广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2668号上诉人（一审被告）：珠海市豫海峰建筑工程有限公司。法定代表人：陈峰，总经理。委托诉讼代理人：郭泾亮，广东泾亮律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海唐家湾资产经营有限公司。法定代表人：高锡强，总经理。委托诉讼代理人：张帆，广东显德律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。一审被告：珠海横琴新区广大科技发展有限公司。法定代表人：张华琳，经理。委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市豫海峰建筑工程有限公司（以下简称豫海峰公司）因与被上诉人珠海唐家湾资产经营有限公司（以下简称唐家湾公司）、一审被告珠海横琴新区广大科技发展有限公司（以下简称广大公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初10068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人豫海峰公司的委托诉讼代理人郭泾亮、被上诉人唐家湾公司的委托诉讼代理人张帆、莫韵诗、一审被告广大公司的委托诉讼代理人张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豫海峰公司上诉请求：1、依法撤销（2016）0402民初10068号民事判决书中第一、第二、第三项民事判决，依法改判；2、依法判决确认涉案土地租赁合同无效并驳回唐家湾公司全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由唐家湾公司承担。事实和理由：一、本案一审判决认定事实不清。本案一审庭审中，双方当事人对涉案合同的效力产生了尖锐对立的主张，争议极大，双方观点截然相反，但一审判决却在已经查明唐家湾公司签订涉案租赁合同存在违反法律、法规强制性规定的前提下，却不对涉案合同的效力作出认定，贸然作出解除合同并腾退土地的判决，此判决于法无据。也严重违反相关法律规定。二、本案涉案合同应认定无效。依据如下：1、依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第29条规定：土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。本案委托方高新区国资办，并未授权唐家湾公司出租涉案土地。2、涉案租赁合同存在违反法律、法规强制性规定的情形。涉案土地是高新区国资办委托唐家湾公司临时代管的临时用地，根据国资办文件显示，唐家湾公司只是有权对涉案土地临时代管，其并未获得国土部门审批手续，也未经授权出租经营。依据《土地管理法》第57条、58条相关规定：临时使用土地期限一般不超过2年，但收回土地使用权时应当对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府就去当根据实际情况给予适当补偿。即可以根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。同时《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条、第44条规定：国有土用权未经政府国土部门批准，则不得出租。鉴此，唐家湾公司根本没有获得对该土地的用益物权，其无权出租该临时用地，更不能按十年租期出租给豫海峰公司。因为临时用地最长用地期限不超过两年。且即便是划拨土地使用权未经国地部门批准也不得转让、出租、抵押，即不得流转。如果需要转让、出租、抵押等，则应当办理土地出让手续或经政府土地行政主管部门的批准。3、本案国有资产管理办公室的批文中只要求资产经营公司代管，并未授权唐家湾公司对涉案土地出租流转，且涉案土地的出租等流转的许可审批只有土地行政主管部门即国土局有权审批。因资产管理部门无权进行审批。国资办也不能超越行政职权范围。值得注意的是，本案涉案土地在未经国土管理部门批准的情况下，唐家湾公司即擅自对外签订临时用地出租合同，且租期定为十年，显然此合同严重违反了国家法律、法规的强制性规定，应为无效的合同。三、一审判决书在判项中未确认涉案合同效力的前提下，即作出判决：解除豫海峰公司与唐家湾公司之间的租赁合同，并判决豫海峰公司支付租金和违约金显然于法无据。解除合同的前提必须是合法有效的合同，只有合法有效的合同，才有解除合同的可能。本案涉案租赁合同存在明显的合同无效情形，在此前提下只能作出对无效合同如何处理的判决。四、唐家湾公司要求支付土地租金无理，豫海峰公司接到唐家湾公司通知后即停止了承租经营，但由于唐家湾公司不支付补偿，导致豫海峰公司至今无法搬迁，此责任应由唐家湾公司承担。因为中央三令五申的政策法律原则是“先补偿，后搬迁”。五、本案涉案租赁合同第七条不仅是无效条款，而且为显失公平条款，一审法院以高新区国资办政府发文，且合同中有约定如政府征用土地，则承租人需无条件服从并自行承担损失为由，认定涉案合同有效并对豫海峰公司不进行任何搬迁补偿明显违法。政府文件也不得违背国家法律、法规，而且依据《合同法》法律原则规定，合同应平等自愿，不得显失公平。综上，豫海峰公司认为一审判决存在事实认定不清和适用法律等错误，为此，特向上级人民法院提出上诉，请查明事实，依法改判，维护豫海峰公司合法权益。唐家湾公司辩称：1、豫海峰公司称唐家湾公司没有向豫海峰公司告知土地的用地性质，该事实不实。合同中已经明确将该土地性质写在合同前言部分。豫海峰公司称的唐家湾公司向其解释合同第7条是格式条款，该说法是不真实的。2、豫海峰公司引用的国务院《城镇国有土地使用权出让、转让条例》第二十九条，应该是暂行条例，而且没有规定土地的出租必须经土地行政主管部门，或国土局的批准。该条款引用不正确。一审判决认定事实清楚证据确实充分、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。广大公司述称：1、广大公司不是2012年7月25日合同签订的当事人，与唐家湾公司不存在租赁关系，不应承担任何责任。2、2014年12月，科达通公司将租赁合同的所有权利义务全部转让给豫海峰公司，与广大公司无关。3、唐家湾公司在2014年12月24日回复函中，明确说明广大公司与豫海峰公司及科达通公司的关系为内部关系，与唐家湾公司无关。不承认广大公司与豫海峰公司有合同关系。4、广大公司与豫海峰公司签订的合作协议日期为2014年12月24日，而在同一天，唐家湾公司解除了与豫海峰公司、科达通的租赁合同。5、涉案租赁土地原为海边摊途之地。是豫海峰公司做的三通一平工程，为三通一平付出大量人力、物力、财力。基于此，广大公司才对豫海峰公司该项目进行投资。唐家湾公司在解除租赁合同后没有对三通一平进行补偿而要求后续租赁于法无据。唐家湾公司向一审法院起诉请求：1、判令解除唐家湾公司与豫海峰公司于2012年7月25日签订的《租赁合同》；2、判令豫海峰公司、广大公司向唐家湾公司缴纳租金及处罚金自2014年10月1日起至完全腾退租赁场地之日止（从2014年10月1日-2016年10月1日租金共40万元，处罚金以40万元为基数，按每日千分之三，其中20万元从2014年11月1日起算至实际腾退之日，另20万元从2015年11月1日期计至实际腾退之日）；3、判令豫海峰公司承担一审案件全部诉讼费用；4、判令豫海峰公司、广大公司对上述2、3项诉讼请求承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2012年7月18日，珠海高新技术产业开发区国有资产管理办公室向唐家湾公司发出《关于委托管理已征未用国有储备用地的批复》（珠高国资函[2012]18号）：一、同意将高新区范围内的政府已征未用国有储备用地，全部委托给唐家湾公司统一管理，并由其向市国土高新区分局申请国有储备用地临时使用证；二、当政府需要利用上述土地时，用地范围内的一切清理工作由唐家湾公司负责。2012年7月25日，唐家湾公司（甲方）与豫海峰公司、珠海市科达通运输服务有限公司（以下简称科达通公司）（乙方）签订了《租赁合同》约定：乙方租用甲方代管国有储备土地【2003房准字第××号】（即北邻华发蔚蓝堡、东邻唐家港货运码头、南邻智海混凝土有限公司和珠海唐家湾碎石场、西接情侣北路）（以下简称案涉土地）的地块，租赁期限为十年（自2012年10月1日至2022年9月30日止）。合同第四条约定，租金及支付方式：（1）以先支付后使用、按年计付、一次性付清当年场地租金为原则（甲方收取乙方的管理费及租金必须向乙方提供正式发票）；（2）第一年（2012年10月1日至2013年9月30日）乙方必向甲方一次性交清当年场地租金100000元，在签订本合同时付清；（3）从第二年起，每年场地租金为200000元，乙方必须在每年10月5日前一次性付清当年场地租金。合同第六条约定，乙方必须按本合同规定时间向甲方交清场地租金，否则甲方有权按以下规定自行作出处理：（1）乙方拖欠场地租金时间30天者，甲方可按拖欠金额的每日千分之三向乙方计收处罚金；（2）乙方拖欠场地租金时间90天者，甲方有权随时终止本合同，收回以上土地，并保留追收所欠租金及其处罚金的权利。合同第七条约定，在合同期内，如遇政府用地需要，双方必须无条件服从。甲方必须提前60天时间通知乙方；乙方在接到甲方通知后，必须在60天内清离现场，否则甲方有权对该土地上的一切设备作任何处理；因此而造成的各方的一切损失概由各方自行承担，甲方无需向乙方做出任何经济补偿。但甲方必须退还乙方已交付未用时段的租金（按当年已交付租金及管理费金额除以12个月，再按乙方实际未用月数退还租金及管理费）。合同还约定了其他事宜。合同落款处有三方公司签章及法定代表人签名。2014年5月21日，珠海市人民政府办公室发出《研究万山区需协调解决相关问题的工作会议纪要》（[2014]150号），其中关于案涉土地的纪要内容如下：“三、关于在唐家港建设万山区后勤补给和总部基地的问题，会议同意将唐家港现有码头3.3万平方米，以及中铁十五局集团澳门轻轨项目珠海预制厂所处的约4万平方米（含两用地中间夹缝地块），共计约7.3万平方米土地作为支持万山区发展的后勤补给基地和总部基地。会议要求，万山区应尽快回应、清理在唐家港对外出租的地块，市国土资源局负责查明中铁十五局集团澳门轻轨项目珠海预制厂的土地权属并提出处理意见，规划、建设审批由高新区负责”。2014年6月13日，珠海市国土资源局向高新区管委会发出《关于中铁十五局集团澳门轻轨项目珠海预制厂用地清场的函》（珠国土函[2014]507号）：根据市政府[2014]150号工作会议纪要精神，同意将唐家港现有码头约3.3万平方米用地以及中铁十五局集团澳门轻轨项目珠海预制厂约4万平方米用地（含两用地中间夹缝地块）作为万山区发展的后勤补给基地和总部基地用地。据了解，上述4万平方米用地已交由唐家湾公司代为管理，该中心于2012年7月25日把该用地出租给豫海峰公司及科达通公司，现地上建有中铁十五局集团澳门轻轨项目珠海预制厂。根据上述会议精神，请贵委员会尽快完成该用地的清场工作，并在完成该用地清场工作后就相关情况函告我局。唐家湾公司主张于2014年7月23日第一次向豫海峰公司发出《关于终止场地清场搬迁的通知》，庭审中，豫海峰公司承认收到，并称此后每季度都收到清场搬迁的相关通知。2014年10月23日，唐家湾公司向豫海峰公司发出《关于终止场地清场搬迁的通知》：接到高新区管委会转来的“关于中铁十五局集团澳门项目珠海预制厂用地清场的函”的通知，市国土资源局等有关管理部门要求尽快清理回收由其代管案涉土地，用作建设万山区后勤补给和总部基地之用。根据双方2012年7月25日签订的《租赁合同》第七条、第八条约定，我方已于2014年7月23日通过邮寄快递以书面形式将上述情况通知你方，促请你方尽快清场撤离上述租用场地。但你方在合同约定的60天清偿期限届满后仍未清场搬迁，现我方再次以书面方式通知你方按合同约定清场撤离，诚望你方严格按合同约定执行。2014年12月24日,豫海峰公司（甲方）与广大公司（乙方）签订了《合作协议》约定：甲方同意以人民币421万元的价格将案涉土地地面上甲方的建筑及设备设施包括但不限于地面构筑物、搅拌站等所有权的40%转让给乙方，乙方同意按上述价格购买上述地上建筑及设备设施；甲乙双方同意共同经营案涉土地及一切建筑、设备设施，经营过程产生的收益按六四分成（即甲方占60%，乙方占40%），经营过程中产生的费用也由双方按六四比例承担，经营过程中产生的收益全部转入乙方账户，并由乙方与相关承租或合作单位签约。合作期限为八年。协议还约定了其他事宜。协议落款处有豫海峰公司、广大公司的签章及法定代表人的签名，见证人有唐家湾公司的法定代表人黄杨金签名确认。同日，北京德恒（珠海）律师事务所受广大公司委托向唐家湾公司发出《律师函》表示：2014年12月，科达通公司将其在《租赁合同》的权利义务全部转让给了豫海峰公司。2014年12月22日，豫海峰公司与广大公司签订了《合作协议》，由豫海峰公司与广大公司共同经营【2003房准字第××号】土地，为明确贵公司中心是否同意豫海峰公司与广大公司合作经营，本律师授权请贵中心在收到本函五日书面明确回复并予以备案。当日，唐家湾公司回复表示2014年12月将科达通公司将其在《租赁合同》的权利义务全部转让给了豫海峰公司，再由豫海峰公司与广大公司签订《合作协议》共同经营上述国有储备土地，这是豫海峰公司、科达通公司和广大公司三方的内部协定，与唐家湾公司无关。庭审中，唐家湾公司、豫海峰公司均陈述在2014年12月24日科达通公司与唐家湾公司签订了案涉土地的《终止场地协议书》，将租赁合同的全部权利义务转让给了豫海峰公司。唐家湾公司于2014年12月29日、2015年4月7日多次通过国内EMS快递向豫海峰公司送达《关于终止场地清场搬迁清场的通知》。2015年5月19日，唐家湾公司也向广大公司发出《关于终止场地清场搬迁的通知》要求清场撤离案涉土地，并在5个工作日内与唐家湾公司联系办理终止场地《租赁合同》有关事宜。同日，广大公司的董事长梁利民签收了上述通知。2015年5月26日，广大公司向唐家湾公司发出《回函》，内容如下：广大公司将尽快配合清场撤离《租赁合同》中所租用场地，以后关于《租赁合同》后续事宜，请直接联络广大公司联络人梁利民先生，电话139××******。2015年11月26日，广东加通律师事务所受唐家湾公司的委托向广大公司、豫海峰公司发出《律师函》表示：唐家湾公司于2014年7月23日起每季度都向你们发函要求清场搬迁。至2015年5月19日唐家湾公司再次向广大公司发出了《关于终止场地清场搬迁的通知》，再次以书面的形式通知你们清场搬迁，但你们接到唐家湾公司的通知后至今仍不办理相关终止手续，也不进行清场搬迁。你们两公司的上述不办理中止合同手续的行为违反了双方签订《租赁合同》的约定，已经构成违约，望你们接此函后，于2015年12月31日前尽快进行清场搬迁或与唐家湾公司协商有关终止合同及清场搬迁事宜。2015年12月31日，广大公司向唐家湾公司发出《回复函》表示：经过多次与中铁十五局集团公司协商，现在已经有中铁十五局澳门常设代表处和中铁十五局集团有限公司都匀桥梁工程有限公司澳门轻轨珠海预制场两家公司清场，最后剩下中铁（澳门）有限公司/中铁十五局集团有限公司联营体一家单位，联营体还有最后的收尾工作，最快只能到2016年6月才能全部清场。如果此时强制中铁十五局清场，将会给澳门的基础建设带来不可估量的损失，也不符合中央关于支持澳门建设工作的精神，恳请宽限至2016年6月份。2016年4月20日，珠海万山海洋开发试验区管理委员会向高新区管委会发出《关于协助推进万山区后勤补给和总部基地项目相关工作的函》，基本内容如下：为满足香洲渔港码头迫切搬迁的实际需求，并落实市委、市政府加快推进万山区后勤补给和总部基地项目开发建设的要求，恳请贵区予以协助及支持清理土地，该项目用地范围约有4万平方米用地，由唐家湾公司将其作为临时用地出租，作为中铁十五局集团澳门轻轨项目珠海预制厂场地使用。请贵区管委会协调唐家湾公司及用地单位尽快清理清退土地，以利于项目推进。2016年5月17日，唐家湾公司向豫海峰公司、广大公司发出《关于解除清场搬迁的函》主要内容如下：按照合同第七条约定，在合同期内如遇到政府用地需要，双方必须无条件服从。从2014年7月起至今，已多次通知尽快清场办理，但至今仍未移交，现我单位再次以书面方式通知贵公司于在2016年6月30日前清场并办理移交手续，诚望贵公司予以支持和配合。收到本通知后，请尽快与我单位联系协商解除场地租赁合同及清场搬迁事宜，并交清所欠场地租金。2016年7月27日，珠海高新技术产业开发区国有资产管理办公室发出《关于珠海市唐家湾镇资产经营中心公司制改革方案的批复》（珠高国资函[2016]47号）：“同意珠海市唐家湾镇资产经营中心改制，企业名称由‘珠海市唐家湾镇资产经营中心’变更为‘珠海唐家湾资产经营有限公司’。2016年8月15日，珠海市唐家湾镇资产经营中心变更登记为珠海唐家湾资产经营有限公司。唐家湾公司主张两豫海峰公司收到清场通知后拒绝搬迁，继续占用案涉土地，并自2014年10月1日开始未支付租金。豫海峰公司则主张因要收回案涉土地蒙受的严重经济损失，应“先补偿，后搬迁”，就损失提交了一组由珠海德联工程咨询有限公司出具的《珠海市建设工程结算审批表》及结算表，主张豫海峰公司在承租案涉土地后投入大量人力财力，进行了土方工程、沟池平整、通水通电通路、土地硬化、围墙及土地环境改良，以及建筑物、构筑物、生产设施及现场清理等内容建设，经审核项目造价达到21298240.44元。一审法院认为，唐家湾公司与豫海峰公司、科达通公司于2012年7月25日签订的《租赁合同》中明确写明租赁的土地系“甲方代管的国有储备土地【2003房准字第××号】的地块”，该土地属于闲置的国有储备土地但不必然需要办理用地临时使用登记后才能出租，该合同约定的租赁期限十年没有超过《合同法》最长租赁期限；合同第七条的约定没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且已明确遇到政府用地需要的做法并非格式合同，亦无显失公平；根据高新区资产管理办公室的批复，唐家湾公司已取得包括案涉土地在内的高新区内已征未用国有储备用地的统一管理权，并申请相关的国有储备用地临时使用证，该土地的所有权仍归属于政府，但案涉土地的用益物权已转移给唐家湾公司，唐家湾公司以其名义出租案涉土地并无不妥；豫海峰公司认为《租赁合同》无效的辩称，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。故唐家湾公司与豫海峰公司、科达通公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方应恪守履行。关于唐家湾公司请求解除上述《租赁合同》。合同第四条约定“从第二年起，每年场地租金为200000元，乙方必须在每年10月5日前一次性付清当年场地租金”、第六条约定“乙方拖欠场地租金时间90天的，甲方有权随时终止本合同，收回以上土地，并保留追收所欠租金及其处罚金的权利”、第七条约定“在合同期内，如遇政府用地需要，双方必须无条件服从。甲方必须提前60天时间通知乙方；乙方在接到甲方通知后，必须在60天内清离现场，否则甲方有权对该土地上的一切设备作任何处理；……”，唐家湾公司已于2014年7月23日开始每季度向豫海峰公司发出清场通知并于2016年5月17日通知解除合同，豫海峰公司承认收到通知但至今仍未撤场并自2014年10年1日开始拒交案涉土地的租金，其行为已违反了合同约定构成违约，唐家湾公司已与科达通公司就上述《租赁合同》达成终止协议并确认2014年12月科达通公司该合同的合同权益已全部转让给豫海峰公司，故根据合同约定，唐家湾公司请求确认解除唐家湾公司与豫海峰公司于2012年7月25日签订的《租赁合同》，理据充足，一审法院予以支持。关于唐家湾公司请求的租金及罚金。豫海峰公司自2014年10年1日开始没有缴纳案涉土地的租金并至今仍占用案涉土地，根据合同约定及《合同法》相关规定，唐家湾公司有权要求豫海峰公司支付2014年10月1日至腾退之日的租金（合同解除后称为占有使用费）及罚金（违约金）。合同约定每年租金20万元，合同解除后的占有使用费亦应参照租金支付，故一审法院予以支持豫海峰公司向唐家湾公司支付自2014年10月1日开始至腾退之日按每年200000元计算的租金(占有使用费)。合同约定豫海峰公司拖欠租金按日千分之三计收处罚金,约定过高，一审法院综合考虑豫海峰公司违约的过错程度、唐家湾公司的预期利益及实际损失等综合因素，酌定以每年拖欠租金的数额为基数，按每日万分之五计算违约金【其中，200000元从2014年10月1日起至2015年9月30日止（共365天），400000元从2015年10月1日起计至2016年9月30日止（共366天），2016年10月1日至腾退之日的违约金按上述标准继续计算】，超出部分一审法院不予支持。豫海峰公司辩称收回案涉土地造成经济损失而拒绝支付占有使用费，没有法律依据，一审法院不予采纳；对因收回案涉土地造成的损失属于另外的法律关系，本案不作审处，豫海峰公司可另寻法律途径解决。关于广大公司是否承担连带责任。连带责任系法定责任，豫海峰公司广大公司并非上述《租赁合同》的相对方、亦无接受该合同的权利义务，豫海峰公司及豫海峰公司广大公司仅作为合作关系共同经营案涉土地，并不是法律上的合伙关系。其次，唐家湾公司在对豫海峰公司提出要求《合作协议》备案的复函中亦表示：“这是豫海峰公司、科达通公司和广大公司三方的内部协定，与唐家湾公司无关”。故豫海峰公司广大公司不应对豫海峰公司拖欠的租金及违约金承担连带责任。唐家湾公司的该项主张，一审法院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、确认解除唐家湾公司与豫海峰公司于2012年7月25日签订的《租赁合同》；二、豫海峰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向唐家湾公司支付拖欠租金（占有使用费），按每年200000元计算，自2014年10月1日开始至腾退之日；三、豫海峰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向唐家湾公司支付违约金，以每年实际拖欠的数额为基数，按每日万分之五计算；其中，200000元从2014年10月1日起至2015年9月30日止（共365天），400000元从2015年10月1日起计至2016年9月30日止（共366天），2016年10月1日至腾退之日止的违约金按上述标准继续计算。四、驳回唐家湾公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费17760元，由豫海峰公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人豫海峰公司上诉主张涉案土地为临时用地，被上诉人唐家湾公司无权对涉案土地使用权出租，且涉案租赁合同超过了临时用地2年的期限，因此，涉案租赁合同为无效合同。为此，本院认为，本案为租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中的出租人不仅仅只是租赁物的所有权人，还可以是依据合同约定经租赁物所有权人同意的使用权人。本案中，如一审法院查明事实所示，2012年7月18日，珠海高新技术产业开发区国有资产管理办公室以珠高国资函[2012]18号《关于委托管理已征未用国有储备用地的批复》授权珠海市唐家湾镇资产经营中心统一经营管理包括涉案土地使用权在内的高新区范围内的政府已征未用国有储备用地，因此，被上诉人唐家湾公司是本案合法的出租人。至于《中华人民共和国土地管理法》第五十七条关于临时使用土地期限一般不超过二年的规定，只是管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，因此，豫海峰公司主张涉案租赁合同约定的十年租赁期限，违反了法律、行政法规的强制性规定，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，豫海峰公司与唐家湾公司签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应恪守合同约定，履行自己义务。根据合同第七条约定，在合同期内，如遇政府用地需要，双方必须无条件服从。因此，唐家湾公司主张解除涉案租赁合同，并请求豫海峰公司支付租金及占用费有合同依据，本院予以支持。豫海峰公司上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17760元，由珠海市豫海峰建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一八年五月二十三日书记员 苏婉婷