湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终9389号上诉人（原审原告、反诉被告）：家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市望城区金星北路四段**盈峰翠邸小区售楼部**房**。负责人：杨敏，助理总经理。委托诉讼代理人：周陵文，湖南科云律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐维铁，男，1979年12月12日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市岳塘区，现住湖南省长沙县。上诉人（原审被告、反诉原告）：曾银娟，女，1983年1月6日出生，汉族，户籍地湖南省新化县，现住湖南省长沙县。上诉人家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司（以下简称家利物业长沙分公司）与上诉人唐维铁、曾银娟物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市望城区人民法院（2017）湘0112民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人家利物业长沙分公司上诉请求：变更一审判决第一项为：唐维铁、曾银娟向家利物业长沙分公司支付自2015年12月26日至2017年7月31日的物业管理费7342.1元及2016年1月1日至2017年7月31日的违约金1015.86元，共计8357.96元；本案诉讼费由唐维铁、曾银娟承担。事实和理由：一、一审法院认定家利物业长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵的证据不足。1、关于收发信件义务，家利物业长沙分公司已在小区设立“速递易”专门用于业主包裹和信件收发。2、关于防盗报警系统和门禁对讲通话系统的安装，需要业主配合，因唐维铁、曾银娟尚未完成装修，所以无法安装。二、唐维铁、曾银娟提交的证据不能证明家利物业长沙分公司的服务存在瑕疵，所以唐维铁、曾银娟经多次催缴后未按约交纳物业费，已构成违约，应支付逾期付款违约金。故一审判决认定事实错误，请求依法支持家利物业长沙分公司的上诉请求。唐维铁、曾银娟辩称：家利物业长沙分公司只收费，不服务，对业主来说按时交纳物业费不公平。上诉人唐维铁、曾银娟上诉请求：1、撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；2、撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判家利物业长沙分公司向唐维铁、曾银娟支付未履行物业服务合同义务赔偿款7900元和退还提高收费标准等违规收取物业服务费2000元。事实和理由：一、一审审理程序违法。1、本案争议大，案件事实不清楚，但一审法院仍然适用简易程序审理。2、一审法院将未经双方质证的证据作为判决依据，也驳回了双方当事人要求对反诉部分重新指定举证期限的申请。3、一审法院没有同意唐维铁、曾银娟提交的要求依职权调取胡世雄与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司之间的房屋买卖合同申请，造成事实认定不清。二、一审判决认定事实错误。1、唐维铁、曾银娟享有自由进出小区的权利，家利物业长沙分公司无权以未办理装修许可证和搭建违章建筑为由禁止唐维铁、曾银娟的装修材料进入小区。2、行政综合执法局之所以向唐维铁、曾银娟下达责令整改通知书，是因为唐维铁、曾银娟未提出申请，唐维铁、曾银娟提出申请后，望城区人民政府已同意唐维铁、曾银娟在屋顶搭建楼面。3、家利物业长沙分公司至今未将装修押金退还给唐维铁、曾银娟。三、一审法院驳回唐维铁、曾银娟的全部诉讼请求不合理。1、家利物业长沙分公司在2016年8月1日至24日期间，多次禁止唐维铁、曾银娟的装修材料进入小区，严重影响了装修工期，给唐维铁、曾银娟造成了损失。2、家利物业长沙分公司未按照物业服务合同提供管理服务，且物业服务合同中约定的很多设施均不存在。3、在唐维铁、曾银娟于2015年11月18日从原业主处购得涉案房屋后，家利物业长沙分公司一直扣押房屋钥匙和相关设备，直到2016年7月31日才向唐维铁、曾银娟交付，给唐维铁、曾银娟造成了严重经济损失。家利物业长沙分公司辩称：一、一审法院审理程序合法，唐维铁、曾银娟在一审中也未对审理程序提出异议。二、家利物业长沙分公司已按约履行了义务，也履行了生效判决的内容，唐维铁、曾银娟拒不交纳物业费缺乏法律和事实依据。三、唐维铁、曾银娟已装修完毕并入住，家利物业长沙分公司无需支付房屋空置费。家利物业长沙分公司向一审法院起诉，请求判令：1、唐维铁、曾银娟向家利物业长沙分公司支付自2015年12月26日至2017年7月31日的物业管理费7342.1元,及自2016年1月1日至2017年7月31日的违约金1015.86元，共计8357.96元；2、唐维铁、曾银娟承担本案全部诉讼费用。唐维铁、曾银娟在一审中提出反诉，请求判令：1、家利物业长沙分公司支付唐维铁、曾银娟未履行物业服务合同义务赔偿款7900元；2、家利物业长沙分公司退还提高标准违规收取的物业服务费2000元；3、家利物业长沙分公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月18日，唐维铁、曾银娟通过二手房交易从原业主胡世雄处购置位于长沙市望城区金星北路229号盈峰翠邸小区盈翠园2栋308号房屋，成为该小区的业主。2008年12月31日，家利物业长沙分公司与盈峰翠邸小区开发商和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订了《盈峰翠邸前期物业服务合同》，合同约定：家利物业长沙分公司从2009年1月1日起为盈峰翠邸小区提供前期物业管理服务，小区业主按建筑面积交纳物业管理费，收费标准为2.5元/月/平方米，业主按季交纳物业管理服务费，未按时交纳物业管理服务费的，受益人应承担每日0.05%的逾期付款违约金。唐维铁、曾银娟所购二手房2栋308号房屋的建筑面积为：153.08平方米。2016年8月15日，唐维铁、曾银娟开始装修房屋，但由于家利物业长沙分公司不同意唐维铁、曾银娟在屋顶违章搭建楼面，阻止唐维铁、曾银娟运送装修材料进入小区，因而双方发生争执。2016年8月24日，长沙市望城区行政综合执法局向唐维铁、曾银娟下达了责令整改通知书，但唐维铁、曾银娟以房屋屋顶漏水为由予以推脱。唐维铁、曾银娟自2015年11月18日起一直以家利物业长沙分公司提供的物业服务未到位为由拒不交纳物业管理费，截止2017年7月31日，唐维铁、曾银娟共拖欠物业管理费7342.1元未交纳。另查明，截止2017年8月，家利物业长沙分公司未按照物业服务合同约定履行收发信件义务，亦未履行唐维铁、曾银娟房屋的防盗报警系统和门禁对讲通话系统的安装义务。一审法院认为：家利物业长沙分公司主张的事实有相应的证据予以支持，一审法院对家利物业长沙分公司所主张的上述事实予以确认，家利物业长沙分公司与唐维铁、曾银娟之间的物业服务合同关系成立，双方应按照合同约定履行各自义务。家利物业长沙分公司按合同约定为唐维铁、曾银娟提供了物业管理服务，唐维铁、曾银娟应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务。唐维铁、曾银娟以家利物业长沙分公司的物业服务存在瑕疵为由拒不继续交纳物业服务费，经查，唐维铁、曾银娟提供的证据能够证明家利物业长沙分公司提供的物业服务确实存在物业服务不到位的情况，物业服务有瑕疵，唐维铁、曾银娟要求少交物业服务费的请求符合法律规定，一审法院结合本案的具体情况酌情确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即唐维铁、曾银娟应向家利物业长沙分公司支付自2015年12月26日至2017年7月31日的物业服务费的数额为：6608元（7342.1×90%＝6608）。家利物业长沙分公司提供的物业服务有瑕疵，唐维铁、曾银娟延迟交纳物业服务费的行为不算违约，家利物业长沙分公司无权要求唐维铁、曾银娟支付逾期付款违约金，故对家利物业长沙分公司要求唐维铁、曾银娟支付逾期付款违约金的请求不予支持。唐维铁、曾银娟要求家利物业长沙分公司支付未履行物业服务合同义务赔偿款7900元的请求，经查，家利物业长沙分公司确实存在未履行收发信件义务及未履行防盗报警系统和门禁对讲通话系统安装义务的现象，物业服务有瑕疵，在计算唐维铁、曾银娟应交纳的物业服务费的时候已经予以打折处理，且唐维铁、曾银娟要求家利物业长沙分公司支付赔偿款缺乏法律依据，故对唐维铁、曾银娟的上述诉讼请求不予支持。唐维铁、曾银娟要求家利物业长沙分公司退还提高收费标准违规收取的物业服务费2000元的请求，因缺乏事实和法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、唐维铁、曾银娟在本判决生效后十日内支付家利物业长沙分公司自2015年12月26日至2017年7月31日的物业管理费6608元；二、驳回家利物业长沙分公司的其他诉讼请求；三、驳回唐维铁、曾银娟的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取计25元，反诉受理费25元，共计50元，由唐维铁、曾银娟负担。本院二审查明:在一审法院于2017年8月23日作出的（2017）湘0112民初416号民事判决书（该判决书已生效）中，一审法院判决家利物业长沙分公司向唐维铁、曾银娟履行信件收发义务，并履行盈峰翠邸2栋308号房防盗报警系统、门禁对讲通话系统安装义务。本院经审理查明的其它事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，在涉案小区的业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。因此，本案中，家利物业长沙分公司与建设单位和记黄埔地产（长沙望城）有限公司于2008年12月31日签订的《盈峰翠邸前期物业服务合同》合法有效，且对包括唐维铁、曾银娟在内的全体业主具有约束力。首先，关于唐维铁、曾银娟应承担的物业费。家利物业长沙分公司已按照物业服务合同的约定提供了物业服务，唐维铁、曾银娟作为小区业主，应支付相应的物业费。但家利物业长沙分公司未及时向唐维铁、曾银娟返还装修押金，未履行信件收发义务及安装防盗报警系统、门禁对讲通话系统，未及时公开公共部分使用收益情况等服务瑕疵，并经生效裁判文书予以确认，故一审法院综合本案的具体情况酌情确定唐维铁、曾银娟按合同约定标准的90%计算物业服务费，并免除其逾期付款违约金，较为合理，本院予以维持。唐维铁、曾银娟主张家利物业长沙分公司存在擅自提高物业收费标准的行为，但未提出充分证据予以证明，故本院不予采信。其次，关于唐维铁、曾银娟要求家利物业长沙分公司赔偿其装修延期和未能及时使用房屋损失的主张。本院认为，家利物业长沙分公司为维护小区全体业主的公共安全，有权利监督管理业主的装修行为，在唐维铁、曾银娟的搭建楼面行为未获得有关部门批准的情况下，家利物业长沙分公司限制唐维铁、曾银娟的装修材料进场，属履行正常管理职责，并未侵害唐维铁、曾银娟的合法权益，故唐维铁、曾银娟要求家利物业长沙分公司赔偿装修延期损失的主张，本院不予支持；唐维铁、曾银娟所称家利物业长沙分公司未及时向其交付房屋钥匙和有关设施的主张，因未提出充分证据予以证明，故本院亦不予支持。另，唐维铁、曾银娟称一审法院对本案适用简易程序审理、采信的证据未经质证、未就反诉部分重新指定举证期限及未同意唐维铁、曾银娟提交的调查取证申请，属于程序违法的主张，亦缺乏事实和法律依据，同时也未影响本案的正确处理，故本院亦不予支持。综上所述，上诉人家利物业长沙分公司和上诉人的唐维铁、曾银娟上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司负担50元，上诉人唐维铁、曾银娟负担25元。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  王勇二〇一八年五月十八日书记员  刘璇