广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初1804号原告（反诉被告）：肇庆市德朗天成投资有限公司，住所地广东省肇庆市端州区七十七区荷苑3号4楼，统一社会信用代码91441202MA4W1CKD5X。法定代表人：陈佩芳,该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏智强，广东民生康田律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东嘉鸿电子科技有限公司，住所地广东省肇庆市端州区127区端州科技工业园显嘉工业园D幢，统一社会信用代码91441200678835204H。法定代表人：黄皓烨,该公司董事长。委托诉讼代理人：徐会娥、梁达腾，均系广东刚钲律师事务所律师。第三人：冯肇波，男，1971年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告肇庆市德朗天成投资有限公司（以下简称德朗公司）诉被告广东嘉鸿电子科技有限公司（以下简称嘉鸿公司）、第三人冯肇波租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情需要，本案转为普通程序。期间嘉鸿公司向本院提出反诉，本院分别于2017年7月27日、2018年1月22日、2018年5月24日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人夏智强，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人徐会娥到庭参加诉讼，第三人经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德朗公司向本院提出诉讼请求：1.嘉鸿公司付清拖欠德朗公司的租金136162.44元；2.解除嘉鸿公司、冯肇波与肇庆显嘉经济发展有限公司（以下简称显嘉公司）三方于2013年5月10日签订的《租赁协议》，相关物业由德朗公司自行处置；3.诉讼费由嘉鸿公司负担。事实和理由：根据广东省肇庆市端州区人民法院（2015)肇端法执字第407号执恢字第1号之一、之二《执行裁定书》，自2017年2月27日起，端州科技工业园原肇庆显嘉园区已裁定归德朗公司所有（证据1，证据2)。根据广东省肇庆市端州区人民法院（2015)肇端法执字第407号恢1号《通知书》第三条“拍卖成交或抵债裁定生效后，承租人广东嘉鸿电子科技有限公司应依租赁协议按期向新的权属人交付租金”的裁定（证据3)，嘉鸿公司应遵从人民法院已生效的判决、裁定，并按《租赁协议》约定，于每月10号前缴清当月承租原肇庆显嘉园区的租金。由于嘉鸿公司不按时缴纳租金，德朗公司于2017年3月28日向嘉鸿公司发出《催缴通知函》，要求嘉鸿公司在4月10日前缴清所拖欠的3月份租金，并告知嘉鸿公司欠租可能令租赁合同终止（证据4)。嘉鸿公司收到通知后，没有履行租金缴付义务。鉴于嘉鸿公司一直拖欠2017年2月27日至4月17日的租金，德朗公司于2017年5月11日再次向嘉鸿公司发出催缴通知函（二)，要求嘉鸿公司在2017年5月25日前将所欠租金补交，再次告知嘉鸿公司欠租可能终止租赁合同（证据5)。嘉鸿公司对德朗公司的催缴通知置若罔闻。经多次催缴，嘉鸿公司一直拖欠2017年2月27日至4月17日的租金款共136162.44元，至今拖欠租金已逾期一个多月。按照显嘉公司、嘉鸿公司、冯肇波三方于2013年5月10日签订的三方《租赁协议》第五条“1.租赁期间，乙方须于每月10日前缴清当月租金”及第七条“……任何一方有违约行为的……，守约方有权解除本协议”的相关约定（证据6)，嘉鸿公司拖欠租金超过一个月，经德朗公司多次催促，仍不愿意缴清所欠租金，已构成违约，德朗公司有权解除《租赁协议》。为维护社会主义市场经济的经营秩序，保护德朗公司的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令嘉鸿公司向德朗公司支付拖欠的租金136162.44元，判令解除显嘉公司、嘉鸿公司、冯肇波三方于2013年5月10日签订的《租赁协议》，相关物业由德朗公司自行处置，并由嘉鸿公司承担全部诉讼费用。在庭审中，德朗公司撤回第二项关于“相关物业由德朗公司自行处置”的诉讼请求。嘉鸿公司辩称，一、关于第一项诉讼请求，嘉鸿公司以债务抵销、现金付款的方式付清自2017年2月27日至今的所有租金，德朗公司认为嘉鸿公司拖欠租金没有依据。首先，嘉鸿公司以园区管理费债权抵销2017年2月27日至2017年4月16日期间的租金债务，有合同依据和法律依据。由于嘉鸿公司所承租物业的园区业主自身未履行物业管理职责,根据原业主显嘉公司与嘉鸿公司签署的《园区管理委托协议》约定，由嘉鸿公司负责代管园区，每月代管费用13100元。嘉鸿公司自承租之日起一直负责代管显嘉园区，直至德朗公司作为新业主于2017年5月接管园区管理,但新旧业主均未向嘉鸿公司支付2016年6月13日之后的管理费。嘉鸿公司代管显嘉园区物业的管理费是基于物业本身利益所支付的费用，根据《中华人民共和国合同法》关于出租方应承担租赁物维护义务的规定、《中华人民共和国物权法》关于物权人应向占有人支付维护费用的规定以及《中华人民共和国合同法》对保管物可行使留置权的规定，园区管理费不仅仅是嘉鸿公司对原业主显嘉公司享有的债权，德朗公司作为新的物权人亦需受该债权约束,且该债权具有留置优先受偿效力。恰如商品房买卖关系中，如果前任业主欠付物业管理费，则物业管理企业有权向现任业主追缴，现任业主垫付了物业管理费后可向前任业主追偿，但现任业主不得以此为由拖欠物业管理费。正是因为物业管理的服务及收费是针对物业本身，因此产生的债权效力在一定程度上超越了物权人的变更。据此，嘉鸿公司主张以对业主享有的园区管理费债权抵销对业主的应付租金债务，既符合《租赁协议》第三条第3点关于承租方可以业主欠款优先抵扣租金的约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”其次，嘉鸿公司己书面告知德朗公司债权抵销，抵销行为己生效。嘉鸿公司已于2017年4月6日向德朗公司发出《对〈催缴通知函〉的回复》，明确主张嘉鸿公司以代业主垫付的131000元园区管理费抵扣2017年2月27日至2017年4月16日的应付租金。抵扣完毕后，嘉鸿公司自2017年4月17日起向德朗公司支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，德朗公司指派专人梁桂坚签收了《对〈催缴通知函〉的回复》，债权抵销行为已生效。再次，嘉鸿公司自2017年4月17日起每月按照《租赁协议》足额支付租金。且在园区移交给德朗公司管理前的2017年4月17日至4月30日期间，德朗公司和嘉鸿公司双方认可的按合同约定租金扣减园区管理费后的余额按天数折算出的当月应缴租金为31705.1元[(81039.5-13100)/30*14=31705.1元]，进一步证明德朗公司自身是认可园区管理费应在嘉鸿公司应付租金中抵扣这一事实。二、关于第二项诉讼请求，德朗公司要求终止租约无事实根据和法律依据，且该项请求涉及另一个合同主体冯肇波，造成本案必须参加诉讼的主体缺失、程序违法。首先，如第一点所述，嘉鸿公司已经以债权抵销、支付现金等不同方式依照《租赁协议》约定足额付清了租金，嘉鸿公司不存在任何违约行为。其次，德朗公司对局限于49天短期内的租金支付的异议丝毫不影响后续正常履行《租赁协议》，且事实证明此后的《租赁协议》一直在正常履行。即使德朗公司对以债权抵销方式支付租金有异议，德朗公司所持异议的针对范围也仅仅局限于2017年2月27日至2017年4月16日这49天期间内的租金，也不影响2017年4月17日之后租赁关系的正常履行。2017年4月17日之后，嘉鸿公司以现金方式按月向德朗公司支付租金，德朗公司接收租金后向嘉鸿公司开具发票。德朗公司接收租金并开具发票的行为可以证实，德朗公司接受了嘉鸿公司在《对〈催缴通知函〉的回复》第三条中提出的对后续接管园区、开具发票的要求，德朗公司自身是认可双方继续正常履行《租赁协议》各项约定的。因此，德朗公司对于支付2017年4月16日之前的49天租金存在异议，是一项针对特定的短期区间内，且可与后续继续履行《租赁协议》相隔离的独立异议。退一步讲，即使德朗公司的该项异议成立，与此对应的结果也仅应是嘉鸿公司向德朗公司补缴这49天的租金，无论是在事实上还是在法律效力上，都不影响2017年4月17日之后《租赁协议》的继续正常履行。再次，德朗公司主张终止《租赁协议》，即不符合《租赁协议》约定的一方解除合同条件情形，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除合同情形。《租赁协议》并没有约定承租方拒不履行支付租金义务达到何种程度时出租方可解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于合同约定条件成就时解除合同的规定。德朗公司主张的争议标的是2017年2月27日至4月17日期间仅仅49天的租金，这一短期内的租金争议并不影响双方后续履行租赁合同直至2019年4月合同期满。即，相对于长达6年总合同期限、余下履行期尚有2年来讲，49天的短期租金既不是合同的主要债务、亦不影响实现合同主要目的，无论嘉鸿公司是否有效缴纳了这49天的租金，均不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定。嘉鸿公司在职员工数百名，保障租约的正常履行既是法律问题，也是影响社会安定的民生问题，若德朗公司主张提前解约，需提前一年通知并支付200万元搬迁费。嘉鸿公司拥有员工数百名，公司的生产、办公、以及员工的住宿、餐饮场地均位于承租物业内，《租赁协议》的正常履行不仅涉及到双方的法律权利义务，还关系到数百人的办公、生活这一民生问题。如《租赁协议》的履行得不到有效保护，则数百人的就业和居住将无法安顿，对社会稳定造成隐患。正是因为考虑到租约正常履行的重要性，《租赁协议》第四条第5点约定，如出租方主张提前解除租赁关系，必须提前一年书面通知嘉鸿公司（为另寻合适经营场地预留充足时间），并支付200万元搬迁补偿费(租约解除的直接经济损失）。一年时间及200万元搬迁补偿费，是嘉鸿公司迁址平稳过渡的两个必要条件，缺一不可，也是德朗公司作为出租方提前解除租赁关系所必须付出的对等代价。现德朗公司利用区区49天租金争议主张解约，既不合法、又不合理，有取巧之嫌。最后，在《租赁协议》的另一主体冯肇波未参与诉讼的情形下，审理应否终止《租赁协议》这一诉讼请求，属程序违法。根据肇庆市端州区人民法院作出的(2015)肇端法执字第407号恢1号《通知书》第一项，德朗公司作为新业主必须受《租赁协议》的约束。而《租赁协议》是由显嘉公司、嘉鸿公司、冯肇波三人签署的，虽然德朗公司作为新业主受让原业主显嘉公司的权利义务，但冯肇波仍是《租赁协议》的主体。即使《通知书》第三项不予支持冯肇波直接向嘉鸿公司收取租金的请求，但《通知书》并未否定冯肇波的合同主体地位，冯肇波仍是《租赁协议》中的必要主体，冯肇波仍可依照《租赁协议》行使其他权利、履行其他义务，非经法律程序不被剥夺。德朗公司主张解除由显嘉公司、嘉鸿公司、冯肇波三方签署的《租赁协议》，依法应将《租赁协议》的所有主体列为案件当事人，冯肇波是本案必须参加诉讼的主体。如本案在冯肇波未参与诉讼的情形下进行审理，则会因必要诉讼主体缺失而造成程序违法。综上，请求法院依法驳回德朗公司对嘉鸿公司的全部诉讼请求。嘉鸿公司向本院提出反诉请求：1.确认嘉鸿公司以园区管理费债权抵销2017年2月27日至2017年4月16日期间租金债务的抵销行为合法、生效；2.继续履行嘉鸿公司与显嘉公司、冯肇波三方于2013年5月10日签订的《租赁协议》。事实和理由：反诉事实理由与嘉鸿公司在本诉中的答辩意见一致。本案有权收取租金主体虽存在三方争议，但无论法院最终认定有权收取租金是德朗公司、原业主显嘉公司还是冯肇波，嘉鸿公司均已向所涉各方发出债务抵销通知或达成债务抵销确认，债务抵销行为均已生效。德朗公司辩称，第一，德朗公司认为嘉鸿公司在反诉状中主张的园区管理费抵扣租金的依据是嘉鸿公司与显嘉公司签订的《园区管理委托协议》以及嘉鸿公司、显嘉公司、冯肇波签订的《对账确认》，这是另外一个法律关系，且发生在德朗公司取得案涉物业权属之前，上述协议、对账确认对德朗公司没有约束力。如果嘉鸿公司认为显嘉公司没有履行合同义务，嘉鸿公司可以向协议的相对人要求履行义务。第二，嘉鸿公司要求用租金抵扣欠款、园区管理费等费用，在（2015）肇端法执字第407号恢1号通知书中已明确欠款、园区管理费不能抵扣租金。因此嘉鸿公司要求用园区管理费抵扣租金没有事实依据。因嘉鸿公司拖欠租金，经德朗公司多次催促，嘉鸿公司已经违反《租赁协议》第七条的规定，应当解除合同。综上，请法院驳回嘉鸿公司的诉讼请求。第三人没有出庭应诉，也没有提交书面答辩意见。经审理查明：2013年5月10日，显嘉公司（甲方、出租方）、嘉鸿公司（乙方、承租方一）、冯肇波（丙方、承租方二）签订《租赁协议》。《租赁协议》对租赁物业的基本情况、租赁期限、租金缴纳方式及期限、双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中协议第一条“租赁物业位置、面积、用途”约定，甲方将其所有的位于端州区127区端州科技工业园显嘉工业园B幢、C幢、D幢、H幢、厂房（一部分）、宿舍楼（以下简称案涉物业）分别直接出租给乙方、出租给丙方并由丙方转租给乙方，总出租面积共计8103.95平方米，物业用途为厂房、办公使用。协议第二条“租赁期限”约定，乙方直接承租期共3年，自2013年4月13日至2016年4月12日，其中2013年4月13日至2014年4月12日为免租期；丙方承租期共3年，丙方转租给乙方的转租期与丙方承租期同期，自2016年4月13日至2019年4月12日。协议第三条“租金及水电费的缴纳”约定，2014年4月13日至2015年4月12日，每幢建筑物的租金按每月9元/平方米计算（临时建筑不计租金），即租金为每月72935.5元；2015年4月13日至2016年4月12日，每幢建筑物的租金按每月10元/平方米计算（临时建筑不计租金），即租金为每月81039.5元；2014年4月13日至2016年4月12日期间的租金乙方均已预付完毕，甲方应按月向乙方出具租赁发票；丙方承租并转租给乙方的2016年4月13日至2019年4月12日期间，每幢建筑物的租金按每月10元/平方米计算（临时建筑不计租金），即租金为每月81039.5元；丙方承租并转租乙方期间，丙方同意甲方所欠乙方欠款（欠款概算355763.17元，具体届时以甲乙双方按此前约定原则结算的金额为准）优先在乙方应付租金款项中抵扣，抵扣完毕后由乙方按月缴交租金给丙方。协议第四条“甲方权利义务”约定，本协议生效之日起2年内甲方不得以任何理由主张解除租赁关系；甲方确需在协议生效2年后提前解除租赁关系的（包括甲方直接与乙方解除租赁关系、甲方提前与丙方解除租赁关系至乙方无法继续承租的），必须提前一年书面通知乙方，同时甲方应于解除通知发出之日起15天内支付200万元给乙方作为搬迁赔偿，该情形下，不作甲方违约处理；丙方承租期内，甲方与丙方一起就向乙方承担出租方义务共同承担出租方义务共同承担连带责任，且甲方不得以其与丙方关系为由影响到乙方对该物业的租用。协议第五条“乙方权利义务”约定，租赁期间，乙方须于每月10日前缴交当月租金；丙方承租期间，如甲方与丙方解除租赁关系的，则在甲丙双方解除租赁关系之时乙方自动取代丙方成为第一顺序承租人，本协议剩余租赁期间的租金、租期、权利义务仍依本协议执行。协议第六条“丙方权利义务”约定，丙方承租期内，丙方不得自用该物业，不得将该物业转租给除乙方外的他人，亦不得提前解除与乙方的租赁关系，丙方必须按甲方出租给丙方的条件将该物业以零差价、原期限转租给乙方；如丙方有违反该原则任何一处，即视为丙方的根本违约，则丙方自违约之时自动退出租赁关系，甲方无条件确认乙方于同时自动取代丙方成为第一顺序承租人，本协议剩余租赁期间的租金、租期、权利义务仍依本协议执行；丙方承租期内，对于物业租金的收取、发票的开具等事项，丙方同意甲方所欠乙方欠款优先在乙方应付租金款项中抵扣的部分视同甲方收取租金，由甲方负责开具发票；丙方实际收取乙方的租金，由丙方负责开具发票。丙方、甲方不得以其双方纠纷为由影响乙方对物业的使用、对租金发票的索取。协议第七条“违约责任”约定，各方应全面、及时履行本协议，任何一方有违约行为的，均应向每一守约方各承担违约责任及一次性支付违约金300万元给守约方，若该违约金不足以赔偿守约方损失的，违约方还应对守约方的损失另行赔偿；守约方有权要求解除本协议或要求继续履行本协议。签订上述协议后，嘉鸿公司一直使用案涉物业至今。后显嘉公司因本院另案纠纷被依法拍卖上述案涉物业。本院于2016年10月19日向嘉鸿公司送达（2015）肇端法执字第407号执恢字第1号通知书，根据该通知所载：“一、带租约拍卖被执行人肇庆显嘉经济发展有限公司名下的肇庆市端州区127区端州科技工业园A、B、C、H幢等房产及显嘉工业园园区土地使用权；租赁协议保护期限截至2019年4月12日。二、承租人广东嘉鸿电子科技有限公司主张以租金抵扣欠款、园区管理费、维修费等问题与本院拟拍卖程序中应审查的租赁关系无关，相关权益人可另行主张；广东嘉鸿电子科技有限公司要求将《园区管理委托协议》约定的内容在拍卖公告中予以披露的请求，本院不予采纳。三、通知拍卖成交或抵债裁定生效后，承租人广东嘉鸿电子科技有限公司应依租赁协议按期向新的权属人交付租金；案外人冯肇波申请法院责令承租人向其交付租金的请求，本院不予采纳。嘉鸿公司收到上述通知书后未向本院提出执行异议。2017年2月27日，本院作出（2015）肇端法执字第407号执恢字第1号之二执行裁定书，裁定：一、将被执行人肇庆市显嘉经济发展有限公司名下的肇庆市端州区127区端州科技工业园的土地使用权[证号：肇国用（2004）第01188号]，肇庆市端州区127区端州科技工业园A幢、B幢、C幢、D幢、H幢房地产（证号：C4520097号、C4520098号、C4520099号、C45200100号、C4036673号）及肇庆市端州区127区端州科技工业园（显嘉园区）厂房、宿舍楼（证号：C4519585号、C4519584号）作价人民币24334848元，交付申请执行人肇庆市德朗天成投资有限公司以抵偿本案债务24334848元；原属被执行人肇庆市显嘉经济发展有限公司名下的肇庆市端州区127区端州科技工业园的土地使用权、厂房、宿舍楼等上述房地产的所有权自交付时起转移给申请执行人肇庆市德朗天成投资有限公司；原属被执行人肇庆市显嘉经济发展有限公司名下的肇庆市端州区127区端州科技工业园的土地使用权、厂房、宿舍楼等上述房地产的所有权及其他权利自本裁定送达申请执行人肇庆市德朗天成投资有限公司时起转移……本院分别于2017年3月1日、3月16日向德朗公司、嘉鸿公司送达（2015）肇端法执字第407号执恢字第1号之二执行裁定书。2017年3月30日，德朗公司向嘉鸿公司送达《催缴通知函》，要求嘉鸿公司于2017年4月10日前缴清2017年3月份的租金。2017年4月6日，嘉鸿公司向德朗公司送达《对〈催缴通知函〉的回复》，要求以2016年6月13日至2017年4月12日的园区管理费13100元抵扣嘉鸿公司2017年2月26日至2017年4月16日的应缴租金。2017年5月11日，德朗公司在嘉鸿公司处张贴《催缴通知函（二）》和《关于撤换园区保安的函》，要求嘉鸿公司于2017年5月25日前支付2017年3月1日至4月17日的租金130373.9元，并撤走嘉鸿公司的相关保安人员。2017年4月11日，本院根据德朗公司的申请向嘉鸿公司送达（2017）粤1202执恢34号执行裁定书、协助执行通知书，要求嘉鸿公司将案涉物业2017年3月1日之后的租金汇至本院账户。嘉鸿公司收到上述文书未向本院提出异议。另查明，2013年4月13日，显嘉公司（甲方、委托方）与嘉鸿公司（乙方、受委托方）签订《园区管理委托协议》。约定：甲方委托乙方代为进行甲方自有的端州区127区端州科技工业园区显嘉园区公共区域（指除各租户租赁物业范围之外的园区空地、公共出入口）的日常管理，本委托管理范围不包括显嘉园物业、设施、设备的维护、保养、维修、更换等资产性管理，如甲方需要乙方代为进行该些管理的，委托方式和费用另行约定；委托期限为2013年4月13日至2016年4月12日，甲方需于每月10日前向乙方支付当月的代管费用13100元等等。2017年3月8日，显嘉公司（甲方、出租方）、嘉鸿公司（乙方、承租方一）、冯肇波（丙方、承租方二）签订《对账确认》，三方确认以2016年6月13日至2017年7月12日的园区管理费170300元抵扣嘉鸿公司2017年2月26日之后的应缴租金。又查明，嘉鸿公司于2017年4月21日向德朗公司支付2017年4月的部分租金31705.1元。嘉鸿公司向德朗公司足额支付2017年5月至8月的租金。嘉鸿公司将2017年9月至2018年1月的租金汇至本院账户。在庭审中，嘉鸿公司陈述称：1.自2017年3月1日之后未向显嘉公司或冯肇波缴交过租金；2.根据冯肇波与显嘉公司的告知，冯肇波享有对显嘉公司的债权，显嘉公司以租赁协议第二阶段的租金收益抵扣显嘉公司所欠冯肇波的债务，所以租赁协议约定冯肇波将案涉物业零差价转租给嘉鸿公司，嘉鸿公司直接向冯肇波支付租金。本院认为：本案系租赁合同纠纷。针对双方在本诉和反诉中争议的问题，本院分别作如下认定：一、关于德朗公司何时取得案涉物业所有权的问题。2017年2月27日，本院因另案作出（2015）肇端法执字第407号执恢字第1号之二执行裁定书，裁定将显嘉公司名下的包括涉案物业等房地产交付德朗公司抵偿债务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，本院于2018年3月1日向德朗公司送达（2015）肇端法执字第407号执恢字第1号之二执行裁定书，因此德朗公司于2017年3月1取得案涉物业的所有权，由此德朗公司对案涉物业享有收益权、处分权。对于嘉鸿公司认为抵债裁定书尚未送达给显嘉公司未发生产权转移的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于德朗公司、嘉鸿公司、冯肇波三者之间关系的问题。依据《租赁协议》的约定，冯肇波在承租期间须将案涉物业以零差价的方式转租给嘉鸿公司，及根据嘉鸿公司在庭审中陈述称“根据冯肇波与显嘉公司的告知，冯肇波享有对显嘉公司的债权，显嘉公司以第二阶段的租金收益抵扣显嘉公司欠冯肇波的债务，因此约定我方直接向冯肇波支付租金”，由此可见，冯肇波不属于租赁关系中的承租人，嘉鸿公司向冯肇波支付租金仅属代显嘉公司向冯肇波偿还债务。另，根据本院作出的（2015）肇端法执字第407号执恢字第1号通知书，该通知要求嘉鸿公司在拍卖成交或抵债裁定生效后向新的权属人交付租金，嘉鸿公司、冯肇波对此均未提出异议，且嘉鸿公司在收到抵债裁定书亦向德朗公司支付了部分租金。综上，在本案中，德朗公司是租赁协议的出租人，嘉鸿公司是租赁协议的承租人。三、关于德朗公司要求嘉鸿公司支付租金的问题。因《租赁协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。如前所述，德朗公司于2017年3月1日取得案涉租赁物的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，德朗公司成为《租赁协议》的出租人，德朗公司依约有权向承租人收取租金。因案涉物业从2017年3月1日起不再属于显嘉公司所有，案涉租赁物的租金不得再用于抵扣显嘉公司所欠冯肇波的债务，则嘉鸿公司应从德朗公司取得案涉物业权属之日即2017年3月1日起向德朗公司支付租金，嘉鸿公司拖欠2017年3月1日至2017年4月16日的租金为130373.9元[81039.5元+（81039.5元-31705.1元）=130373.9元]。因此，德朗公司要求嘉鸿公司支付租金136162.44元的诉讼请求，合理合法部分，本院予以支持。四、关于嘉鸿公司要求以2016年6月13日至2017年4月12日的园区管理费131000元抵销嘉鸿公司应付租金的问题。首先，嘉鸿公司与显嘉公司签订的《园区管理委托协议》的委托期限于2016年4月12日期满，即便嘉鸿公司在委托期限届满后仍按委托协议履行代管义务，但根据合同相对性原则，嘉鸿公司无权要求德朗公司支付2017年3月1日前的园区管理费，亦无权要求以该部分园区管理费抵扣租金。其次，德朗公司于2017年3月1日取得案涉物业权属，因此从2017年3月1日起的租金应由德朗公司收取。而显嘉公司于2017年3月8日与嘉鸿公司、冯肇波签订的《对账确认》，约定以2017年3月1日之后的租金抵扣园区管理费等费用，显然显嘉公司的上述行为属于无权处分行为，德朗公司对此亦不予追认，因此《对账确认》对德朗公司不产生法律效力。另，本案系租赁合同纠纷，若嘉鸿公司认为从2017年3月1日之后的代管案涉物业产生的费用需由德朗公司承担，属另一法律关系，嘉鸿公司可另循途径解决。综上，嘉鸿公司要求以园区管理费抵扣其应付租金的抗辩意见，本院不予采纳。同理，对于嘉鸿公司要求确认以园区管理费债权抵销2017年2月27日至2017年4月16日期间租金的抵销行为合法、已生效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。五、关于德朗公司要求解除《租赁协议》的问题。德朗公司认为嘉鸿公司经两次催告仍拒不支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及合同约定，解除合同的条件已成就，其有权解除《租赁协议》。根据查明的事实，嘉鸿公司已将2017年4月16日之后的租金支付给德朗公司或汇至本院账户，嘉鸿公司仅对支付2017年3月1日至4月16日的租金存在争议而拒绝缴交该部分租金。对此，本院认为，出租人行使合同解除权的条件是否成就，应结合嘉鸿公司违约情节、恶意程度予以考量。具体到本案，嘉鸿公司只拖欠德朗公司一个多月的租金，之后的租金已足额支付给德朗公司或汇至本院账户。再者，双方约定的租赁期限已快届满，尚余一年时间，从上述协议约定的内容及双方实际履行合同的状况看，保持合同持续履行的稳定性较合同中途解除或终止更符合双方签订合同时的意思表示，更能平衡双方的权益，达到公平合理的结果。因此合同约定的解除情形宜限定在任何一方当事人根本违约的情形，否则任何一方当事人基于一般违约情形而任意解除或终止合同，将另一方当事人因信赖合同长期履行所作的较大投入变成高额的经济损失，显失公平。此外，如前所述，本院认定嘉鸿公司应向德朗公司支付争议部分的租金，德朗公司的权益亦得到保障。综上论析，嘉鸿公司的行为不构成根本违约，德朗公司主张解除《租赁协议》的条件不成就，本院不予支持。六、关于嘉鸿公司要求德朗公司继续履行《租赁协议》的诉求的问题。如前所述，嘉鸿公司的行为不构成根本违约，德朗公司主张解除《租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。因此，对于嘉鸿公司要求继续履行《租赁协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、被告广东嘉鸿电子科技有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆市德朗天成投资有限公司支付租金130373.9元。二、反诉原告广东嘉鸿电子科技有限公司、反诉被告肇庆市德朗天成投资有限公司继续履行于2013年5月10日签订的《租赁协议》。三、驳回原告肇庆市德朗天成投资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告广东嘉鸿电子科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3024元、财产保全申请费1200.81元（原告肇庆市德朗天成投资有限公司已预交），合计4224.81元，由原告肇庆市德朗天成投资有限公司负担100元，被告广东嘉鸿电子科技有限公司负担4124.81元；本案反诉案件受理费100元（反诉原告广东嘉鸿电子科技有限公司已预交），由反诉原告广东嘉鸿电子科技有限公司负担50元，反诉被告肇庆市德朗天成投资有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 旦审 判 员  郭 锦人民陪审员  伍惠芳二〇一八年五月三十一日法官 助理  钟 敏书 记 员  阮福宁书 记 员  黄 捷