广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初5506号原告：香港吉高晟投资控股（国际）有限公司，营业地香港特别行政区德辅道中161–167号香港贸易中心17楼。代表人：林吉星，该公司董事。委托诉讼代理人：谭炎华，该公司法律顾问。被告：知识城（广州）投资集团有限公司（原广州开发区商业发展集团有限公司），住所地广东省广州开发区映日路网羽商业广场A栋4楼。法定代表人：陈福华，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。第三人：高平，男，户籍地湖南省��县。原告香港吉高晟投资控股（国际）有限公司（简称吉高晟公司）与被告知识城（广州）投资集团有限公司（原广州开发区商业发展集团有限公司，简称知投集团或原商发集团）、第三人高平商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年10月25日受理并经上报广东省广州市中级人民法院确定管辖后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的代表人林吉星和委托诉讼代理人谭炎华、被告的委托诉讼代理人卢少斌到庭参加诉讼，第三人经传票传唤（公告送达）无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告吉高晟公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告知投集团向原告吉高晟公司双倍返还定金共4000万元；2.判令被告知投集团按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，计付2000万元定金自2014年9月4日至本案一审判决日期间的利息。事实和理由：原告吉高晟公司与被告原商发集团于2013年8月27日在广州订立《购房意向书》，约定认购该集团所属的（原）萝岗区映日路上网羽商业广场B、Ｃ栋及其配套物业，双方应在商品房预售许可证办取后七个工作日内签署《商品房买卖合同》，原告吉高晟公司为此支出定金2000万元。被告原商发集团早在2014年12月19日领到预售许可证，却至今不肯与原告吉高晟公司签约，经多次交涉仍无果，故原告吉高晟公司有权援用《购房意向书》的定金罚则条款。被告知投集团（原商发集团）辩称，案涉《购房意向书》由原告吉高晟公司的林吉星、高平等共同签字及加盖公章，被告原商发集团已如数收到定金，获颁预售许可证后就通知了原告吉高晟公司。被告原商发集团于2014年12月30日与原告吉高晟公司开会商讨，高平代表其公司签认会议纪要。该纪要载明原告吉高晟公司对预售合同���款还要熟悉了解和斟酌，等备齐资料再定时间签约；原告吉高晟公司拟在（原）萝岗区注册新公司作为签约主体（买方）；原告吉高晟公司派专人协助被告原商发集团填写买方资料，确定付款方案，尽快完成预售合同网上申报等，从此变更了《购房意向书》的签约条款。原告吉高晟公司提出暂缓签约后又指斥被告原商发集团拒签而追责，恰好表明其不愿继续履行预定义务，《购房意向书》的目的已不能实现，应予解除，本案诉请也应予驳回（主张双倍返还定金同时计付利息本身欠缺依据）。第三人高平未作陈述。经审理查明，原商发集团（甲方）、吉高晟公司（乙方）于2013年8月27日在本市订立《购房意向书》，大致约定：乙方认购甲方位于（原）萝岗区映日路的网羽商业广场B、C栋物业的完整产权，B栋套内建筑面积包括地上建筑约7815平方米（除室外泳池配套用房约280平方米）、零售部约80平方米、地下泳池及其配套用房约1747平方米，C栋套内面积包括地上建筑6918平方米、地下厨房约725平方米，分摊面积包括在应购买的建筑面积内，所有面积、位置的确定最终以房管部门出具的测绘报告和《科学城体育公园—网球中心二期（萝岗区网羽中心配套设施建设工程）竣工图》为准，整体打包实行统一均价销售，即每平方米为13800元；认购定金为人民币2000万元，在甲方取得商品房预售许可证后的七个工作日内，双方应签订《商品房买卖合同》，甲方拒签者则双倍返还定金，乙方拒签者则定金予以没收，定金可充作首期购房款；B栋物业用作开办水疗、休闲会所业务，C栋物业经营餐饮业及高级会所服务，此外不得改作其他功能用途，须在取得二级消防施工许可证后的一年半内开业，乙方应支付保证金人民币1000万��予以担保；乙方如因业务发展，可以变更《商品房买卖合同》及附属协议的签约主体，但乙方应对该主体具有控股地位，甲方应予同意，等等。签章页格式栏乙方盖有公章，“法定代表人”、“总经理”、“经办人”处分别署“林吉星”、“高平”、“刘纯青”。吉高晟公司接到原商发集团落款2013年8月26日的《付款通知书》，在次月9日、17日各转账1000万元，原商发集团开出总额收据。及至2014年12月19日，市国土房管部门制发“科城网羽商业广场”的《商品房预售许可证》，买卖双方因故未能如期签约而产生纠纷，令本案成讼，当事人均属意适用内地法律裁判。审理中知投集团提交一份《网羽商业广场B、C栋预售事宜会议纪要》，显示2014年12月30日下午，原商发集团和吉高晟公司召开了专题会议，吉高晟公司的代表高平经理和有关人员参会，与会双方经研��达成的共识有：由于目前预售合同内相关资料的填报和准备，包括吉高晟公司对合同条款的熟悉了解和斟酌尚需一定时间，双方同意待资料齐备后，再约时间签订预售合同；吉高晟公司拟在（原）萝岗区成立一间新公司作为签订预售合同的主体（买方），原商发集团研究同意该主体变更的，双方应在《购房意向书》后增加补充条款；吉高晟公司同意尽快提交公司营业执照等资料，确定预售合同的付款方案，派专人协助原商发集团填写合同中买方的资料以完成网上申报工作等；落款处除原商发集团多人签名外，署有“高平”二字。鉴于吉高晟公司声称高平没有参会，知投集团申请作司法鉴定，本院摇珠选定的广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所出具【2017】文鉴字第1086号《鉴定意见书》，认为系争会议纪要上“高平”的字迹与吉高晟公司、知投集团各自提供高平���名样本的字迹是同一人所书写。吉高晟公司质证时对鉴定意见不持异议，但以其未加盖公章、林吉星事前无委托且事后不知情辩解仅构成高平个人的行为。据查，高平是吉高晟公司占股比例达25%的股东兼董事，一直任职总经理。针对吉高晟公司与原商发集团的交易细节，林吉星述称是高平得知售楼信息起手接洽的，后吉高晟公司方面三人一同到原商发集团办公场所签下《购房意向书》和盖章，办成预售许可证通过高平反馈到林吉星，高平没有说清楚续谈详情，林吉星亲自找过原商发集团法定代表人落实建筑面积，提到以新公司签约等事宜；知投集团表示吉高晟公司因“中央八项规定”出台对商业前景有顾虑，主动要求更新签约主体，却从未知会最终结果，在原商发集团催促下亦不了了之。原商发集团于2016年12月7日向吉高晟公司寄送了和答辩意见相仿的《解除合同通知书》，虽未能妥投，吉高晟公司在本院组织证据交换时业已收悉。经释明，吉高晟公司无法提供其履行系争会议纪要关涉义务的有力证据，且自认为主张双倍返还定金，不意味非得解除合同，不由知投集团说了算。本院认为，吉高晟公司在香港特别行政区注册登记，其因《购房意向书》与知投集团（原商发集团）引发争执，系属涉港合同纠纷，需比照涉外民事案件审理。受双方认可，本案确认以内地法律作为实体适用的准据法。吉高晟公司与原商发集团自愿订立《购房意向书》，当事人之间藉以形成合法有效的商品房预约合同关系，对双方不能进一步签署《商品房买卖合同》，知投集团举出2014年12月30日会议纪要之关键证据。现经司法鉴定，足以认定第三人高平的签名真实，其无疑参加了这次会议，知晓纪要内容，本案首要解���的争点就在于该会议纪要的法律性质和效果。尽管吉高晟公司先是竭力否认会议纪要的存在，及后退而改称凭签名不代表其公司所为，但从高平初始发起磋商到接续具体经办，且其加持吉高晟公司重要股东、董事、总经理身份等种种情形看，知投集团主张有理由相信高平行事一贯地取得相应授权成立，本院予以支持；由此，吉高晟公司指称系争会议纪要出自原商发集团的一方情愿与事实不符，纪要内容对吉高晟公司具有约束力。换言之，吉高晟公司、原商发集团已遵循《购房意向书》开启了并另行重新安排缓冲了正式签约的进程。吉高晟公司刻意回避更未确切证明新设特定公司报原商发集团核准，原商发集团在长时间内没有采取主动措施，基于所涉交易房产原定开办水疗、休闲会所及高级餐饮会所等经营用途不免受到政策变动影响的背景，斟酌纪要的措辞，当推断双方虽然作进一步协商处置，但最终未能就合同主要内容和条款达成一致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，故吉高晟公司谋求双倍返还定金无理，知投集团仅需全数退回定金2000万元。至于附随利息，可从吉高晟公司起诉之日起，准按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至2018年5月30日止。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十六条及第四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、被告知识城（广州）投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告香港吉高晟投资控股（国际）有限公司退还定金人民币2000万元，并参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率全额计付自2016年10月25日至2018年5月30日的利息；二、驳回原告香港吉高晟投资控股（国际）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260936元，由原告香港吉高晟投资控股（国际）有限公司负担103778元，被告知识城（广州）投资集团有限公司负担157158元；鉴定费69800元，由原告香港吉高晟投资控股（国际）有限公司负担（原告预交案件受理费257155元，并同意由被告在履行生效判决时将差额迳付原告；被告已预交鉴定费）。如不服本判决，原、被告各可在本判决书送达之日起三十日内、十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  刘治家审判员  秦智勇审判员  邓劭充二〇一八年五月三十日书记员  姚春华附一：本判决主要法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十六条代理适用代理行为地法律，但被代理人与代理人的民事关系，适用代理关系发生地法律。��事人可以协议选择委托代理适用的法律。第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。