贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0526民初1520号原告王元灿，男，1968年1月5日生，汉族，初中文化，农民，住贵州省威宁县金钟镇金钟村金钟组。原告余梅艳，女，1968年7月21日生，彝族，住址同上。委托代理人刘德菊，威宁县中心法律服务所法律工作者。执业证号：5224272014061。特别授权。被告贵州瑞正房地产开发有限公司。住所地：贵州省威宁县草海镇草海路**附**。统一社会信用代码：91520000569218477L。法定代表人邹红波，公司总经理。委托代理人颜永宇，四川蓉城律师事务所律师。执业证号：15101201610270433。特别授权。原告王元灿、余梅艳诉被告瑞正房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：瑞正房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李才富独任审判，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告王元灿、余梅艳的委托代理人刘德菊，被告瑞正房地产公司的委托代理人颜永宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王元灿、余梅艳诉称：2014年1月1日，我与被告签订《商品房买卖合同》，约定我向被告购买其开发的位于威宁县××镇××大道南侧“颐兴绿岛”第A﹒B﹒C幢1-4-5号商品房。我向被告全额支付房款298560元。根据合同约定，被告应于2015年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记相关文书交付给我，逾期买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金至实际办理并交付商品房转移登记的有关文书之日止。被告至今未向我交付办理商品房转移登记的相关文书已构成违约三年多，应承担违约责任。故请求法院判决：1、判令被告按我已付房款每日万分之一支付我违约金，计算三年至起诉之日共计298560元×0.0001×1095天=33616.5元。2、判令被告按已付房款总额298560元，以日万分之一支付违约金至被告实际向我交付办理商品房转移登记的相关文书之日止。本案诉讼费用由被告承担。被告瑞正房地产公司辩称：根据民法通则的规定，当事人向人民法院主张权利的诉讼时效为2年，原告自2015年1月30日即已明知被告违约，到2018年3月14日才提起诉讼，原告的起诉已超过2年的诉讼时效。另外，被告未能及时办理交付商品房转移登记有关文书，是不可抗力因素导致，未及时办理房产证没有给原告造成实际损失，且办理房屋产权登记是原告的义务，被告只是协助原告办理。原告计算的违约金标准过高，请求法院调整。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告瑞正房地产公司于2012年以出让方式取得位于威宁县××镇××大道南侧总占地面积8924.80平方米的建设用地使用权，用于开发“威宁*颐兴绿岛”商品房，建设工程规划许可证号为建字第520000201207601号，建筑工程施工许可证号为522427201208310101，商品房预售许可证号为威商房预字第201239号，建筑工程设计审查批准文号为【2012】186号，开工日期2012年3月1日，竣工日期2013年4月1日。2014年5月21日，原告王元灿、余梅艳与被告瑞正房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告王元灿、余梅艳购买由被告瑞正房地产公司开发的“威宁*颐兴绿岛”第A﹒B﹒C幢1单元4层5号商品房，建筑面积为121.38平方米，套内建筑面积102.74平方米，房屋总价款为298560元。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2015年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方约定日起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书给买受人的，按已付房款的银行同期活期存款利率承担违约责任；约定日起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的，按已付房款的万分之一承担违约责任至出卖人实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告王元灿、余梅艳于2013年10月27日支付购房首付款98560.00元，余款200，000.00元通过银行贷款于2014年6月20日支付给被告瑞正房地产公司。被告瑞正房地产公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。涉案商品房被告已交付给原告使用。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、交款发票等证据在卷相互印证，经庭审举证、质证和本院审查后，事实清楚，可以采信。本案争议焦点：1、原告起诉是否超过诉讼时效。2、原告计算违约金是否过高。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案原告王元灿、余梅艳与被告瑞正房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告王元灿、余梅艳按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告瑞正房地产公司未在约定的期限内向原告王元灿、余梅艳交付商品房转移登记相关文书，被告已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任。就原告主张的违约金的诉讼时效计算问题，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条的规定，“约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用民法通则诉讼时效中断或中止的相关规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行。根据新法优于旧法从新兼从长的原则，原告起诉时《中华人民共和国民法总则》已施行。本案中，由于原、被告双方约定的逾期办理房屋相关产权证的违约金为按日计付，属继续违约，每日产生的违约金均属于单独的个别债权，其诉讼时效应当以实际违约金产生之日起开始计算。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期办证的相关约定，出卖人承诺于2015年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方约定日起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的，按已付房款的银行同期活期存款利率承担违约责任；约定日起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的，按已付房款的万分之一承担违约责任至出卖人实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。原告自2015年1月30日起即知道或应当知道其权利受到侵害，2015年1月30日至2015年9月30日期间所产生的违约金应当适用两年的诉讼时效，2017年9月30日前原告未主张权利已超诉讼时效。2015年10月1日以后产生的违约金到2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施，应适用三年的诉讼时效，故被告主张原告起诉部分已超过诉讼时效的辩解理由成立，本院予以采纳。2015年1月30日至2015年9月30日期间产生的违约金已超诉讼时效，本院不予以支持。违约金自2015年10月1日开始计算至原告起诉之日2018年3月14日共830天，按双方合同约定超过360日即按已交房款的万分之一计算违约金，即298560元×0.0001天×830日=24780.48元。原告请求按已付房款万分之一支付2018年3月14日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩认为未及时办理房产证是因政策原因的不可抗力情形所致，其不应承担违约责任，并未提供相关证据证明，对此抗辩主张，本院不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州瑞正房地产开发有限公司于本判决书生效后10日内支付原告王元灿、余梅艳逾期交付商品房转移登记有关文书自2015年10月1日至2018年3月14日期间的违约金人民币24780.48元；二、由被告贵州瑞正房地产开发有限公司按298560元按日万分之一支付原告王元灿、余梅艳逾期交付商品房转移登记有关文书违约金自2018年3月15日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止；三、驳回原告王元灿、余梅艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取309元，由被告贵州瑞正房地产开发有限公司负担209元，原告王元灿、余梅艳负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  李才富二〇一八年五月三日书记员  卢 锋