浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0225民初9082号 原告（反诉被告）：王振宇，男，1978年10月27日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：程显成，浙江丹峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：欧新科，男，1981年2月15日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：邵利民，宁波市振兴法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：许剑炳，宁波市振兴法律服务所法律工作者。 原告王振宇与被告欧新科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，被告欧新科于2018年1月2日提出反诉。后因案情复杂，本案于2018年3月1日依法裁定转为普通程序并组成合议庭审理。2018年1月26日、2018年4月18日本院两次公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）王振宇的委托诉讼代理人程显成，被告（反诉原告）欧新科的委托诉讼代理人邵利民、许剑炳均到庭参加诉讼。审理期间，原告（反诉被告）王振宇、被告（反诉原告）欧新科向本院各申请了庭外和解期一个月。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王振宇向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告之间的房屋买卖合同关系；2、判令被告欧新科退还原告已付的房款520000元并支付从收款之日起到实际退款之日止的法定孳息（按银行贷款利率到起诉日暂计7800元，以后另计）；3、判令被告赔偿原告为此支付的税费损失76976.65元；4、由被告承担本案诉讼费用。后经本院释明，原告将第一项诉讼请求变更为判令撤销原、被告双方真实意思表示的房屋买卖合同。事实和理由：2017年8月，经象山好房多房产中介服务有限公司（以下简称为中介公司）介绍，原、被告之间就购买被告的坐落于象山县丹东街道汇兴路18弄8号的三楼房屋达成意向，然后原告母亲徐炜于8月7日代为支付了定金20000元。8月10日，中介公司召集双方正式签订了房屋买卖合同，原告母亲代为支付了首付房款200000元，8月11日，双方办理了房地产过户登记手续，原告为之支付了税费76976.65元。之后，被告交付了房屋。8月30日，原告母亲又代为支付了房款300000元。该房屋当时从表面状态和不动产权证来看，前（南）后（北）各有楼梯可供通行。然而，在原告打扫整理房屋时却遭遇了一楼房屋业主徐国友的关于一楼房屋及天井已由其从法院拍卖所得，南楼梯不得通行的异议，并且不久就将该楼道封堵。正当原告欲与其交涉之时，原告楼下二楼业主因开门破墙之事遭遇其他业主投诉，县城管部门连带原告的三楼也被认为违章拆改墙体，从而向原告下达了《责令限期改正通知书》。这意味着该房屋的北向门口也将被封堵。如此以来，该房屋将变成无门可走的全封闭的空中混凝土匣子了，没有房屋的特征和功用。原告曾向一楼业主徐国友交涉，但徐国友说其主张有依据的，出示了一份本案房屋出卖之前，被告妻子杨丹青与徐国友、杨宇艇的协议，并说原告无权与其交涉，只能由原房东与其交涉。因此，该房屋遭遇无法正常使用的纠纷和障碍。原告认为，原告购买房屋、支付对价，目的在于实现房屋的使用功能，被告在转让房屋时，应当保证该房屋没有隐蔽的纠纷和障碍。然而，被告在转让该房屋时却没有告知原告这些隐患。原告本是看中了该房屋既有南楼梯通道，又有北楼梯通道出入方便之优点才决定购买的，根本不知有如此隐患，现实情况无疑使原告无故受害。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）欧新科辩称，被告认为原告陈述与事实不符，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原、被告之间真正的买卖合同系2017年8月7日原告母亲徐炜代原告与被告签订的合同，并非原告所诉称的8月10日的那份。根据被告出具的收条可以看出，原告均是按照8月7日所签订的《存量房房屋买卖中介合同》支付定金、购房款，双方并于8月11日办理房屋过户手续，被告也于同日按照约定交付房屋。现被告已经对原告尚欠的400000元购房款提出反诉。8月10日原、被告签订的合同是为了避税而签订。被告认为8月7日所签订的合同合法有效。双方在买卖前，不存在原告未知情房屋存在隐患的事实。被告是从案外人杨宇艇处购买房屋，原告在购买前多次查看房屋现状，被告不存在欺诈行为。如果原告按照合同法第54条第二款内容来撤销合同，被告认为原告所主张的法律依据是没有的，为此原告无权撤销合同。原告主张的南楼梯改造与被告无关。 被告欧新科向本院提出反诉请求：1、判令王振宇支付欧新科购房款400000元及利息损失（自2017年10月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）；2、本案的反诉费由原告承担。事实和理由：2017年8月7日原告母亲徐炜代原告与被告签订《存量房房屋买卖中介合同》一份，约定：1、本案案涉房屋的售价为920000元；2、在合同签字时自愿给付反诉人购房定金20000元，其余房款付款办法为：于2017年8月10日前付房款首付计200000元，并办理过户手续；9月1日前付300000元；10月1日前付清余款400000元，并交接房产；3、房屋转户时产生的费用由买入方承担，等。后原告均按该份《存量房房屋买卖中介合同》约定的房款付款办法分期履行支付义务，余下的400000元购房款由徐炜于2017年8月30日代原告向被告出具欠条一份，按合同约定定于2017年10月1日前付清。但至今为止未支付，经反诉人催讨未果。因此，被告提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）王振宇对被告（反诉原告）欧新科的反诉辩称，反诉原告的反诉请求不能成立。因为被告隐瞒了房屋隐患没有告知原告，原告已提起撤销合同之诉。且原告主张的是原、被告之间签订的《存量房房屋买卖中介合同》撤销，而不是原告母亲徐炜与被告签订的《存量房房屋买卖中介合同》，主体不一样。因此，请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人无异议的证据和事实，本院认定事实如下： 案涉房屋系案外人杨宇艇从法院拍卖获得，然后将其出售给被告，被告再将案涉房屋出售给原告。案涉房屋的北门出入楼梯在法院拍卖时即已存在。 徐炜系原告王振宇母亲。2017年8月7日，徐炜与被告签订《存量房房屋买卖中介合同》一份，约定：“第一条：房地产状况。乙方购买甲方房屋坐落丹东街道汇兴路18弄8号三层；第二条：售价。乙方对上述房屋核实，并审阅了房产权证有关资料后，甲、乙双方协商一致通过，该方由甲方、丙方告知现有房屋的实际情况，乙方也知晓房屋的所有情况且售价为人民币玖拾贰万元整（￥920000）。第三条：付款时间及方法。1、甲、乙双方在合同签字时，乙方自愿付给甲方购房定金贰万元整，其余房款付款办法为：于2017年8月10日前付房款首付计人民币贰拾万元整，并办理过户手续，余下房款计人民币叁拾万元整由9月1日前付清。另余款肆拾万元整由10月1日前付清，并交接房产。2、该房产在转户时产生的营业税、土地出让金、个人所得税均由乙方承担，与甲方无涉；房产证、土地证的税金（包括印花税）及费用均由乙方负责，与甲方无涉。3、甲方在乙方付清所有房款后将房产全部交付给乙方所有。……”。被告在甲方处签字，徐炜在乙方处签字，象山好房多房产中介服务有限公司在丙方处盖章。 2017年8月10日，原、被告签订合同编号为2017330225MM0000638A《存量房屋买卖中介合同》一份，合同约定：“房屋户名欧新科；费用及支付第三条房屋价款和其他价款总计人民币（小写）800000元（大写）捌拾万圆整元。其中房屋价款550000元，房屋装修、设施等价款250000元。房款的收付对象、收付方式和时限约定如下：甲、乙双方经协商一致，选择自行交割房款方式交割房款。（1）在2017年8月2日前，乙方支付购房定金（小写）50000元（大写）伍万圆整给甲方，此定金抵扣房款；（2）在2017年8月10日前，乙方支付首付款计人民币（小写）250000元（大写）贰拾伍万圆整。（3）在/年/月/日前，乙方支付给甲方房款计人民币（小写）/元（大写）/。（4）余款（小写）500000元（大写）伍拾万圆整，由乙方办理商业贷款按揭手续，待正式放贷当天支付给甲方。如遇国家或银行政策变动，或乙方原因未能发放银行贷款或未足额发放银行贷款的，乙方在接到通知后15日内足额支付余款”。原告在乙方处签字，被告在甲方处签字，象山好房多房产中介服务有限公司在丙方处盖章。2017年8月11日，原告取得案涉房屋的不动产权证（产权证号：浙2017象山县不动产权证第0013757号） 2017年8月7日，被告收到徐炜支付的案涉房屋定金20000元，并出具收条一份。2017年8月10日，被告收到徐炜支付的案涉房屋购房首付款200000元，并出具收条一份。2017年8月30日，被告收到徐炜支付的购房余款300000元，并出具收条一份。同日，徐炜出具欠条一份，载明：“今徐炜欠欧新科购置丹东街道18弄8号三层购房余款计人民币肆拾万元整。注：肆拾万由10月1日前支付给欧新科工行帐号62×××23”。2017年11月23日，徐炜出具说明一份，表明其向被告支付的款项系其赠与原告的购房款，其属于代付。 2017年7月21日，杨宇艇作为甲方、被告欧新科的妻子杨丹青作为乙方、案涉房屋一楼业主徐国友作为丙方签订《协议》一份，上约定：“三方对丹东街道汇兴路18弄8号二层、三层房屋的后楼梯改建事宜达成协议如下：1、二层与三层楼梯各归丙方、乙方使用，双方改造楼梯互不干涉，但不影响安全质量；2、二层、三层楼梯平台改造费用由丙方承担，以改造平台为准。”杨宇艇在甲方处签字、被告及杨丹青在乙方处签字，徐国友在丙方处签字。 2017年8月31日，象山县城市管理行政执法局出具《责令限期改正通知书》一份，上载明：“王振宇：经查，你（单位）于2017年8月31日10:20在象山县墙体，从事了涉嫌拆改房屋墙体的行为，涉嫌违反了《宁波市城市房屋使用安全管理条例》第二十三条第一项和《浙江省城市规划条例》第三十六条第一款的规定。现依据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》第五十一条第一款和《浙江省城乡规划条例》第五十九条第一款之规定，责令你（单位）在2017年9月10日10时前改正上述行为。本机关将于2017年9月10日10时对你的改正情况予以复查。逾期不改正的，本机关将依法处理。” 经本院去现场勘查，案涉房屋北门现仍在，门口堆放着一箱空啤酒瓶。南楼梯已经被敲掉，三楼的平台水泥已浇筑。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告为证明案涉房屋存在违法拆改的情况，被告未将其处分南楼梯通行权的事件在出售房屋时告知原告，造成房屋功能障碍的事实，提供改正通知书一份、协议复印件一份、房屋现场照片八张。经质证，被告对改正通知书真实性无异议；对协议复印件，对合法性、关联性均有异议，在房子交付给原告之前，南楼梯是没有改造过的，被告也在当时通知过一楼业主徐国友不能改造楼梯，后来的改造也是徐国友与原告之间的事情，被告在出售房屋当时即已将该情况告知原告，有被告提供的微信聊天记录为凭；对照片，真实性、合法性、关联性也均有异议。经本院现场核实，原告所拍摄照片据为真实，故对上述证据的真实性均予以认定，证明目的将结合其他证据予以综合认定。 2.被告为证明房屋买卖时南楼梯是可以通行的，一楼业主徐国友出资改造南楼梯，原告是明知的且经过原告同意的，改造好的三楼平台由原告当房间使用；原告要求撤销房屋买卖合同的根本原因是认为邻居素质太低，且朋友不想租本案案涉房屋所致，提供原、被告之间的微信聊天记录。原告对真实性无异议，但是认为微信聊天记录无法证明被告主张的事实，被告在原告购买房子之初未向原告告知关于南楼梯协议的事情。本院对其真实性予以认定，在2017年9月14日，原、被告的聊天记录“被：二楼他平台也封死了吗；老徐急了点，应该装修前拍照；国庆我去问问老徐二楼卖不卖”“原：徐没封，狡猾狡猾的，祝你好运”，从中可以推断出南楼梯改造工程时间发生在原告取得不动产权证到2017年9月14日之间；在2017年11月14日早上10时12分左右，原告回复被告为“问题是协议我又不承认，他要敲我当不知道！能有房间多一间最好，没有也没事，我的思想就是这样”、“本来我就不想敲楼梯，最早去谈的时候徐说和你签过协议，我不想跟他吵而已”，结合前面的聊天记录，可推断出原告对南楼梯改造工程在其取得不动产权后是知晓，且南楼梯改造三楼平台水泥浇筑需经过三楼房内，因在此时被告已将案涉房屋钥匙交予原告，在原告未同意之前，徐国友及施工人员无法进入三楼房屋进行施工，且结合原、被告之间的微信聊天记录可推断原告对南楼梯改造工程未明确反对并进行阻止。 3.被告为证明原告尚欠原告400000元房款，原、被告之间的购房合同应以徐炜与被告签订的《存量房房屋买卖中介合同》为准，提供《存量房房屋买卖中介合同》一份。原告认为，该份证据不能证明被告的反诉，此系原告母亲与被告签订的合同，是无效的，后经原、被告协商，被告自愿降低房价与原告重新签订合同。本院认为，原告自认其母亲徐炜代理其买房子的相关事宜，包括看房子、付房款、出具欠条等，可知徐炜在原、被告购买房屋事件中一直参与其中，且具体负责购买事宜，在时间仅相隔3天，出售方在已签有一份合同的情况下再自动降价 120000元出售给购买方的儿子，明显不符合常理。原告未能对此作出合理解释，也未对该份协议的真实性予以否认，故本院对该份协议真实性予以认定，此系案涉房屋的真实的买卖合同。 4.本院为查明案件事实，依职权向象山县规划设计院调取案涉房屋的设计图纸，原告对真实性无异议，对图纸中证明的事实即案涉房屋在设计之初北面系墙体，从南楼梯进入房屋无意见，这恰说明城管部门对原告所作的行政处罚有事实依据，案涉房屋北边通道是原规划没有的，原告也是不知情的，就该问题原告在购买房屋时有重大误解；被告对图纸真实性无异议，但认为该图纸与本案无关联性，图纸的工程名称为象山工业工程公司，不是本案的原、被告，也不是前一任购买人，是否是案涉房屋不可知。本院认为，该设计图纸位置、面积及房屋结构与案涉房屋均能对应，对其真实性予以认定，并对案涉房屋北面原始状态应为墙体的事实予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案的两份房屋买卖合同哪份系双方真实意思表示；二、原告在购买房屋时是否存在重大误解或被告存有欺诈的情况。对此，本院评析如下： 关于争点一，本案出现两份合同，即原、被告签订的2017330225MM0000638A《存量房屋买卖中介合同》，原告母亲与被告签订的《存量房房屋买卖中介合同》。基于原告母亲徐炜的特殊身份，及本院查明的事实，可得知徐炜实际上是代表儿子在处理购买房子事宜。被告基于对徐炜身份的信任及付款均由徐炜负责的情况下，与徐炜签订合同，应属正常。且该份合同签订后，徐炜支付房款及出具欠条的时间、合同总价均与该份合同能相互对应，若按原告所主张，该份合同被原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》所取代，其不能对徐伟的上述行为作出合理解释。故本院采信，徐炜系作为原告的代理人，代理原告与被告签订购房合同。且根据之后的履行情况来看，原、被告应以该份合同作为双方的购房依据。该合同系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行相应的义务。至于原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》，系原、被告基于其他目的而另行签订的非真实意思表示的合同，本院不予采信。 关于争点二，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。重大误解必须是对合同的内容发生了重大误解，并导致了合同的订立。对于次要的且不会过多影响当事人权利义务的合同条款发生误解，一般不应当作为重大误解处理，否则将会影响交易安全。案涉房屋的北门存在已有十多年，在被告向案外人购买房屋及出售房屋时，案涉房屋有两扇出入门的现状一直存在，未曾改变。众所周知，门的作用为出入，有一扇门出入与两扇门出入，在便捷方面确实存有影响，但是该因素并不足以影响购买人是否购买案涉房屋。根据一般的房地产交易习惯，房屋的价格、户型、楼层等系影响房屋购买的重要因素，“错误认识”应系针对这些合同主要条款发生认识上的错误。原告在购买房屋时也确实存在北门可以行走的错误认识，但是在南门仍然可以通行的情况下，北门不能通行不影响房屋的使用功能，对原告的权利未造成过多的影响。故上述的“错误认识”不能构成重大误解。 一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。原告购买了房屋之后，一楼业主徐国友经与其联系，对南楼梯进行改造，因浇筑三楼平台需要经过三楼房屋，在未经过原告同意及配合的情况下，浇筑平台工作及平台保养工作不可能完成；再者，根据目前的证据，原、被告都未能证明被告在出售房屋之时是否告知原告其与徐国友、杨宇艇签有南楼梯改造达成协议；原告系在北门被城管部门勒令限期整改之后，才以被告未在售房之时告知其南楼梯改造协议提出被告存在故意隐瞒真实情况的情况；且若原告不同意南楼梯改造，可以在改造之时即可明确拒绝徐国友。综上，本院认为原告在签订合同之初即已知道有南楼梯改造协议的可能性较大。故不能以此认定被告存在欺诈的行为。 故原告诉请要求撤销原、被告真实意思表示的房屋买卖合同，无事实及法律依据，本院无法支持。因原、被告之间买卖合同关系成立，原告要求被告退还已付房款520000元并支付收款之日起到实际退款之日止的法定孳息及被告赔偿原告税费损失76976.65元，依法无据，本院不予支持。 现被告已按照合同约定交付了房屋，原告已办理产权过户登记手续，故被告诉请要求原告支付尚欠的房款400000元及2017年10月1日之后按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，依法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王振宇于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）欧新科房款400000元，并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利利率，自2017年10月1日算至实际支付之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）王振宇的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费9848元，反诉受理费3650元，合计13495元，由原告（反诉被告）王振宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张文芝 人民陪审员  郑志南 人民陪审员  陆传凤 二〇一八年五月二十八日 代书 记员  苏诗雨