.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2018）内0291民初517号原告：朱峰，男，1987年1月9日出生，汉族，职业不详住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张骄，内蒙古昆峰律师事务所律师。被告：包头市圣龙房地产开发有限责任公司法定代表人：陈立静，总经理。委托诉讼代理人：龚磊，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄少轩，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告朱峰与被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱峰及其委托诉讼代理人张骄，被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄少轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理房地产权属证书；2、被告支付原告逾期办理房地产权属证书的违约金360000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月22日，原告朱峰与被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2012-0001309）一份。合同约定：原告朱峰购买被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区3-1101号房屋一套。被告应于房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应每日按商品房价款的5?向原告支付违约金。合同签订后，原告多次向被告索要不动产登记证书，时至今日被告均未予办理。同时，被告要求原告缴纳房屋贷款总额的百分之零点二五，作为办理不动产登记证书的费用，否则将不予办理房屋不动产登记证。原告认为被告的要求既不符合法律规定，亦无合同约定，其不应以此拒绝为原告办理不动产登记证书。被告的行为已构成违约，应承担从2013年10月31日起至2016年10月31日止，按照商品房价款688521元的日5?计算的逾期交房违约金360000元。被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司辩称，被告已于2013年10月6日向原告交付了房屋，根据合同第十二条约定，原告应于2014年1月7日权利受到侵害起，至2016年1月7日止两年内主张违约金，而原告却于2018年4月3日向法院提起诉讼，其诉讼时效已经届满，法院应驳回其诉讼请求；逾期办理房地产权属证书是由于公安部对消防验收实施改革，导致被告无法及时办理消防验收，属于不可抗力；原被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》的范本是产权登记机关提供给被告的格式合同，被告无权对该合同第12条约定的90日进行修改，而实践中，被告根本无法在90日内向登记机关提供全部资料，因此该12条的约定，不是原被告双方真实意思的表示；根据合同第四条约定，原告购买房产的付款方式为银行按揭贷款，由包头房地产置业担保有限责任公司提供反担保，故原告需向包头房地产置业担保有限责任公司缴纳购房总价款百分之二点五的保证金，现因原告拒绝缴纳保证金，导致原告的房地产权属证书无法办理；被告虽逾期办理房地产权属证书，但并未造成原告实际损失，因此要求其承担违约金不符合法律规定且显示公平，即使被告应承担违约责任，原告主张的违约金数额也过高，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年7月22日，原告朱峰与被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同编号：2012-0001309。合同约定，原告朱峰购买被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区3-1101号房屋一套，房屋总价款688521元。被告应于2013年7月31日向原告交付以上房产，并在房产交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应每日按商品房价款的5?向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务缴纳了购房首付款、维修基金、契税。被告于2013年10月6日将房产交付原告，但被告并未在约定的或实际交付房产后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年10月26日被告办理完涉案房产3号楼的初始登记，但截止目前原告依然尚未取得房地产权属登记证书。庭审中因违约金数额过高，原告自愿将违约金数额由360000元调整为206556元。以上事实有原告提供的《包头市商品房买卖合同》复印件一份，契税、维修基金收款收据复印件一份，《关于商品房初始登记和转移登记的程序和要件》复印件一份；被告提供的《四季花城物品接受确认书》、《办理收楼程序单》、《业主承诺书》、《四季花城养犬承诺书》、《业主验房记录表》、《前期物业管理服务协议》复印件各一份，2018年1月17日电话录音证据一份及原、被告双方当庭陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为,2013年7月22日，原告朱峰与被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》(合同编号：2012-0001309),是当事人双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并生效，当事人的合法权益应受法律保护。对于原告要求被告办理房地产权属证书的诉讼请求，因办理房屋产权证书需由被告提供资料报产权登记机关备案进行初始登记并办理产权分证，故对原告朱峰要求被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司为其办理房地产权属证书的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告承担逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，因被告未在合同约定的商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并导致原告至今未取得房地产权属证书，故被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张违约金的时间为2013年10月31日起至2016年10月31日止，因2013年10月31至2015年10月31日主张的违约金，已经超过诉讼时效，且原告未提供诉讼时效中止或中断的相关证据，本院对该部分违约金的请求不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效新的规定，本院仅支持2015年10月31日起至2016年10月31日止的违约金。关于被告辩称，原告未取得房地产权属证书系公安部对消防验收实施改革，导致被告无法及时办理消防验收属于不可抗力及合同约定的90日内办理房本的约定不是双方真实意思的表示的抗辩理由，因不符合相关法律法规的规定本院不予支持。关于被告辩称，因原告未及时缴纳保证金导致其无法取得房地产权属证书的抗辩理由，因被告未提供充分的证据证明本院亦不予支持。关于逾期办理房地产权属证书违约金数额过高，要求调整的辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；而合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，其损失数额难以计算。故对被告的该项抗辩理由，本院予以支持。故原告主张的违约金应以房屋总价款688521元为基数，从2015年10月31日起至2016年10月31日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，按年利率6%的标准计算。综上所述，因被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司违反合同约定，没有完全履行合同义务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告朱峰办理位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区3-1101号房屋的房地产权属证书。二、被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱峰逾期办理房地产权属证书违约金，以房屋总价款688521元为基数，从2015年10月31日起至2016年10月31日止，按年利率6%的标准计算。三、驳回原告朱峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取3350元，原告朱峰已预交。因原告朱峰变更违约金诉讼请求金额为206556元，故应交诉讼费4398元，减半收取2199元，由被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司负担439元，由原告朱峰负担1760元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 赵美丽 二〇一八年五月九日书记员 黄 岚附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。