贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初2448号原告：杨平，男，汉族，1977年8月6日生，住所地云南省大理白族自治州弥渡县。委托诉讼代理人：韩琪，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊文慧，贵州群众律师事务所实习律师。被告：郑训万，男，汉族，1974年9月20日生，住所地江西省赣州市上犹县。被告：陈启凤，女，汉族，1969年2月4日生，住所地贵州省贵阳市乌当区。原告杨平与被告郑训万、陈启凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨平及其委托诉讼代理人韩琪、樊文慧，被告陈启凤到庭参加了诉讼。被告郑训万经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令第一被告退还原告已经支付的购房款191000元；3、判令第一被告归还由原告代为归还的银行贷款共计170563.34元；4、判令第一被告承担违约责任赔偿金231300元；5、判令被告承担原告装修赔偿70000元；6、判令第二被告对上述2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任；7、由两被告共同承担诉讼费。事实和理由：2012年8月23日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，两被告将位于贵阳世纪城P组团第45号楼1单元21层1号的房屋（商品房买卖合同编号为T126814号，合同载明建筑面积为110.16㎡）出售给原告。转让价格经双方协商后确定为46.26万元。在付款方式和支付时间上，双方约定：在合同签订时，原告支付30000元的定金；在被告按约定办理完“委托公证”后，原告支付扣减银行贷款部分款项后的剩余款项161000元给被告，剩余30000元在办理产权证后支付给被告。房屋买卖合同签订后，双方到公证处办理了公证。此后，原告搬到该房屋居住，并花费了70000余元进行装修。原告依照合同约定每月向被告贷款的银行替被告归还银行贷款，待贷款归还清结后，被告配合原告办理产权证过户手续。2016年底，原告收到白云法院的传票，称原告购买的房屋已经被银行起诉并查封，要求原告作为第三人参加诉讼，原告万分不解。通过庭审，原告才得知被告隐瞒实情，被告在外欠有诸多债务，房屋早在2012年8月11日，就在双方签订合同前几天就已经被乌当区法院依法查封，原告购买的房屋根部无法完成变更就会被依法处置掉。白云法院做出的（2016）黔0113民初2960号民事判决书上述事实和经过了查证，皆为事实。故原告为维护自身合法权益故提起诉讼如前。被告郑训万经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。被告陈启凤辩称：是法院查封相关房屋未通知我，郑训万买房是个人财产，卖房我签字是因我帮郑训万在外借了250000元，他卖房叫我签字说卖房款给我去还别人钱，结果卖房的钱一分未给我。我与郑训万已经离婚，离婚时约定婚前婚后我们的债权债务都是各自承担在外所借欠款，该房屋是他的个人财产。我与郑训万于2014年3月15日已经离婚，所以该案件与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，结合当事人陈述及依法确认的证据，本院经审理认定事实如下：1998年3月31日，被告郑训万与被告陈启凤登记结婚。因结婚证遗失，于2012年6月19日补发结婚证。2009年8月19日，被告郑训万向贵阳世纪城房地产开发有限责任公司购买位于贵阳市观山湖区世纪城P组团45号楼1单元21层1号的房屋，并签订《商品房买卖合同》（合同编号为T12XXXX号），约定付款方式尾款用银行按揭贷款付清，被告郑训万与中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行签订《个人购房担保借款合同》，约定将涉案房屋作为抵押物向该银行借款267000元支付购房尾款，若被告郑训万私自对抵押物作出赠予、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分行为，银行可提前收回已发借款。2010年8月11日，中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行取得涉案房屋的抵押权预告登记证（证号：筑房预金阳新字第**）。2012年8月2日，贵州省贵阳市乌当区人民法院作出执行裁定，因郑训万拒不履行该院（2012）乌民初字第267号民事调解书内容，裁定查封郑训万所有的位于贵阳市观山湖区世纪城P组团45号楼1单元21层1号的房屋。2012年8月20日，涉案房屋被贵阳市乌当区人民法院查封。2012年8月27日，原告杨平作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的被告郑训万签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市观山湖区世纪城P组团45号楼1单元21层1号的房屋（商品房买卖合同编号为T126XXX号，合同载明建筑面积为110.16㎡），交易总价为432600元。约定乙方在2012年8月23日支付购房定金30000元给甲方；在2012年8月28日之前由甲方将该房出售权办理“委托公证”给乙方，乙方在看到委托公证书当日支付甲方购房款首付款人民币（具体购房首付款的额度为：成交总价（462600元）减去银行欠款余额（以签订合同当日银行查询余额凭证为准）在减去尾款30000元），剩余房款为甲方的银行欠款余额，由甲方转给乙方进行偿还。待办理完并领取该房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》后的三个月内由乙方将所欠银行贷款一次性还清，还清后的十个工作日内由甲方将该房屋过户给乙方，在过户当日由乙方支付甲方购房尾款30000元。约定交房时间为：在做完委托公证当日乙方支付甲方上述购房首期款当时甲方将该房及所有材料交付乙方装修、使用或支配。合同第九条约定：甲方保证上述房屋权属合法，界地清楚，不存在重复转让或典当、抵押行为；若发现产权有异议、权界不清等纠纷，概由甲方负责料理并承担民事责任，不涉及乙方；若由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。合同第十条违约责任：本协议生效后，甲乙双方均应严格履行本协议约定，若一方悔约或违反本协议约定，即视为违约，违约方应按房屋交易总价的50%向守约人支付违约金及装修赔偿（以装修合同价格为准）。违约方应在收到守约方赔付通知后七日内向守约方一次性支付全部违约金。当日，双方就《房屋买卖合同》于贵州省贵阳市立诚公证处进行了公证。被告陈启凤出具《声明书》，该书载明：“声明人：陈启凤，女，1969年2月3日生，住址：贵州省贵阳市乌当区，公民身份号码：5201121969********。我陈启凤与郑训万系夫妻，我们夫妻关系存续期间购买位于贵阳市金阳南路，现定名：贵阳世纪城P组团第45号楼1单元21层1号[商品房买卖合同编号为T12XXX号，合同载明建筑面积为110.16㎡；注：最终以产权证核定地址、面积、产权证号为准]房屋一套登记在郑训万名下单独所有。现我特此声明，丈夫郑训万对上述房屋所有处置行为我均知晓并同意，也绝不反悔！声明人：陈启凤，2012年8月22日”。2012年8月23日，原告杨平向被告郑训万交付购房定金30000元。被告郑训万出具了定金收条。经查询，截至2012年8月28日，涉案房屋尚欠银行按揭贷款数额为205005.6元。2012年8月30日，原告杨平向二被告交付购房首付款161000元。由被告郑训万、陈启凤向原告出具了收条。后被告将房屋依约交付给原告使用，原告通过与贵州葵花装饰设计有限公司签订《装饰装修合同》，由原告委托该装修公司对涉案房屋进行装修，花费装修款共计89800元。原告杨平依约每月替被告偿还银行按揭贷款，截至2016年11月，共偿还银行按揭贷款170563.34元。2014年5月15日，被告郑训万与被告陈启凤登记离婚。2016年11月8日，中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行就被告郑训万私自处分抵押物向贵州省贵阳市白云区人民法院提起诉讼，杨平作为该案的第三人出庭应诉，后白云区人民法院作出（2016）黔0113民初2960号民事判决，认为郑训万私自处理抵押物的行为违反购房担保借款合同约定，符合银行收回借款条件，判决郑训万偿还贷款本金92598.72及相应利息；且该银行对于抵押物具有优先受偿权。因上述事实发生，原告为维护其合法利益故提出诉请如前。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行自身义务。本案中因被告郑训万违反与贷款银行的约定私自处理涉案房屋以及其他债务问题，导致涉案房屋被查封，从而致使本案原被告之间的买卖合同无法继续履行，房屋买卖目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告主张解除双方的《房屋买卖合同》，本院予以支持。关于原告主张被告退还原告购房款191000元、偿还银行贷款170563.34元及承担违约责任赔偿金231300元、装修款70000元。根据双方合同第九条、第十条：若房屋存在抵押、查封等权界不清问题，由此给原告杨平造成的损失由被告郑训万进行赔偿，违反合同约定的，违约方应按房屋交易总价的50%向守约人支付违约金及装修赔偿的约定，结合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现房屋确存在抵押、查封等权界不清问题导致房屋买卖合同无法继续履行从而解除合同，则原告已缴纳的房款为191000元、代偿银行贷款170563.34元被告应予返还。违约金231300元符合合同约定，且被告郑训万、陈启凤并未主张调整，结合房价等情况该违约金亦未明显过高，则对违约金的主张本院予以支持。对于装修款70000元的损失，该装修款系客观投入在涉案房屋中存在的损失，且原告自行调整为70000元，原告的主张符合双方约定及法律规定，本院予以支持。因涉案房屋系在被告郑训万与被告陈启凤的婚姻关系存续期间购买的，又在被告郑训万与被告陈启凤的婚姻关系存续期间出卖给原告杨平，且被告陈启凤在买卖当时出具声明表示同意该笔买卖的进行，亦未说明该房为被告郑训万的个人财产，也未提交其他证据证明房屋系被告郑训万个人所有，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同财产处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，前述债务应当按照二被告的夫妻共同财产处理，故被告陈启凤对于前述债务应承担连带清偿责任。被告郑训万经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、抗辩的权利，由此导致的不利后果，由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨平与被告郑训万于2012年8月27日签订的《房屋买卖合同》；二、被告郑训万于本判决生效后五日内退还原告杨平购房款人民币191000元；三、被告郑训万于本判决生效后五日内退还原告杨平银行按揭款人民币170563.34元；四、被告郑训万于本判决生效后五日内赔偿原告杨平违约金人民币231300元；五、被告郑训万于本判决生效后五日内赔偿原告杨平装修款人民币70000元；六、被告陈启凤对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10428元（原告已预交10428元）、公告费302元，由被告郑训万、陈启凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  魏荣宇审判员  张 铮审判员  李 丽二〇一八年五月二十七日书记员  张茂秋