福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初2520号 原告:林德新,男,1979年1月18日出生,汉族,住南安市。 被告:福建世邦泰和物业管理有限公司,住所地泉州市丰泽区江滨北路国金天峰东侧写字楼**楼，统一社会信用代码：91350500749051256N。 法人代表人:陈元来，该公司副总裁。 委托诉讼代理人：卢琪龙、高莲花，该公司职员。 原告林德新与被告福建世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理，依法由审判员庄慧虹适用简易程序于2018年4月25日公开开庭进行审理。林德新、世邦物业公司的委托诉讼代理人卢琪龙、高莲花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林德新向本院提出诉讼请求：1.判令世邦物业公司对严重违约行为作出赔偿：充抵林德新房号(中骏四季康城一期15栋901室)从2017年12月1日至2023年12月31日物业管理相关费用,同时现金赔偿多次申诉维权误工费、往返费用3000元;世邦物业公司登报(泉州主流媒体)赔礼道歉不少于30日；2.判令世邦物业公司公开公摊电费、水费原始抄表记录，接受业主监督；返还多收林德新的公摊电费(21.39-13.66)×12×6=556.56元、公摊水费(1.27-0.33)×12×6=67.68元、摊派营业税金额(89.3×6%+16.17×17%+1.67×3%)×12×6=587.3元,合计1211.54元,以充抵林德新一年零六个月的物业管理相关费用的形式进行返还和赔偿,即充抵林德新从2024年1月l日至2025年6月30日物业管理相关费用；3.判令《要约书》成立；4.判令撤销2013年4月23日签订的《物业服务合同》第十条，并按之前签订合同的约定履行，即小区公共收益由世邦物业公司按全体业主权益收入的10%收取酬金，其余部分以分红的形式返还给全体业主；5.判令世邦物业公司赔偿林德新精神损失费5000元；6.诉讼费用由世邦物业公司承担。事实和理由：林德新是中骏四季康城一期的业主,自从2011年购房以来,对物业管理中心都是大力支持,缴交物业管理费都以提前预交七个月、六个月、五个月、四个月的形式缴纳(详见物业费发票)。物业管理公司接受业主委托理应成为业主贴心管家,为业主提供良好的服务，创造良好的家居生活环境。然而,世邦物业公司领导层却疏于管理,物业管理服务中心项目经理长期不在岗,聘请的管理人员职业道德恶劣、素质低下,多次对业主出言不逊甚至威胁恐吓、多收物业管理费、里外勾结损害业主的权益,造成严重违约。虽多次投诉,但收效甚微,物业高层包庇、不作为,甚至称“可以到法院起诉”等。为了更好维护业主的利益不再受侵犯以及得到相应的补偿,同时约束世邦物业公司遵纪守法、提高服务意识,更好服务业主,特提起诉讼，以下详述世邦物业公司多次违约的行为： 一、物业管理中心维序主管素质低下,严重侵犯业主的行为和证据:2017年6月30日，有业主在《人民日报》看到有些高层小区高位水箱、消防水栓不能出水的消防隐患报道,在群里问楼管我们小区有没有这个隐患?楼管没有回答,本人就在群里面告诉那位业主,要问那位将军肚的保安主管(由于物业中心没有设置监督岗，有的业主不知姓名和职务),他能给我们专业的回答。之后在本人进入物业中心办事时,维序主管将本人叫出，并责问本人说他将军肚之事,在得到本人不再如此说的回复之后,变本加厉将恐吓升级。之后有路过的业主也加入声讨那个维序主管的行列,维序主管也对那位业主(老伯)进行恐吓,引起了公愤。之后在本人进入物业中心办事时,维序主管又一次对本人进行斥责。本人在小区散步时维序主管碰到本人又对本人进行恶狠的侵犯（详见附后的录音光盘）。 二、世邦物业公司服务质量过差，保安人员素质低劣、随地吐痰、粗暴侵犯业主的证据：2017年7月15日下午17:00左右,本人临时进入地下室时,保安亭值班保安疑似耳背,本人连说几次都听不清楚,就凶本人,骂脏话、严重侵犯本人。本人向物业中心投诉（详见《意见书》和小区维序人员随地吐痰的照片）。 三、物业中心客服主管严重违约，里外勾结损害业主利益的行为：本人向物业中心询问地下车位的问题,客服主管高莲花故意隐瞒一手车位情况告知本人没有一手车位，只有三个二手车位，且售价很高（高出二期车位售价)，后本人表示无法购买。之后本人发现小区入口处立了一幅广大的广告牌“二期车位热卖中,接受一期业主的咨询”。后本人连续三次发现一期的客服主管高莲花与二期的售楼人员进行短暂交谈后走开。之后本人就对一期地下车位进行摸底调查，发现至少有十几个待卖车位（详见《地下室空车位调查表》）。本人还经常看见一期的客服人员经常出入房产中介,这种现象持续很长时间,在之后本人向物业总部投拆反映上述情况之后才没有再发现上述行为。物业中心客服人员应该本着服务业主的准则,做业主的贴心管家,不得内外勾结，中饱私囊,做着损害业主利益的行为,亦是严重违约。 四、物业管理中心乱收费、乱摊派费用的违约行为：本人对物业管理费发票进行数据分析发现问题,逐向物业索要其它期的物业管理费发票,物业服务中心财务以更换软件为由拒绝提供购房至2014年7月间物业管理费发票。2017年8月2日,本人来到物业管理中心找到工程主管询问每月抄表时间,得到“电表每月4号抄表、水表每月10号抄表,与供电局、自来水公司抄表时间一致”的回复，本人重复问两次得到的回复一样，确保没听错。在欲查看公摊水电费抄表原始记录时,遭到拒绝,致电物业南安片区负责人陈总,也表示不能当场提供,要待他本人来才能查看。之后几天本人找到物业中心工程主管欲查电表箱,也遭到拒绝。从公示的《分摊金额查询表》发现景观用电、监控室用电纳入业主公摊,根据物业管理收费有关规定,景观用电、监控室用电不能纳入业主公摊。从本人对本人的物业费发票数据分析发现:(1)物业公司把公司的营业税额分摊到业主进行承担（详见开票时间分别为2016年11月15日、2017年3月13日、2017年7月7日的物业费发票）。业主作为使用方,费用是支出,无理由要纳税,也不应分摊物业公司的营业税；(2)在开票时间为2017年7月7日的物业费发票发现：7日,水费抄表时间还没到(每月10日),抄表费用还没产生,就已经产生本人的公摊水费费用5.73+0.97=6.7元,而且高出以往每月公摊水费费用1元左右的6倍。纵观物业公司种种拒绝行为,排除了会计疏忽计算错误的可能。 五、万邦物业公司高层管理人员不重视、不作为甚至欲采用武力驱赶投诉业主的粗暴行为：2017年7月17日,在本人多次投诉仍遭到多次严重侵犯的情况下,前往海峡体育中心世邦物业公司进行投诉,却遭到搪塞。在本人强烈抗议之下,物业运营部副总监卢琪龙接待了本人。但是卢琪龙副总监选择隐瞒不报、包庇忽悠,促成本人第二次到总部投诉,仍以领导不在,无人搭理,本人签字的《要约书》经请示后也不给予签收。本人在前往时就己与卢琪龙副总监提前预约,到了之后与卢琪龙取得联系,但对本人的要求与问题仍不作回复,在本人漫长的等待中人力副经理周文娟以本人接电话大声是闹事为由呼叫保安欲将本人轰出。保安不是保一方平安,成了物业公司的打手,本人愤怒之余给世邦物业公司的总经理涂文禹发了短信，表示了强烈的愤慨。涂文禹总经理带着卢琪龙副总监与及另外一位高管出现,在与本人的交谈中表示：(1)如果维序主管对本人进行恐吓,可以报警。在本人询问“那公司是不承认维序主管不是公司员工,或者公司不管”后，涂文禹总经理沉默不答；(2)“他可以不接我电话，因一个人打了一次没接,还打两次、三次，那么这种人…”，言谈中透露对维权业主人格上蔑视；(3)放话出来“可以到法院起诉”（详见本人与物业管理高层的微信通信记录）。 六、物业只收钱不做事、素质低劣的证据：小区维序人员工作散漫、随地吐痰、消防通道长期堵塞，无人督导，长期占到经营、生活污水乱泼无人督导，整个小区脏、乱、差，无人管理（详见小区消防通道及沿街店面照片9张及录音光盘） 七、独占小区公共收益（32部电梯广告位租赁费），从未返还业主委员会或业主。因《物业服务合同》并未经全体业主同意的情况由任命的业主委员会主任傅建山单方签订，且第十条属于格式条款，明显有失公平，故该条款不成立，应按《前期物业服务合同》的约定，公共收益由物业公司按全体业主权益收入的10%收取酬金，其余部分以分红的形式返还给全体业主。 综上，面对世邦物业公司的粗暴违约，业主的利益无法保障，现诉至法院，请求判如所请。 世邦物业公司辩称，一、林德新所称世邦物业公司严重违约无任何事实依据，世邦物业公司自接受管理四季康城小区以来,已尽到管理义务，无任何违约行为。首先,林德新所称“物业管理中心维序主管素质低下,严重侵犯业主行为和证据”实属个人臆想,无任何事实证据,且世邦物业公司在招聘公司人员时宁缺毋滥、严格把关,不存在招聘林德新所称的素质低下人员;再者,林德新提供的“保安人员粗暴侵犯业主的证据”为其个人书写的《意见书》,无任何证明力,且世邦物业公司不接受以这种形式侮辱员工的行为;其次,林德新所称“物业中心客服主管严重违约，里外勾结损害业主利益的行为”无任何事实依据，且物业中心无权销售一手车位,二车位的出售也是业主自身定价,不存在物业中心抬高价位的情况,希望林德新能够从自身原因寻找无力购买车位的原因；最后,林德新声称的“物业公司高层管理人员不重视、不作为甚至欲采用武力驱赶投诉业主的粗暴行为”实属无理取闹,干扰世邦物业公司员工正常工作休息,希望林德新能够通过合理的方式表达自己对物业服务的意见,世邦物业公司也会秉承有则改之无则加勉的态度进行处理。二、林德新要求返还、赔偿公摊水电费的诉求无理无据：根据世邦物业公司与南安市四季康城一期业主委员会签订的《中骏.四季康城(一期)物业服务合同》第七条第十款“物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担;业主自用的由业主承担;公共使用的由业主按实分摊,具体分摊办法由业主大会或业主委员会决定”的约定，世邦物业公司是按照供水、供电部门开具的票据收取公摊水电费用属于公共使用,是实际的用水电费用，并不固定,而林德新的开票日期是林德新的交费日期,不存在乱收费现象。林德新所称的公摊水费金额变动问题,应结合实际,其所缴纳的费用有时是抵扣其之前所欠几个月的公摊水费,且林德新应该清楚其并没有每个月都去缴纳物业费、公摊水电费等费用。关于林德新所称税金问题,世邦物业公司是按照税务局规定合法开具发票,不存在分摊公司营业税问题,若林德新仍如此坚持认为,世邦物业公司也将会为维护自身权益,对林德新提起诉讼。三、林德新关于《要约书》成立和精神损失费的诉求纯属无理取闹。该《要约书》为林德新单方书写,世邦物业公司从未收到且对其内容均不予认可，该《要约书》对世邦物业公司不具有任何约束力。林德新请求精神损失费没有任何依据。首先世邦物业公司不存在侵权行为，其次林德新提交的证据也不足以证明其遭受了人格权利的侵害，更不存在造成严重后果。四、世邦物业公司一般会在每月的15日左右在每栋大楼的大堂公布公摊水电费的情况，已履行公示义务。目前，小区的公共收益有在小区的宣传栏上按年度进行公示。依据世邦物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》第十条的约定，公共收益的40%归物业公司所有，60%归全体业主所有，补充作为本物业业主大会、业主委员会工作经费以及共用部分设备的维修资金。目前，世邦物业公司有设立专门的财务账户保管该部分费用，但公司目前仍在亏损中。且公共收益也应由业主委员会与世邦物业公司进行对接，不属于本案处理的范围。 本院经审理认定如下事实：林德新系南安市四黄村中骏四季康城一期15栋901室的业主，世邦物业公司系四季康城一期的物业服务公司。2010年7月1日，四季康城一期的开发商南安市华景房地产开发有限公司与世邦物业公司签订《前期物业服务合同》，约定华景公司将四季康城高级住宅小区（项目）委托给世邦物业公司进行前期物业管理。2013年12月27日，南安市四季康城一期业主委员会（甲方）与世邦物业公司（乙方）签订《中骏·四季康城（一期）物业服务合同》，约定甲方委托乙方进行四季康城一期的物业管理，合同对物业服务企业、业主委员会和全体业主（含承租人、借用人等物业使用人）均具有约束力，同时合同就双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用和违约责任等内容作了详细约定。其中，合同第二条约定“物业服务期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日终止，如本合同到期，甲方仍未聘选新的物业服务企业，则本合同自动延续，直至甲方与新的物业服务企业签订物业服务合同时止”。合同第七条物业服务费约定“……（二）预收的物业服务费包括物业服务支出和乙方的酬金。1、预算方案中物业服务支出主要包括以下几个方面：……（9）依法缴纳和支付的各项税、费、财物费用；……（九）利用本物业共用部分、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约等规定，经甲、乙双方协商同意后，按照规定办理相关手续，所得收益主要用于物业服务支出；（十）物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；业主自用的由业主承担；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或业主委员会决定……”。合同第十条公共收益的分配方案约定“本物业公共收益的40%归乙方所有，60%归全体业主所有，补充作为本物业业主大会、业主委员会工作经费以及共用部位设施设备的维修资金，乙方每年1月份向甲方提供上一年度委托经营场地及利用本物业共用部位、共用设施所得的收支情况”。合同第十六条违约责任约定“……乙方的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，甲方有权要求限期整改……”。上述《物业服务合同》期满后，因南安市四季康城一期业主委员会未聘选新的物业服务企业，该合同自动延续。林德新入住四季康城一期住房后，依约缴纳了物业管理费。后林德新以世邦物业公司管理服务存在违约为由，多次向世邦物业公司反映，因双方协商未果，林德新遂诉至本院要求解决。 上述事实，有林德新提交的其本人的居民身份证、世邦物业公司的工商登记信息查询表、物业费发票、小区空车位照片7张、《2017年6月分摊金额查询表》、小区消防通道及沿街店面照片9张、林德新与世邦物业公司管理高层的微信通信记录截图、林德新与世邦物业公司南安片区负责人陈总及物业管理中心维序主管苏世成的录音光盘、小区电梯广告照片3张，世邦物业公司提供的《物业服务合同》、林德新水电费缴交记录及充抵情况说明以及林德新、世邦物业公司在庭审中的陈述等为证，因原、被告对上述证据的真实性均没有异议，本院对其真实性均予以确认，但对部分证据的证明对象将在下文中详细阐述。林德新提供的《意见书》、《要约书》（由林德新签名出具，记载“本人是南安中骏四季康城一期的业主……为了充分保障业主权益不受侵犯、提高贵司对服务中心团队建设的重视程度、增强服务意识、提高业主满意度，本人特要求贵司属下机构对侵权行为进行赔偿——免除本人房号从2017年12月1日-2023年12月31日物业管理相关费用，同时现金赔偿维权往返费用200元，若再次发生违约行为，顺延五年，同时赔偿相关损失，再由贵司自主决定是否对相关责任人员进行追偿。请批示！若贵司未在三日之内作批示，视为同意……受侵权业主：林德新……）、《发票数据分析表》均系其自行书写的单方陈述，世邦物业公司对其内容均不予认可，本院不予采信；林德新提供的与傅建山的录音光盘，因无法体现录音时间、录音对象，本院亦不予采信。 本院认为，世邦物业公司与南安市四季康城一期业主委员会于2013年12月27日签订的《物业服务合同》，是双方真实意思表示，为有效合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，该《物业服务合同》对林德新具有约束力，林德新、世邦物业公司应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，林德新的主要义务是按约定标准缴纳物业管理费，世邦物业公司的主要义务是按合同约定的物业管理服务内容和物业管理服务质量提供物业服务。一、关于世邦物业公司是否存在严重违约的问题：其一、林德新提供的其与世邦物业公司管理高层的微信通讯记录截图、与世邦物业公司工作人员的录音光盘仅可体现林德新以世邦物业公司服务存在违约为由，多次向世邦物业公司沟通反映，双方进行协商的过程，该2份证据记载的内容无法证明林德新所主张的世邦物业公司人员素质低下、高层领导推诿等情况；其二、林德新提供的小区空车位照片7张无法证实涉案小区目前仍有空余车位未销售，且世邦物业公司亦非空余车位的销售主体，若存在二手车位出售，也是由车位产权人进行定价，无法证实世邦物业公司工作人员里外勾结、损害业主利益等情况；其三、林德新提供的《2017年6月分摊金额查询表》内记载世邦物业公司有向其收取景观用电、监控室用电，根据《物业服务合同》第七条第（十）项“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；业主自用的由业主承担；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或业主委员会决定”的约定，因景观绿化、监控室均属于共用设施设备，其产生的电费亦是服务于业主，故世邦物业公司收取该部分公摊费用，并不违法合同约定，林德新主张该部分费用不应纳入业主公摊，没有法律依据；其四、林德新主张世邦物业公司摊派营业税，并提供物业费发票（福建省增值税普通发票）为证，世邦物业公司主张因2016年5月1日后税务改革，故发票上才会体现税率，但其仍是按1.4元/平方米的标准向林德新收取物业费；本院通过比对林德新提供的开票日期为2015年12月及2016年11月的物业费发票，林德新在2015年12月时的物业管理费是89.3元/月，该金额与2016年11月时的物业费发票中记载的物业管理费总额一致（84.25元+84.25元×税率6%=89.3元），即世邦物业公司收费的标准并无变化，林德新主张世邦物业公司摊派营业税并无事实依据。综上，林德新主张世邦物业公司严重违约，证据不足，其要求世邦物业公司减免物业费，赔偿多次申诉维权的误工费、往返费用3000元，赔礼道歉，返还多收的公摊水电费、摊派营业税并充抵物业费，精神损害费5000元的诉讼请求，本院均不予支持。二、关于《要约书》的问题：林德新提供的《要约书》系其自行书写的单方陈述，该要约并未得到世邦物业公司的认可或承诺，对世邦物业公司不具有约束力，其要求判令《要约书》成立缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于小区公共收益分配的问题：林德新主张其作为业主并不知晓《物业服务合同》的内容，也从未召开业主大会等，亦缺乏证据，《物业服务合同》依法成立，其合同条款应确认为有效，现林德新请求将小区90%的公共收益返还给全体业主与《物业服务合同》第十条“本物业公共收益的40%归乙方所有，60%归全体业主所有，补充作为本物业业主大会、业主委员会工作经费以及共用部位设施设备的维修资金”的约定相悖，本院亦不予支持。四、关于公开公摊电费、水费原始抄表记录的问题：本案中，世邦物业公司接受供水、供电部门的委托代收费用，并依据《物业服务合同》的约定按实分摊给业主，并已将公摊电费、水费的收取公示给各业主，若林德新对供水、供电部门的抄表记录有异议，可向供水、供电部门查询，而非在本案中主张权利。诉讼过程中，世邦物业公司向本院表示其可提供供水、供电部门每月开具的税务发票供查阅，但考虑涉及公司财务管理及材料繁多问题，应提前三个工作日通知，本院认为，世邦物业公司的该承诺合情合理，若林德新需行使业主监督权，查阅原始的税务发票，世邦物业公司应予以配合，但查阅应以不影响物业管理中心日常运营为前提。综上，林德新的全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。另，根据《物业管理条例》第六条的规定，林德新作为业主有权按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，监督物业服务企业履行物业服务合同等，从林德新提供的其与物业管理中心维序主管的录音光盘和小区消防通道及沿街店面照片可知，世邦物业公司提供的物业管理服务有部分瑕疵，林德新亦有权通过合理的方式要求世邦物业公司在一定期限内进行整改，世邦物业公司若发现在其物业管理区域内有违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。在此，本院希望原、被告双方秉承诚实信用的原则，互商互谅，妥善化解双方间就物业服务合同履行而产生的分歧，共建小区良好的家居生活环境。 据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)，《物业管理条例》第六条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(297379,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(297379,64)?)第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼的证据若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回林德新的全部诉讼请求。 本案受理费50元，由林德新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄慧虹 二〇一八年五月八日 书记员  陈 慧 附页： 一、判决引用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2、《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 5、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。