云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初509号原告：皇甫江，男，1984年11月21日出生，汉族，身份证住址北京市丰台区。委托诉讼代理人：李贵红，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳鑫盛酒店有限责任公司。统一社会信用代码：XXXX住所云南省西双版纳傣族自治州法定代表人：王遥，职务：董事长。委托诉讼代理人：方云生，云南景诚律师事务所律师，特别授权代理。原告皇甫江与被告西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司（以下简称“鑫盛酒店公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告皇甫江的诉讼诉讼代理人李贵红、被告鑫盛酒店公司的委托诉讼代理人方云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇甫江向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告的商品房购销合同；2、请求法院判令被告返还原告购房款254580元、办证费14000元，并支付资金占用逾期利息17199元（暂计算至2017年12月31日），共计285779元；3、判令被告支付违约金80655元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费等实现债权的费用。事实与理由：2016年2月25日，原告和被告签订了商品房购销合同，约定原告向被告购买位于景洪市勐养路、编号XXX地块第XXXXX号房屋，该商品房每套价款为254580元，房屋的参考套内建筑面积为每套39.2平方米。双方于当日签订了合同补充协议，约定交付时的房屋为精装修公寓。原告于2016年2月25日一次向被告支付购房款254580元，现场刷卡支付，并且被告以代办产权证为向原告收取了办证费14000元。被告收到款项后向原告出具了购房发票。双方约定，1518号房屋应于2016年12月31前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方，约定了被告未按本合同第七条约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天30元向乙方支付违约约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按照原告已付款的0.1％乘以逾期天数向乙方支付违约金。还约定被告单方提出解除合同或者变更合同约定中途违约，应退还原告已付房款并赔付乙方已付房款30％违约金。合同约定的交房日期到期后，被告没有如期交房，原告为此事和被告沟通多次，并告知被告已经违反了合同约定，被告借故推诿搪塞，拒不履行合同义务。时至今日，被告也没有交房约束被告，也没有履行合同约定，向被告支付逾期交房违约金。并且被告违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和要求赔偿损失，故被告的行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益，为维护原告的合法权益起诉至人民法院。被告鑫盛酒店公司答辩称，本案双方签订的合同的事实属实，2014年5月24日闫苏与被告公司签订了本案的XXX号房屋的购房合同，但由于闫苏购房资金不足，将其原购卖的XXX号房转给原告皇甫江，原告皇甫江与被告鑫盛酒店公司于2016年2月25日签订了XX号房屋的《商品房购销合同》，合同约定的交房时间为2016年12月31日前，2016年2月25日双方进行了交房，并办理了交房手续，原告也对房屋的现状进行确认后才签字确认接房的，并且当日原告将该房屋出租给被告，被告按合同的约定向原告支付了2016年、2017年两年的租金。2016年2月25日原告与被告签订XX号房屋合同时，被告已明确向原告表示，希望能将本案的房屋的合同以网签形式进行签订，但原告表示所购的房屋最终拟转卖他人，故拒绝网签，是本案的房屋不能办理产权证的直接原因。综上，被告没有构成违约，请求人民法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《商品房购销合同》、《合同补充协议》原件1份，内容真实，来源合法，能证实原、被告双方于2016年2月25日签订商品购销合同原告购买被告开发的位于景洪市勐养镇8号的第XXXX号房屋，双方对房屋的价款、交付期限、逾期交房的违约责任、交付的房屋的情况进行了约定，本院予以采纳。原告提交的《购房发票》、《收款收据》原件各1组，内容真实、来源合法，能证实原告向被告交付了购房款及办证费用的情况，本院予以采信。原告提交的《照片》1组，本院认为，因原告未能注明拍摄的时间、地点，故无法证明本案的房屋的现状情况，真实性、合法性本院不予以采信。原告提交的《微信对话信息》、《手机短信信息》，本院认为，该组证据无法证明对话的对方人当事人的身份情况，真实性本院不予以采纳。对被告提交的《交房公告》原件1份，内容真实、来源合法，能证实被告通过在西双版纳报公告的形式已通知“鑫盛时代”小区业主“鑫盛时代”小区已经验收合格，可以办理交房情况，本院予以采信。被告提交的《接房证明》、《房屋租赁合同》、《银行汇款凭据》原件各1份，内容真实、来源合法，能证实原告与被告于2016年2月25日已对本案的XX号办理了接房手续，原告将XX号房屋出租给被告，被告按合同的约定向原告支付了租金的事实，本院予以采信。被告提交的《工程验收表》原件1份，内容真实、来源合法，能证实本案的鑫盛时代小区已于2015年12月10日经相关部门的验收的事实，本院予以采信。本院依法调取的《景洪市房地产交易所查询结果》、景洪市不动产登记中心关于《云南省景洪市人民法院协助调查函》的回函原件各1份，该材料系相关职能部门出具的查询函，内容真实，来源合法，能证实景洪市房地产交易用所未有原告皇甫江房屋网上备案信息以及景洪市不动产登记中心未有本案的XXX号房的相关不动产登记信息的情况，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月25日原告皇甫江（乙方）与被告鑫盛酒店公司（甲方）签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，约定，甲方以购买方式取得位于景洪勐养路XXXX的地块的土地使用权，甲方经批准在上述地块上建设商品房项目“鑫盛时代”。乙方向甲方购买XXX号房，房屋套内建筑面积为39.2平方米，该商品房总价款254580元，乙方于2016年2月25日一次性付清购房款。甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任，1、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.1％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行，第十条交接，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话形式通知乙方办理交接。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙以方同意按以下方式处理：按第九条。由于乙方原因，未能交接的，责任由以为承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按第八条。第十二条，关于产权登记的约定，乙方委托甲方办产权证需提交相关资料，同时预付代办相关税费。第十三条其它约定，三、单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：由于甲方原因，中途违约，应退还乙方已付房款并赔付乙方已房款30％违约金，由于乙方原因中途违约，甲方有权对乙方已购房屋另行处理，乙方应赔付甲方总房款30％违约金。六、本合同自签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案。合同还对其它事项进行了约定，《合同补充协议》第二条1、（1）交付时的房屋为精装修公寓。2016年2月25日原告皇甫江向被告鑫盛酒店公司交付了购房款254580元及办证费14000元。2016年2月25日原告皇甫江与被告鑫盛酒店公司签订《房屋租赁合同》，约定原告皇甫江将本案的XXX号房屋出租给被告鑫盛酒店公司，租赁期限十年，年租金为原告皇甫江实际支付购房款金额的8％。截止至2018年4月17日经景洪市房地产交易所查询，未查询到原告皇甫江相关房屋网上备案信息。截止至2018年4月20日经景洪市不动产登记中心查询，未查询至原告皇甫江名下的XXX号房屋的相关不动产登记信息。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告皇甫江与被告鑫盛房地产公司双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务，原被告双方签订的《商品房购销合同》第七条约定了被告应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，本案的房屋已于2015年12月10日经相关部门的验收，原告于2016年2月25日对房屋现状情况验收后签字确认接房，后原告又将本案的房屋出租给被告使用，并且按合同约定收取了被告支付的租金，故本院认定本案的房屋原告已接房，并进行了使用，被告已履行了合同的义务，按期向原告进行了交房，不存在逾期交房的违约行为。关于未能办理到房屋所有权登记，是否是出卖人（被告）的原因，是否应当解除合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，本案中，截止至2018年4月17日经景洪市房地产交易所查询未查询到原告皇甫江的房屋屋网上备案信息。以及截止至2018年4月20日经景洪市不动产登记中心查询，未查询原告皇甫江名下本案房屋的相关不动产登记信息。本案的房屋已于2016年2月25日交付原告使用，根据以上法律规定，本案的房屋应于2016年2月25日交付使用后90日内，办理房屋所有权登记手续，但90日登记的期限届满后超过一年，本案的房屋还未办理到房屋所有权登记，又根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》第十三条第六项的约定：“本合同自签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地县或者房地产管理机关登记备案。”，的约定，被告应当自2016年2月25日双方签字合同之日起30天内，对本案的合同进行登记备案，但经查明至今本案的合同未进行登记备案，根据相关的规定，办理房屋不动产所有权登记的前提条件是必须提交合同备案登记信息等相关的材料后，才能进行办理房屋所有权登记，故被告应当依据双方签订的合同内容，录入相关信息后，通过网络向房地产交易所递交生成备案信息，并且被告未能提交证据予以证明，系原告的原因导致未能进行合同备案登记，故本院认为，被告未能按约定进行合同备案登记，可以认定是由于被告的原因，导致（买受人）原告无法办理房屋所有权登记，原告请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。对原告请求解除原、被告双方签订《商品房购销》，并返还原告购房款254580元、办证费14000元的诉请，本院予以支持。对原告诉请的资金占用逾期利息17199元的问题。本案中，双方对解除合同的违约责任没有进行约定，本院参照年利率6％计算原告的损失，损失时间从2016年2月25日交付使用之日后的90日期限后的一年后即2017年5月25日开始计算，故原告主张的资金占用逾期利息本院予以支持依购房款254580元和办证费14000元依年利率6％自2017年5月25日计算至2017年12月31日止即（254580元＋14000元）×6％÷12×7个月=9400.3元。关于原告主张的违约金80655元的问题。本案中被告未逾期交房，故对原告主张的违约金不予以支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告皇甫江与被告西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司于2016年2月25日签订的《商品房购销合同》（景洪市勐养路、编号XXX号房屋）。二、被告西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司于本判决生效之日起十日内向原告皇甫江返还购房款254580元、办证费14000元。三、被告西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司于本判决生效之日起十日内向原告皇甫江支付资金占用逾期利息9400.3元。四、驳回原告皇甫江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6797元，减半收取3399元，由被告西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  骆伟二〇一八年五月十五日书记员  岩三