广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0802民初524号 原告：贵港市港北区贵城街道登龙桥社区居民委员会。地址：贵港市港**江北东路**。 法定代表人：李金生，主任。 委托诉讼代理人：黄益初，贵港市郁州法律服务所法律工作者。 被告：谭志亮，男，1968年8月13日出生，汉族，住贵港市。 委托诉讼代理人：覃玉莲、林家如，均系广西正大五星律师事务所律师。 原告贵港市港北区贵城街道登龙桥社区居民委员会（以下简称登龙桥社区）诉被告谭志亮租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月23日受理后，依法适用简易程序于2018年4月16日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄益初、被告谭志亮的委托诉讼代理人林家如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2013年10月30日及2015年1月29日签订的协议书；2、被告支付从2014年12月27日至2017年12月26日的房屋租金734000元及逾期违约金4018635元（逾期违约金以734000元为基数，按日万分之五计，从2015年2月1日计至2018年1月31日计算）。事实与理由：2013年10月30日，原、被告经协商一致，签订了一份房屋租赁协议书，协议书约定原告将属其所有的贵港市间临街铺面，占地面积约800平方米，建筑面积703.5平方米由被告进行投资改造成三层，出租给被告经营使用。租用期限为2014年8月1日起至2031年7月30日止。租期为17年，从2014年8月1日起至2017年7月30日止，每年租金12.8万元，以后每三年递增5%，2017年8月1日起至2021年7月30日，每年租金13.44万元。2021年8月1日起至2024年7月30日止，每年租金14.12万元，2024年8月1日起至2027年7月30日止，每年租金14.83万元，2027年8月1日起至2031年7月30日止，每年租金15.5715万元，2015年1月29日，原被告又协商，双方签订补充协议，协议约定，原告于2014年12月27日前按协议书的约定，从2014年12月27日起至2018年12月27日止，每年租金为28.8万元（租金每间1500元），之后每四年租金按10%递增。2018年12月27日起至2022年12月26日止，每年租金为31.68万元，从2022年12月27日起至2026年12月26日止，每年租金为34.848万元，从2026年12月27日起至2030年12月26日止，每年租金为38.3328万元，从2030年12月27日起至2031年12月26日止，每年租金42.166万元。同时还约定以上租金于每年2月1日前交清当年的租金，如逾期每天加收5‰的违约金。租赁期至2031年7月30日止。双方2013年10月30日签订的协议书与本协议书有冲突的，按补充协议执行。合同签订后，原告已将租赁房屋交付给被告，被告于2014年5月6日支付给原告6万元，2015年2月15日支付给原告7万元。之后，原告多次追讨未果，遂诉至法院。 被告谭志亮辩称：1、不同意解除双方2013年10月30日签订的协议，同意解除2015年1月19日双方签订的补充协议，租金按2013年10月30日签订的协议计算；2、原告在没有与案外人徐丽荣解除合同的情况下，又就涉案铺面与被告签订租赁协议，导致原告与被告双方的合同无法履行，原告已构成违约。由于原告的违约，徐丽荣要求原告支付违约金200万元，被告已替原告垫付了200万元的违约金，因此该垫付款应抵扣租金。被告不需要承担违约责任；3、被告垫付违约金后，原告仍不肯将铺面交付给被告使用，利用被告已投入大量资金没有退路的情况下，要求与被告签订补充协议，将租金从原协议约定的12.8万元每年提高到28万元每年，被告在当时已投入大量资金的情况下不得补签的补充协议；4、原告主张的违约金过高。被告认为，替原告垫付违约金200万元及签订补充协议，对被告是显失公平的，不符合我国合同法公平原则和诚实信用原则。因此原告的诉讼请求不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原告登龙桥社区（甲方）与被告谭志亮（乙方）签订了一份《协议书》，协议书内容为：就乙方对永隆市场前排商铺承包给乙方进行投资、改建成三层建筑（15层基础）、经营、使用，1、甲方同意将金港大道永隆市场属甲方的14间临街铺面、占地面积约800平方米、建筑面积703.5平方米出租给乙方。租用期限为2014年8月1日起至2031年7月30日止，租期为17年；2、租金：从2014年8月1日起至2017年7月30日止，每年租金12.8万元，以后每三年递增5%；2017年8月1日起至2021年7月30日，每年租金13.44万元；2021年8月1日起至2024年7月30日止，每年租金14.12万元；2024年8月1日起至2027年7月30日止，每年租金14.83万元；2027年8月1日起至2031年7月30日止，每年租金15.5715万元；3、甲、乙双方签订协议之日起乙方十天内付甲方6万元作为定金；4、乙方每年开始必须在8月15日前交清当年租金，如不按时交租金，超过一个月，按每日5‰计算违约金，超过二个月则合同自然终止，所有建筑物归甲方所有。 2015年1月29日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份《补充协议》，约定，1、甲方于2014年12月27日前按《协议书》的约定，把位于贵港市间临街铺面和东面2间空地交给乙方租用管理；2、乙方要在2015年12月31日前按《协议书》中的约定，完成对上述的14间临街铺面（一层）和临街铺面东面2间空地，共16间铺面在原位置整体向北后退5米进行改建成四层楼房完成建好；3、从2014年12月27日起至2018年12月27日止，每年租金为28.8万元（租金每间1500元），之后每四年租金按10%递增；2018年12月27日起至2022年12月26日止，每年租金为31.68万元，从2022年12月27日起至2026年12月26日止，每年租金为34.848万元，从2026年12月27日起至2030年12月26日止，每年租金为38.3328万元，从2030年12月27日起至2031年12月26日止，每年租金42.166万元。同时还约定以上租金于每年2月1日前交清当年的租金，如逾期每天加收5‰的违约金，超过二个月则合同自动中止，所有地上建筑物归甲方所有；4、租赁期满（即到2031年7月30日止），乙方将协议中的共16间铺面地上所有建筑物完整无缺交给甲方，乙方的债务和债权与甲方无关；5、双方2013年10月30日签订的协议书与本协议书有冲突的，按补充协议执行。合同签订后，原告已将租赁房屋交付给被告，被告于2014年5月6日向原告支付6万元租金，2015年2月15日向原告支付7万元租金。之后，原告多次追讨未果，遂诉至法院。 另查明，原告分别于2010年6月17日、2010年12月25日与案外人徐丽荣签订《铺面承包协议》、《铺面承包补充协议》，约定：1、原告把位于站对面（即永隆市场临街铺面）14间给徐丽荣承包管理使用，承包期四年，即从2010年8月1日至2014年8月1日，铺面14间每年租金为100800元，按季度交，每一个季度月头1—3号交一次租金，先交租金后再使用；2、承包期间未满，如原告终止合同，赔偿乙方损失5万元，如徐丽荣方中途退出，则赔偿损失5万元。补充协议再约定：原4年租期的基础上再延长6年租期（即铺面租期由4年变更为10年），延长的租期从2014年8月2日起至2020年8月1日止，其中，2014年8月2日至2017年8月1日的租金为每间每月700元，2017年8月2日至2020年8月1日的租金为每间每月800元，租金交付方式与交付时间参照原铺面签订的2010年6月17日签订的铺面承包协议。铺面承租期间，双方均不能任意终止合同，否则，违约一方应赔偿另一方因此遭受的一切损失，原铺面承包协议第九条与本条有冲突的，应以本条约定的补充协议为准。 2014年12月17日，原告登龙桥社区（甲方）、被告谭志亮（丙方）与案外人徐丽荣（乙方）签订一份《协议书》，约定租赁期间，甲方未经乙方同意擅自将上述铺面、楼面及空闲地于2013年10月30日重租给丙方，以致铺面重复出租，并责令乙方于2014年8月1日起停业，造成乙方重大经济损失；1、丙方在本协议签订前一次性支付给乙方损失补偿费（具体损失补偿费由乙方与丙方协商确定），补偿费与甲方无关；2、丙方按约定足额支付损失补偿费给乙方后，乙方与甲方签订的《铺面承包协议》和《铺面承包补充协议》自行终止，乙方将所承包的14间铺面（包括铺面楼面及属居委会铺面的所有空闲地）交回给甲方，由甲方将该14间临街铺面交给丙方使用，甲、丙双方应按照2013年10月30日签订的原协议履行。签订协议书后，被告谭志亮向案外人徐丽荣支付200万元作为徐丽荣的损失费。 以上事实，有2013年10月30日协议书，2015年1月29日补充协议书，土地使用权证书，汇款凭证，催款通知，法人代表证明书、铺面承包协议，铺面承包补充协议，协议书，协议书、记账凭证、工行转账凭证、银行明细清单，协议书等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 本院认为，原告登龙桥社区与被告谭志亮之间签订的《协议书》、《补充协议》是当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告依约向被告谭志亮交付了租赁房屋，被告应按约向原告支付租金，被告未按约履行，存在拖欠租金的行为，可通过诉讼实现租金的收益，但不构成根本性违约。原告请求解除双方于2013年10月30日签订的《协议书》及2015年1月29日签订的《补充协议书》，本院认为该两份协议书签订的租期届满都是至2031年7月30日，属于长期租赁合同，且被告从2014年12月27日开始在该商铺投入大量资金进行投资建造，解除合同严重造成被告的经济损失，因此，根据合同约定及被告违约的程度，原告的该项诉讼请求，理由不充分，不予以支持。 关于本案的租金，根据《补充协议》，本案被告应从2014年12月27日起向原告支付租金，至2017年12月26日，租金按每年28.8万元计，合计为864000元，再扣减被告已支付的租金13万元，故被告谭志亮尚欠原告从2014年12月27日至2017年12月26日期间的租金共计为734000元，因此，原告诉请被告支付从2014年12月27日至2017年12月26日期间的租金共计734000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金，根据约定，被告逾期支付租金，每天加收5‰的违约金。现原告主张以734000元为基数，按日万分之五计，从2015年2月1日计至2018年1月31日，根据合同约定租金于每年2月1日前交清当年的租金，每年租金为288000元，结合被告所交的租金及原告的诉请，本案的违约金应按分段进行计算，具体为：2015年2月2日至2015年2月14日的违约金为1482元[（288000元-60000元）×0.5‰/天×13天]；2015年2月15日至2018年1月31日的违约金为117720元[（288000元-70000元）×0.5‰/天×1080天]；2016年2月2日至2018年1月31日的违约金为105120元（288000元×0.5‰/天×730天]；2017年2月2日至2018年1月31日的违约金为52560元（288000元×0.5‰/天×365天]；以上合计被告谭志亮应向原告支付违约金为276882元，超出部分，不予支持。 关于被告谭志亮抗辩，被告系替原告垫付200万元违约金给案外人徐丽荣，该垫付款应抵扣租金，以及所签订补充协议对被告是显失公平的，不应支持原告诉讼请求的意见，根据合同相对性，本案系原告与被告谭志亮之间的房屋租赁关系，根据被告提交的证据不足以证实被告系替原告向徐丽荣支付200万元，且双方所签订的租赁协议也没有约定该款项可以抵扣租金，因此，对被告的抗辩意见不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告谭志亮向原告贵港市港北区贵城街道登龙桥社区居民委员会支付租金734000元及违约金276882元； 二、驳回原告贵港市港北区贵城街道登龙桥社区居民委员会的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15022元，减半收取计7511元，由被告谭志亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费15022元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇一八年五月三十日 书记员  张蓝月