江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2××7）苏0211民初3714号 原告（反诉被告）:李琴琴,女,1983年1月15日生,汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：孙小峰，（系李琴琴丈夫），男，1979年9月9日生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：许炎，江苏福庆律师事务所律师。 被告（反诉原告）:张赟,男,1988年6月29日生,汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：许静霞，江苏漫修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐黎惠，江苏漫修律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）李琴琴诉被告（反诉原告）张赟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2××7年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李琴琴的委托诉讼代理人孙小峰、许炎，被告张赟的委托诉讼代理人许静霞到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告李琴琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方订立的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告定金5万元；3、判令被告支付原告因修缮房屋而支出费用32500元；4、判令被告赔偿原告因房价上涨及土地出让金上涨而遭受的损失706411元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年12月29日，甲方张赟和乙方李琴琴签订房屋买卖合同，约定将南湖家园26号1201室房屋出卖给李琴琴，房屋总价78万元，定金为5万元。后李琴琴已支付定金。但房屋已因为张赟的其他债务被查封，张赟的行为已构成违约，故而成讼。 被告张赟辩称：1、我方在本案中没有过错，对房屋查封在签订合同时并不知晓，也是在2××7年4月在办理产权证才得知房屋查封事实，之前查封案件都是通过公告结案的，客观造成我方对涉案房屋的查封事实不知道；2、即使本案房屋被查封也不影响原告实现合同目的事实，本案依然可以办理过户；3、房屋修缮问题，原告的修缮行为未经我方同意，属于自行修缮，我方无需承担其相应费用，我方有权要求原告恢复原状；4、对本案评估报告有异议，本案房屋价值评估的基准日应为2016年12月29日至2××7年4月5日，双方签订合同是2016年12月29日，双方约定办理完房产证是2××7年4月5日，故基准日应为2016年12月29日至2××7年4月5日，原告在2××7年4月5日应当已经知晓本案房屋已被查封，故对后期房屋上涨造成的损失我方不承担责任。 被告（反诉原告）张赟诉称：1、依法判令撤销原被告双方签订的房屋买卖合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：评估后的涉案房屋房价与合同成交价差距巨大，足见涉案合同显失公平，应予撤销。 原告（反诉被告）李琴琴针对张赟的反诉辩称：反诉人请求撤销房屋买卖合同于法无据，系对显失公平的错误理解，双方无论是磋商还是订约都是建立在平等自愿的基础上，不存在任何一方对另外一方的强迫。 当事人举证质证情况：经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据依法予以确认：民事判决书、房屋买卖合同、定金收条、价格评估报告及鉴定费发票。 案件审理期间，李琴琴为证明其诉请，提供了收据一张，证明原告为了修缮房屋而支付的32500元。张赟对该收据不予认可，认为房屋还未过户，李琴琴不应维修。李琴琴又申请证人中介南长区人在他乡房产中介服务部工作人员曹某出庭作证，陈述称：张赟在签订涉案合同时出示了备案合同，并称房产证在办理中。曹某即要求在没有房产证的情况下，定金要放在中介处，张赟签字同意了。曹某询问房屋有无查封和抵押，张赟说房屋没有纠纷的，没有查封抵押。涉案房屋确有漏水，张赟同意李琴琴加以维修的。张赟对该证言不予认可，认为张赟和她说没有查封是确系张赟不知道。 经审理查明：2008年12月5日，工商银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡工行）与张赟签订个人购房借款担保合同，约定：张赟向无锡工行借款28.6万元，用于购买无锡市滨湖区南湖家园26号1201室房屋，张赟以涉案房屋作为担保，并约定无锡市住房置业担保公司（以下简称置业公司）为张赟的上述贷款承担连带责任。后张赟并未还款，以致置业公司为张赟向无锡工行承担了还款责任。置业公司后诉至无锡市南长区人民法院（现无锡市梁溪区人民法院）行使追偿权要求张赟付款，并于2015年2月2日在涉案房屋上设置了预查封。2015年7月6日，原无锡市南长区人民法院以（2015）南商初字第109号判决支持了置业公司起诉张赟的追偿权纠纷，南长区法院又因为张赟的其他债务于2015年7月21日又预查封了涉案房屋。 2016年12月29日，甲方张赟和乙方李琴琴在丙方南长区人在他乡房产中介服务部的居间下签订了房屋买卖合同，约定将涉案房屋卖给李琴琴，房屋总价为78万元；产权过户时的个人所得税、营业税、相关税费由乙方负担；付款约定具体为于2016年12月29日交付定金5万元，于2××7年1月23日交付房款33万元，余款40万元办理公积金贷款；甲方于2016年12月29日交付2.5万元于中介方作为房屋交接和户口迁出的保证金；产权过户时间为2××7年1月23日至2月15日前；甲方保证对上述房屋具有所有权，无债权债务纠纷，同时保证共有权人对出售该房屋无异议，如因上述问题导致合同无法履行，甲方应于十日内退还乙方已支付的购房款并承担一切后果和违约责任；双方在补充条款中手写约定：甲方保证该房屋无抵押无贷款无产权纠纷，如有责任由甲方承担，该房屋有漏水现象，甲方配合乙方在雨天修复，因甲方产证尚未办理，甲方须办好产证换取定金，甲方办证之前的税费由甲方自行承担。 房屋买卖合同签订后，李琴琴给付了张赟5万元定金，其中2.5万元作为迁出保证金现在中介处。2××7年4月12日，涉案房屋取得了所有权证，所有权人为张赟。2××7年4月底，李琴琴、张赟到梁溪区法院协调继续履行买卖合同事宜。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，李琴琴与张赟签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。现涉案房屋上有多个查封和抵押，张赟明知办理借款并抵押却出卖给李琴琴，时至判决之日仍无法过户，属于违约。张赟无法履行买卖合同的主要义务即过户给李琴琴，李琴琴有权解除合同。本院以送达诉状之日即2××7年8月1日解除双方签订的房屋买卖合同。合同解除后，李琴琴支付给张赟的定金5万元，应予返还。关于张赟辩称其只收到2.5万元的辩解，另2.5万元系张赟按照合同约定同意暂押在中介处作为物业保证金的，与李琴琴无关。李琴琴为张赟支付的维修费32500元，有合同中补充条款、收据和证人证言相印证，法院予以支持。 虽然双方合同约定了一方中途悔约应支付的违约金数额，但根据合同法相关规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求予以增加。涉案合同签订后，无锡地区房屋价格短期内快速上涨。2××7年4月，李琴琴在知道涉案房屋上有查封等情况下仍然配合张赟去查封法院协商想要继续履行协议，该行为是对合同继续履行的努力，双方并未就合同的解除达成一致。在其他查封未能解封的情况下，李琴琴根据自身情况并结合无锡地区房地产市场走势放弃要求张赟继续履行协议而要求赔偿损失亦属合理，结合双方协议约定的履行时间节点，故对于李琴琴主张对应时间段内差价损失的主张本院予以支持。鉴定机构依据相关规范根据自身专业知识作出的估价报告，具有相应的证明力，在没有相反证据及法定不能采纳事由的情况下，本院对鉴定意见予以采纳。根据评估结果，涉案房屋在2××7年2月15日至2××7年8月17日期间市场平均价值为1404474元，其中56.98平方米按市场价购置的。即作为买受人李琴琴因张赟的违约在该时间内另行购置相同房屋需多支出624474元。张赟作为出售一方在明知其有多笔借款未能归还仍出卖房屋，致使房屋被多次查封涉案合同无法履行，属于违反合同约定的行为，应当承担主要的违约责任。李琴琴作为买受一方，购买未取得不动产登记的房屋，给自己的权利带来风险，也具有次要的过失。故对该多支出部分的损失，张赟应按照责任予以赔偿，法院酌定为499579元。对于李琴琴主张的其他部分损失比如购买其他安置房可能多付的土地出让金81937元，经查，该款系李琴琴另行购买安置房才可能产生，现李琴琴在庭审中陈述其还并未另购房屋，故该损失并未实际产生，故本院不予支持。 关于张赟认为涉案合同显示公平要求撤销的反诉请求；首先，张赟在结欠多笔债务情况下低价销售房屋合乎情理，该合同买卖标的的房屋价值随着市场行情波动上涨与合同售价有差额亦属正常。其次，合同价格是经过平等主体的双方当事人协商而定的，反映双方真实意思表示，是买卖交易程序公平的体现，故不存在显示公平的现象。故对于张赟的反诉请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李琴琴与被告（反诉原告）张赟于2016年12月29日签订的关于无锡市南湖家园26号1201室的房屋买卖合同于2××7年8月1日解除。 二、被告张赟于本判决生效之日三日内向原告李琴琴返还定金5万元。 三、被告张赟于本判决生效之日三日内向原告李琴琴赔偿维修费损失32500元。 四、被告张赟于本判决生效之日三日内向原告李琴琴赔偿差价损失499579元。 五、驳回原告李琴琴的其它诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）张赟的反诉请求。 若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11834元、评估费12872元，保全费4520元，反诉案件受理费5800元，合计35026元，由张赟负担34000元，由李琴琴负担1026元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  郁 松 代理审判员  彭云翔 人民陪审员  张建英 二〇一八年五月十一日 书 记 员  陈燕萍 本案援引法律条款 《中华人民共和国民法通则》： 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》： 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》： 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。