河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫01民终5122号上诉人（原审被告、反诉原告）：夏芳，女，土家族，1984年1月18日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王南方，河南点石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林楠，河南点石律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高富强，男，汉族，1990年6月20日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：汪静涛，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈登云，河南经东律师事务所律师。原审第三人：河南省原畅房地产营销策划有限公司郑州第五分公司，住所地郑州市金水区天伦路9号院3号楼1层5号，统一社会信用代码：91410105063806810D。负责人：赵伟成。委托诉讼代理人：赵伟成，男，汉族，1985年9月10日出生，住河南省淮阳县。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行，住所地郑州市管城区紫荆山路61号，统一社会信用代码：91410100670055350B。负责人：吕周谦，系该行行长。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市管城区支行，住所地郑州市东明南路60号。负责人：郭建林。上诉人夏芳与被上诉人高富强、原审第三人河南省原畅房地产营销策划有限公司郑州第五分公司（以下简称“原畅房地产公司”）、中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行（以下简称“邮政郑州分行”）、中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市管城区支行（以下简称“邮政管城支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。夏芳上诉请求：1.请求依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15787号民事判决书，改判支持夏芳反诉请求；2.本案一、二审诉讼费及保全费由高富强承担。事实和理由：一、高富强拒绝履行合同约定的解押义务，已经构成根本违约，一审法院认定高富强享有不安抗辩权，有权暂停支付房款认定错误，与事实不符。二、高富强未按照合同约定及时支付购房款、解押款，致使夏芳买卖合同目的无法实现，该房屋买卖合同应当予以解除，一审法院认定应当继续履行无事实和法律依据。三、一审法院认定高富强对房屋占有系有权占有，并拒绝夏芳对涉案房屋使用费进行鉴定无法律依据。高富强应支付自实际占用房屋之日即2013年9月17日至腾房之日止的房屋使用费。同时涉案房屋明显低于市场价进行出售，显失公平。四、一审法院认定高富强代张某交纳的25万元罚金充抵购房款无法律依据，该25万元罚金系张某个人犯罪所承担的刑事责任，与夏芳无关，不应充抵购房款。五、高富强因诉讼需要擅自支付房款23万元，夏芳欲退回，但高富强恶意注销账户，导致无法直接退回。夏芳愿意一次性返还定金、解押款及该23万元。综上，高富强拒绝支付剩余购房款的行为已经构成根本违约，本案房屋买卖合同应当予以解除，高富强应支付占用夏芳房屋期间的房屋使用费，一审法院认定事实不清，请求依法改判支持夏芳的反诉请求。高富强辩称，一、高富强与夏芳就涉案《房屋买卖合同》签订了《补充协议》，约定房屋解押事宜的次日便将解押款（首付款）39万元支付给夏芳，用于房产解押，不存在拒绝履行解押义务的事实。二、高富强严格按照《房屋买卖合同》、《补充协议》及《付款协议》的约定及时支付房款。三、涉案房屋系因夏芳的原因而导致房屋被查封，夏芳违反了标的物的权利瑕疵担保义务且迟迟无法涤除才导致无法办理过户手续，故夏芳不享有法定和约定的解除权。四、夏芳系自愿、主动将涉案房屋交付高富强居住使用至今，履行其交付房屋的合同义务。夏芳反诉主张房屋使用费没有任何事实和法律依据。五、高富强代张某交纳的25万元罚金是为了涤除涉案房产的权利瑕疵，解除房产的查封，原审判决认定高富强代张某交纳的25万元罚金充抵购房款合法有据。综上，高富强作为买方已履行全部84万元付款义务，夏芳也已收到全部房款，其作为卖方，应当继续履行《房屋买卖合同》约定的网签、过户等合同义务。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原畅房地产公司述称，1.涉案房屋成交价84万元是原来的市场价，因为该房是7-8层复式，没有电梯，面积大，且小区比较老旧，装修较简单，总价款按当时的时间段来说比较高，不好卖。2.双方约定付解押款之后交房，客户可以住进去。3.当时约定的是按揭付款，后因房子被查封，无法过户，故无法办理贷款。邮政郑州分行、邮政管城支行未到庭，未发表意见。高富强向一审法院起诉请求：一、夏芳继续履行2013年7月13日签订的编号为0100528的房屋买卖合同；二、夏芳协助高富强办理郑州市金水区××院××北××鹤××楼中单元××东户（产权证号为10××82号）房产的过户手续；三、本案的全部诉讼费用由夏芳承担。后高富强于2017年12月1日申请增加变更诉讼请求为：一、夏芳继续履行2013年7月13日签订的房屋买卖合同；二、夏芳、邮政管城支行、邮政郑州分行办理郑州市金水区××院××北××鹤××楼中单元××东户（产权证号为10××82）房产的解除抵押手续；三、夏芳协助高富强办理郑州市金水区××院××北××鹤××楼中单元××东户（产权证号为10××82）房产的网签、过户手续，将该房屋变更登记到高富强名下；四、本案的全部诉讼费用由夏芳承担。夏芳向一审法院反诉请求：一、解除2013年7月18日高富强、夏芳双方签订的合同编号为0100528的房屋买卖合同；二、高富强向夏芳支付自占用房屋之日起至实际腾房之日止的房屋使用费暂计到反诉之日为150000元；三、本案全部诉讼费用由高富强承担。一审法院认定事实：2013年7月18日，高富强、夏芳及原畅房地产公司签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定，夏芳将其名下位于金水区××院××北××鹤××楼中单元××东户的房屋出售给高富强，成交价款为840000元。2013年7月18日，高富强向夏芳支付购房定金20000元。2013年8月3日，高富强、夏芳双方又达成《付款协议》，根据该协议，高富强应支付夏芳购房款150000元用于房屋解押。2013年9月17日，双方再次达成《补充协议》，该协议主要约定由高富强负责筹集款项解押涉案房屋。2013年9月18日，高富强向夏芳支付购房款340000元，夏芳于同日向高富强出具《收据》一张，载明收到高富强购房款340000元。2013年9月，双方在办理房屋解押的过程中，发现本案所涉房屋已被郑州市公安局金水第一分局查封。故无法办理解押手续，亦无法过户。另查明，夏芳与案外人张某系夫妻关系，二人于2010年12月31日登记结婚。本案所涉房屋为夏芳婚前购买，婚后二人共同偿还房屋贷款。2013年，因案外人张某涉嫌非法吸收公众存款罪，本案所涉房屋被郑州市公安局金水第一分局查封。2014年12月16日，原审法院作出（2013）金刑初字第972号刑事判决，被告人张某犯非法吸收公众存款罪，被判处有期徒刑五年，并处罚金二十五万元。该判决生效后，罚金刑部分移交原审法院执行局执行，本案所涉房屋作为执行罚金的财产线索一并移交原审法院执行局。2016年4月6日，原审法院（2016）豫0105执1406号执行案件在郑州市公安局金水第一分局查封到期后继续查封了本案所涉房屋。本案诉讼过程中，高富强于2017年9月18日代张某缴纳罚金250000元。罚金缴纳完毕后，原审法院执行局（2016）豫0105执1406号执行案件解除了对涉案房屋的查封。现该房屋为本案查封，且为首轮查封。高富强在诉讼过程中分别于2017年12月28日及2017年12月29日两次向夏芳汇款，共计230000元。诉讼过程中，邮政郑州分行认可涉案房产贷款已经结清，并同意协助办理抵押登记注销手续。一审法院认为：合同应当履行。高富强、夏芳签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。高富强在2013年9月前，已经依约支付了购房定金20000元及房屋解押款340000元。后因涉案房屋被查封导致无法办理解押并过户，夏芳预期违约的情形很有可能出现。此时高富强享有对夏芳的不安抗辩权，有权暂停支付剩余房款。因夏芳出售的房屋存在查封情况，实际上是夏芳没有履行对其出卖标的物的权利瑕疵担保义务。在诉讼过程中，高富强代缴罚金的行为，实际上是代夏芳涤除了标的物上的权利瑕疵。而涤除标的物的权利瑕疵是夏芳作为出卖人应负担的义务。故高富强代张某缴纳的罚金250000元应当认定为高富强支付夏芳的购房款。另外，在诉讼过程中，已经将剩余购房款230000元支付完毕，加之前期支付的20000元定金、340000元解押款及代缴罚金250000元，高富强共计支付购房款840000元，已经全额支付购房款。夏芳应当按照合同约定将涉案房屋过户给高富强。因邮政郑州分行认可涉案房产的贷款已经结清，故其应当协助办理涉案房屋在过户过程中的解押手续。高富强诉讼请求符合法律规定及合同约定，原审法院予以支持。由于高富强对涉案房屋的占有是依据双方的《房屋买卖合同》，系有权占有，正是由于夏芳无法涤除权利瑕疵的行为导致房屋迟迟无法过户。故夏芳反诉主张解除合同并要求高富强支付其使用房屋的费用，无事实及法律依据，原审法院不予支持。对夏芳要求对涉案房屋的使用费用进行鉴定，原审法院亦不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高富强与夏芳于2013年7月18日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、夏芳于本判决生效后三十日内协助高富强办理位于金水区××院××北××鹤××楼中单元××东户房屋（不动产权证号：10××82）的过户手续，将上述房屋过户至高富强名下；三、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行在本判决第二项确定的义务履行过程中协助高富强办理上述房屋的抵押权注销登记手续。四、驳回反诉人夏芳的反诉请求。案件本诉受理费12200元，保全费4720元，由夏芳负担。反诉受理费6850元，由反诉人夏芳负担。本院二审期间，夏芳依法提交证据：一、夏芳与张某结婚证原件、离婚证、郑州市金水区民政局婚姻登记册离婚协议。证明：1.本案房屋系在夏芳与张某登记结婚前购买，该房屋系夏芳婚前财产；2.夏芳与张某已于2018年3月15日登记离婚，双方在郑州市金水区民政局婚姻登记处备案的离婚协议中已经明确确认，在双方婚姻关系存续期间没有发生任何共同债权债务。二、夏芳与邮政郑州分行2010年12月8日签订的个人购房借款及担保合同。证明：本案房屋夏芳在婚前购买时总购房金额为858100元，该房屋并未存在任何增值部分。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为：高富强、夏芳及原畅房地产公司签订的《房屋买卖合同》、《付款协议》及《补充协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院应予认定。高富强在实际履行中积极履约，先后支付购房定金2万元、解押款34万元。在办理房屋解押过程中，由于涉案房屋被公安部门查封，查封原因系夏芳的丈夫张某（后离异）因刑事犯罪被判刑并处罚金。高富强又主动代缴罚金25万元以使涉案房屋解除查封，促使《房屋买卖合同》继续履行，故该25万元应冲抵购房款。夏芳上诉称系高富强与张某之间的经济纠纷理由不能成立，本院不予支持。之后高富强已将全部购房款支付完毕，但是夏芳却拒不履行合同义务，构成违约，因此高富强主张《房屋买卖合同》继续履行、夏芳协助办理房屋过户的诉请合法有据，本院应予支持。夏芳上诉称房屋出售价明显低于市场价、高富强支付23万元房款存在恶意，要求解除《房屋买卖合同》并进行房屋价值鉴定的理由证据不力，不能成立，本院不予支持。综上，夏芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费19050元，由上诉人夏芳负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  崔航微审判员  董正方二〇一八年五月三十一日书记员  邵志强