北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终3742号上诉人（原审原告）：赵晓辰，女，1985年9月6日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高利民，辽宁和昊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司工作人员。上诉人赵晓辰因与上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初19669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵晓辰上诉请求：1.请求撤销一审法院判决；2.请求依法改判支持赵晓辰的一审诉讼请求；3.由赵晓辰承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、赵晓辰认为一审法院虽认定链家公司未实际提供后续居间服务义务，但综合考虑各方在房屋买卖合同履行过程中的具体情况，酌情判决链家公司只退还赵晓辰15000元居间服务费，属于确定民事责任明显违背当事人的约定，认定基本事实不清，适用法律错误。根据赵晓辰与链家公司签订《居间服务合同》（以下简称《居间合同》）时，链家公司向赵晓辰提供的《房地产经纪服务事项告知书》（以下简称《告知书》）第四条承诺的协助办理房屋买卖业务的11项主要流程及双方在《补充协议》第五条第1款、第2款的约定：链家公司应当协助房屋买卖双方完成《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）签订后的8项后续交易流程服务（上述承诺及约定应当视为《居间合同》的一部分），现三方已协议解除《买卖合同》，一审法院已审理认定且链家公司也认可：仅完成促成买卖双方签订《买卖合同》办理网签之前的3项服务义务，未实际提供后续的8项约定服务义务，未能做到全面、恰当地履行约定的居间服务义务，根据《房地产经纪管理办法》第19条“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的不得收取佣金”的规定，链家公司应当向赵晓辰退还已收取的65000元（1-3/11=73%，89000元×73%=65000元）居间服务费；另赵晓辰与链家公司是根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第一款之规定协议解除的《居间合同》，并非违约解除，根据《合同法》第九十七条之规定，链家公司应当向赵晓辰退还未实际提供后续8项约定服务义务部分的居间服务费。一审法院无视本案全部客观证据，确定民事责任明显违背当事人的约定，对双方民事权利义务的基本事实认定不清，适用法律错误。二、一审法院认为赵晓辰虽主张链家公司未据实勘验，房屋有质量瑕疵，未据实报告房屋状况，但未就此充分举证。赵晓辰认为一审法院无视本案全部客观证据及相关法律规定，属于认定基本事实不清，适用法律错误。在一审程序中赵晓辰已向一审法院提交该交易房屋存在质量瑕疵的现场照片，赵晓辰认为此证据属于直接证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的客观真实性、关联性和合法性等证据基本特征，应当予认定。根据《合同法》第四百二十五条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十七条、《房地产经纪管理办法》第十九条、第二十二条、第二十五条之规定及双方《居间合同》第三条第2款、第四条第3款、链家公司承诺的服务标准之约定，赵晓辰认为房地产经纪公司的居间义务并非仅限于向买卖双方提供订约机会，促成双方签订《买卖合同》，还应当包含核实待出售房屋的各项真实信息，对与订立《买卖合同》有关的房屋质量状况是否存在瑕疵作必要的查验、了解和知悉，以确保其提供信息的真实性、完整性，并向买方履行据实报告的义务，这是居间人促成有效交易的保证，也是居间人的应尽义务。本案中链家公司作为专业房地产经纪公司，应当本着对客户负责，对企业商誉负责的态度，勤勉尽责、忠实、专业地履行上述义务；且链家公司向赵晓辰收取了上浮10%的较高居间服务费，更应当承担相对较高的注意义务，但链家公司未能做到全面、恰当地履行法定及约定的居间服务义务，在促成《买卖合同》签订之前未就该交易房屋存在的质量瑕疵这一房源信息进行必要的查验或有效核实，应当知道该交易房屋存在质量瑕疵的信息而未尽职向赵晓辰据实报告，违规操作促成房屋买卖双方订立《买卖合同》，服务未达到《居间合同》第三条第2款的约定及公示承诺的标准，对《买卖合同》的解除及赵晓辰所遭受的经济损失存在重大过错；另2011年北京市发改委公布的《关于降低住宅买卖经纪服务收费标准的通知》中已明确规定中介费收费不得超过房款总额的2%，只对特别复杂的房产交易可以适当上浮10%(既可以收到房款总额的2.2%)，但链家公司在实际居间操作过程中把所有的交易都算作复杂交易，因此链家公司收取2.2%中介费属于违规行为，应当就其违约、违规行为向赵晓辰退还多收取的居间服务费8100元。一审法院无视本案全部客观证据及相关法律规定，属于认定基本事实不清，适用法律错误。三、北京中融信担保有限公司（以下简称担保公司）向赵晓辰另外收取房款总额0.5%部分的保障服务费系重复收费。因为其中的收费内容是链家公司在《居间合同》《告知书》《补充协议》中应当提供的服务，例如保管与交易相关的产权资料及其他重要资料、协助办理缴税及房屋产权转移登记手续、协助办理房屋评估手续、协助办理房屋抵押手续、协助用户完成贷款流程等，且担保公司系与链家公司经营性质不同的独立法人企业，在其工商登记的经营范围中，该担保公司只能涉足经济合同担保业务，根本不具备法律规定的居间服务职能，其既没有资格做这件事，也没有能力做这件事；《房地产经纪管理办法》第十九条第二款规定：两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费，另赵晓辰与担保公司签订的《房屋交易保障服务合同》（以下简称《服务合同》）系《买卖合同》的从合同，根据《合同法》的原理：主合同《买卖合同》已协议解除，从合同《服务合同》因失去了前提也将失去效力，因此担保公司应当向赵晓辰退还此保障服务费。赵晓辰向一审法院提交的证据证明担保公司在赵晓辰与链家公司协议解除《居间合同》后向赵晓辰退还的是保障服务费并非居间服务费。综上，链家公司在居间服务过程中未全面、恰当地履行法定及《居间合同》约定的居间服务义务，且收取的居间服务费确实过高，存在不规范行为，因此结合本案具体情况，按公平原则应当酌情退还给赵晓辰70000元居间服务费。链家公司上诉请求：1.依法撤销一审法院判决，发回重审或或直接予以改判；2.诉讼费用由赵晓辰承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清。买卖双方签订《买卖合同》后，链家公司的居间行为已经完成，后续的服务是由担保公司来提供，一审法院认为链家公司认可《居间合同》中没有明确约定，但链家仍具有提供后续服务的义务是没有任何合同依据以及事实依据，链家公司经纪人是依据担保公司的《服务合同》进行签约后的相应服务，具有相应的合同依据。二、一审法院判决的认定不具有法律依据。根据《合同法》第四百二十四条的规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。并且链家公司的《居间合同》也是按照《合同法》约定的，链家公司认为一审法院无合同以及法律依据。三、《买卖合同》未履行下去因为赵晓辰与案外人的原因，与链家公司无关，并在另案中已经解决。四、担保公司已经退还了保障服务费，故赵晓辰以未完成交易流程为由主张退还居间服务费，没有任何依据。赵晓辰向一审法院起诉请求：1.判决链家公司返还赵晓辰已支付的部分居间服务费人民币70000元；2、判决链家公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月20日，赵晓辰作为买受人与案外人李萍作为出卖人签订《买卖合同》，约定：赵晓辰购买位于北京市丰台区马家堡东路108号院5号楼9单元12层1202号房屋。双方约定房屋成交价格3130000元。买受人拟贷款800000元。同日，赵晓辰作为乙方与链家地产作为丙方及案外人李萍作为甲方签订了《居间合同》，第一条约定：甲、乙双方共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：1.提供房屋买卖市场行情咨询；2.寻找、提供并发布房源、客源信息；3.引领买受人实地看房；4.协助查看房屋权属证明文件；5.协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6.促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条约定：居间代理费为：因本次交易涉及多次支付房款，系共有等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为89100元，由乙方承担89100元，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条权利义务为：丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。本次交易的后续手续由担保公司办理，并另行签署相关合同，丙方将积极督促后续事宜的办理。第四条违约责任为：在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙方双方相关文件及资料，丙方应承担补办手续并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。2014年9月20日，赵晓辰作为乙方与担保公司作为丙方及案外人李萍作为甲方签订了《保障服务合同》，约定：服务内容包括保管与交易相关的产权资料及其他重要材料等14项内容，第二条约定丙方保障服务费为20250元，由乙方承担20250元。2014年9月30日，赵晓辰向链家公司交纳了89100元居间代理费，赵晓辰向担保公司交纳了20250元保障服务费。2015年8月5日，赵晓辰作为乙方与链家公司作为丙方及案外人李萍作为甲方签订《解约协议书》，约定：甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除，本协议生效之日起5个工作日内，甲方、乙方应履行下列义务：办理网签注销手续。2015年8月9日，委托人赵晓辰、委托人李萍、受托人链家公司（经办人王博文）签订《授权委托书》，约定：委托人欲通过受托人办理将位于北京市丰台区马家堡东路108号院5号楼9单元12层1202号房屋进行注销网签事项，本《授权委托书》与《存量房屋买卖合同注销申请表》是《解约协议书》的一部分，与其具有同等法律效力。当受托人完成上述授权委托事项后，上述委托人之间互不承担房屋买卖及相关协议约定的任何违约责任。赵晓辰已收到担保公司退还的保障服务费20250元。赵晓辰主张链家公司应当履行《告知书》中《房屋买卖流程图》中的11项义务，但链家公司仅完成了3项，未完成“办理公积金贷款”以下的事项，且链家公司未按法律规定据实勘验，房屋有质量瑕疵，未据实报告房屋状况，故应当退还居间服务费。经一审法院询问，链家公司认可赵晓辰所述的《房屋买卖流程图》中列明的义务属于其居间服务义务，认可除了促成买卖双方签订《买卖合同》外，链家公司还负有提供后续服务的义务，链家公司已完成了网签之前的义务，未能履行后续义务的原因在于买卖双方解除《买卖合同》，链家公司无法再继续履行义务。链家公司主张其未违反诚实信用义务，签订《买卖合同》之前已带着赵晓辰实际查看房屋，因赵晓辰拒绝买卖房屋，链家公司不存在过错。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2015年8月5日，赵晓辰和链家公司及李萍签订《解约协议书》约定：甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除。关于居间服务费的退还。赵晓辰虽主张链家公司未据实勘验，房屋有质量瑕疵，未据实报告房屋状况，但未就此充分举证。考虑到链家公司认可虽《居间合同》未明确约定，但在双方签订《买卖合同》之后链家公司仍具有提供后续服务的义务，而现在因《买卖合同》解除，链家公司未实际提供后续服务，故一审法院综合考虑各方在《买卖合同》履行过程中的具体情况，酌情判决链家公司退还部分居间服务费15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效后7日退还赵晓辰居间服务费1.5万元;二、驳回赵晓辰的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，赵晓辰与链家公司均未提交新证据。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，赵晓辰与链家公司及案外人李萍签订的《居间合同》和《解除协议书》系当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应认定为有效，签约各方均应依约履行各自义务。因《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于赵晓辰与链家公司及案外人李萍签订的《居间合同》中约定：甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；居间代理费为：因本次交易涉及多次支付房款，系共有等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为89100元，由乙方承担89100元，并应于本合同签订当日向丙方支付。在本案中赵晓辰与案外人李萍签订了《买卖合同》，后赵晓辰与链家公司及李萍签订了《解除协议书》约定：甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除。现一审法院鉴于赵晓辰在签订《买卖合同》前曾查看过《买卖合同》项下的涉案房屋及链家公司于一审中认可赵晓辰所述的《房屋买卖流程图》中列明的义务属于其居间服务义务，认可除了促成买卖双方签订《买卖合同》外，链家公司还负有提供后续服务的义务，链家公司已完成了网签之前的义务，未能履行后续义务的原因在于买卖双方解除《买卖合同》，链家公司无法再继续履行义务，判决链家公司退还赵晓辰居间服务费15000元并无不妥。同时对于链家公司的上诉理由和请求亦因缺乏充足证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725元，由赵晓辰负担1550元（已交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担175元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  石 东审 判 员  周 维审 判 员  孙 盈二〇一八年五月三十日法官助理  张笑文书 记 员  贾珊珊