甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0503民初2014号 原告：天水市麦积区某美容会所。 经营者：高某。 委托诉讼代理人：师鹏儒，甘肃鑫盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩某，女，该美容会所员工。 被告：天水某房地产开发有限公司。 法定代表人：孙某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周翔，男，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：李某，男，该公司职工。 原告天水市麦积区某美容会所（以下简称某美容会所）与被告天水某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某美容会所经营者高某及其委托诉讼代理人师鹏儒、韩某，被告某公司委托诉讼代理人周翔、李某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求为：1.依法判令被告赔偿原告停业损失300000元；2.依法判令被告退还保证金39600元及2018年6月至9月的房屋租金39600元；3.依法判令被告赔偿原告装修损失及设备损失(具体数额待评估后确定)。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.依法解除原、被告之间的租赁合同；2.判令被告退还原告保证金39600元及2018年6月至9月的房屋租金39600元；3.判令被告赔偿原告装修损失283700元，设备损失68100元，停业损失355423元（从2018年6月1日计算至2018年12月1日）；4.判令被告给付原告评估费用50000元。 事实与理由：2017年5月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。约定原告承租被告所有的位于天水市××区号房屋。原告承租该房屋后，花费近60万元对房屋进行了装修，用于经营美容养生会所。2018年6月1日凌晨，被告在装修原告上层房屋时发生漏水事故，致原告承租的房屋全部被水淹没，房屋内的装修受损，部分设备损坏，原告无法正常营业。后原、被告协商解决未果，故向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告某公司辩称，1、漏水事故发生后原告承租的房屋一直闲置，我公司同意房屋租赁合同自2018年8月31日解除，并赔偿原告三个月的损失。2、管理费其实也是房屋租金，管理费也交到我公司了。本案中如涉及甘肃佰富商业运营管理有限公司的法律责任，由我公司承担。原告尚拖欠被告某公司2018年3月1日至2018年8月31日的租金10460元，管理费12740元。原告交纳的39600元保证金我公司同意退还。3、评估机构仅依据原告提供的部分房屋装修施工合同就对装修损失做出了评估意见，无相关证据佐证。原告在漏水事故后将中华神灸仪、喷雾机及惠普打印机各一台搬出去，在评估的时候又搬回来了。设备是否是原设备，是否损坏，评估时没有考虑这一因素。原告未提供营业期间的消耗品进货凭证，没有完整的报税凭证。评估机构仅依据原告提交的现金收据就作出了停业损失评估意见。故对评估报告不予认可。对评估费用，我公司亦不予承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院在审理过程中组织双方当事人进行了举证、质证。 一、原告某美容会所提交的证据材料如下： 1.某美容会所营业执照及高某身份证复印件。拟证明某美容会所的经营者为高某，原告主体适格。 2.租赁合同及商业管理协议各1份。拟证明原、被告之间存在租赁关系。 3.相片及通话录音。拟证明因被告装修漏水致原告承租房屋被淹，被告存在违约的事实。 4.关于某国际商户首期租金交纳情况说明1份。拟证明被告在出租房屋时未将卫生间墙体改造完毕，原告自行改造完毕，被告答应给原告减免租金15000元。首期租金已减免10000元，二次交租金时应减免5000元的事实。 5.评估报告及评估费发票、会计凭证3本、收据凭证79本、营业收入总计单1份。拟证明装修损失、财产损失、停业损失及支出评估费50000元。 6.高某与天庆国际签订的房屋租赁合同。拟证明原告实际的停业时间长达11个月。 被告某公司质证后，对第1、2、3组证据材料无异议。对第4组证据材料的真实性无异议，但认为被告某公司当时是提出过要给原告减免15000元租金，但首期10000元的租金减免后，总公司未批准。已减免的10000元还处在挂账状态，对二期的5000元也不应减免。故对原告的证明目的不予认可。对第5组证据材料的质证意见和答辩意见一致。第6组证据材料真实，但与本案无关。 本院审核认为，原告提交的第1、2、3、4组证据材料客观真实，来源合法，予以采信。第5组证据材料中能与本案相互印证的部分予以采信（理由详见论理部分），第6组证据材料与本案无关，不予审核。 二、被告某公司提交的证据材料如下： 1.某美容会所淋水事件说明一份。拟证明漏水事件发生后被告某公司积极与原告协商，因原告主张的费用过高，未达成一致意见。 2.视频资料1份。拟证明原告在2018年6月16日已将美容设备搬离承租房屋的事实。 3.关于某养生会所房租情况的说明及收据复印件3页。拟证明原告交纳房租、管理费的时间及数额。 4.房屋所有权证复印件。拟证明被告对涉案房屋有出租权。 原告质证后认为，第1、2组证据材料真实，但被告并未同原告积极协商，原告也未将承租房屋内的美容设备全部搬离。对第3、4组证据无异议。 本院审核认为，第1、2、3、4组证据材料客观真实，来源合法，予以采信。 三、本院依职权调取的证据：2018年9月14日及2018年9月27日的现场勘验笔录2份。 原被告质证后均无异议。 本院审核认为，以上证据材料均由本院依据职权调取，证据来源合法，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月10日，高某（乙方承租人）与被告天水某房地产开发有限公司（甲方出租人）签订了房屋租赁合同。合同约定，某公司将由其所有的位于天水市××区东一号商业用房出租给高某，用于其设立某美容会所；租赁期限为5年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。第一、二、三年的租金每年均为47520元，第四年租金为55440元，第五年租金为63756元。租金支付方式为一次性缴清，每六个月支付一次，先付后用。甲、乙任何一方如未按合同条款履行，导致合同无法履行，且过错方未征得对方谅解，则视为违约。双方同意违约金为合同押金（即三个月租金），若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。如因履行合同发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向标的房屋所在地人民法院提起诉讼。 同日，高某与甘肃某商业运营管理有限公司签订了商业管理服务协议1份。约定，由甘肃某商业运营管理有限公司对高某承租，用于设立某美容会所的房屋提供商业管理服务，期限为从2017年9月1日起至2022年8月31日止。综合管理服务费全年110880元，支付方式为一次性缴清，每六个月支付一次，先付后用。并须交纳保证金39600元。 合同签订后，被告给原告交付出租房屋时，未将出租房屋卫生间的墙体改造完毕。经原、被告协商一致，该墙体改造工程由原告自行施工，被告给原告减免租金15000元。其中10000元在原告首次交纳房租时已免除。另外5000元尚未减免。 合同履行中，某美容会所业主高某给被告某公司共交纳租金27080元，管理费98140元，保证金39600元。 2018年1月5日，高某为某美容会所办理了营业执照。工商部门核准的名称为天水市××某二分店美容会所，经营场所为天水市麦积区，业主为高某。某美容会所承继了高某与被告签订的房屋租赁合同及与甘肃某商业运营管理有限公司签订的商业服务管理合同的权利义务。庭审中，被告某公司对某美容会所作为本案原告的主体资格无异议。 另查明，2018年5月24日，被告某公司同甘肃中标建筑装饰有限公司及案外人张某各签订装修合同一份，约定由甘肃中标建筑装饰有限公司及张某对财富阳光商场三层供电及上下水管道进行改造。2018年6月1日凌晨，张某在施工过程中造成水管管道漏水，致使财富阳光二层某美容会所的房屋装修及部分美容设备受损，会所无法经营，原告为保证安全未将某美容会所的电源接通。后高某将会所中的中华神灸仪、喷雾机及打印机各1台，搬离某美容会所检测后又搬回。因对漏水造成的损失原、被告双方协商未果，原告遂诉至法院处理。 在审理中，原、被告双方均同意涉案房屋租赁合同于2018年3月31日已解除。因对某美容会所的房屋装修损失、涉案美容设备损失及停业损失数额无法确定，原告申请司法评估。经原、被告协商一致，本院委托甘肃汇通信诚价格认证中心进行评估，评估意见为：1、装修损失为283700元；2、涉案设备损失（名称及数量详见附件）为68100元；3、停业损失为每天1942.20元。原告支出评估费50000元。 被告某公司对评估报告提出异议，申请鉴定人出庭作证。经本院通知，甘肃汇通信诚价格认证中心鉴定估价师周言出庭作证。产生出庭费1500元、交通费258元、住宿费248元、出差补贴400元，合计2460元。被告某公司对该部分费用无异议，已当庭支付。 另查明，涉案房屋由被告某公司所有，并委托甘肃某商业运营管理有限公司对财富阳光商场进行商业运营管理。被告某公司愿意承担甘肃佰富商业运营管理有限公司在涉及本案中的法律责任。 在庭审中，某美容会所经营者高某表示，在其损失获得赔偿后，愿意将拖欠被告2018年3月1日至2018年8月31日的租金10460元，管理费12740元，合计23200元在赔偿款中予以折抵。 本院认为，本案当事人的争议焦点为：一、租赁合同是否应当解除；二、被告是否应退还原告保证金；三、被告是否存在违约行为，原告主张的各项损失是否应获支持。 一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告请求依法解除合同，被告亦认为合同无法履行，双方均同意涉案合同于2018年8月31日已解除。对该事实，本院予以支持。 二、对于原告交纳的保证金及2018年6月至9月的房屋租金是否应当退还的问题。 本案中，原告要求被告退还交纳的保证金39600元，被告亦同意退还，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 因被告某公司未将出租房屋卫生间的部分墙体改造完毕，该墙体改造工程由原告自行施工完成，该部分费用，被告应予承担。对于被告辩称其虽提出过给原告减免房屋租金15000元，但因总公司未批准，故该15000元不应减免的答辩意见，不予采纳。 原告应交纳2018年3月1日至8月31日的租金23760元，管理费55440元。原告于2018年4月25日交纳租金13300元，加上二期应减免的租金5000元，原告在2018年3月1日至8月31日租期内交纳的房屋租金为18300元，管理费42700元。故原告尚拖欠被告该租期租金10460元，管理费12740元，合计23200元。 对于原告诉称被告未在原告装修前将卫生间的水电改造完毕，耽误其装修工期41天，被告答应减免41天租金及管理费共计18040元的意见，被告不予认可，原告亦无证据证实。故对原告要求被告退还2018年3月1日至2018年8月31日房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。 三、对于被告方是否存在违约行为，原告主张的各项损失应否获得支持的问题。 本院认为，高某与被告某公司签订的房屋租赁合同合法有效，涉案合同依约生效后，对合同双方均具有约束力。在合同履行过程中，被告某公司同甘肃中标建筑装饰有限公司及案外人张某签订装修合同，约定由甘肃中标建筑装饰有限公司及张某对财富阳光商场三层供电及上下水管道进行改造。张某在施工过程中发生漏水事故，致某美容会所被淹，设备受损，原告无法正常经营，合同目的不能实现，被告某公司存在违约行为。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （一）对于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因被告存在违约行为，致合同目的无法实现。在合同解除后，原告请求被告按评估意见赔偿装修损失的诉讼请求成立。本院予以支持。 （二）对于美容设备损失，因美容设备受损系被告违约行为导致。中华神灸仪、喷雾机系美容设备，打印机系美容会所办公用品。在某美容会所被水淹后，业主高某为了保障安全未对承租场所进行供电的情况下将设备搬离某美容会所检测后搬回，并无不当。故对该项诉讼请求，本院予以支持。在被告赔偿原告该项损失后，美容设备归被告某公司所有。 （三）对于停业损失，因合同解除时间为2018年8月31日，故从2018年6月1日至同年8月31日，停业时间为90天，停业损失应为每天纯收入1942.20元×90天=174798元。 因评估机构对某美容会所的装修情况于2018年10月28日进行了现场勘查，并在后期做了市场调查的基础上作出了装修损失评估意见。停业损失亦是鉴定机构以原告提供的部分收据为参考，在调查走访美容市场行情的基础上作出的。在被告对评估报告提出异议时，本院依被告申请，依法通知鉴定人出庭。甘肃汇通信诚价格认证中心鉴定估价师周言出庭作证。庭审中，被告也认为没有更客观的确定装修损失及停业损失的计算方法，亦不申请重新评估。故对于被告不认可评估报告的答辩意见，本院不予采纳。 故被告某公司应赔偿原告某美容会所装修损失283700元、设备损失68100元、停业损失174798元，共计526598元。折抵原告应给付被告的房屋租金及管理费23200元后，被告应赔偿原告损失的总数额为503398元。 （四）对于评估费50000元，因评估程序正当，被告亦未提出评估报告存在明显错误，故评估费用，应由被告承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 确认天水市麦积区某美容会所与天水某房地产开发有限公司于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除。 由天水市麦积区某美容会所将承租房屋返还天水某房地产开发有限公司。 由天水某房地产开发有限公司退还天水市麦积区某美容会所业主高某保证金39600元。 由天水某房地产开发有限公司赔偿天水市麦积区某美容会所装修损失、设备损失及停业损失共计503398元。 天水市麦积区某美容会所的美容设备（详见附件）归天水某房地产开发有限公司所有。 由天水某房地产开发有限公司给付天水市麦积区某美容会所鉴定费50000元。 驳回天水市麦积区某美容会所的其他诉讼请求。 以上判决第二、三、四、五、六项，均于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费12164元，减半收取6082元，由天水市麦积区某美容会负担2300元，由天水某房地产开发有限公司负担3782元。 鉴定人派员出庭费1500元、交通费258元、住宿费248元、出差补助400元，合计2460元。由天水某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  樊江强 二〇一九年五月三十日 书记员  李星宇