.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终2332号上诉人（原审原告）:韩蓓，女，1979年12月25日出生，汉族，个体，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘斌，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高翔，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西恒实平阳房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长风街705号和信商业广场1幢3210号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，总经理。委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。上诉人韩蓓因与被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司、被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人韩蓓的委托诉讼代理人刘斌、高翔，被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵凯东，被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵凯东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩蓓上诉请求：1、请求依法撤销太原市小店区人民法院（2017)晋0105民初1826号民事判决；2、请求解除上诉人与被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同，改判被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司返还上诉人购房款人民币2887446元及按同期人民银行贷款利率计算至2015年6月30的利息人民币73577.91元；按照韩蓓出租房屋的租金收入计算损失为人民币505303.05元（按租赁《合同书》约定的月租金24062.08元，自2015年7月1日计算至实际返还全部房款之日止，暂计至2017年3月31日），合计人民币3466326.96元；3、请求改判被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司对第二项上诉请求承担连带清偿责任;4、本案一、二审的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费）、律师费均由两被上诉人承担。事实和理由：一、收房确认书的内容不是上诉人韩蓓的真实意思表示，涉案商品房未经验收合格，并不具备商品房买卖合同约定的交付条件。1、上诉人韩蓓与被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司没有达成交付涉案商品房的合意，一审判决认定上诉人韩蓓确认收到涉案房产与客观事实不符。收房确认书的内容系被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司在上诉人韩蓓签字后私自补填，不是上诉人韩蓓的真实意思表示。不符合收房确认书的交易习惯。2、涉案商品房不具备《商品房买卖合同》的约定和法定的交付条件，客观上无法交付。一审判决认定涉案商品房已经交付存在错误。建设工程经验收合格方可交付使用。建设单位必须在法定的时间将建设、勘查、设计、施工、监理单位的验收意见和竣工验收报告等文件，提交工程所在地的工程质量安全监督部门备案。经审查通过、作出准予备案的意见，才是工程竣工验收合格的证明和依据，表明国家建设行政管理部门对工程质量的认可。二、一审判决认为被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司逾期交房没有给上诉人韩蓓造成权利损害，因而驳回韩蓓的诉讼请求，不符合《商品房买卖合同》的约定，违背了上诉人韩蓓与被上诉人的真实意思表示。被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司逾期交付商品房，应承担违约责任；而且双方签订的《商品房买卖合同》中违约金的约定为已付房款的1%明显偏低，应按照中国人民银行同期贷款利率和租赁合同的租金损失计算上诉人韩蓓的实际损失。违约责任为严格责任，逾期交房没有造成损失不是法定和《商品房买卖合同》约定的免责事由。三、被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司应当对被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司的责任承担连带责任。被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由没有相应的依据，应当予以驳回。一、被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司在签订商品房买卖合同的时候房屋已经具备交付条件，在交付时上诉人韩蓓就在收房确认书上签字并捺手印，收房确认书就已经证明了上诉人已经收房，被上诉人履行了交房义务，那么被上诉人在2015年1月9日也取得了商品房预售许可证，可以正常出售房屋，在上诉人签字的收房确认书上已经明确：“确认人已清楚上述房屋的各项事宜，并对房屋进行验收”，在收房后上诉人就将该商铺租赁给了山西恒实平阳商业有限公司，并收取了相应的租金，故此不存在被上诉人逾期交房给上诉人造成权利的损害，关于收房确认书的形式法律并无禁止性规定，法不禁止即自由，那么收房确认书即可证明上诉人收房并对房屋进行了验收，因此上诉人要求被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司返还购房款没有依据。二、因为返还购房款没有依据，因此上诉人要求被上诉人支付利息也没有相应的前提和依据。三、关于租金的损失，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，上诉人又提出另外一个房屋租赁纠纷，关于房屋租金的损失与本案的被上诉人均无任何关系，租赁合同是上诉人与第三方公司签订的，与二被上诉人无任何关系，故应当驳回上诉人对租金的诉讼请求。被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司辩称：被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司是被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司的子公司，两公司均独立运营，经营范围也不相同、人员独立、财产独立、承担责任独立，因此，被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司不应当承担任何的连带责任，同时，因为被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司也不需要承担任何责任，那么，一审法院判决驳回韩蓓的诉讼请求是正确的。原审法院审理查明，2014年9月13日，原告与被告恒实平阳公司签订两份《商品房买卖合同》，第一份合同编号：SD2714，该合同约定，被告恒实平阳公司将其所有的位于太原市长风街北、平阳路西平阳景苑项目中的B地块E域E146号的房屋出售给原告；该房屋建筑面积为19.29（套内面积8.70）平方米，每平方米39692.12元，房款总价765661元；原告于2014年9月13日、2014年12月25日付清该房屋的总价款。第二份合同编号：SD2715，该合同约定，被告恒实平阳公司将其所有的位于太原市长风街北、平阳路西平阳景苑项目中的B区负一层E147号房屋出售给原告；该房屋建筑面积为19.29（套内面积8.70）平方米，每平方米42664元，房款总价822995元；原告于2014年9月13日一次性付清该房屋的总价款。被告恒实平阳公司应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付原告；但如遇不可抗力、行政命令或政策影响的，予以延期；如被告恒实平阳公司未按照约定的期限和条件将商品房交付原告，逾期60日后，原告有权退房，原告退房的，被告恒实平阳公司应自双方签署解除协议之日起60日内退还全部已付款，并按照已付款金额的1%向原告支付违约金；被告应当在房屋交付使用后720日内，将办理权属登记所需全部资料报产权登记机关备案。双方还约定了其他的权利义务。同日，双方就未尽事宜签订《之补充协议》。原告按约定交纳给被告恒实平阳公司两套房屋的购房款共计1588656元，被告恒实平阳公司给原告出具收据。2015年5月11日，原告与被告恒实平阳公司又签订一份《商品房买卖合同》，合同编号：SD3234，该合同约定，被告恒实平阳公司将其所有的位于太原市长风街北、平阳路西平阳景苑项目中的B区负一层B221号的房屋出售给原告；该房屋建筑面积为31.20（套内面积14.07）平方米，每平方米41628元，房款总价1298790元；原告于2015年5月11日付清该房屋的总价款；原告按约定交纳给被告恒实平阳公司购房款1298790元。被告恒实平阳公司给原告出具收据。同日，双方就未尽事宜签订《之补充协议》。2014年11月20日、2015年5月11日，原告（乙方）与山西恒实平阳商业有限公司（甲方）就涉案房屋签订三份《租赁合同书》。合同约定，商铺位于B地块负一层E146号，建筑面积为19.29平方米。每个租赁年度的租金为76566元；商铺位于B地块负一层E147号，建筑面积为19.29平方米；每个租赁年度的租金为人民币82300元；商铺位于B地块负一层B221号，建筑面积为31.20平方米，每个租赁年度的租金为人民币129879元；甲方承租乙方商铺，并统一进行招商与经营管理；上述商铺租赁期限均自2015年7月1日起至2020年6月30日止；租金起算日均从2015年7月1日开始，甲方按月平均等额支付乙方租金。双方还约定了其他的权利义务。该合同签订之后，山西恒实平阳商业有限公司向原告支付了部分租金。原告于2014年11月20日、2015年5月11日签署收房确认书确认收到涉案房产。被告恒实平阳公司于2015年1月9日取得了平阳景苑地下一层商铺的商品房预售许可证，许可证号为（2015）并商房预售字第0002号。庭审中，原告对涉案商品房是否经验收合格并具备实际交付条件申请司法鉴定。被告恒实平阳公司、恒实公司向本院提交太原市今通测绘有限公司说明、太原市房地局官网房屋信息公示截图、房产登记资料查询档案证明，证明商铺编号在出售时由开发商自行编号，房地部门备案登记时由太原市今通测绘有限公司重新进行测算和排列房号，原告所购买的平阳景苑B地块负一层E146号房屋（套内建筑面积8.70平方米）现房号为平阳路65号35幢-1层E107号，套内建筑面积8.70平方米。平阳景苑B地块负一层E147号房屋（套内建筑面积8.70平方米）现房号为平阳路65号35幢-1层E108号，套内建筑面积8.70平方米。平阳景苑B地块负一层B221号房屋（套内建筑面积14.07平方米）现房号为平阳路65号35幢-1层B368号，套内建筑面积14.07平方米。从太原市房地局官网房屋信息公示截图及太原市今通测绘有限公司说明该房屋的位置没有变。现该房屋无抵押。原告对上述证据的质证意见为：上述证据无法证明变更的房号与原告所购商铺系同一套房屋，太原市今通测绘有限公司不是法院指定的测绘公司，该证明无法证明本案的相关事实，且测绘面积与商品房买卖合同约定的面积不一致，无测绘时间，测绘公司说明不符合证据法定形式，没有单位负责人或制作人签名盖章并加盖单位印章。原审法院认为，原告与被告恒实平阳公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且涉案房产取得了商品房预售许可证，应为有效合同，双方均应遵守。本案的争议焦点为该份《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。首先，原告认为被告恒实平阳公司出售的上述商铺未取得商品房预售许可证，无法办理商品房预售合同登记备案手续，致使原告无法实现对所购商品房的物权。根据被告恒实平阳公司提交上述房屋的商品房预售许可证明、太原市今通测绘有限公司测绘说明以及房产登记资料查询档案证明显示，原告购买的该商铺房号更改为平阳路65号35幢-1层E107号、65号35幢-1层E108号、65号35幢-1层B368号，位置未变更，被告恒实平阳公司具有出售该商铺的合法售房手续，涉案商铺无抵押，故不存在合同目的不能实现的事由，原告以此为由主张解除合同于法无据，本院不予支持。其次，原告认为被告恒实平阳公司出售的上述商铺未达到国家规定的交付使用条件，而无法按期交付涉案商铺，致使原告无法实现对所购商铺的物权。因原告已分别于2014年11月20日、2015年5月11日收房，且在收房当日将所购商铺租赁于山西恒实平阳商业有限公司，并曾收取相应的租金，故不存在被告恒实平阳公司逾期交房给原告造成商铺收益等权利的损害。原告以此为由主张解除合同，证据不足，本院不予支持。庭审中，原告提出对涉案商品房是否经验收合格并具备实际交付条件申请司法鉴定，因涉案商铺原告实际已收房，并收取部分租金，故无鉴定的必要，该请求本院不予受理。综上，原告请求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立，其主张的返还购房款并支付利息，赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告韩蓓的诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，2014年11月20日、2015年5月11日，上诉人韩蓓与山西恒实平阳商业有限公司就涉案房屋签订三份《租赁合同书》，并且上诉人韩蓓已收取部分租金。本院认为，上诉人韩蓓与被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且涉案房产取得了商品房预售许可证，应为有效合同，双方均应严格遵守。上诉人韩蓓购买涉案房屋后，签订了收房确认书，并分别于2014年11月20日、2015年5月11日与山西恒实平阳商业有限公司签订租赁合同，上诉人韩蓓已收取部分租金。因此，本案并不存在被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司逾期交房的事实。上诉人韩蓓要求解除《商品房买卖合同》并返还购房款2887446元及利息的诉讼请求证据不足，本院不予采信。上诉人韩蓓与被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司并非房屋租赁关系，上诉人韩蓓要求被上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司赔偿租金的实际损失证据不足，本院不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34531元由上诉人韩蓓负担。本判决为终审判决。审判长赵耀功审判员刘卫审判员成志刚二O一八年五月十四日书记员吴慧