四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终708号 上诉人（原审被告）：王丽，女，汉族，1974年9月1日出生，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：刘法，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张方刚，男，汉族，1980年6月10日出生，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：向李梅，四川顶泰律师事务所律师。 上诉人王丽因与被上诉人张方刚房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初12308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张方刚的全部诉讼请求。事实和理由：1.根据房屋转让合约规定，如卖方在收取定金后不依合约条款将物业售予买方，须返还对方双倍定金，唯买方不可要求进一步赔偿或要求卖方履行此合约。以及案涉合同补充协议规定，若卖方反悔不卖此房屋，需双方返还买方支付的定金及首付款和装修费用。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第117条规定，定金交付后收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同，因双方约定了解约定金，王丽主动解除合同符合该规定。张方刚至今只向自己支付了20万元定金，因此，王丽有权解除合同。2.由于中介公司未能按承诺为案涉房屋办理房产证，王丽的丈夫赵顺明又不同意出卖房屋，王丽已明确向张方刚、中介公司提出解除合同。一审中张方刚出具的通话录音也证明其知道王丽不卖房的意思表示。另根据合同法第九十四条规定，在履行期限届满前一方明确表示或者以自行的行为表明不履行主要债务，以及第九十六条的规定，当事人依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，自通知到达对方时合同解除。因此，在2017年4月30日王丽解除合同的意思表示到达对方时，案涉房屋转让合约及补充协议已经解除。3.合同签订后长达一年时间，张方刚至今未成功办理银行贷款，房屋也未进行交付，致使合同目的无法实现，案涉合同无继续履行条件，在此情况下王丽也有权解除合同。理由为：第一，根据双方约定，办理网签、产权过户手续期限以及支付购房款均以办理银行贷款为条件，但距双方签订合同已近一年时间，张方刚仍未能办理银行贷款，严重损害了王丽的合法资金利益，导致合同目的不能实现，自己解除合同合理合法。第二，张方刚在一审中陈述，如果法院判决过户，其可以在确定期限内一定性支付剩余的90万。可见，张方刚意欲单方变更合同，也表明其存在有能力履行而故意拖延的恶意。4.房屋尚未交付，张方刚仅支付了定金，合同不具备继续履行条件。理由为：第一房屋权属至今未登记在张方刚名下，根据物权法的规定，案涉房屋所有权不属于张方刚，房屋未进行法律意义上的交付。第二，合同签订至今张方刚既未入住也未装修，而只是进行了购买前的例行查看。第三，一审庭审后，中介人员已收回了业主卡、钥匙、门禁卡等物品。在2018年春节，王丽已将房子出售给第三人，且已交付，故一审判决认为已经交付给张方刚不是事实。第四，从交易习惯看，价值110万元的房屋不可能在支付了不到总价款1/5就进行所有权的交付。5.案涉合同签订后，成都市于2017年出台了《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，致使房屋价格暴涨，且这一后果不可归责于王丽。张方刚在房价翻倍上涨的情况下，请求按原合同履行对王丽显失公平。此外，张方刚在王丽违约的情况下应及时主张权利，却在王丽拒绝履行一年后才起诉要求继续履行，属怠于行使权利，且存在恶意拖延房款的情形，应承担相应不利后果。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立后客观情况发生了订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除，本案因发生情势变更，继续履行对王丽明显不公，加之张方刚也存在一定过错，故案涉合同应当解除。6.根据王丽一审提交的《通风防排烟系统工程合同》、《材料抵扣住房协议书》、成都泉枫科技有限公司（以下简称泉枫公司）出具的证明，可以证明案涉房屋实为王丽丈夫赵顺明的收入取得，因与王丽的特殊关系将房屋登记在王丽的名下，作为夫妻共同财产，故王丽擅自出售房屋的行为属于无权处分。根据我国民事诉讼法第一百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第五十七条规定，必须共同时行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应通知参加诉讼，当事人也可以申请追加参加诉讼。赵顺明作为案涉房屋的共有人，一审法院未让其参加诉讼严重违反法定程序。 张方刚辩称，双方签订的合同均显示房屋所有权人仅为王丽，未显示王丽的配偶也是所有权人。一审中王丽当庭表示，未告诉过张方刚属于二人共有房屋，自己有理由相信房屋为王丽单独所有，故一审不存在遗漏当事人的问题。关于合同解除权问题，因王丽在履行中口头表示如果不增加房款就解除合同，因此不存在其行使了约定的解除权的问题。同时，王丽不出卖房屋的原因是涨价，想要获得涨价之后的高额回报。王丽上诉提出合同于2017年4月30日解除，实际上她并无提出过双方的合同已经解除，在二审中作出这一表示是不尊重客观事实的表现。房价上涨是市场价格的原因，自己作为买方不能因为房价上涨下跌的情况下解除合同。案涉房屋在一审中具备办理产权证的条件，因张方刚申请进行了查封，导致开发商未能办理。本案应维持原审判决，维护交易秩序，杜绝肆意违约行为。在房屋已向自己交付的情况下，王丽擅自更换房门的密码是一种非法使用。其所谓已向第三人转让和交付，属于虚构交易以达到不法目的。 张方刚向一审法院起诉请求：判令王丽继续履行与张方刚签订的《房屋转让合约》及《二手房买卖合同补充协议》，将其名下的位于成都市高新区应龙路77号嘉年华御府5幢2单元7层704号房屋过户至张方刚名下。 一审法院认定事实：2016年11月18日，张方刚（买方）与王丽（卖方）签订了《房屋转让合约》,约定由张方刚购买王丽单独所有的位于成都市高新区应龙路77号嘉年华御府5幢2单元7层704号的房屋，面积122.34㎡，总价1100000元。同日，双方签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：1、在签约当日买方支付卖方伍万元，买方需在七天内补齐定金壹拾伍万元，共计定金贰拾万元整。余下首期款在卖方不动产证办下来之后，买方签完银行贷款合同在银行审批通过后过户当天支付给卖方，其余尾款由银行直接放款给卖方；2、买方将定金贰拾万元直接支付给卖方，同时卖方在办出不动产证两日内办理全权委托公证书给中介；3、卖方签完合同后在2017年4月30日前办理好此房的不动产证。支付完购房定金后一日内卖方需将此房屋交付给买方，买方自行装修。 2016年11月21日，张方刚向王丽银行账户转账50000元。2016年11月24日，张方刚向王丽银行账户分三次转账合计150000元。2016年11月24日，王丽向张方刚出具收据，确认收到涉案房屋的购房定金200000元。 2017年4月30日，张方刚从房产中介处取得了业主卡、购电卡、钥匙、门禁卡。 2017年8月24日，王丽在与张方刚的律师的通话过程中，明确表示不再出售房屋，表示该房屋是其与案外人赵顺明共同共有，称其丈夫不愿意出售房屋。 一审另查明，案涉房屋为备案登记状态，登记在王丽个人名下，房屋无抵押，仅有本案的诉讼保全查封。该房屋的开发商现尚未将产权办理至王丽名下。 一审庭审中，张方刚表示愿意一次性向王丽支付剩余房款。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张方刚与王丽签订的《房屋转让合约》和《二手房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。现张方刚依约向王丽支付了定金200000元，王丽在交易过程中明确表示不愿意再履行合同，其辩称不愿意继续履行合同的原因是其丈夫不同意出售房屋，此房屋为夫妻共同财产。经一审法院审查，涉案房屋系在王丽与其丈夫登记结婚之前取得，商品房备案登记也是登记在王丽一人名下，且在《房屋转让合约》签订时，王丽也是出于其真实意思表示签订的合同，合同上载明的买卖双方也是卖方王丽，买方张方刚，且王丽在一审庭审中自认在处置之时并未告知张方刚房屋取得与其丈夫有关系。因此双方的转让合约的签订是王丽在自愿、合法的情况下处分个人所有的财产，对于其以夫妻共同财产为由而拒绝继续交易的辩称一审法院不予采纳。另，本案不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所列举的合同继续履行的除外情形，故根据该条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”之规定，故对于张方刚要求王丽继续履行《房屋转让合约》、《二手房买卖合同补充协议》的诉求，一审法院予以支持。 对于房屋的过户，因涉案房屋尚处于备案登记状态，王丽尚未取得不动产证，不具备直接向张方刚办理过户的前提，因此只能在王丽取得不动产证以后协助张方刚办理过户手续。对于剩余房款，张方刚已在一审庭审中明确表示愿意一次性支付给王丽，系张方刚自愿作出的不损害王丽利益的合同内容变更表示，一审法院予以认可。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张方刚与王丽签订的位于成都市高新区应龙路77号嘉年华御府5幢2单元7层704号房屋的《房屋转让合约》、《二手房买卖合同补充协议》继续履行；二、王丽取得房屋不动产权证后七日内协助张方刚办理产权过户登记手续；三、张方刚在王丽完成上述过户手续后当日内支付剩余房款900000元。本案案件受理费减半收取50元，保全费5000元，共计5050元，由王丽负担。 二审中，王丽向本院提出了如下证据材料： 1.证人何某的证言，主要内容为：自己与王丽的丈夫赵顺明是老表和同学。2016年自己借钱给王丽她们，当时就收了房，大概在当年5月份完善的手续。现在房屋由自己在实际使用。有借钱和转款的手续，抵账协议、承诺书等手续可以证明有关事实。房屋原来有两套钥匙，自己和王丽各有一套。交接没有书面手续，在以物抵债协议完善之后自己就实际占有房屋了。虽然于2018年春节知道房屋出卖，但与王丽说好抵债给自己，自己不管其他问题，于2017年12月份对房屋进行了装修。拟证明王丽与何某有合法的债权债务关系，已经将房屋交给何某抵债，案涉房屋买卖合同无法履行。 2.泉枫公司的工商登记资料，拟证明：赵顺明是泉枫公司的股东，结合通风工程合同、材料款抵扣住房协议，可证实本案争议房屋是泉枫公司因与四川煤矿基本建设工程公司合同款的原因，将房屋抵了该公司拖欠的材料款。 3.银行账单明细，拟证明：王丽向泉枫公司法定代表人吴晓波的账户转账30万元，该款为王丽支付的第一笔购房款。 4.泉枫公司的《证明》及附件，拟证明王丽缴纳了30万元后，后面的55万元是泉枫公司向股东赵顺明的分红，赵顺明于2015年7月31日脱离了公司，赵顺明在公司解散时公司的债权金额为645609元。 张方刚向本院提交了如下证据材料： 1.不动产产权证复印件一份，载明：案涉小区1栋1单元8层801号房屋已为购房人办理了不动产权证。拟证明案涉房屋已具备办理不动产权证书的条件。 2.拍摄的房屋现场照片2张，载明物业公司张贴的装修记录表和入户门图片各一张，2017年12月至2018年1月12日期间，案涉房屋无人施工也无人在房内，拟证明王丽对双方争议房屋为非法使用，假借装修达到阻止合同履行的目的。 3.《房屋信息查询记录》，载明：案涉房屋的不动产所有权已于2018年2月13日登记在王丽名下，所有方式为单独所有，拟证明房屋已登记在王丽名下，现在符合交易的条件。 对于王丽提交的证据材料，张方刚质证认为，证据1中，何某与王丽存在利害关系，自己无法知晓双方债权债务的真实性，故该证言不具有真实性。其陈述于2017年12月进行装修，但根据一审查明的事实，房屋在交易过程中所有手续都在中介人员处，该证言内容与此存在矛盾。王丽提交的证据2真实性无法核实，因在买房时自己不知道这些情况，王丽也没有如实告知，故不具有关联性，不能达到王丽的证明目的。对于泉枫公司的证明，无法核实其真实性，请求法庭予以查明。 对于张方刚提交的证据材料，王丽质证认为，证据1是复印件，不具有证据的要素，不认可其真实性。证据2中，记录表没有物业公司公章，不认可其真实性。同时保存在手机的照片不符合的形式，故不认可贴在现场有关资料的真实性。证据3具有真实性、合法性，但王丽对案涉房屋至今没有取得产权证书。同时，房产证办理到王丽名下，不必然要过户至张方刚的名下，也不足以证明合同必须继续履行。房屋产权的取得时间处于王丽夫妻关系存续期间，故不能直接过户给张方刚。 本院审查认为，对于王丽提交其购买案涉房屋的资金来源于四川煤矿基本建设工程公司对泉枫公司的欠款，后由泉枫公司向赵顺明的分红抵扣部分房款的相关证据，仅对其获得购房资金的来源有证明意义，因与其一人从开发商公司购得案涉房屋，并由该公司向其出具收据、交付房屋的行为不具有关联性，故本院对该部分证据不予采信。关于王丽提交的已将房屋抵债并交付给何某的证据材料，因对抵债的事实仅有王丽、何某的口头陈述、何某提交的现场照片，尚不足以证实已抵债给何某的事实，故不具有证据客观性。同时，即使如王丽、何某的陈述房屋已交付给何某，因何某享有的担保物权未在房屋登记行政管理部门登记，故何某对房屋享有的债权并不优先于张方刚。因此，本院对的王丽提交的证据材料不予采信。 对于张方刚提交的证据材料，本院认为，证据1是复印件，且本案无其他证据印证其真实性，本院不予采信。证据2反映的是案涉房屋是否被装修的事实，因与案涉争议主要为能否办理过户不具有关联性，本院不予采信。因王丽对证据3的真实性、合法性予以认可，且该证据对案涉合同能否继续履行存在关联，本院予以采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本相符，本院予以确认。另查明，案涉房屋成都市高新区应龙路77号嘉年华御府5幢2单元7层704号的不动产所有权已于2018年2月13日登记在王丽名下，证书编号：川（2017）成都市不动产权第0345801号。该事实有经过二审质证的《房屋信息查询记录》予以证实。 本院认为，张方刚与王丽签订的《房屋转让合约》和《二手房买卖合同补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是王丽是否有权以承担双倍返还定金为代价解除合同，二是在张方刚未能办理银行贷款的情况下，王丽是否能以合同目的无法实现解除合同，三是案涉合同是否可根据情势变更原则予以解除，四是一审未通知赵顺明参加诉讼，是否严重违反法定程序。现结合事实证据分析认定如下 一、关于王丽是否有权以承担双倍返还定金为代价解除合同的问题，本院认为，双方虽约定如卖方违约不出售房屋将双倍返还定金，但在王丽履行中要求解除合同时仅表示丈夫不同意出售，未明确表示愿意双倍返还定金解除合同，故其二审中提出以双倍返还定金为代价请求解除合同的请求不能成立。同时，本案因王丽违约不出售房屋，案涉合同继续履行或解除的选择权归张方刚享有，王丽无权单方请求解除合同，其于2017年8月24日向张方刚表示不再出售房屋的意思表示不发生合同解除的后果。 二、关于张方刚至今未办理银行贷款，王丽能否以合同目的无法实现为由解除合同的问题，本院认为，案涉合同第3条约定，在王丽取得不动产权证后才由张方刚前往办理银行贷款，并在贷款合同审批通过后向王丽支付首付款。由于这一贷款方式需要王丽取得不动产权证后，才能由张方刚向银行申请贷款，王丽在本案一审立案前未取得不动产权证，故王丽在未取得该证书并提交给张方刚的情况下，以张方刚未办理银行贷款存在违约，与本案查明事实不符。因此，王丽以合同目的不能实现为由请求解除合同的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 三、关于案涉合同是否应根据情势变更原则予以解除的问题，本院认为，成都市2017年3月23日关于住房限购政策的通知主要对限购房屋范围和购买人的资格条件进行了限制，其主要目的在于保持房地产价格的相对稳定，之后房屋价格在较短时间内出现上涨属于市场本身对房价作出的反应，这一情况不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定的情势变更，故王丽所提案涉合同应根据情势变更原则解除的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 四、关于一审未通知赵顺明参加诉讼是否程序违法的问题，本院认为，案涉房屋为王丽婚前购买，并由王丽单独与张方刚签订房屋买卖合同，故赵顺明并非合同当事人，一审法院未通知赵顺明参加诉讼未违反法律规定。 另，本案王丽未提出张方刚支付剩余购房款的诉讼请求，一审判决在判决主文中判令张方刚支付90万元购房款存在错误。本院根据张方刚同意提前一次性支付该90万元的意思表示，认定在张方刚一次性支付90万元购房款的情况下由王丽将房屋交付给张方刚，并协助办理过户手续。 综上所述，王丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但以判决方式责令张方刚支付剩余购房款存在错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初12308号民事判决第一项，即：确认张方刚与王丽签订的位于成都市高新区应龙路77号嘉年华御府5幢2单元7层704号房屋的《房屋转让合约》、《二手房买卖合同补充协议》继续履行； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初12308号民事判决第二、三项，即：王丽取得房屋不动产权证后七日内协助张方刚办理产权过户登记手续；张方刚在王丽完成上述过户手续后当日内支付剩余房款900000元； 三、在张方刚一次性向王丽支付90万元购房款的情况下，王丽在本判决生效之日起十日内将成都市高新区应龙路77号嘉年华御府5幢2单元7层704号房屋交付给张方刚； 四、王丽在本判决生效之日起六十日内协助张方刚将成都市高新区应龙路77号嘉年华御府5幢2单元7层704号房屋的所有权过户至张方刚名下。 一审案件受理按一审判决执行。二审案件受理费100元，由上诉人王丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年五月二日 书记员方丽雯