辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽民终445号上诉人（原审原告）：鞍山市铁东区大河酒店，住所地:鞍山市铁**东解放路**。投资人：于庆杰，该酒店总经理。委托诉讼代理人：高华，该酒店员工。委托诉讼代理人：吴巍，辽宁华轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山市国有房产经营投资有限公司，，住所地:鞍山市铁**二一九路**法定代表人：尹显涛，该公司经理。委托诉讼代理人：李英，辽宁天博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山市人民政府国有资产监督管理委员会，，住所地:鞍山市铁**园林路**法定代表人：顾洪新，该委员会主任。委托诉讼代理人：李英，辽宁天博律师事务所律师。上诉人鞍山市铁东区大河酒店（下称大河酒店）因与被上诉人鞍山市国有房产经营投资有限公司（下称经营公司）、鞍山市人民政府国有资产监督管理委员会（下称鞍山国资委）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市中级人民法院(2014)辽鞍民一初字第00038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。大河酒店的委托诉讼代理人高华、吴巍，鞍山国资委及经营公司的委托诉讼代理人李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大河酒店上诉请求:一、撤销（2014）鞍民一初字第00038号民事判决，依法改判二被上诉人向上诉人给付房屋扩建费8,636,708.26元。二、一、二审诉讼费及因诉讼所发生的全部费用由二被上诉人承担。事实与理由:一、原审认定上诉人对于扩建部分的房屋实际无偿使用八年与事实不符。租赁协议约定的租赁期限系从2005年5月26日至2013年5月31日，补充协议约定从2005年6月1日起至2006年3月31日施工期间免租金，上诉人实际使用涉案房屋的时间为7年零2个月。上诉人为扩建房屋支出扩建费用8,636,708.26元，7年零2个月扩建费利息按同期银行贷款利率计算为466.64万元，平均年利息为64.8万元，加上上诉人每年实际交纳租金32万元，上诉人实际交纳租金为每年96.8万元，平均每月租金为8.06万元。因此，上诉人并非无偿使用扩建部分。二、上诉人是应被上诉人要求进行扩建，办理了合法建设手续，被上诉人于2013年已经办理了所有权证书。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费由出租人承担。本案应适用该法律规定，其一、《补充协议》第七条：如甲方拟转让该房屋产权，乙方有优先购买权，甲方应考虑乙方在房屋加固、改造过程中的投资。这一约定说明当时双方已经确定了上诉人是有偿扩建，但当时仅针对由上诉人购买涉案房屋所有权的情况下，扩建费用的处理做出了约定。而对合同解除或其他情形下扩建费用的处理并未作出约定。同时在《补充协议》第一条：由乙方全额投资对乙方租用甲方的东解放路45号国有非住宅房产进行加固、改造，这一约定说明当时只对双方由谁投资做出约定。而对其他事情并无约定，既无约定应从法定。其二、《补充协议》第五条：考虑东南海洗浴广场有限公司对该房屋加固、改造工程的投资，本协议签订之日起，东南海洗浴广场有限公司对该房屋享有承租使用权。将来的房屋租金根据届时政府制定的租金标准另行确定，但每年所交纳的租金不低于32万元。这一约定说明房屋到期后房租标准应考虑当时投资，但房产局在合同到期后，在并无出示任何政府租金标准的情况下将房屋年租金涨至1,248,000元，使上诉人无法承受其租金，从而达到不再续签合同的目的。其三、双方于2005年5月26日签订租赁合同，因租赁物不符合约定用途，2005年9月应被上诉人要求进行扩建，扩建期间上诉人停业一年，又投资八百余万，并在房屋建成后依旧按期缴纳房租。因此上诉人遭受了巨大经济损失。而对于被上诉人来说，扩建房屋由原来的894平米增至4千余平米，房屋大幅增值是必然结果，并，在与上诉人所签订的租赁合同期限届满后，被上诉人仍然有六十多年的产权，仍然继续受益。现被上诉人因取得该扩建物的所有权而受益，上诉人则因扩建支出相关费用而受损。被上诉人所取得的利益系不当得利，依照民法通则第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，二被上诉人应当将扩建费用返还。所以，本案无论是遵照合同约定还是依照法律规定，都应由二被上诉人承担扩建费用。综上，请二审法院依法撤销原判，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。经营公司答辩称：一、原审庭审诉讼中，上诉人已明确其诉请为要求鞍山市房产局一方承担给付房屋扩建费及诉讼费，不要求经营公司承担民事责任，故上诉人二审要求经营公司承担给付房屋扩建费及诉讼费已超出其原审诉请，二审不应予以审理。二、上诉人主张的房屋扩建费债权不存在。1、租赁期内，因鞍山市东南海洗浴广场有限公司（简称东南海洗浴公司）私自将租赁房屋由一层砖混房屋改为三层临时钢结构，耐火极限达不到消防要求，不整改将被停业。出于经营需要其申请对租赁房屋进行改造扩建，并非其应经营公司要求进行扩建。2、改造扩建前，东南海洗浴公司与市房产经营公司双方及市房产局已在通过相关租赁合同【第三条（四）款】、补充协议（第一条、第八条）约定、请示等，对改造、扩建后租赁物的所有权、改造扩建费用作出明确约定，即经过改造加固、扩建、添附的租赁物所有权人为市房产经营公司，费用由东南海洗浴公司全额承担，改造后租赁物继续由东南海洗浴公司租赁使用，直至2013年5月31日894平方米房屋租期届满。3、东南海洗浴公司已承担扩建、改建、装修费用，在实际履行《鞍山市国有非住宅房产租赁合同书》及《补充协议》过程中，改造扩建装修完毕的4137.22平方米房产，仍由东南海洗浴公司占有使用，市房产经营公司仅按每平29.83元，收取了扩建前894平方米面积租金，东南海洗浴公司实际另使用的3861.22平方米房屋未收取房租。如按照合同约定租金每平29.83元计算，自2006年4月1日至2013年5月31日（86个月），应收租金9,905,497元。即使以鉴定报告数值863万作为参照，实际上该租金远大于改造扩建、加固及装修费用，且实际双方已默认将上述费用相抵。鞍山中级人民法院在原审判决中明确指出大河酒店在使用增加面积达8年之久，享受了因面积增加、经营权益增加、经营收益增加的后果，所以经营公司以及房产局并没有获得所谓的不当得利。4、如果按照东南海洗浴公司的逻辑，不认可费用互抵，其投入涉案房屋改造、扩建形成债权，那么该公司自2006年4月1日至2013年5月31日后占有并使用新增3861.22平方米房屋也应按每平29.83元给付经营公司房屋占有使用费9,905,497元。且租期届满后，装修及改造部分按合同约定应归房屋所有权人所有且不作折价，现房屋所有权已归属鞍山国资委，故鞍山国资委享有该9,905,497元债权。在东南海洗浴公司能够提供确切证据证明其实际投入改造加固的具体费用情形下，房屋占用费与该费用应相抵，余额应由东南海洗浴公司给付鞍山国资委。综上，经营公司取得房屋扩建部分的产权基于双方合同约定，不构成不当得利，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，扩建费用由出租人承担”与本案实际情形不符，不适用本案。《补充协议》第七条是针对在租赁期内转让房屋产权情形设定。就涉案房屋扩建、改造、加固、添附发生费用答辩人无给付义务，该债权不存在。上诉人按银行同期贷款利率计算扩建费用利息并折抵房租无法律及事实依据。三、大河酒店不享有诉权。大河酒店受让的是东南海洗浴公司消防改造债权，其提出的诉却是房屋扩建费之诉，且未提供与消防改造投资的相关证据，消防房改造与房屋扩建二者并不等同，消防改造在费用及范围上均小于房屋扩建，故其诉求应予以驳回。四、东南海洗浴公司对租赁物的改造扩建完成于2006年，时至本案诉讼之日止，该公司从未就改造扩建款提出异议，故无论该债权是否存在，针对该款项的主张已超过我国民事诉讼法规定的二年诉讼时效期间，丧失诉权，依法不应保护。五、建行司鉴所[2015]造鉴字第01号司法鉴定意见书《东南海商务酒店装修改造工程司法鉴定报告》存在诸多问题，不能作为定案证据使用。1、本次鉴定不应发生，除增加诉讼成本，徒增讼累外，没有任何实际意义，答辩人不认可本次鉴定。2、《建行鞍山分行司法鉴定意见书》仅针对2015年现状进行工程造价鉴定，但该房屋分别由东南海洗浴公司（丁丛林、于庆杰、王东伟三人出资有限公司）、东南海商务酒店（于庆鸿个人投资，个体工商户）、铁东区大河酒店（于庆杰个人独资）使用，多次改造修建，不能确定目前工程由何方投资完成，存在超范围进行鉴定，鉴定内容脱离实际，对于未发生费用列入造价，扣除上述项目后，鉴定报告所涉工程造价仅为2,836,012.07元。综上，恳请二审法院驳回被答辩人诉讼请求，维持原判。鞍山国资委答辩称:一、上诉人主张的房屋扩建费债权不存在。1、租赁期内，因东南海洗浴公司私自将租赁房屋由一层砖混房屋改为三层临时钢结构，耐火极限达不到消防要求，不整改将被停业。出于经营需要其申请对租赁房屋进行改造扩建，并非其应经营公司及市房产局要求进行扩建。2、改造扩建前，东南海洗浴公司与经营公司双方及市房产局已在通过相关租赁合同【第三条（四）款】、补充协议（第一条、第八条）约定、请示等，对改造、扩建后租赁物的所有权、改造扩建费用作出明确约定，即经过改造加固、扩建、添附的租赁物所有权人为市房产经营公司，费用由东南海洗浴公司全额承担，改造后租赁物继续由东南海洗浴公司租赁使用，直至2013年5月31日894平方米房屋租期届满。3、东南海洗浴公司已承担扩建、改建、装修费用，在实际履行《鞍山市国有非住宅房产租赁合同书》及《补充协议》过程中，改造扩建装修完毕的4137.22平方米房产，仍由东南海洗浴公司占有使用，市房产经营公司仅按每平29.83元，收取了扩建前894平方米面积租金，东南海洗浴公司实际另使用的3861.22平方米房屋未收取房租。如按照合同约定租金每平29.83元计算，自2006年4月1日至2013年5月31日（86个月），应收租金9,905,497元。即使以鉴定报告数值863万作为参照，实际上该租金远大于改造扩建、加固及装修费用，且实际双方已默认将上述费用相抵。4、如果按照东南海洗浴公司的逻辑，不认可费用互抵，其投入涉案房屋改造、扩建形成债权，那么该公司自2006年4月1日至2013年5月31日后占有并使用新增3861.22平方米房屋也应按每平29.83元给付答辩人房屋占有使用费9,905,497元。且租期届满后，装修及改造部分按合同约定应归房屋所有权人所有且不作折价，现房屋所有权已归属答辩人，故答辩人享有该9,905,497元债权。在东南海洗浴公司能够提供确切证据证明其实际投入改造加固的具体费用情形下，房屋占用费与该费用应相抵，余额应由东南海洗浴公司给付答辩人。综上，答辩人取得房屋扩建部分的产权基于双方合同约定，不构成不当得利，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，扩建费用由出租人承担”与本案实际情形不符，不适用本案。《补充协议》第七条是针对在租赁期内转让房屋产权情形设定。就涉案房屋扩建、改造、加固、添附发生费用答辩人无给付义务，该债权不存在。上诉人按银行同期贷款利率计算扩建费用利息并折抵房租无法律及事实依据。二、大河酒店不享有诉权。上诉人大河酒店受让的是东南海洗浴公司消防改造债权，其提出的诉却是房屋扩建费之诉，且未提供与消防改造投资的相关证据，消防房改造与房屋扩建二者并不等同，消防改造在费用及范围上均小于房屋扩建，故其诉求应予以驳回。三、东南海洗浴公司对租赁物的改造扩建完成于2006年，时至本案诉讼之日止，该公司从未就改造扩建款提出异议，故无论该债权是否存在，针对该款项的主张已超过我国民事诉讼法规定的二年诉讼时效期间，丧失诉权，依法不应保护。四、建行司鉴所[2015]造鉴字第01号司法鉴定意见书《东南海商务酒店装修改造工程司法鉴定报告》存在诸多问题，不能作为定案证据使用。1、本次鉴定不应发生，除增加诉讼成本，徒增讼累外，没有任何实际意义，答辩人不认可本次鉴定。2、《建行鞍山分行司法鉴定意见书》仅针对2015年现状进行工程造价鉴定，但该房屋分别由东南海洗浴公司（丁丛林、于庆杰、王东伟三人出资有限公司）、东南海商务酒店（于庆鸿个人投资，个体工商户）、铁东区大河酒店（于庆杰个人独资）使用，多次改造修建，不能确定目前工程由何方投+.20资完成，存在超范围进行鉴定，鉴定内容脱离实际，对于未发生费用列入造价，扣除上述项目后，鉴定报告所涉工程造价仅为2,836,012.07元。综上，恳请二审法院驳回被答辩人诉讼请求，维持原判。大河酒店向一审法院起诉请求：判令经营公司给付房屋扩建费用，具体数额以扩建部分的造价鉴定结论为准。在追加鞍山市房产局作为被告参加诉讼后,在庭审中明确：经营公司是鞍山市房产局的下属单位，鞍山市房产局办理了产权证书，故要求鞍山市房产局承担责任。一审法院认定事实：经营公司与鞍山市国有非住宅房产管理处是两个牌子一套班子，原均系鞍山市房产局的下属单位，共同负责管理全市的国有非住宅房产。经营公司现为鞍山国资委的下属单位。本案涉案房屋坐落于鞍山市铁东区东解放路45号，为国有非住宅房屋，原为鞍山市公安局交通警察支队俱乐部，1997年3月31日起由于庆杰租赁用于经营东南海餐饮洗浴中心。2001年6月12日，鞍山市公安局交通警察支队将涉案房屋移交给鞍山市房产局，鞍山市房产局的下属单位经营公司负责管理该房屋。于庆杰租赁涉案房屋后，先在该房屋开办了东南海餐饮洗浴中心，后又在该房屋开办了东南海洗浴公司、东南海商务酒店、巨无霸饺子城和大河酒店。2005年5月26日以后涉案房屋租赁合同的承租人为于庆杰开办的东南海商务酒店，2011年后涉案房屋的实际使用人为于庆杰开办的大河酒店。2005年5月26日，经营公司（甲方）与东南海洗浴公司（乙方）签订一份《鞍山市国有非住宅房产租赁合同书》，主要约定：“一、租赁标的及租期：甲方租赁给乙方的国有非住宅房产状况如下：房产坐落于铁东区，建筑面积894㎡，房屋装修及设施情况为自行装修，自行装修部分自行维修。房屋租赁期限为2005年6月1日至2013年5月31日。二、租金标准为：每月29.83元／㎡，合计每月26,667元。乙方于每月15日前向甲方交纳房屋租金，逾期不交租金，每过一日加收应缴月租金1%的滞纳金。三、维修保养责任，乙方应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的必须征得甲方同意，签订书面合同，并报请市房产行政管理部门批准，所需费用由乙方承担。四、合同的变更与终止，因国家建设或其他特殊情况需要，乙方必须迁出时，本租赁合同终止。终止合同时，乙方必须保证房屋及原设施完好无损，乙方自行改装、装修的房屋设施无偿移交甲方。因乙方私自迁出致使房屋受到损失的。由乙方承担责任。”2005年6月6日，东南海洗浴公司向经营公司出具一份《关于对原东南海洗浴广场进行改扩建等有关问题的请示》，请示事项：“扩建房屋等工程由东南海洗浴公司全额投资，共需980万元。产权部门出具相关手续配合办理扩建工程的相关证照。二、扩建方案为将原来的一层房屋扩建为四层，围护结构不出规划红线（详细方案以建筑规划部门审批为准）。三、建成后原房屋的产权归经营公司，房屋永久使用权归东南海洗浴公司所有，房产部门为东南海洗浴公司发放国有非住宅房产使用证。四、2013年6月1日后（即东南海洗浴公司与经营公司房屋租赁合同期满），东南海洗浴公司按照政府规定的国有非住宅房产租金标准交纳租金，但每年所交租金不低于32万元。”2005年6月8日，经营公司向东南海洗浴公司复函，载明：你单位送来的请示整改报告已收悉，你单位在报告中提出的房屋整改方案超出了我处的审批权限，我处已将你单位的请示报告转报鞍山市房产局，请你单位将房屋整改的详细方案及设计尽快报送市房产局。同时，在整改方案未得到有关部门审批前，不得进行施工。2005年9月7日，鞍山市房产局向鞍山市规划局出具《关于对铁东区房产进行改造扩建的请示》，载明该房产产权属于经营公司，现由东南海洗浴公司使用，由于房屋为钢结构现已不能满足消防要求，产权单位拟对该房产进行加固改造，资金自筹。改造的总体方案为在原规划红线范围内，将建筑物的总层高接至23.3米，房屋由一层扩建为四层钢混结构（局部五层），扩建后房屋总建筑面积约为4000平方米，同时，对建筑物原墙体进行加固。2005年9月21日，鞍山市房产局向经营公司下发《关于对铁东区房屋进行加固改造问题的批复》，同意由东南海洗浴公司出资对该房屋实施加固改造，同意在合同租赁期满后由东南海洗浴公司对该房屋享有承租使用权，房屋租金应根据届时政府制定的租金标准另行确定，但每年不应低于32万元。2005年9月27日，经营公司（甲方）与东南海洗浴公司（乙方）又签订了一份《补充协议》，该协议注明，根据乙方2005年6月16日的请示及鞍房发（2005）99号的批复，经甲、乙双方共同协商，就乙方租赁甲方东解放路45号国有非住宅房产及该房屋加固、改造事宜达成如下协议：“一、由乙方全额投资对乙方租用甲方的东解放路45号国有非住宅房产进行加固、改造。二、工程施工由乙方负责，乙方须选用有相应资质的施工企业及工程监理单位进行施工、监理并保证施工质量。施工前，乙方须向甲方提供施工企业，监理单位的相关资质证明。工程竣工后，乙方应向甲方提供工程质量合格证，甲方提供工程质量合格证明及工程验收报告和全套工程技术档案。三、施工安全由乙方负责。四、甲方配合乙方办理施工前期相关手续。五、考虑东南海洗浴广场有限公司对该房屋加固、改造工程的投资，本协议签订之日起，东南海洗浴广场有限公司对该房屋享有承租使用权。将来的房屋租金根据届时政府制定的租金标准另行确定，但每年所交纳的租金不低于32万元。六、由于乙方对房屋加固、改造投资并且前期办理手续需要较长时间，因此，甲方同意给乙方十个月的施工期（2005年6月1日至2006年3月31日），在此期间，乙方免交房屋租金，2006年4月1日后，乙方开始交纳租金。七、如甲方拟转让该房屋产权，乙方有优先购买权，甲方应考虑乙方在房屋加固、改造过程中的投资。八、其它事宜按照甲乙双方2005年5月26日签订的协议执行。”东南海洗浴公司经请示经营公司同意对涉案房屋进行改造、扩建并签订补充协议后，分别委托鞍钢设计研究院腾鳌特区分院、鞍山市供电公司变配电设计室、鞍山市建筑设计研究院等单位对于东南海洗浴广场主体建筑改造工程进行了相关技术设计，并报送给经营公司，经营公司对于施工设计方案未提出异议。此后，东南海洗浴公司出资对于涉案房屋进行了扩建和改造，扩建工程名称为东南海商务酒店，扩建后的房屋面积为4137.32平方米。涉案房屋扩建工程于2006年4月完成，并于2007年2月通过消防验收，于庆杰先后在涉案房屋开办东南海商务酒店、巨无霸饺子城和大河酒店，经营公司、鞍山国资委对此并未提出异议，经营公司仍然按每月26,667元的标准收取租金至租期届满。涉案房屋现实际使用人为大河酒店。租期届满后，大河酒店、经营公司未重新签订书面合同，经营公司仍按照26,667元的标准收取大河酒店的租金至2014年3月31日。2013年11月13日，鞍山市房产局在未通知东南海洗浴公司及大河酒店的情况下，将东南海洗浴公司出资扩建的房屋面积办理了房屋所有权登记，所有权人为鞍山市房产局，所有权性质为单独所有，房屋建筑面积为4137.32平方米。原审另查明：2014年4月1日，经营公司给大河酒店出具了一份《诉前通知》，要求大河酒店按照年租金1,248,000元（即月租金104,000元）的标准于2014年4月15日前补缴2013年6月至2014年3月的租金773,330元并携带相关手续签署新的房屋租赁协议，逾期视为放弃租用。2014年4月10日，大河酒店向经营公司出具一份《律师函》，提出双方合同期满后未签订新的合同，仍然继续履行原合同，只是转为不定期租赁，经营公司要求大河酒店从2013年6月1日起按年租金1,248,000元补缴租金没有事实和法律依据，大河酒店不予认可；大河酒店同意解除合同，但要求给予一个月的搬迁期限，搬迁期限内免缴租金。大河酒店要求尽快给予答复，并书面回函以确定搬迁期限。2014年5月19日，东南海洗浴公司与大河酒店签订债权转让协议，东南海洗浴公司将其对于涉案房屋扩建投资产生的债权转让给大河酒店。2014年5月21日，大河酒店向一审法院提起本案诉讼。同日，鞍山市房产局将大河酒店诉至鞍山市铁东区人民法院，要求大河酒店按年租金1,248,000元的标准补缴租金并腾出涉案房屋。鞍山市铁东区人民法院于2014年10月16日作出（2014）铁东民一初字第337号民事判决，大河酒店不服该判决，向鞍山市中级人民法院提起上诉。鞍山市中级人民法院于2015年3月25日作出（2015）鞍民一终字第00054号终审民事判决，判令大河酒店从涉案房屋中腾出，并从2014年5月11日起按每月104,255.64元的标准向鞍山市房产局支付租金至倒出时止。在一审审理期间，大河酒店申请一审法院对于涉案房屋的扩建部分的工程造价进行司法鉴定，一审法院依照法定程序公开选定中国建设银行股份有限公司鞍山分行工程造价咨询中心为鉴定单位，委托该鉴定机构对于涉案房屋扩建部分的工程造价进行鉴定。在鉴定机构鉴定过程中，经营公司、鞍山国资委拒绝参与鉴定，拒绝核实大河酒店提供的鉴定材料，拒绝到涉案房屋进行现场勘察，亦未向鉴定机构提供任何鉴定材料。经该鉴定机构鉴定，本案涉案房屋扩建部分的工程造价为8,636,708.26元。2014年12月1日，鞍山市机构编制委员会作出鞍编发（2014）28号《关于市政府机构改革调整事项及有关工作的通知》文件，将国有非住宅管理职责由鞍山市房产局划入鞍山国资委，将具体负责此职责的鞍山市国有非住宅房产管理处由鞍山市房产局管理调整为由鞍山国资委管理。2014年12月12日，鞍山市机构编制委员会作出鞍编发（2014）30号《关于市政府机构改革有关工作的通知》文件，决定组建鞍山市住房和城乡建设委员会，将鞍山市城乡建设委员会、鞍山市城市建设管理局、鞍山市房产局职责整合，划入新组建的鞍山市住房和城乡建设委员会，不再保留鞍山市城乡建设委员会、鞍山市城市建设管理局、鞍山市房产局。2015年6月9日，鞍山国资委经报请鞍山市人民政府同意，将涉案房产产权变更到鞍山国资委名下。2015年7月15日，鞍山国资委提出其已将涉案房产变更到自己名下，要求将本案被告鞍山市房产局变更为鞍山国资委，大河酒店对此表示同意。一审法院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。经营公司与东南海洗浴公司签订的《鞍山市国有非住宅房产租赁合同书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对于双方当事人具有法律约束力。在东南海洗浴公司与经营公司履行租赁合同期间，因原有房屋屋架为钢结构，耐火极限达不到消防要求等原因，作为承租人的东南海洗浴公司经请示出租人经营公司及其上级主管部门鞍山市房产局的同意，出资对于涉案房屋进行了扩建和改造，将涉案房屋从原有的钢结构一层扩建至钢混结构四层、局部五层，房屋建筑面积由原有的894平方米扩建至4137.32平方米。涉案房屋扩建完成后，于庆杰先后在该房屋开办了东南海商务酒店、巨无霸饺子城和大河酒店，经营公司和鞍山国资委对此并未提出异议，仍然按每月26,667元的标准收取租金至合同约定的租期届满。租期届满后，大河酒店与经营公司未重新签订书面合同，经营公司仍按照26,667元的标准收取大河酒店的租金至2014年3月31日。2014年4月1日，经营公司给大河酒店发出《诉前通知》，提出提高年租金至1,248,000元、补缴租金及签署新的合同，否则解除合同。大河酒店回复经营公司，不认可经营公司提出的条件，同意与经营公司解除合同，但要求一个月的搬迁期限。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本案涉案的租赁合同已经双方当事人协商同意予以解除。关于大河酒店请求经营公司、鞍山国资委承担扩建房屋费用一节。大河酒店与东南海洗浴公司签订的债权转让协议，系协议双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该债权转让协议已经通知到达了经营公司及鞍山国资委，对于经营公司及鞍山国资委发生法律效力。东南海洗浴公司作为涉案房屋的承租人，在征得出租人经营公司及鞍山市房产局同意的情况下，出资对于涉案房屋进行了扩建。虽然东南海洗浴公司为扩建涉案房屋支出了8,636,708.26元扩建费用，鞍山市房产局亦取得了扩建部分房产的所有权，但因双方在租赁合同及补充协议中均约定了如需对于租赁房屋进行改、扩建，由承租人东南海洗浴公司自行出资，该约定属于双方对于扩建费用处理的明确约定，经营公司、鞍山国资委取得扩建部分房屋，不构成不当得利，亦不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，且东南海洗浴公司扩建涉案房屋后，对于扩建部分的房屋已实际无偿使用了八年，经营公司、鞍山国资委并未收取其扩建部分的房屋租金，其投资已经通过减免租金及扩大经营面积增加收益等方式而得到了回报。综上，大河酒店的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于经营公司辩称本案是东南海洗浴公司租赁并出资扩建房屋引起的纠纷，与大河酒店无关，大河酒店不具备本案的诉讼主体资格，认可东南海洗浴公司有权提起诉讼一节。本案系基于东南海洗浴公司承租并扩建房屋发生扩建费用所产生的合同之债纠纷，且东南海洗浴公司、大河酒店均系于庆杰出资开办的公司，大河酒店亦系涉案房屋的实际承租使用人，作为债权人的东南海洗浴公司有权将其权利转让给大河酒店。对于经营公司的该辩解，一审法院不予支持。关于鞍山国资委辩称其依据政府文件取得了对于鞍山市国有非住宅房产管理处的管理权，并将涉案房产从鞍山市房产局变更到自己名下，大河酒店要求鞍山国资委承担扩建费用没有法律依据，且扩建房屋已于2006年4月1日结束，大河酒店现在主张权利已超过了诉讼时效期间一节。东南海洗浴公司对于涉案房屋的扩建虽在2006年结束，但鞍山市房产局将东南海洗浴公司出资扩建部分房屋登记在自己名下的时间为2013年11月13日，东南海洗浴公司及大河酒店知道该事实的时间为2014年4月1日，鞍山国资委又将该房屋产权变更至其名下的时间为2015年6月9日，故大河酒店提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间。对于鞍山国资委的该辩解，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：驳回大河酒店要求经营公司、鞍山国资委给付扩建费用的诉讼请求。案件受理费大河酒店预交81,800元，由大河酒店负担72,256元，退还大河酒店9544元;鉴定费140,000元；由大河酒店负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：针对案涉房屋租金的依据，大河酒店提供鞍山市房产局在鞍山市铁东区人民法院起诉其房屋租赁合同纠纷一案中提供的“鞍地税发[2011]30号”《关于调整鞍山市出租经营性房屋征收房产税地段及租金标准的通知》（以下简称30号通知），主张应按该标准的相关规定执行。30号通知附件“鞍山市出租经营性房屋征收房产税地段及租金标准”中关于“鞍山市铁东区地段划分及租金标准”载明：“东至南胜利路、南至二一九路向西经铁东二道街至文化街、西至长大铁路、北至千山中路为一等地段：租金标准50元/平·月；东至南胜利路、南至民生东路、西至长大铁路、北至新光街和正义街向西经钢城街至长大铁路（一等地段除外）为二等地段，租金标准40元/平·月；东至园林大道、南至解放东路、西至长大铁路、北至和平路（一等、二等地段除外）为三等地段，租金标准30元/平·月；东至东山风景区铁东东界、南至解放东路、西至长大铁路、北至铁东北界（一等、二等、三等地段除外）为四等地段，租金标准25元/平·月；东至园林大道、南至四方台路、西至长大铁路、北至解放东路为五等地段，租金标准15元/平·月；铁东其他地区为六等地段，租金标准10元/平·月。”并规定：上述租金标准为所处地段指定街道两侧一、二层出租房屋租金标准，对街道两侧二层以上五层以下出租房屋确定租金标准时乘系数0.8，五层以上乘系数0.7。而鞍山国资委则提交鞍山市物价局下发的“鞍价发（2001）57号”《关于调整国有非住宅房屋租金标准的通知》（下称57号通知），主张应适用该通知项下的相关规定。57号通知有关租金的“调整标准”载明：“工商企业用房按五项租金因素（折旧费、修缮费、管理费、税金、固定资产占用费）计租，平均每月每平方米5.00元（详见附表1），并根据其所在位置和环境效益，按环境率加收租金（详见附表2），如安装有动力设备或酸、碱、盐、潮湿和浓烈氧化物等有损房屋及其设施的均按磨损率加收租金（详见附表3）。该附表1载明“五项月租金为5.49元”；附表2载明鞍山市国有非住宅房屋地区共分为四个级别，一、二级别地区中又分为甲、乙、丙级，三级地区仅分为甲、乙两级，四级地区就是千山区，未作进一步划分。上述级别地区中商业的环境率分别为90%、60%、40%、10%。由于57号通知是本案中鞍山国资委新提供的依据，该通知中明确“上述调整租金标准从2001年5月1日起执行，执行期为二年”；而30号通知是鞍山房产局在另案的房屋租赁合同纠纷中提供的租金依据，该通知的执行时间是2011年7月1日。案涉租赁合同的租赁期间为2005年至2013年5月，属于30号通知的执行期间。故案涉扩建后的房屋的租金应当以案涉房屋的出租方最初提供的并在该期间执行的30号通知为依据。本院另查明：在一审法院第二次庭审中，因鞍山市房产局所属的鞍山市国有非住宅房产管理处被划入鞍山国资委，案涉房屋的所有权人亦变更为鞍山国资委，大河酒店针对一审法院“你方是否同意由现房屋所有权人鞍山国资委承担相关义务”的询问，明确回答“同意”，并于该庭审当日，向一审法院递交了变更鞍山市房产局为鞍山国资委的《变更被告申请书》。2005年9月7日，鞍山市房产局向鞍山市规划局出具的《关于对铁东区东解放路xx号房产进行改造扩建的请示》载明：“…由于钢结构房屋现在不能满足消防要求，同时，由于水、汽侵蚀，钢结构已经有部分腐蚀，原有墙体由于当时施工质量的原因也有部分开裂，不能满足安全要求。鉴于上述原因，产权单位拟对该房产进行加固改造，资金自筹。改造的总体方案为在原规划红线范围内，将建筑物的总层高接至23.3O米，房屋由一层扩建为四层钢混结构（局部五层）。扩建后房屋总建筑面积约为4000平方米，同时，对建筑物原墙体进行加固。”案涉房屋扩建改造后，大河酒店实际租赁房屋面积为3861.22平方米，大河酒店交纳房屋租金至2014年3月31日。鞍山国资委在庭审中称：双方默认以扩建、改造费用抵顶租金。本院还查明，一审法院查明的2014年4月1日经营公司给大河酒店出具了《诉前通知》一节，应为鞍山市国有非住宅房产管理处向东南海洗浴公司（鞍山市铁东区大河酒店）出具；一审法院查明的2014年4月10日大河酒店向经营公司出具《律师函》一节，应为东南海洗浴公司向鞍山市国有非住宅房产管理处出具。上述事实有一审法院（2015）鞍民一终字第00054号民事判决、《诉前通知》、《律师函》及一、二审庭审笔录载卷为凭，足资认定。对一审认定的其他事实当事人未提出异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”由于被上诉人经营公司、鞍山国资委没有提出上诉，故其在答辩状中提出的“大河酒店不享有诉权、超过诉讼时效以及鉴定意见书不能作为定案证据使用”等问题不属于本案审理范围。因此，根据大河酒店的上诉请求、事实理由及鞍山国资委、经营公司的相关答辩意见，本案的争议焦点为：一、大河酒店要求经营公司承担给付房屋扩建费及诉讼费是否超过其一审诉讼请求范畴。二、经营公司以及鞍山国资委应否对大河酒店扩建部分的费用承担给付义务。一、关于大河酒店要求经营公司承担给付房屋扩建费及诉讼费是否超过其一审诉讼请求范畴的问题。根据案涉事实，大河酒店起诉时是以经营公司为被告提起的本案诉讼，一审立案后，一审法院根据大河酒店的申请，追加了鞍山市房产局作为被告参加了本案诉讼。在一审法院第一次庭审中，经营公司和鞍山市房产局分别作为被告1和被告2出庭应诉。大河酒店在宣读起诉状后明确表述：“被告1是被告2的下属单位，被告2办理了产权证书，故我们要求被告2承担责任”；在一审法院第二次庭审中，针对一审法院“你方是否同意由现房屋所有权人鞍山国资委承担相关义务”的询问，大河酒店明确回答“同意”，并于该庭审当日，向一审法院递交了变更鞍山市房产局为鞍山国资委的《变更被告申请书》。据此，大河酒店虽起诉时请求判令经营公司给付房屋扩建费和诉讼费用，但在一审庭审中，其诉讼请求已作了变更，并在随后的庭审中再次表述由鞍山国资委承担相关义务。二审中，大河酒店又请求改判经营公司和鞍山国资委向其给付房屋扩建费及承担诉讼费用，确实超出其一审诉讼请求范围。因此，经营公司的该项抗辩有理，大河酒店关于请求判令经营公司给付其房屋扩建费及承担诉讼费用的上诉请求，本院不予支持。二、关于经营公司及鞍山国资委应否对大河酒店扩建部分的费用承担给付义务的问题。首先，本案诉争房屋扩建费用的发生，根据鞍山市房产局向鞍山市规划局的请示，是因为“房屋不能满足消防要求，同时，由于水、汽侵蚀，钢结构已经有部分腐蚀，原有墙体由于当时施工质量的原因也有部分开裂，不能满足安全要求”。其次，案涉房屋的扩建改造是当时的承租人东南海洗浴公司征得出租人经营公司的同意进行的。同时，该加固扩建请示报告及扩建方案、设计已经报送鞍山市房产局，鞍山市房产局亦就此向鞍山市规划局上报请示，并获得了批准。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”虽然租赁双方针对该房屋的加固、改造事宜在《补充协议》中约定由承租人全额投资，工程施工由承租方负责，但双方在协议中未就双方产生纠纷解除租赁合同时扩建改造费用如何处理作出约定。而上述《补充协议》对于到期以后的租金双方约定“将来房屋租金根据届时政府制定的租金标准另行确定，但每年所交纳的租金不低于32万元”；还约定“如甲方（经营公司）拟转让该房屋产权，乙方（东南海洗浴公司）有优先购买权，甲方应考虑乙方在房屋加固、改造过程中的投资”。据此可知，将来房屋租金的标准首先应根据政府制定的标准确定；同时，因扩建前894平方米房屋的租金为32万元，扩建后的面积约4000平方米，故“每年所交纳的租金不低于32万元”的言外之意有扩建改造后的租金略高于当前租金的意思；而后面的约定则明确表明即使在其后该房屋转让时，基于承租方扩建、改造的投入，也将给予承租方优惠的转让价格。显然，双方对于对原租赁物的扩建、改造发生的巨额支出及带来的增值和持续收益均是清楚的。对于承租人而言，其承担该扩建改造费用的初衷和预期是通过持续以低廉的价格租赁该房屋以收回投入并获得收益；鞍山国资委在庭审中“双方默认以扩建、改造费用抵顶租金”的观点亦表明出租人明知承租人投入用于扩建、改造承租物的支出将通过抵顶租金的方式收回。案涉租赁合同到期后，双方并未继续签订租赁合同，原租赁合同到期一年后，出租人单方向承租人发出《诉前通知》，要求大河酒店按照年租金1,248,000元的标准补缴2013年6月至2014年3月期间的租金，并签订新的房屋租赁协议。而对于年租金1,248,000元的依据，在该通知中并未提及。鞍山市房产局在诉大河酒店房屋租赁合同纠纷的另案中，提供了鞍山市地方税务局作出的30号通知，作为其要求补交租金及新的房屋租金的依据。根据该通知及大河酒店所在位置，案涉房屋所处位置属于六等地段，其租金标准为每月10元/平方米。庭审中鞍山国资委起初主张根据该通知案涉房屋所处位置属于一等地段，应适用每月50元/平方米的标准，后又提供鞍山市物价局于2001年作出的57号通知，主张应当以此作为标准。但根据57号通知关于“工商企业用房按五项租金因素计租，平均每月每平方米5元”具体金额为5.49元、“根据其所在位置和环境效益按环境率加收租金”的规定及所附附表载明的鞍山市各类地区环境率，以该通知所规定的每月每平方米5.49元作为租金标准，即使加上最高的环境率90%所得租金也仅为10.431元，而加上最低的环境率则是6.039元。因此，不论适用30号通知的标准还是57号通知的标准，案涉房屋的租金均仅为10元/平米左右。故鞍山国资委自行将租金确定为年1,248,000元，折合为每月27元/平，显然有违双方的约定。在此情形下双方解除租赁合同关系，因双方在合同中没有约定合同解除后大河酒店已投入的扩建改造费用如何处理，故如存在未能通过租金抵顶的改造、扩建费用，鞍山国资委无偿取得没有合法依据，属于不当利益，大河酒店对此未能通过租金抵顶方式收回的改扩建投入，有权要求返还。大河酒店在其承租案涉房屋期间,根据双方约定已经实际就894平方米房屋交付了八年租金，对于扩建后的二楼以上至五楼的2967.32(3861.32-894)平方米的租金，根据30号通知“对街道两侧二层以上五层以下出租房屋确定租金标准时乘系数0.8”之规定，应为2967.32平方米×(29.83×0.8)元/平方米·月×96月=6,797,963.95元。根据鉴定结论，东南海洗浴公司涉案房屋扩建部分的工程造价费用为8,636,708.26元,故大河酒店所投入的扩建改造款项在扣除抵顶租金部分外,尚余1,838,744.31元（8,636,708.26元-6,797,963.95元）。由此可知，大河酒店用于改造扩建租赁物的投入并未在其承租的八年中予以抵顶抵销。该部分未能抵销的投入,鞍山国资委无偿取得没有合法依据，故鞍山国资委应予返还,并按中国人民银行同期同类贷款利率给付大河酒店该款项自起诉之日起至实际付清之日止的利息，如此亦符合公平原则。综上，大河酒店的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销鞍山市中级人民法院(2014)辽鞍民一初字第00038号民事判决；二、鞍山市人民政府国有资产监督管理委员会于本判决生效后十日内给付鞍山市铁东区大河酒店1,838,744.31元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付鞍山市铁东区大河酒店该款项自其起诉之日起至实际付清之日止的利息；三、驳回鞍山市铁东区大河酒店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72,256元，鞍山市人民政府国有资产监督管理委员会承担15,391元，鞍山市铁东区大河酒店承担56,865元；鉴定费140,000元，鞍山市铁东区大河酒店承担110,180元，鞍山市人民政府国有资产监督管理委员会承担29,820元；鞍山市铁东区大河酒店已预交的9544元予以退回。二审案件受理费72,256元，其中15,391元由鞍山市人民政府国有资产监督管理委员会承担，56,865元由鞍山市铁东区大河酒店承担。本判决为终审判决。审判长  郑锦弘审判员  张 辉审判员  陈 建二〇一八年五月二十一日法官助理张静书记员李婷