湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0105民初7394号 原告：长沙佳阳房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区陡岭路**悦景馨都**栋404。 法定代表人:蒋富强，董事长。 委托诉讼代理人：陶明，男，汉族，1969年4月5日出生，住湖南省长沙市天心区，系该公司部门经理。 委托诉讼代理人：藏岩，湖南湘商律师事务所律师。 被告：长沙富佳物业管理有限公司，，住所地湖南省长沙市开福区浏阳河路****附**楼 法定代表人:贾文山，总经理。 委托诉讼代理人：张三平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 第三人：长沙市开福区佳阳悦景馨都小区业主委员会，住所，住所地湖南省长沙市开福区陡岭路**悦景馨都**栋div> 负责人:张金玲，主任。 委托诉讼代理人：张三平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 原告长沙佳阳房地产开发有限公司（以下简称佳阳公司）诉被告长沙富佳物业管理有限公司（以下简称富佳公司）、第三人长沙市开福区佳阳悦景馨都小区业主委员会（以下简称佳阳业委会）物权保护纠纷一案。本院于2017年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳阳公司的委托诉讼代理人藏岩，被告富佳公司委托诉讼代理人樊红普，第三人佳阳业委会的委托诉讼代理人樊红普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告佳阳公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年8月份、9月份、10月份、11月份代收的原告拥有所有权的“佳阳·悦景馨都小区”地面规;地面规划停车位的租赁费35040元0*4=35040)；2、被告自2017年12月1日起，继续对原告拥有所有权的“佳阳·悦景馨都小区”地面规;地面规划停车位收费管理期间0元／台·月的标准，以及实际使用的规划停车位数量，向原告支付地面规划停车位租赁费。如物价管理部门的收费标准提高，则相应提高该项租赁费。3、由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2005年，原告开发建设了“佳阳·悦景馨都小区”（以下简称小区），其中包含210个地面规划停车位。2007年1月20日原告与长沙佳阳物业管理有限公司（以下简称佳阳物业）签订了《佳阳·悦景馨都住宅小区物业委托管理合同》，该合同约定在小区业主委员会与新的物业管理企业签订委托合同之前，由佳阳物业为小区提供前期物业管理服务。2017年8月，被告富佳公司受小区业委会的委托，接手佳阳物业负责小区的物业管理工作。在办理交接手续之时，经佳阳物业与被告清点核实，截止2017年7月31日，为原告所有且能通过进出口门闸实行有效管理的地面规划停车位数量为146个。物业管理移交过程中及移交后，原告多次与被告富佳物业沟通，声明对地面规划停车位拥有所有权，并出示了购房合同、总平面规划图等相关证据，但是富佳物业在未与原告达成协议的情况下，自2017年8月1日起，对包含原告拥有所有权的地面规划停车位在内的全部地面停车位，实行了实际的停车收费管理。2017年10月13日，原告向被告富佳物业去函，要求被告支付2017年8、9、10三个月的地面规划停车位租赁费，并于以后每月最后一天支付上述费用，标准为8760元／月(60*146=8760)，被告于2017年10月20日复函称，因其受小区业委会委托无法处理地面规划停车位的权属事宜为由，对原告具有地面规划停车位产权不予认可。 然而，通过长沙市住房与城乡建设委员会备案的小区商品房销售合同中，原告与各业主签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四之第十三条明确约定：“本小区以下未列入分摊面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有：…2、室外地面停车位…”。上述约定也同时见诸原告、佳阳物业、各业主三方订立的《业主临时公约》第八条，“在物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下未列入分摊面的部位和设施设备为出卖人拥有产权和经营权…2、室外地面停车位…”。在合同的附件二中也明确约定了属于全体业主且分摊的部分，所属全体业主共有且分摊中不包含地面规划停车位。 佳阳物业与各业主签订的《前期物业管理服务协议》第四条第四款约定：“1、自购车位或租赁车位按30元／月收取停车场管理费”。2010年8月23日经长沙市物价局核定的《长沙市物业管理公共服务收费标准审批证》上载明，对室内停车场，已售和已租车位均收取30元／台·月的保管服务费；对室外经核定的停车位，收费标准合计90元／台·月。由此可知，依照《前期物业管理服务协议》，该标准显然由30元／台·月的保管服务费和60元／台·月的租赁费构成。而且佳阳物业向被告富佳物业移交的预收费用中，正是按照这一个标准收取的物业服务费和租赁费，共计90元／台·月。 原告认为，按照《物权法》第三十条的规定，原告因合法建造而取得地面规划停车位的所有权；按照《物权法》第七十四条的规定，由于这些停车位经过了规划许可，未计入公摊面积，而且在《长沙市商品房买卖合同》中明确约定这停车位属原告所有，原告一直以来仅对这些停车位进行出租，是这些停车位的毫无疑义的所有权人。佳阳物业自2017年8月1日入驻本小区并开始物业服务。期间原告多次与被告交涉包括地划停车位在内的物业管理问题，被告以各种理由搪塞回避，并未与原告达成任形式的协议。而原告自被告进驻之日起，始终依收费标准额按时向被告交纳各项物业费（含空置物业均为足额）。但就地面规划停车位属原告合法权益，原告认为被告默认原告与前物业（佳阳物业）的物业协议继续履约执行。鉴于被告富佳物业已经向使用地面规划停车位的业主收取了90元／台·月的使用费，其中包含了30元／台·月的物业服务费和60元／台·月的租赁费。由于租赁费属于代收性质。为了维护自身的合法权益，原告特依法提起诉讼，敬请支持原告的诉讼请求。 被告富佳公司辩称：1、被告系受第三人委托对该小区进行物业服务的管理公司，被告收取停车费有事实和法律依据。2、原告并无任何证据证明地面停车费归其所有，被告已依据物业服务合同相关约定，将争议的费用支付给了第三人。综上，争议地面停车费归全体业主，请求人民法院驳回原告的起诉或驳回其全部诉讼请求。 第三人佳阳业委会述称，1、本案争议的地面停车位不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权，地面停，地面停车位属于业主行使土地使用权的权益之一。地面停车费权益应当归全体业主共有发商按规划建设的地面停车位属于开发商开发的附属设施，属于全体业主共有，规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务规划建设小区的附属设施，但并非建设的所有附属设施归开发商所有。综上，争议地面停车位权益归第三人全体业主共有，请求法院裁定驳回原告的起诉或驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼主张各自提交了证据，对于双方当事人没有争议的证据本院予以认可。对于双方当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、原告佳阳公司是“佳阳·悦景馨都小区”的开发商，承建了“佳阳·悦景馨都小区”；被告富佳公司是“佳阳·悦景馨都小区”现在的物业管理公司，为小区提供物业服务；第三人佳阳业委会是“佳阳·悦景馨都小区”的业主委员会。 对于本案诉争的146个地面停车位，各方当事人产生争议，原告佳阳公司认为，该146个停车位的所有权是佳阳公司的，遂要求被告富佳公司将收取的停车费支付给佳阳公司；被告富佳公司认为，被告富佳公司是受第三人佳阳业委会的委托管理停车位，且部分停车费已经支付给第三人佳阳业委会，原告佳阳公司不应向被告富佳公司主张权利；第三人佳阳业委会认为，146个地面停车位是小区业主全体共有，不是原告佳阳公司。因停车位的费用收取事项，各方当事人不能达成协议，原告佳阳公司遂向本院提起诉讼，提出前列诉求。 二、在庭审中，原告佳阳公司认为，能通过进出口门闸实行有效管理的地面规划停车位数量为146个，上述146个地面停车位按照《中华人民共和国物权法》第三十条的规定以及《物权法》第七十四条的规定，这些停车位由原告合法建设，经过了规划许可，未计入公摊面积，而且在《长沙市商品房买卖合同》中明确约定停车位属原告所有，故原告是这些停车位的所有权人。被告富佳物业自2017年8月1日入驻小区并开始物业服务，被告富佳物业已经向使用地面规划停车位的业主收取了90元／台·月的使用费，其中包含了30元／台·月的物业服务费和60元／台·月的租赁费。该租赁费属于代收性质，应当原告佳阳公司返还其收取的停车费；就其诉讼主张，原告佳阳公司向本院提交了：1、长沙佳阳悦景馨都小区总体规划图（两份）、建设项目竣工联合验收意见书、长沙市建设工程竣工联合验收意见书；2、部分业主的商品房买卖合同、业主临时公约以及承诺书；3、小区的楼栋测绘报告；4、前期物业合同、收费标准；5、会议纪要、交付明细以及收据；6、佳阳公司与富佳公司的工作联系函。对于上述证据，被告富佳公司的质证意见是，对证据的真实性予以认可，但是不认可证据的关联性，认为不能证明涉案的地面停车位就是原告佳阳公司的，第三人佳阳业委会同意被告的质证意见。 被告富佳公司向本院补充提交了2017年8月-12月的停车收费明细表，原告佳阳公司的质证意见是，对该证据的三性均不予认可。 以上事实，有佳阳·悦景馨都小区总体规划图、建设项目竣工联合验收意见书、长沙市建设工程竣工联合验收意见书、部分业主的商品房买卖合同、业主临时公约以及承诺书、小区的楼栋测绘报告、前期物业合同、收费标准、会议纪要、交付明细以及收据、佳阳公司与富佳公司的工作联系函、当事人的陈述以及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，本案原告佳阳公司的诉讼请求是要求被告富佳公司返还已经收取租赁费35040元和今后将收取的佳阳·悦景馨都小区的146个地面停车位的停车费，根据该诉讼请求的构成分析，该诉讼请求是给付之诉，原告佳阳公司应向本院提交原告佳阳公司对佳阳·悦景馨都小区的146个地面停车位享有所有权的原始权利证书或者生效的司法文书，但是原告在庭审中仅仅出示了房屋买卖合同、小区总体规划图等证据，对于该组证据，被告富佳公司及第三人佳阳业委会的质证意见是，认可证据的真实性，不认可证据的关联性和合法性，同时认为争议的146个地面停车位是小区业主全体共有，不是原告佳阳公司。至此，原告佳阳公司与第三人佳阳业委会就涉案的146个地面停车位的所有权发生争议。由于原告佳阳公司在本案中未能提供争议地面停车位的所有权归属自己的证据，本院对原告佳阳公司的诉讼请求，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十二条、第三十七条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十八条的规定，判决如下： 驳回原告长沙佳阳房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费676元，由原告长沙佳阳房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 刘 伟 人民陪审员 林 群 人民陪审员 柯重光 二〇一八年五月二十二日 代理书记员 宋 敏 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。