沈阳市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0106民初12660号 原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区。 负责人阚惠民，系该公司总经理。 委托代理人贾冰、邱旭，系辽宁易颂律师事务所律师。 被告（案外人）：高景香，女，汉族，1957年2月20日出生，住址沈阳市铁**熊家岗路。 第三人（被执行人）：沈阳国际汽车城开发有限公司，住所地沈阳市于洪区昆山西路。 法定代表人姜德，系该公司总经理。 委托代理人陈晖、吕小晶，系辽宁多成律师事务所律师。 第三人（被执行人）：魏斌，男，汉族，1969年10月12日出生，住址沈阳市大**万柳塘路。 委托代理人陈晖、吕小晶，系辽宁多成律师事务所律师。 第三人（被执行人）：程子荣，男，汉族，1959年12月22日出生，住址浙江省永康市方岩镇文楼村文溪街。 委托代理人陈晖、吕小晶，系辽宁多成律师事务所律师。 原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司诉被告高景香、第三人沈阳国际汽车城开发有限公司、魏斌、程子荣执行异议之诉一案，本院于2017年12月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司诉称，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行与第三人沈阳国际汽车城开发有限公司、魏斌、程子荣借款纠纷一案，沈阳市铁西区人民法院已审理终结，并作出（2017）辽0106民初2554号民事调解书，确认中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行对第三人沈阳国际汽车城开发有限公司提供的抵押物享有优先受偿权，第三人魏斌、程子荣承担连带保证责任。涉案抵押物即位于沈阳市于洪区临水街27号1-3-2的房屋已抵押给中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行，并办理抵押登记。第三人未经抵押权人同意与被告签订商品房买卖合同，收取全部购房款的行为，违反法律规定，不产生物权变动的效力，被告无权对涉案房产主张权利。现起诉至法院，请求判令准予原告对位于沈阳市于洪区临水街X房屋的强制执行，诉讼费由被告承担。 被告高景香辩称，被告于2012年10月28日从第三人国际汽车城购买的诉争房屋，是在老汽配城三楼，有农业银行卡转账，当日签订的商品房买卖合同，缴纳全部购房款245461元，并于当天办理房屋买卖合同，2015年6月7日入住，该交的钱都交了，电费、水费、垃圾清运费、当年的垃圾清运费，后答辩人对房屋进行装修，并居住至今。2012年10月28日签订的合同被汽配城收回去了，汽配城又说面积多算了，找回了6017元，所以商品房买卖合同和收据日期都改成2013年，合同是8月18日，收据是8月20日。因为中国际汽车城对该房屋未办理备案手续，高景香曾向于洪区法院起诉要求汽车城履行商品房合同的备案手续，汽车城承诺办理但至今没有履行，高景香购买该房屋时不知该房屋已经办理抵押登记并且高景香购买该房屋是善意的，并一直居住；开发商汽车城在向购房者出售房屋时会通知抵押权人也没有将抵押情况告知高景香。汽配城有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，我买房并入住合理合法，原告的诉讼请求没有道理，应该找开发公司要钱。 第三人沈阳国际汽车城开发有限公司辩称，请法院依法裁决。 第三人魏斌辩称，请法院依法裁决。 第三人程子荣辩称，请法院依法裁决。 经审理查明，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行与沈阳国际汽车城开发有限公司、魏斌、程子荣借款合同纠纷一案，诉讼过程中，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行于2017年3月22日提出财产保全申请并提供担保，本院作出（2017）辽0106民初2554号民事裁定书，预查封了沈阳国际汽车城开发有限公司名下位于沈阳市于洪区临水街X房屋手续。2017年5月23日，本院作出（2017）辽0106民初2554号民事调解书。后因本案第三人均未履行生效法律文书确定的义务，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行向本院申请强制执行。执行过程中，被告高景香以案外人身份提出执行异议，本院作出（2017）辽0106执异00240执行裁定书，中止对位于沈阳市于洪区临水街X房屋的执行。中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行不服，向本院提起执行异议之诉。 另查明，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行于2013年6月24日取得沈阳国际汽车城开发有限公司开发房产的在建工程抵押权，涉案房屋包含在内。被告高景香于2012年10月28日与沈阳国际汽车城开发有限公司签订商品房买卖合同一份，支付了全部购房款245461元，购买了位于沈阳市于洪区临水街X房屋。后因房屋面积差问题，沈阳国际汽车城开发有限公司于2013年8月18日与高景香重新签订商品房买卖合同，并退回了面积差部分的购房款6017元。2015年6月7日，被告高景香办理入住，并开始交纳涉案房屋的物业费、水电费及采暖费等。因被告沈阳国际汽车城开发有限公司未履行权属登记义务，涉案房屋至今无法办理过户手续。 再查明，诉讼过程中，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行将对沈阳国际汽车城开发有限公司、魏斌、程子荣的债权全部转让给本案原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行退出诉讼，中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司作为本案原告参加诉讼。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的他项权利证明书、在建工程抵押登记证明、抵押合同、（2017）辽0106民初2554号民事调解书等；被告提供的商品房买卖合同、中国农业银行卡交易明细清单、购房发票、费用发票等证据，经质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。【最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定】第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产于2017年3月24日被预查封，而被告购房时间、交缴全部房款时间以及办理入住时间均在本院查封涉案房产之前，且涉案房产未办理过户手续的原因亦不在被告，故被告提出中止执行的理由成立，对原告要求准予执行的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司的诉讼请求。 案件受理费4891元，由原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司承担。 如果不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵雨辉 审 判 员  高燕玲 代理审判员  孙景坤 二〇一八年五月十六日  书记员王娜  本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款的并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。