湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0105民初5708号 原告（反诉被告）：长沙乐野餐饮管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市岳麓区西湖街道白沙液街195号。 法定代表人李某某，该公司总经理。 委托代理人张某，女，土家族，××××年××月××日出生，住湖南省长沙市岳麓区。 委托代理人曹天舒，湖南闻胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高某，女，土家族，××××年××月××日出生，住湖南省吉首市。 委托代理人段启明，湖南金州律师事务所律师。 第三人：长沙佰能商贸有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞新区22号地块C6-13。 法定代表人龚某某，该公司总经理。 第三人：龚某某，男，汉族，××××年××月××日出生，住福建省莆田市涵江区。 原告长沙乐野餐饮管理有限责任公司（以下简称乐野公司）与被告高某债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2017年09月26日立案后，依照高某的申请追加长沙佰能商贸有限公司（以下简称佰能商场）、龚某某为第三人参加诉讼；高某向本院提起反诉，本院依法受理了反诉，并决定将本诉与反诉合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长沙乐野餐饮管理有限责任公司的委托代理人张某、曹天舒，被告高某及其委托代理人段启明，第三人长沙佰能商贸有限公司的法定代表人龚某某及第三人龚某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 乐野公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认与高某签订的《店铺转让合同》无效。2、请求判令高某返还原告转让费、押金、租金、其他损失共计173029元。3、本案诉讼费、律师费由高某承担。事实和理由：2017年08月16日，乐野公司与高某签订《店铺转让合同》，约定高某将其经营的“原苗寨风韵快餐店”转让租赁给长沙乐野公司。合同明确约定：甲乙双方在本合同签字之日起15个工作日内去丙方处转换租赁合同，由乙方继续向业主履行租赁合同。合同签订后，高某一直未履行义务，并未依法签订转租合同。另外，合同签订之日，高某“苗寨风韵”店因隔壁店装修遗留问题，导致抽油烟系统全部拆除。高某承诺将一切设备复原，烟道问题可以及时解决并交付乐野公司正常使用。至2017年09月14日乐野公司退场，烟道问题仍未得到解决，导致原告无法正常开业。总之，双方一直未能完成转让行为，原告无法开业经营。高某在未征得佰能商场书面同意的前提下先行签订的转让（转租）合同，亦属无效。故在书面发函通知佰能商场方及高某本人的前提下，原告已于2017年09月14日退场并将钥匙交还佰能商场。上述合同无效导致的法律后果应由高某承担，特向法院起诉判如诉请。 本案审理过程中，乐野公司变更第一项诉讼请求为：解除原、被告之间的《店铺转让合同》。 高某辩称并反诉称：1、高某转让诉争店铺取得了业主的同意。2、《店铺转让合同》签署后，未转换租赁合同并非高某的原因。至目前为止，佰能商场和龚某某仍然同意转换合同，且未转换租赁合同并不影响《店铺转让合同》的效力，更未影响乐野公司的经营。3、《店铺转让合同》已实际履行。高某及时向乐野公司移交了店铺的所有设备设施；乐野公司接收了店铺及设备设施，进行装修、开始营业，并于2017年09月01日出具欠条，承认欠高某转让费10000元。4、关于烟道维修的问题，签署《店铺转让合同》时，乐野公司对烟道的问题是知情的，高某并未隐瞒。且高某与业主签署的《佰能商场铺柜承包合同》，明确约定烟道维修是业主的责任，高某只有协调的义务。在高某多次积极协调下，2017年08月19日，佰能商场派人对烟道进行了维修，张某明确告知高某烟道已维修好。即使后来烟道有问题，也应该由佰能商场负责维修，并非高某的责任。高某已经充分履行了协助义务。综上所述，高某与乐野公司签署的《店铺转让合同》合法有效，高某充分履行了合同义务。乐野公司要求解除合同的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，恳请法院依法驳回其全部诉请。但乐野公司未全面履行支付给高某全部款项的义务，其欠付款项的行为已构成违约，理应支付款项并承担违约责任，故高某特提出如下反诉请求：1、请求判令乐野公司支付高某转让款10000元，并支付相应利息（自反诉之日起至款项实际付清之日止按银行同期贷款利率计算）。2、反诉费用由乐野公司承担。 佰能商场、龚某某述称，涉及到物业的工作责任，我方已经进行多次维修和改造；烟机不能使用并不能代表转让合同目的不能实现；诉争标的物使用的是公共烟道，每家商户的烟道都是一样，不存在不能使用的问题。 各方当事人围绕本案的事实和焦点，向本院提交了相关证据： 乐野公司为支持其诉讼请求向本院提交的证据有： 证据一：《店铺转让合同》。拟证明《店铺转让合同》约定了设备转让、经营权转让和租赁及转租相关事项，其中明确了设备转让的标的物是该店铺全部装修、设施、设备，但实际转让的装修设备一直存在问题，合同第四条约定设备的遗留问题应由高某负责；此转让合同未经业主书面同意；另合同明确约定15日之内到第三人处换合同，但由于高某原因一直未办理换合同手续。以上两项重大违约导致该合同无法实际履行，且高某不愿协商解决，故乐野公司于2017年09月14日退场。 证据二：苗寨支出表及配套材料。拟证明为店铺转让、租赁及转租、开业及诉讼时所有必要支出及损失共计173029元。 证据三：询问笔录5份及被询问人身份证、健康证。拟证明为乐野公司履行合同支出的人员薪酬开支，同时证明店铺无法正常营业的原因系高某交付的重要设备抽油烟机无法使用且店铺存在噪声问题。 证据四：律师函及配套邮政官网查询签收情况。拟证明书面送达高某、当面送达佰能商场，通知合同无效解除事项并于2017年09月14日退场。 证据五：张某与高某之间的微信聊天记录。拟证明高某不按约定找业主转换合同；高某交付的门店存在烟道和噪声问题持续未解决，高某承诺的烟道改造完成时间未能兑现，高某承诺由其自己或佰能商场承担损失也未予兑现。 证据六：龚某某的录音。拟证明佰能商场和乐野公司之间无合同关系，佰能商场对乐野公司和高某之间的事情不知情，转租需要经佰能商场同意，且在转租转让后需去佰能商场更名。 证据七：张某与龚某某的微信聊天记录。拟证明高某交付的抽油烟道有问题未得到解决，龚某某承认因店铺之前进行门面改造，将单个铺面改成三个，造成油烟系统无法根本修复。 证据八：证人调查笔录及证人的身份信息。拟确认调查对象的身份。 证据九：律师费发票。拟证明原告为该案诉讼支出的律师费。 证据十：苗寨招牌制作发票。拟证明原告制作招牌共计支出6248元。 证据十一：照片。拟证明2017年08月30日试营业当天照片，餐厅浓烟不散，无法开业。 证据十二：限期撤柜的通知。拟证明原、被告双方签订的转让合同中的设备包括了抽油烟机系统。 证据十三：张某的通信记录。拟证明2017年08月30日至08月31日，张某多次与装修师傅联系，沟通抽油烟机设备维修问题。 高某为支持其反诉请求向本院提交的证据有： 证据一：《店铺转让合同》、店铺转让申请书。拟证明《店铺转让合同》约定原告支付高某转让费、押金、三个月租金后，由高某将押金、三个月租金转交给业主；合同生效后该店铺所有装修及设施设备归乐野公司所有；高某转让店铺通过了业主佰能商场的同意。 证据二：欠条。拟证明张某于2017年09月01日出具欠条，承认欠高某转让费10000元。 证据三：微信聊天记录和长沙市世纪金源佰能商场改造明细。拟证明高某积极协调维修烟道事宜，张某明确表示烟道已经维修好。 证据四：收据。拟证明高某将收取乐野公司的押金、租金全部交给业主佰能商场。 证据五：佰能商场铺柜承包合同。拟证明合同第5条约定铺面已通过消防验收，公共烟道施工是按照物业标准和要求进行的，如因此导致不能正常营业，由业主佰能商场承担责任；合同第4条约定铺面内的物品归高某所有，高某有权转让铺面内设备设施。 佰能商场、龚某某向本院提交的证据有： 证据一：佰能商场铺柜承包合同。拟证明与高某之间的承包关系。 证据二：陈述意见书。拟证明事情发生的经过。 证据三：限期缴纳租金的通知、限期撤柜通知、邮政专递回执。拟证明依据合同约定已通知高某、张某缴纳租金，由于高某、张某违约，依据合同我方收回铺面。 证据四：短信截图。证明2017年10月22日告知张某限期撤柜；2017年11月16日要求撤离所有物品。 证据五：《苗寨店物资清单》和《苗寨店物资详单》，拟证明2017年11月15日进行店内物品清点，见证人为盛世路社区工作人员李某某1，记录人王某某1，清点人为刘某某。 证据六：烟道维修收据。拟证明第三人已经出资对“油烟机净化机安装管道对接、主管开口止回阀安装，厨房油烟管道增加维护，商场内空调风口、管道安装三套”方面进行了改造，已达到使用条件。 证据七：未结水电费收据。拟证明涉案铺面自2017年8月25日至9月25日尚有水电费1117.36元未交纳。 乐野公司、高某和第三人就本案事实依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对如下证据：《店铺转让合同》、张某对高某发出的《宣布退场律师函及配套邮政官网查询签收情况》、张某与高某之间的《微信聊天记录》、《律师费发票》、《苗寨招牌制作发票》、张某与龚某某的《微信聊天记录》、张某的《通信记录》、《店铺转让申请书》、《欠条》、高某与张某之间的《微信聊天记录》、《长沙市世纪金源佰能商场改造明细》、高某将铺面租金、押金转交给第三人的《收据》、高某与龚某某签订的《佰能商场铺柜承包合同》、案外人刘海燕与龚某某签订的《佰能商场铺柜承包合同》、龚某某的《陈述意见书》、《限期缴纳租金的通知》、《限期撤柜通知》、第三人通知缴纳租金的《邮政专递回执》及限期撤柜等的《短信截图》、《苗寨店物资清单》和《苗寨店物资详单》、《烟道维修收据》等证据，经本院审查认为，与本案有关联，本院予以采纳，并附卷予以佐证。 乐野公司、高某和第三人对三性均有异议的证据，本院作如下认定： 乐野公司提交有争议的证据《苗寨支出表及配套材料》、5份《询问笔录及被询问人身份证、健康证》、原告与龚某某的《录音》、《照片》、《证人调查笔录》及证人的《身份信息》，经本院审查认为，上述证据在没有其他证据补强情况下，本院不单独作为证据使用。 第三人提交有争议的2017年08月25日至09月25日的未结《水电费收据》，经本院审核认为，乐野公司已于2017年09月14日正式撤出店铺，在第三人没有提交其他证据佐证的情况下，本院不予采纳。 本院开庭审理后，第三人向本院补充提交了以下四份证据，补充证据一：由湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司出具的《证明》，拟证明佰能商场场地系从湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司租赁，用于经营珠宝、金融业、饰品、通讯、数码、餐饮、精品，租赁期限为8年，时间从2011年01月01日起至2018年12月31日止。在约定的经营范围内，佰能商场可将租赁场地进行转租。佰能商场运营方为长沙佰能商贸有限公司；补充证据二：世纪金源购物中心装修手册；补充证据三：被告高某2016年、2017年交承包费情况；补充证据四：有关苗寨物品处理说明。 本院依法组织各方当事人对第三人提交的补充证据进行了质证，高某对该四份补充证据真实性、合法性、关联性均无异议。 乐野公司对第三人提交的四份补充证据均提出异议，本院对此综合分析认证如下：乐野公司对补充证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，经本院审查认为，此证据能够达到证明本案诉争房屋的所有权属及租赁期限和经营范围的效力，在原告未提供其他证据足以推翻的情况下，本院予以采纳；乐野公司对补充证据二真实性没有异议，合法性、关联性有异议，经本院审核认为，此证据第一章为装修流程简约说明，能够印证张某以高某的名义进场装修的相关事实，与本案有关联，本院予以采纳。乐野公司对补充证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，经本院审核认为，该份证据能佐证高某收到张某交的租金和押金高于高某向第三人交的租金和押金，并能印证高某经营诉争铺面的起止时间，与本案有关联，本院予以采纳；乐野公司对补充证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，经本院审核认为，该份证据为第三人对诉争铺面内的财物作出处理的程序以及财物去向，与本案有关联，在乐野公司未提交其他证据足以推翻情况下，本院予以采纳。 依据上述有效证据，结合当事人的陈述意见，本院确认如下事实： 1、诉讼当事人之间的关系。 长沙乐野餐饮管理有限责任公司（以下简称乐野公司），成立于2016年03月25日，系自然人李某某个人独资企业，法定代表人为李某某，监事为王某某。 张某系乐野公司经办诉争店铺转让的代理人，与乐野公司的法定代表人李某某系姑嫂关系；与监事王某某原系夫妻关系（在本案诉讼期间离异）。 张某与高某系湖南省吉首市一中初中校友。 高某为长沙市开福区苗寨风韵小吃店的经营者，为个体工商户，经营场所长沙市开福区世纪金源购物中心一楼华润万家超市北门1号门面。 2、2017年08月16日所签订《店铺转让合同》的主要内容。 2017年08月16日，张某与高某经过多次磋商，张某以乐野公司作为乙方、高某作为甲方签订书面《店铺转让合同》。合同记载内容如下：一、甲方于2017年08月08日将位于世纪金源购物中心G层，华润万家超市北门原“苗寨风韵”快餐店转让给乙方使用。乙方付给甲方转让费50000元，三个月租金44444元，一个月押金15000元，合计人民币110000元，所有款项在2017年08月15日前由乙方全部付清给甲方。其中租金、押金为甲方代乙方交付丙方（长沙世纪金源佰能商场）。交费票据由乙方自行保管。二、该店铺所有权归丙方（长沙世纪金源佰能商场）。乙方接入后，甲乙双方在本合同签字日起15个工作日去丙方转换租赁合同，由乙方继续向丙方履行租赁合同。三、该餐厅装修设施设备等所有权及经营权自本合同签字生效日起归乙方所有。四、该合同生效之日起，乙方在使用该店铺期间与经营过程中出现的任何问题、纠纷以及一切债权、债务与甲方无关。双方签订合同之日起之前该店铺所有的一切债权、债务均与乙方无关。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。自双方签字之日起生效，具有法律效力。 3、诉争店铺有关经营的基本事实。 长沙佰能商贸有限公司从案外人湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司获得佰能商场场地的使用权，用于经营珠宝、金融业、饰品、通讯、数码、餐饮、精品，租赁期限为8年，时间从2011年01月01日起至2018年12月31日止。 涉案铺面位于长沙市开福区金霞安置新区××号地块××购物中心××楼××超市××号铺面。 2016年01月20日，高某与龚某某签订《佰能商场铺柜承包合同》，承包涉案铺面（原有面积240平方米），承包期限自2016年01月31日至2018年12月14日，合同约定的经营范围为苗寨风韵小吃，高某于2016年03月16日办理工商登记注册，注册号为××××××。 2017年03月，高某以其小孩面临中考无时间打理生意为由，向龚某某口头提出转让铺面，双方达成口头约定：有合适的人接受铺面、有合适的经营方案，再来办转让手续。 2017年05月，高某将其承包铺面中一半（面积120平方米）转让给案外人刘某燕，2017年05月24日案外人刘某燕与龚某某签订《佰能商场铺柜承包合同》。 2017年07月01日，高某与龚某某另行签订《佰能商场铺柜承包合同》，店铺使用面积由原面积240平方米减少为120平方米，经营期限不变。根据合同第4条的约定，铺面内的物品归高某所有，高某有权转让铺面内设备设施。该合同第5条有关于“铺面已通过消防验收，公共烟道施工是按照物业标准和要求进行，如因此导致不能正常营业，由出租方承担责任”的约定。 高某将其承包经营铺面面积的一半转让给案外人刘某燕后，高某原经营铺面尚未装修不能经营。原铺面的抽油烟系统被全部拆除摆放在地，无通往厨房之门，与案外人刘某燕受让的铺面所共用墙面为毛坯墙面，原有“苗寨风韵”店的招牌已摘牌不能继续使用。 4、张某与高某签订《店铺转让合同》的相关事实经过： 2017年07月26日，张某获知高某所经营店铺停业；双方于2017年08月02日至05日期间，就合伙经营进行协商，初步达成“装修费用一人一半，收益一人一半”的口头协议。双方在商谈合作细节时，高某未同意张某提出将店面内的一些设备拿到其单独经营的餐厅使用的要求，因此双方未达成共同合作经营的共识。 2017年08月06日，张某与高某经再次协商，双方达成由张某单独经营的共识，并口头约定装修费用由张某方承担。为免交因转换合同而需向第三人缴纳的有关装修费用，高某与张某通过微信聊天协商达成暂不对外宣称转让合同的约定；高某承诺积极协助沟通抽油烟系统设备复原和修缮工作。 2017年08年07日，张某安排人员进场装修。张某通过微信支付给高某定金4800元。 2017年08月09日，张某通过微信网银支付给高某房租费39600元，并提出将08月07日所交的4800元定金转为租金。至此，高某收到张某支付的租金为44400元。 2017年08月11日，高某告知龚某某店铺主要由其“妹妹”张某来经营，并以隔壁店装修期间影响其营业为由申请减免半个月租金，获得龚某某口头同意。高某向第三人交付租金36900元（租金起止时间自2017年08月15日至2017年11月14日止）及押金14760元。但高某未按《店铺转让合同》约定将交费票据交给乐野公司。 第三人指派的专业维修师傅于2017年08月17日下午开始安装烟道，至2017年08月22日交付验收。 2017年08月22日，张某通过微信转账给高某押金15000元，转让费20000元；次日，张某再次通过微信转账给高某转让费20000元。张某尚余转让费10000元未付高某。 2017年08月30日，乐野公司营业一天。张某告知高某抽油烟机不能正常排烟且噪音大，严重影响营业。 2017年08月31日，张某告知龚某某因烟机排不出油烟且噪声大而不能营业。龚某某联系并要求专业施工人员上门维修。施工人员于2017年09月01日到现场查勘并制定对排烟系统进行改造的施工方案；施工人员按照方案安装分流板、加装保温棉、刷密封胶，开口分板密封。至2017年09月04日早上8点完成烟道施工。当日10点左右，张某、第三人物业部经理及施工方到现场验收，张某仍提出抽油烟效果不好。施工方认为如果要达到最佳效果，需要更换大功率风机并做防噪音隔离。 2017年09月01日，高某向张某催要剩余10000元转让费，张某向高某出具欠条一份，记载内容为：转让苗寨费用最后一笔尾款，于经营之后的一个半月结清，金额10000元整。上有张某署名。当日，张某向高某提出烟机仍不能正常使用，要求共同对外转让铺面。 2017年09月04日至09日期间，张某与高某多次商议共同向外转让店铺未果，双方对转让合同的效力发生争议而产生纠纷。 2017年09月12日上午，高某向龚某某提交转让申请书，龚某某签字同意，并应高某要求将签署日期更改为2017年08月30日。 2017年09月13日，张某通过微信告知高某以转让合同无效为由宣布退场。 2017年09月14日，张某委托律师以转让合同无效为由，向高某邮寄送达《律师函》、向第三人直接送达《律师告知函》，单方面宣布退出店铺，并于当日将该店面钥匙交付给第三人。 第三人自接到原告律师发出退出店铺的通知后，其招商部在该店铺门前设立对外招商广告牌。 高某以及第三人收到乐野公司退场通知后，就补偿问题与张某进行多次协商，但张某不同意高某以及第三人提出的退还剩余租金以及押金的协商方案。乐野公司于2017年09月26日向本院提起诉讼。 另查明：龚某某在本院开庭审理时自认如下事实： 1、在2017年08月至09月期间，不知道张某、高某之间的转让协议。张某对房屋进行装修以及经营是以高某“妹妹”的名义与我公司接洽。店铺所有权人以及第三人在张某装修经营期间未进行阻挡，并按其他商户予以同等管理和服务。第三人在诉讼中，对张某与高某之间的转让行为表示追认。 2、诉争店铺排烟机因隔壁店面装修，被拆除放在地上。第三人安排的专业人员于08月09日确定施工方案；8月10日订制材料及配件；因材料弯道属于异形材料，8月16日才做好；8月17日下午开始安装一直到20日早上安装完毕；8月22日上午10点张某、其物业部经理刘正青、施工方三方到现场核对验收。 3、2017年10月19日，第三人将《限期缴纳租金的通知》发给高某，催缴2017年11月15日至2018年2月14日的租金，限期于2017年10月25日前缴纳。高某书面签收，第三人将上高某签字《限期缴纳租金的通知》拍照后通过短信发给张某。 4、2017年11月15日，第三人将《限期撤柜的通知》分别邮政速递至高某和张某律师签收，通知解除合同、限期撤离物品、收回铺面，责令于2017年11月16日前清空铺面，搬走所需物品。 2017年11月16日，第三人分别电话通知张某、高某一同清点核对搬离店铺财物。张某、高某均以非己所有为由拒绝到场。第三人在店铺所属的盛世路社区工作人员一同见证下，再次对店内物资进行清点复核；当日下午17点，第三人再次向张某、高某发出清场通知并邮寄送达《苗寨店物资清单》和《苗寨店物资详单》。 张某、高某在收到第三人发出的清场通知以及《苗寨店物资清单》和《苗寨店物资详单》后，均未到铺面内处理有关物品，第三人于2017年12月10日将诉争铺面有关物品搬离至购物中心B1层地下车库，于2017年12月15日将诉争铺面另租他人。 再查明：乐野公司向本院提出受让经营店铺所造成的其他损失为73629元的主张，具体明细为：原告方自认于2017年08月12日支付给案外人蔡某权装修费用4000元、支付给案外人李某春水电改造、贴瓷砖费用2000元，2017年08月14日支付给案外人张师傅外墙、线路费用2000元，以上关于原告用于店铺装修、线路等方面的费用共计8000元。原告自认2017年08月26日支付给案外人天源图文广告制作招牌字费用1380元；2017年08月29日支付给案外人林师傅收银系统及钱箱的维修费480元；2017年08月30日支付给案外人柏雅广告门头制作费6268元，以上关于原告用于制作招牌等方面的费用共计8128元。原告自认用于员工租房费为8450元、员工租房中介费为1000元、员工体检费为265元、员工工资为24550元、律师费为8800元、泡菜学习收徒费为10000元、汽车燃油费为1000元、移机费为200元、无线网络连接费为280元、搬运费为556元、食材损耗费为2000元，以上用于员工等方面的各项费用为57501元。 本案法庭辩论终结前，乐野公司与高某均未向第三人主张权利。 本院认为，本案中，各方当事人之间争议的焦点为：一、关于《店铺转让合同》是否成立与生效的问题；二、关于《店铺转让合同》的解除及其责任的承担；三、关于乐野公司的本诉请求的处理；四、关于高某的反诉请求的处理。 一、关于《店铺转让合同》是否成立与生效的问题。 1、高某擅自转让店铺的行为，经权利人追认后《店铺转让合同》有效。 本案中，原、被告在未征得第三人以及所有权人同意的情况下，签订了《店铺转让合同》，违反了被告高某与第三人签订的《佰能商场铺面承包合同》中不得擅自转让的约定；也违反了《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定。原被告转让时虽然未取得第三人及所有权人同意，但由于双方转让行为未违反法律的强制性规定，该转让合同应属于效力待定的合同。效力待定的合同虽欠缺法律关于合同生效的要件，但经过权利人的追认可以生效，在追认之前，合同的效力处于待定状态。第三人于2017年09月12日对原、被告签订的转让合同予以追认，且在本案庭审中亦表示仍可追认。因此，本案《店铺转让合同》有效。 乐野公司提出“高某未经允许擅自转让行为导致转让合同无效”的主张，无法律依据，本院不予采信。 2、《转让店铺合同》签订后，双方已完成转让行为。 本院认为，依据《转让店铺合同》中第三条关于“该餐厅装修设施设备等所有权及经营权自本合同签字生效日起归乙方所有”的规定，该合同的转让行为已于2017年08月16日已经完成。张某于2017年08月07日安排人员进场装修，以及张某于2017年08月07日、09日分两次向高某支付租金44400元；在合同签订后，张某支付高某40000元转让费和15000元押金的事实，本院认为双方转让行为已经完成。 乐野公司代理人提出“一直未能完成转让行为”的主张，无事实依据，本院不予采信。 3、高某未依约转换合同的行为不影响合同的成立与生效。本案中，双方签订的协议虽然有在15个工作日内转换合同的约定，但双方没有约定以转换合同作为协议成立或生效的要件，该约定属于店铺转换的公示方式；双方当事人约定的转换合同的义务应属双方义务，而非被告单方义务；店铺所有权人以及第三人在张某经营期间未进行阻挡，并按其他商户予以同等管理和服务。故乐野公司代理人提出“未依约转换合同是高某根本违约的原因之一”的代理意见，无事实和法律依据，本院不予采信。 二、关于《店铺转让合同》的解除及其责任的承担。 1、乐野公司以书面告知方式明确表示终止履行合同，高某2017年09月15日收到乐野公司撤出商铺书面通知之日起解除。 本案中，乐野公司于2017年09月14日在无他人的干涉下自行停止营业，私自从商铺撤出，书面通知邮寄送给高某、直接送达第三人。高某于2017年09月15日收到书面通知。综上所述，乐野公司以自己的实际行为终止了合同的履行，故本院确认原被告签订的《店铺转让合同》自高某收到乐野公司发出正式退场通知之日即2017年09月15日解除。 2、诉争铺面烟机系统存在瑕疵，高某应承担瑕疵担保义务。 本案中，原、被告双方于2017年08月16日签订转让协议，第三人于2017年08月17日派人对诉争铺面中抽油烟机进行安装，至2017年08月22日安装完毕，以及同年08月30日在经营时出现烟机排烟问题后，第三人再次派工作人员对油烟机净化机安装管道对接、主管开口止回阀安装，厨房油烟管道增加维护，商场内空调风口、管道三套进行安装维护，至2017年09月04日第三人自认再次修复达到80%的抽烟效果的事实，根据合同相对性原则，应当认定高某交付给乐野公司的设施设备存在瑕疵。高某应对此承担瑕疵担保义务。 综上所述，原告方自行终止经营是导致原、被告双方签订的《店铺转让合同》目的不能继续履行的主要成因。但因高某所交付烟机系统有瑕疵，对原告的正常经营有一定的影响，应承担瑕疵担保赔偿责任。 此外，原、被告在本案法庭辩论终结前，均未向第三人主张权利，本院依照当事人自愿原则审理本案。 三、关于原告（反诉被告）本诉请求的处理。 1、关于返还转让费40000元的诉求。本院认为，原、被告签订的《店铺转让合同》成立且生效，原告已接受了店铺及其设备，其要求返还转让费40000元的诉求不符合双方约定和法律规定，本院不予支持。 2、关于返还押金、租金的诉求。 本院认为：本案中，原告交付给高某的三个月租金44400元以及押金15000元，从《店铺转让合同》签订至2017年09月14日从店铺撤出，实际使用期为一个月，期间主要是进行装修以及烟道安装等经营前的准备工作，实际对外经营仅2017年08月30日一天。原告便以烟道排烟存在瑕疵而停止经营。第三人派人维修至2017年09月04日修复完毕，第三人自认达到80%排烟效果。原告于2017年09月14日向被告及第三人分别发出书面《律师函》和《律师告知函》，要求被告及第三人接收诉争店铺，并将店铺钥匙交付第三人。根据以上乐野公司实际经营的情况以及高某交付的房屋抽油烟机烟道排烟系统存在瑕疵的事实，本院根据合同相对性原则以及公平原则，酌定高某承担返还《店铺转让合同》解除后的租金责任，由高某返还乐野公司2017年09月15日至2017年11月15日期间的租金，超出部分请求，本院不予支持。乐野公司在实际经营期间无违规经营行为，因此，乐野公司要求高某返还押金15000元的诉讼请求应予以支持。综上所述，高某应返还给乐野公司金额共计44600元。 3、关于赔偿其他损失的诉求。本院认为，本案中，乐野公司在未与高某签订《店铺转让合同》之前，就已安排人员进场装修，接收诉争店铺财产，并向高某支付租金等费用的事实，表明乐野公司对诉争店铺的现实状况是明知的，乐野公司在受让店铺时未尽审慎的注意义务，对商业经营风险缺乏足够的认知；在经营出现问题时，特别是第三人采用微信方式通知乐野公司清点搬离诉争店铺内物品时，乐野公司亦未能采取合理措施减少损失，乐野公司对其损失的产生存在过错。 综上所述，乐野公司提出要求高某赔偿其他损失的诉求，无事实依据，本院不予支持。 四、关于被告（反诉原告）高某的反诉请求的处理。 本院认为：其一、高某作为转让方，应当确保所转让的相应设备设施符合合同目的及正常使用要求，应当承担瑕疵担保责任并积极采取修缮措施，此为高某的义务。乐野公司在高某交付的设施设备未达到相应标准时，不支付剩余转让费应属于自救行为，并无不当；其二、乐野公司已于2017年09月14日正式撤场，原、被告双方均未继续使用诉争店铺，作为店铺使用权人的第三人已于2017年12月15日将诉争铺面另租他人，原、被告之间签订的《店铺转让合同》的目的已无法实现，在合同目的已无法实现的情况下，高某提出要求原告支付余下转让款10000元及其利息的反诉请求，有违公平原则，故本院不予支持。 据此，本院依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条，第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第七十九条、第八十八条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）长沙乐野餐饮管理有限责任公司与被告（反诉原告）高某签订的《店铺转让合同》自2017年09月15日被告（反诉原告）高某收到原告（反诉被告）长沙乐野餐饮管理有限责任公司撤出商铺书面通知之日起解除。 二、被告（反诉原告）高某在本判决生效之日起十日内返还给原告（反诉被告）长沙乐野餐饮管理有限责任公司租金共计29600元。 三、被告（反诉原告）高某在本判决生效之日起十日内返还给原告（反诉被告）长沙乐野餐饮管理有限责任公司押金15000元。 四、驳回原告（反诉被告）长沙乐野餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）高某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3761元，保全费1385元，共计5146元，由原告（反诉被告）长沙乐野餐饮管理有限责任公司承担3808元，被告（反诉原告）高某承担1338元；反诉受理费25元，由被告（反诉原告）高某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  伍峥嵘 人民陪审员  刘君辉 人民陪审员  李和莲 二〇一八年五月十五日 代理书记员  朱 银 附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。