福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初8668号 原告：厦门都融实业有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦2楼201室之一K0021。 法定代表人：YANYIBIN，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶勇，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：展庐平，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 被告：徐丽君，女，1974年8月9日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：邱晓能，福建力衡律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张楚涵，福建力衡律师事务所执业律师。 第三人：厦门润誉塑胶模具有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道阳光西路198号（一号厂房）第一层东侧。 法定代表人：虞金花。 原告厦门都融实业有限公司（以下简称都融公司）与被告徐丽君、第三人厦门润誉塑胶模具有限公司（以下简称润誉公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2018年3月30日，本院依职权追加第三人厦门润誉塑胶模具有限公司参加诉讼，并再次公开开庭进行了审理。都融公司的委托诉讼代理人叶勇，徐丽君的委托诉讼代理人邱晓能到庭参加诉讼。第三人润誉公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 都融公司向本院提出诉讼请求：判令1.徐丽君立即向都融公司返还占用的址于厦门市海沧区新阳开发区阳光西路198号之一号第一层东侧厂房；2.徐丽君向都融公司支付占用该房屋的费用（该费用按照市场租金标准每月51728元计算，自2016年7月11日起计至徐丽君实际返还占用的房屋之日止，暂计至2016年9月10日的费用为103456元）。经本院依职权追加第三人润誉公司后，都融公司变更其第一项诉讼请求为徐丽君、第三人润誉公司立即向都融公司返还占用的址于厦门市海沧区新阳开发区阳光西路198号之一号第一层东侧厂房以及生产综合楼二层、三层房产。事实和理由：本案所涉房产于2012年3月由厦门市鹭云升工贸有限公司（以下简称鹭云升公司）抵押给兴业银行厦门分行用于向兴业银行厦门分行贷款，并办理了抵押登记。因鹭云升公司无法按时偿还贷款，厦门市中级人民法院作出（2013）厦民初字第122号民事判决书，判决兴业银行厦门分行有权以鹭云升公司提供的抵押物即其位于厦门市海沧区厂房及生产综合楼（厦国土房证第00891571、00891572、00891573号）的房产折价或者申请拍卖、变卖该房产，从中取得价款中优先受偿。依据上述判决，厦门市中级人民法院受理了兴业银行厦门分行的强制执行申请［案号（2013）厦执行字第568号］并于2016年6月29日至2016年6月30日在福建省厦门市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖位于厦门市海沧区生产综合楼工业房地产及二次供水系统、供电设备。都融公司以最高价竞买成功，厦门市中级人民法院于2016年7月11日出具（2013）厦执行字第568号民事裁定书，确认位于厦门市海沧区生产综合楼工业房地产及二次供水系统、供电设备的所有权及相应的其他权利归都融公司所有。然而徐丽君却仍然非法占用、使用案涉房产，侵害都融公司的合法权益，故都融公司特提起诉讼。 徐丽君辩称，1.案涉房产原系鹭云升公司所有，2012年3月19日在案涉房产设立了抵押权，抵押权人为兴业银行厦门市分行。2016年6月30日，都融公司通过司法拍卖竞拍成功，办理产权时间是2017年3月6日，都融公司通过司法拍卖缴纳拍卖款，抵押权人在拍卖款的范围内优先受偿。在鹭云升公司有多个债权人的情形下且拍卖款已经优先受偿的情况下，兴业银行厦门分行的抵押权已经实现并归于消灭，可见鹭云升公司与徐丽君之间设立的租赁权并未对抗兴业银行厦门分行的抵押权。2.都融公司通过司法拍卖的形式取得物权，物权的取得方式与买卖、继承、赠与没有本质的区别，司法拍卖并不必然取得抵押权人的优先抗辩权与在先权。更何况，优先权已经被抵押权人兴业银行厦门市分行行使完毕。3.根据都融公司证据显示，当时其以42000000元拍得涉案整个厂房。但讼争的厂房估价为70000000余元。这个数额的差距来源于拍卖公告中的权利限制和瑕疵，存在多个租约，都融公司也是明知的，就应当为此承担后果。4.徐丽君也是鹭云升公司的债权人，在涉案厂房建设过程中，鹭云升公司因资金周转困难，向徐丽君借款，至2011年12月30日，鹭云升公司向徐丽君共计借款1964466元，利息计算至2012年2月29日，本息共计2805431元，后因其无力偿还该款，故用租金抵债的方式来偿还，债权确认时间2012年2月28日。同日，鹭云升公司与徐丽君签订租赁合同。徐丽君再于2013年1月7日将案涉部分房产转租给润誉公司。都融公司拍卖成功是在2016年6月30日，取得产权证是2017年3月6日，可见徐丽君的租赁权设立在先，都融公司的物权取得在后，不能对抗先前的租赁权。根据买卖不破租赁的原则，都融公司只能取代鹭云升公司的身份并继续履行租赁合同。5.仅就都融公司提出的诉求第二项涉及的市场租金标准51728元/月，其并未提供相应证据，应当承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回都融公司的诉讼请求。 润誉公司向本院提交书面意见，述称润誉公司与徐丽君之间的租赁关系属实；徐丽君对案涉厂房的占有、使用，来源于原房屋所有权人鹭云升公司的抵债行为，是合法的；都融公司拍卖在后，无权对抗在先的租赁关系。因此，都融公司的诉讼请求没有事实与法律依据，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。润誉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。对当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的徐丽君有否承租讼争房产及是否转租的证据和事实，本院作如下认定：徐丽君提供的《借据（借款协议）》、《厂房租赁合同》2份、《记账凭证及电费发票》、企业信用信息公示报告，用以证明鹭云升公司用租金的形式抵偿与徐丽君之间的债务，以及徐丽君将部分讼争厂房转租给案外人润誉公司。都融公司认为鹭云升公司在抵押合同及相关保证材材中均未体现其对外负有债务，并与他人签订过租赁合同，且鹭云升公司承诺不存在对外出租和权利瑕疵，故对徐丽君提供的上述证据真实性、关联性和合法性均提出异议。本院认为，徐丽君提交的《借据（借款协议）》及其与鹭云升公司之间的《厂房租赁合同》涉及其他当事人，对该两份证据的真实性本院不予确认；对徐丽君与润誉公司之间的《厂房租赁合同》，因签订双方均予以确认，本院对该份合同的真实性予以确认，但该合同仅能证明润誉公司现占有讼争厂房的原由，并不能由此认定润誉公司系合法占有讼争厂房。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下： 2012年3月6日，鹭云升公司与兴业银行厦门分行签订了编号兴银厦同最抵字（2012）010号《最高额抵押合同》，鹭云升公司将其名下所有的位于厦门市海沧区生产综合楼工业房地产抵押给兴业银行厦门分行，作为兴业银行厦门分行给予其授信额度的担保。2012年3月19日，前述抵押物办理抵押登记。因鹭云升公司未能清偿债务，权利人兴业银行厦门分行依据生效的（2013）厦民初字第122号民事判决书，于2013年7月9日向厦门中院申请执行对鹭云升公司、庄云生、徐丽影的债权，处置鹭云升公司提供的抵押物，并以所得优先受偿。同日，厦门中院立案受理了兴业银行厦门分行的申请执行案，案号为（2013）厦执行字第568号。 因鹭云升公司负有债务未履行，讼争厂房先后被海沧法院、思明法院、集美法院、厦门中院查封。其中，海沧法院于2011年12月12日查封，厦门中院于2013年1月31日、2014年10月9日查封。海沧法院分别于2013年10月23日、2013年11月21日，厦门中院于2013年12月19日，在厦门市拍卖行业协会拍卖中心及中国拍卖行业协会网络拍卖平台采用电子竞价与现场同步拍卖的方式，对鹭云升公司名下的位于厦门市海沧区生产综合楼及二次供水系统、供电设备进行公开拍卖，但最终流拍。2016年1月28日至29日、2016年4月7日至8日、2016年6月29日至30日，厦门中院采用在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖的形式，进行重新拍卖。在前述前5次的拍卖中，拍卖公告均未提及存在租约或注明尚未发现租约情况；在第6次拍卖的“标的物介绍”中，注明“存在多份租约合同情况，详细情况请咨询承办法官。买受人自行通过合法途径解决拍卖标的可能涉及的装修、租赁、标的物移交等方面的纠纷，由买受人自行判断处理”。2016年2月22日，徐丽君以已向鹭云升公司承租讼争房地产，而拍卖公告未提及拍卖标的物上的租赁权瑕疵为由，向厦门中院提出执行异议，要求厦门中院在执行讼争房地产时，保障其租赁权。2016年6月30日，都融公司以42400554元的最高价竞得。2016年7月14日，厦门中院作出（2013）厦执行字第568号之一民事裁定，确认鹭云升公司名下的位于厦门市海沧区生产综合楼及二次供水系统、供电设备的所有权及相应的其他权利归都融公司所有。2016年9月23日，都融公司向徐丽君发出《告知函》，告知都融公司通过司法拍卖竞得讼争厂房，要求徐丽君在收到函件后五日内与都融公司联系协商重新订立租赁关系或腾空房屋。徐丽君于2016年9月26日向都融公司致《答复函》，称“本人所租赁的厂房在你司竞买之前，按照‘买卖不破租赁’原则，你方应遵守原该租赁合同，不得违背。”拒绝都融公司的要求。2017年3月6日，都融公司取得讼争厂房的国有土地使用权及房屋所有权。 另查明，2012年2月28日，鹭云升公司出具《借据（借款协议）》一份，确认截至2011年12月30日共计向徐丽君借款1964466元，鹭云升公司愿意按照月利率3.5%的标准支付利息，利息计至2012年12月29日为840965元，本息共计2805431元；双方经协商，鹭云升公司愿意将综合楼第二层、第三层共计1928平方米，一号厂房东侧第一层面积947.6平方米出租给徐丽君，租赁期限20年，租金按每平方米每月6元计算；上述借款本息2805431元作为租金一次性支付给鹭云升公司，2012年3月1日至2012年4月30日为装修期免付租金，租金从2012年5月1日起缴纳，从2012年5月1日起至2025年10月31日止的租金已付清，尚余10347.8元在以后年度的租金中抵扣。同日，鹭云升公司与徐丽君还签订了《厂房租赁合同》。2013年1月7日，徐丽君将讼争厂房中的之一号第一层东侧以每月每平方米租金18元转租给润誉公司。现讼争厂房中的之一号第一层东侧由润誉公司占有使用，生产综合楼二层、三层房产由徐丽君占有。 本院认为，都融公司通过司法拍卖程序受让取得讼争厂房，对自己享有所有权的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本院对徐丽君提供的《借据（借款协议）》以及其与鹭云升公司签订的《厂房租赁合同》真实性不予确认，由此认定徐丽君并非通过租赁等合法方式取得对讼争厂房占有使用的权利，其亦无权转租讼争厂房。因此，都融公司作为讼争厂房的所有权人，有权要求讼争厂房的占有人徐丽君、润誉公司停止侵占并返还讼争厂房。徐丽君、润誉公司拒绝返还讼争厂房的抗辩理由没有法律依据，不能成立，本院不予支持。 至于徐丽君占有讼争厂房期间使用费的起算点及标准。虽然都融公司于2016年6月30日竞得讼争厂房，厦门中院也在2016年7月14日裁定确认讼争厂房自裁定送达都融公司时起归都融公司所有，但都融公司直于2016年9月23日才向徐丽君发出《告知函》，要求徐丽君在收件后5日内重新订立租赁关系或腾空房屋。自此，徐丽君负有向都融公司交付讼争厂房的义务。 考虑到应给予徐丽君合理腾房期限，故酌定徐丽君应在2016年10月31日前腾房交还讼争厂房。徐丽君在此合理期限届满后未交还讼争厂房，已侵犯了都融公司的房屋所有权，应自2016年11月1日始向都融公司赔偿讼争厂房使用费。由于都融公司未申请对讼争厂房使用费进行司法评估，而徐丽君与润誉公司签订的《厂房租赁合同》中约定之一号第一层东侧厂房的租金标准为每月每平方米18元，故可以该租金标准计算之一号第一层东侧厂房的使用费；生产综合楼第二层、三层房产的使用费标准都融公司主张按每月每平方米17元计算并无不当，本院予以采纳。 综上所述，都融公司关于交还占用厂房及支付占用费用的诉讼请求应予支持，但占用费用的起算点及标准应予调整。第三人润誉公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、徐丽君、厦门润誉塑胶模具有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将址于厦门市海沧区新阳开发区阳光西路198号之一号第一层东侧厂房（947.6平方米）交还给厦门都融实业有限公司；徐丽君于本判决发生法律效力之日起三十日内将址于厦门市海沧区新阳开发区阳光西路198号之综合楼第二层、第三层房产（1928平方米）交还给厦门都融实业有限公司。 二、徐丽君于本判决发生法律效力之日起三十日内向厦门都融实业有限公司支付占用上述厂房期间的费用（按照每月49832.8元的标准，自2016年11月1日起计至实际交房之日止）。 三、驳回厦门都融实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2369元，由徐丽君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 芳 人民陪审员  肖育京 人民陪审员  宋阿娟 二〇一八年五月二十四日 书 记 员  彭媚媚 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?21166deid=451340"t"_blank?)所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。