福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初1277号 原告：中国建设银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区九一北路**，统一社会信用代码91350800857822409B。 负责人：方晓明，行长。 委托诉讼代理人：谢庆辉，男，1964年12月9日出生，汉族，系中国建设银行股份有限公司龙岩分行员工。 被告：丘小清，女，1975年10月13日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告：刘如金，男，1988年4月8日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告：刘如扬，男，1974年12月20日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告：福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司,住,住所地罗区西陂镇政府大院内经济开发中心第****/div> 法定代表人:余碧丹。 原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行（以下简称建设银行龙岩分行）与被告丘小清、刘如扬、刘如金、福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司（以下简称富泰房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行龙岩分行的委托诉讼代理人谢庆辉到庭参加了诉讼。被告丘小清、刘如扬、刘如金、富泰房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 建设银行龙岩分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为350696106-2012-20140544183号《个人住房借款合同》项下原告与被告的借贷关系；2.依法判令被告丘小清、刘如金、刘如扬偿还原告编号为350696106-2012-20140544813号《个人住房借款合同》项下贷款本金268426.65元，利息5951.220元（利息截止至2018年2月6日）及自2018年2月7日起至还清全部贷款本息之日止的利息（逾期贷款利率按《个人住房借款合同》中约定的为执行利率水平上上浮50%，即年利率7.7175%计算）；3.判令原告在未办理房屋抵押权登记之前，享有当抵押登记成就或约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权；4.判令被告福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司对丘小清、刘如金、刘如扬上述债务承担连带责任保证；5.本案诉讼费、公告费、财产保全费由被告承担。事实与理由：应丘小清、刘如金的申请，原告建设银行龙岩分行于2014年11月26日与其签订《个人住房借款合同》（合同编号：350696106-2012-20140544813号）一份，约定由原告贷给被告丘小清、刘如金本金310000元，借款期限自2014年11月26日起至2034年11月26日止，利率执行浮动利率，为基准利率上浮5%，采用等额本息还款方法，该笔借款由丘小清、刘如金所购买的坐落于位于龙岩市新罗区西陂工业路106号香榭景园第6幢1层103号房产及其占用范围内的土地使用权做抵押，办理了预登记手续（编号：2014龙房抵（预告）第6344号），并由被告福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。后原告依约于2014年12月17日发放了贷款。但自2017年7月起，丘小清、刘如金未履行相应的还款义务，截止至2018年2月6日尚欠268,426.65元，利息5951.2元（利息截止至2018年2月6日）。被告丘小清、刘如扬系夫妻关系，刘如扬也在借款合同中签字，故本债务系二人夫妻关系存续期间的共同债务。据《个人住房借款合同》第十六条第一款的约定，“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”即构成违约情形；根据第十七条约定，借款人出现违约情形，贷款人可“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。根据第四十二条规定“本合同的争议解决方式为：向贷款人住所地人民法院起诉”。为维护原告的合法权益，原告于2018年2月12日诉至法院，请求判如所请。 丘小清、刘如扬、刘如金、富泰房产公司未作答辩。 建设银行龙岩分行围绕诉讼请求依法提交了证据，丘小清、刘如扬、刘如金、富泰房产公司对建设银行龙岩分行提交的证据未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对建设银行龙岩分行提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的事实与建设银行龙岩分行所述一致。 本院认为，建设银行龙岩分行与丘小清、刘如扬、刘如金、富泰房产公司签订的《个人购房借款合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。丘小清、刘如扬、刘如金未能按期足额还本付息构成违约，建设银行龙岩分行有权要求解除合同并要求丘小清、刘如扬、刘如金归还所有借款及利息。建设银行龙岩分行诉请丘小清、刘如扬、刘如金返还借款本金并支付利息，具有合同根据，予以支持。丘小清、刘如扬、刘如金自愿以坐落于龙岩市新罗区西陂工业路106号香榭景园第6幢1层103号房产及其占用范围内的土地使用权为本案讼争贷款本息提供抵押担保，但只办理了抵押预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。建设银行龙岩分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房产的处分，现建设银行龙岩分行要求确认未办理房屋抵押权之前，享有当抵押登记成就或约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，本院予以支持。富泰房产公司为本案讼争贷款提供阶段性连带保证，在主合同解除情况，保证人富泰房产公司依约仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。所谓阶段性连带担保，是指房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，阶段性保证期限届满即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。同时，依据合同约定，建设银行龙岩分行有权选择实现债权的担保方式，其有权决定本案物的担保及保证担保的实现顺序。因此，富泰房产公司自愿为本案讼争借款本息提供阶段性连带责任担保，双方据此建立的保证关系合法有效。富泰房产公司承担保证责任后，有权向丘小清、刘如扬、刘如金追偿。综上所述，建设银行龙岩分行诉请部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十四条第二项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司龙岩分行与丘小清、刘如扬、刘如金于2014年11月26日签订的编号为350696106-2012-20140544813号《个人住房借款合同》； 二、丘小清、刘如扬、刘如金应于本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司龙岩分行贷款本金268426.65元、截止至2018年2月6日的利息5951.2元，并支付自2018年2月7日起至款清之日止，以268426.65元为基数，按年利率7.7175%计算的逾期利息； 三、中国建设银行股份有限公司龙岩分行在坐落于龙岩市新罗区西陂工业路106号香榭景园第6幢1层103号房产在办理房屋抵押权之前，享有当抵押登记成就或约定期限届满时对抵押房屋办理抵押权登记的请求权。 四、福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司在坐落于龙岩市新罗区西陂工业路106号香榭景园第6幢1层103号房产办理抵押权登记之前应对上述判决主文第二项所确定的丘小清、刘如扬、刘如金的债务承担连带清偿责任。福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向丘小清、刘如扬、刘如金追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5415元，减半收取计2707.5元，由丘小清、刘如扬、刘如金、福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 杨  启  荣 二〇一八年五月十四日 书记员 黄仙媛（代） 书记员 苏婕 （ 代） 附： 一、主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 -8- -9-