广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0602民初1918号 原告（反诉被告）：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区****西。 法定代表人：李忠飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王广琦，该公司员工。 委托诉讼代理人：卿辉辉，该公司员工。 被告（反诉原告）：高燕团，男，汉族，1965年3月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：梁恩，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍臻华，上海汉盛（南宁）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）与被告（反诉原告）高燕团商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案。依法对本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）腾飞龙公司的委托诉讼代理人王广琦、卿辉辉，被告（反诉原告）高燕团的委托诉讼代理人梁恩、伍臻华到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告腾飞龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告支付逾期支付购房款违约金30501.4元；3.被告承担诉讼费及其他费用。事实和理由：2013年1月31日，腾飞龙公司与高燕团签订了《商品房买卖合同》。该合同约定高燕团向腾飞龙公司购买腾飞广场6号楼1单元1707室，房屋总价为305014元。涉案合同第七条约定了买受人如未按照本合同约定的时间付款，合同约定买受人逾期支付购房款超过90天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款10%向出卖人支付逾期付款违约金。合同约定高燕团于2013年1月18日交付款项55014元，2013年5月30日前缴纳房款40000元、2013年9月30日前缴纳房款40000元、2014年1月30日前缴纳房款40000元、2014年5月30日前缴纳房款40000元、2014年9月30日前缴纳房款40000元、2015年1月30日前缴纳房款50000元。高燕团仅支付215014元，剩余房款9万元尚未支付。原告于2016年7月1日、2017年4月25日分别在《防城港日报》刊登催款公告。2017年4月21日，原告向被告预留的地址发出《催款律师函》。截至腾飞龙公司起诉时，高燕团未能办理银行按揭贷款，也未按照约定与腾飞龙公司就新的付款方式协商一致。 被告高燕团辩称，1.原告解除合同没有在除斥期间内提出；2.本案的违约系原告导致的，原告的主张不成立，违约金在合同中没有约定。 （反诉原告）被告高燕团向本院提出反诉请求：1.判决反诉人、被反诉人继续履行签订的《商品房买卖合同》；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金116107.56元（以215014元为基数，每日按照万分之五，自2014年11月30日起至实际交付之日止，暂计至2017年11月15日为116107.56元）；3.本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2013年1月31日，反诉人、被反诉人签订《商品房买卖合同》，购买被反诉人开发的港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧腾飞广场6号楼1单元1707号房，总房款305014元。反诉原告采取分期付款方式支付购房款，并已经支付了215014元。但在应当支付第6期购房款的2014年9月30日前，反诉被告已经开始拖欠反诉原告的劳动报酬（（2017）桂06民终611号民事判决书确认），且腾飞广场项目于2014年7月处于停工拖欠工程款状态，可以认为反诉被告的经营状况严重恶化，故反诉原告请求依法行使合同法第六十八条的不安抗辩权，未支付余下的两期购房款，原告行使法定权利不构成违约。反诉被告未按合同约定交付房屋，根据《商品房买卖合同》的约定，原告有权继续请求履行合同并要求被告承担违约金。 （反诉被告）原告腾飞龙公司辩称，1.反诉的诉讼请求无依据，其请求解除双方签订的案涉合同；2.请求驳回反诉人提出的被反诉人支付违约金的诉讼请求；3.反诉原告已经违约，至今未支付剩余房款，未履行支付购房款的义务；4.反诉原告所说的欠付劳动报酬与本案无关；5.涉案房屋已经可以交房和验收。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据4、6即催款公告，原告采取报纸公告付款的通知与合同约定的关于送达即向被告预留的通讯地址发出书面通知的约定不符，对该证据不予采信；对原告提供的证据5即EMS快递单及回执，该证据证实原告未向被告在《商品房买卖合同》中预留的地址送达《催款律师函》，但高燕团已经签收，对该证据予以采信。反诉原告提供的证据4即（2017）桂06民终611号民事判决书，该判决书证实双方因劳动争议发生纠纷的事实，但与本案查明的事实无关，不予采信。对反诉原告提供的证据6即《工程进度确认单》，该证据与本案查明事实无关，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月31日，腾飞龙公司与高燕团签订了一份《商品房买卖合同》（已备案）。该合同约定高燕团向腾飞龙公司购买位于防城港市港口区，建筑面积为70.57平方米，总价款为305014元。涉案合同附件五关于付款方式及期限约定了买受人同意选择分期付款的方式，具体为：1.2013年1月18日支付总房款的18%55014元。2.2013年5月30日前支付总房款的13%40000元。3.2013年9月30日前支付总房款的13%40000元。4.2014年1月30日前支付总房款的13%40000元。5.2014年5月30日前支付总房款的13%40000元。6.2014年9月30日前支付总房款的13%40000元。7.2015年1月30日前支付总房款的16%50000元。第七条第（2）项约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的……。本条适用范围为采用各类分期付款的买受人。逾期应付款指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。银行按揭方式或住房公积金贷款方式的违约责任详见附件五。合同第八条约定了出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》并经验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用；但买受人逾期付款或不及时办理按揭手续的，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定，出卖人逾期超过90日后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并你买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金……。 另查明，2017年4月22日，原告通过EMS快递向被告在公民身份信息上的地址邮寄《催款律师函》，妥投（本人签收）。 另查明，原告自认被告已向其交纳购房款215014元。 本院认为，一、关于解除《商品房买卖合同》的问题。腾飞龙公司与高燕团签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同约定的义务。本案中，原告腾飞龙公司以被告高燕团未按合同约定支付房款为由、反诉原告高燕团 以反诉被告腾飞龙公司未按合同约定交付房屋及腾飞龙公司解除权除斥期间已过为由，请求双方继续履行《商品房买卖合同》。经查，根据《商品房买卖合同》第八条中买受人逾期付款或不及时办理按揭手续的，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期交房的约定，因高燕团未按合同约定支付剩余房款，腾飞龙公司符合延期交房的情形。高燕团以腾飞龙公司未按时交房为由，请求腾飞龙公司向其支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第七条第（2）项约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”规定，被告应在完成向原告催告通知交款的义务后方享有合同单方解除权。那么，2017年4月22日，腾飞龙公司通过EMS快递向高燕团邮寄了《催款律师函》，高燕团签收，则本院予以认可腾飞龙公司在高燕团未按合同约定支付剩余房款后，又向高燕团发出了履行剩余房款的通知。高燕团自2017年4月22日接到腾飞龙公司的催款通知后，仍未向腾飞龙公司支付剩余房款，亦未就付款方式达成一致意见。则腾飞龙公司享有单方解除权，即解除权的除斥期间未过。则高燕团以除斥期间已过为由提出驳回原告的诉讼请求的辩称，不予采信。 二、关于腾飞龙公司向高燕团送达《催款通知书》的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中附件四（通讯及交楼相关补充条款）第一条约定本合同项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按买受人预留的地址或电话号码、传真号码送达对方，或报纸公告形式告知。而腾飞龙公司在2016年7月1日在《防城港日报》上发出的《催款公告》中没有明确未付款的买受人情况，无法确认系通知本案的被告即高燕团支付剩余房款，对该证据不予采信。对于腾飞龙公司于2017年4月25日在《防城港日报》上发出的《催款公告》即向高燕团发出了催款或变更付款方式及与腾飞龙公司达成补充协议的公告。即该《催款公告》不仅催促高燕团等多名买受人支付剩余房款，还涉及到合同的主要内容即付款方式的变更等。因此，腾飞龙公司对涉及到合同主要内容的变更等问题采取公告的方式向高燕团进行送达，本院不予采信。2017年4月22日，对于腾飞龙公司虽然未向高燕团预留在《商品房买卖合同》中的地址送达《催款律师函》，但高燕团对该《催款律师函》进行了签收，则本院认可腾飞龙公司向高燕团告知了支付剩余房款等事实。 三、关于违约金的问题。基于原告向被告发送《催款律师函》的事实及根据《商品房买卖合同》中第七条的有关约定，高燕团逾期付款超过90日后，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的15%向出卖人支付违约金。而双方签订的《商品房买卖合同》第九条，出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。即该合同中对双方违约责任的约定不一致。另腾飞龙公司未举证证实因高燕团未按合同约定支付剩余房款给其造成的损失，且被告高燕团对该违约金提出异议，认为违约金过高，请求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑高燕团逾期付款行为给腾飞龙公司造成的损失及高燕团的过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，本院将逾期付款违约金的计算标准调整为买受人已付款的10%为宜。即高燕团应向腾飞龙公司支付违约金21501.4元。鉴于高燕团已向腾飞龙公司支付涉案房屋首付款215014元，则腾飞龙公司在扣除高燕团支付的违约金后需向高燕团退还房款193512.6元。 四、关于其他费用的问题。原告未举证证实被告需承担其他费用及费用的具体金额。对该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司与被告（反诉原告）高燕团与签订的《商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）高燕团在判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司支付违约金21501.4元（已履行）； 三、驳回原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回（反诉原告）被告高燕团的诉讼请求。 案件本诉受理费562.54元，由被告高燕团承担396.55元、广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司承担165.99元；反诉诉讼费1311.08元，由反诉原告高燕团承担1311.08元。 上述债务，义务人逾期支付的则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于防城港市中级人民法院，预交上诉费1873.62元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈 燕 人民陪审员  何水清 人民陪审员  梁 毓 二〇一八年五月二十六日 书 记 员  虞兵兵