内蒙古自治区扎赉特旗人民法院民事判决书（2018）内2223民初9483号原告：商红敏，男，1983年4月24日出生，汉族，线路维护员，住内蒙古自治区。原告：史芯芯，女，1986年6月19日出生，汉族，警察，住内蒙古自治区。共同委托代理人：李长虹，内蒙古圣泉律师事务所律师。被告：陆乌日娜，女，1983年8月25日出生，蒙古族，公务员，住内蒙古自治区。被告：马丽英，女，1968年1月22日出生，汉族，干部，原住内蒙古自治区。原告商红敏、史芯芯与被告陆乌日娜、马丽英案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月1日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告商红敏及其委托诉讼代理人李长虹、被告陆乌日娜到庭参加了诉讼，被告马丽英经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。商红敏、史芯芯向本院提出诉讼请求，依法判决扎赉特旗人民法院执行机关停止对原告位于音德尔镇1区6段49号房屋的执行行为。事实和理由：2016年10月18日，二原告与马丽英签订了房屋买卖合同，约定马丽英将位于扎赉特旗音德尔镇1区6段49号房屋以270000元出售给二原告，并一次性交纳购房款。同时约定2016年11月18日前马丽英协助原告办理产权过户登记手续。2017年1月10日，陆乌日娜与马丽英民间借贷纠纷一案涉诉。2017年6月2日，扎赉特旗人民法院作出查封位于扎赉特旗音德尔镇1区6段49号房屋的民事裁定书，于2017年6月22日作出判决并已生效，后对该房屋申请了强制执行。2018年10月8日，二原告作为案外人对强制执行提出了执行异议申请，扎赉特旗人法院作出了（2018）内2223执异13号执行裁定书，驳回了原告的异议。二原告认为该执行裁定书适用法律错误，故提起诉讼。陆乌日娜辩称，二原告与被告马丽英买卖房屋的时候该房产就已经做了抵押的手续，抵押期间的时候不允许买卖的。原告与被告马丽英的买卖是不合法的。房产是在2016年3月23日在房产局做了抵押。该房产一直处在抵押和查封的状态。马丽英作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，商红敏、史芯芯提举的房屋买卖合同书一份、收到条一份、内蒙古增值税普通发票一份、房地产买卖契约一份、扎赉特旗房权证**XXX号房产证、（2017）内2223民初892号民事判决书一份、2016年至2017年度供热费收费凭证二份、（2018）内2223执异13号执行裁定书一份、转账交易明细两份客观真实，本院予以采信。陆乌日娜提举的抵押注销房产证登记表一份客观真实，商红敏、史芯芯对证据真实性予以认可，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，商红敏、史芯芯与马丽英签订了房屋买卖合同一份，约定马丽英将坐落于扎赉特旗音德尔镇1区6段49号的宏厦开发3号楼3单元402室的建筑面积为98.3㎡的房屋出售与商红敏、史芯芯，房屋价款为270000元。同时约定马丽英于2016年11月18日前将该房产交付商红敏、史芯芯并配合办理过户手续等。商红敏、史芯芯于当日以现金和转账方式向马丽英支付了购房款270000元。2016年10月20日，商红敏、史芯芯开始占有使用该房屋至今。2016年3月23日，马丽英将该涉案房屋抵押与程雪娇、包文全，并在扎赉特旗房产管理所办理抵押登记，该房屋所有证中载明抵押期限为12个月，注销日期为2017年6月2日。商红敏、史芯芯在购买马丽英该涉案房屋时知晓该涉案房屋已办理抵押登记手续。2017年1月10日，陆乌日娜诉马丽英民间借贷纠纷一案在本案立案。诉讼过程中，陆乌日娜申请对涉案房屋采取财产保全措施。本院于2017年6月2日作出了（2017）内2223民初133号之一的民事裁定书，裁定查封马丽英所有的位于扎赉特旗音德尔镇1区6段49号产权证号为020851，建筑面积为98.3㎡的房屋。该民间借贷纠纷一案于2017年6月22日作出（2017）内2223民初133号民事判决书。判决生效后，陆乌日娜向本院申请了强制执行。执行过程中，商红敏、史芯芯于2018年10月8日就该涉案房屋的执行向本院提出了书面执行异议。2018年10月16日，本院作出（2018）内2223执异13号执行裁定书，裁定驳回案外人商红敏、史芯芯的异议请求。商红敏、史芯芯认为该执行裁定适用法律错误，遂提起诉讼。另查明，商红敏、史芯芯于2017年2月22日向本院提起诉讼，要求马丽英将涉案房屋过户至其二人名下等。2017年6月26日，本院作出（2017）内2223民初892号民事判决书，判决马丽英为商红敏、史芯芯办理涉案房屋过户登记手续并支付违约金50000元。该判决生效后，商红敏、史芯芯未能实际执行。本院认为，本案的争议焦点为商红敏、史芯芯对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，在对案涉房屋查封之前，商红敏、史芯芯与马丽英签订了合法有效的房屋买卖合同并实际占有了案涉房屋。同时，商红敏、史芯芯按照房屋买卖合同约定支付了全部价款。这也就是说商红敏、史芯芯的执行异议满足该条规定的前三种情形。关于第四种情形即是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。涉案房屋在商红敏、史芯芯与马丽英签订房屋买卖合同时已设有抵押且在抵押注销登记当日即被查封，在抵押权未涤除以及查封未解除之前，涉案房屋均无法办理过户登记手续。作为买受人的商红敏、史芯芯在签订房屋买卖合同时既已知晓涉案房屋处于抵押状态不能办理过户登记，作为完全民事行为能力人的商红敏、史芯芯完全可以预见该抵押权导致的风险，其放任该风险的存在且没有采取措施保证其已付房款用于清偿抵押债权，导致抵押权成为过户的障碍，进而引发查封后果的发生。因此，对于涉案房屋未能办理过户登记的原因上不能认定商红敏、史芯芯对此无过错，其不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第三人无过错的情形亦不符合本规定第四种情形。综上所述，商红敏、史芯芯对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。虽然作出判决由马丽英为商红敏、史芯芯办理过户登记手续，但在涉案房屋已有查封的情况下准予办理过户登记手续的裁判不能动摇本院的执行行为。对于商红敏、史芯芯的损失，商红敏、史芯芯可以通过合同之诉寻求救济，要求马丽英承担违约责任以弥补自己的损失。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告商红敏、史芯芯的诉讼请求。案件受理费100元及公告费560元,由原告商红敏、史芯芯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审 判 长 于 艳 杰人民陪审员 张 瑛 非人民陪审员 张  伟 二〇一九年五月三十日书 记 员 策乐木格