海南省三亚市城郊人民法院民事裁定书（2018）琼0271民初2725号原告：郭新民，女，1954年11月11日出生（公民身份号码：×××），汉族，住四川省成都市武侯区。原告：郑颖，女，1981年7月25日出生（公民身份号码：×××），汉族，住四川省成都市武侯区。二原告共同委托诉讼代理人：郑慧阳（原告郭新民配偶、原告郑颖父亲），住海南省海口市。被告：三亚论坛中心建设有限公司，住所地海南省三亚市海棠湾龙海风情小镇****商业**。法定代表人：王健，该公司总经理。委托诉讼代理人：何媛媛，该公司员工。委托诉讼代理人：何金穗，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：瑰丽酒店（亚太区）有限公司，，住所地海南省三亚市法定代表人：帕迈克，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱长健，海南中邦律师事务所律师。原告郭新民、郑颖与被告三亚论坛中心建设有限公司（简称“论坛建设公司”）及第三人瑰丽酒店（亚太区）有限公司（简称“瑰丽酒店”）业主共有权纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，适用一审简易程序公开开庭进行了审理。原告郭新民、郑颖向本院提出诉讼请求：1.确认原告在三亚财经论坛中心项目建筑区划内的共有部分（室外家庭和儿童游泳池、13楼屋顶游泳池、健身和儿童娱乐中心、西餐厅室内外、烧烤店室内外、渔家餐厅室内外、酒吧、11楼职工餐厅及地下车库等区域）享有共有和共同管理的权利；2.请求确认被告擅自占用、处分原告享有的共有部分交予第三人进行经营性活动的行为无效，并判令被告立即返还和办理可执行的实质性书面交接手续；3.确认被告和第三人占用原告享有的共有部分土地修建西餐厅、部分健身房、渔家餐厅室外备餐房、烧烤店房、19个亭子和室外家庭泳池总台房屋属于违法建筑，并判令立即拆除恢复原状；4.判令被告和第三人按每年24000元共同赔偿原告自2017年8月21日至原告实际享有共有和共同管理的权利之日止的损失；5.判令被告立即拆除财经论坛共有部分楼顶的“中国保利”广告牌，恢复原状；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月7日购买了被告开发的位于三亚市××区房。该项目包括海晏别墅、壹号公馆、保利瑰丽酒店和三亚财经国际论坛等，原告已在2017年9月17日入住。根据法律法规的规定，原告应当依法对室外家庭和儿童游泳池、13楼屋顶游泳池、健身和儿童与娱乐中心、西餐厅室内外、烧烤店室内外、渔家餐厅室内外、酒吧、11楼职工餐厅及地下车库共有部分享有共有和共同管理的权利。被告未经原告同意擅自使用、处分原告享有的共有部分交予第三人占有、对外经营使用并收益。瑰丽酒店已经于2017年8月21日正式营业，被告《关于壹号公馆业主诉求的回复》等把原告等业主享有的共有部分视为被告享有专有权的专有部分经营使用，把原告等业主当成游客对待，另行收取费用。被告和第三人侵占原告共有部分土地修建西餐厅、部分健身房、渔家餐厅室外备餐房、烧烤店房和室外家庭游泳池总台房，且未在规划部门办理报批手续，请求确认上述建筑为违法建筑，并判令立即拆除恢复原状。被告未经原告同意擅自在财经论坛共有部分楼顶做“中国保利”广告牌，依法应当拆除，恢复原状。原告多次要求被告停止侵占、恢复原状，返还原告享有共有部分未果，因此诉至法院。本院经审查认为，郭新民、郑颖诉求确认对三亚财经国际论坛中心的共有部分享有共有和共同管理的权利，请求确认论坛建设公司擅自占用、处分共有部分交予瑰丽酒店进行经营的行为无效，并要求论坛建设公司返还其侵占的共有部分、拆除擅自占用财经论坛共有部分楼顶“中国保利”广告牌以及被告和第三人赔偿原告共有部分被占用期间的损失，属于业主与开发商之间因建筑物区分所有权共有部分的权利归属、使用、收益、处分等内容发生的纠纷，故本案案由应为业主共有权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及第七十六条“下列事项由业主共同决定：…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法(http://148.0.4.85/claw/javascript:SLC(89386,0))第七十六条(http://148.0.4.85/claw/javascript:SLC(89386,76))第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定，郭新民、郑颖诉求的事项，应由三亚财经国际论坛中心全体业主共同决定，相应诉权亦应由该项目全体业主行使，单个业主或部分业主提起诉讼应当符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定的条件，否则不能视为代表全体业主。郭新民、郑颖在三亚财经国际论坛中心未设立业主大会和业主委员会的情况下，以其个人名义提起诉讼对三亚财经论坛中心的共有部分主张权利，但未能举证证明其提起诉讼已获得三亚财经国际论坛中心专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意及授权，应认定郭新民、郑颖不具备原告的诉讼主体资格，对其起诉应予以驳回。郭新民、郑颖还诉求本院确认论坛建设公司、瑰丽酒店占用共有部分修建的西餐厅等房屋属于违法建筑，并判令立即拆除、恢复原状，本院经审查认为，对上述建筑物是否属于违法建筑、是否应当拆除，应由县级以上行政主管部门认定和处理，郭新民、郑颖的该项诉求不属于人民法院民事案件受案范围，对其起诉亦应予以驳回。郭新民、郑颖还向本院申请调取涉案项目的建设工程竣工总平面图、配套设施等竣工验收资料、面积测绘报告，本院认为依法对郭新民、郑颖的诉讼主体资格进行审查是人民法院的法定职责，郭新民、郑颖并不具备本案原告的诉讼主体资格，且本案尚未进入实体审理，故对郭新民、郑颖调取证据的申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款第（七）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项及第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告郭新民、郑颖的起诉。案件受理费200元（减半收取原告已预交），退还原告郭新民、郑颖。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 李斯宇 二〇一八年五月二日书记员 竺佳锋附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：（1制定和修改业主大会议事规则；（2制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6改建、重建建筑物及其附属设施；（7有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法(http://148.0.4.85/claw/javascript:SLC(89386,0))第七十六条(http://148.0.4.85/claw/javascript:SLC(89386,76))第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法(http://148.0.4.85/claw/javascript:SLC(183386,0))第一百一十九条(http://148.0.4.85/claw/javascript:SLC(183386,119))的规定，且不属于第一百二十四条(http://148.0.4.85/claw/javascript:SLC(183386,124))规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。