.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终301号上诉人（原审被告）：郝改先，农民，户籍地：武川县。委托诉讼代理人：胡瑞军，内蒙古信真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张枣女，农民。被上诉人（原审原告）：韩云飞，农民，现住呼和浩特市，系韩满才次子。原审第三人：韩计计，农民。上诉人郝改先因与被上诉人张枣女、韩云飞及原审第三人韩计计确认合同效力纠纷一案，土默特左旗人民法院于2016年6月20日立案，原告为张枣女、韩满才，2016年11月15日土默特左旗人民法院作出（2016）内0121民初1131号民事判决，郝改先不服该判决，向本院提起上诉，2017年3月5日，韩满才去世，其法定继承人韩云飞参加诉讼，本院于2017年7月24日作出（2016）内01民终856号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。土默特左旗人民法院于2017年9月20日立案受理，于2017年11月27日作出（2017）内0121民初3000号民事判决，郝改先不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝改先及其委托诉讼代理人胡瑞军、被上诉人韩云飞及原审第三人韩计计到庭参加诉讼。被上诉人张枣女经本院依法送达开庭传票未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郝改先上诉请求：1.依法撤销土默特左旗人民法院（2017）内0121民初3000号民事判决，依法改判驳回张枣女、韩云飞的诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费用由张枣女、韩云飞承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。（一）原审法院认定”韩满才（已故）和张枣女自建房院一处，2003年12月29日韩计计（系张枣女的长子）与郝改先签订《房约》一份，《房约》内容为：”兹有土左旗兵州亥乡兵州亥村韩计计将自己座落在兵州亥村房院一处宽17米，长30米，东临韩拴达空院，西至马头，南至大路，北至韩计计出路卖给武川县大青山乡五道沟村民郝改先......”落款处有卖房院人韩计计、买房人郝改先，执笔人郭福明、中间人邢福锁、崔生亮签字捺印。另查明郝改先于2008年7月23日办理了土左房权字第A01-04022**号房屋所有权证，于2009年办理了土左集用2009字第00xx号集体土地使用证。事实上，2003年12月29日郝改先与韩计计（系张枣女的长子）签订《房约》时，韩满才（已故）、张枣女与韩计计就在该房屋一直居住到韩计计在该房屋后排买下其他人院落后才从该房屋搬出去，从2003年至2016年已长达13年之久，张枣女、韩云飞与郝改先相邻居住，完全说明张枣女、韩云飞对出售房屋是知情的。（二）郝改先购买房屋属善意取得，韩计计将房屋转让给郝改先时，郝改先是善意购买，也支付了合理价款，同时对转让的该不动产依法登记，且该房屋也已交付郝改先13年，郝改先实际取得了该不动产，按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，完全属于善意取得。二、适用法律错误。该案件在审理过程中主要涉及到以下法律适用上的问题，是《中华人民共和国物权法》的溯及力问题。虽然《中华人民共和国物权法》在韩计计与郝改先签订买卖合同时尚未实施，但是当时适用的《中华人民共和国民法通则》已经确定了自愿、公平、等价有偿、诚实信用及合法权益受法律保护等基本原则，而且《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》就无权处分中的善意取得问题进行了规定。虽然善意取得制度尚未全面法定化，但是根据民法基本原则及类似规定的要旨，在所有权人与善意第三人之间进行利益平衡时，仍然应当注重保护善意第三人的合法权益，维护交易安全。房子已经卖了，无法返还，即使合同无效，应酌情折价，应驳回张枣女、韩云飞的诉讼请求。张枣女未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。韩云飞辩称，一、《房约》所指标的物归韩满才所有，韩满才是该房院的所有权人，是该宅基地的使用权人。首先，韩满才于1961年7月11日在兵州亥村一处长31.5米、宽16米，面积为504平米的宅基地上建造房屋四间，房屋总面积为90平方米（土左旗政府颁发的编号为00030xx的宅基地使用权证清楚记载），依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：”宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”韩满才依法利用该土地基于建造行为取得所有权，属于原始取得房屋所有权。其次，呼和浩特市土左旗人民政府于1983年12月22日为韩满才颁发了宅基地使用权证，已经载明韩满才是该宅基地的使用权人，除该宅基地外还包括韩满才因自建房屋而取得的房屋所有权均应受到法律保护。况且，兵州亥村委会曾出具证明，与四周邻居说法相符，已形成完整的证据链，足以证明韩满才是该房院的所有权人，是该宅基地的使用权人。另外，郝改先一直主张自己是善意取得，但是善意取得的前提是无权处分，可以说没有无权处分，就没有善意取得制度。郝改先既然承认韩计计构成无权处分，却还在前几次庭审中不认可房院是其父亲韩满才的，是自相矛盾。二、郝改先与韩计计签订的《房约》无效。首先，《中华人民共和国物权法》第五十九条明确规定：”农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：”宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”内蒙古自治区政府结合自治区实际情况于1992年6月24日出台《内蒙古自治区农村牧区宅基地管理办法》对《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地的使用做了进一步说明，其中第十一条规定：”宅基地使用者应按批准用途使用，不得买卖和非法转让。”由此得出，宅基地使用权的取得、行使和转让是无法依据《中华人民共和国物权法》而进行的，作为非本村集体经济组织成员的郝改先无权取得该宅基地使用权，其二人买卖房院的行为实属非法转让。其次，郝改先在法庭上称”那几年谁都能办产权证”、”这几年哪都能买房”纯属强词夺理。基于村集体土地的人身依附性，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，宅基地使用权是本村集体经济组织成员特别享有的权利，与享有者特定的身份相联系，郝改先与韩计计并非同一农村集体经济组织成员，双方买卖房院的行为与我国法律、法规相冲突，属于无效民事法律行为。其二人签订的《房约》已违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《内蒙古自治区农村牧区宅基地管理办法》第十一条的禁止性规定，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应认定为无效合同。郝改先应无条件搬离房院。另外，呼市土左旗人民政府颁发的宅基地使用权证《须知》亦明确规定”宅基地属于集体所有。严禁私自买卖、出租或转让，违者严加处理”，韩满才从未将其所有的房屋转让过任何人，也不曾有过卖房的意思表示。韩计计与郝改先签订《房约》所产生的实际后果已经对韩满才夫妇构成了侵权。三、郝改先不构成善意取得。首先，不动产无权处分的情况下，并不是只要符合善意取得的构成要件就不用考虑不动产转让合同的效力。非法转让集体土地所有权这种行为本身就是违法的。《中华人民共和国物权法》第七条规定：”物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”善意取得作为物权的取得方式，其也应当符合该条规定的要求。其次，买一颗白菜都要挑一挑好坏，何况郝改先买的是不动产，韩计计什么证明都没有你就敢买吗？足以推定郝改先买房的时候对于韩计计无权处分其父亲的房院这一事实是知情的，说明郝改先与韩计计签订《房约》时并非善意，不符合相对人必须为善意且无过失的构成要件。最后，郝改先虽然在2008年、2009年通过非过户的方式办理了房屋产权证和宅基地使用权证，但是他没有办理依据。综上，郝改先与韩计计于2003年12月29日签订的《房约》应属无效。郝改先应无条件搬离房院。韩计计述称，郝改先上诉就上诉吧，卖的时候就是我没和家里人商议过，私自卖的，就是这样，别的没有了。张枣女、韩满才向一审法院起诉请求：依法确认郝改先、韩计计于2003年12月29日签订的《房约》无效，并判令郝改先返还张枣女、韩满才位于土默特左旗毕克齐镇兵州亥区域服务中心兵州亥村编号151号，东临郭拴达、西邻邢福锁、北邻韩计计、南邻马路的房院一处。2016年10月20日，张枣女、韩满才向一审法院提出撤回返还房院的诉讼请求，本案发回重审后，张枣女、韩云飞在其向一审法院提交的落款时间为2017年10月28日的民事起诉状中，明确诉讼请求为：依法确认郝改先、韩计计于2003年12月29日签订的《房约》无效，并判令郝改先返还张枣女、韩云飞位于土默特左旗毕克齐镇兵州亥区域服务中心兵州亥村编号151号，东临郭拴达、西邻邢福锁、北邻韩计计、南邻马路的房院一处。一审法院认定事实：韩满才和张枣女系夫妻关系，第三人韩计计系二人的长子。位于土默特左旗兵州亥区域服务中心兵州亥村编号151号东临郭拴达、西邻邢福锁、北邻韩计计、南邻马路的一处房院，系韩满才和张枣女自建。2003年12月29日，第三人韩计计与郝改先签订了《房约》一份，房约内容为”兹有土左旗兵州亥乡兵州亥村韩计计将自己座落在兵州亥村东南房院一处宽17米，长30米，东临韩拴达空院，西至马头，南至大路，北至韩计计出路卖给武川县大青山乡五道沟村民郝改先......”。落款处有卖房院人韩计计、买房人郝改先、执笔人郭福明、中间人邢福锁、崔生亮签字捺印。另查明，郝改先户籍所在地为武川县大青山乡五道沟村。郝改先于2008年7月23日办理了土左房权字第A01-04022**号房屋所有权证，于2009年1月办理了土左集用2009字第00xx号集体土地使用证。张枣女、韩云飞对此已提起行政诉讼，现集体土地证已被土左旗不动产登记中心公告作废。诉讼期间韩满才于2017年3月5日去世，韩满才、张枣女的其他子女明确放弃继承权，因此由其次子韩云飞和张枣女作为原告继续参加诉讼。一审法院认为，本案系韩云飞、张枣女要求确认郝改先与第三人韩计计就涉案房屋签订的《房约》无效而产生的纠纷，属确认合同效力纠纷。本案的争议焦点为：一、韩计计与郝改先签订的房屋买卖合同是否有效。二、郝改先应否返还张枣女、韩云飞位于土默特左旗兵州亥区域服务中心兵州亥村编号151号东临郭拴达、西邻邢福锁、北邻韩计计、南邻马路的房院一处。一审法院认为，韩计计与郝改先签订的《房约》虽为房屋出售合同，但根据内容来看，该合同标的物不仅包括房屋，还包括房屋基地及院落，基于不动产的关联性，农村房屋买卖必然涉及集体土地使用权的转让，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，根据我国法律规定，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，郝改先现户籍所在地仍为武川县大青山乡五道沟村，与韩计计并不属于同一个农村集体经济组织，因此其与韩计计之间签订的《房约》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于集体土地使用权的强制性法律规定，郝改先与韩计计签订的《房约》应为无效合同。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所以张枣女、韩云飞的诉请予以支持。至于郝改先因《房约》无效、返还房屋造成的损失可向韩计计主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条的规定，判决：一、韩计计与郝改先于2003年12月29日签订的《房约》无效。二、郝改先于判决生效后一个月内返还韩云飞、张枣女位于土默特左旗兵州亥区域服务中心兵州亥村编号151号东临郭拴达、西邻邢福锁、北邻韩计计、南邻马路的房院一处。案件受理费50元由郝改先承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实除郝改先户籍地外予以确认。另查明，郝改先户籍地为武川县大青山乡四道沟村7号。2003年12月29日韩计计与郝改先签订的《房约》中约定房院价格为9800元，该《房约》中涉及的房院，有土房四间，郝改先购买该房院后，为房顶加瓦且对院墙进行了翻建，并在院内打了井。2016年9月16日，王艳梅、王俊庭（买方）与郝改先、倪爱枝（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将位于××旗东南房院一处，宽17米，长30米，面积524.16平方米（土地证号土左集用（2009）字第00**号）卖给买方，总价176000元，合同签订当日全款一次性付清，房院当天交付，因买方暂时不住，委托卖方代为看管，双方互不付对方费用，买方使用时，卖方无条件搬出，遇政府拆迁，拆迁补偿款归买方所有。郝改先与倪爱枝系夫妻关系，上述合同所涉房屋现仍由郝改先居住使用。2016年9月19日，郝改先、倪爱枝出具收条载明：”今收到王俊庭、王艳梅交来购房院款176000元，其中现金4000元，通过农业银行转账172000元，银行账号×××。”2016年9月19日，中国农业银行赵玉兰账号×××向倪爱枝账号×××转账86000元，附言为房款，同日，*玉兰账号×××****1向*改先62284108700932****1转账86000元。1983年12月22日土默特左旗人民政府向韩满才颁发编号为00030xx的《宅基地使用证》，载明建房时间为1961年7月11日，住址为土左旗兵州亥乡兵州亥大队，房屋4间96平方米，宅基地面积31.5米长、16米宽、504平方米，宅基地四至为：东至郭拴达、南至路、西至路、北至路。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”2003年12月29日韩计计与郝改先签订的《房约》因违反了上述法律规定，应属无效，故郝改先提出其购买房屋属善意取得的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该法律规定，上述《房约》无效后，郝改先应将案涉房院予以返还，关于其提出房子已经卖了无法返还的上诉理由，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据该法律规定，不动产所有权的转移应依法进行登记。虽二审审理中，郝改先提出证据证明其已将案涉房院转卖给案外人王俊庭，但涉案农村房院属不动产，因未进行登记故所有权并未转移，且现仍处于由郝改先事实居住的状态，故具备返还条件，因此，该上诉理由不能成立。但郝改先购买案涉房院后，对房院进行了添附，且自2003年至今，房屋价格亦发生了较大变化，故因返还房院给其造成的损失，其可另诉解决。关于郝改先因购买房院已支付的购房款，其可另行主张。综上所述，郝改先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郝改先负担。本判决为终审判决。审判长达林太审判员徐金平代理审判员王晶二〇一八年五月七日书记员秦海彬