广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤09民终661号上诉人（原审被告）：茂名市宏丰房地产开发有限公司，住所地：电白区水东镇那站新村三路**。法定代表人：邓亚宁，经理。委托诉讼代理人：苏海，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑雄，广东南天竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文锦，男，汉族，住广东省茂名市。被上诉人（原审原告）：蔡华萍，女，汉族，住广东省电白区。委托诉讼代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子铖，广东海日律师事务所律师。上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰房产公司）因与被上诉人王文锦、蔡华萍商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2017）粤0904民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏丰房产公司上诉请求：1.依法撤销广东省茂名市电白区人民法院（2017）粤0904民初888号民事判决，将本案发回重审。2.本案全部诉讼费用由王文锦、蔡华萍承担。事实与理由：一、一审判决判非所诉，程序严重违法，二审法院应依法撤销一审判决并将本案发回重审。王文锦、蔡华萍起诉的第一项诉讼请求为：“判令被告在30日内为原告办理完毕房地产权证；”而一审判决第一项为：“限被告宏丰房产公司在本判决发生法律效力后60日内将办理原告王文锦、蔡华萍房屋权属登记需由被告宏丰房产公司提供的资料提交给茂名市电白区国土资源局，为原告王文锦、蔡华萍办理不动产权证。”且宏丰房产公司在一审判决前已将应由宏丰房产公司提供的办证资料交给电白区房地产管理局备案，并为部分业主办理完毕房产证。一审判决违背了宏丰房产公司已经将王文锦、蔡华萍办理房地产权证的资料交给了相关办证部门的客观事实，同时违反“不告不理”的民事原则，判非所诉，程序严重违法。二、一审判决认定事实自相矛盾，违反“以事实为依据，以法律为准绳”的办案原则，不依法判令王文锦、蔡华萍承担先行违约的法律责任，反而判决并不违约的宏丰房产公司要向王文锦、蔡华萍支付违约金，一审判决错误。首先，宏丰房产公司在本案中不存在违约行为和过错。1.按照《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第五条第一项的约定，只有是属于出卖人违约造成超期办证，出卖人才承担每月300元的违约责任。否则，出卖人不应承担任何责任。况且，只要出卖人在360日内进行了办理房产证的行为，则，出卖人就不构成违约。本案中，宏丰房产公司不但在360日内将办证资料交电白区房地产管理局（现转为交电白区国土资源局），而且办出了部分业主的房产证，宏丰房产公司上述行为均属“办理房产证”的行为。一审法院也查明宏丰房产公司为涉诉房屋所在楼宇买受人苏某办理了房产证，这充分证明宏丰房产公司不但已经将王文锦、蔡华萍所在楼宇资料及王文锦、蔡华萍房产资料交办证机关办理房产证，而且逐步办出了房产证，宏丰房产公司不存在任何违约行为，依法无需对王文锦、蔡华萍承担违约责任。2.办证延迟的另一个原因是由于国家政策的重大变化。在办证期间，办证机构由房地产管理局变为不动产管理局，办证条件（包括原电白国土测量队测量的不算数，要重新由省国土厅测量队测量以及要提供多项电子文档资料等）发生重大变化，宏丰房产公司在绝大部分业主严重逾期缴交购房款和办证费用给宏丰房产公司的情况下，仍积极按新规定准备资料，按顺序和分批次抓紧办理房产证。在王文锦、蔡华萍起诉前，宏丰房产公司已经为包括王文锦、蔡华萍在内的所有购房户和所有起诉的业主办理好了房屋产权分割证。目前，宏丰房产公司分批次按新规定将办证资料提交到电白区不动产登记部门，第一批次部分业主的房产证在近期可以办妥。根据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第五条第一项“属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约”的约定，宏丰房产公司不存在过错，更不存在任何违约行为。3.一审判决第二项限宏丰房产公司向王文锦、蔡华萍支付违约金，该违约金自2015年7月23日起计至王文锦、蔡华萍取得不动产权证书时止，显然与该判决第一判项下的被告义务自相矛盾，且属显失公平，一审判决违背公平原则。首先，判令宏丰房产公司支付违约金至王文锦、蔡华萍取得不动产权证时止，显然增加宏丰房产公司义务，并将政府政策变化导致无法办证期间的责任强加到宏丰房产公司身上，由宏丰房产公司“买单”，违背双方在合同中的约定即契约自由原则和法定的公平原则。其次，王文锦、蔡华萍没有依约支付办证费用给宏丰房产公司是造成办证延迟的主因。王文锦、蔡华萍已严重违约在先，应当依约承担违约责任，包括逾期办证的法律责任。根据《合同补充协议》第五条第二项约定，王文锦、蔡华萍实际付清房款日2013年7月8日，王文锦、蔡华萍亦应当在60天内即应在2013年9月7日前支付办证费给宏丰房产公司，但王文锦、蔡华萍却在2014年7月22日才支付办证费，导致宏丰房产公司统筹办证计划无法实施。王文锦、蔡华萍应当依上述合同的约定承担“由此引起的一切后果与出卖人无关”的违约责任，包括延期办证的责任以及按每日万分之零点贰支付违约金给宏丰房产公司的责任等。再次，王文锦、蔡华萍不按约定交纳办证费用，构成先行违约的情况下，宏丰房产公司有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，延迟办理房产证。但一审法院在查明王文锦、蔡华萍严重违约和认定王文锦、蔡华萍属于先履行合同义务人的情况下，却无视并包庇王文锦、蔡华萍的明显违约行为，不依法判令王文锦、蔡华萍承担违约在先的法律责任，反而判决没有任何违约的宏丰房产公司向王文锦、蔡华萍支付逾期办证违约金，明显错误。最后，一审认定宏丰房产公司在完成涉诉房屋初始登记前，王文锦、蔡华萍未按合同约定时间付清购房款、缴交办证费用及提交相关办证资料不是王文锦、蔡华萍违约导致宏丰房产公司未办好房产证的原因，没有法律规定“要在房屋完成初始登记，具备办理过户条件”时，房地产开发商才能收取买受人的购房款和办证费用。一审承办人曲解宏丰房产公司与王文锦、蔡华萍所签合同的真实意思，违背合同法规定的“意思自治原则”。曲解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定和解释精神。三、一审判决不顾客观事实和宏丰房产公司与王文锦、蔡华萍签订的合同约定，助长律师违规大包大揽承办案件的不良风气，严重扰乱茂名地区房地产市场的健康发展和繁荣。综上所述请二审法院依法撤销一审判决，并发回重审。王文锦、蔡华萍答辩称：1.一审法院没有违反程序，一审判决与王文锦、蔡华萍起诉请求一致，只是字面表述的问题。王文锦、蔡华萍在一审时曾明确诉讼请求是要求宏丰房产公司在30日内提交相关资料到房产部门备案，完成办证义务，而不是实际领到房产证的日期。且王文锦、蔡华萍请求宏丰房产公司提供办证资料报产权登记机关备案，并不是变更诉讼请求，一审判决没有判非所诉。2.一审判决认定宏丰房产公司违约，宏丰房产公司存在严重违约，承担违约责任正确。王文锦、蔡华萍向一审法院起诉请求：1.判令宏丰房产公司在30日内为王文锦、蔡华萍办理完毕房地产权证；2.判令宏丰房产公司支付逾期办理房产证的违约金6000元（暂计至2017年2月28日止，此后的违约金以300元/月计，直计至宏丰房产公司为王文锦、蔡华萍办理完房地产权证为止）；3.判令宏丰房产公司承担本案的一切诉讼费用。诉讼中，王文锦、蔡华萍明确第1项诉讼请求中“判令宏丰房产公司在30日内办理完毕房地产权证”是要求被告在30日内将办理权属登记需由宏丰房产公司提供的资料报产权登记机关备案，完成办证义务，并非是取得房产权证；认为第2项诉讼请求中请求宏丰房产公司支付逾期办理房产证的违约金计算时间是从宏丰房产公司交付房之日起计算，扣除一年的办证期限，计至2017年2月28日止为6000元。一审法院认定事实：2013年2月14日，原告王文锦、蔡华萍向被告宏丰房产公司缴交购买××家园×栋×层×套房定金20000元。同年6月3日，原告王文锦、蔡华萍为买受人与被告宏丰房产公司为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告王文锦、蔡华萍购买被告宏丰房产公司销售的位于电白县××镇×××村×路×号大院××家园第×栋×单元×房。该商品房属预售，总金额为423672元。买受人按本合同第六条第3种方式付款：已付首期房款133672元，剩余房款290000元向银行贷款。买受人如未按合同时间付款，按《商品房买卖合同》第七条第1、2种方式处理。其中第2种处理方式约定，选择银行或公积金按揭贷款的，买受人应在签署本合同起15日内按银行或公积金中心需求提供办理个人按揭所需资料并配合办理相关手续，所需费用由买受人承担，逾期20天后不办理按揭手续的，视作自动放弃认购权，所交房款作为违约金不予退回，出卖人有权对该套房作处理，出售给第三方。关于产权登记，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还签订了附件四：《合同补充协议》，其中《合同补充协议》第三条就原《商品房买卖合同》第六条作如下补充约定：1.选择分期付款方式付款的，买受人在签署本合同之日起7天内付清总房款30%的首期款，以后每期付款应在10日内付清。2.因买受人个人资信原因，或不能提供相关资信文件导致不能放款的，买受人须以其他方式完成支付款，否则视为违约。3.经银行审核后，要求增加资信文件的，买受人须在7天内提供给银行，否则视为违约。《合同补充协议》第五条就原《商品房买卖合同》第十五条作如下补充约定：1.从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，按政府规定，办理房产证费用属于买受人交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交，如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。2.买受人必须在付清房款60天内根据房产和国土局办理房地产权证和国有土地分割证所需的资料（身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等）提交给出卖人，如逾期超过30天，买受人需按该房产成交价总额的每日万分之零点贰向出卖人支付违约金，由此引起的一切后果与出卖人无关。上述合同签订当日，原告王文锦、蔡华萍向电白县地方税务局缴交了购房契税6355.08元、向被告宏丰房产公司支付了购房款113672元、摩托车位款9000元，共计122672元，被告宏丰房地产公司为原告王文锦、蔡华萍出具了金额为133672元的预收购房款发票。2013年7月8日，原告王文锦在广发银行股份有限公司茂名分行按揭贷款290000元，向被告宏丰房产公司付清了购房款。原、被告确认，被告宏丰房产公司已为上述合同在电白县房地产交易所办理了登记备案。2014年6月19日，被告宏丰房产公司将涉诉房屋（××家园第×栋×单元×房）分割登记至宏丰房产公司名下。完成涉诉房屋初始登记。2014年7月22日，被告宏丰房产公司将涉诉房屋交付给王文锦使用，原告王文锦向被告宏丰房产公司缴交办理房产权证费用11652元（已抵减多交房款5019元）。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年6月28日，被告宏丰房产公司为涉诉房屋所在楼宇买受人苏某办理了房产证。又查明，宏丰房产公司于2017年4月18日向广东省国土资源测绘院地籍测量队缴纳测量费10279元。诉讼中，被告宏丰房产公司主张在商品房交付使用后360日内，己将办理原告王文锦、蔡华萍房屋权属登记需由被告宏丰房产公司提供的资料报产权登记机关备案，但未提供证据证明。后被告宏丰房产公司向一审法院提交了茂名市电白国土资源局分别于2017年7月6日和2017年7月11日向宏丰家园业主林某、黄某和李某颁发的《不动产权证书》，主张被告宏丰房产公司一直履行合同义务。一审法院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告销售的预售商品房，是双方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律规定，合法有效，当事人应当诚信履行自己的义务。附件四《合同补充协议》是《商品房买卖合同》不可分割的一部分。双方在签订《商品房买卖合同》及附件四时明确了办理房屋产权证的权利和义务。即从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，办理房产证费用属于买受人缴交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交。如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。原告按约定时间付清购房款60日内提交身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等办理房地产权证和国有土地分割证所需资料给被告。如逾期超过30天，买受人需按该房产成交价总额的每日万分之零点贰向出卖人支付违约金，由此引起的一切后果与出卖人无关。从以上的权利义务来看，原告先履行付清购房款及办证相关手续费给被告，是先履行合同义务的一方，被告在原告履行上述合同义务后，再在一年内为原告办理房产证，是后履行合同义务一方。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，原告诉请被告办理房屋产权证和支付违约金，应当以自己先履行缴交办证费、购房契税和付清购房款等合同义务为前提。本案中，被告对原告己缴交办证费用、契税和付清购房款的事实无异议，一审法院予以认定。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理权属登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。本案中，被告于2014年6月19日才完成涉诉房屋的初始登记，具备涉诉房屋转让过户办证条件。故被告在完成涉诉房屋初始登记前，原告未按合同约定时间付清购房款、缴交办证费用及提交相关办证资料不是原告违约导致被告未办好房产证的原因。被告因此主张原告违反《合同补充协议》第五条第2项以及《商品房买卖合同》第七条第2项规定，构成严重违约，应承担房地产权证不能及时办理的责任，一审法院不予采纳。原告自被告完成涉诉房屋初始登记后，于2014年7月22日向被告缴交办证费用，全面履行合同义务，被告收取原告办证费用，表明同意继续履行合同，后履行合同义务人被告应当履行合同义务，为原告办理涉诉房屋产权证，且办理涉诉房屋产权证也是被告的法定义务。庭审中，原告明确第1项诉讼请求“判令被告在30日内办理完毕房地产权证”是要求被告在30日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，完成办证义务，并非在30日内取得房地产权证，其诉求明确，也未加重被告责任，一审法院予以采纳。因此，原告诉请被告办理涉诉房地产权证，有事实和法律依据，一审法院予以支持。鉴于茂名市电白区己经实施不动产权登记，未办理房地产权属登记的不动产已由茂名市电白区国土资源局统一办理不动产权登记，故被告应当为原告办理涉诉房屋不动产权登记。被告虽然是房地产企业，无法确定原告何时取得房地产权证，但原告至今未取房地产权证，是被告没有向产权登记机关提交必要证明文件造成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，被告承担逾期办证的违约责任应当自原告缴交办证费之日（2014年7月22日）起，扣除一年的办证期限，至原告取得房地产权属证书时止，每月向原告支付300元违约金。因原告缴纳办证费之日与被告交付房屋之日为同一时间，故原告诉请被告从交付房屋的2014年7月22日交付房屋之日起扣除一年的办证期限，计算被告逾期办证违约金，一审法院予以支持。被告辩称原告逾期超过11个月缴交办证费用，主张由此引起的一切后果与被告无关，被告不应当承担逾期办理房屋产权证的违约责任，因原告至今未取得房屋产权证不是原告逾期缴费造成，实为被告在收取原告办证费用后未向产权登记机关提交相关材料办理产权登记，被告将逾期办证责任归咎于原告逾期缴费，理由不成立，一审法院不予采纳。被告辩称己经按照《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用后360日内己将办理原告房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，未提供证据证明，依法应当承担不利后果。被告以合同约定是在一年内办理房产证，不是办好房产证为由，主张双方未约定取得房地产权证书的期限，不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）、（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日”以及参照《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应承担违约责任”的规定，未约定取得房屋权属证书期限的，被告开始承担违约责任的时间是买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，但鉴于被告的这一主张与查明的事实不符，一审法院不予采纳。茂名市电白区实施不动产统一登记的时间是2016年6月29日，该实施时间超出原、被告约定的一年办证期限，被告辩称延期办证是因不动产登记等政策原因引起，一审法院亦不予支持。被告以为涉诉房屋所在楼宇苏某等其他业主办理了产权登记，为林某、黄某和李某办理了不动产登记为由，主张被告一直为原告办理房地产权证，不构成违约，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告茂名市宏丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后60日内将办理原告王文锦、蔡华萍房屋权属登记需由被告茂名市宏丰房地产开发有限公司提供的资料提交给茂名市电白区国土资源局，为原告王文锦、蔡华萍办理不动产权。二、限被告茂名市宏丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内向原告王文锦、蔡华萍支付违约金（按每月300元计算，从2015年7月23日起计至原告王文锦、蔡华萍取得不动产权证书时止）。三、驳回原告王文锦、蔡华萍的其他诉讼请求。如果被告茂名市宏丰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告茂名市宏丰房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院查明的事实、宏丰房产公司的上诉请求和王文锦、蔡华萍的答辩意见，本案争议的焦点是：一、一审是否判非所诉；二、宏丰房产公司是否构成违约，应否承担违约责任；三、违约金如何计算。一、关于一审是否判非所诉的问题。宏丰房产公司认为王文锦、蔡华萍起诉请求是要求宏丰房产公司在30日内办理完毕房地产权证，而一审法院判决宏丰房产公司在60日内将办理王文锦、蔡华萍房屋权属登记需由宏丰房产公司提供的资料提交给茂名市电白区国土资源局，为王文锦、蔡华萍办理房地产权证，是判非所诉，程序违法。本院认为，王文锦、蔡华萍在一审庭审中已明确其诉讼请求是要求宏丰房产公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，办理房产证，不是事实领到房产证的日期。一审法院判决宏丰房产公司在60日将王文锦、蔡华萍房屋权属登记需由宏丰房产公司提供的资料提交给茂名市电白区国土资源局并没有超出王文锦、蔡华萍的诉讼请求，宏丰房产公司上诉称一审法院判非所诉的理据不足，本院不予支持。二、关于宏丰房产公司是否构成违约，一审判决是否正确的问题。1.宏丰房产公司认为其没有违约，其已按合同约定将办理权属证书所需资料报有关部门备案，但由于国家办理房地产权属证书的政策发生重大变化，导致其迟延办理涉案商品房的权属证书。本院认为，第一，宏丰房产公司在本案中并未提供其将王文锦、蔡华萍的办证资料交给有关部门的证据。第二，《商品房买卖合同》第十五条约定，宏丰房产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，茂名市电白区人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》在2016年6月12日发布，宏丰房产公司在2014年7月22日将涉案商品房交付给王文锦使用。从宏丰房产公司交付涉案商品房给王文锦、蔡华萍之日2014年7月22日起至《关于实施不动产统一登记的通告》发布之日2016年6月12日，已远远超过了合同约定的360日的提交资料期限。因此，宏丰房产公司认为由于国家政策重大变化导致延迟办证的理由不成立，本院不予支持。2.宏丰房产公司抗辩称王文锦、蔡华萍迟延支付购房款和办证费用，其有权按《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，行使先履行抗辩权，迟延办理不动产权证。本院认为，第一，涉案的相关合同并没有约定业主迟延支付购房款和办证费，宏丰房产公司可以迟延为业主办理不动产权证，宏丰房产公司也没有提供证据证明王文锦、蔡华萍迟延支付购房款和办证费，导致其未能在合同约定360日内提交有关资料给相关部门。第二，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由此可见，行使同时履行抗辩权需具备四个条件：1.双方当事人须基于同一双务合同而互负债务；2.须双方均没有履行债务；3.须双方互负的债务均已届清偿期；4.须双方的对等债务是可能履行的。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，宏丰房产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王文锦在2013年7月8日交清购房款，在2014年7月22日支付办证费，宏丰房产公司在2014年7月22日将涉案商品房交付给王文锦使用。宏丰房产公司应从2014年7月23日起代王文锦、蔡华萍办理不动产权证。即王文锦、蔡华萍在宏丰房产公司的办证义务履行期限开始前，已履行了支付购房款和办证费的义务。也就是说，本案不符合行使同时履行抗辩权的条件。因此，本院对宏丰房产公司的上述抗辩理由不予支持。至于宏丰房产公司认为王文锦、蔡华萍迟延支付购房款和办证费构成违约，鉴于宏丰房产公司在本案中未提出反诉，可由宏丰房产公司另辟法律途径处理。三、关于违约金如何计算的问题。宏丰房产公司认为逾期办证违约金应计至其提交资料给有关部门备案之日止，一审判决违约金计至王文锦、蔡华萍取得不动产权证书之日止，增加了宏丰房产公司的责任。本院认为，涉案《合同补充协议》第五条约定，从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，按政府规定，办理房产证费用属于买受人交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交，如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。由此可见，宏丰房产公司与王文锦、蔡华萍之间构成委托合同关系，宏丰房产公司有义务代王文锦、蔡华萍办理不动产权证，直到至王文锦、蔡华萍取得不动产权证之日止。本案中，王文锦、蔡华萍至今未到得不动产权证。在宏丰房产公司未能举证证明其具有免责事由的情况下，一审判决逾期办证违约金计至王文锦、蔡华萍取得不动产权证之日止并无不当，本院予以维持。综上所述，宏丰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙   光   新审判员 许       彦审判员 黎   湛   红二〇一八年五月二十五日书记员 李松霞书记员钟诗诗