福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽民再215号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：厦门传人实业有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路**三江大厦****。 法定代表人：陈立群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴茜律师，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于贤和律师，福建新世通律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：张卫，女，1956年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王权民，住福建省厦门市思明区，系张卫丈夫。 委托诉讼代理人：叶惠真律师，福建如浩律师事务所律师。 一审被告：厦门传人置业有限公司。住。住所地：福建省厦门市思明区湖滨南路****之一/div> 法定代表人：施建华，该公司董事长。 再审申请人厦门传人实业有限公司（以下简称传人实业公司）与被申请人张卫、一审被告厦门传人置业有限公司（以下简称传人置业公司）确认合同无效纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2016）闽02民终2007号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月26日作出（2017）闽民申454号民事裁定提审，并依法组成合议庭审理，现已审理终结。 传人实业公司申请再审称，（一）二审判决将讼争合同定性为房屋使用权转让合同错误。讼争合同的真实意思和目的就是要买卖、转让讼争的土地及其地上建筑物，系名为房屋使用权转让实为集体土地及其地上建筑物的非法转让，属于试图以合法形式掩盖非法目的的合同。讼争土地至今仍为集体土地，讼争房屋是政府部门批给再审申请人从事文化、休闲、度假和娱乐等行业的，属于自用经营性房屋，不具有可转让性和流通性。讼争合同将依法不得转让的讼争房屋进行转让，违背了《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规的强制性效力性规定，扰乱和破坏了我国的上地管理基本秩序和房屋交易的市场准入基本秩序，损害了社会公共利益，依法无效。二审判决仅根据抽象的合同法价值、信赖利益保护原则来“解释”“确认”讼争合同性质的做法，忽视和混淆了合法与非法的界限，违背了合同内容的基本事实，有违当事人真实意思表示。（二）再审申请人系案涉娱乐城项目的建设、运营主体，传人置业公司其未经再审申请人同意，擅自将讼争房屋转让给被申请人，该处分行为无效。（三）与本案讼争合同条款完全一致的陈传和与一审被告传人置业公司签订的《房屋使用权转让合同书》已被厦门中院（2015）厦民终字第441号生效判决认定为无效。请求：撤销二审判决，维持一审判决。 张卫辩称，二审法院将讼争合同定性为房屋使用权转让合同并据此判定合同有效正确；讼争合同并未违反现行法律、行政法规的禁止性规定，张卫基于转让而取得房屋使用权系对“物的利用”，应受法律保护；讼争房屋所在地系历史遗留问题，在传人实业公司接受处理并补缴纳罚款后本可以办理产权，该项目未能通过变更土地用途、取得产权的责任在传人实业公司；二审法院引用“诚实信用原则”和“公平原则”作出判决并无不当。请求维持原判。 传人实业公司于2016年1月4日向福建省厦门市思明区人民法院起诉请求，确认其与张卫签订的《房屋使用权转让合同书》无效。 一审法院查明，黄厝村饲料加工综合楼和黄厝村委会综合楼项目用地系乡村企事业用地，黄厝村委会于1992年9月及1995年1月分别取得相应编号为0-08号及382号的《乡村企事业用地许可证》。1994年6月，厦门市思明区计划统计局作出思计投（1994)106号及107号文，同意厦门天乐物业管理有限公司将O-08号和382号乡村企事业用地地块转让给传人实业公司开发，由思明区农村工作办公室、黄厝村委会、传人实业公司合作建设美园度假娱乐城A1、A2，用于从事文化、休闲、度假和娱乐等行业。1999年3月，黄厝村委会将0-08号和382号乡村企事业用地地块委托滨海街道办事处（神龙经济发展总公司，以下简称神龙公司）全权开发经营（包括对外招商引资）。 2000年2月，神龙公司与传人实业公司签订一份《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目合同书》，约定：由神龙公司提供合作项目的建设用地13895平方米（0-08号和382号乡村企事业用地地块），传人实业公司负责提供项目开发所需的全部资金；为便于合作项目开发建设，拟成立项目公司。2002年11月，神龙公司与传人实业公司签订一份《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目补充协议书》，约定神龙公司将其“美园海滨旅游娱乐城”项目25％股份全部转让给传人实业公司，传人实业公司按神龙公司原持有股份所应有的权益（即696万元的出资比例）用现金形式返还神龙公司，神龙公司不再参与该项目利润分配及承担经营风险。双方不再成立项目公司，由传人实业公司全权负责建设和经营。 2000年3月，美园度假娱乐城项目（址于0-08号和382号乡村企事业用地地块）取得建设工程规划许可证，项目建设单位为黄厝村委会和传人实业公司。美园度假娱乐城项目至今未竣工验收，项目所在土地性质仍为乡村企事业用地。 2001年6月25日，传人置业公司与张卫签订一份《房屋使用权转让合同书》（以下简称讼争合同），约定传人置业公司将美园度假娱乐城A3-2别墅一栋及附属储物间、屋顶露台、花园、车位（以下简称讼争房屋）的使用权转让给张卫使用，成交金额550000元，交房时间2002年1月1日，房屋（别墅）土地使用权及房屋使用权年限均70年（从房屋所属项目土地的立项申报审批时间即1999年1月28日至2069年1月28日）；张卫在签订合同后，如需易主更换使用人，传人置业公司无偿提供方便，但因此发生的费用由张卫负责。签订合同时，张卫未要求传人置业公司出具相关权利证书和许可证书。 一审法院认为，传人实业公司为讼争房屋所在项目建设单位，其基于建造行为对讼争房屋享有相应权利。讼争合同内容涉及讼争房屋的处分，与传人实业公司有直接利害关系，其系本案适格原告。讼争房屋项目所在土地为农村集体所有，系乡村企事业用地，不得出让、转让或用于非农业建设，若改变土地权属和用途须办理土地变更登记手续。讼争合同约定讼争房屋土地使用权和房屋使用权年限为70年，且可“易主更换使用人”,名为使用权转让，实为房屋买卖，包含转让集体土地使用权内容，违反了《土地管理法》的强制性规定，应认定无效。一审法院作出（2016）闽0203民初88号民事判决：确认厦门传人置业有限公司与张卫于2001年6月25日签订的《房屋使用权转让合同书》无效。案件受理费4650元，由厦门传人置业有限公司、张卫负担。 一审宣判后，张卫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回传人实业公司的原审诉讼请求或者发回重审。 二审法院认为，维护交易安全，鼓励和促进交易已成为合同法的基本价值取向之一，现行法律法规和司法解释也坚持以“尽量使合同得以生效”为基本精神。本案中，张卫与传人置业公司签订的《房屋使用权转让合同书》中约定的是将讼争房产的使用权转让给张卫使用。签订合同之时，双方均已明知讼争房产无法办理权属证书，亦愿承受因此而带来的权利行使之不完整性。基于维护社会、经济活动稳定性之考量及本案合同之性质，传人置业公司向张卫转让房屋使用权并未违反法律、法规，不应认定合同无效。讼争房产所在土地为虽为农村集体所有，但本案中传人置业公司转让的系讼争房产的使用权，而非所有权，非法律、法规所禁止之事项。本案《房屋使用权转让合同书》签订已十年有余，讼争房产使用价值远超协议签订时的价值，传人实业公司诉请确认合同无效，有违合同法的基本价值取向，亦有违诚实信用原则和公平原则。原审判决适用法律有误，应予以纠正。二审法院判决：一、撤销厦门市思明区人民法院(2016）闽0203民初88号民事判决；二、驳回厦门传人实业公司的诉讼请求。本案一审案件受理费4650元，二审案件受理费9300元，由厦门传人实业公司负担。 各方当事人对原审查明的事实无异议，本院再审予以确认。 根据各方诉辩主张，本案再审争议焦点为讼争合同是否有效，综合分析评判如下： 本案合同名为“房屋使用权转让合同书”，但从合同内容分析，第六条第1项约定“本房屋（别墅）土地法定使用权年限为七十年，房屋使用权期限也为七十年”，第2项约定“本房屋（别墅）土地使用权和房屋使用权实际年限的时间计算为：从该房屋所属项目土地的立项申报审批时间即1999年1月28日至2069年1月28日”，可见签约双方真实意思是将房屋包括土地使用权长期转让张卫使用。第3项约定“乙方在签订合同后，如需易主更换使用人，甲方无偿提供方便，但由此发生的其他费用由乙方负责”，表明张卫不仅获取房屋使用权和土地使用权，而且对该房屋及土地使用权“易主更换使用人”拥有完全的支配处分权。故该协议名为房屋使用权转让协议，但本质上仍属房屋买卖合同，并包含转让集体土地使用权的内容，二审法院将讼争合同定性为房屋使用权转让合同不当。 讼争合同书签订已十年有余，讼争房产使用价值远超协议签订时的价值，传人实业公司诉请确认合同无效，确实有违诚信且不利于交易安全。但本案系合同无效之诉，合同效力问题应依据法律强制性规定判断。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案讼争合同所涉房屋土地至今仍为集体土地，讼争房屋买卖违反上述法律强制性规定，应认定无效。二审法院确认讼争合同有效错误，应予纠正。一审法院认定合同无效正确，应予维持。张卫若因合同无效导致损失，可另行提起诉讼。 综上，传人实业公司的再审请求成立，二审判决适用法律错误，应予纠正，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销厦门市中级人民法院（2016）闽02民终2007号民事判决 二、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初88号民事判决。 一审案件受理费4650元，二审案件受理费9300元，均由厦门传人置业有限公司、张卫负担。 本判决为终审判决。 审判长 许   寿   辉 审判员 黄庭岗审判员陈蔚 二〇一八年五月三十日 书记员 陈      婷 附本案相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 三、《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。