包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终497号   上诉人（一审被告）：李军生，男，1970年5月7日出生，汉族，东河区巴彦塔拉大街阳光牧场凯歌店经营者，现住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：李新生，男，1965年8月13日出生，汉族，东河区巴彦塔拉大街阳光牧场餐厅负责人，现住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：李鹏程，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：包头市福大力瑞商贸有限公司。   法定代表人：王有良，该公司经理。   委托诉讼代理人：李秀银，内蒙古瑞安律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杜华，内蒙古瑞安律师事务所律师。   上诉人李军生因与被上诉人包头市福大力瑞商贸有限公司（以下简称福大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2017）内0202民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   李军生上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判裁定驳回被上诉人的起诉或发回重审。2、一、二审案件受理费由福大公司负担。其上诉主张的事实和理由为：   第一，李军生的诉讼主体不适格，应裁定驳回福大公司的起诉。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”的规定，李军生承租的房屋用于餐饮经营，并在工商局进行了注册，名称为“东河区阳光牧场凯歌店”，经营者为李军生，之后的实际经营者为李新生。且福大公司在2016-2017年所开具的电费、暖气费收款收据上明确标明收取的是阳光牧场的费用而非李军生的费用，故李军生作为本案被告诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定，应当裁定驳回福大公司的起诉。   第二，根据包头市中级人民法院作出的（2014）包刑二终字第37号刑事裁定的认定，即包头市兴华信用投资担保有限责任公司（以下简称兴华公司）现有坐落于包头市东河区巴彦塔拉大街122号办公楼、车库、写字楼等总面积为7937.85平方米。涉及的房屋所有权证共有16本，其中包房权证东字第XXXX号、504478号即为本案涉及的租赁房屋。《中华人民共和国物权法》第二十八条明确规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此包头市中级人民法院作出的（2014）包刑二终字第37号刑事裁定生效即本案涉及的租赁房产的所有权即归兴华公司所有。即使现在房管部门显示的案涉房屋所有权人为赵艳萍仍不影响房屋权属已归兴华公司所有。案涉房屋既已归属兴华公司，则福大公司与赵艳萍签订的房屋租赁合同即应当属于无效合同，则李军生与福大公司签订的房屋租赁合同亦应当为无效合同。福大公司无权向李军生主张包括租金在内的相关权利。另外，根据包头市中级人民法院作出的已生效的（2014）包刑二终字第37号刑事裁定，涉及兴华公司的财产收益属于退赔的范围，不应归福大公司所有，否则会侵犯兴华公司众多债权人的利益。综上，一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同并判决李军生支付租金及违约金的结果直接否定了包头市中级人民法院已经查明认定的事实。   第三，如果双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同，则按照约定因福大公司的原因造成李军生损失的可直接从房租中扣除。1、2016年1月1日至3日，因福大公司的变压器损坏，导致阳光牧场3天未能营业，因此而产生的损失10850元以及营业损失50000元（每天16666.67元）应由福大公司承担。2、根据双方所签合同第3-2条的约定，福大公司应为李军生开具正规的房屋租赁发票，但福大公司至今尚未开具，故福大公司开具房屋租赁合同发票后，才应向李军生主张租金及税费。3、赵艳萍因刑事案件而被追究刑事责任，因福大公司欠赵艳萍租金约400多万，赵艳萍的债权人从2016年开始便经常到上岛咖啡、如家酒店及阳光牧场闹事，导致阳光牧场不能营业，因此而产生的营业损失为266666.72元（16666.67＊16天=266666.72）。综上，依据双方合同约定，上述损失应当从租金当中予以扣除。   福大公司答辩称，第一，本案诉讼主体地位设置正确，李军生与福大公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方签订合同中载明李军生为本案承租方，根据合同相对性原则，福大公司将李军生列为本案被告并无不当。李军生上诉称案涉房屋的实际经营者是李新生，本案诉讼主体不适格的上诉理由于法无据，不能成立。李军生承租房屋后房屋的使用情况，不具有改变李军生为本案承租人身份的法律效力。且根据福大公司一审提供的《租房协议》、房屋所有权证以及包头市房地产产权管理处出具的房屋权属信息表，均载明本案诉争房屋所有权人为赵艳萍，2007年福大公司与赵艳萍协商一致承租包括涉案房屋在内的场地，租期自2007年8月1日至2022年12月31日共计15年。此后，根据《租房协议》福大公司经赵艳萍同意将涉案房屋出租给李军生。故李军生与福大公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。第二，《房屋租赁合同》的效力不受租赁期间租赁物所有权变动的影响。兴华公司犯非法吸收公众存款罪的刑事判决的内容，不属于本案审查的范围，相关刑事判决、刑事裁定也不能作为本案民事案件的定案依据。即使按照李军生上诉所称包头市中级人民法院（2014）包刑二终字第37号刑事裁定认定本案租赁房屋为兴华公司财产，则租赁房屋权属是于2014年9月29日该法律文书生效后才发生变化，而福大公司与赵艳萍是于2007年6月25日签订的《租房协议》，本案的《房屋租赁合同》签订日期为2012年12月26日，均在刑事裁定书生效之前。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，《租赁协议》、《房屋租赁合同》的合法效力均不受租赁期间租赁物所有权变动的影响。因此，李军生的上诉主张缺乏事实和法律依据，不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第三，李军生上诉称将“因被上诉人原因造成的损失可直接从房租中扣除”的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。李军生主张因变压器损坏造成损失未能提供充分、有效证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。李军生上诉称因赵艳萍的债权人闹事造成损失与其主张“因被上诉人原因造成的损失”自相矛盾，不能成立。此外，李军生提出的“遭受损失，未开发票”等理由均不能作为其拒不支付租金的有效抗辩。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李军生的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。   福大公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、依法判令李军生腾退租赁房屋并交付福大公司；3、依法判令李军生支付福大公司房屋租金565000元；4、依法判令李军生按拖欠租金金额每日支付福大公司2000元违约金（自租金拖欠之日起计算至付清之日止）；5、依法判令李军生支付福大公司租赁房屋电费36133.45元；6、本案诉讼费由李军生负担。   一审法院认定的事实：2012年12月26日福大公司（甲方）与李军生（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，共约定十项条款。约定的主要内容有：福大公司将坐落于包头市东河区巴彦塔拉大街122号如家酒店2号楼一层、二层房屋出租给乙方使用；房屋建筑面积986.5平方米；李军生租用该房屋用于餐饮经营；租期10年，自2013年1月1日（起租日）起至2022年12月18日止；自起租日起每年租金（2012年1月1日至2022年12月18日）为405000元/年；2013年11月10日前李军生一次性交纳2014年度全年租金，以此类推，每年的11月10日前李军生一次性交付下一年度全年租金，如乙方拖欠租金，每拖欠一日需要向甲方支付2000元违约金；李军生须支付其自用部分的水电费等并按约定预交到福大公司帐户；此外福大公司、李军生就双方的权利和义务、违约责任、合同解除等内容均进行了约定。同日，双方就房屋租赁事宜签订《补充协议》一份，约定：自2013年1月1日起至2013年12月31日止，李军生向福大公司支付25万元；李军生开始缴纳2014年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金期间，李军生应于主合同约定的房屋租金缴纳日每年同时向福大公司一次性交纳税、费16万元等。   又查明，2017年1月1日至2017年12月31日，李军生应付福大公司租金56.5万元，实付租金0元，欠付租金56.5万元；李军生欠福大公司2016年1月至12月期间的租赁房屋的电费共计36133.45元（应付126133.45元，实付90000元）。   一审法院认为，福大公司与李军生双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》成立有效，双方应按照合同的约定全面履行合同义务，李军生未按合同约定向福大公司支付房屋租金的行为，已构成违约。李军生的抗辩理由，法院不予采信，理由如下：首先，关于李军生以福大公司诉讼主体不适格进行抗辩的问题，根据合同相对性原则，福大公司依据租赁合同以李军生为诉讼主体适格；同时福大公司的转租行为经原房屋所有权人同意，也符合法律规定，故李军生的抗辩法院不予支持。其次，关于李军生以变压器损坏、未开具正规的房屋租赁发票、赵艳萍一案的债权人闹事等为由认为其造成了损失进行抗辩的问题，根据双方租赁合同约定，如因福大公司原因造成损失，李军生可依据合同向其主张权利，而不能以拒付租金的方式拒绝履行合同义务。再次，关于李军生与福大公司协商租金交付为由进行抗辩的问题，李军生提出1.租金双方正协商交给谁2.双方算账后交付租金3.福大公司同意暂不交租金4.双方同意继续履行合同不存在违约金，上述理由因无证据支持，福大公司亦不认可，故法院不予支持。关于福大公司请求解除与李军生签订的《房屋租赁合同》，因符合该租赁合同第八、8-2“乙方不按时交付租金达一个月或乙方所欠各项费用达一个月的，甲方依据上述情形有权单方解除合同并书面通知乙方在七个工作日内迁离并交回所租房屋，因此造成的损失由乙方承担。”的约定，符合约定解除的条件，同时也符合法定解除的条件，法院予以支持。关于违约金的请求，因约定“按拖欠租金金额每日支付福大公司2000违约金”明显不符合合同法相关规定，应参照民间借贷利率月利率不超2%予以调整即违约金总额为135600元（565000x12x2%）。关于租赁期间电费的请求，因安装新表系在李军生同意的情况下进行的，故李军生应按双方约定履行义务，故福大公司主张成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。二、被告于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋腾出并交付原告。三、被告于本判决生效之日起十日内给付原告租金565000元（时间从2017年1月1日至2017年12月31日止）。四、被告于本判决生效之日起十日内给付原告违约金135600元（时间从2017年1月1日至2017年12月31日止）五、被告于本判决生效之日起十日内给付原告租赁期间电费36133.45元。案件受理费8318.1元，原告负担2734.43元、被告负担5583.67元。   本院二审期间，李军生向本院提交以下两组证据：   ①三份收据，用以证明于2016年2月25日、2016年10月26日以及2017年10月14日福大公司所开具的电费、暖气费收据中明确列明收到的是阳光牧场的费用，而不是李军生的费用。福大公司质证称对该组证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可。本院经审查认为，该组证据并不能证明其主张，本院不予采纳。   ②包头市中级人民法院作出的（2014）包刑二终字第37号刑事裁定书复印件一份，用以证明案涉房屋在该份刑事裁定书生效后已归兴华公司所有，并认定兴华公司的财产应属于向集资人退赔的范围。福大公司质证称对该份证据的真实性认可，关联性和证明目的均不予认可。本院经审查认为，该份证据并不能证明其主张，本院不予采纳。   经二审审理查明，一审判决认定事实正确，本院依法予以确认。   本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：第一，李军生作为本案诉讼主体是否适格。第二，福大公司是否有权向李军生收取租金。第三，李军生要求赔偿损失并从租金中扣除的主张能否成立。   第一，关于李军生作为本案诉讼主体是否适格的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》内容可知，李军生作为承租人承租案涉房屋，本案所涉争议亦是依据双方所签租赁合同，根据合同相对性原则，李军生作为本案诉讼主体适格，故李军生的该上诉主张不能成立，本院不予支持。   第二，关于福大公司是否有权向李军生收取租金的问题。首先，双方签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。李军生主张案涉房屋已经生效裁定认定为兴华公司资产，则福大公司与赵艳萍、李军生签订的租赁合同均应当认定为无效合同，故福大公司无权依据该合同向李军生主张权利。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定的内容可知，即使在租赁期间因人民法院作出的生效法律文书导致物权变动的，并不影响双方租赁合同的效力。故李军生关于合同无效的主张缺乏依据，本院不予支持。其次，案涉租金是否属于涉及兴华公司财产收益应退赔的范围，即是否应当归福大公司所有的问题。本案中，案涉房屋虽已经人民法院生效法律文书确认属于兴华公司所有，但就该房屋形成的是两个不同的租赁合同关系，福大公司依照其与李军生签订的租赁合同，向李军生收取的租金应属福大公司所有，兴华公司取得所有权后承继赵艳萍与福大公司合同中的权利，向福大公司收取的租金才属于兴华公司的财产收益，故李军生提出的案涉租金属于兴华公司的财产收益属于退赔范围，不应归福大公司所有的主张不能成立，本院不予支持。   第三，关于李军生要求赔偿损失并从租金中扣除的主张能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条第一款第二项“出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。”的规定，因李军生在一审中并未对因变压器损坏以及赵艳萍债权人闹事造成的营业损失提起反诉，故李军生可就损失部分另行主张权利。   关于李军生提出的福大公司应向其先开具税票，其后支付租金的上诉主张，因双方合同中并未有支付租金前需先开具税票的约定，且福大公司是否开具税票不能成为李军生拒付租金的理由，故李军生的该上诉主张亦不能成立，本院不予支持。   综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费16636.20元，由上诉人李军生负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二○一八年五月二十一日   书记员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。