.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省白银市白银区人民法院民事判决书（2018）甘0402民初2084号原告：刘刚，男，汉族，生于1972年8月12日，现住白银市。委托诉讼代理人：张伟博，甘肃赤辉律师事务所律师，代理权限特别代理。委托诉讼代理人：崔璐，甘肃赤辉律师事务所律师，代理权限一般代理。被告：雒鑫，男，汉族，生于1979年10月30日。被告：金玲会，女，汉族，生于1974年7月21日。原告刘刚诉被告雒鑫、金玲会房屋租赁合同合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告雒鑫到庭参加了诉讼，被告金玲会经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘刚诉称，二被告系夫妻关系，2009年7月20日，原告与被告金玲会签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于白银区北京路9号-23幢1-07号商铺出租给金玲会，约定租期5年，第一年租金为58000元，从第二年每年租金递增5%，逐年递增到合同终止，并约定合同签订后一次性付清全年租金，以后每年的租金需提前三个月一次性付清，被告装潢期为30天，原告不收取租赁费，被告雒鑫作为金玲会的代表在该租赁合同中签字。合同签订后，原告即向被告金玲会交付房屋，金玲会经营服装。合同到期最后一年即2013年8月20日至2014年8月19日期间租金70500元经原告多次催要，被告于2016年12月12日向原告支付。2014年8月20日原告与被告雒鑫就该房屋重新协商后签订了房屋租赁合同，约定租期3年，自2014年8月20日至2017年8月19日，年租金12万元，第一年租金签订合同当天付清，以后每年租金提前三个月一次性付清，并交纳押金5万元，合同还约定因履行本合同所产生的税费均由被告承担，合同又约定被告逾期支付租金，每逾期一日，按日租金2倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告未向原告支付租金，经原告多次索要，被告仍未支付。合同期满后，被告未腾退房屋，继续占有使用。因原告与被告雒鑫系朋友关系，经协商，约定自2018年1月1日起按年13万元支付租金，双方于2018年2月8日核对后，被告共欠原告租金426000元，并向原告出具欠条一张。截止2018年5月19日，被告共欠原告白银区北京路9号-23幢1-07号商铺租金459333元，另根据双方2014年8月20日租赁合同中约定违约责任，被告应向原告支付违约金。2012年4月25日，原告与被告雒鑫签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于白银区北京路9号-23幢三楼办公用房出租给雒鑫，约定租期5年，自2012年5月1日至2017年4月30日，房屋租金基价年租金为50000元，第一年执行基本租金，从第二年开始每年租金逐年递增8%，到合同终止，并约定合同签订后一次性付清第一年租金，以后每年的租金需提前三个月一次性付清，否则，每逾期一天，按全年租金的1‰收取滞纳金即违约金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，在原告催后被告只支付了10000元租金，以各种理由推诿再未支付租金。2018年2月8日，经双方核对，被告向原告出具440267.06元租金欠条一份，至2018年5月19日，被告共欠原告白银区北京路9号-23幢三楼办公用房租金460984元，另根据双方合同约定，被告应按年租金1‰的标准向原告支付因未按期支付租金产生的违约金。现被告仍占有使用房屋，经原告多次索要，被告既不支付租金，也不腾退房屋，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，依法提起诉讼。原告向本院提出的诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的房屋租赁合同，由被告向原告腾退返还白银区北京路9号-23幢1-07号商铺及北京路9号-23幢3楼房屋；2、判令被告支付拖欠原告白银区北京路9号-23幢1-07号商铺租金459333元，支付拖欠原告白银区北京路9号-23幢3楼房屋租金460984元；3、判令被告按照合同约定的租金标准向原告支付自2018年5月19日起至返还房屋之日止的租金；4、判令被告支付违约金共计257897元，其中房屋违约金119058元，商铺违约金138839元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告雒鑫辩称，我们及时向原告交房了，三楼的办公室给原告交房但原告不接受。而且三楼的办公室我已经转租，但没有进行房屋租赁合同的变更，房屋管理方应该知道此事。房屋租赁费我们愿意承担，但违约金的部分有点偏高。一楼的房屋租赁费我们将一分不少的给原告，并及时交房。被告金玲会未应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人为证明其主张提交的证据，本院认定如下：对刘刚所举的《房屋租赁合同》二份，欠条二份，被告均予以认可，故对该证据的真实性与证明力，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年7月20日原告与被告金玲会、雒鑫签订《商品房租赁合同》，合同约定：被告租用原告位于白银区北京路9号-23栋1-07号房屋，租赁期限为5年，即自2009年7月20日至2014年7月20日止。该租赁合同到期后，原告刘刚与被告雒鑫在2014年8月20日，针对白银区北京路9号-23栋1-07号房屋重新签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为3年，即从2014年8月20日起至2017年8月19日止，每年租金12万元。同时，在2012年4月25日，被告雒鑫租赁原告位于白银区北京路9号-23栋3楼房屋，并签订《商品房租赁合同》。该合同约定的租赁期限为5年，自2012年5月1日至2017年4月30日，房屋租金基价年租金为50000元，第一年执行基本租金，从第二年开始每年租金逐年递增8%，到合同终止。两份合同签订后，原告依约向被告交付了上述两处房屋。被告在使用房屋期间，未依约向原告支付房屋租金，在租赁合同到期后，也未向原告交还房屋。2018年2月8日，经原告刘刚与被告雒鑫对账，被告雒鑫向原告出具欠条两张，确认截止2018年2月8日被告欠原告位于白银区北京路9号-23栋1-07号房屋租金426000元，欠原告位于白银区北京路9号-23栋3楼房屋租金440267.06元。截止2018年5月19日，被告累计拖欠原告位于白银区北京路9号-23幢1-07号商铺租金459333元，位于白银区北京路******房屋租金460984元。租赁房屋现被告仍未向原告退还。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律，为有效合同，双方应依法履行合同。租赁合同到期后，但被告仍然占有使用该租赁房屋，双方口头约定继续履行原租赁合同，未约定具体的租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故双方之间形成的是不定期租赁合同。因被告未按约定期限支付租金，现原告起诉要求解除双方之间的租赁合同，腾退返还白银区北京路9号-23幢1-07号商铺及北京路9号-23幢3楼房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告租赁原告房屋，有义务按照双方房屋租赁合同的约定，向原告按期支付房屋租金。根据被告出具的欠条和其认可截止2018年5月19日拖欠原告房屋租金共计920317元（459333元+460984元），故原告要求由被告支付拖欠2018年5月19日前的房屋租金920317元及2018年5月19日至房屋退还之日的租金的诉请于法有据，本院予以支持，即位于白银区北京路9号-23栋1-07号商铺月租金为3979.5元，位，位于白银区北京路******房屋月租金为108333元，合计每月租金14812.83元。鉴于被告未按照双方租赁合同约定的时间和数额向原告支付房屋租金，被告的行为构成违约，应承担违约责任。关于原告要求被告支付白银区北京路9号-23栋1-07号商铺自2014年8月至付款之日的违约金，违约金标准原告自愿按照每天千分之一主张违约金，具体计算如下即2014年8月-2015年8月违约金43800元（120000元/年×1‰×365天=43800元），2015年8月-2016年8月违约金43800元（120000元/年×1‰×365天=43800元），2016年8月-2017年8月违约金43800元（120000元/年×1‰×365天=43800元），2017年8月-2017年12月违约金7049元（53000元/年×1‰×133天=7049元），2018年1月-2018年2月违约金390元（13000×1‰×30天=390元）。违约金共计：￥138839元。位于白。位于白银区北京路******房屋违约金计算标准2012年5月-2013年5月违约金18250元00元/年×1‰×365天=18250元），2013年5月-2014年5月违约金19710元（54000元/年×1‰×365天=19710元），2014年5月-2015年5月违约金21286.8元（58320元/年×1‰×365天=21286.8元），2015年5月-2016年5月违约金22989.5元（62985元/年×1‰×365天=22989.5），2016年5月-2017年5月违约金24828.7元（68024元/年×1‰×365天=24828.7元），2017年5月-2017年12月违约金11754.7元(48978元/年×1‰×240天=11754.7元)，2018年1月-2018年2月违约金238.77元（7959×1‰×30天=238.77元），共计119058元。原告诉请被告承担上述违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告雒鑫与金玲会为夫妻，且二人共同租赁原告房屋用于商业经营，故被告金玲会应当与雒鑫共同承担上述责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘刚与被告雒鑫、金玲会自本判决生效即日起解除双方之间签订的房屋租赁合同；二、被告雒鑫、金玲会共同于本判决生效后十日内一次性支付原告房屋租金位于白银区北京路9号-23幢1-07号房屋租金459333元及违约金138839元，位于白银区，位于白银区北京路******房屋租金460984元及违约金119058元8214元。三、被告雒鑫、金玲会向原告按月租金3979.5元支付占用位于白银区北京路9号-23幢1-07号房屋，按月租金10833.33元，支付占用位于白银区北京路9号-23幢3楼房屋，自2018年5月19日起至房屋腾退之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取6502元，由雒鑫、金玲会共同承担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 孟玉华 二O一八年五月二十八日书记员 韩宗佑