四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1529民初1303号原告（反诉被告）：代宁，男，1955年10月1日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：黄静祥，四川忠仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川详鹰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区华兴街办三河村十组。法定代表人：黄显余，执行董事。委托诉讼代理人：吉方云，公司员工。委托诉讼代理人：王平，公司员工。原告代宁与被告四川详鹰房地产开发有限公司（以下简称“详鹰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，被告详鹰公司于2017年10月30日向本院提出反诉。本院依法适用简易程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2018年1月26日转为普通程序，分别于2018年3月20日、2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代宁及其委托诉讼代理人黄静祥，被告（反诉原告）详鹰公司的委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代宁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告详鹰公司于2013年11月26日签订的商铺租赁合同；2.判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失139，970.20元（其中装修损失100，000元、微萨加盟费32，800元、为减小被告违约损失支付的安装用电实施7，170.20元）、退还原告保证金20，000元、退还原告收回消费者持有的由被告发放的50，000元代金券，以上共计209，970.20元；3.由被告承担诉讼费。在诉讼过程中，原告代宁将退还原告收回消费者持有的由被告发放的50，000元代金券的诉讼请求变更为请求由被告支付违约金50，000元。事实与理由：2013年6月18日，原、被告经协商一致，由原告租用被告开发的项目“屏山王府井商业步行街之2号楼负1楼”经营淘气堡，租期五年，预计租期自2013年6月1日至2018年5月31日。当天原告向被告缴纳定金20，000元，约定该款待物业交付后转为履约保证金，因被告约定租赁给原告的物业一直不能交付使用，直至2013年11月26日才正式签订商铺租赁合同。合同主要约定：1、甲方四川详鹰房地产开发有限公司，乙方代宁；2、商铺交付原告使用后按140㎡计收租金，使用的第一年12个月免租金，第二年至第五年租金每平方米递增5元，四年内租金减半收取；3、待物业具备商铺交付条件后，甲方与乙方协商约定交付时间，并约定交付验收具体标准（交付条件：甲方应完成水、电、气、电话等管线的建设，并符合乙方实际业态经营需求）；4、合同变更、解除及终止的条件，除合同约定的外，在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：由于甲方原因，致使乙方不能正常经营，经乙方书面通知自通知到达之日起30天内，甲方未能解决并且乙方仍不能继续经营的。正式合同签订后，原告于2013年12月11日与屏山县精典装饰有限责任公司签订装修合同，出资100，000元对其租赁的经营场所进行装修，并购进价值188，300元的各种设施。为丰富经营项目，原告又于2013年12月8日加盟“微萨”快餐，与鼎盛传奇餐饮管理（北京）有限公司签订合作协议并交纳了加盟费32，800元。但直到2014年3月底，原告所租赁的场地仍不具备交付使用条件，原告书面通知被告招商部要求尽快解决供电及排水问题，但被告一直不予理睬，导致原告加盟微萨产品等原料已运到无法保存。原告为减少被告违约造成的损失，自行出资7，170.20元请被告工程部电工安装供电实施。原告通过经营微萨快餐代被告收回其发放的价值50，000元的代金券2，500张，交被告屏山王府井管理部，用作将来抵扣房租，因原告所租商铺一直没有进入正常交付使用阶段，因此未能抵扣，故应当由被告退还该50,000元。原告经营期间，被告的法定代表人陈勇承诺屏山县王府井购物中心10年内不得另外再开“淘气堡”，但在2017年8月又开了个“淘气堡”，被告的行为严重违约，损害了原告的合法权益。加之原告所租商铺地势较低，修建的不合理，底楼没有下水道，下雨天只能用抽水机抽水，而被告提供的抽水机又是坏的，原告只得自行出资进行维护。被告又因不向供电公司缴纳电费，致使原告租赁的商铺两次停电。由于被告的过错，原告无法正常经营，不得已于2017年10月4日停业。原告认为，由于被告的违约行为，给原告造成了损失，租赁合同已经无法继续履行，应当解除，被告因此给原告造成的损失，应当给予赔偿。被告详鹰公司辩称，详鹰公司与原告代宁签订租赁合同并收取了代宁20,000元保证金是事实。虽然在租赁初期，物业管理方面存在一定瑕疵，但已经完善，其后双方的租赁合同一直在正常履行。租赁合同上并没有以代宁经营“微萨”为条件来进行约定，故代宁加盟“微萨”支出的加盟费与详鹰公司无关，且装修费也是代宁经营必然产生，同样与详鹰公司无关。详鹰公司收取代宁50，000元面值的代金券代为发放，仅是为帮助代宁促销，同时也是促进屏山县王府井的商业氛围，不是详鹰公司向其购买了50，000元的代金券或详鹰公司自身消费产生的支出，代宁请求详鹰公司支付其50，000元的代金券价款，无事实和法律依据。代宁在2014年垫付的供电设施费用5，208元，如果应当由详鹰公司承担，详鹰公司认可支付。2017年发生停电，是因为物业公司的原因造成，责任不在详鹰公司，且事后也采取了补救措施，不影响合同的履行。其后因电表总表分户，原告自行安装电力设施，所产生的费用的负担问题应按合同约定办理。详鹰公司原法定代表人陈勇于2014年在代宁与詹永海所发生的纠纷达成的协议上签字是事实，但该签字并没有获得公司授权，是陈勇个人行为，公司不予认可，且该协议约定的是詹永海所经营的“屏山县王府井购物中心”不得继续再开淘气堡，并不是指的详鹰公司开发的屏山王府井。“屏山县王府井购物中心”在2017年5月已关闭，该经营场所由详鹰公司租赁给屏山县加盛商贸有限公司经营后，该公司经营什么并不由详鹰公司决定。代宁以屏山县加盛商贸有限公司经营场所内又开设有“淘气堡”为由，认为详鹰公司违约，于法无据。代宁主张解除合同，但又一直占用商铺拒绝退还，且详鹰公司没有违约行为，故不同意解除租赁合同。相反，代宁从详鹰公司租赁商铺后，从2013年11月起一直在正常经营，但至今没有支付租金，自身已经构成违约。因此，详鹰公司对代宁主张详鹰公司违约并请求解除租赁合同、赔偿损失的诉讼请求不予认可，请求判决驳回代宁的诉讼请求。被告详鹰公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告代宁支付从2015年1月1日至2017年12月31日的租金共计100，800元；2.反诉费用由反诉被告代宁承担。在诉讼过程中，详鹰公司增加诉讼请求，要求代宁再行支付2018年1月1日至2018年5月31日的租金25，200元。事实与理由：代宁于2013年6月18日向详鹰公司缴纳了20,000元保证金，租赁详鹰公司的商铺经营。双方于2013年11月26日签订正式的商铺租赁合同，合同约定：一、承租面积140㎡；二、租赁期限五年；三、租金计算方式为2014年1月1日至2014年12月31日免收租金，2015年1月1日至2015年12月31日的租金为15元/㎡/月，半年实际租金为12，600元，一年租金为25，200元；2016年1月1日至2016年12月31日的租金为20元/㎡/月，半年实际租金为16，800元，一年租金为33，600元；2017年1月1日至2017年12月31日的租金为25元/㎡/月，半年实际租金为21，000元，一年租金为42，000元；2018年1月1日至2018年5月31日租金为30元/㎡/月，半年实际租金为25，200元；四、租金支付方式为2014年12月31日前支付首期租金，即支付2015年1月1日至2015年6月31日的租金，以后每半年支付一次，提前15天支付。合同签订后，代宁入场进行装修，并经营至今，但一直没有支付租金，经多次催收均无果。详鹰公司认为，代宁没有按照合同约定给付租金，已经构成违约，应当承担继续给付的责任。反诉被告代宁辩称，反诉原告详鹰公司的反诉理由不成立，应当判决驳回其反诉请求。理由是：一、详鹰公司从未向代宁催收过租金，其请求支付2015年至2016年11月的租金，已经超过诉讼时效；二、详鹰公司出租给代宁的商铺一直未达到商铺交付标准，代宁提出要求其尽快完善相关设施，至今未果；三、代宁将水、电费交给详鹰公司后，详鹰公司未将电费交给供电部门，导致2017年供电部门两次强行停电，给代宁造成了严重的经济损失；四、代宁在2017年10月4日已经停业，不应再继续支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月18日，原告（反诉被告）代宁向被告（反诉原告）详鹰公司交纳了商铺租赁保证金20,000元，租赁该公司位于屏山王府井3-2-（76-81）号商铺。2013年11月26日，详鹰公司作为甲方、代宁作为乙方签订《商铺租赁合同》，主要约定：一、甲方将“屏山王府井商业步行街”之2号楼负1楼”商铺出租给乙方使用；二、商铺承租面积预计为140㎡，最终以实际测量的为准；三、乙方承诺该商铺经营“淘气堡”品牌，未经甲方同意，不得擅自更改商铺经营用途；四、租赁期限为五年，预计租期自2013年6月1日至2018年5月31日；五、乙方在本合同签订后3个工作日内向甲方缴纳定金20，000元，该款项待物业交付后将转作履约保证金，并于租金起算日起用作抵扣部分租金，但部分抵扣后作为履约保证金存于甲方处的余额不得低于当年适用月租金的三倍；六、实际支付租金及交付方式为：2014年1月1日至2014年12月31日免收租金；2015年1月1日至2015年12月31日的租金为15元/㎡/月，半年实际租金为12，600元；2016年1月1日至2016年12月31日的租金为20元/㎡/月，半年实际租金为16，800元；2017年1月1日至2017年12月31日的租金为25元/㎡/月，半年实际租金为21，000元；2018年1月1日至2018年5月31日的租金为30元/㎡/月，半年租金为25，200元；七、租金支付期限为按半年交付，首次租金于2014年12月31日支付，以后时间每6个月租金须按合同租赁年度的下半年开始前15日支付（即提前半月交付下半年租金），首月与最后一个月租金根据乙方在该月实际租赁的天数计算；八、待物业具备各项商铺条件后，甲方与乙方协商约定交付时间。甲方交付前应至少提前10日以电话或短信等方式告知乙方具体接房时间。乙方应按时接收，交付验收具体标准为：商铺为毛坯交房，甲方应完成水、电、气、电话等管线的建设，并符合乙方实际业态经营需求，甲方负责预留管线及线路接口到租户租赁区域，分户计量；九、若因甲方原因导致超过预计交付日180日仍未能交付该商铺的，则乙方有权解除合同，甲方退还乙方定金；十、乙方应按甲方安排的统一开业时间开业，该开业时间预计为2014年1月1日，若有变更，甲乙双方重新协商统一开业时间；十一、合同变更、解除及终止：（一）、除本合同约定外，在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：1、甲方未按时交付物业超过180天（特殊原因顺延）；2、由于甲方原因，致使乙方不能正常经营，经乙方书面通知，自通知到达之日起30天内，甲方未能解决并且乙方仍不能继续经营的；3、其他违约行为；（二）、出现以下事由后，本合同终止：1、合同到期后，合同效力自然终止；2、其他合同终止的情形。代宁与详鹰公司签订合同后，入驻租赁商铺进行装修，经营“淘气堡”童玩业务，取店名为“亲亲鹿亲子乐园”，期间加盟“微萨”快餐业务。2014年3月26日，详鹰公司所属管理部收取代宁面值20元的代金券2,500张，协助代宁促销。2014年3月31日，代宁因所经营的商铺尚未通电，以及下水管排水不畅，书面请求详鹰公司解决。因详鹰公司未主动为代宁安装电力设施，2014年4月12日，代宁自行雇请他人安装，支付电力安装费用5,208元。代宁在经营期间，因詹永海所经营的字号为“屏山县王府井购物中心”也经营有“淘气堡”童玩业务，与代宁产生竞争关系，双方于2014年5月1日发生纠纷，致使代宁受伤。双方于2014年9月24日达成赔偿协议，并约定“屏山县王府井购物中心”的“淘气堡”五年内不对外开放，详鹰公司时任法定代表人陈勇在该协议上以见证人名义签字。其后，代宁继续在租赁的商铺内经营。2017年3月6日、2017年4月7日，因详鹰公司及屏山县星苑物业服务有限公司欠交电费，四川能投屏山电力有限公司城关供电所两次发出停电通知。因包括代宁在内的商铺原使用的是同一电表，为避免因部分商户因不交纳电费而停电造成损失，代宁等各商户自行申报安装分表，单独与供电公司结算电费。供电公司于2017年5月3日向代宁出具了《业扩安装预算表》，核定电力安装费用为1,962.20元。2016年8月4日，详鹰公司召开股东会会议，免去陈勇的执行董事职务，选举黄显余为执行董事。期间，“屏山县王府井购物中心”因经营不善，退出在详鹰公司所属“屏山王府井”的经营。2017年7月10日，详鹰公司将原“屏山县王府井购物中心”另行租赁给了屏山县加盛商贸有限公司经营。其后，代宁以详鹰公司违反约定，又同意其他商户在原“屏山县王府井购物中心”场地经营“淘气堡”，损害其合法权益为由，向详鹰公司交涉无果，遂向本院提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告（反诉被告）代宁与被告（反诉原告）详鹰公司签订《商铺租赁合同》，由代宁向详鹰公司租赁商铺，双方就租赁期限、租金支付方式、违约责任等进行了约定，系双方的真实意思表示，应当按照合同约定享受权利和履行义务。在履行过程中，双方未能正常履行租赁协议，均认为对方违约，要求对方承担违约责任。对此，本院评定如下：关于代宁的诉讼主张认定问题代宁主张，其租赁详鹰公司商铺后，向详鹰公司交纳了保证金20,000元、装修商铺支付100，000元、加盟微萨支付加盟费32，800元、支付安装用电设施7，170.20元，共计159,970.20元。因详鹰公司违约，导致合同无法履行，应当解除，详鹰公司除应返还或赔偿前述费用159,970.20元外，还应支付50，000元的违约金，共计209，970.20元。对此，详鹰公司认为，详鹰公司没有违约，不同意解除合同，除认可将代宁交纳的20,000元保证金用于抵扣租金，以及支付由代宁自行安装电力设施支付的费用外，对代宁的其他请求均不予认可。本院认为，详鹰公司向代宁出租商铺，根据合同约定，应负责预留管线及线路接口到租户租赁区域，分户计量，因其未履行，构成违约，由此造成代宁自行采取补救措施，于2014年自行雇请他人安装电力设施，所支付的费用5,208元，以及于2017年因电表分户支付的费用，属于详鹰公司违约所致损失，应当由详鹰公司承担，因代宁仅提供了5,208元的票据，故本院认定代宁的该项损失为5,208元。详鹰公司收取代宁的20,000元保证金，应当根据合同约定返还或抵扣租金。详鹰公司虽存在一定的违约行为，但因代宁采取了补救措施后，未造成根本性违约，合同可以继续履行。现代宁请求解除合同，而在行为上又继续占用租赁的商铺不予返还，且双方约定的租赁期限至2018年5月31日即终止，故本院对代宁解除租赁合同的诉讼主张，依法不予支持。代宁为自身经营需要支付的装修费、加盟费，不属于本案损失。屏山县加盛商贸有限公司租赁详鹰公司商铺经营“淘气堡”，也非详鹰公司的违约行为所致。代宁另主张的详鹰公司的其他违约行为及损失，没有事实或法律依据，本院依法不予采纳。二、关于详鹰公司的诉讼主张认定问题详鹰公司主张，代宁没有按照合同约定支付租金，构成违约，应当根据租赁合同约定支付租金126,000元。对此，代宁不予认可。本院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，除2014年1月1日至2014年12月31日免收租金外，以后产生的租金代宁应当按照毎次6个月的标准支付，其中2014年12月31日支付首次租金，其余租金提前15日支付。代宁向详鹰公司租赁商铺后，没有按照合同约定给付租金，构成违约，应当承担继续给付的责任。代宁主张，2015年至2016年11月的租金已经超过诉讼时效，其后因详鹰公司违约，代宁没有实际使用租赁物，因此不应承担给付租金的责任。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，本案未超过诉讼时效；再根据前述分析，详鹰公司虽存在一定的违约行为，但因代宁自行采取补救措施后，未造成根本性违约，不妨碍双方合同的继续履行，故代宁有依照合同约定继续履行给付租金的义务。根据合同约定，代宁应支付详鹰公司的租金共为126,000元。综上，本院对代宁请求解除租赁合同的诉讼主张，依法不予支持，双方应继续履行合同至2018年5月31日止。详鹰公司因其违约行为给代宁造成的损失5,208元，应当予以赔偿。详鹰公司收取代宁的20,000元保证金，应当抵扣租金。抵扣后，代宁实际应当支付详鹰公司租金106,000元。对代宁、详鹰公司的其他诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告四川详鹰房地产开发有限公司在本判决生效后五日内赔偿原告代宁损失5,208元；二、驳回原告代宁的其他诉讼请求；三、反诉被告代宁在本判决生效后五日内给付反诉原告四川详鹰房地产开发有限公司租金106,000元；四、驳回反诉原告四川详鹰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,450元（原告已预交），反诉案件受理费1,410元（反诉原告已预交），共计5,860元，由原告（反诉被告）代宁负担5,526元，被告（反诉原告）四川详鹰房地产开发有限公司负担334元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  张荣彬人民陪审员  马光荣人民陪审员  罗德新二〇一八年五月二日书 记 员  裴艺玲