广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终408号 上诉人（原审被告）：吕兆龙，男，汉族，1985年8月29日出生，户籍地广西壮族自治区陆川县，现住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：刘建军，广西盛君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭建平，男，汉族，1979年5月11日出生，户籍地湖南省安乡县，现住广西壮族自治区柳州市城中区。 上诉人吕兆龙因与被上诉人郭建平买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初1982号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕兆龙的委托诉讼代理人刘建军，被上诉人郭建平到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 上诉人吕兆龙的上诉请求：撤销城中区人民法院（2017）桂0202民初1982号民事判决书，驳回被上诉人在一审法院的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审法院以上诉人不能举证证明被上诉人违约行为，因而支持被上诉人的诉请，属于认定事实不清。上诉人与被上诉人于2015年12月31日签订了《门面转让协议》，该协议一、二条明确约定“保证受让方享有转让方同等的权利”，“4间门面租金每月4400元”等。但协议签订后，被上诉人未能保证上诉人享有同等租赁4间门面的权利，也未能协助上诉人与房东签订与被上诉人享有同等权利的门面租赁协议。因此，被上诉人违约事实清楚，一审法院对被上诉人以上违约事实视而不见，反而认为上诉人没有证据证明被上诉人违约，实属认定事实不清，若上诉人自己都可以与房东签订租赁合同，支付高额转让费给被上诉人明显不符合事实。正是由于被上诉人的违约，造成上诉人不得不与房东签订高额租金的租赁合同，所以上诉人认为是被上诉人违约，才会把余下转让费作为违约金予以扣除的。综上，上诉人认为被上诉人违约在先，一审法院认定事实不清，请求上级法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人郭建平答辩称，被上诉人并未违约，上诉人的陈述不符合事实，请求二审法院驳回上诉人的上诉。 被上诉人郭建平向一审法院起诉请求：1、吕兆龙支付门面转让费42000元；2、吕兆龙承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：郭建平作为甲方与吕兆龙作为乙方于2015年12月31日签订《门面转让协议》，约定郭建平将其租赁的位于海关的门面、门面经营权、经营设备转让给吕兆龙，转让费为15万。合同第三条约定，原有顾客已办未使用的洗车年卡的费用16000元用于抵扣部分转让费。合同第六条约定：“2016年1月1日乙方接手后三个月内甲方必须将原有营业执照、税务登记等相关证件变更到乙方名下并同时乙方付清所有欠款。”合同签订后，吕兆龙多次通过案外人覃XX向郭建平支付了转让费92000元，并且抵扣了16000元经营费用后，郭建平尚欠42000元至今未付，故酿成本诉。 一审法院认为，郭建平、吕兆龙于2015年12月31日共同签订的《门面转让协议》，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应该按合同约定履行相应义务。吕兆龙作为受让方，负有向郭建平支付15万元转让费的义务，郭建平有权要求吕兆龙支付尚欠的转让费42000元。吕兆龙辩称，因郭建平违约，吕兆龙无须支付尚欠转让费。一审法院认为，当事人应当对其主张承担举证责任，吕兆龙不能举证证明郭建平违约行为成立，吕兆龙的抗辩理由不成立。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款的规定，判决如下： 吕兆龙向郭建平支付门面转让费42000元。一审诉讼费850元（郭建平已预交），由吕兆龙负担。 二审期间，上诉人吕兆龙提供以下证据：1.2017年5月20日签订的《房屋租赁合同》，拟证明：目前涉案XX号门面的合同是上诉人与房东签订的，现该门面租金比被上诉人与房东签订的合同约定的租金高，已增加到每月每间1500元，被上诉人没有按照之前签订的转让协议履行存在违约；2.转账记录打印件共4页，拟证明：现在的门面租金都比与被上诉人签订转让协议时的租金上涨了。 被上诉人郭建平质证称，该证据与本案无关，因为被上诉人与房东签订的合同已经到期，该合同是上诉人自行与房东签订的合同，被上诉人已经没有权利再和上诉人续签合同。 被上诉人郭建平在二审期间提交以下证据：《租赁合同》共三份，拟证明被上诉人与房东签订的租赁合同的起始日期，被上诉人与上诉人签订的门面转让协议中明确约定是按原合同履行，其中有两份被上诉人与房东签的合同，到期后被上诉人没有权利控制租金，还有一份未到期的合同，被上诉人也未涨上诉人的租金，因此不存在违约。 上诉人吕兆龙质证称，上诉人对三份《租赁合同》都是不知情的，认可真实性，但在与被上诉人签订合同的时候，上诉人并未看到该三份合同，且从三份合同中看出四间门面加起来的租金才4000元左右，现在上诉人交纳的租金远远超出了4000元，更证明被上诉人的违约行为。 对双方当事人提供的证据，本院分析认定如下：上诉人吕兆龙提供的证据1系龙X与黄X签订的《房屋租赁合同》，承租方并非吕兆龙，不能证明与本案有关联。证据2系打印件，且仅显示收款人系丘X，未显示付款人姓名，不能证明与本案有关联。本院对吕兆龙提供的证据不予认定。被上诉人郭建平提交的三份《租赁合同》，吕兆龙认可其真实性，可以证明郭建平与原房东签订租赁合同的起始时间，本院予以认定。至于能否证明郭建平不存在违约行为，涉及本案争议焦点，将在下文分析论述，在此不再赘述。 双方当事人均未对一审查明的事实提出异议，本院对一审查明事实予以确认。 本院二审另查明：1、郭建平与案外人王XX就柳州市的门面签订的《门面租赁协议》约定的租期为2014年1月1日至2018年1月1日。郭建平与案外人龙X就柳州的门面签订的《租赁合同》约定的租期为2011年9月28日至2016年9月27日。郭建平与案外人丘X就柳州市的门面签订的《租赁合同》约定的租期为2011年9月28日至2016年9月27日。2、郭建平与吕兆龙签订的《门面转让协议》第一条约定：郭建平于2016年1月1日前将位于柳州市门面转让给吕兆龙使用。并保证吕兆龙同等享有郭建平在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。第二条约定：该门面产权为原房东龙X、王X、丘X所有，郭建平与原房东已签订了租赁合同，租期到王X2018年1月1日止，月租金为共4400元。 本院认为，本案的争议焦点在于，郭建平是否存在违约行为？吕兆龙是否应当支付剩余42000元门面转让费？吕兆龙认为双方签订的《门面转让协议》明确约定“保证受让方享有转让方同等的权利”，“四间门面租金每月4400元”等，但协议签订后，郭建平未能保证吕兆龙享有同等租赁四间门面的权利，也未能协助吕兆龙与房东签订与郭建平享有同等权利的门面租赁协议，门面的租金上涨了，因此郭建平构成违约。对此本院认为，首先，郭建平与吕兆龙签订的《门面转让协议》第一条约定：郭建平保证吕兆龙同等享有郭建平在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。而郭建平与房东王X、龙X、龙X签订的原有三份房屋租赁合同的租期截止时间分别为：12号门面，2018年1月1日，13、14号门面，2016年9月27日，15号门面，2016年9月27日，故郭建平只能保证在上述合同有效期内吕兆龙享有与其同等的权利与义务。 其次，双方签订的《门面转让协议》第二条只注明了郭建平与王X的租赁合同的租期到2018年1月1日止，并未提及另外三间门面的租赁合同到期日，吕兆龙在庭审中亦认可在签订协议时并未核实另外三间门面的租赁截止日期，故吕兆龙主张四间门面的租赁合同截止日期均为2018年1月1日没有依据。因此，在郭建平与房东原有房屋租赁合同到期之后，郭建平对该四间门面已不再享有权利和义务，自然也不能再保证吕兆龙同等享有其权利和义务。吕兆龙与房东另行签订房屋租赁合同之后，其承租门面的租金是否上涨与郭建平无关，故吕兆龙主张郭建平存在违约行为并以此为由拒付剩余转让费没有事实和法律依据，本院不予支持，吕兆龙应当向郭建平支付剩余42000元门面转让费。 综上所述，上诉人吕兆龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元（上诉人吕兆龙已预交），由上诉人吕兆龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  周慧冰 审判员  丘洪兵 审判员  朱立志 二〇一八年五月二十二日 书记员  廖倩雯