上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初16774号原告(反诉被告)：上海生旺实验动物养殖有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：虞亚妹，经理。委托诉讼代理人：张兆国，上海九安律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈楠，女。被告(反诉原告)：胡叶，男，1976年10月26日，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张杰，上海孚邦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司与被告(反诉原告)胡叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2017年11月9日受理被告的反诉，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张兆国、沈楠，被告胡叶及其委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司进行鉴定评估。本案经当事人同意及本院院长批准延长简易程序审理期限三个月，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2015年11月1日原被告签订的厂房租赁合同；2.被告退回多收租金13,334元；3.被告退回押金10,000元；4.被告赔偿原告增付借用玻璃棚1万元的未使用期限部分8,800元；5.被告赔偿原告停业损失27万元、搬迁费3万元、速迁奖励费1.6万元、可使用设备搬迁费21,000元、不可恢复使用设备损失49,380元、装修损失209,417元。审理中，经本院向当事人释明房屋租赁合同无效并在鉴定之后，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告所签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告退回多收取的原告预付尚未使用的2017年3月16日至4月15日期间的房屋使用费13,334元；3.被告退回预收押金10,000元；4.被告退回原告支付的借用玻璃棚使用费1万元的未使用期限部分8,800元；5.被告支付其从村委会初所获取的补偿款中应补偿原告的停业损失27万元、搬迁费3万元、速迁奖励费1.6万元、可使用设备的搬迁费2.1万元、不可恢复使用设备损失4.9380万元，装修损失200,015.54元。事实和理由：原告因经营旧址拆迁，需要另寻经营地，在被告声称其有可合法出租的厂房且能够为原告办理工商登记变更手续及环保批文的情况下，原告与被告于2015年11月1日签订《厂房租赁合同》，约定原告承租厂房建筑面积1,000平方米，期限为十年，自2016年1月16日起至2026年1月15日止，年租金为16万元，租赁保证金(押金)1万元，用途为养殖试验动物；电费每度按1.45元收取；如遇国家动迁由被告负责和动迁部门协商，而后由原、被告再协商解决，被告同意原告第二年起三个月为一期支付等。合同签订当天，原告以现金形式向被告支付租赁保证金(押金)1万元。原告又于2015年11月18日、30日支付了租金5万元和10万元，于2016年12月30日支付了2017年1月16日至4月15日的4万元租金。合同签订后，因厂房内有一个阁楼，影响原告的养殖使用，双方口头约定由原告负责拆除。因厂房内有一个玻璃棚，原告留用作办公室，双方口头约定原告支付1万元使用费，商定后原告将这应付的1万元和应付的租金16万元租金中尚未支付的1万元合计2万元由原告于2016年4月15日支付。另经被告介绍，案外人袁某某对原告承租的厂房进行装修，原告共计支出装修费21.25万元。后因装修不符合上海市科委对养殖实验动物的要求，原告又委托了案外人上海业大建筑装潢设计有限公司进行修改装修，原告又支付了装修费4.155万元。原告在两次装修之后于2016年12月28日获得上海市科委颁发的实验动物生产许可证后正式投入生产。2017年3月16日，在被告没有告知原告的情况下，因河道整治，河道旁的建筑物要空出10米的距离，而原告租用的7号厂房正好在这个范围内，村里来人将该厂房南面的一堵墙敲掉，造成原告被迫停产。被告称这是村委会的决定，他会和村委会谈动迁补偿，然后原、被告再行协商。原告其后得知该拆除行为系政府的减量化工程，是不可能被阻止的，同时工商局和环保局亦给原告施以压力，原告只能迅速把还没有冻死的实验动物低价变卖、搬走可以搬离的机器。原告自2017年3月16日停产，只留下几个管理人员到4月中旬全部搬离，被告未和原告商谈补偿的事情，直到原告起诉后申请调查令才得知被告就包括原告承租的厂房在内一共取得补偿款近650万元，其中包含应属于原告的补偿费用。同时因为被告出租给原告的系违法建筑导致原告承租的厂房必须搬迁给原告造成了损失，其中被告应承担主要责任。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：原、被告签订的厂房租赁合同，因被告没有取得房产证，是无效合同，且原告承租是系争厂房未取得房产证是明知的。在合同到期前，原告因为自身经营原因违反了环保要求，原告亦承诺在2017年4月30日前关停，故原告损失与被告无关，不同意原告诉请。同时被告提出反诉请求：请求判令1.原告支付房屋使用费6,666元(2017年4月16日至4月30日)；2.原告支付2017年3月、4月水电费、保安服务费、通讯服务费共计9,606元；3、原告赔偿被告损失80,000元。事实和理由：2015年11月1日，原告和被告签订了《厂房租赁合同》，原告因为自身经营需要拆除了被告自行建造的厂房100平方米，且承诺按照1,000元/平方米的价格补偿给被告合计10万元，但是原告仅支付了2万元，尚余8万元未支付。2017年4月30日，因为原告未办理环境评估手续被行政机关处罚并责令搬离，但是原告尚未支付自2017年4月16日至4月30日的租金以及水电费等费用。故被告提出上述反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求提交了相应的证据，本院组织当事人进行了举证质证，并据此认定事实如下2015年11月1日，由被告作为出租方、甲方与原告作为承租方、乙方签订《厂房租赁合同》约定：1.甲方将位于上海市松江区茹塘路XXX号厂房(租赁面积1,000平方米，以下简称系争厂房)租赁于乙方使用。2.租赁期限为10年，自2016年1月16日起至2026年1月15日止。甲方应在11月15日之前把厂房清理清扫干净交给乙方。3.年租金为16万元，乙方以现金或银行转账形式支付给甲方，按12个月为一期支付，每期租金于上一期届满30日前支付。4.本出租合同的租赁保证金为10,000元，在合约期后乙方支付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额退还乙方。5.甲方为乙方提供用电用水，水收费每月260元，电费按1.45元收取，供电变压器由甲方提供，高压经路拉至乙方配电箱为止，电压标准30kva。6.如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。7.本合同有效期内，如遇国家动迁由甲方负责和动迁部门协商，而后由甲方与乙方再协商解决。8.租赁期内每3年租金在原有基础上增加1万元；宽带费用每月159元；甲方应提供房产证复印件身份证复印件；房东同意乙方第二年起付三押一万。等。系争厂房未取得建设工程规划许可证，未取得产权登记，现已拆除。关于原告的付款情况：1.2015年11月1日，原告以现金方式向被告支付押金1万元，被告出具收条表明收讫。2.2015年11月18日，原告向案外人陈娥转账支付5万元，用途显示为“货款”；2015年11月30日，原告向案外人陈娥转账支付10万元，用途显示为“房租”；2016年12月30日，原告向案外人胡晨转账支付4万元，用途显示为“房租”。以上三笔合计19万元，被告认可已经收到且为系争厂房的租金(截止到2017年4月15日)。原告于2016年4月15日向案外人陈娥转账支付2万元，用途显示为“房款”，被告确认收到该笔款项，但是认为系原告用于赔偿被告因拆除房屋的款项10万元中的一部分，而原告解释该2万元为第一年租金中剩余未付的1万元以及原告借用被告玻璃棚10年而需要支付的使用费1万元。关于原告对系争厂房的装修：1.2015年11月22日，原告本案中的代理人沈楠与案外人袁某某签订《房屋装修合同》，约定工程地点位于茹塘公路XXX号，总造价为21万元等。在进行此次装修前，由袁某某、沈楠、被告胡叶在手书的装修项目单页上签字，该单页上记载了若干项装修项目及部分项目的金额。原告为证明其就此次装修支付装修费提供了其向案外人鲁雪芳支付装修、工程款共计212,500元的汇款单。袁某某于2017年11月23日到庭作证称：系由其对系争厂房进行了装修，鲁雪芳系其合伙人，装修工程款212,500元已经收到，除装修系争厂房外另为原告装修了一个小房子，两项加起来一共212,500元，其是通过被告及鲁雪芳与原告认识并进行装修的，其听到原告和被告商量要拆房子，面积是100平方米，价格是每平方米1,000元，有没有实际支付不清楚。原告另提供了其向案外人上海业大建筑装潢设计有限公司支付合计41,550元的发票两张以及上海业大建筑装潢设计有限公司装潢(预算表)，以证明原告另行支付了上海业大建筑装潢设计有限公司装修费41,550元。2017年，案外人上海市松江区泖港镇茹塘村村民委员会作为甲方与被告胡叶作为乙方、被补偿人签订《补偿协议》，约定：1.甲方对乙方坐落于泖港镇茹塘村XXX号的非居住房屋进行补偿，房屋用途工业，房屋结构砖混，房屋建筑面积2,946平方米，其他构筑物建筑面积116平方米，占地面积5.06亩。2.经上海地维房地产估价有限公司评估，评估总价为5,518,090元，其中：房屋补偿总价3,947,142元；房屋装饰补偿款430,338元；其他构筑物及附属设施补偿款703,184元；设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用为437,426元。3.乙方停产、停业损失补偿：3,062平方米*270元/平方米为826,740元。4.其他补偿：搬迁费3,062平方米*30元/平方米为91,860元，速签奖50,000元。甲方共计应向乙方支付补偿款6,486,690元。乙方应在签订本协议后4日内，即2017年4月30日前搬离原址。等。上海地维房地产估价有限公司于2017年2月10日就位于松江区泖港镇茹塘村XXX号房屋所作的评估意见部分如下：生旺实验动物养殖公司可恢复使用设备搬迁费合计21,000元；生旺实验动物养殖公司不可恢复使用机器设备费用评估合计49,380元。2016年11月14日，上海市松江区泖港镇人民政府向被告发送《上海市松江区泖港镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书》，内容为：经查，你在茹塘村XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定……本机关责令你于2016年12月10日前自行拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，本机关将依法强制拆除。2017年4月13日，原告向松江区环境保护局出具“承诺书”称：本公司此次纳入在环保违法违规建设项目清理工作中，因生产地址列入年度建设用地减量化项目，未办理排污申报手续，本公司将于2017年4月30日前关停。原告称因为系争厂房所在区域被列入了拆迁范围，所以原告没有承担处罚结果。被告为证明其反诉请求中的水电费、保安服务费、通讯服务费提供了入账时间分别为2017年3月25日、4月30日的收据各一张，金额分别为4,924元、4,682元，原告认可其需要每月支付门卫费600元、水费260元、宽带费159元以及电费和分摊电信基站用电费，但是被告向原告开具的收据中电费和分摊电信基站用电费金额没有相应的依据，原告自认在2017年3月16日搬走，最多承担水电费、保安服务费、通讯服务费1,500元。原告在审理中确认水电费等上述费用已经付至2017年2月28日。关于原告交付并搬离系争厂房的时间，原告认为是2017年3月16日，原告认为是2017年4月30日，双方确认未办理房屋交付交接手续。审理中，因对系争厂房内形成附和装饰装修现值存在争议，原告申请鉴定评估，因现场已被拆除，上海东方投资监理有限公司在征得原告自担风险的同意下依据房屋装修、双方当事人签字确认的施工内容清单以及系争厂房未拆之前的照片，于2018年3月12日出具司法鉴定报告，认定：系争厂房于2017年3月16日、4月30日形成附和的装饰装修工程价值为245,920.74元，根据折旧年限为5年，残值率为20%，则2017年4月30日的现值为200,015.54元。原告为此预付鉴定费7,622元。另根据原告提供的录音显示，2015年11月25日，被告称一开始的1万元是押金，再付16万元是房租，另外1万元是“补装修玻璃”的，1万元押金要押十年。2017年4月17日，原告方称房租到期了，适当再付一些房租，被告称房租不要付了，弄好了押金什么的也会退给原告。2017年7月26日，上海市松江区泖港镇茹塘村村民委员会出具《情况说明》：位于上海市松江区泖港镇茹塘公路XXX号的房屋，补偿对象为胡叶，《补偿协议》项下的房屋补偿总价3,947,142元、房屋装饰补偿款430,338元、其他构筑物及附属设施补偿款703,184元、停产、停业损失补偿826,740元、其他补偿搬迁费91,860元、速迁奖50,000元的补偿对象为胡叶。以上事实，主要由厂房租赁合同、收条、汇款单、房屋装修合同、清单、发票、照片、补偿协议、估价结果汇总表及明细表、录音、收据、承诺书、情况说明及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争厂房既未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，且已被依法拆除，因此原、被告之间的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人对系争厂房的状况应该明知，却将其出租给原告，对合同的无效承担主要责任。原告作为承租人，未对系争厂房状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，就原告占用系争厂房期间所发生的使用费，原告理应支付。现在原、被告均确认原告已付租金(使用费)至2017年4月15日，原告认为其应支付租金至2017年3月16日，但是原、被告未就系争厂房进行过交接，则原告应承担其向被告交付系争厂房之前产生的使用费，原告未能举证证明其在2017年4月15日前已经将系争厂房交付给被告，而被告自认的交付日期为2017年4月30日，则原告主张被告向其返还已付使用费的请求，本院不予支持。而根据原告提供的与被告之间的录音，在原告提出继续支付部分租金的情况下，被告明确表示无需支付，考虑到本案的实际情况，本院认为被告已经明示放弃自2017年4月16日至4月30日期间的使用费，故对被告要求原告支付上述期间使用费的诉请，本院不予支持。对于原告主张的押金10,000元，被告已经收讫，应当向原告予以返还。对于借用玻璃棚使用费1万元中未使用部分的返还问题，首先无论从原告提供的证据还是被告提供的证据都无法体现原、被告就原告借用玻璃棚支付10年使用费1万元达成过合意，在原告提供的录音中所体现的是被告认可该1万元系补装修玻璃，原告就此亦未提出异议，而被告从未明确该1万元系用于实付所谓10年使用费，被告所谓“押十年”明显是针对合同已经约定的押金1万元，故对于原告的此项诉请，本院不予支持。同理，对于被告主张的8万元损失，除了袁某某的证言之外，被告未提供任何证据予以证明，而袁某某表示系听到双方说起，对于是否支付也不清楚，因此在被告未能提供其他证据的情况下，对于被告此项主张本院不予支持。特别是根据原告已付款项的情况，截止到2017年4月15日，原告应付的押金为1万元，应付的租金为20万元，合计21万元，加上录音中所述1万元补装修玻璃的费用，原告合计应付金额为22万元，而原告实付合计亦22万元，没有任何多余的费用可以用于支付被告所谓拆除房屋的赔偿金，故被告此项主张亦与原告实付款额情况不符。对于原告主张的停业损失27万元、搬迁费3万元、速迁奖励费1.6万元、可恢复使用设备的搬迁费2.1万元、不可恢复使用设备损失4.9380万元以及装修损失200,015.54元，本院做以下认定：1、尽管补偿协议系由被告与案外人上海市松江区泖港镇茹塘村村民委员会签订，但很显然上海市松江区泖港镇茹塘村村民委员会在对被拆迁房屋进行补偿评估时已经明知原告在该处经营，是系争厂房的承租人，因此原告作为承租人主张补偿协议中的停产停业损失、搬迁费并无不当，但是原告仅仅依据自己的承租面积就主张全部的停产停业损失、搬迁费并不合理，被告作为被拆迁房屋的所有人就系争厂房也会产生因为停产、停业带来的损失以及搬迁费用，在补偿协议并未区分出租人和承租人的份额的情况下，本院酌情确认原告享有其承租范围内停产停业损失、搬迁费的50%，故根据原告的承租面积确认被告应向原告支付的停产停业损失为135,000元、搬迁费为15,000元。2、补偿协议项下没有“速迁奖”，而仅有“速签奖”，退一步说即便原告主张的速迁奖系补偿协议项下的速签奖，顾名思义，该奖金的对象只能是被告，原告无权主张。3.被告同意支付原告可恢复使用设备搬迁费21,000元，并无不当，本院予以认可。4.对于不可恢复使用设备损失，根据评估报告，被告因拆迁而取得的不可恢复使用设备补偿中属于原告的设备补偿费为49,380元，该笔费用应属于原告所有，被告应向原告予以支付。5.对于原告主张的装饰装修损失，根据原告提供的书面证据结合证人证言，原告在承租系争厂房后征得被告同意对系争厂房进行了装修，而在本案审理中，系争厂房已经被拆除，则在本院委托鉴定后，鉴定机构根据原告提供的相关材料并结合照片对系争厂房内形成符合的装饰装修鉴定而形成的鉴定意见，可以作为认定系争厂房装修现值的依据。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故本院认定被告应按过错责任分担比例向原告赔偿其装修现值损失即140,010.88元。至于被告反诉请求中的水电费、保安服务费、通讯服务费等，首先，原告确认上述费用已付至2017年2月28日，则按照上文认定自2017年3月1日开始至4月15日止的上述费用，原告理应承担，其中保安服务费、水费、宽带费，原告按照每月600元、260元、159元的标准支付，至于电费(包括电信基站电费)被告仅提供了收据，而原告对此不予认可，且被告证据不足以证明原告应向其支付的电费金额，故对于被告反诉中的电费主张本院不予支持。综上，原告应向被告支付水费、保安服务费、宽带费合计1,528.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司与被告(反诉原告)胡叶于2015年11月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)胡叶于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司返还押金10,000元；三、被告(反诉原告)胡叶于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司支付停产、停业损失135,000元；四、被告(反诉原告)胡叶于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司支付搬迁费15,000元；五、被告(反诉原告)胡叶于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司支付可恢复使用设备搬迁费21,000元；六、被告(反诉原告)胡叶于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司支付不可恢复使用设备补偿费49,380元；七、被告(反诉原告)胡叶于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司赔偿装修损失140,010.88元；八、原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)胡叶支付水费、保安服务费、宽带费1,528.50元；九、驳回原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司的其余诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)胡叶的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,065元，减半收取5,032.50元、反诉案件受理费1,103.50元、鉴定费7,622元，合计诉讼费13,758元，由原告(反诉被告)上海生旺实验动物养殖有限公司负担1,589.50元(已付)、被告(反诉原告)胡叶负担12,168.50元(已付1,103元，余款11,065.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一八年五月十一日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条……乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。……第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。