上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初2531号原告：韩项寰，男，1986年3月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：潘忆，上海青本律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮红斌，上海青本律师事务所律师。被告：徐瑞荣，男，1963年11月16日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：陆进仁，上海申蕴和律师事务所律师。第三人：张火勇，男，1975年2月2日出生，汉族，住浙江省仙居县。原告韩项寰与被告徐瑞荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理，开庭当日，韩项寰申请追加张火勇作为第三人，本院依法追加张火勇作为第三人参加诉讼，于2018年5月4日再次公开开庭进行了审理，韩项寰及其委托诉讼代理人阮红斌，徐瑞荣及其委托诉讼代理人陆进仁，张火勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩项寰向本院提出诉讼请求：1.判令韩项寰与徐瑞荣签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月15日解除；2.判令徐瑞荣支付韩项寰拖欠的租金16,250元(2017年11月6,500元，17年12月6,500元，18年1月1日-1月15日3,250元)；3.判令徐瑞荣将上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号底层东南间及底层北间房屋腾退返还韩项寰；4.判令徐瑞荣支付韩项寰占有使用费(以6,500元/月为标准，自2018年1月16日起计算至实际腾退之日止)；5.判令徐瑞荣支付韩项寰违约金97,500元(其中已经抵扣押金6,500元)。事实与理由：徐瑞荣与韩项寰于2016年3月6日通过中介机构签订《上海市房屋租赁合同》，约定由韩项寰将位于上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号房屋出租给徐瑞荣，租期自2016年5月6日起至2022年5月5日止。租金约定为6,500元(2019年5月5日前)，其后按约定调整，支付方式为三月为一期支付，于每季度前10日支付下季度租金。另韩项寰给予徐瑞荣装修免租期自2016年3月6日起至2016年5月5日止，并向中介机构支付中介费6,500元。但自2017年11月开始，徐瑞荣开始不再向韩项寰支付下一期租金，并拖欠至今。韩项寰曾多次催讨未果。2017年11月25日，韩项寰通过短信方式向徐瑞荣催告，要求支付拖欠租金，否则将解除租赁合同，但徐瑞荣置之不理。故诉至法院。审理中，韩项寰明确诉请5，判令徐瑞荣支付韩项寰违约金104,000元，押金6,500元由法院依法处理。违约金系按照合同约定剩余日租金的一倍标准主张，将近30多万，韩项寰主动调低，综合考虑免租期、中介费、逾期付款的滞纳金、成本经济损失得出违约金数额。徐瑞荣辩称，关于诉请1，鉴于系争房屋市场租赁不理想，合同月租金远高于市场价，徐瑞荣是有损失，所以徐瑞荣也不想继续租赁，同意2017年11月30日解除。关于诉请2，徐瑞荣按照付三押一支付，第一期付了19,500元，按每月6,500元标准。后双方口头协商，调整每月租金5,500元,徐瑞荣支付到2017年11月5日，租金已经全部付清。合同已经发生实质性变更，徐瑞荣愿支付2017年11月6日至2017年11月30的租金，按照5,500元/月的标准。2017年11月中旬,韩项寰与徐瑞荣口头约定徐瑞荣可延期支付房租，徐瑞荣将房屋转租出去后，才付房租。关于诉请3，要求韩项寰赔偿装修费，在韩项寰未赔偿装修费之前，不同意交还房屋。关于诉请4，2018年3月12日开庭时，徐瑞荣表示自2017年12月1日至徐瑞荣实际归还房屋的使用费同意支付，按照5,500元/月的标准。2018年5月4日开庭时表示在2018年4月15日张火勇退还房屋后，徐瑞荣要求与韩项寰协商，由于韩项寰没有配合，至今房屋没有交接，徐瑞荣已尽到注意义务，韩项寰不配合，故意扩大损失，应由韩项寰自行承担后期使用费。关于诉请5，不存在违约金，双方已经口头约定可以延付租金，徐瑞荣也没有将房屋租出去，所以不同意违约金的诉请。另外，是否违约要求法院认定，违约金计算错误。合同没有约定违约金计算方式，只约定了违约情形，如果法院认定违约，标准过高，要求调整。韩项寰出租房屋时，韩项寰与中介告知徐瑞荣租赁房屋有块公用场地可作花园，致使租金提高，但是徐瑞荣租下后无法作花园，韩项寰存在欺诈。张火勇述称，2018年4月15日，张火勇已将房屋交给徐瑞荣，双方合同已经解除了，这件事情与张火勇无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月1日，韩项寰成为本市建国西路XXX弄XXX号底层东南间、底层北间公房(以下简称系争房屋)承租人，其中底层东南间使用面积20平方米，底层北间3.5平方米。2016年3月6日，韩项寰作为出租方(甲方)与徐瑞荣作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋实际使用面积23.5平方米。租赁期内，乙方具有系争房屋的使用权，可自行决定自用或向第三方转租，乙方具有向第三方转租的收益权，但转租后所发生的第三方权责均由乙方承担。甲乙双方约定，甲方于2016年3月6日交付系争房屋，装修免租期自2016年3月6日起到2016年5月5日。房屋租赁期自2016年5月6日起至2022年5月5日止。乙方租赁期满后，甲方给予乙方壹年的缓冲期，缓冲期内租金及支付方式不变。2016年5月6日至2019年5月5日的月租金6,500元。2019年5月6日至2023年5月5日月租金7,000元。乙方支付租金的方式如下：叁个月为壹期支付，首期支付：付叁押壹。乙方应于每季度的前拾壹日向甲方支付下叁个月的租金。租金以转账形式给甲方。租金应准时转到甲方账户，若有特殊情况，未能及时转账，乙方则应及时给甲方告知解释下，且在收到甲方催促后应及时缴纳租金，否则逾期一日，按日租金的两倍扣罚滞纳金。超过贰拾天，未能交纳租金的，则视为乙方违约。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的押金6,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。若有一方违约，违约方将剩余日租金的壹倍赔偿给对方。案外人上海佰瑞置业有限公司在租赁合同尾部居间方处盖章。2016年3月6日，徐瑞荣向韩项寰支付2016年5月6日至2016年8月5日的房屋租金19,500元以及房屋租赁保证金6,500元；2016年8月13日，徐瑞荣向韩项寰支付房屋租金16,500元；2016年11月5日，徐瑞荣向韩项寰支付房屋租金16,500元；2017年2月15日，徐瑞荣向韩项寰支付房屋租金16,500元；2017年5月5日，徐瑞荣向韩项寰支付房屋租金16,500元;2017年8月7日，徐瑞荣向韩项寰支付房屋租金16,500元。2017年11月25日，韩项寰向徐瑞荣发送短信，主要内容为：徐瑞荣先生，你向我租赁的建国西路XXX弄XXX号房屋，2017年11月、12月以及2018年1月这一期的租金应于11月10日前支付，但至今尚未给予我，11月3日我已向你提出支付租金事项，且你已获悉，但至今你未就租金事宜向我进一步说明情况，根据租赁合同事项，你若逾期20日仍未支付我租金，视为你单方面违约，鉴于以上情况，我再次向你催告，请你于2017年11月30日前给予我应付租金，如不能履行，我有权终止合同，并向法院提起诉讼。如有异议请与我联系，收到回复。2017年12月，徐瑞荣与张火勇签订《上海市租赁合同》，约定徐瑞荣将本市徐汇区建国西路XXX弄XXX号朝北1室房屋出租给张火勇，租期壹年，自2017年12月27日起至2018年12月26日至。租金5,000元。审理中，徐瑞荣与张火勇一致确认：2018年4月15日，张火勇将系争房屋交还徐瑞荣，目前系争房屋处于空置状态。审理中，韩项寰表示租赁合同签订后，徐瑞荣以装修房屋后支出很大并且无法出租为由，希望降低租金，韩项寰只是同意暂时降低租金，等市场好了后第二年要加的，都是口头约定的。审理中，徐瑞荣要求韩项寰赔偿其装修损失，本院向徐瑞荣释明应以反诉形式提出或另行主张权利。徐瑞荣明确表示在本案中不提出反诉，作为抗辩理由，希望法庭考虑该情况。审理中，韩项寰与徐瑞荣均同意保证金在本案中一并处理，韩项寰主张保证金由法院依法处理，徐瑞荣则要求返还。另查明，徐瑞荣于2018年2月25日签收本案诉状副本等诉讼材料。上述事实，除当事人陈述外、另有上海市租用居住公房凭证、租赁合同、短信截屏、上海市租赁合同、房屋租金收据、自动柜员机客户凭条等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实，徐瑞荣未支付自2017年11月开始的房屋租金。经韩项寰于2017年11月25日催告后，徐瑞荣仍不履行支付房屋租金的义务，徐瑞荣已构成根本违约，应承担相应的违约责任，现韩项寰主张解除合同，于法有据，本院予以支持。至于徐瑞荣提出的延期支付租金系经韩项寰同意的意见，徐瑞荣并未提供充足证据以证明自己的主张，本院对此不予采纳。关于解除合同的时间，根据法律规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故本院认定租赁合同的解除时间为徐瑞荣签收本案诉状副本的日期即2018年2月25日。鉴于韩项寰与徐瑞荣之间的租赁关系已解除，徐瑞荣继续占有使用系争房屋缺乏依据，故韩项寰要求徐瑞荣腾退并返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。关于韩项寰主张的租金及使用费的诉请，根据查明事实，徐瑞荣并未支付2017年11月之后的房屋租金，故韩项寰主张租金的诉请，有事实及合同依据，本院予以支持。虽然韩项寰主张的是截至2018年1月15日的租金，但如上所述，本案租赁合同于2018年2月25日解除，为避免诉累，本院对徐瑞荣应支付的租金一并予以处理。故徐瑞荣应向韩项寰支付2017年11月1日起至2018年2月25日的租金。关于使用费，如上所述，在2018年2月25日租赁合同解除，徐瑞荣继续占有系争房屋并无合法依据，故对于韩项寰向徐瑞荣主张自2018年2月25日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于本案的租金标准，虽然租赁合同约定了每月6,500元的租金标准，但根据查明事实，除2016年3月6日，徐瑞荣按照每月6,500元的标准向韩项寰支付2016年5月6日至2016年8月5日的房屋租金19,500元外，2016年8月13日至2017年8月7日期间，徐瑞荣均按每月5,500元的标准向韩项寰支付房屋租金，韩项寰对此并未提出异议，且根据韩项寰自认其同意暂时降低租金，综上，本院认为本案系争房屋的租金标准应为每月5,500元。至于使用费的标准，本院以双方实际履行的租金5,500元标准作为使用费的支付标准。关于韩项寰主张的违约金104,000元之诉请，如上所述，徐瑞荣确已构成根本违约，应承担相应的违约责任。现徐瑞荣主张违约金标准过高，要求调整，本院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，在韩项寰未提供证据证明徐瑞荣违约给其造成实际损失的情况下，韩项寰主张的违约金标准确实过高，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金作出调整为20,000元。关于房屋租赁保证金，现韩项寰与徐瑞荣均同意保证金在本案中一并处理，为避免诉累，本院对保证金一并予以处理，由于本案租赁合同已解除，租金、使用费及违约金等本院亦已处理，故徐瑞荣要求返还租赁保证金，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十四条第三款、第九十六条的规定，判决如下：一、韩项寰与徐瑞荣于2016年3月6日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年2月25日解除；二、徐瑞荣于本判决生效之日起十日内从上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号底层东南间及底层北间房屋迁出，并将上址房屋返还韩项寰；三、徐瑞荣于本判决生效之日起十日内按照每月5,500元的标准向韩项寰支付自2017年11月1日起至2018年2月25日止的租金21,410元；四、徐瑞荣于本判决生效之日起十日内按照每月5,500元的标准向韩项寰支付自2018年2月26日起至实际从上址房屋迁出并返还韩项寰之日止的房屋占有使用费；五、徐瑞荣于本判决生效之日起十日内向韩项寰支付违约金20,000元；六、韩项寰于本判决生效之日起十日内返还徐瑞荣房屋租赁保证金6,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,654元，减半收取计1,327元，由徐瑞荣负担400元，韩项寰负担927元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一八年五月二十三日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。