山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0113民初3787号 原告：济南鼎津企业管理有限公司，住所地山东省济南市长清区大学科技园商业公园步行街**楼**。 法定代表人：陈延彰，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：姜涛，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷婷，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：山东三泽置业有限公司，住，住所地山东省济南市长清区大学科技园紫薇路**/div> 法定代表人：吴立春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：路云平，山东千越律师事务所兼职律师。 委托诉讼代理人：庄欠锋，山东千越律师事务所实习律师。 原告济南鼎津企业管理有限公司（以下简称济南鼎津公司）与被告山东三泽置业有限公司（以下简称三泽置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南鼎津公司的法定代表人陈延彰，委托诉讼代理人姜涛、陈婷婷，被告三泽置业公司的委托诉讼代理人路云平、庄欠锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南鼎津公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令三泽置业公司承担违约解除协议并承担违约金100万元人民币；2.依法判令三泽置业公司按照合同约定赔偿因给济南鼎津公司造成的装修投入损失100万元人民币，营业损失每个月30万人民币；3.本案所有诉讼费由被告承担。诉讼中济南鼎津公司变更诉讼请求：1.依法判令三泽置业公司赔偿因无正当理由违约清场给济南鼎津公司造成的损失200万元人民币，及营业损失每个月30万元（截至起诉时已有2个月，暂按2个月计算）直到恢复营业；2.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月15日，原被告双方签订《三庆青年城商业裙房租赁合同》，双方约定于2016年3月15日进行本合同标的房屋的交付，双方自本合同标的房屋交付之日起算租赁期，租赁时间为10年。在房屋租赁的过程中，自2017年7月14日开始，无端给予停电停水，破坏正常的经营秩序。2017年8月21日原告经营长清区三庆青年城一楼门市大创生活馆被山东三泽置业有限公司无端终止合同，并组织人员在场地将营业人员驱赶出门外，控制部分员工自由，将原告陈列商品强行搬出，逼迫原告搬离该场地并进行清场。为维护原告合法利益，向法院提起诉讼，望判如所请。 三泽置业公司辩称，一、三泽置业公司不存在任何违约行为，双方于2016年3月15日签订的《三庆青年城商业裙房租赁合同》系协商解除。该租赁合同系三泽置业公司的招商总监吴坤签订，吴坤亦是济南鼎津公司的股东，合同的签订是隐瞒真相、利用关联交易侵占三泽置业公司的租金利益行为，三泽置业公司发现后与济南鼎津公司协商解除了合同，济南鼎津公司自行搬离了租赁场所。二、三泽置业公司变更诉讼请求将原诉讼请求第一项“依法判令被告承担违约解除协议并承担违约金100万元人民币”删除，说明三泽置业公司知晓该诉讼请求无事实及法律依据。三、三泽置业公司提出的200万损失和每月30万营业损失没有事实和法律依据。原租赁合同中明确约定，三泽置业公司的所有装修投入由其自行承担。三泽置业公司在分文租金不交的情况下在济南鼎津公司商铺经营，没有营业损失的事实，自济南鼎津公司自行撤场之日，双方租赁合同已解除，不存在恢复营业和损失的问题，反而三泽置业公司因此致使1500多平米商铺近两年未收取租金，损失达600万元。对此，三泽置业公司保留诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院组织质证和本院审查，对以下证据：三庆青年城商铺承租意向书、三庆青年城商业裙房租赁合同、烟平价估字[2017]第JNTPJNCQFY20183140-91号报告书予以确认并在卷佐证。 经审理本院认定事实如下：2016年3月15日，济南鼎津公司与三泽置业公司签订《三庆青年城商业裙房租赁合同》，合同的主要内容为：甲方（出租方）三泽置业公司将济南市长清区大学科技园商业商务公寓二期项目商业裙房南区一层部分出给乙方（承租方）济南鼎津公司；第二条：租赁经营期限双方约定于2016年3月15日进行合同标的房屋的交付，租赁时间为10年；第三条：租赁费由乙方每月按下列订定的营业总额提成比率标准支付。营业额：为扶持乙方经营，甲乙双方一致同意自2016年4月15日-2019年4月14日，若乙方该月度经营额在140万人民币以下（含140万），甲方免收营业额计提比例租金；若乙方该月度经营额在140万人民币以上，170万人民币以下（含170万），乙方按该租赁月度经营额3%的比例支付给甲方作为该租赁月度的房屋租金；若乙方该月度经营额在170万元人民币以上，200万人民币以下（含200万），乙方按该租赁月度营业额4%的比例支付给甲方作为该租赁月度的房屋租金；若乙方该月度经营额在200万人民币以上，乙方按该租赁月度营业额5%的比例支付给甲方作为该租赁月度的房屋租金；第四条：意向金乙方向甲方支付的人民币20万元租赁意向金，在本合同生效后，意向金自动转为相应租赁合同项下乙方的铺位租金；第八条：竞业条款甲方同意承诺乙方在签订本承租意向书并依约签订正式租赁合同后在该租赁项目内只允许乙方经营相关业务运营同质型业态(名创优品、惠利通连锁），甲方不得再允许其他租户经营类似业务，本项目不属于甲方产权商铺不受此限制。如有违反，乙方有权解除本意向书及租赁合同，甲方退还乙方全部保证金，赔偿乙方因开店投入所受之损失，并承担违约金100万元……第十二条违约责任第5款乙方利用所租赁场馆从事违反法律法规的行为，或严重损害公共利益或甲方利益，经甲方书面通知整改后20（二十）天内未能纠正和赔偿由此造成甲方损失的，甲方有权要求乙方停止营业或者撤离商场，乙方须按本合同第八条第一款承担违约责任等。 合同签订后，双方履行合同，济南鼎津公司对标的物进行装修及部分投入，这期间济南鼎津公司未向三泽置业公司交纳房屋租赁费。2017年7月至8月期间，双方因种种原因出现矛盾，双方履行合同出现障碍。三泽置业公司认为济南鼎津公司的股东吴坤利用其在三泽置业公司招商总监的职务便利隐瞒真相、利用关联交易侵占租金利益，该租赁合同应当协商解除，济南鼎津公司不同意解除合同。2017年8月，双方矛盾再次升级，因济南鼎津公司所租赁的门市清场产生纠纷，有关部门进行了处理，双方已无法继续履行合同。至此，双方继续履行合同的信任和基础已不存在。济南鼎津公司认为合同不能履行的原因为三泽置业公司对济南鼎津公司所在的三庆青年城门市强制清场的不当行为造成。为此诉来本院，提出以上诉讼请求。 诉讼中，济南鼎津公司提出对店铺投入损失数额的鉴定申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司进行评估，对济南鼎津公司的店铺投入损失数额进行鉴定，烟台天平价格评估事务所有限公司出具了烟平价估字[2017]第JNTPJNCQFY20183140-91号报告书，鉴定结论为；济南鼎津公司店铺投入损失数额为236300元（图纸显示和现场都存在的部分）、4200元（图纸显示存在现场不存在的部分）。济南鼎津公司对此结果存有异议并提出鉴定结论异议书，认为鉴定机构并未按照异议人提交的清单逐一鉴定，遗漏了多项项目，且未对类目周边成本进行鉴定。烟台天平价格评估事务所有限公司对此异议给予回复，对图纸数据显示不完善现场不存在的评估标的不具备进行价格鉴定的条件，无法进行评估。价格评估报告中的评估单价均是包含施工安装的价格。 本院认为，经济活动中，合同相对方在签订、履行合同时，应该本着互惠互利的原则，平衡双方的利益关系，履行各自的权利义务。本案中，济南鼎津公司与三泽置业公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律规定，为有效合同，双方当事人应严格履行。但三泽置业公司作为出租方因合同约定，未能收取租金，而济南鼎津公司作为承租方在正常经营活动中对平衡双方的利益关系方面有所欠虑，双方未能达成共赢，反而造成了各自损失，这是有悖商业合作的本意的。因此双方在合同履行期间，因对利益的分配、获取无法达成一致，致使双方矛盾重重，已逐渐丧失继续履行合同的条件。此后，双方矛盾进一步激化，因济南鼎津公司所租赁的门市清场而达至顶点，已经彻底丧失继续履行合同的信任和基础，对此双方应该是心知肚明的，故继续履行合同已经不能带来利益，只会加重双方的经济损失。为此，根据有关法律规定，双方签订的租赁合同可以解除。 我国法律规定，租赁合同解除后，双方当事人的权利义务终止，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，济南鼎津公司确实对店铺进行了投入。因此，三泽置业公司对济南鼎津公司经鉴定后的损失应当予以赔偿。至于济南鼎津公司提出其他损失的主张，因不能提供相应证据予以证实，本院不能支持。诉讼中，本院为避免继续扩大损失，及时解决纠纷，进行了调解，奈何双方意见相差悬殊，调解不成。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、解除原告济南鼎津企业管理有限公司与被告山东三泽置业有限公司的《三庆青年城商业裙房租赁合同》； 二、由被告山东三泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南鼎津企业管理有限公司店铺投入损失数额236300元； 三、由被告山东三泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南鼎津企业管理有限公司店铺投入损失数额4200元； 四、驳回原告济南鼎津企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27600元，由原告济南鼎津企业管理有限公司负担12000元，由被告山东三泽置业有限公司负担15600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 军 人民陪审员  房泽杰 人民陪审员  任立彬 二〇一八年五月二日 书 记 员  陈东娇