广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5797号上诉人（原审原告）：上海金吉鸟企业投资管理有限公司，住所地上海佘山民强商务中心D区（西霞路82号）。法定代表人：周荣，职务：总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东普乐谷之家教育投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区西增路63号自编C10泰荣商务中心440室。法定代表人：何玉秀。委托诉讼代理人：赵东丽，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁溟，广东科德律师事务所律师。原审第三人：广州耀兴房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路26号2608（部位：自编2605A单元）。法定代表人：莫瑞芳，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：潘恒英，女，该公司职员。上诉人上海金吉鸟企业投资管理有限公司（以下简称金吉鸟公司）与上诉人广东普乐谷之家教育投资有限公司（以下简称普乐谷公司）、原审第三人广州耀兴房地产代理有限公司（以下简称耀兴公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金吉鸟公司的委托诉讼代理人林闻娥、上诉人普乐谷公司的委托诉讼代理人赵东丽、刁溟、原审第三人耀兴公司的委托诉讼代理人潘恒英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金吉鸟公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判普乐谷公司向金吉鸟公司返还首月场地使用费用438228元；3.改判普乐谷公司向金吉鸟公司支付利息（以上诉两项款项合计1314684元为本金，按中国人民银行的贷款利率为标准，从2017年1月6日计算至返还所有款项之日止）；4.本案诉讼费用由普乐谷公司承担。事实和理由如下：一、金吉鸟公司从未接收管控涉案商铺，围蔽商铺是普乐谷公司单方面实施的，其在本案中也承认了这一事实，一审法院认定金吉鸟公司通过围蔽的方式接收掌控涉案商铺属于事实认定错误。首先，双方签订合同后，金吉鸟公司需使用涉案商铺，在办理入场装修之前需双方共同办理租赁备案手续，该手续是用于办理金吉鸟公司的营业执照及装修商铺进行二次消防审批，即租赁备案手续是金吉鸟公司能够合理使用商铺的前提。但由于普乐谷公司的上一手出租方不同意其转租行为，导致该手续迟迟不能办理，金吉鸟公司没有收楼，商铺亦一直处在未交付状态；其次，涉案商铺所在商城有专门的物业管理，任何商铺出租办理收楼时均需到物业公司办理交接手续，否则商城物业管理处是不给进场使用的。从双方合同附件二《房屋租赁合同补充协议》条款一中的（g）项约定可看出，双方办理交付手续需一起到物业签订书面移交证书，物业公司发出《收铺通知书》，移交后如金吉鸟公司需办理入场装修手续，则是由其直接向物业管理处办理相关手续，但本案中，双方根本没有办理过上述任何手续；最后，商铺一直处在废弃状态且与其他商铺相连，里面由于上一手未清理东西从而影响其他商铺经营。因此物业管理处要求普乐谷公司尽快清理或提供其他解决方案，普乐谷公司为了解决该问题就制作挡板将涉案商铺围蔽，并强烈要求金吉鸟公司在挡板上贴上金吉鸟公司的宣传广告画，广告画的内容及规格是通过普乐谷公司同意并以普乐谷公司名义提交物业管理处审批，制作宣传画的费用也是由普乐谷公司承担，金吉鸟公司仅是认为未来可以收铺经营才同意普乐谷公司的要求。上述事实均由双方微信聊天记录予以证明，因此涉案商铺一直处在普乐谷公司掌管状态，金吉鸟公司一直没有收铺，也没有实际掌控涉案商铺。二、涉案合同签订后，金吉鸟公司一直积极配合履行合同，并备齐租赁备案登记所需一切资料，但由于普乐谷公司没有转租权利，原出租方也不愿意出具正式的同意转租的书面证据给普乐谷公司，导致涉案商铺无法办理租赁备案登记。金吉鸟公司之前为了开业所进行的宣传投入已经损失惨重，在普乐谷公司没有明确答复并提供解决方案的情形下，合同继续履行将会使金吉鸟公司持续损失，且没有相关手续，行政部门也可能会对金吉鸟公司进行处罚并关门。因此普乐谷公司迟迟无法办理租赁备案登记导致金吉鸟公司对交易失去信心，普乐谷公司应承担全部责任。一审法院认为双方对交易失去信心都有过错属于认定错误。三、金吉鸟公司于2016年1月6日之前明确通知普乐谷公司解除合同，并于同日向广州市天河区人民法院起诉。因此，涉案商铺2017年1月6日到2017年3月23日的租金属于普乐谷公司在合同被解除后没有采取合理措施的扩大损失部分，该损失应由其自行承担。且金吉鸟公司从未进驻接收涉案商铺，因此不应承担上述期间的租金。四、一审法院在前面认定金吉鸟公司就《合同》中有效部分的解除承担30%的次要责任，后面却判决金吉鸟公司承担70%的租金，属于前后矛盾，存在对承担租金比例分配的错误，且金吉鸟公司并未接收掌控涉案商铺，对交易也不存在任何过错，不应承担任何租金责任。综上，请求二审法院予以改判。普乐谷公司针对金吉鸟公司的上诉答辩称：金吉鸟公司不支付租金的违约行为导致双方的租赁合同解除，因此涉案保证金应由我方没收。普乐谷公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金吉鸟公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由金吉鸟公司承担。事实和理由如下：一、双方于2016年7月15日签订《联盟合同》后，普乐谷公司就将涉案商铺交付给金吉鸟公司，从金吉鸟公司当天签署《防火责任人登记表》、《法律责任承诺书》等文件可予以证实。金吉鸟公司除了于2016年7月支付首月租金后并未再支付任何租金，按照《联盟合同》第八条第十五款的约定，金吉鸟公司逾期支付租金达二十天已构成根本违约，普乐谷公司有权没收保证金。即使按照一审判决认定的金吉鸟公司于2016年9月底实际控制涉案商铺，其逾期缴纳租金的时间也远超合同约定的二十天，构成违约。因此普乐谷公司有权没收保证金。二、《联盟合同》中并未对办理租赁备案进行约定，办理租赁备案是金吉鸟公司的义务，普乐谷公司只能配合、协助金吉鸟公司办理，在办理租赁备案中并非占主导地位。涉案商铺最终没有办理租赁备案完全是因为金吉鸟公司自身拖延，不积极办理。且是否办理租赁备案不是解除《联盟合同》的依据，也不是金吉鸟公司可以拖欠租金的理由。《联盟合同》解除完全是因金吉鸟公司长期拖欠租金构成违约所致。一审法院认为普乐谷公司对合同解除承担70%的责任无事实依据。金吉鸟公司针对普乐谷公司的上诉答辩称：一、普乐谷公司重大违约，从签订《联盟合同》后从未交付涉案房屋。首先，金吉鸟公司从未对该涉案房屋进行管理控制，未利用该涉案房屋进行收益。金吉鸟公司单方面签署《联盟合同》后，即按合同约定支付普乐谷公司保证金及首月租金，并于合同签署当天签署《防火责任人登记表》等资料，但由于当时普乐谷公司告知其公司需要2周时间才能将合同盖章，无法确定合同签订及交楼日期，因此在《防火责任人登记表》等资料上的交楼时间是空着的，普乐谷公司随后将金吉鸟公司单方签订的合同以及《防火责任人登记表》等资料带走后进行其内部合同流程。在金吉鸟公司多次催促后，直至2016年8月28日，普乐谷公司才将双方签署合同交由金吉鸟公司，因此双方后来在合同的最后一行将合同起始日期由原来2016年7月15日变更至2016年8月28日。所以，根本不存在普乐谷公司于2016年7月15日将涉案场地交付金吉鸟公司的事实，因此时双方尚未达成协商一致，双方的合同还没有最后确定。双方都不可能在合同没有完成前就交付和接收场地。《防火责任人登记表》、《法律责任承诺书》都不可以用来证明金吉鸟公司收楼的资料，同时普乐谷公司始终未向金吉鸟公司交付涉案房屋的钥匙；其次，《联盟合同》附件二《房屋租赁合同补充协议》条款“三、物业公司：物业使用方应根据物业公司发出的《收铺通知书》指定的时间地点按双方确定的合作物业的物业办交付标准《收铺须知》，逾期……。如物业公司迟于上述合作期限起始日移交物业，则本协议约定的合作期、装修期、优惠期相应顺延…”，双方亦在附件二“一定义”约定“物业移交”系指双方对物业进行了联合验收并确认，由物业公司向物业使用方移交的合作物业，并双方签署书面移交证书，但金吉鸟公司并未收到《收铺通知书》，更未签收任何移交证书以确认收铺，如若普乐谷公司认为金吉鸟公司收楼，那么请其按合同所约定的文件举证，如若举证不了，应承担举证不能的法律后果。最后，在金吉鸟公司工作人员周杰与普乐谷公司工作人员颜诗毅就该涉案项目的对接聊天看出，金吉鸟公司根本没有收房：普乐谷公司屡次催促金吉鸟公司尽快收房，由于没有备案完成，金吉鸟公司收楼也无法动工，不能合理使用，所以金吉鸟公司要求备案后才收楼；在涉案房屋所在物业公司所发出的通知以及涉案房屋对外业务中，都是以普乐谷公司的名义进行。由此可见，普乐谷公司对涉案房屋具有绝对支配管理权，而金吉鸟公司根本还没有收楼。二、因普乐谷公司严重不作为和违约，至今未向金吉鸟公司出具涉案房屋租赁合同备案证明，导致金吉鸟公司经营的场所无法进场施工和如期开业，普乐谷公司应承担由此引起的责任。《联盟合同》第七条第8款约定：“甲方应协助乙方办理营业执照”，另根据《广州市房屋租赁管理规定》第十二条规定、第十九条、第三十条可看出办理租赁合同备案登记既是金吉鸟公司合法使用房屋的证明，同时是出租人不可推卸不可违反的法定约定义务，也是金吉鸟公司办理工商营业执照的基础性文件。但普乐谷公司至今未办理房屋租赁备案手续，该行为引起一系列的连锁反应，导致金吉鸟公司不能进场施工和如期开业。根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条、第三条第一款、第四条规定申请施工许可证需具备的条件为“有保证工程质量和安全的具体措施。”“有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。”消防是安全施工和质量监督的一部分，而安全施工和质量监督是办理施工许可证的一部分，所以，必须先办消防才能办施工许可，而根据《广东消防网办事指南》申报消防设计审核必须得提供建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件，涉案房屋面积已超300平方，要进场装修必须提供工商营业执照租房备案登记等合法证明以办理消防设计审核备案最终获得进场装修的施工许可证。事实证明，是普乐谷公司拒绝提供租赁合同备案导致金吉鸟公司无法取得使用涉案房屋合法证明和工商营业执照无法办理施工许可证，最终导致无法进行施工装修，无法如期开业。因此，普乐谷公司应当承担相应的后果。原审第三人耀兴公司述称：本案中我方不存在任何过错，我方亦未收取任何中介费用。涉案房屋双方一直没有办理正式的交接手续，普乐谷公司在7月中左右拿了一份收楼确认书给金吉鸟公司签收，要求金吉鸟公司收楼。但当时双方的合同还没有正式下来，而且金吉鸟公司一直要求需要备案后，才收楼，只有备案才能装修，否则，他们收楼也不能使用。最后，普乐谷公司也没有再要求他们收楼。我方同意普乐谷公司的上诉请求。2017年1月6日，金吉鸟公司向一审法院起诉，请求判令：1、普乐谷公司向金吉鸟公司返还商铺保证金876456元；2、普乐谷公司向金吉鸟公司返还首月场地使用费438228元；3、普乐谷公司向金吉鸟公司支付利息（以上述两项款项合计1314684元为本金，按中国人民银行的贷款利率为标准，从2017年1月6日计至返还所有款项之日止）；4、普乐谷公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：位于广州市天河区XX大道84号的建筑物（XX汇1座）经原广州市规划局于2010年3月16日批复《建筑工程规划许可证》（穗规建证〔20l0〕736号；显示建设单位为案外人广州市天河区XX经济发展公司、广州市XX房地产发展有限公司，建设规模为地上6层、地下3层），并于2013年2月7日批复《建筑工程规划许可证》（穗规建证〔2013〕256号），同意第五层使用功能调整〔显示由原商业用房调整为商业（含餐饮）〕。金吉鸟公司于2016年6月21日向普乐谷公司交纳了10万元意向诚意金；普乐谷公司则于2016年6月28日开具了相应《收据》（其上注明申请审批通过后交齐正式合同的所有款项，意向诚意金转为合同款）。此后，金吉鸟公司（乙方，下同）与普乐谷公司（甲方，下同）签订《CBD生活﹒国际教育儿童城联盟合同》（显示未签署落款日期；以下简称《合同》），约定：甲方同意将座落在广州市天河区XX城XX大道84号优托邦一座（铺号：409；面积：实用1628平方米；以下简称涉案商铺）提供给乙方作为合作发展场地，用于经营金吉鸟品牌项目；合作期限自2016年7月15日至2024年7月14日止；CBD生活﹒国际教育儿童城、场地使用费（含管理费不含空调）现议定优惠价为每月438228元，从第二年起递增；（第五条）双方签订协议当天乙方向甲方交纳两个月的CBD生活﹒国际教育儿童城、场地使用费876456元作为CBD生活﹒国际教育儿童城、场地使用的保证金和首月场地使用费438228元，甲方应在合作期满或解除合约之日无息将保证金退回给乙方；（第七条第一款）甲方负责依约将场地交付给乙方使用；（第七条第五款）甲方联合乙方一起组织活动，甲方负责出场地，其余乙方负责；（第七条第七款）乙方装修期间内（即2016年7月15日至2016年10月9日）原乙方支付甲方合作CBD生活﹒国际教育儿童城、场地使用费1095570元现特别申请优惠价为318307元；（第七条第八款）甲方应协助乙方办理营业执照；（第八条第一款）乙方负责依约按时交纳合作CBD生活﹒国际教育儿童城、场地使用费，保证不改变场地用途；（第八条第十一款）如乙方违反合同的相关约定，甲方有权取消合同，合同中的申请有关优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起五日内交纳及补足所有优惠的差额，超出五日后乙方每日按场地使用费总额的千分之五向甲方支付违约金；（第八条第十二款）在合同期内乙方须遵守《物业管理服务合同》条例详见附件一、《房屋租赁合同补充协议》条款详见附件二；（补充条款1）经营范围以乙方提交补充申请，甲方认可后执行（注：不含“健身”二字）；（补充条款3）合同起始日期申请由原来2016年7月15日更改为2016年8月28日；等内容。上述合同附件二《房屋租赁合同补充协议》条款第三条约定：物业使用方应根据物业公司发出的《收铺通知书》指定的时间及地点按双方确定的合作物业的物业交付标准《收铺须知》，逾期十个工作日不办理合作物业接收手续，视物业使用方放弃合作物业的合作权，物业公司有权终止原合同及本协议并没收使用物业方的保证金、意向诚意金，如物业公司迟于上述合作期限起始日移交物业，则本协议约定的合作期、装修期、优惠期相应顺延。关于上述合同的签订时间，金吉鸟公司称其于2016年7月15日签署该合同后交给普乐谷公司走流程盖章，普乐谷公司于2016年8月28日才签名；普乐谷公司则称双方于2016年7月15日就正式签署了该合同；耀兴公司称金吉鸟公司于2016年7月15日签署该合同后交给普乐谷公司走流程盖章，普乐谷公司于2016年8月28日才将其签好的合同再交给金吉鸟公司，普乐谷公司2016年7月15日当天并未在合同上盖章。另，金吉鸟公司还与普乐谷公司就位于广州市天河区XX城XX大道84号优托邦一座的301B铺（以下简称涉案301B商铺；并与涉案商铺统称为涉案两商铺）签订另一份《CBD生活﹒国际教育儿童城联盟合同》。同日，金吉鸟公司向案外人高成（广州）物业管理有限公司XX大道分公司运营部出具《防火责任人登记表》、《法律责任承诺书》、《客户授权书》（租赁日期栏需填写内容被划去）、《客户联系表》等。以上文件未直接反映涉案商铺交付使用的内容。2016年7月18日，金吉鸟公司就涉案商铺向普乐谷公司支付了1214684元。金吉鸟公司、普乐谷公司均确认该款项及前述10万元共同组成《合同》约定的保证金876456元及首月场地使用费438228元。2016年9月20日，金吉鸟公司向普乐谷公司作出《施工围挡申请》，申请对涉案两商铺内施工部分进行围挡，围挡尺寸：3楼长21.8米、高3.3米；4楼长43.85米、高3.3米。围挡时间：围挡安装之日至内部装修结束。具体围挡内容见附件图片（主要宣传文字为金吉鸟健身即将开业）。2016年10月8日，金吉鸟公司向普乐谷公司就租赁涉案两商铺用于相关经营作出《金吉鸟健身宣传推广申请》，申请在大楼外立面店招、在商场门口设立展位、营销人员在商场外及周边进行推广。2016年10月21日，金吉鸟公司法定代表人周荣以公证形式委托案外人吴飞明就涉案两商铺代理签署租赁合同、办理租赁备案、交纳税款等事项。广东省广州市广州公证处对此于2016年10月25日出具了（2016）粤广广州第216818号《公证书》。金吉鸟公司称吴飞明是普乐谷公司员工；普乐谷公司和耀兴公司均称不清楚吴飞明是谁。金吉鸟公司为证明其主张，还提供了经广东省广州市广州公证处公证的微信聊天记录若干作为证据。其中显示：一、普乐谷工作人员颜诗毅与金吉鸟公司签约人员周杰之间的微信聊天记录：1、2016年9月2日，颜诗毅向周杰发送的一条微信内容为“再来场地按你们要求已经清空。请安排时间收场地，谢谢”；周杰之后向颜诗毅表示因普乐谷公司提出在围蔽时使用“健身”文字比较敏感，而金吉鸟公司租赁涉案两商铺的用途就是用于经营金吉鸟，如果金吉鸟连双方约定的经营项目都不能让金吉鸟公司正常开展，那金吉鸟收铺干什么；颜诗毅随后表示涉案两商铺清空完毕是没有设锁的全开放的，建议金吉鸟公司尽快本周内进场和检查。2、2016年9月6日，颜诗毅向周杰发送涉案商铺所在楼层其他商铺租赁备案文件，并在2016年9月7日解释说与普乐谷公司联盟合作的都是以委托徐艺华的方式进行的。3、2016年9月22日，颜诗毅要求周杰先过来完成收铺手续。4、2016年9月26日，颜诗毅要求周杰于本周将涉案两商铺的围蔽广告完成，将“验铺资料盖章我们”，最迟本周一办理进场装修手续；并要求对方尽快回复。5、2016年9月20日至2016年9月29日期间，颜诗毅与周杰就涉案两商铺围蔽事宜进行了频繁沟通；2016年9月29日，颜诗毅要求周杰赶紧做围蔽，周杰表示好的。6、2016年9月30日至2016年10月18日期间，颜诗毅与周杰就展台布置、广告效果图等事宜进行了频繁沟通。7、2016年10月18日至2016年10月20日期间，颜诗毅与周杰就涉案两商铺装修工程审批问题进行了频繁沟通。8、2016年10月19日，颜诗毅询问周杰金吉鸟公司以法人注册新公司还是已有公司做地址变更，并告知其两个形式准备的资料不一样；周杰答复重新注册。9、2016年10月19日至2016年10月30日期间，颜诗毅与周杰就广告位问题进行了频繁沟通；其中2016年10月24日，颜诗毅表示“如果可以吴飞明的意思将优托邦1座3F/4F去掉，把电话号码拉大一些”。10、2016年11月2日至2016年11月22日期间，颜诗毅与周杰就广告位、游泳池、用气问题进行了频繁沟通。11、2016年11月24日，颜诗毅因物业向其发出整改要求（内容为对围蔽锁门）而要求金吉鸟公司对涉案两商铺上锁；周杰对此表示现在还没有做收铺的手续，金吉鸟公司锁不合适，要求普乐谷公司先锁一下；颜诗毅于2016年11月25日表示普乐谷公司是传达物业的意思，是否上锁金吉鸟公司决定。12、2016年12月1日，颜诗毅表示感觉金吉鸟公司停滞不前，说好昨天回复泳池方案，但无动静；此后未见颜诗毅与周杰就涉案两商铺有进一步沟通，直至2017年1月27日。二、金吉鸟XX城项目微信群聊天记录：1、2016年11月18日，周杰表示没有租赁备案，工商、消防、税务、燃气等都没法办理；普乐谷公司人员表示其已经在办理租赁备案，现实并非没有租赁备案就什么都办不了，租赁备案和其他可以同步进行。2、2016年11月19日，普乐谷公司人员要求金吉鸟公司下周一前必需办理所有装修进场手续、“三，公司办理下周一申请名称，同时给我们备案合同申请，公司办理名称后，审核日，同时备案也会出具好，大约两周，下周一内完成，收到备案合同即付清欠合同款项……第八，广州办理工商执照不用备案合同，我们可以推荐工商办理公司。第九，办理备案合同收齐款和收到贵司申请办理备案两周内办理”；对此周杰仅回复“正在修改加固合同中”。3、2016年11月20日至2016年11月30日期间，普乐谷公司与金吉鸟公司就加固合同、装修图纸等问题进行了频繁沟通。一审审理过程中，金吉鸟公司、普乐谷公司于2017年3月23日均表示同意解除《合同》。在普乐谷公司坚称其已经将涉案商铺交付金吉鸟公司使用且涉案商铺处于金吉鸟公司管控状态之下和金吉鸟公司坚称普乐谷公司并未将涉案商铺交付金吉鸟公司使用且涉案商铺处于普乐谷公司管控状态之下的前提下，经一审法院组织，金吉鸟公司、普乐谷公司于2017年3月23日共同查看了涉案商铺现场并均同意由普乐谷公司于该日起对涉案商铺进行管控。金吉鸟公司、普乐谷公司均确认，在查看现场过程中，涉案商铺被围蔽起来，推开一道小门才可以进入，其内并未通电，在涉案301B铺围蔽范围内放置有金吉鸟公司的数箱宣传资料（金吉鸟公司认为该资料放置位置属于公共过道，不在租赁范围内；普乐谷公司认为该资料放置位置在租赁范围内）。金吉鸟公司、普乐谷公司均确认以下事实：涉案商铺的边界线上出现过标示着金吉鸟公司宣传广告为内容的墙布围蔽的情况（金吉鸟公司称围蔽开始时间为2016年9月底10月初；普乐谷公司称围蔽开始时间为2016年9月20日），围蔽结束时间为2017年3月23日。对此围蔽的设置经过，金吉鸟公司称先是由普乐谷公司用木板类的东西制作了挡板将涉案商铺全部进行了围蔽，而普乐谷公司认为这样围蔽比较难看，所以就要求金吉鸟公司在挡板上悬挂金吉鸟公司的宣传画用于美观，后来，金吉鸟公司就制作了印有金吉鸟公司广告内容的墙布，并在挡板上进行了悬挂，挡板的制作、树立产生的费用及操作均由普乐谷公司进行，墙布的制作、悬挂产生的费用及操作均由金吉鸟公司进行。普乐谷公司称围蔽是一层挡板且其上悬挂有墙布，金吉鸟公司于2016年8月底9月初向普乐谷公司申请对涉案商铺进行围蔽，且金吉鸟公司对于其墙布上的内容反复进行更改，普乐谷公司在金吉鸟公司施工之前对其申请进行了同意，金吉鸟公司于2016年9月20日开始在涉案商铺现场开展围蔽施工，挡板和墙布均是金吉鸟公司出资及安排工人进行施工。本案中，金吉鸟公司还发表以下意见：1、耀兴公司的中介费是普乐谷公司支付，耀兴公司对整个过程清楚，其述称与金吉鸟公司的主张基本一致；2、金吉鸟公司一直要求做租赁备案，由于普乐谷公司没有出租资格，所以不能与金吉鸟公司办理租赁备案，从普乐谷公司提供的其出租给商场其他租户的租赁备案合同可以看出出租人写的是广州市XX美居置业有限公司，由其办理租赁备案，为了做备案，金吉鸟公司迫于无奈做了公证委托书给普乐谷公司的工作人员吴飞明，但即便如此，普乐谷公司仍无法办理租赁备案；3、金吉鸟公司并未收到《收铺通知书》更并未签收任何移交证书以确认收铺，双方亦未联合验收并确认，因此涉案商铺未满足交付条件。普乐谷公司还发表以下意见：1、金吉鸟公司委托耀兴公司为其寻找场所经营，耀兴公司收取金吉鸟公司的相关中介费，二者之间有利害关系，而且耀兴公司不可能知道金吉鸟公司与普乐谷公司之间沟通的事情，故耀兴公司的述称内容有偏向性，也不可信。2、租赁备案登记没有办理的责任在金吉鸟公司，不在普乐谷公司，因为普乐谷公司无法单方办理租赁备案，而且租赁备案也并非支付场地使用费的前提；3、普乐谷公司已经于2016年7月15日签订合同当天将涉案商铺交付给金吉鸟公司。另查，普乐谷公司与案外人广州市XX美居置业有限公司就广州市天河区XX大道84号自编409-1、409-2、409-3、409-4、409-5、409-6、301B-1、301B-2、301B-3、301B-4签订了《广州市房屋租赁合同》十份，所约定的租赁期限未涵盖《合同》所约定租赁期中自2024年6月30日之后的部分。本案中，一审法院对金吉鸟公司、普乐谷公司双方作出如下释明：普乐谷公司与案外人广州市XX美居置业有限公司签订的十份《广州市房屋租赁合同》显示普乐谷公司承租的标的物包含涉案商铺，但所约定的租赁期限未涵盖《合同》所约定租赁期中自2024年6月30日之后的部分。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，《合同》是金吉鸟公司、普乐谷公司双方当事人的真实意思表示，即使普乐谷公司在本案中未提交其租赁合同出租人同意其转租、分租的证据，也不应认定《合同》全部无效，仅应认定《合同》中约定租赁期限超过2024年6月30日的部分无效。一审法院并告知金吉鸟公司鉴于其表示因普乐谷公司没有证据证明有权转租或分租，故其基于认为《合同》无效提出本案诉讼。因此，在一审法院作出上述释明后，金吉鸟公司依法有权变更诉请。但金吉鸟公司明确表示其坚持原诉请不变更。一审法院认为，如前所述，《合同》中约定租赁期限超过2024年6月30日的部分应属无效。除此以外，《合同》中其他部分内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约自觉履行。本案中，金吉鸟公司和普乐谷公司均表示同意《合同》于2017年3月23日解除，鉴于《合同》部分无效，故一审法院认可《合同》中有效的部分已经解除。本案的争议焦点为导致《合同》部分无效及《合同》中有效的部分解除的责任归属问题。其一，关于导致《合同》部分无效的责任归属问题。从本案查明的事实看，金吉鸟公司、普乐谷公司双方对于普乐谷公司系将涉案商铺转租给金吉鸟公司均清楚知悉，但普乐谷公司作为转租人，其对自身与出租人之间租赁期间约定的内容是明知的，却仍与作为次承租人的金吉鸟公司签署转租期限超过上述租赁期间的《合同》，其对导致《合同》部分无效应承担主要责任；而金吉鸟公司作为具有完全民事行为能力的法人，未尽审慎审查上述租赁期间之义务就与普乐谷公司签订《合同》，其对导致《合同》部分无效应承担次要责任。其二，关于导致《合同》中有效部分解除的责任归属问题。第一，关于普乐谷公司履行交付涉案商铺给金吉鸟公司使用的义务问题。普乐谷公司虽称其已经于2016年7月15日将涉案商铺直接交付给了金吉鸟公司，但未就此提供场地交接的直接证据，且该陈述与其员工颜诗毅2016年9月2日向金吉鸟公司代表周杰发送的微信（内容为“再来场地按你们要求已经清空。请安排时间收场地，谢谢”）也互相矛盾，故一审法院对普乐谷公司该项陈述意见依法不予采信。而金吉鸟公司提供的证据微信聊天记录显示，普乐谷公司除了在2016年9月2日要求金吉鸟公司安排时间接收场地外，此后又于2016年9月22日、2016年9月26日要求过金吉鸟公司与之办理涉案商铺交接手续，而从金吉鸟公司在2016年9月2日针对普乐谷公司上述要求的回复意见，结合耀兴公司的陈述意见来看，金吉鸟公司系基于《合同》尚未办理租赁备案而不愿意接收涉案商铺。但是，尽管金吉鸟公司在2016年9月2日向普乐谷公司表达了不愿意接收涉案商铺的意思及原因，却又自2016年9月20日起与普乐谷公司就合同履行的若干事项如场地围蔽、装修设计出图、广告、宣传、备案登记等进行了协商和作出部分履行行为，结合金吉鸟公司在2016年9月20日向普乐谷公司提交了《施工围挡申请》的事实、金吉鸟公司、普乐谷公司关于双方在2017年3月23日查看现场过程中所见情况的共同确认以及金吉鸟公司、普乐谷公司各自陈述的涉案商铺被围蔽的起止时间，根据公平原则，可认定涉案商铺自2016年9月底10月初已经处于金吉鸟公司的管控之下。第二，关于普乐谷公司履行办理《合同》租赁备案的义务问题。《合同》并未就《合同》租赁备案问题作出直接约定，但根据《合同》第七条第八款约定，结合金吉鸟公司提供的证据微信聊天记录和（2016）粤广广州第216818号《公证书》的内容来看，金吉鸟公司、普乐谷公司双方在《合同》履行过程中达成了由普乐谷公司在办理《合同》租赁备案事项中处于主导地位，金吉鸟公司通过公证委托方式配合普乐谷公司办理租赁备案的操作方式。而从本案查明的事实看，金吉鸟公司于2016年10月21日履行了办理（2016）粤广广州第216818号《公证书》的配合义务；但普乐谷公司直至2016年11月19日才向金吉鸟公司提出要求其同时给普乐谷公司备案合同申请；而金吉鸟公司对此未见回应；双方此后也最终未能共同办理完租赁备案手续。综上，金吉鸟公司、普乐谷公司双方在《合同》签订之初虽然均有履行合同之意愿，也积极沟通和实施过设立围蔽、安装广告牌、进行推广宣传等履行合同的行为或有助于合同履行的行为，但由于双方在签订《合同》时未就办理租赁备案问题达成详细的书面约定，导致双方在此后操作租赁备案过程中争议不断而互失交易信心，金吉鸟公司、普乐谷公司双方对此均负有责任；而普乐谷公司在实际履行《合同》过程中作为租赁备案的主导方、且在金吉鸟公司办理公证委托后的合理期限内也未再尽到主导之义务，普乐谷公司在此方面应当承担主要责任，金吉鸟公司应承担次要责任。此外，金吉鸟公司虽然表示其接收涉案商铺需要以办妥租赁备案为前提，但其该项主张在《合同》中并未直接约定，况且金吉鸟公司又以围蔽涉案商铺等行为实际管控了涉案商铺，造成了金吉鸟公司、普乐谷公司双方在此后对于涉案商铺有无交付给金吉鸟公司问题各持己见进而加剧了双方在《合同》履行中的争议和交易信心的丧失，金吉鸟公司在此方面与普乐谷公司的责任相当。因此，一审法院综合金吉鸟公司、普乐谷公司双方各自的履约情况和过错程度，根据公平原则，认定普乐谷公司就《合同》中有效部分的解除承担70%的责任，金吉鸟公司就《合同》中有效部分的解除承担30%的责任。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如前所述，鉴于《合同》部分无效，且导致《合同》中有效部分的解除的责任主要归属于普乐谷公司，金吉鸟公司诉请要求普乐谷公司归还其已付的租赁保证金876456元，有事实和法律上的依据，一审法院依法予以支持。至于金吉鸟公司要求普乐谷公司退还已付的首月租金438228元的诉讼请求，租金乃承租人占有、使用租赁标的物的对价，因此，根据《合同》第七条第七款、补充条款3的约定，结合一审法院前述关于涉案商铺自2016年9月底10月初已经处于金吉鸟公司的管控之下的认定，以及涉案商铺直至2017年3月23日才由普乐谷公司进行管控的事实，涉案商铺在金吉鸟公司管控期间的租金金额应大约为1739013.9元（其中2016年9月底10月初起的2.5月按照《合同》第七条第七款约定的优惠价318307元计，随后的0.5月按照第四条约定的优惠价438228元/月计算得219114元，剩余的租金约为438228元/月×2月＋438228元/月÷31日×23日＝1201592.9元）。从本案查明的事实看，金吉鸟公司在管控涉案商铺的期间，并未实际对涉案商铺进行装修施工及使用而获益，结合金吉鸟公司提供的证据微信聊天记录、耀兴公司的书面陈述及金吉鸟公司的陈述来看，租赁备案手续未能办妥乃是金吉鸟公司未予实际使用涉案商铺及支付租金的重要原因，金吉鸟公司的该种行为属于一种自我降低风险的行为，不属于恶意拖欠租金的行为；同时，结合一审法院前述关于《合同》中有效部分解除的责任分担的认定，根据公平原则，一审法院酌情认定金吉鸟公司应向普乐谷公司承担上述租金金额的70%，即1217309.73元。金吉鸟公司所支付的首月租金金额尚未达到1217309.73元，其现要求普乐谷公司退还首月租金缺乏事实和法律依据，依法不予支持。金吉鸟公司自身对于《合同》部分无效及《合同》中有效部分解除负有责任，其要求普乐谷公司支付保证金及首月租金利息的诉请，均缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，一审法院于2017年11月21日作出如下判决：一、普乐谷公司于本判决发生法律效力之日起十日内向金吉鸟公司退还租赁保证金876456元；二、驳回金吉鸟公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17150元，由金吉鸟公司负担6195元，普乐谷公司负担10955元。二审期间，耀兴公司向本院提交了耀兴公司潘恒英与普乐谷公司联系人雷小姐的微信聊天记录，其中2016年11月23日雷小姐向潘恒英发信：“潘小姐，吴总的意思是我们的目的就是催促他们进场，在月底前再不进场就会向你刚才说的那样，场地就会被收回去的，不过吴总会直接给周总打电话，要不就等她跟周总说好了。”拟证明2016年11月23日普乐谷公司催促金吉鸟公司进场，但金吉鸟公司因普乐谷公司尚未办理租赁备案登记，因此一直不愿意收场。金吉鸟公司对该证据的真实性予以确认，该证据可以证明在2016年11月23日金吉鸟公司仍未收楼，因此金吉鸟公司与中介方、普乐谷公司在此过程中还有进行协商，在该时间里涉案场地的租赁备案都尚未完成；在备案完成之前，普乐谷公司一直催促金吉鸟公司进场，但是如果金吉鸟公司进场的话，什么事情都做不成，且备案手续也不确定是否能够办成，因此金吉鸟公司需办理好租赁备案登记手续后才进场进行施工。普乐谷公司质证称：该证据中所述的事情与我方的陈述是一致的，因为合同约定10月10日必须要进场开业，由于金吉鸟公司在涉案场地做了推广，但推广效果未达到预期，因此金吉鸟公司直至10月10日都未能开业，导致商场的整体不好看，也导致其他商户也有提出意见；该信息是催促金吉鸟公司进场，而非是催促金吉鸟公司收场。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审人民法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、导致《合同》有效部分解除的过错分责，普乐谷公司是否有权没收保证金；二、金吉鸟公司有否接收管控涉案商铺，金吉鸟公司主张退还首月场地使用费及普乐谷公司支付保证金、首月场地使用费的利息应否支持。关于争议焦点一。一审法院依据现有证据、各方往来短信及本案当事人陈述所反映的履约情况，查明双方因签订《合同》时未就办理租赁备案问题达成详细书面约定以致此后操作租赁备案过程中发生争议，普乐谷公司在金吉鸟公司办理公证委托后的合理期限内未尽到主导之义务，租赁合同未完成备案进而引发双方在交收商铺、进场装修、继续履行合同等多个方面的争议和分歧，失去互信，最终导致合同履行陷入僵局，双方均表示同意《合同》于2017年3月23日解除之结果，一审法院根据公平原则认定主要责任归属于普乐谷公司，次要责任归于金吉鸟公司，事实清楚，说理充分，本院予以确认并不再赘述。普乐谷公司上诉辩称双方《合同》解除系金吉鸟公司违约拖欠租金所致，缺乏证据支持，且与《合同》系双方一致同意而解除的事实不符，本院不予采纳。一审法院根据当事人各自对导致《合同》部分无效、《合同》有效部分解除的过错程度，判决普乐谷公司向金吉鸟公司返还租赁保证金，处理合情合理，本院予以维持。关于争议焦点二。根据本案证据所显示的2016年9月20日起金吉鸟公司与普乐谷公司就合同履行的若干事项如场地围蔽、装修设计出图、广告、宣传、备案登记等进行了协商和作出部分履行行为的事实，结合金吉鸟公司在2016年9月20日向普乐谷公司提交了《施工围挡申请》的事实、普乐谷公司、金吉鸟公司关于双方在2017年3月23日查看现场过程中所见情况的共同确认以及普乐谷公司、金吉鸟公司各自陈述的涉案商铺被围蔽的起止时间，一审法院认定涉案商铺自2016年9月底10月初已经处于金吉鸟公司的管控之下，合理有据，本院予以认可并不再赘述。金吉鸟公司上诉辩称普乐谷公司制作挡板围蔽在先，其仅是应要求在挡板上悬挂金吉鸟公司广告，该说法缺乏证据证实，亦不合常理，难以采信；且根据常识，在围蔽上张贴公司广告宣传，即产生宣示场地使用主体的效果，更何况在一审期间，经法院现场勘查发现，围蔽范围内亦存放了金吉鸟公司的数箱宣传资料，亦足以印证金吉鸟公司实际接收管控了围蔽范围，故金吉鸟公司以其仅是悬挂公司广告，不构成对场地接收管控的抗辩理据不足。至于金吉鸟公司上诉辩称其尚未到物业管理公司办理交接手续的问题，从双方往来短信可见，普乐谷公司已多次催促金吉鸟公司办理进场收铺手续，金吉鸟公司以租赁合同未办妥备案为由不予办理，可见办理收铺手续的主动权在金吉鸟公司，金吉鸟公司为自己的利益不予办理，应自行承担相应后果，且不论金吉鸟公司有否办理书面交接手续，均不足以否认金吉鸟公司已事实上管领涉案商铺的事实，故金吉鸟公司以其未办理入场交接手续为由主张双方没有实际交付场地，理由不成立，且与事实不符，不予采纳。根据《合同》有效部分的约定，金吉鸟公司应对其管控期间承担支付租金的义务，但考虑到本案实际情况是金吉鸟公司在管控涉案商铺的期间，未实际对涉案商铺进行装修施工及使用而获益，且金吉鸟公司未予实际使用涉案商铺及支付租金的重要原因是普乐谷公司未能及时办妥租赁备案手续，再结合双方对《合同》有效部分解除均负有过错，一审法院根据公平原则酌情认定金吉鸟公司应向普乐谷公司承担上述租金金额的70%，合理适当，本院予以认可。经核算，金吉鸟公司支付的首月租金金额尚不足以偿付上述期间的应付租金，故一审判决不予支持金吉鸟公司提出的普乐谷公司向其退还首月租金的诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。至于金吉鸟公司要求普乐谷公司向其支付保证金、首月租金利息的请求，因金吉鸟公司自身对《合同》部分无效及有效部分解除亦负有过错，故一审法院不予支持其该项请求，处理亦无不妥，本院予以维持。综上，金吉鸟公司及普乐谷公司的上诉请求均理据不足，本院均不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17150元，由上诉人上海金吉鸟企业投资管理有限公司负担6195元，由上诉人广东普乐谷之家教育投资有限公司负担10955元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年五月二十九日书记员  张 旭