广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终423号上诉人（原审被告）谢喜娥，女，1983年5月26日出生，汉族，身份证住址甘肃省庄浪县，现住广东省深圳市龙华新区，委托代理人李福兴、林弦，系广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇边马（镇政府大院**）。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：肖芳、徐金文，该公司工作人员。上诉人谢喜娥因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢喜娥不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、上诉人之所以购买涉案房屋是由于被上诉人的虚假陈述，被上诉人的行为构成欺诈。双方在签订《商品房买卖合同》前，被上诉人的员工王照东向上诉人表示，可以为上诉人办理相关婚姻证明、银行流水等文件，可以办理贷款，基于该承诺，上诉人在签订买卖合同，支付首期款。二、导致贷款未贷出的原因在于上诉人。双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人向被上诉人指定的第三方广东百德律师事务所支付了律师费，律师费收据上注明了贷款期限为30年，本金40万元，月供2802元，上诉人同时在被上诉人指定的银行开具了银行卡，没有办出贷款的原因在于被上诉人。三、在贷款未贷出后，被上诉人一直欺骗贷款已批，导致上诉人没有完成资金周转。我上诉人知悉无法贷款，上诉人完全可以通过其他途径贷款。四、在贷款未贷出后，上诉人一直与被上诉人积极协商，没有达成新的支付发生的原因在于被上诉人。双方在按揭补充协议书第四条中约定，若非因上诉人原因导致上述贷款机构不予审批同意的贷款申请或最终批准的贷款金额与申请的贷款金额存在差异的，在买卖合同约定支付楼款的期限内上诉人可选择（1）将该差额款项自行支付给被上诉人或（2）与被上诉人签订补充协议，变更付款方式。上诉人一直与被上诉人协商变更付款方式，但被上诉人一直不予理会，未能支付款项的原因在于被上诉人。五、上诉人委托了我丈夫参加诉讼，但由于缺乏法律常识，没有提交亲属关系证明，原审未予审查上诉人丈夫的陈述属于认定事实不清。被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人上诉请求。上诉人二审期间提交了：收据、农业银行卡，微信聊天记录截图。被上诉人对上述证据不予认可。原审原告惠东碧桂园房地产开发有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.被告支付欠款楼款400000元；2.被告支付从应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金（按逾期付款每日万分之三计算，暂计至2017年3月37日为57960元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0073114）及其附件一房屋平面图、附件二公用部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议。上述商品房买卖合同主要的约定内容如下：买受人购买的预售商品房为出卖人建设的位于惠东××里银滩山林海X号楼X单元X层X号商品房，合同约定建筑面积为83.95平方米，总金额为573804元，约定交付日期为2016年6月15日前。付款方式及期限约定为银行按揭分期付款，买受人于签订合同时支付总房价款的10%即57370元给出卖人；于2015年8月31日前支付总房价款的20.29%即116434元给出卖人；于2015年11月30日前支付总房价款的69.71%即400000元（银行按揭款项）给出卖人。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定为“买受人未按约定时间付款的，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”2015年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《按揭补充协议书》，约定“该商品房的总房价款为573804元，其中69.71%即400000元乙方以商业按揭贷款的方式支付给甲方。第三条如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款10%的违约金。第四条若非乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可以选择将该差额款项自行支付给甲方或与甲方签订补充协议变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方”。合同签订后，被告谢喜娥依约向原告支付了部分楼款173804元（包括30000元定金转为楼款），拖欠原告的楼款为400000元。截止2017年3月27日按照合同约定产生的逾期付款违约金合共为57960元。原告多次催促被告支付剩余款项及违约金，但被告至今仍未付款。原告遂于2017年6月15日向本院提起诉讼，提出上述诉称中的诉讼请求。以上事实，有原告提交的民事起诉状、企业法人营业执照、被告的身份证复印件、商品房预售许可证、商品房买卖合同及附件、按揭补充协议书、逾期付款违约金明细、已到期应缴款通知书、律师函及寄件单、银行退件声明，及本院的庭审笔录等在卷为据。一审法院认为：原告惠东碧桂园房地产开发有限公司与被告谢喜娥于2015年8月30日签订的商品房买卖合同及相关附件系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。被告未在合同约定的时间内支付相应期数的购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告诉请被告支付拖欠的购房款400000元并从逾期之日起至付清之日止按每日万分之三计付的违约金，理由充分，予以支持，其中截至2017年3月27日的违约金为57960元，2017年3月28日起至付清之日止的违约金以未付购房款400000元为基数按每日万分之三计付，但违约金总额以不超过购房款总额的30%即172141.2元为宜。综上，被告谢喜娥经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告谢喜娥于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司购房款400000元及违约金（截至2017年3月27日的违约金为57960元，2017年3月28日起至付清之日止的违约金以未付购房款为基数按每日万分之三计付。违约金总额不得超过172141.2元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8170元，由被告谢喜娥负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议和《按揭补充协议》等合约是双方当事人的真实意思表示，双方应该按照协议严格全面履行权利和义务。按照协议，上诉人采取首付款+按揭贷款的方式支付购房款给被上诉人，若因上诉人原因不能从银行审批到贷款的，上诉人应当将首付款之外的房款支付给被上诉人，中国农业银行的《退件声明》和广东达伦律师事务所《律师函》已经充分说明了因上诉人的还款能力不足不予贷款，因此，上诉人应当依约将余额房款支付给被上诉人，没有支付应当承担违约责任。原审判决上诉人支付购房款和承担违约责任事实清楚，予以维持。上诉人的上诉没有理据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费8170元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  卫书平审判员  曾 莹审判员  寇 倩二〇一八年五月十日法官助理朱锦梓书记员严倩