福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初10374号 原告：杨铭鑫，男，1996年1月16日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：邓永华，福建厦宇律师事务所律师。 被告：杨建顺，男，1984年10月10出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：蔡荔男、陈浩元，福建重宇合众律师事务所律师。 原告杨铭鑫与被告杨建顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨铭鑫及其委托诉讼代理人邓永华，被告杨建顺的委托诉讼代理人蔡荔男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨铭鑫向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方所签订的《房产买卖协议》及《房产买卖补充协议》，协助原告将讼争房产的权属转移登记到原告名下；2.被告立即将讼争房产交付给原告使用;3.被告自2017年12月23日始按购房总款的0.05%/日支付违约金至讼争房登记过户到原告名下止;4.被告支付违约赔偿金100万元;5.本案诉讼费、保全费5000元由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年10月11日签订《房产买卖协议书》及《房产买卖补充协议》各一份，按其中约定：原告以980万元的价格购买被告名下位于湖里区金益四里3号3402室房产一套；被告在收到原告支付的100万元当日将房屋交付给原告使用；双方保证于2018年1月11日前往土房局办理房产买卖登记手续，每逾期一日，违约方向另一方支付购房总款的0.05%违约金；原告可以提前办理过户手续，被告必须积极配合；原告指定银行办理贷款、评估机构、房产申报价等；如果被告违约，则要赔偿除定金条款约定的赔偿金外，还应赔偿房产的装修款、材料款、人工工资等。协议签订后，因2017年11月28日厦门市地方税务局发布《关于调整更新存量房交易计税评估的通告》，通告决定从2018年1月1日起，调整更新存量房交易计税评估价。原告为避免交易税费的增加，提前向被告支付300万元购房款并与被告约定提前至2017年12月22日到土房局办理房屋交易过户手续，被告同意并且按约到达土房局交易现场，但被告以原告无法出具银行的贷款手续为由拒不配合办理房产交易过户手续。原告认为,根据双方签订的《房产买卖协议》第15条的规定，原告要在签订土房局的《房地产买卖合同》后叁日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在取得产权证时立即办理抵押手续，于柒日内办妥银行按揭贷款等。被告要求原告在办理房屋交易登记前出具银行按揭材料属无理要求。被告拒绝在双方约定的时间内配合原告办理房屋交易过户登记手续且拒不按约交付房屋已经构成违约。原告为此向贵院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 杨建顺辩称，一、在本案讼争合同的履行过程当中，被告并没有违约，原告才是讼争合同的违约方，其在被告依约与其共同前往厦门市行政服务中心房产交易大厅办理讼争房产的买卖登记手续时，临时提出要求变更讼争合同中关于贷款约定，要求将原约定的住房按揭贷款变更为使用讼争房产抵押的经营性贷款，并且还要求被告配合其办理相关虚假的经营性贷款的手续，而原告的变更要求明显不符合讼争合同的约定以及使用经营贷款购房属于严重的违规事宜，也违法正常的房产交易贷款模式，并且由于讼争房产的总价为980万元，而原告通过贷款支付的款项为680万元，贷款支付的房款数额占到总房款近百分之七十，该笔贷款款项对讼争房产的交易有着至关重要的影响，所以被告明确表示不同意原告变更讼争合同中关于贷款的约定。并且因为被告在多次拒绝原告后，原告仍坚持要求将讼争房产的贷款变更为经营性贷款以及配合办理虚假的经营性贷款手续，这使得被告无法确信原告是否能够通过正常的住房按揭贷款贷到680万款项以保证讼争合同的履行，故要求原告须先提供就讼争房产相关银行按揭贷款的预审批手续，以确保讼争合同可以正常依约履行。但是此后原告仍然违反讼争合同的约定不断要求将讼争房产办理经营性贷款且也拒不就讼争房产的贷款进行预审批，故本案系原告存在严重的违约行为。并且被告在此后仍多次要求原告依约办理讼争房产的过户手续及银行按揭贷款手续，且表示自己也将依约将讼争房产过户给原告。但原告均拒不履行，故被告在本案中并未违约，原告才是本案的根本违约方，现虽然原告严重根本违约，但是倘若原告愿意依照讼争合同的约定继续办理正常的银行按揭贷款手续，被告也仍然愿意按照合同约定将讼争房产出售给原告。二、原告主张要求被告交付讼争房产，明显与事实不符，依法应当予以驳回。因为被告早已依约在2017年10月19日将讼争房产交付给原告，原告在接收讼争房产后，现又要求被告再次将讼争房产交付给其明显于法无据，也不具备履行的可能性，因为讼争房产早已经在原告的控制当中。三、原告在第三、四项诉求中要求被告支付从2017年12月23日起至讼争房产登记至原告名下期间每日总房款的0.05%违约金以及赔偿金100万元明显于法无据，依法应当全部予以驳回。如前所述，讼争房产未依约按时办理讼争房产买卖登记手续的原因系原告所致，原告才是讼争合同的违约方，依法相关的违约责任应当由原告承担，而与被告无关，故原告作为违约方主张要求被告承担违约责任明显没有任何事实和法律依据。并且根据讼争合同清晰体现，就原告所主张的相当于定金100万元的违约金约定系解除合同时方适用，而原告在本案中既主张继续履行，又主张解除合同方适用的违约金，明显冲突，也不符合合同的约定。另根据原告提供的事实和理由中体现，其要求支付100万元违约金的原因系其主张讼争房产的交易计税评估价被调整，其需多支付相应的房产交易税费给其造成损失，被告认为原告主张的避税行为系侵害国家利益的违法行为，在房产交易中，本身就应当按照正常的交易价格申报，并支付相应的房产交易税费。而按照原告的主张，其此前就决定要避税并提供虚假的房产交易价格以达到减少交易税费的目的，而现在该违法行为被国家调整管控，其侵害国家利益的违法行为无法得以实施，所以其主张其本身通过侵害国家税收利益获得的不正常利益就要求被告承担，这明显没有事实和法律依据，而且该违法行为的所得本身就不应当存在，所以根本不存在给原告造成损失的情况，而且原告才是讼争合同的根本违约方。四、原告主张要求被告承担诉讼费和保全费的诉求明显没有任何事实和法律依据，依法应予以全部驳回，本案的诉讼费和保全费应当由原告自行承担。本案中被告才是讼争合同的违约方，虽然被告在原告严重根本违约的情况下，同意只要原告依约履行协议仍愿意继续将讼争房产出售给原告，故即使因为被告的同意导致原告要求继续履行的诉求被支持，那么因为被告是违约方，本案的相关诉讼费、保全费也应当由原告自行承担。而且恳请法庭注意的是，被告在原告严重根本违约后多次要求原告依约继续履行合同，多次表示只要原告依约履行，被告就愿意配合将讼争房产过户给原告，那么在此情况下，本身讼争合同的履行就不需要通过诉讼，完全可以正常履行，也不至于浪费司法资源，所以据此本案的诉讼费和保全费也应当由原告自行承担。五、被告请求法院判令对方应当按照双方房产买卖协议约定，在双方签订土房局提供的《房地产买卖合同》的三日内，将办理按揭贷款所需的资信证明材料提供给贷款银行确认，并且在产权证可以领取当日立即办理抵押手续，并在七日内办妥银行按揭贷款手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，原、被告双方签订《房产买卖协议书》及《房产买卖补充协议》各一份，约定：被告将座落于湖里区金益四里3号3402室房产出售给原告，房产总成交价980万元；原告应于本协议签定之日支付原告购房定金100万元，于2018年1月11日前向被告支付300万元，原告向银行申请贷款680万元，该贷款由银行直接转至被告账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，原告应于三个工作日内将差额部分以现金方式支付给被告；被告应于收到定金100万元当日交钥匙交房；双方保证于2018年1月11日前签定土房局提供的《房地产买卖合同》并前往土房局办理房屋买卖合同登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房总款的0.05%作为违约金；原告应在签定《房地产买卖合同》后三日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在原告取得产权证时立即办理抵押手续，于七日内办妥银行按揭贷款，同时被告应按银行规定开立账户接收贷款；原告可以提前办理过户手续，被告必须积极配合；原告指定银行办理贷款、评估机构、房产申报价格以及产权权属转移方式，指定第三方过户；如果被告违约，则要赔偿原告除赔偿定金条款约定的赔偿金，还要赔偿原告在讼争房产的装修款、材料款、人工工资等。 协议签订后，原告提前向被告支付了300万元购房款并与被告约定提前至2017年12月22日到土房局办理房屋交易过户手续。在原告与一个称谓为被告哥哥的一段2017年12月22日的录音中，称谓为被告哥哥的人因经营贷会触犯法律对经营贷多次提出反对，原告对该段录音的真实性无异议，但主张其至始至终并未谈到经营贷，但原告有一段对话是“…他说那个经营贷一定要有经济往来，什么哦？哪里要这样子”。在2017年12月25日中介与被告的一段短信对话中，中介亦讲到“公司说经营贷也是属于正常贷款，而且速度又快！我们只要把控好银行就没问题！杨总，你们问问银行熟悉的朋友看看这种具体的流程，公司这样做肯定也是有这方面的把握，看有空来公司具体聊一下”。 庭审中，原告陈述2017年12月22日当日在土房局并未见到被告，其只与一个自称被告哥哥的人见面，该陈述与原告在《变更诉讼请求申请书》中关于“被告同意并且按约到达土房局交易现场”的陈述相悖；原告确认收到了被告交付的门卡，但原告主张被告事后更换了密码其已无法进入讼争房产。 在本案审理过程中，杨铭鑫向本院申请财产保全，请求冻结杨建顺的银行存款980万元或查封、扣押其等值财产。担保人中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司向本院出具担保函，自愿为杨铭鑫申请财产保全提供980万元的保证担保。本院依法做出（2017）闽0206民初10374号民事裁定书，并于2018年1月9日查封了杨建顺名下的址于厦门市湖里区金益四里3号3402室房产。杨铭鑫为本案支付了财产保全费5000元。 本院认为，原告与被告签订的《房产买卖协议书》及《房产买卖补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称原告要求将原约定的住房按揭贷款变更为使用讼争房产抵押的经营性贷款，已违反合同约定，原告对经营性贷款予以否认，表示其从未提到经营性贷款，经营性贷款与住房按揭贷款不一样，本院认为，原告在录音中有一段对话是“…他说那个经营贷一定要有经济往来，什么哦？哪里要这样子”，可以看出原告有意办理经营贷并在商谈中意图消除对方关于经营贷的顾虑，结合中介亦向被告讲“公司说经营贷也是属于正常贷款，而且速度又快”，亦是在意图消除被告关于经营贷的顾虑，由此可以认定原告希望用经营性贷款代替合同约定的住房按揭贷款，原告的该行为已违反了合同约定。在被告明确反对、原告仍希望使用经营贷的情形下，被告对原告的住房贷款资质产生疑虑并要求原告对住房贷款进行预审批合情合理，属行使不安抗辩权，现鉴于被告仍同意继续履行合同，故原告关于被告应协助原告将讼争房产的权属转移登记到原告名下的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，原告应在双方签定《房地产买卖合同》后三日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在原告取得产权证时立即办理抵押手续，于七日内办妥银行按揭贷款，向银行申请贷款680万元，同时被告应按银行规定开立账户接收该贷款，原告该贷款由银行直接转至被告的账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，原告应于三个工作日内将差额部分以现金方式支付给被告。 因原告的行为已违反了合同约定，原告关于被告按购房总款的0.05%/日支付违约金以及支付赔偿金100万元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持，原告为本案支付的财产保全费5000元，应由原告自行承担。 原告主张其收到了被告交付的门卡，只是被告事后又更换了密码使其现已无法进入讼争房产，被告应立即将讼争房产交付给原告使用，因原告在陈述2017年12月22日当日在土房局是否见到被告时存在前后不符的情形，且原告并未对被告更换密码其已无法进入讼争房产进行举证，故原告的上述主张本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨建顺应于本判决生效之日起十日内协助原告杨铭鑫将址于厦门市湖里区金益四里3号3402室房产的权属转移登记到原告杨铭鑫名下； 二、驳回原告杨铭鑫的其他诉讼请求 案件受理费6900元，由杨铭鑫承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇一八年五月十日 代书记员 马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。