广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初18354号原告：肖玉华，女，1979年10月3日出生，汉族，住广东省龙川县，委托诉讼代理人：黄奕，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志盛，广东道慧律师事务所律师。被告：中山市天基房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区悦城路12号映翠豪庭4幢45卡(G1)，统一社会信用代码914420006715599485。法定代表人：陈绍基，总经理。委托诉讼代理人：陈跃龙，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东登鼎律师事务所律师。原告肖玉华与被告中山市天基房地产开发有限公司（以下简称天基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖玉华委托诉讼代理人黄奕、陈志盛，被告天基公司委托诉讼代理人陈跃龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖玉华向本院提出诉讼请求：被告支付逾期交房违约金44862.65元（自2016年12月31日起计算至实际交房之日止，暂计至2017年9月20日）。事实与理由：2016年9月,原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告所有的中山市x区××路××号xx房的房屋，被告于2016年12月30日前向原告交付标的房产。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，但被告至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并履行交房义务。被告已严重违反合同约定，应承担违约责任，根据合同第九条约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金（自2016年12月31日起至实际交付之日止）。原告肖玉华对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同复印件；2.中山市商品房销售登记备案表复印件；3.中山市商品房销售合同登记备案证明表复印件。被告天基公司辩称，1.被告不存在逾期交房的违约行为。被告已将申请验收的所有文件（包括但不限于规划、水质、消防、防控、绿化）递交给各有关部门或者单位办理验收，但中山市住房和城乡建设局认为映翠豪庭7、8幢的绿地验收不能再参照规划局和住建局业务工作会议纪要的文件（中规纪[2012]2号），而应按照即将出台的新规定执行，但该新规定又未出台，故一直拖延映翠豪庭7、8幢的绿化验收。2017年春节后，有关部门才按照新标准通过了映翠豪庭7、8幢绿化的验收，被告随后立即办理绿化验收及综合验收。被告不能取得中山市建设工程竣工验收备案登记证是因为绿化验收标准变化而非被告的过错行为导致。根据原、被告签订的中山市商品房买卖合同第八条第2款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：施工过程中雨天影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决的延误，若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或者单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致延误。故被告可以据实延迟，不存在逾期交房行为；2.若法院认定被告违约，则雨天影响而延误的天数也应相应顺延。施工日志可以证明施工过程中，被告因雨天影响而全面停工44天，即使认定被告违约，依合同约定因雨天应当停工的44天也不应计算在违约的天数内；3.原告没有证据证明存在损失，且其主张违约金过高。被告因政府部门的绿化验收标准变化而不能取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，但其他工程（如单体、防空、消防、给水）已全部验收合格，且被告在2016年12月已向原告发出收楼通知，原告是可以收楼并居住的，不会产生任何损失。被告天基公司就其辩解意见在举证期限内提交的证据有：1.准予行政许可决定书复印件；2.中山市城市绿化工程建设项目综合验收现场核实记录表；3.规划局和住建局业务工作会议纪要（中规纪[2012]2号）复印件；4.关于映翠豪庭绿地率计算有关问题的函复印件；5.中山市城市绿化工程建设工程项目综合验收备案表复印件；6.中山市建设工程竣工验收备案登记证；7.施工日志；8.防雷装置验收意见书；9.建设工程规划条件核实批复书；10.表后给水工程验收证明书；11.水质验收意见书复印件；12.人民防空办公室行政许可事项变更批复书；13.工程质量监督报告编制通过告知书复印件；14.建设工程消防验收意见书复印件；15.7、8幢项目竣工环境保护验收意见的函复印件；16.快递单;17.中山市光纤到户通信设施工程项目竣工验收备案表；18.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；19.工程款支付证明表；20.客户受电工程中间检查意见书；21.客户受电工程竣工检查意见书；22.园林绿化分项验收申请（2期）复印件；23.中山市城市绿化工程建设项目综合验收备案表复印件；24.照片复印件；25.竣工验收备案子项（城市绿化工程建设项目综合验收）（广东省网上办事大厅中山分厅下载）打印件、办理流程。本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，肖玉华（买受人）与天基公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）。该合同约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市东区××路××号xxx房的商品房，建筑面积110.29平方米；该商品房为预售商品房，总金额为852902元；买受人于2016年9月12日以现金方式支付172902元，于2016年10月12日以商业贷款方式支付680000元；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2.人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等，自然灾害及人力不可抗拒的其他事故，3.施工过程中雨天影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决的延误，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；出卖人逾期交房不超过90日（含90日），自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日以买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日而不超过270日，买受人可要求出卖人按日向其支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过270日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；自出卖人按合同约定地址发出收楼通知之日起15天内，买受人未前来办理商品房交接手续的，期限届满后，视为买受人默认收楼，产生买受人已收楼之法律后果；因买受人未履行付清房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任。商品房买卖合同还约定了其他事项。前述合同签订后，肖玉华依约向天基公司支付了全额购房款。2016年7月1日，映翠豪庭7、8幢经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意验收，并在2016年12月31日前陆续取得防雷装置验收意见书、建设工程规划条件核实批复书、表后给水工程验收证明书、水质验收意见书、人民防空办公室行政许可事项变更批复书、工程质量监督报告编制通过告知书、建设工程消防验收意见书等文件。后天基公司就映翠豪庭7、8幢于2017年10月18日取得园林绿化分项验收，并于同年11月23日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2017年11月26日，天基公司向肖玉华送达收楼通知书。庭审中，双方确认以2017年11月29日作为肖玉华签收前述收楼通知书的时间。现肖玉华以天基公司逾期交房为由诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，根据天基公司申请，本院向中山市住房和城乡建设局就有关映翠豪庭7、8幢园林绿化分项延迟验收事宜发函咨询如下问题：1.天基公司是否曾就映翠豪庭7、8幢园林绿化分项验收事宜向该局提出过申请？如有，告知申请时间。2.该局何时通过映翠豪庭7、8幢园林绿化分项的验收？在此过程中是否存在天基公司提及的因绿化验收标准变化等原因导致验收延迟？3.天基公司何时向该局递交映翠豪庭7、8幢的建设工程竣工验收登记备案申请及相关文件？该局于何时向天基公司发放相应竣工验收备案登记证？是否存在发放延迟的情形？如有，告知具体原因。中山市住房和城乡建设局于2018年1月28日复函如下：一、天基公司首次申请园林绿化分项验收为2016年11月26日，于2017年10月18日领取得园林绿化分项验收。二、天基公司开发的映翠豪庭7、8幢工程已于2017年11月23日领取建设工程竣工验收备案登记证。三、根据中规纪[2012]2号文件中“若规划条件中曾经有‘标准值（绿地率30%）’和‘允许值（绿地率34%）’同时出现的情况，以不低于其中较小数值（绿地率30%）进行验收”的情况，该局分别于2011年10月20日和2016年11月3日完成对映翠豪庭1、2、3、4幢商住楼（绿地率30.72%）及映翠豪庭5、6幢商住楼（绿地率30.34%）绿化专项验收工作。该局在办理映翠豪庭三期7、8幢绿化验收时，中山市城乡规划局（以下简称规划局）对绿化验收指标进行了调整，要求建设项目的绿地率指标以规划局批准的项目总平面图上载明的绿地率为准。该项目规划报建总平面图载明的绿地率指标为34%，映翠豪庭三期7、8幢进行整改后绿地率能达到34%，而前两期已按30%进行验收的不能整改，项目整体平衡时绿地无法达到34%，为此该局多次发函咨询规划局相关事宜：该局园林处于2017年1月24日发函咨询规划局，于2017年2月10日与规划局召开协调会，于2017年5月23日对映翠豪庭7、8幢出具中山市城市绿化工程建设项目综合验收现场核实记录表，于2017年8月10日因天基公司就映翠豪庭7、8幢未能办理验收备案发函咨询而再次咨询规划局未得到有效回复，于2017年9月11日与规划局召开座谈会但规划局因对会议纪要部分内容存在异议而不同意签名确认，于2017年11月6日再次与规划局召开协调会并于2017年12月7日会议纪要正式出文。该局表示，因绿化验收指标问题未能与规划局达成共识，且规划局在收到天基公司咨询函后一直没有明确指引，造成绿化验收迟迟未能完成。复函另附有2017年5月23日及2017年9月25日的中山市绿化工程建设项目综合验收现场核实记录表（以下简称现场核实记录表）、映翠豪庭7、8幢综合验收备案表、相关函件及会议记录等资料，其中现场核实记录表均注明映翠豪庭7、8幢绿地率达到规划条件。对于上述复函，肖玉华认为因中山市住房和城乡建设局已于2017年5月23日对映翠豪庭7、8幢出具现场核实记录表，该表显示上述工程绿地率已达到规划条件，故即使存在天基公司所称的可以据实延迟的情形，也应该以当天为延迟的截止日；天基公司认为应以最终取得园林绿化分项验收之日即2017年10月18日为延迟的截止日。庭审中，肖玉华与天基公司一致确认：根据中山市住房与城乡建设局网站所公布的办理流程，城市绿化工程建设项目综合验收从窗口受理到办结信息反馈的法定、承诺办结期限为20个工作日。另查，天基公司认为，2013年11月10日至2016年12月7日期间因雨天影响全面停工44天，该停工天数应从逾期交房时间中扣除。为此，天基公司提交了2013年11月12日至2015年12月9日之间因雨天停工的施工日志。天基公司称，上述施工日志反映因雨天影响停工天数为27天，其就前述因雨天影响导致停工需要延期交房的情形，在签订商品房买卖合同时已向肖玉华进行说明，但未能提交证据予以证明。又查，肖玉华于2017年11月29日收到天基公司的收楼通知书后至最后一次庭审当天即2018年4月16日，仍未与天基公司办理收楼手续。庭审中，肖玉华陈述：其在收到收楼通知书后曾到涉案房屋现场进行勘查，当时发现房屋存在问题，天基公司同意进行修补，但因一直未收到已修补的通知，故至今未与天基公司办理收楼手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。肖玉华与天基公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。关于逾期交房的问题。商品房买卖合同约定天基公司应于2016年12月30日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并向肖玉华交付符合合同约定的商品房使用。根据已查明的事实可知，天基公司取得竣工验收备案登记证具备交房条件后，肖玉华于2017年11月29日收到天基公司的收楼通知书。及后肖玉华仅以涉案房屋存在质量瑕疵为由未与天基公司办理收楼手续，且未能提交证据证明涉案房屋不能正常使用，其拒绝办理收楼手续的理由没有事实和法律依据，故本院认定天基公司逾期交房时间的截止日期应为2017年11月29日，经计算天基公司向肖玉华交房时间实际延迟天数为334天。中山市城乡建设与管理局的复函确认，因有关部门变更绿化验收指标导致映翠豪庭7、8幢绿化专项验收延迟，且未提及天基公司在绿化专项验收时存在任何过失或不当。商品房买卖合同已约定“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:……若出卖人（天基公司）在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误”，因前述绿化验收延迟系有关管理部门经多次协商才对验收标准达成一致意见所致，且天基公司已在合理时间内办妥其他验收资料及手续，故天基公司交房时间应因此而予以相应顺延。尽管复函另附有的2017年5月23日及2017年9月25日现场核实记录表中均注明映翠豪庭7、8幢已达到规划条件要求的绿地率，但复函内容表明现场核实记录表出具时有关部门尚未就绿化验收指标达成一致意见，故不能以现场核实记录表认定该记录表出具时因有关管理部门原因导致办理园林绿化分项验收的事由已消除。天基公司于2016年11月26日首次申请园林绿化分项验收、于2017年10月18日领取得园林绿化分项验收，共计327天。绿化专项验收事项办理一般时限为20个工作日，天基公司自2016年11月26日递交资料办理手续，如无前述绿化验收标准变更问题，映翠豪庭7、8幢应于2017年12月23日前（共计28天）完成相应绿化验收手续。因此，本院认定因有关管理部门导致绿化验收延迟，天基公司交房时间应相应顺延299天（327天-28天）。由于施工日志反映的受雨天影响停工均发生于商品房买卖合同签订之前，且天基公司亦未能提供证据证明其已在合同签订时明确告知受雨天影响停工而涉案房屋交房日期相应延迟，故本院对于天基公司关于雨天影响施工交房期限应顺延的辩解意见不予采纳。综上，本院认定天基公司应承担违约责任的逾期交房时间为35天（334天-299天）。商品房买卖合同约定“出卖人逾期交房不超过90日（含90日），自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日以买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行”，故天基公司应向肖玉华支付逾期交房违约金2985.16元（852902元×1/10000/天×35天）。同时，因双方在涉案商品房买卖合同中对逾期交房违约金的计算已有明确约定，天基公司作为合同的提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分之考量及评估，且天基公司亦未能提供充分的证据证明肖玉华依双方约定之计算标准所得之违约金过分高于其损失，故本院对天基公司要求调整逾期交房违约金计算标准的答辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市天基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖玉华支付逾期交房违约金2985.16元；二、驳回原告肖玉华的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费922元（原告肖玉华已预交），由原告肖玉华负担861元，被告中山市天基房地产开发有限公司负担61元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一八年五月二十五日书 记 员  邝玉婷黄怡凤