云南省丽江市古城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云0702民初1265号 本诉原告（反诉被告）：甘旭霞，女，汉族，1977年10月18日生，导游，住址重庆市荣昌县河包镇金凤街****3-1，现住荣昌区。 委托代理人（特别授权）：陈启均，重庆川伟律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：木李梅，女，纳西族，1979年1月12日生，公务员，大学文化，，住址云南省丽江市古城区金甲社区福慧路**附**现住丽江市古城区。 委托代理人（特别授权）：张耀华，男，白族，1976年5月4日生，系木李梅丈夫，公务员，大学文化，住址云南，住址云南省迪庆藏族自治州香格里拉县建塘镇航空花园小区******市古城区。 第三人：王强，男，汉族，1975年2月28日生，住址广东省深圳市，住址广东省深圳市福田区div id='2'  style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 原告甘旭霞诉被告木李梅合同纠纷一案，本院于2017年12月8日受理后，被告木李梅于2018年2月1日提起反诉，本院受理后，于2018年3月12日公开开庭对本、反诉二案进行了合并审理，在审理过程中，为查清案件事实，本院依法追加王强作为第三人参加诉讼，并于2018年5月8日再次公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）甘旭霞之委托代理人陈启均、本诉被告（反诉原告）木李梅及其委托代理人张耀华到庭参加了诉讼，第三人王强经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告甘旭霞诉称：2014年7月，经一熟人引荐，原告与被告联系认识，就位于云南省丽江市古城区束河街道办事处龙泉庆云村的丽江束河乡村阳光—泰丽苑客栈承包事宜进行沟通协商，在签订承包合同前，应被告的要求须给付合同订金5万元，原告当即在西藏某银行转账支付了订金。随后，原告到被告的客栈进行了解，被告所要出租的客栈房屋无产权手续，属违章无证房，承包期长，不能依法确保经营的连续性，承包客栈之事不能订立合同，不能承包合作，转付的订金被告也同意退还，因被告一时无现金，没有及时退还，原告多次催促被告未果。今年5月，原告以快递函件催促被告退还，被告仍无退还行动，为此，被告以种种理由搪塞直至现在。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，本诉原告的诉讼请求为：1、依法判决被告及时退还原告50000元及催收该款费用；2、诉讼费由被告承担。 本诉被告木李梅辩称：答辩人有位于丽江市古城区束河街道办事处龙泉庆云村（丽江束河乡村阳光—泰丽苑客栈）房产一处，该房产于2008年经古城区束河街道办事处和古城区规划局审判修葺重建。建成后自己经营客栈，其中有一位名叫王强的外地客人经常来家租住，久而久之我们就成了朋友（这就是原告诉状中提到了熟人）。2012年9月，杜鹏及李保安（后期主要是李保安管理）承包了我们的客栈，租期为10年。在杜鹏承包期间王强偶尔来住，王强来丽江几乎都会联系我丈夫张耀华。在几次闲谈聊中，王强提起我们承包给李保安的客栈生意不怎么好，似乎无意经营，并提出有意想让他的侄女来做，他说他的侄女在西藏做生意，那里天气太恶劣，还是来丽江做要好。到2014年，李保安无意经营客栈，但鉴于我们已经签订了10年的合同，合同期间李保安不得无故违约，所以没正式提出来。但他们似乎听到王强要租，所以很想让王强他们承包客栈。经王强多次考察客栈后，并称其是甘旭霞兄弟来到客栈住了多日，经实地查勘考察满意后，于2014年8月份王强他们决定租我们家的客栈并谈妥客栈租金每年15万元，为约定双方不得反悔违约，自愿预交5万元的租赁房屋定金给我们家，当时我给王强建设银行账户（62×××40），18日我的建行账户上收到了定金5万元。收到定金后我们便跟李保安家解除了合同关系，在解除合同时，李保安我们双方没有任何争议，原因有二：一是李保安早已无意经营；二是我们收到了王强的定金。2014年国庆节之后，王强的侄女甘旭霞一家来到丽江准备接手经营。现就原告在诉状中提出的关于5万元定金问题我方有如下辩解：一、在与甘旭霞见面后我们就开始拟定合同，合同租金问题我们与王强说好的，所以没有争议。过程中，他们白天就在院里收拾或到处了解情况，几天后他们以无房产手续为由，起诉状中提到我们的客栈属违章无证房，我方认为这是甘旭霞最后不租房子提出的无理条件。二、在甘旭霞离开之前，他们要求退还租金，当时我们认为定金作为承包客栈的担保金，按常规是不应当退还的，甘旭霞的反悔造成我们家的客栈一直关门也不能找李保安家赔偿，当时答应甘旭霞待房子租出去后会退还该退的定金。三、我方承认拿了5万元定金，但我们双方未签订任何关于处置定金的协议。2016年7月，王强打来电话，称他侄女交了定金又不承包客栈造成了我们的损失，他们也有责任，他们已商量好我们退3万元就可以了，7月25日，我们筹集了3万元通过建行网银转入了王强（6226097555771618）招商银行的账户，以了此事。在此，我们也诚恳希望人以和为贵，做人做事要依法依规，原告方认为我们占有了你们定金，但我们的损失又何止这5万元，相信法律会给我们一个公正地裁决。 反诉原告木李梅诉称：2014年7月，被反诉人委托其亲属王强（与被反诉人系叔侄关系），与反诉人洽谈位于丽江市古城区束河街道办事处龙泉庆云村的丽江束河乡村阳光—泰丽苑客栈租赁事宜。经王强多次考察客栈及丽江行情后，并称带其为反诉人兄弟来客栈住了多日，经实地体验满意后，于2014年8月，被反诉人他们决定租反诉人家的客栈，租金每年15万元，为约定双方不得反悔违约，被反诉人交了5万元的房屋租赁金给反诉人。2014年11月，被反诉人到达丽江，正值丽江旅游淡季，被反诉人以租金高、支付方式不合理、违章房等理由，无故毁约。因被反诉人已付定金，反诉人与前承租人（杜鹏及李保安）协商一致后双方结束履行合同。但是被反诉人事后强行违约，并多次与反诉人就客栈租赁事宜引发纠纷，为了理清客栈权益纠纷，同时防止在纠纷期间客栈若租赁他人后产生被反诉人诉我方违约的情形，反诉人客栈持续未租赁营业，直至2015年4月24日，反诉人确信被反诉人已无完全继续履行可能，才将客栈租赁与马洪祥。期间，被反诉人委托王强前来调解，表示由于事先考察还不清楚、市场掌握情况不清晰不考虑继续签约租赁，并希望反诉人予以理解，并退还定金，且只用退还3万元即可。为了不影响客栈的正常租赁经营，反诉人把依据法律本不应当退还的定金付给被反诉人，时间为2016年7月，支付方式为建行网银转账支付3万元，支付对象为被反诉人的委托人王强，王强予以认可并表示十分感谢。当下，被反诉人违反法律诚实守信原则，违反商业诚信精神，在已方违约在先的前提下，在反诉方已退还定金的情况下，仍提出无理诉讼，故反诉人依据法律规定，坚决提出反诉，诉请在被反诉人违约期间造成反诉人无法正常收取房屋收益8.855万元。综上所述，反诉人认为，被反诉人的毁约行为，已经严重侵犯了反诉人的合法权益，基于上述事实，特依照法律规定，提起反诉。反诉原告的诉讼请求为：1、请求依法判决被反诉人租赁房屋已经付定金，毁约给被反诉人造成的房屋租赁经济损失，从2014年10月至2015年4月，共7个月的房屋没有租赁，按与前承租人的协议年租金15.18万计算，7个月共损失8.855万元；2、由被反诉人承担反诉案件受理费。 反诉被告甘旭霞辩称：木李梅的反诉请求不能成立，理由如下：一、答辩人没有毁约行为，是反诉人木李梅不能提供房屋产权证，不能保证该客栈物权使用权益的合法性，更不能保证租赁期限的连续安全，因而没有达到签条租赁合同，也当即表示不再租赁此客栈。二、不能简单在按前承租人协议租金计算损失，因为答辩人没有接收房屋，只是有意向租赁，也没有违约行为，更没有形成真正的租赁事实，根本没有造成任何损失。三、反诉人称已退还3万元给答辩人的说法不能成立的，也是没有的事实情况。至于与王强之间发生了什么，与答辩人没有直接的关联。四、反诉人称造成反诉人损失收益8.855万元，是没有损害事实，也没有法律依据。综上所述，反诉人收了5万元订金没有退还属实，合同没有签订，没有达到订立和实现租赁合同的目的，应予以返还给答辩人。反诉人违背客观情况，将答辩人反诉并主张损失，其行为显失公正，故答辩人恳请贵院，依法驳回反诉人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，彰显法律尊严。 第三人王强对本、反诉统一辩称：一、本人确于2014年7月作为中间人介绍给原、被告相识，为二人之间就客栈承包事宜创造磋商的机会。二、原、被告就关于客栈承包事宜协商以及承包合同的签订系双方之间直接对话下进行，其二人均未对本人进行相关事项的处理权利的授权委托。三、现原被告二人就承包合同履行发生纠纷，原告要求被告返还预先支付的5万元定金。因被告家庭原因，暂无现金对原告交付的定金予以返还，其于2015年请求本人先行垫付2万元予以偿还。经本人同被告之间友好协商，同意先向原告转款2万元垫付，并于2015年2月14日向原告中国农业银行账户62×××15转款人民币2万元。四、被告确于2016年7月通过建设银行向本人账户转账3万元，但本人自始至终仅作为中间人介绍认识，促进交易达成的角色，并非该民事法律关系的当事人。现合同履行出现纠纷，双方信任关系破裂，与我最初撮合双方相识的目的相违背，对于其二者之间定金返还事项，从事实和法律角度出发，本人也并没有代为接收支付款项的权利与义务。 为支持其诉讼请求并反驳本诉被告（反诉原告）的诉讼主张，本诉原告（反诉被告）甘旭霞在举证期限内向法庭提交了四组证据。第一组证据：客栈承包经营合同一份，拟证明曾付订金5万元，由于甲方不能提供房产证明而未签订该合同。第二组证据：建设银行打款流水证明，拟证明曾付订金5万元，由建设银行转款。2014年8月18日转款成功。第三组证据：关于立即退还5万元订金的函及邮件，拟证明曾专门发函给木李梅催款。第四组证据：与木李梅爱人张耀华催款录音及录音公正书，拟证明曾在2016年2月27日向木李梅夫妻催款。 本诉被告（反诉原告）木李梅对本诉原告（反诉被告）甘旭霞提交的证据的质证意见为：第1组证据，合同跟王强谈了将近2个月，王强是甘旭霞的代理人，诉状中也提到王强称是甘旭霞的兄弟住了多日满意后，他们那边怎么协商是不清楚，在束河餐厅写了份收据，王强还表示我方如果不租，钱也不用退。5万元是定金，不是订金。收到定金才与前承租者解除了租赁合同，甘旭霞这边称要付款承租我才解除的合同。第2组三性没有意见。第3组证据，我方没有收到，谁签的、谁收的也不知道。第4组证据，这个我家是本着善良解决事情原则，双方都有损失，我们应该付她一部分才有的电话，按照合同法的规定我方都不应该退定金，电话中没有提到要付多少。还有我们至今还没有收到马洪祥这边的租金。在打电话之后打了3万元给王强。 第三人王强未到庭也未对本诉原告（反诉被告）甘旭霞提交的证据发表质证意见。 经本院审查认为：第1、2、4组证据，内容真实，形式合法，予以确认，对第3组证据，真实性予以确认，对其证明力，因无法确认是否签收，对其证明力综合全案予以评判。 为反驳本诉原告的诉讼主张和支持其反诉请求，本诉被告（反诉原告）木李梅在举证期限内，共向法庭提交了9组证据。第一组证据：建房手续及房产证明一份，拟证明建房及房产合法。第二组证据：木李梅与杜鹏签订的客栈承包合同及收据，拟证明甘旭霞承包客栈时，泰丽苑客栈处于租赁阶段。第三组证据：木李梅与马洪祥签订的客栈承包合同，拟证明2014年8月18日，甘旭霞交付承包客栈定金后，无理悔约，我方客栈由此闲置未租至2015年4月24日。第四组证据：定金银行明细，拟证明杜鹏经营客栈期间，2014年8月18日，甘旭霞一方支付的承包定金。第五组证据：转账退回甘旭霞的代理人王强3万元银行明细，拟证明经甘旭霞代理人王强调解，双方达成一致，木李梅通过转账退款3万元凭证。第六组证据：王强给甘旭霞2万元的银行明细，拟证明甘旭霞通过王强收到木李梅退回定金（王强先行垫支）。第七组证据：甘旭霞的代理人王强与张耀华微信交流截屏，拟证明王强证明甘旭霞已收到协商后的退款事实。第八组证据：申请表及建设工程规划许可证（申请表与第一组证据中的申请表一致），拟证明房屋建筑合法。第九组证据：证明一份，拟证明土地使用、建筑合法。 本诉原告（反诉被告）甘旭霞对本诉被告（反诉原告）木李梅提交的证据的质证意见为：第1组证据中的申请表跟本案没有关系；修缮前建筑原貌跟本案没有关系；“证明”原件是2017年6月7日出具的，是在本案之后的，租赁是在2014年；2010年7月27日的证明只是在修建过程当中得以证明，不能证明有合法的产权。授权委托书与本案无关，农村建房用地许可证跟本案没有关系。第1组证据不能证明房子有合法的产权。第2组是在之前签订，跟甘旭霞签订客栈没有直接关联，真实性合法性没有问题，无关联性。第3组证据合同的真实性、合法性无异议，与本案没有关联。收据是木李梅跟杜鹏的，跟本案没有关联。第4组证据的三性无意见。第5组的真实性、合法性无异议，但无关联性。第6组是2015年2月份的，是王强跟甘旭霞的其他事情，不能证明是退了定金的问题，是当时甘旭霞买车跟王强借的2万元，跟本案没有关联性。第7组证据是谁跟谁不能证明，三性有异议。第8组证据中的申请表（与第一组证据中的申请表内容一致，质证意见同第一组证据）、第8组证据中规划许可证的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。第9组证据，证明的真实性没有问题，与本案没有关联性，双方在达成合同的时候没有这个文件，这个是后面才补的，不论证明房子是谁修建的，仍然没有取得法律的权利证书，对这个证书没有相关的出租处分的权利义务。 第三人王强未到庭也未对本诉被告（反诉原告）木李梅提交的证据发表质证意见。 经本院审查认为：对本诉原告（反诉被告）甘旭霞在质证时无异议的第4组证据予以确认。第1组证据能与第8、9组证据相互印证，故对第1、8、9组证据予以确认。第2、3组证据，客观真实反映了在木李梅与甘旭霞协商租房事宜之前，客栈已出租的事实及此后因双方未能履行合同致使其客栈空闲至2015年4月24日，对该2组证据予以采信。第5、6组证据内容真实，能与第三人王强的答辩意见一致，予以采信。第7组证据的真实性予以确认，对其证明力不予确认。 第三人王强未到庭也未向法庭提交证据。 根据已认定的有效证据及当事人的当庭陈述，本院确定如下法律事实： 2014年7月，经第三人王强的引荐，本诉原告（反诉被告）甘旭霞与本诉被告（反诉原告）木李梅联系认识，双方就位于云南省丽江市古城区束河街道办事处龙泉庆云村的丽江束河乡村阳光—泰丽苑客栈承包事宜进行磋商，初步达成一致意见后，甘旭霞之丈夫李祥谋于2014年8月18日通过ATM机转账的方式向木李梅转账5万元作为客栈承包订金。木李梅收到该订金后，于2014年10月与原承租人杜鹏解除了双方之间签订的《客栈承包合同》（该合同约定客栈租金为151800元/年），2014年10月7日，经甘旭霞到实地考察后，其以客栈房屋无产权手续，属违章无证房为由，表示不愿承租客栈，此后客栈一直空闲未出租。2015年4月24日,木李梅与马洪祥重新签订了《客栈出租合同》，约定2015年4月24日至2018年4月24日的房租为12万元/年。甘旭霞曾多次向木李梅及其丈夫张耀华催要退还订金5万元，2015年2月14日，应木李梅之丈夫张耀华的请求，第三人王强向甘旭霞垫付了2万元订金。2016年7月25日，木李梅向王强转账3万元，除王强已垫付的2万元外，尚有1万元在王强处。另查明：本案诉争的房产建在案外人木林所有的农村建房用地上，该农村建房用地许可证号为：丽地许（1993年）第17号宅基地上，并于2008年8月19日通过了规划许可审批（建设工程规划许可证号为：2008-633号）。 本院认为，所谓缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背诚实信用原则所产生的义务，而致另一方信赖利益损失，并应承担的损害赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条关于“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。缔约过失责任的赔偿范围应当是相对人因缔约过失而遭受的信赖利益和固有利益的损失，其中信赖利益的损失包括直接损失和间接损失两部分，而直接损失包括订约费用、履约费用等；间接损失包括丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。首先，本案中，本诉原告（反诉被告）甘旭霞与本诉被告（反诉原告）木李梅就“泰丽苑客栈”租赁事宜进行磋商，初步达成一致意见后，甘旭霞于2014年8月18日向木李梅转账5万元作为客栈承包订金，而木李梅也于2014年10月初与杜鹏解除了《客栈承包合同》，从双方上述行为可以看出，双方为缔约（即签订《客栈承包合同》）作了积极准备，后因甘旭霞以“房产系违章无证房”为由，致使合同未能签订，合同也未实际履行，因此，本案的案由应当调整为缔约过失责任纠纷。由于合同未成立，本诉被告（反诉原告）木李梅收取的订金应当予以返还，故本院对本诉原告（反诉被告）甘旭霞要求退还订金的诉请予以支持，但应当扣除已由第三人王强代为垫付的2万元，故木李梅还应当退还甘旭霞定金3万元。因木李梅已向第三人王强支付了3万元，扣减代为垫付的2万元外，还剩余1万元，剩余款项应当由第三人王强退还被告（反诉原告）木李梅。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，由于甘旭霞未提出赔偿损失之请求，且也未能提供有效证据证明“催收订金费用”应当由木李梅承担，故对其主张“催收订金费用由木李梅承担”的诉请，本院不予支持。最后，在缔约过程中，本诉原告（反诉被告）甘旭霞未能听取木李梅的合理申辩，违背诚实信用原则，草率地表示不愿意签订合同，致使本诉被告（反诉原告）木李梅基于对本诉原告（反诉被告）甘旭霞的信赖，与他人解除合同，从而使自己的信赖利益和固有利益遭受到了损失，因此，本诉原告（反诉被告）甘旭霞应当承担损害赔偿之责任，故本院对本诉被告（反诉原告）木李梅要求本诉原告（反诉被告）甘旭霞赔偿其损失的反诉请求予以支持。本案诉争的房产具备农村建房用地许可证、建设规划许可证和修缮申请审批等手续，因属集体土地，目前尚未办理不动产登记手续，但不影响木李梅合法的经营使用权，故本院对甘旭霞认为“房产系违章无证房”的主张不予采纳。但因该房产系建在案外人木林的农村宅基地上，且木李梅在准备签订合同时未能及时出具相应的证明及手续，致使本诉原告（反诉被告）甘旭霞对此产生了合理怀疑，从而导致合同未能签订，故木李梅也应当承担相应的过错责任，双方具有同等责任，各自承担50%的责任较为公平。本诉被告（反诉原告）木李梅的损失为：〔(木李梅与杜鹏约定的租金151800元/年+木李梅与马洪祥约定的租金120000元/年)÷2〕（取二者之间的平均值）÷365天/年×199天(2014年10月7日至2015年4月23日)=74093.4元。按照各自承担50%的责任，本诉原告（反诉被告）甘旭霞应当赔偿本诉被告（反诉原告）木李梅74093.4元×50%=37046.7元，对木李梅反诉请求中超过上述费用的部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、本诉部分 （一）由本诉被告木李梅于本判决生效之日起十日内退还本诉原告甘旭霞订金3万元(已扣除由第三人王强代为垫付的2万元)； （二）驳回本诉原告甘旭霞的其他诉讼请求。 二、反诉部分 （一）由反诉被告甘旭霞于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告木李梅房租损失37046.7元； （二）驳回反诉原告木李梅的其他诉讼请求。 本诉与反诉相抵后，由本诉原告（反诉被告）甘旭霞于本判决生效之日起十日内赔偿本诉被告（反诉原告）木李梅房租损失7046.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1050元，由本诉原告甘旭霞承担450元，由本诉被告木李梅承担600元。反诉案件受理费2014元，减半收取为1007元，由反诉原告木李梅承担503.5元，由反诉被告甘旭霞承担503.5元。 如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。 审 判 长  李玉良 人民陪审员  和茂青 人民陪审员  杨丽英 二〇一八年五月十六日 书 记 员  和建英 【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】