福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初12339号 原告（反诉被告）：吕大洋，男，1979年12月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：戴勇，广东名道律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶云芳，女，1989年3月22日出生，畲族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴萍萍、黄铭沂，福建侨声律师事务所律师。 第三人：晋江市青阳联家房产中介服务部，住所地福建省泉州市晋江市青阳长兴路宝龙城市广场1#-11商铺，统一社会信用代码92350582MA2XQLB691。 经营者：丁校堂。 委托诉讼代理人：唐建新，福建一脉律师事务所律师。 原告（反诉被告）吕大洋与被告（反诉原告）叶云芳、第三人晋江市青阳联家房产中介服务部（以下简称联家中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，在适用简易程序审理中，因双方争议较大，本院依法裁定转入普通程序，并公开开庭进行了审理。审理中，被告叶云芳提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。原告（反诉被告）吕大洋的委托诉讼代理人戴勇，被告（反诉原告)叶云芳及其委托诉讼代理人吴萍萍、黄铭沂，第三人联家中介服务部的委托诉讼代理人唐建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕大洋向本院提出诉讼请求：1.判令叶云芳继续履行吕大洋与叶云芳于2016年12月6日签订的《房屋居间买卖协议》；2.判令叶云芳于本案判决生效后5日内协助吕大洋办理位于晋江市［闽（2016）晋江市不动产权第0012247号］的房屋所有权转移登记至吕大洋名下。事实和理由：2016年12月6日，经第三人联家中介服务部介绍，吕大洋委托陈呈瑶与叶云芳签订了《房屋居间买卖协议》，约定：一、叶云芳将坐落于晋江市出售给吕大洋，叶云芳承诺在本合同签订前该房产未设定抵押、质押、查封、扣押、拍卖，在签订本合同后也不得再将该房屋转让给吕大洋以外的第三方；不得再将该房屋抵押、质押、查封、扣押、拍卖，否则将承担全部违约责任；二、房屋成交总价625000元，吕大洋于本协议之日支付购房定金25000元，该定金先交由第三人保管，待双方过户万，物业交接完成由第三人转交给叶云芳，税费由吕大洋承担；三、双方同意，吕大洋已支付的定金可冲抵首期购房款，购房款支付方式及金额如下：1.吕大洋于2016年12月6日向叶云芳支付25000元；2.吕大洋应于房产证出证次日向叶云芳支付380000元；3.吕大洋应于过户当日（先过后付）向叶云芳支付220000元；四、双方约定的其他事项：房产证确认出证，次日吕大洋帮叶云芳银行解押380000元，房东身份证、解压单交第三人保管，到过户当天为止，如果吕大洋帮叶云芳解押后，叶云芳不配合吕大洋办理过户手续，拖延3天按合同违约责任处理；等等。签订协议后，吕大洋立即支付了购房定金25000元，该定金依照约定由第三人保管，之后，因根据约定双方到银行解押，吕大洋准备好资金帮叶云芳解押，但在第三人多次催促下，叶云芳均以种种理由不到银行予以配合，叶云芳在房产证出证后，也不提供身份证和银行账号，拒绝配合吕大洋到房管部门办理过户手续。故吕大洋提出诉讼，要求继续履行合同，吕大洋同意随时支付剩余购房款。 叶云芳辩称，1.吕大洋所称的已准备好解押资金，但叶云芳不配合的说法与事实不符。2016年12月7日出证后，叶云芳于2016年12月8日及时将办证信息发送给吕大洋和中介，但吕大洋并未依约在第二天向叶云芳支付380000元解押款；2.吕大洋称叶云芳不提供身份证和银行账户并拒绝到房管部门办理相应手续的说法自相矛盾。叶云芳已将其银行账户信息提供给中介，因该房产是按揭的，在没有缴纳380000元的按揭贷款前不能办理过户手续；3.吕大洋没有提供证据证明其主张，相反，吕大洋在2016年12月签订合同后迟迟不配合解除银行抵押手续，期间叶云芳因中介要求回到晋江处理银行解押手续，但吕大洋在交易过程中不断增加条款，直到2017年5月吕大洋发现房价上涨，并没有直接找叶云芳协商处理银行抵押手续，而是直接提起民事诉讼。 叶云芳向本院提出反诉请求：1.解除吕大洋与叶云芳及第三人联家中介服务部于2016年12月6日签订的《房屋居间买卖协议》；2.吕大洋支付叶云芳违约金104062元（自2016年12月21日起至2017年11月19日），并承担中介费18000元。事实和理由：2016年12月6日，叶云芳与吕大洋及第三人签订《房屋居间买卖协议》，协议约定：一、叶云芳将其正在按揭的所有权房屋位于晋江市房屋以625000元转卖给吕大洋；二、签订协议之日支付定金25000元；三、出证次日，吕大洋支付购房款380000元，协助银行解除抵押；四、剩余220000元，完成过户当日支付。协议签订后，叶云芳积极办理出征事项，于2016年12月8日出证，并将已出证的事实及材料告知吕大洋及中介，吕大洋在知晓后不予配合解除抵押的手续，并无端增加条款，要求叶云芳在未收到款项之前出具《收条》给吕大洋，同时要求吕大洋到法院开具房屋无民事刑事纠纷证明的无理要求，阻碍交易。经数次催告后，吕大洋均未将解押款380000元汇至叶云芳账户，导致无法至银行解除抵押手续，交易无法进行。根据相关法律规定，在履行期限届满前，当事人以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同。故叶云芳提出如上诉求。 吕大洋辩称，叶云芳主张解除合同的理由不成立，其要求解除合同没有事实与法律依据。双方的交易通过第三人居间促成，并由第三人具体处理相关的程序与手续。吕大洋一直积极配合，有到晋江市要求叶云芳配合解押，也通过第三人向叶云芳转达了解押过户等履行合同的要求。但叶云芳至今拖延不配合办理，主要是不提供不动产权证复印件与银行账号、身份证以及本人不到场。叶云芳在2016年12月21日就已经反悔，在微信聊天记录中明确表示房子留着可以升值，这是叶云芳不履行合同的唯一原因。吕大洋一直按照三方签订的合同配合履行合同义务，不存在违约行为，叶云芳要求吕大洋支付违约金不能成立。请求驳回叶云芳的反诉请求。 联家中介服务部述称，作为居间方，其义务是促进买卖双方达成协议，居间方的居间义务已经履行完毕。在合同签订后，双方履约情况与吕大洋陈述的情况一致。涉案房屋买卖协议应当继续履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对以下证据的真实性均不持异议：吕大洋与叶云芳分别提供的《房屋居间买卖协议》、闽（2016）晋江市不动产权第0012247号不动产权证，吕大洋提供的陈呈瑶身份证、定金收条、保管单、销售不动产统一发票（自开）发票联、第三人的工作人员孙某与叶云芳的微信聊天记录，及叶云芳提供的身份证复印件、叶云芳与吕大祥的微信聊天记录，本院予以认定，上述证据来源及形式合法，与本案事实具有关联性，可作为定案依据。关于叶云芳提供的其与中介人员宋某的短信记录及微信聊天记录，虽吕大洋质证无法确认真实性，但宋某作为证人出庭确认了该两组证据的真实性，本院予以认定。关于证人孙某、宋某的证言，系关于其居中协调双方当事人履约情况的陈述，其内容与双方当事人提供的微信聊天记录、短信记录等基本可相互印证，本院予以采信，证人证言结合本案其他证据可证明双方当事人履约的情况。 本院经审理认定事实如下：经联家中介服务部（丙方）居间介绍，吕大洋（乙方）通过其代理人陈呈瑶与叶云芳（甲方）于2016年12日6日签订《房产居间买卖协议》一份，约定吕大洋向叶云芳购买坐落于晋江市房屋，总房款为625000元。合同约定：该协议签订之日，乙方应向甲方支付定金25000元；乙方应于房产证出证日次日向甲方支付380000元，于过户当日（先过后付）向甲方支付220000元。甲方应于过户当日、物业结清时将房产交付给乙方使用。合同第十条约定：甲乙双方签订本协议时，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方应收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付除定金外的购房款。第十二条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期15日未付清房款或未交房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成损失承担赔偿责任。第二十四条约定：房产证确认出证次日乙方帮甲方银行解押380000元……。合同签订后，吕大洋依约支付了定金25000元。2016年12月8日叶云芳告知吕大洋涉案房屋不动产权证已办理出来，因双方在履约过程中发生争议，合同未能继续履行，吕大洋尚未向叶云芳支付购房款380000元，叶云芳亦未办理涉案房屋的银行贷款解押手续，涉案房屋的抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司泉州支行（抵押登记号：晋房预2014字第××号）。叶云芳于2016年12月23日明确表示不予配合办理解押手续。吕大洋于2017年11月7日诉至本院，请求继续履行合同，并在审理中将剩余购房款60万元提存至本院。 本院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，吕大洋依约支付了定金25000元。2016年12月8日叶云芳告知吕大洋涉案房屋不动产权证已办理出来，依照合同第四条及第二十四的约定，叶云芳应在涉案房屋的不动产权证出证次日即2016年12月9日提前偿还银行按揭贷款并办理解押手续，解押款380000元由吕大洋当日支付。从双方提供的微信聊天记录、短信记录、当事人陈述及证人证言来看，双方并未在“出证次日”即办理解押手续，而是经第三人居间协商定于2016年12月19日办理；当日因吕大洋在付款之前要求叶云芳提供无民事刑事纠纷证明并出具收条，叶云芳对此有异议，双方产生争议，并通过第三人在2016年12月20日至12月21日期间对是否出具证明、收条及收条内容等进行协商。叶云芳于2016年12月21日下午才将银行还款账号告知第三人，要求第三人告知吕大洋将款项转入该账户；第三人告知叶云芳2016年12月22日上午到银行办理解押手续，当场支付款项，但叶云芳当日并未到场，并于2016年12月23日明确表示不予配合办理相关手续，不再履行合同。本院认为，双方虽未在合同约定的“出证次日”即分别履行支付购房款、办理银行解押手续的合同义务，但经第三人居中协商定于2016年12月19日办理，应视为双方对办理解押手续时间进行了协议变更。嗣后双方就如何履行产生争议，而合同中并未明确约定解押款的支付方式，叶云芳于2016年12月21日下午才通过第三人告知吕大洋银行还款账户，要求吕大洋将款项打入该账户，但其却未按约定于次日早上去办理银行贷款解押手续，并于12月23日即明确表示不予配合办理解押手续，是以自己的行为明确表示不履行合同义务，构成根本违约。吕大洋已通过第三人明确表示愿意履行合同并要求在办理解押手续当日支付款项，嗣后基于叶云芳作出不履行合同的意思表示因而未继续支付购房款，不构成违约。故叶云芳要求解除合同并要求吕大洋支付自2016年12月21日起至2017年11月19日的违约金及中介费用的主张，本院不予支持。吕大洋现起诉要求叶云芳继续履行合同并协助办理房屋权属转移登记手续，并在审理中将剩余购房款60万元提存至法院，可认定其已付清全部购房款。虽叶云芳至今尚未办理涉案房屋的银行贷款解押手续，但吕大洋明确表示愿意以其提存的购房款代叶云芳清偿债务以涤除涉案房屋的抵押权，故叶云芳尚未清偿的银行按揭贷款可用该提存款项予以偿还，不存在办理权属转移登记的障碍。叶云芳负有协助吕大洋办理涉案房屋的权属转移登记手续的义务，吕大洋的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，吕大洋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。叶云芳的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）吕大洋应于本判决生效后十日内代被告（反诉原告）叶云芳向上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行清偿债务以涤除晋江市屋所设定的抵押登记（以吕大洋提存在本院的款项偿还），被告（反诉原告）叶云芳应在抵押登记涤除后五日内协助原告（反诉被告）吕大洋办理该房屋的权属转移登记手续； 二、驳回被告（反诉原告）叶云芳的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件本诉受理费100元，反诉受理费减半收取计5546元，均由被告（反诉原告）叶云芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 审 判 员  蔡燕萍 人民陪审员  尤春晓 二〇一八年五月三十一日 书 记 员  蔡铭钊 附件：本案涉及的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 －10－ －11－