沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0111民初4529号原告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街**。法定代表人：马军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇辉，辽宁同方律师事务所律师。被告：权静子。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所，住所地沈阳市沈河区北站路**div>负责人：丛树枫，该行行长委托诉讼代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。原告沈阳奥园新城置业有限公司与被告权静子商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳奥园新城置业有限公司及其委托诉讼代理人刘阳、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行委托诉讼代理人肖亮到庭参加诉讼，被告权静子经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳奥园新城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议；2、请求法院判令被告给付违约金330058.35元（按合同约定标准计算，暂计算至2017年8月15日，诉讼期间继续计算至给付之日止）；3、请求法院判令被告给付原告代偿房贷利息、罚息21812.84元及案件受理费7696元、公告费400元、保全费2652元、邮寄费90元（1至3项合计362709.19元）；4、请求法院判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记手续并承担费用；5、请求法院判令被告及第三人协助原告办理注销商品房买卖合同抵押登记手续并承担费用；6、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。增加诉讼请求：一、将诉请第二项违约金计算至判决给付之日，增加为违约金计算至被告权静子履行完毕腾退返还房屋义务及履行完毕撤销商品房买卖合同备案登记手续及协助原告办理注销商品房买卖合同预告登记手续为止（以最后办理事项结束之日为准）。二、将诉请第五项请求法院判令被告及第三人协助原告办理注销商品房买卖合同抵押登记手续并承担费用更正为请求法院判令被告及第三人协助原告办理注销商品房买卖合同预告抵押登记手续并承担费用。事实与理由：原、被告双方于2013年5月23日签订商品房买卖合同及补充协议。双方在合同中约定：被告购买原告开发建设的**住宅一处，建筑面积131.59平方米，房屋总价款为712110元。双方在合同第六条3款约定：“2013年5月23日前付清首付款222110元整，2013年6月23日前付清余款49万元”。被告实际交纳首付款112110元，其余首付款为被告垫付借款。2013年8月9日，原、被告及中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行签订《个人购房借款及担保合同》，此后银行依约发放了贷款46万元。被告未能依约向贷款银行（中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行）偿还贷款本息，截止2015年8月17日，被告未按借款合同约定偿还所欠本息数额达到426398.82元。中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于2015年9月2日将原、被告诉至沈阳市沈河区人民法院。沈阳市沈河区人民法院于2015年12月12日作出（2015）沈河民四初字第01832号民事判决书。判决书第二项主文：被告权静子于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行剩余贷款本金人民币418586.8元。判决书第三项主文：被告权静子于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行所欠利息人民币7812.02元。(截至2015年8月17日止，自2015年8月18日起至本判决实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算)。判决书第四项主文：如被告权静子逾期履行本判决第二、三项，则原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行对被告权静子抵押的房产（苏家屯区金钱松东路37-8号2-5-2，建筑面积131.59/平方米）享有优先受偿权。判决书第五项主文：被告沈阳奥园新城置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付义务。案件受理费人民币7696元，保全费人民币2652元，邮寄费人民币90元，公告费400元，由被告权静子、沈阳奥园新城置业有限公司负担。2016年3月4日，原告方代被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行偿还了房贷本金、利息、罚息合计451237.64元。依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议3.6.2条款约定，出卖人有权解除合同，并有权要求被告自《合同》签订之日起按总房价款每日万分之三的比例向出卖人支付违约金330058.35元（每日213.63元×1545天（2013年5月23日起至2017年8月15日））。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，起诉至贵院，请求人民法院依法支持原告上述诉讼请求，以维护当事人的合法权益和法律神圣尊严。被告权静子未答辩。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行述称，原告确实为被告针对借款进行代偿，我方同意协助原告办理相关商品房抵押撤销手续。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年5月23日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的**房屋，建筑面积131.59平方米，房屋总价款712110元，双方约定2013年5月23日前付清首付款222110元，2013年6月23日前付清余款49万元，原、被告双补充协议约定，如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款，或出卖人是否已向银行承担了连带保证责任，或银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的合同，合同解除后，出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请清偿全部剩余贷款本息及其他连带保证责任范围内的全部费用，买受人并应自合同签订之日起按总房价款每日万分之三的比例向出卖人支付违约金，出卖人有权自买受人已付的房价款中直接扣除上述代偿款项和违约金，不足部分出卖人有权依法追索，合同解除后，买受人已发生与购买该房屋所支出的第三方费用由买受人自行承担。商品房买卖合同签订后，被告向原告支付了首付款182110元，其余首付款为原告为其垫付。2013年8月9日原、被告及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行签订《个人购房借款及担保合同》，此后银行依约发放了贷款46万元。被告未能依约向贷款银行（中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行）偿还贷款本息，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于2015年9月2日将原、被告诉至沈阳市沈河区人民法院。沈阳市沈河区人民法院于2015年12月12日作出（2015）沈河民四初字第01832号民事判决书，判令解除了《个人购房借款及担保合同》，被告权静子偿还第三人贷款本金418586.8元、并支付相应的利息、罚息，同时判令原告对上述债务承担连带给付责任。2016年3月4日原告代被告向第三人偿还450663.01元，其中贷款本金为418586.8元。现被告尚未办理案涉商品房的入住手续。上述事实，有原告、第三人陈述笔录、商品房买卖合同及补充协议、《个人购房借款及担保合同》、（2015）沈河民四初字第01832号民事判决书、情况说明、银行电子回单等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告权静子经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行对证据的质证意见对原告主张的案件事实予以认定。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，双方均应受该合同约束。因被告未能按期偿还按揭贷款，导致银行解除了借款合同，原告奥园公司承担了连带保证责任，按照双方补充协议约定，原、被告双方约定的解除条件已成就，对原告主张的解除商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，应予以支持。商品房买卖合同解除后，被告已给付原告的房款223523.2元（460000元-418586.8元+182110元），原告应当予以返还，原告代被告偿还第三人的利息、罚息、案件受理费等合计32076.2元，被告应予以返还原告，被告应协助原告撤销案涉房屋的商品房买卖合同备案，被告及第三人协助原告注销该房屋之上的预告抵押登记。关于原告要求的违约金问题，原、被告双方约定违约金的起算日期为合同签订之日，本案合同签订之日为2013年5月23日，本院认为追溯时间过长，且签订时，原告的代偿行为也未发生，本着公平原则，违约金的起算时间宜调整为自2016年3月4日原告实际承担连带保证责任之日起，按双方约定的总房价款每日万分之三的比例支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳奥园新城置业有限公司与被告权静子就位于沈阳市苏家屯区房屋签订的商品房买卖合同及补充协议；二、被告权静子于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告沈阳奥园新城置业有限公司违约金（违约金以总房款712110元为基数，按照日万分之三的比例，自2016年3月4日起计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告权静子于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告沈阳奥园新城置业有限公司代其垫付的利息、罚息、案件受理费等合计32076.2元；四、被告权静子、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司注销上述第一项房屋之上的预告抵押登记，由被告权静子承担此项费用；五、被告权静子于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理撤销上述第一项房屋的商品房买卖合同的备案手续，由被告权静子承担此项费用；六、原告沈阳奥园新城置业有限公司于被告权静子完成上述第五项义务之日起七日内返还被告权静子购房款223523.2元；七、驳回原告沈阳奥园新城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6740元，由原告负担2200元，被告权静子负担4540元，保全费2334元，公告费650元，由被告权静子负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  徐桂萍人民陪审员  康玉莹人民陪审员  丑春景二〇一八年五月十五日书 记 员  李 蔷