广西壮族自治区平南县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0821民初315号原告：平南县华政物业管理服务有限公司，住所地广西平南县平南镇龚州大道华鹏国际小区内。法定代表人：王泽华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴雨桐，广西骏扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。被告：卢海明，女，1989年3月1日出生，汉族，居民，现住广西平南县。被告：王浠昀，男，1987年7月4日出生，汉族，居民现住广西平南县。原告平南县华政物业管理服务有限公司（以下简称华政物业公司）与被告卢海明、王浠昀物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，本案经批准扣除审限30天。本案现已审理终结。华政物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决卢海明、王浠昀支付2016年2月1日-2016年12月31日期间的电费1990.1元，2016年2月1日-2017年11月30日期间的水费791元，2016年3月1日-2017年12月31日期间的物业管理费2680.92元、专项维修费335.06元、电梯维护费660元、生活垃圾清理费176元，上述费用合计6633.08元；2.本案诉讼费由卢海明、王浠昀承担。事实和理由：2013年2月18日，原告与广西华鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对华鹏中央公园提供前期物业管理服务，管理期限自2013年2月20日起至2023年2月19日止。2012年6月18日，被告购买了华鹏中央公园1幢1804号房，建筑面积152.32㎡，2014年6月14日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照物业费0.8元/㎡/月、公共维修基金0.1元/㎡/月、电梯维护费30元/户/月缴纳服务费，同时原告受水电部门的委托代收或预收水电费，并按市政有关规定代收垃圾清理费。协议生效后，被告装修并入住了该房屋，但没有按照约定缴纳上述费用，经原告多次催讨，被告仍拒绝缴纳，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告诉讼请求。卢海明、王浠昀答辩称，被告一直按照前期服务协议缴纳相关费用，但华政物业公司的以下行为引发其拒绝缴纳费用：1.2016年3月，在业主大会上，业主要求按照平南县物价局平价[2013]53号文件中规定的收费标准进行整改，但原告拒绝整改，导致业主多缴纳了水费电费，造成经济损失；2.华政物业公司没有按照平南县供电局代收标准收取电费，擅自提高价格，从中牟利，规定的电费为0.5283元/度，但在2013年7月-2014年3月30日期间按照1元/度收取，2014年4月1日-2016年12月31日期间按照0.7元/度收取，只要华政物业公司按照标准收费、并将2013年-2016年多收取的电费双倍返还，被告即按时缴纳物业费；3.华政物业公司没有按照平南县水厂代收标准收取水费，规定的水费为2.74元/m³,但华政物业公司却按照3.5元/m³收取水费，只要华政物业公司按照标准收费、并将2013年-2016年多收的水费双倍返还，被告即按时缴纳物业费；4.华政物业公司从2013年7月开始，对业主所缴纳费用均没有开具发票，存在偷税漏税行为，只要华政物业公司在交费时开具正式发票，被告即按时缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2013年2月18日，原告与广西华鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对华鹏中央公园提供前期物业管理服务，管理期限自2013年2月20日起至2023年2月19日止。2012年6月18日，被告从广西华鹏房地产开发有限公司处购买了华鹏中央公园1幢1804号房，建筑面积152.32㎡，2014年6月14日，原告(甲方)、被告(乙方)签订了《前期物业服务协议》，2014年6月14日，被告验收房屋后开始装修并入住该房屋。《前期物业管理服务协议》第一条双方的权利义务第一款第十点约定：对乙方拒不缴纳相关费用（物业服务费、代收代缴水电费、公共部位公摊水电费、生活垃圾费、电梯费、装修垃圾清运费等费用）的，甲方有权采取相应措施和法律措施催缴；第四条物业服务费用中第二款对缴费标准和时间进行了约定：住宅按0.8元/㎡/月、公共维修基金按照0.1元/㎡/月、电梯维护费30元/户/月收取、公共水电费按实际产生度数均摊到户收取、二次加压费按实际产生数均摊到户收取，在开发商通知入伙之日起开始计收物业服务费，甲方向乙方预收半年的物业服务费，半年后乙方每三个月预交一次，每次提前7天预交下期费用。在业主缴纳物业管理费时，原告没有出具发票。被告于2016年2月1日-2016年12月31日期间共用电2843度，2016年2月1日-2017年11月30日共用水226m³。因被告没有按时缴纳物业管理费，原告遂向本院起诉，要求被告支付2016年2月1日-2016年12月31日期间的电费1990.1元（0.7元/度×2843度），2016年2月1日-2017年11月30日期间的水费791元（3.5元/m³×226m³），2016年3月1日-2017年12月31日期间的物业管理费2680.92元（0.8元/㎡×152.32㎡×22个月）、专项维修费335.06元（0.1元/㎡×152.32㎡×22个月）、电梯维护费660元（30元/月×22个月）、生活垃圾清理费176元（8元/月×22个月），上述费用合计6633.08元，庭审中，被告承认其未缴纳上述费用，但对水费、电费的收取标准提出异议。另查明，华政物业公司按照0.8271元/度的标准向平南县供电公司缴纳2015年电费，按照0.8121元/度的标准缴纳2016年电费；2016年5月前按照2.95元/m³标准（非居民用水标准）向平南县自来水厂缴纳水费，2016年5月后按照2.74元/m³标准（居民用水标准）缴纳水费。据本院向平南县自来水厂询问，住宅小区在建设期间及入住率较低时按照非居民用水标准收取水费，入住率约一半后经房地产开发公司或物业公司申报，变更为居民用水标准，水费标准包括供水价格及污水处理费。上述事实，有原告提供的《商品房预售合同》、《前期物业服务协议》、办理入伙手续委托书、房屋移交验收记录表、收费通知单、电费缴纳发票、水费缴纳发票、被告提交的物价局文件、本院依职权调取的水费缴纳清单、询问笔录以及双方当事人陈述等证据材料在卷作证。本院认为，一、原告作为华鹏中央公园的物业管理服务公司，被告作为该小区的业主，双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，对双方当事人均有约束力。被告没有按时缴纳2016年3月1日-2017年12月31日期间的费用，已构成违约，依法应当承担违约责任，故原告请求被告支付物业管理费2680.92元、专项维修费335.06元、电梯维护费660元于法有据，本院依法予以支持。二、对生活垃圾清理费176元，被告承认其确有发生该费用，原告请求于法有据，本院依法予以支持。三、原告所请求的水电费，不属于《前期物业服务协议》约定的物业服务费，而属于原告委托代收或垫付后追索的性质，根据《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。1.原告向供电部门按0.8271元/度或0.8121元/度的标准缴纳电费，现其请求按照0.7元/度的标准收取电费，是对其权利的自主处分，其请求被告支付2015年12月1日-2016年12月31日期间的电费1990.1元，意思表示真实，本院依法予以支持。2.原告收取水费标准（3.5元/m³）高于向供水部门缴纳的费用（2.95元/m³、2.74元/m³），其称因供水需二次加压，期间会产生电费及水的损耗，遂将该电费及损耗计入水费标准，本院认为，根据《前期物业服务协议》，二次加压费按实际产生均摊到户，原告未能举证证实二次加压实际产生的电费、损耗及均摊计算方法，也未能举证证实收取的费用没有增加业主额外的费用，故其主张按照该标准收取费用，于法无据，本院依法不予支持，但其确实向供水部门缴纳了水费，故应按照其向供水部门的缴纳标准（2.95元/m³、2.74元/m³）计算费用。原告自2013年即开始提供物业管理服务，被告在2014年已经入住该小区，原告应及时向供水部门变更业主用水种类，以减少业主费用，其却在2016年5月才向供水部门变更用水种类，原告提供的服务不到位，导致业主在2016年5月前实际为居民用水、却被迫按非居民用水标准缴纳水费，引发业主不满，本院酌情认定其应承担部分损失，其请求的2015年12月1日-2017年11月30日期间的水费，按照2.74元/m³标准计算，被告应缴纳水费619.24元（2.74元/m³×226m³）。被告称原告应双倍返还多收的水电费，但没有提供证据证实其多交的水电费数额及双倍返还依据，被告应另行主张权利。被告还称原告没有开具发票，因此其有权拒绝缴纳物业费，原告虽没有开具发票，但该行为应由税务部门进行处理，被告可以通过其他方式要求原告按照规定开具发票，对其辩称，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告卢海明、王浠昀向原告平南县华政物业管理服务有限公司支付物业管理费2680.92元、专项维修费335.06元、电梯维护费660元、生活垃圾清理费176元、电费1990.1元，水费619.24元，合计6461.32元。二、驳回原告平南县华政物业管理服务有限公司其他诉讼请求。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕（平南县人民法院标的款专用帐户，开户行：中国邮政储蓄银行平南县支行。开户名称：平南县人民法院。帐号：10×××88），如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告卢海明、王浠昀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，并于上诉期限届之日起七日内预交上诉费50元（户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，账号：20×××16，开户行：农行贵港分行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘秀莉二〇一八年五月十五日书记员  韦雨欣