北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终2698号上诉人（原审原告）：北京大华邦物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区圆明园西路北京圆明园花园内。法定代表人：桑国巍，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋怡萍，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：钱京安，男，1955年3月5日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘森平，北京市华德莱律师事务所律师。上诉人北京大华邦物业管理有限责任公司（以下简称大华邦物业公司）因与被上诉人钱京安物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大华邦物业公司上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判钱京安支付供暖费或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一审法院以2017年6月26日北京××物业管理有限责任公司××项目部出具的证明认定涉案房屋无供暖设施是错误的。自2007年7月1日至2017年1月1日止，北京××物业管理有限责任公司对涉诉小区提供物业服务，其并不知晓业主于2000年入住时的情况。另外，该证明的落款章为北京××物业管理有限责任公司圆明园别墅项目部（内部专用章），其合法性应当予以核查。涉诉小区开发商出具证明，认可房屋交接时，涉诉房屋的供暖设施完好无损。钱京安辩称，同意一审法院判决，不同意大华邦物业公司的上诉请求和理由。大华邦物业公司向一审法院起诉请求：请求判令钱京安向大华邦物业公司交纳物业费19742.5元、有线电视费377元、电费432.54元、水费165元、热水费296元、供暖费20643元，上述费用合计41656.1元。一审法院认定事实:大华邦物业公司原系北京市海淀区××小区的物业管理公司，负责为该小区提供物业服务。钱京安为北京××小区1××号房屋（建筑面积98.96平方米）房主。2007年6月30日，大华邦物业公司撤离该小区，之前诉争房屋一直接受由大华邦物业公司提供的物业服务。钱京安对大华邦物业公司主张的欠费期间当庭表示认可。钱京安未交纳2000年4月至2007年6月30日期间的物业费19742.5元、有线电视费377元、电费432.54元、水费165元、热水费296元。大华邦物业公司分别于2009年4月、2010年12月、2012年12月、2014年12月以涉案房屋地址为送达地址给钱京安邮寄了律师函，催缴欠费。庭审中，钱京安提交其与北京圆明园花园别墅有限公司签订的《北京市外销商品房预售契约》，该合同《公寓建筑材料及设备说明》中不包含供暖设备，钱京安称系因诉争1××号房屋供暖设备损坏，故开发商应其要求在《公寓建筑材料及设备说明》中将供暖系统一项删除。就上述主张，钱京安另提交2017年6月26日北京××物业管理有限公司××项目部证明1份，载明“我单位于2007年6月入住××小区后，多次接到该小区××号楼×座全体业主投诉，反映该楼上下水管线多年漏水致使多住户无法居住，经我单位派人现场核查证实：一、××号楼1××室客厅地面有一个前物业留下的直径约两米，深1.5米的大坑，坑里裸露着××号楼主供水管线，可见抢修施工的痕迹，接口处仍有水渗出随时可能再次断裂，1××室没有任何设施（含供暖设备）无法居住。二、××号楼主下水管漏水严重，长年失修，脏水落至1××室，流入客厅大坑内，墙基水泥、红砖已腐蚀，斑驳一片。污水沿着管道井下落，由××号楼楼梯间的进门右侧墙壁渗出，由一楼发展到二楼，整座楼内污秽不堪，臭味难忍。了解此事后，我单位同居委会、业委会及××号楼全体业主10多次协商协调，达成协议，由我单位牵头实施更换××号的上下水管线，修复××号楼1××室破损地面，并做防水处理，该工程约从2011年8月开始，于12月份左右结束。1××室业主于2012年底入住并开始缴纳物业费。”另查，大华邦物业公司所提供的物业服务，特别是在消防和监控方面，存在严重问题；2015年，大华邦物业公司在法院申请过诉前调解未果。一审法院认为，钱京安作为北京××小区1××号房屋的房主，大华邦物业公司为该小区2007年6月30日前的物业服务企业，故钱京安与大华邦物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相一致原则，大华邦物业公司为诉争房屋提供了相关物业服务，钱京安理应交纳相应费用。根据2017年6月26日北京××物业管理有限公司××项目部出具的证明，可以证明诉争1××号房屋内无供暖设备，故对大华邦物业公司要求钱京安支付供暖费的主张，法院不予支持，对大华邦物业公司的其他诉讼请求，法院予以支持。考虑到大华邦物业公司提供的物业服务确有问题，故法院对大华邦物业公司所主张的物业费数额酌情予以减免，具体数额由法院依法酌定。鉴于大华邦物业公司分别于2009年4月、2010年12月、2012年12月、2014年12月以涉案房屋地址为送达地址给钱京安邮寄了律师函，催缴上述欠费，向其主张过上述费用，且2015年，大华邦物业公司在法院申请过诉前调解，表明大华邦物业公司未明显怠于行使权利，诉讼时效并未经过，故钱京安主张大华邦物业公司诉讼请求已过诉讼时效的请求，法院不予采信。综上所述，依据《《中华人民共和国民法总则》第六条，判决：一、钱京安于本判决生效后十日内给付北京大华邦物业管理有限责任公司物业费人民币一万五千七百九十四元、有线电视费人民币三百七十七元、电费人民币四百三十二元五角四分、水费人民币一百六十五元、热水费人民币二百九十六元，以上共计人民币一万七千零六十四元五角四分；二、驳回北京大华邦物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果钱京安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点为涉案房屋供暖费是否应交纳。钱京安针对大华邦物业公司主张的供暖费抗辩称其涉案房屋自始并无中央供暖设备，提交了《北京市外销商品房预售契约》及附件《公寓建筑材料及设备说明》，且提交了北京××物业管理有限公司××项目部出具的书面证明，以证明大华邦物业公司未提供供暖服务，故不应支付供暖费。本院经审查，北京圆明园花园别墅有限公司与钱京安签订的《北京市外销商品房预售契约》的附件《公寓建筑材料及设备说明》上加盖了公司的合同专用章，钱京安亦于《公寓建筑材料及设备说明》上签名确认。根据《北京市外销商品房预售契约》约定，装修标准、设备标准见附件，故《公寓建筑材料及设备说明》约定的内容，应包含在双方购房合同所具体约定的权利义务范围内，亦应作为判断涉案房屋交付标准的依据。根据《公寓建筑材料及设备说明》载明的内容，作为涉案房屋开放商的北京圆明园花园别墅有限公司在签订购房合同时，并未约定交付配备了中央供暖设备的房屋。大华邦物业公司现主张虽然《公寓建筑材料及设备说明》上未载明配备有中央供暖设备，而实际交付的房屋已配备并实际提供了供暖服务，但因大华邦物业公司未能就其主张提供充分证据予以证明，综合双方的举证情况，本院认为钱京安对相关事实的证明力高于大华邦物业公司一方，故一审法院对钱京安的抗辩理由予以采信并无不当。综上所述，大华邦物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316元，由北京大华邦物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张 琦审 判 员 丁少芃二〇一八年五月二十四日法官助理 吴银娇书 记 员 张梦晓