广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终4827号上诉人（原审原告）：陈志文，男，汉族，1969年10月14日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：杨进鹏，广东金石行律师事务所律师。上诉人（原审原告）：何艳梅，女，汉族，1970年11月5日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：杨进鹏，广东金石行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办德和居委会观绿路**保利广场**商铺04铺位。法定代表人：周康。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永梅，广东千度律师事务所律师。上诉人陈志文、何艳梅因与被上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初17334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人陈志文、何艳梅上诉请求：1.撤销原审判决；2.保利公司支付逾期交楼违约金107737.87元（计算方法：暂从2016年1月1日起计算至2017年10月16日，按已付购房款411842元，每日万分之四计算，实际应计算至物业符合合同约定交付标准之日止）；3.保利公司按照合同约定，砌墙将公寓独立隔开、安装公寓大门、门锁；4.本案诉讼费由保利公司承担。事实和理由：一、原审判决认定保利公司于2015年8月在商务中心围墙内外公告了变更规划的有关情况有误。1.保利公司提供的该份公告证据没有原件核对，且该证据所载的时间及具体内容均无法确定，即使按照该份证据所载的时间也与佛山市顺德区发展规划和统计局在珠江商报上公示的时间相差两个多月，很难确定二者之间的关联性。2.规划设计变更属于重大事项，保利公司却没有通知陈志文、何艳梅并书面征得陈志文、何艳梅同意，违反了《商品房买卖合同》第十一条有关规划设计变更的约定，应承担相应法律责任。二、保利公司擅自变更规划设计严重影响陈志文、何艳梅对案涉房屋的正常使用。1.案涉房屋地面有多处开口直通下层，对应的上一层也有开口，该开口的作用为排烟排气，如果填平就无法实现该功能。其中有两个开口在案涉房屋的门口，易发生事故，存在安全隐患。2.按照保利公司提供的报纸公示来看，其变更规划设计是取消所有墙体，没有墙体，案涉房屋无法形成一个封闭空间，则陈志文、何艳梅无法正常使用。三、保利公司未按照陈志文、何艳梅的要求进行规划变更公示、申请变更规划及完工，理由是：陈志文、何艳梅与保利公司就改造“大开间”没有签订详细具体的合同，保利公司也未就规划变更征得陈志文、何艳梅的同意，更未与陈志文、何艳梅协商确定变更规划方案，故谈不上是按照陈志文、何艳梅的要求进行变更。竣工验收备案仅是针对案涉房屋所在的整个工程进行验收，案涉房屋的交付标准还应符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，即不存在主体结构质量问题以及严重影响正常居住使用的情况。四、陈志文、何艳梅在原审时提供了原审法院拍卖案涉楼盘601-604房、715-718房、1401-1404房、1415-1418房的资料，其中被拍卖房产的四份评估报告均明确陈述“大楼尚未竣工，整体建设部分还在进行中”，上述报告作出的时间最晚是2017年9月5日，那时已经有部分业主向原审法院提起了诉讼。也就是说直至2017年9月5日，案涉楼盘仍未竣工，因此，保利公司无法交付案涉房屋给陈志文、何艳梅。五、陈志文、何艳梅要求将案涉房屋重新砌墙分隔成一个个套间，恢复原来的设计，一方面是因为保利公司擅自更改的设计不能达到陈志文、何艳梅正常使用的目的，另一方面是因为业主的房产证是按照一个个套间来办理的。不能正常使用的原因如下：1.案涉楼盘2-5层、17层、21层并未委托改造成“大开间”，这必然导致配套不一致，原有的设计无法安装使用；2.前述未改造成“大开间”的楼层不能使用改造成“大开间”楼层的排水排污管道；3.陈志文、何艳梅购买的房屋虽可直接到达，但是其他仅购买了几套房屋的业主，要穿过其他业主的房屋才能到达自己的房屋，若别的业主不同意并违法砌墙间隔，则该业主无法使用自己的房屋，易产生纠纷。六、案涉房屋改造后，进门处有开口，违反公序良俗。保利公司辩称：一、保利公司是按照陈志文、何艳梅的委托改造案涉房屋，改造前已履行了规划变更审批手续，改造结果完全符合陈志文、何艳梅的要求，也与规划变更后的备案图纸和陈志文、何艳梅办理的房产证完全一致，因此，案涉房屋顺利通过竣工验收备案。因保利公司是受陈志文、何艳梅委托对案涉房屋进行改造，故陈志文、何艳梅在规划变更公示时是知情并同意的。保利公司将案涉房屋交付给陈志文、何艳梅后一年多的时间里，陈志文、何艳梅从未向保利公司提出过异议，并且自行委托律师从保利公司处领取资料办理了房产证。二、改造完成的案涉房屋不存在影响实际使用的问题。1.陈志文、何艳梅所称“开口”是管道预留位，因改造委托书未具体要求填平预留位，规划局在审批规划变更申请时明确要求保留预留位，陈志文、何艳梅接收房屋后，可在装修时填平。2.关于排烟问题，因陈志文、何艳梅已申请将公寓改造为大开间，做办公楼使用，实际上已无需设置排烟。3.改造完成后的“大开间”符合房产结构独立性特征，完全具备使用的可能性。原审法院已查明改造为“大开间”的楼层已经有人在经营，也证明不存在影响实际使用的问题。三、案涉楼盘房屋实际使用数量少、拍卖数量多，并非改造“大开间”造成，因为：1.案涉楼盘开发建设完成到业主经营使用必然有一定周期，目前周边商业并不繁荣，业主不急于投入使用符合实际情况。2.案涉楼盘是用作公寓和写字楼，几乎所有买受人都是用作投资或者向银行抵押融资。据保利公司查询，拍卖房产中的大部分产权人身负多家银行债务，名下房产被拍卖是正常现象。综上，原审判决正确，依法应予维持。陈志文、何艳梅向原审法院提出诉讼请求：1.保利公司支付陈志文、何艳梅逾期交楼违约金107737.87元（计算方法：暂从2016年1月1日起计算至2017年10月16日，按已付购房款411842元每日万分之四计算，实际计算至物业符合合同约定交付标准之日止）；2.保利公司按照合同约定，砌墙将公寓独立隔开、安装公寓大门、门锁；3.本案诉讼费由保利公司承担。原审法院认定事实：2012年4月25日，陈志文、何艳梅认购保利公司位于佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东平新城文华南路8号保利商务中心5座1010-1018单元。认购时，陈志文、何艳梅向保利公司出具《户型改造委托书》，委托保利公司对陈志文、何艳梅所购买的上述9套单元按照“大开间”改造，该9套单元的相应水电、工程施工图等均按照“大开间”标准进行改造。2012年5月，陈志文、何艳梅与保利公司签订《商品房买卖合同》九份，约定陈志文、何艳梅向保利公司购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东平新城文华南路8号保利商务中心5座1010-1018单元（本案5座1018单元的购房款为811842元，首付411842元），用途为商业、金融、信息；保利公司应在2015年12月31日前将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给陈志文、何艳梅使用；如果保利公司逾期交楼，逾期超过90天后，陈志文、何艳梅有权解除合同；陈志文、何艳梅解除合同的，保利公司应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按陈志文、何艳梅累计已付款的10%向陈志文、何艳梅支付违约金；陈志文、何艳梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向陈志文、何艳梅支付已交付房价款万分之四的违约金。合同附件二中关于主体部分约定：窗为高级铝合金窗，配双层中空玻璃；房间地面为结构面。2015年8月，保利公司在该商务中心围墙内外公告了变更规划的有关情况。2015年11月2日的《珠江商报》登载了佛山市顺德区发展规划和统计局《关于保利商务中心项目（东平新城1号地块）5座酒店及商铺、地下室申报建设工程规划许可的批前公示》，该公示的具体事项包括了6-16、18、19、20层取消全部墙体、卫生间，仅保留4个单元的卫生间。2015年11月18日经批准变更的保利商务中心5座6-16、18层报建图纸显示案涉各小单元之间不再是实线（原购房合同所附图纸显示为实线），全层卫生间减少至6个（原购房合同所附图纸显示卫生间共18个）。2015年12月，保利公司取得了保利商务中心5座酒店及商铺、地下室的竣工验收备案表。2015年12月底及2016年1月初，保利公司多次通知陈志文、何艳梅收楼，但陈志文、何艳梅不收楼。原审法院经现场勘查所见，保利商务中心5座大楼改造为“大开间”的某楼层有人在经营；部分业主领取了房地产权证（套间，非“大开间”），例如保利商务中心5座1212房的房产证所附的单元平面图显示该单元内有卫生间，无墙；陈志文、何艳梅所购九套单元已打通作为一个“大开间”（只保留了2个卫生间），玻璃已安装，已通水电；地面多处有开口（即陈志文、何艳梅所称的窟窿）直通下层，例如进门的玻璃门附近地面有一个开口（直通下层），但已装上铁网，多人均可踏着铁网进入室内。原审法院认为，陈志文、何艳梅与保利公司之间的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。陈志文、何艳梅委托保利公司将其所购买的九套单元改造为“大开间”，保利公司已按陈志文、何艳梅的要求进行了规划变更前公示、申请变更规划并已完工，在合同约定的交楼时间前取得了竣工验收备案表并已通知陈志文、何艳梅收楼，故陈志文、何艳梅认为变更规划未实施及案涉单元未达到验收标准的主张，依据不足，不予采纳。陈志文、何艳梅要求保利公司按原来图纸将1018单元独立隔开、安装公寓大门、门锁，并声称保利公司没有做好卫生间的主张，实质是对之前委托保利公司改造案涉单元事项的反悔，有违诚信原则，原审法院对其该主张不予采纳。陈志文、何艳梅认为案涉单元没有水电，但是根据现场勘查，该“大开间”已通水电，因此对陈志文、何艳梅此主张亦不予支持。陈志文、何艳梅所主张的地面瑕疵（有窟窿），保利公司解释称这是未改造为“大开间”前的卫生间预留排水管道位置，鉴于当时双方协商一致将案涉九套单元改造为“大开间”时，对改造细节未明确约定，况且陈志文、何艳梅未能举证证实这些“瑕疵”会导致其不能使用案涉单元，故对陈志文、何艳梅的该主张不予支持。综上，陈志文、何艳梅认为保利公司逾期交楼的主张证据不足，原审法院对其诉讼请求均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回陈志文、何艳梅的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1227.38元（陈志文、何艳梅已预交），由陈志文、何艳梅负担。本院二审期间，陈志文、何艳梅向本院提交如下新证据：证据（一）510-512装修许可证图片6张、整改通知书1份，拟证明因保利公司擅自变更规划设计，导致未变更规划的业主不得不违法变更规划，拆除中间的墙体，做成大开间，但保利公司也不允许其这样变更，导致业主无法使用案涉房产。证据（二）两张照片，拟证明因保利公司擅自变更规划，取消了所有的墙体，导致排烟孔的墙体也被取消，导致出现12个大洞，足以让一位成年人掉下去。证据（三）房产证复印件，拟证明房产证已经标明有洗手间、排烟孔，但因保利公司擅自变更规划，导致该房没有洗手间的管道，排烟孔也没有管道，无法使用该房产。保利公司质证称，不认可上述证据的真实性和关联性。二审期间，保利公司未向本院提交新证据。经审查，本院确认陈志文、何艳梅提交的证据的真实性，但对其是否证明陈志文、何艳梅主张的保利公司交付房屋不符合约定构成违约的诉请，本院综合本案其他事实再行认定。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人陈志文、何艳梅与被上诉人保利公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：保利公司是否已按合同约定标准向陈志文、何艳梅交付了案涉房屋。陈志文、何艳梅上诉主张保利公司交付的房屋不符合合同约定，请求保利公司支付逾期交楼违约金以及将其购买的各套案涉房屋重新砌墙隔开并安装大门、门锁，恢复房屋的原设计，其理由有二：一是保利公司未通知陈志文、何艳梅及协商即擅自变更规划设计；二是变更后的房屋无法正常使用，存在安全隐患，且与房产证所附图纸不符。对此，本院认为，第一，陈志文、何艳梅在保利公司变更规划设计前已签署《保利商务中心户型改造授权委托书》，承诺自愿委托开发商对本人所购买的保利商务中心的案涉房屋按照“大开间”改造，案涉房屋的相应水电、工程施工图等均按照“大开间标准”进行改造，施工费用已含在购房总价内，不再另行收费，即保利公司的变更规划设计和改造行为是在陈志文、何艳梅的授权下进行，双方就变更规划设计和改造已达成一致意见。第二，保利公司是按照双方约定的“大开间标准”对案涉房屋的规划设计进行变更，并在变更前予以公示和公告。该变更既未违反双方约定，亦已通过行政部门的审批，以确保案涉房屋具备正常使用的功能，符合普通人对“大开间标准”的通俗理解，且根据原审法院现场勘查情况，案涉房屋已经开通了水电，安装了玻璃外墙，形成相对封闭的“大开间”，保利公司已履行了约定的改造义务；案涉房屋的部分卫生间墙体被拆除，与之对应的房产证所附图纸上的卫生间墙体亦为虚线，与保利公司提供的备案图纸吻合。第三，作为委托人，陈志文、何艳梅并未提交任何证据证实其对案涉房屋的规划设计变更提出过详尽意见，在保利公司以多种形式公示告知的情况下，亦未提出任何修改要求，至此即便案涉房屋的设计变更与其预期设想不符，其应对该消极的不作为行为承担不利的后果。第四，案涉房屋的交付符合合同约定及法定交付条件。根据合同约定，案涉房屋的交付条件为取得竣工验收备案表。经核查，保利公司已于2015年12月取得保利商务中心5座酒店以及商铺、地下室的竣工验收备案表，并于当月向陈志文、何艳梅寄送《交楼通知书》，即保利公司已依照陈志文、何艳梅出具的《保利商务中心户型改造授权委托书》和双方签订《商品房买卖合同》的约定，完成了房屋改造义务和房屋交付义务。另案涉房屋确实因变更规划设计和改造出现多处开口，因双方并未约定该改造的具体要求和细节，上述开口并非属于房屋主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的情形。陈志文主张涉案房屋进门处有开口违反公序良俗，但并未提交任何证据证实该主张。因此，陈志文、何艳梅上诉认为保利公司未按合同约定标准交付房屋并据此要求保利公司支付逾期交楼违约金、将案涉房屋恢复原设计等主张，均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈志文、何艳梅的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2454.75元，由上诉人陈志文、何艳梅负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年五月二十八日法官助理黄宗宗书记员梁理