.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2018）甘07民终302号上诉人(原审原告)：郝建国。委托诉讼代理人：马迁，北京义贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司。法定代表人：辛花芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：张维毓，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：山丹县房地产开发公司。法定代表人：周全，该公司经理。委托诉讼代理人：王凯，该公司员工。委托诉讼代理人：李东，该公司员工。被上诉人（原审被告）：山丹县清泉镇东街村村民委员会。法定代表人：陈斌，该村委会主任。被上诉人（原审被告）：王新平。被上诉人（原审被告）：屈云山。上诉人郝建国因与被上诉人张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司（以下简称欣欣公司）、山丹县房地产开发公司（以下简称房产公司）、山丹县清泉镇东街村村民委员会（以下简称东街村委会）、王新平、屈云山房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省山丹县人民法院（2017）甘0725民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郝建国及其委托诉讼代理人马迁，欣欣公司委托诉讼代理人张维毓，房产公司委托诉讼代理人王凯、李东，东街村委会法定代表人陈斌到庭参加诉讼。王新平、屈云山经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郝建国上诉请求：1.请求撤销一审判决,依法改判支持郝建国的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1.对于欣欣公司应支付郝建国的拆迁补偿款及利息、装修补偿款及利息，房产公司应与欣欣公司承担连带责任。房产公司虽未在拆迁补偿协议书上盖章，但由于欣欣公司无相关资质，欣欣公司与房产公司存在合作关系，案涉项目实质上是由房产公司完成拆迁及新建工作的，因此，房产公司应与欣欣公司承担连带责任。一审判决认定房产公司对交付房屋承担连带责任，而对补偿款和装修补贴款不承担连带责任错误。2.东街村委会、王新平、屈云山亦应与欣欣公司承担连带责任。案涉项目新建的房屋属于所有被上诉人共同所有，在履行拆迁补偿款时双方曾协商以修建的商铺折价抵顶，但因价格问题最终未达成一致意见，且东街村委会、王新平、屈云山在拆迁工作中获益。3.一审法院判决被上诉人不支付违约金的认定错误。根据欣欣公司、东街村委会、王新平、屈云山与郝建国签订的《附加条款及违约责任》的约定，欣欣公司未按照协议约定的付款时间付款，应承担相应的违约金，虽然并未明确约定违约金的计算方法或计算标准,但是欣欣公司的违约行为已经被法院认定，因此法院应酌定违约金。4.一审判决关于拆迁补偿款和装修补贴款的利息截止时间认定为2017年12月22日不当，应计算至实际支付之日。欣欣公司辩称，案涉土地是由欣欣公司通过与被拆迁人签订拆迁补偿协议取得之后，才挂靠房产公司进行开发的，所以房产公司不应当承担连带责任。东街村委会在本次拆迁过程中仅起到疏导作用，处理双方产生的矛盾，不应当承担连带责任。王新平和屈云山是欣欣公司雇佣的员工，不应当承担连带责任。欣欣公司已经承担利息，不应当承担违约责任。房产公司辩称，房产公司不应当承担连带责任。房产公司没有与郝建国本人签订拆迁补偿协议书，也没有权利给郝建国分配房屋。本案开发的地块是由欣欣公司负责拆迁后，借用房产公司的资质进行了开发，房产公司只对工程质量、修建负责，对郝建国的拆迁补偿款不承担责任。东街村委会辩称，东街村委会不应当承担连带责任。为改善村民生活环境城市建设，村委会在拆迁中仅仅是动员、协调有关事宜，并没有参与具体的拆迁和房屋安置，故东街村委会不应承担责任。王新平、屈云山经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。郝建国向一审法院起诉请求：1.判令房产公司、欣欣公司、东街村委会、王新平、屈云山立即支付给郝建国宅基地及房屋拆迁补偿款3550900元，并支付逾期利息（自2016年8月22日起至实际支付之日，按照银行同期贷款利率计算）；2.判令房产公司、欣欣公司、东街村委会、王新平、屈云山立即支付郝建国21平方米车库一间（价值48300元），12平方米地下室一间（价值27600元）；3.判令房产公司、欣欣公司、东街村委会、王新平、屈云山立即支付郝建国装修补贴50000元，并支付逾期利息（自2016年12月1日起至实际支付之日，按照银行同期贷款利率计算）；4.判令房产公司、欣欣公司、东街村委会、王新平、屈云山立即支付郝建国延期交房违约金50000元，延期交付拆迁补偿款违约金200000元，共计250000元；5.判令房产公司、欣欣公司、东街村委会、王新平、屈云山承担本案涉诉费用。一审法院认定事实：2015年4月21日，欣欣公司与郝建国及东街村委会协商签订《拆迁补偿协议书》一份，协议约定（其中欣欣公司系甲方，郝建国系乙方，东街村委会系丙方）：乙方现有集体土地自己所有的宅基地进行合理拆迁，甲方给予补偿款5200000元。一、甲方给乙方二套住宅楼，面积约定为230平方米，价格按2300元/平方米，总额为529000元，车库一间、地下室一间，作为给乙方的补偿，不做核算，住房的面积到时按现房面积多退少补，二项总额为529000元，甲方从乙方的总额补偿款中扣除住宅楼529000元，乙方剩余实际余额为4671000元，已确认。二、乙方剩余的实际款项4671000元，甲方按实际情况按时支付，甲方同意给乙方分别为五次付款，即：1.拆迁补偿协议签订后，乙方在三日内搬清所有财物，甲方拆迁前，支付乙方补偿款800000元；2.第二批款项甲方在2015年8月21日付给乙方671000元；3.第三批款项甲方在2015年12月21日付给乙方600000元；4.第四批款项甲方在2016年4月21日付给乙方600000元；5.第五批款项甲方在2016年11月21日付给乙方2000000元。三、乙方可享受正常的装修补贴50000元整，搬家补偿5000元整，其他事项均按本协议的有关条款实施，同意拆迁。该协议同时附有《附加条款及违约责任》，约定：甲方给乙方分期支付的款项，甲方按协议上的付款时间按时支付，不得违约，否则甲方承担相应的违约金及其他有关费用；甲方给乙方的住宅楼二套，承诺于2016年8月中旬安排乙方入住；甲方给乙方补偿的车库一间为3.5×6米，大约21平方米，地下室一间为12平方米。该协议签订时，欣欣公司在该协议上加盖了公司印章和其法定代表人辛永昌的印章，王新平、屈云山在委托代理人一栏内签名，东街村委会在丙方一栏内加盖了印章。协议签订后，欣欣公司与郝建国均依约对郝建国的房屋进行了拆迁，后该拆迁范围内由欣欣公司挂靠房产公司的名义进行房地产开发建设。2016年11月中旬，欣欣公司交付给郝建国住宅楼房屋两套，面积分别为114平方米、104平方米，共计218平方米。自2015年4月21日起至今，欣欣公司陆续向郝建国支付了搬家补偿款5000元、拆迁补偿款1150000元，剩余拆迁补偿款3521000元因欣欣公司资金短缺，与郝建国协商以修建的商铺折价抵顶，但双方对商铺价格的确定无法达成一致意见，双方由此发生争议，经多次协商解决无果，欣欣公司拖延至今未予支付。欣欣公司同时对约定应向郝建国补偿的21平方米的车库一间、12平方米的地下室一间、装修补贴款50000元也拖延至今未予交付。故郝建国起诉提出上述诉讼请求。另查明，2014年6月27日，东街村委会与欣欣公司的法定代表人辛永昌签订《协议书》一份，协议约定（其中，东街村委会系甲方，欣欣公司系乙方）：乙方拟对东街村现有地块进行开发建设，甲方负责动员协调东街村现有全部村民住户完成拆迁补偿协议的签署及搬迁工作，在拆迁工作进行当中，积极协调处理乙方与村民住户的关系，确保拆迁工作顺利进行，并解决拆迁中发生的问题；乙方为开发建设本项目可设立项目公司，乙方在开发建设中必须保证建设资金到位；甲方协调所签合同村民住户配合乙方开展的拆迁及开发建设工作，在开发建设中乙方必须按甲方整体规划进行统一规划、统一安排，乙方必须履行甲方拆迁户所签合同条约，在售房前乙方执行拆迁户合同条约所签订楼号、楼层，不得变更；双方并约定了交付押金、管理费用、违约责任等相关事项。根据一审法院从山丹县住房和城乡建设局、山丹县国土资源局、山丹县房地产管理局调取的山丹县人民政府文件等证据记载，双方争议拆迁房屋所处土地系房产公司从山丹县人民政府向社会公开挂牌出让活动中竞得国有建设用地使用权，所建商住楼用地单位、建设单位、开发企业均系房产公司。同时，房产公司向有关机关备案的预售方案中明确记载项目负责人为辛永昌。根据本案审理中查明的情况反映，本案中所涉房地产开发建设项目实际一直由欣欣公司具体实施，并与该村拆迁户具体协商办理安置补偿相关事宜，但因欣欣公司及房产公司均未提交证据证明双方之间是否存在挂靠关系或合作、合资开发等事实，欣欣公司及房产公司应承担举证不能的不利后果。一审法院认为，郝建国与欣欣公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《拆迁补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家有关法律的强制性规定，属合法有效。该协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，欣欣公司抗辩认为该协议属无效协议的理由不能成立，不予采信。故郝建国与欣欣公司双方均应按约全面履行协议内容。欣欣公司对合同约定其向原告补偿21平方米的车库一间、12平方米的地下室一间的合同义务应承担继续履行的责任。双方争议所涉房屋所在山丹县金脉朝阳居住组团A区虽以房产公司的名义进行规划审批、开发建设，但审理中已查明，郝建国的房屋被拆迁后实际上一直由欣欣公司实际开发建设，东街村委会与欣欣公司签订的协议也充分印证了双方陈述的上述事实。但欣欣公司和房产公司均拒绝说明或提交有关证据证明两公司之间以何种关系对该处房地产进行开发建设，对为何由欣欣公司进行拆迁，又以房产公司名义进行开发建设，而实际由欣欣公司具体实施的情况均未能作出合理的解释或说明。根据本案实际情况，欣欣公司应向郝建国履行交付置换房屋的义务，但该处房地产均以房产公司的名义开发建设，为了妥善化解纠纷，减少当事人的诉累，故欣欣公司和房产公司在本案中应承担连带责任，共同履行向郝建国交付约定置换房屋的义务。根据双方合同约定，欣欣公司应向郝建国补偿置换的两套住宅楼面积约定为230平方米，但审理中双方均认可实际交付的房屋面积为218平方米，依据双方对交付房屋面积多退少补的约定，以2300元/平方米的价格计算，欣欣公司应就减少的面积12平方米向郝建国支付补偿款27600元。扣除双方交付的置换两套住宅楼价款和已支付的拆迁补偿款外，欣欣公司还应向郝建国继续支付剩余的拆迁补偿款3521000元和装修补贴款50000元。上述款项欣欣公司均未按照合同约定的时间及时支付，已构成违约，郝建国要求欣欣公司按照同期银行贷款利率承担相应逾期利息的诉讼请求符合相关法律规定，予以支持。但审理中已查明，房产公司并未参与签订拆迁补偿协议，并非拆迁补偿协议的合同主体，在本案中不存在违约的情形，故不应承担向郝建国支付拆迁补偿款及逾期利息的责任。对于郝建国要求欣欣公司支付延期交房违约金的诉讼请求，经审查，郝建国与欣欣公司在拆迁补偿协议中虽约定应承担违约责任，但并未明确约定违约金的计算方法或计算标准，郝建国也未举证证明因欣欣公司的违约行为给其造成了其他损失的事实，故对郝建国的此项诉讼请求不予支持。本案审理中已查明，王新平、屈云山二人在与郝建国签订的拆迁补偿协议中系以欣欣公司的委托代理人身份参与，系其职务行为，并非其个人行为，郝建国也无证据证明二人存在负有履行拆迁补偿协议等相关义务的事实。东街村委会在本案中既非拆迁单位，也非房地产开发具体实施单位，在该处房地产开发建设中，仅仅起到协调本村村民配合拆迁及搬迁工作，协助办理开发过程中的相关手续，并监督工程质量的作用，无证据证明该村委会对拆迁户应承担交付置换房屋和进行安置补偿等义务，故王新平、屈云山、东街村委会在本案中均不应承担责任。综上所述，一审法院为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司向郝建国支付拆迁补偿款3521000元（4671000元－1150000元＝3521000元）、置换房屋减少面积补差价款27600元（230平方米－218平方米＝12平方米×2300元/平方米＝27600元），合计3548600元，并承担逾期利息224745元（自2016年8月22日起至2017年12月22日止，按照年利率4.75%计算），共计3773345元，均限于本判决生效后30日内付清；二、张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司向告郝建国交付位于山丹县金脉朝阳居住组团A区的车库一间（面积为21平方米）、地下室一间（面积为12平方米），限于本判决生效后30日内交付。山丹县房地产开发公司对此义务负连带责任；三、张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司向郝建国支付装修补贴款50000元，并承担逾期利息2514元（自2016年12月1日起至2017年12月22日止，按照年利率4.75%计算），合计52514元，限于本判决生效后30日内付清；四、王新平、屈云山、山丹县清泉镇东街村村民委员会在本案中不承担责任；五、驳回郝建国的其他诉讼请求。如果张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38214元，由郝建国负担244元（已交纳），张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司负担37970元，限于本判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，围绕郝建国的上诉请求，本案二审中双方当事人争议的焦点问题主要有四点，分别阐述如下：一是关于房产公司应否与欣欣公司承担连带责任的问题。首先，欣欣公司无房地产开发资质，在二审庭审中，欣欣公司和房产公司均认可双方之间的关系是欣欣公司借用房产公司的资质以房产公司的名义进行房地产开发。虽然房产公司在拆迁补偿协议书中未盖章签字，但欣欣公司拆迁案涉土地的目的就是为了以房产公司的名义进行房地产开发，征地拆迁与房地产开发建设是一个连续的完整的过程，不能割裂开来。其次，在欣欣公司以房产公司的名义取得国有建设用地使用权时分两次取得，第一次是2014年11月10日取得2014-049号宗地，面积32620.27平方米，第二次是2015年7月27日取得2015-020号宗地，面积2306.28平方米，郝建国的宅基地是在第二次取得范围。在欣欣公司与郝建国签订拆迁补偿协议书之前，欣欣公司已经以房产公司的名义取得第一宗土地。在二审庭审中，欣欣公司与房产公司均认可土地出让金由欣欣公司以房产公司名义交纳。在欣欣公司以房产公司的名义取得国有建设用地使用权后，欣欣公司以房产公司的名义进行规划审批、开发建设、房产销售。上述行为，足以使郝建国对房产公司产生合理信赖。再次，欣欣公司以房产公司的名义开发的房产，由欣欣公司以房产公司的名义销售，销售的价款通过房产公司转交欣欣公司，房产公司可以对房屋销售价款予以控制。因此，根据本案实际情况，为了妥善化解纠纷，减少当事人的诉累，对于欣欣公司向郝建国支付拆迁补偿款、装修补贴款及交付置换房屋的义务，房产公司均应当承担连带责任。一审法院仅判决房产公司对交付车库和地下室承担连带责任不当，本院予以纠正。二是关于王新平、屈云山及东街村委会是否与欣欣公司承担连带责任的问题。根据欣欣公司与郝建国及东街村委会签订的拆迁补偿协议书，欣欣公司作为甲方加盖了公司印章和其法定代表人辛永昌的印章，而王新平、屈云山仅是在委托代理人一栏内签名，其行为系职务行为，相应责任应由欣欣公司承担，王新平、屈云山个人在本案中不应承担责任。对于东街村委会，正如一审判决所述，东街村委会既非拆迁单位，也非房地产开发的具体实施单位，其作为村民自治组织在拆迁和开发建设中仅仅起到了动员、协调、监督等作用，并不对房屋拆迁和安置补偿享有实体的权利和义务，故在本案中也不应承担责任。一审对此判决正确，予以维持。三是关于应否承担违约金的问题。在欣欣公司与郝建国签订的拆迁补偿协议中，双方虽约定违约应承担相应的违约金，但没有明确约定违约金的数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方法。我国合同法中的违约金其法律性质以补偿性为主，惩罚性为辅，确定违约金时应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，郝建国并未提交证据证明因欣欣公司的违约行为给其造成损失的事实，一审法院在已经判处欣欣公司对拆迁补偿款和装修补贴款按照同期银行贷款利率承担逾期利息的前提下，故对郝建国要求欣欣公司支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。四是关于利息计算的起止时间问题。在拆迁补偿协议书中明确约定剩余的拆迁补偿款分五次支付，同时支付装修补贴款，由于欣欣公司并未按照约定的时间向郝建国支付拆迁补偿款和装修补贴款，故一审判决对郝建国要求欣欣公司按照银行同期贷款利率支付逾期利息的诉讼请求予以支持正确。但是，一审法院对利息计算的起止时间确定不当，本院予以纠正。对于利息起算日期，协议约定的拆迁补偿款最后一期付款时间为2016年11月21日，故拆迁补偿款利息的起算日期应为2016年11月22日，郝建国主张自2016年8月22日起算没有依据，装修补贴款利息的起算日期郝建国主张自2016年12月1日起算，予以准许。对于利息截止日期，应为拆迁补偿款和装修补贴款实际支付之日，一审法院确定为判决作出之日，将造成郝建国利息损失，不能连续保护，有违公平。综上所述，郝建国的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一、二项、第一百七十五条之规定，缺席判决如下：一、维持甘肃省山丹县人民法院（2017）甘0725民初1996号民事判决第二、四、五项；二、变更甘肃省山丹县人民法院（2017）甘0725民初1996号民事判决第一项为：张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司向郝建国支付拆迁补偿款3521000元（4671000元－1150000元＝3521000元）、置换房屋减少面积补差价款27600元（230平方米－218平方米＝12平方米×2300元/平方米＝27600元），合计3548600元，并承担逾期利息（自2016年11月22日起至拆迁补偿款实际支付之日止，按照年利率4.75%计算），限于本判决生效后30日内付清。山丹县房地产开发公司对此义务负连带责任；三、变更甘肃省山丹县人民法院（2017）甘0725民初1996号民事判决第三项为：张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司向郝建国支付装修补贴款50000元，并承担逾期利息（自2016年12月1日起至装修补贴款实际支付之日止，按照年利率4.75%计算），限于本判决生效后30日内付清。山丹县房地产开发公司对此义务负连带责任。一审案件受理费38214元，由郝建国负担2433元，张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司负担35781元。二审案件受理费38214元，由郝建国负担2433元，张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司负担35781元。本判决为终审判决。审判长刘曙光审判员张宏志代理审判员梁晶晶二〇一八年五月八日书记员杨立婷