广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初291号 原告：张智毅，男，1961年2月20日出生，汉族，住桂林市七星区。 原告：邓英，女，1966年3月3日出生，汉族，住桂林市七星区。 二原告共同委托代理人：覃家锋，广西华尚律师事务所律师。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市环城北二路**桂花园小区**，统一社会信用代码91450300619384212M。 法定代表人：沈红霞,该公司董事长。 委托代理人：甘永雄，该公司员工。 原告张智毅、邓英与被告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张智毅、邓英的共同委托代理人覃家锋、被告彰泰公司的委托代理人甘永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告在判决生效之日起15日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2、被告向二原告支付逾期备案违约金9941.28元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月20日，二原告与被告彰泰公司签订《商品房买卖合同》，购买位于桂林市七星区彰泰·睿城30栋1-5-1号房，购房金额994128元，并已按照合同约定履行付款义务。按照《商品房买卖合同》第十五条约定：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，被告应在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”双方签订的补充协议中关于对主合同十五条的变更约定，属于格式条款，且存在免除开发商责任，加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，该条款为无效条款，故提交办证所需资料的期限应适用90天的约定。被告虽已向二原告交付了房屋，但违反约定，在房屋交付90日内没有将办理权属登记所需的资料报桂林市房屋产权登记机关备案，给二原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了二原告的利益。鉴于被告存在上述违约事实，且不存在法定和约定免责事由，应承担违约责任。二原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请支持二原告的诉讼请求。 被告彰泰公司辩称，1、双方签订的买卖合同合法有效，原被告均具备完全民事行为能力的法律主体，在平等协商一致基础上订立的买卖合同内容没有违反国家法律法规，合同一经签订具有法律效力，对双方具有法律约束力。2、买卖合同附件4第六条第二款已经将主合同部分第十五条第一句的表述进行了变更约定，该约定合法有效。3、二原告已获得不动产权证，因此第一项诉请不成立。 二原告为证实其观点在举证期限内提交如下证据：1、商品房买卖合同及其附件，证明原、被告之间存在合法有效的买卖合同关系，约定了房屋价款总额、被告自交房之日起90日内为二原告办理房地产权属登记手续及被告逾期办理房地产权属登记，二原告不退房，被告按已交房款总价的百分之一向二原告支付违约金；2、销售不动产统一发票，证明二原告已按合同约定向被告履行支付购房全款的合同义务，被告开具房款发票给二原告收执。 被告为证实其观点在举证期限内提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明双方已以补充协议的形式变更了被告应当提交产权登记资料的时间，即商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日；2、物业管理用房落实检查意见书，证明被告提交产权登记资料的截止时间；3、不动产局系统照片，证明被告提交产权登记资料的时间未违反合同约定，且二原告已经获得不动产权证。 二原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2-3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案诉请没有关联性。诉请是开发商在交房后90日内将办理权属登记的资料交由房管机关备案，即开发商在交房后90日内办理初始登记。被告这组证据是证明他们产权转移登记提交资料没有逾期，被告将产权转移登记与初始登记混淆。 被告对二原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，二原告提供的该合同文本为合同的节选，完整合同包括附件及补充协议，补充协议中已经对主合同部分第十五条作出了变更性调整；对证据2无异议。 本院对原、被告提供的证据认证如下：对二原告提供的证据1、2的真实性、合法性及关联性均予以确认，证据1中关于被告提交办理产权登记所需资料交产权登记机关备案的时间，在补充协议中对其进行了变更约定。对被告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性均予以确认。 综合全案证据和开庭情况，本院查明如下法律事实：2013年8月20日，二原告（作为买受人）与被告彰泰公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：“第三条二原告向被告购买位于桂林市七星区彰泰·睿城30栋1-5-1号房；第四条购房款总金额994128元；第六条买受人于签订本合同之日支付总房款的70%以上计人民币794128元，余款计人民币200000元于该楼栋至公积金中心受理贷款之日起60日内以公积金贷款方式支付；第八条出卖人应当在2015年6月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用；第十五条根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记资料报送的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；附件四，六、关于《买卖合同》第十五条的补充1、买受人委托出卖人代办房屋所有权证，买受人应提交办理房屋所有权证所需的授权委托书、身份证、合同文件、不动产发票、契税完税凭证、维修资金交纳凭证以及房产登记机构要求的其他法律文件，并支付办理所需的相关费用。《国有土地使用证》由买受人自行办理并负担税金和费用，出卖人予以配合。2、买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。3、在买受人未补足面积差价款之前，出卖人如果持有买受人的房屋所有权证，有权暂时留置形式抗辩权以便买受人及时支付面积差价款。”合同签订后，二原告依约支付购房款，被告亦按合同约定将房屋交付给二原告。2017年7月21日，桂林市房屋交易和产权管理中心作出市房物检【2017】034号《物业管理用房落实检查意见书》，内容为：“桂林市彰泰实业集团有限公司建设的彰泰·睿城22-33栋、35-39栋项目已竣工，经物业管理用房落实检查，符合《城市房地产开发经营管理条例》和《物业管理条例》要求。”2018年1月11日，被告向桂林市不动产登记中心提交转移登记办证所需资料，同日桂林市不动产登记中心受理。综上，二原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的附件四，补充合同第六条第2款的效力问题；二、被告是否存在合同违约。 关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案实际争议的条款中是否存在被告一方免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形是确定该条款效力问题的节点。涉诉合同第十五条与合同补充协议第六条第2项前后的内容分别为：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”、“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。对比变更前后的条款内容可以看出，该变更只是对报送资料备案的方式和时间进行变更和延长，但并没有免除卖方的办理登记备案的责任；补充协议第六条第2项对《商品房买卖合同》第十五条进行了补充，变更了提交备案登记材料的时间，并没有将原有的逾期备案违约金条款予以删除，故没有排除买方获得逾期备案违约金赔偿的权利，该条款不符合《中华人民共和国》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，该变更后的条款并不违反法律规定，应认定该变更后的条款为有效条款，对双方均有约束力。 关于焦点二。补充合同第六条第2款的约定，出卖人将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内。本案被告所在楼栋的物业验收时间为2017年7月21日，被告于2018年1月11日将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，未超过补充合同第六条第2款约定的时间。因此，本院认为，被告未存在逾期将办证所需资料提交产权登记机关的违约行为，故本院对二原告要求被告承担支付逾期提交办证资料备案违约金的诉讼请求，不予支持。因被告已经将办理权属需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故本院对二原告要求被告将办理权属需由其提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张智毅、邓英的诉讼请求。 本案收取案件受理费50元（二原告已预付本院），由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周素琴 人民陪审员  谭继元 人民陪审员  丁建英 二〇一八年五月二十五日 代书 记员  周 阳