广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初1685号 原告：周红美，女，壮族，住广西隆安县。 被告：广西开瑞房地产开发有限公司，住所地南宁市江南区友谊路西二里19号中房·碧翠园A组团3区商铺。 法定代表人：潘泽镇。 委托诉讼代理人：黄玥，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李锐，广西万益律师事务所律师。 原告周红美与被告广西开瑞房地产开发有限公司（以下简称开瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告周红美，被告开瑞公司的委托诉讼代理人黄玥、李锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周红美向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房的违约金11038.5515元（按合同约定交房之日次日起计算至2018年1月31日），其余违约金按合同计算至实际交付房屋之日止；2.被告履行交房义务；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年2月5日签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告将其所开发的南宁市江南区金凯路53号x号楼x号房以人民币513421元的价格卖与原告。原告已于2016年2月1日向被告交付了首期房款人民币133421元，于2016年4月29日办理了贷款，支付了余款人民币380000元，原告已按合同约定履行付款义务。根据合同第九条约定，被告应于2017年6月30日前将该房屋验收合格并交付原告使用。直至起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。根据该合同第十条的规定，被告逾期交房，应当按原告已付房款的日万分之一向原告支付逾期交房的违约金。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 被告开瑞公司辩称：1.因气象原因等不可抗力导致停工延期的，按照《商品房买卖合同》第九条第2款第（1）（3）项约定应予据实顺延；2.因法定节假日导致停工的，应予据实顺延；3.因政府临时限制性措施导致停工的，应予据实延期；4.规划调整占用的合理期限应予据实顺延交房；5.原告主张的违约金过高，违约金计算至实际交房之日并无事实依据。 经审理查明：2016年2月5日，原告周红美与被告签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于江南区金凯路53号x号楼x号房，房屋总价513421元；2.原告按照商品房担保贷款和住房公积金贷款的方式按期付款；3.被告应当在2017年6月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付给原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力且被告在发生之日起60日内告知原告的；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制行为而导致工期延误的；（3）政府通知停工（如中国-东盟博览会、中考、高考等）、禁止车辆进出该商品房施工场地等影响工期的行为、或气象部门记录降雨量达到中雨以上而影响工期的；（4）非因被告原因一周内累计停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时的按8小时计算）；（5）不属于不可抗力因素但被告不能克服的客观原因；4.除特殊原因外，被告如未按照本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过180日，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权退房。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。 上述合同签订后，原告向被告支付了房屋款项，现被告未能将案涉房屋交付原告，其主张因天气、节假日、政府限制性措施、规划调整等原因，可以顺延交房时间。 另查明：《南宁市人民政府关于2016年高考中考期间控制噪声污染源的通告》、《南宁市人民政府关于2017年高考中考期间控制噪声污染源的通告》中，要求全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止施工作业。6月5日至6月7日、6月22日至6月25日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:00以及6月8日、6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。 《关于2016年“两会”期间实施临时限制交通措施的通告》中，禁止货运车辆在民族大道等路段通行和停泊，可绕行南宁绕城高速等路段，另公安机关可根据需要，短时间对壮锦大道等道路实施临时限制交通措施。 根据中国气象局规定，24小时内降雨量达到10.0-24.9mm为中雨、25.0-49.9mm为大雨、50-99.9mm为暴雨、100-249.9mm为大暴雨。根据广西壮族自治区气象服务中心出具的降雨量说明显示，2016年2月5日至2017年6月30日期间，降雨量达到中雨标准的天数有31天，达到大雨标准的天数有12天，达到暴雨标准的天数有6天，达到大暴雨标准的天数有3天。 本院认为，关于《南宁市商品房买卖合同》的效力问题：《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规强制性规定，该合同对双方具有约束力。 关于被告是否逾期交房问题：双方应按合同的约定全面履行自己的义务。原告已按合同支付了房款，被告也应按时交付房屋。《南宁市商品房买卖合同》中约定房屋交付日期为2017年6月30日前，现案涉房屋尚未交付给原告，违反合同约定，关于被告抗辩其存在合同约定的可延期交房情形，可扣除相应延期交房天数，本院认为，即便被告存在可延期交房的情形，该情形应发生于合同签订之日至合同约定交房之日期间，方能予以扣除相应天数。就被告抗辩可扣除天数问题，本院分析如下： 第一，关于天气因素是否可以据实顺延交房的问题。根据合同约定，气象部门记录降雨量达到中雨以上影响工期的，出卖人可以据实延期交房，故当事人主张天气原因顺延交房有合同依据。现根据广西壮族自治区气象服务中心出具的降雨量说明，2016年2月5日至2017年6月30日期间达到中雨及以上标准的天数一共为52天，被告可据此顺延交房52天。 第二，关于法定节假日（含壮族三月三节日等）是否可以顺延交房的问题。一方面，当事人在合同中未约定法定假日可以作为延期交房理由；另一方面，法定节假日每年都定期安排，是众所周知的事实，被告在订立合同时应予以考虑，被告以此延期交房理据不足，本院不予支持。 第三，关于“两会一节”是否可以顺延交房的问题。按合同，如政府通知停工（如中国-东盟博览会），出卖人可以据实延期交房。本案中，《关于2016年两会期间实施临时限制交通措施的通告》，未涉停止施工的内容，仅涉及部分路段的限制措施，对案涉工程的工期不会造成实质影响，对被告的上述抗辩，本院不予采纳。 第四，关于中考、高考是否可以顺延交房的问题。按合同，如政府通知停工（如中考、高考等），出卖人可以据实延期交房。根据南宁市人民政府2016年、2017年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告，中考及高考期间，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止施工作业，6月5日至6月7日、6月22日至6月25日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:00以及6月8日、6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。现案涉工地不在考点200米范围内，不属于全天禁止施工作业的范围，通知中提及的12：00至14:30、20:00至次日7:00禁止从事生产环境噪音影响的各类施工作业，该时间段属于休息时间，不足以导致被告的工期延误，被告以此延期交房理据不足，本院不予支持。 第五，关于南宁建委通知停工是否可以顺延交房的问题。2015年9月11日，南宁市城乡建设委员会发出《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，要求全市建筑工地从2015年9月11日到9月22日全面停工整治，被告据此主张扣除停工整治的12天，本院认为，因该通知涉及的停工时间在商品房买卖合同签订之前，被告以此延期交房理据不足，本院不予支持。 第六，关于规划调整是否可以顺延交房的问题。被告主张其并非案涉楼盘的首位开发商，其从原开发商接手楼盘后，认为需调整项目地下室出入口能更大保障业主利益，故向业主征求意见、向规划局等部门申请规划调整，出卖人可以据此延期交房，本院认为，被告作为房地产开发商，对开发过程中的规划调整可合理预见，在约定交房日期时应予以考虑，规划调整不应作为延期的理由，对被告的上述抗辩，本院不予支持。 综上，被告因天气因素可据实延期的天数为52天。顺延后，被告应于2017年8月21日前交付房屋。截至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋，已构成违约。 关于原告诉请的违约金：根据《南宁市商品房买卖合同》的约定，被告如逾期交房的，应自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。现被告违约，原告诉请违约金有合同依据，结合案涉房屋价款为513421元，则违约金为：以513421元为基数，自2017年8月22日起，按照每日万分之一标准，计至房屋实际交付之日止。关于被告抗辩违约金过高问题，本院认为，因被告逾期交房，原告未能如期入住案涉房屋，确实导致了原告的损失，当事人约定的每日万分之一标准，折合未超过同类地段同类房屋租金标准，对被告要求调整违约金的主张，本院不予采纳。 对于原告诉请被告继续履行交房义务的问题：被告对该义务并无异议，本院对原告该项诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西开瑞房地产开发有限公司向原告周红美支付逾期交房的违约金（计算方式：以513421元为基数，自2017年8月22日起至房屋实际交付之日止，按照每日万分之一计算）； 二、被告广西开瑞房地产开发有限公司继续履行向原告周红美交付江南区金凯路53号x号楼x号房屋义务。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费38元，由被告广西开瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  丘理 二〇一八年五月十五日 法官助理周丽君 书记员何春友 附： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。