四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初894号原告：蒋馨，女，1978年6月1日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：申作春（特别授权），男，1974年5月22日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市东区，系蒋馨之夫）。被告：攀枝花阳城金海房地产开发有限公司，住所：攀枝花市东区机场路96号，统一社会信用代码：91510400567622329T。法定代表人：马旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭小成（特别授权），男，1984年7月20日出生，汉族，系该公司员工，户籍所在地：四川省金堂县。原告蒋馨与被告攀枝花阳城金海房地产开发有限公司（以下简称阳城金海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋馨的委托诉讼代理人申作春，被告阳城金海公司的委托诉讼代理人彭小成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋馨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告逾期交付房屋所有权证书违约金12960元（从2016年11月21日起至2017年8月8日止共计260天×498467元×万分之一/天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于攀枝花市东区住房一套，建筑面积117.25平方米，房屋总价款498467元。原告在履行了缴纳购房款及其他相关义务后，于2015年5月31日于被告签订了《钥匙托管承诺书》、《收楼物品确认书》、《四川省城市供用水合同》后，领取了房屋钥匙、接收了房屋。原告于2017年8月8日从被告处取得《不动产权证》。根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定：“被告方未能在商品房交付之日起540日内取得房屋产权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，至实际取得房屋产权登记日止”。被告未在商品房交付之日即2015年5月31日起540日即2016年11月1日内取得房屋所有权证书已构成违约，应按约承担违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求支持其诉请。原告为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：1、2015年3月15日，双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》各一份,拟证明双方存在房屋买卖合同关系，双方在合同中对办理房产证及违约责任等进行了约定。2、2015年4月24日，原告与中国建设银行股份有限公司攀枝花分行签订《住房公积金贷款合同》，拟证明原告履行了房款交付义务。3、2016年8月18日，阳城金海公司出具的《四川增值税普通发票》一张，拟证明原告履行了交付房款498467元的义务。4、2015年5月31日，阳城金海公司出具的《收款收据》，拟证明原告依约向被告支付代办产权证所需的维修基金、契税、产权登记费及贴花费用。5、《收楼物品确认书》《钥匙托管承诺书》，拟证明原告在2015年5月31日按期收房。6、川（2017）攀枝花市不动产权第0016655号不动产权证书复印件一份，拟证明原告取得房屋的不动产权证书的时间是2017年8月8日。经质证，被告认为：证据一的真实性认可，按合同约定应以原告实际交付房款总额的万分之一计算违约金。证据二真实性认可，对证明目的不认可，因原告未提交其一直在还款的转款或交易凭据。证据三不能证明原告按期缴纳了房款。证据四系复印件，对真实性不认可。证据五无被告签章，对真实性不认可。证据六真实性认可，但应以原告在2017年8月8日收到不动产权证的前一天为计算截止时间。被告阳城金海公司辩称，其一、原告诉请违约金计算错误，根据《商品房买卖合同》第十一条约定房屋交付时间为2015年7月31日，540天后即为2017年1月22日，计算至办证之日即2017年1月22日为196天。其二、根据《商品房买卖合同》第二十条，因被告责任，原告未在约定时间取得产权证书，被告才承担违约责任，如有其它原因造成被告延期办证的，被告不承担责任。原告签约之时就已知涉案房屋所分摊的土地使用权设定抵押，原告应预见办理产权证需要很长时间，且造成产权证延期办理的并非被告责任，理应进行调减。《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日）在攀枝花市过渡实施期间，攀枝花市房管局曾对辖区内所有提请登记的资料进行审核与规范，造成2016年9月10日至2017年初无法递交产权登记申请资料，此政策变更为合同履行期间发生的情势变更，若继续按合同履行对被告明显不公平，被告能在经济状况极其困难的情况下为原告办理完毕产权证实属不易，建议本案扣除延迟办理天数180天，即违约金调减为797.55元【498467元×0.0001×（196天-180天）】。其三、原告已入住房屋且目前已取得产权证，并无损失，况且房价一直上涨，原告为既得利益者，原告要求违约金过高，按法律规定违约金不得高于造成损失30%进行调减为293.27元【498467元×0.0001×（196天-180天）×30%】。其四、按合同约定因原告违约造成产权证延期办理，被告不承担责任，现原告不能举证证明其履行了办理产权证应尽的义务，更不能证明延期办理产权证是被告造成的，因此请求驳回原告的诉请。被告阳城金海公司为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：一、《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明合同约定交房日期为2015年7月31日，原告应全面履行交接义务，被告违约才会承担产权证延期办理责任；二、攀枝花市房地产管理局关于本市级实施不动产统一登记制度有关事项的《公告》，攀枝花市人民政府《关于市本级实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，攀枝花市房地产业协会《关于协调解决办理商品房预告登记及抵押预告登记的紧急请示》，拟证明：1、攀枝花市政府决定从2016年9月12日起，在市本级实施不动产统一登记制度；2、为衔接新旧权证登记和办证业务，攀枝花市房管局对之前已经受理但未办证的库存业务进行清理，并要求重新完善相关手续；3、在上述不动产统一登记制度过渡期间，攀枝花市房地产业协会根据收集的全市开发商（包括攀枝花阳城金海房地产开发有限公司开发的金域阳光楼盘）因不动产登记中心处于工作交接阶段，导致无法办证的实际情况，向攀枝花市人民政府反映，并请求解决；4、2016年9月-2017年2月，上述因不动产统一登记制度在全市展开而导致的无法办证情况，并没有得到解决，被告前期递交的办证资料，因需要按新的规定完善资料，而又重新回流办证程序，且后期资料无法递交，导致至少长达6个月的时间，因权证登记机关的原因而无法为业主办理不动产统一权证，此期间应从违约期中扣减。经质证，原告认为：证据一的真实性无异议，但对证明内容不认可；证据二双方所签合同约定被告如因不可抗力的影响而不能按约履行，则被告应及时告知原告并在不可抗力时间结束之日起30日内向原告提供证明，但被告未告知原告，故不予认可。本院根据当事人举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实：2015年3月15日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告方以498802元的价格向被告购买了位于攀枝花市东区；被告应在2015年7月31日前向原告方交付该商品房，并约定在商品房交付使用后，如因出卖人的责任买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止。2015年5月31日，被告将案涉房屋交付给原告，但未按约定期限办理并向二原告交付房屋权属证书；2016年8月18日，原告取得缴纳购房款498467元销售不动产统一发票。2017年8月8日，原告取得房屋权属证书。本院认为，本案原、被告双方自愿签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，且未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定履行办理房屋权属转移登记的义务，依法应承担相应的民事责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”本案中，被告提出原告主张的违约金12960元过高的抗辩意见，考虑到出卖人已按约履行交付房屋的主要义务、逾期办证实际损失情况以及合同履行的实际情况，本院予以采纳。因此，本院对原告方主张逾期办理房屋所有权证的违约金酌情支持7776元。对被告提出违约金起算时间应从合同约定交房之日起算，此与合同约定“买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，···出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”不符，故本院不予采信。对被告提出因不动产登记暂行条例过渡实施而造成房屋转移登记迟延、况且也未给原告造成损失，以及原告不能证明其履行了办理产权证应尽的义务等抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》第十八条第一款第﹙一﹚项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条的规定，判决如下：一、攀枝花阳城金海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向蒋馨支付违约金7776元；二、驳回蒋馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由攀枝花阳城金海房地产开发有限公司负担（此款已由蒋馨垫交，攀枝花阳城金海房地产开发有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给蒋馨）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  欧阳梅二〇一八年五月三十日书记员  窦薇薇