上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初3327号原告：上海汽车齿轮一厂轿行分厂。法定代表人：沈火金，厂长。委托诉讼代理人：金花，上海敬贤律师事务所律师。被告：上海横江实业有限公司。法定代表人：余霞，董事长。原告上海汽车齿轮一厂轿行分厂与被告上海横江实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月20日、2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金花、被告法定代表人余霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海汽车齿轮一厂轿行分厂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年10月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即搬离位于上海市奉贤区江海南路XXX号租赁房屋；3、判令被告支付违约金人民币（下同）200,000元（三个月租金）；4、判令被告支付房屋占有使用费，以年租金800,000元为标准，自2017年10月17日起至实际搬离日止。事实与理由：原、被告于2017年10月16日签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇轿行村7街坊（奉贤区江海南路XXX号内）的新建综合办公楼1-4楼及门卫室（建筑面积3245平方米）出租给被告使用。租赁期限自2018年2月1日起至2024年1月31日止，年租金人民币（下同）800,000元，租金采用先付后租原则，合同签订后先付半年房租400,000元及一个月押金70,000元。但被告只支付了150,000元，拖欠租金及押金共计320,000元，原告多次通过电话、短信催缴，于2018年1月4日原告通过邮件挂号信、微信的方式向被告限期缴纳租金，并告知逾期将解除租赁合同，均未果，故原告诉讼来院。庭审中，原告撤回诉请2，并变更诉请4中房屋占有使用费的截止日期为2018年3月26日。被告上海横江实业有限公司辩称，租赁房屋是事实，被告一共向原告支付租金165,000元。是原告不诚信，原告曾说房屋是商业用途，是可以开宾馆的。被告支付的款项中有15,000元是用来借用原告原来的营业执照办理被告的营业执照，但被告到有关部门办证，办不出来。有关部门说系争房屋是工业用地，不可以开设宾馆，所以被告没有支付后来的租金。被告同意解除租赁合同，但是要求被告将已付租金全部退还。不同意原告的其余诉讼请求，因为至今原告没有把钥匙和房屋交付给被告，故被告还没有进入使用，也不用搬离，故不应支付租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：1、被告提供的录音一份，系姓盛的中介与被告的谈话，证明原告曾承诺租赁给被告的房屋是可以办宾馆的。原告对真实性有异议，认为是和第三方进行的谈话，真实性无法确认。本院认为，该录音并非发生在原告与被告之间，被告亦无证据证明该第三人系与本案有关的人员，故本院认为该证据与本案无关，不予认定。2、原告提供的情况说明、通告及房屋租赁合同一组，证明上一个承租户于2017年10月22日已将房屋内所有物品搬清，2017年7月26日已对外停止经营。被告对真实性不清楚，不知道上一家承租户什么时候搬离的，但认为原、被告签订合同的时候还有人在使用。对此本院认为，因被告对该证据真实性不予确认，故本院对该组证据不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市奉贤区南桥镇轿行村7街坊（奉贤区江海南路XXX号内）的新建综合办公楼1-4楼全部房屋出租给被告使用；租赁建筑面积3,200平方米；另门卫室面积45平方米给被告免费做门卫使用；租赁期限自2018年2月1日起至2024年1月31日止（或按实际承租时间计算），计6年，租期至动迁期终止合同；租金每平方米0.70元，年租金共计800,000元；采用先付后租原则，合同签订后先付半年房租400,000元一个月押金70,000元，今后每年租金份二次支付，被告在10个工作日内转账支付；被告如违约，则原告有权提前解除合同；双方任何一方如未按本合同的条款履行，责任方应赔偿对方三个月房租以作补偿。上述合同签订后，被告向原告转账支付150,000元。2017年11月22日，被告工作人员向原告工作人员发送短信：“这几天真的没钱，不过我们肯定会安排钱给你，现在这种情况也是始料未及的，这周边的房子别人才租五毛六毛，我们现在也只要八、九毛了，已经有客户来谈了，就请你多担待点，多给点时间，我们尽快把钱给你。”2017年12月25日，被告工作人员向原告工作人员发送短信：“做什么都不行，真不好租啊老板，再等等吧，真没办法了，谢谢谅解。”“别人那么好的地方才租那么个钱。”原告回复：“那你们是想租下去还是想怎样，再等等是有时间期限的，如果想租下去给我个付钱时间。”2017年12月28日，原告工作人员向被告工作人员发送短信：“你们商量好了吗，是租下去什么时候付钱，还是另有想法。”被告回复：“肯定要租下去的，你南桥那边价格都比较低，然后又不好批项目，所以还请您多多担待一点，我们也在努力的。”2018年1月4日，原告向被告发送《催款通知》一份，载明：合同约定先付半年租金及一个月押金，被告仅支付了150,000元，其余320,000元还未支付，原告多次通知但没回应，故要求被告于2018年1月10日前来人协商，如人未到、款未付，对于被告的违约行为，被告将解除合同。另查明，被告于2018年3月26日将已使用的办公室搬清，原告自认已于2018年3月27日开始收回系争租赁房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点为：一、房屋是否交付；二、解除合同的违约责任在哪一方。对于争议焦点一，原告认为系争房屋已于签订合同后一周交付，被告认为至今未交付。本院认为，根据庭审中双方提供的证据，被告在2017年11月至12月期间，向原告承诺会支付租金并要求继续租赁房屋；且被告庭审中自认在签订合同一周之后，即2017年10月24日在系争房屋张贴招租广告横幅，而根据原告庭审中的自认，其于2017年10月24日将钥匙放在门卫通知被告领取。综上，本院认为，被告使用部分办公室、在系争房屋张贴招租横幅、表达继续租赁并支付租金的行为，可以证明被告已接收房屋，故本院认定被告已于2017年10月24日接收房屋。至于被告应当支付的租金的计算方式，本院认为，根据原、被告签订的合同约定，租期自2018年2月1日起至2024年1月31日止（或按实际承租时间计算），因双方庭审中均确认，签订租赁合同当时，系争房屋尚未腾空交付被告，故本院认为，双方该合同的约定是指租期从实际承租时间开始计算。根据上述认定，被告于2017年10月24日起承租房屋，于2018年3月26日将房屋返还原告，被告应当向原告支付上述期间的房屋租金，现被告已支付150,000元，故对原告要求被告支付自2017年10月24日起至2018年3月26日止的剩余租金189,908元的诉讼请求，依法予以支持。对于争议焦点二，本院认为，被告未能按照约定支付租金，显属违约，按照双方合同约定，原告有权提前解除合同，故系争租赁合同已于2018年2月27日诉状副本等送达被告时解除，故本院依法确认原、被告双方的《房屋租赁合同》已于2018年2月27日解除。对于被告辩称原告曾承诺系争房屋可用于开设宾馆，但由于房屋属于工业性质导致无法开办，故合同解除的责任在于原告的辩解意见，本院认为，被告未能提供证据证明原告曾承诺系争房屋可以开设宾馆，双方在合同中亦无房屋用途的约定，故本院对被告该辩解意见不予采信。合同解除的违约责任在于被告，被告应当按照合同约定向原告支付违约金，但被告对违约金提出异议，故本院根据本案实际情况依法予以调整，对原告要求被告支付解除合同的违约金100,000元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告向案外人屠士忠支付的14,980元，因原告不认可系案外人代表原告收取，且不认可该笔资金与本案有关；而被告未能提供证据证明该笔费用的支付与本案租赁合同有关，故本院在本案中不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告上海汽车齿轮一厂轿行分厂与被告上海横江实业有限公司于2017年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月27日解除。二、被告上海横江实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汽车齿轮一厂轿行分厂自2017年10月24日起至2018年3月26日止的剩余租金及房屋占有使用费人民币189,908元。三、被告上海横江实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汽车齿轮一厂轿行分厂解除合同的违约金人民币100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,950元，减半收取，计人民币2,975元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一八年五月三十一日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。