河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0802民初1163号 原告（反诉被告）：李瑞秋，女，1960年6月15日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：孙迪，河北承天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范冬，河北承天律师事务所律师 被告（反诉原告）：关成军，男，1963年10月16日出生，汉族，现住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：张永辉，河北五纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚春玲，女，1963年8月17日出生，汉族，现住承德市双桥区。 原告李瑞秋与被告关成军买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2017年8月14日作出（2017）冀0802民初1734号民事判决，宣判后，被告关成军不服提起上诉，承德市中级人民法院于2017年1月18日作出（2018）冀08民终10号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，撤销原判发回重审，本院重新受理后，依法组成合议庭于2018年5月23日公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人孙迪、范冬，被告关成军委托诉讼代理人张永辉、姚春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年9月29日签订的《购房协议》有效;2、依法判令被告履行《购房协议》，并依法协助原告与开发商承德市热河房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，李瑞秋变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2011年9月29日签订的《购房协议》有效;2、依法判令被告履行《购房协议》，将房屋交付给原告，并协助原告办理不动产登记手续至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月29日，原告李瑞秋与被告关成军签订了《购房协议》，被告将其所有的位于老居宅的180平方米在建房屋出售给原告，总价款680000.00元。双方约定于2011年9月29日先付400000.00元，被告同时将房屋相关手续资料交给原告。原告于当日通过银行转账方式将400000.00元支付给被告，待被告履行义务后向其支付剩余款项。但自2011年9月29日至今，原告始终向被告索要上述凭证和手续，被告未交付。原告起诉后，案涉房屋已竣工，被告已与开发商签订了商品房预售合同。但购房协议的签订是原、被告真实意思表示，且不违反国家规定，双方均应遵守并按协议约定履行。故原告上述诉讼请求，请贵院依法支持。 关成军辩称，2005年因答辩人参加了单位组织的拟建商品楼团购活动，答辩人于2005年6月8日、2011年6月14日向案外人承德市热河房地产开发有限责任公司交纳了团购首付款240000.00元，该房屋价值约为810000.00元。2011年9月29日答辩人作为乙方与作为甲方的被答辩人签订了《购房协议》，该《购房协议》名为购房协议实为买卖房号的协议，即房屋购买权的转让。协议约定：“将老居宅在建工程卖与甲方李瑞秋，2011年9月29日甲方先付乙方人民币400000.00元，下欠款于2011年12月1日还给乙方。”双方签订协议后，被答辩人仅给付答辩人400000.00元，剩余的房号款280000.00元，经答辩人多次催要，因房价回落，被答辩人均拒绝给付。同时，涉及团购房屋后续交款事宜经答辩人多次告知，被答辩人均拒绝交纳。无奈，答辩人又向开发商交纳了现金324938.00元，且与案外人签订《商品房买卖合同》并办理了住房公积金贷款189000.00元，答辩人后续合计交纳513938.00元。被答辩人未按协议约定于2011年12月1日将剩余280000.00元房屋购买权转让价款及时支付给答辩人，后经过答辩人多次催要，但因房价下跌，被答辩人仍拒绝给付，并向答辩人主张解除双方所签订的《购房协议》，要求答辩人返还房屋购买权转让款400000.00元，导致双方所签订的《购房协议》不能履行。答辩人认为被答辩人拒绝支付剩余房屋购买权转让款的行为已构成严重违约，且被答辩人曾明确表示要求解除双方所签订的《购房协议》，被答辩人的行为导致双方所签订的《购房协议》不能履行。因此请求人民法院依法解除双方所签订的《购房协议》。本案买卖房号的协议转让的是房屋购买权，被答辩人作为受让方未按协议和案外人开发商的要求及时、足额交付购房款，为了避免损失，答辩人只能自己按照案外人开发商的要求及时准确的交付购房款，在被答辩人怠于行使权利的情况下答辩人行使房屋购买权，符合法律规定。被答辩人怠于行使权利的行为本身表明被答辩人不再继续履行房屋购买权转让合同。因此答辩人请求人民法院依法解除双方所签订的《购房协议》，驳回被答辩人的全部诉讼请求。 关成军向本院提出反诉请求：解除反诉原告与反诉被告签订的《购房协议》。反诉事实和理由同答辩意见。 李瑞秋对关成军的反诉辩称，反诉原告的反诉理由与事实不符，没有法律依据，请求依法驳回。反诉原告在此叙述的理由是歪曲事实的。反诉被告从与反诉原告签订购房合同开始就是想诚心诚意的购买，多次找到反诉原告协商但被拒绝。反诉原告没有按照双方约定在反诉被告交付400000.00元后将房屋的相关手续资料交付给反诉被告，存在违约行为。在反诉被告几经与反诉原告协商均遭拒绝后，不得不把反诉原告起诉到法院，要求履行合同。反诉被告不存在任何过错，在第一次开庭审理当时反诉原告只和开发公司签订了认购协议，还未签订正式的商品房买卖合同，且在原一审审理中，人民法院进行了多次的调解，反诉原告也明确表示想继续履行合同，此意思表示也已经记录在案，但是一审判决下发后在反诉原告上诉的过程中，却没有按照双方的意思，没有尊重法院的判决内容，在诉讼过程中私自与开发商签订了买卖合同，又补缴了部分购房款办理了手续，此事反诉被告直到看到反诉状后才知道，其反诉原告的行为表明是其违反了合同义务在先，应承担全部的违约责任。对于解除生效的民事合同必须应符合法律规定的解除条件，本案中反诉被告的行为并没有违反合同法第九十四条解除合同的要件。如反诉原告强行违法解除合同应当承担给反诉被告造成的一切经济损失。其中包括直接损失和房屋涨价的利益损失。因此反诉被告认为反诉原告解除合同没有事实和法律依据应予驳回。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告（反诉被告）向本院提交证据如下：1、购房协议，拟证明2011年9月29日，原、被告双方签订了购房协议，被告将老居宅180平方米住宅出售给原告，约定了房屋价格为680000.00元，证明双方的买卖关系成立，是双方真实意思表示，且该合同不违反法律规定，该协议真实、合法、有效。2、银行转账凭证以及原告取款凭证，拟证明2011年9月29日，根据协议约定，原告向被告妻子姚春玲支付购房款400000.00元。 被告（反诉原告）质证认为，原告提交的证据1双方签订的购房协议与被告手中的不完全一致。原告主张协议有效，要求被告履行协议于法无据。双方确实存在对被告集资房购买资格的买卖合同关系，但因购房政策的变化，已无履行的可能，应当解除。对证据2真实性无异议。 被告（反诉原告）向本院提交证据如下：1、收款收据，证明被告分别在2005年6月8日和2011年6月14日两次向开发商交购房款合计240000.00元。2、购房协议，证明双方存在购买房号的买卖关系，原告未支付剩余转让款280000.00元，已违约。3、关于职工团体购房付款公告，证明2011年9月29日签订协议时所涉预购房屋价值810000.00元，均价4500元每平方米。4、承德市热河房地产开发有限公司关于福地华园西区交纳房款优惠办法的公告，证明通知过原告，由于原告的过错没有享受到优惠。被告仍然愿意履行与原告的购房协议，但是原告不积极履行购房协议。5、房屋认购协议。6、商品房买卖合同，证明在原告怠于履行合同的情况下，与开发商签订合同，行使房屋购买权，符合法律规定，被反诉人怠于行使权利的行为已表示其不再继续履行房屋购买合同。7、公积金贷款合同，证明在被反诉人怠于行使房屋购买权情况下，反诉人与开发商签订了商品房买卖合同，并办理了公积金贷款189000.00元。8、证人证言，证明被反诉人拒绝履行购房协议，经催告后仍拒绝履行，双方签订的购房协议应予解除。 原告（反诉被告）质证认为，证据1证明被告向开发商交付的房款来自原告给付的400000.00元。证据2没有对方签字的购房协议，不是双方最终达成的协议。证据3、4与本案不具有关联性。证据5、6、7真实性无异议，但不认可被告的证明目的。证据8证人未出庭作证，不具有证明力。 本院认定证据如下：原告提交的1、2号证据及被告提交的1、3、4、5、6、7号证据与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的2号证据中的没有关成军签字的购房协议，并非双方最终签订的购房协议，不具有证明力。被告提交的8号证据为证人证言，证人未出庭接受质证，不具有证明力。 根据双方当事人提交的证据和陈述，本院认定事实如下：被告（反诉原告）关成军为承德市国家税务局职工，参加本单位组织的向案外人承德市热河房地产开发有限责任公司（以下简称开发商）拟建商品住宅楼的团购活动。2011年9月29日，原告李瑞秋与被告关成军签订《购房协议》，约定原告（反诉被告）李瑞秋为甲方，被告（反诉原告）关成军为乙方，乙方将老居宅在建工程卖与甲方。该协议签订后，李瑞秋向关成军支付了400000.00元。庭审中，双方一致确认订立《购房协议》的目的是被告（反诉原告）向原告（反诉被告）转让与开发商订立商品房买卖合同的权利。《购房协议》中约定的转让价款680000.00元，包含关成军已向开发商交纳的首付款240000.00元，另440000.00元为实际的“房号”转让价款。 本案在审理期间，关成军于2017年5月8日与承德市热河房地产开发有限责任公司签订了《认购协议书》，认购福地华园西区项目7号楼1单元301室房屋，单价为4185.49元/平方米，总价款754938元。2017年8月15日，关成军与承德市热河房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，房屋预测建筑面积180.37平方米，单价为每平方米4185.49元，总价款754938元。关成军以此房申请公积金个人住房贷款，金额为189000.00元。关成军未提交向承德市热河房地产开发有限责任公司交付其余房价款325938.00元的证据。 本院认为，原、被告签订《购房协议》的真实意思系转让与房屋开发商订立商品房买卖合同的缔约请求权，对此原、被告双方均无异议，且法无禁止性规定，故应认定该协议合法，而作为上述缔约请求权所指向的标的物商品房，要通过与房地产开发单位订立《商品房买卖合同》的方式来完成购买。即该缔约请求权能否最终实现并非单纯取决于原、被告双方的主观意思，除要求被告（反诉原告）为一定的协助行为外，还需房地产开发单位的承诺才能达成签订《商品房买卖合同》的合意。本案在审理期间，房产开发单位承德市热河房地产开发有限责任公司已与被告（反诉原告）签订认购协议，并进而签订了商品房买卖合同。《购房协议》的履行条件已完全成就。双方应当按照协议履行各自义务。被告（反诉原告）关成军取得福地华园西区项目7号楼1单元301室房屋购买权是基于承德市国家税务局与房产开发单位达成的团购协议，被告（反诉原告）关成军将商品房的购买权溢价转让给了原告（反诉被告）李瑞秋，鉴于李瑞秋已向关成军支付了大部分“房号”转让款，被告（反诉原告）关成军交付的预付款240000.00元来源于原告（反诉被告）李瑞秋，而被告（反诉原告）关成军在原一审过程中亦辩称其在合同履行过程中并无毁约之意，双方在诉讼中均表达了继续履行的意愿和可能，且履行《购房协议》的法律要件均已成就。故本院对原告关于继续履行购房协议，要求被告向原告交付房屋的诉讼请求予以支持。原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）支付全部转让款，除应当履行给付280000.00元转让款义务外，还应当赔偿被告（反诉原告）利息损失，利息应自2011年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算。在审理本案期间，法院对争议房屋尚未作出终审判决，而被告（反诉原告）关成军对争议房屋自行与开发商签订《商品房买卖合同》，且申请了公积金个人住房贷款，给《购房协议》的履行人为设置了障碍，其有义务协助原告（反诉被告）到开发建设单位和产权登记机关办理变更登记手续。关于案涉房屋所设立的抵押权问题，可另案处理。被告（反诉原告）关成军后期向承德市热河房地产开发有限责任公司交付的房价款应由原告（反诉被告）李瑞秋返还被告（反诉原告）关成军。被告（反诉原告）关成军投入较少资金取得了房屋购买权，并短期内就获得了补偿，在房产价格飙升后，提出解除合同,违背了公平和诚实信用原则，其反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2011年9月29日签订的《购房协议》有效； 二、被告（反诉原告）关成军继续履行上述《购房协议》，于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）李瑞秋履行交付福地华园西区项目7号楼1单元301室房屋，并协助原告（反诉被告）到开发建设单位承德市热河房地产开发有限责任公司和产权登记机关办理变更登记手续； 三、诉讼期间被告（反诉原告）关成军补交的房价款由原告（反诉被告）李瑞秋承担； 四、原告（反诉被告）李瑞秋于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）关成军转让款280000.00元及自2011年12月1日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息； 五、驳回被告（反诉原告）关成军的反诉请求。 案件受理费10600.00元，反诉费40.00元，合计10640.00元，由原、被告各自负担5320.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  李仕军 人民陪审员  刘志申 人民陪审员  柴艳成 二〇一八年五月二十八日 书 记 员  左明玉