新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）兵9001民初1129号 原告：新疆诚通西部物流有限公司，住所地新疆石河子北工业园区经七路42号。 法定代表人：张洪涛，总经理。 委托诉讼代理人：常生福，新疆卓鼎熙泰律师事务所律师。 被告：韩庆峰，男，1975年7月7日出生，汉族，石河子市金运达货运有限公司经理，住石河子市。 原告新疆诚通西部物流有限公司与被告韩庆峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常生福、被告韩庆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆诚通西部物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订《旅馆租赁合同》、《商业用房租赁合同（餐饮）》；2、判令被告支付租金461200元；3、判令被告支付物业费、水、电、暖气费137106元；4、判令被告支付违约金36000元；5、判令被告承担本案的诉讼费及送达费。事实和理由：2015年1月6日，原、被告签订旅馆租赁合同。同年8月5日，双方又签订商业用房租赁合同（餐饮）。被告租赁原告房屋43间从事旅馆、餐饮，但一直未按合同约定支付租金、物业费、水、电、暖气费。原告多次催要无果，遂诉至法院，请求判如所请。 韩庆峰辩称，和原告签订房屋租赁合同是事实，因为是新开的园区，人员较少，目前只出租少部分房屋，导致我赔钱。原告知道我的情况，去年找我谈过这个事情，说要给我减房租。我还花了2000000元装修，从开始到现在我每个月都在支付房租。我不同意解除租赁合同，希望和原告协商一下给我减免租金。我同意交水、电、物业费，不同意承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年1月6日，原、被告签订旅馆租赁合同，约定被告承租原告物流园区内商业用房东侧二号楼及三号楼二楼的旅馆，租赁间数为36间，面积1440平方米；租赁期限自2015年5月1日至2025年4月30日，租期十年，第一年租金免费，需提前缴纳定金100000元，自第二年开始租金一年一付，自2019年4月30日起，租金三年一付，被告应于上一年度2月1日前付清三年房租496800元，以此类推；租金165600元/年，十年内租赁价格不变，如原告调整房租，应当在被告租赁期满前三十日内提出变更请求，双方以书面形式确认后履行，如双方达不成协议，原告有权解除合同；如被告违约导致合同解除，被告的装修、新增不可移动的设施或设备归原告所有，如被告无违约行为，原告终止合同，需补偿被告的装修及新增设备的损失；定金为100000元，双方终止租赁关系后，若被告无违约行为，原告需无息退还被告全部定金。合同签订后，原告将上述房屋交付被告，被告未向原告交纳定金，也未按约定向被告交纳租金。 同年8月5日，原、被告又签订商业用房租赁合同（餐饮）一份，约定：原告将坐落于新疆石河子市北工业园区经七路42号2栋2、3、4号房屋，建筑面积120平方米（地下室不计入面积）出租给被告经营餐饮相关业务，租赁期限自2015年8月8日至2021年8月7日；房屋租金为20000元／间／年，租金一年一付，被告应在本合同签订3日内向原告一次性支付当年房屋租金60000元，每年交款日为8月1日前；租赁期间，第1-3年租金为20000元／间／年，同时被告需支付履约定金6000元，第4-6年年租金在上一年房屋租金的基础上每年递增15%；在房屋租赁期间，水、电、暖气费、煤气费、电话费及物业费由被告承担，并承担延期付款的违约责任；被告拖欠租金累计达1个月，原告可解除合同并收回房屋；租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的30%作为违约金。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的2%加收滞纳金。该合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付原告2015年8月8日至2016年8月7日的租金60000元。此后，被告未按约定向原告交纳该房屋租金。 2015年12月22日，原、被告签订旅馆租赁合同补充协议一份，约定：被告租赁原告房屋43间（旅馆36间、饭馆3间、楼梯间3间、旅馆前台1间），每间面积约为40平方米，总面积为1720平方米，2015-2016年度取暖费为20.5元/平方米，共计35260元；经双方协商，2015-2016年度取暖费分三次支付。自2016年1月至2016年3月每月15日前缴纳11753.3元；逾期未缴纳将收取滞纳金，每天收取的滞纳金为取暖费总额的1%，超过一周仍未缴纳的将做断电断水处理；取暖费的收取方法仅限于2015-2016年度使用，下一年度取暖费按实际房屋面积收取；当月上缴上月所产生的水、电及物业等费用。该补充协议签订后，被告向原告交纳30000元。 另，2015年1月22日，原告与李沛析（被告亲戚）签订房屋租赁期合同一份，约定原告将坐落于新疆诚通物流园2栋5A号房屋，建筑面积80平方米出租给李沛析，用于发布货运物流信息，租赁期限自2015年4月1日至2019年3月31日；房屋租金为5000元／年，4年租金价格不变；第一年免收租金，租金自第二年如期足额缴纳；租赁期间，水、电、暖气费、煤气费、电话费及物业管理费由李沛析承担。该合同签订后，经原、被告及李沛析协商，该房屋实际由被告使用，租金由被告按原告与李沛析签订的合同履行。被告使用该房屋后，未按约定交纳房租。2016年12月，被告向原告交纳3000元。 上述房屋租赁合同履行期间，原告工作人员在被告处用午餐，2015年产生午餐费10137元，2016年-2017年产生午餐费30779元。双方协商用该款折抵被告应交的水、电及物业费。之后，原告向被告索款未果，遂诉至本院。 庭审中，原告明确要求解除原、被告于2015年1月6日签订的旅馆租赁合同和同年8月5日签订的商业用房租赁合同（餐饮）。被告对其2015年应付暖气费、水费、电费及物业费合计48111.24元，减去其已交30000元及原告午餐费10137元，尚欠原告7974.24元的事实认可。原告提出自2016年1月1日至2017年12月31日，被告应付上述房屋的水、电、暖、物业费合计157871.32元，减去原告的午餐费30779元和被告交纳的3000元，尚欠124092.32元。2018年1月至4月，被告共欠原告物业费5040元。被告对原告此部分费用计算方式没有异议，但认为其租用的房屋有一半暖气不通，原告没有派人处理，电路出问题，原告也没有管，物业费不应该收这么多。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。本案的争议焦点是：一、房屋租赁合同是否应当解除；二、被告应当支付原告房屋租金和水、电、暖及物业费数额是多少；三、被告是否应承担支付违约金的责任。 关于焦点一。原、被告签订旅馆租赁合同和商业用房租赁合同（餐饮）后，原告按约定将房屋交付被告使用，被告应当按约定时间支付原告租金。根据庭审情况可以确认，自2015年1月至今，被告除支付涉案园区42号2栋2、3、4号房屋（餐饮）2015年8月8日至2016年8月7日租金60000元外，其他房屋租金均未支付，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行......"被告迟延履行支付租金的义务，经原告催告后在合理期限内仍未支付租金，房屋租赁合同解除的条件已经成就。故对原告要求解除与被告签订的旅馆租赁合同和商业用房租赁合同（餐饮）的诉讼请求，本院予以支持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。"从案件审理情况看，原告主张的租金包括三部分，即旅馆、餐饮和承继李沛析租赁的2栋5A号房屋。对用于经营旅馆的房屋，双方约定每年租金165600元，第一年免租，自2016年5月1日至2018年4月30日，被告应支付原告此部分房屋租金331200元。对用于经营餐饮的房屋，双方约定每年租金60000元，被告仅支付了2015年8月8日至2016年8月7日的租金，未支付2016年8月8日至2018年4月30日的租金，被告应支付原告此部分房屋租金103561.64元（60000元÷365天×630天）。对2栋5A号房屋，原告主张租金10000元，被告认可，本院予以支持。综上，根据合同履行情况，被告应支付原告租金共计444761.64元。对原告要求的此部分租金，本院予以支持。对原告主张的超出部分，本院不予支持。 关于水费、电费、暖气费及物业费，原、被告在房屋租赁合同中均约定由被告负担。因此，被告应当按照约定及相关规定，及时缴纳上述费用。经核对，被告对其2015年尚欠原告上述费用7974.24元的事实认可，本院对此予以确认。对2016年1月1日至2017年12月31日的水、电、暖、物业费及2018年1月至4月物业费的计算，被告辩解原告没有提供物业服务，物业费应当减少，但除其陈述外，未提供证据加以证明。故对其辩解，本院不予采信。因此，被告应支付原告2015年1月至2017年12月水、电、暖、物业费及2018年1月至4月物业费共计137106.56元（7974.24元+124092.32元+5040元）。原告主张137106元，本院无异议。 关于焦点三。原、被告签订的商业用房租赁合同（餐饮）合同约定"任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的30%作为违约金"。被告未按约定时间支付原告租金，构成违约，原告按照上述约定要求被告支付违约金36000元，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告新疆诚通西部物流有限公司与被告韩庆峰签订的旅馆租赁合同和商业用房租赁合同（餐饮）； 二、被告韩庆峰给付原告新疆诚通西部物流有限公司房屋租金444761.64元； 三、被告韩庆峰给付原告新疆诚通西部物流有限公司2015年1月至2017年12月水、电、暖、物业费及2018年1月至4月物业费137106元； 四、被告韩庆峰给付原告新疆诚通西部物流有限公司违约金36000元； 上述二至四项合计617867.64元，被告韩庆峰于本判决生效之日起十日内给付原告新疆诚通西部物流有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5075元（原告已预交），由原告负担85.66元，被告负担4989.34元；被告负担部分与前款同期给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审判员  焦红梅 二〇一八年五月二日 书记员  贺思雨