福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0681民初3171号 原告：陈坤荣，男，1987年7月25日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：颜双进、廖加雅，福建友通律师事务所律师律师。 被告：漳州凯城房地产有限公司，住所地龙海市港尾镇汤头村凯城花园13幢1号。统一社会信用代码91350681553214332F。 法定代表人：黄少荣，董事长。 委托诉讼代理人：江建农，福建闽隆律师事务所律师。 第三人黄瑞福，男，1967年10月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告陈坤荣与被告漳州凯城房地产有限公司、第三人黄瑞福商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈坤荣的委托诉讼代理人、被告漳州凯城房地产有限公司（以下简称“凯城公司”）的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人黄瑞福经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈坤荣向本院提出诉讼请求：判令凯城公司支付其逾期交房违约金199054.564元（自2015年12月31日至2017年5月31日止，按已付款770037元的日万分之五计算）；诉讼费由凯城公司承担。事实和理由：2015年10月24日，原告与凯城公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向凯城公司购买位于龙海市产，总价款770037元。该合同第8条约定“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”。第9条第二款出卖人逾期交房的，“…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”。第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”等。同日，原、被告又签订了《合同补充协议》，对商品房的交接做了进一步的补充约定。后原告分三次支付了全部购房款，但凯城公司一直未履行交房义务，至今不能将商品房交付原告使用。根据合同的约定，凯城公司应承担逾期交房的违约责任，故主张上述诉求。 凯城公司辩称，其不存在逾期交房的事实。2015年12月20日，其将涉诉商品房交付陈坤荣的委托代理人黄瑞福，原告委托代理人黄瑞福的接收行为应视为原告的行为，故不存在其超过《商品房买卖合同》约定的2015年12月30日交房的事实。陈坤荣要求其支付逾期交房违约金的理由不能成立。 第三人黄瑞福未到庭参加诉讼，但庭审前向本院提交一份答辩状称，陈坤荣向其借款，也授权其代为向凯城公司办理交接房屋及管理出租房屋等事宜。 本院经审理认定事实如下：2015年10月24日，陈坤荣与凯城公司签订一份编号为MF-2007-01的《商品房买卖合同》，约定：陈坤荣向凯城公司购买位于龙海市商品房，总价款770037元。陈坤荣于2015年11月24日前付清总房款25%，即人民币193037元作为首付款，余款75%为人民币577000元由陈坤荣向银行办理按揭付清。合同第七条第1款（1）项约定：买受人逾期付款“不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同…。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍违约金”，第八条“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用…”，第九条“出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：…（1）、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.03的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.05（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”，第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”等。当日，陈坤荣与凯城公司又签订了《合同补充协议》，该协议第三点对上述《商品房买卖合同》第十一条进行补充“买受人需亲临或委托代理人办理商品房的验收交接手续并签署房屋交接单。如买受人委托代理人，该代理人需持有委托公证手续”等内容。 2015年11月16日，陈坤荣依约支付凯城公司首付款193037元。2015年12月15日，陈坤荣及其妻子朱艺萍与龙海市农村信用合作联社签订《个人购房担保借款合同》，以涉诉商品房作为抵押物，办理了相关按揭贷款手续。 以上事实有陈坤荣提供《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、建行厦门江头支行账户明细、首付款发票等证据及双方当事人的陈述为证，并经庭审举证、质证和认证，可以认定。 本院认为，陈坤荣与凯城公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，陈坤荣已履行支付全部购房款的义务。依据合同约定，凯城公司应于2015年12月30日前向陈坤荣交付商品房。凯城公司辩称其根据陈坤荣的委托，于2015年12月20日已将涉案商品房交付陈坤荣的委托人黄瑞福，并提供《凯城花园房屋交接书》及《委托书》予以证明。陈坤荣虽认可《委托书》系有其本人签名，但表示其不认识黄瑞福，且《委托书》除了其签名外，其他内容均非其所写，《委托书》也没有委托时间和受托人签名，否认委托黄瑞福代为收房之事实。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，凯城公司应当书面通知陈坤荣办理商品房的交付手续，但凯城公司表示其只有电话通知，未以书面形式通知；《合同补充协议》第三点又约定“买受人需亲临或委托代理人办理商品房的验收交接手续并签署房屋交接单。如买受人委托代理人，该代理人需持有委托公证手续”，即凯城公司向陈坤荣交付商品房，须由陈坤荣亲临验收交接或由陈坤荣委托他人与凯城公司进行交接，但受委托人须持有委托公证手续。现凯城公司称其已将涉案商品房交付黄瑞福，但陈坤荣否认委托及收房之事实，凯城公司又未能提供黄瑞福持有陈坤荣委托交接房屋的相关公证手续，不符合《合同补充协议》的约定。依据合同法的相关规定，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故陈坤荣要求凯城公司承担相应的违约责任，可以支持。 陈坤荣主张凯城公司逾期交房违约金按已付款日万分之5计算，凯城公司辩解《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项约定的是按日万分之0.05计算。对此，本院分析认为，《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项虽约定逾期交房违约金按已付款的日万分之0.05计算，但同时该条也约定“该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率”，即不小于万分之0.03、万分之3和万分之5，显然，该条约定前后存在自相矛盾，不能适用。对于当事人不履行合同或履行合同不符合合同的约定，其所承担的违约金应以“补偿性为主，惩罚性为辅”为原则，因此，综合陈坤荣的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及可能存在的预期利益等因素，本院对本案逾期交房的违约金确定为：按已付款770037元的日万分之3计算，即自2015年12月31日至2017年5月31日止，共计119432.73元（770037元×517天×0.0003）。第三人黄瑞福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、漳州凯城房地产有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付陈坤荣逾期交房违约金119432.73元。 二、驳回陈坤荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4281元，由漳州凯城房地产有限公司负担2568元，陈坤荣负担1713元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  徐向东 审 判 员  陈淑瑜 人民陪审员  陈惠生 二〇一八年五月六日 书 记 员  林逸萍