辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民再139号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：佟培士，男，1943年10月16日出生，汉族，鞍山市千山区城建局退休干部，住鞍山市铁东区。委托代理人：马丽林，辽宁沃丰律师事务所律师。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：辽宁金源饮食有限公司。住所地：鞍山市千山区东鞍山镇鞍山城村33号。法定代表人：谢金池，该公司董事长。委托代理人：王安宝，该公司员工。申诉人佟培士因与被申诉人辽宁金源饮食有限公司（简称金源公司）租赁合同纠纷一案，不服鞍山市中级人民法院（2015）鞍审民再终字第00006号民事判决，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院作出辽检民（行）监[2017]21000000248号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）辽民抗129号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员刘佳章、张莫琦出庭。申诉人佟培士及其委托代理人马丽林、被申诉人金源公司的法定代表人谢金池及其委托代理人王安宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年1月3日，佟培仕诉至鞍山市千山区人民法院称，2003年12月1日，其与金源公司签订房屋场地租赁合同，将自己所有的坐落于鞍山城村的房屋及场地出租给金源公司，双方约定租赁时间自2004年1月1日起至2018年12月31日止，租期15年，前10年租金每年4万元，每年1月1日付清当年租金。签订协议后，佟培士将房屋及场地交给金源公司使用。2004年2月金源公司给付第一年租金，自2005年起未给付租金。经多次催要，金源公司均以各种理由不履行应尽义务。要求金源公司给付2005年至2007年期间的租金12万元及利息。在本案审理过程中，佟培仕变更诉讼请求，要求金源公司给付自2005年至2014年期间拖欠的租赁费40万元及利息；并要求金源公司倒出租赁房屋及场地，终止租赁协议；诉讼费用由金源公司负担。金源公司反诉称，双方签订的场地房屋租赁协议第三条及第八条规定，金源公司在租赁期间可在院内搞基本建设，资金由金源公司投入，但办手续时佟培士必须提供相关手续。2004年4月9日，金源公司办理完《建设工程规划许可证申请》及扩建2500平方米左右彩板房，但佟培士所提供的土地证是假的，土地证是一女二嫁，致使金源公司受到停产经济损失达300万元，要求佟培士赔偿。鞍山市千山区人民法院（2014）鞍千审民初再字第4号民事判决查明的事实是，2003年12月1日，佟培士（作为甲方）与金源公司的法定代表人谢金池（作为乙方）签订了《场地房屋租赁协议》，协议内容为：“现有场地一处，位于鞍山东侧，因承租方须上一个经营项目，愿租赁该场地搞生产性经营，经双方协商，达成如下协议：一、租赁时间：从2004年1月1日起至2018年12月31日止，租赁时间为15年，租用时间到期后，乙方可和甲方协商，可优先延长租用时间。二、租用费用：租赁费用为前10年为每年4万元，后5年为每年4.5万元。租金实行一年一付，每年1月1日付清当年租金。三、乙方在租用期间，由于生产经营需要，可为该院内搞一些必要的基本建设，在搞建设所需资金由乙方自行筹备，一切手续由乙方自行办理，新建厂房可以写乙方法人名下。四、乙方在生产经营中所发生的一切费用由乙方自行解决（包括各种税费），与甲方无关。五、甲方向乙方提供场地一处，内有经营楼（二层）一座，建筑面积300㎡；库房一座，建筑面积为332㎡；门卫房一处，面积50㎡。以上这些库房都由乙方安排使用（以上建筑的项目都是砖混结构）。六、乙方在生产经营中，如需拆除原有的库房重新建筑要和甲方协商解决，原则上拆除多少面积还给甲方多少面积。七、乙方在租赁年限内经营过程中如因某种原因停止生产要和甲方打招呼，乙方所建的厂房除还给出租方原面积外（指拆除甲方原有的建筑面积），其它建筑面积，乙方拆出，如不拆出应按年交纳租金，待合同到期拆除。八、乙方在办理各种手续时，甲方应向乙方提供房证等相关手续。九、本协议经公证后生效。”合同签订后，双方对《场地房屋租赁协议》进行了公证，2003年12月9日鞍山市千山区公证处出具（2003）鞍千证经字第183号公证书。佟培士在公证时提供了村房字第××号房屋所有权证、村房字第××号房屋所有权证、千山区集建（2002）字第01-08-0215号集体建设用地使用证、旧堡集建（2002）字第01-08-0215号集体建设用地使用证、鞍旧政地字［1994］243号征（占）用土地批复。2004年5月21日，佟培士（作为甲方）与金源公司（作为乙方）签订《协议书》，内容为：“一、甲方在鞍山，长25.2m，宽9m，高4.13m，面积为226.8㎡；有车库一座，长3.65m，宽9m，高2.7m,面积32.85㎡；合计面积259.65㎡，以上二座库房都是砖混结构。房屋所有权号00107-29；土地证号01-08-0215。二、该房已租给乙方使用，为了生产经营需要，乙方愿将以上二座库房改造重建，所需费用由乙方负担。三、乙方在重建过程中，应与原有的建筑面积相同、质量及高度要不低于原有库房的建筑，如高于原有的建筑面积、质量及高度所建库房的超出部分归乙方所有；原有的建筑面积等归甲方所有；四、乙方在重建过程中，要在2004年6月末前施工结束，要按期交工。五、原有库房，车库照片附在协议中。以上条款经甲乙双方协商达成协议，双方共同遵守，不得违约。如有一方违约所造成的经济损失由违约方负责赔偿。此协议经双方签字后生效。”佟培士与金源公司的法定代表人谢金池在协议书上签字。佟培士与金源公司签订《场地房屋租赁协议》后，将出租场地及房屋交付给金源公司。2004年1月，金源公司给付佟培士2004年租赁费4万元。金源公司在进驻场地后将佟培士所有的库房和车库扒掉，在该场地内建筑二层办公楼、厂房等建筑。自2005年至今金源公司未支付租赁费。金源公司的法定代表人谢金池曾于2006年6月30日给佟培士出具欠条一份，内容为：“因资金不到位，欠房租（05年-06年）两年捌万元整”。另查明，佟培士租赁给金源公司的房屋原系从案外人张威处购买。1999年8月4日佟培士与案外人张威签订转让协议，佟培士购买了张威位于鞍山城村的房屋并转租了张威从鞍山亩土地。1999年7月1日，案外人张威与东鞍山镇鞍山城村委会签订土地租赁协议书并经鞍山市千山区公证处公证，鞍山城村将已办理完土地征用手续的六亩土地租赁给张威，租赁时间从1999年10月1日起至2049年10月1日止。在该协议中双方还约定由于经营需要，承租方可在该土地面积内搞一些必要的基本建设，也可以根据经营情况进行转租和转借。佟培士出租给金源公司的场地面积为5927㎡，该场地四周有围墙。金源公司成立于1997年，谢金池为公司董事长。又查明，鞍城集建（94）字第01-10-0321号集体土地建设用地使用证系由佟培士填写。鞍山市国土资源局千山分局曾于2009年4月22日给鞍山市中级人民法院出具说明书，内容为:“经查，在我们分局1994年的档案中没有发现土地使用者为鞍山城村证号为鞍山城集建（94）字第01-10-0321号集体土地建设用地使用证档案记录”。鞍山市国土资源局千山分局曾于2009年10月21日给鞍山市中级人民法院出具说明书，内容为:“经查，鞍城集建（94）字第01-10-0321号集体土地建设用地使用证，非我们国土部门出具，此证我们不予认定。”又查明，鞍山市国土资源局向佟培士下达了2010年4月14日作出的鞍国土资罚告字［2010］第5号行政处罚告知书，内容为：“你未经土地行政主管部门批准于1999年，超土地批准面积占用鞍山市千山区东鞍山镇鞍山城村集体土地3493㎡建厂。该宗地地类为独立工矿，规划用途为建设用地，符合土地利用总体规划。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属于非法占用土地行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，本机关拟对你作出如下行政处罚：1、责令退还非法占用的土地；2、没收在非法占用土地上新建的建筑物和附着物。……”。鞍山市国土资源局向佟培士下达了2010年4月20日作出的鞍国土资罚字［2010］第17号行政处罚决定书，内容为：“你未经土地行政主管部门批准于1999年，超土地批准面积占用千山区东鞍山镇鞍山城村集体土地3493㎡建厂。该宗地地类为独立工矿，规划用途为建设用地，符合土地利用总体规划。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属于非法占用土地行为。以上事实有下列证据证实：《询问笔录》、《现场勘验笔录》、《当事人身份证复印件》、《地类证明》、《规划情况说明》等。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，本机关对你做出如下行政处罚：1、责令退还非法占用的土地；2、没收在非法占用土地上新建的建筑物和附着物。……”。该行政处罚决定书下达后，佟培士未向辽宁省国土资源厅或鞍山市人民政府申请复议，也未向人民法院提起诉讼。再查明，鞍山市旧堡区土地管理局向苏世宪下达了1994年8月22日作出的鞍旧土罚字［1994］11号处罚决定书，责令当事人写出书面检查，依法履行合法用地手续。1994年12月4日，东鞍山镇鞍山城村厂向土地局提出关于补办占地手续申请。1994年12月26日，鞍山市旧堡区人民政府作出鞍旧政地字［1994］243号征（占）用土地批复，批复饭店补占土地0.15公顷，征（占）地单位为鞍山城村，被征（占）地单位为鞍山城村。2011年6月7日，鞍山市千山区东鞍山镇鞍山城村委会出具证明，内容为：“佟培士在鞍山城有一处院，其中二楼手续齐全。前身是饭店。特此证明。”鞍山市千山区人民法院认为，金源公司与佟培士签订的场地房屋租赁协议目的是用于该公司生产经营，而该块土地属于集体土地，不符合土地法规定的建厂条件，该协议违反法律强制性规定，因此该租赁协议无效。故对佟培士要求金源公司支付租金并支付利息的诉讼请求，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，对于金源公司交付给佟培士的4万元租金应予返还。金源公司应将场地倒出。关于金源公司反诉提出要求佟培士赔偿经济损失300万元的诉讼请求，其主张缺乏证据和法律依据，不予支持。综上，该院于2014年12月11日作出（2014）鞍千审民初再字第4号民事判决：一、驳回佟培士要求金源公司支付租金及利息的诉讼请求；二、驳回佟培士要求解除与金源公司租赁合同的诉讼请求；三、驳回金源公司要求佟培士赔偿300万元的诉讼请求；四、佟培士于判决发生法律效力后十日内将已收取的4万元租金返还给金源公司；五、金源公司于判决发生法律效力后一个月内将租赁的场地及房屋倒出，交付给佟培士。案件受理费2700元，减半收取1350元，由佟培士负担。反诉费15400元，减半收取7700元，由金源公司负担。佟培士提起上诉称，请求二审法院撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求。金源公司提起上诉称，请求二审法院撤销一审判决，由佟培士赔偿其经济损失300万元。鞍山市中级人民法院（2015）鞍审民再终字第00006号民事判决查明的事实与一审查明事实基本一致。另查，村房字第××号的房屋所有权证登记的所有权人为佟培士，建筑面积300平方米，使用性质为经营门点；村房字第××号房屋所有权证登记的所有权人为佟培士，该证载明的房屋共有三处，包括库房、车库、门房，建筑面积共计332平方米；千山区集建（2002）字第01-08-0215号集体建设用地使用证记载的土地使用权人为佟培士，土地用途为宅基地，用地面积为667平方米；旧堡集建（2002）字第01-08-0215号集体建设用地使用证记载的土地使用权人佟培士，土地用途为宅基地，用地面积为267平方米；鞍旧政地字［1994］243号征（占）用土地批复载明鞍山城村饭店补占土地0.15公顷。2004年5月21日《协议书》签订以后，金源公司将28号房屋所有权证载明的二层楼及29号房屋所有权证载明的门房予以保留，将29号房屋所有权证载明的库房和车库（二者合计面积314平方米）扒掉，在所租赁的场地内建筑二层办公楼、车库、车间、厂房等建筑，并购买了生产经营所需的设备、用具，另建设了酿酒所需的酿酒池。佟培士与金源公司在签订租赁协议及办理公证时，除提供前述两份房屋所有权证和两份土地使用权证外，另向金源公司提供了鞍山城集建（94）字第01-10-0321号集体土地建设用地使用证，该证载明的内容为：用地面积1500平方米，其中建筑面积1440平方米，用途为工业用地，使用期限为永久。鞍山市国土资源局千山分局于2009年曾两次出具说明书，认定该集体土地建设用地使用证无档案记录，非国土部门出具，国土部门不予认定。本案涉案的两份土地使用证土地四至不明。鞍旧政地字［1994］243号征（占）用土地批复、鞍国土资罚字［2010］第17号行政处罚决定书亦未载明土地四至。再查，该院审理过程中，金源公司提出申请，要求对其投资损失进行评估。经该院委托评估，辽宁金地地产资产评估事务所出具评估报告，房屋重置价值2697896元，酿酒池重置价值444167元，回填土重置价值165956元，机器设备及其他实物评估价值2441595元。鞍山市中级人民法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案争议土地属于集体土地，其中934平方米为宅基地，3493平方米为非法占地，金源公司与佟培士通过签订租赁协议的方式将该争议土地用于生产性经营，其行为违反了国家法律关于农村集体用地的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“合同有下列情形之一的，合同无效…（五）违反法律、行政法规强制性规定”，故该租赁协议无效。佟培士请求与金源公司解除合同并由金源公司给付租金的上诉请求不能成立，不予支持。但是鉴于金源公司至今仍在使用本案争议场地及部分原有房屋，也鉴于该场地中包含佟培士转租而来的鞍山城村的六亩土地，故金源公司应当酌情支付一定的占用费，按其实际使用年限每年给付一万元为宜。由于2004年租金金源公司已经自愿给付完毕，且2004年租金双方当事人均未向法院提出诉讼请求主张权利，按照不告诉不处理的法律原则，应从2005年起算金源公司至今的占用费，即按12年每年1万元计算，金源公司应当向佟培士支付占用费12万元。关于金源公司主张的赔偿数额问题，因金源公司与佟培士签订的合同为无效合同，故金源公司因该合同产生的投入损失佟培士应当予以赔偿。考虑到租赁合同的租期为15年，金源公司在该场地的投入应当使用15年，因此可以按照评估确认的金源公司投入总价款除以15年，计算出每年的投入损失。依据辽宁金地地产资产评估事务所评估报告，金源公司房屋重置价值2697896元，酿酒池重置价值444167元，回填土重置价值165956元，机器设备及其他实物评估价值2441595元。因租赁场地不能造成机器设备及其他实物损失，故此项评估价值应从其损失额中予以扣除，金源公司总计经济损失数额应认定为3308019元。因此可以按照评估确认的金源公司投入总价款3308019元除以15年，计算出每年的投入损失即每年220534.6元。由于在佟培士诉至法院之前，金源公司一直正常使用场地，并未妨碍其生产经营，故在金源公司损失赔偿额的认定上不予考虑本案诉至法院之前的损失，即金源公司损失赔偿额应当确认为11年乘以220534.6元等于2425880.6元。金源公司明知案涉场地是集体土地而进行租赁从事生产经营，佟培士明知金源公司租赁场地是为了进行生产性经营而将集体土地出租，且佟培士出租场地中934平方米为宅基地，3493平方米被确认为非法占地，双方对因租赁场地造成的损失均具有过错，佟培士过错程度要重于金源公司，佟培士应负主要责任，金源公司负次要责任，故佟培士应承担60%责任比例，金源公司承担40%责任比例，即佟培士应当赔偿金源公司1455528.36元。由于金源公司拆扒了佟培士租赁场地内原有库房及车库共计314平方米，鉴于该库房和场地已经无法恢复，又鉴于金源公司在拆扒房屋原址及附近新建的一体房屋远远超出被拆扒房屋的面积，考虑到案件的实际情况，佟培士被拆扒房屋的损失按照评估报告中房屋每平方米的平均造价（2697896元÷2348.01平方米＝1149.01元/平方米）计算，即1149.01元/平方米×314平方米＝360790.35元。对于该项损失，按照金源公司承担40%责任比例计算，金源公司应当赔偿佟培士经济损失144316.14元。关于本案争议场地上金源公司新建的房屋是否拆扒及是否恢复原状问题，因上述房屋是否应认定为违建房屋以及该房屋是否应该拆扒，应由行政主管部门做出认定及处理，且本案中行政机关对于违法占地一节已经下达了行政处罚决定书，故本案中对此不予处理。同时，鉴于房地的一体性，又鉴于本案无法区分涉案场地内不同地块四至及相应地上建筑物，本案中对涉案场地亦不予处理，待行政机关确认土地四至后，再行处理。综上，该院于2016年12月15日作出（2015）鞍审民再终字第00006号民事判决：维持鞍山市千山区人民法院（2014）鞍千审民初再字第4号民事判决第一、二项；二、撤销鞍山市千山区人民法院（2014）鞍千审民初再字第4号民事判决第三、四、五项；三、佟培士与金源公司签订的《场地房屋租赁协议》无效，终止履行；四、佟培士于判决发生法律效力后十日内赔偿金源公司经济损失人民币1455528.36元；金源公司于判决发生法律效力后十日内赔偿佟培士被拆扒房屋经济损失人民币144316.14元；五、金源公司于判决发生法律效力后十日内给付佟培士占用费人民币12万元；六、驳回佟培士、金源公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，减半收取1350元，由佟培士负担，一审反诉费15400元，减半收取7700元，由佟培士负担4620元，由金源公司负担3080元。二审案件受理费2700元，由佟培士负担，二审反诉上诉费15400元，减半收取7700元，由佟培士负担4620元，由金源公司负担3080元。评估费2.7万元，由佟培士负担9315元，由金源公司负担17685元。辽宁省人民检察院抗诉认为，鞍山市中级人民法院（2015）鞍审民再终字第00006号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，理由如下：该判决适用法律确有错误。根据鞍山市旧堡区政府（1994）243号批复及村房字第××号、村房字第××号房屋所有权证和两个2002年01-08-0215号建设用地使用证，佟培士出租的房屋的使用性质为经营门店、库房等，其土地虽为集体土地，但已经审批为建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”及第六十三条：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”等规定和立法精神，结合本案佟培士出租的房屋所有权证上明确了使用性质为经营性门点，库房、车库等也具备建设用地使用证，佟培士且购买此房屋及土地时，该地也是经营饭店的企业。因此，佟培士合同范围内租赁的土地与房屋可以用于非农业建设，并不违反法律强制性规定，该租赁协议书是双方当事人真实意思表示。虽然协议中有3493余平方米为非法占地，只能说明该协议存在瑕疵，原审法院认定该租赁协议无效属适用法律确有错误。该判决认定事实缺乏证据证明。租赁协议中佟培士出租的场地为：国家颁发集体土地建设用地使用证的【（2002）字01-8-215号】934平方米及旧堡区政府下发的征占土地批复【鞍旧政字（1994）243号】1500平方米。以上两项总计2434平方米均为合法使用的土地，并均为公证范围内的土地，有合法的出租手续。并附有两份房屋所有权证和三份土地使用证。从双方合同可以看出，金源公司要改扩建必须先办理手续，且改扩建的手续由其自行办理，佟培士只有协助义务。另有证据证明金源公司于2004年占用土地扩建厂房时，向鞍山市千山区城乡建设委员会申请了临时房建筑许可，鞍山市千山区城乡建设委员会于2004年4月19日为其颁发（2004）鞍千建临字第0006号临时房建筑许可证，这表明金源公司对其扩建所占土地不是双方签订的租赁合同约定范围内的面积一事是明知的，而金源公司在没有国家正式批复建设手续的情况下建筑房屋，其违规在先。而原审法院据此判决由佟培士承担金源公司扩建投入的责任属认定事实缺乏证据证明。佟培士表示同意检察机关的抗诉意见。金源公司表示不同意检察机关的抗诉意见，抗诉理由不能成立。原判认定事实不清楚，证据不充分，佟培士提交的房证和土地证都是假的。本院再审查明，鞍山市中级人民法院（2015）鞍审民再终字第00006号民事判决认定的事实属实。本院再审认为，关于佟培士与金源公司签订的《场地房屋租赁协议》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”佟培士出租给金源公司的场地面积共计5927平方米，均为农民集体所有的土地。其中3493平方米经有关部门认定为非法占地；办理了《集体土地建设用地使用证》的为934平方米，使用用途为宅基地；办理了征（占）土地手续的为1500平方米，有关部门作出的土地批复载明的征（占）土地理由为开办饭店。佟培士与金源公司签订《场地房屋租赁协议》，将以上集体土地出租给金源公司用于非农业生产经营，违反了上述法律的强制性规定，即使是佟培士办理了相关手续的部分土地，其改变了原有的用途出租给金源公司用于非农业生产经营活动，且不存在破产、兼并等情形，也不符合上述法律规定的可以出租的条件，因此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定认定该租赁协议无效，并无不当。关于损失赔偿责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方明知案涉场地为集体土地不得租赁用于非农业生产经营活动还予以出租和承租，对此均具有过错。二者相比较，佟培士作为出租人对上述集体土地不得出租的情况更应知情，且其出租的场地中有3493平方米为非法占地，934平方米为宅基地，因此，原二审法院认定其过错大于金源公司，并确定其承担60%的责任承担比例，符合本案实际情况。因双方均存在经济损失，原二审法院依据该责任比例判决互相予以赔偿，亦符合《中华人民共和国合同法》的上述规定。综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持鞍山市中级人民法院（2015）鞍审民再终字第00006号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王鸿晓审判员  孟凡永审判员  李永财二〇一八年五月十四日法官助理贺良书记员李佳