云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0302民初2004号 原告孔维江，男，1977年4月18日生，汉族，住曲靖市麒麟区。 被告付宁昆，男，1975年4月10日生，汉族，昆明市人，住曲靖市麒麟区。 委托代理人王洪丽、王燕（实习），云南精茂律师事务所律师。（特别授权） 原告孔维江与被告付宁昆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理，原告孔维江，被告付宁昆及其委托代理人王洪丽、王燕（实习）均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告于2016年3月3日签订了《房屋出租合同》，原告将产权属于自己的座落于曲靖市麒麟区寥廓街道南城门社区2组8号房屋出租给被告使用。约定：租期5年，从2016年5月5日至2021年5月4日止；年租金90000元；合同还对租金支付方式、房屋维修、免责条款等作了约定。合同第9条约定：甲乙双方任何一方违约，赔偿对方违约金100000元；第11条约定：发生争议双方协商解决，协商不成向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，被告如约履行了合同，2018年3月5日，被告突然提出解除合同，不再租赁该房屋。为维护原告的合法权益。特提起诉讼，请求依法解除合同并判令：1、被告承担违约责任并赔偿原告100000元违约金；2、诉讼费由被告承担。 被告辩称，租赁合同已与被告之妻肖路琼协商解除，在得到肖路琼的同意后，我才将承租房屋内的物品搬走，腾空房屋，并将房屋钥匙交给了肖路琼，原告之妻肖路琼也在3月31日在我腾空的房屋门上粘贴招租广告，之后，原告拒绝与我结算水电费、退还押金，并提出违约金的问题，双方发生争执。我的行为不存在违约，不应承担违约责任，应依法驳回原告的诉讼请求。庭审中法庭调查阶段，被告提出反诉，要求“反诉被告孔维江返还承租房屋交纳的押金10000元”，庭审调查结束后，被告付宁昆当庭明确表示“不再坚持反诉的主张”。 原告针对其诉求，向本院提交如下证据：房屋租赁合同一份，用于证明双方签订房屋租赁合同，租期为五年，违约金为100000元的事实。 该证据经庭审质证，被告对该证据无异议。 本院认为，该证据来源合法，客观真实地证明了原、被告双方于2016年3月3日签订《房屋出租合同》，约定了：房屋租赁期限、租金、保证金的交纳期限和方式、房屋修缮、违约金、争议解决方式，本院予以采信。 被告针对其辩解，向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，用于证明被告的身份情况；2、收条及客户回单各一份，用于证明被告分别于2016年3月向原告、2017年4月向原告配偶肖路琼履行第一、第二年租金支付义务；3、照片打印件3份、录音光盘及录音文字稿各一份，用于证明被告与原告配偶肖路琼于2018年3月经协商一致解除合同并同意被告搬走屋内物品，并将涉诉房屋对外招租的事实。 。 上述证据经庭审质证，原告对上述证据1、2证据真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3中的照片没有意见，对录音文字稿不认可，认为对我有利的内容有些被剪切了。 本院认为，上述证据1、2及证据3中的照片的来源合法，客观真实地证明了被告的主体资格、被告支付房屋租金、原告家人粘贴招租广告的事实，但与本案有直接的因果关系，本院予以采信。对于证据3中的“录音光盘及录音文字稿”虽然来源不合法，但其客观真实地证明了部分案件事实，本院予以采信。 诉讼中，被告付宁昆申请证人张某出庭做证。 证人张某证实：我是被告的职工。2018年3月中旬与房东的妻子协商的。2018年3月28日开始搬，2018年3月31日下午两点多搬完的。搬完前房东妻子就来找我拿钥匙了。除大门的钥匙，其他的都给掉了。平时有什么事情都是找房东的妻子。 该证据经庭审质证，原告对证人的证言有异议，认为证言不真实。被告对证人的证言无异议，认为客观真实。 本院认为，证人的证言，客观真实，与上述证据3中的照片、录音光盘及录音文字所作的陈述，能相互印证，形成了完整的证据琐链，本院予以采信。 根据庭审与质证，结合原、被告双方所提交的相关证据，本院确认如下法律事实： 经原、被告双方协商，原告将产权属于自己的座落于曲靖市麒麟区寥廓街道南城门社区2组8号房屋出租给被告使用。双方于2016年3月3日签订《房屋出租合同》，约定：租期5年，从2016年5月5日至2021年5月4日止；年租金90000元；合同还对租金支付方式、房屋维修、免责条款等作了约定。合同第9条约定：甲乙双方任何一方违约，赔偿对方违约金100000元；第11条约定：发生争议双方协商解决，协商不成向房屋所在地人民法院起诉。原告将出租的房屋交由被告使用，被告分别于2016年3月3日、2017年4月7日向原告各支付房屋租金90000元。2018年3月5日被告以经营状况一直不好为由向原告提出退租房屋。经被告与原告之妻肖路琼口头协商达成一致，终止了《房屋出租合同》的履行。被告于2018年3月28日开始搬让承租房屋内的物品，腾空房屋，并且，于2018年3月31日将承租房屋的钥匙（除大门钥匙一把之外）交付给原告之妻肖路琼，原告的家人并在房门处粘贴了“招租广告”。原告遂以被告突然提出解除合同，不再租赁该房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任为由，向本院提起诉讼，提出前述诉求。 另查明，被告付宁昆2017年4月7日所交付的租金的租期自2017年5月5日起至2018年5月4日止。其交付房屋及钥匙的时间在所交付租金的承租期间内，不存在欠房屋租金。 另，双方交付房屋及钥匙时，并未对被告承租房屋期间的水电费、承租房屋交纳的押金进行处理。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”、第一百二十条“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”、第一百三十七条第一款“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。”，《中华人民共和国合同法》第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”、第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定，本案中的原、被告双方之间所签订的《房屋出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关的法律规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同。被告在自己经营状况不佳的情况下，在承租房屋期间内向原告提出退租，并且，征得原告之妻肖路琼的同意，在约定的期间内如约履行交付承租房屋及钥匙的行为，未构成违约，也就不应承担违约的责任。对于原告诉求“要求被告赔偿原告100000元违约金；诉讼费由被告承担”的主张，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”、第三款“人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”，以《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”、第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定。 本案中的原告除了提交一份《房屋出租合同》外，并没有提交相关被告违约的证据。对于原告主张“要求被告承担违约责任”的理由不能成立，本院不予支持。对于被告辩解“我的行为不存在违约，不应承担违约责任，应依法驳回原告的诉讼请求”意见，于法有据，理由成立，本院予以采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十条、第一百三十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条第一款、第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款、第三款，以《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决如下： 驳回原告孔维江的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告孔维江负担。（原告已交纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  甘志国 人民陪审员  官忠亚 人民陪审员  张乔德 二〇一八年五月二十一日 书 记 员  李梦琳