北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终2946号上诉人（原审被告）:北京京西景荣置业有限公司，住所地北京市石景山区阜石路166号1号楼2层2056室。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，北京京西景荣置业有限公司职员。被上诉人（原审原告）：王瑞，女，1982年10月30日出生。委托诉讼代理人：崔焱植，北京市国舜律师事务所律师。原审被告：绿地控股集团有限公司，住所地江苏路502号7楼。法定代表人：张玉良，董事长。委托诉讼代理人：许冬梅，女，绿地控股集团有限公司职员。上诉人北京京西景荣置业有限公司（以下称京西景荣公司）因与被上诉人王瑞、原审被告绿地控股集团有限公司（以下称绿地集团公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初19877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京西景荣公司向本院提出上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、被上诉人无法购买涉案房屋系因其自身原因所致。二、因被上诉人单方原因导致购房约定无法履行后，就房款退还时间双方既无约定也无明确法律规定，且上诉人已及时将房款退还的情况下，一审法院判决上诉人支付房款利息，缺乏法律依据。王瑞辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。绿地集团公司书面辩称，被上诉人无法购买涉案房屋系因其自身原因导致。被上诉人单方原因导致购房约定无法履行后，就房款退还时间双方既无约定也无明确法律规定，且上诉人已及时将房款退还的情况下，一审法院判决上诉人支付房款利息，缺乏法律依据，有失公允。原审被告既未与被上诉人签署任何合同，也从未收取被上诉人任何款项，与被上诉人不存在任何合同关系。王瑞向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的口头购房协议；2、判令对方返还王瑞购房款490.8万元及利息（按590.8万元计算，自2017年3月27日起至2017年9月20日止，按490.8万元计算，自2017年9月20日起至实际给付之日止，均按同期银行贷款利率计算）；3、诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：京西景荣公司作为开发企业于2015年11月15日取得北京市商品房预售许可证，项目名称创融中心，房地坐落北京市石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地，用途办公、商业。2017年3月20日，王瑞与京西景荣公司口头达成商品房买卖协议，约定王瑞购买京西景荣公司开发的北京市石景山区1503室、1504室，并将该两处房屋分别登记在王瑞之子王江平、王江宁名下。当日王瑞通过银行转账向京西景荣公司支付购房款236.8万元，京西景荣公司于2017年3月21日开具两份收据对该笔购房款予以确认。2017年3月26日王瑞通过银行转账向京西景荣公司支付购房款354万元，京西景荣公司于2017年3月29日开具两份收据对该笔购房款予以确认。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下称3·26房屋新政），该公告第四条规定：开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。王瑞以相关政策出台导致自己丧失购买资格为由,多次与京西景荣公司协商要求退还购房款事宜，并提供其与京西景荣公司销售顾问刘学思微信聊天记录佐证，京西景荣公司认可刘学思系其公司员工，但否认该聊天记录真实性。王瑞后向刘学思邮寄律师函两份，收件地址分别为北京市石景山区古城南街3号绿地环球金融城、北京市朝阳区望京绿地中心B座43层京律事业部，该两份律师函内容相同，载明：京西景荣公司，2017年3月26日前，购房产王江平、王江宁（监护人王瑞），在你公司购写字楼二套，分别是1503、1502，并已支付50%购房款，由于你公司未及时办理网签和备案，导致限购，对此购房人因政策原因没有追究违约责任，但快两个月过去了，你公司仍未将购房款退还购房人，请见函后即回复，如逾期，将委托律师到法院起诉，从限购政策出台之日起，占用期间利息及购房人其他损失，由你公司一并承担。该两份律师函均于2017年5月15日被签收，一份显示卢冠宇签收，一份显示前台收。京西景荣公司否认其收到过上述律师函。2017年6月25日，王瑞向北京市住建委投诉要求京西景荣公司执行限购政策，无条件返还购房款，北京市石景山区住房和城乡建设委员会于2017年9月5日作出《关于王瑞反映问题的信访事项处理意见书》，载明：绿地集团京西景荣公司的退款流程已全部完成，等待公司办理批款手续，绿地集团也表示将王瑞放到退款名单中的第一位，优先办理手续。2017年9月19日，京西景荣公司通过银行转账向王瑞退款100万元。2017年10月20日，京西景荣公司通过银行转账向王瑞退款45.4万元。2017年11月22日，京西景荣公司通过银行转账向王瑞退款445.4万元。至此，京西景荣公司将王瑞已付购房款590.8万元退还完毕。2017年10月10日，王瑞诉至法院要求京西景荣公司退还相应购房款及利息，并以京西景荣公司与绿地集团公司人格混同为由，要求绿地集团公司承担连带责任。另查，王瑞、京西景荣公司双方未就涉案房屋买卖进行网签备案，3·26房屋新政出台后，王瑞不具备在北京市购买商业、办公类项目的购房资格。再查，王瑞与京西景荣公司均认可双方存在口头商品房买卖协议，双方未签订书面商品房买卖协议，王瑞亦未在京西景荣公司制作的两份认购协议上签字。京西景荣公司制作的两份认购协议能够体现出王瑞购买房屋的坐落、价格等事宜，该两份认购协议亦能够体现出刘学思、卢冠宇为京西景荣公司销售顾问。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，王瑞、京西景荣公司达成的口头商品房买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，且京西景荣公司亦接受了王瑞相应购房款，该口头协议应属合法有效，双方均应依约履行。3·26房屋新政规定开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，该房屋新政下王瑞不具备新政要求的购买涉案房屋的资格，导致协议无法继续履行，协议目的无法实现，该房屋新政属不可归责双方当事人的事由，双方当事人均可要求解除协议。关于王瑞向刘学思邮寄律师函是否适格的问题，王瑞与京西景荣公司达成的口头商品房买卖协议系通过京西景荣公司销售顾问刘学思等完成，新政后王瑞亦是与刘学思沟通相应购房款退款事宜，且王瑞所邮寄律师函内容指向对象也是京西景荣公司，在双方仅存在口头协议情况下，法院认为王瑞以向刘学思邮寄律师函方式向京西景荣公司主张权利亦属合理。关于京西景荣公司是否收到相应律师函的问题，王瑞提供了相应邮件查询单等证据，相应邮件查询单能够体现出王瑞邮寄的律师函已被签收，京西景荣公司否认刘学思收到相应律师函，但未提供充分反证，法院对京西景荣公司相应抗辩不予支持。现王瑞已通过向京西景荣公司邮寄律师函方式主张返还相应购房款，该律师函内容含有解除双方口头商品房买卖协议之意思表示，故双方口头商品房买卖协议已于该律师函送达京西景荣公司之日即2017年5月15日解除，法院对此予以确认。双方口头商品房买卖协议解除后，京西景荣公司继续持有王瑞590.8万元购房款已无依据，京西景荣公司应予返还并支付逾期返还期间利息。现京西景荣公司已将590.8万元购房款返还完毕，王瑞要求返还购房款的诉讼请求已无必要，对王瑞要求京西景荣公司支付利息的合理部分，法院予以支持。王瑞主张绿地集团公司承担连带责任，无事实及法律依据，法院对此不予支持。绿地集团公司经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加庭审，视为放弃相应诉讼权利。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国四条之规定，判决：一、确认王瑞、北京京西景荣置业有限公司达成的口头商品房买卖协议于二〇一七年五月十五日解除；二、北京京西景荣置业有限公司于本判决生效后七日内给付王瑞相应购房款利息（以五百九十万八千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自二〇一七年五月十六日起计算至二○一七年九月十九日；以四百九十万八千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自二〇一七年九月二十日起计算至二〇一七年十月二十日；以四百四十五万四千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自二〇一七年十月二十一日起计算至二〇一七年十一月二十二日）;三、驳回王瑞的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。另，王瑞、京西景荣公司对于涉案合同解除的事实与时间均予以确认。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，王瑞、京西景荣公司就购买涉案房屋成立的口头商品房买卖协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。现王瑞、京西景荣公司对于涉案合同解除的事实与时间均予以确认，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，京西景荣公司继续持有王瑞给付的购房款已无合法依据，一审法院判令京西景荣公司给付王瑞相应的购房款利息具备事实及法律依据，本院予以确认。综上所述，京西景荣公司的上诉请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46064元，由北京京西景荣置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一八年五月七日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星