山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁04民终23号上诉人（原审原告）：陈红，女，1972年2月5日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：张勇，山东法扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东昂立房地产集团有限公司，住所地山东省枣庄高新区长白山路西侧。法定代表人：张建昂，董事长。委托诉讼代理人：李采薇，山东长明阳律师事务所律师。上诉人陈红、山东昂立房地产集团有限公司（以下简称昂立公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2017）鲁0403民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈红的委托诉讼代理人张勇、上诉人昂立公司的委托诉讼代理人李采薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈红上诉请求：1.撤销山东省枣庄市薛城区人民法院（2017）鲁0403民初1204号民事判决，改判昂立公司立即为陈红办理枣庄市薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄25号楼1301室房地产权属证书及支付逾期办理上述房地产权属证书的违约金30218.24元，并按照该标准计算支付至陈红实际取得房地产权属证书之日；2.一、二审诉讼费由昂立公司承担。事实和理由：一、原审判决认定昂立公司具有履行不能的情形没有事实依据，不支持昂立公司为陈红办理房地产权属证书违法。昂立公司在一审审理程序中，没有提供任何证据证明其主张，原审法院仅凭其口头陈述就认定“涉案房屋未通过消防验收，具有履行不能的情形”明显违背法律规定。签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，昂立公司未按合同约定履行为陈红办理房地产权属证书的义务，违背了诚实信用原则，应依法承担民事责任。陈红要求昂立公司办理房地产权属证书的诉请，事实清楚、证据充分，应当得到支持。二、陈红要求调整逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求应当得到支持。昂立公司辩称，1.昂立公司不具有办理房产证的职权和职责，陈红要求昂立公司办理房产证的诉请不能成立。根据合同约定昂立公司仅负有交付房屋及协助办理相关手续的相关义务。对此，昂立公司已经完成。2.案涉房产已随着市场环境产生增值，陈红不存在因购买房屋而出现的相关损失，且没有向法庭提交任何损失的相关证据，故要求昂立公司赔偿的诉请不能成立。3.鉴于本案案情较为特殊，陈红诉请要求支付违约金的部分与其购买房产居住和增值的购房初衷并不相符。如对其持续违约主张的诉请予以支持，将严重损害房地产开发商的合法权益和售房目的，更违背了双方当事人签约的初衷。因此，陈红的诉请缺乏事实和法律依据。昂立公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回陈红的诉讼请求；2.诉讼费用由陈红负担。事实和理由：一、昂立公司已及时履行了交房义务，完全没有影响陈红居住的购房目的，且涉案房产位于黄金地段，自交付至今已大幅增值，更没有影响陈红增值的购房目的。二、昂立公司不存在违约行为，不应承担违约责任。昂立公司已经履行了交房义务，且不存在怠于提供或报送资料的行为，没有违反合同的相关约定。况且，昂立公司不是房产权属证书的审查、登记和发证机关，没有办理房产证的法定职权和合同义务。涉案房产因消防验收问题至今未能办理房产权属证书的情形也并非昂立公司造成。故昂立公司不应承担违约责任。三、原判关于违约金的计算无事实和法律依据，应予纠正。陈红在购买涉案房屋时并没有因昂立公司的行为造成任何损失，也没有举证证明其损失情况，其要求支付违约金的诉讼请求不应得到支持。陈红在购房时明知所购房产不具备办证条件，但仍予以购买，并且从交付使用至起诉之时已长达数年，期间亦未要求退房退款，足以说明其所谓的损失并不存在。即便存在损失，因其放弃采取其他有效方式避免损失扩大，故原判关于违约金的计算和认定违反公平原则，更违背了双方当事人签约的初衷和根本目的。陈红辩称，1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条以及双方买卖合同相关约定，新建的商品房在交付之日起90日内未办理产权证书，除当事人有特殊约定之外，出卖人应当承担违约责任。因此，昂立公司自房屋交付之日起至陈红起诉之日长达1000多天未办理产权证书，无论根据法律规定还是合同约定，昂立公司均构成违约，依法应当承担违约责任。2.根据最高法院司法解释的规定，众所周知的事实和人民法院裁判文书上认定的事实无需举证，现在来说，有房产证的房屋和无房产证的房屋价值相差巨大，这是众所周知的事实，因此无需当事人另行举证。综上，应当驳回昂立公司的上诉，支持陈红要求按照法律规定调整违约金的上诉请求。陈红向一审法院起诉请求：1.判令昂立公司立即为陈红办理枣庄市薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄25号楼1301室（1201B）房地产权属证书；2.判令昂立公司按日计算向陈红支付全部已付购房款万分之零点五的起诉前逾期办理上述房屋房地产权属证书的违约金30218.24元按该标准支付至陈红实际取得房地产权属证书之日止；3.诉讼费由昂立公司承担。一审法院认定事实：2011年8月14日，陈红、昂立公司签订了《商品房买卖合同》，陈红购买昂立公司开发的位于薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄25号楼1301室（1201B）商品房一套。该合同约定，建筑面积为128.62平方米；总价款为339557元；昂立公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由昂立公司提供的资料报产权登记机关备案。如因昂立公司的责任，陈红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，昂立公司按已付房价款的0.5%向陈红支付违约金。合同签订后，陈红支付了购房款329446元。2013年4月22日，昂立公司向陈红交付了涉案房屋。一审法院认为，陈红、昂立公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应本着诚实信用原则，积极履行合同义务。陈红主张办理房屋所有权证，庭审中昂立公司陈述现阶段涉案房屋未通过消防验收，具有履行不能的情形，因此，对陈红的该项主张，现阶段不宜进行裁判。在《商品房买卖合同》合法有效和约定明确的前提下，合同约定内容亦是双方明知的。陈红要求调整逾期办理房屋所有权证违约金的依据不足，不予支持。由于昂立公司不能按照合同约定期限办理房屋所有权证，应承担违约责任。昂立公司应向陈红支付逾期办理房屋所有权证违约金1647.23元（已付房款329446元×0.5%）。昂立公司辩称本案已超过诉讼时效，庭审中陈红提交的相关证据能够证实陈红等其他业主通过不同形式进行维权，同时昂立公司重新承诺于2015年11月份办理房屋所有权证。因此，本案的诉讼时效自2015年11月30日起计算，至本案起诉之日2017年4月7日，未超过两年的诉讼时效，昂立公司的该项辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东昂立房地产集团有限公司于判决生效后十日内向陈红支付逾期办理房屋所有权证违约金1647.23元；二、驳回陈红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元，由陈红负担505元，由山东昂立房地产集团有限公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，根据法律规定和合同约定，昂立公司负有将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务，办理房屋权属证书需由陈红申请，相关房地产登记部门负责办理，故陈红要求昂立公司为其办理房地产权属证书的请求不能成立，本院不予支持。依据双方在《商品房买卖合同》中对逾期办理权属登记的约定，一审判决按照已付房价的0.5%判令出卖人向买受人支付违约金，符合事实和法律规定，本院予以支持。陈红要求调高逾期办理房屋所有权证违约金，但其未能举证证明逾期办理权属证书造成的实际损失，本院不予支持。陈红要求昂立公司按照已付购房款万分之零点五的标准向其支付违约金，并计算至实际取得房地产权属证书之日止的上诉请求，不符合合同约定，本院亦不予支持。昂立公司主张其不应承担违约责任等上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，陈红、昂立公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555元，由上诉人陈红、上诉人山东昂立房地产集团有限公司各负担277.5元。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  孙中海审判员  朱海燕二〇一八年五月二十一日书记员  蓝 月