广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初5734号原告：余小燕，女，汉族，1980年5月12日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：黄晓斌，广东凡恩律师事务所律师。委托代理人：韩进京，系原告丈夫。第一被告：李蓬莉，女，汉族，1975年12月26日出生，住址：惠州市惠城区。第二被告：侯代云，男，汉族，1975年12月25日出生，住址：湖北省公安县。第三人：惠州市鑫海川实业有限公司，住所地：惠州市南坛横江二路22号101房。法定代表人：陈彩。委托代理人：黄国忠，系该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行，住所地：惠州市鹅岭东路16号。负责人：乔立志。原告余小燕与被告李蓬莉、侯代云及第三人惠州市鑫海川实业有限公司(下称鑫海川公司)、中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行（下称工行惠城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年8月30日第一次开庭审理了本案，原告余小燕的委托代理人黄晓斌、第二被告侯代云及其委托代理人邝艳霞、第三人鑫海川公司的委托代理人黄国忠到庭参加庭审。2017年11月2日，本院第二次开庭审理了本案，原告余小燕的委托代理人韩进京、第二被告侯代云及其委托代理人邝艳霞、第三人鑫海川公司的委托代理人黄国忠到庭参加了庭审。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告于2017年6月12日起诉称，原告与二被告通过第三人于2016年11月2日签订一份《房地产买卖居间服务合同》（下称《居间服务合同》），合同编号：XHC.000035，合同主要约定：原告购买二被告自有房产一套，房产位于惠城区演达大道18号之一恒和大厦7层14号房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号），建筑面积47.45平方米；房屋成交价为人民币299000元，银行按揭贷款支出；房屋有按揭。合同签订后，原告支付了2万元定金。合同签订后，二被告以卖价过低一直不配合去银行办理赎楼及按揭手续，经多次催告后，被告一直未履行义务。2017年4月27日，被告二发函给原告及第三人，通知解除双方签订的《居间服务合同》。原告认为，二被告收取定金后不履行合同约定的义务并无故解除合同，已构成严重违约，并侵犯了原告的合法权益。经查，被告已经将涉案房产转卖给他人。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院：1、判决解除原、被告签订的《房地产买卖合同居间服务合同》；2、判决被告退回原告定金20000元并赔偿原告违约金20000元；3、判决被告承担所有保全费用、诉讼费。2017年8月3日，原告提交《变更诉讼请求申请书》，申请变更诉讼请求为：1、判决继续履行双方签订的房地产买卖及居间合同；2、原告代被告提前还清被告所欠第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行的按揭贷款；3、第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行在收到前款后涂销涉案房产的抵押登记；4、判决原告一次性付清剩余房款（剩余房款应当扣除原告代被告偿还银行的贷款）后，二被告协助办理过户手续；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。20017年9月30日，原告再次提交《变更诉讼请求申请书》，申请变更诉讼请求为：1、判决解除原、被告签订的《房地产买卖居间服务合同》；2、判决被告退回原告定金20000元并赔偿原告违约金20000元，并自起诉之日起按同期银行贷款利率支付利息；3、判决被告承担所有保全费用、诉讼费。被告李蓬莉、侯代云答辩称，一、2016年11月2日，答辩人与被答辩人签订《居间服务合同》，在签订合同后，答辩人按照合同约定履行了合同义务，在2016年12月初已经协助被答辩人在中国邮政银行办理了银行按揭手续；并非被答辩人所称以卖价过低一直不配合去银行办理赎楼和按揭手续，因被答辩人自身原因中国邮政银行对其银行按揭申请不予审批。按照《居间服务合同》对付款方式的约定在银行不同意贷款时，被答辩人需直接转为全款现金方式向答辩人支付房款。2016年11月2日答辩人与被答辩人签订的《居间服务合同》，对房屋的基本情况作出了描述，还约定了交易方式、付款方式、房屋交付、产权过户、违约责任等条款。合同第三条付款方式选择了第二款银行按揭，其中第4条约定：“在甲乙双方按银行要求备齐按揭资料时，在甲方全权配合乙方向银行申请按揭手续的情况下，如因乙方个人征信及贷款资质问题，银行不同意贷款，则由乙方直接转为全款现金形式付款，如乙方不能转为全款现金形式付款，则视为违约，如因所有银行政策问题而停止办理贷款业务的，三方不视为违约，并退还所交定金费用及已收资料。”2016年11月，答辩人在签订《居间服务合同》后，协助被答辩人办理了银行按揭手续，答辩人已经履行了合同中约定的义务。在办理银行按揭手续后，被答辩人在2016年12月份知道了贷款审批未通过。被答辩人及中介公司在知道未通过贷款审批后一直未告知答辩人，按照《居间服务合同》对付款方式的约定，在银行不同意贷款时，支付方式直接转为全款现金方式，即在2016年12月被答辩人知道银行拒绝贷款时，该房款就直接转变现金支付。二、被答辩人在2016年12月已经知道银行不同意贷款，即在此时付款方式已经转为全款现金支付；被答辩人需向答辩人支付全部房款，并需按照一般交易习惯所需时间向答辩人支付房款。被答辩人在知晓未通过银行按揭贷款后一直未向答辩人支付全款，已经构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”被答辩人在知道未通过银行贷款后，一直未按照合同约定向答辩人全款支付房款，按照交易习惯，被答辩人至迟应当在两周内向答辩人全款支付房款。被答辩人未向答辩人支付任何款项，后被答辩人也承认没有能力一次性全额支付购房款，被答辩人已经构成根本违约。三、因被答辩人根本违约，且双方对继续履行合同的补充协议不能达成一致，答辩人在2017年4月27日发出解除合同通知，其与被答辩人之间的合同已经解除。根据定金罚则和双方的约定答辩人有权不返还定金。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（五）法律规定的其他情形。”被答辩人严重违约且长时间未与答辩人联系，答辩人知晓被答辩人未通过银行按揭后提出：答辩人已经履行合同义务，因为被答辩人的原因（在邮政银行的按揭贷款没有审批通过，且无法一次性支付房款）导致答辩人长时间收不到房款已经严重影响到答辩人的资金安排，只能接受一次性付款。后在协商过程中，中介公司提出“快贷”方案，以此缩短答辩人收取资金的时间，但在答辩人作出让步的情况下，被答辩人还提出让答辩人承担“快贷”的费用的要求，完全没有购房的诚意。协商不成后，被答辩人已经明确回复答辩人不能一次性全额付款，合同目的已经不能实现，被答辩人已经根本违约。之后，双方有过协商但均未达成一致意见；因此，答辩人在2017年4月27日书面通知被答辩人解除合同，该合同已经解除。因被答辩人违约在先，根据定金罚则和双方的约定，答辩人无需返还被答辩人所支付的定金。综上，答辩人已经履行合同义务，协助被答辩人办理银行按揭手续，因被答辩人自身不符合贷款的审核条件，未能办理按揭贷款，并非被答辩人所称的不配合办理手续。在未能办理按揭手续后，被答辩人未按照合同约定向答辩人全款支付房款，后被带辨人也告知答辩人无力一次性全额支付，其行为已经根本违约，答辩人有权解除合同。故，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第三人鑫海川公司答辩称，一、双方签订的《居间服务合同》合法有效。合同是三方协商一致达成合意后签订，并未违反法律的强制性规定。二、被告李蓬莉、侯代云恶意违约，事实清楚，应当判决合同继续履行。涉案合同签订后，原告余小燕积极履行合同，立即交付定金2万元。并积极配合答辩人申请贷款。答辩人第一次向邮政银行贷款，但是因额度问题没有通过。答辩人通知了双方，双方也同意变更贷款银行并约好第二次向中国银行申请贷款。但是此时，被告就开始不配合办理贷款。因租客及被告的原因，迟迟未能看房导致到2017年3月评估所才能看房评估。双方此时也同意如这次贷款还是不成功，就变更为一次性支付房款，但是双方一直未能签订补充协议。答辩人在申请贷款过程中，被告一直用各种理由推脱，并向答辩人私下提出要求加价。银行按揭贷款一直未能办理。经答辩人组织五次协商，买卖双方都同意一次性支付房款。但是原告认为房屋尚未赎楼，要求资金监管，是非常合理合法的，但是被告却要求直接打到他的个人账户，导致双方矛盾重重。答辩人认为涉案房屋还在抵押状态，尚未赎楼，被告要求将房款一次性打到被告的银行账户是非常不合理的，不符合交易惯例。最后，原告退步，同意一次性付款到被告个人账户，但是要求被告办理公证全权委托答辩人办理过户手续。结果，被告直接拍桌子走人，没有任何声息。答辩人认为，这些都是被告违约，恶意不交易的表现。在2017年5月3日，答辩人收到被告发出的恶意解除合同的函。在本次交易中，原告已经履行义务，被告因房价上涨（房价上涨约20万元左右），恶意违约，解除合同，甚至要吞掉原告的定金，答辩人认为，法院应当加强打击恶意违约行为，保护交易，应当判决合同继续履行。另，本合同继续履行的可操作性极强，只要原告一次性将房款转入法院的监管账户，判决生效后，原告去银行申请提前还贷，注销抵押，办理过户即可。更何况双方本身就达成一次性付款的合意，不可能会因资金监管不同意就解除合同的。答辩人从事中介服务多年，像被告这样违约的案例也非常多，法院也有非常多支持继续履行合同的判例，执行判决也非常容易。综上，答辩人认为法院应当依法判决合同继续履行，保护交易，打击违约行为，维护交易秩序。查明的案件事实经审理查明，2016年11月2日，原告、被告及第三人签订《居间服务合同》，主要约定：第一条：第三人（合同丙方、经纪方）为原告（合同乙方、买方）和被告（合同甲方、卖方）提供房地产买卖居间服务，将甲方所有的位于惠州市河南岸演达大道18号之一恒和大厦7层14号房（房地产权证号：粤房地权证字第××，建筑面积47.45平方米）的房产出售给乙方（附送现有家私家电），房产处于“抵押状态”。第二条：1、甲乙双方同意本物业交易价格为人民币299000元。签署合同时，乙方应交纳定金20000元给丙方代管，待丙方到房产局部门对该房产查档完毕，在产权清晰的情况下再由丙方转交给甲方，如在未到房产局部门查档之前乙方同意将定金直接转交给甲方的，由乙方自行承担所有责任，则丙方无需承担任何责任，乙方同意将该定金还可以作为甲方应承担费用的预付款，甲方履行完合同义务当日该定金还可以由丙方扣除相关费用直接支付给甲方作为交易款一部分；4、甲方应向丙方支付佣金8800元，甲方中介费丙方有权从托管定金或交楼押金中直接扣除；第三条第2款：本合同采取银行按揭方式付款。1）首期房款（不含定金）人民币130000元，乙方在签订《广东省房地产买卖合同》当日存入交易结算资金专用账户；2）乙方在丙方协助下向银行申请10年或5年（即14.9万）贷款，甲方有义务协助办理按揭贷款；3）办理银行按揭贷款所产生的评估费、律师见证费、公证费、保险费、查档费、登记费、印花税等费用全部由乙方承担；4）在甲乙双方按银行要求备齐按揭资料时，在甲方全权配合乙方向银行申请按揭手续的情况下，如因乙方个人征信及贷款资质问题，银行不同意贷款，则由乙方直接转为全款现金形式付款，如乙方不能转为全款现金形式付款，则视乙方违约。如因所有银行政策问题而停止办理贷款业务的，三方不视为违约，并退还所交定金费用及已收资料。第七条违约责任：2、甲方签署本合同后不出售本物业的，视为违约，甲方应在收到乙方通知（电话、短信、信函）之日起赔偿双倍定金并退还已收房款。乙方签署本合同、支付定金后不购买本物业，视为违约，乙方在收到甲方通知（电话、短信、信函）之日起，甲方有权没收定金并有权另行出售该物业；3、甲方逾期交付房屋或乙方逾期支付房款的，均视为违约。逾期15天仍未能履行，守约方有权解除合同，解除合同后，违约方应向守约方按交易价格的10%支付违约金；4、无论在任何情况下，若甲方或乙方任何方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，违约方都应当向丙方支付违约金人民币9000元作为丙方之损失，丙方有权从托管定金或交楼押金中优先获得该违约金；此外，《合同》第九条处有手写的三方约定其他事项：此房业主出售实收人民币299000元整，不出其他费用，买房首期款帮业主赎楼，在赎楼时业主将已收定金拿出一并赎楼，赎楼时买房须做好全权委托公证给买方指定人，合同主体不变。《居间服务合同》签订后，原、被告在《居间服务合同》上签名并捺上指模，第三人公司员工黄国忠在《居间服务合同》上签名。当日，原告通过转账方式向被告侯代云支付购房定金人民币20000元。2017年4月27日，第二被告向原告及第三人鑫海川公司员工黄先生发出《解除合同通知书》，称：“……2016年11月下旬，本人陪同余小燕到邮政银行面签，2017年3月份，余小燕和中介黄先生均告诉本人，在2016年12月份邮政银行已经告知不同意按揭，随即本人要求其一次性支付款项。但是至今余小燕未向本人支付全款。余小燕的行为已经根本违反合同约定，现本人按照合同第七条约定，正式通知你们，本人解除与你们签订的《房地产买卖居间合同》”。2017年5月9日，原告向本院提出诉前财产保全申请，请求本院对案涉房屋予以查封。本院经审查，于2017年5月9日作出（2017）粤1302财保340号《民事裁定书》，裁定查封登记在被告李蓬莉名下位于惠州市惠城区演达大道18号之一恒和大厦7层14号房的房产（查封期限为三年，查封价值以人民币40000元为限）。原告支付了420元保全费用。2017年6月12日，原告向本院提起本案诉讼，请求判如所请。另查明一，原告在《居间服务合同》签订后，于2016年11月下旬向中国邮政银行申请按揭贷款，被告配合原告办理按揭贷款，但该申请未获中国邮政银行审批通过；庭审中，原告称：“邮政银行不通过后，中介公司又帮我们找了中国银行进行贷款，且中国银行已经可以批准贷款，但被告不配合协助”，第三人鑫海川公司称：“在邮政银行没有批下来，买卖双方都知道，后跟卖方协商换一间银行贷款，但因涉案房屋是已经出租给他人，银行评估公司要看房拍照，但租客不配合，原因是房东不愿一次性退还押金，导致银行无法去看房评估，在2017年3月份评估所才看到房子；双方也过来中介公司商谈了两次，商议如果此次银行按揭审批贷款下不来买方一次性付款给卖方，双方就补充协议问题没协商好。”另查明二，庭审中，三方当事人确认原告向被告支付的20000元定金，由被告侯代云收取后向第三人鑫海川公司支付2000元作为交楼押金，用于在交房当天结算水电、煤气、物业等费用。另查明三，案涉房产系被告李蓬莉单独所有，于2011年1月11日通过购买方式取得所有权，房地产权证号为粤房地权证惠州字第××号；同日，上述房产设定抵押，抵押权人为第三人工行惠城支行，债权数额为183000元。以上事实，有当事人主体身份信息、《房地产买卖居间合同》《收据》《解除合同通知书》《情况说明》《惠州市房屋权属档案信息查询结果》、房地产权证信息、微信聊天记录、录音整理打印件以及庭审笔录为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中原告、被告、第三人签订的《居间服务合同》系三方当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，三方当事人均应按照《合同》约定全面履行各自的义务。《合同》签订后，原告向被告和第三人支付了购房定金和交楼押金共20000元，被告也配合原告向中国邮政银行申请办理按揭贷款，说明原、被告均有意促成本次交易。此后，原告申请中国邮政银行按揭贷款未获银行审批通过，原告与第三人转为寻求其他银行按揭和贷款，且原告声称若二次按揭申请再不通过就一次性向交易托管账户支付全款房款，此时被告认为原告行为已违反了《居间服务合同》的约定，要求原告承担违约责任并解除合同。至此，双方履行《居间服务合同》的信赖基础已不存在，鉴于被告也明确表示解除合同，故原告诉请解除《居间服务合同》的主张，本院予以支持。《居间服务合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，违约责任应由违约方承担。关于被告认为原告违反《居间服务合同》“付款方式”约定的问题。首先，原告在《居间服务合同》签订后即向中国邮政银行申请按揭贷款，在第一次按揭申请未获银行审批通过情况下，继续向其他银行申请，且二次申请的时间并没有明显超过一般房屋买卖中申请银行贷款所花费的时间；其次，原告第一次申请银行贷款未获审批通过的情况，并不能当然视为《居间服务合同》规定的“乙方个人征信及贷款资质问题”，且原告此后也同意若二次按揭申请再不通过就转为全款现金形式付款，因此，被告认为原告违反《居间服务合同》“付款方式”约定的理由、证据不充分，本院不予支持。关于原告认为被告不配合办理银行按揭贷款的问题。被告在《居间服务合同》签订后即配合原告向中国邮政银行申请贷款，在第一次申请贷款未获银行审批通过时，原告未能及时向被告证明其具备按揭贷款或全款支付房款的能力，使得被告对原告产生不信任，导致双方对继续向银行申请按揭贷款或一次性支付房款等事宜无法协商达成一致。因此，原告认为被告不配合办理银行按揭贷款的理由、证据亦不充分，本院不予支持。综上所述，原、被告认定对方违约之理由均不成立，双方对本案交易无法按约定正常全面履行以及对《居间服务合同》的解除均负有责任。因此，合同解除后，被告应当将20000元定金返还给原告。原告诉请被告双倍返还定金并按同期银行贷款利率支付利息的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持；原告诉请被告承担所有的保全费用、诉讼费用的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告余小燕、被告李蓬莉及侯代云、第三人惠州市鑫海川实业有限公司签订的《房地产买卖居间合同》。二、被告李蓬莉、侯代云应于本判决生效之日起十日内返还原告余小燕购房定金人民币20000元。三、驳回原告余小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6185元和财产保全费420，共6605元（原告已预交），由被告李蓬莉、侯代云承担3302.5元，原告余小燕承担3302.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  杨兆强人民陪审员  李国强人民陪审员  邱淑萍二〇一八年五月十四日书 记 员  林碧科法律条文中华人民共和国民事诉讼法第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成功的，应当及时判决。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。中华人民共和国合同法第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。