江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初2124号原告：陈新凤，女，1970年11月27日出生，汉族，住本市秦淮区。委托诉讼代理人：李子林，江苏永元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李越，江苏永元律师事务所实习律师。被告：王全红，男，1968年9月10日出生，汉族，南京高科股份有限公司职工，住本市鼓楼区。被告：李奡，男，1990年9月4日出生，回族，南京正人文化传播有限公司职工，住本市鼓楼区。两被告共同委托诉讼代理人：陈华，北京大成（南京）律师事务所律师。原告陈新凤与被告王全红、李奡确认合同无效纠纷一案,本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈新凤及其委托诉讼代理人李子林、被告王全红及被告王全红、李奡的共同委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈新凤向本院提出诉讼请求：确认王桂花与被告王全红2009年7月23日就本市××区××里小区××室房屋签订的南京市存量房买卖合同无效。事实和理由：1999年12月7日，原告陈新凤与王桂花（已于2016年1月16日去世，李奡为其继承人）签订了房屋转让协议，约定原告以8万元价格购买王桂花坐落于本市××区××里小区××室房屋（以下简称涉案房屋），王桂花最迟于2000年1月3日前腾空房屋，并交付给原告居住，无条件配合过户。上述协议于1999年12月9日经南京市第三公证处进行了公证。1999年12月14日，原告支付给王桂花房屋预付款43000元，并多次要求王桂花过户未果，后联系不上王桂花。2009年7月23日，在原告不知情的情况下，王桂花与被告王全红签订南京市存量房买卖合同，约定王桂花将涉案房屋转让给被告王全红，转让价格为150000元，并于2009年7月29日办理了产权变更登记。原告认为，王桂花与被告王全红系姐弟关系，双方约定的购房价格明显低于当时的市场交易价格。王桂花与被告王全红2009年7月23日签订的南京市存量房买卖合同系恶意串通，损害原告的利益，应属于无效民事行为。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王全红辩称，1.王桂花于2009年6月左右多次向被告王全红及其父母借款，并同意以涉案房屋的售房款偿还借款，被告王全红同意，并于2009年7月23日签订了南京市存量房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，被告王全红支付了房屋对价，且该房屋的买卖符合上市交易条件，合法有效；2.原告陈新凤与王桂花签订的房屋转让协议，不符合上市交易条件，应为无效，且原告陈新凤至今未支付全部购房款；3.原告陈新凤的债权不得对抗被告王全红的物权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告李奡辩称，1.被告李奡并非南京市存量房买卖合同主体，不是本案适格的被告；2.被告李奡对王桂花与被告王全红签订的南京市存量房买卖合同不知晓。综上，请求驳回原告陈新凤对被告李奡的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：王桂花与被告王全红系姐弟关系，王桂花与被告李奡系母子关系。王桂花于1991年离婚后未再婚，与李奡共同生活。2016年1月16日，王桂花死亡。1999年7月30日，王桂花（乙方、买方）与南京市秦淮区扇骨营军队干休所（甲方、卖方）签订南京市公有住房买卖契约，约定甲方将涉案的公有住房出售给乙方，房价款17560元，乙方以一次付款（或分期付款、抵押贷款）的付款方式支付价款，实际支付房价款15101元，乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有，使用五年后，可依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务等等。1999年12月5日，王桂花（甲方、卖方）、陈新凤（乙方、买方）、鼓楼区新永辉市场信息中心（丙方、中介方）签订房屋转让协议，约定经丙方介绍，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，乙方经看房和慎重考虑，同意接受最终转让价为80000元；付款方式为甲方最迟于1999年12月底之前腾空房屋、结清水、电话等费用，并交付给乙方，乙方于1999年12月7日公证后首付43000元房款给甲方，甲方保证此房无纠纷、矛盾、证件齐全、无条件配合过户，甲方尽力在最短时间内办理好产权证、土地证，办理好证件之后甲乙双方同时到房地产交易中心办理过户手续，乙方在过户之前付清余款37000元；80000元房款包括电话一部、装修、家具等，并提供房屋相关资料；过户手续由丙方协助办理，过户手续中所需税费按政策规定交纳（由乙方全部承担）；如果因国家政策致使该房不允许上市出售，双方均不承担违约责任，甲方同时返还乙方购房款，乙方同时无条件搬出此房等等。1999年12月7日，王桂花（甲方、卖方）与陈新凤（乙方、买方）再次签订房屋转让协议，约定经新永辉市场信息中心介绍，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，最终转让价为80000元；付款方式为甲方最迟于2000年1月3日前腾空房屋，结清水、电、电话等费用，并交付给乙方居住，院内物品于2000年4月中旬前腾空交付乙方，乙方在公证后首付43000元房款给甲方，乙方在过户前付清余款37000元等等。该房屋转让协议经南京市第三公证处公证。1999年12月14日，王桂花出具收据一张，载明今收到陈新凤购房预付款43000元。2000年1月3日，王桂花将涉案房屋交付陈新凤。原告陈新凤对涉案房屋进行装修后居住使用至今。2009年7月23日，王桂花（甲方、卖方）与被告王全红（乙方、买方）签订南京市存量房买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积46.93平方米，房屋转让价款为150000元，乙方于2009年7月23日一次性支付给甲方150000元；甲、乙双方定于2009年8月1日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。2009年7月29日，涉案房屋转移登记至被告王全红名下。2016年9月30日，被告王全红（甲方、转让方）与被告李奡（乙方、受让方）签订南京市存量房买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为50000元，双方对涉案房屋交付时间未约定。涉案房屋现登记在被告李奡名下。审理中，王全红对陈新凤与王桂花签订的房屋转让协议效力提出异议，认为应为无效。经本院释明后，王全红未在规定期限内另行提起诉讼确认房屋转让协议无效。另查明，李奡于2018年1月23日将陈新凤诉至南京市秦淮区人民法院，要求陈新凤迁出涉案房屋，该案尚在审理中。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王桂花与原告陈新凤就涉案房屋签订了房屋转让协议，并将涉案房屋交付陈新凤占有使用，故陈新凤与涉案房屋具有利害关系。王桂花与被告王全红系姐弟关系，王桂花在已经将涉案房屋交付陈新凤居住使用的情况下，仍与被告王全红签订南京市存量房买卖合同，存在恶意，被告王全红作为王桂花的近亲属，亦应对王桂花的居住情况有所了解，被告王全红在未对涉案房屋查看的情况下即与王桂花签订南京市存量房买卖合同，双方存在恶意串通，损害了利害关系人陈新凤的利益，故王桂花与被告王全红就涉案房屋签订的南京市存量房买卖合同应为无效。由于王桂花已死亡，被告李奡系王桂花的继承人，故南京市存量房买卖合同中王桂花的权利义务应由被告李奡承继。被告李奡关于其并非合同当事人，不是本案适格被告的辩解意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认王桂花与被告王全红2009年7月23日就本市秦淮区扇骨里小区28幢104室房屋签订的南京市存量房买卖合同无效。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告王全红、李奡负担（此款原告陈新凤已预付，两被告在本判决生效后十五日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一八年五月九日书记员  王 进