.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终160号上诉人（原审原告）：马国立，男，1967年11月10日出生，汉族，部队退休，现住太原市。委托诉讼代理人：王珂，山西达道律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐标，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘灵巧，女，1956年4月4日出生，汉族，退休职工，现住太原市。委托诉讼代理人：祁志强，山西东奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴旭丰，男，1983年12月19日出生，汉族，现住太原市。上诉人马国立与被上诉人刘灵巧、吴旭丰因执行异议之诉一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人马国立及委托诉讼代理人王珂、徐标，被上诉人刘灵巧及委托代理人祁志强到庭参加诉讼，被上诉人吴旭丰经公告未到庭，本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。上诉人马国立上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院(2017)晋0105民初字第573号民事判决；2、判决立即停止对太原市小店区许坦东街东润国际2号楼2单元0601号房产的执行并解除对该房屋的查封。事实和理由：一、被上诉人吴旭丰享有诉争房屋未公示的所有权。理由如下：1、诉争房屋手续齐全，为合法建筑。诉争房屋所属项目土地证号为并政地国用(2010)第003**号地块的土地使用权，建设工程规划许可证号为并规建证新字(2011)第0301号，商品房预售许可证号（2012)并商房预售字第0018号。2、诉争房屋已办理网签等部分登记备案手续，并已具备办理产权登记条件。被上诉人吴旭丰购买的诉争房屋已办理商品房预售合同登记备案手续（“网签”手续），已经办理了部分审批备案手续，同时，需要强调的是，根据被上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条规定，开发商应于2014年4月30日之前将诉争房屋所属项目的各项产权登记所需资料报产权登记机构，即诉争房屋在2014年4月30日后已符合办理产权登记条件。3、人民法院预查封措施及执行异议裁定表明被上诉人吴旭丰对诉争房屋享有未公示的所有权。2015年6月5日，小店区人民法院预查封了诉争房屋，预查封表明小店区人民法院认定被上诉人对诉争房屋享有未公示的所有权。2017年1月10日，小店区人民法院作出（2016）晋0105执异13号执行裁定，明确“认定诉争房屋为吴旭丰所有”。总之，被上诉人吴旭丰享有诉争房屋未公示的所有权。三、上诉人已善意受让诉争房屋并享有具有优益性的物权期待权，该实体权足以对抗被上诉人刘灵巧金钱债权执行上诉人已善意受让诉争房屋，理由如下：1、上诉人与被上诉人吴旭丰于2015年2月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效。虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但该规定属于行政管理性质的规定，违反了该规定并不必然导致合同无效，同时依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，法律、行政法规并未规定房屋买卖合同登记后生效，因此上诉人与被上诉人吴旭丰签订的《房屋买卖合同》合法有效。2、上诉人与被上诉人吴旭丰在人民法院预查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。上诉人与被上诉人于2015年2月1日签订《房屋买卖合同》，人民法院预查封时间为2015年6月5日，合同签订时间在法院查封之前。3、上诉人在人民法院预查封之前已合法占有诉争房屋。上诉人与被上诉人吴旭丰签订《房屋买卖合同》后即交付房屋，上诉人分别于2015年2月10日向小区物业公司缴纳燃气费（代收燃气预存款）、2015年4月4日向小区物业缴纳物业费等，证明上诉人已在人民法院预查封之前合法占有诉争房屋。4、上诉人已“给付”了诉争房屋全部价款。被上诉人吴旭丰购买诉争房屋总价款为476236元，已付清，上诉人购买被上诉人吴旭丰诉争房屋总价款为800000元（吴旭丰已出具收条），该份款总额大于被上诉人吴旭丰从开发商处购买房屋所支付款，属合理对价。虽然上诉人的购房款系借款抵顶，但无法律法规禁止以借款抵顶房款，故应当认定上诉人已给付了诉争房屋的全部房款。5、非因买受人（上诉人）自身原因未办理过户登记。上诉人与被上诉人吴旭丰之间签订的《房屋买卖合同》第四条、第六条约定了房产证办理及过户的事宜，明确“如因出卖人（吴旭丰）原因造成房产证不能顺利办理和过户，由出卖人承担责任”，自诉争房屋交付上诉人后，被上诉人已下落不明（刘灵巧与吴旭丰借贷纠纷及本案一审吴旭丰均缺席），故非上诉人因自身原因未办理过户登记。上诉人对诉争房屋享有物权期待权。对于本案而言，被上诉人吴旭丰虽未取得房屋产权证（物权登记），但享有诉争房屋未公示所有权（且诉争房屋已具备办理房屋登记条件）。将来产权登记机关为诉争房屋办理产权登记后，上诉人依据与被上诉人吴旭丰签订的合法有效的《房屋买卖合同》立即有权过户登记，即上诉人对诉争房屋享有物权期待权，该项权利优先于普通债权。基于上述理由，上诉人对本案诉争房屋享有的权利符合《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，即上诉人已经取得足以对抗被上诉人刘灵巧金钱债权执行的实体权利。综上，被上诉人吴旭丰享有诉争房屋未公示的所有权，上诉人已经取得足以对抗被上诉人刘灵巧金钱债权执行的实体杈利，请求二审法院作出公正判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人刘灵巧辩称，一、关于上诉人马立国与吴旭丰所签订的《房屋买卖合同》。1、马立国与吴旭丰所签订的《房屋买卖合同》是无效的。2、在马立国与吴旭丰所签订的《房屋买卖合同》中的条款与上诉人在一审陈述相矛盾，不能确认合同的真实性。3、在2015年2月1日，吴旭丰在长治市，不可能签订合同，所以合同签订的日期是不真实的。二、上诉人马国立不能证明其已经支付全部的购房款。1、根本就没有上诉人出借60万元或70万元给房淑英再转借给吴旭丰的事实。不仅前后矛盾，主要是没有证据证明交付的事实。2、根本就不存在支付购房款的事实。因为2015年7月的陈述是一次性购房款，庭审中又陈述是以抽借条的方式将借条抽走抵顶了80万元房款，前后矛盾，并且至今没有证据证明所谓80万元条据的情况。所以，上诉人不能证明其已经支付全部购房款的事实。三、关于上诉人的过错。上诉人马国立明知吴旭丰尚未取得房屋权属证书，不能办理过户手续，上诉人在明知不能办理房屋所有权过户手续的情况下，签订《房屋买卖合同》具有明显过错，也就是上诉人具有过错。综上所述，答辩人认为由于上诉人与吴旭丰所签订的《房屋买卖合同》具有瑕疵和不真实性，并且不能证明其已经支付全部购房款，还有上诉人具有过错。不适用《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。所以，上诉人马国立就执行标的不享有足以排他强制执行的民事权益，请求驳回其诉讼请求。被上诉人吴旭丰未到庭，也未作书面答辩。马国立在原审诉讼请求：1.立即停止对太原市小店区许坦东街东润国际A组团2号楼2单元6层东户房产的强制执行；2.解除对上述房屋的查封，并确认该房产为原告所有；3.判令被告协助原告办理房屋所有权过户手续。原审查明，本案被告刘灵巧与被告吴旭丰民间借贷纠纷一案，小店区人民法院于2015年6月3日作出（2015）小民保字第02019民事裁定，裁定冻结被告吴旭丰的银行存款820000元或查封扣押其同等价值的财产；于2015年12月3日作出（2015）小民初字第02019号民事判决，判决“被告吴旭丰于本判决生效后五日内偿还原告刘灵巧借款625000元，并支付原告刘灵巧借款本金495000元按照24%的年利率计算的自2014年9月6日至本判决生效之日止的利息”。本案原告马国立作为案外人于2016年4月20日提出执行异议。小店区人民法院于2017年1月10日作出（2016）晋0105执异13号执行裁定，认为案外人马国立提供的证据不足以认定所争议的财产为案外人所有，裁定驳回马国立的异议请求。另查明，2015年2月1日，原告马国立（买受人）与被告吴旭丰（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定出卖人有位于太原市小店区许东街山西富通房地产开发有限公司开发的东润国际（原名为北京新干线）A组团2号楼2单元（原为3单元）6层东户住房一套，建筑面积为136平方米，愿以总价80万元出售，买受人愿购之；买受人采用一次性付款方式付款，出卖人应当于付款之日将房屋交付给买受人，该房屋即归买受人所有等内容。原告马国立、被告吴旭丰、见证人房淑英在该《房屋买卖合同》上签字捺印。庭审中，原告陈述：“原告是房淑英的妹夫，被告吴旭丰与房淑英是朋友关系；被告吴旭丰因做生意和购买涉案房屋，于2009年至2014年期间多次向房淑英借款，后来被告吴旭丰因无法偿还房淑英部分借款，就商量将涉案房屋卖给房淑英抵顶借款；而房淑英借给被告吴旭丰的钱有一部分是跟原告马国立借的，所以就将涉案房屋直接卖给原告；原告购买涉案房屋是以被告吴旭丰从房淑英处抽走借条的方式抵顶了80万元房价款”。2012年12月29日，被告吴旭丰向房淑英出具借条，写明“吴旭丰因购买住房，今向房淑英借款人民币120万元整，使用时间为3个月，即从2012年12月29日至2013年3月29日，借款利息为月息2分。借款人愿意将位于许坦东街新干线小区2号楼两套住房（3层B2号、6层B2号）抵押给房淑英，如借款到期不能偿还，借款人应提前与出资人协商，如借款人无力偿还，出借人可全权处置被抵押房产，直至全部收回出借资金，吴旭丰愿全力配合”。2014年12月29日，被告吴旭丰在该借条上写明“此借款延长使用至2014年12月29日（利息已付至2014年12月29日）”。被告吴旭丰于2015年2月1号向原告出具收条，写明“今收到马国立购房款80万元整，该房为太原市小店区许坦东街东润国际A组团2号楼2单元东户6楼”。2015年2月1日至今，原告在涉案房屋内居住。房淑英以证人身份到庭陈述：“在借给吴旭丰的购房款中，有我妹夫马国立的70万元借款，因吴旭丰确实无力还债，就把吴旭丰的一套房卖给马国立（以退还吴旭丰80万元借条方式付款），为保留购房款借条证据，退还吴旭丰的是用于做生意周转资金借款的借条，直到现在他仍欠我200多万元未还”。原告当庭提交的房淑英自2011年11月23日至2014年12月30日向被告吴旭丰转账的13张银行凭证（共计金额3047500元），被告认为原告未在举证期限内提交，当庭提交不予质证。再查明，2014年4月19日，被告吴旭丰（买受人）与山西通富房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号20141973425），约定出卖人以出让方式取得位于许坦东街37号编号为并政地国用（2010）第00302的地块土地使用权，在上述地块上建设商品房，暂定名新干线住宅小区1#、2#楼；商品房预售许可证号为（2012）并商房预售字第0018号；买受人所购商品房为第2幢2单元0601号；建筑面积共136.34平方米；每平米3493元，该商品房总金额476236元；总房款于2014年4月8日一次性付清；出卖人应当在2012年10月31日前将本合同约定的商品房交付买受人使用等内容。上述事实，有原告马国立提供的《房屋买卖合同》、借条、收条、《商品房买卖合同》、证人证言，被告刘灵巧提供的《执行异议书》，本院调取的太原市小店区人民法院（2015）小民初字第02019号民事判决书、（2016）晋0105执异13号执行裁定书等以及庭审笔录在案为凭。原审判决认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，涉案房屋系被告吴旭丰与山西通富房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》所购得，现实际为本案原告居住。本案原告主张其所支付的80万元购房款为与被告吴旭丰之间的借贷关系抵顶支付，但是，按照法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记不发生效力；庭审中，原告并未提供证据证明涉案房屋已经依法登记领取权属证书，且原告至今未与被告吴旭丰办理产权变更登记手续。原告未提供足够的证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的诉讼请求，不予支持。被告刘灵巧的相应辩解，予以采信。被告吴旭丰经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告马国立的诉讼请求。二审查明事实与一审一致。另查明，二审中，上诉人马国立提供了新证据：1、马国立和妻子房淑芬身份证和结婚证。2、房淑芬给房淑英的转账凭证，共75万。以上证明马国立与房淑芬系夫妻关系，享有对房淑英的75万元本金及利息的债权。因该75万元借款被房淑英用于出借给吴旭丰借款到期后房淑英将自己享有对吴旭丰80万债权转让给了马国立及房淑芬。马国立通过与吴旭丰以房抵债受让了诉争房屋。3、马国立给小区交的物业费等费用五张。结合2015年的票据，证明2015年2月至今上诉人马国立持续合法占有使用诉争房屋。被上诉人刘灵巧质证意见：对第一组证据没有异议。对第二组证据，我方在阅卷的时候没有看到该证据，从转款的日期看和上诉人之前开庭陈述、证人的陈述是相矛盾的。当时陈述的是2012年12月19日上诉人通过房淑英借给吴旭丰60、70、80万元不定。今天提供转账凭证的日期没有2012年12月。所以上诉人的证据不能证明是通过房淑英转借给吴旭丰的。对第三组证据，在阅卷的时候没有看到该证据，无法证明其真实性。被上诉人刘灵巧提供的新证据：马国立在异议书和执行异议书。异议书的事实与理由中写明80万总价购买住房，在执行异议书的倒数第四行写明出借60万元。上诉人马国立对异议书和执行异议书真实性无异议。刘灵巧表示查封之前曾去该房屋看过，并非吴旭丰居住。本院认为，本案为案外人马国立提起的执行异议之诉，焦点是马国立是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，首先，涉案房屋系吴旭丰与山西通富房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》所购，吴旭丰已办理商品房预售合同登记备案手续，尚未办理产权证。虽未进行登记，根据本案的情况，吴旭丰为该房屋实际上的权利人。小店区人民法院预查封表明认定被上诉人吴旭丰对诉争房屋享有未公示的所有权。马国立与吴旭丰于2015年2月1日，即在涉案房屋被法院查封之前（2015年6月3日）签订一份《房屋买卖合同》，吴旭丰将涉案房屋以80万元的价格卖给马国立，该合同合法有效。《城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但该规定属于行政管理性规定，违反了该规定并不必然导致合同无效，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此上诉人与被上诉人吴旭丰签订的《房屋买卖合同》合法有效。其次，马国立提供的缴纳物业费的收据在房屋被查封之前，可以认定马国立在涉案房屋被查封之前已占有了涉案房屋。刘灵巧在查封前也曾去过该房屋中查看过，并非吴旭丰居住，而是马国立儿子居住。再次，关于付款情况。吴旭丰与房淑英之间存在借款关系，马国立的妻子房淑芳与房淑英存在借款关系。根据上诉人提供的转账凭证看，2011年12月至2014年4月期间，马国立的妻子房淑芬给房淑英转账75万元，2013年4月至2014年4月，房淑英给吴旭丰转账793500元，其中在2013年4月15日，房淑芬给房淑英转账27万元，房淑英给吴旭丰转账50万元。房屋买卖合同签订后，马国立与吴旭丰经房淑英见证和同意，将部分借款转为房屋买卖合同房款，虽然该房屋买卖合同的款项支付方式与通常的方式不同，但这是在当事人不能履行债务时，为实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易并不违反法律强制性规定，合法有效。关于马国立和房淑英对借款金额陈述不一致，应以银行转账凭证为准，借款本金与房款基本相符，吴旭丰出具收到房款的收条，应视为马国立付清了房款。最后，合同约定出卖人应配合买受人办理过户手续，吴旭丰并将原始购房合同及交款收据全部交给马国立，合同中还约定固定在房屋的设施留给买受人，其他家俱双方另行协商。之后，吴旭丰将家电、家俱折价5万元给了马国立。可以认定涉案房屋非因马国立自身的原因未办理过户登记。综上所述，马国立与吴旭丰签订的房屋买卖合同有效，马国立支付了房款并在法院查封之前已实际占有涉案房屋，致使房屋未能办理房屋产权登记过户的责任并不在马国立，现无证据证明双方买卖房屋的协议是无效或虚假的。据此，马国立作为刘灵巧申请执行案件的案外人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益，故原判认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初字第573号民事判决；二、停止对太原市小店区人民法院（2015）小民保字第02019号民事裁定书中关于太原市小店区许坦东街东润国际A组团2号楼2单元6层东户房屋的执行；三、驳回马国立的其他诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由上诉人马国立负担100元，被上诉人刘灵巧负担100元。本判决为终审判决。审判长焦跃峰审判员雷晨审判员孙广金二〇一八年五月八日书记员赵梓余