常江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0411民初6505号原告：张友明，男，1973年7月16日生，汉族，住常州市新北区。原告：张亮，男，1982年4月7日生，汉族，住常州市天宁区。以上二原告共同委托代理人：高俊，江苏钟鸣律师事务所律师。被告：张文娟，女，1969年1月15日生，汉族，住常州市天宁区县。原告张友明、张亮与被告张文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告张友明、张亮的共同委托代理人高俊、被告张文娟到庭参加诉讼。后依法组成合议庭于2017年4月12日、2018年5月7日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告张友明、张亮的共同委托代理人高俊、被告张文娟到庭参加诉讼，第二次庭审原告张友明、张亮的共同委托代理人高俊到庭参加诉讼，被告张文娟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张友明、张亮向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即赔偿原告损失795403.5元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月12日，原告承租被告及其父母（张振铮、金凤琴）所有的位于新北区××东路××东南花园商店用于开饭店，被告称房屋没有问题，双方签订租赁合同，并支付被告租金15.5万元和办理与原承租户的转让手续，支付转让费29万元。承租后投入巨资装修开店。2016年3月，突然有社会闲散人员上门闹事，称该店面为常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司所有，要求原告停止营业，搬离房屋。原告才得知案涉房产因欠款及担保纠纷，已经由法院出具裁定书确定其中1、2号店面归常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司所有。原告认为被告故意隐瞒上述事实，导致仅租用3个月就发生收房事件，现原告经营的饭店已经关门停业。被告严重欺诈，应当赔偿原告损失。原告为此诉来法院，要求判如所请。被告张文娟辩称，原告的民事起诉与事实不符，赔偿清单的数额不应该支持。1、原告所租的店面房的房产当时未被处理，双方签订的补充协议是有效的，应当履行，此后可以与常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司协商，继续租用，而原告自行停业，故损失不应该由被告承担。2、即使是停止营业，只能是实际损失范围内主张部分的权利，原告所列的赔偿清单中，房屋已经使用一年多，未交接，不可能退租金。店面转让费用29万元是原告自行与原租户咖啡店协商的价格，且没有评估，无法确认，不认可。3、店面装修无法确定，原告的房屋是在武进法院的评估后装修的，如果原告的装修还有价值，应该另行评估，费用由常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司支付。4、海鲜、水族箱，原告仍可以使用，不存在损失。5、蒸汽锅原告可以继续使用，并已经搬出，不是实际损失。6、部分桌椅家居早已经搬出，也不能作为实际的损失，均不应该由被告赔偿。综上请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2015年11月12日，被告张文娟与原告张亮签订补充协议，由两原告租用被告位于新北区太湖东路18号商1-6号店面房，二楼东面6间约400平方米，外加东面院子约120平方米，进出口为东面的院子和东面一楼楼梯，租用期限为五年（2015年12月1日至2020年11月30日），租金为15万/年，提供伍仟元餐券，不含税。租金一年一付，先付后用，至少提前半月付清下年房款。另有左耀星在甲方后签字，包秋婧在乙方后签字。2015年11月15日，原告张友明与吴小刚签订咖啡店转让协议，吴小刚将坐落在太湖东路东面花园“罗纳咖啡（漫品咖啡馆）店”装修及使用权整体转让予原告张友明经营，本店店面使用权及店内全部装修及设施作价为29万元，本店原房屋租赁到2019年1月25日，但转让后房租金由原告张友明承担，或与房东另行协商，店面房屋今后由于产权或者房东原因，提前收房，对本店的补贴或损失均与吴小刚无关，转让之后咖啡馆一切经营事务与吴小刚无关。2015年11月16日，原告张友明转账给被告张文娟150000元租金，同年11月17日，原告张友明转账给吴小刚290000元转让费。后，原告在租赁场所经营新北区河海临之海蒸菜馆，原告张友明为经营者。另，原告申请对全部损失进行鉴定，2017年11月8日，常州市新阳光工程咨询有限公司出具鉴定说明，装修部分鉴定造价按合同造价十七万整计算。另查明，东南花园商1号、2号两套房屋所有权人为张振铮、金凤琴。常州市武进区人民法院2015年11月20日作出（2014）武横执字第336-8号民事裁定书，内容为：关于申请执行人常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司与被执行人常州市新北区金色渔港大酒店、天宁区紫荆公馆大饭店、江苏嘉城置业有限公司、解晓晖、郑雅秋、张振铮、金凤琴价款合同纠纷一案，申请人于2014年9月3日申请执行，该院在执行过程中，依法查封了张振铮、金凤琴名下的东南花园商1号、2号两套房屋，并裁定张振铮、金凤琴名下的坐落于常州市东南花园商1号、2号两套房屋抵归给常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司所有。2016年4月11日，江苏钟鸣律师事务所接受两原告委托向被告张文娟致律师函，函告因被告隐瞒抵押和执行事宜导致两原告损失共计128万元，函告被告商谈赔偿事宜。同年4月22日，常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司答复函，明确常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司不同意与原告就租用房屋签订合同，并要求原告马上搬出所占的东南花园商1号、2号房屋。另，含原告在内的临之海蒸菜馆19名股东一致签字确认并出具委托书和声明，委托书内容为：经全体股东共同授权张友明、张亮为执行业务代表，代为签署与张文娟等人的租房协议，带为设立工商经营主体，代为经营管理海鲜店，代为处理与海鲜店的全部对外债权债务，代为收款、付款。张友明、张亮任何一个人涉及租房及海鲜店的经营管理的签字均对全体股东有效，全体股东均认可。声明内容为：将向被告索赔的权利全部让与两原告行使，并接受本案赔偿所得的全部利益，就此事不另行提起诉讼。包秋婧出具情况说，内容为：2015年11月12日，我与张亮和张文娟签订的房屋租赁补充协议，当时张亮为开饭店全体股东授权签协议的代表，原协议时也告知张文娟是用来开饭店的，张文娟未告知房屋已抵押。张亮等人承租房屋后，原属于我和吴小刚等人的咖啡店资产全部转让给张亮、张友明等人开饭店用，我全部退出，后续海鲜店与张文娟的纠纷与我无关，我不主张权利。庭审中，原告陈述2016年3月15日停止营业。上述事实，有原、被告陈述，租房协议复印件、补充协议、转账凭证、声明、委托书、情况说明等证据在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告张亮与被告张文娟签订的补充协议，应视为双方之间签订的房屋租赁合同，但被告张文娟并不是租赁房屋的产权所有人，该协议应为效力待定合同，后租赁房屋经法院拍卖归案外人常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司所有，且常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司明确表示不与原告继续租赁合同，故该补充协议应为无效合同。被告张文娟在明知租赁房屋已经被法院查封并拍卖的情况下，仍与原告签订租赁协议，故意隐瞒重要事实，违背诚实信用原则，导致原告在租赁房屋后经营不久即停止营业，造成原告经营损失，故被告张文娟应对原告的损失承担赔偿责任。关于原告主张的各项损失：1、原告主张房屋租金155000元，根据协议及转账记录，原告支付了2015年12月1日至2016年11月30日的房租150000元，原告称交付被告5000元餐券，未提交证据证明，本院不予支持。庭审中原告陈述2016年3月15日停止营业，被告不予认可，本院参照原告向被告发律师函的日期确认被告实际使用至2016年4月11日，两原告实际占有使用租赁房屋期间的租金应予以支付，剩余房屋租金95417元被告应返还给两原告。2、店面转让费290000元，该费用系原告张友明就咖啡馆的装修及使用权支付给案外人吴小刚的费用，与本案被告并无直接联系，故本院不予支持。3、店面装修费170000元，根据常州市新阳光工程咨询有限公司出具鉴定说明，装修部分造价为170000元，故本院予以支持。4、原告主张海鲜水族箱75000元、蒸汽锅买卖运输费用66153.5元、部分桌椅家居39250元，因该部分为可拆卸、可移动物品，两原告按照购买价格主张赔偿，与事实不符，但无论是拆卸还是搬运，必然产生损耗和费用，且已经无法通过鉴定确认该部分损失，故本院酌定被告赔偿18040元。上述损失合计283457元，被告张文娟应予以返还和赔偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张文娟于本判决生效之日起十五日内支付原告张友明、张亮283457元。二、驳回原告张友明、张亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11755元，由原告张友明、张亮负担7538元，由被告张文娟负担4217元（该款原告已预交，被告负担的部分于本判决发生法律效力之日起十五日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  高 攀人民陪审员  王平西人民陪审员  任一群二〇一八年五月八日书 记 员  李 燕