陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终4276号上诉人（原审被告）陕西博胜投资有限责任公司。法定代表人赵峰，该公司总经理。委托代理人马媛，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵建茹。委托代理人陈丹丹，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人房小娟，陕西华秦律师事务所律师。上诉人陕西博胜投资有限责任公司（以下简称博胜公司）与被上诉人赵建茹因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初6830号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年8月30日，博胜公司与西安市碑林区城中村改造工作领导小组办公室签订碑林区旅馆村、鲁家村地区城中村改造新项目《协议书》，博胜公司对碑林区旅馆村、鲁家村地区城中村具体实施建设改造。项目建设过程中及项目完工后，博胜公司陆续取得涉案项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程竣工报告单》、《消防验收验收意见书》及《商品房预售许可证》等审批文件。2011年12月28日，赵建茹（买受人）与博胜公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定赵建茹购买博胜公司销售的位于西安市碑林区建设西路65号新旅城（西区）5幢1单元10层11008号商品房，房屋总价303664元。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不及时提供办理产权证书所需资料的，出现延误与出卖人无关。该商品房所在小区的会所、各类康乐设施及其他经营性和服务性配套设施，除依法应移交给国家及已售部分外，所有权属归出卖人所有。合同签订后，赵建茹按照合同约定全额支付博胜公司购房款。2012年12月28日，博胜公司向赵建茹交付了涉案房屋。2016年3月17日，博胜公司曾向西安市碑林区城（棚）改办发出《关于尽快办理新旅城小区房产证手续的报告》，在该报告中，博胜公司称：“我司根据与业主签订的《商品房买卖合同》，于2014年委托陕西海城物业服务有限责任公司新旅城管理处代为收集房产证所需的业主资料。业主按照要求提交了完整资料后，非常关注房产证的办理情况。随着时间的推移，业主由期盼、关注继而逐渐转变为质询、愤慨，不满情绪演化升级为各种矛盾。小区物业做了大量解释安抚工作，我司也承受了巨大压力和违约责任风险，但于事无补……”。此后，博胜公司、西安市城中村改造办公室向西安市不动产登记局申请对西安市建设路65号商住楼进行登记后，西安市不动产登记局于2017年6月10日，在《西安晚报》第六版刊登了《西安市不动产登记局不动产权属登记通告》。2017年7月17日西安市碑林区城中村改造办公室向西安市不动产登记局出具《情况说明》一份，该《情况说明》载明：“由陕西博胜投资有限公司开发建设的新旅城（东、西区）是鲁家村、旅馆村城中村改造项目，属于我市城中村改造重点项目之一，依据市城改【2009】197号文件开发建设，得到各级政府的大力支持，本项目规划总用地：58.551亩，规划建设总面积：358114平方米，地上建筑总面积328665平方米，地下建筑面积29449平方米，已于2013年3月全部交付使用。本项目于2009年纳入西安市城中村改造计划，并取得【2009】197号批复，2012年主体竣工，截至2014年9月已完成消防、人防、防雷、环保、节能等验收工作，此后接到西安市城中村改造办公室通知，为配合政府有关工作的展开，项目所有手续停止办理，在此期间，为了维护社会稳定及回迁、购房群众的切身利益，我办协同博胜公司多次向上级部门提出申请，2016年、2017年我办将全区城改项目手续办理情况汇总（包括此项目）上报，经过多方努力，项目手续办理在2017年3月得以恢复。恢复以后，博胜公司抓紧着手办理后续手续，并且取得一定的进展，安抚了群众不安的心理。群众的上访、投诉较之前得到改善，给政府相关部门工作开展起到了很大的帮助。我办迫切期望各单位、各部门能够积极配合，尽早促使此项目为群众办结《不动产权登记证》。”2017年7月27日，西安市碑林区城中村改造办公室对博胜公司的新旅城（西区）1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼工程出具竣工验收备案意见，载明：“建设单位博胜公司新建、改建、扩建的新旅城（西区）1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼工程，于2014年12月30日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2017年7月12日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2017年7月11日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。”2017年5月25日，西安市规划局向博胜公司下发了新旅城（西区）小区项目的建设工程竣工规划验收合格证。但至今赵建茹所购房屋所有权证尚未办理完成。庭审中，赵建茹为证明延迟办证系博胜公司原因造成及其积极主张办理房屋产权证的事实，提交了2016年3月7日向西安市房管局对于业主反映办证问题的答复，该答复称涉案房屋房产证未能办理的原因为该项目未取得规划部门核发的《建设工程规划验收合格证》及建设主管部门核发的《房屋竣工验收备案表》，尚不具备办理房屋产权登记的条件，无法给业主办理房产证。赵建茹为证明博胜公司擅自变更小区会所功能等与销售宣传不符构成违约的事实，提交销售彩页等证据予以证明。博胜公司认可确在房屋交付后将会所改建为幼儿园投入使用。2017年6月22日，赵建茹诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、博胜公司继续履行合同，立即为赵建茹办理房地产权属证书；2、博胜公司向赵建茹支付逾期办理房地产权属证书违约金1518.32元及至实际办理房产证时的违约金（以日万分之二计算）；3、博胜公司向赵建茹支付其他合同违约金1518.32元；4、诉讼费由博胜公司承担。事实和理由：2011年12月18日，赵建茹与博胜公司签订《商品房买卖合同》，约定赵建茹购买博胜公司销售的位于西安市碑林区建设西路65号新旅城（西区）5幢1单元10层11008号商品房，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，赵建茹按照合同约定向博胜公司支付了购房款，博胜公司于2012年12月28日向赵建茹交付了房屋。截至起诉之日，博胜公司向赵建茹交付使用房屋已超过365个工作日，但因博胜公司原因，赵建茹至今仍未取得房地产权属证书。另外，博胜公司在前期销售以及书面合同中，均明确告知赵建茹，小区规划建设包含会所等公用设施。但在房屋交付使用后，赵建茹发现博胜公司所承诺修建的公用设施，被其擅自改变作为他用。综上，博胜公司逾期办理房屋产权证书并擅自改变小区公用设施的行为已构成合同违约，并严重侵害了赵建茹的合法权益，博胜公司依法应继续履行合同并承担违约责任。为维护自身合法权益,赵建茹提起本案诉讼。博胜公司辩称，其始终按照合同履行了合同义务，项目工程已经政府部门公告登记，不存在合同履行障碍，2017年6月10日，西安市不动产登记服务中心已经对碑林区建设西路65号商住楼2幢、住宅楼**进行了首次登记；博胜公司已于2011年前取得《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建筑工程规划许可证、《土地规划许可证》、《商品房预售许可证》，并按照法律要求在2014年9月之前陆续通过西安市规划局、西安市环境保护局、西安市消防支队等政府部门组织的竣工验收，项目已经具备办理房屋权属登记的前置条件。根据《西安市城中村改造建设管理暂行办法》第十条规定：“城中村改造项目建成后由市城乡建设委员会组织有关单位进行综合验收；综合验收合格后由房产管理部门办理房产登记手续。”2014年9月，博胜公司向城中村改造项目的前置审批机关西安市碑林区城中村改造工作领导小组办公室申请综合竣工验收。2014年年底，该办公室负责人因涉嫌严重违纪违法，接受组织调查，根据西安市纪律检查委员会的要求，自2014年年底至2017年3月，该办公室停止受理博胜公司在内的多个碑林区城中村改造项目提供的相关手续材料。导致博胜公司至今未取得房地产权属证书，不属于出卖人的责任，博胜公司未构成违约，不应当承担违约责任，且赵建茹主张逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不应予以支持；对于赵建茹认为博胜公司存在虚假宣传，改变商业会所用途构成违约，应支付违约金的主张，因无事实及法律依据，依法应予驳回。综上，请求驳回赵建茹全部诉讼请求。原审法院认为，赵建茹与博胜公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。赵建茹已依约履行交付房款的合同义务，博胜公司未能按合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，至今未能协助赵建茹取得房屋所有权证构成违约，现赵建茹要求博胜公司继续履行合同约定的上述义务，符合法律规定，予以支持。对于博胜公司认为其未能履行办证义务，非因其原因造成的抗辩理由，根据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故博胜公司此抗辩意见，不予支持。对于赵建茹主张博胜公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金1518.32元的诉讼请求数额符合合同约定，依法应予支持；对于博胜公司认为赵建茹此诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，因根据合同约定，博胜公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案所涉房屋于2012年12月28日交付，赵建茹自合同约定的办理房屋产权登记期限届满后，就知道或应当知道博胜公司违约的事实，应当在该期限届满之日起2年内主张逾期办证违约金，但根据博胜公司向西安市碑林区城（棚）改办发出《关于尽快办理新旅城小区房产证手续的报告》，西安市碑林区城中村改造办公室曾向西安市不动产登记局出具的《情况说明》以及西安市房管局对于业主反映办证问题的答复等证据，均证明包括赵建茹在内的涉案小区业主在房屋交付后，即曾多次向博胜公司及有关部门主张办理房屋所有权证，并要求博胜公司承担逾期办证违约责任的事实，存在诉讼时效中断的情形，故对博胜公司认为赵建茹主张逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，亦不予支持。对于赵建茹主张博胜公司支付至实际办理房产证时的违约金的诉讼请求，因双方的合同中并无此项违约金的约定，对赵建茹此项诉讼请求不予支持；对于赵建茹认为博胜公司存在虚假宣传，改变商业会所用途构成违约，应支付其他违约金的诉讼请求，因根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案赵建茹未能举证证明会所用途的改变对其所购房屋价格的重大影响，博胜公司销售房屋时的宣传内容不能依据上述法律规定认定为要约，不能认定博胜公司存在此违约事实；且博胜公司对小区会所改建为幼儿园使用，亦满足了一部分业主需求，故对赵建茹依此理由主张的违约金，亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、陕西博胜投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要由陕西博胜投资有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助赵建茹办理完成西安市碑林区建设西路65号新旅城（西区）5幢1单元10层11008号房屋权属证书；二、本判决生效之日起十日内，陕西博胜投资有限责任公司支付赵建茹逾期办理房地产权属证书违约金1518.32元。三、驳回赵建茹其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，减半收取25元，由赵建茹负担10元，陕西博胜投资有限责任公司负担15元（此款赵建茹已预交，陕西博胜投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付赵建茹）。宣判后，博胜公司不服原审判决，向本院提起上诉称，其已将办理房屋权属登记需由其提供的全部资料报产权登记机关备案，原审判决第一项不具备可执行性，应予驳回。其已按合同约定将办理房屋权属登记需由上诉人提供的全部资料报产权登记机关备案，且西安市不动产登记局已于2017年6月10日在报纸上刊登了包括涉案房屋在内房屋的不动产权属登记通告。只要赵建茹提供办理涉案房屋产权转移登记需要由业主提供的资料，产权登记机关即可为其办理房屋权属登记书。原审法院援引《合同法》第一百二十一条作出第二项判决，违背了尊重合同约定及当事人意思自治原则且适用法律错误，依法应予撤销。合同已明确约定出卖人仅对因出卖人责任导致的办证迟延承担违约责任，政府部门责任导致的办证迟延不属于合同约定情形，故其无需承担违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据其与赵建茹签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，其仅需对自己责任造成的房地产权属证书办理延误负责，无需对他人责任造成的房地产权属证书办理延误负责。而本案一审已经查明，涉案房屋房地产权属证书办理迟延，责任在于西安市碑林区城中村改造办公室（下称碑林区城改办）等政府部门。因此，本案中其无需对办证迟延承担违约责任。原审法院无视上述合同约定，依据《合同法》第一百二十一条规定要求其对政府部门造成的办证迟延承担违约金，违背尊重合同约定及当事人意思自治原则。因碑林区城改办造成的办证迟延，属于行政行为影响合同履行，应按行政法律处理，原审法院依据《合同法》第一百二十一条规定判决上诉人承担违约金，适用法律明显错误。涉案的新旅城（西区）小区系西安市鲁家村、旅馆村城中村改造项目。而碑林区城改办系负责碑林区城中村改造建设的拆迁、组织、实施等工作的政府职能部门。其与碑林区城改办因城中村改造项目而产生的关系属行政法律关系范畴，碑林区城改办等政府部门的责任导致涉案房屋房地产权属证书办理迟延，应属行政法律调整范畴，不适用合同法等民事法律。本案诉讼时效早己届满，原审法院以法律规定之外的情形，认定诉讼时效中断，显属事实认定不清、法律适用错误。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，当事人一方提出要求导致诉讼时效的中断的情形仅有四种，而原审法院据以认定能够证明包括赵建茹在内的涉案小区业主在交房后曾要求上诉人其承担逾期办证违约责任的三个证据（其呈报碑林区城改办的《关于尽快办理新旅城小区房产证手续的报告》、碑林区城改办出具给西安市不动产登记局的《情况说明》、赵建茹提交而其未认可其真实性的西安市房管局对业主反映办证问题的答复）不属于四种法定情形中的任何一种，不能引超诉讼时效中断。原审判决认定本案存在时效中断的情形，是对案件事实及法律规定的曲解。二审法院应认定赵建茹要求其支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求时效已过，依法予以驳回。综上，其已经按照合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的全部资料报产权登记机关备案，赵建茹第一、二项诉讼请求已实现，依法应予驳回。而赵建茹要求其支付逾期办理房地产权属证书的诉讼请求不符合合同约定，且诉讼时效己过，依法亦应予以驳回。原审第一、二项判决在事实认定及法律适用上均存在严错误，依法应予撤销。上诉请求：1、撤销原判，改判驳回赵建茹全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由赵建茹承担。赵建茹辩称，其早已将所有办理产权登记由其提交的资料交予博胜公司，但博胜公司至今仍未协助其办理完毕房屋权属登记证，博胜公司的违约行为仍在继续，原审判决第一项具备可执行性。小区业主代表向西安市政府“问政板块”提问“新旅程西区大证什么时间办理下来”，西安市国土局于2017年8月15日回复：据我局了解，该项目在《西安晚报》上刊登不动产权属登记通告后，相关利害关系人向我局提出异议，故首次登记不能办理。因此，博胜公司首次登记是否顺利通过，现并不确定。博胜公司早在2014年委托陕西海城物业服务有限公司新旅程管理处代为收集办理房产证所需的应由业主提供的资料，其将齐备的资料交由物业，但时至今日博胜公司仍未协助其办理完成涉案房屋的权属证书。博胜公司的延迟办理房产证的违约行为持续至今，原审判决第一项具备可执行性。原审判决第二项依据事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予维持。涉案房屋延迟办证完全系博胜公司责任，非政府原因。根据《商品房买卖合同》的约定，博胜公司应在涉案房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，新旅程小区涉案房屋交付的时间均为2012年12月或2013年2月26日左右，依据合同约定博胜公司至迟应于2014年9月之前就应将办理产权登记由其提供的资料报送产权登记机关，而至2014年9月仅完成消防、人防、环保等个别项目的验收工作，验收材料不齐全，博胜公司不具备向房屋产权登记机关提供齐备的备案登记材料，无法完成备案登记，违约事实清楚。产权登记备案资料应报送的机关是房屋管理机关并非城改办，博胜公司也并没有提供城改办系前置审批机关的任何证据。即使碑林城改办是前置审批机关，博胜公司应在2014年9月之前将登记备案所需的全部资料报送该机关进行审批，从交房到该时间期间有一年半的时间，博胜公司有充分时间准备，但博胜公司一直未取得涉案项目的竣工验收备案表，直至2017年7月该项目备案审批所需的部分材料还尚在审批中。本案诉讼时效并未届满，博胜公司应承担违约责任。其从未间断要求博胜公司承担违约责任，博胜公司也表示愿意尽快报送材料，完成备案登记，并按照合同约定承担迟延的违约责任。在博胜公司提交的《关于尽快办理新旅城小区房产证手续的报告》、碑林区城改办出具给西安市不动产登记局的《情况说明》、其提交的业主代表《致开发商业主代表提问稿》、西安市房管局对业主办证问题的答复均可证明。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，赵建茹与博胜公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”博胜公司将涉案房屋于2012年12月28日交付赵建茹，但未在合同约定的房屋交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致使赵建茹至今未取得房地产权属证书，博胜公司逾期办理权属登记备案的行为构成违约，博胜公司应按照合同约定履行将办理权属登记需要由博胜公司提供的资料报产权登记机关备案义务，现原审判决博胜公司办理权属登记备案手续，并协助赵建茹办理完成西安市碑林区建设西路65号新旅城（西区）5幢1单元10层11008号房屋权属证书，并无不妥，本院予以确认。对于博胜公司上诉称，涉案房屋系西安市鲁家村、旅馆村城中村改造项目，因碑林区城改办等政府部门的责任导致涉案房屋产权证书办理迟延，并非其自身原因造成。且本案被上诉人请求支付逾期办理房屋产权证书违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不应受到法律保护的理由，根据博胜公司向碑林区城（棚）改办发出的《关于尽快办理新旅城小区房产证手续的报告》、碑林区城改办向西安市不动产登记局出具的《情况说明》及赵建茹提交的业主代表《致开发商业主代表提问稿》、西安市房管局对业主办证问题的答复等证据，能够证明被上诉人存在主张该权利的事实。博胜公司的该上诉理由，缺乏法律依据，不予支持。故，博胜公司应按已付房价款的0.5%向赵建茹支付违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（陕西博胜投资有限责任公司已预交），由陕西博胜投资有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一八年五月二十九日书 记 员  陈 歆