上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初3387号原告：梁旻鹤，男，1981年9月19日出生，汉族，住上海市。原告：金美华，女，1981年3月2日出生，汉族，住上海市。两原告共同委托诉讼代理人：郭君，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海盛博房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：尹善峰，董事长。委托诉讼代理人：王曦明，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿，德恒上海律师事务所律师。原告梁旻鹤、金美华与被告上海盛博房地产开发有限公司(以下简称盛博公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告梁旻鹤及两原告的共同委托诉讼代理人郭君、被告盛博公司的委托诉讼代理人王曦明、孙鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁旻鹤、金美华向本院提出诉讼请求：1、盛博公司支付逾期交房违约金1,207,544.46元(按总房价11,555,449.36元乘以万分之三乘以60天+11,555,449.36元乘以万分之五乘以173天，自2016年9月1日起计算至2017年4月21日止)；2、盛博公司立即支付逾期办理新建商品房房地产权证(大产证)的赔偿金18,873.9元(按总房价11,555,449.36元乘以千分之一乘以1.6334)。事实和理由：两原告与盛博公司于2016年1月8日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向盛博公司购买位于上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原告按合同约定支付了全部购房款。根据双方合同约定，盛博公司应于2016年8月31日前向原告交付房屋(房屋需取得《住宅交付使用许可证》)，在2017年2月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。该合同还约定，盛博公司未按合同约定交付房屋及不能在约定时间办理新建商品房大产证的违约金。直至2017年4月19日盛博公司取得房屋大产证，于2017年4月21日才将系争房屋交付给原告。被告逾期交付房屋、逾期办理房屋大产证，已构成违约，应按照合同的约定承担违约责任，故原告起诉至法院。盛博公司辩称，不同意原告的诉讼请求。盛博公司已依约于2016年8月31日交付房屋，原告也已经签署了房屋交接单，领取了房屋钥匙，盛博公司并未逾期交房。盛博公司虽然当时没有取得住宅交付使用许可证，但房屋交付时已经具备取得许可证的所有条件，系因政府延迟审批导致逾期获得住宅交付使用许可证，按照合同补充条款一之第九条约定，该情形属于不可抗力，盛博公司无需再承担违约责任。原告没有任何经济损失，原告主张的违约金金额过高，要求法院调整。梁旻鹤、金美华已主张逾期交房违约金，还要求逾期办理产证的违约金，不符合同约定，且逾期办理大产证不是盛博公司的原因导致，不应由盛博公司承担责任。本院认定事实如下：2016年1月8日，两原告(乙方、买方)与盛博公司(甲方、卖方)签署《上海市商品房预售合同》，其中主要约定：第二条、乙方向甲方购买宛平南路XXX弄《中信君廷名邸》XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)；第三条、根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为11,560,515元；第十条、该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：三、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2017年2月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条、甲方定于2016年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过60天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：见补充条款(一)第十条；第十三条、该房屋符合本合同第十条约定交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房进行验收交接，房屋交付的标志为钥匙交付；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；第十四条、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。合同附件一付款方式和付款期限中约定，乙方应于2016年1月8日前与甲方签约，并付首期房款3,470,515元；乙方应于2016年4月7日前应支付剩余房价款8,090,000元。补充条款一约定：九、双方确认，该房屋发生不可抗力情形的，甲方可据实延期交房，该等延期交房应不视为甲方违反本合同的约定逾期向乙方交付该房屋，甲方不承担任何违约责任。不可抗力情形包含但不限于下列情形：(i)受政策或政府相关职能部门或专业机构有关规定影响，且甲方出示相关主管部门或机构证明文件的；(ii)受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且甲方出示相关主管部门或机构证明文件的；……十、本合同正文第十二条修改如下：甲方承诺按本合同约定的交付日期将该房屋交付给乙方，如甲方未按本合同约定的交付日期将该房屋交付给乙方的，应按如下约定处理：(i)若延期交房在60日(含60日)之内的，则自本合同约定的交付日期后的第一天起至甲方实际交付或视为交付之日为止的连续期间，甲方应按日向乙方支付乙方已付房款的万分之三(0.03%)的违约金，本合同继续履行；(ii)若延期交房超逾60日的，则自第61日起，乙方有权选择：(a)继续履行本合同(无须另行通知甲方)，甲方应自第61日起至实际交付或视为交付该房屋之日为止的连续期间，按日向乙方支付乙方已付房款的万分之五的违约金(0.05%)；……；十二、新建商品房房地产权证和产权过户手续的办理：1.因甲方原因不能在本合同正文第十条约定的时间办理新建商品房初始登记手续，甲方按月向乙方按已付房款的千分之一(1‰)支付补偿金，乙方不可解除合同；2.……3.如甲方未按本合同约定的交付日期将该房屋交付予乙方的，按照本补充协议第十条约定承担违约责任，乙方同意由此同时导致的逾期办理新建商品房房地产权证和产权过户手续的，甲方不再另行支付违约金，相应的办证期限和产权过户手续办理期限顺延。合同签订后，两原告按约履行付款义务，盛博公司当庭确认于2016年8月31日前已收到原告支付的全部房款11,555,449.36元。2016年8月31日，两原告与盛博公司签署《房屋交接单》，其中主要记载：盛博公司将系争房屋交付给梁旻鹤、金美华，房屋实测建筑面积159.68平方米，总房价款11,555,449.36元，乙方已经全部付清上述款项。同日，梁旻鹤签署《入伙确认书》，载明：本人购买的系争房屋已具备合同交付条件，本人认可接受该房屋，并确认收妥以下物品及文件：进户门钥匙6把，内户门钥匙12把，防火金刚门钥匙3把，门禁卡5张，整改维修流程等。2017年4月1日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局核发《上海市新建住宅交付使用许可证》，记载申请单位为盛博公司，项目地址宛平南路XXX弄XXX-XXX号、宛平南路XXX号。系争房屋包含在上述门牌号内。2017年4月19日，盛博公司取得上海市宛平南路XXX弄XXX、XXX号房屋大产证。2017年4月21日，两原告与盛博公司签署《房屋交接书》，记载：2017年4月21日，甲、乙双方对系争房屋进行交接，双方确认该房屋实测建筑面积159.68平方米，总房价款11,555,449.36元，已经全部付清。两原告认为，盛博公司直至2017年4月21日才将系争房屋交付，诉请的逾期交房违约金自2016年9月1日起计算至2017年4月21日止；盛博公司则称，2017年4月21日的房屋交接书仅是供原告办理过户手续的文件，系争房屋早已按约定交付。审理中，盛博公司还提交了建设工程竣工验收备案证书、工程明细表、建设项目资料备案证明、新建住宅配套建设验收合格证明、排水许可证、新建住宅交付使用许可预踏勘情况告知书、关于上海市南双峰110kv变电站土建新建工程初步设计评审意见的批复、区建设交通委专题会议纪要、谈话笔录等材料，证明盛博公司未取得《交付使用许可证》的原因仅为110kv变电站未竣工，其他方面均已完全符合《交付使用许可证》所要求的条件，该变电站是为周边区域服务的地区性变电站，并不是为系争房屋所在小区服务的配套电站，该变电站未竣工并不影响系争房屋正常使用和交付。2011年11月14日会议上各政府部门均对此予以认可，且认为非盛博公司原因导致许可证迟延发放。故盛博公司认为，该因政府迟延审批导致的许可证迟延发放属于合同约定的免责情形。两原告对此不予认可。本院认为，原被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，应予恪守。根据双方合同约定，盛博公司应于2016年8月31日前将符合交付条件(取得《住宅交付使用许可证》)的系争房屋交付给原告。虽然盛博公司于该日将系争房屋钥匙交给原告并签署了房屋交接单，原告也予以接受，但这并不当然表明原告同意变更合同约定的交付条件，且实行交付使用许可制度是基于公共安全利益需要的法定要求，不因当事人的合意而改变。因此，当时盛博公司交付的房屋不符合同约定的交付条件，应承担相应的违约责任。直至2017年4月1日系争房屋所在楼宇才取得《住宅交付使用许可证》，盛博公司应承担至该日止的逾期交房违约金。盛博公司辩称系因其不可控制的变电站竣工时间进度导致其未能取得《住宅交付使用许可证》，即使属实，也不能免除其违约责任，理由如下：一，盛博公司是专业的房地产开发企业，理应知晓变电站建设的周期和相关程序，既然盛博公司将变电站建设进度与房屋交付许可捆绑，就应当承担相应责任；二，合同约定，若因市政配套设施批准或安装延迟或影响的，需出示相关主管部门或机构证明文件，但本案中盛博公司并无相关主管部门的证明文件，故也不属不可抗力。根据双方合同约定，在验收交接时，盛博公司应出示《住宅交付使用许可证》等证明文件，若不出示上述材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由盛博公司承担。而根据已查明的事实，2016年8月31日，原告按盛博公司通知前去交接房屋，接收房屋钥匙后开始控制系争房屋，并无证据表明原告曾要求出示《住宅交付使用许可证》，或曾因盛博公司未出示《住宅交付使用许可证》而拒绝接受房屋。事实上，自该日起，原告已实际控制、占有系争房屋，并因此受益，从而减少了逾期交房可能对其造成的损失，遵循公平原则，也理应减轻盛博公司逾期交房的违约责任。盛博公司称原告主张的违约金金额过高，要求法院予以调低，该意见于法有据，本院予以采信。综合考虑本案情况，本院酌定盛博公司按每日万分之一点三支付原告逾期交房的违约金。根据合同约定，如盛博公司未按约定日期将房屋交付的，按约定承担违约责任，原告同意由此同时导致的逾期办理大产证和小产证的，盛博公司不再另行支付违约金，现原告主张逾期交房违约金已得到法院支持，再要求盛博公司支付逾期办理大产证的违约金，与合同约定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、上海盛博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付梁旻鹤、金美华逾期交房违约金319,970元；二、驳回梁旻鹤、金美华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费减半收取计7,919元，由梁旻鹤、金美华负担5,853元，由上海盛博房地产开发有限公司负担2,066元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一八年五月二十九日书记员  姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。