山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁17民终1856号上诉人（原审被告、反诉原告）：定陶鲁意建筑开发工程有限公司。住所地：菏泽市定陶区城中街***号。统一社会信用代码：9137172775541907X6。法定代表人：刘宪进，该公司总经理。委托诉讼代理人：李帅珅，山东邦治律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：聂瑞连，女，汉族，住定陶县。委托诉讼代理人：马万涛，山东两仪律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：蔡辉，山东两仪律师事务所律师。（特别授权）上诉人定陶鲁意建筑开发工程有限公司（以下简称鲁意公司）因与被上诉人聂瑞连商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市定陶区人民法院（2015）定民初字第80号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人鲁意公司不服原审法院判决上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定双方签订的商品房买卖合同，并没有强制、胁迫等行为，是双方真实意思表示，也不违反法律强制性规定，所以该房屋买卖合同有效与客观事实不符。事实上陶都新韵小区建设是在检察院、公安局等干警集资建房代表直接领导、管理、监督下进行的，是以上诉人名义进行的集资建房。全体业主是真正的决策主体，该工程的进展、竣工、交房时间等都是干警或者代表研究决定的，与上诉人无关。不能认定商品房买卖合同为平等主体之间的市场交易行为，不能认定是双方的真实意思表示，不能认定为有效合同，更不能认定上诉人违约，被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约金等没有事实根据和法律依据。二、被上诉人没有按照商品房买卖合同约定的期限办理交房手续，其责任应由其自负，与上诉人无关。三、双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第五项约定，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期。四、一审法院认定合同约定的上诉人交房最终期限错误。根据《合同补充协议》第十二条的约定，自本合同约定的交付期限的最后一日起60个工作日为交房期，交房期内交房均不属于延期交房，一审法院没有在商品房买卖合同第八条约定日期的基础上顺延60个工作日作为交房最终日期错误。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告聂瑞连向一审法院起诉请求：2011年3月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于定陶县陶都新韵第7幢3单元301号房屋卖给原告，总房款212740元，被告应于2012年12月30日前将房屋交付原告，否则自最后交付期限第二日起至实际交付之日，按日向原告支付万分之一点五的违约金。被告在2014年初才将房屋交付原告，已延迟交房达一年之久，要求判令被告支付原告延迟交房违约金12000元。反诉原告鲁意公司向一审法院反诉请求：被反诉人单位集资建房，委托反诉人开发建设，与反诉人签订《商品房买卖合同》，在房屋具备交付条件时，反诉人多次通知被反诉人办理交房手续，并及时付清房价款及相关费用，被反诉人自己没有付清相关费用，要求判令被反诉人支付因面积差异补交房款1095.18元及取暖费、物业管理费、暖气管道铺设费、开户费等6186元。一审法院认定事实：2010年12月15日，原告作为买受人和被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要条款约定如下：第一条、××以出让方式取得位于定陶县新府前街南编号为201001的地块土地使用权，规划用途为住宅，使用年限自2009年10月11日至2079年10月11日，××经批准，在上述地块建设商品房，暂定名陶都新韵，建设工程规划许可证号为（2010）建字第37-16-15-008号，施工许可证号为建施许（2010）010号和017号。第二条：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（定）房售正第（2010）003号。第三条：涉案商品房为第7幢2单元301号房，用途为住宅，阳台为封闭式，合同约定建筑面积共143.163平方米。第四条：该商品房定价方式为双方协议价，单价为每平方米1486元，总金额212740元。第五条：本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意本合同约定面积最终以政府有权部门实测面积为准，买受人按政府有权部门实测面积结算最终房价款，面积误差比绝对值在3%以内的，按实结算房价款，超出3%时，买受人有权退房，如买受人不退房，按实测面积结算最终房价款。第六条：付款方式为2010年12月15日首付102740元，贷款11万元。第八条：××应当在2012年12月30日前，将具备该商品房经主管部门验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：……5、买受人未缴清全部房款及其他相关费用，或银行按揭贷款未进入××银行账户。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金。第十一条：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。第十三条：××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求××整修以达到约定标准。2010年3月10日原告向被告缴纳房款10万元，2010年12月14日，原告向被告缴纳了2740元。后，2011年7月6日，原告又向被告缴纳了剩余房款110000元。2013年3月5日，被告对陶都新韵花园小区7号楼进行分户验收，并填写了分户验收表。后，原告和被告签署了《陶都新韵物业交房确认表》，但原告并未注明交房时间。2014年10月23日，原告和定陶县鲁意物业管理服务有限公司签订了《前期物业服务协议》。另查明：原、被告双方另于2010年12月15日签订《合同补充协议》一份，主要内容为：1、相关费用代缴的约定：相关费用包括但不限于以下种类：预登记费、按揭贷款费用、办理产权登记费用、物业维修基金、天然气开户费、暖气开户费，以上费用未包含在总房价中由买受人承担；11、买受人未接到书面通知办理房屋交付手续的，以合同约定的交付期限的最后一日为办理房屋交付手续的时间，买受人不得以未接到书面通知为由要求××承担逾期交房违约的责任；14、不论买受人选择何种方式付款，如未付清房价款（包含房款、大小储藏室款已经可能产生的因面积差异引起的房款）及相关费用（包含但不限于银行按揭贷款费用、产权登记费用、物业维修基金、各种开户费、本合同及补充协议产生的违约金、书面通知费用等），××有权延迟交房，且××该行为不视为延期交付，不承担延期交付的违约责任；26、所有房款交清，银行贷款放款后，买受人持本人身份证前来领取《商品房买卖合同》。一审法院认为：在本案中，存在如下争执焦点：1、涉案房屋系集资房还是商品房；2、被告向原告交付房屋的时间；3、被告是否承担延期交房的违约责任；4、关于被告反诉要求原告补交房屋面积差价及取暖、物业等费用的问题。关于争执焦点1，集资房是指住房建设由国家和单位全包制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。它一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建设用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋简称后归单位和职工所有，不对外出售。商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。而在本案中，被告通过出让方式取得土地使用权，并办理了建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，与原告签订了《商品房买卖合同》，在未向原告交付前，土地使用权、商品房所有权均属于被告，建设资金也是由被告自筹，商品房定价方式为双方协议价，符合商品房买卖的特征。被告虽然向法院提交了团购房开发建设指挥部人员名单，但并未提交相关证据证实该指挥部在开发建设中其决定性作用，因此不能否认涉案房屋系商品房的性质。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其主要条款符合法律规定，为有效合同。关于争执焦点2，双方在《商品房买卖合同》第八条约定：××应当在2012年12月30日前，将经主管部门验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因此，被告向原告交付房屋的时间在未出现法定或约定延期交房的情形外，被告应于2012年12月30日前向原告交付经验收合格的商品房。直至2013年3月5日，被告方对涉案工程进行住宅工程质量分户验收，不可能如期向原告交付商品房。被告未能提供相关证据证实已经向原告发出通知要求原告办理房屋交付手续并到达对方，应承担对己不理的法律后果。因被告在庭审中向法院提交的《陶都新韵物业交房确认表》没有注明时间，被告称交房时间为2012年12月30日不符合事实，因为涉案房屋当时尚未验收。因此法院确认双方交房时间为分户验收合格时间即2013年3月5日。关于争执焦点3，被告认为其延期交房系原告没有交清房款及相关费用，因此其可以将交房时间顺延。双方签订的《合同补充协议》第二十六条约定：所有房款交清，银行贷款放款后，买受人持本人身份证前来领取《商品房买卖合同》。根据该约定，原告已经领取了《商品房买卖合同》，应视为原告已经交清了房款，在事实上原告也已按照《商品房买卖合同》约定的数额交纳了房款，因此应认为原告履行了自己的付款义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》符合格式条款订立合同的特征，应属格式条款。被告以《合同补充协议》第十四条之约定抗辩，称其不承担延期交房的违约责任。《合同补充协议》第十四条约定的其他费用系原告和案外人办理相关手续交纳的费用或将来可能产生的费用，该格式条款系加重对方责任、排除对方主要权利的条款，依法应确认无效。合同约定的交房时间为2012年12月30日，实际交房时间为2013年3月5日，被告延期65天交房，应按照《商品房买卖合同》第九条的约定向原告支付违约金。关于争执焦点4，《商品房买卖合同》第五条约定:“本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”在本案中，确定涉案商品房面积的依据系产权登记面积，因原告尚未办理产权登记，被告也未能提交相关证据证实产权登记面积与合同约定面积有差异，因此对于被告的反诉应予以驳回，被告可在涉案房屋办理产权登记后另行主张权利。综上，一审法院认为：原告和被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，主要条款符合法律规定，合法有效，双方均应自觉履行。原告已经交清房款，被告应按照合同约定的期限向被告交付验收合格的商品房。被告没有如期向原告交付房屋是违约行为，应承担相应的违约责任，从约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金，共计2074.22元。被告提出的反诉请求，因涉案房屋没有办理产权登记，据以计算房屋差异面积的产权登记面积尚未确定，故不予支持，被告可另行主张权利。至于被告反诉取暖费、物业管理费、暖气管道铺设费、开户费等问题，因其没有提出具体反诉请求并且与本案不是同一法律关系，一审法院不予审理。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司支付原告聂瑞连违约金2074.22元（212740×0.15‰×65），于判决生效后十日内付清。二、驳回原告其他诉讼请求。三、驳回被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原、被告各负担25元，反诉费25元，由被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，根据双方当事人的陈述及答辩，本案主要争议焦点问题：一、涉案《商品房买卖合同》是否真实有效；二、涉案房屋建造模式是否属于单位集资建房；三、上诉人行为是否构成合同违约及违约金数额的认定。针对案争焦点一，双方当事人于2010年12月25日签订《商品房买卖合同》，是在平等自愿基础上签订的，是合同当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应属有效合同。上诉人鲁意公司上诉认为，陶都新韵小区开发建造过程是在“建房指挥部”直接领导、监督、管理下进行的，鲁意公司没有决策权，从资金管理、购买材料、工程进度、预售分配等方面均受制于“建房指挥部”，因此与购房户之间存在不平等的主体关系，不是商品房买卖合同司法解释第一条规定的情形，购房合同应属无效。但是，综合全案证据情况，上诉人并没有提供确实充分的证据支持其上述上诉理由，对其上诉主张无法支持。针对案争焦点二，传统意义上的集资建房是指城镇职工、居民为改善居住条件，共同投资合作建造，在国有划拨土地上建造自用房屋的行为。其表现形式是由单位主导、职工有分房资格、分摊建设费用、选房顺序按资格评定、职工有知情权、集资款不得挪作他用等。单位集资建房不同于商业化建房，它是基于单位与职工之间的劳动关系，严格按照政府政策规定而实施的一项企业职工福利工作。开发公司作为房屋出售方与购买职工之间在买卖该公司以市场运作方式建造的房屋时，存在不平等的内部管理关系，不是平等主体之间的商品房买卖合同关系，由此引发的纠纷应不属于民事案件受案范围。针对单位集资建房现象，我国法律政策一直以来秉持严格的禁止态度，严禁任何机关企事业单位以定向开发、委托代建的方式搞单位集资建房。具体本案，上诉人鲁意公司使用自有国有出让土地利用自有资金开发建造涉案小区，面向社会不特定群体公开兜售房屋。尽管建设过程中有各单位购房户推荐成立的“建房指挥部”全程监督，但应是出于对工程质量的监管行为，并未实际操控土地规划、资金使用、房屋价格等决策性事务。上诉人上诉认为“建房指挥部”操控、制约其建房行为缺乏证据支持，其关于单位集资建房的上诉观点不予采信。针对案争焦点三，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案当事人在《商品房买卖合同》第八条中明确约定交付期限“××应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经主管部门验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”因此，原判决认定上诉人行为构成合同违约，违约期间为2012年12月30日至2013年3月5日，并判令上诉人向被上诉人承担其间的违约金，符合法律规定。上诉人依据《商品房买卖合同》第八条第二款第5项约定内容主张先履行抗辩权，同样因为缺乏证据支持不能成立。同时，上诉人依据合同附件四之《合同补充协议》第十二条约定内容主张合同履行过程中存在交付期限顺延60个工作日的宽限期，亦不符合合同当事人的缔约本意，亦无法支持。综上所述，上诉人鲁意公司的上诉理由不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人定陶鲁意建筑开发工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴树峰审 判 员 张 丽审 判 员 张宪明二〇一八年五月十五日法官助理 刘 潇书 记 员 李 峰