云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0821民初153号原告：何祖发，男，汉族，1978年9月17日生，住宁洱哈尼族彝族自治县，被告：代彪，男，汉族，1973年2月13日生，经商老板，住宁洱县，委托诉讼代理人：周晓云，云南国力律师事务所律师，特别授权代理。原告何祖发与被告代彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告何祖发、被告代彪的委托诉讼代理人周晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何祖发向本院提出诉讼请求：1、请求宁洱县人民法院依法判令被告承担违约责任，支付违约金400000元。2、被告赔偿合同期限不满30个月导致原告停业减少的营业收入损失10000元／月×30个月=300000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月16日、2014年5月10日，原被告自愿协商一致，共同签订了期限5年的商铺租赁合同，至2018年1月3日，在上述签订的两份合同期限还差30个月的情况下，在磨思××隧道服务区，被告强行封堵了商铺场地出入通道，导致原告停业，2018年3月2日，被告强行拆除商铺门囗大门和房屋，被告违约，原告无法继续经营，被告应承担违约责任向原告支付违约金共计400000元，赔偿原告30个月停业损失300000元，合计700000元。因被告失信违约，原告财产货物严重受损。为此，原告特向宁洱县人民法院起诉，请求法院查明事实，支持原告的合理请求，公正判决。被告代彪辩称：首先、原告的诉讼请求无事实、法律依据，请求人民法院依法给予驳回。答辩人作为开发商，承建、经营、承包了普洱磨思高速公路开发经营有限公司普洱隧道停车区工程。答辩人与原告签订合同约定，由原告承租答辩人2号、3号、4号门面共3间用于土特产经营，约定租金每间每月3000.00元。交付使用后，原告一直能正常经营。应云南省人民政府及省交通厅要求，云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程，答辩人自2018年1月3日起至2018年3月12日多次收到《普洱磨思高速公路开发经营有限公司关于完成普洱隧道停车区补偿及搬迁的通知》（以下简称：补偿及搬迁的通知），该通知要求在2018年3月14日前商户须全面搬离停车区。考虑原告的权益，答辩人告知原告需配合搬离至服务区后仓库，等服务区提升改造完成后再回迁，并送达了相应的《通知》。但原告却提出种种不合理的要求予以拒绝。因此，答辩人认为：1、普洱隧道停车区改造属于省政府拆迁改造行为，是在原、被告合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。类似自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹及政府行为，如征收、征用等。涉案停车区政府改造符合法律规定不可抗力特征。再则，停车区改造属于对公益场地的完善改造，身为我国公民应当配合和支持，因此答辩人不应当承担相应的法律责任。恳请人民法院依据事实结合相关法律规定，驳回原告违约金、停业损失的诉求。2、关于原告违约金400000元、停业损失300000元，原告无任何事实依据，也不能提供有效的证据予以证明，结合本案属于不可抗力而不能继续履行合同的事实，请求人民法院予以驳回。3、应当依据双方签订的“欠条”，判令原告赔偿答辩人尚欠的租金22000元。原告及答辨人于2018年1月5日已达成协议一份，双方约定：“答辩人补偿原告2号、3号、4号门面装修款20000元，原告应当支付答辩人42000元，相抵后原告尚欠答辩人22000元”。据上述事实，结合相关法律规定，人民法院应当判令其支付剩余的商铺租金。综上所诉，本案答辩人一直考虑到各承租人的利益，并承诺改造完成后给予各承租人回迁的承诺，也与各承租人进行了真诚的协商，涉案停车区承租人商户基本和答辩人达成了一致，完成了搬迁。但原告却考虑以此获得非法利益。基于上述事实，恳请人民法院驳回原告各项诉讼请求，并支持答辩人要求原告支付剩余租金的请求，以维护法律的尊严和保护答辩人的合法利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交以下2组证据：1.商铺租赁合同2份，欲证明被告代彪违约，合同没有到期就把房屋拆除，被告质证意见：三性没有异议，但对证明目的不予认可。认为无法证明被告代彪违约，合同第8务中明确规定：因不可抗力的因素造成承租人损失的，双方互不承担责任。2.拆房子的照片38张，欲证明被告代彪对房屋拆除的事实。被告质证意见：三性均认可，但对证明目的不认可。认为被告代彪是在不可抗力的情况下才对房屋拆迁。被告向本院提交4组证据：1.普洱磨思高速公路开发经营有限公司文件4份，欲证明普洱磨思高速公路开发经营有限公司接到省政府的文件，要求整治服务区，多次给代彪下过通知要求搬离服务区，搬迁是属于不可抗力的事实。原告质证意见：认为不属于不可抗力，被告应带原告到公司听取开会意见。2.代彪发的通知1份、照片1张，欲证明被告2018年2月27日告知原告搬离仓库，被告已尽到告知义务。原告质证意见：照片是事实，被告打电话让我去把货物搬到商铺后仓库也是事实，但房屋盖好后我不想继续经营了。3.商铺租赁合同1份，欲证明原、被告双方签订租赁合同约定不可抗力情况下，终止合同双方互不承担责任的事实。另证明其中2号商铺的合同已于2017年9月30日到期，但原告还一直使用到2018年1月5日。原告质证意见：对该组证据无异议。4、欠条1份，欲证明原、被告双方已于2018年1月5日对涉案商铺作出装修拆迁算清的事实，另证明原告尚欠被告租金22000元的事实。本院认为，对原告提交的1、2组证据的证明目的，本院不予釆信。因不能证明被告代彪违约，合同第8条中明确规定：因不可抗力的因素造成承租人损失的，双方互不承担责任，被告代彪是在不可抗力的情况下才对房屋拆除。对被告提交的1、2、3、4组证据，来源真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。本院经审理认定如下事实：被告代彪作为开发商，承建、经营、承包了普洱磨思高速公路开发经营有限公司普洱隧道停车区工程。由被告投资建盖钢架结构的房屋共48格门面用于出租。被告与原告签订合同约定，由原告承租被告2号、3号、4号门面用于土特产经营，约定租金每间每年36000元，合同期限分别为2014年8月22日至2017年9月30日(2号门面，该合同已到期，但原告一直使用到2018年1月5日)、2014年6月10日至2018年9月30日(3号门面)、2013年10月1日至2018年9月30日(4号门面)，租赁房物因不可抗力的因素造成承租人损失的，双方互不承担责任。门面交付使用后，原告一直能正常经营。2016年1月，云南省人民政府及省交通厅要求，云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程，被告自2018年1月3日起至2018年3月12日四次收到《普洱磨思高速公路开发经营有限公司关于完成普洱隧道停车区补偿及搬迁的通知》（以下简称：补偿及搬迁的通知）。该通知要求在2018年3月14日前商户须全面搬离停车区。待新建房屋盖好后可以回迁。同时被告在服务区后面建盖400平方米仓库给租房人临时堆放货物。被告告知原告需配合搬离至服务区后仓库，等服务区提升改造完成后再回迁，并于2018年2月27日将搬迁通知张贴于各租户门口。但原告未能搬离。2018年1月3日，隧道口封闭，开始拆除房屋及改造。施工队由高速公路开发经营有限公司安排。原告是否回迁未能与被告协商一致。被告认为，普洱隧道停车区改造属于省政府拆迁改造行为，是在原、被告合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不是被告原因造成，要求驳回原告诉讼请求。并要求原告返还未交清的门面租金22000元。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。本案双方订立书面房屋租赁合同，约定租金每间每年36000元。房屋交付使用后，原告一直能正常经营。导致双方不能继续履行合同，是因为云南省人民政府及省交通厅要求，云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程。2018年1月3日起至2018年3月12日，普洱磨思高速公路开发经营有限公司四次下发文件给被告，要对出资房屋拆迁、搬迁及改造。并于2018年2月27日将搬迁通知张贴于各租户门口。被告已履行告知义务。导致双方不能进行履行合同是因为普洱磨思高速公路开发经营有限公司依据上级机关要求对高速路服务区进行服务设施整治提升改造，不是双方的过错造成。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案属于该条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的。合同应该解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。合同解除后，可以部分或者全部免除责任。被告在本案中无过错，不承担责任。原告要求被告承担违约金400000，赔偿原告停业期间（30个月）减少的营业收入损失10000元／月×30个月=300000元，合计700000元的诉讼请求，无证据证实，本院不予认定。被告要求原告返还未交清的门面租金22000元的问题，系另一法律关系，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告何祖发的诉讼请求。案件受理费10800元，依法减半收取5400元，由原告何祖发负担(已交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  马文品二〇一八年五月八日书记员  赵浚宇