浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初679号 原告：海盐港龙装饰城经营管理有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路**。统一社会信用代码：913304246938941220。 法定代表人：洪元金，该公司执行董事。 委托代理人：沈雪军，浙江海威特律师事务所律师。 委托代理人：董巍，浙江海威特律师事务所律师。 被告：殷美来，男，1964年6月18日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 委托代理人：顾臻凯，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。 原告海盐港龙装饰城经营管理有限公司与被告殷美来房屋租赁合同纠纷一案，原告海盐港龙装饰城经营管理有限公司于2018年1月15日起诉。本院受理后，依法由审判员王燕芬独任审判，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈雪军、被告委托代理人顾臻凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海盐港龙装饰城经营管理有限公司起诉称，2015年3月23日，原、被告签订租赁合同一份，约定：原告将海盐国际紧固件五金城（海盐港龙装饰城）十一排南03、05、06、07和北03、05、06、07号共计八间商铺出租给被告；租赁期自2015年3月23日至2017年5月22日，其中免租期2个月；租金合计为145260元；合同终止时，被告如不能及时归还，则从合同终止日的第二天起直至归还为止，被告向原告支付每日1000元的违约金。合同并对双方其他权利义务作出约定。同日，原、被告签订补充协议一份，约定：在被告遵守相关合同的前提下，原告另外给予被告7个月的免租期。上述合同租赁期限届满后，被告未依约腾退并归还承租房屋。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即将承租房屋（海盐国际紧固件五金城十一排南03、南05、南06、南07、北03、北05、北06、北07号）腾退并归还原告；2、被告自2017年12月23日起至房屋腾退并归还之日止按每日1000元向原告支付违约金；3、被告承担本案诉讼费用。 被告殷美来答辩称，第一，涉案房屋的原所有权人为陶丹黛、阮全法、刘亚红、朱奕，但在被告承租期间，原所有权人于2017年5月将涉案房屋分别转让给了徐冬英、孙伟林、钱锋强、陆芸丽、叶春锋、陈丽、刘军、沈芬华、许富英、顾晓明、郑初、蒋海忠、翁利娟，剥夺了被告的优先购买权，被告对此保留起诉的权利；第二，原告在涉案房屋产权人已发生变化的情况下，仍以原权利人陶丹黛、阮全法、刘亚红、朱奕的授权向被告主张权利，属主体不适格；第三，2015年3月23日原告将涉案八间商铺出租给被告后，被告一直遵纪守法，按时缴纳物业费和租金，并明确表示要继续租下去，按标准缴纳房屋租金，但合同期满后，原告却不知何故不与被告签订租房协议，并起诉被告，违法切断了出租屋内的水电，对此，被告将另行维权。 原告为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下： 1、涉案出租房屋的房产证8份（复印件），证明原、被告签订租赁合同的时候，8间出租房屋的所有权归属； 2、经营管理协议一份，涉案8间出租房屋的所有权人以包租的形式将该8间房屋的租赁权让渡给原告，证明原告作为转租出租人的权利来源； 3、《海盐港龙装饰城摊位租赁合同》、《海盐港龙装饰城摊位租赁协议补充协议》各一份，证明原、被告于2015年3月23日签订租赁合同，约定被告向原告承租涉案商铺，租期到2017年5月22日，后根据补充协议，再次给予免租7个月，实际租期到2017年12月22日。双方还对其他相关权利义务进行了约定的事实。 被告质证认为，对证据1，当初签租赁合同时，产权人确实是证据1中体现的人员，但现在房屋产权已发生了变化；对证据2的真实性没有异议；对证据3没有异议，但《海盐港龙装饰城摊位租赁合同》第六条第三项剥夺了被告的优先购买权，且没有明显标识，该条款应属无效。 被告为证明其反驳主张，向法院提交证据即2017年5月的《房屋买卖合同》8份（复印件），证明涉案房屋产权发生了变更，原告无权向被告主张权利。 原告质证认为，对合同真实性无法确认，房东将涉案房屋出卖给他人原告并不知情，但据了解，房东确实已将房屋转让。对于主体问题，原告作为涉案租赁关系的出租方，有权要求被告履行合同义务，既使房屋所有权人发生变更，原告也有义务清结自身签订的合同。 本院认证认为，对原告提交证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认；对被告提交证据本身的真实性无法确认，但对于涉案房屋已转让的事实，经核实属实，本院对此予以确认。 经审理本院查明，陶丹黛、阮全法系海盐县海盐国际紧固件五金城十一排南03号、南05号、南06号、南07号、北03号、北05号房产的所有权人，刘亚红、朱奕是海盐县海盐国际紧固件五金城十一排北06号、北07号房产的所有权人，该些房屋的规划用途是商业服务，建筑面积均为113.06平方米。2015年，原告和作为甲方的陶丹黛、阮全法、刘亚红、朱奕签订《经营管理协议》一份，约定甲方将上述房产委托原告经营，由原告负责出租、管理该房产，期限自2015年3月16日至2018年3月15日，原告按每日每平方米0.324元向甲方支付收益，每半年支付一次，另双方还对管理方式等相关事项进行了约定。 2015年3月23日，原、被告签订《海盐港龙装饰城摊位租赁合同》一份，约定原告将上述南北03—07号房屋摊位出租给被告从事橱柜经营，面积计904.4平方米；租赁期限自2015年3月23日起至2017年5月22日止，免租期2个月；摊位费每天每平方米0.22元，共计145260元，于签订合同时一次性支付，先付后用；被告在合同签订之日向原告缴纳租赁保证金12000元；合同终止时，被告应将摊位内属被告所有的物品撤出，但不得损坏原建筑物，将使用摊位恢复原状，并经原告确认后归还原告，如有损坏，修复费用由被告负责；合同终止时，被告如不能将摊位设施及时归还，则从合同终止日的第二天起直到场地归还为止，被告需向原告支付人民币1000元/天的违约金；本合同期满前一个月，原、被告就是否续签合同进行协商，被告不再续签合同的，必须在本合同终止日前7日内办理完退场的相关手续。双方还对其他相关的权利义务进行了约定。同日，原、被告签订《海盐港龙装饰城摊位租赁协议补充协议》一份，约定在被告遵守相关合同、规定的基础上，原告另外给予被告7个月的免租期。 合同签订后，被告使用涉案房屋从事橱柜经营。2017年12月22日合同到期后，双方未就继续租赁事宜达成一致，但被告一直占用涉案房屋使用至今。租赁期内的租金145260元被告已经支付。原告认可，被告向原告缴纳了租赁保证金12000元，但要求在被告腾退后由其按合同约定与被告结算。另查明，在2017年5月，原房屋产权人将涉案房屋分别转让给了徐冬英、孙伟林、钱锋强、陆芸丽、叶春锋、陈丽、刘军、沈芬华、许富英、顾晓明、郑初、蒋海忠、翁利娟，已办理过户手续。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按《海盐港龙装饰城摊位租赁合同》、《海盐港龙装饰城摊位租赁协议补充协议》的约定履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，至2017年12月22日，原、被告之间的租赁期间已届满，双方亦没有达成新的租赁合意，故被告应按租赁合同的约定，及时将租赁房屋腾退并归还原告，但被告占用房屋至今，已属违约，应承担立即将承租房屋腾退给原告的责任，同时按约定自合同终止日的第二天即2017年12月23日起按每日1000元向原告支付违约金至房屋腾退之日止，原告的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。对被告辩称的原告主体不适格问题，本院认为，原告虽不是涉案房屋的所有权人，但其受房屋产权人委托负责出租、管理房产，其与被告签订租赁合同的行为合法有效，既使在经营管理期间房屋的所有权人发生变更，也不影响原告按经营管理协议的约定出租、管理房产的权利。原告作为与被告之间租赁关系的出租方，在租赁合同履行发生纠纷时，作为原告提起诉讼主体适格，故对该抗辩意见不予采信。对被告提出的违约金不合理的问题，首先，这系双方自愿订立的条款，且不违反法律规定，其次，从该违约金相当于被告占用房屋给原告造成的租金损失而言，每日1000元并不存在过分高于造成的损失的情况，故对该意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告殷美来向原告海盐港龙装饰城经营管理有限公司腾退位于海盐县海盐国际紧固件五金城十一排南03号、南05号、南06号、南07号、北03号、北05号、北06号、北07号的房产，于本判决生效之日起二十日内履行； 二、被告自2017年12月23日起，按每日1000元支付原告违约金至房屋腾退之日止，于本判决生效之日起二十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费40元，由被告殷美来负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  王燕芬 二〇一八年五月七日 书记员  张伟华 ??1?