福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初1974号 原告：厦门市良逸建设工程有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路**，统一社会信用代码91350203079364914U。 法定代表人：高贤文，经理。 委托诉讼代理人：朱秋香，员工。 被告：任卫军，男，1957年11月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门市良逸建设工程有限公司（以下简称良逸工程公司）与被告任卫军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告良逸工程公司法定代表人高贤文，被告任卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 良逸工程公司因庭前物业服务费计算有误，当庭向本院提出变更诉讼请求为：判令任卫军还清2014年4月1日至2017年9月30日拖欠的物业服务费2258.17元。事实和理由：2014年4月1日，良逸工程公司与万隆公寓业主监管小组签订一份《委托物业管理服务补充协议》，约定良逸工程公司受万隆公寓业主监管小组委托为厦门市万隆公寓小区（即厦门市思明区万寿路148-162号）提供物业管理服务，小区业主按约定缴纳物业服务费及其他费用。任卫军系万寿路148号801室房屋使用人，房屋建筑面积89.61平方米，但任卫军未及时缴纳物业服务费，截至2017年9月30日累计已拖欠物业服务费2258.17元。 任卫军辩称，1、案涉《委托物业服务协议补充合同》为无权代理合同，在未得到万隆公寓所有业主的追认之前，该合同不发生效力，其不应承担支付任何物业费用；2、物业公司严重违反《委托物业管理服务补充协议》的约定，没有依约履行物业管理职责，导致万隆公寓小区脏、乱、差的情况长期存在，严重影响其及其他住户的正常生活；3、物业公司不具有相应物业服务资质，没有配备相应的物业服务人员。 本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，厦门市万隆公寓业主监管小组与厦门市良逸投资咨询有限公司（以下简称良逸投资公司）签订《委托物业管理服务补充协议》，约定：厦门市万隆公寓业主监管小组委托良逸投资公司为厦门市思明区万寿路148-162号万隆公寓提供物业管理；实行自主经营、独立核算、自负盈亏；委托管理期限自2014年4月1日起，终止日期双方另行协商。良逸投资公司提供的物业服务内容（以厦门市物业服务合同条款为准）包括：制定物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；负责共用部分的日常维修、养护和管理；负责共用设施设备的日常维修、养护和管理；负责共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责公共园林、景观及设施的养护和管理；负责维护管理区域内的公共秩序并协助做好安全防护工作；小区每个楼道每周打扫或拖洗一次，楼梯扶手擦洗一次；小区中庭道路隔日清扫一次，，地面无垃圾堆积协议还约定：小区物业管理服务费按0.6元/平方米·月收取，房屋公共维修金按0.2元/平方米·月收取，小区车位管理继续沿用现行的固定车位收费管理模式即200元/位·月，上述费用收入除房屋公共维修金外，其他归良逸投资公司所有（现阶段收取的停车费用于贴补小区物业管理经费的不足）。合同签订后，良逸投资公司依约进驻万隆公寓小区提供物业管理服务。 2015年2月1日，厦门市万隆公寓小区成立厦门市思明区万隆公寓管委会，并报厦门市思明区人民政府开元街道办事处备案。厦门市思明区万隆公寓管委会于2015年4月13日确认厦门市万隆公寓业主监管小组与良逸投资公司签订的《委托物业管理服务补充协议》。 2016年6月24日，厦门市思明区市场监督管理局作出（厦思）登记内变字（2016）第2012016062430226号的《准予变更登记通知书》，准予良逸投资公司变更为良逸工程公司。另外，良逸投资公司向厦门市思明区市场监督管理局申请经营范围包括：建筑装饰业、房屋建筑业、土石方工程、钢结构工程施工、物业管理、停车场管理等的备案。 任卫军系厦门市思明区万寿路****房屋使用人，房屋建筑面积为89.61平方米，房屋用途为住宅，没有产权，属于职工宿舍用房。任卫军未缴纳自2014年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费。 上述事实，有良逸工程公司提供的《委托物业管理服务补充协议》、《厦门市物业服务合同》、公司备案申请书、开元街道办事处备案证明、准予变更登记通知书及双方庭审陈述、质证笔录为证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 任卫军围绕其答辩意见提交了以下证据：证据图片（6张），拟证明物业公司违章搭建，小区垃圾四处散落无人清扫，楼梯扶手损坏、污迹斑斑无人清洗，消防栓损坏无法使用，天台漏水严重不予修缮。物业公司严重违反协议约定，未履行物业管理职责。 良逸工程公司的质证意见为：对任卫军提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。 结合双方的举证质证，本院分析认为，从任卫军提交的证据可以看出万隆公寓确实存在管理不善，服务不到位。故本院认定，良逸工程公司的物业管理存在瑕疵。 本院认为，厦门市思明区万隆公寓管委会于2015年2月1日成立并报经厦门市思明区人民政府开元街道办事处备案。良逸工程公司与万隆公寓业主监管小组签订《委托物业管理服务补充协议》后经厦门市思明区万隆公寓管委会确认。该协议内容不违反相关法律规定，属合法有效协议，该协议对全体业主和物业使用人均具有约束力。任卫军提出良逸工程公司与万隆公寓业主监管小组签订的补充协议为无权代理合同，在未经万隆公寓所有业主的追认之前，该合同不发生效力，其不应承担支付任何物业费用的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。良逸工程公司具有独立的法人资格，其从事经营范围包含物业管理等内容，并实际为万隆公寓小区提供物业管理服务。任卫军抗辩物业公司不具有相应物业服务资质，没有配备相应的物业服务人员的意见，理由不成立，本院不予采信。任卫军。任卫军作为该小区房屋使用人，逸工程公司提供的物业管理服务，应依照协议约定的收费标准缴纳物业服务费等相关费用。任卫军对物业公司存在违章搭建，小区管理脏、乱、差等情况，没有依约履行物业管理职责等问题可通过万隆公寓管委会向物业服务企业提出意见和建议，并协商解决，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由。任卫军应缴纳自2014年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费2258.17元（89.61平方米×0.6元/平方米·月×42个月）。良逸工程公司要求任卫军支付上述期间的物业服务费2258.17元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 任卫军应于本判决生效之日起七日内向厦门市良逸建设工程有限公司支付厦门市思明区万寿路148号801室房屋自2014年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费2258.17元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由任卫军负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院 审 判 员 （黄志雄） 二〇一八年五月二日 代书记员（ 陈钦 红） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； ……。 第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。