大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初236号原告李凤侠，女。委托代理人陈国芳。被告大连海创投资集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区七贤岭产业化基地高新街**，组织机构代码71134728—9。法定代表人陈景辉，董事长。委托代理人付振彤，辽宁法大律师事务所律师。委托代理人所超，辽宁法大律师事务所律师。被告大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区爱贤街****—**。法定代表人于景才，经理。委托代理人刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。被告大连润亿房地产开发有限公司，，住所地大连市旅顺口区黄河路**法定代表人戴玉琦，董事长。第三人大连高新技术产业园区动漫产业管理办公室，住所，住所地大连市高新园区黄浦路**div>法定代表人栗冬生，主任。委托代理人李永志，辽宁兴中律师事务所。委托代理人阚浩然，辽宁兴中律师事务所。原告李凤侠与被告大连海创投资集团有限公司（以下简称海创投资公司）、大连高新园区海创物业管理有限公司（以下简称海创物业公司）、大连润亿房地产开发有限公司（以下简称润亿公司）、第三人大连高新技术产业园区动漫产业管理办公室（以下简称动漫办）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日作出（2015）甘民初字第7110号民事判决，后原告李凤侠提起上诉。2016年12月21日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终6995号民事裁定，撤销上述判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李凤侠的委托代理人陈国芳，被告海创投资公司的委托代理人付振彤，被告海创物业公司的委托代理人刘鲜芳，第三人动漫办的委托代理人阚浩然到庭参加了诉讼。被告润亿公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告海创投资公司赔偿原告装修款人民币35万元；2、判令被告海创投资公司赔偿原告转租人民币5万元。事实与理由：2009年7月17日第三人动漫办受产权人被告海创投资公司的委托，将位于高新园区黄浦路620号地下室出租给被告润亿公司开设餐厅，租期60个月，自2010年2月1日至2015年1月31日止，合同约定第一年免收租金，第二年租金为89342.51元。此后每年租金为134013.70元。2009年7月26日，被告润亿公司将该房屋转租给原告，并向原告出具了授权委托书，向原告收取了装修费15万元，租金18万元，并将其接收原餐厅内餐具转交给原告收取该批餐具费10万元。2010年9月8日，第三人动漫办向原告出具了情况说明，同意2010年9月3日大连盛鑫开发有限公司对李凤侠的委托，动漫办同意大连高新园区海韵餐厅或原告对外经营。2010年8月23日原告与第三人动漫办办理房屋租赁登记在备案申请书中动漫办承诺：“于2009年7月17日动漫办与大连盛鑫房屋开发有限公司双方签定的房屋租赁合同第三页第八条乙方不得对房屋进行转租、转借、合作联营等，更改为乙方或大连高新园区海韵餐厅或李凤侠可以对房屋进行转租、合作、联营。甲方向李凤侠及时提供办执照用各种合法有效手续。”期间原告投资20万元对餐厅装饰装修、购置设备价值305753元，招募员工开始试营业。2010年8月11日高新园区消防大队向原告下达了高公消封字[2010]第26号临时查封决定书，以自动消防设备停用，不再具备防火灭火功能为由停止营业1个月限期整改，原告将此事告知动漫办请求其维修消防设施，动漫办口头答应但未予以维修，要求原告停止对外营业，但要保证动漫办和物业员工开门，继续提供用餐。2010年8月17日，消防大队再次下达高公消封字[2010]第36号临时查封决定书，明确指出餐厅内建筑消防设施严重损坏，不再具备消防灭火功能的这些问题予以查封。2011年7月11日，动漫办收回餐厅钥匙并出具了收条。原告与李飞翔协议解除了承包，于2011年6月原告将餐厅转租给刘相芬并收取其定金5万元，刘相芬添置了部分餐具和炊具，但动漫办一直未维修消防设施，餐厅不能营业。使得刘湘芬一直未能营业。经原告与刘相芬协商解除协议。原告双倍返还其定金10万元。2012年2月被告海创投资公司解除对动漫办的委托，收回交动漫办使用管理的两栋楼，将包括原告承租在内的整栋大楼另行出租，并要求润亿公司将餐厅所有的物品拉走腾退房屋，指定物业公司保安配合为润亿公司打开餐厅门锁让搬运物品。原告于2012年3月8日发现餐厅内物品全部丢失，原告询问动漫办和海创投资公司均回答不知情，原告以为物品失窃向高新园区公安分局报警，经该局侦查得出结论无盗窃犯罪事实，是海创投资公司收回房屋要求润亿公司拉走物品并为润亿公司打开餐厅的门锁。原告认为动漫办代表海创投资公司同意原告转租房屋开设餐厅并承诺：“向李凤侠及时提供办执照用各种合法有效手续。”以保证餐厅合法经营，但明知消防设施损坏严重，不再具有消防功能而不予维修，多次被管理部门查封，原告无法经营餐厅，并在原告不知情的情况下在合同有效期内单方解除与润亿公司的租赁合同，要求润亿公司腾退房屋，拉走原告所有物品，给原告造成巨大经济损失，应当承担赔偿责任。由于原告一直未能正常运营餐厅，海创投资公司应退还抵顶租金和物业费的餐费，润亿公司预收原告的租金并未交付，被告海创投资公司理应退还，由于被告海创投资公司违约导致原告未能合法经营，其无权收取租金，这是润亿公司未向其交付租金的原因，因此，被告海创投资公司应该承担连带责任。原告自2012年3月份至今与被告海创投资公司、润亿公司协商未果。故诉至法院，请求判如所请。被告海创投资公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间无任何法律关系，原告无权要求我方赔偿装修款及转租定金。被告海创物业公司辩称，原、被告餐费有抵顶协议，原告使用期间，没有交过物业费，产生的物业费已超过原告诉讼请求。被告润亿公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人述称，原告所述与事实不符，未对第三人提出诉讼请求，第三人不应对原告承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：被告海创投资公司系坐落于大连市甘井子区房屋的登记所有权人。海创投资公司曾向动漫办出具《授权委托书》，载明：分别坐落于甘井子620、622号，建筑面积7171.36平方米的房屋，系海创公司所有，该房屋现作为动漫办用房，委托动漫办对该房屋进行对外租赁。2009年7月17日，被告润亿公司作为承租人（乙方）与作为出租人的第三人动漫办（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定：甲方出租位于大连市（房屋面积为1223.87平方米），房屋租赁期共60个月，自2010年2月1日至2015年1月31日止。甲方应当于2009年7月25日前向乙方交付房屋，第一年免租，第二年租金为89342.51元，第三年以后每年房租为134013.70元。原地下室餐厅厨具折价为10万元交予乙方，乙方于2009年10月5日前缴清。乙方不得对房屋进行转租、转借、合作、联营等。租赁期满或者因乙方责任导致退租的，房屋装修归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。2010年8月23日，原告与第三人动漫办共同出具《房屋租赁登记备案申请书》，载明动漫办将案涉房屋出租给原告，用途为餐厅。该申请书正文部分“5.其它”项后，以人为书写的方式写明：于2009年7月17日动漫办（合同甲方）与大连盛鑫房屋开发有限公司（合同乙方）双方签订“房屋租赁合同第3页第八条不得对房屋进行转租、转借、合作、联营等”更改为“乙方或大连高新园区海韵餐厅或李凤侠可以对房屋进行转租、合作、联营”；甲方向李凤侠及时提供办执照用各种合法手续。申请书落款处有动漫办盖章及原告签字。本案庭审中，动漫办对上述手写内容不予认可，辩称“（申请书）没有留存。……这个材料交给我们的时候没有这个文字，我们盖完章后，他去备案时写的还是起诉时写的我们不清楚。”2010年9月3日，原告（乙方）与被告润亿公司（甲方）签订《授权委托》，载明：“一、大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室与大连盛鑫房屋开发有限公司所签房屋租赁合同和房屋（位于大连市甲方全权授权给乙方并交于乙方，乙方有权经营使用和对外租赁。期限及权利、义务执行原合同不变，由乙方享有和承担合同内的权利和义务。二、租金。第一年乙方免交租金和物业费；甲方认可已实收到乙方并由甲方已交给园区动漫移交的设备款10万元整；甲方认可已实收到乙方的改门头、改楼梯和办公室装修工程款15万元整。乙方需缴交纳取暖费4万元，计29万元。第二年乙方需向甲方交纳取暖费4万元，物业费4万元，利润5万元，计13万元。第三年乙方需向甲方交纳取暖费4万元，物业费4万元，房租8万元，利润5万元，计21万元。第四年、第五年乙方需向甲方交纳取暖费4万元，物业费4万元，房租10万元，利润5万元，计23万元。（注：关于动漫合同中交动漫租金等一切费用都由甲方负责承担。如效益不佳，每年5万元的利润乙方可免交；取暖费由供暖单位收取；园区物业欠乙方餐费可顶扣与动漫合同的租金和物业费，同时顶扣乙方应向甲方交纳的年度费用）。三、甲方借乙方18万元整欠款作为顶扣本授权及协议书乙方应交甲方的租金和费用（欠款甲方再不予偿还）。四、以上授权也作为双方签订协议书内容，双方以本次授权及协议书为准，双方签字或盖章法律有效。对于该份《授权委托》，原告主张打印日期是2010年9月3日，然实际双方系2009年7月26日达成合意。2010年9月8日，第三人动漫办出具一份《情况说明》，该《情况说明》载明：“同意2010年9月3日大连盛鑫开发有限公司对李凤侠的授权委托，大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室同意大连高新园区海韵餐厅或李凤侠对外经营。”2010年7月14日至2011年6月15日期间，原告将案涉房屋转租给案外人李飞翔经营餐厅。案涉餐厅经营期间因经营场所存在消防安全隐患而被大连高新技术产业园区公安消防大队予以两次临时查封（查封期间分别为自2010年8月12日至2010年9月11日、自2010年8月17日至2010年8月23日）。2011年6月14日，原告与案外人刘相芬签订《店铺租赁协议》，该协议约定甲方（本案原告）同意将大连市高新园区黄浦路620号美食餐饮项目承租给乙方（刘相芬），租期为三年半，自2011年6月14日至2015年1月13日。第4.2.1约定签订合同当日乙方向甲方支付合同定金五万元整。合同期满后甲方所收定金如数返还乙方。协议签订当日，原告与刘相芬进行了案涉餐厅设备设施的交接，双方认可交接物品价值合计405753元。2011年7月11日，第三人动漫办出具《收条》，载明：2011年5月15日收回李飞翔案涉房屋钥匙2把。本案庭审中，第三人称“动漫办仅出于维护房屋的要求收取钥匙并不构成其对物资的看管义务”。2011年11月22日，第三人动漫办向被告润亿公司发出了关于解除《房屋租赁合同》的律师函。原告的配偶陈国芳于2012年3月8日在大连市公安局高新园区分局报案，称原告餐厅内厨具、冰柜、餐桌和椅子、操作工作台、水槽、厨器具等全部物资和有价值天棚装修材料、消防器材、供电器材价值合计405753元，包括电表、电线和仓库内原动漫办以100000元转让给原告的遗留物厨器具全部被清空盗走，店内装修彻底损毁。经大连市公安局高新园区分局调查，案外人郭红系被告润亿公司的总经理，郭红在接到被告海创投资公司要求被告润亿公司腾退海韵美食城的通知后，便于2012年2月28日左右指派于洪建将案涉房屋内的炉灶、桌子等物品搬走后变卖了5000元。郭红称于洪建将其中的4000多元交给了郭红，就算入润亿公司的账户。2013年10月28日，原告与刘相芬签订《调解协议书》，约定：由于消防验收问题始终不能解决，并且2012年2月28日该餐厅物资都被动漫办清除和另行租赁，使刘相芬承租该餐厅合同不能履行，故经公安人员调解，由李凤侠向刘相芬赔偿损失5万元，双方租赁合同终结。后原告向刘相芬支付了5万元赔偿款。2014年4月1日，大连市公安局高新园区分局作出了高公（刑）不立字[2014]S002号不予立案通知书，该通知书载明：“陈国芳、李凤侠，你于2012年3月8日提出控告的20120308海韵美食城被盗案，我局经审查认为无犯罪事实发生，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十六条之规定，决定不予立案。”另，我院于2012年8月2日作出（2012）甘民初字第1104号民事判决，因润亿公司长期拖欠房屋租金，判决如下：“一、原告大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室与被告大连润亿房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》解除。二、自本判决发生法律效力后十日内，被告大连润亿房地产开发有限公司给付大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室房屋租金89342.51元、违约金20000元，合计109342.51元。三、自本判决发生法律效力后三十日内，被告大连润亿房地产开发有限公司将案涉房屋腾退于原告大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室。”该判决书已生效。本案系与（2017）辽0211民初8803号、（2017）辽0211民初8804号案件合并审理。上述事实，有《授权委托书》、《店铺租赁合同》、《授权委托》、《房屋租赁登记备案申请书》、《情况说明》、临时查封决定书、《店铺租赁协议》（原告与刘相芬签订）、调解协议书、复议决定书、刑事侦查卷宗、不予立案通知书、（2012）甘民初字第1104号民事判决书等证据材料及庭审笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，被告海创投资公司将其所有的案涉房屋委托给第三人动漫办对外出租，第三人将其出租给被告润亿公司。润亿公司与原告之间的《授权委托》实质系转租性质的租赁合同，该转租行为得到动漫办的认可，即原告与被告润亿公司之间的租赁合同合法有效，原告、润亿公司均应按约享受权利，履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，润亿公司应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。然因润亿公司未按约定向其承租相对方动漫办交纳房租，导致动漫办与润亿公司于2009年7月17日签订的租赁合同解除。被告润亿公司已无法按照其与原告的约定将案涉房屋交付给原告使用，润亿公司与原告之间的租赁合同无法继续履行。本案的争议焦点系原告与动漫办、海创投资公司之间的法律关系，海创投资公司是否需承担赔偿责任。对于《房屋租赁登记备案申请书》中“5.其它”项后人为书写的部分，动漫办不予认可，但其未能提供相应证据证明该部分内容系原告伪造；且从书写部分的内容上看，动漫办将案涉房屋出租给润亿公司时约定不准转租，此后却配合原告出具《房屋租赁登记备案申请书》，意味着对转租一事知晓并认可，故在申请书上注明修改是否同意转租的相关条款符合逻辑，本院对动漫办该节陈述不予认可。对于原告认为其与动漫办、海创投资公司之间存在租赁合同关系一节。原告与润亿公司签订的《授权委托》、润亿公司与动漫办签订的《店铺租赁合同》对出租方和承租方的权利、义务作出了明确的约定。从租赁关系角度来看，原告承租案涉房屋的相对方仍然是被告润亿公司，原因如下：首先，原告与动漫办共同出具的《房屋租赁登记备案申请书》是在2010年8月23日，在此之前，原告已在润亿公司处取得了案涉房屋的使用权，并将其再次转租给李飞翔；其次，在动漫办出具《房屋租赁登记备案申请书》后，原告与润亿公司于2010年9月3日签订了《授权委托》，其中明确载明原告需把一切相关费用支付给润亿公司，且“关于动漫合同中交动漫租金等一切费用都由甲方负责承担”，即转租合同主体仍然是原告和润亿公司，原告与动漫办之间并未成立直接的租赁合同关系。原告主张动漫办同意原告承接房屋租赁合同后，润亿公司即退出租赁合同，没有事实依据，案涉房屋在法律关系上仍由润亿公司转租给原告。关于动漫办在《房屋租赁登记备案申请书》上承诺“甲方向李凤侠及时提供办执照用各种合法手续”是否可视为动漫办与原告成立合同关系。原告与润亿公司签订的《授权委托》、润亿公司与动漫办签订的《店铺租赁合同》中均未提及办执照所用手续的问题，动漫办此项承诺仅在该申请书中体现。依据《《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方、地点和方式约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。参照上述法条规定，该申请书中动漫办的承诺笼统、模糊，其承诺的“及时提供”并无履行期限，仅依据此一项不明确的承诺即认定动漫办与原告间形成合同关系，有失妥当。退一步讲，即便仅就提供办理执照手续这一项，原告与动漫办之间形成了合同关系，因没有履行期限的限制，原告不能就此主张动漫办根本违约，动漫办在一段期间未能提供办执照的手续，并不必然导致租赁合同无法继续履行。事实上，在原告发现案涉房屋内物品被清空之前，原告从未以动漫办未提供手续为由，主张解除租赁合同。原告在本案中主张的装修损失以及赔偿案外人刘相芬的损失，其产生的根本原因在于润亿公司与原告之间的租赁合同已经无法继续履行，原告可依据合同约定向相对方润亿公司主张权利。动漫办无需对上述损失承担赔偿责任。海创投资公司作为案涉房屋的所有权人，委托动漫办对外租赁案涉房屋，其作为委托人亦无需向原告承担损失赔偿责任。因此，原告诉求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。被告润亿公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃答辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李凤侠的诉讼请求。案件受理费14280元（原告已预交），收取7300元，退予原告6980元，其他诉讼费50元，公告费800元，合计8150元，由原告李凤侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵廷山人民陪审员  孙香凤人民陪审员  王传伟二〇一八年五月二十一日书 记 员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方、地点和方式v>（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。