山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1702民初5874号原告：张慧环，女，1978年10月16日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：郭庆华（特别授权），山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚楠（特别授权），山东君诚仁和律师事务所律师。被告：李果，男，1987年11月30日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。被告：晁晗，女，1989年11月6日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。被告：菏泽华阳房地产信息服务有限公司，住所地菏泽市中华路南侧明圣园综合小区。统一社会信用代码：91371702168867943H1-1。法定代表人：李永合，总经理。委托诉讼代理人：赵孝铎（特别授权），男，1964年3月14日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。系该公司职工。原告张慧环与被告李果、晁晗、菏泽华阳房地产信息服务有限公司（以下简称华阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张慧环及委托诉讼代理人郭庆华、何亚楠，被告华阳公司委托诉讼代理人赵孝铎到庭参加了诉讼；被告李果、晁晗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告张慧环向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：17020809F）无效；2、依法判令被告李果、晁晗返还原告购房款300000元及利息（自起诉之日起计算利息）；3、依法判令被告华阳公司承担连带还款责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月8日，在被告华阳公司的居间介绍下，被告李果与我签订了合同编号为17020809F的《房屋买卖居间合同》，将其位于北城办事处艺苑社区青年路西晁堤口西街独院以300000元的价格出售给我。合同约定，该房屋是其合法所有，并保证土地权属无争议，交房满2年内如经有关部门认定，该院落将予以无偿拆除，被告李果应自费将该院落重新建好交付原告。原告购房后，遇到政府拆迁，才知道该院落用地及建房手续不合法，系违章建筑并被政府依法无偿拆除。被告李果一直没有也根本不可能按照合同约定将房屋重新建好。该合同依法属于无效合同，被告李果收取我的购房款300000元依法应予返还。被告晁晗与被告李果系夫妻关系，其出售房屋的行为代表夫妻双方的共同利益，应与被告李果共同承担偿还购房款的法律责任。被告华阳公司审查不严，没有尽到中介职责，应与被告李果、晁晗承担连带还款责任。综上。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判如所请。原告张慧环向本院提交了下列证据：证据1、房屋买卖居间合同一份，证明2017年2月8日被告李果与原告经被告华阳公司居间服务签订了该合同，原被告之间存在房屋买卖合同关系，被告华阳公司虽为中介提供居间服务，根据合同相对性应属于合同相对方。原被告就涉案房屋基本情况、转让价格、支付方式等在合同条款中做了明确的约定。该合同第五条明确约定被告李果应保证涉案房屋土地权属无争议，如经有关部门认定将涉案房屋拆除，被告李果应自费负责将该院落盖好交给原告。该合同第7条第一款约定被告李果对该房屋拥有合法的处分权，并已征得共有人同意。证据2、联合建房协议书一份、协议书一份、生产队队长证明一份，证明三份证据来源于被告李果于签合同时提供，真实有效。被告李果转让的涉案房屋系其与晁亚明于2016年联合建造，约定各自拥有其中一套房屋的事实。2017年2月8日涉案房屋所在地生产队队长出具的证明也证明涉案房屋和土地无任何争议。三份证据均证明被告李果恶意隐瞒涉案房屋属违章建筑的事实，现该建筑已被无偿拆除。证据3、被告李果书写的收到条两份，证明2017年2月8日被告李果收到原告订金2万元，同年2月13日被告李果收到原告购房尾款280000元，房款全清。证明原告按照合同约定及时履行了全部付款义务，原告没有任何过错，原告属于善意购买。证据4、户籍证明一份，证明被告李果与被告晁晗系夫妻关系，涉案债务应属于夫妻共同债务，二被告应共同承担赔偿责任。原告提供的证人陈某、赵某（均系被告华阳公司员工）证实，原告委托被告华阳公司购买的涉案房产，原告充分了解该房产没有房权证、土地证。原告购买该房产后，因是违章建筑被政府强制拆除了。我公司多次找被告李果调解，被告李果不到场，调解未果。被告李果、晁晗未答辩。被告华阳公司辩称：原告起诉我公司为本案被告不符合法律规定，其要求我公司承担连带还款责任没有法律依据，我公司不承担任何责任，应依法驳回原告对我公司的诉请。1、原、被告三方于2017年2月8日签订的房屋买卖居间合同包含两个法律关系。一是原告与被告李果之间房屋买卖的法律关系；二是华阳公司与原、被告之间的居间合同法律关系。2、本案是房屋买卖合同的法律关系，是原告与被告李果二人的法律关系，与我公司无关。﹙1﹚、虽然二人的买卖合同是经我公司居间介绍签订的房屋买卖合同，但该合同的标的物因属违章建筑，被有关部门予以拆除，致使本房屋买卖合同无效，所以根据合同法第58条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，约定折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。不能返还的约定折价补偿，并依据双方的过错承担相应的责任。这里的双方均指合同当事人双方，我公司不是任何一方当事人，所以依法不应承担任何责任。﹙2﹚、房屋买卖合同无效，属我公司居间未成功但不承担补偿责任。依据合同法第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人从事居间活动支出的必要费用”。该案中我公司未促成合同成立，法律规定是不得要求报酬，没有规定承担补偿责任。3、在居间服务中我公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，我公司也不承担损害赔偿责任。该买卖合同的重要事实是所出售的房屋没有任何土地证、房权证，合同第五条第一项明确予以说明，且明示甲方仅是当年建房的协议书且原告已充分了解并自愿购买，我公司没有隐瞒重要事实，也没有提供虚假情况，所以依据合同法第四十五条的规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任”。我公司也不承担其他责任。综上，原告起诉我公司为本案的共同被告并要求我公司承担连带还款责任没有任何事实和法律依据，我公司不应承担任何责任。被告华阳公司向本院提供了下列证据：生效的判决书三份，证明在2016-2017年期间，通过我公司出售的无证被政府拆除的房屋，原告提起诉讼因无相关法律规定及我公司没有过错，均判决我公司不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月8日，经被告华阳公司的居间介绍，原告张慧环与被告李果签订了合同编号为17020809F《房屋买卖居间合同》，被告李果将其位于北城办事处艺苑社区青年路西晁堤口西街独院以300000元的价格出售给原告。合同约定，该房屋没有土地证和房权证，被告李果保证土地权属无争议，交房满2年内如经有关部门认定，该院落将予以无偿拆除，被告李果应自费将该院落重新建好交付原告。2017年2月8日、同年8月13日原告将购房款300000元交付被告李果，被告李果为原告出具了收据。后因院落用地及建房手续不合法，系违章建筑并被政府依法无偿拆除，后经被告华阳公司调解未果。被告李果与被告晁晗系夫妻关系，被告李果将违章建筑的房屋出售给原告张慧环，并收取原告购房款，被告晁晗应当知情。被告华阳公司参与该房屋居间交易并提供了相关居间房屋。对原告提供的上述证据和事实，本院予以认定。本院认为：本案争议焦点是，一、双方当事人签订的房屋买卖居间合同应否解除？2、原告的损失责任如何认定？被告应当返还原告购房款的数额及依据3、被告华阳公司应否承担连带责任？最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告张慧环与被告李果签订房屋买卖居间合同，该合同约定的房产无土地使用证及房屋所有权证，该建筑未经城市规划部门批准，属违章建筑。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书房地产不得转让。涉案合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。原告张慧环与被告李果对该房屋买卖合同无效均有过错，被告李果明知其转让的房屋没有土地使用权证和房屋所有权证，属非法建筑，仍将涉案房屋卖于原告，其有过错，对造成该房屋买卖合同无效应承担主要责任，本院酌定其承担原告经济损失的70%，即210000元。被告李果与被告晁晗系夫妻关系，被告李果将违章建筑的房屋出售给原告张慧环，并收取原告购房款，被告晁晗应当知情，对原告的经济损失被告李果、晁晗应当共同承担返还责任。原告张慧环明知涉案房屋没有土地使用权证和房屋所有权证，属非法建筑，仍然购买，造成合同无效应承担次要责任，本院酌定其承担经济损失的30%，即90000元。被告华阳公司作为居间人，明知该交易的房屋系非法建筑，不应居间介绍，但其是居间人，在本案中不承担责任。被告李果、晁晗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其是对民事诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张慧环与被告李果、菏泽华阳房地产信息服务有限公司于2017年2月8日签订的房屋买卖居间合同无效；二、被告李果、晁晗于判决书生效后十日内返还原告张慧环购房款210000元；三、驳回原告张慧环要求被告给付购房款过高部分及要求被告菏泽华阳房地产信息服务有限公司承担连带还款责任的诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元。原告张慧环负担870元，被告李果、晁晗负担2030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  袁宝进二〇一八年五月二十五日书记员  付长堃