江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初4364号原告：樊克恭，男，1934年1月22出生，汉族，江苏省中国社会科学院退休干部，住南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：樊凌燕（系樊克恭女儿），女，1965年11月23日出生，汉族，南京市华东医药有限责任公司业务员，住南京市秦淮区，现住南京市鼓楼区。被告：南京市鼓楼区建设房产和交通局，住所地在南京市鼓楼区山西路**。法定代表人：徐淮舟，该局局长。委托诉讼代理人：邵士勇，江苏苏砝律师事务所律师。原告樊克恭与被告南京市鼓楼区建设房产和交通局（以下简称鼓楼区房交局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告樊克恭的委托诉讼代理人樊凌燕、被告鼓楼区房交局的委托诉讼代理人邵士勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊克恭向本院提出诉讼请求：被告因安置房质量不合格而向原告赔偿如下损失：（1）改变安置房结构导致的使用面积减少、装修费用增加的损失18000元；（2）将约定的“飘窗”改成“平窗”导致缺少空调机位而增加的费用500元；（3）卫生间马桶下水孔的预留孔距不符合规范要求导致更换特种型号马桶而增加的费用2500元。事实和理由：原告原系本市××××室房屋的产权人，系本市湖南路04、05片的被拆迁居民。2013年3月原、被告签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定被告对原告的上述房屋进行拆迁补偿，补偿方式为产权调换，该协议对原告产权置换房的坐落、朝向、面积及套型结构等事项作了约定。2013年12月底，原告领取房屋钥匙后发现，被告建成交付的房屋实际户型与补偿协议上约定的户型不同，原图纸中的三室一厅改成二室一厅，房屋中原有的一扇门改成了承重墙，飘窗改为平窗，卫生间马桶下水孔距不符合约定，不仅影响原告住房面积的合理使用，而且也增加了原告的装修成本，导致费用增加。由于安置房早已于2012年3月5日开工，规划和设计在此之前就已确定，被告在签订合同时明知上述事实，但未就规划和设计条件改变而告知原告并征得原告同意，违反了合同约定，应承担违约责任和损害赔偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告鼓楼区房交局辩称，原、被告双方签订拆迁协议情况属实，涉案房屋经过有关部门验收，质量合格，实际面积和约定的面积基本一致，原告的权益没有受到侵害。涉案房屋套型在交付时虽有变化，但双方合同约定最终以规划部门审批为准，被告交付的涉案房屋没有违反规定。原告于2013年12月取得涉案房屋，且当时发现户型不符，现起诉已超过诉讼时效。请求法院查明事实，依法驳回原告的请求。本院经审理认定事实如下：原坐落于本市××××室（建筑面积为71.32平方米，以下简称402室房屋），登记所有权人为原告。2012年11月20日，因402室房屋涉及拆迁，原告（乙方）与被告鼓楼区房交局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）签订了一份《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》（以下简称《拆迁协议》），约定甲方经宁拆许字[2010]第027号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月11日至2012年12月31日，在本市鼓楼区湖南路地块，委托鼓房拆迁公司实施本市湖南路05片地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为402室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为1090412元；甲方应当以双方约定的存折方式支付补助费用共计272459元；乙方同意于2012年11月26日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的坐落于南京市××××室的房屋（建筑面积为114.06平方米），交付日期为2013年12月31日，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；附件4中约定了调换房屋的基本情况，用途为住宅，该房屋为期房，套型平面图显示房屋为三室二厅，其中卧室内有二个飘窗；套型平面图备注：“以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准”等等。本市鼓楼区钟阜路29号7幢开工时间为2012年6月。2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。上述房屋建成后，被告通知原告接收本市鼓楼区钟阜路30号1幢二单元1508室房屋（原门牌号为南京市××××室，建筑面积115.62平方米，以下简称涉案房屋）。2013年12月，原告收房后发现该房屋存在户型与约定不符、飘窗减少、马桶孔距不符合规定等问题，要求被告恢复原样等等。此后涉案房屋内部被砌了一堵墙，但房屋结构等与原图纸并不相符。2014年12月原告与南京湖南路苏宁置业有限公司就涉案房屋买卖事宜签订了一份《商品房现售合同》，后于2015年1月登记领取了涉案房屋的产权证。2016年之后原告进行了装修并实际入住。涉案房屋所在小区的其他业主曾为与本案同类争议，与被告产生纠纷，并经过法院二审终审审结。此后，原告认为因被告交付的房屋与约定不符造成其损失，双方协商未果，遂诉至本院，要求判如所请。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、《拆迁协议》、房屋所有权证、规划许可证以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张被告赔偿21000元损失的诉讼请求，包括户型变化、飘窗改平窗、马桶孔距不符合规定等损失。本院评析如下：一、关于户型变化的损失问题，因涉案房屋在2013年2月7日才取得规划许可证，户型被规划部门核准，但涉案房屋实际已于2012年6月开工建设，双方在2012年11月签订协议时，涉案房屋的户型结构应已确定。被告实际交付的房屋户型为二室二厅，与提供给原告的户型图显示的三室二厅结构不符。被告未如实告知原告房屋户型情况，存在过错，应承担相应的赔偿责任。二、关于飘窗改平窗的问题，《拆迁协议》所附户型图中标注的卧室内窗户有两个飘窗，但被告实际交付的窗户仅有一个飘窗，另一个系平窗。因涉案房屋在双方签订协议时已开工建设，被告对于窗户类型应当明知，但未如实告知原告涉案房屋的窗户类型，亦存在过错，应当承担相应的赔偿责任。三、关于马桶孔距不符合规定的损失问题，根据法律规定和合同约定，被告交付的马桶孔距应当符合相关标准，但被告实际交付的马桶孔距不符合规定，其行为已构成违约，应对此给原告造成的损失承担相应的赔偿责任。原告在发现房屋存在户型不符等问题后，通过不同途径反映其诉求，但被告至今未能履行其义务，原告在通过其他途径未能解决问题后，才选择诉讼方式主张权利。因此，原告本次诉讼并未超过诉讼时效，对被告提出的原告起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，本院根据双方合同履行情况，综合考虑套型不符致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响、飘窗与平窗不完全相同的使用功能及使用感受、马桶孔距给原告造成的实际损失等因素，对原告主张的有关损失酌定支持13000元。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京市鼓楼区建设房产和交通局于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告樊克恭损失13000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由被告南京市鼓楼区建设房产和交通局负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起五日内一并将此款给付原告）。本判决为终审判决。审判员  杨向涛二〇一八年五月二十九日书记员  汪慧娣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。