上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初15707号原告：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈帮特。被告：欧福春，男，1958年4月1日生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：贾成英，上海誉嘉律师事务所律师。原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司与被告欧福春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，后本案依法转为适用普通程序审理，并于2018年2月24日、4月11日、5月23日三次公开开庭进行审理。原告的法定代表人陈帮特、被告欧福春的委托诉讼代理人贾成英三次到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案审理期限延长三个月。本案现已审理终结。原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间关于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室(以下简称“系争房屋”)的《商铺租赁合同》，被告向原告返还系争房屋；2、被告支付原告自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的租金及使某费【2016年度(注：年度指当年1月1日至当年12月31日，下同)欠付租金46,766元，2017年度欠付租金112,227元，2018年1月1日起按年118,961元标准计算至房屋实际返还之日止】及逾期支付租金的违约金(以2017年度租金112,227元为本金，自2017年1月1日起计算至实际清偿之日止，以日千分之一为标准)；3、被告支付原告自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的管理服务费(2016年度欠付金额19,967元，2017年度欠付金额39,934元，2018年1月1日起按年39,934元标准计算至房屋实际返还之日止)及逾期支付管理服务费的违约金(以2017年度管理服务费39,934元为本金，自2017年1月1日起计算至实际清偿之日止，以日万分之五为标准)。事实和理由：原、被告于2013年8月28日就系争房屋签订《商铺租赁合同》及《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》，但被告未按时支付租金及管理服务费，遂涉诉。被告欧福春辩称：同意解除原、被告之间的合同关系，但不同意支付原告主张的所有款项。鉴于被告自2013年即使某系争房屋，而系争房屋所在的市场自2015年开业，故认为应从2015年开始计租。另原告一直未开具发票，故被告拒付租金。又因原告以需统一安装为由不准许被告自行安装经营所需的升降梯，此举阻碍了被告的正常经营。再因原告现已收回系争房屋的四楼，故此部分不应继续计算费用。此外，要求退还押金20,000元，就违约金一则不同意支付，二则标准过高，望法庭调整至以日万分之五计算。本院经审理查明认定事实如下：2013年8月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将系争房屋租予被告，商铺面积(系争房屋一至三楼)285.56平方米、其他使某面积(系争房屋四楼)84.2平方米。2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金为84,810元，被告应于2013年8月28日前缴付；2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金为99,884元，被告应于2014年7月1日前缴付；2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金为105,876元，被告应于2015年7月1日前缴付；2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金为112,228元，被告应于2016年7月1日前缴付；2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金为118,960元，被告应于2017年7月1日前缴付。若被告未按时向原告交纳租金，则每逾期1天应承担当期应交总金额3‰的违约金。若被告未按时向原告交纳租金逾期30天，原告有权解除合同。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使某。同日，原、被告签订《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》，约定市场管理服务费按商铺及阁楼面积计算，为0.3元每平方米每日(含市场经营培育费)，交付时间与支付租金同步，每逾期1天应支付欠费金额万分之五的滞纳金，逾期15天的，加倍计收滞纳金。合同另对其他事项进行了约定。审理中，双方确认被告已支付原告20,000元押金，原告同意在本案中与被告应付款项进行抵扣。审理中，被告称为使某系争房屋，曾对系争房屋进行装修，望法院予以考虑。本院向被告释明若需主张相关费用损失需要以反诉的形式提出，嗣后被告表示在本案中不提出反诉，但保留诉权。审理中，本院于2018年3月12日至系争房屋查看，系争房屋的一至三楼仍处于被告控制下，但四楼已由案外人使某。就该情况，原告称四楼于2017年3月收回，被告予以确认。被告另主张原告于2016年3月即将四楼上锁禁止被告进入，但无证据予以证明。关于收回四楼后系争房屋的租金标准问题，原告主张，根据商铺租赁合同之约定，系争房屋四楼系赠送面积，本就未计租金，故收回四楼对系争房屋的租金标准不产生影响；被告主张，租金标准应根据四楼面积在系争房屋总面积中的占比作同比例减少。现场查看中双方均确认系争房屋未安装电梯。被告称虽无证据证明，但双方在租赁之初确对加装电梯作出约定；原告称被告承租时即清楚商铺构造，且被告未向原告提出过加装要求，即使提出，鉴于加装电梯必然破坏房屋结构，原告也不会同意被告该要求。审理中，原告自述合同约定的租金段均为当年8月1日至次年7月31日，合同履行中，各租金段均后延5个月，即成为次年1月1日至12月31日的自然年度。被告已付清了2014年度的款项，但从2015年度即开始欠付款项。2017年被告支付原告合计218,895元，原告首先将其冲抵2015年度应付款139,818元；剩余79,077元，59,110元计为2016年度租金、19,967元计为2016年度管理服务费。综上，被告尚欠付2016年度租金46,766元、2016年度管理服务费19,967元以及2017年度及其后的款项。被告对于已付款218,895元没有异议，对于原告的上述冲抵方式亦无异议，至于为何付款金额为218,895元，被告目前已无法弄清，可能是当时恰好有此金额即支付原告了。以上事实，有《商铺租赁合同》《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告以被告逾期付款为由要求解除合同，鉴于被告所称的市场开业时间晚于承租时间、原告未开具发票、原告不准许被告自行安装升降梯均非拒付租金的合理抗辩理由，故本院对原告的本项诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告向原告返还系争房屋，于法有据，唯系争房屋之四楼现已不由被告使某，故被告仅需将系争房屋的一至三楼返还原告。原告要求被告支付2016年1月1日起至被告实际搬离之日止的租金、使某费及管理服务费，均依约有据，原告对被告已付款218,895元的冲抵方式，鉴于被告未持异议，本院予以认可。然而，本院根据审理中双方陈述及举证情况认定原告已于2017年3月将系争房屋的四楼收回。关于此后的租金标准问题，即使确如原告所言四楼系赠送面积，但这并不意味着原告有权将其无端收回，现原告将部分面积收回后仍依原租金标准索要房租实难谓公平。故就2017年3月后的相关费用标准，本院酌情调整，具体而言，尽管四楼面积84.2平方米占系争房屋总面积369.76平方米(285.56平方米+84.2平方米)约18.55%，但从日常生活经验可知，四楼部分的商业利用价值显著小于系争房屋的二楼、三楼部分，更与一楼商铺无法比拟，故本院酌情将2017年3月1日至2017年12月31日的年租金标准调整至101,005.2元(112,228元×90%)，将2018年1月1日起的年租金标准调整至107,064元(118,960元×90%)；关于管理服务费，鉴于原、被告双方于《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》明确约定市场管理服务费按商铺及阁楼面积以0.3元每平方米每日计算，故自2017年3月1日起的管理服务费，本院于年标准30,840.5元(285.56平方米×0.3元每日每平方米×360日)范围内予以支持。就原告主张的两项违约金，均符合双方合同约定。但就具体计算标准而言，均高于原告所受损失，本院根据被告之请求酌情调整至以应付款每日万分之五为标准计算；另就计算违约金所依据的本金而言，本院根据上述部分进行折算，即2017年度的租金为102,875.7元(112,228元÷12月×2月+101,005.2元÷12月×10月)，2017年度的管理服务费为32,356元(39,934÷12月×2月+30,840.5÷12月×10月)。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，判决如下：一、解除原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司与被告欧福春于2013年8月28日就上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》；二、被告欧福春于本判决生效之日起十日内返还原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋；三、被告欧福春于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的租金及使某费【2016年度欠付租金26,766元(该款项已扣除原告应退还押金20,000元)，2017年度欠付租金102,875.7元，及自2018年1月1日起按年107,064元标准计算至房屋实际返还之日止】;四、被告欧福春于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付租金违约金(以2017年度租金102,875.7元为本金，自2017年1月1日起计算至实际清偿之日止，按每日万分之五计算);五、被告欧福春于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的管理服务费(2016年度欠付管理服务费19,967元，2017年度欠付管理服务费32,356元，及自2018年1月1日起按年30,840.5元标准计算至房屋实际返还之日止)；六、被告欧福春于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付管理服务费违约金(以2017年度管理服务费32,356元为本金，自2017年1月1日起计算至实际清偿之日止，按每日万分之五计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,743元，公告费260元，合计诉讼费5,003元，由原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担514元(已付)，由被告欧福春负担4,489元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一八年五月二十五日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。