成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初1079号 原告（反诉被告）：中国人民解放军78491部队，住所地：成都市锦江区岳府街**。 负责人：王文佐，部队长。 委托诉讼代理人：文闻，四川篇章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文艺为，四川篇章律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市百思特酒店管理有限公司，，住所地：成都市锦江区东玉龙街** 法定代表人：王建琦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：程德勇，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兴卓，男，1955年8月29日出生，汉族，系成都市百思特酒店管理有限公司员工，住四川省苍溪县。 原告中国人民解放军78491部队（以下简称解放军78491部队）与被告成都市百思特酒店管理有限公司（以下简称百思特酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，被告百思特酒店管理公司于2018年1月31日对原告解放军78491部队提出反诉,本院经审查后，依法受理了反诉原告百思特酒店管理公司与反诉被告解放军78491部队租赁合同纠纷一案。审理中，被告（反诉原告）百思特酒店管理公司申请对位于成都市锦江区岳府街69号“成都百思特酒店”内的装饰装修及设施设备等资产的残值损失进行评估，本院经审查后准许其提出的评估申请，并依法委托四川鹏程资产评估有限责任公司进行了评估。上述本、反诉案件依法适用简易程序，于2018年5月3日、2018年5月8日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）解放军78491部队的负责人王文佐以及委托诉讼代理人文闻，被告（反诉原告）百思特酒店管理公司的委托诉讼代理人程德勇、陈兴卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告解放军78491部队向本院提出本诉请求：1、判令确认解放军78491部队与百思特酒店管理公司签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》已于2017年12月28日解除；2、判令百思特酒店管理公司立即腾退案涉物业并交还归属于解放军78491部队的所有设施、设备；3、判令百思特酒店管理公司向解放军78491部队支付2016年1月16日至2017年12月27日期间尚欠租金3815898.91元；4、判令百思特酒店管理公司向解放军78491部队支付违约金2505423.32元；5、本案诉讼费由百思特酒店管理公司承担。事实与理由：2011年7月1日，百思特酒店管理公司的发起人李松涛代表设立中的百思特酒店管理公司与解放军78491部队签订《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》。合同签订后，解放军78491部队依约将位于成都市锦江区岳府街69号七层框架结构建筑面积为4308平方米（含顶层使用面积208平方米）、停车场地面积500平方米的物业及其相关设施、设备交付给百思特酒店管理公司用于商业经营。租赁合同履行过程中，百思特酒店管理公司以经营困难、关停百思特酒店项目时一并结算等为由，自2016年1月起再未按约支付租金，解放军78491部队虽多次口头、书面催收未果。众所周知，时至军队重大政策改革过程中，中央军委已命令全军对外“全面停止有偿服务”，并下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》等文件。在这种情况下，百思特酒店管理公司于2017年12月28日全面“停止”了租赁物业内的所有经营活动，但其仍拒绝向解放军78491部队履行支付尚欠租金的义务，其违约行为已严重损害了解放军78491部队的合法权益，故提起本案诉讼。 被告百思特酒店管理公司本诉辩称和反诉诉称，百思特酒店管理公司承认解放军78491部队主张的双方签订《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》的事实。1、百思特酒店管理公司与解放军78491部队于2017年12月28日签订了《关停协议》，且百思特酒店管理公司按约已于2017年12月28日将案涉租赁物业及相应设施、设备移交解放军78491部队实际占有、控制，不存在确认解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》和返还案涉租赁物业及相应设施、设备的问题；2、根据双方签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》的约定，租金以每月每平方米为计价单位，《房屋租赁合同》载明租赁房屋建筑面积虽为4100平方米，但依据房屋平面图显示仅为4052.59平方米，解放军78491部队主张租金时多计算了47.41平方米的租赁费用。此外，百思特酒店管理公司分租给案外人张第芳开办的“保健、浴足”面积为120平方米以及余青章开办的“有盐有味”餐厅，面积为345平方米，分别于2015年1月、7月停业且已向解放军78491部队履行退还义务，故需分别从2015年1、7月起按退还面积扣除多计算和应减少的租金，直至2017年12月28日止，经计算抵扣后（包括多计算和应减少租金金额），百思特酒店管理公司实际尚欠解放军78491部队租金为3128801.6元；3、解放军78491部队自2014年6月7日起未按约为百思特酒店管理公司办理《军队房地产租赁许可证》，百思特酒店管理公司从2016年1月起未按约履行支付租金的义务，是行使后履行抗辩权，其行为不构成违约，不应承担违约金；4、解放军78491部队为百思特酒店管理公司办理《军队房地产租赁许可证》是租赁合同约定义务，其未履行该项义务的违约行为不仅造成百思特酒店管理公司因无法为开设的酒店办理卫生许可证、消防许可证等证照而经营困难、亏损严重，且不能与其他单位建立经营合作关系，也导致已建立租赁合同关系的次承租人因不能办理相关证照而解除租赁合同并造成百思特酒店管理公司赔偿600000元损失的事实；5、双方建立租赁合同关系后，百思特酒店管理公司因经营需要对租赁物业进行了装饰装修、购置、安装了相应设施设备（现市场折价估算为6400000元）并招聘了员工。案涉《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》虽因军队停止有偿服务政策调整而协商予以解除，但租赁合同终止后，百思特酒店管理公司为实施资产清算产生清算人员工资136818元以及与员工解除劳动合同产生经济补偿金112500元，上述装饰装修及设施设备的残值以及产生的清算人员工资、解除劳动合同的经济补偿金均属百思特酒店管理公司实际发生的合理损失，解放军78491部队有义务承担相关的赔偿责任。据此，百思特酒店管理公司提出如下反诉请求：1、判令解放军78491部队赔偿百思特酒店管理公司因租赁合同解除产生的装饰装修及设施设备损失6440000元；2、判令解放军78491部队向百思特酒店管理公司退还多收取的租金373514.4元；3、判令解放军78491部队赔偿百思特酒店管理公司经济损失1110436元（包括因解除租赁合同产生的清算组人员工资136818元、解除员工劳动合同产生补偿金112500元和解除与案外人转租合同产生的补偿金600000元以及因无法办理租赁许可证产生的营业损失261118元；4、判令解放军78491部队承担本、反诉全部诉讼费用以及评估费。 反诉被告解放军78491部队辩称，1、解放军78491部队解除与百思特酒店管理公司签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》，是为了贯彻中央军事委员会《关于军队和武警全面停止有偿服务活动的通知》的精神，不具有可归责性；2、租赁合同关系终止后，百思特酒店管理公司应向解放军78491部队立即腾退案涉物业并交还归属于解放军78491部队的所有设施、设备，百思特酒店管理公司主张案涉租赁物业及相应设施、设备已移交解放军78491部队实际占有、控制，应依法予以认定；3、解放军78491部队承认自2014年6月7日起无法办理《军队房地产租赁许可证》的事实，但办证行为并非主给付义务，不能成为其拒绝履行支付租金义务的理由，其从2016年1月起未按约支付租金的行为已构成违约，理应按约承担违约金；4、解放军78491部队认可租赁合同约定的租赁面积4100平方米按实际租赁面积4052.59计收租金，但百思特酒店管理公司没有证据证明其将次承租人承租的物业于2015年1月、7月（张第芳“保健、浴足”，面积120平方米；余青章的“有盐有味”餐厅，面积345平方米）已退还给解放军78491部队，其主张按上述时间段起将该部分面积在计收租金时予以扣除，不应予以支持；5、根据四川鹏程资产评估有限责任公司于2018年4月16日出具编号为川鹏程评报字[2018]031号《中国人民解放军78491部队诉成都市百思特酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案涉及的“成都百思特酒店”内的房屋装饰装修及设施设备等残值损失评估报告书》（以下称简称《评估报告书》），装饰装修及设施设备的评估价值为4766585元，百思特酒店管理公司反诉主张装饰装修及设施设备损失6440000元，缺乏依据；6、本次评估的方法、范围、事实材料均存在一定的问题，且租赁合同解除原因在于因军队有偿服务相关政策发生重大调整，属不可归责于双方的事由，仅存在公平适当补偿的问题，上述《评估报告书》宜作参考使用；7、解放军78491部队于2016年4月18日向百思特酒店管理公司发出的《通知》明确“从2016年4月18日起不得增加新的投入费用，确系安全方面的投入须报我单位批准后方可实施”的内容，但2016年期间仍投入实施木地板翻并购置的床上用品，上述《评估报告书》已确认评估价值合计为210900元，应当予以扣除；8、解放军78491部队从2014年6月7日起虽未为百思特酒店管理公司办理《军队房地产租赁许可证》，但并没有妨碍其持续使用租赁物业并获取收益，百思特酒店管理公司经营困难与解放军78491部队是否办理《军队房地产租赁许可证》并无必然关联，且其提交的证据也不能证明解放军78491部队因未履行该项义务产生具体损失的事实；9、百思特酒店管理公司主张的清算人员工资、解除劳动合同的经济补偿金系其单方列表制作，无法判断其真实性、合法性，且不属于本案讼争租赁合同关系解决的范畴，不宜纳入本案处理。 本院经审理认定如下事实：位于成都市锦江区岳府街****框架结构清水房属解放军78491部队管理军产。 2011年7月1日，百思特酒店管理公司的发起人李松涛代表设立中的百思特酒店管理公司（承租人、乙方）与解放军78491部队（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区岳府街69号七层框架结构清水房（租赁房屋建筑面积4100平方米、停车场地面积500平方米）租赁给乙方使用，租赁用途为商务酒店及配套服务设施；租赁期限分为三个租赁段，每段为五年，即第一个租赁段从2011年7月1日至2016年7月15日，前一个租赁段期满后继续签订下一个租赁段合同；租金每平方米每月45元，其中，2011年7月1日至2012年1月15日为装修期，不收取租金，收取房屋租金时间从2012年1月16日起算；乙方如须在租赁房屋上搭建建筑物，须经得甲方审核批准，甲乙双方另行商定搭建部分建筑面积的租金及其他费用，并签订补充合同；乙方在本合同签订之日起15天内向甲方交纳半年租金，以后按照先交费后使用的原则，每半年交纳一次租金，乙方须提前15日以现金或转账方式向甲方交付租金，逾期通知后15日内，乙方仍不缴纳的，甲方有权终止合同；甲方有义务为乙方办理房屋租赁许可证和协助办理有关消防证照；乙方可以将所租赁的房屋分租（不超过租赁总面积的三分之一），用作商务酒店配套项目经营（仅限于浴足、餐饮、票务、小商品土特产零售）；甲乙双方在本合同生效后，任何一方违约的，由违约方赔偿对方造成的经济损失，并支付守约方违约金（按每个租赁段剩余年限租金总额的30%计算）；租赁房屋期间如因不可抗力因素（国家和军队重大政策调整、战争、地、地震等自然灾害致损毁或造成甲乙双方损失的，甲乙双方互不承担责任。同日，双方就租赁时间段的租金标准签订了补充合同，约定：1-5年度年租金为2214000元，6-10年度租金为为2324700元，11-15年度租金为2464182元。此外，双方于当日就案涉及租赁物顶层（第八屋）另行一份《房屋租赁合同补充合同》，约定：顶层可供百思特酒店管理公司使用面积为208平方米，租金为每平方米每月10元，年租金24960元，租金交纳方式同主合同；第一个租赁段期满后，签订第二个租赁段合同时在原来基础上增加5%即10×（1＋5%），签订第三个租赁段合同时在前标准的基础上再增加6%。上述合同签订后，解放军78491部队按约履行了交付的涉案物业的义务。百思特酒店管理公司的发起人接受房屋后，依照约定的租赁用途对房屋进行了装饰装修并购置、安装了相应设施设备，开办了“成都百思特酒店”。 租赁合同履行期间，解放军78491部队为百思特酒店管理公司办理了2011年6月17日至2014年6月6日期间（即每年一次，共计三次）的房屋租赁许可证，此后再未办理，且房屋租赁许可证载明的租赁面积为2100平方米；百思特酒店管理公司自2016年1月起未按约履行支付租金的义务，其中，2016年1月16日至2016年7月15日期间按约应支付租金为1119480元，实际交纳租金706710元，尚欠412770元，2016年7月16日至2017年1月15日期间、2016年1月16日至2017年7月15日期间分别尚欠租金1175454元、2016年7月16日至2017年12月27日期间尚欠租金1057908.6元，共计尚欠租金3821586.6元。解放军78491部队分别于2017年5月3日、6月5日、10月9日向百思特酒店管理公司发出《催款通知书》，要求其履行支付尚欠的租金。百思特酒店管理公司收到《催款通知书》后，于2017年6月10日、2017年10月17日分别向解放军78491部队发出《关于缓缴租金的请示》、《关于欠缴租金的请示》，主要内容为：因解放军78491部队自2014年6月7日未为百思特酒店管理公司办理《军队房地产租赁许可证》，导致其无法正常开展经营活动，包括对外合作、转租等事项，目前处于半停业的亏损状态而无力缴纳租金，需待清算时予以结算。其中，《关于欠缴租金的请示》另载明如下内容：2014年元月，双方续签合同至今未履行；2015年后解放军78491部队多次口头和书面要求百思特酒店管理公司做好停业准备，但至今未收到关停及善后处理等具体措施。百思特酒店管理公司至今未履行支付租金义务。 解放军78491部队基于军队政策的动态变化，于2016年4月18日向百思特酒店管理公司发出《通知》，主要内容为：根据中央军委《关于军队和武警全面停止有偿服务活动的通知》精神和上级要求，百思特酒店管理公司属于应当关停的对外有偿服务项目，请做好2017年6月底前关停的准备工作，4月18日起，不得增加新的投入费用，确系安全方面的投入须报我单位批准后方可实施。2017年6月2日，解放军78491部队与百思特酒店管理公司签订《全面关停有偿服务承诺书》，百思特酒店管理公司向解放军78491部队承诺于2017年12月30日前关停，并明确善后事宜按政策规定和合法途径协商解决。2017年12月28日，解放军78491部队与百思特酒店管理公司签订《关停协议》，约定：百思特酒店管理公司于2017年12月28日20时停止营业，解放军78491部队终止原签订的15年期租赁合同；因2014年6月起无法办理军队房地产租赁许可证，百思特酒店管理公司于2016年6月开始未向解放军78491部队缴纳租金，双方同意在处理房屋租赁合同时一并依法解决；关停后，百思特酒店管理公司的装修、设备、设施、各类物品、商品、主副楼加层、未到期10年的补偿，双方协商处理或由第三方评估后按照租赁合同年限折旧，并经司法程序依法解决；为妥善处理善后事宜，不发生意外事件及纠纷，百思特酒店管理公司组成清算组，由公司法人、经理、副经理、财务、会计组成，处理员工安置及百思特酒店管理公司所发生的债权债务，期间，所产生的工资及费用由法院依法判决；百思特酒店管理公司员工劳动合同的解除，按《劳动合同法》规定执行，费用由法院判决支付；百思特酒店内的所有物品，由双方共同清点移交解放军78491部队，丢失损坏由解放军78491部队负责；解放军78491部队为百思特酒店管理公司提供处理善后事宜办公场地60平方米，法院一审判决之日起15日内归还解放军78491部队。《关停协议》签订当日，百思特酒店管理公司按约将租赁房屋及房内设备、设施等移送给了解放军78491部队控制、占有。审理中，百思特酒店管理公司申请对位于成都市锦江区岳府街69号“成都百思特酒店”内的装饰装修及设施设备等资产的残值损失进行评估，本院依法委托四川鹏程资产评估有限责任公司评估后，四川鹏程资产评估有限责任公司于2018年4月16日出具编号为川鹏程评报字[2018]031号《评估报告书》，评估结论为：装饰装修及设施设备的评估价值为4766585元（包含次承租人租赁部分且顶层使用面积载明为420平方米），其中，2015年12月酒店木地板翻新评估价值约为76800元，2016年底新购置的床上用品评估价值约为134100元。百思特酒店管理公司为上述评估垫付评估费80000元。 庭审中，解放军78491部队与百思特酒店管理公司确认双方已于2017年12月28日解除租赁合同的事实；解放军78491部队与百思特酒店管理公司均表示对四川鹏程资产评估有限责任公司出具编号为川鹏程评报字[2018]031号《评估报告书》的评估结论不申请重新鉴定；解放军78491部队认可百思特酒店管理公司实际租赁房屋的面积为4052.59平方米（不包含顶楼八层208平方米部分），但其不认可百思特酒店管理公司主张扣除转租案外人的465平方米部分。此外，百思特酒店管理公司当庭提交了其自制的2018年1月至2018年4月的工资表以及百思特酒店2017年12月工资及解除劳动合同经济补偿金列表，拟证实因案涉租赁合同提前解除产生清算组人员工资136818元、解除劳动合同经济补偿金112500元的事实。 另查明，百思特酒店管理公司与案外人张第芳于2013年11月9日签订《租赁合同》，约定百思特酒店管理公司将案涉房屋7楼5个房间（约建筑面积120平方米）出租给案外人张第芳用于经营保健、浴足项目，租赁期间2013年11月10日至2016年11月9日。双方于2014年12月31日协议解除租赁合同，约定百思特酒店管理公司支付张第芳投入的设施设备折价补偿款30000元并减免张第芳尚欠租金60000元及押金10000元在结清水、电费后予以退还。百思特酒店管理公司为证明依约支付补偿款的事实提交了张第芳出具的收据和银行转账回单，但银行转账回单上载明的汇款人非百思特酒店管理公司。 百思特酒店管理公司与案外人余青章于2014年4月10日签订《房屋租赁合同》，约定百思特酒店管理公司将案涉房屋副楼1、2层（建筑面积345平方米）出租给案外人余青章用于经营中餐项目，租赁期间2014年5月20日至2017年2月28日。双方于2015年7月13日协议解除租赁合同，约定百思特酒店管理公司支付余青章投入的装饰装修及设施设备折价补偿款510000元，抵扣余青章尚欠租金后，百思特酒店管理公司实际应付费用为370790元。百思特酒店管理公司为证明依约支付补偿款的事实提交了余青章出具的相关收条。 2016年1月4日，百思特酒店管理公司向解放军78491部队发出一份《请示》，主要内容为：百思特酒店管理公司多次要求解放军78491部队办理军队房地产租赁许可证，但至今未办，严重影响酒店经营，分租的保健浴足及餐饮分别于2015年1月和7月停业，特向贵部请示，如无回复视为同意。解放军78491部队接受《请示》后，回复了“按合同办”的内容。 以上事实有双方当事人的陈述及以下证据在案为证：解放军78491部队提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《通知》、《催款通知书》、《全面关停有偿服务承诺书》等；百思特酒店管理公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、案涉租赁物业平面图、《关停协议》、请示报告、川鹏程评报字[2018]031号《评估报告书》及补充说明、百思特酒店管理公司与案外人签订的租赁合同及解除协议、支付补偿款的收据、收条及银行转款凭证、清算组人员工资支出费用列表、解除劳动合同经济补偿金支出费用列表等。 下列证据，本院不予采信： 1、百思特酒店管理公司提交解放军78491部队与百思特酒店管理公司于2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》，以该合同未约定违约金为由主张其在本案中不应当承担违约金，本院认为，双方在庭审中已确认该合同因未履行审批而未实际生效，该合同与百思特酒店管理公司主张证明的事实不具关联性，也无证明力，本院不予采信； 2、百思特酒店管理公司提交公司设立登记申请材料、卫生许可证申请书、建设工程消防设计备案等材料，拟证明其因租赁许可证而无法办理上述相关证照，本院认为，百思特酒店管理公司提交的上述材料仅为相关部门提供的制式表格和流程办理说明，不能直接证明百思特酒店管理公司实施了相关的办证行为，且因缺失租赁许可证而无法办理上述相关证照的事实，本院不予采信； 3、百思特酒店管理公司提交其与四川消防工程有限公司广元分公司于2014年7月8日签订的《补充协议》以及四川同行天下国际旅行社、携程旅行网华西区酒店业务部出具的《回复》，拟证明因解放军78491部队未按约办理租赁许可证，导致无法与其他单位合作而产生营业损失261118元的事实，本院认为，上述单位均未派员出庭作证，无法判断其真实性，也不能直接证实产生营业损失261118元的事实，本院不予采信。 本院认为，解放军78491部队与百思特酒店管理公司签订的签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》以及《关停协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁合同履行过程中，因军队有偿服务相关政策发生重大调整，导致解放军78491部队与百思特酒店管理公司之间的租赁合同无法继续履行。庭审中，双方均认可签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》已于2017年12月28日协商解除的事实，解放军78491部队在本案中主张确认该解除事实，具备事实依据和法律依据，本院予以支持。 一、关于解放军78491部队主张百思特酒店管理公司立即腾退案涉物业并交还归属于解放军78491部队的所有设施、设备。 根据查明的案件事实，双方签订《关停协议》当日，百思特酒店管理公司已按约将租赁房屋及房内设备、设施等移交解放军78491部队实际控制、占有，百思特酒店管理公司无须再次履行腾退案涉物业并交还归属于解放军78491部队的所有设施、设备的义务。因解放军78491部队按《关停协议》约定向百思特酒店管理公司提供的位于成都市锦江区岳府街69号的临时办公场地（面积60平方米）仍处于其使用之中，百思特酒店管理公司应按约于本判决发生法律效力之日起十五日内向解放军78491部队履行返还义务。 二、关于解放军78491部队主张的尚欠租金、违约金。 审理中，百思特酒店管理公司承认其从2016年1月起未按约支付租金的事实，但认为拒绝履行支付租金的义务是因解放军78491部队自2014年6月7日起未按约为百思特酒店管理公司办理《军队房地产租赁许可证》，是行使后履行抗辩权，其行为不构成违约，不应承担违约金。本院认为，房屋租赁合同属双务合同，出租人将租赁物交付承租人使用、收益与承租人按约支付租金形成对价关系，本案中，解放军78491部队虽存在自2014年6月7日起未按约为百思特酒店管理公司办理《军队房地产租赁许可证》的事实，但并未影响和妨碍百思特酒店管理公司对案涉租赁物业的实际使用，双方租赁合同中形成的对价关系决定百思特酒店管理公司仍负有按约支付租金的义务，解放军78491部队未按约履行上述义务并不能引发百思特酒店管理公司有权拒绝支付租金的法律后果，百思特酒店管理公司主张从2016年1月起未按约支付租金系行使后履行抗辩权的意见，本院不予采纳。因百思特酒店管理公司从2016年1月起未按约履行支付租金的义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，解放军78491部队本案中主张百思特酒店管理公司支付尚欠租金以及违约金，具备事实依据和法律依据，本院予以支持。 双方签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》约定百思特酒店管理公司承租的物业为位于成都市锦江区岳府街69号七层框架结构清水房面积4100平方米、顶层208平方米，其中，清水房面积4100平方米按每月每平方米45元予以计算并从2016年7月16日起在原基础上增加5%即按每月每平方米47.25元予以计算；顶层208平方米按每月每平方米10元予以计算并从2016年7月16日起在原基础上增加5%即按每月每平方米10.5元予以计算，庭审中，双方确认合同约定的清水房面积4100平方米实为4052.59每平方米，差额面积为47.71平方米。据此，本院确认百思特酒店管理公司2016年1月16日至2016年7月15日期间应支付租金金额为1106679.3元，2016年7月16日至2017年1月15日期间应支付租金金额为1162013.27元，2017年1月16日至2017年7月15日期间应支付租金金额为1162013.27元，2017年7月16日至2017年12月27日期间应支付租金金额为1045811.94元，以上合计租金金额为4476517.78元。因解放军78491部队确认百思特酒店管理公司2016年1月16日至2016年7月15日期间支付租金706710元的事实，故百思特酒店管理公司实际尚欠解放军78491部队的租金金额为3769807.78元。百思特酒店管理公司认为，百思特酒店管理公司分租给案外人张第芳开办的“保健、浴足”，面积120平方米以及余青章开办的“有盐有味”餐厅，面积345平方米，分别于2015年1月、7月停业并已退还解放军78491部队，主张分别从2015年1、7月起按退还面积扣除多计算和应减少的租金，直至2017年12月28日止。本院认为，百思特酒店管理公司于2016年1月4日向解放军78491部队发出的《请示》中仅表述了分租的保健浴足及餐饮分别于2015年1月和7月停业的内容，其并未提交其他证据证实已就上述房屋向解放军78491部队履行退还义务，百思特酒店管理公司主张将上述面积纳入扣减租金部分，缺乏依据，本院不予支持。 双方签订的《房屋租赁合同》虽约定了“双方在本合同生效后，任何一方违约的，由违约方赔偿对方造成的经济损失，并按每个租赁段剩余年限租金总额的30%计算向守约方支付违约金”的内容，但百思特酒店管理公司未按约支付租金实际造成的损失为占用资金的利息，基于违约金以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅的性质和功能，本院酌情将违约金的计算标准调减为中国人民银行同期贷款利率，对解放军78491部队多主张部分，本院不予支持。根据查明案件事实并结合双方陈述，百思特酒店管理公司按约应于2016年1月1日支付2016年1月16日至2016年7月15日期间的租金1106679.3元，但其实际支付706710元，尚欠399969.3元；于2016年7月1日支付2016年7月16日至2017年1月15日期间的租金1162013.27元，但至今未履行支付；于2017年1月1日支付2017年1月16日至2017年7月15日期间的租金1162013.27元，但至今未履行支付；于2017年7月1日支付2017年7月16日至2017年12月27日期间的租金1045811.94元，据此，百思特酒店管理公司应以每段尚欠租金为基数并按约定支付的时间为起算点分段向解放军78491部队支付违约金，直至各分段租金实际付清之日止。 三、关于百思特酒店管理公司反诉主张解放军78491部队退还多收租金。 根据双方陈述和《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》约定，百思特酒店管理公司已按约向解放军78491部队支付2012年1月16日至2016年1月15日期间共计4年租金，因约定承租清水房面积与实际承租面积差额47.71平方米，解放军78491部队应就该部分差额面积已收取的租金退还百思特酒店管理公司，经计算后，本院确认解放军78491部队向百思特酒店管理公司退还2012年1月16日至2016年1月15日期间承租清水房面积差额部分的租金103053.6元（47.71平方米×48个月×45元/月.平方米）。 四、关于百思特酒店管理公司反诉主张解放军78491部队赔偿案涉物业的装饰装修、设施设备损失。 百思特酒店管理公司接受解放军78491部队按约交付的涉案物业，并依照约定的租赁用途对涉案物业进行了装饰装修并购置、安装了相应设施设备，是为了经营“成都百思特酒店”需要而进行的投入。租赁合同履行过程中，因军队有偿服务相关政策发生重大调整，致使双方签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》无法继续履行而协商解除，客观上造成百思特酒店管理公司不能利用原设装饰装修及设施设备继续发挥经营功能并创造经济效益。双方确认租赁关系终止后，百思特酒店管理公司对已形成的装饰装修以及为特定经营购置、安装的设施设备已无使用的可能和必要，其在本案中主张相应的残值损失，具备合理性，也符合双方在《关停协议》关于“关停后，百思特酒店管理公司的装修、设备、设施、各类物品、商品、主副楼加层、未到期10年的补偿，双方协商处理或由第三方评估后按照租赁合同年限折旧，并经司法程序依法解决”的约定，本院予以支持。 现四川鹏程资产评估有限责任公司出具编号为川鹏程评报字[2018]031号《评估报告书》，确认装饰装修及设施设备的评估价值为4766585元，其中，2015年12月酒店木地板翻新评估价值约为76800元，2016年底新购置的床上用品评估价值约为134100元。根据百思特酒店管理公司于2017年10月17日向解放军78491部队提交的《关于欠缴租金的请示》载明内容，解放军78491部队于2015年后多次和书面要求百思特酒店管理公司做好停业准备，且解放军78491部队于2016年4月18日向百思特酒店管理公司发出的《通知》也明确“从2016年4月18日起不得增加新的投入费用，确系安全方面的投入须报我单位批准后方可实施”的内容，百思特酒店管理公司明知租赁合同存在不能履行的事实，仍于2015年12月对“百思特酒店”木地板予以翻新，于2016年底购置床上用品，经评估机构评估价值分别为76800元、134100元，合计总价值为210900元，该部分属百思特酒店管理公司自行扩大的损失，应从评估总净值中作相应扣除，扣除后评估总净值为4555685元。因双方租赁合同关系解除属不可归责于双方的事由，考虑百思特酒店管理公司为评估资产的实际投入方且存在实际使用顶层（第八层）面积超出合同约定使用面积的状况，本院酌定其按评估总净值4555685元的10%的比例分担损失，据此，本院确定解放军78491部队向百思特酒店管理公司支付装饰装修及设施设备残值损失费为4100116.5元（4555685元×90%），该损失费履行支付后，案涉租赁物业已形成的装饰装修及现存设施设备归解放军78491部队所有。 五、关于百思特酒店管理公司反诉主张解放军78491部队赔偿的其他损失。 百思特酒店管理公司在本案中反诉主张的其他损失包含两部分内容，一是解放军78491部队自2014年6月7日起未按约为百思特酒店管理公司办理《军队房地产租赁许可证》，造成百思特酒店管理公司的营业损失261118元以及已建立租赁合同关系的次承租人因不能办理相关证照而解除租赁合同并导致百思特酒店管理公司向次承租人赔偿的费用600000元；二是因双方提前解除租赁合同支出的清算组人员工资136818元和解除与员工劳动合同关系支出的经济补偿金112500元。本院认为，百思特酒店管理公司在本案中不能举证证明因未取得《军队房地产租赁许可证》实际产生营业损失261118元的事实，其主张该营业损失缺乏依据，本院不予支持；租赁合同履行过程中，百思特酒店管理公司虽将部分案涉租赁物业转租他人（张第芳的“保健、浴足”，协议租赁面积120平方米；余青章的“有盐有味”餐厅，协议租赁面积345平方米），但百思特酒店管理公司与次承租人解除租赁合同时主要是针对次承租人已形成的装饰装修及设备设施予以折价补偿，而上述所涉装饰装修及设备设施在本案评估中已纳入评估范围，且多数支付款项未通过银行转账流转，无法判断实际支付补偿款的数额及真实性，百思特酒店管理公司在本案中主张对外产生的600000元损失，依据不充分且欠缺合理性，本院不予支持。 百思特酒店管理公司基于案涉租赁合同提前解除在本案中主张实施资产清算支出的清算人员工资以及与员工解除劳动合同支出的经济补偿金。本院认为，百思特酒店管理公司主张的上述工资、经济补偿金属租赁合同解除后产生的间接损失，其针对该损失仅以自制表格的形式列明，无法判断发生的合理性且存在实际履行支付的事实；双方签订的租赁合同因军队有偿服务相关政策发生重大调整而提前终止，因案涉《房屋租赁合同》已约定“租赁房屋期间，如因不可抗力因素（国家和军队重大政策调整、战争、地、地震等自然灾害致损毁或造成双方损失的，双方互不承担责任”内容，百思特酒店管理公司签订租赁合同时，知晓因军队政策法规重大调整存在租赁合同无法履行的风险，能够预见租赁合同终止因实施清算、解除与员工劳动合同关系可能产生相关费用支出的后果，因该约定条款对百思特酒店管理公司具有约束力，故本院对其主张的关于工资、经济补偿金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）中国人民解放军78491部队与被告（反诉原告）成都市百思特酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》已于2017年12月28日解除； 二、被告（反诉原告）成都市百思特酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将原告（反诉被告）中国人民解放军78491部队提供的位于成都市锦江区岳府街69号的临时办公场地（面积60平方米）返还原告（反诉被告）中国人民解放军78491部队； 三、被告（反诉原告）成都市百思特酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军78491部队支付2016年1月16日至2017年12月28日期间尚欠租金3769807.78元、违约金（违约金以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，其中，2016年1月16日至2016年7月15日期间租金的违约金以租金399969.3元为基数从2016年1月1日起予以计算；2016年7月16日至2017年1月15日期间租金的违约金以租金1162013.27元为基数从2016年7月1日起予以计算；2017年1月16日至2017年7月15日期间租金的违约金以租金1162013.27元为基数从2017年1月1日起予以计算；2017年7月16日至2018年12月27日期间租金的违约金以租金1045811.94元为基数从2018年7月1日起予以计算，直至各分段租金实际付清之日止）； 四、原告（反诉被告）中国人民解放军78491部队于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）成都市百思特酒店管理有限公司支付装饰装修、设施设备残值损失费4100116.5元； 五、原告（反诉被告）中国人民解放军78491部队于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）成都市百思特酒店管理有限公司退还2012年1月16日至2016年1月15日期间多收部分租金103053.6元； 六、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军78491部队的本诉其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）成都市百思特酒店管理有限公司的反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费56049元，减半收取28024.5元，由原告（反诉被告）中国人民解放军78491部队负担14012.25元，被告（反诉原告）百思特酒店管理公司负担14012.25元；本案反诉案件受理费99489元，减半收取49744.5元，由原告（反诉被告）中国人民解放军78491部队负担24872.25元，被告（反诉原告）百思特酒店管理公司负担24872.25元；本案产生的评估费80000元，原告（反诉被告）中国人民解放军78491部队负担40000元，被告（反诉原告）百思特酒店管理公司负担40000元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  俞建良 二〇一八年五月二十八日 书记员  谢生娅 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。