北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终5980号上诉人（原审被告、反诉原告）：王巧玉，女，1978年9月9日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：周凯（王巧玉之夫），1984年2月23日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市怀远县，现住北京市顺义区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄旭彤，男，1968年4月20日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，现住北京市顺义区。原审第三人：刘杰，1974年3月14日出生，汉族，户籍所在地河北省石家庄地区行唐县。上诉人王巧玉因与被上诉人黄旭彤、原审第三人刘杰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初9681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王巧玉之委托诉讼代理人周凯，被上诉人黄旭彤到庭参加诉讼。原审第三人刘杰经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。王巧玉上诉请求：1.请求依法撤销一审法院判决第一项、第二项、第三项依法改判支持王巧玉一审的反诉请求，上诉费由黄旭彤承担。事实与理由：1.双方之前签订的《房屋租赁合同》有效。即使认定合同无效也应该考虑该地上建筑物的历史现状和审批情况，不应该确定王巧玉承担合同无效的主要过错。2.一审法院认定涉案房屋面积标准按建筑面积180.1平方计算存在错误。3.对装修部分承担金额，本案的鉴定仅仅是对价格进行鉴定，而不是对黄旭彤装修的认定，双方合同中有约定，黄旭彤的装修并没有经王巧玉的认可。根据双方的合同约定，黄旭彤进行了厨房卧室等生活装修，违反了合同的约定。4.装修地暖部分，王巧玉不应承担这部分损失，冬天地暖冻坏，是其自身原因导致。黄旭彤辩称，同意一审判决，不同意王巧玉的上诉请求。原审第三人刘杰未出庭亦未提交书面的答辩意见。黄旭彤向一审法院起诉请求:1.请求确认王巧玉与黄旭彤签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令王巧玉赔偿黄旭彤装修损失150417元；3.判令王巧玉返还黄旭彤交纳的全部租金及押金合计36451元；4.本案诉讼费用由王巧玉负担。王巧玉向一审法院提出反诉请求：1.判令解除王巧玉与黄旭彤于2016年9月10日签订的租赁合同；2.判令黄旭彤向王巧玉支付自2016年10月15日起至实际交还房屋日期间的拖欠租金，如果双方之间的租赁合同无效的话，则要求黄旭彤按照合同约定的租金标准向王巧玉交纳自2016年9月15日至2018年1月4日期间的房屋占用使用费；3.判令黄旭彤向王巧玉支付自2017年4月20日起至实际交还房屋日期间的违约金；4.判令黄旭彤向王巧玉支付自2016年9月15日起至实际交还房屋日期内的物业费、水费（截至2017年6月30日所欠物业费1000元、水费150元）；5.要求黄旭彤赔偿王巧玉燃气壁挂炉的损失13500元；6.反诉诉讼费用由黄旭彤负担。一审法院认定事实：2005年12月18日，刘杰与北京市顺义区李桥镇北河村经济合作社（以下简称“北河合作社”）签订《土地承包合同》，约定北河合作社将北河村西农场的土地有偿承包给刘杰作为加工企业，承包期限为50年，自2006年1月1日至2055年12月31日。刘杰承包上述土地后，将土地上原有房屋拆除，陆续建起多处房屋。2016年8月19日，刘杰与王巧玉签订《房屋、场地及地上物之租赁合同》，约定刘杰将其从北河合作社承包土地院落上的房屋、场地及地上物全部租赁给王巧玉使用，含南院厂区（1号区域）、北院厂区（2号区域）、南北院厂区以外的二层宿舍和空地及院外的公用场地（3号区域），1号区域和3号区域统称为前院，2号区域统称为后院，租赁用途为文化、艺术、商业、教育、传媒、部分办公住宿食堂。租期为15年，后院自2016年9月1日起至2031年8月31日止，前院自实际交付日2017年1月1日起至2031年12月31日止。该合同6.6条约定：租赁期内，王巧玉有转租权，但甲方允许乙方转租的范围为：从事文化、艺术、教育、商业、传媒等相关行业的经营、租赁、展览等相关活动；转租超出上述范围，必须征得刘杰或刘杰授权委托人的同意。2016年9月10日，黄旭彤（合同乙方）作为承租人与王巧玉（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，约定王巧玉将位于龙塘路29号院内编号为12的厂房（222平方米）租赁给黄旭彤使用，用途为文化、艺术、传媒，租期为八年，自2016年10月15日至2024年10月14日止，租赁费为0.8元每天/平米，租金按每半年预付，每半年需提前7天支付，先付租金后使用房屋，押金为一个月房租。首次租金32412元（半年租金），在2016年9月10日前支付，房屋租金每年64824元，物业管理费每年1000元，供暖燃气费4元/立平米，电费标准1.5元/度，水费标准7元/吨。关于双方的权利义务，双方约定：甲方对厂房进行公共区域隔墙改造、消防设施建设，提供上下水、电表、集体供暖主管道入户。租赁合同期间，甲方提供正常的水电供应、负责主体房屋修缮及公共设施维护。乙方对房屋装修、改造方案必须得到甲方认可，按照国家安全规定施工，电线不得采用穿管形式铺设，装修改造完毕，甲方安全验收后并签字，方可入住使用，并将装修收据复印件交甲方留存一份，本合同到期时，乙方装修保持原状返还给甲方。黄旭彤承租的上述房屋位于刘杰与王巧玉签署合同的北院厂区（2号区域），房屋建设于2006-2008年间，至今未取得建设工程规划许可证。上述《房屋租赁合同》签订后，黄旭彤共付王巧玉押金及租金合计36451元，王巧玉后将涉诉房屋交付黄旭彤使用。黄旭彤对房屋进行了装修改造。本案审理过程中，黄旭彤申请就其装修改造部分的价值进行评估，经北京市高级人民法院随机确定，法院委托北京京评价格评估有限公司对此进行鉴定。黄旭彤预交鉴定费6000元。经评估，双方无争议装修部分包括东侧二层搭建12隔墙、乳胶漆墙面、断桥铝窗、入户防盗门、上下水管、开关及插座、乳胶漆顶面的评估价值为30876元，王巧玉同意赔偿无争议部分装修损失，但认为评估报告中乳胶漆墙、顶面及入户防盗门的计价过高。双方有争议部分包括东侧二层搭建钢结构、12踏步楼梯、一层木地板地面、西侧二层搭建钢结构、13踏步楼梯、一层木地板地面、二层木地板地面、卫生间瓷砖地面、卫生间铝扣板吊顶、卫生间瓷砖墙面、卫生间12隔墙、卫生间玻璃隔断、塑钢窗、开洞费、卫生间12隔墙外贴砖、大厅地面、地暖、木门5樘、推拉木门、4平方电线，上述评估价值合计119541元。黄旭彤要求王巧玉赔偿争议部分的装修损失，王巧玉则认为有争议部分的装修有一部分超过了合同约定的装修范围、有一部分并没有形成实际的添附，有的已经损坏如地暖、有的可以拆除，故不同意赔偿有争议部分的装修损失。顺义区公安消防支队于2017年8月24日将涉诉房屋所在园区查封。2017年8月份，黄旭彤从涉诉房屋中搬出，但双方未办理房屋交接手续。2018年1月4日，评估机构现场查勘后，法院组织双方办理了房屋交接手续，黄旭彤将涉诉房屋交还王巧玉。庭审中，王巧玉要求黄旭彤赔偿其安装在涉诉房屋中的燃气壁挂炉损坏的损失，王巧玉称黄旭彤搬走后并没有将房屋交付王巧玉，2016年冬季时其多次通知黄旭彤对壁挂炉和地暖进行保养，要求黄旭彤将地暖里的水放出来，黄旭彤对此不重视，导致壁挂炉被冻坏，无法维修。黄旭彤则认为，壁挂炉是否损坏并没有第三方的确认，现不能认定壁挂炉已经损坏，即使损坏，对于损坏的程度也无法确认，如果能够维修，则损失应该是维修的费用，而不是购买的价值；如果壁挂炉损坏，过错也在王巧玉，因涉诉房屋的消防不合格，房屋被查封，黄旭彤后搬走，搬走的时候还没有供暖，壁挂炉损坏的责任不在黄旭彤。对于壁挂炉是否损坏，双方均不申请鉴定。王巧玉主张于2017年9月15日向黄旭彤交付房屋，并主张自该日起计算房屋占用使用费，黄旭彤则主张按照合同约定的起租日确定交付时间，并自2017年10月15日起计算房屋占用使用费。关于黄旭彤承租房屋的计租面积，双方有争议，王巧玉主张按照222平方米计租，包括公摊面积和过道面积，黄旭彤主张按照实际使用面积计算，其自行测量实际面积为180.1平方米。根据双方一致认可的设计图纸，涉诉房屋的建筑面积为187.5平方米。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人王巧玉经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉诉房屋系刘杰建设，建设时未取得建设工程规划许可证，在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故本案双方就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》应为无效。王巧玉要求解除双方的租赁合同并要求黄旭彤支付违约金的反诉请求，法院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的《房屋租赁合同》无效，王巧玉基于该合同收取黄旭彤的租金及押金合计36451元应该返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效后，王巧玉要求黄旭彤按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费具有法律依据，法院予以支持。关于计算占有使用费的面积标准，根据双方举证及黄旭彤实际使用情况，法院确认按照双方一致认可的房屋建筑面积即187.5平方米计算。关于占有使用费的计算时间，双方合同约定自2017年10月15日起租，故占有使用费的期间法院确认从2017年10月15日起算。2017年8月24日，涉诉房屋所在园区被消防部门查封，黄旭彤实际上已无法使用房屋，故法院确定黄旭彤向王巧玉支付房屋占有使用费的日期截至2017年8月24日。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。黄旭彤在涉诉房屋内进行装修改造，已与房屋整体形成附合，该部分损失应按照上述规定由双方分担。黄旭彤承租房屋后为合理使用房屋对房屋进行装修改造，且在装修过程中王巧玉未提出异议，王巧玉应对黄旭彤装修损失进行赔偿。王巧玉对装修争议部分不同意赔偿的抗辩意见，不能成立，法院不予采纳。王巧玉作为出租人将没有取得建设工程规划许可证的房屋出租，对合同无效具有主要过错，黄旭彤作为承租人未能审慎审查出租房屋的合法性，对合同无效亦应承担一部分过错。综上，法院确定王巧玉赔偿黄旭彤装修损失90250元，黄旭彤主张过高部分，法院不予支持。关于王巧玉要求黄旭彤赔偿燃气壁挂炉损失的请求，法院认为黄旭彤不认可壁挂炉损坏，王巧玉亦不申请相关鉴定，法院无法确认壁挂炉已损坏，故对王巧玉的该项反诉请求，法院不予支持。王巧玉若有充分证据证明燃气壁挂炉确已损坏，可另行解决。因双方签订的房屋租赁合同无效，王巧玉要求黄旭彤按照合同约定支付物业费，法院不予支持。关于水费，黄旭彤同意按照实际用水量向王巧玉交纳水费，本院酌定黄旭彤向王巧玉交纳水费150元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认黄旭彤与王巧玉于二〇一六年九月十日签订的《房屋租赁合同》无效；二、王巧玉于判决生效之日起七日内返还黄旭彤三万六千四百五十一元；三、王巧玉于判决生效之日起七日内赔偿黄旭彤装修损失九万零二百五十元；四、黄旭彤于判决生效之日起七日内给付王巧玉房屋占有使用费合计四万七千一百元；五、黄旭彤于判决生效之日起七日内给付王巧玉水费一百五十元；六、驳回黄旭彤其他诉讼请求；七、驳回王巧玉其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费五十元，由王巧玉负担，于判决书生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二百七十八元，由黄旭彤负担，于判决生效之日起七日内交纳。鉴定费六千元，由黄旭彤负担二千四百元（已预交），由王巧玉负担三千六百元，于判决生效之日起七日内直接给付给黄旭彤。本院二审中，双方并未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。上述事实，有《土地承包合同》、《房屋、场地及地上物之租赁合同》、《房屋租赁合同》、评估报告等在案佐证。本院认为，根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，双方签订房屋租赁合同后，黄旭彤随即搬入涉案房屋，但是该房屋缺少相应的规划审批手续，涉案房屋所在的园区也已被顺义区公安消防支队查封。黄旭彤从涉案房屋搬出。对于合同效力，由于涉案房屋并未取得相应的规划许可，且所在园区已被查封的情况下，一审法院认定涉案合同无效，于法有据。但是，即便合同无效，使用人也应当支付相应的使用费用。一审法院将公安消防部门查封园区的时间确定为使用费截至时间，符合本案实际。对于装修费的处理，一审法院参照评估报告，根据本案实际，酌予确定的责任分担比例，合理适当。一审法院的其他处理，亦无不当。综上，王巧玉的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费711元，由王巧玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇一八年五月七日法官助理 陈亢睿法官助理 眭 立书 记 员 李月明