成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初2440号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：陈国邦，总经理。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟相坤，四川恒和信律师事务所律师。 被告：佳禾纳泓财富管理有限公司（原纳泓财富管理有限公司），住所地：上海市静安区广中西路****。 法定代表人：凌宇律。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）与被告佳禾纳泓财富管理有限公司（以下简称佳禾纳泓财富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人何连辉到庭参加诉讼，被告佳禾纳泓财富公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案现已缺席审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1.判令《租赁合同》已于2017年11月7日解除；2.判令佳禾纳泓财富公司向龙锦公司支付拖欠的租金253583.86元、管理费46636.02元、电费2830.74元；3.判令佳禾纳泓财富公司按0.03％/天向龙锦公司支付前述费用拖欠之日起至偿清之日期间的违约金（暂计算至2017年11月7日违约金金额为4405.50元）；4.判令佳禾纳泓财富公司支付场地占用费79481.51元；5.判令佳禾纳泓财富公司赔偿龙锦公司免租期损失340635.03元以及空置期340635.03元，两项合计681270.06元；6.判令龙锦公司有权没收佳禾纳泓财富公司已经缴纳的保证金387059.82元归龙锦公司所有；7.判令佳禾纳泓财富公司向龙锦公司赔偿租赁场地复原费用389932.89元；8.判令佳禾纳泓财富公司向龙锦公司赔偿公证费3000元；9.判令佳禾纳泓财富公司向龙锦公司赔偿律师代理费38000元；10.判令佳禾纳泓财富公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：龙锦公司与佳禾纳泓财富公司签订《租赁合同》，约定：龙锦公司将位于成都市锦江区红星路的成都国际金融中心一号办公楼38楼单元4、5及6租给佳禾纳泓财富公司使用，租赁物建筑面积为745.78平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；承租人须每月按时向龙锦公司支付租金、管理费等费用，如逾期未支付，须按欠款金额的0.03％日息支付违约金。2017年6月13日，龙锦公司按照合同约定将租赁房屋交付给佳禾纳泓财富公司，但佳禾纳泓财富公司在租赁期间未按合同约定履行支付租金等相关费用的义务，长期拖欠租金、管理费等各项费用。故龙锦公司于2017年11月6日，按照《租赁合同》第二章第4.02款、第九章第1.02款约定向佳禾纳泓财富公司发出解除合同并提前收回租赁场地的书面通知，通知于2017年11月7日送达佳禾纳泓财富公司。截至合同解除之日，佳禾纳泓财富公司尚拖欠龙锦公司2017年9月1日至2017年11月7日的租金253583.86元、管理费46636.02元以及2017年7月10日至2017年11月15日的电费2830.74元。鉴于佳禾纳泓财富公司的严重违约行为，龙锦公司有权依据《租赁合同》第二章第4.02款的约定解除合同并收回租赁场地，有权根据《租赁合同》第九章第1.04款、1.05款之约定没收佳禾纳泓财富公司支付的保证金作为违约金归龙锦公司所有，并要求佳禾纳泓财富公司赔偿租赁场地的复原费、已使用的装修期费用、再出租前的空置期损失以及公证费、诉讼费、律师费的损失。 被告佳禾纳泓财富公司未到庭亦未作答辩。 本院经审理认定事实如下：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与佳禾纳泓财富公司（承租方、乙方）（2017年3月27日进行了名称变更，名称变更前为纳泓财富管理有限公司）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼38楼单元4、5及6租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为754.78平方米,乙方已在现场视察该租赁场地并同意接受其状况及面积大小；租赁期自本合同约定的起租日起，为期三十六个月，即由2016年6月13日至2019年6月12日；每月每平方米建筑面积租金为145元，月租金108138.10元；免租期为三个月，自起租日起第1个月及第2个月（由2016年6月13日至2016年8月12日），租赁期的第13个月（由2017年6月13日至2017年7月12日）；管理费现为每月每平方米28元；本租赁合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，合计387059.82元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其它杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期1日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费；甲方有权在下列事件发生后，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止：…（二）乙方未能按照租赁合同约定，在必须支付租金、管理费或所有其它费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其它费用，并经甲方书面催讨7天内乙方仍未补救；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据租赁合同约定，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费；其它杂费，手续费等。保证金应由甲方在租赁期内持有而无须向乙方支付任何利息，租赁期内，乙方不得以保证金抵充任何租金，管理费及根据租赁合同应付的其它费用。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。 2016年6月13日，龙锦公司与佳禾纳泓财富公司签订《办公楼交接表》，龙锦公司将案涉房屋交付佳禾纳泓财富公司。佳禾纳泓财富公司自2017年9月起未按约定支付租金、管理费，拖欠2017年9月1日至2017年11月7日租金253583.86元（月租金标准按照145元/平方米、加收5%增值税计算，面积按745.78平方米计算）、2017年9月1日至2017年11月7日管理费46636.02元（月管理费标准按照28元/平方米计算，面积按745.78平方米计算)以及2017年7月10日至2017年11月15日电费2830.74元，该电费金额已由龙锦公司代为支付。2017年7月、8月的租户用电量统计表，佳禾纳泓财富公司均签字确认。2017年9月至2017年11月龙锦公司以电子邮件、特快专递方式向佳禾纳泓财富公司发送当月租户用电量统计表及电表照片。因佳禾纳泓财富公司欠付上述费用，龙锦公司2017年10月23日邮寄了《律师函》，并于2017年10月7日、2017年11月7日以电子邮件方式向佳禾纳泓财富公司分别发送《催款函》。 2017年11月6日，龙锦公司采用公证邮寄送达的方式向佳禾纳泓财富公司发出关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与佳禾纳泓财富管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼38楼单元4、5及6》及收回租赁场地的通知，送达地址为双方租赁合同载明的佳禾纳泓财富公司的通讯地址和涉案租赁房屋地址。该通知主要内容为“因贵公司欠缴物业租金、管理费、电费等，经催告仍拒不支付，龙锦公司决定依约解除租赁合同，收回租赁物业，不予退还保证金，要求贵公司在本通知发出之日起七日内将租赁场地按合同约定的租赁场地交还时的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续并结清欠付费用及赔偿损失等”。该通知佳禾纳泓财富公司于2017年11月7日签收。龙锦公司为此向公证机关支付了公证费500元。2017年11月14日，龙锦公司对佳禾纳泓财富公司所租赁的案涉办公楼内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。龙锦公司为此支付了公证费2500元。 龙锦公司就其与佳禾纳泓财富公司租赁合同纠纷委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，约定一审按38000元计收代理费。龙锦公司分别于2018年3月12日、2018年4月13日向四川恒和信律师事务所支付律师费共计38000元。 以上事实的认定，有原告龙锦公司提交的龙锦公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告营业执照复印件、工商变更信息、《租赁合同》、办公楼交接表及交接清单、支付凭证、用电量统计表、电表照片、电费缴费发票、催缴电费账单及邮件记录、电费计算标准、催款邮件记录及催款函、律师函、公证邮寄送达的关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与佳禾纳泓财富管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼38楼单元4、5及6》及收回租赁场地的通知及邮件送达记录、（2017）川国公证字第160645号公证书、公证费发票、（2018）川国公证字第6640号公证书、公证费发票、《委托代理合同》、律师费发票、进账单及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，将涉案租赁物出租给佳禾纳泓财富公司，并与佳禾纳泓财富公司签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 关于合同解除。合同签订后，根据龙锦公司提交的办公楼交接表及交接清单，能够确认龙锦公司已于2016年6月13日将涉案租赁物交佳禾纳泓财富公司使用，龙锦公司履行了出租人的义务。佳禾纳泓财富公司从2017年9月起未向龙锦公司履行给付租金和相关费用的义务，其行为违背诚实信用原则，依照《租赁合同》的约定和法律的规定，佳禾纳泓财富公司的行为属违约行为。龙锦公司在佳禾纳泓财富公司违约的情况下，于2017年11月6日向佳禾纳泓财富公司公证邮寄送达了关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与佳禾纳泓财富管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼38楼单元4、5及6》收回租赁场地的通知，该通知于2017年11月7日送达佳禾纳泓财富公司，且其后佳禾纳泓财富公司未依法提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认龙锦公司与佳禾纳泓财富公司签订的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与佳禾纳泓财富管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼38楼单元4、5及6》已于2017年11月7日解除。 关于租金、管理费、电费、场地占用费。佳禾纳泓财富公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。根据查明的事实，龙锦公司于2017年11月14日经公证清点了案涉办公楼内的物品，正式收回了办公楼，在此之前产生的费用理应由佳禾纳泓财富公司承担。故佳禾纳泓财富公司应向龙锦公司支付自2017年9月1日起至2017年11月7日止租金253583.86元、2017年9月1日至2017年11月7日期间管理费46636.02元、2017年7月10日至2017年11月15日期间电费2830.74元。自租赁合同解除次日即2017年11月8日至龙锦公司收回租赁场地之日2017年11月14日的场地占用费,龙锦公司主张佳禾纳泓财富公司按日租金3倍支付租赁场地占用费，实际是要求佳禾纳泓财富公司支付场地使用费的同时，还对佳禾纳泓财富公司逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、佳禾纳泓财富公司应付欠费等因素，按日租金1.5倍标准计算租赁场地占用费，即场地占用费为〔145元/平方米×（1+5%）×745.78平方米÷30天×7天×1.5〕=39740.75元。 关于逾期付款违约金。根据双方《租赁合同》中“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其它杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，因佳禾纳泓财富公司未按时支付租金、管理费、电费，其行为已构成违约，故龙锦公司要求佳禾纳泓财富公司按每日0.03%标准支付逾期付款违约金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述逾期付款违约金自龙锦公司起诉之日即2018年3月5日起,计至实际付清之日止。 关于保证金、免租期损失和空置期损失。龙锦公司主张没收保证金并向佳禾纳泓财富公司主张已使用的免租期费用及再出租前的空置期租金损失的诉讼请求，实际是要求对佳禾纳泓财富公司违约的处罚即要求佳禾纳泓财富公司承担违约金的责任。根据《租赁合同》中“倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据租赁合同约定，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费；其它杂费，手续费等”的约定，该约定系对佳禾纳泓财富公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了龙锦公司的逾期付款的违约金主张，但因本案由于佳禾纳泓财富公司的违约行为导致《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现。本院综合考虑佳禾纳泓财富公司拖欠租金的违约程度以及佳禾纳泓财富公司已实际享受3个月免租期，酌情确认将佳禾纳泓财富公司交纳的保证金中的340635.03元（113545.01元/月×3月）元即三个月租金作为违约金，保证金余额46424.79元用以抵扣其余应由佳禾纳泓财富公司支付的租金等费用。龙锦公司要求的免租期费用和空置期损失，本院认为已支持的扣收保证金金额能够弥补因佳禾纳泓财富公司的违约行为给龙锦公司造成的损失，故龙锦公司再要求佳禾纳泓财富公司赔偿其免租期费用和空置期损失本院不予支持。 关于租赁场地复原费用。庭审中，龙锦公司确认该费用未实际发生，亦未提交租赁场地复原的相关证据，故本院不予支持。 关于公证费及律师代理费。龙锦公司为保全证据，采用公证邮寄的方式向佳禾纳泓财富公司送达了《关于解除租赁合同及收回租赁场地的通知》、采用公证的方式收回了佳禾纳泓财富公司承租的物业，并支付了公证费共计3000元。龙锦公司提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师代理费38000元。根据《租赁合同》中“甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨”的约定，龙锦公司要求佳禾纳泓财富公司支付公证费3000元、律师代理费38000元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告佳禾纳泓财富管理有限公司签署的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与佳禾纳泓财富管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼38楼单元4、5及6》已于2017年11月7日解除； 二、被告佳禾纳泓财富管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的2017年9月1日至2017年11月7日的租金253583.86元、管理费46636.02元，2017年7月10日至2017年11月15日的电费2830.74元，以上共计303050.62元，此款与保证金余额46424.79元品迭后，被告佳禾纳泓财富管理有限公司还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付256625.83元； 三、被告佳禾纳泓财富管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付上述租金、管理费、电费的逾期付款违约金（以303050.62元为计算基数，按每日0.03%标准自2018年3月5日起计至付清欠费之日止)； 四、被告佳禾纳泓财富管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用使用费39740.75元； 五、原告龙锦综合开发（成都）有限公司可不予向被告佳禾纳泓财富管理有限公司返还保证金340635.03元； 六、被告佳禾纳泓财富管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付公证费3000元、律师代理费38000元； 七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费21776元，原告龙锦综合开发（成都）有限公司负担10688元，被告佳禾纳泓财富管理有限公司负担11088元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 艳 人民陪审员 罗 平 人民陪审员 谢成英 二〇一八年五月二十二日 书 记 员 梁 意 附：本判决所适用的法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。