广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初10241号原告：梁嘉雯，女，1990年1月12日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：陈敏洪，广东朗锐律师事务所律师。被告：何海东，男，1998年8月10日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黄瑞芳，女，1974年5月9日出生，汉族，住广东省中山市。原告梁嘉雯与被告何海东、黄瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，后因公告送达转为普通程序，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告梁嘉雯及其委托诉讼代理人陈敏洪到庭参加诉讼，被告何海东、黄瑞芳经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年2月27日签订的《二手房买卖合同》；2.判令两被告退还原告已支付的购房款151021元及利息（自2017年3月11日起按月利率2%计至实际退还之日止）；3.判令两被告支付违约金54000元；4.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月27日，原、被告双方签订《二手房买卖合同》，约定由两被告向原告转让坐落于中山市××镇×××路15号×××房2期10栋B梯601房房产。合同签订后，原告依约向被告支付了13021.91元用于偿还逾期房贷，及支付了138000元由被告用于偿还林加强的债务。然而，原告支付上述款项后于2017年3月16日查询涉案房屋档案得知，涉案房屋已因双方合同约定以外的其他债务被案外人查封，已无法过户。原告多次催促被告尽快解除债务及涉案房屋的查封并依约履行办理过户手续，但被告至仍无法解决。原告认为，被告违反约定，无法向原告转让涉案房屋已构成违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。两被告未答辩，亦未提交证据。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据。本院认定事实如下：2017年2月27日，原告（作为丙方、买受方）与被告黄瑞芳（作为甲方、出卖人）、被告何海东（作为乙方、出卖人）签订《二手房买卖合同》，约定甲、乙方将坐落于中山市××镇×××路15号×××房2期10栋B梯601房（房屋所有权证号：02××05/0209004506）转让给丙方，转让价为270000元；合同成立前是由丙方先帮甲乙双方逾期房贷13021.91元还上，还有（林加强先生）15天必须还上的个人抵押借款138000元，把两证赎回来再做个人入二押，入到丙方的个人名下然后再做过户后续；如甲乙双方在约定时间内违约不售或中途提高价格，合同协议甲乙双方意愿以按总房价的20%支付给丙方作为违约金；甲乙双方如各有一方或两方在这合同以外的所有债务导致涉案房屋被债主通过派出所及通过人民法院以及通过其他银行（查封或处理拍卖）此债权房，致不能顺利抵押或过户，丙方有权向甲乙双方索赔所有的损失，则甲乙双方按借款总额从借款日起算按照日息1%的利息赔付给丙方，以及按总房款的20%支付丙方作为违约金；丙方提前帮甲乙双方填补中国建设银行房贷逾期的13021.91元债务；甲乙双方房贷按揭剩余55715.36元没有按揭完，剩下的按揭通过过桥公司过桥，再以过户给丙方；丙方自愿在本合同第二条（一）款真实成立的前提下向甲乙双方购买上述房屋及产权，并签订本合同且仅在此种情况下签订才具有法律效力；在本合同预定的期限内如甲乙双方违约不售或第二条第3款之中的约定不符，则甲乙双方按总房款的20%支付丙方作违约金。该合同还约定了其他事宜，但并未约定付款及过户时间。原告称其根据两被告的要求向何锐祥的账户转账13021.91元用于偿还银行逾期房贷，并提交支付宝转账电子回单予以证明，该转账单显示原告于2017年2月28日向何锐祥的中国建设银行账户转账13021.91元，摘要载明为代还何锐祥房贷。另，原告称双方与案外人林加强协商一致于2017年3月10日由何海东与林加强签订收据一份，并于2017年3月11日收到确认款项后将收据及房产证原件交给原告。该收据载明：“2017年3月10日收到付款人何海东给的138000元，备注：没有任何利息。1、本金额用途，收回何海东与黄瑞芳的来自中山市××镇××村×××房二期十栋B601房产证以及土地使用权证，及何锐祥与黄瑞芳的所有借款合同；2、如发现房产证、土地使用权证有伪造或预留复印件照片等，今后出现任何问题都与何锐祥、何海东先生、黄瑞芳女士毫无关系；3、今收到所有款项，以后何锐祥、何海东先生及黄瑞芳女士跟林加强先生一点关系都没有。收款方式：梁嘉雯小姐（建设银行账户转账），此款何海东代何锐祥及黄瑞芳还林加强欠款用。”2017年3月11日，原告通过银行转账向林加强支付100000元。同日，原告称按林加强的要求通过支付宝转账向林秋燕支付38000元，并向本院提交支付宝转账凭证予以证明。另查，两被告名下登记有位于中山市××月××路××东××商住楼××房[土地证号：国（2009）易020627、房产证号：02××050209004506]的房地产一宗，该房地产于2009年7月17日抵押给中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为237000元。2017年3月14日，上述房地产被本院（2017）粤2072民初2326号案件查封，2017年9月4日被中山市第一人民法院（2017）粤2071执9127号案件轮候查封。原告认为，涉案房地产被查封，无法过户给原告，导致合同目的不能实现，被告已构成违约，为维护其自身合法权益，遂于2017年8月28日诉至本院。再查，经本院释明，原告坚持要求两被告支付按月利率2%计付的利息，又要求两被告支付违约金54000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与两被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。原告已向何锐祥支付逾期房贷款13021.91元及代两被告向林加强偿还债务138000元，原告所提交的证据之间能相互印证，形成有效完整的证据链，足以证明原告所支付的上述款项151021.91元实为向两被告支付的购房款。现原告已依约履行义务，但涉案房屋被法院查封导致合同目的无法实现即涉案房屋过户至原告名下，故两被告构成违约，原告有权解除合同并要求两被告返还已支付的款项151021.91元。现原告主张要求两被告返还151021元，系其权利的自由处分，本院予以支持。关于原告主张利息及违约金问题。现涉案房屋被法院查封导致合同目的无法实现构成违约，根据合同约定，两被告按借款总额从借款日起算按照日息1%的利息赔付给原告并按总房款的20%支付违约金。现原告既主张要求两被告支付按月利率2%计付的利息，又主张要求按总房款的20%支付违约金54000元，虽符合上述约定，但原告主张的利息及违约金实际为违约损失，该损失明显高于法律规定，本院予以调整为从2017年3月11日起按月利率2%计付利息为宜，原告诉请超出上述部分，本院予以驳回。综上所述，原告诉请之合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，缺席判决如下：一、解除原告梁嘉雯与被告何海东、黄瑞芳于2017年2月27日签订的《二手房买卖合同》；二、被告何海东、黄瑞芳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告退还原告梁嘉雯已支付的购房款151021元及利息损失（以实退款项为基数，从2017年3月11日起按月利率2%计至退还全部款项止）；三、驳回原告梁嘉雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4618元，财产保全费1626元，合计6244元，由被告何海东、黄瑞芳负担（原告已预交案件受理费，两被告在本判决生效之日起五日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  蒋伟成审判员  陈觉天二〇一八年五月十四日书记员  周 戈