云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0802民初755号原告：普洱东日房地产开发有限公司（统一社会信用代码：9153080205697321U）。住所地：普洱市思茅区北部区**路中段。法定代表人：初曦，系公司董事长。委托诉讼代理人：王琮，男，1976年12月12日出生，汉族，系该公司职员，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雪梅，女，1990年6月18日出生，哈尼族，系该公司职员，代理权限：特别授权代理。被告：黄春伟，男，1986年4月5日出生，汉族，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。被告：赵红梅，女，1988年10月9日出生，哈尼族，初中文化，无业，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。原告普洱东日房地产开发有限公司与被告黄春伟、赵红梅商品房预售合同纠纷一案，本院2018年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告普洱东日房地产开发有限公司委托诉讼代理人王琮、杨雪梅与被告黄春伟、赵红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原、被告签订的关于XX小区XX号房屋的《商品房购销合同》及补充协议；2、请求人民法院判令被告按照购房总款的10%向原告支付违约金35688.00元；3、要求被告支付原告代被告向中国银行支付的贷款14250.24元；4、本案因诉讼产生的一切费用由被告承担。事实与理由：二被告是夫妻关系，二人与原告就XX小区XX号房屋的买卖达成合意后，于2016年3月30日签订了《商品房购销合同》及补充协议（合同编号：51741）为了促使合同的顺利履行，原告在二被告为购房需要与中国银行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年普字27432805号）时，为其提供了担保，成为该笔贷款的连带责任保证人。贷款发放后，二被告多次未能按期、足额归还贷款本息，致使贷款形成逾期三期以上。现中国银行已于2018年2月24日向原告送达了书面的《零售贷款提前到期还款通知书》，要求原告承担连带责任保证的保证责任。二被告逾期归还贷款本金及利息，致使贷款逾期，已构成《商品房购销合同》补充协议第六条第五款“乙方按揭贷款购房后，在甲方为其全部贷款提供连带责任保证解除前，如乙方逾期达到三个月未按银行贷款合同还本付息，致使银行扣划甲方保证金，甲方有权单方面解除《商品房购销合同》，并将乙方所购商品房收回另售。在该商品房第二次出售后，甲方先扣回乙方购房总房款的10%作为乙方向甲方支付的违约金。”的违约情形，原告有权行使合同解除权并主张违约金。被告黄春伟、赵红梅答辩称：同意解除《商品房购销合同》，只是违约金过高，希望被告少收一点违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：本院认定如下：原告提交的1、《商品房购销合同》及补充协议原件一份、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》用于证实：原告与被告商品房的买卖关系，原告方已经将位于普洱市思茅区XX小区XX号房出售给被告，被告为该房屋向中国人民银行普洱市分行办理购房按揭贷款作保证人；双方在合同补充协议第六条第五款约定：乙方逾期三个月未还本付息的，致使合同解除，甲方扣回乙方总购房款10%作为乙方向甲方支付的违约金；2、《零售贷款提前到期还款通知书》、《零售贷款催款通知书》、《逾期未还款查询》、《说明》、《中国银行进账单（回单）》，用于证实：截止2018年4月28日，原告逾期还款数额已达8期，拖欠贷款本息及罚息14250.24元，已构成《商品房购销合同》补充协议第六条第五项原告解除合同的情形。本院认为，上述组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联，本院予以采信。本院认定事实如下：原告与二被告于2016年3月30日签订《商品房购销合同》、于2016年3月30日签订《补充协议》，双方约定:被告向原告购买位于普洱市思茅区XX小区第XX幢第XX单元第XX层XX号房屋；该商品房套内建筑面积为65.95平方米，每平方米5411.43元，房屋总价款为356884.00元；二被告于2016年3月30日前首付房款116884.00元，剩余房款240000.00元应在本合同签订起7个工作日内向原告指定银行申请办理完毕按揭手续，逾期不办理，原告有权处理该房源，房源不保留；被告按揭贷款购房后，在原告为其全部贷款提供连带责任解除前，如被告逾期达3个月未按银行贷款合同还本付息，致使银行扣划原告保证金，原告有权单方解除《商品房购销合同》，并将被告所售商品房收回另售；在该商品房第2次出售后，原告先扣回被告购房总房款的10％作为被告向原告支付的违约金，然后原告在扣回原告替被告向银行支付的该项按揭贷款的本息和违约金后，将购房首付款剩余部分退还被告；在该商品房第2次售出前，二被告的购房首付剩余部分不予退还，如被告首付款不足以支付向原告支付的违约金，不足部分由被告补齐。2016年5月3日二被告（借款人、抵押人）与中国银行有限公司普洱分行（贷款人，以下简称中国银行）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，原告系保证人。三方约定：被告向中国银行贷款240000.00元；贷款仅限用于购买普洱市思茅区XX小区第XX幢XX单元第XX层XX号房，抵押物为该套房屋；抵押值为240000.00元；贷款期限为180个月；该合同项下贷款由原告作为保证人，承担连带保证。合同签订后，中国银行已向被告支付贷款240000.00元。被告自2017年10月3日开始出现逾期还款，直至2018年3月28日，该笔贷款逾期已达8期。在中国银行向原告送达《零售贷款催收通知书》后，原告代二被告向中国银行偿还贷款本息14250.24元。本院认为，原告与二被告所签订的《商品房购销合同》（合同编号:51741）及补充协议是原告、二被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权可以解除合同。”庭审中，原、被告双方一致同意解除签订《商品房购销合同》，故对原告要求解除与二被告签订的普洱市XX小区XX号房屋《商品房购销合同》的诉讼请求本院予以支持。关于二被告应承担的违约金数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的没根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告、二被告在《补充协议》中已约定二被告按揭贷款购房后，在原告为其全部贷款提供连带责任解除前，如二被告逾期达3个月未按银行贷款合同还本付息，致使银行扣划原告保证金的行为是违约的情形。现二被告不按期还款的行为已构成违约，庭审中，原告陈述因被告违约所造成的实际损失为代被告偿还中国银行住房贷款本息14250.24元。原、被告所约定的违约金为35688.00元高于实际损失14250.24元的百分之三十。又及，原告代二被告向中国银行偿还贷款本息的行为是基于二被告与中国银行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》作为保证人所承担的保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十五条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，原告不能因同一份代偿本息的损失向原告主张两份赔偿，原告在向中国人民银行承担保证责任后，可向二被告进行追偿，追偿行为属另一法律关系，不在本案审理范围，原告可以另行提起诉讼主张自己的权利。故对原告要求被告向其支付违约金35688.00元的诉讼请求，本院酌情予以支持违约金4275.00元，对原告要求被告支付代被告向中国银行偿还的贷款本息14250.24元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、解除原告普洱东日房地产开发有限公司与被告黄春伟、赵红梅签订的《商品房购销合同》；二、被告黄春伟、赵红梅于本判决生效十日内日向原告普洱东日房地产开发有限公司支付违约金4275.00元；三、驳回原告普洱东日房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费941.00元，减半收取470.50元，由原告普洱东日房地产开发有限公司承担415.50元，被告黄春伟、赵红梅承担55.00元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  杨淳淋二〇一八年五月十日书记员  吴汉滨