宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初5293号原告：施静宇，男，1991年10月8日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：李红艳、王哲，宁夏辅德律师事务所律师（特别授权）。被告：宁夏诺邦置业有限公司，住所地宁夏银川市。法定代表人：马文静，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师（特别授权）。原告施静宇与被告宁夏诺邦置业有限公司（以下简称诺邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施静宇的委托诉讼代理人李红艳、被告诺邦公司的委托诉讼代理人朱亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施静宇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付位于银川市××区北侧、景庄巷西侧学府中央1号住宅楼1802室房屋、2号住宅楼1802室房屋，并为原告办理该两套房屋的所有权证书；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金81424元（1110838元×0.0001×733天，暂自2016年11月1日计算至2018年11月4日止），后续违约金计算至被告实际交付房屋之日；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月15日，原、被告因以物抵债关系签订了编号为201600022333号、201600022336号二份《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于银川市××区北侧、景庄巷西侧学府中央1号住宅楼1802室房屋、2号住宅楼1802室房屋，上述两套房屋的建筑面积均为98.2平方米，单价均为5656元/平方米，总价均为555419元，两套房屋合计价值1110838元；合同约定被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋。合同第十二条约定：如被告逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2016年7月22日，被告办理商品房买卖合同备案登记手续。2017年4月11日，被告起诉解除双方之间签订的两份《银川市商品房买卖合同（预售）》，西夏区法院于2017年10月30日作出（2017）宁0105民初1119号民事判决驳回诺邦公司起诉。诺邦公司提起上诉，但未到庭参加诉讼，银川市中级人民法院按诺邦公司撤回上诉处理。迄今为止，被告拒不按照《银川市商品房买卖合同（预售）》约定向原告交付房屋，也不办理房屋产权证书，被告的行为已构成严重违约，应依法承担相应的法律责任。在案件审理过程中，涉案房屋已于2018年11月25日交付于原告，原告请求违约金支付期间为2016年11月1日至2018年11月25日止，交付房屋的诉请不再主张。请求法院判如所请。被告宁夏诺邦置业有限公司辩称，原告所述与事实不符。原、被告于2016年7月22日签订了两份商品房买卖合同，但是原告至今没有给被告给付购房款，因此本案中的被告在买卖合同履行中不存在违约行为，不承担违约责任；原告在合同履行中因为没有给付购房款存在违约行为，应当承担违约责任，原告诉请让被告办理所有权证书和支付违约金是没有事实和法律依据的，请法庭在查清事实的基础上依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：1. 银川市西夏区人民法院（2017）宁0105民初1119号民事判决书一份、银川市中级人民法院（2018）宁01民终1329号民事裁定书一份，证明：涉案的房屋买卖合同经人民法院生效裁判文书确定真实、有效，原告也已经履行了交付房款义务，被告应按照合同约定严格履约。被告对该组证据的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，认为根据最高院的司法解释，判决书不能作为证据使用。被告未提交证据证明该组证据中认定的事实错误，本院对该组证据的三性予以采信。2．《银川市商品房买卖合同（预售）》二份、房屋备案情况说明二份，证明：依据合同约定，原告有权要求被告继续履行合同，向原告交付房屋并配合办理相关产权登记，自合同约定的交付房屋次日即2016年11月1日起按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；涉案房屋被告已依约备案在原告名下，被告应继续履行双方合同，协助原告办理该两套房屋的产权登记手续。被告对该组证据的三性没有异议，对证明目的有异议，认为双方签订了两份合同，但是原告至今未交付购房款，因此违约责任应该由原告来承担，房屋虽然备案在原告名下，但是并不能证明原告已经给付了购房款。本院对该组证据的三性予以采信。3. 西夏区人民法院（2017）宁0105民初1120号判决书复印件一份、银川市中级人民法院（2017）宁01民终3148号判决书复印件一份，证明：法院判决书已对与本案相似案件中与诺邦置业签订的房屋买卖合同的真实性、有效性予以认定，并认为涉案当事人已经依约履行了房款交付义务。被告对证据的三性及证明目的均不予认可，认为是复印件，与本案无关，且判决书不能作为证据使用。本院对该组证据的关联性不予采信。被告诺邦公司未提交证据。根据双方当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月15日，原告施静宇（买受人）与被告诺邦公司（出卖人）签订两份《银川市商品房买卖合同（预售）》，二份合同内容基本一致。合同约定：被告诺邦公司将其开发的朔方路北侧、景庄巷西侧学府中央1号住宅楼1802室房屋、2号住宅楼1802室房屋出售给原告施静宇；上述两套房屋的预测建筑面积均为98.2平方米，单价均为每平方米5656元，总价款均为555419元；付款方式均为一次性付款，原告施静宇应当在2016年6月15日前支付两套房屋的全部价款。合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过30日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”；合同第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记…”。2016年7月22日，被告诺邦公司在银川市房屋产权交易管理中心为原告办理了上述两套房屋的备案登记手续。2017年4月11日，被告诺邦公司向本院提起诉讼，要求解除与施静宇签订的二份《银川市商品房买卖合同（预售）》、协助办理房屋合同备案变更手续，本院于2017年10月30日作出（2017）宁0105民初1119号民事判决，判决驳回了诺邦公司的诉讼请求，现该判决已生效。被告诺邦公司在上述案件中陈述的合同签订时间为2016年6月15日。本院（2017）宁0105民初1119号民事判决查明：双方认可涉案的二套房屋是抵顶房屋，诺邦公司抵顶给案外人江苏鼎鑫建设工程有限公司，原告施静宇是从江苏鼎鑫建设工程有限公司处抵顶取得房屋；诺邦公司认可为施静宇办理备案时，向房管部门出具过收据；判决同时认定被告依约完成了支付购房款的义务。另查明，因被告原因，涉案房屋至今未能取得《初始登记证》。本院认为，原告与被告之间签订的两份《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。原告施静宇虽未直接向诺邦公司支付购房款，但双方是通过三方抵顶的方式签订房屋买卖合同，诺邦公司在合同签订后，将涉案房屋于2016年7月22日备案至施静宇名下，并给房管部门出具收到房款的收据，应认定原告施静宇依约完成了支付购房款的义务。被告未按照合同约定时间交付涉案房屋，构成违约。现原告自认被告已于2018年11月25日交付涉案房屋，放弃房屋交付的主张，对房屋交付诉请，本案不予支持。合同第二十条第（一）项约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，被告诺邦公司负有协助原告施静宇办理涉案房屋所有权转移登记的义务，对原告要求被告办理房屋产权证书的诉请，被告应依约予以协助。被告未按照合同约定时间交付房屋，原告要求被告支付逾期交付违约金81424元（1110838元×万分之一/天×733天，暂从2016年11月1日计算至2018年11月4日），并要求违约金支付至实际交付房屋之日即2018年11月25日，原告的诉讼请求未超出双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏诺邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告施静宇办理位于宁夏银川市××区北侧、景庄巷西侧学府中央1号住宅楼1802室房屋、2号住宅楼1802室房屋的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告施静宇名下；二、被告宁夏诺邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施静宇违约金81424元（暂计算至2018年11月4日），此后违约金按照双方约定标准支付至2018年11月25日；三、驳回原告施静宇的其他诉讼请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元、公告费300元，由被告宁夏诺邦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审  判  长   罗 江人 民 陪 审 员   王向梅人 民 陪 审 员   许贝贝 二〇一九年五月二十日 法 官 助 理   李秀明书  记  员   张苗苗 附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。