福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0783民初2897号原告：福建金巢房地开发有限公司,住所地：建瓯市笋竹城B区1号，社会统一信用代码：91350783553214885C。法定代表人：倪胜国，董事长委托诉讼代理人：张小旭，福建应然律师事务所律师。被告：江骏海，��建瓯市。被告：陈秋平，住建瓯市。委托诉讼代理人：江骏海，住建瓯市。第三人：中国建设银行股份有限公司建瓯支行，住所地：建瓯市都御坪2号。统一社会信用代码9135078385719262XW。负责人：应安彬，行长。委托诉讼代理人：谢秀芳，住建瓯市。系该行员工。原告福建金巢房地开发有限公司（下称金巢公司）与被告江骏海、陈秋平、第三人中国建设银行股份有限公司建瓯支行（建行建瓯支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金巢公司的委托诉讼代理人张小旭，被告江骏海（陈秋平的委托诉讼代理人），第三人建行建瓯支行的委托诉讼代理人谢秀芳到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令两被告支付原告违约金64952.4元；3、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：原、被告于2013年1月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：1004755）。合同约定：被告（买受人）向原告（出卖人）购买由原告开发建设的位于建瓯市；购房总价款649524元，其中首付款199524元，剩余购房款450000元以向银行申请按揭贷款的形式支付（该贷款由原告提供阶段性保证担保）；买受人延期缴纳按揭本息，致银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，���向出卖人支付自扣款日起至买受人归还日止按日万分之五计的违约金。买受人超过30日未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，有权要求买受人承担总价款10%的违约金。但从2017年1月份起，被告未按借款合同约定偿还借款，致银行从原告公司保证金账户划扣26960.96元用于偿还被告拖欠的借款。原告多次向被告催促偿还代支付的银行借款都无果，并于2017年11月8日向被告寄发了律师函，要求被告限期偿还原告代支付的银行借款，否则解除合同。现履行宽限期已过，但被告没有任何履行意愿。被告江骏海、陈秋平辩称：对原告起诉没有异议，同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由原告处置房产用于偿还所欠款。第三人陈述称，对本案纠纷不持有主张。原告对其主张提供证据：1、商品买卖合同及补充协议。证明被告（买受人）向原告（出卖人）购买由原告开发建设的位于建瓯市；购房总价款649524元，其中首付款199524元，剩余购房款450000元以向银行申请按揭贷款的形式支付；买受人延期缴纳按揭本息，致银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人支付自扣款日起至买受人归还日止按日万分之五计的违约金。买受人超过30日未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，有权要求买受人承担总价款10%违约金。2、贷借款合同特别签订条款。证明被告向建行建瓯支行贷款450000元，由原告提供阶段性保证担保；该贷款依约定已直接支付至原告账户。3、个人贷款对账单。证明从2017年1月份起，被告未按借款合同约定偿还借款，致银行从原告公司保证金账户划扣26960.96元用于偿还被告拖欠的借款。4、律师函、快递单及查询打印表。证明就被告违约事实，于2017年11月8日向被告寄发了律师函，要求被告限期偿还原告代支付的银行借款，否则解除合同。现履行宽限期已过，但被告没有任何履行意愿。补充证据：原告银行账户交易流水。证明从2017年3月份起被告还款账户上的钱是从原告账户上划扣。经质证，被告江骏海、陈秋平与第三人对原告的证据均无异议。被告江骏海、陈秋平向本院提供证据：（2014）瓯执行字第1204号之一执行裁定书。证明2014年3月20日该房产已被查封，2017年1月18日续封。经质证，原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但认为不影响原告依合同约定行使自己的权利。经质证，第三人对被告提供的证据的真实性没有异议。第三人向本院提供证据：1、房预建瓯字第抵201301029号预购商品房抵押权预告登记证。证明第三人为案涉房产之合法预告抵押权人。2、贷款账户基本信息及中国建设银行个人贷款对账单。证明暂计算至2018年4月25日，被告江骏海尚欠第三人贷款本金：380255.34元，利息按借款合同（2013年建平瓯个房借字80号）规定支付相应利息（金巢公司对该笔贷款负有连带保证责任）。经质证，原、被告对第三人提供的证据不持异议。本院认为，对于原告、被告、第三人提供的证据，各方均无异议，上述证据形式真实、来源合法、且与本案具有关联性，予以采信。通过经庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：2013年1月15日，原告与被告江骏海、陈秋平签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：1004755）。合同约定：被告（买受人）向原告（出卖人）购买位于建瓯市；建筑面积129.42平方米，单价为5018.73元每平方米，总价计649524元……。《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第七项约定：出卖人承担的按揭贷款担保期间，买受人延期缴纳按揭本息，致银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人……。买受人超过30日未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，有权要求买受人承担购房总价10%的违���金……。合同签订后，被告江骏海、陈秋平支付首付款199524元。2013年3月13日，被告江骏海、陈秋平与建行建瓯支行签订《个人借款合同》，合同约定：被告江骏海、陈秋平以所购商品房为抵押，向建行建瓯支行申请个人购置住房贷款450000元，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款；金巢公司作为保证人为上述贷款承担保证责任。2013年3月14日办理预购商品房抵押权预告登记（房预建瓯字第抵201301029号）。合同生效后，从2017年1月份起被告江骏海、陈秋平未依约偿还银行按揭贷款，致银行从原告公司保证金账户划扣26960.96元用于偿还被告拖欠的借款。2017年11月7日金巢公司向被告江骏海、陈秋平发出律师函，要求其归还金巢公司已被扣划的代偿款，未果。另查明，案外人江某诉被告陈秋平等民间借���一案中，在2014年3月20日本院对涉案房产进行保全查封；2017年1月18日本院作出（2014）瓯执行字第1204号之一执行裁定书，又对涉案房产进行续封。本院认为，原告与被告江骏海、陈秋平签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及被告江骏海、陈秋平在原告保证下与建行建瓯支行之间签订的《个人借款合同》，均系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，合同的当事人应当全面履行各自的义务。两被告按约定将购房款首付款和银行按揭借款两部份支付给原告，原告也按约将房产交付给被告，因此商品房买卖合同涉付款和交房义务已履行完毕，双方均不存在违约行为。在借款担保合同中，被告与原告之间系保证合同关系，被告未依约履行支付按揭贷款义务，致使原告承担保证责任。因此原告���有向被告主张担保追偿权的权利，可另案主张。因案涉房屋在交付被告之后，已被法院另案查封，且房屋产权证尚未办理，房屋权属尚不清，事实上不能行使解除权，客观上不具有操作性。故原告主张解除《商品房买卖合同》及两被告应支付违约金的请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：驳回原告福建金巢房地开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10944元，由原告福建金巢房地开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 长  陈富铭人民陪审员  杨滋美人民陪审员  吴伟荣二〇一八年五月十四日书 记 员  王 洪本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归一人；（七）法律法规或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房��卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。