广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终5680号上诉人（原审被告、反诉原告）：关莹，女，1986年7月25日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州狮博会贸易有限公司，住所地广州市荔湾区长堤街白鹅潭风情酒吧街B段08号铺。法定代表人：关莹。上述两上诉人共同委托代理人：揭志文，广东公尚律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：曹金京，广东公尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市金鹅银滩物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区上涌直街8号-10号前座。法定代表人：蔡穗萍，职务：经理。委托代理人：梁家东，广西金大地律师事务所律师。委托代理人：文玉芬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人关莹、广州狮博会贸易有限公司（以下简称狮博会公司）因与被上诉人广州市金鹅银滩物业管理有限公司（以下简称金鹅银滩公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人关莹、狮博会公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回金鹅银滩公司的全部诉讼请求；3.改判支持关莹、狮博会公司的全部反诉请求；4.一、二审诉讼费由金鹅银滩公司负担。事实和理由如下：一、一审认定事实和适用法律错误，金鹅银滩公司解除合同理由不成立，提前解除合同属于严重违约，应当承担违约责任，赔偿关莹、狮博会公司的全部经济损失和经营损失。2015年12月25日，金鹅银滩公司向关莹、狮博会公司发出《提前解除租赁合同通知》，从通知内容可看出，金鹅银滩公司仅就提前解除合同通知关莹、狮博会公司，并非征求关莹、狮博会公司的意见。金鹅银滩公司发出通知后，不管关莹、狮博会公司是否同意，也不管关莹、狮博会公司是否撤离涉案商铺，30个自然日时合同就终止了。《提前解除合同通知》由金鹅银滩公司单方提出，且关莹、狮博会公司已按金鹅银滩公司要求撤离涉案商铺，但金鹅银滩公司为了不当得利，却在解除合同一年多后，主张合同未解除，前后矛盾，与事实不符。一审认定金鹅银滩公司提前解除合同理由不成立，进一步证明其严重违约，为了达到目的，不惜以政府部门为挡箭牌，编造政府将近期对该项目进行升级改造的理由，规避违约责任。二、一审认定关莹、狮博会公司使用涉案商铺至金鹅银滩公司通过公证方式取回涉案商铺，应当缴纳相应的租金及房屋占用费属于事实认定和适用法律错误。金鹅银滩公司一审中提供的《公证书》仅能证明涉案商铺内存有大量的物品，并不能证明关莹、狮博会公司未撤离涉案商铺。撤离和清场是两个不同概念，关莹、狮博会公司的工作人员已撤离涉案商铺，商铺也停止经营。商铺内的物品凌乱，证实涉案商铺停止经营，并清场已久。另一方面证实关莹、狮博会公司已投入巨额资金进行装修、经营，因金鹅银滩公司提前解除合同给关莹、狮博会公司造成重大损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，金鹅银滩公司在一审开庭中并未提供《公证书》原件，且该证据是其制作，不存在提供原件有困难的情形，但其却不予提供原件，故对该证据的三性均不予认可。三、一审法院认定关莹、狮博会公司拖欠租金、管理费的行为已经构成违约，属事实和适用法律错误。根据《合同法》第68条，关莹、狮博会公司收到《提前解除租赁合同通知》后，基于不安抗辩权拒付租金、管理费属于合理合法的行为，不存在拖欠租金、管理费行为，更未违约。相反，金鹅银滩公司故意提前解除合同，致使关莹、狮博会公司投入巨额资金后，经营不到半年，被迫终止经营，巨额投入无法得到回报，给关莹、狮博会公司造成重大损失，金鹅银滩公司严重违约，依法应赔偿全部经济损失和经营损失。四、一审不顾金鹅银滩公司违约事实，对关莹、狮博会公司的评估申请未予回复就直接判决，适用法律错误。一审已查明金鹅银滩公司提前解除合同理由不成立，构成违约，应承担违约责任。一审期间，因金鹅银滩公司违约给关莹、狮博会公司造成重大经济损失，关莹、狮博会公司已书面向法院提起反诉和评估申请，但一审却对关莹、狮博会公司的评估申请不予理会，未作出任何回复，却直接作出判决，适用法律错误。五、关莹、狮博会公司的物品在涉案商铺，并不是非法占有他人物业，而是金鹅银滩公司没有对关莹、狮博会公司进行赔偿，才将物品放在那里。被上诉人金鹅银滩公司二审辩称：一审事实查明清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。理由如下：一、2015年12月25日，金鹅银滩公司向关莹、狮博会公司发出《提前解除租赁合同通知书》后，关莹、狮博会公司并不同意解除该租赁合同，并向金鹅银滩公司提出赔偿其全部经济损失后方同意解除租赁合同。至2016年3月，双方进行了多次协商，但是均未达成解除该租赁合同的结果，关莹、狮博会公司拒绝搬离涉案商铺，并正常使用涉案商铺。租赁合同于2017年5月31日届满后，尽管金鹅银滩公司于2017年6月14日向关莹、狮博会公司发出《终止租赁合同通知书》，但是关莹、狮博会公司仍然占用涉案商铺，直至2017年8月18日金鹅银滩公司申请通过公证形式对涉案商铺内的物品进行证据保存，并于8月23日强制收回涉案商铺。其次，一审庭审过程中，关莹、狮博会公司明确表示没有办理任何交接手续，且主张2016年2月份搬离了涉案商铺，但是从金鹅银滩公司向法庭提交的《公证书》中的大量贵重酒水、物品、办公电脑、监控设备等照片显示，以及涉案商铺所产生的水电清单得知，关莹、狮博会公司主张均不符合常理。二、金鹅银滩公司向一审提供广州市公证处出具的(2017)粤第158807号《公证书》真实、合法、有效。金鹅银滩公司通过公证和自力救济的方式强行收回涉案商铺程序合法。三、关莹、狮博会公司以行使不安抗辩权主张其未违约，并拒付租金的理由不成立。关莹、狮博会公司该主张属于对《合同法》第68条的错误理解和运用。不安抗辩权的行使有严格的适用条件，仅仅适用先履行义务方有暂时中止履行合同的权利。其次，关莹、狮博会公司主张金鹅银滩公司商誉丧失，其应向金鹅银滩公司提供确切证据证明后给付义务人履行能力明显降低、有不能为对待给付的现实危险，并应书面形式通知金鹅银滩公司，该通知的内容应包括中止履行的意思指出金鹅银滩公司提供适当担保的合理期限。金鹅银滩公司向一审法院起诉请求：1、关莹、狮博会公司立即支付自2015年11月起至2017年5月的租金623540元、管理费83147元，水费63元，电费3717.1元以及逾期支付租金、管理的违约金30000元（按同期银行贷款利率计算，暂计至2017年10月17日）；2、确认金鹅银滩公司与关莹签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》于2017年5月31日终止；3、金鹅银滩公司没收关莹的履约保证金72590元；4、关莹、狮博会公司立即支付自2017年6月1日起至2017年8月22日的场地占用费101217元，管理费13497元；5、关莹、狮博会公司立即向金鹅银滩公司支付公证费6000元；6、本案诉讼费由关莹、狮博会公司承担。关莹、狮博会公司提起反诉,请求：1、金鹅银滩公司赔偿被告装修损失、人工损失、其他财物损失暂计130万元（暂定，具体数额以有资质的评估机构的评估结果为准）；2、金鹅银滩公司赔偿关莹、狮博会公司的经营损失，具体数额以有资质的评估机构的评估结果为准；3、金鹅银滩公司返还关莹、狮博会公司的履约保证金72590元；4、本案诉讼费用由金鹅银滩公司承担。一审法院认定事实：2014年7月，金鹅银滩公司（甲方）与关莹（乙方）签订编号为NO.F2014-10的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》约定，乙方承租广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目B段08号商铺（以下简称“涉案商铺”）作商业使用，建筑面积（含公共分摊面积）427平方米；甲方向乙方进行充分说明，讼争物业土地、房屋的规划为临时商铺，物业用地出租方拟收回该土地使用权，且面临政府或商业改造等事宜，乙方在签订本合同前已经充分了解并清楚该物业的所有情况（包括但不限于甲方陈述的情况）；租赁期限自2014年7月16日至2017年5月31日；其中，2014年7月16日至2015年7月15日每月租金32025元、管理费4270元，2015年7月16日至2016年7月15日每月租金34587元、管理费4612元，2016年7月16日至2017年5月31日每月租金37354元、管理费4981元；乙方应在每月的第十日前缴付当月租金及管理费；乙方须向甲方交纳5000元作为水电周转金；在本合同签订生效之日，乙方支付首月租金及管理费36295元，乙方需交纳履约保证金72590元；履约保证金在租赁期间不计利息，不能抵偿租金或其他费用，甲方在租赁期满并结清乙方应缴费用后15天内无息退回乙方；租赁期满须收回该物业，应在租赁期届满之日前，不少于六十日书面通知乙方，如该物业继续出租，乙方具有优先承租权；乙方须服从甲方的管理及按时交纳租金、管理费及本项目其他合理的公摊费用；乙方应按时交付租金、管理费及其他应付的费用，如逾期交付，从逾期第七日起，每逾期一日乙方须按应付款项的3%向甲方偿付滞纳金；乙方逾期交付租金、管理费及其他应交纳的费用超过一个月的则视为乙方违约，所造成的一切损失均由乙方负责，甲方有权随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租而不须付任何费用予乙方，有权取得乙方在该物业内的资产以抵偿乙方欠付的费用，并有权没收乙方已交付的履约保证金等一切费用；租赁期届满甲、乙双方未续订合同或已解除合同时，在租赁期届满（或合同解除、终止）后7天内，乙方应将该物业（含附属设施）完好交还给甲方，如有损坏，乙方应负责赔偿。该物业范围内的一切不动产（包括由乙方后加并嵌固于墙体的设备装置及装饰）均无偿归甲方所有，乙方一律不得拆走和损坏。该物业内属乙方的可动产，乙方应在租赁期届满或合同解除后7天内搬离本项目范围，逾期不搬，则视为乙方放弃所有权，上述财产归甲方所有。在租赁期内，如因包括但不限于物业用地出租方收回该用地、城市规划、建设及经济发展规划调整等政府及商业行为需要而征收（拆迁）该物业的，本合同自甲方向乙方发出《提前解除租赁合同通知》之日后的第30个自然日时终止。乙方须按上述约定无条件搬离该物业（因此所产生的费用全部由乙方自行承担），并将该物业（含附属设施）完好无损地交还甲方。乙方必须按本合同约定按时交付租金、管理费及其它应交纳的费用。如逾期交付，从逾期第七日起，每逾期一日乙方须按应付款项的3%向甲方偿付滞纳金。若乙方有下列情形，则视为乙方违约，所造成的一切损失均由乙方负责，如因此造成甲方发生损失的，由乙方负责给予赔偿。甲方有权随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租而不须付任何费用予乙方，有权取得乙方在该物业内的资产以抵偿乙方欠付的费用，并有权没收乙方已交付的履约保证金等一切费用：（1）逾期交付租金、管理费及应交纳的费用超过一个月。租赁期满，双方未续签订合同或提前解除本合同的，如乙方未能在本合同终止后7天内交出物业，除须于甲方指定之限期内迁出和补交占用期间之租金及管理费外，乙方须向甲方承担相当于履约保证金的数额加上甲方因此造成的一切经济损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、强制搬离乙方物品的费用等）；甲方对乙方的通知，可选择当面送达、按本合同所述通信地址邮寄送达（信函自发出之日起第五日视为送达乙方）或留置送达等方式均视为有效送达，乙方雇员的签收行为应视为乙方的签收行为等等。合同签署后，关莹交纳了水电周转金5000元以履约及保证金72590元。金鹅银滩公司将商铺交付关莹、狮博会公司使用。关莹、狮博会公司向金鹅银滩公司交纳租金、管理费至2015年10月31日，没有交纳2015年11月1日起的租金、管理费。2015年12月25日，金鹅银滩公司向关莹发出的《提前解除租赁合同通知》，以本项目近期将升级改造为白鹅潭创业港项目项（暂定名），并已由荔湾区政府相关部门、花地街道办事处等部门/单位成立项目工作小组全力推进白鹅潭创业港项目项建设为由，通知关莹提前终止双方的租赁合同，并请关莹于2016年2月1日前搬离该物业。关莹收到该《提前解除租赁合同通知》后，并没有搬离涉案商铺，仍继续使用涉案商铺直到2017年8月。2017年6月14日，金鹅银滩公司通过邮政快递的方式，向关莹发出《终止租赁合同通知》，内容为：因双方租赁合同于2017年5月31日届满，且关莹拖欠2015年11月起的租金、管理费、水电费等合计752802.1元，故要求关莹于2017年6月27日前办理涉案物业并付清拖欠的租金、管理费等相关费用。关莹、狮博会公司一审庭审中认为没有收到该邮件。在一审诉讼中，关莹、狮博会公司提交了风情酒吧街以及涉案商铺的照片，证实风情酒吧街至今尚未进行拆迁改造。另，金鹅银滩公司提交了2017年8月28日广州公证处出具的（2017）粤广广州第158807号《公证书》以及公证费发票，金额6000元，证明金鹅银滩公司于2017年8月18日申请对涉案商铺的现状进行证据保全，并于2017年8月23日收回了该商铺。该《公证书》中的照片显示拍摄时间是2017年8月23日，涉案商铺里放置有办公桌椅、吧台、酒、饮料等物品。关莹、狮博会公司质证不予认可。金鹅银滩公司另提交了《酒吧街B段8号商铺租户水电费欠费明细表》和电费发票两张，其中《酒吧街B段8号商铺租户水电费欠费明细表》记载：2016年3月电费为1386.5元，2016年4月电费为1113.1元、水费5.3元，2016年5月电费为791.3元、水费17.3元，2016年6月电费为426.2元、水费6元，2016年8月水费5.6元，2016年12月水费11.6元，2017年1月水费5.7元，2017年5月水费11.5元；电费发票地址为长提路B19、B20、B21档，分别为2016年3月6日-2016年5月6日的电费3516.73元，2016年5月6日-2016年7月6日的电费3275.63元，金鹅银滩公司用以证明为关莹、狮博会公司垫付涉案商铺水电费，但关莹、狮博会公司未予偿还。关莹、狮博会公司对《酒吧街B段8号商铺租户水电费欠费明细表》质证认为该表系金鹅银滩公司自制，不予认可，并且证明关莹、狮博会公司已于2016年2月不再经营，否则水费不可能只有几块钱。对电费发票质证不予认可，发票地址与涉案商铺地址不符。另，金鹅银滩公司没有提供水费发票。在一审庭审中，一审法院询问关莹、狮博会公司于2016年2月撤离有无办理涉案商铺的交接手续。关莹、狮博会公司当庭陈述没有办理交接手续，但撤离了涉案商铺。一审法院认为，金鹅银滩公司与关莹于2014年3月签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年12月25日，金鹅银滩公司向关莹发出的《提前解除租赁合同通知》，以本项目近期将升级改造为白鹅潭创业港项目项（暂定名），并已由荔湾区政府相关部门、花地街道办事处等部门/单位成立项目工作小组全力推进白鹅潭创业港项目项建设为由，通知关莹提前终止双方的租赁合同，并请关莹于2016年2月1日前搬离该物业。但金鹅银滩公司并没有提供已由荔湾区政府相关部门、花地街道办事处等部门/单位成立项目工作小组全力推进白鹅潭创业港项目项建设，而关莹、狮博会公司提供的风情酒吧街以及涉案商铺的照片，证实风情酒吧街至今尚未进行拆迁改造，故金鹅银滩公司提前解除合同的理由不成立。又由于关莹收到该《提前解除租赁合同通知》后，并没有搬离涉案商铺，故一审法院认定关莹收到该《提前解除租赁合同通知》后，双方签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》并没有解除。关莹、狮博会公司主张已经于2016年2月停止经营，但并未与金鹅银滩公司办理涉案商铺的交接手续。金鹅银滩公司提供的证据《公证书》也显示涉案商铺内存放有关莹、狮博会公司大量的物品，故对关莹、狮博会公司该主张，一审法院不予采信。关莹、狮博会公司使用涉案商铺至金鹅银滩公司通过公证的方式取回涉案商铺,故应当交纳相应的租金以及房屋占用费,一审法院对金鹅银滩公司诉请要求关莹支付2015年11月至2017年5月31日的租金、管理费予以支持。金鹅银滩公司提供的电费发票的地址与涉案商铺的地址不一致，金鹅银滩公司没有提供水费发票，故金鹅银滩公司诉请的水电费，一审法院不予支持。双方的租赁合同于2017年5月31日终止，金鹅银滩公司诉请在此日期后至2017年8月22日的房屋占用费、管理费符合双方签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》第十一条第6项的约定，且金鹅银滩公司是诉请按合同约定支付，而不是申请按市场价评估支付房屋占用费，故一审法院予以支持。关莹拖欠租金、管理费的行为，已经构成违约，金鹅银滩公司要求其按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算违约金，一审法院予以支持。同理，金鹅银滩公司要求没收履约保证金，符合合同约定，一审法院予以支持；关莹、狮博会公司反诉请求金鹅银滩公司返还履约保证金的反诉请求，一审法院不予支持。关莹、狮博会公司向金鹅银滩公司交纳租金、管理费至2015年10月31日，没有交纳2015年11月1日起的租金、管理费，违反了合同的约定，是违约方，且关莹在合同期满后拒不迁出涉案商铺，根据金鹅银滩公司与关莹签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》第九条第2项：“租赁期届满甲、乙双方未续订合同或已解除合同时，在租赁期届满（或合同解除、终止）后7天内，乙方应将该物业（含附属设施）完好交还给甲方，如有损坏，乙方应负责赔偿。该物业范围内的一切不动产（包括由乙方后加并嵌固于墙体的设备装置及装饰）均无偿归甲方所有，乙方一律不得拆走和损坏。该物业内属乙方的可动产，乙方应在租赁期届满或合同解除后7天内搬离本项目范围，逾期不搬，则视为乙方放弃所有权，上述财产归甲方所有。”第十一条第4项：“若乙方有下列情形，则视为乙方违约，所造成的一切损失均由乙方负责，如因此造成甲方发生损失的，由乙方负责给予赔偿。甲方有权随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租而不须付任何费用予乙方，有权取得乙方在该物业内的资产以抵偿乙方欠付的费用，并有权没收乙方已交付的履约保证金等一切费用：（1）逾期交付租金、管理费及应交纳的费用超过一个月。”故关莹、狮博会公司反诉请求金鹅银滩公司赔偿被告装修损失、人工损失、其他财物损失暂计130万元（暂定，具体数额以有资质的评估机构的评估结果为准）的反诉请求，一审法院不予支持，关莹、狮博会公司反诉请求金鹅银滩公司赔偿关莹、狮博会公司的经营损失，具体数额以有资质的评估机构的评估结果为准的反诉请求，一审法院不予支持。对于关莹、狮博会公司的评估申请，一审法院不予接纳。至于金鹅银滩公司诉请关莹承担金鹅银滩公司为本案支出的公证费6000元的诉讼请求，符合金鹅银滩公司与关莹签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》的约定，一审法院予以支持。因狮博会公司并非案涉商铺合同的相对方，故对于金鹅银滩公司要求其承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。至于水电周转金，因关莹、狮博会公司诉请并未提起，关莹、狮博会公司可另循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于2017年12月25日作出如下判决：一、确认广州市金鹅银滩物业管理有限公司与关莹于2014年3月签订的编号为NO.F2014-10的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》于2017年5月31日终止。二、判决发生法律效力之日，广州市金鹅银滩物业管理有限公司没收关莹已缴纳的履约保证金72590元。三、自判决发生法律效力之日起十日内，关莹向广州市金鹅银滩物业管理有限公司支付2015年11月1日起至2017年5月31日止的租金、管理费（按2015年11月1日至2016年7月15日每月租金34587元、管理费4612元，2016年7月16日至2017年5月31日每月租金37354元、管理费4981元的标准计算）以及迟延交纳租金、管理费的违约金（违约金以拖欠的每月租金、拖欠的每月管理费为计算本金，从拖欠当月的11日起计至清偿拖欠的租金、管理费之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）。四、自判决发生法律效力之日起十日内，关莹向广州市金鹅银滩物业管理有限公司支付2017年6月1日起至2017年8月22日止的租金、管理费（租金按每月37354元计算、管理费按每月4981元计算）。五、自判决发生法律效力之日起十日内，关莹向广州市金鹅银滩物业管理有限公司赔偿公证费损失6000元。六、驳回广州市金鹅银滩物业管理有限公司其他诉讼请求。七、驳回关莹、广州市金鹅银滩物业管理有限公司的全部反诉请求。关莹、广州市金鹅银滩物业管理有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6569元，由广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担25元，由关莹负担6544元。本案反诉受理费8627元，由关莹、广州狮博会贸易有限公司共同负担。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审中，关莹、狮博会公司核对了广州公证处2017年8月28日出具的（2017）粤广广州第158807号公证书原件。关莹、狮博会公司述称没有和金鹅银滩公司办理涉案商铺的交还手续，因为其不能联系上金鹅银滩公司，也没有发函和退还钥匙给金鹅银滩公司，之所以不将涉案商铺的桌椅搬空是因为没有得到金鹅银滩公司的赔偿。二审期间，关莹、狮博会公司提交了以下证据：1、酒吧街商户相关资料；2、图片；3、补偿（赔偿款）银行流水，上述3份证据拟证明对方在和其他商户解除租赁合同的时候，都已经进行了赔偿。金鹅银滩公司对此质证认为：关莹、狮博会公司提交的证据不是新的证据，按民事诉讼法的规定，可以不予理会，且该证据与本案没有关联性，也无法出具原件，因此对证据的三性均不予以确认。二审庭后，关莹、狮博会公司提交了发票，证明其已经支付涉案商铺2015年11月和12月的租金，金鹅银滩公司对此事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对此评析如下：因金鹅银滩公司并未提供荔湾区政府相关部门、花地街道办事处等部门成立项目小组推进白鹅潭创业港项目项的建设，且一审诉讼期间涉案商铺尚未进行拆迁改造，故金鹅银滩公司以此向关莹发出《提前解除租赁合同通知》的函件并不能产生相应的法律后果，双方租赁合同并未解除。因双方租赁合同并未解除，关莹一方面未提供证据证实其有搬离并将涉案商铺交还给金鹅银滩公司，另一方面也未能提供证据证明金鹅银滩公司阻挠和妨碍其使用涉案商铺，却一直未向金鹅银滩公司缴纳2016年1月之后的租金和管理费，故一审法院认定关莹拖欠租金构成违约，判令没收涉案房屋的履约保证金、支付使用涉案商铺的租金管理及迟延支付的违约金，并无不当，本院予以维持。因二审中关莹提供证据证实其已经向金鹅银滩公司支付了涉案商铺2015年11月和2015年12月期间的租金，且金鹅银滩公司对该事实并无异议，故本院对关莹欠付租金的起算时间予以调整为从2016年1月起计。关莹仅以金鹅银滩公司单方面发出《提前解除租赁合同》，但并无充分证据证实该行为阻挠其对涉案商铺进行经营，主张其有权行使不安抗辩权拒付租金和管理费，并要求金鹅银滩公司承担违约责任，理据不足，本院不予支持。关莹、狮博会公司二审期间提交的证据，并非二审期间新产生的证据，且与本案无关，本院不予审查。综上所述，关莹、狮博会公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，唯二审中关莹、狮博会公司提供证据证实其已支付涉案商铺2015年11月和2015年12月的租金、管理费，本院据此对一审判项进行调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8451号民事判决第一、二、四、五、六、七项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8451号民事判决第三项为：自本判决送达之日起十日内，关莹向广州市金鹅银滩物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2017年5月31日止的租金、管理费（按2016年1月1日至2016年7月15日每月租金34587元、管理费4612元，2016年7月16日至2017年5月31日每月租金37354元、管理费4981元的标准计算）以及迟延交纳租金、管理费的违约金（违约金以拖欠的每月租金、拖欠每月管理费为计算本金，从拖欠当月的11日起计至清偿拖欠的租金、管理费之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）。一审案件受理费6569元，由关莹负担5256元，由广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担1313元；反诉受理费8627元，由关莹、广州狮博会贸易有限公司共同负担。二审案件受理费30342元，由关莹、广州狮博会贸易有限公司负担29128元，由广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担1214元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年五月二十四日书记员 李依虹