河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初1332号原告：聂慧玲，女，1977年10月9日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王斌，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘威，河南正臻律师事务所实习律师。被告：河南德兴置业有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人：王静毅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴会亚，河南译达律师事务所律师。委托诉讼代理人：申光辉，男，1983年9月1日出生，汉族，住河南省新密市，系该公司员工。原告聂慧玲与被告河南德兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂慧玲的委托诉讼代理人王斌，被告河南德兴置业有限公司的委托诉讼代理人吴会亚、申光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告限期将供配电设施运行方式整改为市政电力直接供给，并支付供配电设施逾期整改违约金（按照已交房款的日万分之0.5计算，自2016年7月1日至整改符合约定之日，暂计至2017年10月31日为7322.44元）；2.依法判令被告限期整改供暖设施达到约定的供暖条件，并支付供暖设施逾期整改违约金（按照已交房款的日万分之0.5计算，自2017年1月1日至整改符合约定之日，暂计至2017年10月31日为4096.37元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告于2015年12月10日和2016年5月22日分两次支付被告购房款300100元；被告于2016年5月底交房。被告未按约定提供市政电力直接供给，而是由其自行组织供电设施建设，由涉案物业公司代收电费的供电方式，被告应支付相应违约金，并承担相应的整改责任；被告未按约定提供供暖设施，应支付相应违约金，并承担相应的整改责任；被告未按约定提供初始登记材料，应支付相应违约金；被告未按约定期限将房产证交付原告，应支付相应违约金。被告辩称：一、对原告第一项诉讼请求的答辩要点1、根据国务院《电力供应与使用条例》第7条规定，郑州供电公司是郑州市区法定的供电企业。该公司已于2015年4月8日向涉案供配电设施供电，其供电方式符合双方的约定。被告已按约定履行了合同义务。2、原被告双方未对组织涉案供配电设施建设主体进行约定，也未对供电企业对原告用电收费方式进行约定。被告组织涉案供配电设施建设，符合郑政（2015）17号文件规定，并且不违反国务院《电力供应与使用条例》规定。郑州供电公司对原告所在小区采取“居民生活用电合表计量并委托代收电费”的方式，与原告诉求（将供配电设施运行方式改为市政电力直接供给）无关。其诉讼请求，没有法律、合同、政策依据，也无事实根据。二、对原告第二项诉讼请求的答辩要点1、双方合同第14条第1款第4项约定的第一句话中的“工程验收合格”是指栖湖怡家工程竣工验收合格。第二句话“供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收”是指供热企业并网验收，但双方未对供热企业并网验收的时间进行约定。原告主张被告违约没有事实和合同依据。2、退一步讲，并非被告造成并网验收时间过长，涉案供暖设施于2017年12月7日并网供暖，符合郑州市新建住宅项目在工程竣工验收后第二年供暖的习惯，同时，原告也并未因此受到损失。因此，原告请求违约金过高，应当调减，否则对被告不公平。综上，原告诉讼请求没有事实和法律、合同依据，并且要求违约金过高，应当调减，请法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人适用2016年5月22日《商品房买卖合同》相应约定权利义务条款，比对当事人行为是否构成违约事实的争议，分别确认如下：一、基于2016年5月22日《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项的约定事由，原告举证证明被告合同违约不成立。2016年5月22日《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项系统文字构成为：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……2、供配电设施：2016年5月31日达到：入户接通条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。”原告针对上述约定文字概念解释原、被告间相关民事权利义务为：被告应于2016年5月31日前，将供电运行方式达到市政电力直接供给的条件。原告进而解释为被告应履行建立原告与供电企业间的《供用电合同》关系，并由原告作为《供用电合同》用电户，将日常用电费用交予国家电网经营机构。缘此解释，原告主张举证被告并未完成原告与国家电网经营机构间的《供用电合同》成立的义务，且被告自己组织供电设施建设并直接向原告收取涉案用电费用，构成违约。被告针对上述约定文字概念解释原、被告间相关民事权利义务为：“市政电力直接供给”应为涉案小区产权分界点电源直接源于国家电网经营机构。缘此解释，被告抗辩举证被告已于2016年4月6日完成了涉案小区用电电源直接源于国家电网经营机构，没有违约。鉴于原、被告双方对涉案合同约定条款的理解存在有争议，而该争议直接影响原、被告双方适用该争议条款作为约定违约事由进行认证推理过程中的诉辩举证的关联性。故依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，原、被告应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原告在解释“市政电力直接供给”时，不仅使用相同的概念解释概念，且对“市政”、“电力”、“市政电力”、“直接”、“供给”、“直接供给”一般概念的认识，相较《现代汉语词典》相关概念，在定义、内涵、外延方面有较大出入。即原告有关“市政电力直接供给”的解释偏离了上述法定的首先使用词句解释的规则。至于原告意欲从习惯或民事法律关系的角度将“市政电力直接供给”解释为原告与国家电网经营机构成立《供用电合同》，是该项条款约定的目的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款的规定，原告对此“市政电力直接供给”条款的理解，负有契合举证义务。而原告对此陈述及两个政府文件（郑政【2011】35号、郑政【2015】17号）的相关举证论证，从“市政电力直接供给”词句与上述文件的词句比对、适用角度存在文件相关事由概念与约定违约事由概念的不同一、适用违约事由概念外延的不统一。即原告与供电企业成立《供用电合同》，从本案本项约定角度，与被告存在模糊关系；“市政电力直接供给”从主体、客体、内容分析无法构建具体民事法律关系，仅仅表示法律关系的客体为规划用电，规划电力直接作用于涉案小区。相较被告的相关电源源于政府规划、如期接通入户、供电设施产权界点内的组织建设合法的举证证明力，原告证明被告违约的约定事由逻辑大前提的举证证明力弱于被告的相应反驳、反证举证证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，原告理解的本案该项约定事由不成立，本院不予支持。从与本案本项裁判法律事实没有关联的角度，根据《中华人民共和国电力法》第二十四条、第二十五条、第二十七条、第六十三条和国务院《电力供应与使用条例》第六条、第三十八条第（一）项，提示原、被告双方在合法、安全、方便、持续、节能方面，认真检视涉案小区电力管理状态和电力使用状态，尤其是至今仍然存在的电费收取所涉及的行政法律关系问题和《供用电合同》要约、承诺、成立所涉及的民事法律关系问题。二、基于2016年5月22日《商品房买卖合同》第十四条第一款第4项和第二款的约定事由，原告举证证明被告构成合同违约成立。2016年5月22日《商品房买卖合同》第十四条第一款第4项和第二款的系统条款构成为：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4、供暖设施：2016年12月31日达到：工程验收合格；运行方式为市政管网集中供暖，……供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、逾期出卖人应在一个月内完成整改，逾期仍未完成整改则按合同第九条第1款执行；2、由于政府原因或不可抗力因素导致基础设施、公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，出卖人不承担责任”。第九条第1款约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。”2017年12月7日郑州市热力总公司针对涉案包括原告住宅的栖湖怡家1-5号楼发出供热指令形式下的《郑州市热力总公司用户供热工程并网供热通知单》，随即被告与郑州市热力总公司签订了没有签约时间的《集中供热协议》。原告对此以陈述形式认可涉案供暖设施于2017年12月7日验收合格并供暖。上述约定事由系为了保障原告及时、安全、持续使用供暖设施，被告未在2016年12月31日前全面履行上述约定义务，被告构成逾期违约。扣除约定的整改一个月的不计付违约金的时间，被告本案本项违约期间为2017年2月1日至2017年12月6日。本案中原告主张从2017年1月1日起计付违约金没有依据，其主张的合理违约期间应自2017年2月1日至2017年10月31日止，共计272天，故被告应按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，共计7768.39元。被告对此抗辩涉案供暖设施已随郑州市工程质量监督站2016年6月7日《质量监督报告》（监督登记号201405235101-5301）所确认的报告时间、报告内容履行了相关义务。被告该抗辩割裂、混淆了涉案系统供热设施中的不同时间项下室内供热设施、栖湖怡家1-5号住宅楼供热设施以及郑州市热力总公司涉案铺设、连接供热设施及内外供热设施并网的统一关系。即被告主张所开发建设的涉案房屋室内的供热设施安装状态和栖湖怡家1-5号住宅楼的供热设施安装及系统检测合格的状态，既不能证明郑州市热力总公司针对涉案栖湖怡家1-5号住宅楼实施关联并网供热设施安装的状态，更不能证明涉案系统供热设施已于2016年12月31日具备“出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议”条件的约定统一状态。被告该抗辩举证虽为必要，但不充分。被告的逾期违约行为已造成原告在关联条款约定的期日后，正常的供热季期间内迟延使用涉案房屋的供暖设施，降低了被告销售商品房的阶段性功能的使用价值。鉴于原、被告本案签约时适用、选择合同条款的地位；相较原告已付571205元对价的期待利益和交易成本；被告有关日万分之0.5比例下的逾期违约金过高的抗辩，从相对人间的损益角度，实难悉数比对高低。故应遵从约定违约金计算方法，以致效率。被告主张本案本项逾期是行业习惯，不仅违背约定、法定和常理，且从诉讼技术层面，缺少《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款所规定的举证证明。故被告本案本项抗辩，既无约定减免事由举证，亦无法定减免事由举证，应承担诉讼不利责任。如因第三方原因造成违约，被告应依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，首先承担本案违约责任；被告与第三方的纠纷，可依照法律规定或按照约定解决。在此提醒当事人，不仅要依法、诚实、守信履约，而且要从系统安全角度理解“出具验收合格证明文件纳入城市集中供热”的房屋价值，更要从涉案小区以往验收过程中出现的问题、供热指令中标注存在的问题及时进行相应协助和整改。本院认为，2016年5月22日《商品房买卖合同》涉案范围条款，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原、被告均应依法依约，从实现合同目的角度诚信履行、全面履行。根据前述查明的事实，被告构成违约，导致原告在完全履行较大金额付款义务后，没有及时得到符合约定功能的商品房等期待利益，更没有及时实现相对债权到绝对物权的保障利益，故被告应依约依法承担相应违约责任。综上所述，原告本案诉求没有约定或法定依据的，超出约定或法定范围的，以及对应约定事由和法定事由举证不立的，本院不予支持。同理，被告抗辩，尤其是针对原告诉求违约金过高的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条所规定的主、客观具体违约金调减条件。对此，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第七十三条的规定，判决如下：一、被告河南德兴置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告聂慧玲2016年5月22日《商品房买卖合同》第十四条第一款第4项和第二款约定的逾期违约金7768.39元；二、驳回原告聂慧玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元（已减半），由原告聂慧玲负担29元，被告河南德兴置业有限公司负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  任留柱二〇一八年五月十六日书记员  李康康