天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终2107号上诉人（原审被告）：刘志，男，1979年9月23日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。被上诉人（原审原告）：李娅，女，1978年12月26日出生，汉族，天津千恒志佳科技有限公司职员，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：高月，天津允善律师事务所律师。原审第三人：天津市胜朗房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区自行车王国产业园祥园道160号105-3。法定代表人：刘吉，董事长。上诉人刘志因与被上诉人李娅、原审第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘志上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审中第二、三、四项诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审法院对被上诉人根本违约的这一重要事实认定不清，由此做出的相应判决均是错误的。《房地产买卖居间合同》约定，被上诉人须于2016年8月30日前将剩余房款存入资金监管中心，而被上诉人自合同签订后就一直没有将购房款存入资金监管中心。上诉人曾多次催促被上诉人，但被上诉人并未履约，被上诉人的行为属于根本违约。上诉人一直积极履行合同义务，配合被上诉人办理相关手续，上诉人还购买了涉案房屋的产权，这些均表明上诉人存有交易的诚意。第二，一审判决的经济损失既无法律依据也无事实依据。1、合同的交易标的是公产房屋，其交易方式及流程与普通二手房交易有很大不同，不应支持房屋买卖损失。2、依据合同法的相关规定，被上诉人主张的房屋差价损失也是不合理的。上诉人给房屋的定价已经很低，其后房价虽有上涨，但涨幅很小。鉴定的结论明显高于实际情况，一审认定的经济损失缺乏依据。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。李娅辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。天津市胜朗房地产经纪有限公司未作答辩。李娅向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令被告双倍返还原告定金40000元；3、判令被告返还原告房屋差价损失305200元；4、判令被告返还原告居间服务费4200元；5、判令第三人返还原告物业交接费300元，代办过户费600元。一审法院认定事实：坐落天津市河北区号房屋原系案外人天津市河北区铁东路房管站经营管理的公产房屋，承租人系被告之父刘伟义，刘伟义于2013年12月死亡。2016年7月间，被告持承租人系其父刘伟义名下的公有住房租赁合同和准备办理承租人变更为其名下的有关公证手续在第三人处登记出售该公产房屋。2016年7月23日，原、被告经第三人居间介绍三方签订《房地产买卖居间合同》，合同内容如下：出售方刘志，买受方李娅，中介方：天津市胜朗房地产经纪有限公司。本合同项下的房产坐落于天津市河北区，产别为公产，计租面积24.28平方米，房产权证号为06××90，权利人为刘伟义。该房地产成交价人民币415000元，买受方于签订本合同之时向出售方支付定金20000元，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。双方须于2016年8月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除定金外的剩余房款计人民币395000元，出售方同意买受方采用一次性付款方式支付，买受方于2016年8月30日前将剩余房款存入资金监管中心，同时出售方须将已收取的定金存入资金监管中心。买卖双方均清楚该房产有公有住房租赁合同状态下签署本合同，自愿遵守并认可其他法律效力。该房产是以签约时之现状售予买方，买受方或出售方代理人检查该房产，故买受方不得借此拒绝交易。出售方须保证对上述房产享有完整所有权或处分权、能完成支配处理，有关该房产已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事项，应在买卖完成前处理完毕；如因上述情况导致合同不能履行，出售方应负责解决、并赔偿买受方或其他任意第三方所遭受的一切损失。如买受方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付定金出售方不予退还，出售方有权将该物业卖予任何人，若支付的定金不足弥补出售方损失的，买受方应负责赔偿；如出售人未能履行本合同之条款以至于本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则出售方须双倍返还定金予买受方。若支付的定金不足弥补买房损失的，出售方还应继续负责赔偿。本合同下房产如是公产房交易，则买卖双方协商。如需超出该房屋实际成交价格的金额参与竞购（摘牌购买）该房屋，直到摘牌购买成功由出售方承担该房屋的差价部分。若买受方承担，出售方将无条件将摘牌价与成交价的差额返还给买受方。如果出售方未按约定将该差额还给买受方所产生的一切后果与法律责任由出售方承担。双方认可该房屋权性质为公产房屋，如该房屋在过户中被津房置换回购或被其他人摘牌购买，出售方应如数返还定金，买受方不得追究责任。出售方保证该物业无拆改问题，如有拆改由出售方承担相应费用。双方认可办理该物业过户的相关手续的时间及程序并积极配合办理该房屋的过户手续，认可过户机构的相关规定及办理流程。出售方和买受方应部署本合同之时各向中介方支付该地产成交价的1%作为中介方居间服务的报酬。买卖双方任何一方未按照合同履行义务的，应当向遵守方承担相应的违约责任；双方均未按照本合同履行义务的，应当各自承担相应的违约责任。如因买受方或出售方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。签订合同当日，原告向被告交纳定金20000元，被告出具了收条。同时，原告与第三人签订《佣金确认书》，约定原告向第三人交纳中介费4200元、物业交接费300元、代办过户费600元，总计5100元。原告依约履行了付款义务。被告亦与第三人签订《佣金确认书》，约定被告向第三人交纳中介费5000元。被告亦依约履行了付款义务。嗣后，第三人与被告进行工作联系，询问其变更承租人公证手续办理情况，被告告之正在办理的公证出现了问题，需要等待。2016年8月26日，被告经公证取得了上开房屋承租权。2016年9月28日，被告持公证书和身份证等向上开房屋经营管理人申请承租权过户事宜，2016年11月上开房屋经营管理人报请上级同意后为其办理了承租权手续。同月29日，被告与上开房屋经营管理人签订了《公有住房买卖协议书》，并给付了购置产权款19599元，2016年12月被告取得了上开房屋所有权证。在2016年8月至10月期间，第三人仍与被告进行工作联系，被告向第三人告知仍需等待，后又称其亲属不同意出售房屋，且于2016年10月20日告知第三人解除合同，因而第三人便进行斡旋。2017年1月6日，被告与案外人刘金钢在房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，将上开房屋出售予案外人刘金钢，最终于2017年5月13日完成交易手续。现原、被告及第三人因房屋买卖合同纠纷成讼，审理中，原告提出评估鉴定申请，要求对涉讼的天津市河北区号公有房屋在价值时点2016年10月20日的使用权价值进行评估，经一审法院委托，天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司于2017年6月13日出具津中盛勃然房评企字（2017）第A0167号房地产估价报告书，评估结果为确定估价对象在价值时点2016年10月20日的使用权价值为人民币720002元，每计租面积使用权单价为人民币29661元/平方米。原告、第三人对上述评估报告无异议，被告认为评估报告鉴定讼争房屋价格过高，公产房价格涨落应受国家相关部门掌控，价格浮动在一定幅度内，不认可该鉴定结果，应为460000元。为此，提供了其与案外人刘金钢签订的关于涉讼房屋《天津市房产买卖协议》。原告对于被告的证明目的不予认可，认为被告与他人的交易价格并不能代表实际的交易价格，不排除为规避费用签订阴阳合同的可能，同时，该交易价格明显低于市场的客观实际价格，故缺乏真实性。一审法院认为，原、被告与第三人签订的《房地产买卖居间合同》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对其效力依法予以认定，上述协议对原、被告及第三人均具有法律约束力，均应按约履行，但被告在履行合同过程中未能在合同约定的时间内取得房屋承租权，且在取得承租权公证后未如实通知第三人或原告，而告知第三人不再出售房屋，要求解除合同。数日后，被告又购买了上开公有住房的产权，改变了房屋权属性质，并在解决合同履行问题过程中私下将取得产权的房屋出售给他人，这一系列情况说明被告在履行合同中构成了根本违约。同时说明，被告抗辩所称因原告未按约定将房款存入资金监管中心，导致无法继续相关买卖事宜的主张与事实不符，故一审法院对被告的该项抗辩不予支持。现该合同因被告的行为导致已无法继续履行，原告要求解除《房地产买卖居间合同》的主张符合客观情况，被告及第三人亦表示同意，故依法予以解除。因被告表示不再履行《房地产买卖居间合同》，且已实施了违约行为，理应承担违约责任。原告与第三人均依约履行了《房地产买卖居间合同》，不存在违约行为，故被告应双倍返还原告购房定金，并赔偿原告的中介服务费损失4200元。第三人同意返还原告物业交接费300元、代办过户费600元的意思表示明确，一审法院照准。原告与被告约定了涉讼房屋交易价款为415000元，在2016年10月20日被告违约时，上开涉案公有房屋的价值时点的使用权价值为人民币720002元，因被告的违约行为增加了原告购买同等条件房屋的成本305200元。鉴于原告签订《房地产买卖居间合同》时自知所购房屋当时的承租人为被告之父刘伟义，而刘伟义非居间合同的相对方，原告应考虑到合同履行过程中的风险，亦存在签约过失。故一审法院酌定被告赔偿原告增加购买同等条件房屋成本130000元为宜。判决：一、解除原告李娅与被告刘志、第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司于2016年7月23日签订的《房地产买卖居间合同》；二、本判决生效后十日内，被告刘志双倍返还原告李娅购房定金40000元；三、本判决生效后十日内，被告刘志赔偿原告李娅中介费损失4200元；四、本判决生效后十日内，被告刘志赔偿原告李娅经济损失130000元；五、本判决生效后十日内，第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司返还原告李娅物业交接费300元，代办过户费600元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由原告李娅负担2030元，被告刘志负担4390元，第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司负担130元，鉴定费3600元由被告刘志负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房地产买卖居间合同》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对各方均具有法律约束力，各方应依约履行。上诉人在未能按约定取得房屋承租权的情形下，向第三人表示不再出售房屋，要求解除合同。之后，上诉人又在解决合同履行问题的过程中将涉案房屋出售给案外人。上诉人的上述行为已经构成了根本违约，应当承担违约责任。上诉人主张被上诉人未按约定将房款存入资金监管中心，导致合同无法继续履行。因该主张与事实不符，本院不予支持。上诉人主张涉案房屋系公产房，不应支持房屋买卖损失，且一审判决认定的房屋差价损失过高。因该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故，一审法院认定上诉人应返还被上诉人居间服务费和双倍购房定金，并酌定上诉人赔偿被上诉人130000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人刘志负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 俊审 判 员  姜海宽代理审判员  阎 涛二〇一八年五月十日法官 助理  吴松涛书 记 员  屈 岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；