浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终560号上诉人（原审原告）：陆方明，男，1974年12月2日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：李涛、刘湘杰，浙江开发律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹瑜，女，1992年5月5日出生，汉族，住桐乡市。被上诉人（原审被告）：沈栋钰，男，1986年2月1日出生，汉族，住桐乡市。上述两被上诉人委托诉讼代理人：刘宇平，浙江辞达律师事务所律师。原审第三人：朱建玉，女，1981年12月6日出生，汉族，住桐乡市。上诉人陆方明因与被上诉人曹瑜、沈栋钰，原审第三人朱建玉房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2017）浙0483民初7184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陆方明上诉请求：撤销原判第二项，改判曹瑜、沈栋钰双倍返还陆方明定金100000元。本案诉讼费用由曹瑜、沈栋钰负担。事实和理由：一审认定曹瑜、沈栋钰存在未及时协助过户的行为，仅为迟延履行，未致使合同目的不能实现，一审该项认定错误。陆方明已经依照合同约定向曹瑜支付全部购房尾款，但曹瑜、沈栋钰在收到房款后拒绝配合办理过户手续，亦拒绝向陆方明交付房屋，其行为并非简单的迟延履行，其意图是解除合同。双方合同第七条约定：乙方中途悔约的，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约的，甲方应在悔约之日起1日内将定金退还给乙方，另再付给乙方相当于定金数额的违约金。显然，上述约定对当事人的任何一种违约行为都适用。另外，双方合同约定涉案房屋需“过户到别人名下”，说明双方在协商及合同签订过程中陆方明已经告知对方房屋要过户至其他人名下。而且在房屋买卖合同中，房屋过户至其他人名下不会损坏出卖人的利益。曹瑜、沈栋钰声称的“原告要求其将房产过户给根本不认识的案外人而非其本人或家人”根本不是其违约的真实理由。结合曹瑜的答辩及当庭陈述，其认为陆方明在与曹瑜、沈栋钰签订购房协议后又在中介出售以赚取差价，由此可推断出曹瑜、沈栋钰的意图是认为房屋出售价格较低，意图反悔。因此，曹瑜、沈栋钰的违约行为并非仅为迟延履行，其根本目的是解除合同。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定，曹瑜、沈栋钰的违约行为的根本目的是为了解除合同，故应当适用定金罚则。法院判决曹瑜、沈栋钰继续履行合同，协助办理过户及交房手续，不能认为是其自愿履行合同，更不能免除其违约责任。另外，即使对陆方明要求适用定金罚则的诉请不予支持，也可以依据对方的违约行为判令其承担相应的违约责任，一审迳行驳回陆方明的诉讼请求，浪费了司法资源，也增加了当事人诉累。曹瑜、沈栋钰二审答辩认为其一直愿意协助对方办理过户手续，但因陆方明要求过户至不认识的第三人名下才导致未能过户。请求驳回上诉，维持原判。朱建玉二审未作答辩。陆方明向一审法院提出诉讼请求：1、判令曹瑜、沈栋钰继续履行2017年7月17日与陆方明签订的《房地产转让合同》，立即为陆方明办理桐乡市房屋的所有权变更登记手续，并向陆方明交付房屋及室内物品（空调3台、冰箱1台、电视机1台、洗衣机1台、热水器1台、沙发1套）；2、判令曹瑜、沈栋钰加倍返还陆方明定金100000元；3、本案的诉讼费用由曹瑜、沈栋钰负担。一审法院经审理认定：2017年7月17日，陆方明（乙方）和曹瑜（甲方）就房屋买卖事宜自行谈妥后，在陆方明亲戚第三人朱建玉处（中介）签订《房地产转让合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在桐乡市的房地产（建筑面积90.07平方米）出售给乙方；成交总价为1380000元整，付款方式为2017年7月17日乙方支付甲方购房定金100000元，在2017年8月30日前，过户当天甲方办好过户手续后由乙方支付甲方购房款人民币530000元，余款等房产证、土地证做好后，甲乙双方配合中介立即到银行由乙方贷款来付清余款750000元。双方同意于全部付清房款，由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方。上述房地产过户手续由甲、乙双方协助中介办理，房产证、土地证过户所需一切费用由乙方承担，甲、乙双方应及时提供上述房地产过户所需相关资料。合同第七条就违约责任约定：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起1日内将定金退还给乙方，另再付给乙方相当于定金数额的违约金。如乙方首付款已付，甲方违约，甲方应返还乙方首付款，再赔偿给乙方首付款30%的违约金。如乙方违约，甲方获得首付款30%的赔偿金，剩余的首付款返还给乙方。任何一方违约，中介服务费从定金或者违约金中扣除1日内支付给中介方。第八条特别约定：装修好的房子室内装修灯具原封不动。空调3只、冰箱1只、电视机1只、洗衣机1只、热水器1只、沙发1套，硬装原封不动。甲方户口必须过户之前迁出。大通酩悦房产证做出户口马上迁出。客户过户到别人名下。同年7月31日，陆方明和沈栋钰在前述合同基础上进行了修改。约定：经协商客户乙方由现金支付给甲方。房屋总价为1360000元整。2017年7月17日付100000元整定金，2017年7月31日付甲方760000元，剩余500000元整过户当天支付，过户当天甲方必须把该房屋内的户口迁掉，并当天交房给乙方。另，沈栋钰将该修改后的合同上第八条的“过户到别人名下”变更为“过户到家人名下”。陆方明在询问笔录中陈述“但是第二次和沈栋钰谈的时候，沈栋钰把合约上面的过户给别人改成了过户给家人”。一审另查明，陆方明分别在2017年7月10日、7月31日及8月11日，向曹瑜支付了100000元、760000元及500000元，合计房款1360000元已全部支付完毕。陆方明与曹瑜、沈栋钰曾于2017年8月11日和8月14日两次去不动产登记中心办理过户手续，但后因为陆方明要求过户至其丈母娘名下，曹瑜、沈栋钰要求过户至陆方明或陆方明父母名下，最终未能成功过户。涉案房屋至今也未曾交付。曹瑜、沈栋钰于2013年1月4日登记结婚。涉案房产的房产证于同年12月12日、土地证于同年12月23日登记于曹瑜名下。一审法院经审理认为，就涉案房屋，陆方明和曹瑜于2017年7月17日签订《房地产转让合同》，后陆方明和沈栋钰又于同月31日在前份合同基础上进行了修改，虽然未再有曹瑜签字，但曹瑜对沈栋钰修改的条款进行了追认，故对其亦有效力。虽然陆方明对该修改后合同上载有的“过户到家人名下”有异议，称系沈栋钰在陆方明离开后擅自修改，但陆方明未持有7月31日变更条款后的合同，且按其询问笔录中陈述“但是第二次和沈栋钰谈的时候，沈栋钰把合约上面的过户给别人改成了过户给家人”，再结合8月11日陆方明又交付房款的事实，应视为陆方明认可了沈栋钰该修改内容。2017年7月31日修改后的《房地产转让合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于陆方明要求过户涉案房产并交付房屋及室内物品的诉讼请求，曹瑜、沈栋钰没有异议，一审法院予以支持。本案争议焦点主要为：曹瑜、沈栋钰是否需要支付加倍返还的定金100000元。陆方明认为，合同第七条约定的系违约定金，曹瑜、沈栋钰存在拒不过户的行为，应当适用定金罚则。一审法院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，即使曹瑜、沈栋钰存在未及时协助过户的行为，也仅仅是迟延履行，并未致使合同目的不能实现。双方也未明确约定迟延过户即适用定金罚则。故陆方明诉请曹瑜、沈栋钰承担定金责任，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决：一、曹瑜、沈栋钰于判决生效之日起十日内协助陆方明将位于桐乡市的房屋产权过户给陆方明，过户时产生的费用由陆方明承担；并于判决生效之日起十日内向陆方明交付上述房屋及室内物品（包括空调3台、冰箱1台、电视机1台、洗衣机1台、热水器1台、沙发1套）；二、驳回陆方明其余诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由陆方明负担1000元，由曹瑜、沈栋钰负担150元；保全费5000元，由曹瑜、沈栋钰负担。各方当事人在二审中未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，陆方明与曹瑜所签合同第七条约定：陆方明中途悔约，陆方明不得向曹瑜索还定金。曹瑜中途悔约，曹瑜应在悔约之日起1日内将定金退还给陆方明，另再付给陆方明相当于定金数额的违约金。陆方明据此条文主张双倍返还定金计100000元。该合同条款约定曹瑜应给付定金数额的违约金的条件是曹瑜“悔约”。陆方明主张此条款约定的“悔约”可适用于任何违约行为。“悔约”从字面意义上理解应指对缔约行为反悔的意思，故“悔约”应解释为“不履行合同义务导致合同目的不能实现的行为”。陆方明主张此条款约定的“悔约”应指所有违约行为，不予采信。因此，即使存在逾期过户的行为，陆方明亦不能依据上述合同条款之约定主张双倍返还定金。一审驳回陆方明要求曹瑜、沈栋钰双倍返还定金的请求正确。综上，陆方明的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陆方明负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一八年五月七日书记员  周妙