浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初3527号原告：中国人民解放军海军宁波房地产管理处，住所地：宁波市江北区人民路***号。负责人：高建华，处长。委托诉讼代理人：张兆荣，男，91867部队工程师。委托诉讼代理人：应旭海，浙江东邦律师事务所律师。被告：义乌市宝湖汽车销售服务有限公司，住所地：义乌市后宅街道叶宅营区12号。法定代表人：朱振东。委托诉讼代理人：吴继军，男，义乌市宝湖汽车销售服务有限公司员工。委托诉讼代理人：ＸＸ华，男，义乌市宝湖汽车销售服务有限公司员工。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处（以下简称：海军宁波房地产管理处）与被告义乌市宝湖汽车销售服务有限公司（以下简称：宝湖公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月14日立案后，依法适用简易程序审理。被告宝湖公司于2018年3月20日向本院提起反诉，本院于同日受理。后本院于2018年4月9日、2018年5月3日将本诉与反诉合并两次进行公开开庭审理。原告（反诉被告）海军房地产管理处的委托诉讼代理人张兆荣、应旭海，被告（反诉原告）宝湖公司的委托诉讼代理人吴继军、ＸＸ华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海军宁波房地产管理处向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付2016年7月1日至2017年8月10日期间欠缴租金334000元并支付违约金（其中297000元从2016年7月1日起，33361元从2017年7月1日起，以上均按银行同期贷款利率四倍计算至实际履行之日止）。事实和理由：中国人民解放军91867部队（即义乌场站）是义国用（1990）字第367号《国有土地使用证》持有者。按照上级规定，该地块由原告统一管理出租，日常管理工作委托中国人民解放军91867部队实施。原告与被告于2014年1月10日签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将上述地块中位于浙江省义乌市叶宅（坐落号：海舰浙字第1156B号）的场地面积6330平方米，出租给乙方使用，租赁期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。租金总额891000元，年租金为人民币297000元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方，付款方式为转账。双方并约定，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。原告如约向被告交付了上述场地和房屋，被告支付了2016年6月30日前的租金。但原合同到期后，被告继续使用该场地，原告同意其在符合政策规定的条件下使用，双方形成不定期合同。因国家和军队停止有偿服务政策的实施，原告要求与被告终止租赁合同，双方于2017年8月12日达成协议，被告签订《限期腾退承诺书》。但2016年7月1日至2017年8月10日的租金，虽经原告多次催讨，被告均无故拖延拒不支付。被告宝湖公司答辩称：1、2008年开始租赁，但2008年至2011年期间三年因为原告没有将租赁场所内的树木移除，导致被告无法使用租赁场地，原告没有履行按时交付租赁场地的义务，被告要求退还三年的租金共计810000元，且原告当时口头同意的，在以后的租金抵扣该810000元；2、因为原告要求被告拆除被告所建的4S店给被告造成上千万的损失，原告在要求被告拆除时提出免除被告租金，被告才同意搬迁；3、原告自始至终没有向被告开具297000元的发票，被告认为即使原告要求被告支付租金，被告也可实行同时履行抗辩权。针对被告宝湖公司的答辩，原告海军宁波房地产管理处补充陈述，原告已经按照租赁合同约定交付了租赁场地，至于2008年至2011年3年被告无法使用租赁场地，原因是被告未取得相关的规划审批及建设许可等手续，不存在由于原告的原因造成其无法使用租赁场地的事实，所以被告无权要求原告退还三年的租金。原告没有同意在以后的租金中予以抵扣，从历年支付租金的情况看，特别是自2008年至2016年的租金均已付清的情况可以看出，没有租金抵扣的事实。被告要求原告开具297000元发票也无法律依据和合同的约定，开具该发票不是原告的法定和约定义务。针对原告海军宁波房地产管理处的补充陈述，被告宝湖公司补充答辩称，根据以前的租金以及开具发票情况，原告均提供了发票，原告有开具发票的义务，即使被告应支付297000元的租金，原告也应当向被告开具相应的发票，因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求不成立。原告海军宁波房地产管理处向本院举证如下：一、军队房地产租赁合同（原件）1份，用以证明宝湖公司与海军宁波房地产管理处签订租赁场地6330平方米用于经营汽车4S店，租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日，年租金297000元，三年的租金总额为891000元，于每年的前十日内通过转账支付以及逾期支付租金的应承担每逾期一日按滞交总额的千分之三支付违约金等事实。二、土地使用权登记查询结果证明（原件）1份、土地登记卡以及宗地图（核对件）1份，用以证明涉案租赁场地系海军宁波房地产管理处管理使用的事实。三、证明（原件）1份，用以证明中国人民解放军37796部队现已变更为91867部队。被告宝湖公司质证如下：对证据一的真实性无异议，但是合同第二条明确租赁用途为经营汽车4S店，海军宁波房地产管理处应当向宝湖公司提供符合经营汽车4S店要求的租赁场地，由于海军宁波房地产管理处提供的租赁场地不符合要求，导致宝湖公司三年无法开展经营活动，应退还三年租金。对证据二、三无异议。被告宝湖公司向本院提供证据如下：一、军队房地产租赁合同（复印件）1份，用以证明宝湖公司与海军宁波房地产管理处之间自2008年7月1日起建立租赁合同关系的事实。二、交通银行电汇单据（原件）1份、通用收费票据发票联（原件）2份，用以证明宝湖公司一次性支付2008年至2011年三年租金共计810000元的事实。三、中国工商银行银行转账支票存根（原件）4份、通用收费票据发票联（原件）1份、收费专用票据收据联（原件）3份、中国工商银行进账单（原件）2份、中国工商银行业务委托书回执（原件）1份，用以证明宝湖公司支付2011年7月1日至2016年6月30日的租金，但是海军宁波房地产管理处仅开具了2011年7月1日至2015年6月30日的发票的事实。四、义乌市政府文件（复印件）1份、义乌市政府办公室告知单26号（复印件）1份、义乌市政府办公室告知单47号（复印件）1份，用以证明义乌市政府协调处理租赁场地规划事宜，下达文件后宝湖公司才得以开始施工；海军宁波房地产管理处未交付符合合同要求的租赁场地的事实。五、证明（复印件）1份，用以证明义乌场站同意按义乌市政府告知单要求调整的事实。六、报告（原件）1份，用以证明宝湖公司提出减免租金的事实。七、证明（原件）1份，用以证明租赁场地内树木是义乌场站于2011年初移除，自2008年7月1日至2011年年初期间，因义乌场站未移除树木，导致宝湖公司无法使用租赁场地的事实。原告海军宁波房地产管理处质证如下：对证据一、二、三的真实性无异议。对证据四形式上的真实性无异议，但是对证明目的有异议，该组证据只能证明宝湖公司在对租赁场地进行汽车4S店建设过程中没有办理规划和建设许可审批手续，与海军宁波房地产管理处提供的场地是否符合经营4S店用途不存在关联性。对证据五形式上的真实性无异议，该份证明也可以看出4S店的建设需要规划和建设许可审批的前置，海军宁波房地产管理处不存在过错。对证据六的三性均有异议，海军宁波房地产管理处从未收到过该份报告，而且该报告是宝湖公司单方面制作，与客观的事实不符。对证据七的真实性有异议，证人应当出庭作证而不是以书面证明的形式，同时该证据的内容也不能证明宝湖公司的证明目的，该证明的内容并不能证明租赁场地上的树木是义乌场站阻止宝湖公司进行施工的。根据原、被告的举证、质证意见以及证据认定的有关规则，本院对双方提供的证据认证如下：原告提供的证据一系原件，其上有海军宁波房地产管理处、宝湖公司的盖章签字，本院对真实性、合法性、关联性予以认定，确认其证明力。原告提供的证据二的土地使用权登记查询结果证明系加盖有义乌市国土资源综合档案室公章的原件，土地登记卡系加盖有义乌市国土资源综合档案室核对无误章的核对件，本院对真实性、合法性、关联性予以认定，确认坐落于原义乌后宅镇叶宅村038地号的土地权利人为义乌场站即中国人民解放军37796部队的证明力。原告提供的证据三系中国人民解放军92919部队出具的原件，本院对真实性予以认定；同时根据该证据内容显示，中国人民解放军37796部队已变更为中国人民解放军91867部队，中国人民解放军91867部队所属的空闲营区由海军宁波房地产管理处管理使用，故本院确认中国人民解放军91867部队所有的不动产包括本案涉及的租赁场地由海军宁波房地产管理处管理使用的证明力。被告提供的证据一系复印件，该合同由金华金昌汽车销售有限公司与海军宁波房地产管理处签订，在宝湖公司未就其与金华金昌汽车销售有限公司存在法律上的权利承继关系向本院提供证据的情况下，本院对关联性不予认定。被告提供的证据二、三均系原件，海军宁波房地产管理处对真实性不持异议，本院对真实性予以认定，但2008年至2011年三个合同年度的租金由金华金昌汽车销售有限公司缴纳，本院对被告的该证明目的不予确认。被告提供的证据四、五虽系复印件，但宁波房地产管理处对真实性不持异议，本院对真实性予以认定。被告提供的证据六系原件，但由宝湖公司单方制作，本院对真实性不予确认。被告提供的证据七，实为证人证言，不符合证人应当出庭作证的形式要求，本院对该证据不予认定。本院经审理查明认定事实如下：中国人民解放军91867部队为中国人民解放军92919部队下属单位，该部队所属空闲营区（包括涉案场地）实行以租代管方式进行管护，根据海军空余房地产管理有关规定，目前由原告海军宁波房地产管理处管理使用。2014年1月10日，原告海军宁波房地产管理处（出租方、甲方）与被告宝湖公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，其中合同第一条约定，甲方自愿将位于义乌市叶宅（坐落号：海东浙字第1156B号）的面积为6330平方米的场地出租给乙方使用；第二条约定，租赁用途为经营汽车4S店；第三条约定，租赁期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止；第四条约定，租金总额891000元，年租金为297000元，租金按年结算，乙方于每年的前十日交付甲方。付款方式：转账；第十一条第二款约定，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，被告宝湖公司分别于2013年9月27日、2014年8月26日、2015年7月3日分别交纳租金297000元，共计891000元。合同到期后，原告海军宁波房地产管理处与被告宝湖公司并未重新签订租赁合同，被告宝湖公司继续使用涉案租赁场地至2017年8月10日。本院认为，本案原、被告之间的租赁合同关系依法成立，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告宝湖公司理当按297000元/年的标准支付自2016年7月1日起至2017年8月10日止的租金共计330000元。同时按照《军队房地产租赁合同》的约定，租金按年结算，被告宝湖公司应于每年的前十日交付原告海军宁波房地产管理处，故被告宝湖公司欠缴的租金297000元应于2016年7月10日前缴纳，欠缴的租金33000元应于2017年7月10日前缴纳，逾期缴纳的，原告有权就上述租金分别从逾期之日起向被告主张违约金，现原告主动将计算标准调整至按照银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，系当事人对自身权益的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上，原告诉请的合法合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条、第二百二十七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告义乌市宝湖汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处租金330000元并支付违约金（其中以297000元为本金从2016年7月11日起，以33000元为本金从2017年7月11日起，以上均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算到本判决履行完毕之日止）；二、驳回原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3866元，由原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处负担31元，由被告义乌市宝湖汽车销售服务有限公司负担3835元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  王珺二〇一八年五月十八日书记员  陈湖