江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)赣04民终740号上诉人（原审被告）陈吉斌，男，1971年11月12日出生，住九江市庐山区。委托诉讼代理人李邦烈，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）九江市文物局，住所地：九江市环城路180号，统一社会信用代码12360400491421060P。法定代表人张宝林。委托诉讼代理人汪正宏，九江市浔阳区甘棠法律服务所法律工作者。上诉人陈吉斌因与被上诉人九江市文物局房屋租赁合同纠纷一案，不服浔阳区人民法院（2017）赣0403民初599号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈吉斌上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判上诉人无需再向被上诉人支付2017年2月1日至2018年1月31日的占有使用费，责成被上诉人赔偿上诉人经济损失1250934元。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，且遗漏案件主要当事人肖小强。肖小强与上诉人系合伙关系，肖小强占有5%股权，《目标管理合同书》是肖小强与九江市文物局签订的，本案遗漏主要当事人肖小强。二、上诉人已分两次向被上诉人交清2017年2月1日至2018年1月31日的租金31万元。原审判决上诉人支付自2017年2月1日起的占有使用费，明显错误。判决认定的每年319300元标准支付占有使用费违背双方当事人的意思表示，没有法律及合同依据。三、上诉人在租赁期间投资755934元建成的茶楼、酒楼，提前解除琵琶亭景区租赁造成的29.5万元损失及拖欠的20万元有关部门接待费一审不予处理错误，原审法院应当一并作出处理。四、被上诉人的行为违背诚实信用原则。被上诉人九江市文物局答辩称原审查明事实清楚，处理正确，请求维持原判。九江市文物局在一审的诉讼请求：1、判决被告将浔阳楼主楼（面积约为500平方米）返还给原告；2、判决被告向原告支付违法占用期间的管理费（自2017年2月1日至被告将浔阳楼交付给原告之日止按每日1780元计算）。3、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明：本案诉争租赁物浔阳楼的土地使用权人为九江市文物名胜管理处，后在2010年7月，九江市文物名胜管理处更名为九江市文物局（即原告）。2006年1月18日，九江市文物名胜管理处与肖小强签订《目标管理合同书》一份，其主要内容：九江市文物名胜管理处将浔阳楼、琵琶亭景点的使用权交给肖小强进行目标管理，目标管理期为10年，自2006年2月1日起至2016年1月30日，目标管理费一年一交，第一至五年目标管理费为43万元，自第六年起，按上年度目标管理费的3%递增。签订《目标管理合同书》后不久，肖小强退出管理，由其合伙人被告实际履行合同、进行目标管理。2011年2月21日，九江市文物名胜管理处与肖小强签订《终止琵琶亭目标管理的协议》一份，约定：于2011年3月1日废止2006年1月18日双方签订的《目标管理合同书》中有关琵琶亭景区目标管理条款；在琵琶亭目标管理期间（2006年1月18日-2011年3月1日）所有债权、债务由乙方负责，与甲方无关；新的琵琶亭建成后，九江市文物名胜管理处如有意继续进行目标管理，在同等条件下，有限考虑给乙方（若琵琶亭景区暂不进行改扩建，仍按原目标管理合同执行）。2016年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《浔阳楼目标管理合同之补充协议》一份，其主要内容：2006年1月双方签订的浔阳楼“目标管理合同书”已到期，因部分遗留问题双方未能达成一致意见合理解决，故经协商甲方同意乙方延期一年，延期时间自2016年2月1日至2017年1月31日，目标管理费为31万元（该管理费只包含浔阳楼主楼，不包含浔阳楼酒楼、茶楼），协议签订后15天内，由乙方支付给甲方；双方协商同意在补充协议签订后15天内，由甲方支付乙方垫付的修缮改造费用，经第三方审计，费用金额确定为233215.8元；本协议到期后，乙方无条件将浔阳楼主楼移交给甲方；未尽事宜按照原“目标管理合同书”及相关补充协议执行。补充协议到期后，被告一直未按约定将浔阳楼主楼移交给原告，故原告诉至本院。后在审理过程中，被告又于2017年7月4日向原告支付2017年浔阳楼目标管理费150000元。另查明：2017年8月8日，九江市人民政府办公厅出台抄告单（九府厅抄字[2017]227号），经研究同意将浔阳楼的产权、经营权划转给九江市文旅集团，经营权划转的应在一周内签订协议完成移交手续，产权划转（含土地、房屋）及公司整体划转的，在一个月内完成资产清查或清产核资，并办理好产权移交手续。因原、被告对浔阳楼目前存在诉讼纠纷，故至今未能按上述抄告单要求办理移交手续。原审法院认为，原告与肖小强于2006年1月18日签订的《目标管理合同书》，以及原告与被告于2016年5月20日签订《浔阳楼目标管理合同之补充协议》，均依法成立并生效。庭审中原、被告一致确认，肖小强退出后由被告实际履行合同，且根据此后原、被告签订的补充协议内容可知，原、被告均认可在先的《目标管理合同书》之效力，故上述合同及其补充协议对原、被告均具有法律约束力。因补充协议约定“延期时间自2016年2月1日至2017年1月31日”“本协议到期后，乙方无条件将浔阳楼主楼移交给甲方”，故原告要求被告返还浔阳楼主楼的诉请具有事实和约定依据，依法予以支持。补充协议到期后，被告未按约返还浔阳楼主楼，依法应当承担返还租赁物并支付占有使用费的违约责任。原告主张占有使用费按照每日1780元的标准计算，没有提供充分证据证实，故不予采纳该计算标准。鉴于《目标管理合同书》约定目标管理费在上年度基础上递增3%，故本院支持占有使用费按31万元/年递增3%计算，即计算标准为319300元/年。对于被告已付的15万元，应从中予以扣除。被告辩称双方同意目标管理延期至2018年1月31日，但未提供充分证据加以证实，不予采纳。对于被告要求原告赔偿损失的意见，经法庭释明后，被告未在指定期限内提起反诉，故在本案中不予处理，被告可以另行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陈吉斌于本判决生效后十日内向原告九江市文物局返还位于九江市××号的浔阳楼主楼。二、被告陈吉斌于本判决生效后十日内按319300元/年的标准向原告九江市文物局支付自2017年2月1日起至返还之日止的占有使用费（被告陈吉斌于2017年7月4日支付的150000元从中抵扣）。二审审理期间，上诉人陈吉斌提供新证据：一、照片4张，证明目的：租赁浔阳楼期间将围墙拆除，新建茶楼、酒楼及厨房等，造成经济损失755934元，被上诉人质证认为该证据不能证明投入了多少钱建设，即便投入按照《目标管理合同》也应当由上诉人承担，二、2018年1月16日交付16万元租赁费用发票和收条。证明上诉人2017年7月4日交付15万元，2018年1月16日交付16万元，支付了2017年2月1日至2018年1月31日的租赁费用31万元。被上诉人质证认可无异议。二审查明其他事实与原审法院相一致。本院认为，被上诉人与肖小强虽于2006年1月18日签订《目标管理合同书》，但之后不久肖小强退出由上诉人实际履行合同，2016年5月20日上诉人与被上诉人又签订《浔阳楼目标管理合同之补充协议》。故原审法院认定《目标管理合同书》及《浔阳楼目标管理合同之补充协议》对上诉人及被上诉人均具有法律约束力符合客观事实，上诉人提出原审遗漏主要当事人肖小强的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人在二审提供的新证据2018年1月16日交付16万元租赁费用，被上诉人无异议，本院予以确认。上诉人2017年7月4日交付15万元，2018年1月16日交付16万元，共计支付2017年2月1日至2018年1月31日的租赁费用31万元，对此事实，被上诉人亦予以认可属实。由于《浔阳楼目标管理合同之补充协议》中约定目标管理费为31万元，且被上诉人也按每年31万元收取上诉人2017年2月1日至2018年1月31日的租赁费用。故原审法院判决上诉人自2017年2月1日起支付占有使用费，占有使用费按31万元/年递增3%计算，即计算标准为319300元/年不当，本院予以纠正。上诉人上诉提出租赁期间由被上诉人赔偿其经济损失合计1250934元属反诉范畴，上诉人未在一审提出反诉，该上诉请求二审法院不予审理。综上，上诉人上诉部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初599号民事判决第一项，即“一、被告陈吉斌于本判决生效后十日内向原告九江市文物局返还位于九江市滨江路910号的浔阳楼主楼”。二、撤销九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初599号民事判决第二项，即“二、被告陈吉斌于本判决生效后十日内按319300元/年的标准向原告九江市文物局支付自2017年2月1日起至返还之日止的占有使用费（被告陈吉斌于2017年7月4日支付的150000元从中抵扣）”。三、上诉人陈吉斌于本判决生效后十日内按31万元/年的标准向被上诉人九江市文物局支付自2018年2月1日起至返还之日止的占有使用费。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未在判决指定的期间履行返还租赁物，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。一审案件受理费9200元，二审案件受理费16058元，合计25258元。由被上诉人九江市文物局负担10000元，由上诉人陈吉斌负担15258元。本判决为终审判决。审判长 张 薇审判员 罗柳军审判员 罗 乐二〇一八年五月十五日书记员 黄 勇