江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初2934号原告：张莉莉，女，1975年5月29日出生，汉族，上海市建纬（南京）律师事务所律师，住江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市。被告：南京美丽屋品牌管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区御道街56号203室。法定代表人：韩善文，该公司总经理。委托诉讼代理人：房通，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春娟，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。第三人：杨春喜，男，1992年11月3日出生，汉族，住安徽省来安县，现住江苏省南京市鼓楼区。第三人：李木子，女，1993年5月28日出生，汉族，住江苏省泗洪县，现住江苏省南京市鼓楼区。第三人：杜丽娜，女，1989年2月7日出生，汉族，住黑龙江省集贤县，现住江苏省南京市鼓楼区。原告张莉莉与被告南京美丽屋品牌管理有限公司（以下简称美丽屋公司）及第三人杨春喜、李木子、杜丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张莉莉、被告美丽屋公司的委托诉讼代理人张春娟到庭参加诉讼。第三人杨春喜、李木子、杜丽娜经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉莉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋出租委托合同》；2.被告将原告所有的南京市新城市青年公寓2号楼807室不动产厨房橱柜恢复原状，并将该不动产返还原告；3.被告支付原告违约金28152元；4.被告承担上述房屋占有使用费21926元（以合同约定的租金为标准，自2017年10月10日暂计算至2018年3月2日，此后一直计算至被告将房屋归还给原告为止）。事实和理由：2017年10月10日，原告经他人推荐与被告签订《房屋出租委托合同》，原告将南京市鼓楼区新城市青年公寓2号楼807室（以下简称涉案房屋）委托被告进行出租管理。当日，三方一起到涉案房屋进行了交接，原告将唯一的钥匙交给被告，并讲明原告有物品需安置或带走，工人进场时务必通知原告以便安排家具。次日，双方微信沟通时，被告再次承诺会通知原告。10月17日原告接到涉案房屋物业电话，得知被告已安排工人进场施工。原告来到涉案房屋，发现被告私自将原告厨房的橱柜拆除了部分，屋内的一些物品也丢失了。原告当即与被告交涉，但被告未能提出妥善解决方案。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告美丽屋公司辩称，原、被告双方签订合同和合同履行情况属实，但被告并不存在违约行为。在房屋交接时，被告已经明确告知原告应在合同生效48小时内将需要带走的物品清出涉案房屋内，否则被告有权丢弃；实际上被告未丢弃原告的任何物品，原告的物品仍摆放在房屋内，除合同明确约定应继续放置在涉案房屋内的物品，原告均可带走。关于橱柜问题，合同第二条第四款第2项明确约定原告允许被告对房屋进行装修以及在厅内增设优化间2个，合同期满后如需拆除则被告免费拆除，拆除橱柜是增设优化间的必要行为，且未对房屋本身结构造成损害。被告并无违约行为，原告无权解除合同，也无权主张违约金。而且合同约定的违约金过高。关于房屋占有使用费，合同约定2017年10月11日至2018年2月10日为免租期，被告无需支付该段期间内的房租，且被告已实际支付2018年2月11日至2018年8月10日的租金27600元，故原告要求被告支付房屋占有使用费的请求无事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人杨春喜、李木子、杜丽娜均未到庭应诉陈述。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市鼓楼区江东北路218号807室房屋（建筑面积57.88平方米）的登记所有权人为原告。2017年10月10日，原告（委托人、甲方）与被告（房屋管理机构、乙方）签订了一份《南京市房屋出租委托合同》（以下简称《委托出租合同》），约定甲方委托乙方管理并对外出租涉案房屋，委托期限自2018年2月11日至2021年2月10日；房屋用途为居住使用；甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新家具、物品，以及在厅内增设优化间2个，合同期满后，如甲方需要乙方拆除优化间，乙方需免费给予拆除；甲方同意给予乙方免租期，作为乙方装修、维护设施、保洁、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金和物业费用，免租期自2017年10月11日至2018年2月10日，甲方应于2017年10月11日前将房屋交付给乙方管理；若乙方不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，视为违约，甲方有权单方解除合同；合同有效期内，甲方提前收房的，或者乙方提前退房的，应提前30日通知对方并按照合同总期限内全部应付租金的17%作为违约金支付给对方；甲方或乙方有其他违约行为的，违约金数额参照前款处理等等。该合同附件一为“物业交接清单”，约定对于房屋内甲方需要带走的物品，或双方商定由甲方带走或处置的物品，甲方应于合同生效48小时内将物品清出，否则乙方有权将物品进行丢弃处理，甲方不追究乙方责任。该合同附件二为“租金标准及付款时间”，约定每月租金标准为4600元（包含物业费）；租金支付方式为半年一付，各期租金支付日期：第一次于2017年10月15日支付2018年2月11日至2018年8月10日租金27600元（=4600×6），第二次于2018年8月11支付2018年8月11日至2019年2月10日租金27600元（=4600×6），此后均于当年的2月11日、8月11日支付当期租金。上述合同签订后，原、被告双方于2017年10月11日办理了涉案房屋交接手续，被告于2017年10月15日向原告支付第一期租金27600元。2017年10月17日原告发现被告在对涉案房屋进行装修改造时将厨房橱柜部分损毁，即与被告交涉，原告要求被告恢复原状或赔偿3万元，被告认为系正常装饰装修，不同意现在恢复原状或赔偿。原告认为依据双方签订合同第六条第四款第3项规定，乙方不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同。被告对此持有异议，认为原告的证据不足以证明原告有单方解除权，但同意在合同期满后返还房屋时将厨房橱柜恢复原样。双方未能就合同履行等问题协商一致。被告承租涉案房屋之后，于2017年12月28日、2018年1月7日、2018年1月9日，以原告的名义（出租方、甲方）与第三人杨春喜、杜丽娜、李木子（承租方、乙方）分别签订了《房屋租赁合同》，约定乙方分别租赁涉案房屋的单间，租赁期限分别自2017年11月4日至2019年2月10日、自2018年1月9日至2019年2月10日、自2018年1月9日至2019年2月10日，每月租金分别为1450元、1910元、2010元等等。2018年3月原告诉至本院，要求判如所请。经释明，原告表示对第三人无具体诉讼请求。因原、被告双方各执己见，致使本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、不动产权证、《委托出租合同》及其附件、微信聊天记录、《房屋租赁合同》、照片以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方就涉案房屋租赁事宜所签订的《委托出租合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同性质为房屋租赁合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《委托出租合同》的约定，被告租赁涉案房屋的用途为居住使用，原告同意被告对房屋进行装饰装修，双方虽未明确约定装饰装修的方法和范围，但在通常情形下居住使用的房屋的装饰装修无需拆除橱柜，除非当事人有明确约定。现被告并未举证证明其拆除部分橱柜已经取得原告同意，故本院认定被告拆除橱柜损坏原告财产的行为，并不包含在合同约定的合理装饰装修范围之内。根据《委托出租合同》的约定，被告不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，原告有权单方解除合同。本案被告未取得原告同意即拆除原告部分橱柜，属于损坏屋内设施设备的行为，且在原告提出异议之后被告不同意恢复原状及赔偿，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求解除其与被告签订的《委托出租合同》，系行使合同约定的解除权，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。被告已于2018年3月20日收到原告要求解除合同的起诉状，故双方的合同自即日起解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告将涉案房屋内的橱柜损坏，原告要求被告恢复原状并返还房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告主张按照合同总期限内应付租金165600元的17%计算违约金为28152元。被告辩称违约金数额过高，请求予以调整。由于双方在合同中约定了被告在4个月免租期内无需缴纳租金，原告存在相应损失，故结合原告的实际损失、被告的过错程度等因素，本院认定该合同约定的违约金数额并非过高，因此，对被告要求调整违约金的主张，本院不予支持。原告要求被告给付违约金28152元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付免租期内房屋占有使用费的诉讼请求。根据双方合同约定，原告同意给予被告免租期，免租期内原告不收取租金和物业费用，现原告主张被告支付该期间内的房屋占有使用费，与合同约定不符，而且结合前述分析，被告已承担了给付相应违约金的违约责任，因此，本院对原告该项诉讼请求不予支持。合同解除后，被告应当参照合同约定的租金标准，赔偿原告相应的房屋占有使用费损失。被告已于2017年10月15日向原告支付第一期2018年2月11日至2018年8月10日租金27600元。现《委托出租合同》已于2018年3月20日解除，被告应当支付2018年2月11日至2018年3月20日的租金，并自2018年3月21日起参照租金标准支付占有使用费至返还房屋为止。被告交纳的款项可与前述费用相冲抵。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张莉莉与被告南京美丽屋品牌管理有限公司签订的关于南京市鼓楼区新城市青年公寓2号楼807室不动产的《南京市房屋出租委托合同》自2018年3月20日解除；二、被告南京美丽屋品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内将本市鼓楼区新城市青年公寓2号楼807室不动产橱柜恢复原状，并将该不动产返还原告张莉莉；三、被告南京美丽屋品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张莉莉违约金28152元；四、被告南京美丽屋品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月4600元的标准，支付原告张莉莉自2018年2月11日起至实际返还上述不动产时止的房屋租金及占有使用费；（被告南京美丽屋品牌管理有限公司已向原告张莉莉缴纳的27600元，可与前述款项相冲抵。）五、驳回原告张莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1052元，减半收取526元，由原告张莉莉负担126元，由被告南京美丽屋品牌管理有限公司负担400元（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨向涛二〇一八年五月二十一日见习书记员  李 群