天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0112民初3486号原告：王栓成，男，1966年2月15日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：郝传峰，天津易盈律师事务所律师。被告：建鑫集团（天津）置业有限公司，住所地天津市津南区八里台镇建设路6号，统一社会信用代码：911201125961211444。法定代表人：施朱平，总经理。委托诉讼代理人：任怀安，该公司职员。原告王栓成与被告建鑫集团（天津）置业有限公司（以下简称建鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王栓成及其委托诉讼代理人郝传峰、被告建鑫公司之委托诉讼代理人任怀安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王栓成向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《认购协议书》；2.判令被告返还原告首付款360000元（购房定金20000元、已付房款340000元）并支付利息26885元（自2016年9月6日至2018年3月26日原告已付款360000元的利息26885元，之后的利息按照中国人民银行同期同类银行贷款利率支付至实际给付之日；3.依法判令被告建鑫公司赔偿原告房屋增值的差价损失100000元；4.判令被告建鑫公司赔偿原告已付购房款一倍以内的赔偿360000元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王栓成诉称，原、被告于2016年9月4日签订了《建鑫城鑫河湾广场认购协议书》，该协议书约定原告认购位于天津市津南区八里台镇津港公路与八二路交汇西侧的建鑫城鑫河湾广场6栋3层12店面，建筑面积79.83平米，总价款710000元，原告于2016年9月4日签订商品房买卖合同时支付定金20000元，于2016年9月6日支付购房款340000元，被告向原告开具收款收据，双方约定余款350000元以银行贷款方式支付，原告支付首付款后，被告拒不办理后续事务，且被告所售涉诉房屋已经在签订协议书前被抵押，且被告因房屋土地无法办理过户手续涉及多起诉讼，被告均无法办理过户，也无法办理网签，无法与原告签订正式的商品房买卖合同，故原告呈讼本院，提出如上诉请。被告建鑫集团辩称，原、被告双方签订的《建鑫城鑫河湾广场认购协议书》合法有效，认购书是要约，被告履行了后续的合同义务，没有违约，至今未能履行是不可归责于双方的理由，导致房屋买卖合同未能订立，原告提前交付首付款是对认购协议进行实质性的变更，且双方就贷款问题以及交房时间等问题存在争议，故被告未与原告签订商品房买卖合同，被告不同意解除，即使无法签订合同只需退还定金，涉诉房屋现在不能办理网签，但涉诉房屋的土地抵押问题解决后就能签订正式的商品房买卖合同，房屋价格在短时间出现波动是当事人无法预见的情形，不应要求任何一方承担责任，且涉诉房屋并未增值，不同意支付房屋差价损失及已付购房款一倍以内赔偿，总之，不同意原告的全部诉讼请求。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．被告提交天津市商品房销售许可证原件1份，本院对该证据的真实性予以确认。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2016年9月4日签订了《建鑫城鑫河湾广场认购协议书》，该协议书约定原告认购位于天津市津南区八里台镇津港公路与八二路交汇西侧的建鑫城鑫河湾广场6栋3层12店面，建筑面积79.83平米，总价款710000元，合同约定，原告于2016年9月14日签订《商品房买卖合同》及相关协议并于签约当日支付首付款360000元；余款350000元申请以银行按揭方式支付。合同签订后，原告于同日支付定金20000元，于2016年9月6日支付购房款340000元，被告于2016年9月6日为原告出具《专项收款收据》，金额为360000元，双方至今未签订《商品房买卖合同》。另查，涉诉房屋已经取得天津市商品房销售许可证，但尚未办理初始登记，且建鑫城新湾广场所附土地的使用权已于2013年办理抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司天津津南支行，抵押期间为2013年12月10日至2019年11月9日。本院认为，原、被告签订《建鑫城鑫河湾广场认购协议书》后，双方均应按照该协议约定全面履行义务。现诉争房屋因其所附土地使用权上设定了抵押，故无法办理网签，被告建鑫集团无法同原告签订正式的商品房买卖合同，致使原告购买房屋的目的无法实现。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求与被告解除《建鑫城鑫河湾广场认购协议书》的主张符合法律规定，本院予以支持，被告应向原告返还已经缴纳的定金20000元、购房款340000元。关于原告主张的利息，系原告资金被占用期间产生的合法损失，因被告设定抵押的行为导致合同目的无法实现，应对原告的合法损失予以赔偿，原告要求被告支付2016年9月6日至2018年3月26日期间的已付款360000元的利息26885元，之后利息按照中国银行同期同类银行贷款利率支付至实际给付之日的主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋增值的差价损失100000元的主张，原告并未提交相关证据材料予以证明，本院不予支持。原告主张被告应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定给付其已付购房款一倍以内的赔偿360000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人签订认购书等预约合同，约定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的，应予支持。本案中，原、被告签订的《建鑫城鑫河湾广场认购协议书》明确约定了应当在2016年9月14日签订商品房买卖合同，该认购书系原、被告双方真实意思表示，应当视为预约合同。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，预定协议具备商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，可以认定为商品房买卖合同。而本案中，原告王栓成虽已经缴纳部分房款，但双方签订的《建鑫城鑫河湾广场认购协议书》并不具备收房时间、收房条件等商品房买卖合同的主要内容，因此，该协议无法认定为商品房买卖合同，原告也认可双方并未签订正式的商品房买卖合同。由于原、被告双方尚未能够订立商品房买卖合同，故原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求被告赔偿已付购房款一倍以内的主张无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王栓成与被告建鑫集团（天津）置业有限公司签订的《建鑫城鑫河湾广场认购协议书》。二、被告建鑫集团（天津）置业有限公司于本判决生效后5日内返还原告王栓成定金20000元、首付款340000元。三、被告建鑫集团（天津）置业有限公司于本判决生效后5日内给付原告王栓成利息26885元（利息计算截止2018年3月26日），之后的利息按照中国人民银行同期同类银行贷款利率支付至实际给付之日。四、驳回原告王栓成的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6134元，由原告王栓成承担3331元、被告建鑫集团（天津）有限公司承担2802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  吴石玉二〇一八年五月二十一日书 记 员  马 欢附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。