上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初728号原告：沈某1，男，1952年1月20日生，汉族。原告：王某1，女，1953年8月25日生，汉族。原告：管某某，女，1984年4月28日生，汉族。原告：沈2，男，2010年1月20日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告：沈3，男，2015年2月18日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告沈2、沈3法定代表人管某某，系两原告母亲。上述五原告的共同委托诉讼代理人：李仁正，北京盈科(上海)律师事务所律师。上述五原告的共同委托诉讼代理人：马燕平，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：王某2，男，1954年2月14日生，汉族。委托诉讼代理人：叶贤平，浙江时间律师事务所律师。原告沈某1、王某1、管某某、沈2、沈3与被告王某2房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年2月7日和4月13日两次公开开庭进行了审理。原告管某某及五原告的共同委托诉讼代理人李仁正、马燕平，被告王某2的委托诉讼代理人叶贤平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈某1、王某1、管某某、沈2、沈3向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方就上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋所签订的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、补充协议以及协议书；2、判令被告向五原告返还购房款人民币350万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2017年5月4日，被告王某2与沈祎签订房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，约定被告将其名下位于宝山区美丹路XXX弄XXX号101和201室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给沈祎。系争房屋虽有两本产证，但不能独立成套，实为一套房屋，因此双方签订了两份买卖合同，其中101室总价为450万元，201室总价为300元，另外双方还就过户等事宜进行了约定。合同签订后，沈某按约支付了购房意向金和部分房款共计350万元。同年9月16日，双方就购房付款时间及办理过户事宜又进行了补充约定。同月20日，沈某意外猝死。五原告系沈某的第一顺位继承人，沈某1和王某1系沈某的父母，管某某系沈祎的妻子，沈2和沈3是沈某和管某某的两子。原告在沈某死后即将其死讯告知被告，并表示无力支付剩余房款，请求解除合同并返还已付房款，但被告未予同意。原告认为，购房人沈某因意外猝死，属于不可抗力，根据相关法律规定，不可抗力致使合同目的不能实现的，可以解除合同。经双方协商无果，特向法院起诉，请求法院判如诉请。被告王某2答辩称，协议签订及房款支付情况如原告所述，但在没有法定解约情形及系争房屋已交付原告使用的情况下，原告应当继续履行上述合同；买方沈祎的死亡不属于不可抗力，系争合同属财产性质，不具有人身依附性，合同的权利义务应由五原告继承；原告没有继续履行合同，造成被告巨大损失，被告将另案起诉要求原告承担违约责任。综上，不同意原告的诉讼请求。双方当事人对下列事实没有争议，本院予以确认：1、原告沈某1、王某1系沈某的父母，管某某系沈某的妻子，沈3、沈2系两人之子。2017年5月4日，沈某（买受方、乙方)和被告王某2(出卖方、甲方)签订两份《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定甲方向乙方转让系争房屋，其中，101室房屋总房价款450万元，201室房屋总房价款300万元。两份房屋买卖合同第十一条违约责任条款约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，守约方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同中另约定，若甲乙双方更名失败，甲方必须于2017年11月30日之前办理产证及缴纳所有税费，乙方需承担正常交易流程中的所有税费。2017年5月6日，沈某(乙方)和被告王某2(甲方)签订补充协议，主要约定甲方承诺可以做更名手续，甲乙双方应于2017年7月30日之前办理完成更名手续，甲方自筹资金把原有贷款结清，若在此期间内甲方无法完成更名手续的，必须于2017年8月10日之前赴宝山区房地产交易中心办理房产证手续，缴纳所需的所有税费等。2017年9月16日，沈某(乙方)与被告王某2(甲方)签订协议书，主要约定：1、甲方应于2017年9月16日赴宝山交易中心，办理注销系争房屋内贷款抵押手续，并于9月26日赴宝山交易中心，办理撤销系争房屋预告登记及系争房屋之前签订的上海市商品房预售合同；2、甲乙双方约定于2017年9月26日，完成对系争房屋所有的交房，完成交房手续后，乙方当日支付甲方第二期房款120万元；3、甲方应于2017年10月10日前协助乙方赴宝山交易中心，重新签署系争房屋的上海市房地产出售合同，乙方于签订完当日，支付交房第三期房款300万元；4、甲方必须协助乙方完成对系争房屋的所有过户手续，并且成功拿到房地产交易中心出具的房地产收件收据，待乙方领取系争房屋新的不动产证后，乙方支付甲方尾款100万元并且乙方承诺额外支付给甲方更名费用5万元；5、甲方承诺，如若更名费用后期还有变动，甲方承担所有更名费用，并如期协助乙方办理完成所有交易易名手续；6、如若甲方更名手续无法操作，甲方应办理房产证手续，走二手交易流程，更名费用全额无息退还乙方，二手交易产生的税费及成交总价，按照居间买卖合同中第十四条其他约定所约束履行合同。上述各合同中，未对一方当事人死亡，房屋买卖合同应如何履行作出约定。2、在交易过程中，被告王某2共收取房款350万元，分别为2017年5月4日收取20万元，2017年6月26日收取210万元，2017年9月17日收取120万元。2017年9月16日，被告将系争房屋交付沈祎。目前系争房屋由五原告居住使用。原告在庭审中表示同意在解约后返还系争房屋，由本案一并处理。3、2017年9月20日，沈祎死亡。根据原告提供的《居民死亡医学证明书》，沈某的死亡地点是家中，死亡原因是车到人亡。原告于2017年9月26日将不再履行房屋买卖合同的决定告知被告。原告在审理中另表示，沈某生前未立过遗嘱，原告亦未放弃继承沈某的遗产；原告均参与了购房的协商，五人目前居住在系争房屋内。4、系争房屋宝山区美丹路XXX弄XXX号101室和201室目前登记权利人均为上海安东房地产发展有限公司，预购房屋权利人为王某2。根据2018年1月24日由本院调取的系争房屋的不动产登记信息，其中101室抵押(登记证明号：宝XXXXXXXXXXXX)已于2017年9月22日注销(XXXXXXXXXXXX)，201室房屋仍有抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市分行的抵押登记信息(登记证明号：宝XXXXXXXXXXXX，与101室相同)，债权数额为3,688,000元。另根据2018年4月13日调取的不动产登记信息，系争房屋201室房屋上的抵押登记信息已注销，相关注记内容为“2017年9月22日房屋18弄49号幢101的抵押被登记(XXXXXXXXXXXX)注销”。5、关于更名费的约定，原、被告均确认因系争房屋目前仍登记在开发商名下，通过将预告登记人王某2直接变更为沈祎的方式来避免走二手房买卖流程，故作上述约定。因变更预告登记人需买卖双方共同至房地产交易中心办理相关手续，由于沈某死亡，系争房屋买卖合同即履行至该阶段暂停至今。在审理过程中，为证明己方主张，原告向本院提交了原告管某某、沈3、沈2的低保人员证明、沈某1和王某1的银行存折以及管某某户籍所在地有关部门开具的关于管某某无收入来源的证明，证明五原告无经济能力履约，均无购房资格。被告王某2对上述证据发表质证意见：上述证据与本案无关，原告原先在上海有位于锦秋路的房屋，其中四原告为上海户籍，有能力和资格履行本合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本案双方当事人在事实方面的主要争议在于被告未及时去除系争房屋201室抵押登记的行为是否构成根本违约。被告王某2为证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1、个人建行存折明细、贷款对账单及银行贷款结清证明，证明被告已于2017年6月26日结清了所有贷款；2、系争房屋抵押注销申请的收件收据(抵押证明号为宝XXXXXXXXXXXX)，证明被告已按约向房地产交易中心申请注销全部抵押；3、2018年4月13日调取的上海市不动产登记簿，证明目前系争房屋201室的抵押登记信息已去除。被告称在还清银行贷款后其及时向房地产交易中心申请办理了抵押注销手续，是因房地产交易中心工作人员疏忽，只去除了101室的抵押登记信息，后经双方沟通确认，在第二次庭审前已将留存在201室的抵押登记信息去除。原告发表质证意见：除证据2未提供原件不予质证以外，认可上述证据1和3的真实性，但上述证据只能证明被告于2017年6月26日还清了贷款，无法证明被告及时办理了注销抵押手续，201室的抵押登记信息直至2018年2月7日第一次庭审时仍存在。原告认为，被告未按约及时注销抵押，其行为已构成根本违约，原告有权依据双方签订的房屋买卖合同的相关约定，行使解约权，并将保留另案追究其违约责任的权利。本院认为，现原、被告双方对王某2已按约注销系争房屋101室抵押一节事实并无异议，根据房地产交易中心出具的系争房屋的登记信息，101室和201室的抵押登记证明号同为宝XXXXXXXXXXXX，注销号也同为XXXXXXXXXXXX，表明101室和201室房屋实际登记在同一个抵押登记上，在101室的抵押已注销、上述抵押登记证明号已消除的情况下，结合被告出具的贷款结清证明以及抵押注销申请书，201室抵押也应由被告同时申请一并注销具有高度盖然性。退一步论，即使在第一次庭审时201室房屋尚存抵押登记信息，在第二次庭审时该信息既已消除，在此情况下，系争房屋仍具备继续履行条件，被告的行为并不构成根本违约。因此，原告的相关主张，本院不予采纳。本院认为，沈某与被告王某2签订的房屋买卖合同及相关补充协议系当事人的真实意思表示，当属合法有效。本案有以下争议焦点：一、被继承人沈某死亡是否构成不可抗力首先，根据我国民法总则的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。死亡本身尤其是非事故性死亡通常并非不能预见。本案中，根据原告提供的《居民死亡医学证明书》，沈某的死亡原因是“车到人亡”，非原告在庭审中所称的猝死，无法证明其死亡具有不可预见性。因此根据已查明的事实，本案中沈某的死亡不符合我国法律对不可抗力的定义。其次，根据我国合同法第九十四条的相关规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……。”此条款是关于民事主体在遇不可抗力场合下行使法定解约权的规定，其行使条件需同时具备发生了不可抗力的情形以及该不可抗力有致合同不能实现目的的程度。本案中，沈某的死亡并不影响合同目的的实现，交易标的物即系争房屋已在其生前交付包括原告在内的六人居住使用，双方的交易基础依然存在。原告现将沈某死亡造成其继续履行买卖合同困难等同于不能实现合同目的，属于对法律的错误理解。综上，原告关于沈某之死构成不可抗力的主张，本院不予采纳。其另关于五原告无履约能力及购房资格的观点，依据亦不足，本院不予采信。二、原告是否有权解除买卖合同五原告作为沈某第一顺序的法定继承人，均表示未放弃继承沈某生前的债权债务，故在本案中房屋买卖合同项下的债权债务亦由五原告一并继承。但应指出的是，五原告并非房屋买卖合同的原始当事人，在其继承合同的债权债务后并不当然接受合同履行的强制义务，而应赋予其是否愿意继续履约的表达权利，否则即不符合我国合同法第四条规定的自愿原则。而且在市场交易中，一方当事人通常基于另一方当事人自身所具有的经验、能力甚至是个人品格方面的胜任才与之签订合同，不同当事人的履约能力并不相同。本案中，沈祎的死亡必然影响原告家庭的实际履约能力，如强制要求五原告继续履行与被告的房屋买卖合同，则需在短时间内筹集剩余数百万元房款，显然亦不符合合同法第五条规定的公平原则。因此，原告关于要求解除房屋买卖合同及相关补充协议的诉请，本院予以准许。原告虽有权不再继续履行房屋买卖合同，但其仍应承担相应违约后果，被告在审理中明确将另行主张原告的违约责任，故本案中不作处理。合同解除后，被告应将350万元房款返还给原告，原告亦应将系争房屋返还给被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国继承法》第三条第(七)项、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、解除沈某与被告王某2就上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋所签订的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、补充协议以及协议书；二、被告王某2于本判决生效之日起十日内，向原告沈某1、王某1、管某某、沈2、沈3返还购房款350万元；三、原告沈某1、王某1、管某某、沈2、沈3于本判决生效之日起十日内，向被告王某2返还上述房屋。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取17,400元和财产保全费5,000元，由被告王某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一八年五月三日书记员  汤 娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条……不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。三、《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：……（七）公民的其他合法财产。四、《最高人民法院关于贯彻执行%26lt;中华人民共和国继承法%26gt;若干问题的意见》第三条公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。五、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……