江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 (2017)苏0791行初238号 原告张宝，男，1994年4月6日出生，汉族，住江苏省东海县。 委托代理人夏振国、王静，江苏润国律师事务所律师。 被告连云港市住房保障和房产管理局，住所地连云港市海州区海昌北路28号。 法定代表人赵健康，局长。 委托代理人王维国、王东京，该局工作人员。 第三人伏晓明暨第三人章书萌的法定代理人，女，1986年10月31日出生，汉族，居民身份证号码320705198610313524，住连云港市海州区大庆西路9-4号楼三单元101室。 第三人伏彩军，男，1958年1月19日出生，汉族，住连云港市海州区。 第三人章丽琴，女，1963年10月28日出生，汉族，住连云港市海州区。 第三人章晖，男，1984年9月28日出生，汉族，住连云港市海州区。 第三人章书萌，女，2014年3月2日出生，汉族，住连云港市海州区。 原告张宝诉被告连云港市住房保障和房产管理局(以下简称市住房局)、第三人伏某、伏彩军、章丽琴、章晖、章书萌房屋买卖合同行政管理一案，于2017年12月4日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告和第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭于2018年2月1日、5月11日公开开庭审理了本案。原告张宝及其委托代理人夏振国、王静、被告的委托代理人王维国、王东京、第三人伏某、伏彩军、章丽琴、章晖到庭参加诉讼，被告市住房局党委委员时某作为被诉行政机关负责人出庭应诉。本案现已审理终结。 2017年2月22日，第三人伏某等5人与连云港德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）向被告书面申请，称：由于购房人伏某等5人资金紧张，现申请将双方签订的《商品房买卖合同》中购房人的名字去掉，改为原告张宝，被告受理了该申请。4月13日，被告审批同意第三人退房，涉案房屋购房人备案登记为原告张宝。2017年5月17日，被告撤销了购房人为张宝的备案登记。 原告张宝诉称，2017年2月4日，原告的母亲夏某代原告与第三人伏某达成协议，向其购买网签备案在伏某的母亲章丽琴名下位于御景龙湾第B3＃楼2单元2-901室（丘号02482091-0061）房屋一套，伏某向夏某出具收条，收取购房订金一万元，并约定配合夏某办理过户手续，过户不成全额退还，过户成功夏某支付房款118万元。2017年4月13日，被告出具同意退房手续给章丽琴，原告与伏某夫妇、章丽琴一起到被告处办理合同网签备案手续。至此，房屋已经备案登记在张宝名下。合同备案后，因房价上涨，伏某不想出售该涉案房屋，拒收原告给付的剩余购房款，并于2017年4月17日退回订金1万元。被告在未经原告签字同意的情况下，违规操作将原告与德源泰公司签订的网签合同撤销。请求判决：1、确认被告撤销原告与德源泰公司购房合同网签备案的行为违法；2、被告承担本案诉讼费。 原告向本院提交了以下证据：1、伏某出具的收条一份，证明：原告的母亲代原告向伏某购买御景龙湾的房屋一套，收条上约定，由伏某配合办理过户手续，若过户成功立即支付房款118万元，不成功则退还订金；2、市住房局复印的合同信息汇总表及登记证书一张，证明：2017年4月13日市住房局已经将合同备案的购房人变更为张宝；3、原告寄给德源泰公司的通知及EMS回单、查询单一份，证明2017年5月17日，原告向德源泰公司出具通知一份，要求德源泰公司在收到本通知之日起5个工作日内与本人签订纸质合同，以便结算相关款项；4、原告向伏某出具的通知一份及EMS回单查询单一份，证明2017年5月24日原告告知伏某合同网签备案已经成功，请伏某在收到通知后5个工作日内协调开发商与本人签署纸质合同，以便结算相关款项。 被告市住房局辩称，一、答辩人的行政行为系依法行政，具有合法性。原告的诉讼请求因无事实和法律依据，依法应予驳回。2016年9月27日，第三人与德源泰公司签订《商品房买卖合同》，购买德源泰公司开发的御景龙湾B3＃楼2单元2-901室（丘号：02482091-0061）的房屋。2017年2月22日，第三人与德源泰公司向答辩人书面申请，要求将上述《商品房买卖合同》中购房人由第三人变更为原告张宝（《商品房买卖合同变更申请表》适用于家庭成员之间的主体变更）。答辩人受理了该申请。2017年4月23日，第三人伏某向答辩人反映，张宝与他们并非家庭成员关系，双方实际为买卖关系。2017年4月10日，双方达成一致，终止变更手续，第三人向原告退还了1万元订金。因上述申请不符合关于《进一步加强市区房地产市场监管工作的通知》关于退房问题的相关规定，答辩人撤销了关于张宝相关的合同备案信息。二、该案件属于当事人之间的民事纠纷，应通过民事诉讼解决，与答辩人无关。 被告为证明其所作的行政行为的合法性向本院提供了下列证据、依据： 证据1、商品房买卖合同变更申请表； 证据2、章丽琴等5人与德源泰公司的商品房买卖合同； 证据3、原告及第三人身份信息； 证据4、2017年4月23日伏某的情况简述； 证据5、伏某提供的伏某与夏某、张某2017年4月10日退还一万元款项交易记录的微信证明。 以上证据证明被告是因第三人及德源泰公司申请为其办理合同变更手续，后某第三人陈述其系房屋买卖而非家庭成员内部的商品房合同主体变更，而对为其办理的变更手续予以撤销，该撤销行政行为依据充分，程序合法。 第三人述称，2017年2月4日，我方与原告的母亲夏某达成涉案房屋的购房意向，并收取1万元订金，办理网签手续，若网签成功支付尾款118万元，不成功则全额退还订金1万元。原告提出2017年4月13日要求我方配合完成合同网签手续，与事实完全不符。2017年4月10日，网签没有通过，原告母亲夏某主动解除交易并要回订金1万元，合同即终止。原告称因房价上涨第三人不愿意出售房屋并于2017年4月17日退回订金与事实严重不符。原告向德源泰公司及伏某寄送通知，告知已办好网签手续，要求第三人与原告签订纸质合同不是事实。2017年4月10日原告已经把订金要回，合同已经中止，至于变更的事情我们不知情。原告在诉状中将“订金”改成了“定金”。 第三人向本院提交证据:微信支付交易记录，证明2017年4月10日原告父亲向第三人索要订金，第三人已经退回该订金。 经庭审质证，原告对被告提供的证据质证意见为：对证据1真实性有异议，该申请表并非原告与第三人共同提交的申请表，原始的申请表上有原告的签字，这份申请表是他们后补的；对证据2、3真实性没有异议；对证据4真实性有异议，原告从来都没有主动要求解除该合同；对证据5的真实性没有异议，但是对被告的证明目的有异议，原告是本着想买该套房屋的态度，积极地与第三人沟通，从微信截图看也一直在等他们的通知，第三人擅自将款项转回给原告父亲，原告一开始认为如果确实过户不了，就不买这套房子了，但是从三天后网签成功可以看出，第三人是故意提前几天将定金转回，因为所有的网签手续全部是由第三人操作的，他们也从来没有向原告索取伏某出具的收条即简易的买卖合同。 第三人对被告提供的证据均无异议。 被告对原告所提供的证据质证意见为：对证据1的真实性不发表意见，对其合法性有异议，因根据房地产法的规定未办理房屋登记的房屋不得转让，根据被告所提供的证据，涉案房屋根本没有进行房屋的初始登记，因此原告与第三人之间的房屋买卖行为违法，并且该份证据能够证明第三人与原告因虚假的商品房买卖合同提出变更申请，导致被告受理其变更申请；对证据2真实性有异议，该份信息汇总表是复印件，没有原件，且根据目前的商品房合同网签及备案管理规定，由开发商和买受人在网上发起合同签订信息到达被告的网上管理系统之后，由买受人将购房款项支付到被告的监管账户，之后由开发商将商品房买卖合同打印由双方签订，合同方成立，而原告提供的该份证据根本没有达到其所认为的被告已将其变更到其名下的证明目的，该份证明只能证明被告所签署的审批意见是“同意退房”而不能达到原告的证明目的；对证据3真实性不发表意见，该份证据没有合法性，也不能证明原告与德源泰公司的商品房买卖合同成立事宜；对证据4真实性不发表意见，该份证据反而能证明原告与第三人虚假向被告申请商品房买卖合同主体变更的事实，并且根据被告代理人对于证据2的质证意见说明被告的行为并非是备案行为。因证据1、3、4与向被告提供的证据不一致，其真实性由法院进行确认。 第三人对原告提供的证据质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议；对证据2我们不知道，是假的；对证据3，在4月10日之后，我们就与原告没有关系了，之后的事情我们就不知道了；对证据4好像收到了，我们给售楼处打过电话，售楼处说没有这个事情。我们唯一收到的东西就是这个，就这一份。 原告对第三人提供的证据的质证意见为：该微信截屏，并不能证明原告母亲或者父亲主动向第三人要求退还订金，而是第三人擅自将款项转回。 被告对第三人提供的证据质证意见为：对于客观情况不发表意见，但是从第三人提供的微信转账截图能证明第三人陈述是真实的。 结合各方的质证意见，对上述证据认证如下：对原告提供的证据1、2、4真实性予以确认；对证据3与本案不具有关联性，本院不予确认。对被告提供的证据2、3、5，原告及第三人对其真实性无异议，本院予以确认；证据1符合法律规定的形式要件，本院予以确认；证据4能够证明第三人与原告不是家庭成员关系及第三人将订金退还原告的事实，本院依法予以确认。对第三人提供的证据，真实性原告及被告均无异议，本院予以确认。 经审理查明，2016年9月27日，伏某等5人与德源泰公司签订《商品房买卖合同》，购买德源泰公司开发的御景龙湾B3＃楼2单元2-901室（丘号：02482091-0061）的房屋，并在被告处进行了网上备案。2017年2月4日，第三人伏某向原告的母亲夏某出具收条一张，收条载明：今收到夏某购买御景龙湾B3号楼二单元901室订金壹万元整，本人伏某将配合夏某办理过户手续，若过户不成功则全额退还订金；若过户成功夏某需立即支付房款壹佰壹拾捌万元整。2017年2月22日，第三人伏某等5人与德源泰公司向被告书面申请，称：由于购房人资金紧张，现申请将伏某等5名购房人名字去掉，名字改为原告张宝（购房人身份证号码、联系地址及联系电话同时变更为张宝），被告受理了该申请。4月10日，第三人伏某通过微信支付方式转账1万元给原告的父亲张某。4月13日，被告审批同意第三人退房，并将涉案房屋购房人备案登记为原告张宝。 2017年4月23日，第三人伏某向被告出具情况简述，称第三人与原告不是家庭成员关系，其已将购房订金1万元退还给原告的父亲，并要求被告立即将购房人名字由张宝变更为原房屋合同备案的名字即伏某等5人。2017年5月17日，被告作出撤销张宝为涉案房屋购买人的备案登记，将房屋购买人名字变更为伏某等5人。2017年5月24日，张宝向第三人发出通知，要求第三人收到通知之日起5个工作日协调开发商（德源泰公司）与张宝签署纸质合同。第三人于5月25日收到该通知。 涉案商品房现已交付且已被第三人出售。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。根据上述规定，对预售商品房合同登记备案是被告市住房局的法定职责。 本案中，第三人与德源泰公司签订《商品房买卖合同》后，已经在被告市住房局进行网上登记备案。根据伏某出具的收条及原告与第三人的陈述可以认定，双方于2017年2月4日就涉案预售房屋达成再行转让的合意，但未签订书面合同。2017年2月22日，第三人与德源泰公司向被告提交《商品房买卖合同变更申请表》，申请将双方签订的《商品房买卖合同》中的购房人名字去掉，变更为原告张宝。提出变更合同主体的理由是“原购房人（即5名第三人）资金紧张”。被告于2017年4月13日审批同意变更，并以购房人为张宝进行了网上登记备案。住房和城乡建设部于2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）第（十）项“严格预售商品住房退房管理”规定：商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名……。已签订商品房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。我市连住房发［2016］104号《关于进一步加强市区房地产市场监管工作的通知》（以下简称《通知》）规定“家庭成员之间变更合同主体的，买卖双方协商一致并共同向房产管理部门提交变更申请后，可变更合同主体；经人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定解除合同或者变更合同主体的；……”。因此，被告将涉案房屋在未经公开销售的情况下即将张宝备案登记为购房人不符合住房和城乡建设部的规定，也不符合我市《通知》规定可以变更合同主体的情形。被告市住房局在发现其作出的涉案房屋买卖合同主体变更备案登记不符合相关规定后，主动撤销该合同主体变更备案登记，是其实施的主动纠错行为，并无不当。 综上，原告张宝要求确认被告撤销涉案房屋买卖合同主体变更登记备案行为违法的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告张宝的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。 审 判 长  苏 震 代理审判员  程玲玲 人民陪审员  安丰萍 二〇一八年五月二十二日 书 记 员  王静雯 法律条文 [一]、《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿、适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第八十五条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。