广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终4000号上诉人（原审被告、反诉原告）：林克义，男，1958年2月28日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄秋珍，女，1966年9月12日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨晓栋，广东济方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：李炳恒，男，1983年1月29日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。被上诉人（原审原告、反诉被告)：谢顺翠，女，1984年10月31日出生，汉族，住广东省连平县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢伟强，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：广州皇朝置业有限公司，住所地广州市黄埔区东区开创大道106号001房。法定代表人：余明珍。上诉人林克义、黄秋珍因与被上诉人李炳恒、谢顺翠、原审第三人广州皇朝置业有限公司（以下简称皇朝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初2730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林克义、黄秋珍上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项；2.依法驳回李炳恒、谢顺翠全部诉讼请求，支持林克义、黄秋珍全部诉讼请求；3.诉讼费由李炳恒、谢顺翠承担。事实和理由：（一）一审法院认定“在合同签订后，林克义、黄秋珍一直明确表示不卖涉案房屋，合同未能履行的根本责任在林克义、黄秋珍”属于事实认定不清。一审法院对此认定的依据仅是皇朝公司一方的口头陈述，没有其他证据佐证，不代表真实情况。林克义、黄秋珍在二月底致电给皇朝公司是为催促李炳恒、谢顺翠办理按揭手续和告知银行提前还款通知事项。一审法院忽略林克义、黄秋珍的陈述，仅以皇朝公司一方没有证据支持的口头描述就认定林克义、黄秋珍在合同签订后一直明确表示不卖涉案房屋，明显不妥。且根据皇朝公司出具的《证明》也能证明林克义、黄秋珍是在2017年3月12日在皇朝公司营业厅向李炳恒、谢顺翠表示解约，且从一审庭审的前后表述可知皇朝公司并没有主动交代真实情况，存在不诚信行为，其说法存疑。（二）李炳恒、谢顺翠未按《房地产买卖合同》的规定在期限内履行办理相应的按揭手续，未与银行签署《购房抵押贷款合同》，其行为构成违约。根据双方合同，李炳恒、谢顺翠应3月3日前办理完按揭手续，但其二人并未在合同规定的期限内到贷款银行办理按揭贷款申请，虽然皇朝公司偏袒李炳恒、谢顺翠称其二人已经提交了相应的材料办理按揭，但这明显与李炳恒、谢顺翠提交的证据相互矛盾，皇朝公司不是办理按揭的一方，其所说的材料事实上是作为中介办理房产买卖的材料，而非按揭材料，“黄小姐”亦非银行实际办理按揭的工作人员，李炳恒、谢顺翠提供给皇朝公司的资料仅是中介进行房屋买卖征信了解的资料，对于进一步办理银行按揭签署按揭合同需要的资料李炳恒、谢顺翠并没有提供。李炳恒、谢顺翠二审答辩称，林克义、黄秋珍用很长的篇幅陈述其有如期申请提前还款等行为，但并不能掩盖其签约后多次明确表示不卖房子的违约行为，从双方买卖过程中可得知，林克义、黄秋珍十分谨慎，若其继续履行合同、通知提前还款等都会留有证据，林克义、黄秋珍要为其证明内容提供证据，否则应承担举证不能的后果。李炳恒、谢顺翠根本不知道提前还款的事情，因此在2017年4月25日致电林克义时还问其进展情况并表示希望继续履行合同，然而林克义仍表示不卖，只字不提提前还款的事宜。现李炳恒、谢顺翠在阳光家缘网站找到涉案房屋在2017年3月底经林克义、黄秋珍授权委托广州第一街物业投资有限公司放盘，拟出让价160万，该交易已结案。由于本案交易并无网签，林克义、黄秋珍早已将涉案房屋再次出售，其行为非常恶劣。皇朝公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。李炳恒、谢顺翠向一审法院起诉请求：1.林克义、黄秋珍向李炳恒、谢顺翠返还购房定金50000元;2.林克义、黄秋珍向李炳恒、谢顺翠支付违约金150000元（按购房成交价款1500000元的10%计算）;3.林克义、黄秋珍向李炳恒、谢顺翠支付中介费8000元、担保费2000元、律师费10000元;4.林克义、黄秋珍承担诉讼费、保全费。林克义、黄秋珍向一审法院反诉请求：1.确认林克义、黄秋珍与李炳恒、谢顺翠的买卖合同关系已解除；2.林克义、黄秋珍没收李炳恒、谢顺翠已支付的定金5万元；3.诉讼费用由李炳恒、谢顺翠承担。一审法院认定事实：林克义、黄秋珍是广州开发区东区春晖二街63号1505房的所有权人。2017年2月21日，林克义（卖方）、黄秋珍（卖方）与李炳恒（买方）、谢顺翠（买方）及皇朝公司（经纪方）就买卖位于广州开发区东区×××街××号××××房签订《房地产买卖合同》，约定：第二条、买卖双方同意该物业成交价为1500000元;第三条、卖方合法持有房产证。卖方保证对上述该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失;第六条、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金;（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还……。《房地产买卖合同》附件：付款方式：二、物业有抵押登记情况适用：（二）涂销抵押后付款：1.定金50000元买方须支付给卖方。3.出资赎契：卖方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切费用。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续。B.买方出资赎契。买方应在原抵押银行通知还贷之日起10天内将首期存入卖方供款账户内。4.首期楼款300000元买方应于原贷款银行通知还贷之日起10天内由买方付至卖方供款账号内。5.余下首期款100000元买方须于递件成功当天直接支付卖方。6.楼价余款：按揭贷款：买方按揭贷款的，买方须在合同签订后10天内到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供所需资料与协助。签订合同当天，李炳恒、谢顺翠向林克义、黄秋珍支付了50000元定金，并向皇朝公司支付了8000元中介服务费。皇朝公司称2017年2月26日林克义、黄秋珍致电告知其不卖房子了，故约了双方2017年3月12日到该司进行协商，当日买卖双方均有到场。李炳恒、谢顺翠称当日林克义、黄秋珍提出房子要给小儿子用，不卖了，要退回定金给李炳恒、谢顺翠，李炳恒、谢顺翠要求林克义、黄秋珍将定金双倍返还，并承担已支付的中介费，但林克义、黄秋珍不同意。林克义、黄秋珍则称当日李炳恒、谢顺翠提出要出售另一套房产来还涉案房屋的款项，要求推迟交易，且当时李炳恒、谢顺翠尚未办理按揭，所以林克义、黄秋珍提出不卖了。第三人称2017年3月12日林克义、黄秋珍提出有其他想法，不卖房子了，要求退还定金给李炳恒、谢顺翠，当日协商时李炳恒、谢顺翠没有要求推迟交易。皇朝公司于2017年3月24日向林克义、黄秋珍出具《履约催促函》，称：现因卖方口头与我中介方称该物业不卖后并在我司与客户两次协商不成，导致本次交易无法继续进行。为此，我司特发函通知，望你能在收到此函后五日内，请告知我中介方与买方是否继续履行合约。皇朝公司于2017年4月6日向林克义、黄秋珍出具《履约催促函》，称：现因卖方口头与我中介方称该物业不卖后并在我司与客户两次协商不成，导致本次交易无法继续进行。你的行为违反了诚实信用原则。2017年3月24日由我中介方已特发（顺丰快递号：401681346843）书面通知你后，我中介方与买方未收到你任何知会想继续履行合同的义务。林克义、黄秋珍否认收到上述两份文件。2017年5月13日，李炳恒、谢顺翠委托律师向林克义、黄秋珍发出《律师函》，函告解除合同。林克义、黄秋珍确认于2017年5月14日收到该函件。李炳恒、谢顺翠主张林克义、黄秋珍明确表示不继续卖房子，提交了三份录音及文稿，文稿显示：第一份录音时间为2017年3月13日，李炳恒、谢顺翠问“这房子还要不要卖？”林克义、黄秋珍儿子称“我这房子现在肯定是卖不了。所以我才说尽量不要耽误，把五万块钱退回给你。所以我才说约你见面，当面把五万块钱退回给你。”第二份录音时间为2017年3月17日，林克义、黄秋珍儿子称“我们这边是来谈解约的。那谈解约的话，我们的意思还是先把5万元退回给你们，然后我们再来谈。”第三份录音时间是为2017年4月25日，林克义称“我现在不卖了。我已经跟你商量过几次了，你们觉得要怎么样就怎么样了。”林克义、黄秋珍对其所述部分予以确认，但是认为录音只是截取了一部分。林克义、黄秋珍主张其已按照约定申请提前还贷并实际还款，其提交2017年2月24日的《个人贷款提交还款申请审批表》及黄秋珍的《借记卡账户历史明细清单》为证，《借记卡账户历史明细清单》显示2017年4月19日支出贷款本息304729.04元。林克义、黄秋珍主张李炳恒、谢顺翠存在两项违约行为，第一项是按照合同约定，买方应于合同签订后十天内即2017年3月3日内办理按揭相关手续，但李炳恒、谢顺翠未按约定办理;第二项是按照合同约定，买方应于2017年4月10日银行通知后十天内即2017年4月20日将款项存至卖方账户，但林克义、黄秋珍于2017年4月15日、4月16日分别致电李炳恒、谢顺翠及皇朝公司，告知李炳恒、谢顺翠支付赎契款项，但李炳恒、谢顺翠未按约定履行。对于林克义、黄秋珍所称第一项违约行为，李炳恒、谢顺翠称其已于2017年3月3日前将办理按揭贷款的材料交给按揭公司，由于林克义、黄秋珍提出不卖了，所以之后的流程就没再走了。李炳恒、谢顺翠还提交其公司于2017年2月28日出具的《工作收入证明》及中国人民银行征信中心的《个人征信报告》为证。皇朝公司称办理按揭贷款的正常流程是买方提交材料后中介去查征信，征信没问题后再签订抵押贷款合同，李炳恒、谢顺翠已按照按揭公司的清单提供资料，但是中介在查征信时卖方提出房子不卖了，所以此后的流程就没走了。对于林克义、黄秋珍所称的第二项违约行为，李炳恒、谢顺翠主张从未收到卖方要求还贷的通知，且卖方已明确表示不卖房子了，也无理由再要求其还款。皇朝公司确认于2017年4月16日接到过林克义、黄秋珍的电话，但林克义、黄秋珍一直说要退还定金，并未提及还贷事宜。一审法院还查明，李炳恒、谢顺翠提交与国信信扬律师事务所签订的《民事委托代理合同》及国信信扬律师事务所开具的金额为10000元的律师费发票，拟证实其因本案诉讼产生律师费10000元。李炳恒、谢顺翠提交一张中国平安财产保险股份有限公司广东分公司开具的金额为2000元的诉讼财产保全责任保险保费发票，拟证明其因本案诉讼申请财产保全产生保费2000元。一审法院另查明，李炳恒、谢顺翠向一审法院提出财产保全的申请。一审法院于2017年5月25日作出《民事裁定书》，裁定：查封、扣押、冻结被申请人林克义、黄秋珍名下价值220000元的财产（查封房产的保全期限为三年；冻结银行存款的保全期限为一年）。李炳恒、谢顺翠为此支付保全费1620元。一审法院认为，李炳恒、谢顺翠与林克义、黄秋珍及皇朝公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于合同未能履行的责任认定问题。第一，皇朝公司陈述林克义、黄秋珍于2017年2月底致电告知不卖涉案房屋。根据双方的陈述，2017年3月12日买、卖双方协商时，林克义、黄秋珍明确向李炳恒、谢顺翠提出不卖涉案房屋了。此后多次协商，林克义、黄秋珍亦表示不卖房子了。可知，在合同签订后，林克义、黄秋珍一直明确表示不卖涉案房屋。第二，林克义、黄秋珍主张2017年3月12日其称不卖房子是因为李炳恒、谢顺翠提出要出售另一套房产来还涉案房屋的款项，李炳恒、谢顺翠要求推迟交易，且当时李炳恒、谢顺翠尚未办理按揭，一审法院认为，林克义、黄秋珍未提交任何证据证实李炳恒、谢顺翠提出要推迟交易，皇朝公司证实李炳恒、谢顺翠未曾提出过推迟交易的要求。皇朝公司证实签订合同后李炳恒、谢顺翠已按照按揭公司的清单提供资料，结合李炳恒、谢顺翠提交的其公司于2017年2月28日出具的《工作收入证明》及中国人民银行征信中心的《个人征信报告》，一审法院对林克义、黄秋珍的陈述不予采信，林克义、黄秋珍以上述理由提出不卖房子缺乏理据。第三，林克义、黄秋珍称李炳恒、谢顺翠未按照合同约定出资赎契，但林克义、黄秋珍未提交充分证据证实其已通知李炳恒、谢顺翠，且林克义、黄秋珍主张其通知赎契的时间为4月16日，该时间在其明确表示不卖房屋之后，因此其主张李炳恒、谢顺翠未按合同约定的时间出资赎契理据不足，一审法院不予采纳。综上，林克义、黄秋珍在合同履行过程中，明确表示不愿再卖房屋导致合同无法继续履行，合同未能履行的根本责任在林克义、黄秋珍。关于合同解除权是否成就的问题。林克义、黄秋珍在合同签订后，多次明确表示不卖涉案房屋了，合同目的已无法实现，李炳恒、谢顺翠作为守约方有权解除合同。李炳恒、谢顺翠已于2017年5月13日委托律师向林克义、黄秋珍发出《律师函》，告知解除合同，林克义、黄秋珍于2017年5月14日收到该函件，故一审法院确认双方的房屋买卖关系于2017年5月14日予以解除。关于违约责任。林克义、黄秋珍在签订合同后表示不卖房屋，构成违约，双方的房屋买卖关系已予以解除，林克义、黄秋珍应将已收取的定金50000元予以退回，并向李炳恒、谢顺翠承担违约责任。李炳恒、谢顺翠依据合同第六条主张按成交价1500000元的10%计算违约金150000元合理，一审法院予以支持。本案中，李炳恒、谢顺翠未充分举证证明合同约定的违约金不足以弥补其“中介费、担保费、律师费”等实际损失，其在主张违约金的同时主张上述实际损失缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年10月17日作出如下判决：一、确认李炳恒、谢顺翠与林克义、黄秋珍的房屋买卖合同关系予以解除；二、林克义、黄秋珍于本判决生效之日起十日内向李炳恒、谢顺翠返还定金50000元；三、林克义、黄秋珍于本判决生效之日起十日内向李炳恒、谢顺翠支付违约金150000元；四、驳回李炳恒、谢顺翠的其他诉讼请求；五、驳回林克义、黄秋珍的其他诉讼请求。本诉受理费4600元，由李炳恒、谢顺翠承担418元，由林克义、黄秋珍承担4182元；反诉受理费9375元，全部由林克义、黄秋珍承担。财产保全费1620元，由李炳恒、谢顺翠承担147元，由林克义、黄秋珍承担1473元。本院二审期间，李炳恒、谢顺翠提供了一份阳光家缘查询截图，拟证明林克义、黄秋珍将涉案房屋再次出售。林克义、黄秋珍对上述截图的真实性、合法性、关联性均不予认可，称其从未委托其他中介放盘。经审理查明，双方当事人对一审法院查明事实部分均无异议，本院予以确认。另查明，一审期间，李炳恒、谢顺翠为证明其另行出售的房屋的款项已在2017年3月10日到账，提供了《一本通/绿卡通交易明细（客户）》，该证据显示出李炳恒账户于2017年3月10日存款38万元，该笔款项于2017年3月13日汇出。林克义、黄秋珍认为银行流水有款项进入，但是其后三天款项已对外支出，李炳恒、谢顺翠没有履行能力。一审庭审期间，林克义、黄秋珍与李炳恒、谢顺翠均确认林克义、黄秋珍最早于2017年3月12日提出不再出售涉案房屋。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：林克义、黄秋珍关于其二人对涉案《房地产买卖合同》的解除不应承担违约责任，而应由李炳恒、谢顺翠承担违约责任的主张是否成立。根据本案查明的事实，林克义、黄秋珍于2017年3月12日提出不再继续履行涉案《房地产买卖合同》的理由是认为李炳恒、谢顺翠提出推迟交易且当时未办理按揭。林克义、黄秋珍并无提供证据证明李炳恒、谢顺翠曾要求推迟交易，且根据李炳恒、谢顺翠提供的《一本通/绿卡通交易明细（客户）》来看，李炳恒的账户中于2017年3月10日存入款项38万元，已足够支付合同约定的首期款，林克义、黄秋珍关于李炳恒、谢顺翠因为卖房款项不到位要求推迟交易的主张与事实不符，本院不予采信。林克义、黄秋珍在2017年3月12日已经明确表示不再继续履行合同，李炳恒账上的38万元转出的时间在林克义、黄秋珍拒绝履行合同之后，故对林克义、黄秋珍关于该笔款项已经转出，李炳恒、谢顺翠没有履行能力的主张，本院不予采纳。涉案《房地产买卖合同》约定，“买方按揭贷款的，卖方须在合同签订后10天内到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供所需资料与协助”，根据上述约定，李炳恒、谢顺翠应在2017年3月3日之前向银行申请办理按揭。林克义、黄秋珍认为李炳恒、谢顺翠应在2017年3月3日前办妥贷款按揭、签订《购房抵押合同》依据不足，本院不予采信。皇朝公司证实李炳恒、谢顺翠在签订合同后已经按照按揭公司的清单提供资料，李炳恒、谢顺翠提供的《工作收入证明》、《个人征信报告》均是在2017年3月3日之前取得，由此可见，李炳恒、谢顺翠并无怠于履行办理按揭的合同义务的故意。林克义、黄秋珍于2017年3月12日以李炳恒、谢顺翠未申请办理贷款按揭为由拒绝履行合同，不符合涉案《房地产买卖合同》关于“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金”的约定。据上，涉案《房地产买卖合同》不能继续履行的责任在林克义、黄秋珍，林克义、黄秋珍认为应由李炳恒、谢顺翠承担合同解除的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决林克义返还定金5万元、支付违约金15万元并无不当，本院予以维持。综上所述，林克义、黄秋珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元,由上诉人林克义、黄秋珍负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年五月二十五日书记员  贾妍