湖南省常德市武陵区人民法院 行 政 判 决 书 （2017）湘0702行初170号 原告马进球，男，回族。 委托代理人樊安红，湖南宏声律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托代理人李兴初，湖南沅澧律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告常德市房地产管理局，住所地常德市武陵区育才路**。 法定代表人胡以军，局长。 委托代理人吕舒，湖南德有常律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托代理人施璇，该局工作人员，代理权限为一般授权。 原告马进球与被告常德市房地产管理局商品房预售监管行政赔偿一案，本院于2017年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马进球的委托代理人樊安红、李兴初，被告常德市房地产管理局的委托代理人吕舒、施璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2007年9月26日，被告常德市房地产管理局为马进球与常德市南华房地产开发有限公司（以下简称南华公司）签订的《常德市商品房预售合同》进行了预售合同登记备案。该合同的内容为马进球购买南华公司位于“祥瑞·凯特国际”的第2幢1302号房屋，合同价款XXXX元，并已支付。2010年8月3日，被告常德市房地产管理局在未告知原告的情况下，就将上述相同标的的房屋为黄文办理了《常德市商品房预售合同》预售登记备案，事实上注销了原告对该房屋的预售登记备案。马进球不服提起行政诉讼，要求确认被告事实上的注销备案登记的行政行为违法并予以行政赔偿。2013年7月31日，湖南省桃源县人民法院作出（2013）桃行初字第7号判决：“一、确认被告常德市房地产管理局注销原告马进球‘祥瑞·凯特国际’第2幢1302号房屋预售合同登记备案行为违法；二、驳回原告马进球要求被告常德市房地产管理局赔偿经济损失人民币XXXX元的诉讼请求”。原告马进球不服一审判决提出上诉，中级法院判决维持原判。 两级法院认为确定相关合同的效力是恢复备案登记或赔偿经济损失的前提条件。2014年4月30日，常德仲裁委员会就申请人南华公司与被申请人马进球商品房买卖合同确认效力纠纷一案作出（2012）常仲决字第72号裁决，案件按撤回仲裁申请处理。2017年5月22日，马进球以南华公司、黄文为被告向常德市武陵区人民法院起诉，要求确认二被告就“瑞祥·凯特国际”第2幢1302号房屋签订的《常德市商品房预售合同》无效。2017年6月22日，常德市武陵区人民法院作出（2017）湘0702民初1509号判决，认为马进球要求确认的合同不符合法律规定的合同无效的情形，驳回原告马进球的诉讼请求。2017年8月25曰，原告的委托代理人向被告常德市房地产管理局邮寄的方式提交行政赔偿申请书，被告已签收，但未作处理。 综上，湖南省桃源县人民法院及湖南省常德市中级人民法院的行政判决书已依法确认了赔偿义务机关的行政行为违法，相关合同的效力已经有了定论。由于案外人持有的商品房预售合同均为有效合同，被告常德市房地产管理局已无法恢复马进球与常德市南华房地产开发有限公司所签合同的备案登记，因此，被告常德市房地产管理局赔偿马进球经济损失的条件已经成就。由于被告的违法行为导致了原告直接丧失了物权，因此，原告要求按房屋的市场价格进行赔偿。诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因其行政违法行为所造成的经济损失XXXX元（1、购房款XXXX元；2、从付款之日起至2017年12月31日止以6%计利息款XXXX元；3、重购房屋差价XXXX元）；2、诉讼费用由被告负担。 原告马进球提交了如下证据：第一组：1、湖南省桃源县人民法院（2013）桃行初字第7号行政判决书1份；2、湖南省常德市中级人民法院（2013）常行终字第44号行政判决书1份；3、马进球的《常德市商品房预售合同》及交纳购房款的收据各1份；4、黄文的《常德市商品房预售合同》1份；5、常德市房地产管理局的《关于对马进球信访件的回复》1份。第二组：6、常德市仲裁委员会（2012）常仲决字第72号决定书1份；7、常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初1509号民事判决书1份。第三组：8、行政赔偿申请书1份、国内特快专递邮件详情单2份；9、刑事赔偿决定书1份；10、常德市武陵区人民法院（2014）武民初字01130号民事判决书1份。上述证据拟证明被告违法行政行为和事实和应当赔偿的金额的事实。 被告辩称：一、本案争议实质是一房数卖的预售合同履行问题，原告可能存在的涉案损失赔偿请求权，依法应通过向第三人南华公司要求履行预售合同、诉请第三人确认买受涉案房屋不动产或承担返还购房款及利息、赔偿损失等法律责任的方式实现，被告不承担行政赔偿责任，其诉请行政赔偿的请求应予驳回。（一）涉案商品房预售合同至今依法有效，其据此取得物权的权利依法可予保护，被告没有给其造成经济损失。生效的民事判决书也已确认原告、两案外人三者与第三人就涉案商品房签订的预售合同均为有效，原告可依法要求第三人履行交房办证的义务，因此被告重复备案的行为不会给其造成经济损失。（二）一房数卖的合同履行问题应通过依法确定权利保护顺位的方法衡平前后买受人的物权权利，与被告对预售合同是否重复登记备案无关。被告的重复备案行为不存在给其造成《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项规定的直接经济损失。二、被告对涉案商品房的预售合同进行前后两次登记备案的行为，未违反任何法律、法规、司法解释的规定，不具有行政违法性，原告申请行政赔偿无法律依据。被告是根据中共常德市委政法委员会2010年3月30日《关于张南华等人非法经营案涉案财产处理问题协调会议纪要》和常德市公安局2010年5月14日常公解封通字2010[02]号《解除查封通知书》，解除对原告与第三人签订预售合同并己备案的涉案商品房的查封并返还作为受害人的第三人，并已由第三人另行出卖给案外人，因而造成原告和案外人预售合同均有效的局面不是被告造成的，被告是否重复备案均不会造成原告的涉案商品房预售合同无效，何况已有由原告起诉的生效民事判决认定前后两者的预售合同均有效，也就不存在被告的备案行为给原告造成直接经济损失，不应予以行政赔偿。三、原告不是涉案商品房的真实买受人，而是与第三人之间民间借贷的出借人，涉案预售合同仅系该民间借贷关系的担保形式无权主张物权，其行政赔偿的诉讼请求也应予驳回。 被告向本院提交了如下证据和依据：第一组、法律依据：1、最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知（法办[2011]442号）第二点（二）项关于一房数卖的合同履行问题的规定；2、《第八次全国法院民事商事审判工作会议》（民事部分）纪要第四点（二）项，关于一房数卖的合同履行问题的规定；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第八条、第九条、第十条规定；4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》（一）第一条规定；5、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定；5、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用第三点规定；6、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定；7、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定；8、《城市商品房预售管理办法》第十条规定；9、建设部办公厅关于印发《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》的通知第十一条、第十六条规定。第二组职权依据：10、《常德市房地产管理局主要职责内设机购和人员编制规定》。第三组其他证据：11、关联案件常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初1508号判决；12、常德市武陵区人民法院（2014）武民初字第01132号民事判决；13、常德市政法委《关于张南华等人非法经营涉案财产处理问题协调会议纪要》；14、常德市公安局《解除查封通知》；15、湖南省桃源县人民法院（2013）行初字第11号行政判决；16、常德市南华房地产开发有限公司的工商登记资料。上述法律依据和证据证明违法确认的相关事实。 经庭审质证，被告对原告提交的证据3认为不是真实的房屋买卖关系，是民间借贷转的；证据5达不到证明目的；证据5、6关联性有异议；证据9的关联性和合法性有异议；对原告提交的其他证据没有异议。原告认为被告提交的第三组证据4、5与本案没有关联，不能作为依据；对被告提交的其他证据没有异议。本院对上述证据认证如下：本案系行政赔偿案件，行政行为的违法性已经由生效判决依法作出确认，但仍然要分析违法行政行为和损害后果之间的因果关系。因此，原告提交的证据3是证明是否造成损失的相关证据，与本案有关联，来源和形式合法，可以作为定案的依据。原告提交的证据5、6、9、是拟证明行政行为是否存在及获得刑事赔偿的证据，与本案没有关联，证据10是他案的民事判决与本案没有关联不能作为定案的依据。被告提交的第一组法律依据1、2、3、4、5是辩解其是否承担赔偿责任所引用的法律依据，本案被告没有提交作出行政行为的法律依据的职责。被告提交的第三组证据4、5与本案的审理有关联，内容真实、来源和形式合法，可以作为本案定案的依据。原、被告提交的其他相对方没有异议的证据，能够证明案件的真实情况，与本案有关联，来源和形式合法，可以作为定案的依据。 经审理查明，2007年9月26日，马进球与南华公司签订了《常德市商品房预售合同》，马进球购买南华公司开发的瑞祥·凯特国际商住小区第2幢1302号住房1套，面积127.56㎡,单价1920元/㎡，总价款XXXX元，购房款收据显示马进球已经付清了全款。常德市南华房地产开发有限公司于2007年9月26日到被告常德市房管局处办理了商品房预售合同登记备案，在合同封面盖有“预（销）售合同已备案”字样的印章。 2010年1月6日，原告因涉嫌高利转贷等罪被常德市公安局直属分局予以刑事拘留，2010年2月9日，因涉嫌非法经营被逮捕。2010年3月29日，常德市公安局对市房管局发出《关于查封张南华等人在凯特国际商住楼备案登记房产的函》，要求被告协助查封、冻结马进球在常德市南华房地产开发有限公司购买的房产。2010年5月27日，常德市公安局对被告发出《关于解除查封冻结吴其来等人房产的通知》，通知被告对备案登记在马进球名下的瑞祥·凯特国际第1幢1302号住房解除查封，返还受害人。被告据此协助常德市公安局解除了对房产的查封。 2010年8月3日，案外人黄文购买了马进球已经订购的瑞祥·凯特国际第2幢1302号住房，并持有加盖“常德市南华房地产开发有限公司合同专用章”和“陈代新印”的《常德市商品房预售合同》。当日，被告为该《商品房预售合同》办理了登记备案，被告在在马进球与南华公司所订商品房预售合同登记备案无注销或者变更依据的情况下，又为黄文所购商品房的合同封面加盖了“预（销）售合同已备案”字样的印章，对同一商品房的不同预售合同重复登记备案。之后，由案外人占有和使用该房屋，但没有取得房屋所有权证书。 2011年12月31日，常德市人民检察院对马进球作出了不起诉决定。之后马进球对被告常德市房地产管理局提起行政诉讼并要求行政赔偿，诉讼请求：1、原告请求确认被告注销其合同登记备案的行为违法且无效；2、恢复合同登记备案，如无法恢复，则赔偿其经济损失XXXX元。经中院指定管辖，2013年7月31日，湖南省桃源县人民法院经审理作出（2013）桃行初字第7号行政判决，认为：被告超出常德市公安局《关于解除查封冻结吴其来等人房产的通知》确定的协助义务范围，对同一商品房进行重复登记备案，实际是以后一合同的登记备案覆盖前一合同的登记备案，构成对马进球商品房预售合同登记备案的事实上的注销。法律法规虽没有明确规定商品房预售合同登记备案及其注销的具体程序，但市房管局行使职权时，也应遵循公开、公平、公正的行政行为的基本原则，尤其是在作出对行政相对人不利的行为时，应保证行政相对人参与及必要的陈述、申辩权利。而市房管局（被告）另行为他人办理商品房预售合同登记备案时，没有告知马进球，剥夺了马进球的陈述、申辩权，属于程序违法；市房管局就同一商品房不同合同主体的预售合同进行两次以上的登记备案，不论是基于对前一商品房预售合同登记备案的事实注销，还是变更，均没有依据，该行为违法。能否恢复原告的商品房预售合同登记备案，取决于原告及案外人黄文持有的商品房预售合同的效力；又因第三人（常德市南华房地产开发有限公司）提出案外人黄文持有的虽加盖有第三人真实印鉴的商品房预售合同并不是其真实意思表示，从而使黄文持有的商品房预售合同处于效力待定状态，因此也致被告能否恢复原告的商品房预售合同备案不确定；被告如能恢复原告的商品房预售合同备案登记，则可能无须对原告承担赔偿责任；否则，就有可能按2010年《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”的规定，在原告直接损失的范围内承担赔偿责任；由于被告能否恢复原告商品房预售合同登记备案的不确定性，所以本案暂不能按原状恢复不能或财产灭失的情形折价赔偿；又因原告提出要求被告赔偿人民币XXXX元的损失，并非其直接损失，故对原告的该项赔偿请求也不能支持。判决：一、确认被告常德市房地产管理局注销原告马进球“祥瑞·凯特国际”第1幢1601号房屋预售合同登记备案行为违法；二、驳回原告马进球要求被告常德市房地产管理局赔偿经济损失人民币XXXX元的诉讼请求。马进球不服一审判决，提出上诉。2013年10月18日，常德市中级人民法院作出（2013）常行终字第46号终审判决，驳回上诉并维持原判。就上诉人马进球的关于行政赔偿中与本案有关的诉求，常德市中级人民法院认为：“上诉人马进球认为原判认定其依据所购房屋面积和房屋市场价格计算的损失XXXX元不是直接损失，且原判自相矛盾的上诉请求也不能成立；因商品房预售合同备案登记制度最初设立的目的在于国家运用行政权力监督出卖人对买受人债的履行，所以，商品房预售合同备案登记只宜视为经登记保护的债权，并非物权；上诉人马进球依据物权的市场价格计算的房产损失不是受备案登记保护的债权损失，原判认定该XXXX元不是被上诉人市房管局的违法行为给其造成的直接损失，没有错误。原判认定的该XXXX元是特定的马进球主张的物权损失，并非其受登记保护的债权损失，即使其债权损失数额与此巧合，也不应包括在内。上诉人马进球的该项物权赔偿请求不受国家赔偿保护，应无法律上的歧义，可直接驳回。原审判决适用《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条没有错误。被上诉人市房管局的违法行为对上诉人马进球有造成损失的可能，但未形成确定的现实损失，因其债权并非没有恢复可能；又因法律只保护真实、合法的利益，上诉人马进球的利益是否真实、合法，有待仲裁裁决确认。原审法院对提起行政诉讼的同时一并提出的行政赔偿请求，认为对可能需要赔偿的部分单独审理，对不需要赔偿的部分迳行判决驳回，不违反法律规定”。 2014年4月30日，常德仲裁委员会就申请人南华公司与被申请人马进球商品房买卖合同确认效力纠纷一案作出（2012）常仲决字第71号裁决，按撤回仲裁申请处理。 2017年5月17日，马进球对被告南华公司、黄文向本院起诉，要求确认被告就“瑞祥·凯特国际”第1幢1601号房屋签订的《常德市商品房预售合同》无效。2014年10月17日，本院作出（2014）武民初字第01131号判决，认为黄文与南华公司签订的《常德市商品房预售合同》不符合法律规定的无效情形，驳回了原告马进球的诉讼请求。 2017年8月25日，原告的委托代理人向被告常德市房地产管理局通过邮寄的方式提交行政赔偿申请书，要求按照房屋的市场价格赔偿直接损失XXXX元，被告未作答复。 另查明，南华公司公司登记情况无异常，原告未对其提起履行合同或者合同违约的诉讼。 本院认为，本案是原告在向人民法院第一次提起行政诉讼及行政赔偿诉讼后，湖南省桃源县人民法院一审和湖南省常德市中级人民法院终审，已经判决确认被告事实上的注销房屋预售合同备案登记行政行为违法，并驳回原告要求行政赔偿XXXX元的诉讼请求之后，原告再次单独提起行政赔偿的案件，应当依照《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条的规定，就当事人之间的行政赔偿争议进行审理与裁判。归纳本案的诉辩主张，本案的争议焦点在于：原告要求被告赔偿的损失是否在赔偿范围内；原告是否存在其他直接损失。一、关于原告要求被告赔偿房屋的损失XXXX元是否在赔偿范围内。首先，原告认为被告的违法行为导致原告丧失了房屋的物权即应当按照房屋的市场价格进行赔偿，但原告在第一次提起行政诉讼及行政赔偿诉讼时，湖南省桃源县人民法院、湖南省常德市中级人民法院已经判决已经确认原告提出的房产损失XXXX元不属于直接损失，并驳回了原告的诉讼请求；原告在本案中提出的诉讼请求赔偿房屋损失XXXX元，与前案诉讼请求的完全一致，已经依法得到处理，湖南省桃源县人民法院一审和湖南省常德市中级人民法院终审判决确认该项损失不属于行政赔偿范围。其次，关于原告的诉讼请求中所包含要求被告赔偿支付的购房款和利息损失应如何实现的问题。原告要求被告赔偿支付的购房款和赔偿损失是基于其与南华公司签订的商品房预售合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确定合同无效的，不予支持，当事人约定以办理登记本案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，可见，商品房预售合格登记备案与商品房预售合同的效力无关，已经确定的被告事实上违法注销商品房预售合同登记备案行政行为不影响合同本身的效力。从法律上说，原告所称的损失实际上是合同之债而并非实际存在的损失，且在合同之债的形成与事实上的违法注销商品房预售合同登记备案行政行为之间不存在必然的因果关系。在预售合同约定买卖的商品房已经一房二卖且合同的相对方不履行合同的情况下，原告可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及有关法律的规定提起民事诉讼，向南华公司要求履行预售合同或者清偿合同债务，以此获得救济，原告可以要求南华公司交付房屋，在交付房屋不能的情况下，要求解除合同，返还已付购房款及赔偿损失，在救济不能的情况下才能确认损失多少，赔偿条件才能成就。二、关于原告的其他直接损失的问题。被告的违法行政行为可能造成了原告的其他直接损失，原告有权依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条、第三十六条的规定获得赔偿，但原告也应当按照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条的规定向本院提交相关证据或者证据线索，原告在诉讼过程中不能提交，应当承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条、第三十六条、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，并经本院审判委员会讨论决定判决如下： 驳回原告马进球的诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  曾宪元 人民陪审员  金可友 人民陪审员  蒋小其 二〇一八年五月三十一日 代理书记员  贺杨碧 附：相关法律条文 《中华人民共和国国家赔偿法》 第四条行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；（三）违法征收、征用财产的；（四）造成财产损害的其他违法行为。第三十六条侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：（一）处罚款、罚金、追缴、没收财产或者违法征收、征用财产的，返还财产；（二）查封、扣押、冻结财产的，解除对财产的查封、扣押、冻结，造成财产损坏或者灭失的，依照本条第三项、第四项的规定赔偿；（三）应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金；（四）应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金；（五）财产已经拍卖或者变卖的，给付拍卖或者变卖所得的价款；变卖的价款明显低于财产价值的，应当支付相应的赔偿金；（六）吊销许可证和执照、责令停产停业的，赔偿停产停业期间必要的经常性费用开支；（七）返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息；（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》 第三十三条被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。