河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0926民初195号原告：彭素姣，女，1979年05月06日出生，汉族，住范县。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：濮阳市亨金置业有限公司。住所地范县新区黄河路东段。法定代表人：于光瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：程伟东，河南振鹭律师事务所律师。原告彭素姣与被告濮阳市亨金置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭素姣及其委托诉讼代理人宋雪兰、被告濮阳市亨金置业有限公司委托诉讼代理人程伟东到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告彭素姣向本院提出诉讼请求：1.判令被告濮阳市亨金置业有限公司立即协助办理房地产权属证书；2.判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金暂计31936.82元（以房款总计254364元为本金，自2015年3月4日起至被告对原告所在的楼房完成初始登记之日止，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年4月11日从原告处购买商品房一套，被告于2014年9月4日将房屋交付给原告。被告自房屋交付给原告后180日内没有将办理权属证书所需的资料提供给产权登记机关备案，因此原告至今未取得房屋产权证书。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。被告濮阳市亨金置业有限公司辩称，1、被告以合同约定已经按期提交房屋竣工验收的各项手续，此手续为房产备案前提条件，但因业主反映1号楼有质量问题无法进行综合验收。后经被告申请鉴定，鉴定结果为因建造时间不同地基沉降不均匀，有待于观察，故行政机关未对被告的全体工程进行核实勘察颁发建设合格证书。因该房产无法进行全部综合验收，导致无法进行登记。2、被告已经积极提供了相关审批手续，但在此期间原产权登记机关是范县房产管理所，后变更为范县不动产登记中心，备案过程中的政策调整影响到了被告对原告办理相关备案手续的时间，因此产权登记延迟被告并无过错，审批、核准、备案程序是由行政机关所控制的。3、房屋买卖合同中关于产权登记的约定是出卖人向产权登记机关提供材料，并没有为买受人办理房产证义务；房产证办理是买受人双方共同义务，买受人也从未向办案登记机关提出过申请，因此是买受人原因导致。4、根据范县人民政府（2014）120号文件第34条规定小区业主应当缴纳住宅专项维修资金，否则住建部门不予办理预告登记、所有权登记、产权过户登记。因原告经催告未及时缴纳维修资金，对于产权登记即便不存在1号楼裂缝无法综合验收的原因，原告未缴纳维修资金行为也导致无法正常办理产权登记，原告具有相应过错。5、被告于2014年9月4日即将房产交付给原告，原告一直居住至今，事实上已经可以对该房屋进行支配，被告未按期办理房地产权属证书行为并未影响到原告对该房屋占有使用的权利，且原告也没有证据证明是因被告原因未能办理房地产权属证书。6、房屋交付给原告的时间是2014年9月4日，以合同约定被告应当在房屋交付使用后180日内即2015年3月3日为原告办理房屋产权登记，但原告起诉是2018年1月9日，因此原告诉请已超过诉讼时效。7、被告目前已经积极开始办理小区内的各户房产证书，目前办理了已近三分之二，1号楼也已经进行了验收备案，并于2018年5月3日领取了不动产证书。因此在整个过程中，被告行为并没有给原告造成任何经济损失，因此原告诉请不应当得到支持。8、相同案件已经范县人民法院及濮阳市中级人民法院予以审理，并对于相关案件的诉求内容予以确定，本案不应与其它案件产生相互矛盾的判决结论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交垃圾处理费收据、范县不动产登记服务中心证明、鉴定检测报告的证据真实性均无异议，对证明目的虽有异议，但无反驳证据，对其异议不予采纳。原告提交的证据能够综合证实原告主张的事实，确认为有效证据。被告提交的工程竣工验收备案表、范县建设工程竣工规划合格证、房地产测绘报告、不动产测量报告、范县房地产管理所证明、范县建设工程质量安全监督监察站证明、范县不动产登记服务中心情况说明、范县人民政府范政通（2016）4号通告、未来花园小区涉案楼房不动产权证书、1号楼报备竣工验收表、本院和濮阳市中级人民法院判决书，证据来源合法、客观真实，且原告对证据真实性无异议，对被告的上述证据确认为有效证据。被告提交的其他证据，不能达到其证明目的，不予采信。根据上述有效证据和当事人陈述，本院认定事实如下：原被告于2013年4月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告公司开发的“未来花园”小区的5幢5单元501房屋一套，总价款254364元。关于产权登记的约定，双方仅约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意协商解决处理。被告于2013年12月29日向原告出具了销售不动产统一发票，并于2014年9月4日交付给原告房屋使用至今。2014年12月份，被告向范县建设工程质量安全监督监察站提交竣工验收告知书，该单位组织验收时因部分业主反映1号楼质量，遂停止验收工作；至2016年4月29日，该站组织被告及勘察、设计、监理、施工单位和小区业主现场勘察，进行原因分析，在协商无果情况下，共同选定司法鉴定机构对1号楼进行鉴定。2016年6月10日，对1号楼的司法鉴定报告认为，1号楼因建造时间不同，地基沉降不均匀有待于观察。后在该站监督下，报告重新组织人员对除1号楼外的其他号楼进行备案验收，于2016年9月份验收完毕。根据范县人民政府通告，因《不动产登记暂行条例》实施，自2016年6月8日18时起范县房管部门停止受理房地产登记业务，自2016年6月13日起范县不动产登记服务中心开始统一受理不动产登记业务。2017年7月份，被告联系范县不动产登记服务中心办理不动产事宜，该中心经查看资料，发现房屋测量报告不符合要求；被告按照要求修改不动产权籍调查表和不动产报告表后，该中心于2017年12月31日为涉案小区办理了不动产权证书。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日公布。本院认为，原告彭素姣与被告濮阳市亨金置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉请，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方协商处理。现涉案房屋长期未办理产权证，双方对违约责任又无法协商一致，原告可依据合同向被告主张违约金。关于违约时间，按照合同约定应是自交房时间向后计算180日之次日。因被告没有提供办理产权证书所需资料报送登记机关备案的具体时间的相关证据，不动产权证办理之日应视为被告向权属登记机关提供完备办理产权材料之日。根据本案查明的事实，被告在竣工验收后，已及时申请验收备案，因部分业主反映、信访1号楼质量问题，验收备案机关遂停止其他楼号的验收备案工作；期间又逢登记制度变化、登记机关变更；范县不动产登记服务中心在开始受理登记工作后，被告也存在迟延申请问题。故导致本案长时间逾期办理产权证系多方原因造成，并不能完全归责于被告。双方在合同中关于产权登记的约定中未明确约定违约责任，结合以上逾期办理产权登记的原因，本案违约时间应自2015年3月4日至2017年12月31日期间计算1/2为宜。关于违约金标准。因双方未约定违约金数额或者计算标准，根据案件事实，可按原告已交纳购房款为基数，参照中国人民银行同期活期存款基准利率计算。综上，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告濮阳市亨金置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告彭素姣办理不动产权属证书；二、被告濮阳市亨金置业有限公司向彭素姣支付违约金（以购房款254364元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，自2015年3月4日至2017年12月31日止期限的二分之一计算）三、驳回彭素姣的其他诉讼请求。案件受理费306元，由被告濮阳市亨金置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  马文慧二〇一八年五月三十日书记员  杨 明