黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑11民终137号上诉人（原审原告）：姜姗，女，1989年2月20日出生，汉族，银行职员，住黑河市。委托诉讼代理人：邓巍，山东润涛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何少珍，女，1980年7月10日出生，满族，社区工作者，住黑河市。委托诉讼代理人：曹勇，黑龙江民声律师事务所律师。委托诉讼代理人：武文双，黑龙江民声律师事务所律师。上诉人姜姗因与上诉人何少珍房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2017）黑1102民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜姗及其委托诉讼代理人邓巍，上诉人何少珍及其委托诉讼代理人曹勇、武文双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜姗上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持姜姗一审诉讼请求，一、二审诉讼费由何少珍负担。事实和理由：一、一审判决程序违法。1.一审判决中对诉讼双方举示的证据没有做任何评述；2.本案中是否存在过错责任以及如何确定承担主体问题，存在原则分歧；适用简易程序，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条关于简易程序的规定。二、一审判决虚构证据、虚构事实。1.一审判决第二页第13行认定，案涉“房屋系被告丈夫张羽购买并与开发商签订的买卖合同”，张羽何人？夫妻关系何来？买卖合同在哪？三个事实都未经当事人举证、质证，一审判决的认定结论没有事实和证据支持，属于虚构证据、虚构事实。2.一审判决第二页第17行认定，“双方商定第二天双方先签合同后由被告负责找开发商协商更名费用”，但是双方当事人陈述和举证均无此内容，该认定结论没有事实与证据支持，同样属于虚构事实。3.一审判决第二页第18行认定，“由于原、被告双方对买卖合同的条款仍有分歧，第二日双方未能签订买卖合同”，双方当事人陈述和举证均无此内容，该认定结论无事实与证据支持，同样属于虚构事实。三、一审判决认定事实错误。1.一审判决第二页第22行认定，“由于原、被告双方均不愿支付该费用（10,000元更名费用），双方产生分歧”；2.一审判决第三页第11行认定“未签订书面合同，并非归因于一方原因所致”，第14行又认定“签约不成，又无可归责于当事人双方事由”；3.一审判决第三页第20行认定“对方对不能继续完成该交易均无过错，均无须承担违约责任。”这三处认定结论与事实不符，没有当事人陈述和证据支持，属于虚构事实，双方分歧以及不能签订买卖合同的真正原因是姜姗在交纳100,000元定金后得知案涉房屋不能办理物权转移登记，何少珍出卖该房屋的行为，构成《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的“无权处分”，违反《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，买卖合同不能签订应当归责于何少珍（卖方）的过错。一审判决第三页第8行认定定金属性为“订约定金”（立约定金），又认定“双方均无过错均无须承担违约责任”，是错误认定了案件的法律事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，应当判令何少珍按照定金罚则双倍返还定金200,000元。何少珍辩称，不同意姜姗上诉请求的第二项、第三项。一、姜姗在上诉状事实和理由部分称“双方分歧以及不能签订买卖合同的真正原因是其在交纳100,000元定金后得知案涉房屋不能办理物权转移登记”，该说法不能成立。首先，案涉房屋并非不能办理物权转移登记，而是在双方交易时无法确定该房屋能够办理物权转移登记的具体时间，但该案一审诉讼期间案涉房屋已经能够办理物权转移登记。其次，姜姗交付定金的时间是2017年8月2日，而在交付定金的前一天在与何少珍的通话录音里，其反复表示“自己并不介意案涉房屋暂不能办理产权登记的事实。”同时在其向一审法院提供的“原告陈述事实”中约定事项第三项表示“采用更名方式使姜姗成为一手房的买受人”及一审庭审笔录中，在法院向其询问“是否了解该房屋没有产权证”时，回答“被告说正在办理产权证”。上述事实，均可证明姜姗并不是在交付100,000元定金后才得知案涉房屋暂不能办理物权转移登记，而是在支付定金前就已明知暂无法办理产权登记的事实，且与何少珍协商一致，通过在开发商处“更名”将其变为一手房的买受人，从而达到开发商为住户办理产权证时直接办至姜姗名下的目的。故何少珍对于产权证一事对姜姗没有任何隐瞒，也没有必要隐瞒，姜姗在上诉状中所谓“真正原因”属虚构事实。双方分歧的真正原因是双方因到开发商处将合同一方当事人由张羽更改为姜姗，开发商需要10,000元的费用，双方对该笔费用由谁承担事先没有约定而引发争议，尽管争议后何少珍同意该笔费用由其承担，但姜姗在争议事项解除后仍不同意继续履行双方的协议约定。二、姜姗认为何少珍构成《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的“无权处分”，违反《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定的观点不能成立。虽然双方签订的合同为房屋买卖合同，实际履行形式也需一方向另一方交付案涉房屋，但从本案双方当事人达成的协议，到开发商处“更名”的真实意思表示来看，双方达成的应是债权让与协议，即何少珍与张羽将其享有的要求开发商将案涉房屋物权转移至其名下的债权转让给姜姗的约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同权利全部或者部分转让给第三人。”故双方合同的外观和名称虽为房屋买卖协议，其法律性质的界定应为债权让与关系，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十一条及第一百三十二条规定的情形。三、姜姗引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，认为“应当判令何少珍按照定金罚则双倍返还定金200,000元”的理由不能成立。姜姗对该司法解释的适用范围理解有误。该司法解释第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。通过该条款规定可知，如果使用该解释的规定，出卖方必须为房地产开发企业，而本案双方当事人均为自然人，显然该司法解释并不能在本案适用。综上，姜姗未能证明因何少珍一方的原因导致合同目的无法实现，故无权要求何少珍按照定金罚则双倍返还定金200,000元。何少珍上诉请求：请求撤销一审判决，改判何少珍不予返还已收取的定金100,000元。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。姜姗在2017年7月24日看到何少珍发布售房信息后，于7月28日联系何少珍看房，看房之后双方口头达成房屋买卖协议，明确约定了房屋价款、付款时间及交房时间和附带的家电家具。但在姜姗交付定金前，发现双方未约定关于该房屋在开发商处的更名费10,000元由谁负担，在协商未果的情况下，姜姗仍于2017年8月2日向何少珍交付了房屋买卖定金，收取定金后何少珍为确保交易顺利同意由其承担更名费10,000元，但姜姗却拒绝继续履行买卖合同并以何少珍拒不履行先合同义务并单方改变约定事项为由将何少珍诉至法院，一审庭审中又表示事先不知道所购房屋暂没有房产证，不同意继续购买案涉房屋，因姜姗与何少珍在一审前就曾因更名费问题发生过争议，所以，姜姗在一审法院所述其不知案涉房屋暂没有产权证的说法与事实不符，何少珍也不存在拒不履行先合同义务并单方改变约定事项的情形。二、一审判决适用法律错误。与姜姗自愿达成的口头房屋买卖协议合法有效，何少珍并不存在不履行买卖合同的任何行为，姜姗无正当事实单方违约不履行买卖合同约定义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。根据上述法律规定，何少珍无需返还姜姗定金。姜姗辩称，1.认可何少珍的第一个意见，一审判决认定事实错误。2.应当按照定金罚则对本案作出公正的裁决。姜姗向一审法院起诉请求：1.请求判令何少珍返还双倍定金200,000元；2.判令何少珍赔偿姜姗各项损失8,339.85元；3.何少珍负担案件受理费。一审法院认定事实:姜姗、何少珍拟进行交易的房屋位于黑河市中央××城××单元××室，该房屋系何少珍丈夫张羽购买并与开发商签订的商品房买卖合同，该房屋暂无不动产登记证照。姜姗在获知何少珍的卖房信息后，经与何少珍协商，双方对买卖该房屋的价格等事项达成了初步的意向，因交易该房屋需要到开发商处办理商品房买卖合同的更名手续，双方商定第二天先签订房屋买卖合同、交纳定金后，由何少珍负责找开发商协商更名费用。由于双方对买卖合同的条款仍有分歧，第二日双方未能签订房屋买卖合同，但姜姗向何少珍交纳了100,000元定金。此后，因何少珍未能与开发商就房屋更名费用协商一致，商品房买卖合同更名需向开发商支付10,000元更名费用，由于双方均不愿支付该费用，双方产生纠纷。在审理过程中，何少珍同意房屋更名费用可由其向开发商支付，但姜姗表示事先并不知道何少珍的房屋没有房产证照，现在不同意继续购买该房屋。姜姗称，姜姗父亲为其买房提前支取了定期存单，产生了利息损失，姜姗父母因追讨定金多次往返于五大连池市和黑河市，产生的交通费及误工费均应由何少珍承担；何少珍称，收取姜姗定金后，次日就在哈尔滨市买房交纳了50,000元定金，该定金的损失应由姜姗赔偿。一审法院认为，姜姗、何少珍双方虽然在协商过程中对买卖房屋的价款等事项达成初步意向，但双方在商品房买卖合同更名费用问题上意思表示不一致，存在误解、分歧，导致未能按双方商定签订房屋买卖合同，说明姜姗、何少珍并没有最终达成合意，故认为该房屋买卖合同并未成立。何少珍收取姜姗的房款定金应认定为订约定金。同时，由于姜姗、何少珍未能签订书面的房屋买卖合同，在交纳定金后又没有给付房款及交付房屋的实际履行行为，亦说明双方买卖关系不成立。在拟签约当天，双方因对合同条款有争议不能协商一致而未签订房屋买卖合同，并非归因于一方原因所致。现何少珍并未拒绝售房，系姜姗明确表示不同意再购买该房屋，导致交易无法继续，故姜姗要求适用定金罚则缺乏依据。双方既然签约不成，又无可归责于当事人双方的事由，故何少珍应将收取的定金返还姜姗，姜姗主张的利息损失及其父母的交通费、误工费损失，本院不予支持，何少珍所称的定金损失，因未能证实其有实际损失，本院亦不予认定。综上所述，本案姜姗、何少珍未能签订房屋买卖合同的原因在于双方就合同的具体条款未能协商一致，双方在协商过程中仅仅是对买卖该房屋达成初步意向，对不能继续完成该交易均无过错，均无须承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第三十六条、第一百一十五条规定，判决：一、何少珍返还姜姗定金款100,000元，于本判决发生法律效力后15日内付清；二、驳回姜姗的其他诉讼请求。案件受理费4,425元，减半收取计2,212.5元，由姜姗负担1,062.5元，何少珍负担1,150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何少珍向本院提交吴春艳出具的定金收据一张、吴春艳身份证复印件及房产证复印件各一份、记载何少珍与吴春艳通话录音的光盘一张。证明在姜姗向何少珍交纳定金之后，何少珍在哈尔滨市购买房屋，向出卖人吴春艳支付了定金50,000元。由于姜姗的违约行为导致了何少珍交纳的定金无法返还，给何少珍造成了经济损失。姜姗委托诉讼代理人邓巍认为，定金收据不是二审新证据，书证与本案诉讼请求没有关联性。对案外人吴春艳身份证复印件及房产证复印件的真实性有异议，与双方提出的上诉请求没有关联性。结合录音仍然不能证明50,000元是何少珍交付的。本院经庭审认证认为，因不能认定何少珍购买房屋的买卖合同未订立系姜姗一方过错导致，与本案无关联性，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，何少珍作为房屋出售人与买售人姜姗协商房屋买卖事宜时，双方虽达成了初步购买意向，但在履行过程中对合同具体条款存在争议，并未达成购买房屋的一致意见。案涉房屋在协商出售时暂不具备办理房屋产权登记的条件，对此何少珍称已将此事项告知姜姗，姜姗表示并不介意案涉房屋是否能办理变更登记手续，产生争议的原因系由谁向开发单位承担房屋更名费10,000元，而姜姗则主张其不能履约的原因系案涉房屋无法办理产权登记，案涉房屋不具备出售条件，姜姗拒绝购买案涉房屋。姜姗与何少珍虽均提出不同的违约观点，但作为房屋出售方及买售方均应对房屋实际情况及可能产生争议的内容予以明确约定，故本案房屋买卖无法继续履行，并非归因于一方所致，一审法院在综合案件事实的基础上，认定何少珍返还姜姗定金100,000元，不违反法律规定，且处理方式得当。姜姗要求何少珍双倍返还定金并赔偿损失，何少珍主张不予返还姜姗定金的上诉理由，本院均不予采纳。综上所述，姜姗、何少珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,766.8元，由姜姗负担2,466.8元，由何少珍负担2,300元。本判决为终审判决。审 判 长 代柳怡审 判 员 曹 伟审 判 员 张可秋二〇一八年五月二十五日法官助理 仇长城书 记 员 米 英