四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川01民初2659号 原告：成都中电建海赋房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区科华中路新**。 法定代表人：叶超，董事长。 委托诉讼代理人：蒋昊，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周娇，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 被告：成都文隽实业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区人民南路四段**********。 法定代表人：伍炼，总经理。 委托诉讼代理人：邓上，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：汪飞，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：重庆格兰维酒店管理有限公司，住所地：重庆市渝中区青年路**。 法定代表人：伍炼，董事长。 委托诉讼代理人：邓上，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：汪飞，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：华信谱惠资产管理有限公司，，住所地：北京市朝阳区朝阳门外大街******** 法定表代人：于海丹，总经理。 委托代理人：王薛韬，泰和泰律师事务所律师。 原告成都中电建海赋房地产开发有限公司（以下简称中电公司）与被告成都文隽实业有限公司（以下简称文隽公司）、重庆格兰维酒店管理有限公司（以下简称格兰维公司）、华信谱惠资产管理有限公司（以下简称华信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案。被告文隽公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院作出 (2016)川01民初2659号民事裁定书，驳回文隽公司对管辖权提出的异议。文隽公司不服提起上诉，四川省高级人民法院作出（2017）川民辖终198号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，中电公司的委托诉讼代理人蒋昊、周娇，文隽公司、格兰维公司的委托诉讼代理人邓上、汪飞，华信公司的委托诉讼代理人王薛韬到庭参加了诉讼。庭审后中电公司、文隽公司向本庭提出“庭外和解申请”请求庭外和解，因和解无果，合议庭对案件进行了合议。本案现已审理终结。 原告中电公司诉讼请求：1、判令文隽公司立即支付《“中国水电·泛悦国际”定制楼宇购买协议书》总金额20%的违约赔偿金44621928.8元；2、判令文隽公司立即支付因违反《“中国水电·泛悦国际”楼宇租赁购买协议书》，放弃购买该租赁物业应承担该协议房屋总价款20%的违约赔偿金47386561.4元；3、判令文隽公司支付因违约导致《“中国水电·泛悦国际”楼宇租赁购买协议书》解除，应承担不低于三个月租金的违约金2575179元；4、判令格兰维公司、华信公司就上述合计金额94583669.2元的违约责任承担连带保证责任；5、判令文隽公司、格兰维公司、华信公司共同承担中电公司因本诉讼所支付的诉讼费、保全费等费用。事实与理由：文隽公司为开设经营酒店，与中电公司签订《“中国水电·泛悦国际”定制楼宇购买协议书》（以下简称《定制购买协议》），购买中电公司开发的“中国水电·泛悦国际”项目商业部分1号楼部分写字楼区域、1号楼商业裙楼一、二层部分区域。协议签订后，格兰维公司代文隽公司支付了定金2300万元。根据《定制购买协议》约定，自2015年12月16日起七日内文隽公司应向中电公司支付购房款223109644元，但文隽公司始终拖延不予支付。文隽公司为开设并经营酒店，与中电公司就先租赁后购买“电建地产·泛悦国际”项目建筑面积约17761.08平方米写字楼签订《“中国水电·泛悦国际”楼宇租赁购买协议书》（以下简称租赁购买协议），租金及物管费4391965元，但文隽公司拖延不予支付。两协议签订后，格兰维公司向中电公司出具《担保函》，承诺为文隽公司在上以两协议履行过程中所应承担的义务及责任承担连带保证责任。文隽公司逾期付款后，找到华信公司作为连带保证人为前两协议担保，要求延期付款。后中电公司与文隽公司、格兰维公司、华信公司2016年4月26日签订《会议纪要》，约定：1、文隽公司承诺于2016年5月15日前支付购房款5000万元，于2016年6月20日前支付购房款173109644元；2、依照《定制购买协议》第4条（2）款约定的支付时间至文隽公司实际支付之日止，并按233109644元年息10%计算支付因延迟支付所产生的资金占用费；3、文隽公司承诺在2016年6月20日前全部支付《租赁购买协议》项下约定的租金、物业管理费、租赁保证金6148751元；4、华信公司对上述各条约定内容及此前签订的《定制购买协议》、《租赁购买协议》所约定的文隽公司应负所有合同义务向中电公司承担连带保证责任，格兰维公司承诺此前担保函继续有效，愿继续提供连带担保直至《定制购买协议》、《租赁购买协议》、《会议纪要》全部履行完成为止；5、文隽公司如无法按照本会议纪要约定的内容严格履行，中电公司有权按《定制购买协议》、《租赁购买协议》约定追究文隽公司、格兰维公司、华信公司相应的违约责任。根据《购买协议》违约责任的约定，中电公司有权没收文隽公司支付的定金2300万元，并要求文隽公司承担因违约导致《定制购买协议》解除的违约金44621928.8元；根据《租赁购买协议》，文隽公司应向中电公司承担因违反对租赁物业进行购买的承诺的违约金47386561.4元，因违约导致《租赁购买协议》解除应承担不低于三个月租金的违约金2575179元。中电公司所建本为写字楼，因文隽公司欲购买进行酒店经营，中电公司按文隽公司要求多支出巨大成本对标的物进行定制改造，同时致标的物两年多来处于空置状态无法对外出售，产生了巨大的财务成本损失和国有资产流失。 文隽公司、格兰维公司答辩认为，中电公司主张的诉讼请求、事实及理由与事实不符合，应当予以驳回。理由：1、中电公司的诉讼请求来源于两份不同的合同约定，不应当在同案中进行审理，本案并非单纯的房屋买卖纠纷，还涉及租赁合同纠纷。2、购买协议虽名为购房协议但实为双方的合作协议，是为规避交易环节契税而损害国家利益，应当无效。根据合同相关约定，在中电公司取得预售许可之后由文隽公司或者指定的第三方开签订合同，虽然《定制购买协议》约定文隽公司为购房人，但实际上文隽公司并非是案涉房屋的购房人，协议条款目的在于规避交易契税，实际上将损害国家利益，依据合同法相关规定，《定制购买协议》以及后续相关联的《租赁购买协议》应当无效。3、即便《定制购买协议》有效，中电公司从未向文隽公司出具过交付条件及购买条件成就的相关事实依据，中电公司方无权主张相应的给付义务。根据约定中电公司应当书面通知文隽公司，文隽公司在收到通知后向中电公司支付全部房款，虽然中电公司主张2015年12月7日向文隽公司发出了通知，但未提供相应的证据证明交付条件已经成就。同时《租赁购买协议》约定文隽公司承诺在2018年7月31日前购买租赁标的物并一次性支付购房款，双方在《租赁购买协议》中将案涉物业的购买及价款的支付调整变更为2018年7月31日为最终的履行节点，从这个角度而言，文隽公司给付价款履行相应购买义务的时间点也并没有到达。5、中电公司方没有证据证明物业交付条件已经达到，文隽公司、格兰维公司认为中电公司方应当举证证明已经按照合同约定满足了房屋交付条件，在房屋交付条件未达到前文隽公司的给付义务不能成就，中电公司方无权向文隽公司主张相应的购房款。6、文隽公司违约的前提下，依据合同法相关规定违约金和定金只能择其一适用，而从中电公司方的诉讼请求、事实及理由来看，中电公司方选择的是罚没文隽公司给付的定金，中电公司再选择主张违约金的请求没有法律依据，重复主张不应当得到支持。7、《租赁购买协议》解除违约金，在文隽公司购房行为违约的前提下，中电公司方基于租赁协议被解除主张违约金也应当择一主张。8、根据与华信公司签订的框架协议，在违约责任成立的情况下，应按照约定由华信公司承担文隽公司及格兰维公司的债务，中电公司不应向文隽公司、格兰维公司主张。 华信公司答辩认为：1、中电公司无权就文隽公司逾期支付购房款而主张违约金，华信公司也不应当承担相应的担保责任，根据中电公司主张的合同约定违约责任来看，其是以文隽公司未履行支付案涉购房款的合同义务为由主张合同解除的违约金，但是在案涉两份《定制购买协议》及《租赁购买协议》中，明确约定 了2300万元的定金，该定金实际上是中电公司与文隽公司、格兰维公司就履行案涉两份协议所形成的债权进行的担保，在中电公司发送给文隽公司的解除通知书中，中电公司明确由于解除协议而没收定金，实际已经选择适用定金罚责，华信公司认为根据合同法116条的规定，违约金和定金不能同时适用，华信公司不应当承担任何的担保责任。2、根据中电公司诉状主张的合同解除方式，华信公司认为其无权要求华信公司就合同解除所产生的违约责任承担相应的担保责任。中电公司主张文隽公司承担违约责任说明其同意了案涉协议的解除，由此可看出案涉协议的解除是与文隽公司、格兰维公司协商解除的，华信公司认为中电公司、文隽公司协商解除案涉协议的行为构成了对相关协议的重大变更，并且该种变更并没有经过华信公司的同意，根据担保法第24条的规定，华信公司不应当承担相应的责任。3、如果不认定中电公司与文隽公司是协商解除，中电公司依据解除函解除合同不符合合同约定，其解除行为无效，也亦无权要求华信公司承担相应的责任。会议纪要没有约定如果文隽公司没有履行相应的义务，中电公司依据会议纪要直接有权解除合同。4、对案涉房产的交易行为华信公司并未向文隽公司、格兰维公司做出过承担反担保义务的承诺，所以在本案中作为担保人的格兰维公司也没有权向华信公司主张担保责任的分担，文隽公司、格兰维公司依据投资合作协议，向华信公司主张责任的条件并不成就，而且与本案的审理也没有关联性，所以文隽公司、格兰维公司要求华信公司承担责任的抗辩理由不成立。 原告中电公司提供了以下证据： 证据1、中电公司、文隽公司、格兰维公司、华信公司的营业执照、法定代表人身份证、身份证明、组织机构代码证的复印件。拟证明各方主体资格。 文隽公司、格兰维公司质证认为，公司法定代表人需要更正，其他没有异议。 华信公司对该组证据真实性、合法性、关联性均没有异议。 本院对该组证据的三性予以认定，对文隽公司、格兰维公司法定代表人变更情况结合其他证据综合认定。 证据2、《定制购买协议》。拟证明中电公司、文隽公司就购买中电公司开发的“电建地产·泛悦国际”项目商业部分1号楼部分写字楼区域、1号楼商业裙楼一二层部分区域签订协议，约定了双方的权利义务。 文隽公司、格兰维公司质证认为，该协议真实性认可，合法性不认可，认为该协议是无效的。1、双方在合同第一条第四款、第二条第四款的约定，实质上关系到协议的效力，协议的法律关系以及该协议到底是买卖合同关系还是合作协议关系以及是否损害国家利益。2、文隽公司、格兰维公司认为2300万元的认购定金指向的对象包括楼宇订购协议也包括楼宇租赁购买协议书。3、协议第二条第四款第2部分，与该条款相互对应有七个附件，其中第六份附件有明确界定中电公司应当按照协议约定达到交付条件，中电公司应当证明其达到了交付条件，这时候文隽公司才有义务支付房款。4、第四条违约责任第六项也涉及到所谓向第三方物业办理所有权证相关事宜。 华信公司对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。同时认真协议不是华信公司签订的，证据效力请求合议庭进行评判。 中电公司提供的《定制购买协议》是中电公司、文隽公司签订的，其来源、形式符合证据的要件，本院对三性予以认定。 证据3、《租赁购买协议》。拟证明中电公司、文隽公司就先租赁后购买中电公司开发的“电建地产·泛悦国际”项目建筑面积约17761.08平方米写字楼用于开设酒店签订了该协议，协议约定了双方的权利义务。 文隽公司、格兰维公司质证认为，对证据真实性无异议，对合法性、证明力有异议，其他意见与第一份购买协议意见一致。 华信公司质证认为，真实性、合法性认可，对证明目的关联性不予认可。 中电公司提供的《租赁购买协议》是中电公司、文隽公司签订的，其来源、形式符合证据的要件，本院对三性予以认定。 证据4、《会议纪要》。拟证明中电公司与文隽公司、格兰维公司、华信公司签订会议纪要，就此前签订的《定制购买协议》、《租赁购买协议》进一步约定双方权利、义务。 文隽公司、格兰维公司质证对证据的真实性予以确认，合法性、证明目的不予认可，认为都属于补充协议应当无效。关于该份会议纪要中所谓中电公司达到交付条件后向文隽公司进行通知，就中电公司所主张达到交付条件，不予认可。因为被告方从未见到中电公司达到交付条件相应的证据和事实。换言之文隽公司认为中电公司未能提供有效证据证明文隽公司给付相应房款的条件已经达到，中电公司无权向文隽公司、格兰维公司主张相应房款给付义务。 华信公司质证认为，对证据的真实性、合法性予以认可，证明目的有异议，具体意见以华信公司的证据为准。 该证据符合证据要件，本院对该证据的三性予以确认。 证据5、《合同履约担保函》。拟证明华信公司出具担保函，承诺为文隽公司承担连带保证责任。 文隽公司、格兰维公司质证对证据的真实性予以确认，合法性、证明目的请求法庭核实。 华信公司质证对证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的以及关联性有异议，认为该担保函约定担保责任适用前提是文隽公司未按照约定履行，且中电公司合法行使解除权的情形，但是在本案中上述情况不存在，因此认为达不到中电公司的证明目的。 该证据符合证据要件，本院对该证据的三性予以确认。 证据6、《担保函》。拟证明格兰维公司出具担保函，承诺为文隽公司承担连带保证责任 文隽公司、格兰维公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对合法性同主协议的质证意见，不认可中电公司的证明目的。 华信公司质证认为，真实性、合法性、关联性均没有异议，但是对证明目的有异议。 该证据符合证据要件，本院对该证据的三性予以确认。 证据7、《关于解除的通知函》（以下简称《解除通知》）。拟证明通知文隽公司因违约解除合同。 文隽公司、格兰维公司质证对证据的真实性予以确认，合法性、证明目的不予认可，认为中电公司行使解除权不符合法律规定。 华信公司质证对证据的三性均有异议，对证明目的有意见，同时说明具体意见以华信公司的举证意见为准。 该证据符合证据要件，本院对该证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 证据8、《解除通知》的回函。拟证明文隽公司认可中电公司解除协议的效力，并对没收2300万定金无异议。 文隽公司、格兰维公司质证对原件的真实性需要向当事人进行核实，对该组证据证明力有异议。 华信公司对三性均有异议。 该证据为原件，且文隽公司加盖有印章，本院对该证据的三性予以认定。 证据9、工程变更洽商技术经济评估单，工程洽商、设计变更费用审核明细表，工程投标价汇总表。拟证明中电公司因文隽公司违约产生的直接损失。 文隽公司、格兰维公司质证对证据的真实性不予认可，认为与文隽公司无关，对证明目的不认可。认为即便案涉合同有效，即便违约责任成立，基于定金和违约金择一适用的原则，该组证据与本案没有关联性，不能证明所谓的损失。 华信公司质证对该组证据三性均不认可，认为由于没有所涉改造的工程款支付凭证或者费用实际产生凭据，所涉改造是否真实发生无法确认。另外，即使真实发生，但是案涉标的物仍然处于中电公司控制中，所涉改造而增加的价值也附着于整个标的物，对于中电公司来说，并没有实际的损失。 本院对该证据的经相关人员签名的工程变更洽商技术经济评估单，工程洽商、设计变更费用审核明细表的三性予以认定，对证明目的结合其他证据综合认定。对无相关人员签名的工程变更洽商技术经济评估单工程洽商、设计变更费用审核明细表不予认定。工程投标价汇总表无签名签字、盖章，本院对三性不予确认。 证据10、关于成都文隽实业有限公司违约造成损失的情况说明、损失明细表。拟证明中电公司因文隽公司违约产生的其他损失。 文隽公司、格兰维公司、华信公司质证认为，该证据是中电公司单方面制作的，并非证据，对这些说明内容三性均不予认可。 该组证据均系中电公司单方制作，内容无合同相对方签名确认，本院对三性不予以认定。 文隽公司、格兰维公司共同出示了以下证据： 1、收据。拟证明中电公司收到定金2300万元。 2、附件6《“中建地产·泛悦国际”1号楼写字楼交付标准及责任划分协议》。拟证明中电公司需要将所售物业达到交付条件后方可要求文隽公司支付全部房款，而中电公司从未证明交付条件的成就，故支付全部房款条件并未达成。 3、《投资框架合作协议书》。拟证明文隽公司主要由华信公司经营，即使中电公司诉讼请求得到法院支持，文隽公司和格兰维公司不应当对中电公司承担责任，而应当由华信公司承担责任。 中电公司质证认为：1、对2300万元定金认可；2、是否达到支付房款条件，不能作为文隽公司延迟抗辩的理由；3、框架协议三性不予认可，与本案无关。 华信公司质证认为，对收据真实性、合法性、关联性均没有异议。附件6《“中建地产·泛悦国际”1号楼写字楼交付标准及责任划分协议》真实性、合法性没有异议，证明目的有异议；框架协议与商品房买卖合同纠纷没有关联性，文隽公司、格兰维公司要求华信公司承担责任的依据为该合作协议第六条第二款的约定，华信公司承担责任的前提是文隽公司由华信公司实际经营，而根据该合作协议第一条第三款的约定，华信公司要控制文隽公司的前提是收购文隽公司90%的股权，该交易并未实际发生，所以华信公司承担责任的前提是不存在的，华信公司并不是对文隽公司、格兰维公司承担担保责任以及反担保责任，因此文隽公司、格兰维公司无权依据该协议向华信公司主张责任。 三份证据符合证据要件，本院对三份证据的三性予以认定，对证明目的结合其他证据综合认定。 华信公司提供了以下证据： 证据1、《定制购买协议》。证明目的：1、从定金变更为房款的时间节点看，该定金实际是担保文隽公司履行《定制购买协议》，包括但不限于文隽公司按照约定履行购房款支付义务，故在文隽公司未履行支付义务而解除案涉协议且选择没收定金追究违约责任的情况下，中电公司无权再行依据合同主张违约责任；2、《定制购买协议》。协议约定的违约责任仅适用于发生未支付全部购房款的情形，由于《会议纪要》改变了付款时间节点，全部购房款的支付时间为2016年6月20日，故中电公司即使行使解除权，应当于2016年8月19日行使，而非2016年7月15日。 证据2、《租赁购买协议》。证明目的：1、依据第三条、第三段内容，违约行为是是否购买物业，而非支付房款。基于《定制购买协议》的约定，实际自文隽公司签订该协议后，就可视为购买物业，至于是否支付房款与是否购买并不具有同一性。2、合同约定的购买时间截止到今天也未届满，中电公司也无权依据该条款主张违约责任。 证据3、《会议纪要》。证明目的：1、全部购房款的支付截止时间为2016年6月20月。2、《会议纪要》并未明确约定违反再次约定的房款支付时间后中电公司有权直接解除相关协议。 证据4、《成都海赋开发函【2016】22号解除通知》。证明目的：1、中电公司以文隽公司违反合同支付义务而解除相关协议并选择没收定金作为追究违约责任的方式，故无权再行主张解除合同后应当支付的违约金。2、根据前述合同解除的条件及程序，中电公司在2016年7月15日解除合同时并不满足约定解除条件及程序。 中电公司质证对四份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。 文隽公司、格兰维公司表示同中电公司举证明发表的质证意见一致。 经审理查明，2015年6月19日，中电公司为甲方（出售方）、文隽公司为乙方（购买方）、格兰维公司为丙方（代签方）签订《定制购买协议》《租赁购买协议》。《定制购买协议》载明，乙方系正在注册中，暂由丙方代乙方签订合同，乙方成立前，为保证合同效力，本合同由甲方、丙方履行；乙方成立后补章，由甲方、乙方继续履行合同（丙方在合同中的所有权利、义务由乙方概括承受），丙方退出合同关系，不承担任何责任。若乙方未在合同进行签章及未约定履行认购定金的付款义务，则由丙方继续履行合同中乙方的权利义务。协议约定，乙方购买中电公司开发的“中国水电·泛悦国际”项目商业部分1号楼部分写字楼区域、1号楼商业裙楼一、二层部分区域，在协议前乙方已充分知晓所购物业项目工程进度及所涉证照办理情况，且对此无异议；乙方在协议生效后15日内向甲方提供产权购买分割方案……在甲方取得预售许可证后书面通知乙方，由乙方或乙方指定的第三方前往甲方处签订正式《商品房买卖合同》及附件；所购物业建筑面积约19233.59平方米，单价11600元/平方米，总计223109644元；乙方签订协议5个工作日向甲方支付2300万元作为认购定金，该定金转为房款的阶段为协议及《租赁购买协议》所约定的总房款累计应收款金额剩余2300万元时。甲方就所购物业物业达到交付条件后，应当书面通知乙方，乙方须在收到书面通知七个工作日内向甲方支付全部房款……违约责任2.约定，乙方超过认购协议约定期限未付款，每逾期一日乙方向甲方承担总房款万分之三的违约金，超过六十日乙方仍未履行的，则甲方有权单方面解除合同，并要求乙方承担本合同总金额20%的违约赔偿金。超出甲方损失部分，甲方可向乙方继续主张赔偿损失。本协议与《租赁购买协议》及附件构成相互关联不可分割的部分……在《定制购买协议》，双方还对房屋交付标准及责任等内容进行了约定。 《租赁购买协议》约定，乙方租赁写字楼面积约17761.08平方米，乙方承租的该物业用于与双方另行签署的《定制购买协议》项下房屋作为整体经营酒店及配套使用，租期3年，以2015年7月31日（具体以达到《定制购买协议》约定的交付条件之日为准）作为起租日；乙方承诺应于2018年7月31日前购买租赁标的物并一次性支付购房款……；乙方在2018年7月31日前以每月48.33元/平方米固定租金向甲方支付租金……物业管理费自起租日起乙方为每月向甲方支付20000元……乙方在本合同签订同时先向甲方一次性缴纳1个月的租金、物业管理费作为租赁保证金共计878393元。本协议与《定制购买协议》及附件构成相互关联不可分割的部分…… 2015年6月25日，中电公司出据收到格兰维公司交纳了《定制购买协议》约定的保证金2300万元。但文隽公司及格兰维公司均未向中电公司缴纳《租赁购买协议》项目下的租赁保证金。 2015年8月25日，格兰维公司向中电公司出具《担保函》，承诺为文隽公司在《定制购买协议》《租赁购买协议》履行过程中所应承担的义务及责任承担连带保证责任。 2016年4月26日，甲方中电公司、乙方文隽公司与担保方格兰维公司、担保方华信公司签订《会议纪要》：现甲方已经于2015年12月7日如约履行了通知义务，但因乙方自身资金周转问题，无法按照《定制购买合同》按时支付应付合同款项，截止本会议纪要签订之日，乙方已处于违约状态，经四方协商签订本会议纪要作为《定制购买协议》《租赁购买协议》补充约定。《会议纪要》约定：……2、文隽公司承诺于2016年5月15日前支付《定制购买协议》购房款5000万元；3、2016年6月20日前支付购房款173109644元，并同意依照《定制购房协议》第4条（2）款约定的支付时间至文隽公司实际支付之日止，并按233109644元年息10%计算支付因延迟支付所产生的资金占用费……5、文隽公司承诺在2016年6月20日前全部支付《租赁购买协议》项下约定的租金、物业管理费、租赁保证金6148751元；6、华信公司对上述各条约定内容及此前签订的《定制购买协议》、《租赁购买协议》所约定的文隽公司应负所有合同义务向中电公司承担连带保证责任，格兰维公司承诺此前担保函继续有效，愿继续提供连带担保直至《定制购买协议》、《租赁购买协议》、《会议纪要》全部履行完成为止；5、文隽公司如无法按照本会议纪要约定的内容严格履行，中电公司有权按《定制购买协议》、《租赁购买协议》约定追究文隽公司、格兰维公司、华信公司相应的违约责任。同日，华信公司向中电公司作出《合同履约担保函》：鉴于中电公司与文隽公司签订《定制购买协议》，受文隽公司委托，向中电公司提供担保，保证范围为文隽公司未按照主合同的约定履行各项义务，保证的金额为文隽公司应履行的各项给付金钱义务为限……中电公司亦作出《情况说明》：《定制购买协议》真实、合法有效，文隽公司有权在该协议约定项下对自己的权利进行处置…… 2016年7月15日，中电公司向文隽公司送交了《关于解除的通知函》：按《定制购买协议》《租赁购买协议》自2015年12月16日前应付223109644元及租金物业费4391965元，一直逾期未付，已严重违约。决定以书面通知正式解除《定制购买协议》《租赁购买协议》，没收定金2300万元，并保留按约定追究法律责任的权利。2016年7月20日文隽公司回函中电公司，恳请考虑处罚，做适当处置。事后因各方协调无果，中电公司提起诉讼。 另查明，施工单位对“中国水电·泛悦国际”项目商业部分1号楼部分写字楼区域、1号楼商业裙楼一、二层部分区域的施工过程中，2015年2月开始建设单位中电公司向施工单位发出“办公楼改酒店修改参考图”等变更设计图对施工内容进行变更，施工单位接建设单位通知后对施工内容进行了变更。 2015年9月22日中电公司取得“中国水电·泛悦国际”项目《商品房预售许可证》，2016年8月31日取得案涉房屋的产权证。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本院争议的焦点是：1、《定制购买协议》是有效还是无效；2、中电公司是否享有合同解除权；3、中电公司根据《定制购买协议》主张总金额20%的违约赔偿金的理由是否成立；4、中电公司根据《租赁购买协议》主张房屋总价款20%的违约赔偿金的理由是否成立的问题。5、文隽公司是否应依据《租赁购买协议》承担不低于三个月租金违约金2575179元；6、格兰维公司、华信公司是否应对文隽公司的违约责任承担连带保证责任。 关于《定制购买协议》是有效还是无效的问题。本院认为，中电公司为、文隽公司、格兰维公司签订的《定制购买协议》是各方自愿订立的，协议中“在甲方取得预售许可证后书面通知乙方，由乙方或乙方指定的第三方前往甲方处签订正式《商品房买卖合同》及附件”的约定表明在条件具备后双方或乙方指定的第三方仍需签订《商品房买卖合同》，故《定制购买协议》的合同性质为预约合同，是独立的合同。该《定制购买协议》的主体、内容、形式均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。文隽公司、格兰维公司认为《定制购买协议》的签订各方存在规避交易契税、损害国家利益而无效的理由，既未提供证据证明存在规避交易契税的事实，也未提供相应的法律依据，本院不予采纳。 关于中电公司是否享有合同解除权的问题。本院认为，《定制购买协议》约定，甲方就所购物业达到交付条件后，应当书面通知乙方，乙方须在收到书面通知七个工作日内向甲方支付全部房款……乙方超过认购协议约定期限未付款，每逾期一日乙方向甲方承担总房款万分之三的违约金，超过六十日乙方仍未履行的，则甲方有权单方面解除合同……从协议约定看，在文隽公司未按约定支付购房款的情况下，中电公司享有合同约定解除权。从2016年4月26日的《会议纪要》看，中电公司已经于2015年12月7日履行了通知义务，在会议纪要签订之日，文隽公司已处于违约状态，虽然《会议纪要》对文隽公司付款义务作了时间上的延展，于2016年5月15日前支付购房款5000万元、于2016年6月20日前支付购房款173109644元，但文隽公司及担保人格兰维公司、华信公司在延展期均未向中电公司支付购房款，中电公司2016年7月15日向文隽公司送交的《关于解除的通知函》符合合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，《定制购买协议》已于2016年7月15日解除。 关于中电公司根据《定制购买协议》主张总金额20%的违约赔偿金的理由是否成立的问题。本院认为，虽然2015年6月25日中电公司向格兰维公司出具的收据载明收取“保证金2300万元”但从《定制购买协议》的约定看，该2300万元为认购定金，故中电公司已收取的2300万元为定金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案中，2016年7月15日，中电公司向文隽公司送交《关于解除的通知函》“解除《定制购买协议》《租赁购买协议》，没收定金2300万元”的内容表明，中电公司已经选择适用定金条款作为追究文隽公司违约手段。在中电公司已经没收文隽公司定金的情况下，中电公司再起诉主张违约赔偿，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，其可以另行主张违约造成的损失。但从中电公司提供的证据看，虽然其提供的“办公楼改酒店修改参考图”等变更设计图可以认定中电公司在施工中对工程进行变更，但并未提供证据证明这些变更项目是应文隽公司或格兰维公司的要求作出的，也未提供证据证明变更后的工程价款得到了文隽公司或格兰维公司的确认，现有证据无法认定中电公司实际损失超过了定金金额2300万元，因此，中电公司主张文隽公司按《定制购买协议》承担总金额20%的违约赔偿金理由，本院不予支持。 关于中电公司根据《租赁购买协议》主张房屋总价款20%的违约赔偿金的理由是否成立的问题。本院认为，双方《租赁购买协议》约定，文隽公司向中电公司缴纳《租赁购买协议》项目下的租赁保证金878393元，文隽公司先租赁再购买写字楼面积约17761.08平方米，且承诺的购买时间为2018年7月31日。同时《租赁购买协议》还约定“乙方承租的该物业与乙方另行签署的《定制购买协议》项下房屋作为整体经营酒店及配套使用”“本协议与《定制购买协议》及附件构成相互关联不可分割的部分”。而在合同履行过程中，文隽公司并未向中电公司缴纳租赁保证金，且中电公司亦未向文隽公司主张过本合同项下的保证金，鉴于《定制购买协议》《租赁购买协议》均约定“《定制购买协议》《租赁购买协议》构成相互关联不可分割的部分”，应当认定中电公司已收到的定金2300万元系对《定制购买协议》《租赁购买协议》履行的共同保证。由于中电公司提供的现有证据无法认定其实际损失超过了定金金额2300万元，因此，中电公司主张文隽公司按《租赁购买协议》承担总金额20%的违约赔偿金理由，本院不予支持。 关于文隽公司是否应依据《租赁购买协议》承担不低于三个月租金违约金2575179元的问题。本院认为，根据上述意见，同时因中电公司并未事实上向文隽公司移交租赁物业，且中电公司提供的现有证据无法认定其实际损失超过了定金金额2300万元，中电公司主张文隽公司依据《租赁购买协议》承担不低于三个月租金违约金的请求，本院不予支持。 关于中电公司主张格兰维公司、华信公司的对文隽公司的违约责任承担连带保证责任问题。本院认为，2015年8月25日格兰维公司向中电公司出具《担保函》，2016年4月26日，中电公司、文隽公司、格兰维公司、华信公司签订的《会议纪要》是各方自愿签订的，且不违反法律法规的规定，合法有效。在《担保函》、《会议纪要》中，格兰维公司承诺为文隽公司在《定制购买协议》《租赁购买协议》履行过程中所应承担的义务及责任承担连带保证责任，而华信公司签字确认对《会议纪要》约定内容及此前的《定制购买协议》、《租赁购买协议》所约定的文隽公司应负所有合同义务向中电公司承担连带保证责任，格兰维公司再次承诺《担保函》继续有效，愿继续提供连带担保直至《定制购买协议》、《租赁购买协议》、《会议纪要》全部履行完成为止。因此，格兰维公司、华信公司对文隽公司基于《定制购买协议》《租赁购买协议》《会议纪要》产生的债务应当承担连带责任。但从上述内容看，由于中电公司已经没收格兰维公司代文隽公司缴纳的定金2300万元，主张文隽公司另行承担违约赔偿金的理由不应支持，因此，格兰维公司、华信公司无需再向中电公司承担连带保证责任。 综上所述，原告中电公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，第一百一十五第、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十五条、第十八条、第二十一条、第二十六条、第八十九条、第九十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十九条、第二十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下： 驳回成都中电建海赋房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费514718元，由成都中电建海赋房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  李 俊 审 判 员  田 笛 人民陪审员  张安华 二〇一八年五月二十八日 书 记 员  刘方祺 庭审记录员丁文静