四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终2991号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜伯亚，男，汉族，1986年6月26日出生，住四川省剑阁县。委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晓，四川蜀文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张义梅，女，汉族，1985年5月6日出生，住四川省会理县。委托诉讼代理人：周驰，四川盛豪律师事务所律师。上诉人杜伯亚因与被上诉人张义梅房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杜伯亚上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.改判张义梅向杜伯亚支付首期购房款90369.33元，后期购房款220000元，违约金82074元。事实和理由：1.一审判决认定“张义梅以410369元的价款购买杜伯亚的产权份额，其中包括应向银行归还剩余按揭款190369元和向杜伯亚支付的购房款220000元”的事实错误。房屋剩余按揭贷款190369.33元应由张义梅承担，该部分金额并不包含在410369元的价款之内。一审判决认定“张义梅向银行归还了剩余按揭贷款190369.33元后，只应向杜伯亚支付购买款220000元”，这两个金额相加并不等于合同第一条房款410369元，一审判决认定错误。2.张义梅未足额支付前期购房款，应承担违约责任。一审判决认定“张义梅应向杜伯亚支付的购房款为220000元，其中100000元张义梅已先行支付给杜伯亚，剩余120000元应在张义梅领取到更名后的房屋所有权证后支付给杜伯亚，故张义梅不存在违约行为”。属事实认定错误。根据《房屋买卖合同》的约定，张义梅前期应向杜伯亚支付的购房款为190369元，因张义梅未向杜伯亚履行足额支付其前期购房款的义务，仅支付了100000元，应当承担违约责任，支付违约金82074元。被上诉人张义梅辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回杜伯亚的上诉请求。2.案涉房屋系张义梅与杜伯亚共同按揭购买，房屋所有权属于共同共有，银行贷款、房屋价值一人一半，张义梅所购买的仅为杜伯亚房屋所占的份额，张义梅依据双方建立的买卖合同依约支付了购房款，不存在违约行为。张义梅向一审法院起诉请求：1.杜伯亚继续履行房屋买卖合同，履行办理房屋过户手续的义务；2.杜伯亚支付张义梅违约金82074元；3.杜伯亚履行房屋交接义务，将房屋腾退给张义梅；4.杜伯亚赔偿张义梅房屋租金自2017年3月起至杜伯亚腾退房屋之日止的损失，租金损失每月按2000元计算。杜伯亚向一审法院提出反诉诉讼请求：1.张义梅向杜伯亚支付首期房款90369元；2.张义梅支付杜伯亚后期房款220000元；3.张义梅向杜伯亚支付违约金82074元。一审法院认定事实：2009年8月张义梅、杜伯亚共同购买了位于成都市成华区房屋（权1821588，建筑面积67.33平方米），登记在张义梅、杜伯亚名下。2016年10月27日，张义梅、杜伯亚签订《房屋买卖合同》，约定：“上述房屋总价款630000元，杜伯亚以410369元的价格将上述房屋所属份额出售给张义梅，该房屋2017年1月之日起的剩余银行按揭贷款由张义梅结清。房屋的剩余按揭贷款金额为190369.33元。剩余售房款220000元，在双方办理房屋递件过户手续当日，张义梅向杜伯亚支付100000元。剩余尾款120000元在张义梅领取到更名后的房屋所有权证当日，由张义梅支付给杜伯亚。”等。2016年11月1日双方将签订的《房屋买卖合同》进行了公证。2017年2月张义梅向银行归还了剩余按揭贷款190369.33元。在双方未办理完房屋过户手续的情况下，张义梅于2017年5月19日向杜伯亚支付了购房款100000元。杜伯亚至今未协助张义梅办理房屋过户手续。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系有效合同。根据合同约定的内容，双方的真实意思应为：房屋总价值630000元，张义梅以410369元的价款购买杜伯亚的产权份额，其中包括应向银行归还的剩余按揭贷款190369元和向杜伯亚支付的购房款220000元。故张义梅向银行归还了剩余按揭贷款190369.33元后，只应向杜伯亚支付购买款220000元。根据合同约定，张义梅应在双方办理完房屋过户手续后向杜伯亚支付购房款100000元。现张义梅在双方未办理完房屋过户手续的情况下，已先行向杜伯亚支付了购房款100000元。故杜伯亚应协助张义梅办理将案涉房屋所有权人过户至张义梅名下的过户手续，张义梅的该项诉讼请求予以支持。因双方均未举出证据证明未办理完房屋过户手续系对方违约所造成。故张义梅要求“杜伯亚支付违约金82074元”的诉讼请求不予支持。张义梅要求“杜伯亚履行房屋交接义务，将房屋腾退给张义梅、要求杜伯亚赔偿房屋租金损失（自2017年3月起至杜伯亚腾退房屋之日止，按每月2000元计算）”的诉讼请求，因双方所签房屋买卖合同未明确具体约定，故不予支持。关于杜伯亚的反诉诉讼请求，根据双方签订的房屋买卖合同，张义梅应向杜伯亚支付的购房款为220000元，其中100000元张义梅已先行支付给杜伯亚，剩余120000元应在张义梅领取到更名后的房屋所有权证后支付给杜伯亚，故张义梅不存在违约行为，杜伯亚的反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杜伯亚在判决生效之日起十日内协助张义梅办理将位于成都市成华区房屋的所有权人过户至张义梅名下的过户手续。二、驳回张义梅的其他本诉诉讼请求。三、驳回杜伯亚的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1076元，由张义梅负担1026元，由杜伯亚负担50元。反诉案件受理费3593元，由杜伯亚负担。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，张义梅与杜伯亚签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审争议的焦点有三个，现分别评述如下：一、关于按揭贷款190369.33元是否包含在购房款410369元中的问题。首先，《房屋买卖合同》第一条约定“甲方（杜伯亚）以410369元的价格将上述房屋所属份额出售给乙方（张义梅）”，第二条约定“乙方以银行转账的形式将剩余按揭贷款转入贷款银行扣款账户。房屋的剩余按揭贷款金额为190369.33元”，第三条约定“剩余售房款220000元……”，由此可知，购房款为410369元，张义梅支付剩余按揭贷款190369.33元后，剩余售房款220000元。从文义理解，“剩余售房款220000元”系在支付按揭贷款190369.33元后的剩余，而两项金额相加，与总的购房款410369元相当。其次，《房屋买卖合同》约定房屋总价款630000元，按揭贷款金额190369.33元，则案涉房屋的实际价值大致为440000元，张义梅购买杜伯亚所属的一半份额，则应为220000元左右，加上张义梅支付按揭贷款金额190369.33元，即为410369.33元，因此，张义梅以410369元的价格购买符合常理。第三，杜伯亚认为410369元中不包括还按揭贷款的金额，系基于双方多年的男女朋友关系以及杜伯亚向张义梅支付彩礼、出资购买汽车等，但杜伯亚未能提供证据予以证实，且《房屋买卖合同》中对此也未予提及。因此，本院认为购房款410369元包括张义梅偿还按揭贷款的金额190369.33元。一审判决认定正确，本院予以维持。二、关于张义梅是否应支付杜伯亚尾款120000元的问题。《房屋买卖合同》约定尾款120000元应于张义梅领取到更名后的房屋所有权证后支付，现尚未达到支付条件。二审中张义梅也认可领取到更名后的房屋所有权证后支付尾款120000元，为减少讼累，在杜伯亚一审提出相应反诉主张的情况下，本院判决张义梅于过户手续完成后十日内支付杜伯亚尾款120000元。三、关于张义梅是否应向杜伯亚支付违约金的问题。如前所述，张义梅已按约定偿还了银行按揭贷款，并先行向杜伯亚支付了100000元，张义梅未支付剩余房款系因尚未办理过户手续，支付条件不成就，故张义梅的行为不构成违约。一审判决认定张义梅不应支付杜伯亚违约金正确，本院予以维持。综上所述，上诉人杜伯亚的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为减少诉累，本院一并判决张义梅于过户手续完成后十日内支付杜伯亚尾款120000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初5119号民事判决第一项、第二项，即“杜伯亚在本判决生效之日起十日内协助张义梅办理将位于成都市成华区房屋的所有权人过户至张义梅名下的过户手续”、“驳回张义梅的其他本诉诉讼请求”；二、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初5119号民事判决第三项，即“驳回杜伯亚的反诉诉讼请求”；三、张义梅于成都市成华区房屋过户至张义梅名下后十日内支付杜伯亚尾款120000元；四、驳回杜伯亚的反诉诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费的负担按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费7186元，由上诉人杜伯亚负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一八年五月四日书记员  饶志誉