四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0191民初12924号 原告:廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司。住所地：成都高新区锦晖西一街**********。 法定代表人：李维刚。 委托诉讼代理人：黄虎，男，汉族，1988年3月10日出生，住四川省青川县。系公司员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：代瑞兰，女，汉族，1988年10月16日出生，住成都市成华区。系公司员工，特别授权代理人。 被告：彭晨，女，汉族，1987年7月18日出生，住成都市龙泉驿区。 被告：杨宗鑫，男，汉族，1992年11月4日出生，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：彭晨，女，汉族，1987年7月18日出生，住成都市龙泉驿区。系被告杨宗鑫妻子，特授权代理人。 原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司（以下简称廊坊荣盛成都分公司）诉被告彭晨、杨宗鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判。本院于2017年10月20日、2018年4月26日、2018年5月31日公开开庭进行了审理。原告廊坊荣盛成都分公司的委托诉讼代理人黄虎、代瑞兰，被告彭晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廊坊荣盛成都分公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告彭晨、杨宗鑫立即向原告廊坊荣盛成都分公司支付物业费3251.34元；2.请求依法判令被告彭晨、杨宗鑫立即向原告廊坊荣盛成都分公司支付违约金暂计3113.16元（暂计至起诉之日，根据合同约定，从逾期付款之日起，按日加收所欠缴费用3‰的违约金，自2015年12月1日起，应计算至被告付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由（以原告廊坊荣盛成都分公司于庭审中最终陈述意见为准）：2014年8月7日，原告与被告共同签署《前期物业服务协议及临时管理规约》（以下简称“物业合同”），合同约定：由原告向被告所购置的4栋1405号商品房提供物业服务。被告所购物业类型为住宅，建筑面积为82.86平方米。被告按季度交纳物业服务费用，且在每季度前的10日前履行交纳义务，逾期从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用5%的滞纳金。合同签订后，原告作为物业服务方一直按约履行物业管理职责，但是被告并未按时交纳物业服务费用，自2015年12月1日起至2017年5月31日止，拖欠原告物管费3251.34元以及违约金暂计3113.16元，共计人民币6364.50元。经原告多次催告，被告一直未予理会。被告的行为已经构成违约，并给原告的正常经营造成了严重影响。鉴于此，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告彭晨、杨宗鑫辩称，被告于2015年收房,收房时有一个原告方物业人员站在桌子上取笑被告，从那一刻起被告觉得物管费不值2.18元。入住后发现物业服务的很多问题：1.地下室漏水，有特别难闻的臭味。有人反映之后原告物业没有人处理，更多的是问题反映上去之后，没有回复；2.开发商的问题也是一个遗留问题。若遗留问题没有解决，而被告向原告物业交了物业费，原告物业应向上反映。外墙外保温没有做，是偷工减料，设计图纸反映有原装的空调机位，但是开发商直接没有修，只在后期补了老小区的空调架字，几十年之后肯定会生锈，小区有很多小孩，若空调机位生锈掉下来砸到怎么办；3.被告方收房时问办理产权如何办，原告物业告诉被告可以自行办理，也可以代办。被告现在自行办理，但当时原告物业告诉被告没有全款不能自行办理。故，若被告后续要做生意需要抵押贷款等则不能进行，影响被告方的生活；4.据被告的观察，小区门口几天没有人打扫，可以说门口脏乱。4栋平台上丢的垃圾惨不忍睹，臭味熏天，有多层的业主反映，但是原告物业没有处理，因此清洁服务这一块不到位；5.小区大门一边没有保安亭，只有一个车位进出的保安亭，刷门就直接进去，因此安全不到位，时有偷窃发生。综上，不管是开发商还是原告物业，被告方认为有很多问题和安全隐患，因此物业费被告没有交。若原告解决问题，被告可以一分不差的补交，也可以提前交。 经审理查明以下事实： 一、2013年8月5日，案外人成都荣盛伟业房地产开发有限公司与原告廊坊荣盛成都分公司签订的《前期物业管理服务合同》取得《前期物业管理服务合同备案表》（合同备案号：H051307019），备案的电梯住宅公共物业服务费每月2.18元/平方米。 二、案外人成都荣盛伟业房地产开发有限公司（出卖人）与彭晨（买受人）、杨宗鑫（买受人）于2014年8月7日签订了《商品房买卖合同》。主要约定：彭晨、杨宗鑫购买成都荣盛伟业房地产开发有限公司开发的位于成都市成华区荣盛.紫提东郡4幢14层1405号房屋，建筑面积：82.95平方米，房屋总价款：719218元。合同还主要约定了以下与本案有关的内容：1、第十条“交付条件（一）出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房……”;2、第十四条“交接手续……（二）……自出卖人在市级报刊上刊登的《交房公告》通知的交房期限届满之日起，视为出卖人已经按本合同约定的交房条件交付房屋……与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费），自公告交房之日起亦归买受人承担”；3、第二十二条“前期物业服务：（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司，资质证号为：110088。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.18元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护、绿化养护费、综合管理费、公共区域能源费、物业管理人员的薪金及其福利费用、物业管理企业固定资产折旧、物业管理者酬金、财务、保险费用及《紫提东郡前期物业管理》。（三）物业管理企业按照第3种方式收取物业服务费……3.按照季收取，买受人应当分别在每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前缴费。” 三、2014年8月7日，廊坊荣盛成都分公司（甲方）与彭晨、杨宗鑫（乙方）签订了《前期物业服务协议》，该协议主要约定：1、甲方就乙方购买的成都市成华区荣盛.紫提东郡4幢14层1405号房屋提供物业服务；2、甲方应对案涉物业区域房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；3、甲方应制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为（其方式可以是：责令停止违章行为、限期改正、恢复原貌、赔偿损失和报相关部门处理）；4、甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护和特约等有偿服务；5、乙方应依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用和代收代缴的水、电、气和其他费用等；6、物业管理服务费用收费标准是按建筑面积收取，住宅：2.18元/月·平方米；7、乙方首次缴纳费用的时间：从乙方签署《购房合同》中约定的交接所购房屋之日起计算，首次缴纳3个月的物业管理服务费；8、乙方季度为单位向甲方缴纳物业管理服务费，时间为每季度前的10日内；9、代收代缴的如水、电、垃圾清运等费用和其他应缴纳的费用缴纳时间为每月1-10日（如有更改另行通知）；10、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任；11、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，无正当理由乙方三个月不交纳费用的，甲方有权追究乙方违约责任，并要求乙方承担应缴纳费用5%的违约金。 四、2015年8月29日，廊坊荣盛成都分公司向彭晨、杨宗鑫交房，彭晨、杨宗鑫办理入住，填写《入住手续办理流程卡》。物业服务费用开始计费，案涉房屋建筑面积为82.95平方米，即彭晨、杨宗鑫每月应支付的物业费金额为82.95平方米×2.18元/月/平方米=180.83元。 五、彭晨、杨宗鑫自2015年12月1日起开始拖欠物业费，2016年10月23日，廊坊荣盛成都分公司向彭晨、杨宗鑫送达《物业服务费用催收函》催收相关物业服务费及水费，《物业服务费用催收函》载明彭晨、杨宗鑫欠付物业服务费2348.19元、水费26.82元；2016年11月17日，廊坊荣盛成都分公司再次向彭晨、杨宗鑫邮寄《律师函》，再次催收物业服务费2348.19元。彭晨、杨宗鑫至今未支付物业服务费用。 六、彭晨、杨宗鑫自2015年12月1日起开始未支付物业服务费，廊坊荣盛成都分公司起诉欠付的物业服务费共计3251.34元，彭晨、杨宗鑫庭审陈诉时对欠付的物业服务费金额3251.34元无异议，本院予以确认。 七、庭审中，彭晨、杨宗鑫以廊坊荣盛成都分公司并未适当履行合同约定的物业服务为由，对廊坊荣盛成都分公司主张物业服务费的诉讼请求进行抗辩。 八、彭晨、杨宗鑫提供的相关证据证实，廊坊荣盛成都分公司在履行《紫提·东郡前期物业服务协议》、《紫提·东郡临时管理规约》提供物业服务的过程中，存在管理需要改进、服务不到位的瑕疵，如，曾经出现地下车库堆放装修用的塑钢门窗、地下室垃圾、地下室垃圾清理及时的程度达不到业主的要求置不够合理、地下车库非、地下车库非机动车停放不够合理放了绿色植物等情形。 以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，《前期物业服务合同备案表》、《荣盛.紫提东郡前期物业服务协议》、《荣盛·紫提东郡临时管理规约》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。廊坊荣盛成都分公司作为前期物业服务企业，为案涉小区提供了物业服务，彭晨、杨宗鑫应根据合同约定支付物业服务费用。彭晨、杨宗鑫以廊坊荣盛成都分公司的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业服务费用，本院认为，首先，廊坊荣盛成都分公司在履行合同、提供物业服务的过程中，确实存在管理需要改进、服务不到位的瑕疵，如，曾经出现地下车库堆放装修用的塑钢门窗、地下室垃圾、地下室垃圾清理及时的程度达不到业主的要求、地下车库非机动车停放不够合理放了绿色植物等情形。但上述发生在小区某个地点、某些时段的服务不到位的瑕疵，尚不足以认定为廊坊荣盛成都分公司存在未提供符合约定的物业服务的违约行为。物业服务是一种涉及安保、环境卫生、绿化、设施设备运行维护、消防、公共秩序管理、小区内部交通秩序和车辆管理等多项工作的综合性服务，是一个长期、持续、不断完善的服务过程，以小区内某个地点、某一时点存在服务行为不够细致完善的瑕疵为由，否定物业公司提供的服务、认定物业公司违约，缺乏法律依据和情理上的正当性，不利于物业服务的正常运行和长期健康发展，有损于全体业主的共同利益；其次，关于案涉楼盘的外墙保温、悬空安装空调架等问题，属于房屋本身的质量问题，非物业服务企业可以解决，彭晨、杨宗鑫可向开发商提出主张，但以此为由拒缴物业费理由不足，本院不予支持。综上，彭晨、杨宗鑫拒绝支付物业服务费用理由不充分，根据原、彭晨、杨宗鑫签订的《荣盛·紫提东郡前期物业服务协议》、《荣盛·紫提东郡临时管理规约》的约定及彭晨、杨宗鑫的当庭自认，本院对彭晨、杨宗鑫欠付廊坊荣盛成都分公司物业服务费3251.34元的事实予以确认，对该笔物业服务费用，彭晨、杨宗鑫应当支付。 关于廊坊荣盛成都分公司要求支付违约金的问题。本院认为，根据彭晨、杨宗鑫提交的证据，廊坊荣盛成都分公司在履行合同中，前期确实存在提供的物业服务不到位、不够细致的瑕疵。但经本院2018年4月26日实地察看，该小区物业服务质量已经得到较大提升和改善，实地察看中发现，小区环境整洁，保安和保洁工人服务态度端正、均较为负责，物业服务质量较好。因小区本身面积较小，有三个门出入，其中大门有保安值守，两个侧门虽然没有保安值守，但设置了门禁卡，需业主刷卡进出，且两个侧门相距不足500米，物管服务中心与两个侧门在同一条小区内道路上，物管服务中心位于在两个侧门之间。本院认为，小区物业服务符合合同约定，彭晨、杨宗鑫拒绝支付物业服务费用理由不足，但考虑廊坊荣盛成都分公司前期确实存在需要提升和改进物业服务质量的地方，且本院认为廊坊荣盛成都分公司应以此为契机加强和彭晨、杨宗鑫及其他业主的沟通，努力提高服务能力、改进服务质量、提升工作作风，与业主一起共同构建和谐积极的物业服务双边关系，尤其是小区安保问题，比如小区水池的安全防护、喷泉漏电断电保护、地下停车场、地下停车场门禁的使用上加强宣传施的加强等等问题，廊坊荣盛成都分公司务必引起高度重视，进一步强化安保措施，提升安保级别，确保小区业主有一个祥和安宁的生活环境。故，对廊坊荣盛成都分公司主张违约金的请求，本院结合彭晨、杨宗鑫拖欠物业服务费的时间长短、金额多少，酌情按照业主拖欠费用的50%支持违约责任。本案中，廊坊荣盛成都分公司要求彭晨、杨宗鑫支付物业费为3251.34元，则，彭晨、杨宗鑫应支付拖欠物业服务费的违约金1625元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、被告彭晨、杨宗鑫于本判决生效之日起十日内向原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司支付2015年12月1日至2017年5月31日的物业服务费3251.34元； 二、被告彭晨、杨宗鑫于本判决生效之日起十日内向原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司支付拖欠物业服务费用的违约金1625元。 本案案件受理费25元，由被告彭晨、杨宗鑫负担（此款原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司已预交，被告彭晨、杨宗鑫在履行本判决确定的给付义务时一并向原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司支付案件受理费25元）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐永红 二〇一八年五月三十一日 书记员  李娇娇