贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终753号 上诉人（原审被告）：贵州齐安房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处环城路。 法定代表人：王克舜，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）：屠金伟，贵遵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹家军，男，1961年12月25日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）：邹家伦，男，1972年11月19日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 上诉人贵州齐安房地产开发有限公司（以下简称：齐安公司）因与被上诉人邹家军、邹家伦房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告邹家军、邹家伦起诉请求：1、判令被告按照与原告于2013年10月15日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿合同》第二条的约定将4套住房、200平方米的产权式商铺及2个独立门面交付给原告。房屋总价粗约估价为7289280元；2、判令被告根据合同约定一次付清临时安置补助费，初约估计为107730元，以交房日期重新核算；3、判令被告赔偿原告过渡鸽棚内设施损失费4650元。庭审中，因双方约定的第29层住房被告未修建，原告将交付住房的诉讼请求变更为第29层住房以3280元每平方米按144平方米计算用货币补偿。事实和理由：被告为开发商住楼需原告的房屋地块，就房屋拆迁安置补偿事宜与原告多次协商后达成协议，双方就住房、商铺及门面的安置房位置进行了全面而准确的约定，即被告以“步行街二期”按规划修建的一号楼一单元4套最大户型135平方米左右，位置为一栋一单元名义层7、8、9、29层A户型的住房，平新街正一层建筑面积200平方米产权式商铺、负二层2个独立门面（35平方米左右，邹家原址投影位置靠规划道路一面）与原告进行产权调换，被告负责办理调换房屋的相关产权给原告。双方在房屋平面图上作了具体的位置圈定。2016年5月被告通知原告收房，但被告拒绝交付合同约定的4套住房、200平方米商铺及2个独立门面，并告知原告，不支付逾期临时安置补助费，过渡期剩余6个月临时安置补助费应为6个月×420平方米×6元/平方米=15120元，逾期临时安置补助费从2015年10月15日至2017年7月共计21个月为21个月×420平方米×6元/平方米+21个月×420平方米×6元/平方米×75%=92610元，合计107730元。被告拆除原告过渡鸽棚设施造成损失4650元。以上问题经多方调解未果，请求支持原告诉请。 原审被告齐安公司辩称：原被告双方2013年11月15日签订拆迁安置补偿合同，被告总共拆迁了原告420平方米的房屋，而被告通过产权置换的方式，共给原告4套住房，一套房子135平米，建筑面积200平方米的商铺，以及2个独立门面，每个35平方米。由于被告为原告的产权安置是双倍安置，双方没有明确约定交付房屋的时间，但是被告2015年5月书面通知原告到公司办理房屋交付手续，原告到场后拒绝受领被告交付的房屋，被告不存在违约交房的行为，依法不应承担违约责任。原告的诉讼请求没有事实根据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：2013年10月15日，被告齐安公司为拆迁人与原告邹家军、邹家伦为被拆迁人签订《住宅房屋拆迁安置补偿合同》。合同约定，二原告将其位于纳雍县雍熙镇××路住房面积约420平方米腾空交被告拆迁，被告以按规划修建的一号楼一单元4套最大户型135平方米左右，位置为一栋一单元7、8、9、29层A户型及平新街正一层建筑面积200平方米产权式商场、负二层2个独立门面面积35平方米左右与原告进行产权调换，被告负责办理产权手续，双方在附图中标明了房屋、商铺及独立门面的位置。原告在建设期间自行过渡，过渡期为24个月，被告按6元/平方米/月标准支付18个月的过渡费45360元给原告，剩余6个月过渡费被告于18个月期满前十日内支付，被告支付原告两次搬迁补助费8400元，购买原告附属物12万元。被告调换给原告的房屋应符合国家规定的质量安全标准，经验收合格后交付原告。如被告未按合同约定期限安置原告房屋，按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定增发超期临时安置补助费。双方合同约定的回迁房位置，经勘验为被告齐安公司建设的名称为中景濠庭项目一栋1单元4号房，即1-7-4号、1-8-4号、1-9-4号，商铺位置为中景濠庭平街面1-11号起，独立门面位置为一号楼负2层。合同签订后，原告于2013年10月31日将房屋腾空交付被告拆迁，被告支付原告搬迁费45360元、两次搬迁补助费8400元、购买附属物12万元。因修建29层将导致中景濠庭项目容积率不达标，被告齐安公司未修建该项目一栋的29层住房。2016年6月，被告通知原告办理房屋交付手续，因交付房屋及商铺大部分不在合同附图标明的位置范围内，原告拒绝受领。 另查明，纳雍县齐安房地产开发有限公司于2014年6月19日更名为贵州齐安房地产开发有限公司。被告齐安公司开发建设的中景濠庭项目至今未取得消防验收合格证明。 原审认为：原告邹家军、邹家伦与被告齐安公司签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定自觉履行义务，不得擅自变更。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告邹家军、邹家伦按照合同约定将其房屋腾退并交予齐安公司拆除，齐安公司也应按照承诺将约定的安置房屋全部交付给二原告。被告齐安公司未修建一栋1单元29层住房，客观上也不能再修建，原告用货币补偿方式主张债权的请求，予以支持。如何认定补偿价值，被告应交付给原告的一栋1单元29层房双方合同中约定面积是135平方米左右，原告主张按3280元每平方米价格补偿，被告主张按2800元每平方米价格补偿。商品房的价格是根据房屋建筑位置、所处地段、市场饱和程度等因素所决定。被告迟延不能交房，已经构成违约，根据本地现行房价变化，酌情按3100元每平方米计算较为合理。 关于被告是否应当向原告支付逾期交房的安置补偿费及其标准问题。《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条第一款规定：“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25％；逾期满半年不足一年的增加50％；逾期满一年不足二年的增加75％；逾期二年不足三年的增加100％；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500％。”被告2015年12月超期，至起诉时已逾期一年不足两年，原告主张该期间的临时安置补助费及未支付的过渡期内剩余6个月临时安置补助费，符合双方约定的计算方法，予以支持，但应自2015年12月起算。已折成金钱补偿的，截止日期为金钱给付之日。 关于原告主张过渡鸽棚内设施损失，因原告未提供证据证明系因被告造成及造成何种损失，不予支持。 关于原告请求交付回迁房中景濠庭一栋1单元7、8、9层及平新街街面正一层建筑面积200平方米产权式商铺、负二层2个独立门面的问题。因房屋交付属于非金钱给付义务，被告至今未取得中景濠庭项目消防验收合格证明，消防法、城市房地产管理法、建筑法均有明文规定，建筑工程竣工后，未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。故原告请求交付的房屋不具备法定强制性交付条件，不予支持。原告可等待被告完善相关消防验收手续，交付条件成就后，再主张交房，或者以其他合理方式另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四第一款、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、被告贵州齐安房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内补偿原告邹家军、邹家伦因不能交付中景濠庭一栋1单元29层135平方米安置房的损失418500元；二、被告贵州齐安房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向原告邹家军、邹家伦支付6个月临时安置补助费15120元，并自2015年12月起按双方约定的计算方法计算逾期临时安置补助费至交付房屋之日止；三、驳回原告邹家军、邹家伦的其他诉讼请求。案件受理费62982元，减半收取计31491元，由被告贵州齐安房地产开发有限公司负担。 宣判后，齐安公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定涉案29层房屋以3100元/平方米价格计算货币补偿，认定事实错误。设计时涉案该房屋系顶层，后规划调整，28层为顶层，同号房销售价格仅为2800元/平方米，且包含税费。被上诉人的房屋系拆迁还房，不需要缴税，故货币补偿被上诉人的房价应当是销售价格扣除缴税后的价格，即2400元/平方米。况且，涉案货币补偿价格在双方存在争议的时候，只能通过评估机构评估来认定，而不是以自由裁量权酌情认定。2、双方签订的《拆迁补偿安置合同》并没有约定具体的安置房号，只要位置不变，面积相当，就符合安置还房的条件，且一审判决的这些房号已经安置他人并已经交付，一审认定涉案拆迁安置还房住房系一栋4号房、商铺系中景濠庭平街面1-11号起，认定事实错误。3、一审判决以涉案房屋没有办理消防验收，建筑工程没有竣工验收为由，认定上诉人不具备交付房屋条件，明显不当。涉案房屋已经竣工验收，消防验收不合格并不影响房屋的交付，只是影响办理房屋产权登记，承担迟延办理产权证违约责任的问题，与房屋交付没有必然联系。况且，涉案房屋相关的其他房屋已经全部交付，是被上诉人拒绝受领，导致上诉人是无法交付。4、双方约定的临时安置补助费是以《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的相关规定来计算，而《贵州省城市房屋拆迁管理办法》已于2012年2月1日废止，故双方执行法律依据已经不复存在，双方只能按已经履行的计算标准继续履行，一审判决以双方约定的计算方法计算临时安置补偿费明显不当。5、本案被上诉人的诉讼请求大部分被判决驳回，被上诉人依法就应当承担诉讼费用，而一审判决判决由上诉人承担全部诉讼费用明显错误。 被上诉人邹家军、邹家伦答辩称：因29层未修建采用货币补偿，依法理应按现行房价。由于涉案楼盘开盘过早，价格过低，故无参比性。2016年9月网上平台公布纳雍县商品房均价为3246元/㎡，涉案楼盘就近楼盘盛世国际的售价为3400元/㎡，至起诉时盛世国际的实际售价为3500元/㎡左右。被上诉人要求补偿的房款能在就近楼盘买到套内面积相等的房子应属合理。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，合同约定住房为135㎡应为套内面积，而商品房的售卖面积含有公摊面积，涉案房屋的公摊面积为20.22m2，货币补偿的住房依法应该按155.22㎡计算。原审法院现场勘验回迁房具体位置，双方当事人在场均签字盖指印确认，并在庭审中双方均已确认，认定事实清楚，程序合法。既然涉案房屋具备交付条件，请求二审依法判决上诉人严格遵守合同约定，履行合同义务。因涉案住房含公摊仅为144.23m2，故应作补差赔偿。合同约定违约责任按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条之规定计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定应为有效。由于违约金约定过低，上诉人肆意违约。因消防验收是备案申请制度，上诉人恶意阻碍条件的成就，假借消防验收不合格，拒绝交付回迁的门面商铺，用于租、售、抵押，从中获取非法利益。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，应视为条件已经成就。另逾期时间应从2015年11月1日起。本案系因上诉人完全不遵守合同约定履行合同义务引发的民事纠纷，一、二审诉讼费应由上诉人全部承担。 经审理查明：上诉人应当安置给被上诉人200平方米产权式商场位置为《住宅房屋拆迁补偿安置合同》附件一栋、二栋一层平面图用黑框明确的安置范围内，经一审法院现场勘验为1-11至1-19号门面，其中，1-11至1-15已安置给其他拆迁户，住宅楼********型已出售。其余事实与原审认定无异。 本院认为：本案焦点是1、一审按照3100元每平方米补偿一栋一单元29层135平方米安置房的损失，是否适当？2、一审认定合同约定的安置住房及产权式商场是否正确？3、一审认定合同约定的安置房屋不能交付是否正确？4、一审计算的临时安置补助费及逾期临时安置补助费标准是否正确？5、一审判决上诉人承担诉讼费是否正确？ 关于焦点1，上诉人因规划变更，未修建双方《住宅房屋拆迁补偿安置合同》所约定的第29层住宅，相同位置的第28层住宅也已出售，系因上诉人违约导致合同不能履行，被上诉人要求上诉人对不能交付的第29层住宅进行货币补偿的请求应予以支持。关于货币补偿的标准，上诉人主张涉案一栋一单元28层的含税销售价2800元／平方米系合同签订时的销售价，并非现行销售价，多彩贵州网公布的2018年纳雍县平均房价为3780元/平方米，一审结合当地房价变化，酌情确定标准对不能交付的第29层住宅进行货币补偿，并未高于当地商品房住宅市场价格，对上诉人并无不公。因上诉人的违约行为，被上诉人向其他开发商购买类似商品房住宅需要按市场价格进行，故对被上诉人进行货币补偿的标准应当是含税的市场价格，上诉人以涉案房屋系拆迁还房，不需要缴税为由，主张货币补偿被上诉人的房价应当是扣除相应税收后的价格无理，不予采纳。上诉人一审中并未对补偿标准申请评估，且一审判决按3100元／平方米的价格进行补偿并未高于现行市场价格，故上诉人二审认为双方对补偿价格有争议，应当进行评估的请求不予支持。 关于焦点2，双方签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》附件一栋、二栋住宅标准层平面图、对合同约定的应安置的住宅用黑框线进行了明确，附件一栋、二栋一层平面图对200平方米产权式商场的安置范围用黑框线进行了明确，经一审现场勘验以及二审中上诉人明确，合同约定应安置给被上诉人的住宅系中景濠庭一栋一单元4号房，200平方米产权式商场的位置为附件明确的安置范围内以及合同约定的邹家原址投影位置靠规划道路一面，即1-11至1-19号门面中的200平方米即可，原审认定除第29层外的应当安置的住宅为1-7-4号、1-8-4号、1-9-4号，认定合同约定的商铺位置为中景濠庭平街面1-11号起并无不当，上诉人主张一审认定涉案拆迁安置还房住房系一栋4号房、商铺系中景濠庭平街面1-11号起错误无事实依据，不予采纳。 关于焦点3，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，本案所涉房屋未经消防验收合格，故不应当投入使用。原审认定案涉相关住房、商场、商铺基于法律规定不能交付并无不当，上诉人主张上述房屋符合交付条件无事实和法律依据，不予采纳。 关于焦点4，上诉人及被上诉人所签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》约定临时安置补助费按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的相关规定来计算，系双方对临时安置补助费计算标准的约定，虽然该管理办法已被废止，但不影响上诉人与被上诉人选择适用该办法中的计算标准计算临时安置补助费，该约定未违反法律规定，合法有效。上诉人认为《贵州省城市房屋拆迁管理办法》已于2012年2月1日废止，法律依据不复存在，只能按照已履行的计算标准继续履行的上诉理由不成立，不予采纳。 关于焦点5，本案系上诉人违反双方合同约定导致的诉讼，一审判决驳回被上诉人的部分诉请，系因上诉人不能履行所致，故一审判决上诉人承担全部诉讼费并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7576元，由贵州齐安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年五月二日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进