.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省唐山市开平区人民法院民事判决书（2018）冀0205民初482号原告：牛月，女，1984年7月1日出生，汉族，个体经营户，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨胜喜，北京市一法（深圳）律师事务所。被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地：唐山市开平区开越路****。法定代表人：田景瑞，该公司总经理。被告：名仕奥特莱斯购物中心有限责任公司，住所地，住所地:唐山市开平区越河镇西塔村西开越路东侧pan>法定代表人：王艳秋，该公司总经理。二被告委托诉讼代理人：张博，河北江岳律师事务所律师。原告牛月与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称"中运公司"）、名仕奥特莱斯购物中心有限责任公司（以下简称"名仕奥特莱斯公司"）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛月及其委托诉讼代理人杨胜喜、被告中运公司、名仕奥特莱斯公司委托诉讼代理人张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛月向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决二被告连带返还购房本金人民币10.9万元。2.请求人民法院判决二被告连带承担违约金人民币10万元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年4月,原告与被告中运公司签订《"名仕·雅居"成交确认单》,基于此原告向中运公司缴纳房款7万元、定金10万元。因中运公司五证不全,2017年9月22日双方签署了《"名仕雅居"定金确认单解除协议》,协议约定:1、中运公司以支票形式退还定金人民币9.9万元;2、如支票因甲方原因无法取现的视甲方根本违约,双倍返还定金以作惩罚。即中运公司承担人民币10万元作违约金;3、中运公司配合原告提供代理商协议财务流水以及销控表等资料配合原告追索房款人民币7万元,否则中运公司承诺给付原告上述7万元;4、担保方对中运公司议项下所有义务提供担保;5、协议由唐山市开平区人民法院管辖。协议签订后中运公司向原告给付6.1万元。中运公司提供支票两次无法取现,也未履行协议约定为原告提供追索剩余房款人民币7万元的协助,以及满足协议约定之违约情形。为此原告特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定向唐山市开平区人民法院起诉,恳求法院判如所请,维护原告合法权益。被告中运公司、名仕奥特莱斯公司辩称，一、原告诉状所述与事实不符。首先,原告诉状中称房款7万元,该7万元并非房款,而是中介费并且该笔费用也未支付给二被告。原告向二被告所要二被告并未收到的钱款,于法无据。其次,二被告已经按照与原告签订的《"名仕雅居"定金确认单解除协议》将定金10万元分四次支付给了原告,第一笔1000元(通过银行转账的形式支付);剩余9.9万元被告分成三次支付(支票),并在与原告签订协议时将三张支票交付给了原告。支票上写明了退款日期,原告也在其中,其已经按照协议约定的时间两次共取走了6万元定金款,最后一笔定金款,被告多次通知原告取款并将被告与原告最初签订的《"名仕·雅居"成交确认单》及定金收据原件交回被告,但是原告不知是何原因,未按照约定时间取款也未将《"名仕·雅居"成交确认单》及收据交回,是原告的不作为最终导致被告手中的支票失效。原告的损失是其自己造成的与被告无关。在被告处退定金的不仅仅是原告一个业主，绝大部分业主均能在被告的通知下，按协议的约定将定金款取走并交回《"名仕·雅居"成交确认单》及收据。如果是被告恶意不想支付原告定金的话，也不会在签协议时就将支票交付给原告。第三，协议中明确写明甲方（即被告）将拥有的一系列有关本次购房的手续交付给乙方（即原告),而被告已经将手中的其与代理商的合作协议等手续提供给了原告。原告称被告未履行追索协助，被告已经按照约定提供了相应手续，并且原告也未提出过具体让被告怎样协助原告追索中介费的要求。最后，在被告看来，是原告故意拖延领取款项的时间，最终导致支票先效，从而向被告索要违约金。二、《"名仕·雅居"成交确认单》属于预约合同是合法有效的，但是一些业主在签订《"名仕·雅居"成交确认单》后反悔，称因被告五证不全，所以《"名仕·雅居"成交确认单》无效进而要求退款，被告为了稳定交易秩序、防止业主上访给社会造成不稳定因素，故而同意退款。《"名仕·雅居"成交确认单》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区"名仕·雅居"项目的楼房，并在《"名仕·雅居"成交确认单》签订同时交纳了定金10万元作为履行本确认单之担保，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金转入首付款，不再退还原告，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《"名仕·雅居"成交确认单》同时失效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定,当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予以支持。既然司法解释规定可以解除预约合同,就说明为了签订正式商品房买卖合同而在前期签订的预约合同是有效的,并且在《"名仕·雅居"成交确认单》中有明确约定定金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项、违约责任以及待双方签署《商品房买卖合同》正式生效时,本《"名仕·雅居"成交确认单》同时失效。综上所述,被告并不存在违约的情形。请法院在查清事实的基础上,作出公正的裁决,依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，原告牛月与被告中运公司签订了《"名仕·雅居"成交确认单》。后双方于2017年9月22日签订了《"名仕雅居"定金确认单解除协议》，该协议第1条约定，甲方（中运公司）退回已经收取乙方（牛月）认购定金人民币10万元整,通过银行转账以及给付转账支票3张的形式履行。其中银行转账支付人民币1000元整,支票信息为:(1)票号:【×××】,给付日期:2017年10月25日,给付金额人民币3万元；(2)票号:【×××】,给付日期:2017年11月25日,人民币3万元;(3)票号:【×××】,给付日期:2017年12月25日,人民币3.9万元。第二条约定，甲方承诺给乙方提供甲方拥有的与其代理商的合作协议、代理商银行账户、以及关于甲方拥有的第三方将乙方房款交到甲方的流水记录、以及出具甲方拥有的流水记录中含有乙方付款信息的证明。如第三方要求乙方出具甲方销控表,甲方承诺予以配合。第三条约定，如甲方给付任意支票因甲方原因无法取现的,视为甲方根本违约,甲方应按照定金合同规则,双倍返还定金,以作惩罚。第四条约定，如甲方不履行第2项义务的,乙方有权以销售商为甲方代理为由,要求甲方退还乙方支付其余款项人民币【柒万】元整。第五条约定，担保方（名仕奥特莱斯公司）自愿为甲方承诺履行本协议项下全部义务提供担保,对甲方在本协议项下的所有给付义务承担连带责任。第六条约定，本协议一经履行完毕,"名仕雅居"成交确认单视为解除完毕,甲乙双方不再存在任何法律关系。协议签订后，被告中运公司以银行转账方式给付原告牛月认购定金1000元，以现金方式给付6万元，票号为×××的3.9万元支票未能兑现。支票兑现银行天津银行工作人员称，被告中运公司账户上没有钱，法定代表人章与银行系统中的不符。被告中运公司未向原告牛月提供代理商银行账户、关于被告中运公司拥有的第三方将原告房款交到被告中运公司的流水记录、出具中运公司拥有的流水记录中含有原告付款信息的证明及中运公司销控表。上述事实，有原告提供的《"名仕·雅居"成交确认单》、《"名仕雅居"定金确认单解除协议》、支票、视频资料以及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《"名仕雅居"定金确认单解除协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。被告中运公司给付原告牛月的票号为×××的39000元支票未能兑现，违反了该协议第1条义务，构成违约行为，故原告主张的10万元违约金，于法有据，但协议约定的违约金计算标准过高，应予核减。在原告无法证实其实际损失的情况下，本院酌定按年利率24%计算违约金。被告中运公司未按照该协议第2条约定履行义务，故被告中运公司应按照该协议第4条约定，给付原告牛月其余款项7万元整。依照该协议第5条规定，被告名仕奥特莱斯公司自愿为被告中运公司承诺履行本协议项下全部义务提供担保,对被告中运公司上述两项违约行为承担连带责任，故对原告牛月要求被告名仕奥特莱斯公司连带退还认购定金3.9万元及给付违约金、其余款项7万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告唐山市中运房地产开发有限公司退还原告牛月认购定金3.9万元并以3.9万元为基数自2017年12月26日起按照年利率24%支付违约金至实际付清之日止。二、被告唐山市中运房地产开发有限公司给付原告牛月其余款项人民币7万元。三、被告名仕奥特莱斯购物中心有限责任公司对被告唐山市中运房地产开发有限公司上述还款义务承担连带责任。四、驳回原告牛月其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案受理费4435元，简易程序减半收取为2217.5元，由被告唐山市中运房地产开发有限公司、名仕奥特莱斯购物中心有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 周立荣 二〇一八年五月十八日书记员 王 娜