安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0223民初1422号原告：赵世红，男，1971年5月9日出生，汉族，住址安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：朱建华，安徽徽仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡桂平，安徽徽仁律师事务所律师。原告：季小凤，女，1971年9月30日出生，汉族，住址安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：朱建华，安徽徽仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡桂平，安徽徽仁律师事务所律师。被告：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地芜湖市南陵县籍山路与南翔路交叉口和顺阳光城市。法定代表人：王善记。委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。原告赵世红、季小凤与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司（以下简称南际江南国际）委托经营管理合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告赵世红、季小凤委托诉讼代理人朱建华，被告南陵江南国际委托诉讼代理人周宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵世红、季小凤向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的商铺委托经营管理合同，被告将芜湖江南国际综合市场商铺恢复原状，交付原告；2.判令被告立即支付原告2015年11月30日至2016年5月29日（第四年度欠付）的租金收益16755.86元（一楼59.79平方米，每天每平方米按1.6元计算，原告得租金的90%；二楼2000元1间，全部归原告），并支付滞纳金至判决给付之日止，暂计算至2018年3月10日为2789.85元（以16755.86元为基数，按日万分之三计算，从2016年8月30日计算至2018年3月10日，合计555天）；3.判令被告立即支付原告2016年5月30日至2017年5月29日（一年）的租金收益33425.62元，（一楼59.79平方米，每天每平方米按1.6元计算，原告的租金的90%；二楼2000元1间，全部归原告），并支付滞纳金至判决给付之日止，暂计算至2018年3月10日为1905.26元（以33425.62元为基数，按日万分之三计算，从2017年8月30日计算至2018年3月10日，合计190天）；4.判决被告支付原告从2017年5月30日至实际交付原告房屋之日的租金收益，暂计算至2018年3月10日租金收益25641.56元（一楼计280天，计算方法同上；二楼280天，计算3000×280/365）；5.判决被告赔偿原告为主张租金收益所产生的各项费用3000元；6.本案诉讼费用由被告负担。庭审中原告将第二项诉讼请求中滞纳金起算时间变更为从2016年5月1日起开始计算。事实和理由：原、被告双方签订了《商铺委托经营管理合同》,原告将自己购买的南陵县籍山镇江南国际（面积为117.59平方米,共2层）商铺委托被告经营管理，委托经营期限为10年，从2012年5月30日起算（每满一年称一个经营年度）。前三年原告不收取租金，从第四年起租金收益原、被告按9:1分成，利益分配应在下一个经营年度的头三个月内完成。并约定从第四年开始，若甲方（原告）购买的店铺未按正常出租，乙方（被告）应按同档次商铺的市场平均出租价格给予甲方（原告）按照上述比例和方式的租金回报。合同第七条2（6）约定，乙方（被告）未按约支付甲方（原告）应得利益且无甲方（原告）违约在先等其他抗辩事由的，甲方（原告）可解除合同，同时乙方（被告）承担租金额万分之三每天的延付租金违约金。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理，但至2016年9月前，被告应当支付原告第四经营年度的租金收益时，被告仅支付了半年租金，第五个经营年度及此后租金被告一直未予支付。原告多次催要，被告均以各种理由拒付。原告认为，商铺委托经营管理合同是双方真实意思的表示，双方均应按约定履行。被告拖延支付租金收益的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告南陵江南国际辩称，原告诉称原告与被告签订的《商铺委托经营管理合同》属实，截至目前被告支付了原告第四经营年度一半的租金收益12122.38元。原告的房屋已被租出。针对原告要求解除《商铺委托经营管理合同》事宜，被告同意解除。原告要求将商铺恢复原状的诉请，与合同相违背，缺乏法律依据，请求不予支持。对于原告要求给付第四经营年度余下租金，根据被告与业主在信访局达成的信访记录进行支付。对于第五经营年度及后续租金，被告按照双方签订的委托经营管理合同的约定进行支付。原告要求被告支付违约金及追讨损失的请求，请求法院依法判决。综上，请求法院依法判决。本案经本院审理认定如下事实：2011年5月26日，原告赵世红、季小凤与被告南陵江南国际签订了一份《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），约定，原告将自己购买的南陵县籍山镇江南国际综合市场精2幢191室商铺（面积117.59平方米，1-3层，一层计租面积为40.42平方米）商铺委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，从2012年5月30日至2013年4月30日开始起算一年，前三年原告不收取租金。合同第二条2约定：乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第六条第3条约定：在委托期内，被告对于该商铺进行重新布局、装潢和改造，无需另行通知原告或取得原告同意。第七条2（6）约定：“乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。该商铺已经被租出。就上述商铺被告与承租户潘安明于2014年8月12日签订了《商铺租赁经营合同》（该承租户租赁了芜湖江南国际综合市场该A25幢190、191室商铺），载明：一层按每天每平方米1.6元计算，面积80.84平方米，从事门业经营，年租金47210元；二层1200元/间/年、三层0元/间/年；租赁期间自2014年8月12日至2017年9月15日止；免租期自2014年8月12日至2016年9月24日，被告与承租户约定免租期间承租户不支付租金。2016年9月25日起开始计算租金。该合同到期后，2017年9月26日被告与承租户潘安明续签《商铺租赁经营合同》，约定，一层按每天每平方米1.6元计算，面积80.84平方米，年租金47211元；二层2000元/间/年、三层1000元/间/年；租赁期间2017年9月26日至2019年9月25日止；免租期自2017年9月26日至2018年9月25日，2018年9月26日起开始计算租金。被告支付了原告第四个经营年度（即2015年5月30日至2016年4月30日期间）一半的租金收益12122.38元，以后的租金收益被告未再给付。庭审中，原告对于被告与承租户潘安明签订的两份《商铺租赁经营合同》的真实性请求法院予以核实。庭后本院依法向承租户潘安明制作了调查笔录，核实了两份合同的真实性，原告对该份笔录不持异议，故本院对于两份租赁经营合同予以确认。另查明，2015年7月31日，被告与业主吴琪签订了《江南国际综合市场信访事项接访记录》（以下简称《接访记录》），该记录载明：“经2015年7月31日在南陵县信访局就市场的芜湖市区、宣城、铜陵、南陵等地业主代表就江南国际物业管理公司兑付业主第四经营年度租金及兑付时间达成以下备忘：一、租金标准：底层1.6元/平方米/天，二层2000元/年、三层1000元/年；二、兑付时间：第四个经营年度的房租每半年一付，每次兑付50%”。又查明，本院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤进行了调查，四位承租户均证实了四位承租户租赁了芜湖江南国际综合市场的商铺用于经营。自2015年3月以来，被告与四位承租户先后签订了《租赁合同》，均有免租期被告不收取租金的约定，对于其他租赁期间被告一层按每天每平方米1.6元计算收取租金，二层每间每年2000元，三层每间每年1000元。上述事实，有原告、被告的当庭陈述，原告、被告举证、本院调取的下列证据在卷佐证，本院予以确认：原告举证的原、被告的身份信息、房地权南陵县字第20131418号《房屋所有权证》、《委托经营管理合同》，被告举证的《商铺租赁经营合同》（2份），本院向芜湖江南国际综合市场承租户潘安明作的调查笔录，向承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤所作的调查笔录，本院向承租户潘安明制作的调查笔录，（2017）皖0223民初2290号案中由当事人陈凌云、朱玲玲举证的《接访记录》。本院认为：原告赵世红、季小凤与被告南陵江南国际签订的《委托经营管理合同》以及《接访记录》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《接访记录》的内容，该记录是涉及被告兑付业主第四经营年度的租金及兑付时间的具体约定，被告兑付原告第五经营年度及以后经营年度的租金收益及兑付时间显然不在该记录约定的范围。因此，被告支付原告第五年度（2016年5月1日至2017年4月30日）及以后的租金收益仍然应当按照被告与原告签订的《委托经营管理合同》履行。被告未按约定支付原告第四经营年度余下租金收益及后续的租金收益，违反了该合同约定，原告请求解除与被告签订的《委托经营管理合同》，被告表示同意，本院应予准许。本案争议的焦点在于被告将原告的商铺出租，与承租人约定了免租期，原告应否获得免租期的租金收益。本院认为，虽然被告对于与承租户签订的免租期应当告知原告，征得原告的同意，而被告没有将上述情况告知原告，原告认为被告的该行为超越了上述合同约定的委托权限，其后果应当由被告自行承担，但根据上述合同第二条2约定的理解，乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可。且根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米1.6元的标准计算收取租金，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。对于被告与承租户约定的免租期（自2016年5月1日至2016年9月24日、2017年9月26日至2018年9月25日），被告亦不支付原告此间的租金收益。被告应按照所实际收取的租金按照《委托经营管理合同》约定的比例支付所欠原告扣除免租期后的租金收益，对于原告的商铺二层和三层，根据公平原则，可分别参照《接访记录》以2000元/间/年、1000元/间/年计收租金收益为宜。综上，根据原告的请求及《接访记录》的约定，被告应支付原告第四经营年度（2015年5月1日至2016年4月30日）余下租金收益12122.38元，并承担自2016年5月1日起至本判决生效之日（合同解除之日）止以12122.38元为基数按日利率万分之三的标准计算的违约金。根据《委托经营管理合同》的约定，被告应支付原告第五经营年度（2016年5月1日至2017年4月30日）租金收益14301.25元[2016年5月1日－2016年9月24日为免租期，免收租金；2016年9月25日－2017年4月30日，一层40.42平方米×1.6元/平方米/天×218天+二层2000元/间/年÷365天×218天+三层1000元/间/年÷365天×218天）×0.9]，并承担自2017年8月1日起至本判决生效之日止以14301.25元为基数按日利率万分之三的标准计算的违约金；第六经营年度（2017年5月1日至2018年4月30日）租金收益9709元[2017年5月1日至2017年9月25日，（一层40.42平方米×1.6元/平方米/天×148天+二层2000元/365天×148天+三层1000元/365天×148天）×0.9；2017年9月26日至2018年4月30日为免租期，免收租金]。本判决生效后，委托经营管理合同被解除，被告不再对商铺进行管理，被告与承租户潘安明签订的租赁经营合同继续有效。因被告已收取承租户潘安明后期的租金，故被告应当给付原告自2018年5月1日至2019年9月25日租金收益26605.28元（2018年5月1日至2018年9月25日为免租期，免收租金；2018年9月26日至2019年9月25日，一层40.42平方米×1.6元/平方米×365天+二层2000元/间/年+三层1000元/间/年）。关于原告主张的催讨损失，虽然原告未提供证据予以证明，但鉴于原告催讨的事实，故本院酌定判决被告赔偿原告向被告催讨租金收益所产生的各项损失费用500元；原告请求在解除《委托经营管理合同》时将商铺恢复原状，交付原告，因不符合《商铺委托经营管理合同》第六条第3条的约定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告赵世红、季小凤与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司于2011年5月26日签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》；二、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司欠原告赵世红、季小凤第四经营年度（2015年5月1日至2016年4月30日）余下租金收益12122.38元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付原告赵世红、季小凤自2016年5月1日起至本判决生效之日（合同解除之日）止以12122.38元为基数按日利率万分之三的标准计算的违约金，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司欠原告赵世红、季小凤第五经营年度（2016年5月1日至2017年4月30日）租金收益14301.25元，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付原告赵世红、季小凤自2017年8月1日起至本判决生效之日（合同解除之日）止以14301.25元为基数按日利率万分之三的标准计算的违约金，于本判决生效之日起十日内付清；六、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司欠原告赵世红、季小凤第六经营年度（2017年5月1日至2018年4月30日）租金收益9709元，于本判决生效之日起十日内付清；七、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司欠原告赵世红、季小凤自2018年5月1日至2019年9月25日租金收益26605.28元，于本判决生效之日起十日内付清；八、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司赔偿原告赵世红、季小凤因催讨租金而产生的各项损失费用合计500元，于本判决生效后十日内付清；九、驳回原告赵世红、季小凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为906元，由被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 万  晓  华二〇一八年五月三十一日书记员 郑旭芝（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。