广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终8627号上诉人（原审被告）:广东珠钢投资管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：李宇恒,该公司经理。委托诉讼代理人：杨春涛，该公司职员。委托诉讼代理人：郭雪怡，该公司职员。被上诉人（原审原告）：申飞，男，1989年11月17日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：刘杰，女，1986年6月7日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒙新颖，广东尚情律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李永快，广东尚情律师事务所律师。上诉人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢公司）因与被上诉人申飞、刘杰商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人珠钢公司委托诉讼代理人郭雪怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人珠钢公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中关于双倍返还定金60000元的判决，改判珠钢公司向申飞、刘杰返还定金30000元；2.撤销一审判决第三项中关于返还已收取款项479318.74元，改判珠钢公司向申飞、刘杰返还已收取款项459318.74元；3.上诉费由申飞、刘杰承担。事实和理由：一、涉案纠纷并不适用双倍返还定金的情形，一审法院判决珠钢公司双倍返还定金属于适用法律错误。二、申飞、刘杰主张的房款中含20000元电商团购费，该费用不是珠钢公司收取，故申飞、刘杰应向案外人广州市壹钢电子商务有限公司（以下简称壹钢公司）要求退还。一审法院判决珠钢公司向申飞、刘杰退还20000元电商团购费属于认定事实错误。被上诉人申飞、刘杰书面答辩称：一、同意一审判决。二、申飞、刘杰与壹钢公司无任何交易关系。三、团购费是申飞、刘杰根据珠钢公司的指令划入其指定的壹钢公司账号内。四、电商团购费包含在购房款内。五、涉案房屋被重复抵押未告知申飞、刘杰。六、就涉案房屋被重复抵押及预售证违法的问题，申飞、刘杰已书面向政府部门投诉。2017年5月16日，申飞、刘杰向一审法院起诉请求：1.解除申飞、刘杰、珠钢公司之间签署的《金龙城财富广场楼宇认购书》；2.珠钢公司双倍退还申飞、刘杰已支付的定金60000元；3.珠钢公司退还申飞、刘杰已支付的款项509318.74元，并按中国人民银行规定的金融机构支付逾期贷款利息的标准计付利息；4.珠钢公司赔偿申飞、刘杰509318.74元；5.本案诉讼费由珠钢公司承担。申飞、刘杰在起诉状中表示：现认购书客观上已无法继续履行，原因是新政策出台，公寓不能卖给个人及珠钢公司无法确定涉案物业的解押时间。一审法院认定事实：2016年12月25日，申飞、刘杰（乙方、认购方）与珠钢公司（甲方、发展商）签订了一份《金龙城?财富广场楼宇认购书》，约定申飞、刘杰认购珠钢公司开发的位于广州市番禺区大龙街金禺西街61号5栋3311房，该物业建筑面积为76.3404平方米，套内建筑面积为58.6650平方米；该物业原价格1060536元，申飞、刘杰选择商业按揭付款方式，获【（原价-5万）×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99】折优惠，优惠后总房价为951303元；申飞、刘杰须于签署认购书时向珠钢公司交付定金30000元（在首期房中抵扣），需在认购当天计起24小时内补齐定金，否则定金不予退还，珠钢公司可作挞定处理，并有权自行处理该商品房，无需通知申飞、刘杰；首期房款（含定金）申飞、刘杰须于签署认购书之日起7日内，即2016年12月31日前携带本认购书、定金票据、身份证明文件到珠钢公司处付清首期房款481303元（即总房价50%）及物业专项维修基金款8015.74元；申飞、刘杰在签署认购书之日起7日内，即2016年12月31日前，依《按揭须知》要求到金龙财富广场营销中心处广东华之杰律师事务所（指定律师所）提交齐全按揭资料，申办额度为470000元商业贷款，签署贷款合同及办理有关手续；申飞、刘杰未按约定的时间、地点办理任何相关按揭手续，或未按银行要求提交齐全的按揭资料，每逾期一天，申飞、刘杰同意珠钢公司有权以按揭贷款额的千分之一按日向申飞、刘杰计收违约金；申飞、刘杰未按本认购书约定的时间交纳首期款或房款时，每逾期一天，申飞、刘杰同意珠钢公司有权以优惠后总房价的千分之一按日向申飞、刘杰计收违约金；逾期超过3个自然日，珠钢公司有权解除本认购书，不予退还已付的定金，造成珠钢公司损失的，珠钢公司有权继续追偿并另行处理该商品房；申飞、刘杰已知悉其认购的房屋存在抵押，珠钢公司承诺在认购书签订且申飞、刘杰支付100%的房款（一次性付款）或50%的首期房款（如申飞、刘杰需要办理银行按揭的，则需一并提交齐全的按揭资料和办妥相关按揭手续后）90天内涂销（如政府原因，网络故障等不可抗力相应顺延），逾期涂销的，申飞、刘杰有权书面通知珠钢公司解除本认购书，珠钢公司需于20个工作日内无息退还申飞、刘杰已付款项。珠钢公司委托销售代理公司进行销售，销售代理公司无权收取客户任何费用，凡未经我司盖章生效涉及申飞、刘杰、珠钢公司双方合同关系的文件（包括但不限于认购书、收据和协议书等），概不获珠钢公司认可，珠钢公司不承担由此引致的任何法律责任。上述《金龙城?财富广场楼宇认购书》签订后，申飞、刘杰、珠钢公司因履行认购书发生争议，申飞、刘杰遂于2017年5月16日将珠钢公司起诉至一审法院。一审庭审时，申飞、刘杰提交了五份《收据》，用以证明珠钢公司于2016年12月25日收取其定金2000元、于2016年12月27日收取其定金28000元、于2016年12月31日收取其房款451303元、维修基金8015.74元及于2016年12月27日通过壹钢公司收取其电商团购费20000元；提交了一份《广州市番禺区住房和建设局信访复函》，用以证明该局于2017年6月30日回复申飞、刘杰复函中，载明“由申飞、刘杰向珠钢公司支付的涉案物业50%的首期房款并未及时存入预售款监控账户内，经约谈珠钢公司的项目负责人和销售主管，珠钢公司上述人员表示因该项目的房屋大部分办理了在建工程抵押，未能按约定时间办理涂销及网签手续，导致出现部分业主正在退款或拟退款的问题，因此未及时将预售款转入监控账户，后珠钢公司经整改于6月19日已将申飞、刘杰的首期房款存入预售款专用监控账户内”；提交了一份《广州市番禺区国土资源和规划局关于投诉广东珠钢投资管理有限公司违法行为的复函》，用以证明该局于2017年5月26日复函中，载明“珠钢公司以涉案物业于2015年12月25日与抵押权人浦发银行申请办理了在建工程抵押登记，又于2017年1月12日与原抵押权人浦发银行及新抵押权人工商银行共同申请了在建工程抵押权注销及在建工程抵押登记合并办理，现该物业仍处于抵押状态，抵押权人为工商银行”；提交了一份《微信对话记录》，用以证明申飞、刘杰申飞于2017年3-6月间多次与珠钢公司销售人员刘红霞的对话记录中反映，申飞、刘杰已根据刘红霞的指示按时将按揭资料交给刘红霞，再由刘红霞将资料转交给广东华之杰律师事务所，后珠钢公司公司法务又将该资料从广东华之杰律师事务所处取走;提交了《通话录音》及《手机通话清单》各一份，用以证明珠钢公司销售人员拨打申飞、刘杰申飞手机通知签约推迟，珠钢公司至今不能签约责任不在申飞、刘杰，未涂销也不可能给网签；提交了一份《手机短信》，用以证明其他金龙城业主收到的信息与上述《通话录音》内容一致；提交了一份《金龙城.财富广场楼宇认购书补充协议》，用以证明珠钢公司与其他金龙城业主签订补充协议约定于2017年10月办妥涂销抵押手续，但至今未办妥，合同依然无法履行，客观上已无继续履行的可能。针对上述证据，珠钢公司反驳认为：五份《收据》并不能证明申飞、刘杰已按合同约定缴纳50%的房款，其中壹钢公司出具的收据与我司无关，壹钢公司推荐的购房客户缴纳2万元团购费后可以享受我司给予的5万元购房优惠，但该团购费是壹钢公司收取的；两份《复函》与本案无关，即使存在预售款未及时存入预售款监控账户，也不影响双方签订认购书的事实，且经整改该预售款已足额存入监控账户，涉案物业在建抵押并不违法法律规定，不影响双方履行买卖合同关系；对《微信对话记录》、《通话录音》《手机通话清单》及《金龙城?财富广场楼宇认购书补充协议》均不确认，微信上显示的刘红霞无法确认是我司的销售人员，且没有我司的授权委托不能代表我司行为，该补充协议也没有原件，且与本案无关。为此，珠钢公司提交了一份《缴款通知书》，用以证明申飞、刘杰对没有按约定时间交齐定金的后果是清楚知悉的。为查明案件事实，一审法院向案外人广东华之杰律师事务所调查取证，案外人于2017年11月8日向一审法院书面回复确认“申飞、刘杰于2017年1月2日在我所经办人员的协助下填写了有关广州市番禺区大龙街金禺西街61号5栋3311号物业按揭申请材料并向我所提供了除首期发票以外的办理按揭申请所需的资料。截至本回复函出具之日，申飞、刘杰并未与我所签订委托合同，我所也没有向其收取任何费用”。珠钢公司对此认为上述案外人广东华之杰律师事务所的复函能证明申飞、刘杰未按约定交齐办理银行按揭的资料。申飞、刘杰则认为，其已按珠钢公司销售人员刘红霞的指引将购房发票、户口本、收入证明等办理按揭所需的资料交给刘红霞，而刘红霞根据工作流程转交给案外人，根据常理判断，若申飞、刘杰缺少办理资料，珠钢公司应该通知申飞、刘杰补齐，但申飞、刘杰自始未收到珠钢公司的任何通知。本案审理中，申飞、刘杰确认珠钢公司于2016年12月25日收取其定金30000元、于2016年12月31日收取其房款451303元至今均未开具发票。对此，珠钢公司认为根据房地产交易惯例，在双方签署商品房买卖合同后，由申飞、刘杰退回款项收据才正式开具发票。一审诉讼中，申飞、刘杰于2017年5月25日向一审法院提出财产保全申请，要求查封珠钢公司所有的价值108万元财产。一审法院认为：申飞、刘杰（作为认购方）与珠钢公司广东珠钢投资管理有限公司（作为发展商）签订的《金龙城.财富广场楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。申飞、刘杰、珠钢公司在认购书第七条约定“珠钢公司承诺在认购书签订且申飞、刘杰支付50%首期房款（如申飞、刘杰需要办理银行按揭的，则需一并提交齐全的按揭资料和办妥相关按揭手续后）90天内涂销，逾期涂销的，申飞、刘杰有权书面通知珠钢公司解除本认购书，珠钢公司需于20个工作日内无息退还申飞、刘杰已付款项”。由于涉案物业至本案辩论结束前尚未涂销抵押，已超过认购书约定的期限，珠钢公司的行为已构成违约，申飞、刘杰起诉要求解除涉案《金龙城?财富广场楼宇认购书》符合双方合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，珠钢公司应当向申飞、刘杰返还已收取的购房款471303元（含团购费20000元、不含定金30000元）、维修基金8015.74元，合计479318.74元。申飞、刘杰要求珠钢公司返还已付购房款项479318.74元的同时按中国人民银行规定的金融机构支付逾期贷款利率标准计付利息的主张具有合同依据且没有超过法律规定的范围，一审法院予以支持。根据双方合同约定“逾期涂销的，申飞、刘杰有权书面通知珠钢公司解除本认购书，珠钢公司需于20个工作日内无息退还申飞、刘杰已付款项”，因申飞、刘杰未有提供充分证据加以证明已履行书面通知义务，故珠钢公司应在收到一审法院送达的本案应诉材料（即2017年8月2日）次日起20个工作日届满后即8月30日前向申飞、刘杰退还该已付款项，故珠钢公司对已付购房款项479318.74元承担利息的起算时间从2017年8月31日起。申飞、刘杰主张珠钢公司双倍返还定金合计60000元符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对于申飞、刘杰要求珠钢公司承担已付房款509318.74元的赔偿责任的主张，因珠钢公司仅存在“将涉案房产在建工程抵押权人银行发生变更”，实际上该物业仍处于抵押状态，基于申飞、刘杰在签署认购书时已知该房屋存在抵押，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条关于“商品房买卖合同订立后，出卖人具有未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情形，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，故申飞、刘杰的上述主张一审法院不予支持。关于珠钢公司抗辩申飞、刘杰未按合同约定足额交纳总房价50%的首期房款而不符合约定的涂销抵押条件的意见，经查，珠钢公司之依据在于申飞、刘杰迟延补齐定金30000元，其有权挞定处理不退还定金，但从其后珠钢公司继续按约定接收申飞、刘杰交纳其余房款及按揭资料的行为，足以证明珠钢公司是继续履行双方签署的认购书，在案证据能证明申飞、刘杰在该认购书约定的2016年12月31日前已足额交纳总房价的50%，故珠钢公司的上述抗辩意见一审法院不予采纳。关于珠钢公司抗辩申飞、刘杰未按合同约定交齐该按揭资料而不符合约定的涂销抵押条件的意见，经查，珠钢公司之依据在于申飞、刘杰未有举证证明其按时交齐按揭资料，但从申飞、刘杰为此向法庭提供的《微信对话记录》、《通话录音》、《手机通话清单》等证据，及案外人广东华之杰律师事务所也反映申飞、刘杰有向案外人提交按揭资料的事实，结合珠钢公司就涉案物业至本案辩论终结前尚未涂销在建工程抵押登记的事实，可以得出珠钢公司的此项抗辩没有事实及法律依据，故一审法院对珠钢公司的上述抗辩意见不予采纳。关于申飞、刘杰向案外人壹钢公司交纳的团购费20000元，经查，珠钢公司庭审中确认“由案外人推荐的购房客户缴纳2万元团购费后可以享受我司给予的5万元购房优惠，但该团购费是案外人收取的，这是当前房地产销售普遍存在的电商推广惯例”，且涉案认购书中约定的优惠内容与之相符，足以证明案外人收取的团购费是经得珠钢公司授权进行，作为该物业的房地产开发商因违约导致合同解除，应当负有返还该团购费的责任，故申飞、刘杰要求珠钢公司返还团购费20000元及相应利息的主张一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年1月5日作出判决：一、解除申飞、刘杰与广东珠钢投资管理有限公司于2016年12月25日签订的《金龙城?财富广场楼宇认购书》；二、广东珠钢投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向申飞、刘杰双倍返还定金共计60000元；三、广东珠钢投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向申飞、刘杰返还已收取的款项共计479318.74元（包括购房款451303元、团购费20000元、维修基金8015.74元），并向申飞、刘杰支付利息（以479318.74元为基数按中国人民银行规定的金融机构支付逾期贷款利率标准从2017年8月31日起计付至该款项清偿日止）；四、驳回申飞、刘杰的其余诉讼请求。案件受理费13314元、财产保全费5000元，由广东珠钢投资管理有限公司负担11314元，余下7000元由申飞、刘杰自行承担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，《金龙城?财富广场楼宇认购书》约定珠钢公司应在申飞、刘杰交付50%首期房款（申飞、刘杰如需办理银行按揭的需一并提交齐全的按揭资料和办妥相关按揭手续后）90天内涂销抵押，逾期涂销抵押的，申飞、刘杰有权解除本认购书。申飞、刘杰已于合同约定期限内付清50%首期款，根据广东华之杰律师事务所的书面回复可知申飞、刘杰已向该所提供了按揭申请所需资料。《广州市番禺区住房和建设局信访事项处理意见书》反映珠钢公司未将申飞、刘杰的首期房款存入预售款监控账户内，经该局责令整改后，珠钢公司于2017年9月8日才将申飞、刘杰的首期款存入预售款专用监控账户内。珠钢公司至今也未涂销涉案物业的抵押登记。而2017年3月31日起施行的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定房地产开发企业销售的商服类物业销售对象只能是法人单位，由于珠钢公司的违约及不当行为导致本案认购书已无法继续履行，申飞、刘杰关于解除认购书的诉讼请求成立，珠钢公司应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，本案定金为履行合同的担保，珠钢公司违约导致合同无法继续履行，应承担双倍返还定金的责任。关于2万元团购费应否退还的问题。申飞、刘杰是根据珠钢公司的指示向壹钢公司支付2万元团购费，该费用是房款的组成部分，珠钢公司应予以返还。综上所述，珠钢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人广东珠钢投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年五月二十九日书记员 张 利彭诗敏