陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕05民终261号上诉人（原审被告）：张铁蛋，男，1969年3月4日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：赵峰，陕西法安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘久明，男，1950年5月29日出生，汉族，退休职工。委托诉讼代理人：杨新荣，陕西秦平律师事务所律师。上诉人张铁蛋因与被上诉人刘久明房屋租赁合同纠纷一案，不服富平县人民法院(2016)陕0528民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张铁蛋及其委托诉讼代理人赵峰、被上诉人刘久明的委托诉讼代理人杨新荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张铁蛋上诉请求：1.撤销富平县人民法院（2016）陕0528民初2711号民事判决书。2.改判驳回被上诉人的诉讼请求。3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，二审应予纠正。（1）上诉人与被上诉人之间没有直接的房屋租赁关系。一审认定2014年3月8日被上诉人将门面房交给上诉人使用错误。事实上2014年3月被上诉人先将门面房租赁给了其他人，签订了三年的房屋租赁合同，并交纳了一年的租金。2014年9月下旬上诉人到位于南韩大街5号楼下两间半门面房时，是一个姓孟的人租赁该房经营餐饮生意，姓孟的人告诉上诉人，他与被上诉人签订了书面租赁合同，前手的人已经交了一年房费，租赁期限到2015年3月18日。于是在2014年9月28日，上诉人与姓孟的人达成转让合同，上诉人购买了姓孟人的餐具，继续经营。姓孟的人说房费不用管，一年房费全部交清，清到2015年3月18日。所以上诉人和姓孟的人之间形成转租关系。姓孟的和前手与被上诉人之间才能形成直接的租赁关系。姓孟的和前手与被上诉人之间的租赁合同对上诉人没有约束力。上诉人也没有给被上诉人交纳过租赁费，双方时间没有直接的法律关系。(2)上诉人与被上诉人在2014年3月20日签订的租赁合同内容是虚假的，首先违反了“一房不能两租”的法律规定（被上诉人将房屋出租给了姓孟的和前手，就不能将同一房屋再租给上诉人）另外上诉人也没有给被上诉人交过租赁费。时间也是错误的，上诉人是从2014年9月开始使用该房搞经营的，不是三月份。(3)上诉人与被上诉人之间没有形成直接的租赁合同关系，没有义务解除合同，也没有义务通知被上诉人。2、法院认定被上诉人的损失为六个月房屋租赁费是极其错误的。(1)一审认定上诉人的损失为六个月房屋租赁费，不符合事实，也没有任何法律依据和事实依据。(2)被上诉人没有实际损失。上诉人腾出房屋后不久，2015年3月20日被上诉人就对外张贴招租告示，招了新房客。收取房租费，没有造成实际经济损失。同时也说明被上诉人承认解除合同的事实。(3)一审认定损失为六个月的房屋租赁费明显过高，与事实不符。3、一审法院遗漏了应当参加的当事人，程序违法，应当追加承租人孟欣荣参加诉讼。刘久明辩称，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，应予维持。一审法院认定租金损失为六个月，已经充分考虑到案件事实及被答辩人的利益。上诉人与被上诉人之间存在存在合同租赁关系，应该按照合同内容履行合同义务，至于孟欣荣与被上诉人之间无任何关系，已经将前承租人的合同依法解除，在上诉人不履行合同义务后，没有及时告知，造成被上诉人的租金损失，而且双方合同约定有违约金的条款，孟欣荣与本案无任何法律关系。需要说明的是，合同内容双方约定的权利义务明确，1000元押金内容也是合同内容，说明上诉人对合同内容是知晓的，应在2015.3.17日支付下半年房租，倒签的时候是上诉人要求被上诉人倒签的。刘久明向一审法院起诉请求：1、判令被告张铁蛋向原告支付损失51277元（2015年3月18日至2015年12月31日）；2、判令被告张铁蛋按照合同违约金责任条款向原告支付违约金；3、案件受理费由被告承担。增加诉讼请求：2016年1月1日至2016年5月31日租金27083元及违约金58500元。一审法院认定事实：2014年3月18日，原告将其位于富平县南韩大街5号楼下两间半门面出租给被告使用，被告交清了2014年3月18日至2015年3月17日一年的房租。原被告并于2014年3月20日签订了房屋租赁合同，合同约定“租赁期限三年，从2014年3月18日至2017年3月17日；每年房屋租赁费用65000；被告应于每年3月18日前一次性向原告交清全年房租，若被告不按时交纳房租金，原告有权解除合同，收回房屋；……此合同应共同遵守，如有违约，由违约方向守约方支付合同全部租金总额的30%的违约金……。”2015年3月底，原告发现被告已从出租房屋搬走，找被告协商解决房屋租赁事宜，未果。2015年10月，原告多次打电话并发短信，依然没有结果。同年10月29日，原告向被告邮寄了解除合同函，函中载明“限被告于2015年12月31日内交清2015年度房租，逾期解除合同”，后该快递被退回。2016年3月，原告起诉于本院。一审法院认为，该案争议焦点如下：1、被告未通知原告情况下，提前搬离出租屋行为是否给原告造成损失。原被告房屋租赁合同约定：“租赁期限为3年，交付房租时间为每年3月18日前。”被告搬出该房屋的时间为2015年3月中旬，按照租赁习惯得知，被告从2015年3月18日起未向原告缴纳房屋租赁费。被告未通知原告情况下，提前搬离出租屋，致使原告房屋一年半未出租，给原告造成了一定损失。故本院认为被告提前搬离出租屋行为给原告造成损失事实成立。2、原告损失数额的确定。被告于2015年3月中旬从出租屋搬出，随后原告多次催促协商解决此事，未果。直至2015年10月底，原告向被告邮寄了解除合同函，虽该函被退回，但此时原告应知被告不会再回所租赁房屋。又因被告无力经营自2015年3月中旬起已离开原告出租房屋，考虑被告经济状况，若按房屋租赁合同规定的违约金数额，显失公平，故本院认为被告给原告造成的损失应以从2015年3月18日起计算6个月房屋租赁费32500元为宜。3、原告当庭增加的诉讼请求要求被告支付2016年元月至同年5月31日的房屋租赁及违约金是否应该支持。2015年3月中旬被告从原告房屋搬出，原告多次通知被告协商此事，未果。原告自2015年3月中旬明知被告无法继续履行房屋租赁合同，就应积极采取措施，避免损失扩大，故本院对其要求被告支付2016年前半年房租诉请不予支持。原告要求被告支付违约金因其未提供相关证据且未在规定的期限内向本院补缴诉讼费，故本院对原告违约金诉请不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定。判决如下：一、被告张铁蛋支付原告损失半年房屋租赁费32500元。二、驳回原告其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起30日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由被告张铁蛋承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年9月20日，被上诉人将其位于富平县南韩大街5号楼下两间半门面出租给上诉人使用，上诉人向被上诉人缴纳了1000元的押金，随后双方签订了房屋租赁合同。2014年3月18日至2015年3月17日一年的房租已由前任房客邵剑锋交清。2014年3月20日，被上诉人刘久明与邵剑锋签订《房屋租赁合同书》，2014年9月28日解除房屋租赁合同。其余案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人张铁蛋与被上诉人刘久明签订《房屋租赁合同书》，并交付了押金，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人本应以合同约定履行各自的义务，但在合同履行过程中，上诉人张铁蛋未按合同约定交纳房租费，在未告知被上诉人的前提下，自行搬离，致使被上诉人的房屋不能及时出租，给被上诉人刘久明造成一定的损失，一审考虑本案实际确定被上诉人刘久明的损失并无不妥。上诉人张铁蛋主张其与被上诉人刘久明之间没有直接房屋租赁关系，涉诉租赁合同内容是虚假的，其没有义务解除合同，也没有义务通知被上诉人，因其当庭承认双方签订房屋租赁合同，并向被上诉人交付押金，且实际使用涉诉房屋，其主张不能成立。上诉人张铁蛋主张一审认定被上诉人的损失为六个月房屋租赁费错误，认为被上诉人没有实际损失，一审认定损失为6个月房屋租赁费明显过高，但其未提供充足的证据证明其主张，不予支持。综上所述，张铁蛋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612元，由上诉人张铁蛋负担。本判决为终审判决。审判长  吴丽宁审判员  张战武审判员  安维科二〇一八年五月二十二日（院印）书记员刘元元