江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初1094号原告：江西省星港湾物业管理有限公司。地址：南昌县莲塘一中南路。统一社会信用代码：91360121759965932T。法定代表人：刘国金，该公司总经理。委托代理人：刘平，男，1983年8月10日出生，汉族，系该公司职工。委托代理人：梁先繁，江西瑞京律师事务所律师，执业证号：13601201610472147。被告：魏艮花，女，1967年4月7日出生，汉族，住南昌县。原告江西省星港湾物业管理有限公司诉被告魏艮花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西省星港湾物业管理有限公司的委托代理人刘平、被告魏艮花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西省星港湾物业管理有限公司诉称：原告是一家经营物业管理的企业，位于南昌县星港湾花园的澄湖经典小区由原告提供物业管理服务。被告是1栋1单元401室的业主。房屋面积为150.38平方米，1栋20#车库面积为21.98平方米。就澄湖经典小区的物业管理事宜，原告于2013年09月30日与该小区的业主委员会签订了一份《物业管理委托合同》并对相关事项进行了明确约定，并和前物业公司民航蓝天物业签订了委托协议，约定前物业服务期间未收取的物业费移交给原告。据此2011年1月1日至2013年12月31日被告房屋每月应按照每平方米0.48元，车库按每平方米0.24元，向原告支付物业费77元，36个月，合计为2772元；2014年1月1日至2015年12月31日，被告房屋每月应按照每平方米0.6元，车库按每平方米0.3元，向原告支付物业费97元，共24个月，合计为2328元；2016年1月1日至2018年12月31日，被告每月应按照每平方米0.62元，车库按每平方米0.31元向原告支付物业费管理费100元，共36个月，合计为3600元；三项总计：8700元。被告从2014年1月1日起即开始拖欠物业费，经原告多次催讨，被告拒不支付。按合同约定从被告逾期之日起。收取每天千分之三的违约纳金，公司认为过高只要求按照干分之一计算：从2014年1月1日开始计取，其2014年1月1日-2017年12月31日欠4656元物业费，每天应收取4.6元违约金，2018年1月1日至2018年12月31日共计360天，总计1656元。为此特向贵院起诉，请求人民法院判令：被告立即支付给原告自2011年1月1日起到2018年12月31日止的物业费8700元。2、按合同约定从被告逾期之日起，每天收取千分之一的违约金，总计1656元。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告魏艮花辩称：一、答辩人与起诉人之间不存在债权债务关系。起诉人认为答辩人拖欠物业费，没有任何事实和理由。起诉人与答辩人之间未签订物业合同，起诉人未经过业主大会选聘，小区的“业委会”与起诉人之间签订的合同是无效的，对答辩人没有约束力。二、就算起诉人在答辩人小区提供物业服务形成了事实，起诉人也未按合同约定提供物业服务，违约在先。具体表现在：公共设备设施维护不到位、公共环境脏乱差、绿化未经养护损坏严重、卫生清洁不到位、小区人防设施出租他人使用、小区保安长期不作为、公共部位出租广告未向业主公示、小区只准安装电信光纤。且物业合同早就逾期，起诉人提出合同期限外的物业费用，是无理要求。三。滞纳金是行政强制性质的，其主张每天千分之一的滞纳金违反法律规定。综上，请求法院依法驳回原告的无理诉请。经审理查明，被告魏艮花系莲塘镇澄湖经典住宅小区1栋1单元401室以及1栋20#车库的业主。2013年9月30日原告与南昌县澄湖经典住宅小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同的内容约定了物业基本情况、委托管理事项、甲乙双方的权利与义务、服务质量、服务费用、违约责任等。其中第三章约定了合同期限：“本合同期限三年，自2013年10月1日起至2016年12月31日止。”第六章规定了管理服务费标准如下:“（1）多层住宅自2013年12月31日前按每平方米0.48元/月计收，在2014年元月1日起按每平米0.60元/月计收、每年按0.02元递增……（3）储藏间、车库、地下室自2013年12月31日前按每平方米0.24元/月计收，在2014年元月1日起按每平米0.30元/月计收……2、业主和物业使用人逾期交纳物业费的按逾期之日起应交金额的千分之三一天计收违约金……”2013年10月22日南昌县物价局就江西省星港湾物业管理有限公司在澄湖经典住宅小区物业服务收费标准予以备案。被告魏艮花房屋为多层住宅，面积为150.38平方米，车库面积为21.98平方米，自2011年1月1日开始拖欠物业费。同时查明，2013年10月1日，原告与南昌县澄湖经典住宅小区业主委员会签订《物业管理服务合同》后，一直为该小区提供物业服务至今。庭审中，原告同意调解，但被告不同意原告的调解意见，法庭调解未果。上述事实有原被告的陈述，原告提供的营业执照、被告人口信息表、物业管理委托合同、公共性物业物业服务收费备案手册、房产信息、催费通知，被告提供的房产证复印件、照片两页及八张等证据予以证实。本院认为，本院认为，本案的争议焦点为：一、原被告之间是否存在有效的物业服务合同关系；二、原告的诉请是否合法。（2019）关于物业管理委托合同的效力问题。原告与南昌县澄湖经典住宅小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》系真实的意思表示，未违反法律强制性规定。依据合同约定，江西省星港湾物业管理有限公司于2013年10月1日至2016年12月31日为澄湖经典住宅小区提供物业服务，但合同期限届满后，小区没有选任新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同，而由原告继续管理、服务至今，应视为双方对原合同的顺延。故上述合同合法有效，对该小区业主被告魏艮花具有约束力，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。被告在答辩中提出小区业委会设立不合法，不属本案的审理范围，被告以此作为不交纳物业费的抗辩理由，本院不予采信。二、关于原告诉请物业费计算标准问题。原告作为被告所在小区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向被告收取物业费的权利。原告诉请被告支付2011年1月1日至2013年9月31日的物业费，系前物业公司物业服务期间未收取的物业费，不属于本案的审理范围，超出部分本院不予支持。庭审中被告对原告诉请中的房屋面积及欠费时间没有异议，本院予以确认。被告按约自2013年10月1日至2013年12月31日止，房屋每月应交纳物业费72元，车库每月应缴纳物业费5元，拖欠3个月，共拖欠物业费231元。自2014年1月1日至2015年12月31日止，房屋每月应缴纳物业费90元，车库每月应缴纳物业费7元，拖欠24个月，共拖欠物业费2328元。自2016年1月1日至2018年12月31日止，房屋每月应缴纳物业费93元，车库每月应缴纳物业费7元，共拖欠36个月，共拖欠物业费3600元。被告拖欠原告物业费总计人民币6159元。现被告提供的证据能够证明原告提供的物业服务存在垃圾清运不及时、公共设施养护不到位、安全保障存在隐患等方面的瑕疵，结合原告提供的物业服务质量水平，法院酌情支持原告的物业费请求金额为4930元。由于原告在物业服务中存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，原告应在今后的工作中，注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题要进行整改，加强与业主沟通联系，为业主提供更好的服务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告魏艮花于本判决书生效后五日内一次性支付原告江西省星港湾物业管理有限公司自2013年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费计人民币4930元；二、驳回原告江西省星港湾物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告魏艮花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  付小春二〇一八年五月六日法官助理李昱璇书记员陈佳琦