南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1302民初746号原告：姜利英，女，汉族，1991年3月23日出生，住四川省邛崃市。原告：王雷，男，汉族，1987年7月19日出生，住湖北省监利县。二原告共同的委托代理人：邱中淳，四川中淳律师事务所律师。被告：徐丽娜，女，汉族，1991年9月27日出生，住四川省南部县。被告：聂雷波，男，汉族，1987年9月25日出生，住四川省蓬安县。二被告共同的委托代理人：禹果，四川兴恒平律师事务所律师。第三人：南充市顺庆区好房优居房屋中介所（个体工商户），经营场所：南充市顺庆区万年东路*号。经营者：张军。委托代理人：蒋勇军，男，汉族，1986年6月12日出生，住四川省广安市广安区。原告姜利英、王雷诉被告徐丽娜、聂雷波、第三人南充市顺庆区好房优居房屋中介所（以下简称：好房优居中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，依法由审判员李波适用简易程序独任审判，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告姜利英、王雷及其委托代理人邱中淳，被告徐丽娜、聂雷波及其委托代理人禹果、第三人好房优居中介所的委托代理人蒋勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜利英、王雷向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐丽娜、聂雷波履行《房地产买卖合同及居间合约》，依法办理房屋过户手续；2.判令被告徐丽娜、聂雷波向原告支付违约金50400元（截止2018年3月10日，具体时间以实际办理产权手续时间为准）；3、由二被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2017年8月24日，在第三人好房优居中介所介绍下，原告姜利英与被告徐丽娜协商签订《房地产买卖及居间合约》一份，约定被告将其所有的位于南充市顺庆区天府明珠1幢1单元6层1号住房转让于原告，成交价为81.4万元。原告付款方式为商业贷款。该合约第二条第3项约定：签约当天买方须向卖方一次性支付定金2万元。第4项约定：第二部分房款34万元在房管部门过户递件并出具受理单当天或双方协商前支付给卖方。第5项约定：第三部分房款（尾期款）48万元买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方。如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。第四部分房款（交房保证金）从银行贷款中预留1万元给经纪方托管，并出具收据给卖方，待卖方交付物业及结清物业杂费、户口迁出全部手续完毕后3天内由经纪方结算给卖方。房屋权属情况约定：房屋权属性质为商品房，权属状态为处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款。买方愿意待卖方在2017年9月5日之前物业注销抵押后再办理过户手续，双方同意注销方式为由买方支付部分购房款并用于提前还款解押；不足部分由卖方自行负担。买卖双方约定于2017年9月15日之前在房管部门办理产权过户手续。合约签订后，原告向被告支付了36万元。2017年10月19日，原告与中国建设银行签订贷款合同，该行承诺为原告提供贷款48万元支付给二被告，但二被告违反合约约定，明确表示不履行合同，已构成严重违约，故提起诉讼。被告徐丽娜、聂雷波辩称，对在房屋买卖合约中的违约金计算方式不予认可，被告并未明确表示不卖房，因拖得太久导致被告方也受到损失，现在被告方也不愿履行合同。第三人好房优居中介所述称，对原告的诉讼请求及事实与理由没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月24日，原告姜利英与被告徐丽娜、第三人好房优居中介所签订了《房地产买卖及居间合约》，该合同约定：卖方为被告徐丽娜，买方为原告姜利英，经纪方为好房优居中介所。房屋位于南充市顺庆区天府明珠1幢1单元6层1号。第二条成交价及付款方式约定：成交价款为84.1万元，买方付款种类为商业贷款，签约当天买方需向卖方一次性支付定金2.1万元，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档。第二部分房款（首期款）34万元买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天或双方协商前支付给卖方。第三部分房款（尾期款）48万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方。第四部分房款（交房保证金），从第B部分购房款预留1万元给经纪方托管，并出收据给卖方，待卖方交付物业及结清物业杂费、户口迁出全部手续完毕后3天内由经纪方结算给卖方。第三条权属情况约定：该物业权属性质为商品房，买卖双方确认权属情况为该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款。买方愿意待卖方在2017年9月5日之前物业注销抵押后再办理过户手续。物业处于抵押状态，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，现双方同意注销方式为由买方支付部分购房款并用于提前还款解押；不足部分由卖方自行负责。第四条约定：买卖双方约定于2017年9月15日之前在房管部门办理产权过户手续。第八条合约违约责任约定：买卖双方签署合约后，不依约履行办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除合同或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任…第九条合约变更、免责及处理争议方式约定：除因三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议，履行期间任何一方需变更或解除，须事先书面通知对方，并达成书面补充协议，在变更或解除本协议的书面补充协议达成之前，本协议继续有效。本合约签订后，若非三方任何一方或不可抗力原因，导致交易拖延办理或无法履行时，则各方同意有关交易日期按交易流程相对顺延或协商解除，并根据不可抗力原因及规定，部分或全部免除责任。该合约末尾处有被告徐丽娜在卖方处签字捺印，有原告姜利英在买方处签字捺印，有好房优居中介所盖章。另查明，原告姜利英与王雷系夫妻关系，案涉房屋由被告徐丽娜、聂雷波共同共有。原告于签订合约当天向被告支付定金2.1万元，被告聂雷波于当天向原告出具定金收条一份。双方到中国邮政储蓄银行办理案涉房屋的注销抵押登记手续时，经银行告知需提前一个月申请，原告于2017年10月9日向被告聂雷波的账户转入31.5万元，另以现金方式向被告支付2.5万元。原告共计向被告支付购房款36.1万元，由被告聂雷波在业主收款凭证的收款人处签字。在还清贷款后，案涉房屋的抵押已被解除。2017年11月23日，被告徐丽娜称家人不同意卖房，要求与原告协商，但双方协商未果，后二被告未配合原告办理房产抵押贷款及过户手续。原告王雷已向中国建设银行南充市分行个贷中心申请了住房贷款。庭审后，原告同意向被告一次性支付尾款48万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告姜利英与被告徐丽娜及第三人好房优居中介所签订的《房地产买卖及居间合约》系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方应依约履行。被告聂雷波作为房屋共有权人虽未在合约上签字，但却在房屋收款凭条上签字，应视为被告聂雷波同意徐丽娜对房屋的处分。双方对合同成立及生效无争议，本案有以下两个争议焦点：一、案涉合同是否应当继续履行。根据法院查明事实可知，双方于2017年8月24日签订合同，并约定于2017年9月5日办理注销抵押手续，2017年9月15日前办理产权过户手续，双方约定的交易周期较短，应诚信、及时履行各自义务以减少交易所需时间，在申请银行注销房屋抵押时，因银行流程需提前一个月申请，所占用交易时间并非原告的原因所致，按照合同第九条的约定，相关交易日期应按交易流程顺延。双方约定的首期款34万元支付时间为房管部门过户递件并出具受理单当天或双方协商前支付给卖方，原告于2017年10月9日向被告支付了34万元，由被告出具了收款凭证，原告支付首期款未构成违约。尾期款48万元双方约定在过户出证及办理抵押后由买方贷款银行直接划给卖方，双方并未约定明确的支付时间，且办理贷款抵押需双方相互配合，因此不能认定原告在履行合同的过程中有违约行为。案涉房屋未在合同约定的时间履行完毕并不足以导致合同目的无法实现，现原告同意一次性支付剩余购房款，案涉房屋亦不存在法律上或者事实上不能履行的情形，考虑到合同履行情况以及房屋交易市场安全稳定等因素，在原告一次性向被告支付尾款48万元后，本院依法支持原告关于继续履行合同并办理过户登记的诉讼请求。二、被告是否应向原告支付违约金。被告于2017年11月23日与原告协商未果，按照合同第九条的约定应继续履行案涉合同，但二被告在需变更合同而未达成补充协议的情况下，未配合原告办理房产抵押贷款及过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请二被告以36.1万元为基数按日万分之四计算违约金过高，根据公平及诚信原则，酌情参照民间借贷年利率6%的标准予以支持，故二被告应自2017年11月23日起以36.1万元为基数按年利率6%向原告支付违约金至实际办理产权过户之日止。另外，案涉房屋买卖合同中，被告的合同目的是为出售房屋获取购房款，原告的合同目的是为了购买涉诉房屋以获取所有权，合同约定的交易期间系为督促并约束双方诚信、及时履行合同以实现双方交易目的，但是，房屋交易市场本身存在波动和风险，案涉房屋交易周期的延长并非双方恶意违约所致，双方均应对风险有所预期并善意、诚信履行合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告姜利英与被告徐丽娜、聂雷波继续履行于2017年8月24日签订的《房地产买卖及居间合约》，原告姜利英于本判决生效之日起十五日向被告徐丽娜、聂雷波支付剩余购房款48万元，被告徐丽娜、聂雷波在收到上述购房款48万元后十日内协助原告将南充市顺庆区天府明珠1幢1单元6层1号房屋过户登记至原告名下；二、被告徐丽娜、聂雷波向原告姜利英支付违约金，违约金的计算方式为：自2017年11月23日起以36.1万元为基数按年利率6%计算至实际办理产权过户之日止；三、驳回原告姜利英、王雷的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4353元，由被告徐丽娜、聂雷波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  李波二〇一八年五月四日书记员  蒋娟