江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)赣04民终607号上诉人（原审原告）：吴秀敏，女，1984年03月22日出生，汉族，务工，住江西省九江市修水县。上诉人（原审原告）：龚江峰，男，1983年12月21日出生，汉族，务工，住江西省九江市修水县。共同委托诉讼代理人：龚双雁，广东深腾律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：魏轶晓，广东深腾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江西省华联房地产开发有限公司，住所：修水县城南新区广场现代城。法定代表人：王彦达，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冷克林，江西东太律师事务所律师。上诉人吴秀敏、龚江峰因与被上诉人江西省华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2017）赣0424民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴秀敏、龚江峰上诉请求：一、撤销一审法院判决第一项，依法改判被上诉人在一审判决基础上增加逾期交房违约金101647.42元。（本案违约金应当为：逾期交房违约金按照上诉人已付购房款717647元日万分之三的标准计算从2015年12月31日至2017年2月28日逾期交房期间应当为89562元；逾期办证违约金以上诉人已付购房款717647元日万分之三的标准计算从2017月5月18日至实际办证之日，暂计至2017年8月28日为21744元）；二、请求判决追加付誉华、张海峰、魏宗毅、李进生、徐松茂、陈沾满、游庆、温承生等八人作为共同被告参加诉讼，为被上诉人履行债务承担连带责任；三、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：第一、一审法院以合同约定的逾期交房违约金过高为由，认定同地段同类房屋的租金损失为逾期交房的损失，然后又以“江西省修水县义宁镇秀水大道D3地块奥林华府楼盘毛坯住宅从2015年1月1日至2017年11月30日期间的平均租赁纯收益7元/月/平方米”所谓的毛坯房租金纯收益作为租金的计算依据，属于认定事实错误，应当予以改判；第二、一审法院所谓酌情确定逾期办证违约金不应超过涉案房屋总价的3%，没有事实和法律依据，应当予以改判；第三、一审法院不同意上诉人追加被上诉人华联公司的瑕疵减资股东付誉华、张海峰等人作为共同被告参加诉讼，属于枉法裁判。瑕疵减资行为客观上损害了被上诉人的偿债能力，公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。华联公司辩称，一、逾期交房的违约金过高，应予以减少，合同法第114条和审理商品房买卖合同司法解释第十六条都有规定，一审判决符合法律的规定；二、逾期办理房产证违约金计算的标准，一审法院认定不超过涉案房屋总额的百分之三，有事实和法律依据；三、上诉人要求追加股东为共同被告没有事实和法律依据；四、一审判决合法维护了诉讼各方的利益，起到了良好的社会效果。请求二审法院依法驳回上诉人的诉请。吴秀敏、龚江峰向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理“义宁镇秀水大道奥林华府7栋2-1603房”房地产权证书，并将房地产权证书交付给原告；2、判令被告向原告支付自2015年12月31日至2017年2月18日逾期交房的违约金89562元；3、判令被告支付原告逾期办证的违约金21744元（按原告已付房价款717647元日万分之三标准计算2017年5月19日至实际办证之日，暂计至2017年8月28日为21744元）；4、判令被告承担诉讼费、保全费、担保费、律师费用。诉讼中，原告将第2、3项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付逾期违约金111306元（其中逾期交房的违约金按原告已付房价款717647元日万分之三标准计算2015年12月31日至2017年3月27日期间为97528元；逾期办证违约金按照原告已付房价款717647元日万分之三标准计算2017年6月25日至实际办证之日，暂计至2017年8月28日为13778元）。一审法院认定事实：2014年7月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县城南新区D3地块（定名为奥林华府）7栋2-1603房卖给原告；该房建筑面积128.5㎡，每平方米单价5584.8元，总价款为717647元；由原告首付人民币217647元，银行按揭人民币500000元；被告应当在2015年12月30日前将商品房交付原告；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日向原告支付全部房价款日万分之三的违约金；双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告不能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权书，原告不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有登记之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金；合同在其他方面亦作了相应的约定。合同签订当日，原告向被告支付首付款217647元及办理房产证的相关税费，同时就余款500000元按合同约定在银行办理了按揭贷款手续。2016年7月20日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在该房屋所在的奥林华府7号楼竣工验收表中签字“同意验收”。2017年2月18日被告向原告交付了房屋。2017年3月27日，修水县建设工程质量监督检验站对奥林华府7号楼办理了竣工验收备案手续。诉讼中，被告认为本案约定的逾期交房违约金过高，请求适当减少，同时向一审法院申请对奥林华府地段毛坯房屋的租金进行司法鉴定。2017年11月30日，江西求实司法鉴定中心根据一审法院的委托对该地段同类房屋的租金作出了鉴定意见：江西省修水县义宁镇秀水大道D3地块奥林华府楼盘毛坯住宅从2015年1月1日-2017年11月30日期间的平均租赁纯收益为7元/月/平方米。原告认为，该鉴定意见与本案没有关联性，不应采纳。另外，原告以被告减少注册资本没有履行法定程序通知原告等为由，向一审法院申请追加付誉华、张海峰等八人为本案被告参加诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下三个方面:一是本案被告是否构成合同违约；二是涉案房屋交付时间的认定；三是本案应当如何计算违约金。一、本案被告是否构成合同违约。本案中，被告未按合同约定在2015年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，经查亦无可以延期交房的法定事由，被告逾期交房的事实清楚，依法应承担逾期交房的民事责任。按合同约定，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。经查，原告在房屋交付前已将个人办证所需的税费等交给了被告，履行了自己应尽的义务，但自双方办理了房屋交付手续后起至今，被告未向一审法院提交已将办理涉案房屋所需资料已报有关办证机关备案的证据，可认定被告未按合同约定履行自己应尽的办证义务，已构成合同违约，因此，被告应承担继续履行和逾期履行的民事责任。二、涉案房屋交付时间的认定。本案原告于2017年2月18日在被告处领取了房屋钥匙，办理了房屋物业交付手续，已实际上占有了房屋。从查清的事实表明，涉案房屋已于2016年7月20日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，到2017年3月27日，在修水县建设工程质量监督检验站办理了验收备案手续，达到了合同约定的交付条件。实践中，有关单位对已完工的房屋至进行竣工验收往往需要一个过程，这个过程或长或短经常受多种因素的制约，但实际上已完工却未经竣工验收的房屋已达到了“万事俱备”的状态，作为房屋的买受人又需要早日进住房屋，同意提前接收房屋的情况屡见不鲜。按照合同的约定或法律规定，买受人在房屋未达到交付条件时有权拒绝接收，但在房屋接收交付后，如因房屋的质量不合格等问题造成买受人损失的，可以另行主张相关赔偿。综上，本案中，原、被告双方所进行的房屋交付行为并不违反法律规定，交付时间应认定为2017年2月18日。三、本案应如何计算违约金。本案中，原、被告在合同中对逾期交房和逾期办证的违约金虽作了明确的约定，但由于违约金本身具有填补损失和惩罚违约的双重属性，如果约定的违约金过高，当事人可以向人民法院请求适当减少，实践中对其数额的限制一般不宜超过实际损失的130％，如果超过了这个数额即可认为过高，可以进行调整。被告逾期交房，造成原告最直接的损失体现为房屋的租金，按同地段同类房屋的租金计算，原告每月房屋的租金为7元/㎡×128.5㎡=899.50元，每月租金的130％即1169.35元，而按合同的约定，每月逾期交房的违约金为6458.82元，远远超过了实际损失数额，故被告要求减少逾期交房违约金的请求，一审法院予以支持，以同地段同类房屋的租金的1.3倍计算，经计算为1169.35元/月×13.6月=15903.16元。经查，涉案小区所签的房屋买卖合同中对逾期办证的违约金的约定有总房价款的百分之五、万分之一、日万分之三、日万分之一等多种情形，因此，对于本案被告所应承担逾期办证的违约金的数额，应当结合实际情况和有关商业习惯来确定，一审法院酌情确定不应超过涉案房屋总价款的3％即计人民币21529.41元。本案中，从被告逾期办证的违约之日即2017年5月18日起计算至原告起诉时止，违约金累计总额已超过涉案房屋总价款的3％，故本案违约金总额以涉案房屋总价款的3％为限即计算21529.41元。以上两项合计违约金37432.57元。诉讼中，原告申请追加付誉华、张海峰等人为本案被告参加诉讼，经审查缺乏法律根据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第一款及有关法律之规定，判决：一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告吴秀敏、龚江峰办理位于修水县城南新区奥林华府7栋2-1603房的产权登记手续；二、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告吴秀敏、龚江峰支付违约金37432.57元；三、驳回原告吴秀敏、龚江峰的其他诉讼请求。案件受理费2526元，由原告吴秀敏、龚江峰负担726元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担1800元。本院二审期间，上诉人吴秀敏、龚江峰提交企业信息一份，拟证明被上诉人减少注册资本时没有通知债权人，该减资行为影响被上诉人的履行能力。被上诉人华联公司经质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，证明目的不认可，因为公司的股东资本减少或增加是依照公司法的规定，是股东的权益，无需通知他人。对一审查明的相关事实，当事人未提出异议，本院予以确认。本院认为，围绕双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人吴秀敏、龚江峰请求按照合同约定计算逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉请能否成立；二、上诉人吴秀敏、龚江峰请求追加被上诉人华联公司股东付誉华等八人为共同被告并承担连带责任的诉请应否支持。针对上述争议焦点，本院分别作出如下论述：关于焦点一。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人华联公司应于2015年12月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给上诉人，逾期未交付超过30日，且上诉人同意继续履行合同的，被上诉人应按日计算向上诉人支付全部房价款万分之三的违约金。该合同另约定，被上诉人未能在涉案房屋交付之日起90日内取得房屋的所有权证书，且上诉人不解除合同的，自被上诉人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被上诉人应按日计算向上诉人支付全部房价款万分之三的违约金。对此，被上诉人华联公司以约定的逾期交房违约金、逾期办证违约金明显过高为由请求减少。本院认为，违约金是由当事人协商确定，是法律确立的合同自由原则或意思自治原则的具体体现。双方根据真实意思自由签订商品房买卖合同约定的逾期交房违约金和逾期办证违约金，应当予以尊重，不应轻易否定其效力。当事人认为违约金过高要求调整，应由违约方即本案的被上诉人华联公司对损失过高进行举证，首先确定因违约造成的损失，在确定损失后，如果违约金的数额超出损失的30%，则可以认定为过分高于损失，人民法院可酌情调整到30%以内。被上诉人华联公司提出的以有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定逾期交房损失赔偿额，缺乏法律依据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定是针对合同当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的法定计算标准，本案合同当事人对逾期交房违约金数额的计算方法有明确约定，即按日计算向上诉人支付全部房价款万分之三的违约金。一审法院以鉴定意见作为依据确定双方诉争的违约金数额，有失妥当，本院予以纠正。有鉴于此，被上诉人华联公司未能提供充分证据证明自己的主张，应当承担举证不能的不利后果。被上诉人华联公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任，即被上诉人华联公司应向上诉人支付逾期交房违约金89562元[717647元×0.03%×416日（从合同约定的房屋交付期限届满之次日即2015年12月31日起计算至实际交付之日即2017年2月18日止）]。同理，一审法院按房屋总价款的3%酌定被上诉人逾期办证的违约责任不当，本院亦予纠正。被上诉人华联公司向上诉人交付涉案房屋后，未按照合同约定的期限为上诉人办理产权证书，被上诉人应对此承担逾期办证的违约责任，即被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金21744元[717647元×0.03%×101日（从合同约定的办证期限届满之次日即2017年5月20日起暂算至2017年8月28日]，剩余违约金按上诉人已付购房款717647元以日万分之三的标准计算至实际办证之日止。上诉人的该项上诉请求，虽逾期天数计算错误，但其起诉金额与应给付的逾期交房违约金、逾期办证违约金一致，故本院予以维持。关于焦点二。上诉人吴秀敏、龚江峰提出的追加被上诉人华联公司的股东作为共同被告参加诉讼，由股东在减资范围内承担涉案债务连带补充赔偿责任的上诉请求，本院认为，被上诉人在进行注册资本减资行为时，上诉人是否对被上诉人享有债权尚未确定，且上诉人并无证据证明被上诉人的减资行为已实际影响其债权的实现，故对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，吴秀敏、龚江峰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持江西省修水县人民法院（2017）赣0424民初2434号民事判决第一项，即“一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告吴秀敏、龚江峰办理位于修水县城南新区奥林华府7栋2-1603房的产权登记手续；”撤销江西省修水县人民法院（2017）赣0424民初2434号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人江西省华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人吴秀敏、龚江峰支付逾期交房违约金89562元；四、被上诉人江西省华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人吴秀敏、龚江峰支付逾期办证违约金21744元，剩余违约金按上诉人已付购房款717647元为基数以日万分之三的标准从2017年8月29日起计算至实际办证之日止；五、驳回上诉人吴秀敏、龚江峰的其他诉讼请求。一审案件受理费2526元，二审案件受理费2333元，合计4859元，由上诉人吴秀敏、龚江峰负担859元，由被上诉人江西省华联房地产开发有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长  陈江颖审判员  熊 涛审判员  周 炜二〇一八年五月十四日书记员  陈沁榕