.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终2313号上诉人(原审被告)：赵云龙，男，1971年11月2日出生，汉族，清徐县村民，住清徐县。委托诉讼代理人：乔利刚，山西决疑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李桂梅，女，1960年6月9日出生，汉族，住山西省清徐县。委托诉讼代理人：裴巧玲，山西杏梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝建民，山西杏梅律师事务所律师。原审被告：陈太平，男，1958年12月30日出生，汉族，太原市，住太原市。委托诉讼代理人：任毅兵（系陈太平的妹夫），男，1973年11月10日出生，汉族，住清徐县。原审第三人：山西恒实平阳房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢3210号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。上诉人赵云龙因与被上诉人李桂梅、原审被告陈太平、原审第三人山西恒实平阳房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵云龙的委托诉讼代理人乔利刚、被上诉人李桂梅及委托诉讼代理人裴巧玲、郝建民、原审被告陈太平的委托诉讼代理人任毅兵均到庭参加诉讼。山西恒实平阳房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人赵云龙上诉请求：1、请求依法撤销(2017)晋0105民初3684号民事判决书；2、请求依法驳回被上诉人李桂梅的所有诉讼请求。3、请求判令一、二审案件受理费以及其他诉讼费用均由被上诉人李桂梅承担。事实和理由：1、一审判决认定上诉人赵云龙与原审被告陈太平于2016年6月21日签订的协议性质为民间借贷的担保，涉案房屋为借贷关系的抵押物，属于认定事实错误。赵云龙与陈太平在2016年6月21日达成的协议签订前，确实存在民间借贷关系，为了保证借款的履行，双方在借款前签订的《房屋买卖协议》，当时的房屋确实是为借款做的抵押担保。《房屋买卖协议》签订后，上诉人赵云龙依约履行了出借义务。借款到期后，因陈太平无力偿还借款，双方经过协商，将借款本息变为部分购房款，上诉人赵云龙再支付37万元将双方之间的民间借贷关系转变为以房抵债行为的房屋买卖关系，从而签订了2016年6月21日的购房协议。该协议并非为双方之前借贷关系履行提供担保，而是民间借贷合同到期后，在陈太平无力清偿债务时，陈太平愿以其于他人抵债来的涉案房屋折价抵债予截止于当日所欠借赵云龙款之本息，经与赵云龙协商，达成了将其购买的房屋以出卖的形式抵债予赵云龙，是实现双方权利义务对等平衡的一种了事手段，并不违反法律、法规的强制性规定。一审判决在未考虑双方之间借款关系到以物抵债演变情况，断章取义地依据购房款为借款转变，认定双方最后签订的协议为借款的担保，与事实不符。陈太平与赵云龙之间曾经存在的480万元借款事实，是在《协议书》签订之时，该笔借款早已逾期。双方所签《协议书》是双方意思自治下的以物抵债行为的具体表现，不存在任何胁迫、欺诈的情形，不宜按照民间借贷相关规定认定协议书为借款担保，不能适用《最高人民法院关于适用若干解释的规定》第五十四条第二款、第五十七条第一款，也不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之相关规定。因此，赵云龙与陈太平于2016年6月21日签订的《协议书》，系双方真实意思表示，是以房屋抵债合同行为的具体表现。2、一审判决认定陈太平与李桂梅为涉案房屋的共同共有人，陈太平处分房屋时，未经李桂梅同意，依据《婚姻法》、《合同法》的规定，判决将涉案房屋变更至陈太平名下，系适用法律错误。合同效力与物权变动是两个不同的法律问题，应依不同法律规范进行判断。合同的无效并不必然导致物权变动，《物权法》及《民法总则》规定的“善意取得”制度即使如此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》中规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张返还该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十七条规定，当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、五十四条规定情形的，对其主张不予支持。因此，即使涉案房屋是陈太平与李桂梅共同共有，陈太平处分房屋时李桂梅不知情，但980万元并非房屋真实价款，而是为与陈太平与开发商签订的合同中的980万元保持一致,该合同的980万元为顶账价格,根据交易习惯一般是高于实际价款的。程太平对此并未支付对价;其次，该套房屋所处地段当时商铺的均价一般在3-4万元左右。陈太平与赵云龙双方所商议的房屋价款实际为480万元。是各自对其权利的自由处分,并不存在显示公平的情形。陈太平和赵云龙签订房屋买卖协议后，陈太平于2016年6月23日向山西恒实平阳房地产开发有限公司申请撤回了房屋买卖合同,赵云龙和山西恒实平阳房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。2016年6月21日，赵云龙支付了陈太平尚欠山西恒实平阳房地产开发有限公司37万元的房款。房屋买卖协议签订后，陈太平将房屋钥匙及房屋交付给了赵云龙，赵云龙至今实际占有控制涉案房屋。一审法院在未查明涉案房屋的实际价款、赵云龙是否实际占有、是否构成善意取得的情况，就判决确认合同无效，将房屋变更至陈太平名下，明显违反法律规定，同时也违背了被上诉人李桂梅起诉的本意。3、被上诉人李桂梅主张将涉案房屋变更至其名下。无法律依据，应予驳回。本案中涉案房屋原买受人是陈太平，后基于陈太平与赵云龙签订协议的行为，买受人变更为赵云龙，即引起物权变动的是陈太平与赵云龙签订的协议，若因双方签订的协议的效力影响物权变动，也只能变更到签订协议方陈太平名下，但在本案中，尚没有变更到陈太平名下的事实与法律依据。原审判决也认为不能变更到被上诉人李桂梅名下。至此，本应驳回李桂梅的诉讼请求，但令人不解的是，在陈太平未主张也未还清所借赵云龙480万元本金及相应利息的情况下，原审判决将涉案房屋变更至陈太平名下，于法无据。4、李桂梅与陈太平夫妻所提诉讼系以诉讼为由恶意逃避债务的行为。陈太平在2014年8月22日向赵云龙借款340万元。该借款发生在陈太平与李桂梅婚姻关系存续期间，该债务应为陈太平与李桂梅的夫妻共同债务，赵云龙有权请求其夫妻二人对该笔债务承担连带清偿责任。陈太平、李桂梅夫妻二人在2014年10月2日的《财产分割协议》中仅分给陈太平村里老房、极少量股份及皮卡、桑塔纳一辆，李桂梅则分的位于太原市区、北京、加拿大的房产及大量公司股份。此时其夫妻二人并未离婚，即使离婚，该份家庭内部协议不能对抗善意第三人赵云龙，赵云龙当时能把高达340万元的款借给陈太平，也是基于对陈太平夫妻二人及其雄厚家底的信任。综上所述，陈太平与赵云龙签订的协议名为房屋买卖合同，实为以房抵债合同，该合同合法有效。李桂梅与陈太平的诉讼行为属于恶意逃避债务的行为，无法律依据。请求驳回原审原告李桂梅的全部诉讼请求。被上诉人李桂梅辩称：1、一审认定上诉人赵云龙和陈太平于2016年6月21日签订的协议的真实目的为民间借贷提供担保，双方之间真实的法律关系为民间借贷，而非房屋买卖，涉案房屋是借贷关系的抵押物，认定正确，根据协议的具体内容明确可以看出双方之间真实的法律关系是民间借贷，涉案房屋是借贷关系的抵押物，根据物权法第一百八十六条的规定，上述行为属于无效行为。2、答辩人提交的证据足以证明涉案房屋系答辩人与陈太平在夫妻关系存续期间购置，且该财产夫妻双方并未处分，一审认定涉案房屋系答辩人与陈太平共同共有，判决将涉案房屋变更至陈太平名下完全正确。3、答辩人提供的证据证明涉案房产在答辩人与陈太平夫妻离婚时并未处分，作为夫妻共同财产，陈太平未经答辩人同意无权单独处分，陈太平一人擅自处分违反法律规定，属于无效行为，根据物权法第一百零六条的规定，无处分权人将动产或者不动产转让给受让人的，所有权人有权收回。李桂梅作为房产共有人，对房产拥有同样的占有、使用、收益的权利，陈太平与上诉人在未经共同共有人同意的情况下，便以低价签订购房协议，实为借款留押协议，将该房产在第三人处过给上诉人的行为明显是对共有人合法权益的侵犯，无论是陈太平还是上诉人赵云龙在所有权变更前都应取得共有人李桂梅的同意，因为它不是一般的财物，也不是属于夫妻一方的专属财产，而是价值千万的房产，在未经共有人同意前处分的行为必然是无效的。4、本案上诉人赵云龙不符合善意取得的条件，善意取得有一个条件是必须支付合理的对价，本案中涉案房屋是陈太平在2013年底花费980万元的价格从第三人处购买而来，该房产实际出售价格就是980万元，一审开庭时第三人也对实际价格予以确认，随着太原市房价的上涨，涉案房屋在2016年的价格至少在1000万元以上，上诉人赵云龙的真实借款数额只有290万元，明显远远低于房屋价格，显然不是合理的对价，因此其不符合善意取得的条件，上诉人赵云龙显然不是善意受让人。5、涉案房产并未办理房屋产权转移手续，上诉人与陈太平的协议违反了合同法五十二条的规定，且该协议在第三人处更名的行为本身就是违法行为。6、从现有证据借条、银行转账凭证可以看出，陈太平与上诉人的借款数额仅仅是290万元，一审庭审中陈太平也对此借款数额予以认可，而且上诉人自始至终未找过答辩人，协议上也没有李桂梅的签字，理由是上诉人知道若答辩人知道该房产的存在绝不同意陈太平以该房产三分之一的价格过户到上诉人赵云龙的名下，上诉人的行为侵犯了共有人对该房产的合法所有权，以非正常的低价取得该房产明显属于侵犯答辩人的利益。担保法的解释第五十四条第二款、五十七条第一款的规定，上述行为显然无效。7、李桂梅与陈太平于2016年1月19日解除婚姻关系，离婚时根本不知道涉案房产的存在，二人离婚后更未生活在一起，上诉人在没有任何证据的情况下声称答辩人与陈太平所提诉讼为恶意诉讼，属于上诉人的主观猜想，综上，陈太平与上诉人赵云龙签订协议的行为明显违反法律相关规定，上诉人赵云龙明显不符合善意取得的条件，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告陈太平述称：陈太平借了赵云龙290万元，也实际收了赵云龙290万元，后来由于急用，要再借赵云龙150万元，但是150万元赵云龙并未给付，赵云龙也答应将借款归还后将房屋归还。原审第三人山西恒实平阳房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见。原审法院审理查明，原告李桂梅与被告陈太平曾于2004年8月24日复婚，复婚后又于2016年1月19日离婚，2013年12月30日陈太平购买山西恒实平阳房地产开发有限公司平阳路西B区第15幢1-2域1020号商铺，建筑面积为126.38平米，售价为9806100元，原、被告在家庭财产分配以及办理离婚时均未处分该处房产，被告也未告知原告其购买该房产。2014年8月22日被告陈太平与被告赵云龙签订房屋买卖协议书，协议约定由被告赵云龙购买被告陈太平位于太原市长风街北、平阳路西B区第15幢1-2域1020号商铺，购买价为300万元，并约定赵云龙于2014年9月5日前付清300万元，2015年1月31日前被告陈太平将该房交付赵云龙，否则除退款外要承担50万元违约金，协议签订后被告赵云龙履行了出借款项义务。2016年6月21日被告陈太平与赵云龙签订协议书，协议内容为因陈太平借款4800000元未按2016年6月7日约定偿还，达成如下协议：陈太平自愿将其购买的山西恒实平阳房地产开发有限公司位于太原市长风街北平阳路西B区第15幢1-2区域1020号一套商铺转让过户给赵云龙折抵借款；陈太平于2016年6月23日向山西恒实平阳房地产开发有限公司申请撤回商品房买卖合同，赵云龙与开发公司签订合同，由赵云龙代陈太平归还其所欠房款370000元，如陈太平于2016年12月31日前付清赵云龙借款4800000元及垫付房款370000元共5170000元，赵云龙同意将该房再过户给陈太平，产生的费用由陈太平承担，逾期商铺归赵云龙所有等内容。同日赵云龙与山西恒实平阳房地产开发有限公司签订了上述商铺的买卖合同。庭审中被告陈太平提供了2014年9月5日借款3000000元的原件并提供了赵云龙2900000元的付款凭证，赵云龙提供了同日陈太平出具的借款3400000元的借条、2015年12月5日陈太平出具的820000元（利息）的借条和第三人出具的2016年6月21日由赵云龙替陈太平代偿370000元的证明。另查明，本案涉及的商铺现变更为1012号，在审理期间本院依原告申请将涉及诉讼商铺保全，并由原告交纳保全费5000元。原审法院认为，本案所争议的太原市长风街北、平阳路西平阳景苑B区第15幢1-2域1020号商铺（现为1012）是被告陈太平于2013年12月30日购置，系原告李桂梅与陈太平在夫妻关系存续期间购置的财产，应属夫妻共同财产，现有证据证明该财产在夫妻双方离婚时并未处分，故原告与被告陈太平仍系该财产的共同共有人。2016年6月21日陈太平与赵云龙签订协议时因双方存在借贷关系将该房产转让于赵云龙，并约定在一定期限内还款退房，该协议的真实目的是为民间借贷提供担保，双方之间真实的法律关系是民间借贷而非房屋买卖，该房屋实际是二被告之间借贷关系的抵押物。因双方协议中涉及将抵押物在抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移的条款，故被告陈太平与赵云龙基于双方协议将平阳路西平阳景苑B区第15幢1-2域1020号（现为1012）商铺转让给赵云龙的协议无效，被告赵云龙依协议取得的该房产应退还给陈太平，但由于陈太平以该财产设定了借款抵押，赵云龙作为无过错的抵押权人对陈太平享有部分应有优先受偿权，被告陈太平应退还被告赵云龙为履行协议为其垫付的370000元并按银行同期贷款利率支付利息；关于被告赵云龙以买卖合同是双方真实意思的表示且已与本案第三人签订合同为由要求驳回原告的诉讼请求的抗辩理由，因该房屋买卖是作为陈太平与赵云龙民间借贷合同的担保，并涉及未受清偿时抵押物的所有权转移情况，属违反法律强制性规定的行为，故对被告的上述抗辩理由本院不予采纳；关于二被告于2014年8月22日签订的商品买卖合同，因其实际为借款的担保行为，故应按民间借贷关系处理；关于被告赵云龙、陈太平之间的民间借贷关系属另一法律关系应另案处理为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条第二款、第五十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1、被告陈太平与被告赵云龙于2016年6月21日签订的协议书无效。2、被告陈太平、赵云龙及第三人山西恒实平阳房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内将太原市长风街北、平阳路西B区第15幢1-2域1020号（已变为1012号）商铺变更至被告陈太平名下，对被告陈太平享有部分被告赵云龙享有优先受偿权。3、被告陈太平应于本判决生效后十日内返还被告赵云龙垫付的370000元并给付被告赵云龙从2016年6月21日起至本判决确定给付日止以370000元为基数按同期银行贷款利率计算的利息。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，2016年6月21日陈太平与赵云龙签订协议时因双方存在借贷关系将该房产转让于赵云龙，并约定在一定期限内还款退房，该协议的真实目的是为民间借贷提供担保，双方之间真实的法律关系是民间借贷而非房屋买卖。因双方协议中涉及将抵押物在抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移的条款，故陈太平与赵云龙基于双方协议将平阳路西平阳景苑B区第15幢1-2域1020号（现为1012）商铺转让给赵云龙的协议无效，赵云龙依协议取得的该房产应退还给陈太平。上诉人赵云龙认为该《协议书》系以房抵债，属有效协议的诉讼请求证据不足，本院不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80400元由上诉人赵云龙负担。本判决为终审判决。审判长赵耀功审判员刘卫审判员成志刚二O一八年五月二十五日书记员吴慧