.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终2601号上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1977年8月6日出生，汉族，无业，住山西省太原市。上诉人（原审原告）：王卫，男，1980年2月23日出生，汉族，无业，住山西省太原市。二上诉人共同委托诉讼代理人：连鸿儒，山西神明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王金山，男，1952年10月8日出生，汉族，无业，住太原市。被上诉人（原审被告）：张福宝，男，1958年1月10日出生，汉族，无业，住山西省太原市。委托诉讼代理人：邵占虎，山西神牛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁生星，山西神牛律师事务所律师。上诉人ＸＸ、王卫因与被上诉人王金山、张福宝确认合同无效纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2017）晋0106民初3925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸ、王卫及其委托诉讼代理人连鸿儒，被上诉人王金山，被上诉人张福宝及其委托诉讼代理人邵占虎、梁生星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ、王卫上诉请求：1、撤销（2017)晋0106民初3925号民事判决，确认二被上诉人之间签订的买卖宅基地合同无效。2、判令二被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律均有明显错误。一、认定事实错误。一审法院的下列认定是错误的：“二被告同时签订了《证据》”，“被告王金山在涉案房屋居住”“二原告对上述出让行为应该是明知的”，实际是上诉人全家（包括上诉人之父王金山）均居住于此处，并非仅上诉人之父王金山一人在此居住。张福宝在与上诉人之父签订合同前未告知上诉人，签订合同后也未告知上诉人，宅基地证所记载的权利人至今是上诉人之父王金山，上诉人如何能“应该知道出让行为”？权利人未变更的事实恰恰说明上诉人“不应该知道出让行为”！）。一审法院对于关键事实的认定自相矛盾，认定被上诉人张福宝“善意取得”是错误的。张福宝无视《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国土地管理法》、《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》《太原市土地管理规定》等法律法规，不遵守有关宅基地管理规定的做法岂是“善意”？二、适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院《关于贯彻执行王金山辩称，一审判决错误，我没有见过证人，我只卖房子不卖地，我卖房子是在出证明以后才出卖的。张福宝辩称，一、关于认定事实方面：判决书所引用的《证据》是被上诉人王金山（卖主）与答辩人张福宝（买主）之间签订买卖房屋的“房契”后，王金山为促成卖房院的完成又提出将房院旁的九亩果木一并卖给张福宝，并立字为据，为此签订随房买卖的九亩果木的“证据”；一审判决认定户主王金山在涉案房屋居住，但并不否认其两子女（二上诉人）也在此居住；一审判决认定“答辩人张福宝有理由相信被告王金山对上述房屋有处分权”，但并未否认其女儿ＸＸ已成年以及其是否也有处分权的问题；答辩人在此涉案房屋中居住长达二十多年之久，二上诉人从未提出异议，完全有理由认定为其二人是明知的，双方的买卖协议经所有权人村委会盖章确认和同意，因涉案院落属于集体土地，盖章同意行为其本身就是村委会代表集体行使土地所有权的表现，因而经村委会批准的买卖行为符合基础法律关系中法律属性的。张福宝为“善意取得”。二、关于法律适用问题。农村宅基地的审批是以户为单位进行的，做为家庭成员均是该宅基地的使用者，因而家庭成员对宅基地使用权为共同共有，该共同共有是宅基地使用权法律属性和家庭关系决定的；该案的诉求为确定合同的效力，针对的是否真实自愿和合法有效的问题，涉及的是合同法、物权法等合同法律关系的规定，至于合同一方家庭内部的权利行使、家庭财产的继承与分割属于家庭内部私法领域。一审法院适用《民法通则》中关于共有人处置共有财产法律，是合理恰当的，上诉人的继承与分割包括其财产的损失赔偿是另一法律关系，而不是本案审理的焦点。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人上诉，维持原判。ＸＸ、王卫向一审法院提出诉讼请求：一、判令二被告宅基地买卖合同无效；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告王金山与李青娥系夫妻，育有原告ＸＸ、王卫两子女，李青娥于1991年1月去世。1987年，被告王金山一家取得了位于郝庄乡新沟村山头街13号（东至树地、南至路、西至张风明、北至路）的宅基地使用证，该土地上盖有5间房屋，建房时间为1983年。1995年12月11日，被告王金山与张福宝签订《房契》，内容是：今有山头村民王金山亲愿将盖在洞门口的五间正房卖给本村张福宝。卖价贰万壹仟元正。包括院内所有树木。二被告同时签订了《证据》，内容是：王金山亲愿将五亩凹王基地洞门口三块九亩地树木全部随房卖给张福宝。合同签订后，被告张福宝于1996年6月向被告王金山支付了21000元购房款，被告王金山将上述宅基地的房屋交付给张福宝。2010年3月22日，二被告又签订了《证明》一份，内容是：“兹有新沟村村民王金山，愿将盖在山头村洞门口的五间正房带院卖给本村村民张福宝，双方同意买卖，立此为据，特此证明”。太原市迎泽区郝庄镇新沟村村委员会在该证明上加盖了公章。现涉案房屋已被拆迁，由被告张福宝办理了拆迁手续。一审法院认为，原、被告争议的房屋原属于被告王金山及其妻李青娥所有，李青娥去世后，李青娥享有的部分作为遗产为二原告与被告王金山共同共有。被告王金山在涉案房屋居住、持有宅基地使用权证且为户主，被告张福宝有理由相信被告王金山对上述房屋有处分权，故受让人对受让房产为善意，同时被告张福宝向王金山支付了约定的价款，且双方的转让行为由村委会备份盖章予以确认。被告张福宝一家购买后在上述住宅居住20余年之久，二原告均系该村村民，原告ＸＸ在上述房屋出卖时已成年，原告王卫在上述房屋出卖时尚未成年，但自其于1998年2月23日成年至今也已经过了将近20年，据此，二原告对上述出让行为应该是明知的。综上，被告王金山虽对转让房产不具备完全的处分权，但符合最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８９条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，故被告王金山与张福宝于1995年12月11日签订的《房契》合法有效，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。判决：驳回原告ＸＸ、王卫的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：二被上诉人签订的《房契》是否有效。被上诉人王金山持有宅基地使用权证且为户主，在涉案房屋居住、被上诉人张福宝有理由相信王金山对上述房屋有处分权，双方签订的《房契》系双方当事人真实意思表示，合法有效，同时张福宝向王金山支付了约定的价款，且双方的转让行为由村委会备份盖章予以确认。受让人对受让房产为善意，张福宝一家购买后在上述住宅居住20余年之久，二上诉人均系该村村民，ＸＸ在上述房屋出卖时已成年，王卫在上述房屋出卖时尚未成年，但自其于1998年2月23日成年至今也已经过了将近20年，据此，二上诉人对上述出让行为应该是明知的。王金山虽对转让房产不具备完全的处分权，但符合最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８９条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，王金山与张福宝于1995年12月11日签订的《房契》合法有效。综上所述，ＸＸ、王卫的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人ＸＸ、王卫负担。本判决为终审判决。审判长郝利亚审判员王庆河审判员温冠华二〇一八年五月八日书记员冯莉