福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽06民终1089号上诉人（原审原告）：林永川，男，1970年12月26日出生，汉族，住福建省华安县。委托诉讼代理人：蔡志明，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称“芗城工行”），住所地福建省漳州市芗城区延安北路14号5幢，统一社会信用代码91350602856595822Y。负责人：记小围，行长。委托诉讼代理人：陈春亮，中国工商银行股份有限公司漳州芗城支行工作人员。委托诉讼代理人：韩敏帆，中国工商银行股份有限公司漳州芗城支行工作人员。原审第三人：林寅鸣，男，1979年8月16日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。原审第三人：漳州市东和纸制品有限公司（以下简称“东和公司”），住所地福建省漳州市龙文区龙文工业开发区内，统一社会信用代码91350603786918517P。法定代表人：林寅鸣，经理。原审第三人：陈燕琼，女，1979年8月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住漳州市龙文区。上诉人林永川因与被上诉人芗城工行、原审第三人林寅鸣、东和公司、陈燕琼案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初5837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林永川上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：上诉人林永川和林寅鸣签订的店面租赁协议书合法有效，林寅鸣将租赁物交付上诉人使用，上诉人依约支付了租金、押金，应受法律保护。上诉人承租店面后从事经营，以该店面为营业场所向工商行政机关申办营业执照。办理营业执照时必须有经营场所，否则无法办理，说明上诉人与林寅鸣发生租赁关系先于办证时间，更说明签订租赁协议时间为2012年2月1日。上诉人向一审法院提供了缴纳水电、电信、物业管理费等相关依据充分说明上诉人在承租店面后已经实际占用、使用，从事经营。原审判决认定抵押权成立而未对上诉人的承租权利依法进行保护，明显错误。被上诉人芗城工行辩称：1、本案是因芗城工行与东和公司、林寅鸣、陈燕琼金融借款合同纠纷一案涉及上述店面抵押依法执行而起。林永川提供的租赁合同与向工商部门登记时提供的租赁合同自相矛盾，也未进行登记备案，其主张租赁协议书合法有效的依据明显不足。2、东和公司在申请贷款前，于2012年4月25日至4月27日委托福州建融房地产评估咨询有限公司对漳州市芗城区胜利东路44号锦绣大厦01-04号店面进行评估，芗城工行工作人员与评估公司人员到现场勘查并拍照，并未见到店面悬挂的美东汽贸招牌，当时拍到是“兴逸网吧”和“北溪园茗茶”。同时，东和公司申请贷款时，林寅鸣、陈燕琼均表示店面未出租，并在《中国工商银行抵押核实书》上申明签字。贷款审批通过后东和公司法定代表人林寅鸣与芗城工行工作人员一同前往房管局办理抵押登记，在填写抵押登记申请材料时，林寅鸣再次申明以上四间店面未出租；办理完成后于2012年8月7日由漳州市房地产交易与房屋权属登记中心出具房屋他项证明书。3、漳州市美东汽车贸易有限公司于2012年9月5日成立时，向漳州市工商局提供经营场所房屋租赁合同载明，由林寅鸣出租03、04号店面，租期从2012年8月30日起至2013年8月29日止，2013年12月27日迁出在工商登记注册变更为漳州市芗城区店面，2016年9月23日又变更为现住址：漳州市龙文区。4、漳州市金弘晟投资管理有限公司为2012年9月25日注册成立（原名漳州市中天商贸有限公司，注册地是胜利东路上厝66-5号），2013年8月27日才变更注册地为芗城区胜利东路44号锦绣大厦01店面，即向林寅鸣租赁，租期从2013年8月8日起至2015年8月7日止。2016年12月30日，该公司注销。因此，林永川提供其与林寅鸣于2012年2月1日签订的《店面租赁协议书》与工商登记时向工商部门提供的租赁合同相矛盾，租赁方漳州市美东汽车贸易有限公司现住址在漳州市龙文区漳州市金弘晟投资管理有限公司已注销，林永川现已不实际占用讼争店面，并且该租赁合同未进行登记备案，租赁合同约定20年租赁期限且固定租金250万元一次性现金方式支付更不符合常理和交易习惯，因此，林永川主张该租赁合同有效的依据明显不足。同时漳州市美东汽车贸易有限公司和漳州市金弘晟投资管理有限公司注册成立及租赁合同的签订均在抵押登记之后，不能对抗抵押权。二、上诉人提供的有关水电费及电话帐单系与东久房地产有限公司的关系，与本案诉求无关；提供业主委员会证明而没有相关缴费凭证，不足以证明该缴费事实；这些证据在时间上不能证明林永川在抵押登记之前已实际使用以上四间店面。请求维持原审判决。原审第三人没有提供答辩意见。林永川向一审法院起诉请求：1、确认林永川与林寅鸣签订的址在漳州市芗城区店面房屋租赁协议合法有效；2、请求在拍卖漳州市芗城区店面时带租拍卖，依法保护林永川的租赁权；3、本案诉讼费用由芗城工行承担。一审法院认定事实：2014年1月22日，芗城工行与东和公司、林寅鸣、陈燕琼达成（2014）芗民初字第141号民事调解书，调解协议为：1、芗城工行同意东和公司在2014年2月1日前偿还贷款本金4674754.11元，以及至款项还清之日止按合同约定计付的利息、复息、罚息；2、芗城工行对林寅鸣名下址在芗城区胜利东路44号锦绣大厦商住楼01、02、03、04号四间店面变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权；3、对抵押物变卖、拍卖所得价款不足清偿本案债务的部分，由林寅鸣、陈燕琼承担连带清偿责任；后芗城区人民法院依法对该抵押物进行执行时，林永川提出书面异议，并提交与本案同样的证据，一审法院依法组成合议庭审查，并做出（2017）闽0602执异22号《执行裁定书》，驳回林永川的异议请求。2012年4月25日至4月27日，福州建融房地产评估咨询有限公司受东和公司委托，对漳州市芗城区店面的房地产抵押价值进行评估。该公司估价人员对现场进行查勘、拍照，从估价对象部分像片可看出，房地产外挂牌子为“兴逸网吧”和“北溪园茗茶”。2012年7月16日，抵押人林寅鸣、陈燕琼在芗城工行抵押核实书中申明签字，抵押人表述为“本人自愿为漳州市东和纸制品有限公司向贵行借款470万元，提供本人所拥有的位于漳州市芗城区店面的房地产作抵押担保。全部意思表示真实，并保证抵押物依法可以设定抵押，未被依法查封、扣押或监管，本次抵押设立不会受到任何限制。”同时，抵押人林寅鸣、陈燕琼均明确表明抵押物不存在出租、先抵押等情况。2012年8月7日，抵押人林寅鸣、陈燕琼与芗城工行就该房地产办理抵押登记，他项权证号为：漳房他证芗字第××号。2012年9月5日，漳州市美东汽车贸易有限公司申请成立时向漳州市工商行政管理局提供经营场所房屋租赁合同一份，该合同出租方为林寅鸣，租赁物为漳州市芗城区胜利东路44号锦绣大厦商住楼03、04店面，租赁期限2012年8月30日至2013年8月29日，月租金2000元。2012年11月7日，漳州市工商行政管理局向漳州市美东汽车贸易有限公司颁发《企业法人营业执照》，工商登记管理信息中载明，“法定代表人陈加玲，住所地为漳州市芗城区”。2013年12月27日，漳州市美东汽车贸易有限公司住所地在工商登记注册变更为漳州市芗城区（店面）。2016年9月23日，漳州市美东汽车贸易有限公司住所地在工商登记注册变更为现住址：漳州市龙文区。福建省金弘晟投资管理有限公司原名为漳州市中天商贸有限公司，法定代表人林永川。2013年8月27日，漳州市中天商贸有限公司住所地变更为漳州市芗城区店面。漳州市中天商贸有限公司工商登记时向工商部门提供经营场所房屋租赁合同一份，该合同出租方为第三人林寅鸣，租赁物为漳州市芗城区胜利东路44号锦绣大厦商住楼01店面，租赁期限2013年8月8日至2015年8月7日，月租金900元。2016年12月30日该公司已注销。一审法院认为，林永川诉讼中提供的关于漳州市芗城区胜利东路44号锦绣大厦商住楼01-04号店面租赁合同签订时间为2012年2月1日，租赁期限20年（从2012年2月1日至2032年1月30日）。但根据漳州市美东汽车贸易有限公司申请成立时的工商登记材料载明，漳州市美东汽车贸易有限公司向林寅鸣承租漳州市芗城区胜利东路44号锦绣大厦商住楼03、04号店面，双方签订租赁合同的时间为2012年8月30日，租赁期1年（2012年8月30日至2013年8月29日）。根据福建省金弘晟投资管理有限公司住所地变更登记时向工商部门提供的材料载明，福建省金弘晟投资管理有限公司向林寅鸣承租漳州市芗城区胜利东路44号锦绣大厦商住楼01号店面，租赁期2年（2013年8月8日至2015年8月7日）。由此可见，林永川在诉讼中提供的租赁合同与工商登记时向工商部门提供的租赁合同自相矛盾。其次，林永川诉讼中提供的关于漳州市芗城区胜利东路44号锦绣大厦商住楼01-04号店面租赁合同未进行备案登记。同时，合同约定租赁期限20年，总租金250万元（含押金10万元）一次性现金支付，有违市场交易习惯。再次，漳州市美东汽车贸易有限公司现住所地为漳州市龙文区，福建省金弘晟投资管理有限公司已于2016年12月30日注销，林永川现已不实际占用讼争的店面。林永川主张该租赁协议书合法、有效的依据明显不足，不予支持。2012年7月16日，林寅鸣、陈燕琼在芗城工行抵押核实书中签字申明讼争店面不存在出租、先抵押等情况。其次，工商登记载明，林寅鸣出租讼争房屋均在办理抵押登记即2012年8月7日之后。因此，一审法院依法查封四间店面并无不当。虽然从形式上看，林永川与林寅鸣订立的20年租期的租赁协议，林永川也提交了一次性支付租金250万元的收条，但该协议未在有关部门进行备案与林永川提交工商部门备案的租赁合同互相矛盾。故林永川要求对涉案房屋享有租赁权并要求带租拍卖，没有事实根据，不予支持。其次，林永川在工商登记备案的租赁合同均在林寅鸣与芗城工行订立的抵押合同之后，该租赁协议不得对抗已经登记的抵押权。林永川诉请排除对执行标的执行请求及确认承租合同有效，没有事实和法律依据，予以驳回。东和公司、林寅鸣、陈燕琼经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。该院经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法法〉若干问题的解释》第六十六条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回原告林永川的诉讼请求。一审案件受理费26000元、减半收取13000元，由林永川负担。双方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。二审中双方当事人均未提交新证据。本案双方争议的焦点是：林永川所主张的租期20年的租赁协议是否合法有效，是否应保护其主张的租赁权。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，林永川认为对涉案执行的店面享有足以排除强制执行的民事权益，对此应负举证责任。林永川提供的签订于2012年2月1日的店面租赁合同书与其为了成立漳州市美东汽车贸易有限公司、福建省金弘晟投资管理有限公司而向工商登记部门提供的租赁合同书相矛盾，真实性不能确认。林永川二审中主张向工商行政管理局备案的租赁合同期限较短系为了减少相关费用而另行签订的短租协议，但没有提供证据证明，其主张不能成立。其次，林永川主张20年的租金250万元（含押金10万元）一次性现金支付给林寅鸣，但未提供证据证明250万元已经实际支付，且该支付方式与常理不符，亦与市场交易习惯不符，不足采信。再次，2012年7月东和公司向芗城工行贷款时，抵押人林寅鸣和陈燕琼向芗城工行申明，作为抵押物的店面并未出租，且该抵押行为经过房产部门依法登记，抵押权依法设立，林永川主张抵押之前已经承租讼争店面依据不足。最后，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。林永川提供的物业费缴费证明、水电费缴费证明等不能证明其在本案讼争店面抵押之前即承租了该店面。因此，即便在抵押登记后林永川实际租赁并使用了讼争店面，也不能对抗抵押权的实现，其租赁权也不能排除强制执行。综上，林永川的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由上诉人林永川负担。本判决为终审判决。审判长  孟庆彩审判员  杨小红审判员  郭兰君二〇一八年五月四日书记员  韩英燕