按要求逐次解决反映的部分问题。同年12月14日，原告瑀恒置业公司在小区内张贴《通知书》，告知对小区业主反映的问题正在解决，小区已安装监控、门禁系统、消防设施已快完工、专用变压器马上安装、车位划线、摩托车车棚马上安装，红白事场地已预留，物业用房已完工，并通知各业主立即签订正式购房合同并办理银行按揭手续，限于2017年12月20日前办理手续的，公司给予办理房产证的个人契税费用补贴50%优惠。逾期不签订正式购房合同及不办理银行按揭手续的，将不再供水、供电，并依法起诉。2017年冬，原告瑀恒置业公司对逾期未办理购房手续的业主没有进行预交电费服务，导致小区部分业主家中因无电费停电，后经相关部门协调，已恢复预交电费服务并通电。另查明，2014年5月，原告瑀恒置业公司取得《建筑工程竣工验收报告》，并附有安装部分、建筑节能12项工程质量验收记录；2016年，原告瑀恒置业公司取得鄂（2016）保康县有动产权第0000228号《不动产权证》；2016年4月13日，原告瑀恒置业公司取得《营业执照》；2016年11月23日，原告瑀恒置业公司取得地字第F-50000023号《中华人民共和国建设用地规划许可证》；2017年1月9日，原告瑀恒置业公司取得建字第F-500000001号《中华人民共和国建设工程规划许可证》；2017年6月20日，原告瑀恒置业公司取得登记序号4206262017号的《建筑工程质量监督注册登记表》；2017年6月22日，原告瑀恒置业公司取得编号为420626201706220101的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》；2017年7月10日，原告瑀恒置业公司取得《建筑节能专项验收报告》；2017年7月13日，原告瑀恒置业公司取得保鄂售房预字2017（0003）号《湖北省商品房预售许可证书》；2017年12月1日，原告瑀恒置业公司取得核字第F-50000005号的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；2018年4月26日，襄公消设备字[2018]第0027号襄阳市公安消防支队建设工程消防设计备案凭证。诉讼中，原告瑀恒置业公司为促使业主履行还款义务，向本院提交《已诉案件处理意见》，内容如下：“对诉至法院的业主，如愿意配合本公司签订合同、办理相关手续、全款或银行按揭方式付清房款，则按照下列方案执行。1、房屋内装修后出现的龟纹问题，公司安排工程人员实地上门查看，在合情合理的范围内给予维修补偿，业主也可拿出质量检测部门的鉴定结果，按鉴定结果处理。2、优惠政策：为每房5000元的优惠或者给予办理房屋不动产权证（房产证和土地证）时契税和房屋维修基金及办证费补贴60%，二种方案业主二选一。3、业主办理相关手续必须在规定时间内（5天内）来本公司签订合同、全款或按揭付清房款，延迟一天减去1000元优惠，超过5天的，优惠政策终止，由人民法院裁判。4、诉讼费用由被告方承担。”但被告屈克洪未按该意见履行。2015年5月3日，原告瑀恒置业公司针对被告屈克洪所提房屋内裂缝问题回复，同意承担维修费3400元。原、被告双方有争议的事实及争议的焦点如下：焦点一、对于被告屈克洪辩称房屋存在质量及安全隐患问题。被告屈克洪认为房屋存在重大质量问题，室内有裂痕现象，小区住房后面有山体滑坡，原告瑀恒置业公司私自允许二楼住户搭建玻璃房，存在安全隐患。原告瑀恒置业公司辩称，建房地址是得到地质勘查部门勘测允许后建房，若存在自然灾害和重大安全隐患，应由政府相关部门负责治理或认证。公司对二楼住户搭建玻璃房，没有能力阻止，多次与该户协商未果。房屋裂痕确实存在，但不影响质量，已安排专业人员查看，在合理范围内给予维修补偿，被告屈克洪也可以拿出相关房屋质量检测部门的鉴定报告，按鉴定结果处理。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，房屋买卖关系成立并装修入住多年，出现裂痕等质量问题，由原告瑀恒置业公司进行维修或给予费用补偿，被告屈克洪亦可以另案起诉。被告屈克洪未向本院举证证实其房屋存在质量问题严重影响正常居住、也无证据证实相关部门的认证会发生地质灾害、也无证据证实二楼所建玻璃房安全问题，应承担举证不能的后果。对二楼未经审批违规建玻璃房，可向政府相关部门反映处理，被告屈克洪的上述辩称理由与本案无直接关联，不能作为其拒付购房款或解除买卖合同的正当理由，本院不予支持。焦点二、对于被告屈克洪辩称原告瑀恒置业公司无证售房，面积不符及未完善小区配套设施的问题被告屈克洪认为，原告瑀恒置业公司交付房屋套内建筑面积与商品房买卖合同面积不符，面积误差比绝对值在超出3%，有权请求解除合同。房屋楼层层高与合同不符，小区相关配套设施不完善，销售价格不合理。小区内绿化未达到总面积的15.8%，车位配比不到位，消防验收不合格，每一层楼均无消防水带，消防水池建在场子内，占用所有业主的公摊面积。原告瑀恒置业公司提供的不动产权证上面房屋容积率以前是4，现在调整到5.99，使业主的居住面积发生变化，与合同也不相符。同一年开发的商品房小区，价格相差太大，要求下调售价。及按照合同约定，原告瑀恒置业公司应该为各业主安装进户门，现在都是业主自己安装的。小区用电存在问题，供电量不足。原告瑀恒置业公司均在销售商品房以后，才陆续取得相关建设工程验收合格证及销售许可证，其商品房预售合同不符合相关法律、行政法规规定，应当确定双方签订合同无效等答辩理由。原告瑀恒置业公司认为被告屈克洪答辩不属实，向本院提交了由保康县房产测绘队出具的该小区出售的商品房的《房产分户图》、《房屋分层分户面积对照表》，原告瑀恒置业公司并在售楼部大厅内张贴《河南坪苑商品房销售单套价值一览表》，上面明确公示了每套商品房的建筑面积、套内面积、分摊面积、阳台面积、分摊系数、销售单价、销售总价等内容，拟证明其销售的商品房套内面积、公摊面积、销售价格都是经国家有关部门报备、验收、审批的，且已在销售前公示上墙，小区各业主均在知晓的情况下自愿购买商品房。消防水池不在各业主公摊面积之内，消防设备于2018年4月26日已验收合格备案。房屋容积率调整，解释权在原告瑀恒置业公司，其有权做出调整，并已通过相关部门审批。小区绿化、车位配比，有建设规划，在规划期内完善。对于被告屈克洪辩称的小区用电存在问题，供电量不足问题，原告瑀恒置业公司向本院提交了保康县马桥镇供电所出具的《高压供电方案答复单》，即已向国家电网部门申请并出资增加一台高压变压器（供电容量500KVA），目前已通过审批，设备正在购买中，待到货安装，完全能够解决小区住户供电问题。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定价格据实结算，买受人请求解除合同，不予支持。本案中，原、被告双方签订的《河南坪苑商品房认购协议书》中的被告屈克洪认购的房屋建筑面积为136.66平方米，保康县房产测绘队出具的《房屋分层分房面积对照表》中的被告屈克洪认购的房屋建筑面积为133.89平方米，面积误差在3%以内，故对被告屈克洪要求解除合同的辩称理由，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该解释的第五条、第六条规定，商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告屈克洪以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。原告瑀恒置业公司销售的商品房套内面积、分摊面积、销售价格均经国家相关部门审批，且被告屈克洪是在知晓的情况下自愿签订认购协议，原、被告双方签订认购协议合法、有效，被告屈克洪的辩称理由无事实和法律依据，本院不予以支持。在诉讼中，本院针对被告屈克洪所要求退房申请，对原、被告双方进行了释明，书面通知被告屈克洪及时提交退房申请书，并在七日内腾房、交房门钥匙。原告瑀恒置业公司书面答复，内容：“无法律依据原则上不予退房。强烈要求退房的必需办理退房手续：1、将居住房屋恢复至购房时的原始状态；2、房屋内装修时损毁的墙体、地、地面窗等按价赔偿；3、购房时所交付的定金不予退还；4、按市场行情付清居住期间的房租；5、前期所付购房款扣除上述费用后给予退回客户；6、客户必须在5日内向本公司腾房交钥匙，再按上述条款办理退房。”。被告屈克洪也向本院提交退房要求，内容：“1、开发商违约，五日内双倍退清首付款200000元；2、无条件100%退还装修费200000元；3、以月息2分的利率退还首付款和装修费用所产生的利息186000元；4、开发商诉业主到法院的诉讼费、律师费、误工费等，合计20000元；5、本小区内均未签订商品房买卖合同，仅上告我们四家，开发商应无条件赔偿名誉损失费、精神损失费100000元；6、2018年元月非法停电所产生的一切损失，由开发商承担4000元；7、阳光房自建成之日起，对业主产生的巨大压力损失，由开发商承担6000元；8、楼体下水主管道破损长达四年之久，业主所产生的一切损失，由开发商承担；9、所有费用合计716000元一次性付清后，立马搬空。”本院根据原、被告双方提出的退房要求，进行协商无果。综上所述，本院认为，被告屈克洪自愿与原告瑀恒置业公司签订商品房购房协议，双方形成合法有效的商品房买卖合同关系。本案中，原告瑀恒置业公司作房产开发企业，在未取得商品房销售许可证及各项建设工程施工验收合格证之前，进行了房屋销售，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前已取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现在原告瑀恒置业公司已取得国家规定的商品房相关建设、销售许可等证件，应当认定原、被告双方签订的销售合同有效。被告屈克洪也入住多年，对房屋的占有使用，应视对买卖标的物交付使用，其未在法定期限内请求撤销或解除房屋买卖合同，亦未向本院提供解除房屋买卖合同的法定事由，故原、被告双方均应当按照生效合同的约定履行自己的义务，被告屈克洪以原告瑀恒置业公司不履行先期义务(绿化、消防等)种种理由，拒绝履行主合同义务违背诚实信用原则，应承担违约责任。经本院主持，被告屈克洪仍然拒绝办理银行按揭支付购房款等手续，并且双方对退房要求也分歧较大。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可要求全额支付。被告屈克洪未支付价款已达到全部价款的60%以上，故原告瑀恒置业公司有权要求被告屈克洪按照认购协议书约定价格支付购房款。但同时，原告瑀恒置业公司作为开发商，有义务完善小区配套设施，为小区业主提供舒适、便捷、安定的居住环境，达到双方共同收益目的，业主所提的合理请求，双方应及时协商完善解决，业主也可通过相关程序解决。原告瑀恒置业公司针对被告屈克洪所提房屋内的裂缝问题，同意承担维修费3400元系自认行为，本院予以采纳，可从购房款中扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条、第一百六十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第六条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告屈克洪于本判决生效之日起30日内向原告瑀恒置业公司支付购房款245600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5036元，减半收取2518元，由被告屈克洪负担，定于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费5036元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××56。上诉人也可以将上诉案件的案件受理费交给保康县人民法院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交上诉案件的案件受理费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 彭 勇二〇一八年五月二十三日书记员 李晓丽