江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初996号 原告（反诉被告）：连云港市房屋建设开发有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦A号楼2310室。 法定代表人：张秀霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭中方、杨亮，江苏田湾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：连云港市义龙置业有限公司，住所地连云港市海州区解放中路91号义龙大酒店。 法定代表人：宁玉春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢兆连、张义成，公司职工。 原告（反诉被告）连云港市房屋建设开发有限公司（以下简称房某公司）与被告（反诉原告）连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）房某公司的法定代表人张秀霞、委托诉讼代理人郭中方，被告（反诉原告）义龙公司的法定代表人宁玉春、委托诉讼代理人张义成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房某公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告比被告对景山秀水项目（含海宁路项目）多投资31794127元；2、判决被告向原告支付超过对等投资款的利息26438943元；3、判决被告对市房管局垫付的景山秀水项目费用承担4855333.43元的支付义务；4、判决被告对应付的景山秀水工程款承担50%的支付义务。5、判决被告承担本案的诉讼费、财产保全担保费。诉讼中，原告增加诉求：1、判令被告向原告偿还借款本金3047491.2元及违约金（违约金以5388000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2008年8月13日起至2008年9月12日止；以3047491.2元为基数，暂自2008年9月12日起计算至起诉之日，暂合计为6764533.32元，应实计算至判决给付之日止）。2、被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原、被告系市房管局下属企业，双方按照市房管局要求对景山秀水小区进行联合开发。2006年12月23日，市房管局召开景山秀水楼盘专题会议，形成《会议纪要》，纪要明确双方共同取得景山秀水项目用地的开发权、双方责权利对等。2009年1月8日，双方又在此基础上签订《协议书》，落实了有关细节。《协议书》第二条明确约定“双方应遵守对等投入、对等分配的原则，由各自筹集同等资金汇入项目账户”，第三条明确说明“已于08年10月1日将景山秀水项目的财务委托专业财务公司代理记账，并对此前的财务进行梳理审计。经商定应在本周内将财务公司的梳理结果进行财务会审，将会审的结果双方认可，并在认可后15日内补齐差额即对方对等投入，如一方有困难，暂时难以补齐，应承担另一方多投入部分的利息（按12‰月息计算）。如一期交房时投入少的一方仍未履行补齐资金差额的义务，自愿将该项目未开发部分收益权等价值偿还”。第四条约定“甲乙双方中的任何一方如不能按约定履行上述二、三项款中的任何一条，另一方均有权处置甲乙双方共同的未开发部分项目的收益权（按市场价核定）。处置后的收益首先冲抵利益损失方”。 项目开发过程中，被告没有按照对等原则进行投入，前期应投资的资金没有到位，后期应分摊的费用也没有分摊，原告为了项目建设，不得已多承担了项目投资和对外债务。原告累计对项目投资余额为52904316.23元，被告投资余额仅为21110189.2元，原告超过对等投资比被告多投资了31794127元。另外，为了保证项目顺利结尾，市房管局为项目垫付了相关费用，该费用应由被告承担50%的支付义务。对于已经完工工程和扫尾项目应付款项，包括道路、地下人防工程、绿化工程、B13、B15号楼工程款、应缴税款等，被告也应承担50%的支付义务。而且被告已经超额拿回投资本金及收益，造成原告多投资的部分无法从项目收益中得到回收。因此对被告多拿走的投资本金及收益，被告应返还给原告。 原、被告及连云港金龙房地产开发有限公司于2007年2月14日签订一份《协议书》，约定用景山秀水小区项目贷款，以原告名义办理相关手续，贷款利息按月6.8%计取（含申请人已付的其他费用）；贷款到达原告账户后，被告及金龙房地产开发公司分别使用600万元，贷款使用期限15个月，若到期不能按时偿还，每拖延一天按所欠金额另罚5%违约金。贷款下来后，原告于2008年2月16日向被告（被告指定的关联公司连云港安居建筑工程有限公司）支付了贷款。贷款期限届满后，金龙公司将自己所借用的资金偿还给了原告，被告没有偿还，原告代被告向银行偿还了借款本息。被告仅在2008年9月12日归还原告300万元，余款一直未支付。为此，原告于2017年2月向贵院提起诉讼，要求被告偿还借款并支付违约金，但贵院审理后作出（2017）苏0706民初938号民事裁定书，认为根据江苏省高级人民法院作出的（2015）苏民终字第00070号生效民事判决，本案诉求是合作、合资纠纷中的其中一项诉求，不能单独提起诉讼，而应与其他诉求合并审理，驳回了原告的起诉。原告不服一审判决向连云港市中级人民法院提起上诉，连云港市中级人民法院作出（2017）苏07民终3254号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。 被告义龙公司辩称，1、原告所称事实与理由与客观情况不符，被告已按约对项目支付款项，原告诉求无事实与法律依据。2、原告所称多投入3179.4127万元，没有财务的明细表，不能说明其真实性。3、合作前，双方各自投入土地款7881.82万元，其次是流动资金投入，被告流动资金的投入是5250.23万元。4、原告要求的赔偿无法律依据，不符合正常的财务规定，且对于销售房款，原告没有入账，真实性不存在。原告存在占用未分配利润或原告的投入是用回笼资金进行的投入。5、原告提出被告承担市房管局的借款，被告一直履行在合作项目中50%股权的责权利，对此笔借款如使用在项目上，先从项目回笼资金中偿还，不足部分才由被告偿还。6、对于过去的项目欠款，馨华公司的房款、市政公司的工程款、淮阴公司的项目保证金、扬州合作项目款等被告均已独立承担50%的偿还义务并履行完毕。7、原告增加的诉求，应当在合作项目21栋楼之中一并清算。 反诉原告义龙公司提出反诉请求：1、判令反诉被告给付反诉原告2885.175万元；2、对涉案项目进行清盘审计；3、反诉被告承担本案反诉费用。 事实和理由：反诉原告与反诉被告改制前均属连云港市房产管理局下属单位（改制前反诉原告名称为：连云港市经济适用房发展中心；改制前反诉被告名称为：连云港市房屋建设开发总公司）。2003年市房管局与市国土局签订合同，取得海宁路以南、瀛洲路某、原属市新浦农场的国有土地使用权。后反诉原告、反诉被告以“以房带路”形式和沿河路拆迁垫支的渊源共同取得了该地块“景山秀水”项目用地的开发权，双方责权利对等各半。至此，在该项目中反诉原告与反诉被告对项目收入24222.45万元，投入成本18805.4万元，利润5417.05万元，按双方共同开发、责权利对等的原则，反诉原告应得利润2708.525万元。由于反诉被告在项目中享有的财务控制权，致使反诉原告至今未获得上述利润分配。该项目东区整体18幢楼是由双方共同开发，对外借款也是双方合作项目共同贷款，而不是反诉被告自己的资金，反诉被告向反诉原告汇报仅贷款2000万元，实际贷款4500万元，反诉被告挪用2500万元信贷资金，其中1500万元被其借给锐泰房地产开发有限公司收取利息157.3万元据为已有，没有入账，更未分配。该款50%即78.65万元应归反诉原告所有。 反诉被告辩称，1、反诉原告要求我公司支付2885.175万元没有事实依据。项目开发过程中，反诉原告未按对等原则进行投入，前期应投资的资金未到位，后期应分摊的费用未分摊，原告为了项目建设，不得已多承担了项目投资和对外债务。我公司累计对项目投资余额为52904316.23元，反诉原告投资余额仅为21110189.2元，我公司超过对等投资比反诉原告多投资了31794127元。2、不存在反诉原告所称的项目收入24222.45万元，投入成本18805.4万元、利润5417.05万元，也不存在反诉原告所称按50%享有利润的说法。对等分配的前提是对等投入，由于反诉原告投资比我公司少，不能当然享有50%的投资收益，应根据项目实际投资情况，确定反诉原告的投资比例和收益分配比例。3、不存在反诉原告所称的我公司侵占合作项目流动资金196万元的情况、不存在反诉原告所称的我公司挪用2500万元贷款的情况，我公司与锐泰公司之间的借款与反诉原告无关，反诉原告要求分取锐泰公司利息没有任何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了（2015）苏民终字00070号民事判决书、协议书、合作开发协议、会议纪要、景山秀水项目部投资财务报表汇总表、关于要求尽快核对景山秀水项目部双方投资款项的函、海州区海宁路南、郁州路西景山秀水地块补偿协议书、房开公司代付违约金清单、支付单据、垫资缴税付款凭证、纳税人税收自查情况表、税务处理决定书、关于景山秀水项目部进行土地收储所涉及的公用设施项目费用分摊相关事宜的协议、合作协议书、记帐凭证、收据、合作开发协议书、景山秀水项目部房开、经济房征用土地费用分摊说明、连云港市人民政府市长办公会议纪要、景山秀水东区结算单、会议纪要、代理记帐委托合同、（2017）苏0706民初316号民事判决书、不起诉决定书、（2017）苏07民终3254号民事裁定书、补充协议、市住房保障和房产管理局函证、改制报告、土地资产清单、义龙公司流动资金投入明细表、判决书、调解书、司法审计、处理决定等证据，本院依法组织当事人进行质证。 本院经审理认定事实如下：连云港市房屋开发建设总公司与连云港市经济实用住房发展中心（以下简称经济房中心，2007年12月更名为义龙公司）原系连云港市房产管理局下属企业。2003年5月，房开公司与经济房中心按照连云港市人民政府“以房带路”精神，双方共同垫资建设海宁中路(包括海宁广场、海宁东桥、郁州南路等)，2004年10月海宁中路工程完工。 2006年5月25日，连云港市人民政府下发《关于市房管局下属企业改制相关问题的会议纪要》，主要内容如下：……根据市审计局的审计报告，海宁中路工程款总计5304.36万元，市国土局与市房管局签订的协议中，地块面积为451.19亩，土地出让费5606.665万元，当时已上缴3103.99万元，余款2502.68万元用于海宁中路工程建设，尚缺口2801.69万元。去年以来，两家企业进行改制，在改制评估中，景山秀水小区土地在新评估中增值1721.69万元，资金缺口实际应为1080万元。会议决定，从景山秀水小区应上交的市政配套费中冲抵540万元，不足部分由改制企业从净资产中消化……。 2006年11月1日，连云港市房产管理局向连云港市建设局发出《关于冲减配套费的函》，主要内容为，房某公司和市经济房中心垫资建设海宁中路工程款，资金缺口为1080万元，其中540万元已从房某公司的净资产中剥离；另540万元由市经济房中心从应上交的市政配套费中冲减。 2006年12月23日，连云港市房产管理局召开以房某公司、经济房中心两改制单位共同开发景山秀水楼盘的专题会议，并形成会议纪要，明确：一、两单位改制前，以“以房带路”形式和沿河路拆迁垫支渊源共同取得了“景山秀水”项目用地的开发权，双方责权利对等各半。二、两单位对“景山秀水”项目用地产权及经营开发的责权利的分割，应面对目前两单位改制2006年底必须结束的时间要求的现实，先急后缓，先简后繁，分两步实施。双方按照责权利对等原则，以协议备忘形式具体细化落实已基本达成一致意见的经营对等决策…… 景山秀水小区包含东区和西区，其中东区共计18幢房屋，由房某公司和义龙公司共同委托连云港锐泰房地产开发有限公司（以下简称锐泰公司）开发，由锐泰公司投资建设并向房某公司及义龙公司缴纳统建费。西区共计23幢房屋，其中义龙公司及房某公司各自单独开发10幢，2幢房屋分别为B13、B15由双方共同开发。另有一幢房屋D6亦由案外人开发，开发形式与东区相同，房某公司及义龙公司收取相应的统建费。 目前景山秀水小区项目已经开发完毕并交付使用。但有少部分房屋未销售或处理完毕；有部分项目尚未结算：双方共同开发的B13、B15号楼工程款未结算、绿化工程未结算、人防工程尚未结算、道路工程尚未进行最终结算。 本院认为，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷，争议焦点为案涉的景山秀水小区项目是否符合清算条件。 双方合资、合作开发景山秀水小区项目，应在双方合作开发彻底结束，房屋对外销售完毕后，一体进行清算，清理对外债权债务，计算出各自的投资额，确定双方分配利润或分担亏损的比例，认定各自在整个合作开发过程中的违约情况、违约责任等。在此基础上，处理双方的诉求。尽管目前景山秀水小区项目已经开发完毕并交付使用，但仍有少部分房屋未销售或处理完毕，部分工程项目尚未最终结算。本院认为，综合考虑本案实际情况，部分工程款未结算涉及到案外人的利益，不宜将外部尚未结算的相关事宜放在本案的原、被告内部清算中一并处理，原、被告双方可就外部工程款等事宜结算完毕后一并清算。案涉的景山秀水小区项目目前不具备清算条件。原告、反诉原告诉求的基础是案涉项目予以清算，在案涉项目不具备清算条件的情况下，本院对于原告、反诉原告的诉求均不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告连云港市房屋建设开发有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告连云港市义龙置业有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费406302元，保全费5000元（原告已预交），均由原告连云港市房屋建设开发有限公司负担；反诉费用93029元，保全费5000元（反诉原告已预交），均由反诉原告连云港市义龙置业有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审 判 长  胡 明 代理审判员  董延磊 人民陪审员  郭家民 二〇一八年五月四日 书 记 员  李冬玲 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。