河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫06民终554号上诉人（原审原告）：河南万祥置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区鹤煤大道中段路北（福田1区111-1号楼）。法定代表人：梁福彪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王小涛，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马秀阳，河南明星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕秋风，女，1969年8月12日出生，汉族，住鹤壁市鹤山区。原审第三人：中国建设银行股份有限公司鹤壁分行，住所地鹤壁市淇滨区太行路183号。代表人：薛颖骁，该行行长。委托诉讼代理人：张超，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：钱素霞，河南明星律师事务所律师。上诉人河南万祥置业有限公司（以下简称万祥公司）因与被上诉人毕秋风、原审第三人中国建设银行股份有限公司鹤壁分行（以下简称建行鹤壁分行）买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2017）豫0611民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万祥公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持万祥公司诉讼请求或将本案发回重审；诉讼费由毕秋风负担。事实和理由：万祥公司与建行鹤壁分行签订的《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房借款最高额保证合同》，约定建行鹤壁分行对购买万祥公司开发的万祥紫竹苑小区房屋的购房人发放个人住房贷款，由万祥公司提供连带责任保证，保证期间自建行鹤壁分行与借款人签订借款合同之日起至万祥公司为购房人办妥房屋所有权证、并办妥房屋抵押登记和他项权利证书之日止。毕秋风以分期付款方式购买万祥紫竹苑小区房屋一套，先后与万祥公司签订了《商品房销售首付分期合同》《商品房买卖合同》，与建行鹤壁分行签订《个人住房借款合同》。毕秋风实际向万祥公司缴纳首付款2万元。另外，毕秋风在万祥公司不知情的情况下在建行鹤壁分行处申办信用卡一张，并向建行鹤壁分行承诺该信用卡分期付款纳入涉案房产抵押担保范围。建行鹤壁分行发放贷款后，毕秋风既未按照约定支付万祥公司首付房款，也未向建行鹤壁分行偿还贷款，经万祥公司催促，毕秋风称无力购买涉案房屋，于2017年1月3日向万祥公司提交书面退房申请，要求解除合同。后建行鹤壁分行将毕秋风剩余房贷本息348802.83元及信用卡消费贷款本息158700元从万祥公司保证金中扣收，但毕秋风至今未协助万祥公司办理解约手续。一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公正，应予改判或者发回重审。建行鹤壁分行述称，万祥公司代毕秋风偿还房屋贷款本息合计348802.83元，并扣还信用贷款本息合计158700元，以上共计507502.83元。万祥公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房销售首付分期合同》及《商品房买卖合同》；2、毕秋风及建行鹤壁分行协助万祥公司办理撤销合同备案、抵押权预告登记的相关手续；3、毕秋风偿还万祥公司垫付的借款本息；4、毕秋风支付万祥公司违约金56847元；5、本案诉讼费用由毕秋风承担。一审法院认定事实：2016年2月18日，万祥公司与第三人建行鹤壁分行签订编号为H2016003的《商品房销售贷款合作协议书》一份，约定建行鹤壁分行对符合贷款条件的购房人购买万祥公司开发建设并依法销售的万祥紫竹苑1#、3#、5#、6#、7#、9#的商品房发放个人住房贷款，万祥公司同意在建行鹤壁分行承诺贷款额度内，对每一购房人向建行鹤壁分行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及建行鹤壁分行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），万祥公司同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，建行鹤壁分行从其开立的存款账户直接扣划。同日，万祥公司与建行鹤壁分行签订编号为Z2016003的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份。2016年3月25日，万祥公司与毕秋风签订《商品房销售首付分期合同》一份，约定毕秋风购买的万祥公司开发的紫竹苑小区商品房首付款通过分期方式进行支付。2016年7月11日，万祥公司与毕秋风签订编号为2016007350的《商品房买卖合同（预售）》，约定将紫竹苑小区1号楼东1单元12层东1户商品房以568470元的价格出售给毕秋风，首付228470元，余款340000元向银行申请贷款支付。2016年7月25日，毕秋风与建行鹤壁分行签订编号为410626708-2012-20161229396的《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行鹤壁分行按揭贷款340000元，合同中约定：“……第十六条，违约情形及可能危及贷款人债权的情形，一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……第十七条，救济措施，一、贷款人救济措施，出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用……”2016年8月5日，建行鹤壁分行按合同约定放款340000元，款项直接支付给万祥公司。毕秋风正常支付房贷9431元后，未按照借款合同约定继续履行还贷义务。后建行鹤壁分行根据与万祥公司之间的保证合同约定，分别于2017年2月24日、2017年6月29日分两次、2017年8月30日、2017年9月29日从万祥公司在建行鹤壁分行设立的保证金账户中扣划共计348802.83元，至此，毕秋风住房按揭贷款本息由保证人万祥公司全部代偿完毕，毕秋风与建行鹤壁分行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》履行完毕，合同终止。后万祥公司与毕秋风协商未果，故诉至法院。另查明，编号为2016007350的《商品房买卖合同（预售）》已登记备案，交易房产也已办理抵押权预告登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，万祥公司与毕秋风签订的编号《商品房买卖合同（预售）》中合同双方当事人的主要权利义务已经履行完毕，毕秋风已经支付首付款并向银行办理按揭贷款，且贷款已经放款并支付给万祥公司，而万祥公司也已按约办理相关备案登记及房屋抵押权预告登记，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，虽然万祥公司主张毕秋风未付清首付款，并据此请求解除《商品房销售首付分期合同》和《商品房买卖合同（预售）》，支付违约金56847元，要求毕秋风及建行鹤壁分行协助万祥公司办理撤销合同备案、抵押权预告登记的相关手续，但因其未能提供有效的证据证明毕秋风未付清首付款，而毕秋风除此之外并无其他违约行为，故对万祥公司的上述系列诉讼请求不予支持。关于万祥公司请求毕秋风支付其垫付给建行鹤壁分行借款本息的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，万祥公司作为毕秋风向建行鹤壁分行按揭贷款的保证人，在毕秋风按揭贷款提前到期且不能履行还本付息义务的情况下，承担了保证责任，代毕秋风履行了还本付息的义务，共计代偿348802.83元，且有5份《个人贷款还款凭证》及毕秋风《中国建设银行个人贷款对账单》予以证实，故万祥公司有权就其代偿的348802.83元贷款本息向毕秋风追偿，对万祥公司的该诉请予以支持。关于建行鹤壁分行因毕秋风拖欠信用卡消费贷款本息158700元而从万祥公司的保证金账户中划扣一事，因所涉事项与本案买卖合同纠纷分属不同法律关系，故各方当事人可自行协商解决或另案起诉。判决：一、毕秋风于判决生效后十日内给付万祥公司代偿款348802.83元；二、驳回万祥公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对当事人争议的证据和事实认定如下：万祥公司在一审期间提交的2017年1月3日毕秋风签名的《退房申请》，因毕秋风经合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证权利，该证据应当予以采信。据此，应当认定2017年1月3日毕秋风与万祥公司就解除涉案商品房买卖合同达成一致意见。本院除对一审查明的案件事实予以确认外，另查明，毕秋风向万祥公司支付首付款20000元。本院认为，万祥公司持有毕秋风出具的退房申请要求解除双方签订的《商品房销售首付分期合同》及《商品房买卖合同》，能够证明双方系协商一致解除上述合同，因此万祥公司要求解除《商品房销售首付分期合同》及《商品房买卖合同》的请求应予支持，其主张违约金的诉讼请求不予支持。合同解除后，涉案商品房的预售合同备案应当予以撤销，以恢复原始状态，建行鹤壁分行因其贷款已经回收，理应协助万祥公司办理抵押权预告注销登记。万祥公司已经收取的毕秋风2万元及建行鹤壁分行发放的贷款34万元，在与建行鹤壁分行实际从万祥公司保证金账户扣收的348802.83元折抵后，万祥公司应返还毕秋风11197.17元。建行鹤壁分行从万祥公司保证金中扣收的毕秋风信用卡消费贷款本息158700元，与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，一审不予处理，符合法律规定。综上所述，万祥公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2017）豫0611民初2197号民事判决；二、解除河南万祥置业有限公司与毕秋风签订的2016年3月25日《商品房销售首付分期合同》及2016年7月11日编号为2016007350的《商品房买卖合同（预售）》。三、河南万祥置业有限公司、毕秋风及中国建设银行股份有限公司鹤壁分行依据相关规定办理涉案预售商品房买卖合同撤销备案及抵押权预告注销登记。四、河南万祥置业有限公司于本判决生效后十日内返还毕秋风11197.17元。五、驳回河南万祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6532元，公告费600元，由河南万祥置业有限公司负担；二审案件受理费6532元，由河南万祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾立新审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一八年五月二十四日书记员  孟祥玉本案援引的相关法条《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。