海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初738号原告：三亚卢氏实业有限公司，住所地三亚市河**榆港社区南海巷**房。法定代表人：卢水福，该公司经理。委托诉讼代理人：关义松，海南邦威律师事务所律师。被告：三亚市海外房地产开发公司，住所，住所地三亚市河东港门上村四路**div>法定代表人：张有仁。原告三亚卢氏实业有限公司（以下简称卢氏公司）与被告三亚市海外房地产开发公司（以下简称海外公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告卢氏公司法定代表人卢水福及其委托诉讼代理人关义松，被告海外公司法定代表人张有仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢氏公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认卢氏公司、海外公司于1991年4月19日签订的《土地转让协议书》合法有效；二、判令海外公司依照双方签订的《土地转让协议书》第六条第二款的约定向卢氏公司交付1883.52平方米的《国有土地使用权证》；三、本案诉讼费由海外公司承担。事实与理由：卢氏公司下属机构三亚鹿园制冰厂（以下简称鹿园冰厂）于1991年4月19日与海外公司签订《土地转让协议书》约定，海外公司将其位于三亚市南边海路，证号为南海国用（1994）字第0584号《国有土地使用证》中的1883.52平方米土地使用权转让给鹿园冰厂使用。协议签订后，卢氏公司依约付清271500元土地转让款，海外公司亦将涉案土地使用权交付卢氏公司使用，现已27年。卢氏公司取得受让土地使用权后，该项目经三亚市人民政府、三亚市经济计划局、三亚市环保资源局、三亚市海洋管理局、海南省港航监督局三亚内港监督所、三亚市城乡建设局等职能部门批准，获得《建设用地规划许可证》，项目建成日产冰120吨生产线一套，厂房1057.1平方米、冷库266.06平方米、住房1149.69平方米、办公用房65平方米。2001年3月，卢氏公司与海外公司一并到三亚市土地房产管理局办理1883.52平方米综合用地的变更登记手续，后卢氏公司要求海外公司交付该涉案土地的《国有土地使用证》，但海外公司拒不交付。2017年5月10日，三亚市天涯区人民政府发出天府（2017）122号《关于三亚市南边海环河口棚户区改造项目房屋征收决定的公告》和天府（2017）119号《关于印发三亚市南边海环河口棚户区改造征收补偿安置方案的通知》及《红线图》。2017年6月14日，三亚市天涯区人民政府向卢氏公司发出天府函（2017）534号《关于协助推进我区南边海环河口棚户区改造项目的函》称：“卢氏公司：根据《三亚市天涯区人民政府关于印发三亚市南边海环河口棚户区改造征收补偿安置方案的通知》（天府[2017]119号）要求，现需要征用贵单位房屋资产及其附属设施，为加快‘南边海环河口’片区棚户区改造项目，我区已派棚改工作人员开展入户登记、测量及评估工作，请贵单位给予支持并协助做好职工工作。此函”。2017年6月23日，三亚市南边海环河口棚改工作组又向卢氏公司发出《通知》并要求卢氏公司提供《国有土地使用证》。根据卢氏公司与海外公司签订的《土地转让协议书》第六条第二款约定，海外公司应在卢氏公司付完全部款项时，将卢氏公司名下的土地使用证交卢氏公司。现卢氏公司已付清了土地转让款，但海外公司至今未交付涉案土地的土地使用证。2017年8月6日，卢氏公司再次以书面形式向海外公司发出《通知》，要求海外公司尽快向卢氏公司交付涉案土地的《国有土地使用证》，但海外公司拒不交付。为维护卢氏公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告海外公司辩称，1.根据双方签订的《土地转让协议书》，海外公司转让给卢氏公司的土地面积为1883.52元，转让单价为150元/平方米，土地转让费为282528元，卢氏公司已付土地转让费为261500元，尚欠21028元未支付。根据双方1992年1月1日签订的《填土补充协议》，按填土单价20元/平方米计，土地转让面积1883.52平方米，填土方费用为37670.40元，卢氏公司只支付26000元，尚欠11670.40元未支付。2.根据双方1992年5月15日签订的《补充协议书》，卢氏公司同意在办理土地过户手续中的一切间接和直接费用，包括测量、评估、补交地价款及税费全部由卢氏公司负责，双方已共同到三亚市土地房产管理局办理土地转让的办证手续。卢氏公司理应按时缴纳补交地价款有关手续，可能由于当时资金紧缺等诸多方面的原因，没有办理完土地转让手续。因此，造成海外公司无法提交涉案土地使用权证的责任在卢氏公司。3.卢氏公司未按约定付款、在未办完转让手续就破土动工已构成两方面的违约责任。4.海外公司对双方签订的《土地转让协议》、《补充协议》、《填土补充协议》予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：1991年4月19日，海外公司与鹿园冰厂签订《土地转让协议书》约定，土地位于三亚市南边海鹿回头公园山脚下，面积约1800平方米；土地转让年限为六十年；土地转让单价为150元/平方米；协议经双方签字后七天内，鹿园冰厂必须把土地转让150000元转到海外公司指定的银行账户，协议方可生效，待国土局办妥后，鹿园冰厂必须把余下款项付给海外公司，海外公司才把土地证交给鹿园冰厂，鹿园冰厂方可进行开发建设；鹿园冰厂不在协议生效规定时间内付款视为违约，海外公司有权终止协议，有权把土地另行转让或自行开发建设，并从第一次付款中扣出30000元作为赔偿损失费，余下款项可退还鹿园冰厂；协议生效后，鹿园冰厂只能作一些准备工作，待国土局办完转让手续后，方可破土动工，否则由此产生的损失由鹿园冰厂负责；当鹿园冰厂最后一次向海外公司付完全部款项时，海外公司才将鹿园冰厂的土地使用证交鹿园冰厂；土地转让的手续费由海外公司负责；土地转让的有关手续，由双方按三亚市有关规定办理。1991年4月29日，海外公司向三亚市海外经济贸易公司发出海房字[1991]06号《关于将1883.52平方米土地使用权转让给鹿园冰厂的报告书》载明，海外公司将涉案土地转让给鹿园冰厂，鹿园冰厂将在此处建设码头、生产车间等建筑，不违反用地规则。另附上双方的土地使用权转让协议书，请给予审批。2001年3月12日，三亚市海外经济贸易公司向海外公司发出三海外字[1991]30号《关于将南边海1883.52平方米土地使用权转让给鹿园冰厂的批复》载明，关于将南边海1883.52平方米土地使用证转让给鹿园冰厂的报告已收悉。经公司办公会议讨论研究，同意你公司意见，望按程序和要求办理过户手续。1991年7月16日，鹿园冰厂经三亚市人民政府、三亚市经济计划局、三亚市海洋管理局、海南省港航监督局三亚内港监督所、三亚市城乡建设局等职能部门批准，获得《建设用地规划许可证》。1992年1月1日，海外公司与鹿园冰厂签订《填土补充协议》约定，鹿园冰厂委托海外公司进行填土工程，填土单价20元/平方米，土地面积1750平方米，填土总价35000元。合同签字七天后，鹿园冰厂将此款项交给海外公司转给填土工程队。1992年5月15日，海外公司与鹿园冰厂签订《补充协议书》约定，双方于1991年4月19日签订的土地转让协议，海外公司要将1883.52平方米的国有土地使用权转让给鹿园冰厂建码头、冰厂。由于当时三亚市政府暂停止办理土地使用权出让手续，所以无法办理转让过户。现鹿园冰厂要求继续办理土地过户手续，鉴于目前双方的现状，鹿园冰厂同意在办理土地过户手续中的一切直接和间接费用，包括测量、评估、补交地价款及税费全部由鹿园冰厂负责。1994年8月31日，三亚市人民政府向海外公司颁发南海国用（1994）字第0584号《国有土地使用证》，土地坐落于三亚市南海渔港路，总面积为14711.3平方米。2001年3月29日，三亚市土地房产管理局向海外公司发出三土房[2001]39号《关于同意海外公司使用位于南海渔港路的划拨土地中划出部分土地补办出让手续的批复》载明，根据海外公司的申请，我局同意你公司使用位于南海渔港路（土地使用证号为南海国用[1994]字第0584号）划拨土地中划出部分土地补办出让手续；用地面积1883.52平方米；该宗地为综合用地，使用年限为50年；根据三亚市不动产估价所评估，该宗地标定地价为402元/平方米。根据《海南经济特区土地管理条例》第五十一条规定，应向市人民政府补交40%的地价款，计302870.02元。2001年3月30日，三亚市土地房产管理局与海外公司签订《国有土地使用权出让合同》约定，出让地块位于市南海渔港路，总用地面积为1883.52平方米；土地使用权出让的年限为五十年；该块土地为综合建设用地，海外公司须按确定的用途和规划要求使用土地。海外公司如改变土地用途，必须征得三亚市土地房产管理局同意，重新调整土地使用权出让地价款。签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续；海外公司依本合同取得的土地使用权，可依国家有关规定进行转让、出租、抵押；土地使用权转让（出租、抵押）合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定，并依照规定办理转让（出租、抵押）登记。2002年，鹿园冰厂被三亚市工商局注销，其财产并入卢氏公司。2017年8月6日，卢氏公司向海外公司发出《通知》载明,鹿园冰厂与海外公司签订的《土地转让协议》，鹿园冰厂已依约付清土地转让的全部款项，现因业务需要使用该宗土地的《国有土地使用权证》，请海外公司尽快交付该宗地的《国有土地使用权证》。2017年8月11日，海外公司向卢氏公司发出《关于鹿园冰厂受让1883.52平方米土地意见函》载明，海外公司与鹿园冰厂签订的《土地转让协议书》、《填土方补充协议》是事实，是经三亚市海外经济贸易公司同意并经三亚市土地房产管理局批准办理土地出让相关手续的，是合法有效的。因鹿园冰厂当时资金紧缺等诸多方面的原因，没有办理过户手续。对出让1883.52平方米土地给鹿园冰厂，海外公司予以确认和证明。现涉案土地并未变更至卢氏公司名下，也并未办理《国有土地使用权证》。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1.关于卢氏公司是否已支付完土地转让款的问题；2.关于涉案土地补交地价款的费用应由谁缴纳的问题。1.双方于1991年4月19日签订的《土地转让协议书》中对涉案土地面积约定为约为1800平方米，单价150元/平方米。双方未约定涉案土地的土地转让款总计为多少。卢氏公司提供收据四张，证明其共向海外公司支付土地转让款297500元，已交纳全部土地转让款。海外公司辩称土地转让款应为282528元，尚欠21028元土地转让款未支付。海外公司辩称1991年4月19日出具的10000元收据为其参与管理的包干利润，海外公司提供其与卢氏公司于1991年12月1日签订的《合同书》，证明卢氏公司于1991年4月19日支付的10000元为包干利润费。双方于1991年12月1日签订合同，收据开具时间为1991年4月19日，本院对海外公司的辩称不予认可。海外公司辩称1991年5月28日出具的26000元为填土费，该份收据中明确载明为填土费，对卢氏主张该26000元为土地转让费本院不予认可。本院认定卢氏公司共向海外公司支付土地转让款271500元。双方于1991年签订协议，截至卢氏公司起诉之日2018年1月9月，海外公司未提供证据证明双方对土地转让款进行重新约定，也未提交证据证明其向卢氏公司主张过剩余土地转让款。本院认定海外公司认可卢氏公司已支付全部土地转让款。2.虽海外公司与卢氏公司于1992年5月15日签订的《补充协议书》中明确约定，卢氏公司同意在办理土地过户手续中的一切间接和直接费用由卢氏公司负责，但根据三亚市土地房产管理局作出的三土房[2001]39号批复，涉案土地的地价款的缴纳义务人为海外公司。本院认定涉案土地补交地价款的费用应由海外公司向三亚市土地房产管理局缴纳。本院认为，卢氏公司与海外公司签订《土地转让协议书》时，虽未经有批准权的人民政府批准，但在卢氏公司起诉前海外公司已经三亚市土地房产管理局批准办理土地使用权出让手续。双方签订的《土地转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是：海外公司是否应向卢氏公司交付涉案土地的《国有土地使用权证》。卢氏公司与海外公司于1991年4月19日签订的《土地转让协议书》系双方的真实意思表示，双方应按约定履行义务。卢氏公司已付完全部土地转让款，海外公司应将涉案土地的土地使用证过户至卢氏公司名下并交付涉案土地的《国有土地使用权证》。现涉案土地未过户至卢氏公司名下，也未取得《国有土地使用权证》，卢氏公司诉求海外公司交付涉案土地的《国有土地使用权证》条件未成就，事实上不能履行，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十一条第（一）项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(javascript:SLC(38083,2))之规定，判决如下：一、原告三亚卢氏实业有限公司与被告三亚市海外房地产开发公司于1991年4月19日签订的《土地转让协议书》合法有效。二、驳回原告三亚卢氏实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费100元（已减半收取，原告三亚卢氏实业有限公司已预交），由原告三亚卢氏实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 邵志琨 二0一八年五月二日书记员 何 围附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十一条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1法律上或者事实上不能履行；（2债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。