上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初14430号原告(反诉被告)：上海元大木业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄兴昊，董事长。委托诉讼代理人：高颖，上海拓海律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁燕婷，上海拓海律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海九里亭实业公司，住所地上海市松江区。法定代表人：芦春红，总经理。委托诉讼代理人：张志君，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。原告上海元大木业有限公司(以下简称“元大木业公司”)与被告上海九里亭实业公司(以下简称“九里亭公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月30日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并处理，并于2017年12月5日、2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告元大木业公司的法定代表人黄兴昊到庭参加了第一、二次庭审，原告元大木业公司的委托诉讼代理人高颖、丁燕婷，被告九里亭公司的委托诉讼代理人戚夏凤到庭参加了三次庭审。诉讼中，经原、被告同意并报请院长批准，本案简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告元大木业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋土地租赁合同》及其补充协议；2、确认厂房1、厂房5、棚B均由原告出资建造，被告依法完成厂房1、厂房4、厂房5、棚B的建筑规划许可证、房产证等相关证件的补办手续。事实和理由：1997年6月21日，上海市松江县九亭镇九里亭村民委员会作为出租方(甲方)，杨三雄(信誉木业有限公司)作为承租方(乙方)，双方签订了《房屋土地租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江县九亭镇九里亭村的房屋和土地出租给乙方，其中房屋面积1,550平方米，土地面积9,333平方米(即厂房4)，合同还对于租赁期限、租金标准等还进行了约定，该合同并由当时的松江县九亭乡法律服务所出具了见证书予以见证。1997年7月，台湾信誉木业有限公司(以下简称“信誉木业公司”)作为投资人设立原告，原告成立后，上述租赁合同的权利义务由信誉木业公司转为原告元大木业公司继受。2003年12月20日，上海市松江区九亭镇九里亭村村民委员会(以下简称“九里亭村村民委员会”)与原告签订《补充协议》一份，约定九里亭村村民委员会出租给原告办公用房1,478平方米(即厂房1)，并对租赁期限、租金标准等进行了约定。2006年12月20日，上海市松江区九亭镇九里亭居民委员会(以下简称“九里亭居民委员会”)与原告签订《补充协议》一份，约定九里亭居民委员会出租给原告喷漆车间900平方米(即厂房5)，并对租赁期限、租金标准等进行了约定。2009年12月10日，被告与原告签订《补充协议》一份，约定被告同意原告转租办公楼、车间、场地用于案外人经营4S店和汽车修理厂(即厂房1及棚B)，投资新建、改建产生的物权归原告所有，从2010年7月1日每年补偿甲方14万元(不递增)。2015年4月28日，原、被告签订《厂房租赁补充协议》，约定相关租赁合同的权利义务由九里亭居民委员会转为被告九里亭公司继受。2007年2月，被告向原告发函要求于2017年7月31日终止房屋土地租赁合同及补充协议，并要求原告在2017年8月1日前搬离。原告认为，涉案房屋及土地承租期应至2037年7月31日，故相关合同及补充协议应当继续履行；原告已经出资建造了厂房1、厂房5及棚B，也支付完毕历年所有房租，然被告至今未按约取得涉案构筑物的建筑类证件或房产证。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告九里亭公司辩称：不同意原告的诉请1。双方应当按照法律法规的规定期限执行，租赁期最长不得超过20年，厂房和土地到2017年7月31日即期满20年，且生效判决确认涉案标的物可能无效，故不同意继续履行。不同意原告的诉请2。厂房1、5是被告建造完毕后租给原告，棚B出租的时候是没有的，是此后添附的，现场还在，具体谁建造的不清楚，不是被告建造的。厂房1、4、5是被告所有，原告无权要求被告履行办证义务。同时，被告九里亭公司向本院提出反诉请求：1、原告搬离并返还被告位于上海市松江区沪松公路XXX号原告承租的土地上的厂房1、4、5和棚B；2、原告按照每月66,820元(人民币，以下币种同)的标准支付被告自2017年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，暂计至2017年11月30日为136,400元，并结清自2017年7月31日至2017年12月4日的水费1260元。事实和理由：原、被告分别于1997年6月21日，2003年12月20日、2006年12月20日签订《房屋土地租赁合同》及补充协议，约定被告将位于松江区九亭镇九里亭村的土地9,333平方米、房屋1,500平方米、喷漆车间900平方米及办公用房1,478平方米出租给原告。现租赁合同及补充协议均为无效，被告据此提出上述反诉主张，望判如所请。原告元大木业公司针对被告九里亭公司的反诉辩称：被告引述的理由中不存在违反法律法规强制性规定的情形，合同有效。根据原告提供的证据，集体土地建设用地使用权人不存在，原告承继取得土地合法有效；且根据物权法的规定，原告取得了建设用地使用权，也就合法取得了土地上附着的建筑物；目前的局面是被告造成的，如果由原告承担由此产生的后果是不合理的，原告无法接受。对于被告主张的厂房1、4、5的使用费没有异议，继续使用也同意支付，被告陈述的4S店租金，当初从14万元减到10万元，4S店(上海望晓贸易有限公司)从来没有经营过，10万不同意支付，4S店的位置在厂房1，上海望晓贸易有限公司建造了棚B。对于被告主张的水费同意支付。经审理查明：1997年6月21日，原松江县九亭镇九里亭村民委员会作为甲方、台商杨三雄先生(信誉木业有限公司)作为乙方，双方签订了《房屋土地租赁合同》一份，约定甲方将位于松江县九亭镇九里亭村房屋面积1,550平方米(厂房4)、土地面积9,333平方米出租给乙方，租赁期限为40年，自1997年8月1日至2037年7月31日止，承租期限内，在不损害甲方权益及国家有关规定的情况下，乙方可以转租给第三者使用；房屋土地使用租金：第1至3年年租金为30万元，以后每3年为一基数，各递增3%，付款方式为先付后用；乙方负责支付房屋、土地使用租金，按实交纳电费、水费；乙方租赁甲方的房屋、土地开办工业企业，其性质为台商独资企业，在上海注册登记，甲方协助办理有关手续，其费用由乙方负担；在该地块上乙方为企业发展需要，需建造办公楼、厂房及其他辅助设施，有关手续均由甲方负责办理，其产生的有关费用由乙方支付给有关部门，其申请建筑为甲方申请，但实际产权为乙方所有，租赁期满后，乙方投入的不动产经双方协商解决，乙方在用途期间负责修缮房屋，其费用由乙方承担。房屋土地租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。1997年7月8日，案外人信誉木业公司投资设立元大木业公司，住所地为原松江县九亭镇九里亭村，企业类别为台商独资经营，原法定代表人为杨三雄。2003年12月20日，九里亭村村民委员会作为甲方、原告元大木业公司作为乙方，双方签订了《补充协议》一份，约定甲、乙双方于1997年6月21日签订了厂房租赁协议书，由于乙方企业发展需要增加办公用房，经甲、乙双方协商同意，在该厂房区内新建办公用房，现已竣工，移交给乙方使用，特作补充协议。一、建造办公用房1,478平方米(厂房1)；二、租赁价格：每天每平方米0.35元，计全年188,800元，每三年为一个基数递增3%；三、租赁期限：从2003年12月1日起至2037年7月31日止；四、其他条款均按厂房租赁协议条款执行……。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。2006年12月20日，九里亭居民委员会作为甲方、原告元大木业公司作为乙方，双方签订了《补充协议》一份，约定乙方因企业发展需要，增加喷漆车间，经甲、乙双方协商同意，在该厂区内新建喷漆车间，现已竣工，移交给乙方使用，特签订补充协议。一、建造喷漆车间约900平方米(厂房5)；2、房屋租金：年租金为12万元，每三年为一个基数递增3%；三、租赁期限：从2007年1月1日起至2037年7月31日止；四、其他条款均按厂房租赁协议条款执行……。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。2009年2月24日，九里亭居民委员会、九里亭公司出具证明一份，载明坐落于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号(即位于松江区九亭镇04村42/2丘)原土地使用者为上海市松江县亭利皮革制品厂，现土地使用者为元大木业公司。1、厂房：6,912平方米，从1997年8月1日至2037年7月31日止租赁给元大木业公司；2、办公室：1,478平方米，从2003年12月1日起至2037年7月31日止租赁给元大木业公司。庭审中，原、被告确认第一项中“厂房：6912平方米”，属笔误，实则为“土地：6,912平方米”。2009年12月10日，被告九里亭公司作为甲方(出租方)、原告元大木业公司作为乙方(承租方)，双方签订了《补充协议》一份，约定：一、甲方同意乙方转租松江区沪松公路XXX号不动产租赁物(办公楼、车间、场地)于第三人经营4S店和汽车修理厂；二、乙方企业经营及转租经营松江区沪松公路XXX号租赁物产生新设公司所需属甲方提供资料的，则甲方应当将资料提供给乙方，配合乙方办理相关手续、搞活企业经营；三、乙方因企业经营及转租经营对松江区沪松公路XXX号租赁物在租赁期内进行投资新建、改建部分产生的物权归乙方所有。租赁期限到期后乙方投资的所有不动产归甲方所有；四、乙方从2010年7月1日起每年补偿甲方租金14万元，此补偿租金不再总租金中递增；五、其他条款按《房屋土地租赁合同》执行……。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。2015年4月28日，被告九里亭公司作为甲方、原告元大木业公司作为乙方，双方签订了《厂房租赁补充协议》一份，约定甲方(原松江区九亭镇九里亭居民委员会)和乙方于1997年6月21日签订了《房屋土地租赁合同》、2003年12月20日共同签订了《补充协议》、2006年12月20日共同签订了《补充协议》及2009年12月10日共同签订了《补充协议》。双方就原合同中变更甲方单位名称订立以下补充协议。1、根据松九府(2013)23号文，组建松江区九亭镇九里亭地区农民集体经济合作社，负责管理和经营原松江区九亭镇九里亭居民委员会名下所有集体资产，具体负责日常管理为九里亭公司，原合同中甲方单位名称松江区九亭镇九里亭居民委员会变更为九里亭公司。2、除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同/协议的其余部分继续有效。3、本协议盖章签字后生效，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。2017年2月13日，被告委托律师向原告发出律师函，载明被告承租的原告位于松江区九亭镇九里亭村(现为松江区九里亭街道沪松公路XXX号)土地及厂房(其中房屋面积1,550平方米、土地占地面积9,333平方米)，根据双方于1997年6月21日签订的《房屋土地租赁合同》，租赁期限为四十年，从1997年8月1日至2037年7月31日止；根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因原、被告所签《房屋土地租赁合同》中超过二十年的部分(从2017年8月1日至2037年7月31日)应属无效。故函告原告在2017年8月1日前搬离租赁房屋及土地，并与被告结清相关费用。2017年3月30日，原告委托律师向被告发出律师函回函，载明原、被告于1997年签署的《房屋土地租赁合同》时《中华人民共和国合同法》尚未生效，适用的法律是《中华人民共和国民法通则》，上述法律法规均没有对租赁期限有限制，故《房屋土地租赁合同》真实、合法、有效；双方于2003年、2006年签署了《补充协议》，该两份补充协议说明，被告即便在《合同法》生效之后仍一再向原告承诺基于1997年的租赁合同，原告可租至2037年7月31日，故两份补充协议也真实、合法、有效；原告认为租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，并没有违反当时的法律、行政法规的效力性强制规则，租赁合同及补充协议均为真实、合法、有效期至2037年7月31日。为此，原告不会在2017年8月1日前搬离租赁房屋及土地，若被告执意循司法途径，原告将积极予以应对。另查明，现原告承租的房屋及土地仅取得《集体土地建设用地使用证》。原告元大木业公司曾因房屋租赁合同纠纷一案将上海望晓贸易有限公司望晓汽车修理厂(以下简称“望晓修理厂”)、上海望晓贸易有限公司(以下简称“望晓公司”)诉至本院【案号(2011)松民三(民)初字第185号】。元大木业公司诉称，其于2009年12月4日与望晓修理厂签订租赁合同，同日又签订补充协议，约定由望晓修理厂承租沪松公路XXX号厂房，面积为2,624.40平方米，租赁用途为汽车销售及修理，并就租金、违约金等进行了约定。合同签订后，元大木业公司即按租赁合同约定将租赁厂房交付给望晓修理厂使用，但望晓修理厂除支付二期租金后，无故迟延支付其余租金，构成根本性违约。为此，元大木业公司请求法院判令：一、元大木业公司与望晓修理厂、望晓公司于2009年12月4日签订的租赁合同及补充协议无效；二、望晓修理厂、望晓公司在法律文书生效之日向元大木业公司返还沪松公路XXX号2,624.40平方米的租赁厂房，且须完好无损；三、望晓修理厂、望晓公司按每月92万元的标准向元大木业公司支付自2010年3月16日起至法律文书生效之日止的前述厂房占有使用费(扣除已付租金46万元、定金8万元、补偿款3.5万元)。望晓修理厂、望晓公司辩称，不同意原告的第三项诉讼请求，按照合同约定的租金标准支付占用费显失公平，本案系元大木业公司的原因致使合同无效，因无效合同所得应当全部返还。同时，望晓修理厂反诉称，双方签订租赁合同与补充协议，合同约定由元大木业公司将坐落于沪松公路XXX号临街楼房和紧随其后的框架结构仓库转租给望晓修理厂用于设立汽车4S店。元大木业公司未按合同约定向望晓修理厂提供企业实现经营所需要的房产资料。故请求法院判令：一、元大木业公司返还定金8万、补偿金3.5万元、已收租金459,999元及至返还之日的利息损失；二、元大木业公司补偿已形成附和的装饰装修现值损失1,028,111元；三、补偿移地工商注册造成的注册费额外损失2,000元；四、东风悦达起亚公司建店基金100万元的利息损失4,545元(自2010年10月15日起至2010年11月16日，本金为100万元，按照同期贷款利率计算)；五、北京恒通华泰公司保证金30万元的利息损失12,142.32元(2011年3月28日起至2011年10月31日，本金为30万元，按同期银行贷款利率计算)；六、搬迁费11,000元(20车×550元/车)。元大木业公司辩称，就诉讼请求1，不需要返还；就诉讼请求2，对鉴定报告的数字存有异议，双方对合同无效都有过错；就诉讼请求3、4、5，发票主体不是望晓修理厂、望晓公司，与本案无关；诉讼请求6可以与望晓修理厂、望晓公司分担，但是必须提供相关的发票。该案审理后本院判令：一、元大木业公司与望晓修理厂于2009年12月4日签订的租赁合同、补充协议以及于2009年12月11日签订的补充协议无效；二、望晓修理厂、望晓公司于判决生效之日起十日内按现状向元大木业公司返还坐落于上海市松江区沪松公路XXX号由望晓修理厂承租的2,624.40平方米的租赁厂房；三、望晓修理厂、望晓公司于判决生效之日起十日内按368,000元/年的标准向元大木业公司支付上述厂房自2010年3月16日起至判决生效之日止的占有使用费(其中应扣除已付款575,000元)；四、元大木业公司于判决生效之日起十日内向望晓修理厂支付装饰装修补偿款1,009,329元；五、元大木业公司于判决生效之日起十日内向望晓修理厂支付东风悦达起亚公司建店基金利息损失4,090.50元；六、元大木业公司于判决生效之日起十日内向望晓修理厂支付搬迁费9,900元；七、驳回望晓修理厂的其余反诉请求。其中，对于上述第三项诉请，本院认为，根据在案证据可以证明望晓修理厂并未实际进行相应的经营，由于系争房屋并无相关证照，自始不能作为汽车销售之用，故望晓修理厂难以实现其合同目的，因此完全按照以开办汽车销售及维修为目的而订立的系争合同所约定的租金标准要求望晓修理厂支付占有使用费难谓公平，另，考虑到自本院释明及元大木业公司变更诉讼请求后，望晓修理厂仍未向元大木业公司交还系争房屋，该期间相应的占有使用费应当予以支付，故，本院依法酌情调整占有使用费的标准为租金标准的40%。后元大木业公司不服该一审判决，上诉至上海市第一中级人民法院，该院审理后于2012年3月12日作出二审判决，判令驳回上诉，维持原判。庭审中，原、被告确认，涉案土地及房屋的门牌号码为松江区沪松公路XXX号；涉案土地上现除了厂房1、厂房4、厂房5和棚B之外，其余建筑物均已被拆除。庭审中，原告向法庭提交了土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、松江县人民政府土地管理文件(批复)、涉案土地的位置图，证明政府相关职能部门对涉案工程进行了相关的审批和认可，原、被告之间租赁合同合法有效，被告应按照合法有效的合同履行自己的义务；图纸中用红线标注的序号为37的位置即为涉案土地，面积在不同的文件中记载不一致。被告质证认为，真实性无异议，政府是向村委会出具了批复，但该批复不会影响涉案合同的效力。庭审中，原告向法庭陈述，现涉案标的的租赁使用情况为：厂房1，二楼部分原告自行使用，部分出租给上海中凯铝业有限公司，判决书中涉诉的标的物，现在是不定期租赁；厂房4，原告将其转租给上海沪汇汽车修配厂，目前纠纷正在审理中，沪汇汽车修配厂已经搬离，其转租的一家划玻璃的企业仍在经营使用，大概占用了厂房4的一半；厂房5空置着；棚B部分还在，九亭派出所临时使用，其他都是平地；厂房和场地不能分开使用，建筑物之间是独立的，目前原告已经收到政府关于拆违的通知，原告拆除房屋后希望保留土地的承租权。庭审中，本院向原、被告释明，涉案房屋和土地应当一并加以利用和处理，现因租赁标的物并未取得建设工程规划许可证，故涉案的租赁协议和补充协议等均属无效，针对合同无效原告可在限期内变更诉讼请求，被告可在限期内就无效后果提出反诉请求，本庭将依法予以处理。嗣后，原告仍坚持其合同有效的诉讼请求不变，被告提出了如上反诉请求。以上事实，有工商信息资料、房屋土地租赁合同、补充协议、见证书、律师函、律师函回复及邮寄凭证、证明、民事判决书、司法鉴定报告、说明、集体土地建设用地使用权证、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、松江县人民政府土地管理文件(批复)、土地的位置图及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案审理中，原、被告均未向本院提交涉案房屋的建设工程规划许可证，亦在庭审中明确表示本案涉案土地仅取得集体土地建设用地使用证，涉案房屋并无相关证照，故本院认定系争房屋土地合同及相应的补充协议均为无效。合同无效后，原告再主张继续履行合同、确认房屋权属并依此补办合法的证照手续，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，合同无效后，原告应当将涉案房屋、土地及地上构筑物一并返还给被告，故对于被告反诉的第一项请求，本院予以支持。对于被告要求支持房屋使用费的反诉请求，原告对于厂房1、4、5的使用费标准并无异议，也同意支付，本院予以支持；对于双方有争议的2009年12月10日补充协议中约定的补偿租金10万元(从14万元减至10万元)，本院认为，此系原、被告针对特定事项即允许案外人经营4S店和汽车修理厂在总租金外另行约定的钱款，现因涉案房屋并无相关证照，自始不能作为汽车销售之用，案外人望晓修理厂也并未实际经营，故完全按照4S店和汽车修理厂正常开办的标准要求原告支付该笔补偿租金难谓公平，另，考虑到望晓修理厂退租后原告仍未向元大木业公司交还系争房屋，反将部分房屋另行转租，该期间相应的占有使用费应当予以支付，故本院酌情调整原告每年需向被告支付该笔补偿租金的标准为4万元。综上，原告应支付给被告每年的使用费应为358,215.69元+212,496.06元+131,127.24元+40,000元=741,838.99元。对于被告反诉主张的水费1,260元，原告同意支付，本院予以支持。原告经本院释明后，并未就合同无效的后果向本院提出请求，本案中不再予以处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原松江县九亭镇九里亭村民委员会与台湾信誉木业有限公司于1997年6月21日签订的《房屋土地租赁合同》，上海市松江区九亭镇九里亭村村民委员会与原告(反诉被告)上海元大木业有限公司于2003年12月20日签订的《补充协议》，上海市松江区九亭镇九里亭居民委员会与原告(反诉被告)上海元大木业有限公司于2006年12月20日签订的《补充协议》，被告(反诉原告)上海九里亭实业公司与原告(反诉被告)上海元大木业有限公司于2009年12月10日签订的《补充协议》，被告(反诉原告)上海九里亭实业公司与原告(反诉被告)上海元大木业有限公司于2015年4月28日签订的《厂房租赁补充协议》无效；二、原告(反诉被告)上海元大木业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还被告(反诉原告)上海九里亭实业公司位于上海市松江区沪松公路XXX号承租的土地及土地上的厂房1、厂房4、厂房5和棚B(详见土地位置图)；三、原告(反诉被告)上海元大木业有限公司于本判决生效之日起十日内按照每年741,838.99元的标准支付被告(反诉原告)上海九里亭实业公司房屋及土地使用费(自2017年10月1日起至实际搬离上述房屋及土地之日止)；四、原告(反诉被告)上海元大木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海九里亭实业公司自2017年7月31日至2017年12月4日的水费1,260元；五、驳回原告(反诉被告)上海元大木业有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费1,566.60元，合计诉讼费1,606.60元，由原告(反诉被告)上海元大木业有限公司负担(已付80元，余款1,526.60元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年五月七日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。