上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初15805号原告：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：章福祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。被告：徐庆，男，1985年1月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告尚物博(上海)物业服务有限公司诉被告徐庆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚物博(上海)物业服务有限公司的委托诉讼代理人杜洁、被告徐庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚物博(上海)物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2015年1月至2017年12月期间的物业服务费人民币(以下币种同)5,890.32元并支付逾期违约金1,500元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市浦东新区西营南路67弄天地苑三期小区的物业管理企业，被告系该小区36号701室业主，因2015年1月至2017年12月期间被告拒付物业服务费，原告催讨无果,故要求判如诉请。被告徐庆辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、被告已经支付了2015年全年的物业服务费，但无法提供相应交费依据；第二、原告作为小区物业管理公司，有义务依据物业合同约定提供质价相符的服务，但原告并未做到：小区内停车管理混乱，被告轿车停在小区多次被划，物业工作人员甚至随意将被告停放在小区内的汽车拖走；公共绿地被损毁、侵占；小区水箱水质不达标；小区卫生环境差，排水不畅导致污水横流，垃圾乱扔，原告不及时派人疏通、清洁；电梯问题频发，经常发生业主被关电梯内的事故；小区保安不到位，多处摄像头损坏，不能正常工作，治安案件频发；小区内违建搭建现象普遍，原告也不予以制止。第三、被告非恶意欠费，不同意支付违约金。第四、原告于合同到期后并未与小区业主大会续签合同，非小区的物业管理企业，故无权向被告收取2017年4月起的物业服务费。综上，因原告未尽到物业合同约定的基本责任，故不同意原告的诉讼请求。对于被告抗辩的交费问题，原告庭后核实后回复法庭，称并未收到被告2015年的物业服务费用；对于被告抗辩的服务质量不符合约定的问题，原告提供了水箱检测报告、电梯检验报告、物业人员打扫小区景观池的照片及原告与三林镇社区城管联系的电子邮件，以证明小区水质、电梯的质量均符合要求，原告工作人员也一直尽责保洁，但原告每日都是定时打扫，不可能保证小区24小时无垃圾，对于小区的乱搭建问题原告也已经尽到汇报的义务；对于被告提出的原告主体问题，原告提供了涉诉房屋所在居委会出具的《告示》及(2017)沪01民终11526号庭审笔录，证明截至2017年11月7日，原告实际对天地苑三期小区实施物业管理并暂时不会撤离。本院经审理认定事实如下：2015年2月8日，原告与涉诉房屋所在小区业主大会上海市浦东新区天地苑三期业主大会签订《物业服务合同》，由原告为坐落于上海市浦东新区西营南路67弄天地苑三期小区提供物业管理服务,管理期限自2015年4月1日至2017年3月31日。物业服务费收费标准：高层按建筑面积1.35元/月/平方米(一层0.90元/月/平方米)向业主收取，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月8日履行交纳义务。其中，每月每平方米物业费组成为：1、综合管理服务费：0.18元；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.45元；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.24元；4、公共区域绿化养护费用：0.08元；5、公共区域秩序维护服务费用：0.40元。合同到期后，原告继续为涉诉小区提供物业服务。被告系上海市浦东新区西营南路******的权利人，该房屋建筑面积121.20平方米。自2015年1月起被告未按时支付物业服务费，至2017年12月止共计欠费5,890.32元，原告遂提起诉讼，要求判如诉请。本院认为，涉诉小区业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同依法成立，合法有效，对业主具有约束力。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告作为房屋权利人，接受了原告提供的物业服务，理应按合同的约定向原告支付相应的物业服务费。被告抗辩由于原告怠于履行物业合同约定的义务，涉及被告切身利益的诸多问题经被告向原告多次反映并报修，但一直未得到解决，而原告则认为已经尽到合同约定的义务，被告理应全额支付物业服务费。庭审中，被告出示一组照片，证明涉诉小区管理混乱、卫生情况堪忧，并展示小区业主群对此表示强烈不满的意见。原告则对照片及业主群讨论意见的照片真实性不认可，并表示即使照片属实，原告每日的清洁工作也是分时段定期进行，不可能保证小区24小时清洁无垃圾。本院认为，当事人应当按照物业合同的约定全面履行自己的义务，被告拖欠物业服务费的行为违反了物业服务合同的约定，应承担相应的责任，但原告也未按物业服务合同约定全面履行义务，在清洁方面确有瑕疵，故本院对原告要求按照1.35元/月/平方米的标准支付物业服务费的诉讼请求不能全额予以支持，根据原告的履约情况，本院酌情予以扣减，即公共区域的清洁卫生服务费用按照每月每平方米0.12元予以支持。鉴于被告欠费旨在敦促原告及时按照物业合同履约并非恶意拖欠，原告诉请要求被告支付违约金，本院不予支持。被告抗辩已经支付了2015年的物业服务费，但未能提供相应的证据予以证明，本院对此不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告徐庆于本判决生效之日起十日内支付原告尚物博(上海)物业服务有限公司2015年1月至2017年12月的物业服务费5,366.74元(房屋坐落于上海市浦东新区西营南路XXX弄XXX号XXX室)；二、驳回原告尚物博(上海)物业服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原、被告各半负担12.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  左翠莲二〇一八年五月二十八日书记员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。