云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0112民初2936号 原告：顾翔宇，女，1982年9月2日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市官渡区。 委托代理人：廖明威，云南恒炬律师事务所律师。特别授权代理。 被告：云南奥宸房地产开发有限公司，住所云南省昆明市西山区环城西路**云南省社会科学院科研大楼**，统一社会信用代码915300002919827287。 法定代表人：邹建民。 委托代理人：业洁（系云南奥宸房地产开发有限公司员工），女，1990年4月24日出生，汉族，云南省华宁县人，居民身份证住址云南省玉溪市华宁县。特别授权代理。 原告顾翔宇与被告云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称“奥宸公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日受理后，依法适用简易程序，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。顾翔宇的委托代理人廖明威，奥宸公司的委托代理人业洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 顾翔宇向本院提出诉讼请求：一、奥宸公司向顾翔宇支付自2014年9月30日起至2018年1月24日（起诉之日止）期间逾期交房的违约金178897.8元；二、奥宸公司以总房价782409元为基数，按每日万分之二为标准，向顾翔宇支付自2018年1月25日起至实际交房之日止的违约金；三、本案诉讼费用由奥宸公司承担。事实及理由：原、被告双方于2013年签订《商品房购销合同》，约定奥宸公司将其开发的财富广场二期项目中一套商品房出售给顾翔宇，顾翔宇通过按揭方式已向奥宸公司支付全额房款，奥宸公司应于2014年5月30日前将验收合格的商品房交付给顾翔宇。但奥宸公司至今仍未履行交付义务，截止至2018年1月24日共计逾期1120天。2015年7月30日，原、被告双方签订《关于延期交房的补充协议》，约定2014年9月30日至2014年12月31日期间逾期交房的违约金按日万分之一计算，2015年1月1日起至2015年7月31日期间逾期交房的违约金按日万分之二计算，2015年8月1日起至2015年12月31日期间逾期交房的违约金按日万分之三计算，2016年1月1日起至2016年6月30日期间逾期交房的违约金按日万分之四计算，2016年7月1日起至2016年12月31日期间逾期交房的违约金按日万分之五计算，2017年之后逾期交房的违约金按日万分之五计算。奥宸公司已支付了2014年9月30日至2018年4月24日逾期交房的违约金3638.2元。故顾翔宇诉至本院，请求判令如前诉请。 奥宸公司答辩称，奥宸公司对2014年9月30日至2015年7月31日期间逾期交房的违约金标准无异议。2015年8月1日起至2016年12月31日期间逾期交房的违约金标准过高，请求调整为日万分之二计算。2017年1月1日之后的违约金双方无约定，应按《商品房购销合同》中约定的日万分之一为标准计算逾期交房的违约金。交房时间处于不确定状态，不应将违约金计算至实际交房之日止。超出奥宸公司应承担责任部分的诉讼费应由顾翔宇自行承担。 顾翔宇与奥宸公司对以下事实无争议： 2013年，顾翔宇与奥宸公司签订《商品房购销合同》一份，约定主要内容为“顾翔宇向奥宸公司购买广福路9公里财富广场A幢A3单元505号房屋，总价为782409元，付款方式为按揭付款，按揭金额为432409元。奥宸公司应于2014年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给顾翔宇。奥宸公司逾期交房的，按该商品房总价款的0.1‰乘以逾期天数向顾翔宇支付违约金”2013年8月13日，上述商品房购销合同所涉房屋备案登记至顾翔宇名下。 2015年7月30日，顾翔宇与奥宸公司签订《关于延期交房的补充协议》，约定主要内容为：交房时间延至2015年12月31日；对于奥宸公司逾期交房的违约行为，按以下方式向顾翔宇偿付违约金：1、自2014年5月30日至2014年12月31日，逾期交房违约金以购房款为基数按0.1‰每日计算，该笔违约金于2015年4月30日前支付50%；2、2015年1月1日至2015年7月31日期间，逾期交房违约金以购房款为基数按0.2‰每日计算，该笔违约金连同第一项中剩余的50%的违约金，在2015年8月31日前支付；3、2015年8月1日至2015年12月31日，逾期交房违约金以购房款为基数按0.3‰每日计算，支付时间为2016年1月31日前；在最终交房时间2015年12月31日，奥宸公司仍不能按时交房的，顾翔宇可以选择解除《商品房购销合同》；若顾翔宇选择接房的，则奥宸公司按以下方式支付2015年12月31日之后的逾期违约金：1、自2016年1月1日至2016年6月30日，逾期交房违约金以购房款为基数按0.4‰每日计算，支付时间为2016年7月31日前一次性支付；2、自2016年7月1日至2016年12月31日，逾期交房违约金以购房款为基数按0.5‰每日计算，支付时间为2017年1月31日前一次性支付。 奥宸公司已收到本案所涉房屋价款。至庭审结束时，本案所涉房屋尚未交付。 上述事实有顾翔宇提交的《商品房购销合同》《关于延期交房的补充协议》《收款收据》，及本院的庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，顾翔宇与奥宸公司签订的《商品房购销合同》《关于延期交房的补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律效力性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。顾翔宇通过支付首期款及按揭的形式向奥宸公司支付了全额房款，奥宸公司也应按约履行义务。奥宸公司未能按《商品房购销合同》约定的交房期限交房，后双方签订《关于延期交房的补充协议》将交房时间延至2015年12月31日，并约定了逾期交房的违约责任，按照《关于延期交房的补充协议》约定，双方进一步对违约金赔偿及退房的具体细节做了明确的细化，至庭审时奥宸公司仍未能交房确属违约，顾翔宇选择要求奥宸公司承担逾期交房的违约责任，因奥宸公司对顾翔宇主张的2014年9月30日至2015年7月31日期间逾期交房的违约金标准无异议，故该期间的违约金应为23863元（782409元×0.1‰∕天×305天=23863元）。2015年8月1日至2016年12月31日期间的违约金双方约定按购房款从日0.3‰-0.5‰递增，对此奥宸公司认为约定过高并申请进行调整，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，顾翔宇未能举证证明其损失情况，本院认为双方的上述违约金约定标准过高，酌情调整违约金为按购房款日0.2‰计算，故2015年8月1日至2016年12月31日期间的违约金为81214元（782409元×0.2‰∕天×519天=81214元）。2017年1月1日后的违约金在《关于延期交房的补充协议》中并无明确约定，但双方签订的《商品房购销合同》中约定为逾期交房按房款的0.1‰乘以逾期天数计算，故2017年1月1日至庭审之日即2018年4月24日的违约金为37477元（782409元×0.1‰∕天×479天=37477元）。至于2018年4月25日后的违约金，因奥宸公司实际交房尚有不确定因素，本院在本案中暂不予处理。综上，奥宸公司应支付顾翔宇2014年9月30日至2018年4月24日逾期交房的违约金共计142554元，扣除顾翔宇在庭审自认奥宸公司已支付的3638.2元，奥宸公司还应支付顾翔宇138916元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付顾翔宇2014年9月30日至2018年4月24日逾期交房的违约金138916元； 二、驳回顾翔宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1939元（此款顾翔宇已预交，为已减半金额），由云南奥宸房地产开发有限公司承担1506元，由顾翔宇承担433元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  罗玮 二〇一八年五月十日 书记员  何莉