浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙10民终766号上诉人（原审被告）：台州澳利捷洁具有限公司，住所地：玉环市清港镇徐都村。法定代表人：孙万刚。委托诉讼代理人（特别授权）：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王礼眉，男，1972年12月31日出生，汉族，住玉环市。原审第三人：潘国庆，男，1973年8月30日出生，汉族，住玉环市。上诉人台州澳利捷洁具有限公司因与被上诉人王礼眉、原审第三人潘国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2017）浙1021民初8139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。台州澳利捷洁具有限公司上诉请求：要求撤销一审法院的判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当。第一、本案是一起因违法建筑物租赁行为所引发的无效合同纠纷，被上诉人以要求上诉人支付租金的诉讼请求为由向一审法院起诉，一审法院在审理时，在被上诉人没有提出申请变更诉讼请求的前提下，直接将租金改为占有使用费行为，违反了不告不理的民法原则，应属于违反法定程序。第二、一审法院认为上诉人不能和原审第三人签订租赁合同来抗辩被上诉人的收益权。上诉人认为该观点不符合客观事实，2016年1月30日上诉人准备租赁该厂房时，首先是和原审第三人进行协商，因原审第三人说该厂房抵押给了被上诉人，双方均要按比例收取租金，故在各方同意的情况下，上诉人分别和被上诉人、原审第三人达成了内容基本一致的《厂房租赁协议书》，并且在该协议的第九条上特别约定“本协议所涉及的厂房与乙方和潘国庆、潘仁林、陈君飞（王礼眉）所签订的《厂房租赁协议书》中所涉及的厂房为同一处厂房，租金不重复支付”，被上诉人和原审第三人均认可该条款的效力，故被上诉人说自己不清楚上诉人和原审第三人之间是否另签订协议的说法是不成立的。至于上诉人所支付的租金。被上诉人和原审第三人之间如何进行分配与上诉人无关，上诉人只要按照租赁协议约定的金额全额支付即可。第三、一审法院以上诉人提前支付给原审第三人租金的行为与民间租赁习惯不相符，且在转账凭证用途上没有记载租金费，从而否认上诉人向原审第三人的支付行为。上诉人100万元租金分五次进行支付，前50万元支付给原审第三人40万元，支付给被上诉人10万元，双方对此并无异议。因原审第三人经济困难，2016年6月15日和2016年11月10日，分别向上诉人借了10万元和5万元，后双方同意将该借款折抵租金，并不违反法律的规定，故不存在常规的支付，另35万元按照约定支付给被上诉人，这证明上诉人已经履行义务。现一审法院要求上诉人再支付15万元的判决显然违反了三方“租金不重复支付”的约定。综上，一审法院在审理本案中存在认定事实有误，适用法律不当，故请求二审法院依法作出公正的审理。王礼眉答辩称，潘国庆以向孙万刚借款来抵销我的房屋租赁费不妥，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人潘国庆未作陈述。王礼眉向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付租金15万元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月30日，原、被告订立《厂房租赁协议书》，约定：原告将其所有的坐落于清港镇徐都村的厂房出租给被告，租期3年，自2016年2月1日至2019年1月31日止，三年租金共100万元分两期支付，第一期于2016年2月5日前支付50万元，第二期于2017年7月31日前支付50万元。第九条载明：本协议所涉及的厂房与被告和潘国庆、潘仁林、陈君飞所签订的《厂房租赁协议书》中所涉及的厂房为同一处厂房，租金不重复支付。另查明，该处厂房未进行产权登记。同日，被告与第三人潘国庆签订除第九条【载明：本协议所涉及的厂房与被告和王礼眉所签订的《厂房租赁协议书》中所涉及的厂房为同一处厂房，租金不重复支付】以外，协议内容均相同。上述事实由原告提供的被告台州澳利捷洁具有限公司出具的领款收据、银行存款凭证、收款条一份以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：双方对以下事实存在争议：原告是否有权收取租金。原告认为，2011年2月28日，原告从第三人潘国庆处购买了诉争厂房，由于该厂房未办理产权证，双方不能办理过户手续。原告先出租给潘国庆使用，收取年租金20万元。2016年1月30日出租给了被告，双方签订《厂房租赁协议书》，被告担心诉争厂房会涉及产权纠纷，说要潘国庆签个字，原告当时认为已与潘国庆无关即表示拒绝，不清楚他们之间是否另签订协议，并举证有：（一）、《厂房买卖协议书》一份，证明2011年2月28日，原告以440万元价格从潘国庆处购买了诉争厂房，享有收取占有使用费的事实；（二）、《厂房买卖协议书附件》一份，证明2011年2月28日曾与潘国庆约定，如果五年之内潘国庆将350万元还给原告，则优先将厂房转还给潘国庆的事实；（三）、陈赛云与潘国庆、陈君飞的银行交易凭证14份及收条三张，证明原告已向潘国庆方交付了房屋买卖款440万元的事实；（四）、《承诺书》一份，证明2016年1月29日，潘国庆再一次确认房产已经卖给了原告的事实；（五）、证人潘某当庭证言，证实2011年期间，其任徐都村村干部，原告与潘国庆有写过一份协议，让其见证，但具体内容已记不清，就目前其了解而言，厂房应该属于第三人所有；（六）、原、被告签订的《厂房租赁协议书》一份，证实双方建立租赁关系的事实。被告质证认为，对证据（一）、（二）、（三）、（四）不予认可，均发生在原告与第三人潘国庆之间，与本案缺乏关联性；证据（一）《厂房买卖协议书》村委会盖章处日期有过涂改，对该证据不予认可；证据（四）承诺书中提及厂房抵押给原告，系抵押性质，否定了原告与潘国庆存在买卖关系；证据（五）与本案无关；对证据（六）无异议，但该证据第九条租金不重复支付，恰能说明被告如果支付了，无需再支付。第三人质证认为，上述证据真实性没有异议，但关联性有异议，证据（一）是为了办理公证所用，并非真实买卖；证据（二）能证明厂房确实是为债务向原告进行抵押；证据（三）是之前向原告的借款并非买卖款；证据（四）能证明再一次确认为债务向原告进行抵押的事实。被告认为，原、被告并未建立租赁关系，实际出租人应为第三人潘国庆方，曾与原告约定向潘国庆方或原告方均可交付租金，并举证：与第三人潘国庆方签订的《厂房租赁协议书》一份，证明其与第三人潘国庆方建立租赁关系的事实；原告质证认为，对该证据不清楚。第三人质证无异议。第三人潘国庆认为，其与原告存在债务纠纷，厂房系抵押给原告，并非出售，原告不享有收取租金的事实。被告已全部支付租金，之前被告根据其指示曾将部分租金交付给原告为其还债。该院认为，被告方对原告举证证据的真实性有异议，但未对真实性提出鉴定，且第三人对真实无异议，故该院对原告证据的真实性予以认定；原告提交的证据六组能够相互形成佐证，能反映出原、被告及第三人之间就租赁事宜有过协议，但既体现出原告在2011年2月28日与第三人存在房屋买卖关系，又体现出在2011年2月28日当天与第三人另约定若五年内还清债务350万元则房屋优先向第三人转还，还体现出在2016年1月29日与第三人约定因第三人到期仍无法归还350万元故房屋向原告进行抵押，由原告全权处理，第三人及其家人不得干涉。无论原告与第三人就诉争房屋系买卖还是抵押关系，但最后一次2016年1月29日的约定明确了第三人同意原告对诉争房屋全权处理是毋庸置疑的。此处的全权处理是对该房屋相关的权益进行处分，可进行占有、使用及收益。原、被告签订租赁协议系各方当事人真实意思表示，时间为2016年1月30日，系在原告享有收益权之后，能够清晰反应出原、被告建立了租赁关系，被告不得以与第三人另签订租赁协议对此进行抗辩；并且按照被告陈述考虑到原告与第三人潘国庆有债务，根据潘国庆指示交付为第三人还债，那么也无需多此一举与原告签订租赁协议。因此，该院认定，原告享有对被告收取租金的权利。综上，该院认为，本案诉争厂房未取得相应产权证，原、被告之间的租赁合同无效，但不影响以租金标准支付占有使用费，故将租金更改为占有使用费。现被告抗辩原告曾与其约定，款项不管向原告还是潘国庆方交付均可，本案现已支付完毕，不重复支付。举证银行转账凭证五份：第一笔，2016年2月3日向陈君飞（潘国庆妻子）支付40万元；第二笔，2016年2月5日向陈赛云（原告妻子）支付10万元；第三笔，2016年6月15日颜夏琴向陈君飞（潘国庆妻子）支付10万元；第四笔，2016年11月10日干秀彩向潘炫烨（潘国庆儿子）支付5万元；第五笔，2017年8月11日颜妹琴向原告指定的蔡夏明支付35万元。原告质证认为，对第一笔、第二笔、第五笔均认可，第三笔和第四笔与本案无关，不予认可；被告第一期50万元全部交付完毕，其中第一笔40万元，由于潘国庆方向其借钱，故指示被告向潘国庆方交付。之后第二期从未指示被告向潘国庆支付，第二期到期后，被告迟迟未交付，经原告催讨，仅交付了第五笔35万元。该院认为，双方争议的第三笔和第四笔并非支付本案占有使用费，理由如下：（一）、本案原、被告在租赁协议中已约定第二期款项交付时间为2017年7月31日，该两笔却分别在2016年6月和11月份交付，比约定时间提早一年或八个月，与民间租赁实践中交付习惯大不相符；（二）、其余三笔转账凭证用途中均记载了租金费，该两笔却未记载，仅能反映案外人与案外人存在经济往来；（三）、该两笔涉及到案外人的权利，除非原告认可或被告有证据证明接受了原告的指示交付，否则难以反映出款项系交付本案的占用使用费；（四）、结合协议内容、被告签订租赁协议的目的，不重复支付应理解为不再另外支付给潘国庆方。因此，原告的诉讼请求依法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：限被告台州澳利捷洁具有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告王礼眉占用费计人民币15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3300元（原告已预交），减半收取计人民币1650元，由被告台州澳利捷洁具有限公司负担（此款于本判决生效之日起七日内向该院缴纳）。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：一、上诉人所租赁的厂房“租金”，应向谁来支付，是否已按约支付完毕。2016年1月30日，上诉人与被上诉人王礼眉、原审第三人潘国庆等人各签订了一份《厂房租赁协议书》，与被上诉人王礼眉签订的协议书第九条约定“本协议所涉及的厂房与乙方和潘国庆、潘仁林、陈君飞所签订的《厂房租赁协议书》中所涉及的厂房为同一处厂房，租金不重复支付”；与原审第三人潘国庆等人签订的《厂房租赁协议书》第九条约定“本协议所涉及的厂房与乙方和王礼眉所签订的《厂房租赁协议书》中所涉及的厂房为同一处厂房，租金不重复支付”。该两份协议中的其它条款内容相一致，说明上诉人仅承租了一处厂房，也只需支付一处“租金”，现各方当事人对上诉人已支付的85万元“租金”没有异议，仅对案外人颜夏琴于2016年6月15日向陈君飞汇款10万元及案外人干秀彩于2016年11月10日向潘炫烨汇款5万元，能否作为上诉人向原审第三人潘国庆支付“租金”，对此，首先、该两份协议中已约定第二期“租金”款项的交付时间为2017年7月31日，而上述两笔汇款时间比约定时间提早一年或八个月，与民间租赁实践中交付习惯大不相符；其二、该两笔汇款未记载汇款用途，仅能反映案外人颜夏琴与陈君飞及案外人干秀彩与案外人潘炫烨存在经济往来；其三、该两笔汇款涉及到案外人的权利，上诉人也不能提供案外人的汇款系受其指示和收款人潘炫烨系受被上诉人或原审第三人的指定。综上，上诉人与原审第三人主张上述两笔款项为“租金”缺乏事实依据，应不予支持。上诉人尚欠“租金”15万元。根据原审第三人潘国庆于2016年1月29日出具给被上诉人王礼眉的《承诺书》所记载“本人潘国庆欠王礼眉共计人民币叁佰伍拾万元整，因经济原因，到期仍无法归还，因此，本人承诺将坐落在清港镇徐都村能仁工业区的三幢厂房抵押给王礼眉，由王礼眉全权自行处理，本人和家庭成员及厂房股东保证不得干涉”的内容分析，证实原审第三人同意对涉案厂房由被上诉人王礼眉全权处理，被上诉人王礼眉有权对涉案厂房相关的权益进行处分，可进行占有、使用及收益。在此期间内原审第三人潘国庆对涉案厂房不具有处分权利。据此，本案各方当事人之间“租金不重复支付”的约定，应理解为“租金”不再另外支付给原审第三人，故对上诉人尚欠的15万元“租金”，应支付给被上诉人王礼眉。二、关于程序问题。被上诉人王礼眉主张上诉人支付“租金”，原审法院审理认为，因涉案厂房未取得权属证书，上诉人与被上诉人之间签订的《厂房租赁协议书》无效，原审法院本应释明告知，但考虑到租金金额与无效后主张占用费的金额相同，未予释明，直接判决上诉人支付被上诉人王礼眉占用费，程序虽有瑕疵，但判决结果并无不当。综上所述，上诉人台州澳利捷洁具有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人台州澳利捷洁具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 勇审判员 黎利荣审判员 陈文杰二〇一八年五月十八日书记员 马 里