广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0602民初349号 原告：宾冬梅，女，1970年12月15日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：黄海东，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳振，广西精一律师事务所律师。 被告：广东龙光集团物业管理有限公司防城港分公司，住所：广西防城港市港口区凯乐园住宅小区****503。统一社会信用代码：91450602699868443E。 负责人：吕辉，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：冯露宁，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘乐阳，该公司职员。 原告宾冬梅与被告广东龙光集团物业管理有限公司防城港分公司（以下简称龙光物业防城港分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日作出（2016）桂0602民初179号民事判决，原告不服提起上诉，防城港市中级人民法院于2016年12月1日作出（2016）桂06民终404号民事裁定书，撤销本院（2016）桂0602民初179号民事判决，并发回本院重审。本院依法适用普通程序并重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宾冬梅的委托诉讼代理人黄海东、劳振，被告龙光物业防城港分公司的委托诉讼代理人冯露宁、刘乐阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宾冬梅向本院提出诉讼请求：将原、被告签订的《前期物业服务协议》第三条物业服务费第二款收费标准：1.别墅每月每平方米2.4元（不含公告水费、电费分摊）变更为联排住宅每月每平方米1.4元（不含公共水费、电费分摊）；2.被告返还多收取的物业服务费2180元。事实和理由：2015年6月10日，原告购买广西金凯利置业有限公司（以下简称金凯利公司）开发的阳光海岸蔚蓝假日一组团联排住宅35栋35-B号房。2015年9月9日办理交房手续时，开发商指定被告为前期物业管理公司，被告要求原告签订已印刷好的格式化的《前期物业服务协议》。其中《前期物业服务协议》“第三条物业服务费用第二款收费标准：高层每月每平方米1.4元，合院每月每平方米0.7元，洋房每月每平方米0.9元，别墅每月每平方米2.4元，商业每月每平方米2.4元”。签订合同后被告要求原告按别墅每月每平方米2.4元收取物业服务费，原告当即提出联排住宅不是别墅，不能按别墅收取物业服务费。但被告声称，物业服务费已报物价部门备案，公司已定的价格不能改变，也不容协商，如不交物业费，按交房流程不能办理房屋交房手续。原告为能办理收房手续早日入住，万般无奈在《前期物业服务协议》签字，并向被告按别墅2.4元每月每平方预交了5233元的一年物业服务费，其后有三分之一业主拒绝签订《前期物业服务协议》。原告接收房屋后发现，被告提供的物业管理质量较差：一是没有封闭单独管理，车辆、人员能随便自由进出，小区装修废弃物乱堆，极为混乱；二是没有为小区安排特定的保安值勤，经常发生盜窃事件；三是没有专门地下车库进行车辆保管，没有人车分流管理，小区道路窄小；四是小区后花园是由业主自行管理，公共绿化区绿化率也低于一般小区，而且下雨时后花园泡水严重；五是被告把原告的联排住宅却要求按高收费的别墅交纳物业管理费，没有计价上的合理依据，也无政策法律上的根据。所以无论是被告投入物业的工作量及实际物业公司成本支出及提供的服务标准，都没有达到2.4元每月每平方应有的物业服务收费水平，收取的物业费与提供的服务完全不相适应，在价格上对原告及业主是非常显失公平。为此，原告通过小区其他业主共同多次口头及书面要求被告降低物业服务费，并于2015年12月3日参加被告组织召开的蔚蓝假日一组团联排住宅小区业主物业费协商见面会，全体到会业主强烈要求被告提供2.4元的物业服务成本构成和相应的物业服务内容标准等，并纷纷表示不能接受如此高的物业费。但被被告拒绝，也未对价格构成作说明，也没有改变物业管理的具体措施及期限，同时也不接受原告及其他业主提出的最高1.4元每月每平方米收取物业服务费的合理要求。原告认为业主与被告签订的《前期物业服务协议》属于格式合同，合同上别墅2.4元每月每平方物业服务费不是双方协商的结果。对于原告不属于别墅的房屋，却按别墅2.4元每月每平方物业管理费收取，没有合同的依据，也不符合《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》的规定，并且与被告实际的服务质量、服务水平及成本支出根本不相符。其合理利润超过正常物业公司收取合理费用的水平，现按每月每平方米2.4元(不含公共水费、电费分推推)收取物业服务费，对原告及广大业主显失公平。依据法律法规规定，原被告签订的《前期物业服务协议》“第三条物业服务费用第二款收费标准：别墅每月每平方米2.4元(不含公共水费、电费分推)”，因对原告显示公平而应变更，应按防城港市物业服务费最高标准每月每平方米1.4元收取才较合理。 被告龙光物业防城港分公司辩称，一、涉案小区的物业收费标准合理合法，是开发商经过市场价格调查后，与被告依法协商签署前期物业服务合同确定的，该价格也已经在物价局备案。二、被告已依法按照《前期物业服务合同》的约定向涉案小区提供了物业服务，原告没有理由要求被告降低收费标准。 本院经审理认定事实如下：2010年2月8日，金凯利公司作为委托方与被告作为受托方签订一份《龙光阳光海岸前期物业服务合同》，约定金凯利公司委托被告对龙光阳光海岸小区实施专业化、一体化的物业管理；其中物业服务费标准为（一）高层住宅物业服务费；（二）多层住宅物业服务费；（三）公寓住宅物业服务费；（四）别墅住宅物业服务费。被告于2010年5月21日按一级的标准报防城港市物价局备案，其中无电梯洋房住宅综合费2.0元∕平方米，无电梯独栋别墅住宅综合费3.0元∕平方米。防城港市物价局的意见：同意按一级标准提供服务并收费，以上收费标准按规定实行市场调节价，由你公司与业主协商制定。2015年9月9日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，第三条物业服务费第二项的收费标准约定：高层每月1.4元∕平方米，合院每月0.7元∕平方米，洋房每月0.9元∕平方米，别墅每月2.4元∕平方米。2015年6月16日，原告向金凯利公司所购买的阳光海岸蔚蓝假日一组团联排住宅35栋35-B号房已在防城港市房产管理局备案。 2017年5月10日，原告向本院申请对防城港市港口区阳光海岸蔚蓝假日一组团联排住宅依据被告提供的服务标准、工作量，结合防城港市物业管理收费水平，作出合理的物业管理费进行评估。2017年7月3日，防城港市物价局向被告作出《关于物业服务收费有关问题的复函》（防价函〔2017〕73号），根据《广西壮族自治区定价目录》（桂价综〔2015〕96号）规定，普通住宅物业服务收费（含停车费）已不再列入政府定价范围，实现市场调节价，由被告于业主协商议定具体收费标准。 2017年5月10日，原告向本院提交《评估申请书》，申请对防城港市港口区阳光海岸蔚蓝假日一组团联排住宅依据被申请人提供的服务标准、工作量，结合防城港市物业管理收费水平，作出合理的物业管理费每平方米每月多少钱进行评估。本院收到上述申请后遂依法组织双方网上随机选定评估机构。2017年11月7日，柳州市价格认证中心向本院作出《不予受理通知书》，表明：因不符合《价格认定规定》相关规定，我单位决定不予受理委托评估。2017年11月10日，贺州市价格认证中心向本院作出《价格认定不予受理通知书》（贺价认（不受）〔2017〕16号），表明：因提出人未按照所在行政区域分级提出价格认定协助，价格认定事项不符相关规定，我单位决定不予受理委托评估。2018年3月29日，中望价格评估集团有限公司向本院作出《回复函》，表明其决定不予受理委托评估。2018年4月11日，广西诚信达保险公估有限公司向本院作出《关于接受评估委托的函》，表明：经其研究，同意接受委托，并告知本案公估费为65000元。2018年4月24日，本院向原告发出（2017）港司评字第56-1号《缴费通知书》，通知：“请在收到本通知书后2017年5月10日前将评估费用交纳到评估公司，若不按时间交纳评估费用，本院将根据《广西壮族自治区高级人民法院关于委托鉴定、评估工作管理规定（试行）的通知》第四十三条第四款的规定，以你自动撤回评估申请处理，终结本次评估程序。”2018年4月28日，原告向本院提交《关于对预交评估费异议的函》，表示：“因接受委托的广西诚信达保险公估有限公司是专业的保险公估机构，物业管理费一贯由物价局依政策法规核定，或由物业所在地物价鉴定中心进行评估，该评估机构缺乏对防城港物业费的交费水平，以及物业公司管理水平和成本支出的了解，其提出的评估费远远超过物价评估中心收取合理费用的几倍，因而本人无法接受。” 另查明，截止至2018年5月10日，原告未向广西诚信达保险公估有限公司交纳65000元评估费。 本院认为，关于原告申请司法评估的问题。本院根据原告的评估申请，依次向有相关资质的柳州市价格认证中心、贺州市价格认证中心、中望价格评估集团有限公司、广西诚信达保险公估有限公司发出《评估委托书》，但柳州市价格认证中心、贺州市价格认证中心、中望价格评估集团有限公司均不接受本院的评估委托，仅有广西诚信达保险公估有限公司接受本院的委托评估。本院依法向原告发出《缴费通知书》，但原告在截止日期2018年5月10日前未交纳评估费，依照《广西壮族自治区高级人民法院关于委托鉴定、评估工作的管理规定（试行）》第四十三条的规定，本院按原告自动撤回评估申请处理，终结本次评估程序。 关于原告要求变更物业服务费收费标准及返还多收的物业服务费的问题。尽管原告与被告签订的《前期物业服务协议》第三条物业服务费第二项的收费标准约定为高层每月1.4元∕平方米，合院每月0.7元∕平方米，洋房每月0.9元∕平方米，别墅每月2.4元∕平方米，但双方对涉案联排住宅物业服务的收费标准并没有约定，依照《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条“下列事项由业主大会决定：（六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”的规定，故涉案联排住宅物业服务的收费标准应由业主大会与被告协商制定。综上所述，因具体物业服务收费标准并未明确，原告现诉请将别墅每月每平方米2.4元（不含公告水费、电费分摊）变更为联排住宅每月每平方米1.4元（不含公共水费、电费分摊）及被告退还多收的物业服务费2180元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第十条、《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条规定，判决如下： 驳回原告宾冬梅的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告宾冬梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再通知）。 审 判 长  叶汪绿 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  刘敬佳 二〇一八年五月十八日 书 记 员  孙 丽 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。 二、《广西壮族自治区物业管理条例》 第十三条下列事项由业主大会决定： （六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；