广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初2567号原告：东莞市企正信息科技有限公司，住所地为广东省东莞市大朗镇美景中路**。法定代表人：朱陆军。委托诉讼代理人：钟文锋，男，汉族，1983年9月26日出生，住广东省五华县，系公司员工。委托诉讼代理人：张丽霞，女，汉族，1988年2月10日出生，住广东省深圳市福田区，系公司员工。被告：东莞市亿通通讯器材有限公司，住，住所地为广东省东莞市黄江镇江南路**/div>法定代表人：刘多健。第三人：卢飞旺，男，汉族，1958年7月10日出生，住广东省东莞市，原告东莞市企正信息科技有限公司（以下简称“企正公司”）诉被告东莞市亿通通讯器材有限公司（以下简称“亿通公司”）、第三人卢飞旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市企正信息科技有限公司的委托诉讼代理人钟文锋、张丽霞，被告东莞市亿通通讯器材有限公司法定代表人刘多健、第三人卢飞旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告企正公司诉称，原、被告于2011年6月23日签订位于东莞市家铺位的《转让协议书》，协议约定：原告支付被告铺位转让费400万元，若被告未成功协助原告与部分业主（二房东）签订本协议约定条件的租赁合同，被告承诺原告有权以被告名义继续履行原租赁合同，直至原合同履行届满；被告原先与业主（二房东）签订租赁合同时交纳的商铺租赁保证金：553105元的收据缴款人变更为原告或将以上债权转让给被告。被告未能协助原告与位于东莞市××江镇江××号一栋一楼至五楼房屋的业主签订《房屋租赁合同》（租赁押金50000元收据的缴款人也未予变更），该《房屋租赁合同》一直以被告名义租赁至租期截止日即2016年3月31日。原告在2016年3月向房屋的业主要求退回租赁押金，却被告知：因业主与被告的《房屋租赁合同》约定“在租期内，未经业主同意不得将承租房屋转让他人，否则押金不退还”，被告违反了约定，故业主不予退还租赁押金。原告得知上述情况后，立即联系被告，要求被告保证原告债权得以兑现，但时至今日，已逾期一年有余，被告仍未能履约。被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。故原告起诉至法院，请求判令：1.被告支付原告商铺租赁保证金50000元；2.被告支付原告逾期支付商铺租赁保证金的违约金（参照中国人民银行同期贷款利息的标准年利率4.75%计算，自2016年4月1日起算，暂计至2017年7月31日，逾期违约金3167元）；3.被告承担本案诉讼费用。被告亿通公司辩称，1.转让协议原告、被告及第三人已知晓，原告和第三人后来也进行了约谈和接触，并双方在东莞市地方税务局黄江分局办理了相关租赁增值税发票业务，从这点可以充分证明第三人已知晓并同意了此转让；2.原告在此房屋已经营了五年，招牌，广告标识均是原告的名称，房东应该知道；3.原告和被告已经达成协议，且房东已经知晓，被告将债权（含押金）转让给原告，原告不能因收取不到该债权又向被告主张权利；4.该债权的瑕疵，原告是清楚及愿意接受的；5.原告不能取回押金，可能有多种原因，例如不按时交租，损坏房屋及其他不当履行合同的行为，而造成押金不能退回，这些原因只有原告和房东知道；6.关于协助原告退押金事宜，我方也与原告去联系过房东，但未能得到落实是否可以退回。第三人卢飞旺称，被告之前向其称系与原告合作，并非转租，其与被告说明如果转租出去的话，租金每月要加3000元，但被告没有支付，且根据其与被告之间的租赁合同第五条，被告在2016年3月31日租期到期后，被告也没有按时把招牌拆下来，押金单上的名字并非原告的名字，与其签订合同的并非原告，故不愿意退押金给原告。经审理查明，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）于2011年6月23日签订了《转让协议书》，约定1.被告将其承租的位于东莞市家商铺铺位转让给原告，被告需保证原告与商铺各业主签订与原《租赁合同》约定一致的租期、租金；2.原告共支付被告转让费400万元，被告承诺在2011年7月1日前分批将该23家铺位全部交付给原告使用；3.协议生效之次日原告先支付被告铺位转让费100万元，协议生效之日起15个工作日内支付2555000元，余款44500元在被告协助原告成功与业主（二房东）签订本协议约定条件的租赁合同并履行本协议第4条的全部义务后，当日原告一次性支付被告，若被告未成功协助原告与部分业主签订本协议约定条件的租赁合同，被告承诺原告有权以被告名义继续履行原租赁合同，直至原合同履行届满，除非被告未按时交付铺位，从2011年7月1日起原告负责支付转让铺位租金，未成功与部分业主签订本协议约定条件的租赁合同的租金，由被告先行代付，原告收到被告付款凭证之日起3日内支付代付租金给被告；4.被告保证在商铺分批交付原告使用之前（备注：被告最迟于2011年7月31日之前）需将被告原先与业主签订租赁合同时交纳的商铺保证金553105元的收据交款人变更为原告或将以上债权转让给原告；5.2011年7月31日前被告未履行完毕第4条的全部义务，被告除应依据本协议约定继续履行及承担因此所产生一切法律责任外，并应按照未履行总金额的2倍支付原告违约金。第三人卢飞旺称其没有见过该协议书，不清楚原告与被告之间的约定。案涉黄江镇居民委员会江南路51号土地使用权人及房屋产权人为第三人卢飞旺，其与被告于2010年5月28日签订了一份《房屋租赁合同书》，载明出租方为卢飞旺（甲方），承租方为袁伟良（乙方），合同约定甲方将案涉商铺铺位出租给乙方使用，租期从2011年1月1日至2016年3月31日止，五年租期内不得转让他人，如转让需经甲方同意，如甲方在不知道的情况下乙方转让他人则押金不退还，加收每月租金3000元，租期内租金为19000元，合同签订后，乙方先交押金50000元给甲方，租期满后，五天内要撤离，可移动的及冷气搬走，五天内搬走后甲方结清水电费，一次性归还押金给乙方。合同落款处有第三人卢飞旺的签名及被告公司盖章、袁伟良的签名。第三人卢飞旺于2010年5月29日向袁伟良开具了押金单，载明“今收到袁伟良租江南路51号押金50000元”。原告提交了一份《房屋交接单》，载明“兹有2016年4月1日将位于东莞市××江镇江××号房屋租赁到期交返给业主卢飞旺先生，现将卷闸门钥匙全部给返业主卢飞旺，押金将于4月10日-15日结清退还！广告招牌拆完及水电费结清（带齐相关证明办理押金退还手续）”，交接人为钟文锋，接收人为卢飞旺，落款日期为2016年4月1日。原告据此主张其与第三人关于广告牌的处理问题是另外有约定，不应按照原《房屋租赁合同》五日内处理广告牌的拆迁条款。第三人卢飞旺对于该交接单的真实性予以确认，但称原告并没有按照约定日期搬迁。另查明，原告曾于2011年与被告、第三人一起商量过转租事宜，当时因为租金问题第三人没有同意，在场协商的有原告方苏姓的员工、被告原法定代表人袁伟良及第三人卢飞旺，后来关于案涉商铺租赁的事宜一直由原告直接与第三人交涉，第三人称与其交涉的人自称系恒波公司员工。被告向本院陈述称其转让店铺前大多系通过银行转账的方式向第三人交纳每月租金19000元，转让案涉商铺铺位给原告后，则由原告直接向第三人交纳。第三人称其只留意每月是否有19000元租金的转入，并没有留意转账人是谁，其以往收取被告租金后均没有向被告开具过租金收据，且有关税费事宜也是承租人负责交，其没有去办过，原告亦确认仅需带业主身份证复印件去办理。故被告亿通公司庭后向本院申请调取房屋租赁增值税发票，本院不再调取。原告在2016年3月向第三人要求退回押金，第三人因原告没有按约定将广告牌于5日内拆下来及交纳押金相对人并非原告为由，不予退还押金。再查明，原告企正公司原名为东莞市恒波商业连锁有限公司，后更名为东莞市企正信息科技有限公司。被告亿通公司法定代表人原为袁伟良，后变更为刘多健。以上事实，有《转让协议书》、《房屋租赁合同书》、押金收据、土地使用权证、房产证、补充协议、房屋交接单以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原、被告双方签订的《转让协议书》可知，被告亿通公司将其对案涉商铺的租赁权转让给原告企正公司，原告企正公司一次性向被告亿通公司给付对价，由原告企正公司通过受让取得了被告在与第三人卢飞旺签订的《房屋租赁合同》中包括支付租金、要求第三人返回押金等在内的权利义务，故原告企正公司与被告亿通公司之间购成租赁权转让合同关系。本案的争议焦点在于被告向原告转让租赁权的行为是否有效以及被告是否应向原告返还押金。关于焦点一。首先，根据庭审调查可知，原告、被告及第三人三方曾于2011年就案涉商铺铺位转让事宜进行过交涉，后虽因租金金额无法达成共识第三人不同意被告转让，当时有原告苏姓员工在场，第三人对此予以承认；其次，从被告转让租赁权以后每月租金19000元系由原告直接向第三人缴纳，在长达五年的时间内，一直以来与第三人卢飞旺对接的并非被告而是原告公司员工，且该员工更曾亲自与其交涉过商铺转让事宜，第三人对此没有提出过异议，尽管第三人称每月只需有足额租金准时汇入其账户即可，没留意转账方是谁，而且其以为原告系与被告合作关系，但是其在长达五年时间内未采取任何措施对相应的情况进行核实，可视为第三人卢飞旺对被告亿通公司的租赁权转让行为的同意，或至少属于因原、被告的行为未损害其利益而采取的一种默认的方式。最后，第三人庭审时亦自认其于租赁期最后一年得知被告将商铺铺位转让于原告，只是商铺租赁期满原告要求第三人返还押金时双方因为广告招牌的拆除问题产生争议，故其不予退还押金。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，被告亿通公司向原告企正公司转让租赁权的行为应属有效。关于焦点二。基于以上分析，被告亿通公司依照《转让协议书》将案涉商铺租赁权转让予原告，被告亿通公司由此退出租赁关系，转而由受让人原告企正公司与第三人卢飞旺建立新的租赁关系，其与第三人卢飞旺的房屋租赁权利义务关系转由原告企正公司承担，也就不再承担与原租赁合同规定的任何义务，且从庭审调查可知，原告与第三人之间已就退押金期限等事宜另行有约定，故原告以被告没有保障其债权实现为由，主张被告违约，要求被告返还押金及支付违约金没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：驳回原告东莞市企正信息科技有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1130元（原告已预交），由原告东莞市企正信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  周淑君人民陪审员  蔡雪萍人民陪审员  利见弟二〇一八年五月十日书 记 员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。