江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初1360号 原告:沈洪泉,男,1957年2月14日出生,汉族，住东海县。 原告:钱秋燕,女,1962年8月8日出生,汉族，住东海县。 二原告的共同委托代理人：闫海珍，江苏东帝律师事务所律师。 被告:江苏万尚会经营管理有限公司,住所地：东海县迎宾大道888号（245省道车庄北）。 法定代表人：王彪铸，经理。 委托代理人：刘福刚，男，1979年5月2日生，汉族，商管部经理。 被告:江苏省禧徕乐房地产开发有限公司,住所地：东海县石榴镇人民政府。 法定代表人：王春文,执行董事。 委托代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。 原告沈洪泉、钱秋燕与被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈洪泉、钱秋燕及其共同委托代理人闫海珍、被告江苏万尚会经营管理有限公司的委托代理人刘福刚、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司的委托代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：两被告连带向原告支付第四年度租金人民币29739元，同时连带支付合同约定的违约金84755.1元。事实和理由：原告于2013年从被告2处购该商铺时,被告2承诺以该商铺前三年租金抵房款,并捆绑要求原告与被告1签订统一经管管理合同,并承诺连带支付第四年至第五年到期租金,被告1应于2017年12月1日至31日间向原告支付该商铺第四年度租金29739元,第四年度租金支付期限到期后,原告多次找两被告索要未果,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条,第二十一条之规定,原告诉至贵院,望支持原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益。 被告江苏万尚会经营管理有限公司辩称，原告起诉的内容与事实不符。原告说“被告2承诺以该商铺前三年租金抵房款”与事实不符。因为,原告同意我公司在市场开业后的前三年不需要支付租金的的原因是前三年是市场培育期,并且我公司要自行承担市场培育期的广告、招商、物业等各项管理费用,而不是以前三年租金充抵购房款。原告要求我公司支付违约金84755.1元的诉讼请求不能成立，因为,原告主张的违约金明显过高,远远超过了因拖欠几个月租金29739元所能造成的损失,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,我公司请求人民法院对违约金数额予以减少。综上,原告所诉部分内容与事实不符,其诉讼请求不能成立，为维护我公司的合法权益,请依法裁决。 被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司辩称，原告所诉部分内容与事实不符。原告诉称“被告2承诺以该商铺前三年租金抵房款,并捆绑要求原告与被告1签订统一经营管理合同,并承诺连带支付第四年至第五年到期租金”与事实不符。因为,我公司既没有承诺以该商铺前三年租金抵购房款,也没有承诺连带支付购房人的租金,更不存在捆绑销售之说。从原告提交的《统一经营管理合同》看,经营管理公司之所以在市场开业后的前三年无需向原告支付租金,是因为前三年是市场培育期,且经营管理公司需自行承担市场培育期的广告、招商、物业等管理费用,而非原告所说的我公司承诺以该商铺前三年租金抵房款,故原告的上述种种说法即与事实不符,也无任何证据证实。原告还称“第四年度租金支付期限到期后,原告多次找两被告索要未果”也与事实不符。因为,我公司并不欠原告租金，不存在原告多次向我公司索要租金之说。原告要求我公司对涉案租金及违约金承担连带给付责任的诉讼请求不能成立。如上所述,我公司既没有向原告支付租金的合同义务,也从未承诺连带支付到期租金,故原告要求我公司对涉案租金及违约金承担连带给付责任的主张没有事实和法律依据,不能成立。综上,原告所诉部分内容与事实不符,要求我公司对涉案租金及违约金承担连带给付责任的诉讼请求不能成立。为维护我公司的合法权益,请依法驳回原告对我公司的起诉。 本院经审理认定事实如下：2013年8月26日，原告和被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于东海县商业营业用房一套，建筑面积72.28平方米，总金额282517元。同日，原告为甲方和被告江苏万尚会经营管理有限公司为乙方签订《统一经营管理合同》一份，约定将商铺交由乙方统一经营管理，合同第二条第一项目约定：“委托经营管理期限：甲方委托一方经营管理，期限为五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日”。第二条第二项约定：“市场开业后的前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用”。第二条第三项约定：“在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金，按￥29739元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务”。合同第八条规定：“任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。”目前，第四年的租金29739元被告未有支付给原告。 本院认为，《统一经营管理合同》是原告和被告江苏万尚会经营管理有限公司签订的，是双方真实意思的表示。被告江苏万尚会经营管理有限公司应将第四年的租金29739元支付给原告。被告江苏万尚会经营管理有限公司仅仅是拖欠原告的租金29739元，而双方约定的违约金高达84755.1元，明显过高，应予以调整，原告逾期收租金的损失并不是租金29739元本身，而是租金29739元产生的利息，本院将违约金调整为按年息24%的利率计算。 被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告江苏万尚会经营管理有限公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。原告对于被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司承担连带责任的主张，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈洪泉、钱秋燕支付租金29739元及违约金（以29739元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按年息24%的利率计算）。 二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2590元，减半收取计1295元，由原告负担959元，被告江苏万尚会经营管理有限公司、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司负担336元（先由原告垫付，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2590元。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员 曹 建 二〇一八年五月十九日 书记员 霍学聪 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。