北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初10370号原告（反诉被告）：高岳，男，1980年11月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。被告（反诉原告）：芦爱东，女，1967年12月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：班广生（芦爱东之夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯帆，北京市新开律师事务所律师。原告高岳与被告芦爱东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高岳之委托诉讼代理人汪鹏，被告芦爱东及其委托诉讼代理人冯帆、班广生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高岳向本院提出诉讼请求：1、判决解除高岳与芦爱东之间签订的房屋租赁合同；2、芦爱东立即腾空租赁使用的房屋并交还高岳；3、判决芦爱东支付拖欠高岳房屋租金722700元、物业费9504元，上述费用计算至2017年2月28日；4、判决芦爱东支付2017年3月1日至实际腾空并交还房屋之日止的房屋占用费及物业费，其中房屋占用费按照每日1152元计算、物业费按照每日13.01元计算；4、诉讼费由高岳承担。诉讼过程中，高岳变更诉讼请求为：1、要求确认高岳与芦爱东之间签订的房屋租赁合同无效；2、判决芦爱东支付拖欠高岳2015年9月1日起至2017年8月31日止房屋使用费885520元、物业费7350.18元；3、诉讼费由芦爱东承担。事实和理由：2013年8月25日，高岳与芦爱东签订《房屋租赁合同》一份，约定高岳将位于北京市海淀区3号楼中的建筑面积360平方米的房屋出租给芦爱东，租期自2013年9月1日至2021年12月31日止，租金标准逐年递增，物业费统一价格每年4752元。合同订立后，我依约交付房屋，芦爱东自2015年3月1日起一直长期拖欠租金及相关费用至今。租赁房屋无建设工程规划许可，故应属无效，故起诉。芦爱东辩称，我方也认为双方签订的合同应属无效，是由于高岳的原因造成合同无效的。双方合同签订时，约定租赁用途为商业经营，我在接收房屋之后对房屋进行了修缮、装修和加固。高岳承诺了免租期，并承诺先装修，随后办理房屋营业执照，但营业执照至今未办理完成。2015年10月，我承租的地方收到了拆迁公告，公告明确了腾退期限，从2015年11月13日开始腾退。由于我与高岳的合同约定半年支付一次房租，我在2015年9月支付了房租，租金支付至2016年2月28日。此后我未交纳房租是由于看到了拆迁公告，且高岳也告诉我，要拆迁了，不要求我支付租金了。现我不同意高岳的全部诉讼请求。芦爱东向本院提出反诉请求：1、判令高岳继续履行与我所签的房屋租赁合同；2、请求法院判令高岳协助我办理租赁房屋营业执照；3、判令高岳赔偿无法开业期间损失1730789元；4、诉讼费由被反诉人承担。诉讼过程中，芦爱东变更反诉请求为：1、要求高岳赔偿已经支付租金585902元、物业费8316元、装修损失900315元；2、诉讼费由高岳承担。事实和理由：我与高岳于2013年8月25日就位于海淀区3号楼租赁事宜签署了《房屋租赁合同》，约定租期自2013年9月1日至2021年12月31日。合同签订后，我依约缴纳房租，但当我要求高岳协助办理租赁房屋营业执照时，高岳总以各种理由推诿。双方合同明确约定了房屋租赁用途为商业用途，而涉案房屋连商业经营最基本的条件都无法完成，故要求高岳承担我因此造成的一切损失。高岳针对芦爱东的反诉辩称，双方在合同中并未约定我方有协助高岳办理营业执照的义务，涉案房屋具备办理营业执照的条件。芦爱东在承租房屋后一直想转租出租，故未办理营业执照。假如其需要办理，工商手续规定也同样可能影响其办理，故其主张未办理营业执照事宜与我无关。芦爱东将房屋转租后未收到房租，其自营茶楼和部分使用面积闲置，与我方无关。芦爱东对承租涉案房屋的性质是明知的，其主张损失与我无关。现不同意芦爱东的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：高岳自北京市海淀区某公司承租了位于北京市海淀区3号楼。2013年8月1日，高岳（甲方）与芦爱东（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同1》），约定乙方自愿承租高岳所有的位于北京市海淀区3号楼中的建筑面积1440平方米，租赁期限自2013年6月21日至2021年12月31日止。2013年8月25日，高岳（甲方）与芦爱东（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同2》），约定乙方自愿承租甲方所有的位于北京市海淀区3号楼中的建筑面积360平方米（以下简称租赁标的物），租赁期限自2013年9月1日至2021年12月31日止；乙方租用上述租赁标的物之用途为商业经营；租金及物业费给付标准：2013年9月1日起至2014年8月31日租金标准为289080元，即2.2元/天/平方米，；2014年9月1日起至2015年8月31日租金标准为289080元，即2.2元/天/平方米；2015年9月1日起至2016年8月31日租金标准为367920元，即2.8元/天/平方米；2016年9月1日起至2017年8月31日租金标准为420480元，即3.2元/天/平方米；2017年9月1日起至2018年8月31日租金标准为473040元，即3.6元/天/平方米……每年物业费标准均为4752元。乙方首次支付租金应在本合同签订当日，向甲方支付六个月的该年度房屋租金及物业费146916元；以后乙方分别在每年2月1日前、8月1日前交付下一期的房屋租金；自本合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳履约保证金100000元；若乙方在履行合同过程中出现拖欠租金、其他费用及违约金情形的，则甲方有权从履约保证金中进行相应数额的扣除，不足部分可向乙方追偿；本合同履行期内，若租赁物被国家占地或单位（包括甲方、北京市海淀区东升镇人民政府小营村民委员会、北京市海淀区鹍鹏农工商公司及上级单位）规划拆迁（所有拆迁房只需征得甲方同意即可，与乙方无关）被列入拆迁拆除范围且依法获得拆迁补偿款的，则拆迁补偿款全部归甲方所有，与乙方无关；甲方一次性支付给乙方拆迁当年租金标准的10%，作为经营补偿；因国家、地方政府规划或单位（甲方、北京市海淀区东升镇人民政府小营村民委员会、北京市海淀区鹍鹏农工商公司及上级单位）、征用或改变土地性质等原因租赁物被列入拆迁范围，致使合同不能履行，双方应无条件执行并互不承担赔偿责任，合同自行终止。同日，芦爱东签署《乙方承诺》，内容为在甲、乙双方《合同2》签订之前，甲方已经明确向我告知其租赁标的物没有规划手续及房屋所有权证等相关信息。而我在知晓上述真实信息的情况下，自愿与甲方签订并履行该《合同2》，保证不以该租赁标的物存在产权瑕疵而不履行合同中的全部条款，也不以此认为甲方违约为由，向任何部门及人民法院提起赔偿请求，所有损失均由我自行承担；若因《合同2》中的部分条款违反国家法律强制性规定而被认定为无效合同的，我保证不向甲方主张任何权利，全部法律责任由我自行承担，与甲方无关；我保证如遇拆迁或拆除时，不以任何借口及理由向甲方及拆迁单位提出赔偿或补偿要求，并同意双方所签订的《合同2》自然终止。合同签订后，高岳将租赁房屋交付芦爱东使用，芦爱东陆续交纳房屋租金、物业费用。庭审中，经组织核对，双方当事人均认可高岳曾承诺免租期3个月；芦爱东已支付房屋租金505902元、物业费8316元。芦爱东另主张曾于2014年9月25日向高岳转账支付40万元，其中8万元系用于支付本案租赁房屋租金。高岳则对此不予认可，并向本院提交其与北京某商贸有限公司于2014年9月25日签订的《房屋租赁合同》及银行流水一份，高岳陈述芦爱东与其一同承租《房屋租赁合同》中约定的房屋，故40万元与本案无关。2015年11月，北京市海淀区鹍鹏农工商公司张贴公告，内容为“小营地区部分区域被纳入规划范围内……现要求各承租方与出租方洽商腾退事宜。”庭审中，经询问，双方当事人认可租赁房屋于2017年8月4日被强制拆除。庭审中，高岳要求确认《合同2》无效。经本院向北京市海淀区东升镇人民政府核实，租赁房屋坐落的土地性质现状为国有土地，属于集体企业产业用房，始建于90年代，因年代久远档案缺失，没有找到建设工程规划许可证，非宅腾退公告发布时间为2016年11月10日，该房屋具体拆迁时间为2017年8月。芦爱东亦认可双方签署《合同2》无效，但表示系高岳所致。高岳要求芦爱东参照合同约定的租金标准支付房屋使用费，芦爱东则抗辩高岳未协助其办理营业执照，导致其无法经营，并以此为由提出反诉，要求高岳赔偿已支付的房屋租金、物业费及装修损失。高岳对此不予认可，陈述双方未约定其负有办理营业执照的协助义务，芦爱东仅在2015年6月要求办理营业执照，其已告知可联系北京市海淀区鹍鹏农工商公司，芦爱东在其他时间均未提出协助要求。经询，芦爱东表示曾前往相关部门，但并未办理成功，芦爱东另表示自承租后多次向高岳主张协助办理营业执照，但未提交相应证据，亦未针对其已启动办理营业执照手续、核准企业名称等向本院提交相应证据。为证明装修损失，芦爱东向本院提交了《西小口茶艺棋牌室装修改造预算概算书》，内容显示西小口茶楼装修改造预算工程总计668467元；《西小口地铁站红楼3号楼消防合同》、《北京鹏达慧科科贸有限公司空调销售合同》，该两份合同均由施某签署。芦爱东表示施某为其亲属。高岳对上述合同均不予认可，并否认与本案关联性。芦爱东未就其主张的装修事宜向本院提交支付装修款凭证或其他充分证据。芦爱东主张2015年11月拆迁公告贴出后，高岳曾承诺无需再支付租金，高岳对此不予认可，芦爱东未就其主张向本院提交相应证据。芦爱东另主张2016年1月开始停水、2017年5月开始断电，但均未就此向本院提交相应证据。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，经本院向相关部门核实，高岳出租的房屋无建设工程规划许可证，故其与芦爱东签订的《合同2》应属无效。现高岳要求确认双方签署的《合同2》无效，具备事实及法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，但还应考虑承租人实际使用房屋情况、承租人实际经营情况等。本案中，双方合同中虽未针对办理营业执照事宜作出明确约定，但明确约定了芦爱东承租房屋用于商业经营，故从芦爱东订立合同的目的出发，高岳应负有协助芦爱东办理营业执照之义务。同时，双方合同并未约定高岳协助办理营业执照义务的履行期限，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现芦爱东未就其主张的多次要求高岳办理营业执照向本院提交相应证据，本院对此不予采信。但高岳自认芦爱东于2015年6月曾要求其协助办理营业执照，其告知芦爱东可向其上手出租人北京市海淀区鹍鹏农工商公司要求办理。对此，本院认为，高岳作为芦爱东的合同相对方，口头告知不应作为合理的协助义务履行方式。考虑到未办理营业执照必然会影响芦爱东的经营活动，故本院对高岳主张房屋使用费予以酌减。具体酌减期限在考虑给予高岳合理协助期限后，自2015年9月开始。具体酌减金额，本院在考虑芦爱东签订合同时已明知租赁房屋无建设规划许可证、芦爱东在高岳未协助后仍自行选择继续承租使用租赁房屋且使用时间较长等情形，酌情降低30%。由上，本院对高岳主张的涉及2015年9月1日至房屋拆迁之前即2017年8月3日期间的房屋使用费，参照合同约定租金标准的70%予以支持，对芦爱东反诉要求赔偿的涉及2015年9月1日之后已交纳的房屋使用费，按照30%的标准予以支持。物业费属于房屋实际使用人应负担费用，本院不予酌减。芦爱东未就其主张的高岳承诺不再收取使用费一节向本院提交证据，亦未就其主张的停水停电事宜向本院提交相应证据，本院对此均不予采信。高岳在合同履行其内收到芦爱东转账40万元，其提交的《房屋租赁合同》不能证明该款项系芦爱东基于其他法律关系支付，故芦爱东主张其中8万元系用于支付本案租赁房屋使用费，本院予以采信，在计算芦爱东应支付房屋使用费时予以扣除。芦爱东另反诉要求高岳赔偿装修损失，但其提交的《西小口茶艺棋牌室装修改造预算概算书》、《西小口地铁站红楼3号楼消防合同》、《北京鹏达慧科科贸有限公司空调销售合同》不能证实其实际支出情况，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、高岳与芦爱东于2013年8月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、芦爱东于本判决生效后7日内支付高岳房屋使用费474098.8元、物业费7350.18元；三、高岳于本判决生效后7日内退还芦爱东房屋使用费24003.6元四、驳回高岳的其他诉讼请求；五、驳回芦爱东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10652元，由高岳负担2130元，已交纳；由芦爱东负担8522元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费10188元，由芦爱东负担9988元，已交纳；由高岳负担200元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘雪琳人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇一八年五月三十一日书 记 员  赵鸣鸣