四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0703民初1168号原告：绵阳建兴物业服务有限公司，住所地：绵阳市长虹大道中段126号。法定代表人：陆培军，该公司董事长。委托诉讼代理人：胥康，四川博思律师事务所律师。被告：关新光，男，1958年8月12日出生，满族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：汪飞，四川春雷律师事务所律师。被告：绵阳市涪城区爱诺幼儿园，住所地：绵阳市涪城区小北街2号水印三江小区*楼。举办者：关新光。委托诉讼代理人：汪飞，四川春雷律师事务所律师。原告绵阳建兴物业服务有限公司（以下简称：建兴物业公司）与被告关新光、绵阳市涪城区爱诺幼儿园（以下简称：爱诺幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告建兴物业公司的委托诉讼代理人胥康，被告关新光、爱诺幼儿园的共同委托诉讼代理人汪飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绵阳建兴物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付欠付物业费本金131107.84元（暂计算至2017年12月31日）及2015年10月1日至2016年9月3日止未按时缴纳物业费之差额19666.18元（按每平方米0.4元/月计算），合计150774.02元；2.判令两被告连带向原告支付逾期缴纳物业费、垃圾费的违约金30154.08元（其中垃圾费为90元）；3.本案诉讼费由两被告承担。被告关新光、爱诺幼儿园答辩称：1.关于欠费本金问题。2016年小区业主委员会成立后，业委会向小区业主发出通知，解除与原告的物业合同，重新跟新的公司签订合同。因为原告不退场，双方发生了很多纠纷。被告不应支付原告应该离场后的费用。2.关于缴费标准差额的问题。双方协商一致变更缴费标准1.6元/平方米，开发商补贴的问题与本案被告无关，我们不应当补差价。物业公司要求的垃圾清运费、逾期缴纳物业费的滞纳金也不存在，即使存在我们认为过高。原告的服务质量很差。幼儿园成立2年中，有3次漏水，被告找原告维修，但始终没有维修好。原告为了自己收费一直不给被告安装独立电表。3.关于主体问题。该物业服务合同的相对方是幼儿园和原告，与被告关新光无关。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定以下事实：2015年5月28日，关新光与四川绵阳建设股份有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：关新光承租四川绵阳建设股份有限公司位于4097.12平方米用于开办幼儿园，期限自2015年7月1日至2035年7月1日；四川绵阳建设股份有限公司为其提供30个月的免租期，免租期间不收取租赁费，物业管理费、水电燃气费由承租方承担。同年7月1日，被告爱诺幼儿园作为甲方，与作为乙方的原告建兴物业公司签订《物业管理服务收费协议》，约定：“甲方向乙方缴纳物业服务费标准2.6元/月/平方米。甲方商业门面面积共4097.12元平方米，每月应交物管服务费金额10652.5元；时间从2015年7月1日起至2015年9月30日止，首次共交3月。甲方不得无故拖欠物业服务费，应在每月5日前交清当月物业服务费等相关费用，若逾期未交者，乙方按月应交费总额每天向甲方收取5%滞纳金。”关新光在甲方处签名。2016年4月7日，涪城区城厢街道办事处人民调解委员会组织建新物业公司，以及包括关新光在内的商铺业主就案涉小区物业服务问题进行调解。建新物业公司承诺：“在一个月内解决好渗水问题，提升物业服务质量，为全体业主提供优质高效服务，不得停水断电。”关新光于2017年7月27日、8月31日和9月29日代爱诺幼儿园向建新物业公司补缴纳了2016年8月1日至10月31日期间的物业管理费，标准为1.6元/月/平方米。此后，爱诺幼儿园未再缴纳过物业管理费。还查明，关新光租用案涉物业是用于开办被告爱诺幼儿园。爱诺幼儿园于2016年5月17日取得了《民办非企业单位登记证书》。关新光为爱诺幼儿园的法人和举办者。还查明，2016年12月，案涉小区业主与业主委员会因重新选聘物业公司问题发生争议。2017年4月，案涉小区业主委员会经业主大会讨论决定，选聘扬杰物业服务公司为小区提供物业服务。此后，业主委员于2017年8月和10月两次通知建新物业公司撤场，并与新选聘的物业公司办理交接。2017年9月，案涉小区业主邱长贵向本院诉请撤销业主委员会重新选聘物业公司的决定。本院于2017年12月26日作出（2017）川0703民初4806号民事判决书，认定业主委员会重新选聘物业公司的决定合法，驳回了邱长贵的请求。此后，因小区部分业主阻挠，未能完成物业公司之间的交接。建新物业公司至今仍在为案涉小区提供物业服务。另查明，2016年3月28日，建新物业公司与四川绵阳建设股份有限公司就爱诺幼儿园物业费的问题进行了讨论，并形成了《会议纪要》，约定：“建兴物业公司同意将物业费每平方米2.6元优惠至每平方米2.2元；爱诺幼儿园从2016年2月1日起按照每平方米1.6元的标准缴纳，四川绵阳建设股份有限公司按照每平方米0.6元的标准补贴；待爱诺幼儿园进入正常经营后，建兴物业公司按照现行物业收费合同标准收费。”四川绵阳建设股份有限公司于2017年7月起以爱诺幼儿园正常经营为由，停止为其补贴物业费。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务收费协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。关于关新光是否应该承担交费义务的问题。关新光虽然承租了案涉物业，并在《物业管理服务收费协议》上签名，但其是作为爱诺幼儿园的法人履行职务。相应的法律后果应由爱诺幼儿园承担。故建新物业公司主张关新光连带承担物业费交纳义务的请求不成立，本院不予支持。关于物业费的交费标准及期间的问题。建兴物业公司与四川绵阳建设股份有限公司讨论后，自愿将爱诺幼儿园的物业费优惠至2.2元/平方米/月，且四川绵阳建设股份有限公司也为其提供补贴，最终爱诺幼儿园只按1.6元/平方米/月交纳。建兴物业公司与四川绵阳建设股份有限公司的行为实是针对第三方爱诺幼儿园设定利益的合同行为。根据双方“待爱诺幼儿园进入正常经营后，建兴物业公司按照现行物业收费合同标准收费”的约定，建兴物业公司主张从四川绵阳建设股份有限公司停止补贴起（即2017年7月1日起）按合同约定的2.6元/平方米/月收取物业费的主张，本院予以支持。其主张爱诺幼儿园补交纳从2015年10月至2017年6月30日止优惠的0.4元/平方米/月物业费的请求，本院不予支持。爱诺幼儿园在四川绵阳建设股份有限公司停止补贴前的交费标准仍应按1.6元/平方米/月计算。爱诺幼儿园已交纳物业费至2016年10月31日，还应交纳的物业费为：2016年11月1日至2017年6月30日期间的52443.17元（4097.12平方米×1.6元/平方米×8个月=52443.17元）；2017年7月1日至2017年12月31日期间的63915.07元（4097.12平方米×2.6元/平方米×6个月=63915.07元），共计116358.24元。爱诺幼儿园辩称双方达成了物业服务费缴费标准变更为了1.6元/平方米/月的意见本院不予采纳。案涉小区业主委员会虽然重新选聘了物业服务公司，但双方至今并未办理交接。其原因非建新物业公司所致。建新物业公司至今仍在为案涉小区物业提供物业服务。故爱诺幼儿园辩称建新物业公司未退场不应向其交纳物业费的意见，本院不予采纳。关于是否应承担违约金的问题。爱诺幼儿园未交纳物业费，一方面是案涉小区确因业主委员会重新选聘物业服务公司发生争议导致不能确定交费对象，并非爱诺幼儿园故意拖延不交。另一方面，建新物业公司在服务过程中也确实存在瑕疵。故建新物业主张其承担违约金的请求，本院不予支持。建新物业公司主张爱诺幼儿园支付代缴的垃圾清运费90元，但未提供证据予以证明，故本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告绵阳市涪城区爱诺幼儿园于本判决生效后十日内向原告绵阳建兴物业服务有限公司支付物业费116358.24元；如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告绵阳建兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费收取1959.5元，由原告绵阳建兴物业服务有限公司负担646元，被告绵阳市涪城区爱诺幼儿园负担1313.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  孙静二〇一八年五月二十二日书记员  刘洋