重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终2757号上诉人（原审原告）：重庆逆流健身有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路108号第L1层11-21A号铺位，统一社会信用代码91500103MA5U8J4T12。法定代表人：万杨千，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘晶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆科达投资有限公司，住所地重庆市渝中区八一路250号1F-01，统一社会信用代码91500103762675936G。法定代表人：赵中富，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜江涌，重庆米克律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨辉，重庆米克律师事务所律师。上诉人重庆逆流健身有限公司（以下简称逆流健身公司）因与被上诉人重庆科达投资有限公司（以下简称科达投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初22550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人逆流健身公司的委托诉讼代理人刘晶，被上诉人科达投资公司的委托诉讼代理人杜江涌、杨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逆流健身公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持逆流健身公司的诉讼请求。主要事实和理由：案涉《意向租赁协议》的约定应作如下理解：“科达投资公司违约时，应当退还5万元意向金；逆流健身公司违约时，不予退还”。逆流健身公司并未违约，因案涉商铺系军产，故逆流健身公司在合同磋商阶段针对此事特别提出相应条款合情合理，一审认定系故意制造障碍，属认定事实错误；科达投资公司未提交证据证明其在约定的期限内完成了清铺义务，一审认定的事实与客观事实不符。因此，一审判决错误，请求二审依法予以改判。科达投资公司辩称，双方签订《意向租赁协议》前，逆流健身公司已知晓案涉商铺的情况，科达投资公司也及时履行了清铺义务，逆流健身公司系人为设置障碍，恶意不履行协议约定义务。因此，逆流健身公司的上诉理由均不成立，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。逆流健身公司向一审法院起诉请求：1、判令解除逆流健身公司与科达投资公司于2017年6月2日签订的《意向租赁协议》；2、判决科达投资公司返还逆流健身公司支付的租赁意向金5万元并赔偿从2017年7月21日起至债务清偿之日止以5万元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率给付的利息。一审经审理认定事实如下：2017年6月2日，甲方科达投资公司与乙方逆流健身公司签订《意向租赁协议》，约定甲方于本意向协议签订当天收乙方伍万元作为乙方租赁甲方八一广场六楼L602、L603、L604、L605商铺意向金，甲方需于2017年6月16日之前清空该租赁区域现有商户。若甲方无法于2017年6月16日同乙方签订正式租赁合同，甲方退还乙方所缴纳伍万元意向金。若甲方清空该租赁区域后，乙方不愿签订正式租赁合同，则甲方无需退还乙方所缴纳伍万元意向金。乙方处有逆流健身公司的盖章及李英魁的签名。一审审理中，科达投资公司确认收到逆流健身公司支付的意向金5万元。2017年7月6日，逆流健身公司发出《关于〈商铺租赁合同〉建议书》，载明：关于本公司与贵商场洽谈涉及到6楼开设健身房的事宜，现在商务合同的探讨上，第九十二条第三点未达成一致意见。为促成合作，经公司研究该条款条件如下：因甲方产权为军产，因政府政策及军产政策变化的原因造成乙方无法装修施工、经营（连续超过72小时），乙方有权主动解除合同，退回所有乙方已经缴纳的但未发生的费用，并赔偿乙方四百万人民币作为补偿，涉及到乙方会员在乙方缴费未消费的部分，甲方全额赔偿，甲方不足以承担的部分由甲方股东应小娟、汪剑斌各承担50%。一审审理中逆流健身公司陈述在之后与科达投资公司的商谈中，要求科达投资公司赔偿四百万元的内容不能进行更改。2017年7月10日，科达投资公司向逆流健身公司发出《关于〈商铺租赁合同〉建议书的复函》，载明贵司关于《商铺租赁合同》建议书收悉，根据2017年6月2日贵我双方签订的《意向租赁协议》及贵我双方实际谈判的约定等有关事实，现回复如下：贵我双方在签订上述协议前，贵方已经知晓本租赁物业产权为军方，我方是合法合规经营主体，且我司于5月25日把我司与产权方合作的相关手续资料发给贵司李英魁，并且在本项目中已经合作的单位上至跨国公司直营店、下至个体创业者，物业产权关系不会对租赁方的经营产生不利影响。基于以上共识，贵我双方签订《意向租赁协议》并约定甲方需于2017年6月16日之前清空该租赁区域现有商户，若甲方清空该租赁区域后，乙方不愿意签订正式租赁合同，则甲方无需退还乙方所缴纳伍万元意向金。自协议签订后，我司积极落实清空该租赁区域原租赁合同商户（2017年6月6日把胖哥俩蟹肉煲商户书面确定换铺到五楼）后通知贵司，可以按贵我双方约定条款签订正式租赁合同，并着手按贵司要求改造电力、燃气管道走向等配套物业条件。但贵司一直没有正式书面回复，直到2017年6月26日才首次回复合同，并单方面新增条款。贵司的这种行为已经构成违约，我司本着促进双方合作共赢的态度还是继续同贵司磋商，但多次磋商未果。贵司提出若因军产原因导致无法经营，则需要赔偿四百万元我司不予认可，我司要求按双方约定履行（按有法定凭据的实际损失全额赔偿，我司均予以承担），贵司又提出若我司不足以承担怎么办？我司为了再次打消贵方的顾虑，促成本次合作，同意若有不足部分，由我司总经理谭斌（股东）个人提供担保，但贵司仍不满意。综上所述，在贵方违约在先的情况下，贵司又单方面新增超出贵我双方约定范围的要求，我司对贵司的合作诚意感到怀疑，现我司明确告知贵司请贵司于收到本函件后三个自然日内同我司签订正式租赁合同。逾期我司将按贵司单方面违约处理，没收贵司伍万元意向金，并保留追溯贵司对我司造成其他损失的权利。2017年7月18日，逆流健身公司向科达投资公司发出《关于〈商铺租赁合同〉建议书的复函的回函》，载明，在后续的合同事宜磋商阶段，我司本着力求双方合作共赢的态度对贵司提出的合同文本条款给予相应的调整建议……然而，贵司以原合同条款不可更改为由予以拒绝，毫无协商之意，更甚至将我司协商之举定性为违约行为，实属违背诚实信用原则之举，损害我司的合理信赖利益以致我司为签订正式合同所作付出付之东流。……无论是根据《意向租赁协议》的约定，又或是根据相关法律规定，贵司皆应返还我司支付的前述伍万元意向金……。2017年7月31日，科达投资公司与重庆益岂体育文化传播有限公司签订《商业门面租赁合同（17FIT）》，约定逆流健身公司将八一广场六楼L603/L604和L605商铺出租给重庆益岂体育文化传播有限公司，用于经营海派“17FIT”健身。一审审理中，科达投资公司还举示了2017年5月2日与蔡存陆签订的《商铺租赁合同》与2017年6月7日签订的《〈租赁合同〉之补充协议》，拟证明在科达投资公司与逆流健身公司签订意向租赁协议后，积极履行了清铺义务，将原租赁给蔡存陆的L602商铺调整到了L508/L509。同时还陈述L603-605商铺在意向租赁协议签订前由其他商家使用，协议签订后，科达投资公司就与其解除了合同，涉案商铺就一直空置至与重庆益岂体育文化传播有限公司签订租赁合同。但逆流健身公司对上述合同的真实性不予认可，其陈述在签订意向租赁协议前查看涉案商铺部分为放有座椅板凳的已关停的餐厅和部分用围挡围住的状态，签订协议后至2017年6月16日前仍是上述状态，故科达投资公司未履行清铺义务，目前L602商铺属空置状态。科达投资公司还举示了李英魁的QQ信息及2017年5月25日名为“Mike〈lcgXXXX@foxmail.com〉”（科达投资公司陈述Mike系其员工李成高）的发件人向名为“222XXXX417〈222XXXX417@qq.com〉”收件人发送的邮件，该邮件包含《重庆警备区招待所租赁改造项目协议书》部分内容、《重庆警备区招待所租赁改造项目备忘录》以及《重庆警备区招待所租赁改造项目补充协议书》，其中协议书载明，2011年10月1日，中国人民解放军重庆警备区将位于重庆市渝中区八一路250号的招待所以租赁方式出租给科达投资公司，由科达投资公司对招待所进行翻建，租期为18年等。逆流健身公司认可李英魁的QQ号为2225713417，对上述邮件的真实性无异议，且陈述正是因为知道涉案商铺为军产故在合同赔偿条款上有所要求。同时，逆流健身公司还陈述刚开始由其原总经理及股东李英魁与科达投资公司进行洽谈并签订意向租赁协议，从2017年6月12日后由其员工张海峰与科达投资公司的李成高联系，现李英魁已经离职。一审审理中，逆流健身公司举示了两份科达投资公司提供的《商铺租赁合同》的打印件，其中一份《商铺租赁合同》除乙方载明为逆流健身公司，租赁单元为渝中区八一路238号八一广场第六层L602、L603、L604、L605外，并未载明合同主要条款；另一份《商铺租赁合同》载明了时间为2017年6月26日，甲方为科达投资公司，乙方为逆流健身公司，租赁单元为渝中区八一路238号八一广场第六层L602、L603、L604、L605，并约定了场地费、租期等，其中第九十二条第3款载明，因甲方产权为军产，因军产原因造成乙方不能正常经营，甲方应承担乙方的实际损失，如果甲方不足以承担的部分由甲方股东***承担。逆流健身公司陈述上述条款的内容系科达投资公司所写。科达投资公司对上述两份合同的真实性不予认可。双方均陈述因对租赁合同中的赔偿条款未达成一致意见而未签订正式租赁合同。2018年2月7日，重庆市公安局渝中区分局大阳沟派出所出具《情况说明》一份，载明：兹有科达投资公司于2014年11月11日申请编制八一路八一宾馆改造项目（101D房地证2013字第XXXX4号，地字5001032012XXXX0号）建筑物门楼牌号，经渝中区公安分局及大阳沟派出所实地调查，当时拟将该建筑物靠八一路一侧编为八一路238号，将该侧商业4至商业1编为八一路238号附1至附4号；拟将该建筑物靠中华路一侧为中华路23号，将该侧商业5至商业10编为中华路23号附1至附6号；拟将该建筑物靠民权路一侧商业11至商业13编为民权路29、民权路31、民权路35号。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。科达投资公司与逆流健身公司签订的《意向租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。现涉案商铺已部分租赁给案外人，且一审审理中科达投资公司同意解除《意向租赁协议》，故对逆流健身公司要求解除意向租赁协议的诉求予以支持。关于科达投资公司是否应退还5万元意向金的问题。逆流健身公司虽对科达投资公司的《商铺租赁合同》和《〈租赁合同〉之补充协议》的真实性不予认可，但未举示相反证据予以证明。双方往来的函件中也并未提及科达投资公司未履行清空租赁区域的事宜，且逆流健身公司也陈述涉案商铺部分为放有座椅板凳的已关停的餐厅和部分用围挡围住的状态，故可以认定科达投资公司在意向租赁协议签订后积极履行了清空租赁区域的义务。《意向租赁协议》签订后，双方在涉案房屋系军产等原因导致逆流健身公司不能经营的赔偿等条款上存在意见分歧，致使正式租赁合同未能签订。然而，逆流健身公司的员工李英魁在签订意向租赁协议前已经知晓涉案商铺系军产，故逆流健身公司在签订意向租赁协议时理应知道其相应的风险。且双方在洽谈赔偿条款上，科达投资公司也积极做出了回应，在其向逆流健身公司作出的复函中陈述愿意赔偿有法定凭据的实际损失，如有不足，由谭斌提供担保。同时，逆流健身公司向法庭提交的日期为2017年6月26日的《商铺租赁合同》中第九十二条中也有科达投资公司愿意赔偿实际损失的描述。《意向租赁协议》中明确约定若科达投资公司清空该租赁区域后，逆流健身公司不愿签订正式租赁合同，则科达投资公司无需退还逆流健身公司所缴纳伍万元意向金。科达投资公司在签订《意向租赁协议》后已经清空了租赁区域，双方没有签订正式租赁合同，并非科达投资公司不愿签订所致，逆流健身公司在赔偿条款上的刻意要求致使正式租赁合同未能签订，故对逆流健身公司要求科达投资公司退还意向金伍万元及支付利息的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：“一、原告重庆逆流健身有限公司与被告重庆科达投资有限公司于2017年6月2日签订的《意向租赁协议》于本判决生效之日立即解除；二、驳回原告重庆逆流健身有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取525元，由原告重庆逆流健身有限公司负担”。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人逆流健身公司与被上诉人科达投资公司签订的案涉《意向租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，故一审认定该《意向租赁协议》合法有效，符合相关法律规定。案涉《意向租赁协议》中约定科达投资公司的义务为“......甲方（科达投资公司）于2017年6月16日之前清空该租赁区域现有商户。若甲方无法于2017年6月16日同乙方（逆流健身公司）签订正式租赁合同，甲方退还乙方所缴纳伍万元意向金......”。故认定科达投资公司应否退还上述5万元意向金，应从科达投资公司是否违反了案涉《意向租赁协议》的约定进行分析。科达投资公司在一审中提交了与案外人蔡存陆签订的《商铺租赁协议》等证据证明其履行了约定的清空义务，且逆流健身公司未提交充分证据予以推翻，故一审结合科达投资公司提交的证据及双方陈述认定科达投资公司及时履行了《意向租赁协议》中约定的清空租赁区域的义务，并无不当。约定的租赁区域虽系军产，但逆流健身公司的员工在签订《意向租赁协议》前已知晓该情况，且逆流健身公司也未提交证据证明该租赁区域在签订《意向租赁协议》后，因系军产导致经营风险增加，故一审根据查明的事实，认定系逆流健身公司在赔偿款项上刻意要求，才致使双方未能签订正式的租赁合同，也无不当。因此，一审认定科达投资公司未违反案涉《意向租赁协议》的约定，无需退还逆流健身公司缴纳的5万元意向金，本院亦予以支持。综上，逆流健身公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人重庆逆流健身有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 周 舟审判员 夏兴芸二〇一八年五月二十八日书记员 陈鹏锋