锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2018）内2502民初641号原告:由树红，女，1975年1月20日出生，汉族，住锡林浩特市。委托诉讼代理人：格日勒，内蒙古合志律师事务所律师。被告：李秀香，女，1979年6月1日出生，汉族，住锡林浩特市。委托诉讼代理人：白玲玲，内蒙古义翔律师事务所律师。被告：由树庭，男，1958年6月26日出生，汉族，现住锡林浩特市。被告：薛清莲，女，1958年11月21日出生，汉族，住锡林浩特市。原告由树红与被告李秀香、由树庭、薛清莲案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告由树红委托代理人格日勒，被告李秀香及其委托代理人白玲玲到庭参加诉讼，被告由树庭、薛清莲经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告由树红向本院提出诉讼请求：1、判令停止执行位于锡林浩特市额尔顿路的商铺（房屋产权证号：×××）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年1月1日，原告由树红与被告由树庭签订了《房屋租赁合同》，合同约定：由树庭将其位于锡林浩特市额尔敦路的商铺出租给原告，合同期限为2013年1月1日至2017年12月31日。2016年1月1日，双方又达成补充协议，商定将房屋租赁期限延长至2022年12月31日。2015年5月份，被告由树庭将该房屋在内蒙古银行办理了抵押贷款，并通知了原告。2017年12月15日，锡林浩特市人民法院向原告送达（2016）内2502民执988号《公告》，要求被告由树庭、薛清莲及房屋使用人即本案原告在2017年12月31日前迁出房屋。原告接到该公告后依法提出执行异议申请，法院经审查后在2018年1月10日下达（2018）内2502执异1号执行裁定，驳回了原告申请。原告认为，其与被告由树庭签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》合法有效，且现尚处于租赁期内，如强行要求原告搬出商铺，不仅不利于保护善意承租人的合法权益，更不利于市场经济稳定。根据"买卖不破租赁的基本原则"，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此原告作为承租人在合同有效期内仍有权继续占有该商铺进行经营活动，而且2013年1月1日原告租赁房屋时被告就已经告知原告该房屋在内蒙古银行有抵押贷款。2015年5月，被告由树庭在内蒙古银行续贷时也告知了原告，故双方的租赁合同继续有效。另外，原告对涉案房产增设了部分设施，法院在没有解决这些问题之前即让原告迁出房屋对原告显失公平，请求支持原告诉求。被告李秀香辩称，一、从原告诉状内容看出原告由树红是明知租赁的房屋设定抵押权，且自认其房屋抵押权是由树庭和原告之前，明知存在抵押权还租赁，应当承担责任。二、原告所提到的"买卖不破租赁"并不能阻碍判决的执行，原告的诉求应予驳回。被告由树庭、薛清莲未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋租赁合同、收条，原告以此证明原告和由树庭于2013年1月1日签订了房屋租赁合同，合同期限是2013年1月1日至2017年12月31日。被告李秀香对合同的真实性予以认可，但认为租赁关系是否真实，合同是否履行并不清楚。本院认为，原告由树红与被告由树庭存在房屋租赁关系。2.补充协议书，原告以此证明双方在2016年1月1日签订了补充协议，合同期限变更为2013年1月1日至2022年12月31日，合同目前尚未到期。被告李秀香对合同的真实性予以认可，但认为租赁关系是否真实存在，合同是否履行并不清楚。本院认为，该证据能够证明原告由树红与被告由树庭签订补充合同的事实。3、锡林浩特市人民法院（2018）内2502执1字执行裁定书和（2016）内2502执988号公告。证明法院向原告送达了公告，并让原告办理涉诉房屋，并在2018年1月10日驳回了原告执行异议申请。被告李秀香对该组证据没有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告由树庭与薛清莲系夫妻关系，原告由树红系被告由树庭妹妹。2013年1月1日，由树庭与由树红签订房屋租赁合同，约定由树庭将其所有的位于锡林浩特市楚办德吉街的商铺（房屋产权证号：×××）出租给由树红，租赁期5年，自2013年1月1日至2017年12月31日，年租金30万元。2016年1月1日，其二人签订《补充协议书》，约定房屋租赁期限由5年变更为10年，自2013年1月1日至2022年12月31日止，租金由30万元下调至20万元。现由树红在该商铺经营餐饮服务。被告由树庭在2015年5月6日对出租的房屋进行抵押登记，抵押权人为内蒙古银行股份有限公司锡林郭勒锡林东街支行。本院在2016年4月6日作出（2016）内2502财保22号裁定，"对由树庭所有的位于锡市楚办德吉街房屋（户籍号×××）户籍予以冻结"。李秀香与被告由树庭、薛清莲民间借贷纠纷一案本院作出（2016）内250民初1064号民事判决，判令由树庭、薛清莲偿还李秀香16万元及利息。进入执行阶段后，本院发出公告，责令被执行人由树庭、薛清莲及房屋使用人在2017年12月31日前迁出房屋。案外人由树红以房屋由其承租，租赁期未满且对房屋增设设施要求继续租赁为由提出异议，本院作出裁定驳回其异议申请，为此原告提起诉讼。本院认为，原告由树红与被告由树庭签订房屋租赁合同的事实由双方签订的房屋租赁合同、补充协议书予以证实，本院对租赁事实予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定："租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。"原告提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告举证证明了原告与由树庭签订租赁案涉房屋合同并据此实际占有使用该房屋的事实。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由树庭将房屋抵押给案外人内蒙古银行股份有限公司锡林郭勒锡林东街支行是在双方续签租赁合同之前，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定："订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。"依据上述解释及法律的规定，在除抵押权人实现抵押权发生所有权变动情形之外，承租人对房屋享有的租赁权受保护。因此，在被执行人不履行清偿义务而需对其所有房屋采取强制执行措施时，基于"所有权变动不破租赁"的原则,应当首先依法保护作为承租人的原告的租赁权，即在民事执行过程中，若需要以拍卖、变卖系争房屋所得价款以清偿被告的债务的，则应当向不特定的竞买人明示附带原告与第三人之间租赁契约约定的租赁期限、租金等。因此，拍卖系争房屋时在负担租赁权的状态下对系争房屋予以变现。但是，需要指出的是，若将来系争房屋在负担上述租赁权状态下变现后，不特定的买受人与原告之间因系争房屋租赁合同的履行问题而发生争议的，应另行通过合法途径解决纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：对登记在被告由树庭名下的坐落于锡林浩特市楚办德吉街的×层面积为535.62平米房屋（房屋产权证号：×××）在负担租赁权的状态下予以变现。案件受理费100元，由被告李秀香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 谢 伟 英审 判 员 道 日 娜人民陪审员 候 生 铎二〇一八年五月十四日书 记 员 其乐木格附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。