云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0127民初242号原告云南正丰兴房地产开发有限公司。法定代表人：戴红骏，系公司总经理。住所：云南省昆明市嵩明县职教园区云南工商学院内。委托代理人李向刚，系云南进国律师事务所律师，特别授权代理。被告樊友，男，汉族，1990年9月3日生，云南省富源县人，住云南省富源县。原告云南正丰兴房地产开发有限公司诉被告樊友商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告樊友经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年3月31日与被告签订商品房购销合同，合同约定原告将坐落于云南省嵩明县××开发区学府名邸二期27幢1103号商品房（面积为120.58㎡）出售给被告，房屋总价为614295元，首付款为184295元，余款430000元以向建设银行嵩明支行商业贷款的方式支付，交房日期为2015年12月31日之前。合同签订后，被告支付首付款30877元，双方于2015年4月15日在嵩明县房屋管理部门办理登记备案。2015年4月22日，被告以学府名邸二期27幢1103号商品房作抵押，由原告作为贷款担保人向中国建设银行股份有限公司嵩明支行申请贷款430000元，借期为240个月。银行放款后，被告连续多期逾期，为此，原告履行了自己的担保义务向银行偿还贷款本息457333.66元。原、被告双方所签订的合同补充协议第七条约定：“乙方不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，《商品房购销合同》及本补充协议即告解除，甲方立即收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息、违约金、诉讼费、律师费及其他损失。同时，乙方应向甲方支付房价款5%的违约金”。综上所述，被告已经违背了合同约定的义务，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规具文起诉，请求判令：1.依法解除原、被告双方于2015年３月31日签订的编号为27-11-03商品房购销合同及合同补充协议；2.由被告支付违约金30714.75元及因未能按期偿还贷款给原告造成的损失27333.66元；3.由被告承担律师费1500元；4.本案诉讼费、公告费由被告承担。被告樊友未到庭应诉，也未作答辩。原告云南正丰兴房地产开发有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，欲证实原告身份情况及具备诉讼主体资格的事实。2.被告身份证复印件,欲证实被告身份信息。3.商品房购销合同、合同补充协议、个人住房借款合同、公证书复印件、银行催款通知书、还款凭证、结清证明复印件，欲证实原、被告之间签订商品房购销合同就权利义务、担保责任等进行了约定及被告未按期还款，原告履行了担保责任的事实。4.委托合同及律师代理费发票复印件，欲证实原告因本案支出律师费1500元的事实。被告樊友在举证期限内未向本院提供相关证据。以上证据，本院将结合案情实际予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：云南正丰兴房地产开发有限公司系依法成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发及销售、项目投资及所投资项目的管理；汽车销售。原、被告双方于2015年3月31日签订《商品房购销合同》（合同编号：27-11-03）及《合同补充协议》,约定被告樊友购买原告开发建设的坐落于嵩明县××开发区学府名邸二期27幢11层03号房屋，房屋面积为120.58平方米，房屋总价款为614295元，被告应向原告支付购房首付款184295元，其余购房款430000元由被告向中国建设银行股份有限公司嵩明县支行贷款支付，并约定交房日期为2015年12月31日前，同时约定双方的其他权利义务关系及违约责任。合同签订后，被告向原告支付购房首付款30877元。2015年4月22日，原、被告双方到房管部门办理了该房屋的备案登记手续。2015年4月22日，被告与中国建设银行股份有限公司嵩明县支行签订个人购房担保借款合同，约定由嵩明建行向被告发放住房贷款430000元，借款期限为240个月，还款方式为按月等额本息；被告自愿用学府名邸二期27幢11层03号房屋作抵押，由原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任；若在依法办妥房产证之前被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他）、违约金、诉讼费、律师费及其他损失；同时，被告应向原告支付房价款5%的违约金；被告已向原告支付的房价款（包括首付款及银行代被告直接支付给原告的银行担保借款购房款），在扣除原告已向银行支付的贷款本息及被告应当支付的违约金、诉讼费、律师费及其他损失后，尚有余额的，原告应将该余额退还给被告，余额为负数的，被告还应按差额向原告予以赔偿。贷款合同签订后，银行按约定向被告发放贷款430000元并将该款项划拨至原告账户，被告履行了部分还款义务后未继续还款，出现逾期还款行为，嵩明建行向原告催讨，要求原告履行担保责任，原告于2017年6月13日代被告樊友偿还借款本息457333.66元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应按合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告樊友签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定全面履行合同义务。被告樊友在履行合同过程中，多次逾期偿还银行贷款，经银行催讨，原告代被告偿还了贷款，履行了阶段性担保责任。按双方签订的《合同补充协议》约定：“若在依法办妥房产证之前，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋…”，被告未能按期还款的行为违反了合同约定，原告也履行了相应的担保责任，双方约定的合同解除的条件已经具备，故原告要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金30714.75元及支付因其未能按期还款给被告造成的经济损失27333.66元，因双方签订的《商品房购销合同》对违约金有过明确约定，被告未能按期还款的行为违反了合同约定，存在违约行为，故原告对违约金的请求于法有据，但本院对原告主张的违约金30714.75元[614295元×5%]不完全支持，结合原、被告双方履行合同的情况看，被告樊友与原告签订《商品房购销合同》时约定，被告应向原告交付购房首付款184295元，被告向原告支付了首付款30877元后，双方便办理了该房屋的备案登记手续；在被告存在违约行为的情形下，原告又自愿为其购房贷款提供阶段性担保，原告明知被告有违约行为而未提出异议，故原告在合同履行过程中也存在一定过错，结合本案实际，被告只应在未付首付款的范围内承担违约责任，即本院依法认定被告应支付的违约金为7670.9元（153418元×5%）；至于原告主张的因被告逾期还款所造成的经济损失27333.66元，因被告未按约定履行还款义务后，原告已实际代其履行了还款义务，故本院对原告的该项请求予以支持；按合同约定，若被告违约时，其交付的首付款折抵作违约金及其他经济赔偿，若有剩余，返还给被告，若有不足，由被告继续支付，据此，被告已支付的首付款30877元用以折抵上述款项，折抵后被告需向原告支付的款项为4127.56元。原告要求被告支付因本案支出的律师费1500元，因双方在《合同补充协议》中已作明确约定，原告的该项主张于法有据，本院予以支持。本案被告经合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告樊友于2015年3月31日签订的《商品房购销合同》（合同编号：27-11-03）及《合同补充协议》。二、由被告樊友向原告云南正丰兴房地产开发有限公司支付违约金及经济损失合计4127.56元。三、由被告樊友支付原告因本案支出的律师费1500元。（上述款项于本判决生效之日起十五日内支付）四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费1289元，由被告樊友承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  李艳梅审 判 员  张良伟人民陪审员  张开文二〇一八年五月八日书 记 员  姚 妮