海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1365号上诉人（原审被告）：海南银泉进出口贸易有限公司，住所地海口市秀英区秀华路**秀英区政府**楼**。法定代表人：赵惠民，该公司董事长。委托诉讼代理人：周峰，兰州黄河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔德兴，男，1989年2月20日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审被告）：阿里山山装饰设计（海南）有限公司。住。住所地海南省海口市龙华区南海大道**祥昌商住××区房/div>法定代表人：骆顺军，经理。委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司。住。住所地海南省海口市龙华区南海大道**祥昌商住××区房/div>法定代表人：袁勇，部门经理。委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。上诉人海南银泉进出口贸易有限公司（以下简称银泉公司）与被上诉人孔德兴、阿里山山装饰设计（海南）有限公司（以下简称阿里山山装饰公司）、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司（以下简称阿里山山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初5011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。银泉公司上诉请求：一、依法撤销海南省海口市秀英区人民法院作出的（2017）琼0105民初5011号民事判决书第二项，并依法确认银泉公司无须对本案承担连带清偿责任；二、诉讼费由孔德兴、阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司承担。事实与理由：一、银泉公司员工王平安出具的承诺书不具有代理的法律效力，不应作为银泉公司承担连带责任的依据。首先，王平安并非银泉公司的法定代表人，其无权直接代表银泉公司从事任何民事活动，其以银泉公司名义对外的承诺对银泉公司不具备法律效力。依据《中华人民共和国民法总则》第六十条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。”的规定，王平安既非银泉公司的法定代表人，银泉公司公司章程也无王平安可代表银泉公司从事民事活动的任何规定，其无权代表银泉公司从事任何民事活动。其次，根据《公司法》的相关规定，公司对重大事项应当经过股东会或董事会投票表决，而王平安仅仅为银泉公司的一名普通员工，根据《公司法》规定其也无权对此重大事项以银泉公司名义作出任何承诺，其私自作出的承诺对银泉公司不具备法律效力。最后，王平安并非银泉公司的委托代理人，也未取得银泉公司的任何授权，其从事的民事活动后果对银泉公司不具备法律效力。而且银泉公司事后也没有追认该行为，在一审庭审过程中，对于王平安私自出具的承诺书效力问题，银泉公司已经做了否定评价。一审判决以银泉公司事后没有辞退王平安便作为事后追认的依据并没有法律依据。二、银泉公司出具的《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》及《通知》有明确的退款范围，且银泉公司已经按照该承诺书和通知实际如数退款。银泉公司对孔德兴不再负有任何义务。第一，阿里山山装饰公司或阿里山山房地产公司，代客户向银泉公司购买房屋，缴纳首付款的行为已经完成，本不存在退款义务。第二，基于合同的相对性，银泉公司与孔德兴没有任何法律关系，不存在任何退款义务。第三，阿里山山装饰公司或阿里山山房地产公司，用他人资金向银泉公司购买房屋，银泉公司并不知情，作为货币这个种类物，银泉公司也没有审查义务，银泉公司属于善意第三人，没有退款义务。阿里山山装饰公司或阿里山山房地产公司，向大量不特定客户收取少量定金，积少成多之后，向海口市各楼盘订购房屋，支付购房首付款。其中在银泉公司开发的海南银泉花园项目中向银泉公司订购楼房30套，阿里山山装饰公司或阿里山山房地产公司的资金来源，银泉公司并不知情，属于善意第三人，且货币作为种类物，谁持有即谁所有，银泉公司也没有审查义务。阿里山山装饰公司或阿里山山房地产公司向银泉公司订购30套房屋，并交纳首付款，商品房买卖关系已经成立，银泉公司没有退款义务。第四，银泉公司出具该承诺书及通知，系住建局以冻结房屋网签手续相要挟，要求银泉公司配合其工作的情况下所出具，事实上截止目前银泉公司办理网签手续仍被冻结中，且银泉公司退款已实际履行完毕，银泉公司不再承担任何退款义务。由于阿里山山装饰公司或阿里山山房地产公司的做法损害了未能订房的其他客户利益，导致大量客户上访、围堵政府部门事件的发生。为平息此事件，在海口市住建局以及公安局的协调下，要求银泉公司将该30套购房客户所付款项予以区分，将阿里山山装饰公司或阿里山山房地产公司所垫付的款项予以退还，从实际购房人手中另行足额收取首付款差额部分，从而保障其他客户的利益。政府主管部门为防止阿里山山装饰公司或阿里山山房地产公司挥霍该款项，要求银泉公司将该部分款项按照比例直接退还给其他客户，否则将对银泉公司楼盘不予办理网签、验收手续。银泉公司为了配合政府主管部门的工作，帮助政府平息上访事件，顺利推进海南银泉花园后续网签、验收工作，依照住建局、公安局等政府主管部门的要求出具了该承诺书二以及通知，并已按照该承诺书及通知实际如数退款。第五，银泉公司出具的该承诺书及通知具有明确的范围，仅就为30套住房阿里山山装饰公司或阿里山山房地产公司垫付部分予以退还。银泉公司在上述两个文件中明确表述退款的限额，即阿里山山装饰公司支付给阿里山山房地产公司的购房款中实际购房人（共三十户）未交款的数额为限，而不是无条件、无限度的退款，并且银泉公司在海口市住建局的监督下，已经全部退还（约494万元），如果继续让银泉公司承担连带退款责任，属于扩大范围对银泉公司的意思表示进行解释，既不合理，也不合法。而一审法院脱离该文件的真实意思表示，扩大范围让银泉公司承担责任，严重损害了银泉公司的合法权益。综上所述，一审判决严重损害了银泉公司的合法权益，望二审法院依法判如所请。孔德兴辩称，一、银泉公司认为其员工王平安出具的承诺书不具有代理的法律效力，不应作为银泉公司承担连带责任的依据。银泉公司的上述主张没有事实及法律依据。首先，王平安在与相关行政部门出具承诺书时，系银泉公司的员工，表明其是在履行工作职责过程中出具的承诺书，属于其工作业务的范围。事后，银泉公司对王平安出具的承诺书的行为也未提出任何异议，并以退还部分业主款项的行为，表示对该承诺书的实际认可。其次，根据《合同法》第49条关于表见代理行为的规定，本案中，虽然银泉公司声称，王平安并非其法定代表人，也非委托代理人，其仅仅的公司的普通员工，但是，经一审判决审理查明，王平安系银泉公司的项目负责人，因此，从外观表象上有理由相信王平安可以代表银泉公司作出相关民事法律行为，其在政府部门协商、监督下作出的《承诺书》能够代表银泉公司的意思表示，即便其实质未得到银泉公司的授权，没有代表权限，但事后，银泉公司也通过实际的退还行为对王平安的行为进行了追认。因此，该行为符合表见代理的构成要件，该《承诺书》的法律后果，应当由银泉公司承担。二、银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司是委托销售代理关系，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的房屋销售行为对银泉公司具有约束力，银泉公司应当与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司共同向孔德兴返还购房款，一审判决银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的退款义务承担连带清偿责任并无不当，有事实及法律依据。首先，根据孔德兴原一审提交的证据五《报纸声明》及阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司在原一审庭审时的陈述，可以证明银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司是委托代理销售关系。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据上述法律规定，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的销售行为对银泉公司具有法律约束力，应当承担相应的民事责任。最后，根据孔德兴一审提交的证据四《承诺书》及《通知》可以证明，银泉公司已经于2017年6月14日向银泉花园的所有业主做出了退款承诺。综上所述，银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司是委托代理销售关系，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的销售行为对银泉公司产生效力，一审判决银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的退款义务承担连带清偿责任并无不当，请二审法院依法维持原判。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司共同辩称，一、银泉公司上诉称“银泉公司员工王平安出具的承诺书不具有代理的法律效力,不应作为银泉公司承担连带责任的依据。”没有事实和法律依据,依法不能成立。首先,在海口市秀英区人民法院审理查明做出的(2017)琼0105民初5024号民事判决书中认定:2017年4月24日,王平安在海口市××区长、琼山区公安局、工商局、市住建局等政府部门协商、监督下制作了关于退还所有业主定金的《承诺书》。对其真实性,法院是予以认可的。王平安在与行政机关协商出具《承诺书》时,系银泉公司员工,表明其是在履行工作职责过程中出具的该《承诺书》,属于其工作业务的范围。事后,银泉公司对王平安出具《承诺书》的行为也未对外否定其效力,并以退还业主部分款项的行为,表示对该《承诺书》的实际认可。其次。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”本案中。虽然银泉公司声称王平安非银泉公司的法定代表人，也非委托代理人，其仅仅是公司的普通员工。但经审理查明,王平安系银泉公司“银泉花园”项目的负责人,因此,从外观表象上有理由相信,其可以代表银泉公司做出相关民事法律行为。其在政府部门协商、监督下做出的《承诺书》能够代表银泉公司的意思表示,即便其实质未经银泉公司的授权,没有代理权,但事后,银泉公司也通过退还业主部分款项的行为,履行了《承诺书》的义务。因此,该行为符合表见代理的构成要件,该《承诺书》的法律后果,应当由银泉公司承担。银泉公司称,出具《承诺书》属于公司的重大事项,需经过股东会或董事会投票表决,王平安仅是银泉公司普通员工,无权对外以银泉公司名义做出此项重大事项。因公司重大事项的决策,是公司的内控制度管理问题,其与公司对外承诺无关。王平安作为“银泉花园”项目的负责人,其与政府部门协商出具的《承诺书》,对外是有一定公信力的,在客观上具有代理权的表象,并且《承诺书))相对人主观善意且无过失的相信其有代理权。二、银泉公司诉称:“银泉公司出具的《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中〈阿里山山各个业主退款及要房承诺书〉》(以下简称《退款及要亏承诺书》)及《通知》有明确的退款范围,且银泉公司已经按照该承诺书和通知实际如数退款。银泉公司对被上诉人不再负有任何义务。”没有事实和法律依据,依法不能成立。（一）阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与银泉公司之间存在委托代理销售的事实。根据阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与一审原告提交的以下证据:1.2017年2月25日,银泉公司在报纸上刊登的《声明》“阿里山山房地产公司2016年10月1日开始代理销售我司银泉花园房屋销售,······。”2.2017年4月15日，银泉公司向阿里山山装饰公司出具的《告知函》;3.2017年5月2日,银泉公司出具的《情况说明》;4.2017年5月12日甘肃合睿津师事务所受银泉公司的委托向阿里山山装饰公司出具的律师函第1条“鉴于贵公司代理销售银泉公司开发的银泉花园房屋······。”5.银泉公司时任海南区域负责人段晋华与阿里山山装饰公司法定代表人骆顺军的微信聊天记录截图;6.海口市秀英区人民法院(2017)琼0105民初5024号民事判决书中认定的事实。均可证实,阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司于2016年10月初,经银泉公司的授权代为销售“银泉花园”房屋,双方之间形成委托代理销售的法律关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定,“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。”代理销售一方按合同约定所为的民事行为而产生经济上的利益或损失均由委托人承受。故,委托销售产生的法律后果应当由委托人承担。本案中,银泉公司应当承担阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司代理销售行为的法律后果,即银泉公司有清偿孔德兴债务的义务。（二）虽然阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与孔德兴签订了《阿里山山(银泉花园)特惠专案补充协议》合同,但基于阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司是受银泉公司委托,以其名义销售的事实,孔德兴实质上是与银泉公司形成商品房买卖合同关系。且阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司已按照代理协议的约定,将业主的购房押金交给了银泉公司，对此，银泉公司也是认可的。因此，孔德兴应当向银泉公司追偿该笔款项。(三）银泉公司出具《承诺书》并部分履行,应视为银泉公司单方向债权人承诺还款,为债务的加入,应同阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司对履行退款义务承担连带清偿责任。银泉公司称,其出具该《承诺书》及《通知》系住建局以冻结房屋网签手续相要挟,要求配合工作的情况下出具的,并没有提供证据予以证明,该诉称没有事实和法律依据,依法应当不予支持。（四）虽然银泉公司作出的《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》(以下简称《退款及要房承诺书》)、《通知》对退款范围限定在仅就30户已垫付30%首付款的业主进行退款,但根据银泉公司公司员工王平安出具的《承诺书》来看,该退款承诺为“银泉花园承诺阿里山山与客户签订的收据,承诺以2016年房价出售,要求退定金的客户,银泉花园承诺以2017年5月15日之前退还。”其承诺书并未限定退款范围。因此,银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司对该退款的全部债务承担连带清偿责任。而不能单凭后续单方做出的《退款及要房承诺书》、《通知》对自己的清偿义务做出限定。综上所述,一审人民法浣认定事实清楚,判决合法、合理,请求二审人民法院依法驳回银泉公司上诉,维持一审判决。孔德兴向一审法院起诉请求：1.阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司立即退还孔德兴尚余购房定金3万元及相关利息（从交款之日起计算至实际付清债务之日止，按年利率6%计算）；2.阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司赔偿孔德兴误工损失费用12000元、车旅费3000元；3.阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司向孔德兴双倍赔偿购房定金60000元；4.阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：银泉公司系银泉花园的开发商。孔德兴在阿里山山装饰公司工作人员的陪同下，在银泉花园销售中心了解相关房产情况、参观样板房后，2016年12月4日，孔德兴向阿里山山房地产公司交纳了银泉花园B栋2704房7万元，阿里山山房地产公司出具了《收据》。2016年12月4日，孔德兴（甲方）与阿里山山装饰公司（乙方，盖章单位为阿里山山房地产公司）签订两份合同，一份为《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，约定孔德兴委托阿里山山装饰公司装修银泉花园B2704房。另一份为《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，约定为减轻银泉花园购房业主日常贷款负担，甲方购买阿里山山装饰公司销售的银泉花园B2704房，包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等，总价为90万元，甲方将一切手续及装修工程全权委托阿里山山装饰公司办理，并同意银行贷款部分由乙方代缴，甲方仅支付7万元作为押金，其余尾款以每月支付租金的形式分三十年内无息按月支付。孔德兴于2016年11月30日交付定金人民币1万元整，并于签订协议之日付清定金余款人民币6万元整，并由阿里山山房地产公司出具了《收据》。与孔德兴情况类似，阿里山山装饰公司与多人签订了《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》、《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，合同中盖章单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司，出具《收据》的单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司，《收据》上载明系定金或装修定金、预定金等。2017年2月25日，银泉公司在报纸上刊登《声明》，内容为：“阿里山山房地产公司自2016年10月1日开始代理销售我司银泉花园房屋销售，截至2017年3月1日此销售行为已结束，我司只对在2017年3月1日前交付了首付款（30%房款）的购房者负责；在此日之前未给我司交付30%款项，同步提供按揭办理所需手续的客户，对其销售行为不予认可，所发生的经济责任与我司无关”。2017年4月15日，银泉公司向阿里山山装饰公司出具《告知函》一份，内容为：“我司只对在2017年3月1日前交付了购房首付款（30%购房款），并提供办理按揭所需手续的购房者负责，为其办理购房、贷款相关手续；此部分客户必须书面承诺首付款系本人自己交纳；我司不允你司与客户签订涉及银泉花园的任何协议，否则，阿里山山装饰公司承担一切责任”。因装修贷款无法审批通过等原因，孔德兴等人最终未能与银泉公司签订购房合同，孔德兴等人遂向阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司提出要求退还定金。2017年4月24日，在政府相关部门协调下，银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》，载明：“2017年4月24日经与客户协商，银泉花园承诺阿里山山与客户签订的收据，承诺以2016年房价出售，要求退定金的客户，银泉花园承诺以2017年5月15日之前退还。”2017年6月14日，银泉公司单方作出《通知》，内容为：2017年6月14日经市住建局市场处谢处长、秀英区海秀镇吕书记、海秀派出所王所长、阿里山山公司法人代表骆顺军等人员在场情况下与阿里山山退房、退款客户代表达成处理意见如下：1.2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将通过阿里山山公司购买银泉花园的客户订房款全款，（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主。如未能按期支付，我司在此日前会起诉现有30户已垫付30%首付款的业主进入司法程序。2.如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。银泉公司另作出《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中《》，内容为：为解决海南银泉进出口贸易有限公司（简称“我司”）银泉花园项目中阿里山山与各个业主订房款问题，我司现做如下安排：一、将于2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将银泉花园业主的订房款全款（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主，如未能按期支付，我司在此前会起诉现有30户已垫付30%的业主进入司法程序。二、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。如以上约定在规定时间内未能如数履行，我司将承担由该事件引发的后果。以上承诺于2017年6月14日经市住建局谢处、秀英区海秀镇吕书记等人员一同见证。骆顺军在承诺者处签名捺印。银泉公司向客户退还了孔德兴4万元。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司尚未退还孔德兴3万元，遂成讼。一审法院认为，一、关于阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司是否应向孔德兴退还其交纳的款项，并赔偿其误工、车旅损失、双倍定金的问题。根据查明的事实，本案存在两个法律关系，一是银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司之间存在委托代理销售法律关系，另一个是阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与孔德兴等客户之间的办理贷款、装修法律关系。孔德兴（甲方）等人分别与阿里山山装饰公司（乙方）签订的《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方之间形成办理贷款、装修法律关系。从签订合同的主体看，上述合同是由阿里山山装饰公司与孔德兴等人分别签订，盖章单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司，出具《收据》的单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司。一审庭审中，阿里山山装饰公司对阿里山山房地产公司在合同中盖章和出具《收据》的行为是予以认可的，并表示签订合同并收取相关款项均由阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司当时的实际控制人操作。因此，阿里山山装饰公司和阿里山山房地产公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的公司法人，但在处理与本案纠纷相关的公司业务时，两个公司的公章、账户管理混乱，两个公司实际上形成公司人格混同，故阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司均应对上述行为所产生法律后果承担责任。孔德兴依照《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》约定，支付了7万元，因孔德兴等人无法购买涉案房屋，双方实际上已解除了《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，并就退款事宜进行了协商，但孔德兴至今仅得到4万元退款。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，债务应当清偿。现孔德兴要求阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司退还3万元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。孔德兴要求支付从交款之日起计算至实际付清债务之日止的利息，按年利率6%计算。由于合同无法履行，孔德兴的资金被占用，造成了利息损失，双方在合同中对债务利率标准没有约定，故利息为：以3万元为基数，自2016年12月4日计算至债务付清之日止，按年利率6%计算。孔德兴主张超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。孔德兴请求赔偿误工费、车旅费，孔德兴未提供证据证明，一审法院不予支持。孔德兴认为双方是供应商与消费者的关系，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，主张双倍赔偿定金。《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》约定“甲方同意银行贷款部分由乙方代缴，甲方只要支付现金7万元作为押金，其余尾款以每月支付租金的形式分三十年内无息按月支付即可”，《收据》上载明系定金或装修定金、预定金等。《中华人民共和国合同法》中规定的定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，可以因一方不履行约定的债务而执行定金罚则。本案中，合同约定为“押金”，根据双方约定，客户支付的实际上是办理贷款、装修的首付款，合同中没有关于“无权要求返还”或“双倍返还”的约定，孔德兴等客户支付的款项不应视为定金，故不适用定金罚则。《中华人民共和国消费者权益保护法》第十一条、第五十五条规定，消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。本案中，不能证明经营者存在欺诈行为，孔德兴关于双倍赔偿的诉请缺乏事实依据。综上，孔德兴关于双倍赔偿定金的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于银泉公司是否承担责任的问题。银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司之间存在委托代理销售法律关系，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司主张应由银泉公司承担还款义务。由于孔德兴是根据《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》的约定支付了款项，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司未能提供证据证明阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与孔德兴等客户之间的办理贷款、装修是受银泉公司的委托，故认定阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的上述主张不能成立。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司对孔德兴等客户负有还款义务。在协商退款的过程中，银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》明显是履行其工作职责，属于其业务范围的事项，且其现仍在银泉公司工作，银泉公司对于王平安出具的该份《承诺书》也并未对外作出书面的否定其效力的声明，并且也已实际退还了部分款项，该《承诺书》应视为银泉公司的承诺。银泉公司承诺退款并已实际履行，为债务的加入，应予允许。且银泉公司承诺向客户退款，但没有证据证明各方同意免除了阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司履行退款的义务，因此，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司仍应当承担还款义务。由于银泉公司是单方向债权人承诺还款，银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司没有承诺共同对债务负责，故银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向孔德兴退还3万元及利息（以3万元为基数，自2016年12月4日计算至债务付清之日止，按年利率6%计算）；二、银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的上列债务承担连带清偿责任；三、驳回孔德兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，由孔德兴负担1820元，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司负担700元。阿里山山房地产公司二审提交证据：律师函，情况说明和聊天记录。证明内容：证明双方是委托销售的法律关系。银泉公司质证称：不是新证据，不予质证。孔德兴质证称：对三组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均予以认可,同时，阿里山山房地产公司提交的第一组证据与一审孔德兴提交的第五组证据，可以共同证明阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与银泉公司是委托代理销售关系，原报纸声明系针对阿里山山房地产公司，而该律师函可证明阿里山山装饰公司与银泉公司也是销售代理关系。本院经合议庭合议认为，上述证据与本案基本事实有关，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第一款、第二款的规定，本院对上述证据予以采纳并对逾期提供证据的阿里山山房地产公司予以训诫，上述证据真实性、合法性及关联性本院予以确认，对其证明效力亦予以确认。二审中，其他当事人并未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司向孔德兴退还其交纳的款项3万元及利息，利息以3万元为基数，自2016年12月4日计算至债务付清之日止，按年利率6%计算，各方当事人均无异议，且一审该判项有事实和法律依据，本院予以维持。银泉公司上诉称其员工王平安出具的承诺书不应作为其承担连带责任的依据。王平安既非银泉公司法定代表人，亦无公司委托授权，银泉公司事后也未追认。且公司对于重大事项依法应经过股东会或董事会投票表决，普通员工私自作出的承诺对银泉公司不具备法律效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”本案中，王平安自出具承诺书时为银泉公司员工，该承诺书内容表明其行为属于履行工作业务的范围。之后，银泉公司通过退还部分业主款项，履行了承诺书的部分约定，表明银泉公司已知该承诺书内容，不仅未做否认表示，且实际履行了承诺。由此可知，银泉公司以王平安无代理权故其不应承担连带责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。银泉公司在上诉中还主张其未与涉案个人签订合同，基于合同相对性，银泉公司与个人之间没有法律关系，对个人买房的事项也不知情，不存在退款义务。银泉公司还主张其出具的承诺书、通知有明确范围，并且已就该范围内的款项全部退还。本案中，阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司自2016年10月1日开始代理销售涉案房屋，涉案个人与阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司有权销售涉案房屋时向两公司支付了相关购房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，银泉公司应对阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司销售涉案房屋的行为承担责任。银泉公司的该项上诉理由缺乏理据，本院不予采信。至于银泉公司所主张其与住建局等行政部门之间的纠纷并非本案审理范围，其可另行解决。由上述论述可知，银泉公司应对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司向个人方退还购房款承担连带清偿责任。一审判决有事实和法律依据，本院予以维持。综上，银泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2520元，由海南银泉进出口贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王法坚审判员 黄玉臣审判员 周慧娟 二Ｏ一八年五月二十二日书记员 杜 立速录员 王 妍速录员王妍