江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终539号上诉人(原审原告):蔡忠霞，女，1981年3月3日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：陈联睿，江苏福朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢恒荣，江苏福朋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孙科,男,1986年11月22日出生。汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：陈进华，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：ＸＸ,男,1957年11月17日出生,汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：陈进华，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人蔡忠霞为与被上诉人孙科、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2017)苏1003民初8430号民事判决，于2018年2月23日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡忠霞的上诉请求为，撤销原审判决，并改判孙科、ＸＸ返还购房定金5万元及利息（自2017年8月11日起按年息6%计算至实际给付之日止）或发回重审。事实与理由：1、蔡忠霞在原审所提供的证据表明，蔡忠霞为了履行合同自筹150万元；蔡忠霞此前已有房贷，需要每月还本付息3000余元；蔡忠霞的月工资收入为8000元左右；相关银行明确表示，以蔡忠霞的现实情况只能贷款20余万元。因此，并非蔡忠霞自身原因导致无法贷出足额款项。2、双方在《房地产买卖合同》中第四条约定，蔡忠霞于2017年7月20日给付孙科、ＸＸ购房定金5万元；余款支付方式为现金加贷款。该合同第十条还约定，蔡忠霞付款方式为现金加贷款，贷款为商业贷款（首付不低于150万元）。合同签订后，蔡忠霞已尽最大努力筹得首付150万元，并寄希望至银行贷款146万元余款以履行该合同，但由于蔡忠霞的工资收入不能满足银行放贷的条件，以致无法贷款。根据该合同第九条的约定，在此情况下蔡忠霞依约不承担违约责任。对此，有相关法院的终审判决案例为证。3、蔡忠霞作为普通购房者，并不能分清商业贷款与按揭贷款的区别，即使该合同约定的贷款方式为商业贷款，依蔡忠霞的自身条件亦无法贷款146万元。房屋中介应当知道购房贷款的相关政策规定，但其明知蔡忠霞所购房屋为二套房，且尚有房贷未能还清，还促成双方签订该合同，其行为具有欺诈性。综上，蔡忠霞未能申请到贷款并非自身原因所致，依法不应承担违约责任。原审判决认定事实错误。请求二审法院支持蔡忠霞前述上诉请求。孙科、ＸＸ答辩称：双方签订的《房地产买卖合同》明确约定，如果贷款存在问题，仅仅是对交房和支付房款的时间做顺延处理并不是解除合同，而且在该合同其他事项的最后一条（第十条第6项）已经明确注明蔡忠霞因贷款特殊，中介方不承诺为蔡忠霞办理贷款，故蔡忠霞已明知其购买房屋时的贷款可能存在不定因素，所以在合同第十条第4项约定的付款方式为现金加贷款，贷款为商业贷款（首付不低于150万元）。由此可以证明，合同第九条第4项的按揭贷款不适用，而且蔡忠霞也应当明知其付款方式并不是150万元加贷款，而是不低于150万元，那么蔡忠霞完全可以用现金支付全款。此外，在该合同的第二页最上面手写内容中，蔡忠霞也承诺其将另外一套房子委托同一中介进行出售。由此可以证明，蔡忠霞完全有付款的能力。但是蔡忠霞并未出售该房屋，证明蔡忠霞没有履行合同的诚意，而是想毁约。至于其他法院生效案例的问题，该判决的内容与本案事实并不一样，该案中明确约定，如果贷款比例达不到百分之六十，买房人可以解除协议，双方互不承担违约责任，而本案不存在相关约定内容。综上，该合同中第九条第4项中的内容不能作为蔡忠霞解除合同的依据。由于蔡忠霞单方违约解除合同，其无权要求孙科、ＸＸ返还定金5万元及相应利息。请求二审法院驳回蔡忠霞的上诉请求。蔡忠霞在原审的诉讼请求为：1、两被告退还原告给付的定金5万元及利息（自2017年8月11日起按年息6%计算至被告实际给付之日止）；2、两被告承担诉讼费。原审法院查明：2017年7月30日，原告与被告通过我爱我家中介签订房地产买卖合同一份，由被告孙科、ＸＸ将京华城路468号阳光美第1幢501室房屋出售给原告。该合同对房屋的总价、付款贷款及违约责任等事项作了约定。合同签订后原告向被告支付了购房定金5万元，后因原告无法申请到贷款导致购房合同无法继续履行，原告向被告提出解除合同，2017年8月14日被告也发函给原告，同意解除双方的房地产买卖合同。现因双方在退还定金问题上未能协商一致，原告诉至本院。原审法院认为：原告与被告签订的房地产买卖合同有效，双方均应按照合同约定全面履行。原告支付购房定金后因未能申请到贷款导致双方自愿解除合同，双方并无异议。原告主张未能申请到银行贷款并非原告自身原因，不应承担违约责任，因证据不足，本院不予支持，故要求被告返还购房定金的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告蔡忠霞要求被告孙科、ＸＸ退还购房定金5万元及利息（自2017年8月11日起按年息6%计算至被告实际给付之日止）的诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告蔡忠霞负担。二审期间，双方当事人均未提供证据。本院经审理查明，原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。本案双方争议的焦点为：双方所签订的《房地产买卖合同》解除后，蔡忠霞要求ＸＸ、孙科返还购房定金5万元及相应利息的请求能否得到支持？本院认为，该合同解除后，蔡忠霞要求ＸＸ、孙科返还购房定金及利息的请求依法不予支持，其理由为：ＸＸ、孙科与蔡忠霞所签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法应确认有效，双方均应按照合同约定履行义务。在该合同履行过程中，蔡忠霞在支付购房定金后，因其未能申请到银行贷款向ＸＸ、孙科提出解除合同。ＸＸ、孙科对于解除合同并无异议，但其认为蔡忠霞单方解除合同系违约行为，故不同意向蔡忠霞返还购房定金。对此，本院认为，双方在合同中的第四条、第十条分别约定，蔡忠霞于2017年7月20日给付孙科、ＸＸ购房定金5万元，余款支付方式为现金加贷款；蔡忠霞的付款方式为现金加贷款，贷款为商业贷款（首付不低于150万元）。由于双方在合同中明确约定的付款方式为现金加贷款，贷款为商业贷款（首付不低于150万元），并未明确约定以按揭贷款方式付款。因此，蔡忠霞称其因受限贷政策影响为由导致无法继续履行合同的理由，显然不能成立。对于双方在合同中的第九条第4项约定，如因国家政策调整，或因金融信贷政策方面的变化和贷款机构办理业务流程方面的原因，造成未能按时办理完住房按揭贷款和该房地产产权转移登记手续，则本合同约定的交房和支付房款的时间作顺延处理，在此情况下，买方、卖方和中介方互不承担违约责任。对此，本院认为，由于该约定是针对以按揭贷款方式付款的格式条款，而双方在合同中的第四条、第十条均已明确约定，蔡忠霞的付款方式为现金加贷款，贷款为商业贷款（首付不低于150万元）。况且，该第九条第4项的内容也仅仅是针对因故逾期办理按揭贷款和逾期办理产权转移登记情形下，支付房款和交付房屋的时间作顺延，且双方互不承担相应违约责任的约定，而非单方以此有权解除合同的约定。因此，蔡忠霞以该约定主张应免除其承担单方解除合同违约责任的理由，显然亦不能成立。至于蔡忠霞是否符合商业贷款的条件，其能够获得多少银行贷款额度，应由蔡忠霞在签订该房地产买卖合同之前向相关银行咨询，并依据咨询的意见和自己的资金状况及实际付款能力，确定该合同中的付款方式，而ＸＸ、孙科作为房屋出卖人对此尽到注意义务即可。由于双方在合同中的第十条第6项约定，因蔡忠霞贷款特殊，中介方不承诺为蔡忠霞办理贷款。因此，蔡忠霞称中介方促成双方签订该合同，其行为具有欺诈性的理由亦不能成立。综上所述，蔡忠霞主张未能申请到银行贷款并非自身原因，其不应承担违约责任的上诉理由，因证据不足，本院不予采信；蔡忠霞要求ＸＸ、孙科返还购房定金及利息的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由蔡忠霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 邱世国审 判 员 陈少君二〇一八年五月十一日法官助理 唐宏杰书 记 员 王 兵