广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初4522号原告：何嘉艳，女，1955年12月1日出生，香港永久性居民，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雪颜，广东常道律师事务所实习律师被告：李礼祥，男，1977年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告何嘉艳与被告李礼祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈尚安、钟雪颜，被告李礼祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何嘉艳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年5月8日签订的《租赁协议》；2.被告立即搬离原告的涉案商铺；3.被告向原告支付2017年10月至2018年2月的租金共计65000元（13000元/月×5个月）；4.被告支付的履约保证金39000元归原告所有；5.被告向原告支付滞纳金107380元，按应缴纳租金13000元的2%计算，从逾期之日起计算至实际清偿之日止，现暂算至2018年2月28日；6.被告按未履行完毕租赁租金总额的50%向原告支付违约金189840元，未履行完毕的租金总额计算方式为：（13000元/月×5个月+13780元/月×12个月+14610元/月×12个月）×50%；7.被告向原告支付律师费8000元；8.本案诉讼费由被告承担；原告增加如下诉讼请求：从2018年3月1日起按照13000元每月的标准支付占用使用费直到被告搬离之日止。事实和理由：2017年5月8日，原告与被告在广东常道律师事务所的见证下签订《租赁协议》，约定：原告将其名下的位于佛山市顺德区大良街道东城花园西山上筑6号商铺出租给被告用于家具买卖经营场所，租赁期为三年，从2017年6月1日至2020年5月31日，2017年6月1日至2018年5月31日期间的月租金为13000元，被告应于每月7日前向原告支付当月租金，协议还对双方其他权利义务以及违约责任进行了明确约定。协议签订后，被告向原告支付了保证金39000元，原告依约将涉案商铺交付给被告使用。双方签订的租赁协议已生效，但被告从2017年10月份起开始一直拖欠租金。原告因被告拖欠租金一事亦发出了律师函。截止至今，被告共拖欠了5个月租金共65000元，被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告有权单方解除双方签订的租赁合同，收回涉案商铺，没收保证金39000元，并按协议的约定要求被告自逾期之日起每天按照应缴纳租金支付2%的滞纳金，以及按被告未履行完毕租赁租金总额的50%支付违约金，且有权要求被告支付律师费等。原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告李礼祥辩称，被告从2017年5月31日开始租用案涉场地，被告在2017年8月的时候要求原告提供房产证原件办理营业执照，但是原告一直没有提供，直到2018年1月才提供。期间，由于被告办理不了营业执照导致生意上有很大亏损。对于原告的诉请，被告不同意支付滞纳金，同意解除合同，搬离案涉租赁地，且认为租金应该从2018年1月开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告无提交证据。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区大良街道中区社区居民委员会东康三街2号东城花园西山上筑6号商铺的登记权利人为原告何嘉艳。2017年5月8日，原告与被告签订《租赁协议》，约定如下：原告将位于佛山市顺德区大良街道东城花园西山上筑6号商铺出租给被告用于家具买卖经营场所；租赁期为三年，从2017年6月1日至2020年5月31日；商铺的租金每年递增6%，2017年6月1日至2018年5月31日期间的月租金为13000元，2018年6月1日至2019年5月31日期间的月租金为13780元，2019年6月1日至2020年5月31日期间的月租金为14610元，被告应于每月7日前向原告支付当月租金；在签订合同当日，被告应当向原告支付39000元作为履约保证金，在合同终止，被告付清租金等相关费用后，原告退还保证金，若原告在承租期间给业主房屋和相关设备造成损害，原告有权从保证金中扣除维修和赔偿费用；被告应如期全额缴纳每月租金，如拖欠租金，则逾期每天按应缴纳租金的2%缴纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，则原告有权单方面终止合同收回该商铺，并向租户收取未履行完毕的租赁租金总额的50%作为违约金；违约方除承担上述违约责任外，还应当承担由此产生的律师费、诉讼费、保全费等费用。同日,被告向原告支付了保证金39000元。被告在庭审中确认其未缴纳2017年10月之后的租金。2018年1月25日，广东常道律师事务所受原告委托向被告发出律师函，限期要求被告在收到律师函十日内全部缴纳2017年10月至2018年1月拖欠的租金共52000元，若逾期不缴纳，则解除《租赁协议》并收回商铺等。上述律师函于2018年1月26日妥投。原告委托广东常道律师事务所代理本案诉讼事宜，并支出律师服务费8000元。本院认为,原告为香港居民，故本案属涉港民事纠纷。本院属于在本辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”被告李礼祥的经常居住地为广东省佛山市顺德区，且本案所涉及租赁的不动产位于广东省佛山市顺德区，中华人民共和国法律属于与合同具有最密切联系的法律，故本案应由本院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。原告与被告签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，属于有效的合同。围绕原告的各项诉讼请求，具体分析如下：一、对于是否解除《租赁协议》、搬离租赁商铺问题。《租赁协议》明确约定如拖欠租金达一个月，原告有权单方面终止合同收回该商铺。被告未缴纳2017年10月之后的租金，已构成违约，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告有权依据合同的约定要求解除合同，且被告亦对解除合同无异议，被告于2018年1月26日收到原告要求解除合同的通知，故原告与被告于2017年5月8日签订的《租赁协议》自2018年1月26日起解除。因《租赁协议》已解除，被告无法依据合同继续占有使用案涉商铺，且被告同意搬离案涉商铺，故原告诉请被告搬离案涉商铺，本院予以支持。二、对于租金、占用费的问题。被告抗辩在2017年8月的时候要求原告提供房产证原件办理营业执照，但是原告一直没有提供，故只应支付从2018年1月起的租金。案涉商铺已依约交付给被告占有使用，且《租赁协议》并无约定原告具有提交房产证原件的责任及不提交房产证原件可以免除被告缴纳租金的义务，故被告应当按照合同的约定支付相应的租金。被告确认其未缴纳2017年10月之后的租金，被告拖欠原告的租金事实清楚，故对原告诉请被告支付相应租金及使用费，本院予以支持，被告应当支付2017年10月至2018年1月的租金52000元，从2018年2月起按照每月13000元的标准支付占有使用费至被告搬离之日止。三、对于履约保证金、滞纳金、违约金的问题。对于保证金的性质，因《租赁协议》没有采纳“定金”字眼，也没有约定定金罚则的适用情形，不应当认定为定金。租赁合同中保证金的功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物以及促使承租人及时履行租金给付义务，即押金具有担保和违约金的双重功能，因其具有违约金的性质。结合原告诉请的滞纳金及违约金，其本质上均属于违约金。对于保证金、滞纳金、违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”均可适当予以调整。原告诉请按每天2%的标准计算未缴纳部分租金的违约金，明显过高，原告诉请被告按未履行完毕部分租金总额的50%支付违约金即189840元，但被告需支付未搬离前的占有费，在搬离后，原告亦可对涉案商铺继续使用，原告无法证实该部分损失将全部实际发生。本院综合考虑原告的实际损失、被告的违约情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将保证金、滞纳金、违约金合并调整如下，本院酌情支持原告另行转租导致商铺可能无法收取的三个月租金39000元，以及以被告未支付的租金及占用费的总额从每个月逾期支付之日起按月利率2%计算至清偿之日止，合同约定每月支付时间为7日之前，即从每个月8日开始计算逾期违约金。因被告已实际缴纳保证金39000元，为诉讼便利原则，并结合原告的上述具体损失，该保证金用于抵扣违约金中认定的三个月租金损失39000元，原告无需另行退回保证金39000元。四、对于律师费的问题。《租赁协议》已明确约定违约需承担律师费，原告因本案支出律师费8000元的事实清楚，故被告应当向原告支付律师费8000元。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告何嘉艳与被告李礼祥于2017年5月8日签订的《租赁协议》自2018年1月26日起解除；被告李礼祥应在本判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于佛山市顺德区大良街道中区社区居民委员会东康三街2号东城花园西山上筑6号商铺；二、被告李礼祥应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何嘉艳支付2017年10月至2018年1月的租金共52000元以及从2018年2月起按照每月按13000元的标准支付占有使用费至搬离之日止；三、被告李礼祥应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何嘉艳支付违约金（违约金计算方式为：以被告李礼祥未支付的租金及占用费为本金从逾期之日起按月利率2%计算至清偿之日止）；原告何嘉艳无需另行向被告李礼祥退回保证金39000元；四、被告李礼祥应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何嘉艳支付律师费8000元；五、驳回原告何嘉艳的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7438.3元（原告已预交），由原告何嘉艳负担5402.5元，由被告李礼祥负担2035.8元。如不服本判决，原告何嘉艳可在判决书送达之日起三十日内，被告李礼祥可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡柔燕人民陪审员  刘 虹人民陪审员  黄 琰二〇一八年五月二十五日书 记 员  黄尧珊