广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终2340号上诉人（原审被告）：柯金雄，男，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：张春，广东连通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文心，广东连通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁柏言，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄国财，广东拓孚创展律师事务所律师。上诉人柯金雄因与被上诉人丁柏言房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。柯金雄上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项，改判柯金雄无需向丁柏言赔偿损失；二、本案的一、二审诉讼费用及诉讼保全费用由丁柏言承担。事实和理由：一、丁柏言签订涉案《房屋买卖合约》的目的是为了炒房，丁柏言非真实的买房人，买房的目的也并非自住。丁柏言利用其较柯金雄具有房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，实际上影响了买卖双方的缔约选择权。一审法院认定柯金雄具有较大的主观恶意，肆意践踏契约精神，理应承担较重的民事责任，该认定错误，应依法改判。第一，签订买卖合同并非是中介的真实意思表示，佛山某物业服务有限公司（以下简称某物业）接受柯金雄的委托后，利用职务的便利，先以其股东和其员工即丁柏言自住为由，通过房屋买卖合约及补充协议约定可以将房产落户他人，以达到高价转售的目的。某物业与丁柏言恶意串通，先行违背了诚实信用原则、违反了居间合同义务、违反了职业伦理，也超出了中介经营的范围，损害了柯金雄的利益。“合同当事人意思自治”是契约自由的原则，但契约自由的前提一定是该民事行为“不违背公序良俗”与“不违反法律、行政法规的强制性规定”，而涉案合同显然违背了契约自由的精神。中介作为居间方与单纯的老百姓“炒房”是有区别的，而丁柏言作为某物业的股东及员工，利用其熟悉掌握二手房交易流程及掌握房屋信息的优势以转手获利为目的购买房屋，显然违背了诚实信用原则和居间合同义务。一审法院认为柯金雄、丁柏言之间的房屋买卖合同未解除的情况下，柯金雄将房屋过户给他人，导致丁柏言无法再要求柯金雄继续履行涉案合同，具有较大的主观恶意，属于肆意践踏契约精神，显然是对事实认定不清。丁柏言在签订合同前并未告知柯金雄其是中介公司的股东，其行为影响了买卖双方的缔约选择权，也增加了实际买卖双方的交易成本及违约风险，因此丁柏言先行破坏了契约自由原则。且柯金雄在合同签订2日后即告诉丁柏言，愿意返还其定金并弥补5000元作为损失赔偿，由此可见柯金雄并没有较大的主观恶意，让柯金雄承担较大的法律责任并无事实根据。第二，柯金雄赔偿房屋差价损失980000元没有事实和法律依据，也违反了公平原则。相对于双方约定的3790000元房价款而言，丁柏言支付的20000元定金仅为少量定金，且柯金雄与丁柏言签订合同后，仅仅过了两天即通知丁柏言无法将房屋售予丁柏言，结合丁柏言为中介公司股东的身份，仅仅过去两天不足以造成丁柏言买房目的无法实现，也不足以让丁柏言有很大的经济压力以至于无法买到类似房屋。退一步说，即使是柯金雄违约，依据定金罚则承担双倍返还定金的责任，加上柯金雄自愿承担的5000元损失赔偿，已足以弥补丁柏言的损失。丁柏言在未考虑自身履约程度的前提下，主张柯金雄赔偿全部差价损失980000元，有违公平。根据佛山地区法院当前案例，判决赔偿差价损失都是买房者支付了大部分房款，卖房者违约导致其丧失购买其他房屋的交易机会，而在本案中，丁柏言只支付20000元款项，且应考虑丁柏言为中介方员工和股东的情况。第三，关于合同约定丁柏言可指定房产落名人，法院认定丁柏言解释是为了防止贷款额度不足时以亲属名义贷款并房产落名到亲属名下的意见合情合理，该认定不符合常理，房产作为以登记确定产权归属的大额不动产，很少有人将其登记在他人名下，更何况该房产还涉及贷款。二、一审法院依据某物业出具的情况说明，认定从房屋买卖合同并未约定丁柏言需要支付中介费及本案诉讼过程来看，丁柏言并未隐瞒其为某物业股东的事实，该认定属证据审核认定错误。第一，某物业并未参与庭审，其出具的情况说明属于单方陈述，且丁柏言为其股东，具有法律上的利害关系，应当予以排除。事实上，柯金雄已经支付了中介费用，且未在合同约定需要支付中介费与柯金雄知悉丁柏言为中介公司股东并无联系。第二，天珑公司作为合同的居间方，涉案合同的履行及效力与其有法律上的利害关系，应当追加其作为第三人参加诉讼，但一审法院并未追加其参加诉讼。另，柯金雄转卖房产的差额只有10000元，且是因对丁柏言的身份有疑惑才转卖。《房屋买卖合约》约定违约金为10%，法院之前的判例也是按照合约约定。丁柏言辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持，驳回柯金雄的全部上诉请求。丁柏言与柯金雄于2017年3月12日签订的《房屋买卖合约》中有关房屋买卖事宜的约定是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，对双方均具有约束力，合同双方理应本着诚实信用原则履行合同。柯金雄于2017年3月14日通过微信联系丁柏言，一方面称家里老人不同意卖房，另一方面又背着丁柏言于2017年5月l6日涉案房屋出售并过户给他人。柯金雄看到房价不断猛增，在经济利益的驱使下，把房屋过户给他人的恶意违约行为，最终使得合同无法履行，柯金雄从而获得由于房价上涨带来的不当收益，说明柯金雄主观恶意大，任意践踏契约精神，造成丁柏言巨大的损失，故一审法院判令柯金雄承担相应的民事法律责任合情合理，具有事实与法律依据。虽然某物业作为居间方在《房屋买卖合约》上盖章，但丁柏言并未隐瞒其是某物业股东的事实。由于某物业没有参与本次交易，所以合同中也没有约定需支付中介费，对此柯金雄完全知情，且柯金雄作为一名具有完全民事行为能力的自然人，理应尽到合理注意义务，故一审法院采纳丁柏言已向柯金雄告知其为某物业股东的陈述是完全符合逻辑的。另，根据合同法的规定，违约金过低，可向法院申请追加，所以一审法院的认定是具有事实和法律依据的，且二审法院有类似的判例。丁柏言向一审法院起诉请求：1.柯金雄继续履行与丁柏言于2017年3月12日签订的《房屋买卖合约》约定的房屋过户义务；2.确认位于广东省佛山市南海区某房及某车位归丁柏言所有；3.柯金雄承担诉讼费用。后丁柏言变更诉讼请求为：1.解除丁柏言、柯金雄签订的房屋买卖合同；2.柯金雄向丁柏言支付合同违约金379000元；3.柯金雄向丁柏言支付因其违约行为导致丁柏言再次购买同类房屋的市场差价损失500000元；4.柯金雄承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，经丁柏言申请，一审法院委托鉴定评估机构评估涉案房产的价值为4770000元，故丁柏言变更第2项诉讼请求为：柯金雄向丁柏言退回定金20000元；变更第3项诉讼请求为：柯金雄赔偿因其违约行为导致丁柏言再次购买同类房屋的市场差价损失980000元。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区某房于2017年1月18日办理不动产权登记，登记权属人为柯金雄，权利证号为2××3。2017年3月12日，丁柏言（买方）与柯金雄（卖方）签订一份《房屋买卖合约》，约定：卖方将其位于广东省佛山市南海区某房及某车位作价3790000元出售予买方；房地产权证号为粤（2017）佛南不动产权第0×**，其中住宅面积139.77平方米，车房面积29.09平方米；买方支付380000元作为定金；卖方在签署合约后7日内，办理提前还贷手续，卖方收到银行通知提前还贷之日起三日内一次性还清贷款；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内，双方签署《广东省房地产买卖合同》及相关交易手续，签署合约后27日内提供完整的银行贷款所需资料，双方共同于交易递件前到银行办理按揭贷款手续，首期款1140000元买方在房管部门成功受理本次交易递件当天支付，定金在首期房款中冲抵；尾款2650000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户；交易产生税费由买方承担，物业交付日为卖方收齐房款当天；卖方在签署本合约后不依合约条款将物业售予买方，则视为卖方违约；在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，任何一方在10天内仍不履行合约之条款以至本合约不能顺利完成，守约方有权解除合约，违约方应按本合约之有关违约规定承担违约责任；如卖方违约，卖方除须退还所收买方款项外，还须按本合约成交价的10%支付违约金给买方；如买方违约，买方须按本合约成交价的10%支付违约金给卖方，卖方有权再将该物业售予任何人；合同备注约定：买卖双方协商同意，买方在签署本合约当天，支付首笔定金20000元给卖方，第二笔定金在2017年3月15日前，卖方产权查册完毕后，买方支付80000元给卖方，余下定金280000元在卖方收到银行通知提前还贷之日起三日内由买方直接支付到卖方还款账户，到账视为收取；买方有权将该物业指定房产权证落名人；买卖双方知悉，该车位不动产权证正在办理当中，待卖方产权证出证后再过户到买方名下，若卖方的车位未能在协商约定的交易过户时间内办证，卖方同意买方在支付的首期款中预留100000元至车位成功过户到买方名下。该合同上某物业作为经纪方盖章。丁柏言、柯金雄还签订一份《补充协议》，约定《房地产买卖合同》约定涉案物业成交价为3790000元，买方须按约定支付上述款项，双方同意在填写《广东省佛山市存量房买卖合同》及相关文件时按照物业毛坯价格2100000元填写物业成交价，但买方不得以此作为少付、拒付楼款的依据，双方同意按上述约定办理网签手续，如网签合同与双方签订的《房地产买卖合同》约定不一致时，以双方签订的《房地产买卖合同》为准。当日，柯金雄出具收款证明，确认收取丁柏言支付的定金20000元。2017年3月14日，柯金雄通过微信联系丁柏言，称家里发生意外，家里老人不同意卖房，故无法将房子售予丁柏言，并让丁柏言发卡号给其退还定金，并愿意弥补5000元作为损失赔偿费。2017年3月20日，丁柏言通过短信方式联系柯金雄，提出已准备好款项，要求柯金雄依约履行查册，查册后将定金和首期款支付给柯金雄，如不办理，将依照合同追究违约责任。柯金雄回复称合同有问题，是无效的，因为买方和中介是同一主体，属于欺骗卖方签订的合同。2017年5月25日，丁柏言提起本案诉讼。诉讼中，经查询，涉讼房屋已于2017年5月16日过户给他人。丁柏言变更诉讼请求后向一审法院申请评估，一审法院经委托评估机构评估，位于广东省佛山市南海区某房及某车位在2017年5月16日的市场价值为4770000元，丁柏言为此支出评估费12000元。诉讼中，某物业出具一份情况说明，说明丁柏言是公司股东之一，涉讼房屋的买卖是某员工提供的居间服务，只是加盖某物业的公章，故合同上并未约定需要支付中介费，某物业并未参与涉案房屋的交易，该房屋买卖合同与某物业无关。丁柏言陈述合同约定买方有权指定房产证落名人是指万一丁柏言无法足额办理银行按揭贷款时，以丁柏言亲属名义办理银行按揭贷款并将房产证落名到亲属名下。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。丁柏言、柯金雄于2017年3月12日签订的《房屋买卖合约》中有关房屋买卖事宜的约定是签约双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人理应本着诚实信用原则履行合同。涉案房屋已过户给他人，丁柏言购房合同目的无法实现，丁柏言请求解除《房屋买卖合约》合法合理，一审法院依法予以支持。柯金雄于2017年3月12日签订《房屋买卖合约》，3月14日即以家人不同意为由提出拒绝履行合同，在丁柏言于3月20日提出要求继续履行合同的情况下，又以合同无效为理由拒绝履行合同义务，后更是在双方之间的房屋买卖合同并未解除的情况下，于5月16日将房屋过户给他人，导致丁柏言无法再要求柯金雄继续履行房屋买卖合同，具有较大主观恶意，其肆意践踏契约精神的行为理应承担较重的民事法律责任，综合本案的实际情况，一审法院对丁柏言请求柯金雄退还定金20000元并赔偿房屋差价损失980000元（4770000元－3790000元）的诉讼请求均予以支持。某物业作为居间方在《房屋买卖合约》上盖章，丁柏言作为该公司股东，从房屋买卖合同并未约定丁柏言需要支付中介费及本案诉讼过程来看，丁柏言并未隐瞒其是某物业股东的事实，柯金雄作为具有完全民事行为能力的自然人，理应尽到合理注意义务，一审法院对丁柏言主张其签订合同时已告知柯金雄其为某物业股东的陈述予以采信。至于合同约定丁柏言可指定房产落名人，该约定并非指丁柏言可在过户前再将房产转售给他人，丁柏言解释该约定是为了防止贷款额度不足时以亲属名义贷款并房产落名到亲属名下的意见合情合理。柯金雄仅以丁柏言为某物业股东为由即辩解丁柏言并非实际购房人的意见不能成立，一审法院对其辩解无须承担违约责任的意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决：一、解除丁柏言与柯金雄于2017年3月12日签订的《房屋买卖合约》关于丁柏言、柯金雄双方权利义务的约定；二、柯金雄于判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元予丁柏言；三、柯金雄于判决发生法律效力之日起十日内赔偿房屋差价损失980000元予丁柏言。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费按丁柏言变更后的诉讼请求收取6900元（丁柏言已预交18560元），由柯金雄负担。鉴定费12000元（丁柏言已预交），由柯金雄负担并于上述付款同期迳付予丁柏言。财产保全费5000元（丁柏言已预交），因丁柏言申请撤回财产保全故没有实施财产保全措施，丁柏言预交财产保全费在案件判决生效后向法院申请退还。柯金雄于判决生效后十日内向一审法院交纳案件受理费6900元，逾期，一审法院依法强制执行。丁柏言预交的案件受理费18560元、财产保全费5000元，在判决发生法律效力后经丁柏言申请,一审法院予以退还。二审中，柯金雄向本院提交了一份其于2017年3月14日与案外人签订的《房地产买卖合同》及三张照片。本院组织当事人进行了质证。经审查，本院认为柯金雄提交的与案外人签订的《房地产买卖合同》不能证明柯金雄将涉案房屋售予他人是基于对丁柏言的身份有疑惑；三张照片无法证明签订合同时柯金雄未被告知丁柏言是某物业股东的事实。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合柯金雄提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：柯金雄向丁柏言赔偿房屋差价损失980000元是否有事实和法律依据。根据查明的事实，柯金雄于2017年3月14日通过微信告知丁柏言，因家里老人不同意卖房，故无法将房子售予丁柏言。由此可知，柯金雄此时已构成违约，其陈述是由于对丁柏言的身份有疑惑才将房屋售予他人，其行为不构成违约，本院不予支持。因柯金雄违约，造成双方签订的《房屋买卖合约》解除，柯金雄应承担违约责任。至于是否应支持房屋差价损失，本院认为基于如下考虑：首先，双方履约情况。丁柏言仅向柯金雄支付20000元定金，且双方签订《房屋买卖合约》的日期为2017年3月12日，而柯金雄于2017年3月14日即通过微信明确告知丁柏言无法将房子售予丁柏言，期间仅隔两天时间，即双方自签订合同至卖方明示毁约期间仅为两日，故一审法院以2017年5月16日的房屋市场价值计算差价损失有失公允。其次，合同关于违约金的约定已明确。双方签订的《房屋买卖合约》第十一条约定“……如卖方违约，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须按本合约成交价的10%支付违约金给买方，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。”根据该约定，现柯金雄违约，其应向丁柏言退还定金20000元，并按成交价3790000元的10%支付违约金，即向丁柏言支付违约金379000元，丁柏言不得再要求赔偿损失。其三，买方要求赔偿差价损失缺乏理据，且违背公平即合同意思自治原则。据此，本院确定柯金雄应向丁柏言支付违约金379000元。一审法院判决柯金雄向丁柏言赔偿房屋差价损失980000元，与事实不符，于法无据，本院予以纠正。综上所述，柯金雄的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7677号民事判决第一项、第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7677号民事判决第三项为：柯金雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金379000元予丁柏言。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6900元，由柯金雄负担2753.1元，丁柏言负担4146.9元；鉴定费12000元，由丁柏言负担。二审案件受理费13800元，由柯金雄负担5506.2元，丁柏言负担8293.8元；财产保全费5000元，由柯金雄负担1995元，丁柏言负担3005元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年五月四日书记员  周英洋