四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终4166号 上诉人（原审原告）：夏应东，男，1973年8月28日出生，汉族，住四川省新津县， 上诉人（原审原告）：徐亚琴，女，1975年8月14日出生，汉族，住四川省新津县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨高，四川本真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都万辰房地产开发有限公司。住所地四川省成都市新津县花源镇龙祥二街1号。 法定代表人：赵剑仑，董事长。 委托诉讼代理人：田强，四川桦润律师事务所律师。 上诉人夏应东、徐亚琴因与被上诉人成都万辰房地产开发有限公司（以下简称万辰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2017）川0132民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏应东、徐亚琴上诉请求：1.撤销一审判决，判令万辰公司退还夏应东、徐亚琴购房款222894元，并自2017年1月5日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至本、息付清时止。事实与理由：1.本案是基于双方签订的案涉合同因合同主要目的不能实现（不能单独办理所有权登记手续）而解除后要求万辰公司退还购房款，夏应东、徐亚琴并不是要求变更合同内容，至于在诉讼中将要求退还购房款数额从484218元变更为222894元，是基于公平、等价有偿原则，把111号商铺按211号商铺价格计算后作出的决定，本质上是对自身权利的处分，而不是要求变更合同价格。2.商品房买卖中，万辰公司在有关信息、流程、资料、经验等方面较夏应东、徐亚琴均处于优势地位，就合同权利、义务相对性而言，111号商铺不能单独办理产权证，合同主要条款不能履行，应由万辰公司承担责任，一审判决认定错误。 万辰公司辩称，1.万辰公司在销售211号和111号商铺过程中，是严格按照合同预售管理办法进行的，并不存在任何过错。2.至于现在两个商铺不能分别办理产权登记是政策规定发生了变化，并非是万辰公司导致，而万辰公司已将两个商铺备案登记在夏应东、徐亚琴名下。至于能否分开办理成两个产权，可以通过行政诉讼进行解决。3.111号商铺不是211号商铺的附属物，夏应东、徐亚琴在诉讼过程中将111号商铺按211号商铺计算调整价格没有事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 夏应东、徐亚琴向一审法院起诉请求：判令万辰公司退还夏应东、徐亚琴购房款222894元。 一审法院认定事实：2016年12月31日，夏应东、徐亚琴与万辰公司签订了两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，夏应东、徐亚琴分别购买了万辰公司开发的位于四川省新津县地块的“万辰乐居”13栋111铺（门牌号为××，预测建筑面积38.43㎡，单价为每平方米13686.21元）和13-211房屋（门牌号为××2楼，预测建筑面积164.74㎡，单价为每平方米7386.96元），后上述房屋备案登记在夏应东、徐亚琴名下，夏应东、徐亚琴支付了相应价款。2017年3月20日，新津县津房房产测绘有限公司对案涉房屋进行了实测，案涉房屋的总建筑面积为202.95㎡。因案涉111、211房屋无法取得单独的产权证，2017年7月，夏应东、徐亚琴以邮寄送达方式向万辰公司提出解除合同，后诉至一审法院要求万辰公司退还购房款484218元并支付利息，庭审中，夏应东、徐亚琴变更诉讼请求为：1.判令万辰公司退还夏应东、徐亚琴购房款222894元；2.本案诉讼费用由万辰公司承担。诉讼中，一审法院向新津县住房与城乡建设局和新津县津房房产测绘有限公司对本案涉及的备案登记和测绘情况进行了了解并制作调查笔录，上述单位的工作人员证实，案涉111、211房屋是按照预测的情况作为两个房源进行的备案登记，后因相关测绘标准和规定发生变化，实测时上述房屋被认定为同一房源。一审法院也组织双方当事人共同到案涉房屋进行实地查看并拍摄照片，经现场查看发现，案涉111铺平面结构呈梯形，有一楼梯通往二楼，楼梯占地面积较小。 庭审中，夏应东明确表示在购房时已经进入案涉房屋查看过。夏应东、徐亚琴、万辰公司均确认案涉111铺与相邻的112、113铺的单价一致。 一审法院认为，夏应东、徐亚琴与万辰公司签订的对案涉自编号111铺、211房屋的买卖合同虽名为“预售”合同，但事实上系夏应东实地查看房屋后形成的合同，合同内容真实有效，双方均应当按照合同约定履行义务，现因其他不能归责于万辰公司的原因导致111铺不能单独办理产权证，夏应东、徐亚琴起诉要求变更原合同内容，减少111铺的价款，但根据《中国人民共和国合同法》第54条及《最高人民法院关于适用的若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，夏应东、徐亚琴未举证证明本案案涉合同中存在上述法条所列可变更的情形，且房屋售价问题属于夏应东、徐亚琴与万辰公司双方对合同意思自治的内容，根据案涉预测、实测报告的记录和现场勘验的情况，案涉111铺中的楼梯占该房屋面积不大，且双方当事人均明确表示案涉111铺与相邻的、同属一楼的112、113铺的单价一致，故夏应东、徐亚琴要求按照2楼房屋售价计算111铺价款，进而要求万辰公司退还多付价款222894元的诉讼请求，不符合双方约定和法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用的若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回夏应东、徐亚琴的诉讼请求。本案案件受理费8564元，由夏应东、徐亚琴承担。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，夏应东、徐亚琴陈述其起诉请求系基于解除111号商铺商品房买卖合同，且请求退还金额为已支付的111号商铺购房款减去111号商铺面积乘以211号商铺单价。 本院认为，根据夏应东、徐亚琴陈述意见，其要求解除111号商铺商品房买卖合同，但认为该合同解除后，其不应返还万辰公司111号商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，夏应东、徐亚琴仅要求万辰公司退还已支付111号商铺购房款与其认可的价值之间的差额，其实质并非解除111号商铺的购房合同，而是主张变更111号商铺合同价款。 《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”但双方当事人未能对111号商铺的价格协商一致。同时，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中也不存在可变更或情势变更的情形，夏应东、徐亚琴要求变更合同条款的理由不能成立。一审判决认定正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人夏应东、徐亚琴的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4644元，由上诉人夏应东、徐亚琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年五月三十日 书记员饶志誉