上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初17036号原告：吴鸣，男，1987年4月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴福根(系原告吴鸣父亲)，住上海市浦东新区。被告：上海壹火网络科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王石磊，董事长。委托诉讼代理人：叶上海，男。原告吴鸣与被告上海壹火网络科技有限公司(以下简称壹火公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴鸣、被告壹火公司的委托诉讼代理人叶上海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴鸣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋出租委托代理合同》；2、被告支付原告自2018年2月1日起至2018年4月15日止的租金，按每月4,100元计算；3、被告支付原告逾期付款滞纳金，自2018年1月5日至2月4日，按每天41元计算，自2018年2月5日至3月4日，按每天82元计算，自2018年3月5日至付清之日，按每天123元计算；4、被告支付原告解除合同违约金8,200元；5、被告支付原告拖欠的水电煤费用480.30元；6、被告支付免租期的房屋占用费12,300元。事实和理由：2017年7月1日，原、被告签订了一份房屋出租委托代理合同，约定的委托代理期限自2017年7月1日起至2022年9月30日，月租金4,100元，每月5日前交付当月租金。被告向原告支付4,100元作为保证金，若被告无故超过15个工作日未支付租金的，原告有权追究乙方违约责任。合同签订后，被告于2018年1月5日起拖欠房租未付，原告催讨无果，于1月29日向被告发函催讨，被告仍未支付拖欠租金，故提起诉讼。壹火公司辩称，同意解除合同，同意支付2018年2月1日至4月15日的租金，用押金和装修费抵付。同意支付水电煤费用，原告计算逾期付款滞纳金的方式错误，且合同约定的滞纳金计算标准过高，应于调整，被告同意按照银行贷款利率支付逾期付款滞纳金，不同意支付解除合同违约金和免租期使用费。被告虽有拖欠租金的行为，然根据合同约定原告并不因此具有单方解除合同的权利，原告擅自违反合同约定，将系争房屋内的租客赶走，涉案合同系由原告单方违约解除，因此造成被告的装修费损失14,844元。被告按照合同约定在免租期内寻找租客及装修房屋，不应当承担免租期的使用费。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的产权人之一。2017年6月25日，原告(委托方、甲方)与被告(受托方、乙方)签订《上海市房屋出租委托代理合同》(合同编号YGJWTXXXXXXX)，约定甲方将系争房屋独家委托乙方全权代理出租，房屋用途为居住，平均每个房间长期居住不得超过2人。本合同签约期内，甲方应给予乙方共计92天的免租期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权。合同期限自2017年7月1日至2022年9月30日，租金及付款方式，2017年7月1日至2017年9月30日为免租期。第一年租金每月4,100元(2017年7月1日，2017年10月5日12期)，第二年租金每月4,100元(第一次支付日期2018年9月5日)，第三年租金每月4,223元(第一次支付日期2019年9月5日)，第四年每月4,346元，第五年每月4,469元。乙方向甲方支付租金日期统一固定在每月5日或15日或25日。房屋委托期间，租金为月付。违约责任约定，如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金。无故超过15个工作日未支付租金的，甲方有权追究乙方的违约责任。乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：1、甲方无任何违约行为，乙方提前解约的。2、乙方对房屋进行主体结构破坏(指更改厨房、卫生间使用功能，破坏承重结构)且无法修复的。3、擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍不恢复原用途的。4、乙方或者乙方相关的承租人，在居住过程中行为不当，发生扰邻情况，且经甲方催告后乙方不予配合解决的。5、明知承租人存在上述行为而放任的。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋交由被告用于对外出租，被告支付原告租赁押金4,100元。被告通过上海歆禺房屋租赁有限公司(以下简称歆禺公司)于2017年10月4日、11月4日、12月5日分别支付当月租金4,100元，付款备注栏注明金高路XXX弄XXX号602A房租。2018年1月29日，原告向被告发函，称租金应当于每月5日支付，至今仍未收到款项，催促被告支付房租和滞纳金，否则合同将终止等。2018年3月7日，被告通过歆禺公司向原告支付租金4,100元。2018年3月15日，原告(甲方)与歆禺公司(乙方)签订承诺书，约定一、乙方承诺于2018年3月25日前一次性付清所欠房租和滞纳金，如乙方不能按时付款，该物业的所有权利自动归还甲方，并且甲方不承担任何违约责任，租客由乙方在2018年3月31日前从房屋内协商妥善安置，结清所欠水电煤费用，乙方应保证物业内所有设施完好、家电正常使用，房屋整洁。乙方之前在甲方物业内的所有添置物品和装修归甲方所有，乙方支付给甲方的押金归甲方所得。双方合同(合同编号YGJWTXXXXXXX)自动解除，自解除之日起，乙方在原合同中的权利终止，甲乙双方和平解约。二、乙方在2018年3月25日前付清所欠房租和滞纳金后，承诺之后每月按时打款。如果之后再逾期支付，超过合同约定付款日7个自然日，由双方合同自动解除，自解除之日起，乙方在原合同中的权利终止，甲乙双方和平解约。其他事项按第一条执行。审理中，原、被告确认歆禺公司是代表被告与原告签署2018年3月15日的承诺书。被告称其不付原告欠付租金是由于原告将系争房屋内的租客赶走，不愿意继续履行合同，若合同解除，原告应退还被告押金4,100和赔偿被告租赁物内的装修费14,844元。原告称其于2018年4月15日将系争房屋收回，原因是被告未按承诺书付款，按照承诺书的约定，押金和房屋内的装修物已归原告所有。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。该合同名为房屋出租委托代理合同，其性质实为原告将系争房屋交付被告使用、收益，被告支付租金的合同，符合租赁合同的特性，双方间的合同关系属房屋租赁合同关系。合同履行期间，由于被告欠付租金而引发纠纷，2018年3月15日，就涉案租赁合同的纠纷处理，原告与案外人歆禺公司签署了承诺书，该承诺书虽由案外人歆禺公司在乙方(承诺方)处盖章，鉴于原、被告均认可歆禺公司是代表被告作出的意思表示，该承诺书的内容对原、被告均具有约束力。根据承诺书的约定，若被告未于2018年3月25日前付清欠付费用则双方的合同自动解除，被告称其未付款的原因系原告违约收回房屋所致，对此其无相关证据佐证，本院不予采纳。根据原告的陈述，其收回系争房屋的日期为2018年4月15日，彼时已逾承诺书约定的付款日期，故本院认为涉案租赁合同的解除日期为2018年3月25日。合同解除后，原告有权收回系争房屋，被告欠付原告的租金及房屋使用费应予支付。自2018年2月1日至4月15日，被告欠付原告的房屋租金和使用费合计10,250元。对于逾期支付租金的滞纳金，被告认为合同约定的计算标准过高，请求予以调整，本院予以准许。依照公平和诚实信用的原则，根据合同的履行情况，本院酌情确定被告自2018年1月6日起，按每月100元支付原告逾期付款滞纳金至付款之日止。被告对欠付原告水电煤费用无异议，应予支付。承诺书已对解除合同后的后果处理作出了约定，原告要求被告支付违约金以及免租期的房屋使用费，本院不予支持。被告认为合同解除后原告应退还押金和赔偿装修费的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴鸣与被告上海壹火网络科技有限公司签订的《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年3月25日解除；二、被告上海壹火网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴鸣欠付租金和房屋使用费10,250元，并按每月100元支付原告吴鸣逾期付款滞纳金，自2018年1月6日起，计算至付款之日止；三、被告上海壹火网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴鸣欠付水电煤费用480.30元；四、驳回原告吴鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费484元，减半收取计242元，由原告吴鸣负担100元，被告上海壹火网络科技有限公司负担142元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一八年五月二十四日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。