福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0583民初8659号 原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地：南安市柳城普莲路**，统一社会信用代码：913505838563031990。 代表人陈元斌，该支行行长。 委托代理人郭建幸，该支行职员。 被告黄德贵，男，1982年2月1日出生，汉族，住漳浦县。 被告南安市源昌房地产开发有限公司，住，住所地：南安市罗东维新村车站织机构代码：91350583553208581R。 法定代表人侯昌财，该公司执行董事兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司南安支行因与被告黄德贵、南安市源昌房地产开发有限公司（以下简称南安源昌公司）金融借款合同纠纷一案，向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭建幸到庭参加诉讼。被告黄德贵经本院公告传唤，被告南安源昌公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年6月5日，被告黄德贵因向南安源昌公司购买位于南安市，交完规定的首期款后，因自有资金不足，向原告申请个人住房按揭贷款260000元，借款期限自2014年10月28日起至2034年10月28日止，由黄德贵购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由南安源昌公司提供阶段性连带责任保证。为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订《个人住房借款合同》一份，编号为350656306-2012-20140469301号。该笔借款的偿还方式，借款人自愿采用等额本息还款法。借款人未能按合同约定按时足额还本付息，经我行多次催收，现为逾期贷款。根据借款合同规定，我行决定提前收回尚欠借款本金余额244673.99元及相应的利息、罚息。请求法院：1、判决解除原告与被告黄德贵签订的350656306-2012-20140469301号《个人住房借款合同》；2、判令被告黄德贵立即偿还尚欠个人住房借款本金余额244673.99元及2016年12月28日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；3、判决原告有权从处分被告黄德贵提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、判令被告南安源昌公司承担被告黄德贵所欠贷款的连带清偿责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其他费用由被告负担。 被告黄德贵、南安源昌公司均未作答辩。 经审理查明：2014年6月13日，原告（贷款人、抵押权人）与被告黄德贵（借款人、抵押人）、南安源昌公司（保证人）签订合同号350656306-2012-20140469301《个人住房借款合同》，约定：借款本金为260000元，用于购置南安市；借款期限240个月，借款期限起始日以首次划款时的借款支付凭证所载实际放款日期为准；利率为年利率7.205%；还款方式为等额本息还款法；借款人不按合同约定按期足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；担保方式为抵押加阶段性保证；南安源昌公司提供的保证为连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书核对无误，收执之日止；抵押物为南安市产及其占用范围内的土地使用权；抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。同年6月13日，原、被告到南安市房地产管理处办理了南房预（商）押字第0220142306号《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为黄德贵，房屋坐落于南安市，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。同年10月28日，原告发放贷款260000元给被告黄德贵，用于支付黄德贵向南安源昌公司购买商品房的货款。嗣后，被告黄德贵按合同约定期限、金额支付至2016年12月28日的借款本息，此后未再还本付息，结欠借款本金244673.99元及2016年12月29日起的利息、罚息未还。 上述事实，有原告的营业执照，黄德贵的身份证，南安源昌公司的企业法人营业执照、组织机构代码证，合同号350656302-2012-20140469301《个人住房借款合同》、南安市房地产管理处南房预（商）押字第0220142306号《房屋预告登记证明》，《个人贷款凭证》、个人贷款对账单，《诉讼文书送达地址确认书》，及原告法庭陈述为证，经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 综上所述，本院认为：原告与两被告签订的《个人住房借款合同》主体资格合法，当事人意思表示真实，内容合法，应确认有效。合同签订后，原告依约发放贷款260000元给被告黄德贵用于支付其向南安源昌公司购买南安市的购房款。被告黄德贵仅按合同约定还款期限、金额偿还至2016年12月28日的借款本息，此后未再按约定偿还借款本息，现结欠借款本金244673.99元及2016年12月29日起的利息。依照《个人住房借款合同》约定，借款人未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除合同，要求借款人立即清偿尚欠借款本息，并支付罚息。现原告请求本院解除其与被告黄德贵签订的《个人住房借款合同》，判令被告黄德贵偿还尚欠借款本金244673.99元及相应利息，并支付罚息，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件交抵押权人收执之日止，由保证人南安源昌公司提供连带责任保证。此后，由被告黄德贵以其购买的南安市及相应土地使用权为抵押财产作抵押担保。原告、被告黄德贵到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人黄德贵办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安源昌公司对被告黄德贵的债务承担连带保证责任。原告请求被告南安源昌公司对被告黄德贵的债务承担连带保证责任，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。但其要求拍卖、变卖被告黄德贵的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。被告南安源昌公司承担保证责任后，有权向被告黄德贵追偿。被告黄德贵、南安源昌公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告黄德贵、南安市源昌房地产开发有限公司于2014年6月13日签订的350656306-2012-20140469301号《个人住房借款合同》； 二、被告黄德贵应于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金244673.99元及其利息、罚息（利息、罚息、自2016年12月28日起，按中国人民银行有关规定和《个人借款合同》约定计算）； 三、驳回解除原告中国建设银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。 本案受理费5200元，由被告黄德贵、南安市源昌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  尤江岚 人民陪审员  蔡文众 人民陪审员  刘经资 二〇一八年五月九日 书 记 员  吴桂菊 速 录 员  洪毓莹 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地、地役权押权等其他物权的，应当依照物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)第二十条(?javascript:SLC(89386,20)?)第一款的规定，认定其不发生物权效力。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -3-