安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖01民终2352号上诉人（原审被告）:安徽双锦物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市金寨路389号盛安大厦，统一社会信用代码913401005563285117。法定代表人：钱明泉，执行董事。被上诉人（原审原告）：安徽国合置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站前路白马服装城二期22层B-2208至B-2212,统一社会信用代码91340100772834259W。法定代表人：程海林，董事长。委托诉讼代理人：章天宇，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈亚庆，安徽天禾律师事务所实习律师。被上诉人��原审原告）：合肥正立达房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站前路白马服装城二期22层A-2204至A-2206，统一社会信用代码91340100760820044X。法定代表人：程海林，董事长。委托诉讼代理人：章天宇，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈亚庆，安徽天禾律师事务所实习律师。上诉人安徽双锦物业管理有限公司（以下简称双锦物业）因与被上诉人安徽国合置业有限公司（以下简称国合置业）、合肥正立达房地产开发有限公司（以下简称正立达公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省合肥市人民法院(2017)皖0104民初5770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。双锦物业上诉请求:一、撤销合肥市瑶海区人民法院(2017)皖0102民初字第4894号判决，查清事实，依法驳回或改判被上诉人的诉讼请求（即发回重审）；二、涉案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、安粮双景佳苑小区地下车库系物业共用设施的人防设施或临时停车设施，系小区配套设施，被上诉人没有合法的所有权及产权的凭据。【(2017)皖。102民初4894】民事判决书中第4页第13、14行载明“2009年9月8日取得《商品房预售许可证》。”说明两被上诉人并未取得小区地下车库的车位预售许可证，在庭审中也未提交住宅小区的地下车位预售许可证或所有权证，被上诉人并不能证明地下车库是其合法拥有及享有独立产权。假如是其所有权，被上诉人完全可以自行或委托第三方进行公开出售，而不是受让长期使用权。南京鼓楼区人民法院就南京星汉置业有限公司开发的星汉城市花园小区地下停车库的判决，再一次佐证了小区地下停车库系配套设施，开发商无权主张相关权利。二、被上诉人的主张与相关法律法规相悖，一审法院运用法律及程序不当。《合肥市物业管理若干规定》第二十三条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十八条:前期物业服务企业承接新建物业项目，在办理物业承接查验手续时，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。(三)物业共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、��级容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闭娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等。从上述规定来看，地下车库为小区配套设施，属公共设施。且被上诉人对安粮地产物业股权转让后未按照规定进行现场交接，对共用部位、公共设施设备质保期内存在的遗留问题不解决、不处理，上诉人发生的维修费用及被上诉人的相关侵权和违约，上诉人作为原告同样在瑶海区法院起诉被上诉人的案件先于本案立案。2017年8月2日，瑶海法院开庭审理上诉人诉被上诉人委托合同纠纷案，2017年9月7日瑶海法院《告知审判庭组成人员通知书》，确定将原告安徽双锦物业公司诉被告国合公司及正立达公司委托合同纠纷案与原告国合公司及正立达公司诉被告安徽双锦物业公司委托合同纠纷案合并审理，且明确审判长彭发传、审判员黄瑜、人民��审员戴传莲。而【(2017)皖。102民初4894】民事判决书中显示人民陪审员为王庆玲。2018年1月22日，本案庭审时，只有黄瑜一人进行庭审。上诉人起诉被上诉人的案件至今未判，现本案先行判决支付费用及利息显失公平，两案应当同时判决。三、安粮双景佳苑小区地下车库的停车费一直由物业公司收取，并用于小区公共设施、共用部位的维修维护。被上诉人所主张的费用及违约金不能成立，应当撤销或改判。安粮双景佳苑小区地下车库一开始业主停车是免费的，后期由物业公司收取，被上诉人未向物业公司主张，物业收取的费用用于小区设施设备及共用部位的维修维护。2016年12月ZQ日，上诉人向被上诉人提交2015年6月25日至2016年12月17日《关于安粮双景佳苑地下车库现状及费用收支情况的报告》;2017年6月6日，上诉人向被上诉人提交《2016年12���16日至2017年5月31日收取双景佳苑地下产权租赁费说明》。但两被上诉人并未给上诉人提供发票，上诉人所收取的费用应抵扣用于小区设施设备及共用部位的维修维护费用，上诉人无需也不用支付所谓的违约金。2018年1月22日，被上诉人向法院提交的《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》两份证据未在举证时效内举证，上诉人也未认可这两份证据，且这两份材料也不能证明地下车库的所有权就是被上诉人的。综上所述，一审判决认定事实错误，程序及适用法律不当，为维护合法权益，免受经济损失，恳请二审法院依法查明事实，撤销合肥市瑶海区人民法院(2017）皖0102民初字第4894号判决，依法驳回或改判被上诉人的诉讼请求!被上诉人国合置业、正立达公司辩称：1、本案系双景佳苑小区车位委托租赁、转让关系的委托合同，被���辩人上诉请求与本案争议的委托合同关系没有关联；2、被答辩人收取车位租赁费、转让费，系基于委托合同关系产生的收益，应当按照合同约定支付给答辩人，被答辩人上诉要求挪用小区设施建设，没有任何事实和法律依据；3、双景佳苑小区地下车库已经办理了独立的建设工程规划许可证、预售许可证，答辩人对地下车库拥有所有权、使用权，双锦物业公司上诉主张没有事实依据；4、本案与另案双锦物业公司所诉纠纷分属不同法律关系，一审不存在程序错误。国合置业、正立达公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告和被告签订的协议书；2、判决被告向原告支付机动车车位租赁费1048040元（暂计算至2017年2月28日）及违约金379822元（违约金分别自2015年7月1日起以221340元为基数，自2016年1月1日起以708600元为基数，按每日千分之一的标准，暂计算至2016年12月31日，之后违约金仍按此标准继续计算至实际付清时止）；3、本案案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明：“双景佳苑”小区系国合置业与正立达公司共同投资开发。该小区建设时名为“湖光山色”，2007年8月变更为“双景佳苑”。小区规划设计的地下车库于2009年9月8日取得《商品房预售许可证》。2015年6月，国合置业、正立达公司共同将“双景佳苑”小区地下车库的租赁及长期使用权的转让事宜委托给双锦物业。双方签订《协议书》，协议约定甲方（国合置业、正立达公司）委托乙方（双锦物业）代理地下机动车位长期使用权的转让及租赁事宜。达成购买或租赁协议时，由甲方与购买人或承租人签订合同，由乙方负责日常管理，乙方并为甲方代收车位价款、租赁费等。长期使用权转让价格为4万元至7万元。租赁费价格：2015年12月底前为70元/月/辆，2016年1月起为130元/月/辆，机械车位75元/月/辆。甲方按乙方实际代收车位长期使用权转让金额的5%标准，甲方向乙方支付代理服务费用，乙方向甲方开具合法税务发票后支付。乙方承诺车位长期使用权转让进度为：自本协议生效之日起4个月内完成车位总数的20%，8个月内完成至车位总数的60%，12个月内完成至车位总数的100%。如乙方不能按此进度完成，乙方同意代理服务费降低至实际代收款金额的2%。此外，《协议书》还对违约责任进行了约定，约定乙方应按本协议约定及时足额将所代收的全部款项支付甲方，如逾期支付，每迟延一日按应付款金额的千分之一标准向甲方支付违约金；乙方如隐瞒所收到的代收款，则乙方自愿按照所隐瞒金额的一倍赔偿甲方，乙方并退还甲方已付的全部代理服务费。逾期付款超过30日或乙方隐瞒代收款数额的，甲方有权立即终止本合同，乙方应退还甲方已付全部代理服务费，乙方并按代理服务费标准的一倍赔偿甲方。《协议书》签订后，双锦物业对“双景佳苑”小区的地下车库进行了管理。在2016年12月20日，双锦物业向国合置业、正立达公司提交《关于安粮双景佳苑地下车库现状及费用收支相关情况的报告》，在报告中双锦物业提出因小区地下车库各种设施破损、老化、设计不合理等问题导致业主及客户不愿意将车辆停放在地下车库。报告称“根据现场统计，自2015年6月25日至2016年12月17日共收取停车租赁费163372元（含预收2017年1月1日以后停车租赁费10852元）……如贵单位对收取的费用有异议，请于10日内安排专人对地下车库情况进行核实，否则视为确认”。国合置业工作人员签收了该报告。2017年6月6日，双锦物业出具《2016年12月16日至2017年5月31日收取双景佳��地下停车租赁费说明》，说明自2016年12月16日至2017年5月31日共收取地下停车租赁费78780元。双锦物业庭审中提供了《双景佳苑小区地下车位后期委托双锦物业受让长期使用权情况明细》，按该明细统计出让长期使用权共计283000元，出让时间及价格分别为2015年11月25日45000元、2015年11月30日48000元、2015年12月26日45000元、2016年2月29日50000元、2016年8月17日45000元、2016年12月16日50000元。上述费用，双锦物业辩称均用于小区公共区域、公共设施的维修、维护。2016年12月29日，国合置业向双锦物业送达《解除合同通知书》，称因双锦物业未将收取的车位借款、租赁费交付国合置业，构成违约，要求解除。双锦物业予以签收但加注“小区地下车库存在质量问题，《协议书》系被迫签订，收取费用用于小区设施维护，应予抵扣”等内容。一审法院另查明，双锦物业为向国合置业、正立达公司主张维修费及与两公司产生的其他物业服务合同纠纷向一审法院另行起诉，现案件在审理过程中。一审法院认为：本案原告国合置业、正立达公司系双景佳苑小区的开发商，两原告委托双锦物业出租该小区的地下车库和对外转让该小区地下车库的长期使用权，该地下车库办理了独立的建设工程规划许可证，属小区规划内的车位，未计入公摊。根据《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。国合置业、正立达公司提供预售许可证能够证明国合置业、正立达公司并未将双景佳苑小区地下车库赠与小区业主，国合置业与正立达公司系地下车库建设方和投资人，对双景佳苑小区地下车库享有使用和收益的权利，故国合置业与正立达公司委托双锦物业公司对外出租案涉地下车库及转让长期使用权，并签订《协议书》，符合法律规定。该协议书经双方当事人盖章后依法成立并生效。双锦物业签订《协议书》后亦在受托范围内对地下车库进行了出租并转让了部分车库的长期使用权，履行了相应的受托事项。现双锦物业辩称《协议书》无效，但其依据的理由是以当事人受胁迫违背真实意思表示，属于合同法规定可申请撤销合同的范畴，并非导致合同无效依据。而申请撤销合同应自受害方知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提起。双锦物业也未在法定期限内申请撤销该《协议书》，故对双锦物业该辩解意见，不予采纳。双锦物业提交的《关于双景佳苑地下车库现状及费用收支相关情况的报告》、《双景佳苑小区地下车位后期委托双锦物业受让长期使用权情况明细》能够证明，双锦物业在受托期间收取租赁费��长期转让费共计525152元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《协议书》也约定，双锦物业应当在收取费用后及时交付给委托方国合置业及正立达公司。双锦物业上述费用的分别是在2015年6月至2017年5月期间收取，一直未转交委托人，显然违反《协议书》的约定，国合置业、正立达公司因此主张解除《协议书》，依据充分，予以支持。国合置业、正立达公司虽在2016年12月29日向双锦物业送达解除通知书，但之后双锦物业仍实际管理地下车库并向国合置业、正立达公司报送收费情况，双方仍在实际履行《协议书》，故该《协议书》的解除日期应为判决确定之日。国合置业、正立达公司诉请双锦物业支付租金及转让费1048040元，除双锦物业自认的525152元，国合置业、正立达公司现无证据证明双锦物业在受托期间还取得其他费用，故一审法院对国合置业、正立达公司诉请费用中的525152元予以支持。如国合置业、正立达公司有证据证明双锦物业在受托期间还取得其他财产可另行主张。双锦物业辩称上述费用均用于小区公共区域、公共设施的维修、维护，不应再向国合置业、正立达公司交付。一审法院认为双锦物业作为受托人对履行受托事务过程中取得的财产没有擅自使用和处分的权利，故即使双锦物业上述费用支出是真实的，也不能抵消其向委托人国合置业、正立达公司交付租金及转让费的义务。且就上述费用的承担，双锦物业也已另行起诉国合置业及正立达公司。故对双锦物业该辩解意见不予采纳。至于双锦物业辩称地下车库不符合交付条件的辩解意见，也不能推翻其就已实际出租、转让收取费用应向国合置业及正立达公司交付的义务。关于地下车位长期租赁保证���，因缴费主体系业主，双锦物业在本案中并未提供受缴费业主委托代为主张权利的证明，且该费用的返还与本案并非同一法律关系，不能在本案中一并处理。根据《协议书》的约定，如双锦物业未及时将收取的租金及转让费转交给国合置业及正立达公司的，应按应付款的日千分之一支付违约金。双方未明确支付的具体时间，但双锦物业向国合置业、正立达公司报送收费情况，应充分交付受托事务，包括将收取的费用交付给国合置业、正立达公司。故迟延交付的起算时间可确定为双锦物业的报送时间次日起即163372元自2017年12月21日起算，78780元自2017年6月7日起算。关于转让使用权的费用根据双锦物业的统计表可以确定收费的具体时间，迟延交付的起算时间酌定自双锦物业收费后延一个月，即起算时间及基数分别为：2015年11月25日缴纳的45000元自2015年12月26日��算、2015年11月30日缴纳的48000元自2015年12月31日起算、2015年12月26日缴纳的45000元自2016年1月27日起算、2016年2月29日缴纳的50000元自2016年3月30日起算、2016年8月17日缴纳的45000元自2016年9月18日起算、2016年12月16日缴纳的50000元自2017年1月17日起算。国合置业、正立达公司诉请的违约金计算标准虽系按《协议书》约定，但约定标准过高，一审法院调整为按日万分五的标准计算。依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零一条、第四百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司与被告安徽双锦物业管理有限公司于2015年6月签订的《协议书》；二、被告安徽双锦物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次向原告安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司交付车位费525152元及违约金（违约金按应付日期次日起以应付款项为基数按日万分之五分段计算至实际给付之日止）；三、驳回原告安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17650元，由被告安徽双锦物业管理有限公司负担9650元，由原告安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司负担8000元。二审期间，双锦物业申请证人杨某和出庭证明其于2018年2月5日的书面证言：案涉小区地下车库是小��配套设施，为人防工程仅作为业主车辆临时停放场的证明所是其本人所签。双锦物业同时认为：我方对于2018年1月22日被上诉人向法院提交的建设工程规划许可证、预售许可证没有在法定时间内提交，我方对于该证据的三性都有异议。一审法院称是法院到房产部门调取的，在审理期间，调取应该出具房产部门有效的公章，而且这个地下车位一直没有出售，这个车位是租赁不是出售。国合置业和正立达公司质证认为：对于该证人的身份以及证言的三性均有异议，证明目的有异议，本案小区地下停车库系被上诉人向上诉人委托共计车位589个，并且取得对外预售许可证，不论该地下停车位是否属于人防工程，法律明确规定人防工程由投资人管理，收益归投资者所有。二审查明:2009年4月23日，合肥市规划局给国合置业、正立达公司发放建字第340101200940082��《建设工程规划许可证》，建设项目名称为双景佳苑地下车库；2009年9月8日，合肥市房地产管理局对国合置业、正立达公司建造的双景佳苑地下车库核发了《商品房预售许可证》。国合置业、正立达公司与双锦物业双方所签订案涉《协议书》第二条为委托代理人转让、租赁地下机动车位，约定乙方即双景物业为甲方即国合置业、正立达公司代收车位价款、租赁费等。其他查明的事实与原审一致。本院认为：国合置业、正立达公司与双锦物业就对外出租案涉地下车库及转让长期使用权而签订的《协议书》合法有效，因案涉地下车库系国合置业、正立达公司建造并依法取得预售许可证。因此，案涉小区地下车位并非双锦物业所称系物业公共设施。双锦物业代收的租赁费和出售的收入款应当交与国合置业、正立达公司。双锦物业在《关于安粮双景佳��地下车库现状及费用收支相关情况的报告》，自2015年6月25日至2016年12月17日共收取停车租赁费163372元；在《2016年12月16日至2017年5月31日收取双景佳苑地下停车租赁费说明》，说明自2016年12月16日至2017年5月31日共收取地下停车租赁费78780元；在《双景佳苑小区地下车位后期委托双锦物业受让长期使用权情况明细》，按该明细统计出让长期使用权共计283000元，以上所收取款项共计525152元，系双锦物业自认，一审法院按此数额处理并无不当，且对双锦物业未及时支付款项的违约金，一审法院均分别按双锦物业上述最后所报时间为起点计算，并对过高违约金一审法院已作出了相应调整。双锦物业认为该费用应冲抵维修设备设施费用，系另一法律关系，因案涉合同中对此并未涉及。双锦物业应依据物业服务合同主张其相应权利。本案中，国合置业和正立达公司依据��赁合同主张其权利，即使双方当事人一致，但案件法律关系并非一致，二案亦不是必须要合并审理，且审理先后亦并不影响案件实体的处理结果。综上，双锦物业上诉理由不能成立，本院对其上诉主张依法不予支持。一审法院处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17650元，由安徽双锦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  张 健审判员  陆文波二〇一八年五月十八日书记员  沈晨晨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审���，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。