江西省定南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0728民初631号原告：江西海润房地产开发有限公司。住所：江西省赣州市定南县东环南路御水尚都。法定代表人：李少群。委托诉讼代理人：李妃娥，系公司法律顾问。被告：刘小生，男，1993年3月6日生，汉族，住赣州市信丰县。原告江西海润房地产开发有限公司（以下简称：海润公司）与被告刘小生商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海润公司委托诉讼代理人李妃娥到庭参加诉讼，被告刘小生经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告海润公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即归还购房借款12822元，逾期还款违约金4872元（截止2017年11月29日）：二、依法判令被告按2%月利率支付逾期还款违约金（自2017年11月30日始至借款还清之日止）；三、判令被告支付原告法律服务费1000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年1月18日签订《商品房买卖合同》一份，该合同明确：“被告购买原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘9栋1单元1302室套房，建筑面积为100.25㎡，共计房款372822元整。”因被告刘小生当时经济困难无力支付房屋首付款，原、被告经协商同意被告赊欠购房首付款，并于2014年7月18日签订《借款合同》一份。合同明确载明：“被告欠原告首付款人民币62822元，若甲方（被告）不能按期归还借款，向乙方（原告）承担每日千分之一的滞纳金，若引起诉讼，由甲方承担全部的费用包括乙方因此支付的律师费。”被告刘小生签订合同后共计支付购房款360000元，被告刘小生仍欠原告海润公司购房款12822元。被告刘小生所购房屋于2016年5月20日已具备交房条件，于此同时，原告海润公司通过电话、短信、快递等多种方式通知被告刘小生前来办理交房手续。现合同约定还款期限已过，经原告海润公司多次催取无果。现向法院提起民事诉讼，请求依法判决被告刘小生未答辩，也未向法庭提交证据材料。围绕诉讼请求原告海润公司提交以下证据材料：营业执照复印件一份、《赣州市商品房买卖合同》复印件一份、《借款合同》原件一份、收据复印件四份、借款凭证复印件一份、竣工验收备案表复印件一份、快递单复印件一份、法律服务费发票复印件一份。被告刘小生未到庭参加诉讼，是自愿放弃质证权利。本院对原告海润公司提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年1月18日签订《赣州市商品房买卖合同》一份，被告购买了原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘9栋1单元1302室套房，套房面积为100.25㎡，共计房款372822元整。2014年1月18日，原、被告签订《借款合同》，约定：1.刘小生因为向海润公司购买商品房，向海润公司借款62822元支付首期款。该金额已经计入刘小生购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动；2.借款期限：2014年7月18日内归还首付款的50%（含已付款）即31411元，2015年1月18日内归还首付款的80%（含已付款）即50257元；交房时付清首付款100%（含已付款）即112822元；3.借款无利息；4.逾期付款责任：被告刘小生不能按期归还借款，向原告海润公司承担每日千分之一的滞纳金，由于被告刘小生方原因引起的诉讼，被告承担全部的费用包括原告因此支付的律师费。另查，被告刘小生于2015年2月28日前分2次共计支付了原告海润公司首付款50000元，尚有12822元未支付。涉诉房屋于2016年5月20日取得了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，符合了房屋交付的条件，原告海润公司于2016年11月6日向被告刘小生邮寄送达催款函。本案原告海润公司因诉讼产生法律服务费1000元。本院认为，借款合同为实践性合同，以出借人实际交付借款为生效要件。商品房销售合同是指出卖人将商品房交付并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，从原、被告于2012年1月30日签订的《借款合同》形成借款的内容上看，被告刘小生向原告海润公司借款62822元计入购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动。据此，原告海润公司并未实际提供借款给被告刘小生，双方未形成借款合同关系，而是基于双方签订的《商品房买卖合同》，就支付购房的首付款所形成的债权债务关系，故不属于借款合同，而应为商品房销售合同。原、被告双方就购房的首付款所订立的合同，约定交房时被告刘小生应付清全部首付款，但交房后被告并未付清全部首付款，至今仍欠原告海润公司首付款12822元，故对原告海润公司要求被告刘小生支付剩余首付款12822元的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告双方约定交房时被告刘小生应付清全部首付款，交房时间便成为本案被告刘小生是否构成违约的关键。涉诉房屋于2016年5月20日取得了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，符合了房屋交付的条件，原告海润公司于2016年11月6日向被告刘小生邮寄送达催款函，应认定为原告海润公司向被告刘小生通知交房时间为2016年11月6日，但被告刘小生没有按照合同约定在交房时付清全部首付款，属于违约行为，被告刘小生应向原告海润公司支付欠付首付款12822元的违约金，支付违约金的时间应从通知交房之次日起计算，即从2016年11月7日至还清首付款之日。故对原告海润公司要求被告刘小生承担逾期支付首付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据原、被告双方约定，被告刘小生不能按期付款，应向原告海润公司支付每日千分之一的滞纳金，该滞纳金即为原告海润公司起诉所称的违约金，显然该违约金的约定过高，对于违约金约定过高的，人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定进行调整，结合本案原、被告双方形成债权债务的实际情况，被告承担的违约金按月利率1%计算较为合适。故对于原告海润公司超出部分的违约金请求，本院不予支持。关于原告海润公司主张的法律服务费的问题，原、被告约定由于被告方原因引起诉讼，被告承担全部的费用包括原告海润公司因此支付的律师费。本案系因被告刘小生未按约定支付购房首付款引起的诉讼，故对原告海润公司要求被告刘小生承担法律服务费1000元的诉讼请求，本院予以支持。被告刘小生经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，不影响本院对本案的审理。综上，为了维护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘小生应在本判决发生法律效力之日起十日内支付欠原告江西海润房地产开发有限公司购房首付款12822元；二、被告刘小生应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江西海润房地产开发有限公司逾期支付首付款12822元的违约金，违约金从2016年11月7日起至付清首付款之日止按月利率1%计算；三、被告刘小生应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江西海润房地产开发有限公司支付的法律服务费1000元；四、驳回原告江西海润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，减半收取134元，由被告刘小生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  蔡艳艳二〇一八年五月二十二日书记员  袁 昊附法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。