河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终4633号上诉人(原审被告)：邵杰，男，1987年7月9日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：袁顺灼，上海锦天城（郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：白杨，上海锦天城（郑州)律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：王宁，男，1990年11月26日出生，回族，住河南省郑州市郑州矿区。委托诉讼代理人：刘建光，北京德恒（郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑玉婷，北京德恒（郑州)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑州凯盛房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区未来路858号7号楼1-2层1号。法定代表人：李雪利，该公司总经理。上诉人邵杰因与被上诉人王宁、郑州凯盛房地产营销策划有限公司（以下简称凯盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邵杰的委托诉讼代理人袁顺灼、白杨，被上诉人王宁的委托诉讼代理人郑玉婷到庭接受了询问。被上诉人凯盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵杰上诉请求：1.依法改判河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初70号民事判决第二项为：邵杰于本判决生效之日十日内返还王宁定金50000元，并判令由凯盛公司向王宁支付违约金7800元（以50000元为基数、按照月利率2%、自2017年6月20日起暂计算至2018年2月9日，实际计算至给付之日止）及律师费5000元；2.本案一二审诉讼费用由王宁、凯盛公司承担。事实和理由：1.邵杰自合同签订后就一直配合王宁履行合同义务，根据凯盛公司工作人员向邵杰发送的其与王宁的聊天记录，能够说明邵杰已通过凯盛公司就增加支付首付款与王宁达成了新的合意，王宁应当履行支付首付款和办理贷款审批的先合同义务。王宁表示其家庭遭遇重大变故，出借资金未能及时收回，未按照足额支付首付款，加之王宁贷款申请一直未获批，邵杰依据合同法第68条行使不安抗辩权符合民事诉讼行为当事人的理性要求。2.凯盛公司未尽到诚实信用和忠实居间义务，对此次纠纷的产生具有重大过错，应承担赔偿责任。3.邵杰同意返还王宁已支付的5万元定金，且一审判决作出后便主动与王宁及其委托代理人沟通返还定金事宜，但王宁本人拒不与邵杰协商，该部分金额所产生的扩大损失部分应由其本人承担。综上请求支持邵杰的上诉请求。王宁答辩称，1.邵杰所述与事实不符，王宁已按照合同约定完全履行己方义务。双方同意在涉案合同签订后70个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。合同第十条约定，邵杰必须配合关于此房的一切手续，配合王宁贷款，维修基金过户给王宁，此房现有贷款由邵杰自己解押，王宁房屋贷款走资金监管程序。合同签订后王宁交付的定金由凯盛公司转交给邵杰。2017年6月19日合同签订当日，王宁缴纳了5万元定金，又于2017年6月26日在凯盛公司的要求下将4000元房屋贷款代办费用通过支付宝支付给了翟皎皎。王宁在中国邮政储蓄银行河南省分行直属支行申请的房屋贷款已经于2017年7月7日审批通过，贷款金额为54万元整，期限为360月，担保方式为抵押。综上，王宁已经严格按照合同的约定完全履行了己方义务。邵杰一直拖着不予办理房屋解押手续，并且另行要求王宁再支付5万元用以房屋解押，双方未达成合意，其单方违反合同约定的行为导致合同目的无法实现，严重侵犯了王宁的合法权益。同时，邵杰从未主动要求履行5万元定金，因此其所主张的就该部分金额的扩大损失不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王宁向一审法院起诉请求：1.解除《房屋买卖合同》；2.邵杰向王宁返还定金50000元、支付违约金69800元、赔偿代办费4000元及律师费5000元；3.凯盛公司对第二项诉求承担连带还款责任;4.邵杰、凯盛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月19日，邵杰委托案外人李丽、李君（与邵杰皆系姑侄关系）代其与王宁及中介方凯盛公司签署位于郑州市××区××楼××号房屋买卖合同并协商有关事宜。同日，王宁（买方、乙方）与邵杰（卖方、甲方）及凯盛公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》。合同主要内容为：“第一条，甲方拥有位于郑州市××区××楼××号房屋产权（房屋所有权证号为1401322551），建筑面积53.75㎡；第二条，本房产及其配套设施的总价款为698000元；第三条，乙方支付佣金12000元，代办费用1000元由乙方支付，乙方于合同签订时支付50000元定金，该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管，甲方将房屋所有权证交由丙方保管；第四条，付款方式为按揭贷款，乙方在办理过户手续当日付清首付款（为合同约定价款减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付；第五条，双方同意在签订合同后70个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续；第九条，违约责任，甲方原因致使房屋所有权无法转移登记，甲乙双方可解除本合同，甲方赔偿乙方及丙方因无法办理所有权转移登记造成的全部损失，甲方如违反合同约定条款或因甲方其他原因造成无法将房产出售给乙方的，甲方应退还乙方已交付的所有款项并向乙方支付房屋成交价格10%的违约金。乙方如违反合同约定条款或因乙方原因不购买该房产的，乙方应向甲方支付房屋成交价格10%的违约金。若甲乙双方任何一方违约，守约方为追究责任而产生的律师费等相关费用由违约方承担；第十条，其他约定，甲乙双方必须配合关于此房的一切手续，甲方配合乙方贷款、维修基金过户给乙方，此房现有贷款由甲方自己解押，此房贷款走房管局资金监管，合同签订后乙方交付的定金由丙方转交给甲方等。”邵杰的代理人李丽、乙方王宁、丙方凯盛公司分别在合同上签名、按手印并加盖公章。合同签订当日，王宁通过其交通银行卡向凯盛公司汇款50000元。同日，凯盛公司向王宁出具《收据》一张，载明：“今收到王宁500**元，系付博奥商城购房定金。”签订合同后70个工作日内，王宁、邵杰未到房屋管理部门办理房产过户，邵杰亦未办理涉案房屋的解押手续。2017年11月21日，王宁通过邮政特专递分别向邵杰及其合同代理签订人李丽邮寄文件资料，邮单载明：“内件品名系《致邵杰解除房屋买卖合同通知书》”。邮政快递查询单显示，二邮件均于2017年11月21日寄出，邵杰邮件因拒收未妥投，李丽邮件于2017年11月23日由他人签收。王宁认为因邵杰违约致使合同目的不能实现，要求解除合同、邵杰返还定金50000元并赔偿违约金69800元、贷款代办费4000元、律师费5000元，且因凯盛公司怠于履行职责对合同不能履行存在过错，要求其承担连带赔偿责任，由此成讼。另查明，2017年6月21日，王宁与邵杰在中国建设银行郑州市百花路支行的《二手房贷款面谈面签表》中签名，该表“贷前调查人员签名处”有手书“已通知买卖双方来我行领取所签资料，做退件处理”字样。2017年7月3日,邵杰在中国邮政储蓄银行河南省分行的《二手房贷款面谈笔录》（卖方）及《房屋出售人声明》中签字并按指印,邵杰称王宁在该行贷款申请表中填报的交易价格虚高于实际交易价格，不能证明与本案有关，且根据郑州市存量房管理办法有关规定，如果双方的买卖合同与贷款按揭不一致，需要重新备案和撤销备案，即使王宁的贷款已获审批，亦不能证明王宁已依约全面履行了贷款审批先合同义务。再查明，在合同履行过程中，王宁、邵杰及凯盛公司三方曾就首付款的支付问题通过微信及电话进行多次磋商、沟通。王宁提交微信记录如下：2017年8月8日，中介称“业主一直要求像交易其他房子一样在解押前拿到首付款……下面是我公司针对一般的提交支付首付款准备的协议，如果对这个认可的话就没有什么风险了，你看下房屋买卖首付款协议吧（并附协议内容）”。王宁回复称“我看了你发的，他们房子没有啥纠纷吧……我明天考虑下”。2017年8月10日，中介发语音称“你确定付款的话，直接去她（李君）单位，给她写个转账协议之类的就行了。”王宁回复“五万是吧，要跟他一块去”，中介回复“是的，五万”，王宁问“明天几点签首付款协议？”中介回复“稍等，我等他电话。”次日，中介询问王宁“咋决定的呢？”王宁回复“先让他预约解押，我这边也筹钱，到时给他，再签协议，合理吧。”2017年9月4日，中介向王宁转发其与邵杰委托人李君的微信记录，内容如下：8月26日李君称“如果要再交五万元，十天内解押，我办不成全额退款，如果不同意，我就另外出售，你们怎样都行。”中介回复“……协议通过我公司签了就代表是咱们三方的意愿，我方一起积极的来办理相关手续，并且也积极的协调双方，站在客观角度考虑，你这边确实是提出了超出合同约定的条件，现在你方立场是你们额外提出的条件客户必须达到才会继续走手续，客户的立场是完全按协议，双方各不相让……”李君回复“那好吧，从下周我们重新卖房了，他想怎样就怎样吧，我们不会陪他在拖时间。”8月30日李君称“五万元必须先付，付完后十天内解押。”9月4日，王宁再次询问中介“房子到底卖不卖？”中介语音回复“她这边需要解押，还没解押，她意思是把这五万元钱付给她，她去解押，不付，她就不去解押。”9月28日，王宁再次询问中介“一起去找她再商量下，看是继续交易办理手续还是……”10月9日，王宁要求中介“把贷款的额度、利率、支付的本金和利息发过来。”次日，中介将上述情况发至王宁，并称“房子总价69.8万元，贷款额54万元，首付款14.8万元。”王宁回复“我尽量凑。”10月16日，中介称“你啥时候有时间一块去找业主下看能不能把合同解除了。”王宁语音回复“明天下午有时间。”邵杰提交微信记录如下：2017年10月10日李君收到中介转发的邵杰与中介微信记录，王宁20**年10月11日称“五万周五才凑到去拿，剩下的还得借……之前准备的完全够，家里出了点事医院急用钱了，实在不行，你问下房东能不能等等。”2017年10月12日，中介询问“李总你看能不能等，周五你看行么？”李君回复“行”。次日，中介称“本来昨天上午跟客户都沟通好了，客户领家人来公司了，意思是还要你这边先解押，到网签时再付首付款。××吧。”又查明，2017年6月26日，王宁向案外人郑州宏居房地产营销策划有限公司交纳4000元，同时，该公司出具《收据》（系复印件）一张，载明：“交款单位：王宁；金额4000元；收款事由：贷款费用。”2017年11月15日，王宁与案外人北京德恒（郑州)律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所律师担任其与邵杰、凯盛公司房屋买卖合同纠纷一案诉讼代理人，并支付代理费5000元。上述事实有《房屋买卖合同》、《收据》、交通银行转款记录、微信记录、邮政特快专递邮寄单、邮寄查询单、《法律服务费发票》、《二手房贷款面签表》及双方当事人陈述在案佐证。一审法院认为，本案中，邵杰委托李丽签订《房屋买卖合同》时虽未提交委托书，但在诉讼过程中，邵杰对李丽的代理行为予以追认，故一审法院认定王宁与邵杰、凯盛公司于2017年6月19日签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同有效。该合同包含王宁与邵杰之间的房屋买卖合同关系以及王宁及邵杰与凯盛公司之间的居间合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。综合王宁及邵杰的诉辩意见及一审法院查明的事实，本案争议焦点为：1.王宁、邵杰是否对首付款的提前支付达成合意，应由何方承担违约责任；2.王宁诉请的违约金标准是否过高。合同约定王宁“在办理过户手续当日付清首付款”，合同履行过程中，邵杰要求王宁“五万元必须先付，付完后十天内解押”，王宁答应“五万元周五才凑到去拿，先预约解押，后给钱再签协议。”从王宁及邵杰提交的微信聊天记录，无法证明争议双方就王宁先行支付首付款5万元重新达成合意。邵杰在双方并未就首付款5万元达成合意情况下，未履行合同约定“此房屋现有贷款由甲方自己解押”义务，且于2017年8月26日明确表示“从下周我们重新卖房了”不再履行合同，邵杰已构成违约，虽然邵杰当庭表示愿意继续履行合同，但其前期行为显已违反了诚实信用原则，王宁作为守约方有权依据合同约定行使合同单方解除权要求解除合同。合同解除后邵杰应将定金50000元返还给王宁，故王宁要求邵杰返还定金50000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于王宁要求邵杰支付违约金69800元的诉讼请求，一审法院认为，虽然合同约定违约方支付违约金，但违约金并非当事人之间毫无限制的自由约定，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持的”规定，本案中，邵杰主张约定的违约金过高而请求人民法院予以调整，因此，一审法院依法对本案约定的违约金计算标准进行必要的审查和裁量。王宁主张邵杰按合同约定支付“房屋成交价格10%的违约金”，但未能提供证据证明邵杰的违约行为给其造成的实际损失，邵杰又不同意按此给付，因此一审法院依法对约定的违约金的计算标准予以合理调整，按王宁已支付价款的月利率2%较为适宜。因王宁于2017年6月19日支付5万元，故邵杰应自2017年6月20日起支付相应的违约金给王宁，一审法院对王宁诉请超出部分不予支持。关于王宁要求邵杰支付贷款代办费4000元，一审法院认为，王宁提交的贷款代办费票据系复印件，收款人为案外人，并非本案中介公司，且合同约定的代办费为1000元，因此王宁不能证明该票据系办理涉案房屋贷款花费的费用，故王宁该项诉求依据不足，一审法院不予支持。王宁要求邵杰按约定支付律师费5000元，符合双方约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。王宁要求凯盛公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为，凯盛公司已促成王宁与邵杰之间房屋买卖合同的成立，在合同履行过程中亦如实将双方的意思表示转达给对方，现涉诉合同无法履行并非因凯盛公司原因所导致，且王宁亦未提供充分证据证明凯盛公司有其他违反居间人义务的行为，故王宁要求凯盛公司对金钱给付义务承担连带清偿责任，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。邵杰辩称王宁与邵杰另行达成合意即首付款50000元于解押前支付，但其提供的证据不能证明其主张，一审法院对该辩称不予采纳。邵杰关于王宁在中国邮政储蓄银行获得的贷款审批不能证明与本案有关、且需要重新备案和撤销备案的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除王宁与邵杰、凯盛公司于2017年6月19日签订的《房屋买卖合同》；二、邵杰于判决生效后十日内返还王宁定金50000元并支付违约金（以50000元为基数、按照月利率2%、自2017年6月20日起计算至实际给付之日止）及律师费5000元；三、驳回王宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2976元，减半收取计1488元，由王宁负担829元，邵杰负担659元。本院二审期间，邵杰提交短信截图一份，证明：邵杰收到一审判决后，对无异议部分，即定金5万元。积极要求向王宁进行履行，并通过短信和电话形式与王宁沟通，王宁拒不接受，因此邵杰提出履行之后所产生的所谓利息损失应当由王宁个人承担。王宁对此证据的意见是：对真实性有异议，该两组短信无法核实号码的所有者，而且未显示邵杰积极向我方履行5万元定金的事宜。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，王宁与邵杰、凯盛公司三方签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，并不违反法律和国家行政法规的强制性规定，合同有效，各方当事人均应按照合同约定履行自己的合同义务。从双方提交的证据看，邵杰与王宁并未就王宁先行支付首付款5万元重新达成合意，在此情况下，邵杰未履行合同约定“此房屋现有贷款由甲方自己解押”义务，已构成违约，一审根据守约方王宁的请求判决解除双方的《房屋买卖合同》正确，双方合同解除后，邵杰应按双方的合同约定向王宁返还定金5万元，并支付相应的违约金及律师费，一审根据王宁支付价款情况及法律规定酌定以王宁已支付价款5万元为基准按利率2%自2017年6月20日起支付相应的违约金，并无不当。因凯盛公司作为居间方，已经促成王宁和邵杰之间买卖合同的成立，且已在合同的履行过程中将双方的意思表示如实转达给对方，充分履行了居间方的诚实信用和忠实居间的义务，邵杰上诉称凯盛公司应承担违约责任的上诉理由，无事实和法律依据，本案不予支持。至于邵杰上诉称一审判决后其积极向王宁履行，但王宁拒绝其履行，其不应承担就此扩大的损失的责任的上诉理由，因邵杰二审提交的证据并未显示其采取有效的措施向王宁积极履行一审判决，故本院对邵杰的该上诉理由亦不予支持。综上所述，邵杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人邵杰负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 李剑锋审判员 王 怡二〇一八年五月十五日书记员 王洪林