河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初1066号原告（反诉被告）胡秀霞，女，1981年10月18日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托代理人杜慧梅、张军，河南良承律师事务所律师。被告（反诉原告）宋翠凤，女，1946年4月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人刘红华，河南豫润律师事务所律师。委托代理人周岸，河南大象律师事务所律师。原告（反诉被告）胡秀霞（以下简称原告）诉被告（反诉原告）宋翠凤（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜慧梅，被告委托代理人刘红华、周岸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月1日，原告与被告在郑州三宝房地产中介有限公司的居间服务下，签订一份租赁协议。协议中约定，由原告承租被告所有的位于郑州市金水区优胜南路城中央小区***号的房屋一套，租期两年，自2015年4月1日至2017年4月1日止，月租金2600元，每半年缴纳一次，押金6000元。2017年2月28日原告通过浦发银行ATM机取款后，将现金存入被告银行账户交存租金15600元，合同到期后原告继续使用房屋，被告也未提异议。2017年8月中旬，原、被告解除了双方的租赁合同。2017年8月20日原告将房屋钥匙交还给被告，被告收房后却以各种理由拖延拒不返还押金以及未产生的房屋租金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告返还原告租房押金6000元、房屋租金3467元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、租赁协议一份；证据二、租房押金收据一份；证据三、ATM机客户凭条两份、短信截图一份；证据四、通话记录、短信截图各一份，房屋租赁合同、收条各两份；证据五、收据一份。被告辩称，一、被告不应当返还租金3467元。2015年4月1日，被告与原告签订租赁协议一份，协议中约定，由原告承租被告所有的房屋一套，租期两年，月租金2600元，被告向原告交付钥匙时，提供有新家电和新家具以及厨卫用具，原告交押金6000元。租期到期后原告与被告口头约定续租一年，未重新签订租赁协议，双方仍依据原租赁协议行使权利义务。2017年10月1日，双方约定租赁期限届满，原告仍未向被告交还房屋钥匙和进行房屋交接，在被告查看房屋时，发现原告不知何时已搬离，而原告交付的租金也是2017年10月之前的租金；二、原告无权要求被告返还押金。根据租赁协议第六项约定，原告应当保证房内设施完好无损，否则应赔偿修复。2017年10月1日，根据上述第一点，被告发现原告不仅已搬离，且偷偷将被告屋内设施更换，并损坏房屋内设施或物品，共造成被告全部损失7600元左右。原告应赔偿该7600元，扣除其交纳的押金6000元，仍应向被告支付赔偿款1600元。被告反诉称，2015年4月1日，被告与原告通过郑州三宝房地产中介签订租赁协议一份，协议中约定，由原告承租被告所有的位于郑州市优胜路城中央小区***层租房一套，租期两年，月租金2600元，被告向原告交付钥匙时，提供有新家电和新家具以及厨卫用具，原告交押金6000元。租期到期后双方口头约定续租一年，未重新签订租赁协议，双方仍依据原租赁协议行使权利义务。2017年10月1日，双方约定的租赁期限届满，原告仍未向被告交还房屋钥匙和进行房屋交接，在被告查看房屋时，发现原告不知何时已偷偷搬离，并偷偷将被告品牌洗衣机更换为花语牌不能使用的旧洗衣机，将昂贵的大床更换为坏掉的漏洞床板，并卸走空调主机一台，且损坏房屋内设施或物品：水管、马桶盖、窗帘、厕所门锁、灯、地板、壁纸、天然气卡，欠付物业费、水电费及家政清洁费，造成被告全部损失7600元左右。为维护被告合法权益，故请求依法判令：1、原告赔偿被告7600元；2、本案诉讼费由原告承担。被告为支持其反诉请求，向本院提供如下证据：证据一、照片一组；证据二、开锁发票及开锁人信息一份；证据三、证明一份；证据四、身份证复印件及证言各一份；证据五、租赁协议一份；证据六、水费收据、电费催缴通知单各一份；证据七、销货清单一份。原告辩称，一、原告与被告原租赁协议约定的两年租期届满后，双方未约定具体续租期限，被告称口头约定续租一年并非事实。租期届满后，原告与被告口头协商再住一段时间，并未约定具体期限，并于2017年2月28日依照原租赁协议约定的惯例，提前一个月向被告银行账户交存6个月的租金15600元。根据我国法律规定，原告与被告于2017年4月1日起即形成了不定期租赁关系，原告有权随时解除合同。且若双方口头约定租赁一年，租期届满之日应为2018年4月1日，而被告在反诉中称2017年10月1日租赁期限届满，属前后矛盾，明显并非事实。二、原告与被告是协商解除合同，原告并非偷偷搬离。2017年8月中旬，原告与被告协商不再承租本案房屋，并于2017年8月14日向河南亨泰物业管理有限公司租售中心交纳中介费1500元，让其帮忙留意小区其他在租房源，后于2017年8月20日在城中央物业部与案外人签订房屋租赁合同。搬入新住处后，双方电话联系约好于2017年8月22日下午在小区门口将房屋钥匙交还给了被告，被告承诺9月1日前退还押金及剩余租金，之后就以各种借口拒不退款，9月11日之后就不再接听原告的电话。三、原告并非更换被告房内任何物品，也并未损坏任何设施，被告主张7600元损失没有法律及事实上依据。经审理查明，2015年4月1日，原告胡秀霞（乙方）与被告宋翠凤（甲方）在郑州三宝房地产中介有限公司的居间服务下签订《郑州三宝房地产中介房产租赁协议》一份，主要约定：甲方将城中央***厅的住房租给乙方使用，租期两年，自2015年4月1日起至2017年4月1日止，每月租金2600元，按半年交，共计15600元，押金6000元；房内设施要保证完好无损，否则乙方要赔偿修复；屋内设施包括：水、电、电脑、床、热水器、电视柜、空调、柜子、电视、灶、抽油烟机、洗衣机、沙发、冰箱、桌子和椅子若干。原告向被告交纳了租金并交纳了押金6000元。上述合同到期后，原、被告继续履行租赁合同，但并未签订书面合同。原告提交2015年4月25日河南亨泰物业管理有限公司出具收据一份，主要载明：收到1-52田文琦2014四季度水电费145.2元、2015年一季度水电费75.9元，共计人民币221.1元。另查明，被告提交2017年11月7日河南亨泰物业管理有限公司出具收据一份，主要载明：收到1-52田文琦第三季度水电费333元、物业费（2017年6月30日至2017年9月30日止）240.2元，共计人民币573.2元。被告提交2017年10月2日电费催交通知单一份主要载明，该房屋2017年9月电费共计33.92元，至今尚未缴纳。庭审中，原、被告均认可原告交纳了2017年4月1日到2017年10月1日的租金15600元。原告称认可2017年6月30日至8月20日之间的水费和物业费，但对于8月20日之后到9月30日之间的水费和物业费不予认可，且称2014年第四季度和2015年第一季度的水电费是原告予以垫付，应予以扣除。本院认为，原告与被告签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。原、被告的租赁合同期满后，原告继续承租被告的房屋，被告予以认可，因双方并未采用书面形式且租赁期限六个月以上，形成了不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在庭审中称其于2017年8月14日开始协商解除合同，被告对此不予认可，原告也未提交相关证据予以证明，故本院不予采信。被告称原告于2017年8月27日电话告知解除不再续租，原告应给予被告合理期限，对于该期限，本院酌定为一个月，双方的租赁合同于2017年9月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告的租金交纳到2017年10月1日，对于2017年9月27日到2017年10月1日的租金433元，被告应退还给原告。对于原告交纳的押金6000元，被告并未举证证明存在扣除押金的情形，故被告应予以退还。对于被告代原告交纳的水电和物业费573.2元和2017年9月的电费33.92元，应由原告承担；对于原告交纳的承租之前的物业费用水电费221.1元，应由被告承担。在双方的水电、物业费、租金相互抵扣后，被告应退还原告租金46.98元和押金6000元。对于被告反诉主张原告赔偿因更换屋内设施和物品造成的损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋翠凤于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）胡秀霞租金46.98元和押金6000元；二、驳回原告（反诉被告）胡秀霞的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）宋翠凤的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告（反诉被告）胡秀霞负担18元，被告（反诉原告）宋翠凤负担32元；反诉费25元，由被告（反诉原告）宋翠凤负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  雷海娜审 判 员  潘 瑞审 判 员  杜盛铭二〇一八年五月二十二日代理书记员  闻双双