上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初3539号原告(反诉被告)：上海上舟塑料有限公司，住所地上上海市闵行区。法定代表人：姚文华，经理。委托诉讼代理人：唐国仁，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)：张宝莲，女，1965年2月16日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：金盛杰，男，1986年6月15日出生，汉族，住上海市闵行区。二被告(反诉原告)共同委托代理人：曹国平，系二被告亲属。原告(反诉被告)上海上舟塑料有限公司(以下简称上舟公司)与被告(反诉原告)张宝莲、金盛杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理，依法适用简易程序审理。被告张宝莲、金盛杰在答辩期内提起反诉，本院受理后于2018年3月9日、4月19日公开开庭予以合并审理。上舟公司的委托诉讼代理人唐国仁，张宝莲、金盛杰及其委托诉讼代理人曹国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上舟公司向本院提出诉讼请求：1.确认厂房租赁合同无证部分(1,397平方)无效；2.由张宝莲、金盛杰支付上舟公司拆迁拆违补偿款人民币(币种下同)1,190,310元；3.诉讼费由张宝莲、金盛杰承担。事实与理由：上舟公司与张宝莲、金盛杰在2013年5月19日签订了一份《厂房租赁合同》，由张宝莲将其丈夫陈某a(即金盛杰之父)生前向上海市闵行区浦江镇光继村村民委员会租赁使用的土地及转让的全部厂房(位于永南路**)租借给上舟公司使用。该租赁给上舟公司的厂房部分是有证的，部分是未经审批建造的，均系空置房屋。合同约定建筑面积1,523平方米，租赁期限10年，即从2013年9月1日至2023年8月31日，租金每年22万元，押金5,000元，上舟公司租赁后对租赁厂房全面进行了清理装修，然后根据企业生产需要申请了用电，在安装了机器设备后，进行正常经营生产直至2016年年底。2017年年初，上舟公司租赁厂房的所在区域碰上动迁，出租方与上海市闵行区浦江镇光继村村民委员会在2017年1月22日签订了《终止租赁关系的协议》和《协议书》各一份。并由上海德大房地产估价有限公司对张宝莲、金盛杰向村里租赁使用的有证房屋、无证房屋以及房屋内原告对厂房的装饰装修、机械设备、停工停产、搬迁等一系列事项进行了评估。根据双方于2013年5月19日所签的《房屋租赁合同》相关规定“租赁期内，如遇市政规划、征地、动迁等，甲乙双方都无须无条件服从(本合同自动终止)。”经甲方告知后，两个月内搬离，并按动迁政策规定，凡给甲方土地和地面上一切厂房、建筑物的赔偿归甲方所有，按动迁政策规定，属于补偿给乙方企业部分的，如搬迁费等归乙方所有；按动迁政策规定，属于补偿给乙方企业部分的，如搬迁费等归乙方所有。现张宝莲、金盛杰出租给上舟公司的厂房遇动迁，故厂房、建筑物应归张宝莲、金盛杰所有，其余应归上舟公司所有，包括：有证部分418平方米厂房内的装饰装修费87,465元，机器设备搬迁费351,594元，停产停业费125,400元，以及速迁速搬奖励费84,668元。无证部分厂房1,397平方米内的装饰装修费249,783元，停产停业费279,400元，以及设备物资搬迁费12,000元，合计1,190,310元。上舟公司认为，由于出租的厂房涉及动迁和违章整治被拆除，上舟公司无条件服务并积极配合，但对于拆除后的补偿未能协商一致，故以讼称事由诉至法院。被告(反诉原告)张宝莲、金盛杰辩称，1、即使房屋是无证的，但上舟公司已经用了，应按合同履行。2、上舟公司租赁后未经同意擅自转租他人，后遇到政府拆迁，是其通知实际使用人腾空房屋，实际使用人于2016年12月8日腾空房屋，当天上舟公司才交还钥匙，现上舟公司还有2016年9月1日至12月8日的租金未支付；3、上舟公司主张的补偿款并无依据，这部分钱应是补偿给实际使用人的；4、在评估中，上舟公司存在造假，设备搬迁款有骗取政府补偿之嫌；5、房子的装修是我们进行的，上舟公司只是进行了电量的增容及部分维修，其他装修都是其施工的。被告(反诉原告)张宝莲、金盛杰向本院提起反诉诉讼请求，判令上舟公司支付所欠房租59,878元。事实与理由：双方于2013年5月19日签订房屋租赁协议，租赁期限10年，时间从2013年5月19日至2023年8月31日止(送一个季度过渡期)。2016年由于厂房区域碰到政府拆迁，双方终止合同。上舟公司实际使用厂房至2016年12月8日，但房屋租金只交到2016年8月31日，欠98天房租59,878元未予支付。为保证合法权益不受侵犯，故以讼称反诉诉讼请求诉至法院。针对反诉，上舟公司辩称，租金确实支付至2016年8月31日，双方于12月8日办理房屋交接手续时曾协商，租金可以在拆违补偿款中予以抵扣，该部分租金愿意支付。经审理查明，2001年11月1日，上海市闵行区浦江镇光继村村民委员会(签约甲方)与陈某a(签约乙方)签订《上海开隆艺品厂地面财产转让及土地使用、企业经营协议书》一份，约定：甲方将上海开隆艺品厂区域内870平方米左右的厂房转让给乙方，并将1,349平方米的土地有偿转让给乙方使用等。2013年5月19日，金盛杰、张宝莲(出租方、签约甲方)与上舟公司(承租方、签约乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将座落于浦江镇永南路XXX号厂房出租给乙方，厂房建筑面积1,523平方米，双方约定共10年，自2013年6月1日至2023年8月31日止；租金按年计算，从2013年9月1日至2023年8月31日，每年租金22万元，总计220万元；租期押金五千元，租期结束后或租赁期间遇到拆迁时退给乙方；甲方将出租厂房内的日常用水、电设施(50千瓦)提供给乙方使用，所产生的一切费用由乙方承担支付。如乙方需增加或重新申请水电，应经甲方同意，相关手续由甲方主动协商办理。增加或重新水电申请、安装费用等由乙方承担(乙方重新申请的水电的产权归乙方所有)；乙方承租房后，实行“先付后用”的原则，每年支付一次，提前15日内支付。租房逾期未付时，拖欠一个月，乙方应主动向甲方说明原因，甲方表示同意后准予拖欠二个月，超过二个月仍拖延不付，则视作乙方违约，承担违约责任；甲方同意在租赁范围内根据乙方经营业务发展需求搭建简易厂房，搭建形式有二种，并由乙方向甲方提出搭建要求后选择一种，一种是由甲方搭建，签订补充协议后，向乙方收取优惠的相应租金费用，另一种是由乙方搭建，搭建前必须向甲方提出搭建申请具体内容后，甲方三天内不作答复视作甲方同意乙方可自行搭建，如遇以外情况发生时，甲方应帮助乙方做好相应协调工作，乙方搭建时，如遇政府有关强制拆除时，一切损失由乙方自负；租赁期内，乙方不得擅自改变承租厂房结构和所有设施，如确需改变，必须以书面形式(附带具体实施方案)通知甲方，并需经甲方同意，否则甲方有权要求乙方恢复和赔偿由此造成的一切经济损失。经双方协商，如甲方同意，遇到拆迁时，乙方对原有厂房的改建在确保甲方利益不受损的前提下，该部分的动迁补偿归乙方所有；租赁期满，如乙方不续租，必须在合同到期日三个月前向甲方提出，甲方表示同意后，经协商乙方必须在规定时间内把生产设备搬走，且乙方在厂区内的所有装潢归甲方所有(甲方不承担任何经济费用)；乙方在租赁期内如有经营困难及其他经营调整等情况时，如需转租给第三方，必须经过甲方同意后(以书面形式)方可实行，乙方停止履行合同，但乙方必须提前三个月，向甲方说明有关简要情况(以书面形式)，经甲方同意后，合同可以解除，乙方在合同履行期，没书面形式经过甲方同意擅自转租给第三方则视为违约，并承担一切违约责任；租赁期内，如遇市政规划、征地、动迁等，甲乙双方都必须无条件服从(本合同自动终止)，经甲方告知后两个月内搬离，并按动迁政策规定，凡赔偿给甲方土地和地面上一切厂房、建筑物归甲方所有，并按动迁政策规定，属补偿给乙方企业部分的搬迁费归乙方所有等。合同签订后，上舟公司支付了押金5,000元及至2016年8月31日止的租金。2014年6月，上舟公司购入瓷砖一批。2016年12月8日，上舟公司法定代表人将系争厂房的钥匙交还金盛杰。2017年1月22日，上海市闵行区浦江镇动拆迁管理办公室(签约甲方)与上海市闵行区光继村民委员会(签约乙方)签订《奖励协议》一份，约定就陈某a租赁之土地部分甲方补偿速评奖励费41,800元，速签奖励费114,520元及速搬奖励费57,260元。同日，上海市闵行区浦江镇动拆迁管理办公室(签约甲方)与上海市闵行区光继村民委员会(签约乙方)签订《奖励协议》一份，约定：就陈某a户租赁之有证房屋部分达成补偿协议，乙方房屋补偿总价为488,436元，房屋装饰补偿款87,465元、附属物补偿款92,300元，乙方设备搬迁和安装费351,594元，乙方停产停业损失补偿125,400元等。2017年1月22日，上海市闵行区浦江镇光继村民委员会(签约甲方)与张宝莲(签约乙方)就承租无证房屋部分签订《协议书》一份，约定：鉴于甲乙双方于2001年11月1日签订《地面财产转让及土地使用协议书》，约定由甲方将位于光继村7组的土地出租给乙方使用，租赁期限为自2001年11月1日起至2050年10月31日止，乙方在上述土地上搭建了1,397平方米的建筑物、构筑物及附属设施自用，因上述土地系农业用地，且乙方的搭建行为未履行行政报批手续，甲乙双方之间的合同违反了相关法律规定；现甲乙双方为配合违法用地整治，决定终止租赁关系并拆除地上违法建筑，因乙方无力自行拆除在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施，故委托甲方拆除，乙方应于2017年2月28日前完成清腾撤离义务；甲方同意对乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修给予一次性补偿1,396,037元，同意向乙方补偿搬迁损失12,000元，停产停业损失279,400元；乙方承诺于2017年2月28日前办妥水、电、煤销户手续，否则甲方有权代为提交销户申请并以乙方名义事实停水、停电、停煤气，如因此发生民事纠纷的，由乙方承担全部民事责任；乙方完成清腾办理后，应向甲方提出书面验收申请，甲方应派员至现场查验后出具验收单等。同日，上海市闵行区浦江镇光继村民委员会(签约甲方)还与张宝莲(签约乙方)签订《终止租赁关系的协议》一份，约定：甲方出租给乙方的区域，目前已列入动迁范围，为配合浦江镇开发建设，现经甲乙双方协商终止租赁关系，甲方一次性补偿乙方1,358,775元，乙方必须在2017年2月12日之前搬迁完毕，逾期视为乙方自行放弃财物，由甲方帮助清除，清除完毕后支付补偿款；乙方须在搬迁前付清租赁期间所使用的水、电费或由甲方在总额中代扣；乙方在搬迁期内全部搬迁完毕并经拆房单位验收合格后，20个工作日内付清补偿款；本协议经双方签字后生效，双方在2001年11月1日所签协议自行终止，租赁期结算至2015年12月31日止。2017年1月22日，上海市闵行区浦江镇动拆迁管理办公室(签约甲方)与上海市闵行区浦江镇光继村民委员会(陈某a、签约乙方)签订《集体土地非居住房屋补偿协议》一份，约定：乙方的非居住房屋坐落浦江镇光继村，房屋用途为厂房，房屋结构砖混，房屋建筑面积418平方米；甲乙双方确认，本次协议中所有补偿均以双方认可的上海德大房地产估价有限公司出具的评估报告及另行经协商一致的内容为准；乙方房屋补偿总价为488,436元，乙方房屋装饰补偿款87,465元，附属物补偿款92,300元，乙方设备搬迁和安装费用351,594元，乙方停产、停业损失补偿125,400元等。另查明，上海德大房地产估价公司就陈某a户估价结果为：认定有证部分，建筑物488,436元、装饰装修87,465元、附属物92,300元、机器设备351,595元；认定无证部分，建筑物1,146,254元、装饰装修249,783元、设备物资搬迁12,000元。又其中《机器设备评估明细表》中，载明核准用电92KVA的评估价格为92,552元，自来水接口费10,000元，核准用电98KVA评估价格为98,588元。上海闵行区浦江镇光继村民委员会向张宝莲户出具《补偿款分割明细表》，载明：无证部分(拆违)，建筑物(面积1,397平方米)1,146,254元、装饰装修249,783元、搬迁12,000元、停产停业损失(1,397×200元/平方米)279,400元，拆违总金额1,687,437元；有证部分(参照征收)，建筑物(面积418平方米)488,436元、装饰装修87,465元、附属物92,300元、及机器设备351,594元、停产停业损失(418×300元/平方米)125,400元、奖励费213,580元，动迁总金额1,358,775元；共计向张宝莲户支付补偿款3,046,212元。上述事实，由上舟公司提交的《厂房租赁合同》、《上海开隆艺品厂地面财产转让及土地使用、企业经营协议书》、《集体土地建设用地使用证》、《协议书》、《终止租赁关系的协议》、《奖励协议》、《浦江镇非居住房屋拆迁补偿结算清单》、《集体土地非居住房屋补偿协议》、《估价结果汇总表》、《补偿款分割明细表》、钥匙收条、发票一组，由张宝莲、金盛杰提交的《建筑物估价明细表》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，金盛杰、张宝莲向上舟公司出租的部分厂房因无建设规划许可及房地产权证，因该租赁标的物部分不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方之间就浦江镇水南路XXX号厂房违章部分1,397平方米房屋的租赁合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在该租赁合同履行过程中，因系争租赁房屋所涉之拆违及征收，上舟公司已于2016年12月8日交还系争租赁房屋，双方的租赁合同实际已解除，就2016年9月1日起至交还房屋之日止的租金与房屋占有使用费59,878元，上舟公司同意予以支付，本院予以确认。现本案的争议焦点系对合同解除后果之处理，即双方对于系争房屋因拆违与征收所得之补偿款项分配存在争议。现上舟公司主张无证厂房部分的装饰装修补偿款249,783元、设备搬迁费用12,000元、停产停业补偿款279,400元，有证厂房部分的装饰装修补偿款87,465元、设备搬迁费用351,594元、停产停业补偿款125,400元、速搬速迁奖励费84,668元归其所有。首先，关于装饰装修补偿款，上舟公司主张其承租厂房后重新装修，故该部分补偿款应归其所有。金盛杰、张宝莲则认为房屋装修系由其前任租客进行，但其并未能向本院提交相应装修之凭据，而上舟公司则能出示部分建筑材料购买发票及部分装修证据。另双方于租赁合同中约定：“租赁期满，如乙方不续租，必须在合同到期日三个月前向甲方提出，甲方表示同意后，经协商乙方必须在规定时间内把生产设备搬走，且乙方在厂区内的所有装潢归甲方所有”，该条明确载明上舟公司在系争房屋内存在装修装潢。另依据双方之约定租期结束后该部分装潢归出租方所有，但实际双方约定之租期自2013年6月1日起至2023年8月31日止，上舟公司于2016年12月8日返还系争租赁房屋时，仅实际使用3年多，租赁期尚未届满，上舟公司尚未能完全利用相应装饰装修。考虑到上舟公司入场后确重新装修及双方就装修处理之约定，故本院确认该部分装饰装修尚余之价值的70%，即337,248元(249,783元+87,465元)70%的部分236,073.60元归上舟公司所有。其次，关于设备搬迁费用，双方于合同中约定：“租赁期内，如遇市政规划、征地、动迁等，甲乙双方都必须无条件服从(本合同自动终止)，经甲方告知后两个月内搬离，并按动迁政策规定，凡赔偿给甲方土地和地面上一切厂房、建筑物归甲方所有，并按动迁政策规定，属补偿给乙方企业部分的搬迁费归乙方所有”，双方对于该部分费用归属已明确归上舟公司所有。现金盛杰、张宝莲认为上舟公司于评估时对设施设备存在造假，但并未能提交相应证据予以证明，且该部分评估已完成，且已依据该评估报告向张宝莲方支付该部分补偿款，故对于金盛杰、张宝莲的该主张本院不予支持。又对于金盛杰、张宝莲主张用电用水设备系由其提供，故该部分费用不应向上舟公司支付的主张，本院注意到双方租赁合同中载明金盛杰、张宝莲提供用水及50KVA的用电，但评估时明确的用电为92KVA、98KVA，并非出租时提供的相应用电设施，且双方明确上舟公司可另行自付费用增加用电，现实际确已增容，金盛杰、张宝莲的该主张本院不予支持。至于自来水接口费10,000元，现上舟公司并未能证明其承租后重新申请用水，该接口费本院确认属金盛杰、张宝莲所有。故本院确认设备搬迁费用353,594元(12,000元+351,594元-10,000元)归上舟公司所有。再次，关于停产停业补偿系针对房屋实际使用人停止经营的相应补偿，而该房屋由上舟公司承租使用，系对其因拆违及征收造成提前搬离之补偿，该部分补偿款404,800元(279,400元+125,400元)应属上舟公司所有。最后，关于速搬速迁奖励费，依据双方合同约定，如遇市政规划、征地、动迁等，上舟公司必须无条件服从并经甲方告知后两个月内搬离，按约搬离系上舟公司之合同义务，该部分补偿款双方也无约定，故上舟公司的该部分主张本院不予支持。综上，补偿款中共计994,467.60元(236,073.60元+353,594元+404,800元)应属上舟公司所有，现上海闵行区浦江镇光继村民委员会与张宝莲户已确认该就系争房屋的补偿款向其支付，金盛杰、张宝莲应将其中994,467.60元支付于上舟公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海上舟塑料有限公司与被告(反诉原告)张宝莲、金盛杰于2013年5月19日签订的《厂房租赁合同》中就未取得房屋产权证部分(1,397平方米)达成之协议无效；二、原告(反诉被告)上海上舟塑料有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)张宝莲、金盛杰支付房租及房屋占有使用费59,878元；三、被告(反诉原告)张宝莲、金盛杰于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海上舟塑料有限公司支付补偿款994,467.60元；四、驳回原告(反诉被告)上海上舟塑料有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7,756.4元，由原告(反诉被告)上海上舟塑料有限公司负担1,276.17元，由张宝莲、金盛杰负担6,480.23元；反诉案件受理费减半收取计648.48元，由原告(反诉被告)上海上舟塑料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年五月二十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。