广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初17917号原告:龙顺波，男，1958年7月21日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，广东扬真律师事务所律师。被告：中山宏日房地产开发有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路**平湖秋月花园****12卡商铺，组织机构代码56256128-0。法定代表人：何元希，董事长。委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳彬沛，广东森科律师事务所律师助理。原告龙顺波与被告中山宏日房地产开发有限公司(以下简称宏日公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙顺波的委托诉讼代理人高健洪、陈思，被告宏日公司的委托诉讼代理人周维坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙顺波向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延迟交付尚清园11幢607卡产生的违约金，截至到起诉之日约为41951.83元；2.判令被告赔偿原告因无法履行物业租赁合同而遭受的经济损失38819元；（两项合计80770.83元）。事实和理由：1.原告与被告在2014年3月5日签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于中山市××××607卡（以下简称607卡），原告一次性支付了全部购房价款共计422157元。合同约定被告应当最迟在2015年8月31日前向原告交付符合国家和地方人民政府规定的，经验收合格的商品房。但截至原告起诉之日，被告仍未履行交付义务，已经构成违约，根据合同约定应向原告支付违约金。原被告签订的购房合同，系由被告提供的格式文本，原告没有获得对违约责任提出意见的权利和机会。被告在商品房买卖合同第九条第2款规定，被告延迟交付商品房时，其承担违约责任的总额最高不超过商品房总价款的1%。目前，被告逾期仍不交付商品房，已给原告带来重大经济损失，却只需要赔偿不足5000元，显失公平。因此原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定要求提高违约金数量，要求原告以购房款为基数，按央行年贷款利率计算违约金，截止到原告起诉之日期，违约金数额为41951.83元。2.被告与原告签订商品房买卖合同时，曾要求原告与中山市新濠坊商业经营有限公司（以下简称新濠坊公司）签订物业租赁合同，将607卡租赁给新濠坊公司，为期三年，前两年的租金作为原告购房时的优惠，第三年的租金则由新濠坊公司支付给原告，作为原告的经济收益。由于被告始终未履行交付义务，原告无法履行该租赁合同并遭受了直接经济损失，故被告应向原告赔偿607卡第三年租金，即38819元。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。原告龙顺波为支持其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.原告身份证及被告企业机读档案登记资料;2.原告与被告签订的尚清园11幢607卡商品房买卖合同、购房收据、商品房买卖合同登记备案及商品房买卖登记备案;3.原告与中山市新濠坊商业经营有限公司签订的607卡的物业租赁合约；4.中山市新濠坊商业经营有限公司企业机读档案登记资料。被告宏日公司辩称：1.涉案的尚清园因相关行政机关的原因导致工程建设停工，目前，责任尚未明确。所以延迟交付的责任不能归责于被告；2.合同约定延迟交付的违约责任就是商品房买卖合同总价的1%，所以原告的诉求一超过了合同约定；3.延迟交付所产生的损失、违约金应该是统一的，原告不能分开主张，只可主张一项。被告宏日公司为其辩解主张未提交证据。经审理查明：宏日公司系中山市沙溪镇宝珠东路6号之一苏荷雅居商住楼的房地产开发企业。2014年3月5日,龙顺波（买受人）与宏日公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，合同约定：买受人向出卖人购买其开发的位于中山市××××607卡，建筑面积56.68平方米，购房总价为422157元。买受人按一次性付款方式于2014年3月5日付清购房款422157元；出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。除上述条款规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过360个工作日仍未交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止）。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额不超过买受人累计已付房价款的1%。合同补充协议约定：由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。由于下列情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：不可抗力。合同还约定了其他事项。合同签订后，龙顺波依约一次性支付了购房款422157元，宏日公司于2014年3月13日就该合同办理了商品房销售合同登记备案登记[合同业务编号：HTN2014011231]。但宏日公司至今仍未向龙顺波交付上述房地产，龙顺波遂于2017年9月21日诉至本院，主张前述实体权利。另查：2014年1月8日，龙顺波（甲方、出租方）与新濠坊公司（乙方、承租方）签订租赁合约，约定：甲方将上述房地产租赁给乙方，租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日，租赁期满乙方有优先承租权；租金标准：2015年为29114元，2016年为33967元，2017年为38819元、每月3235元；租金支付期限和方式：第一、二年租金乙方己通过与发展商协商降低售房价格的形式实现租金的支付，甲方同意乙方此支付租金的形式并确认收到甲方的租金。甲方应在本合同签订的同时开据收款票据给乙方。第三年租金按月支付，自2017年起由乙方于每月25日前通过银行转账方式支付上月租金给甲方银行账号；若因不可抗力的原因，造成本合约无法履行时，双方互免承担违约责任。合约还约定了其他事项。庭审中，龙顺波确认其主张的租金损失与提高违约金计算方式属于重复计算；龙顺波、宏日公司均确认，上述合约约定的2015年、2016年租金已经以降低上述房地产价格的方式抵扣，2017年的租约没有履行。庭审中，本院责令宏日公司提交中山市城市管理行政执法局于2015年11月26日作出的中城执罚字[2015]第12-63号行政处罚决定书、本院于2017年1月24日作出的(2016)粤2071行初277号行政判决书及中山市中级人民法院（2017)粤20行终153号行政判决书，查明：因宏日公司于2012年5月至2014年5月在中山市沙溪镇新濠路60号、60号之二、60号之5（原规划报建建设位置为新濠路60号、60号之一、60号之二）建设尚清园商住小区项目时有违法建设行为，中山市城市管理行政执法局于2015年11月26日作出中城执罚字[2015]第12-63号行政处罚决定，宏日公司的行为属于未取得建设工程规划许可证和未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情形，对宏日公司作出如下行政处罚：1.自收到行政处罚决定书之日起三十日内自行拆除位于中山市沙溪镇××小区中间××层（含天面层）钢筋混凝土结构建筑物剩余部分（面积约3133平方米）、东南侧一幢3层钢筋混凝土结构建筑物（面积329.52平方米，原垃圾房位置）、第8号商住楼东侧保安室（面积12.05平方米）、小区西南侧保安室（面积28.28平方米）。2.没收第11号商业楼未销售登记备案的19个商业铺位，面积共约929.33平方米，包括407卡、616卡、617卡、618卡、911卡、915卡、1008卡、1011卡、1016卡、1017卡、1018卡、1109卡、1110卡、1111卡、1114卡、1205卡、1206卡、1207卡、1208卡；没收第5至10号商住楼第一层架空层，面积共711.79平方米。3.没收违法收入54320684元，包括没收第5至l0号商住楼的违法收入10703406元，第11号商业楼的违法收入43617278元。4。罚款9472152元，包括第11号商业楼罚款1651656元，第5至10号商住楼罚款6441262元，，地下车库罚款1378297元西面第2号商业楼侧保安室罚款937元。宏日公司因不服上述行政处罚及要求行政赔偿，该公司向本院提起行政诉讼[案号：（2016）粤2071行初277号]。本院经审查另查明：宏日公司于2012年5月至2014年5月在中山市沙溪镇新濠路60号、60号之二、60号之5（原规划报建建设位置为新濠路60号、60号之一、60号之二）建设尚清园商住小区项目时，未取得建设工程规划许可证。宏日公司违反业务编号为070042012070034的建设工程规划许可证的规定进行建设：尚清园小区第11号商业楼原报建批复9层，面积8527.79平方米，但竣工测量为12层（含天面层），钢筋混凝土结构，面积16853.64平方米。中山市城乡规划局于2015年4月17日出具的中规函[2015]894号关于沙溪镇尚清园项目违法建设规划定性的函载明：“……一、11幢商业楼。未按建设工程规划许可证的规定进行建设，属无法采取改正措施消除影响的情形，违法总建设面积约为8325m2（以最终实际测量图纸为准），依法没收实物或者违法收入，可以并处罚款。二、小区中间违建的2层建筑。未取得建设工程规划许可证，属无法采取改正措施消除影响的情形，要求建设单位限期自行拆除，对逾期不予拆除的，由城管执法部门依法强制拆除，可以并处罚款……”。本院认为宏日公司在中山市沙溪镇新濠路60号、60号之二、60号之5建设尚清园商住小区项目时，未取得建设工程规划许可证，在小区中间建设一幢2层（含天面层）钢筋混凝土结构建筑物、三个保安室及违反建设工程规划许可证的规定进行建设，属未取得建设工程规划许可证和未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。2017年1月24日，本院作出（2016）粤2071行初277号行政判决，判令：驳回宏日公司的诉讼请求。宏日公司不服上述行政判决，遂向广东省中山市中级人民法院提起上诉[案号：（2017）粤20行终153号]。该院经审理另查明：宏日公司在二审中称，建字第070042012070034号《中山市建设工程规划许可证》原规划审批建设9层，后经申请核准变更为建设12层。但宏日公司未就此提供相关证据，市城管执法局亦称经查询未发现存在变更规划许可的事实。在市城管执法局向中山市城乡规划局沙溪分局相关人员的调查笔录中，中山市城乡规划局沙溪分局相关人员亦确认尚清园小区项目没有办理过规划报建的变更。2017年5月16日，广东省中山市中级人民法院作出（2017）粤20行终153号行政判决，判令：驳回上诉，维持原判。又查：诉讼中，本院于2018年3月7日致函中山市国土资源局，咨询涉案的位于中山市××××608卡商铺[合同业务编号：HTN2014011232；预售许可证号：中建房（预）字第××号]、中山市××××607卡商铺[合同业务编号：HTN2014011231；预售许可证号：中建房（预）字第××号]是否具备办证条件以及未具备办证条件的原因。该局于同年3月20日复函本院，称：经查核，宏日公司开发建设的中山市××××607卡、中山市××××608卡，已办理合同登记备案到买受人龙顺波名下，尚未办理房屋所有权首次登记，故暂不能办理房屋所有权转移登记。根据相关规定，开发企业需在楼盘建成后应当提交建设工程规划验收、竣工验收登记备案等材料向我局申请房屋所有权首次登记，待办理首次登记后方可由房地产开发企业及买受人共同申请房屋所有权转移登记，或由当事人持生效的法律文书单方申请办理不动产权证。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。龙顺波与宏日公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规定的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于：一、宏日公司迟延交付涉案商品房的原因；二、宏日公司应否承担及如何承担违约责任。关于焦点一。上述合同已经约定宏日公司应于2015年8月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付龙顺波使用。虽然宏日公司主张涉案的房地产系因相关行政机关的原因导致工程建设停工，目前迟延交付的责任尚未明确，且涉案房地产所在楼栋被上述机关认定存在未按建设工程规划许可证的规定进行建设，并被处以没收实物、违法收入、罚款等处罚，属无法采取改正措施消除影响的情形。但根据区分原则，并结合本案审理的商品房预售合同纠纷的法律事实及对应的合同关系，上述事项并不影响涉案合同的效力。因此，在买受人龙顺波同意继续按合同约定条件交付的情况下，宏日公司作为开发商和出卖人负有义务按照合同约定限期内将涉案房地产交付给龙顺波。至于开发商宏日公司主张涉案房地产所在的楼栋存在未按建设工程规划许可证的规定进行建设，且被处以没收实物、违法收入、罚款等处罚，均属另一法律关系，不能成为开发商宏日公司不交付涉案房地产的免责事由，故本院对于宏日公司的上述主张不予采纳，并认定因宏日公司不能依约按期办理涉案商品房的综合验收手续是导致其迟延交付的根本原因。关于焦点二。因本院认定是可归责于宏日公司的违约行为致合同迟延履行，则宏日公司应承担相应的违约责任。根据上述合同约定：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过360个工作日仍未交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”；并结合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，虽然合同已经约定了出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%，但因合同未能继续履行系因宏日公司原因造成，在龙顺波已交纳全部购房款的情况下，未能如期取得涉案买卖的房地产，给其造成资金占用损失是持续性的，且双方约定的违约金标准明显过低，并不足以弥补龙顺波所造成的损失，故龙顺波主张以购房款422157元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年9月1日起计算至实际交付涉案商品房之日止计算违约金及损失的诉求，理由充分，本院予以支持。关于龙顺波主张的租金损失，庭审中其确认该项主张与其主张的提高违约金计算方式属于重复计算，且龙顺波、宏日公司均确认，上述合约约定的2015年、2016年租金已经以降低上述房地产价格的方式抵扣，2017年的租约没有履行。龙顺波另行再主张宏日公司支付该笔租金损失有违上引法律第一百一十四条第二款的规定，故本院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山宏日房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙顺波支付违约金（违约金计算方法：以购房款422157元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年9月1日起计算至实际交付涉案商品房之日止）；二、驳回原告龙顺波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元（原告龙顺波已预交），由原告龙顺波负担875元，被告中山宏日房地产开发有限公司负担945元（被告中山宏日房地产开发有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告龙顺波）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  张子锋人民陪审员  高青薇二〇一八年五月十六日书 记 员  雷 珊杨平丽