浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0110民初15008号 原告：青藤物业有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道鉴湖景园南会馆13号楼107室。 法定代表人：沈来江，该公司总经理。 委托代理人：朱小波，浙江振业律师事务所律师。 委托代理人：范梦莹，浙江振业律师事务所律师。 被告：许海英，女，1976年06月13日出生，汉族，住杭州市余杭区，系杭州市余杭区南苑街道临平桂花城小区云桂苑3幢1单元401室业主。 原告青藤物业有限公司与被告许海英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序。因须以公告方式向被告送达诉讼材料，本院于2017年11月29日裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告青藤物业有限公司的委托代理人范梦莹、被告许海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年1月1日，原告与临平桂花城小区业主委员会签订《临平桂花城小区物业服务合同》（以下简称《服务合同》），约定由原告为临平桂花城小区提供物业服务，双方对物业服务内容、服务期限及收费标准进行了约定。被告系临平桂花城小区云桂苑3幢1单元401室房产（面积215.11㎡）所有权人。被告作为临平桂花城小区住宅业主，享受了原告提供的物业服务，但并没有按时向原告交纳物业服务费用。自2015年1月1日至2016年12月31日，拖欠物业服务费9292元、车位费720元。原告多次向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告自2015年1月1日至2016年12月31日拖欠的物业费9292元、车位费720元，合计10012元；二、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉请主张，向本院提交如下证据： 1、临平桂花城小区物业服务合同一份，用以证明原告与被告所在的临平桂花城小区业主委员会签订物业服务合同的事实； 2、杭州市不动产权属信息查询记录一份，用以证明被告系涉案房屋所有权人的事实； 3、费用催缴通知书一份； 4、律师函、国内挂号信函收据各一份，共同用以证明原告曾向被告催缴物业费的事实； 5、企业基本信息一份，用以证明原告企业信息变更的事实。 被告答辩称：起诉我拖欠物业费不成立。1、涉案房屋隔壁业主，即我家对面402室，出租给做淘宝服装生意的租房户，峰会前社区派出所排查也有记录。他们在走廊上堆放货物，化纤瑜伽服和纸箱属易燃物品，快递人员随意进出，甚至消防栓处玻璃都压碎，电梯门大理石碰坏，严重影响整幢楼的安全。双十一期间，走廊通道堆放无法走路。有照片为证（手机、相机照片均含有拍摄时间信息），经多次向物业反映，物业没有措施管理混乱，物业应当有投诉记录；2、我曾告知物业将我的车位转给同事601业主停放使用，物业却私自让另一辆豪车随意停放，导致车位不能使用，直到我2017年6月入住；3、物业称我将房屋出租且向租客收取物业费，完全无中生有；2014年开始，房子进行高档装修，绝无出租，2017年装修完成后，我才搬进去入住，之前都是空置房屋，现向法庭提交装修材料单据，如此高档装修的新房会用于出租吗；4、我已缴纳所有物业费，并无拖欠，物业公司人员明确同意减免2015年的物业费用，有物业公司短信为证，在此前提下，我于2017年1月11日转账缴纳了2015年至2016年度的物业费4646元，2017年的也已经缴清，有物业公司催费单、缴款单据为证，但至今没有收到物业费发票。 被告为证明其答辩意见，向本院提交如下证据： 1、照片5张，用于证明402租客长期在走廊堆放货物及造成消防栓门套破碎的事实，物业管理不善的事实； 2、桂花城装修消防安全协议书1份；余杭区房屋装修备案书1份，用于证明2014年7月30日装修前在住建局备案的事实；天然气合同1份，装修水管材料送货清单1份，陶瓷送货清单1份，模板送货清单1份，油漆送货清单等，送货地址是兰桂苑3幢401和我本人的电话，用于证明我家一直在装修，没有出租的事实； 3、装修收据，用于证明我丈夫向桂花城物业报备装修，并缴纳了装修垃圾费和维护费。是高档装修，不是用来出租的事实； 4、2017年5月正式入住照片。 5、青藤物业短信截图，青藤物业费用通知书，用于证明我已经缴清物业费的事实。 6、建设银行交易明细，用于证明我缴纳物业费的事实。 被告对原告提交的证据，质证意见为：证据1，物业合同我从来没有看到过，是与业委会签订的，我怀疑物业合同真实性，没有签订时间；证据2没有异议。证据3真实性有异议，存根联，许海英下面有另一个名字，有个“严”字，地址是我的地址，怀疑是补上去的，原来是给别人的；证据4、5我不清楚。 原告对被告提交的证据，质证意见为：证据1三性有异议，拍摄时间和地点无法确认，不能证明原告怠于履行职责；证据2与本案没有关联性；证据3，对关联性有异议，只能证明原告与入住，不能证明免除物业费；证据4，证明被告已缴纳两年的物业费，还有一年没交。 对原、被告提交的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1至5，符合证据三性，本院予以确认；对被告提交的证据，尚不足以证明物业公司明确同意减免2015年度的物业费、车位费，照片及装修资料佐证双方之间对物业管理服务存在纠纷，物业公司未向法庭提交业主投诉资料及履行管理职责的相关原始记录。 被告许海英庭前举证其于2017年1月11日转账缴纳4646元物业费后，原告当庭将诉讼请求即要求被告支付2015及2016年度物业费、车位费，变更为要求被告支付2015年度物业费、车位费。 根据当事人的陈述及本院确认的相关证据，本院认定下列事实： 2006年12月28日，被告购买了杭州市余杭区南苑街道临平桂花城云桂苑3幢1单元401室房产（面积215.11㎡），成为该小区业主。2015年1月1日，原告的前身绍兴市青藤物业有限公司的余杭分公司与杭州市余杭区临平桂花城小区业主委员会签订了《临平桂花城小区物业服务合同》，双方建立了物业服务关系，主要约定：原告的余杭分公司为临平桂花城小区提供物业管理服务，高层物业管理费为每月1.8元/㎡，地下车位每月30元/只；按年度预缴、预收，业主或物业使用人应在物业服务年度前3个月内缴纳，预收不能超过12个月，如逾期交纳物业管理费，则从逾期之日起每日按未交金额的1‰交纳滞纳金。原告余杭分公司提供的物业管理范围和服务事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理。包括物业主体承重构件部位……户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。对业主和物业使用人违反《管理规约》和《物业使用守则》的行为，原告的余杭分公司有权针对具体行为并根据情节轻重，采取教育、规劝、制止。原告的余杭分公司可以寻求小区业委会的帮助，小区业委会应当予以协助。如有必要原告的余杭分公司再向有关行政主管部门报告，以及采取法律、法规允许的其他处理措施。另对其他的相关物业管理服务权利义务作了约定。此后，原告余杭分公司提供了物业管理，但被告以隔壁业主出租给淘宝店家在走廊通道内乱堆乱放服装及纸箱导致消防隐患、车位被人占用等问题未解决为由拒绝支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费9292元、车位费720元，原告向被告催讨时双方未协商一致，诉至本院请求上判。 另查明，被告许海英于2017年1月11日转账给原告缴纳4646元物业费，原告当庭确认收到，但对于该笔款项所对应年度（物业费）双方存在争议。 本院认为，原告余杭分公司与杭州市余杭区临平桂花城小区业主委员会之间的《临平桂花城小区物业服务合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，当属有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务，该合同对临平桂花城小区全体业主具有约束力。被告应支付相应的物业管理费，原告余杭分公司也应按约提供物业管理服务。原告未提供证据证明涉案房屋在业主投诉所邻出租房将住宅用于经营活动且存在消防隐患的情况下，其作为物业管理主体曾经履行过教育、规劝、制止等管理行为之记录；业主车位被他人占用问题，《服务合同》约定原告余杭分公司负有“交通与车辆行驶及停放秩序管理”的义务，但原告余杭分公司也未提供其曾经进行过处理、反馈的记录。上述争议未及时解决实际影响到相关业主日常物业使用和生活，被告因此拒交物业费，确存在一定事由，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。本案双方讼争标的系2015、2016年度的物业费和车位费，本院根据本案案情，酌情核减被告应交的物业费，应缴纳金额为原告诉请2015、2016年度物业费数额的60%。鉴于原告余杭分公司提供的物业服务存在瑕疵，对其主张车位费之诉请，本院不予支持。原告代其余杭分公司提起诉讼，符合法律规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告许海英支付原告青藤物业有限公司自2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费5575元，已支付4646元，其余929元被告许海英于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告青藤物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告许海英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  范国育 人民陪审员  陈茂仙 人民陪审员  楼志明 二〇一八年五月三十日 书 记 员  沈虹霞