山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁02民终3719号上诉人(原审原告)：丁顺新。委托诉讼代理人：龙如点，山东倡通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋云京。委托诉讼代理人：苏建军，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石文华。委托诉讼代理人：苏建军，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋敏。被上诉人（原审被告）：青岛金福居房地产经纪有限公司。法定代表人：张元会，职务:经理。委托诉讼代理人：吴雷。上诉人丁顺新因与被上诉人宋云京、石文华、宋敏、青岛金福居房地产经纪有限公司（以下简称金福居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初13705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁顺新上诉请求：一、依法撤销一审判决，判决支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用、评估费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人宋云京、石文华、宋敏不配合办理银行贷款手续证据不足是错误的。被上诉人宋云京在一审提供的证据中，虽证明被上诉人宋云京在2017年5月29日到贷款银行协助办理贷款手续，但因其拒绝在网签合同上签字，致使贷款材料不齐备，无法完成贷款审批手续。上诉人提交的录音证据证明，被上诉人金福居公司根据银行指示，整个贷款流程只差网签合同，网签合同一旦签订，银行就可以审批，然后发放贷款。土地使用权到期并不是银行不能发放贷款的根本原因，国家相关法律法规对此也没有明确约定，因此土地使用权到期并不是构成贷款不能审批发放的原因，根本原因还在于被上诉人宋云京不配合对房屋买卖合同进行网签。被上诉人已构成根本违约，应判决被上诉人承担违约责任。二、一审法院认定被上诉人宋云京、石文华、宋敏没有隐瞒土地使用权到期的事实是错误的。涉案房屋产权属于被上诉人宋云京，其对涉案房屋土地使用权到期是明知的，其在委托被上诉人金福居公司销售该房屋时有义务明确告知，其与上诉人签订买卖合同时也有义务明确告知上诉人，其对该事项进行隐瞒的行为已经构成欺诈。虽然被上诉人宋云京于2017年3月29日已将涉案房屋的产权证交给被上诉人金福居公司，但该产权证对土地使用期限没有明确记载。因被上诉人金福居公司与上诉人不是涉案房屋产权人，其没有权限到相关部门查证该房屋的土地使用权状况，相关部门也没有配合查证的义务。一审法院认定被上诉人金福居公司和上诉人均可以查证证件没有任何法律和事实依据，认定被上诉人宋云京、石文华、宋敏没有隐瞒土地使用权到期的事实是错误的。三、一审法院遗漏了上诉人在一审庭审中要求退还中介费15000元和评估网签费700元的请求，二审法院应依法进行纠正。上诉人已向被上诉人金福居公司缴纳了中介费15000元，网签评估费700元，因被上诉人的违约行为致使该房产交易无法进行，该笔费用应由被上诉人宋云京、石文华、宋敏承担，应由被上诉人金福居公司退还上诉人。被上诉人金福居公司在2017年6月13日也承认若因银行贷款无法发放致使合同终止，该笔费用都退还给上诉人。一审法院遗漏该项诉求是错误的。被上诉人宋云京、石文华答辩称：一、被上诉人宋云京、石文华并未隐瞒涉案房屋土地使用权到期的事实。涉案房屋产权证原件，已经交给房产中介人员，该房屋产权证上并未载明房屋的土地使用年限，被上诉人根本没有意识到涉案房屋土地使用权到期的事情，只是在房屋交易过程中对涉案房屋土地使用权到期的事实有所了解。因此，被上诉人宋云京、石文华一方并未隐瞒涉案房屋土地证到期的事实。二、涉案房屋贷款未能审批的原因不在被上诉人宋云京、石文华。1、由于上诉人丁顺新户籍问题，其耽误贷款审批时间1个月以上。上诉人和被上诉人签订合同的时间为2017年3月15日，在一审中上诉人提交的2017年3月29日购房资格证明显示，上诉人此时为非本市户籍居民。在2017年4月27日，上诉人丁顺新再次开具购房资格查验证明，上诉人丁顺新为本市户籍居民。按照青岛市房产限购政策的规定，非本市户籍家庭购房受到一定限制，上诉人丁顺新因其自身户籍迁移问题导致延误贷款审批1个月以上。2、涉案房屋网签与否并非贷款未能审批的根本原因。由于涉案房屋建成年代久远，加之其本身土地使用权到期，在2017年3月15日青岛市出台房产限购限贷政策后，二手房贷款审批政策日趋严厉，从而导致涉案房屋贷款未能审批。涉案房屋贷款未能审批的事实在银行要求网签之前已经确立，网签与否已经没有必要。在一审庭审过程中，被上诉人宋云京、石文华提交的证据显示，在被上诉人宋云京与上诉人丁顺新20**年6月21日的手机通话录音证据中，上诉人丁顺新对贷款未能审批的事实明确予以确认。由于实际的贷款人为上诉人丁顺新一方，银行的贷款反馈信息都是给上诉人和中介一方的。在该证据中，是否网签的事并未涉及，显然上诉人丁顺新一方明确知道网签与否并不是贷款不能审批的程序性原因。2017年6月26日上诉人丁顺新跟被上诉人宋云京通话,丁顺新承认贷款未能审批的原因在于土地证过期并非网签,并要求被上诉人配合办理土地证续期的事。据青岛市黄岛区房产交易中心咨询得知:青岛市至今未出台对土地使用权到期的房产的处理政策,也没有土地证续期的相关业务。由此可见，涉案房屋网签与否并非贷款未能审批的根本原因，涉案房屋贷款未能审批也与被上诉人宋云京、石文华一方无关。三、贷款只是房屋买卖中付款的一种手段和方式，付款义务在于上诉人丁顺新一方，在贷款不能且上诉人不能支付全款的情况下，上诉人应当承担房屋买卖合同履行不能的法律后果。上诉人丁顺新因此花费的中介费15000元和评估费700元应当由上诉人自己承担。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被上诉人宋敏答辩称，同被上诉人宋云京、石文华的答辩意见。被上诉人金福居公司答辩称：上诉人的上诉理由不成立，不符合事实。一、金福居公司非本案适格被告，不应承担任何责任。本案为买卖合同纠纷，上诉人主张解除合同并赔偿损失应当向房屋出卖人主张。二、金福居公司已履行完居间义务，且不存在任何过错。本案各方签订合同后，金福居公司的居间义务即告完成，合同的后续履行应当在出卖人和买受人之间进行，与居间人无关。三、合同中明确约定中介费应当由违约方承担。合同第五条明确约定，本合同一经签订，中介服务费概不退还。即使合同因房屋出卖方违约导致解除，中介费也应当由出卖方承担。四、金福居公司不存在任何故意隐瞒的行为。上诉人丁顺新向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除2017年3月15日签订的房产认购合同；2.依法判令被告返还原告支付的定金5万元、中介费15000元、评估网签费700元及上述费用银行同期贷款利息（自2017年3月15日至实际付款之日止）；3.判决被告向原告支付逾期违约金21700元（自2017年4月30日起至合同被判决解除生效之日止）；4.判令被告向原告支付该房屋市场差价252250元（按实际评估价值计算）；5.诉讼费、评估费、律师费由被告承担。一审法院查明：被告宋云京是青岛开发区阿里山路209栋2单元501号房屋登记产权所有人，权证字号：青房地权监证字第0040614号。2017年3月15日，被告宋敏代表被告宋云京作为出售方、甲方，原告丁顺新作为购买方、乙方，被告金福居公司作为中介服务机构、丙方，签订《房产认购合同》，约定甲方将位于青岛开发区阿里山路209栋2单元501号房屋出售给乙方，成交价79万元，签订合同当日付定金5万元，于过户当日支付房屋首付款24万元（含定金），剩余房款55万元以银行贷款方式支付；甲乙双方同意各向丙方支付中介费15800元。第七条约定，合同签订后，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。合同一经签订，中介服务费概不退还。第八条约定，甲方承诺2017年4月30日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙双方2017年3月23日前缴齐有关材料及办理相关审批手续，除甲乙双方得到对方的同意外，否则以上事项甲乙双方任何一方延迟，每天按照100元赔偿给对方作为补偿金；甲乙任何一方逾期三日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方交易关系。被告宋敏在合同末尾处书写，本人宋敏与宋云京系姐弟关系，本人代宋云京签订此合同，本人愿意承担此合同一切法律责任。同日，原告支付被告宋云京购房定金5万元，被告宋敏代宋云京收取，出具了定金收条。原告另向金福居公司支付中介费15000元，评估网签费700元。原告丁顺新于2017年3月29日到青岛市黄岛区不动产登记中心开具购房资格查验证明，显示丁顺新非本市户籍居民家庭，无住房登记。2017年4月27日，原告丁顺新再次开具购房资格查验证明，载明丁顺新为本市户籍居民家庭。2017年5月27日，原告与被告宋云京、石文华书面约定，自买方房产证到手之日起，每月由买方付1500元租金，直至银行放款止。原告提交的中介人员与宋敏联系的微信聊天记录显示，中介人员曾告知宋敏买方在积极办理户口，大约20到30个工作日左右，办理银行面签和过户时间延长几天，希望理解。宋敏要求中介人员尽快催办。中介于2017年6月2日给宋云京发送手机短信，称2017年5月29日办理了银行面签，合同应继续履行。宋敏给中介回复手机短信，要求签订补充协议。原告于2017年6月4日与宋敏手机通话，称贷款肯定能下来，限贷政策导致放贷时间不定，但肯定能下来。宋敏说要签订补充协议。原告于2017年6月5日与宋云京手机通话，称补充协议约定审批时间不是个人原因，不能定，大约半个月20天，但受限贷政策影响，时间不确定。宋云京要求确定时间，付完全款才能交房。被告宋云京于2017年6月21日与原告丁顺新手机通话称，原告贷款下不来能否支付房屋全款。原告称，不能支付全款，后续怎么办联系中介。被告宋云京于2017年4月1日将青岛开发区阿里山路209栋2单元501户房屋产权证交于金福居公司的工作人员刘晓瑜，刘晓瑜出具的收条。一审法院认为，案件为房屋买卖合同纠纷。案件的争议焦点有：被告的行为是否构成违约，是否应承担违约责任？签订《房产认购合同》是原、被告的真实意思表示，不违反法律规定，因此，该合同自成立时生效，合同双方应当按照合同约定履行。现原、被告均表示要解除《房产认购合同》应视为当事人协商一致，依法可以解除合同，法院对此予以认定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告主张，因被告不配合办理贷款手续、不配合进行网签致使交易无法进行，被告隐瞒涉案房屋土地使用期限到期的事实，已经构成了违约，应承担违约责任。原告对其主张的事实依法负有证明责任，根据前述查明的事实，被告宋云京在2017年5月29日仍配合办理涉案房屋银行按揭贷款手续，原告主张被告不配合办理贷款手续，证据不足，法院不予认定。根据前述查明的事实，被告宋云京于2017年3月29日已将涉案房屋的产权证交给中介公司金福居公司保管，原告和中介公司均可以查验证件，故原告主张被告隐瞒涉案房屋土地使用期限到期的事实，证据不足，法院亦不予认定。根据原、被告签订的《房产认购合同》，原告欲以银行贷款方式向宋云京支付购房余款，因原告未完成银行贷款审批手续，原告亦表示不能全款支付房款，因此，在原告不能保证支付购房款的情况下，宋云京有理由不配合办理涉案房屋的过户等手续，故原告主张被告应承担违约责任，依据不足，法院不予支持。原告申请评估涉案房屋市场差价，已无必要，法院不予支持。但是，被告宋云京和石文华表示同意返还原告定金，该自认不违反法律规定，法院依法予以支持。被告金福居公司经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2017年3月15日签订的《房产认购合同》；二、被告宋云京和被告石文华于判决生效后十日内返还原告丁顺新定金5万元；三、驳回原告丁顺新的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6395元（原告已预交），减半收取3197.5元，由原告负担。二审中，各方当事人提交如下新证据：上诉人提交录音证据一份，以证明2017年6月13日上诉人与被上诉人宋敏、被上诉人金福居公司店长魏霞及店员吴雷就房屋买卖进行协商，因被上诉人宋云京没有进行网签致使房屋贷款无法发放，合同无法履行。被上诉人金福居公司陈述因房屋贷款无法发放，致使合同无法履行，同意退还中介费。被上诉人宋敏质证称，对该证据的真实性没有异议，对该证据的证明事项有异议。我方愿意和上诉人继续协商房屋买卖事宜，不存在不配合进行网签的意思表示。这次协商后第二天，没有人联系我网签，我联系上诉人，联系中介公司，他们都没有回复我的微信。后来，我了解到当时银行告诉他们贷款已经无法办理，因为房屋的土地使用证到期了，所以他们一直没有再联系我进行网签。被上诉人金福居公司质证称：对该证据真实性无异议。对其证明事项需要说明的是，我方提出如果是因为我方的原因导致房屋贷款无法发放，我方同意退还中介费，但是我方认为房屋贷款无法发放不是我方原因导致。被上诉人宋云京、石文华、宋敏担心银行贷款发放时间问题，因为银行政策一直变动，所以才有这次协商谈话。确实是因被上诉人宋云京没有进行网签致使房屋贷款无法发放。被上诉人宋云京、石文华质证称：对该证据真实性无法确认，但对其中涉及的内容有所了解，该房屋在双方协商过程中，银行已经明确告知不能贷款，所以是否网签已经没有必要。被上诉人宋云京、石文华提交2017年6月26日上诉人丁顺新和被上诉人宋云京的通话录音一份，以证明贷款未能审批的原因在于土地使用权到期及限贷政策的影响，贷款审批政策趋严导致，涉案房屋是否网签不是贷款未能审批的原因。上诉人丁顺新质证称：对证据的真实性没有异议。上诉人对贷款政策不了解，土地使用权是否到期与贷款能否发放没有直接的关系，也不是必备手续。该贷款无法发放是因网签合同没有签订造成的。二审查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，本案争议的焦点为：一、被上诉人宋云京、石文华、宋敏是否构成违约；二、被上诉人宋云京、石文华、宋敏是否隐瞒了涉案房产土地使用权到期的事实；三、一审法院是否遗漏了上诉人要求退还中介费以及网签评估费的诉讼请求。关于焦点一，本院认为，本案各方当事人签订的房屋买卖合同主体适格、意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应当依据该合同行使权力、履行义务。上诉人一直主张，是被上诉人宋云京、石文华、宋敏不配合办理贷款手续和网签导致房屋买卖合同无法履行，根据各方当事人提交的证据显示，被上诉人一直在配合上诉人办理网签、贷款事宜。且上诉人在通话中认可贷款不能审批的原因是因为土地使用证过期，要求上诉人宋云京办理续期，并非上诉人主张的是被上诉人不配合办理网签导致贷款不能审批。被上诉人并无不履行合同的主观故意，也不存在违约行为。上诉人因贷款不能而缺乏继续支付购房款的履约能力，双方均同意解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。上诉人丁顺新提交的证据不足以证明被上诉人未按照约定进行网签系导致银行未发放贷款的原因，上诉人丁顺新应当承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人主张被上诉人违约缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，被上诉人宋云京于2017年3月29日已将涉案房产的房产证等证件交给中介公司保管，上诉人丁顺新作为买受人可以随时查看房产证等，但上诉人未进行谨慎审查。且上诉人丁顺新并无证据证明被上诉人存在故意隐瞒土地使用权到期事实的行为，上诉人的该主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点三，本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人同金福居公司的关系系居间合同关系，与本案是两个法律关系，关于居间费用上诉人可另行主张。一审判决第三项是驳回原告的其他诉讼请求，并非遗漏其诉讼请求。上诉人丁顺新诉称一审法院遗漏了其诉请的主张缺乏事实和法律依据。综上所述，丁顺新的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5644元，由上诉人丁顺新负担。本判决为终审判决。审判长  王晓琼审判员  王颖颖审判员  于 梦二〇一八年五月二十九日书记员  赵 帅书记员  祁 康