江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0724民初440号 原告：陈昌生，男，1979年11月7日生，汉族，住上犹县。 委托诉讼代理人：杨有春，上犹县正大法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。 被告：江西安盛房地产开发有限责任公司，住所地：上犹县东山镇水南大道**。 法定代表人：刘敬恒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：徐春红，江西腾龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告陈昌生与被告江西安盛房地产开发有限责任公司（以下简称安盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈昌生及委托诉讼代理人杨有春、被告安盛房地产公司委托诉讼代理人徐春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈昌生向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2012年4月20日签订的《商品房买卖合同》中关于车库买卖的约定；2.判决被告返还原告已付车库款90430.08元、支付2012年8月21日至2018年4月20日止的利息（违约金）36395.47元，合计127325.55元，并从2018年4月21日起至还清之日止，继续按月利率0.6%计付利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年4月20日签订《商品房买卖合同》，编号为2012040253，约定被告将其开发的位于上犹县城文峰路清华苑的一套住房和B5车库21号出售给原告，交房期限为2013年12月31日。原告依约付清了全部房款，被告也已将住房交付给原告使用。但因车库质量不合格，至今无法交付给原告使用。从2016年开始，原告一直催告被告解除车库买卖合同，返还原告已付车库款，但被告总以会交付质量合格的车库给原告为由拖延，原告无奈，现诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告安盛房地产公司辩称，1.原告诉请解除合同没有事实和法律依据，原告所购车库已经验收符合交付条件；原告未在合理期限内行使解除权，视为原告已放弃行使解除权；案涉车库是商品房买卖合同的一部分，不应解除；即使被告的车库存在一定的质量问题，被告也仅存在一定的维修责任；2.根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，双方的违约金不超过2000元，即使被告存在违约情形，应当承担的违约金也不超过2000元；综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年4月20日签订《商品房买卖合同》，合同备案编号为2012040253，约定被告将其开发的位于上犹县城文峰路清华苑的32号楼1-501号住房和B5车库21号出售给原告，其中车库建筑面积为36.23平方米、价款为86952元；被告应当在2013年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》及符合双方约定的房屋交付给原告，如被告未按合同规定期限交付，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还已付款，并按已付款的0.5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，从2014年1月1日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，但经双方约定该违约金不超过2000元；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，共同签署《商品房交付使用表》。原告依约付清了全部房款及税费，其中原告缴纳案涉车库契税3478.08元，案涉32号楼于2014年6月20日经验收竣工备案，被告已将清华苑32号楼1-501号住房交付给原告使用，但案涉车库至今未办理初始登记。因案涉B5车库21号后面的车库未建好，导致被告无法将B5车库21号按约定时间交付给原告。加之因车库漏水，导致车库墙面脱落，原告从2014年起至2017年多次催促被告将车库维修好、尽快交付车库，被告表示同意并多次延期，但至今仍未将车库维修好，也未书面通知原告办理车库交付手续。原告于2018年4月3日向被告提出解除关于车库部分的买卖关系，被告不同意解除，双方协商无果，原告遂诉至本院，请求判决支持其诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定严格履行。原告已按约定交付纳了购房款，被告未按约定时间交付车库给原告，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，从2014年3月2日起，原告享有合同约定解除权。关于案涉车库目前是否符合交付条件的问题。根据庭审查明的情况，案涉车库漏水、墙面脱落，必然会影响原告正常使用，被告至今未维修好，不符合交付条件，且案涉车库至今未办理初始登记，不具备办理产权转移登记的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，被告逾期交付车库后，经原告多次催告，被告至今未履行车库交付义务，原告依法享有合同法定解除权。原、被告签订的《商品房买卖合同》标的包括住房和车库，二者单独计算面积、价款，可以分开单独销售、交付，双方对住房的买卖关系已履行完毕，不存在争议，原告可以单独就车库买卖关系行使合同解除权。 关于原告是否超过行使合同解除权的期限问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合同期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在合同约定和法定解除权发生后，原告未选择行使合同解除权，而是要求被告履行合同，尽快维修好车库、交付无质量瑕疵的车库，而被告也表示同意尽快维修好车库履行合同，在原告多次给予被告交房宽限期后，被告至今仍未将车库维修好，无法向原告交付无质量瑕疵的车库，因此，原告实质上是从2014年到2017年多次同意被告延长车库交付期限，在被告最后一次承诺的交付时间到来后，被告仍未将车库维修好，无法交付无质量瑕疵的车库，这期间，被告未催告原告解除合同，因此，原告在2018年4月26日向本院提起诉讼，要求解除与被告之间关于车库的买卖合同关系，未超过合同解除合理期限。 综上，原告要求解除与被告之间关于车库的买卖合同，本院予以支持，被告应将原告交纳的车库款86952元退还给原告。关于违约金的问题。原告认为合同约定按已付房款的0.5%计算过低，要求从原告付款之日起按月利率0.6%计算违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿额，原、被告均未提供与案涉车库同地段车库租金标准，结合当地实际，本院酌定案涉车库租金标准为每月200元。从双方约定交房日期的次日即2014年1月1日起至被告退清车库款给原告之日止，按月200元赔偿原告损失。原告交付的契税3478.08元，因被告未实际收取，原告要求被告退还，本院不予支持，原告可自行协商解决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十六条、第十七条第三款规定，判决如下： 一、解除原告陈昌生与被告江西安盛房地产开发有限责任公司于2012年4月20日签订的备案编号为2012040253号《商品房买卖合同》中有关上犹县城文峰路清华苑B5车库21号买卖合同关系； 二、被告江西安盛房地产开发有限责任公司于判决生效后一个月内退还原告陈昌生车库款86952元； 三、被告江西安盛房地产开发有限责任公司从2014年1月1日起至退清车库款之日止按月200元支付违约金给原告陈昌生，限与第二项判决同时付清； 四、驳回原告陈昌生的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2846.51元，减半收取1423.25元，由被告江西安盛房地产开发有限责任公司承担，限于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 员  魏运常 二〇一八年五月二十九日 代理书记员  刘国庆