.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省唐山市路南区人民法院民事判决书（2018）冀0202民初1171号原告（反诉被告）：郭春兰，女，1968年1月15日生，汉族，住唐山市。委托诉讼代理人：郭建立，河北冀华律师事务所唐山分所律师。被告（反诉原告）：唐山南湖投资集团有限公司。法定代表人：宋建军，职务总经理。委托诉讼代理人：康明伟，河北福航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏伟，河北福航律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郭春兰与被告（反诉原告）唐山南湖投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案，被告唐山南湖投资集团有限公司于2018年4月10日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郭春兰委托诉讼代理人郭建立及被告唐山南湖投资集团有限公司委托诉讼代理人康明伟、李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭春兰向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付利息及相关损失（自2012年7月3日起按照中国人民银行同期贷款利率2倍支付利息至2018年3月9日付清原告首付款之日止，以38870425元为基数）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月2日，原告与唐山市南湖生态城开发建设投资有限公司（2017年8月21日更名为唐山南湖投资集团有限公司）签订了《商业楼预订协议书》。协议约定原告自愿认购被告开发的”唐山市南湖西北片区震后危旧平房改造安置小区商业楼，建筑面积14569.25平方米，房屋总价款为77740850元。付款方式为：首付款38870425元于2012年7月25日前付清，剩余房款在被告取得《预售许可证》后，正式签订《商品房买卖合同》之日付清。被告承诺上述房屋”两证齐全”，并承担相关办证费用（包括契税、公共维修基金及相关费用）。原告按照协议约定于2012年7月3日向被告支付了首付款38870425元，但被告因消防验收手续不齐全，一直未完成实质交付，而且因未取得预售许可证，不能办理不动产登记，无法实现”两证齐全”的承诺。鉴于被告的违约，致使合同目的无法实现，原告与被告于2018年2月12日达成《退房协议》。现双方因赔偿损失数额协商未果，所以原告提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告唐山南湖投资集团有限公司针对原告提起的诉讼辩称，根据原、被告双方签订的《商业楼预定协议书》第四条规定”在正式签订《商品房买卖合同》前，乙方如放弃购房，甲方全额退还乙方已预交的购房款，乙方不再主张其他权利”。因此，根据该条款明确约定乙方放弃其他权利，视为郭春兰已放弃向被告主张违约金、利息和其他损失的权利；2.即使被告南湖投资公司应当承担相应利息，原告郭春兰要求被告按照中国人民银行同期贷款利率2倍支付利息及相关损失也无任何法律依据，原告要求2倍利息过高。被告唐山南湖投资集团有限公司向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付自2016年11月5日起至2018年2月12日止对”唐山南湖西北片区震后危旧平房改造安置小区L组团综合楼”的房屋占有使用费共计777749.7元（0.6元×实际使用面积2787.63平方米×465天）；2.反诉费用由原告承担。反诉的事实和理由：2012年7月2日，被告与原告签订了《商业楼预订协议书》，约定原告自愿认购被告开发的”唐山南湖西北片区震后危旧平房改造安置小区L组团综合楼”，建筑面积为14569.25平方米，总价款77740850元，原告应于2012年7月25日前向被告支付38870425元首付款，剩余房款于双方签订《商品房买卖合同》之日付清。《商业楼预订协议书》签订后，原告已经向被告支付了38870425元首付款，被告也交付了涉案房屋，原告接收后已占有使用房屋。原告郭春兰针对被告唐山南湖投资集团有限公司的反诉辩称，双方合同解除的原因是被告的根本违约，即无法办理”两证”才导致的结果。从合同目的无法实现的过错程度来看，被告应当承担100%的过错，而原告没有任何过错。另外，原告装修等费用损失近1000万元，而市场差价损失更是大得惊人，合同签订时房价为4000-11000元/平方米，现在是10000-20000元/平方米，也就是说，用同样的钱原告已经不可能实现合同签订时的目的。再者，原告购买房屋是用于开办医院，但被告至2016年11月5日才完成了消防验收，才将部分房屋交付，且到合同解除时尚未正式使用，更谈不上收益。可见，造成合同无法正常履行的后果和损失全部是被告违约造成，全部责任应当由被告承担，其要求原告支付占有使用费没有法律依据，更违反法律规定的公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，阐述如下。对原告提交的证据阐述如下：原告提交的证据二、证据三，由于被告对此均无异议，本院对上述证据的真实性、关联性予以认可，对证明目的本院将综合予以认定。被告对原告提交的证据一有异议，被告已按照协议约定交付了涉案商业楼并且原告正常使用到2018年2月12日，该协议书第四条明确约定了乙方放弃向甲方主张其他权利，因此原告主张利息及其他损失没有任何依据；对证据四有异议，被告已按协议约定退还原告购房首付款38870425元，并且原告在协议第六条第一项明确放弃索赔装修损失的主张、第二项原告明确放弃利息之外的任何索赔的权利。对于利息损失双方在商业楼预定协议书第四条明确约定，原告不主张任何权利，其中包括利息的损失。对被告提交的证据阐述如下：原告对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四的证明目的均有异议。证据一、证据二不能达到被告的证明目的，双方于2012年7月2日签订协议至2016年11月5日才完成消防验收，而且一直未与原告办理房屋交付手续，原告并未实质使用；证据三虽然双方约定除利息之外原告放弃其他权利，但是利息并不是银行贷款利率一倍的概念，因被告根本违约造成房屋买卖合同无法实现，构成违约，这里的利息是被告承担违约责任的方式，违约责任如果以贷款利率为基本标准，根据法律规定的罚息原则是可以上浮50%-100%，鉴于本案当中全部过错在于被告其承担违约责任，在法律性质上讲是一种惩罚，原告主张上浮100%合情合理合法；对证据四，该协议书第5条”两证”齐全是被告根本义务，无法办理”两证”导致合同无法继续履行，违约责任在于被告，其应当承担法律上的违约责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与唐山市南湖生态城开发建设投资有限公司（2017年8月21日更名为唐山南湖投资集团有限公司）签订了《商业楼预订协议书》。协议约定原告自愿认购被告开发的”唐山市南湖西北片区震后危旧平房改造安置小区商业楼，建筑面积14569.25平方米，房屋总价款为77740850元。付款方式为：首付款38870425元于2012年7月25日前付清，剩余房款在被告取得《预售许可证》后、正式签订《商品房买卖合同》之前付清。被告承诺上述房屋”两证齐全”，并承担相关办证费用（包括契税、公共维修基金及相关费用）。2012年7月3日原告向被告支付了首付款38870425元。而后由于被告原因未能取得预售许可证，不能办理不动产登记，无法办理”两证”。2017年12月16日原告向被告发出解除《商业楼预定协议书》通告函，解除合同。2018年2月12日双方签订了《退房协议》，被告于2018年3月9日将首付款退还原告。另查明，涉案房屋于2016年11月5日通过消防验收。本院认为，针对本案本诉部分，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人均应当全面履行自己的义务，由于违约导致合同无法履行的应当承担违约责任。原告与被告签订《商业楼预定协议书》后，原告按照约定支付了首付款，因被告原因未取得预售许可证，不能办理不动产登记，无法办理”两证”构成违约，被告应当承担违约责任。综合本案具体案情，对于原告利息主张，本院酌情按照2012年中国人民银行同期贷款利率7.05%的1.5倍予以支持。针对本案反诉部分，因《商业楼预定协议书》解除的根本原因在被告，是被告根本性违约造成，并不是原告放弃购买房屋所致。而且，直至2016年11月5日涉案房屋才完成消防验收，才具备交付条件。依据合同目的无法实现的过错程度，被告主张2787.63平方米的占有使用费理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐山南湖投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郭春兰2012年7月4日起至2018年3月9日止利息（以38870425元为基数，按照2012年中国人民银行同期贷款利率7.05%的1.5倍计算）。二、驳回被告（反诉原告）唐山南湖投资集团有限公司的全部反诉请求。三、驳回原告（反诉被告）郭春兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费141800元，反诉受理费5789元，由被告唐山南湖投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长马元庆人民陪审员邓宏宇人民陪审员赵建波二〇一八年五月十四日书记员刘洋