.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2018）甘07民初6号原告：张掖市三峰房地产开发有限公司。被告：张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司。被告：甘肃华大房地产开发集团有限公司。被告：张掖市和顺房地产开发有限责任公司。原告张掖市三峰房地产开发有限公司（以下简称”三峰公司”）与被告张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司（以下简称”兴达公司”）、甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称”华大公司”）、张掖市和顺房地产开发有限责任公司（以下简称”和顺公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告三峰公司的委托诉讼代理人李俭、谢瑞善，被告兴达公司委托诉讼代理人王文灿、被告华大公司的委托诉讼代理人张益道、被告和顺公司的委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼，第二次开庭时原告三峰公司的委托诉讼代理人李俭、谢瑞善，被告华大公司的委托诉讼代理人张益道、被告和顺公司的委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼，被告兴达公司经本院送达开庭传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告三峰公司向本院提出的诉讼请求，1、请求依法判令被告向原告交付（张掖市2011-002）宗地。该宗土地价值10573.03万元，被告已向原告支付土地款8138万元，尚剩余土地款2435.03万元。被告向原告交付（张掖市2011-002）宗土地后，原告退还被告支付的土地款8138万元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告兴达公司于2011年11月7日通过张掖市国土资源局拍卖取得（张掖市）宗土地，总面积129.51亩（86343平方米）。同日，兴达公司与张掖市国土资源局签订了《国有土地使用权转让合同》。2012年7月3日，兴达公司以甘州区城投报（2012）33号文件向甘州区人民政府请示将该宗土地使用权转让给三峰公司。以抵顶张掖黑河湿地保护工程暨滨河新区工程甘州区项目建管处所欠原告三峰公司工程款。2012年7月20日,三峰公司为甲方,华大公司为乙方多次协商后签订了《土地转让协议》,合同约定将土地转让给华大公司。2016年4月23日,和顺公司、甘肃华宇建筑工程有限责任公司(以下简称华宇公司)、张掖市华腾物业管理有限责任公司(以下简称华腾公司)、甘肃盛世华大房地产开发有限责任公司(以下简称盛世华大公司)作为担保人在《土地转让协议》提供担保,并注明尾款由和顺公司承担债务责任。自《土地转让协议》签订后,原告多次向第二被告华大公司催要土地款,华大公司陆续支付了土地款8138万元,剩余土地款2435.03万元原告多次催要,被告均以各种理由和借口迟迟不肯偿还。2017年1月三峰公司为保障公司利益,将华大公司、和顺公司、华宇公司、华腾公司、盛世华大公司起诉至张掖市中级人民法院，2017年7月13日张掖市中级人民法院作出的(2016)甘07民初135号民事判决书，该判决书以三峰公司与华大公司签订的《土地转让合同》系无效合同为由,驳回三峰公司的诉讼请求。原告认为,张掖市中级人民法院作出的(2016)甘07民初135号民事判决书为生效判决,已产生法律效力,为了维护原告的合法权益,原告请求人民法院判令被告兴达公司、华大公司、和顺公司向原告返还该宗土地,以保障原告三峰公司的合法权益。被告兴达公司辩称：1、涉案土地系兴达公司通过土地竞拍方式取得，总面积129.51亩。鉴于甘州区人民政府欠三峰公司承建滨河新区工程款，2012年7月3日经原甘州区政府区长张玉林同意，并经原甘州区人民政府副区长刘学汉批示，兴达公司将涉案土地依法转让给三峰公司。2013年3月18日，兴达公司与三峰公司签订《土地使用权转让抵顶协议》，协议约定将兴达公司依法取得的土地转让给三峰公司，土地总价款10573万元，其中抵顶甘州区政府欠三峰公司的工程款6000万元，剩余土地款4573万元由三峰公司向我公司支付。2、鉴于三峰公司已于2012年7月20日与华大公司签订了《土地转让合同》，合同约定将兴达公司抵顶给三峰公司的土地转让给华大公司。之后兴达公司也应三峰公司的要求，与华大公司签订了三方《补充协议》，兴达公司自愿将土地转让给华大公司。后应华大公司的要求，三峰公司、和顺公司和兴达公司又签订三方《协议书》一份，约定将涉案土地使用权办理在和顺公司名下。3、兴达公司已按照政府的指示进行了土地交付，三峰公司与华大公司作为民营企业，相互之间的转让行为与兴达公司无关，兴达公司没有取得任何相关的利益，引起本案诉讼的原因是华大公司拒绝向三峰公司支付剩余土地款，该纠纷与兴达公司无关。兴达公司已经配合三峰公司将土地登记在和顺公司名下，兴达公司的义务已经履行完毕，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告华大公司辩称：1、三峰公司与华大公司签订《土地转让协议》、以及向三峰公司支付土地款8138万元属实，但华大公司并没有取得《土地转让协议》中约定的涉案土地使用权，涉案土地系和顺公司从国土局竞拍所得。2、本案中三峰公司的诉讼请求是要求兴达公司退还宗地款8138万元，与华大公司没有关系。3、针对华大公司支付给三峰公司的土地款8138万元，华大公司保留诉权。被告和顺公司辩称：1、和顺公司与三峰公司之间没有直接的经济往来，不存在土地买卖中的经济往来情况。2、和顺公司是通过正规手续直接将土地竞买过来的。本案当事人围绕原告的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：（2016）甘07民初135号民事判决书、2017年12月19日《还款协议》，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据分析认定如下：被告兴达公司提交下列证据：兴达公司、三峰公司与和顺公司签订的《协议书》、2015年6月4日签订的《土地使用权转让合同书》。拟证明2015年和顺公司成立后，应三峰公司的要求，经兴达公司、三峰公司、和顺公司协商，约定将涉案土地使用权过户到和顺公司名下，涉案土地并非和顺公司通过竞买取得。华大公司与和顺公司系关联企业，签订该合同时和顺公司的法人是雷朝辉。本案中，三峰公司不应再要求兴达公司向其返还涉案土地。三峰公司经质证认为三方《协议书》是为少缴纳土地出让金而签订，对雷朝辉是否担任过和顺公司的法人三峰公司并不清楚。《土地使用权转让合同书》可以证明兴达公司在未经三峰公司同意的情况下，直接将涉案土地使用权办理在和顺公司名下。华大公司经质证认为《协议书》没有其法定代表人的盖章和签字。对《土地使用权转让合同书》中雷朝辉签字的真实性华大公司提出异议，其认为雷朝辉从未担任过和顺公司的法人或者股东。和顺公司经质证对三方《协议书》的三性均无异议。对《土地使用权转让合同书》中和顺公司的公章无异议，但和顺公司认为雷朝辉没有担任过和顺公司的法人。经审查认为，兴达公司、三峰公司与和顺公司签订的《协议书》，及兴达公司与和顺公司签订的《土地使用权转让合同书》可证明涉案土地使用权已依法由兴达公司变更为和顺公司，涉案土地使用权并非和顺公司依法通过竞拍取得的事实，对上述证据本院予以认定。被告和顺公司提交下列证据：1、华大国际广场工程项目简介及工程项目进展情况汇总复印件各一份。拟证明和顺公司名下2011-002号宗地土地使用权已经于2015年12月为张掖市金利万头种羊养殖有限公司在中国农业银行张掖分行做抵押担保，土地使用权已经暂时转移给中国农业银行张掖分行。三峰公司经质证对该证据的三性均不予认可。华大公司经质证对该证据的三性均无异议。经审查认为，上述证据无法证明涉案土地在银行作抵押担保的事实，应不予认定。2、税收缴款书复印件三张、不动产统一发票复印件二张。拟证明和顺公司已向税务局缴纳土地出让金及相关契税的事实。三峰公司经质证对上述证据的真实性没有异议，但其认为该票据是兴达公司直接开给和顺公司的，土地也是直接交给和顺公司的，兴达公司应当将涉案土地交付给三峰公司。华大公司经质证对上述证据的三性均无异议。经审查认为，和顺公司虽提交了税收缴款书复印件、不动产统一发票，但该证据无法证明上述费用系和顺公司实际缴纳，故对其辩称和顺公司是通过竞拍方式取得涉案土地使用权的辩解理由，本院不予采信。根据已确认的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2011年11月7日，经张掖市人民政府张政国土建字（2011）121号文件批复，被告兴达公司以10510万元报价竞得2011-002号宗地位于南一路北侧，总面积86343平方米的国有建设用地使用权。同日，兴达公司与张掖市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同约定将涉案2011-002号宗地以每平方米1217.23元的价格出让给兴达公司。兴达公司因欠三峰公司修建滨河新区的基础设施工程款6000万元，经双方洽谈，兴达公司欲将涉案建设用地使用权转让给三峰公司，转让资金用于抵顶滨河新区基础设施建设所欠6000万元工程款，剩余款项由三峰公司返还至兴达公司，同时三峰公司承担兴达公司已交纳6000万元土地保证金的贷款利息。2012年7月3日，兴达公司以区城投报（2012）33号文件向甘州区人民政府请示将涉案2011-002号宗地使用权转让给三峰公司。同年7月16日，原甘州区政府区长张玉林批注”请学汉区长阅处。原修建新区三湖工程及新区道路拖欠三峰公司资金数额较大，且政府已违约三年之久，以城投土地抵顶该债务既偿还了债务又缓解了城投资金压力，拟同意”。同年7月21日，原甘州区人民政府副区长刘学汉批注”请城投公司尽快协商办理”。2012年7月20日，甲方为三峰公司、乙方为华大公司签订《土地转让合同》一份，合同约定：一、甲方自愿将于张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司签订的《以物抵债协议》中抵顶的（张掖市2011--002）宗地出让给乙方开发使用。二、土地价款：1、土地价款万元；2、6000万元的贷款利息；3、契税；4、拍卖佣金；5、该宗土地的前期规划费用。均以拍卖机关或有关部门出具的票据为准。三、付款方式：甲乙双方签订合同十日内，乙方付给甲方土地款6000万元；该宗土地手续办到乙方名下后付款1000万元；于2012年12月30日付1000万，剩余的土地款于2013年6月30日前付清。契税、佣金、利息及前期规划费用在实际产生后另行由乙方付清。四、土地交付：合同签订后一个月内将此宗地（现状）交付乙方，此宗地交付乙方后不再与甲方有任何关系。五、该宗地在修建中所使用的全部混凝土（除季瑞开发的百分之五十外）必须使用金张掖商砼的混凝土，价格以市场价确定。六、乙方在开发该宗土地时无偿给甲方600平米的一层门店（在该宗土地开发的小广场附近坐北向南的位置）和150平米的住宅（在该宗土地开发的小广场旁边）。七、违约责任：任何一方违反上述条款约定，偿付对方2000万的违约金。八、甲方协调该宗地的政府出让批文下发到甘州区城投公司后，如果乙方要求将该宗土地过户到乙方名下时，则由甲方协调乙方负责办理土地过户手续并由乙方承担相应的费用。2016年4月23日，和顺公司、华宇建筑、华腾物业、盛世华大公司作为担保人在该《土地转让协议》尾部盖章，并注明尾款由张掖市和顺房地产开发有限公司承担债务责任。2013年3月18日，兴达公司为甲方、三峰公司为乙方签订《土地使用权转让抵顶协议》一份，协议约定：一、抵债金额：1、本协议抵顶所欠工程款金额6000万元。2、甲方转让宗地（宗地编号2011-002号国有建设用地使用权（宗地面积86343㎡，约合129.51亩）国有建设用地使用权交纳出让价款为人民币壹亿零伍佰柒拾叁万元整（小写：10573万元）。3、对所抵顶的张掖黑河湿地保护工程暨滨河新区工程甘州区项目建管处所欠乙方工程款金额，以项目建设各方均认可的有资质的中介机构的工程决算价以及甘州区财政局投资评审部门评审价为准进行抵顶结算。4、自本协议签订之日起十日内乙方应将宗地价款（10573万元）抵顶所欠工程款（6000万元）后的剩余款项4573万元，由乙方一次性汇入甲方指定账户。如乙方未能按时付清余款并开具抵债款项税票，甲方有权解除本协议。5、自本协议签订之日起十日内，乙方应将甲方所支付该宗地保证金6000万元贷款利息（自2011年10月21日至2012年6月30日贷款利息共计350.01万元）一次性汇入甲方指定账户。二、甲乙双方责任与义务：1、乙方在完成转让宗地开发投资总额25%以上后，甲方协助乙方办理完毕土地使用权转让登记手续；如果乙方提前办理土地使用权转让登记手续，则由乙方自行负责协调办理并承担所有税费。2、乙方将余款付清并将抵顶款项6000万元税票交付给张掖黑河湿地保护工程暨滨河新区工程甘州区项目建管处，甲方收到建管处相关证明文件后，甲方在三十日内将支付土地转让文件办理完毕并将相关手续移交乙方使用。3、......。4、......。5、宗地转让过程中所产生的一切税费均由乙方承担。同日，兴达公司为甲方，三峰公司为乙方又签订《补充协议》一份，补充协议约定：一、......。二、乙方同意甲方与张掖市华大房地产开发有限责任公司采取签订《联合参加土地竞买协议》的方式将2011-002号宗地相关手续办理给张掖市华大房地产开发有限责任公司，《联合参加土地竞买协议》仅用于办理该宗地相关手续。乙方不再对该宗土地主张任何权利。三、2011-002号宗地抵顶工程款项后，乙方保证其挂靠资质单位及本人均不得向甲方以任何方式主张2011-002号宗地权利，因该宗土地抵顶事宜发生的所有争议，甲方概不负责。2013年3月，兴达公司为甲方，三峰公司为乙方、华大公司为丙方签订《补充协议》一份，协议约定：2011年甲方通过竞买,以10573.03万元的成交价,取得国有建设用地2011-002号宗地使用权,其中丙方缴纳土地出让金1500万元。根据甲乙双方签订的《土地使用权转让抵顶协议》,协议约定由甲方将该宗土地相关手续办理给丙方。现经三方充分协商,就相关事宜达成以下协议：一、该宗地由丙方独立开发建设,甲乙两方不再以任何形式参与该项目开发建设。甲方与丙方签订的《联合竞买协议》仅用于办理土地使用权证,不得另做他用。二、该宗地甲方所做的处置行为丙方均知情,该宗地转让依法应缴纳的所有税费由丙方承担,如今后有关部门要求补交契税等相关费用均由丙方承担。三、该宗土地由丙方办理土地使用权手续,由此产生的权责均由丙方承担,并由其承担全部费用。四、根据甲乙双方签订的《土地使用权转让抵顶协议》,乙方应向甲方支付利息叁佰伍拾万零壹佰元整(小写3500100.00),乙丙双方约定由丙方于本协议签订之日向甲方支付壹佰伍拾万元整（小写150万元），余款贰佰万零壹佰元整(小写:200.01万元),于2013年10月31日前付清。五、甲方已缴纳2011-002号宗地土地出让金玖仟零壹拾万元(小写:9010万元),其中甲方以向乙方借款的形式缴纳土地出让金叁仟万元(小写:3000万元),甲乙双方办理抵顶款项陆仟万元(小写:6000万元),以上账务由双方财务人员进行账务处理,剩余壹拾万元(小写:10万元)由乙方在本协议签订之日返还甲方。六、本协议未尽事宜三方可另协商。七、......。后兴达公司为甲方，三峰公司为乙方、和顺公司为丙方签订《协议书》一份，协议约定：2011年甲方以壹亿零伍百柒拾叁万元整(小写10573.03万元)竞买取得宗地编号为2011-002号国有建设用地使用权(宗地面积86343m2)。后根据区政府安排,该宗地抵顶给乙方,现乙方、丙方联合开发该宗地,成立该宗地开发建设项目公司张掖市和顺房地产开发有限公司,乙方、丙方请求甲方将该宗地土地使用权人变更登记为丙方。经三方充分协商达成以下协议：一、本协议陈述事项均真实可靠,各方应共同遵守履行；二、甲方协助丙方办理已抵顶土地变更登记手续,需纳的所有费用,包括但不限于办证、过户契税等均由丙方承担,甲方、乙方不承担任何费用。三、......。2015年5月12日，张掖市甘州区人民政府给张掖市国土局出具关于变更登记2011-002号宗地土地使用权的函件一份，内容为：”经区政府研究，同意将该宗地使用权人由张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司变更为张掖市和顺房地产开发有限公司，请国土局按照相关程序予以办理”。2015年6月4日，兴达公司为甲方，和顺公司为乙方签订《土地使用权转让合同书》一份，合同约定：第一条、甲方所转让土地的基本情况，该宗土地位于张掖市××区北侧，西一路西侧,宗地编号2011-002,面积为88258平方米。其位置与四至范围及现状(或几通一平)的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。本合同项下的土地使用权出让年限为住宅70年、商业50年,自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。到2015年6月4日,剩余使用年限为住宅66年、商业46年；该宗土地按照经行政主管部门批准的总体规划为商住综合用地。第二条、该宗地土地使用权转让金10805.93万元。第三条、甲方负责提供该宗土地使用权现有的一切有关文件，乙方负责办理土地过户相关手续、缴纳相关费用。第四条、......。2016年11月1日，三峰公司以华大公司、和顺公司、华宇公司、华腾公司、盛世华大公司为被告，兴达城建公司为第三人向本院提起诉讼，要求被告向其支付土地款本金2435.03万元及违约金2000万元。经审理本院认为，三峰公司自始未依法取得诉争土地的使用权，故其在不具备相关建设用地使用权的情况下，与华大公司签订的《土地转让合同》违反了法律强制性规定，该合同系无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。遂以（2016）甘07民初135号民事判决:驳回三峰公司的诉讼请求，该判决书已生效。2017年12月19日，华大公司给三峰公司出具《还款协议》一份，华大公司承诺”欠三峰公司的宗地款2223.8633万元，于2018年6月30日前付500万元；2018年12月31日前付500万元；2019年6月30日前付清欠款1223.8633万元；超过还款期限，按银行同期贷款利率计息。”因三峰公司不同意该《还款协议》的约定，其未在协议上签字盖章。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付；第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外；《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。根据上述规定,兴达公司依法受让2011-002号宗地后，将该土地变更登记在其名下，后经张掖市甘州区人民政府同意、并以函件形式要求张掖市国土局按照相关程序将该宗地使用权人由兴达公司变更为和顺公司。据此，张掖市国土局为和顺公司办理了相关变更登记手续，和顺公司由此依法享有2011-002号宗地的所有权，并实际占有了该宗地。庭审中，三峰公司向法庭提交《还款协议》一份，欲证明华大公司与和顺公司系关联公司。经审查，该证据无法证明原告的主张，但该证据恰能证明华大公司欲将所欠宗地款债务2223.8633万元分三次向三峰公司偿付，但三峰公司不同意该协议内容，坚持要求华大公司返还涉案土地，因华大公司不是涉案宗地用益物权人，无法返还涉案土地，故三峰公司要求兴达公司、和顺公司向其返还该宗地的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。本案中，因华大公司从未实际占有或取得2011-001号宗地，三峰公司要求华大公司向其返还该宗地的请求无事实依据，故对三峰公司的该诉讼请求亦不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告张掖市三峰房地产开发有限公司要求被告张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司、甘肃华大房地产开发集团有限公司、张掖市和顺房地产开发有限责任公司向原告张掖市三峰房地产开发有限公司交付（张掖市2011-002）宗地，由原告张掖市三峰房地产开发有限公司向被告甘肃华大房地产开发集团有限公司支付土地款8138万元的诉讼请求。案件受理费163552元，由原告张掖市三峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本上诉于甘肃省高级人民法院。审判长岳小芸审判员任斌文代理审判员梁晶晶{文书日期}书记员王欢