江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终96号上诉人（原审被告）：丁美萍，女，1965年10月7日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：丁美蓉（系丁美萍姐姐），女，1962年11月18日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审原告）：谈金红，女，1980年1月24日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审原告）：焦平军（系谈金红之夫），男，1979年2月15日出生，汉族，住扬州市广陵区。两被上诉人谈金红、焦平军共同委托诉讼代理人：王金华，江苏润扬律师事务所律师。原审第三人：扬州市京佳园房产中介有限公司，住所地在扬州市邗江区佳家花园203幢107号。法定代表人：陆明凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许礼忠，该公司员工。上诉人丁美萍因与被上诉人谈金红、焦平军、原审第三人扬州市京佳园房产中介有限公司、房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2017)苏1003民初7505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁美萍上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回谈金红、焦平军一审诉讼请求；一、二审诉讼费由谈金红、焦平军承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审判决描述的丁美萍辩称的内容与事实不符，1、合同中没有“特别条款约定”之说，丁美萍从未认可、更未讲过三方签订的房地产买卖合同（意向合同）第十条是“特别约定”；2、“2017年4月6日，中介方工作人员许礼忠以三方协议要挟”，应为“许礼忠以丁美萍签订了2017年4月6日的意向合同为要挟”，故一审时间概念错误。另，一审庭审视频显示，许礼忠曾对丁美萍称“被告不备案就是违约”，原判认定“被告称受中介方胁迫，没有证据证明”，与事实不符。二、原判适用法律及判决理由错误。1、打印的意向合同第三条约定：“甲乙双方同意上述房产实际成交价为人民币（大写）壹佰零陆万元整（106万），此成交价包括车库12.52（平方米），水电、管道煤气、油烟机、灶具、数字电视(含机顶盒)、空调（）、电热水器、窗帘、室内装潢、固定家具以及（以下一行半空白）”。其中，自“管道煤气”以下设施及至空白行尾部，均被用笔划去。根据法律规定，对格式合同条款的理解发生争议，有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款提供一方的解释，故按照通常理解予以解释，上述合同条款中则划去的设施部分，一定不包括在房价款106万元中，合同第十条手写的内容“室内保证固定设施不变”，这仅是指的一种状态，并不等同于划去的设施部分，一审以此内容解释划去的设施部分包含在房价款中，理由牵强。再者，该条款还约定有“甲方房款净得价106万元整含配套设施车库”的内容，“配套设施”与“车库”之间没有标点符号断句，以通常的理解“配套设施”是“车库”的定语，且事实上车库就是法律规定的配套设施，所以将此处的“配套设施”理解为划去的部分，与常理不合。2、本案中，买方与卖方及中介三方因为要删减合同中的一两项电器，而将包括室内装璜、固定家具、管道煤气等价值较高的全部配套和附属设施一并划去，不符合交易习惯实，实属异常，且划去的部分中尚有一行半空格，足以用于添加情况说明，然而事实上此处并无填写任何内容。3、在进行交易之初，丁美萍只有案涉房屋的拆迁安置协议，尚无房产权证，存在卖方丁美萍办理申领产权证、买方谈金红夫妇需筹措借款和向银行贷款支付房价款，贷款时间不能确定等因素，故在本案交易中没有约定具体的交款、交房时间和总房价。事后，谈金红夫妇和中介公司人员以丁美萍签订了意向合同胁迫丁美萍：不去进行合同备案就是违约，付款以贷款时间为准。丁美萍为证明自己不违约，同时不让贷款时间变为无期限，故在谈金红夫妇不愿意补充协商的情况下，才与中介公司人员许礼忠签订了补充协议，并去房管部门进行了合同备案。所以本案是中介公司不顾合同需要建立平等、自愿、信任的基础，为实现其自身利益而制造的纠纷，案涉房产交易不是买卖双方当事人的真实意思表示。谈金红、焦平军答辩意见：一、丁美萍称“特别约定”不存在，事实上在案涉房地产买卖合同中第十条“其他事项”后面补充作了说明，该条款尽管名称不同，可称之为“特别约定条款”，亦可以叫作“补充条款”或“补充约定”，其内容明确，不影响该条款的效力。从丁美萍所称其遭中介公司要挟的陈述可见，不是京佳园公司对其相要挟，而是丁美萍在发表自己的观点以及事实的后果。二、丁美萍纠结于三方合同第三条中划去的内容是格式合同条款，但事实上划去的该部分内容已经在合同的第十条“其他事项”中作了明确的约定，不存在格式合同条款效力的问题及解释的异议。合同第十条的约定已经明确以现状为准，没有个别列举，而合同第三条划掉的部分，是由于其与现状严重不符。上述合同本身并没有实质性瑕疵，应属合法有效。丁美萍在叙述事实与理由一部分，明显是强词夺理，从整个合同签约、支付定金、付首付款、合同备案，直至向银行申请贷款，整个过程都是征得丁美萍同意并由其本人签订了所有相关文件。谈金红夫妇贷款是在正常的期限内到账的，没有影响到丁美萍的利益。谈金红夫妇买房的目的是尽快拿到房屋实际居住，并非如丁美萍所称的贷款时间变成无限期。丁美萍违约的根本原因在于房价上涨。请求二审驳回丁美萍上诉，维持原判。京佳园公司述称：同意谈金红、焦平军的答辩意见。原告谈金红、焦平军向一审提出诉讼请求：判令被告丁美萍继续履行合同,将房屋过户登记至原告名下并交付房屋，被告接收剩余购房款。事实和理由：2017年4月6日，原、被告签订房地产买卖契约，合同约定原告购买被告位于扬州市房屋，购房价款106万元，双方约定定金2万元，合同签订后，双方将合同在扬州市交易中心备案登记。时至今日，原、被告多次协商，被告一直拒绝履行合同义务，不办理房屋转移登记手续。为维护原告合法权益，现诉至法院。被告丁美萍辩称：双方约定的合同中特别划去了装修、附属设施，仅对房屋主体及车库交易达成了一致，其余部分并未完善，也不包含在房屋价款106万元中。特别条款中约定的“保证固定设施不变”是原告对我的承诺，而不是我对原告的承诺。2017年4月6日，中介方工作人员许礼忠以三方协议要挟我，我被迫在交易备案手续上签字。综上，双方应当继续就划去的部分合同内容进行磋商确定价格，才能继续履行合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人京佳园公司辩称：被告在我公司挂牌106万元，该价格包含了全部的装修、固定设施，之所以将部分内容划掉，是由于格式合同中部分设施被告房屋里没有，因此划掉在补充协里重新约定并进行拍照固定，并要求被告保证固定设施原样不动，在去房管局办过户手续前，被告从未提过固定设施、装修另外算钱的事情。2017年6月13日贷款下来后，我在2017年6月18日通知被告办理过户手续，这时被告提出加价才愿意履行过户手续。请求法院公正判决。当事人围绕本案的诉讼请求提供了证据，一审组织进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经举证、质证，一审确认如下事实：2017年4月6日，原告谈金红（乙方）与被告丁美萍（甲方）经第三人京佳园公司居间签订《房地产买卖合同》（以下简称三方合同）一份，约定甲方将坐落于扬州市房地产作价106万元出售给乙方，房屋建筑面积107.8平方米，该价格包括车库12.52平方米，水电、太阳能热水器，其中“管道煤气、油烟机、灶具、数字电视(含机顶盒)、空调、电热水器、窗帘、室内装潢、固定家具”的内容被划去。合同第十条其他事项特别约定106万元为净得价，含配套设施车库，室内保证固定设施不变；乙方在2017年4月6日前付定金2万元，余款支付方式为贷款，税费、过户费用、居间费由乙方负担，乙方需贷款，以银行放款为准。任何一方反悔，承担除定金外罚款2万元。合同签订当日，原告支付了定金2万元。2017年4月27日，原告将首付款33万元付至扬州市住房贷款担保服务中心账户。2017年4月28日，双方在扬州市房屋和产权交易中心办理了交易备案登记手续。当日，京佳园公司工作人员许礼忠出具《补充协议》一份，承诺被告在2017年8月13日拿到房款106万元，如过期承担违约金2万元，如被告不配合中介方，同意承担违约金2万元。许礼忠、被告均在该协议上签字。2017年6月7日，原告房屋贷款71万元打入扬州市住房贷款担保服务中心账号。2017年6月8日，原告缴纳了交易契税及个人所得税并将交易所需文件资料提交扬州市不动产登记中心。因被告不配合继续履行过户登记手续，原告遂诉至法院。一审的争议焦点为：装修和附属设施价值是否包含在合同价款106万元中。一审认为，装修和附属设施已包含在合同价款106万元中。理由如下：1、从合同内容看，合同价款包含的事项虽然划去了“管道煤气、油烟机、灶具、数字电视(含机顶盒)、空调、电热水器、窗帘、室内装潢、固定家具”的内容，但双方在合同第十条特别约定中又注明“室内保证固定设施不变”，表明双方并非如被告所称未对固定设施进行过磋商。被告称该“保证”系原告作出，因签订协议时房屋并未交付，尚由被告控制，该“保证”理解为被告向原告承诺更合常理，被告陈述该保证是原告承诺“固定设施不变”不合情理，没有证据证明；另外，划去的部分是中介方提供的格式化内容，因交易房产附带的固定设施各不相同，在具体交易过程中有所删减确属正常，特别事项的约定是双方当事人经过仔细磋商上手写添加的内容，更能引起当事人的重视并表达当事人的真实意思，可见双方已将装修、固定设施涵盖在合同价中；2、从履行情况看，如果双方磋商时确未将装修及固定设施部分价值纳入106万元合同价款中，在签订协议20天后，原告将首付款33万元支付至托管账户，被告配合原告到不动产登记中心办理交易备案，签订补充协议同意在2017年8月13日前付清剩余房款，该一系列积极履行的行为与被告的陈述互相矛盾且不能得到合理解释。被告称受中介方胁迫，没有证据证明，本院不予采纳；3、从交易习惯看，本案双方交易的房屋系二手房，房屋主体与装修、固定设施不可分离，将房屋与附属设施一并报价是正常交易习惯，被告在庭审中也承认其在京佳园公司挂牌时并未明确房屋的报价不包含装修及附属设施。被告在签约后又称房屋价格仅指房屋主体，将房屋主体及装修、固定设施分别议价，更不符合交易习惯。对原告主张的罚款，双方在合同中约定任何一方反悔应承担罚款2万元，该约定性质属违约金，系当事人真实意思表示，也不违反法律规定，被告拒不履行合同，原告主张该违约金，一审予以支持。综上，依法成立的合同受法律保护，当事人应按诚实信用原则，遵照履行。原告已支付2万元定金，剩余全部房款支付至托管账户，已履行了其主要合同义务，被告应当按约定办理房屋过户登记手续、交付房屋并接收房款，原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告谈金红、焦平军与被告丁美萍签订的《房地产买卖合同》继续履行，被告丁美萍于本判决生效之日起十日内协助原告谈金红、焦平军办理扬州市房屋（含车库）权属过户登记手续并将扬州市房屋（含车库）及附属固定设施（含水电、煤气、油烟机、灶具、太阳能热水器、固定家具、室内装潢）交付给原告谈金红、焦平军；二、被告丁美萍于本判决生效之日起十日内接收剩余房款104万元；三、被告丁美萍于本判决生效之日起十日内给付原告谈金红、焦平军违约金2万元。案件受理费9000元，依法减半收取4500元，由被告丁美萍承担。经审理查明，一审判决认定基本事实清楚，二审予以确认。二审期间，当事人均未提供新的证据。另查明，二审审理过程中，本院组织买卖双方至讼争房屋进行了现场勘查并制作了勘查笔录。现场可见，丁美萍对该房屋室内外进行了装修装潢，并置办了部分生活及厨卫用具等设施物件。丁美萍主张其为上述房屋装修装潢与置办设施物件，计开销花费20余万元。2、三方合同系中介机构事先拟就的格式文本，其中第十条关于“其他事项”项下由中介人员手写内容为：“经甲乙双方协商，甲方房款净得价为壹佰零陆万元整含配套设施车库。甲方保证无产权纠纷。乙方保证无银行不良记录。任何一方反悔承担除定金外罚款贰万元整。乙方需贷款，已（以）银行放款为准。乙方承担过户个税、契税。中介费壹万元整，室内保证固定设施不变。甲方保证提供领证材料齐全。配合中介领证。不承担任何费用。”第十一条约定：本合同为三方当事人的真实意思表示，送交房产交易部门的“房地产买卖契约”内容与本合同不符之处，以本合同为准。3、2017年4月28日，甲方（转让人）丁美萍与乙方（受让方）焦平军、谈金红在房产交易管理部门签订《房地产买卖契约》（以下简称备案合同），办理了交易备案登记手续，备案合同第一条约定，甲方自愿将坐落在黄金坝路63号（佳家南园）21幢104室107.80平方米，建筑面积120.32平方米，车库12.52平方米的房地产中全部份额的产权出售给乙方。该房地产附属物有：（此项下空行留白，无填写、打印内容）。第二条约定，甲乙双方议定该房地产成交价106万元，乙方在2017年6月18日前付清给甲方，具体付款期限及方式：现金和抵押贷款。购房定金为2万元整。第三条约定，双方同意于2017年4月28日前办理上述房地产转移登记申请手续，于2017年6月18日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。第八条约定，本契约未尽事项，甲乙双方可以另行议定，其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力，不一致的内容，以本契约为准。本案二审的争议焦点：一、丁美萍与谈金红、焦平军之间的房屋买卖合同是否应当继续履行？二、讼争房屋装修装潢及现有室内附属设施的价值是否包含在合同价款106万元内？关于争议焦点一。本院认为，案涉三方合同，对于买卖双方当事人姓名、标的物基本状况（房号、面积）、价款、定金、付款方式、房款信贷、违约责任等合同条款进行了约定，同时明确“本契约为三方当事人的真实意思表示，送交房产交易部门的《房地产买卖契约》内容如与本契约不符之处，以本契约为准。”合同内容较为具体、明确，不违反法律或行政法规的强制性规定，应当认定三方合同具备了房屋买卖合同本约的要件。此后，买卖双方又依据三方合同至房产交易管理部门签订了备案合同并办了交易备案登记，明确了买卖双方有关房款支付的时间、方式和房屋交付的期限。据此，丁美萍与谈金红、焦平军之间的房屋买卖合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，对双方具有合同拘束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行自己的义务，否则有违诚信。关于争议焦点二。本院认为，法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。首先，从交易习惯看，本案买卖双方系经由中介机构居间实施的二手房交易，在交易过程中买受方谈金红已至案涉房屋进行实地查看，对交易标的物有了感知认知。按照一般常人理解，除非交易主体有特别提示，房屋主体及其装修、固定设施不可分离，现实生活当中，根据各人的购买需求、审美感受、心理喜好，在二手房屋交易中，其既有的室内装潢和固有设施，并不必然导致房屋交易价值幅度的变动，诚如丁美萍在一审当庭所述，其曾将案涉房产信息挂至网络交易平台，自称若价格“挂的太高的话，就没有人来问价。”现丁美萍没有证据证明其于交易之初对买卖标的物的内容作过特别提示，在完成签约手续之后主张其原本是将房屋主体与装修、固有设施分别议价交易，三方协议中成交价仅为房屋主体及配套车库部分价款的理由，显然不符交易习惯。其次，从三方合同内容分析，双方成交价格项下包含管道煤气、油烟机、灶具、数字电视(含机顶盒)、空调、电热水器、窗帘、室内装潢、固定家具等格式项目，已由中介方在合同文本中划去。划去的部分是中介提供的格式内容，因具体房产附带的固定设施不尽相同，其在个案交易过程中进行删减或另行拟定合意内容，实属正常的居间操作行为，犹如本案三方合同第十条关于“其他事项”的条款，由中介人员手书注明了“室内保证固定设施不变”等事项，手写添加的部分相较于合同固有格式内容，更能促使当事人注意和强调真实意思表达，说明双方在交易签约过程中对房屋室内固有设施已经磋商，形成合意，将装修、固定设施纳入了合同交易价款之中。其时，房屋并未尚交付，为丁美萍实际控制，从该约定内容表述来看，虽然使用的语句顺序、标点符号、错别字等略有失范之处，但根据其语境和文义均不能推导出“室内保证固定设施不变”中的“保证”，是丁美萍所理解与主张的系“合同乙方向甲方保证”的内在之意，丁美萍并无相反证据足以支持其该主张，一审对讼争合同争议条款的解释，并无不当。再其次，从实际履行情况看，在三方合同签订不久，买方将首付款33万元转入托管账户，丁美萍配合买方及中介人员办理交易备案手续，签署备案合同，与中介人员签订补充协议，应诺同意在2017年8月13日前向其支付剩余房款。期间，并无丁美萍已将与其现诉讼主张有关的意思表示传达给交易相对方以及相对方表示接受的事实发生，丁美萍该一系列积极履行合同的行为与其诉讼中的陈述和主张相左，且未能有合理的解释。丁美萍称其履约行为受到买受方与中介人员的要挟、操纵，但其并无证据证明买受方和中介人员具有法律意义上的胁迫行为的存在，本院不予采信。综上所述，丁美萍上诉请求与理由，不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由丁美萍负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  宦广堂审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一八年五月十一日书记员  陈 诚