上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初13566号原告：谢某某，女，1983年8月20日出生，汉族，住安徽省。原告：梁某某，男，1981年2月14日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：翟方进，上海申康律师事务所律师。被告：曾国良，男，1970年2月15日出生，汉族，户籍地福建省莆田市，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱峰，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华娟，上海环绮律师事务所律师。第三人：蒋亚勇，男，1973年5月6日出生，汉族，住福建省莆田市。第三人：林德贵，男，1972年11月27日出生，汉族，住福建省莆田市。第三人：吴雪霞，女，1977年04月10日生，汉族，住福建省莆田市。第三人：上海业勇实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蒋亚勇。原告谢某某、梁某某与被告曾国良案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理，依法适用简易程序。本案审理过程中，因蒋亚勇、林德贵、吴雪霞、上海业勇实业有限公司与本案有利害关系，本院依法追究为第三人参与诉讼。因第三人下落不明，本院依法转为普通程序，并于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告谢某某、梁某某的委托诉讼代理人翟方进，被告曾国良的委托诉讼代理人朱峰到庭参加了诉讼。第三人蒋亚勇、林德贵、吴雪霞、上海业勇实业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢某某、梁某某向本院提起诉讼请求：1.判令对上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房产不得执行，并解除该房产的查封；2.判令第三人林德贵、吴雪霞继续履行与两原告就上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房产签订的《上海市房地产买卖合同》，并协助两原告将该房产过户登记在两原告名下；3.判令第三人林德贵、吴雪霞以人民币(币种下同)1,988,000元为基数，按日万分之日的标准向两原告支付自2015年11月30日起至实际过户交易日止的违约金；4.诉讼费由被告负担。后，原告谢某某、梁某某于2018年5月25日申请撤回第二项及第三项诉讼请求。事实和理由：二原告和第三人林德贵、吴雪霞于2015年9月1日签订《上海市房地产买卖合同》，林德贵、吴雪霞将位于本市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋售予二原告，合同签订后，二原告依约向第三人林德贵、吴雪霞支付了房屋全款1,988,000元。后，林德贵、吴雪霞于2015年9月9日将涉案房产交付原告使用至今。在约定的过户日期前，即2015年11月30日之前，系争房屋因第三人林德贵与被告间的民间借贷纠纷于2015年11月17日被闵行法院查封(且该民间借贷纠纷已进入执行程序)，致原告无法办理过户登记手续。后二原告向闵行法院起诉，闵行法院经审理后于2017年2月20日，出具了(2016)沪0112民初24779号判决书，判决确认原告与第三人林德贵、吴雪霞就系争房产所签订的《上海市房地产买卖合同》有效，且因系争房产存在司法查封，故驳回了原告要求过户及支付违约金的诉讼请求。后，原告以案外人身某向闵行法院提出执行异议，闵行法院于2017年5月3日出具(2017)沪0112执异8号执行裁定，裁定驳回原告异议。原告为维护合法权益，故以讼称事由诉至法院。被告曾国良辩称,不同意原告全部诉讼请求。理由如下：1、原告是因其自身原因未能办理过户手续，不具备法定排除执行的条件。只要该房屋登记在林德贵名下，被告即可基于物权公示公信原则认为该房屋系林德贵所有而申请强制执行。且原告与第三人之间于2015年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》没有经过网上公示，不排除伪造买卖合同的情况，该合同的《补充条款》(一)第十一条明确说明二原告社保缴费至2015年10月份方满两年，故在查封前系原告自身社保未缴足而不能及时过户。此外，原告作为系争房屋的抵押权人，未在过户前涤除抵押，系原告自身原因未能过户；2、原告对系争房屋享有抵押权，享有更多的司法救济途径。即便原告与第三人之间的买卖关系真实，2015年11月10日的买卖合同因最终未办理公证，故未生效；3、系争房屋由闵行法院依法查封，程序合法、手续齐全。第三人蒋亚勇、林德贵、吴雪霞、上海业勇实业有限公司未发表答辩意见，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋登记于林德贵、吴雪霞名下。2015年8月18日，谢某某、梁某某(承购方，签约乙方)、吴雪霞(出售方，签约甲方)与案外人上海先原房地产经纪有限公司(居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方委托丙方作为居间方承购甲方涉案房屋，建筑面积91.26平方米。乙方为表示承购涉案房屋之诚意，同意于签订本协议时，支付诚意金50,000元，如甲方接受以下要约或与乙方达成一致意向，诚意金自动转为定金。总成交价1,988,000元。交房时间暂定于2015年9月1日前。如甲方在要约有效期内签署本协议确认接受乙方要约的，甲乙双方的房屋买卖关系即告成立，乙方应在本协议生效后5日内或2015年8月23日前到丙方签约中心就本协议确定的主要内容与甲方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。甲方承诺此物业为满五唯一，乙方承担本次交易过程中所产生的所有税费及中介费，甲方同意配合乙方办理产权公证。双方还对其他内容作了约定。签约当日，吴雪霞收到两原告支付的购房定金50,000元，为此吴雪霞于当日出具《定金收据》一张，该收据载明“今收到谢某某购买涉案房屋定金50,000元”。2015年8月23日，二原告通过梁某某的银行账户向吴雪霞、林德贵转账支付1,150,000元，为此吴雪霞、林德贵于当日出具《收据》一张，载明“今收到梁某某购房首付款1,200,000元(含订金50,000元在内)”。2015年9月1日，谢某某、梁某某(买受人，签约乙方)与吴雪霞、林德贵(卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方涉案房屋，建筑面积91.26平方米。涉案房屋转让价款1,988,000元。甲方于2015年9月1日前腾出涉案房屋。2015年11月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金为未付款的日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。该合同补充条款(一)约定甲乙双方应于乙方办妥贷款合同手续及交易中心通知可交易时间后5个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方知晓乙方社保到2015年10月满两年、并等乙方社保满两年开始交易；甲方配合乙方做房屋产权公证；双方还对交房时间、户口时间、乙方贷款、违约责任等作了明确约定。该合同附件三付款协议又约定乙方于2015年8月18日支付甲方定金50,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于签订本买卖合同后于2015年8月24日前将房款1,150,000元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款收据；乙方于甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》的收件收据后支付788,000元，此款应于甲方拿到银行结清证明，并办理好银行抵押注销，做公证当天乙方应把此笔款项一次性付清；甲乙双方协商一致由乙方承担交易过程中产生的税费，乙方应按《佣金确认书》的约定将佣金支付予居间方，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或居间方的利益；乙方应于交易过户日之前一次性付清居间服务费。签约当日，二原告通过梁某某的银行账户向两被告转账支付500,000元，为此吴雪霞、林德贵于当日出具《收据》一张，载明“收到梁某某购房款500,000元”。2015年9月8日，吴雪霞、林德贵委托案外人侯昌云为代理人，代为办理如下事宜：1、代为与购房者签订出售涉案房屋的相关合同及文件；2、代为办理涉案房屋的房地产权转移登记手续；3、代为办理涉案房屋的交接以及物业、水、电、燃气、电话、有线电视、维修基金等过户手续；4、代为办理审税、缴纳税费并支付与上述委托事项相关的其他各项正当费用；5、如有需要则代为协助买方办理银行贷款手续；6、代为办理与出售涉案房屋相关的其他事宜；委托期限为一年，自委托之日起至一年期满为止。前述委托经上海市闵行公证处公证，公证书编号(2015)沪闵证字第9207号。当日，两原告通过梁某某的银行账户向两被告转账支付288,000元。2015年9月9日，被告吴雪霞与原告谢某某办理了涉案房屋的交接手续。涉案房屋自此由两原告居住使用至今。2015年9月11日，二原告与林德贵、吴雪霞签订《房地产抵押借款合同》，约定林德贵作为借款人向二原告(出借人)借款1,980,000元，借期自2015年9月8日至2016年9月7日，林德贵、吴雪霞将涉案房屋作为抵押物提供担保。该合同对借款利率及违约责任未作明确约定。为此，双方办理了抵押权人为二原告的抵押登记，债权数额为1,980,000元，债务履行期限从2015年9月8日至2016年9月7日。2015年11月4日，曾国良向闵行法院提起诉讼，请求判令：1、判令蒋亚勇立即返还曾国良借款本金1,682,000元及利息494,508元，并以1,682,000元为本金，自2015年11月1日至实际支付日止，按年利率24%计算的逾期利息；2、判令蒋亚勇支付曾国良催讨所产生的律师费10,000元、诉讼保全担保费3,280元；3、判令林德贵、上海业勇实业有限公司对被告蒋亚勇的上述债务承担连带担保责任。闵行法院经审理后认为，被告蒋亚勇因周转之需分两次各向原告借款100万元，合计200万元，该合法的借贷关系受法律保护。蒋亚勇未按约定履行还款义务，构成违约，对曾国良要求其归还借款及按年利率24%计算未还款利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；对曾国良根据双方合同约定主张律师费，本院予以支持；关于诉讼保全担保费，约定不明，缺乏依据，本院不予支持。林德贵、业勇公司系自愿为蒋亚勇提供担保，对曾国良要求被告林德贵、业勇公司对被告蒋亚勇的债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。后，闵行法院于2016年9月6日依法作出(2015)闵民一(民)初字第23120号案件判决，判令：蒋亚勇返还借款、支付利息、支付律师费损失，林德贵、上海业勇实业有限公司承担连带清偿责任。该判决现已生效。另查明，系争房屋因该案于2015年11月17日被本院司法查封。后待二原告社保满两年，为办理涉案房屋过手手续之需，二原告与第三人吴雪霞、林德贵的委托代理人侯昌云于2015年11月10日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：乙方向甲方购买龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积91.26平房麽，转让价款为1,650,000元；甲方于2015年11月9日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲乙双方确认，在2015年12月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金为未付款的日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金；本合同自公证处公证之日起生效。补充条款(一)约定：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于上海先原房产经纪有限公司保存，甲乙双方应于签订本《买卖合同》三日内进行交易中心办理审税及查限购事项，甲乙双方应于乙方办妥贷款贷款合同手续及交易中心通知可交易时间后5个工作日内至闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续。该合同还对其他内容进行了约定。同日，双方至闵行区房地产交易中心办理审税及过户，但因系争房屋被司法查封，无法办理过户。2016年8月24日，谢某某、梁某某向闵行法院提起诉讼，请求判令：1、确认谢某某、梁某某与林德贵、吴雪霞就系争房屋于2015年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、林德贵、吴雪霞继续履行合同并配合过户；3、林德贵、吴雪霞支付逾期过户违约金。闵行法院经审理后认为，双方就系争房屋于2015年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》有效，双方应按约履行。且谢某某、梁某某已经支付全部购房款，林德贵、吴雪霞应配合过户，但因涉案房屋尚存有司法查封，客观上不具备办理产权转让过户手续的基础与条件，故对过户以及支付逾期过户违约金的诉讼请求，不予支持，待涉案房屋的司法查封处理后，谢某某、梁某某可另行主张相关权利。故，闵行法院于2017年2月20日依法作出(2016)沪0112民初24779号案件判决，判令：双方于2015年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》有效并驳回其余诉讼请求。该判决现已生效。另查明，系争房屋因该案于2016年9月7日被本院司法查封。2017年4月，谢某某、梁某某向闵行法院提起执行异议，闵行法院经审查后认为：系争房屋依法登记在被执行人林德贵及他人名下，不动产登记是无权确认的重要依据，被执行人林德贵未履行法定的清偿债务之义务，本院对登记在其名下的相应责任财产实施的查控措施于法有据，并为必要。因谢某某、梁某某与林德贵、吴雪霞房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的(2016)沪0112民初24779号民事判决形成于本案系争房屋被司法查封之后，故本异议审查程序不为该案判决既判力所及。又，谢某某、梁某某提起主张的权利基础为债权请求权，其提交的书证及质证情况不足以印证系争房屋的物权依法发生变动的客观事实。综上，案外人谢某某、梁某某的异议请求，不足以阻却本案执行措施的依法实施。闵行法院于2017年5月3日裁定驳回了谢某某、梁某某的异议请求。另查明，2017年8月18日，系争房屋因(2017)沪0120民初14955号案件被上海市奉贤区人民法院司法查封。以上事实，由二原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》二份、《委托书》、《公证书》、《上海市房地产登记簿》、《收据》三张、《定金收据》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《房屋买卖交接书》、(2016)沪0112民初24779号民事判决书、(2015)闵民一(民)初字第23120号民事判决书、(2017)沪0112执异8号民事裁定书，被告提供的《上海市不动产登记簿》、《房地产抵押借款合同》、《上海市房地产买卖合同》以及原、被告的当庭陈述等证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。至于原告提供的《立邦刷新服务合同书》，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，当事人向本院提交证据的，应提供证据原件以核实证据的真实性，现原告仅提供该份证据的复印件，且本院注意到，该份合同书的落款甲方处并无签名，故本院对该份证据不予采信。本院认为，二原告与第三人林德贵、吴雪霞之间就系争房屋买卖达成合意，于2015年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》系签约双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。而就2015年11月10日签订的《上海市房地产买卖合同》系为过户所需，该节事实已于(2016)沪0112民初24779号民事判决中予以查明，双方就系争房屋达成之交易条件，已在2015年9月1日签订的买卖合同中予以明确。在该买卖合同履行过程中，尚未完成产权过户手续之前，买受人依据合同约定仅享有要求办理房屋过户登记的债权，现本案争议焦点为房屋买卖合同的买受人能否基于特定债权主张阻却执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。基于该两项之规定赋予了特殊债权享有阻却执行的权利。本院认为，在解决执行中对特定标的物是否执行的问题之时，对于已经签订买卖合同并支付全部购房款、实际占有房屋、尚未办理过户无过错的买受人享有的是一种法定特殊债权，该债权优先于普通债权，故在符合该规定构成要件的情况下，无过错的买受人可以依据该特殊债权提起执行异议之诉，并可以对抗申请执行人的普通债权。二原告与第三人林德贵、吴雪霞于2015年9月1日已签订买卖合同，且于2015年9月8日之前支付了全部购房款，并自2015年9月9日起取得系争房屋并居住至今，早于(2015)闵民一(民)初字第23120号案件的司法查封。而二原告申请房屋产权过户的过程中因上述司法查封而受阻，非因二原告自身原因未办理过户，就此其也并无过错，故本院认定原告作为特定债权人有权阻却(2015)闵民一(民)初字第23120号案件中对系争房屋的查封措施，原告要求解除查封的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：解除对上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封措施，且不得执行上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋。案件受理费80元，由被告曾国良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  谢志保人民陪审员  石定伟二〇一八年五月三十一日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备以下条件：（一）案外人对执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。