湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终270号上诉人（原审原告）：康德志，男，汉族，1985年3月23日出生，住址湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心）。法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹玉，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人康德志因与被上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。康德志上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方的合同及补充协议没有就维修基金的交纳作出约定，被上诉人在约定的交房日期前没有能达到合同约定的交房条件；2、《住宅专项维修基金管理办法》系部门规章，对上诉人没有合同法意义上的约束力；3、上诉人在办理交房手续前已经缴清了维修基金。康德志向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至交房之日止的延期交房违约金（暂计算至2017年5月31日为30685元）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月12日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》。双方约定原告购买被告开发的位于怀化市房屋，总购房价480957元。同时双方约定，被告应在2015年8月31日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。同时合同的附件四《补充协议》第二条第五款约定：乙方在办理商品房交付手续前，无论何种情形，均应累计向甲方支付全部房款（包括但不限于逾期付款违约金等）及税费（含经银行审查批准放款的按揭贷款额），否则，甲方有权不交付房屋，且不视为甲方逾期交房。第三条第一款约定：由于乙方原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续、或乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同、协议约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任。第三条第五款约定：因甲方原因导致延期交房的，甲方按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金。合同签订后，原告所购买的房屋房款已付清，至今未交纳房屋交易契税和房屋公共维修基金，被告至今尚未收房。另，原告所购买的房屋在2015年8月26日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，但尚未完成工程竣工验收备案，没有实际取得《竣工验收备案表》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。本案双方当事人争议的焦点为，一、原告购买的房屋在2015年8月31日是否符合合同约定的交房条件；二、在原告未缴清房屋公共维修基金和契税前，被告是否有权拒绝交房，被告是否应当支付违约金给原告。现分别论述如下：关于焦点一，被告建设的房屋虽然在2015年8月26日经五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，已经符合法定交房条件，但原被告双方在合同中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，该约定条件高于法定交房条件也高于被告已达到的交房条件，尽管双方约定的标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，而原告至今尚未完成竣工验收备案取得《竣工验收备案表》。因此原告购买的房屋不符合合同约定的交房条件。关于焦点二，原被告双方签订的《补充协议》第二条第五款、第三条第一款均约定：在原告办理商品房交付手续前，未付清房款、有关税费、维修基金的，被告有权拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。该补充协议的约定实际上对合同的履行确定了先后履行顺序，即原告应当先履行交清全部购房款、住宅专项维修资金和房屋交易契税等义务，被告才履行交房义务。被告提出在未交清上述费用之前，其有权利不履行交房义务的抗辩意见，本院予以采纳。原告认为该条款为格式条款且损害了原告的合法利益，应属无效。按照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款只有具有合同法第五十二条、第五十三条的情形或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利的，该条款无效。而审查本案补充协议的上述条款，不符合合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，且《住宅专项维修基金管理办法》第十二条、第十三条及《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第八条、第九条的规定，依法缴纳住宅专项维修资金和房屋交易契税是原告的法定义务，在未交清住宅专项维修资金之前，开发建设单位不得将房屋交付购买人。补充协议的上述条款是对原告缴纳有关税费义务的进一步明确，符合法律、法规及行政规章的规定，且没有免除被告的责任、加重原告的责任，也没有排除原告依约取得所购房屋的主要权利，双方签订的《补充协议》第二条第五款、第三条第一款的约定应为有效，原告关于上述条款为为无效格式条款的代理意见不符合法律规定，法院不予采纳。原告要求被告支付自2015年9月1日起至交房之日止的延期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回原告康德志的诉讼请求。本案受理费567元，由原告康德志负担。二审经审理补充查明，被上诉人在二审中提交的柏景湾23#楼的《竣工验收备案表》显示该楼于2018年1月11日取得竣工综合验收备案表。本院对一审认定的其他相关事实予以认可。本院认为：怀化宏宇房地产开发有限公司与康德志所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审判决认定合同有效正确。康德志已经依约履行了支付购房款的义务，怀化宏宇房地产开发有限公司应按照合同约定交付房屋。双方当事人在合同约定交付房屋的条件为商品房取得《竣工验收备案表》，怀化宏宇房地产开发有限公司在交付房屋时尚未取得《竣工验收备案表》，尚不具备交付房屋的条件，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。由于本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对契税、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序。怀化宏宇房地产开发有限公司在本案中未达到合同约定的交房条件，且没有证据证明已通知对方交纳税费，不构成先履行抗辩权。房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而契税、维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务，怀化宏宇房地产开发有限公司用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件。契税以及住房维修基金的权利人并非怀化宏宇房地产开发有限公司，怀化宏宇房地产开发有限公司不能用他人的权利来免除自己的义务，故怀化宏宇房地产开发有限公司在本案中并不享有先履行抗辩权。康德志的诉讼请求成立，本院应予支持。怀化宏宇房地产开发有限公司出售的房屋已于2018年1月11日取得了《竣工综合验收备案表》，已符合合同约定的交房条件，故怀化宏宇房地产开发有限公司应向康德志支付自2015年9月1日起至2018年1月11日止的逾期交房违约金，逾期交房违约金按总房款480957元每日万分之一计算为41554.68元。综上所述，康德志的上诉理由成立，依法应当支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1855号民事判决；二、怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付康德志逾期交房违约金41554.68元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费567元，二审案件受理费567元，共计1134元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。二审案件受理费567元系康德志预交，应退还康德志。怀化宏宇房地产开发有限公司应负担的二审案件受理费567元应予收到本判决书后7日内到本院立案大厅交纳。本判决为终审判决。审 判 长  冷旗帜审 判 员  王文利审 判 员  彭湘平二〇一八年五月十一日代理书记员  丁文婷