鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0611民初3657号原告（反诉被告）:鹤壁市鹤翔双语幼儿园，住所地鹤壁市淇滨区黄河路鹤翔东区。负责人：董旭永，该公司总经理。原告（反诉被告）：董旭永，男，1971年10月28日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：董义善（系董旭永父亲），住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：苗建光，河南大正永衡律师事务所律师。被告：纪法宝，男，1979年9月12日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：杨红军，河南世纪唐人律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹤壁市恒昌信科技有限公司，住所地鹤壁市淇滨区淮河路交叉口320号御花园酒店四楼。法定代表人：李金魁，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦志鹏，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：丁建国，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）鹤壁市鹤翔双语幼儿园（以下简称鹤翔幼儿园）、董旭永与被告纪法宝、被告（反诉原告）鹤壁市恒昌信科技有限公司（以下简称恒昌信公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鹤翔幼儿园、董旭永委托诉讼代理人董义善、苗建光、纪法宝委托诉讼代理人杨红军、恒昌信公司委托诉讼代理人秦志鹏、丁建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤翔幼儿园、董旭永向本院提出诉讼请求：依法确认2017年6月22日纪法宝与恒昌信公司签订的《房地产买卖契约》无效；二、确认董旭永、鹤翔幼儿园在同等条件下享有对涉案房产的优先购买权。事实与理由：鹤翔幼儿园位于鹤壁市淇滨区，该房产原为董旭永及鹤翔幼儿园所有的不动产，后经法院裁决由纪法宝取得而成为纪法宝名下财产。2017年5月16日，董旭永、鹤翔幼儿园与纪法宝签订《房屋租赁合同》1份，约定纪法宝自愿将其名下位于鹤壁市淇滨区房产租赁给董旭永、鹤翔幼儿园，承租期限为20年，每年租赁费用为30万元，且董旭永在租赁期间有以818万元价格购买涉案房产的优先购买权。合同签订后，董旭永按照约定履行了交纳房租的合同义务，且实际使用了涉案房产。2017年8月1日，纪法宝在未通知董旭永、鹤翔幼儿园的情况下擅自将涉案房产卖给了恒昌信公司，其双方签订了《房地产买卖契约》并办理了房产过户手续，成交价为600万元，并约定建筑物范围内的土地使用权一并转移给恒昌信公司。根据《中华人民共和国合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，纪法宝与恒昌信公司签订《房地产买卖契约》并未通知董旭永、鹤翔幼儿园，侵犯了其优先购买权，故诉至法院。庭审过程中，董旭永、鹤翔幼儿园不再主张第二项诉讼请求，且将事实与理由变更为：纪法宝与恒昌信公司虽签订有房地产买卖契约，但两者实为基于民间借贷关系而产生的让与担保关系，其签订的该合同侵犯了董旭永、鹤翔幼儿园的合法权益，故要求确认纪法宝与恒昌信公司签订的房地产买卖契约无效。纪法宝辩称，1、纪法宝与恒昌信公司就鹤壁市淇滨区房屋签订的房屋买卖合同，实际为借款行为，并非真实的房屋买卖合同关系，属于法律规定的让与担保行为。2、恒昌信公司与纪法宝约定的借款金额为750万元，现纪法宝仅仅收到了450万元，剩余款项恒昌信公司应当继续履行合同，给付纪法宝剩余款项300万元。因其与恒昌信公司之间本身就非房屋买卖关系，故其也就不存在合同效力问题。恒昌信公司辩称：要求驳回董旭永、鹤翔幼儿园诉讼请求。恒昌信公司向本院提出反诉请求：1、董旭永、鹤翔幼儿园搬离鹤壁市淇滨区区教学楼101号楼第1-4层房屋，并赔偿占有使用费每月10万元（参照同类幼儿园市场租赁价格，从2017年8月1日计算至实际搬离之日）；2、董旭永、鹤翔幼儿园承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月22日，恒昌信公司与纪法宝签订合同，购买纪法宝位于鹤壁市淇滨区地籍子区教学楼101号楼第1-4层房屋，约定2017年8月1日前交付房屋，现恒昌信公司已取得该房屋的产权证书，但董旭永、鹤翔幼儿园占有该房屋一直不搬，侵犯了恒昌信公司的合法权益，故提起反诉。董旭永、鹤翔幼儿园辩称：1、纪法宝与恒昌信公司之间是基于民间借贷产生的以过户为前提的让与担保法律关系，这种以过户为前提的让与担保法律关系，在民间借贷中是普遍发生的法律现象，不能以不动产过户来认定买卖关系，故反诉人的反诉没有事实和法律依据，应当依法驳回；2、纪法宝与恒昌信公司就涉案房产办理过户手续程序存在问题，房产管理部门没有实际勘察；3、根据鹤翔幼儿园原始规划手续，鹤翔幼儿园提交的评估报告包括法院执行过程中的以物抵债评估报告、恒昌信公司及纪法宝之间的让与担保评估报告，所载明的土地面积、房产面积均与实际不符。涉案房产占用土地面积以及房产面积在不动产登记上书写的面积与实际不一致，土地面积登记较实际面积减少了1600多平方米，房产建筑面积实测面积较不动产登记面积多出200多平方米。纪法宝与恒昌信公司交易的价格根据上述不实面积作出的房屋价格评估不应作为交易的依据。3、恒昌信公司（法定代表人李兴魁）根据让与担保取得的不动产登记证书，去抢占打砸董旭永实际经营的鹤翔幼儿园，原告已在第一时间报案，并在处理过程中，恒昌信公司及其法定代表人有可能涉嫌刑事犯罪，打砸的事实也可以证明恒昌信公司所称的买卖合同关系并非是善意。综上，应当驳回恒昌信公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于董旭永、鹤翔幼儿园提交鹤土他项（2008）字第040号土地他项权利证明书、鹤壁市淇滨区文教体局出具的证明、建设用地规划许可证，纪法宝、恒昌信公司对其真实性均无异议，本院依法对其真实性予以确认。对于董旭永、鹤翔幼儿园提交的鹤壁市中级人民法院就涉案房产、土地委托鉴定机构出具的豫诚评报字（2017）第025号资产评估报告书，系在纪法宝与董旭永、鹤翔幼儿园民间借贷纠纷一案执行过程中按照法定程序作出的鉴定结论，本院依法对该评估报告书的真实性及证明效力予以确认。对于董旭永、鹤翔幼儿园提交的李金魁（恒昌信公司法定代表人）、董旭永、冯某（董旭永另案债权人）于2017年8月的谈话录音1份、纪法宝对其真实性无异议，恒昌信公司认为该录音来源无法核实，对其真实性及证明效力均有异议，本院认为，董旭永、鹤翔幼儿园提交的该证据系孤证，没有其他证据予以印证，对其证明效力本院不予采信。对于董旭永、鹤翔幼儿园提供的不动产土地证复印件，该证据与其提供的上述土地他项权利证明书能够相互印证，本院对该证据的真实性予以认定，对董旭永、鹤翔幼儿园提交的鹤壁市公安局淇滨分局的受案回执复印件、照片，与本案没有关联性，本院不予认定。对于恒昌信公司提交的2017年6月22日其公司与纪法宝签订的房屋买卖契约、不动产权证书，纪法宝对其在房产买卖契约上签字的真实性没有异议，不动产权证书系房产管理部门出具，本院依法对该两份证据的真实性予以确认。对于恒昌信公司提交的2017年7月10日其公司向鹤翔幼儿园下发的告知函，恒昌信公司未提交证据证明其向董旭永、鹤翔幼儿园送达了该告知函，故对于该证据的证明效力本院依法不予认定。对于恒昌信公司提交的评估报告系因纪法宝与恒昌信公司签订房屋买卖合同而履行的价值评估报告，因执行过程中经鹤壁市中级人民法院委托作出的评估报告系经当事人双方选择、法院委托，更具有中立性及客观性，故本院对该两份评估报告的证明效力不予确认。对恒昌信公司提交的本院制作的（2016）豫0611执恢12号之三民事裁定书、2016年12月29日姚某、王某提出的执行异议申请书、委托申请书、姚某、王某身份证复印件、送达回证，（2016）豫0611执恢12号通知、询问笔录，与本院执行案件中材料一致，本院对其真实性予以确认，但因恒昌信公司并未提供姚某、王某提出执行异议后对涉案房产申请鉴定后的评估报告结论，故对恒昌信公司提交上述证据的证明效力，本院不予确认。对2017年5月16日董旭永、鹤翔幼儿园与纪法宝签订的《房屋租赁合同》，合同双方对该合同的真实性均无异议，本院依法对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月14日，冯某与董旭永、鹤翔幼儿园民间借贷纠纷一案，经淇滨区人民法院调解，出具了（2015）淇滨民初字第2063号民事调解书，达成如下协议：董旭永欠冯某借款6460568元，董旭永分期履行还款义务，并参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息，其中：董旭永于2015年9月30日前偿还冯某借款200万元并支付2015年7月1日至2015年9月30日期间的利息，利息以本金6460568元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；于2015年11月30日前偿还冯某剩余借款4460568元，并支付2015年10月1日至2015年11月30日期间的利息，利息以本金4460568元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，如董旭永未按上述约定的任一期限履行付款义务，冯某可就下余欠款总额及利息申请强制执行。该调解书生效后，董旭永未按调解书约定的期限偿还借款，冯某依法向本院申请执行，在执行过程中，冯某将对董旭永、鹤翔幼儿园的上述债权转让给了纪法宝，并签订债权转让协议。2016年5月26日，经审查，本院依法向当事人送达了（2016）0611执恢12号执行裁定书将执行申请人由冯某变更为纪法宝。2016年5月28日，纪法宝与董旭永、鹤翔幼儿园签订了《抵债协议》，约定：董旭永、鹤翔幼儿园自愿将其名下的股权、土地使用权，面积5117.75平方米及地面附属建筑物楼房两栋3300平方米，共计作价818万元给纪法宝，以冲抵双方债务；因过户所产生的相关费用由纪法宝承担。法院依照双方自愿达成的上述协议，制作（2016）0611执恢12-1号执行裁定书，内容如下：1、将董旭永、鹤翔幼儿园位于鹤壁市淇滨区土地使用权及土地上附着物楼房面积3300平方米折价818万元，交付纪法宝以物抵债，所有权自交付时转移给纪法宝；2、纪法宝可持本裁决到有关部分办理相关过户手续。执行过程中，根据申请，委托鉴定机构对涉案以物抵债土地及地上附着物价值进行鉴定，河南诚成资产评估事务所于2017年4月17日出具豫诚评报字（2017）第025号资产评估报告书，出具鉴定结论：于评估基准日2017年4月11日所表现的市场价值为总评估结果为人民币898.21万元，其中国有土地使用权评估结果为人民币480.96万元，地面建筑物评估结果为人民币417.25万元，上述资产快速变现价值为人民币808.39万元。该评估的有效期为一年，自2017年4月11日起计算至2018年4月10日，董旭永对上述鉴定结论中评估价格无异议。2016年11月22日，纪法宝办理了涉案房产不动产权证书，其上载明权利人为纪法宝、共有情况为单独所有、坐落于河南省淇滨区地籍子区教学楼101、宗地面积为3156㎡、房屋建筑面积3378.29㎡，来源依据协助执行通知书（2016）豫0611执恢初12-1号办理。2017年5月16日，纪法宝与董旭永、鹤翔幼儿园就涉案不动产签订了《房屋租赁合同》，约定：纪法宝将位于鹤壁市淇滨区地籍区教学楼101号房地产出租给董旭永、鹤翔幼儿园，承租期限为20年，自2017年5月16日至2037年5月15日，租赁费用为每年30万元，每年提前一个月支付下一年租赁费用，每次于4月15日前支付到纪法宝指定账户或现金支付。董旭永、鹤翔幼儿园在承租期间有权以818万元的价格购买承租房地产，董旭永、鹤翔幼儿园将价款转入纪法宝指定账户后，即依物权法司法解释一第二条之规定成为该房地产的真正权利人，纪法宝需在5日内配合董旭永、鹤翔幼儿园办理承租房地产过户手续，过户费用由董旭永、鹤翔幼儿园承担。2017年6月22日，纪法宝（甲方）与恒昌信公司（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：1、甲方自愿将坐落在鹤壁市淇滨区的房地产（房屋建筑面积3378.29平方米，土地使用面积3156平方米）出售给乙方。乙方对交房出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。2、甲乙双方议定的上述房地产总成交价格为6000000元。办证后一次性付款。3、双方同意于2017年8月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，包含2017年8月1日前该地块上的所有临时建筑物。4、甲方保证上述房地产权属清楚合法。若发生于甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。2017年7月7日，恒昌信公司办理了上述房产不动产所有权人的变更登记，其上载明权利人为恒昌信公司、共有情况为单独所有、坐落于河南省鹤壁市淇滨区地籍子区教学楼101、来源购买纪法宝不动产、宗地面积为3156㎡、房屋建筑面积3378.29㎡。上述纪法宝与恒昌信公司的房屋买卖交易过程中，为房地产契约提供价值参考，依纪法宝申请，对土地使用权转让价格及房地产价格进行了市场价值评估，评估结果分别为390.22万元、216.2105万元，评估有效期为一年，自2016年12月25日至2017年12月24日。另查明：董旭永系鹤翔幼儿园负责人，涉案房产自建设至今均由鹤翔幼儿园实际使用。截至本院庭审结束前，恒昌信公司共向纪法宝支付450万元。本院认为：对于本诉:董旭永、鹤翔幼儿园以纪法宝与恒昌信公司之间实为基于民间借贷关系而产生的让与担保关系，其双方签订的房地产买卖契约侵犯了董旭永、鹤翔幼儿园的合法权益为由，要求确认纪法宝与恒昌信公司签订的房地产买卖契约无效。本案中，虽然房地产买卖契约的签订方纪法宝在庭审中认可其与恒昌信公司名为买卖实为借贷，但纪法宝系合同相对方、利害关系人，在仅有录音资料用于证明该事实的情况下，董旭永、鹤翔幼儿园提交的该证据仍系孤证，没有其他证据予以印证，无法证明纪法宝与恒昌信公司签订的房地产买卖契约存在合同法第五十二条中规定的无效情形，因此，对董旭永、鹤翔幼儿园的该诉请，本院依法不予支持。对于反诉:因在纪法宝与恒昌信公司签订房地产买卖契约前，已与董旭永、鹤翔幼儿园签订了房屋租赁合同，明确了租赁期限和租金等事项。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，恒昌信公司要求董旭永、鹤翔幼儿园搬离涉案房屋缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于恒昌信公司主张涉案房产在签订房屋租赁合同时处于法院查封期间，“买卖不破租赁”不适用于房屋在出租前已经被人民法院查封的情形，本院认为，根据该法律条文的内容可以看出该规定适用于房屋出租前因其他案件被查封的情形。本案中，房屋系因纪法宝与董旭永、鹤翔幼儿园的执行案件引起的查封，在双方达成以物抵债协议并履行后，双方又自愿达成房屋租赁合同，并由董旭永、鹤翔幼儿园向纪法宝指定的收款人支付了房屋租金，签订房屋租赁合同并履行的行为并没有损害任何案外人的利益。就恒昌信公司而言，在签订房屋租赁合同时，纪法宝并未与恒昌信公司签订房屋买卖合同，对恒昌信公司的权益亦不可能产生任何影响。且董旭永经营鹤翔幼儿园多年，恒昌信公司在签订房屋买卖合同时有对房屋进行充分了解的义务，其作为经营场所长期在鹤壁的企业，应该且能够对董旭永经营鹤翔幼儿园的状态进行了解，但其未尽到其应尽的注意义务，仍与纪法宝签订房屋买卖合同，且在签订房屋买卖合同后，与纪法宝均未将其双方签订房屋买卖合同并办理不动产所有权人变更登记的事宜明确告知董旭永和鹤翔幼儿园，应视为其对董旭永、鹤翔幼儿园经营持续状态的默许，故对恒昌信公司反诉请求董旭永、鹤翔幼儿园搬离涉案房屋与支付其占用期间使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回董旭永、鹤壁市鹤翔双语幼儿园诉讼请求；二、驳回鹤壁市恒昌信科技有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费53800元，由董旭永、鹤壁市鹤翔双语幼儿园负担，反诉案件受理费4900元，由鹤壁市恒昌信科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  霍璐婷审 判 员  孟利平人民陪审员  程梅月二〇一八年五月十一日书 记 员  马学芳