河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0311民初1131号原告：王秋兰，女，汉族，1964年8月30日生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：郭春燕，河南洛太律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李盟，河南洛太律师事务所实习律师，一般代理。被告：张胜，男，汉族，1982年11月14日生，住河南省信阳市平桥区。原告王秋兰诉被告张胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王秋兰及其委托代理人郭春燕、李盟，被告张胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王秋兰向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》;二、判令被告向原告支付拖欠的租金、违约金、维修费等暂计6万元，三、本案一切诉讼费用由被告承担。庭审中原告将上述第二项诉讼请求明确为：1、依法判令被告向原告支付拖欠的租金17167元(租金自2018年1月9日计算至起诉之日2018年2月28日)；2、依法判令被告向原告支付违约金20600元；3、依法判令被告按照拖欠租金数额自2017年12月21日起按照日百分之一向原告支付滞纳金至实际支付租金日止；4、依法判令被告向原告支付污水清理费2000元；5、依法判令被告恢复房屋原状，并赔偿原告损失暂计16136元(损失按照房屋租金自2018年3月1日暂计算至2018年4月18日,实际计算至被告恢复房屋符合出租条件之日止)。事实与理由:2017年9月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份,约定原告将位于洛龙区关林路166号3幢08号房屋出租给被告使用,租期2年,自2017年10月9日至2019年10月8日止。合同约定每月租金为10300元,租金按季度支付,若因使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的,被告应负赔偿责任。另外,双方对违约责任进行了明确约定。协议签订后,原告按照协议约定向被告交付了商铺,但被告仅支付了第一季度的租金。并且被告将房屋内的水管损坏,致使地下室全部浸泡在水中,至今没有维修损坏的设施,给原告造成重大经济损失。后原告数次找被告讨要无果,无奈之下诉至贵院,请求法院查明事实支持原告全部诉讼请求,维护原告的合法权益。被告张胜辩称：一、首先明确一个事实，答辩人在与原告签订的这份租赁合同系原告全权委托洛阳宝律房地产营销策划有限公司员工叶儒阳办理,所有的事情,均通过叶儒阳告知原告,并由其作为中间人协调。二、答辩人与原告之间签订的租赁合同已于2018年1月份通过协商的方式予以解除,自此合同效力终止,不存在拖欠租金一事。《合同法》规定:当事人协商一致,可以解除合同,解除合同的效力自通知到达相对方之日起终止。答辩人在与原告签订合同后,按约支付了第一个季度的租金,在预交第二季度租金之前,其因自身经营效益问题,多次通过电话或短信的方式告诉原告想要解除合同,原告也表示同意。但由于原告婆婆身体健康原因,至起诉之日,双方一直未见面签订正式的书面解除合同,双方通过中介公司洛阳宝律房地产营销策划有限公司员工叶儒阳予以协商。故合同已于2018年1月份通过协商一致的方式解除,自解除之日起该合同不发生任何法律效力,更不存在原告所诉拖欠租金一事,其从法律上缺乏相关法律依据。三、事实上从2018年1月底开始,答辩人就已不再继续占用原告所出租的房屋予以经营,同时将原告房屋钥匙交付给中介洛阳宝律房地产营销策划有限公司员工叶儒阳,并搬空所有经营用品。答辩人在与原告以协商的方式解除合同后,随即停止正常经营，并将其经营的所有用品搬离承租房屋,同时将该房屋的房门钥匙一并交付给中介公司洛阳宝律房地产营销策划有限公司员工叶儒阳。该房屋自2018年2月起至起诉之日,一直处于闲置空闲状态,并未被答辩人继续占用,被告也是基于诚信原则腾空房屋,不存在任何过错,并未构成违约,原告诉求缺乏客观事实。四、答辩人并非管道破裂致使地下室受损的责任方。原告所出租房屋为临街商铺,起初商铺排水管道在小区内侧,因小区内侧主排水管道堵塞,在征得原告及小区物业服务公司同意后，答辩人自费将管道修改至临街马路一侧。而此次房屋水管破裂的原因，系小区内部主排水管道堵塞,导致答辩人的原排污管道(修改前的管道)堵塞不能正常排污而破裂,进而使污水倒灌,致使地下室浸泡水中。因此事答辩人多次与物业服务公司沟通,答辩人认为此次破裂的责任方在小区物业服务公司未积极履行其应履行的义务。同时答辩人在此次受损过程中也是受害方,不应当承担任何赔偿维修责任,故原告所诉的维修费等不在该案审理过程中。综上，答辩人与原告之间的合同已经解除,答辩人也已经从承租房屋内搬离,答辩人在承租过程中,不存在任何过错及违约责任,不应再继续承担租金,恳请法庭驳回原告诉讼请求。依据原被告无异议的证据及本院对持有异议的证据进行分析与认定，结合原被告的陈述、质辩意见，本院查明如下事实：一、2017年9月21日，原告作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的被告，通过经纪方洛阳宝律房地产营销策划有限公司，在该公司员工叶儒阳的见证下，签订《房屋租赁合同》。原告将自己所有的、位于洛龙区关林路166号3幢08号、建筑面积为206.56平方米的商业用房出租给被告使用；租赁期限两年，自2017年10月9日至2019年10月8日止；月租金为10300元，按季度交纳；被告需在合同签订当天向原告交付保证金10000元，并支付首个季度的房租30900元；合同并约定了违约金为两个月的房租，共计20600元。二、被告向原告交纳了首个季度的月租后，使用该承租房屋经营信阳菜馆。被告在承租期间，对该房屋的排水管道进行了改装。被告称改装排水管道经过原告的同意，而原告则称系被告私自改装，未经过自己的认可。三、2018年2月8日，被告将承租房屋内的个人财物搬离，并将承租房屋的钥匙交给了经纪方洛阳宝律房地产营销策划有限公司员工叶儒阳。被告称在2018年1月份已经通知原告解除租赁合同，但原告否认接到被告的通知。被告申请叶儒阳出庭作证，亦不能证明已通知原告解除合同。在2018年2月8日，被告将承租房屋的钥匙交给叶儒阳的事实，原告当时已获知，但双方对地下室污水处理问题，协商未果。四、被告于2018年2月8日将承租房屋的钥匙交给叶儒阳时，房屋的地下室内因管道漏水，有积水。原告称该积水系因被告私自改装管道所造成，而被告则称与自己无关。为此，租赁房屋所在地的中国石油一建公司物业服务公司出具证明称，租赁房屋地下室积水系被告改造管道所造成。原告为清理地下室积水，找胡雷进行污水处理，支付费用2000元，有胡雷出具的证明、收条及转账凭证为据。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。本院认为：原被告于2017年9月21日签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。一、关于本案合同解除问题。被告于2018年2月8日将承租房屋内的财物搬离，并将房屋钥匙交给中介工作人员叶儒阳，被告的行为已表达了单方解除合同的意愿，但至原告提起本案诉讼之日，被告无证据证明原告同意解除合同。现原告提起诉讼主张与被告解除租赁合同，而被告的前期行为亦表达了合同的解除，故在被告收到本院送达的原告的民事起诉状之日，原被告解除租赁合同的意愿达成一致，双方的《房屋租赁合同》于2018年3月30日被告收悉原告的民事起诉状之日予以解除。二、关于原告主张的租金、违约金、维修费等损失问题。1、租金损失。第二条诉求中的第1项与第5项中的损失合并。虽被告已于2018年2月8日将承租房屋的钥匙交给了中介工作人员叶儒阳，从该日之后未再使用过承租房屋，但在双方对租赁合同是否已经解除存在争议、且无证据证明的情况下，本院上述已判定原被告合同解除的日期为2018年3月30日，故在2018年1月10日至2018年3月30日期间的租金，被告应当予以支付，计20943.33元。2、违约金。原被告虽在租赁合同中约定违约方承担违约金金额为20600元，且被告违约事实存在，但双方约定的违约金金额与被告拖欠的租金相比，明显过高，故本院酌定被告按拖欠租金20943.33元的30%支付原告违约金，即6283元。3、滞纳金。虽原被告在合同第三条中约定有滞纳金的承担标准，但滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，平等主体之间不能对滞纳金进行约定，故原被告之间的租赁合同中的滞纳金约定，应属无效，故本院对滞纳金不予支持。4、污水处理费。虽原告对出租房屋地下室的积水雇佣人员清理，支付费用2000元的事实存在，但仅凭租赁房屋所在地的中国石油一建公司物业服务公司出具的证明，不足以证明管道漏水系由被告改装管道所造成，故本院对该项费用不予支持。5、被告改装承租房屋的排水管道的事实，不能提供证据证明经过了原告的认可，对此原告予以否认，故在租赁合同解除后，被告应当对承租房屋的排水管道恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告王秋兰与被告张胜于2017年9月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月30日予以解除。二、被告张胜于本判决生效之日起十日内支付原告王秋兰房屋租金损失20943.33元、违约金6283元，并将原告王秋兰位于洛龙区关林路166号3幢08号房屋的排水管道恢复原状。三、驳回原告王秋兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元、保全费620元，合计1962元，由被告张胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  陈雷二〇一八年五月二十五日书记员  王婷