江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初4613号 原告：江苏海通建设工程有限公司，住所地连云港市海州区建设东路72号。 法定代表人：茅红兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘友青、胡彬，江苏道忠律师事务所律师。 被告：连云港开源投资有限公司，住所地连云港市新浦经济开发区道浦路。 法定代表人：杨从好，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张华、郑东亚，江苏同科律师事务所律师。 被告：连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路10号。 法定代表人：冯涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周永波，该公司员工。 委托诉讼代理人：张玉军，江苏港人律师事务所律师。 被告：连云港金隆投资发展有限公司，住所地连云港市海州区经济开发区振兴路1号。 法定代表人：谢捷飞，该公司总经理。 第三人：连云港金隆市场管理有限公司，住所地连云港市新浦经济开发区振兴路1号C-66。 法定代表人：谢捷飞，该公司总经理。 原告江苏海通建设工程有限公司（以下简称海通公司）诉被告连云港开源投资有限公司（以下简称开源公司）、连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）、连云港金某投资发展有限公司（以下简称金某投资公司）、第三人连云港金某市场管理有限公司（以下简称金某市场公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海通公司的委托诉讼代理人刘友青、胡彬，被告开源公司的委托诉讼代理人郑东亚，被告东方银行的委托诉讼代理人周永波、张玉军到庭参加诉讼。被告金某投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后根据原告的申请，本院依法追加金某市场公司作为本案第三人，以查明事实，再次公开开庭进行了审理。原告海通公司的委托诉讼代理人刘友青，被告开源公司的委托诉讼代理人张华，被告东方银行的委托诉讼代理人周永波、张玉军到庭参加诉讼。被告金某投资公司、第三人金某市场公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告海通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认三被告的行为侵犯了原告的优先购买权；2、依法判令确认被告开源公司通过司法拍卖取得位于连云港市海州开发区国有土地（地籍号320705101022GB0204，土地证号连某（2012）第XP003658号）的行为无效；3、诉讼费用由三被告承担。 事实和理由：2014年3月1日，原告海通公司与被告金某投资公司签订一份《租赁协议》，被告金某投资公司将本案土地出租给原告经营使用，约定租赁期限从2014年3月6日至2022年12月5日，共计105个月，另双方就有关权利义务进行了约定。原告承租该地块后，进行了巨大的经济投入。2017年4月份，原告收到被告开源公司要求原告搬离本案租赁土地的律师函，才知道本案土地于2017年7月因被告金某投资公司向被告东方银行贷款进行了抵押，后因金某投资公司未还款，被告东方银行进行诉讼并申请强制执行，被告开源公司通过海州区人民法院淘宝网司法拍卖平台竞得了本案土地的土地使用权。原告认为在被告开源公司竞得涉案土地使用权之前其就已经通过合法的方式取得了土地租赁权，在涉案土地依法转让时，原告作为承租人依法享有优先购买权。而在本案土地使用权的转让过程中，原告自始至终未收到任何通知该土地使用权被转让信息。 被告开源公司辩称，1、原告起诉不符合法律规定，应予驳回。原告是对执行提出异议，对执行异议起诉有前提条件，原告无权起诉。2、我公司不是本案适格被告。我公司是通过司法拍卖获得涉案土地使用权，和原告不存在民事法律关系。原告应该提出执行异议，不应通过诉讼解决。3、原告主张的优先权无基础。根据物权法规定，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，涉案土地在租赁以前已经存在抵押权。 被告东方银行辩称，1、原告起诉不符合规定，应予驳回。原告是对执行提出异议，对执行异议起诉有前提条件，原告无权起诉。2、我行不是本案适格被告。我行是申请执行人，法院依法执行，使得我行的债权进行了处理，我行与原告之间不存在民事法律关系。3、原告起诉无任何依据。执行案件中，涉案土地系先抵押后租赁，依照法律规定，原告没有优先购买权，海州区法院的拍卖是合法有效的。4、执行案件已经结束，原告无权起诉。 被告金某投资公司未到庭亦未提交书面答辩状。 第三人金某市场公司未到庭亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁协议、律师函、拍卖流程资料、银行客户专用回单、发票、收据、授权委托书、工商登记信息、抵押合同、（2015）海执字第1579-3号执行裁定书、土地使用权抵押合同、他项权证、执行结束通知书、（2017）苏0706民初3541号民事裁定书、协议书等证据，本院依法组织当事人进行质证。 本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，原告海通公司（乙方、承租人）与第三人金某市场公司（甲方、出租人）就位于海州开发区国有土地签订《租赁合同》一份，该合同约定：第一条租赁范围及用途：乙方承租甲方连云港市海州开发区连云港金某投资发展有限公司（振兴路以西、纬五路以北）（盖公章）场地（含场地内工房，不包含厂房），乙方确认场地长193米，宽163米，面积31459平方米，用以混凝土拌合站、钢筋场地及预制场地等建设使用。第二条租赁场地期限：1、租赁期暂定8年9个月（105个月）。租赁开始时间为2014年3月6日，结束时间为2022年12月5日……第三条租赁场地租金：1、租金：场地月租金17000元/月，租金总额1785000元，租金支付方式为现金，每两年支付一次。第一次支付租金壹拾万元，第一次租金支付时间2014年3月6日；第二次支付租金壹拾贰万伍仟元，第二次租金支付时间2016年3月6日；第三次支付租金伍拾贰万元，第三次租金支付时间2016年11月30日；第四次支付租金伍拾贰万元，第四次租金支付时间2019年1月6日；第五次支付租金伍拾贰万元，第五次租金支付时间2021年1月6日。其款项应汇入甲方指定账号，同时由甲方向乙方提供授权委托书。乙方汇入的款项视为甲方收取的租金，与此有关的任何经济纠纷与乙方无关。第四条甲方对产权的承诺甲方保证出租的场地土地及地上附着物的所有权和出租权。有关抵押债务、税项及租金等甲方应在出租前办妥……第八条其他违约责任……5、甲方承诺在自身无法补偿乙方经济损失情况下，由连云港金某投资发展有限公司连带补偿及赔偿。连云港市金某投资发展有限公司予以认可……在上述第八条第5项条款处，被告金某投资公司在该条款上加盖公章。该合同还对其他事项进行了约定。 在该合同的抬头处“出租人”载明金某市场公司且在抬头处加盖了金某市场公司公章，在合同落款的甲方、乙方处金某市场公司与海通公司分别加盖公章；此外，被告金某投资公司另行在合同第一条、第八条第5项上加盖公章确认，金某投资公司加盖的公章不在合同的落款处。 另查明，位于连云港市海州开发区国有土地使用权【地籍号320705101022GB02024、土地证号连某（2012）第XP003658号】原系被告金某投资公司所有，登记在金某投资公司名下。因金某投资公司为连云港崇源物资有限公司向东方银行的借款提供担保，金某投资公司用涉案土地进行抵押，并办理了抵押登记。2012年7月5日在上述国有土地使用权设立抵押权，权利价值为借款本金800万元及利息。 后连云港崇源物资有限公司到期未能还款，东方银行据此行使抵押权，并向本院申请强制执行，案号（2015）海执字第1579号。执行过程中，本院于2016年11月29日起在连云港市海州区人民法院淘宝网司法拍卖平台拍卖被执行人金某投资公司所有的位于海州区开发区振兴路西、纬五路北的国有土地使用权【地籍号320705101022GB02024、土地证号连某（2012）第XP003658号】。2016年11月30日，买受人开源公司以1190万元的最高价竞得。2017年1月13日，本院作出（2015）海执字第1579-3号执行裁定书，裁定：一、解除本院对位于连云港市海州区开发区振兴路西、纬五路北国有土地使用权的查封；二、位于连云港市海州开发区国有土地使用权【地籍号320705101022GB02024、土地证号连某（2012）第XP003658号】及地上附属物归买受人连云港开源投资有限公司所有。该国有土地使用及地上附属物自本裁定送达买受人连云港开源投资有限公司时起转移。三、买受人连云港开源投资有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年7月14日，本院向东方银行作出《案件执行结束通知书》，明确东方银行申请执行金某投资公司等金融借款纠纷一案，“该案已执行完毕”。 2017年4月12日，被告开源公司委托江苏同科律师事务所向原告海通公司作出《律师函》一份，通知海通公司：“请贵司在接到本函一星期内整体搬离该地块，因土地抵押权实现造成的损失，请贵司与金某投资公司接洽商谈。若逾期，委托人将采取必要措施维护已方的权益，届时后果自负”。被告海通公司于2017年4月12日之后十天内收到了该律师函，并向开源公司回函，但没有向法院或出租人提出异议。 再查明，被告金某投资公司与第三人金某市场公司的法定代表人均为谢捷飞，金某市场公司的股东系谢捷飞及金某投资公司。 诉讼中，原告为证明其履行了给付租金义务，提供付款凭证，具体如下：2015年9月7日，江苏海通建设工程有限公司交建分公司（以下简称交建分公司）向谢捷飞转账1万元，票据上载明“用途:工程款”。同日，金某投资公司出具《授权委托书》一份，载明：“江苏海通建设工程有限公司204国道连云港市区段G204SQDLQ1标项目经理部：经连云港金某投资发展有限公司同意，授权委托谢捷飞办理结算我公司在连云港市海州开发区，纬五路以北地块（约31459平方米）的租赁款项壹万元整，此款项打入谢捷飞6217001240002011588的账户上，由此产生的一切经济纠纷均由我公司负责，与贵公司无关，特此委托”。金某投资公司在委托人处盖章，被委托人处谢捷飞签字。 2015年9月23日，交建分公司向谢捷飞转账85000元，票据上载明“用途:工程款”。2015年9月23日，交建分公司向谢捷飞转账30000元，票据上载明“用途:工程款”。2016年10月26日，交建分公司向谢捷飞转账60000元，票据上载明“用途:工程款”。2016年11月28日，交建分公司向谢捷飞转账40000元，票据上载明“用途:工程款”。 2016年12月1日，海通公司向金某市场公司转账52万元，票据上载明“用途：场地租赁费”。金某市场公司多次向海通公司出具发票，发票上载明“货物或应税劳务、服务名称：出租场地”。 本案争议焦点为：1、涉案《租赁协议》的合同相对人是谁；2、三被告是否侵犯了原告的优先购买权；3、被告开源公司通过司法拍卖取得涉案土地行为的效力如何。 本院认为，鉴于被告金某投资公司在该《租赁协议》上加盖法人章予以确认，且金某投资公司当时系所租赁土地的使用权人，该《租赁协议》合法有效。 针对第一个争议焦点，本院认为，合同相对人是金某市场公司，而非金某投资公司，理由如下： 首先，从合同的形式上看，《租赁协议》抬头出租人（甲方）处打印的是金某市场公司，加盖的是金某市场公司法人章；该协议落款处甲方（出租人）处加盖的是金某市场公司法人章，而不是金某投资公司法人章。金某投资公司仅在合同内容的第一条、第八条第5项处加盖了金某投资公司法人章。 其次，从合同的内容上看，《租赁协议》第八条第5项条款明确约定：“5、甲方承诺在自身无法补偿乙方经济损失情况下，由连云港金某投资发展有限公司连带补偿及赔偿。连云港市金某投资发展有限公司予以认可”，且被告金某投资公司在该条款上加盖法人章。这里的连带赔偿明显与原告所称的金某投资公司与金某市场公司系隐名委托关系相矛盾。因为隐名委托关系中，委托人或受托人根据相对人的选择承担责任，而非连带责任。由此推断出，被告金某投资公司并非合同相对人及出租人，第三人金某市场公司才是合同相对人及出租人。 再次，从原告提供的给付租金的凭证上看，2016年12月1日，原告海通公司系向第三人金某市场公司转账52万元，用途场地租赁费；至于其他的4笔银行转账凭证，均系交建分公司向谢捷飞转账，均载明“用途：工程款”，且这4笔款项转账的时间与《租赁协议》中约定的付款时间不一致，付款人、付款用途、付款时间等事项也不符合正常的交易习惯。本院对原告所称的金某投资公司与金某市场公司系隐名委托、原告基于选择权、选择金某投资公司作为合同相对人的意见不予采纳。 针对第二个争议焦点，三被告是否侵犯原告的优先购买权，分析如下： 1、关于被告东方银行是否侵犯原告海通公司优先购买权问题。本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案涉场地租赁关系晚于土地抵押权设立，即系“先抵后租”。虽然原告基于《租赁协议》享有优先购买权，但因其与出租人的租赁关系发生在涉案土地抵押之后，故该租赁关系以及其基于该租赁关系而享有的优先购买权均不得对抗已登记的抵押权。且东方银行有权请求法院对涉案土地使用权予以司法拍卖，并在抵押权范围内优先受偿，后涉案土地使用权被法院依法拍卖成交。东方银行并无侵犯原告的优先购买权的情形。故原告海通公司基于场地租赁关系主张被告东方银行侵犯原告优先购买权的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。 2、关于被告开源公司是否侵犯原告海通公司优先购买权问题。被告开源公司通过司法拍卖以最高价竞得涉案土地使用权，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，未侵犯原告的优先购买权。拍卖成交后，本院已作出（2015）海执字第1579-3号执行裁定书，裁定涉案的土地使用权及地上附属物归买受人开源公司所有。故原告主张被告开源公司侵犯其优先购买权，没有事实与法律依据，本院不予支持。 3、关于被告金某投资公司是否侵犯原告海通公司优先购买权问题。被告金某投资公司并非合同相对人及出租人，在涉案土地使用权及地上附属物被法院强制执行、拍卖时，金某投资公司没有义务通知原告海通公司相关执行、拍卖事宜，不存在侵犯原告优先购买权的情形。 对被执行人金某投资公司所有的涉案土地使用权予以司法拍卖，系法院依法行使公权力，对被执行人可供执行财产的处置、变现，并非系土地使用权人与抵押权人协议折价、变卖土地使用权以偿还债务，故不论涉案《租赁协议》的出租人是金某投资公司还是金某市场公司，出租人没有义务通知涉案场地承租人海通公司涉案土地使用权被司法拍卖的相关事宜。原告诉求金某投资公司侵犯其优先购买权的诉求，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，三被告均未侵犯原告海通公司的优先购买权。 针对第三个争议焦点，本院认为，法院依法公开拍卖被执行人金某投资公司所有的涉案土地使用权，被告开源公司依照相关规定以最高价竞买成交拍卖的涉案土地使用权，程序合法，符合相关法律法规的规定，被告开源公司通过司法拍卖取得案涉土地使用权的行为合法有效。原告要求确认被告开源公司通过司法拍卖取得位于连云港市海州开发区国有土地的行为无效的诉求，没有事实与法律依据，本院不予支持。 此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条中规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：……（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的”；第六条规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”。根据上述规定，若海通公司认为法院的拍卖措施违法、侵害其对执行标的优先购买权的，应向执行法院提出执行行为异议，请求撤销司法拍卖。但海通公司未在该案执行程序终结之前提出执行异议。 本院认为，原告诉求确认被告开源公司通过司法拍卖取得涉案土地使用权行为无效的基础是对该司法拍卖的撤销，在司法拍卖被撤销的基础上，才能确认开源公司通过司法拍卖取得涉案土地使用权的有效或无效。海通公司并未通过执行异议程序撤销该司法拍卖，鉴于该基础并不存在，原告的第二项诉求，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告江苏海通建设工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费用100元，公告费1200元（原告已预交），均由原告负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 （此页无正文） 审 判 长  刘永红 代理审判员  董延磊 人民陪审员  杜建新 二〇一八年五月二十五日 书 记 员  李冬玲 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 （二）《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 （三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的； （五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。