河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1082民初568号 原告：刘广立，男，1970年10月18日出生，汉族，住河南省郸城县。 委托诉讼代理人：刘洪斌，河北京拓律师事务所律师。 被告：孙磊，男，1987年1月7日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：王涛涛，河北张国庆律师事务所律师。 被告：王婷，女，1986年7月16日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：王涛涛，河北张国庆律师事务所律师。 原告刘广立与被告孙磊、王婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘广立及其委托诉讼代理人刘洪斌、被告王婷及被告孙磊、王婷的委托诉讼代理人王涛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘广立向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2.判令二被告共同返还原告首付款1000000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月28日，原、被告经廊坊福地房产经纪有限公司居间签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》等协议，约定二被告将其所有的位于三河市房屋出售给原告，合同约定房屋总价款为2230000元，定金为100000元，首付款为1000000元，剩余款项贷款支付。合同签订后，原告依约支付了首付款1000000元，但在合同履行过程中，廊坊市出台了限购及限贷政策，根据该政策规定，原告属于外地户籍，已失去在三河市购房的资格，也无法进行贷款，合同无法继续履行。后原告多次与被告协商，被告予以拒绝，原告无奈只得诉至法院，请求法院判如所请。 被告孙磊、王婷辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述其不具备购房资格，并不符合现行政策的执行情况。双方签订的合同均是在限购政策出台之前，且原告已经向被告支付了首付款1000000元（含定金），被告已经将涉案房屋交付原告，合同大部分已经履行。根据三河市住房保障和房产管理局关于贯彻执行三河市人民政府办公室《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》的实施细则第4条第6款规定：“购房人在6月6日（含6日）之前向卖方支付购房首付款，部分或全部购房款（不含现金），但尚未完成网签的，购房人向房管部门提交支付首付款或购房款的银行转账凭证进行申请登记，经相关部门核查属实的，按照6月6日之前有关政策规定处理。”所以原告是具备购房资格的，也具备过户和继续履行合同的可能。 本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，在廊坊福地房产经纪有限公司（丙方）居间下，原告刘广立（买受人、乙方）与被告孙磊、王婷（出卖人、甲方）签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。被告将坐落于河北省三河市燕郊高新区嘉都嘉悦苑13-2-602室房屋出售给原告，房屋总价款为2230000元。《存量房屋买卖合同》约定，涉案房屋所有权人为孙磊，共有权人为王婷。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行燕郊支行。合同第四条付款方式约定，买受人在签订本合同时支付购房定金100000元，具体的付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1230000元。合同第六条房屋的交付约定，出售方应当在收到乙方支付首付款当日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行移交该房屋房门钥匙手续。《补充协议》第一条第1款约定就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。第二条第1款约定乙方于2017年2月28日向甲方支付定金人民币壹拾万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。第二条第2款约定甲方承诺在开发商下发之日取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第二条第3款约定甲方应在2017年6月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第二条第5款约定乙方于2017年3月7日前将首付款（该金额包含乙方已支付的全部定金人民币壹佰万元整）以自行直接支付的方式支付甲方。第二条第6款约定甲乙双方应于房产证下放之日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。《补充协议》其他约定处约定：“如遇个人征信及国家政策原因无法办理过户手续，乙方无条件配合甲方过户到甲方指定亲属及朋友名下。”庭审中，原、被告均表示该其他约定中存在笔误，实际应为“如遇个人征信及国家政策原因无法办理过户手续，甲方无条件配合乙方过户到乙方指定亲属及朋友名下。”上述系列合同签订后，原告依约向被告支付购房首付款1000000元（包含定金100000元）。2017年4月14日，被告孙磊向银行偿还了涉案房屋的全部贷款本息共计475645.08元。2017年9月26日，涉案房屋不动产登记证书制作形成。2017年12月30日，被告领取了涉案房屋的不动产登记证书，并将其交付给居间方保管。因限购政策出台，原告要求解除合同，但与被告未能协商一致。 被告主张其已向原告交付了房屋，在合同签订当日其将房屋钥匙、小区门禁卡、水电卡都交付给了中介人员，2017年3月3日收到全部收付款后，被告告知中介人员和原告交接房屋，被告主张据其了解中介人员已将房屋钥匙、小区门禁卡、水电卡都交付给了原告，并提交物业交接单予以证明。原告不认可被告向其交付了房屋及钥匙、小区门禁卡、水电卡，并主张物业交接单的签订日期为合同签订之日，付清首付款是在2017年3月3日，被告将房屋钥匙、小区门禁卡、水电卡都交付给了中介人员，并没有给原告。因物业交接单签订日期为2017年2月28日，且交接单上记载的钥匙、门禁卡等物品在是否交接栏处并未填写已经交接，原、被告均认可被告将房屋钥匙、小区门禁卡、水电卡都交付给了中介人员，但对于中介人员是否将上述物品交付给了原告，被告并未提交其他证据予以证明，根据双方合同约定交付房屋时应移交房屋房门钥匙，现被告不能证明已将房门钥匙交付给了原告，故对于被告陈述已将房屋交付给原告的主张，本院不予认定。 合同履行过程中，2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（〔2017〕61号），其中第二条从严调整住房限购措施规定，实行住房限购的区域为……三河市……。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。2017年6月6日，三河市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，内容与廊坊市人民政府办公室发布的实施意见一致，明确本实施意见自印发之日起施行。被告提交一份2017年6月6日三河市住房保障和房产管理局关于贯彻执行三河市人民政府办公室《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》的实施细则，主张根据该细则第4条第6款规定，购房人在6月6日前向卖方支付购房首付款，部分或全部购房款（不含现金），但未完成网签的，购房人向房管部门提交支付首付款或购房款的银行转账凭证进行申请登记，经相关部门核查属实的，按照6月6日前有关政策规定处理。因此原告具有购房资格，符合过户条件。原告对被告提交的实施细则不予认可，认为并没有正式发布。因被告所提交的实施细则并没有说明其证据来源，本院无法查证其真实性，故对被告提交的该份证据，本院不予认定。 原告申请本院到三河市人力资源和社会保障局调取原告刘广立在三河市是否缴纳社会保险的证据，经本院到三河市人力资源和社会保障局调查核实原告刘广立未在三河市缴纳社会保险。原告主张其系外地户口，且在三河市本地无连续三年及以上的社会保险缴纳情况，现已不具备在三河市购房的资格，其家人和朋友也不具备在三河市购房的资格，并申请证人刘某1、刘某2出庭作证。 本院认为，原告刘广立与被告孙磊、王婷于2017年2月28日经廊坊福地房产经纪有限公司居间介绍签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明的事实，2017年6月2日和2017年6月6日，廊坊市人民政府办公室和三河市人民政府办公室分别印发了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，因原告刘广立不是三河市户籍居民，且其在三河市无连续三年及以上的社会保险缴纳证明或纳税证明，故属于上述政策规定的限制购买房屋的范围。因该限购政策的出台，导致原告也没有资格进行贷款买房。因该实施意见的施行，原告购买涉案房屋的合同目的已不能实现。原、被告虽在《补充协议》中作出“如遇个人征信及国家政策原因无法办理过户手续，甲方无条件配合乙方过户到乙方指定亲属及朋友名下。”的其他约定，但并未约定具体的原告的亲属及朋友姓名，而原告现提供的亲属及朋友均不符合在三河市购买房屋的资格。综上，涉案《存量房屋买卖合同》及《补充协议》已不能继续履行，应予解除。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还已收取的购房款1000000元的诉讼请求，具有相关事实及法律依据，本院依法予以维护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告刘广立与被告孙磊、王婷于2017年2月28日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、被告孙磊、王婷于本判决生效后七日内退还原告刘广立购房首付款1000000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，减半收取计6900元，由原告刘广立负担3450元（已预交），被告孙磊、王婷负担3450元（本判决生效后七日内本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  丁瑞芹 二〇一八年五月十日 书记员  张铭洋