山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初1833号原告：石某某，男，1974年9月4日生，汉族，济南市国家税务局职工，住济南市委托诉讼代理人：尹义锋，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵延红，山东博翰源律师事务所律师。被告：刘某某，男，1964年7月8日生，汉族，中国工商银行历下支行职工，住济南市被告：朱某某（系被告刘某某之妻），女，1963年1月24日生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：朱寿艺（系被告朱某某之兄），男，1958年11月18日生，汉族，无业，住济南市。第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：程明明，男，1994年2月4日生，汉族，山东链家房地产经纪有限公司职工，住济南市。原告石某某与被告刘某某、朱某某、第三人山东链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石某某的委托诉讼代理人尹义峰、赵延红，被告朱某某及其委托诉讼代理人朱寿艺，第三人山东链家房地产经纪有限公司法定代表人李峰岩的委托诉讼代理人韩文远、程明明到庭参加诉讼，被告刘某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告石某某向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还原告户口迁出保证金5000元；2、判令两被告支付逾期履行合同约定义务的违约金14611元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月23日，原告与两被告在第三人处签订了《存量房屋买卖合同》，约定两被告购买原告位于济南市市中区英雄山路155-2号8号楼1-302室房屋，总价款为1538000元。该合同第三条第（二）款关于房款支付方式的约定为贷款，被告拟贷款金额为67万元，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给被告该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给原告。原告按合同约定应于2017年1月3日将产权过户给被告，但被告拒不领取权属证书、拒不办理贷款抵押手续，经原告多次口头、书面催告，而被告一直拖到2017年1月16日才办理手续，导致原告拖延至2017年2月13日才收到贷款房款60万元。两被告的行为属于违约行为，应当向原告承担违约责任。另，根据合同预定，原告迁出户口后5日内被告退还扣留的保证金5000元，原告已于2017年11月13日将户口迁出，但被告拒不退还保证金。原告为了维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告刘某某辩称，合同并非刘某某与原告签订，根据合同相对原则，被告刘某某不属于合同当事人，被告刘某某并非本案的适格被告，请求法院驳回原告对被告刘某某的诉讼请求。被告朱某某辩称，原告在签订合同时存在欺诈行为，并非被告故意拖欠应该返还原告的5000元保证金。原告违反合同约定，没有如实陈述涉案房屋的权属状况，故意隐瞒地下室的存在，至今未交付地下室，涉嫌欺诈。原告在交房时故意将阳台瓷砖损坏，砸坏多处，过道门也被损坏，损失超过5000元。被告朱某某将房款交付原告后，原告仍在房屋内居住了3个月之久，且未缴纳房租。原告主张被告应当支付逾期履行合同约定义务的违约金14611无事实及法律依据，反而是原告多次存在违约以及逾期履行合同的情形。原告并未依照合同约定于2016年9月29日前向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请以及在2016年10月27日前办理完毕抵押注销手续。合同约定双方应在审批通过3日内办理房屋权属转移登记手续。根据原告提交的证据，该审批通过时间为2016年10月24日，而权属转移时间为12月29日，原告违约在先，应当向被告承担20%的违约金。第三人山东链家房地产经纪有限公司辩称，户口迁出保证金确实没有返还，被告没有按合同约定在办理房产证后的7个工作日内办理抵押贷款手续，而是在取得房产证后二十天左右办理的抵押登记手续。本院经审理认定事实如下：被告刘某某与被告朱某某系夫妻关系。2016年9月23日，原告石某某与被告朱某某签订存量房屋买卖合同一份，合同约定：原告将位于济南市市中区英雄山路155-2号8号楼1-302室（济房权证省直字第077930号）房屋出售给被告朱某某，该房屋已设定抵押，出卖人即原告应于2016年9月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且原告最迟应于2016年10月27日前办理完毕抵押注销手续。该房屋总价款为1538000元，买受人即被告朱某某于2016年9月22日向原告支付定金2万元，于银行贷款审批通过后三日内将第一笔购房款848000元支付给原告，被告朱某某拟贷款67万元，原、被告于2016年10月15日前共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定直接支付给原告。原告应于2017年3月31日将该房屋交付给被告朱某某。原、被告应于审批通过后三日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原告应当在该房屋所有权转移之日起730工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续，户口迁出保证金为5000元，被告朱某某应于户口迁出5日内以理房通托管的方式支付给原告。原、被告双方任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告朱某某于2016年9月22日向原告支付定金2万元，于2016年10月9日支付房款34万元，于2016年10月26日支付房款568000元。2016年12月29日，涉案房屋过户登记至被告朱某某名下，被告刘某某为共有人。原告石某某于2017年3月31日将涉案房屋交付给被告朱某某，于2017年11月13日将户口从涉案房屋处迁出。被告朱某某至今未向原告返还5000元保证金。原告石某某主张，涉案房屋于2016年12月29日过户至被告名下，但实际发证时间为2017年1月3日，被告应在两日内领取房产证并办理银行抵押贷款手续，但被告拖延至2017年1月16日才领取房产证，后又延期办理贷款抵押手续，导致原告不能及时收到房款，直到2017年2月13日才收到剩余60万元房款。原告要求自2017年1月5日起计算被告违约的时间，被告在2017年1月26日去银行办理抵押贷款手续，原告于2017年2月13日收到房款，因被告迟延办理抵押贷款手续，导致赶上春节放假7天，正常情况下从办理抵押贷款手续到银行放款应在五个工作日左右，因此因被告延期履行期间遭遇春节放假7天的时间也应计算在逾期履行期间内，故违约时间应计算至2017年2月2日。关于被告办理银行抵押贷款手续的时间双方没有明确的合同约定，原告系按照二手房交易的一般交易习惯确定的被告违约时间。为证实其上述主张，原告提交2017年1月5日发送的通知函、2017年1月12日发送的《关于再次催告办理房屋抵押贷款手续的通知书》、2017年12月15日发送的律师函予以证实。被告朱某某辩称其于2017年1月7日左右领取房产证，于2017年1月16日办理抵押贷款手续，对原告主张的违约责任不予认可。被告朱某某主张，原告应于2016年10月24日贷款审批通过后三日内办理涉案房屋过户登记手续，但直到2016年12月29日涉案房屋才登记在被告朱某某名下，原告违约在先。原告辩称，合同约定若因原产权单位原因造成合同迟延履行，原告不承担违约责任。在涉案房屋过户过程中，确实出现了因省直房改部门的原因造成迟延过户的情况，经过原告及第三人多方努力，最后办理了省直房改部门的审批手续，完成了过户，故原告不应承担违约责任。本院认为，原告石某某与被告朱某某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告石某某按照合同约定在涉案房屋所有权转移之日起730个工作日内将其户口从涉案房屋处迁出，被告朱某某理应按照合同约定在5日内将保证金5000元返还给原告石某某，现原告要求被告被告朱某某向其返还5000元户口迁出保证金，合法有据，本院予以支持。关于原告石某某主张的逾期履行合同义务违约金，本院认为，双方在房屋买卖合同中对被告朱某某办理银行抵押贷款的时间或期限未明确约定，因合同履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现原告主张依据二手房交易习惯认定被告朱某某应向其支付自2017年1月5日起至2月2日的违约金，证据不足、于法无据，本院不予支持。根据合同相对性原则，被告刘某某并非涉案合同的当事人，原告石某某要求被告刘某某按照合同约定履行返还保证金并支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱某某于本判决生效之日起十日内向原告返还户口迁出保证金5000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15390290元，减半收取7695145元，由原告石某某负担95元，被告朱某某负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张译文二〇一八年五月二十二日书记员  徐小然