海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2018）琼0105民初1313号原告：覃东，男，1964年4月19日出生，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县。委托诉讼代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。被告：海口万达地产有限公司，住所地海南省海口市秀英区白水塘路**锦地翰城商务楼**。法定代表人：齐界，总经理。委托诉讼代理人：许强强、邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。原告覃东诉被告海口万达地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人易凯、被告的委托诉讼代理人许强强、邢俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃东向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款无效；2.被告向原告赔偿3万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因购买被告开发的位于海口市海榆中线与椰海大道交叉口东北侧项目暂定名为骏豪仕家xxx号房屋，而与被告签订《海口市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定了房屋单价及面积等内容。之后原告支付了全部购房款并由被告开具发票。然而，直到原告起诉时，原告才发现被告早在与原告签订购房合同之前，就已将房屋设计的入户花园变更为公共消防通道，并在此情况下隐瞒该事实与原告签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款等内容免除了被告应承担的责任。为此，因被告将入户花园改为公共消防通道，致使原告支付入户花园房价款但无法享有该部分产权，即被告交付的涉案房屋不符合合同约定，构成违约，因此依法应承担违约责任。另外，被告隐瞒事实与原告签订的免除被告责任的条款因违反法律规定，因此属于无效条款，不得作为免除被告责任的理由。涉案房屋的入户花园应该按照消防通道使用，应该作为公共区域不应该作为专有部分出售给业主，现在作为专有部分出售给业主，影响了业主对入户花园的使用，使用功能受到限制。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告海口万达地产有限公司辩称：1.不同意原告的诉讼请求，诉讼请求第一项不存在无效的情形，并没有造成购买方的人身伤害等给原告造成财产损失的情况。原告说的合同条款不属于合同法53条免责条款无效的情形，要求确认无效缺乏法律依据；2.诉讼请求第二项不能成立，与事实不符。原告所购买的入户花园玄关属于原告购买房屋的专有部分。产权归原告所有，被告方并未将入户花园专有部分变更为公共部分。根据项目的文件以及测绘文件上传至不动产登记测绘图等均可以看出入户花园属于原告的专有部分。而且涉案项目已经取得不动产登记，分户产权登记正在进行，原告能够取得入户花园产权登记证书，从另一方面说入户花园、玄关构造独立，原告能够在客观上排他使用。所以在原告即可以取得入户花园不动产权证书及排他使用部分，原告诉称该部分是属于共同部分，与事实不符；3.关于原告提到的功能受限问题，我们认为与事实情况不符合，首先原告没有任何证据证明入户花园及玄关在规划及设计上属于消防公共通道，所以，原告以入户花园及玄关属于消防公共通道从而导致功能受限是不能成立的。入户花园及玄关属于原告的专有部分，根据房屋交付的情况以及现在的实际情况来看，入户花园安装有入户门，原告依然能够排他的使用上述部分，不存在功能受限的问题；4.原告没有任何证据及理由认为原告所控制和使用的入户花园及玄关是消防通道，即使原告所主张的消防通道成立，也应根据补充协议的相关条款，如第九条第二款规定，原告已经承诺不应就上述配套的相关事由向被告索赔。根据补充协议的第十六条第一款，通过这一条款，能够明确消防通道不仅仅存在公共区域，也不仅仅存在入户花园，也存在于原告所拥有所有权的房屋内。如果原告在房屋内乱打乱建影响消防安全也是要受到限制的，物权上的排他性使用并非任意使用，对于物权所有权的使用也是要遵守消防安全的法律法规的，因此基于以上我方讲的四点意见，认为原告的起诉毫无事实依据和法律依据，应驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的证据1.海口市商品房买卖合同、证据2.合同补充协议、证据3.发票、证据5.告知书。被告提交的证据2.海南利保测绘有限公司上报不动产登记中心的分户图、证据3.测绘部门出具的"骏豪仕家住宅楼共有建筑面积分层汇总表、证据5.海口市公安消防支队建设工程消防验收意见书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据4.骏豪仕家安全疏散和天井设置消防设计专家评审会会议纪要、证据7.海口市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书。被告提交的证据1.海口市住房和城乡建设局关于海口万达骏豪仕家入户花园及玄关产权问题的复函、证据4.海口市公安消防局针对业主投诉的回复，该几份证据虽然对方当事人不认可其真实性，但几份证据均能真实反映本案诉争小区在有关部门的论证过程、答复情况，本院对上述证据真实性予以认可。原告提交的证据6.户型宣传图，庭审质证阶段被告不认可真实性，原告也无法举证证据的来源是为被告印制，对其真实性本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月6日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于海口市海榆中线与椰海大道交叉口东北侧骏豪仕家xxx房，该商品房户型结构为三居室，有封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个，房屋建筑面积为112.08平方米，其中，套内面积83.1平方米，房屋分摊建筑面积为28.98平方米，按建筑面积计价，每平方米7137.97元，总金额800024元。合同附件一为房屋平面图，平面图上可见入户花园处为封闭结构，空间四维均有墙面，设置为两扇大门，原告在房屋平面示意图处签字确认。合同附件三约定的装饰、设备标准中，双方约定门的标准为钢制防盗门。《合同补充协议》第七条第2款约定：“如被告未通知原告该房屋发生规划、设计变更的，原告无论在任何情况下均不得迟于《入伙通知书》载明的办理交付手续日期后3日内行使合同解除权。若原告迟延或拒绝办理房屋交付手续，则原告的合同解除权在《入伙通知书》中载明的办理交付手续之日的次日消灭。为免疑义，双方确认，被告以在被告售楼处现场张贴告示或在当地公开发行的报纸上公告的任何一种方式告知原告即视为已经通知原告。该房屋交付即视为原告已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。如房屋交付前存在规划及设计变更，无论该等规划及设计变更是否曾通知原告，亦视为原告同意该等规划及设计变更，并不得向被告主张权利。”第七条第3款约定：“原告同意，出现下列规划及/或设计变更时被告无需通知原告，原告不以此为由要求被告承担违约或其他责任：（1）根据买卖合同及补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章，或应有关政府主管部门（如消防、建设主管部门等）的要求必须进行的更改；（2）被告对该房屋进行的优化设计（比如：将非封闭式阳台变更为封闭式阳台或将封闭式阳台变更为非封闭式阳台、窗户或门的开口尺寸及方向变化、飘窗变化、立面设计、颜色、景观变化、空调机位变化、楼梯口位置及楼梯走向以及由于设计优化调整引起的面积、空间尺寸变化等）；（3）在买卖合同及补充协议生效之日前已发生的规划及/或设计变更的；（4）未影响该房屋结构形式、户型、朝向等房屋质量或使用功能的；（5）不需要政府审批的规划设计变更。”第九条第2款约定：“双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，被告无需事先通知原告或取得原告同意。原告对此无异议，且不提出任何主张。本项目中的燃气设施（如有）、电力设施、自来水设施和消防设施等配套按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体的位置及样式等以实际交付时为准，原告已知悉相关配套设施可能会位于该房屋内或附近，被告无需事先通知原告或取得原告同意，原告承诺不因上述配套的相关事宜向被告索赔或要求退房。”第十六条其他条款第1款约定：“本项目（包括该房屋）内的消防通道应保持畅通，原告及该房屋的实际使用人不得堵塞或占用消防道路。否则，原告应予以纠正并赔偿损失。”上述《海口市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告交付了涉案房屋。2015年12月2日，海南省公安消防总队在海口市组织召开骏豪仕家安全疏散和天井设置消防设计专家评审会，该评审会作出《骏豪仕家安全疏散和天井设置消防设计专家评审会会议纪要》，认为：“原入户花园应作为公共区域，开向原入户花园的房间入户应采用乙级防火门。5#、10#楼原入户花园应该作为扩大前室的一部分；1#、2#、3#楼原一个入户花园应改作为扩大前室的一部分。”之后，涉案的房屋于2017年6月29日通过消防验收。被告于2017年9月5日向原告发出《告知书》，告知原告：“入户花园的格栅门具有消防功能，自行改造或更换会影响整栋楼的消防安全。如业主自行将入户花园的格栅门进行改造或更换，由此产生的消防安全问题由个人承担相应的法律责任。”部分业主对告知书不满，且收房后发现涉案房屋的入户大门不能完全封闭使用，遂认为被告将涉案房屋中本应作为消防通道使用的区域作为入户花园和玄关出售给业主，影响了业主对该区域的使用，入户花园和玄关的使用功能受到限制。2017年10月3日，万达骏豪仕家小区业主向海口12345政府服务热线反映上述入户花园和玄关的问题。海口市公安消防支队认为，业主所反映的户门是可以设置为防盗门的，但考虑到该区域在发生火灾时的通风防烟效果，建议设置为具有通风窗扇的非封闭式防盗门。小区业主对上述答复不满意，再次微信向海口12345政府服务热线反映上述问题。海口市公安消防支队于2017年10月6日派出调查人员赶赴现场调查核实，并作出以下答复意见：“一、消防机构针对该项目组织的专家评审会指出的'入户花园作为扩大前室的一部分'是出于涉及排烟消防安全考虑，与该区域实际使用属性无关，业主所反映的该区域是否为公共区域的问题，不属于消防支队的管辖范围。二、业主所反映的户门问题，我支队并未规定该处不能设置为防盗门，但考虑到发生火灾时的通风排烟功能，建议采用兼具通风功能的防盗门，如果设置为封闭式的防盗门，发生火灾时将不利于烟气及时排出。三、如业主要求自行更换户门，具体的材质和设置形式应业主与该项目物业管理单位商议确定。”2017年11月24日，海口市住房和城乡建设局作出《关于海口万达骏豪仕家入户花园及玄关产权问题的复函》，称：“经查，根据规划设计方案及建设单位的申报，骏豪仕家项目设计的入户花园及玄关，为房屋结构组成部分，该区域属住宅专有部位，产权为购房人所有。”本院认为:一、关于原、被告双方签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”被告使用海口市住房和城乡建设局、海口市工商行政管理局统一监制的商品房买卖合同范本，事先拟定合同权利义务，向业主提供，因此《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款属于格式条款。对于当事人订立的格式条款，只要合同的约定内容不违反法律法规的禁止性规定，应视为有效。《合同补充协议》第七条第2款、第3款的内容均与规划、设计变更有关，本院认为根据已有证据，本案中不存在涉案房屋规划、设计的变更；第九条第2款的内容主要涉及相应配套设施设备的设计和施工，与本案原告主张的“区域功能变更”无显著关联性；第十六条第1款系告知原告遵守消防规则，上述四款格式条款内容已经双方签字确认，且原告在诉讼中不能说明以上条款在双方诉争的“区域功能变更”这一范畴内免除了义务人的义务，排除了权利人主要权利，也不能证明以上条款违反法律规定，侵害国家、集体或他人合法权益，损害社会公共利益。因此，以上条款应对双方当事人具有拘束力，原告要求确认双方签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款无效的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告是否应当向原告赔偿3万元的问题。原告主要基于三方面的理由提出赔偿请求，一为区域功能变更导致面积减少，二为区域功能变更导致使用受限，三为被告交付的房屋与约定不符。结合本案情况，本院认为原告主张之事由不成立，理由如下：1.区域功能未发生变更，产权面积未减少。海口市住房和城乡建设局作为商品房的主管部门，其于2017年11月24在复函中认为，骏豪仕家项目设计的入户花园及玄关，为房屋结构组成部分，该区域属住宅专有部位。涉案的房屋已经于2017年6月29日通过消防验收，消防通道的设计也未存在变更的情形。因此，原告诉称房屋入户花园由“专有部分”变更为“公共区域”与事实不符，原告仍为该区域的产权人，不存在所购面积减少的情形。2.被告交付之房屋与约定一致。从原、被告签订的购房合同上看，房屋平面图所呈现的入户花园结构即为两扇门、封闭式结构，与实际交付的房屋一致。合同约定的门为钢制防盗门，被告所交付的门为格栅门，兼具消防功能与防盗功能。因此，原告诉称被告交付之房屋与约定不一致，与事实不符。3.无证据表明房屋功能受限。涉案房屋为毛坯房，各结构功能具有较大灵活性，故原告在购房时对各空间的利用计划，不能作为涉案房屋实际交付后的标准。因此，原告在诉讼阶段未能举证入户花园及玄关的使用受限，对其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告覃东的诉讼请求。本案诉讼费550元，由原告覃东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 陈成军人民陪审员 高燕劝人民陪审员 李建武 二〇一八年五月十八日书 记 员 王可欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。