广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂11民终183号上诉人（一审被告）：广西虎林房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步三皇庙规划小区排洪河北面规划编号***号。法定代表人：陈仕换，总经理。委托诉讼代理人：董胜学，广西华尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：于松坚，广西华尚律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：陈秀娣，女，1947年9月11日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。委托诉讼代理人：苏达池，广西众望律师事务所律师。委托诉讼代理人：张可，广西众望律师事务所实习律师。上诉人广西虎林房地产开发有限公司因与被上诉人陈秀娣商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广西虎林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董胜学、被上诉人陈秀娣的委托诉讼代理人苏达池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广西虎林房地产开发有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，上诉人一直积极为被上诉人办理《商品房买卖合同》约定的房屋所有权证即不动产权证，至今未能够办理的原因是国家政策的调整和相应职能部门的原因，上诉人没有故意拖延办理。上诉人按《商品房买卖合同》约定的合理时间内为被上诉人所购买的房产办理了备案登记手续，一直积极努力的在为被上诉人办理不动产权证。由于国家政策的调整和相应职能部门的原因，致使至今没有办理好不动产权证。但上诉人一直努力与相关职能部门协商解决具体事项，也希望早日让被上诉人拿到不动产权证，没有故意拖延办理。其次，《商品房附加费用清单》是上诉人与被上诉人基于双方平等自愿的原则以书面形式确定，且相关费用在《商品房买卖合同》中约定由买受人承担，其中部分费用是作为上诉人为被上诉人办理相关工作的人工费和手续费。《商品房附加费用清单》是被上诉人与上诉人协商一致的结果，被上诉人也签字确认了，收取相关费用有事实和法律依据。1.关于契税和契税滞纳金。不动产权证的办理，上诉人承担的是协助义务，具体到契税的申报上诉人承担的也是协助义务，因此，基于申报过程中所产生的契税和契税滞纳金应当由被上诉人承担，而不是由上诉人承担，上诉人收取的超过应当缴纳的部分应当作为上诉人的劳务费，不存在退还问题。2.关于绿化费和维修基金。在《商品房买卖合同》第十七条第八款、第九款明确约定：该商品房基本设施，包括：小区内道路、绿化带、排水道、排污渠、化污池、防火消防栓使用权属于买受人共同所有，由物业公司统一管理；属于买受人共同所有部分列入公摊面积，由买受人共同承担建设费用。上诉人收取绿化费和维修基金让小区的绿化带和其他基础设施在最快时间内建设好，也有利于资金的筹集和管理。3.费用清单中的登记费、查询服务费、工本费、咨询服务费、印花费都是在《商品房买卖合同》第十七条第五款有明确约定，由买受人承担即本案的被上诉人承担。4.费用清单中的贷款手续费是被上诉人委托上诉人办理相关事项人工费和手续费，也不存在退还。5.关于水电开户费。水电开户费是为被上诉人办理水电开户的费用，上诉人实行的是多退少补，以实际为准的原则，但上诉人支出的费用远远超过2000元，仅仅是尚未完全办理好产权证，尚未向被上诉人收取不足部分而已。6.关于装修押金。被上诉人装修过程存在违规装修，根据双方的约定，应当扣除部分装修押金，但被上诉人不愿意扣除，从而导致双方无法达成一致意见，责任在被上诉人。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人陈秀娣辩称：1.一审判决上诉人履行和协助被上诉人办理不动产证是有事实和法律依据的，应当予以维持；2.关于退还的各项费用，上诉人上诉的请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。陈秀娣向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行商品房买卖合同，为原告协助办理《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》约定房屋的不动产证。2.被告向原告退还各项商品房附加费（包括契税费、贷款手续费、登记等咨询服务费、水电开户费、装修押金等），暂计30000元。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年，灵峰翠苑小区4#楼东楼项目取得建设用地规划许可证，编号：地字第451101201000016号；规划用地面积675㎡。2011年8月3日，贺州市发展和改革委员会作出贺发改投资[2011]451号《贺州市发展和改革委员会关于调整广西虎林房地产开发有限公司虎林大厦项目建设规模的批复》，回复同意虎林公司虎林大厦项目建设规模调整为总建筑面积14807平方米，项目总投资调整为1600万元，全部建设资金由业主自筹解决；其他事宜按照贺发改投资[2009]367号文件执行。2011年9月9日，灵峰翠苑小区4#楼东楼项目取得建字第4511012011000055（公）号建设工程规划许可证，宅地面积758㎡。2011年9月28日，灵峰翠苑小区4#楼东楼项目取得建筑工程施工许可证，编号：桂建施许贺字452426201109280901-042。2011年10月13日，灵峰翠苑小区4#楼东楼项目取得贺房预字（2011）第14号商品房预售许可证。2013年4月10日，灵峰翠苑小区4#楼东楼项目取得建设工程竣工验收消防备案凭证，编号：贺八公消竣备字﹝2013﹞第012号。2015年6月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》，约定原告购买由被告建设开发的位于贺州市八步区，合同第七条约定“买受人在2015年6月23日前按本合同第六条第3种方式付清房款及商品房其他费用清单中款项，如逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之五的违约金，合同继续履行；如逾期十五日之后视为自动退房处理并且出卖人有权单方解除合同”。合同第八条约定“出卖人应当在2015年12月23日前，……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”。合同第十七条第5款约定“买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付”。合同第十七条第8款约定“该商品房基本设施，包括：小区内道路、绿化带、排水道、排污渠、化污池、防火消防栓使用权属于买受人共同所有，由物业公司统一管理”。合同附件三约定装修、设备标准，其中第10条约定“水电：水电到户（不包开户、室内水电不包）”。合同签订后，原告付清了全部购房款。同日，原告在《商品房附加费用清单》中签字确认，费用清单载明：契税费12067.77元，绿化费4022.59元，维修基金费8045.18元，贷款手续费0元，登记费、查档服务费、工本费、咨询服务费、印花税等8045.18元，合计应付费用32180.72元。2015年6月23日，原告向被告支付上述款项32180.72元，2015年8月19日，原告向被告支付水电开户费2000元。2015年7月28日，涉案房屋经贺州市房产管理局登记备案。2016年8月11日涉案房屋取得税收缴款书，契税4755.77元。被告已将房屋交付原告，但被告未能协助原告办理房屋产权登记证书。另查明：贺州市八步区鞍山西路灵峰翠苑小区4#楼东楼项目涉及五宗土地两个使用权人：1、虎林公司享有的贺州国用(2009）第220054号、贺州国用（2009）第220056号国有土地使用权;2、广西灵峰药业有限公司享有的贺州国用（2015）第220016号、贺州国用（2015）第220017号、贺州国用（2015）第220018号国有土地使用权。被告认为广西灵峰药业有限公司享有的三宗土地使用权已转让给虎林公司，但未办理变更手续。2014年3月7日，贺州市住房和城乡建设委员会就灵峰翠苑小区4#楼东楼项目核发贺城规管竣验字第13-050号《建设工程竣工验收合格单》。2015年8月20日，贺州市规划局作出【关于撤销灵峰翠苑小区4#楼东楼《建设工程竣工验收合格单》（贺城规管竣验字第13-050号）的决定】载明，经公安部门证实，虎林公司申请灵峰翠苑小区4#楼东楼建设工程规划条件核实时提交的土地证为虚假证件。因此该局作出撤销《建设工程竣工验收合格单》的决定。至本案法庭辩论终结前，被告未取得涉案小区的建设工程竣工验收合格证明。一审法院认为,本案诉争的法律关系是商品房预售合同关系。原、被告双方签订《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，该合同是双方当事人真实意思表示，且涉案房屋既有商品房预售许可证明，亦经房产管理部门备案登记，该合同合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告履行了全部购房款的给付义务；相应地，被告应当向原告交付合乎法律规定的房屋。关于被告商品房办理权属登记的协助义务。本案中：一是被告虽然已向原告交付了房屋且交付的房屋也作了合同备案登记，但被告未在商品房交付使用后360天内为原告办理房屋产权证书，违反了合同的约定。二是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案中，合同约定的两宗土地使用权人是被告，但项目涉及五宗土地，另三宗土地使用权人是广西灵峰药业有限公司，无论该三宗土地使用权是否已转让给虎林公司，但未办理变更登记，继而《建设工程竣工验收合格单》被行政撤销，被告取得的项目许可存在物权登记障碍；此法律后果归责于被告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应继续履行合同义务，有义务排除物权登记障碍及时将办理房屋权属登记资料报产权登记机关，履行合同的附随义务。原告的该项请求，予以支持。被告把逾期办证归因于政府机关的抗辩主张不当，不予采纳。关于商品房附加费的退还。本案中：原告按签字确认的《商品房附加费用清单》向被告给付了附加费用五项合计32180.72元，另外支付水电开户费2000元。1、维修基金。原告对提取额度无异议，予以确认。2、契税12067.77元。商品房买受人是纳税主体，被告收取购房契税属于代收代支性质，应据实予以多还少补；原告取得完税凭证，契税实缴金额为4755.77元，被告收取的税金多于实际发生的税金，被告应向原告退还多收取的部分7312元。3、登记费、查档服务费、工本费、咨询服务费、印花税等。一是商品房买卖合同第十七条第5款约定买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付，双方存在委托关系，相应地产生劳务费用；二是商品房买卖合同第七条第2款约定《商品房附加费用清单》中的费用认缴，但对费用没有明确约定日后由双方进行结算、实行多还少补，属于原被告对相关费用按总房款由购房户定额分担的自由约定；原告若认为存在重大误解、显失公平、受到欺诈或者胁迫等可撤销的情形，也应在除斥期间行使撤销权；三是被告在为原告办理备案和预办产权登记中也产生了测绘费、白蚁防治费、查档费、鉴证费等费用；综上，原告的该项主张没有依据，不予采纳。4、绿化费。小区的绿化属于该商品房基本设施，是开发商应承担的义务，本案合同第十七条第8款明确约定：该商品房基本设施，包括小区内道路、绿化带…由物业公司统一管理；被告以《商品房附加费用清单》向原告收取绿化费，违反了双方签订的商品房买卖合同的约定，被告收取的绿化费4022.59元应退还给原告。5、水电开户费2000元。一是水户、电户归属于买受人，水电开户费应由买受人承担；被告也认可水电开户费用以实际发生为准，多还少补，原告已实现水电开户，对应费用已实际产生；二是商品房买卖合同附件三约定“水电到户（不包开户、室内水电不包）”，被告提供涉案房屋的配电、供水、无负压供水、外墙立管等安装工程支出的费用单据，从而作出水电开户费用实际支出远大于2000元的抗辩，但被告主张的上述安装工程费用与水电开户无关。综上，虽然被告未能举证证明水电开户支出的具体数额，但原告已实现水电开户，对应费用已实际产生，在此情形下，酌定水电开户费用为1000元，被告应向原告退还1000元；被告认为水电开户费用实际支出远大于2000元，不须退还的抗辩，不予采纳。关于装修押金，原告在诉讼中未举证证明向被告交纳了装修押金，原告主张被告退还装修押金缺乏事实依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告主张被告退还装修押金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告广西虎林房地产开发有限公司应继续履行与原告陈秀娣签订的《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》的义务，协助原告陈秀娣办理位于贺州市八步区的不动产证。二、被告广西虎林房地产开发有限公司应向原告陈秀娣退还绿化费4022.59元，水电开户费用1000元,契税费7312元。三、驳回原告陈秀娣其他诉讼请求。一审案件受理费550元（原告已预交），由原告陈秀娣负担324元,被告广西虎林房地产开发有限公司负担226元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同第七条约定被上诉人有按期付清房款的义务，第十五条约定上诉人在商品房交付使用后360日内负责协助为被上诉人所购商品房办理权属登记手续。合同签订后，被上诉人已履行了全部购房款的给付义务，上诉人理应按照合同约定向被上诉人交付房屋并办理房屋产权证书。一审判决上诉人协助被上诉人办理涉案房屋不动产证，合法有据，本院予以维持。关于上诉人提出其一直积极为被上诉人办理不动产权证，至今未办好是国家政策的调整和当地政府相关职能部门的原因，责任不在上诉人的主张。本院认为，本案中，不能办理房屋产权证的根本原因是上诉人取得的项目许可存在物权登记障碍，责任在于上诉人。上诉人有义务排除物权登记障碍及时将办理房屋权属登记资料报产权登记机关，履行合同的附随义务。上诉人把逾期办证归因于政府相关部门的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。关于商品房附加费用的返还。1.关于契税问题。本案中，上诉人收取的税金多于实际发生的税金，故其应向被上诉人退还多收取的部分。上诉人认为多收取的部分应当作为上诉人的劳务费没有事实和法律依据，本院不予支持；2.关于绿化费问题。《商品房附加费用清单》中虽约定被上诉人按购房价款总额的2%收取绿化费，但双方并未明确约定绿化费归上诉人所有，且在本案一、二审审理中上诉人均未提供证据证明该绿化费已实际使用的具体情况，现被上诉人要求上诉人予以返还，一审判决支持被上诉人的该项诉请，并无不当。如果日后需要进行小区绿化，则上诉人可再与被上诉人另行协商收取；3.关于水电开户费。上诉人认为水电开户费用实际支出远高于2000元，但未能提供水电开户费用实际支出的具体数额，故上诉人的该项主张没有充分的事实依据，本院不予支持。一审酌定水电开户费用为1000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人广西虎林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李宏维审 判 员 陈立峰审 判 员 严永茂二〇一八年五月二十三日法官助理 贺昌盛书 记 员 黎 燕