上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初18218号原告(反诉被告)：廖立新，男，1966年6月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：冯秀玲(原告妻子)，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：李海峰，男，1976年6月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李晓峰，北京市盈科(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明，北京市盈科(无锡)律师事务所律师。原告廖立新诉被告李海峰以及反诉原告李海峰诉反诉被告廖立新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日受理后，依法适用简易程序，于2018年5月16日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)廖立新及其委托诉讼代理人冯秀玲、被告(反诉原告)李海峰及其委托诉讼代理人李晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖立新向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付户口押金人民币(以下币种相同)10万元；2、判令被告支付逾期付款违约金7,500元；3、诉讼费被告负担。事实和理由：2017年7、8月，原、被告签订房屋买卖合同，由原告将上海市浦东新区古桐南路117弄18幢47号502室房屋(以下简称系争房屋)转让给被告。双方约定，被告留10万元作为原告将户口暂时保留在系争房屋内的押金，并约定该款项应于原告户口迁出当日支付。之后，原告按约交房，并于2017年12月12日将户口迁出。但被告违反约定，拒不返还押金10万元。被告李海峰辩称，看房时，原告发现天花板有起翘现象。交房那天，是中介来交房，被告发现家具搬离后的墙面多处有发黑、霉变现象，原因家具遮挡未能发现。经向物业和邻居求证，方知系争房屋所在楼房在2016年曾因大雨发生渗漏。被告为此在办理煤气过户时向原告求证，原告拒不承认。之后考虑到退房可能导致按二套房标准重新贷款，支付能力会受到影响，故被告搁置此事，未再与原告解决。直至原告要求返还押金后，双方约见，但原告拒绝承诺之前房屋未发生过漏水，且未向被告证明其户口迁出的事实故被告未付押金。反诉原告李海峰向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿修缮费用165,000元；2、判令反诉被告赔偿房租损失26,000元(6,500元/月×4个月)；3、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：反诉被告在向反诉原告转让房屋时，刻意遮掩房屋曾经发生漏水导致墙体霉变的事实，导致反诉原告在接受房屋交付后必须额外支出修缮费用修缮，并另行租房居住过渡，造成反诉原告损失。反诉被告廖立新反诉辩称，系争房屋仅在2016年因台风大雨造成朝南主卧天花板西南角发生一点渗漏，经向物业报修，物业重新在楼顶做了防水，反诉被告自己找人把内墙粉刷一下，已经修复。房屋未再发生其他漏水。反诉被告系2006年以二手房买卖的方式购买的系争房屋，装修至今已逾十年，装修本身并未特别计价。墙面有些许霉点，但并不象反诉原告所陈述那般严重。本院经审理确认如下事实：2017年8月12日，原告作为卖售人(甲方)、被告作为买受人(乙方)签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告将系争房屋以250万元的价款转让给被告。合同第九条第一款第(三)项记载，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过柒日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付柒日的违约金外，甲、乙双方同意按下列条款处理：甲方有权单方面解除合同。甲方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。合同第十条第一款第(三)项约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算……逾期超过柒日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同补充条款(一)第2条记载，甲方承诺自该房地产权利转移(送件取得收件收据)后720日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续；第5条记载，甲乙双方约定，甲方必须留人民币壹拾万元整押金在乙方暂时保管，户口迁出当天支付给甲方。合同附件三“付款协议”记载：第一次付款2017年7月16日乙方支付甲方购房定金10万元，第二次付款2017年8月13日乙方支付甲方购房款875,000元，第三次付款过户当日乙方支付甲方购房款525,000元，第四次付款甲方同意乙方向贷款银行申请购房贷款100万元。2017年9月17日，被告向原告出具证明一份，记载“根据上海市房屋买卖合同(合同编号XXXXXXX)，以补充合同第一款第五项之约定，按补充合同第一款第二项执行，甲方押人民币壹拾万元整在乙方，特此证明”。期间，被告向原告支付房款240万元，另有10万元作为原告未迁走户籍的押金放置于被告处。2017年10月9日，系争房屋转移登记至李海峰名下。2017年12月12日，原告户籍迁入社区公共户。当天，原告向被告发送短信“李兄，我的户口今天已经迁移到川沙集体户口了，请你去张江派出所查询一下，并请你和中介联系一下返还押金事宜。”另查，系争房屋所在公寓竣工于1995年，总层数为5层。审理中，被告提供《房屋租赁合同》一份及案外个人出具的收条一份，其中记载李海峰2017年10月27日起至2018年2月27日向案外人承租房屋及支付租金26,000元的内容。被告提供案外个人季洪海和陆志国署名出具的证明一份，记载“证明系争房屋房屋漏水，上次去房屋也看到了靠西面的墙面黑点霉斑，在以前未放家具的地方有重新粉刷的痕迹，楼板石灰层也出现了起翘和龟裂”。被告提供季洪海署名出具的收条一份，记载今收到古桐南路XXX弄XXX号XXX室内墙及室内屋顶捉漏和做防水材料人工费共计人民币壹拾陆万元正。被告还提供案外个人唐玉华、万登峰署名出具的证明一份，记载“兹证明上海市浦东新区古桐南路XXX弄XXX号至47号整幢楼，在2016年下大雨期间房屋出现漏水现象”。被告表示季洪海是被告聘请修缮的人，陆志国是物业经理，唐玉华、万登峰是邻居。被告还提供“上海旌懿建筑装饰有限公司”装修报价单一份，其中除屋顶防水外，还记载包括内墙面处理、铺设玻化墙瓷砖、地面拆除、铺设玻化地砖等内容，金额共324,622元。被告表示考虑到原告经济能力，后实际未请“上海旌懿建筑装饰有限公司”施工，而请个人季洪海施工，并提供全手写收款收据三张，内容包括水泥、黄沙、石材切割片、涂料、粘合剂、角条、墙砖、地砖等，金额分别为14,985元、29,397元、33,618元。被告还提供照片打印件一张，显示一处墙体黑斑，但未显示其他任何参照物以体现痕迹大小和位置。以上证据，原告均不确认真实性。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方约定，原告主张的押金10万元以原告迁出户口为返还条件。现原告已将户口迁出，被告理应依约返还押金。原告诉请，本院予以支持。至于违约金，因根据双方约定，该10万元钱款非未付房款而系另行交付的押金，不能适用逾期支付房款的违约金约定。在双方别无其他约定的情况下，对原告主张的违约金诉请，本院不予支持。反诉部分：首先，被告主张在房屋交付时就发现天花板和墙面起翘发黑发霉，但对其主张的这一情况未能提供充分证据证明，并且事实上被告当天正常接受交付，之后至押金矛盾产生前亦未与原告进行交涉，故本院对原告主张的房屋存在需要修缮的质量问题的事实难以确认。其次，被告在自行组织房屋修整后主张修缮费用165,000元，金额较大，但据其提供材料,此次修缮包括了地面改造和墙面玻化砖，此外被告亦未能就其所主张的165,000元修缮费用与需修缮的漏水问题之间的关联性及必要性提供其他证据。鉴于此，被告的反诉请求，缺乏事实依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李海峰应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)廖立新押金人民币10万元；二、驳回原告(反诉被告)廖立新其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)李海峰的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,500元，减半收取计人民币1,250元，由原告(反诉被告)廖立新负担人民币100元，被告(反诉原告)李海峰负担人民币1,150元。反诉案件受理费人民币2,060元，由被告(反诉原告)李海峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张春华二〇一八年五月二十五日书记员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。