黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黑0109民初1659号 原告：胡沛然，女，1988年2月12日出生，汉族，中国农业银行职员，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：顾祥国，黑龙江善行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蕾，黑龙江善行律师事务所律师。 被告：哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**上院小区会馆**。 法定代表人：王宏宇，职务总经理。 委托诉讼代理人：李蓉，哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司职员（委托期限：2017年12月25日-2018年4月23日）。 委托诉讼代理人：高强，哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司职员（委托期限：2017年12月25日-2018年4月23日）。 委托诉讼代理人：张春光，黑龙江朗信银龙律师事务所律师（委托期限自2018年4月24日起）。 委托诉讼代理人：刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师（委托期限自2018年4月24日起）。 原告胡沛然与被告哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司（以下简称众诚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡沛然及其委托诉讼代理人顾祥国、张蕾、被告众诚置业公司委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡沛然向本院提出诉讼请求：1.要求众诚置业公司协助胡沛然办理房屋产权证登记手续；2.要求众诚置业公司给付胡沛然违约金213297.43元，该款自2014年7月13日起计算至2017年10月13日，以房款729222元为基数按照中国人民银行逾期贷款年利率9%计算。3.要求众诚置业公司给付胡沛然自2017年10月14日起至产权证办理完毕止，以房款729222元为基数按照中国人民银行逾期贷款年利率9%计算的违约金。事实和理由：2013年9月26日，胡沛然与众诚置业公司签订《商品房买卖合同》，约定众诚置业公司将位于哈尔滨市××与规划××交口××单元××号房屋出售给胡沛然，总价款729222元，合同中未约定逾期办证违约金。众诚置业公司于2013年10月12日交付房屋，但至庭审时仍未在房产部门办理产权登记备案，也未为胡沛然办理案涉房屋产权证登记手续。根据双方在合同第十五条约定，众诚置业公司应在商品房交付使用后180日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因众诚置业公司的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，众诚置业公司将继续为胡沛然办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成，由此，众诚置业公司办理产权登记的最迟时间应为交付房屋后9个月内即2014年7月12日，故胡沛然主张的违约金自2014年7月13日起算。因中国人民银行同期贷款利率表在2013、2014年度5年以下贷款利率为年利率6%，在此基础上加收50%，即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息应为9%，胡沛然也是按此标准主张的违约金。 众诚置业公司辩称，同意履行协助胡沛然办理房屋产权证的义务，但不同意胡沛然的其他诉讼请求。胡沛然所述购房时间、购房款数额、房屋交付时间均属实，众诚置业公司收到了胡沛然的全部购房款。众诚置业公司已于春节前将上院小区全部房屋抵押权解除，并于2018年3月5日将产权登记所需备案手续提交到产权登记机关，现上院小区全部房屋已可办理房屋产权登记。众诚置业公司不同意胡沛然的诉请，理由如下：一是胡沛然起诉已超过诉讼时效。胡沛然入户时间为2013年10月12日，双方签订的商品房买卖合同第15条关于产权登记已做明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”，胡沛然应当知道众诚置业公司自2014年4月12日已存在违约责任，其应在2017年4月12日前向众诚置业公司主张权利，而胡沛然于2017年10月18日才提起诉讼要求众诚置业公司承担迟延办理房屋权属证书的违约责任，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，胡沛然的诉讼请求已超过诉讼时效期间，应予驳回。二是众诚置业公司不应当以支付违约金的方式承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同第15条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，3项处理：√1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。×2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。√买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”，该条第1、3项明确约定了逾期办证的违约责任，胡沛然在合同上签字，表明其自愿接受第1、3项约定的内容。该条亦明确了众诚置业公司造成胡沛然不能在规定期限内取得房地产权属证书而应承担的违约责任，即“继续办理产权登记事宜，同时胡沛然随时可以选择退房，并按已付房价款的0.5%赔偿胡沛然损失”，该条虽未约定具体违约金数额，但不能否认此系违约责任的特别约定。另外，胡沛然所购房屋按目前房地产市场价值估算已增值数倍，胡沛然不存在损失。综上，胡沛然要求众诚置业公司承担逾期办理房屋产权证违约金的主张无事实和法律依据。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的证据，本院经审理认定如下：胡沛然举示的证据1，真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。胡沛然举示的证据4，其中的“哈尔滨江北上院小区入住多年办不了产权证，众诚置业房地产欺骗业主”的网帖，无法证明胡沛然曾向众诚置业公司主张过权利，本院不予采信；其中的公告两份及告知函一份，能够证明众诚置业公司曾于2016年9月8日、2016年9月13日及2017年6月18日向上院小区业主承诺办理不动产登记手续，但无法证明其主张的其他待证问题，本院予以部分采信。众诚置业公司举示的证据1，能够证明众诚置业公司于2012年9月12日取得上院住宅小区（A地块）A3标段34-44号楼商品房预售许可证，并于2016年12月23日取得上院住宅小区A地块A3标段25-58号楼、1-3号地下车库建设工程竣工验收备案证书，本院予以采信。 本院认定事实如下：2012年9月12日，众诚置业公司取得上院住宅小区（A地块）A3标段34-44号楼商品房预售许可证。2013年9月26日，胡沛然与众诚置业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定胡沛然以公积金贷款方式购买众诚置业公司位于哈尔滨市××与规划××交口××单元××号房屋，房屋总价款为729222元，首付款329222元，公积金贷款400000元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,3项处理：√1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。×2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。√3、买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”。胡沛然于2013年9月27日向众诚置业公司缴纳首付款329222元，并在此后足额缴纳了全部房款。2013年10月12日，众诚置业公司将该房屋交付胡沛然。2016年9月8日，众诚置业公司承诺理顺好上院小区资料后，在第一时间内为上院小区所有业主办理产权手续。2016年9月13日，众诚置业公司承诺在相关工作顺利开展的情况下，预计于2017年6月30日前完成A3标段大确权工作，届时将安排工作人员集中为A3标段业主办理不动产登记。2017年6月18日，众诚置业公司承诺最迟于2018年3月30日前完成不动产登记办理工作，满足产权办理条件。至庭审时，胡沛然尚未取得案涉房屋不动产权属证书。2016年12月23日，众诚置业公司取得上院住宅小区A地块A3标段25-58号楼、1-3号地下车库建设工程竣工验收备案证书。另查明，案涉房屋于2018年3月5日起可办理不动产权属登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、关于协助办理房屋产权登记问题。买受人胡沛然请求众诚置业公司协助其办理房屋产权登记手续的请求具有物权属性，不适用诉讼时效规定,故对众诚置业公司关于胡沛然此项诉讼请求的时效抗辩主张不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，众诚置业公司应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因众诚置业公司的责任，胡沛然不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如胡沛然不退房，众诚置业公司应在此后90天内继续办理并完成产权登记事宜。因此，众诚置业公司应在其向胡沛然交付商品房使用后的270日内即2014年7月9日前完成产权登记的资料备案工作，而众诚置业公司未能在此期限内完成该合同义务，违反合同约定,应当承担继续履行的违约责任。本案审理过程中，案涉房屋已于2018年3月5日能够办理产权登记，且庭审中众诚置业公司自愿同意协助胡沛然办理产权登记，故对胡沛然要求众诚置业公司协助其办理产权登记的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于逾期办证的违约责任承担问题。本案《商品房买卖合同》虽为通用制式合同，但其约定内容可由当事人自愿约定、选择，其合同约定均系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，当事人应依约履行。商品房买卖合同中，出卖人的主要权利为获取房屋价款，主要义务为依约交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记于买受人。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十五条，分别对出卖人逾期交房和逾期办证的违约责任均进行了约定。合同第九条中对众诚置业公司逾期交房的违约责任明确约定了胡沛然有两种处理方式：第一种是逾期交房不超过90日，众诚置业公司按日向胡沛然支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第二种是逾期交房超过90日，胡沛然有权解除合同。胡沛然解除合同的，众诚置业公司自解除合同通知到达第二日起90日内退还已付房款并给付已付房款2%的违约金；胡沛然要求继续履行的，众诚置业公司自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向胡沛然支付已付房款万分之一的违约金。合同第十五条对因众诚置业公司的责任导致胡沛然不能在规定期限内取得房地产权属证书时也明确约定了胡沛然有两种处理方式：第一种为胡沛然选择退房时，众诚置业公司将胡沛然已付房款退还胡沛然，并按已付房价款的0.5%赔偿胡沛然损失；第二种为胡沛然选择不退房时，众诚置业公司继续办理产权登记事宜并在90日内完成。胡沛然选择了不退房的处理方式，既符合双方订立合同的本意，也能够实现双方合同目的，还有利于维护交易稳定性，故其作为守约方的合法权益应当得到保护。该种处理方式情形下，双方约定了众诚置业公司继续履行协助办证义务并在90天内完成，但众诚置业公司未能在该90天内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。众诚置业公司的逾期办证行为导致胡沛然在约定期限内未能取得房屋所有权属证书，其房屋所有权属证书的缺失必然导致胡沛然存在损失，故对众诚置业公司不承担违约责任的抗辩观点不予采纳。根据双方合同约定，对众诚置业公司逾期交房且胡沛然选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的2%给付违约金；对众诚置业公司逾期办证且胡沛然选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的0.5%赔偿损失。即在胡沛然选择解除合同的情况下，众诚置业公司逾期交房与逾期办证之违约责任即损失赔偿数额相较之比例为4:1。以上约定说明，双方一致认可并约定因逾期交房产生之损失明显高于逾期办证之损失，逾期交房之违约责任亦应明显重于逾期办证之违约责任。胡沛然主张众诚置业公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以年利率9%的标准承担违约责任，该主张与前述逾期交房应承担较重的违约责任所对应的违约金数额相比，超过一方订立合同时能够预见的损失并与双方约定出卖人违约时承担的责任标准不符，且该司法解释第十八条系“可以”参照并非强制性规定。现涉案房屋市场价格已较购买时有较大幅度增长，综合本案案情，在胡沛然未能举证证实其损失具体数额的情况下，本院根据公平原则和诚实信用原则，参照双方合同第九条约定的胡沛然选择不退房的损失赔偿计算标准，结合逾期交房与逾期办证之违约责任相较之比例，确定逾期办证之损失赔偿计算标准应为按日支付已付房款的万分之0.25。因逾期办证损失赔偿标准为按日累计而成，即每违约一日则计算一日的损失，属继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。众诚置业公司虽分别于2016年9月8日、2016年9月13日、2017年6月18日，向上院小区全体业主公告承诺办理不动产登记手续，并在2017年6月18日告知函中承诺最迟于2018年3月30日前完成不动产登记办理工作，满足产权办理条件，但上述履行承诺仅针对办理不动产权属登记问题，其承诺内容并无涉及逾期办证违约金的意见。胡沛然要求众诚置业公司协助办理不动产权属登记系独立请求，众诚置业公司对办理产权登记的承诺并不及于逾期办证的损失赔偿款，不必然引起请求赔偿逾期办证损失的诉讼时效的中断。本案中，众诚置业公司的逾期办证期间应自逾期之日即2014年7月10日起计算至该房屋能够办理产权登记之日即2018年3月5日止，因胡沛然于2017年10月18日提起诉讼，故胡沛然符合诉讼时效的权利期间为自2015年10月1日起至2018年3月5日止，共计887天，故众诚置业公司的时效抗辩主张本院予以部分支持，该公司应赔偿因其逾期办证造成胡沛然的损失16170.50元（729222元×日万分之0.25×887天），对胡沛然诉请超过上述金额的部分，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日协助胡沛然办理位于哈尔滨市松北区中源大道13777号上院小区44栋1单元401号房屋的不动产权登记； 二、哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日赔偿胡沛然逾期办证损失16170.50元； 三、驳回胡沛然的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2250元（胡沛然已预付），由胡沛然负担2079元，由哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司负担171元，此款哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十五日内给付胡沛然。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审判员  马宁 二〇一八年五月二十日 法官助理尹进 书记员高佳媛