广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终7264号上诉人（原审被告、反诉原告）：何雪琴，女，1978年10月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邝昕，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁冰璇，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱莉莉，女，1984年9月19日出生，汉族，住湖北省枝江市。委托诉讼代理人：陈婷娇，广东凯行律师事务所律师。原审第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丹芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：常雯，女，该公司员工。上诉人何雪琴因与被上诉人朱莉莉、原审第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初12571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人何雪琴上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项；2.撤销一审判决第二项、第四项，改判何雪琴没收朱莉莉交纳的定金100000元；3.解除涉案《房地产买卖及居间合同》的居间合同部分。事实与理由：一审判决认定“卖方需委托担保公司担保融资赎楼”属于认定事实错误及法律适用错误。实际上双方在合同第十九条备注条款中已经将赎楼（即清偿银行贷款，涂销抵押登记）的方式变更为“由买方负责帮卖方赎楼”，即赎楼的方式、途径、赎楼款及其他费用均应由买方朱莉莉负责与支付。一审判决认定“何雪琴未按合同约定在2016年4月6日与担保公司签订服务合同或办理全权公证委托书”，认定何雪琴未注销涉案房屋抵押登记，构成违约，应承担违约责任，属于认定事实和划分责任错误。1.按照通常的赎楼程序，卖方申请提交还款后，赎楼款应当在规定的时间内直接支付至卖方的供款账户，而不可能支付至银行监管账户。另外，合同的第六条第二款已被第十九条替代，即由朱莉莉负责帮何雪琴赎楼，即使通过担保公司，也是由朱莉莉先确定好担保公司才能办理相应手续。2.何雪琴于2016年3月31日已向中国工商银行申请提前还贷并已获受理。朱莉莉应当将赎楼款在规定的时间内直接支付至何雪琴的供款账号以供银行扣款，但是朱莉莉并未依约向朱雪琴支付赎楼款，导致何雪琴未能如约还清贷款及办理抵押注销手续。3.双方约定购房款直接由朱莉莉支付给何雪琴，并未约定开设银行监管账户。因朱莉莉到邮政储蓄银行申请贷款，故要求何雪琴到该银行开设账户用于收取银行放款。何雪琴于2015年3月31日到邮政储蓄银行开设个人账户，实际是双方以实际行为变更了合同第五条的约定。4.一审庭审中，朱莉莉和世华公司均承认，从签订合同之日至庭审当天，并没有到银行咨询过开设监管账户具体事宜，也没有向担保公司咨询和了解过相应的手续和收费标准，该事实充分证明了双方并未约定开设银行监管账户和委托担保公司赎楼，而一审判决遗漏查明此事实。综上，何雪琴不存在违约情形。相反，朱莉莉未依约支付首期款，已构成根本违约，应承担违约责任。世华公司作为居间人为促成双方的交易，以达到赚取中介服务费的目的，对同一事项约定了完全不同的条款，导致买卖双方在交易过程中对条款产生不同理解而发生争议，从而导致诉讼的发生。世华公司提供的服务明显不符合要求，存在瑕疵和过错，所以居间合同部分应当一并解除，且买卖双方均无需向其支付中介服务费。被上诉人朱莉莉二审辩称：一、一审判决查明事实清楚、适用法律正确、证据充分、程序合法，请求二审法院予以维持。二、关于赎楼问题。合同约定由何雪琴委托担保公司融资赎楼，朱莉莉负责协助赎楼，而合同中第十九条备注条款只是变更了相关费用由朱莉莉负担，并没有否定前面的约定。三、关于首期款问题。合同约定支付方式是开设银行监管账户，由朱莉莉支付至监管账户而不是直接支付给何雪琴。四、何雪琴的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故朱莉莉请求何雪琴双倍返还定金应予以支持。原审第三人世华公司二审述称，不同意上诉请求第三项。涉案买卖合同及居间合同均已发生法律效力，何雪琴在合同履行过程中，因不履行赎楼义务而产生纠纷，其不能以此为由解除涉案买卖合同及居间合同。世华公司已完成居间合同义务，促成双方达成买卖关系，故上诉请求第三项请求没有事实和法律依据。朱莉莉于2016年6月17日向一审法院起诉请求：1.判令何雪琴继续履行房地产买卖及居间合同，委托担保公司办理赎楼手续与监管机构签署资金监管协议，并将位于中山火炬开发区南外环路8号凯茵新城10区13幢1103房过户至朱莉莉名下；2.判令何雪琴从2016年4月6日起至履行全部合同义务之日止以成交总价830000元为基数按日0.1％的标准向朱莉莉支付违约金（计算至一审起诉之日的违约金为59760元）。何雪琴于2016年9月19日向一审法院提起反诉请求：1.判令解除涉案《房地产买卖及居间合同》；2.判令何雪琴没收朱莉莉支付的定金100000元。后朱莉莉于2016年9月26日变更诉讼请求如下：1.判令解除涉案《房地产买卖及居间合同》的房地产买卖合同部分；2.判令何雪琴向朱莉莉双倍返还定金200000元。一审法院认定事实：2016年3月7日，朱莉莉（买房）与何雪琴（卖方）、居间方世华公司签订房地产买卖及居间合同，约定：由买方以成交总价830000元的价格购买卖方位于中山火炬开发区南外环路8号凯茵新城10区13幢1103房房屋，建筑面积106.84平方米，定金100000元。买方于2016年3月7日交纳定金100000元，除定金以外的购房款的支付方式为：买方应在获得银行按揭贷款同意书之日起七日内支付首付款230000元给卖方，余款600000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方。为保障交易资金安全，除定金、户口保证金、交房保证金以外的房款均应交由买卖双方指定的银行监管，买卖双方须在合同约定的付款期限内与监管机构签署资金监管协议，买方应在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，在领取新不动产权证后由资金监管方按约定将监管房款划入卖方指定的收款账户。签订合同之时，房屋现状为有抵押、无查封，卖方应于合同签订之日起30日内与担保公司签订服务合同并办妥全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买卖双方应配合担保公司办理赎楼手续，卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方若不按合同约定期限办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1％的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价10％的违约金或没收定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1％的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价10％的违约金或双倍返还买方已支付的定金。另外，第十九条[备注条款]中有手写约定：买方负责帮卖方赎楼，产生的费用由买方支付。该合同还约定了其他事项，并由朱莉莉、何雪琴签名捺印，世华公司盖章确认。合同签订后，何雪琴于2016年3月31日到中国工商银行股份有限公司中山分行营业部申请提前清偿涉讼房屋的银行贷款。2016年5月6日，朱莉莉向中国邮政储蓄银行申请的个人消费贷款申请获审批通过。在交易过程中，各方围绕如何到融资公司融资款项注销抵押登记、如何交纳首期款、是否办理资金监管等问题产生争议，朱莉莉试图通过函件方式催促何雪琴尽快办理涉讼房屋的赎楼手续；世华公司试图通过函件方式要求何雪琴尽快办理涉讼房屋的赎楼手续；何雪琴试图通过函件方式要求世华公司敦促朱莉莉完成赎楼手续并承担费用。后各方无法协商解决前述争议问题，故朱莉莉诉至一审法院，主张前述本诉实体权利；何雪琴提起反诉，主张前述反诉请求。诉讼中告朱莉莉向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2016年6月20日作出（2016）粤2071民初12571号民事裁定，查封何雪琴名下的位于中山市火炬开发区××号凯茵新城10区13幢1103房房地产价值相当于830000元的产权份额。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。朱莉莉、何雪琴以及世华公司签订的房地产买卖及居间合同是各方当事人的真实意思表示，内容以及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。关于何雪琴认为合同第五条与第四条第二款相矛盾应适用合同第四条第二款的观点，一审法院认为合同第四条第二款约定朱莉莉需要在获得银行按揭贷款同意书之日起七日内支付首付款230000元，该条款主要是对首期款的交付数额与日期进行约定。而第五条主要是对双方交易资金（除定金、户口保证金、交房保证金以外的房款）的交付方式进行约定，两项约定并不矛盾，各方均应按约定履行。另外合同明确约定，何雪琴应于合同签订之日起30日内即2016年4月6日之前与担保公司签订服务合同并办妥全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，双方应配合担保公司办理赎楼手续，何雪琴不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。朱莉莉于2016年5月6日获得银行贷款同意书，即其应在2016年5月13日之前向何雪琴支付首期款。但从实际情况来看，何雪琴并没有按照合同约定在2016年4月6日与担保公司签订服务合同或办理全权公证委托书，何雪琴并没有按照合同约定履行义务。退一步讲，假设朱莉莉存在未在2016年5月13日之前支付首期款230000元的违约情形，从时间上来看，也是何雪琴违约在先。因此，何雪琴该观点理据不足，一审法院不予采纳。关于何雪琴抗辩的其合同第十九条备注条款约定的赎楼义务应由朱莉莉履行的问题。一审法院认为，从文义解释以及交易习惯来分析，因在委托担保公司赎楼的过程中会产生如手续费、利息等费用，从一般正常交易来说，赎楼的全部义务包括相关手续以及费用均应由卖方即何雪琴承担，之所以要作备注条款作特别约定，是因为买方即朱莉莉愿意支付赎楼过程中所产生的费用。何雪琴作为涉讼房屋的产权人，不可能不作任何的如协助配合、签订相关文件、授权等的手续就可以由非产权人的其他人单方去完成赎楼程序的。正因为何雪琴的消极行为才导致涉讼房屋至今尚未注销抵押登记，此处，何雪琴亦存在违约行为，应承担违约责任。何雪琴的行为已构成违约，朱莉莉享有合同解除权，因此朱莉莉主张解除与何雪琴之间的房屋买卖合同关系，于法有据，一审法院予以支持。因何雪琴存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”，何雪琴应向朱莉莉双倍返还定金合共200000元。关于居间合同部分的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，居间合同和主合同均已经发生法律效力。在主合同履行过程中的卖方或买方的违约行为并不影响居间合同的效力及履行。因此，在本案房屋买卖合同纠纷的处理中，不应解除各方所签订的房地产买卖及居间合同中的居间合同部分。关于何雪琴提出的反诉请求，基于前述，本次交易无法进行的违约方在于何雪琴，故其提出的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。综上，朱莉莉诉求合理部分，一审法院予以支持；何雪琴反诉请求理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除朱莉莉与何雪琴于2016年3月7日签订的房地产买卖及居间合同中的房地产买卖合同部分；二、何雪琴于一审判决发生法律效力之日起七日内向朱莉莉双倍返还定金合共200000元；三、驳回朱莉莉的其他诉讼请求。四、驳回何雪琴的诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4350元，诉讼保全费4670元，合共9020元（朱莉莉已预付11019元），由何雪琴负担9020元（何雪琴负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付朱莉莉），一审法院退回1999元；反诉案件受理费2350元（何雪琴已预付6050元），由何雪琴自行负担2350元，一审法院退回3700元。本院二审期间，上诉人何雪琴向法院提交如下证据：1.短信记录一份，拟证明合同约定由朱莉莉帮何雪琴赎楼，赎楼的方式方法由朱莉莉负责；2.录音光盘一份及相应文字材料一份，拟证明朱莉莉未按合同约定筹到赎楼资金，其行为构成违约。本院组织当事人进行了质证，被上诉人朱莉莉对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。被上诉人朱莉莉与原审第三人世华公司二审期间均未向本院提交证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，在人民法院二审中应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，涉案《房地产买卖及居间合同》系双方当事人的自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、在涉案合同履行过程中，哪一方构成违约；二、上诉人何雪琴主张解除居间合同有无事实与法律依据，应否支持？关于争议焦点一。上诉人何雪琴认为《房地产买卖合同及居间合同》第十九条手写备注条款中约定的“买方负责帮卖方赎楼，产生的费用由买方支付。”意思是何雪琴除了配合签名等必要手续外，赎楼的方式、途径、赎楼款及其他费用均由被上诉人朱莉莉负责及支付，并认为该条款已完全替代合同第六条第二款的约定。被上诉人朱莉莉及原审第三人世华公司则认为该条款意思仅为赎楼过程中产生的手续费、服务费等费用由朱莉莉负担，该条款仅是合同第六条第二款约定的补充。即双方争议在于合同第十九条备注条款中的“帮”应当理解为“代替”还是“辅助”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，本院分析如下：首先，从文义解释方面来说，“帮”的字面含义为帮助、协助。其次，从合同的条款分析，涉案合同第六条第二款已明确约定，卖方应于合同签订之日起30日内与担保公司签订服务合同并办妥全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。合同第五条亦约定，买受人支付的首期购房款应当存入双方指定的资金监管账户。因被监管的资金不能随意支取，即双方于合同条款中已明确排除了将该首期购房款用于提前还清贷款以涂销抵押登记。在此情形下，出卖人应当自行筹集资金用于提前还清贷款，涂销抵押登记。在双方对办理涉案房屋赎楼的义务主体已有明确约定的情形下，双方于合同第十九条关于买受人负责帮出卖人赎楼的约定，并未变更前述合同第六条第二款的约定，故合同第十九条的约定，只能是买受人负有协助出卖人办理涉案房屋赎楼手续的义务。再次，世华公司作为涉案合同的居间方，全程参与涉案合同的签订及履行过程。结合世华公司一审庭审中的陈述以及其于2016年5月26日向何雪琴发出的履约催告函可知，世华公司亦认为涉案合同第十九条备注条款“买方帮卖方赎楼，产生的费用由买方支付”真实意思在于进一步明确赎楼过程中产生的担保费、手续费等相关费用由买方朱莉莉负担，赎楼的主体仍然是何雪琴，而非何雪琴所理解的“除了配合签名等必要手续外，赎楼的方式、途径、赎楼款及其他费用均由朱莉莉负责及支付。”综上，涉案合同第十九条备注条款“买方帮卖方赎楼，产生的费用由买方支付”是对合同第六条第二款的补充，何雪琴仍应当按照合同第六条第二款的约定办理赎楼手续，具体包括与担保公司签订服务合同并办妥全权公证委托、配合担保公司办理赎楼手续、在虽有担保公司提供担保但最终不能成功赎楼并注销抵押登记的情况下自行筹资赎楼等义务，朱莉莉仅负担协助义务和支付赎楼所产生的手续费义务。上诉人何雪琴上诉认为赎楼主体是朱莉莉，在其申请提前还清贷款后，朱莉莉应当在规定时间内将赎楼款直接支付至其供款账户，而非支付至银行的监管账户，明显有悖于合同第五条、第六条的约定，本院不予认可。何雪琴未在合同约定的期限内办理资金监管手续以及委托担保公司担保融资赎楼，经催告仍不履行该义务，导致涉案房产无法过户，合同目的无法实现，其行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他的违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”以及《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”之规定，朱莉莉有权要求解除合同并双倍返还定金200000元。关于争议焦点二。上诉人何雪琴主张因世华公司提供居间服务存在瑕疵，故应当解除居间合同。本院认为，涉案《房地产买卖合同及居间合同》实际上包括两个合同关系，第一个是居间合同关系，当事人是何雪琴、朱莉莉和世华公司；另一个是房屋买卖合同关系，当事人是何雪琴和朱莉莉。本案中何雪琴与朱莉莉争议的诉讼标的系房屋买卖合同法律关系，何雪琴在本案中主张解除其与世华公司的居间合同，与本案诉讼标的并非同一法律关系，不属于本案审理对象，本院对此不予审理。何雪琴可另循法律途径解决该争议。对双方当事人均未上诉部分，本院不予处理。综上所述，上诉人何雪琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（上诉人何雪琴已预交），由上诉人何雪琴负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  张群立二〇一八年五月二十四日书记员  莫 琰