重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终1554号上诉人（原审被告）:杨明璟，女，1969年2月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘文，重庆迈纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，重庆迈纵律师事务所律师。上诉人（原审被告）:黄燕滨，男，1971年7月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘文，重庆迈纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，重庆迈纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆青丽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道27号15幢27-7号，统一社会信用代码91500108765936556N。法定代表人：冉一成，总经理。委托诉讼代理人：陈兴强，重庆派瑞律师事务所律师。原审被告：重庆鸿锐商贸有限公司，住所地重庆市渝中区长滨路118号4楼，统一社会信用代码91500103660889124X。法定代表人：杨国华，总经理。委托诉讼代理人：刘文，重庆迈纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，重庆迈纵律师事务所律师。上诉人杨明璟、黄燕滨因与被上诉人重庆青丽物业管理有限公司（以下简称“青丽物业公司”）、原审被告重庆鸿锐商贸有限公司（以下简称“鸿锐商贸公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨明璟、黄燕滨上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、被上诉人没有证据证明其履行了物业服务，上诉人有权拒绝支付物业服务费及违约金；2、即使被上诉人有证据证明服务事实，根据生效判决，收费标准亦应双方协商解决，一审判决按3元/月•㎡²确定收费标准错误；3、即使判决上诉人应承担物业服务费，因被上诉人未提供约定的服务，应调减标准至1.5元/月•㎡²，并不应支持违约金。青丽物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鸿锐商贸公司答辩称：同意上诉人的上诉意见。青丽物业公司向一审法院起诉请求：1、判决三被告支付2014年6月13日-2017年1月13日期间的物业服务费135912.96元、公摊费200元。2、三被告支付以每月应交4247.28元为基数从2014年7月11日起按日万分之三计算至付清之日止的迟延付款违约金。3、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：杨明璟、黄燕滨系重庆市渝中区长江滨江路118号“江风雅筑小区”第四层（建筑面积1415.76平方米、用途为商服用房）房屋的产权人，该房屋由鸿锐商贸公司承租，期间为2008年10月1日到2013年9月30日止。2014年6月11日，江风雅筑业主委员会（甲方）与青丽物业公司（乙方）签订《重庆市渝中区江风雅筑物业服务合同》约定，甲方通过委托方式选聘乙方对重庆市渝中区长滨路118号“江风雅筑小区”实施物业管理服务。在物业服务费用和其他约定载明，本物业区域的物业服务收费选择包干制，其中商业物业服务费收取标准为（建筑面积）3元/月/平方米。小区路灯、廊道等的用电、小区水景等的用水以每户每月10元标准收取。又约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月1-10日前履行交纳义务。在违约责任约定，业主或者物业使用人违反本合同的约定未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日万分之三的标准向乙方支付逾期付款违约金。当月13日，青丽物业公司进入小区进行物业服务。2015年6月24日，上述合同在重庆市渝中区房屋管理局备案，并取得渝中物备（2015）8号《物业服务合同备案证明》。庭审中，青丽物业公司举示了其于2014年9月、11月、2015年6月向鸿锐商贸公司发出的催款函3份及快递单复印件。青丽物业公司称，该证据拟证明青丽物业公司3次向杨明璟、黄燕滨、鸿锐商贸公司催款。杨明璟、黄燕滨、鸿锐商贸公司称，未收到相关函件。庭审中，杨明璟、黄燕滨、鸿锐商贸公司举示了如下证据：一、（2016）渝05民终8065号判决书一份。称该判决载明“该合同对于上诉人物业的物业费涨价幅度较大是事实，双方可以进一步协商解决”，由此可以证明青丽物业公司无权按物业服务合同所约定的收费标准收费。青丽物业公司对真实性没有异议，但称，收费涨幅较高并没有列入判决主文，不能证明涨幅较高属于不合法。在双方协商不成时应按约定计算支付。另外，法院也认定了业委会成立合法，有权代表业主和青丽物业公司签订合同。二、照片15张。杨明璟、黄燕滨、鸿锐商贸公司称，该照片可以证明青丽物业公司并未提供物业服务。青丽物业公司对此不予认可。一审法院认为，关于责任主体问题。按照法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，江风雅筑业主委员会与青丽物业公司签订物业服务合同已经由生效判决确认其合法有效。据此，该合同对杨明璟、黄燕滨具有约束力。由于杨明璟、黄燕滨系业主，鸿锐商贸公司曾系该房屋的承租使用人，且没有证据证明杨明璟、黄燕滨与鸿锐商贸公司就物业服务费用的承担有约定，故青丽物业公司要求鸿锐商贸公司与业主共同承担支付相关费用，不予支持。关于物业服务费用标准问题。截止本案法庭辩论终结前，双方对物业服务合同中关于物业费的价格标准未达成新的合意，故业主应按物业服务合同约定的标准向青丽物业公司支付相应的物业服务费用及公摊费。据此，青丽物业公司诉讼请求杨明璟、黄燕滨、鸿锐商贸公司支付物业服务费及其迟延付款违约金、公摊费，符合合同约定。由于青丽物业公司诉请的费用部分已超过诉讼时效期间，且青丽物业公司举示的催收函催收对象不是业主而是房屋承租人，不能据此认定诉讼时效有中断的情形，杨明璟、黄燕滨、鸿锐商贸公司称，青丽物业公司部分请求已超过诉讼时效期间的抗辩，予以采纳。由此，青丽物业公司诉讼请求中从2015年1月起尚欠的物业费（1415.76×3×24）101934.72元及由此产生的迟延付款违约金及公摊费（10×24）240元，应予支持。鉴于青丽物业公司放弃部分公摊费用，杨明璟、黄燕滨、鸿锐商贸公司实际尚欠公摊费为200元。杨明璟、黄燕滨、鸿锐商贸公司关于青丽物业公司无权按物业服务合同所约定收费标准收费物业服务费、杨明璟、黄燕滨、鸿锐商贸公司未提供物业服务及迟延付款违约金过高的抗辩，由于举示的证据不充分，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：“一、被告杨明璟、黄燕滨在本判决生效之日起十日内支付原告重庆青丽物业管理有限公司从2015年1月到2017年1月期间的物业管理服务费101934.72元及公摊费200元；二、被告杨明璟、黄燕滨于本判决生效之日起十日内向原告重庆青丽物业管理有限公司支付以每月应交4247.28元物业服务费为基数，从2015年1月11日起按日万分之三标准计算至付清之日止的迟延付款的违约金；三、驳回原告重庆青丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1759元，由原告重庆青丽物业管理有限公司负担500元，被告杨明璟、黄燕滨负担1259元。”本院二审审理期间，上诉人向本院提交江风雅筑业主委员会2017年5月7日的招投标文件、业委会拍摄的照片10张，拟证明被上诉人未履行合同约定的义务，故无权要求上诉人支付物业服务费或无权按合同约定的标准要求上诉人支付物业服务费。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，青丽物业公司依据与江风雅筑业主委员会之间签定的《重庆市渝中区江风雅筑物业服务合同》为上诉人物业所在的江风雅筑小区提供物业服务，青丽物业公司有权依据合同约定收取物业服务费。上诉人主张青丽物业公司未提供物业服务，未提交反驳证据予以证明，本院不予采信。上诉人主张青丽物业公司物业服务不到位，虽提交江风雅筑业主委员会2017年5月7日的招投标文件和业委会拍摄的照片欲以证实，但因物业服务系动态过程，而同一时间拍摄的照片并不能反映物业服务的持续状态，即不能直接全面地证明青丽物业公司提供的保安保洁等物业服务处于持续不符合合同约定的状态。并且物业服务除保安保洁外，还包含公共设施维护等多方面事项，在上诉人无充分证据证明青丽物业公司的整体物业服务存在重大瑕疵，江风雅筑小区也并未另聘物业公司为小区提供服务的情况下，上诉人关于不应缴纳物业服务费的抗辩意见缺乏事实依据，本院依法不予采纳。关于物业服务费标准问题，上诉人主张应予调减并以另案生效判决为据。本院认为，另案即业主撤销权纠纷一案的生效判决虽提及收费标准双方可协商解决，但该生效判决并非解决双方“协商”的问题，判词所用“可以”当属“倡议”理解，在本案双方当事人并未自愿协商一致的情况下，《重庆市渝中区江风雅筑物业服务合同》对双方仍有约束力，一审判决所确定的服务费标准有该合同依据，并无不当。综上所述，上诉人杨明璟、黄燕滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3518元，由上诉人杨明璟、黄燕滨负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年五月九日书记员  张远馨