北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初37203号原告：杨淳，女，1969年11月1日出生，汉族。被告：吴名涛，男，1981年10月29日出生，满族。委托诉讼代理人：姜永松，北京市雄志律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告杨淳（以下称杨淳）与被告吴名涛、北京链家房地产经纪有限公司（以下称吴名涛、链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨淳，吴名涛及其委托诉讼代理人姜永松，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨淳向本院提出诉讼请求：1.要求吴名涛支付截止至2018年4月16日的违约金388000元；2.要求链家公司退还中介费100880元。事实和理由：2016年9月9日，通过链家公司居间，我与吴名涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由吴名涛将北京市朝阳区花家地南里某号房屋（以下称涉诉房屋）出售给我，总售价为3880000元。同日，我、吴名涛与链家公司签订《居间服务合同》，约定由链家公司为涉诉房屋交易提供居间服务。合同签订后，我向链家公司支付了居间费100880元，向吴名涛支付了全部房款，房屋也于2016年11月5日过户至我名下。但在过户10月后，我得知涉诉房屋内有他人户籍，而根据本案房屋买卖合同的约定，吴名涛应在房屋所有权转移之日起30日内办理原有户口迁出手续。吴名涛未履行户口迁出义务，侵犯了我的合法权益，应支付违约金。而链家公司未尽到居间服务义务，导致我在不明真相的情况下签订房屋买卖合同，应退还居间费。吴名涛辩称：不同意杨淳的诉讼请求。首先，关于我迁出户口的义务，与案外人户籍未迁出的违约责任之间不存在直接因果关系，我不应承担违约责任。房屋买卖合同虽约定了我应在房屋所有权转移之日起30日内办理原有户口迁出手续，但同时也约定了只有因我的“自身原因”造成原有户口未迁出的，才承担违约责任。因此，涉诉房屋虽存在案外人户籍未迁出的事实，但这并非我的“自身原因”造成，因此不应支付违约金。其次，涉诉房屋内有案外人户籍并未给杨淳造成任何损失，既不影响其户口迁入，也不影响孩子就学，更不影响未来出售房屋，且涉诉房屋自购买至今已增值近2000000元。因杨淳未提交任何证据证明其购房后因案外人的户籍未迁出给其造成损失，故其主张违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法院以杨淳实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则予以裁判。最后，在杨淳告诉我涉诉房屋内还存在案外人户籍后，我已通过全部社会关系积极的履行户口迁出义务，系因各种政策限制导致暂时无法实现全部原有户籍的迁出，但我仍愿意继续寻找解决途径。链家公司辩称：杨淳第一项诉讼请求与我公司无关，不同意其第二项诉讼请求。根据居间合同约定，在杨淳与吴名涛签订房屋买卖合同时居间行为完成，杨淳即应支付居间费。而且，由于我公司并非房屋产权人，在交易过程中无法查询房屋内户籍情况。在签订房屋买卖合同时，吴名涛曾明确告知该房屋内没有户籍，我公司未违反忠实义务，已按约定履行了全部居间服务，杨淳主张退还居间费没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，杨淳（买受人）与吴名涛（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：杨淳从吴名涛处购买涉诉房屋，成交价格1830000元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价2050000元；吴名涛应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因吴名涛自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向杨淳支付相当于房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，吴名涛应当按日计算向杨淳支付全部已付款万分之五的违约金。同日，吴名涛（甲方）、杨淳（乙方）与链家公司（丙方）签订《居间服务合同》（以下简称《居间合同》），约定：甲、乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人；甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；居间代理费金额为85360元，由乙方承担，于本合同签订当日向丙方支付；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。2016年11月5日，涉诉房屋过户至杨淳名下。庭审中，杨淳提交付款凭证若干，证明已按约定履行了支付房款、居间费等全部合同义务。吴名涛、链家公司对于此组证据真实性、证明目的均认可。吴名涛提交：1.《委托代理购买房屋合同书》复印件一份、《存量房屋买卖合同》一份，证明涉诉房屋也是其购买的二手房，其向杨淳出售房屋时并不知道其中还有案外人户籍；2.常住人口登记卡复印件三页，证明其已积极协助原告将涉诉房屋内已故人员“李贵清”的户籍注销，房屋内现有案外人张京京、张友山的户籍，但并非吴名涛自身原因致该二人户籍无法迁出。杨淳表示无法核实上述二份合同的真实性，对于常住人口登记卡复印件，杨淳认可真实性。链家公司对于此组证据的真实性均不持异议。经杨淳、吴名涛确认，截至本案法庭辩论终结时，涉诉房屋内仍有案外人张京京、张友山的户籍，且杨淳作为房屋所有权人无法自行办理二人的户籍迁出手续。关于损失，杨淳表示其购买涉诉房屋虽不涉及落户及子女就学问题，但该房屋系学区房，房屋内存在他人户籍将造成房屋出售困难，且影响成交价格。吴名涛认为杨淳并未因户口问题产生实际损失，故请求减少违约金数额。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨淳与吴名涛签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。根据《房屋买卖合同》约定，吴名涛应当在涉诉房屋权属转移之日起30日内，办理原有户口迁出手续。涉诉房屋已于2016年11月5日转移登记至杨淳名下，但吴名涛至今未将房屋内的原有户口迁出，确已构成违约。吴名涛辩称并非其自身原因不迁出户口，但其作为房屋出卖人及原所有权人，应当对包括房屋户籍登记信息等在内的相关房屋情况有全面、详细的了解，现双方已在《房屋买卖合同》中对于户口迁出问题进行了明确约定，吴名涛应当自行安排好原有户口的迁出问题，原有户口不能顺利迁出系其自身原因，不能构成免责事由。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。就本案来看，原有户口未迁出确实会给杨淳对涉诉房屋的使用收益等带来不利影响从而产生一定损失，但杨淳未能举证证明其实际损失的具体金额，且吴名涛亦提出了杨淳主张的违约金计算标准过高的抗辩，故对于违约金的具体金额，将由本院以杨淳的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、吴名涛的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。关于杨淳要求链家公司返还居间费的诉讼请求，杨淳所主张的事由及请求均系以其与链家公司间的《居间合同》为依据，双方就此成立了居间合同关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，两者并非同一法律关系，故杨淳的此项诉讼请求，本院在本案中亦不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吴名涛于本判决生效之日起七日内向原告杨淳支付截止至2018年4月16日的违约金16000元；二、驳回原告杨淳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4317元，由原告杨淳负担4217元（已交纳），由被告吴名涛负担100元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙茜倩二〇一八年五月三十日书记员  陈思彤