江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初4897号原告（反诉被告）：吕健，男，1987年4月17日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：杨钊，江苏英特东华律师事务所律师。被告（反诉原告）：王欣，女，1984年3月6日出生，汉族，住无锡市锡山区。被告（反诉原告）：沈兴成，男，1973年8月14日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人(王欣、沈兴成共同委托)：毛瑞琪，江苏双汇律师事务所律师。委托诉讼代理人(王欣、沈兴成共同委托)：田华锋，江苏双汇（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）吕健与被告（反诉原告）王欣、沈兴成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公���开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕健及其委托诉讼代理人杨钊、被告（反诉原告）沈兴成委托诉讼代理人田华锋、毛瑞琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕健向本院提出诉讼请求：1、解除吕健与王欣、沈兴成签订的房屋买卖合同；2、判令王欣、沈兴成赔偿吕健违约金30万元；3、判令王欣、沈兴成返还吕健购房款10万元及该款自起诉之日起按年息6%计算的利息；4、判令王欣、沈兴成平赔偿吕健中介费损失2.5万元；5、诉讼费由王欣、沈兴成承担。事实及理由：吕健与王欣、沈兴成经无锡市南山房产经纪有限公司（以下简称南山经纪公司）居间签订《无锡市房屋转让协议》，王欣、沈兴成将惠山区的房产出售给吕健。合同签订后，吕健先支付定金10万元给王欣、沈兴成，2017年7月26日，吕健按合同约定将首付款余款90万元��款至南山经纪公司。但王欣、沈兴成至今未履行过户义务。2017年8月7日，王欣、沈兴成通知吕健解除合同。王欣、沈兴成单方解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任，即向吕健支付房款总价10%的违约金即30万元，同时返还已支付的房款10万元。吕健在协议签订时支付了中介费2.5万元，该损失应由王欣、沈兴成赔偿。王欣、沈兴成辩称：因吕健未能按合同约定的付款时间支付首付款，故王欣、沈兴成根据合同第9.4条于2017年8月14日发函解除合同，合同的解除，是因吕健根本违约造成，故王欣、沈兴成不承担违约金及中介费的损失，10万元是定金，在吕健违约的情况下不予返还。王欣、沈兴成向本院提出反诉请求：1、判决确认王欣、沈兴成与吕健2017年4月30日签订的《无锡市房屋转让协议》���2017年8月14日依法解除；2、判令吕健支付违约金30万元；3、本诉诉讼费与反诉诉讼费由吕健承担。事实及理由：按合同约定，吕健应于2017年7月25日交付南山经纪公司100万元首付款，由南山经纪公司转付给王欣、沈兴成。若吕健未按约定时间付款，逾期15日（即最晚付款日为2017年8月9日），视为吕健拒绝履行合同，王欣、沈兴成有权要求吕健支付房屋成交价10%作为违约金，且即日起合同解除。合同签订后至2017年7月25日，经王欣、沈兴成多次催告，吕健仍未支付约定的首付款，截止至2017年8月9日，王欣、沈兴成仍未收到约定的首付款，吕健已构成根本违约。王欣、沈兴成主动宽限5日，但仍未收到首付款，遂于2017年8月14日向吕健寄送《房屋转让协议解除通知》。吕健对王欣、沈兴成的反诉辩称：吕健按合同约定及时支付了100万元���付款，不存在违约。王欣、沈兴成以吕健逾期支付为由解除合同属于违法解除事由，不享有合同解除权，应由王欣、沈兴成承担违约责任。要求吕健支付违约金无事实和法律依据，请求驳回王欣、沈兴成的全部诉讼请求。经审理查明：2017年4月30日，王欣、沈兴成与吕健在南山经纪公司的居间下签订了《无锡市房屋转让协议》（协议编号为0000487），协议约定：王欣、沈兴成将其所有的坐落于无锡市惠山区的房屋（毛坯房）出售给吕健，房屋建筑面积（以签约权属文本为准）261.92平方米，房屋价款为300万元净价；该房屋已设立抵押，王欣、沈兴成确认于2017年7月25日前办理还清贷款并注销抵押手续；付款方式：吕健须在协议签订后当日补足定金10万元，王欣、沈兴成不同意南山经纪公司代为保管，吕健应于签订协议后85日内支付首期���款100万元（包括已支付的定金），首付房款还王欣、沈兴成贷款，应签订协议后于2017年7月25日内交付南山经纪公司，由南山经纪公司转付王欣、沈兴成银行专项用于偿还王欣、沈兴成贷款，王欣、沈兴成应于收到该笔钱款同时偿还尚欠贷款余额（若有不足，王欣、沈兴成自行补足），并办理抵押注销手续，第二期房款200万元吕健通过向银行贷款支付，房款期限以贷款银行为准；吕健与王欣、沈兴成双方约定于2017年8月1日前办理产权转让手续；违约责任9.2条，吕健与王欣、沈兴成双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同总房价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿，且南山经纪公司收取的居间服务佣金一律不予退还，双方任何一方未按照合同约定履行的，且达到相关法律法规关于合同解约条件的，合同解约��适用定金罚则等相关规定予以处理，9.4条，吕健未按约定时间内付款，每逾期一日，应向王欣、沈兴成支付该房屋成交价千分之五作为违约金，逾期十五日，王欣、沈兴成有权视为吕健拒绝履行合同，有权要求吕健支付该房屋成交价10%作为违约金，且即日起合同解除，王欣、沈兴成有权将该房屋另行转让，三方还对合同其他相关内容作了约定。以上合同签订后，吕健于当日及2017年5月4日分三次支付给王欣定金10万元。并于当日及2017年5月10日支付给南山经纪公司中介费2.5万元。2017年7月26日下午1时21分及1时25分，吕健及其妻子诸某分两次以转账形式支付给南山经纪公司法定代表人高大山银行账户首付款合计90万元，当日，南山经纪公司出具收据给吕健。此后，该90万元一直在南山经纪公司处。2017年8月14日，沈兴成向吕健及南山经���公司寄送《房屋转让协议解除通知》，以吕健违反协议约定，逾期十五日仍未支付首付款给王欣、沈兴成为由要求解除房屋转让协议。本案争议焦点：在履行《无锡市房屋转让协议》过程中哪一方违约，王欣、沈兴成单方解除合同条件是否成就。针对上述焦点，吕健提交证据：1、证人南山经纪公司员工高某到庭作证，证明王欣、沈兴成违约在先。高某称，其经手该份合同，南山经纪公司收到吕健90万元首付款后告知了王欣、沈兴成，对方知道后也通知南山经纪公司转付给他们，中介公司没有转付，作为中介公司，需陪同甲方王欣、沈兴成和乙方吕健一起去房产交易中心调取房屋权属信息，查看抵押状况，是否涉及其他抵押及其他限制交易，为确认没问题再陪同甲方到其办理过房屋抵押的银行，确认是否可以还款，如确认无误，中介才会通知公司把这笔钱转到甲方银行指定的还款账户，专项用于还款，这笔资产的使用属于中介方的风险把控。到产监处调抵押需要本人身份证原件，中介没有这个权利，但中介已告知甲方，让甲方和中介一起去产监处，他们没有去。2、中介赵某与沈兴成通话录音稿，证明中介强调合同约定的首付款是交付给中介，而不是王欣、沈兴成，沈兴成一再要求吕健将90万元打到其个人卡上，已属违约。经质证，王欣、沈兴成对证据1，认为中介所述需调取房屋权属信息的事实没有告知，证人以此为由不符合实情，违背三方所签合同。对证据2，对录音及聊天记录应以原始意见为准，不应以双方的理解为准。王欣、沈兴成提交证据：1、王欣与吕健的微信记录，证明王欣多次催讨的事实，吕健要求变更首付款金额的事实；2、2017年7月25日��兴成与中介经办人赵某的通话录音，证明截止至2017年7月25日，经沈兴成催讨，吕健仍未付款，吕健要求降低12万元才支付首付款，沈兴成不同意变更；3、2017年7月25日沈兴成与吕健的短信记录，证明沈兴成在最后付款日进行催讨并沟通的事实，还证明是吕健先付款，沈兴成再拿吕健的钱去还银行贷款，也可以由中介代还，吕健于2017年7月26日才将钱给中介，吕健已违约，双方未就违约达成新的意见，所以吕健关照中介不要打钱给银行，要求达成最终协议之后再打到银行；4、2017年8月15日沈兴成与吕健的通话录音，证明截止发函之日，沈兴成一方没有拿到首付款是因为吕健未授权给中介的原因，吕健表态自己违约，要求重新谈判；5、《房屋转让协议解除通知》，证明沈兴成、王欣根据合同约定行使单方解除权，合同已经解除的事实；6、吕健提供的付给中介90万元的两份收据，证明吕健是2017年7月26日支付的，付款日期超过了合同约定的最后付款时间，已构成违约。经质证，吕健对证据1，认为不能证明2017年7月25日前催讨首付款的事实，吕健于7月26日将90万元支付给中介，并没有变更首付款；对证据2，沈兴成不同意与吕健就贷款多出的12万元达成新的补充协议；对证据3，短信记录中沈兴成明确可以将最后付款时间从7月25日延至7月26日，吕健在7月26日支付首付款90万元，没有违约，沈兴成指出中介需要吕健授权才能给钱的事实不予认可。沈兴成针对吕健的质证意见陈述，确有延期事实，是7月26日的中午12点之前，但沈兴成方的指定账户没有在该时间前收到90万元的首付款；对证据4，录音内容中吕健明确表示首付款应打到中介，但沈兴成不予认可，其曲解合同内容；对证据5，解除通知系单方违法提出，没有事实和合同依据。上述事实，有房屋转让协议、房产证和土地证复印件、南山经纪公司工商信息、定金交付凭证、收据、转账凭证、佣金确认书、中介费转账凭证、中介收据、解除协议通知、微信记录、通话录音、短信记录、结婚证、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：吕健与王欣、沈兴成、南山经纪公司三方签订的房屋买卖居间合同系三方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点，履约过程中哪一方违约及沈兴成单方解除合同的条件是否成就。吕健及王欣、沈兴成分别提供了相关证据。根据吕健提供的证据，可以证明吕健付首付款90万元的时间是2017年7月26日下午1时21分和1时25分，协议约定，吕健付首付款的时间应是2017年7月25日，付款方式是吕健将首付款交付丙方，由丙方转付甲方银行专项用于偿还甲方贷款。虽然在履约过程中，沈兴成允许吕健支付首付款的时间延期至2017年7月26日中午12点之前，但吕健实际支付首付款的时间在沈兴成同意延期的时间节点之后，即7月26日下午1时21分及1时25分将首付款90万元支付至南山经纪公司法定代表人高大山账户。虽相差时间很短，仍属逾期付款，本院认定吕健逾期时间为一日，吕健已构成违约。协议第9.4条约定，吕健未按约定时间付款，每逾期一日，应向王欣、沈兴成支付该房屋成交价千分之五作为违约金，逾期十五日王欣、沈兴成有权视为吕健拒绝履行合同，王欣、沈兴成有权要求吕健支付该房屋成交价10%作为违约金，且即日起合同解除。从该约定可以看出，王欣、沈兴成行使单方合同解除权的前提条件是吕健逾期付款十五日，而本��中，吕健逾期付款的时间是一日，故王欣、沈兴成行使单方合同解除权的条件尚未成就，无权单方行使合同解除权，沈兴成于2017年8月14日向吕健及南山经纪公司发出的《房屋转让合同解除通知》不符合协议约定，不产生合同解除效力。协议9.2约定，王欣、沈兴成与吕健任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同所述总房价款的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿，且南山经纪公司收取的居间服务佣金一律不予退还，双方任何一方未按照合同约定履行的，且达到相关法律法规关于合同解约条件的，合同解除并适用定金罚则等相关规定予以处理。根据该约定，王欣、沈兴成单方解除合同的行为已构成违约，应承担房价款10%的违约金。王欣、沈兴成提供的证据并不能证明吕健存在逾期付款十五日的事实。王欣、沈兴���称支付房款是吕健的基本义务，南山经纪公司作为转交方是否向王欣、沈兴成转交款项，吕健对此负有督促义务，其未授权南山经纪公司付款，吕健没有履行付款的义务与督促义务，属于根本违约。协议对于吕健付款给南山经纪公司后，是否负有督促或授权的义务并没有约定，王欣、沈兴成也未提供证据证明，本院对该意见不予采纳。合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。王欣、沈兴成向吕健发解除通知的行为，因本身不符合协议的约定，应视为当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务。结合协议9.2条的内容，王欣、沈兴成违反协议约定，单方提出解除通知，且达到法律关于合同解除的条件，本合同解除。现吕健要求解除房屋转让协议，因该协议中还涉及居间合同关系，房屋买��协议解除并不必然导致居间合同解除，故本院对吕健要求解除《无锡市房屋转让协议》的诉讼请求不予全部支持，仅支持解除王欣、沈兴成与吕健之间房屋转让协议的请求。吕健主张王欣、沈兴成支付违约金30万元，符合协议约定，本院支持。吕健主张王欣、沈兴成返还其已支付的购房款10万元，符合法律规定，本院予以支持。吕健主张王欣、沈兴成赔偿10万元的利息损失及中介费2.5万元，因协议约定，实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿，吕健未提供证据证明其实际损失超过了违约金总额，故对该部分主张，本院不予支持。关于反诉，王欣、沈兴成要求确认2017年4月30日签订的《无锡市房屋转让协议》于2017年8月14日依法解除，因前面已阐述，王欣、沈兴成不具有单方解除权，故对该请求本院不予支持。王欣、沈兴成主张吕健赔偿其违约金30万元，因吕健不存在逾期付款十五日的违约事实，故对其主张，本院不予支持，鉴于吕健实际逾期付款一日，应承担相应的违约责任，按协议约定，违约金应为1.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除王欣、沈兴成与吕健于2017年4月30日签订的《无锡市房屋转让协议》。二、王欣、沈兴成于本判决生效之日起十日内支付吕健违约金30万元。三、王欣、沈兴成于本判决生效之日起十日内返还吕健购房款10万元。四、驳回吕健的其他诉讼请求。五、吕健于本判决生效之日起十日内支付王欣、沈兴成违约金1.5万元。六、驳回王欣、沈兴成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34200元，由王欣、沈兴成负担33950元，由吕健负担250元，该款已由吕健预付，王欣、沈兴成于本判决发生法律效力之日起十日内将该款迳付吕健，保全费2670元，由吕健负担，该款已有吕健预付；反诉案件受理费减半收取16600元，由吕健负担75元，由王欣、沈兴成负担16525元，该款已由王欣、沈兴成预付，��健于本判决发生法律效力之日起十日内将该款迳付王欣、沈兴成。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 娜人民陪审员  黄晓青人民陪审员  肖冠东二〇一八年五月二十一日书 记 员  华丽雅