江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初4929号原告（反诉被告）：许宏，男，1969年1月25日出生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。被告（反诉原告）：袁雯，女，1995年10月28日出生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孟勃翰（系袁雯丈夫），住南京市鼓楼区。原告（反诉被告）许宏与被告（反诉原告）袁雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许宏，被告（反诉原告）袁雯及其委托诉讼代理人孟勃翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许宏向本院提出本诉诉讼请求：袁雯赔偿违约金17612元（1258000元*0.0005*28天）。事实和理由：2018年1月15日，许宏与袁雯在石城中介签订《房屋买卖中介合同》，约定袁雯以1258000元价格购买许宏名下的南京市栅栏门铁路梗3号一单元602室房屋。双方于2018年1月22日至云佳公司办理手续，但袁雯未带齐相关资料。直到2月22日，许宏至建设银行中央门支行了解到该行尚未收到袁雯的任何贷款手续。根据双方合同约定，袁雯应于2018年1月25日前办理相关贷款手续，袁雯的行为已明显违反合同约定，导致整个交易流程被耽误。故原告诉至法院，主张2018年1月25日至2月22日，共计28天的违约金，请求判如所请。被告袁雯辩称，对双方签订的合同真实性无异议，但认为1.双方经协商一致于2018年1月22日至云佳公司办理的就是涉案房屋的贷款手续，所以袁雯并没有违反合同约定；2.袁雯后续补缴材料并不影响许宏的任何权益。请求法院依法驳回原告诉讼请求。反诉原告袁雯提出反诉请求：许宏支付逾期交房违约金7548元（1258000元*0.0005*12天）。事实与理由：2018年1月15日，许宏与袁雯在石城中介签订《房屋买卖中介合同》，约定袁雯以1258000元价格购买许宏名下的南京市栅栏门铁路梗3号一单元602室房屋等等。双方随后签订《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）约定许宏收到贷款后交付房屋，2018年4月8日银行下款后，袁雯通过中介通知许宏办理收款及交付房屋，但直到4月22日才交付房屋，违反合同约定，据此要求许宏承担4月10日至4月22日期间的违约金，请求判如所请。反诉被告许宏辩称，1.2018年4月9日石城中介确实打电话通知其银行已经下款，但当时许宏在外地出差，只能等出差回来办理领款手续。2.合同约定，房款全部交清后交付房屋，直至2018年4月22日袁雯才将房款全部付清，故其不存在逾期交房情形，请求驳回反诉请求许宏围绕其诉讼请求提交了《房屋买卖中介合同》及录音。袁雯提供《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）、短信截图、收条、证明。本院依法组织各方进行证据交换及质证，对各方无争议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南京市栅栏门铁路梗3号一单元602室（以下简称案涉房屋，建筑面积54.87平方米，丘权号：606065-I-37）登记的原产权人为许宏，现登记的权利人为袁雯。2018年1月15日，许宏（卖方、甲方）与袁雯（买方、乙方）、南京市下关区石城房屋中介服务中心（中介方、丙方，以下简称石城中介）共同签订了《房屋买卖中介合同》约定，甲方委托丙方将案涉房屋转让给乙方，代办产权转移、房屋交付等相关事宜；房屋总价款1258000元，付款方式：现金+贷款，乙方应于2018年1月15日前支付甲方定金20000元，乙方贷款预审通过后将首付款460000元交监管账户；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款760000元，用于支付房屋转让款的余额；甲方同意乙方自留尾款18000元，在房屋交付时，结清房屋相关费用，甲方保证此房内无户口时，乙方一次性付清。甲方在收到售房全款日前将此房腾空交于乙方，在过户日前将此房内户口迁出，若未按上述约定履行，则按每超一日支付房款0.05%的违约金；乙方承担中介费16000元于过户时付清；特别约定：双方于2018年1月25日前到市房产局办理银行贷款或过户手续，任何一方逾期到市场办理相关手续，每逾期一日按总房价万分之五的违约金支付给对方，任何一方逾期不到房产局办理过户超过三天，守约方有权解除本合同，且有权要求违约方支付总房款百分之十的赔偿金，违约方承担丙方的惩罚性违约金计总价2.4%，加以双方任一方违约，违约方须向守约方按50000元支付对方作为赔偿金等等。2018年1月22日，许宏、袁雯及石城中介工作人员前往南京云佳投资管理有限公司（以下简称云佳公司），共同委托云佳公司办理相关贷款手续。2018年2月24日，云佳公司将齐全的贷款材料递交给中国建设银行中央门支行（以下简称建行中央门支行）。2018年4月8日，建行中央门支行短信告知袁雯贷款760000元已存入资金托管账户。2018年4月9日，石城中介通知许宏银行贷款已至托管账户。2018年4月20日，许宏领取该托管账户760000元。2018年4月22日，袁雯支付尾款18000元，许宏交付房屋。2018年3月8日，许宏（甲方、卖方）与袁雯（乙方、买方）、石城中介（丙方、经纪机构）签订《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）约定，许宏自愿以1258000元（含定金20000元，尾款18000元）价格将案涉房屋出售给袁雯，采用自行给付方式进行交易，2018年3月10日前给付甲方首付款460000元，甲方同意乙方申请个人住房抵押贷款760000元用于支付房屋转让款余额，乙方同意于2018年1月25日前与贷款银行签订借款合同，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款的，则转让款不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起20日筹款补足；乙方自留尾款18000元，在房屋交付时甲、乙双方自行交割；乙方无法以现金方式支付贷款不足部分，甲、乙双方将解除本合同，乙方不承担违约责任；乙方逾期支付房款超过5天，且所欠应付到期房款超过50000元，甲方有权解除合同后5天内将已收价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付总价款5%的赔偿金；甲、乙双方约定甲方收到贷款时正式交付该房屋；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的0.05﹪支付违约金等等。袁雯申请证人杨某（男，1965年12月15日出生，汉族，住南京市上元里167号102室）出庭作证。杨某陈述：其系石城中介员工，是许宏与袁雯买卖合同的居间服务经办人，2018年1月25日前某日，其与许宏、袁雯一起来到市房产局，签订相关文件后，来到房产局旁边的与石城中介有业务合作的云佳公司签署相关贷款手续。之后，袁雯按照要求提交材料，等待银行审批。2018年2月下旬，云佳公司通知贷款审批通过了，买卖双方办理了过户手续。4月初，买方称银行放款了，石城中介通知许宏领款，但当时许宏在外地出差，直到4月22日，袁雯支付了尾款，双方正式交接房屋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，许宏、袁雯之间签订的《房屋买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版），是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，该合同依法成立并有效。许宏、袁雯应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于办理贷款手续的问题。本案中，双方合同中明确约定：双方应于2018年1月25日前到市房产局办理银行贷款或过户手续，任何一方逾期到市场办理相关手续，每逾期一日按总房价万分之五的违约金支付给对方。事实上，许宏、袁雯2018年1月22日即在石城中介工作人员陪同下来到云佳公司委托该公司办理相关的贷款手续，而双方合同中并未就贷款手续是否必须要到银行办理进行明确约定，故双方自愿协商通过委托云佳公司代办贷款手续并无不妥。因此，袁雯并未违反合同约定的期限办理贷款手续。许宏主张袁雯迟延办理贷款手续22天的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。关于延期交房问题。《房屋买卖中介合同》约定：许宏在收到售房全款日前将此房腾空交于袁雯，在过户日前将此房内户口迁出，若未按上述约定履行，则按每超一日支付房款万分之五的违约金。《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）约定，许宏收到贷款时正式交付该房屋，袁雯自留尾款18000元在房屋交付时自行交割。本案中，许宏于2018年4月20日从资金托管账户领取贷款760000元，2018年4月22日袁雯将尾款18000支付完毕全部，许宏将涉案房屋交付袁雯。4月20日至22日期间，许宏、袁雯通过石城中介沟通交付房屋具体时间，最终确认4月22日正式交付房屋，许宏不存在逾期交房的行为，故对袁雯的反诉请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）许宏诉讼请求；驳回被告（反诉原告）袁雯的反诉请求。本诉案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由原告（反诉被告）许宏负担25元，被告（反诉原告袁雯）负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  余敏二〇一八年五月二十二日书记员  朱可