广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤02民终437号上诉人（原审原告）：韶关市梨苑实业有限公司。住所地：广东省韶关市韶南大道三公里东侧金沙广场首层商铺***号。法定代表人：王文川，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖文忠，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄军，广东秦唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：御景园小区业主大会。住所地：广东省韶关市浈江区韶南大道北100号御景园小区。负责人：郑基明，御景园小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：周金飞，男，1977年1月3日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区，由御景园小区业主委员会推荐。上诉人韶关市梨苑实业有限公司（以下简称梨苑公司）因与被上诉人御景园小区业主大会业主撤销权纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梨苑公司的委托诉讼代理人廖文忠、被上诉人御景园小区业主大会的负责人郑基明及委托诉讼代理人周金飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梨苑公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销《御景园小区第一次业主大会决定》或发回重审；2.上诉费由御景园小区业主大会负担。事实和理由：一、一审法院以御景园小区业主大会第一次业主大会的资料已经向浈江区住房和城乡建设局办理了备案为由，认定御景园小区业主大会的决定合法有效，基本事实不清。根据《业主大会和业主委员会指导规则》和《广东省物业管理条例》的规定，业委会备案只是形式上的备案，有关政府部门并不审查、保证业委会备案的合法性。御景园小区业主大会在召开大会前违法筹备大会，在召开大会过程中没有合法投票表决，在召开大会后没有依法履行公告通知的法定义务，并且违法向浈江区住房和城乡建设局备案。二、一审法院对于御景园第一次业主大会的召开程序严重违法认定事实不清。1.御景园小区业主大会召开第一次业主大会之前的筹备程序严重违法。御景园小区业主大会在召开第一次业主大会前，没有依法在镇人民政府和浈江区住房和城乡建设局的指导、协助下产生业主大会筹备组，没有向全体业主公告成立业主大会筹备组。因为没有有关政府部门的参与、指导和监督，御景园小区业主大会没有成立合法的筹备组，完成筹备组应当履行的如下法定职责：（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（2）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（3）在首次业主大会议召开l5日前以书面形式在物业管理区域内公告上述内容。2.一审法院在没有任何证据证明的情况下，认定御景园小区业主大会通过了第一次业主大会的三项议题，对基本事实认定不清。首先，御景园小区业主大会在大会筹备阶段，并没有依法确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，御景园小区业主大会在一审期间也没有提交证据证明参加大会的496人名单的业主身份真实性和各人的有效投票面积。一审法院在没有证据的情况下认定496人是业主，且专有部分建筑物面积为63141.57平方米。其次，御景园小区业主大会没有对第一次业主大会的三项议题投票表决。御景园小区业主大会所提交的证据材料仅能证明参加大会的人数是496人，御景园小区业主大会自认其中470人同意成立业委会，但没有提交任何证据证明该470人分别对大会三项议题作出了有效表决。一审法院仅简单以御景园小区业主大会向政府部门的备案登记表格作为事实，对御景园小区业主大会通过第一次大会决定过程严重违法的关键事实认定不清。3.一审法院对于梨苑公司超过一年除斥期间的事实认定不清。御景园小区业主大会在一审期间提交的视频材料，梨苑公司书面质证意见很明确，其中的议题是业委会办公场地和物业收费和物业服务合同问题，与梨苑公司无关，且与会人员都是物业公司人员，没有梨苑公司的工作人员。一审法院仅凭御景园小区业主大会的单方之词认定梨苑公司的工作人员参与了该会议，认定事实不清。在御景园小区业主大会第一次大会召开前后均未通知公告御景园小区业主大会，且把梨苑公司排除在小区业主范围之外，因此梨苑公司不知道，且不应当知道御景园小区业主大会违法作出了大会决定，违法备案第一次大会的决定。三、一审法院认为御景园小区业主大会的第一次大会决定是抽象的决定，没有侵犯具体业主的特定利益而成为撤销权的客体，适用法律错误。御景园小区业主大会第一次大会的召开程序及内容违法，已侵害了梨苑公司的小区物业管理知情权、管理权。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，梨苑公司有权请求人民法院撤销该大会的第一次决定。御景园小区业主大会辩称，一审法院依法依规作出判决，维护了公平正义。首先，御景园业委会成立的程序合法。御景园业委会的成立是在浈江区住建局、乐园镇政府和城南社区居委的指导下筹备成立的。业主大会决定是通过现场签名和挨家挨户上门签名的形式表决通过，业主签名有据可查、业主身份毋庸置疑，业主大会召开及结果都是及时公开的，有相应的证据可以证明。御景园小区业委会向住建局申请备案符合法律规定。其次，御景园业委会成立的表决结果合法。筹备组根据业主签名496户情况及御景园开发商向住建局报备的面积、户型等材料，计算出签名业主户数的建筑面积为63143.57平方米，签名户数和建筑面积全部都超过御景园小区总户数和建筑总面积的一半。在筹备和召开业主大会期间，业主是对业主大会第一次决定的三项议题进行同时表决，且签名业主均一致同意三项议题，不需要分别对三个议题进行表决。在相关备案材料中出现了表述和记录不规范的问题，但这只是文字瑕疵，可以进行整改，而不能作为业委会成立不合法的依据。第三，一审判决关于超过一年排斥期的认定清晰。一方面，梨苑公司和梨苑物业有限公司为同一法定代表人，梨苑公司还选择一间办公室作为业委会办公用房，这并非物业公司的行为；在委员会成立后，梨苑公司、梨苑物业有限公司和业委会还在梨苑公司的会议室召开了座谈会，参会人员与梨苑实业公司有直接关系，其中有一人为梨苑公司的代理律师。另一方面，御景园业委会在筹备和召开业主大会期间，均已在小区相应位置公告，广大业主对此均已知晓，梨苑公司作为业主，自身不知道不代表筹备组和业委会未向其作出通知。因此在事实上，业委会成立时就属于梨苑公司“知道或者应当知道”的时间。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由……，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日一年内行使”的规定，梨苑公司所提诉讼超过一年的法定期限。梨苑公司向一审法院起诉请求：撤销《御景园小区第一次业主大会决定》。一审法院认定事实：梨苑公司是御景园小区建设的开发商，也是属于御景园小区E8-1层15号商铺的业主，该商铺面积为40.18平方米。御景园小区业主共有886户（包括商铺业主），小区占地总面积为126690.63平方米，其中住宅建筑总面积为108460.59平方米。2014年11月25日御景园小区业主大会召开前，经御景园小区上门确认业主情况，除当时小区有部分住宅未出售、部分住宅无人居住、无法找到业主等以外，御景园小区确认享有投票权的业主共496票，496票的业主均同意御景园小区成立业主委员会，并在御景园小区业主委员会制作的业主请签表上签名确认。2014年11月25日，御景园小区业主在该小区召开御景园小区第一次业主大会，经御景园业主大会筹备组统计，业主所持的投票权数495票，实际得票470票，业主大会通过三项决定：一、通过了《业主大会议事规则》；二、通过了《管理规约》；三、选举产生了业主委员会委员9人，名单及选举结果如下：郑基明（460）、吴益民（452）、方丽琴（435）、杜榜延（350）、华德镇（365）、林冠华（300）、李刚成（330）、吴兴梅（320）、杨大贤（290）。2014年12月8日，御景园小区业主大会向韶关市浈江区乐园镇城南社区居民委员会、韶关市公安局浈江分局南山派出所、韶关市浈江区住房和城乡建设局申请了登记备案。2015年1月30日，御景园小区业主委员会与梨苑公司、前期物业公司（梨苑物业服务公司）在梨苑公司办公室召开座谈会，协商御景园小区业主委员会办公用房等问题，事后，梨苑公司在小区内E8栋首层设置了业委会办公室，并为业委会配备了桌椅等办公用品。2016年年底，御景园小区业主委员会起诉梨苑公司侵权。梨苑公司于2017年9月29日认为2014年御景园小区业主大会制定的决定存在违法、违规情况，故提起本案诉讼。另查明，御景园小区享有投票权的496户业主的专有部分建筑物面积为63143.57平方米。御景园小区最大的住宅面积为153.37平方米。一审法院认为，本案系业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案梨苑公司基于该条规定提起本案诉讼，但权利的行使应当具备一定的条件。根据该规定，业主请求法院撤销业主大会或业主委员会的决定，必须满足以下条件：1、业主大会或业主委员会的决定违法。2、业主大会或业主委员会的决定侵害了业主合法权益，而且该权益应当是具体的归属于某特定业主的利益。3、行使撤销权的业主只能是权益受侵害的业主。本案梨苑公司请求撤销2014年11月25日御景园小区业主大会制定的决定，御景园小区业主大会的决定，并不必然侵害梨苑公司的特定利益。对于具有抽象性、规范对象并不直接涉及个体利益的决议，如业主大会制定议事规则、管理规约、选举业主委员会成员等应当不能成为业主撤销权的客体，能够成为撤销权客体的应当是那些直接关联到具体业主特定利益的决议。因此，梨苑公司的诉请不符合《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定。御景园小区业主大会辩称梨苑公司行使撤销权的期限已超过法律规定一年的期限，请求法院驳回其诉讼请求，经查明，梨苑公司、御景园小区业主委员会、前期物业公司（梨苑物业服务公司）三方于2015年1月30日在梨苑公司办公室召开座谈会，协商业主委员会办公用房等问题，事后梨苑公司选择在小区内E8栋首层为业主委员会设置了办公室，并配备了桌椅等办公用品，说明梨苑公司已经知道御景园小区召开业主大会、成立业主委员会的情况，而梨苑公司直到2017年9月29日才向一审法院提起诉讼，请求撤销业主大会作出的决定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”的规定，梨苑公司行使撤销权的期限，已经超过了一年除斥期间的规定。因此，梨苑公司行使撤销权的请求一审法院不予支持。梨苑公司辩称在2016年底才知道业主大会召开和成立业主委员会的事，本案没有超过除斥期间的意见，依据不足，理由不充分，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，本案中，御景园小区业主大会制定《业主大会议事规则》、《管理规约》和选举产生了业主委员会成员经496户业主中的470户业主的同意，470户业主的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，并且御景园小区业主大会的相关资料已向韶关市浈江区住房和城乡建设局办理了登记备案，因此，御景园小区业主大会作出的决定合法有效，梨苑公司称业主大会表决程序违反了法定程序，表决结果没有达到法定“双过半”的要求，依据不足，理由不充分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年12月28日作出（2017）粤0204民初2163号民事判决：驳回韶关市梨苑实业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由韶关市梨苑实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梨苑公司提交了：1.房号为F栋201、业主为许秀棉的业主装修、房屋验收登记表、承诺书、御景园小区装修许可证，拟证明业委会成员之一杜榜延不是F201的业主，御景园小区业主大会在筹备及业委会选举过程中，对业委会成员的身份都没有核实，更不可能对900多个业主身份的专有面积进行核实；2.（2018）粤0203行初3号案中的被告韶关市浈江区住房和城乡建设局提供的证据目录和第73页证据，拟证明备案单位不认为御景园小区业主大会备案程序及内容合法，备案只是一种告知性的备案。御景园小区业主大会经质证认为：1.对业主装修、房屋验收登记表、承诺书、御景园小区装修许可证等证据的真实性有异议，不能证明许秀棉是业主。业委会成员杜榜延于2016-2017年卖掉房子，不对业委会成立的合法性造成影响；2.业委会是合法成立的，是由街道办人员现场指导业委会成立。业委会及时备案，过程是合法的。御景园小区业主大会提交了：1.房地产官方网站查阅的业委会成立时业主签名的情况和房屋状态，拟证明御景园小区总住户面积108460.59平方米，赞成成立业委会的是63964.43平方米，户数比例为56.32%，达到双过半。2.照片，拟证明御景园小区业主大会是在政府机构人员指导下成立的。梨苑公司经质证认为：1.对全部户数的真实性不予认可，表格是御景园小区业主大会自行制作的。2.对照片里政府工作人员的真实性不予认可，即使是政府工作人员，御景园小区业主大会也没有提供证据证明该人员是代表政府部门履行指导的工作职责。对上述证据，本院分析认定如下：1.梨苑公司所提交的业主装修、房屋验收登记表、承诺书、御景园小区装修许可证所写业主虽然是许秀棉，但不能得出杜榜延不是F栋201号业主的结论；2.业主委员会向有关行政管理部门备案属于行政管理，但业主委员会备案的资料是否合法还需通过其他材料佐证;3.照片虽然无法直接证明御景园小区业主大会是在政府机构人员指导下成立的，但也反映了御景园小区业主大会召开业主大会的情形。本院认为，本案是业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对梨苑公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据梨苑公司的上诉意见和御景园小区业主大会的答辩，本案争议焦点是：一、御景园小区业主大会会议决定应否予以撤销；二、本案是否应中止审理。一、御景园小区业主大会会议决定应否予以撤销的问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该合法权益应理解为业主在程序上享有的合法权利和在实体上享有的合法权利两部分。本案中，梨苑公司主张御景园小区业主大会在召开第一次业主大会前后没有向全体业主进行公告，在大会召开过程中没有合法投票表决，程序违法。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”根据御景园小区业主大会提交的业主请签表、照片及浈江区住房和城乡建设局于2014年12月8日出具的《关于“御景园小区”业主委员会备案的回执》的内容看，御景园小区业主大会会议既采用了书面征求意见的形式，也在小区内召开了业主大会。虽然御景园小区业主大会所提交的证据不能完全反映业主大会召开前后的完整程序，但从请签表业主签名来看，御景园小区业主大会已在业主间进行了广泛宣传。根据御景园小区业主委员会的查询和计算，御景园小区业主共有886户，在请签表上签名的业主有495人，实际投票的业主为470人。虽然御景园小区业主大会未提供470名业主的专有部分建筑物面积数，但御景园小区享有投票权的496户业主的专有部分建筑物面积为63143.57平方米，御景园小区最大的住宅面积为153.37平方米，则470户业主的专有部分建筑物面积最少为59155.95平方米，超过建筑物总面积108460.59平方米的一半。由此显示，物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加了第一次业主大会，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。虽然请签表上没有全部列明大会三项议题，但御景园小区业主大会也在小区召开了第一次业主大会，并对成立业主大会和选举业主委员会情况资料予以备案，因此，虽然御景园小区业主大会在召开第一次业主大会时的程序有瑕疵，但梨苑公司认为御景园小区业主大会没有对三项议题投票表决的理由不成立，本院不予采纳。关于业主在实体上享有的合法权益部分。梨苑公司认为御景园《业主大会议事规则》第二条排除了商铺业主的知情权、管理权，但梨苑公司并未举证证明该规则第二条如何侵害其合法权益。因此，梨苑公司主张御景园小区业主大会作出的决议侵害其合法权益的理由不成立。关于梨苑公司的起诉是否已超过一年除斥期间的问题。根据一审法院查明事实，御景园小区业主委员会与前期物业公司（梨苑物业服务公司）于2015年1月30日在梨苑公司办公室召开座谈会，协商业主委员会办公用房等问题，事后梨苑公司选择在小区内E8栋首层为业主委员会设置了办公室，并配备了桌椅等办公用品，据此，有理由相信梨苑公司已知道御景园小区召开业主大会、成立业主委员会的情况。梨苑公司直到2017年9月29日才向一审法院提起诉讼，请求撤销业主大会作出的决定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”的规定，一审法院认为梨苑公司行使撤销权的期限已超过一年除斥期间的规定有事实依据，本院予以认同。因此，一审法院对梨苑公司申请撤销《御景园小区第一次业主大会决定》的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。二、关于本案是否应中止审理的问题。梨苑公司以吴丽霞等五位业主于2018年1月2日向韶关市武江区人民法院起诉判令韶关市浈江区住房和城乡建设局撤销御景园小区业委会的备案，及吴丽霞等五位业主于2018年3月12日向韶关市武江区人民法院起诉确认韶关市浈江区住房和城乡建设局不履行撤销《御景园小区第一次业主大会决定》的行为违法为由，申请本院对本案中止审理。吴丽霞等五位业主的起诉并不必然导致御景园小区业主大会作出的决定被撤销，因此，梨苑公司请求对本案中止审理于法无据，本院不予准许。综上所述，梨苑公司的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由韶关市梨苑实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈俊东审判员  李 罡审判员  黄颖红二〇一八年五月八日书记员  李 娟