四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2018)川0182民初748号原告：刘超，男，汉族，1992年4月16日出生，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：魏思奇，四川中则律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亮，四川中则律师事务所律师。被告：刘华彬，男，汉族，1979年3月16日出生，住四川省彭州市。被告：王先萍，女，汉族，1984年11月7日出生，住四川省彭州市。原告刘超与被告刘华彬、王先萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘超向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判令二被告共同退换原告已付租金30000元，并赔偿原告各项安装损失67100元，合计97100元。事实与理由：原告于2017年7月11日与被告签订《租赁合同》，被告将位于彭州市的2100平方米的厂房租赁给原告，租期为3年，从2017年7月11日至2020年7月10日止。厂房租金每年为60000元，双方约定：租赁期内甲方（被告）保证水、电畅通，供乙方使用。原告交纳了半年租金30000元后，进场进行机械安装与场地整理。此时原告发现厂区没有通电，被告告诉原告过段时间就能来电，为此原告通过租赁发电机进行了机械进场安装。事后多次要求被告履行合同供电义务，但被告均以过段时间通电为由推脱至今。被告的行为已经导致租赁目的无法实现，并给原告造成了损失。刘华彬辩称，动力电未供电系刘超经营的厂未达到环保条件，如具备环保条件就能恢复供电。王先萍辩称，双方合同并未约定提供动力电，合同约定刘超应当交纳一年租金，但实际只交纳了半年租金，案涉房屋现在没有动力电，系因为刘超经营的厂未达到环保条件所致，与自己无关。刘超围绕诉讼请求，依法向本院提交了如下证据：1、刘超、刘华彬、王先萍身份证复印件各一份，证明主体适格；2、租赁合同原件一份，证明刘华彬、王先萍应当保证水电畅通供刘超使用的事实；3、录音材料原件一份，证明案涉厂房不能供电，刘华彬、王先萍知晓刘超装修及安装事宜，双方合同约定的供电是指生产所需动力电的事实；4、安装协议、收据及照片原件各一份，证明刘超安装设备花费38000元的事实；5、承包协议、收据原件各六份，证明刘超进场安装费用为29100元的事实；6、婚姻登记信息原件一份，证明刘华彬、王先萍系夫妻的事实；7、证人陈某出庭作证证言一份，证明成都戴氏机械设备有限公司在案涉厂房内安装设备，并收取刘超38000元的事实；8、记账凭证原件一份，证明刘超支付安装费38000元，成都戴氏机械设备有限公司对该收款进行记账的事实。刘华彬、王先萍对证据1、2、3、6无异议，对证据4、5，认为与自己无关；对证据7认为，自己与刘超签订合同时，证人也在场，证人陈述其与刘超系合伙人，因此证人与刘超有利害关系，其证言不可信；对证据8认为与本案无关。刘华彬、王先萍围绕诉讼请求，依法向本院提交了如下证据：9、关闭通知书原件一份，证明因刘超不具备合法手续，没有动力电的事实；10、营业执照原件一份，证明租赁给刘超前，案涉厂房处于正常营业状态的事实；11、缴税证明原件一份，证明租赁给刘超前，案涉厂房处于正常营业状态的事实；12、彭州市升平镇墓山村村民委员会出具的情况说明原件一份，案涉厂房系刘华彬2006年与农户达成30年租赁协议，租用农村土地临时修建，租赁期满后应还耕的事实。刘超对证据10没有异议；对证据9，认为关闭的是彭州墓山管桩有限公司，与自己无关；对证据11，认为该证据无关，不能证明案涉房屋在租赁前有动力电；对证据12认为该证据不能证明案涉房屋系合法建筑，不能达到刘华彬、王先萍的证明目的。本院认为，证据1、2、3、6、10经当事人当庭举证、质证，当事人无异议，本院予以采信；对证据7证人陈某的证言，刘华彬、王先萍认为证人与刘超具有利害关系，但未举出相应的证据，该证据与证据4、8能相互印证，证明刘超安装设备向成都戴氏机械设备有限公司支付38000元的事实，故对证据4、7、8予以采信；证据9、11、12能证明案涉厂房原属于刘华彬、王先萍开设的彭州墓山管桩有限公司经营，于2017年12月1日因证件不齐全，未取得相关手续，经四川省彭州市升平镇人民政府决定采取断电措施的事实，本院予以采信；证据5均系三案外人出具，但三名案外人未到庭作证，证明其收款及施工情况，该份证据证明力不足，本院不予采信。根据采信的证据及当事人当庭一致陈述，本院认定事实如下：2017年7月11日，刘超与刘华彬、王先萍签订《租赁合同》，约定刘超承租刘华彬、王先萍修建的位于四川省彭州市厂房（建筑面积约2100平方米），租赁期为三年，自2017年7月11日至2020年7月10日，年租金60000元，在租期其内，刘华彬、王先萍保证水、电畅通，供刘超使用。《租赁合同》签订后，刘超向刘华彬、王先萍支付了半年租金30000元。刘华彬、王先萍向刘超交付了案涉厂房。刘超在签订合同和接收厂房时均未检查案涉厂房是否通动力电，在接收厂房后，因案涉厂房未通动力电，刘华彬向刘超承诺为其解决动力电供电问题，刘超在案涉厂房内安装了生产设备，支付了38000元。另查明，案涉厂房原系刘华彬、王先萍经营的彭州墓山管桩有限公司厂房，彭州墓山管桩有限公司因证件不齐全、未取得相关手续，不符合政策规定，于2017年12月1日经四川省彭州市升平镇人民政府决定，要求断电的事实；刘超安装的生产设备还在案涉厂房内。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，应首先审查该租赁合同的效力。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条“……未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的规定，案涉厂房系农户承包经营的土地，虽然该土地系刘华彬、王先萍租赁，但刘华彬、王先萍在该土地上修建工业厂房，又未举证证明经依法批准，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，刘超与刘华彬、王先萍签订的《租赁合同》因违反国家强制性规定，应属无效。经本院释明，刘超变更其第一项诉讼请求为请求确认合同无效，对此，本院予以支持。关于刘超所提要求刘华彬、王先萍退还租金30000元的诉讼请求，本院认为，虽然《租赁合同》无效，但刘超实际使用了案涉厂房，应当按合同约定的租金标准向刘华彬、王先萍支付房屋占有使用费。刘超向刘华彬、王先萍缴纳了半年租金30000元，并自2017年7月11日使用至今，故对刘超所提该诉讼请求，本院不予支持。案涉厂房安装有动力电设备，但刘华彬、王先萍并非提供动力电的供电主体，刘超使用动力电应当向供电部门申请，且刘超在租赁期间内因政府清理整治“小散乱污”企业导致不能供电，与刘华彬、王先萍无关，刘超提出案涉厂房没有动力电，导致合同目的不能实现的意见，与事实不符。关于刘超提出要求刘华彬、王先萍赔偿安装损失67100元的诉讼请求，本院认为，刘华彬向刘超承诺为其解决动力电供电问题，刘超基于刘华彬的承诺，在案涉厂房内安装生产设备，刘华彬对该安装费用的产生具有过错，但刘超明知案涉厂房没有动力电，租赁合同可能无法履行，仍然在厂房内安装生产设备，对此亦有有过错，综合本案案情，本院认为刘超与刘华彬、王先萍应当各自承担50%的责任。关于刘华彬、王先萍应当支付的金额，本院认为，刘超主张的损失中，有29100元没有正式票据，难以证明已经实际发生，故刘华彬、王先萍应当承担38000元损失的50%，即19000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认刘超与刘华彬、王先萍于2017年7月11日签订的《租赁合同》无效；二、刘华彬、王先萍于本判决生效之日起十日内向刘超支付赔偿款19000元；三、驳回刘超的其他诉讼请求。案件受理费1114元，由原告刘超负担278元，由被告负担刘华彬、王先萍836元（该款已由原告垫付，由被告在支付本案款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 何 倩二〇一八年五月三日书记员 尹茂凡彭州市人民法院自觉履行生效法律文书告知书依照法律规定，裁判文书生效后，有履行义务的单位或个人应当及时履行裁判文书确定的义务，拒不履行的，权利人有权自裁判文书生效或规定的履行期间届满之日起二年内申请执行，人民法院将依法登记立案强制执行。一、生效裁判文书的种类：发生法律效力并具有给付内容的民事判决书、裁定书、调解书、支付令和刑事判决书、裁定书及行政判决书、裁定书；仲裁机构做出的裁决书、调解书和仲裁机构提交法院作出的财产保全裁定书；公证机关制作的依法赋予强制执行效力的债权文书。二、有履行义务的单位或个人必须按照生效法律文书指定的期限、方式、数额等给付内容及时正确的履行。三、有履行义务的单位或个人不履行生效法律文书确定的义务，案件进入执行程序后，对被执行人将产生以下法律后果：1.被限制出境。2.被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（5）购买非经营必需车辆；（6）旅游、度假；（7）子女就读高收费私立学校；（8）支付高额保费购买保险理财产品；（9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。3.被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有：（1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。（2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。（3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。（4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。（5）荣誉或授信限制。（6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。4.被强制执行并承担相关费用。5.支付执行费，并加倍支付迟延履行期间的债务利息。6.被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。-1-