云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初1076号原告：张楠茜，女，白族，1986年8月8日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。委托代理人：刘涛、张行肖，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明星耀体育运动城有限公司。住所：云南省昆明市矣六乡广福路以北新昆洛路以西。法定代表人：杨伟祥，总经理。委托代理人：吴化清、邱秋，该公司法务，特别授权代理。原告张楠茜诉被告昆明星耀体育运动城有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月22日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年4月23日公开开庭进行了审理，原告张楠茜的委托代理人张行肖、被告的委托代理人吴化清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张楠茜起诉称：2008年12月12日，原被告签订了商品房购销合同，合同约定由原告购买位于昆明市矣六乡广福路以北新昆洛路以西的星体花园64幢1单元第4-5层5XX号预售商品房，房屋价格为299587元，采取首付加银行按揭的方式付款。合同同时约定在乙方相关手续及资料全部备齐的前提下，甲方在九十日内将需要由甲方提供的相关资料报送产权登记机关备案。合同签订后，原告支付了全部购房款，缴纳了办证工本费、维修基金、契税等各项费用，并向被告出具了委托被告办理产权证的书面委托手续，被告于2010年12月9日向原告交付了房屋，但被告一直未向产权登记机关备案，更未办理不动产权证，经多次协商无果，原告现诉至法院请求1、依法判令被告于判决生效之日起90天内为原告办理不动产权登记；2、判令被告支付违约金124278.67元（按年利率6%暂自2011年3月9日起计算至2017年12月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：对原告请求办证的事实，确实到现在还没有办证，按照合同约定是由原告先提交办证所需要的材料，被告进行办证，截止到现在，原告没有提交办证的材料，所以没有办产权证。原告张楠茜针对其诉讼请求向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》、《合同补充协议》、商品房买卖合同备案登记表，欲证明2008年12月12日，原告与被告签订的合同，约定原告购买被告开发的星体花园64幢1单元第4-5层5XX号预售商品房，合同对房屋价格、付款方式、办理产权证等事宜做出了约定，并办理了备案登记；2、中国工商银行个人购房借款/担保合同、发票，欲证明合同签订后，原告按照合同约定支付购房款共计299587元；3、收款收据、发票、契税发票、楷唯物业管理有限公司收费明细单，欲证明2008年12月12日，原告向被告缴纳了办证工本费，2010年12月9日，原告向被告缴纳了契税、原告已提交全部办证材料，被告于2010年12月9日交付房屋，应当在交付后90天内办理不动产权证。经质证，被告对以上证据的真实性均无异议，对证据3的楷唯物业管理有限公司收费明细单与本案无关，不予质证。本院对当事人无异议的以上证据的真实性予以确认。针对本案被告向本院提交如下证据：春城晚报（2010年8月22日），欲证明被告已经通过报纸等方式通知业主提交办理房产证相关材料，以便被告为业主办理房产证。经质证，原告对以上证据的三性均不认可，并认为没有原件进行核对。本院认为被告未提交证据原件，且原告对复印件不予认可，故本院对以上证据不予确认。经庭审质证、认证，本院审理查明如下法律事实：原告张楠茜与被告于2008年12月12日签订了合同编号为YJG-2003新亚洲·体育城星体花园高层3299号《商品房购销合同》（含合同补充协议），合同约定：原告向被告购买位于星体花园第64幢第1单元第4-5层5XX号房，合同总价为299587元，被告应于2009年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，在原、被告双方办理完房屋交接手续，原告提供完办理《房屋所有权证》所需资料后，书面委托被告办理《房屋所有权证》，在原告相关手续及资料全部齐备的前提下，被告在九十日内将需要由被告提供的相关资料报送产权登记机关登记备案，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告张楠茜向被告支付了房款、契税、配套费、工本费等相关费用。被告于2010年12月9日向原告张楠茜交付了该套房屋，因被告至今未为该套房屋办理不动产登记所有权证，故原告张楠茜诉至本院主张相应诉请。本院归纳本案的焦点为：1、被告是否应当为原告办理房屋不动产所有权登记证？2、被告是否应当向原告赔偿违约金？针对焦点1，关于办理产权登记手续问题，本案原告张楠茜购买了被告开发的星体花园第64幢第1单元第4-5层519号房屋，并交纳了约定的购房款及相关费用，被告于2010年12月9日向原告张楠茜交付了房屋，但在约定的期限内被告未按合同约定房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，对于原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为系行政行为，根据《中华人民共和国行政许可法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”，上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的产权登记申请事项行为，原告要求被告办理所诉房屋的产权登记的诉请，涉及行政行为，不在本案的审理范围内，本院不予支持；针对焦点2，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，本案被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，且被告在诉讼中也未提交证据证明本案存在非出卖人原因的免责事由，故其存在违约行为，应承担违约责任，对于原告张楠茜主张按照年利率6%的计算的违约金，因本案涉案房屋已经交付给原告张楠茜使用，原告张楠茜对房屋的占有使用收益权没有受到影响，只是影响了原告的权利登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，本案《商品房购销合同》并未约定迟延办证损失的计算方式，且根据法律规定，违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当，对于原告张楠茜主张的违约金以年利率6%来计算，无事实及法律依据，根据本案被告已经将房屋交付给原告张楠茜使用的实际情况，已体现交易的使用利益，故对于原告张楠茜主张的违约金损失的计算标准本院酌情支持37283.6元，以每日0.05‰为计算标准，以交易房屋总价款299587元为基数，期限自2011年3月9日计算至2017年12月31日，共计2489天。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告昆明星耀体育运动城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张楠茜支付自2011年3月9日起至2017年12月31日止的违约金37283.6元；二、驳回原告张楠茜的其他诉讼请求。案件受理费2786元，由被告昆明星耀体育运动城有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  赵德昌人民陪审员  王 冰二〇一八年五月八日书 记 员  杨玉池