江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0505民初6083号原告：徐常林。委托诉讼代理人：沈梦醉，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周华宏，江苏政纬律师事务所律师。（代理权限至2018年3月20日止）委托诉讼代理人：周裔良，江苏政纬律师事务所律师。（代理权限自2018年3月20日起）被告：苏州存房房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道西205号1幢1401-2-8室。法定代表人：代建宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚芳来，女，该公司客服经理。原告徐常林与被告苏州存房房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2017年12月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人周华宏，被告的委托诉讼代理人龚芳来到庭参加诉讼。本院又于2018年4月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人周裔良到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依��缺席审理。本案现已审理终结。原告徐常林向本院提出诉讼请求：1、被告退还购房佣金21200元及利息损失1317.3元（以21200元为本金，年利率6%暂从2016年12月5日计算至2017年12月18日，实际算至清偿之日）；2、被告承担原告律师费损失2000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月25日，原、被告签订《居间服务合同》，约定被告提供居间服务促成原告购买案外人朱某男名下苏州高新区某某花园X幢XXX室房屋。后因苏州住房限购政策实施，原告不再具有购房资格，故于2016年12月4日发函通知被告解除居间服务合同，然直至起诉之日被告迟迟未给予回复，原告催讨无果，故诉至法院。被告苏州存房房地产经纪有限公司辩称，原告、案外人朱某男在被告的居间服务下签署《苏州市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》，各方意思表示真实，二份合同依法成立并生效。根据《居间服务合同》约定，原告与朱某男签订《苏州市存量房屋买卖合同》时，即双方认可被告居间服务已完成，并按合同约定须支付居间服务费，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的居间服务合同及佣金确认书、收款收据、律师函及邮寄单、民事判决书、增值税发票、委托代理协议的真实性均无异议，本院对该证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月25日，原告（购房人、乙方）与案外人朱某男（售房人、甲方）签订《苏州市存量房房屋买卖合同》一份，约定：甲方将某某花园X区X幢XXX室房产出售给乙方，成交价格为2120000元，乙方于2016年9月25日向甲方交付定金50000元，甲乙双方约定于2016年10月15日前签订该房屋的网签合同，并签订该房屋的资金托管协议以及相关的资金托管手续。原告交付50000元定金后，朱某男向原告出具收据。同日，原告（买受人）、朱某男（出卖人）与被告（居间方）签订《居间服务合同》一份，载明：买卖双方在居间方的居间服务下就坐落于苏州市高新区某某花园X幢XXX室的房屋签订了合同编号为2016000XXXX的《苏州市存量房屋买卖合同》，三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同。合同约定：买卖双方同意，共同委托居间方即被告作为交易居间人，居间方提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、���供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5、促成交易双方签署房屋买卖合同。买卖双方签订《买卖合同》时，均认可本合同上述约定的居间服务已完成。买卖双方应于签订《买卖合同》当日按照《佣金确认书》中约定的金额向居间方支付居间服务费。居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；买卖双方授权居间方办理房源核验、购房资质申请、网签备案登记及注销、资金监管、物业交验等手续，并配合提供相应材料并签署相应文件。同日，原告与朱某男又签订《房屋买卖合同补充协议》一份，约定：买卖双方约定申报房价为2070000元，实际成交总价为2120000元，2016年10月15日前按照原合同与本协议约定订立网签协议，网签价格为2070000元。同日，原告（委托方、甲方）与被告（居间方、乙方）签订《佣金确认书》一份，载明甲方通过乙方的居间服务签订了房屋买卖合同，确认服务信息如下：一、成交物业地址为上河花园一区3幢809室；二、居间服务费为21200元；三、居间服务具体内容为：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、政策、市场行情资讯；3、协助甲方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲方签订房屋买卖合同。甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务，甲方签订房屋买卖合同即视为乙方完成第4项服务。甲方确认签订房屋买卖合同当日支付居间服务费给乙方，否则，每逾期一日的，甲方应按日2%的标准向乙方支付违约金。同日，原告向被告支付居间服务费21200元，被告向原告出具收款收据。2016年10月3日，苏州市人民政府公布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》的苏府[2016]150号文，文件规定：非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起2年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证，……违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续……本意见自2016年10月4日实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。原告的户籍地为北京市某某区某某大院X号某某部某路某局，2010年至2016年9月期间，其社会保险缴纳地为北京市。原告因上述苏州市购房政策出台后，认为属于限购对象，至合同约定的2016年10月15日前仍无法按照合同约定办理网签及资金托管，故联系中介要求解除合同，中介人员在2016年10月23日前将原告要求解除房屋买卖合同的意思表示告知朱某男。2016年12月4日，原告又委托律师向朱某男寄送《律师函》，通知朱某男解除房屋买卖合同，并要求退还其已交付的50000元。因朱某男并未退还上述款项，原告曾于2016年4月5日向本院提起诉讼，要求朱某男返还购房定金50000元。本院（2017）苏0505民初1434号民事判决书认定原告有权解除合同，但双方均无过错，双方之间的《苏州市存量房屋买卖合同》已于原告解除通知到达朱某男之日起解除，并判决朱某男返还原告定金50000元。上述判决作出后，双方均未上诉，该民事判决书现已生效。2016年12月4日，原告同时委托律师向被告寄送《律师函》，载明：因涉及国家政策调整，导致委托人与经你方提供居间服务的苏州某某花园X区X幢XXX室所有权人朱某男所签订的关于上述房屋的苏州市存量房买卖合同及补充协议无法完成网签备案等相关手续。鉴于该房屋买卖合同已无继续履行可能，委托人已委托律师去函朱某男解除上述房屋买卖合同。今委托人也特此委托律师来函通知被告，自被告收到律师函之日起即解除上述房屋买卖的居间服务合同，并要求被告于收到律师函之日起三日内全额退还委托人已经交付的佣金21200元。因被告未退还原告要求的佣金21200元，故原告诉至法院。另查明，为本案诉讼，原告与江苏政纬律师事务所于2017年12月22日签订委托代理协议一份，委托该所律师参加本案诉讼，并约定律师费2000元。同日，��苏政纬律师事务所向原告开具金额为2000元的江苏增值税普通发票，服务名称为法律服务费。庭审中，原告陈述签订居间服务合同当天下午，原告直接进入被告处咨询房市情况并有意购买，随即被告工作人员带领原告勘验了两处房屋，原告对第二套房屋即本案所涉房屋较为满意并有意购买，并立即签订所有服务合同，支付居间费用，总计花时两个半小时左右，其认为被告就提供的居间活动的合理费用为5000元。居间服务合同及佣金确认书中所提到的签订房屋买卖合同应当包括房屋买卖合同及网签合同。案涉房屋买卖合同解除系因苏州市购房政策出台后原告不符合购房资格，经判决认定是不归于双方的不可抗力所致。原告明确其主张被告是违约方基于原告邮寄律师函给被告解除合同，被告并没有及时退还服务费，即构成违约。庭审中，被告陈述其与原告及案外人约定的是2016年10月15日去办理相关的网签一系列手续，原告在没有办理手续的情况下提出与案外人解除合同，故不是被告不履行，是原告要求解除买卖合同所导致。本院认为，原告、朱某男与被告签订的《居间服务合同》，原告与被告签订的《佣金确认书》，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按约履行。原告与朱某男在被告的居间服务下就涉案房屋签订了《苏州市存量房屋买卖合同》后，苏州市人民政府公布了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，根据该政策，原告属于限购对象，案涉房屋无法办理房屋所有权转移登记，导致该合同事实上无法继续履行，原告也通知朱某男解除了《苏州市存量房屋买卖合同》。《苏州市存量房屋买卖合同》的解除系因政策原因导致，原告与朱某男对此均无过错，被告也无证据证明上述二人对此存在过错。被告作为居间方确实为房屋买卖合同的双方当事人提供了居间服务，现《苏州市存量房屋买卖合同》因不可归责于双方的原因解除，虽然被告对此也无过错，但基于公平原则及本案实际情况，被告以已经促成双方订立房屋买卖合同为由向原告收取佣金，在原告起诉要求返还后仍以此为由拒绝退还，本院对其该抗辩理由不予采纳，但原告应当支付被告从事居间活动支出的合理费用。关于该合理费用，根据原告的陈述，并且原告认可合理费用为5000元，而被告就此也未提供相应的证据，故本院酌定原告应支付被告基于居间活动的合理费用5000元，剩余16200元被告应予返还。关于原告主张的利息损失，原告明确其主张被告是违约方基于原告邮寄律师函给被告解除合同，被告并没有及时退还服务费，即构成违约，本院认为，被告已就案涉居间合同履行了主要义务，且其也不存在过错，原告无权要求解除双方的居间合同，故其自2016年12月5日起主张利息损失，本院不予支持。但在原告起诉后，被告仍不退还相应的居间服务费，造成了原告的利息损失，故本院酌情调整为自起诉之日即2017年12月27日起，以16200元为基数，按照年利率6%计算逾期付款利息损失。关于原告主张的律师费损失，因双方在合同中并未约定律师费损失的分担，律师费也非本案必然产生的费用，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国���事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州存房房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告徐常林佣金16200元，并支付逾期付款利息损失（以16200元为基数，自2017年12月27日起按照年利率6%计算至实际支付之日止）。二、驳回原告徐常林的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，减半收取206元，由原告负担49元，被告负担157元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院��件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：6228400407001297161）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。审判员  刘志华二〇一八年五月十六日书记员  张彬宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。���营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。