福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽民申2396号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴艺，男，1956年11月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：郑雄英，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠怡涵，北京大成（福州）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李文忠，男，1961年8月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈武、吴俊，福建合立律师事务所律师。再审申请人吴艺因与被申请人李文忠确认合同无效纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2016）闽01民终3809号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吴艺申请再审称：（一）申请人已经支付房屋转让款。1999年，被申请人为经营公司需要资金向申请人借款，由于申请人和被申请人不熟悉，所以申请人将款项交给案外人林葆定，在由林葆定的妻子何庆榕将款项借给被申请人。被申请人到期无力偿还借款，所以与申请人签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋买给申请人，借款本息转为已付购房款。上述事实有被申请人于1998年1月1日出具的借条、抵押书及林葆定、何庆榕的证言，上述证据相互印证，已经形成完整的证据链，证明申请人已经支付房屋转让款的事实。（二）申请人已办理产权过户取得涉案房屋所有权。申请人与被申请人签订《房地产买卖契约》后，于1999年4月29日取得福州市仓山区房地产管理局颁发的房屋所有权证。根据物权法第九条的规定，涉案房屋的所有权人已经变更为申请人，申请人已经取得涉案房屋的所有权。（三）原判决适用法律错误。1.1998年修订的《土地管理法》第六十三条并未禁止城镇居民购买农村房屋，不能作为确认合同无效的依据。（1）从立法目的看，该条是为了加强农村土地用途管理，限制农用地转为建设用地，以保持农用地数量，保护耕地。而宅基地本身即为农村建设用地，其使用权主体的变更不会改变宅基地的性质。本案被申请人在将涉案房产出售给申请人时已经是城镇非农村户口，申请人够得涉案房屋后，只是房屋所有权人发生了变更，并未对宅基地进行建设开发，改变土地性质，未损坏村集体与村民的利益。（2）从文义解释的角度看，该条并未禁止农村村民出卖其房屋。（3）我国物权法也并未命令禁止农村房屋的流转。因此，《土地管理法》第六十三条不属于合同法第五十二条的“法律、行政法规的强制性规定”，不能作为认定涉案房屋买卖合同无效的法律依据。2.申请人购买涉案房屋时的法规政策并未禁止城镇居民购买农村房屋。直至1999年5月6日，国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》才明确禁止城镇居民购买农村房屋。本案申请人于1999年3月8日签订《房地产买卖契约》，1999年4月29日取得涉案房屋的所有权，均发生在该规定之前，因此该规定不适用于本案。此外，该规定第二条“农民的住宅不得向城市居民出售”，申请人出售涉案房屋时户口已从农村迁出，转为城镇户口，其身份已从农民转为城镇居民，因此被申请人作为城镇居民向申请人出售涉案房屋并不符合该条规定。（四）判决合同无效有违诚信原则。从《房地产买卖契约》签订至被申请人起诉时已时隔16余年，被申请人因土地升值，为谋取利益，恶意毁约，主张买卖行为无效，不利于交易市场的秩序稳定，违背了诚实信用原则，且有悖于公序良俗。林文忠提交答辩意见称：（一）涉案房屋为村民使用的宅基地，宅基地的转让只能在农村集体经济组织成员间转让方为有效，城市居民购买宅基地因违反法律法规及社会公共利益而无效。1.涉案房屋为村里批准李文忠一家四口的宅基地，并非李文忠一人独享宅基地使用权。林文忠原为仓山区盖山镇白湖村村民，后离婚户口迁至福州。在申请涉案房屋宅基地时，是以一户即一家四口名义申请。当时家庭成员为李文忠及林文忠前妻黄钦华、长子李奇、次子李志。现黄钦华、李奇、李志的户口仍在白湖村，母子三人仍住在涉案房屋内。因此即便李文忠户口已迁入福州市区，该房屋实质上仍然为黄钦华、李奇、李志共同使用。2.1998年修订的《土地管理法》第六十三条已经明确禁止农村集体所有的土地使用权转让。在解释该条时应参照国务院《批转第二次全国农村建设工作会议纪要的通知》（1982年1月7日）、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第七条“人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或者集体所有，一律不准出租、转让和买卖的原则，参照解放以来宅基地的演变和现实使用情况，照顾群众生活实际需要，依法保护国家、集体和个人的权益。”（1984年8月30日）、《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（1997年4月25日）禁止农村集体土地使用权的买卖的规定进行解释。可见，国家法律政策的规定与申请人主张的“直至1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》下发后，才禁止城市居民购买农村宅基地”不符。3.最高法院民一庭在《理解与适用》中认为，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同因损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定为无效。（二）李文忠并未将涉案房屋出售给吴艺，该事实是林葆定、何庆榕与吴艺合伙伪造的。1.李文忠和吴艺并不认识，也未向吴艺借过钱，本案显示的证据，也是李文忠欠何庆榕35万元的借据。2.借条中只有李文忠名字是其缩写，其他内容均是他人所写，这从借条的字体可以看出。3.购房协议的申请报告主体是他人书写，只是签字是李文忠夫妇的。4.讼争房屋面积为255.42平方米，单交给村里的土地使用费就3万多元。按照当时建房造价一平米1000元计算，该房价值也在26万元以上，不可能8万元卖给吴艺。5.李文忠与林葆定、何庆榕还有很多起案件没有了结，该二人属于利害关系人，其证言不足以采信。因此，林文忠辩称的“涉案文件不是真实的”是有依据的。（三）申请人主张涉案房屋产权已转移、涉案合同有效是不能成立的。按当时政策，涉案房屋不能过户登记，被申请人提起对涉案《房地产买卖契约》无效的确认之诉符合现行法律规定，申请人的主张没有法律依据。（四）本案系再审发回重审案件，根据民事诉讼法的规定，对于再审发回重审后的判决、裁定，不属于法院再审的受案范围，只能向检察院申请检察建议或抗诉。本案再审审查期间，吴艺向本院提交以下证据：证据1.（2012）仓民初字第1561号《民事判决书》，该份判决书的第二页倒数第四行至倒数第二行证明案外人林葆定、何庆榕（两人系本案借款关系的中间人）提供证人证言证明被申请人为抵偿借款，将案涉房屋卖给再审申请人，借款转为已付购房款。吴艺与李文忠并不认识，是通过林葆定介绍将钱款借给李文忠的。证据2.《房屋所有权证》（榕郊S字第030017号），该证据由林葆定提供的，证明被申请人李文忠除拥有本案案涉房产外，还拥有位于混合结构三层楼房，其并非只拥有涉案一处宅基地房产。李文忠质证意见：对于证据1的真实性有异议，林葆定、何庆榕与被申请人及申请人之间存在巨大的利害关系，两人的证言不应被采信。对于证据2，该证据因没有原件，对真实性不予认可。李文忠提交以下证据：证据1.黄钦华、李奇、李志户口薄、证据2.黄钦华、李奇、李志公民身份证，证明涉案房产福州市仓山区下濂77号由黄钦华、李奇、李志共同居住，现宅基地使用权由该三人按户共有。证据3.《证明》一份，证明黄钦华、李奇、李志现享有涉案房产宅基地共同使用权。证据4.福州市中级人民法院（2017）闽01民申97号《民事裁定书》，证明李文忠另一座的房屋已被一、二审法院判决李文忠的赠与有效，该房产已归林葆定所有；黄钦华、李奇、李志母子三人在白湖村仅有一处宅基地。证据5.福州市中级人民法院民监7号之一《民事裁定书》及（2017）闽01执保255号《财产保全情况告知书》，证明林葆定、何庆榕为该案利害关系人，其证言不足以采信。证据6.福建省高级人民法院（2012）闽民申字第1077号《民事裁定书》，证明本案系再审发回重审案件，属于不得立案的范畴。吴艺质证意见：（一）对于证据1-3,的真实性无异议，对证明对象有异议。理由：1.涉案房产的原产权人是李文忠，与其他人无关。2.该证据证明李文忠的户籍已迁入城市，转为非农业户籍，已不是当地农民，对宅基地不再享有使用权。3.李文忠家庭还有多处其他房产，目前了解到有四处。（二）对证据4的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议。理由：该裁定书确认了李文忠确有位于仓山区尤宅的另一处房产，该事实与申请人提交的新证据“《房屋所有权证》”所证明的被申请人并非只有一处宅基地的事实相印证。（三）对于证据5的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议。该裁定系林葆定诉李文忠侵权责任纠纷，与本案系不同法律关系，李文忠与林葆定之间的民事行为往来不能证明林葆定与本案存在利害关系。（三）对于证据6的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议。该案与本案并非同一案件，本案亦非再审发回重审案件。本院认证认为:对于吴艺提供的证据：对证据1的真实性予以认可。证据2无原件核对，对其真实性不予认可。对于李文忠提供的证据：证据1-3有原件核对，对其真实性予以认可，该组证据可以证明李文忠的前妻黄钦华、李奇、李志三人目前系福州市仓山区村民，且长期居住在福州市仓山区下濂77号（即讼争房屋）。证据5有原件核对，对其真实性予以认可。证据6系本院做出的民事裁定，对其真实性予以认可，但该案系吴艺诉李文忠返还原物纠纷，与本案系不同的案件，故该证据不能证明本案系再审发回重审案件。本院另查明：李文忠的前妻黄钦华、长子李奇、次子李志三人系福州市仓山区村民，长期居住在福州市仓山区下濂77号（即讼争房屋）。本院经审查认为:农村宅基地使用的只能是本集体经济组织所有的土地。因此，宅基地使用权本质上是农村集体土地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份联系，非本集体经济组织成员无权取得。集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设是我国一直以来的政策性规定，并于1998年《中华人民共和国土地管理法》修订时，明确予以规定。1999年5月6日，《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》通知要求，仅是对当时一些地区用地秩序混乱，特别是农村集体土地非法交易现象比较严重的情况作出的强调性规定，可见当时亦认为，农民将住宅出售给城市居民属非法交易。故申请人有关其购买诉争房屋之前法律法规政策并未禁止城镇居民购买农村房屋的主张，法律依据不足。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地是按户申请、使用。本案李文忠在1994年9月5日申请建造讼争房屋时，已与黄钦华结婚且长子李奇已出生，故林文忠申请涉案宅基地是以家庭为主体申请。根据本院查明的事实，李文忠的户口虽已迁出白湖村，但其前妻黄钦华、长子李奇和次子李志还系福州市仓山区村民，且三人长期居住于讼争房屋，因此，黄钦华、李奇和李志共同享有讼争房屋所有权及涉案宅基地的使用权，即使李文忠系城市居民，也不能改变诉争房屋系农村房屋的事实。根据“地随房走”原则，涉案《房地产买卖契约》在处分房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。吴艺并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其与李文忠签订的《房地产买卖契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉案《房地产买卖契约》应认定为无效，一、二审法院对此认定正确，吴艺的相关再审申请主张依据不足，不予支持。因涉案《房地产买卖契约》无效，李文忠在本案中也未诉请返还购房款，故涉案购房款是否已经支付无需在本案中予以审理，本院对吴艺有关购房款已经支付的再审申请主张不再予以审查。综上，吴艺的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回吴艺的再审申请。审 判 长  陈一龙审 判 员  蔡 伟代理审判员  马玉荣二〇一八年五月××日法官 助理  孙 艳书 记 员  陈 楚附：本案适用的法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。