黑龙江省穆棱市人民法院执 行 裁 定 书（2018）黑1085执异12号案外人:王增琪，男，1988年3月8日出生,住所地黑龙江省穆棱市。申请执行人:韩振国，男，1971年3月1日出生，住所地黑龙江省绥芬河市。被执行人：王继学，男，1971年5月29日出生，住所地黑龙江省穆棱市。被执行人：边晓文，女，1973年4月26日出生，住所地黑龙江省穆棱市。本院在执行申请执行人韩振国与被执行人王继学、边晓文民间借贷纠纷一案中，案外人王增琪于2018年5月2日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王增琪称，2014年3月17日穆棱市人民法院作出（2012）穆执字第110-2号执行裁定书及协助执行通知书，将位于穆棱市八面通镇长征委面积为129.37平方米住宅房屋（房屋所有权证号为穆房权证市区字第20100002**号）及位于穆棱市八面通镇长征委面积为22.27平方米车库（房屋所有权证号为穆房权证八面通字第20090001**号）以423000元的价格转让给了案外人王增琪，王增琪已全额交付了购房款，用购房款替王继学偿还了应付贾国君执行款。王继学交付了房屋，该房由王增琪的奶奶刘清媛居住至今。王增琪无力承担房屋过户费用，所以未能办理房屋过户手续。经与王继学协商，王增琪以王继学名义办理了房屋贷款，且贷款至今由王增琪偿还，要求对该房屋解除查封，停止执行。本院查明，本院于2017年10月14日做出（2017）黑1085执284号之一执行裁定书，拍卖被执行人王继学名下的位于穆棱市八面通镇长征委面积为129.37平方米房屋（产权证号为2010000249号、产籍号1-83(06)-022-020201号）及位于穆棱市八面通镇长征委面积为22.27平方米仓储房（产权证号为2009000122号、产籍号1-83(06)-024-000105号）。现已拍卖完毕，拍卖款已交付申请执行人，在对房屋腾出并将房交付买受人的过程中，案外人提出异议。本院查封、拍卖的该房屋及车库产籍登记在被执行人王继学名下。本院在执行申请执行人贾国君、张秀云、王守智与被执行人王继学民间借贷纠纷一案中（另一执行案件），曾于2014年3月17日作出（2012）穆执字第110-2号执行裁定，载明：被执行人王继学名下的位于穆棱市八面通镇长征委面积为129.37平方米房屋（产权证号为20100002**号）及位于穆棱市八面通镇长征委面积为22.27平方米车库（产权证号为2009000122号）经二次拍卖流拍，张秀云同意上述两处房产以第二次拍卖保留价420000元接收抵偿全部债务，并将上述二房屋以423000元的价格转让给王增琪，裁定上述二房屋所有权及其他权利归王增琪所有。买受人王增琪持本裁定书到有关机关办理相关产权过户登记手续。因王增琪购房未确定，故裁定书当时未送达王增琪。执行卷宗内没有（2012）穆执字第110-2号执行裁定所依据的王增琪购买该二处房屋的协议及相关材料。该两处房屋由王继学的母亲刘清媛使用和居住。本院于2014年6月18日曾要求实际居住人刘清媛迁出该房，刘清媛表示8月18日前迁出。同日，杨帅、蒋琳琳共同保证两个月内王继学自动履行义务，主动搬走。2014年8月14日，申请执行人张秀云等人的委托代理人周振平与王继学的外甥女婿杨帅共同到本院，杨帅表示：“我们已达成房屋买卖协议”，“我与蒋琳琳是夫妻关系。我们同意出423000元回购该房屋，今天就将款打给周振平。”周振平表示：“王继学的外甥女蒋琳琳现居住在该房屋，回购该房屋价格423000元，我和申请人协商好了，她们都同意。”2014年8月18日，本院出具了交款人王增琪交付购买王继学房屋款423000元收据。同月26日本院将（2012）穆执字第110-2号执行裁定书向王增琪送达，同月28日本院将上述两处房屋的王继学产权证交付王增琪。上述两处房屋至今仍然登记在王继学名下，仍由王继学的母亲（王增琪的祖母）刘清媛居住使用。2014年12月10日，王继学向中国银行贷款200000元且以上述房屋中的129.37平方米住宅做抵押，并办理了抵押登记。本案在执行中，被执行人王继学于2018年1月17日向本院书面承诺，保证于2018年3月15日前将中行小区南楼2单元201室、南4号车库（本案拍卖的两处房屋）倒出交于买受人。本院认为，2014年3月17日虽然（2012）穆执字第110-2号执行裁定写明张秀云以420000元接收该房抵偿债务并以423000元转让给王增琪而裁定房屋归王增琪所有，但当时王增琪并未确定购买该房，执行卷宗内无王增琪与张秀云等人达成房屋买卖协议的材料作为执行裁定的依据。2014年8月14日被执行人王继学的外甥女婿杨帅与申请执行人张秀云等人的委托代理人周振平达成协议，杨帅表示：“我们同意出423000元回购该房屋，今天就将款打给周振平”。回购该房的意思应当理解为“将该房从申请执行人手中再买回来”，并未明确表示谁是买受人。同日本院出具了交款人王增琪交付购买王继学房屋款423000元收据只能证明王增琪实际经手交付了购房款。不动产买卖协议属要式合同，必须有书面协议，在无书面购房合同佐证的情况下，在协议购房人是杨帅且未明确谁是购房人的情况下，不能认定实际经手交款的人（王增琪）必然是购房人。无论王增琪是否是真正的实际买房人，因该房屋至今一直由被执行人的母亲居住使用，房屋占有使用状态未发生变化。本院也曾经要求居住人迁出该房，但均未迁出，也没有王继学将房交付申请执行人及申请执行人（张秀云等）将房屋间接交付王增琪的间接交付手续，该房屋没有实际交付王增琪，王增琪只收到房屋产权证不构成对该房屋的间接占有。2014年12月10日，王继学向中国银行贷款200000元且以上述房屋中的129.37平方米住宅做抵押，并办理了抵押登记，又于2018年1月17日向本院书面承诺，保证于2018年3月15日前将中行小区南楼2单元201室、南4号车库（本案拍卖的两处房屋）倒出交于本案买受人，进一步证明王增琪向本院经手交付了购王继学房屋款之后，王继学仍然以自己的名义用该房进行抵押，仍然对房屋实际占有、使用、处分和控制，王增琪没有对该房实际接收和占有。综上所述，在无购房合同的情况下，本院裁定王增琪为房屋购买人证据不足。尽管在执行裁定作出近5个月之后王增琪经手向本院交付了购房款，但杨帅与周振平（申请执行人的委托代理人）达成“回购房屋”协议，未明确具体谁是回购房屋买受人，仍不能充分证明异议人王增琪是房屋购买人。退一步分析，即使异议人王增琪是上述两处房屋的买受人，因该房屋一直由被执行人实际占有，且由本案被执行人王继学的母亲刘清媛居住使用，王增琪没有接管和实际占有该房屋，且其以无力承担过户费用为由未办理房屋过户手续，故王增琪对未办理房屋过户手续理由不充分，存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，案外人经手交付购房款的行为不能对抗本案执行中对该房屋的查封和拍卖，本院对该两处房屋的拍卖均无不当。案外人王增琪的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人王增琪的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判员  刘增进审判员  柳炳枚审判员  郝桂菊二〇一八年五月十四日书记员  王艳丽