上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初4212号原告：上海艾珏餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：钟美月，总经理。委托诉讼代理人：周旋律，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐蕴，上海合勤律师事务所律师。被告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。原告上海艾珏餐饮管理有限公司与被告上海宝龙展飞房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海艾珏餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人周旋律、徐蕴，被告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高树升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海艾珏餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》无效；2、判令被告返还原告租赁意向金人民币(币种下同)50,000元；3、判令被告向原告支付违约金169,708元；4、判令被告赔偿原告经济损失365,000元；5、判令被告承担原告支出的律师费20,000元。事实和理由：2015年8月10日，原、被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》约定，被告将坐落于本市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场内的xx号楼第F1/F2层的、租赁面积为406平方米商铺出租给原告。签约前，原告向被告支付了承租商铺意向金50,000元。因涉案商铺存在工程及消防问题，双方于2016年4月28日重新签订了租赁合同，承租商铺位置不变，承租面积变更为490平方米。同年5月13日，被告通知原告于2016年5月18日进场装修。期间，原告为履行合同支出设计、装修及设备费用计365,000元。嗣后，被告又于同年5月30日通知原告，涉案商铺系未经行政规划部门许可的违法建筑，无法继续从事餐饮经营活动。原告认为，被告将明知为违法建筑的商铺出租给原告，其行为已背离了诚实信用原则，并构成根本性违约。据此向法院提起诉讼，请求依法判决，以维护原告的合法权益。被告上海宝龙展飞房地产开发有限公司辩称，一、被告对返还意向金的诉请无异议。二、原、被告签订的为无效合同，违约金条款当然无效，应当按照无效合同处理。三、原告在与被告签订合同后，即与案外人在嘉定宝龙广场签订了另外的租赁合同，所以原告用于涉案房屋所购买的家具等设备及装修都用于嘉定宝龙广场商铺，换言之，原告主张的损失不存在。四、原告主张的律师费诉请无依据，该费用不应由被告承担。经审理查明，2015年8月10日，原告上海艾珏餐饮管理有限公司(为承租方即签约乙方)与被告上海宝龙展飞房地产开发有限公司(为出租方即签约甲方)签订了一份《宝龙城市广场商铺租赁合同》。双方约定：甲方将其位于上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场xx号楼第F1/F2层的商铺(共四间406平方米)出租给乙方，乙方承诺租赁场所仅作经营品牌艾爵牛排，租赁期限5年；第一年月租金为84,854元，第二年月租金为87,696元，第三年月租金为91,756元，第四年月租金为96,222元，第五年月租金为100,688元。2016年4月28日，原、被告又重新签订了一份《宝龙城市广场商铺租赁合同》，承租的商铺位置未变，租赁面积变更为490平方米，租金第一年每月租金为85,260元，第二年月租金为87,710元，第三年月租金为92,120元，第四年月租金为96,530元，第五年月租金为100,940元签约前，原告于2015年5月14日向被告支付租赁商铺意向金50,000元。2016年5月13日，原告收到被告(的物业)送发的《七宝宝龙城入驻通知书》，通知原告于2016年5月18日开始进场装修。嗣后，原告以涉案商铺没有取得建设工程规划许可证，导致其无法承租经营为由向本院提起诉讼。原告称为履行租赁合同，在签约后其委托案外人江苏省钟星消防工程有限公司对涉案商铺的消防系统进行改造，并委托上海五度空间设计有限公司对承租商铺进行室内设计。同时，还购置了餐具及厨具等设备。关于原告实际进驻商铺时间，被告在庭审中称系2016年3月初。以上事实，由原被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》，原告支付租赁商铺意向金的凭证，《七宝宝龙城入驻通知书》，原告与案外人签订的《消防系统改造工程承包合同》、《设计委托协议书》及当事人的陈述等证据为证。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，被告将未经合法批准的房屋出租给原告，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，原被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》，应依法认定无效。同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告明知涉案房屋没有经合法批准，但仍予以出租，故应对无效合同之后果承担主要过错责任，而原告作为承租人对涉案房屋之性质未作必要的了解，也有未尽审慎之责的过错。原告要求确认《宝龙城市广场商铺租赁合同》无效及要求被告返还租赁意向金的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告支付违约金之诉请没有法律依据，本院不予支持。关于原告的赔偿请求，本院注意到原告诉称为履行合同，先行委托他人进行室内设计，并订购了一些餐具及厨具等设备等情况(包括为本案诉讼支出的律师费)。根据双方的过错责任及本案的具体情况，本院酌定由被告赔偿原告损失70,000元(其中包括适当的律师费用)。被告关于原告损失不存在的辩称意见不能成立，本院不予采信；但其关于原告购买的家具、设备可用于其他(品牌连锁)店铺的辩称理由成立，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认原告上海艾珏餐饮管理有限公司与被告上海宝龙展飞房地产开发有限公司签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》无效；二、被告上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海艾珏餐饮管理有限公司返还租赁意向金50,000元；三、被告上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海艾珏餐饮管理有限公司支付赔偿金70,000元；四、驳回原告上海艾珏餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,923.54元，由原告上海艾珏餐饮管理有限公司负担2,461.77元，被告上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担2,461.77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  曹文进人民陪审员  干卓英二〇一八年五月十四日书 记 员  陈奕含附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。