河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终4676号上诉人(原审被告、反诉原告):李金池，男，汉族，1960年9月9日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：徐喜飞，河南安可睿律师事务所律师。委托诉讼代理人:张晓阳,河南银海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩倩夫，男，汉族，1963年8月21日出生，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人:张喜峰,河南创力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亮，河南创力律师事务所律师。原审被告（反诉原告）:张菊兰,女,汉族,1962年10月9日出生,住河南省郑州市。上诉人李金池因与被上诉人韩倩夫、原审被告张菊兰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李金池及其委托诉讼代理人徐喜飞、张晓阳，被上诉人韩倩夫的委托诉讼代理人张喜峰、王亮，原审被告张菊兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金池上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判上诉人退还被上诉人韩倩夫购房款50万元，购房转让费11万元，合计61万元。改判上诉人不承担违约责任。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的被上诉人韩倩夫支付的购房款数额错误，请二审法院纠正并改判。二、根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条违约责任约定“因政策性原因或甲方以外原因除外”，因此本案上诉人李金池不存在违约。韩倩夫明知限购令，单方面提出解除合同，被上诉人存在违约行为。韩倩夫辩称，关于上诉请求第一项，61万元这个事实我们认可。关于上诉请求第二项，上诉人存在违约，法院认定正确。上诉人在房屋挑选及其他后续工作已不再通知被上诉人，并将房屋直接办到其名下。郑州房价高涨，上诉人违约想从中获得巨额利润。双方签订合同时约定的违约金远远不能弥补给被上诉人造成的损失。韩倩夫向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告支付的转让费11万元、购房款61万元并承担上述费用三倍的违约金和利息，共计216万元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月15日，李金池作为甲方、韩倩夫作为乙方、白某作为见证方共同签订《房产买卖合同》，约定：甲方将其拥有的郑州经济技术开发区东航房地产公司开发，由经开区内部职工集资建设的建筑面积约180平方米的房屋以11万元的价格转让给乙方；乙方在甲方配合下于2013年1月17日前将商品房的首期房款25万元按甲方要求汇入甲方个人账户，因该套商品房是甲方单位以集资方式为单位内部职工提供的，所以按甲方单位要求，所有收款收据须开甲方姓名；乙方根据甲方要求于2013年1月17日前以银行转账方式将该商品房一次性加价转让费11万元及甲方前期缴纳的1万元定金汇往甲方指定账户并收到甲方以个人名义开具的收款收条；由于该套商品房为期房，甲方承诺并承担全力配合乙方按郑州经济技术开发区相关要求办理该套商品房的房屋余款缴纳、房屋位置挑选、房产证和土地使用手续等一切相关事宜，直至该房屋产权过户至乙方指定的第三方义务，否则视为违约；甲方在该套商品房过户至乙方或乙方指定第三方过程中，不得毁约，否则甲方应全额退还乙方一次性加价转让费11万元、乙方已付的全额房款和相关费用及利息，并承担违约责任、赔偿乙方全额费用三倍的违约金（因政策性因素或甲方以外原因除外）。2013年1月16日，韩倩夫向李金池转款37万元。2013年1月17日，韩倩夫向李金池付款11万元。2013年5月26日，韩倩夫向李金池转款24万元。2016年12月21日，郑州市人民政府下文，将180平方米以上住房纳入限购政策。2017年6月22日，郑州经济技术开发区人事劳动局出具证明，载明：韩倩夫非郑州经济技术开发区管理委员会员工。2017年8月2日，李金池与郑州东航房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。一审法院另查明：证人白某出庭作证称，其为韩倩夫和李金池上述房屋合同签订的见证人，张菊兰对上述合同的签订是明知的。一审法院认为，购房指标是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋的可期待物权的转让。本案中，韩倩夫与李金池双方签订的《房产买卖合同》实质上是购房资格转让合同，该合同系双方当事人真实意思表示，我国现行法律亦没有禁止购房指标转让的明确规定，即使李金池单位规定集资房不得转让，也仅仅是单位内部规定，不能对抗第三人，故本院确认李金池与韩倩夫之间的购房资格转让合同为有效合同，双方均应按照诚实信用原则履行各自的合同义务。对李金池、张菊兰反诉请求确认双方签订的《房产买卖合同》的反诉请求，本院不予支持。现原告已按合同约定支付了购房转让费11万元并另缴纳购房款61万元，现李金池辩称其与韩倩夫《房产买卖合同》无效，不再继续履行合同，构成违约。根据韩倩夫的诉请，本院确认双方之间签订的《房产买卖合同》应予以解除，韩倩夫诉请李金池应退还其转让费11万元、购房款61万元共计72万元，本院予以支持；根据《房产买卖合同》，李金池构成违约，应支付韩倩夫已缴纳费用的3倍的违约金，该约定过高，结合本案具体情况，本院酌定李金池应支付韩倩夫违约金72万元。本案中，韩倩夫、李金池、张菊兰均未提交证据证明李金池与张菊兰系夫妻关系，故对韩倩夫主张张菊兰应与李金池共同承担还款责任的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百十一四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李金池于本判决生效之日起十日内退还原告韩倩夫购房资格转让费11万元、已缴纳购房款61万元，二项共计72万元，并另行支付违约金72万元。二、驳回原告韩倩夫其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李金池、张菊兰反诉请求。如果被告李金池未按本判决指定的期间履行上述指定行为，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。本诉案件受理费12040元、反诉案件受理费50元，共计12090元，由被告李金池负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的情况说明证明上诉人收到被上诉人购房款总额为61万元，双方对此事实均予以认可，本院予以采信。上诉人提供的证明及举报信不能证明其证明目的，本院不予采信。本院认为，上诉人李金池称其收到购房款总额为61万元，被上诉人对此数额也予以认可，一审法院认定72万元是由于将转让费11万元重复计算造成的，应予以纠正。上诉人又称其不存在违约行为，但根据双方签订的《房屋买卖合同》，李金池明显构成违约，一审法院结合本案具体情况，酌定李金池支付与购房款加转让费同等数额的违约金并无不当。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10837号民事判决；二、李金池于本判决生效之日起十日内退还韩倩夫购房资格转让费11万元、已缴纳购房款50万元，二项共计61万元，并另行支付违约金61万元。三、驳回上诉人李金池的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告李金池、张菊兰反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费12040元、反诉案件受理费50元，共计12090元，由李金池负担。二审案件受理费9900元,由李金池负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨相峰审 判 员 李庆伟审 判 员 姚振勇二〇一八年五月二十二日法官助理 朱家珍书 记 员 李智远