广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终891号 上诉人（原审被告）：广西某某房地产开发有限公司，工商注册号：4502XXXXX9413，住所地：柳江县拉堡镇。 法定代表人：覃某民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵明健，广西盛君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘华智，广西盛君律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：刘某花，女，1976年11月08日出生，汉族，居民，住广西融水苗族自治县融水镇，现住广西融水县。 委托诉讼代理人：吴彬，广西钰锦律师事务所律师。 上诉人广西某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人刘某花商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2017）桂0225民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某某公司的委托诉讼代理人赵明健、刘华智；被上诉人刘某花的委托诉讼代理人吴彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项，依法给予改判。 事实和理由：2014年8月19日，被上诉人购买上诉人建设坐落在融水苗族自治县的房屋一套，双方因此签订了《商品房买卖合同》。合同约定上诉人应于2015年8月30目前将商品房交付给被上诉人使用，并约定“如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期；……气象部门的气象记录中雨(包括中雨)以上为一天。根据双方签订的《合同附件四》的规定：“买受人无论选择银行按揭或者公积金付款，买受人承诺在签订本合同后七日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按照合同第七条规定追究买受人逾期付款的违约责任”。从2014年7月到2016年10月的合同履行期间，气象部门的证明材料显示在此期间中雨以上的天数为116天，根据双方签订的合同约定中雨以上的天数交房时间可以顺延。另外，被上诉人有逾期付款的情形，按合同约定，交房期限也可顺延。但一审法院却无视合同的约定和这一客观情况，没有扣减以上天数，显然是不公正的。本案一审漏列当事人，本案争议的项目是某某房地产公司融水分公司开发的，业主支付的首付款都是给融水分公司的，融水分公司是具有主体资格的。 刘某花辩称，某某公司不管有多少分公司，它独立对外承担责任的主体是某某公司，因此一审法院不存在遗漏主体的程序性问题。一审判决认定事实清楚，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，依法应当驳回上诉，维持原判。 刘某花向一审法院起诉请求：判令某某公司向刘某花支付延期交房、延期办理不动产权证的违约金29467.15元（即延期交房违约金27238.16元、延期办理不动产权证违约金2228.99元），并责令某某公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年8月19日，刘某花购买广西某某房地产开发有限公司建设座落在融水县，双方因此签订《商品房买卖合同》。合同约定广西某某房地产开发有限公司应于2015年8月30日前将商品房交付给刘某花使用，并约定“如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期：……气象部门的气象记录中雨（包括中雨）以上为一天”，逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。并约定广西某某房地产开发有限公司应于交房后90日内将办理权属登记需由广西某某房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，因广西某某房地产开发有限公司的责任，导致刘某花未能在规定的期限内取得房地产权属证书的，应当按照已付房价款的百分之零点五向刘某花支付延期办证违约金，刘某花依据合同分期向广西某某房地产开发有限公司支付房款。2014年8月19日，刘某花首期支付给广西某某房地产开发有限公司房款255799元；2016年8月12日，刘某花按揭贷款向广西某某房地产开发有限公司支付房款190000元；后双方签订补充合同，约定交房时间延至2016年8月20日。2016年9月2日，广西某某房地产开发有限公司通过物业公司向刘某花交付钥匙。同时，广西某某房地产开发有限公司从交房之日起，已经超过90天没有将办理权属登记需由广西某某房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。 一审法院根据双方当事人诉辩的内容归纳本案争议的焦点是：一、本案违约金该如何计算；二、刘某花是否有逾期付款的违约情形；三、广西某某房地产开发有限公司是否可根据气象部门的中雨以上气象记录天数予以延期交房。 一、关于本案违约金计算的问题。 该院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。依据查明的事实，广西某某房地产开发有限公司没有按照约定履行按期交房及将办理权属登记需由广西某某房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案的义务，已构成违约，刘某花请求广西某某房地产开发有限公司支付延期交房违约金及延期办理权属登记备案导致刘某花未能取得不动产权证的违约金，合理合法，该院予以支持。根据广西某某房地产开发有限公司的违约行为，结合刘某花交付房款的情况，违约金计算为：1、首付房款部分,从2015年09月01日起计算至2016年8月20日（补充合同约定的交房日），合计349天，违约金计算：255799元×万分之三×349天＝26782.16元；2、按揭贷款部分。从2016年8月12日计算至2016年8月20日（补充合同约定的交房日），合计8天，违约金计算：190000元×万分之三×8天＝456元。广西某某房地产开发有限公司从交房之日起，已经超过90天没有将办理权属登记需由广西某某房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，该行为已构成违约，根据合同约定，应当按照已付房价款的百分之零点五向刘某花支付延期办证违约金2228.99元（445799元×百分之零点五＝2228.99元）。 综上，广西某某房地产开发有限公司某某公司应向刘某花支付延期交房违约金27238.16元、延期办理权属登记备案违约金2228.99元。 二、关于刘某花是否有逾期付款的违约情形的问题。 经当庭询问，广西某某房地产开发有限公司并未就此向刘某花提起反诉请求，亦未提供相关证据加以证实，该院认为，现有证据不足以证实刘某花有逾期付款的违约情形，对广西某某房地产开发有限公司的辩解意见，该院不予采纳。 三、关于广西某某房地产开发有限公司提出可根据气象部门的中雨以上气象记录天数予以延期交房的主张是否可以支持的问题。 因广西某某房地产开发有限公司未能提供施工单位的停工记录等证据证实由于中雨以上天气实际造成停工的天数，仅凭融水苗族自治县气象局出具的《证明》不足以证明其事实主张，该院依法不予支持其主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决：一、广西某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘某花支付延期交房违约金27238.16元；二、广西某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘某花支付延期办理权属登记备案违约金2228.99元。一审案件受理费537元，减半收取268元（刘某花已预交），由广西某某房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交的证据有： 广西某某房地产开发有限公司与32名业主付款和逾期交房违约金统计表一份，复印件与原件核对一致，拟证明被上诉人逾期交款以及扣除雨水天数，实际应欠被上诉人的多少款项。 被上诉人对上诉人提交证据的质证意见：该份证据是某某公司单方制作的统计表，没有任何会计人员签字确认以及公司加盖公章，这份证据的来源不合法，与本案没有任何关联性，不能达到上诉人的证明目的。 二审期间，被上诉人未提交证据。 对上诉人提交的证据，本院认定如下：该证据为上诉人单方制作，被上诉人不予认可，本院不予采纳。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否有逾期付款的情形；二、上诉人是否可根据气象部门的中雨以上记录天数予以延期交房；三、本案是否遗漏当事人。四、上诉人是否应当承担逾期交房以及办理权属登记备案的违约责任。 针对争议焦点一，本案中，上诉人与被上诉人签订的附件四：合同补充协议中明确约定“……由买受人采用以下第B种方式申请按揭付清并在按以下要求办完相应手续。B、买受人选择了申请公积金贷款的，承诺在年月日开具相关证明并准备申请公积金贷款所需的全部资料，于年月日前交融水县住房公积金管理中心，并在融水县住房公积金管理中心审批通过之日起七日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按本合同第七条规定追究买受人的违约责任。……”。从双方协议的内容来看，双方并未约定被上诉人准备相关资料以及在准备完资料后向融水县住房公积金管理中心提交资料的具体时间，现被上诉人已支付了所有的购房款，因此上诉人主张被上诉人存在逾期付款的行为缺乏充分的事实依据，本院不予采纳，一审判决认定正确，本院予以维持。 针对争议焦点二，虽然双方在合同中约定根据气象部门的中雨及以上气象记录可以作为据实予以延期的条件，但是上诉人在一审中仅提供了气象局出具的《证明》，并未提供相关施工和监理单位的停工记录等证据证实由于气候原因导致停工的情况，二审期间，上诉人亦未提供相应的证据，因此上诉人主张可根据气象原因顺延交房期限的请求本院不予支持。 针对争议焦点三，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，与被上诉人签订房屋买卖合同的系上诉人，根据合同相对性原则，被上诉人依法可以向上诉人主张相关权利，现被上诉人一审起诉的对象为上诉人，被上诉人的起诉符合法律规定，本案并不存在遗漏当事人的情形。 针对争议焦点四，当事人协商一致，可以变更合同。上诉人与被上诉人于2014年8月19日签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2015年8月30日前将商品房交付，之后双方又签订补充合同，约定交房时间延至2016年8月20日。从双方先后签订合同的行为来看，双方经协商一致变更了交房时间，双方应当按照变更后的交房时间履行合同。本案中，双方约定的交房时间为2016年8月20日，那么在双方变更了合同的情况下，在2016年8月20日之前不存在违约交房的问题，即只有超过2016年8月20日之后才算违约交房，现被上诉人一审主张要求支付2016年8月20日之前的逾期交房违约金缺乏相应的合同依据，本院不予支持，一审对此认定错误，本院予以纠正。关于逾期办理权属登记备案违约金的问题，上诉人从交房之日起，已经超过90天没有将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，该行为已经构成违约，根据合同约定，上诉人应当按合同约定支付延期办证违约金。一审法院依据双方合同的约定计算该项违约金数额正确，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予部分改判；某某公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2017）桂0225民初1745号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2017）桂0225民初1745号民事判决第一项； 三、驳回刘某花其他诉讼请求； 四、驳回广西某某房地产开发有限公司其他上诉请求。 一审案件受理费537元，减半收取268元（刘某花已预交），由刘某花负担248元，广西某某房地产开发有限公司负担20元；二审案件受理费537元（广西某某房地产开发有限公司已预交），由广西某某房地产开发有限公司负担40元，刘某花负担497元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 谭皓匀 二〇一八年五月二十二日 法官助理何慎十 代书记员 张 怡