福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初1718号 原告：李光霞，女，1980年9月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄志强，厦门市禾山法律服务所法律工作者。 被告：陈婉云，女，1984年8月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：黄志权，男，1984年10月30日出生，汉族，住厦门市思明区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：黄平兰，福建自立律师事务所律师。 第三人：厦门农村商业银行股份有限公司前埔支行，住所地厦门市思明区莲前东路1188号。 法定代表人：陈怡霖。 第三人：林志恭，男，1979年11月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告李光霞与被告陈婉云、黄志权及第三人厦门农村商业银行股份有限公司前埔支行（以下简称农商银行）、林志恭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，于2017年3月6日作出（2016）闽0203民初18731号民事判决，原告李光霞不服，提起上诉。厦门市中级人民法院以（2017）闽02民终3211号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李光霞的委托诉讼代理人黄志强，被告陈婉云、黄志权的共同委托诉讼代理人陶天猛、黄平兰，第三人林志恭到庭参加诉讼。第三人农商银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李光霞向本院提出诉讼请求：1.陈婉云、黄志权在李光霞向农商银行办理厦门市思明区厦禾路823号之一1001室房屋及厦门市思明区厦禾路823号地下一层第A150号车位的不动产解押注销登记后，配合将上述房屋及车位过户至李光霞指定的林志恭名下；2.陈婉云、黄志权赔偿李光霞逾期办理公证委托手续的违约金（自2016年3月20日起计算至实际办理公证委托手续之日止，每日按总购房款755万元的万分之五计算）；3.陈婉云、黄志权赔偿李光霞损失300万元。 事实和理由：2016年1月17日，李光霞与陈婉云、黄志权签订一份《房产买卖协议书》，约定陈婉云、黄志权将本案讼争的厦门市思明区厦禾裕景（南区）（一期）1#楼10层01单元房屋及地下室－1层第150号车位（现为厦门市思明区厦禾路823号之一1001室房屋及厦门市思明区厦禾路823号地下一层第A150号车位）出售给李光霞或李光霞指定的第三人，购房款755万元分四次支付，于2016年1月25日前支付150万元（含定金50万元），在办理全权委托公证手续当日支付214万元，在办理产权交易登记手续当日支付100万元，自2016年1月19日起每月支付银行按揭款2.58万元；陈婉云、黄志权应于2016年1月25日前将不动产交付李光霞使用；双方保证于2016年3月20日前到公证处将办理讼争房屋及车位所有相关手续的权利书面委托给李光霞或李光霞指定的第三人，公证书由李光霞执管，如未及时办理，李光霞有权书面催促办理；双方约定以办理全权委托公证的方式进行交易，由李光霞办理讼争房屋及车位的解除抵押登记手续。 上述协议签订后，李光霞依约履行义务，已合计向陈婉云、黄志权支付购房款200万元，并自2016年1月21日起支付银行按揭贷款。2016年2月7日，陈婉云、黄志权将讼争房屋钥匙交付李光霞，但并未依照协议第十五条约定办理全权委托公证手续，已构成违约。 李光霞起诉后经查询得知，陈婉云、黄志权在将讼争房屋及车位出售给李光霞后，未经李光霞同意将讼争房屋及车位抵押给农商银行，损害了李光霞的合法权益。有鉴于此，李光霞同意代陈婉云、黄志权向农商银行清偿贷款600万元，以消灭抵押权。陈婉云、黄志权应在抵押注销后，配合李光霞将讼争房屋及车位过户至林志恭名下，并承担违约赔偿责任。 陈婉云、黄志权辩称，一、因李光霞存在诸多违约行为，陈婉云、黄志权已发函解除了双方之间的《房产买卖协议书》。李光霞逾期支付购房款，又不配合办理收房手续，后经多次催促李光霞均未选择交易模式。2016年3月30日，李光霞告知其没有资金支付后续购房款，并已被他人起诉至法院，陈婉云、黄志权遂向其发出解约函。2016年3月31日，厦门市翔安区人民法院向陈婉云、黄志权发送协助执行通知书，通知冻结陈婉云、黄志权手上的李光霞已支付的全部购房款208万元，冻结期限一年，直至2017年3月30日，又通知延长一年至2018年3月22日。上述情况发生后，李光霞从未向陈婉云、黄志权解释，也未提出任何解决方案。据陈婉云、黄志权了解，李光霞确实面临多起严重的债务纠纷，且已进入执行阶段。 二、解约权系形成权，陈婉云、黄志权因李光霞的违约行为向其发出解约函后，李光霞在三个月后才就异议提起诉讼，不应支持。 三、李光霞要求陈婉云、黄志权赔偿损失300万元并无依据，陈婉云、黄志权在发出解约函且超过三个月异议期后才将讼争房屋及车位进行抵押，属合法处分自身财产。 综上，双方之间的《房产买卖协议书》已因李光霞的违约行为而解除，李光霞的各项诉求均应予以驳回。 林志恭述称，同意将讼争房屋及车位过户至其名下。林志恭及其配偶均是厦门户口，其家庭在厦门没有房产，不属于限购对象。 农商银行未作陈述。 李光霞围绕其诉讼请求提交了《房产买卖协议书》、银行转账记录、公证书（《通知》、《通知函》、《函告》）、抵押信息表、（2018）闽民申36号民事裁定书等证据。陈婉云、黄志权围绕其答辩意见提交了《补充协议》、手机短信、公证书（《律师函》、《函告》、邮寄凭证）、（2016）闽0213民初1044号民事裁定书、（2016）闽0213民初1044-2号协助执行通知书、（2016）闽0213民初1044-5号协助执行通知书等证据。本院组织各方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月17日，陈婉云、黄志权（甲方）与李光霞（乙方）签订一份《房产买卖协议书》即讼争协议，李光霞的前夫王海源作为乙方代理人签字。双方约定，甲方同意将其已购买座落于厦门市思明区厦禾裕景（南区）（一期）1#楼10层01单元房屋（建筑面积152平方米）及地下室－1层第150号车位转让给乙方（现门牌号为厦门市思明区厦禾路823号之一1001室房屋及厦门市思明区厦禾路823号地下一层第A150号车位，即讼争房屋及车位），讼争房屋及车位已竣工交付使用，甲方愿意在取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下，讼争房屋目前已抵押至兴业银行；成交价为755万元，其中定金50万元于2016年1月17日支付20万元，2016年1月18日支付30万元；办理甲方名下产权（一手产权）费用及交易相关税费由乙方全部承担；甲方应于2016年1月25日前将讼争房屋及车位交付乙方使用。 讼争协议第五条约定，双方同意购房款分四次支付，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年1月25日前支付150万元（含定金）；2.乙方于办理产权全权委托公证手续当日支付214万元；3.乙方于办理产权交易登记手续当日支付100万元；4.乙方于2016年1月19日起，该房屋原甲方的银行按揭余额由乙方向银行支付，在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息），如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期二次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任；5.本条第3款约定的支付数额是以甲方在签订本协议当日提供的贷款余额291万元计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为支付款额等于成交总价减去本条第1款、第2款再减去银行实际贷款余额；6.因甲方原贷款其中一部分是甲方公积金扣款，每月甲方扣款实际额度，乙方应直接转给甲方，至办理产权交易登记手续过户完毕为止。 讼争协议第十五条约定，双方保证于2016年3月20日前到公证处办理讼争房屋及车位所有相关手续的权利书面委托给乙方或乙方指定第三人，所产生的公证费用由乙方承担，公证书由乙方执管，若在办理产权及交易过程中须甲方协助办理的，甲方须及时办理。如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由乙方执管，并约定于一手产权出证并解押注销后十个工作日签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期十五日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。 讼争协议第二十条补充约定如下：（1）双方约定于办理全权委托公证方式进行交易，在办理全权委托公证手续过程中，甲方不得中途擅自终止该委托，否则视为违约；在办理完上述委托后，乙方在办理相关交易手续过程中，若需要甲方亲自到场签字或提供材料的，则甲方应积极无条件配合；（2）双方约定甲方同意于办理产权交易登记手续当日直接将该房屋的相关权属转移给乙方或乙方指定第三人；（3）该房屋的解押由乙方自行筹款解押，所产生的费用由乙方承担。 讼争协议签订后，王海源又代表李光霞（乙方）与陈婉云、黄志权（甲方）签订一份《补充协议》，补充约定如下：1.乙方应于2016年2月7日前向甲方支付购房款50万元（含一手契税费用），甲方于当日将讼争房屋及车位交付给乙方使用；2.甲乙双方应于一手产权出证之日起十日内选择以全权委托公证方式或产权交易登记方式交易。本补充条款若与讼争协议不一致时，以此补充条款为准。 讼争协议及补充协议签订后，李光霞依约支付了50万元定金，并分别于2016年1月21日支付购房款30万元，2016年1月25日支付购房款70万元，2016年2月17日支付购房款27万元，2016年2月20日支付购房款23万元；并自2016年1月起共支付了合计233460.34元的按揭款至陈婉云银行账户。另，李光霞还于2016年2月22日支付了3250元逾期付款违约金至陈婉云银行账户，本案重审过程中，李光霞否认该笔款项是违约金，而述称是应陈婉云、黄志权要求多支付的款项。 2016年2月7日，陈婉云、黄志权将讼争房屋钥匙交付给李光霞。2016年2月23日，讼争房屋办出一手产权证。 2016年2月26日，陈婉云、黄志权委托律师向李光霞发出《律师函》，内容如下：黄志权已将讼争房屋钥匙交付至中介公司处，请李光霞及时向中介公司领取钥匙；讼争房屋及车位一手产权证已于2016年2月23日办理完毕，请李光霞及时告知其选择的交易模式（委托公证或产权过户），备齐款项后于2016年3月4日前配合办理交易。李光霞于2016年2月27日收到该函件。 2016年3月3日，陈婉云、黄志权再次委托律师向李光霞发出《律师函》，内容如下：讼争房屋的一手产权证已于2016年2月23日办理完毕，讼争车位的一手产权证已于2016年2月29日办理完毕；请李光霞及时告知其选择的交易模式，备齐款项后于2016年3月10日前配合办理交易。该《律师函》的邮寄过程经厦门市公证处公证，李光霞于2016年3月5日收到该函件。 2016年3月11日，李光霞向陈婉云、黄志权发出《通知》，李光霞通知陈婉云、黄志权其选择全权委托公证方式，按照约定应于2月7日前办理正规交房手续，包括物业水电交接、钥匙全部交接，目前李光霞只收到钥匙、门卡。该《通知》的邮寄过程经厦门市公证处公证，陈婉云、黄志权于2016年3月12日收到该函件。 2016年3月21日，李光霞又向陈婉云、黄志权发出《通知函》，载明2016年3月18日双方办理公证委托手续时，陈婉云、黄志权到场后自行离开，李光霞通知陈婉云、黄志权于2016年3月24日上午10点抵达厦门市鹭江公证处办理委托公证手续及付款手续。该《通知函》的邮寄过程经厦门市公证处公证，陈婉云、黄志权于2016年3月22日收到该函件。 2016年3月24日，黄志权向李光霞发出《函告》，黄志权要求：双方重新约定交易的时间期限和交易模式，并就李光霞应承担的违约责任和违约金的具体数额、支付时间进行约定；因一手产权证已办理完毕，完全具备过户条件，为避免风险、维护交易稳定，双方应办理直接过户手续，不宜再采取委托公证方式进行交易；请李光霞收件后三日内回复。该《函告》的邮寄过程经厦门市公证处公证，李光霞于2016年3月25日收到该函件。 2016年3月30日，黄志权再次向李光霞发出《函告》，黄志权认为李光霞没有资金支付购房款并主动提出解约，构成根本违约，导致双方合同无法履行，黄志权通知即日起解除讼争协议及补充协议，李光霞已付购房款扣除李光霞应承担的违约金后退还。该《函告》的邮寄过程经厦门市公证处公证，李光霞于2016年3月31日收到该函件。之后，陈婉云、黄志权自行更换了讼争房屋的钥匙，收回了讼争房屋。 2016年4月5日，李光霞向陈婉云、黄志权发出《函告》，李光霞表示其选择以委托公证的方式交易，但陈婉云、黄志权在2016年3月18日、2016年3月24日两次未配合办理公证委托手续，在双方重新协商交易时间和交易方式的过程中，陈婉云、黄志权突然函告解除讼争协议及补充协议，李光霞认为陈婉云、黄志权无权单方解除协议，李光霞并无违约，交易至今未办理，实属客观事实变化（产权证提前办出）导致，并非李光霞故意拖延，李光霞仍愿意继续履行讼争协议及补充协议，购买讼争房屋，具体的交易时间及交易细节，恳请再次友好协商达成一致补充协议。该《函告》的邮寄过程经厦门市公证处公证，陈婉云、黄志权亦有收到该函件。 2016年8月3日，陈婉云、黄志权办理抵押登记，将讼争房屋及车位抵押给农商银行，抵押担保金额为600万元。 另查明，2016年3月31日，厦门市翔安区人民法院向黄志权发出（2016）闽0213民初1044号民事裁定书及（2016）闽0213民初1044-2号协助执行通知书，通知该院受理蒋佳诚与王海源、李光霞民间借贷纠纷一案，需请黄志权对李光霞在其处购买房屋的款项208万元给予冻结，冻结期间为一年（从2016年3月31日起至2017年3月30日止），在冻结期间届满或该院另行通知提前解冻以前，此款不能支付。 2017年3月，厦门市翔安区人民法院向黄志权发出（2016）闽0213民初1044号民事裁定书及（2016）闽0213民初1044-5号协助执行通知书，通知黄志权对李光霞在其处购买房屋的款项208万元继续给予冻结，继续冻结期间为一年（从2017年3月22日起至2018年3月22日止），在冻结期间届满或该院另行通知提前解冻以前，此款不能支付。 又查明，2018年2月28日，福建省高级人民法院作出（2018）闽民申36号民事裁定书，裁定提审蒋佳诚与王海源、李光霞、厦门市侨集商贸有限公司、陈长泰债权转让合同纠纷一案。 本院认为，陈婉云、黄志权与李光霞签订的《房产买卖协议书》即讼争协议及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，均属合法有效，双方应依约履行。讼争协议虽就购房款支付期限、办理全权公证委托及过户手续的具体期限作了相关约定，但双方在讼争协议签订后又订立了补充协议，补充协议明确约定补充条款与讼争协议约定不一致的，以补充条款为准；另，结合李光霞在支付了讼争协议第五条第1款约定的购房款150万元后，又于2016年2月17日支付27万元购房款、2016年2月20日支付23万元购房款以及支付逾期付款违约金3250元之事实，可以认定李光霞实际上也是根据补充协议第1点约定履行付款义务。故，根据补充协议之约定及双方实际履约情况，应按补充协议之约定确定讼争交易的具体方式。 根据补充协议第2点约定，双方应于一手产权出证之日起10日内选择以全权委托公证方式或产权交易登记方式交易，该约定已然变更了讼争协议第十五条中关于双方办理全权公证委托手续及过户登记手续的期限的约定，也变更了讼争协议第二十条中关于双方确定以全权委托公证方式进行交易的约定。故，李光霞无权依照讼争协议第十五条之约定要求陈婉云、黄志权在2016年3月20日前办理全权委托公证，而应自讼争房屋及车位一手产权出证之日起10日内与出售方选择具体交易方式。陈婉云、黄志权已通知李光霞讼争房屋于2016年2月23日办出一手产权证，讼争车位于2016年2月29日办出一手产权证，并两次发函催告李光霞于2016年3月10日前选择交易模式并备齐款项配合办理交易。然，李光霞直至2016年3月11日才发出通知，表示选择全权委托公证方式，已超过双方约定的选择期限，存在怠于履行合同之情形。之后，陈婉云、黄志权一方选择产权交易登记方式，而李光霞选择全权委托公证方式，双方对具体交易方式并未协商一致，由于李光霞怠于履行合同在先，故李光霞已丧失选择交易模式的主动权。李光霞虽然支付了部分购房款，但因其涉诉原因，该款项已被相关法院要求协助冻结，陈婉云、黄志权虽然收取了李光霞支付的购房款，但不能自由支配，陈婉云、黄志权出售讼争房屋及车位以获取对价的合同目的在长时间内无法实现。在双方无法就交易模式协商一致，且李光霞拒绝办理直接过户手续的情况下，陈婉云、黄志权发函要求解除讼争协议及补充协议，并无不当。 综上情形，李光霞要求继续履行讼争协议及补充协议，即诉求陈婉云、黄志权在李光霞代为解押后将讼争房屋及车位过户至林志恭名下以及诉求赔偿逾期办理公证委托违约金、赔偿损失，均无事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告李光霞的诉讼请求。 案件受理费为38960元，由原告李光霞负担，该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全申请费5000元，由原告李光霞负担，该款项已向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 朱 晨 人民陪审员 邓艳妹 人民陪审员 童海平 二〇一八年五月十五日 代书记员 楼欣 杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。