浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终368号上诉人（原审被告）：吴建恒，男，1972年11月23日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：郭堂战，浙江多力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张军，男，1983年12月8日出生，汉族，住杭州市下城区。被上诉人（原审原告）：张赛赛，女，1984年2月27日出生，汉族，住杭州市下城区。两被上诉人共同委托代理人：朱志宜，浙江善能律师事务所律师。上诉人吴建恒因与被上诉人张军、张赛赛房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初6799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2017年2月27日张赛赛与吴建恒签订了房屋租赁协议，协议约定：张赛赛将位于杭州市江干区的房屋出租给吴建恒使用，租赁期限三年，自2017年3月8日至2020年3月7日止，租金按年结算，第一年租金为人民币13200元，于合同签订之日支付；第二年租金为人民币14520元，于2018年2月8日支付；第三年租金为人民币15972元，于2019年2月8日支付，合同第七条约定如在租赁期未届满前，张赛赛需提前收回房屋用以自住的，需提前一个月通知吴建恒，吴建恒无条件同意提前解除租赁合同并配合结清所有费用，张赛赛无需承担任何赔偿责任，如张赛赛提前收回房屋不是用以自住目的，张赛赛需承担违约赔偿责任。合同第九条还约定如任何一方未按本合同约定履行，违约方需赔偿守约方当时一个月的房屋租金，如给对方造成损失的还需承担赔偿责任。协议签订后，吴建恒当天就支付了第一年的房屋租金及物业费。2017年5月15日开始张军与吴建恒妻子刘香珍微信协商涨房租事宜,双方一直未协商一致,2017年7月6日张军发微信给刘香珍,言明“因个人原因要收回郡枫绿园7-1-1601的房子,现提前一个月通知到你,希望于2017年8月8日前搬离,退租问题按照合同相关约定处理”。张军、张赛赛于2017年9月5日提起本案诉讼，诉讼请求为：1、判决双方当事人解除房屋租赁协议；2、判令吴建恒搬离出租房；3、要求吴建恒承担本案诉讼费用。另查明：张军与张赛赛系夫妻关系，吴建恒与案外人刘香珍系夫妻关系。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。张赛赛、吴建恒之间签订的合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据张赛赛、吴建恒签订的《房屋租赁协议》，在租赁期未届满前张军、张赛赛欲提前收回房屋需提前一个月通知吴建恒，张军已于2017年7月6日发微信给吴建恒妻子刘香珍，通知刘香珍其欲收回房屋并要求刘香珍搬离，其行为已履行了租赁协议约定的提前通知义务，故张军、张赛赛有权按照合同约定解除协议。关于吴建恒辩称张军、张赛赛收回房屋不是用于自住，其要求解除租赁协议没有依据，该院认为，根据《房屋租赁协议》第七条约定，如张赛赛提前收回房屋不是用以自住目的，张军、张赛赛需承担违约赔偿责任，虽张军与吴建恒妻子刘香珍的聊天记录能够体现出张军、张赛赛提前收回房屋并非是为自住目的，但该事实并不影响张军、张赛赛行使《房屋租赁协议》约定的解除权。故吴建恒要求继续履行合同，无合同与法律依据，该院不予支持。因吴建恒未在本案中就张军、张赛赛需承担违约赔偿责任提起反诉，对于张军、张赛赛需承担的违约赔偿责任吴建恒可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决：一、解除张赛赛与吴建恒签订的《房屋租赁协议》；二、吴建恒于判决生效之日起三十日内搬离位于杭州市房屋。按规定减半收取的案件受理费人民币40元，由吴建恒负担。宣判后，吴建恒不服，向本院提起上诉称：一、原审中，张军以收回租赁房屋自住为由主张解除合同，而法院用其他的解除条款支持其诉讼请求，原审法院事实认定存在逻辑上错误。根据租赁合同的相关约定，合同的解除有两种情况：第一，张军、张赛赛以自主为由，提前一个月通知吴建恒，解除合同。第二，张军、张赛赛非以自住为由解除合同，但须支付吴建恒一个月房租的违约金。一审中，张军、张赛赛在起诉状中明确表示，张军、张赛赛以自住为由提前收回租赁房屋，并向法院提交了“以个人原因收回房屋”的微信聊天记录作为行使解除权的证据，一审中还明确聊天记录中“个人原因”就是诉状中所述的“自住”目的。张军、张赛赛并没有向原审法院提交其他的证据表明张军、张赛赛以非自用为由向吴建恒主张解除合同。原审法院在张军、张赛赛并没有提出相应的事实证据的前提下，强行引用其他的解除合同的条款，违背了法院不告不理的原则，这样的判决是错误的。二、原审法院认定张军、张赛赛收回房屋并非用于自住目的，却支持了张军、张赛赛的诉讼请求，原审法院的判决自相矛盾。根据双方当事人提供的证据，原审法院已经认定张军、张赛赛收回房屋并非以自主为目的，那么根据双方签订的租赁协议，张军、张赛赛在原审法院中解除合同的主张便不应当得到支持。而原审法院在认定张军、张赛赛主张的事实不成立的前提下，却作出支持张军、张赛赛请求的判决，显然是矛盾的。三、租赁合同约定在非以自住为由解除合同的前提下，张军、张赛赛应该向吴建恒承担违约责任。在一审审理中，张军、张赛赛提交的是以自住为目的行使解除权的证据，吴建恒只能根据张军、张赛赛的证据进行答辩。吴建恒在原审中没有进行反诉，是因为吴建恒有足够的证据能证明张军、张赛赛收回房屋不是用于自住的目的。在吴建恒有足够证据反驳张军、张赛赛的情况下，吴建恒不可能放弃自己的继续居住的权利，而提出反诉要求张军、张赛赛承担违约责任、解除合同。而一审法院在事实认定中却引用了其他解除合同的条款，还提到了吴建恒在原审中没有提出赔偿请求的问题。很显然，一审法院的审理，超出了张军、张赛赛主张的范围，且判决结论没有相关的证据支持。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回张军、张赛赛的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张军、张赛赛负担。被上诉人张军、张赛赛答辩称：一、原审判决解除房屋租赁协议事实清楚，适用法律正确，吴建恒的上诉理由不成立。一、张军、张赛赛的一审诉讼请求是解除房屋租赁合同，原审法院根据租赁协议第七条的约定判决解除合同，符合法律规定。二、原审判决认为张军与刘香珍的聊天记录能够体现张军、张赛赛提前收回房屋的目的并非用于自住，这个表述不符合事实。聊天记录只能说明双方协商适当提高房租，因案涉租赁协议签订后，张军、张赛赛得知同地段房租远高于协议约定的房租近两倍，所以张军、张赛赛与吴建恒协商提高房租是在情理之中。且张军、张赛赛一家三口与其父母共住在一个经济适用房内，确实需要收回房屋自住。因此不能以双方曾经协商适当提高房租就认为现在张军、张赛赛要求收回房屋的目的不是自住。第三，吴建恒在二审中提起反诉，没有法律依据。请求驳回上诉请求，依法裁判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：案涉《房屋租赁协议》属合法有效，该协议中明确约定了张军、张赛赛在租赁期届满前可以解除合同，只是如果张军、张赛赛收回房屋是用于自住不需要承担违约责任，否则应承担违约赔偿责任。现张军、张赛赛的诉讼请求系要求判决解除合同，并要求吴建恒返还房屋，一审法院判决支持张军、张赛赛的诉讼请求有合同和法院依据，并未超出张军、张赛赛的诉讼请求范围，也未违反不告不理原则。吴建恒作为原审被告未在一审审理过程中就损失赔偿提起反诉，其在二审程序中提起反诉，双方就吴建恒的反诉未能达成调解，吴建恒可以另行起诉。综上，吴建恒的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由吴建恒负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  金瑞芳审判员  胡 宇审判员  张一文二〇一八年五月三十一日书记员  赖雪珂