河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0104民初20号原告：郭光军，男，1967年3月18日出生，汉族，现住河北省新乐市。原告：郭敬烨，女，1991年12月17日出生，汉族，现住河北省新乐市。委托诉讼代理人：胡山峰。委托诉讼代理人：孙小红。被告：李长辉，男，1982年1月10日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：陈昭静。委托诉讼代理人：郝斌。被告：田峥，女，1984年2月25日出生，汉族，现住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：强玉静。原告郭光军、郭敬烨与被告李长辉、田峥房屋买卖合同纠纷一案，系石家庄市中级人民法院发回重审案件。本院依法另行组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告郭光军及其委托诉讼代理人孙小红、胡山峰，被告李长辉及其委托诉讼代理人陈昭静、郝斌，被告田峥及其委托诉讼代理人强玉静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭光军、郭敬烨向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告田峥与被告李长辉签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》无效；2、被告李长辉受让本案房屋时非善意取得，请求判决撤销被告李长辉的不动产登记；3、被告田峥继续履行双方所签订的房屋买卖合同，并协助原告办理过户登记。事实和理由：2016年8月13日，原告与被告田峥签订《石家庄市存量房屋买卖合同》，通过石家庄存房房地产经纪有限公司（简称房天下）购买被告田峥位于石家庄市桥西区房屋一套，房产证号：石房权证西字第**，房号为6-1-2302号，房屋面积121.25平方米，房屋价款为144万元整。合同约定合同签订后当日支付2万元，办理委托公证书后三日内支付58万元，剩余房款在房产证办理完毕后5个工作日支付。合同签订后，原告先后共支付给被告田峥75万元房款，被告田峥也于2016年9月18日将房屋交付给原告，原告已装修并入住至今。2017年5月12日，原告通过中介得知，被告田峥已将房屋抵押借款，借款金额为220万元。2017年6月13日，被告田峥又将房屋出售给被告李长辉，备案交易价格150万元。原告多次要求被告田峥履行合同。被告均拖延。故原告诉至法院，请求判如所求。被告田峥辩称，对原告第一项诉讼请求，田峥和李长辉之间的合同不是田峥的真实意思表示，且合同上的签字非田峥本人；关于原告与被告田峥之间的合同，被告田峥愿意协助原告办理过户手续，没有异议；李长辉所取得的不动产登记是非法取得的，应当予以撤销。关于原告起诉的事实以及理由中田峥将房屋出售给李长辉的事实不认可，田峥不认识李长辉，对其他事实认可。田峥并未将房屋卖给李长辉，双方没有买卖合同，没有过户登记手续，没有收李长辉房款，不知道房屋怎么过户到李长辉名下。我认为我和李长辉房屋买卖合同无效。被告李长辉辩称，我方购房合同合法有效，属于善意取得房屋所有权，被告田峥与原告房屋买卖合同客观上不能履行，因而请求法院驳回原告的诉讼请求，具体意见是：第一、不动产权证是不动产登记机关颁发的证书，原告要求撤销该登记行为，不属于民事案件审理范围；第二、李长辉与出卖方签订合同足额支付了购房款，并且依法取得不动产权证书，被告田峥委托相关人员办理产权过户登记，持有经公证授权的委托书，因而李长辉与田峥之间房屋买卖交易合法有效，李长辉系善意第三人；第三、李长辉依法不动产登记享有物权，且合同已实际履行完毕，而原告没有物权请求权，其与田峥之间的纠纷与李长辉无关。综上，请法院依法驳回诉请。原告与田峥之间只有合同关系，属于债权纠纷，而李长辉通过合法的方式取得房屋所有权，系物权的表示，不动产登记是不动产对外产生公示的一个标志，其指的是登记与否的事实，而非登记过程，原告与田峥在房屋买卖合同中特别约定于2017年2月28日房本满两年后五个工作日内办理过户手续，双方未完成过户，系原告未行使自己的权利所致，因此其不能以仅仅占有涉案房产而主张李长辉的过户无效，其应向田峥主张违约责任。原告所诉主体错误，本案因原告与田峥房屋买卖因田峥违约，一房二卖所致，原告所诉田峥与李长辉房屋转让合同无效，一方面因为田峥与李长辉并没有直接交易，因此原告所诉不符合事实。另一方面，原告并没有任何证据证明李长辉就房屋买卖中交易过户不构成善意第三人，从而导致合同无效的后果。因此，原告所诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年8月13日，原告郭光军经石家庄存房房地产经纪有限公司居间与被告田峥签订《石家庄市存量房买卖合同》，田峥以144万元的价格将其坐落于石家庄市桥西区6-1-2302（以下简称：涉案房屋）房产出卖给郭光军，约定合同签定之日原告给付定金2万元，公证书办理后3日内郭光军向田峥支付房屋首付款58万元，并约定于2017年2月28日房本满2年后5个工作日办理过户手续。同日，二原告与被告田峥及居间方石家庄存房房地产经纪有限公司就该《石家庄市存量房买卖合同》签订了《居间服务合同》，约定原告向居间方交纳居间服务费14400元、过户服务费1000元。合同签订当天，郭光军给付田峥定金20000元，并向居间方支付居间服务费、过户服务费共计15400元。2016年8月15日，被告田峥向原告郭光军出具委托书，委托郭光军办理案涉房屋的过户等事宜，并办理了委托公证。2016年8月19日，原告郭光军给付被告田峥房屋首付款580000元，田峥出具收据。2016年9月18日被告田峥将案涉房屋交付给原告，并签署物业交接单。2016年9月20日，原告郭光军给付被告田峥购房款50000元，2017年4月25日原告郭光军给付被告田峥购房款100000元。后涉案房产转移登记至被告李长辉名下，原告未能办理过户也未向田峥支付剩余房款。2017年4月份，案外人刘涛力称以210万的价格购买被告田峥的上述涉案房屋，但没有进行产权转移和房屋交付。2017年4月12日经刘涛力指定，田峥向案外人闫敏英出具了代办过户等事宜的公证委托手续。2017年4月3日，被告李长辉与刘涛力、河北正大房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》，刘涛力将案涉房屋以220万元的价格出卖给被告李长辉，2017年6月13日，案外人闫敏英以田峥名义与李长辉签订《石家庄市存量房买卖合同》（合同编号：2017061317104267123），约定房屋价款150万。2017年6月14日，该房屋过户至李长辉名下（房屋产权证号：冀（2017）石家庄市不动产权第0040941），李长辉未实际接收房屋。2017年6月19日被告李长辉将涉案房产抵押给平安银行股份有限公司石家庄分行，贷款120万元，期限自2017年6月19日至2037年6月19日，共计240个月。该案重审期间，本院依法通知案外人刘涛力、闫敏英到庭进行质证。被告田峥称，其在上述买卖合同签订后未经原告同意将涉案房屋两次抵押给吕斌，分别贷款70、80万，因其无力偿还贷款，经介绍找到刘涛力（案外人：河北宝泉农业科技有限公司总经理）筹资还贷，刘涛力以订立房屋买卖合同担保为条件偿还了贷款，田峥认为其与刘涛力是民间借贷关系。刘涛力出庭作证称，涉案房产系其以210万的价格购于被告田峥，并出示了田峥出具的款项收据等材料，其与田峥是房屋买卖合同关系，但未提供银行流水等交易凭证证实房款的支付事实，刘涛力另称将房款转给了吕斌、焦雪敏。闫敏英出庭作证称，自己与李长辉是通过装修业务认识的，在与李长辉签订房屋买卖合同时田峥并不在场，但公证委托书是在李长辉、田峥的直接参与下取得的。闫敏英承认与刘涛力是同事关系，并称与李长辉签订房屋买卖合同是受刘涛力委托所为，也承认与刘涛力共同收取了李长辉的房款。本院认为，原告与被告田峥签订房屋买卖合同后，田峥负有向原告交付房屋并转移产权的义务。田峥仅向原告交付了房屋，而未完成权利转移登记，在此情况下田峥未经原告同意擅自抵押涉案房产、再次出卖房屋的行为显属恶意。被告李长辉取得涉案房屋产权登记的合同依据是2017年4月3日与刘涛力、河北正大房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》和2017年6月13日与闫敏英（以田峥名义）签订的《石家庄市存量房买卖合同》（合同编号：2017061317104267123），该两份合同约定的价格相差70万元，规避税收征缴的目的明显，客观上损害了国家利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，案涉的2017年6月13日《石家庄市存量房买卖合同》（合同编号：2017061317104267123），因损害国家利益而应为无效合同。关于原告诉请撤销李长辉不动产登记的诉讼请求，在被告未向原告转移产权登记之前，因无效合同产生的财产返还指向的责任主体是田峥和李长辉，原告无权径行要求撤销物权登记。由于涉案房屋尚未恢复登记，剩余房款未予支付，原告在本案中要求被告田峥履行《石家庄市存量房买卖合同》办理过户的条件不具备，本院暂不处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（二）项之规定，判决如下：一、2017年6月13日转让方为田峥与受让方为李长辉的编号为2017061317104267123《石家庄市存量房买卖合同》无效；二、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元。由被告田峥负担3000元，李长辉负1000元，二原告负担1080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费80元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹利伟人民陪审员  贾巧玲人民陪审员  李君莉二〇一八年五月二十八日书 记 员  贾建兵