广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初5474号原告：胡建辉，女，1985年3月26日出生，汉族，住湖南省南县，委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。委托诉讼代理人:张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。被告：中山市双德房地产有限公司，住所地中山市神湾镇神湾大道**德雅湾家园**12卡，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。原告胡建辉与被告中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告胡建辉委托诉讼代理人翁均涛、张知恩到庭参加诉讼，被告双德公司委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建辉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金26757元（逾期期间为2015年10月1日至2016年12月23日，共449天，以房价款297964元为基数，按每日万分之二计算）；2.被告向原告支付逾期办证违约金14153元（逾期期间为2016年8月23日至2017年12月11日，共475天，以房款297964元为基数，按每日万分之一计算）。事实和理由：2012年12月14日，原告胡建辉与被告双德公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价297964元购买被告开发的中山市神湾大道南157号德雅湾家园12幢801房，建筑面积为81.49平方米；被告应在2013年9月30日前交付上述商品房给原告，交付条件为取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程验收报告（即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格）；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2012年12月14日，原告向被告支付房款89964元并于2013年3月22日将银行按揭贷款208000元支付给被告，原告与被告在2013年11月26日办理了房屋交接手续并实际收楼，被告于2016年12月23日取得了案涉房屋所在楼宇的工程竣工验收备案登记证；原告在2017年12月11日取得案涉房屋的不动产产权证书。在2018年原告了解到商品房必须办理竣工验收备案手续后方可交付和办理产权登记手续，原告认为被告之前的交付不符合法律规定且逾期办证，被告应当按照合同约定向原告支付相应的违约金。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告双德公司辩称，1.原、被告双方在2013年11月26日就办理了案涉房屋的交接手续并交付原告使用，原告使用房屋的行为已经默认其放弃继续追究收楼之后的违约责任，故房屋交付后，原告无权要求被告支付房屋交付后的违约金，如果原告要求被告在交付房屋之后还要支付违约金，这存在矛盾、不合理。2.原告关于要求被告支付逾期交房违约金的诉求已过诉讼时效，丧失了胜诉权，被告有权不支付逾期交房的违约金。3.原、被告双方在合同中约定，交付房屋的条件是经过五方验收（即单体验收）就可以交付，在合同约定的收楼日期前案涉房屋已符合合同约定的交楼条件，不存在逾期交楼的事实。4.法律、法规并没有强制规定一定要经过综合验收后才能交付，只是由于中山市有关行政部门在2013年之后对于预售商品房买卖合同的范本进行了调整所致，长期以来中山市的合同范本都是认可单体验收作为交付条件的。另外，在合同签署之前，案涉楼盘已签署的买卖约定的交付条件都是以单体验收作为依据，并且原告已经对房屋进行了验收居住，因此，即使合同有综合验收标准作为交付条件的约定，本案的逾期交楼违约金也应当计算至房屋实际交付之日止，且合同第9条亦明确约定了逾期交楼违约金的计算是从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止计算。5.关于逾期办证违约金的起算时间，被告认为应当从房屋实际交付使用后（即原告实际收楼后）起算办证期限，这符合合同第14条的约定。本院经审理认定事实如下：1.2012年12月14日，胡建辉（买受人）与双德公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定由其购买双德公司位于中山市神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园12幢801房，建筑面积为81.49平方米，房屋总价为297964元；出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，即双方同意该商品房经验收合格后交付，验收合格是指取得由出卖人、监理单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格），并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理，即买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，双方还约定了其他权利义务。2.双德公司确认胡建辉已交付全部购房款297964元，双方于2013年11月26日办理了房屋交接手续、胡建辉实际收楼，并于2017年12月11日取得案涉房屋不动产权证书[粤（2017）中山市不动产权第0288997号）]。3.2016年12月23日，双德公司取得了案涉房屋所在楼宇的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3384号）。登记证上载明，建设单位：中山市双德房地产有限公司，工程名称：德雅湾家园（一期）商住小区工程，工程地址：中山市神湾镇神溪村，使用性质：商业、住宅、其他。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。胡建辉与双德公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。双德公司在未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下交付房屋是否产生交付的法律后果。本案中，胡建辉与双德公司在合同中约定由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格后出具工程竣工验收报告后进行交付，双方约定的交付条件有效，但同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、十八条的规定，商品房除通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防、环保等部门或单位验收合格即综合验收方可交付，故在案涉房屋所在楼宇经过综合验收，并于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》时才具备交付的条件，因此双德公司构成逾期交付，应按合同约定承担违约责任。双德公司对胡建辉请求自2015年10月1日至2016年12月23日期间的逾期交付房屋的违约金提出已过诉讼时效的抗辩，本案中，案涉违约金为按日累计计算的违约金，属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。胡建辉起诉主张的违约金并未超过诉讼时效期限，双德公司的抗辩意见本院不予采纳，双德公司应向胡建辉支付逾期交房违约金26757元（297964元×0.0002/日×449天）。关于双德公司逾期办证违约金的问题。双方在买卖合同中约定，双德公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，双方约定在2013年9月30日前交付案涉房屋，截至2016年8月22日已满720个工作日，胡建辉请求2016年8月23日起截至2017年12月11日取得案涉房屋的产权证期间的违约金，符合合同约定，故双德公司应向胡建辉支付逾期办证违约金14153元（297964元×0.0001/日×475天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告胡建辉支付逾期交房违约金26757元；二、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告胡建辉支付逾期办证违约金14153元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费823元，减半收取计411元（原告已预交），由被告中山市双德房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一八年五月十六日书记员  林振华吴晓芳