黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初787号原告：王永珍，女，1956年6月9日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：夏晓薇，黑龙江仁则律师事务所律师。被告：王小娟，女，1980年4月7日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王丹阳，黑龙江上欧律师事务所律师。原告王永珍与被告王小娟承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王永珍委托诉讼代理人夏晓薇、被告王小娟委托诉讼代理人王丹阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除王永珍、王小娟《承包经营合同》，将哈尔滨市××区××街××号房屋和卫生许可证、美食地图1份返还原告；2.判令王小娟支付从2017年3月5日到2018年3月5日一年承包金18万元，承包金计算至王小娟返还房屋之日止；3.判令王小娟支付违约金36000元；4.诉讼费由王小娟承担。事实和理由：王永珍、王小娟于2015年签订《承包经营合同》，约定期限自2015年1月10日起至2020年3月5日止，承包金为180000元每年，承包金一年一支付，王小娟应于每一承包年到期日前15日内一次性付清下一年承包金180000元，合同签订后，王永珍、王小娟双方均按照合同约定履行，王永珍向王小娟提供了××街××号房屋及设施，王小娟也把2015年、2016年承包金交给王永珍，2017年3月5日前王小娟应向王永珍交纳180000元承包金，直到起诉之日止，王小娟仍然没有向王永珍交纳承包金，王永珍多次打电话索要承包金，王小娟均不予理睬。根据王永珍、王小娟签订承包经营合同第六条第二款第四项规定，未按期全额付清合同约定的承包金的，王永珍有权解除合同且不予退还王小娟已缴纳的承包金，第七条第三项约定，承包经营期内，王小娟未按期全额付清合同约定的承包金，除付清所欠承包金外，还需支付给王永珍承包金20%违约金，同时王小娟的行为违反《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，王永珍可以行使合同法定解除权。综上所述，王永珍、王小娟双方签订承包经营合同后，王小娟应于2017年3月5日前向王永珍支付承包金180000元，直到起诉之日仍没有向王永珍支付承包金，其行为违反了合同约定及法律规定，现王永珍根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，维护王永珍合法权益。王小娟辩称：不同意王永珍的诉讼请求。1.王小娟多次联系王永珍，但接电话的是一个男性，无法与王永珍取得联络，不是王小娟主观上不想协商交纳房屋承包金；2.王小娟不是无故不交纳2017年度的房屋承包金，因王永珍的违约行为导致该承包房产至今无法使用，所以王小娟不予交纳2017年度的房屋承包金；3.因王永珍不是诉争承包房屋的合法权利人，导致第三方对该承包房屋进行所谓的装修、损毁，故王小娟不应向王永珍交纳2017年度房屋承包金；4.王永珍也未依法履行解除合同的通知。王永珍为证明其诉讼请求成立向本院提交证据及王小娟质证意见如下：证据1.《承包经营合同》一份。证明：王永珍、王小娟双方于2015年1月10日签订承包经营合同期限为5年，自2015年3月5日至2020年3月5日止，承包金为每年18万元，合同第三条第二款规定承包金于每一承包期3月5日前15日内一次性付清下一年18万。同时王永珍向王小娟提供了王小娟所需要的场地及附属设施。合同中第七条第三项明确约定了违约金的承担方式及第六条的第二款中第四项约定，王永珍可以在王小娟没有给付承包金的情况下，王永珍可以行使解除权。王小娟对证据1的真实性无异议，根据合同第四条王永珍应当向王小娟提供店铺的场地和设施，根据合同第五条第二款王永珍应保证所发包的店铺权属清楚。双方租赁关系存续期间在2016年10月11日、12日案外人张楠雇佣他人对经营房屋进行打砸，导致墙砖、地砖等设施、设备大面积毁损。该房屋应原南岗公安分局曲线派出所（现合并到通达派出所）干警要求，将该房屋双方进行上锁（2016年10月12日），导致该房屋无法进行使用。所以王小娟没有支付2017年度（2017年3月5日至2018年3月4日）及至今的承包金，且王小娟已就王永珍及案外人张楠的侵权行为在道里区人民法院起诉。证据2.营业执照一份。证明：王永珍经营的哈尔滨市南岗区老砂锅坛肉馆位于哈尔滨××××号，类型为个体工商户，注册日期为2010年4月28日，王永珍有合法经营权。王小娟对证据2的真实性、证明问题均无异议。证据3.公企用房承租证一份。证明承租单位为张楠，产权人为××，房屋地址××区××栋××号（××区××街××号房屋），自2003年11月25日起长期有效。王小娟对证据3的真实性无异议，恰恰证明了王永珍发包给王小娟的经营房屋权利人不是王永珍。证据4.邮政EMS回执单及仁则律师事务所律师函各一份。证明：2017年9月25日，王永珍的代理人以仁则律师事务所的名义通知王小娟在接到律师函后三日内向王永珍支付承包金18万元，逾期将解除合同。王小娟对证据4的真实性无异议，该律师函不符合法律规定的解除合同的通知要件，首先律师函阐述的观点矛盾，其第四自然段讲本律师催告你们请你方在接到本律师函之日起三日内将承包金18万元支付给王永珍……本律师函到达之日起视为承包经营合同解除，不符合法律规定。合同法明确规定当事人行使解除权的程序是通知对方在合理期限内履行合同义务否则解除，此律师函一方面要求交纳承包金，一方面又宣称到达之日即为解除，交付承包金合理理解是继续履行合同而不是解除合同，否则应当是承担违约责任。而律师函到达之日视为承包经营合同解除更是没有给相对方合理的时间。此证据并不能证明王永珍依法履行了解除权行使的程序。证据5.视频资料一份。证明：2017年12月13日涉案房屋漏水，进入现场录制，美食地图和卫生许可均在涉案房屋××街××号墙壁上悬挂。王小娟对证据5质证意见是可以证明在该时间美食地图是悬挂在双方争议的房产之内，现有情况不清楚。证据6.视频资料一份。证明：涉案房屋铁栅栏上落锁是由王小娟上锁的，因为2017年12月13日涉案房屋跑水时候，王小娟的工人亲口承认说老板让找不到钥匙的时候，把锁砸开。王小娟对证据6认为只能证明当时有这个场景，场景内人员是否是所谓王小娟的工人，以及是否陈述了老板让找不到钥匙让把锁砸开的事实，不能证明锁是王小娟授意上锁的。在场的各方提出问话身份应该确认，视频中张楠堂弟询问物业经理“钥匙是否在王小娟手里”具有诱导性。王小娟为证明其答辩主张向本院提交证据及王永珍质证意见如下：证据1.《承包经营合同》一份。证明：合同中第四条、第五条分别约定了王永珍的主要义务即提供场地和设施及保证所发包店铺的权属清楚。那么现有证据能够证明王永珍没有履行合同的主要义务，导致王小娟无法经营。王永珍对证据1的真实性无异议，合同签订后王永珍依照合同的约定向王小娟履行了交付店铺及附属设施的使用，合同第四条明确约定权属虽不是王永珍本人的，但王永珍仍然按照承包合同约定履行了合同项下的义务。证据2.照片八张（哈尔滨市公安局南岗分局行政案件卷宗编号××号摘出）及不予行政处罚决定书一份。证明：现房屋被双方上锁及墙砖、地砖设施被毁损的现状；房屋被王永珍的女儿张楠以装修为名擅自进行毁损。王永珍对证据2的真实性无异议，张楠确实对老砂锅坛肉馆几块墙砖和几块地砖的装修进行了毁损，但与本案无关。因本案承包经营合同及诉讼主体均为王永珍、王小娟，假设张楠真的对案涉房屋进行了毁损，王小娟应另行提起民事诉讼，要求张楠对毁损部分进行赔偿。另外关于房屋上锁一事，案发时，原曲线派出所现通达派出所确实要求王永珍、王小娟对案涉房屋进行上锁，但王永珍在上锁半年左右就把锁打开了，并且通知了当时的曲线派出所即现通达派出所。王小娟自己可以随时打开案涉房屋的门，至于王小娟是否想打开、是否想经营是其自主经营权，因承包合同在有效期限内王永珍对王小娟的经营权无权干涉。证据3.照片14张。证明：2016年10月11日，张楠带领一些人将王小娟及其工作人员和正在用餐的顾客强行推出房屋，并将王小娟的父亲王世玉推倒，导致轻伤，现该案件正在刑事程序办理过程中，所以涉案房屋至今未接到相关办案机关的通知可以打开锁进入。王永珍对证据3认为来源不合法、对真实性有异议，该组照片系复印件并且图象不清晰，王小娟应提交与其照片相一致的视频资料的原始载体才能连续性的证实王小娟所要证明的问题，仅凭这几张照片无法证实第三人张楠有对案涉房屋进行毁损的事实。并且其中有一张照片为王小娟的父亲躺在医院的照片，只能证实老人在住院，无法证实是依什么原因住院，与张楠之间无法形成因果关系。证据4.张楠询问笔录及王永珍询问笔录各一份（来源：哈尔滨市公安局南岗分局行政案件卷宗编号××号卷宗）。证明：张楠于2016年10月12日、2017年3月1日，王永珍于2016年10月14日询问笔录证实王永珍自认将承包房屋发包给王小娟，没有经得权利人张楠的同意，张楠也可以证实其母亲王永珍没有征求她同意。也就是说王永珍发包给王小娟的经营场所至今王永珍没有取得房产权利人的同意。张楠自述问她为什么要进室内进行拆除，张楠回答说我的目的是打算收回房屋，进行重新装修，没有其他想法，问张楠，王小娟如何违约，怎么侵犯你的利益了，张楠说王小娟未经允许变更经营地点，转移客源，该组证据充分证明了张楠是在王小娟与王永珍合法租赁关系期间恶意阻却该合同的履行，对该房屋进行拆除，而其理由所谓的王小娟未经允许，变更经营地点。在南岗区人民法院2016黑01**民初10881号民事判决及哈尔滨市中级人民法院2017黑01民终1188号民事判决都已经判定王小娟在诉争房屋隔壁扩大经营，并不违反合同约定。王永珍对证据4真实性无异议，对证明问题有异议，王永珍、王小娟双方签订合同时间为2015年1月10日，2016年10月12日张楠去装修房屋并不是因为王小娟未支付租金，而是因为王小娟虚假宣传谎称王永珍经营的老砂锅坛肉馆系其自己苦心经营等原因所致。另外王小娟在合同签订后已经向王永珍支付过两次租金，虽然说签订合同的时候王永珍没有经过案外人张楠同意，但根据《民法通则》规定张楠对王永珍与王小娟签订的合同事后进行了追认。王小娟所述扩大经营，王小娟所述说王永珍以扩大经营变更经营地点为由解除合同，是王永珍2016年起诉时的诉讼请求，本案诉讼请求及法律依据都是依据王永珍、王小娟双方签订的承包经营合同，合同中第6条第二款第4项未按期全额付清合同期内承包金，此案非彼案，本案与张楠诉王小娟承包合同经营纠纷的法律依据不同，因此，本案中解除合同是有合同中明确约定及合同法第94条规定，解除合同有事实及法律依据予以支持，王小娟所述均是张楠第一次起诉时的主张，与本案起诉中法律依据及事实理由均不同，本案审理中应适用承包合同中第6条的约定及合同法第94条规定。经评议，王永珍向本院出示的证据1、2、3、4、5及王小娟向本院出示的证据1、2、4真实合法，且与本案有关联性，本院予以采信；王永珍向本院出示的证据6及王小娟向本院出示的证据3，缺乏证据的相关属性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王永珍系哈尔滨市南岗区老砂锅坛肉馆经营者，该老砂锅坛肉馆位于哈尔滨××××号，于2010年4月28日注册，为个体工商户。2015年1月10日王永珍、王小娟签订《承包经营合同》，约定：王永珍将哈尔滨市南岗区贵新街166-22号老砂锅坛肉馆发包给王小娟承包经营，承包经营期限为5年，自2015年3月5日至2020年3月5日止；承包金为每年18万元，承包金一年一支付，应于每一承包年到期（3月5日）前15日内，一次性付清下一承包年承包金18万；王永珍向王小娟提供店铺场地及设施使用，王小娟应妥善保管使用；王小娟未按期全额付清合同约定的承包金，王永珍有权解除合同。《承包经营合同》签订后，王永珍将老砂锅坛肉馆经营场地哈尔滨市××区××街××号房屋及卫生许可证、美食地图1份交付王小娟，王小娟交纳了2015、2016年度承包金。案外人张楠系王永珍之女，张楠系哈尔滨市××区××街××号房屋承租人，该房屋产权人为××。2016年10月12日，张楠对哈尔滨市××区××街××号老砂锅坛肉馆室内的墙砖、地砖等设施进行拆除，原哈尔滨市公安局南岗分局曲线派出所出警，王永珍、王小娟双方均将哈尔滨市××区××街××号房屋落锁。哈尔滨市××区××街××号房屋自2016年10月12日始未经营使用。2017年9月25日王小娟通过快递收到《律师函》，其内容为：催告王小娟在接到律师函之日起三日内向王永珍支付承包金18万元；本律师函到达之日起视为承包经营合同解除。本院认为，王永珍、王小娟签订的《承包经营合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，且已实际履行。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，王小娟于2017年9月25日收到含有解除承包经营合同内容的《律师函》，其未在三个月内就解除承包经营合同提出异议，王永珍、王小娟双方签订的《承包经营合同》应自2017年9月25日已解除，本院对王永珍解除《承包经营合同》的诉讼请求，无需判决。王小娟应将坐落于哈尔滨市××区××街××号房屋及卫生许可证、美食地图1份返还王永珍。关于王永珍要求王小娟支付2017年3月5日至2018年3月5日承包金18万元及至返还房屋之日止承包金，本院认为，因张楠对老砂锅坛肉馆室内墙砖、地砖拆除，双方发生纠纷，公安机关出警后王永珍、王小娟双方均对涉案房屋落锁，自2016年10月12日始至今涉案房屋处于闲置状态、未经营使用，双方均未采取有效措施以防止损失扩大，双方均存在过错。2017年3月5日至2018年3月5日承包金18万元及至王小娟返还房屋之日止承包金的损失，王永珍、王小娟应各自承担50%的责任，王小娟应给付王永珍承包金9万元及自2018年3月6日至王小娟返还房屋之日止发生承包金数额的50%。《承包经营合同》约定王永珍向王小娟提供店铺场地和设施使用，王永珍之女张楠于2016年10月12日拆除涉案房屋墙砖、地砖，致使老砂锅坛肉馆无法经营，故王永珍要求王小娟支付违约金36000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告王小娟于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于哈尔滨市××区××街××号房屋及卫生许可证、美食地图1份返还原告王永珍；二、被告王小娟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王永珍承包金9万元及自2018年3月6日至王小娟返还房屋之日止发生承包金数额的50%；三、驳回原告王永珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，被告王小娟负担2050元、原告王永珍自行负担2490元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘文彬人民陪审员  陈东梅人民陪审员  姜淑艳二〇一八年五月七日书 记 员  张甜田