包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终323号   上诉人（原审被告）:杨成伟，男，1971年11月3日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：宫剑波，内蒙古天琪律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑博宇，内蒙古天琪律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：董璐，女，1974年9月23日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。   原审第三人：包头市明大房地产开发有限责任公司。   法定代表人：李日升，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵志富，该公司员工。   上诉人杨成伟因与被上诉人董璐、原审第三人包头市明大房地产开发有限责任公司（以下简称明大公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨成伟及其委托诉讼代理人宫剑波、郑博宇，被上诉人董璐，原审第三人明大公司的委托诉讼代理人赵志富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨成伟上诉请求：1、撤销一审民事判决第一项、第二项；2、依法改判驳回董璐一审全部诉讼请求或发回重审；3、一、二审诉讼费用全部由董璐承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据明显不足且适用法律明显错误，具体表现在以下几个方面：一、本案诉争房屋买卖合同实属无效合同。第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。具体到本案中，董璐与第三人所签买卖合同，不属于网签商品房买卖合同，其本质上属于商品房预售合同。现由于第三人未依法取得商品房预售许可证明，故实属无效买卖合同。第二，董璐与第三人恶意串通、损害杨成伟合法权益，诉争合同并未实际履行、属无效合同。董璐根本没有实际支付第三人购房款，双方买卖合同根本没有实际履行。一审法院认为董璐之前具有账户流水就一定具有支付本案房款的能力，进而认定董璐已经一次性支付了该房全部价款，属于明显的认定事实不清、证据不足。二、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。具体到本案中，一是本案诉争房屋买卖合同实属无效合同，双方并未实际履行；二是诉争房屋并非董璐用于居住，而是商业用途由所谓的凤祥中医诊所在经营和收益，董璐无职业现居住于包头市××区号；三是董璐没有实际支付第三人房屋价款。故本案实际情况根本不符合该第二十九条规定情形，一审判决明显违反该规定且属于适用法律错误。三、一审判决对“非因买受人自身原因未办理过户登记”认定事实不清、证据不足。丁浩出具的承诺书即使真实，也仅能证明丁浩所购买的明大颐园2-108号房产未能办理网签手续，而不能证明本案诉争房屋不能办理网签手续。一审法院适用主观推定、存在错误。因此，本案实际情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，董璐权利不能够排除杨成伟执行。四、董璐并非本案诉争房屋的权利人，更非实体物权人。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。具体到本案中，无论是从房管局登记簿判断，还是从土地使用权、工程规划、施工许可等证件来判断，诉争房屋均登记的是第三人明大房地产公司，而非董璐。一审法院认定该权利人系董璐，没有依据、属于认定事实不清、证据不足。第二，杨成伟在申请人民法院依法查封时，诉争房屋明确登记在债务人明大房地产公司名下，该登记效力具有法定的公示、公信效力，杨成伟有根据、有理由相信该房屋就属于明大房地产公司所有。至于董璐以所谓的占有、使用对外公示等，杨成伟认为该种所谓的公示不具有法定公信力和公示效力。一审法院认定该事实没有依据、明显错误，进而一审法院认定董璐拥有实体物权、优先于一般债权的观点，也没有依据。而事实上董璐与杨成伟对该房屋均系一般债权，人民法院应当站在法定公信力的角度，优先保护杨成伟的合法权益，以更好维护保全裁定等法律文书的权威性和公信力。五、一审判决显失公平，损害了杨成伟合法权益。一审法院过于保护董璐的权益，严重损害了杨成伟的合法权益。董璐在本案中并不享有实体物权，按法律规定不享有物权期待权。现由于一审判决董璐权利优先于杨成伟权利、排除执行、确认买卖合同有效，无疑导致杨成伟不能实现生效法律文书所确定的债权，已经侵害了杨成伟的合法权益，明显失去公平。   董璐答辩称，明大公司已经于2012年12月31日取得了商品房预售许可证，因此签订的合同是合法有效的，董璐已经交齐了购房款并实际占有、使用了诉争房屋。请求二审法院驳回上诉维持原判。   明大公司答辩称，其公司已经取得商品房预售许可证，与董璐签订的房屋买卖合同是真实的，该买卖行为发生在明大公司与杨成伟的纠纷之前，没有办理产权证是明大公司的自身原因。   董璐向一审法院起诉请求：1.判令不得执行包头市青山区明大颐园1-111号房屋；2.确认董璐与明大公司签订的《包头市商品房买卖合同》有效，包头市青山区明大颐园1-111号房屋归董璐所有；3.诉讼费由杨成伟承担。   一审法院认定事实：1.（2016）内0204民初108号民事调解书，协议的主要内容是明大公司给付杨成伟货款1414235元，最后一笔的给付期限为2016年8月15日；2.（2016）内0204民初108号民事裁定书及人民法院协助执行通知书，查封明大颐园1-104、2-108、3-101、3-106、1-111号等房屋；3.（2017）内0204执异31号执行裁定书及其送达证，载明内容为董璐以其系涉案房产的所有权人为由提出执行异议，法院驳回董璐的异议申请。在法定时限内，董璐提起案外人执行异议之诉。该院予以确认。   对有争议的证据和事实，该院认定如下：1.董璐提交的《包头市商品房买卖合同》1份、房款交纳收据1张、契税、印花税等交纳收据1张，载明2014年4月7日，董璐与明大公司签订合同，董璐购买明大公司开发的位于包头市××区号房屋，用途商业，付款方式一次性付清。同日，董璐向明大公司付清该房全部房款。2014年5月1日，董璐向明大公司交纳该房的契税、印花税、手续费等。2.董璐提交的《物业管理服务协议》、《装修管理服务协议》及收据5张，载明2014年5月1日，董璐向明大公司交纳了装修保证金、维修基金、取暖费、物业费、水电费等。2014年7月4日，董璐与包头中宇物业服务有限公司就涉案房屋签订物业合同及装修管理合同。3.包头市青山区凤祥中医诊所营业执照、税务登记证、医疗机构执业许可证，3证均载明包头市青山区凤祥中医诊所的经营场所在包头市××区号。4.董璐及程金泉的借记卡账户历史明细清单，拟证明其有经济能力一次性付清涉案房屋的房款。5.庭审中，（2017）内0204民初2757号原告丁浩提交2017年6月15日明大公司出具的承诺书，载明丁浩购买了包头市青山区明大颐园2-108号房产，由于公司的原因未能办理房屋网签手续。   一审法院认为，本案的争议焦点是董璐对涉案房产是否在法律上享有实体权利，该实体权利是否足以排除对该涉案房产的强制执行。分析如下：已经发生法律效力的（2016）内0204民初108号民事调解书，协议的主要内容是明大公司应向杨成伟履行1414235元货款的给付义务。该生效调解书作为强制执行的依据，确定了债务人明大公司向债权人杨成伟履行金钱给付为内容的义务，但并未指定明大公司以涉案房产清偿债务，即杨成伟作为执行案件中的申请执行人，其请求人民法院强制执行已被查封的、特定的执行标的的行为是为了实现生效裁判文书所确定的债权，并不等同于申请执行人对执行标的享有排他性的权利。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，董璐提供证据足以证明其于2014年4月与明大公司就涉案房屋订立的买卖合同关系成立并生效；且其依约支付了全部合同价款；并以公开的方式占有、使用，亦表明董璐对涉案房产物权变动的期待已经以一定的方式对外公示。虽董璐未对其陈述的“明大颐园小区网签及办理产权证书已停滞”提交证据，但明大公司给丁浩出具的承诺书证明，导致明大颐园房产物权未发生变动的原因在于明大公司。由此，可以推定董璐已具备了实现订立买卖合同的最终目的即涉案房产的物权变动至其名下的条件。该实体权益在性质上虽仍属债权范畴，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应选择优先保护案外人的权益，这也符合我国民事诉讼法设立案外人执行异议之诉制度的本意，亦有利于维护正常的市场经济秩序。故董璐关于排除强制执行的诉讼主张成立，其该项诉讼请求予以支持，杨成伟的抗辩意见，不予采纳。   另外，董璐请求确认其与明大签订的《包头市商品房买卖合同》有效，该院予以支持。董璐请求确认包头市青山区明大颐园1-111号房屋归董璐所有，因买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得涉案房产的物权，应依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定办理物权登记。但直到被人民法院查封时，该房产一直登记在明大公司名下，包头市青山区颐园小区1-111号房产的物权变动并未完成，董璐尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对该房屋拥有所有权的诉求，该院不予支持。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行位于包头市××区号房产；二、董璐与明大公司包头市明大房地产开发有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》（合同标的包头市××区号）有效；三、驳回董璐的其他诉讼请求。案件受理费100元，由杨成伟负担。   二审中,合并开庭审理的另案被上诉人王文珍向本院提交了从包头市房屋管理局官网上下载的明大颐园的房屋预售许可公示信息，证明明大公司在2012年12月21日取得了涉案房屋的预售许可证。杨成伟对该证据的真实性及证明目的均不予认可，其认为该证据为复印件，难以辨别真伪。明大公司质证称对该证据的真实性及证明目的均认可，预售许可证的原件在公司，庭后可以提交。本院认证如下：该证据来源于房管局的官方网站，其真实性本院予以确认，可以证明明大公司取得涉案房屋预售许可证的时间，故本院对该证据予以采信。   本院经审理查明明大公司于2012年12月21日取得涉案房屋的预售许可证。   本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为董璐就位于包头市××区号的诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，董璐作为提出执行异议的案外人，应就其享有相应权利提供证据证明。本院认为，通过综合分析评判现有证据，董璐对诉争房屋所享有的民事权益足以排除本案的强制执行措施。具体分析如下：首先，董璐与明大公司于2014年4月7日就诉争房屋签订了《包头市商品房买卖合同》，该合同的签订时间早于诉争房屋的查封时间，合同签订时明大公司已经取得证号为2012-0116的商品房预售许可证；其次，董璐提交的明大公司出具的购房款收据证明董璐于签订《包头市商品房买卖合同》当日全额交纳了购房款，董璐为购买诉争房屋已经支付了合理的对价；再次，董璐提交的2014年5月1日其向明大公司交纳该诉争房屋的契税、印花税、手续费及《物业管理服务协议》、《装修管理服务协议》、包头市青山区凤祥中医诊所营业执照、税务登记证、医疗机构执业许可证，充分证明董璐已经于杨成伟申请人民法院查封诉争房屋前实际占有使用了该房屋；最后，董璐为办理诉争房屋的过户登记手续已经向明大公司交纳了契税、登记费、印花税、手续费和办理费，董璐已经尽到作为房屋买受人应尽的义务，对于房屋未能办理过户手续董璐并无过错。虽然董璐对明大公司的权利与杨成伟对明大公司的权利同属债权，但是董璐的债权自始明确指向诉争房屋，而且该债权因董璐的实际占有使用而更加接近于物权，因此董璐对诉争房屋所享有的民事权利足以排除本案的强制执行。   杨成伟提出的“董璐与第三人恶意串通、损害杨成伟合法权益，诉争合同并未实际履行、属无效合同”等上诉主张未提供相应的证据证明，本院不予支持。   综上所述，杨成伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人杨成伟负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘兴平   审判员 赵艳敏   审判员 杨 娜     二○一八年五月三日   书记员 李美慧   本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。