辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽10民终456号上诉人（原审原告）：王维，男，1981年5月30日出生，汉族，个体。被上诉人（原审被告）：鲁艳丽，女，1964年3月12日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：李鹤然，辽宁晟通律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张艳秋，女，1969年4月26日出生，汉族，个体。被上诉人（原审第三人）：辽阳顺程房地产开发有限公司。法定代表人：杨作朋，该公司经理。上诉人王维因与被上诉人鲁艳丽、张艳秋、辽阳顺程房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2017）辽1021民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王维上诉请求：一、撤销（2017）辽1021民初1434号民事判决书，改判立即停止对上诉人所购买的位于“顺程嘉园”建筑面积为320平方米房屋（即售楼处）的强制执行，并解除查封；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定上诉人向被上诉人辽阳顺程房地产开发有限公司以明显不合理低价购买位于“顺程嘉园”建筑面积为320平方米房屋（即售楼处），上诉人在买房过程中存在过错，没有法律依据。上诉人向被上诉人辽阳顺程房地产开发有限公司购房时，是双方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈、重大误解等行为，上诉人与被上诉人辽阳顺程房地产开发有限公司不仅签订了书面买卖合同，且上诉人已支付全部购房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人认为与被上诉人辽阳顺程房地产开发有限公司签订商品房买卖协议合法有效，上诉人享有对该房屋排除强制执行的民事权益，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。鲁艳丽辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，认定被答辩人在购买该房屋存在过错是正确的。二、被答辩人不是涉诉房产的实体权益人，不能排除强制执行。请求驳回上诉人的上诉请求。张艳秋未提交答辩意见。辽阳顺程房地产开发有限公司未提交答辩意见。王维向一审法院起诉请求：请求立即停止对原告所购买的位于“顺程嘉园”建筑面积为320㎡房屋（即售楼处）的强制执行，并解除查封。一审法院认定的事实：2011年7月，鲁艳丽与张艳秋达成合伙协议，双方共同投资合伙兴建“顺程嘉园”小区，2012年3月，张艳秋申请注册、成立顺程公司之后，双方以顺程公司名义对外经营。2014年3月，顺程公司法定代表人由张艳秋变更为其丈夫杨作朋。2014年3月21日，鲁艳丽与张艳秋因经营不和发生分歧而签订了一份《协议书》，对鲁艳丽退伙清算的相关事宜作出了约定。当甲方张艳秋、顺程公司按约定返还乙方鲁艳丽投资款388万元后又产生纠纷，鲁艳丽向法院提起民事诉讼，请求判令张艳秋和顺程公司依据双方签订的《协议书》返还剩余的投资及利息1242万元，同时支付违约金至返还全部投资款及利息之日止。2015年10月16日，法院作出（2015）辽县民初字第00831号民事判决，宣判后，鲁艳丽和顺程公司均不服而提出上诉，辽阳市中级人民法院于2016年5月6日作出（2015）辽阳民一终字第01090号民事判决，驳回上诉，维持原判。顺程公司仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，2016年9月28日辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民申3007号民事裁定，“本案由本院提审；再审期间中止原判决的执行”。2016年12月13日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民再414号民事判决：“一、撤销辽宁省辽阳市中级人民法院（2015）辽阳民一终字第01090号民事判决及辽宁省辽阳县（2015）辽县民初字第00831号民事判决；二、张艳秋在本判决生效后二十日内返还鲁艳丽投资款660.2万元及违约金（2014年3月至2015年9月的违约金147.444万元，2015年9月至660.2万元履行完毕止，按660.2万元月息二分计算）；三、张艳秋在本判决生效后二十日内支付鲁艳丽利息510万元；四、辽阳顺程房地产开发有限公司对上述第二、三项承担连带责任；五、驳回鲁艳丽的其他诉讼请求”。2017年1月4日，法院依据辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民再414号民事判决，对申请执行人鲁艳丽与被执行人张艳秋、顺程公司合伙协议纠纷一案予以立案登记，2017年3月1日，法院作出（2017）辽1021执字2号执行裁定，对被执行人顺程公司开发的刘二堡镇“顺程嘉园小区”售楼处及97户房产予以查封。为此，原告王维以“顺程嘉园”建筑面积为320㎡的房屋（即售楼处）系其所购买为由向法院提出了执行异议，要求解除对该户房屋的查封，对该异议第三人顺程公司和张艳秋均表示认可，本院于2017年5月22日作出（2017）辽1021执异4号执行裁定书，裁定驳回了王维提出的执行异议。因此，原告王维诉至法院，要求立即停止对原告所购买的位于“顺程嘉园”建筑面积为320㎡的房屋（即售楼处）的强制执行，并解除查封。另查，“顺程嘉园小区”项目在建设过程中，顺程公司仅于2015年7月17日取得该小区的建设用地使用权。建设后，顺程公司于2017年1月25日取得建设用地规划许可证，于2017年1月26日取得建设工程规划许可证，至今还没有取得建设施工许可证和商品房销售（预售）许可证。原告王维为诉讼向法院提供了其于2016年8月8日与第三人顺程公司签订的《顺程嘉园商品房买卖协议》2份及顺程公司为原告出具的《收据》2份和原告的银行卡交易明细清单1份，其中1份《顺程嘉园商品房买卖协议》的内容为原告购买顺程嘉园的房屋即售楼处，建筑面积320㎡，总房款20万元，付款方式为一次性付清房款，2016年8月8日，顺程公司为原告出具了收到20万元的《收据》，同日，原告还与第三人顺程公司签订了另一份《顺程嘉园商品房买卖协议》，原告又购买了顺程嘉园另一套99.04㎡的房屋，房款仍为20万元，也是一次性付清房款，顺程公司于当日为原告也出具了收到20万元的《收据》，以上两处房屋共计40万元，原告于2016年8月9日从自己的农行银行卡上转账给了第三人顺程公司法定代表人杨作朋女婿杨钧轲的账户上。一审法院认为，第三人顺程公司在未取得建设施工许可证和商品房销售（预售）许可证的情况下，将建成的房产对外进行销售违反了相关法律规定，同时，原告以20万元的价格购买320㎡的房屋，合计单价仅为625元／㎡，明显不合理，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，原告以不合理的价格所购房屋不符合善意取得的法律规定，因此，原告购买该房屋存在过错，而原告所购房屋未经物权登记，因此不发生效力，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款规定未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属，因此，法院查封的涉案房屋归顺程公司所有，故原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人张艳秋和顺程公司未到庭参加诉讼，可依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条的规定，判决：驳回原告王维的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同的，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，辽阳顺程公司在未取得建设施工许可证和商品房销售（预售）许可证的情况下，将建成的房产对外进行销售违反了上述法律规定，同时，王维所购房屋未经物权登记，故不发生效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条第2款规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，一审法院所查封的涉案房屋归顺程公司所有，并无不当。本案在申请执行人鲁艳丽与被执行人张艳秋、顺程公司合伙协议纠纷一案中就金钱债权执行时，王维对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，因双方以明显不合理低价签订购房合同，王维不符合善意取得的法律规定，故王维就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，王维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王维负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 胡 玲审 判 员 郁 岚二〇一八年五月二十八日法官助理 郝丽鑫书 记 员 李 玉