贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初1712号原告：李雪林，女，1968年11月20日出生，苗族，中国人民银行贵阳中心支行工作人员，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物业公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路57号。法定代表人：程芝元，该公司董事长。委托诉讼代理人：朝阳，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：吴风林，该公司员工，一般代理。原告李雪林与被告兴隆物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雪林，被告兴隆物业公司委托诉讼代理人朝阳、吴风林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪林向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告不存在物业服务合同关系。2.判令被告返还其收取原告的物业服务费人民币16000元。3.判令被告返还其收取原告的自来水二次加压费及垃圾处置费人民币964元。4.判令被告返还其收取原告的停车费人民币19200元。5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：兴隆珠江湾畔小区系由贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建公司）开发建设并进行销售。原告自2010年底开始入住，至今小区入住已达90%以上。原告在与铁五建公司签订《商品房买卖合同》时，也与深圳市中铁物业管理有限公司贵阳分公司（以下简称深中铁公司）签订了《兴隆珠江湾畔前期物业服务协议》，深中铁公司为小区提供物业服务，经建设管理局备案，该协议合法有效。2017年4月，原告在筹建小区业主大会的过程中，了解到从2015年度开始，在小区从事物业管理和服务的企业不再是深中铁公司，而是本案被告。原告原以为是深中铁公司更名，后经查询了解才得知两家系独立的公司，没有任何关系，对此原告及部分小区业主多次对被告从事小区物业服务的合法性提出质疑，但被告至今没有做出任何解释，反而不断通过电话、上门、委托第三方等方式向原告及业主催收物业费、水费等费用。部分业主以双方不存在物业服务协议为由拒付费后，被告采取了不定时断水、断电等严重影响居住生活的方式。综上，原被告之间不存在合法有效的书面或口头上的物业服务合同关系，被告擅自在小区从事物业管理服务，并借此收取费用是不合法、不合理的，严重侵犯了原告的合法权益，原告现提起诉讼，诉讼请求如前。被告兴隆物业公司辩称，被告与兴隆珠江湾畔小区业主存在物业管理合同关系。根据物业管理条例的规定，小区开发建设单位铁五建公司与深中铁公司提前解除前期物业服务协议后，通过招投标方式重新选聘被告作为物业服务企业，并签订了协议，期限从协议签订之日至小区业主委员会成立并重新选定物管企业。小区至今尚未成立业主委员会，仍然处于前期物业服务阶段。原告作为小区的业主，应当按照协议履行义务，承担相关违约责任。根据《中华人民共和国合同法》之规定，被告与小区大部分业主签订了物业服务协议，被告已经履行管理责任，收缴率达到80%，已经满足超过法律规定二分之一业主的认同，被告提供了合法的物业服务，原告也享受了被告的服务，且小区仅被告一家物管公司提供服务，故被告不应退还物管费用。自来水二次加压费及垃圾处置费被告按照物业服务合同进行代收，该费用属于供水公司收取的费用，被告收取后已将费用交给了供水公司。车位权属建设单位与被告签订了物业托管协议，协议约定被告对车位进行管理，被告有权向相关人员收取停车费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告兴隆物业公司成立于2004年6月10日，经营范围为物业管理、家政服务、停车场服务管理、市政保洁服务等。兴隆珠江湾畔小区由贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建公司）开发建设。原告李雪林与其前夫刘宇购买了该小区诺丁山11栋1单元1层2号的房屋一套（建筑面积147.45平方米），二人于2004年4月13日办理离婚登记，离婚协议约定，案涉房屋归原告李雪林所有，刘宇放弃房屋的所有权和处置权。原告收房后于2010年12月入住该房屋。原告李雪林及其前夫刘宇与深圳市中铁物业管理有限公司贵阳分公司（以下简称深中铁公司）于2008年6月27日签订《兴隆珠江湾畔前期物业服务协议》一份，约定由深中铁公司为原告提供物业服务。该协议对物业服务内容、物业服务收费标准、地下或室内停车场车位服务费收费标准、违约责任等内容进行了约定。原告及深中铁公司均在该协议上进行了签字或签章。原告称从2008年起一直向深中铁公司交纳物业服务费。被告表示原告是否向深中铁公司交纳物业服务费不清楚。2012年10月10日，铁五建公司在小区进行公示，公示内容表明，深中铁公司的物业服务合同期限至2013年2月28日，深中铁公司不再续约，并与铁五建公司协商决定提前两个月解除合同（即提供物业服务至2012年12月31日）。因小区尚未成立业主委员会，铁五建公司代表小区广大业主利益，重新组织物业管理招投标工作，选聘物业服务企业进驻小区提供物业服务，并维持现有物业服务品质和费用标准。2012年10月15日，铁五建公司以《情况说明》的形式，向贵阳市原小河区住房和城乡建设局进行了书面报告。《情况说明》内容与2012年10月10日的公示内容一致。对此，原告表示不知情，没有看到过公示，也没有与被告签订物业服务合同。铁五建公司启动招投标相关工作，2012年11月28日开标评审工作结束，被告兴隆物业公司中标。2012年11月30日，铁五建公司向被告发出了《中标通知书》，并于2012年12月3日对被告中标事宜进行了公示。在中标公示中，明确了住宅、别墅、商铺、室内停车位管理服务费的中标单价。2012年12月31日，铁五建公司作为甲方，与作为乙方的被告兴隆物业公司签订了《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为兴隆珠江湾畔小区提供前期物业管理服务。该合同主要内容约定：“第一条物业基本情况，物业名称：兴隆·珠江湾畔，物业类型：多层、高层、别墅、商业，坐落位置：贵阳市小河区珠江路208号，建筑面积：约56万平方米。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.消防安全管理与防范；7.公共秩序维护、安全防范事项的管理和协助政府部门的管理；8.装饰装修管理服务；9.物业档案资料管理。……第五条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层电梯房：1.35元/月·平方米，多层步梯房：0.85元/月·平方米，……室内停车位服务费：50元/月·个，自来水二次加压费：0.35元/吨……第六条业主应于合同约定收房之日全额交纳物业服务费用；室内人防工程用作停车场，以及停车场产权属于开发商所有的，委托乙方管理，车位使用人应按小型车200元/个·月的标准向乙方交纳室内车位使用费；本合同期限为自本合同签订之日起至兴隆·珠江湾畔业主委员会成立后与新选聘物业公司签订物业服务合同之日止。该《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》还对其他相关内容进行了约定，铁五建公司及被告均在该合同上签章予以确认。同日，铁五建公司、深中铁公司、被告兴隆物业公司三方共同签订了《物业管理工作移交协议》，该协议主要针对深中铁公司已向小区业主收取的各类费用的移交、处理等事项进行了约定。原告表示因不知晓物管公司变更为被告，从2013年向被告缴纳了物管管理费至2014年年底，从2015年之后开始没有缴纳物管费。原告还提交被告代收水费、生活垃圾处置费的收款收据，收款方为被告，被告向原告开具了发票，发票上加盖了被告的发票专用章。对此，被告表示认可原告已缴纳物管费3902.184元的事实。铁五建公司与被告签订《物业托管协议》，铁五建公司委托被告对产权隶属于铁五建公司的小区室内停车场等进行管理、维修等。原告分别于2017年10月3日、2018年1月16日、2018年1月22日、2018年2月15日、2018年3月15日与被告签订了七份《兴隆珠江湾畔室内停车位使用协议》，约定原告使用小区室内停车位，该协议使用期以月为周期，每月一签，每月200元一个车位。原告称已按每月200元的标准缴纳了10年的停车费共计19200元，但未提交任何缴费票据。对此，被告表示因原告未提交相关证据证实缴费情况，故对其陈述不予认可。自来水二次加压费、垃圾处理费由被告向包括原告在内的小区业主收取后，统一向贵阳北控水务有限责任公司交纳，自来水二次加压费、垃圾处理费属于被告的代收费用。原告认为其与被告未签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，被告收取原告的物业服务费、停车费等不合法不合理，故原告诉至本院，诉请如前。另查，被告兴隆物业公司与该小区部分业主签订过《珠江湾畔前期物业服务协议》，协议约定的期限为交房之日至小区业主委员会成立后与物业服务企业签订正式的《物业管理服务协议》生效之日止。截止于本案开庭审理时，兴隆珠江湾畔小区尚未成立业主委员会。上述事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、兴隆珠江湾畔前期物业服务协议、公示、情况说明、中标通知书、兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同、物业管理工作移交协议、物业托管协议、兴隆珠江湾畔室内停车位使用协议、收款收据、发票等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。原告李雪林诉请要求确认原、被告不存在物业服务合同关系，属于消极确认之诉，同样具有诉的利益。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、铁五建公司与被告兴隆物业公司签订的《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》对原告是否具有约束力？二、原告有无接受被告提供的物业服务？原告要求退还其所交纳的费用有无法律依据？关于焦点一。铁五建公司系兴隆珠江湾畔小区的开发建设单位，该小区至今尚未成立业主委员会。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，在业主委员会未成立的情况下，兴隆珠江湾畔小区的建设单位铁五建公司与被告于2012年12月31日签订的《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》，该合同对包括原告在内的全体业主均具有约束力，原告应当按照该合同约定，按时交纳物业服务费、车位使用费等合同约定的费用。关于焦点二。深中铁公司与铁五建公司提前解除合同、铁五建公司重新组织招投标选聘物业服务公司、被告中标，上述情况铁五建公司在事前均进行了公示，同时还将相关情况向贵阳市原小河区住房和城乡建设局进行了书面汇报。原告在铁五建与被告签订《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》后，曾数次向被告交纳了物业服务费、代收水费、生活垃圾处置费，且收取费用一方出具的发票、收据上均加盖了被告的发票专用章或收款专用章。原告亦数次与被告签订《兴隆珠江湾畔室内停车位使用协议》，向被告交纳了停车费。本院认为被告在与铁五建公司签订《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》后在小区进行了物业服务，原告作为小区业主，在小区居住期间接受了被告提供的物业服务，原告与被告之间存在物业服务合同关系，原告应当向被告支付物业服务费。同时根据原告与被告签订的《兴隆珠江湾畔室内停车位使用协议》，原告也应向被告交纳停车费用。自来水二次加压费及垃圾处置费由被告收取后统一向贵阳北控水务有限责任公司交纳，被告并非该费用的实际收费方。物业服务费、停车费用、自来水二次加压费及垃圾处置费原告均应交纳，因此原告要求退还上述费用没有事实及法律依据，本院依法予以驳回。在此需要说明，住宅小区和谐是和谐社区与和谐社会建设的重要内容。推进和谐小区建设，有利于提高和改善城市居民的物质文化生活和精神文化生活，也有利于维护正常社会秩序，这需要通过业主和物业企业乃至社区的共同努力。对于业主与物业服务企业之间存在问题，业主可以通过召开业主大会，选举业主委员会的方式，由业主委员会代表业主与物业服务企业进行沟通，协商予以解决。同时，业主大会还可依据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，按规定程序作出解聘物业服务企业的决定，重新选聘新的物业服务企业。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李雪林的诉讼请求。案件受理费人民币452元（已减半收取），由原告李雪林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇一八年五月十五日书记员  廖香怀