四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初3345号原告：成都市佳乐房地产开发有限公司，住所地成都市新都区三河大道23号。法定代表人：陈砫，总经理。委托诉讼代理人：王维新，四川发现律师事务所律师。被告：陈豪，男，1990年4月4日出生，汉族，住四川省仪陇县。原告成都市佳乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐公司）与被告陈豪商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日受理，依法由审判员赵乐适用简易程序，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告佳乐公司的委托诉讼代理人王维新到庭参加诉讼，被告陈豪经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳乐公司向本院提出诉讼请求：请求判令：1.请求确认佳乐公司与陈豪签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2018年3月27日解除；2.陈豪配合佳乐公司至新都区不动产登记中心办理案涉房屋的合同备案注销登记手续，若陈豪拒不配合，佳乐公司有权单独申请合同备案注销登记；3.陈豪向佳乐公司支付逾期配合办理合同备案注销手续违约金，自2018年4月6日至办理完毕止按总房款408000元为基数，每日万分之八计算（暂计算至2018年4月23日共计5548元）；4.陈豪向佳乐公司支付代为偿还的建设银行铁道支行的各项款项共计239615.42元（包括贷款本金、利息及诉讼费用）；5.陈豪向佳乐公司支付逾期归还代偿银行借款违约金按日万分之八自2018年3月23日计算至归还完毕之日止的违约金（暂计算至2018年4月23日止共计5942元）；6.陈豪向佳乐公司支付解除合同违约金81600元；7.陈豪向佳乐公司支付交房日至解除合同日期间（2015年7月20日至2018年3月27日共计981天）以每日500元计算房屋使用费共490500元；8.陈豪立即腾退、返还新都区房屋，并向佳乐公司支付逾期腾退违约金，自2018年4月11起至腾退完毕止（暂计算至2018年4月23日止共计12000元）；9.以上款项从陈豪已支付购房款中扣除，不足部分由陈豪另行支付。事实与理由：佳乐公司与陈豪于2014年6月28日签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同签订后，佳乐公司依约履行了全部合同义务，而陈豪违反合同约定，未按期足额偿还银行按揭贷款，导致佳乐公司向中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（以下简称建行铁道支行）代陈豪偿还了全部按揭贷款、利息及诉讼费用，故佳乐公司依约定行使了合同解除权解除了前述合同及补充协议。合同解除后，陈豪拒不承担违约责任，其行为严重侵害了佳乐公司的合法权益，故诉至法院。陈豪未到庭答辩。经审理查明，2014年6月28日，佳乐公司（出卖人）与陈豪（买受人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同备案号258929），约定陈豪购买佳乐公司开发的位于新都区房屋，建筑面积82.59平方米，总价款408000元。陈豪采取贷款方式购买，首期支付购房总价款的41.18%，其余价款可以向建行铁道支行借款支付，补充协议第四条载明“二、贷款方式：1.房屋总价款为人民币408000元，大写：人民币肆拾万捌仟元整。买受人应于签订合同及附件和补充协议的当日内，一次性向出卖人付清全部首付款168000元（已付定金转为本期房款）；余款24.00万元由买受人向银行申请‘个人住房抵押贷款’（以下简称‘按揭贷款’）的方式支付，并保证在签订合同后50日内付至出卖人账户……4.若买受人违背其与银行的贷款合同约定（如未按期足额偿付贷款本息），导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任的，给出卖人造成的损失（包括但不限于出卖人承担的还款、违约金、罚息等以及由此产生的所有费用）由买受人承担。买受人应在出卖人承担担保责任后两日内应向出卖人赔偿全部损失，且出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之八的违约金（自出卖人承担担保责任之日至实际收到买受人对出卖人损失的全部弥补之日），并有权单方面解除合同及附件和补充协议。出卖人解除合同的，出卖人还有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款20%的比例，在五日内向出卖人支付违约金。”补充协议第十七条载明“二、买卖双方任何一方行使合同解除权后，买受人应于合同解除后10个工作日内协助出卖人到房产管理机关办理合同备案登记的撤销手续（包括提供相应证明、资料等）。否则，每逾期一天，由买受人向出卖人支付房屋总价款万分之八的违约金。三、如果合同解除时，该商品房已交付买受人，则：1.买受人应在合同解除通知送达后15日内腾退该商品房，买受人逾期腾退的，每逾期一天，还应按每天1000元的标准向出卖人支出房屋使用费；逾期超过30日，视为买受人对未腾退的部分放弃所有权，由出卖人自由处置……3.买受人应自收房日起至合同解除日期间，按照每日500元的标准支付房屋使用费。四、出卖人将在办理完毕合同备案注销登记手续且买受人已经腾退房屋（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。”补充协议第十八条载明“一、合同文首载明之通讯地址等联系信息具有重要意义，买受人需确保其持续真实、准确、有效。如有变动，需主动书面告知出卖人，否则出卖人将以之为准进行与履行合同及补充协议有关的一切书面通知行为，送达不能的后果由买受人自行承担，同时应视为出卖人已经履行完毕了通知义务。二、合同所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、当地任一报纸公告之任意一种通知方式。采用传真、电子邮件的，以发出之日视为收讫；采用特快专递的，以发出之日起第4日中午12时视为收讫……”后陈豪与建行铁道支行及佳乐公司签订《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，陈豪向建行铁道支行借款240000元用于购置案涉房屋，佳乐公司作为保证人为该笔借款提供连带保证责任。因陈豪未按约归还银行贷款，建行铁道支行向成都市金牛区人民法院起诉要求佳乐公司承担保证责任，成都市金牛区人民法院作出（2018）川0106民初319号民事调解书载明：“一、成都市佳乐房地产开发有限公司确认代偿中国建设银行股份有限公司成都铁道支行截止2018年3月25日因成都市佳乐房地产开发有限公司担保陈豪因购置成都市佳乐房地产开发有限公司所售房产（位于成都市新都区佳乐国际城二期35栋1单元7层4号）的担保债务本金224295.41元、利息、罚息12861.51元，于2018年3月25日前一次性向中国建设银行股份有限公司成都铁道支行支付……诉讼费4917元减半收取2458.5元，由成都市佳乐房地产开发有限公司承担……”2018年3月23日，佳乐公司以银行转账的形式向建行铁道支行支付了239615.42元，备注用途“代陈豪偿还债等费用”。2018年3月26日，建行铁道支行向佳乐公司出具了《代偿证明》载明佳乐公司代陈豪清偿了陈豪欠建行铁道支行的逾期贷款本息、罚息合计237080.9元以及诉讼费2458.5元。2018年3月23日，佳乐公司以EMS特快专递的方式向陈豪邮寄送达了《解除合同通知书》，通知书载明“陈豪：2014年6月28日你与我公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同签订后，我公司严格履行了合同义务，但因你逾期归还银行按揭贷款，导致我公司承担了担保代偿责任。现根据前述合同约定，我公司正式解除与你签订的《商品房买卖合同》及补充协议。请你依约立即至我公司办理合同解除后的后续事宜，全额归还代偿款项，并承担相应违约责任和其它合同义务。”2018年3月29日，佳乐公司对向陈豪邮寄送达《解除合同通知书》的行为及过程在四川省成都市律政公证处进行了证据保全。另查明，佳乐公司已于2015年7月向陈豪交付了案涉房屋，陈豪已实际缴纳购房款408000元。上述事实有佳乐公司提交的《商品房买卖合同》及补充协议、（2018）川0106民初319号民事调解书、网上银行电子回执、《代偿证明》、公证书、《解除合同通知书》、EMS特快专递邮寄单、交房通知书邮寄底单、物业费收据、购房款收据及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，佳乐公司（出卖人）与陈豪（买受人）于2014年6月28日签订的关于新都区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行己方义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，根据上述规定，由于陈豪未履行按时还贷义务，致使佳乐公司承担连带保证责任，代陈豪归还了贷款本金、利息、罚息及诉讼费共计239539.4元，陈豪应当按照与佳乐公司签订的补充协议第四条第二项第4款约定承担相应的违约责任，根据补充协议第十八条的约定，佳乐公司通过EMS特快专递于2018年3月23日向陈豪发送了《合同解除通知书》，该通知书发出之日起第4日中午12时视为收讫送达，送达时佳乐公司与陈豪签订的《商品房买卖合同》及补充协议即解除，据此，对于佳乐公司要求确认与陈豪签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2018年3月27日解除的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权赔偿损失。”的规定以及《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十三条的规定：“持法院或者仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方申请办理”，根据上述规定，本院支持陈豪腾退、返还案涉房屋，协助佳乐公司办理案涉房屋的备案注销登记手续，若陈豪不配合，佳乐公司可单独办理合同备案注销登记手续，《商品房买卖合同》解除后，佳乐公司应退还陈豪购房款408000元。根据《中国人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，佳乐公司已经承担了连带保证责任，故本院对佳乐公司要求陈豪支付代偿款项239615.42元的诉讼请求予以支持；同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，对佳乐公司要求陈豪按照购房总款的20%支付解除合同违约金共计81600元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失。”陈豪在与佳乐公司签订《商品房买卖合同》时能够预见的损失赔偿额为陈豪因根本违约行为导致合同解除的损失赔偿额，解除合同违约金即为对违约方最严厉的惩罚，且佳乐公司亦未提交证据证明因案涉合同解除其遭受的实际损失，故本院对佳乐公司其他赔偿请求不予支持。佳乐公司要求上述款项从陈豪已支付购房款中扣除，不足部分由陈豪另行支付的诉讼请求符合《商品房买卖合同》及补充协议的约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中国人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、成都市佳乐房地产开发有限公司与陈豪签订的《商品房买卖合同》（合同备案号258929）及补充协议已经解除，陈豪于本判决生效之日起十日内协助成都市佳乐房地产开发有限公司办理新都区三河蜀龙大道南段777号35栋1单元7楼4号房屋的合同备案注销登记手续，若陈豪拒不配合，成都市佳乐房地产开发有限公司可自行办理上述房屋的合同备案注销登记手续；陈豪于本判决生效之日起十日内腾退上述房屋；二、成都市佳乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈豪购房款408000元；三、陈豪于本判决生效之日起十日内支付成都市佳乐房地产开发有限公司代偿款项239615.42元，违约金81600元，共计321215.42元，该款项由佳乐公司直接从陈豪已支付购房款中扣除；四、驳回成都市佳乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6376元（已减半收取），保全费2126元，共计8502元，由陈豪负担（此款成都市佳乐房地产开发有限公司已预交，由陈豪履行上述支付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  赵乐二〇一八年五月二十三日书记员  王倩