河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初663号原告董珊珊，女，1988年8月17日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托代理人王新梅，河北则阳律师事务所律师。被告李仙花，女，1985年5月8日出生，朝鲜族，住黑龙江省勃利县。委托代理人李研，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告吴恩光，男，1985年4月6日出生，朝鲜族，住黑龙江省勃利县。委托代理人李研，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。第三人大厂回族自治县我爱我家房产经纪有限公司，住所地：大厂县夏垫102国道实验中学对面，统一社会信用代码：91131028572845383K。法定代表人董瑞英，总经理。原告董珊珊与被告李仙花、吴恩光、第三人大厂回族自治县我爱我家房产经纪有限公司房屋买卖合同合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董珊珊及委托代理人王新梅，被告李仙花、吴恩光及委托代理人李研，第三人大厂回族自治县我爱我家房产经纪有限公司法定代表人董瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董珊珊诉称，2017年3月19日,原、被告及第三人签订一份房屋买卖居间合同，原告购买二被告名下房屋，约定总价款为2000000元，原告陆续累计向二被告支付购房款1500000元，向第三人支付中介费30000元。2017年3月22日，廊坊市相关部门出台了《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，同年6月，大厂回族自治县人民政府根据上述意见制定了本县的具体实施意见，其中：“非本地户籍居民家庭限购一套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房”，因原告非本县户口，且在本县已有一套住房，不再具有购房资格，致使原、被告及第三人签订的房屋买卖居间合同及补充协议因政策原因无法继续履行，故原告诉至法院，请求判令：解除原、被告及第三人签订的房屋买卖居间合同及补充协议；二被告返还购房定金及首付款1500000元，并按中国人民银行确定的同期存款利率支付利息；第三人返还原告居间服务费30000元；诉讼费用由被告负担。被告李仙花、吴恩光辩称，原告已向被告支付四分之三的购房款，且涉案房屋已由原告占有并出租使用至今，原告具有继续履行合同的意愿，且合同具备继续履行的可能性，应当继续履行；涉案房屋是在限购政策出台之前进行的交易，无论原告是否有购房资格均可以办理过户手续，这样才有利于维护合同的有效性，故不同意解除合同；原告购买涉案房屋的目的在于投资，不能因限购政策的出台而减免原告自身的责任；由于原告怠于行使义务，导致未能完成房管局的备案工作，原告存在违约行为；如果涉案合同不能履行，根据双方约定也应视为原告违约，原告应承担2000000元的违约金；被告非本省、本市户籍，被告之所以将涉案房屋出售，也是为了改善居住和生活条件，被告收取原告的购房款后陆续偿还了欠款并进行了投资，如果解除了合同，会导致被告无力返还原告交付的购房款。第三人大厂回族自治县我爱我家房产经纪有限公司述称，对涉案合同并不知情，本公司也没有收到中介费，涉案合同是其他公司挂靠第三人所做的房屋居间交易。经审理查明，2017年3月19日，原、被告在第三人的居间下签订一份《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，原告购买二被告所有的位于大厂回族自治县普通商品住宅第0009幢02单元31层3103号房屋，总价款为2000000元，2017年3月19日，原告向二被告交付购房款200000元，2017年3月20日，原告向二被告交付购房款600000元，2017年5月20日，原告向二被告交付购房款700000元。截止起诉前，原告陆续累计向被告支付1500000元。2017年3月20日，原告向第三人支付居间服务费30000元。被告按合同约定于2017年6月21日向原告交付了涉案房屋。后原告将涉案房屋向案外人出租。2017年11月，第三人告知被告，涉案房屋在当地房管部门报备案未获通过。2017年6月6日，根据河北省人民政府办公厅及廊坊市人民政府办公室分别出台的《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》、《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，大厂回族自治县人民政府办公室出台相关实施意见规定，“非本县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房”。经查，原告董珊珊并非大厂回族自治县户籍，在购买涉案房屋之前，其已经在大厂回族自治县辖区内购买了一套商品房。产权证号为【大厂权24921号】，坐落于大厂现代幸福城10号楼2单元1202，该房产已于2017年3月17日办理了房产抵押。上述事实，有原告提交的房屋买卖居间合同、补充协议、收条、房产交易信息查询记录、第三人出具的收据、微信聊天记录、大厂回族自治县人民政府办公室大政办〔2017〕93号文件，被告提交的微信聊天记录、物业通知、物业费缴费明细、收据、借记卡明细、贷款已还款明细、帐户查询剩余还款计划、工商银行帐户详情清单及原、被告、第三人陈述在案为凭。本院认为，涉案房屋买卖合同约定不违背法律、行政法规禁止性规定，依法成立、生效后，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。但，合同成立后，基于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非因不可抗力造成的重大变化，致双方无法继续履行买卖合同目的，当事人有权请求解除合同。综合原、被告所提交证据及庭审当事人陈述，原、被告通过第三人于2017年3月19日签订了涉案房屋买卖居间合同及补充协议，一般情形下，原、被告均应依约定履行合同中出卖方、买受方各自项下权利义务。基于廊坊市住房限购、限贷政策及大厂回族自治县2017年6月6日相应政策实施，限购政策中明确了关于“非本县户籍居民家庭在本辖区已经拥有1套及以上住房的。暂停在本县购买住房”的规定，原告作为非本县户籍居民，已于2017年3月17日前在本县拥有1套住房，产权证号为【大厂权24921号】。受政策约束，原告已无资格继续履行涉案买卖合同，且不能取得涉案房屋的权属证书。对于被告抗辩可依原、被告补充协议约定，由出卖方配合买受方将房屋产权变更到指定人名下，基于该约定违背法律、行政法规禁止性规定，应属无效条款，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的第三人返还居间服务费，综合第三人的居间服务进度、范围，本院酌定第三人酌情返还原告居间服务费15000元为宜。基于被告提出反诉的时间超出法律规定的期限，本院不予合并审理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（五）项、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告董珊珊与被告李仙花、吴恩光、第三人大厂回族自治县我爱我家房产经纪有限公司2017年3月19日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。二、被告李仙花、吴恩光于判决生效之日起十五日内，返还原告董珊珊定金及首付款共计1500000元。三、第三人大厂回族自治县我爱我家房产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内,返还原告董珊珊居间服务费15000元。四、驳回原告董珊珊的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9300元，原告董珊珊负担4650元；被告李仙花、吴恩光负担4650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。在上诉期满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人一方不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请期限为，本判决书确定的履行期限届满后次日起二年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一八年五月二十八日书记员  王 旭