广东省汕头市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤05执异7号案外人：建信石业（香港）有限公司，住所地香港。董事：杨达创。董事：郑志坚。委托诉讼代理人：谢佳敏，广东深盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭宗成，广东国晖律师事务所律师。申请执行人：刘英鑫，男，汉族，1953年11月18日出生，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：林铤、余立坤，均系广东铭扬律师事务所律师。被执行人：汕头市升平区建兴石板材厂，住所地汕头市。法定代表人：林琅。被执行人：汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂，住所地揭阳市。负责人：林琅，厂长。本院在执行申请执行人刘英鑫（原申请执行人交通银行汕头分行中山办事处）与被执行人汕头市升平区建兴石板材厂、汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂借款、抵押合同纠纷和申请执行人刘英鑫（原申请执行人中国工商银行汕头市分行）与被执行人汕头经济特区龙湖外经贸总公司、汕头经济特区海源娱乐城有限公司、汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂借款合同纠纷二案过程中，案外人建信石业（香港）有限公司于2018年4月9日对执行标的提出书面异议。本院于2018年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人建信石业（香港）有限公司称，汕头市中级人民法院作出（2017）粤05执恢21号之二执行裁定书，裁定对汕头市升平区建兴石板材���地都分厂所有的位于揭阳市揭东区地都镇206号国道大瑶路段北侧十三处房地产进行拍卖，异议人对上述十三处房地产享有租赁权：一、2016年7月9日，异议人与杜黎明签订《土地及厂房租赁合同》（转租），约定租赁期限为2015年6月1日起至2021年5月30日止，而杜黎明与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂于1996年8月10日签订了《房屋租赁协议书》，租赁标的物是物业及土地使用权。二、2016年7月9日，异议人与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订《土地及厂房租赁合同》，约定租赁期限为2021年6月1日起至2025年5月31日，租赁标的物是物业及土地使用权。三、尽管房地产权证列为十处房地产于1997年和1998年设定了抵押，但设定抵押的时间均晚于杜黎明与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订《房屋租赁协议书》的日期1996年8月10日，尤其是三处的房地产并未设定抵押，��头市中级人民法院也未对该三处房地产进行查封。异议人与杜黎明以及汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订租赁合同的日期2016年7月9日均早于（2017）粤05执恢21号之二执行裁定书签发日期2017年6月23日。杜黎明以及汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂也已将上述房地产交付给异议人作为工厂使用，异议人在该工厂投入了大量的设备及原材料。依椐《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。异议人对上述房地产享有租赁权，该权利为足以排除强制执行的权益，汕头市中级人民法院启动拍卖程序，必然损害异议人合法的租赁权。综上，依据《中��人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，提出执行异议，请求汕头市中级人民法院中止对上述房地产的执行，以维护异议人的合法权益。异议人建信石业（香港）有限公司提交了《房屋租赁协议书》一份、《土地及厂房租赁合同》二份、房地产他项权证十份、执行裁定书二份等证据，以证明上述事实。申请执行人刘英鑫辩称，一、汕头市中级人民法院拍卖涉案房地产于法有据，不存在任何违法执行行为，不损害异议人建信石业（香港）有限公司的任何利益。二、建信石业（香港）有限公司不是涉案房地产的合法承租人，不是本案的利害关系人，无权就拍卖行为提出执行异议。1、1996年8月10日，杜黎明与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签《房屋租赁协议书》，承租涉案房地产，租期25年，自1996年8月20日起至2021年8月19日到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，杜黎明的承租期限到2016年8月19日已届满，自然也就无权将超过年限的部分再次转租他人。故异议人不是合法承租人，与本案没有利害关系，其无权就拍卖涉案房地产提出执行异议。2、至于异议人建信石业（香港）有限公司与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订的《土地与厂房租赁合同》约定的租赁期限是2021年6月1日至2025年5月31日，更足以证明建信石业（香港）有限公司此时不是涉案房地产的承租人，更无权就拍卖行为提出异议。该合同不能对抗申请执行人，这完全是建信石业（香港）有限公司与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂的合同纠纷，应由汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂对其承担履行不能的违约责任。3、退一步讲，即便杜黎明与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订的《房屋租赁协议书》在目前继续有效，那么，建信石业（香港）有限公司也只是涉案房地产的次承租人，其既不享有拍卖房地产的优先购买权，也不享有任何排除或者对抗涉案房地产拍卖的权益。三、杜黎明已就对涉案房地产享有租赁权为由提起执行异议，现在建信石业（香港）有限公司又以对涉案房地产享有租赁权为由提起执行异议，究竟谁是涉案房地产的合法承租人？是否存在恶意串通阻止执行的行为？请执行法院查明事实，对恶意串通损害申请执行人合法权益、破坏司法公信力的行为予以严惩。综上，建信石业（香港）有限公司对拍卖行为提起执行异议主体不适格，异议申请没有任何事实与理由，请求汕头市中级人民法院依法驳回其异议，以维护申请执行人的合法权益。被执行人汕头市升平区建兴石板材厂、地都分厂辩称，同意（2004）汕中法执字第192号民事裁定书及（2017）粤05执恢21号之二执行裁定书裁定对位于揭阳市揭东区地都镇206号国道大瑶路段北侧的房地产进行拍卖。上述涉案房地产在1996年出租给杜黎明，租期自1996年8月20日起至2021年8月19日止，杜黎明于1996年、2001年、2006年分三期还清租金，而上述涉案房地产抵押均为1998年度，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，承租人的承租权应受到保护。第三人杜黎明辩称，异议人建信石业（香港）有限公司声称其对揭东县××国道××路段北侧土地及厂房享有承租权并要求停止拍卖，该主张完全没有事实和法律依据，第三人才是上述涉案房地产的承租人并享有优���购买权。一、1996年，第三人与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订了《房屋租赁协议书》，承租其所有的位于揭东县××国道××路段北侧土地及厂房，面积约为21亩，故第三人才是上述涉案房地产真正的承租人。二、2016年4月25日，第三人为了与（香港）天盛石材有限公司、（香港）百乐石材有限公司合作经营，以揭阳建信石业有限公司作为合营的运营载体，三方共同签订了《合作协议书》，并在该协议书第七条约定了第三人将涉案厂房及土地转租给建信石业（香港）公司。由此可见，建信（香港）公司并不是第一承租人，也不享有优先购买权，更没有任何权利对汕头市中级人民法院的拍卖行为提出异议。现在第三人举办的揭阳建信石业有限公司已在揭阳市中级人民法院对（香港）天盛石材有限公司、（香港）百乐石材有限公司提起解除《合作协议书》的诉讼��并将于2018年7月26日开庭。一旦上述合同被法院判令解除，建信石业（香港）公司也就失去对涉案房地产的使用权。同时，第三人自合同签订之日起未收到建信石业（香港）公司直接支付给第三人的租金，已造成第三人与建信石业（香港）公司签订的合同违约无法执行。第三人杜黎明提交了《营业执照》、企业机读档案登记材料、税收完税证明、备忘录、缴交租金的《收款收据》、《合作协议书》、《房屋租赁协议书》、《土地及厂房租赁合同》、《民事起诉状》、《公告》等证据，以证明上述事实。综上，请求汕头市中级人民法院：一、确认第三人作为建信石业（香港）公司与刘英鑫执行异议一案有独立请求权的第三人参与异议审查；二、确认第三人是汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂的承租人并享有优先购买权。本院查明��2000年10月16日，本院作出（2000）汕中法经一初字第69号民事判决书，判令：一、被告汕头市升平区建兴石板材厂应在本判决发生法律效力之日起十日内付还原告交通很行汕头分行中山办事处借款本金250万元及逾期利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率自1999年3月21日起计至本判决限定还款之日止）。逾期付款，应按中国人民银行同期同类贷款最高利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告交通银行汕头分行中山办事处对被告汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂提供抵押的位于揭东县××国道××路段北侧，面积共3951.08平方米的五处房产享有优先受偿权。上述五处抵押物房地产于1997年12月5日到主管部门办理了抵押登记。（2000）汕中法经一初字第69号民事判决发生法律效力后，二被告未履行生效判决确定的义务，交通银行汕头��行中山办事处向本院申请强制执行。案在执行过程中，本院于2001年8月21日作出（2001）汕中法执字第238号民事裁定书，裁定查封被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂所有的位于揭东县××国道××路段北侧、面积共3951.08的平方米的五处房产。2015年11月18日，本院作出（2015）汕中法执一恢字第29-3号执行裁定书，裁定查封被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂所有的位于揭阳市揭东区地都镇206号国道大瑶路段北侧、用地面积共577.93平方米的三处房地产。案在执行过程中，本院于2017年6月23日作出（2017）粤05执恢21号之二执行裁定书，裁定拍卖上述八处房地产。案在执行过程中，债权经多次转让，受让人刘英鑫受让了上述债权，本院于2017年3月31日作出（2017)粤05执恢21号之一执行裁定书，裁定变更刘英鑫为本案的申请执行人��2003年12月30日，本院作出（2003）汕中法民二初字第74号民事判决书，判令：原告中国工商银行汕头市分行在255万元限额内，对被告汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂提供抵押的位于揭东县××国道××路段北侧的五处房地产及位于揭东县××国道××路段北侧土地使用权面积13.26亩享有抵押优先受偿权。上述五处抵押物于1998年12月3日到主管部门办理了抵押登记。（2003）汕中法民二初字第74号民事判决发生法律效力后，被告未履行生效判决确定的义务，中国工商银行汕头市分行向本院申请强制执行。案在执行过程中，本院于2004年9月14日作出（2004）汕中法执字第192号民事裁定书，裁定拍卖被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂所有的位于揭阳市揭东区地都镇206号国道大瑶路段北侧的五处房地产���位于揭阳市揭东区地都镇206号国道大瑶路段北侧的土地使用权[面积13.26亩]。案在执行过程中债权经多次转让，受让人刘英鑫受让了上述债权，本院于2017年3月31日作出（2017)粤05执恢20号之一执行裁定书，裁定变更刘英鑫为本案的申请执行人。另查明，1996年8月10日，异议人杜黎明与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订了《房屋租赁协议书》一份，协议双方约定：汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂将其所有的位于揭东县××国道××路段北侧土地及厂房租赁给杜黎明使用，面积约21亩，租金每亩每月1200元，租期为25年，从1996年8月20日起至2021年8月19日止。杜黎明一次性支付十五年租金共计378000元。其中，十年租金252000元作为按金，可抵作最后十年租金，以后每五年付租金即2001年8月20日及2006年8��20日各付126000元。协议还约定了其他事项。2016年7月9日，第三人杜黎明与异议人建信石业（香港）公司签订了《土地及厂房租赁合同》一份，双方约定杜黎明将位于揭东县××国道××路段北侧现揭阳市建信石业生产区及宿舍租赁给建信石业（香港）公司使用，租赁期限自2015年6月1日起至2021年5月30日止。租金为每月每平方6元，每三个月交付一次，2018年6月1日起租金上浮20％，2021年6月1日起租金再上浮25％。协议还约定了其他事项。2016年7月9日，异议人建信石业（香港）公司与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订了《土地及厂房租赁合同》一份，双方约定汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂将位于揭东县××国道××路段北侧现揭阳市建信石业生产区及宿舍租赁给建信石业（香港）公司使用，租赁期限自2021年6月1日起至2025年5月31日止。租金为每月每平方9元，每三个月交付一次，2018年6月1日起租金上浮20％，2021年6月1日起租金再上浮25％。协议还约定了其他事项。第三人杜黎明在《土地及厂房租赁合同》中声明“本人自愿放弃续租优先权”。根据《营业执照》和企业机读档案登记资料显示，异议人杜黎明与李伟雄于2002年10月8日投资设立了揭阳市建信石业有限公司，该公司住所地为揭阳空港经济××国道大瑶路段北侧，法定代表人为李伟雄。根据税务部门出具的《税收完税证明》资料显示，纳税人揭阳市建信石业有限公司缴交了2012年至2015年城市土地使用税和房产税，2015年和2016年缴交了税费有地方教育附加、资源税、印花税、城市维护建设税、水利行政事业性收费收入。异议人杜黎明未提交一次性支付十五年租金共计378000元的相关证据。本院认为，本案争议的焦点为异议人建信石业（香港）公司是否享有对十三处涉案房地产真实、合法的租赁权。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中异议人建信石业（香港）公司主张其对涉案房地产享有租赁权的依��是2016年7月9日异议人分别与第三人杜黎明（转租）和被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订的两份租赁协议。因其中十处涉案房地产已于1997年和1998年办理了抵押登记，而异议人与第三人杜黎明（转租）和被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订的两份租赁协议属于抵押权设立后抵押财产出租的情形，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。另外三处涉案房地产本院已在异议人签订上述两份租赁协议书前即2015年11月18日作出（2015）汕中法执一恢字第29-3号执行裁定书进行查封。并且异议人未能提供证据证明其实际占有使用十三处涉案房地产，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，异议人主张对涉案房地产享有租赁权，缺乏事实和法律依据，其异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回案外人建信石业（香港）有限公司的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈明辉审判员  林炼丛审判员  陈家彬二〇一八年五月十四日书记员  李丹筠