西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初7495号原告：兴业银行股份有限公司西安分行,住所地西安市高新区唐延路1号旺座国际城A座。负责人：郭秋君，该分行行长。委托代理人：赵明海，陕西迎旭律师事务所律师。委托代理人：李艳辉，陕西迎旭律师事务所实习律师。被告:巩建军，男，1980年6月14日出生，汉族，住陕西省富平县，被告:李静，女，1978年2月25日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区，被告:西安中顺置业开发有限公司,住所地西安市北二环中段8号金仕华城小区8号楼10101室。法定代表人：孙小宁。原告兴业银行股份有限公司西安分行与被告巩建军、李静、西安中顺置业开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵明海、李艳辉到庭参加了诉讼，被告巩建军、李静、西安中顺置业开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴业银行股份有限公司西安分行诉称，被告巩建军、李静于2009年10月15日与西安中顺置业开发有限公司就购买西安市未央区北二环中段6号中顺家园2幢3单元7层30708号房产签订合同登记号为Y09088563的《商品房买卖合同》，并于2009年10月21日在原告兴业银行西安分行办理住房按揭贷款，签订了编号200901014922的《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款380000元，借款期限为360个月，自2009年11月26日至2039年11月26日止，西安中顺置业开发有限公司为该笔贷款提供连带责任保证。原告与被告巩建军、李静于2009年10月21日签订了《西安市房地产抵押合同》，用上述所购房产作为抵押，并办理了抵押登记手续。贷款发放后，被告巩建军、李静未按约定还款，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十二条第八款、第十三条约定，原告请求提前收贷，被告偿还尚欠的全部本息。故诉至法院,请求判令：1、解除原告兴业银行股份有限公司西安分行与被告巩建军、李静及西安中顺置业开发有限公司签订的编号为200901014922的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、被告巩建军、李静偿还原告本息共计324201.96元（其中本金320162.36元、截止2018年2月12日利息3987.64元、罚息51.96元）及至清偿之日止利息、罚息。被告西安中顺置业开发有限公司对上述欠款承担连带偿还责任,原告有权依法处置抵押物并优先受偿。3、被告承担原告因实现债权支付的律师费2500元。4、被告承担本案诉讼费及实现债权的其他费用。被告巩建军、李静、西安中顺置业开发有限公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2009年10月21日原告兴业银行股份有限公司西安分行（债权人、抵押权人）与被告巩建军、李静（债务人、抵押人）西安中顺置业开发有限公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定原告向被告巩建军、李静发放借款380000元，借款用途为被告支付其购买的位于西安市未央区北二环中段6号中顺家园2幢3单元7层30708号房产的购房款，借款期限为360个月，自2009年11月26日至2039年11月26日止，借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率；借款利率为4.158%，百分比浮动定价，实际利率等于基准利率乘以系数0.7；债务人逾期还款的，罚息利率为借款利率上浮50%。债务人未按约定偿还借款本息的，贷款人有权提前收贷。该笔借款的担保方式有借款人提供抵押担保及保证人西安中顺置业开发有限公司提供连带责任保证两种方式。关于抵押担保，约定由抵押人以其有处分权的房产为抵押物提供抵押担保，抵押期间自抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止。同日，原告与两被告签订《西安市房地产抵押合同》，约定为保证所签订借款合同的履行，被告以其购买的位于西安市未央区北二环中段6号中顺家园2幢3单元7层30708号房产作为抵押担保。2010年1月18日，上述抵押房产在西安市房产管理局办理了抵押登记备案，取得编号为市房预抵字20100184298号《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。关于保证人提供的连带保证责任，合同约定保证人为借款提供连带保证责任，债务人无论何种原因未按合同约定按期偿还借款本息，保证人应履行清偿责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用。保证期间为阶段性担保，即每笔主债务履行期限届满之日起二年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。涉案抵押房屋未办理他项权利证书。另查明，被告巩建军与被告李静系夫妻关系。2009年11月26日，原告依约向被告巩建军、李静发放借款380000元。后被告未按期还款，截止2018年2月12日，尚欠本金320162.36元，利息3987.64元、罚息51.96元，共计324201.96元。上述事实，有《个人购房抵押（保证）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、借款借据、欠款明细清单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原、被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》和《西安市房地产抵押合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约向被告发放贷款，履行了合同义务，但被告巩建军、李静未按时偿还借款，以行为表明不履行主要债务，已达到合同约定及法定解除的条件，原告依法有权提前解除合同并收回贷款。被告巩建军、李静除应支付原告借款本金外，还应当按照合同约定支付利息、罚息以及原告为实现债权而产生的相关费用。故原告要求被告偿还借款本息的诉讼请求，本院依法予以支持。本案中，原、被告虽签订房屋抵押合同，但原告仅就本案抵押办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记》，未取得《他项权利证书》，该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，故原告对该房产不享有优先受偿权。被告西安中顺置业开发有限公司作为该笔贷款连带保证人，因该房屋尚未取得房屋他项权利证书，其保证责任仍然存续，故原告诉请要求被告西安中顺置业开发有限公司承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：一、原告兴业银行股份有限公司西安分行与被告巩建军、李静、西安中顺置业开发有限公司于2009年10月21日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》依法予以解除；二、被告巩建军、李静应当于本判决生效后十日内向原告兴业银行股份有限公司西安分行偿还借款本金320162.36元，截止2018年2月12日利息3987.64元、罚息51.96元，共计324201.96元，并按双方合同约定支付自2018年2月13日起至借款实际给付之日的利息、罚息；三、被告巩建军、李静于本判决生效之日起十日内支付原告兴业银行股份有限公司西安分行因实现债权支付的律师费2500元；四、被告西安中顺置业开发有限公司对上述借款及律师费承担连带保证责任。被告西安中顺置业开发有限公司偿还后，有权向被告巩建军、李静追偿；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告兴业银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。本案案件受理费6201元，由被告巩建军、李静承担，因原告已预交，被告于本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  何 燕审 判 员  赵琳君人民陪审员  贺惠玲二〇一八年五月十七日书 记 员  王小波打印：扈艳红校对：王小波年月日送达