广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初14132号原告：杨婥芸，女，1994年6月14日出生，香港特别行政区永久性居民，国内住所广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡东平，广东同福律师事务所律师。被告：中山市新域房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：林志奋，执行董事。委托诉讼代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。原告杨婥芸与被告中山市新域房地产开发有限公司(以下简称新域公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡东平、被告委托诉讼代理人朱建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨婥芸向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失496322元;2、判令被告向原告双倍返还定金40000元（含原告已付定金20000元）；3、判令被告向原告返还购房款100000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月23日，原、被告签订《华翠苑认购书》，原告认购被告位于中山市南头镇同济东路华翠苑3座1105号房地产，合同总价496322元。同日，原告向被告支付定金20000元。2016年9月29日，原告向被告支付购房款100000元，并约定于2016年12月30日前办理网签及公证手续。2017年1月9日，被告以“华翠楼项目需办理预售证换证相关审批手续”为由通知原告延期至2017年5月31日前办理网签手续及交付购房尾款。现因被告延期，中山市调节购房政策出台，导致房屋买卖合同无法履行。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告新域公司答辩称，1、本案不属于商品房买卖纠纷，应属商品房预售合同纠纷。即便认定新域公司构成违约，也仅需承担缔约过失责任；2、协商与签订认购书过程中，杨婥芸本人未到场，签名由他人代签，如没有证据证实杨婥芸对认购书追认，认购书应当不产生法律效力；3、因楼盘开发及证件办理时间变动，导致新域公司未与杨婥芸签订正式商品房买卖合同。因中山市于2017年施行限购政策导致香港人士无法在中山市购买新商品房，该政策非新域公司可控范围，故新域公司无须承担责任。综上，新域公司愿意退还已交付购房款120000元，请求法庭依法驳回原告杨婥芸其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月23日，销售方（新域公司）与认购方（杨婥芸）签订《华翠苑认购书》，双方约定如下：1、认购物业：中山市南头镇同济东路华翠苑3座1105房、建筑面积108.32平方米、房产总价496322元；2、购房定金20000元；3、付款方式：购买方签署本认购书后39天内，即2016年9月30日前须将房款即人民币496322元（含定金）一次性付清予出售方。出售方一栏由新域公司盖章并由经办人梁家红签字，购买方一栏由周丽珠代签并捺印。2016年9月29日，梁家红与杨婥芸在《华翠苑认购书》上另手书备注内容如下：“2016年9月29日交第一期楼款10万元整。原定于2016年9月29日签订商品房买卖合同，但由于开发商暂时不能办理网签及公证手续，经双方协商最迟于2016年12月30日前办理网签及公证手续，并交清剩余楼款376322元”。2016年8月23日，新域公司确认收到杨婥芸购买华翠楼3座1105房定金20000元。2016年9月29日，新域公司确认收到杨婥芸购买华翠楼3座1105房楼款100000元。2017年1月9日，新域公司出具《关于华翠楼3座1105房延期签约的情况说明》，载明内容：1、因预售证换证手续未能于2017年1月9日前办理完成，与业主杨婥芸未能签订《网签合同》，双方同意延期签订；2、因业主杨婥芸近段时间出国需到2017年5月才回国原因。双方确认：杨婥芸购买3座1105房成交总价为人民币肆拾玖万陆仟叁佰贰拾贰元正（496322元），杨婥芸分别于2016年8月23日交付人民币：贰万元定金，2016年9月28日交付人民币：拾万元正。经协商，双方同意将于2017年5月31日前完成相关手续签约事宜，业主杨婥芸于签订《网签合同》当天交付3座1105房应付尾款人民币：叁拾柒万陆仟叁佰贰拾贰元正（376322元）。杨婥芸收到前述情况说明后未向新域公司提出异议。中山市人民政府于2017年3月26日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭、祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭在中山购买新建商品房数量、要求等进行明确。双方确认杨婥芸在购房新政实施后在中山市不具备购房资格，双方至今亦未签订书面商品房买卖合同。双方协商未果，杨婥芸遂于2017年11月21日诉至本院。中山市住房和城乡建设局商品房预售公开信息显示：新域公司开发的位于中山市南头镇同济东路21号房地产项目于2014年6月27日取得编号为中建房（预）字第2014197号商品房预售许可证（有效期自2014年6月27日至2016年6月27日），预售房屋建筑面积11285平方米共111套，该项目于2014年9月25日重新颁发有效期自2014年9月25日至2016年9月25日的预售许可证（证号不变）、于2015年5月8日重新颁发有效期自2015年5月8日至2017年5月8日的预售许可证（证号不变）。2018年2月1日，广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司受杨婥芸的估价委托出具《报告书》，载明估价对象为中山市南头镇同济东路华翠苑3座1105房、价值时点2018年1月29日、估价方法比较法、评估总价1018000元、评估单价9400元/平方米。杨婥芸庭审陈述关于评估报告是否采纳及重新鉴定事项，另于2018年2月7日递交《司法鉴定意见（申请）书》，请求本院采信其于2018年2月1日单方委托所形成的评估报告或进行补充鉴定或要求法院通过摇珠方式重新委托第三方进行评估。新域公司明确否认2018年2月1日评估报告的证明力，但不要求进行司法评估。周丽珠于2018年2月7日出具《权利说明书》，载明以下内容：1、《华翠苑认购书》上购买方一栏“杨婥芸”笔迹由其代签，并注明周丽珠代签；2、认购书中间加入手写部分签名一栏由杨婥芸本人所签；3、购方行为所涉及全部权利义务均属杨婥芸，周丽珠仅受杨婥芸委托代签认购书及交付购房定金。本院认为，《华翠苑认购书》经双方当事人协商一致达成，双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。虽然认购书由周丽珠代签代书，但杨婥芸于2016年9月29日在认购书上签名捺印，周丽珠在《权利说明书》中亦确认代签行为受杨婥芸委托，权利义务均归杨婥芸所有，因此，认购书所涉合同相对方为杨婥芸与新域公司。双方在《华翠苑认购书》中确定将来另行签订商品房买卖合同，但涉案认购书明确载明涉案商品房状况、总价、定金等内容，认购书已具备房屋买卖合同主要条款，认购书已明确杨婥芸须在协议约定时间支付房屋价款义务，因此，《华翠苑认购书》应当认定为房屋买卖合同，并非预约合同。双方于2016年8月23日签订认购书时约定“购买方须按约定时间到本项目销售服务中心签署《商品房买卖合同》”，后于2016年9月29日商定“最迟于2016年12月30日前办理网签及公证手续，并交清剩余楼款376322元”，但双方未于2016年12月30日前签订商品房买卖合同，新域公司现提供其于2017年1月9日盖章出具的情况说明，拟证明双方再次协商确定延至2017年5月31日完成签约，杨婥芸确认其于2017年1月11日左右收取前述情况说明，但称该情况说明未经其签名确认不具备约束力，双方仍应须按照2016年9月29日协议内容履行，否则应承担相应违约责任。本院认为，涉案商品房已取得预售许可，中山市住房和城乡建设局商品房预售公开信息亦证实涉案商品房确实发生更换预售证的情形，因此，新域公司不存在隐瞒重要事实的情形。新域公司现依据换证及杨婥芸不在国内等实际情况，并重申认购书确定购房总价未变、付款期限相应顺延等，新域公司于2017年1月9日要求延期签订商品房买卖合同行为未对购房人杨婥芸主要合法权益造成实际损害。同时，杨婥芸于2017年1月11日或12日收到情况说明，但至今未提供证据证明其在合理期间内提出异议或撤销，本人亦未按2016年9月29日协议于当日给付剩余购房款，按照双方交易习惯及情况说明内容表明杨婥芸通过默认方式作出承诺，故应视为双方协商一致将网签及支付购房款的期限延至2017年5月31日，因此，情况说明载明事项对双方均产生约束力。双方确定延期签约及支付购房款后，因中山市人民政府于2017年3月26日发布新建商品房限购政策，致使杨婥芸丧失购房人资格，涉案商品房已无法出售给杨婥芸，上述情形应属于不可归责当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，新域公司应当将收受购房款本金及定金返还。双方现对新域公司收取杨婥芸购房款100000元、定金20000元不持异议，故新域公司应当向杨婥芸返还定金20000元、购房款100000元及其相应利息（自交款之日起按照中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计至付清之日）。至于杨婥芸关于双倍返还定金及赔偿经济损失等诉讼请求，于法无据，本院依法予以驳回。虽然杨婥芸就其赔偿经济损失的请求提供其单方委托形成的评估报告，并同时申请本院委托第三方进行重新评估，但因双方无法签订商品房买卖合同的事由为不可归责于双方的事由，杨婥芸并无法定或约定的理由获得其他经济赔偿。因此，杨婥芸前述评估结论不能作为认定本案事实的依据，申请鉴定评估事项亦与待证事实无关联，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二十二条、第六十条、第六十一条、第六十六条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告中山市新域房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告杨婥芸返还款项120000元及其利息（20000元自2016年8月23日起算、100000元自2016年9月29日起算，均按照中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计至付清之日）；二、驳回原告杨婥芸的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10163元，由原告杨婥芸负担7463元（已交），被告中山市新域房地产开发有限公司负担2700元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起七日内向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  蒋伟成审判员  陈觉天二〇一八年五月二十日书记员  黎素霞黄晓晖