江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终4853号上诉人（原审原告）：陈德国，男，1971年12月23日出生，汉族，居民，住滨海县。委托诉讼代理人：徐志和，江苏经砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡祝宏，江苏经法码律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨爱全，男，1975年10月19日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。被上诉人（原审被告）：秦红秀（系杨爱全之妻），1976年10月29日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：高明，江苏大直律师事务所律师。上诉人陈德国因与被上诉人杨爱全、秦红秀房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈德国上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈德国的一审诉讼请求。事实和理由：1、陈德国的一审诉讼请求并未要求解除合同，在一审的庭审中，法官询问陈德国的代理人是否是要解除合同，陈德国代理人回答：是的，要解除合同。该意思表示并不是要增加诉讼请求，只是向杨爱全、秦红秀发出解除合同的通知，通知到达对方时即生效。即使法院认为陈德国增加诉讼请求，也应该是请求确认双方的合同已经解除，而不是请求判令解除合同。2、2017年2月13日，陈德国与秦红秀的通话录音中并没有提到30万元这个数字，秦红秀是因为房屋涨价了才不卖了，并不是陈德国没有支付合同约定的30万元，一审对此认定错误。3、案涉合同于一审法院第一次开庭之初已经解除，在陈德国行使解除权之前杨爱全、秦红秀并未实际履行或提出履行。一审法院以杨爱全、秦红秀第二次开庭时提出继续履行合同，符合合同法第六十条规定，显然是错误的。杨爱全、秦红秀答辩称，1、双方签订的房屋买卖合同并没有解除，该合同是双方依法签订，系双方真实意思表示，合同法基本原则是严守原则，无法定情形是不得解除，而陈德国的一审诉求是基于合同解除为前提，杨爱全、秦红秀不同意解除合同，即使从第一次庭审到目前为止，面临房价上升的现状，杨爱全、秦红秀仍希望继续履行合同，陈德国不具有法定解除的权利，本案不具备解除合同的法定情形，杨爱全、秦红秀虽因房价上涨提出涨价或者不愿意履行合同的想法，但客观上还是希望能协商即可、不能则按照原合同履行的态度，且陈德国并未按约向杨爱全、秦红秀交付房款30万元。2、杨爱全、秦红秀不存在违约情形，虽然双方在签订房屋买卖合同后，杨爱全、秦红秀提出房屋出售价格较低，但客观上当时房屋市场行情的确呈上涨趋势，杨爱全、秦红秀只是提出想增加房款的要求，但是否同意还得取决于陈德国，况且杨爱全、秦红秀当时已将涉案房屋的两证交付房屋中介公司。3、合同约定交付房款30万元的时间为2017年2月14日，并于当天办理资金托管，并带齐相应资料到银行办理相应事项，但是陈德国未能按约履行，因此，杨爱全、秦红秀提出不支付房款就不履行合同的说法是符合常理的。综上，一审查明的事实清楚，请求依法驳回陈德国的上诉请求。陈德国向一审法院提出的诉讼请求：1、依法解除陈德国与杨爱全、秦红秀签订的房屋买卖合同；2、杨爱全、秦红秀向陈德国支付违约金134000元；3、杨爱全、秦红秀返还陈德国支付的定金20000元；4、杨爱全、秦红秀承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明的事实：2017年1月22日，秦红秀、杨爱全（甲方）、陈德国（乙方），盐城林海房地产经纪有限公司（丙方）签订林海房产房屋买卖居间协议，约定：甲方自愿将座落在市区新都街道办事处东进村四、六组金辉城A幢1902室的房屋出售给乙方；实际成交价格为67万元，该房屋的个税1%、增值税5.6%、契税1-3%、土地出让金、办证及贷款费用1200-2500元（权证、交易、托管）等费用按照有关部门规定缴纳，此费用由乙承担；乙方现金支付30万元、商贷37万元整；乙方在2017年1月22日首付定金2万元整，定金抵冲房款；甲、乙方在2017年2月14日前交税、办理资金托管到位，并带齐资料到银行签字，如果成交价高于评估价的，乙方在房产过户前付清差额给甲方，如果托管价高于成交价的，甲方在收到全部托管资金当时退还差额给乙方；甲方在2017年1月22日前房款中伍仟元整交由丙方保管作为交房保证金，该房款在乙方对该房屋及配套设施验收无异议时付给甲方；违约责任，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生1、2、3条违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金及向丙方支付成交价的2%的居间费；当甲、乙双方有一方违约，在双方同意解除合同时，由违约方支付给丙方合同成交价2%的居间费等。合同签订当日，陈德国向杨爱全支付2万元定金，杨爱金向陈德国出具收条，载明：今收到购买人陈德国购买本人位于盐城市金辉城小区1902室的房产，购买定金2万元，房房总价为67万元整，包含的项目按买卖合同执行。2017年2月9日，陈德国与被告秦红秀在芝林广场林海公司发生纠纷，陈德国报警称其买了秦红秀的房子交了2万元押金，现秦红秀不肯卖，民警现场协调未果，建议双方到法院起诉。故陈德国诉至一审法院。一审法院另查明，2017年2月13日，陈德国与秦红秀电话联系，要求到房产交易中心走程序，秦红秀称因陈德国当时没有将30万元付清，其北边的房子卖了39万元，现在房子涨价了，要求按75万元的价格出售，陈德国不同意，双方未达成一致意见。一审法院认为，杨爱全、秦红秀与陈德国之间的商品房买卖合同系自愿签订，不违背法律法规的规定，应为合法有效。双方均应按约全面履行自已的义务。合同约定双方在2017年2月14日前交税、办理资金托管到位等手续。杨爱全、秦红秀虽在2月14日前表示因陈德国未支付30万元房款，不同意履行合同，但在庭审中杨爱全、秦红秀表示同意继续履行合同，且同意在双方签订的合同价67万元的基础上再优惠1万元即房屋售房为66万元。考虑目前房地产市场行情,在房屋价格持续上升的情况下,杨爱全、秦红秀仍同意比双方签订的协议再优惠1万元要求继续履行合同,对此陈德国亦未造成损失。故现陈德国要求解除双方签订的房屋买卖协议不符合法律规定，一审法院不予支持。对陈德国要求返还定金20000元并支付违约金134000元的请求，一审法院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回陈德国的诉讼请求。案件受理费10500元，保全费1270元，合计人民币11770元，由陈德国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。陈德国提交了：证据一、陈德国、栾加红与案外人祁勇军、周银霞于2017年2月13日签订的《房地产转让合同》，证明陈德国另行购买其他房屋，实际成交价为720000元。证据二、陈德国、栾加红与祁勇军、周银霞签订的资金托管协议、增值税发票、中国工商银行个人二手住房贷款发放凭证、中国工商银行汇款凭证，证明陈德国、栾加红购买房屋办理了540000元资金托管，其中400000元为住房贷款，由贷款银行直接支付给托管中心，另140000元由栾加红汇至托管中心账户。证据三、2017年2月15日周银霞出具的160000元收条、中国农业银行江苏省分行交易明细、账单详情，证明除了资金托管的540000元，陈德国、栾加红另向祁勇军、周银霞支付160000元房款。杨爱全、秦红秀对陈德国提交证据的质证意见为：对证据一的“三性”均不予认可，该合同未在房产部门备案，陈德国也未提交716000元的转账凭证，除了贷款400000元以及转账140000元来印证实际在房产部门登记的540000元购房款之外，并没有其他证据证明除此之外还向卖房人付过款项累计716000元的明细。对证据二的“三性”无异议，恰恰证明陈德国向其他人购买房屋的真实成交价为540000元，与房产部门备案的一致。对证据三中的中国农业银行江苏省分行交易明细、账单详情真实性无异议，关联性有异议，该两笔款项的用途不得而知；对收条的“三性”均有异议，陈德国是在弄虚作假，房屋买卖的真实价款应以在房产部门登记备案的为准。本院经审核认为，陈德国提交的证据均系原件，真实性予以认定，可以证明其另行购买房屋，并支付720000元购房款的事实。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2017年2月13日，案外人祁勇军、周银霞与陈德国、栾加红签订一份《房地产转让合同》，约定将市区新都街道办事处东进村四、六组金辉城A2幢203室房屋出售给陈德国、栾加红。陈德国、栾加红共计支付购房款720000元。本院认为，杨爱全、秦红秀与陈德国于2017年1月22日签订的林海房产房屋买卖居间协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。合同约定在2017年2月14日前交税、办理资金托管到位手续，但是杨爱全、秦红秀在该期限届满前多次以要求提高价格，否则不卖为由拒绝办理相应手续，其行为构成违约，并导致双方的合同不能履行。杨爱全、秦红秀在一审中陈述同意继续履行原合同，并表示可以660000元的价格出售，该陈述系在陈德国要求解除协议之后作出，不能以此对抗陈德国的解除权。杨爱全、秦红秀辩称其仅是协商增加房款，协商不成仍按合同履行的意见，经查，陈德国所提供的电话录音等证据中，杨爱全不仅明确提出房屋涨价的要求，还明确表示房子不卖，故现有证据不能证明其辩称；杨爱全、秦红秀还提出陈德国不付300000元违约在先的主张，亦与事实不符。陈德国在一审中要求解除双方的买卖协议，符合法律规定，一审法院以杨爱全、秦红秀在一审诉讼期间同意继续履行合同为由驳回陈德国的诉讼请求，属于适用法律不当，本院二审予以纠正。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，陈德国起诉要求杨爱全、秦红秀返还已经交付的定金，并承担违约责任的诉讼请求，应予支持。关于违约金的数额，双方合同中约定为房屋实际成交价的20%，即134000元，二审审理过程中，杨爱全、秦红秀提出陈德国另行以540000元另行购买房屋，即使杨爱全、秦红秀构成违约，并未给陈德国造成高额损失，请求对违约金予以减少。本院经审查，陈德国以720000元的价格另行购买了房屋，结合其购买房屋造成的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院酌情确定杨爱全、秦红秀应支付违约金8万元。综上，陈德国的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、确认陈德国与杨爱全、秦红秀于2017年1月22日签订的林海房产房屋买卖居间协议解除。二、杨爱全、秦红秀应于本判决生效后十日内返还陈德国定金20000元、支付违约金80000元。三、驳回陈德国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10500元，保全费1270元，合计11770元，由陈德国负担4120元，杨爱全、秦红秀负担7650元。二审案件受理费10500元，由陈德国负担3675元，杨爱全、秦红秀负担6825元。本判决为终审判决。审判长  丁益钧审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇一八年五月二日书记员  周 洋附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。