云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终439号上诉人（原审原告）：陈菊，女，1984年1月5日生，汉族，个体工商户，住蒙自市。委托诉讼代理人：张继焕，云南八谦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周文佳，云南八谦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：蒙自闽南建材家居城，住所地：蒙自市（州糖果厂对面）。投资人：洪彩玉。委托诉讼代理人：黄永煌，云南修己律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人陈菊因与被上诉人蒙自闽南建材家居城确认合同无效纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人陈菊及其委托诉讼代理人张继焕，被上诉人蒙自闽南建材家居城的委托诉讼代理人黄永煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈菊上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初611号民事判决，改判确认其与被上诉人签订的《商铺租赁合同》自始无效，判令由被上诉人赔偿其装修损失人民币144920元；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》应认定为自始无效。首先，被上诉人是以“滇南畜牧交易服务中心”的名义取得临时建筑规划许可证，对外招租的名称却为“闽南建材家居城”，至一审辩论终结前被上诉人未取得关于经营“建材家居”的建设规划许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与上诉人签订的《商铺租赁合同》应认定为自始无效。其次，本案“滇南畜牧交易服务中心”项目下所建设的房屋均为临时建筑，层数为两层，已违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条“临时建筑应当在批准的使用期限内自行拆除”及《云南省城镇临时建设和临时用地规划管理暂行办法》第九条：临时建设和临时用地的批准使用期限不得超过两年，临时性房屋的层数不得超过一层，第十一条：临时建设规划许可证下的单位或个人不得买卖、抵押、交换、出租、赠与等规定，且本案中的《蒙自市临时建设规划许可证》（编号：MZX临—2012—090080）“遵守事项”第四条载明：“严禁直接或者变相租借、买卖临时建设；严禁改变批准的使用性质和扩大批准的建设规模”。再次，本案中的租赁房屋未取得消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。综上，被上诉人与上诉人签订的《商铺租赁合同》因违反了上述法律规定，应认定为无效合同且自始无效。2.本案中的《蒙自市临时建设规划许可证》（编号：MZX临—2012—090080）记载“原有效期为2012年9月4日至2014年9月4日，同意延期至2017年5月1日”。按照相关规定，临时建设的期限一般不超过二年，确需延期的，建设单位或个人应当在有效期届满三十日前向原批准机关申请办理延期使用手续，延长期限不得超过一年。《中华人民共和国土地管理法》五十七条第三款规定：“临时使用土地期限一般不超过二年”。据此，本案中的《蒙自市临时建设规划许可证》已违法超期延长至2017年5月1日，不能依据该临时规划许可证认为被上诉人自2014年9月4日之后取得了建设规划的许可。3.被上诉人作为出租方明知自身不具备经营建材家居城的规划许可，仍然将涉案房屋出租给上诉人，其主观上有重大过错，从2016年8月1日起采取停电、锁门及安排社会人员闹事等手段导致上诉人不具备正常经营的条件，实际未使用涉案商铺，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，应赔偿上诉人装修现值损失。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人蒙自闽南建材家居城辩称，1.《蒙自市临时建设规划许可证》已明确记载涉案建设工程符合城市规划要求，同意延长至2017年5月1日；蒙住建发[2017]488号文件已同意将“牲畜交易服务中心”调整为“闽南建材家居城”；被上诉人营业执照上的经营范围包括房屋、摊位租赁，故不存在上诉人主张双方签订的《商铺租赁合同》自始无效等事实。2.双方租赁房屋时已经约定租赁期届满后装修物归出租方所有，且上诉人至今一直占用房屋近五年，装修早已折旧完毕，其提供的材料不足以证明装修的具体费用，故上诉人主张由被上诉人赔偿其装修损失无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈菊向一审法院起诉请求：1.确认其与被告蒙自闽南建材家居城签订的《商铺租赁合同》为无效合同；2.由被告赔偿原告装修损失144920元。一审法院认定事实：蒙自市文澜镇三义第七农业生产合作社报经政府批准在属其集体所有的土地上自筹资金建设了“滇南畜牧交易服务中心”，并于2012年8月21日经蒙自市发展和改革局批准进行了改扩建。2011年12月28日，被告与三义七社签订了《租赁合同》，约定被告租赁三义七社的“滇南交易服务中心”，租期为二十年，从2011年7月1日至2031年6月30日2013年8月25日，原告与被告蒙自闽南建材家居城签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定被告蒙自闽南建材家居城将6栋223号商铺出租给原告经营使用，租赁期限从2014年3月1日至2018年2月28日止，2014年3月1日至2015年2月28日每月租金和管理费为14元/㎡，每年租金24192元，每年市场管理费24192元，共计48384元；后两年租金、市场管理费涨幅不超过20%；其中第十条“租赁商铺及附属设施的交还和续租1、租赁期满乙方未能续约的，乙方应在租赁期满前60日内书面告知甲方，在租赁期间内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好状态交还甲方。乙方装修的附属物按照‘来时建、去时丢’的原则无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏、损毁。”庭审中，被告认可原告方的租金及管理费交纳至2015年12月。原告认可至今仍使用涉案商铺。另查明，2012年9月6日，蒙自市住房和城乡建设局批准“滇南畜牧交易服务中心”的临时建设规划许可有效期限至2014年9月4日。此后，经蒙自市住房和城乡建设局批准，“滇南畜牧交易服务中心”的临时建设规划许可延期至2017年5月1日，此后未再延期。一审法院认为，（一）关于涉案合同的法律效力如何认定的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”之规定，本案中原、被告之间的租赁物经蒙自市住房和城乡建设局批准的临时建设规划有效期延期至2017年5月1日。因此，在批准的使用期限内原告与被告订立的涉案合同为有效合同，超过部分无效。（二）关于原告主张的装修损失应如何确定及被告是否应予赔偿的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”、第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，原告对其主张的装修损失仅提供一份《店面装修合同》，无其他证据印证，原告对此应承担举证不能的法律后果，且原告从2016年起未交纳租金但至今仍使用所租赁的商铺。故原告要求被告赔偿其装修损失的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条、第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、原告陈菊与被告蒙自闽南建材家居城于2013年8月25日签订的《商铺租赁合同》自2017年5月1日起为无效合同。二、驳回原告陈菊的其他诉讼请求。案件受理费3198元，由原告陈菊承担3098元，被告蒙自闽南建材家居城承担100元。”二审中，上诉人陈菊向本院提交以下证据：1、蒙自市国土资源局于2016年5月16日作出的《关于闽南建材家居城商户要求赔偿损失问题的信访回复》复印件一份，欲证实：被上诉人未取得合法有效的临时建设规划许可，该建筑属违法建筑。2、《红河州城乡规划局关于“请求履行行政行为申请书”的信访件答复》、蒙公（消）行罚决字[2014]0024号行政处罚决定书、蒙公（消）行罚决字[2016]0086号行政处罚决定书、红河州公安消防支队关于《关于核实蒙自闽南建材家居城是否通过消防验收的函》的复函复印件各一份，欲证实：被上诉人违反消防法的规定投入使用至今，致双方签订的《租赁合同》自始无效。3、闽南建材城道路情况的视频、照片两份，欲证实：通往商场的道路封闭、狭小，车辆无法正常进出，且在建材城内存在畜牧交易情况。4、实名举报信、蒙自市人民检察院答复函各一份，商户联名的诉求信，欲证实：商户多次上访、举报的情况。5、切断电源照片8张、封门照××张、组织社会人员到商场闹事，阻挠上诉人经营照××5张，欲证实：被上诉人强行封闭租户铺面、停电、锁门、闹事，致上诉人无法正常经营。经质证，被上诉人对证据1真实性无异议，但对其证明目的不予认可，法律规定经行政主管部门批准即为有效；证据2真实性无异议，但与本案无关；证据3、4、5真实性及证明目的均不予认可。二审中，本院依职权调取下列证据：1.2016年4月22日文澜镇三义七社向蒙自市住房和城乡建设局的《关于对滇南牲畜交易服务中心临时建筑规划许可给予延期的申请》一份，证明：文澜镇三义七社申请延长滇南牲畜交易服务中心临时建筑规划许可证期限的情况。2.《蒙自市公安消防大队行政处罚决定书》[蒙公（消）行罚决字[2014]0024号]，证明：蒙自闽南建材家居城未经消防设计审核擅自施工，被责令停止施工，并处罚款人民币3万元。蒙自市国土资源局《行政处罚决定书》[蒙国土资罚[2017]2027号]，证明：三义七社因违法占用集体土地建房被行政处罚的情况。《蒙自市住房和城乡建设局关于“蒙自闽南建材家居城”尽快申请补办规划手续的通知》[蒙住建发[2017]488号]，证明：经研究同意将“牲畜交易服务中心”调整为“闽南建材家居城”，并补办《乡村建设规划许可证》的情况。蒙自市公安局接处警记录及情况说明，证明：闽南建材城开发商与闽南建材城土地所有方因债务发生纠纷，给予现场劝解。经质证，上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为证据1、2、3、4可证实闽南建材家居城改变原规划用途，至今仍未取得经营建材家居的规划许可，涉案土地没有依法申请国有土地使用权证，擅自使用集体土地建盖房屋等违法事实存在；对证据5无异议。被上诉人对证据1、4、5的真实性、合法性、关联性无异议，上列证据证明闽南建材家居城经合法程序延长了规划许可，更名为闽南建材家居城，出警记录可反映出系开发商与土地所有方之间的纠纷，未对商铺的正常使用造成影响；对证据2、3的真实性、合法性无异议，但与本案无关。被上诉人蒙自闽南建材家居城未向本院提交证据。本院认为，上诉人提交的证据1被上诉人无异议，本院对其真实性予以采信，对证明目的不予采信；证据2真实性予以采信，但合同效力与该证据无直接关联，对其证明目的不予采信；证据3、4、5与本案无直接关联，本院不予采信。本院调取的证据均系相关行政机关依法出具，内容客观、真实，本院均予采信。二审审理查明的案件事实除与一审查明的事实一致外，还查明，2017年11月17日，蒙自市住房和城乡建设局向蒙自市文澜镇三义七社下发《蒙自市住房和城乡建设局关于“蒙自闽南建材家居城”尽快申请补办规划手续的通知》（蒙住建发[2017]488号），同意“滇南牲畜交易服务中心”调整为“闽南建材家居城”，并要求其于2017年12月3日前缴清罚款后补办《乡村建设规划许可证》，但蒙自市文澜镇三义七社至今仍未按蒙自市住房和城乡建设局的要求办理《乡村建设规划许可证》。另，上诉人承租的房屋至今仍由其管理使用。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.涉案合同的效力问题。2.上诉人主张的装修损失应否支持。针对上述争议焦点，评判如下：（一）关于合同的效力问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方签订《商铺租赁合同》时，涉案商铺占用土地上的建设工程已经取得了临时建设规划许可证即《蒙自市临时建设规划许可证》（编号：MZX临—2012—090080），其中明确记载：经审定本临时建设工程符合城市规划要求，准予建设。该许可证后经蒙自市住房和城乡建设局批准，同意延期至2017年5月1日，并于2017年11月17日同意将建设项目名称由原“滇南牲畜交易服务中心”调整为“闽南建材家居城”，即“闽南建材家居城”所占用土地上的建设工程实际已由行政主管部门批准建设，该许可证获准延期的时间及调整项目名称的时间均在2017年12月12日即一审法庭辩论终结前，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“…在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，上诉人认为商铺租赁合同自始无效的理由不能成立，本院不予支持。由于涉案项目至今仍未按蒙自市住房和城乡建设局的要求办理正式的《乡村建设规划许可证》，该建筑物仍属临时建筑状态，一审根据蒙自市住房和城乡建设局批准该临时建设规划有效期延期至2017年5月1日的事实，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，认定双方签订的《商铺租赁合同》自2017年5月1日起为无效合同并无不当。（二）关于装修损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，上述法律及司法解释对合同无效后损失的处理均以存在实际损失为前提和基础，本案商铺的租赁期限已于2018年2月28日届满，双方签订的《商铺租赁合同》自2017年5月1日起为无效合同，但上诉人至今仍占有使用该租赁商铺，上诉人的装修装饰物附合于租赁商铺中，该装修装饰物的使用价值得予体现，《商铺租赁合同》自2017年5月1日起无效未对上诉人造成实际损失，故上诉人主张由被上诉人赔偿其装修损失的上诉理由缺乏事实基础及法律依据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陈菊的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3198元，由上诉人陈菊负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇一八年五月二十七日书记员 朱蔼玲