淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初2244号原告：汪锁成，男，汉族，1944年4月8日出生，住所地淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王爱萍、沈燕，江苏知缘律师事务所律师。被告：马建珍，女，汉族，1959年10月12日出生，住淮安市清江浦区。原告汪锁成与被告马建珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法公开开庭进行了审理，原告汪锁成的委托诉讼代理人王爱萍、沈燕，被告马建珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪锁成诉称：2017年1月，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于市化工研究所宿舍大门西第一间的房屋出租给被告用于经营烟酒超市，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为500元，被告逾期交付房屋租金，应向原告赔偿违约金1000元，合同签订后，被告并未按约定向原告支付租金。2017年9月，因棚户区改造规划，需要对原告房屋所在的原化工研究所地块征收，原告多次要求被告在房屋租赁合同到期后立即搬离并支付尚欠的租金6000元，但被告一直不履行。故要求判令被告立即腾空租赁房屋返还给原告，支付原告租金6000元、违约金1000元，判令被告向原告支付房屋占有使用费（从2018年1月1日起至实际交付之日止，按每月500元标准计算），并承担本案诉讼费用。被告马建珍辩称：原告所诉不是事实，我与原告没有租赁关系，不欠原告租金。经审理查明，涉案房屋位于淮安市化工研究所宿舍大门西第一间，该房屋原系淮阴市化工研究所所有，1998年5月16日，原淮阴市人民政府以淮政复〔1998〕13号文批准由江苏金凤化纤（集团）股份有限公司兼并淮阴市化工研究所。2006年11月27日，金凤化纤（集团）股份有限公司与淮安市军红装饰中心签订1份协议书，将其所有的位于化工研究所宿舍门西侧建造的6间房屋（无房屋产权证及土地使用证）抵冲给军红装饰中心以偿还欠该装饰中心的工程款。2006年12月11日，军红装饰中心将该6间房屋出售给本案原告汪锁成，双方签订了协议书。2007年9月15日，原告汪锁成与被告马建珍签订房屋租赁合同，原告将此6间房屋中位于化工研究所大门西侧第一间出租给被告经营烟酒超市，此后，被告长期租赁该房屋，至2017年元月3日，原、被告双方最后一次签订房屋租赁合同，双方约定租赁期限从2017年元月1日至2017年12月31日，月租金500元，租金按半年结算，被告在每半年前5日交付给原告，租赁期满或合同解除，如乙方（承租方）逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方（出租方）因此所受的损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。双方并约定了违约责任：出租方未能按上述合同条款执行的，负责向乙方赔偿1000元，承租方逾期交付房屋租金，应向甲方赔偿违约金1000元。合同签订后，被告继续承租该房屋，但并未按合同约定交付租金给原告。2017年9月7日，淮安市清江浦区人民政府发出清政征告字〔2017〕009号《房屋征收决定公告》，因棚户区改造规划，需对东至恒辉花园、南至前进路、西至北京南路、北至解放路原化工研究所地块实施征收，涉案房屋也在征收范围内，至2017年12月31日，原、被告签订的房屋租赁合同亦已期满，被告未按约定搬出承租房屋，该房屋仍由被告占用。原告为此诉至本院，要求判令被告立即腾空租赁房屋返还给原告以便交付拆迁，同时支付原告租金6000元、违约金1000元，判令被告向原告支付房屋占有使用费（从2018年1月1日起至实际交付之日止，按每月500元标准计算），并承担本案诉讼费用。本案在审理中，被告主张2006年12月，军红装饰中心将房屋转让给汪锁成时，其正在租赁该房屋，其作为承租人有优先购买该房屋的权利，而不应该由汪锁成购买。被告曾为此信访，2017年5月5日，淮安市经济和信息化委员会以淮经信改制〔2017〕72号文《关于对马建珍信访事项的复查意见》答复被告“你目前租赁的化工研究所宿舍大门西第7间房屋是否已经抵给淮安市军红装饰中心，我委无法确认。建议市信访局将信访件转给市不动产登记部门进行处理后，通过司法途径解决你的诉求。”上述事实，有原、被告当庭陈述，有原告提供的双方曾于2008年9月1日、2010年1月1日、2017年1月3日签订过的房屋租赁合同、现场照片、房屋征收决定公告，有被告提供的淮阴市人民政府淮政复〔1998〕13号文《市政府关于江苏金凤化纤（集团）股份有限公司兼并淮阴市化工研究所的批复》、税务登记证、营业执照、2007年9月15日和2017年1月1日房屋租赁合同、淮安市经济和信息化委员会文件淮经信改制〔2017〕72号文《关于马建珍信访事项的复查意见》，有本院与原告汪锁成的谈话笔录等证实，本院予以采信。被告马建珍还向本院提供1份《住所（经营场所）产权证明》，用以证明其2016年办理营业执照时，凭该房屋产权证明上载明是清安乡的证明内容办理的，原告质证时认为该产权证明是复印件，且没有住所信息，与本案无关联性，经审查，该复印件证明上经营场所一栏内只填写了“清安街道”，在产权证明落款处虽盖有“淮安市清浦区清安街道办事处”印章，但在该住所权属所有处是空白，在产权人签字或盖章处也是空白，故该份证据并不能证明涉案房屋产权系清安街道办所有，且与本案无关联性，不予采信。本案在审理中，原告申请撤回对被告违约金1000元的诉讼请求。本院认为，原、被告之间从2007年以来，一直有房屋租赁关系，本案涉案房屋虽然无产权证和土地使用证，属于无效合同，但根据有关法律规定，虽然合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。至2017年元月3日，双方签订最后1份《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋租赁给被告，应按合同约定支付原告租金，并返还租赁房屋，其在租赁期满仍未搬出，原告要求被告在逾期占用该房屋期间，继续按照原来约定的标准支付租金不违反法律规定，应予支持。本案在审理中，原告申请撤回对被告违约金1000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以照准。对于被告主张其与原告没有租赁关系，因被告的举证不能证明该主张，故该主张理由不能成立，本院不予支持。被告还主张对涉案房屋有优先购买权，因与本案不属同一法律关系，故本案不予理涉，被告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马建珍欠原告汪锁成房屋租金6000元，于本判决生效后七日内一次性付清给原告汪锁成，同时将承租原告汪锁成的位于淮安市解放西路化工研究所宿舍大门西侧第一间的房屋返还给原告汪锁成；二、被告马建珍从2018年1月1日起，按每月租金500元支付给原告，直至房屋实际交付给原告汪锁成之日时为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告马建珍负担。本判决为终审判决。本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  陈苗青二〇一八年五月四日书记员  邵诗媛相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。