上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初2066号原告(反诉被告)：上海鸿联物业有限公司，住所地上海市。法定代表人：单育。委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。被告(反诉原告)：周明，男，1972年3月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：金勋仕，上海观安律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡亚云，上海捷铭律师事务所律师。原告上海鸿联物业有限公司与被告周明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海鸿联物业有限公司(以下简称鸿联物业)的委托诉讼代理人谈海刚，被告周明的委托诉讼代理人金勋仕、蔡亚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿联物业向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业管理服务费12,805.20元(计算依据：从2016年10月至2018年3月，共计18个月，每月标准每平方米4.50元，该户每月586.40元，物业管理费总计10,555.20元，从2016年10月至2017年12月，共计15个月，每月产权车位管理费150元/月，车位管理费共计2,250元，)并要求被告支付逾期付款滞纳金720元(根据同期银行贷款利率计算)。事实和理由：原告根据《前期物业服务合同》约定对坐落于上海市溧阳路XXX号的虹口区世纪大酒店2号楼进行前期物业管理。被告系世纪大酒店2号楼1103室房屋业主，现被告自2016年7月起未按规定交付物业服务费的，经催讨仍不交付的，原告依法向法院提起诉讼。被告周明辩称，认可拖欠物业费的时间和金额。由于原告和其他物业公司的纠纷，经常在公共区域发生群体斗殴事件，对被告居住环境造成严重影响，且原告在物业服务过程中并未尽到其应尽责任，无权收取全额物业管理服务费，应该酌情减少。不认可逾期滞纳金。故不同意原告的诉讼请求。被告周明向本院提出反诉请求：要求原告上海鸿联物业有限公司支付违约金10,555.20元。事实和理由：自2016年7月起，原告在物业管理区域内屡次与第三方发生打架斗殴，与业主间也时常发生矛盾，管理混乱，给被告居住生活造成负面影响。原告在物业服务期限内，未能正常有效维护物业管理区域内的公共秩序，公共事务管理服务不到位，造成被告等业主居住生活环境受影响，严重违反《前期物业合同》约定服务要求和标准，应承担相应违约责任。原告鸿联物业对被告周明的反诉辩称，被告并未向原告支付任何物业服务费，合同第19条的违约金是在支付物业服务费的基础上主张的。我方认为被告的反诉请求无任何事实和法律依据。故不同意被告的反诉诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2012年10月16日，案外人上海虹口世纪大酒店有限公司(作为甲方)(以下简称世纪大酒店)与原告(作为乙方)签订《前期物业服务合同》，合同约定：乙方为甲方管理区域内业主提供物业管理服务；物业服务费用按季缴纳，逾期交纳物业服务费用的，乙方可按欠缴金额的0.3%/天向业主收取滞纳金；乙方按每平方米建筑面积向物业使用人收取物业服务费(4-15层办公9.50元/月·平方米)，已售产权或使用权平面车位管理费为150元/个·月。上海虹口世纪大酒店有限公司(作为甲方)、案外人亚太迪趣(北京)投资有限公司(以下简称亚太迪趣公司)与原告(作为丙方)签订关于《上海虹口世纪大酒店2号楼《前期物业服务合同》的三方协议》(以下简称《三方协议》)，约定，……在销售时如物业购买方承诺其购买办公物业用于居住用途使用的，则物业服务费降至人民币4.50元/平方米·月……被告系上海虹口世纪大酒店2号楼1103室房屋的产权人，该房屋建筑面积131.31平方米。庭审中，被告自认2016年7月起未向原告支付物业管理服务费，合计10,546.20元。2017年9月25日，原告向被告以邮寄EMS信件方式，送达催款通知，小区停车费催款通知书。另查明，原告鸿联物业与案外人亚太迪趣公司、世纪大酒店公司就《前期物业服务合同》及《三方协议》的履行曾有过纠纷，并在本院进行诉讼(案号：(2016)沪0109民初XXXXX号)。2016年12月8日，本院作出(2016)沪0109民初XXXXX号民事判决，即：原告鸿联物业与案外人世纪大酒店签订的《前期物业服务合同》继续履行；原告鸿联物业与案外人亚太迪趣公司、世纪大酒店签订的《三方协议》继续履行。该案经二审判决(案号：(2017)沪02民终XXXX号)维持原判并已生效。庭审中，原告称，自《前期物业管理合同》签订后，一直由原告对2号楼进行物业管理。原告与亚太迪趣公司诉讼的判决书中，也确认由原告对2号楼实施物业管理。亚太迪趣公司无权另聘物业管理方，也不得以自行管理之名规避法律规定。事实上，亚太迪趣公司及另聘物业管理方并未进场提供物业服务。被告称，从2016年7月案外人亚太迪趣公司开始接管被告所居住的2号楼进行物业服务，原告并未履行其物业服务责任。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《三方协议》、催款通知及EMS快递单据、(2016)沪0109民初XXXXX号民事判决书，被告提供的(2017)沪02民终XXXX号民事判决书等，以及原、被告陈述等证据为证。本院认为，公民及法人的合法权益受法律保护。原告鸿联物业与案外人世纪大酒店签订的《前期物业服务合同》以及原告鸿联物业与案外人亚太迪趣公司、世纪大酒店签订的《三方协议》经法院生效判决认定应继续履行，故《前期物业服务合同》及《三方协议》对小区全体业主均具有约束力，小区全体业主应共同遵守履行。现被告无书面证据证明原告未能正常有效维护物业管理区域内的公共秩序，公共事务管理服务不到位，原告当庭对该说法予以否认，故举证不能的责任归属被告。原告向本院提供原告就系争物业的消防、电梯、水泵等生活设置提供保养、检测、维修等服务的报告及支付凭证、发票作为参考，本院认为原告按约向系争物业提供物业服务的盖然性较高。关于原告本诉，根据《前期物业服务合同》及《三方协议》，原告按约向被告提供物业服务，但被告未按约支付物业管理服务费的行为显属不当，现原告要求被告支付物业管理服务费并支付滞纳金的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。对于逾期交纳物业服务费用的，《前期物业服务合同》约定按欠缴金额的0.3%/天向业主收取滞纳金，原告将该标准降低至同期银行贷款利率，属于自行处分其民事权利，本院予以认可。关于被告反诉要求支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：一、被告周明应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海鸿联物业有限公司物业管理费总计10,546.20元(包含2016年10月至2018年3月，物业管理费10,555.20元，以及2016年10月至2017年12月，车位管理费2,250元)；二、被告周明应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海鸿联物业有限公司逾期付款滞纳金720元；三、对被告周明要求原告上海鸿联物业有限公司支付违约金10,555.20元的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费81.65元，减半收取40.83元，反诉受理费31.94元，由被告周明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 毅二〇一八年五月二十八日书记员 赖弈萱附：相关法律条文1、《中华人民共和合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……