重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终39号上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路121号12楼1207、1208、1209室，统一社会信用代码9150010305481670X2。法定代表人：夏文，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘云飞，重庆中钦律师事务所律师。委托诉讼代理人��马璐，重庆中钦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：邓泽均，男，1973年4月13日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：陈志，重庆唐颂律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王海清，男，1977年6月7日出生，现住重庆市九龙坡区。原审第三人（被执行人）：陈兴会，女，1978年2月16日出生，住重庆市开州区。上诉人重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司（以下简称兴农投小贷公司）因与被上诉人邓泽均、原审第三人王海清、陈兴会案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月8日公开开庭进行了审理，上诉人兴农投小贷公司的委托诉讼代理人刘云飞，被上诉人邓泽均的委托诉讼代理人陈志及第三人王海清到庭参加诉讼，陈兴会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴农投小贷公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判对重庆市开县镇安镇龙江街93号1幢2单元3-2号（房地产证号为312房地证2014字第06580号）房屋准许执行；2.本案一、二审诉讼费用由邓泽均承担。事实和理由：1.一审判决错误认定陈兴会、王海清是案涉房屋的实际开发人，开县聚兴房地产开发有限公司（以下简称聚兴房地产公司）的成立时间晚于邓泽均签订房屋买卖合同的时间；2.案涉房屋登记在陈兴会名下，本案不属于“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商��房提出异议”的情形，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行裁判是适用法律错误；3.邓泽均在一审提交的证据以及第三人的陈述，缺乏真实性和合法性，不能证明王智勇、陈兴会、王海清三人在聚兴公司的职务及其联建关系，且转账凭证中没有说明该款项的用途。邓泽均答辩称，聚兴房地产公司的成立时间并不影响邓泽均签订的房屋买卖合同的效力，一审法院在判决中已明确载明是参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行裁判，邓泽均已向法院提交完整的转款记录，一审法院判决不准予执行案涉房屋是正确的。王海清陈述称，案涉房屋出售给邓泽均时其为聚兴房地产公司负责销售的人员，聚兴房地产公司的成立时间并不影响其将房屋卖给邓泽均的事实。邓泽均向一审法院提起诉讼请求：1.停止对重庆市开州区镇安镇龙江街大桥头93号1幢2单元3-2号（房地产证号：312房地证2014字第6580号）房屋强制执行；2.本案诉讼费用由兴农投小贷公司承担。一审法院认定如下事实：兴农投小贷公司与陈兴会、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、王华、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕借款合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00442号民事判决，判令陈兴会偿还兴农投小贷公司借款本金700万元并支付罚息、律师费、保全担保费，聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇对陈兴会的上述债务承担连带清偿责任，兴农投小贷公司有权对陈兴会、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。兴农投小贷公司与王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、王华、陈兴会、陈阳珍借款合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00443号民事判决，判令王文全偿还兴农投小贷公司借款本金550万元并支付违约金、律师费、保全担保费，聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇、陈兴会对王文全的上述债务承担连带清偿责任，兴农投小贷公司有权就王智勇、陈阳珍提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。因陈兴会、王文全、���德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、王华、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍未履行上述两份生效民事判决书所确定的义务，兴农投小贷公司向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。一审法院另查明，2012年1月30日，邓泽均（乙方）与王海清（甲方）签订《房屋买卖合同》，购买位于镇安大桥头王海清联建房二单元第三层右户房屋，建筑面积约110平方米，用途为住宅，房屋总价款为22万元。该合同约定：1、乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金10万元，交房之日乙方再付10万元给甲方，余款待交房产证时付清；2、交房时间以甲方通知乙方为准，交房最迟在2012年12月底。2012年1月30日，邓泽均向王海清转账6万元；2012年2月15日，邓泽均向王海清转账4万元；2012年10月28日，邓泽均向陈兴会转账10万元。2012年10月28���，陈兴会（收款人）以聚兴房地产公司（收款单位）名义向邓泽均出具收到2-302号房屋购房款10万元的收款收据一张。该收据背面注明：“原王海清收10万，未出收据。特此注明。王华宪10.28”。一审庭审中，王海清称王华宪系聚兴房地产公司员工，王海清走后，王华宪接替王海清的位置。2013年2月19日，聚兴房地产公司向邓泽均收取水电表上户费用2400元。2013年2月邓泽均入住案涉房屋。2017年2月7日，重庆市开州区国土资源和房屋管理局不动产登记中心出具一份无房证明，载明：经查本中心土地房屋权属登记数字档案信息系统，邓泽均等人截止2017年2月7日在开州区无住房权属登记记录。一审法院再查明，重庆市开县镇安大桥头王海清联建房二单元第三层右户房屋与重庆市���县镇安镇龙江街93号1幢2单元3-2号房屋系同一标的物，房地产证号为312房地证2014字第06580号。一审法院还查明，陈兴会与王智勇在修建案涉房屋时系夫妻关系，王海清系王智勇之弟。陈兴会负责聚兴房地产公司财务，王海清负责聚兴房地产公司的管理、销售。陈兴会、王海清均是上述房屋的实际开发人。重庆市第五中级人民法院在本案诉讼前，于2015年2月16日以（2015）渝五中法民保字第00022号、第00023号民事裁定书及协助执行通知书，查封了陈兴会所有的位于重庆市开县镇安镇龙江街93号房地产证号为312房地证2014字第06580号等房屋。邓泽均认为被查封的重庆市开县镇安镇龙江街93号1幢2单元3-2号房屋已由其购买，支付大部分购房款并于2013年2月即入住，提出执行异议。重庆市第五中级人民法院于2017���4月6日作出（2017）渝05执异358号执行裁定书，驳回邓泽均的异议请求。邓泽均遂提起本案诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，邓泽均在重庆市第五中级人民法院查封前即与实际开发方王海清签订购房合同，购买了案涉房屋并实际居住。邓泽均名下无其他用于居住的房屋。邓泽均亦按合同约定向房屋开发方王海清和陈兴会支付了20万元购房款，已支付的购房款超过购房合同所约定总价款的50%。综合全案证据和当事人陈述，案涉房屋的开发并不规范。本案邓泽均与王海清签订购房合同，实际出售的是王海清与陈兴会等合伙开发修建的房屋。该案涉房屋在签订购房合同之后，虽登记在陈兴会名下，但陈兴会并未对该房屋主张权利，并且陈兴会亦认可邓泽均与王海清签订购房合同支付房款购买案涉房屋的行为。综上，邓泽均对案涉房屋主张权利，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定适用，邓泽均请求本院停止对案涉房屋强制执行，符合前述规定的情形，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一��第（一）款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：不得执行重庆市开县镇安镇龙江街93号1幢2单元3-2号（房地产证号为312房地证2014字第06580号）房屋。重庆市第五中级人民法院（2017）渝05执异358号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费4600元，由兴农投小贷公司负担。二审期间，邓泽均向本院提交以下新证据：1.2018年5月2日交通银行重庆袁家岗支行转账回单，回单上载明邓茜茜向重庆市第五中级人民法院账户转账2万元，摘要：“（2016）渝05执967号房屋尾款邓泽均”；2.2018年5月4日重庆市第五中级人民法院向邓泽均出具重庆市行政事业单位资金往来结算票据，载明项目名称“法院案款”，金额2万元。本院组织当事人进行了质证，邓泽均陈述以上证据系证明其已将案涉房屋尾款2万元按照人民法院的要求交付执行，转款人邓茜茜系其女儿。兴农投公司对以上证据的三性均予以认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：邓泽均是否对位于重庆市开县镇安镇龙江街93号1幢2单元3-2号（房地产证号为312房地证2014字第06580号）房屋享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明的事实和证据，应当认定邓泽均对案涉房屋享有足以排除兴农投小贷公司请求强制执行的民事权益。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名���的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2.本案中，邓泽均于2012年1月30日与王海清签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋，陈兴会后来继续收取邓泽均支付的购房款并出具收据，表明其也是认可该买卖合同的。因此，该《房屋买卖合同》合法有效。邓泽均所提交的证据证明其于2013年2月入住占有了案涉房屋。以上签订合同及占有时间均早于重庆市第五中级人民法院查封案涉房屋的时间。3.本案诉讼前，邓泽均已按照《房屋买卖合同》约定支付了20万元房款。二审中，根据��泽均提交的新证据，可证明其已将《房屋买卖合同》的剩余价款2万元按照人民法院的要求交付执行。4.案涉房屋最终未按合同约定办理过户并非邓泽均的原因导致。因此，邓泽均对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应予支持。综上所述，兴农投小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 贵审 判 员  田晓梅审 判 员  张小波二〇一八年五月二十一日法官助理  周 琪书 记 员  张 青