襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0606民初1018号原告：徐贺霞，女，1984年8月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：王虹理，湖北行胜言律师事务所律师。被告：樊城区福瑞优选超市，住所地：襄阳市樊城区风华路**号门面。经营者：徐福英，女，1956年6月15日出生，汉族，住江西省丰城市拖船集镇张家村张家组**号。被告：张波，男，1982年10月10日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市。原告徐贺霞与被告樊城区福瑞优选超市（以下简称福瑞优选超市）、张波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐贺霞及其委托诉讼代理人王虹理到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐贺霞诉称，2017年8月24日，原告徐贺霞与被告张波签订租赁合同，合同约定：福瑞优选超市将位于丰华路（风华路）超市内的经营场地出租给原告作为经营猪肉、冻品、冻海鲜之用；租赁期共为1年，从2017年8月24日至2018年9月30日，以该区域实际交付之日起计算租期；合同签订之日起，原告向福瑞优选超市支付承租押金12000元整，直至合同终止及全部结算完毕后由福瑞优选超市退还原告（押金不计算利息）……租金为每月壹万元整;原告按照12个月一期支付承租场地使用费；租赁期间双方均不得擅自解除合同。若因福瑞优选超市的原因造成合同中途终止，福瑞优选超市需退还原告已预交的租金中未使用时间的租金，退还原告承租押金及装修损失；任何一方违约，由违约方赔偿对方违约金10000元整。该合同上由福瑞优选超市加盖合同专用章，代表处由被告张波签名。合同签订当日，原告以转账的方式向被告张波支付专柜保证金（承租押金）12000元，又以转账和现金的方式向其支付了一年的租金120000元，被告张波向原告出具了相应的收据两张，均加盖有福瑞优选超市的财务专用章，并有张波的签名。后因福瑞优选超市一直未开业经营，原告多次要求张波退还租金等款项未果。因被告福瑞优选超市属个体工商户，登记的经营者为徐福英而实际经营者为被告张波，徐福英与被告张波系母子关系，依据法律规定，原告要求张波与被告福瑞优选超市：1、共同偿还原告租金、承租押金共计132000元；2、共同赔偿原告违约金10000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。在审理过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告于2017年8月24日签订的上述租赁合同。被告福瑞优选超市、张波未向本院提交答辩意见，亦未提交相关证据。经审理查明，2017年6月26日，张波以个人名义与襄阳腾发实业有限公司（以下简称腾发公司）签订租赁合同，承租腾发公司位于襄阳市××区××路××号约2688平方米房屋，用于开设超市。2017年7月28日，张波以其母亲徐福英的名义办理福瑞优选超市的营业执照。后张波以福瑞优选超市的名义向社会进行招租。2017年8月24日，徐贺霞与福瑞优选超市签订租赁合同，约定：福瑞优选超市将位于丰华路超市内的经营场地出租给徐贺霞作为经营猪肉、冻品、冻海鲜之用；租赁期为一年，从2017年8月24日起至2018年9月30日止，以该区域实际交付之日起计算租期；合同签订之日起，徐贺霞支付福瑞优选超市承租押金12000元，合同终止及全部结算完毕后由福瑞优选超市退还（押金不计算利息）；租金为每月10000元，12个月一期支付承租场地使用费，福瑞优选超市收到款项后出具收款收据；若因福瑞优选超市的原因造成合同中途终止，福瑞优选超市退还徐贺霞已预交的租金中未使用时间的租金，退还承租押金及装修损失。若因徐贺霞的原因造成合同中途终止，福瑞优选超市则不退还徐贺霞承租押金及已预交的租金中未使用时间的租金，不承担装修费用；任何一方违约，违约方赔偿对方违约金10000元。合同还对其他事项进行了约定。该合同上加盖有福瑞优选超市合同专用章，张波代表福瑞优选超市在合同上签名。合同签订当日，徐贺霞通过转账的方式向张波支付承租押金12000元，并通过现金和转账的方式支付一年租金120000元，福瑞优选超市对上述两笔款项分别出具了收据，张波作为经办人在收据上签名。另查明，因张波未缴清租金，腾发公司于2018年4月5日公告通知张波解除租赁合同并交纳所欠租金。因张波未到场，腾发公司于2018年4月2日在公安机关及社区工作人员在场见证下，经公证机关公证已将上述租赁房屋收回。在此之前，福瑞优选超市一直未开业经营，原告承租的摊位一直没有使用。还查明，徐贺霞在签订租赁合同及交纳上述费用以及商谈超市迟迟不能开业后的补偿问题时，均是与张波协商的。上述事实有租赁合同、收据、公告及原告陈述等证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告徐贺霞与被告福瑞优选超市签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。依据本院查明的事实，福瑞优选超市因张波未缴清房屋租金等原因自始未开业，且所经营的超市所用房屋已由出租方收回，双方签订的租赁合同履行期限虽未届满，但已无法继续履行，原告徐贺霞租赁超市内场地经营猪肉、冻品、冻海鲜的目的已不能实现，故对原告徐贺霞要求解除与被告福瑞优选超市签订的租赁合同的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告向被告提出解除合同的意思表示在其向本院递交的增加诉讼请求申请书中，并通过邮政EMS向被告送达，但该快递由案外人李弟根代为签收，无法证明解除合同的通知到达被告，故本院确认原、被告签订的房屋租赁合同于判决生效之日解除。依据合同法第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同不能履行的责任在被告福瑞优选超市，其应按合同约定承担违约责任，对原告徐贺霞要求被告福瑞优选超市退还其已交纳租金120000元及承租押金12000元并支付违约金10000元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依据民事诉讼法的规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。本案被告福瑞优选超市营业执照上载明的经营者为徐福英，而与腾发公司签订租赁合同承租房屋从事超市经营，以及对外招租并与原告徐贺霞签订合同、收取徐贺霞押金及租金的人均为被告张波，由此可以推定被告张波系福瑞优选超市的实际经营者。故对原告要求被告张波对被告福瑞优选超市的债务承担共同还款责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐贺霞与被告樊城区福瑞优选超市2017年8月24日签订的房屋租赁合同于判决生效之日解除；二、被告樊城区福瑞优选超市、张波共同退还原告徐贺霞承租押金12000元、租金120000元，共计132000元；三、被告樊城区福瑞优选超市、张波共同支付原告徐贺霞违约金10000元。上述给付内容应于本判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由被告樊城区福瑞优选超市、张波共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈小俐人民陪审员  徐琳霞人民陪审员  陈玉琴二〇一八年五月十八日书 记 员  兰 敏