福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初930号 原告漳州市巨祥投资管理有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街新城国际******，统一社会信用代码：9135060234514996X7。 法定代表人庄小玲，总经理。 委托诉讼代理人江承继，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人李式建，福建航嘉律师事务所律师。 被告福建安华发展有限公司，住所地，住所地漳州台商投资区角美镇下士颖荣小区****会信用代码91350600726455979F。 法定代表人赵惠昭，总经理。 委托诉讼代理人郭巧玲，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人郭文海，男,福建安华发展有限公司员工，住福建省华安县。 被告漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司，住所地漳州，住所地漳州市龙文区蓝田圳头村山后社**用代码91350603674030855B。 法定代表人陈海涛，执行董事。 委托诉讼代理人蓝金成，福建元光律师事务所律师。 委托诉讼代理人杨惠贞，福建元光律师事务所律师。 原告漳州市巨祥投资管理有限公司（以下简称巨祥投资公司）与被告福建安华发展有限公司（以下简称安华发展公司）、漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司（以下简称龙文鸿达房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告巨祥投资公司的委托代理人江承继、李式建，被告安华发展公司的委托代理人郭巧玲、郭文海，被告龙文鸿达房产公司的委托代理人蓝金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨祥投资公司向本院提出诉讼请求：判令被告安华发展公司、龙文鸿达房产公司共同向原告支付佣金4611753元及违约金461175.30元；本案诉讼费由二被告共同承担。其事实和理由：2015年9月12日，原告与被告安华发展公司签订《房地产销售委托合同》，2015年9月16日双方签订《房地产销售委托合同补充协议》，双方约定由原告代理销售被告安华发展公司与被告龙文鸿达房产公司合作开发，被告安华发展公司负责销售的座落于龙文区蓝田镇圳头村（漳州市龙文区迎宾大道468号）鸿达嘉园10-18层房产，代理期限为6个月，自2015年9月20日至2016年3月9日。双方确定代理项目的基本价格为6100元/㎡，每层加价50元/㎡，原告可视市场销售情况，有权灵活上浮，双方并约定了该楼盘10-18楼的销售价格。双方约定按该房地产提供的具体销售单价为双方确定的具体价格，超出溢价部分作为报酬支付给原告（单一客户单一结清，同批次一次结清的方式）。《房地产销售委托合同》第十条约定，双方产生争议向芗城区人民法院起诉。合同签订生效后，原告即组建营销团队，于2015年国庆期间在芗城区艾美百货门口举行多场促销活动及日常发放宣传单等营销方式开展市场策划和营销，经过原告及销售人员的努力，2015年10月至11月期间，原告与林丽贞、陈定珍等49户购房者签订了《购房协议书》，并配合将购房者的首付款汇入被告安华发展公司指定的银行账户，经被告龙文鸿达房产公司确认后，被告龙文鸿达房产公司与周清岸、阮荣华、高坑旭等29户购房者签订了《商品房买卖合同》，其中6户已向房管局缴交契税并备案登记。经原告与中行福建省分行协调后，获得3000万元的个人按揭贷款额度，并由中行漳州分行新华南支行批准以被告安华发展公司法定代表人及股东以个人自有资产或财产向中行漳州分行新华南支行抵押，作为过渡性担保。但因被告安华发展公司与被告龙文鸿达房产公司法定代表人陈海涛之间产生矛盾，陈海涛不配合银行按揭贷款手续的办理，导致本案的银行按揭部分无法顺利完成。在原告签署49户《购房协议书》，并促成被告龙文鸿达房产公司与周清案、阮荣华、高坑旭等29户购房者签订了《商品房买卖合同》，其中六户已向房管局缴交契税、公维金、备案费等费用并备案登记后。被告安华发展公司与被告龙文鸿达房产公司却违反《房地产销售委托合同》约定，拒不与剩余20户购房者签订《商品房买卖合同》，并拒绝向原告支付相关佣金，经原告催告后，仍拒绝履行，已构成根本违约，应向原告承担违约责任。 原告对其主张提出证据如下：①《房地产销售委托合同》、《房地产销售委托补充协议》各一份，证明被告福建安华发展有限公司委托原告销售座落龙文区蓝田镇圳头村（漳州市龙文区迎宾大道468号）鸿达嘉园10楼至18楼房产，合同期限为6个月，自2015年9月10日至2016年3月9日；②建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明龙文区蓝田镇圳头村鸿达嘉园由被告龙文鸿达房产公司开发，2012年6月15取得商品房预售许可证的事实；③2015年12月14日被告安华发展公司给中行漳州分行新华南支行的《申请报告》，证明：被告安华发展公司与被告龙文鸿达房产公司合作开发鸿达嘉园楼盘，该项目的设计审批、报建、资金投入及房产销售均由被告安华发展公司承担，2015年11月上报中国银行福建省分行审批3000万元贷款额度，约100多客户已签订购房意向图，因被告龙文鸿达房产公司法定代表人陈海涛不配合连带担保签名，被告安华发展公司法定代表人及股东均同意以个人自有资产或财产向中行漳州分行新华南支行提供担保，作为该楼盘购房户按揭贷款阶段性还款的连带保证责任，申请中行漳州分行新华南支行批准该楼盘的按揭贷款，已获得该行行长批准；④2017年7月23日原告给被告安华发展公司的《催收佣金函》，证明因被告欠支付房地产销售佣金4611753元，原告于2017年7月23日通过EMS向被告安华发展公司邮寄函件催收的事实；⑤2016年2月6日赖钟山向赵宝泉的借款凭证、2016年2月4日赖钟山向赵宝泉借款13343元的借条、2015年9月27日赖钟山向童枝叶借款15000元的借条、宣传单及原告制作的演出费用表，证明原告为销售该房产，于2015年国庆节举办演出，为宣传该楼盘向被告龙文鸿达房产公司支取费用的事实；⑥购房协议49份（49份购房协议书，原告巨祥投资公司作为乙方与甲方购房者订立的协议，协议第一条为“乙方与开发商签订了《房地产委托销售合同》，乙方就漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司开发的位于漳州市龙文区迎宾大道468号鸿达嘉园-室的房产推荐销售给甲方”等等）、收款收据18份；证明原告与49房购房人签订购房协议书，并按照约定收入相关购房保证金的事实；⑦《商品房买卖合同》五份（五份合同均只有买受人一方有签名，出卖人均未签章），证明经原告销售，购房人林华盛、沈德贤、高坑旭、阮荣华、周岸清等五户与被告龙文鸿达房产公司签订上述商品房买卖合同；⑧胡庆和的借记卡账户历史明细清单、卢梅桂卢长安的存款明细、沈建平的中国农业银行卡交易明细清单等，证明部分购房者向被告安华发展公司财务人员缴纳购房保证金。⑨（2017）闽0602民初5303号民事裁定书、（2017）闽0602民初10306号民事裁定书各一份，证明原告于2017年6月9日起诉至芗城区人民法院，因原告未在七日内预交案件受理费，芗城区人民法院作出（2017）闽0602民初5303号民事裁定，按原告撤回起诉处理。2017年12月12日，原告再次向芗城区人民法院提起诉讼，2017年12月29日原告以需进一步收集证据为由申请撤回起诉。2018年1月2日，芗城区人民法院作出（2017）闽0602民初10306号民事裁定：准许原告撤回起诉。 被告安华发展公司辩称，一、从主体上讲，合同的签订主体不适格，合同自始无效。址在龙文区蓝田镇圳头村“鸿达嘉园”房地产项目开发商系本案被告龙文鸿达房产公司，安华发展公司系该项目的投资者、合作者，从法律上，销售主体系被告龙文鸿达房产公司，双方的内部合作关系并不影响法律销售主体系被告龙文鸿达房产公司的法律事实。《房地产销售委托合同》系原告单方起草的的格式合同，整个合同均为原告获利而设，完全免除自己的责任，同时利用安华发展公司的良好愿望，忽悠安华发展公司其可在几个月内销售该楼盘，利用被告龙文鸿达房产公司对安华发展公司信任及良好的合作基础上，安华发展公司单独想通过其从中帮助，在短期让其客户购买下大量房屋，应该会取得开发商被告龙文鸿达房产公司的追认该《房地产销售委托合同》及补充协议。但是合同签订后，发现了由原告提出的销售方法是违法的，当然，这样的合同是不会取得被告龙文鸿达房产公司的追认的。本案系房地产销售合同，在不存在转委托、转代理等情形下，销售主体系开发商，支付佣金的主体也应是开发商。在被告龙文鸿达房产公司没有参与合同的谈判及合同签订，无论双方合同中关于报酬如何约定，也不及于没有签订合同的被告龙文鸿达房产公司，从公平合理等角度出发，原告无权按该合同约定向被告龙文鸿达房产公司主张权利。讼争房产法定委托人只能是被告龙文鸿达房产公司，原告代理的事项并不及于安华发展公司，原告当然无权向安华发展公司主张佣金及违约金等。二、合同内容违法，不可作为其主张权利的依据。合同第七条约定，由购房者交纳小额（壹万元）购房保证金的形式，以零首付的形式，虚高真实购房价格，最终达到购房者不需要支付首付款并虚高房价套取银行贷款的目的。原告是基于让其客户（购房者）以零首付其以高价的形式套取真实贷款额度部分作为计算及取得佣金的来源及依据，此违反了法律法规的规定，也损害了银行的利益，违反合同法第52条等相关法律法规的规定，不应得到任何法律上的支持，自始无效。原告主张按合同第六条支付原告的报酬佣金，报酬佣金是以第七条的违法方式取得的所谓“溢价部分”作为报酬的。即使已有履行，原告无权依该无效及违法部分向安华发展公司主张佣金及违约金。另按合同第六条约定，原告取得佣金报酬必须的前提条件是客户银行按揭、贷款放款后才有资格结算佣金。该合同签订后，原告并没有任何客户取得银行放款，按双方约定原告无权向安华发展公司主张佣金。原告所提供的证据不能证明其按约完成代理销售、代理客户办理银行按揭、贷款手续，最终，由银行按揭、贷款放款后达到可以结算报酬的基本条件，应由原告承担举证不能的法律后果，因此，应驳回原告的诉讼请求。 被告龙文鸿达房产公司辩称，被告龙文鸿达房产公司既非《房地产销售委托合同》的一方当事人，也未授权委托被告安华发展公司与原告签订《房地产销售委托合同》，原告要求被告龙文鸿达房产公司与被告安华发展公司共同承担责任缺乏依据。其理由为：1、址在龙文区蓝田镇圳头村“鸿达嘉园”房地产项目由被告龙文鸿达房产公司开发建设，安华发展公司系该项目的合作方。2、“鸿达嘉园”商品房在预售、销售过程中，被告龙文鸿达房产公司从未与原告有过任何接触，更未与原告发生过任何有关代理销售的关系。3、被告龙文鸿达房产公司从未授权被告安华发展公司委托他人代为销售“鸿达嘉园”的商品房，被告龙文鸿达房产公司对被告安华发展公司与原告签订的《房地产销售委托合同》并不知情。4、原告与被告安华发展公司因订立《房地产销售委托合同》而产生的责任应由合同当事人自己承担,与龙文鸿达房产公司无关。同时，因原告与被告安华发展公司的房地产代理销售行为而给龙文鸿达房产公司造成损害的，龙文鸿达房产公司有权对责任人追究法律责任。原告与被告安华发展公司的商品房代理销售行为违反法律规定。商品房买卖实行预售许可和备案登记制度。原告与被告安华发展公司均不是商品房主管部门许可的售房单位，无权以自己的名义销售或代理销售“鸿达嘉园”商品房。原告以自己的名义与购房者签订《购房协议书》并向购房者收取定金的行为违法，其行为不但损害了购房者的利益，同时也损害了龙文鸿达房产公司的利益。原告与被告安华发展公司之间的《房地产产销售委托合同》与被告龙文鸿达房产公司无关，且该商品房代理销售行为违法，原告起诉要求被告龙文鸿达房产公司承担责任缺乏依据，请求依法驳回原告对被告龙文鸿达房产公司的诉讼请求。 被告龙文鸿达房产公司提供证据如下：《项目合作开发协议书》，证明址在龙文区蓝田镇圳头村“鸿达嘉园”房地产项目由被告龙文鸿达房产公司开发建设，安华发展公司系该项目的合作方，其从未授权被告安华发展公司委托他人代为销售“鸿达嘉园”的商品房。 另在第一次开庭后，原告提出调查取证申请，即申请向龙文区人民法院调取龙文鸿达房产公司诉林丽贞、蔡万山、洪小杰、蔡顺平、陈宝珍、刘培林商品房买卖合同纠纷裁判文书及起诉状。为此，被告龙文鸿达房产公司向法庭提供龙文区人民法院民事调解书六份【案号分别为（2016）闽0603民初1374号、（2016）闽0603民初1389号、（2016）闽0603民初1485号、（2016）闽0603民初1488号、（2016）闽0603民初1461号、（2016）闽0603民初1474号】、龙文鸿达房产公司诉洪小杰的起诉状一份和调解笔录一份，被告龙文鸿达房产公司说明，当时经本案被告安华发展公司介绍洪小杰等六位购房人与被告龙文鸿达房产公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，因上述六位购房人无法履行支付购房款、资料不全导致无法办理银行按揭，为此，被告龙文鸿达房产公司向龙文区法院提起诉讼，请求解除与上述六位购房人的《商品房买卖合同》，经过龙文区人民法院主持调解，达成调解，双方自愿解除《商品房买卖合同》，并办理注销有关商品房买卖的备案登记手续。 对于原告所提出的证据①、②、③、⑨的真实性，被告安华发展公司无异议，但被告安华发展公司提出，证据①的合法性、关联性有异议，盖章主体并非开发商、销售商；协议第七条内容，以违法的形式套取银行贷款，获取佣金的方式是不合理的。原告在明知开发商是被告龙文鸿达房产公司的情况下，签订的合同为无效合同。对证据④、⑤、⑥、⑦、⑧的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据④是原告单方制作的。证据⑤，被告龙文鸿达房产公司没有确认，与安华发展公司无关。证据⑥全部是原告单方与49户购房人签订的，没有被告安华发展公司的确认；合同条款第3条，购房款要支付给开发商，开发商是被告龙文鸿达房产公司，原告没有销售资格，而跟购房者签订购房协议。收款收据也是原告自己收取的，与安华发展公司都没有关联，在安华发展公司不知情的情况下，原告无权按照此要求被告安华发展公司承担责任。 被告龙文鸿达房产公司对于原告所提供的证据，除证据②、⑨外其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议。被告龙文鸿达房产公司认为，证据①其不知情，公司没有委托被告安华发展公司与原告签订合同及补充协议；原告与被告安华发展公司签订的合同及补充协议与其公司无关；合同及补充协议的合法性有异议，其行为明显不按法律规定，侵害了被告龙文鸿达房产公司的权利。证据②恰恰证明鸿达嘉园是由被告龙文鸿达房产公司开发建设、销售的。因此，被告安华发展公司、原告无权销售被告龙文鸿达房产公司开发的房产，且还是用空手套白狼的形式来损害被告龙文鸿达房产公司的相关利益。证据③的真实性，其不知情，被告安华发展公司向银行申请的，不是被告龙文鸿达房产公司申请的，与被告龙文鸿达房产公司无关。从申请报告里面的内容也可以证明，本案被告龙文鸿达房产公司作为开发的主体，并没有委托被告安华发展公司与原告签订合同。申请报告中也说明是被告安华发展公司与原告签订的合同。证据④其不知情；即使原告有催收，也是向被告安华发展公司进行催收的，这足以证明被告龙文鸿达房产公司对原告与被告安华发展公司之间是既没有委托也没有授权。对证据⑤不清楚，怎么会借给一个叫“赖钟山“的无关人员；如借条是真实的，借条怎么在原告外处。证据⑥的三性均有异议，原告在商品房买卖中无权销售被告龙文鸿达房产公司开发的房屋，原告竟然与所谓的购房者签订协议书，明显是违法的。收款收据都是原告向所谓的客户收取的。证据⑦商品房买卖合同都是格式合同，原告提供的合同复印件，合同中没有出卖人签名盖章，合同应由双方签字才能成立，不能证明原告的主张。证据⑧是原告所提供的存款明细，与本案不存在关联，不能证明原告所要证明的事项。 对于被告龙文鸿达房产公司提出的《项目合作开发协议书》，原告质证后认为，在此之前并没有看过这份合作协议，上面的主体并不是被告安华发展公司。被告安华发展公司质证认为，对《项目合作开发协议书》真实性无异议，其公司名称有更换过。 对被告龙文鸿达房产公司向法庭提供龙文区人民法院民事调解书六份、龙文鸿达房产公司诉洪小杰的起诉状一份和调解笔录一份，原告质证后认为，六份调解书与原告所提供的购房协议中的6个当事人的身份信息及购房信息能够相互印证，此证明被告龙文鸿达房产公司是知情的，且被告龙文鸿达房产公司上一次的庭审过程中明确表示是直到开庭前才知道此情况，说明被告龙文鸿达房产公司在上一次庭审中存在虚假陈述。6个当事人与被告龙文鸿达房产公司签订的商品房买卖合同可以说明原告已经履行商品房买卖的相关义务。 被告安华发展公司质证后认为，对被告龙文鸿达房产公司提出民事调解书六份、龙文鸿达房产公司诉洪小杰的起诉状一份和调解笔录一份的真实性、合法性及关联性没有异议，其公司与被告龙文鸿达房产公司确实存在合作关系，将客户介绍给被告龙文鸿达房产公司时，其公司并没有告诉被告龙文鸿达房产公司，安华发展公司与原告之间的关系，所以被告龙文鸿达房产公司当时确实不知情。 经原、被告质证后，对对方所提出的证据的真实性无异议的，本院对上述证据的真实性予以确认。 对于原告所提出的证据④《催收佣金函》，从函的内容系原告单方陈述，就函件邮寄仅可说明原告曾通过EMS向被告安华发展公司邮寄函件。证据⑤2016年2月6日赖钟山向赵宝泉的借款凭证、2016年2月4日赖钟山向赵宝泉借款13343元的借条、2015年9月27日赖钟山向童枝叶借款15000元的借条、宣传单及原告制作的演出费用表等，系原告单方制作，无法证明与本案被告存在关联。证据⑥全部是原告单方与49户购房人签订的，证据⑦《商品房买卖合同》五份（五份合同均只有买受人一方有签名，出卖人均未签章），均无法判断与本案二被告，特别系被告龙文鸿达房产公司存在关联。故上述证据不能作为定案依据。 经审理查明，2007年5月30日，被告龙文鸿达房产公司为甲方与被告福建安华发展有限公司为乙方签订一份《项目合作开发协议书》，协议内容为：一、项目概况，项目名称为漳州鸿达嘉园，地点在龙文，地点在龙文区迎宾路与圳头村村道交叉口处约4.62亩，合作内容为漳州鸿达嘉园商住楼合作开发，计划总投资约人民币2800万能元，资金来源由甲、乙双方共同出资到位50%。盈亏各负50%。分为二期出资：第一期双方各出资900万元作为前期费用及至主体工程封顶；第二期各出资500万元，建设期限于本协议经双方签定之日起一年内开工，三年内完成该项目开发建设。二、双方出资明确约定：1、甲方提供该宗土地4.62亩，折价每亩28.14万元，合计130万元，余款770万元以现金补足存入该项目独立核算开设的账户，从双方于本协议签定之日起至2007年11月30日全部到位。2、乙方在本协议签订之日起二天内应到130万元，余款770万元定于2007年11月30日前全部到位存入该项目独立核算开设的账户。三、双方的权利和义务：1、甲方从本协议经双方签订之日起5天内应提供该宗土地使用权证原件及现状地形图，在6个月内负责现场的搬迁至拆除平地，并应理顺开发建设过程中的相邻关系，同时有权对本项目开发与销售的财务管理进行监督。2、乙方应从本协议签订后着手办理该项目的一切审批手续，并应对开发过程中的技术质量、进度安全等进行全面负责等等。 被告龙文鸿达房产公司2010年1月依法取得座落于漳州市龙文区蓝田镇圳头村“鸿达嘉园”的建设工程规划许可证，同年1月28日开工建设鸿达嘉园，2012年6月10日取得该商住楼的商品房预售许可证。 2015年9月12日，原告巨祥投资公司(乙方)与被告安华发展公司（甲方）签订一份《房地产销售委托合同》，约定乙方接受甲方委托，代理甲方投资开发的座落于龙文区蓝田镇圳头村（漳州市龙文区迎宾大道468号）鸿达嘉园10-18层房产代理销售、代理客户办理银行按揭、贷款手续。代理期限为6个月，自2015年9月20日至2016年3月9日。双方确定代理项目的基本价格为6100元/㎡，每层加价50元/㎡，乙方可视市场销售情况，有权灵活上浮，甲方不得干涉。甲方所提供楼层和确认的具体销售价格表采用楼层统一价格，具体的是：10楼：5900元／平方米；11楼：5950元／平方米；12楼：6000元／平方米；13楼：6050元／平方米；14楼：6100元／平方米；15楼：6150元／平方米；16楼：6200元／平方米；17楼：6250元／平方米；18楼：6300元／平方米。合同第六条约定了佣金支付及结算时间、方式：乙方完成本合同约定的甲方委托的事项，甲方按照下列方式计算支付佣金：1、按该房地产提供的具体销售单价为双方确定的具体价格，超出的溢价部分作为报酬支付给乙方（单一客户单一结清，同批次一次结清的方式）；店面、商场、地下车库、、地下车库分根据双方另行约定的单价另行结算确定。乙方的报酬甲方必须于客户银行按揭、贷款放款后的五个工作日内结清给乙方（银行所放款的按揭、贷款金额+预收的客户保证金1万元-甲乙双方合同约定的房款的所得款及乙方跟客户事先约定的实际价格而取得的溢价部分）。2、向提供客户银行按揭、贷款及其它金融产品服务，在不影响甲方权益的前提下，乙方有权自行向客户收取的服务费。合同第七条约定预收费用、款项结清处理：乙方向客户预收壹万元作为购房保证金，同时由客户签写首付款欠款凭证，交付给甲方，甲方及时配合乙方提供交付定房30%首付款凭证、开具发票、理顺房产部门等方便用于客户委托的办理银行按揭、贷款手续事项，本银行按揭及贷款（指中行、平安银行）履行完毕放款后，双方必须按照合同约定将客户欠款做次结算，银行款项出来后，多出的部分甲方必须无条件于银行款项到达甲方账户后的五个工作日内由现金或现金划账的形式转至乙方指定的个人账户（购房所产生的税费均由甲方承担、负责），后再由乙方统一跟客户结算。甲方提供的开具房价款发票单价须按乙方的客户意愿开具，最高单价可开具至8300元／平方米，由此所产生的税费乙方承担300元／平方米，其它不足的部分均由甲方承担，一切责任均由甲方负责处理，与乙方无关。按揭过程中，产生的应由客户承担的费用（如契税、公共维修金等），一切均由乙方及客户承担。第八条约定，甲方保证处理好与漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司及法定代表人陈海涛及其它因素的关系，确保不影响本合同的履行，确保双方的顺利合作关系，否则，由此造成的延误损失，由甲方全部承担。第九条约定了违约责任：双方特别商定，如甲方未按照本合同约定的日期内支付乙方佣金或结算、退换多余的银行按揭款，甲方愿意按拖延的款项总额的10%支付违约金且按拖延的天数日5‰计算加倍赔偿支付给乙方。若还给对方造成的其他经济损失，应当按照法律、法规有关规定予以赔偿。第十四条约定，双方产生争议向芗城区人民法院起诉。 2015年9月16日，原告巨祥投资公司(乙方)与被告安华发展公司（甲方）双方又签订一份《房地产销售委托合同补充协议》：一、就原合同书中第七条第二款内容的税费问题，原来约定乙方承担300元／平方米，现双方同意可根据客户实际购买情况，做个调整。若客户做0首付，按原来约定的300元／平方米计算；若客户做低首付购房（如先交5万、8万等）或交足30%首付款，以单价6500元／平方米为基础，超过部分多开的税票按超出的20%缴交甲方作为乙方税费承担的部分，其它不足的部分均由甲方承担，一切责任均由甲方责任处理，与乙方无关。二、若客户做0首付购房，甲方收取客户人民币壹万元保证金，乙方也可先向客户收取人民币壹万元保证金；若客户做低首付购房（如先交5万、8万等），甲方收取客户交付的低首付款后的到账当日内，须回拨所收取的款项40%给乙方作为前期拓展市场费用；若客户交足或超过双方合同商定的价格首付款（正常购房），甲方于收取客户该笔款项后的到账当日内，须回拨双方合同商定价格的首付款的40%给乙方作为前期拓展市场费用且同时应当把超过收取的部分支付给乙方。单一客户付清首付款，银行按揭款下来后，若甲方收取或获得的总款项超过双方合同约定的销售总价格，甲方必须于到账的当日内支付给乙方超过部分的款项；若单一客户因预先缴交的首付款不足，造成银行主按揭款下来之后不足支付甲方房价款，甲方须等该客户第二笔银行贷款下来之后再支付结清，甲方不得中途拦截其它客户资金，均以针对每个客户单独结算的方式进行，以确保乙方的正常开展工作。三、甲方收取客户保证金或首付款后，应当同时收集齐全客户办理购房手续应当备齐的相关资料（把须提供的手续资料一次性告知乙方，由乙方一次性向客户收齐），同时甲方承诺于此后的五个工作日内办理结束相关手续，包括垫付首付款、开具购房税票、备案购房合同手续等，以用于客户办理银行按揭贷款。甲方必须于上述的时间段内及时办理或尽快办理，不得延误时间。 原告于2017年6月9日起诉至本院，因原告未在七日内预交案件受理费，本院作出（2017）闽0602民初5303号民事裁定，按原告撤回起诉处理。2017年12月12日，原告又向城区人民法院提起诉讼，2017年12月29日原告以需进一步收集证据为由申请撤回起诉。2018年1月2日，本院作出（2017）闽0602民初10306号民事裁定：准许原告撤回起诉。2018年1月16日，原告再次诉至本院。2018年2月11日，原告向本院提出财产保全申请，请求冻结被申请人福建安华发展有限公司银行存款499万元。本院于2018年2月12日作出（2018）闽0602民初930号民事裁定：冻结被申请人福建安华发展有限公司银行存款4990000元。 本院认为，本案原告巨祥投资公司与被告安华发展公司双方所签订的《房地产销售委托合同》及补充协议，因被告安华发展公司并非鸿达嘉园10-18层房产的开发商，作为该楼盘开发商被告龙文鸿达房产公司也未委托或授权安华发展公司代理销售，另从该合同约定，原告巨祥投资公司作为中介者，只要促成客户购买鸿达嘉园10-18层房产，并与开发商订立商品房买卖合同，办理银行按揭，被告安华发展公司作为委托人即应支付报酬。因此，原告巨祥投资公司与被告安华发展公司所签订的《房地产销售委托合同》，实应为居间合同。原告巨祥投资公司与被告安华订立上述合同，系双方真实意思表示，应为合法有效。该合同对原告巨祥投资公司与被告安华发展公司均有约束力，应依合同约定履行。现原告请求判令被告安华发展公司向原告支付佣金4611753元及违约金461175.30元。上述佣金4611753元及违约金461175.30元的计算，是经原告主张其已促成49户购房者与被告龙文鸿达房产公司签订商品房买卖合同，并依据合同第六条约定计算得出。而该合同第六条约定原告所获取的报酬，为安华发展公司必须于客户银行按揭、贷款放款后的五个工作日内结清给原告，具体为银行所放款的按揭、贷款金额+预收的客户保证金1万元-甲乙双方合同约定的房款的所得款及乙方跟客户事先约定的实际价格而取得的溢价部分。该约定表明，原告获取佣金的条件为客户与开发商订立商品房买卖合同，且客户办理银行按揭，并发放贷款。本案原告所提出证据表明，49份《购房协议书》是原告以其名义与林丽贞、陈定珍等49户购房者签订的，既使原告所主张其中林丽贞、蔡万山、洪小杰、蔡顺平、陈宝珍、刘培林等六户已与被告龙文鸿达房产公司签订的商品房买卖合同，但上述六位购房人无法履行支付购房款、资料不全导致无法办理银行按揭，已与被告龙文鸿达房产公司解除《商品房买卖合同》，并办理注销有关商品房买卖的备案登记手续。因此，原告要求被告安华发展公司支付佣金4611753元及违约金461175.30元，缺乏依据，本院依法不予支持。 原告巨祥投资公司与被告安华发展公司签订的《房地产销售委托合同》，被告龙文鸿达房产公司并非合同的一方。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在商品房买卖合同中，出卖人应为房地产开发企业，即房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售。他人代为销售上述商品房，依照法律规定，应取得房地产开发企业的授权。本案被告龙文鸿达房产公司与被告福建安华发展有限公司合作开发鸿达嘉园时，并无证据证明被告龙文鸿达房产公司授权安华发展公司代为销售上述房产，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，原告请求判令被告龙文鸿达房产公司与安华发展公司共同向原告支付佣金4611753元及违约金461175.30元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，第四百二十四条、第四百二十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 驳回原告漳州市巨祥投资管理有限公司的诉讼请求。 本案受理费47310元，诉讼保全费5000元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  郑解民    人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一八年五月二十四日 书 记 员  郭陈煌