广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0602民初1917号 原告（反诉被告）：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区****西。 法定代表人：李忠飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗平，该公司员工。 被告（反诉原告）：桑冬梅，女，汉族，1968年6月6日出生，住长春市朝阳区。 原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）与被告（反诉原告）桑冬梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案。依法对本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）腾飞龙公司的委托诉讼代理人罗平，被告（反诉原告）桑冬梅到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告腾飞龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，交付剩余房款40万元；2.被告向原告支付逾期支付购房款违约金30000元（从2017年3月19日计算至实际付清房款之日止，暂计至2017年8月15日，按照应付款的每日万分之五计算）；3.被告承担诉讼费及其他费用。事实和理由：2013年11月29日，腾飞龙公司与桑冬梅签订了《商品房买卖合同》。该合同约定桑冬梅向腾飞龙公司购买腾飞广场7号楼1单元1605室，房屋总价为552862元。桑冬梅于2013年11月29日交付首付款152862元，余款40万元采取银行按揭付款方式支付。原告于2016年7月1日、2017年4月22日均在《防城港日报》刊登催款公告。2017年3月18日、4月19日，原告分别向被告预留的地址发出《催款律师函》。合同第七条约定买受人如期未按照本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人同意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。 被告桑冬梅辩称，其要求继续履行合同，但其不应承担违约责任，即原告未按照合同约定交付涉案房屋。其付款方式为公积金贷款，但原告没有向其指定银行办理按揭手续，且因为原告原因造成其没有办理公积金贷款。 （反诉原告）被告桑冬梅向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行签订的《商品房买卖合同》、被反诉人向反诉人支付违约金86137元；2.由被反诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年11月29日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，合同约定反诉人购买被反诉人开发的腾飞广场7号楼1单元1605室、总价款552862元，2014年11月30日前交房。采取公积金贷款方式支付房款。2013年11月29日，反诉人按照合同约定向被反诉人支付首付款152862元，并向被反诉人提交了身份关系各种证明，余款40万元由被反诉人办理公积金贷款审批手续。被反诉人没有办理完成公积金贷款审批手续，也没有及时通知反诉人，2014年到2016年期间被反诉人工程项目停工，反诉人无法联系被反诉人。直至2016年6月20日，被反诉人通过手机短信通知反诉人，谎称2016年12月底交房（但至今未交付），反诉人接到短信后与被反诉人协商合同履行，被反诉人通知反诉人公积金贷款未审批下来，要求反诉人改为商业贷款，反诉人没有同意，并要求依合同约定解除合同，返还已交房款152862元。被反诉人同意，但至今仍未返还，致使合同并未被解除。因此，根据《中华人民共和国合同法》和《商品房买卖合同司法解释》等法律规定，反诉人请求被反诉人继续履行合同并支付逾期违约金86137元。 （反诉被告）原告腾飞龙公司辩称，其同意继续履行合同，但因反诉人未如期支付房款，则其按照合同约定的第八条有延期交房的事由。因此，其不应向反诉人支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据4、6即催款公告，原告采取报纸公告付款的通知与合同约定的关于送达即向被告预留的通讯地址发出书面通知的约定不符，对该证据不予采信；对原告提供的证据5即EMS快递单及回执，该证据中一份快递单证实原告未向被告在《商品房买卖合同》中预留的地址送达《催款律师函》，则对该快递单不予采信。对另一份原告向被告在《商品房买卖合同》中预留的地址送达《催款律师函》，但该快递单上虽显示《催款律师函》包括了房号（房），但腾飞龙公司提供的《催款律师函》中显示的落款时间为2017年4月17日，而该快递单于2017年3月17日就已经从防城港港口区向桑冬梅邮寄，则对该快递单不予认可。对反诉原告提供的证据3即《退房申请》，该申请仅为桑冬梅单方提出退房，但未有腾飞龙公司的公章予以确认，且反诉原告现起诉请求与被反诉人继续履行合同，对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月29日，腾飞龙公司与桑冬梅签订了一份《商品房买卖合同》（已备案）。该合同约定桑冬梅向腾飞龙公司购买位于防城港市港口区，建筑面积为89.14平方米，总价款为552862元。涉案合同附件五关于付款方式及期限约定了买受人同意选择银行按揭付款的方式，具体为：（1）买受人在签署本《商品房买卖合同》当日交纳首期款，占总房款的28%计152862元，已付定金抵作首付款；（2）余款占全部房价款的72%计40万元整，此款由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款。合同第七条（2）约定了买受人如未按照本合同约定的时间付款，逾期超过60天后，出卖人有权单方解除合同……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。本条适用范围为采用各类分期付款的买受人。逾期应付款指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。银行按揭方式或住房公积金贷款方式的违约责任详见附件五。合同第八条约定了出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》并经验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用；但买受人逾期付款或不及时办理按揭手续的，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。 另查明，2013年11月29日，桑冬梅向腾飞龙公司交纳涉案首房款152862元。 本院认为，一、关于腾飞龙公司向桑冬梅送达催款通知及违约金的问题。腾飞龙公司在2016年7月1日在《防城港日报》刊登催款公告。但根据双方签订的《商品房买卖合同》的附件四的约定，腾飞龙公司对任何通知、付款要求等以书面形式按照桑冬梅预留的地址进行送达，对交楼等向本项目所有买受人的统一通知是可采取在报纸上发布公告的方式送达。则腾飞龙公司采取登报方式将催款通知送达给买受人的方式不符合合同约定，不予采信。腾飞龙公司于2017年4月19日向桑冬梅的公民身份信息上的地址邮寄的《催款律师函》，未妥投（拒收退回），则本院不予认可腾飞龙公司向桑冬梅再次送达催款等事实。对于腾飞龙公司于2017年3月27日向桑冬梅预留在《商品房买卖合同》中的地址邮寄的《催款律师函》，但由于桑冬梅向腾飞龙公司购买了两套房屋，而关于涉案房屋的《催款律师函》系辽宁英派律师事务所于2017年4月17日作出的，即《催款律师函》作出的时间晚于腾飞龙公司向桑冬梅邮寄的时间（2017年3月17日），则对该《催款律师函》，不予认可。那么，腾飞龙公司未提供证据证实桑冬梅逾期支付剩余房款即腾飞龙公司请求桑冬梅支付逾期付款的违约金的无法律依据，不予支持。 二、关于腾飞龙公司与桑冬梅之间继续履行合同的问题。桑冬梅辩称及反诉均称腾飞龙公司未如期交付涉案房屋、其办理的是公积金贷款，因腾飞龙公司的原因致使其无法办理银行贷款，其不存在违约，但同意继续与腾飞龙公司之间签订的《商品房买卖合同》。经查，腾飞龙公司与桑冬梅签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同约定的义务。双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定买受人支付剩余房款系公积金贷款方式。另腾飞龙公司虽然未能提供证据证实其已指定相应的银行，但作为涉案房屋的买受人，桑冬梅有义务向腾飞龙公司支付房款，即使腾飞龙公司未能指定相应的银行以供其申请贷款，其结果也并未排除了买受人可以向其他银行申请贷款的权利，且腾飞龙公司亦不可能不接受桑冬梅从指定银行之外的银行申请获得贷款以支付剩余房款的情形。双方在《商品房买卖合同》第八条约定，买受人逾期付款或不及时办理按揭手续的，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。则本院认定买受人不支付剩余房款，出卖人有权延期交房的事实。而桑冬梅以腾飞龙公司未指定银行及其在未支付完剩余房款的情况下，请求腾飞龙公司向其支付逾期交房违约金的理由无法律已于，不予支持。腾飞龙公司起诉请求双方继续履行《商品房买卖合同》，而桑冬梅亦提出该诉讼请求，则对该诉讼请求均予以支持。从双方履行合同的情况来看，但腾飞龙公司请求桑冬梅直接支付剩余房款40万元的诉讼请求与涉案合同约定的付款方式不符，不予支持。即桑冬梅应在判决生效之日起三十日内到腾飞龙公司指定银行办理按揭手续来支付剩余房款，腾飞龙公司应在桑冬梅支付完剩余房款之后的十五日内向桑冬梅交付符合合同约定的涉案房屋。 三、关于其他费用的问题。腾飞龙公司未举证证实桑冬梅需承担其他费用及费用的具体金额。对该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）桑冬梅与原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司继续履行签订的《商品房买卖合同》即被告（反诉原告）桑冬梅在判决生效之日起三十日内到原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限指定的银行办理银行按揭手续。在被告（反诉原告）桑冬梅向（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司履行上述支付款项的义务后，（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司应在十五日向被告（反诉原告）桑冬梅交付符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的腾飞广场7号楼1单元16层1605号房； 二、驳回原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回（反诉原告）被告桑冬梅的其他诉讼请求。 本诉案件受理费7750元，由被告桑冬梅承担7209.30元、广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司承担540.7元；反诉诉讼费976.71元，由反诉原告桑冬梅承担976.71元。 上述债务，义务人逾期支付的则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于防城港市中级人民法院，预交上诉费8726.71元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈 燕 人民陪审员  何水清 人民陪审员  苏丕雄 二〇一八年五月二十一日 书 记 员  虞兵兵