海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初1811号原告：三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司，住所地海南省三亚市亚龙湾路**亚龙湾亚泰商业中心。法定代表人：陈继忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杜定，系该公司营业招商主管。委托诉讼代理人：何佰仟，系该公司综合管理部经理。被告：邓攀，男，1991年1月13日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：邓传华（被告邓攀之父），住湖北省钟祥市。原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司（以下简称兰海公司）与被告邓攀租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰海公司的委托诉讼代理人杜定、被告邓攀的委托诉讼代理人邓传华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰海公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《亚龙湾商业中心商铺租赁合同》《天燃气管理费收缴协议》《B5平台搭建平台协议》已解除；2.判令被告立即搬出租赁房屋，所承租的B5号商铺租赁保证金37990元不予返还；B5商铺墙体的装修大白、铺设的地砖、棚顶灯具、安装的空调等室内依附于建筑的装修不得拆除，归甲方所有；3.判令被告在B5栋室外搭建的钢木结构平台不得拆除，归甲方所有；4、判令被告支付2017年11月1日至交还房屋之日的租金（暂计算至2018年1月5日的租金85150元）；5、判令被告支付截止房屋交还之日应缴租金对应的违约金（每逾期一日按欠付费用的1%计算，暂计算至2018年1月5日租金违约金28296元）；6、判令被告支付2017年11月1日至交还房屋之日的物业管理费（暂计算至2018年1月5日的物业管理费11353元）；7.判令被告支付截止房屋交还之日应缴物业管理费对应的违约金（每逾期一日按欠付费用的1%计算，暂计算至2018年1月5日物业管理费违约金3772.8元）；8.判令被告支付2017年11月1日至交还房屋之日的宣传费（暂计算至2018年1月5日的宣传费2838元）；9.判令被告支付截止房屋交还之日应缴宣传费对应的违约金（每逾期一日按欠付费用的1%计算，暂计算至2018年1月5日宣传费违约金943.2元）；10.判令被告支付2017年9月18日至交还房屋之日水费（暂计算至2017年11月18日水费550元）；11.判令被告支付截止房屋交还之日应缴水费对应的违约金（每逾期一日按欠付费用的1%计算，暂计算至2018年1月5日水费违约金27元）；12.判令被告支付2017年9月25日至交还房屋之日燃气费（暂计算至2017年10月25日燃气费4680元）；13.判令被告支付截止房屋交还之日应缴燃气费对应的违约金（每逾期一日按欠付费用的1%计算，暂计算至2018年1月5日燃气违约金285元）；14.判令被告支付2017年1月1日至2017年6月30日垃圾处理费402元；15.判令被告支付截止房屋交还之日应缴垃圾处理费对应的违约金（每逾期一日按欠付费用的1%计算，暂计算至2018年1月5日垃圾处理费违约金12元）；16.案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，变更第10项诉讼请求为“判令被告支付2017年9月18日至2017年11月18日水费550元”，变更第12项诉讼请求为“判令被告支付2017年9月25日至2017年10月25日燃气费4680元”。事实和理由：原、被告于2015年9月25日签订《亚龙湾商铺中心商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），于2016年1月13日签订《天燃气管理费收缴协议》（以下简称天燃气协议），于2016年2月27日签订《B5商铺平台搭建协议》（以下简称B5平台协议）。《亚龙湾商业中心商铺租赁合同》中约定被告承租原告所属的亚龙湾亚泰商业中心B5号商铺，租期36个月，租金120-150元/平方米/月，物业管理费20元/平方米/月，宣传费5元/平方米/月。2017年11月1日起，被告拒不交纳租金及其他费用，原告多次催要，被告均未能缴纳欠款。原告分别于2017年11月29日、12月6日下发函件催缴欠款，2017年12月7日通过邮政快递邮寄联系函件，被告未能签收，函件退回。截止2018年1月5日被告仍未能按期、如数缴纳租金及其他欠款，原告遂起诉至法院。被告邓攀辩称：同意解除合同，但合同未解除的责任不在我方，而在于原告。原告公司单方面可以按照合同约定与我们解除合同，但是他们没有解除。2017年11月14日我们关门那一天，我们也要求解除合同，因为我们经营不下去了，也说了用保证金结清我们所欠的所有费用，但原告公司不同意，其称保证金是用于下一个租商铺装修期间的费用。所以不解除合同产生的后续费用是不合理的，不应支持。我们同意原告的诉讼请求3，同意不拆除钢木结构平台。另外，天燃气的开户费是80000元，我们要求解除合同后，公司在下一个租户来租的时候给我们一点补偿，公司却要求无偿交给公司。所以，我方一直未与他们达成合意，他们就一直没有与我们解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告于2015年9月25日签订租赁合同，于2016年1月13日签订天燃气协议，此后，双方当事人签订B5平台协议。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原、被告双方签订的租赁合同及其他协议是否已解除。原告提交租赁合同及两份《工作联系函》以证明原、被告签订合同的租赁期间为2015年10月1日至2018年9月30日，2017年11月3日被告（乙方）向原告（甲方）提交转店申请，原告要求被告支付拖欠的费用及赔偿损失后可以解除合同，但被告未提出书面解除合同的申请，也未支付拖欠的水电、天燃气等费用及赔偿了原告的损失，而于11月15日关门停业。被告对原告证据的三性均予以认可。本院认为，被告欠付费用已违反了合同的约定，根据合同第十三条合同变更、终止和解除的规定“在租期内，乙方可以提起6个月以书面形式形式通知甲方，在双方签订交还凭据后提前终止合同”，被告并不具备合同约定的解除条件，即使被告要求解除合同，其通知解除也不具备解除合同的效力。此外，根据合同第13.3条第7项“被告拖欠支付租金、管理费及其他费用累计达到15日的，原告有权解除合同”以及《中华人民共和国合同法》第九十六条中“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告具有约定的解除权，其于2018年1月向本院起诉要求确认合同已解除，被告于2018年3月23日签收起诉状，被告签收的时间视为原告解除合同的通知到达被告的时间，因此，原、告签订的租赁合同于2018年3月23日解除。根据天燃气协议第2条，因天燃气协议的结束日期与租赁合同一致，因此，天燃气协议也于该日解除，而B5平台协议虽未约定协议解除的条件，但该协议是依附于租赁合同，因此，该协议也应于2018年3月23日解除；2.租赁保证金37990元是否应返还给被告或用于抵扣被告的欠费、支付违约金。根据租赁合同中对租赁保证金性质的约定，该保证金并不是预付的租金、管理费及宣传促销费，而仅作为被告履行合同约定义务所提供的担保。根据租赁合同中5.2条规定，结合被告的违约行为，原告有权直接在被告向其交纳的租赁保证金中扣除相应金额，但原告应在扣除行为发生后3日内书面告知被告。但原告并未发出过扣除租赁保证金的通知，该租赁保证金至今未扣除。结合合同5.3、5.5及13.3条的约定，37990元租赁保证金并非作为剩余保证金直接充当违约金赔偿给原告，而应先与被告所欠费用抵扣，且被告也要求抵扣其欠费，因此，该保证金应用于冲抵被告欠交的各项费用，如有剩余也不予返还。本院经审理认定事实如下：邓攀向兰海公司租赁其所有的亚龙湾亚泰商业中心B5号商铺用于经营邓一锅美食坊，双方于2015年9月25日签订租赁合同，于2016年1月13日签订天燃气协议，于2016年2月27日签订B5平台协议。租赁合同中约定该商铺计租面积为262平方米，租赁期间为2015年10月1日至2018年9月30日止（租期36个月），其中2017年10月1日起至2018年9月30日租金为150元/平方米/月（即39300元/月），物业管理费20元/平方米/月，宣传费5元/平方米/月，由邓攀向兰海公司支付，邓攀自行负担水、电、天燃气费，并由兰海公司代扣代缴。此外，租赁合同中约定合同签订时，邓攀向兰海公司缴纳首次租金及租赁保证金，租赁保证金为37990元，并约定该租赁保证金并不是预付的租金、管理费及宣传促销费，而仅作为邓攀履行合同约定义务所提供的担保。合同签订后，邓攀向兰海公司支付了37990元租赁保证金。此后，双方一致约定，每月15日前邓攀向兰海公司支付当月租金、物业费、宣传费以及支付上月的水费、燃气费，垃圾处理费每半年（1-6月、7-12月为半年）由兰海公司代扣代缴，邓攀向其支付。2017年11月3日，邓攀表示店铺无法再经营下去，并向兰海公司提交书面的转租申请，兰海公司表示如邓攀支付拖欠的费用及支付一个月的租金作为提前解除合同的违约金，则其同意解除合同。因双方未就提前解除合同达成一致意见，邓攀自行于2017年11月15日关门停业，未支付从2017年11月开始的租金、物业费、宣传费，从2017年10月开始的水费（计费日为2017年9月18日）、天燃气费（计费日为2017年9月25日）以及从2017年1月开始的垃圾处理费。兰海公司分别于2017年11月29日、12月6日在邓一锅美食坊店铺门上粘贴工作联系函向该商户催缴欠款，并于2017年12月7日通过邮政快递按照租赁合同中邓攀确认的邮寄送达地址（湖北省钟祥市××镇号）邮寄联系函件，邓攀未能签收，函件于2017年12月17日退回。租赁合同中约定，兰海公司向上述确认的联络地址邮寄信函视为向邓攀合法送达，信函被退回之日视为送达之日。另查明，兰海公司于2018年1月29日起诉要求确认解除其与邓攀签订的租赁合同及相关协议已解除，邓攀于2018年3月23日签收该起诉状。本院认为，本案为确认租赁合同解除而产生的争议，原告针对合同解除要求恢复原状及赔偿损失。本案的争议焦点是：1.原、被告签订的租赁合同、天燃气协议、B5平台协议是否已解除及解除的时间；2.原告主张的租金、燃气费等各项费用及违约金是否有法律及事实依据；3.租赁保证金37990元是否应返还给被告或用于抵扣产生的欠付费用、支付违约金。关于租赁合同、天燃气协议、B5平台协议是否已解除及解除的时间。双方均同意解除双方之间签订的合同，结合原告有约定解除权及其起诉状到达被告的时间，涉案合同及协议应于2018年3月23日解除，因此，原告请求确认上述合同及协议已经解除，本院予以支持。关于原告主张的租金、燃气费等各项费用及违约金是否有事实及法律依据。被告邓攀逾期未交费而违约在先，原告兰海公司可以要求其承担继续履行或赔偿损失等违约责任，且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同于2018年3月23日解除后未履行的部分就不再继续履行，被告应支付截止2018年3月23日的租金、物业管理费、宣传费，因此，欠付的租金、物业管理费、宣传费计费期间为2017年11月1日至2018年3月23日，租金共计为187330元[262平方米*150元*（4+23/30）月]，物业管理费共计为24977.33元[262平方米*20元*（4+23/30）月]，宣传费共计为6244.33元[262平方米*5元*（4+23/30）月]。原告主张支付至交还房屋之日的租金，因涉案铺面交还之前没有事实和法律依据，对原告的诉讼请求过高部分，本院不予支持。关于水费550元，本院对原告提交的有抄表人和核查人签名2017年10月份、11月份水费的《通知》予以采信，水费共计为550元。虽被告于2017年11月15日已关门停业，2017年11月份水费的抄表时间为2017年11月18日，但根据常识，应认定2017年11月18日抄表数和费用实际为截至2017年11月15日所产生，因此，原告要求被告支付的水费实际为2017年9月18日至2017年11月15日期间，本院对其主张水费550元的诉讼请求予以支持；关于燃气费4680元，原告提交的10月份燃气费的《通知》，显示2017年9月25日至2017年10月25日之间的燃气费为4680元，且被告邓攀在该通知上签名确认，本院对该期间产生燃气费4680元的事实予以采信，故对原告要求2017年9月25日至2017年10月25日期间燃气费4680元的诉讼请求，本院予以支持；关于垃圾费402元，根据原告提交2017年1-6月垃圾处理费《通知》及《关于各租赁商户生活垃圾处理费缴费通知》且被告对该证据的三性认可，本院予以采信，因此，原告主张2017年1月1日至2017年6月30日垃圾处理费402元的诉讼请求，本院予以支持；关于各项费用的违约金，因被告未按约定时间支付欠交的各项费用，其应承担违约责任，根据租赁合同第四条4.3中约定“每迟延交付1日，向甲方支付当年租金总额1%的违约金”，原告主张每迟延交付1日，按所欠各项费用的1%计算，但根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，且被告要求对原告主张违约金的合理性进行审查，本院审查认为原告实际损失为被告逾期交费的资金占用损失，原告主张的违约金过分高于其损失，本院基于公平原则和诚实信用原则按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准进行计算调整。而各项费用的支付时间，经庭审确认，双方当事人已协商变更为每月15日之前交纳当月租金、物业管理费、宣传费，下月15日之前交纳上月水费、燃气费，因此，原告主张租金、物业管理费、宣传费、水费、燃气费五项费用的违约金应按每期实际欠付的金额从双方约定的支付日期届满的次日（每个支付月的16日）起计算至实际支付相应费用的时间为止，其中租金、物业管理费、宣传费从计费当月的16日起计算违约金，水费、燃气费从计费的次月16日起算违约金，而垃圾处理费并非按月支付，应以原告以工作联系函通知被告的缴费期限2018年12月15日为准，但被告送达的时间为2017年12月19日，因此，应延长原告的交费时间至该日，逾期交纳的垃圾处理费应从2017年12月20日起算违约金。至于合同解除后被告未交还铺面给原告造成的损失，原告在本案中未提出该项诉讼请求，本案不予审理，其可另行起诉请求相应的损害赔偿。被告要求天燃气开户费用的补偿，但其未提起反诉，原告也不同意补偿，本案不予审理，其如因原告给其在合同履行过程中或合同解除后造成损失，也可另行起诉。关于租赁保证金37990元是否应返还给被告或用于抵扣产生的欠付费用及支付违约金。邓攀交纳的37990元租赁保证金应在结算时先行赔偿兰海公司损失，根据其违约情况，如有剩余不予返还。但被告拖欠费用已超出37990元，租赁保证金抵扣后未有剩余，原告主张B5号商铺租赁保证金37990元不予返还，于法无据，本院不予支持。被告欠付的租金等费用应将租赁保证金从中抵扣后，为其剩余应支付金额。关于原告主张被告立即搬出租赁房屋，B5商铺墙体的装修大白、铺设的地砖、棚顶灯具、安装的空调等室内依附于建筑的装修不得拆除，归原告所有。本院认为，原、被告签订的租赁合同已于2018年3月23日解除，被告没有继续占用租赁房屋的依据，原告要求其搬出于法有据，本院予以支持，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，租赁合同中关于商品交还中的清理条款12.3“合同结束（不论基于何种原因），各方均应提前3日通知对方交还（收回）该商铺的具体日期，甲方应当按照该等通知查验及接收该商铺......”的内容应当在合同解除后仍然有效，因此，本院认为以本判决书的生效之日为通知被告交还商铺的时间，应以判决生效之日起3日内搬出为宜。此外，涉案商铺墙体的装修大白等室内依附是在原告交付铺面给被告之前已经存在，且依其属性及保证铺面原本的价值，上述装修不宜拆除，原告该项主张实际是请求合同解除后的恢复原状，被告也未对原告的该项主张提出异议，且根据清理条款12.2“合同结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方自费将商铺恢复交付时的状态......”，因此，原告的该主张合法有据，本院予以支持。关于原告主张判令被告在B5栋室外搭建的钢木结构平台不得拆除，归原告所有。本院认为，B5平台协议第5条“乙方与甲方终止合作后，已改造平台所有权归甲方，乙方不得擅自将其拆除”应属于清理条款，该条内容的规定仍然有效，被告也未对该项诉求提出异议，因此，原告的主张于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七、第一百零九条、第一百一十四第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司与被告邓攀签订的《亚龙湾商业中心商铺租赁合同》《天燃气管理费收缴协议》《B5平台搭建平台协议》于2018年3月23日已解除；二、被告邓攀于本判决生效之日起三日内搬出亚龙湾亚泰商业中心第B5号商铺；三、B5商铺墙体的装修大白、铺设的地砖、棚顶灯具、安装的空调等室内依附于建筑的装修归原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司所有，被告邓攀不得拆除；四、B5栋室外搭建的钢木结构平台归原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司所有，被告邓攀不得拆除；五、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付2017年11月1日至2018年3月23日期间租金抵扣租赁保证金37990元后剩余的租金149340元；六、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付上述期间租金对应的违约金（2017年11月至2018年2月共计四个月，每月以39300元为基数，2018年3月以30130元为基数，从当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算至该部分租金实际支付之日止）；七、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付2017年11月1日至2018年3月23日期间物业管理费24977.33元；八、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付上述期间物业管理费对应的违约金（2017年11月至2018年2月共计四个月，每月以5240元为基数，2018年3月以4017.33元为基数，从当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算至该部分物业管理费实际支付之日止）；九、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付2017年11月1日至2018年3月23日期间宣传费6244.33元；十、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付上述期间宣传费对应的违约金（2017年11月至2018年2月共计四个月，每月以1310元为基数，2018年3月以1004.33元为基数，从当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算至该部分宣传费实际支付之日止）；十一、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付2017年9月18日至2017年11月15日期间的水费550元；十二、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付上述期间水费对应的违约金（2017年10月、11月水费分别以343元、207元为基数，分别从2017年11月16日、2017年12月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算至该部分水费实际支付之日止）；十三、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付2017年9月25日至2017年10月25日期间的燃气费4680元；十四、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付上述期间燃气费对应的违约金（以4680元为基数，从2017年11月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算至实际支付之日止）；十五、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的垃圾处理费402元；十六、被告邓攀于本判决生效之日起十五日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付上述期间垃圾处理费对应的违约金（以402元为基数，从2017年12月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算至实际支付之日止）；十七、驳回原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1876元（已减半收取，原告已预缴），由原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司负担404元，被告邓攀负担1472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 刘思文 二〇一八年五月十六日书记员 雷倩华附：相关法律条文                           中华人民共和国合同法第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。                              最高人民法院               关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。