贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0521民初1142号 原告：陈斌，男，1979年5月26日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告：陈绍忠，男，1946年8月7日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：贵州润亿置业有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处九驿大道与迎宾大道交汇处。统一社会信用代码：91520521085681713T 法定代表人：谭志刚，贵州润亿置业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：舒立，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周勇，贵州本芳律师事务所律师。 原告陈斌、陈绍忠与被告贵州润亿置业有限公司（以下至判决主文前简称“润亿公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈斌、陈绍忠、被告润亿公司之委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈斌、陈绍忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告解除与原告签订的《商品房买卖合同》；2、按照《商品房买卖合同》条十三条第（2）项规定退回原告全部购房款613098.00元，并支付从付款之日起至退款之日止的银行同期贷款利息；3、按合同约定从2016年4月5日起到全部款项支付完毕之日止的违约金（每日按0.1%计算）；4、案件诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2015年7月在被告润亿公司预定了2-32号的商铺一套，建筑面积为69.47平方米，套内面积为41.31平方米。二原告于2016年4月5日向被告交付了全部购房款613098.00元后，原、被告于当日签订了《商品房买卖合同》。合同中约定，被告应于2016年6月30日前交房，但交房时间到后，二原告多次向被告工作人员当面催交，但被告至今仍未交付。且被告在未经二原告知晓的情况下擅自改变房屋结构，现建成的房屋与购买时被告提供的图纸不符。被告未按时交房且擅自修改房屋结构已严重违约，给原告造成了一定的经济损失。为此，根据《合同法》的规定，特诉至法院，请求支持原告的诉请。 被告润亿公司辩称：被告与原告订立的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年6月30日前，尽管被告因故未能如期交房，但2016年10月12日原告向被告提出申请，请求准许其提前装修和使用，经双方达成合意，被告于2016年11月9日已将涉案房屋交付给原告占有、使用，原告过行了装修准备，该事实有《澜湾国际特殊申请单》及现场照片予以证实。同时，被告并未改变房屋结构，即使改变，原告已入场装修，已视为其认可房屋之改变，故涉案合同目的已实现，不具有法定解除合同之构成要件。因此，原告诉请解除合同无事实和法律依据，依法应予驳回。本案中，即使认定被告未在合同约定期间将涉案房屋交付给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五的规定，原告也应当在解除权发生之日起一年内行使合同解除权，原告在法定的解除权行使期限届满后，于2018年3月才向人民法院提起诉讼行使解除权，该解除权已然消灭。因原告之合同解除权消灭，双方签订的涉案合同应当继续履行，原告以解除合同为前提而主张的违约金依法应予驳回。综上，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的以下证据：二原告的身份证、《商品房买卖合同》、3张收款收据、退房申请、微信聊天记录、营业执照、法定代表人身份证明、订约合同、承诺书、6张现场照片、澜湾国际特殊申请单本院均予以确认并在卷佐证。 经审理本院认定如下事实：2015年7月14日，胡运桂作为乙方与作为甲方的润亿公司签订《订约合同》，约定乙方自愿申请预付120000.00元购买甲方开发的澜湾国际一区2-21、22、23、24、25、26商铺，且已经知晓甲方澜湾国际一区未取得预售许可证等相关证件。该商铺初步图测套内建筑面积为248.37平方米，总价3711738.00元，最终面积以测绘部门实际测量为准，按照实际测量面积与初步图测建筑面积的差额，按照本协议约定的价格多退少补原则解决。《订约合同》还约定了待双方签定《商品房买卖合同》后，本《协议》即失效。2016年4月5日，原告陈斌、陈绍忠作为买受人与出卖人被告润亿公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》主要约定买受人购买出卖人暂定名为澜湾国际的2-32号商铺，商铺的建筑面积为69.47平方米，套内建筑面积为41.31平方米，按照套（单元）计算，商铺的价款为592596.00元。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付上述商铺。逾期交房责任为：逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。陈斌、陈绍忠于2016年4月5日向润亿公司交纳了上述商铺的全部购房款、维修基金、契税等共计613098.00元。2016年10月12日，胡运桂就澜湾国际一区2-32、2-33、2-34、2-35、2-36、2-37号商铺申请提前装修，润亿公司相关负责人员签字“同意提前装修”，胡运桂等人运送部分地砖至涉案商铺内，但未进行实质性装修。2017年6月2日，胡运桂、胡运佩、陈绍忠以润亿公司未交付涉案商品房及擅自改变房屋结构为由，共同向润亿公司提出退房申请。由于润亿公司未退还原告的购房款及支付违约金，致使二原告提起诉讼。 本案原、被告双方争议的焦点为：一、二原告行使合同解除权是否超过法律规定的期限？二、润亿公司是否已实际交付涉案商品房给二原告？ 本院认为：关于焦点一，原告陈斌、陈绍忠与被告润亿公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年6月30日前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，被告逾期交房，原告应在2017年6月30日前行使合同解除权，2017年6月2日，胡运桂、胡运佩、陈绍忠以润亿公司未交付涉案商品房及擅自改变房屋结构为由，共同向润亿公司提出退房申请，应视为二原告已向被告提出解除合同的要求，二原告行使合同解除权并未超过法律规定的期限。该合同解除权是原、被告双方在合同中约定的被告逾期交房超过30日时，原告单方解除合同的权利，该权利的行使不需要取得被告的同意，对被告辩称原告的退房申请只是解除合同的要约，被告并未同意即未予以承诺，双方未达成解除合同的合意的主张本院不予采纳。关于焦点二，胡运桂于2016年10月12日就涉案商铺向被告申请提前装修，被告工作人员签字同意提前装修，本案原告陈斌、陈绍忠并未在该申请单上签名或捺印，且胡运桂申请提前装修后只是运送了部分地砖到涉案商铺内进行装修前的准备，并未对涉案商铺进行实质性装修，被告也没有证据证明已将涉案商铺实际交付给二原告占有、使用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告提出已实际交付涉案商铺给二原告的主张本院不予支持。 二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。二原告履行了交付购房款的义务，被告应按《商品房买卖合同》的约定如期交付涉案商品房。《商品房买卖合同》第十一条约定了被告应当在2016年6月30日前向二原告交付涉案商品房，被告至今未交付的行为已构成违约，二原告有权依据《商品房买卖合同》第十三条的约定，解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按照约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对原告陈斌、陈绍忠要求解除与被告润亿公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告润亿公司应退还原告陈斌、陈绍忠交纳的613098.00元购房款。在涉案合同解除后，原告请求由被告赔偿损失的主张亦具有法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付按合同约定从2016年4月5日起每日按0.1%计算到全部款项支付完毕之日止的违约金的主张，涉案《商品房买卖合同》约定被告支付的违约金是二原告全部已付款的0.1%，并不是每日按0.1%计算违约金，二原告的该项请求无事实依据，本院不予支持。二原告在与被告签订《商品房买卖合同》后，于2016年4月5日向被告交纳了涉案商铺的全部购房款、维修基金、契税等共计613098.00元，至今未取得所购买商铺的权益，客观上的确存在损失，该损失可认定为银行利息损失，按合同约定被告应支付的违约金为613.10元(613098.00元×0.1%)，明显低于对二原告造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，对二原告要求被告支付银行同期贷款利息的诉讼请求本院予以支持，被告应从收到二原告交纳的购房款之日起至购房款返还完毕之日止，以613098.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息向二原告赔偿损失。 综上，被告润亿公司未按照《商品房买卖合同》约定的时间交付涉案商品房，原告陈斌、陈绍忠有权解除合同，并要求被告润亿公司退回全部购房款以及赔偿原告方的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告陈斌、陈绍忠与被告贵州润亿置业有限公司于2016年4月5日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告贵州润亿置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈斌、陈绍忠购房款计人民币613098.00元； 三、被告贵州润亿置业有限公司以613098.00元为基数，从2016年4月5日起至购房款返还完毕之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息赔偿原告陈斌、陈绍忠的损失； 四、驳回原告陈斌、陈绍忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9930.00元，因适用简易程序减半收取计4965.00元，由被告贵州润亿置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审判员  王静 二〇一八年五月八日                                                                          法官助理 刘莹                                                                             书记员 谢璐