广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初2127号原告（反诉被告，下称原告）：周宗彬，男，1973年11月1日出生，汉族，住重庆市开县，委托诉讼代理人：何小红，广东登润律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）:林永强，男，1972年4月16日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：吕文亮，广东厚鼎律师事务所律师。原告周宗彬与被告林永强房屋租赁合同纠纷一案，原告周宗彬于2017年12月26日起诉，本院受理后，进行了诉前调解程序，后被告林永强提起反诉，本院依法适用简易程序于2018年3月12日、2018年3月26日公开开庭进行了审理，双方同意庭后协商调解扣除了十五天审限。原告周宗彬到庭参加了第一次庭审，周宗彬的委托诉讼代理人何小红到庭参加了全部诉讼，被告林永强参加了第一次庭审，林永强的委托诉讼代理人吕文亮参加了全部诉讼。本案现已审理终结。原告周宗彬向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还押金83623元及逾期返还利息（自起诉之日起计算至付清款项时，按同期银行贷款利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年11月11日签订《厂房租赁合同书》，约定原告租用被告位于东莞市厚街镇双岗管理区元洲西路的厂房、宿舍、办公楼用作家俱制造厂使用，每月租金60000元，租赁期限从2015年11月16日起至2017年11月15日止，租赁押金120000元。合同签订后，原告按约履行合同，因合同到期后原告不再续约，原、被告约定2017年11月半个月租金及其它费用在押金中扣除后押金予以返还。原告于2017年11月5日开始陆续搬厂并按约定将厂房交付给被告出租给他人。原告要求被告返还押金，被告于11月20日将2017年11月费用明细发送给原告后就开始推拖，后直接拒接原告的电话及拒见原告，拒不返还押金。原告依法向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告林永强辩称：因为原告拖欠的租金以及费用已经超过原告交付的押金，抵扣之后，尚欠被告款项，具体拖欠金额与反诉状一致。被告林永强反诉称：1.押金83623元扣减原告2017年9月欠款81863元、10月欠款30000元、11月欠款19797元，以及2016年所欠滞纳金83000元，原告尚需支付被告131037元。（当庭变更为：1.押金120000元扣减原告2017年8月欠款27000元、9月欠款81863元、10月欠款30000元、11月欠款19797元，以及2016年至提起反诉之日所欠滞纳金83000元，原告尚需支付被告121660元。）事实与理由：被、原告于2015年11月11日签订《厂房租赁合同书》，约定：原告租用被告位于东莞市厚街镇双岗管理区元洲西路20号的厂房、宿舍、办公楼用作家俱制造厂使用，租金每月60000元，租赁期限从2015年11月16日起至2017年11月15日止，租赁押金120000元。签订租赁合同后，原告经常拖欠租金，按合同约定需支付滞纳金，现被告依法提起反诉。原告周宗彬辩称：1.周宗彬已经按照合同约定履行交付房租义务；2.林永强委托周宗彬代加工并交付货物给第三方深圳金海马公司，有部分货款与租金、水电费进行抵扣，其中2017年6月租金及水电费抵扣了50000元；7月租金及水电费没有抵扣，自己付款；8月租金及水电费抵扣81471元；9月租金及水电费抵扣81863元；周宗彬在10月份想以货款抵扣租金，林永强不同意，强行断水电，经双岗村委会书记调解，周宗彬最终自己支付了2017年10月租金30000元及水电杂费19000元，剩余30000元租金在双方另外一个最新的南沙项目合同货款中予以抵扣，10月租金最终只抵扣了30000元。原告周宗彬围绕诉讼请求依法提交了厂房租赁合同书原件、中国工商银行电子回单复印件及收据原件、费用明细表原件、金海马转给广志达92890元货款转账凭证原件、设计方案原件、送货单原件、2017年8月15日309633元采购合同原件、廉洁协议书原件、家具清单原件、账务明细原件、签购单原件、广志达家具送货单原件、33500元货款转账凭证原件、33500元的采购合同复印件、工商登记信息原件、2017年5月15日采购合同原件、廉洁协议书原件、对账单原件及转账凭证原件等证据为证。被告林永强对厂房租赁合同书、中国工商银行电子回单及收据、费用明细表、金海马转给广志达92890元货款转账凭证、设计方案、送货单、2017年8月15日309633元采购合同、廉洁协议书、家具清单、账务明细、签购单、广志达家具送货单、33500元货款转账凭证、工商登记信息、2017年5月15日采购合同、廉洁协议书、对账单及转账凭证的真实性予以确认，但仅证明原告支付部分欠款或费用，2017年7月前部分款项经过林永强同意予以抵扣，对33500元的采购合同因没有原件不予确认真实性。被告林永强提交了5张签购单原件、17张收据原件为证。原告周宗彬对5张签购单的真实性予以确认；对17张收据的真实性不予确认。对当事人无异议的证据及陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林永强与周宗彬在2015年11月11日签订一份厂房租赁合同书，约定林永强将位于东莞市厚街镇双岗管理区元洲西路20号总面积5740平方米场所租赁给周宗彬作家具制造厂，租赁期限从2015年11月16日起计至2017年11月15日止共两年，2015年12月15日前为装修免租期，租金每月统一60000元，周宗彬须每月5号前付清当月租金，逾期支付每日按1000元向林永强支付滞纳金，周宗彬逾期交付租金不能超过20天，否则林永强有权提前解除合同并不退还押金，押金视为周宗彬支付的违约金。合同签订后，周宗彬向林永强交付租赁押金120000元，林永强在收到押金后两个月补开了收据。原告周宗彬与被告林永强从2015年11月16日履行到2017年11月15日终止。林永强在2017年11月向周宗彬出具了一份费用明细表，显示2017年10月27日至2017年11月15日的电费为3118.5元及水费为306元、2017年10月26日至2017年11月15日的伙食费为2952元、2017年11月1日至2017年11月15日租金为30000元，合计36377元。原告周宗彬认为36377元为双方对租赁期间欠款的结算，押金120000元扣减该款后，被告林永强还需向周宗彬退还押金83623元。被告林永强则表示，36377元为统计的2017年11月份当月应付款，不代表2017年8、9、10月已结清欠款。林永强还提供了广志达POS机签购单及17张收据，签购单显示原告在2017年6月9日向广志达家具支付了8000元、2017年10月10日向广志达家具支付了19000元及30100元、2017年11月7日向广志达家具支付了16640元等，收据为被告方人员单方出具，拟证明原告经常不准时缴纳租金及欠租事实。原告周宗彬对签购单的真实性确认，对17张收据的真实性不予确认，认为都是以pos机或转账方式支付租金及水电费，林永强没有准时开收据的习惯，也没有把收据给到原告的习惯，比如押金是2015年11月15日转账的，但2016年1月才开具了收据给原告。被告林永强主张原告周宗彬2017年8月欠款27000元、9月欠款81863元、10月欠款30000元、11月欠款19797元（原告在2017年11月7日刷卡支付了16640元，在被告给出的2017年11月明细表欠款36377元减去了16640元后为19737元，反诉时候存在笔误写成19797元）。原告周宗彬称不明白被告林永强反诉中主张的2017年8月欠款27000元、11月欠款19797元是如何计算得出，原告认为，第一，2017年5月15日的株洲项目属于周宗彬的货款为126000元，在2017年6月份租金中抵扣50000元，还剩76000元，向林永强转账补足5471元后在2017年8月份房租中抵扣81471元；第二，2017年9月欠款81863元在2017年8月15日南京湾项目309633元中予以抵扣，第三，2017年10月欠款30000元在2017年8月30日香江国际项目33500元中予以抵扣，目前未付金额仅为2017年11月1日至15日租金30000元及水电杂费6377元。经查，林永强是东莞市厚街广志达家具厂（下称广志达厂）的经营者，2017年5月15日广志达厂与深圳市金海马电子商务有限公司（下称金海马公司）签订“株洲市锦绣香江”家具采购合同书，约定金海马公司向广志达厂采购186847元家具；2017年8月15日广志达厂与金海马公司签订“深圳湾项目”家具采购合同书，约定金海马公司向广志达厂采购309633元家具；上述两份合同均约定广志达厂委托周宗彬为授权代表负责合同履行，周宗彬还在采购合同书落款签字，上述合同履行过程中，金海马公司于2017年8月31日向广志达厂预付货款92890元、2017年11月27日向广志达厂预付货款33500元。被告林永强确认上述合同及付款的事实。另原告周宗彬还提供了一份2017年8月30日广志达厂与金海马公司签订“香江国际”家具采购合同书复印件，拟证明金海马公司向广志达厂采购33500元家具，对该份合同林永强以没有原件为由不予确认。被告林永强认为，2017年8月份的租金没有在株洲项目186847元中抵扣，也没有进行其他抵扣，该月的欠款还有27000元，2017年9月欠款81863元没有在2017年8月15日南京湾项目309633元中抵扣，2017年10月欠款30000元没有在2017年8月30日香江国际项目33500元中抵扣。被告还主张仅在2017年7月前有就部分租金同意与货款抵扣，当时是基于双方合作愉快以及结算清楚的前提下才会同意抵扣部分，现在双方对货款的结算及质量存在争议，所以被告没有同意对2017年8月之后还进行抵扣。原告周宗彬称，周宗彬代林永强名下的广志达厂加工货物并送货给金海马，双方的代加工关系抵扣租金是习惯性操作，故周宗彬在几个月没有缴纳租金的情况下，林永强也没有提出异议，在双方产生冲突时，双岗村委会在进行调解时也对双方的代加工关系抵扣租金进行确认。被告林永强确认周宗彬、广志达与金海马三者之间存在代加工及送货的关系，但不同意在本案中处理代加工及送货的关系，也不同意未付的租金抵扣货款。原告还提供了双岗社区调解记录两页为证，两页落款日期均为2017年10月9日，一页有签名，一页无签名，无签名的一页内容为“做货446622元，实收33万多，已经出货12万多，厂租一个月包水电费约8万，厂方交3万房租给房东，房东开通电给工厂开工，在2017年10月25日约双方协商”，有签名的一页内容为“关于东莞市冠威家具有限公司与房东林永强因房租及货款争议情况”，之后就是罗列各方签名。被告林永强确认有签名的一页，对无签名的一页不予确认，还称，双岗村委会进行调解时，林永强不在场，当时是林永强侄子去的，但林永强没有同意货款抵扣租金，2017年10月9日原告唆使他人跳楼以解决房租问题，基于十九大的稳定因素，当时听说村委协调下口头谈的结果是原告先付3万元房租以便被告恢复水电，余下问题待2017年10月25日再协商。原告周宗彬确认是周宗彬侄子代表林永强去村委会谈的，林永强不在现场，当时跟周宗彬侄子口头谈好了货款抵扣租金后10月份还需支付30000元租金及水电杂费19000元。为此原告周宗彬还提供了两张银行签购单及转账凭证为证，显示2017年10月10日周宗彬向广志达厂支付了30100元及19000元，在2017年11月7日向广志达厂支付了16640元，原告称30100元是2017年10月租金，19000元是2017年9月水电费，16640元是2017年10月份水电杂费。被告林永强确认转账的事实，认为2017年11月7日刷卡支付的16640元与2017年11月明细表欠款36377元抵扣后11月还剩欠款19737元。另双方还确认2017年10月25日没有进行再次协商。原告称根据在村委会达成的一致意见，原告支付完30000元租金及水电费恢复了供电，10月份还剩余3万余元租金，恰好有货款进账抵扣，即金海马公司在2017年11月27日支付香江国际项目中的33500元货款给广志达厂，故没有再行协商。被告则表示因为原告有押金在被告处可用于抵扣，故没有再行协商。关于租赁物的合法性，原告周宗彬称不清楚涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证或房地产权证，被告林永强明确表示没有。鉴于林永强为出租方，其作为房东理应清楚房屋报建情况，故本院当庭释明涉案厂房租赁合同书为无效合同。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。没有证据证明涉案租赁物取得了建设工程规划许可证或房屋产权证，依照《最高人民法院》第二条的规定，林永强与周宗彬在2015年11月11日签订的厂房租赁合同书为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告林永强本应将押金120000元退还给林永强。至于被告林永强反诉的租金欠费，原告周宗彬主张用代加工的货款抵扣完租金后还剩36377元未付，还主张押金抵扣36377元后，林永强还需给回周宗彬83623元。被告林永强确认存在代加工关系，但认为仅同意对2017年7月及之前的租金进行抵扣，2017年8月及之后的租金没有同意抵扣，本院认为，租金与货款为不同性质，被告林永强明确不同意对2017年8月及之后的租金与货款进行抵扣，故2017年8月及之后的租金不发生抵扣货款的法律效果，且林永强在2017年11月出具的费用明细表明确写明的是2017年10月27日至2017年11月15日的水电费、2017年10月26日至2017年11月15日的伙食费、2017年11月1日至15日的租金合计36377元，指向非常明确，就是2017年11月的欠费情况，从费用明细表也不能看出是对之前全部租金及水电杂费的结算，故从费用明细表不能得出原告仅欠款36377元的结论。现被告林永强主张原告周宗彬2017年8月欠款27000元、9月欠款81863元、10月欠款30000元、11月欠款19797元，本院认为，（1）2017年8月欠款，原告主张2017年5月15日的株洲项目中周宗彬的货款为126000元，与2017年6月份租金抵扣50000元后还剩76000元，向林永强转账补足5471元后与2017年8月份房租抵扣81471元，本院已经明确认定2017年8月的租金不与货款进行抵扣，故本院对周宗彬主张已经将货款抵扣2017年8月租金的陈述不予采信，鉴于被告林永强自认的2017年8月欠租金额少于周宗彬主张的货款抵扣租金数额，属于对周宗彬有利的陈述，本院予以采信，认定2017年8月还欠款27000元；（2）2017年9月欠款，原告周宗彬主张2017年9月欠款81863元与2017年8月15日南京湾项目309633元中予以抵扣，同理第1点的认定理由，本院不予采信，认定2017年9月还欠款81863元；（3）2017年10月欠款，原告周宗彬主张2017年10月欠款中的30000元与2017年8月30日香江国际项目33500元货款抵扣，经村委会调解还需支付30000元租金及水电杂费19000元，还提供了2017年10月10日周宗彬向广志达厂支付了30100元及19000元的转账凭证。本院认为，村委会调解笔录两页前后内容能够衔接，在第二页签名也符合惯例，故对其真实性予以确认，但村委会调解笔录仅能证明双方协商由原告周宗彬先支付30000元租金恢复供电，还约定在2017年10月25日再协商，且双方均确认没有再协商，故村委会的调解笔录不能达到原告的证明目的，也不能证明有进行货款抵扣租金的事实。另因香江国际项目的合同仅为复印件，被告林永强对其真实性不予确认，对此本院亦不予确认，退一步说，即使该合同是真实性的，但同理第1点的认定理由，本院也不予认可有30000元的租金抵扣货款，故2017年10月还欠款30000元；（4）2017年11月欠款，2017年11月费用明细表载明2017年10月27日至2017年11月15日的水电费、2017年10月26日至2017年11月15日的伙食费、2017年11月1日至15日的租金合计36377元，周宗彬在2017年11月7日向广志达厂支付了16640元，故2017年11月还剩欠款19737元。至于被告林永强反诉的逾期付款的滞纳金，因为租赁合同无效，故合同约定的滞纳金条款亦属无效，本院对被告反诉的滞纳金不予支持。综上，被告林永强本应向原告周宗彬返还押金120000元，原告周宗彬应向被告林永强支付2017年8月欠款27000元、9月欠款81863元、10月欠款30000元、11月欠款19737元，两厢抵扣后，被告不仅无需再返还押金，原告周宗彬还需向被告林永强支付38600元。另原告周宗彬诉请从起诉之日起计算返还押金的利息，鉴于押金不足以抵扣起诉前所欠的租金等费用，本院也认定最终林永强实质上无需再向周宗彬返还押金，故对周宗彬诉请的利息不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第一百零五条的规定，判决如下：一、原告周宗彬与被告林永强于2015年11月11日签订的厂房租赁合同书无效；二、原告周宗彬于本判决生效之日起三日内向被告林永强支付涉案厂房2017年8月-2017年11月的欠费抵扣押金后的余款38600元；三、驳回原告周宗彬的其他诉讼请求；四、驳回被告林永强的其他反诉请求。如果原告周宗彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费945元，原告周宗彬已预缴，由原告周宗彬承担45元，由被告林永强承担900元。反诉受理费1460元，被告林永强已预缴，由原告周宗彬承担460元，被告林永强承担1000元。如不服本判决，各方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 刘 超二〇一八年五月七日书记员 陈雯榆附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。