云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终542号上诉人（原审原告）：杨英林，男，1978年12月27日生，汉族，云南省砚山县人，初中文化，居民，住云南省砚山县。被上诉人（原审被告）：张宗成，男，1973年4月2日生，壮族，云南省砚山县人，小学文化，农民，住云南省砚山县。被上诉人（原审被告）：张美亮，男，1969年5月13日生，壮族，云南省砚山县人，小学文化，农民，住云南省砚山县。上诉人杨英林与被上诉人张宗成、张美亮租赁合同纠纷一案，不服云南省砚山县人民法院（2018）云2622民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。杨英林上诉请求：杨英林向一审法院提出诉讼请求：一审法院认定事实：2012年4月18日，杨英林（乙方）与砚山县江那镇听湖村民委大青龙村的张宗成（甲方）签订了一份《协议》，约定：“甲方将位于听湖村委会大青龙村龙所（地名）自己家的荒地租给乙方，租用面积5亩，租用面积界线：东至水沟、西至山脚、北至水井下面地硬，南至房子后沟。地租100元/亩，5亩总计5，000.00元，地面建筑物13格，共计8，000.00元，总金额为13，000.00元，租用年限：地及建筑物租用十年，2012年5月1日至2022年5月1日。付款方式：一次性付清，以收据为凭。乙方进出道路由甲方负责提供，在租用年限内，如乙方发生转租情况，经甲乙双方协商同意后，乙方方可转租。违约责任，如任何一方违约，支付本协议总金额的五倍的补偿金。特别说明：5亩荒地中，其中2亩是张美亮家的，由张宗成代理二哥（张美亮）租地、并代领租地款，张美亮如跟乙方产生纠纷，由甲方负责承担”。《协议》还对其他事项进行了约定。在庭审中，张宗成和张美亮认可租给杨英林的5亩荒地全部是张宗成的，不包括张美亮的荒地，但张美亮在龙所山有荒地与张宗成的相邻。签订《协议》当日，杨英林将10年的租金13，000.00元一次性支付给了张宗成。杨英林使用了所租荒地及建筑物（13格砖木石棉瓦简易房）两年时间，之后杨英林对承租的土地和房屋停止使用。杨英林使用期间对简易房进行了修缮，并加建了两格水泥砖墙体石棉瓦简易房。杨英林与张宗成口头约定，对杨英林修缮和加建的房屋，杨英林不用后都归张宗成所有。后因代学术转包了川渝建设集团公司承包的“国道323线子母戛垭口至改建工程沿线附属设施工程”的部分施工工程，需要租用房屋及场地，杨英林、张宗成与代学术三方协商后，将杨英林租用的建筑物（13格简易房）及场地租给代学术使用至2017年7月17日，每年租金9，000.00元，书面协议以张宗成名义与代学术签订和收取租金，张宗成又将两年所得租金分两次各5，000.00元转给了杨英林。2016年5月10日，代学术（甲方）又与张美亮（乙方）签订了一份《租地协议》，约定：“乙方自愿将水井旁的地租给甲方堆石料，时间：2016年5月10号至2017年8月10号止。地租叁仟元，一次性付清”。签订协议当日，代学术将3，000.00元地租支付给了张美亮。庭审中，张宗成、张美亮称张美亮租给代学术堆放石料的土地不包括张宗成租给杨英林的五亩土地。2017年1月11日，张宗成、张美亮、李廷美作为甲方又与砚山县砚华松香厂的刘智清（乙方）签订了一份《龙所山脚场地租赁协议书》，张宗成租给杨英林的五亩土地及简易房已由张宗成转租给砚山县砚华松香厂使用，且13格简易房现已被拆除两格。《龙所山脚场地租赁协议书》中约定，租给砚华松香厂使用的土地每亩年租金1，400.00元，租赁期限为30年，张宗成称出租给砚华松香厂使用的土地张宗成的有10亩，张美亮的土地有5亩，李廷美的土地有一分多，砚华松香厂现还没有支付租金。杨英林认为张宗成租给杨智青开办松香厂前没有与其协商，也没有经过其同意，诉讼张宗成转租是违约行为，应承担违约赔偿责任。张宗成庭审陈述其在转租地给刘智青前已经电话告知杨英林，杨英林是同意转租的，并同意由张宗成与刘智青签订协议，转租所得租金双方各享受一半。现杨英林说不知道转租给刘智青办厂是假话。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……。”。本案杨英林与张宗成于2012年4月18日签订的《协议》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。而根据合同的相对性原则，该《协议》系杨英林与张宗成签订，无张美亮的签名，且在审理中张宗成、张美亮都认可《协议》中租给杨英林的5亩土地中无张美亮的土地，故杨英林要求张美亮在本案中承担责任的主张本院不予支持。杨英林与张宗成签订《协议》后，杨英林按协议约定支付了租金，张宗成已将出租的土地以及简易房交给了杨英林使用。杨英林使用两年后对租赁物闲置不用，经杨英林、张宗成、代学术协商，才将租赁物转租给代学术使用，以张宗成名义与代学术签订协议，并收取租金，所得租金杨英林和张宗成平均分配，说明杨英林与张宗成达成合意对所签的《协议》中租赁物允许转租给他人的事实。2017年1月11日张宗成、张美亮、李廷美作为甲方与杨智青签订了《龙所山脚场地租赁协议书》，该协议出租的地块包含杨英林与张宗成签订所租的5亩土地在内。杨英林认为《龙所山脚场地租赁协议书》在签订之前，张宗成没有与其协商，没有经过其同意，张宗成的行为侵害其合法权益，张宗成应当承担违约责任。本案双方主要争议的焦点是张宗成、张美亮、李廷美与杨智青签订的《龙所山脚场地租赁协议书》是否侵害杨英林的合法权益，张宗成转租行为是否违约。本院认为，张宗成转租给杨智清的行为不存在违约行为，理由是：首先是杨英林对承租的荒地和简易房屋投资经营两年后自行停止经营管理，才产生的转租行为，不是杨英林正在经营管理期间张宗成强行转租；其次是杨英林停止经营管理租赁物后，其与张宗成协商同意将租赁物转租给代学术，以张宗成名义同代学术签订协议，并收取租金后，张宗成将收到租金总额的一半转给杨英林。按双方与代学术转租行为执行的内容方式中，说明了杨英林停止使用所租的荒地和房屋期间，杨英林与张宗成已经达成合意允许转租给其他人使用的，并且所得租金杨英林和张宗成各享受一半。张宗成转租给杨智青时，是杨英林仍然停止对承租的荒地和房屋管理和使用期间，因此，以张宗成名义将杨英林承租的荒地和房屋转租给杨智青是双方之前转租给代学术意思表示的延续，张宗成不存在违约行为；再次转租给杨智青也没有给杨英林带来损失，因为杨英林停止经营管理租赁物后，租赁物闲置不会产生任何经济效益，转租给他人杨英林还可以收到一定租赁费。杨英林认为转租给杨智青使其受到经济损失不符合双方对本案租赁意思发生变化的客观事实。因此，杨英林诉讼请求张宗成违约应当赔偿其各项损失的理由不成立，本院不予支持。但张宗成应当按《龙所山脚场地租赁协议书》中对租赁费的支付标准，在收到杨智青的租赁费后，按杨英林剩余的租期内应当得到的租金支付给杨英林。杨英林租赁剩余时间为2017年1月11日至2022年5月1日（5年3个月），其中杨英林5年转租费为：1，400×5÷2×5=17，500.00元，3个月转租费为：3，500÷12×3=875.00元，两项合计18，375.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由张宗成给付杨英林租期内转租租赁费18,375.00元，限本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回杨英林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，160.00元，由杨英林负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。杨英林对一审法院认定的事实提出以下异议：一审错误认定经杨英林、张宗成、代学术三方口头协议将建筑物及土地租给代学术使用至2017年7月17日的事实。杨英林认为，其停止经营后，经杨英林、张宗成、代学术三方口头协议将13格简易房以9000元每年的租金，租给代学术，租期为2014年5月27日至2016年5月27日。2016年5月26日，张宗成未经其同意，便将租期内的地租给代学术堆放石头，并签订了书面协议，由代学术向张宗成支付8000元租金。对于杨英林所提出的异议，本院认为，在二审审理过程中，经询问，张宗成认可经其与杨英林、代学术三方协议一致同意将13格简易房租给代学术使用，期限为2014年5月27日至2016年5月27日。而张宗成于2016年5月26日再次将案涉土地租给代学术，没有证据证明已经过杨英林同意，故杨英林关于该事项的异议成立，本院予以支持。本院查明并确认以下事实：1.杨英林、张宗成、代学术三方口头协议将13格简易房以9000元每年的租金，租给代学术，租期为2014年5月27日至2016年5月27日。2.2016年5月27日，张宗成再次将案涉土地租给代学术堆放石头，并签订了书面协议，由代学术向张宗成支付8000元租金。对一审法院确认的本案其他法律事实，有相应证据予以证明，本院予以确认。根据本案双方当事人的诉辩理由与主张，本案二审的主要争议焦点为：被上诉人是否存在违约行为以及违约责任的认定问题。关于被上诉人是否存在违约行为的认定问题。本院认为，双方当事人于2012年4月18日签订的协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应当基于诚实信用的原则全面履行合同。履行合同过程中，张宗成未经杨英林同意，将案涉土地租给代学术。之后，张宗成又于2017年1月11日，将案涉土地租给砚山县砚华松香厂。张宗成也未提交相应的证据予以证明，其转租土地给第三人的行为已经杨英林的同意，张宗成的行为导致了其与杨英林所签订了租赁协议无法履行，已构成违约。且在诉讼过程中，经过询问，双方均同意解除案涉协议。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，张宗成依法应当承担违约责任。关于违约责任的认定问题。本院认为，首先，由于张宗成于2016年5月27日应将案涉土地出租给了第三人，导致杨英林无法使用案涉土地，张宗成应向杨英林所支付的自2016年5月28日至2022年5月1日的租金，共计7706.00元（1300元每年×5年＋1300元÷12个月×11个月＋1300元÷12个月÷30天×4天）。基于杨英林仅请求返还7691.30元，故本院予以支持。另外，根据案涉协议第八条的约定：“如任何一方违约，支付本协议总金额的五倍的补偿金。”尽管双方在合同中已对违约金作出了明确约定，但违约金的认定以损失数额的确定为前提条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。杨英林尽管在一审时主张房屋的修缮及加建费用，但经询问，双方经认可，签订协议之时就约定了由杨英林自行对房屋进行修缮，且杨英林也未就该问题提出上诉。由于杨英林未举证证明由于张宗成的违约行为给其造成的实际损失，故可以认定，该约定明显过分高于实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。张宗成也请求人民法院予以调整，故本院综合衡量本案的履行程度、当事人过错、租金数额、预期利益等客观因素的基础上，同时兼顾公平原则和诚实信用原则，对本案违约金予以适当调整为合同总标的的30%即3900元。综上所述，杨英林的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省砚山县人民法院（2018）云2622民初1262号民事判决的第二项，即“二、驳回杨英林的其他诉讼请求”；二、撤销云南省砚山县人民法院（2018）云2622民初1262号民事判决的第一项，即“一、由张宗成给付杨英林租期内转租租赁费18,375.00元，限本判决生效之日起十五日内付清”；三、张宗成于本判决生效之日起十日内一次性向杨英林返还租金7691.30元，并支付违约金3900元。二审案件受理费7050.00元，由上诉人孙扬负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 熊 祥审判员 张文科审判员 刘 曼二〇一八年五月八日书记员 李官耀