天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0117民初1160号原告：杨会茹，女，1972年1月9日出生，汉族，住天津市宁河区。被告：天津泰耀房地产有限公司。住所地天津市宁河区芦台镇桥北新区滨江国际**号楼。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：王清华，公司员工。原告杨会茹与被告天津泰耀房地产有限公司（以下简称天津泰耀）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告杨会茹、被告天津泰耀房地产有限公司委托诉讼代理人王清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨会茹向本院提出诉讼请求：1．天津泰耀支付杨会茹逾期办证违约金15,000元（从2016年4月27日至2016年7月19日，以总房款为基数乘以贷款基准利率4.35%的1.3倍）；2．诉讼费由天津泰耀负担。事实与理由：2014年8月14日双方签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定：杨会茹购买天津泰耀开发建设的坐落于宁河区桥北新区时代滨江11-4-102号商品房，天津泰耀应于2015年8月31日前将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付杨会茹使用，天津泰耀应自初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属转移登记，天津泰耀未能在前述期限内办结房屋权属转移登记的，双方协商解决。杨会茹按合同约定交清了房款，但天津泰耀未按约定时间办结房屋权属转移登记，应按合同约定和法律规定承担违约责任，杨会茹为维护自身合法权益，故起诉望判如所请。天津泰耀辩称，驳回杨会茹的全部诉讼请求。理由：1．商品房初始登记的时间是2016年3月4日，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十二条约定，房屋权属转移登记自初始登记完毕之日起180日内办结的规定，涉案房屋初始登记的时间是2016年3月4日，也就是说天津泰耀在2016年9月4日之前通知杨会茹办证就不违约；2．天津泰耀承担了逾期交房的违约责任就不应再承担逾期办证的违约责任，如此计算，造成违约金重复计算，属于重叠追责；3．即使杨会茹主张成立，也不能算到取得房产证那天，充其量算到向房管部门报送办证资料的日期；4．即使逾期办证，是否承担违约责任也应以给杨会茹造成的损失为基础，杨会茹没有证据证明其产生了损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对杨会茹提交的《不动产权证书》，天津泰耀对真实性无异议，对证明目的有异议，认为逾期办证时间不能计算至取得房产证当天；天津泰耀提交的房地产初始登记证明，杨会茹对真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能据此推算通知办证的时间。本院认为《不动产权证书》只能证明登记时间，该时间不是逾期办证的时间结点，与本案无关联性，本院不予采信；初始登记的时间应依据相关法律法规确定，实际办理初始登记的时间与本案无关联性，故对房地产初始登记证明本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日，杨会茹与天津泰耀签订了《天津市商品房买卖合同》，天津泰耀为合同甲方，杨会茹为合同乙方。合同约定：“商品房坐落于宁河县新区时代滨江11号楼-4-102，商品房价款为651,500元，甲方于2015年8月31日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。第十二条第一款：商品房权属登记自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。第十二条第二款：由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属登记的，双方协商解决。”合同订立后，杨会茹交清了房款。天津泰耀未提交通知杨会茹办证的证据。2016年6月23日杨会茹向不动产权登记机构申请权属转移登记。依据合同约定及初始登记时有效的《天津市房屋权属登记条例》逾期办证时间的计算方法为：合同约定的交房日期2015年8月31日次日开始﹢30天申请初始登记时间﹢30天初始登记审核办证时间﹢合同约定的180天，即扣除240天，从2016年4月28日起算，至申请办理房产证的前一天2016年6月22日，逾期56天。天津泰耀应向杨会茹支付逾期办证违约金：651500×5.655%÷365×56=5,652.52元。本院认为，杨会茹与天津泰耀签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。杨会茹已按合同约定支付了全部房款，天津泰耀理应按照合同约定履行转移房屋权属登记的义务。关于逾期办理房屋权属转移登记违约责任承担的问题。双方在合同中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。虽双方对初始登记完毕之日没有约定，但在合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合同并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”即，双方合同此条约定的目的系为了约束甲方按照合同约定时间在2015年8月31日前完成竣工并验收合格。又根据《天津市不动产登记条例》第三十二条规定，房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。可知，商品房竣工验收日期关系到不动产初始登记日期，在实际竣工验收日期晚于约定交付日期的情况下，如开发商仅依据条例规定抗辩免除逾期办理商品房的权属登记手续的责任，那么就完全背离了开发商与业主合同的约定，合同约定的效力不能及与开发商，显然失去了双方缔约合同的目的，故天津泰耀双重追责的抗辩意见，本院不予采纳。对于初始登记何时完毕。《天津市商品房买卖合同》第十二条第一款并未予以明确约定，属于合同约定不明的情形。对此，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定进行补充解释。《天津市商品房买卖合同》前言明确约定了双方当事人达成合意的根据，其中包含涉案房屋办理竣工验收、初始登记时有效的《天津市房屋权属登记条例》，根据该条例的第二十四条、第二十八条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核。上述规定系当事人默示适用的条款，构成当事人合意内容，应据此确定初始登记合理日期。杨会茹主张30天的申请时间和30天的审批时间符合该规定，本院予以采纳，天津泰耀主张自实际办理初始登记开始计算，有违双方合意，本院不予采信。是否通知业主办理产权证，天津泰耀负有举证责任，举证不能，应承担不利后果。从杨会茹申请办证的时间可知其至迟前一日已接到通知，故本院确认2016年6月22日为通知时间，杨会茹主张计算至取得房本时不妥，本院不予支持。合同未约定违约金，应从法定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。杨会茹的主张有法律依据，本院予以支持，天津泰耀的抗辩理由不成立。综上所述，杨会茹要求天津泰耀支付自2016年4月28日至2016年6月22日逾期办证违约金5,652.52元的诉讼请求，有事实依据及法律依据，本院予以支持；超出部分的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。天津泰耀未逾期不应支付违约金的抗辩意见不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后五日内给付杨会茹逾期办证违约金5,652.52元；二、驳回杨会茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取计87.5元，由杨会茹负担54.5元、天津泰耀房地产有限公司负担33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王晓艳二〇一八年五月二十二日书记员  薄 璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。