云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云03民终755号上诉人（原审被告）：会泽润红房地产开发有限公司。住所地：云南省曲靖市会泽县宝云街道万商汇物管楼。法定代表人:王蓉生，系公司董事长。委托诉讼代理人：成绍春，云南法闻（会泽）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张绍才，男，1983年1月28日生，汉族，会泽县人，农民，住会泽县。委托诉讼代理人：乔伟奎，云南在线律师事务所律师。特别授权代理。上诉人会泽润红房地产开发有限公司因与被上诉人张绍才合同纠纷一案，不服云南省会泽县人民法院（2017）云0326民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后依法组成合议庭，书面审理了本案。现已审理终结。会泽润红房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销宣原判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误导致判决错误。1、被上诉人没有按照合同约定向上诉人出具代办房屋产权证等的授权委托书等手续，上诉人在未获得授权手续时无权代办房屋产权证，上诉人不存在任何违约行为。2、本案第一项诉讼请求不符合法律规定，代办房产证上诉人无法单独完成，该项诉讼请求无法实现。3、一审法院在被上诉人没有改变第一项诉讼请求的情况下，擅自改变诉讼请求，并作出判决，违背不告不理原则，二审应当撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。4、本案被上诉人要求上诉人承担违约责任已过诉讼时效。张绍才未作出答辩。会泽润红房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告在判决生效之日起三个月内将原告的不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付原告；2、判令被告赔偿原告2014年5月22日至2017年8月2日的经济损失人民币111055元；3、判令被告向原告从2017年8月3日起每天支付经济损失人民币95元，直至将不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付原告时止。4、判令由被告承担本案的案件受理费。一审法院认定如下事实：2013年2月22日，原告张绍才与被告会泽润红房地产开发有限公司签定了《商品房购销合同》，被告会泽润红房地产开发有限公司将“万商汇”第5幢第4号的商品房一套预售给原告张绍才，合同约定由被告代办房屋产权登记手续，未明确约定办理的期限。之后原告交清了全部购房款486654元及相关税费。2014年2月20日原告张绍才接收了被告销售的商品房。被告会泽润红房地产开发有限公司一直未到不动产登记机构办理不动产登记。2017年8月2日，原告诉来本院要求解决。一审法院经审理后认为，原告张绍才与被告会泽润红房地产开发有限公司签定了商品房购销合同后，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同义务，被告会泽润红房地产开发有限公司应按照合同的约定为原告代办不动产产权证，因自身的因素长达三年多时间未向有关不动产登记机构办理原告的房屋产权证，属违约行为，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。双方对办理房屋产权证没有约定明确的期限，交房的日期为2014年2月20日，在90日内即2014年5月22日后原告就应取得房屋权属证书，逾期后被告会泽润红房地产开发有限公司就应承担相应的违约责任。对原告主张的经济损失，双方对未能办理不动产权证未约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告张绍才交纳的房款总额为486654元，按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的计收标准规定，逾期天数自2014年5月22日起至起诉之日2017年8月2日为1169天，按照中国人民银行规定执行的年利率为4.75%，逾期贷款利率在执行的基准利率基础上加上30%—50%，每天的经济损失按基准利率基础上加上30%计算为486654元×6.175%÷365天=82元，原告的经济损失总的计算为82元×1169天=95858元。原告的主张，合理部分合法有据，法院予以支持。被告的代理人主张原告的不动产权证正在办理中，原告要求支付经济损失没有事实依据和法律依据与客观事实和相关司法解释的规定不符，法院对被告的主张不予支持。原告要求被告从2017年8月3日起每天支付经济损失95元，直至被告将原告的不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付原告时止的主张，无事实依据及法律依据，法院对其主张不予支持。因原告一直在向被告主张权利，形成了诉讼时效中断，被告主张的已过诉讼时效，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款之规定，判决：一、由被告会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内向主管机关申请办理原告张绍才所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，办证后将证即时交付给原告；二、由被告会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内支付原告张绍才因逾期办证违约的经济损失人民币95858元；三、驳回原告张绍才的其他诉讼请求。案件受理费人民币2521元，由被告会泽润红房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审审理确认的案件事实一致，予以确认。本院认为，张绍才与会泽润红房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的规定，系有效合同，对合同当事人均具有约束力，合同当事人应当依照法律规定和合同约定全面履行义务，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人。本案中，张绍才作为房屋的买受人应当按照合同约定交付房屋价款，会泽润红房地产开发有限公司作为房屋的出卖人应当按照合同约定的时间和方法交付房屋并办理产权登记手续。会泽润红房地产开发有限公司在交付房屋后，未按合同约定为张绍才购买的房屋代办产权登记，违反了合同约定和法律规定，应承担违约责任。关于会泽润红房地产开发有限公司提出因张绍才未将办理房屋登记的委托手续等材料交给会泽润红房地产开发有限公司，导致会泽润红房地产开发有限公司因未获授权而不能办理登记的上诉主张，本院认为，会泽润红房地产开发有限公司应提供要求张绍才提供委托手续，而张绍才拒不配合提供相关手续的证据，但会泽润红房地产开发有限公司并未提交相应证据证实，故该上诉主张缺乏事实和法律依据，依法不能成立。关于会泽润红房地产开发有限公司提出一审擅自变更诉讼请求作出判决的主张，本院认为，一审判决会泽润红房地产开发有限公司向主管机关申请并提供完整资料，办证后将证及时交付，即是对张绍才第一项诉讼请求的裁判处理结果，并不存在改变原告诉讼请求的情况。关于会泽润红房地产开发有限公司提出违约责任已过两年诉讼时效，已丧失胜诉权的主张，本院认为，当事人在合同中没有约定办理产权证的明确期限，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。会泽润红房地产开发有限公司交房的日期为2014年2月20日，在90日内即2014年5月22日后张绍才即应取得房屋权属证书，逾期后会泽润红房地产开发有限公司就应承担相应的违约责任。违约金作为一种违约责任的承担方式，违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应适用诉讼时效的规定，本案中当事人在合同中没有约定违约金，则适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因金融机构计收逾期贷款利息也是以日为单位累计计算，以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效也为两年，只是权利人在办证期限届满超过两年后起诉，由于违约行为在起诉时仍在继续，故应保护自起诉之日倒推两年的违约金请求权。本案中，张绍才于2017年8月2日提起诉讼虽然已超过两年，但因会泽润红房地产开发有限公司的违约行为处于持续状态，故自张绍才提起本案诉讼之日起向前追溯两年，即张绍才主张违约金在诉讼时效范围内的部分，本院予以支持。张绍才的违约金数额按每天82元计算为：82元×730天=59860元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。会泽润红房地产开发有限公司提出的上诉请求部分成立，本院予以支持，张绍才提出的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持会泽县人民法院（2017）云0326民初2210号民事判决第一、三项，即“一、由被告会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内向主管机关申请办理原告张绍才所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，办证后将证即时交付给原告；三、驳回原告张绍才的其他诉讼请求。”；二、变更会泽县人民法院（2017）云0326民初2210号民事判决第二项“由被告会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内支付原告张绍才因逾期办证违约的经济损失人民币95858元”为“由会泽县润红房地产开发有限公司在本判决生效后一月内支付张绍才因逾期办证的经济损失人民币59860元”。一审案件受理费人民币2521元，二审案件受理费2521元，合计5042元，由会泽润红房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 瑾审判员 刁云霞审判员 廖 锐二〇一八年五月十一日书记员 阮靖涵