四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终485号上诉人（原审原告）：杨俊建，男，1974年4月10日出生，汉族，攀枝花市吉源科技有限责任公司职工，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：张宪良，四川川高律师事务所律师，执业证号：15101201010622263。被上诉人（原审被告）：戈长利，男，1972年9月4日出生，汉族，攀枝花市矿务局华荣煤业股份有限公司职工，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：廖秀全，四川原生律师事务所律师，执业证号：15101200310904467。被上诉人（原审被告）：杨俊丽，女，1971年11月10日出生，汉族，无业，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：杨军，男，1941年6月26日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，由四川省攀枝花市西区人民政府清香坪街道办事处金沙社区居民委员会推荐代理。委托诉讼代理人：张丽娟，女，1964年1月2日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，由四川省攀枝花市西区人民政府清香坪街道办事处金沙社区居民委员会推荐代理。被上诉人（原审第三人）：曾祥英，女，1976年5月17日出生，汉族，无业，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：戈长顺（曾祥英之夫），男，1972年9月4日出生，汉族，攀枝花市矿务局华荣煤业股份有限公司职工，住四川省攀枝花市西区。上诉人杨俊建因与被上诉人戈长利、杨俊丽、曾祥英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2017）川0403民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人杨俊建及其委托诉讼代理人张宪良，被上诉人戈长利及其委托诉讼代理人廖秀全，被上诉人杨俊丽及其委托诉讼代理人杨军、张丽娟，被上诉人曾祥英的委托诉讼代理人戈长顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨俊建上诉请求：撤销一审判决，依法改判1.确认《房地产买卖契约》无效，将位于四川省攀枝花市西区河门口北街135号3栋2单元7号房产返还杨俊建，并确认归杨俊建所有；2.戈长利、杨俊丽、曾祥英承担本案诉讼费。事实和理由：杨俊丽虽然持有杨顺国、马福珍的委托书代为出售涉案房屋，但其不能代理和其自己签订合同，更不能损害委托人的利益，更何况杨顺国、马福珍事后并没有追认。杨俊丽没有支付房屋价款，更没有证据证实戈长利、杨俊丽、曾祥英支付了对价。不动产统一发票上载明的金额并没有支付。戈长利、杨俊丽、曾祥英在取得房屋物权的合法凭证之前就已居住在涉案房屋中，杨顺国、马福珍只是基于亲情关系同意其暂时居住，并不表明杨顺国、马福珍对房屋的买卖不持异议，也不表明其对房屋的买卖知情和认可。签订《房地产买卖契约》的目的是杨俊丽为了方便办理另一件事情。一审法院认定《房地产买卖契约》是效力待定合同，但杨顺国、马福珍既已提出诉讼，即表明其不同意追认。房屋过户至杨俊丽名下不是杨顺国和马福珍的真实意思表示。戈长利辩称，戈长利与杨俊丽离婚一年以后马福珍才起诉，如果马福珍没有同意就不会把房屋过户至戈长利名下。一审判决认定事实及适用法律正确，应驳回杨俊建的上诉请求。杨俊丽辩称，杨俊丽当时是出于私心才在杨顺国和马福珍不知道的情况下将房屋过户至杨俊丽和戈长利名下，现杨俊丽已知错并很后悔。委托书并没有让杨俊丽把房屋过户给其自己，委托书上也没有写戈长利的名字，杨俊丽没有权利把房屋过户到其自己名下。杨顺国和马福珍不知道房屋过户的事，杨顺国和马福珍的其他子女也不知情，过户行为违反了国家规定，杨俊丽有过错，应按照法律规定撤销一审判决。曾祥英述称，曾祥英是花了80000元购买的房屋，且在买房时查验了房产证和土地使用权证，录音也反映出来对方收了80000元，因此房屋应该属于曾祥英。买房多年都未起诉，马福珍快去世了才提起的本案诉讼。杨俊建向一审法院起诉请求：1.确认杨俊丽代为杨顺国、马福珍签订的《房地产买卖契约》无效，将位于四川省攀枝花市西区河门口北街135号3栋2单元7号房产返还杨俊建，并确认归杨俊建所有；2.戈长利、杨俊丽承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月14日，杨顺国（已于2015年1月22日死亡）、马福珍（已于2017年7月12日死亡）夫妇委托其女杨俊丽办理四川省攀枝花市西区河门口北街房屋（购买于2006年，房屋购买价34121元）出售事宜，并向杨俊丽出具了书面的授权委托书。《委托书》中记载：“杨顺国、马福珍委托杨俊丽办理以下事宜：1、出售上述房屋，签订房屋买卖合同，协商出售价格，收取售房款，缴纳各种税费；2、办理上述房屋产权过户的相关手续；……委托人在办理上述事项时所签署的文件及履行的手续我们均予认可，并自愿承担办理上述事宜所涉及的相关费用及所产生的法律责任。”该授权委托书经重庆市大足公证处进行了公证。2014年3月10日，杨俊丽代杨顺国、马福珍与自己及戈长利（杨俊丽与戈长利当时系夫妻）签订了《房地产买卖契约》。该契约中记载，甲方（卖方）为杨顺国、马福珍，乙方为杨俊丽、戈长利；约定甲方将该房屋出售给乙方，成交价为30000元，乙方于2014年3月10日一次性付清，该房屋权属证明一并移交甲方等内容。同日，讼争房屋在攀枝花市房地产管理局办理了过户登记手续，房屋所有权人变更登记为戈长利、杨俊丽。2015年12月7日，戈长利与曾祥英签订了《二手房屋买卖合同》，合同中记载，杨俊丽、戈长利作为甲方，曾祥英（戈长利之弟媳）作为乙方，双方约定甲方将讼争的房屋自愿卖给乙方，购房款为80000元，在2015年12月7日一次付清；甲方将房屋的相关权益证随房屋交付给乙方等内容。杨俊丽、戈长利于2016年5月登记离婚。后，曾祥英要求杨俊丽协助办理房屋过户手续未果，曾祥英向一审法院提起了诉讼(另案审理中)，马福珍遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点是杨俊丽、戈长利与杨顺国、马福珍签订的《房地产买卖契约》是否真实、有效。合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。只要签订合同的双方意思表示真实，达成合意，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合同即有效。首先，本案中，《房地产买卖契约》签订时属于效力待定合同。杨顺国、马福珍夫妇委托其女杨俊丽办理四川省攀枝花市西区河门口北街号房屋出售事宜，并向杨俊丽出具书面的授权委托书，杨俊丽从而获得对该房屋的处分权。杨俊丽代杨顺国、马福珍与自己及戈长利签订了《房地产买卖契约》，该合同经被代理人同意或者追认有效，故，该合同属于效力待定合同；其次，合同并未损害被代理人杨顺国、马福珍的利益。《房地产买卖契约》中明确了杨俊丽、戈长利购买讼争房屋应当支付的对价（30000元）及给付期限。因杨俊丽系杨顺国、马福珍女儿，双方具有亲情关系，根据日常生活经验法则可以推断出双方对房屋价款的约定符合人之常情，系双方真实意思表示，所签订涉诉合同未显失公平或重大误解；第三，委托人杨顺国、马福珍应对受托人杨俊丽的代理行为承担责任。杨俊丽签订房屋买卖合同，代收取购房款，办理房屋过户手续等行为均在杨顺国、马福珍经公证授权《委托书》的授权范围内，《委托书》上也注明受托人办理上述事项的所签署的文件及履行的手续，委托人均予承认。第四，房屋权属证书是权利人享有房屋物权的证明，未经法定机关、法定程序予以注销或者撤销，不得否定其效力。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，从销售不动产统一发票、房屋所有权证等证据证明，签订协议后，已在房地产管理部门办理了房产权属变更登记，杨俊丽、戈长利取得了该房屋物权归属合法凭证，至今已经有三年多的时间，杨顺国、马福珍并未提出过异议。以上行为均表明杨顺国、马福珍不仅对协议内容知情并认可，而且已履行协议，杨顺国、马福珍对讼争房屋的转让已经依法登记并发生了效力。综上所述，杨俊丽自己代理双方签订的《房地产买卖契约》意思表示真实，不存在损害被代理人利益或损害双方利益的情况，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故《房地产买卖契约》合法有效。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。杨俊建要求确认《房地产买卖契约》无效，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第三十七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条笫一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：驳回杨俊建的诉讼请求。案件受理费653元，由杨俊建负担。二审中，上诉人杨俊建和被上诉人戈长利、曾祥英没有提交新证据。被上诉人杨俊丽出示如下证据：1.《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》、《房地产买卖契约》、《销售不动产统一发票（代开）》，拟证明房屋的评估价是38000元，该款并未实际支付，税收缴款书只是购房缴费样本，不能作为支付购房款的依据；杨俊建对该组证据拟证明38000元没有实际支付不持异议，但买卖合同是杨俊丽私下签订的，对该组证据的真实性没有异议，对合法性有异议；戈长利对该组证据的真实性、合法性、关联性没有异议；曾祥英对该组证据的真实性、合法性、关联性没有异议。由于该组证据不能达到杨俊丽的证明目的，故本院不予采信。2.《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国土地使用权证》、《攀枝花市职工家庭住房情况申报表》，拟证明涉案房屋应当依法判归杨顺国、马福珍所有；杨俊建对该组证据的真实性、合法性、关联性没有异议；戈长利认为证据真实、有效；曾祥英认为证据真实、有效。由于该组证据不能达到杨俊丽的证明目的，故本院不予采信。3.四川鼎诚司法鉴定中心《司法鉴定意见书》、《二手房屋买卖合同》，拟证明《二手房屋买卖合同》是伪造的，是无效合同；杨俊建对《司法鉴定意见书》没有异议，对《二手房屋买卖合同》真实性有异议，应是无效协议；戈长利认为证据真实、有效；曾祥英认为证据真实、有效。由于该组证据不能达到杨俊丽的证明目的，故本院不予采信。本院经审理查明:2014年2月14日，杨顺国（已于2015年死亡）、马福珍（已于2017年7月12日死亡）夫妇委托其女杨俊丽办理四川省攀枝花市西区河门口北街135号3栋2单元7号房屋（购买于2006年，房屋购买价34121元）出售事宜，并向杨俊丽出具了书面的授权委托书。《委托书》中记载：“杨顺国、马福珍委托杨俊丽办理以下事宜：1、出售上述房屋，签订房屋买卖合同，协商出售价格，收取售房款，缴纳各种税费；2、办理上述房屋产权过户的相关手续；……委托人在办理上述事项时所签署的文件及履行的手续我们均予认可，并自愿承担办理上述事宜所涉及的相关费用及所产生的法律责任。”该授权委托书经重庆市大足公证处进行了公证。2014年3月10日，杨俊丽代杨顺国、马福珍与自己及戈长利（杨俊丽与戈长利当时系夫妻）签订了《房地产买卖契约》。该契约中记载，甲方（卖方）为杨顺国、马福珍，乙方为杨俊丽、戈长利；约定甲方将该房屋出售给乙方，成交价为30000元，乙方于2014年3月10日前一次性付清，该房屋权属证明一并移交等内容。同日，讼争房屋在攀枝花市房地产管理局办理了过户登记手续，房屋所有权人变更登记为戈长利、杨俊丽。杨俊丽、戈长利于2016年5月登记离婚。本院认为，杨顺国、马福珍出具的《委托书》明确授权杨俊丽代为出售上述房屋、签订房屋买卖合同、协商出售价格、收取售房款、缴纳各种税费、办理上述房屋产权过户的相关手续，该《委托书》并未限制或者禁止与杨俊丽本人进行交易，并且2014年3月10日签订的《房地产买卖契约》中的交易对象除杨俊丽外还有戈长利，交易的对象及后果均在杨顺国、马福珍出具《委托书》时的可预见范围之内，加之《房地产买卖契约》对于交易价格的约定与涉案房屋的市场价值基本相当，没有明显损害杨顺国、马福珍的利益，房屋也已实际交付使用并变更登记至杨俊丽和戈长利名下，达成交易当时的法律、行政法规并未对上述交易行为加以禁止，因此杨俊丽根据《委托书》的授权转让涉案房屋给其本人及戈长利的法律后果应当由杨顺国、马福珍承担，房屋价款是否实际支付并不影响合同的效力。综上，一审法院认定《房地产买卖契约》有效并无不当，杨俊建要求确认《房地产买卖契约》无效，将位于四川省攀枝花市西区河门口北街135号3栋2单元7号房产返还杨俊建，并确认归杨俊建所有的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费653元，由杨俊建负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 伟审 判 员  董 敏审 判 员  熊 疆二〇一八年五月十六日法官助理  刘 英书 记 员  倪林蓉