四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初245号原告：周勇，男，1975年2月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。原告：敬新，女，1980年12月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：周勇，男，1975年2月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，系敬新之夫，特别授权委托诉讼代理人。被告：攀枝花金海实业有限公司，依据地四川省攀枝花市东区机场路333号。统一社会信用代码：91510400686139313X。法定代表人：邓勉明，董事长。委托诉讼代理人：李明俐，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104200311670280，特别授权委托诉讼代理人。原告周勇、敬新与被告攀枝花金海实业有限公司（简称金海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及敬新的委托诉讼代理人周勇、被告金海公司委托诉讼代理人李明俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周勇、敬新向本院提出诉讼请求：1、请求判令金海公司向周勇、敬新支付逾期（2016年9月21日至2017年5月27日）交付房屋不动产权证书的违约金9826.64元；2、请求判令本案诉讼费用由被告金海公司承担。事实和理由：2015年1月18日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于攀枝花市东区机场路333号28幢商品房，房屋总价款394644元。2015年3月31日，原告依约付清房屋总价款，被告向原告交付了上述房屋。根据《商品房买卖合同》第二十条第二款二项的约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起540日内取得房屋产权证书的，被告按日计算向原告支付已支付房款的万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止。2017年5月27日，被告才将房屋所有权登记证书复印件交付给原告。请求判令上述诉讼请求。原告周勇、敬新为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：1、2015年1月18日，双方签订的《商品房买卖合同》和《金海世纪城商品房买卖合同补充协议》各一份、拟证明双方存在房屋买卖合同关系。被告质证认为此两份证据的真实性无异议。2、金海公司于2015年1月17日、18日、3月31日向原告出具的《收款收据》共计四份，拟原告向被告支付购房定金、预存电费、维修基金、产权登记费贴花、契税、国土证工本费贴花等费用、2015年7月31日、金海公司出具的《销售不动产统一发票（自开）》一张，证明原告履行了交付房款的义务、2016年12月25日，四川省攀枝花市地方税务局出具的《税收缴款书（税务收现专用）发票一张、2017年5月21日，攀枝花市不动产登记中心出具的《四川省政府非税收入人一般缴款书》发票一张、2017年3月13日，攀枝花市房产维修资金管理中心出具的《房屋专项维修资金交存凭证》一份，证明原告方履行了房屋买卖合同约定的义务。3、2015年3月31日，衡易物业制作的《楼宇情况反馈表》一份，2016年11月8日、12月27日、2017年5月26日、6月28日，金海公司张贴的公告、处理意见、情况说明和通知照片打印件各一份，证明原告于2015年3月31日收到房屋，同时证明金海公司迟延办理房屋产权证书承认违约。4、川（2017）攀枝花市不动产权第0***9号不动产权证书复印件一份，证明房屋的不动产权证书已办理好，但没有交付给原告，未交付的原因金海公司称是办理房屋按揭贷款的他项权利证书。5、原告周勇、敬新结婚证复印件一份，证明双方的主体资格，以及周勇作为敬新的委托诉讼代理人资格。被告质证认为上述证据都是真实的，没有异议。本院认为上述证据能够证明案件的基本事实情况，对证据的真实性、合法性和关联性均予以采信。被告金海公司辩称，希望法院驳回原告的诉讼请求，理由是：攀枝花市不动产登记中心成立客观上导致房屋不动产权证书迟延办理；房屋不动产权证办理好后按照《商品房买卖合同》约定需交到银行办理房屋按揭手续；房屋不动产权证书迟延办理未给原告造成损失。即使法院认定被告方在产权登记转移登记延迟上负有一定的责任，原告主张的补偿金7832元及其利息也过高，法院应以原告实际损失为基础，兼顾双方履约的实际情况、违约程度以及逾期利益等综合因素，对合同约定的违约金予以减免。被告未向本院提交证据证明自己的主张。本院根据当事人举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实：经审理查明，2015年12月18日，周勇、敬新与金海公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：周勇、敬新作为共同共有人购买金海公司开发的位于攀枝花市东区金海世纪城小区28号楼商品房（即攀枝花市东区机场路333号28幢），预测建筑面积共88.980玉米，其中套内建筑面积69.275平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.706平方米；计价方式与价款为按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币5697元，总价款394644元；付款方式及期限为贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款的51%，其余价款可以向攀枝花市银行或住房公积金管理机构借款支付；交付条件为出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房；产权登记内容中转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买卖人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买卖人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，双方签订《金海世纪城商品房买卖合同补充协议》一份，其主要内容为：付款方式及期限约定为周勇、敬新采用向银行贷款的（包括商业贷款或住房公积金贷款）付款方式支付价款：周勇、敬新于2015年1月18日前向金海公司支付首付款人民币204644元，剩余房款人民币190000元由周勇、敬新于2015年1月25日前向金海公司指定或周勇、敬新自行选择的贷款银行申请20年个人住房贷款，利率按所贷款银行规定执行；关于房屋交付的补充约定：在周勇、敬新没有付清买卖合同约定的购房款及违约金前，金海公司有权拒绝周勇、敬新提出的房屋交付请求。周勇、敬新采用按揭贷款（包括商业贷款或住房公积金贷款）购房的，必须在办理完毕按揭手续且相关按揭银行将周勇、敬新委托支付的到期款项划拨到金海公司账户后方能办理房屋的交付手续；若周勇、敬新是采用按揭贷款（包括商业贷款或住房公积金贷款）购房的，则金海公司为周勇、敬新办理完毕房屋分户产权权证后，将房屋分户产权证直接交付给按揭贷款银行，以便银行办理他项权抵押登记。合同签订后，周勇、敬新按照约定向金海公司交纳了购房款以及其他代交的相关税费。2015年3月31日，金海公司向周勇、敬新交付所购买的上述房屋。2016年11月8日，金海公司在金海世纪城小区宣传栏张贴《对世纪城二期（25幢、28幢）产权办理延期事宜的处理意见》，其主要内容为：世纪城二期广大业主：根据国务院公布的《不动产登记条例》，攀枝花市人民政府于2016年9月2日发布的《关于市本级实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，现暂无法办理相关《不动产权证》登记业务。为此，我公司经慎重研究，作出以下决定：我公司将积极协调配合行政主管部门工作，力争在2017年4月30日前为客户办理产权登记。在办理完毕《不动产权证书》前，我司将恪尽职责，严格履行合同义务。12月27日，金海公司在小区宣传栏张贴《对世纪城二期（25幢、28幢）、三期产权办理事宜进展情况的说明》，其主要内容为：世纪城二期（25幢、28幢）三期广大业主：针对世纪城二期（25幢、28幢）、三期产权办理延期事宜，我公司深表歉意。我公司积极筹备资金，于2016年12月27日将二期（25幢、28幢）、三期的所有契税缴清。在接下来的4个月内，会逐步将余下的维修基金缴清，保证在2017年4月30日之前缴清所有维修基金，完成不动产证的办理工作，也希望广大业主积极提供办理不动产证所需资料。同时按照双方所签署的《商品房买卖合同》第二十条处理。2017年5月26日，金海公司在小区张贴《关于25、28栋业主领产权证通知》，基主要内容为：尊敬的25、28栋业主：目前世纪城部分不动产权已办理下来，现就有关领取事项作如下通知：领取不动产证携带的证件如下：产权人身份证原件，如产权属于（夫妻或子女）共有则携带两人身份证原件及身份证复印件各1份；领取地点：世纪城物业服务中心；领取时间：5月27日起每天早上08：30分至下午18：00。次日，周勇、敬新到世纪城物业服务中心准备领取房屋不动产权证书，根据双方上述约定房屋不动产权证原件需交付给按揭贷款银行办理他项权抵押登记，故金海公司向周勇、敬新交付房屋不动产权证的复印件。2017年6月28日，金海公司在小区张贴《公告》，其主要内容为：尊敬的金海世纪城二期（25#、28#）、三期业主：由于多方面原因，导致各位业主延期取得房屋不动产证，对此我公司深表歉意。对于后续的赔偿事宜，我公司公告如下：我公司承诺在上述楼栋小产权全部办理完成后，给予各位业主相应违约赔偿，并承诺时间不晚于2017年12月31日。如因我公司原因，赔偿时间超过2017年12月31日，从2018年1月1日起，按违约金金额每天万分之一进行赔偿。不动产权证出证时间之日起至2017年12月31日期间我公司不承担违约责任；赔偿截止时间至不动产权证出证时间之日止；赔偿方式、金额按合同约定及相关法律规定执行。后双方协商解决无果。2018年1月12日，周勇、敬新起诉来院，请求判令上述诉讼请求。本院认为，周勇、敬新与金海公司签订的《商品房买卖合同》、《金海世纪城商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思的表示，上述合同均合法有效。双方理应遵循诚实信用原则严格履行各自应承担的义务，周勇、敬新作为房屋的买受人，按照合同约定已履行完毕支付房屋价款以及办理不动产权证的相关税费后，作为出卖人的金海公司应按照合同约定履行办理房屋所有权的转移义务。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买卖人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买卖人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止。即金海公司应于2015年3月31日前向周勇、敬新交付房屋，在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证书。金海公司办理完毕不动产权证的时间为2017年5月26日，从2016年10月1日至2017年5月26日期间共计238天，金海公司未办理完毕房屋不动产权证的行为按照双方合同约定已构成违约，依法应承担违约责任。根据双方《金海世纪城商品房买卖合同补充协议》约定周勇、敬新购买房屋需办理银行按揭贷款，金海公司为周勇、敬新办理完毕房屋分户产权权证后，将房屋分户产权证直接交付给按揭贷款银行，以便银行办理他项权抵押登记。27日，金海公司向周勇、敬新交付不动产权证复印件的行为为履行合同约定行为。周勇、敬新主张金海公司支付从2016年9月21日至2017年5月27日期间逾期交付房屋不动产权证书的违约金9826.64元，其主张的期间计算有误，本院不予支持，计算违约期间应从2016年10月1日至2017年5月26日，共计238天。金海公司按照合同约定应承担的违约金为9392.53元（394644元×0.0001×238天）。金海公司辩称即使法院认定被告方在产权登记转移登记延迟上负有一定的责任，原告主张的补偿金9826.64元约定过高，法院应以原告实际损失为基础，兼顾双方履约的实际情况、违约程度以及逾期利益等综合因素，对合同约定的违约金予以减免。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”本案中，金海公司提出主张的违约金9826.64元过高的抗辩意见，考虑到出卖人已按约履行交付房屋的主要义务、逾期办证实际损失情况以及合同履行的实际情况，本院予以采纳。因此，本院对周勇、敬新主张逾期办理房屋所有权证的违约金酌情支持5635.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下:一、攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十日内支付给周勇、敬新逾期办理房屋不动产权证的违约金5635.52元。二、驳回周勇、敬新的其他诉讼请求。案件受理费50元，由攀枝花金海实业有限公司负担(此款已由周勇、敬新垫交，攀枝花金海实业有限公司在履行上述给付义务时,将此款一并支付给周勇、敬新)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  陆太林二〇一八年五月三日书记员  王娇阳