北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终4832号上诉人（原审被告）：北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司，住所地北京市西城区德胜门大街11号1号楼2019室。法定代表人：梁泽，总经理。委托诉讼代理人：郑锐龙，山西龙易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京利民智胜达科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路29号院7号楼。法定代表人：殷继良，总经理。委托诉讼代理人：刘长欢，男，1991年4月7日出生，北京利民智胜达科技有限公司员工。委托诉讼代理人：郑昭，男，1959年6月6日出生，北京利民智胜达科技有限公司员工。上诉人北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司因与被上诉人北京利民智胜达科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初19361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司（下称翔瑞猎鹰公司）上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审；2、本案诉讼费用由北京利民智胜达科技有限公司（下称利民智胜达）承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。案涉北京经济技术开发区经海二路29号院7号院202B号（下称202B室）和202A号（下称202A室）房屋系同一房屋，利民智胜达人为分割出202B室(80平方米）和202A室(300平方米）进行出租；另，我方实际占用202B室的期间为2015年6月16日至2016年6月30日，合计380天，实际应付的租金为66880元，依照一审法院的比例分摊原则，扣除我方已经支付202B室的租金为38255元，剩余应付租金应为28625元，而非一审法院认定的64236元。二、一审法院违反法定程序，在未经利民智胜达同意的前提下，主动适用比例分摊的原则进行租金分配，明显违法。一审中，虽然我方因未及时收到法院开庭传票而导致缺席，但并不能免除利民智胜达的举证责任。一审法院应当依照利民智胜达在庭审中承认的已经收到的202B室租金进行依法裁决，而非强行依照比例分配的原则进行主动认定。三、一审判决错误认定我方应支付违约金。我方和利民智胜达于2016年11月就解除双方签订的《写字楼租赁合同》达成协议，明确约定免除我方违约金。另，即便认定我方应支付违约金，但双方约定的标准明显超出法律规定的标准，人民法院应按同期银行贷款利率予以调整。综上，一审法院事实认定错误，违反法定程序，故恳请二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审。利民智胜达辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意翔瑞猎鹰公司的上诉请求，要求二审法院驳回上诉。首先，签订案涉合同时，对方称要注册两个公司，故我方应对方的要求将案涉202房屋分割为两间；其次，关于对方实际占用时间，我们认为依据租赁合同应计算至2017年2月实际收回房屋之日；最后，关于违约金，对方所称达成协议不符合事实，我方未在该协议上签字盖章。利民智胜达向一审法院起诉请求：1.请求法院判决翔瑞猎鹰公司支付房租64236元（暂自2015年8月17日计算至2016年8月16日）、违约金69374.88元；2.判决翔瑞猎鹰公司支付滞纳金115624.8元；3.本案诉讼费由翔瑞猎鹰公司承担。一审法院认定事实如下：翔瑞猎鹰公司原名为北京锦绣兰德消防科技发展有限公司（下称锦绣兰德）。2015年6月16日，利民智胜达与锦绣兰德签订写字楼租赁合同，约定利民智胜达将位于北京经济技术开发区经海二路29号院7号院202B室出租给锦绣兰德，租赁期限3年，租赁面积80平方米，日租金标准为2.2元/平方米，租金的支付方式为押二付三，租金每月5353元。锦绣兰德在协议签署后3个工作日内，支付2个月标准的租金作为履约保证金，共10706元。若锦绣兰德未在每公历月的前5个工作日内支付全额租金，逾期一日，应按应缴纳总额的日千分之五支付滞纳金至全部付清应付租金之日止。如锦绣兰德逾期超过应付租金日3天，仍未支付所欠租金及滞纳金，利民智胜达有权收回承租房，锦绣兰德支付租金日至退回承租房日止的租金、滞纳金，同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金。若锦绣兰德提前解除合同（或因锦绣兰德违约而依据约定解除合同时），所付保证金不退。锦绣兰德不按照合同约定支付租金超过3日的，利民智胜达有权单方解除合同，收回该房屋。庭审中，利民智胜达主张除202B室外，翔瑞猎鹰公司以左右创新（北京）科技发展有限公司（下称左右创新公司）的名义还签订了202A室的租赁合同，租赁面积300平方米，租赁期限3年，日租金标准为2.2元/平方米，付款方式为押二付三，每月租金20075元，但合同中未加盖左右创新公司的公章。后利民智胜达与锦绣兰德、左右创新公司签订补充协议，协议中载明上述两家公司同为202A室与202B室的承租方，双方承诺任何一家公司退租，另一家公司自愿承担202A和202B全部房租，锦绣兰德在补充协议上加盖公章。利民智胜达认可翔瑞猎鹰公司共支付过4笔款项，分别为2015年12月11日支付房屋保证金50856元，2016年2月3日支付房屋租金50856元、2016年7月14日支付租金20000元、2016年8月24日支付租金50000元、2016年12月付现金10000元，共计181712元。其中因翔瑞猎鹰公司未按时支付租金，故用保证金冲抵租金。利民智胜达当庭陈述，翔瑞猎鹰公司于2017年2月搬走，但一直未告知利民智胜达，也未与其进行过交接，因翔瑞猎鹰公司迟迟未交房租，利民智胜达已于2017年2月将案涉房屋重新出租。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，翔瑞猎鹰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，利民智胜达与锦绣兰德签订的写字楼租赁合同合法有效，锦绣兰德更名为翔瑞猎鹰公司后，翔瑞猎鹰公司应按照合同约定支付房屋租金。因翔瑞猎鹰公司未按照合同约定支付租金，利民智胜达已经将房屋出租，房屋租赁合同已于2017年2月在事实上解除，翔瑞猎鹰公司应当支付租赁期间的未付租金。翔瑞猎鹰公司认可其与左右创新公司同为202A室和202B室的承租人，故其支付的房租应视为202A室与202B室共同的房租，因202A与202B的租金标准相同，故本院根据房屋面积分摊计算出202B室的已付租金为38255元。利民智胜达主张的64236元的未付房租不超过本院的核算标准，应予支持。因翔瑞猎鹰公司未按照合同约定支付租金，违反合同约定，应当支付违约金，利民智胜达主张的违约金与滞纳金属于重复主张且标准过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2017年12月判决：一、北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京利民智胜达科技有限公司房屋租金64236元；二、北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京利民智胜达科技有限公司违约金40000元；三、驳回北京利民智胜达科技有限公司的其他诉讼请求。本院查明的基本事实与一审一致。二审期间，翔瑞猎鹰公司提供银行交易流水证明其于2016年12月5日分三笔向利民智胜达支付租金共计36130元，一审判决遗漏该三笔款项。利民智胜达对此予以认可，且双方一致同意该三笔款项作为202A室的租金在另案解决。翔瑞猎鹰公司在二审中提出一审判决虽然调整降低了违约金标准，但仍然过高。利民智胜达对此表示，如一审判决确定的违约金数额仍高于法律规定，同意二审按照法律规定标准予以改判。二审补充查明，利民智胜达于2016年12月5日将案涉202号房屋上锁，2017年2月16日将上述房屋重新出租，并将翔瑞猎鹰公司存放于该房屋的物品另存他处。本院认为：利民智胜达与锦绣兰德签订的写字楼租赁合同合法有效，锦绣兰德后更名为翔瑞猎鹰公司，翔瑞猎鹰公司应按照合同约定履行支付房屋租金等合同义务。因翔瑞猎鹰公司未按照合同约定支付租金，利民智胜达依合同约定行使解除权已经于2017年2月收回案涉房屋另行出租，故双方房屋租赁合同已于2017年2月事实上解除，翔瑞猎鹰公司应当按合同约定支付租赁期间的未付租金。翔瑞猎鹰公司实际承担了202A室和202B室两个房间的租金，故其支付的房租应视为202A室与202B室共同的房租，因202A与202B的租金标准相同，现分为两个案诉讼，一审判决按比例计算的租金结果并无不当。二审中，翔瑞猎鹰公司提供新证据证明其于2016年12月5日分三笔向利民智胜达支付租金共计36130元，一审判决遗漏该三笔款项。利民智胜达对此予以认可，且双方一致同意该三笔款项作为202A室的租金在另案解决，本院不持异议。翔瑞猎鹰公司上诉主张合同解除日应在2016年6月30日，租金应计算到该日，但翔瑞猎鹰公司未提交有效证据证实其主张，故本院对其该项主张不予支持。鉴于利民智胜达同意一审判决，本院对一审判决第一项予以维持。因翔瑞猎鹰公司未按照合同约定支付租金，构成违约，故翔瑞猎鹰公司应当按照合同约定支付违约金。翔瑞猎鹰公司在二审中提出一审判决虽然调整降低了违约金标准，但仍然过高。利民智胜达对此表示，如一审判决确定的违约金数额仍高于法律规定，同意二审按照法律规定标准予以改判。依据相关司法解释的规定，承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。据此，一审判决的违约金数额仍高于法定的标准，本院予以调整。综上所述，翔瑞猎鹰智公司的上诉请求合理部分，本院予以支持，缺乏依据部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初19361号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初19361号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初19361号民事判决第二项为：北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付北京利民智胜达科技有限公司违约金25000元；四、驳回北京利民智胜达科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2612元，由北京利民智胜达科技有限公司承担1112元（已交纳），由北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司承担1500元（北京利民智胜达科技有限公司已预交，北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内给付北京利民智胜达科技有限公司），公告费780元，由北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司负担（北京利民智胜达科技有限公司已预交，北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内给付北京利民智胜达科技有限公司）；二审案件受理费2385元，由北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司负担2000元（已交纳），由北京利民智胜达科技有限公司负担385元（北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司已预交，北京利民智胜达科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付北京翔瑞猎鹰智能科技发展有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年五月十日法官助理 黄 骏书 记 员 孙国栋