上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初4718号原告：张四海，男，1966年10��1日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：孙燕，女，1975年8月22日出生，汉族，住江苏省。被告：周文佳，女，1981年4月26日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。原告张四海、孙燕与被告周文佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告张四海、孙燕、被告周文佳及其委托诉讼代理人陈渊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张四海、孙燕向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《房地产买卖居间协议》于2018年2月26日起诉之日解除；2、要求被告赔偿违约金80万元(总房价款400万元的20%)，并支付逾期利息14.6万元(按日万分之五��，以400万元为本金，自2017年6月20日起算至2018年2月26日)；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月21日，原、被告协商一致签订了关于本市龙漕路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》等协议。双方约定，被告向原告购买系争房屋，并约定被告应当在2017年6月20日前支付定金至50万元作为首期房价款，双方应于2017年12月15日前完成交易。但截止2017年6月20日，除5万元部分定金外，原告未如约收到后续剩余定金房款，交易因被告原因被迫拖延。2017年11月5日，原告以律师函通知要求被告履行协议义务，被告仍拒不履行。被告行为构成违约。且因被告的拖延，耽误了系争房屋的如期出售，期间上海房价大幅下挫，被告的违约直接导致原告错失房屋出售良机，严重影响了原告企业的资金周转计划，给原告造成了时间损失���市值损失等。故原告诉至法院，要求判如所请。周文佳辩称，同意解除《房地产买卖居间协议》，但是解除时间应是2017年11月11日，因为原告发函给被告要求被告在2017年11月10日前答复。被告原是打算出售自己的房屋并购买系争房屋，但因资金问题，导致被告无力购买系争房屋。2017年7月20日被告即通过中介告知原告不再继续履行双方协议。被告已经支付定金5万元，原告可在定金罚则、违约金中择一适用。现原告选择要求被告支付违约金，则被告已经支付的定金5万元，原告应当返还。关于违约金的金额，双方在2017年5月21日《协议书》中已经明确约定违约金为5万元，此是对《房地产买卖居间协议》关于违约金约定的变更，此后原告发给被告的律师函也称若被告拒绝履行协议应支付违约金5万元。故原告可主张的违约金为5万元。后被告表示，同意《房地产买卖居间协议》于原告起诉之日解除。本院认定事实如下：系争房屋权利人为原告张四海、孙燕。2017年5月21日，原告(出售方、甲方)与被告(买受方、乙方)签署《房地产买卖居间协议》，其中主要约定：被告向原告购买系争房屋，总房价款400万元。乙方向中介方支付意向金5万元，如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于2017年6月20日前补足定金至50万元。双方应于2017年6月20日前签订《上海市房地产买卖合同》。乙方应于2017年9月30日前支付首期房价款200万元(含已支付的全部定金)。乙方应于2017年10月20日前申请贷款，并通过贷款形式支付第二期房价款61万元。双方最晚不得晚于2017年12月15日前共同申请产权过户手续。定金责任：若甲方未能依照本协议签订买卖合同或违约不卖等，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。(注：原告称，第二项诉请主张的违约金、逾期利息的依据是“违约责任”这一条款。)同日，双方签署《补充协议》，主要明确了首期房价款的给付，甲方应于2017年9月15日前办理抵押银行还款预约手续，乙方在2017年9月30日前且甲方贷款银行批准甲方还款可扣款当日，支付首期房价款200万元(含已支付的全部定金)。同日，双方签署《协议书》，其中主要约定：一、总房价款400万元包括买卖合同价格309万元，装修补偿价格91万元，乙方所需支付的价款仍按照已签订��《房地产买卖居间协议》条款所列方式支付给甲方。二、核定价缴税约定……三、甲乙双方协商约定，如乙方首期房款未按约定时间支付，甲方同意给乙方延期，每逾期一日，乙方应按照银行3年期存款利率支付利息给甲方作为补偿。最多两个月，超过两个月，甲方有权解除合同，乙方支付5万元作为违约金(注：此句为手写添加)。四、双方其他事项仍依《房地产买卖居间协议》约定履行。五、其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。(注：原告称，原告同意给被告2个月的延期，在原告同意解除合同的特定条件下，可适用此5万元违约金的约定，但原告当时并未同意解除合同，在特定条件不成立的情况下，仍应依照原协议的约定。)后，被告支付了5万元给原告。双方均确认此系由意向金转为定金。《房地产买卖居间协议》解除，则此5万元用于抵扣被告应支付的违约金。2017年11月5日，原告通过律师向被告发送律师函，载明：2017年6月20日并未收到剩余45万元首付款，至双方约定的延期两个月满，即2017年9月19日为止，被告仍未支付首期房款，被告严重违约。现原告提出如下意见和要求，请被告于2017年11月10日前作出回复：1.明确通知原告是否继续履行《房地产买卖居间协议》、《协议书》、《补充协议》；2.按银行3年存款利率支付延期付款利息，自2017年6月20日至实际付款日；3.如拒绝履行上述协议的，请向原告支付违约金5万元。届时未回复，则我所将依法采取适当法律措施来追究相关法律责任。本律师函不意味着原告免除、放弃、豁免或丧失其依法对被告享有的民事或其他方面追究责任的权利。(注：原告称，第3条其不认可，律师未能理解原告的意思，且律师函不等于原告放弃权利。)审理中，原��称2017年6月20日其要求被告支付首付款，中介人员称被告还要再等等看，还不明确，2017年9月20日期限到了，原告确定被告不会再继续履行协议。以上事实，除双方一致陈述外，另有上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、《协议书》、律师函等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，双方签订的关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、《协议书》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应依此履行。关于合同解除。原告要求确认《房地产买卖居间协议》于起诉之日2018年2月26日解除，被告亦表示同意，双方均同意解除《房地产买卖居间协议》、不再继续履行，此于法无悖，本院予以确认。关于违约责任。首先，结合合同���条款内容分析，《房地产买卖居间协议》对付款时间、定金罚则、总房价款20%的违约金等进行了约定。《协议书》又约定，如被告首期房款未按约定时间支付，原告同意给被告延期，每逾期一日，被告应按照银行3年期存款利率支付利息给原告作为补偿。后又手写注明“最多两个月，超过两个月，甲方有权解除合同，乙方支付5万元作为违约金。”同时《协议书》明确记载，其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。由此可知，双方对付款时间、合同解除条件、违约责任进行了协商，原告明确了对被告延期付款时间的最大容忍期限“最多两个月”，此后原告享有合同解除权，且对被告应承担的违约责任亦有明确的约定，即5万元违约金等。协商一致后，双方对《房地产买卖居间协议》的相应约定进行了变更并签署了《协议书》：“原告同意给被告延期，最多两个月，超过两个月，原告有权解除合同，被告支付5万元作为违约金。”其次，在被告未按期支付房款后，2017年11月5日原告向被告发送律师函，亦明确表示如果被告未履行协议应支付违约金5万元。此是原告对变更后的违约金条款的再次确认。第三，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方对违约金金额进行了明确约定，并签署《协议书》将违约金金额变更为5万元，可知，此是双方、包括被告在订立合同时可以预见到的因违反合同可能造成的损失。第四，2017年6月20日被告未能补足定金至50万元，原告称其要求被告支付款项，但当时中介人员说被告还要再等等看、还不明确。2017年9月20日原告确定被告不会再继续履行协议。故除了订立合同时，在实际履行中，原告对被告的违约情形已有所预见，原告亦可采取措施以防止损失的扩大。且目前并无证据表明原告的损失高于约定的违约金金额。故现因被告违约，导致双方合同无法继续履行，应向原告支付违约金，在双方已经协商一致变更了违约金金额的情况下，原告仍要求按照原条款约定计算违约金，依据不足，故本院将被告应支付的违约金调整为5万元。关于原告主张的逾期利息。原告称是依据《房地产买卖居间协议》约定“违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行”而主张的逾期违约金，但根据上述条款的约定可知，此系在继续履行合同的情况下守约方可以主张的相应违约责任，现原告已要求解除合同，故原告在违约金之外另行主张逾期利息，依据不足，本院不予支持。双方均同意被告已支付的5万元定金用于抵充被告应承担的违约金，此于法无悖，本院予以准许，并在本案中一并处理。考虑到确系因被告违约造成后续诸多问题，故本案诉讼费由被告承担为妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、确认张四海、孙燕与周文佳签署的关于上海市龙漕路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》于2018年2月26日解除；二、周文佳于本判决生效之日起十五日内向张四海、孙燕支付违约金50000元；三、周文佳已支付的定金50000元用以冲抵上述周文佳应付款项；四、驳回张四海、孙燕的其余诉讼请求。案件受理费13260元，减半收取计6630元，由周文佳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一八年五月二十四日书记员  徐琛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……