山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1302民初4288号原告：临沂华府置业有限公司，统一社会信用代码：91371300561427565A，住所地临沂市兰山区金雀山路10号开元上城国际B座1210室。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：乔印花，山东康桥（临沂）律师事务所律师。被告：鲁璐，女，1987年6月2日生，汉族，职业不详，住临沂市北城新区。第三人：中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部，统一社会信用代码：913713001682688445，住所地临沂市兰山区沂蒙路211号。代表人：尹永青，行长。委托诉讼代理人：周峰，男，1977年11月7日生，汉族，中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部个人金融部经理，住。原告临沂华府置业有限公司（以下简称华府公司）与被告鲁璐、第三人中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部（以下简称临沂农行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华府公司的委托诉讼代理人乔印花，第三人临沂农行的委托诉讼代理人周峰到庭参加诉讼；被告鲁璐经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告华府公司向本院提出的诉讼请求是：1.解除我公司与被告双方签订的商品房预售合同；解除我公司与被告及第三人三方签订的个人购房抵押（保证）借款合同；2.由被告配合我公司到临沂市房管局、不动产登记中心等部门办理注销不动产预告登记及抵押、撤销商品房网签备案等手续；3.被告返还我公司代为垫付的银行贷款40050.15元及利息（实际代偿贷款期数和金额，以银行实际结算贷款为准），并由被告承担违约金44800元，以上合计84850.15元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月1日我公司与被告鲁璐签订恒大华府第8号楼1单元3002室的商品房预售合同及合同补充协议，约定被告应当履行合同、补充协议及银行贷款合同约定的义务，否则我公司有权解除合同，并由被告承担违约责任。合同签订后，被告未按合同约定支付多期房屋贷款。我公司作为保证人在起诉时为其代为垫付房屋贷款共40050.15元。因被告的违约行为，我公司要求与其解除商品房预售合同及个人住房借款（保证）合同。扣除被告应向我公司偿还的垫付款项及支付违约金后，我公司同意将被告剩余的房款予以退还，我公司与银行结算后将收到的银行贷款退回银行。请求人民法院依法支持我公司的诉讼请求。被告鲁璐未作答辩。第三人临沂农行陈述称，我方同意解除合同，但是应当先将银行的贷款结清。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.2013年4月1日，原、被告签订的编号为YS278103,房屋代码为1586073的《商品房预售合同》。2.2013年4月1日原告向被告出具的收据复印件，记载被告支付部分购房首付款包含定金计279962元。原告陈述称，被告共计支付首付款454954元，尚欠首付款174992元。3.由被告签字确认的恒大华府已阅文件签名确认单，记载被告在与原告签订合同时对原告的相关文件知情。4.第三人临沂农行出具的证明，记载原告为被告垫付银行按揭贷款本金及利息的事实。5.个人购房担保借款合同特别条款，证实原、被告及第三人签订了个人购房担保借款合同，原告系被告的贷款保证人。6.原告陈述称，其未向被告交付涉案房屋。本院组织当事人对上述证据和事实进行了质证。原告及第三人均无异议；被告鲁璐经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其对法律赋予各项诉讼权利的放弃，本院对上述证据和事实予以确认并在卷佐证。根据法庭调查所确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原、被告签订编号为YS278103、房屋代码为1586073的《商品房预售合同》，原告华府公司为出卖人，被告鲁璐为买受人。约定买受人购买的商品房为预售商品房，暂定名：恒大华府，第8号楼1单元3002号房，用途为住宅，预测建筑面积共212.93平方米，其中，套内建筑面积174.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.94平方米。计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5870.22元，总金额1249946元整。第六条付款方式及期限，约定付款方式为银行、公积金按揭付款方式：2013年3月31日前支付首期房款629946元，余款620000元，须在2013年3月31日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。第七条买受人逾期付款的违约责任，约定逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人交房期限为2014年12月31日前。补充协议第二条第4款约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。双方还就其它事项进行了约定。被告共计向原告支付首付款454954元，尚欠首付款174992元。买卖合同签订后，原、被告及第三人签订了个人购房担保借款合同，由被告向第三人借款620000元，原告为该笔借款提供担保。第三人出具的证明记载，自2017年3月至2018年2月被告共出现逾期12次，累计金额40050.15元，均由原告公司垫付。至法庭辩论终结前，被告未偿还银行贷款的行为持续，原告亦未将涉案房屋交付给被告。原、被告以涉案房屋抵押登记时，进行了房屋预告登记，即不动产预告登记。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》、《恒大华府已阅文件签名确认单》以及双方与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，均系当事人的真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同。合同约定，买受人未履行银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单独解除合同。被告鲁璐至法庭辩论终结前未付清购房首付款、未按约定偿还银行贷款达12次，导致原告垫付了贷款，其已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订的《商品房预售合同》，理由正当，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除三方签订的贷款担保合同，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，对原告代为偿还的银行贷款因合同已经解除，该款不应由被告返还，故对原告主张被告应返还其代为支付的银行贷款40050.15元及利息的诉讼请求，本院不予支持。因被告鲁璐未到庭主张权利，对已支付的房屋首付款，其可向原告另行主张权利。第三人要求结清贷款余额的请求，符合有关法律规定，本院予以支持。对未偿还的银行贷款本金及利息应由原告返还。依照合同约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。原告在庭审时认可被告尚欠首付款174992元，被告向原告支付违约金的计算方式应为：174992元×1%=1749.92元。原告主张被告应支付违约金44800元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告与第三人应当协助原告到有关部门办理注销不动产预告登记及抵押、撤销商品房网签备案等手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告临沂华府置业有限公司与被告鲁璐2013年4月1日签订的编号为YS278103、房屋代码为1586073的《商品房预售合同》；二、解除原告临沂华府置业有限公司、被告鲁璐与第三人中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告鲁璐于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告临沂华府置业有限公司支付违约金1749.92元；四、原告临沂华府置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，返还中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部剩余贷款本金及利息（以实际履行时第三人的会计账目为准）；五、被告鲁璐于本判决发生法律效力之日起30日内，协助原告临沂华府置业有限公司到有关部门办理解除恒大华府第8号楼1单元3002号房屋的不动产预告登记、商品房网签及预售备案手续；六、第三人中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部于本判决发生法律效力之日起30日内，协助原告临沂华府置业有限公司到有关部门办理涉案房屋的抵押登记手续；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1922元，减半收取961元，由原告临沂华府置业有限公司负担861元，被告鲁璐负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 刘连瑞二〇一八年五月二十四日代书记员 王春阳