文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初3387号原告：童肖拉，女，1981年2月5日生，汉族，住浙江省苍南县。原告：蒋绪新，男，1976年3月6日生，汉族，住湖北省潜江市。委托代理人：陈宜群，江苏六典律师事务所律师，代理上述两被告。委托代理人：顾凡，江苏六典律师事务所律师，代理上述两被告。被告：刘俊霞，女，1984年9月17日生，汉族，住甘肃省。委托代理人陈卫隆，江苏仕达律师事务所律师。原告童肖拉、蒋绪新与被告刘俊霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员孙学谦独任审理，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告童肖拉、蒋绪新及其委托代理人陈宜群，被告刘俊霞及其委托代理人陈卫隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童肖拉、蒋绪新向本院提出诉讼请求，要求：1、判令被告刘俊霞向原告支付违约金100000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月18日，原告与被告及居间方昆山沁居房地产经纪有限公司签署《房地产买卖居间协议》一份，约定原告出售位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XXXX室，建筑面积141.26平方米，房屋净到手价格2182000元。各方约定于2017年7月5日至房产交易中心进行过户。2017年5月22日，原告与被告签署《房地产买卖合同》一份，约定房款的具体支付时间为：签订合同当天支付832000元；于2017年7月5日过户当天支付25万元。上述合同签订后，原告依约向银行提前归还了房屋贷款，办理了注销房屋抵押登记手续，具备了房屋过户的条件。原告在7月5日之前及当天，多次通过居间方督促被告去办理过户手续，后居间方告知因被告原因无法于前述期限内配合办理过户手续并支付相应款项。在原告极力催促、采取发送律师函等措施后，直至2017年7月22日被告才支付25万元，逾期近半个月；2017年8月30日被告才办理过户，逾期近2个月。根据《房地产买卖居间协议》第七条的约定，被告应向原告支付违约金100000元。原告多次向被告发函请求支付违约金未果，故诉至法院，请求判如所请。被告刘俊霞辩称，一、原告诉称与事实不符，被告不存在任何的违约行为，无需支付违约金。原告主张没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：1、双方约定的过户日期并非2017年7月5日。虽原、被告双方在2017年4月18日签订的《房地产买卖居间协议》中约定2017年7月5日共赴房产交易中心办理过户手续，同时该协议书约定在38天内签订《房地产买卖合同》。双方取消了房产过户时间的约定。故，房产过户的时间应当以中介方通知的时间为准。因为具体过户事宜均由中介方在办理。2、即使过户时间是2017年7月5日，未按期办理过户并非被告的责任。在2017年7月5日，被告方都没有收到中介方的通知赴房产交易中心过户，嗣后得知原告方也没有赴房产交易中心。原告自己都没有前来办理过户，为什么责任在于被告呢？3、即使过户时间是2017年7月5日，未按期办理过户，并不能认定是被告违约行为。房屋买卖是出卖人（原告）转移房屋所有权给买受人（被告），买受人支付对价为主要权利义务的法律行为。为此，办理房屋过户手续是原告方的义务所在。原告有义务将房屋过户至被告名下。购买人逾期过户，是对其债权受领的迟延，故并不能认定为违约行为。4、被告并没有给原告造成任何的经济损失。在双方关于过户时间未达成不一致时，被告为了本房产交易的顺利进行，于2017年7月22日在房屋没有过户的前提下支付了购房款25万元，即提前履行了付款义务。且原告过来过户时的交通费用也是由被告承担。综上所述，原告方主张的违约金没有任何的事实及法律依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XXXX室原系两原告共同共有。2017年4月18日，原告（甲方）与被告（乙方）及中介方昆山沁居房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”）一份，约定原告将前述房屋出售给被告，房屋总价款为2182000元。协议第3.1条约定：在甲、乙双方签订《房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付首期房款832000元整（含已付定金100000元整及交房尾款2000元整，该笔交房尾款暂存至丙方保管。）协议第3.3条约定：甲方同意乙方以银行贷款方式支付剩余购房款，乙方的贷款金额为1350000元整。协议第6.1条约定：甲、乙双方同意在本协议生效之后38天内至丙方处签订《房地产买卖合同》，甲、乙双方有义务在约定的签订《房地产买卖合同》时限前与丙方确认签约时间、地点。协议第6.2条约定：在甲、乙双方签订《房地产买卖合同》后三个工作日内，甲方应与其贷款银行申请还贷，并在与其贷款银行约定的还贷当日还清银行贷款。在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后三个工作日内申请办理注销该房屋抵押登记事项。协议第6.6条约定：丙方有义务协助甲、乙双方办理产权过户手续：甲、乙、丙三方须在2017年7月5日之前共赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续。协议第7条约定：如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣）。协议第14条约定：1.此房屋成交价为2182000元为甲方的净到手价；2.丙方保证甲、乙双方过户后2个半月内银行房款到甲方账户，如果甲方未收到银行贷款，乙方需在3个工作日内现金支付给甲方银行贷款金额或按天支付总房款千分之一的违约金。2017年5月22日，原告与被告签订《房地产买卖合同》（以下简称“合同”）一份。其中，房款的支付方式约定为：签订合同当日，乙方向甲方支付首期房款832000元；乙方向银行申请贷款1100000元，在乙方取得以乙方为权利人的该房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》后三日内通知贷款银行，并在与银行约定的办理抵押登记手续当日，申请办理抵押登记手续，贷款银行取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后，将乙方所贷款项支付给甲方；在甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续（送件）后当日，乙方向甲方支付房款250000元；在甲方收到乙方银行房款后7日内，甲方向乙方办理交房手续，交房当日，乙方在因甲方持有该房屋期间所产生的费用结清及验收后将剩余购房款2000元支付给甲方。合同第3条约定：甲乙双方任何一方违反上述约定的即属违约。违约方应按总房款额的日万分之五向守约方支付滞纳金，如逾期超过三十日，违约方仍未履行合同的，则违约方除应向守约方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款额的20%作为违约金。前述协议及合同签订后，被告按约向原告支付了首期房款832000元（含已付定金100000元及交房尾款2000元）。2017年5月22日，原告将涉案房屋上的住房抵押贷款结清。另查明：原告称双方应当于2017年7月5日办理过户手续并由被告当天支付25万元，但其多次通过中介方催促被告，中介方告知因被告社保原因未能于当天办理网签、过户手续。为此，原告提交了其与中介经办人员郭献融的微信聊天记录。其中，原告表示其已准备好于7月5日办理过户，询问被告是否能够办理。郭献融回复称由于政策变化太快，网签还没好，无法过户，只能等到被告8月24日左右社保到期后做网签、过户，已经约好了8月30日办理网签、过户；原告表示过户是可以的，但是要求被告支付违约金。对于前述微信聊天记录，被告虽不认可真实性，但认可与原告沟通均是通过郭献融进行，其也加了郭献融为微信好友。被告当庭出示了其手机中的微信通讯录，其中联系人郭献融的详细资料页面与原告所出示的微信聊天记录中郭献融的详细资料页面相一致。关于2017年7月5日未能办理过户并支付250000元房款的原因，被告解释：虽然2017年4月18日的协议中是约定了2017年7月5日一起去办理过户手续，但之后的2017年5月22日的合同中没有约定，并不能确定2017年7月5日就是房屋过户日期，所有的手续都是中介在办，中介说等弄好了网签再办理过户，也没有通知其支付房款。2017年7月22日，被告通过银行转账方式向原告支付购房款250000元。被告称由于双方对于过户时间起了争执，其为了房屋顺利交易才在房屋没有过户的前提下支付了该款。2017年7月27日，原告通过律师向被告发出《履约通知函》，告知被告经多次催告才于2017年7月22日支付250000元，至今已逾期超过22天，但仍未配合办理过户手续并支付后续相应款项，构成违约，要求被告在2017年8月5日前办理过户手续并按约定支付1100000元房屋进度款及违约金（以2182000元为基数，从2017年7月6日起按每日万分之五计算至款项全部支付之日止）。2017年8月1日，被告委托律师向原告发出回复函，表示：1.过户的事宜全部由中介方办理，具体时间中介方会提前告知原告，望届时履约协助配合；2.后续房款的履行期间未到，原告无权要求提前履行；3.双方未按合同约定2017年7月5日办理房屋过户手续，并非被告的责任，被告已付清过户当日应当支付的房款250000元，属委托方已提前履行了自身义务。2017年10月12日，原告委托律师再次向被告发出《履约通知函》，要求被告向其支付违约金100000元。庭审中，原、被告确认：2017年8月30日，双方办理了涉案房屋的不动产权变更登记手续；2017年9月13日，原告收到被告通过银行贷款支付的房款1100000元；原告已将涉案房屋交付被告。又查明：被告对于原告主张的违约金100000元提出了违约金过高的抗辩。对此，原告认为在本案中被告支付过户当日应当支付的250000元逾期了17天，过户逾期了55天，其出售房屋的目的是急需资金，这对其资金周转产生了极大的困难，按照合同中第3条约定的按照日万分之五支付滞纳金，逾期55天核算出的金额是60005元，其主张10万元是为了惩治不诚信的行为。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、房屋所有权证、结婚证、公证书、中国农业银行回单、银行卡交易明细、中国建设银行个人贷款结清证明、还贷凭证、《履约通知函》、律师函、邮寄凭证及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：被告是否存在逾期付款的违约行为以及应承担的违约责任。对此，本院认为，《房地产买卖居间协议》第6.6条约定：甲、乙、丙三方须在2017年7月5日之前共赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续。《房地产买卖合同》约定：在甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续（送件）后当日，乙方向甲方支付房款250000元。据此，本院能够认定原、被告已明确约定于2017年7月5日前办理涉案房屋的产权过户手续并由被告于当日支付房款250000元。被告辩称协议虽约定2017年7月5日办理过户手续，但合同中并未对此进行约定，故不能确定2017年7月5日即为过户日期。对此，本院认为，合同的签订时间虽然晚于协议的签订时间，但合同并未对协议中2017年7月5日前办理过户手续的约定进行变更，故过户期限以及房款250000元的付款期限仍应为协议约定的2017年7月5日前。被告的该项辩称缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。根据原告提交的与中介经办人员郭献融的微信聊天记录，能够证实未能在2017年7月5日办理过户的原因系被告的社保不满足办理网签的条件。被告虽对该份聊天记录不认可，但其当庭出示的郭献融的微信详细资料与原告提交的相一致，能够确认前述聊天记录属实。被告未能在2017年7月5日前支付250000元房款，直至2017年7月22日才将该款付清，迟延付款17天，其行为已构成违约，应当按约承担相应的违约责任。原告主张以协议第7条约定为依据要求被告支付100000元违约金，被告提出违约金过高的抗辩。对此，本院认为，首先，被告虽然存在逾期付款的违约行为，但逾期支付的款项250000元相较于房屋总价款而言占比较低，且其在逾期17天后即履行完毕，主观恶意程度较轻。其次，虽然双方未能在2017年7月5日前完成过户，但被告通过银行贷款方式支付的1100000元房款仍于2017年9月13日到账，并未超出协议约定的该笔款项的付款期限。再者，原告未能举证证明其除了有以250000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失之外还有其他实际损失，被告主张的违约金100000元显然高于前述利息损失的30%。据此，本院认定被告主张的违约金过高，并依法酌情将违约金调整为：1362.3元（250000元*6%/365天*17天*1.5*1.3）。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告刘俊霞支付原告童肖拉、蒋绪新违约金1362.3元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-11807）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告童肖拉、蒋绪新承担1100元，由被告刘俊霞承担50元。此款原告童肖拉、蒋绪新已经预交，本院不再退还，被告刘俊霞负担部分由其在履行本判决付款义务时一并返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇一八年五月十六日书记员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。