广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初21102号原告：梁冬群，女，1993年2月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文仪，广东谨行律师事务所律师。被告：中山市金源房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园1座48卡，统一社会信用代码914420007417197094。法定代表人：吕江涛，总经理。委托诉讼代理人：陈志元，该公司法务代表。原告梁冬群与被告中山市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，被告在答辩期间提出管辖权异议，本院经审查后作出（2017）粤2071民初21102号民事裁定,驳回被告的管辖权异议。被告在上诉期内提出上诉，中山市中级人民法院作出(2017)粤20民辖终158号民事裁定,驳��上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序,于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告梁冬群委托诉讼代理人吴文仪，被告金源公司委托诉讼代理人陈志元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁冬群向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金54138.17元（自2016年7月23日起至2016年11月14日止，共计114天，按已付购房款2374481元每日万分之二计算违约金）。事实和理由：2015年2月7日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于坦洲镇××金色××家园××房，建筑面积为168.69平方米，总房价为2374481元，被告应于2016年7月23日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用，被告逾期交付房屋超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交���屋价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款2374481元，但因涉案房屋不符合合同约定的交付条件，被告于2016年11月14日才通知原告办理收楼手续。被告未能按照合同约定的时间适当履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应按照合同第九条的约定承担逾期交房的违约责任。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告金源公司辩称，1.涉案房屋在合同约定交付之前已经各大部门综合验收，符合法律规定的居住及使用条件。合同约定的竣工验收备案登记证是工程验收合格后再申请备案形式上的步骤，双方交付的本质应为取得各大部门的竣工验收且合格。2.被告在合同约定的交付时间之前已经向原告发出收楼通知，被告认为其并没有延期交楼。3.涉案房屋最终取得备案登记表，证明房屋没有质量问题，若因极少数的问题，原告可通过合同约定条款进行维权，这不是原告拒绝收楼的原因，由此产生的损失应由原告承担。4.原告主张的违约金数额远高于其自身的实际损失，从本案中可以看出原告没有提交任何证据来证明被告违约行为造成了原告的损失，原告在没有损失的情况下主张违约金是缺乏事实依据的。5.双方签订的商品房买卖补充协议第16条第5点第4项，明确约定单项违约金总额不超过总房款2%为限，该约定是对原合同作出新的约定，同时限制双方违约责任的限额，不存在排除其中一方的权利，对双方都具有法律效力，双方均适用，如果被告存在违约行为，单项的违约金也要符合合同的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下：1.2015年2��7日，梁冬群（买受人）与金源公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定由其购买位于坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园31座102房，建筑面积为168.69平方米，总房价为2374481元；出卖人应当在2016年7月23日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；逾期90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接��，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；商品房买卖合同补充协议第16条第5款第4项约定，买卖双方一致同意：商品房买卖合同及补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算的违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限，双方还约定了其他权利义务。2.梁冬群已付清涉案房屋的房价款2374481元；2015年2月13日，涉案房地产备案登记至梁冬群名下���3.2016年10月19日，金源公司取得涉案房屋所在楼宇的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（证号：中建验字2016年第2641号），登记证上载明，建设单位：中山市金源房地产开发有限公司，工程名称：坦洲金色江湾花园一期1-2、5-6、10-11、41座及保安亭、12-40座商住楼及更衣室、一期、二期地下车库，工程地址：中山市坦洲镇同胜村，使用性质：商业、住宅、其他、车库。4.2016年11月10日，金源公司向梁冬群发出收楼温馨通知书，告知梁冬群涉案房屋已达到交付条件并建议其于2016年11月14日起办理收楼事宜，目前双方仍未办理收楼手续，庭审中，金源公司称在合同约定的交付时间前已向梁冬群发出收楼通知，但未提交证据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。梁冬群与金源公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，双方在签订房屋买卖合同后，梁冬群已经依约履行了支付房屋价款的合同义务，金源公司应当按照合同约定于2016年7月23日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交付房屋。双方在合同中明确约定了交付的时间与交付的条件，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是金源公司进行交付的先决条件，案涉房屋于2016年10月19日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，金源公司于2016年11月14日通知梁冬群收楼，已构成迟延交付，应自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即从2016年7月23日至2016年11月14日止，计算114天违约金。综上，梁冬群要求金源公司按照合同约定支付逾期交房的诉请，理据充分，本院予以准许。金源公司辩称梁冬群主张的违约金数额过高，但未提交证据证明，本院不予采纳。金源公司依据补充协议的约定抗辩计算违约金应以不超过房价款总额的2%为限，关于商品房买卖合同的补充协议第十六条第五款第四项“买卖双方一致同意商品房买卖合同及补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”的约定，本院认为该条款属于排除购房者主要权利的格式条款，金源公司未提供证据证明其已对该条款履行了充分的说明义务或采取合理的方式提请梁冬群注意，故该条款不应对梁冬群产生法律拘束力。综上，违约金应以总房款2374481元为基数，按每日万分之二计算114天为54138.17元，且未超过总房款的10%，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十���条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理法》第十七条、十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告中山市金源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁冬群支付违约金54138.17元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1354元、诉讼保全费561元，合共1815（原告梁冬群已预交1715元，被告中山市金源房地产开发有限公司已预交100元），由被告中山市金源房地产开发有限公司负担（被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本���决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一八年五月三十一日书 记 员  林振华马倩