.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省忻州市中级人民法院民事判决书(2018)晋09民终829号上诉人（一审原告）：王振娟，女，1958年4月16日生，山西省忻州市人。委托诉讼代理人：阎首臻，1963年7月17日生，山西省忻州市人。上诉人（一审被告）：徐丽平，女，1977年5月26日生，山西省忻州市人，现住忻州市。上诉人王振娟、徐丽平因房屋租赁合同纠纷一案，均不服忻府区人民法院（2018）晋0902民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王振娟及委托诉讼代理人阎首臻，被上诉人徐丽平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人王振娟的上诉请求：1、依法判决被上诉人徐丽平立即支付所欠上诉人房屋租赁费2.8万元；2、依法判决被上诉人徐丽平将所占用的三十一间房屋内可移动物品搬走，并按照2017年4月6日上诉人与被上诉人所签订的合同中第十三条执行并交回房门钥匙；3、依法判决被上诉人徐丽平将2018年1月15日之后所占用上诉人的三十一间房屋费用到本案结束之日，按日计算结账付清（每日153.42元）；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人于2009年至2013年期间，在祖遗宅基地上先后盖起30余间房屋，2014年1月15日经被上诉人与上诉人多次协商一致，双方签订了《房屋租赁合同》。具体租赁合同情况见合同（即2014年1月15日至2017年1月15日止），因被上诉人曾在房屋装修期间出现过违约，随后双方于2014年1月20日协商并补充签订了一份补充协议，合同到期后即2017年1月15日后，补充协议至今一直没有履行，因此仍应具有法律效力。2、三年到期后，本应予2017年1月15日就签第四年的合同，在被上诉人的要求下，一直等到2017年4月6日，被上诉人才和上诉人签了2017年1月15日至2018年1月14日的租房合同，而且比之前每年的租金又减去1千元，租金为一年5.6万元。但被诉人徐丽平向上诉人承诺不会拖欠房租，结果在上诉人的一直催要下，被告才先后分四次付房租费两万捌仟元（见收条），剩余房屋租赁费两万捌仟元，被上诉人找各种借口拖延，至今未付上诉人。从2017年11月15日起，被上诉人向上诉人提出2017年11月底终止合同，双方协商同意于11月有底终止合同，经上诉人多次催要，被上诉人一直未将剩余的租赁费支付原告，且经邻居证实，被上诉人陆续搬走部分物品，无奈之下上诉人于2017年11月底更换锁芯。3、长征路修路期间，施工地点距上诉人所出租的房屋50米以外且有其它多条出路，且合同中无任何条款约定房租的支付与经营效益有关，不存在使本合同无法继续履行的情形，且合同15条中约定：甲方（上诉人）按乙方（被上诉人）实际占用时间计算租赁等费用，故被上诉人以长征路修路影响其营业为由拒不支付原告剩余房租或扣减房租不能成立。上诉人徐丽平的上诉请求：请求撤销原判，改判上诉人不支付被上诉人房屋租金19000元；本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人承租的房屋地段于2017年5月初开始修路，直至2017年10月初修完，修路属于城市改造范围。因城市改造原因，上诉人的店铺无法正常经营，随后关门停业，租赁合同无法继续履行。上诉人与被上诉人于2017年4月6日签订的《房屋租赁合同》第15条约定：”租赁期间内如因国家法律政策、城市改造、或不可抗力因素致使本合同无法继续履行的，甲乙双方均不承担违约责任，同时甲方按乙方实际占用时间计算租赁等费用，如有多余部分需退还乙方”。事实上，从租赁房屋时即2017年1月15日起算至店铺关门即2017年4月底止，上诉人实际经营不到三个半月，据此，上诉人实际应交付的房屋费用为16333.33元，而上诉人已经交付半年的租房费用28000元，该数额明显超出上诉人应交付的租房费用。而在2017年5月至2017年10月修路期间，上诉人因城市改造无法经营，属于停业状态，根据合同约定，上诉人不应交付租金。此后上诉人与被上诉人因租金、另行转租他人等问题协商未果，被上诉人自行更换锁芯导致上诉人无法营业。一审法院认为，上诉人未履行合同的主要义务即向被上诉人支付剩余租金，违约在先，致使合同目的无法实现。上诉人对此不予认可，理由如下：1、合同目的无法实现的根本原因是由于城市改造，并非由于上诉人未交租金；2、上诉人与被上诉人已经于2017年4月（此时尚未修路）协商同意，”截止4月6日前房租已交贰万叁仟元整（见收条）；剩余房租2017年4月底交房租叁仟，五月、六月底交壹万元整，七月、八月底再交壹万元整，九月、十月底再交壹万元整（见收条为准）”，该内容由被上诉人亲自书写且按了手印，从法律上讲，双方对于交付租金的时间及数额已经重新约定，该内容是对《房屋租赁合同》的补充。合同约定因城市改造等原因致使合同目的无法继续履行，双方均不承担违约责任，故上诉人并未违约。综上所述，一审法院因”上诉人未交剩余租金，违约在先”的原因作出上诉人支付4个月租金19000元的判决明显错误。所以。上诉人不应支付被上诉人租房费用19000元。此外，对于上诉人已经多交的租赁费用及因被上诉人更换锁芯导致上诉人无法营业造成的损失，由于上诉人在一审中未提出反诉，诉请未得到法院支持，但上诉人保留另行提起诉讼，要求被上诉人返还租赁费用、承担赔偿责任的权利。王振娟于2018年1月2日向一审法院提出诉讼请求，1、被告立即支付所欠原告的房屋租赁费28000元；2、被告按期腾出所租赁的房屋，并按2014年1月15日签订的租房补充协议执行。一审法院经审理查明，原告于2009年至2013期间在祖遗宅基地上先后建起30余间房屋。经原、被告多次协商，双方于2014年1月15日签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2014年1月15日至2017年1月15日止。2014年1月20日，原告之夫田吉良（出租方）与被告（承租方）签订房屋租赁补充协议，主要内容为：一、乙方在实际装修过程中出现如下几种违法行为：1.将原二楼东西第一个房屋内的三块花岗岩窗台板拆除或损坏；2、将地下室7个屋的铝合金门和二楼东西第一房屋的铝合金门卸掉；3、将地下室走廊窗户和7个地下室窗户以及二楼东西第一间房和5个窗户封闭；4、将地下室走廊及七个屋内开关插座灯卸掉封死，致使原地下室的电路系统报废。二、乙方必须保证在租赁合同期满后做到：1、将二楼第一间房内拆除和捣坏的花岗岩窗台板重新安装好，恢复原色原状同时修好窗台墙体；2、将地下室的七个铝合金门重新安装好、将损坏的墙体修复好；3、将地下室走廊窗户和七个地下室窗户以及二楼第一间房的5个窗户拆通，将损坏窗楞墙体修好；4、将地下室走廊及七个屋内的开关插座灯口都安装好，保证原线路能够正常使用。以上各项修复工作、工料费均由乙方自负。合同期满后，被告向原告提出续租房屋，后经双方协商于2017年4月6日签订《房屋租赁合同》，原告简称甲方，被告简称乙方。合同的内容为：经甲乙双方协商一致，乙方愿承租甲方位于忻州市××庄号内的宅院（部分），具体如下：1、房屋租赁范围：院内整楼贰层的拾间房屋、壹层的玖间房间（自东向西起玖间不包括最西侧壹间）、地下室拾间、东房壹间、南房壹间（东数第壹间）；其他未标明的房屋或区域均不在此协议出租的范围内。2、房屋租赁期：壹年整，自贰零壹柒年拾壹月拾伍日（2017年11月15日）起至贰零壹捌年壹月拾肆日（2018年1月14日）止。3、租赁费：乙方需付租金总额人民币五万陆仟元整。乙方租金付款时间：签订合同日期当日。此租赁费仅为房屋空间使用费用，不包括水电、网络、采暖、掏厕所、物业、及其他任何未提及的相关费用（以下统称水电等其他费用），租赁期间内，水电等其他费用均由乙方支付，不得拖欠。4、乙方需在租约到期前两个月，即贰零壹柒年拾壹月拾伍日（2017年11月15日）前，与甲方签订租赁续约合同并付款，续约租赁费用、逾期等细节需另外协商一致。5、若乙方在贰零壹柒年拾壹月拾伍日（2017年11月15日）前未与甲方签订续约相关合同并付款，则乙方被视为不续租，甲方有权将房屋出租于其他租客，且在贰零壹柒年拾壹月拾伍日（2017年11月15日）至贰零壹捌年壹月拾肆日（2018年1月14日）期间内，乙方需配合甲方带领新租客看房、规划等事宜，不得以任何理由影响甲方或新租客进行看房、规划等事宜。6、若乙方不续租，需在贰零壹捌年壹月拾肆日（2018年1月14日）前将全部涉及房屋腾空并恢复至原状且完好无损，同时结清水电等其他费用并由甲方书面签字确认；如到期后乙方有占房不交、整天锁门、手机关机、失联等其他拒绝交房的情况，甲方有权打开各房门收回涉及的全部房间并处置房屋内的物品，有权通过处置乙方遗留物品来抵扣相关费用，且由此发生的全部费用和损失由乙方承担。7、房屋租赁期间内，乙方需在下雪后24小时内将房屋屋顶积雪全部清除；如乙方未按时清理积雪，则每次需向甲方缴纳积雪清理费用人民币叁佰元整。8、乙方在承租期间内不得将合同内涉及房屋转租于他人。9、乙方在承租期间内从事的相关活动、经营范围必须是国家法律政策所允许的，否则一切法律责任和经济损失均由乙方承担，甲方概不负责。10、乙方承租期间内如计划对房屋进行整改和装修，需向甲方提出书面申请并经甲方书面签字后才可进行，不得擅自改变房屋原有结构，不得采用墙贴等不易拆除的装饰材料。11、乙方在租赁期间内，需爱护甲方财产，如大门瓷砖、台阶石料、室内瓷砖等，如有损坏，乙方需按原装饰材料进行更换，否则需按市场价格赔偿相关材料、人工、运输等费用。12.乙方在租赁期间内，需做好各类安全保障工作，依照国家法律法规或政策配置消防及其他设施，不得允许任何人攀爬至屋顶等其他危险区域，拒绝危险用水用电，如若发现，甲方有权制止并对其进行处罚；租赁期间内产生的任何安全事故、人员伤亡等事件，乙方需承担全部责任，且向甲方赔偿相应的经济损失。13、院内及租赁房屋内的全部设施、装修材料等均为甲方所有，乙方不得擅自处理或故意破坏，具体包括：锅炉、管道、暖气片及相关采暖设施，门窗、水暖洁具、壁纸等。14、甲方在承租期间内不得出租转让于他人。15、租赁期间内如因国家法律政策、城市改造、或不可抗拒因素致使本合同无法继续履行的，甲乙双方均不承担违约责任，同时甲方按乙方实际占有时间计算租赁等费用，如有多余部分需退还乙方。16、租赁期间内如遇城市改造拆迁等，政府补偿款全部归甲方所有。17、本合同未尽事宜，需依照有关法律、法规执行，法律法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。18.合同效力：本合同至双方签字并捺印，且乙方付清租赁款后即日生效；本合同正本一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。之后，被告先后分四次支付原告房屋租赁费28000元（见收条），剩余房屋租赁费被告以修路影响其营业为由，拒不支付原告。2017年11月27日，被告向原告提出想终止合同，但一直未将剩余的租赁费支付原告。原告为了防止被告搬走东西，便将被告所租赁的房屋换了锁芯，被告就将锅炉房的钥匙给了原告，被告未能营业。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，符合合同订立的形式要件，故该合同合法有效，双方理应按照合同履行各自的义务，原告按约将租赁的房屋交付被告管理、使用，被告理应在约定的期限内将租金全部支付予原告。本案中，被告支付原告部分租赁费后，于2017年11月27日向原告表示终止合同的意向，但一直未将剩余的租赁费支付原告。原告为了防止被告搬走东西，便将被告所租赁的房屋换了锁芯，使被告无法经营，导致双方的租赁合同已经自动终止，故对原告要求被告腾出所租赁的房屋之请求，一审予以支持。但从整个发生的事件分析，被告未履行合同的主要义务即向原告支付剩余的租金，违约在先，致使合同目的无法实现，被告应承担相应的违约责任。原告要求被告支付所拖欠的房租费28000元，考虑到原告更换被告所租赁房屋的锁芯，也有一定的过错，且被告在2017年11月27日至2018年1月14日未能经营饭店及修路对其经营产生一定影响的情形，故对于原告的该项诉请，一审予以酌情考虑4个月的租金，对其余之请求，一审不予支持。原告要求被告按2014年1月15日签订的租房补充协议执行之请求，因该补充协议发生双方于2017年4月6日签订《房屋租赁合同》之前，并非系该合同的补充内容，故一审不予支持。被告辩称：因不可抗力给其造成的损失100000元以上...，要求原告赔偿被告５个月的营业损失费23333元。因被告未提起反诉请求，故一审不予考虑。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四项、第九十七条、第一百三十一条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一.二款、第一百三十一条之规定，一审判决为：一、被告徐丽平于本判决生效后10日腾出所租赁原告王振娟的所有房屋。二、被告徐丽平于本判决生效后10日酌情支付尚欠原告王振娟的房屋租金19000元。三、驳回原告王振娟的其它诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元减半收取250元，其中由被告负担138元、原告负担112元。二审审理期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效。双方均应按照合同履行各自的义务，王振娟按约将租赁的房屋交付徐丽平管理、使用，徐丽平理应在约定的期限内将租金全部支付予王振娟。本案中，徐丽平支付王振娟部分租赁费后，于2017年11月27日向王振娟表示终止合同的意向，但一直未将剩余的租赁费支付王振娟。王振娟为了防止徐丽平搬走东西，便将徐丽平所租赁的房屋换了锁芯，使徐丽平无法经营，导致双方的租赁合同已经自动终止。王振娟要求徐丽平支付所拖欠的房租费28000元，考虑到王振娟更换所租赁房屋的锁芯，也有一定的过错，且徐丽平在2017年11月27日至2018年1月14日未能经营饭店及修路对其经营产生一定影响的情形，一审法院对于王振娟的该项诉请，酌情考虑4个月的租金是适当的，一审法院根据诉辩双方的意见及庭审查明的事实所作出的判决事实清楚，证据充分，两上诉人的所诉理由均不足以否定一审判决的适当性，故一审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人王振娟负担，案件受理费275元，由上诉人徐丽平负担。本判决为终审判决。审判长孙建新审判员梁晓峰审判员杨剑二〇一八年五月十日书记员兰岚