上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初13698号原告：上海松庆机械有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：潘竞伟，总经理。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。被告：上海德远汽车销售服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：魏恒宽，执行董事。委托诉讼代理人：王耀龙，上海邦耀律师事务所律师。原告上海松庆机械有限公司与被告上海德远汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，转为适用普通程序审理。本案于2017年9月5日、10月23日、12月13日、2018年4月12日、5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄万春、被告的委托诉讼代理人王耀龙均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人姚晔到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告上海松庆机械有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《厂房租赁合同》于2017年8月1日已解除，被告将上海市松江区茸梅路1128弄1幢房屋返还给原告；2、被告支付欠付租金和使用费(自2017年7月1日起至2018年4月30日止的租金和使用费为1,462,727.30元，并从2018年5月1日起按每日每平方米0.90元计算至实际返还之日止)；3、被告支付滞纳金(以第二项金额为本金，按5%计算)。事实和理由：原、被告于2010年9月11日签订厂房租赁合同，由被告向原告承租位于上海市松江区茸梅路XXX号1幢房屋，面积为5,418.16平方米，双方约定租金为每日每平方米0.40元，第一个三年后递增5%。2017年1月双方口头约定将租金调整为每日每平方米0.55元，之后被告支付了至2017年6月30日的租金，自2017年7月1日起拖欠租金，经原告催讨未果。合同约定，如果拖欠租金不付满一个月，原告有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议。故原告提起相应诉请。被告上海德远汽车销售服务有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告没有逾期支付租金的行为，自2017年三季度开始，因原、被告双方对租金标准无法协商一致，被告暂缓支付租金，故原告不享有合同解除权；2、被告2017年的租金已经支付至9月底，不存在拖欠租金的行为；3、因被告未拖欠租金，故不同意支付滞纳金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告是位于上海市松江区茸梅路1128弄房屋的产权人。2010年9月11日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市松江区茸梅路XXX号1幢厂房(以下简称“系争厂房”)，建筑面积为5,418.16平方米，租赁期限自2011年1月1日起至2030年12月31日止。租金为每日每平方米0.40元，租金每三年递增5%，第二次递增时比率可根据市场情况双方商议决定。双方一旦签订合同，被告应向原告支付租赁保证金10万元(已支付)。租金每三个月一付，三个月租金为195,053.76元，被告在每季度1日向原告支付租金。厂房租赁期间，被告应及时支付房租及其他一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。2017年6月20日,原告向被告发送通知，载明：你公司租赁的厂房已有7年，根据签订合同文本与现行厂房租赁价格，满五年后你公司租赁厂房每平方米应按市场价格计算。由于考虑你公司经济比较困难，在优惠的前提下，从2018年1月1日起每平方米每天0.85元计算。被告认可收到过该通知，但对具体内容不予认可。2017年7月12日，被告向原告发送《关于贵公司提出房租再涨价的回函》，载明：一、根据本公司目前的经营状况，贵公司提出房屋租金再涨价的条件不成熟。二、双方合同签订以来，按照合同条款规定：第一期3年自2011年1月1日至2013年12月31日，本公司每年应付租金总数为195,053.76×4=780,215.04元，本公司已严格履行合同的规定。第二期3年自2014年1月1日至2016年12月31日，在第一期3年的基础上递增5%，每年应付租金204,806.44×4=819,225.76元，在此期间，本公司每年已付房租为830,600元，按合同规定本公司每年多支付租金11,374.24元，故第二期3年共计多支付房租34,122.72元。第三期3年自2017年1月1日至2019年12月31日，租金在第二期3年的基础上再递增5%，每年应付租金215,046.76×4=860,187.04元，而本公司今年上半年已付房租543,847.80元，今年上半年本公司应付房租是430,093.52元，故本公司多付租金113,754.28元。今年第三季度本公司已付房租90,000元，加上上半年多付的租金以及第二期3年多支付的租金，实际今年第三季度本公司累计已付房租237,877元，减去第三季度应付房租215,046.76元，本公司第三季度多付租金为22,830.24元。原告认可收到过该回函，但对内容不予认可。审理中，根据原告的申请，本院委托上海国衡房地产估价有限公司就系争厂房的房地产租金进行评估。2018年2月28日，该公司出具房地产估价报告，估价结果为：系争厂房自2017年1月1日至2017年12月1日的租金为1,609,000元。评估人员到庭陈述，租金单价约为每日每平方米0.90元。原、被告对该估价报告及每日每平方米0.9元的租金标准均予以认可。另查明，2011年至2017年，被告共计支付原告的金额为5,466,292.92元。原告陈述，其中2013年6月19日被告支付的10万元应为押金，因原告财务人员误以为在合同签订时被告已经现金方式向原告老板支付了10万元押金，在2013年时发现了该问题，故自行将2013年6月19日被告支付的10万元作押金处理。被告对此不予认可，认为其支付的均为租金，押金在2007年由被告的原法定代表人王某某以项目用地信用保证金的方式支付给了原告。庭审中，原、被告均确认如上述争议的10万元作为租金，2011年1月至2017年6月的租金支付义务被告已履行完毕，此外，被告于2017年6月30日支付的9万元应作为2017年度第三季度的部分租金。庭审中，被告还提供了：公司变更登记申请书、章程修正案、被告营业执照复印件、股东会决议、股权转让协议、收据、收条以及王某某出具的情况说明，以证明2007年12月8日，案外人王某某向原告支付了茸梅路“荣威”品牌4S店项目用地信用保证金10万元，原告出具收条，表明收到了王某某的该笔保证金，在该地块正式开始施工时，承诺将此笔保证金如数归还，但至今仍未归还该笔保证金。被告在当时尚未注册，2010年被告成立时，王某某是被告的法定代表人和股东。原告认为除王某某出具的情况说明外，真实性无异议，但认为和本案无关联性。庭审中，原告另陈述，如其要求确认租赁合同已解除的诉讼请求未得到支持，则要求被告支付已经届至履行期(即2017年7月1日至2018年6月30日)的租金，标准为每日每平方米0.90元。被告认为，对2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金已届至履行期无异议，对于标准，坚持认为应当按照双方合同关于每三年递增5%的约定履行。以上事实，有上海市不动产权证、厂房租赁合同、通知、回函、房地产估价报告及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《厂房租赁合同》，系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。双方争议焦点在于：1、原告是否享有合同约定的解除权；2、被告于2013年6月19日支付的10万元的性质；3、被告是否存在多支付租金的情形。关于争议焦点一，原告主张因被告拒绝支付2017年7月1日之后的租金，超过了一个月，故原告有权按照合同的约定行使解除权。对此，本院认为，原、被告双方约定的厂房租赁合同中，仅明确了第二个三年的递增比例为5%，第二次之后的递增比率是根据市场情况由双方商议决定。该条款约定不明，应由原、被告双方在合同的履行过程中进行协商处理。针对2017年1月至6月的租金，可以看出，原告出具的发票金额为按照每日每平方米0.55元所计算的季度租金，被告也均按照该金额予以支付，可见，双方对2017年上半年度租金调整为每日每平方米0.55元的标准予以了确认。然，原告在2017年6月20日又向被告发出自2018年1月1日起递增租金至每日每平方米0.85元的通知，而非与被告进行协商，从而引发了双方的矛盾。对于2017年第三季度、第四季度的租金标准，原告也未能提供证据证明双方另行达成过一致意见。被告在2017年6月30日预付了部分第三季度的租金90,000元之后，未再继续支付。2017年8月7日，本院即受理了原告的起诉。可见，在双方对租金的标准未另行达成书面一致意见的情况下，被告拒付租金并非没有任何理由。故原告以被告拒付2017年7月1日之后的租金超过一个月为由，要求解除合同、被告返还系争厂房的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二，双方签订的厂房租赁合同中明确约定被告应向原告支付租赁保证金10万元，合同中同时注明该笔保证金已支付。原告现认为被告未支付该笔10万元，但未能提供证据予以证明；原告将2013年6月19日被告支付的10万元自行作为保证金，是其单方行为，其亦未能提供证据证明在之前向被告催讨过保证金以及之后通知过被告，故对于原告的意见，本院难以采信。本院认定2013年6月19日被告支付的10万元为租金。关于争议焦点三，被告认为2014年至2016年其应付年租金为819,225.76元，而其实际年付租金为830,600元，故三年来共计多付了34,122.72元。本院认为，之所以存在上述差额，原因在于双方签订的厂房租赁合同中既对于日租金进行了约定，同时又约定了季度租金，而此处的季度租金是以90日作为计算标准的，2011年至2013年双方均按照季度租金的标准进行结算，未产生争议。自2014年始，如按照递增5%之后的日租金即每日每平方米0.42元为标准，按照每年365天计算，年租金为830,600元。原告开具的发票以及被告支付的租金均按照上述标准履行，且被告未能提供证据证明其曾经向原告提出过异议，故被告认为其多支付了租金的意见，本院不予采信。关于原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，根据厂房租赁合同的约定，2017年7月1日至2018年6月30日的租金，已经届至履行期，故被告应当支付给原告。关于该期间租金标准，因双方并未能协商一致，本院采信房地产估价报告的意见，以每日每平方米0.90元作为标准，故该段时间的租金总额为1,779,866元，扣除被告已付的90,000元，被告尚需支付租金余额1,689,866元。关于原告主张的滞纳金，如前所述，在双方未能对租金标准确认一致的情况下，被告有理由不付租金。故原告主张的滞纳金亦无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海德远汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松庆机械有限公司自2017年7月1日至2018年6月30日的租金余额1,689,866元；二、驳回原告上海松庆机械有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,169元，鉴定费5,800元，合计诉讼费25,969元，由原告上海松庆机械有限公司负担3,060元(已付)，由被告上海德远汽车销售服务有限公司负担22,909元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一八年五月九日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。