河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民终977号上诉人（原审原告）：邯郸市创鑫房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区东柳大街与人民路交叉路口东北角创鑫华城广场**楼**。法定代表人：李秀芳，该公司董事长委托诉讼代理人：王涛、韩伟涛，河北十力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冀长宏，男，1967年3月2日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。上诉人邯郸市创鑫房地产开发有限公司（以下简称创鑫地产公司）因与上诉人冀长宏房屋买卖合同纠纷一案，均不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冀长宏上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2017)冀0403民初2561号民事判决书,依法改判或者发回重审。2.由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。(一)关于8号楼3单元103、104号房屋,一审判决认定“该两套房屋已由被上诉人公司解除《内部协议》后收回”的这一事实错误。（二）关于3号楼1单元801、802号房屋,一审判决认定“两份《内部协议书》已经自动作废”这一事实错误。二、一审程序违法，法律适用错误。首先，一审判决对案件定性有重要意义的证据未经质证便予以认可,程序违法。其次，上诉人在一审期间依法提出反诉，一审法院不予受理程序违法，且适用法律错误。三、一审判决前后矛盾，且未对纠纷作出实质性解决。邯郸市创鑫房地产开发有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2017)冀0403民初2561号民事判决书，依法改判解除原被告签订的3-1-801号和3-1-802号房屋《内部协议书》，并确认原、被告签订的8-3-103号和8-3-104号房屋《内部协议书》已经解除；2.请求判令被上诉人承担预购金1%的违约责任，共计14636.5元；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。被上诉人迟迟不交8-3-103号和8-3-104号两套房屋剩余房款系由于被上诉人自身原因，并非上诉人过错。二、原审法院举证责任分配错误。被上诉人冀长宏主张其未换签合同系因上诉人不同意履行合同，应由其承担举证责任。否则，应认定双方未换签合同系由于被上诉人冀长宏的过错造成。冀长宏答辩称，上诉人的上诉意见根本没有任何理由，也没有提供任何证据证明我不交房款的事实。上诉人根本没有证据来支持其上诉状，一审立案本身就是错误的。创鑫地产公司辩称，我方已经通知冀长宏换签合同，冀长宏一直未换签，故造成我方解除合同，收回房屋。邯郸市创鑫房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告分别于2010年10月22日和2010年10月31日签订的《内部协议书》（当庭变更为判令解除3号楼801、802号房屋协议书，确认已经解除8号楼103、104号房屋协议书）；2.判令被告承担预购金1%的违约责任，共计14636元。3.全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年10月，原、被告之间签订了四份内部协议书，被告冀长宏预认购原告开发的邯郸市房屋共四套。2011年10月，原、被告之间又签订了两份内部协议书，被告冀长宏预认购该小区8号楼3单元103、104号房屋共两套。上述六份协议均约定：“乙方（买受方）在接到甲方（出卖方）通知之日起6日内换签商品房买卖合同，并交纳剩余房款及双气、维修基金费用，如逾期未换签或未交纳相关款项，本协议将自动作废，甲方有权将此房屋另行出售，扣除预购金的1％后退还。”协议签订后，被告冀长宏向原告分别交纳了六套房屋的首付款。2012年5月，原告取得了创鑫阳光城小区8号楼的商品房预售许可证。2013年4月，取得了创鑫阳光城小区3号楼的商品房预售许可证。2013年4月，原告邯郸市创鑫房地产开发有限公司通知被告冀长宏办理交付了创鑫阳光城小区3号楼1单元701、702号两套房屋，被告冀长宏予以接收。交房期间，原告告知被告冀长宏8号楼3单元103、104号两套房屋不能出售给被告，可以另行调换其他房屋，被告对此提出异议，多次与原告协商未果。另被告冀长宏至今未与原告就创鑫阳光城小区3号楼1单元801、802号房屋换签《商品房买卖合同》。原告于庭审结束后向法院提交了一份情况说明，内容为：3号楼1单元801、802号房屋处于未销售状态，8号楼3单元103、104号房屋已由原告公司解除《内部协议书》后收回。一审法院认为，原、被告双方对已签定的四份《内部协议书》的事实均无异议，本院对此予以认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。根据双方签订的《内部协议书》第二条第5条规定：被告冀长宏应当在接到原告通知之日起6日内换签商品房买卖合同，如逾期未换签或未交纳相关款项，本协议将自动作废，甲方有权将此房屋另行出售…。被告冀长宏认可于2013年4月在换签3号楼1单元701、702号两份《商品房买卖合同》同时，得到原告的通知换签其余四套房屋的《商品房买卖合同》。被告冀长宏以原告不能履行8号楼3单元103、104号房屋的买卖协议为由至今未与原告换签合同，其主观上存在过错。3号楼1单元801、802号房屋与8号楼3单元103、104号房屋系四套互相独立的房屋，《内部协议书》中亦未约定该四套房屋系捆绑销售。被告冀长宏至今未换签3号楼1单元801、802号房屋的合同早已超过协议约定的6日期限，故该两份《内部协议书》已经自动作废，不存在予以解除的法定情形。关于8号楼3单元103、104号房屋，根据原告提交的情况说明，该两套房屋已由原告收回，故已不具备继续履行的条件。原告请求法院确认该两套房屋的内部协议书已经解除，但未提交充分证据证明双方未换签合同系由于被告冀长宏的过错造成，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。判决如下：驳回原告邯郸市创鑫房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，双方对已签定的四份《内部协议书》的事实均无异议，创鑫地产公司现已取得商品房预售许可证，该四份《内部协议书》应有效。根据双方签订的《内部协议书》第二条第5条规定：被告冀长宏应当在接到原告通知之日起6日内换签商品房买卖合同，如逾期未换签或未交纳相关款项，本协议将自动作废，甲方有权将此房屋另行出售…。冀长宏认可于2013年4月在换签3号楼1单元701、702号两份《商品房买卖合同》同时，得到创鑫地产公司的通知换签其余四套房屋的《商品房买卖合同》。冀长宏以创鑫地产公司不能履行8号楼3单元103、104号房屋的买卖协议为由至今未与创鑫地产公司换签合同，其主观上存在过错。3号楼1单元801、802号房屋与8号楼3单元103、104号房屋系四套互相独立的房屋，《内部协议书》中亦未约定该四套房屋系捆绑销售。冀长宏至今未换签3号楼1单元801、802号房屋的合同早已超过协议约定的6日期限，故该两份《内部协议书》已经自动作废，不存在予以解除的法定情形。关于8号楼3单元103、104号房屋，亦已超过协议约定的6日换签期限，且该两套房屋已由创鑫地产公司收回，已不具备继续履行的条件。故该两份《内部协议书》已经自动作废，不存在解除的法定情形。综上所述，邯郸市创鑫房地产开发有限公司及冀长宏的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，但对合同的效力状态认定错误，判决结论正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变，上诉人邯郸市创鑫房地产开发有限公司负担二审案件受理费165元，上诉人冀长宏负担二审案件受理费165元。本判决为终审判决。审判长  聂洪文审判员  张 颖审判员  潘新莉日二〇一八年五月八日书记员  赵 鹏