安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖01民终1605号上诉人（原审被告）：吴梅，女，1992年3月17日出生，汉族，住安徽省金寨县。上诉人（原审第三人）：冯俊森，男，1992年8月6日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：王迎春，安徽品涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子龙，安徽品涵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭雯雯，女，1965年7月21日出生，维吾尔族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：施杨，安徽中特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡家葆，男，1964年6月13日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：施杨，安徽中特律师事务所律师。上诉人吴梅、冯俊森因与被上诉人郭雯雯、胡家葆房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初5886号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月7日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴梅的上诉请求为：1、依法撤销(2017)皖0103民初5886号的民事判决，驳回郭雯雯、胡家葆的诉讼请求。2、由郭雯雯、胡家葆承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认为吴梅与冯俊森之间主观上并非善意，其原因在于双方购房款项的交接无法用银行转账凭证予以证明，但吴梅实地查看涉诉房屋时，并未看到有出租人在屋内，之所以在房屋交接时未与郭雯雯、胡家葆联系，是因为根据冯俊森提供的材料，可知冯俊森有权处分涉案房屋，且吴梅也根本无法联系上郭雯雯、胡家葆。冯俊森与郭雯雯之间达成的46万元交易价格，是根据当时涉诉房屋的市场行情的定价，不属于损害郭雯雯、胡家葆的利益的行为，当时冯俊森着急实现其对郭雯雯、胡家葆的债权以偿还债务，冯俊森出具一份房屋评估报告，显示涉诉房屋的价格仅为54.43万元。但该价格是郭雯雯、胡家葆托关系找人后评估的价格，所以双方对于房屋价款的约定是合法有效的，既未严重低于市场价格，也不存在损害郭雯雯、胡家葆利益。吴梅与冯俊森签订的在房产局备案的《存量房买卖合同》亦是合法有效的，而双方因规避国家税费所订立的个别条款无效，并不导致整个合同的无效，该合同其他条款仍然具有法律效力。冯俊森的上诉请求为：1、依法撤销(2017)皖0103民初5886号的民事判决书，驳回郭雯雯、胡家葆的全部诉讼请求。2、由郭雯雯、胡家葆承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：根据冯俊森提供的证据来看，冯俊森有权处分涉案房屋，且客观事实是冯俊森无法及时联系上郭雯雯、胡家葆，也无需联系郭雯雯、胡家葆，因为郭雯雯、胡家葆明确告知冯俊森可以任何价格出售诉争房产，冲抵借款46万元及其利息。吴梅与冯俊森的交易事实符合《中华人民共和国物权法》一百零六条的有关规定，郭雯雯、胡家葆没有证据证明冯俊森与吴梅系恶意串通。本案的特殊性在于郭雯雯、胡家葆在借款合同纠纷中违约后冯俊森实现债务的紧迫性，54.43万元也系郭雯雯、胡家葆多方找关系走后门的预评估价格，且46万元的交易价格也不属于法律规定的“明显低于市场交易价格”，故双方对于房屋价款的约定属于合法有效的交易行为，不存在损害郭雯雯、胡家葆利益。双方签订的在房产局备案的《存量房买卖合同)是双方真实意思表示，是合法有效的。即便双方因规避国家税费所订立的个别条款无效，并不导致整个合同的无效，该合同其他条款仍然具有法律效力。冯俊森与吴梅早已签署离婚协议，因孩子不满一岁，地方民政部门不予办理离婚手续，但双方早已处于分居状态，是事实上的离婚状态，双方有证据证明彼此财产独立，因此，冯俊森根据郭雯雯、胡家葆出具的授权委托书、公证书等合法授权，有权将房屋转让给非利害关系人的原审被告人吴梅，双方签订的《存量房买卖合同》是合法有效的。郭雯雯、胡家葆针对吴梅、冯俊森的上诉辩称，1、吴梅与冯俊森系婚姻登记部门确认的夫妻关系，两人以未经婚姻登记部门登记的离婚协议主张双方已离婚，违背现行法律规定，其主张不能成立。而且所谓的夫妻婚内协议和离婚协议也是两人伪造的，两份材料落款时间相差四个月，但是字体和行间距都是一样的，恐怕是一并打印的，就连两人签名也像是一支笔签的。吴梅与冯俊森虽签订《房屋买卖合同》，但吴梅并未实际支付房款，两人签署的《房屋买卖合同》只不过是为了办理过户手续而签订的虚假合同，双方并无真实交易行为。冯俊森将房屋过户给吴梅的过程中，从未告知郭雯雯、胡家葆，即便双方存在委托代理关系，受委托人处理委托事务也应该向委托人汇报，然而冯俊森不向委托人告知买受人情况，也不告知委托人出售房屋价格就将房屋出售他人。吴梅作为房屋买受人，在购买房屋的过程中从未见过房屋所有权人，在房屋过户后也从未找郭雯雯、胡家葆要求办理交接手续。两人的行为显然违背一般交易常识。吴梅、冯俊森为了办理房产过户手续和规避税费签署了售房款为20万元的《房屋买卖合同》，该份合同还约定过户费用还是出卖方缴纳，实际的售房价格只有18万余元。该份合同不但损害答辩人利益，同时损害国家利益，当然无效。庭审中出现的金额为46万元的买卖合同是双方为了应付诉讼而伪造的，其作为夫妻，可以随时签订任何价格的买卖合同。2、本案中有两份评估报告，郭雯雯、胡家葆提供的评估报告证实房屋价值为70万元，吴梅、冯俊森提供的评估报告证实房屋价值为54万元。无论按那份评估报告的价格看，两份《买卖合同》都是明显低于房屋实际价值。恶意串通损害他人利益的合同无效，法律并未要求必须损害到何种程度才导致合同无效，明显低于市场价值30%是可撤销合同的要件。恶意串通情况下，故即便损害了极小利益，那么也是无效合同。按照常理，如果涉案房屋的价值真的只有46万，哪怕达到50万元，冯俊森为了实现债权，避免日后的纠纷，应该是选择将房屋出售给第三人。如果不是为了占有高于其借款金额以上的房屋差价，何必要将房屋过户到自己爱人吴梅的名下。3、双方借款时虽办理了委托公证，但真实目的为了保证冯俊森的债权得以实现，当时郭雯雯、胡家葆并非针对委托冯俊森出售房屋而办理的委托公证，故委托公证的内容并非郭雯雯、胡家葆真实意思表示，并非当事人真实意思表示的合同，即便经过公证，也是无效的，故冯俊森出售房屋属于无权代理，导致《房屋买卖合同》合同无效。双方借款时办理的委托公证的目的是为了保障债权，冯俊森在郭雯雯、胡家葆的借款到期后，未经债务人同意，将作为担保的房屋过户给自己爱人的行为属于流质行为，也当然无效。即便冯俊森具有代理权，依据《民法总则》第一百六十八条之规定，受委托人未经委托人同意不得自我交易。冯俊森将房屋过户至自己爱人吴梅名下的行为也是自我交易。产生本案纠纷的原因非常明显，郭雯雯、胡家葆向冯俊森借款，借款时按冯俊森要求办理委托公证，这个委托公正实质是借款合同中约定的留置条款。借款到期后，郭雯雯、胡家葆却未还清借款，但冯俊森不但为了实现债权，也为了获取房屋差价，以签订虚假的买卖合同的方式将房屋过户至自己爱人吴梅的名下。郭雯雯、胡家葆向一审法院的起诉请求：1、依法确认冯俊森代郭雯雯、胡家葆与吴梅签订的两份存量房买卖合同无效；2、吴梅、冯俊森将位于合肥市庐阳区宿州路枫林大厦二层222室房屋过户恢复至郭雯雯名下，因过户产生的费用由吴梅、冯俊森承担；3、由吴梅、冯俊森承担诉讼费和保全费等费用。一审法院查明：2017年7月3日，郭雯雯与冯俊森签订《借款合同》一份，郭雯雯向冯俊森借款46万元，借款期限自2017年7月3日至2017年7月9日计7日，借款利率千分之五按日结算。如郭雯雯逾期还款，郭雯雯同意以市场价格出售其所有的位于安徽省合肥市庐阳区宿州路枫林大厦二层222室房屋，以售房款偿还借款。签订借款合同当日，郭雯雯与冯俊森到公证处办理了委托公证，委托冯俊森对其名下的房屋进行买卖。由于郭雯雯到期未能偿还借款，郭雯雯、和冯俊森商量，通过出卖郭雯雯名下的房产以还款。2007年7月16号，郭雯雯发短信给冯俊森，要求卖房，并称其自己也在数家中介机构挂卖。后双方在同日见面协商，双方共同来出卖该房产，郭雯雯并承诺如冯俊森卖掉房子，双方相互不再找钱。2017年7月26日，冯俊森以郭雯雯的名义与吴梅签订了存量房买卖合同，将本案所涉房产以46万元出卖吴梅，并约定五日内办理过户手续。冯俊森作为郭雯雯代理人在合同上签名。双方于2017年7月28日又签订了一份价款为20万元的存量房买卖合同作为在相关机构备案办理过户手续使用。吴梅和冯俊森将本案所涉房产于2017年8月1日进行了过户，该房产已过户至吴梅名下。税务机关房地产转让完税审核通知单载明申报价格200000元，评估价格为365466元。吴梅称其缴纳了税费，其房款的付款方式是通过与冯俊森抵账的方式进行，冯俊森称其到本案所涉房屋处看过，租房人并不在。2017年8月初，郭雯雯发现冯俊森已将房屋出售。根据郭雯雯、胡家葆提供的2017年7月15日安徽建信房地产土地评估有限公司预评估报告，最终确定估价对象在估价时点2017年7月15日满足各项假设限制条件下的评估价值为人民币70.08万元。根据冯俊森提供的2017年7月4日安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司预估报告，在价值时点2017年7月4日的可抵押价值为总价54.43万元。另查明吴梅与冯俊森为夫妻关系，当事人虽提供了婚内协议书以及离婚协议书，但双方并未到民政部门办理离婚手续。一审法院认为，本案双方争议的焦点问题：第一、本案郭雯雯出具给冯俊森公证委托书委托冯俊森将郭雯雯房屋对外出售，是否作为本案郭雯雯向吴梅借款的担保形式，是否为无效的流质条款。本案郭雯雯委托冯俊森出卖房屋是郭雯雯真实意思表示，此从郭雯雯与冯俊森事后交涉中的录音可以反映。由于在借款合同签订的同时出具公证委托书，并没有约定房产归债权人所有，该委托书应为有效，在债务人未按约偿还借款时，作为债务人的郭雯雯与冯俊森曾协商，共同出卖，郭雯雯此时亦未撤销公证授权不卖涉案房产。因此，郭雯雯、胡家葆主张公证委托售房属流质条款无效，不予采信。第二、吴梅与冯俊森双方恶意串通、损害郭雯雯、胡家葆利益是否成立，郭雯雯、胡家葆要求确认合同无效应否支持。关于吴梅是否善意的问题，吴梅与冯俊森为夫妻关系，双方为利害关系人，对于房屋买卖并无实际款项的交接。根据吴梅和冯俊森的举证，仅有一些借条收条的出具，吴梅和冯俊森虽提供了离婚协议书，双方并未到民政部门办理离婚，故对吴梅及冯俊森提供这些证据的真实性本院不予采信。另外，吴梅虽陈述其曾经到商铺看过，但并未看到租房人，但就商铺具体交接等亦未与郭雯雯、胡家葆联系确定，与正常购房流程不符。因此可以认定吴梅与郭雯雯、胡家葆的代理人冯俊森之间并非是真实的买卖交易关系。吴梅及冯俊森主观上并非善意。关于是否损害了冯俊森即郭雯雯、胡家葆的利益，本案房产价款根据郭雯雯、胡家葆举证为70.08万元，根据冯俊森举证为54.43万元，故即使按照冯俊森举证的价款数额来看，冯俊森与吴梅之间以46万价格交易亦存在损害郭雯雯、胡家葆利益的行为。综上，由于虽不存在以公证委托书出卖房产属于流质条款的问题，但吴梅及冯俊森存在恶意串通损害郭雯雯、胡家葆利益的情形存在，故郭雯雯、胡家葆要求确认价款46万元存量房买卖合同无效，予以支持。郭雯雯、胡家葆要求确认在房产局备案的价款为20万元的存量房买卖合同无效，虽该合同并非实际履行的合同，但也属于为规避国家税费所签订，亦予以确认。合同确认无效后，郭雯雯、胡家葆要求吴梅、冯俊森将位于合肥市庐阳区宿州路枫林大厦二层222室房屋过户恢复至郭雯雯名下，可判令吴梅、冯俊森配合郭雯雯、胡家葆办理过户，因合同无效恢复过户给郭雯雯、胡家葆名下与正常交易不同，故郭雯雯、胡家葆要求吴梅、冯俊森承担因过户产生的费用，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认冯树森代郭雯雯、胡家葆与吴梅于2017年7月26日、7月28日签订的两份存量房买卖合同均无效；二、吴梅、冯俊森于判决生效之日起十日内配合郭雯雯、胡家葆将位于安徽省合肥市庐阳区宿州路60号枫林大厦二层222室房屋过户恢复至郭雯雯名下；三、驳回郭雯雯、胡家葆其他诉讼请求。案件受理费减半收取为80元，郭雯雯、胡家葆负担10元，吴梅及冯俊森负担70元；保全费4020元，由吴梅及冯俊森承担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴梅提供的新证据：冯俊森与吴梅的离婚材料一份，证明冯俊森与吴梅之间已解除法定夫妻关系，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。郭雯雯、胡家葆质证认为形式上的真实性无异议，但离婚协议就是为了本案订立的，吴梅、冯俊森婚姻存续期间购买住房一套，但离婚协议中对该重大财产没有提及，离婚的时间是2018年2月1日，在本案起诉之后，不能达到其证明目的。本院认为，本案中，吴梅虽在本院审理期间提供了与冯俊森的离婚证，但其与冯俊森签订《房屋买卖合同》期间应为合法的夫妻关系，且吴梅并未实际支付房款，双方并无真实交易行为。冯俊森将房屋过户给吴梅的过程中，未告知郭雯雯，吴梅作为房屋买受人，在购买房屋的过程中未见过房屋所有权人，在房屋过户后也从未找郭雯雯办理房屋交接手续，吴梅、冯俊森的行为违背一般房屋交易的流程。依据郭雯雯、冯俊森分别提供的评估报告，吴梅与冯俊森就本案所涉房屋的合同交易价格明显较低，已损害郭雯雯、胡家葆的合法权益，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费320元，由吴梅负担160元，冯俊森负担160元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年五月七日书记员 胡梦云附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。