重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0230民初1759号原告：秦桂英，女，1982年9月30日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：向世华（系秦桂英之夫），男，1980年10月21日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：陶文昌，重庆洪宇律师事务所律师。被告：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道党政大楼106室，统一社会信用代码91500230699254716G。法定代表人：赵营，执行董事。委托诉讼代理人：张捷，男，1982年11月9日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市渝中区。原告秦桂英与被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（下称澜天湖地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦桂英的委托诉讼代理人向世华、陶文昌及被告澜天湖地产公司法定代表人的委托诉讼代理人张捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦桂英向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2012年4月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》；2、依法判令被告退还原告购房款862,650元及其利息（利息按银行同期贷款利率计算，从已付购房款之日起计算至购房款退还之日止），并支付原告违约金116,026元；3、依法判令被告赔偿因其违约行为给原告造成的损失共计137,350元；4、依法判令被告返还原告已付大修基金和税费及代收费共计30,911.25元；5、承担本案诉讼��用。事实和理由：2012年4月20日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》约定：由被告将其开发修建坐落在丰都县XX乡XX号XX幢XX房以862,650元的总价款预售给原告，交房日期为2013年7月30日前；被告应在实际交房之日起360日内负有代为原告办理房地产权证的合同义务，若超过180日，原告有权解除合同，也可以要求继续履行合同，原告要求解除合同的，被告应至解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付购房款及利息，并按约定支付违约金。合同签订后，原告已全面履行了合同义务，被告也如期将房屋交付给了原告，但被告至今未履行办理房地产权证登记的义务，其行为已构成违约，该违约行为致原告所购房屋丧失了在市场上交易和出售的机会，且给原告造成了实际损失137,350元。为此，特诉请人民法院支持原告诉讼请求。被告澜天湖地产公司辩称，1．涉案房屋逾期办证的情况不是被告原因造成，是因为办证资料不齐导致，房屋的按揭银行中德储蓄银行直到2018年1月9日才将办证所需的重庆市商品房预告登记备案证明交付被告，被告现在已经将房地产权证办理完毕，因此被告不应当承担逾期办理房产证的违约责任；2．因该房屋原告购买的是被告开发的带租约的酒店公寓，自接房之日起，涉案房屋一直由重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司租用，并向原告支付了租金，因此，本案房屋是否办理产权证并未给原告造成实际上的损失，因此基于以上两点意见，被告认为原告的诉讼请求不能成立。原告秦桂英为了证明其主张，向法庭提交了如下证据：1、身份证复印件；2、工商登记信息资料；3、重庆市商品房买卖合同及补充协议；4、销售不动产统一发票；5、重庆市契税缴税证明；6、重庆隆鑫地产（集团）有限公司收据；7、重庆市预购商品买卖合同登记备案证明；8、首期返租租金支付办理须知；9、房屋租赁补充协议；10、接房通知书；11、二手房买卖合同；12、个人住房查询证明；13、催告通知书；14、邮件封面；15、《二手房买卖合同》解除协议；16、蒋志雄的身份证复印件；17、重庆农村商业银行交易记录；18、解除合同通知书；19、邮件封面；20、证明。被告澜天湖地产公司为了证明其主张，向法庭提交了如下：1、不动产权证书复印件；2、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明复印件、隆鑫澜天湖预告登记证明交接表；3、微信聊天记录复印件3页；4、房屋租赁合同1份。综合原、被告举证、质证的情况，本院认证如下：对原告举示的第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、20份证据，能证明原告向被告购买涉案商品房和约定的权利义务的事实；第13、14、18、19份证据证明因邮寄地址不详未能送达到被告的事实，对此本院予以确认；第11、15、16、17份证据，因原告具有协助办理房地产权证的义务，被告是否按约办理了房地产权证，原告是应当知道的，称对被告逾期3年余未办理房屋权属登记的情况不知情不符合常理，且原告未举示其它证据予以佐证，故本院不予确认。对被告举示的证据1、2中的重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明复印件、4份证据，虽然原告在质证中对证明的目的提出了异议，但符合证据的三性，本院予以确认；被告举示的其它证据，不符合证据的三性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月20日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，由被告（甲方）将其开发修建坐落在丰都XX乡XX号XX幢XX返租公寓房，以人民币862,650元的总价款预售给原告（乙方），商品房项目为重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（隆鑫．澜天湖达沃斯小镇），建筑面积为87.82平方米，付款方式为银行按揭付款。主合同第七条约定：……2、属预售商品房的，甲方应在2013年7月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。主合同十三条约定：……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方就相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、���因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理。按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解决合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约���。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。补充协议第六条第2项对十三条作了补充变更约定：……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的��请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务……。合同签订后，原告缴清了首付款及相关税费，向银行办理了房屋按揭手续，提交了房屋登记所需的资料，办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。被告按约定于2013年7月30日将房屋交付给了原告，原告与隆鑫花漾湖酒店管理有限公司签订了七年的《房屋租赁合同》，租金每年51,759元。2017年12月18日原告向丰都县国土资源和房屋管理局查询到所购涉案房屋没办理产权证，于同月26日向被告发出催告通知书和2018年3月14日向被告发出解除合同通知书，均因收件人地址不实被退回。被告于2018年3月14日向房地产管理部门申请办证，同月27日办理登记完毕。为此原告于2018年3月12日起诉来院，诉请判令解除合同、退还购房款及利息、��费、大修基金、承担违约金并赔偿损失。另，本案在审理过程中，了解到本案原告曾两次因隆鑫花漾湖酒店管理有限公司不按时付租金向本院提起民事诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定义务全面履行。而被告虽然已向原告交付了房屋，履行了合同的主要义务，但仍应按约定履行办理房屋产权证的义务，即在2013年7月30日交房后的360日内（2014年7月25日前）办理房地产权登记，但由于被告怠于履行，直至2018年3月27日才办理完讼争房屋的产权登记，对此应按《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定承担逾期办理房地产权证的违约责任，在被告未举示其取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的情况下，本院酌定从2014年7月25日起至办证完毕之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，原告诉请被告承担违约责任的请求成立，本院予以支持。对于原告诉请解除合同、退还购房款和利息及税费、大修基金、赔偿损失的请求，本院认为，因双方在《补充协议》第六条第2项（3）约定：“预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。”从此来看，原告具有协助办理房地产权证的义务，被告是否按约办理了房地产权证，原告是应当知道的，因本院曾两次受理原告因隆鑫花漾湖酒店管理有限公司不按时付租金向本��提起的诉讼，原告对于所购房屋的相关权利的主张是积极的，原告称对被告逾期3年余未办理房屋权属登记的情况不知情不符合常理。而且被告已将房屋交付原告，原告已实际占有使用该房屋获得了收益，在本案诉讼中，被告已办理完房屋所有权登记，原告诉请解除合同、退还购房款和利息及税费、大修基金的请求，不符合最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十九条关于“由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定。对于原告诉请赔偿损失的请求，因原告应当知道讼争房屋的产权证书没有办理，而仍与他人进行房屋交易，不论该交易是否属实，若由此造成损失亦不可归责于被告，应由原告自己承担，且原告亦未提供充分证据证明其与案外人房屋交易失败��因为房屋产权证没有办理下来所导致，故原告以被告逾期办证符合约定解除条件，在2017年11月19日将涉案房屋卖与他人造成损失亦是因被告逾期办证所致为由，诉请解除合同、退还购房款和利息及税费、大修基金、赔偿损失的请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。为了保护合同当事人的合法权益，维护交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司在本判决发生法律效力后10日内支付原告秦桂英违约金人民币115,681.37元。二、驳���原告秦桂英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,114元，减半收取7,557元，由原告秦桂英负担6252元，由被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司负担1305元（原告已垫付，被告在支付原告违约金时一并付与原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  陈林环二〇一八年五月十日书记员  陈 伟