浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终169号上诉人（原审被告）：顾崇安，男，1959年7月9日出生，汉族，住舟山市普陀区。被上诉人（原审原告）：舟山市普陀区众安物业有限责任公司，住所地舟山市普陀区东港街道沙田街商会大厦5楼503-604。法定代表人：杨志明，董事长。委托诉讼代理人：孙行态，浙江民鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：应佳红，浙江民鸿律师事务所律师。上诉人顾崇安因与被上诉人舟山市普陀区众安物业有限责任公司（以下简称众安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2017）浙0903民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾崇安上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由众安物业公司负担。事实和理由：一、一审事实认定错误。1.其拒交物业费的主要目的是抵制众安物业公司危害业主生命财产安全的违法行为和违约行为。其在一审已提交大量证据予以证明，但一审法院对这些行为事实未予认定；2.众安物业公司从未向其送达催款通知书。二、一审法律适用错误。鉴于众安物业公司存在违约行为，就应当承担相应的违约责任。三、拒交物业费属于正当维权。众安物业公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。众安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令顾崇安向其支付2014年8月1日至2016年7月31日止的物业费3226元、电梯能耗费384元，合计3610元。2.判令顾崇安向其支付2014年8月1日至2017年7月31日的2只地下车位服务费计2160元。3.判令顾崇安自逾期之日起至实际付款之日止按日千分之三支付其物业费逾期付款滞纳金（暂计算到起诉日止为7901元）。4.案件诉讼费由顾崇安负担。在审理过程中，众安物业公司对原诉讼请求变更如下：1.判令顾崇安向其支付2014年8月1日至2016年7月31日止的物业费3226元、电梯能耗费384元，合计3610元。2.判令顾崇安向其支付2014年8月1日至2016年7月31日的2只地下车位服务费计1440元。3.判令顾崇安酌情支付其滞纳金2000元。4.案件诉讼费由顾崇安负担。一审法院认定事实：顾崇安系金鹰海景苑小区13幢501室及地下2个车位的业主，房屋建筑面积128.02平方米，物业类型为小高层。2014年8月1日，众安物业公司与普陀金鹰海景苑业主委员会签订了《金鹰海景苑物业服务合同》，合同约定众安物业公司作为物业管理企业，对金鹰海景苑住宅小区（多层、小高层、别墅）的公共性综合服务项目进行管理与服务，物业管理期限自2014年8月1日至2016年7月31日止。物业费按建筑面积小高层住宅1元/平方米·月计算，物业费实行先收费后服务的原则，每年收取一次，全年物业费在服务开始后三个月内付清。对业主逾期缴纳物业管理综合服务费的，可以从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三计算滞纳金。同年8月15日，众安物业公司与普陀金鹰海景苑业主委员会签订了《金鹰海景苑物业服务补充合同》，合同约定从2015年8月1日开始物业费由原小高层住宅1元/平方米·月计算调整为1.1元/平方米·月计算。电梯能耗费小高层住宅一层按8元/月为基数，每增加一层追加2元/月收取。地下车位服务费仍参照舟价发[2009]29文件，按30元/只·月。合同订立后，众安物业公司对该小区进行了新一轮的物业管理与服务，但顾崇安仍一直不予支付自2014年8月1日起至2016年7月31日止的物业费3226元、地下车位服务费1440元、电梯能耗费384元及相应的逾期付款滞纳金。为此，众安物业公司诉至法院。一审法院认为，物业管理服务是一项复杂的工作，物业管理企业在管理服务过程中不仅要承担合同义务，还担负着小区的公共利益和秩序的维护。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，建设和谐小区环境和氛围。从实际情况看，物业服务质量的高低也受当地物业管理水准、收费标准高低等多方面因素的影响。目前，舟山市普陀区的大部分物业管理企业在管理服务过程中普遍存在一些瑕疵，各业主若都因物业企业在管理服务过程中存在一些瑕疵就以拒缴物业管理费的方式进行抗辩，会导致小区的整体秩序难以维系、公共利益难以保障。故在物业管理企业基本实施了对该小区的物业管理服务的前提下，业主也应依照物业服务合同的约定及时履行支付物业管理费等基本义务，以促使小区物业服务良性循环。本案中，众安物业公司与普陀金鹰海景苑业主委员会签订了《金鹰海景苑物业服务合同》、《金鹰海景苑物业服务补充合同》，上述合同内容不违反法律强制性规定，属合法有效，上述合同效力应及于顾崇安，故众安物业公司、顾崇安双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。众安物业公司在涉案小区的物业管理服务中未达到不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵和明显违约的程度，顾崇安在众安物业公司基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务后未按合同约定履行支付物业管理费用的义务，已属违约。因此，对众安物业公司要求顾崇安支付物业费3226元、地下车位服务费1440元及电梯能耗费384元的诉讼请求，法院予以支持。众安物业公司要求顾崇安酌情支付滞纳金2000元是否存在过高的情况。众安物业公司未对顾崇安违约造成的实际损失提供相关证据予以证明，根据滞纳金兼具惩罚性和补偿性的原则，对众安物业公司要求顾崇安支付滞纳金2000元，应依法予以适当调整，酌定滞纳金为1000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：顾崇安于判决生效之日起十五日内支付众安物业公司自2014年8月1日起至2016年7月31日止的物业费3226元、地下车位服务费1440元及电梯能耗费384元，并酌情支付滞纳金1000元。案件受理费50元，由众安物业公司负担8元，顾崇安负担42元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为顾崇安拒付物业费行为是否构成违约，如果构成违约其应当承担的违约责任。根据物业管理条例，业主委员会对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。普陀金鹰海景苑业主委员会与众安物业公司签订的《金鹰海景苑物业服务合同》、《金鹰海景苑物业服务补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，两份合同约定效力及于作为普陀金鹰海景苑业主的顾崇安，顾崇安既有按约支付物业费的义务，也有要求物业公司按约履行物业服务的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。众安物业公司提供照片证明其曾书面催交，顾崇安认为该证据纯属伪造，催交通知在拍照后又收回了，但未能提供相应证据，故一审认定众安物业公司曾书面催交物业费事实，并无不当。根据民事举证规则，顾崇安需对其拒绝交纳物业费的正当理由负有举证责任，结合一审查明的事实以及顾崇安二审上诉陈述，顾崇安拒付物业服务费的理由为物业公司将地下车库西门入口封堵、地下车库原有照明灯泡拆除换成刺眼的大灯的行为损害业主权益、危害公共安全，绿化养护工作不到位。鉴于物业服务系对全体业主提供服务的综合性工作，地下车库入口封堵决定非众安物业公司所作，若违反有关消防等有关法律法规规定，可向有关行政主管部门反映解决；地下车库照明、绿化养护系物业服务项目中的一部分，顾崇安个人认为众安物业公司该项服务存在瑕疵，可以向业委会反映要求众安物业公司承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在众安物业公司基本履行了物业服务合同的情形下，不能以此为由拒付物业费。一审认定顾崇安拒付物业费构成违约，判决其支付物业费并承担相应违约责任，并无不当。综上所述，顾崇安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人顾崇安负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇一八年五月三十一日法官助理杨涛代书记员 毛赟