四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初1305号原告（反诉被告）：罗联玉，女，1961年5月22日出生，汉族，住成都市新都区。委托诉讼代理人：迟桂兰，女，1984年10月6日出生，汉族，住成都市新都区，系母女关系。委托诉讼代理人：陈波，四川博深律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘晓芳，女，1965年11月19日出生，汉族，住成都市新都区。委托诉讼代理人：蒋春林，四川泰仁（重庆）律师事务所律师。原告（反诉被告）罗联玉与被告（反诉原告）刘晓芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日受理，审理中被告（反诉原告）刘晓芳提起反诉，本案本、反诉合并审理，依法由审判员赵乐适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗联玉的委托诉讼代理人迟桂兰与陈波、被告（反诉原告）刘晓芳及委托诉讼代理人蒋春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗联玉向本院提出本诉请求：请求判令：1.确认罗联玉与刘晓芳签订的《房屋买卖合同》于2017年11月18日解除；2.刘晓芳立即腾退房屋，并向罗联玉返还该房屋；3.刘晓芳向罗联玉支付该房屋占用费18000元（按1000元/月从2016年6月19日起暂计算至起诉之日）。事实与理由：2016年1月30日，罗联玉与刘晓芳在成都房都房地产经纪有限公司的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0000186号），合同约定刘晓芳以全款方式购买案涉位于成都市新都区新都镇南一路和信龙腾府1单元3楼2号房屋，三方对购房款支付时间、违约责任、居间费用分别作出了约定，刘晓芳签订合同时知晓案涉房屋的产权状况。合同签订后，三方于2016年6月18日再次签订《购房协议》（0000186号附件一），对主合同的定金、违约责任予以约定。后在合同履行过程中，三方由于居间费事宜无法达成一致意见，刘晓芳于2017年11月18日单方面解除《房屋买卖合同》，合同解除后，罗联玉与刘晓芳多次协商另行签订合同，但无法达成一致意见，刘晓芳实际占有该房屋拒不腾退，导致罗联玉至今无法实现获得价款的目的，故诉至法院。刘晓芳本诉辩称，双方从未达成过解除合同的合意，其购买案涉房屋用作儿子婚房，购买后对该房屋进行了精装修已经实际入住，并在同一小区购买了车位，其不可能做出任何解除合同的意思表示。罗联玉对主合同中需承担10000元中介费的条款存在争议，合同中约定由罗联玉承担中介费，同时刘晓芳承担过户所需的全部税费，其不想承担中介费。2017年11月18日双方在成都房都房地产经纪有限公司协商时，罗联玉和成都房都房地产经纪有限公司解除了居间事宜，成都房都房地产经纪有限公司退罗联玉居间费5000元。后刘晓芳同意提前支付370000元购房款，罗联玉电话告知刘晓芳要求增加购房款，整个过程中双方并未解除合同，罗联玉要求确认《房屋买卖合同》已经解除的诉讼请求不应得到支持。刘晓芳向本院提出反诉请求：请求判令继续履行其与罗联玉签订的《房屋买卖合同》、《购房交易协议》，罗联玉协助刘晓芳办理案涉房屋的过户手续，将涉案房屋过户登记至刘晓芳名下。事实与理由：2016年1月30日，刘晓芳与罗联玉在成都房都房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0000186号），约定刘晓芳以525000元的价格购买罗联玉位于房屋，合同签订时支付10000元，居间费由罗联玉承担，过户税费由刘晓芳承担，在过户当日支付完所有房款。因刘晓芳购买该房屋用作儿子的婚房，经过双方协商，2016年6月18日又签订了《购房交易协议》作为原合同的附件一，协议将购房定金提高至95000元。协议签订后，双方完成了房屋的交付，刘晓芳对案涉房屋进行了精装修，刘晓芳的儿子、儿媳在该房屋结婚并居住至今。后罗联玉要求刘晓芳提前支付房款，因房屋产权证书并未办理完毕，双方签订《商品房买卖补充合同》约定刘晓芳再支付370000元给罗联玉，余款50000元过户时支付。2017年11月18日双方到银行准备转款时因罗联玉不愿意承担中介费产生分歧。刘晓芳出于给儿子做婚房的目的购买案涉房屋并精心装修，不可能做出任何解除合同的意思表示，罗联玉为涨价严重违背契约精神和诚实信用原则，故请求法院判令其继续履行与刘晓芳签订的案涉合同。罗联玉反诉辩称，其与刘晓芳签订的《房屋买卖合同》已经于2017年11月18日解除，后刘晓芳向罗联玉发送的合同，虽然名称是补充合同，但刘晓芳在原合同明确注明“因中介费问题是居间方过错，此合同已退复印件，原件无效”，且刘晓芳多次通过微信方式与罗联玉达成新的合同，已经改变了合同约定的主体、内容，双方在沟通过程中也变更了违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十条的规定，上述变更均为对合同的实质性变更，应认定为新的合同，综上，罗联玉认为原合同已经解除，请求驳回刘晓芳的反诉请求。本院经审理认定事实如下：罗联玉（出卖方）与刘晓芳（买受方）在经纪方成都房都房地产经纪有限公司的居间下，于2016年1月30日签订了《房屋买卖合同》，合同约定罗联玉自愿将坐落在成都市新都区新都镇南一路和信龙腾府1单元3楼2号房屋出售给刘晓芳，建筑面积106.31平方米。合同同时约定该房屋成交价格（包含水、电、气等现状）为525000元，该成交价为净收价，刘晓芳应于合同签订之日向罗联玉支付购房定金10000元，并在房地产交易中心递件当日支付首付款（含定金）520000元，剩余5000元于取件当日支付，该房屋交易需交纳的过户税费由刘晓芳承担。合同签订当日刘晓芳依约向罗联玉支付定金10000元。2016年6月18日，罗联玉（出卖方）与刘晓芳（购买方）在成都房都房地产经纪有限公司（居间方）处就案涉房屋签订了《购房交易协议》（房屋买卖合同编号：0000186附件一）约定“由于购买方急于装修婚房，出卖方该房产权证未发证，经过出卖方和购买方友好协商，达成以下协议。……2.购买方要装修作为婚房，经过双方协商，购买方把购房定金提高为共计：95000元（大写：玖万伍仟元整）。3.由于出卖方该房产产权证的原因，造成该房暂时不能做过户交易，待出卖方拿到该房房屋所有权证后，出卖方无条件配合购买方办理该房过户的一切手续。4.买卖双方违约责任，购买方和出卖方任何一方违约，由违约的一方赔偿违约金为（小写：210000元，大写：贰拾壹万元整）该房款装修款另算，此协议产生的一切法律后果由购买方、出卖方双方违约的一方自行承担，本协议一式三份，以出卖方、购买方和居间方三方签字生效。居间方全程协助买卖双方完成该房正常买卖房产权属交易。直到买卖双方顺利交易完成为准”。协议签订后，罗联玉向刘晓芳出具购房款收条载明“今收到刘晓芳购买和信龙腾府1栋1单元302号房定金95000元（大写：玖万伍仟元整）。”并将案涉房屋的钥匙及水、电卡交于刘晓芳，刘晓芳遂对该房屋进行了精装修且其儿子、儿媳已经入住。2017年11月18日罗联玉与刘晓芳经微信协商就案涉房屋拟定了《商品房买卖补充协议》，但双方均未在该协议上签字。此后罗联玉、刘晓芳就案涉房屋居间费用承担发生争议，遂产生纠纷。另查明以下事实：一、罗联玉（甲方）与刘晓芳（乙方）于2016年1月30日签订的《房屋买卖合同》第五条居间服务及服务费条款中，成都房都房地产经纪有限公司保管的合同原件及刘晓芳提交的合同载明：“在签定本合同时支付中介费10000元，在递件之日支付10000元，其中甲方支付中介方10000元”，而罗联玉提交的合同中“甲方支付10000元中介费”处有涂抹，并在其后修改为：“乙方支付中介费10000元”。成都房都房地产经纪有限公司保管的合同副本中书写“因中介费问题是居间方过错，此合同已退复印件，原件无效。刘晓芳2017.11.18”的字样。2017年11月18日，成都房都房地产经纪有限公司退还罗联玉中介费5000元并出具《收件情况说明》载明：“我公司同意解除与罗联玉、刘晓芳签订的《房屋买卖合同》”。二、刘晓芳的丈夫黄长生于2016年2月18日购买了案涉房屋所在和信龙腾府小区的271号车位，并交纳了相应的费用。三、案涉房屋已于2018年5月3日办理了不动产权登记，登记在罗联玉名下，证书编号为川（2018）新都区不动产权第0029258号。上述事实有罗联玉提交的收条、收件情况说明、微信聊天记录，刘晓芳提交的收条、微信聊天记录、录音、《个人住房信息查询记录》，双方提交的《房屋买卖合同》、《附件一购房交易协议》《商品房买卖补充协议》以及双方当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本院就双方签订的《房屋买卖合同》是否已解除以及《房屋买卖合同》是否应当继续履行两个方面进行论述。针对《房屋买卖合同》是否已经解除的问题。罗联玉主张《房屋买卖合同》已经解除的主要依据是刘晓芳在合同副本上书写的“因中介费问题是居间方过错，此合同已退复印件，原件无效。”的字样。本院认为，罗联玉持有的《房屋买卖合同》上关于中介费用支付的约定确有涂抹并修改的情况，导致三方持有的合同对中介费由谁承担的约定不一致，证明在合同签订后罗联玉、刘晓芳及成都房都房地产经纪有限公司之间就中介费支付产生了分歧，刘晓芳对涂改过的合同内容产生了异议，认为涂改后的合同无效，而非原先与罗联玉签订的案涉合同无效。同时刘晓芳在按约支付部分房款后已经装修入住该房屋，其丈夫也已在该房屋所在的小区购买了车位，上述事实证明刘晓芳有继续履行《房屋买卖合同》购买案涉房屋并待条件成熟后将该房屋过户至自己名下的意思表示，罗联玉基于合同文本上的签字即认为刘晓芳解除了合同与事实不符。成都房都房地产经纪有限公司出具的《收件情况说明》载明其同意解除与罗联玉、刘晓芳签订的《房屋买卖合同》，但其解除的仅为与罗联玉、刘晓芳之间居间委托合同关系，并不能证明罗联玉与刘晓芳的房屋买卖合同关系已经解除。虽罗联玉称双方后来拟定的《商品房买卖补充协议》已经对《房屋买卖合同》作了实质性变更，虽未达成一致，但《房屋买卖合同》已经解除。本院认为双方通过微信协商拟定的《商品房买卖补充协议》是双方在分别解除与成都房都房地产经纪有限公司的居间委托关系后自行拟定的，但双方并未在该补充协议上签字，其并未生效，也并无证据证明双方已经明确达成解除《房屋买卖合同》的一致意见，故《房屋买卖合同》依然合法有效。综上，刘晓芳并未作出解除合同的意思表示，《房屋买卖合同》既不存在约定解除的情形，也不存在法定解除的情形，故本院对罗联玉请求确认其与刘晓芳签订的《房屋买卖合同》于2017年11月18日解除的诉讼请求，本院不予支持。针对刘晓芳要求罗联玉继续履行与其签订的《房屋买卖合同》、《购房交易协议》，将该房屋过户登记至刘晓芳名下的诉讼请求。本院认为，罗联玉与刘晓芳签订《房屋买卖合同》《购房交易协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面的履行己方义务。合同签订后，罗联玉与刘晓芳对居间费由谁支付产生了争议，但对居间委托关系的争议并不影响《房屋买卖合同》的继续履行。按照合同约定，刘晓芳已经履行了支付定金共计105000元的义务，罗联玉应当在收取房款后协助刘晓芳办理房屋过户登记手续，现案涉房屋已经取得了不动产权证书，房屋办理过户登记不存在履行的事实及法律障碍，《房屋买卖合同》、《购房交易协议》应当继续履行。《房屋买卖合同》约定案涉房屋的交易价格为525000元，刘晓芳已实际支付了105000元，剩余420000元刘晓芳应当一次性向罗联玉支付，罗联玉应在收到剩余房款后协助刘晓芳办理案涉房屋的过户登记手续，故对刘晓芳要求继续履行《房屋买卖合同》、《购房交易协议》，并将该房屋过户至刘晓芳名下的诉讼请求，本院予以支持。针对罗联玉要求刘晓芳腾退、返还房屋及支付房屋占用费的诉讼请求，《房屋买卖合同》、《购房交易协议》应当继续履行，交付房屋是罗联玉本应当履行的合同义务，对于罗联玉的上述诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、继续履行罗联玉与刘晓芳于2016年1月30日签订的关于新都区新都镇学院路西段148号1栋1单元3楼02号房屋的《房屋买卖合同》以及于2016年6月18日签订的《购房交易协议》；二、刘晓芳于本判决书生效之日起十日内支付罗联玉剩余房款420000元；三、罗联玉在收到上述房款之日起三日内协助刘晓芳将上述房屋过户至刘晓芳名下；四、驳回罗联玉的全部本诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费325元（已减半收取），由罗联玉负担；反诉案件受理费100元（已减半收取），保全费3145元，上述费用共计3245元，由罗联玉负担（上述款项刘晓芳已预交，由刘晓芳在履行本判决书第二项支付房款的义务时一并扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  赵乐二〇一八年五月十五日书记员  王倩