新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0103民初1421号原告(反诉被告)：杨冬生，男，1965年6月28日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：马桂奇，新疆桂奇律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴兵，男1951年6月2日出生，汉族，喀什地区检察院退休干部，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告杨冬生与被告吴兵合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告杨冬生的委托诉讼代理人马桂奇、被告吴兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨冬生向法院提出诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告继续履行2014年10月11日和2015年4月23日签订的房屋买卖合同；2、请求被告支付拖欠房款1000000元；3、请求被告支付违约损失房款利息180000元；4、请求被告支付违约金2000000元；5、请求被告支付土地出让金502900元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告将位于乌鲁木齐市沙依巴克区老满城街十一巷99号1单元一楼、二单元1楼和2楼400平方米、五单元由南向北第二个车库50平方米及商铺卖给原告，双方分别在2014年10月11日签订了《商铺买卖协议》，2015年4月23日签订了《房屋买卖协议》两份，原告按照约定将房屋交付给被告使用，并且给被告办理了房产过户等手续，被告违反合同约定，至今欠付原告1000000元房款未付，原告多次索要未果，故诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。被告吴兵辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。对第一项诉讼请求我同意继续与原告方履约；第二项诉讼请求，我不认可，我跟本不欠他钱，我没有违约；第三项我没有违约，所以也不存在违约损失利息；第四项我没有任何违约，是原告有四项违约行为；第五项在合同中已明确约定，一切过户费用均由原告支付，根据《合同法》第六十四条规定，土地出让金应由原告支付。被告吴兵反诉称，1、请求法院依法判令原告限期交付959.71平方米的土地和土地证；2、请求法院依法判令原告交付250平方米商铺和200平方米地下室；3、请求法院依法判令原告立即改造交付水电；4、请求法院依法判令原告赔偿违约金4080000元、5、请求原告依法承担反诉费用。事实与理由：被告吴兵为了投资一个宾馆，购买原告在沙区，沙区换热站楼上950平方米现铺和200平方米地下室及959.71平方米土地，全款5080000元。被告与原告签订了两个买卖合同，被告按照两个合同约定付清了购房款4080000元，而原告只交付了部分700平方米房屋，也不改造移交水电，被告的违约行为给原告造成了巨大的损失，被告故诉至法院，请求法院支持被告的诉讼请求。原告杨冬生辩称，不同意反诉人第一项请求，土地已交付，办理土地证是双方的，我们只有配合义务；第二项诉求已经交付了；第三项诉求，我们没有这个义务；第四项我们不同意，我们不存在违约行为，且违约金严重过高，我们要求以对方实际造成的违约行为为主，请法庭予以调剂，答辩完毕。本院经审理认定事实如下：2014年10月11日原告杨冬生与被告吴兵签订《商铺买卖合同》，该合同载明：“一、甲方（杨冬生）自愿将坐落于乌市老满城街十一巷99号内换热站旁的自己的地上一层叁百平方米商铺、贰佰平方米地下室，以贰佰万元整卖给乙方（吴兵）此款中含土地证和房产证的全部过户费用。此商铺为国有商业用地，面积为450平方米，过户给乙方的儿子吴小晶，其过户手续由甲方全权办理。二、交接方式由乙方一次性付清壹佰伍拾万元整的同时，甲方将此商铺和地下室交给乙方所有。剩余伍拾万元等待甲方给乙方办结土地证和房产证时由乙方一次性付清。三、甲乙双方不得违约，如有违约应赔偿对方全部购房款的双倍及损失。”同年10月13日，被告向原告支付合同款1500000元，原告给被告出具的收条一张，该收条载明：“今收到吴兵购叁百平方商铺贰佰平方地下室。壹佰伍拾万元正”。2015年4月23日，原、被告签订《房屋买卖协议》，该协议载明：“一、甲方（杨冬生）现将沙依巴克区老满城街南十一巷99号一单元一楼200平方、二单元1楼和2楼400平方、五单元由南向北第二个车库50平方米，商铺共计650平方，价格共计308万元整。该650平方商铺只有72平米的商铺产证过户给乙方的儿子吴小晶。土地面积不低于700平方过户给乙方的儿子吴小晶。二、第一单元和第二单元的楼顶由乙方负责管理，第三、四、五单元的楼顶由甲方负责。三、乙方在之前购买的3单元的地下室将调换为2单元的地下室。四、买卖全部完成后，甲方为防止将来水电暖发生纠葛，乙方必须同意改造水电。改造费用由甲方承担，乙方必须按国家计价标准支付水电暖的费用。五、交付方式：该协议达成后，乙方需立即支付甲方258万元整，同时甲方将600平方米商铺交付给乙方所有，其第五单元的50平方米的车房先不交付给乙方使用。待甲方将房产及土地过户给乙方的儿子吴小晶之后，乙方将剩余50万元在三个月内付给甲方后，甲方将50平方车库交给乙方所有，否则按违约处理。六、甲方双方不得违约，如有违约，应赔偿对方购房款的双倍损失。”同年4月27日，被告向原告支付合同款258万元，原告给被告出具收据一张载明：“今收到吴兵买650平方米商用房的款258万元，余款五十万元，在三个月内付清，一切过户费由甲方负担。”另查明，原告未按照《商铺买卖合同》约定向被告交付沙依巴克区老满城街南十一巷99号2单元200平方米地下室；原告未按照《房屋买卖协议》约定向被告交付沙依巴克区老满城街南十一巷99号一单元一楼200平方米商铺。原告还未交付沙依巴克区老满城街南十一巷99号五单元由南向北第二个50平方米车库。本院认为，原告杨冬生与被告吴兵签订的《商铺买卖合同》、《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人双方应当全面履行合同约定的义务。关于本诉原告的各项诉讼请求，原告请求判令被告继续履行原、被告之间签订的《商铺买卖合同》、《房屋买卖协议》，截至庭审前，原、被告双方均有未履行完毕的合同义务，现原告主张继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持；原告主张的被告支付拖欠的房款1000000元，依据两份合同的约定，原告协助被告办理房产证及土地证后，被告向原告支付剩余房款1000000元，现原告未按照合同约定办理房产证及土地证，被告拒绝支付剩余房款，应当视为被告行使先履行抗辩权，故本院对原告该项主张不予支持。原告主张的违约利息损失180000元，违约金2000000元，因原告未支付剩余购房款，系行使先履行抗辩权，并非违约行为，故本院对原告该项主张不予支持。原告主张的土地出让金502900元，本案的两份合同中均未约定土地出让金由被告承担，故本院对该项请求不予支持。关于被告的反诉请求，被告主张要求原告交付959.71平方米的土地和土地证，无事实及法律依据，本院不予支持；关于被告主张的请求原告交付200平方米的商铺，50平方米的车库，200平方米的地下室的诉讼请求，原告确系未按照合同约定交付老满城街南十一巷99号2单元200平方米地下室、老满城街南十一巷99号一单元一楼200平方米商铺，故本院对该部分诉讼请求予以支持，关于被告主张的交付50平方米车库的诉讼请求，因该项请求并未达成双方合同约定的交付条件，故本院对被告该项请求不予支持；关于被告主张的立即改造交付水电暖的请求，原、被告双方签订的合同中，并未明确约定由原告改造水电暖并交付，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告主张的违约金408万元，原告迟延交付部分房屋确系存在违约行为，但被告按照已经交纳房款的一倍计算违约金，明显过高，该部分违约金应当按照原告迟延交付房屋给被告造成的实际损失的30%予以计算，但在本案中，被告并未提交有效的证据证明因原告迟延交付房屋给被告造成了实际的损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，现判决如下：一、被告（反诉原告）吴兵与原告（反诉被告）杨冬生继续履行《商铺买卖合同》、《房屋买卖协议》；二、原告（反诉被告）杨冬生向被告（反诉原告）吴兵交付沙依巴克区老满城街南十一巷99号2单元200平方米地下室；三、原告（反诉被告）杨冬生向被告（反诉原告）吴兵交付沙依巴克区老满城街南十一巷99号一单元一楼200平方米商铺；四、驳回原告（反诉被告）杨冬生的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吴兵的其他反诉请求。以上原告（反诉被告）应当履行的交付义务，于本判决生效后十日内履行完毕，逾期履行的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费36298.2元（原告已预交），由原告（反诉被告）杨冬生承担；反诉案件受理费19720元（被告已预交），由被告（反诉原告）吴兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）审判员  肖振亮二〇一八年五月八日书记员  王文娟