广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23967号上诉人（原审被告）：杨先国，男，1964年11月28日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：李丽平，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市溢晟房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区越华路112号8楼02房之一。法定代表人：金欢，职务：董事长。委托代理人：何天云、帅贤梅，均系该公司员工。被上诉人（原审被告）：钟昌亮，男，1973年9月6日出生，汉族，住广东省平远县。上诉人杨先国因与被上诉人广州市溢晟房地产开发有限公司（以下简称“溢晟公司”）、钟昌亮案外人执行异议之诉一案，不服广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨先国上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决引用《广州市不动产登记查册表》与（2016）粤0105执异174号执行裁定书的意思相反。一审判决把“权属人钟昌亮”写成“权属来源购买”，把钟昌亮的不动产权证号故意遗漏，“把他项权人”表述为“抵押权人”，一审判决有意包庇溢晟公司。二、一审判决引用（2016）穗仲案字第5934号裁决书的错误裁决。该裁决书以溢晟公司与钟昌亮签订的《商品房买卖合同》附件七合同补充协议第11条协议为依据，一审判决是建立在错误的证据及错误的仲裁结果。（一）因为溢晟公司与钟昌亮签订的《商品房买卖合同》附件七合同补充协议第11条属于开发商提供的格式合同，属于保护自身利益的霸王条款，并无建立在法律基础上的权利义务平等原则，不应受到法律保护。（二）一审审理期间，一审法院两次变换庭审法官故意拖延诉讼时间，等待溢晟公司的仲裁结果，一审法院有违程序。且该仲裁裁决书存在错误，杨先国亦对此提出异议，但一审判决并无杨先国对该裁决书错误提出异议的表述。三、根据（2016）粤0105执异174号裁定书、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，涉案房产预告登记在被执行人钟昌亮名下，法院执行可予以查封。在溢晟公司提交的证据不足以证明其已经与钟昌亮解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，且并无生效法律文书确认该事实，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第五条的规定，溢晟公司未能证明存在上述规定中债权消灭的情形，对于涉案房屋是否能够进行不动产登记，因何原因未办理登记，举证不足，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，不能认定预告登记已经失效。四、关于预告登记房产能否拍卖处分的问题。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，溢晟公司与钟昌亮签订购房合同，溢晟公司亦承认钟昌亮已经付清房款，占有涉案房屋，又未合理证明因何未办理过户登记，实际上已经承认不动产登记的条件已经具备，故法院以钟昌亮名下对涉案房屋的预告登记裁定拍卖涉案房屋于法有据。五、杨先国在本案中已经尽到了合理的审查义务，其租赁涉案场地期限长达20年，且已经实际占用涉案房屋4年，杨先国的公司地址也是注册在涉案房屋，因此杨先国20年的租赁期应该得到保护。溢晟公司辩称：本案的审理焦点是针对涉案房屋的拍卖行为提出的执行异议，而非杨先国和钟昌亮之间的房屋租赁的法律关系。综上所述，一审法院认定的事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回杨先国的上诉请求。钟昌亮经本院合法传唤没有到庭进行答辩。溢晟公司向一审法院起诉请求：1、立即停止对广州市海珠区合生广场叠景路249号自编E栋XX号房屋的强制执行，并解除查封；2、由杨先国、钟昌亮承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨先国诉钟昌亮民间借贷纠纷两案，在一审法院审理过程中，杨先国、钟昌亮之间达成一致调解意见，一审法院于2015年2月12日作出(2015)穗海法民二初字第223号《民事调解书》，确认钟昌亮于2015年2月15日前一次性清偿借款本金100万元给杨先国；如钟昌亮未按该调解协议第一项确定的还款期间履行还款义务，则杨先国有权要求钟昌亮以尚欠借款为本金按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付从2015年2月16日起至借款实际清偿之日止的利息给杨先国；等。于同日作出(2015)穗海法民二初字第224号《民事调解书》，确认钟昌亮于2015年2月15日前一次性清偿借款本金100万元给杨先国;如钟昌亮未按该调解协议第一项确定的还款期间履行还款义务，则杨先国有权要求钟昌亮以尚欠借款为本金按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付从2015年2月16日起至借款实际清偿之日止的利息给杨先国；等。该两案调解书生效后，杨先国向一审法院申请执行，要求钟昌亮履行清还的义务。一审法院立案执行后，依法作出（2015）穗海法执字第1518号《执行裁定书》，裁定拍卖钟昌亮所有的海珠区叠景路249号XX房。溢晟公司对此提出书面异议，要求中止对涉案房屋的拍卖，一审法院于2016年12月15日作出（2016）粤0105执异174号执行裁定书，驳回广州市溢晟房地产开发有限公司提出的执行异议。一审另查，根据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市海珠区叠景路249号XX房；不动产权属人为溢晟公司，占有部分为全部；所有权取得方式为新建；合同信息显示：合同编号201206199765，姓名为钟昌亮，占有份额为全部，产权登记号12预登01422726，权属来源为购买；抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州开发区支行；等。一审再查，溢晟公司（甲方，卖方）与钟昌亮（乙方，买方）于2012年6月25日签订《广州市商品房买卖合同》（编号201206199765），约定：乙方向甲方购买房屋地址为海珠区叠景路249号XX房，总金额2553421元；甲方同意乙方以下列方式付款：乙方须于2012年4月25日前支付全部房价款的30%计772737元，于2012年5月8日前，支付全部房价款的20%计510684元，所剩余全部房价款的50%计1270000元，乙方须于2012年4月25日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；等。合同附件七本合同补充协议第11条约定，乙方不按期偿还银行按揭款，银行要求甲方承担担保责任的，视为乙方的原因造成合同不能履行，甲方有权解除《商品房买卖合同》，收取总房价款的百分之贰拾作为违约金，并向乙方追偿承担保证责任的全部费用，包括但不限于向银行支付的全部费用、处理过程中发生的诉讼费用、律师费等。按揭贷款合同解除而产生的所有责任由乙方与银行自行承担。2012年6月27日，钟昌亮（借款人、抵押人）、中国农业银行股份有限公司广州开发区支行（贷款人，以下简称农行开发区支行）、溢晟公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定钟昌亮向农行开发区支行借款127万元，由溢晟公司提供保证担保，以涉案房屋作为抵押。农行开发区支行主张钟昌亮因履行上述《个人购房担保借款合同》时未按约定还款，起诉（2015）穗萝法民二初字第305号金融借款合同纠纷一案，广州市黄埔区人民法院于2016年3月9日作出（2015）穗萝法民二初字第305号民事判决书，判决：一、农行开发区支行与钟昌亮、广州市溢晟房地产开发有限公司于2012年6月27日签订编号为44020120120050094的个人购房担保借款合同自该判决生效之日起解除；二、钟昌亮于该判决生效之日起七日内偿还农行开发区支行借款本金1049961.22元，正常利息24151.11元、罚息41.23元、复利30.28元，总计1074183元（利息暂计至2015年3月5日，此后各类利息按照合同约定标准计至清偿之日止）；三、龚梅香、广州市溢晟房地产开发有限公司对钟昌亮第二项判决义务承担连带清偿责任；四、驳回农行开发区支行其他诉讼请求。判后，广州市溢晟房地产开发有限公司不服上诉，广州市中级人民法院以（2016）粤01民终15123号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。溢晟公司因与钟昌亮的商品房预售合同纠纷，向广州仲裁委员会提交了仲裁申请书，要求解除双方签订的《合生广场楼宇认购书》、《商品房买卖合同》，并要求钟昌亮配合溢晟公司办理注销《商品房买卖合同》预告登记备案手续；等。广州仲裁委于2017年7月7日作出（2016）穗仲案字第5934号裁决书，裁决如下：（一）解除广州市溢晟房地产开发有限公司与钟昌亮签订的《合生广场楼宇认购书》以及《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201206199765）；（二）本裁决书送达钟昌亮之日起十日内，钟昌亮应配合广州市溢晟房地产开发有限公司办理注销《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201206199765）项下的位于广州市海珠区叠景路249号自编E栋9层XX房（粤房地预等穗字第××号）的预告登记备案手续；（三）该裁决书送达钟昌亮之日起十日内，钟昌亮将广州市海珠区叠景路249号自编E栋9层XX房交还给广州市溢晟房地产开发有限公司；（四）钟昌亮向广州市溢晟房地产开发有限公司支付违约金510684.2元；（五）本案仲裁费38831元、公告费2000元由钟昌亮承担。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。从房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋的产权人登记为溢晟公司，钟昌亮是商品房买卖合同的预告登记买受人。《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定表明，预告登记是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，并非物权本身的登记，预告登记人享有的权利是请求权，只要预告登记人履行完毕合同中规定的义务并办理了登记过户手续，便可以取得房屋的所有权，该期待权利同样受到法律保护。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。现溢晟公司与钟昌亮签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201206199765）经（2016）穗仲案字第5934号裁决书裁决解除，溢晟公司与钟昌亮之间的买卖合同关系解除后，钟昌亮基于该合同享有的债权消灭，故预告登记失效。杨先国对钟昌亮的债权经生效的(2015)穗海法民二初字第223号民事调解书、(2015)穗海法民二初字第224号民事调解书予以确认，杨先国据此成为一审法院（2015）穗海法执字第1518号执行案的申请执行人。涉案房屋作为钟昌亮购买的已办理权属初始登记的房屋，杨先国有权申请法院依法查封。现钟昌亮就涉案房屋上的预告登记失效，杨先国要求继续执行涉案房屋不当，依法应予以中止执行措施。但杨先国可以申请执行钟昌亮因支付房价款而形成的对溢晟公司的债权，亦可向钟昌亮享有的其他财产主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，于2017年9月5日作出如下判决：中止（2015）穗海法执字第1518号案对广州市海珠区叠景路249号XX房的执行。本案受理费100元，由被告钟昌亮负担。本案受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。杨先国提交了证据：1.房屋租赁合同及银行转账明细，拟证明杨先国与钟昌亮租赁关系及杨先国已经支付了租金，钟昌亮也收到了租金。证据2.公司登记地址，拟证明杨先国在涉案场地使用。溢晟公司质证称：1.上述材料的形成时间都是早于一审开庭前，杨先国二审作为新证据提交，不符合证据规则，对此我方不予认可。2.我方与钟昌亮已经解除了涉案房屋的买卖合同，钟昌亮对该房屋预告登记已经失效，钟昌亮与涉案房屋已经没有任何关系，因此我方认为租赁合同无效。钟昌亮没有到庭进行质证。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议源于对涉案房屋权属的异议，上诉人杨先国坚持认为涉案房屋产权属于钟昌亮所有，属于被执行人财产。但经审核，首先，涉案房屋是以预告登记的形式登记在钟昌亮名下，即钟昌亮对涉案物业并未取得绝对排他的所有权，其与权属确定的所有权登记区别，一审认定符合相关的产权登记制度，并无不当。其次，钟昌亮对涉案物业的权益源于其与溢晟公司签订的《商品房买卖合同》，而该买卖合同关系已经由生效仲裁裁决解除，该生效法律文书亦明确裁决注销相关预告登记，并要求将涉案房屋交还溢晟公司。至于仲裁裁决是否有误，依据民事诉讼法并不属于本案审理范围。最后，杨先国二审中再提出关于租赁权益的主张，本身并不影响本案权属认定的结果，亦不属于本案审理范围，本院不予采纳。另外，经审核，原审认定事实清楚，并无程序不当，杨先国关于程序问题的上诉理由，既无事实及法律依据，且缺乏对司法审判的基本尊重，本院依法予以驳回。但一审判决中止裁定执行的判项表述不当，本院依法予以更正。综上，上诉人杨先国上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十四条的规定，判决如下:一、不得执行广州市海珠区叠景路249号XX房；二、（2016）粤0105执异174号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二审案件受理费100元，由上诉人杨先国负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年五月十七日书记员  冯冠豪林飘云