中华人民共和国云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二重字第5号原告：李永华，女，1944年10月13日出生，白族，威信县体育广电局退休职工，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：陈维镖、崔姮，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告：马玉珍，女，1942年11月19日出生，汉族，威信县运输公司退休职工，住云南省昆明市五华区。被告：刘礼华，女，1967年9月1日出生，汉族，在云南省软件中心工作，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：刘巩（系刘礼华之兄），本案被告之一，一般诉讼代理。被告：刘巩，男，1964年12月11日出生，汉族，在四川准达岩土工程有限公司昆明分公司工作，住云南省昆明市。被告：刘礼文（LIWENLIU），女，1962年9月5日出生，加拿大国籍，住加拿大（SASKATOON,CANADA）。原告李永华与被告马玉珍、刘礼华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月12日作出（2013）五法民二初字第646号民事判决。原告李永华不服该判决，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉。云南省昆明市中级人民法院于2014年7月9日作出（2014）昆民一终字第145号裁定，发回重审。本院于2014年7月23日立案后，依法追加刘巩、刘礼文作为共同被告参加诉讼，并适用普通程序，另行组成合议庭进行审理。原告李永华及其委托诉讼代理人崔姮，被告马玉珍、刘巩到庭参加诉讼，被告刘礼文经公告传唤逾期未到庭应诉，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告李永华向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋差价461520元（即48.075平方米房屋的价款）；2.判令被告返还临时安置补偿费的一半及利息（暂计至2014年9月15日的安置补偿费为85958.1元、利息为2613.76元）；3.判令被告返还搬家费600元，附属物及其他构筑物和设施补偿费558元，合计1158元及利息538.52元（自2007年1月24日起计算至2014年7月24日止，按银行同期贷款利率计算）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年6月，原、被告达成口头协议，被告将其所有的昆明市莲花池邓家巷67号房屋二层作价5万元出卖给原告。原告付清购房款后出资2万元装修并入住，但未办理房屋产权转移手续。2006年10月，涉案房屋被划入拆迁范围，因房屋升值，被告找原告协商：被告在拆迁时申请两个小户型，一家一套，过渡费一家一半，其他费用归原告。原告同意后，被告以其名义签订了拆迁安置补偿合同。2013年初拆迁房可以交付后，被告否认原、被告之间存在买卖关系并拒绝补签房屋买卖合同，也不履行约定义务或者返还原告购房款。原告认为，原、被告2006年口头达成的房屋买卖协议系独立于2002年的房屋买卖协议成立的新协议，且原告已经履行了约定的付款义务，被告本应按照约定将48.075平方米（注：回迁房总面积为96.15平方米）的房屋交付给原告，但因被告实际只申请了一套回迁房，房屋无法分割，故被告应承当违反约定的赔偿责任，并按房屋面积48.075平方米赔偿原告同等价值的款项，同时将房屋对应的拆迁安置补偿费和其他费用支付给原告。被告马玉珍辩称，原告主张的房屋买卖关系我不知情，也没有人告诉我，我不认可协议效力，也不认可原告的诉讼请求。被告刘礼华辩称，我只是代刘巩收了5万元，卖房的事情都是刘巩在处理，其他情况我不清楚，不认可原告的诉讼请求。被告刘巩辩称，原告的诉求与事实不符，不认可原告的诉讼请求。首先，涉案房屋一直由我负责处理，之前是租给别人的，但租客流动性较大，原告愿意长期租赁我觉得比较稳定，就同意了。后来原告又说要买房，我说房屋不能过户，否则早就卖了，原告称有办法过户，我就答应说如果能过户就卖给原告，如果过不了户就按租赁处理，租金按每月600元支付；其次，2006年拆迁时，我找原告说她一直都过不了户，那就把房子还我，我把剩余的租金退给她，原告说她很想买房子，让我们去申请两个小户型，回迁时卖一套小户型给她，还约定房子申请下来的话，原告再付20多万元的房款，我也答应这几年的租金都不收了，她交的那5万元就抵充购房款。所以当时我填的意向表确实也是申请两个小户型，并写了一份合同，但我让原告去做合同公证她就不愿意去了。被告刘礼文未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据案件审理情况，本院将在判决理由部分一并予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马玉珍与刘诗锦系夫妻关系，双方生育有刘礼文、刘巩、刘礼华三个子女，刘诗锦于2001年7月31日去世。1992年10月20日，昆明市官渡区人民政府核发给毕敬林等人“莲花池邓家巷67号（建筑面积288.47平方米）”的《昆明市私有房产所有证》，产权人：毕敬林，产权共有人：杨树兰、毕芸、刘诗锦。2008年6月30日，本院在审理原告丁凡伟、丁德珍与被告杨树兰、毕芸、毕华、毕承枢，第三人马玉珍、刘礼华、刘巩、刘礼文房屋买卖合同纠纷一案后作出（2007）五法民二初字第6号民事判决，该判决确认：1.昆明市莲花池邓家巷67号房屋经昆明市官渡区联盟镇虹山办事处第一生产合作社、昆明市官渡区联盟镇人民政府虹山办事处、昆明市官渡区联盟镇城乡建设土地管理局办公室批准建盖；2.毕华、毕承枢（注：毕华、毕承枢系毕敬林子女）认可杨树兰、毕芸、刘巩陈述的共有人达成合意即第二层归刘诗锦所有。2002年6月，原告李永华与被告刘巩就昆明市莲花池邓家巷67号房屋二层买卖事宜达成口头协议，同年6月9日，被告刘礼华出具给李永华《收条》一份，载明：“今收到李永华购房款现金五万元正，其余相关协议和公证待办”。随后李永华装修涉案房屋并入住。2006年12月5日，昆明市五华区人民政府发布《关于“莲花池公园建设和莲花池村改造”的通告》，将涉案房屋纳入征地拆迁范围。2007年1月24日，马玉珍、刘巩、刘礼华（乙方）与昆明拓城拆迁经营有限公司（甲方）签订《莲花池公园建设和莲花池村改造征地拆迁“产权调换”协议》（原地回迁），合同约定以下涉案内容：1.拆迁房屋建筑面积为96.15平方米，双方协商采取产权调换（原地回迁）方式，不补差价；2.补偿及补助费用合计6927元，包括第一次发放的临时安置补助费5769元、搬家费600元、电话补偿费308元、卫视线补偿费250元；3.临时安置补助费按10元/平方米/月计算，每6个月发放一次。该回迁安置房一套已于2015年交付。本院认为，首先，关于2002年6月的买卖合同。根据根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”规定，结合当事人对房屋买卖关系的陈述，以及被告刘礼华出具的收款《收条》反映的事实，本院认为2002年6月的口头合同系当事人合意，该口头合同具备了房屋买卖合同的主要条款和内容，即原告以5万元的对价向被告刘巩购买昆明市莲花池邓家巷67号房屋二层，权利义务关系清楚、明确，故应当依法确认以昆明市莲花池邓家巷67号房屋二层为标的物的口头房屋买卖合同成立。被告刘巩抗辩该合同附生效条件的理由与收款《收条》记载的事实相悖，且未经原告承认，亦无其他有效证据佐证，不能认定为当事人合意，故本院对该项抗辩理由不予确认。其次，关于2006年12月的口头合同。从当事人陈述来看，1.2006年12月的合同以2002年6月的合同为基础，故该合同即使成立，也并非是新的合同，而是当事人合意变更2002年6月合同内容的补充协议，当事人主张2006年12月的口头合同系新合同的理由系对合同性质的误解，本院对该项理由不予确认；2.2006年12月的合同主要包含两层意思：一是变更标的物的权利份额，二是变更合同价款，而且二者相互关联，并不独立存在。由于当事人对于合同价款的变更未达成合意，故在法律上应当视为该补充协议未成立，故本院对原告请求按2006年12月的合同约定确定当事人之间的权利义务的主张不予支持。第三，涉案房屋的产权档案反映昆明市莲花池邓家巷67号房屋属于建盖人拥有合法产权的农村宅基地自建房，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权，不得出让、转让或出租用于非农业建设”规定，宅基地所有权归集体所有，宅基地使用权的取得必须具有集体经济组织成员（村民）资格，城镇户口及本集体经济组织以外的人员不能通过买卖等方式取得宅基地使用权，即宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系关联，法律禁止转让。在房地一体的格局下，转让宅基地上房屋所有权的同时也必将处分宅基地使用权，转让行为损害了集体经济组织的权益，违反了法律、法规的效力性规定，转让行为属于无效民事行为。本案中，原告并非农村集体经济组织成员，并不具备特定身份关系，其不能通过转让方式取得昆明市莲花池邓家巷67号房屋二层的所有权，故本院依法确认原告与被告刘巩于2002年6月达成的口头买卖合同无效。第四，关于合同无效的法律后果。根据法律对无效合同及无效后果的规定，无效合同自始没有法律约束力，当事人只能按照法律对无效合同后果的规定请求对方当事人承担过错责任，包括返还财产和赔偿损失。本案中，原告以被告违约为由诉来本院，其诉讼请求以法律对违约责任的规定为请求权基础，与合同无效后当事人应承担的过错责任根本不同。无效合同的处理以损失为基础，有效合同的处理则以约定为基础，故本案无法直接根据法律对无效合同后果的规定对原告的诉讼请求予以处理。2018年3月15日，经本院向原告释明有效合同和无效合同的差异，告知其可以变更诉讼请求后，原告仍坚持不变更诉讼请求，故本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，由于原告并非农村集体经济组织成员，其不能通过转让方式取得农村宅基地上自建房的所有权，故其与被告刘巩以口头方式达成的房屋买卖协议无效，其按法律对违约责任的规定提出的诉讼请求本院不予支持，原告依法应当按照法律对无效合同的规定另行通过合法途径救济权利。应当说明的是，当事人提交的，不影响本案处理结果的证据和相关费用的计算方式和计算依据，以及四被告是否应共同承担合同责任等问题与本案的处理结果无关联性，本院不作评判和认定。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告李永华的诉讼请求。案件受理费9318.5元，由原告李永华负担。如不服本判决，原告李永华，被告马玉珍、刘礼华、刘巩可以在判决书送达之日起十五日内，被告刘礼华可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李其恒审 判 员  吕 刚人民陪审员  丁 茜二〇一八年五月三日书 记 员  查香灵