北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终2461号上诉人（原审被告）：孟春刚，男，1972年6月17日出生。委托诉讼代理人：张小英，北京京益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，北京京益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王希若，男，1961年7月14日出生。委托诉讼代理人：季宗旗，北京市天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，北京市天正律师事务所实习律师。上诉人孟春刚因与被上诉人王希若租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2016)京0112民初26370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2��1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟春刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王希若的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，本案中的两份《土地租赁合同》，一审前后认定不一致，逻辑混乱；王希若实际交付的土地面积远不足27.5亩。2.孟春刚未构成根本违约，原审判决第二项判决解除合同无合同和法律依据。3.原审法院未能保护孟春刚合法权益，有失公正。4.原审法院判决违约金过高。5.孟春刚承租土地的目的是进行建设经营，如合同解除，双方无法进行返还，不利于定纷止争，化解矛盾。王希若向一审法院起诉请求：解除双方于2007年5月28日签订的《土地租赁合同》；孟春刚将所承租土地恢复原状并交给王希若；孟春刚给付王希若自2009年至实际腾退之日止的土地使用费，并自2009年1月1日起按每日1%的标准支付违约金；孟春刚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年5月28日，王希若（甲方）与孟春刚（乙方）签订《土地租赁合同》（二），约定：甲方根据本合同将土地出租给乙方使用；甲方以现状给乙方使用的宗地位于北京市通州区某化工业园B区，面积27.5亩；乙方根据本合同获得土地使用权，在使用年限内，乙方完成全部或部分的经营用房及配套设施后，有权作为出租人将地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用；本合同项下的乙方使用该土地的期限为46年，自2007年9月1日起至2053年8月31日止；该地块的土地使用权费为每年4500元/亩，27.5亩，共计123750元；乙方每年向甲方支付一次土地使用费，首期支付的日期为2007年9月1日；本合同履行期内，甲方应尽自己最大的努力，为乙方提供包括不限于有关用水、用电、通行、翻建、增���房屋等与乙方经营相关的保障；如果因乙方资金紧张等原因不能依约全额支付该期的土地使用费，甲方则应给乙方以适当的宽展期，但最长不应超过90天；本合同存续期间，甲方不得以任何借口提前终止合同，如果提前终止合同，应当征得乙方的同意。若乙方同意，则甲方应根据土地已使用的年限和开发利用土地的实际情况按当时价格给付乙方2倍的补偿；如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。违约方应负责向另一方赔偿因违约引起的一切直接和可得利益的损失；双方并就土地租赁的其他事宜作出约定。此后，王希若（甲方）与孟春刚（乙方）签订《土地租赁合同》（一），约定：甲方根据此合同将土地出租给乙方使用；甲方以现状给乙方使用的宗地位于北京市通州区某化工业园B区面积27.5亩；本合同项下的乙方使用土地的所限为46年，自2007年5月28日起至2053年5月27日止；该地块的土地使用权费为每年4500元/亩，共计27.5亩，共计123750元；本合同经甲乙双方签字后三日内，乙方须向甲方支付当年使用费总额的5%作为合同履约金，履约金抵做土地使用费。当交付当年租金后，乙方即取得土地使用权，乙方每年按订合同时间提前30天向甲方支付一次土地使用费；本合同履行期内，甲方应尽自己最大的努力，为乙方提供包括有关用水、用电、通行等与乙方经营相关协助；如果因乙方资金紧张等原因不能依约全额支付该期的土地使用费，甲方则应给乙方以适当的宽展期，但最长不应超过30天。若乙方延期超过30日未付租金，视为乙方违约每天加收总款项的1%违约金；本合同存续期间，甲方不得以任何借口提前终止合同，如果提前终止合同，应该征得乙方同意。若乙方同意，则甲方应根据土地已使用的年限和利用的土地���实际情况按照当时价格给予乙方的补偿；如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。违约方应负责向另一方赔偿因违约引起的一切直接和可得利益的损失；乙方应利用承租土地合法经营，若因乙方违法经营所产生的经济问题法律责任全部由乙方承担，与甲方无关。乙方独自享受本合同权利，不得转让、出租或以其他形式与第三方合作；本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力。以本合同为准，其它合同协议无效；双方并就租赁合同的其他事宜作出约定。合同签订后，王希若将出租的土地交付给孟春刚，孟春刚仅向王希若交纳2年租金。经核实，孟春刚在承租土地上出资建造地上物，但其建设行为已被相关行政部门认定为违法建设。另查，王希若出租的土地利用现状为城镇村及工矿用地，并非农用地。一审法院���2017年1月12日向孟春刚送达起诉状副本及证据复印件。一审法院认为，本案的主要争议焦点有三：一是《土地租赁合同》（一）和《土地租赁合同》（二）中哪份合同系王希若与孟春刚之间签订的有效合同；二是王希若是否享有涉案合同解除权；三是土地使用费和违约金的计算。关于争议焦点一，王希若与孟春刚签订的《土地租赁合同》（一）、《土地租赁合同》（二）的签订时间均载明为2007年5月28日。但《土地租赁合同》（一）第二十一条中明确约定“以本合同为准，其它合同协议无效”，故法院对于王希若的主张《土地租赁合同》（一）（原审法院笔误，表述为《土地租赁合同》二）应为双方之间有效合同的意见予以采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孟春刚虽主张该两份合同系同时签订，《土地租赁合同》（一）对内使用，《土地租赁合同》（二）对外使用，但未提交证据予以证明，故对于孟春刚的辩解意见，法院不予采信。关于争议焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方签订的《土地租赁合同》（一）约定的租赁期限为自2007年5月28日起至2053年5月27日止，租赁期限已超过20年，超过二十年的部分应属无效。至于上述《土地租赁合同》（一）未超过二十年的部分，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法律的强制性规定，应属合法有效。关于合同解除权，虽然双方未在《��赁协议》中约定解除权行使的条件，但该约定并不能排除双方享有的法定解除权。法定解除事由包括：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。本案中，王希若与孟春刚在《土地租赁合同》（一）中约定的有效租赁期限自2007年5月28日起至2027年5月27日止。按照双方合同约定，孟春刚应每年按订合同时间提前30日向王希若支付一次土地使用费。孟春刚作为土地租赁承租方负有按期支付租金之义务，双方租赁合同履行过程中，孟春刚仅交付2007和2008年两个年度的租金，欠付王希若2009年5月28日之后的租金，多年未给付，且拖欠租金数额巨��，属于迟延履行债务的行为。根据涉案房屋租赁合同的性质及约定内容，孟春刚拖欠租金的行为已构成根本违约，王希若有权行使合同解除权。故王希若要求解除《土地租赁合同》（一）的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。孟春刚主张根据双方的约定“本合同存续期间，甲方不得以任何借口提前终止合同，如果提前终止合同，应该征得乙方同意”，王希若无合同解除权。但法定解除权并不为双方在合同中的约定所排除，王希若依据法定解除权请求解除合同，有事实和法律依据，故孟春刚主张王希若无权解除合同，无事实和法律依据，法院不予支持。当事人依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，王希若并未提供证据证明其于起诉前曾通知孟春刚解除合同，故法院以本案起诉状副本送达孟春刚之日确定为合同解除之日。关于争议焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孟春刚未按照合同约定支付应承担的土地使用费，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。王希若要求孟春刚支付2009年5月28日后至实际腾退涉案土地之日土地使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。需要指出的是，2009年5月28日至2017年1月12日期间的土地使用费的性质为租金；2017年1月13日至孟春刚实际腾退涉案土地期间的土地使用费的性质为土地占有使用费。关于土地使用费中的租金部分，孟春刚应按照双方合同约定标准给付王希若。王希若要求孟春刚给付逾期交纳租金的违约金，理由正当，法院予以支持。但双方就违约金的计算标准过高，孟春刚请求予以调整，法院亦予���支持，违约金的具体计算标准由法院酌情以每年欠付土地使用费为基数，自当年5月28日起算，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，计算至孟春刚给付租金之日止。合同解除后，孟春刚理应将租赁物腾退清并返还给王希若，现孟春刚长期占有租赁物未腾退，理应参照合同约定的租金标准支付王希若相应的土地使用费。王希若要求孟春刚给付逾期给付合同解除后的土地使用费的违约金，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年12月判决：一、王希若与孟春刚于2007年5月28日签订的《土地租赁合同》超过20年租赁期限的部分无效；二、王希若与孟春刚于2007年5月28日签订的《土地租赁合同》未超过二十年租赁期限的部分于2017年1月12日解除；三、孟春刚给付王希若2009年5月28日至2010年5月27日的土地使用费123750元及违约金（以123750元为基数，按照中国��民银行同期贷款利率的130%，自2009年5月28日计算至实际给付土地使用费之日止），于判决生效后七日内执行清；四、孟春刚给付王希若2010年5月28日至2011年5月27日的土地使用费123750元及违约金（以123750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，自2010年5月28日计算至实际给付土地使用费之日止），于判决生效后七日内执行清；五、孟春刚给付王希若2011年5月28日至2012年5月27日的土地使用费123750元及违约金（以123750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，自2011年5月28日计算至实际给付土地使用费之日止），于判决生效后七日内执行清；六、孟春刚给付王希若2012年5月28日至2013年5月27日的土地使用费123750元及违约金（以123750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，自2012年5月28日计算至实际给付土地使用费之日止），于判决生效后��日内执行清；七、孟春刚给付王希若2013年5月28日至2014年5月27日的土地使用费123750元及违约金（以123750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，自2013年5月28日计算至实际给付土地使用费之日止），于判决生效后七日内执行清；八、孟春刚给付王希若2014年5月28日至2015年5月27日的土地使用费123750元及违约金（以123750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，自2014年5月28日计算至实际给付土地使用费之日止），于判决生效后七日内执行清；九、孟春刚给付王希若2015年5月28日至2016年5月27日的土地使用费123750元及违约金（以123750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，自2015年5月28日计算至实际土地使用费给付之日止），于判决生效后七日内执行清；十、孟春刚给付王希若2016年5月28日至2017年1月12日的土地使用费77974.45元及违约金（以77974.45元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，自2016年5月28日计算至实际给付土地使用费之日止），于判决生效后七日内执行清；十一、孟春刚将承租的位于北京市通州区某化工业园区B区27.5亩土地腾退清并返还给王希若；孟春刚给付王希若土地使用费（自2017年1月13日起计算至实际腾退之日止，按每年123750元的标准计算），均于判决生效后七日内执行清；十二、驳回王希若的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5012元，由孟春刚负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审期间，双方未提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，综合双方诉辩主张和法院查明的事实，本案二审的争议焦点主要是：一、孟春刚与王希若的租赁关系应以哪份《土地租赁合同》为准；二、双方的租赁合同应否予以解除；三、原审法院判决的租金数额是否适当；四、原审法院判决的违约金数额是否过高。对此，本院分析如下：一、关于孟春刚与王希若的租赁关系应以哪份《土地租赁合同》为准，一审法院以《土地租赁合同》（一）第二十一条中明确约定“以本合同为准，其它合同协议无效”，故认定《土地租赁合同》（一）应为双方之间有效合同并无不当。需要指出的是，一审裁判文书在此处存在笔误，本院对此予以纠正。二、就双方租赁合同应否解除的问题，孟春刚主张其因案外服刑原因导致未如期缴纳租金，其从未表示不支付租金，因此不构成违约，对此，本院认为，案外服刑并非不履行合同的法定理由，孟春刚迟延支付租���的行为构成根本违约，王希若具备合同解除权，一审法院确认租赁合同解除并无不当。三、关于原审法院判决的租金数额是否适当的问题，孟春刚在上诉中主张王希若实际交付土地面积不足合同约定的27.5亩，该项事实孟春刚在合同签订后直至一审审理期间均未提出相应的异议，二审期间，其仅要求法院重新勘验测定租赁土地的面积，对此亦未提供相应的其他证据予以佐证。孟春刚表示因双方系朋友关系，未进行实地测量，本院认为，在合同签订已逾十年，孟春刚已在涉案租赁土地上兴建房屋，且经历本案诉讼，如此长的时间里孟春刚从未对王希若交付土地问题提出异议，孟春刚作为商业经营者，理应承担由此带来的不利益。综合其对租赁土地面积未予以初步举证的情况下，对其在二审中提出的要求勘验涉案租赁土地面积的请求本院未予准许，一审法院��据双方签订的土地租赁合同约定判定的租金数额适当。四、就孟春刚主张的一审法院判决的违约金数额过高的问题，本院认为，一审法院结合本案实际酌予确定的数额并无不当。综上所述，孟春刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5012元，由孟春刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 次仁卓嘎审 判 员 马 立 红审 判 员 江 锦 莲二〇一八年五月二日法官助理 史 晓 霞法官助理 刘 艳 辉