广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1814号原告：广州市东汇物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇翟洞村园墩山办公楼自编301房。法定代表人：胡大为。委托代理人：柯逸恩，广东国道律师事务所律师。委托代理人：张飚，广东国道律师事务所律师。被告：林伟红，男，1975年4月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州市东汇物业管理有限公司（以下简称东汇公司）诉被告林伟红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东汇公司的委托代理人柯逸恩到庭参加诉讼，被告林伟红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东汇公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告补交2016年1月至2018年1月期间的物业管理费4921.75元；二、被告向原告支付逾期缴纳物业管理费违约金2706.96元（从每月6日起，以当月未交物业管理费总和为本金，按每天1‰交纳违约金，计算至缴清物业管理费之日止，暂计至2018年2月5日）；三、被告向原告补交2015年9月26日至2017年12月25日期间的公共能源分摊费920.68元；四、被告向原告支付逾期缴纳公共能源分摊费违约金506.37元（从每月6日起，以当月未交公共能源分摊费总和为本金，按每天1‰交纳违约金，计算至缴清公共能源分摊费之日止，暂计至2018年2月5日）；五、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年12月25日，原告与被告签订《新东城项目一期02住宅前期物业管理服务协议》，约定原告为被告物业广州增城市新塘凤凰北横路229号A4栋2804单元提供物业管理服务，并约定了物业服务费、公共能源公摊费的缴费时间、标准及违约责任等。上述协议签订后，原告一直依约进行物业管理，但被告拖欠物业服务费、公共能源分摊费及代缴费用，已经构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告林伟红未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2012年12月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议载明“……乙方所购房屋基本情况：座落位置：广州增城市新塘凤凰北横路229号A4栋2804单元，建筑面积100.11平方米。……第一条：双方的权利及义务一、甲方的权利义务……5、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；……二、乙方的权利义务……4、依据本协议按约定时间向甲方交纳物业服务费用；……第四条：物业管理服务费用……一、物业管理服务费以发展商收楼通知列明的收楼时间当天起计收，……二、乙方交纳服务费的时间：物业管理服务费按月度结算，交费时间为每月的5号前；三、本物业管理服务费计算面积按乙方签订的《商品房买卖合同》的建筑面积；由甲方向乙方收取。……五、乙方交纳物业管理服务费标准（按建筑面积计算）：1、住宅物业管理服务费标准：每月每平方米人民币1.95元；……七、业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之一交纳滞纳金。……第五条：公共能源分摊费一、公共能源分摊费属甲方代收代缴费用，收费标准执行政府的相关规定；二、公共能源分摊费的缴费时间及缴费原则均与上述物业管理服务费用一致。……第十一条：违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。……第十八条：本协议自签字之日起生效。”2018年2月11日，广州市增城区国土资源和规划局出具的《产权情况表》，载明增城区新塘镇凤凰北横路229号4幢2804房的房屋产权人是林伟红，房屋建筑面积100.96平方米。本案在审理过程中，东汇公司主张以下事实：一、林伟红在东汇公司起诉后于2018年3月22日缴清了2016年1月1日至2018年1月31日的物业管理费和2015年9月26日至2017年12月25日的公共能源分摊费，但物业管理费和公共能源分摊费违约金没有交纳。二、公共能源分摊费包括代收公共用电分摊费、代收公共用水分摊费、水泵用电分摊费。本院认为：东汇公司和林伟红签订《前期物业管理服务协议》，约定由东汇公司为林伟红购买的涉案房屋提供物业管理服务，由林伟红按月支付物业服务费。《前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。林伟红未按合同约定的时间支付自2016年1月起至2018年1月止的物业服务费，其行为已构成违约。林伟红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的质证及抗辩的权利。根据《前期物业服务协议》第四条“七、业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之一交纳滞纳金。”的约定，东汇公司据此要求林伟红支付违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据《产权情况表》内容，涉案房屋的建筑面积为100.96平方米，经核算，涉案房屋的每月物业服务费为196.87元（1.95元/平方米/月×100.96平方米）。林伟红于2018年3月22日付清了2016年1月1日至2018年1月31日的物业服务费，因此，违约金应计算至2018年3月22日止。违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，从每月拖欠物业服务费的该月6日起按每日1‰计算至2018年3月22日止，每月物业服务费的违约金均不得超过196.87元，违约金总额不超过4921.75元。至于东汇公司请求林伟红支付逾期缴纳公共能源分摊费违约金的问题，东汇公司未能提供证据证明已代林伟红缴纳公共能源分摊费，故东汇公司主张林伟红支付逾期缴纳公共能源分摊费违约金，理据不足，本院不予支持。被告林伟红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林伟红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市东汇物业管理有限公司支付逾期交纳2016年1月1日至2018年1月31日物业服务费的违约金（违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，从每月拖欠物业服务费的该月6日起按每日1‰计算至2018年3月22日止，每月物业服务费的违约金均不得超过196.87元，违约金总额不超过4921.75元）；二、驳回原告广州市东汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告林伟红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  顾丽娟二〇一八年五月二十五日书记员  王燕芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。