广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执异73号 案外人：黄文河，男，汉族，1979年9月18日出生，住广东省惠来县，通讯地址佛山市禅城区。 申请执行人：广东高明农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省佛山市高明区。 负责人：彭洪辉。 委托代理人：张洪亮，广东提德律师事务所律师。 委托代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。 被执行人：佛山市南海区卓朗贸易有限公司，住所地:广东省佛山市南海区。 法定代表人：罗志宏。 被执行人：罗志宏，男，汉族，1969年11月24日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：刘礼东，男，汉族，1964年12月30日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：何智伟，男，1968年8月24日出生，香港特别行政区居民。 被执行人：佛山市新中房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。 法定代表人：吴广强。 本院在执行广东高明农村商业银行股份有限公司（以下简称高明农商行）申请执行佛山市南海区卓朗贸易有限公司、罗志宏、刘礼东、何智伟、佛山市新中房地产开发有限公司（以下简称新中公司）金融借款合同纠纷一案过程中，拟于2018年4月16日10时至2018年4月17日在本院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上拍卖房地产一批（含本案所涉的佛山市XX区XX路XX号XX广场1XA、1XB之一、1XC、1XD之一，以下简称涉案房地产），案外人黄文河向本院提交《异议申请书》提出异议。本院于2018年3月28日立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本院于2018年5月2日公开进行听证，案外人黄文河，申请执行人高明农商行的委托代理人张洪亮到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人黄文河向本院提交《异议申请书》称，由于本院于2018年4月16日10时起至2018年4月17日10时止（延时的除外）在本院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上对以下标的进行公开拍卖活动，现公告拍卖标的物：佛山市XX区XXX路XX号XX广场1XA/1XB/1XC/1XD单位办公用房，已进入执行程序。现提出异议申请，上述房屋首次签约租赁时间是2013年8月28日，后因双方提出补充条款，于2016年11月10日另续签房屋租赁合同，租用XX路XX广场1XB之一、1XC、1XD之一单位办公用房，2016年12月22日续签房屋租赁合同，租用季华五路金融广场19A单位。请求拍卖上述标的物时，申请房屋租赁合同公告备案，并按该房屋租赁合同条款约定继续生效（申请带租约拍卖）。 听证后，黄文河提交补充意见称：请求法院依法在公开拍卖佛山市XX区XX路XX号XX广场1XA、1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房时，要求房屋受让人继续履行案外人的公司佛山市祥达通讯科技有限公司（以下简称祥达公司）及案外人与新中公司在2013年8月17日、2016年5月初、2016年11月20日、2016年12月22日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。事实与理由：在2018年4月16日10时起至2018年4月17日10时止（延时的除外），在本院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上，本院对位于佛山市XX区XX路XX号XX广场1XA、1XB、1XC、1XD单位办公用房进行公告拍卖。但是上述公告并没有披露及要求受让人承接现有的租赁合同的权利义务，现案外人作为佛山市XX区XX路XX号XX广场1XA、1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房的承租人，案外人作为祥达公司的授权代表，特对上述拍卖程序提起异议。理由如下：一、祥达公司是1XA、1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房的承租人，《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，依法应继续履行。祥达公司在2013年8月17日起分别与新中公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》（以下简称“原租赁合同”），承租了佛山市XX区XX路XX号XX广场1XA、1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房，租赁有效期至2018年8月31日，合同第六条约定“甲乙双方商定，租赁期内该物业2013年11月1日至2015年8月31日月租金为人民币陆仟肆佰伍拾贰元整（￥6452.00元），2015年9月1日至2016年8月31日租金为人民币陆仟玖佰陆拾捌元整（￥6968.00元），从2016年9月1日至2017年8月31日月租金为人民币柒仟贰佰伍拾贰元整（￥7252.00元），从2017年9月1日至2018年8月31日月租金为人民币捌仟壹佰贰拾柒元整（￥8127.00元）。注：上述租金不含税。”合同的第九条约定：订立本合同后甲方将房屋将交付给乙方使用时，乙方一次向甲方交纳相当于2个月租金总额合计人民币壹万贰仟玖拾肆元整（￥12904.00元）（注：原文存在的错误）的保证金……”。祥达公司一直按照租赁合同约定支付保证金及租金，并实际使用上述单位办公用房，并将部分承租办公位置经新中公司同意进行了转租。2016年5月初，鉴于新中公司变更了法定代表人，故新中公司提出对19B之一、19C的单位办公用房，签订了一份《房屋租赁合同》及《补充协议》，该份合同内容是延续原合同的内容，只是对租金及保证金进行变更补充约定，由新中公司新的法定代表人重新签名并加盖公章确定，该份合同的性质不属于新的租赁合同，而是对原租赁合同进行补充变更，具体如下：（1）变更租金的约定，即合同第六条的约定“甲乙双方商定，租赁期内该物业2013年11月1日至2016年4月30日月租金已交清（租金实缴为准）。从2016年5月1日至2017年8月31日租金为人民币伍仟元整（￥5000.00元），从2017年9月1日至2018年8月31日月租金为人民币伍仟贰佰伍拾捌元整（￥5250.00元）（注：原文存在的错误）注：上述租金不含税，税金由乙方负责”；（2）降低了原合同的保证金，由原合同约定的12904.00元降低为5000元，即合同的第九条：订立本合同后甲方将房屋将交付给乙方使用时，乙方一次向甲方交纳人民币伍仟元整（￥5000.00）的保证金……”，已经交付的保证金作为其他的租金或者费用进行了抵扣。根据上述合同的变更内容可以证明，祥达公司一直都是在承租涉案店铺，故不存在重新签订新的合同及重新交付店铺的情况，上述合同只是对部分权利义务的补充变更约定，原合同的其他权利义务是没有进行变更的。鉴于祥达公司最初承租1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房时的房屋结构是没有墙壁进行隔开，三间单位办公用房都是打通作为展厅使用，故在2016年11月份时，案外人与新中公司进行协商，提出需要将1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房进行间隔装修，作为办公室使用，祥达公司授权案外人代其与新中公司，在2016年11月10日签订了1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房的《房屋租赁合同》及《补充协议》，该协议的内容只是对原合同进行补充变更，并不属于重新签订租赁合同，是对原合同的租赁关系的延续以及补充变更约定，具体补充变更约定如下：（1）延长了租期，为了祥达公司的整体发展的需要，故双方协商租期有效期由2018年8月31日延迟至2021年12月31日；（2）鉴于案外人的公司发展需要进行装修，故新中公司同意给予装修免租金，即合同第三条约定“甲乙双方商定，租赁期限自2016年12月1日起至2021年12月31日止，共60个月。从2016年12月1日至2016年12月31日为乙方装修免租期，乙方装修免租期间的管理费、水电费由乙方承租。”（3）提高了租金的约定，即合同第六条的约定“甲乙双方商定，租赁期内该物业2017年1月1日至2019年12月31日月租金为人民币伍仟元整（￥5000.00元），2020年1月1日至2021年12月31日月租金为人民币伍仟伍佰元整（￥5500.00元）注：上述租金不含税，税金由乙方负责（以税局征收为准）。”；（4）鉴于新中公司同意给予案外人的公司装修免租期，故新中公司要求提高保证金，即合同的第九条：订立本合同后甲方将房屋将交付给乙方使用时，乙方一次向甲方交纳相当于2个月租金总额合计人民币壹万元整（￥10000.00）的保证金……”，已经交付的保证金作为其他的租金或者费用进行了抵扣。根据上述合同的变更内容以及案外人与新中公司补充变更原租赁合同条款的习惯可以证明，案外人的公司祥达公司一直都是在承租涉案店铺，故不存在重新签订新的合同及重新交付店铺的情况，上述合同只是对部分权利义务的补充变更约定，原合同的其他权利义务是没有进行变更的。故案外人及祥达公司与新中公司在2013年8月17日、2016年5月初、2016年11月20日、2016年12月22日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》依法合法有效，应当继续履行。二、法院依法在公开拍卖佛山市XX区XX路XX号XX广场1XA、1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房时，要求房屋受让人继续履行案外人的公司及案外人与新中公司在2013年8月17日、2016年5月初、2016年11月20日、2016年12月22日签订的签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。理由如下：1、案外人的公司祥达公司从2013年8月17日起已经依法承租了佛山市XX区XX路XX号XX广场1XA、1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房，并且多次签订了补充变更协议，按时支付租金及保证金及其他费用，故与新中公司签订的房屋租赁合同及补充协议均是双方真实的意思表示，合法有效，依法应予以继续履行。2、涉案单位办公房分别是在2014年1月16日设置了抵押登记、2016年9月8日被法院查封，即是属于案外人的公司祥达公司在承租了佛山市XX区XX路XX号XX广场1XA、1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房后发生的抵押及查封，且新中公司并没有告知案外人及案外人的公司祥达公司，上述单位办公用房在案外人承租后设立了抵押权及被查封的情况，截止案外人在淘宝拍卖网上发现承租的单位办公用房被拍卖的公告后才知道，故案外人的公司祥达公司是属于善意的承租人。3、根据案外人提供的《租赁合同》及《补充协议》、银行流水及转账的授权委托书、证明等证据，均能证明案外人的公司祥达公司从2013年8月17日开始一直承租涉案的单位办公用房，并且合同是延续有效的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，鉴于案外人的公司祥达公司与新中公司的租赁关系开始发生在2013年8月17日，是在抵押权发生之前已经存在，而且一直延续至2021年12月31日，故即使佛山市XX区XX路XX号XX广场1XA、1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房进行拍卖，发生物权变动也不影响案外人与新中公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力，租赁关系仍然有效。在租赁期间内，法院不能将上述单位办公用房的使用权移交给受让人，案外人经祥达公司授权代为通过执行异议申请程序，要求房屋的受让人继续履行租赁合同及补充协议。 案外人黄文河向本院提交如下证据：1.2013年8月28日新中公司与祥达公司签订的《房屋租赁合同》，2016年11月10日新中公司与黄文河签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，2016年12月22日新中公司与黄文河签订的《房屋租赁合同》，拟证明双方之间的租赁合同关系；2.房地产权证、房屋平面图，拟证明案外人黄文河租赁房屋位置；3.收据2份，拟证明案外人黄文河签订租赁合同当日已交纳租赁保证金；4.授权委托书，拟证明祥达公司于2016年12月20日授权黄文河代签承租佛山市XX区XX路XX号XX广场1XB之一、1XC、1XD之一、1XA写字楼的补充协议或房屋租赁合同；5.招商银行户口交易明细表，拟证明黄文河支付租金记录；6.新中公司开具的三份发票，拟证明新中公司已收到相应租金；7.黄文河身份证、新中公司营业执照、祥达公司营业执照、企业机读档案资料及法定代表人杨浩璇身份证复印件，拟证明相关当事人主体资格。 经质证，高明农商行对2013年8月28日的《房屋租赁合同》真实性无法核实，请求法院审查，但认为该合同与本案无关，祥达公司并未在本案中提出异议，从合同内容看，每月租金910元与市场价格有巨大差异，至于黄文河于2016年签订的租赁合同及补充协议，是在抵押之后签订的，而且是在高明农商行申请强制执行后签订的，不能对抗抵押权。案外人提供的收据，从收据编号来看，是顺序倒置的，2016年11月的收据编号是1900235，而2016年12月的收据编号是1900233，因此高明农商行认为是为了向法院提异议而补充或伪造的。对于新中公司开具的发票，与本案没有关联性，真实性将在税局网站查询后回复法庭。对于机读档案真实性无异议，但认为与本案无关。至于黄文河提供的交易明细，其中交易摘要属于款项汇出人自己填写的，交易对手显示的刘乐生、黄嘉明与本案无任何关联，该份交易明细不能证明黄文河对本案已抵押的涉案房地产享有租赁权。 经审查，案外人黄文河提供的证据，除证据3收据的真实性存疑本院不予确认其真实性外，其他证据，本院均确认其真实性。 申请执行人高明农商行答辩称：黄文河提出的执行异议，答辩人认为不能成立。一、黄文河的《异议申请书》没有明确的请求事项，不符合法律规定。二、黄文河向人民法院提交其与新中公司的租赁合同签订于2016年，而涉案房屋办理抵押登记的日期为2014年1月16日，也即抵押在先、租赁在后，租赁权不能对抗抵押权。三、黄文河向人民法院提供的租金收据和租金发票日期均为2016年，不仅是在抵押之后，而且是答辩人已经向人民法院申请强制执行新中公司的财产之后。四、本案存在黄文河与新中公司恶意串通，通过虚构事实，以执行异议的方式来阻碍执行，妨碍答辩人债权的实现，涉嫌构成拒不执行判决、裁定罪，故为了查明案件事实，恳请人民法院依法传唤黄文河本人到庭。 申请执行人高明农商行提供如下证据：1.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果4份，拟证明涉案房地产已抵押给高明农商行，办理抵押登记日期为2014年1月6日；2.（2014）佛中法民二初字第157号民事判决、执行案件受理通知书各1份，拟证明法院执行立案日期为2016年6月27日。 经质证，案外人确认申请执行人高明农商行提供的证据是原件，但真实性不清楚。 经审查，对申请执行人提供的证据，本院予以采信。 经审理查明：本院在执行高明农商行申请执行佛山市南海区卓朗贸易有限公司、罗志宏、刘礼东、何智伟、新中公司金融借款合同纠纷一案[案号为（2016）粤06执535号、（2017）粤06执恢22号]过程中，拟评估、拍卖或变卖新中公司房地产一批（含涉案房地产），并于2017年7月20日作出（2017）粤06执恢22号公告，告知本院拟不带租拍卖上述涉案房地产，即位于佛山市XX区XX路XX号XX广场1XA、1XB之一、1XC、1XD之一的单位办公用房。案外人黄文河于2018年3月向本院提交异议申请书，本院于2018年3月28日立案受理，案号为（2018）粤06执异73号。 在听证中，案外人黄文河承认其是受祥达公司委托与新中公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，其代表的是祥达公司。 本院认为：案外人黄文河提交的证据中，最早的证明租赁关系的证据是祥达公司与新中公司于2013年8月28日签订的《房屋租赁合同》，另外还提供了2016年11月10日新中公司与黄文河签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，2016年12月22日新中公司与黄文河签订的《房屋租赁合同》等证据，案外人黄文河认为自己是代表祥达公司与新中公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的，即对涉案房地产享有租赁权益的当事人是祥达公司，黄文河个人并不享有权益。因此，案外人黄文河提起本案异议，主体不适格。鉴于本案已立案受理，其异议申请依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下： 驳回案外人黄文河提出的异议申请。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一八年五月三十日 书记员  黄榕霞