天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初7792号原告:徐策，男，1992年4月19日出生，汉族，中央国债登记结算公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵维（与原告系母子关系），女，1967年5月30日出生，汉族，黑龙江省绥芬河铁路车站退休职工，住黑龙江省绥芬河市。被告:侯杰，男，1964年12月5日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。原告徐策与被告侯杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告徐策的委托诉讼代理人赵维、被告侯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐策向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告2012年至2013年度采暖费1689.75元及滞纳金5857.5元，共计7547.25元；支付2013年至2014年度采暖费1689.75元及滞纳金4626.7元，共计6316.45元；2.要求被告支付原告2014年至2017年度热能损耗补偿费1013.85元；3.要求被告支付原告延期支付租金产生的违约金8290元；4.要求被告支付原告因诉讼产生的交通费、食宿费共计1156元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月16日，原告、被告、天津市乾易呈房地产经纪有限公司三方签订了关于被告租用原告名下位于天津市河北区的《房屋租赁合同》，租赁期限从2012年3月1日至2014年3月1日，月租金1500元。在租赁合同到期后，被告继续租用该房屋，并通过银行转账的方式支付租金。在续租期内月租金于2014年3月上涨为1800元，于2014年11月上涨为2000元，于2016年8月上涨为2300元。2017年4月30日起，被告不再租用该房屋。合同第四条第2款约定，租金支付方式为季度付，被告须提前7天交纳下一期房租。合同第九条第3款约定如被告未如期、如数交纳租金，每逾期一日，被告应向原告支付相当于月租金10%的违约金。在租期内，被告多次拖延支付租金，2012年11月24日至12月9日拖延15天、2013年2月22日至3月1日拖延7天、2013年5月25日至6月3日拖延9天、2013年8月25日至8月29日拖延4天、2013年11月24日至11月30日拖延6天、2014年5月25日至5月26日拖延1天、2014年7月25日至7月26日拖延1天、2014年10月25日至10月26日拖延1天、2015年4月25日至4月27日拖延3天、2015年7月25日至7月27日拖延2天、2015年10月25日至10月26日拖延1天、2016年4月24日至4月25日拖延1天、2015年10月25日至10月26日拖延1天，拖延共计52天。《房屋租赁合同》第七条第8款约定，被告负责按时交纳取暖费、物业管理费、电费、水费、燃气费、电话费、上网费、治安费、有线电视费等一切费用。当原告于2017年5月6日收回房屋时，原告发现被告始终未交纳取暖费，并且未支付2017年4月1日至2017年4月30日物业管理费，原告多次告知被告交纳取暖费、物业管理费，履行合同约定义务，被告始终拒绝履约。2017年7月15日，原告到天津市春江物业服务有限公司先行垫付了物业管理服务费139.29元。2017年9月30日，原告到天津市河北区江都路供热站先行垫付了取暖费、热能损耗补偿费及滞纳金，合计14877.55元。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告并且交纳取暖费、物业管理服务费等一切费用。被告无理拖延房租、拒不支付取暖费、物业管理费，致使原告合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。侯杰辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。从2012年3月1日开始租房，至2012年3月15日就停暖了，原告曾说15天的取暖费不让被告交了。2012年被告要求停暖，供热站说需要房主带着房本去办理停暖手续。2012年10月份快供热时被告给原告打电话要求停暖，原告说甭管了，但原告也没去办。被告不需要供热就没必要交供热费。滞纳金及热能损耗补偿费与被告无关，不同意给付。关于2017年4月份的物业费，双方最后交接时，已经和物业费抵销了，有原告2017年5月6日书写的靖江鑫园2号楼1703房屋已经交割完毕的内容为证。关于交租金逾期的事是得到原告允许的，到最后也没有差原告租金。原告主张的已经超过诉讼时效。另外，原告还压着被告1500元押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对��争议的证据和事实，本院认定如下：2012年2月16日，原告作为甲方、被告作为乙方、天津市乾易呈房地产经纪有限公司作为居间方签订《房屋租赁合同》，约定，原告将坐落于天津市河北区房屋出租给被告，用途为居住。租赁期限自2012年3月1日至2014年3月1日，月租金1500元，租金交付方式为季度付，须提前7天交纳下一期房租款，被告向原告交纳押金1500元。租赁期间，被告承担该房屋发生的电话费、上网费、水费、电费、煤气费、物业管理费和采暖费、治安费、有线电视费等费用，双方另有规定的除外。如被告未能如期、如数交纳租金，则每逾期一日，被告向原告支付相当于月租金10%的违约金。2014年3月1日，原、被告签订《租房协议书》，约定原告将位于天津市河北区房屋租给被告，租期自2014年3月1日至2014年7月31日，月租金1800元，共计9000元，现收到三���月租金5400元。原告负责协助乙方解决与房屋居住有关的问题，被告负责按时交付物业管理费、电费、水费等相关费用。双方未就租金给付方式、给付时间及逾期给付租金如何处理进行约定。该《租房协议书》到期后，自2014年8月1日至2015年1月30日，双方未签订租赁合同，被告继续使用原告的房屋，原告没有提出异议并继续收取被告的租金。2015年1月31日，原告母亲赵维与被告签订《租房协议书》，约定原告将位于天津市河北区房屋租给被告，租期自2015年1月31日至2016年1月31日，月租金2000元，每季度第一个月25日之前交付本季度的租金。原告（甲方）负责协助乙方解决与房屋居住有关的问题，被告（乙方）负责按时交纳取暖费、物业管理费、电费、水费等一切费用。双方未就逾期给付租金如何处理进行约定。2015年1月31日的《租房协议书》到期后，被告继续租用该房屋��并通过银行转账的方式支付租金，双方未签订书面租赁合同。庭审中，双方均认可2016年4月1日以后每月租金调整为2300元。2017年4月30日起，被告不再租用原告房屋。原告提交2017年9月30日由天津市河北区江都路供热站出具的发票5张，记载2012-2013年度采暖费1689.75元、2013-2014年度采暖费1689.75元、2014-2015年度热能损耗补偿费337.95元、2015-2016年度热能损耗补偿费337.95元、2016-2017年度热能损耗补偿费337.95元。并提交2017年9月30日由天津市河北区江都路供热站出具的收据2张，记载2012-2013年度滞纳金5857.5元、2013-2014年度滞纳金4626.7元。欲证明2012-2013年度、2013-2014年度被告未交采暖费，因被告未交纳2012-2013年度、2013-2014年度采暖费产生滞纳金，因停暖后产生热能损耗补偿费，上述费用原告于2017年9月30日交纳。被告对原告提交的上述证据的质证意见认为与被告没有关系。被���提交2017年5月6日徐策、侯杰交接的“手续”一张，内容为：兹有靖江鑫园2号楼1703房屋，水、电、燃气、物业、有线电视已交割完毕。押金、暖气事宜待核实后另行商议。由租户侯杰、业主徐策签字。原告对被告提交的该证据无异议。关于供热停暖问题，被告主张给原告徐策打电话要求原告办理停暖手续，被告在2017年11月29日开庭时辩称，“2013年快供热时我给原告打电话要求停暖。”当问到什么时候打的电话时，被告称，“2013年10月份。”在2018年3月14日开庭时，被告主张是2012年10月给原告打电话要求原告协助办理停止供热，但不能举证证实。原告不认可被告于2012年10月打电话要求原告协助办理停止供热，认可被告于2013年10月给原告打电话咨询能否办理停暖手续，原告当时答复去问供热站。原告称其去供热站咨询后得知无法办理，因为根据《天津市供热用热条例》��定，每年9月30日之后无法办理停暖手续。被告提出9月30日之后可以办理停暖手续，未举证证明。庭审中，被告表示在2012-2013年度、2013-2014年度供热站对该房屋进行了供热。原告自认起诉前未曾向被告主张过逾期交付房租违约金。本院认为，房屋租赁合同是承租人与出租人就房屋租赁的相关权利义务达成一致合意，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告按双方所签《房屋租赁合同》约定向被告提供了房屋，被告亦应按双方间的约定履行。双方签订的《房屋租赁合同》第七条第8项明确约定，在租赁期间2012年3月1日至2014年3月1日所产生的采暖费由被告承担。2014年3月1日双方签订的《租房协议书》约定，租赁期2014年3月1日至2014年7月31日，虽未就采暖费的承担进行约定。但自2012年3月至2017年4月30日原告的房屋一直由被告使用，采暖费应由被告承担。2015年1月31日双方签订的《租房协议书》，约定被告（乙方）负责按时交纳取暖费、物业管理费、电费、水费等一切费用。根据《天津市供热用热条例》规定，在不影响其他用热户正常采暖和共有供热设施安全运行的前提下，用热户要求暂停供热的，应当在当年9月30日前到供热单位办理暂停供热手续，交纳热能损耗补偿费。被告主张2012年10月给原告打电话要求原告协助办理停止供热手续，原告不予认可，被告不能举证证实，本院不予采信。原告虽认可被告于2013年10月给原告打电话咨询能否办理停暖手续的问题，但主张根据《天津市供热用热条例》规定，每年9月30日之后无法办理停止供热手续，未能办理。被告提出9月30日之后可以办理停止供热手续，未举证证明，本院不予采信。被告应承担举证不能的法律后果。现原告提交的天津市河北区江都路供热站于2017年9月30日出具的采暖费票据可证实2012-2013年度采暖费1689.75元及滞纳金5857.5元、2013-2014年度采暖费1689.75元及滞纳金4626.7元、2014年至2017年度热能损耗补偿费1013.85元。被告不主动履行支付上述费用的义务，违反了双方合同的约定，给原告造成损失，故原告要求被告给付2012-2013年度、2013-2014年度采暖费及滞纳金、2014年至2017年度热能损耗补偿费的主张，不违反法律规定，未超出诉讼时效，本院予以支持。被告尚有押金1500元的问题，本案中被告未提出要求原告返还，可另行解决。关于原告主张的被告延期支付租金产生的违约金一节，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金约定过高的可适当予以调整。原告没有提供证据证明因本案被告延期支付租金行为造成���经济损失或其他实际已发生的损失，双方在2012年2月16日签订的《房屋租赁合同》中有关于逾期交纳租金被告应向原告支付违约金的约定，但在2014年3月1日、2015年1月31日双方签订的《租房协议书》中双方未有关于违约责任的约定，也未约定关于违约责任适用2012年2月16日签订的《房屋租赁合同》。被告虽有延期支付租金行为但过错程度不是十分严重，且延期支付租金行为已经超过诉讼时效。故本院对原告要求被告支付延期支付租金产生的违约金8290元的请求不予支持。关于原告主张的因诉讼产生的交通费和食宿费共计1156元的请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如���：一、本判决生效之日起十日内，被告侯杰给付原告徐策2012-2013年度采暖费1689.75元及滞纳金5857.5元、2013-2014年度采暖费1689.75元及滞纳金4626.7元，共计13863.7元；二、本判决生效之日起十日内，被告侯杰支付原告徐策2014年至2017年度热能损耗补偿费1013.85元；三、驳回原告徐策的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，由原告负担236元，由被告负担172元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘晓意代理审判员  苗 佳人民陪审员  李连英二〇一八年五月十八日书 记 员  张朋朋附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法��的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。