河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0104民初731号原告：王治，男，1977年9月3日出生，汉族，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：王苏宁，河北嘉园律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘占雷，河北来仪律师事务所律师。被告：张建勇，男，1977年6月26日出生，汉族，户籍所在地河北省邯郸市大名县，现羁押于石家庄市。被告：王丹，女，1982年9月24日出生，汉族，住河南省许昌县。上述二被告之委托诉讼代理人：杜杰锋，河北百创律师事务所律师。原告王治与被告张建勇、王丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王治之委托诉讼代理人刘占雷、被告张建勇、王丹之委托诉讼代理人杜杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王治向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付欠缴的租金809280元及违约金（按照欠缴租金的30%计算）；2、判令被告将承租房屋按现状返还原告（即装修改造形成的固定资产，无偿归原告所有）；3、判令被告支付原告从合同解除之日起至实际返还房产之日的租金（按合同约定的租金数额双倍支付）；4、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年3月15日河北高远房地产开发股份有限公司与二被告签订《租赁协议》，二被告系夫妻关系。二被告承租河北高远房地产开发股份有限公司位于石家庄市桥西区部地上第一层建筑，面积160平米，用于餐饮，合同期限自2010年3月15日至2013年3月14日。合同到期后，二被告继续租赁该建筑，因此，2014年1月4日河北高远房地产开发股份有限公司与被告张建勇续签《房屋租赁合同》，合同期限自2013年3月15日至2016年3月14日；2013年3月15日至2014年3月14日租金为115元/平/月，月租金18400元，2014年3月15日至2015年3月14日租金为120元/平/月，月租金19200元，2015年3月15日至2016年3月14日租金为125元/平/月，月租金20000元；每月交纳一次，每月1日前交纳下次租金。二被告实际占有使用该建筑至今，2016年3月15日开始形成不定期租赁合同。河北高远房地产开发股份有限公司于2014年12月3日已将该建筑房产及相关债权转让给原告王治。河北高远房地产开发股份有限公司工作人员及原告多次向二被告索要未交租金，二被告租金缴纳至2014年4月17日。后以种种理由拒交，并且持续占有、使用以上房产，多次催缴未果的情况下，原告2017年9月16日向二被告送达解除合同通知书，于2017年9月16日正式解除与二被告的房屋租赁合同，限期缴纳欠缴的租金及违约金，但二被告至今未缴纳，仍占用使用租赁房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告张建勇辩称，一、被告既不认识原告，也没有与王治签订租赁合同，被告认为并不拖欠王治租金。被告一直是与河北高远房地产开发股份有限公司签订的租赁协议，被告不认识王治，2017年10月1日之前，其并未向被告主张过权利，按照当时的诉讼时效2年的规定，在此前两年的租金部分已经超过了诉讼时效。也就是说2015年10月1日前的租金部分，不应当予以支持。关于河北高远房地产开发股份有限公司将房屋转让以及债权转让给王治的事实，被告并不清楚，也未见到对方书面的通知。二、被告租赁河北高远房地产开发股份有限公司房屋，但是所欠租金并没有原告所主张的数额。被告在租赁房屋经营饭店期间，曾经对房屋进行过两次的装修，出租方答应每次各半年的装修期，这期间是免收房租的。三、原告主张违约金没有相应的依据。1、被告与河北高远房地产开发股份有限公司在2010年签订协议中虽然约定了违约金，但是后天已经履行完毕，被告并不拖欠。2、2014年签订的合同中并未约定违约金条款。协议中约定的是滞纳金，并且约定的金额也过高。3、2017年下半年，原告已经收回了房屋，现在已经出租给他人。四、原告主张从合同解除之日至实际返还房屋之日止的租金，按照双方双倍租金计算，不应该支持。1、原告主张双倍租金，金额过高，原告收回房屋再次出租的话，也是收单倍的房租，而不可能收取双倍。2、根据双方签订的解除合同通知书中，合同解除之日是2017年9月25日。五、被告在房屋内的设施和扩建部分的收益应该折抵房租。原告收回房屋后，没有返还被告在房屋内的设施、设备（经营饭店所用），而是整体出租给他人经营饭店，所以应该对房屋内的设施、设备评估后折抵房租。被告经营期间对饭店进行过扩建，现在原告已然在利用扩建的部分进行经营。因为系被告投资扩建，所以该收益应该折抵房租。六、本案所涉租金系被告经营期间所产生的，和另一名被告王丹没有关系。1、第二次签订合同系被告一人签订。2、签订二次合同后，王丹并未参与经营，由被告一人独资经营。3、2015年11月，被告与王丹因为感情问题已经离婚。被告王丹辩称，一、被告曾经与河北高远房地产开发股份有限公司签订房屋租赁协议，但是协议已经到期。2010年3月13日，被告和张建勇与河北高远房地产开发股份有限公司签订房屋租赁协议，合同期限为：2010年3月15日至2013年3月14日止，现在该合同已经到期，在这期间，被告不拖欠房租。二、2014年4月1日，张建勇单方与河北高远房地产开发股份有限公司签订房屋租赁协议，与被告没有关系，被告对张建勇经营期间的房租不承担责任。2010年签订的合同到期后，被告就不再参与经营。因为被告与张建勇感情出现问题，所以张建勇也未将经营所得用于共同生活支出，张建勇经营期间拖欠的房租和被告没有关系。2015年11月5日双方办理离婚手续，所以办理离婚手续后，张建勇继续经营期间拖欠的房租更是和被告没有关系。三、被告对原告主张的违约金和双倍房租不承担责任。1、被告没有参与饭店经营。2、原告主张的违约金、双倍租金没有法律依据，不应支持。综上所述，原告的起诉与被告没有关系，被告不应对原告主张承担责任，应驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2010年3月13日，河北高远房地产开发股份有限公司（甲方）与被告张建勇（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将华城商务大厦南部地上第一层建筑面积160平米出租给乙方，租赁期限3年，自2010年3月15日至2013年3月14日止，用途餐饮，第一年、第二年每月每平米80元，月租金为12800元，自2012年3月15日起每月每平米为90元，月租金为14400元，以后每月1日前向甲方上交下月租金。乙方负责房屋除主体结构外的所有维修，并自付费用。乙方自行负责装修，自行承担有关费用，装修期及租赁期限内乙方负责解决房屋内各种上、下管道设置及排放维修费用。乙方经甲方书面同意可以对房屋装修或改善增设他物，租赁合同期满或乙方提前终止合同，乙方不再承租无偿归甲方所有。承租人不按时足额交付租金、水、电费等费用达30日以上的，甲方有权解除合同。终止合同后，乙方在5日内将房屋交还甲方，逾期仍留有物品不搬，视为乙方放弃权利，乙方的所有物品无偿归甲方所有。乙方未按约交付租金、水、电及其他费用的，除应继续如数补交外，每迟延一日每日按年租金额1%交纳违约金。甲方有权从履约保证金壹万元中直接扣除违约金。上述合同到期后，双方于2014年1月4日重新续签一份《房屋租赁合同》，租赁期限为三年，自2013年3月15日至2016年3月14日止，租金：2013年3月15日至2014年3月14日租金为115元/平/月，月租金总额18400元，2014年3月15日至2015年3月14日租金为120元/平/月，月租金总额19200元，2015年3月15日至2016年3月14日租金为125元/平/月，月租金总额20000元。租金采取上交制，每月交纳一次，每月1日交纳下次租金。每逾期一日支付未交租金千分之三的滞纳金，逾期15日未完全交纳，甲方有权终止合同，收回租赁物，履约保证金不退，乙方承担违约责任。乙方对承租房屋进行室内外装修，事前必须以书面形式征得甲方同意，装修改造形成的固定资产归甲方所有，协议终止后五日内迁出并搬走全部物品，五日后仍留有物品不搬，视为放弃权利，由甲方全权处理，处理所得归甲方所得，逾期不搬迁，甲方可要求乙方加倍付租金。房屋租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告承租使用，被告交纳租金至2014年4月16日，之后未再支付租金。被告实际占有使用涉案房屋至2017年9月14日。河北高远房地产开发股份有限公司（甲方）与王治（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于石家庄桥西区南小街以东、花园街以北001幢1房号（001号指南部一层全部）。房屋所有权人为河北高远房地产开发股份有限公司（产权预告登记证号：石预告西字第**），房屋建筑面积为680.89平方米。该房产的成交价格为人民币14298690元。2014年12月1日王治向河北高远房地产开发股份有限公司支付13590000元。2014年12月3日河北高远房地产开发股份有限公司出具《债权转让通知书》，内容为：“张建勇先生、王丹女士：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，以及我单位与王治达成的房屋买卖合同协议，我公司已将石家庄市桥西区部地上第一层建筑产权转让给王治，现将我公司与您们签订的房屋租赁合同相关债权也依法转让给王治。请自接到该债权转让通知书后向王治履行缴纳租金等全部义务。”2017年9月15日王治出具《解除合同通知书》，内容为：“张建勇先生、王丹女士：我系河北高远房地产开发股份有限公司位于石家庄市桥**部地上第**建筑产权及相关债权的承接人，您们于2013年3月15日承租华城商务大厦南部地上第一层用于饭店经营，您们从2014年4月18日开始拒交租金至今，河北高远房地产开发股份有限公司及我委托的工作人员多次联系您们并上门催缴租金，您们都拒绝缴纳，并占有房屋及拒绝搬出，该房屋租赁期限已到期，至2017年9月15日您欠租金809280元，违约金339329.6元，合计1148609.6元，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，现我正式与您们解除房屋租赁合同，限您们三日之内联系我的工作人员补缴上述租金及违约金并搬走全部物品，逾期物品不搬则视为放弃权利，我将委派工作人员将室内所有物品搬移到仓储单位，其后果由您们自行承担。”原告诉讼请求：1、判令二被告向原告支付欠缴的租金809280元及违约金（按照欠缴租金的30%计算）；2、判令被告将承租房屋按现状返还原告（即装修改造形成的固定资产，无偿归原告所有）；3、判令被告支付原告从合同解除之日起至实际返还房产之日的租金（按合同约定的租金数额双倍支付）。对于上述诉讼请求，在审理过程中，原告放弃上述第2项及第3项诉讼请求。关于违约金，原告主张被告应以欠缴租金的款项，按中国人民银行同期贷款利率计算。另查，被告张建勇与被告王丹于2005年2月4日登记结婚，2015年11月5日离婚。以上事实，有原告提交的石家庄市房屋所有权预告登记证、租赁协议二份、房屋买卖合同、银行转账凭证、债权转让通知、解除合同通知书、收款收据、被告提交的离婚证、离婚协议及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告与被告张建勇存在合法有效的房屋租赁关系，被告张建勇依约向原告交付租金，被告未按时支付租金已构成违约，应承担相应的民事责任。被告承租房屋后租金交付至2014年4月16日，被告实际占有使用涉案房屋至2017年9月14日，因此，被告应当按照合同约定及实际占用时间向原告支付租金。原告主张被告支付租金809280元，符合法律规定，本院依法予以支持。被告以809280元为基数，自2014年4月18日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。关于被告王丹是否承担民事责任问题，被告张建勇与被告王丹于2005年2月4日登记结婚，2015年11月5日离婚。合同是由被告张建勇与河北高远房地产开发股份有限公司所签，合同签订时间虽在二被告婚姻关系存续期间，但根据合同相对性原则，所欠房租应由被告张建勇支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告张建勇于判决生效后十日内向原告王治支付租金809280元及违约金（自2014年4月18日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告王治对被告王丹的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14268元，由被告张建勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费14268元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵江云人民陪审员  李洪民人民陪审员  梁增兵二〇一八年五月十七日代书 记员  包亚文