福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初6288号 原告：魏海洋，男，1980年2月19日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：钟文，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：王燕艺，女，1963年11月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑聪颖、王锦棉，福建利凯律师事务所律师、实习律师。 被告：张长乐，男，1952年3月18日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：张晓婷（系被告张长乐的女儿），住厦门市思明区。 第三人：晋江市青阳联家房产中介服务部，住所地晋江市青阳长兴路宝龙城市广场**－11商铺，统一社会信用代码92350582MA2XQLB691。 经营者：丁校堂。 原告魏海洋与被告王燕艺、张长乐、第三人晋江市青阳联家房产中介服务部（以下简称联家服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏海洋及其委托诉讼代理人钟文、被告王燕艺的委托诉讼代理人郑聪颖、被告张长乐的委托诉讼代理人张晓婷到庭参加诉讼。第三人联家服务部经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏海洋向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告、第三人于2016年11月20日签订的《房产居间买卖协议》；2.两被告支付违约金24万元，及资金占用期间利息（自2017年6月10日起计算至实际还清之日止，依中国人民银行同期同类贷款利率年利率6%计算）；3.两被告赔偿原告中介费损失2000元及房屋差价的实际损失。审理过程中，魏海洋撤回第3项诉讼请求中对房屋差价的实际损失的请求。事实和理由：2016年11月20日，原告与两被告及第三人签订《房产居间买卖协议》一份，约定两被告将坐落于晋江市住宅房产出售给原告，房屋总价为262400元。协议签订当日，原告依约支付了定金6万元和中介费2000元。按照《房产居间买卖协议》中约定，两被告应于2017年2月1日前交付房屋给原告使用，但是两被告未将房屋交付给原告，而是将房屋继续出租直至2017年11月。原告咨询此事宜时，王燕艺于2017年6月4日回复：“我卖你太便宜被中介害死了，你多算点给我，实在亏太多了”。2017年6月12日，魏海洋支付购房款6万元给王燕艺用于办理解押房产证，王燕艺同意将该笔解押款从购房款中扣除。此后，原告询问王燕艺房屋的过户事宜，王燕艺总以“承租方未支付完房租款”为由拖延过户。直至今日，两被告未将房屋交付给原告且未配合原告进行过户手续。两被告是因房价上涨，拒绝履行房产居间买卖协议，其行为已构成违约。 王燕艺辩称，1、原告所述的王燕艺没有配合过户手续与事实不符。王燕艺积极与魏海洋协商过户事宜，但因政策原因及原告无法指定第三人进行过户的原因才导致过户手续无法进行，并非王燕艺的过错。王燕艺开始因贷款金额不足无法办理银行解押手续，但后来王燕艺在收到魏海洋支付的款项后，立即到银行办理解押手续，不存在被告拒绝履行合同义务导致合同无法履行的情形。2、王燕艺不存在违约的行为，魏海洋要求王燕艺支付违约金24万元没有事实和法律依据。（1）本案房屋当时未能办理过户手续的根本原因是2017年4月份的晋江政府的限购政策，且原告在厦门有两套房产及原告是厦门户籍，不符合晋江购房的资格，故在签订合同后原告就将房屋在中介挂牌出售，但始终无法找到合适的买家。在此过程中，被告也积极帮助原告寻找合适的买家，本案并不是被告违约。（2）因原告本人不具备购房条件，双方于2017年10月30日又签订了协议书，双方约定诉争房产由原告转让给第三人，原告应于2017年11月9日前找到购房该房屋的第三人，被告应配合将诉争房产过户给原告指定的第三人，若原告无法在2017年11月9日前找到第三人购房诉争房屋，则双方自愿解除房屋居间买卖协议，互不承担违约责任。协议签订后，原告未在2017年11月9日前指定第三人，导致诉争房屋迟迟无法办理过户手续，王燕艺也没有收到购房的全款。另外，2017年11月9日泉州市人民政府出台了《关于进一步加强全市房地产市场调控的实施意见》，该文件规定了非泉州户籍在我市及本级县市的新购的商品房需取得不动产权证五年后方可转让，即原告或被告均无法办理过户手续。3、由于答辩人不存在违约行为，原告请求的中介费损失没有事实和法律依据，不应得到支持。 张长乐辩称，1、张长乐对王燕艺的卖房情况并不清楚，房屋居间买卖合同中也没有张长乐的签字确认，诉争房产是两被告婚姻期间的共同财产，王燕艺擅自处分该房产，买卖合同应自始无效；2、张长乐不同意处分该诉争房产，也不认可诉争的房屋居间买卖协议，张长乐无需承担退还购房款及赔偿其他款项的责任；3、张长乐不是房屋居间买卖合同的当事人，无需承担违约责任，原告的第三项诉讼诉讼请求无任何法律依据。 联家服务部未作答辩。 魏海洋向本院提供以下证据：1.结婚证复印件一份，以证明两被告系夫妻关系；2.定金收条、中介费收据各一份、转账凭证三份，以证明原告于2016年11月20日支付给王燕艺定金6万元，支付房屋中介费2000元3.房产买卖协议一份，以证明原告与被告之间买卖房屋，约定总价262400元，2016年11月20日支付定金6万元、2017年6月10日过户，如被告违约则必须向原告支付已付房款金额的两倍作为赔偿；4.收条一份，以证明原告于2017年6月12日支付给被告房款6万元；5.微信记录打印件一份，以证明被告回复“你多算点给我，实在亏太多了”，以承租人未支付完租金的事宜拒绝履行合同，要求原告支付超过约定的房价；6.短信记录打印件一份，该记录是原告的委托诉讼代理人与被告女儿的聊天记录，以证明被告拒付中介费，导致双方无法进行过户手续；7.微信截图一份，以证明原告找到第三人，并告知被告方要求其配合原告进行过户手续。 王燕艺向本院提供以下证据：1.协议书一份，以证明由于政策原因导致原、被告无法完成过户，而非王燕艺违约，并且双方最终应以该份协议书为准；2.微信聊天记录一份，以证明魏海洋找不到第三人办理过户事宜，导致房屋买卖合同目的无法实现；3.房屋居间买卖协议一份，以证明原告与被告、第三人于2016年11月20日签订了《房屋居间买卖协议》，约定王燕艺将诉争房屋出售给魏海洋，双方应于2017年6月10日过户，被告应过户到原告指定的第三人名下。但时至今日，原告并未指定第三人过户；4.借记卡账户历史明细清单打印件、房屋所有权证各一份，以证明被告在2017年6月12日已清偿银行贷款，配合原告办理完毕银行解押手续，诉争房屋具备过户条件；5.权属房屋证明、存量房买卖合同各一份，以证明原告在签订房屋居间协议时，名下已有两套房产，原告系外地户口，不具备购房资格，原告自身原因导致无法过户，且原告购买房屋是炒房行为；6.与意向买家蔡婷的微信聊天记录一份，以证明原告通过第三人联家公司和其他中介公司将诉争房屋挂牌出售，被告也有配合原告带其他人看房，被告并不存在中途毁约的情形，且原告购买房屋后又转卖是炒房行为；7.联家房产中介服务中心专用收据一份，以证明被告已支付了1000元的中介费。 张长乐、联家服务部未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：魏海洋与王燕艺于2016年11月20日签订了《房屋居间买卖协议》一份，约定魏海洋向王燕艺购买诉争房屋。《房屋居间买卖协议》签订后，魏海洋支付给王燕艺购房款12万元。双方又于2017年10月31日签订《协议书》一份。魏海洋与王燕艺均同意解除《房屋居间买卖协议》。原、被告对上述事实没有异议，且有魏海洋提供的房产买卖协议、定金收条、收条、转账凭证、王燕艺提供的协议书，以及原、被告陈述予以佐证，对上述事实和证据，本院予以认定。联家服务部未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。两被告对魏海洋提供的结婚证复印件的真实性没有异议，该证据可以证明两被告系夫妻关系，本院予以认定。魏海洋提供的中介费收据、王燕艺提供的联家房产中介服务中心专用收据可以证明魏海洋、王燕艺各自支付联家服务部中介费的情况。王燕艺提供的借记卡账户历史明细清单、房屋所有权证可以证明王燕艺办理诉争房屋解押手续的情况。王燕艺提供的权属房屋证明、存量房买卖合同可以证明魏海洋的购房情况。魏海洋提供的证据5、6、7的微信记录、短信记录、王燕艺提供的证据2微信聊天记录可以反映双方联系过户事宜的情况。对该事实和证据，本院予以认定。王燕艺提供的证据6微信聊天记录是其与案外人的聊天过程，原告对真实性不予确认，本院对该证据不予认定。 本院认为，魏海洋与王燕艺约定，王燕艺将诉争房屋转让给魏海洋。现双方均同意解除该房屋买卖合同关系，本院予以支持。魏海洋于2016年11月支付给王燕艺购房款6万元，于2017年6月12日支付给王燕艺购房款6万元，共计12万元，故其要求王燕艺退还上述购房款12万元，并支付自2017年6月10日起至实际还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间利息，本院予以支持。原、被告与联家服务部之间与本案属不同法律关系，本院不予处理。魏海洋与王燕艺在房屋居间买卖协议第4条中约定于2017年6月10日过户。双方又于2017年10月31日签订协议书，协议书第一条约定魏海洋应于2017年11月9日前找到购买诉争房屋的第三人，王燕艺应于魏海洋指定第三人后的三日内将房屋过户给魏海洋指定的第三人。可见双方已于2017年10月31日协商同意将过户时间变更为魏海洋指定第三人后的三日内。魏海洋与王燕艺均确认协议书签订后，双方已通过微信约定于2017年11月16日共同前往办理网签备案等过户手续，但该日双方并没有前往办理。魏海洋提供的证据5微信记录体现的是2017年10月31日前的微信对话情况，未能体现王燕艺违反协议书约定的过户时间。魏海洋提供的证据7微信截图体现其告知王燕艺的委托诉讼代理人其已找好购买房屋的第三人，但未体现其将第三人具体身份信息告知王燕艺一方，也未体现王燕艺拒绝履行过户义务。王燕艺提供的证据2微信聊天记录可以体现魏海洋与王燕艺于2017年11月12日至同年11月15日期间协商过户时间，并定于2017年11月16日共同前往办理过户手续。故魏海洋未将其指定的购买房屋的第三人具体身份信息告知王燕艺，王燕艺也未拒绝履行过户手续，王燕艺不存在违约行为。魏海洋认为网签备案需要中介方配合，因王燕艺不愿意支付中介费，导致无法办理过户手续。因中介方的配合并不是网签备案的必要条件，王燕艺是否支付中介费与双方之间的房屋买卖合同关系不具有关联性，魏海洋以此理由主张王燕艺违约，本院不予确认。魏海洋主张王燕艺违约应支付违约金12万元，并赔偿中介费2000元，本院不予支持。张长乐不是本案房屋买卖合同关系的一方当事人，也未收取魏海洋支付的房款，魏海洋要求张长乐共同承担还款责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，魏海洋与王燕艺之间的房屋买卖合同合法有效，依法应受法律保护。双方均同意解除房屋买卖合同关系，本院予以支持。王燕艺应退还魏海洋购房款12万元，并支付自2017年6月10日起至实际还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间利息。魏海洋的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。联家服务部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、解除原告魏海洋与被告王燕艺之间的房屋买卖合同关系； 二、被告王燕艺应于本判决生效之日起十五日内退还原告魏海洋购房款12万元，并支付自2017年6月10日起至实际还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间利息； 三、驳回原告魏海洋的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5236元，由原告魏海洋、被告王燕艺各负担2618元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  陈俊达 二〇一八年五月四日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －10－ －11－