沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0113民初02576号原告：辽宁瑞泰联行物业服务有限公司。法定代表人：仪雪东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜雅红，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：冯竹，系该公司工作人员。被告：崔泽巍。委托诉讼代理人：代艳红，系被告姐姐。原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司与被告崔泽巍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，依法由本院审判员巨丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司的委托诉讼代理人冯竹、姜雅红，被告崔泽巍委托诉讼代理人代艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2009年11月1日至2018年4月30日期间的物业费34，651元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告崔泽巍系九如溪谷小区的业主。原告是为该小区提供物业服务的企业。被告于2009年11月1日入住小区，并于当日与原告签订了《沈阳泰盈九如溪谷物业管理公约》。现原告已经按照公约约定提供了物业服务，被告却一直未缴纳物业服务费。原告多次致电致函催缴，但被告至今未缴纳，截止至2018年4月30日，被告共计拖欠原告物业费34，651元。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院。被告辩称，房屋存在质量问题，房屋跑水，物业公司经理当时与我方签订的协议说造成的损失进行全额赔偿，至今没有赔偿，但是现在物业公司不认，说不认识这两个人。物业以拒交物业费的原因不给我方发放入园卡，房屋经常停水，我也没有收到停水通知。园区的垃圾处理及绿化不是很好，会馆至今没有给业主使用，会馆是物业的售楼处和办公区。园区的灯坏了至今没有给维修。我方对于服务费由异议并一直与物业公司沟通，但是物业一直没有给出回应。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告提供的《营业执照》、《中标通知书》、《资质证书》、《前期物业服务合同》、《沈阳泰盈九如溪谷临时管理规约》双方当事人对于真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提供的邮寄单，催费单，被告称并未送达其本人。但因原被告双方在《沈阳泰盈九如溪谷临时管理规约》第九章附则第四十一条约定：“物业服务企业任何依据本临时管理规约规定发给各业主的通知，物业服务企业可以选择以邮寄方式送达通知，统一确定业主的通讯地址为该小区内各物业，若通过邮递投送的则于投递两天后便可视为送达。所有不以小区内物业作为通讯地址的业主需要将新的通讯地址以书面形式准确告知物业服务企业”。现被告未向本院提供证据对其向物业书面告知过通讯地址变更的事实进行证明，故本院对原告的该份证据予以认可。2、对于被告向本院提交的协议书，因其为复印件真实性无法确认，本院对其不予认可。被告所述的房屋漏水问题，属房屋质量问题，被告应在保修期内向房屋的开发商主张权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2008年2月1日，经公开招投标，沈阳泰盈物业管理有限公司中标为沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司开发建设的“九如溪谷”小区提供物业服务，中标物业费为住宅1.6元、别墅2.1元。2010年5月14日，经公开招投标，辽宁瑞泰联行物业服务有限公司中标为沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司开发建设的“九如溪谷（三期）”小区提供物业服务、中标物业费为住宅1.6元、别墅2.1元。2008年2月1日，沈阳泰盈物业管理有限公司与沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由沈阳泰盈物业管理有限公司为“九如溪谷”提供物业服务。其中，住宅物业费1.6元/月/平方米；别墅2.1元/月/平方米；每季度前5天交纳本季度费用，合同期限自2008年2月1日起至2012年1月31日止，合同对委托管理事项、服务质量、双方权利义务进行了约定。2009年6月1日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳泰盈物业管理有限公司更名为沈阳瑞泰联行物业服务有限公司；2011年3月21日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳瑞泰联行物业服务有限公司更名为辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，即本案原告。2010年1月1日，辽宁瑞泰联行物业服务有限公司与沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由辽宁瑞泰联行物业服务有限公司为“九如溪谷”小区的住宅及别墅提供物业服务。其中，住宅物业费1.6元/月/平方米；别墅2.1元/月/平方米；已缴费期（年）首月的10日前交纳本季度费用，合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，合同对委托管理事项、服务质量、双方权利义务进行了约定。2013年1月1日，2016年1月1日上述双方又签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定的服务期限为到业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订物业服务合同生效时为止，至今该小区未成立业主委员会。另查明，原告按照住宅1.5元/月/平方米、别墅2.0元/月/平方米的标准实际收取物业费。被告崔泽巍系该小区的业主，房屋建筑面积共计为169.86平方米，被告自2009年11月1日起拖欠物业费至2018年4月30日。本院认为，本案原告经招投标与开发商签订的《前期物业合同》及同被告签订的《沈阳泰盈九如溪谷管理临时公约》合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。原告提供了物业服务，被告作为业主负有向原告交纳物业费的义务。但原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定及内容，切实增强服务意识，改善服务质量，加强与业主之间沟通联络、明确物业职责范围，改善服务质量，加强与业主之间的沟通联络、进一步提高广大业主满意度。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：被告崔泽巍于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司2009年11月1日至2018年4月30日期间的物业服务费34，651元（201.75平方米×2.0元/月/平方米×102个月）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，减半收取333元，由被告崔泽巍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  巨 丹二〇一八年五月十五日法官助理  欧阳曼书 记 员  梁 睿附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。