广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初2013号原告：欧延海，男，1979年10月1日出生，瑶族，住广西藤县。委托诉讼代理人：吴特栋，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张壮飞，广东启源律师事务所律师。原告：黄勇莲，女，1985年4月10日出生，汉族，住广西藤县。委托诉讼代理人：吴特栋，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张壮飞，广东启源律师事务所律师。被告：中山市凯盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇永辉街**东御世家**商铺。法定代表人：梁敏华。委托诉讼代理人：苏志斌，男，1986年2月13日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，系被告公司员工。原告欧延海、黄勇莲与被告中山市凯盛房地产开发有限公司（以下简称凯盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法由审判员阮明俞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧延海、黄勇莲委托诉讼代理人吴特栋、张壮飞，被告凯盛公司委托诉讼代理人苏志斌均到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以已交房款为计算基数，自2016年10月1日起按每日万分之五的利率标准计算至房屋实际交付之日止）；2.被告承担原告因维权而产生的律师费500元；3.被告承担本案全部诉讼及相关费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、评估鉴定费、拍卖费、执行费等）。事实和理由：2015年10月12日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》（合同条码：***），约定原告向被告购买位于中山市××东××大道南××广场××房。上述《中山市商品房买卖合同》约定购房总价为361862元，采用按揭付款的方式支付，房屋交付日期为2016年9月30日前，交付装修标准为毛坯。上述合同签订后，原告已按约定向被告支付完毕全部购房款并履行完毕所有合同义务，但被告至今仍未将房屋交付给原告，已超过约定的房屋交付期限一年多，被告严重的违约行为导致本案纠纷的发生。原告认为，由于被告迟延交付房屋的行为严重违反了合同的约定，其理应承担相应的法律责任，并向原告支付相应的违约金。根据原、被告双方所签订《中山市商品房买卖合同》的约定，被告应在2016年9月30日前将案涉商品房交付给原告，否则须按每日万分之三的标准，向原告支付自逾期之日起至房屋实际交付之日止的违约金。此外，双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已明确约定如原告存在逾期支付购房款的情况，则须按每日万分之五的标准向被告支付违约金，故合同中对于原、被告双方各自承担违约责任的约定并不对等，被告逾期交房所需承担的违约责任远轻于原告逾期付款所需承担的违约责任。因此，原告认为，合同的上述约定已有违公平原则，基于公平原则出发，被告应按每日万分之五的标准向原告支付逾期交房的违约金。对于《合同补充协议》第四条关于被告承担逾期交房违约金总额不超过该商品房总房价款10%的约定。原告认为，上述《合同补充协议》的所有条款均为被告单方拟定，在原告《中山市商品房买卖合同》的基础上进一步减轻了被告在逾期交房情况下的违约责任，且仅仅是对其须承担的违约责任作出限制，有违公平原则，故该条款属于格式条款，依法应认定为无效。此外，《合同补充协议》第三条第7项另约定：若出卖人通过诉讼方式追收房款或追究买受人违约责任的，买受人还须承担出卖人聘请律师的费用（具体金额以出卖人与律师事务所签订的委托代理人合同为准）、诉讼费、拍卖费、公告费等出卖人为实现债权的一切费用。原告认为，上述《合同补充协议》中对于原告的权利并没有做出上述约定，故基于公平原则考虑，上述条款可以合理扩大解释为被告违约时原告也可以主张同样的权利。被告凯盛公司答辩称，一、《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，当中第四条明确约定了被告按《中山市商品房买卖合同》第九条约定所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的10%，原告认为上述约定符合法律规定和当事人意思自治原则，在原告并未举证证明其实际损失的情况下，该违约责任不是过低而是过高。二、《中山市商品房买卖合同》和《合同补充协议》均没有对原告聘请律师的费用作出约定，原告也没有证据证明上述律师费已实际支付，故原告的该项诉讼请求不应得到法院支持。综上，被告认为原告的诉讼请求并无事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月12日，原告欧延海、黄勇莲作为买受人与作为出卖人的被告凯盛公司签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于中山市××东××大道南××广场××房的商品房，该商品房属预售商品房，房屋建筑面积为90.92平方米，总房价款金额为361862元整。2.原告在2015年11月12日前付清所有购房款。3.双方约定被告应当在2016年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。4.如原告逾期支付购房款未超过60日的，则应自合同约定最后付款期限的第二天起向被告支付逾期应付款万分之五的违约金直至实际全额支付应付款之日。如逾期支付购房款超过60日，被告有权要求解除合同，并要求原告按累计应付款的1%向被告支付违约金；如被告同意继续履行合同，则原告应自合同约定的应付款期限的第二天起每日按逾期应付款的万分之五的标准向被告支付违约金。5.合同第九条约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同，并要求被告退还所有购房款及按已付购房款1%的标准支付违约金；如原告要求继续履行合同的，则被告应自合同所约定最后交付期限的第二天起每日按已付房价款的万分之三的标准向原告支付违约金。此外，原、被告双方另于同一天签订《合同补充协议》一份，作为对《中山市商品房买卖合同》的补充。上述《合同补充协议》用四号字体书写，并在第一段作特别提示内容如下：“本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买受人充分理解并接受。本协议及《中山市商品房买卖合同》一经签订即对双方均具有约束力，并代表买受人已完全理解并自愿接受该内容”，其中“本协议及《中山市商品房买卖合同》一经签订即对双方均具有约束力，并代表买受人已完全理解并自愿接受该内容”这句内容采用加粗字体。《合同补充协议》第三条第7点约定，在原告逾期支付购房款的情况下，如被告通过诉讼方式向原告追收房款或追究原告违约责任的，原告还需承担被告聘请律师的费用（具体金额以出卖人与律师事务所签订的委托代理合同为准）、诉讼费、拍卖费、公告费等出卖人为实现债权的一切费用。《合同补充协议》第四条另约定被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的10%，但该段文字并未采取特别加粗或添加下划线等特别标注的方式以达到特别提示的效果。上述《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告已付清总房款361862元，并提交相应的付款凭据予以证明。被告在庭审中确认原告已付清购房款的事实。另查明，被告并没有在《中山市商品房买卖合同》约定的交房期限（2016年9月30日）前将符合合同约定的房屋交付给原告使用，且截止到本判决作出之日，位于中山市东凤镇东凤大道**凯盛广场的商品房开发项目仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，被告亦未将相应的商品房交付给原告。原告认为，《中山市商品房买卖合同》中明确约定如原告存在逾期付款的情况下，则须按照应付房价款以每日万分之五的标准向被告支付逾期付款违约金，而被告逾期交付房屋的情况下，则只须按原告已付房价款以每日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金，故上述关于违约金的约定有违公平原则，故对于被告逾期交房违约金的标准亦应调整为按每日万分之五计算。被告对此不予确认，并辩称关于违约金双方应按照《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定进行计算。庭审中，原告并未就被告逾期交楼给其造成的实际损失情况进行举证。原告另认为，《合同补充协议》第四条是被告利用其作为开发商的优势地位而自行拟定的条款，在《合同补充协议》并未对原告应承担违约金上限作出限制的情况下，上述条款存在单方面减轻被告责任的情形，故该条款属于格式条款，应认定为无效。此外，《合同补充协议》第三条第7点明确约定了被告通过诉讼方式向原告追收房款或追究原告违约责任的，原告还需承担被告聘请律师的费用、诉讼费、拍卖费、公告费等出卖人为实现债权的一切费用，原告认为，根据公平原则，该条款应作扩大解释，对于上述费用，在被告违约的情况下，原告亦同样可以主张。被告对原告的上述意见不予确认，辩称其在双方签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的时候已通过张贴公示上述合同及补充协议的方式进行公示，故对于被告应承担的违约金责任，应按合同及补充协议的约定承担。庭审中，被告并未提交相应的证据证明其已就《合同补充协议》第四条的条款向原告作特别提示或告知。再查明，原告在其诉讼请求第三项主张的公告费、保全费、评估鉴定费、拍卖费、执行费等费用并未实际产生。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据原告提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年9月30日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告凯盛公司至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，亦未将符合交付条件的商品房交付给原告，因此被告凯盛公司已构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房超过180天的，在原告要求选择继续履行合同的情况下，被告应自合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，以原告已付购房款为基数，按每日万分之三的标准向原告支付违约金。本院认为，被告逾期至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告凯盛公司应向原告支付违约金。对于原告诉讼请求被告按每日万分之五的标准向原告支付违约金的诉讼请求。本院认为，在原告并未就被告逾期交房给其造成的实际损失进行举证的情况下，原告主张被告按已付购房款以每日万分之五的标准支付违约金并无法定或约束事由，且标准明显过高，本院不予支持。此外，按《中山市商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房的情况下应承担的违约金标准为已付购房款的金额按每日万分之三计算，折合为10.95%/年（0.03%/日×365日），本院认为，在原告未举证证明其实际损失的情况下，该违约金标准已足以弥补原告所遭遇的损失，本院对该违约金标准予以认可。基于上述违约金标准，被告应自2016年10月1日起按原告已支付购房款为基数，按每日万分之三的标准支付逾期交房违约金。至于《合同补充协议》第四条约定的被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的10%的主张。鉴于涉案的商品房买卖合同及补充协议均是被告事先准备好并向原告提供的格式合同，故对于《合同补充协议》中关于免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的条款，被告应采取合理方式提请原告注意。本院认为，《合同补充协议》第四条关于被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的10%的约定存在大幅免除被告责任，并排除原告主要权利的情形，故如被告认为该条款合法、有效，其须提交充分的证据证明其已就该条款向原告履行提醒、告知义务。根据《合同补充协议》所载明的内容，虽然其在第一段注明“对其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式）”的内容，但基于《合同补充协议》文字内容较多，其仅在第一段加注上述说明，而并未对《合同补充协议》第四条的具体条款内容通过加粗、加下划线或其他足以引起注意的标示方式对上述内容进行特别标注、提示，本院认为《合同补充协议》在文本内容上并不能较好地对上述合同格式条款起到特别提示作用。此外，被告辩称其曾通过口头告知及张贴公示《合同补充协议》的方式对上述格式条款进行提醒、告知，但其并未就此进行举证，本院对其该项答辩意见亦不予采信，并认定被告并未就上述格式条款已向原告履行合理的告知、提醒义务。基于以上事实，本院依法认定《合同补充协议》第四条关于逾期违约金总金额不超过总房价款10%的条款为无效条款。被告凯盛公司应自2016年10月1日起以361862元为基数按每日万分之三的标准向原告支付逾期违约金，直至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止。对于原告诉讼请求的被告承担的律师费500元。本院认为，原、被告双方并未在合同中就原告提起诉讼情况下律师费承担的事项作出约定，且上述费用并非因诉讼所产生的必要费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告诉讼请求的公告费、保全费、评估鉴定费、拍卖费、执行费等费用。因上述费用并非实际发生，原告在本案中主张并无事实依据，本院于本案中对其该项诉讼请求不予支持。原告可在上述费用实际产生后另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市凯盛房地产开发有限公司应向原告欧延海、黄勇莲支付违约金（违约金自2016年10月1日起以361862元为基数按每日万分之三的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止），其中自2016年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市凯盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；自本判决发生法律效力之次日起至被告中山市凯盛房地产开发有限公司取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止的上述违约金款项，中山市凯盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔6个月向原告支付相应期间的违约金;二、驳回原告欧延海、黄勇莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1662元，减半收取为831元，由原告欧延海、黄勇莲负担332元（原告已向本院缴纳831元），由被告中山市凯盛房地产开发有限公司负担499元（该款原告已预交，被告中山市凯盛房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一八年五月七日书记员  尹 珍