四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1304民初1608号原告：陈光荣，男，1966年2月21日出生，汉族，住址四川省南充市嘉陵区。原告：杨梅，女，1976年10月20日出生，汉族，住址四川省南充市嘉陵区。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：覃建春，南充市嘉陵区凤垭法律服务所法律工作者。被告：重庆瑞利泰房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区八一路260号2单元13—1号。法定代表人：穆道琼。被告：李祚屹（曾用名李佑毅），男，1984年8月15日出生，汉族，住址重庆市开县。委托诉讼代理人：苟伟、蒲真亮（实习），四川由真律师事务所律师。原告陈光荣、杨梅与被告重庆瑞利泰房地产开发有限公司（以下简称瑞利泰公司）、李祚屹合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈光荣、杨梅的共同委托诉讼代理人覃建春、被告李祚屹的委托诉讼代理人苟伟、蒲真亮到庭参加诉讼。被告瑞利泰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈光荣、杨梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2013年7月3日签订的《拆旧房还新房安置协议》；2、判令二被告连带赔偿原告的经济损失12万元并支付违约金5万元；3、本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2007年南充市嘉陵区粮食局桥龙乡粮管所处置闲置资产时，将位于土地转让给陈光荣、杨梅夫妇。2013年7月，南充市嘉陵区国土局以招拍挂的方式将嘉陵区桥龙乡粮管所剩余的国有土地1950.81平方米出让给本案被告李祚屹。李祚屹以拍卖成交价98.3972万元取得该土地的使用权并与南充市嘉陵区国土资源局嘉陵分局签订《国有建设用地使用权出让合同》。因被告李祚屹无房地产开发资质，遂与被告瑞利泰公司联合开发该宗土地。二被告为了提升该宗土地的开发利用价值，于2013年7月3日分别与该宗土地相邻的陈光荣、陈胤向（已另案处理）签订《拆旧房还新房安置协议》。该协议约定：由陈光荣将位于非住宅房交与二被告拆除，土地交予二被告进行房地产开发。二被告于2015年2月1日将其修建的房屋临街门面一间及住房一套，作为兑换陈光荣原有的房屋。同时对过渡安置费及违约责任作了约定。协议签订后，原告依约履行了合同义务，但二被告均未按约履行义务，直至今日，二被告也未对该宗土地进行开发。经原告多次催促，二被告一直以各种理由推诿，后来居然不接原告的电话。原告于2016年9月9日通过邮政局以特快专递的方式向二被告送达了催告函，二被告仍置之不理。原告认为，合同一经签订，当事人应诚信地履行合同，二被告的行为已构成根本性违约。原告为维护合法权益，特提起民事诉讼，望人民法院依法裁判。原告陈光荣、杨梅为支持其诉讼请求，特向本院提交了如下证据：1、原告及被告李祚屹身份信息、被告瑞利泰公司基本情况复印件各一份，拟证明原、被告诉讼主体适格；2、《拆旧房换新房安置协议》复印件一份，拟证明二被告为提升该宗土地的开发利用价值，与原告约定由被告拆除原告的非住宅房，用其在原址上开发的新房进行置换的事实；3、关于立即履行《拆旧房换新房安置协议》的函告及邮件查询记录各一份，拟证明被告已构成根本性违约，原告要求解除协议并赔偿经济损失以及证明被告收到函告的事实；4、《拍卖成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》复印件各一份，拟证明被告李祚屹于2013年5月3日以拍卖的方式取得了嘉陵区桥龙乡粮管所面积为1950.81平方米的商住建设用地使用权，土地用途为住宅和商业用地的事实；5、房屋权属登记信息查询结果单及土地登记卡各一份，拟证明原告陈光荣夫妇于2007年5月27日依法取得了嘉陵区国土资源局出让的桥龙乡粮管所面积为41.31平方米的商住建设用地的土地使用权及被拆除房屋为非住宅房屋的事实；6、南府发（2013）18号文件一份，拟证明原告主张损失部分的计算依据。被告李祚屹辩称，《拆旧房换新房安置协议》是本案原告与被告瑞利泰公司签订的，相对人应为被告瑞利泰公司，自己不是本案的适格被告，不应承担相应的责任；函告并没有向被告李祚屹发出，且也不能证明被告瑞利泰公司已知晓该函告内容；原告请求的经济损失没有具体的项目，同时将违约金2万元变更为5万元是对诉讼请求的变更，请求人民法院给予新的答辩、举证期限。被告李祚屹为支持其辩称理由，特向本院提交了如下证据：1、重庆市社会保险参保证明一份，拟证明被告李祚屹是被告瑞利泰公司的员工，并且瑞利泰公司为被告李祚屹购买了社会保险；2、《国有建设用地使用权出让合同》及相关票据复印件各一份，拟证明李祚屹虽是以自己的名义竟拍取得该宗地的土地使用权，但实为是代被告瑞利泰公司竟拍的；3、《拆旧房还新房安置协议》复印件一份，拟证明该协议是由原告与被告瑞利泰公司签订的，与被告李祚屹无关。被告瑞利泰公司未到庭参加诉讼，未举证，也未提交答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院经审理认定事实如下：原告陈光荣、杨梅系夫妻。2007年5月27日，南充市嘉陵区安平粮油管理站处置闲置资产时，将其所有的位于南充市嘉陵区土地转让给原告陈光荣。原告陈光荣先后于2008年7月31日、2008年10月6日取得了房屋所有权证和国土使用证，其中原告杨梅为该房屋的共有权人。2013年5月3日，被告李祚屹个人以拍卖成交价人民币98.3972万元取得南充市嘉陵区桥龙乡正龙街G-05-21地块（面积为2.2363亩）的国有土地使用权，并与南充市国土资源局嘉陵分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。之后，被告李祚屹也足额缴纳了土地出让金。为提升该宗土地的开发利用价值，原、被告双方达成拆除旧房还新房协议。2013年7月3日，原告陈光荣、杨梅委托冯曲平与二被告签订《拆旧房还新房安置协议》，该协议约定：由原告陈光荣、杨梅将位于南充市嘉陵区的非住宅房交与二被告拆除，土地交予二被告进行房地产开发；二被告于2015年2月1日前将其修建的位于南充市嘉陵区今仍未开发)交于原告陈光荣、杨梅作为房屋产权调换补偿，并由被告瑞利泰公司负责办理相关房屋产权手续；被拆迁房屋与产权调换安置房屋超出原面积不进行差价找补；原告陈光荣、杨梅选择自行过渡安置，被告一次性支付一年的安置补助共计1000.00元，原告自收到临时安置补助费和搬迁费后7日内腾出房屋；若逾期18个月内未回迁，原告有权重新要求选择货币补偿；被告交付的安置房屋一年内把土地使用证，房屋所有权证书交给原告方，如违约需赔偿原告方违约金人民币20000.00元；协议自当事人签字盖章之日起起效，如一方违约，则赔偿对方经济损失50000.00元。被告李祚屹在该协议甲方处署名，被告瑞利泰公司亦在甲方处加盖公司印章予以确认。协议签订后，原告按约腾出房屋交给被告方拆除，至今二被告未对该宗土地进行开发，土地仍处于闲置状态。2016年9月6日，原告委托南充市嘉陵区凤垭法律服务所以邮寄送达方式向被告瑞利泰公司发出《关于立即履行〈拆旧房还新房安置协议〉函告》，要求被告立即按协议进行货币补偿，逾期将依法解除该协议，但被告瑞利泰公司收到后并未按约履行。原告陈光荣、杨梅现居无定所，并未得到安置补偿。另查明，被告李祚屹现为被告瑞利泰公司员工，2015年10月至2017年10月期间，被告瑞利泰公司为李祚屹购买了社会保险。本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《拆旧房还新房安置协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。双方均应按照协议内容履行自己的义务。原告杨梅系讼争房屋（被拆房屋）的共有权人，故其有权与原告陈光荣一起向二被告主张相应的权利，其诉讼主体适格。虽然被告李祚屹是被告瑞利泰公司的员工，但没有任何证据证明被告李祚屹在竞拍该宗土地时，是代表被告瑞利泰公司履行的职务行为。从形式上看，该宗土地是被告李祚屹所购买，在整个过程中，从投标到签订合同以及交付土地出让金等行为均是被告李祚屹个人所为，并没有证据显示其得到被告瑞利泰公司的授权，而且该宗土地的使用权人是被告李祚屹而非瑞利泰公司。《拆旧房还新房安置协议》的甲方主体虽为被告瑞利泰公司与原告方，但被告李祚屹也在《拆旧房还新房安置协议》上署名确认。故被告李祚屹应当与被告瑞利泰公司共同承担合同履行不能的违约责任。结合本案实际情况，双方签订的《拆旧房还新房安置协议》确已无法实际履行，且原告亦要求解除合同，并以送达被告瑞利泰公司，故原告陈光荣、杨梅请求解除《拆旧房还新房安置协议》的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告陈光荣、杨梅将违约金变更为人民币50000.00元，但未提供其经济损失的具体数额。考虑到其房屋已被二被告以共同开发之名拆除，期间也并未获得相应补偿，其损失是必然的。本院参照南充市人民政府2013年4月16日发布的《南府发（2013）18号》文件精神并结合双方签订的《拆旧房还新房安置协议》，确定其损失为：1、修建房屋（清水房）的建筑成本约为1000元/平方米，原告被拆除房屋面积为67.51平方米，故恢复被拆除房屋基础建设方面的经济损失应为人民币67510.00元；2、恢复该房屋具有拆除前居住功能的损失约为人民币52906.00元（其中：房屋简装费用约为40506.00元（即67.51平方米×600元/平方米、恢复电源约3000元、恢复自来水费约3000元、恢复天然气5200元、恢复灶台4**元、洗衣台2**元、水缸600元）；3、依照《拆旧房还新房安置协议》中约定的违约金人民币20000.00元。以上损失共计人民币140416.00元，本院予以支持。被告瑞利泰公司未到庭参加诉讼，未举证，也未提交答辩状，系自愿放弃其相应的民事权利，其举证不能的不利法律后果应自行承担。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2013年7月3日签订的《拆旧房还新房安置协议》；二、被告重庆瑞利泰房地产开发有限公司、被告李祚屹于本判决生效之日起十日内共同向原告陈光荣、杨梅赔偿各项损失及违约金共计人民币140416.00元；二、驳回原告陈光荣、杨梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，公告费900元，由被告重庆瑞利泰房地产开发公司、被告李祚屹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  宋范杨人民陪审员  李知镜人民陪审员  曹正强二〇一八年五月十六日书 记 员  何 柯