重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初726号原告：傅汝芬，女，1961年7月11日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：张渝，重庆智敏律师事务所律师。被告：重庆国能投资开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路**，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。第三人：重庆鑫国能家居建材有限责任公司，，住所地重庆市綦江区（原万盛区）红枫路**第**统一社会信用代码91500110MA5U3CFN6X。法定代表人：彭章勇，总经理。原告傅汝芬与被告重庆国能投资开发有限公司（以下简称：国能投资公司）、第三人重庆鑫国能家居建材有限责任公司（以下简称：鑫国能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。审理中，各方当事人申请庭外和解期共30天，但未达成一致意见。2018年3月25日，本院依法追加鑫国能公司为本案的第三人，于2018年4月18日再次公开开庭进行了审理。原告傅汝芬及其委托诉讼代理人张渝、被告国能投资公司委托诉讼代理人杨莹到庭参加诉讼，第三人鑫国能公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告傅汝芬向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决由被告支付原告办理合同登记备案违约金从2016年11月5日起按照每天17.6计算至2017年12月31日的违约金：7234元（该违约金延续计算至被告方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）；二、请求依法判决由被告支付原告办理产权登记的违约金从2017年1月5日起按照每天17.6元计算至2017年12月31日的违约金：6354元（该违约金延续计算至被告方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年11月4日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告方开发的位于万盛区国能天街54号三层X号的非住宅用房。双方签署的合同第十二条约定：预售商品房的，在本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地房屋所在地的房屋登记机构申请办理本预购商品房合同登记备案……，逾期甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金；该合同第十三条还约定：预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，逾期甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金；该合同第七条约定被告方在2016年3月20日向原告交付房屋。根据合同约定原告在2016年11月4日购买的房屋应属现房，应按照现房交易处理，但是该房屋至今还没有办理合同登记备案，产权证至今也还没有办理下来，根据双方合同约定，被告方应该支付原告违约金。据此为了维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼。被告国能公司辩称，原告与被告之间的合同关系及合同登记备案违约事实无异议，但原告所购房屋整体栋证于2017年3月8日取得，房屋性质已变为事实上的现房，再办理备案违约已经属于事实上的不可能，登记备案违约金应计算截止到2017年3月8日；被告虽然存在违约，但登记备案未给原告造成任何经济损失，原告方请求的登记备案违约金过高，请求法院依法调减违约金。对于原告诉称的办理产权登记违约的问题，虽然被告认可第三人对原告所购门面房屋进行统一装修和管理，但依据合同相关约定，需要原告完清款项并实际接房后，方能办理产权登记。现原告并未完清房款，故而不存在办理产权登记的违约事实。原告诉称的已经按合同约定缴纳首付房款和按揭贷款基本申请资料，剩余房款的按揭办理是由于被告的责任并不成立，是由于合作银行收紧了对于房屋按揭贷款申请时的金融政策导致，并不能归责于被告。第三人鑫国能公司未到庭参加诉讼，但提交书面意见述称，鑫国能公司成立的目的是为了解决“建材城”装修与第三方签订合同的主体问题，以及找一个主体来收集建材城公共部分装修款，同时也是为了统一管理打造“建材城”；原告购买房屋，与被告签订《房屋买卖合同》属实，双方就交房，办理房产证及违约金的时间和约定应以合同为准；商场于2016年6月底由鑫国能公司交付业主，由业主共同委托鑫国能公司统一管理和打造，再收集齐业主支付的公共区域装修费后，鑫国能公司与第三方签订装修协议，现商场已装修完毕并营业数月。本院经审理认定事实如下：原告系具有完全民事行为能力的自然人。被告系依法成立的有限责任公司，是能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（二级）、物业管理等。2016年11月4日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买由被告开发建设的位于万盛经开区万盛大道“国能天街”S4商业三层X号；房屋建筑面积为66.29平方米；房屋总价款为350674元；原告于2016年11月4日向被告支付首付房款175674元，剩余房款175000元向银行申请贷款等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。该合同第十二条载明：“1、预售商品房的，自本合同登记之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同补充协议第四条载明：“1、乙方同意在按照付款方式付清首付款并提供给甲方所有合格按揭资料后，甲方予以办理合同登记备案。……3、甲方为乙方办理产权登记，以乙方交清全部产权登记所需资料，并无任何欠款（包括但不限于首付款、银行或住房公积金按揭贷款、代收费、交付房屋时的面积误差应补交款、应付违约金和损失赔偿）为前提，否则甲方不予办理产权证，一切后果由乙方自行承担。”合同签订当日，原告向被告付清了首付房款175674元，合同约定由原告提交按揭贷款申请基本资料，由被告代理原告向其合作银行申请按揭贷款。另查明，2017年3月8日，被告取得“国能天街”S4号（包含原、被告争议的国能天街54号三层X号非住宅用房）商铺的整体《不动产权证书》（证书编号：渝（2017）万盛区不动产权第000188XXX号）。S4号商铺楼整体产权的取得导致该建筑物在不动产登记机构系统中的性质由“预售房”变为“现房”，即从2017年3月8日起再行办理商品房预售合同登记备案手续已事实上履行不能。还查明，原告系参加万盛家居建材协会与国能公司之间达成的《团购协议》，由协会会员认购国能公司开发的国能天街S4号楼商铺，进行统一打造建设成“建材城”，为了解决收取“建材城”公共部分装修款和与第三方签订装修合同主体问题，成立了第三人鑫国能公司。2016年6月底由被告交付第三人进行统一装修，原告亦向第三人缴纳了装修款。“建材城”开业后，由于第三人进行了统一的规划，原告并未在其购买的国能天街54号三层X号营业，而是在第三人规划的其他区域进行经营活动。又查明，万盛经开区万盛大道“国能天街”S4商业3层X号即为万盛区国能天街54号三层X号。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、第三人《答辩意见》、《不动产权证书》、《装饰工程施工合同》、原告缴纳首付款《收据》、缴纳公共部分装修款《收据》等书证和当事人陈述笔录在卷佐证，经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，原、被告于2016年11月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据本院查明的事实，被告逾期未能办理合同登记备案并取得登记受理单，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本院认为，违约金主要功能是弥补违约行为对守约方造成的损失。在主张违约金时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断。商品房买卖合同登记备案的主要目的是保障商品房交易秩序和安全，保护购房人的合法利益，防止一房二卖。本案中，原、被告于2016年11月4日签订商品房买卖合同，被告应于2016年11月14日内为原告办理房屋买卖合同登记备案申请，但原告一直未申请办理合同登记备案，原告购买房屋“一房二卖”的风险一直存在，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，从逾期之日（2016年11月15日）起，按日向原告支付已付房款（175674元）万分之一的违约金，即每日应支付逾期办理合同登记备案违约金为17.57元。由于2017年3月8日被告取得涉案房屋S4号商铺楼整体的《不动产权证书》，继续要求被告申请办理商品房买卖合同登记备案已经事实上履行不能。故而，要求被告支付逾期办理合同登记备案违约金的截止时间应为涉案房屋整体产权证取得前一日（2017年3月7日），共计113天，金额为1985.41元。合同签订当日原告向被告支付首付房款175674元，该合同补充协议第四条第3点载明：“甲方为乙方办理产权登记，以乙方交清全部产权登记所需资料，并无任何欠款（包括但不限于首付款、银行或住房公积金按揭贷款、代收费、交付房屋时的面积误差应补交款、应付违约金和损失赔偿）为前提，否则甲方不予办理产权证，一切后果由乙方自行承担。”原告购买的商铺总价款为350674元，原告实际支付的金额为175674元。由于原告并未完清购房款项，按照约定不能认定被告有逾期办理产权登记违约行为。故而其要求被告承担逾期办理产权登记的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付逾期办理合同登记备案违约金7234元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告要求被告支付办理产权登记的违约金6354元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆国能投资开发有限公司于本判决生效后10日内向原告傅汝芬支付逾期办理合同登记备案违约金1985.41元；二、驳回原告傅汝芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费140元，减半收取70元，由原告负担45元，被告重庆国能投资开发有限公司负担25元（原告已预交案件受理费，被告在履行上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  柳成谦二〇一八年五月三日法官助理寇雨桐书记员何宇翔