四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初1606号 原告：田小林，男，1986年11月12日出生，汉族，住重庆市江津区。 原告：李敏，女，1987年5月12日出生，汉族，住重庆市永川区。 被告：成都联利置业有限公司，住所地成都市新都区大丰南丰大道**。 法定代表人：王华。 原告田小林、李敏诉被告成都联利置业有限公司（以下简称联利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。田小林、李敏到庭参加诉讼，联利公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告田小林、李敏向本院提出诉讼请求：1.判令联利公司支付田小林、李敏自2016年2月1日至2017年11月1日延迟交付房屋的违约金68046元及实际损失19200元；2.判令联利公司支付自2017年2月1日至2017年11月1日逾期办证违约金28933元并办理房屋产权证；3.本案诉讼费用、律师费由联利公司承担。事实和理由：2014年11月1日，田小林、李敏与联利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定田小林、李敏购买联利公司开发的位于成都市新都区大丰街道的“时尚华宅”项目商品房一套，房屋总价款为527385元，以首付加银行按揭的方式支付。同时，双方还约定了逾期交房及逾期办证的违约责任。合同签订后，田小林、李敏向联利公司履行了全部付款义务，联利公司却未能按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，也未按照合同约定办理案涉房屋的不动产权证书，给田小林、李敏造成极大损失，因此提起诉讼。 被告联利公司未到庭参加诉讼，也未在举证期间内提供任何书面证据材料。 田小林、李敏围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院对原被告主体信息、《商品房买卖合同》及补充协议、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2014年11月1日，田小林、李敏与联利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定田小林、李敏向联利公司购买位于成都市新都区，总价款为535796元。合同第十条交付条件约定:“（一）出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。……”；合同第十二条逾期交房责任约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”；合同第十九条产权登记约定:“……（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。 后田小林、李敏向联利公司支付首付款，并在银行办理贷款后支付了剩余购房款。案涉合同于2014年12月13日备案登记。 另查明，联利公司所售房屋所在项目在四川省成都市新都区房地产管理局办理了商品房预售许可证。案涉项目在庭审结束前仍未完成竣工验收，未进行产权的初始登记。但案涉房屋已实际交付给田小林、李敏使用。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，田小林、李敏与联利公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案审理要点为：一、迟延交付房屋违约金问题；二、办理房屋不动产权证以及迟延办证违约金的问题。本院将该要点分述如下： 一、关于迟延交付房屋违约金的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于本案中，田小林、李敏已按合同约定履行付款义务，联利公司应严格按照合同约定的交房条件和交房期限履行交房义务。根据合同约定，联利公司应于2016年1月31日前向田小林、李敏交付符合交付条件的房屋。由于案涉房屋并未竣工验收，联利公司至今未向田小林、李敏交付符合交付条件的房屋。因此联利公司应当承担违约责任。关于违约金数额问题，虽合同约定逾期交房30日内按已支付房款的万分之一、超过30日按万分之二计算，但同时合同亦约定了解除合同即退房的违约金为已支付房款的百分之十。本案中，田小林、李敏虽未选择解除合同，但从2016年2月1日至2017年11月1日，按照合同计算的违约金金额已经超出解除合同的违约金金额。因解除合同违约金系对当事人根本性违约的处罚，本院对逾期交房违约金53579.6元（535796元×10%）予以支持，对田小林、李敏超出部分的违约金不予支持。 对于田小林、李敏主张损失问题。因违约金的作用亦在于填补非违约方的损害，且庭审中田小林、李敏提交的证据未能够证明其具体损失数额，因此本院对该主张不予支持。 二、关于办证以及逾期办证违约金的问题。 根据商品房办理不动产权证书的流程，商品房所在项目通过竣工验收后才能办理项目产权的初始登记，然后办理分户的不动产权证书。结合本案情况，案涉房屋所在项目至今未通过竣工验收，不具备办理不动产权证书的条件。另根据双方签订的合同约定，田小林、李敏委托联利公司进行房屋权属转移登记，联利公司应当商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。现案涉房屋所在项目未通过竣工验收，不具备交付条件，联利公司按照合同约定为田小林、李敏办理案涉房屋的不动产权证书的条件暂未成就，故本院对田小林、李敏请求判令联利公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。 对于田小林、李敏主张损失问题。因违约金的作用亦在于填补非违约方的损害，且庭审中田小林、李敏并未提交相应的证据证明其具体损失数额，因此本院对该主张不予支持。另，田小林、李敏主张的律师费没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都联利置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告田小林、李敏支付逾期交房违约金53579.6元； 二、驳回原告田小林、李敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1312元，由被告成都联利置业有限公司负担（已由原告垫付，由被告在支付违约金时一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一八年五月二十二日 书记员  张娜