山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初7693号原告：济南寰宇商业运营管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：六艺星空（北京）文化传播有限公司，住所地北京市。法定代表人：周鹏，董事长。原告济南寰宇商业运营管理有限公司与被告六艺星空（北京）文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南寰宇商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人王业华到庭参加诉讼，被告六艺星空（北京）文化传播有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南寰宇商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《济南中海地产投资有限公司与六艺星空（北京）文化传播有限公司关于租赁【济南】中海寰宇购物中心【B1】层【103、104、105】单元之房屋租赁合同》,自原告起诉之日起解除；2、依法判令被告向原告支付解除租赁合同违约金138450元且被告缴纳的租赁保证金81650元归原告所有；3、依法判令被告向原告支付免租期内租金及租金优惠期间免缴的租金共计42600元；4、依法判令被告向原告支付逾期支付租金等费用的违约金共计24921元；5、依法判令被告自2017年9月2日至起诉之日按照租金的双倍向原告支付赔偿金138450元；6、依法判令被告向原告支付房屋恢复原状及整改等费用共15336元；7、本案诉讼和保全费用由被告承担。事实与理由：2015年济南中海地产投资有限公司与被告签署了《济南中海地产投资有限公司与六艺星空（北京）文化传播有限公司关于租赁【济南】中海环宇城购物中心【B1】层【103、104、105】单元之房屋租赁合同》，约定被告承租济南中海地产投资公司所有的位于【济南中海环宇城B1层103、104、105单元】，计租面积为【355】平方米之房屋用于对外经营【星空琴行】品牌，租赁期限【36】个月，2016年3月18日原租赁合同的出租方变更为原告，但合同履行期间，被告不按约定缴纳租金且在2017年9月2日因资金链断裂在未经原告同意的情况下擅自停业，并拒绝缴纳后续租金，虽经原告多次催告拒不整改，给原告造成了严重的经济损失和不良社会影响，现原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望查清事实，判如所请。被告六艺星空（北京）文化传播有限公司未出庭应诉，亦未提出答辩意见。本院经审理查明：2014年，济南中海地产投资有限公司作为甲方，被告作为乙方，签订关于租赁【济南】中海环宇城购物中心【B1】层【103、104、105】单元之房屋租赁合同，约定被告租用案涉房屋对外经营【星空琴行】品牌，合同期限为【36】个月，合同约定的房屋交付日为2015年3月1日，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日。房屋租赁合同的其他相关内容为：……2.2装修期：【2015】年【3】月【1】日至【2015】年【3】月【31】日，为甲方给予乙方的装修期。装修期内，乙方需按规定的时间和金额支付管理费、水电能耗等公共事业费、装修管理费及其他相关费用（进场装修费用清单见附件四）。2.3租金优惠期：甲方同意在租赁期限下列期间内，乙方享有该期间租金优惠的权利：【2015】年【4】月【1】日至【2015】年【4】月【30】日；按照【30】元/平米/月缴纳管理费。2.4开业日：双方确认，【2015】年【4】月【1】日为乙方的对外营业日，亦即本合同项下租金、管理费、推广管理费等的计收起始日。……3.1……乙方同意按照固定租金方式向甲方支付租金。具体计算方式如下：a）自计租日起，第一计租期（即自【2015】年【4】月【1】日起至【2016】年【3】月【31】日止）的保底租金标准为：按计租面积计算，每月每平方米人民币【60】元，合计每月保底租金为人民币【21300元】。（大写人民币：贰万壹仟叁佰元整）b)自计租日起，第二计租期（即自【2016】年【4】月【1】日起至【2017】年【3】月【31】日止）的保底租金标准为：按计租面积计算，每月每平方米人民币【65】元，合计每月保底租金为人民币【23075】元。（大写人民币：贰万叁仟零柒拾伍元整）c)自计租日起，第三计租期（即自【2017】年【4】月【1】日起至【2018】年【3】月【31】日止）的保底租金为人民币【26625】元。（大写人民币贰万陆仟陆百贰拾伍元整）…….3.5管理费标准：……按计租面积计算，每月每平方米人民币【55】元，合计每月人民币【19525】元。……3.7租赁保证金：乙方应当于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方支付相当于二个月的保底租金即人民币【42600】元（大写人民币肆万贰仟陆百元整）及两个月的管理费即人民币【39050】元（大写人民币叁万玖仟零伍拾元整），共计人民币【81650】元（大写人民币捌万壹仟陆佰伍拾元整）作为租赁保证金，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务。……6.4租赁保证金的退还b）乙方不按合同约定将房屋交还甲方或者因乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，作为对甲方经营损失的弥补，并可依据本合同其他条款规定追究乙方其他违约责任。……16.1乙方逾期付款的违约责任。乙方未按照本合同约定交付或补足租金、推广管理费、管理费、租赁保证金、质量保证金、公共事业费及本合同项下其他费用的（乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方直接付费的除外），自本合同规定付款届满日之次日起，应按照应付未付金额千分之五每日支付逾期付款的滞纳金。16.4在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同。a)乙方违反本合同项下关于租金、管理费等各项费用的缴付约定，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过30天的，或在租赁期内，三次拖延履行支付义务的，或拖欠租金达一个月以上的。甲方解除合同的，甲方有权按本合同第16.1和16.5款规定追究乙方违约责任；甲方不解除合同的，乙方应按本合同16.1款规定承担违约责任。…….d）非因甲方原因，乙方不能遵守甲方制定的营业时间达到10天或在最迟开业日后仍未对外营业达到10日的，或未征得甲方同意而擅自休业连续3天以上的。……16.5因乙方违约导致甲方解除合同或乙方无本合同约定的单方解约理由擅自解除合同效力；……b）乙方还应向甲方支付违约金，违约金相当于3个月的租金、推广管理费和管理费之和，作为对甲方房屋空置期损失的弥补。c）乙方理解甲方给予的免租期及租金优惠期是以乙方能完整履行租约租期为前提条件，如乙方无法正常履约至租期届满，则不能享受免租期及租金优惠期的优惠待遇。乙方同意，乙方还应向甲方补缴免租期和租金优惠期内少缴纳的租金及管理费。补缴租金及管理费按照免租期和租金优惠期结束后第一个月的月保底租金、管理费计算。……17.1交还期：租赁合同终止之日起5日内，为乙方向甲方交付房屋的期限。……17.4交还期届满后的处理:……乙方交还期届满后，房屋内的物品、附属设施设备、装修装饰等未清空或拆除的，则甲方有权在公证机关的公证或者第三方（物业公司工作人员、本商场其他租户、其他第三方）的见证（包括但不限于采用摄像及拍照的方法）下，选择采用下述方法之一收回租赁房屋，因此而产生的费用均由乙方承担，甲方有权追偿：a）将该房屋的一切可移动物品搬离，该房屋之装修及附属设备/设施归甲方所有，甲方无须给予乙方任何补偿；b）将该房屋内的一切可移动物品搬离，并将该房屋内的一切装修、附属设备/设施拆除。2016年3月18日，案涉房屋的出租方由济南中海地产投资有限公司变更为原告，该次变更向被告进行了告知。被告同意与原告继续履行原《房屋租赁合同》。2016年第四季度的租金和管理费，被告逾期支付18天；2017年第一季度的租金和管理费，被告逾期缴纳21天。2017年2月20日，被告就租金延付情况向原告发出商洽函。2017年9月2日，被告闭店停止营业。按照房屋租赁合同约定，被告应在2017年9月25日之前缴纳2017年第四季度的租金但未缴纳。被告闭店停止营业后，原告分别于2017年9月4日、2017年9月16日向被告邮寄了告知函和解除租赁合同通知书，解除租赁合同通知书的邮件被退回。2017年10月31日，原告向本院起诉。2017年11月16日，原告在第三方的见证下，将案涉房屋内的被告物品清点存放于其管理运营的其他房屋内。2017年12月18日，原告与济南意内装饰工程有限公司就被告铺位拆除恢复及围挡安装工程签订工程承包施工协议书，为此原告支出费用15336元。2017年12月18日，原告将案涉房屋出租给案外人朱天蛟，由案外人朱天蛟租赁作经营用房，对外经营“小小运动馆”品牌。上述事实，由房屋租赁合同、告知书、回执联、报纸、商洽函、滞纳金结算催缴单、工程承包施工协议书、发票、告知函、解除合同通知书、照片、当事人陈述等证据予以证实。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其中，若合同约定了守约一方合同解除权的，则应当尊重守约方对该种权利的行使。本案中，济南中海地产投资有限公司与六艺星空（北京）文化传播有限公司签订的房屋租赁合同，合同履行中济南中海地产投资有限公司的权利义务由原告承继。原告将承继合同权利义务的情况告知了被告，并征得被告同意。因此，原告是房屋租赁合同的合法、适格主体。原告与被告之间的房屋租赁合同，系双方当事人之间的真实意思表示，既不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不违反社会公序良俗和侵犯任何第三方利益，因此为有效合同。双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告向被告提供了房屋，被告未按时缴纳2017年第四季度以来的租金，且关停营业场所未告知并征得原告同意，导致原告收取租金这一基本合同目的无法实现，因此，原告除可行使合同权利，单方向被告通知解除合同外，亦可要求人民法院确认双方之间的房屋租赁合同解除。现原告要求自起诉之日起，解除双方之间的房屋租赁合同，合法有据，本院予以支持。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的应当终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并可要求赔偿损失。本案中，在被告不支付租金、未经原告同意关停营业场所情况下，原告根据双方之间的合同约定，在第三方的见证下，将被告的物品清点后集中存放于另外地点，将案涉房屋腾空，已经实际收回房屋并将房屋租赁给案外人，因此不存在被告返回案涉房屋的问题，对此本院予以确认。原告收回房屋后，为恢复原状和维持房屋的使用价值，对案涉房屋进行了装修、整改，为此支出了合理费用，该费用系原告实际损失，且属房屋租赁合同中明确约定由违约方负担的费用，被告作为违约方应予赔偿。原被告双方之间的房屋租赁合同，对违约责任、对租赁保证金的使用和没收、对免租期和租金优惠期租金的支付、对逾期支付租金等费用的违约责任、对逾期交付房屋的赔偿金等均予以了明确约定，原告对上述各项违约责任数额的计算结果准确、依据清晰，且在本案庭审笔录中有明确的展示，并能与房屋租赁合同一一对应。因此，原告主张的上述费用，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、《济南中海地产投资有限公司与六艺星空（北京）文化传播有限公司关于租赁【济南】中海寰宇购物中心【B1】层【103、104、105】单元之房屋租赁合同》，于2017年10月31日解除。二、被告六艺星空（北京）文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告济南寰宇商业运营管理有限公司解除房屋租赁合同的违约金138450元；三、被告六艺星空（北京）文化传播有限公司已向原告济南寰宇商业运营管理有限公司缴纳的租赁保证金81650元，归原告济南寰宇商业运营管理有限公司所有；四、被告六艺星空（北京）文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告济南寰宇商业运营管理有限公司免租期及租金优惠期间内减免的租金、租金优惠期内少缴纳的管理费共计42600元；五、被告六艺星空（北京）文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告济南寰宇商业运营管理有限公司支付因逾期支付租金、管理费的违约金共计24921元；六、被告六艺星空（北京）文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告济南寰宇商业运营管理有限公司逾期返还房屋赔偿金138450元；七、被告六艺星空（北京）文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告济南寰宇商业运营管理有限公司因对案涉房屋恢复原状和整改的费用15336元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，申请费3020元，由被告六艺星空（北京）文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  梁 伟人民陪审员  司兴菊人民陪审员  丛薇薇二〇一八年五月十五日代理书记员  宋 健