中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2018）最高法民申195号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：西安凯威实业有限公司，住所地陕西省西安市高新区光泰路2号。法定代表人：罗小阳，该公司经理。委托诉讼代理人：王奋斗，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王卫红，女，该公司员工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏琦，女，汉族，1986年5月6日出生，住陕西省神木县。再审申请人西安凯威实业有限公司（以下简称凯威公司）因与被申请人苏琦商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2017）陕民终856号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。凯威公司申请再审称，（一）涉案房屋已经由苏琦租赁给案外人陕西联恒房地产开发有限公司（以下简称联恒公司），原审判决解除房屋买卖合同，导致凯威公司的房屋无法返还和收回，凯威公司无法对涉案房屋另行处分，且苏琦基于租赁获取不当得利，原审错误判决，本案应当撤销原判发回重审。（二）原审判决解除合同，但漏判对涉案房屋的返还，致使判决无法执行；且涉案房屋已经为银行设定抵押权，凯威公司对涉案房屋未实际占有且无法进行处分，本案应当撤销原判发回重审。（三）原审未对涉案房屋的占有使用费损失、房屋交易税费、房屋交易保证金、房屋买卖交易中介费损失等进行认定，在未对双方过错程度划分的情形下，判决由凯威公司承担全部损失，无事实和法律依据。（四）原审认定凯威公司未向苏琦交付涉案楼盘的验收资料、合同文本等没有事实依据。（五）涉案楼盘的商品房买卖合同不属于可解除的合同，苏琦提起解除合同的诉讼实为逃避投资风险的恶意诉讼，原审认定事实错误、适用法律错误。1、原审认定涉案合同是格式合同没有事实依据。涉案合同及其附件都是从西安市房管部门下载的制式合同文本，并非凯威公司自行拟制的格式合同。2、原审认定合同附件七阻碍苏琦依据涉案商品房买卖合同第九条的约定行使解除权，没有事实和法律依据。3、原审判决合同附件违反公平原则属无效条款没有事实和法律依据。合同并不存在无效的法定情形，违反公平原则属于一年内申请变更或者撤销的情形，苏琦并未在一年内申请变更和撤销。4、原审以凯威公司未向法院提交竣工验收及备案资料、苏琦并未实际占有使用房屋为由认定苏琦解除权未消灭没有事实和法律依据。5、原审在无法确定合同解除时间的情况下认定合同解除时间为2014年12月1日，违背当事人合同约定，属于滥用自由裁量权的行为。6、原审判决合同解除且凯威公司向苏琦返还购房款本金及其利息，没有事实和法律依据。原审忽略苏琦恶意违约的行为，认定全部损失由凯威公司承担于法无据。凯威公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。本院经审查认为，（一）关于涉案商品房买卖合同是否应予解除、何时解除的问题。经查，原审法院认定涉案商品房买卖合同解除并判决由凯威公司返还全部购房款本金及利息，并无不当。第一，关于涉案商品房买卖合同及附件是否属于格式合同的问题。经查，涉案商品房买卖合同及附件虽与西安市房管局下载的合同文本内容高度一致，但凯威公司提供的文本内容以打印方式将房管局预留的当事人灵活协商部分的文本固定，苏琦在签订合同时并不能自由选择相应条款。原审据此认定涉案合同是格式合同且附件六、附件七属于格式条款，并无不当。第二，关于涉案商品房买卖合同中约定的苏琦解除权是否消灭的问题。经查，涉案合同第九条约定，出卖人逾期交房90日后，买受人有权解除合同。另外，附件七的内容对买受人行使解除权的期间进行了限制，且同等条件下买受人的责任高于出卖人的责任，使得双方权利义务不对等，加重了苏琦的责任。原审据此认定附件七中对于买受人行使解除权期间的限制无效，依法有据。凯威公司认为合同违反公平原则应属可变更可撤销的合同而非无效条款，没有事实和法律依据。据此，原审认定苏琦于凯威公司逾期交房后的90天即2014年2月1日后依约享有合同解除权，解除权并未消灭，并无不当。第三，关于涉案商品房买卖合同是否解除、何时解除的问题。经查，涉案合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年10月31日前，将经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格的商品房交付买受人使用。苏琦于2014年11月30日向凯威公司邮寄送达了解除全部合同的《催告函》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月内未履行，当事人一方有权解除合同，但当事人另有约定的除外。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。依据上述事实，苏炜行使解除权并未超过一年的法定期间，原审据此认定涉案合同于2014年11月30日的次日即12月1日解除，并无不当。需要说明的是，凯威公司虽主张苏琦已经将涉案房屋租赁给案外人联恒公司使用，但该租赁合同及联恒公司住所地的工商登记显示的时间均在2013年10月31日以前，即苏琦签订租赁合同的时间在约定的凯威公司交房时间之前。实践中，即使房屋并未竣工或交付，买房人即与他人签订租赁合同的现象也大量存在，凯威公司并未提供证据证明《房屋租赁合同》已实际履行，仅《房屋租赁合同》及联恒公司住所地的工商登记的内容并不能直接证明涉案房屋已经由苏琦占有使用。另外，凯威公司提交的竣工资料表明，所涉房屋于2016年1月27日验收合格，也即2016年1月27日才符合交房的条件。凯威公司逾期交房已构成违约。据此，凯威公司主张合同已经履行完毕、合同不应解除的理由，本院不予支持。综上，原审认定涉案商品房买卖合同解除，凯威公司应返还苏琦全部购房款本金及利息，有事实和法律依据。（二）关于原审判决涉案商品房买卖合同解除是否对凯威公司产生不利影响的问题。经查，涉案商品房买卖合同已在房管部门网站上进行了备案登记，在状态一栏中显示“抵押”，但双方均未办理正式的抵押登记手续。苏炜与银行的《个人房屋抵押借款合同》显示，苏炜是抵押人、银行是抵押权人，凯威公司是阶段性连带责任保证人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房贷款担保合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”原审期间，经原审法院释明，抵押权人即银行明确表明不作为第三人参加诉讼，原审据此仅审理商品房买卖合同纠纷，依法有据。因商品房买卖合同与个人房屋抵押借款合同涉及三方的权利义务关系，商品房买卖合同是房屋按揭关系中最基础的法律关系，基于商品房买卖合同关系衍生出买房人与银行的借款合同关系及抵押合同关系、保证合同关系。一旦商品房买卖合同解除，个人房屋抵押借款合同中的抵押合同关系、保证合同关系亦相应受到影响，这是房屋按揭关系的特殊性。本案凯威公司参与签订商品房买卖合同与个人房屋抵押借款合同，并在未办理正式抵押登记前将商品房买卖合同正本交付银行，应当预见到在商品房买卖合同解除后可能引发的风险。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该解释明确规定了当商品房买卖合同解除后导致商品房担保贷款合同的目的无法实现时，商品房担保贷款合同的当事人可以请求解除担保贷款合同，其中当事人即包括担保贷款合同的保证人（也即商品房买卖合同的出卖人）。本案因仅审理商品房买卖合同纠纷，凯威公司亦未在本案中提出诉讼请求，如凯威公司认为其合法权益受到不利影响，可另寻途径解决。（三）关于原审对相关损失赔偿是否漏判的问题。经查，因凯威公司并未按照约定向苏炜交付商品房，苏炜也未实际占有房屋，凯威公司主张占有使用费损失没有事实和法律依据。另外，凯威公司并未提供证据证明房屋买卖交易中介费、房屋交易税费等损失，且凯威公司逾期交房违约在先，其应当承担相应的违约责任。关于房屋交易保证金，其性质并非合同解除后产生的相关损失，原审据此对此未予认定并无不当。综上，凯威公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回西安凯威实业有限公司的再审申请。审 判 长 ： 李 春审 判 员 ： 晏 景审 判 员 ： 杨 卓二〇一八年五月三十日法官助理 ： 赵 敏书 记 员 ：田思璐