江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0214民初1561号原告：无锡东洲物业管理有限公司，统一社会信用代码91320211793310980P（1/1），住所地无锡市滨湖区雪浪街道山水东路**。法定代表人：杨震霖，该公司董事长。委托诉讼代理人：张森，江苏伟嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘列，男，该公司员工。被告：李吉，女，1976年5月17日生，汉族，户籍在无锡市南长区，现住无锡市新吴区。原告无锡东洲物业管理有限公司（以下简称东洲公司）与被告李吉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东洲公司的委托诉讼代理人张森、刘列，被告李吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东洲公司向本院提出诉讼请求：1、判令李吉向其支付2017年1月1日到2017年12月31日期间的物业费2112元（2.8元/月/平方米*62.87平方米*12个月）及滞纳金1257.98元（以每月欠缴的物业费为基数，自欠缴当月1日起计算至2017年12月31日止，按每日千分之三的标准计算）。诉讼中，东洲公司表示本案中违约金的计算标准调整为按每日万分之五计算。2、本案诉讼费由李吉承担。事实和理由：其公司自2011年4月30日起为李吉所居住的长江国际雅园小区提供物业服务。而李吉自2017年1月1日起一直未支付物业管理费。李吉辩称：其自2017年1月1日起没有缴纳物业费是有原因的。1、其所在的42号楼一层有12户，其购买时走廊中间有一道门作为隔断，分为一半为2梯6户的普通住户，另一半为酒店式公寓用房。但2016年这扇隔断用的门被拆了，造成走廊里面风很大，对其的生活造成很大的影响，其多次要求物业公司恢复无果。2、通往地下车库的防火门应该是常闭的状态，但现在有消防箱抵住门，一直呈打开的状态。3、其在买房时，开发商多次答复其该幢楼只有一半是作酒店式公寓的，但现中间隔断门一拆，整幢楼很多房间都被出租作为酒店公寓，人员情况变的很复杂。而且现在酒店式公寓的工作人员一直将酒店的毛巾等物资、设备拖来拖去，导致其居住的这半边的电梯门口的地板、电梯都被严重磨损。4、通往电梯间的门上面的安全出口标志多次发生故障，不断地发出尖鸣声，其投诉了多次后才有保安来把电线剪掉，修好后在2018年4月20日后又出现了不断鸣叫的情况，其在23日左右投诉后直到开庭的前一天才停止鸣叫，这说明东洲公司并没有及时处理业主的投诉。5、楼里到处都是塞的小广告，说明东洲公司并未尽到出入人员的管理职责。6、物业公司在今年4月份突然贴出公告，要把走廊里铺上木地板，但是由于他们没有做好充分的设计准备，因此出现了其家门口的一小块地方如果铺了木地板就打不开门，如果不铺就跟走廊产生一个高度落差，这导致其在开关门的时候多次差点被绊倒，并且磨破了几双鞋跟。而且更换地板后形成了很多噪音，总是有业主半夜踩着高跟鞋在走，严重影响其正常生活。7、因其未按时交纳物业费，东洲公司停用了其门禁卡，致使其无法自由出入。8、关于滞纳金，因并没有约定要预交物业费，所以并不存在其迟延交纳的情况，故不需要支付滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，即：（1）2008年6月1日，无锡民申房地产开发有限公司（以下简称民申公司）与东洲公司签订《长江国际雅园前期物业服务合同》，约定自2010年1月1日起由东洲公司为长江国际雅园小区提供物业服务，并明确：多层住宅、高层住宅、商业用房的物业服务费由业主按建筑面积缴纳，具体收费标准为2.8元/月/平方米。第七条约定“物业服务费用按半年缴纳，应在每年1、7月履行缴纳义务”。第三十一条约定“未能按时足额缴纳物业服务给的，应按所欠费用的千分之三的标准支付违约金”。（2）李吉系无锡市新吴区长江国际雅园42号1903室房屋的业主，该房屋建筑面积为62.87平方米。（3）2011年4月30日李吉与民申公司签署《长江国际雅园销售合同补充协议（装修合）》，其中第19条明确物业管理费为2.8元/月/平方米。同日，李吉签署《长江国际雅园管理规约》，其中明确第26条第2款规定，“对逾期缴纳物业管理服务费和其他应缴纳费用的违约业主，每天加收应缴纳费用千分之三的滞纳金（违约金）”。2011年5月6日李吉签署了承诺书，载明遵守《长江国际雅园前期物业服务合同》等相关管理条例。（4）李吉自2017年1月1日起至2017年12月31日未交纳物业管理费，共计结欠物业管理费2112元。（4）2017年12月11日东洲公司向李吉发函，要求其支付结欠的物业管理费，该函件2017年12月15日由李吉家人代收。上述事实，有双方当事人陈述及东洲公司提供《长江国际雅园前期物业服务合同》、无锡市房屋登记簿证明、承诺书、《长江国际雅园销售合同补充协议》、《长江国际雅园管理规约》、律师函、律师函邮寄凭证、快递查询单等证据在卷佐证。诉讼中，双方有争议的事项举证质证如下：（1）关于走廊中的隔断门，李吉主张其购房时现场有隔断门，而现在东洲公司擅自拆除了该隔断门，对其正常生活造成了影响，故认为东洲公司应当恢复。东洲公司提供了原始平面图以证明按规划设计图纸走廊中本就没有隔断门，并表示该隔断门系民申公司原为经营酒店式公寓需要（为满足消防喷淋系统、监控系统等安装要求）而加装，而2016年原酒店式公寓不再经营，民申公司遂将原用作酒店式公寓的房间进行了出售，并在出售房屋后自行安排了施工人员将该隔断门拆除，同时拆除了喷淋系统、监控系统等，恢复成普通居民住房楼道的现状。李吉对平面图的真实性无异议，但坚持其原观点。（2）关于东洲公司在楼道走廊铺设地板的问题。李吉主张东洲公司2018年4月铺设地板后致使其家门口地面有落差。东洲公司表示酒店式公寓撤场后，为保证公共通道内的清洁，其公司撤走了地毯，但发现地面污渍难以清除，考虑到重新铺设地砖会影响业主日常生活使用，故最终采取了铺设地板这样简单易行的方式，但因房屋建造交付的地面并非完全平整，故整幢楼铺设下来有4户出现了门口地面有落差的情况，其公司建议将门口地砖拆除重铺后再加铺地板，以保证地面平整，经过沟通，另外3户均表示没关系、无需再处理，但李吉既不同意拆除地砖重新铺平的方案也不同意现状，此事故而搁置。（3）关于东洲公司的服务质量。李吉提供了照片、2018年4月录制的视频等证据证明电梯、、地面磨损严重安全出口标志多次故障鸣叫、楼道内加塞小广告现象频发等物业公司管理不到位的问题。东洲公司表示公共设施因使用多而磨损是正常情况，不能以此说明环境恶劣；安全出口故障其公司接到投诉报修后都是会及时到场处理的；在开发商将隔断门拆除后，其公司立即将原来进出酒店的旋转门拆除改成了平开门，并在大门上加装了门禁系统，加强安全管理；但其他业主是否将房屋出租给第三方使用是业主个人的事情，其公司也无法干涉。（4）关于门禁卡的问题。李吉提出东洲公司擅自停用了其门禁卡，致其进出不便。东洲公司解释称并未刻意停用其门禁卡，而是因小区门禁系统与物业费交费系统相互关联，故在未交费的情况下，门禁卡无法保持长期正常使用，业主只需每隔几天至物业服务中心对门禁卡进行系统刷新后即可恢复正常使用。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，李吉所有的房屋所在小区的开发商民申公司与东洲公司订立的《长江国际雅园前期物业服务合同》，约定由东洲公司为长江国际雅园小区提供物业服务，并明确了相关的权利义务，李吉作为长江国际雅园小区的业主，理应受到开发商与东洲公司签订的《长江国际雅园前期物业服务合同》的约束，受到其签字确认的承诺书、《长江国际雅园销售合同补充协议》、《长江国际雅园管理规约》的约束，按约向东洲公司交纳相应的物业管理费。物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，目标是为全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务。况且，要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主满意的程度也是不客观的。如业主以物业公司部分服务内容未能尽责为由拒交物业费，不仅影响物业服务企业的正常收支与运作，对小区正常的物业管理服务水平造成不利影响，也将最终影响全体业主的权益尤其是已正常交纳物业服务费的业主的权益。另外，物业管理公司与小区业主之间的关系是一种特殊而复杂的关系，基于各业主对物业服务的需求和标准的不同，会产生业主对物业服务评价的差异，因此，物业服务的质量应当从整体角度进行评判。李吉提出的隔断门被拆问题，并未有充分证据证明系东洲公司违反规划设计所为，且在拆除后东洲公司也就引发的环境、安全等问题做了一些改进措施。至于李吉提出的安全标示故障多次投诉未果、走廊铺设地板导致其门口出现高低落差等问题，均发生在2018年，不应成为不交2017年物业费的理由。综合李吉提出的其他问题及提供的证据来看，现有证据不足以证明东洲公司物业服务存在严重瑕疵，李吉拒交物业费理据不足，理应补交。如果确因东洲公司的行为对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对东洲公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向东洲公司主张权利乃至合法更换物业服务企业；同时，在日常提供物业服务过程中东洲公司也应经常与业主沟通，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，加强改进、尽快提高服务质量，得到业主的认可。综上，经核算，现李吉尚欠2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费共计2112元，东洲公司要求李吉立即支付，于法有据，本院依法予以支持。关于滞纳金，东洲公司自愿调整为按每日万分之五计算，不违反合同约定亦不违反法律规定，予以支持。对于滞纳金的起算期间，因东洲公司提供的合同中仅明确物业管理费按半年交纳，每年1月、7月交纳，并未明确应当预交，但最迟应当在每年1月、7月将已产生的上一个半年度的物业费结清，即李吉最迟应当在2017年7月31日前交清2017年上半年的物业费，在2018年1月31日前交清2017年下半年的物业费。逾期交纳的，应依约支付滞纳金。现李吉至今未交纳2017年度的物业费，东洲公司仅主张截至2017年12月31日止的滞纳金，故应以2017年上半年物业费1056元为基数，按每日万分之五，自2017年8月1日计算至2017年12月31日止，为80.78元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、李吉应于本判决发生法律效力之日起五日内支付无锡东洲物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费2112元及滞纳金80.78元，合计2192.78元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回无锡东洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（此款已由东洲公司预交），由东洲公司负担9元，由李吉负担16元（东洲公司同意其预交的案件受理费16元由李吉直接向其支付，本院不再退还，由李吉在本判决发生法律效力之日起五日内直接向东洲公司支付）。本判决为终审判决。审判员  郭莹华二〇一八年五月十八日法官助理牛文冉书记员杨帆本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。