福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1402号 上诉人（原审被告）：陈清准，男，1969年12月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴郑伟，福建温陵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：晋江市君兴娱乐会所有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道高霞社区和平中路君兴爱心大厦**。 法定代表人：郑佳星，该公司董事。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人陈清准因与被上诉人晋江市君兴娱乐会所有限公司（以下简称君兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初8302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈清准及其委托诉讼代理人吴郑伟，被上诉人君兴公司的委托诉讼代理人林丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈清准上诉请求：撤销一审判决，改判驳回君兴公司一审诉讼请求。事实和理由：涉案房屋于2017年7月17日已经由君兴公司强制实际控制，陈清准实际只占用36天，只应承担该36天的房屋占用费。房屋租赁费虽然合同约定40000元，但陈清准与君兴公司委托代理人陈清波协商每月房屋租赁费为38000元，陈清准也是长期按此进行缴费，君兴公司对此也不曾有异议。涉案房屋租赁合同已经被认定无效，君兴公司收取陈清准40000元押金应当退还。君兴公司安排陈清波未经通知和协商，强制收回店铺，导致陈清准有关钱财都锁在店铺里，这些货物应当退还给陈清准，对于过了保质期的物品，君兴公司应当对此进行赔偿24000元。综上，君兴公司收取押金和对陈清准的赔偿，合计64000元，在扣除陈清准的占用费后，还应支付陈清准18400元。 君兴公司答辩称，并未阻止陈清准使用涉案房屋。君兴公司并未将房屋上锁不允许陈清准使用，微信往来记录也能说明陈清准自己也能锁门，说明其也有钥匙。且事实是陈清准为了向君兴公司表明其继续经营的决心而请君兴公司股东陈清波帮其开门，陈清波自始至终都未表示过要锁门不让陈清准继续使用涉案房屋，陈清准也无法提供确切证据证明。陈清准主张7月17日后房屋被君兴公司控制，但从双方往来微信可知KTV是陈清准自己主动停业的，停业期间，陈清波一直在积极配合其招揽新股东，并未阻止其使用租赁房屋，即便是陈清准一而再再而三违反重新开业和支付租金的承诺，君兴公司始终不遗余力并给予宽限期支付租金。直到2017年8月4日，陈清准还在微信中承诺会在8月10日前会开业并支付租金，但却未解决，直到2017年8月31日起得知君兴公司提起诉讼才联系君兴公司，告知其还在停业整顿中会继续开业。君兴公司无需向陈清准退还任何费用。双方并未变更过租金，始终是每月40000元。陈清准仅向君兴公司支付146400元，扣除3月10日至6月9日期间租金12万元，剩余26400元，因陈清准逾期支付6月份物业费18253元至7月份物业费5894元，合计24147元，君兴公司代为垫付了上述费用。根据合同第二条第3款约定，君兴公司有权要求陈清准赔偿代垫费用的1.5倍违约金，但君兴公司自愿按照代垫费用的10%主张，将违约金调整为2414.7元。因此，上述物业费和违约金合计26561元，以陈清准剩余的26400元抵扣，不足部分，君兴公司也放弃追偿。 君兴公司向一审法院起诉请求：1、陈清准立即支付君兴公司2017年6月10日至2017年9月10日的租金120000元；2、陈清准立即支付君兴公司2017年6月10日至2017年8月10日的物业管理费4382元、电费18495元及电费滞纳金1000元、水费270元；3.陈清准立即支付君兴公司逾期付款违约金2414.7元。后君兴公司变更诉讼请求为：1、确认君兴公司与陈清准之间的合同无效；2、陈清准按租金标准支付君兴公司2017年6月10日止2017年9月10日的占用费120000元。 一审认定事实：君兴公司、陈清准于2017年3月10日签订租赁合同一份，约定由君兴公司向陈清准转租址于晋江市和平中路89号君兴爱心酒店4楼的房屋，每月租金40000元。诉争租赁合同所涉及的房屋并未办理产权证书，君兴公司亦未在一审辩论终结前提供诉争租赁房屋建设许可证明。后陈清准自2017年6月10日起未再支付租金。君兴公司于2017年8月21日提起诉讼。 一审法院认为：君兴公司与陈清准之间的房屋租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效。君兴公司现请求确认双方签订的租赁合同无效，符合法律规定，应予以支持。又因陈清准占用诉争租赁房屋，故君兴公司请求陈清准按双方约定的租金标准支付2017年6月10日至2017年9月10日的占用费120000元，不超过双方的约定，应予以支持。陈清准虽辩称诉争租赁房屋被陈清波锁住致使其无法使用，但未能提供证据证明，故法院对该辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、君兴公司、陈清准于2017年3月10日签订的租赁合同无效；二、陈清准应于本判决生效之日起十日内支付君兴公司占用费120000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3231元，减半收取1615.5元，由陈清准负担。 二审期间，陈清准与君兴公司对一审判决查明的事实不持异议，本院依法予以确认。 本院另查明：陈清波是君兴公司的股东和监事，代表君兴公司与陈清准签订《租赁合同》。陈清准与陈清波（代表君兴公司）就租赁事宜通过微信语音交流，其中，2017年7月13日至8月31日期间双方的微信语音交流由君兴公司提供书面的文字翻译，陈清准对此进行确认。陈清准与君兴公司确认的2017年7月13日至8月31日期间陈清准与陈清波（代表君兴公司）的微信语音文字翻译内容体现：2017年7月13日，陈清波说：“我的意思，如果确实资金不行，就停下吧”，陈清准说：“我知道我知道，这两天我给你答复，这样拖也不是办法，有新的股东进来到位了再操作”，陈清波说：“…能开就开不能开就关了…”，陈清准说：“…明天不确定，后天就全部确定下来了”；2017年7月19日，陈清波说：“陈总，你要走，怎么门都没关”，陈清准说：“我上去帮你关，我上去关，你把边门锁了，我以为你要过来”；2017年7月20日，陈清准说：“…下午5点多你要过来帮我开个门，两个新股东要过来，你对外不要说你把门关了，说在整顿，这两天为会处理好，准备重新开业”；2017年7月26日，陈清准说：“…重新整顿，争取月底前处理好，开业是肯定要再开的”；2017年8月4日，陈清准说：“…8号最迟10号之前，一定处理这些…这次一定处理”；2017年8月31日，陈清准说：“…你就去起诉，…我们这边还要开，又不是不开”。等等。 陈清准向本院提供：1、微信聊天记录截图与翻译，证明君兴公司已经在2017年7月17日将店铺收回，陈清准只拖欠6月份租金；2、账目明细、微信聊天记录，证明陈清准总计向君兴公司转款146400元，已经结清3月10日至6月9日的房租，外加押金40000元。君兴公司质证认为，上述证据真实性、合法性、关联性均有异议。 本院认为，陈清准上诉主张与陈清波协商将租金40000元调整为38000元，对此，君兴公司不予认可，而陈清准又不能提供证据证实，故陈清准的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。陈清准另上诉主张君兴公司于2017年7月17日将涉案租赁物锁门，君兴公司则反驳主张没有锁门和阻止陈清准使用租赁房屋，双方各执一词，也都提供双方之间的微信语音交流作为证据来支持各自的主张，因此，微信语音是本案定案的主要依据。从2017年7月13日至8月4日的微信语音内容，可以体现陈清准与陈清波之间并未就锁门或者其他租赁事宜出现争执，即陈清准与君兴公司并没有因租赁产生纠纷，相反，可以体现陈清准仍可以自由出入租赁物，而没有体现陈清波阻止陈清准使用租赁物，直至2017年8月21日君兴公司提起诉讼后，陈清准在最后一次即2017年8月31日的微信语音中才对君兴公司有意见。因此，陈清准上诉主张君兴公司于2017年7月17日实际控制租赁物，与事实不符，本院不予支持。至于押金或赔偿问题，因陈清准在一审期间未提出反诉，其可另行主张。综上，陈清准二审期间提供的证据不能支持其证明主张，陈清准的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3231元，由上诉人陈清准负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  王一平 审判员  陈美雅 二〇一八年五月十七日 书记员  庄晓思 一、适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。