四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1784号 上诉人（原审原告）：高静芸，女，汉族，1988年2月20日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静，女，汉族，1958年7月20日出生，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：袁腾，男，汉族，1956年12月12日出生，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：杨丽娟，女，汉族，1957年8月23日出生，住成都市成华区 二被上诉人共同委托诉讼代理人：林超，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人高静芸因与被上诉人袁腾、杨丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高静芸上诉请求：撤销一审判决，改判支持高静芸一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.签订案涉买卖合同时袁腾是知情的，并且全权委托杨丽娟办理出售房屋事宜，袁腾提供了其银行账户，高静芸向其账户支付了40万元首付款，案涉合同应继续履行。2.一审法院认定杨丽娟出示的民政局补发的结婚证不能证明杨丽娟与袁腾婚姻关系有效存续，是错误的。杨丽娟用该结婚证从事民事活动，理应承担由此而造成的不利后果。杨丽娟与高静芸签订合同时，不仅和袁腾户籍信息一致，且能出示结婚证、房产证、告知袁腾银行卡账户，以及能交付案涉房屋等系列行为，足以让高静芸相信杨丽娟有代理权，形成表见代理，应由袁腾承担履行过户义务。 袁腾、杨丽娟辩称，1.案涉房屋属性比较复杂，房屋所有权是袁腾的，是1996年杨丽娟与袁腾离婚后，袁腾基于房改政策取得的房屋。2.杨丽娟的行为不构成表见代理，杨丽娟与袁腾不存在婚姻状态，是杨丽娟单方卖房行为，也未经袁腾同意，高静芸打款40万元给杨丽娟时，袁腾明确表示不同意。 高静芸向一审法院起诉请求：1.确认高静芸和杨丽娟签订的房屋买卖合同有效；2.杨丽娟、袁腾将位于成都市成华区房屋产权过户给高静芸。 一审法院认定事实：2017年2月11日，高静芸（乙方买售方）和杨丽娟（甲方出售方代理人）和丙方好房YOU+双桥店佳润房屋信息咨询服务部签订房产买卖合同，约定甲方自愿将坐落于成都市成华区双林中横路4号北新苑3栋3单元1601号房屋出卖给乙方。房产基本情况中载明房产所有权人（含共有人）为袁腾。第4.2.2.2自行办理银行按揭贷款：①乙方于签定该购房合同当日向甲方支付购房定金20000元；②乙方委托丙方（即居间方）联系按揭贷款银行，乙方于2017年3月10日当日将购房首付款400000元交甲方，甲方于收到首付款当日将房屋交给乙方。同时甲方应当配合乙方办理银行借款合同签订以及房产过户、产权抵押登记。甲方应收剩余房款在办理完房产过户及银行抵押登记相关手续后，由乙方贷款银行一次性支付到乙方所贷款银行签定的借款合同上甲方指定账号中。2017年8月25日前递件成功当日支付贰拾万元整，乙方向银行申请按揭贷款贰拾万元整，由银行转于甲方。5.4甲乙双方共同确定2017年8月25日为最迟产权过户日，即本合同约定房屋产权过户递件成功之日不得晚于上述约定日期。节假日顺延。第八条其他约定：甲乙双方特别约定产权证保管事宜，乙方在2017.3.10日支付肆拾万给甲方，甲方在2017.3.10当日交房给乙方，地址：双林中横路4号北新苑3-3-1601号。产权证由甲方自行保管，甲乙丙必须配合各自带上相关证件到相关部门办理相关事宜，包括按揭贷款后产权证由丙方保管过户之日，甲方剩余维修基金（见发票）由乙方补给甲方。第九条违约责任及免责条款：9.1.2甲方无故拒售此房或以种种理由变相拒售此房；9.1.3甲方拒绝提供办理过户或配合乙方贷款所需的相关资料、证明或提供的资料不实；需到场时以各种理由推辞，拒不到场或未按合同约定最后期限到场履行配合义务。合同签字处甲方有杨丽娟亲笔签名及捺印。诉讼中，杨丽娟陈述因袁腾本人没有到场，由杨丽娟代袁腾签字并捺印。乙方处有高静芸的签名。合同还对约定其他事项。当日，杨丽娟代袁腾向高静芸出具的收条载明，今收到李静、高静芸购房成都市成华区双林中横路4号北新苑3栋3单元1601号房屋定金贰万元正（￥20000元正）。2017年3月10日，高静芸以银行转账方式向袁腾账户转款400000元。同日，杨丽娟以收款人名义向高静芸出具的收条载明今日收到李静的房款（北新苑3栋3单元16楼01号）400000。大写肆拾万元正。2017年3月13日，袁腾的账户转账400000元给杨丽娟账户。 另查明，袁腾系成华区双林中横路6号3栋3单元16楼1601号房屋（权3037328）登记的单独所有权人。该房屋登记时间为2015年8月18日。1996年7月10日，一审法院作出（1996）成民初字第627号民事调解书，经一审法院调解袁腾、杨丽娟自愿离婚。2006年12月18日，袁腾、杨丽娟以结婚证遗失为由向成都市成华区民政局婚姻登记处申请领取补发结婚证。诉讼中，袁腾、杨丽娟认可为解决子女问题向婚姻登记机关隐瞒已经协议离婚的事实。 2006年10月26日，袁腾（乙方）和成都发动机（集团）有限公司（以下简称成发集团甲方）签订集资建房过渡安置协议书约定有以下内容：一、乙方现居住房屋位于长天路12号3栋3单元5号，建筑面积65.56㎡，乙方同意按《成发集团职工集资建房新规划方案实施办法》有关规定，选择按壹（1.集资购买新房；2.购买存量旧房；3.租住旧房）方式由甲方进行安置。2008年4月8日，袁腾（乙方）和成发集团（甲方）签订集资建房协议书，约定内容包括：二、乙方义务：1.集资者袁腾自愿参加双桥路北二街（号）3栋3单元16楼1号集资建房，建筑面积暂按82.10㎡计算的二室一厅房屋，其集资款总额124709.9元，已按文件规定享受工龄补贴和基数补贴等政策。集资者同意按产权登记面积（产权面积测量机构实测面积）据实结算购房价款。2008年7月4日，袁腾将长天路12号3栋3单元5号申请过户给案外人何仁强。 2014年9月18日，袁腾和成发集团签订单位集资建房售购合同。该合同约定，成发集团将位于成都市成华区房屋出售给袁腾。总房价为183238.5元。其中成发集团向袁腾发放住房补贴60351.4元，袁腾实际支付房款122887.1元。 现高静芸已经于2017年3月实际接收案涉房屋并且在为该房屋缴纳物业管理等费用。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同当事人确定问题；2.案涉房屋买卖合同效力认定问题；3.高静芸主张袁腾、杨丽娟协助办理案涉房屋过户请求是否成立问题。 1.案涉房屋买卖合同当事人确定问题。首先案涉房屋的登记所有权利人为袁腾，且为单独所有。并且在诉讼中袁腾亦表明杨丽娟签订案涉房屋买卖合同前后并未将出卖案涉房屋事宜告知其本人，现袁腾亦拒绝追认杨丽娟的签字行为，杨丽娟签字行为后果应当由其自行承担。故案涉房屋买卖合同的出卖方为杨丽娟、买受方为高静芸。关于袁腾、杨丽娟的婚姻关系存续问题。因袁腾、杨丽娟于1996年即在一审法院主持调解下协议离婚，之后2006年12月18日，袁腾、杨丽娟以结婚证遗失为由向成都市成华区民政局婚姻登记处申请领取补发结婚证。根据查明的事实，袁腾、杨丽娟的结婚证并未遗失，即使在获取补发结婚证的程序上存在瑕疵，也不能否认袁腾、杨丽娟已于1996年经人民法院调解解除婚姻关系的事实。故袁腾、杨丽娟于2006申请补发所获得的结婚证并不能证明在1996年之后，袁腾、杨丽娟的合法夫妻关系继续有效存续。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：（一）１９９４年２月１日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理。（二）１９９４年２月１日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。根据前述司法解释规定，即便在袁腾、杨丽娟在1996年经人民法院调解解除婚姻关系后继续共同居住，也应当按照同居关系处理。因此对于杨丽娟提交的结婚证无法有效证实袁腾、杨丽娟在经人民法院调解离婚后再行建立合法有效的婚姻关系。故案涉房屋应认定为袁腾个人所有，不应认定为夫妻共同财产。 2.案涉房屋买卖合同效力认定问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，根据查明事实，案涉房屋的唯一登记所有权人为袁腾，而杨丽娟并非案涉房屋共有权人之一，且在处分案涉房屋时以及嗣后并未有袁腾的授权，系擅自处分他人之物行为，根据前述司法解释规定，案涉房屋买卖合同效力仍为有效。杨丽娟关于案涉合同无效的主张，一审法院不予采信。 3.高静芸主张杨丽娟、袁腾协助办理案涉房屋过户请求是否成立问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。因案涉房屋买卖合同主体为高静芸和杨丽娟，而杨丽娟并非案涉房屋的所有权人之一，故高静芸主张杨丽娟将案涉房屋过户给高静芸的诉讼请求属于前述法律规定的履行不能情形，一审法院不予支持。同时，因袁腾并非案涉房屋买卖合同主体，且拒绝追认杨丽娟的签字行为，其作为房屋所有权人有权拒绝他人擅自处分其房屋行为，故高静芸要求袁腾将案涉房屋过户的请求缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认高静芸和杨丽娟签订的房屋买卖合同有效；二、驳回高静芸的其他诉讼请求。一审案件受理费6000元，诉讼保全费2620元，由高静芸承担8570元，杨丽娟承担50元。 二审中，高静芸向本院提交新的证据：1.宋红军的询问笔录，拟证明高静芸事先不认识杨丽娟，且宋红军是杨丽娟的老朋友都不知道杨丽娟离婚了，高静芸就更不知道了。2.孙某的询问笔录，拟证明孙某是亲自跟袁腾联系后，袁腾告知杨丽娟的电话，才撮合的双方交易，且杨丽娟当场出示了结婚证、房产证原件，才促使双方签订合同，签合同当天杨丽娟多次给袁腾打电话讨论房价问题，证明袁腾是知道杨丽娟在出售该房屋的。3.吴某的证言，拟证明杨丽娟在签订合同时出示过房产证和结婚证原件且多次给袁腾打电话讨论房价问题，高静芸打款40万元时吴某是在场的，吴某听到杨丽娟当场给袁腾打电话询问银行账号，袁腾告知杨丽娟房款已收到，杨丽娟即打了收据。袁腾、杨丽娟质证认为：1.对三份询问笔录的真实性、合法性不予认可，对关联性认可；2.宋红军的询问笔录无法证明构成表见代理；3.证据2不足以证实杨丽娟当天给袁腾打电话等相关事实，需要更详细的证据才能证实；4.证据3在一审中没有出示，请按照相关证据规则予以审核。袁腾在一审中表示中介曾联系过袁腾，袁腾确实在2016年有卖房的意向，但后期一直处于观望过程。对袁腾明确委托杨丽娟售房的陈述的真实性不予认可，中介与本案有利益关系。 高静芸向本院申请证人孙某、吴某出庭作证，拟证明杨丽娟在交易的各个阶段都是对外宣称与袁腾系夫妻关系，杨丽娟出示了结婚证、房产证等原件，并且多次给袁腾电话沟通交易的进展以及确定交易价格、收取房款等都能证明杨丽娟是得到了袁腾的授权，合同应由袁腾承担责任。袁腾、杨丽娟质证认为；1.两位证人的证言不可信，叙述前后矛盾，且证人与本案存在利益关系，袁腾是在单位的小区挂出租广告的时候，中介公司取得了袁腾联系方式，而并非是袁腾将自己或杨丽娟的联系方式给了中介公司，这一点与证人证言以及高静芸的表述存在冲突，能证明袁腾出售房屋的意愿不是很强烈。2.中介没有核实房屋所有权人袁腾与杨丽娟的真实身份，也没有留存杨丽娟提供的身份证、结婚证复印件，如果杨丽娟当时真的提交了袁腾身份证、结婚证，中介方不可能不留存复印件，说明高静芸和中介公司在整个交易过程中存在严重过错和失职。3.证人的证言无法证明袁腾授权并同意了本次交易，证人所谓的杨丽娟和袁腾打电话只是单方面猜测。 袁腾、杨丽娟向本院提交以下证据：1.2005年8月9日成都发动机（集团）有限公司文件，拟证明袁腾是离婚后才取得案涉房屋，案涉房屋是其单独所有；2.杨丽娟借记卡账户历史明细清单，拟证明2017年3月13日袁腾将40万元退还给杨丽娟，要求不卖房，该40万元一直在杨丽娟账户，并未用于购买其他房屋。高静芸质证认为，1.对证明的内容无异议，只能证明40万元至今没有退还给高静芸，也不影响表见代理的构成，不能达到袁腾不想卖房证明目的。2.不管袁腾与杨丽娟是否离婚，高静芸只能从结婚证上知道其婚姻情况，案涉房屋就是婚姻存续期间取得的。如果高静芸知道杨丽娟与袁腾离婚了，且房屋是在袁腾名下，高静芸是不可能购买案涉房屋的。3.40万元及定金2万元在袁腾与杨丽娟之间如何转换与高静芸无关，如果2017年3月份就将上述欠款退还，高静芸就可以另购房屋了，也就不存在现在这些问题了。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是杨丽娟代袁腾签订《房产买卖合同》的行为是否构成构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，案涉房屋登记在袁腾名下，袁腾虽未书面委托杨丽娟签订《房产买卖合同》，但杨丽娟持有其与袁腾的结婚证，该结婚证的取得是否有效以及能否证实杨丽娟与袁腾存在合法有效的婚姻关系，本院不予评判，但该结婚证的公示效力足以影响高静芸判断杨丽娟能否代理袁腾。同时，杨丽娟还持有案涉房屋的所有权证和钥匙；杨丽娟将袁腾的银行账号告知高静芸，高静芸通过银行转账方式支付首付款40万元；杨丽娟实际将案涉房屋交付高静芸；袁腾收到首付款40万元后未向高静芸提出异议。上述一系列事实，足以使高静芸有理由相信杨丽娟签订合同的行为代表袁腾，对袁腾产生法律效力。袁腾虽主张其于2017年3月13日将40万元转回给杨丽娟，要求不卖房，但仅系袁腾与杨丽娟之间的资金往来，袁腾未向高静芸退还40万元，也从未向高静芸表示过不卖房的意思。至于袁腾与杨丽娟之间的问题，可由其自行解决。因此，本院认定杨丽娟代袁腾签订《房产买卖合同》的行为构成构成表见代理，案涉合同约束高静芸与袁腾。案涉合同不存在无效的情形，应认定为合法有效。高静芸依据案涉合同要求袁腾将案涉房屋过户至其名下的请求成立，本院予以支持。 综上所述，上诉人高静芸的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4075号民事判决； 二、高静芸与袁腾签订的房屋买卖合同有效； 三、袁腾于本判决生效之日起十五日内协助将位于成都市成华区房屋过户给高静芸。 一审案件受理费6000元，保全费2620元，二审案件受理费12000元，合计20620元，由被上诉人袁腾负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年五月二十二日 书记员饶志誉