江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初4202号原告：南京中原房地产中介有限公司，统一社会信用代码91320104555503453Q，住所地南京市鼓楼区中山东路90号7W1室。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：高子晗，女，南京中原房地产中介有限公司员工。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。被告：叶智超，男，1989年1月30日出生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘璠，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）与被告叶智超居间合同纠纷一案,本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序,于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人高子晗、陈志毅，被告叶智超及其委托诉讼代理人刘璠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提出诉讼请求：被告支付佣金55000元。事实和理由：2016年9月29日，原、被告及案外人签订了《房地产买卖中介合同》，约定原告将案外人名下位于本市鼓楼区润江路3号2幢1单元1401室房屋居间中介卖于被告，被告应于2016年12月31日前支付佣金55000元。原告在订立上述合同后，为被告诚恳服务没有任何过失之处，但被告以政策调整造成合同无法继续履行为由拒绝支付佣金。被告的违约行为致使合同目的无法实现，严重损害原告利益，遂诉至法院，请求判如所请。被告叶智超辩称，1.润江路3号2幢1单元1401室房屋系被告通过其他中介公司看房后相中，仅是通过原告签订了《房地产买卖中介合同》，因原告未及时安排进行网签，未及时告知政策调整，签订后一周内因为“限购”政策导致无法继续履行合同，原告未按合同约定履行相关义务，被告有权拒付佣金；2.《房地产买卖中介合同》已经三方协商一致解除，《解除协议书》中明确约定被告无需支付原告佣金；3.如果《解除协议书》效力存在瑕疵，被告亦应根据原告实际付出的工作量支付部分居间报酬而非佣金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了《房地产买卖中介合同》、看房确认书、佣金确认书，被告提交了《解除协议书》、房屋产权证、离婚证、南京市人民政府办公厅文件。本院依法组织双方进行证据交换及质证，双方对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，徐壮丽（委托方、出售房、甲方）、叶智超（委托方、买受方、乙方）与中原公司（受托方、中介、丙方）签订了《房地产买卖中介合同》（编号0003404），约定甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致；甲方委托丙方出售南京市鼓楼区润江路3号2幢一单元1401室房屋（建筑面积139.83平方米，丘号：058526-X-80，以下简称涉案房屋），代办产权转移、房屋交付等相关事宜，房屋售价为6500000元；乙方应于合同签订当天支付甲方定金150000元，2016年10月15日前追加定金50000元，首付款1500000元（含已支付的定金200000元）于2016年11月20日前支付；第二期房款1500000元于2016年10月10日前向银行申请贷款，贷款不足部分，乙方补足，第三笔2000000元于2016年12月25日前支付甲方；剩余1450000元于2017年元月31日前支付，尾款50000于甲方将户籍迁出之日交付；乙方委托丙方购买案涉房屋，代办产权证、房屋交付等相关事宜；乙方应根据合同约定的委托、代办事项，按时支付租金和代办费用等；丙方应认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务；丙方派姜言玲经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内指导监督所委托的事项；丙方应根据专业知识和工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.与他人串通，损害甲、乙方利益的；3.故意隐瞒，提高委托标的利差；4.其它过失影响甲、乙方交易的；三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金和代办费的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为；上述违约行为方，分别支付给各守约方违约金为标的额10%，计650000元，违约方给各守约方造成其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿等等。合同签订后，叶智超向徐壮丽支付定金150000元。同日，原、被告签订佣金确认书，被告应于2016年12月31日前支付原告佣金55000元。2016年10月27日，徐壮丽（甲方、出售房）、叶智超（乙方、买受方）、中原公司（丙方、中介方）签订《解除协议书》约定，2016年9月29日甲、乙、并三方签订的《房地产买卖中介合同》因政策原因已无法继续履行，现三方协商：甲方不予退还乙方已支付的150000元定金，待上述所有款项支付完毕后原合同予以解除，三方就该房产的本次交易再无其他任何争议，且互不追究其他任何法律责任，本协议一式三份，甲、乙、并三方各持一份，经三方签章后即告生效。第三条关于佣金的支付方、支付时间及金额处均用“/”标注。甲方处徐壮丽签名，注明身份证号，落款日期：2016年11月10日；乙方处叶智超签名，注明身份证号，落款日期：2016年10月27日；丙方处落款：中原地产梁玉桥，落款日期：2016年11月10日。2016年10月5日，南京市人民政府办公厅出台《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》（宁政办发【2016】143号）载明，本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房等等，自2016年10月6日起执行。坐落于南京市××华彩××室（丘号：057100-XIII-70）以及南京市江宁区秣陵街道天元东路188号恒安嘉园2幢301室（丘权号：11243055-III-13）登记的权利人为叶智超。叶智超于2016年9月27日离婚。庭审中，通过电话联系梁玉桥称：其系叶智超与徐壮丽房屋买卖居间活动实际经办人。2016年9月29日，买卖双方签订了合同，叶智超支付了定金150000元，随后就是十一假期。在10月6日政府出台“限购”政策，叶智超离婚后带着孩子，在江宁和鼓楼已经有两套房子了，在“限购”的范围内，无法继续履行合同了。买卖双方就签订了《解除协议书》约定，已支付的定金150000元卖方不返还，双方互不追究责任。梁玉桥在取得店长姜言玲同意后，在《解除协议书》丙方处签名。梁玉桥只是大概的了解《解除协议书》的内容，其签名的目的是见证买卖双方解除合同的过程，梁玉桥认为其仅是公司业务员，无权代理公司作出任何行为，关于《解除协议书》丙方处“梁玉桥”签名的真实性，原、被告双方均无异议。原告认为梁玉桥作为公司的业务员，无法代理原告解除居间合同，梁玉桥对内容不知晓，更何况原告并未在此《解除协议书》加盖公章。被告认为，《解除协议书》合同样本系原告提供，经三方协商一致解除买卖中介合同，系三方真实意思表示。梁玉桥作为实际经办人签字，被告有理由相信其代表原告的真实意思。因双方当事人意见分歧较大，致本案调解未果。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，中原公司、叶智超及卖方于2016年9月29日签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，在上述合同中，中原公司与叶智超之间实质上形成的是居间合同关系，该居间合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然事实代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，梁玉桥作为涉案房屋居间行为的实际经办人，在“限购”政策出台后，买卖双方无法继续履行合同的情况下，在《解除协议书》丙方处签名“中原房产梁玉桥”，被告有理由相信其行为代理原告，梁玉桥的行为构成表见代理，对原告有约束力。《解除协议书》中明确约定，定金150000元（已实际支付）卖方不予返还，关于佣金的约定部分均以“/”方式标注，且明确三方就该房产的本次交易再无其他任何争议，且互不追究其他任何法律责任。即便该《解除协议书》范本非原告提供，原告在该协议书签名日期（2016年11月10日）迟于被告签署日期（2016年10月27日），此期间原告有充足的时间了解协议书内容或提出异议，故原告以梁玉桥系无权代理且对协议书内容不知晓为由否认《解除协议书》效力无事实依据。本院认定《解除协议书》系原、被告真实意思表示，明确被告无需支付佣金，且明确双方无其他争议，互不追究责任，故原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告南京中原房地产中介有限公司诉讼请求。案件受理费1175元，适用简易程序减半收取计588元，由原告南京中原房地产中介有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  余敏二〇一八年五月二日书记员  朱可