重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初22190号原告：陈显利，男，1971年11月23日生，住浙江省瑞安市。原告：曾作武，男，1971年8月23日出生，住重庆市沙坪坝区。原告：张小洪，男，1974年2月2日出生，住重庆市铜梁县。原告：罗彬，男，1972年2月7日出生，住重庆市江津区。原告：杨雷，男，1982年6月7日出生，住四川省南江县。五原告共同委托诉讼代理人：郭庆，重庆启林律师事务所律师。五原告共同委托诉讼代理人：张林，重庆启林律师事务所律师。被告：郑泉妹，女，1965年11月3日生，住浙江省湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：何敏，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆美聚味餐饮文化有限公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪前进支路**，工商注册号：500107000289660。法定代表人：郑泉妹，职务董事长。委托诉讼代理人：何敏，重庆索通律师事务所律师。原告陈显利、曾作武、张小洪、罗彬、杨雷与被告郑泉妹、被告重庆美聚味餐饮文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈显利及五原告共同委托诉讼代理人郭庆，被告郑泉妹、被告重庆美聚味餐饮文化有限公司的共同委托诉讼代理人何敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈显利诉称，原告与被告郑泉妹于2013年4月26日签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于重庆市九龙坡区前进支路跃华新都×号的2800平方米面积出租给被告郑泉妹，租赁期限自2013年5月26日至2021年5月25日，被告郑泉妹逾期交纳租金时间累计15天以上，原告有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付给被告郑泉妹使用，被告郑泉妹在承租房屋经营餐饮。因被告郑泉妹在2014年出现迟延且不足额支付原告租金的情况，2015年9月30日，原告（甲方）与被告郑泉妹（乙方）以及被告重庆美聚味餐饮文化有限公司（丙方）签订了《关于郑泉妹延期支付租金事宜之补充协议》，三方约定：甲方宽限乙方目前欠交租金1860000元，可在本协议签订之日起十日内支付，若乙方本次如约履行，则甲方放弃本次解除合同的权利；若乙方在上述期限届满日仍未能足额支付租金及违约金，则无需甲方另行通知，甲乙双方之间的租赁合同关系自动解除；丙方作为乙方的担保人，愿意为乙方承担连带责任担保，有效期为两年。补充协议签订后，被告郑泉妹仍未按照协议内容履行义务。现原告起诉来院，要求判令：原告与被告郑泉妹之间的《房屋租赁合同》于2015年10月10日解除；被告郑泉妹支付欠交租金1860000元以及相应违约金，按照合同约定计算至欠交租金付清时止；被告郑泉妹停止自2015年10月10日之后对涉案房屋的非法侵占行为，并返还涉案房屋；被告郑泉妹参照租金及违约金标准支付涉案房屋的占用损失，计算至被告郑泉妹停止非法侵占之日止；被告郑泉妹支付律师费50000元；被告重庆美聚味餐饮文化有限公司对上述内容承担连带责任。被告郑泉妹、被告重庆美聚味餐饮文化有限公司辩称，原告起诉无事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。首先，原告对涉案2800平方米房屋无转租权，原、被告双方签订的房屋租赁合同无效。其次，原告请求其与被告郑泉妹之间的《房屋租赁合同》于2015年10月10日解除，被告对此无异议。本案合同已事实上终止，被告要求其缴纳的84万元保证金退还被告或者抵扣被告尚欠原告租金等费用。本案中，被告已总计支付原告保证金和租金共计846万元，截止2015年10月10日，被告应交纳的租金为7952000元，故原告应退还被告508000元。最后，被告已于2016年2月停产停业，本案房屋也于2016年2月由原告锁门控制，之后转租给他人经营。故被告不存在对本案房屋非法侵占的事实，房屋占用损失的时间应截止至2016年2月也即原告锁门之时，按308000元计算房屋占用损失合计为1386000元，扣减被告多支付原告的508000元后，被告仅欠原告878000元。综上，请求法院依法判决。经审理查明，位于重庆市九龙坡区前进支路**跃华新都×号的房屋分属案外人重庆赢义商贸有限公司、重庆跃华物业发展有限公司等业主所有。2015年7月21日，重庆赢义商贸有限公司作为甲方与作为乙方的原告陈显利及作为丙方的秦亚云，三方签订了协议一份，载明：重庆赢义商贸有限公司将位于重庆市九龙坡区杨家坪前进支路附×号房产（该合同附件显示共计82套房产）出租给陈显利，租赁期限自2015年1月1日起至2021年5月25日止，重庆赢义商贸有限公司追认陈显利与郑泉妹的《房屋租赁合同》具有法律效力。2011年4月23日，重庆跃华物业发展有限公司作为甲方与作为乙方的原告陈显利双方签订租赁协议一份，约定：甲方将其享有租赁权的位于重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号负一层商铺房屋（具体房号及面积详见附件清单）房屋租赁给乙方陈显利使用，租赁期限为10年自2011年4月23日起至2021年4月22日止，自租赁期内乙方陈显利享有转租的权利。原告将上述房屋从业主处租赁后进行转租。2013年4月26日，五原告与被告郑泉妹签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于重庆市九龙坡区前进支路跃华新都×号的2800平方米面积出租给被告郑泉妹，租赁期限自2013年5月26日至2021年5月25日；2013年5月26日至2015年5月25日的租金按季度支付，每季度租金为840000元，先支付租金后使用，第一次支付时间为2013年4月26日；2015年5月26日至2017年5月25日的租金按每半年支付，每半年租金为1848000元，每次应提前10日支付租金；被告郑泉妹应向原告支付保证金840000元；被告郑泉妹逾期交纳租金时间累计15天以上，原告有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付给被告郑泉妹使用，被告郑泉妹在承租房屋经营餐饮并向原告支付合同保证金840000元。因被告郑泉妹在2014年出现迟延且不足额支付原告租金的情况，2015年9月30日，原告陈显利（甲方）与被告郑泉妹（乙方）以及被告重庆美聚味餐饮文化有限公司（丙方）签订了《关于郑泉妹延期支付租金事宜之补充协议》，三方约定：乙方多次逾期交纳租金，时至今日再次逾期交纳租金，已符合甲方行使单方合同解除权之条件，但考虑到乙方资金周转困难，且本次有新的担保人愿意为乙方担保，甲方同意再给乙方一定宽限期；甲方宽限乙方目前欠交租金1860000元，可在本协议签订之日起十日内支付，若乙方本次如约履行，则甲方放弃本次解除合同的权利；若乙方在上述期限届满日仍未能足额支付租金及违约金，则无需甲方另行通知，甲乙双方之间的租赁合同关系自动解除，乙方自合同解除之日起丧失所有租赁场地的相关占有、使用、收益、处分等经营权利；若合同自动解除，乙方仍负有全额支付欠交租金及违约金之义务，且若甲方不得已采取诉讼之方式追讨，甲方为维护权益而支出的律师费用亦由乙方承担；丙方作为乙方的担保人，愿意为乙方承担连带责任担保，有效期为两年。补充协议签订后，被告郑泉妹于2015年10月10日向原告支付了欠交租金1000000元，于2015年12月31日通过案外人王忠秒向原告的合伙人罗彬支付了500000元，其余欠交租金至今未向原告支付。2016年10月24日，原告与被告郑泉妹对被告郑泉妹自签订《房屋租赁合同》后支付的租金进行核算。原告陈述，《关于郑泉妹延期支付租金事宜之补充协议》中明确的1860000元系被告郑泉妹应付原告的2015年11月24日前的租金，包括被告郑泉妹应当支付的2015年5月25日至2015年11月24日的租金及2015年5月25日前的部分欠交租金。被告对此陈述，因时间太久，记不清楚了。经本院庭审释明，被告仍未能明确1860000元是何时间段的租金。另查明，原告与重庆启林律师事务所签订《法律事务委托合同》通过司法途径解决本纠纷，产生律师费50000元。审理中，原告自愿放弃2015年10月1日至2015年10月10日的房屋租金。再查明，2011年8月1日，原告陈显利、曾作武、张小洪、罗彬、杨雷五人签订合伙合同。该合同主要约定：合伙经营项目和范围为重庆市杨家坪步行街耀华商城负1F、平街1F部分物业（商城）的租赁、经营和管理，合伙期限自2011年7月23日起至2020年7月22日止；陈显利占46%的股份，杨雷占13.5%的股份，张小洪占13.5%的股份，曾作武占13.5%的股份，罗彬占13.5%的股份。2017年6月24日，张小洪将其13.5%的股份转让给张显利。2017年8月6日，曾作武将其13.5%的股份转让给陈显利。审理中，原告陈显利、曾作武、张小洪、罗彬、杨雷陈述，本案租赁合同中涉及到曾作武、张小洪的权益均由陈显利一人享有。诉讼中，原、被告双方确认《房屋租赁合同》于2015年10月10日解除。对于合同解除后租赁房屋的状况，原告陈述，租赁房屋一直由被告使用，因被告欠付物管费、水电费，物业公司为此采取了断水断电的措施，原告并未对房屋进行锁门，钥匙一直在被告手中，后该房屋一直空置，美食城的设施设备一直在租赁房屋内；2017年7月29日，原告与其他小业主协商并垫付相应租金后，收回了租赁房屋。被告陈述，2016年2月租赁房屋被原告锁门，至此之后被告就不再实际控制租赁房屋。审理中，被告申请证人温天云出庭作证，拟证明租赁房屋于2016年2月被锁门的事实。证人温天云主要陈述：其系被告重庆美聚味餐饮文化有限公司聘请的店长，2016年春节后，值班人员发现租赁房屋的门被锁了，向其反映情况，其才知晓锁门的事情，可能是房东锁的；进去拿资料还要联系老板才能进去，其去中国黄金店里拿过钥匙，还有一次去物管那里拿的钥匙。原告认为证人与被告有利害关系，且证人证言陈述不清，原告并未锁门。原告为此举示了重庆润申物业管理有限公司杨家坪分公司于2017年10月9日出具的《关于对重庆美聚味餐饮文化有限公司“美聚味台北美食城”项目拖欠费用停水停电的说明》，该说明载明：“美聚味台北美食城”位于重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号跃华商都负一层，该项目由重庆美聚味餐饮文化有限公司招商并负责营运管理，我公司为该项目（整个跃华商都）的物业管理服务单位。该项目的水电费由我公司统一向自来水公司和电力公司缴纳后再向美聚味餐饮文化有限公司收取。但是从2015年10月起，美聚味餐饮文化有限公司就开始拖欠物业管理服务费和水电费，经催告后仍未缴纳，我公司于2015年11月对“美聚味台北美食城”停止供应水电，该项目商铺商户暂停营业，重庆美聚味餐饮文化有限公司补交了部分物业服务费后，我公司将其恢复水电数日。后重庆美聚味餐饮文化有限公司一直拖欠物业费和水电费，我公司于2016年3月16日对“美聚味台北美食城”停止供应水、电共计欠水电物管费131987.1元。负四楼冻库从2015年12至2017年12月共计欠费60000元，2016年4月至2017年5月×号物管费共计欠费140000元。时至今日，重庆美聚味餐饮文化有限公司共计拖欠相关费用331987.1元。现第一承租人陈显利在2017年5月帮重庆美聚味餐饮文化有限公司垫付了130000元，重庆润申物业管理有限公司杨家坪分公司恢复了对×号的供水、供电……。被告对该说明真实性有异议。上述事实，有租赁协议、房屋租赁合同、补充协议、对账单、法律事务委托合同、律师费发票、询问笔录、合伙合同、股权转让协议、庭审笔录等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告从房屋产权人也即重庆赢义商贸有限公司、重庆跃华物业发展有限公司处将案涉房屋租赁后，并经过重庆赢义商贸有限公司的追认以及重庆跃华物业发展有限公司同意后，进行的转租，故原告与被告郑泉妹签订的《房屋租赁合同》并不存在违法转租的事实，被告以此抗辩，无事实及法律依据，本院对此不予采信。原告与被告郑泉妹签订的《房屋租赁合同》未违反法律规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行义务。被告郑泉妹本应于2015年5月25日前支付2015年5月25日至2015年11月24日的租金，但直至2015年9月30日仍未支付欠交租金，后原告与被告郑泉妹就支付欠交租金事宜达成补充协议，补充协议中约定被告郑泉妹在2015年10月10日前仍未能足额支付租金的情况下，合同关系自动解除，现被告郑泉妹在约定期限内未足额支付原告欠交租金，达到了协议约定的解除条件，故原告与被告郑泉妹签订的《房屋租赁合同》应于2015年10月10日解除，被告郑泉妹应当将承租房屋归还原告。现原告已于2017年7月29日将租赁房屋收回，故原告再行主张被告返还租赁房屋，已无事实及法律依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于欠交租金的问题，本院认为，原告与被告郑泉妹签订的《房屋租赁合同》于2015年10月10日解除，原告自愿放弃2015年10月1日至2015年10月10日的租金，本院予以尊重。本案中，原、被告之间签订的《关于郑泉妹延期支付租金事宜之补充协议》中虽明确约定被告应付的租金金额为1860000元，但依据原告陈述该1860000元系被告郑泉妹应付原告的2015年11月24日前的租金，包括被告郑泉妹应当支付的2015年5月25日至2015年11月24日的租金及2015年5月25日前的部分欠交租金。故扣减2015年10月1日至2015年11月24日期间的租金后，截止2015年9月30日，被告郑泉妹应当欠交的租金共计1305600元，被告郑泉妹签订补充协议后共向原告支付租金1500000元，将上述款项予以抵扣，被告郑泉妹应当交纳的2015年9月30日前的租金已经支付完毕。故原告该项诉请，已无判决之必要。关于违约金的问题，被告郑泉妹本应于2015年10月10日前支付原告截止2015年9月30日前的租金，即1305600元，但被告郑泉妹仅于2015年10月10日支付原告1000000元，尚欠原告305600元，被告直至2015年12月31日才向原告支付500000元，故被告郑泉妹迟延支付的305600元应当计算违约金，因租赁合同中约定的违约金标准过高，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自2015年10月11日计算至2015年12月31日，共计13456.45元（305600元×0.049÷365天×4倍×82天）。被告郑泉妹于2015年10月10日、12月31日分两次共支付原告1500000元，抵扣截止2015年9月30日前的租金后，尚有余额194400元，该笔款项可以抵扣上述违约金。抵扣之后，尚有余额180943.55元，故原告该项诉请，已无判决之必要。关于律师费的问题，本院认为，原告与被告郑泉妹签订的补充协议中约定若合同自动解除，原告为维护权益而支出的律师费用亦由被告郑泉妹承担，故被告郑泉妹应当向原告支付律师费50000元。被告郑泉妹于2015年10月10日、12月31日分两次共支付原告1500000元，抵扣被告郑泉妹应付的租金及违约金后，尚有余额180943.55元，该笔款项可以抵扣上述律师费。抵扣之后，尚有余额130943.55元，故原告该项诉请，已无判决之必要。关于房屋占用损失的问题，本院认为，原告与被告郑泉妹的《房屋租赁合同》解除后，被告郑泉妹未将承租房屋归还原告，直至2017年7月29日原告自行收回房屋，故被告郑泉妹应当向原告支付该期间的房屋占用损失。被告郑泉妹虽辩称，2016年2月原告已将案涉租赁房屋锁门，但其提供的证明并不足以证明其主张；且被告也无证据证明原告实施了其他有碍于被告正常经营的行为，故对被告的该抗辩意见本院不予采信。房屋占用损失应参照合同约定的房屋租金标准（2015年10月11日至2017年5月25日期间按照308000元/月标准，2017年5月26日至2017年7月29日期间按照336000元/月标准）计算，2015年10月11日至2017年7月29日期间的房屋占用损失为6722800元。被告郑泉妹于2015年10月10日、12月31日分两次共支付原告1500000元，抵扣被告郑泉妹应付的租金及违约金、律师费后，尚有余额130943.55元，该笔款项可以在被告应付的占用损失中予以抵扣，抵扣之后，被告郑泉妹还应支付原告6591856.45元。关于被告郑泉妹已缴纳保证金840000元冲抵租金等费用的抗辩意见。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》仅约定了保证金的金额和支付时间，对保证金退还事宜并未明确约定，虽因被告郑泉妹违约导致合同解除，但是被告郑泉妹已承担了违约责任，故被告郑泉妹要求保证金840000元冲抵租金等费用的抗辩意见，并无不当，本院予以采信。冲抵之后，被告郑泉妹还应支付原告房屋占用损失5751856.45元。对于保证担保的问题。本案中，原、被告三方签订的补充协议中明确被告重庆美聚味餐饮文化有限公司作为被告郑泉妹的担保人，愿意为被告郑泉妹承担连带责任担保，故被告重庆美聚味餐饮文化有限公司应当对被告郑泉妹上述付款义务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告陈显利、曾作武、张小洪、罗彬、杨雷与被告郑泉妹于2013年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月10日解除。二、被告郑泉妹于本判决生效之日起十日内向原告陈显利、罗彬、杨雷支付2015年10月11日至2017年7月29日期间的房屋占用损失合计5751856.45元。三、被告重庆美聚味餐饮文化有限公司对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告陈显利、曾作武、张小洪、罗彬、杨雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22260元，由被告郑泉妹承担（此款原告陈显利、曾作武、张小洪、罗彬、杨雷已预交本院，被告郑泉妹在支付上述款项时一并支付原告陈显利、曾作武、张小洪、罗彬、杨雷）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倘军伟人民陪审员  崔元良人民陪审员  杨 莉二〇一八年五月十六日法官助理舒建国书记员许安娜