上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初38303号原告(反诉被告)：上海永乐通讯设备有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：秦笑笑。被告(反诉原告)：上海华露置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张玉芳，董事长。委托诉讼代理人：孔一丁，上海宏仑宇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊素平，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海永乐通讯设备有限公司(以下简称原告，永乐公司)与被告上海华露置业发展有限公司(以下简称被告，华露公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序。2017年11月16日，被告华露公司向本院提起反诉，本院依法进行了合并审理，并于2017年11月16日组织证据交换，于同年12月11日公开开庭进行了审理。本案经当事人确认，并经本院院长批准依法延长简易程序适用期间3个月。原告委托诉讼代理人秦笑笑、原委托诉讼代理人杜永明(已撤销)，被告委托诉讼代理人樊素平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永乐公司向本院提出诉讼请求：判令1、被告返还原告保证金657,297元，并支付因迟延返还保证金给原告造成的利息损失(按照同期银行贷款利率，自2016年6月15日计算至实际返还之日止)；2、被告支付2016年5月-2016年6月的电费79,200元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月3日，原被告就原告承租被告位于本市沪太路XXX弄XXX-XXX号一层、二层、三层部分房屋(以下简称系争房屋)签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2008年6月8日至2016年6月7日，随后双方就降退租等事宜先后签订了多份补充协议。合同到期后，原告不再续租，并在结清费用后于2016年6月8日将系争房屋返还被告，双方并签订《闭店物业交接表》。租赁合同另行约定第2条约定，原告已向被告缴纳保证金657,297元，合同终止后被告应于7天内将该笔保证金一次性全部退还原告。但经原告催告，被告至今未返还。因系争房屋电表户名为原告，合同终止后原告已经于2016年5月将户名过户至被告名下，但过户时电表内仍有原告预付的电费余额54,394.55元，且2016年6月的电费24,805.45元由银行从原告账户托收，上述共计79,200元被告应返还给原告。被告上述行为严重侵害了原告合法利益，故原告诉至法院，望判如所请。被告华露公司辩称及反诉诉称，保证金已冲抵原告单方违约的违约金，按照《房屋租赁合同》第71条及另行约定第32条，乙方有权解除合同，但需提前两个月书面通知甲方，并补偿甲方3个月的租金。关于电表余额，被告不承认预存费用的存在。电费的支付方式为先使用后支付，电表变更至被告名下时供电所未提及余额一事，故不同意原告的诉讼请求。并向本院提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金118万元、迟延支付租金的迟延履行金206，655.52元，扣除保证金657，297元，反诉被告应支付反诉原告共计729，358.5元；2、反诉被告支付2016年5月至6月8日的电费55，536.3元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2008年4月3日，反诉原、被告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，其中的另行约定第32条约定，乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前两个月书面通知甲方，并补偿甲方三个月的租金。租赁期间，反诉被告以经营亏损为由，于2009年3月、2012年6月提出降租，2012年9月又提出退租并要求调整租金，反诉原告为维护商场正常经营，被动接受几次降租又退租的无理要求。2012年9月3日，双方签订《退租协议书》。基于《房屋租赁合同》另行约定第32条和《退租协议书》的约定，反诉被告应补偿反诉原告三个月的租金118万元。另，2008年4月8日至2016年6月7日期间，反诉被告多次逾期缴纳房租，故还应支付迟延履行金。反诉原告多次口头及书面要求反诉被告及时支付上述违约金和迟延履行金，但反诉被告不予理睬，故反诉原告只能从租赁保证金中抵扣。反诉被告永乐公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。双方签订的退租协议是真实意思表示，反诉原告要求支付违约金没有事实及法律依据。《房屋租赁合同》另行约定第32条的适用前提是反诉被告提前解除合同，但本案合同到期终止，故反诉原告以该约定主张违约金没有合同依据。且合同约定的迟延支付租金的迟延履行金利率过高，反诉原告已超过一年的催讨租金的诉讼时效，故反诉原告要求反诉被告支付迟延履行金没有事实和法律依据。关于2016年5月至6月的电费，反诉被告已通过银行托收的形式支付完毕，不存在拖欠电费的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市沪太路XXX弄XXX-XXX号二层2-4室房屋权利人为上海汇达建设发展实业有限公司。2008年3月27日，上海汇达建设发展实业有限公司出具《授权租赁房屋委托书》载明，位于本市沪太路******建筑面积2,910.76平方米的房屋产权属于我公司所有，现委托华露公司将该房屋出租给永乐(中国)电器销售有限公司，华露公司为出租我公司房屋与永乐(中国)电器销售有限公司签订的所有合同协议补充条款等所有法律文件我公司均予以认可，华露公司履行租赁合同过程的所有行为我公司均予以承认。我公司承诺本授权委托书有效期至华露公司与永乐(中国)电器销售有限公司签订的租赁合同的租赁期限终止时。在此之前我公司均不会撤销本授权委托书。2008年4月3日，华露公司(甲方、出租方)与永乐(中国)电器销售有限公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋为系争房屋，用途为商用，租赁期限为8年，免租期为2008年4月8日起至2008年6月7日止，计租日为免租期届满后的次日，计租面积为8,643.91平方米。租赁费用计算标准2.5元/天/平米，1,971,891.96元/季，总计为7,887,567元/年。每三年环比递增一次，增幅为4%。乙方须于本合同签订5个工作日向甲方缴纳657,297元保证金，合同期满或提前终止合同时，乙方结清所有应付费用后，甲方在七天内将该保证金无息一次性全部退还给乙方。租金按季支付，具体支付时间为每年的5月20日、8月20日、11月20日、2月20日前。签约后五个工作日内即支付第一季度的租金1,971,891.96元。系争房屋交付时间为2008年4月8日前。乙方无正当理由迟延交付租金和水电费的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之三为标准向甲方支付迟延履行金。乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前两个月书面通知甲方，并补偿甲方三个月的租金。2008年4月10日，华露公司(甲方)、永乐公司(乙方)及永乐(中国)电器销售有限公司(丙方)签署《协议书》一份，约定：乙方承受甲方与丙方所签订的原合同中丙方的权利义务，甲乙双方继续按照原合同中的内容履行各项的权利和义务。2009年6月26日，经华露公司(甲方)、永乐公司(丙方)及案外人上海民融消费品配送有限公司(乙方)协商一致，由乙方承受甲方与丙方原合同中丙方的权利和义务。后，三方再次协商一致，自2010年6月10日起丙方承受甲方与乙方原合同中乙方的权利和义务。2012年9月3日，华露公司(甲方、出租方)与永乐公司(乙方、承租方)签署《退租协议书》载明，现经双方协商一致，达成协议如下：自2012年9月1日起乙方退还甲方1-3层部分的租赁房屋，退租面积共计4,986.68平方米。同时原租赁费用由6,753,070.56元调整为3,053,070.56元。本协议约定事项与原合同约定不相一致的，以本协议约定为准，本协议未约定事项仍按原合同执行。2016年6月8日，原告将系争房屋交还被告，双方签订《闭店物业交接表》载明，永乐公司承担营业用电的截止日期为2016年6月8日，租金支付截止日期为2016年6月7日，租金已付清。另查明，2014年4月16日，华露公司与上海汇达建设发展实业有限公司联合向永乐公司出具《告知函》，载明“我公司要求贵公司在支付租金时，严格按照合同约定的时间支付，逾期贵公司则须承担相应违约责任。贵公司自开始支付租金至今，均未按合同约定时间支付，请贵公司严格按照合同约定的条款，向我公司支付逾期违约金。”2015年2月9日，华露公司再次向永乐公司出具《公函》一份，其中第四条载明“贵司应当于2015年3月30日结清应向我司支付的租金及公共事业费等因租赁产生的相应费用。逾期支付的，贵司应当按照人民银行同期贷款利率标准向我司支付自2014年3月31日起至支付之日止的利息损失。”2016年7月11日，华露公司又向永乐公司出具《公函》一份，要求永乐公司支付违约金118万元及迟延履行金115,000元，从租赁保证金中抵扣后，应于2016年7月31日前付清租赁期间剩余的违约金及迟延履行金637,703元。永乐公司确认收悉以上函件。再查明，中国农业银行股份有限公司上海市分行《客户收付款入账回单》显示，2016年6月6日，原告向国网上海市电力公司支付了电费24,805.45元。审理中，原告表示关于电费余额，原告托付到供电所后，每月6日、16日供电所进行扣款，需保证账户内最低金额。电表过户后，原告仍有余额在账户内。原告实际使用系争房屋至2016年6月8日，6月的电费4,736.30元尚未支付，故余额79,200元扣除2016年6月1日至6月8日的电费4,736.30元后的剩余金额，被告应予返还。被告表示，电费金额4,736.30元属实，但79,200元不属实，供电所没有告知被告存在余额一事，且按照常理，若存在余额，电费会从余额中直接扣除，而非要求被告支付。另，《退租协议书》约定事项与原合同约定不相一致的，以《退租协议书》为准，《退租协议书》未约定事项仍按原合同执行。因此被告主张适用原合同中关于违约金的约定，要求原告按照9月租金每天每平米2.6元为标准，4,986.68平米，三个月91天，支付违约金共计1,179,848.488元。关于延迟交付租金的迟延履行金，经被告复核，迟延履行金金额为205,533.61元。且被告提供多份催讨函，证明其发函向原告催讨违约金、迟延履行金等。原告表示，2012年9月3日的《退租协议书》是原被告协议退租所签署，不存在原告单方面退租情形，因此不需要支付违约金。关于迟延履行金，对于本金没有异议，但合同约定的利率过高，且已超过一年诉讼时效。原告只收到2014年4月16日、2015年2月9日、2016年7月11日三份催讨函，其余均未收到过。另，合同未约定先付后用还是先用后付，合同关于首期租金的支付方式不能直接顺延到后续租金的支付,也可以说是原告提前支付租金，因此被告要求原告支付迟延履行金没有依据。诉讼中，经本院向国网上海市电力公司市北供电公司核实，该公司营销部表示，100KW以上的大客户电费支付方式为边使用边支付。该账户过户申请时间为2016年5月27日，而用户当月抄表日期为5月24日，所以无法确定过户时的实际电量电费使用情况，无法给予明确的电费余额金额。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间的《房屋租赁合同》及《退租协议书》均为双方真实意思表示，双方均应恪守履行。被告以2012年9月3日原告部分退租为由要求原告按照三个月租金金额支付违约金。本院认为，《退租协议书》是原、被告双方对于《房屋租赁合同》的部分变更，对于部分退租一事，双方已协商一致，而非原告单方面解除合同，对此原告不存在违约。被告反诉要求原告支付违约金1,179,848.488元的请求，无事实依据，本院不予支持。但按照合同约定，原告无正当理由迟延交付租金和水电费的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之三为标准向被告支付迟延履行金。自2008年合同履行初始，原告时有发生迟延支付租金等情况，被告直至2014年4月16日、2015年2月9日、2016年7月11日才以书面方式向原告主张权利，在原告收悉函件仍未支付，且直至原告向本院提起本诉的情况下，被告才于2017年11月16日向本院提起反诉。且2014年4月16日、2015年2月9日的催讨函均未明确迟延履行金金额，直至2016年7月11日被告才明确提出要求原告支付迟延履行金115,000元，故被告主张2015年11月20日、2016年2月20日的迟延履行金共计6,667.91元，本院予以支持。至于2015年7月12日之前的迟延履行金，因超过一年诉讼时效，本院不予支持。对于剩余租赁部分，双方均确认合同到期自然终止，故被告应于原告结清所有应付费用后将保证金657,297元退还给原告。因原、被告双方对于是否提前解除合同及逾期支付租金的违约金存在争议，故原告主张被告应支付迟延返还保证金给其造成的利息损失，本院不予支持。关于2016年5月-6月的电费，经本院查实，系争房屋电费的支付方式为边使用边支付。根据在案证据显示，原告已支付2016年5月电费，还余2016年6月的电费4,736.3元尚未支付,2016年6月6日，银行向原告托收电费24,805.45元，故被告应返还原告电费20,069.15元。对于原告主张电表过户时账户内仍有原告预付的电费余额54,394.55元，原告未提供充分证据予以证明，本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海华露置业发展有限公司应返还原告(反诉被告)上海永乐通讯设备有限公司保证金657,297元；二、被告(反诉原告)上海华露置业发展有限公司应返还原告(反诉被告)上海永乐通讯设备有限公司电费20,069.15元；三、原告(反诉被告)上海永乐通讯设备有限公司应支付被告(反诉原告)上海华露置业发展有限公司迟延支付租金的迟延履行金6,667.91元(该笔款项与上述第一、二项折抵后，被告上海华露置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海永乐通讯设备有限公司670，698.24元)；四、原告(反诉被告)上海永乐通讯设备有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持；五、被告(反诉原告)上海华露置业发展有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,164元(原告已预缴)，减半收取为5,582元，由原告上海永乐通讯设备有限公司负担2,284元，被告上海华露置业发展有限公司负担3,298元。反诉案件受理费5,824.5元(反诉原告已预缴)，由反诉原告上海华露置业发展有限公司负担5774.5元，反诉被告上海永乐通讯设备有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 姚 峥二〇一八年五月十五日书记员 乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……