福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0322民初113号 原告：福建锦福房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤城街道北宝峰社区顶园小区，统一社会信用代码91350322062286315G。 法定代表人：温永气，董事长。 委托诉讼代理人：温长煌、林伟，福建知信衡律师事务所律师。 被告：颜金喜，男，1975年10月12日出生，汉族，居民，住莆田市城厢区。 被告：林丽钗，女，1979年2月19日出生，汉族，居民，住莆田市城厢区。 原告福建锦福房地产开发有限公司（以下称为锦福公司）与被告颜金喜、林丽钗商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告锦福公司的委托诉讼代理人林伟，被告颜金喜到庭参加诉讼；被告林丽钗经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦福公司向本院提出诉讼请求：1、颜金喜、林丽钗立即向锦福公司支付购房款511万元及逾期付款违约金，违约金计算方式：以总购房款10307004元为基数，按日万分之八自2016年5月3日起计至购房款付清之日；2、颜金喜、林丽钗赔偿锦福公司因本案支出的律师费损失15万元；3、本案诉讼费、财产保全费由颜金喜、林丽钗负担。事实和理由：2016年4月27日，锦福公司和颜金喜、林丽钗签订三份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201602767、201602768、201602769），颜金喜、林丽钗向锦福公司购买坐落在仙游县商品房，总价款10307004元。合同第七条第（二）款第3项约定，8套商品房余款共计511万元由颜金喜、林丽钗向银行申请贷款支付。合同附件四第二条约定，颜金喜、林丽钗应在合同签署之日起五个工作日内提供办理贷款所需的全部材料，并履行案件贷款的有关手续。若颜金喜、林丽钗未在上述期限内提供相关材料或履行按揭贷款有关手续，则视为放弃申请按揭贷款。附件四第三条约定，颜金喜、林丽钗放弃按揭贷款（含视为放弃申请贷款）的，颜金喜、林丽钗应当在锦福公司通知之日起十日内一次性以现金交齐贷款差额部分或全部购房款。否则，颜金喜、林丽钗同意按《商品房买卖合同》第八条的约定承担违约责任。同时，锦福公司有权相应顺延交付期限。合同第八条逾期付款责任则约定，颜金喜、林丽钗逾期付款超过30天，若锦福公司不解除合同，则合同继续履行，颜金喜、林丽钗应向锦福公司支付按总购房款的每日万分之八计算的违约金；颜金喜、林丽钗还应承担锦福公司实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、锦福公司及律师差旅费等）。上述合同签订后，颜金喜、林丽钗未依约向锦福公司提供办理贷款所需的全部材料，并履行按揭贷款的有关手续。根据合同约定，视为放弃申请按揭贷款。自2016年4月23日起，锦福公司数次电话通知颜金喜、林丽钗一次性以现金交齐剩余购房款。2016年12月15日，锦福公司销售经理陈文向颜金喜发送催款短信，要求颜金喜、林丽钗一次性交齐全部购房款并支付违约金。2017年10月16日，锦福公司销售经理陈文再次向颜金喜发送催款短信，要求颜金喜、林丽钗支付剩余购房款。2017年12月29日，锦福公司委托律师向颜金喜、林丽钗发送律师函，敦促颜金喜、林丽钗履行付款义务。但颜金喜、林丽钗至今仍未履行。三份合同及附件是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。颜金喜、林丽钗未依约提供办理贷款所需的全部材料，又未在收到通知之日起十日内以现金方式交齐全部购房款，已构成违约，应承担继续履行合同支付购房款、逾期付款违约金及相关费用的法律责任。 颜金喜辩称，对双方签订的三份《商品房买卖合同（预售）》及附件和已付款项没有异议。2016年4月17日其与锦福公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，及时向锦福公司提交了办理按揭手续所需的全部财产，并向银行申请按揭贷款。但是，由于颜金喜之前与他人联保向银行贷款，因他人未及时偿还贷款，颜金喜也被银行列入失信名单，所以银行不批准。因此，本案违约不是颜金喜、林丽钗的主观故意，而是因为意外造成的，故请求与锦福公司庭外协商处理，或者等联保之事解决后再向银行申请按揭贷款。请求驳回锦福公司的诉讼请求。 林丽钗未作答辩。 经审理查明，锦福公司以出让方式取得位于仙游县宝峰社区地块土地使用权，该宗地编号为PS-2012-8号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“顶园小区”。讼争房屋已由仙游县住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（2014）莆房许字第0832号。2016年4月27日，颜金喜、林丽钗和锦福公司双方签订三份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号分别为201602767、201602768、201602769。合同约定颜金喜、林丽钗向锦福公司购买“顶园小区”2幢2101、2102、2103、2014、2105、2106、2107、2108号商品房，购房总价款10307004元。合同第七条约定，2016年4月17日前，颜金喜、林丽钗应向锦福公司各支付首付2020724元、1701690元、1474590元，合计5197004元，余款总计511万元向银行申请贷款支付。第八条约定，颜金喜、林丽钗逾期支付款项，自逾期之日起按总购房款每日万分之三支付违约金，逾期超过15天起按每日万分之五支付违约金，逾期越过30日，锦福公司有权选择解除合同，解除合同时颜金喜、林丽钗应按总购房款20%支付违约金给锦福公司，锦福公司不解除合同的，则合同继续履行，颜金喜、林丽钗应向锦福公司支付按总购房款的每日万分之八计算的违约金，还应承担锦福公司实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、锦福公司及律师差旅费等）。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条约定，颜金喜、林丽钗应在《商品房买卖合同》签署之日起五个工作日内提供办理贷款所需的全部材料，并履行按揭贷款的有关手续。若颜金喜、林丽钗未在上述期限内提供相关材料或履行按揭贷款有关手续则视为放弃申请按揭贷款。合同附件十一《补充协议》第七条约定，锦福公司、颜金喜、林丽钗双方确认《商品房买卖合同》中载明的各自联系方式（包括但不限于颜金喜、林丽钗或其授权代理的联系地址、电话、电子邮件等）均为正确并可以有效送达。若一方联系方式发生变更，须及时以书面形式通知对方，并在对方签收确认后方为有效。如前述联系方式不准确或无法有效送达或任一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发的全部责任和损失均由该方自行承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。锦福公司除可按合同确定的联系地址向颜金喜、林丽钗邮寄通知或文书外，也可直接在项目所在地的县级以上的报纸媒体上以刊登公告的方式送达，或通过手机短信、电子邮件送达。手机短信、电子邮件送达的，自短信或电子邮件发出后第二天即视为送达。2016年12月15日，锦福公司销售经理陈文向颜金喜发送短信，要求颜金喜于2016年12月26日前办理按揭银行按揭贷款，逾期视为自动放弃按揭贷款，并一次性支付剩余购房款。2017年10月16日，陈文再次向颜金喜发送短信催款。2017年12月29日，锦福公司委托律师向颜金喜发送律师函，敦促颜金喜、林丽钗履行付款义务。因颜金喜、林丽钗至今未履行，锦福公司遂于2018年2月5日诉至本院请求处理。因本案诉讼，锦福公司与福建知信衡律师事务所签订《委托代理合同》，约定本案律师代理费10万元；锦福公司于2018年4月12日通过中国民生银行转账给福建知信衡律师事务所10万元。 上述事实，有到庭当事人的陈述及锦福公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、短信截图、律师函及快递回执、委托代理合同、律师费发票及律师费付款凭证等证据予以证实，双方均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点是：颜金喜、林丽钗在办理银行按揭及交纳房款是否存在违约情况？锦福公司请求违约金的计算时间和计算的标准是否合理？对此，本院予以分析认定如下： 锦福公司主张，讼争商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同主文内容及合同附件都有颜金喜、林丽钗签字并捺手印，合同及其附件不存在违反法律行政法规的强制性规定，合同及附件对双方有法律约束力，双方应当履行。根据涉案合同、手机短信，能够证明颜金喜、林丽钗没有按照合同约定在合同签订后5个工作日内，提供办理按揭贷款的相关材料。2016年4月23日，锦福公司通知颜金喜、林丽钗一次性交齐购房款之后，颜金喜、林丽钗也没有按照约定在10天内即在2016年5月3日之前付清剩余购房款，颜金喜、林丽钗显然已经违约。退一步说，锦福公司通过销售经理陈文于2016年12月15日向颜金喜、林丽钗发送短信，要求他们于2016年12月26日前办理银行按揭贷款，颜金喜、林丽钗亦未在2016年12月26日前办理银行按揭贷款，视为放弃按揭贷款，根据合同约定颜金喜、林丽钗应在锦福公司通知之日起十日内交齐剩余购房款，颜金喜、林丽钗应自2016年12月27日起十日内即应于2017年1月5日前应付清剩余购房款，故颜金喜应于2017年1月6日起向锦福公司支付逾期付款违约金。 颜金喜认为，其有按约定提交办理银行按揭手续的全部材料，只是因为自己被列入失信名单，所以对于银行按揭贷款申请，银行不予批准，违约不是主观故意。 本院审查认为，《商品房买卖合同（预售）》及附件是当事人自愿协商一致的结果，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行。按照合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条约定，颜金喜、林丽钗应在签订合同之日起五日内提交办理按揭贷款的相关材料，但颜金喜、林丽钗未提供证据证实已在约定的时间内提交了相关材料，颜金喜、林丽钗已构成违约。锦福公司选择不解除涉案合同，主张于2016年4月23日打电话给颜金喜、林丽钗催促一次性支付购房款，但未提供证据证实，本院不予采信。陈文发送给颜金喜的手机短信，通知颜金喜、林丽钗办理银行按揭贷款的截止时间为2016年12月26日，颜金喜、林丽钗未在2016年12月26日前办理银行按揭贷款，视为放弃按揭贷款，按照涉案合同约定，颜金喜、林丽钗应在锦福公司通知之日起十日内交齐剩余购房款，颜金喜、林丽钗自2016年12月27日起十日内即2017年1月5日前应付清剩余购房款，故违约金的计算应自2017年1月6日起算。锦福公司主张按日万分之八计算违约金偏高，本院予以调整为按月利率2%计算。 综上所述，本院认为，锦福公司和颜金喜、林丽钗所签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。颜金喜、林丽钗在办理按揭贷款及交付购房款环节存在违约行为，锦福公司选择继续履行合同的，颜金喜、林丽钗应支付剩余购房款并支付违约金。根据合同第八条及附件四、十一约定，颜金喜、林丽钗应支付剩余购房款511万元并应支付自2017年1月6日起，以总购房款10307004元为基数按月利率2%计至付清之日的违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，锦福公司为实现债权而支付的律师费由违约人承担，由于锦福公司委托律师支出10万元，故锦福公司公司请求颜金喜、林丽钗承担10万元律师费是合理的，本院予以支持。锦福公司据以计算违约金的起算时间和计算标准不合理部分本院予以调整，多请求的律师费本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、颜金喜、林丽钗应在本判决生效后十日内支付给福建锦福房地产开发有限公司购房款5110000元并支付逾期付款违约金，违约金计算方式：以总购房款10307004元为基数，自2017年1月6日起按月利率2%计至付清之日止； 二、颜金喜、林丽钗应在本判决生效后十日内赔偿给福建锦福房地产开发有限公司律师代理费100000元； 三、驳回福建锦福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85171元，由福建锦福房地产开发有限公司负担18142元，由颜金喜、林丽钗负担67029元。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 人民陪审员  徐冬妮 人民陪审员  黄志伟 二〇一八年五月十一日 书 记 员  陈燕群 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -9-