宁波市镇海区人民法院 行 政 裁 定 书 （2017）浙0211行初130号 原告宁波市江北区日湖花园业主委员会，住所地宁波市江北区湖东路126号日湖花园小区。 负责人刘晓辉，副主任。 委托代理人吴伟华（特别授权代理），浙江贞信律师事务所律师。 被告宁波市规划局，住所地浙江省宁波市江澄北路575号。 法定代表人王丽萍，局长。 委托代理人方东升（特别授权代理），宁波市规划局江北分局工作人员。 委托代理人徐文涛（特别授权代理），浙江海泰律师事务所律师。 被告宁波市江北区住房和城乡建设局，住所地浙江省宁波市江北区庄桥站路88号。 法定代表人楼卫星，局长。 负责人袁春萍，党组成员。 委托代理人仰长斌（特别授权代理），浙江秉清律师事务所律师。 第三人宁波舟山港股份有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区宁东路269号环球航运广场第1-4层。 法定代表人毛剑宏，董事长。 委托代理人章定表（特别授权代理），浙江和义观达律师事务所律师。 委托代理人陈金林（特别授权代理），浙江和义观达律师事务所律师。 第三人宁波银亿置业有限公司，住所地浙江省宁波市江北区人民路132号。 委托代理人熊续强，董事长。 委托代理人蔡本荣（特别授权代理），浙江甬信律师事务所律师。 原告宁波市江北区日湖花园业主委员会（以下简称日湖花园业委会）因不服被告宁波市规划局、被告宁波市江北区住房和城乡建设局出具证明案，以宁波舟山港股份有限公司、宁波银亿置业有限公司为第三人，于2017年12月7日向本院提起行政诉讼。本院于2017年12月7日依法组成合议庭，并于2018年5月22日公开开庭审理了本案。原告日湖花园业委会委托代理人吴伟华，被告宁波市规划局委托代理人方东升、徐文涛，被告宁波市江北区住房和城乡建设局负责人袁春萍及委托代理人仰长斌，第三人宁波舟山港股份有限公司委托代理人陈金林，第三人宁波银亿置业有限公司委托代理人蔡本荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁波银亿海港房地产开发有限公司于2012年8月3日向宁波市规划局江北分局提交《关于日湖花园项目物业用房配置的报告》，宁波市规划局于2012年8月7日在该报告中签署情况属实的意见，宁波市江北区物业管理办公室于2012年8月6日该报告中签署情况属实的意见。 原告日湖花园业委会起诉称，原告系宁波市江北区日湖花园小区的业主委员会，日湖花园由宁波银亿海港房地产开发有限公司开发。2013年6月3日，宁波银亿海港房地产开发有限公司由股东会决议解散而注销，并且该公司股东为两第三人。日湖花园在规划开发时，被告宁波市规划局把宁波市江北区人民路645弄300号、306号的房屋作为该小区的物业用房。2009年4月，日湖花园成立业主委员会之后，要求第三人交付宁波市江北区人民路645弄300号、306号物业用房。但第三人一直未交付。后发现宁波市江北区人民路645弄300号、306号已经登记至案外人宁波浙宁进出口有限公司名下。而造成宁波市江北区人民路645弄300号、306号可以登记至案外人名下的缘由，是因为两被告违法更改了宁波市江北区人民路645弄300号、306号的性质。原告认为，宁波市江北区人民路645弄300号、306号规划时属于物业用房，并且物业用房所有权应当是全体业主共有的。两被告在更改宁波市江北区人民路645弄300号、306号物业用房性质时，并未告知过原告，也未经过小区的相关利害关系人同意，属于明显的违法行为。综上，请求人民法院依法确认两被告将人民路645弄306号（1-2）（G-2）、人民路645弄300号（1-3）（G-3）物业用房更改为商业用房违法。 被告宁波市规划局辩称，1.原告的起诉缺少相关条件，不具有起诉主体资格。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会依据业主共同决定或者业主大会决议，并在授权的范围内，才能以业主委员会名义从事法律活动，具备诉讼主体资格。本案中涉及到《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。而到目前为止，原告尚未提供相关证据予以佐证，因此在目前阶段，原告尚不具备起诉的主体资格，依法应予以驳回起诉。2.原告的起诉超过法定起诉期间，应予驳回起诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》规定，当事人向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。根据法律规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。职能部门在宁波市江北区日湖花园业主委员会2009年成立后，已将调整后的物业管理用房交付给原告使用。而且原告在2010年就将其中的物业管理经营用房出租给案外人使用并收取租金，原告早已知晓物业管理用房的调整事宜，并且欣然接受，其直至今日才提起行政诉讼，按照《中华人民共和国行政诉讼法》及司法解释的规定，原告的起诉早已超过法定起诉期限，法院应驳回其起诉。3.物业用房的调整未侵害业主的权利，更有利于物业管理。日湖花园项目是由宁波银亿海港房地产开发有限公司开发建设，该项目原规划方案将涉案争议的物业管理用房配建于8#楼，即人民路645弄280号(G-1)、300号（1-3）（G-3）、306号（1-2）（G-2）房屋。因该项目竣工后的实测建筑面积超过建设工程规划许可证许可的面积，导致物业管理用房面积比例不足，依照相关规定需要补充配置物业管理用房。加之物业管理用房原位置较偏，对物业服务的提供及经营管理较为不便，建设单位根据物业主管部门的要求提出物业管理用房的调整方案。经过考量，由于1#楼位于日湖商业广场内，商业价值显然比8#楼高，且日湖花园日常人行出入口位于1#楼东侧，更加方便物业公司为业主提供高质量的物业服务，故建设单位提出将1#楼人民路645弄172号（G-1）(1-2)(2-2)、178号（1-3）（2-3）、172号（2-1）的房产调整为物业管理用房，8#楼人民路645弄280号（G-1）仍为物业管理用房，8#楼人民路645弄300号（1-3）（G-3）、306号（1-2）（G-2）的产权性质调整为商业。因此，物业用房的调整并未侵害业主的合法权利，反而给业主带来更大的经济效益，更有利于物业管理。综上所述，原告不具备起诉的主体资格，其起诉也超过法定起诉期限，涉案物业管理用房的调整未侵害业主的合法权利，请求人民法院依法驳回原告的起诉。 被告宁波市江北区住房和城乡建设局辩称，1.原告主体不适格，且并未取得业主大会的授权，应当依法驳回诉讼。根据《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”。根据《关于同意成立日湖花园业主委员会的批复》中的规定，日湖花园业主委员会的主要职责为：召集业主大会；审议决定管理资金的使用；聘请物业管理公司并签订委托管理合同；审议物业管理公司制订的年度计划和房屋及设施维修计划；监督物业管理公司的物业管理活动。而本案中，涉及物业用房改为商业用房是否违法的诉讼权利或职责，根据上述规定显然不是在原告的职责范围内，且未取得日湖花园业主大会的授权，原告主体不适格。2.原告起诉所列被告错误，应当依法驳回诉讼。本案中，被告作为独立主体，并没有参加任何参与本案诉争的行为，更没有做出任何具体行政行为，但原告将被告列为被告，显然错误。在本案中，原告提供的相关证据材料中，仅有的一份《关于日湖花园物业用房配置的报告》中也没有被告的盖章，更没有违法行为，有的仅是宁波市规划局及宁波市江北区物业办的盖章，但这与被告为不同的主体。3.被告并未作出任何行政行为，依法应当驳回原告的诉请。被告不具有将物业用房改为商业用房的职权，宁波市江北区物业办也不具有将物业用房更改为商业用房的行政职权。被告亦未作出任何的行政行为。宁波市江北区物业办在《关于日湖花园物业用房配置的报告》上的盖章并非具体行政行为，仅仅是对物业用房配置情况作出情况属实的证明，并非具体行政行为；该报告亦并非给被告或宁波市江北区物业办。4.原告现提起诉讼，已超过诉讼时效，依法应予以驳回。原告在2010年就以原告业主委员会的身份将本案诉争的房屋用于出租，显然，原告在2010年就已明知本案诉争的房屋状况，但在2017年底才提起行政诉讼，已超过诉讼时效。综上所述，请求人民法院依法驳回原告起诉或诉讼请求。 第三人宁波舟山港股份有限公司未提交书面意见，在庭审中陈述称，原告的起诉与其并无关系。 第三人宁波银亿置业有限公司未提交书面意见，在庭审中陈述称，1.原告不具有诉讼主体资格。本案中涉及到的事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。原告目前不具有诉讼主体资格。2.第三人并非涉案房屋开发单位，不应作为本案第三人参加诉讼。日湖花园开发单位系宁波银亿海港房地产开发有限公司，该公司经合法程序与2013年6月3日注销，该公司注销后即丧失法人主体资格，对于注销前的债务即使有，该公司及该公司股东即第三人无需承担，因此将日湖花园原开发单位追加为本案第三人不合适，缺乏法律依据。3.原告诉请缺乏事实根据和法律依据。日湖花园配套物业用房已于2008年5月移交给政府主管部门并办理了产权登记，原告即业委会设立后接收了物业用房，并用于物业及经营用途，原告诉请缺乏事实依据。4.原告现起诉已超过诉讼时效。原告成立时间为2009年4月，日湖花园小区物业用房调整时间为2008年3月，但日湖花园小区建设单位于业主委员会成立后，于2010年5月将调整后的物业管理用房交付给原告使用，且原告在2010年8月就将其中的物业管理经营用房出租给案外人使用并收取租金。因此，原告于2010年5月已知晓物业管理用房的调整事宜并对此欣然接受，其对外出租房屋收取租金收益的行为，更是以实际行动表明其接受并同意物业用房调整的事实。综上所述，原告现提起诉讼，应予以驳回。 经审理查明，宁波银亿海港房地产开发有限公司于2012年8月3日向宁波市规划局江北分局提交《关于日湖花园项目物业用房配置的报告》，宁波市规划局于2012年8月7日在该报告中签署情况属实的意见，宁波市江北区物业管理办公室于2012年8月6日该报告中签署情况属实的意见。 本院认为，宁波市江北区物业管理办公室系被告宁波市江北区住房和城乡建设局的下属事业单位，被告宁波市江北区住房和城乡建设局应对宁波市江北区物业管理办公室作出的行为承担责任。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”被告宁波市规划局签署意见的时间为2012年8月7日，宁波市江北区物业管理办公室签署意见的时间为2012年8月6日，原告日湖花园业委会于2017年12月7日向本院提起诉讼，已超过法律规定的五年起诉期限，已经受理的，应裁定驳回起诉。原告日湖花园业委会虽辩称，本案涉及不动产，应适用二十年的起诉期限，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九条规定，因不动产提起的行政诉讼，是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼，本案两被告签署意见的行为并不直接导致不动产物权变动，不能适用二十年的起诉期限，原告就此提出的异议，本院不予采纳。虽被告宁波市规划局及宁波市江北区物业管理办公室作出的是不同时间的不同行为，但因原告的起诉已超过起诉期限，应驳回起诉，本案已无向原告释明，要求其分别起诉的必要。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 驳回原告宁波市江北区日湖花园业主委员会的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院 审 判 长  于广学 人民陪审员  郑时梅 人民陪审员  徐明霞 二〇一八年五月三十日 代书 记员  汪晓晓 附：本案适用的法律、法规： 一、《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。 因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》 第九条行政诉讼法第二十条规定的“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。 第六十九条第一款第（二）项有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： …… 超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；