广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终7788号上诉人（原审原告）：广州市厚基物业管理有限公司，住所地广州市番禺区天龙街兴盛大街自编98号101。法定代表人：喻敏峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈志敏，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧琳，广东金本色律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州艾美网络科技有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路238号2502-2506房。法定代表人：张辉，该公司经理。委托诉讼代理人：陈锋，广东商达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雄亚，该公司职员。上诉人广州市厚基物业管理有限公司（以下简称厚基物业公司）因与被上诉人广州艾美网络科技有限公司（以下简称艾美网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初5897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人厚基物业公司委托诉讼代理人陈志敏、叶慧琳、被上诉人艾美网络公司委托诉讼代理人陈锋、王雄亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人厚基物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判艾美网络公司赔偿厚基物业公司2016年11月至2017年7月的租金损失563400元及没收艾美网络公司已支付的125200元履约保证金；2.本案的诉讼费由艾美网络公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1.一审判决根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”认定厚基物业公司交付的涉讼物业仍处于法律规定不得交付使用的情况，从而驳回厚基物业公司关于租金损失及没收履约保证金的请求。厚基物业公司认为，厚基物业公司与艾美网络公司于2015年12月7日签订《租赁合同》【编号为HJWY（PYJS）-ZLHT（HJ）-2015-003】，为各方当事人真实意思表示，该合同已明确约定涉讼物业的交付标准是“毛坯”及附件3所约定的具体交付标准，且从厚基物业公司提供的证据显示，涉讼物业已于2016年9月13日取得《建筑工程规划验收合格证》，故厚基物业公司于2016年9月29日向艾美网络公司发出收楼告知函时，涉讼物业已达到合同约定的交付标准。2.一审法院主张涉讼物业取得《竣工验收备案表》方达到交付标准没有事实和法律依据。厚基物业公司认为，建设工程竣工验收合格与取得《竣工验收备案表》是两个不同的程序，建设工程经验收合格后就可交付使用，而《竣工验收备案表》是在工程竣工验收合格后向行政机关所进行的备案登记。根据(1)《中华人民共和国合同法》第279条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。(2)《中华人民共和国建筑法》第61条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。(3)《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。(4)《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用等规定可知，上述法律及行政法规一致规定交房条件为“经验收合格后”，且“方可交付使用”的前提并没有明确规定需要取得《竣工验收备案表》。因此，一审法院仅根据《中华人民共和国建筑法》第61条的规定以认定取得《竣工验收备案表》才视为涉讼物业验收合格的主张属于适用法律错误。3.本案案由为租赁合同纠纷，租赁合同作为民事法律关系，属于《中华人民共和国合同法》调整范围。《中华人民共和国合同法》第279条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”可以作为交房法定条件的依据之一。商品房在建筑这一特殊领域，相关的法律法规没有明确规定需要取得竣工验收备案表才能交付，竣工验收备案是行政管理程序而并非涉案商品房交付的必要条件，故以竣工验收备案作为交付房屋的法定条件没有法律和法规的依据，而厚基物业公司在交付涉讼物业前已于2016年9月13日取得《建筑工程规划验收合格证》，故根据《中华人民共和国合同法》第279条，厚基物业公司交付的涉讼物业已符合法定及双方约定的交付标准。厚基物业公司在达到双方约定的交付标准后，艾美网络公司未按约定办理收楼手续，已达到合同约定的解除条件，厚基物业公司已于2016年9月29日向艾美网络公司发出收楼通知，要求艾美网络公司进行收楼，但艾美网络公司收到厚基物业公司通知后拒绝办理收楼事宜且未作任何说明，故此，厚基物业公司有权依据《租赁合同》第三条第2点的约定单方解除合同，没收艾美网络公司已支付的履约保证金并要求艾美网络公司支付2016年11月至2017年7月的租金损失563400元。二、一审判决认为依据艾美网络公司提交的现场视频及照片显示，涉讼物业没有达到合同约定的交付标准，属于认定事实不清楚。因为根据双方签订的租赁合同附件3交付标准显示，就涉讼物业的公共区域的装修及设备的标准的外墙是高级外墙砖，外窗是铝合金玻璃窗。根据艾美网络公司提交的证据7的编号49的照片，公证书第101、102页的图片显示，厚基物业公司就涉讼物业的外墙、外窗的装修已经符合交付标准。首层的大堂，合同约定地面是优质抛光砖，墙面也是优质抛光砖，吊顶天花刷高级乳胶漆。根据艾美网络公司所提交的编号为107的图片也显示首层大堂已经达到了上述的交付标准。电梯间合同约定的交付标准是地面为结构板面，墙面是水泥砂浆抹灰，天花也是结构板面。根据艾美网络公司所提供的编号为77、79、82、83及公证书的第115页的图片，电梯间也是符合合同约定的交付标准。对于其他的防烟楼梯间、封闭的消防通道，根据艾美网络公司提交的71、73、75图片可证明厚基物业公司已经符合条件。办公区域的交楼标准，根据艾美网络公司提交的108、109、111、112、113及公证书的第118、119页的图片也可证明涉讼物业的办公区域是符合交楼标准的。艾美网络公司所述的未完成租赁物业公共区域及配套设施的施工以及扶手电梯没有开通等问题，不是附件3所约定的交付标准。艾美网络公司主张涉讼物业没有通水通电等，但其没有提交相关证据予以证明。关于艾美网络公司提交的涉讼物业的验收资料显示，厚基物业公司于2016年9月29日发函通知艾美网络公司收楼时涉讼物业已经通水通电，电梯也可正常使用，但由于装修的问题，电梯没有全部开通。对于艾美网络公司所称的厚基物业公司于12月17日都未完成施工，厚基物业公司认为这是不属实的，因为厚基物业公司已经开业了，租客也已经全部入驻。三、根据厚基物业公司二审补充提交的三份合同，也是艾美网络公司在一审法院的另案中提交的，该三份租赁合同显示艾美网络公司已经分别于2015年11月17日、2016年12月1日、2017年3月23日与第三方签订了租赁合同。在厚基物业公司发函要求艾美网络公司在2017年7月3日协商合同履行之前早已另租地方进行经营，艾美网络公司发函认为厚基物业公司交付的租赁物业没有达到交付标准是不想继续履行合同的借口。四、根据厚基物业公司提交的2017年7月3日的会谈视频，一审判决是认定厚基物业公司已经在2016年9月29日向艾美网络公司发出收楼的知会函，在视频中艾美网络公司李姓负责人是明确厚基物业公司在2016年发出收楼函，该人还称如当时厚基物业公司是已符合交付标准的话，那么就由艾美网络公司承担责任。也就是说艾美网络公司是承认收到了厚基物业公司的收楼函，但艾美网络公司未按约定前来收楼，因此厚基物业公司有权根据合同约定及法律规定没收艾美网络公司的定金、主张解除合同、要求艾美网络公司承担租金损失。被上诉人艾美网络公司答辩称：一、一审判决正确，应予维持。二、根据竣工验收备案表的文件显示，除了规划的验收合格时间较早以外，其他项目包括设计、主体工程施工及其他的验收项目都是在2017年6月28日才验收合格及进行备案的。厚基物业公司主张在2016年9月29日就已经验收合格并通知艾美网络公司进行验收，这是完全不可能的。而且厚基物业公司主张的第二次通知艾美网络公司验收是在2017年6月份，该时间与其主张的第一次通知已经时隔接近10个月。如果真的已经竣工验收合格，相隔那么长的时间里才通知验收也不符合常理及逻辑。三、艾美网络公司代理人在2017年6月30日、2017年7月3日、2017年7月5日前往涉案办公楼进行验收，其中2017年7月3日是由广东省广州市海珠公证处共同前往验收的，发现整个项目还是在围闭施工的工地，涉案办公楼有三个电梯井，只有一个电梯井安装了电梯，并且是没有运行的。涉案办公楼并没有通水通电，包括公共区域、楼梯间、天花等墙面、地面都尚未完成施工，具体详见艾美网络公司多次提交的照片、视频记录、公证书。另外，在视频中，现场的工作人员、安防部的队长郭荣东也自认涉案办公楼目前正在施工而未能交付，要到2017年12月份才能交付，且告知涉案项目已经被万科公司整体收购，该栋物业已经改为万科公司自营的泊寓，该内容在2017年7月3日的视频有拍摄，而且也有在公证书中显示。因艾美网络公司另案起诉了厚基物业公司，故艾美网络公司前往涉案现场调查取证。其中在2017年12月15日，艾美网络公司的的两位委托诉讼代理人前往现场查看并进行了现场的拍摄及拍照，发现涉案办公楼所在的B区以及其他区域还是在围闭施工的状态，人员也无法进出。涉案办公楼并没有任何的租户进驻，涉案办公楼6、7、8层的房间以及楼上、楼下的房间均被改为万科公司自营的公寓，包括楼梯、电梯、公共区域仍然处于围闭施工的状态。因艾美网络公司交付的房屋是包括了地下停车位的，故艾美网络公司前往查看，但地下停车场工程并没有完工，堆满了施工废品，停车位也没有进行划线，也没有设立进出方向的指示牌。厚基物业公司将涉讼物业由原来的办公楼，改为了万科公司自营的公寓，这方面都可以通过艾美网络公司提交的视频及照片可以印证。2017年3月份，涉案办公楼所在的项目已经被万科公司整体收购，具体可见艾美网络公司二审提交的证据编号第27-31页的内容。四、涉案办公楼的租赁面积是3700多平方米，因为厚基物业公司逾期不能交付房屋，影响到艾美网络公司的办公，艾美网络公司在确定厚基物业公司无法按期交付后，曾经租赁了替代的办公楼，面积是1000多平方米，这也是对厚基物业公司刚才所述的艾美网络公司另外承租其他办公楼的解释，由此可证厚基物业公司的陈述是歪曲事实。五、厚基物业公司并没有证据证明在2017年6月28日之前涉案办公楼已经通过验收合格并符合交付标准。厚基物业公司项目的整体开业时间是在2018年5月1日前十几天才真正的整体开业，其主张在2016年9月份就已经符合交付标准并通知艾美网络公司前往验收是不可能的。2017年7月17日，厚基物业公司向一审法院起诉请求：1.解除厚基物业公司与艾美网络公司于2015年12月7日签订的租赁合同【编号为HJWY（PYJS）-ZLHT（HJ）-2015-003】；2.艾美网络公司赔偿厚基物业公司2016年11月至2017年7月的租金损失563400元及违约金；3.没收艾美网络公司已支付的125200元履约保证金；4.艾美网络公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市番禺区市桥兴泰路南侧的土地系广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会的集体土地，2005年3月18日沙圩一村民委员会委托广州市番禺区沙圩一经济合作社对该土地进行经营管理，后沙圩一经济合作社将上述土地出租给厚基物业公司作商业建设使用。2014年12月19日，位于广州市番禺区市桥街兴泰路南路的基盛总部经济商贸中心2栋（B区）商业办公楼项目取得广州市规划局核发的《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]2334号），并于2015年7月27日取得广州市番禺区建设局核发的《建筑工程施工许可证》。2015年12月7日，厚基物业公司作为出租人（合同中为甲方）与艾美网络公司作为承租人（合同中为乙方）签订《租赁合同》[合同编号：HJWY（PYJS）-ZLHT（HJ）-2015-003]，约定甲方将位于广州市番禺区市桥街兴泰路296号基盛商业中心B区6层写字楼按全毛坯装修出租给乙方使用，写字楼租赁面积约为1252平方米；甲方出租该写字楼的合同期为10年，从2016年7月1日至2026年6月30日止（含装修免租期），乙方装修免租期为4月，即从2016年7月1日至2016年10月31日止，期间免交租金，但需支付其他费用（包括但不限于水电费等相关费用），租金起算日为装修免租期满之次日；乙方需在收到甲方发出的《收楼通知书》后七天内办理完相关手续，因乙方过错逾期且不做任何说明不办理收写字楼手续，甲方有权单方面终止本合同，收回写字楼，租赁履约保证金不予退回；甲方须在2016年6月30日前将写字楼交付乙方使用，如不可抗力原因导致延期交楼，乙方允许甲方交楼时间延长两个月，如属于甲方逾期交楼或根据本项规定延期后甲方仍逾期交楼的，甲乙双方需另行协商，乙方有权选择，顺延租期，甲方逾期交楼期间，乙方有权依原商定租金标准双倍，按日向甲方计收逾期交楼违约金，或解除合同，要求甲方双倍归还履约保证金；租金以租赁物业的面积计算，租金价为50元/平方米（含物业管理费、公摊水电费、电梯费用），其中，2016年7月1日至2018年6月30日止为62600元/月；租赁期内，租金按月结算，乙方应于每个月最后一个工作日前向甲方以银行转账方式支付下月租金；乙方在签署本合同前应向甲方一次性交付租赁履约保证金125200元，乙方并于收到甲方发出的《收楼通知书》后，免租期结束前预缴第一个月租金62600元；甲方保留改进、扩充、增加或减少该物业其他物业及场地的用途、数目、面积的权利（但不能在租期内更改该写字楼的用途或面积），在行使该权利时，甲方尽量减少给乙方带来的不便；乙方拖欠甲方租金视为违约，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的百分之二向甲方支付逾期付款违约金，拖欠达一个月（含一个月），甲方有权解除本合同或无需送达任何通知而视为乙方单方终止合同，收回该写字楼，乙方所交履约保证金不予退还，乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁写字楼连同原附属物交回甲方。上述《租赁合同》附件3还约定了涉讼物业交付标准为毛坯交付，包括公共区域装修及设备标准（首层大堂、走廊、电梯间、封闭楼梯间等）及办公区域交楼标准。2017年6月7日及2017年6月27日，厚基物业公司分别向艾美网络公司寄发两份《关于解决租赁合同履行问题的工作联系函》，称厚基物业公司已于2016年9月29日向艾美网络公司发出《收楼知会函》，通知办理相关收楼手续，但艾美网络公司至今未与厚基物业公司联系办理收楼手续。2017年6月28日，涉讼物业所在办公楼工程经广州市番禺区住房和建设局竣工验收通过，同意予以备案，并出具《竣工验收备案表》（编号：穗番禺建验备2017-041），工程勘察单位为广州地质勘察基础工程公司，设计单位为广州市番禺城市建筑设计院有限公司，施工单位为中国建筑第五工程局有限公司，监理单位为广州市百业建设顾问有限公司，建设单位广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会。2017年7月3日，艾美网络公司向厚基物业公司发出《拒绝收楼告知函》，称涉讼物业存在未完成租赁物业、公共区域及配套设施的施工，未通过工程竣工验收及取得建设部门的工程竣工验收备案文件，未取得规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，未取得公安消防部门出具的建设工程验收合格的证明文件，未取得施工单位签署的工程质量保修书，未符合通水条件，未符合通电条件，电梯未能够正常使用及通过安全验收，公共区域未完成施工，包括完成地面铺优质抛光砖、墙面贴优质抛光砖、天花造型吊顶刷高级乳胶漆等问题，无法交付使用，要求厚基物业公司尽快解决上述问题，向艾美网络公司交付涉讼物业。2017年7月5日，厚基物业公司通过中国邮政快递方式向艾美网络公司寄发《复函》，称双方于2017年7月3日洽谈物业交付及相关款项结算问题，艾美网络公司并于同日向其发出《拒绝收楼告知函》，但涉讼物业已取得相关建设工程规划验收合格证并符合合同约定的交付标准，艾美网络公司未能按合同约定办理相关收楼手续，应按照主合同约定的租金标准向其支付租金及滞纳金，另外，基于艾美网络公司的行为已达到主合同约定的解除条件，厚基物业公司决定自本《复函》送达之日起解除与艾美网络公司于2015年12月7日签订的《租赁合同》。经查，该邮件已于2017年7月7日投递并签收。同日，艾美网络公司再次向厚基物业公司发出《尽快交楼催告函》，称涉讼物业存在未施工完毕等问题，而且经现场验收时厚基物业公司工作人员告知，项目已被万科公司整体收购，涉讼物业已经改变规划，不再作为办公用途，故要求厚基物业公司尽快完成项目施工并取得相应资料后通知收楼。2017年7月17日，厚基物业公司向一审法院提起本案诉讼，主张解除双方签订的《租赁合同》，并要求艾美网络公司赔偿租金损失，没收已支付的履约保证金。2017年10月19日，艾美网络公司向一审法院提起另案诉讼[(2017)粤0113民初8662号]，艾美网络公司在该案起诉的事实和理由中认为，“2017年7月7日厚基物业公司（艾美网络公司）收到艾美网络公司（厚基物业公司）发出的《复函》，通知厚基物业公司（艾美网络公司）单方解除《租赁合同》，因此双方解除《租赁合同》的时间应为2017年7月7日，属于艾美网络公司（厚基物业公司）违约单方终止合同。”艾美网络公司在该案主张要求厚基物业公司退还租金、双倍返还履约保证金及支付违约金、承担设计费损失、承担替代性租金损失、承担公证费等诉讼请求。一审另查明，厚基物业公司确认艾美网络公司已向其缴交了租赁涉讼物业的履约保证金125200元。一审诉讼中，厚基物业公司称《租赁合同》签订后，其于2016年9月29日向艾美网络公司发出《收楼知会函》通知办理收楼手续，但艾美网络公司一直逾期收楼，当时涉讼物业已达到合同附件3约定的交付标准。对此厚基物业公司提交一份其于2016年9月29日向艾美网络公司寄发的《收楼知会函》复印件及快递单（608001021008）原件，其中，《收楼知会函》载明：艾美网络公司租赁的涉讼物业已于2016年8月30日前完成竣工验收，已具备交付条件，现致函请艾美网络公司在接到本《收楼知会函》后尽快与厚基物业公司联系办理相关收楼手续。艾美网络公司对上述证据不予认可，称其并未收到该函件，涉讼物业并未通过法定验收，不具备验收及交付条件，涉讼物业的实际竣工时间为2017年6月28日，艾美网络公司曾于2016年6月30日、2017年7月3日、2017年7月5日去到现场收楼，但发现涉讼物业所在项目工程并未施工完毕，没有具备竣工验收合格的相关文件，到2017年7月5日为止项目的整体及配套设施、公共区域都未完工（B区的电梯还没有安装完毕、公共扶梯也处于封闭状态并没有运行、公共区域处于毛坯状态也充满积水、一部分公共区域的外墙还没有封闭），整栋大楼也没有通水电，还有部分地砖和天花吊顶等都没有完成，合同附件3中的交付标准都没有达到，A-E五个项目都是围闭施工的，相关设施未完成，公共路面都是泥路，不符合合同交付条件。针对上述陈述内容，艾美网络公司提交了以下证据予以证明：1.艾美网络公司工作人员分别于2017年6月30日及2017年7月3日前往涉讼物业进行验收录制的视频及拍摄的照片；2.2017年7月5日，广东省广州市海珠公证处经艾美网络公司申请为保全涉讼物业收楼过程及现状等相关证据出具的（2017）粤广海珠第25645、25646、25647号《公证书》。经质证，厚基物业公司对艾美网络公司自行录制的视频及拍摄照片不予认可，而广州市海珠公证处出具的《公证书》均显示涉讼物业已达到《租赁合同》约定的毛坯交付标准，且艾美网络公司在视频中承认其已收到2016年9月29日的《收楼知会函》。一审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷，房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。厚基物业公司与艾美网络公司于2015年12月7日签订的《租赁合同》主体适格，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。根据合同约定，涉讼物业交付标准为毛坯交付，包括公共区域装修及设备标准（首层大堂、走廊、电梯间、封闭楼梯间等）及办公区域交楼标准，厚基物业公司须在2016年6月30日前将写字楼交付艾美网络公司使用，如不可抗力原因导致延期交楼，艾美网络公司允许厚基物业公司交楼时间延长两个月。厚基物业公司称其于2016年9月29日向艾美网络公司寄发《收楼知会函》通知办理相关收楼手续，当时涉讼物业已经符合合同约定的毛坯交付标准，但艾美网络公司经多次催办均未依约办理收楼手续违反了合同约定，要求解除双方签订的《租赁合同》。根据一审庭审中双方的陈述，涉讼物业所在办公楼工程于2017年6月28日经广州市番禺区住房和建设局竣工验收通过，并出具《竣工验收备案表》，即厚基物业公司在2016年9月29日向艾美网络公司发出《收楼知会函》时涉讼物业并未竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现厚基物业公司发出《收楼知会函》时涉讼物业仍处于法律规定不得交付使用的情形，且根据艾美网络公司提交的现场视频及照片显示，涉讼物业的公共区域装修及办公区域至2017年7月5日仍未符合合同约定的标准，厚基物业公司并无提交其他证据证明涉讼物业已在合同约定时间内达到交付标准，故艾美网络公司有权不予收楼，对于厚基物业公司主张艾美网络公司逾期收楼要求艾美网络公司赔偿其租金损失、违约金，并没收已支付的履约保证金的诉讼请求，一审法院均不予支持。关于《租赁合同》解除的问题。厚基物业公司要求艾美网络公司依据《租赁合同》第三条第二款“因艾美网络公司过错逾期且不做任何说明不办理收楼手续，厚基物业公司有权单方面终止本合同，收回写字楼”的约定解除合同，而艾美网络公司认为合同于2017年7月7日其收到厚基物业公司向其寄发的通知解除合同的《复函》时已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”如前所述，涉讼物业并未在合同约定的时间内达到交付标准，厚基物业公司已构成违约，一般来说，作为违约方的厚基物业公司不能依据合同法第九十四条的规定行使合同解除权。虽然厚基物业公司于2017年7月5日向艾美网络公司寄发《复函》要求解除合同，艾美网络公司收到《复函》后并未同意解除合同，甚至艾美网络公司于同日向厚基物业公司发出要求继续履行合同的《尽快交楼催告函》，故厚基物业公司发函单方面解除合同的行为亦不产生合同法所规定的协商解除的法律效力。但由于艾美网络公司就涉讼物业的租赁合同纠纷已向一审法院另案起诉，且艾美网络公司在该案起诉的事实和理由中也认为，“双方解除《租赁合同》的时间应为2017年7月7日”，艾美网络公司也在该案中主张要求厚基物业公司承担相应的违约责任。因此，应视为艾美网络公司在事后追认厚基物业公司发函单方面解除合同的效力，并同意解除《租赁合同》。故对于厚基物业公司起诉要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。对于厚基物业公司的其余诉讼主张，一审法院均予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年12月25日作出判决：一、解除广州市厚基物业管理有限公司与广州艾美网络科技有限公司于2015年12月7日签订的《租赁合同》【编号为HJWY（PYJS）-ZLHT（HJ）-2015-003】；二、驳回广州市厚基物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费74737元，由广州市厚基物业管理有限公司负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，厚基物业公司提交以下证据：1.李少环与艾美网络公司的租赁合同（复印件）。2.广州市番禺区盈科通信有限公司与艾美网络公司的租赁合同（复印件）。3.广东和业投资有限公司与艾美网络公司的租赁合同（复印件）。上述三份证据拟证明艾美网络公司要求对涉讼物业进行收楼时，另行租赁新的房屋，艾美网络公司已以实际行动表明不履行与厚基物业公司之间的租赁合同。4.建筑工程竣工验收报告（复印件），拟证明涉讼物业已于2017年1月23日验收合格。5.永久用水同意接入书（原件），拟证明涉讼物业的用水系统已于2017年6月12日验收合格。6.客户受电工程竣工检验意见书（复印件），拟证明涉讼物业的用电系统已于2017年6月23日验收合格。7.电梯监督检验报告（原件），拟证明涉讼物业的电梯已于2016年5月30日验收合格。艾美网络公司质证称：对于证据1-3的真实性、合法性予以确认，这是艾美网络公司在另案中提交的证据，证据3也证明了因为厚基物业公司法交付房屋，艾美网络公司不得不承租替代性的办公楼。涉讼物业的租赁面积是3700多平方米，艾美网络公司承租的替代性的办公楼的面积是1681平方米。而厚基物业公司证据1、2的租赁合同是艾美网络公司本来承租的办公楼，也是艾美网络公司注册地址的办公楼，是不得已之下延长了租期。因厚基物业公司无法交付租赁物，艾美网络公司不得不延长原租赁物的租期并寻找替代性的租赁物。对证据4，因厚基物业公司没有提供原件核对，真实性无法确认。该报告显示的联合验收合格时间为2017年1月23日，与建设行政主管部门出具的验收合格时间2017年6月28日不符，显然2017年1月23日并非最终验收合格的时间。而且建筑工程联合验收合格是竣工验收的一个基本条件，竣工验收还需建设行政主管部门审查监督，以备案的方式确定建设工程质量是否符合国家要求和标准。最高人民法院(2015)民申字第1045号民事裁定书的观点，亦认定《竣工验收备案表》是交付建筑工程的唯一有效法定证明文件。因此最终验收合格时间为2017年6月28日。即使按照联合验收合格时间为2017年1月23日，也与厚基物业公司主张的已经在2016年9月29日通知艾美网络公司验收自相矛盾。对证据5的真实性确认，永久用水同意接入书出具的时间为2017年6月12日，该时间也与涉案办公楼所在项目在2017年6月28日通过竣工验收备案的时间相符合，涉案办公楼具备基本通水条件的时间是在2017年6月12日之后，佐证了厚基物业公司能够将涉案办公楼交付使用的最早时间也在2017年6月份之后，及厚基物业公司逾期交付租赁房屋的违约事实。对证据6的真实性确认，受电工程完成申请通电的时间为2017年6月23目，该时间也与涉案办公楼所在项目在2017年6月28日通过竣工验收备案的时间相符合，涉案办公楼具备基本通电条件的时间是在2017年6月23日之后，佐证了厚基物业公司能够将涉案办公楼交付使用的最早时间也在2017年6月份之后，及厚基物业公司逾期交付租赁房屋的违约事实。对证据7的真实性、关联性无法确认。证据仅能证明使用单位沙圩一村村委会安装于兴泰路南侧的电梯通过了检验，看不出与涉案B栋办公楼电梯有直接关系，厚基物业公司在该地址有多栋物业，每栋物业有多个电梯，不排除是厚基物业公司其他栋物业的检验报告和检验标志。根据艾美网络公司2017年6月30日、7月3日和12月15日拍摄照片和视频显示，涉案B栋办公楼还尚有电梯井空着，未安装电梯。艾美网络公司提交以下证据：1.（2017）粤广海珠第36174号公证书（原件），拟证明2017年3月份万科公司通过协议获取涉案办公楼所在的项目，重新命名为基盛万科广场，其中B区已经改变了用途，作为万科公司自营长租公寓“泊寓”，这也是厚基物业公司单方解除合同的原因。2.网页截图，拟证明涉案办公楼所在的项目基盛总部经济商贸中心在2017年3月份已经被万科公司收购，其中B区已经改变了用途，作为万科公司自营长租公寓“泊寓”，这也是厚基物业公司单方解除合同的原因。3.厚基物业公司工商信息变更登记，拟证明万科公司入股厚基物业公司，2017年3月14日厚基物业公司进行了工商信息变更登记，万科公司成为大股东，取得70%的股权，厚基物业公司占30%的股权。万科公司取得股权后，厚基物业公司将B栋改变用途，作为万科公司自营长租公寓“泊寓”，这也是厚基物业公司单方解除合同的原因。4.2017年12月15日艾美网络公司前往涉案办公楼进行查看拍摄的现状照片。5.2017年12月15日艾美网络公司前往涉案办公楼进行查看拍摄的现状视频。证据4、5拟证明2017年12月15日艾美网络公司代理人前往涉案写字楼所在的B区进行查看，B栋项目整体、公共区域、电梯、楼梯间、停车场等仍然未施工完毕，项目仍处于围蔽施工的状态，并没有任何的租户进驻使用，厚基物业公司一直都未完成涉案办公楼的施工，更加不可能在此前可以进行交付。艾美网络公司租赁的涉案办公楼6、7、8层房间已经全部被改造用作万科公司自营长租公寓“泊寓”，这也是厚基物业公司单方解除合同的原因。厚基物业公司质证称：对于证据1的真实性没有异议，对其证明内容不予确认，根据厚基物业公司证据18显示，建设的规模是商业、办公楼，地上一共有16层，共29000多平方米。因为是有商业、办公楼，而艾美网络公司所述的公寓也属于是商业的一部分，因此并非是厚基物业公司违约而改变用途。对于证据2的真实性是没有异议，但艾美网络公司所述的被万科公司收购不予确认。对于证据3的真实性无异议，是万科公司收购了厚基物业公司70%股权，而非整体收购。对于证据4、5的真实性无法确认，因为是艾美网络公司没有经过厚基物业公司同意到涉案商场中拍摄的，也不符合证据规则的规定。厚基物业公司是分期开发的，现在还有部分在围闭施工，因此不清楚艾美网络公司的拍摄角度，故对其真实性、合法性、关联性不予确认。本院认为，关于厚基物业公司是否有权解除合同的问题。《租赁合同》约定租赁面积约为1252平方米，厚基物业公司须在2016年6月30日前将写字楼交付艾美网络公司使用，交付标准包括公共区域装修及设备标准；如不可抗力原因导致延期交楼，艾美网络公司允许厚基物业公司交楼时间延长两个月，如厚基物业公司逾期交楼，双方需另行协商，艾美网络公司有权选择顺延租期或解除合同，等。厚基物业公司未提交证据证明其在2016年6月30日前取得建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工验收报告、公共聚集场所在投入使用、营业前的消防验收合格证明、具备水电、电梯等基本使用条件，以及具备合同附件3约定的交付标准，因此厚基公司未在合同约定的交楼期限届满前使涉讼物业具备交付使用条件，构成违约。在厚基物业公司违约的情形下，依照合同约定，有权选择解除合同的主体是艾美网络公司而非厚基物业公司。在厚基物业公司于2017年6月发出两份《关于解决租赁合同履行问题的工作联系函》后，艾美网络公司于2017年7月3日以涉讼物业未完成租赁物业、公共区域及配套设施的施工，未通过工程竣工验收、规划、环保、消防验收等文件，未具备通水、通电条件等为由向厚基物业公司发出《拒绝收楼告知函》。厚基物业公司未举证证明在收到该函后向艾美网络公司出示涉讼物业具备交付使用条件的相关文件，且至今也未提交证据证明其取得了公共聚集场所在投入使用、营业前的消防验收合格证明。因厚基物业公司违约在先，其请求判决解除合同的诉讼请求不成立，但因艾美网络公司另案起诉同意解除合同的情况下，一审法院判决解除双方之间的《租赁合同》并无不当，本院予以认可。厚基物业公司关于艾美网络公司违约的主张不成立，其在此基础上提出的其他诉讼请求均不成立，一审法院予以驳回正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10686元，由上诉人广州市厚基物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年五月二十八日书记员 张 利彭诗敏