云南省蒙自市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2503民初679号 原告：张金伟，男，1984年2月25日生，汉族，住蒙自市。 原告：普海容，女，1987年3月11日生，彝族，住蒙自市。 两原告的委托诉讼代理人：周超，云南牵明律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：红河州创泰房地产开发有限公司。住所地：蒙自市双河小区龙泰花园办公楼**。 法定代表人：李中伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘明康，男，1957年12月15日生，汉族，住个旧市，系红河州创泰房地产开发有限公司员工。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李霁峰，男，1988年10月16日生，汉族，住昆明市五华区，系红河州创泰房地产开发有限公司工程部经理。代理权限为特别授权。 原告张金伟、普海容与被告红河州创泰房地产开发有限公司（以下简称创泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金伟、普海容的委托诉讼代理人周超，被告创泰公司的委托诉讼代理人刘明康、李霁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张金伟、普海容提出诉讼请求：一、确认被告于2014年5月31日的交房行为系违法交房行为；二、判令被告向原告支付违约金38425.42元（截止2017年8月28日，按已付房款每日0.01%的标准计收）；三、判令被告承担原告已经交纳的物业管理费用2653元；四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年2月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发建设的创泰·御翠湾小区7幢2单元801号住房。房屋总价是373411元，并约定该房屋应于2014年10月1日前交付。若未按合同约定时间交房，30日内按每天20元给付违约金；30日后，按照已付房款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。同时补充约定，交房时被告应当主动向与原告出示质检、规划、消防、人防、环卫等部门验收合格的证明，被告不能出示或者出示不齐全的，相关责任由被告承担。合同签订后，原告已依约付清全部房款。2014年5月31日，被告通知原告接房。被告将房屋及不合法的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》交付原告，原告将办理产权涉及的相关费用及材料交纳给被告。但至今被告迟迟未将产权手续办理完毕。经原告信访后，直至2017年5月蒙自市住建局作出答复之时，原告方得知房屋尚未竣工验收。据此，原告认为，被告在明知房屋验收不合格，却隐瞒事实进行交房，其已违反住房未经验收合格一律不准交付使用的法律强制性规定，系违法、违约交房。另外，根据物业管理条例的规定，在房屋验收合格前，物业管理费用应当由开发商承担。原告在不知情的情况下，向被告指定的物业管理公司缴纳了物业管理费。因此，被告的违法交房行为应依法承担相应的法律责任，被告应当以逾期交房的标准向原告支付违约金，并向原告支付已经交纳的物业管理费用。同时，被告将未经验收合格的房屋交付原告使用，且违法出具《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》将给原告带来重大的安全隐患与损失，即房屋的质量责任已经被非法免除，该责任依法应当由被告承担。并且原告等住户已经交纳相关办证费用给被告，但是却长期被被告占用，这一行为也造成原告的重大经济损失。因此，被告必须在法定期限内为原告办理齐全产权手续。 被告创泰公司辩称，原告的诉讼请求与客观事实及法律规定不相符，于法无据，请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，由原告承担本案的诉讼费用。理由如下： 一、创泰公司开发建设的创泰·御翠湾小区1期工程经有关单位、部门组织验收，符合验收规范和标准要求，属于合格的建设工程，被告按期交付质量合格房屋的行为符合法律规定及合同的约定，不应承担逾期交房违约金的责任，并且交房的行为既不违法也不违约。创泰·御翠湾小区1期工程项目竣工后，2014年1月17日由建设方、施工方、监理方对工程进行“分户验收”并对存在问题进行整改。于同年4月初通知购房人进行“小用户验收”，并在《小用户验收意见表》上签名确认。于2014年3月31日申请初验，2014年4月28日初验符合要求，获得《初验认可证》。2014年5月6日，根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定：由勘查单位昆明市建筑设计研究院有限责任公司、设计单位昆明民用建筑设计研究院有限公司、监理单位红河州建设工程监理有限责任公司、施工单位石屏宝秀建筑有限公司、建设单位创泰公司五家法定责任单位人员组成验收组，有蒙自市质监、安监、规划、城管、档案部门参与，并由验收监督方：蒙自市质监站负责人在验收会议上作了工程验收结论：“验收组的组成、人员资格、验收形式等公平、公正、有效、通过验收”。此后，由验收单位向被告出具《工程竣工验收合格证明书》，按程序完成了最终的“竣工验收合格”工作。根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。被告建设的创泰·御翠湾1期项目通过法定验收主体单位的验收合格后，依法向购房户交付房屋并得到购房户的验收认可，被告已按约交付房屋，该交付房屋的行为符合国家法律的规定，也符合合同约定，属于合法有效的交房行为。因此，被告在2014年10月1日前向购房户交付房屋，不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房违约金。 二、被告没有承担原告已缴纳的物业管理费的责任，且物业管理费所涉的纠纷系另一法律关系，不应在本案中一并处理。被告已按约定向原告交付房屋，原告接收房屋后，基于对其物业的处分，已与红河州盛诚物业管理有限公司签订《创泰·御翠湾前期物业管理服务合同及临时管理规约》，由物管公司收取物业管理费。本案涉及的是商品房销售合同纠纷，而不是物业服务合同纠纷，根据合同相对性及民事诉讼一案解决一个法律关系的规定，被告并非承担物业管理费纠纷的适格主体，不应在本案中一并处理，同时，原告的诉求也不符合应由被告承担物业管理费的法定情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：原告提交的《身份证》、《工商登记信息》、《商品房购销合同》复印件各一份；被告提交的《法定代表人身份证明》、被告的《营业执照》各一份；本院调取的《蒙自市不动产登记中心关于创泰御翠湾一期办理不动产权证情况调查函的报告》、《蒙自市建设项目竣工规划备案证》、蒙自市城建档案室《关于创泰御翠湾一期6、7、8、9、10、11幢办理不动产证的情况说明》、蒙自市城乡规划管理处《关于给予办理创泰御翠湾一期6、7、8、9、10、11、16、17幢不动产权证的情况说明》、蒙自市房地产管理处《关于蒙自市人民法院调查函的回函》、《蒙自市住房和城乡建设局关于人民法院调查回函》、蒙自市房地产管理处《关于〈云南省蒙自市人民法院调查函〉的回复》、蒙自市城乡规划管理处《关于“创泰·御翠湾一期“的调查回函》、蒙自市建筑管理站《关于云南省蒙自市人民法院调查函的回复》复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告张金伟、普海容提交的第四组证据即《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《前期物业管理服务合同及临时管理规约》、《购房发票》、《收款收据》及《物管费发票》、《维修基金专用收据》复印件，被告对真实性、合法性均无异议，能够证实被告已于2014年5月31日将涉案房屋交付原告使用，原告已依约交纳了全部房款、契税、维修基金、物管费及相关费用的事实，予以采信。 二、被告创泰公司提交第二、三组证据即《单位工程初验申请表》、《建设工程竣工验收申报书》、《初验认可证》、《创泰御翠湾项目工程竣工验收会议纪要》、《云南省建筑工程质量检查报告》（勘查）、《云南省建筑工程质量检查报告》（设计单位）、《验收组工程竣工验收意见》、《工程竣工验收合格证明书》复印件各一份，系被告承建的蒙自创泰·御翠湾1期经过相关部门组织初验、质量检查、竣工验收等材料，客观真实，来源合法、与本案具有关联性，予以采信；第四组证据即《创泰御翠湾小用户验收意见表》、《领取物品名称及数量表》复印件各一份，原告对真实性、合法性无异议，能够证实原告接收房屋的事实，与原告的诉称一致，予以采信；第五组、第六组证据即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《国有土地使用权证》、《红河州城乡规划局关于御翠湾一期项目建筑层高的情况说明》复印件各一份，系相关部门出具，客观真实，来源合法、与本案具有关联性，予以采信。 三、本院依职权调取的红河州城乡规划局《关于创泰御翠湾相关情况的复函》、《红河州住房和城乡建设局关于对〈蒙自市人民法院调查函〉的复函》复印件各一份，系相关部门出具，客观真实，来源合法、与本案具有关联性，与被告提交的第六组证据相互印证，予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告系蒙自市创泰·御翠湾1期小区的开发商，该项目于2012年4月开工建设。2014年2月16日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的创泰·御翠湾1期7幢2单元8层801号房，套内建筑面积为77.23元，房屋总价373411元，被告应于2014年10月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。合同还约定，若未按合同约定时间交房，被告从本合同约定的交房期限届满之日止30天内按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按照已付房款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。 2014年3月，被告开发建设的创泰·御翠湾1期工程完工。同月31日，被告向相关部门申请对创泰·御翠湾1期工程进行工程初验，同日，蒙自市城乡规划管理处、蒙自市建设工程安全监督站、蒙自市城建档案室、蒙自市城市管理综合行政执法大队、蒙自市工程质量监督站同意组织初验。同年4月21日，创泰·御翠湾1期的施工单位石屏宝秀建筑有限公司、监理单位云南省红河州工程建设监理有限责任公司蒙自项目管理部、建设单位被告创泰公司向蒙自市工程质量监督站申报建设工程竣工验收，同月25日，蒙自市工程质量监督站同意组织验收，同月28日，创泰·御翠湾1期工程通过初验，取得蒙自市城建档案室下发的《初验认可证》。同年5月6日，创泰·御翠湾1期工程经昆明市建筑设计研究院有限责任公司勘察分院及昆明民用建筑设计研究院有限公司验收合格，同意验收。同日，创泰·御翠湾1期工程经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、建设单位验收合格，被告取得《工程竣工验收合格证明书》，该证明书中载明创泰·御翠湾1期工程开工日期为2012年4月11日，竣工日期为2014年5月6日，验收日期为2014年5月6日。 2014年5月31日，被告通知原告接房。同日，原告接收了创泰·御翠湾1期7幢2单元8层801号房。2015年5月，蒙自市城乡规划管理处、蒙自市城市管理综合行政执法大队、蒙自市住房和城乡建设局对创泰·御翠湾1期第1至5幢、12至15幢进行了竣工规划备案，6至11幢、16至18幢暂不备案。2015年期间，被告办理了创泰·御翠湾1期部分房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，但6至11幢、16至18幢的房屋因缺少规划部门竣工规划备案手续未办理房屋所有权证及国有土地使用权证。2017年8月28日，蒙自市城乡规划管理处向蒙自市不动产登记中心出具情况说明，载明可办理创泰·御翠湾1期6幢1-9层、7幢1-9层、8幢一单元1-12层、二单元1-10层、9幢一单元1-15层、二单元1、2号房1-15层、3号房1-9层、10幢一单元1-9层、二单元1-16层、11幢1-16层、16幢1-17层、17幢1-17层的不动产权证。 本院认为，原、被告签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，本案中，被告开发建设的创泰·御翠湾1期工程整体在2014年5月6日通过了竣工验收，并取得了《工程竣工验收合格证明书》。对于其中的6至11幢、16至18幢在2015年5月暂不竣工规划备案的情况，系相关职能部门的行政权范畴，与工程的竣工验收不是同一概念，故原告认为其购买的房屋尚未竣工验收的主张不成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，原告提交的证据不足以证实其诉讼主张。综上所述，原告请求确认被告的交房行为系违法交房行为、要求被告支付违约金及承担原告已经交纳的物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张金伟、普海容的诉讼请求。 案件受理费827元，减半收取计413.50元，由原告张金伟、普海容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  许艳飞 二〇一八年五月三十日 书记员  王梦柔