安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1823民初654号原告：叶宏伟，男，1989年12月12日生，汉族，农民，住安徽省旌德县云乐乡洪村村俞村**，公民身份号码3425301989********。委托诉讼代理人：丁新华，安徽省旌德县俞村镇法律服务所工作人员。被告：安徽省泾县腾达房地产开发有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇红星路****。组织机构代码15346764-8。诉讼代表人：李祎，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：陈飞飞，安徽明泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。原告叶宏伟与被告安徽省泾县腾达房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶宏伟及其委托诉讼代理人丁新华，被告安徽省泾县腾达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶宏伟向本院提出诉讼请求：1、要求返还购房款251500元并赔偿装修费60000元；2、案件受理费由安徽省泾县腾达房地产开发有限公司承担。事实和理由：2013年9月28日，叶宏伟与安徽省泾县腾达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，叶宏伟购得旌德旌秀苑第13幢1单元E110-E210号房，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方5000元，总金额为501500元。2013年8月22日，叶宏伟支付房款50000元，2014年1月17日，叶宏伟支付房款201500元，以上付款有安徽省泾县腾达房地产开发有限公司的收据为证。购房合同签订当天，安徽省泾县腾达房地产开发有限公司就将该房交给了叶宏伟，叶宏伟将该房进行了装修，装修费60000元。后安徽省泾县腾达房地产开发有限公司出现运营困难，被泾县人民法院宣布破产，宣布破产后，叶宏伟才得知签订商品房买卖合同前，安徽省泾县腾达房地产开发有限公司已经将该房办理抵押登记，且安徽省泾县腾达房地产开发有限公司无法为叶宏伟办理产权登记手续，安徽省泾县腾达房地产开发有限公司理应承担赔偿责任。为维护其合法权益，故诉至法院。安徽省泾县腾达房地产开发有限公司辩称：1、根据叶宏伟提供的相关证据，管理人确认他的购房事实，但是缴纳购房款从证据上来说只有180000的汇款凭证，故管理人只对180000的购房款予以确认。2、因为该房屋在出售之前已经抵押给了芜湖长江典当有限公司，办理了正式抵押，同时有芜湖市中级人民法院的民事判决书和执行裁定书，对此，予以确认。所以芜湖长江典当有限公司对该套房屋拍卖款享有优先受偿权。叶宏伟所主张的购房款应当向管理人进行申报，并且管理人依法确认该购房款为普通债权。3、对于叶宏伟所主张的装修费用60000元，因其未提供相关证据，管理人不予以认可。叶宏伟提供的证据及安徽省泾县腾达房地产开发有限公司发表的质证意见如下：1、叶宏伟的居民身份证复印件1份，证明叶宏伟的身份情况。安徽省泾县腾达房地产开发有限公司对该证据无异议。2、2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》1份。证明叶宏伟在安徽省泾县腾达房地产开发有限公司处购买房屋的事实。安徽省泾县腾达房地产开发有限公司对该证据无异议。3、收款收据2张、银行转账记录2份。证明叶宏伟支付房款及转账情况的事实。收款凭据是现金缴款，银行转账18万元，现金给付的是71500元，收款凭据均加盖安徽省泾县腾达房地产开发有限公司公章及财务专用章。安徽省泾县腾达房地产开发有限公司对2013年9月28日的收款收据无异议，但是公司具体是否收到该笔首付款50000元，管理人无法确认，在公司账目中没有反映。对于2014年1月17日的收据虽然加盖了公司财务专用章，但是管理人要求叶宏伟还要补充谢建华的说明，剩余的具体缴款金额请法庭核实。4、借条1份，证明叶宏伟及叶宏伟的父亲向吕浩武、谢建华借款200000元支付购房款，且购房款是从谢建华（系叶宏伟的阿姨）的账户中支付的事实。安徽省泾县腾达房地产开发有限公司认为该组证据的真实性无法确认，请求法庭核实。安徽省泾县腾达房地产开发有限公司提供的证据及叶宏伟发表的质证意见如下：1、房地产他项权证复印件1份，证明案涉房屋在2011年5月19日已经抵押给芜湖长江典当有限公司。叶宏伟对该事实不清楚。对抵押到期日2011年7月11日以后是否存在抵押权的这个情况不清楚，芜湖长江典当有限公司是否享有优先受偿权不清楚。2、安徽省芜湖市中级人民法院（2014）芜中执字第00405号执行裁定书复印件1份。证明在破产受理之前芜湖长江典当有限公司已经在对案涉房屋进行拍卖。叶宏伟对这份执行裁定书没有异议，但是不能够证明芜湖长江典当公司在对旌德县旌秀苑B栋这些房屋享有优先受偿权。3、安徽华信拍卖有限责任公司成交资料复印件1份，证明案涉房屋已经在2018年2月8日成交。叶宏伟知道此事，对房屋拍卖的事实不提异议。经庭审举证、质证，并经本院审查，叶宏伟所举的证据1、2、3，因安徽省泾县腾达房地产开发有限公司无异议，本院予以认定，叶宏伟所举的证据4，是对证据3购房款银行转账记录来源的补充说明，且与其它证据能相互印证，本院也予以认定。安徽省泾县腾达房地产开发有限公司所举的证据1、2、3，因叶宏伟无异议，本院予以认定。根据上述认定的有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定的事实如下：2013年9月28日，叶宏伟与安徽省泾县腾达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，叶宏伟购得旌德旌秀苑第13幢1单元E110-E210号房，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方5000元，总金额为501500元。2013年8月22日，叶宏伟支付房款50000元，2014年1月17日，叶宏伟通过银行转账及现金支付房款201500元，当日安徽省泾县腾达房地产开发有限公司向叶宏伟出具了收款收据。购房合同签订当天，安徽省泾县腾达房地产开发有限公司就将该房交给了叶宏伟，叶宏伟将该房进行了简单的装修。后因安徽省泾县腾达房地产开发有限公司被泾县人民法院宣布破产，叶宏伟才得知该商品房在签订买卖合同前，安徽省泾县腾达房地产开发有限公司已经将该房抵押给了芜湖长江典当有限公司并办理抵押登记，且安徽省泾县腾达房地产开发有限公司无法为其办理产权登记手续。2018年4月4日，叶宏伟诉至本院，请求判如所请。本院认为，依据破产法原理，破产债权清偿中，生存权利优先保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”。上述规定确立了普通购房消费者的优先地位。本案叶宏伟与安徽省泾县腾达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务，案涉房屋虽然在叶宏伟购买之前已经抵押给了芜湖长江典当有限公司，并办理了抵押物登记，但叶宏伟作为案涉房屋的买受人，其已经向安徽省泾县腾达房地产开发有限公司支付了大部分房款，根据上述司法解释精神，叶宏伟作为购房消费者其购房债权应优先保护。综上所述，叶宏伟对安徽省泾县腾达房地产开发有限公司要求返还购房款251500元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。叶宏伟要求安徽省泾县腾达房地产开发有限公司赔偿其装修费60000元的诉讼请求，因其没有提供相应的证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告安徽省泾县腾达房地产开发有限公司于本判决生效后返还原告叶宏伟的购房款251500元；二．驳回原告叶宏伟的其他诉讼请求。案件受理费5973元，（原告已预交5973元），由被告安徽省泾县腾达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  杨一祥人民陪审员  许婷婷人民陪审员  章 敏二〇一八年五月二十八日书 记 员  赵诗园附：相关法律条文《中华人民共和国企业破产法》第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。