广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤09民终2093号上诉人（原审被告）：化州市安居乐房地产有限公司，住所地：化州市河西街道办北岸六街开发区丰业小区**住宅楼首层。法定代表人：苏亚波，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：梁景耀，男，汉族，1976年6月6日出生，住广东省吴川市。系该公司员工。委托诉讼代理人：王卓汉，男，汉族，1939年12月14日出生，住化州市。被上诉人（原审原告）：余进辉，男，汉族，l974年4月8日出生，住化州市。被上诉人（原审原告）：詹倩群，女，汉族，1974年9月12日生，住化州市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：甘宇，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原审第三人：广东省化州市第四建筑工程公司，，住所地：化州市下郭区下郭大道**法定代表人：陈亚伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亚沛，男，汉族，1973年7月19日出生，住化州市。上诉人化州市安居乐房地产有限公司（以下简称安居乐公司）因与被上诉人余进辉、詹倩群以及原审第三人广东省化州市第四建筑工程公司（以下简称化州四建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服化州市人民法院(2015)茂化法民二初字第500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。被上诉人答辩称：一、被上诉人从起诉至目前为止从来没有变更过诉讼请求，一审法院也没有代被上诉人变更过本案的诉讼请求。二、被上诉人起诉要求上诉人支付逾期交楼违约金，本案的争议焦点是上诉人是否存在逾期交楼的事实，如果存在，上诉人是否有正当的免责理由。经过一审审理，双方对逾期交楼的事实无争议，但上诉人认为根据购房合同第八条约定，如因政策性因素影响导致施工方逾期竣工，引起上诉人逾期交楼的，上诉人可以免除逾期交楼的违约责任。那么被上诉人在一审对上诉人此理由进行反驳，被上诉人认为购房合同是上诉人提供的格式合同，根据合同法和最高院相关司法解释规定，购房合同第八条有关内容的约定属于提供格式合同的一方免除其责任的特别约定，上诉人应当以醒目的字体或者足以引起被上诉人注意的标志提示，并且在签订该合同时，应当就该条款内容向被上诉人作出详细的说明。但上诉人并未尽到该法定义务，所以第八条关于上诉人可以免责的约定属于无效条款，上诉人不能以此抗辩被上诉人的请求。一审法院审理后认为该条款是有效条款，但是施工方逾期竣工并不是因为受到政策性因素影响，所以上诉人不能以此为由免除其逾期交楼的违约责任。被上诉人认为一审法院该理解是有其理由的，所以不论条款有效还是无效，上诉人都无正当理由主张免责。在一审法院开庭时，上诉人与第三人都未能向法院提交施工受到政策性因素影响的证据，所以上诉人主张的受到政策性因素影响的事实是不存在的。三、被上诉人在诉讼请求中主张违约金暂时计至2015年12月1日，因为当时上诉人还未交楼，只能计至立案起诉之日，但是被上诉人在起诉中明确表示违约金一直计至上诉人交楼日止。所以一审法院只计算违约金至2015年12月1日，被上诉人认为不合理，一审法院要求被上诉人另行起诉，这是浪费诉讼资源。原审第三人广东省化州市第四建筑工程公司述称：一、一审判决适用法律严重错误。本案在一审中，各方当事人并没有产生对合同条款理解的争议，没有存在对合同条款有两种不同的观点和解释。请回顾一审庭审笔录第7页倒数第1、第2、第3行及一审庭审笔录第8页顺数第1、第2、第3行。审判长归纳本案争议的焦点是：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条是否合法有效的条款？2、收楼时间？原告代理人增加一个焦点，第三人是否需要承担责任？因此，本案一审就是这三个矛盾焦点。在一审中，原告认为《商品房买卖合同》第八条是无效的，被告、第三人认为是合法有效的条款。这是一审的实际情况。那么，一审判决就应该适用《合同法》第五十二条的（一）至（五）项来衡量合同是否有效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。但本案《商品房买卖合同》不涉及《合同法》第五十二条第（一）至（五）项，由此，本案《商品房买卖合同》合法有效不容置疑。但是，一审判决节外生枝，审非所诉。《商品房买卖合同》第八条第3目中的“政策性因素”与“施工方不依时竣工交付”是两个绝对不同的概念，“政策性因素”是指国家宏观调控等政策性法规问题，而“施工方不依时竣工交付”的因素包括台风、下雨、停水停电、资金短缺、安全事故等。在一审中，当事人没有存在理解的争议，在案卷中也无证据证明有争议。但是，一审判决却多此一举，制造矛盾，滥用《合同法》第四十一条，这是一审判决适用法律的严重错误。二、一审判决认定事实错误。一审判决机械地认为本案《商品房买卖合同》为格式合同是错误的。关于格式条款的理解，《合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”但是，本案合同中的第2页第3行（请看合同）明确：“根据法律法规及政策的有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就商品房买卖事项达成如下协议：”，所以，在订立本案合同条款时，是双方协商，不是未与对方协商。例如：面积的多少，价钱的多少，付款的方式，买受人的违约责任，（逾期在？日……），有关约定按？项处理，违约金多少等等，都是由双方实际约定。三、一审原告知道或应当知道《商品房买卖合同》第八条的免责内容，《商品房买卖合同》第九条也对第八条免责问题进行释明，本《商品房买卖合同》是逐条签订，逐条约定，逐条解释。综上所述，《商品房买卖合同》是各方真实意思表示，不违反强制性规定，是合法有效的合同，各方应诚实守信。所以一审判决适用法律严重错误，认定事实错误，恳请二审法院依法改判。被上诉人向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付逾期交房违约金51978.98元（以已付房款总额464908.00元为计算基数，按每月8.0‰从2014年10月1日起暂计至2015年12月1日，以后另计）；由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月23日，被告（发包人）和第三人（承包人）签订了《建设工程施工合同》（xx）,主要内容包括《协议书》、《通用条款》和《专用条款》三部分。其中《协议书》第二条约定的承包范围为：施工总承包。包工包料包工期，包质量，包安全，包验收合格；第三条约定的合同工期为：开工日期：以发包人出具正式“开工令”为准，2012年4月10日，被告和案外人化州市工程建设监理有限公司向第三人出具了《工程开工令》，载明：“本工程化州市上品花园A、B、C幢的开工日期定为2012年4月12日，被告及第三人还在合同中约定竣工日期暂定为2014年5月30日，合同工期总日历天数730天；第四条约定的工程质量标准为：以国家级现行的施工验收规范和广东省茂名市的有关规定、标准进行验收：并经工程所属质监部门和本工程的监理单位认可，工程质量达到合格标准；第五条约定的合同价款为：金额（大写）：肆仟壹佰捌拾叁万零贰佰捌拾元壹角捌分整（人民币）￥：41.830，280.18元。《专用条款》第25条约定工程量确认：25.1承包人向工程师提交已完工程量报告的时间：每月25日；第26条约定工程款（进度款）支付：双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：进度款按当月完成，于下个月15日前按工程进度相应的工程价款的80%支付。竣工验收支付至总价款的97%，留3%作保修金。”2011年11月10日，被告与案外人化州市工程建设监理有限公司签订了《建设工程委托监理合同》，主要内容有：工程名称：化州市上品花园A、B、C幢；工程地点：化州市207国道北岸段（西湖村边）；工程规模：总建筑面积约41300m2,框剪结构地上24层，地下，地下**资:工程造价约5000万元。合同自2011年11月10日开始实施，至2013年12月30日完成。2012年4月10日，被告和案外人化州市工程建设监理有限公司向第三人出具了《工程开工令》，载明：“本工程化州市上品花园A、B、C幢的开工日期定为2012年4月12日。2012年2月29日至2016年7月24日，被告向第三人支付工程款人民币55179287.50元。涉案工程于2015年6月完工，被告于2015年9月起，陆续将商品房交付给业主使用。涉案工程于2016年2月2日取得《化州市建设工程规划验收合格证》。2013年6月26日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：xx）。该合同第一条规定了项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于化州市河西街道207国道北岸段新教育局东侧、证号为“化国用(2013)第xx号”的土地使用证项下的土地使用权，土地使用权出让合同编号为xx，该地块土地面积为3590平方米，规划用途为：商业、住宅。土地使用权年限住宅至2079年12月l5日，商业至2049年12月l5日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为“上品花园”，建设用地规划许可证号为：建地[2011]xx号，建设工程规划许可证号为：建字第[2012]xx号，施工许可证号为xx；第二条约定买受人购买的商品房为预售商品房；第三条约定该商品房为本合同第一条项目中的第A幢7层第A703房，该商品房合同约定建筑面积136.17平方米，其中套内建筑面积113.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.21平方米；第四条约定该商品房属预售，按套计价，总价款（折后价，即成交价）人民币（下同）肆拾陆万肆仟玖佰零捌元整（￥464908.00元）；第六条约定买受人于2013年5月6日前支付首期（占购房总价款的31.17%）房款人民币壹拾肆万肆仟玖佰零捌元整（￥：144908.00元），向银行办理抵押借款（占购房总价款的68.83%）人民币叁拾贰万元整（￥：320000.00元）；第八条约定出卖人应当在2014年09月30日前，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格。在符合上述交房条件下，乙方同意在接到甲方通知后提前接收房屋。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、国家政策的约束或政府有关部门的原因迟延商品房的验收的；3、遇到不可抗力和其它非建设方原因，如政策性因素，施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、自2014年09月30日起，按买受人已支付的房款总额，每月支付8.0‰违约金给买受人；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告于2014年1月10日向被告支付了全部售房款人民币464908.00元。2015年12月10日，原告以被告逾期交房为由，向一审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金51978.98元（以已付房款总额464908.00元为计算基数，按每月8.0‰从2014年10月1日起暂计至2015年12月1日，以后另计）。2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。本案争议的焦点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条是否是合法有效的条款，被告逾期交房是否承担违约责任；2、原告方的收楼时间是以实际入住时间为准．还是经验收合格之后为准。关于焦点1，原告认为，本案《商品房买卖合同》系由被告提供的格式合同，第八条“遇到不可抗力和其它非建设方原因，如政策性因素、施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的约定，该条款是双方对商品房交付期限可否延期的特别约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”及第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”本案中，涉案合同是由安居乐公司提供的格式合同，当对格式条款由两种以上解释时，应当作出不利于安居乐公司的解释。经一审法院分析认为，上述条款无论是从文字或内容上来看，对于“施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的理解均应与前一句“如政策性因素”为前提，即施工方不能依时竣工相应延长交房时间须是以“政策性因素造成”为前提。安居乐公司没有提供证据证明涉案房屋不能按合同约定的时间交付给原告余进辉、詹倩群是因为策略性因素导致化州四建公司不能依时竣工，因此，安居乐公司对于其延迟交房的行为不能免责。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年9月30日前，到庭审结束之日，原、被告双方均没有提供证据证明原告于什么时候收楼，被告安居乐公司应承担违约责任。原告余进辉、詹倩群主张暂计2014年10月1日至2015年12月1日共14个月的违约金应得到支持。涉案合同约定迟延交付房屋按已支付房款总额每月按8‰计付违约金，余进辉、詹倩群已交付的购房款为464908元，因此，安居乐公司因迟延交房应当支付给余进辉、詹倩群到2015年12月1日的违约金为52069.69元(464908元×14×8‰)，原告请求违约金51978.98元计算有误,因原告请求的数额小于依法计算出来的数额，视为原告放弃部分请求，一审法院支持原告请求的51978.98元。至于原告请求2015年12月1日以后的违约金另计,原告的该诉讼请求不明确，因到庭审结束之日，原告没有提供证据证明被告于什么时候交付房屋给原告,待原告有交付房屋的证据后可另行主张权利。关于焦点2，原告认为，根据《商品房买卖合同》第八条第一款第3项约定，被告应将“经分期综合验收合格”的商品房在约定期限内交付，方能认定其已依约履行交付义务。被告没有按期交房，直到开庭时，涉案项目也未完成验收，就算确有部分房屋现已交到业主手上，也不能认为被告已履行了法律上和合同上的交付义务，对此部分房屋，被告仍应继续支付逾期交房违约金至验收合格之日止。被告认为，交房时间应以双方方签订《验房（铺）书》时间为准。第三人认为，业主入住使用房屋后即视为收楼时间。一审法院认为，本案的涉案房屋于2016年2月2日已取得《化州市建设工程规划验收合格证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中合同约定的商品房是否已经交付，应以原告实际接受并占有使用之日作为房屋的交付之日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、被告化州市安居乐房地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金51978.98元给原告余进辉、詹倩群。二、驳回原告余进辉、詹倩群的其他诉讼请求。本案案件受理费549元，由被告化州市安居乐房地产有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、一审法院是否代被上诉人变更诉讼请求，一审判决是否超出被上诉人的起诉请求的范围；二、涉案合同第八条是否有效，安居乐公司应否支付逾期交房违约金。一、关于一审法院是否代被上诉人变更诉讼请求，一审判决是否超出被上诉人的起诉请求的范围的问题。本院认为，被上诉人起诉请求安居乐公司支付逾期交房违约金51978.98元并承担本案诉讼费用。一审判决支持了被上诉人的该项诉讼请求，一审判决主文也没有超出被上诉人的起诉请求的范围。因此，安居乐公司上诉称一审法院代被上诉人变更诉讼请求，原审判决超出被上诉人的起诉请求范围理由不成立，本院不予支持。二、关于涉案合同第八条是否有效，安居乐公司应否支付逾期交房违约金的问题。本院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《商品房买卖合同》第八条的内容为：“出卖人应当在2014年9月30日前，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经分期综合验收合格。在符合上述交房条件下，乙方同意在接到甲方通知后提前接收房屋。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.国家政策的约束或政府有关部门的原因迟延商品房的验收的；3.遇到不可抗力和其它非建设方原因，如政策性因素，施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长。”从该合同内容看，不存在上述无效合同的情形。因此，《商品房买卖合同》第八条为合法有效条款。第二，对于《商品房买卖合同》第八条第三款约定“遇到不可抗力和其它非建设方的原因，如政策性因素，施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的理解问题。本院认为，该条款是双方对商品房交付期限可否延期的特别约定，且是格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”及第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”本案中，涉案合同是由安居乐公司提供的格式合同，当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于安居乐公司的解释。本院认为，上述条款无论是从文字或内容上，对于“施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的理解均应与前一句“如政策性因素”相联系，即施工方不能依时竣工应延长交房时间必须以“政策性因素造成”为前提。由于安居乐公司没有提供证据证明涉案房屋不能按合同约定的时间交付给被上诉人是因为政策性因素导致化州四建公司不能依时竣工，因此，安居乐公司对于其延迟交房的行为不能免责，安居乐公司上诉要求不支付逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，安居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098元，由上诉人化州市安居乐房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邹辉球审判员  阮树本审判员  潘泽茂二〇一八年五月二十九日书记员  林小群