广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3132号上诉人（原审原告，反诉被告）：麦兆铭，男，1979年9月6日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：李慧美，女，1988年1月5日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。上诉人（原审被告，反诉原告）：莫雪贞，曾用名：莫勇英，女，1954年6月13日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人李慧美、莫雪贞的共同委托诉讼代理人：黄秋南，广东国晖（广州）律师事务所律师。上诉人李慧美、莫雪贞的共同委托诉讼代理人：文阳，广东宏安信律师事务所律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司），住所地广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智，该公司华南总裁。委托诉讼代理人：陈宇平、关怡钧，该公司职员。上诉人麦兆铭、李慧美、莫雪贞因与原审第三人中原公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初5159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人麦兆铭及其委托诉讼代理人钟旭娜，上诉人李慧美、莫雪贞及其共同委托诉讼代理人黄秋南、文阳，原审第三人中原公司的委托诉讼代理人陈宇平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦兆铭上诉请求：撤销一审判决第三项，改判为李慧美、莫雪贞向麦兆铭支付违约金人民币19万元，一审、二审诉讼费均由李慧美、莫雪贞负担。事实和理由：1、麦兆铭已依约定的时间和要求切实履行了相应的义务。2、李慧美、莫雪贞存在过错而导致过户不能，怠于行使自己的权利，应承担迟延履行的不利后果。3、主要违约方是李慧美、莫雪贞，存在根本违约，应根据双方的过错责任断定违约责任承担相应的违约金赔偿。4、在买家未能按照合同约定的时间2017年3月31日办妥按揭贷款申请手续，逾期超过30日仍然未能办妥，麦兆铭有权解除合同。李慧美、莫雪贞共同上诉请求：撤销一审判决，驳回麦兆铭的全部诉讼请求，支持李慧美、莫雪贞的一审反诉请求，判决麦兆铭承担全部诉讼费用。事实和理由：1、签约时的实际情况应理解为：卖方应在5月4日前办理好赎回他项权利证书，买方亦在该日前已批贷的情况下，应在该日前办理过户，如买方尚未批贷或卖方未办好他证，则应在银行实质已批贷后5个工作日办理过户。一审判决的推理不符广州市房屋的交易习惯，更不符买卖双方在签约时的本意。2、一审判决根据错误的推理认定李慧美、莫雪贞违约有误，即使李慧美、莫雪贞未依约办妥按揭手续，也仅是合同履约瑕疵，不影响李慧美、莫雪贞及时取得银行同贷书，不影响房屋买卖合同主要义务的履行。无房证明不是银行批贷的必要条件，且双方依约在办理银行按揭贷款手续时已一次性递交完所有必须材料，无房证明只是银行要求补交且已批贷。即使银行没有同意李慧美、莫雪贞的贷款申请，李慧美、莫雪贞依约也可以全额一次性付款的方式购买房屋。3、在未具备合同解除权条件下，麦兆铭恶意解除合同且拒不配合李慧美、莫雪贞办理过户手续，其行为构成根本违约，是导致合同无法履行的根本原因。4、一审判决无视双方违约责任之轻重，简单将李慧美、莫雪贞的履约瑕疵与麦兆铭的根本违约对等评判，互不赔偿对方损失是错误的。中原公司述称：1、合同在本案诉讼之前、之时均是可以履行的，并非约定的某天没有去办理就违约。2、若选择了按揭付款，没有银行反馈同贷、审批的信息，是无法操作的。3、2017年5月是可以履行合同的，但麦兆铭5月5日发出了解除合同的通知，故合同暂时没有履行。2017年6月9日，麦兆铭向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除麦兆铭与李慧美于2017年3月24日签订的《存量房买卖合同》，及麦兆铭与莫雪贞于2017年3月28日网签的穗存量房合字17030629807号《存量房买卖合同》，中原公司协助办理解除《存量房买卖合同》、撤销网签合同事宜；2、李慧美、莫雪贞向麦兆铭支付违约金人民币19万元；3、本案的诉讼费用由李慧美、莫雪贞承担。李慧美、莫雪贞在一审中反诉要求：1、麦兆铭向李慧美、莫雪贞赔付违约金114万元；2、本案诉讼费由麦兆铭承担。一审法院认定事实：据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，麦兆铭是海珠区丝雨街5号102房的权属人；登记日期：2008年12月17日。2017年3月23日，麦兆铭出具《收款收据》：收到李慧美交购买涉案房屋定金1万元。2017年3月24日，麦兆铭（甲方、卖方）与李慧美（乙方、买方）签订了《存量房买卖合同》，约定：（第一条）房地产地址：海珠区丝雨街5号102房；（第二条）总成交价380万元；（第三条）4.（1）签订本合同时支付10万元作为定金；（3）部分楼款104万应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；（4）266万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；（第八条）1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的5%，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的5%；（第十条）乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；（第十二条）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；（第十六条、其他约定）4、乙方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；6、如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准；7、双方已知悉乙方的落名人：莫雪贞440106195406130023；8、双方协商，2017年5月4日前到房管局办理递件过户手续（以甲方退回他项权利证到手为准）；等。2017年3月28日，麦兆铭（甲方、卖方）与莫雪贞（乙方、买方）、中原公司（丙方、房地产中介服务机构）就涉案房屋的买卖签订了《存量房买卖合同》，并办理了网签手续。麦兆铭还曾出具《收款收据》：收到李慧美交来购买涉案房屋定金9万元。2017年5月5日、23日，麦兆铭分别向李慧美、莫雪贞作出《解除合同通知书》，通知因李慧美、莫雪贞违约而解除合同；等。李慧美、莫雪贞已收悉上述通知。一审诉讼中，麦兆铭表示：在2017年7月3日将涉案房屋抵押给农村商业银行。麦兆铭为证明其主张，一审中还提交了以下证据：1、2017年3月21日的《提前还款受理回执（全额）》、中国工商银行股份有限公司广州西华路支行于2017年4月17日向广州市房地产交易登记中心出具的委托麦兆铭办理涉案房屋抵押登记涂销事宜的《涂销证明》以及麦兆铭还清贷款的《还清证明》、《广州市不动产登记申请表》、《房地产他项权证》。2、①冯佩莹（乙方）与广州市番禺区得宝立房产实业有限公司（甲方）于2017年3月16日签订的《认购书》，约定乙方向甲方认购房屋，首期款于2017年4月16日支付1038420元、第二期于2017年5月16日支付1338420元；等。②麦兆铭与冯佩莹的结婚证。3、微信语音（2017年4月10日、14日，麦兆铭与“中原地产江燕路分店程小姐”的对话）及微信截图（2017年3月30日至5月5日期间，麦兆铭与“中原地产江燕路分店程小姐”的微信往来），拟证明麦兆铭当时已经在交易履行的过程中多次催促李慧美、莫雪贞尽快履行合同，也提出了资金要求是紧迫的。李慧美、莫雪贞表示：对证据1中的《还清证明》关联性不予确认，其他证据的真实性、合法性、关联性不予确定。中原公司表示：证据1的合法性、关联性、真实性予以确认，证据2与本案无关，证据3不清楚。李慧美、莫雪贞为证明其主张，一审中还提交了以下证据：1、广州市汇瀚顾问有限公司出具的2017年5月10日的（两份）、6月19日的（一份）《代收款收据》：莫雪贞交涉案房屋“按揭费由我司代收”10元；“按揭费由我司代收”2000元；“按揭费由我司代收”2000元；2、陈水华与刘某于2017年3月24日网签的、出售广州市天河区某房屋的《广州市存量房买卖合同》；《天河区不动产登记中心受理回执》及时间为2017年4月27日的增值税发票；《兴业银行借记卡交易明细》（陈水华2017年4月28日帐号内余额165万元）及现金交款单，拟证明李慧美、莫雪贞为筹款购买涉案房屋已把唯一住房出售。3、①李慧美、莫雪贞委托律师于2017年5月8日向麦兆铭作出的《律师告知函》（告知麦兆铭在告知函送达之日起3日内联系李慧美、莫雪贞或代理人协商办理过户及相关事宜，并在告知函送达之日起7日内双方到达房管部门办理递件过户手续）以及按麦兆铭与李慧美签订的《存量房买卖合同》中约定的麦兆铭的地址邮寄的凭证。②《催告函》及邮寄凭证；麦兆铭表示：对《天河区不动产登记中心受理回执》及增值税发票的真实性、合法性予以确认，关联性不予以确认；其余证据的真实性、关联性、合法性不予以确认。中原公司表示：证据1与中原公司无关、证据2与本案无关、证据3不是发给中原公司的。根据李慧美、莫雪贞申请，一审法院发出调查令，中国农业银行股份有限公司广州城南支行提供了“1.莫雪贞、李慧美就购买海珠区丝雨街5号102房在我行办理贷款的申请资料。2.我行审批通过后向莫雪贞提供的同意贷款通知书”，包含了：莫雪贞、陈广毅于2017年3月28日填写的《个人信贷业务申请表》（向中国农业银行股份有限公司广州城南支行申请购买涉案房屋的贷款266万元）；陈水华与莫雪贞的《结婚证》、《户口本》（陈广毅是陈水华的儿子）、陈广毅与李慧美的离婚证明（2016年2月19日）；打印时间为2017年5月12日的《个人名下房地产登记情况查询证明》；麦兆铭与莫雪贞签订的《存量房买卖合同》；中国农业银行股份有限公司广州城南支行于2017年5月17日向莫雪贞作出的《二手楼阶段性担保个人住房贷款同意通知书》（同意向其发放购买涉案房屋的贷款266万元；等）。上述资料出示给麦兆铭、李慧美、莫雪贞后，麦兆铭表示：调查材料中有盖章部分真实性予以确认，对于李慧美、莫雪贞单方面提供的信息无法确认其真实性、合法性、关联性，不能证明李慧美、莫雪贞要求调查的事实。中原公司表示：上述资料由法院确定。一审法院认为：麦兆铭与李慧美、莫雪贞先后通过签订《存量房买卖合同》的形式就涉案房屋建立起买卖关系，但两者实为同一个买卖关系，故两份合同可视为买卖关系在两个阶段的不同形式。现麦兆铭要求解除上述合同关系，李慧美、莫雪贞表示同意，并无不妥，故麦兆铭的该项诉讼请求予以支持。上述合同关系的解除仅由麦兆铭、李慧美、莫雪贞合意即可，故麦兆铭要求中原公司协助解除合同的诉讼请求，于法无据，不予支持。麦兆铭与莫雪贞签订的《存量房买卖合同》曾进行网签，现双方已经解除合同，则麦兆铭要求中原公司协助撤销网签，有理，予以支持。至于合同解除的原因，麦兆铭表示因李慧美、莫雪贞未能及时办理贷款手续。李慧美、莫雪贞则表示“广州市海珠区商品房价格不断飙升，麦兆铭认为毁约后另行卖出有利可图，因而……对李慧美、莫雪贞明确表示不会售卖该涉案房屋”。一审法院的意见是：合同中对于按揭、过户有如下约定“银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续”、“交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）”、“2017年5月4日前到房管局办理递件过户手续（以甲方退回他项权利证到手为准）”，可见双方的约定逻辑并不清晰。但综合上述约定的前后顺序、格式、内容以及麦兆铭提交的认购书所显示的对于资金的紧迫程度，可以推定麦兆铭签订合同时的要求是在2017年5月4日前收取全部房款。李慧美在前面已有宽泛约定的情况下，仍在之后的明显位置约定对于不利于自己的具体时间，则可应视为其对麦兆铭的上述要求的认可。因此，一方面，虽然麦兆铭在2017年4月17日取得了《涂销证明》，但此时并不等同于李慧美、莫雪贞办理完毕贷款手续的时间。另一方面，从银行提供的资料看，莫雪贞在签订网签合同当天向银行递交了按揭申请。但根据李慧美、莫雪贞提交的出售天河区房屋的证据以及在麦兆铭、李慧美、莫雪贞签订合同前已经实施的“限贷”规定，李慧美、莫雪贞是在出售天河区房屋的情况下才能获得本案中合同约定的贷款266万即七成（380万×70%）的贷款。而从银行提供的资料显示，李慧美、莫雪贞是2017年5月12日才提供无房产的证明。可见李慧美、莫雪贞在申请贷款时并未提供完整资料。李慧美、莫雪贞因自己的原因未在2017年5月4日前办理完毕银行贷款，已构成违约。但，即使如此，合同本身也并非无法履行。而麦兆铭并未按照合同“逾期超过30日仍未支付的”才有权解除合同的约定，于2017年5月5日即发出解除合同的通知，虽然该行为并不发生解除合同的效力，但直接致使合同无法实际履行，麦兆铭也构成违约。可见，麦兆铭、李慧美、莫雪贞双方在合同履行过程中均存在过错，故麦兆铭、李慧美、莫雪贞要求对方支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。一审法院依照《中合同民共和国合同法》第六十条、第九十三条的规定，于2017年12月4日作出如下判决：一、解除原告麦兆铭与被告李慧美于2017年3月24日签订的《存量房买卖合同》及原告与被告莫雪贞于2017年3月28日签订的《存量房买卖合同》；二、第三人广东中原地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告与被告莫雪贞办理撤销《存量房买卖合同》的网签手续；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回两被告的全部诉讼请求；案件本诉受理费37200元，由原告负担18600元，两被告负担18600元；反诉受理费7530元，由原告负担3765元，两被告负担3765元。二审中，上诉人李慧美、莫雪贞提交了来源于上诉人李慧美手机的交易记录及协商的截图，拟证明上诉人李慧美、莫雪贞为了购买涉案房屋而将原自有房屋卖出，现正租房居住，该损失应由上诉人麦兆铭承担。上诉人麦兆铭质证认为上述证据不属新证据，且无法确认真实性、合法性、关联性，上诉人李慧美、莫雪贞出卖其自有房屋在前，购买涉案房屋在后。原审第三人中原公司质证确认上述证据的真实性，其清楚上诉人李慧美、莫雪贞正租房居住。二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人麦兆铭在本案中要求解除涉案合同关系，上诉人李慧美、莫雪贞在其答辩及反诉状中、一审庭审中均表示同意，故一审判决对上诉人麦兆铭的该项诉讼请求予以支持正确。双方在合同中对于按揭、过户有如下约定：“银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续”、“交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）”、“2017年5月4日前到房管局办理递件过户手续（以甲方退回他项权利证到手为准）”，一审判决综合上述约定的前后顺序、格式、内容以及上诉人麦兆铭提交的认购书所显示的对于资金的紧迫程度，认为上诉人李慧美在前面已有宽泛约定的情况下，仍在之后的明显位置手写约定对于不利于自己的具体时间，故推定上诉人麦兆铭签订合同时的要求是在2017年5月4日前收取全部房款而应视为上诉人李慧美对上诉人麦兆铭的上述要求的认可并无不当。一审判决已就上诉人麦兆铭与上诉人李慧美、莫雪贞双方在合同履行过程中均存在过错、要求对方支付违约金的诉讼请求依据不足而不予支持的理据作了充分的论述，合法合理，现双方在对此均无新证据的情况下，本院予以确认。综上，上诉人麦兆铭与上诉人李慧美、莫雪贞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26465元，由上诉人麦兆铭负担4100元，由上诉人李慧美、莫雪贞负担22365元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一八年五月四日书记员  党春婷