四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终120号上诉人（原审被告）：四川省南充盛泰房地产开发有限公司。法定代表人：杨晓林，经理。委托诉讼代理人：张建国，公司员工。委托诉讼代理人：钟坤杰，四川首力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘显良，男，汉族，生于1984年2月5日，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：李莉，女，汉族，生于1988年11月17日，住西充县。委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘宜斌，系刘显良之父。上诉人四川盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰房产公司）因与被上诉人刘显良、李莉商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2016）1325民初1935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。盛泰房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘显良、李莉的诉讼请求，并由其承担一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定转移标的物所有权系出卖人一方的主合同义务，买受人的商品房未办理土地使用证是盛泰房产公司所致，并认定盛泰房产公司违约错误。盛泰房产公司开发案涉楼盘，取得了《国有土地使用证》，竣工验收后，在房管部门进行了初始登记。按照合同约定向买受人交付了房屋，完全具备了办证条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，物权转移是买受人的义务，非出卖人的义务，出卖人仅是协助义务。按照行政机关办理商品房两证的程序，先办理房屋所有权登记，再办理土地使用权变更。2013年12月26日，西充县房管局为刘显良、李莉办理了《房屋所有权证》，此后，刘显良、李莉及盛泰房产公司向向西充县国土资源提交土地使用权变更材料，均被拒收，对此，西充县国土资源局2016年10月17日出具的说明可以佐证，同时也证明盛泰房产公司履行了协助义务。二、一审判决滥用合同相对性原则，将行政行为视为民事行为，混淆了二者的关系。行政机关对房屋所有权登记和土地使用权变更手续的办理，均是行政行为，非民事行为。一审查明刘显良、李莉未能办理国有土地使用证的根本原因是国土部门拒收办证材料、拒办土地使用证，显然系行政机关不作为所致。买受人可提起行政诉讼。三、一审判决适用法律及判决结果错误。一审判决适用的《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并没有赋予行政机关外的其他主体享有办证的权利，一审判决盛泰房产公司履行办证义务，根本无法履行。四、盛泰房产公司与案外人并无纠纷，不影响办证，也不存在过错。盛泰房产公司取得了案涉楼盘的《国有土地使用证》，表明该土地使用权无纠纷，虽然西充县国土资源局出具的情况说明称盛泰房产公司在建设过程中存在超出合同约定容积率的问题，但盛泰房产公司报规报建并没有申请增容，而是规划行政部门所改变的容积率，盛泰房产公司的建设行为合法。退一步讲，即使国土部门认为盛泰房产公司具有违法行为，但至今未作出行政处罚，且即使作出了行政处罚，也不影响给房屋买受人办证，毕竟二者不是同一法律关系。五、一审判决盛泰房产公司参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30%的标准支付违约金，但并没有载明同期标准及逾期标准。刘显良、李莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。事实及理由：本案未能办理国土证的根本原因是盛泰房产公司在建修案涉小区的时候超用了土地容积率而未能及时补缴土地出让金，盛泰公司的行为构成违约，应承担违约责任。刘显良、李莉向一审法院起诉请求：判令盛泰房产公司立即为刘显良、李莉办理房地产产权登记中的土地使用权权属登记及承担法定违约责任，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月16日，刘显良、李莉与盛泰房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘显良、李莉在盛泰房产公司处购买西充县“盛苑泰居”X幢X单元第X层X-X-X房屋，建筑面积为109.92平方米，房价总价139595元。该合同第20条对产权登记约定：出卖人应当在×年×月×日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款规定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下方式处理：……买受人不退房的合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起×日内向买受人支付；双方还对付款方式、面积差异等方面进行了书面约定。合同签订后，刘显良、李莉已付清购房款并占有、使用该房屋。2014年1月，盛泰房产公司向刘显良、李莉办理了房屋所有权证，但未办理国有土地使用证。刘显良、李莉多次催告，盛泰房产公司一直未为其办理国有土地使用证，遂提起诉讼。一审法院认为，刘显良、李莉与盛泰房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定切实履行义务。商品房买卖合同的出卖人在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，该义务系出卖人一方的主合同义务，盛泰房产公司抗辩国有土地证不能办理的原因系西充县国土局所为，根据合同“相对性”原则，认定二买受人未能取得国有土地使用证系盛泰房产公司所致，因此，盛泰房产公司作为出卖人应当承担迟延办证的违约责任。因本案《商品房买卖合同》未对迟延办理国有土地使用证书的违约责任作出明确约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照已付购房款总额自逾期之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准逐日计算违约金，此时的违约金系继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，有独立清偿期，应单独适用诉讼时效期间，虽庭审中二买受人提供了西充县国土局《情况证明》，但该证据证明主体是指“盛苑泰居”的业主委员会而非二买受人，故刘显良、李莉2016年8月2日提起诉讼倒推二年主张期间内的违约金，予以支持。如盛泰房产公司的违约行为仍在持续，对于2016年8月2日之后的违约金，二买受人可另行主张。因此，对2014年8月2日起至2016年8月2日止的违约金请求权，予以支持，对2014年8月2日前的违约金，因无时效中止、中断或延迟情形，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、限盛泰房产公司在本判决生效后二十日内为刘显良、李莉办理西充县晋城镇“盛苑泰居”X幢X单元第X层X-X-X号房屋国有土地使用证；二、限盛泰房产公司在本判决生效之日起十日内向刘显良、李莉支付从2014年8月2日起至2016年8月2日止期间的逾期办理产权证书的违约金，违约金按照刘显良、李莉已付房款139595元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30%的标准计付；三、驳回刘显良、李莉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由盛泰房产公司负担。本院二审查明，刘显良、李莉与盛泰房产公司签订的《商品房买卖合同》约定，买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，并支付了委托费用。合同约定购买的房屋为现售商品房。二审诉讼中，购买盛泰房产公司案涉小区商品房的买受人青海国、赵炳清向一审法院提起行政诉讼，请求判令西充县国土资源局为其办理所购商品房的国有土地使用证。因本案的审理结果需以该案的审理结果为依据，本院遂裁定中止本案的审理。2018年3月19日，本院对青海国、赵炳清诉西充县国土资源局不履行法定职责一案作出终审判决，判决认为，青海国二人通过买卖从盛泰房产公司合法取得“盛苑泰居”住房，并已办理了房屋所有权证，有权申请办理土地使用权转移登记。但因盛泰房产公司在项目开发过程中存在超容积率建设的行为，且尚未依法进行处理，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》关于“对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。”的规定，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第四项“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”以及《土地登记办法》第十八条第一款第三项“有下列情形之一的，不予登记：（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；”之规定，西充县国土资源局拒绝为青海国、赵炳清办理土地使用权转移登记的行为并无不当，不构成行政不作为。遂判决维持驳回青海国、赵炳清诉讼请求的一审判决。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，刘显良、李莉与盛泰房产公司签订的《商品房买卖合同》，合法有效，双方均应履行。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，其申请主体是房屋买受人，房地产开发企业对此履行协助义务，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”另案生效的行政判决的认定及处理表明，案涉小区的买受人不能按期办理国有土地使用证的原因，系盛泰房产公司在项目开发过程中存在超容积率建设的行为，且尚未依法进行处理，西充县国土资源局的拒绝办理行为并无不当。因此，本案属于前述司法解释第十八条规定的由于出卖人的原因造成买受人未能取得权属证书的情形，盛泰房产公司的行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。一审判决以合同的相对性认定买受人未能取得国有土地使用证系盛泰房产公司所致，并判决盛泰房产公司作为出卖人承担迟延办证的违约责任，适用法律不当，本院予以纠正。鉴于盛泰房产公司应承担迟延办证的违约行为，且合同对此未约定违约金，一审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审判决对盛泰房产公司的行为构成违约虽适用法律不当，但判决盛泰房产公司承担相应的违约责任的实体处理正确，本院予以维持。办理房屋所有权及土地使用权变更手续，系行政机关的行政行为，但提出申请及相关资料，以及提交必要的证明文件，系房屋买受人及房地产开发企业的义务，因盛泰房产公司收取刘显良、李莉的委托办证费用，约定由盛泰房产公司代为申请办理房屋两证，即代买受人申请、提交资料和领取证书等，系委托代理关系。一审判决盛泰房产公司在一定期限内为刘显良、李莉办理所购房屋的国有土地使用证，是履行作为受托人和房地产开发企业的义务，并非是履行办理权属证书本身的行政行为，故盛泰房产公司提出不享有办证权利，不能履行办证义务的上诉理由不成立。另根据2015年实施的《不动产登记暂行条例》及起实施细则的规定，现不动产权属统一办理为《不动产权证书》，本案判决亦作相应的变动。一审判决对违约金参照的计算标准不明确，本院予以明确。综上，一审判决认定的主要事实清楚，部分适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省西充县人民法院（2016）川1325民初1935号民事判决第三项，即“驳回原告刘显良、李莉的其他诉讼请求”；二、变更四川省西充县人民法院（2016）川1325民初1935号民事判决第二项为，限四川省南充盛泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向刘显良、李莉支付从2014年8月2日起至2016年8月2日止期间的逾期办理产权证书的违约金，违约金按照刘显良、李莉已付房款139595元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即一年期贷款基准利率上浮30%的标准计付；三、变更四川省西充县人民法院（2016）川1325民初1935号民事判决第一项为，四川省南充盛泰房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内内为刘显良、李莉办理并交付西充县晋城镇“盛苑泰居”X幢X单元第X层X-X-X号房屋的《不动产权证书》；四、驳回刘显良、李莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由四川省南充盛泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 东审 判 员  蒙秀梅代理审判员  王婵轶二〇一八年五月三日书 记 员  范云荣