呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2017）内0105民初7969号原告（反诉被告）：项成荣，无固定职业，住包头市。委托诉讼代理人：何伟东，信泽法园律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古森港房地产开发有限责任公司。法定代表人：路福珍，执行董事。委托诉讼代理人：李常达，经世律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦伟，经世律师事务所律师。原告项成荣与被告内蒙古森港房地产开发有限责任公司（以下简称森港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，被告于2018年1月4日提起反诉，本院依法适用普通程序，于2018年2月26日公开开庭进行了审理。原告项成荣的委托诉讼代理人何伟东，被告森港公司的委托诉讼代理人李常达、韦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。项成荣向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2011年12月1日签订的《商品房买卖协议书》违法无效；2.判令被告返还原告购房款本金及设施费1,682,200元，并向原告支付占用上述款项期间的利息（从2013年12月27日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至房款实际返还之日，暂计至起诉之日为750,724元）；3.判令被告赔偿原告已付房款50%的赔偿金796,554元。事实与理由：2011年12月1日，原、被告签订了一份《商品房买卖协议书》，协议约定：被告将其开发建设的呼和浩特传媒小区第陆号楼东商业壹层15-18号房屋以每平方米6600元、总价1,593,108元出售给原告。原告按照约定支付了总房款1,593,108元及其他设施费89,092元，合计1,682,200元。原告现了解到被告出售给原告的房屋没有任何规划审批、预售许可等手续，是非法建筑，该房屋无法办理房屋产权证件。双方所签的《商品房买卖协议书》是违法无效的合同。原告为了维护自身合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的各项诉请。森港公司辩称，第一，《商品房买卖协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的条款，不应认定为商品房买卖合同，不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）的相关规定。第二，即使人民法院认为《商品房买卖协议书》属于商品房买卖合同，系无效合同，原告主张的利息及赔偿款也不应获得支持，理由如下：（一）原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时，应积极审查被告的售房手续和合同的实质性要件是否完备，而原告未尽审查义务。在被告未能提供相应证明和手续，并明确告知原告房屋手续不全的情况后，仍然多次主动前往被告处洽谈买卖房屋事宜，原告对合同无效负有重大的过错责任。（二）解释第九条规定的惩罚性赔偿条款适用的前提是出卖人必须存在行为上的严重过错造成买受人受损，且买受人无过错。被告为解决资金困境，以明显低于同类地段商铺市场价的价格出售涉案商铺，并不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实。且根据原告的陈述，是原告多次备好礼物请求被告出卖房屋，被告的法定代表人也不止一次介绍房屋现状。第三，设备款不属于《商品房买卖协议书》中约定的款项，被告不应予以返还。森港公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告立即腾空呼和浩特传媒小区第陆号楼东商业壹层15-18号房屋并返还给反诉原告；2.依法判令反诉被告支付涉诉房屋自2011年12月1日起至实际返还之日止的房屋使用费（暂计算至起诉之日为8万元）。事实与理由：2011年12月1日，双方签订《商品房买卖协议书》，约定森港公司将位于××区交汇处的呼和浩特传媒小区第陆号楼东商业壹层15-18号房屋出售给项成荣，建筑面积241.38平方米。当日，森港公司即将上述房屋交付给项成荣，项成荣一直占有并使用。森港公司在出售涉案房屋时并未故意隐瞒相关证件办理的情况，且项成荣知晓该情况。项成荣主张合同无效，故应当支付自交付之日至返还房屋之日的使用费。项成荣辩称，第一，《商品房买卖协议书》约定，先付款，后交房，故在森港公司没有返还全部的购房款之前项成荣暂不腾空房屋。第二，对于房屋使用费不予认可，案涉房屋没有合法手续，本身就是违法建筑，不能交付使用，不存在参照同地段租金的情况，故房屋使用费没有合法依据。第三，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条之规定，房地产开发企业应当向预购人出示预售许可，出示预收许可的义务方是森港公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月1日，项成荣（乙方）与森港公司（甲方）签订《商品房买卖协议书》一份，约定甲方自愿将位于××区交汇处，呼和浩特传媒小区第陆号楼商业壹层15-18号住宅出售给乙方，建筑面积为241.38平方米；售价6600元/平方米，总价1,593,108元。2010年4月28日至2013年12月27日之间，森港公司出具交款人为项维新的收据14张，金额共计3,099,447元；森港公司出具交款人为项成荣的收据1张，金额为7万元；森港公司出具交款人为项勇的收据2张，金额共计73万元；森港公司出具交款人为项勇刚的收据2张，金额共计339,200元；上述收据金额共计4,238,447元。项成荣、项维新自认，二人系父女关系，项维新交纳的款项包括其购买房屋及项成荣购买两套房屋的房款及其他款项。项勇系项成荣之子，项成荣主张项勇代其交纳案涉房屋房款30万元，森港公司未提供证据证明项勇曾购置房屋或与其存在其他经济往来，故本院对项成荣的主张予以认可。项勇刚系项成荣之子，其认可代项成荣向森港公司交纳案涉房屋房款3万元。森港公司认可，项成荣已付清案涉房屋全部购房款1,593,108元。森港公司自认，案涉房屋均未取得五证。项成荣及森港公司均认可，森港公司已将该房屋交付给项成荣。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"，被告于庭审时自认，案涉项目五证均无，故本院确认《商品房买卖协议书》无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，"合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还......"，故本院确认《商品房买卖协议书》无效后，项成荣应腾空呼和浩特传媒小区第陆号楼商业壹层15-18号住宅并返还给森港公司，森港公司应将收取的房款1,593,108元返还给项成荣。对于剩余款项89,092元，项成荣主张为设施费。由于项成荣未举证证明剩余款项为何种设施费用，亦未举证证明该费用系森港公司应当退还的费用，且项成荣收房多年，确会产生物业、水电等费用，故对剩余款项89,092元，本院不予处理，项成荣可另行主张。关于森港公司主张项成荣支付房屋使用费的反诉请求，本院认为，森港公司作为房地产开发企业，将未取得商品房预售许可证的房屋出售给项成荣，对合同无效存在过错，故对其主张房屋使用费的反诉请求，本院不予支持。关于项成荣主张森港公司支付利息损失、赔偿已付房款50%赔偿金的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，"出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明......"，项成荣作为买受人，对所购房屋的相关手续应尽到基本的审查义务和注意义务，但项成荣在订立合同、交纳购房款以及接收房屋时均未尽到上述义务，且项成荣未举证证明森港公司存在故意隐瞒或提供虚假预售许可证的行为，故对项成荣主张森港公司支付已付房款50%赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。但导致《商品房买卖协议书》无效的主要原因为森港公司未取得商品房预售许可证，且其占用项成荣房款期间确会造成相应的利息损失，故森港公司应向项成荣支付以未返还房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年12月27日计算至返还1,593,108元购房款之日的利息，暂计至2017年11月8日为333,070.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认项成荣与内蒙古森港房地产开发有限责任公司于2011年12月1日签订的《商品房买卖协议书》无效；二、项成荣于本判决生效之日起十五日内腾空呼和浩特传媒小区第陆号楼商业壹层15-18号房屋并返还给内蒙古森港房地产开发有限责任公司；三、内蒙古森港房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内返还项成荣房款1,593,108元及利息（以未返还房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年12月27日计算至返还购房款1,593,108元之日，暂计至2017年11月8日为333,070.2元）；四、驳回项成荣的其他诉讼请求；五、驳回内蒙古森港房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,636元（项成荣已预交），由项成荣负担10,500元，由森港公司负担22,136元。反诉案件受理费1900元（森港公司已预交），由森港公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 王凤祯人民陪审员 乌日娜 二〇一八年五月三日书 记 员 梁美鹃