甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘05民终174号上诉人（原审被告）：天水秦瑞防伪印务有限公司。法定代表人：魏某，该公司经理。委托诉讼代理人：王某1，甘肃天秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪某，甘肃天秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周某，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：裴某，甘肃纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：成某，甘肃纪元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:天水绿地房地产开发有限公司。法定代表人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨某，甘肃畅和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦州区多彩数码快速扩印中心，经营场所甘肃省天水市秦州区中华西路步行街。经营者：吴学萍，女，1962年12月10日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区建设路*幢*单元***号。委托诉讼代理人：曹某，甘肃昊泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天水聚源商贸有限责任公司。法定代表人：王某2，该公司经理。委托诉讼代理人：王某3，甘肃昊泰律师事务所律师。上诉人天水秦瑞防伪印务有限公司（以下简称秦瑞公司）因与被上诉人周某、天水绿地房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）、秦州区多彩数码快速扩印中心（以下简称多彩中心）、天水聚源商贸有限责任公司（以下简称聚源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2015）天秦民三初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦瑞公司的法定代表人魏某及委托诉讼代理人纪某、被上诉人周某及委托诉讼代理人裴某、被上诉人绿地公司的委托诉讼代理人杨某、被上诉人多彩中心的委托诉讼代理人曹某、被上诉人聚源公司的委托诉讼代理人王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦瑞公司的上诉请求：1.依法撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2015）天秦民三初字第280号民事判决；2.依法改判驳回周某对秦瑞公司的诉讼请求或将本案发回重审；3.本案一、二审案件受理费由多彩中心负担。事实和理由：1.一审判决未查明本案借款30万元的来源和去向，错误认定该笔借款是吴学萍在聚源公司、多彩中心、秦瑞公司三方联合开发秦瑞商住楼过程中向周某的借款，且根据现有证据不能证明吴学萍将该笔款项缴纳了土地出让金；2.一审判决未查明周某支付20万元的渠道和属性，认定周某支付的20万元是购房款错误；3.一审判决仅依据绿地公司的授权委托书认定”周某有理由相信吴学萍有权代表联建三方以绿地公司的名义出售涉案房屋”错误；4.在2010年10月3日联建三方签订的关于解决秦瑞商住楼存在问题的会议中，吴学萍并未提及给周某售房的事实。庭审前，秦瑞公司补充上诉意见：1.本案所涉合同并不是商品房买卖关系，而是周某给吴学萍借款后，因吴学萍无法归还借款而进行的以物抵债行为，吴学萍用三方共有财产顶抵个人债务，签订的两份商品房预售合同无效；2.一审法院认定三方联合开发建设商业楼协议书、三方与绿地公司签订的房地产项目转让合同及补充协议均无效，但却认定周某与绿地公司第一项目部签订的商品房预售合同有效错误。综上，本案借款系吴学萍的个人借款，应当由吴学萍个人归还。周某辩称，一审法院关于周某与吴学萍之间的商品房预售合同有效，并支付了50万元购房款的事实认定清楚，周某在签订商品房预售合同时，吴学萍持有绿地公司合法的合同印章，并在售房部签订了合同，周某有理由相信双方的合同真实有效，应当受到法律保护，不能因联建各方内部矛盾而否认商品房预售合同的效力。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。绿地公司辩称，虽然绿地公司未提起上诉，但同意秦瑞公司的上诉理由和观点。首先，因本案三方合资、合作开发房地产项目，借用绿地公司资质的行为无效，之后的建设、销售、盈利行为均因基础行为无效而无效；其次，本案的基础法律关系是周某与吴学萍之间的民间借贷关系，而不是商品房预售合同关系，吴学萍并未将以房抵债的行为告知绿地公司、秦瑞公司、聚源公司，对借款的真实性不予认可；再次，两笔借款均发生在挂靠绿地公司之前，绿地公司也未对以房抵债的行为进行过确认，一审法院让绿地公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据。一审法院对本案基本事实认定错误，应当发回重审。多彩中心辩称，一审法院关于50万元中的30万元缴纳了土地出让金，20万元也实际到账，双方的法律关系为商品房预售合同纠纷的事实认定清楚。但根据合同的相对性原则，应当由绿地公司承担返还购房款的责任。聚源公司辩称，关于周某与绿地公司签订的商品房预售合同的效力问题，一审法院认定清楚，合同的销售一方，即绿地公司应当承担返还购房款的责任，再由绿地公司向多彩中心、秦瑞公司、聚源公司进行追偿。此外，聚源公司在天水市中级人民法院审理的（2016）甘05民初38号合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，已与秦瑞公司达成了调解协议，聚源公司已从合资、合作项目中退出，不应承担返还购房款的责任。周某向一审法院起诉请求:判令由绿地公司、吴学萍向其交付位于甘肃省天水市××区号的2-101、1-105号铺面，并承担违约金24万元。庭审中，周某将诉讼请求变更为：1.解除周某与绿地公司之间签订的商品房预售合同；2.绿地公司、多彩中心、聚源公司、秦瑞公司共同返还已付购房款50万元及利息（自2009年3月1日起至付清时止，按照银行同期贷款年利率5.94%计算）。一审法院认定事实：吴学萍系多彩中心经营者。2006年3月16日，多彩中心、秦瑞公司、聚源公司三方签订联合开发建设商业楼协议书（简称商业楼协议），三方约定共同投资开发建设位于天水市××区号的秦瑞综合楼。商住楼协议签订当日，董事会向王某2下发聘任书，聘任王某2为秦瑞商住楼开发建设部总经理，全权负责项目的实施，并由王某2聘请吴学萍任开发建设部财务负责人、张清华为财务出纳。因涉案项目未依法成立法人实体，故以吴学萍个人名义开立银行账户用于项目运行。绿地公司成立于2005年5月31日，系一家从事房地产开发的独立法人，具备房地产开发资质。2008年12月15日，秦瑞公司与绿地公司签订房地产项目转让合同，约定将秦瑞商住楼项目转让给绿地公司，当月18日秦瑞公司、多彩中心、聚源公司共同作为甲方又与作为乙方的绿地公司签订房地产项目转让合同补充协议，该补充协议内容为：1.2008年12月15日签订的房地产项目转让合同目的是为了依法对甲方开发的工程项目以乙方名义对外合法销售，由乙方设立独立的分支机构负责该项目实施全面管理，所设立的分支机构由甲方实行独立核算、自负盈亏，经营亏损由甲方所属的三方承担；2.对于已开发的楼盘，以乙方名义负责对外销售并负责办理出售房屋的各项证书，所发生的一切费用由甲方承担。乙方销售房屋的价格必须由甲方确定，销售房屋所得款项必须全额交付给甲方；3.甲方按照乙方分支机构销售房屋金额，向乙方缴纳1%的管理费；4.乙方除具有合作开发楼盘的销售管理权外，对工程项目不再享有其他权利和承担责任等。2008年12月天水绿地房地产开发有限公司第一项目部成立，当月20日绿地公司及总经理张某出具全权委托书，内容为：”兹有天水绿地房地产开发有限公司所开发秦瑞商业楼住宅楼项目，一切开发与销售事宜全权委托我公司第一项目部负责，全权负责人：吴学萍”。2007年1月10日，吴学萍以需要给秦瑞商住楼项目交纳土地出让金为由向周某的父亲周来生借款30万元，吴学萍给周某出具借条一份，内容为：”今借到周某现金用于秦瑞商住楼交纳土地出让金时借叁拾万元整”。2007年5月23日，吴学萍经手缴纳了涉案项目土地出让金103万元。2008年8月20日吴学萍收取周某购房款20万元并出具收条一张，内容为”今收到周某现金预付秦瑞商住楼4号、5号铺面销售款贰拾万元整”。2008年12月30日吴学萍以绿地公司第一项目部的名义与周某签订了商品房预售合同两份，约定周某购买位于秦州区双桥南路12号的2-101、1-105号铺面二间，面积均为44.92平方米，每平方米单价1万元，总房款898400元；两套铺面首付款共50万元，在房屋交付使用时付清余款。2009年5月11日，通过聚源公司账户将收取周某的20万元汇入绿地公司第一项目部账户。涉案房屋竣工后，由于联建三方内部分歧，无法达成一致意见，导致周某无法取得上述房屋。另查明，2009年，秦瑞商住楼项目以绿地公司名义取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程建设项目开工施工许可证、国有土地使用证、商品房销售许可证书等。因建房过程中出现秦瑞公司、吴学萍各自出售房屋、收取房款的现象，2010年7月13日在绿地公司主持下，秦瑞公司、聚源公司、多彩中心形成关于成立绿地公司第一项目部的会议纪要，再一次成立绿地公司第一项目部,主要内容为：”1.成立第一项目部，负责秦瑞商住楼的开发、建设、销售等各项工作并完全承担上述活动中的经济法律责任，绿地公司不承担上述任何责任；2.第一项目部向绿地公司缴纳全额管理费6万元；3.第一项目部负责人为王某2，负责执行董事会决议，全权负责项目的具体实施；4.项目部实行独立核算，自负盈亏，财务分设。账户印鉴三方各备一枚，由三方分别负责管理，财务收支由三方共同决定。5.第一项目部对外的一切业务必须经过三方共同决定办理。”该会议纪要形成两日后，即7月15日绿地公司收回对吴学萍的全权委托书，但吴学萍在签订商品房预售合同时使用的绿地第一项目部公章未被收回。2011年1月3日绿地公司收到联建三方交来的管理费6万元。为解决秦瑞公司、多彩中心、聚源公司在开发、销售房屋中产生的矛盾，2010年10月3日在中间人张代生主持下，王某2、魏某、吴学萍、张翠莲开会形成关于解决秦瑞商住楼存在问题的会议纪要，主要内容为：”1.尽快恢复2010年8月10日绿地公司发出的关于秦瑞商住楼转换商品房买卖合同的通知工作，该项工作于2010年10月6日开始进行；2.为了解决售房纠纷，原定由秦瑞公司所有的1间商铺，秦瑞公司主动退让交给绿地公司第一项目部处置；3.吴学萍投资借款个人抵顶楼房由吴学萍个人自行处置，补偿差额在工程交付所有业主入住，办理产权手续后，在工程结算利润中，合作三方商定金额和三方分担的比例进行处理。除此以外，所有楼盘房屋再无任何纠纷，如再发生问题，由当事方承担一切经济和法律责任，其他方不承担任何责任。”会议中，吴学萍未提及秦瑞商住楼2-101号、1-105号二间铺面已出售给周某一事。该次会议纪要形成后，2-101号铺面调换给另一购房者谢艳红。谢艳红付清购房款479296.4元后，绿地公司与谢艳红签订正式商品房买卖合同。2010年12月4日、2011年6月28日以绿地公司名义给谢艳红开具的收款收据中吴学萍均签名，在2011年6月28日的收据上载明系”秦瑞商住楼2-101号房款”。再查明，因各方在合作、合资秦瑞商住楼项目中发生矛盾，吴学萍、聚源公司将秦瑞公司、绿地公司起诉至天水市中级人民法院，秦瑞公司应诉后提起反诉。审理中经天水市中级人民法院调解，秦瑞公司与聚源公司达成调解协议，双方约定：一、由秦瑞公司在2017年4月25日前一次性向聚源公司给付投资款及补偿款30万元；二、聚源公司将在涉案项目中支出约16万元的票据原件交予秦瑞公司；三、上述义务履行完成后，双方之间商品楼联建系列协议终止，双方之间就本案争议再无任何纠纷；四、在处理秦瑞公司与吴学萍纠纷的过程中，凡是应由聚源公司承担的案件本诉及反诉费用，均由秦瑞公司负担。在该调解书中，未涉及本案债务。一审法院认为，本案系因吴学萍在聚源公司、多彩中心、秦瑞公司三方联合开发秦瑞商住楼过程中向周某借款30万元未归还，吴学萍以绿地公司名义与周某达成以房抵债进而出售商品房，随后又因未履行交付房屋或退还购房款等引起的纠纷。综合分析周某的诉讼主张和双方当事人的举证、陈述，本案双方当事人的争议焦点为：一、联合开发建设商业楼协议书、房地产项目转让合同及补充协议的效力认定问题；二、周某与吴学萍代表绿地公司第一项目部签订的商品房预售合同的效力问题；三、本案违约责任的承担问题。一、聚源公司、多彩中心、秦瑞公司签订的联合开发建设商业楼协议书，实为合作开发房地产合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定：”合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”聚源公司、多彩中心、秦瑞公司均不具备房地产开发的相应资质，三方签订的联合开发建设商业楼协议书应属无效合同。而三方与绿地公司签订房地产项目转让合同及补充协议其实质是借用绿地公司的名义对外从事房地产开发经营，而绿地公司作为被挂靠人只是出借资质，并未投入任何资金，也未实际参与经营管理，符合挂靠的法律特点，双方构成挂靠关系。联建三方借用绿地公司资质从事房产开发的挂靠行为明显违反了有关法律禁止性规定，双方的挂靠行为实质是以合法的形式掩盖非法的目的，亦应认定为无效。二、关于商品房预售合同的效力认定问题。因三方联建行为客观存在，在开发过程中挂靠绿地公司并以绿地公司的名义对外签订商品房买卖合同，绿地公司在2008年12月20日向吴学萍出具全权委托书，将秦瑞商住楼一切开发与销售事宜全权委托吴学萍处理，即吴学萍的售房行为是履行代理事项的行为。虽然绿地公司于2010年7月15收回对吴学萍的委托书，但周某提供的证据反映签订预售合同、借款、收取房款的时间均在绿地公司收回委托书之前，周某有理由相信吴学萍有权代表联建三方以绿地公司名义出售涉案房屋。因周某与吴学萍签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，具有法律效力。秦瑞公司虽辩称该合同系2008年后伪造，但对合同的形成时间未提出鉴定，同时对合同上加盖的绿地公司第一项目部印章的真实性未提出异议，故对其辩称不予采纳。三、本案违约责任的承担问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，”商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案中，预售给周某的房屋已被联建三方以绿地公司名义另售他人，导致周某无法实现购房目的，周某请求解除合同、返还已付购房款及利息于法有据，一审法院予以支持。多彩中心、聚源公司、秦瑞公司属于合作建房协议的一方，合作各方以协议形式约定共同投资、共同经营及共享项目利益的合作方式，三方之间的法律关系应认定为合伙关系，合作各方应当对合伙债务承担连带清偿责任。至于秦瑞公司辩称对收取周某的钱款毫不知情，系其与聚源公司、多彩中心在联营期间双方内部的问题，其可另行解决但不能以此对抗本案购房人。聚源公司关于不应承担责任的辩称，因2017年4月25日聚源公司与秦瑞公司在天水中院达成的调解协议未涉及本案债务，因此聚源公司仍应承担清偿责任。绿地公司作为出借资质方，其与借用方之间的合同约定和是否收取管理费用及费用的多少是其双方内部的事务，与原告方无关，其不能以此为由对抗第三人。而且，联建三方是通过借用绿地公司的资质才顺利出售房屋，双方之间约定了管理费且绿地公司实际收取了一定费用，绿地公司出借资质的目的就是为了取得一定的利益，其在取得利益的同时就应承担一定的义务，故应对周某的损失承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、第一百零六条第一、二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，判决：一、解除原告周某与被告天水绿地房地产开发有限公司2008年12月30日签订的两份《商品房预售合同》；二、被告秦州区多彩数码快速扩印中心、天水聚源商贸有限责任公司、天水秦瑞防伪印务有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告周某购房款50万元及利息（按年利率5.94%，自2009年3月1日起计算至付清时止）；被告天水绿地房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任。案件受理费11371.75元，由秦州区多彩数码快速扩印中心、天水聚源商贸有限责任公司、天水秦瑞防伪印务有限公司、天水绿地房地产开发有限公司共同负担。本院二审期间，秦瑞公司围绕上诉请求依法提交了证据，分别为：张清华（秦瑞公司出纳员，现名张翠莲）书写的证明材料1份、秦瑞公司给张清华的聘任书1份、甘肃诚荣会计师事务所的说明1份、现金支票、转账支票明细以及甘肃省农村信用社存款、转账凭证，拟证明秦瑞公司、多彩中心、聚源公司的三方共管账户中只有10万元进账，本案争议的50万元并未进入联建三方共管账户。本院组成当事人对该组证据进行了质证，绿地公司对上述证据的真实性及证明目的予以认可；周某质证认为三方共管账户显示的是2010年10月26日至2011年6月2日期间的账户情况，该共管账户设立的晚，周某将购房款打入吴学萍的账户，并未打入共管账户是正常的，对于诚荣会计师事务所的说明，与本案无关联性；多彩中心、聚源公司质证认为对上述证据的真实性不予认可，认为本案争议的30万元于2007年5月23日缴纳了土地出让金，并且吴学萍于2008年收到20万元后，转入了聚源公司账户，聚源公司之后转入绿地公司第一项目部账户，三方成立共管账户时，上述资金往来已完成，其余意见与周某的质证意见一致。对于上述证据，本院认为仅可以证明三方共管账户在2010年10月26日至2011年6月2日期间发生的经济往来，并不能证明秦瑞公司的主张。二审对一审法院查明的以下事实予以确认：1.多彩中心、秦瑞公司、聚源公司三方签订联合开发建设商业楼协议、秦瑞公司与绿地公司签订房地产项目转让合同、三方与绿地公司签订房地产项目转让合同补充协议的过程及上述协议约定的内容;2.2008年12月绿地公司第一项目部成立，当月20日绿地公司及总经理张某出具全权委托书，全权委托第一项目部吴学萍负责秦瑞商业楼住宅楼项目的一切开发、销售事宜；3.因出现秦瑞公司、吴学萍各自出售房屋、收取房款的现象，三方于2010年7月13日在绿地公司主持下，形成了关于成立绿地公司第一项目部会议纪要，并且在会议纪要形成两日后，绿地公司收回了对吴学萍的全权委托；4.2010年10月3日，为解决秦瑞公司、多彩中心、聚源公司在开发、销售房屋过程中产生的矛盾，在中间人张代生的主持下，形成了关于解决秦瑞商住楼存在问题会议纪要；5.涉案的位于天水市××区号的2-101号铺面现已出售给谢艳红，并签订了正式商品房买卖合同；6.秦瑞公司与聚源公司在本院审理的（2016）甘05民初38号合资、合作开发房地产合同纠纷一案中已达成调解协议。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：2007年1月10日，吴学萍给周某的父亲借款30万元，并出具借条一份，借条中载明：”今借到周某现金用于秦瑞商住楼交纳土地出让金时借叁拾万元整”。之后吴学萍经手缴纳了涉案项目的土地出让金103万元。2008年8月20日，由于吴学萍未能归还上述借款，遂与周某协商以秦瑞商住楼4号、5号铺面顶抵借款30万元，另外又收取了20万元作为购房款，吴学萍出具收条一张，载明：”今收到周某现金预付秦瑞商住楼4号、5号铺面销售款贰拾万元整。”2008年12月30日，吴学萍以绿地公司第一项目部的名义与周某签订了两份商品房预售合同，约定周某购买位于天水市××区号的2-101、1-105号铺面两间，面积均为44.92平方米，每平方米单价1万元，总房款898400元；两套铺面首付款共50万元，在房屋交付使用时付清余款。2009年5月11日，通过聚源公司账户将吴学萍收取周某的20万元购房款汇入绿地公司第一项目部账户。本院认为，根据各方当事人的诉辩陈述，本案的争议焦点为：1.周某主张的50万元是购房款还是给吴学萍的个人借款；2.周某签订的两份商品房预售合同是否有效；3.秦瑞公司是否应当承担返还50万元及利息的责任。一、关于周某主张的50万元是购房款还是给吴学萍的个人借款2007年1月10日，吴学萍给周某出具了30万元借条，结合庭审中周某、多彩中心、聚源公司的陈述，以及一审证人颉瑞红的证言，在本案争议的商品房预售合同签订前，周某与多彩中心的经营者吴学萍之间存在30万元的借款关系，借款用途在借条中明确载明为用于缴纳秦瑞商住楼的土地出让金。其后，由于吴学萍未履行还款义务，周某遂与多彩中心吴学萍商量以铺面顶抵借款，周某又交纳了20万元作为铺面销售款。吴学萍以绿地公司第一项目部委托代理人的身份与周某签订了两份商品房预售合同，这是双方在吴学萍未偿还借款本息的情况，经协商将借款关系转变为商品房预售合同关系，30万元借款转为铺面首付款，之后交纳的20万元也通过聚源公司在2009年5月11日汇入绿地公司第一项目部账户。故自2008年12月30日周某与绿地公司第一项目部签订两份商品房预售合同时起，本案争议的50万元款项的性质已转变为周某预付给绿地公司第一项目部的铺面预付款。二、关于周某签订的两份商品房预售合同是否有效首先，关于秦瑞公司上诉认为因联建三方借用绿地公司资质开发房地产的基础法律关系无效，所以其后产生的商品房预售合同无效的主张。根据庭审查明的事实，秦瑞商住楼2-102号铺面已出售给另一购房者谢艳红，且绿地公司也与谢艳红签订了正式的商品房买卖合同，秦瑞公司在三方联建过程中已出售了多套房屋，故秦瑞公司以基础法律行为无效就否定联建三方与第三人之间签订的商品房预售合同或买卖合同无效的主张于法无据，不能成立。其次，周某签订的两份商品房预售合同，是在吴学萍未偿还借款的情况下，经双方重新协商，将借款关系转变为商品房预售合同关系，并且在合同中对付款方式、违约责任等权利义务作出了明确约定。这种以房顶抵债务的行为是双方当事人关于变更法律关系性质的一致意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。再次，关于秦瑞公司认为吴学萍无权在未征得联建三方同意的情况下，擅自以绿地公司第一项目部的名义出售房屋的主张，因联建三方与绿地公司签订房地产项目转让合同补充协议后，绿地公司于2008年12月20日即全权委托吴学萍负责秦瑞商住楼的一切开发、销售事宜，之后，由于秦瑞公司、吴学萍各自出售房屋、收取房款，绿地公司于2010年7月15日收回对吴学萍的全权委托。但本案中吴学萍与周某于2008年12月30日签订的两份商品房预售合同，并将周某给吴学萍的50万元约定为购房首付款的行为发生在绿地公司全权委托吴学萍负责秦瑞商住楼的开发、销售事宜期间，周某有理由相信吴学萍有权代表联建三方以绿地公司第一项目部的名义出售涉案房屋，吴学萍签订商品房预售合同的行为效力及于联建三方和绿地公司，并不因联建三方借用绿地公司资质从事房地产开发的挂靠行为无效，而必然导致两份商品房预售合同无效。关于秦瑞公司上诉认为该出售行为吴学萍未履行告知义务，并征得联建三方同意，不能发生法律效力的主张，本院认为，即使吴学萍未将以房顶抵债务的情况告知联建三方及绿地公司，但由于周某在此过程中并无过错和恶意，联建三方与绿地公司内部是否知情并不影响商品房预售合同的效力，对外不能产生对抗善意房屋买受人的法律效力，故周某签订的两份商品房预售合同有效。三、关于秦瑞公司是否应当承担返还50万元及利息的责任的问题。根据本案查明的事实，多彩中心、聚源公司、秦瑞公司三方是共同投资、共同经营、共享利益的合资、合作方式，由于三方的合作并未成立法人实体，三方之间的法律关系应属合伙性质，根据民法通则规定，除法律另有规定的外，合伙人对合伙的债务承担连带责任，故一审法院认定多彩中心、秦瑞公司、聚源公司三方应当对对外债务承担连带清偿责任正确，一审判决论理部分对连带责任已作出认定，秦瑞公司上诉认为其不应向周某承担连带返还购房款50万元及利息的主张不能成立。此外，关于多彩中心、聚源公司答辩认为应当按照合同相对性的原则，由绿地公司向周某承担返还购房款及利息的责任，首先，根据庭审查明的事实，绿地公司第一项目部就是多彩中心、聚源公司、秦瑞公司为了开发、建设秦瑞商住楼而成立的，绿地公司仅收取了管理费，故周某与绿地公司第一项目部签订的商品房预售合同实际上是与吴学萍代表的联建三方签订的合同，故一审判决由联建三方连带返还购房款及利息并无不当。另外，虽然绿地公司辩称其不应承担连带清偿责任，但其亦未对一审判决提起上诉，应视为绿地公司对一审判决其承担连带清偿责任认可。综上所述，秦瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11371.75元，由天水秦瑞防伪印务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张小莉二〇一八年五月二日法官助理 周碧彤书 记 员 马雪菲