广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初3415号原告：佛山市恒立信物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区华远东路**第****之一，统一社会信用代码91440604058532878K。法定代表人：梁樟旭，总经理。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东禅信律师事务所律师。被告：黄小霞，女，汉族。原告佛山市恒立信物业管理有限公司诉被告黄小霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判，并于2018年5月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗碧莹及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2016年4月至2017年8月的物业服务管理费2854.90元及相应的违约金（从欠交物业管理服务费当月11日起至付清欠款之日止，按每日6‰计算）；2、被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2008年8月12日,佛山市京纺实业开发有限公司（下称京纺公司）与佛山市明兆行物业管理有限公司（下称明兆行公司）签订一份《前期物业服务合同》，约定京纺公司将其开发的位于佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园小区委托明兆行公司进行物业管理。之后，明兆行公司将上述合同的相关权利义务让与原告佛山市恒立信物业管理有限公司。因此，原告为上述小区的物业管理服务公司。被告于2010年1月4日办理了交楼手续，系佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园X座楼X房的业主。被告无故拖欠原告自2016年4月起至2017年8月期间的物业管理服务费合计2854.90元。原告多次电话及上门催收，被告仍拒绝交纳。为维护原告合法权益，特此起诉，望法院支持原告全部诉请。诉讼中，原告撤回对车位管理费的诉讼请求。原告在违约金计算明细表中列明：诉请的物业管理费的计算公式为：1.20元/平方米×98.05平方米×17个月+公用水费550元+公用电费4.10元。被告辩称：被告仅与明兆行公司签订前期物业服务合同，原告不是上述合同当事人，其无权向被告主张涉案物管费，且原告主张的违约金过高，原告不是适格主体。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《前期物业服务合同》（明兆行公司与被告、刘世江）、交楼书。被告是涉案房屋的业主，原告实际上为涉案小区提供了物业管理服务。3、《前期物业服务合同》（明兆行公司与京纺公司）、《停车场管理合同》、恒立信公司致京纺公司文件、京纺公司致恒立信公司文件、《公函》、《委托书》、《前期物业服务合同补充协议》。证明自2013年1月起由原告对涉案小区进行物业管理，该事实得到开发商京纺公司的认可，并得到其委托确定由原告对涉案小区进行物业服务管理。4、电费发票43张，水费发票2张，车库照明电费发票复印件、园林照明电费发票复印件、绿化水费发票复印件各一张。证明自2016年5月起至2017年8月期间所产生的公用水电的费用。5、不动产登记查询结果。证明涉案房屋的权利人为被告以及物业服务费的计算面积。诉讼中，被告提交以下证据：1、明兆行公司工商登记查询结果。证明明兆行公司于2013年5月20日注销。2、原告的工商登记查询结果。证明明兆行公司与原告是两个独立的主体，两者之间没有关联。3、照片60张、视频3段。拍摄时间与照片显示的时间一致，证明2012年明兆行公司管理的时候车辆堵塞消防通道、小区内无人打扫卫生导致沙尘好大、明兆行公司私自拉电线给外面的摊贩使用、侵占业主的公摊水电费用、保安岗亭无人看管，特别是过节的时候，电梯坏了无人维修。诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区国土城建和水务局调取回函一份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2及证据3中的《前期物业服务合同》，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3中的《停车场管理合同》、恒立信公司致京纺公司文件、京纺公司致恒立信公司文件、《公函》、《委托书》、《前期物业服务合同补充协议》以及证据4中的电费发票、水费发票，原告能提供原件核对，被告虽有异议，但未能举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据4中的车库照明电费发票、园林照明电费发票、绿化水费发票虽为复印件，但被告未能举证予以反驳，本院对真实性予以确认。至于水电费发票的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定。被告的证据1、2为工商登记查询结果，本院对真实性予以确认；证据3，因该组证据并非在原告主张被告拖欠费用期间形成，不能反映2016年4月至2017年8月期间物业管理的情况，故本院对该组证据不予采纳。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年8月12日，京纺公司（委托方、甲方）与明兆行（受托方、乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：“第一条、物业座落佛山市禅城区锦华东路90号……第三条、合同期限。本合同期限为2008年8月12日至锦隆花园小区业主大会成立后，由业主委员会与物业服务公司重新协商，签订物业服务合同后，本合同终止……第五条、乙方的权利和义务。4、可选聘专营公司承接本物业的专项管理业务，但不得将本物业的整体管理责任及利益转让给第三方……12、本合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交管理用房等本物业的公共财产及物业管理的全部档案资料……2、共用水、电费每月按水、电计量容器所发生的实际额，由全体业户按各自的建筑面积分摊；电梯的共用电费，每月按电计量容器所发生的实际额，由使用电梯的业户按各自的建筑面积分摊……”2008年10月17日，被告、案外人刘某（乙方）与明兆行公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要内容为：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至（锦隆花园）业主大会成立后，业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋为佛山市禅城区锦华路90号X座X房；住宅建筑面积为96.972平方米，套内面积81.638平方米……第一条、双方的权利和义务……5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取服务费用……第四条、物业管理服务费用……收费标准：多层住宅（不带电梯）按建筑面积每月每平方米0.70元，小高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.20元计算……2010年1月4日，被告办理收楼手续。2013年6月13日，京纺公司出具《委托书》一份，确认从2013年1月1日起将涉案小区项目委托原告全程负责物业管理及停车场收费。2018年3月29日，佛山市禅城区国土城建和水务局向本院出具《复函》一份，上载：一、关于自锦隆花园小区成立以来的物业公司是谁、有无发生变更的问题。经查，佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园小区由京纺公司开发建设，建设单位通过招标投标方式选聘前期物业服务公司——明兆行公司，双方于2008年8月12日签订前期物业服务合同，并于2008年9月8日在该局办理前期物业服务合同备案手续。2016年5月6日，锦隆花园小区第一届业主委员会按照业主大会授权与经招标投标方式聘请的广州虹宇物业管理有限公司（下称虹宇公司）签订了《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》。并于2018年1月5日办理备案手续。该合同约定于2016年6月1日起由虹宇公司进驻锦隆花园物业管理区域提供物业服务。二、2013年，明兆行公司注销工商营业执照后，原告在未知原因的情况下进入锦隆花园小区。但期间该局并未收接到原告与锦隆花园小区相关业主签订的《物业服务委托合同》备案手续的申请或相关物业公司变更的材料。至今为止，该局也并无原告取得锦隆花园小区物业服务资格的相关材料。根据本院同时期立案受理的佛山市恒立信物业管理有限公司诉佛山市禅城区锦隆花园小区业主物业服务合同纠纷其余系列案33件审理查明以下事实：2016年5月6日，佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会与虹宇公司签订《合同书》，约定由虹宇公司为涉案小区提供物业管理服务，服务期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止。2016年5月23日，佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会向涉案小区业主发出《关于锦隆花园小区更换物业服务公司的通知》，主要内容如下：“佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会依法召开业主大会，通过公开招投标的方式，于2016年5月6日与中标人广州虹宇物业管理有限公司签订了《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》。根据合同约定，新物业服务公司虹宇公司将于2016年6月1日正式接管小区物业管理事务。业主委员会已发函恒立信物业，要求恒立信物业与业主委员会召开小区物业交接会议，组成物业交接小组，制订物业交接计划并按计划实施物业交接。若双方交接工作顺利进行，虹宇物业将于2016年6月1日零时零分正式接管小区的物业管理工作（视物业交接双方意愿可提前接管）。”2016年5月23日，原告向涉案小区业主发出《退场公告》，公告说明原告在小区内的常规及常态之管理服务工作，将于2016年5月31日正式结束。2016年5月31日，佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会向原告发出《关于办理锦隆花园小区物业交接的函》，上载：“在祖庙××××、同安社区居委会的见证下，贵公司代表与佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会代表、广州虹宇物业管理有限公司代表，于2016年5月30日、31日两日已对小区相关物业资料、设施设备进行查验，现要求贵公司于2016年6月2日前与我业主委员会商定时间办妥相关交接手续。”2018年1月5日，佛山市禅城区国土城建和水务局向原告出具《通知书》【禅建发（2018）19号】，上载锦隆花园第一届业主委员会于2016年5月6日按照业主大会授权与经招投标方式聘请的虹宇公司签订了《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》，约定于2016年6月1日起由虹宇公司进驻涉案小区提供物业服务，该局确认锦隆花园现由原告提供物业管理服务，原告应与业主委员会办理交接事宜及退出物业管理区域，并通知原告十五日内退出锦隆花园物业管理区域。同年3月9日，佛山市禅城区国土城建和水务局向原告出具《责令改正违法行为通知书》【禅建发（2018）220号】，确认涉案小区第一届业主委员会于2016年5月6日与虹宇公司签订的《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》已依法生效，原告作为原物业服务企业与涉案小区之间的物业服务合同已终止，并责令原告自该通知书送达之日起十五日内退出涉案小区物业管理区域，并按《广东省物业管理条例》第五十一条的规定向业主委员会移交相关资料和财物，配合虹宇公司做好交接工作。2015年11月12日，佛山市禅城区祖庙街同安社区居民委员会向祖庙街道消防中队出具《关于锦隆花园恒立信物业公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》，主要内容为：“从今年下半年开始，我居委会工作人员在日常消防安全巡查时先后发现，位于锦华路**的锦隆花园**、二期的商铺、夹层等室内、外的消防栓都有不同程度的损坏、缺失配件，不少室内消火栓大部分只剩下一个空壳。消火栓的主要部件喷头及两头的铝制接环都已不见。有的消火栓甚至连水带都不见了踪影，室外消火栓的玻璃箱都出现破碎的现象，报警器也损坏了不少，如果有突发火警，就对第一时间抢救造成影响。针对我们发现的问题，我们已及时向恒立信物业公司反映这些情况，并要求物业公司尽快配备好这些消防器材缺失的配件，现希望街道消防部门对该物管公司加强监督，以免发生重大消防事故”。另查明一，原告于2012年11月29日登记成立，经营范围为物业管理、房地产中介服务、房地产策划与咨询，企业后勤管理与咨询，工商登记代理、清洁服务、绿化养护，停车场经营管理、国内贸易。另查明二，佛山市禅城区锦华路90号X座X房的权利人为被告，根据（2017）粤0604民初9689号民事调解书取得，建筑面积为98.05平方米，登记日期为2017年11月21日。原告陈述，原告起诉主张的物业服务费包含公用水电费。原告已于2018年5月9日退场。原告在本案中不对刘世江主张相关诉讼权利。被告陈述，房子原来是由被告跟刘世江共有，后经过（2017）粤0604民初9689号民事调解书确认归被告所有。被告很久没有交过物管费，具体时间被告忘记了。确认涉案房屋属于小高层住宅。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。据前查明，建设单位京纺公司通过招标投标方式选聘案外人明兆行公司作为前期物业服务公司，双方签订前期物业服务合同，并办理合同备案，故涉案小区的前期物业服务公司应为案外人明兆行公司。原告虽未通过招投标的方式或经过有权行政主管部门的批准采取协议条款方式选聘为小区的前期物业公司，但据审理查明，在原告主张被告欠费期间，涉案小区确由原告提供物业管理服务，原、被告已形成事实上的物业服务合同关系。关于原告诉请的物业服务费。本院分为两部分论述：第一，2016年5月31日之前的物业管理费：原告虽未与被告或业主委员会签订书面物业服务合同，但被告事实上也接受了物业服务，依据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，被告应向原告缴纳物业服务费用。至于物业服务费的标准，原告主张以1.20元/月/每平方米计算，该标准跟明兆行公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的一致，因该标准未超出政府制定的指导价格标准，故本院对原告主张的计算标准予以支持。关于被告抗辩认为原告对涉案小区经营不善的问题，依据同安社区居民委员会向消防中队出具的《关于锦隆花园恒立信物业公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》可知，涉案小区消防器材从2015年下半年开始都存在不同程度的损坏，居委会已将该情况告知原告，但截至2015年11月，消防器材仍未能配置到位。因原告物业管理和服务个别地方存在明显缺位，与收费不能完全对等，故本院酌定从2015年6月起按照原标准的80%计算物业管理费。经计算，被告应向原告支付上述期间的物业服务费188.27元（2016年4月至2016年5月，1.20元/月/平方米×98.05平方米×2个月×80%）。第二，2016年5月31日之后的物业管理费：被告抗辩认为原告无权收取2016年5月21日之后的物业管理费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。经查，涉案小区业主委员会已依法选聘了虹宇公司作为物业服务公司，服务期限从2016年6月1日起算，业主委员会同时向原告发出要求交接物业的函，原告亦向全体业主公告其物业工作于2016年5月31日结束，但原告未退出涉案小区。现原告再以存在事实上的物业服务合同关系为由主张2016年5月31日之后的物业服务费于法无据，本院不予支持。关于原告申请本院调取祖庙派出所于2016年5月31日对涉案小区的出警资料，用以证明其未退场的原因并非是原告拒绝退场，而是业主阻挠退场。如前所述，原告依法应于2016年5月31日前退场，原告未能证明其确有无法退场的事由，即使在2016年5月31日当天有业主阻挠，也不影响原告应依法退场，原告故本院对原告调查取证申请不予准许。关于原告诉请其主张的物业管理费中包含公用水电费。首先，原告主张的共同水电费并无合同依据，原告也未说明公摊费用分摊的计算方式；第二，原告提供的大部分发票无法确认与本案小区具有关联性，亦未有充分证据证明其已足额代缴诉请期间的公摊费用。综上，原告应承担举证不能的法律后果，本院对该项诉请不予支持。至于违约金。如前所述，原告并未与被告或涉案小区业主委员会签订物业服务合同，故原告该项诉请无合同依据，本院不予支持。诉讼中，原告撤回对车位管理费的主张，属自行处分的权利，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄小霞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒立信物业管理有限公司支付2016年4月至2016年5月的物业服务费合计188.27元；二、驳回原告佛山市恒立信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，受理费减半收取25元，由原告负担23元，被告负担2元。本判决为终审判决。审判员  罗婉文二〇一八年五月三十日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。