安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1522民初668号 原告：王士丽，女，1986年10月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：殷翔宇，安徽殷坪律师事务所律师。 被告：朱定明，男，1978年8月13日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被告：霍邱县昊宇商务服务有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇三里村。（缺席） 法定代表人：董兴元，该公司经理。 原告王士丽诉被告朱定明、霍邱县昊宇商务服务有限公司（以下简称昊宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王士丽的委托诉讼代理人殷翔宇、被告朱定明均到庭参加诉讼，被告昊宇公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王士丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年5月9日订立的房屋买卖合同；2、判令被告朱定明双倍返还定金126000元；3、判令被告朱定明返还购房款144848元；4、判令被告昊宇公司返还佣金3000元；5、判令两被告赔偿经济损失46152元。事实和理由：2017年5月9日，经被告昊宇公司介绍，原告和被告朱定明订立房屋买卖合同，约定朱定明将坐落在霍邱县、建筑面积为83.33平方米的房屋一套卖给原告，总房款为315000元，原告交定金280000元（转账200000元，以后交现金80000元），昊宇公司介绍订立合同时收取原告佣金3000元。原告准备交付剩余房款时，得知朱定明出卖的是某开发商的房屋、其没有所有权，原告要求朱定明退款，其仅退还72152元、并要求原告买开发商的房屋，此房价上涨至361152元、给原告造成损失46152元。朱定明对出卖的房屋没有所有权，物权无法转移，合同目的无法实现，构成根本违约，应承担违约责任，双倍返还定金及购房款并赔偿损失。昊宇公司作为中介机构，在从事居间服务过程中未尽注意义务，使朱定明出卖没有所有权的房屋，也构成违约，应承担返还佣金的民事责任。 被告朱定明辩称：房屋我是以320000元买案外人刘福的，他给开发商霍邱苏润置业有限公司（以下简称苏润公司）做装潢工程，苏润公司抵付欠他的工程款。我以315000元卖给原告，原告当时交给我80000元、其中交给苏润公司70000多元，剩余200000元打到我卡上。关于赔偿我也不懂，房屋的相关事宜我会给原告处理好。 被告昊宇公司未作答辩。 原告王士丽围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原、被告身份证复印件，证明原告和被告朱定明身份信息，具有诉讼主体资格。2、营业执照，证明被告昊宇公司依法成立，具有诉讼主体资格。3、房屋买卖合同，证明原告和朱定明订立房屋买卖合同，原告和被告昊宇公司在买卖合同中约定有居间合同条款；朱定明出卖房屋面积为83.33平方米，总房款315000元。4、建行交易明细清单，证明原告转款200000元给朱定明。5、收条，证明朱定明收到原告定金280000元。6、承诺书，证明朱定明承诺在2017年6月5日前，将所有手续办理完成，否则根据合同内容属于违约。7、收据、认购书、住宅价单，证明原告购买开发商房屋（朱定明出卖给原告的）总价款为361152元，与原告与朱定明订立合同购买价315000元相比上涨46152元（361152-315000），原告损失46152元。 被告朱定明、昊宇公司均未提交证据。 本院对原告王士丽证据及事实的认定如下：1、原、被告身份证复印件均系公安机关出具，对该证据及事实予以认定。2、营业执照系市场监督管理机关出具，对该证据及事实予以认定。3、房屋买卖合同系原告与被告朱定明签订，具有真实性；但对于本案涉及的位于霍邱县的房屋，因朱定明未能举证证明其对该房屋具有所有权或处分权，该合同不具合法性；且该合同第四条注明“甲方应于2017年5月17日前将房产交付给乙方，且物业费、钥匙等一并转交”，第五条注明“甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷”，结合证据7中的认购书等证据，该房屋无论是否已被苏润公司出售给他人，因朱定明未能举证证明其对该房屋具有所有权或处分权，其在事实上已无法履行该合同及将本案涉及的房屋交付给原告，显系违约行为；而被告昊宇公司在房屋买卖合同中“证明人”处盖章，其在该合同中并无权利、义务，其行为属另一法律关系，该合同在本案中与昊宇公司无关联性。4、建行交易明细清单系银行出具，证明原告于2017年5月10日通过银行向朱定明转账汇款200000元，对该证据及事实予以认定。5、收条系朱定明出具，证明朱定明认可收到原告定金280000元，且庭审中原告自认另交给苏润公司72152元及苏润公司出具收条收到原告佣金5500元、合计77652元，结合证据7中的收据、住宅价单（苏润公司收条）等证据，该77652元属原告与苏润公司之间的另一法律关系，本院认定朱定明在签订合同时收取原告款项为280000-77652＝202348元。6、承诺书系朱定明出具，证明朱定明承诺于2017年6月5日前将原告购买房屋的所有手续办理完成，否则属于违约行为，对该证据及事实予以认定。7、收据、住宅价单（苏润公司收条）均系苏润公司出具，证明原告于2017年5月10日向苏润公司交付72152元、佣金5500元，合计77652元，且庭审中原告自认另交给苏润公司72152元及苏润公司出具收条收到原告佣金5500元、合计77652元，该77652元属原告与苏润公司之间的另一法律关系，对该证据及事实在本案中不予认定；认购书系案外人与苏润公司之间所发生、与本案不具关联性，且该证据涉及的案外人与苏润公司均未到庭、亦无法核实其真实性，故无论该证据是否属实，均不能证明该认购书中的房屋价款与本案中合同价款之间的差额就是原告的损失，对该证据及事实在本案中不予认定。 综上，本院查明的事实：2017年5月9日，原告王士丽与被告朱定明签订房屋买卖合同一份，合同约定，卖方（甲方）为朱定明、买方（乙方）为王士丽；甲方所售房屋位于霍邱县，建筑面积为约83.33平方米；甲方所售房屋总金额为315000元，中介公司交易佣金由双方各支付3000元给公司；乙方预付定金280000元，首付款在2017年5月10日付清，如乙方违约则定金不予退还、如甲方违约则双倍返还乙方，余款35000元在2017年7月10日前付清，否则乙方违约、乙方将房产无条件过户给甲方；甲方应于2017年5月17日前将房产交付给乙方，且物业费、钥匙等一并转交；甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷、由甲方承担全部责任等；原告在合同中“乙方”处签字，朱定明在合同中“甲方”处签字，昊宇公司在合同中“证明人”处盖章；同日，原告向昊宇公司交付居间费3000元。2017年5月10日，原告通过银行向朱定明转账汇款200000元、支付现金2348元，合计202348元；同日，原告向苏润公司交付72152元、佣金5500元，合计77652元；同日，朱定明向原告出具收条一份，注明“今收到王士丽购置苏润城市广场房屋，首付定金款贰拾捌万元整（280000元）”；同日，朱定明向原告出具承诺书一份，注明“因王士丽在我这里购买苏润城市广场7幢2003号房屋，是全款购买，在2017年6月5日前将所有手续办理完成，否则根据合同内容，属于违约行为”。之后，朱定明未能将本案涉及房屋的购房手续办理完成，亦未将房屋交付给原告。另查明，本案涉及的房屋系苏润公司开发建设，朱定明对该房屋没有所有权。 本院认为：本案争议焦点有:1、本案涉及的房屋买卖合同是否应当解除，被告朱定明在本案中是否构成违约行为及是否应承担民事责任。2、被告朱定明应如何承担相应的民事责任。3、被告昊宇公司在本案中是否应承担民事责任。 关于焦点1，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任；本案原告王士丽与被告朱定明于2017年5月9日签订房屋买卖合同，双方均应按照合同约定履行义务；但本案涉及的位于霍邱县的房屋系苏润公司开发建设，朱定明对该房屋没有所有权，且朱定明未能按合同约定将房屋的购房手续办理完成、亦未将房屋交付给原告，则朱定明的行为在本案中构成违约，原告购买房屋的合同目的亦不能实现；故本案涉及的房屋买卖合同应当解除，朱定明亦应承担相应的违约责任。 关于焦点2，本院认为，本案原告王士丽虽然实际支付了280000元款项、被告朱定明亦向原告出具了280000元的收条，但其中77652元系原告交付给苏润公司，该款属原告与苏润公司之间的另一法律关系，本院在本案中不予处理；双方在房屋买卖合同中约定的“乙方预付定金280000元，首付款在2017年5月10日付清”，朱定明在收条中注明的“首付定金款贰拾捌万元整（280000元）”，双方真实意思表示应为定金及首付款合计为280000元，且朱定明实际收到原告款项应为202348元；朱定明收取定金后，并未按房屋买卖合同的约定将本案涉及房屋的购房手续办理完成、亦未将房屋交付给原告，则其行为构成违约，应当双倍返还定金；至于朱定明双倍返还定金的数额，依法不得超过主合同标的额的20%，即定金为315000×20%＝63000元、双倍返还定金的数额为126000元，对原告该部分诉请、本院依法予以支持，而双方在协议中约定的定金数额超过主合同标的额20%的部分，则不予支持。原告诉请朱定明朱定明返还购房款144848元，因朱定明实际收到原告款项为202348元，则其应返还购房款为202348-63000＝139348元，对原告该部分诉请、本院依法予以支持，其余部分则不予支持。原告诉请两被告赔偿经济损失46152元，因其未能举出充分证据证明，故对原告该项诉请，本院亦不予支持。 关于焦点3，本院认为，原告诉请被告昊宇公司返还佣金3000元，因该款属原告与昊宇公司之间的另一法律关系，则昊宇公司在本案中不应承担民事责任，本院在本案中不予处理，故对原告该项诉请，本院亦不予支持。 综上，原告的诉请部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决如下： 一、判令解除原告王士丽与被告朱定明于2017年5月9日订立的房屋买卖合同； 二、被告朱定明双倍返还原告王士丽定金126000元，于判决书生效之日起三日内一次性付清； 三、被告朱定明返还原告王士丽购房款139348元，于判决书生效之日起三日内一次性付清； 四、被告霍邱县昊宇商务服务有限公司在本案中不承担民事责任； 五、驳回原告王士丽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6085元，由原告王士丽负担805元，被告朱定明负担5280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长 范 寿 红 审 判 员 墨   力 人民陪审员 戴 先 军 二〇一八年五月九日 书 记 员 朱煜（代） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同。 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。