江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初12292号原告：夏登顺，男，1982年10月9日生，汉族。委托诉讼代理人：曹雷，江苏上元律师事务所律师。被告：孙连英，女，1962年5月5日生，汉族。被告：张根强，男，1959年10月10日生，汉族。被告：张健平（系被告孙连英委托诉讼代理人），男，1986年3月9日生，汉族。第三人：南京江宁科学园发展有限公司，统一社会信用代码91320115135624486T，住所地南京江宁科学园诚信大道2211号。法定代表人：李大宏，该单位总经理。委托诉讼代理人：李群，江苏方多律师事务所律师。原告夏登顺与被告孙连英、张根强、张健平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年9月28日第一次开庭审理时，原告夏登顺及其委托诉讼代理人曹雷，被告张根强、被告张健平暨被告孙连英的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。2017年12月28日，夏登顺申请追加南京江宁科学园发展有限公司为第三人参加诉讼，本院予以准许。2018年2月9日第二次开庭审理时，原告夏登顺及其委托诉讼代理人曹雷，被告张根强，第三人南京江宁科学园发展有限公司（以下简称科学园公司）的委托诉讼代理人李群到庭参加诉讼，被告孙连英、张健平经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏登顺向本院提出诉讼请求：1.判决被告将位于南京市江宁区××室房屋不动产产权变更登记至其名下，第三人科学园公司协助原、被告办理变更登记手续；2.判决被告支付违约金50000元；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告孙连英与张根强系夫妻关系，被告张健平系其二人之子。2011年3月18日，其通过经营房产中介的张健平介绍与孙连英、张根强相识，后双方协商一致，三被告将孙连英名下座落于南京市江宁区××室房屋（90平方米，含储藏室）出售给其，房屋价款为550000元，分两次付清。2017年上半年，其得知涉案房屋只要被告配合就可以办理产权过户登记手续，其与被告多次协商，但被告拒绝配合，且根据现行政策规定，买卖双方在社区即可以办理产权过户登记手续，但被告以加价为由拒不办理，被告应当承担违约金，故提起诉讼。被告孙连英、张根强、张健平辩称，其尚未领取到案涉房屋的产权证，无法协助原告办理过户手续，其不存在违约行为，不应当承担违约金。第三人科学园公司辩称，原告追加其为第三人，要求其在本案中协助办理变更登记手续没有法律和事实依据，请求法院不予支持。原告要求将涉案房屋变更登记至原告名下，但是变更登记须以产权已有登记为基础，而本案房屋尚未进行初始登记，无法进行变更登记。根据住建局、国土局关于拆迁安置房办理产权证的规定，应当是被安置人或其直系亲属向政府征收部门申请并确定拆迁协议的内容，由其提供房屋竣工备案资料、测绘资料以及土地划拨资料交由登记部门，由申请人办理产权证。后区政府为方便被拆迁人，决定由社区和其集中为被安置户代办产权登记，并非其负有办证的义务，涉案房屋的办证资料其已经向不动产登记部门提交，被安置户个人不去办理登记手续，与其无关。通过买卖关系确定的买受方不能在没有初始登记的情况下要求直接办理变更登记。本院经审理查明事实如下：2011年3月18日，原告夏登顺（乙方）与被告孙连英、张根强、张健平（甲方）签订《拆迁安置房买卖协议》，约定：甲方将坐落于江宁区××室房屋出售给乙方，建筑面积为90平方米，并附带储藏室一间；成交价格为550000元；甲乙双方同意以现金支付方式一次性付款，并已在2011年3月21日将首付款（定金）320000元整交付甲方，付首付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途，第二笔房款人民币万元整于2011年5月10日物业更名后付给甲方。《拆迁安置房买卖协议》还约定：在办理此房房屋产权证，土地证及其手续时，甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内（30天）将此房房屋产权证、土地证产权直接办理为乙方夏登顺名下，并在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后15天内交与乙方，所需费用，由乙方承担；如因甲方原因不能将此房房屋产权证、土地证产权直接办理为乙方夏登顺名下，甲方须为乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所须费用由甲方承担；甲乙双方约定，甲方以净得价人民币550000元售于乙方；甲乙双方约定，在申报房产产权时，甲方无条件协助乙方进行产权登记更名手续。2011年3月21日，孙连英、张根强、张健平共同出具收条一份，内容为：“今收到夏登顺购买孙连英××室房款人民币550000元整”。但是夏登顺实际仅支付了500000元整，剩余购房款50000元由夏登顺向被告出具欠条一份，欠条的内容为：“今欠孙连英××室购房尾款50000元整，此50000元尾款将于孙连英协助夏登顺办理完××室房屋产权过户登记完毕后支付”。张根强称虽然合同没有约定留50000元过户时再付，但因当时其急需用钱，夏登顺也已经实际搬入案涉房屋，其没有办法，所以夏登顺提出扣留50000元过户后再付其只能接受。案涉房屋于双方签订《拆迁安置房买卖协议》后一个月内即已交付给了夏登顺。另查明，2003年11月14日，第三人科学园公司（甲方）与被告孙连英（乙方）签订《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》，约定甲方拆除乙方座落于葛桥的房屋，拆迁安置房由拆迁人在科学园天景山小区安置，拆迁安置房面积90平方米。该拆迁安置房的坐落为南京市江宁××公寓××室（以下××室房屋）。××室房屋已经可以办理不动产权登记，但目前尚未登记。2017年8月，夏登顺向本院提起本案诉讼。夏登顺已将剩余购房款50000元提存至本院账户。庭审中，夏登顺陈述产权变更登记至其名下的税费由其承担。夏登顺同时陈述如需要，其愿意先行垫付将××室不动产产权登记至被告名下的税费，但保留向被告追偿的权利。上述事实，有《拆迁安置房买卖协议》、收条、欠条、《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》等证据材料证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告夏登顺与被告孙连英、张根强、张健平签订的《拆迁安置房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。夏登顺已经依约支付了应于过户前支付的房款，并将购房尾款50000元提存至法院账户，涉案房屋也已经交付给夏登顺居住使用多年，现在涉案房屋已经可以领取不动产权证，具备过户条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。故对夏登顺要求三被告协助办理不动产权变更登记的诉讼请求，本院予以支持。对于变更登记的税费，夏登顺自愿承担，本院予以确认。第三人科学园公司作为拆迁人，应当协助被拆迁人孙连英将案涉房屋的不动产权登记至孙连英名下。对于夏登顺主张的违约金，因夏登顺未提供证据证明卖方可以将案涉房屋的不动产权直接登记至买方名下，故对夏登顺关于卖方拒不配合其在社区进行权属更名的主张，因无事实与法律依据，本院不予采纳。双方合同并未约定三被告协助办理产权变更登记的具体期限，对此双方应当友好协商确定，而夏登顺在该幢房屋其他业主办理权属登记后短期内即提起本案诉讼，且双方签订的《拆迁安置房买卖协议》并未明确约定违约金的适用情形，故对夏登顺主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告孙连英、张健平经本院传唤，无正当理由未到庭，可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告孙连英、张根强、张健平于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告夏登顺将位于南京市江宁区××室不动产变更登记至原告夏登顺名下，变更登记的税费由原告夏登顺承担；第三人南京江宁科学园发展有限公司于上述期间内协助被告孙连英办理上述不动产产权登记手续；二、驳回原告夏登顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务以外的其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费80元，由被告孙连英、张根强、张健平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张映秋二〇一八年五月四日书记员  居俊华