`江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0583民初第15670号 原告：夏明道，1967年11月28日生，汉族，住所地安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：沈宏，江苏品创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琛云，江苏品创律师事务所实习律师。 被告：於桃生，男，1961年3月9日生，汉族，住所地江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：於志刚，系於桃生之子。 第三人：昆山安信房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林路**，统一社会信用代码91320583559347785L。 法定代表人：陈群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘智，该公司工作人员。 第三人：夏春尧，男，1981年10月19日生，汉族，住，住所地江苏省昆山市/div> 委托诉讼代理人：汤福林，昆山市锦溪法律服务所法律工作者。 原告夏明道与被告於桃生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。后本院依原告申请通知昆山安信房产咨询有限公司（以下简称安信公司）作为第三人参加诉讼，依职权通知夏春尧作为第三人参加诉讼。夏春尧认为其有独立请求权，向本院提起诉讼，本院予以合并审理。本院遂于2017年9月19日公开进行了审理，原告夏明道及其委托诉讼代理人、被告於桃生的委托诉讼代理人、第三人安信公司的委托诉讼代理人、第三人夏春尧及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年1月26日公开开庭进行了审理，原告夏明道及其委托诉讼代理人、被告於桃生及其委托诉讼代理人、第三人安信公司的委托诉讼代理人、第三人夏春尧的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏明道提出诉讼请求：1、被告履行动迁房订购协议，协助原告办理昆山市锦溪镇XX园XX幢XX室及XX室车库的过户手续；2、被告支付违约金20000元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月23日，原告与被告通过第三人安信公司签订动迁房订购协议，约定被告将其动迁所得的昆山市锦溪花园XX园XX幢XX室及XX号车库出售给原告。约定总价418000元，付款方式为合同签订日付10万元，2016年5月31日前付15万元，余款办理贷款支付。后双方于2016年12月15日协商变更付款方式为2016年12月15日付1万元，余15.8万元贷款支付。合同签订后，原告按约累计付款26万元，被告已于2016年5月25日将房屋交付原告。现房屋已符合办证条件，被告却不愿意继续履行后续义务。为此提起诉讼。 被告於桃生辩称，如果法院判给夏明道，也同意过户，但夏春尧的出价更高，希望继续履行与夏春尧的合同。合同约定的过户时间还没到，不同意支付原告违约金。 第三人安信公司述称，原、被告通过本公司居间介绍签订合同，被告应当履行该合同。 第三人夏春尧述称，原、被告之间签订的动迁房订购协议本身存在重大缺陷，不具备履行条件，第三人已就该房产与被告办理网签和纳税手续，被告应履行与第三人夏春尧的房屋买卖合同，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人夏春尧提出诉讼请求：1、被告履行与第三人夏春尧签订的房屋买卖合同，将锦溪镇XX路XX号XX园XX幢XX室及XX号车库交付第三人并协助办理过户手续；2、本案诉讼费用由原、被告负担。审理过程中，第三人确认，如判决房产过户至原告名下，第三人的请求变更为要求被告返还购房款288129元，并承担违约金288129元。事实和理由：2017年8月9日，第三人通过昆山市水乡家园房产咨询有限公司与被告签订《昆山市水乡家园房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋及车辆出售给第三人，价款75万元。合同签订后，经双方协商，被告同意价款减免1.2万元，即总价变更为73.8万元。第三人已经支付购房款288129元，并于2017年9月在被告配合下办理涉案房屋过户手续，已经完成网签备案并交纳全部过户所需税款，即将完成过户时因原告申请查封而停止。第三人购买房产时不知道原、被告签订的动迁房定购协议，定购协议本身存在重大缺陷，不具备履行条件，现第三人与被告基本完成各自主要合同义务，为此提起诉讼。 原告夏明道辩称：第三人夏春尧与被告签订购房合同未至现场查看房屋，轻率交易不符合常情，存在与被告恶意串通的可能。涉案房产于2016年5月25日交付原告后由原告占有使用至今，原告的合同签订在先，交付使用在先，应取得房屋所有权。 被告於桃生辩称：同意将房产及车库交付第三人夏春尧并协助办理过户。 第三人安信公司述称，希望由原告取得涉案房产。 围绕诉讼请求，原告夏明道提交证据：1、动迁房定购协议；2、委托书；3、个人转账汇款回单及收据；4、锦溪镇房屋拆迁补偿安置协议书；5、通话录音；6、不动产权属登记查询表；7、水、电费发票；8、对证据1手写部分进行整理后重新签订的动迁房定购协议；9、房屋租赁合同。 第三人夏春尧提交证据：1、房屋买卖合同；2、补充协议书；3、银行汇款凭证；4、存量房买卖合同；5、房屋买卖发票及税收缴款书。 被告於桃生及第三人安信公司未提交证据。 就原告证据，被告对原告证据真实性无异议，但因签订证据8，证据1失效，此外，证据5的内容不完整。第三人安信公司对证据1至4、6至9真实性无异议，证据5中介不在场。第三人夏春尧对原告证据1、2、3、5、8、9不清楚，证据4、6的真实认可，证据7真实性认可但不能证明原告占用该房屋。 就第三人夏春尧的证据，原告对证据1至4不清楚，无法排除恶意串通的可能性，且形成时间晚于原、被告间签订的合同；证据5真实性认可。被告对证据真实性均予认可。第三人安信公司对证据均不清楚。 本院认证认为：原告、第三人夏春尧分别与被告签订合同，被告对原告证据、第三人夏春尧证据的真实性无异议，且原告、第三人提交了相应证据的原件，故对证据的真实性，本院均予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明：2015年1月19日，被告与昆山市锦溪镇民禄房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）签订拆迁补偿安置协议书，约定住宅安置地点为锦溪花园，包括XX园XX号楼XX室及XX号楼XX号车库、XX号楼XX室及XX号楼XX号车库、XX号楼XX室及XX号楼XX号车库、XX号楼XX室阁楼。拆迁公司应付拆迁补偿资金212878.91元，被告应承担安置房屋资金486135元，拆迁公司对被告实行产权交换，金额273256.09元。 2016年5月23日，原、被告及第三人安信公司签订动迁房定购协议，被告将锦溪花园XX园XX#XX室、XX#XX室车库出售给原告，成交总价418000元。付款方式为签订协议时付100000元作为预付购房款，被告收到该款将房屋交付原告使用，以后此房所有相关一切利益归原告所有，与被告无关；2016年5月31日前付房款150000元；余款168000元由原告办理贷款，贷款完成由银行直接付至被告帐户。若任何一方中途违约，支付另一方违约金200000元。补充约定包括，此次交易所产生的相关税费及相关费用由原告承担，原告支付中介6000元作为居间服务费；待该产权满2年后办理产权过户手续。后合同各方对手写部分进行整理后重新签订动迁房定购协议。付款方式为签订合同当天付定金100000元，2016年5月25日付房款150000元，余款168000元由原告办理贷款，贷款完成由银行直接付至被告账户。违约条款中，原告中途悔约，应书面通知，且购房定金250000元归被告所有，被告中途悔约，应书面通知，并自悔约之日起十日内支付原告所付定金2倍数额。其他补充条款中约定待房屋产权满2年后办理产权过户手续。 2016年5月23日，原告向被告指定账户付款100000元；5月25日又付款150000元。 2016年12月15日，原、被告在2016年5月23日签订的动迁房定购协议手写部分后又约定补充条款，原告于2016年12月15日支付房款10000元，余款158000元等原告房产证拿到后办理贷款。同日，原告通过安信公司支付被告房款10000元。 2017年6月23日，原告与毛永明签订房屋租赁合同，约定毛永明承租“XX花园XX栋XX室”，自2017年6月21日至2018年1月20日，居住人数5人。 2017年8月9日，被告联系原告要求确认是否同意“办法”，如果同意就等原告，不同意就卖给别人了。原告未明确意见，双方协商未果。 同日，被告与第三人夏春尧、昆山市水乡家园房产咨询有限公司签订房屋买卖合同，将锦溪镇XX花园**楼**动迁房出售给第三人，总价750000元。约定合同签订时付300000元作为购房定金，贷款部分450000元于被告办好房产证后备齐资料申请贷款，被告办好房产证后1周内办理过户，实际以银行审批贷款通过日为准。被告办理自己的房产证费用由被告负责，过户到第三人名下的费用由第三人承担。补充约定包括，车库XX号XX室包含在总房价内，签定合同后，双方不得违约，如违约，违约方必须支付总房价的2倍赔偿。后双方签订补充协议书，内容包括房价变更为738000元，确认已付定金50000元，办理过户日付208129元，办理贷款450000元，首付款中留30000元到交房日支付。 2017年8月18日，原告取得锦溪花园XX园XX号楼XX室水、电费发票各一份。随后向本院提起本案诉讼。 2017年8月28日，被告取得昆山市锦溪镇文昌路锦溪花园XX园XX号楼XX室及XX号楼XX室房产的不动产权证。 2017年9月11日，被告与第三人夏春尧办理了存量房买卖合同备案，备案总价658129元。 2017年9月12日，第三人夏春尧向被告付款288129元。 2017年9月13日，第三人夏春尧取得价税合计658129元的增值税专用发票，并与被告办理个人所得税6581.29元、契税13162.58元。同日，本院依原告申请查封了昆山市锦溪镇文昌路锦溪花园XX园XX号楼XX室房产，第三人未能办妥过户手续。 2017年9月19日，原、被告协商，拟由双方继续履行2016年5月23日签订的动迁房订购协议书，总价调整至444000元，扣除已支付的房款260000元，余款184000元由办理过户当日支付。后因夏春尧提出异议，对原、被告间的协议本院未予确认。 审理过程中，原告确认，如判决房产过户至其名下的，剩余房款158000元可直接付至本院，在被告确认的情况下，可直接付至第三人夏春尧账户；第三人夏春尧确认，如判决房产过户至其名下的，剩余房款仍需以办理贷款方式履行；被告于2018年1月26日庭审中确认余款希望直接付至本院，后又承诺称如法院最终判决涉案房屋过户给原告，原告应付房款165000元，同意由原告直接支付给第三人夏春尧以抵作归还夏春尧已付房款。关于第三人夏春尧变更诉讼请求，原告认为不应在本案中处理，需单独起诉；被告认为如涉案房屋判给原告，对夏春尧的违约金依据法院赔付。 本院认为：被告通过拆迁取得包括锦溪花园XX园XX号楼XX室及XX号楼XX号车库在内的多处房产，事实清楚。被告就锦溪花园XX园XX号楼XX室房产及XX号楼XX号国库分别与原告和第三人夏春尧签订动迁房定购协议及房屋买卖合同，内容清楚明确，被告现已取得昆山市锦溪镇文昌路锦溪花园XX园XX号楼XX室及XX号楼XX室房产的不动产权证，且无法律规定的合同无效情形，故两合同均应认定有效。原告与第三人夏春尧均要求履行合同。本院认为，第三人夏春尧与被告办理存量房买卖合同备案，不属于产权登记，现原告与被告签订合同在先，占有使用涉案房产在先，第三人夏春尧的权利不能优先于原告，故原告要求被告继续履行协议，应予支持。原告与被告约定“房屋产权满2年后办理产权过户手续”，但被告为追逐更高交易价格，一房两卖，已表明不履行与原告合同的义务，原告要求立即办理过户手续，本院予以支持。原告尚未履行的余款，亦应及时支付。现原告明确剩余房款158000元不再办理贷款，可直接付至本院或第三人夏春尧，被告对此认可，本院予以确认。原告未付清全部购房款而长期实际占有使用涉案房产，并以租赁方式收益，缺乏证据证明原告损失，故原告要求被告支付违约金20000元，本院不予支持。第三人夏春尧向本院提起诉讼，本院予以合并审理，其于审理过程中变更诉讼请求，且被告同意一并处理违约责任，为免讼累，本案一并处理。被告一房两卖，且在与第三人夏春尧签订合同前已向原告交付房产，现其应继续履行与原告的合同，与第三人夏春尧的合同已无继续履行的可能，应对第三人夏春尧承担违约责任。第三人夏春尧要求被告返还288129元，并承担违约金，应予支持。被告同意由原告应付购房余款直接支付给第三人夏春尧以抵作归还夏春尧已付房款，且原告应付款金额不高于被告应还款金额，故原告的付款可直接支付至第三人夏春尧，相应扣减被告对第三人夏春尧的还款责任。至于违约金的金额，本院认为，合同约定“违约方必须支付总房价的2倍赔偿”，性质属于违约金，约定的标准过高。第三人夏春尧主张考虑房产增值导致的差价损失、利息损失、已承担的过户费用等调整至288129元，有其合理性，但其中差价损失缺乏证据支持。本案中，被告一房两卖，过错明显，结合第三人夏春尧付款金额、付款后房产即被查封、税费负担情况及两次订立合同的价格差异等情形，本院酌定违约金为备案价格658129元的30%即197438.7元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告於桃生应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告夏明道将坐落于昆山市锦溪镇文昌路锦溪花园XX园XX号楼XX室及XX号楼XX室房产过户至原告夏明道名下； 二、原告夏明道应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付购房款余额158000元，此款直接付至第三人夏春尧。 三、被告於桃生应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还第三人夏春尧购房款288129元，并支付违约金197438.7元，合计金额485567.7元，以上述第二项付款金额折抵后，应继续支付327567.7元。 四、驳回原告夏明道的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12470元（其中原告夏明道预交7570元，第三人夏春尧预交4900元），保全措施申请费6130元（其中原告夏明道预交2610元，第三人夏春尧预交3520元），合计18600元，由被告於桃生负担17372元，第三人夏春尧负担1228元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  洪 巍 人民陪审员  夏国栋 人民陪审员  顾家祥 二〇一八年五月二十九日 书 记 员  顾澄清 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。