贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初1043号原告：范涛，男，1977年9月15日生，汉族，江苏省徐州市人，安顺市西秀区市政工程公司工程师，住贵州省安顺经济技术开发区。原告：周昌艳，女，1985年1月9日生，汉族，贵州省遵义市人，无业，住址同上。被告：安顺翠麓房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91520400722190256D。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓*栋*单元*******号。法定代表人：彭东，该公司董事长，委托诉讼代理人：农黎波，系贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭洁茹，系贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告范涛、周昌艳诉被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称翠麓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范涛、周昌艳，被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人农黎波、彭洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范涛、周昌艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告购买的位于安顺××开发区碧水路(翠麓阳光小区)1栋25层8号商品房房屋所有权证书交付给原告；2、判令被告己付购房款总额237912元为基数，按日万分之零点三支付原告从2015年5月28日起至2018年4月1日,逾期天数为1037天,逾期办证违约金:7401.44元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3、判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2012年12月17日签订商品房买卖合同,合同编号为:CLYG1-1-25-8，原告所购商品房位于安顺市开发区西××碧水路(翠麓阳光小区)1栋25层8号,所购房屋建筑面积为69平方米，该房屋套内建筑面积每平方3448元，房屋总价237912元。原告于2012年12月17日支付购房首付款118956元，于2012年12月17日商品房买卖合同签订，并交了维修基金4485元;代收办证费577元。于2013年8月29日补交了购房剩余尾款118956元，2013年8月29日交购房总款共计237912元。该房屋于2014年8月31日交付。但由于被告的原因,至今被告未为原告办理房屋所有权证。原、被告双方签订的商品房买卖合同中,第八章第二十二条第(二)点“出卖人承诺于11月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”第（二）点第2项“约定日期起180日以后,出卖人未申请办理商品房转移登记的,双方同意按下列项处理：出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付己交付房价款万分之零点三的违约金。”综上所述,被告逾期办证构成违约,侵害了原告的合法权益,请支持原告的上述请求。被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司认可存在逾期办证的违约事实，同意按照合同约定支付违约金；同时辩称：一、该房屋现在尚未进行现房备案登记，不具备办理不动产登记证书的条件。二、原告诉请的违约金有部分已超过诉讼时效，违约金不应得到全部支持，请求人民法院审查后依法判决。原告围绕其诉讼请求向本院提交了二原告的身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、收据复印件5张；被告提交了营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件、钥匙放行通知书、商品房买卖合同复印件；以及本院依法到安顺市住房和城乡建设局调取的被告开发建设的“翠麓阳光”项目查询情况等证据在卷证实，前述证据经庭审举证、质证，原、被告双方均无异议，足以认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告范涛与周昌艳于2012年11月26日登记结婚，二人系夫妻。2012年12月17日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：CLYG1-1-25-8），约定原告购买被告开发的位于安顺市开发区××“××阳光”小区××、××单元××号品房建筑面积69㎡。该商品房按套（单元）计算，商品房总价款为237912元。买受人采取分期付款方式付款：买受人应于签订合同当日付清总房款的50%（118956元），剩余总房款的50%（118956元）于2013年8月30日前付清。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定：“（一）出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房。”第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。”，第三款约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起180日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的佰分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人未申请办理商品房转移登记的,双方同意按下列第（3）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。（3）退房按第一项处理,不退房按第二项处理。”。另外，双方在合同中还就逾期付款责任、面积差异处理方式、商品房的质量及保修责任、前期物业管理等事项进行了约定，并签定了《补充协议》。原告于合同签订当日向被告支付了购房款人民币118956元，后又于2013年8月29日向被告支付剩余购房尾款人民币118956元。被告于2014年9月15日向二原告交付所购房屋。因原告所购的该套房屋一直未能办理不动产登记证书，原告遂诉至本院，提出上述请求。同时查明，被同时查明，被告开发建设的“翠麓阳光”项目尚未在安顺市住房和城乡建设局申请商品房现房备案登记，还不能办理房屋不动产权登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是原告与被告的真实意思表示，不违法法律及行政法规的禁止性规定，也不违背公序良俗，本院予以确认。被告翠麓公司认可原告已支付完毕全部购房款及被告开发的“翠麓阳光”项目现在尚不具备办理不动产登记证书的违约事实，故对上述事实本院予以确认。本案争议焦点一、原告诉求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉请是否能够支持。因“翠麓阳光”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。本案的争议焦点二、逾期办证违约金的计算标准问题。被告已经认可存在逾期办证的违约行为，也同意按照合同的约定支付逾期办证违约金，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请初始登记，第三款转移登记部分约定出卖人在取得初始登记后180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，本案中被告实际于2014年9月15日向二原告交付商品房，按照合同约定，被告向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料应于2014年9月15日后的270日内（即2015年6月12日前）完成，逾期即违约。原告起诉的时间为2018年3月9日，被告逾期申请办理移转登记的时间已经超过了180日，原告表明选择不退房，故应该按照第二十二条第三款第（二）项第2.（2）条的情形处理：买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。本案争议焦点三、原告诉请的逾期办证违约金应当支持的期间。按照原、被告双方签订的合同约定以及上述查明的案件事实，原告诉请的被告逾期申请办理房屋转移登记的违约金起算时间应从双方约定的被告完成向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料的截止日2015年6月12日的次日（即2015年6月13日）起算，现被告提出原告请求的违约金中存在部分已超过诉讼时效，针对此问题，分析如下：原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求属于单纯的债权性义务，且原、被告双方在合同中约定的逾期提交申请办理房屋转移登记资料的违约金是以日为单位累计计算，属于继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。因本案起诉于2018年3月9日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年．．．．．．”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。即权利人在约定的被告完成向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即2015年10月1日至2017年9月30日期间共计730天的违约金，对2017年10月1日后的违约金，从2017年10月1日计至原告起诉之日2018年3月9日共计159天，原告诉请的2015年9月30日前的违约金已经过诉讼时效，本院不予保护。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日止，因被告开发的房屋何时具备办理不动产登记证书条件的期限尚不能确定，故之后的逾期申请办证违约金原告可向被告另行主张权利。综上，原告诉请的违约金计算如下：从2015年10月1日起至2017年9月30日计730日，2017年10月1日起至2018年3月9日计159天，共计889天，以原告已交购房款237912元×万分之0.3/日×889天=6345元。被告提出原告诉请的违约金部分已过诉讼时效的辩称理由，符合本案事实及法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告范涛、周昌艳从2015年10月1日起至2018年3月9日止的逾期提交申请办理商品房转移登记资料的违约金人民币6345元。二、驳回原告范涛、周昌艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由原告范涛、周昌艳承担人民币10元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担人民币40元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后十日内支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 付    蓉二〇一八年五月二十八日书记员 何娇娇（代）