河北省宽城满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0827民初407号原告：贾军，男，1971年1月17日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县，现住河北省承德市宽城满族自治县。委托诉讼代理人：董凤超，女，宽城满族自治县法律援助中心律师。被告：宽城滨河园物业服务有限公司。住所地：河北省承德市宽城满族自治县宽城镇上河西村村委会。统一社会信用代码：91130827559069180C。法定代表人：唐仕国，职务：经理。委托诉讼代理人：孟宪利，男，河北纪君华律师事务所律师。被告：宽城宏宇热力有限公司。住所地：河北省承德市宽城满族自治县宽城镇张杖子村。统一社会信用代码：911308276958901336。法定代表人：周德武，职务：执行董事。委托诉讼代理人：纪君华，男，河北纪君华律师事务所律师。被告：承德元盛房地产开发有限公司。住所地：河北省承德市宽城满族自治县宽城镇富越小区。统一社会信用代码：91130827676012140U。法定代表人：ＸＸ禹，职务：总经理。委托诉讼代理人：朱秀林，男，宽城满族自治县法律援助中心律师。原告贾军与被告宽城宏宇热力有限公司、宽城滨河园物业服务有限公司、承德元盛房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾军及委托诉讼代理人董凤超、被告宽城滨河园物业服务有限公司的委托诉讼代理人孟宪利、被告宽城宏宇热力有限公司的委托诉讼代理人纪君华、被告承德元盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱秀林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾军向本院提出诉讼请求：1、判决二被告赔偿我房屋(滨河园小区B3号楼1单元1201室)室内墙面、壁纸、地面等修复费用及重置门、门框的费用13971.70元及鉴定费2000.00元,总计15971.70元；2、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由:我于2011年7月7日购买滨河园小区B3号楼1单元1201室,2013年9月22日入住。2014年2月份,我发现家里墙面壁纸有不同程度裂开、门框变形、地板砖鼓起现场,经查找原因为墙面、地面出现水阴造成的。12层为放气阀设置层,由被告宽城滨河园物业服务有限公司、宽城宏宇热力有限公司共同负责管理,2013年冬季取暖期时,二被告工作人员将放气阀门打开,但整个取暖期都没有关闭,放出大量的水、汽阴到墙上,气阀屋的东面墙与我家餐厅、客厅墙东面墙是一堵墙,气阀屋的北面墙与我家次卧北面墙是一堵墙,2014年春季出现了返潮现象,造成我家墙面脱皮、壁纸裂开、门框变形和变色、地板砖鼓起。宽城县法院委托鉴定机构鉴定,我房屋室内墙面、壁纸、地面等修复费用及重置门、门框的费用13971.70元,鉴定费2000.00元。综上所述,为维护我的合法权益,根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定,请依法支持我的诉讼请求。被告宽城滨河园物业服务有限公司辩称,原告所诉损害与我公司没有任何关系,请驳回对原告的诉讼请求。具体理由如下:一、原告所诉已经超过诉讼时效,丧失了胜诉权。原告诉称损害是2014年2月发生的,至今已经3年多,原告没有主张权利,早已经超过诉讼时效。其诉讼请求因超过时效而应当驳回。二、就原告所诉损害即便是真实的,也与我公司无关。我公司作为物业服务企业,一直兢兢业业的开展本职工作,物业服务是符合法律规定的,没有损害原告的财产权益。原告诉称的此种损害法律规定也不是我公司的责任。事发后我公司立即联系供热部门,供热部门说不归其管理,没有采取任何措施,我公司立即派员工对放气阀门采取防喷水的处理措施,在放气阀上罩上塑料袋,防止再次喷水。我公司已经尽到力所能及范围内的义务,对损害发生无过错。对于供水、供电、供气、供热等专营部门的权利义务,法律是有规定的,《中华人民共和国物业管理条例》第51条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。”《实施细则》第52条“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。”类似的地方性规定如宽政(2013)49号文即宽城满族自治县人民政府关于印发《宽城满族自治县物业管理办法(试行)》的通知第六章物业的使用和维护第41条这样规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位要按照与业主签订的合同服务到最终用户,并依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,保证服务质量。”第42条这样规定“供水、供电、供气、供热等专业经营单位承担最终用户计量表或者阀门及以前管线、设施设备的维修养护责任,并承担设备运营、维修养护费用(本办法发布之前建设的供水管线、设施设备须完成后移交自来水公司进行管理)。”这些法律法规及地方性的规定,均将供热等专营部门的管路和设备设施维修养护职责到小区最终用户阀门及以前。因此责任在供热部门(即本案另一被告)。通过以上规定也可以得出,以上专业设备设施造成损害的也由专营部门予以负责。三、供水、供热等专业性较强的专营设备设施维修不是我公司服务范围。由此引发的损害也与我公司没有关系。我公司是一家小型的物业服务企业,没有能力对供电、供水、供热等专业性较强的专营设备设施维修,从财力和能力上都没有能力做这个工作,没有收取专营设施设备的维修费用,这些也不是我公司服务范围,对此也请法庭考虑。请驳回原告对我公司的诉讼请求。被告宽城宏宇热力有限公司辩称，1、本案的诉讼时效已过；2、漏水气阀非宏宇热力公司安装，产权也非宏宇热力所有。事实上管理也并非由宽城宏宇热力公司管理。3、根据《房屋建筑装修工程质量保修办法》第三条、第七条、第八条规定，此工程没有过保质期，且出现了质量问题，原告的损失应该由被告元盛房地产开发有限公司负担。事故原因是因为放气阀质量问题导致喷水，所以这是放气阀的质量问题。被告承德元盛房地产开发有限公司辩称,原告贾军的财产损害不是供暖自动放气阀质量问题造成的,理由如下：第一，原告贾军居住的滨河园小区B3号楼1单元1201室楼房是我公司开发的,该楼房于2012年6月10日验收合格,2013年6月份原告领取楼房钥匙,2013年9月22日入住。该楼房及附属设备(包括供热设备)经验收均合格,不存在质量问题。第二，原告入住楼房后,供热设备的日常维修、养护、检查、管理等责任已转移给宽城滨河园物业服务有限公司和宽城宏宇热力有限公司。《物业管理条例》第二条:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”《河北省供热用热办法》第四十四条:“居民热用户户外供热设施和户内共用供热设施由供热单位负责维护、管理。”第四十五条:“热源单位、供热单位对其运营管理的供热设施,应当定期检查、维修、保养和更新改造,保证供热设施设备完好和安全运行。”根据上述规定,供热运营期间的供热设施的检查、维修、管理责任由宽城滨河园物业服务有限公司和宽城宏字热力有限公司负责。第三、涉案供热设备在2013年供暖季虽然在我公司保修期间,但没有证据证明涉案供热设施存在质量问题。供热设施运营至今,我公司没有收到任何单位、个人对涉案供热设备存在质量问题的反应、投诉。如果是供热设备存在质量问题,根据常理,不可能只发生在一个取暖季,涉案供暖设施只在2013年一个取暖季造成原告损害,以后再没有发生损害事故,应绝对排除涉案设备存在质量问题。2013年取暖季原告的损害原因有可能是供暖热水浑浊未得到及时维护或其他原因,具体原因应由鉴定机构进行鉴定。宽城宏字热力有限公司应提供涉案设备存在质量问题的证据,否则,我公司不承担保修责任。第四，原告起诉二被告是履行服务合同(物业、供热)造成损害的侵权责任纠纷。如侵权原因系涉案供热设备质量问题,应另案向我公司追偿,在本案追加我公司为被告没有事实和法律依据。综上所述,宽城宏字热力有限公司追加我公司为本案被告没有事实依据和法律依据,我公司不承担赔偿责任。原告贾军围绕诉讼请求依法提交了如下证据：：1、证人李某的书面证言；2、2017冀08**民初1576号民事裁定书；3、商品房买卖合同；4、承德方兴评报字【2017】第369号司法鉴定报告一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告宽城滨河园物业服务有限公司的质证意见：证人没有出庭，影响了证明力，证言内容不真实，如果跑水一两天，水就会大溢，这个阀门是一个自动排气阀，对自动排气阀我们是没办法打开的，只能在排气阀下面有一个开关把它关死，这也恰恰说明了是排气阀的质量问题，1201室多次向物业反映情况，没有说明时间、地点、人物，说的太笼统；对裁定书的真实性认可，但是裁定书是2017年5月份，原告应该在2016年就提起诉讼；对3号证据与本调查事项无关，对此份证据真实性认可；对鉴定报告没有异议，鉴定费不应该由被告承担。被告宽城宏宇热力有限公司的质证意见：对1号证据请求法庭予以核实；对2号证据无异议，但是达不到其证明目的，原告的诉讼时效应到2017年2月份；对3号证据真实性认可，且原告的损失应该由被告元盛房地产开发有限公司负担；对鉴定报告没有异议，原告的损失不应该由我公司负担。被告承德元盛房地产开发有限公司的质证意见：对1号证据、3号证据、4号证据均无异议，能够证明权利主体，业主出现问题之后，应先找物业协商，然后到诉讼阶段，放气阀门的作用就是供热时打开供水阀门，是为了排空管道里的空气，且此阀门应该经常维护，打开此阀门之后，没有进行管护，所以造成了此次事故。所以李某的证人证言是真实的，对2号证据认可。被告宽城滨河园物业服务有限公司围绕答辩意见未提交相关证据。被告宽城宏宇热力有限公司围绕答辩意见未提交相关证据。被告承德元盛房地产开发有限公司围绕答辩意见提交了《河北省建设工程竣工验收报告》一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告贾军的质证意见：对该证据无异议，认可。被告宽城滨河园物业服务有限公司的质证意见：没有供热系统方面验收合格的报告。被告宽城宏宇热力有限公司的质证意见：没有供热系统方面验收合格的报告，竣工审查的时候没有包含供热取暖设备的验收。经庭审举证与质证，本院认定证据如下：1、原告贾军提交的1号证据及4号证据，结合原告及三被告的当庭陈述，能够证实原告贾军所有的宽城镇滨河园小区B3号楼1单元1201室房屋因公共暖气管道放气阀门漏水造成的财产损失情况，本院予以采信。2、原告贾军提交的2号证据与3号证据客观真实，与本案存在关联性，能够作为认定事实的依据，本院予以采信。3、被告承德元盛房地产开发有限公司提交的《河北省建设工程竣工验收报告》客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：：2011年7月7日原告贾军与被告承德元盛房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于宽城镇滨河园小区B3号楼1单元1201室房屋,原告贾军于2013年9月22日入住该房屋。2013年冬季取暖期间，原告所住的12楼为热力排气阀设置层，位于公共水房内的热力排气阀门跑水，原告贾军发现后将该阀门关闭。2014年2月份,因热力排气阀门漏水渗透，原告房屋室内墙面、壁纸、地板砖、门及门框等被浸泡出现不同程度的损坏。2017年5月18日原告贾军向本院提起诉讼，要求被告宽城宏宇热力有限公司及被告宽城滨河园物业服务有限公司对其室内墙面、壁纸、地面及门恢复原状，原告于2017年10月13日撤回起诉。2017年10月原告贾军申请对原告所有的位于滨河园小区B3号楼1单元1201室室内墙面、壁纸、地面等修复费用及重置门、门框的费用进行价格评估鉴定。2017年10月20日经本院委托，承德方兴资产评估有限责任公司作出承德方兴评报字【2017】第369号评估报告认定：经过评估，贾军所有的位于滨河园小区B3号楼1单元1201室室内墙面、壁纸、地面等修复费用及重置门、门框的费用评估价格为人民币13971.70元。此次价格评估费用为2000.00元。另查明，被告宽城滨河园物业服务有限公司是宽城镇滨河园小区的物业管理服务部门，该小区B3号楼1单元12楼的公共水房钥匙由被告宽城滨河园物业服务有限公司负责管理。本院认为，公民合法的财产权益受法律保护，侵害公民合法财产权益并造成损害的，应当承担赔偿责任。本案的争议焦点：1、是否过诉讼时效；2、原告的损失是否应该由三被告承担。第一争议焦点，本次事故发生在2013年冬季，损害结果出现在2014年2月，原告贾军曾于2017年5月18日向本院提起诉讼，并未超过法律规定3年诉讼时效的期限。针对第二争议焦点，根据《河北省供热用热办法》第四十四条:“居民热用户户外供热设施和户内共用供热设施由供热单位负责维护、管理”，被告宽城宏宇热力有限公司作为供热单位应对滨河园小区内共用供热设施设备的更新、改造、维修和养护负责，被告宽城宏宇热力有限公司没有合理的尽到对滨河园小区B3号楼1单元供热设施的日常维护责任，导致热力排气阀门跑水渗透，造成原告实际损失，存在过错。被告宽城滨河园物业服务有限公司作为宽城镇滨河园小区的物业管理者，负责管理公共水房钥匙，亦未对公共水房内供热设施尽管理责任，应当承担相应赔偿责任。本案中被告宽城宏宇热力有限公司作为供热单位、被告宽城滨河园物业服务有限公司作为小区物业管理者，均未完全履行自己的职责和义务，对原告因热力排气阀门跑水造成的损失均应承担赔偿责任。本次事故造成原告所有的位于滨河园小区B3号楼1单元1201室室内墙面、壁纸、地面等修复费用及重置门、门框的费用13971.70元及价格评估费用2000.00元，合计损失15971.70元，有承德方兴评报字【2017】第369号评估报告和评估费票据为证，结合二被告的过错程度，本院酌情确定由被告宽城宏宇热力有限公司对原告损失承担50%的赔偿责任即7985.85元，被告宽城滨河园物业服务有限公司对原告损失承担50%的赔偿责任即7985.85元。被告宽城宏宇热力有限公司及被告宽城滨河园物业服务有限公司辩称原告贾军的财产损害是由热力排气阀的质量问题造成，但均未提供证据予以证明，本院不予采信，在本案中无证据证明被告承德元盛房地产开发有限公司作为滨河园小区的开发商存在过错，故被告承德元盛房地产开发有限公司不承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：一、被告宽城宏宇热力有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告贾军室内墙面、壁纸、地面等修复费用、重置门、门框的费用及鉴定费7985.85元。二、被告宽城滨河园物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告贾军室内墙面、壁纸、地面等修复费用、重置门、门框的费用及鉴定费7985.85元。三、被告承德元盛房地产开发有限公司在本案中不承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199.00元，由被告宽城滨河园物业服务有限公司、被告宽城宏宇热力有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长  徐 猛人民陪审员  裴艳玲人民陪审员  张晓健二〇一八年五月四日书 记 员  佟启航附页一、（2018）冀0827民初407号民事判决书所适用的法律规定：1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。2、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。二、如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本三份，同时交纳上诉费199.00元，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定期限内不提交上诉状及预交上诉费，此判决即发生法律效力。三、判决发生法律效力后，当事人应在法律文书规定履行期间最后一日起计算，在二年内向本院申请执行，如在法定申请执行期限内不申请执行，则视为放弃申请执行权，本院不在给予执行。