湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0302民初3436号原告（反诉被告）：肖春，男，汉族，1973年2月14日出生，户籍所在地湘乡市，现住湘潭九华经济开发区，原告（反诉被告）：谭兵，女，汉族，1972年12月15日出生，户籍所在地湘乡市，现住湘潭九华经济开发区，上述二被告的共同委托诉讼代理人：李志伟、李强华，湖南湘孟律师事务所律师。被告（反诉原告）：湘潭双旺投资置业有限公司，住所地湘潭市岳塘区双马镇向阳农场**。法定代表人：曾庆丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶金华，湖南竞茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赐希，男，汉族，1975年12月16日出生，住湘潭市雨湖区，原告肖春、谭兵诉被告湘潭双旺投资置业有限公司（以下简称“双旺公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，被告双旺公司于2017年12月1日向本院提起反诉，本院决定合并审理。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2017年12月12日、2018年4月27日公开开庭进行了审理，原告肖春、谭兵的委托诉讼代理人李志伟、李强华，被告双旺公司的委托诉讼代理人叶金华、刘赐希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖春、谭兵向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为两原告办理位于湘潭市石码综合楼2单元0502001号房屋的土地使用权证书；二、判令被告自2013年1月23日（注：在审理过程中，原告自愿主张自起诉之日起开始计算）开始以360万元为基数，按照金融机构计收逾期利息的标准（按照银行同期贷款利率的1.5倍）支付违约金至两原告取得土地使用权证书之日止；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻。2012年10月20日，两原告以原告肖春的名义与被告签订《订购协议》，约定以360万元购买被告开发的位于雨湖区石码综合楼5201号楼房。2012年10月24日，两原告以原告谭兵的名义与被告签订编号为201202024BD9714103913的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第十条约定，被告应当在2012年11月1日前将竣工验收合格房屋交付买受人；第十五条第1款约定，由被告委托专人办理房屋的产权登记；该条第2款约定被告应当在房屋交付使用之日起60天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房产地产权属证书的，由出卖人承担全部责任；同时，虽《商品房买卖合同》约定房屋价款为2311134元，但双方实际系按360万元价款履行，两原告在2012年10月29日前已实际足额支付了360万元购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案系已竣工的现房买卖，按照前述规定被告应当在2013年1月22日前办理好涉案房屋的土地使用权证书。但被告未在此期限内办理好涉案房屋的土地使用证书，而是在2013年1月8日办理好房产证后，对于土地权属证书拒不办理。原告认为，被告未在法定期限内办理好两原告购买房屋的土地使用权证书，应当按照前述规定承担违约责任。被告双旺公司辩称：一、原告购买的石马综合楼5201号房屋未办土地使用权证是原告违约和乱搭乱建造成：1、原告未按约定的期限支付购房款，被告的项目负责人已多次催收延期付款的违约金；2、原告乱搭乱建，占用屋顶和其他面积，不符合规划、国土管理部门要求，同时也违反了2012年10月20日《定购协议》第6条。二、原告肖春与被告的项目负责人刘赐希于2012年10月签订的《定购协议》第6条约定：乙方（即原告）不得越自己露台范围占用他人的露台空间，否则由此产生的纠纷和经济责任概由乙方负责。三、被告不应承担未办理土地使用证的违约责任。《订购协议》第4－2条约定：如我方因无法办理房产证、国土证影响乙方在银行贷款的情况下才承担责任。事实上原告方早已在兴业银行办理了贷款手续。按此约定被告也不应承担违约责任。反诉原告双旺公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告给付反诉原告购房款5万元整，延期付款的违约金254400元;2、判令反诉被告向反诉原告给付石马综合楼项目罗马中心广场组团第一号架空层门面3年的使用费15元；3、判令反诉被告拆除在石马综合楼所建的违章建筑，退还其变压器、发电机组、杂屋所占用的面积。事实与理由：2012年10月，反诉原告、反诉被告签订购房协议。被告购买原告开发的石马综合楼5210号房屋，房屋总价为360万元，协议约定分期付款，即反诉被告向银行贷款到位后立即将房款付清，但反诉被告在银行贷款后却不给付原告方房款，值到2013年10月支付355万元，至今欠5万元购房款未付。另被告因购买石马综合楼罗马中心广场第一号架空层门面，该门面建筑面积为35.8平方火米，总价386640元，被告对该门面房款一直不付，更为恶劣的是被告在装修时，将消防通道占用。被告购买原告开发的石马综合楼5210号房屋，在装修时将屋顶露台乱搭乱建，私自搭建一层作经营使用，严重影响房屋的承重和结构，以致于国土部门不能办理土地使用权证，另外，被告还将发电机房、变电机房占用原告规划的停车场区域，已造成恶劣影响。反诉被告肖春、谭兵辩称：1、360万元已经全部支付完毕，被告公司开具了收据；2、反诉请求二是另外一个独立的买卖合同与本案无关，同时这个架空层是整栋大楼的消防通道是不允许买卖的，被告也不可能取得架空层的所有权，所以合同是无效的；3、反诉请求三，违章建筑不属于法院审理的民事范围，反诉原告也没有权力认定是不是违章建筑，涉及的变压器发电机组是以法定程序办理的，用电设施符合法律规定，也不属于反诉的范围；4、收据已经体现原告交付了360万元购房款，即使确实差5万元未付，现在也已经超过了诉讼时效。原告肖春、谭兵就本诉与反诉一并举证：证据一：原告身份证、被告工商登记信息，拟证明原、被告诉讼主体适格。证据二：5201号房定购协议，拟证明原、被告签订协议，约定360万元购房，被告承诺原告可独立使用露台。证据三：商品房买卖合同，拟证明：1、双方签订备案合同，约定价格为2313364元；2、合同约定2012年11月1日前交房；3、合同约定由出卖方办理产权登记手续；4、合同约定被告在支付之日起60日内办理房地产权证书。证据四：收据，拟证明两原告已实际支付360万元购房款。证据五：房屋产权证查询，拟证明本案房屋登记在两原告名下，为共同所有。证据六：架空层定购协议，拟证明约定在办理好房产证时才付款；此协议标的为石马综合楼消防通道。证据七：图片，拟证明架空层为消防通道。证据八：2014年3月28日协议，拟证明装变压器是双方协商后，经被告同意的。证据九：结婚证，拟证明两原告系夫妻关系。被告双旺公司对原告所举证据发表如下质证意见：对证据一、五、九：无异议。对证据二：证明目的有异议，原告已经占据了其他业主的露台。对证据三：证明目的有异议：1、实际履行是以订购协议为准；2、对于违约责任，订购协议中约定的被告承担违约责任的前提是影响原告办理贷款，所以被告不应承担违约责任。即算是按照商品房买卖合同来计算违约责任的话，商品房买卖合同中也没有约定具体的违约责任。对证据四：证明目的有异议，当时应原告的要求因为原告去银行贷款，贷款的金额想提高，所以原告向被告提出来开具360万元的收据，以便于证明房屋的价值，好让银行按照这个金额来办理贷款。实际到目前为止，才付到355万元。对证据六、七：证明目的有异议，消防通道只有1.5米，其余部分是架空层，是可以买卖使用的。对证据八：有异议，是刘赐希的个人行为，与被告无关。被告双旺公司就本诉与反诉一并举证：证据一：购房款支付银行流水、会计凭证，拟证明支付房款355万元，还欠5万元。证据二：5201号房商品房买卖合同和定购协议，拟证明被告没有违约行为。证据三：产权查询情况，拟证明两原告已办理产权证并到兴业银行贷款。证据四：2013年5月17日承诺书及架空层定购协议，拟证明两原告已使用架空层门面。证据五：房屋租赁合同，拟证明两原告每年使用费的参照金额。证据六：现场图片，拟证明两被告乱搭乱建。原告肖春、谭兵对被告所举证据发表如下质证意见：对证据一：有异议，360万元的购房款已经支付完毕。对证据二：证明目的有异议，买卖合同是正式合同而且更为明确、具体，之所以少约定价款是被告为了税务方面的考虑，同时根据定购协议，是说如果影响贷款就不买房了，然后被告按月利率4%支付利息，后原告没有选择解除合同，但原告依然有权利要求被告承担违约责任。对证据三：无异议。对证据四：真实性无异议，合法性有异议，该两份证据可以证明该订购协议的标的就是公共的消防通道，同时与本案无关。对证据五：三性均有异议。对证据六：三性均有异议，与本案无关。被告双旺公司申请证人杜某、孙某、罗某出庭作证，证人杜某、孙某、罗某表示被告的项目负责人刘赐希多次向原告催收过房屋尾款。原告肖春、谭兵对证人证言发表如下质证意见：三性有异议，三位证人与刘赐希都存在利害关系；三位证人证言也是相互矛盾，非常模糊，第二个证人说催款是包括房款和门面款。被告的催款实质上是指的门面款，因该门面不能出售也不能给原告办理权属证书，而导致原告未支付尾款。被告双旺公司对证人证言发表如下质证意见：证人所述属实。对原、被告提供的证据及证人证言，本院综合认证如下：一、对原告提供的证据一、二、三、五、九，本院予以认定；对证据四，因不符合真实履行情况，本院不予认定；对证据六、七、八，因与本案不具有关联性，本院不予认定；二、对被告提供的证据一、二的三性予以认定，对其证明目的不予认定；对被告提供的证据三，本院予以认定，对证据四、五、六，因与本案不具有关联性，本院不予认定；三、证人杜某、孙某、罗某与被告的项目负责人刘赐希存在一定的利害关系，且证言存在不一致，本院不予认定。经审理查明：2012年10月20日，原告肖春与被告签订《定购协议》（甲方：石马综合楼项目部，乙方：肖春），约定由原告购买石马综合楼5201楼层，总价为360万元，并约定：“乙方于2012年10月25日借给甲方房款共计一百八十万元整（含前定金贰拾万元），如甲方因无法办理房产证、国土证而影响乙方在银行贷款手续的办理，则此款甲方无条件于2013年元月20日前退还给乙方，且按月息4%支付利息，合同终止。如需延长时间，利息按5%计息，且不得超过2013年元月20日。如甲方能协助乙方在银行办理相关贷款手续，则此款转为购房款，甲方无需支付利息，且乙方在银行正式受理此项贷款业务之后的到款日全部支付给甲方”；…。2012年10月24日，原告谭兵与被告签订《商品房买卖合同》，约定房价总金额为2313364元，第八条约定：“买受人于2012年6月3日前，将购房款一次性存入指定监管账户”，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。2013年1月8日，案涉的位于湘潭市石马综合楼2单元0502001号房屋的房屋所有权证登记在原告肖春、谭兵名下。原告肖春、谭兵利用房屋所有权证于2013年3月1日在中国邮政银行湘潭分行办理了抵押贷款，贷款金额为450万元。另查明，被告于2012年10月24日收取俩原告的购房款120万元，于2012年10月25日收取20万元，于2012年10月27日收取40万元，于2013年6月19日收取20万元，于2013年8月30日收取15万元，于2013年9月24日收取30万元，于2013年10月18日收取60万元，于2013年10月31日收取55万元。被告双旺公司已于2018年5月17日协助原告办理了不动产登记。本院认为：一、对本诉请求支持与否的问题。原、被告之间先后签订《定购协议》、《商品房买卖合同》，《定购协议》、《商品房买卖合同》应互为补充，即双方在《定购协议》中没有约定的内容，以《商品房买卖合同》的约定为准；双方在《商品房买卖合同》中没有约定的内容，以《定购协议》的约定为准；《商品房买卖合同》和《定购协议》在对于“房款总额”、“付款方式及期限”的约定上，存在不一致的情况（《商品房买卖合同》约定房价总金额为2313364元，第八条约定“买受人于2012年6月3日前，将购房款一次性存入指定监管账户”），因双方均认为《定购协议》约定的“房款总额”、“付款方式及期限”系双方的真实意思表示，所以，在“房款总额”、“付款方式及期限”的认定上，应以《定购协议》约定的“付款方式及期限”为准。在本案审理过程中，通过本院的协调，被告双旺公司已为原告协助办理了不动产登记。原告提出的第一项诉讼请求，被告已经实际履行。被告作为房地产开发企业，及时为购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续系其法定义务。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，被告已在2013年1月为原告办理了权属证书即房产证。被告提出案涉的石马综合楼在办理不动产权证书过程中，存在土地行政区划调整、二证合一之后的行政职能部门之间的衔接等，不系被告自身原因不给原告办理不动产权证书，因原告没有举出符合《商品房买卖合同》第十五条约定的应由被告承担违约责任（《商品房买卖合同》第十五条没有约定明确的计算标准）的情形的证据，故本院对原告提出的第二项诉讼请求不予支持。二、对反诉请求支持与否的问题。反诉原告提供的《收据》表明其已于2013年10月31日收到购房款360万元，因此，本院对反诉原告诉请要求反诉被告给付5万元购房款的主张不予支持。原告（反诉被告）诉称“两原告在2012年10月29日前已实际足额支付了360万元购房款”，本院对其诉称的该事实不予认定，一是因为反诉原告在2012年10月29日开具360万元《收据》时，原告（反诉被告）尚未到银行去贷款；二是因为原告（反诉被告）也没有向本院提供此时其已向被告付款360万元的银行支付记录。按照双方签订的《定购协议》约定的“乙方在银行正式受理此项贷款业务之后的到款日全部支付给甲方”，反诉被告应当在用案涉房屋所有权证办理第一次贷款、银行发放贷款之日即2013年3月1日就应当将余下未付的房款180万元支付给反诉原告，而反诉被告到了2013年10月31日才支付完毕，因此，反诉被告存在没有按照《定购协议》的约定向反诉原告支付购房款的事实。但是，在反诉被告存在逾期付款的情况下，反诉原告不选择解除合同，而是向反诉被告主张逾期付款违约金的话，应当在法律规定的诉讼时效内提出，反诉原告在本案审理过程中提出逾期付款违约金，因诉讼时效已过，本院不予支持。反诉原告提出的第二、三项反诉请求，与本案不属于同一法律关系，本院在本案中对其第二、三项反诉请求不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，判决如下：一、驳回原告肖春、谭兵的诉讼请求；二、驳回反诉原告湘潭双旺投资置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3000元，由原告肖春、谭兵负担；反诉案件受理费4058元，由反诉原告湘潭双旺投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 长  王喜申审 判 员  罗 贝人民陪审员  潘红艳二〇一八年五月三十一日代理书记员  冯 钊附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。