广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初750号 原告：梁淑军，女，1968年8月20日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告：朱立诚，男，1965年4月23日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：梁淑军（系原告朱立诚的妻子），女，1968年8月20日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 被告：柳州悦景房地产开发有限公司，住所：广西柳州市水南路**灯台花苑****1-2间，统一社会信用代码：914502000688900547。 法定代表人：李彦东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何宇，广东君厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵东亮，广东君厚律师事务所实习律师。 原告梁淑军、朱立诚与被告柳州悦景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月8日公开开庭进行了审理。原告梁淑军，原告朱立诚的委托诉讼代理人梁淑军，被告柳州悦景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何宇、赵东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁淑军、朱立诚向本院提出诉讼请求：1.被告向二原告支付违约金10000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月起，被告在开发位于柳州市的盛天悦景台项目时，向社会发布含有“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语的房地产广告，进行虚假广告宣传。二原告基于对广告的信任，到盛天悦景台售楼部进行咨询，销售人员向二原告发放宣传刊物，宣称盛天悦景台房地产项目属于柳州市第八中学学区房。为此二原告于2015年5月23日与被告签订《商品房买卖合同》。因被告发布虚假广告，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，认定盛天悦景台不属于八中学区，被告的行为属于发布虚假广告，并对其进行相应的处罚。二原告认为，被告发布虚假广告的行为对二原告购买房屋并签订合同具有重大影响，该广告构成确定的允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为要约，当事人违反的，应当承担违约责任。因二原告多次与被告交涉未果，二原告遂根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国合同法》的相关规定诉至法院，请求法院判如所请。 被告柳州悦景房地产开发有限公司辩称，二原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：1.柳州市区学区范围每年由政府相关部门进行划分，被告对楼盘的宣传来源于销售之前（2014年）的学区划分信息的合理预测，并与销售当年（2015年）的学区划分相符。根据《商品房买卖合同》附件四的约定，二原告对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解，被告就盛天悦景台项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）等仅供参考，不作为具体承诺。而合同及附件均未约定涉案房屋的学区，且销售现场的楼盘模型也未将八中列入规划范围内，故被告不存在故意编造虚假信息、隐瞒真实信息，也不构成欺诈。2.根据商品房买卖合同的司法解释，销售广告和宣传资料构成要约的要件有：（1）涉及的房屋及相关设施在商品房规划范围内；（2）对商品房买卖合同的订立有重大影响；（3）对房屋价格的确定有重大影响。以上三个要件缺一不可。就本案而言，八中属于政府公共服务设施，并非在被告开发规划范围内，被告对盛天悦景台所作的广告宣传不具备前述任何要件，不构成要约。二原告称其因被告宣传学区而购买涉案房屋，该主张无事实依据，若二原告注重学区房，可出售涉案房屋，另行购买其他价格较低的房屋，但实际二原告并未如此做，由此说明被告关于学区的宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格并无影响。3.二原告无证据证明因购房而造成经济损失，实际上二原告所购买的房屋不仅没有贬值，反而大幅升值，二原告不能享受了房屋的高额收益，还要求被告进行赔偿。4.庭审后，被告向本院提交补充答辩意见，认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行后，对于诉讼时效的衔接无司法解释予以明确。《北京市高级人民法院民一庭关于施行后适用诉讼时效制度的参考意见》第三项《民法总则》有关诉讼时效期间的溯及力问题第（一）项规定：“参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》有关诉讼时效条款的相关精神，按照‘从旧兼从长’的原则确定《民法总则》有关诉讼时效期间的溯及力问题。即：权利人之权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。但按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在《民法总则》施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，此时《民法总则》关于诉讼时效的规定应产生溯及力，不再适用《民法通则》的相关规定。”本案中，柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书于2015年8月20日作出，于2015年9月5日被工商行政部门在互联网上进行公示，二原告的诉讼时效最晚应从2015年9月5日起算。参照《北京市高级人民法院民一庭关于施行后适用诉讼时效制度的参考意见》，二原告的诉讼时效于2017年9月5日届满，但二原告于2018年2月提起民事诉讼，已经超过了二年的诉讼时效，故二原告的诉讼请求不应当得到支持。综上，请求法院驳回二原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：二原告向被告购买位于柳州市盛天悦景台15栋2-5号房屋，建筑面积为132.09平方米，套内建筑面积为110.94平方米，按套内建筑面积每平方米10645.6元计算，总价款为1181023元；被告应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付二原告使用。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：“……买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”第三条约定：“出卖人就本项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与《商品房买卖合同》约定不一致的，以合同为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及合同附件为准。”合同签订后，二原告已向被告支付完毕购房款。 2015年8月20日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，查实内容如下：被告分别于2015年5月1日始，在未经工商行政管理机关核准办理户外广告登记的情况下，在其箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告，并以柳州华锦房地产开发有限公司（同属盛天集团在柳州设立的子公司）的名义，分别于2014年5月15日与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同；于2013年9月2日与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订位于柳州市顶户外广告牌业务合同。上述3个户外广告点所发布的广告内容及效果图均由被告设计，发布的广告内容中均含有“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，截至2015年5月21日被柳州市工商行政管理局鱼峰区分局依法查获时止，被告合计支付上述广告费用525830元，其中与柳州市森渡广告有限责任公司合同约定广告制作发布费1250000元，发布期限自广告发布之日起2年，每月广告费用52083元，从广告发布之日2014年7月21日至2015年5月21日期间的广告费用为520830元；与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司合同约定广告制作发布费168000元，支付一次广告喷绘制作安装费用5000元。被告在其盛天悦景台房地产项目营销户外广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”文字广告用语，经柳州市教育局函告柳州市工商行政管理局鱼峰区分局：鉴于被告所开发的盛天悦景台房地产项目住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分，因此，被告在广告中使用“八中.八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销，发布广告内容虚假。为此，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局对被告作出如下处罚：1.责令被告在2015年8月30日前办理箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；2.责令被告在上述3个广告发布点停止发布含有“八中.八中学区”文字的房地产广告并发布广告更正，消除影响；3.对被告未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款10000元，对被告发布虚假广告行为处以罚款1500000元，罚款合计1510000元，上缴国库。该行政处罚决定书于2015年8月21日向被告送达。2015年10月19日，被告向柳州市鱼峰区人民政府申请行政复议，柳州市鱼峰区人民政府于2015年12月17日作出维持行政处罚决定书行政复议申请的决定，该复议决定于2015年12月25日向被告送达。2016年1月14日，被告向柳州市鱼峰区人民法院提起行政诉讼，于2016年1月18日撤回起诉。2016年3月16日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局向被告送达柳工商鱼催告字﹝2016﹞01号行政决定履行催告书，但被告未按照行政处罚决定书履行义务，故柳州市工商行政管理局鱼峰区分局向柳州市鱼峰区人民法院申请强制执行。2016年5月3日，柳州市鱼峰区人民法院作出（2016）桂0203行审17号行政裁定书，裁定如下：柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出的柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，本院准予执行，即被告收到裁定书之日起缴清罚款1510000元和加处罚款1510000元，共计人民币3020000元。现二原告认为被告发布虚假广告的行为已经构成违约，为此二原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，被告在庭审中提供2015年11月27日《柳州晚报》的售房广告，其中无有关所售房屋是八中学区的宣传语。 本院认为，关于本案诉讼时效的问题。被告认为本案诉讼时效从2015年9月5日起算，诉讼时效期间为二年；二原告则认为在其收房后才知道权利被侵害，诉讼时效从收房之日开始计算，诉讼时效期间为三年。本院认为，2015年9月5日在国家企业信用信息公示系统中被告的行政处罚信息一栏中公示了﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，该行政处罚决定书虽然在网上进行了公示，但行政处罚的对象是被告，反映的是行政法律关系，不能表明二原告知道或者应当知道被告被行政处罚的事由，且当时柳州市教育局未对盛天悦景台所在位置进行学区划分，故被告主张诉讼时效从2015年9月5日起算，本院不予采纳。2017年6月22日，柳州市教育局对柳州市市区初中学区范围进行划分，柳州市（含盛天悦景台）被划入德润中学学区，此时已明确盛天悦景台不属于八中学区，与被告发布的八中学区房广告不符，二原告才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效开始计算，二原告于2018年2月13日向本院提起诉讼，没有超过诉讼时效。 关于被告以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告时间段的认定。根据行政处罚决定书查明的事实，被告与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同，广告发布之日为2014年7月21日，该围挡广告牌含有“八中.八中学区”文字广告用语，故本院认定虚假广告宣传起始时间为2014年7月21日。至于截止时间，被告在2015年11月27日《柳州晚报》上发布的广告中已无关于八中学区房的宣传，被告在庭审后补充的证据（柳州市一禾广告策划有限责任公司出具的悦景台换画清单）不足以证明被告在2015年11月27日以前对外发布广告更正，消除影响。综上分析，本院认定被告以八中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间为2014年7月21日至2015年11月26日。 关于被告发布虚假广告是否构成违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间（2015年5月23日）在发布虚假广告的时间段内，被告发布虚假广告对二原告购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，被告以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。被告辩称广告宣传不属于合同的组成部分，以及《商品房买卖合同》无关于学区的约定，该辩解于法无据，本院不予采纳。 关于二原告主张违约金的金额认定。被告进行虚假广告宣传构成违约，应向二原告支付违约金。鉴于《商品房买卖合同》中未对被告该项违约责任作出明确约定，且考虑到二原告在购房前未向相关教育部门核实盛天悦景台所在位置的教育配套设施，本院酌情认定被告向二原告支付违约金5000元。二原告主张超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、被告柳州悦景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁淑军、朱立诚支付违约金5000元； 二、驳回原告梁淑军、朱立诚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告梁淑军、朱立诚已向本院预交），减半收取25元，由被告柳州悦景房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 陈 莹 二〇一八年五月九日 书记员 梁秋雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。