河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初932号原告郑州华强商业管理有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区电厂路**华强城市广场**楼****。法定代表人李曙成，董事长。委托代理人吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人李峰，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告上海玉昆企业管理咨询有限公司，住，住所地上海市松江区邱家湾********/div>法定代表人辛峰，执行董事。原告郑州华强商业管理有限公司与被告上海玉昆企业管理咨询有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州华强商业管理有限公司委托代理人吴利波到庭参加诉讼，被告上海玉昆企业管理咨询有限公司经本院公告传唤未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2017年5月25日，原、被告签署了《商铺租赁合同》和《综合服务协议》，约定：由被告承租原告位于郑州华强广场F2层17/18号房屋，租赁面积为790.65㎡，租期为2017年9月23日起至2027年9月22日。租金及综合服务费为每月保底租金40元/月/㎡，每两年递增5%；每月保底综合服务费为20元/月/㎡。双方还约定，原告承担租赁场所的设计和装修费用，租赁场所的设计装修费标准为2276.61元/㎡，由原告直接向被告支付180万元。合同签订生效后，被告向原告缴纳了租赁保证金和装修押金共计132477.88元，原告按约定向被告支付了装修费用108万元，但被告却没有按合同约定缴纳首期租金等其他重大违约行为，经原告催告后，被告未办理交还手续而擅自撤离该商铺，导致原告重大损失。租赁房屋内的剩余物品原告已通过律师见证的方式全部搬至仓库内保存。故请求依法判令：1、解除原、被告双方于2017年5月25日签署的《商铺租赁合同》和《综合服务协议》；2、被告向原告退还装补款项1080000元，并支付房租184379.58元（自2017年9月23日至2018年3月6日）；3、被告向原告支付违约金及损失280841.62元。被告未答辩。经审理查明：2017年6月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）就郑州华强广场F2-17/18号商铺签署了《商铺租赁合同》和《综合服务协议》，商铺套内建筑面积790.65㎡。双方约定：一、租赁期限：120个月，自2017年9月23日至2027年9月22日，不含装修期。二、租金及综合服务费：每月保底租金40元/月/㎡，每两年递增5%；每月保底综合服务费20元/月/㎡。具体租金标准：2017年9月23日-2018年9月22日，40元/㎡/月，月租金31626元；2018年9月23日-2019年9月22日，40元/㎡/月，月租金31626元；2019年9月23日-2021年9月22日，42元/㎡/月，月租金33207.3元，递增5%；2021年9月23日-2023年9月22日，44.1元/㎡/月，月租金34867.66元，递增5%；2023年9月23日-2025年9月22日，46.31元/㎡/月，月租金36615.0元，递增5%；2025年9月23日-2027年9月22日，48.63元/㎡/月，月租金38449.31元，递增5%；为扶持乙方经营，在乙方完全履行本合同的前提下，甲方同意2017年9月23日至2018年9月22日给予乙方租金优惠，租金标准由31626元/月（以下简称“原租金标准”）优惠至26355元/月。如因乙方原因导致该合同提前解除（包括乙方在租赁期间提前撤场等违约情形导致合同解除的），则乙方应在合同解除后7日内按合同约定的原租金标准向甲方补交给予租金优惠部分的全部租金。三、租金支付方式：以一个季度为一个交租期，在整个合同期内，除开业日所在的季度外，乙方须于每个季度首月的第五（5）日前向甲方预先缴付下季度租金。四、保证金：乙方在签订本合同当日，应向甲方缴纳租赁保证金76898.62元、综合服务保证金31626元。五、装修设计约定：甲方承担租赁场所的设计和装修费用，租赁场所的设计装修费标准为2276.61元/㎡,以租赁场所的套内面积计算，即790.65㎡，由甲方直接向乙方支付，共计为1800000元，具体支付方式为：（1）双方完成合同签订后10个工作日内，甲方向乙方支付总费用的30%，即540000元整。（2）乙方进场装修后10个工作日内，甲方向乙方支付总费用的30%，即540000元整。（3）乙方完成装修并在商铺开业后15个工作日内，甲方向乙方支付总费用的40%，即720000元。六、违约责任：合同因乙方违约而提前解除的，甲方及综合服务公司有权没收合同项下之保证金，乙方应当向甲方及综合服务公司赔偿相当于第一个租约年两个月租金和综合服务费的违约金，除此之外，乙方仍应承担其违约行为相应的违约责任，包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等；如乙方支付的违约金不足以补偿甲方及综合服务公司实际损失的，则乙方还应继续赔偿损失。合同签订后，被告按照约定向原告支付租赁保证金76898.62元、装修押金20000元、临时水电保证金3953.26元以及综合服务保证金31626元，共计132477.88元。原告于2017年6月28日向被告支付装修设计费54万元，于2017年8月15日向被告支付装修设计费54万元，共计108万元。被告未支付首期租金86093元及首期综合管理费51655.8元，经原告方催要，被告一直未缴纳，直至再也联系不到被告。原告于2017年10月26日通过邮政快递向被告发出解除合同通知书以及租户退铺结算单一份，但联系不到被告，邮件被退回。原告于2018年3月6日委托北京华泰（郑州）律师事务所对位于郑州市高新区东风路北、电厂路西郑州华强广场二层F2-17/18室内存放物品进行律师见证，2018年3月9日，在律师见证下，原告对被告在该商铺存放物品进行清点登记，并存放在原告仓库内。原告为此支付法律服务费25000元。上述事实，有原告提供的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《商铺租赁合同》一份、综合服务协议一份；2、原告转账付款通知回单2张；3、《交款通知书》、《催款函》以及快递邮寄单各一份；4、《解除合同通知书》以及《租户退铺结算单》各一份；5、《律师见证书》及票据各一份。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》及《综合服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告在租赁期限届满前，未办理交还退租手续而擅自撤离该商铺，原告无法联系上被告，被告已经以自己的行为表明不履行合同主要义务，符合合同的法定解除条件。故对于原告有关解除《商铺租赁合同》和《综合服务协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应当向原告返还装补款项1080000元。在原告将被告物品腾空之前，被告应当向原告支付占有使用场地期间的租金，自2017年9月23日至2018年3月6日共计为184379.58。关于违约金和损失，双方约定因被告违约而提前解除合同的，原告及综合服务公司有权没收合同项下之保证金，被告应当向原告及综合服务公司赔偿相当于第一个租约年两个月租金和综合服务费的违约金，但原告主张的损失中只有律师见证费有相应发票，合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失，故本院酌定原告收取的保证金132477.88元不再退还被告，被告也不再另行向原告承担违约金和损失。被告上海玉昆企业管理咨询有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州华强商业管理有限公司与被告上海玉昆企业管理咨询有限公司于2017年6月1日签订的《商铺租赁合同》和《综合服务协议》。二、被告上海玉昆企业管理咨询有限公司于本判决生效后10日内返还原告郑州华强商业管理有限公司设计和装修费用108万元。三、被告上海玉昆企业管理咨询有限公司于本判决生效后10日内支付原告郑州华强商业管理有限公司2017年9月23日至2018年3月6日期间的房屋租金184379.58元。四、驳回原告郑州华强商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17901元，由被告上海玉昆企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  申晓娟审 判 员  汪 涛人民陪审员  许 婷二〇一八年五月十一日书 记 员  丁 霞