广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0781民初2481号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司，住所地：台山市台城镇沙岗湖开发区。法定代表人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。被告：许艳梨，女，汉族，1978年3月23日出生，住台山市台城街道办事处环市，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司与被告许艳梨物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司（以下简称碧桂园物业台山分公司）的委托诉讼代理人周丽到庭参加诉讼，被告许艳梨经本院公告传唤，期限届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业台山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告许艳梨立即向原告支付物业服务费43735.65元（计至2017年7月止）；2.判令被告许艳梨立即支付违约金36625.29元（违约金计至2017年7月止按73250.58元减半收取）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2009年9月11日，被告与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议书》购买台山碧桂园翡翠香堤2街81号商品房，合同约定的交楼期限为2010年6月30日。当日，被告还与原告签订了《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定被告每月应交物业服务费635.08元，交费时间从2010年8月1日起，逾期按每日5‰交纳违约金。逾期后，被告没有依约办理收楼手续，也没有向原告交纳管理费。自2010年8月1日至2017年7月止，被告已拖欠物业服务费43735.65元、违约金73250.58元，因考虑到原、被告之间的复管关系，在全额收取服务费后，对违约金可减半收取。被告许艳梨在法定期限内既没有应诉答辩，也没有提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对该证据进行了质证。对原告提供的《台山碧桂园前期物业服务协议》复印件一份，《广东省商品房买卖合同》复印件一份，《补充协议书》复印件一份，《收楼通知书》复印件一份，《国内挂号信函收据》复印件一份，《寄发收楼信明细》复印件一份，《台山碧桂园应收未收欠费名单》复印件一份，《告知函》复印件一份及《欠费明细》打印件一份，被告许艳梨在法定期限内均未提出异议，本院对上述所有证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月11日，原告碧桂园台山分公司与被告许艳梨签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定被告许艳梨将其已购买的由台山市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的台山碧桂园商品住宅区中的翡翠香堤2街81号房屋交付由原告碧桂园台山分公司管理服务，被告许艳梨按该物业房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）以每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.4元标准向原告交纳物业服务费。该物业的套内建筑面积为291.24平方米，花园面积为495.56平方米，按上述计算方式及标准，被告应按635.08元/月向原告碧桂园台山分公司交纳物业服务费。之后，由于涉案房屋的花园面积减少，故物业服务费也因此减少至633.85元/月。被告许艳梨应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。原告碧桂园台山分公司采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），被告许艳梨应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。若被告许艳梨逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告交纳逾期付款违约金。2010年6月29日，台山市碧桂园房地产开发有限公司发出《收楼通知书》，通知被告办理收楼手续，并通知被告违约服务费从2010年8月1日起计收。被告于同年6月30日签收了《收楼通知书》。自2010年11月1日至2010年12月31日、2012年1月1日至2017年7月止，被告共欠物业服务费合计43735.65元（633.85元×69个月）。另查明，在庭审中，原告确认2011年没有收取物业服务费；确认当月的物业管理费应在当月10日前缴纳，如逾期一个月没有缴纳，即从第二个月的11日开始计算违约金（如：2010年7月的物业管理费应在2010年7月10日前缴纳，逾期未交的，从2010年8月11日开始计算违约金）；自愿放弃追收2010年11月、12月、2012年1-4月、12月、2013年、2014年、2015年6-8月、2017年6月、7月的违约金（即只追收2012年5月至11月，2015年1月至5月、9月至12月的违约金）。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告碧桂园物业台山分公司与被告许艳梨签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》，是当事人在自愿基础上协商一致的结果，是双方当事人真实的意思表示，内容合法，手续完备，是有效合同，依法应受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告碧桂园台山分公司已经依约向被告许艳梨提供物业管理服务，但被告许艳梨未按照约定如期交纳物业服务费。根据本院查明的事实，结合原告自愿从2010年11月1日起算物业管理费、并未收取2011年全年的物业服务费的情况，被告许艳梨从2010年11月1日起至2017年7月止尚欠原告物业服务费合计43735.65元（633.85元×69个月）未予支付，本院对此依法予以确认。被告许艳梨无正当理由拖欠原告碧桂园台山分公司物业服务费属违约，应承担继续履行合同，并赔偿损失的违约责任。因此，原告诉请被告支付从2010年11月1日起至2017年7月止的物业服务费43735.65元的主张，理据充分，依法予以支持。关于逾期付款违约金如何计算的问题，鉴于被告许艳梨拖欠原告碧桂园台山分公司物业服务费的行为已构成违约，根据涉案《台山碧桂园前期物业服务协议》第十五条“物业服务费按约定由甲方（即被告许艳梨）交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方（即原告碧桂园台山分公司）可依法向人民法院起诉”的规定，被告许艳梨应从逾期之日起（即每月11日）每日按应付物业服务费的5‰交纳逾期付款违约金。原告碧桂园台山分公司在庭审中表示只追收2012年5月至11月，2015年1月至5月、9月至12月，2016年1月至12月，2017年1月至5月的违约金，是原告自由处分其自身实体权利的行为，且不违反法律规定，依法予以准许。至于违约金的计算标准，原告诉请违约金以每日按应付物业服务费的5‰并减半计算，该计算标准过分高于中国人民银行同期同类贷款基准利率，本院以碧桂园台山分公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将本案逾期付款违约金的计付利率标准调整为中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率上浮百分之三十较为合理。综上，被告应向原告支付自2010年11月起至2017年7月止（只计算2012年5月至11月，2015年1月至5月、9月至12月，2016年1月至12月，2017年1月至5月）的违约金，分别以633.85元为基数，各从对应月份的次月11日起以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮百分之三十为计算标准，计算至付清之日止。对于原告诉请的违约金超出前述方法计算所得的违约金的部分，理据不足，依法不予支持。被告许艳梨经本院公告传唤，期限届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告许艳梨在本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司支付物业管理费43735.65元及违约金[自2010年11月起至2017年7月止（只计算2012年5月至11月，2015年1月至5月、9月至12月，2016年1月至12月，2017年1月至5月）的违约金，分别以633.85元为基数，各从对应月份的次月11日起以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮百分之三十为计算标准，计算至付清之日止]。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1809元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司负担824元，被告许艳梨负担985元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  劳霭谊人民陪审员  赵雨集人民陪审员  陈锐彪二〇一八年五月九日书 记 员  黄洪科