广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初2405号原告：黄腾枝，男，1965年11月28日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄俊杰，原告的儿子。委托诉讼代理人：何伏球，广东一然律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司员工。原告黄腾枝与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）车位纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄腾枝向本院提出诉讼请求：1.通大公司立即向产权登记机关提交办理位于中山市旭日御华庭310号车位的权属登记需由通大公司提供的资料备案；2.通大公司向黄腾枝支付逾期递件办证违约金（以30000元为本金，按每日万分之二，自2015年4月16日起计至递件办证备案之日止，暂计至2018年2月6日为6162元）；3.本案诉讼费由通大公司承担。事实和理由：2011年4月30日，黄腾枝与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄腾枝购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭310号车位，价款为30000元，现金付款。通大公司应于2012年5月30日将车位交付给黄腾枝使用，并在交付后720个工作日内（即2015年4月16日前），持办理权属登记需由通大公司提供的资料到产权登记机关备案。如因通大公司的责任，黄腾枝不能在规定期限内取得房地产权属证书的，通大公司按黄腾枝已付车位价款每逾期一天向黄腾枝支付万分之二的违约金。合同签订后，黄腾枝依约向通大公司支付了车位款30000元，但截止起诉之日，涉案车位尚未办理权属证书。为此，黄腾枝诉至法院。被告通大公司辩称，1.关于递件备案问题。递交办证资料至产权登记机关备案，需要涉案车位的各承建方分别前往政府相关部门办理相应手续，同时需要黄腾枝提交办证所需资料（发票、税单等），待承建方取得相应部门出具相应文件资料以及黄腾枝提交办证资料后，通大公司才能将前述资料一同交予房地产权属登记管理所备案。未取得前述所有资料前，通大公司无法办理备案事宜。2.关于逾期办证违约金的起算时间问题。黄腾枝与通大公司于2013年3月7日协商一致并签订《确认书》，同意将《中山市商品房买卖合同》约定的车位交付时间由2012年5月30日前推迟至2013年3月7日，黄腾枝确认放弃追究通大公司逾期交付车位的违约责任，后黄腾枝于2013年3月7日收车位。因车位交付时间推迟至2013年3月7日，根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2016年2月21日，违约金的起算时间为2016年2月22日。3.关于逾期办证责任问题。通大公司已多次通知黄腾枝提交涉案车位办证所需资料（包括发票、税单等），但黄腾枝至今未将上述资料提交通大公司，故本案逾期办证过错与责任在于黄腾枝。况且，通大公司于2016年12月1日向黄腾枝快递《办理房产证通知函》，通知黄腾枝于2016年12月10日之前提交办理房产证的相关资料，但黄腾枝至今未提交资料，导致通大公司无法办理产权证，故2016年12月11日至今产生的逾期办证违约责任应由黄腾枝承担。4.关于逾期办证违约金过高问题。通大公司将车位交给黄腾枝后，房地产权属证书只起到证明该车位属于黄腾枝所有的作用，并不影响黄腾枝占有、使用、处分车位，根据中山市的相关规定，也不会影响与产权人生活密切相关的户籍迁移及子女入学问题，因此不会产生相应损失。如上所述，黄腾枝对逾期办证存在过错，另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，如通大公司存在违约，请求法院减少通大公司应承担违约金的数额。5.关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”，即使通大公司存在逾期递件办证的情况，如按黄腾枝所述，其应于2017年4月16日前（自逾期办证之日起算2年）向法院提起诉讼或以其他方式主张权利，而黄腾枝未在前述日期前主张权利，故黄腾枝起诉要求通大公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效。即使法院认为黄腾枝主张逾期办证违约金未超过诉讼时效，逾期办证违约金的起算时间应从起诉之日起往前倒推2年起计，即2016年2月8日及之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。6.关于诉讼费的承担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”法院应根据案件的具体情况决定黄腾枝和通大公司各自应承担的诉讼费。综上，请求法院综合双方权责及诉求，依法公平作出裁判，诉讼费由双方共同承担。本院经审理认定事实如下：2011年4月24日，黄腾枝与通大公司签订《旭日御华庭认购书》，约定黄腾枝认购通大公司位于中山市旭日御华庭310号车位，成交价为30000元，签订认购书当日支付定金10000元，余款于2011年4月30日或之前付清，并签署商品房买卖合同。2011年4月30日，黄腾枝与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄腾枝向通大公司购买位于中山市旭日御华庭310号车位，总金额为30000元。关于交楼及产权登记事宜，合同第六条约定“出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十三条第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同签订后，黄腾枝向通大公司付清了车位款30000元，但通大公司至今未开具发票。此外，通大公司于2013年3月6日出具收款收据收取了黄腾枝“旭日领裕园310号车位”办证费910元。中山市大通物业服务有限公司（以下简称大通公司）于2013年3月7日出具收款收据收取了黄腾枝涉案车位的资料费15元。通大公司认为，因收款收据显示是旭日领裕园310号车位，故无法确认是涉案车位，与本案无关，大通公司开出的收据与通大公司无关。2013年3月7日，黄腾枝签订确认书，确认书记载：“本人购买了旭日御华庭310号车位，现经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《中山市商品房买卖合同》约定的收车位时间，即推迟至2013年3月7日，本人确认如下处理方式：通大公司代本人向大通公司支付黄腾枝上述房屋自2012年6月1日至2013年12月31日的车位管理费，作为逾期交车位赔偿金，就逾期交车位一事日后不再追究通大公司任何违约责任。”同日，大通公司在上述确认书下方的收据落款“收款人”一栏加盖公章，确认收到上述车位2012年6月1日至2013年12月31日的车位管理费。通大公司称其多次通知黄腾枝提交办证所需的发票、税单等资料，且于2016年12月1日通过挂号信向黄腾枝寄送《办理房产证通知函》，但黄腾枝至今未提交发票、税单等资料，导致通大公司无法递件备案。通大公司为证实其主张，提交了一份邮寄通知函的清单一份。该清单显示收件人为黄腾枝，无签收记录，黄腾枝否认收到上述通知函，且认为通大公司收款后未主动开具发票。涉案车位至今未递件备案，为此，黄腾枝诉至本院。本院认为，黄腾枝与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、逾期办证的责任方是谁？二、逾期办证违约金的起算时间如何确定？三、本案是否已过诉讼时效？四、合同约定的逾期办证违约金标准日万分之二是否应予调整？关于焦点一。通大公司作为专业的房地产开发企业，对办理不动产权属证书所需提交的资料及程序比买受人黄腾枝更清楚，且其作为涉案车位的开发商及出卖方，应当积极协调并促使各承建方及时提交及办理产权证所需的资料和手续，收取上述资料应由通大公司负责。通大公司称已多次催促黄腾枝提交包括发票、税单等办证所需的资料，但通大公司收款后至今未开发票，黄腾枝无从提交。此外，通大公司提交的邮寄清单，无法证实其已向黄腾枝送达了《办理房产证通知函》，黄腾枝对此也不予确认，故逾期办证的责任在通大公司。通大公司至今未将涉案车位办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，其行为已构成违约，现黄腾枝起诉要求通大公司向产权登记机关提交办理涉案车位权属登记需由通大公司提供的资料进行备案，符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二。黄腾枝认为应按《中山市商品房买卖合同》约定交付之日的次日起算720个工作日，通大公司则认为应按确认书约定的推迟交楼之日的次日起算720个工作日。对此，本院认为，虽然黄腾枝曾向通大公司出具确认书，就黄腾枝收车位事宜与通大公司进行协商，通大公司也按照确认书的内容代黄腾枝向物业公司交纳了车位管理费的义务。但从该确认书的内容可知，该确认书仅为双方对通大公司逾期交付车位事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理产权证的时间进行变更。故通大公司以黄腾枝已通过签署确认书的形式将合同约定的收车位时间推迟为由，主张递件办证时间应从2013年3月7日的次日起算720个工作日理由不成立，本院不予支持；黄腾枝主张按《中山市商品房买卖合同》约定交楼之日（2012年5月30日）的次日起算720个工作日，即通大公司应于2015年4月16日前办理递件手续，本院予以支持。因通大公司逾期递件，故逾期办证违约金的起算时间为2015年4月17日。黄腾枝要求从2015年4月16日起计算错误，本院不予支持，起算时间按上述认定。关于焦点三。如上所述，通大公司递件办证的截止时间应为2015年4月16日，故逾期办证时间应从2015年4月17日起计算至通大公司递件办证之日止。双方约定了逾期办证违约金的计算标准，在此期限内逾期办证违约金可按日计算。由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金单独计算诉讼时效期间。黄腾枝于2018年2月8日诉至法院，且未提供证据证实诉讼时效中止或者中断的情形，故根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，本院支持黄腾枝自2015年10月2日起至通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案之日止的违约金主张，2015年10月1日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予保护。关于焦点四。因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案车位的完整物权，致使其对涉案车位的处分受到限制。通大公司称车位交付后，黄腾枝已占有、使用车位，并进行处分，没有损失，理据不足，本院不予支持。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应按双方约定的每日万分之二计算逾期办证违约金。通大公司要求调整违约金，证据不足，本院不予支持。综上，通大公司应向黄腾枝支付车位逾期办证违约金，具体计算方式为：以30000元为本金，按每日万分之二，从2015年10月2日起计至通大公司持办理涉案车位权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内将办理位于中山市三角镇旭日御华庭310号车位的权属登记需由被告提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案；二、被告中山市通大房地产有限公司向原告黄腾枝支付从2015年10月2日起至被告持办理涉案车位（位于中山市三角镇旭日御华庭**）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金[以30000元为基数按每日万分之二标准计算；其中，从2015年10月2日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；从本判决发生法律效力之次日起至被告持办理涉案车位的权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向原告支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，被告持办理涉案车位的权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向原告一次性支付]；三、驳回原告超出以上判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黄腾枝负担4元，被告中山市通大房地产有限公司负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一八年五月四日书记员  黄立鹏