贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初1141号原告：吉某，女，1973年8月19日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告：杨某某，男，1970年9月23日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。系原告吉某丈夫。委托诉讼代理人：刘某某，女，1968年12月20日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何某某，女，1994年3月25日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市番禹区。代理权限为特别授权。被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司。住所地：贵州省凯里市外环路101地质队至金泉胡两侧南街**。法定代表人：盛立，总经理。委托诉讼代理人：胡某某，女，1964年8月8日出生，侗族，贵州省镇远县人，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭某某，男，1962年10月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。原告吉某、杨某某诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）、凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称：恒丰物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年2月9日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告吉某、杨某某的委托诉讼代理人刘某某，被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人杨晓燕与何某某，被告恒丰物业公司的委托诉讼代理人胡某某与郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉某、杨某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒丰房产公司向原告支付金泉国际新城13栋1503号房屋从2013年8月31日起至2015年2月10日止计528天逾期交房违约金9731.09元；2、判令两被告向原告连带支付金泉国际新城13栋1503号房屋从2015年2月11日起至2018年1月25日止计1079天逾期交房违约金19886.08元；3、本案诉讼费由被告承担。原告吉某、杨某某在开庭前向本院申请变更诉讼请求为：1、判令被告恒丰房产公司向原告支付金泉国际新城13栋1503号商品房从2013年8月31日起至2018年1月25日共计1607天逾期交房违约金29617.17元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月25日，原告与被告恒丰房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告恒丰房产公司所开发的凯里市金山大道2号金泉国际新城13栋1503号房一套，建筑面积125.46平方米，原告按时向被告支付了总价款184301元。按合同约定，被告恒丰房产公司应于2013年8月30日前向原告交付该商品房，逾期超过15日，被告恒丰房产公司应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起5日内向原告支付逾期交房违约金。时至2015年2月10日，被告恒丰房产公司才取得涉案房屋的《贵州省建设工程竣工验收备案表》，才具备法定的交房条件，距合同约定的交房日期已经逾期528天。其后，原告多次向两被告要求领房，两被告互相推诿，一直未能出具按合同约定交房时应提供的竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。而被告恒丰物业公司要求原告交纳从2014年4月起计算的物业费后才予交房，因原告急用涉案房屋，于2018年1月26日领了房，从2015年2月11日起计算至2018年1月25日，被告恒丰房产公司逾期交房共计1079日，现被告恒丰房产公司共计逾期交房1607天，应向原告支付违约金29617.17元（1/10000×184301元×1607天）。综上所述，我们与被告恒丰房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告恒丰房产公司的行为属违约行为，依法应承担违约责任。请求判决支持原告如上诉请。原告吉某、杨某某为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告的《居民身份证》、《结婚证》复印件各一份1页，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件一份27页，拟证明原告与被告恒丰房产公司签订合同，并约定如被告恒丰公司未能在2013年8月30日前交付房屋且超过15日，应按日分别向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。3、《贵州增值税普通发票（房地产营补）》复印件一份1页，拟证明原告已足额向被告恒丰房产公司支付购房款。4、《建备【2015】第15号贵州省建设工程竣工验收备案表》复印件一份1页，拟证明涉案商品房于2015年2月10日才具备法定的交房条件。5、《催告通知书》复印件一份2页、《关于逾期交房和逾期办证有关情况的复函》复印件一份2页，拟证明原告曾于2015年9月书面向被告恒丰房产公司主张过涉案权利，被告恒丰房产公司已收到此通知书并作复函。被告恒丰房产公司辩称：1、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且无中止、中断、延长事由，原告已丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。2、未能按期交房不是我公司的过错所致。我公司与原告签订《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年4月13日，但在2012年中旬我公司预售商品房的主体工程完工并且已经按照设计要求完成内墙装饰的情况下，凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在楼房共7栋高层的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆面改装为瓷砖墙面，这延长了大半年工期，推迟了商品房的竣工验收时间。这符合合同法第一百一十七条的规定，我公司不应当承担违约责任。我公司开发的小区属于供电局职工部分的楼栋从2013年8月起就开始交房入住，虽然竣工验收备案表在2015年年初才取得，后又于2013年11月以挂号信的形式向原告发起交房通知函，并且在2017年9月还在《黔东南日报》上刊登原告所在楼栋办理房产证的公告，试想房产证都可以办理了，难道房还不能交吗？综上所述，本案已超过法定诉讼时效，原告已丧失胜诉权，为维护市场经济公平的交易规则，请求法院依法驳回原告的诉请。被告恒丰房产公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份1页，拟证明我公司的工商登记信息及诉讼主体资格。2、《照片》复印件两份2页，拟证明应业主要求，我公司将原设计装修的乳胶漆墙面变更为瓷砖墙面，因此延长了商品房竣工验收的时间。3、《贵州省建设工程竣工验收备案表》复印件两份6页，拟证明该楼栋已竣工验收。4、《供电局2013年8月9月交房业主名单》复印件一份2页，拟证明本小区属于供电局职工住宅部分共625套中从2013年8月份开始就已交房。5、《交房通知函》复印件一份2页，拟证明本公司在2013年8月打电话给供电局职工交房后，又于2013年11月7日又以挂号信形式向供电局职工发起交房通知函。6、《贵州省地方税务局通用机打发票》复印件一份1页、《记账凭证》复印件两份2页，拟证明（1）邮政局开具的收起挂号邮寄费发票；（2）本公司财务登记的挂号信费用的日期；（3）本公司法人签字同意办理该事宜的办事人员的费用报销，证明本公司于2013年11月7日确实通过邮局向供电局职工邮寄去挂号信。7、《退回信件样本》复印件两份2页、《供电局挂号信退回业主名单》复印件一份3页，拟证明2013年11月7日邮寄的挂号信，部分因地址不详或是查无此人等原因被退回，邮政交还给本公司的事实。8、《交房统计表》及《业主收楼证明书》复印件各一份共9页，拟证明该业主的交房时间，与物业公司签订的收楼证明或物业服务委托合同。被告恒丰物业公司辩称：一、我公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，双方之间的《物业服务合同》并未约定“交房”权利、义务及违约责任，我公司依法不承担交房法律责任。被告恒丰房产公司逾期交房，原告向我公司主张逾期交房的违约金，违反了合同相对性原则。二、原告主张我公司承担逾期交房违约责任既无事实依据，又无法律依据。本案系商品房买卖合同纠纷，依法审理商品房买卖合同中双方之间的法律关系，原告以物业费收取不合理为由拒绝收房的行为违反了与被告恒丰房产公司之间的合同约定及法律规定，物业费收取是否合理与交房之间没有任何法律关系，并不是《商品房买卖合同》中约定的交房条件。原、被告围绕诉讼请求提供了证据，本院依法主持双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月25日，以原告吉某、杨某某为买受人、被告恒丰房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市仰阿莎广场东侧凯里·金泉国际新城13幢15层15－3号商品房一套，房屋建筑面积125.43平方米，总价款184257元。被告恒丰房产公司承诺在2013年8月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告将购房款184257元支付给被告恒丰房产公司。涉案房屋所在楼栋于2015年2月10日取得建备（2015）第15号《贵州省建设工程竣工验收备案表》，因原告认为恒丰物业公司收取物业费不合理以及不能提供涉案房屋的竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等，延迟至2018年1月26日才到被告恒丰物业公司收涉案房屋。庭审中，因被告恒丰房产公司不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：2015年9月7日，包括原告在内的部分业主向被告恒丰房产公司发出一份《催告通知书》，内容为：“……根据贵我双方签订的商品房买卖合同第十条约定，贵公司应当按我交付购房款总额的日万分之一的比例，向我支付逾期交房违约金。请贵公司在收到本通知之日起3日内根据实际逾期天数向我支付逾期交房违约金”2015年10月18日，被告针对原告发出的催告通知书回复了一份《关于逾期交房和逾期办证有关情况的复函》。同时查明：2017年9月26日，恒丰房产公司通过在《黔东南日报》刊登公告的形式告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续，内容为：“凯里·金泉国际新城1#-13#，17#-22#楼的业主，现再次通知办理房屋产权手续，自公告之日起30日内逾期未办证者责任自负。原告曾于2017年12月4日起诉被告恒丰房产公司支付逾期办证违约金。再次查明：恒丰房产公司与恒丰物业公司协商以每栋楼第一家入户的时间往后延期3个月，减半收取空置物业费，在业主领取钥匙后，全额收取物业费。本院认为，本案是否已过诉讼时效问题？首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年2月9日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年2月9日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告恒丰房产公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭。虽然原告曾于2015年9月7日向被告恒丰房产公司发出要求支付逾期交房违约金的《催告通知书》，但原告在被告恒丰房产公司未履行义务的情况下，也应遵循民法通则两年诉讼时效的规定，于2017年9月7日前就逾期交房违约金问题向法院起诉主张其权利，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。原告与被告恒丰房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告恒丰房产公司未按合同约定在2013年8月30日前交付该商品房使原告的利益受损是不争的事实，被告恒丰房产公司应依约承担违约责任。被告恒丰房产公司辩称因凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在楼房共7栋高层的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆面改装为瓷砖墙面，导致工期延长，推迟了商品房的竣工验收时间，逾期交房的过错不在其公司。对该辩解意见原告不予认可，并且被告恒丰房产公司提供的证据也无法证实因供电局领导要求改变了电梯前室装修影响工期，对被告恒丰房产公司的该抗辩意见本院不予采纳。关于逾期交房的问题，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》第十一条第一款约定：“出卖人应当在2013年8月30日前向买受人交付该商品房……”，其逾期交房时间从2013年8月31日起算。被告恒丰房产公司提交了在2013年11月向案外人唐彩虹邮寄交房通知书的邮件以及《供电局挂号信退回业主名单》，该名单上有原告的名字，但却未加盖邮政局的公章，鉴于涉案房屋所在楼栋于2015年2月10日才竣工验收，故在2013年年底涉案房屋并未达到交付条件，被告恒丰房产公司在2013年11月进行交房的通知，本院不予认可。鉴于原告曾于2017年12月4日起诉被告恒丰房产公司支付逾期办证违约金，恒丰房产公司于2017年9月26日，通过《黔东南日报》刊登公告的形式告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续，原告也自认在起诉过程中知晓涉案房屋可以交房，而由于去交房时认为二被告未能提供交房时应提供的相关文书以及被告恒丰物业公司收取物业费不合理，故延迟至2018年1月26日才交房。本院认为，对于二被告是否在交房时能够提供涉案房屋的相关文书以及物业费收费是否合理都不是仅针对原告一户，原告可针对该问题另行起诉，本院另案处理。故本院认为违约金应计算至被告恒丰房产公司在2017年9月26日刊登公告告知涉案房屋可以办理房产证时止。但鉴于民法通则两年诉讼时效的规定，对2017年9月30日已超过两年即2015年9月30日以前的逾期交房违约金，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告恒丰房产公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故本院支持的逾期交房违约金应为2015年9月30日计至2017年9月26日，共计727日，其违约金为13395.48元（727日×0.0001×184257元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告吉某、杨某某逾期交房违约金13395.48元。二、驳回原告吉某、杨某某的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取270元，由原告吉某、杨某某负担148元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  何婷婷二〇一八年五月十八日法官助理石本媛书记员文艺薇