四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终5072号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王逍霄，男，汉族，1982年8月1日出生，住成都市高新区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：廖梓涵，女，汉族，1985年10月25日出生，住成都高新区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李一冰，四川眀炬律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘崇文，四川眀炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄晨，男，汉族，1979年10月28日出生，住北京市。 委托诉讼代理人：唐兵兵，四川君合律师事务所律师。 上诉人王逍霄、廖梓涵与被上诉人黄晨房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初11999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王逍霄、廖梓涵上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第三项，改判王逍霄、廖梓涵不承担违约责任，不予退还购房定金100000元，不予支付违约金100000元；2.判令黄晨违法解除合同并承担违约责任，赔偿王逍霄、廖梓涵支付的居间服务费54300元；3.由黄晨承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.王逍霄、廖梓涵一审中提交了与限购政策有关的证据，案涉房屋买卖合同受限购政策影响，根据法律和合同中不可抗力的规定，合同履行期限顺延。一审法院未调取双方在成都市房管局处提交的资格审查文件，以未在贷款银行指定的期限还款为由判决王逍霄、廖梓涵违约，系查明事实不清。2.限购政策直接影响本案违约责任的认定。案涉房屋买卖合同于2017年3月16日签订，成都市限购政策3月24日实施，若案涉合同不受限购政策影响，则在2017年5月25日双方就必须同时满足解除房屋抵押、签订资金监管协议并进行资金监管等条件，否则应由过错方承担违约责任。若案涉合同受限购政策影响，则提交文件审查期间属于不可抗力期间，2017年5月25日的网签时间不再约束双方。3.成都市房管局《限购政策知识问答二》第2项规定在具备特定条件并提交证明材料审核后可以办理交易手续。王逍霄、廖梓涵认为黄晨提交的资料不齐，对能否通过审查心存疑虑，属于不可抗力。2017年3月24日至5月8日审核完毕的期间属于不可抗力期间，合同履行应顺延至2017年7月1日。黄晨在合同顺延期间解除房屋买卖合同系违约，应承担法律责任。 本案审理中，王逍霄、廖梓涵增加上诉请求，认为一审法院按房屋价值收取诉讼费有误，判令由王逍霄、廖梓涵承担全部诉讼费用违反法律规定，请求予以调整。 黄晨辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但对一审判决确定的违约金不予认可，黄晨依据合同要求支付违约金是符合法律规定的。案涉合同签订于2017年3月16日，不受成都市限购政策影响。案涉合同签订时，房屋上存在抵押，合同约定王逍霄、廖梓涵应当自行解除抵押，一审认定王逍霄、廖梓涵3月21日向贷款银行申请了提前还款，但却没有在银行通知的时间即5月17日去归还贷款。5月17日已经在5月8日房管局认可继续交易之后，合同仍然可以履行。王逍霄、廖梓涵没有按照合同约定履行自己解除抵押的义务，系违约。关于资金监管问题，是在第三方提供解抵资金的情况下，我们配合做资金监管，并不是房管局要求的，本身不是合同义务，也不能成为黄晨违约的证据。 黄晨向一审法院起诉请求：1、解除双方所签订的《房屋买卖合同》；2、判令王逍霄、廖梓涵返还定金10万元；3、判令王逍霄、廖梓涵支付违约金108.6万元（按照合同约定的房屋成交价20%计算）；3、本案诉讼费用，保全费用由王逍霄、廖梓涵承担。 王逍霄、廖梓涵向一审法院反诉请求：1、判令双方签订的《房屋买卖合同》于2017年6月14日解除；2、判令不退还黄晨定金10万元；3、判令黄晨赔偿王逍霄、廖梓涵支付的居间服务费54300元；4、判令黄晨赔偿合同履行期间租房租金13600元。 一审法院认定事实：2017年3月16日，黄晨与王逍霄、廖梓涵（合同卖方）就位于成都高新区万象南路199号中海九号公馆09栋01单元产权证为权3428516号，面积为248.90平方米的房屋签订《房屋买卖合同》，约定：1、房屋价款543万元；2、合同签订当日买方支付定金10万元定金；3、卖方同意在签署合同后30个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构预定的时间还款，由此产生的手续费、服务费用等由卖方自行承担；4、买方同意在过户之前将首付款163万元自行支付给乙方，剩余房款370万元，买方以商业贷款支付，若因买方自身原因导致贷款未获批准或实际批贷额不够支付房屋尾款的，则由买方自行筹足该房屋尾款并在过户取件当日自行支付给卖方，否则视为违约；5、买卖双方于2017年5月25日至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，买卖双方必须协同前往不得拒绝，否则视为违约；6、买卖双方应严格按照合同约定履行各自义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或者履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，且逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。同日双方还签订了补充协议，约定:待房屋权属转移成功后留存20万，待车位权属转移登记成功后当日支付给卖方。合同签订当日，黄晨支付定金10万元。2017年3月21日，王逍霄、廖梓涵向案涉房屋按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司成都第四支行申请提前预约还款，银行确定的预约还款日期为2017年5月17日。2017年3月24日成都市出台房地产限购政策，双方为保证交易的进行，于2017年4月4日签订购房承诺书，承诺交易发生在限购之前，双方的房屋买卖合同继续履行。此后王逍霄、廖梓涵向成都众合信融资担保有限公司申请贷款偿还在中国建设银行股份有限公司成都第四支行的房屋按揭贷款，该融资担保公司要求王逍霄、廖梓涵提供资金担保并签署资金托管协议，王逍霄、廖梓涵遂要求黄晨将首付款直接交付其申请贷款的融资公司指定的托管机构。双方就黄晨是否有义务向王逍霄、廖梓涵申请贷款的融资担保公司提供资金托管问题进行了多次协商，双方在微信上进行了多次交流未果。至2017年5月17日，王逍霄、廖梓涵没有向银行偿还借款解除房屋抵押。至2017年5月25日双方约定的网签之日，没有办理网签。2017年6月14日，黄晨通过律师向王逍霄、廖梓涵发出解除合同律师函，王逍霄、廖梓涵于2017年6月16日收到解除函，并回函表示愿意继续履行合同，要求黄晨在五个工作日内将首付款交付监管帮助其完成赎楼贷，以完成按揭贷款的解抵手续。2017年6月26日王逍霄、廖梓涵再次回函，告知愿意与黄晨协商处理黄晨单方解除合同的后续事宜，对黄晨支付的定金愿意全部退回，并配合黄晨向中介公司退还居间服务费。2017年6月30日，黄晨律师再次向王逍霄、廖梓涵发出律师函，告知，如果王逍霄、廖梓涵愿意继续履行合同，可在通知黄晨继续履行之日起5个工作日内完成按揭银行还贷解抵手续，但因双方在买卖合同中未约定，黄晨不承担帮助王逍霄、廖梓涵完成解除抵押的义务；如果王逍霄、廖梓涵选择解除合同，则要求双倍返还定金并承担中介费54300元。王逍霄、廖梓涵于2017年7月6日收到该律师函，并通过律师复函，认为黄晨对已经解除的合同提出继续履行无理；如黄晨有诚意购房，可以在收到复函三日内联系王逍霄、廖梓涵，双方重新签订合同，如到期不联系的，保留追究黄晨责任的权利。案涉房屋截止2017年10月仍然没有解除抵押。 一审法院认为，黄晨与王逍霄、廖梓涵在协商一致的基础上签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，该合同对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。黄晨按照合同约定向王逍霄、廖梓涵支付定金，有权利要求王逍霄、廖梓涵按照合同约定履行义务，王逍霄、廖梓涵未能及时解除设置在案涉房屋上的抵押权，致使在双方约定的过户递件之日不能办理相关产权转移手续，责任在王逍霄、廖梓涵，故黄晨具有解除合同的权利，并且已经向王逍霄、廖梓涵发出解除函，双方的合同已经解除；因黄晨是守约方，且合同已经解除，其要求王逍霄、廖梓涵返还购房定金100000元符合合同法规定，一审法院予以支持。因黄晨仅要求返还定金，而非合同法规定的双倍返还定金，是对自己权利的处分，一审法院予以认可；因违约金的约定过高，王逍霄、廖梓涵申请调整，且黄晨并未提供证据证实其实际损失大于或等于违约金，故应对黄晨请求的违约金进行调整；王逍霄、廖梓涵在黄晨履行了支付定金的义务后，应当按照双方的约定及时解除设置在案涉房屋的抵押权，按照双方约定的日期进行产权转移过户登记，但因其未能如期偿还按揭银行贷款导致设置在案涉房屋上的抵押权未能解除而违约，也是导致本案纠纷的直接原因，因此应当承担本案的违约责任；因黄晨已经解除合同，因此王逍霄、廖梓涵应当按照黄晨的要求返还定金，其辩称系因黄晨未能协助其办理赎楼贷而导致其未能如期取得赎楼的贷款，不应承担本案的违约责任，因双方合同并未约定黄晨有协助其办理赎楼贷的义务，因此该辩解的理由不能成立；因王逍霄、廖梓涵的违约行为导致本案纠纷产生，故王逍霄、廖梓涵请求不返还黄晨购房定金及要求黄晨承担中介费用及其案涉房屋的租金损失的反诉主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、黄晨黄晨与王逍霄、廖梓涵于2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年6月16日解除；二、王逍霄、廖梓涵王逍霄、廖梓涵于判决生效之日起十日内返还黄晨黄晨购房定金100000元；三、王逍霄、廖梓涵于判决生效之日起十日内支付黄晨黄晨违约金100000元；四、驳回王逍霄、廖梓涵的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取24905元、反诉费24905元，合计49810元由被告王逍霄、廖梓涵负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，黄晨与王逍霄、廖梓涵于2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》缔约主体、程序均符合法律法规的规定，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。本案二审的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》是否应因成都市出台限购政策而顺延履行；2.王逍霄、廖梓涵与黄晨是否在合同的履行过程中存在违约行为。 关于案涉《房屋买卖合同》是否应因成都市出台限购政策而顺延履行的问题。本院认为，2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》，并于2017年3月24日起实施。根据成都市城乡房产管理局2017年3月29日发布的《2017年商品住房限购政策知识问答二》第2项，“2017年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交下列证明材料的，在2017年5月31日前可办理交易手续……”案涉《房屋买卖合同》签订于2017年3月16日，同日黄晨向王逍霄、廖梓涵交付定金十万元，2017年4月4日双方签订《购房承诺书》，承诺交易发生在限购之前，双方的房屋买卖合同继续履行。前述事实表明，案涉《房屋买卖合同》在成都市出台限购政策后仍可以继续履行。2017年5月8日成都市房屋产权交易中心出具《房屋限购咨询单（居间）》，确认双方提交的资料符合条件，该时间早于中国建设银行股份有限公司成都第四支行与王逍霄、廖梓涵确定的预约还款日期2017年5月17日，也早于双方约定的办理网签及产权递件、取件手续日期2017年5月25日，对合同的履行并未造成阻碍，不属于双方在合同第十条约定的导致买卖双方完全不能或无法及时履行合同约定义务的情形。双方在合同第十条约定，因不可抗力因素不能按照合同约定履行合同的一方当事人应当及时告知对方。从本案事实来看，王逍霄、廖梓涵未对黄晨作出过合同履行期限应当顺延的意思表示，故对王逍霄、廖梓涵主张的案涉房屋买卖合同受限购政策影响，提交相关文件审查的期间属于不可抗力期间，合同履行期限应顺延至2017年7月1日，黄晨在此期间解除合同应承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。 关于王逍霄、廖梓涵与黄晨是否在合同的履行过程中存在违约行为。双方在《房屋买卖合同》第二条第2.1项约定，案涉房屋处于抵押状态，卖方同意于签订合同后30个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构预订的时间还款，由此产生的手续费、服务费等费用由卖方承担。故解除案涉房屋按揭抵押贷款的义务人是王逍霄、廖梓涵。从本案事实来看，合同签订后，王逍霄、廖梓涵在合同限定的时间内，于3月21日到抵押银行办理了预约提前还款的手续，并向成都众合信融资担保有限公司申请贷款用于偿还按揭贷款，但在银行通知还款的时间2017年5月17日，王逍霄、廖梓涵并未偿还贷款解除抵押，致使双方在约定的过户递件日期内无法办理过户递件手续。对此，王逍霄、廖梓涵认为系因黄晨未配合办理资金监管，导致其没有向成都众合信融资担保有限公司申请到贷款，从而未偿还银行的借款解除房屋抵押。本院认为，双方并未约定黄晨有帮助王逍霄、廖梓涵办理赎楼贷的义务，黄晨是否办理资金监管并非王逍霄、廖梓涵解除抵押的必要条件，王逍霄、廖梓涵未在第三方申请到赎楼贷，应当通过其他方式按照双方的买卖合同及时组织资金偿还银行借款解除抵押以完成自己的合同义务。王逍霄、廖梓涵未履行还款义务导致案涉房屋无法解除抵押，不能在约定的日期内完成相应过户手续，违反了双方的合同约定，应当承担违约责任。一审法院判决王逍霄、廖梓涵返还黄晨购房定金100000元并支付黄晨违约金100000元并无不当，本院予以维持。 双方在《房屋买卖合同》第5.2条约定，买方同意在过户之前将首付款1630000元自行支付给卖方【监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的资金监管协议为准】，根据成都市城乡房产管理局《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》第五条第二项规定，凡房地产经纪机构促成的存量房交易，各房地产经纪机构或职业人员应当书面告知交易双方当事人选择存量房交易资金监管，并做好相关配合工作。故黄晨应在2017年5月25日前配合办理首付款资金监管手续。因王逍霄、廖梓涵已于2017年5月17日违反合同约定，导致案涉房屋无法解除抵押，此时黄晨配合办理资金监管的履行期限尚未届满，黄晨有权根据《合同法》第六十六条之规定主张同时履行抗辩权，在王逍霄、廖梓涵确保能够及时解除房屋抵押前拒绝其相应的履行要求。故对王逍霄、廖梓涵提出的因黄晨未配合办理首付款资金监管手续而导致合同无法继续履行的上诉理由，本院不予支持。 因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费15474元，减半收取7737元，由黄晨负担3868.5元，由王逍霄、廖梓涵负担3868.5元，反诉案件受理费1829元，由王逍霄、廖梓涵负担。二审案件受理费5114.5元，由王逍霄、廖梓涵负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年五月二十八日 书记员 刘方祺