.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初1552号原告：吕洛汶，女，汉族，1994年1月8日出生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：吕长青、高洁，宁夏宁银律师事务所律师。被告：绿地集团宁夏置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丹、李越，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告吕洛汶与被告绿地集团宁夏置业有限公司（以下简称绿地置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕洛汶的委托诉讼代理人吕长青、高洁，被告绿地置业公司的诉讼代理人张丹、李越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕洛汶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的”内部认购协议”（预约合同）；2.被告向原告退还原告预交的购房款1034942元，并赔偿原告按照同期银行贷款利率计算至全部购房款付清为止的损失181695元，及支付已付购房款6%的违约金62096.52元，共计1278733.52元；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月15日，受被告所谓的其开发的位于银川市××区的绿地新都会商场夸大宣传的诱惑，原告与被告签订了一份《内部认购协议单》，约定原告购买被告开发的绿地新都会××号房，面积约74.29平方米，认购总价1034942元，认购金206989元。其中第4条特别约定为：被告将在项目取得预售许可证后15日内按照本协议原告所提供通讯方式通过挂号信或快递书面通知乙方签订《商品房买卖合同》内部认购协议单还约定了其他内容。协议经原告签名、被告盖章达成后，原告按照被告的要求，在2014年6月15日向被告支付购房款206989元，2014年7月16日向被告支付购房款327953元，2014年11月3日向被告支付购房款50万元，共计1034942元。但被告却一直不履行与原告订立《商品房买卖合同》的义务，原告曾多次找被告催促签订《商品房买卖合同》，被告却一直推诿，至今仍然不与原告签订《商品房买卖合同》，2017年11月1日，原告委托宁银律师事务所给被告发送了一份”律师函”，通知被告向原告退还购房款、赔偿损失并支付违约金，但被告仍然不予理睬。原告认为，被告在与原告签订预约合同后，一直不履行与原告订立买卖合同的义务，原告有权要求解除与被告签订的预约合同并主张损害赔偿。故提起诉讼，请求判如所请。绿地置业公司辩称，原告诉称被告拒不与其签订合同，与事实不符，双方因对合同相关条款的约定产生争议，故而未能签订商品房买卖合同；原告所主张的资金占用期间的损失与违约金不能同时适用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吕洛汶提交内部认购协议单、收据、律师函、查询说明及绿地置业公司提交的商品房预售许可证、银川市新建商品房配套设施交付使用证、报纸，本院经审查认为，以上证据客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月15日，吕洛汶（买受人、乙方）与绿地置业公司（出卖人、甲方）签订《内部认购协议单》一份，约定：楼盘名称：绿地新都会，房号××，建筑面积约74.29平方米（房屋最终面积以政府核准文件为准），认购单价每平米为13931.11元，认购总价1034942元，认购金206989元，付款方式为一次性付款，付款形式刷卡。特别约定条款为：甲方已向乙方明确说明所认购的房产尚未取得《商品房预售许可证》，乙方在明知的情况下仍自愿认购，并放弃向甲方主张因此产生的任何权利；乙方选择一次性付款方式，应于甲方取得房屋预售证7日内，将全部剩余房款一次性交清；甲方将在项目取得预售许可证后15日内按照本协议乙方所提供通讯方式通过挂号信或快递书面通知乙方签订《商品房买卖合同》（如甲方以书面方式通知乙方，书面通知发出即视为送达乙方）。乙方未按甲方通知的时间签订《商品房买卖合同》的，甲方有权单方解除本协议，乙方应承担已付认购款6%的违约金，甲方在60日内将乙方已交认购款扣除违约金后无息返还乙方，退款相关事宜，乙方认同并按照甲方公司财务流程办理相关退款手续。在本认购协议签订后正式《商品房买卖合同》签订前，乙方不得以包括甲方未取得商品房预售许可证在内的任何理由申请办理退房、换房、更名，若乙方以此为由申请退房、换房、更名，单方解除本认购协议的，视为乙方违约，按第4条规定乙方承担违约责任。吕洛汶分别于2014年6月15日向绿地置业公司交纳购房款206989元，于2014年7月16日交纳购房款327953元，2014年11月3日交纳购房款50万元。因双方至今未签订《商品房买卖合同》，2017年11月1日，吕洛汶委托宁夏宁银律师事务所向绿地置业公司发送律师函一份，内容为：”内部认购协议达成后，吕洛汶按约向你公司支付了全部购房款，但你公司一直不履行与吕洛汶订立商品房买卖合同的义务，虽然吕洛汶自2015年至今每年催促你公司签订商品房买卖合同，你公司却一直推诿，至今仍不与吕洛汶签订合同。现告知你公司在接收到本律师函后五日内，向吕洛汶返还全部购房款并赔偿损失、违约金。”该律师函由绿地置业公司职员鹿雅婷签收。另查明，绿地置业公司就其开发的新都会中心南区6号商业楼，已于2014年10月30日取得《商品房预售许可证》，预售许可证号为（银）房预售证第2014000763号，于2017年10月31日取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。2017年11月6日，绿地置业公司在《银川晚报》刊登交房公告，告知绿地新都会二期××号楼已具备交付条件，将于2017年11月7日开始办理房屋交付手续。原告主张解除认购协议，要求退款及支付违约金，引起本案诉讼。本院认为，吕洛汶与绿地置业公司签订的《内部认购协议单》，是相对于正式商品房买卖合同这一本约合同而言的预约合同，预约合同成立，双方当事人应按约履行。订立预约合同的目的，是在订立本约之前将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的本约合同而创造条件。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，绿地置业公司主张已通知吕洛汶但其不前来签订合同的抗辩意见，因双方已在内部认购协议单特别约定第4条的约定，绿地置业公司应在取得预售许可证后15日内按照吕洛汶所提供通讯方式通知吕洛汶签订《商品房买卖合同》，绿地置业公司未能提交证据予以证实该抗辩主张，故绿地置业公司未履行订立商品房买卖合同规定的义务，预约合同目的无法实现，吕洛汶主张解除预约合同的诉请，本院予以支持。对绿地置业公司的该项抗辩主张，本院不予采纳。吕洛汶在本约合同未订立的情况下，已向绿地置业公司交纳购房款1034942元，合同解除后，绿地置业公司应返还购房款1034942元，同时绿地置业公司较长时间占用房款资金，客观上亦给买受人吕洛汶造成利息损失，故吕洛汶主张按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率，以每次交款数额为基数并以交款时间为起点，分段计算至2018年2月12日资金占用期间的利息损失181695元，并以1034942元为基数，2018年2月13日以后的利息以上述基数、标准计算至本判决确定的给付之日止。吕洛汶主张参照内部认购协议单中第4条的约定，要求绿地置业公司承担已付购房款6%违约金的诉请，因双方在内部认购协议单中并未约定绿地置业公司违约后应按6%承担违约金，吕洛汶的该项主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吕洛汶与被告绿地集团宁夏置业有限公司签订的关于银川市××区房屋《内部认购协议单》；二、被告绿地集团宁夏置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告吕洛汶购房款1034942元，支付利息181695元，合计1216637元；并以1034942元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.75%自2018年2月13日计算至判决确定的给付之日止。三、驳回原告吕洛汶的其他诉讼请求。如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8204元，由原告吕洛汶负担398元，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担7806元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员李蕾二〇一八年五月十四日书记员翟静