安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0304民初305号 原告：夏永娟，女，1979年11月27日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，现住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：蒋都明，蚌埠市禹会区长青法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐红凌，蚌埠市禹会区长青法律服务所法律工作者。 被告：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路**，统一社会信用代码9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙浩，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所（实习）律师。 原告夏永娟与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏永娟及其委托诉讼代理人蒋都明、徐红凌，被告荣盛公司委托诉讼代理人孙浩、迟小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏永娟诉称：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金46641.42元（违约金自2016年7月1日至产权证实际办理之日止，暂时按431865元×0.02%/日×540天计算）。事实和理由：2013月9月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201309060045），该合同载明：“原告为买受人；被告为出卖人；原告以按揭方式购买被告开发的荣盛·锦绣香堤8号楼2单元11层02112号房屋，建筑面积79.44平方米，房屋总价款436314元（购房发票载明房屋实际建筑面积78.63平方米，房屋总价款431865元）；被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，并约定交房后360日内办理产权证，逾期每日按已付房价款的0.02%支付违约金等。”同日，原告签订了一份委托书并经安徽省蚌埠市众信公证处公证，原告委托被告为原告的合法代理人，全权代表原告到房屋管理部门办理并领取上述房屋的房地产权证、国有土地使用证、房地产他项权证。2015年6月30日，被告将涉案房屋交付原告使用，原告将办理产权证书的个人资料交予被告，并于入住当日向被告全额交清了房屋契税、公共维修基金和办证费用，之后敦促被告为原告早日办理房屋所有权证，而被告却以各种理由推诿，一拖再拖，至今未能给原告办理房屋所有权证。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付逾期办理房屋所有权证的违约金。为了维护原告的合法权益，原告遂诉至人民法院，请求判如所请。诉讼中，原告认可被告已经于2018年2月7日办理完毕涉案房屋的产权登记，并撤回判令被告立即为原告办理房屋所有权证的诉讼请求。本院予以准许。 被告荣盛公司辩称：1、原告是办理涉案房屋权属证书的法定义务人；在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，原告与被告之间存在委托与受托的代理关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，办理涉案房屋权属证书是原告的法定义务。而因原告系通过按揭贷款方式购买涉案房屋的，被告须替原告向相关按揭银行交纳一定数额的保证金、承担阶段性还款保证责任，为确保原告能配合办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书，以便被告免除阶段性保证责任、取回为原告担保而提交给银行的保证金，特由原告委托被告代为办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书。在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，被告与原告之间形成的是一种委托代理关系，故而，双方的相应权利义务应该基于委托代理关系进行确定。在办证过程中，被告系代原告向登记机关共同申请办理证书，而进行房屋产权登记并非被告的单方义务，被告为完成代理事项而产生的结果应归于委托人即原告承受，将未能及时办得权属证书的责任仅归咎于被告显然有失公平。2、在关于涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告依法依约承担特定的合同义务——即将涉案房屋初始登记申请材料在一定期限内提交至产权登记机关，唯有被告违反该义务方为原告逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。因商品房系不动产，开发商不仅负有交付商品房的义务，还要确保商品房产权登记于开发商名下，如此，开发商对商品房的所有权拥有方式才能由基于合法建设取得转变为不动产初始登记后取得，进而，商品房的权属证书方能由开发商名下转移至购房者名下。根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定被告保证涉案房屋所有权可以转移至原告名下的合同义务是：“在商品房交付360日内，将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料（即涉案房屋的初始登记申请材料）报产权登记机关备案”（此即为涉案房屋的初始登记申请）。否则，因被告的责任而逾期将初始登记申请材料提交至产权登记机关，被告应“按已付房价款的日0.02%向买受人（即原告）支付违约金”。对于原告未能取得权属证书，被告承担责任仅为2016年8月3日之前。原告错误理解了该条约定。结合《商品房买卖合同》第八条关于涉案房屋交付的约定，被告应在2016年7月1日前将涉案房屋的初始登记申请材料提交至产权登记机关。实际履行中，被告于2016年8月3日提交涉案房屋初始登记申请材料的。被告确有违约，但依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告仅应向原告支付2016年7月1日至2016年8月3日期间的违约金。3、无论是按照委托代理关系，还是按照商品房买卖合同关系，原告都无权要求被告承担2016年8月3日以后原告未取得涉案房屋权属证书的违约责任。因为在商品房买卖合同关系中，被告在涉案房屋初始登记申请材料提交完成取得不动产登记收件单之日，即完成所有出卖人的义务，在此后办理产权证书的阶段，被告仅是协助义务，在不能归结为被告原因时，原告未取得涉案房屋权属证书不能要求被告承担违约责任。而在委托代理关系中，被告系无偿为原告涉案房屋权属证书办理的代理人而并非产权登记机关，被告仅是代原告向产权登记机关申请办理涉案房屋的权属证书，无法决定产权登记机关的办事流程和办证期限；此外，原告出具的公证委托书并未载明被告的义务，也未载明被告责任，实际上，原告是否取得涉案房屋的权属证书皆不影响其权益，反而会导致被告因原告未取得涉案房屋的权属证书而自身权益受损的情况出现，故而原告无法依据委托关系要求被告承担违约金，更何况，被告已履行了委托事项，代原告向产权登记机关申请办理涉案房屋的所有权证书。4、被告已代原告向产权登记机关申请办理涉案房屋的所有权证书，且涉案房屋的所有权证书已经产权登记机关办理完结现已取得，可知被告确在依约为原告履行办证义务，但行政机关行使登记办证的审批权力系其自身决定，并不是被告所能影响。 经审理查明：2013月9月6日，夏永娟与荣盛公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定夏永娟购买荣盛公司位于蚌埠市荣盛·锦绣香堤小区预售商品房一套，所售房屋为项目中第8栋2单元11层02112号，建筑面积共79.44平方米，单价为每平方米5492.37元，总价款为人民币436314元，付款方式为按揭付款，即买受人于签订合同当日向出卖人付清首付房款（人民币）壹拾叁万壹仟叁佰壹拾肆元整，余款（人民币）叁拾万零伍仟元整应于2013年9月9日前办理完银行按揭手续。其中，该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代为买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。该《商品房买卖合同》及《锦绣香堤商品房买卖签约补充协议》还就交接、物业服务等作出约定。同日，经蚌埠市众信公证处公证，夏永娟向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表夏永娟到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的国有土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需规费由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。 2015年6月17日，夏永娟作为付款人的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为431865元。2015年6月29日，夏永娟向相应公司缴纳契税、产权证费、土地证等费用，并缴纳了物业费、电费等费用。2015年7月23日，荣盛公司为夏永娟缴纳契税。2017年3月7日，荣盛公司为夏永娟缴纳维修资金。2017年12月6日，通过换票的方式，荣盛公司向夏永娟出据收据收取产权证费、土地（证）费。 夏永娟与荣盛公司均认可房屋交付的时间并认可逾期办证的起算时间自2016年7月1日。2016年8月3日，蚌埠市不动产登记中心以《不动产登记收件单》的形式确认收到荣盛公司申请坐落在荣盛.锦绣香堤8号楼不动产商品房首次登记，并确认收到荣盛公司提交的《不动产登记申请表》、《不动产测绘报告》等11份材料。2016年9月25日，蚌埠市不动产登记中心核实荣盛公司权属，并发给不动产权利证书〔皖（2016）蚌埠市不动产权利证明书第0021259号〕。2017年1月12日，蚌埠市不动产登记中心就夏永娟该买受人的购房事宜出具《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》。2018年2月7日，涉案房屋已经办理皖（2018）蚌埠市不动产权第0007546号权属证书。 以上事实有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》、《锦绣香堤商品房买卖签约补充协议》、《公证书》、购房发票、收据、交房记录表、不动产登记收件单、不动产权属证明材料，双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。在对于房屋权属证书的办理没有特别约定的情况下，办理房屋权属证书的义务主体并非简单的主办和协办关系，而是相互补充的关系。但是，办理完毕房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务。办理房屋初始登记（大产证）是办理转移登记到购房者名下的单独房屋产权（小产证）的前提条件。本案中，荣盛公司在向夏永娟交付房屋时，大产证并未办理完毕，而在《商品房买卖合同》第十五条产权登记部分约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……，该约定虽然特别约定了荣盛公司的办理房屋权属证书的义务，但是没有明确报备的资料只指是大产证，还是包含小产证。本院认为，在没有明确约定大产证或小产证的情况下，对合同约定的内容有不同理解时，应当根据合同所使用的语句、合同目的、习惯及诚信原则确定该条款的真实意思。故本院分析如下：该条中对于夏永娟以按揭方式购房的情况，还约定了“买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代为买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证”，并结合公证书公证的事项，可见荣盛公司明知其有为夏永娟代办产权证、房地产他项权证的义务；在由荣盛公司代办产权证、房地产他项权证的情形下，夏永娟所关注的应当是小产证在什么期限内能办至其名下，而具体什么时候办理大产证并非夏永娟所关注。如仅仅认为该期限为办理大证，而办理小证却没有约定期限，显然不符合签订房屋买卖合同的合同目的；此外，该条中亦约定了“买受人未按照上述约定的日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。”可见夏永娟提供的办证资料应该是其办小产证的资料，而不会是办大产证的资料，在约定夏永娟迟延交付办小产证资料要承担责任的情况下，而认为荣盛公司对于办小产证没有合同约定，且不承担责任也有违合同公平原则；最后，荣盛公司在房屋交付时即收取夏永娟产权证费、土地证费等费用的行为，亦可知荣盛公司的该条约定的真实意思是办理小产证。基于上述理由，本院认为双方合同约定的报备资料包含办理小产证资料。荣盛公司未能在合同条款约定的时间内办理完毕约定的事项应当承担逾期办证的违约责任。夏永娟主张违约金自2016年7月1日起算，不违反合同约定，本院予以准许。但荣盛公司代办义务为合同约定的“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”即完成了代办义务，夏永娟主张违约金应计算至产权证实际办理完毕之日止，有违合同约定，本院不予支持。经本院核实荣盛公司向蚌埠市不动产登记中心报备夏永娟户办理小产证资料的时间为2017年1月12日。本院计算荣盛公司对夏永娟承担逾期办证责任的截止时间应为该2017年1月12日。 综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付原告夏永娟（逾期办证）自2016年7月1日起以431865元为基数以日0.02%计付至2017年1月12日的（逾期办证）违约金； 二、驳回原告夏永娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费966元，减半收取483元，由原告夏永娟承担83元，被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司承担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 员  王江 二〇一八年五月三十日                                         法官助理  迟郑国                                         书 记 员  袁静