贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初1307号原告：张兴旺，男，彝族，1976年2月22日出生，住贵州省纳雍县。原告：徐琴，女，汉族，1984年7月15日出生，住址同上。委托诉讼代理人：张兴旺（特别授权代理），系原告徐琴之丈夫。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224200310883797。委托诉讼代理人：顾志东（一般代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224200910912294。原告张兴旺、徐琴与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兴旺，被告碧阳置业公司委托诉讼代理人顾志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张兴旺、徐琴向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付延期交房违约金12,182.47元；2、判决被告增加违约金17,817.53元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于碧阳国际城的商品房一套，总价款为327,486.00元，原告已经依约定交付了购房款。被告应于2014年12月31日前交付商品房，但被告直到2017年1月14日尚未交付商品房，是原告于2017年1月14日申请交房。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应当承担延期交房违约金。合同约定违约金的计算依据为：商品房总价327,486.00元，逾期天数共计744天。增加违约金的计算依据为：《中华人民共和国合同法》第113条、第114条第二款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第28条的规定，按原告租房租金15,000.00元/年（见租房合同），《商品房买卖合同》约定的交房期从2014年12月31日截止至2017年1月14日，原告申请交房后，逾期交房时间两年零14天。延期交房违约期间给原告造成损失30,000.00元，若按《商品房买卖合同》约定，被告应支付的违约金仅12,182.47元，低于原告的实际损失。据此，原告诉请法院公正判决。被告碧阳置业公司承认原告所主张的事实，但认为：1、合同约定的交房时间是2014年12月31日，实际交付时间是2017年1月14日，原告是2018年1月28日向法院提起诉讼，其起诉已超过法律规定的诉讼时效，诉请不应得到支持；2、原告要求增加违约金没有法律依据，以租金计算损失的前提是合同没有约定违约金的情形下参照适用，合同对违约金已有约定，只要该约定不违反法律规定，应当予以认可。本案违约金不具备调整条件，根据规定，合同约定的违约金是以高于或低于实际损失的百分之三十作为调整的基础，而本案中原、被告双方约定的违约金并不低于原告方所谓的租金的百分之三十，因此不具备调整的条件；3、至于二原告所计算的违约金数额是以合同约定的交房时间与实际交房时间作为起诉的依据，具体的天数由法庭核实。原告应该就其所谓的损失提供证据，否则应承担举证不力的法律后果。综上，请驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：《商品房买卖合同》、《租房合同》（含承租方身份证复印件）、《收据》、贷款凭证；被告围绕抗辩主张提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证。本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认证如下：原告所举《租房合同》，被告对三性均不认可，认为达不到原告要求增加逾期交房违约金的证明目的。经审查，原告所举《租房合同》系2017年10月10日签订，所产生的租金并不必然与2014年12月31日至2017年1月14日期间所产生的租金相当，不足以达到原告证明目的，与本案无直接关联性，本院不予采信。根据以上证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：原告张兴旺、徐琴为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013-1051），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××大道的碧阳国际城第1幢1单元23层3号房；建筑面积为112.99平方米，套内建筑面积90.81平方米；房屋总价款327,486.00元；买受人以公积金贷款付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计107,486.00元，余款220,000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。该合同于2013年3月22日在毕节市房产事业局进行商品房销售合同备案。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款107,486.00元以及贷款支付了余款220,000.00元。2017年1月14日，被告交付涉案商品房。原告认为被告逾期交房应支付逾期交房违约金，同时，约定的违约金低于原告的实际损失，应增加违约金，遂以前述诉请诉至本院。庭审后，本院向原告释明，申请增加违约金，需要提供实际损失的依据，没有实际损失依据，可以申请评估逾期期间涉案房屋的日平均租金，原告明确表示不愿意申请评估。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。涉案《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告按合同约支付了全部购房款，被告亦应按合同约定向原告交付房屋，但被告未在约定期限内交付房屋，构成违约，应承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”及第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限及条件将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”之约定，被告支付原告的逾期交房违约金应以已付购房款327,486.00元为基数，按合同约定日万分之0.5的标准，从2015年1月1日起计算至实际交房之日2017年1月14日止（744天），计算为：327,486.00元×0.05‰×744天=12,182.48元。对原告主张增加违约金的诉请，原告所提供的《租房合同》并不足以证明被告逾期交房期间给原告造成的实际损失。同时，经释明，原告明确表示不申请评估逾期交房期间涉案房屋的日平均租金，无法确定原告实际损失的数额。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应当承担举证不力的法律后果，故对原告的该诉请，本院不予支持。对被告提出的诉讼时效抗辩主张，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金的支付时间为“该商品房实际交付之日起7日内”，被告2017年1月14日交付涉案商品房，按约定应于2017年1月23日前支付逾期交房违约金，原告于2018年2月7日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效，故被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告张兴旺、徐琴逾期交房违约金人民币12,182.48元；二、驳回原告张兴旺、徐琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币275.00元（已减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一八年五月二日书记员  张婵婵