四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初639号原告：于祺锴，男，汉族，1991年8月10日生，住攀枝花市东区。委托诉讼代理人（特别授权）：杨丽，攀枝花市东区法律服务所法律工作者，执业证号：32303022100044。被告:攀枝花金海实业有限公司。住所地：攀枝花市东区炳草岗大街10号泰隆大厦，统一社会信用代码：91510400686139313X。法定代表人：邓勉明，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：梁小丽，四川明俐律师事务所律师，执业证号15104201011960708。委托诉讼代理人（特别授权）：李明俐，四川明俐律师事务所律师，执业证号15104200311670280。原告于祺锴与被告攀枝花金海实业有限公司（下称金海实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨丽、被告委托诉讼代理人梁小丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告金海实业公司支付原告逾期办理房所有权证书违约金18105.04元（从2016年5月2日起至2017年6月2日止，按日万分之一计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年7月21日与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告金海实业公司承建的位于攀枝花市东区住房一套，原告支付了住房款457198元。合同第二十条（二）约定：“被告方未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，至实际取得房屋产权登记日止。”被告金海实业公司于2014年11月9日将房屋交给了原告，但房屋所有权证书复印件却在2017年6月2日才将房产证复印件交给原告，一共逾期396日，原告多次找被告协议违约金的问题，被告金海实业公司承诺支付，但至今仍然没有支付，为保护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，起诉到贵院，请依法判决支持原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《不动产权证书》、《收楼物品确认书》、《网上备案表》等书证，用于证明当事人双方签订合同、违约金起止时间及计算金额与依据的情况。书证《商品房买卖合同》的第二十条关于产权登记条款第（二）项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”。第2种方式即为：“买卖人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买卖人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止”。上述证据，被告金海实业公司对所证明的交房时间持有异议。被告金海实业公司辩称：1、被告逾期办证系多方面的客观原因造成，主要是2016年国土部门成立不动产登记中心，对原国土和房管局的部分职能进行整合，其中涉及房屋信息资料的录入需要重建，同时相关递证后何时发证则完全不在被告可控范围之内；2、被告可能存在拖延交纳办证所需要的契税、房屋维修金、《个人及家庭房屋登记记录表》等办证相关材料及与原告联系不畅的行为，导致办证的当然延迟；3、相关司法解释明确规定对于违约金的计算，原则上是以不超过实际经济损失30%为准，原告在并没产生经济损失和未考虑过错程度以及合同履行情况的前提下要求支付过高的违约金，有失“合同法”立法本意。即便存在被告逾期办证，也应对诉请主张的违约金的具体金额依照有关司法解释予以扣减。4、本案系群体性纠纷，不宜仅考虑单方面业主的一纸诉请而不顾案件本身实际情况，而应充分平衡各方利益，综合考虑社会效果等因素，妥善整体解决，以形成良好的经济、社会向导。因此，被告金海实业公司未违约，也不认可原告的诉讼请求，望依法根据案件存在的实际情况及逾期办证原因予以驳回原告的全部诉讼请求。被告金海实业公司针对答辩提交了攀枝花市房地产管理局于2016年8月2日发布的《公告》、攀枝花市房地产业协会于2016年11月9日制发的《关于协调解决商品房预告及抵押预告登记的紧急请示》，用于证明因实行不动产登记暂行条例及成立不动产登记中心后，对于办理房产证存在停办和时间延长的客观情况。上述证据，原告质证认可其真实性，但认为所载明的日期在承诺办证的时间范围外，与本案没有关联性。经审查，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方其他争议的事实，通过对证据质证、认证和审查判断，分析为：1、被告金海实业公司对《四川衡易物业管理有限公司专用收据》所证明的交房时间持有异议。被告金海实业公司在原告履行交款义务后，作为负有履行义务的被告又未提交相反的证据足以反驳原告的证据，故对原告提交的该份证据予以采信。被告在约定交房期限前交房，视为积极履行合同义务之行为；2、被告金海实业公司提出原告存在拖延交纳办证相关材料及与原告联系不畅的意见，未有证据证实，不予采纳；3、被告金海实业公司提交的《公告》、《关于协调解决商品房预告及抵押预告登记的紧急请示》，从文本发布时间上来看，不能够证明与本案中涉及的办证期限相关联，不予采信。4、违约金是否过高应以非违约方的实际损失为判断基础。原告坚持主张违约金约定合理，但未提交证据证实实际损失，这足以让被告金海实业公司对实际损失产生合理怀疑，因而原告应承担其举证不能的责任。因此，被告金海实业公司提出违约金过高的抗辩意见，予以采纳。5、原告诉求违约金计算截止时间为取得产权登记日，与合同约定不一致。经释明，原告陈述表示以诉讼请求为准，即以收到房产证复印件时间为计算违约金截止时间。根据上述当事人双方的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年7月21日，于祺锴与金海实业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方就买卖位于四川省攀枝花市炳三区金海世纪城333号25栋1单元23-2号住房一套等事项作了明确约定。按约定，于祺锴向金海公司支付了房屋价款457198元，于祺锴亦于2014年11月9日接收了该房屋。2017年6月2日，金海公司将该房屋《不动产权证书》（复印件）交给于祺锴。后于祺锴认为，按照与金海实业公司签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”（第2种方式：“买卖人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买卖人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止”）的约定条款，原告自2014年11月9日交房起在扣除约定期540日后至2017年6月2日获得产权证书止，被告金海实业公司已逾期396天，要求金海实业公司按照合同约定支付违约金18105.04。为此，双方当事人争执不下，于祺锴遂起诉来院，提出如上诉讼请求。本院认为，于祺锴与金海实业公司的争议焦点主要归于金海实业公司是否构成违约。根据查明的事实及合同约定条款，金海实业公司作为出卖人未能及时、有效地办理产权证书，致使于祺锴没能够在合同约定期限内取得房屋所有权证书，存在过失，应当按照约定承担违约责任。金海实业公司以各种原因抗辩不构成违约的意见，不予采纳；对于违约金的赔付，法律规定是坚持以“补偿为主，惩罚为辅”原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和相关司法解释均明确规定违约金数额应以实际损失为参考基础，如违约金主张金额过分脱离实际损失，是为双方权利义务的不对等，有违公平原则。因此，于祺锴主张支付违约金18105.04元的数额，基于于祺锴未有证据证明其产生实际损失的前提下，考虑到金海公司积极交房而并非恶意延期办证的客观情况，予以减少至10863.02元较为公平适当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付于祺锴逾期办证违约金10863.02元；二、驳回于祺锴对攀枝花金海实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元，减半收取126.5元，由攀枝花金海实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  戴军二〇一八年五月三十日书记员  殷悦