贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初1111号原告：孙军，女，1966年8月5日出生，贵州省凯里市人，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人：刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。法定代表人：方加民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司员工，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何家敏，女，1994年3月25日出生，汉族，广东省广州市人，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司员工，住广东省番禹区。代理权限为特别授权。原告孙军与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年2月9日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告孙军的委托诉讼代理人刘映雪，被告恒丰房地产公司委托诉讼代理人杨晓燕、何家敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙军向本院提起诉讼，请求：1.判决被告向原告支付2013年8月31日起至2014年5月13日共计255天逾期交房违约金6190.84元（242778×0.0001×255天）；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：2012年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“金泉国际新城”21栋14-1号商品房，该商品房建筑面积为161.93㎡，总价款242733元；被告应于2013年8月30日前向原告交付商品房，逾期超过15日，被告应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起5日内向原告支付违约金。合同签订后，原告依照约定向被告支付全部购房款，后由于原告急需用房，故在被告未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》的情况下，于2014年5月14日领取了涉案房屋，按照双方约定，被告应当支付2013年8月31日至2014年5月14日共计255天的逾期交房违约金6190.84元。为维护我们的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告恒丰房地产公司辩称：一、原告提起诉讼时，诉讼时效已届满，且并无中止、中断、延长事由，原告已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。二、被告未能按期交付商品房不是被告的过错所致。首先按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房时间为2013年4月13日，但是在2012年中旬，凯里供电局领导在主体工程完工并且按照设计完成内墙装饰的情况下，要求将其职工购买商品房所在的7栋高层房电梯前公共装修由已经装修好的乳胶漆改为瓷砖墙面，被告按照业主要求进行更改，延长大半年工期，推迟了商品房竣工验收时间，这属于不可抗力，被告不应承担违约责任。其次，原告在起诉时间的前几年就已办理交房手续，被告所开发的金泉国际新城小区属于供电局职工部分的楼栋从2013年8月1就已开始交房入住，即便竣工验收备案表是在2015年年初才取得，但无论什么原因，既然原告已经与被告、物业公司在竣工验收前办理房屋交接手续，就可视为买受人（原告）认可，被告已经履行交房义务。在竣工验收之后交房的，被告认为虽然被告办理竣工验收被告确实延迟了时间，但已在2015年年初取得，故原告所在楼栋交房时间点也应该截止在这个时间段上。第三、被告从2013年8月起通知交房，后又于2013年11月以挂号信的形式向购房人发起交房通知函，购房人不及时办理交房手续是购房人的自由，被告无权干涉，但购房人延迟办理交付房屋的责任不应由被告承担。综上所述，原告起诉已经超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2013年3月16日，原告孙军与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第13幢18层18-4号供电局号房，总价款242733元；2.出卖人承诺于2013年8月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起5日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告足额支付购房款242778元，2014年5月14日原、被告办理房屋交接手续。庭审中，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：2015年9月7日，原告孙军等人共同在向被告发出的《催告通知书》上签字，内容为：“黔东南州恒丰房地产开发有限责任公司：两年前，贵公司与我签订商品房买卖合同，该合同约定我向贵公司购买贵公司购买贵公司开发的金泉国际新城商品房一套，交房时间分别为1号楼、11号楼、12号楼为2013年4月13日；2号楼、3号楼、4号楼。5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、13号楼、21号楼为2013年5月30日（具体以各栋楼商品房买卖合同里的约定为主）。根据贵我双方签订的商品房买卖合同第十条约定，贵公司应当按我交付购房款总额的日万分之一的比例，向我支付逾期交房违约金。贵公司在收到本通知之日起3日内根据实际逾期天数向我支付逾期交房违约金。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签《商品房买卖合同》的约定：被告应于2013年8月30日之前向原告交付涉案商品房”。被告未按照合同约定按时交付房屋，违反合同约定依法依约均应承担违约责任。关于本案是否超过诉讼时效的问题，因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，房开公司一直违约不交房，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权力人即原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2015年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。本案中，被告于2014年5月14日就已经与被告办理房屋交接手续，虽然2015年9月7日原告孙军在向被告发出的《催告通知书》上签字，存在诉讼时效中断的情形，诉讼时效应从2015年9月7日重新计算，但是重新计算的诉讼时效也已于2017年9月7日届满两年，故原告主张未超诉讼时效的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：驳回原告孙军的诉讼请求。案件受理费已减半收取的25元，由原告孙军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  朱艳二〇一八年五月十日法官助理朱瑾书记员姚彩霞