浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙07民初1014号 原告：山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司，住所地：山西省平遥县卜宜乡明子村。 法定代表人：张秀林，董事长。 委托诉讼代理人：余宝成，浙江中天北辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴立平，浙江三道律师事务所律师。 被告：浙江华越置业有限公司，住所地：浙江省金华市开发区双溪西路****。 法定代表人：杨伯群，董事长。 委托诉讼代理人：裘质余，浙江铭瑞律师事务所律师。 原告山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司（以下简称平遥公司）与被告浙江华越置业有限公司（以下简称华越公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2018年1月22日、5月10日两次公开开庭进行了审理。原告平遥公司的委托诉讼代理人余宝成、吴立平（原委托诉讼代理人潘阳增参加了2018年1月22日庭审，2018年5月9日变更为吴立平），被告华越公司的委托诉讼代理人裘质余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 平遥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将金华世贸中心C-1001至C-1006、C-1014至C-1023、C-2001至C-2010、C-3001至C-3010、C-4001至C-4008号房屋交付原告。2、判令被告立即将金华世贸中心C-1001至C-1006、C-1014至C-1023、C-2001至C-2010、C-3001至C-3010、C-4001至C-4008号房屋权属变更登记至原告名下。3、判令被告立即支付原告逾期交房违约金，以170131879元为基数，从2010年6月29日起按每日万分之一的标准暂计至2017年10月31日，计45612356.76元，此后违约金按此标准另行计算至房屋实际交付之日止。4、判令被告立即支付房屋基础设施、公共配套建筑达到使用条件之日违约金，以170131879元为基数，从2010年6月29日起按每日万分之一的标准计算至2014年1月16日止，计22066104.71元。5、判令被告立即支付原告逾期办证违约金1701318.79元。第3-5项诉请金额暂计69379780.26元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年3月13日，原告的前身山西平遥峰岩明子煤业有限公司（2011年4月27日变更名称为山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司）与被告签订四份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于金华世贸中心C-1001至C-1006、C-1014至C-1023、C-2001至C-2010、C-3001至C-3010、C-4001至C-4008号房屋；购房款总额为170131879元。原告按双方约定，付清了全部房款。根据合同第八条约定：被告应于2010年6月28日前将合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定：逾期交房超过30天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十四条约定：被告承诺与该商品房正常使用直接关联的水、电、中央空调、电梯等基础设施、公共配套建筑在2010年6月28日前达到使用条件。否则，按合同第九条处理。第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被告方提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书、原告不退房的，被告按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。被告至今未向原告交付房屋，也未向原告交付约定的权属证书、将房地产权属证书变更登记至原告名下；案涉房屋于2014年1月16日才竣工验收，故在此之前，水、电、中央空调、电梯等基础设施、公共配套建筑未能达到约定的使用条件。被告违反合同约定，应当承担违约责任。原告为维护自身权益，特具状诉于贵院，请求贵院判如所请。 华越公司辩称，第一，被告开发的金华世贸项目当时因为资金困难才融资。在原告处总共收到1.5亿元，原告作为出借方。目前出借方出借的金额是杭州中院的利息2.6亿，在金华中院即本案是2亿左右的房产和违约金。金华中院另外的一个案子是4.4亿。被告各种贷款虽然是通过委托贷款的形式，但实际的利息达月息4分以上，并以利滚利的方式计息。上述各项的利息就已经很高了。第二，原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。原、被告之间签订商品房买卖合同是因为浙江万润公司与原告发生1.5亿委托贷款合同，因为在履行过程中需要置换抵押物。原来以金华世贸中心的土地使用权作为抵押，后来变更为商品房买卖合同的形式为借款提供保证，也办理了备案登记。但是关于购房款，实际只是通过走账的形式又全部回到了原告的账户中，款项的支付并没有实际发生。因此，本案基础法律关系是借贷关系，应按民间借贷法律关系审理。第三，即使是真实的商品房买卖合同关系，所涉的房屋因违章，也不存在办证和交付的条件。原告主张的第三、四、五项诉请是重复的。第三项逾期交房，必须涉及基础设施的违约，也涉及到办证的迟延。第四、五项不应该再计算违约金。而且约定的违约金金额也过高，请求法庭予以酌情考虑。综上，本案是借贷关系引起，原告主张的商品房买卖合同关系不成立。请求驳回原告的诉请。 平遥公司为证明其诉讼主张，向本院提供下列证据：1、商品房买卖合同四份，证明原、被告发生商品房买卖关系及其他约定的合同权利义务关系。2、付款凭证一份二页，证明原告支付涉案合同项下房价款170131879元之事实。3、收款收据、收款确认单各一份，证明被告收到合同项下房价款之事实。4、房屋预告登记证明14份，证明涉案房屋已经办理了商品房买卖的预告登记。 对平遥公司提供的上述证据，华越公司质证认为，对证据1、4商品房买卖合同和预告登记真实性无异议，对证明目的有异议。当时签订商品房买卖合同只是为了原告与浙江万润之间的贷款提供保证，并非真实的房屋买卖意思表示。对证据2付款凭证真实性没有异议，但当时并没有收到这笔房款，就是为了担保，是形式上的需要。证据3是在2011年为了完善担保的形式进行了走账，也不能作为已经支付房款的依据。 华越公司向本院提供下列证据：1、被告营业执照，证明被告主体资格。2、委托贷款合同、委托贷款最高额保证合同一份，证明2008年11月19日，原告与浙江万润投资有限公司签订贷款合同，贷款金额1.5亿元，该贷款由被告提供保证担保的事实；该贷款合同实际为被告等与杭州市燃料公司、宁波大榭开发区南方燃料公司等的高额借款利息而形成，实际并未使用该款项。3、民事案件应诉通知书、民事起诉状各一份，证明原告依据委托贷款及保证合同起诉被告归还借款的事实。4、协议书、关于委托变更委托贷款担保方式的函、同意注销证明各一份，证明本案商品房买卖合同是为借款提供担保而签订，实际并非商品房买卖合同。5、银行对账单二份、银行凭证一份，证明原告转入被告账号的款项，实际用于归还其借给浙江万润公司的贷款，所谓的购房款只是表面走账，并非真实购房的意思表示。 对华越公司提供的上述证据，平遥公司质证认为，对证据1营业执照没有异议。对证据2委托贷款合同、委托贷款最高额保证合同的真实性、合法性无异议，与本案无关联。委托贷款合同等由原告与第三方浙江万润投资有限公司签订，被告提供连带责任担保，是与本案无关的另一独立法律关系，被告与第三方履行委托贷款合同的还款义务与本案无关。对证据3真实性、合法性无异议，与本案无关联。该组证据可以说明原告委托上海浦东发展银行股份有限公司杭州德胜支行向第三方浙江万润投资有限公司发放贷款，被告提供了连带责任担保，现因委托贷款纠纷诉讼，说明原、被告之间存在多个不同法律关系，分别处置合法合理。对证据4的协议书无原件，三性均不予确认。实际情况是被告因资金困难，双方协商由原告向被告购房，为被告提供建设资金，双方为此于2009年3月13日签订了涉案合同，此前的协议在双方签订商品房买卖合同后已作废（原件已当面销毁，与本案被告提交的内容也不符）。关于委托变更委托贷款担保方式的函，真实性、合法性无异议，是履行委托贷款的文件，与本案无关联。关于同意注销证明，该复印件为浦发银行德胜支行出具，真实性无法判断，即使是真实，也与本案无关，该组证据均不能证明被告所谓的本案是为借款提供担保实际非商品房买卖合同关系的事实。对证据5银行对账单、银行凭证真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明待证事实。被告自认该款项实际用于归还原告借给浙江万润公司的贷款，表明该款由被告支配适用。被告的抗辩主张不能成立。 本院认证意见：被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性均无异议，原告对被告提交的证据1、2、3、5以及证据4中的《关于委托变更委托贷款担保方式的函》的真实性无异议，本院予以认定，但前述证据的证明力需综合全案证据评判。被告提供的证据4中的协议书和同意注销证明均为复印件，且原告不予认可，本院不予认定。 为核实原告平遥公司2018年1月22日第一次庭审后提交的银行对账单，本院依职权向金融机构调取相关账户的交易明细及业务凭证。 平遥公司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但这些证据的部分内容与本案无关联性。其中与本案有关联的部分恰恰证明了被告收到了原告支付的购房款后清偿了其相应的债务。最明显的就是浙江万润投资有限公司委托贷款的1.5亿元。法院调取的清单中，摘要载明还本金，即浙江万润投资有限公司的委托贷款1.5亿元。与本案有关联的部分恰恰证明了原告支付了购房款。原告支付购房款后，相应的款项到了被告的账户就不在原告的控制范围，对这些资金怎么使用，完全取决于被告的意志。被告收到的购房款，都清偿了被告相应的债务。表明款项的收付并不如被告所主张的是一种走账，而是实实在在的支付购房款和被告清偿相应的债务的行为。在浦发银行杭州德胜支行提起的对浙江万润投资有限公司的诉讼中，浦发德胜支行所主张的仅仅是1.5亿贷款的利息部分，而对本金部分，德胜支行确认已经归还，这个归还资金的来源就是原告支付的购房款。所以，被告所主张的这些付款仅仅是一种走账是根本不能成立的。 华越公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。从这些证据可以看出在8月4日、5日两天，原告支付的所谓购房款已经全部回到了原告控制的账户内。说明资金只是为了掩盖虚假的购房事实进行的走账。我们从资金流向上看笔数、金额，在短短的同天时间内有相对应的关系，通过郑跟钱等人回到了原告账户中，所谓的购房关系是不存在的。对于归还1.5亿元贷款也是不存在的，这些都是走账的。贷款是跟德胜银行发生的，与本案的走账是没有关系的。 本院认证认为，前述证据系本院依职权调取，可反映涉案“购房资金”的流向，且双方当事人均对真实性无异议，可作为定案依据。 根据本案当事人提供及本院依职权调取的证据，结合双方庭审陈述，本院认定如下事实： 山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司原名山西平遥峰岩明子煤业有限公司。2008年11月19日，原告平遥公司委托上海浦东发展银行股份有限公司杭州德胜支行将1.5亿元贷款给浙江万润投资有限公司，委托贷款合同编号为95172008280105，贷款期限自2008年11月20日至2009年11月20日。同日，被告华越公司作为保证人与委托人平遥公司、贷款人上海浦东发展银行股份有限公司杭州德胜支行签订《委托贷款最高额保证合同》，为委托人、贷款人与借款人在最高余额不超过1.5亿元、2008年11月20日至2010年11月20日期间签署的一系列委托贷款合同项下全部到期应付而未付贷款本金及利息、违约金、赔偿金、实现债权的律师费、诉讼费及相关费用承担连带责任保证。 2009年3月13日，原告平遥公司与被告华越公司签订《商品房买卖合同》四份，约定原告向被告购买位于金华世贸中心C-1001至C-1006、C-1014至C-1023；C-2001至C-2010；C-3001至C-3010；C-4001至C-4008号房屋，建筑面积分别为2301.47平方米、3039.87平方米、3041.05平方米、2251.09平方米，购房款分别为60230758元、50633533元、37743566元、21524022元。双方另约定，原告一次性付清购房款，被告应于2010年6月28日前交付房产等。 2009年3月17日，平遥公司出具《关于委托变更委托贷款担保方式的函》，载明关于合同编号为95172008280105的委托贷款，平遥公司同意撤销金华福泰隆以南，李渔路以北国有土地使用权14826.3平方米的他项权利登记，他项权证为金市他项（2008）第0-255号，其余保证担保不变。2009年4月1日-3日，涉案房产办理了权利人为原告平遥公司的预购商品房预告登记。 2011年8月4-5日，原告平遥公司通过多次电汇方式汇入被告华越公司账户170131879元“购房款”。被告华越公司收款当日，即通过郑根钱、董豪及浙江万润投资有限公司、浙江三新建材有限公司、宁波大榭开发区南方燃料有限公司账户周转等方式，将170131879元全部转回原告平遥公司账户。 另查明，上海浦东发展银行股份有限公司杭州德胜支行诉华越公司金融借款合同纠纷一案，浙江省杭州市中级人民法院已立案受理。 本院认为，本案主要争议焦点为原告平遥公司与被告华越公司是否存在真实的商品房预售合同关系。经查，原、被告双方对2009年3月13日签订《商品房买卖合同》并办理了案涉房产的预购商品房预告登记之事实均无异议。房屋买卖交易中，销售方的目的就是取得房屋对价，故对房屋价款的支付方式、支付时间较为关注，也都会作出明确的约定。本案中，双方约定原告“一次性付款”，却没有对支付时间作出明确约定。在原告既未支付分文购房款，也未确定付款时间的情况下，被告为原告办理预购商品房预告登记，明显与生活常理和交易习惯不符。在卷对账单、银行凭证等证据可证明原告在合同约定的交房时间之后的2011年8月分次支付被告合计170131879元“购房款”，被告当日即将所收款项依次以“还款”、“划款”等事由，直接或通过他人周转方式全部转回原告账户，显然双方的前述资金流转属于走账，并非真实的支付购房款行为。原告称“购房款”系被告用于消灭其他债务，未提供充分证据证明，亦与转账金额矛盾，不符情理。考虑被告已举证证明双方之间存在委托贷款担保关系的情况，在卷证据尚不能认定本案存在真实的商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故原告平遥公司以双方之间存在商品房预售合同法律关系，并实际履行了付款义务为由主张被告华越公司交付房屋、支付逾期交房违约金等诉讼请求，不能成立，本院不予支持。 综上所述，原告平遥公司的诉讼请求依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零四条之规定，判决如下： 驳回原告山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司的诉讼请求。 案件受理费388699元，由原告山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审 判 长  黄玉强 审 判 员  高丽霞 人民陪审员  顾明华 二〇一八年五月二十五日 代书 记员  金巧芳