重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初5904号 原告：重庆香江财富商业管理有限公司，住所地重庆市渝**洪湖东路**，统一社会信用代码915000005678988787。 法定代表人：杨孙约，总经理。 委托诉讼代理人：周炜，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李发举，重庆百君律师事务所律师。 被告：重庆晏如餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝**XX，统一社会信用代码91500000MA5U4KLL5T。 法定代表人：罗进，执行董事。 被告：罗进，女，1967年10月18日出生，汉族，住重庆市江**。 原告重庆香江财富商业管理有限公司与被告重庆晏如餐饮管理有限公司、罗进物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告重庆香江财富商业管理有限公司的委托诉讼代理人李发举，被告罗进（同时系被告重庆晏如餐饮管理有限公司的法定代表人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆香江财富商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告重庆晏如餐饮管理有限公司向原告支付2016年1月1日至2016年3月31日的物业管理费62496元；2、判令被告重庆晏如餐饮管理有限公司按照每月41664元的标准支付自2017年1月28日起至其实际将租赁房屋归还重庆香江高科地产发展有限公司之日止的物业管理费；3、判令被告重庆晏如餐饮管理有限公司向原告支付欠付的水费3819.9元、电费52552.5元、收银系统服务费1800元、其他费用7106元；4、判令被告重庆晏如餐饮管理有限公司自欠付之日起，按照银行同期贷款利率为标准，以欠费的水费、电费、收银系统服务费及其他费用为基数，向原告支付资金占用费；5、判令被告罗进对被告重庆晏如餐饮管理有限公司的前述债务承担连带保证责任。事实及理由：被告罗进与重庆香江高科地产发展有限公司于2012年8月9日签订《XX商业租赁合同》，租赁位于重庆市渝北区XX号商铺及其设施。之后，双方又签订了《补充协议》，由被告重庆晏如餐饮管理有限公司概括承受被告罗进于租赁合同中的权利义务，同时，被告罗进承担连带保证责任。现因被告未按时交纳物业管理费等费用，原告多次催收无果，遂起诉。 被告重庆晏如餐饮管理有限公司辩称，2016年1月2016年3月期间未交纳物业费属实，当时和商场的工作人员在协商，同意逐步付物业费，但是2016年3月31日原告与香江地产公司一起给被告断水断电、关门、把被告公司的人员清理出去，故被告无法再继续经营，2016年1月至3月的物业费就没有再付。原告未与被告沟通过物业费的事情，并擅自处理被告的设备。被告还有200000元左右的保证金在原告方，当时与原告协商把保证金抵扣物业费的，此外，店里面的设备也有1500000元左右。 被告罗进的答辩意见与被告重庆晏如餐饮管理有限公司一致。 经审理查明：2012年8月9日，重庆香江高科地产发展有限公司作为甲方，与作为乙方的被告罗进签订了《XX商业租赁合同》一份，约定甲方将位于重庆市渝北区XX商铺及其设施出租给乙方从事经营使用。该合同第8.1条约定，作为承租房产的承租人，乙方应当自交付日起向管理公司缴纳承租房产的物业管理费。标准为每月20832元。该合同第8.2条约定，在整个租赁期限内，除第一期物业管理费外，本合同项下的物业管理费支付方式为按月缴纳，乙方应当在每月第25日之前向管理公司一次性足额支付下一个月的物业管理费。合同第9.1条约定，自交付日起，乙方应当承担并支付承租房产所产生的水、电、燃气等能源费用。以上费用在本合同中统称为能源费用。乙方应当按照管理公司的相关收费标准交纳。合同第9.3条约定，甲方指定的管理公司向乙方提供统一的POS收款一体机，乙方需向管理公司支付POS收款一体机月使用费，标准为每月600元，该使用费于每月25日前缴纳。合同第19.1条约定，乙方应按本合同的约定及时支付租金、租赁保证金、物业管理费、物业管理保证金、POS机收款一体机使用费及其他相关费用。合同第23.4条约定，双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电、燃气等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。若乙方违反合同规定，未能在约定的期限内全额缴纳租金及其他任何费用，甲方有权每日向乙方按所欠款项的0.05%计算收取滞纳金。合同第25.5条约定，无论任何原因，交还日乙方仍未能将按要求的承租房产交还甲方的，则自交还日的次日起，乙方应当按照合同终止时承租房产租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时承租房产物业管理费标准的200%向管理公司支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还承租房产为止。原告重庆香江财富商业管理有限公司也在合同末尾处盖章确认。 2012年10月29日，重庆香江高科地产发展有限公司与被告罗进就《XX商业租赁合同》部分条款签订了《补充协议》，约定商铺租赁期限为6年，暂定商铺交付日为2012年11月6日，租期于2018年11月15日届满。重庆香江高科地产发展有限公司（甲方）与被告罗进（乙方）、重庆晏如餐饮管理有限公司（丙方）还签订了《关于租赁合同的变更协议》一份（原告陈述于2016年1月28日后签订），该协议约定，三方一致同意，将上述商铺之商铺租赁合同的承租方由罗进变更为重庆晏如餐饮管理有限公司，丙方概括承受原乙方的权利义务，甲方仍作为原租赁合同的出租房；乙方罗进对丙方重庆宴如餐饮管理公司履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务。2018年4月13日，重庆香江高科地产发展有限公司出具确认函，确认该公司是位于重庆市渝北区的XX的开发商和业主，原告重庆香江财富商业管理有限公司受该公司委托，自2012年1月1日起至今对XX提供物业管理服务。 上述合同及协议签订后，原告对位于重庆市渝北区洪湖东路1号的XX提供了物业管理服务。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业管理费，2018年2月28日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告称诉讼请求中第二项的物业管理费是指2017年1月28日至2017年12月26日（原告实际收回租赁房屋）期间的费用，是指违约金，合同约定的交还日从解除合同之日起交还。诉讼请求中第三项的水电费是只代收代缴的水电费，其他费用7106元是围挡费，但原告只举示了其自行制作的欠费明细表拟证明实际产生了上述费用。原告陈述，收银系统资金占用损失是从2015年12月26日起开始计算下个月的费用，以每月600元的标准按照银行同期贷款利率依次计算至付清之日为止。被告辩称原告服务不到位，举示了电子邮件截图等证据予以证实，原告质证称均系复印件不认可。 另查明：本院于2017年12月26日作出（2017）渝0112民初16569号民事判决书，确定本案《XX商业租赁合同》的解除时间为2017年1月28日。 上述事实，有《XX商业租赁合同》及变更协议，确认函，本院（2017）渝0112民初16569号民事判决书及生效证明，当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，重庆香江高科地产发展有限公司与被告罗进签订的《XX商业租赁合同》及补充协议，以及重庆香江高科地产发展有限公司与被告罗进、重庆晏如餐饮管理有限公司签订的《关于租赁合同的变更协议》不违反法律规定，合法有效。重庆香江高科地产发展有限公司委托原告从2012年1月1日起作为物业服务企业为XX提供了物业服务，被告重庆晏如餐饮管理有限公司作为承租人，应当向原告支付物业管理费等费用，并由被告罗进承担连带支付责任。被告重庆晏如餐饮管理有限公司、罗进的辩称意见，不构成其拒绝交纳物业管理费等费用的正当理由，本院不予支持。 物业服务收费标准问题，根据重庆香江高科地产发展有限公司与被告罗进签订的《XX商业租赁合同》及补充协议中的约定，租赁合同的当事人自2016年1月28日后即为原告与被告重庆晏如餐饮管理有限公司，故被告重庆晏如餐饮管理有限公司应交纳2016年1月28日至2016年3月31日期间的物业管理费，经计算为20832元/月×2月+20832元/月×4天÷31天=44352元。 关于诉讼请求中的第二项，原告诉称实际上从2017年1月28日至2017年12月26日期间，根据《XX商业租赁合同》25.5条的约定，应按物业管理费标准的200%向管理公司支付物业管理费，实为违约金。因本案合同于2017年1月28日解除，但因被告未归还房屋，因此被告应支付违约金，但违约金约定过高，本院酌情予以调整。被告应按每月20832元的标准，支付自2017年1月28日起至2017年12月26日止的物业管理费。 关于诉讼请求中的第三项，原告要求被告支付水费、电费、其他费用（围挡费），但原告举示的证据不充分，对上述请求本院不予支持。但对收银系统服务费1800元（2016年1月1日至2016年3月1日，每月600元），根据合同第9.3条约定，结合原、被告在庭审中陈述，对该诉讼请求本院予以支持。被告重庆晏如餐饮管理有限公司还应支付收银系统服务费的资金占用损失，从2015年12月26日、2016年1月26日、2016年2月26日起，各自以600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至付清之日为止。 对于被告罗进的责任，因变更现已约定被告罗进对被告重庆晏如餐饮管理有限公司履行租赁合同项下的义务承担连带保证义务，故被告罗进应对上述债务承担连带支付责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告重庆晏如餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆香江财富商业管理有限公司2016年1月28日至2016年3月31日期间的物业管理费44352元； 二、被告重庆晏如餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内按每月20832元的标准支付原告重庆香江财富商业管理有限公司2017年1月28日起至2017年12月26日期间的物业管理费； 三、被告重庆晏如餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆香江财富商业管理有限公司2016年1月1日至2016年3月31日期间的收银系统服务费1800元，并支付资金占用损失（计算方式为：从2015年12月26日、2016年1月26日、2016年2月26日起，各自以600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至付清之日为止）； 四、被告罗进对上述债务承担连带支付责任； 五、驳回原告重庆香江财富商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费1430元（已减半收取），由原告重庆香江财富商业管理有限公司负担913元，被告重庆晏如餐饮管理有限公司、罗进负担517元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 冉 阳 二〇一八年五月二十一日 书记员 李文婧