.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区丰镇市人民法院民事判决书（2017）内0981民初1063号原告：丰镇市农村信用联社股份有限公司，住所地丰镇市新区新丰大街，法定代表人：崔建龙，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵鑫，公司职工。委托诉讼代理人：刘瑞军，内蒙古义利律师事务所律师。特别授权。被告：丰镇市丰缜宾馆有限责任公司，住所地丰镇市马桥街66号，法定代表人：秦志东，职务经理。委托诉讼代理人：张雁青，山西搏品律师事务所律师。原告丰镇市农村信用联社股份有限公司诉被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司借款担保合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法于2018年1月4日作出（2017）内0981民初1062号民事裁定，将本案转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丰镇市农村信用联社股份有限公司的委托诉讼代理人赵鑫、刘瑞军，被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司的委托诉讼代理人张雁青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰镇市农村信用联社股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司立即偿还借款本金16000000元及利息8568976元(该利息计算至2017年9月11日，且要求利息计算至借款本金付清为止)；2、要求判令原告对位于丰镇市旧城区马桥街66号商业房享有优先受偿权;3、本案诉讼费用由各被告承担。原告丰镇市农村信用联社股份有限公司向本院提起诉讼的事实和理由：2015年4月15日，原告与被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司签订《借款合同》，合同约定，被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司向原告借款16000000元，年利率为14.04%，按月结息。同时原告与被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司签订了《抵押合同》，丰镇市丰缜宾馆有限责任公司以自有的位于丰镇市旧城区马桥街66号的商业房为上述借款提供了抵押担保并办理了他项权登记(他项权证号:蒙房他证内蒙古自治区字第137041400479号、蒙房他证内蒙古自治区字第137041400502号)，《借款合同》生效后原告依约发放贷款，2016年4月10日贷款到期，被告未按约定归还借款，对原告构成违约，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院判如所请。被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：1.认可双方之间存在借款合同，认可借款1600元本金，利息应支付到2016.4.10，此后利息双方协商，原告口头同意终止利息，因此利息不应当再结算；2.原告用自由的房屋进行了抵押并办理了抵押登记，抵押合法有效应当用抵押物优先清偿债务，被告认可借款事实，同意归还借款本金及期间的利息。本案当事人围绕诉讼请求依法提��了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述，结合本院确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月15日，原告丰镇市农村信用联社股份有限公司与被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司签订《借款合同���，合同约定原告丰镇市农村信用联社股份有限公司向被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司发放贷款16000000元，借款期限为24个月，借款利率为年利率14.04%，结息方式为按月结息，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照贷款罚息利率计算利息，逾期贷款利率为合同约定借款利率加收50%，还款时间为2016年4月10日。2015年4月9日，原告丰镇市农村信用联社股份有限公司与被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司签订《房地产抵押合同》，约定被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司以其位于丰镇市旧城区马桥街66号房屋产权证号分别为蒙房权证丰镇市字第137011200671号面积为2047.66㎡的丰镇市宾馆迎宾楼房屋、蒙房权证丰镇市字第137031200578号面积为3553.05㎡的丰镇市宾馆客房部房屋向原告丰镇市农村信用联社股份有限公司抵押，用于担保上述债权的实现，担保范围为被担保债务的本金、利息、罚息、违约金及有关税费。原告丰镇市农村信用联社股份有限公司与被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司就上述房产抵押在丰镇市房地产物业管理局办理抵押登记，原告丰镇市农村信用联社股份有限公司就上述抵押物取得他项权证，证号为蒙房他证字第137041400479号、蒙房他证字第137041400502号。2014年4月15日，原告丰镇市农村信用联社股份有限公司按照被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司指令将贷款16000000元转入建刚百姓超市的账户，被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司支付利息1623440元，未按约定期限归还剩余借款本息，截止2017年9月11日欠借款本金7000000元及约定利息8568976元。另查明，被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司系由原丰镇市宾馆转制后成立，2004年5月8日，经中共丰镇市市委办公室、丰镇市人民政府办公室决定对职工进行一次性安置，将职工配股收回，被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司另六名股东将持有的公司股权全部转让给被告秦志东。被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司用以抵押的房产的土地使用权性质为国有划拨土地使用权。本院认为，原告丰镇市农村信用联社股份有限公司与被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司签订的《借款合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，原告���镇市农村信用联社股份有限公司按照合同约定发放贷款后，被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司应当按照约定履行自己还款、保证的义务。原告丰镇市农村信用联社股份有限公司与被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司签订的《房地产抵押合同》，被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司的土地使用权性质为国有划拨土地使用权，被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司以其自有的房屋提供抵押，根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取��的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条中规定的关于“一并抵押”的规定，是指当事人约定一并抵押的情形，当事人未约定一并抵押的而是仅将自有房屋抵押的，抵押有效。本案中原告丰镇市农村信用联社股份有限公司与被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司约定以被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司的房屋作为抵押，应当认定有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定，“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。这就是我国物权法“房随地走，地随房走”的原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条的规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”，因此虽然原告丰镇市农村信用联社股份有限公司与被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司签订的《房地产抵押合同》有效，且办理房屋抵押登记，原告丰镇市农村信用联社股份有限公司依法取得他项权证书，对抵押财产房屋产权证号分别为蒙房权证丰镇市字第137011200671号面积为2047.66㎡的丰镇市宾馆迎宾楼房屋、蒙房权证丰镇市字第137031200578号面积为3553.05㎡的丰镇市宾馆客房部房屋等房屋有权折价、或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，但在行使优先受偿权时必须依法经有关部门同意批准，交纳相关税费，办理相关手续。借款利息包括借款期限内的利息和逾期罚息，被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司提出利息应计算至2016年4月10日，以后不再计算利息和罚息的抗辩，��被告未提供证据证明原告丰镇市农村信用联社股份有限公司同意的证据，且与借款合同约定不一致，因此不能成立。总之，原告丰镇市农村信用联社股份有限公司要求判令被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司立即偿还借款本金16000000元及利息，要求判令原告丰镇市农村信用联社股份有限公司对位于丰镇市旧城区马桥街66号商业房享有优先受偿权的诉讼请求依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条之规定，判决如下：一、被告原告丰镇市农村信用联社股份有限公司在判决生效后十日内偿还原告丰镇市农村信用联社股份有限公司借款本金人民币16000000元及利息8568976元(该利息计算至2017年9月11日，且要求利息计算至借款本金付清为止)；���、原告丰镇市农村信用联社股份有限公司对被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司的位于丰镇市旧城区马桥街66号房屋产权证号分别为蒙房权证丰镇市字137011200671号面积为2047.66㎡的丰镇市宾馆迎宾楼房屋（蒙房他证字第137041400479号）、蒙房权证丰镇市字蒙房权证丰镇市字第137031200578号面积为3553.05㎡的丰镇市宾馆客���部房屋（蒙房他证字第137041400578号）依法享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149818.0元，由被告丰镇市丰缜宾馆有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。审判长王宋宝审判员刘志辉人民陪审员赵美娥二〇一八年五月五日书记员郭岩附：《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照��定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可���请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。