福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0502民初151号 原告：泉州市长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐路东侧国际星城**D802。 法定代表人：庄能辉，总经理。 委托诉讼代理人：余锦维，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被告：张忠对，男，汉族，1967年1月28日出生，住福建省福鼎市。 原告泉州市长冠物业管理有限公司（以下简称长冠物业）与被告张忠对物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序。2018年4月2日，本院裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告长冠物业的委托诉讼代理人余锦维，被告张忠对到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长冠物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即偿付海西（福建）汽车汽配城7号楼7号、7号楼8号店铺物业费人民币17847.4元，并自2014年4月10日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息（利息暂计至起诉之日，为人民币352.6元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系海西（福建）汽车汽配城（以下简称汽配城）7号楼7号、7号楼8号店铺业主，原告系该物业开发建设单位即江南（福建）投资有限公司（以下简称江南公司）聘请的物业管理服务公司。原告与江南公司签订了《物业服务合同》。合同签订后，原告实际为该物业提供物业管理服务至2017年7月10日止。根据合同及交房费用确认书的约定，物业费收费标准为：商业：1.5元/月·平方米（不含公摊水电费）；公共水电费：以实际发生使用量合理分摊。缴费时间为：每期按月结算，由业主或物业使用人在当月7日内向乙方缴纳下一个月的物业服务费。截止至2017年7月10日，被告上述房产共结欠人民币17847.4元，经原告屡次催收未果。 张忠对辩称，1.原告并没有按照合同约定履行义务，其要求没有事实与法律依据，在综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化日常养护、共用部位、共用设施等方面，原告都没有按照约定履行，没有达到约定标准。2.原告所定的收费不规范且违反政府指导价的规定，应予调整。3.原告服务期间，交付其管理的绿地及618个地上停车位被大量占用，尤其是展厅外围广场被他人占用被改为二手车市场，给小区造成了严重损失和破坏，也严重违反物业服务合同约定的义务，无权向业主收取物业费。4.《物业服务合同》约定应当按实际提供的服务等级收费，原告的实际服务水平连一级服务标准都未达到，且严重的先行违约行为给小区造成重大损失，无权再要求服务费用。5.原告在未办理任何交接也没有在合同时间提前通知的情况下擅自单方撤场的行为，是严重违约行为。6.原告主张的费用并未进行过书面催收，应当予以驳回。7.原告主张的物业费已经超过诉讼时效，应予驳回。8.原告主张的违约金没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据及事实，本院分析认定如下： 一、关于长冠物业是否提供物业服务至2017年7月10日的问题。长冠物业主张其于2017年7月10日撤离汽配城，张忠对虽不予认可，但在其提供的书面证据中认可长冠物业于该日撤场，故应予确认，应当认定长冠物业向汽配城业主提供物业服务至2017年7月10日。 二、关于长冠物业是否履行《物业服务合同》约定的义务的问题。长冠物业提供的《物业服务合同》，张忠对对其真实性无异议，应予确认。根据《物业服务合同》约定，长冠物业提供的前期物业服务参照并达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准，张忠对认为长冠物业提供的物业服务并未能达到该等级标准，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。长冠物业作为履行合同义务的一方当事人，应提供证据予以证明，但其在本案中提供的派工单、物业通知、海西汽配城员工花名册等证据，不足以证明原告提供的物业服务已达到五级服务等级。 三、关于长冠物业主张的公摊水电费的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。长冠物业在本案中主张的公摊水电费2247.4元，虽然《物业服务合同》约定公共水电费由全体业主共同承担，但却未能提供证据证明其在提供物业服务期间公共水电费详细的支出项目及明细，故对该主张不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月10日，江南公司作为开发建设单位（甲方）与长冠物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汽配城提供前期物业服务，物业类型商业，物业服务包括以下内容：1.综合管理；2.清洁卫生；3.秩序维护；4.绿化日常养护；5.共用部位及共用设施设备；乙方提供的前期物业服务参照并达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按商业1.5元/月·平方米，物业服务费用按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取（不含附属间），未办理房屋所有权证的，物业服务费用按《商品房买卖合同》标明的建筑面积收取，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在当月前七日内履行交纳下一月的物业服务费的义务；物业服务区域内的公共水电费用由全体业主共同承担，乙方每月应在小区醒目处公布一次当月甲、乙方双方使用的水电费以及业主使用的电梯等设施设备电费分摊详细情况；合同期限为三年，自2014年4月10日起至2017年4月9日止。该合同还对其他权利义务进行约定。 合同签订后，长冠物业进驻汽配城提供物业服务。2017年7月11日，长冠物业在汽配城内张贴撤管公告，宣布2017年7月10日撤离汽配城，不再提供物业服务。 另查明，张忠对是海西（福建）汽车汽配城B地块7#楼07、08号房产的业主，该房产面积分别为133.04、133.04平方米。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故江南公司与长冠物业签订的《物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对汽配城的全体业主具有约束力。合同履行期满后，长冠物业继续提供物业服务至2017年7月10日，张忠对在其提供的书面证据中也予以认可，故应予确认。现长冠物业要求作为汽配城7号楼7号、7号楼8号店铺的业主张忠对支付2014年4月10日至2017年7月10日的物业服务费，依法应予支持。根据《物业服务合同》约定，长冠物业提供的前期物业服务应达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准，但长冠物业在本案中提供的证据不足以证明其提供的物业服务已达到该标准。根据长冠物业在本案合同中实际履行情况，本院酌情按照《物业服务合同》约定服务费标准70%确定张忠对应支付的物业服务费数额，即张忠对应当支付长冠物业服务费10920元。长冠物业主张的公摊水电费，因未能提供证据证明，依法不予支持。长冠物业主张张忠对支付逾期付款利息，但因其提供的物业服务未能达到《物业服务合同》约定的服务等级标准，业主拒绝交纳物业服务费存在合理的抗辩权，故业主无需承担违约责任，长冠物业主张逾期付款利息，本院不予支持。关于张忠对主张长冠物业诉讼请求已超过诉讼时效的问题，本案长冠物业主张的物业费系同一债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案最后一期物业费交纳时间在2017年6月，故长冠物业所提出的诉讼请求并未超过法定的诉讼时效。张忠对提出的现场勘验申请，因距长冠物业2017年7月10日撤离汽配城时间较长，目前现场无法反映当时长冠物业撤离时的现状，故对该申请依法不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下： 一、张忠对应于本判决生效之日起十日内支付泉州市长冠物业管理有限公司物业服务费10920元； 二、驳回泉州市长冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费255元，由泉州市长冠物业管理有限公司负担102元，张忠对负担153元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张文俊 人民陪审员  江军猛 人民陪审员  黄佳玲 二〇一八年五月二十一日 书 记 员  康青霞 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条…… 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 …… 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。