江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏民申43号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南通苏宁云商销售有限公司，住所地在江苏省南通市南大街2号华联商场地下一层。法定代表人：赵蓓，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李时凯，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巍，北京市金杜律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江苏超越超市连锁发展有限公司，住所地在江苏省南通市工农南路156号鑫乾国际广场A5层室。法定代表人：周军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：严凤旺，北京炜衡（上海）律师事务所律师。再审申请人南通苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）因与被申请人江苏超越超市连锁发展有限公司（以下简称超越超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2017）苏06民终2239号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。苏宁公司申请再审称：1.超越超市基于“房屋租赁合同的继续履行”要求苏宁公司承担支付房屋使用费的给付义务，一、二审均以苏宁公司违约为由判令苏宁公司承担赔偿房屋使用费损失的违约责任，明显超出超越超市的诉讼请求，依法应予撤销。2.一、二审判决存在适用法律明显错误的情形。一审判决混淆了基于继续履行合同的给付义务与基于违约行为的赔偿损失违约责任，生造了“赔偿房屋使用费损失”的概念。二审判决在确认涉案《房屋租赁合同》于2015年5月31日被解除的情形下，以2015年6月1日至2016年9月22日期间双方未办理交接为由，引用《中华人民共和国合同法》第九十七条，判令苏宁公司承担赔偿“房屋使用费损失”。上述期间发生在涉案《房屋租赁合同》被解除之后，合同被解除后的合同履行行为不应适用该法律规定。3.《房屋租赁合同》解除后，苏宁公司没有实际占有租赁房屋，并于2015年5月15日、29日致函超越超市，超越超市单方恶意长时间拒绝接收房屋，双方直至2016年9月22日才办理交接手续。在另案审理中，经法院释明，超越超市表示撤回要求苏宁公司继续履行合同的诉讼请求，以自身行为确认不再主张继续履行《房屋租赁合同》，仅保留追究苏宁公司违约责任的权利。因此，超越超市要求苏宁公司承担2015年5月31日至2016年9月22日期间的房屋使用费，没有事实依据和法律依据。4.超越超市长时间拒绝接收租赁房屋，恶意闲置房屋，导致损失扩大，超越超市应自行承担未采取合理的减损措施而导致的扩大的损失。5.根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款之规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，可以支持出租人关于租赁房屋闲置期间的租金损失的主张，但最长不得超过六个月。一、二审判决苏宁公司赔偿租赁房屋三个月闲置期间租金损失的同时，还判令苏宁公司赔偿2015年5月31日至2016年9月22日期间的房屋使用费损失，致使在《房屋租赁合同》解除后苏宁公司须向超越超市支付近19个月的租赁房屋闲置期间的租金损失，违反公平原则。综上，苏宁公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。超越超市提交意见称：1.超越超市一审起诉主张的房屋使用费与一、二审判决支持的赔偿房屋使用费损失实为同一性质，一、二审判决并未超出被申请人诉求。2.致使双方租赁合同终止的原因系苏宁公司故意违约，超越超市请求苏宁公司给付租金的另案对双方租赁合同是否应继续履行进行了认定，苏宁公司违约向超越超市以书面通知函件的方式要求解除合同的行为无效，超越超市在另案中要求继续履行合同及索要租金并无不当。另案以司法强制的行为解除租赁合同，给守约方超越超市的合法权益造成了损害，在确认合同解除的终审判决出台之前，超越超市没有收房的义务。超越超市一直要求继续履行租赁合同。超越超市2016年9月14日收到另案终审文书，双方于2016年9月22日进行了房屋交接。交接之前，均系苏宁公司实际占有房屋，一、二审判决苏宁公司承担交接之前的房屋使用费正确。3.另案终审判决作出后，双方积极进行房屋交接，不存在损失扩大的问题。4.房屋使用费损失是苏宁公司实际交房前应承担的责任，另案二审司法强制解除双方租赁合同的判决生效后才能开始起算闲置期损失。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第1款、第2款之规定，承租人违约导致房屋租赁合同解除的，出租人请求赔偿损失和房屋闲置期租金损失可以同时适用。综上，苏宁公司的申请再审理由不能成立，应予驳回。本院经审查认为：本案之前的超越超市与苏宁公司房屋租赁合同纠纷一案，（2015）崇民初字第00883号民事判决认定苏宁公司拒绝继续履行租赁合同系违约行为，但为了有效利用资源，减少损失，该案一审判决确认双方的租赁合同于苏宁公司腾空租赁房屋的2015年5月31日解除。租赁合同解除后，出租人超越超市与承租人苏宁公司应尽快交接租赁房屋以减少损失，但超越超市系租赁合同的守约方，其对该案一审判决关于合同无法继续履行及合同解除时间以苏宁公司函件确定的2015年5月31日为准等方面的认定均不服，向南通中院提起上诉，系其享有的诉讼权利，在二审判决作出前，租赁合同是否应当解除以及合同解除的时间是否应为2015年5月31日，均属未决状态，超越超市尚无接收苏宁公司违约提前返还的租赁房屋的义务。2016年9月5日，南通中院就该案作出二审判决，维持原判。2016年9月14日，超越超市收到该案二审判决书。2016年9月22日，超越超市与苏宁公司进行了租赁房屋的交接，并无拖延。苏宁公司认为超越超市单方恶意长时间拒绝接收房屋、扩大损失的申请再审理由无事实与法律依据，不能成立。前案二审判决之后，超越超市提起本案诉讼，要求苏宁公司承担违约责任，支付自2015年6月1日计算至2016年9月22日的房屋使用费，赔偿免租期及闲置期租金损失，给付合同解除违约金300万元、支付2015年4、5月份租金的逾期付款滞纳金。租赁合同系因苏宁公司单方违约而解除，苏宁公司应当赔偿超越超市的损失。租赁合同解除后至双方交接房屋时，租赁房屋仍由苏宁公司控制，苏宁公司应当向超越超市赔偿该期间的相当于租金标准的占有使用费。房屋交接完成后，超越超市寻找新的承租人需费时日，因此产生的闲置期租金损失亦应由苏宁公司予以赔偿。双方租赁合同租期为九年两个月，超越超市基于合同完全履行可按约收取九年两个月的租金而给予苏宁公司60天的免租期，免租期内的租金损失可分摊在九年两个月的租金内，现苏宁公司单方违约致合同提前四年五个月解除，未及分摊的免租期的租金损失应由苏宁公司予以赔偿。一、二审根据本案的实际情况酌情由苏宁公司赔偿超越超市三个月的闲置期间租金损失、未及分摊的免租期的租金损失，并将合同约定的苏宁公司应给付的违约金从300万元酌情调整为84万余元，已经平衡了双方的利益，苏宁公司关于一、二审判决其支付近19个月的租赁房屋闲置期间的租金损失、违反公平原则的申请再审理由亦不能成立。本案超越超市的诉讼请求是要求苏宁公司承担违约责任，包括违约金和损失赔偿，一、二审判决苏宁公司给付超越超市的房屋使用费损失属于损失赔偿的范畴，没有超出诉讼请求。前案一审法庭辩论结束后，一审法院于判决五天前向超越超市释明租赁合同不宜继续履行时，超越超市表示“我们在本案中撤回继续履行合同的诉讼请求，但我们认为合同应当继续履行”，该陈述不足以认定超越超市以自身行为确认不再履行房屋租赁合同，超越超市在一审判决后也上诉主张继续履行合同，且当事人变更诉讼请求依法应在法庭辩论终结前提出，故苏宁公司关于超越超市以自身行为确认不再主张继续履行房屋租赁合同、不应再主张房屋交接前的房屋使用费的申请再审理由亦不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回南通苏宁云商销售有限公司的再审申请。审判长  张戎亚审判员  徐美芬审判员  罗荣辉二〇一八年五月三日书记员  李 鑫