江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终3323号上诉人（原审被告）：施庆申，男，1952年3月25日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：秦红，女，1952年6月2日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：江苏苏南万科物业服务有限公司长逸花苑分公司，住所地苏州市人民路1718号。负责人：王琢珺，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘辉荣，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人施庆申、秦红因与被上诉人江苏苏南万科物业服务有限公司长逸花苑分公司（以下简称万科长逸花苑分公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2017)苏0508民初5334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施庆申、秦红上诉请求：1.撤销原判，维护业主对其建筑物专有部分晾衣杆晒衣服的权利；2.撤销一审判决中要求施庆申、秦红负担案件受理费80元的部分。事实和理由：1.一审判决完全忽略施庆申、秦红提交的3件证据：苏州××××室的《中华人民共和国房屋所有权证》含建筑面积图纸、长逸花苑30幢303室的《商品房买卖合同》含产权面积图纸、苏州××××室购房发票。上述证据全部指向长逸花苑30幢303室的建筑面积和边界范围，但一审未采信。2.本案争议焦点在于南阳台外墙是否属于建筑面积之内。一审判决书创造新词汇“壁心”作为本案的核心法理依据（最新版现代汉语词典、《建筑工程建筑面积计算规范国家标准》以及相关法律法规中全部都找不到“壁心”一词。用“壁心”将上下左右邻居所有权人相隔的天花板、地板和隔墙的厚度中心概念延伸到南阳台外墙十分荒谬。南阳台墙体没有与任何所有权人共有。一审判定“属业主共有部分”没有事实和没有法理依据。“壁心之间的距离”1.5米是一审法官推测。长逸花苑30幢303室客厅地板南边缘或移门边缘到阳台内墙面的净空间宽度正好是1.5米。一审判决中关于建筑面积、阳台面积从计算依据到法理完全错误。应该依照《建筑工程建筑面积计算规范国家标准GB/T50353-2013》关于阳台建筑面积计算叙述如下：3.0.21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积，这个规定完全支持上诉人诉求，国家大法完全否定“壁心”之说。3.依据长逸花苑30幢303室的《中华人民共和国房屋所有权证》、中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013》、《最高人民法院关于审判建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，上诉人的晾衣杆理应受到《中华人民共和国物权法》第六章七十一条保护。万科长逸花苑分公司辩称：1.施庆申、秦红南阳台外墙属于建筑物共有部分，且一审法院依法调取的证据也进一步证明了该主张，不管是内侧还是外侧，都属于外墙的范围。2.根据长逸花苑小区管理规约规定，小区业主在物业使用中严禁安装晒衣架，施庆申、秦红的行为违反了管理规约的规定，理应纠正上述不当行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。万科长逸花苑分公司向一审法院起诉请求：1.施庆申、秦红立即拆除安装在长逸花苑30栋303室南阳台外墙的晾衣杆；2.本案诉讼费用由施庆申、秦红承担。一审法院认定事实：施庆申、秦红系苏州市姑苏区长逸花苑30幢303室房屋所有权人，该房屋总高15层（地上14层，地下1层）。施庆申于2012年入住时作为业主签收万科文明业主友好邻居承诺书，并承诺不在外立面搭建晾衣杆。万科长逸花苑首届业主大会投票通过《长逸花苑小区业主管理规约》，该规约第十五条规定“业主、物业使用人在物业使用中，应遵守法律、法规的规定，并遵守下列约定：……（二）严禁安装晾衣杆、雨棚；不得在绿化带、健身器材等公共部位晾晒衣服、被褥等物品：……”。施庆申、秦红入住后，在其房屋南阳台铝合金窗外延伸的平台区域安装两根晾衣杆，后拆除内侧晾衣杆，现仍留存一根晾衣杆。万科长逸花苑分公司于2016年8月23日与苏州万科长逸花苑业主委员会签订物业服务合同，约定由万科长逸花苑分公司提供物业服务。一审法院于2017年10月26日至苏州市长××室及××室南阳台进行现场测量，303室南阳台铝合金窗外东西两侧墙体均向南延伸约29厘米，即外窗与房屋最南侧外墙面距离约为29厘米，涉案晾衣杆即安装在此东西两侧对向墙体之间，南阳台南北对向墙体之间的距离约为123厘米，自南侧外窗至阳台北侧推拉移门框架约为149厘米，自南阳台北侧墙体至该房屋最南侧外墙面的距离约为173厘米；403室南阳台外窗与房屋最南侧外墙面距离约为10厘米，南阳台内部南北对向墙体之间的距离约为123厘米，自南侧外窗至阳台北侧推拉移门框架约为149厘米。一审归纳本案争议焦点为施庆申、秦红搭设晾衣杆区域是否属于其房屋建筑面积之内，即是否为其建筑物专有部分。万科长逸花苑分公司认为该区域系外墙，晾衣杆应予以拆除；施庆申、秦红辩称建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，其晾衣杆安装位置虽在窗户外侧，但位于自有房屋南侧外墙面内侧，外墙面内侧都属于其房屋的建筑面积之内，且房产合同中也有很多不计入面积的部分。一审法院认为，认定建筑物专有部分应明确专有部分的界限及外墙的概念。首先对于专有部分应区分内部关系与外部关系，对于区分所有权人相互间，特别是有关建筑物的维持、管理关系上，专有部分仅包含至墙壁、柱、地板、天花板等境界部分的表层粉刷，但对于外部关系，专有部分的范围为达到墙壁、柱地板、天花板等部分厚度之中心；即专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心。其次，外墙与外墙面非同一概念，外墙本身由混凝土砌成，是构成房屋的基本结构，也是业主共有部分；外墙面仅指外墙表面，可能刷涂料、贴大理石或瓷砖，外墙面只指代装饰材料的表面。根据施庆申提供的房产分层分户平面图显示，其南阳台南北长度为1.5米（外墙与南阳台北侧墙体壁心之间的距离），经一审法院现场测量，自室内南阳台北侧墙体至窗户外侧房屋南侧外墙面之间的距离约为173厘米，已远超房产分层分户平面图中登记的1.5米。因此，不论从法理分析还是现场测量数据显示，涉案房屋南侧外墙面仅为外墙表面，已超过壁心（即专有部分权利边界），亦非施庆申、秦红辩称的建筑面积之内，故晾衣杆所安装的南阳台铝合金窗外侧东西对向墙体之间的平台区域并非施庆申、秦红专有部分，属业主共有部分。退一步讲，即使业主对其专有部分相对应的共有部分可以合理使用，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。这是因为管理规约是全体业主依据法定的程序而集体签订的合同，是业主自治的产物，对全体业主产生拘束力，故业主应当遵守管理规约。涉案长逸花苑系成熟规范小区，其《长逸花苑小区业主管理规约》已明确约定严禁安装晾衣杆，施庆申、秦红作为业主理应遵守。且业主友好邻居承诺书中以图片、文字的形式，直观、明了地对不得在外墙搭建晾衣杆进行了提示（图片并非是对各种情形的限缩规定，所附文字内容较为明确）。同时应考虑，苏州市长逸花苑30幢系高层住宅，施庆申、秦红在窗外公共部位安装晾衣杆存在一定的安全隐患，结合施庆申、秦红在涉案区域安装晾衣杆的行为违反了业主承诺书及管理规约，对于万科长逸花苑分公司要求施庆申、秦红拆除安装在长逸花苑30幢303室南阳台外墙上晾衣杆的诉讼请求，一审法院予以支持。随着社会进程的发展，高层住宅已成为城市建筑的常态。居民要求晾晒衣物属合理需求范围，但目前关于户外安装晾衣杆，没有相应规范性文件予以规定，亦不需要通过规划审批，多以业主与物业公司之间的约定为准。住宅小区在建造时就应充分考虑居民现实需求，通过规划设计，在建筑物周边、高层顶部等区域增设晾衣区域。本案中303室房屋已有南北1.5米、东西7.8米南阳台，已满足业主基本晾晒需求，业主若坚持更高需求，也可以针对自身需求变化适当改变与物业公司之间的约定，或通过修改管理规约来实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条，一审法院判决：施庆申、秦红于判决生效之日起15日内拆除其安装在苏州××××室南阳台窗户外侧墙体上的晾衣杆。案件受理费80元，由施庆申、秦红负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”本案中，长逸花苑30幢303室晾衣杆安装的部位为南阳台铝合金窗外延伸的平台区域东西外墙间，该部位已处于外墙部分，属于业主共有部分。该解释第四条规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。本案中，施庆申于2012年入住长逸花苑时作为业主签收万科文明业主友好邻居承诺书，并承诺不在外立面搭建晾衣杆，《长逸花苑小区业主管理规约》第十五条规定“严禁安装晾衣杆、雨棚”。施庆申、秦红虽然可以合理使用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，但作为业主应当遵守万科文明业主友好邻居承诺书及长逸花苑小区业主管理规约》，一审法院认定施庆申、秦红应当拆除其安装在长逸花苑30幢303室南阳台窗户外侧墙体上的晾衣杆并无不当，本院予以确认。综上所述，施庆申、秦红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人施庆申、秦红负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  黄文杰审 判 员  黄学辉二〇一八年五月三十日法官助理  孟 桢书 记 员  史学树