云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民终368号上诉人（原审被告）：陈太汝，男，1983年12月25日生，汉族，住玉溪市通海县河西镇西南街*号，现住玉溪市通海县。被上诉人（原审原告）：通海蓝洁物业服务有限公司。住所地：玉溪市通海县秀山街道礼乐西路***号。法定代表人：王丽萍，系公司经理。委托诉讼代理人：杨雄显，云南杨雄显律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人陈太汝因与被上诉人通海蓝洁物业服务有限公司（以下简称蓝洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2017）云0423民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈太汝上诉请求：撤销原判，改判驳回蓝洁物业公司对其的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，判决有失偏颇。蓝洁物业公司和业主委员会签订的物业服务合同是2016年8月1日，而现在的业主委员会登记备案时间是2017年5月25日，之前的业主委员会一直未在房管所备过案。蓝洁物业公司未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会与蓝洁物业公司签订的物业服务合同应为无效合同，对业主不具有约束力。本案的物业服务合同未出示给业主看过，合同内容其不清楚。一审中蓝洁物业公司的委托诉讼代理人王从国还兼任通海法院法警，存在一定的利益关系。蓝洁物业公司服务不规范、不到位，房屋漏水、电梯安全检查、门前乱堆乱放等问题一直未得到有效解决，未按照物业管理合同履行管理服务义务。业主委员会成立时存在程序问题，因签字名册上部分人员重复签字，以及一户有多人签字。其并非拒交物业费，而是应该根据蓝洁物业公司提供的物业服务缴纳相应的费用。蓝洁物业公司辩称，同意原审判决。2017年11月6日，蓝洁物业公司向一审法院起诉请求：判令陈太汝给付所欠2016年8月至2017年7月的物业服务费2009元。一审法院认定事实：陈太汝系通海县紫金花苑小区1-1-1703号房屋的房主（房屋面积为140平方米，系电梯房）。2016年8月1日，通海县紫金花苑业主委员会作为甲方与乙方蓝洁物业公司签订了《物业服务合同》，约定：“第二条、委托管理事项：房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、物业管理范围的市政公用设施及附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；社区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第三条、合同期限：自2016年8月1日起2019年7月31日止。第四条、甲方的权利和义务：……对乙方的管理实施监督检查，每年进行一次考核评定，如乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、不交有关费用或拒不改正违章行为的，责任人采取停水、停电等催缴催改措施……。第五条、乙方的权利和义务：根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住户）的合法权益，获取不当利益；遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账明细；不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。第六条、管理服务费用：按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每户：0.6元/月/㎡物业管理费，0.38元/月/㎡电梯费，从三楼开始收取（每五层加四分）。楼梯房0.45元/月/㎡。商铺0.6元/月/㎡，车库0.6元/月/㎡，从三楼开始收取二次加压费180元/户/年，垃圾代运费48元/户/年，地下车位卫生清扫费120元/位/年，装修垃圾清运费：单元房240元/户、复式楼360元/户。房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付……。”合同还对其他相关事项进行了约定。王从国作为乙方代表在合同中签字。合同签订后，蓝洁物业公司从2016年8月1日至今对该小区进行物业管理。陈太汝至今未交纳物业管理费。另查明，蓝洁物业公司于2010年5月7日登记注册成立，经营期限至2020年5月7日。一审法院认为，物业合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，通海县紫金花苑业主委员会与蓝洁物业公司签订的《物业服务合同》合法、有效，且蓝洁物业公司自2016年8月1日起至今已按合同约定实际对紫金花苑小区提供了物业管理服务。陈太汝举证认为蓝洁物业公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，拒交物业管理费，虽然蓝洁物业公司在管理过程中存在一定的瑕疵，但并不能构成陈太汝拒交物业管理费的理由，故陈太汝以此为由拒交物业费的主张，不予支持。现蓝洁物业公司要求陈太汝交纳2016年8月1日至2017年7月31日期间的物管费1008元、电梯费773元、垃圾代运费48元、二次加压费180元，共计2009元，符合合同约定及法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“由被告陈太汝于本判决生效后三日内支付原告通海蓝洁物业服务有限公司自2016年8月1日起至2017年7月31日止物业管理费2009元。”二审中，蓝洁物业公司未提交新证据。陈太汝提交2组证据：1、小区内的照片3页。证明从一审前至今，物业管理状况都未得到改善，仍然存在贴小广告、门禁卡损坏、公共通道内车辆乱停乱放、堆放杂物，以及地下车库设施损坏未进行维修，电梯未进行年检等情况；2、紫金花苑小区业主微信群里的截图3张。证明中午休息时间有人进行装修而蓝洁物业公司没有制止、地下车位车辆乱停乱放、保安巡查不到位等。经质证，蓝洁物业公司对第1组证据不予认可，认为照片没有具体拍摄时间，部分照片不能真实反映在公司提供物业服务期间的情况，一些问题是公司已处理好的，而照片是之前拍摄的。关于商户门口堆放杂物的问题，公司无权干涉商铺使用权人的管理使用。至于电梯年检的问题，公司每年都进行安检，如果检查不达标会被相关部门罚款。门锁更换等问题，公司已与业主委员会积极沟通，因为需要启动维修基金，在此过程中产生的服务瑕疵不是公司的全部责任。对第2组证据不予认可，小区业主微信群的交流截图反映的情况并不真实，仅是个别两三个人的聊天记录，实际上只要有人反映在业主休息期间装修施工的问题，公司都会及时制止。二审审查认为，陈太汝提交的第1组证据，已在一审中提交法庭并交由对方质证，不属于二审新证据；第2组证据系小区业主在微信群内的交流讨论，并不能全面反映小区物业管理情况，不能达到其证明目的，本院不予采信。经审理，二审查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，蓝洁物业公司具有独立的法人资格及从事物业管理的资质，符合《物业管理条例》对于物业服务企业的要求，该公司与通海县紫金花苑业主委员会签订的《物业服务合同》合法、有效，该合同对双方均有约束力，双方应按约履行。陈太汝认可其从2016年年底装修、2017年6月份左右搬到紫金花苑小区内居住至今，而蓝洁物业公司自2016年8月开始已实际提供了物业服务，故其应依约向蓝洁物业公司缴纳物业服务费、电梯费、垃圾代运费及二次加压费。现双方当事人均认可蓝洁物业公司通过打电话、在小区内粘贴催缴物业费的书面通知，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”以及《物业服务合同》的约定，陈太汝应向蓝洁物业公司支付2016年8月至2017年7月物业管理费2009元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈太汝负担。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审 判 长 严光辉审 判 员 吴析咛审 判 员 ＸＸＸ二〇一八年五月二十八日法官助理 吴佳黛书 记 员 王 珺