广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2072民初1039号原告：莫海兰，女，1986年4月出生，汉族，住广西壮族自治区岑溪市。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。被告：中山市恒通房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇。法定代表人：陈珠标。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。原告莫海兰与被告中山市恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫海兰的委托诉讼代理人王美舟，被告恒通公司的委托诉讼代理人黄俊科、黎小凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫海兰向本院提出诉讼请求：恒通公司向莫海兰支付逾期交楼违约金（违约金按总房款572138元每日万分之三的标准，从2017年9月1日计至恒通公司通过规划、消防等验收及取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给莫海兰之日止）。诉讼中，莫海兰确认计算逾期交楼违约金时间至2018年2月2日止。事实和理由：2016年3月8日，莫海兰与恒通公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定莫海兰向恒通公司购买位于中山市××路××号尚水华庭7座1501房，恒通公司应于2017年8月31日前将通过规划、消防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给莫海兰使用，逾期按该房屋总房款的每日万分之三支付违约金给莫海兰。合同签订后，莫海兰支付了全部购房款。恒通公司逾期未通过任何房屋验收，至今不具备交楼条件。莫海兰多次前往恒通公司要求收楼，要求恒通公司出示收楼文件，恒通公司均置之不理。莫海兰至今未收楼，恒通公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。恒通公司辩称，一、由于政府规划验收的原因，调整了验收的相关政策，恒通公司于2018年1月下旬才备齐验收资料办理验收登记，根据恒通公司提供的证据证明，竣工验收时间为2018年1月31日，并于2018年2月2日取得备案登记证，具备了合同约定的交付条件，而恒通公司于2018年1月21日已向莫海兰发出《收楼通知书》，通知莫海兰于2018年2月1日前来办理收楼手续。因此，2018年2月2日后所产生的逾期交付责任不应计算违约金；二、根据商品房买卖合同补充协议第四条，双方约定逾期交付的违约金累计总额不超过总价的百分之一，该条款未违反法律的规定，合法有效，莫海兰主张超过双方约定的上限，超过部分应该予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月8日，莫海兰作为买受人与作为出卖人的恒通公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定莫海兰购买恒通公司开发的位于中山市××路××号尚水华庭7座1501房，总金额为人民币572138元，按银行按揭方式按期付款；第八条关于交付期限中双方约定出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……，3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；同时双方在合同第九条中约定逾期交房的违约责任：1、……，2、出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。双方当天还签订《补充协议》作为对《中山市商品房买卖合同》的补充，协议约定内容有：出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％；若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。签订合同后，莫海兰按合同约定支付全部购房款572138元。但商品房交付期限届满后，恒通公司没有向莫海兰交付商品房。2018年1月16日，莫海兰以恒通公司逾期未交付商品房存在违约为由向本院提出前述诉求。诉讼中，恒通公司确认已收到莫海兰支付的全部购房款，其称涉案商品房于2018年2月2日已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并称在之前即2018年1月21日已发出《收楼通知书》通知莫海兰于2018年2月1日前来办理收楼手续，因此，2018年2月2日后所产生的逾期交付责任不应计算违约金。另恒通公司认为因政府机关行政行为及政策变化等原因才致使其延期交付商品房。莫海兰否认收到《收楼通知书》，并称在未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》情况下通知收楼不符合交付条件。莫海兰在诉讼中提交《确认诉讼请求书》确认计算逾期交楼违约金截止时间为2018年2月2日。恒通公司也表示如存在逾期交楼违约金，则应当计算至2018年2月2日，但违约金最高不超过该商品房总房价款的1％。上述事实有《中山市商品房买卖合同》、《补充协议》、《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。莫海兰与恒通公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。恒通公司未在合同约定期限内将符合合同约定的商品房交付莫海兰使用，存在逾期交楼事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。恒通公司以政府部门对验收、市政配套及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房为由进行抗辩，但未提供相应证据证明，本院不予采信。本案争议焦点是恒通公司的逾期交楼违约责任如何确定问题。本案中，双方均确认违约金的计算期间为自2017年9月1日起至2018年2月2日止，本院予以确认，但双方对违约金的标准存在争议。莫海兰主张应按《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”的违约金标准计算违约金。恒通公司则主张按《补充协议》约定，出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％。对此，本院认为，从《补充协议》内容看，出卖人对违约金数额设置了上限规定，减轻其应负责任，与公平合理原则相悖，也不利于维护交易安全。故本院对出卖人承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％的格式条款内容的效力予以否定，违约金计算不适用该条款。恒通公司要求按该标准计算违约金的主张，理据不足，本院不予支持。双方在《中山市商品房买卖合同》明确约定违约金的计算标准，且约定违约金的标准并未超出法律规定，故恒通公司应按已交付房价款每日万分之三的标准向原告支付违约金，莫海兰该项请求，理据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告中山市恒通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫海兰支付违约金（以572138元为基数，自2017年9月1日起至2018年2月2日止，按每日万分之三的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，减半收取计194元，由被告中山市恒通房地产开发有限公司负担（该款原告已缴纳，由被告中山市恒通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一八年五月十日书记员 何涓霞张杰清