广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5303民初217号原告：罗冠华，男，1968年9月9日出生，汉族，住云浮市云安区。委托诉讼代理人：黎石贤，广东石国律师事务所律师。被告：谭金，男，1952年5月17日出生，汉族，住云浮市云城区。被告：刘水兰，女，1957年7月26日出生，汉族，住云浮市云城区。被告：谭亚东，男，1975年9月22日出生，汉族，住云浮市云城区。被告：谭子华，男，1980年10月20日出生，汉族，住云浮市云城区。被告：吴达兵，男，1967年9月15日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：许美荣，女，1974年12月24日出生，汉族，住湖北省仙桃市。系被告吴达兵弟媳。原告罗冠华与被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华、吴达兵合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗冠华及其委托诉讼代理人黎石贤、被告吴达兵的委托诉讼代理人许美荣到庭参加诉讼，被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗冠华向本院提出诉讼请求：1.判令5被告共同向原告支付租金23.8万元及支付逾期付款利息（利息以23.8万元为本金、按照中国人民银行同期贷款利息从2018年1月31日起计算至付清日止，利息计算至起诉日为1150元）；2.判令5被告向原告支付租厂押金5万元；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年3月29日，原告与被告谭金、刘水兰签订《土地使用权转让合同》，约定将被告谭金名下两块土地转让给原告，被告谭亚东和谭子华也在该合同上签了名。一块面积为637.4平方米，座落于云浮市××区石城镇石岩村委会青龙围地段，原土地证号为云安府国用（2015）第0000**，现已办理到原告名下、不动产权证号为粤（2017）云浮云安不动产权第0000160号；另一块为面积525平方米座落于云浮市××区××城镇开发区××国道旁××区××路段，原土土地证号为云安府国用（2015）第0000**现已办理到原告名下、不动产权证号为粤（2017）云浮市云安不动产权第0000159号。上述两块土地是被告谭金、刘水兰带租出售的。在出卖前已出租给被告吴达兵，租期为2012年12月8日至2019年2月15日，租厂押金为5万元，在第六期（2018年2月15日至2019年2月15日）的租金为32万元，面积是上述两块土地以及侧面的600的平方土地。《土地使用权转让合同》第四条约定，原告两块土地在第六期租金中分值23.8万元，被告应于2018年1月30日前向原告支付。在土地权属证书过户至原告名下后，原告成为新的出租人，理应按照合同约定收取第六期租金23.8万元和租厂押金5万元，然而，被告却拒不支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，要求依法支持所请。被告吴达兵辩称，一、案涉土地为吴达兵与出租人谭亚东签署，吴达兵交付2018年至2019年度的租金，罗冠华无权起诉要求吴达兵支付租金。1、吴达兵与出租人签署的《厂屋租赁合同》合法有效。谭亚东是谭金的儿子，经谭金授权，由谭亚东代表谭金签署《厂屋租赁合同》，合同期限为6年，租赁标的物为本案案涉的1162.4平方米以及其他约600平方米的空地，吴达兵每年均向谭亚东交付租金，由谭亚东出具收据，谭金一直表示认可。《厂屋租赁合同》自2013年2月15日起履行至今。2、罗冠华并不是租赁合同的当事人，罗冠华无权要求吴达兵支付租金。罗冠华仅与本案被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华签署《土地使用权转让合同》，合同仅涉及谭金、刘水兰授权罗冠华收取租金23.8万元，并没有对《厂屋租赁合同》的其他条款作出任何处理，即不构成对租赁合同的概括转让。即罗冠华并不是租赁合同的当事人，虽然存在罗冠华与谭金、刘水兰之间土地买卖关系，但是“买卖不破租赁”，《厂屋租赁合同》对罗冠华没有法律约束力，罗冠华无权要求吴达兵支付租金。3、吴达兵已经履行支付2018年至2019年度租金的义务。对于2018年至2019年度的租金，因石材生意不景气且谭金急需资金周转，租金由32万元降为30万元，已经向谭亚东交付了，且由谭亚东注明“吴达兵交来018年2月15日至2019年2月15日的一年租金30万元”。吴达兵已经履行了支付2018年至2019年度租金的义务。并且，在本案起诉前，吴达兵不知道，并没有收到罗冠华要求支付的任何通知，在最早收到罗冠华通知要求支付租金时，吴达兵支付资金完毕了，有银行流水和收据作为佑证。二、不能以《租赁承诺书》和微信截图作为《厂屋租赁合同》权利义务概括转移的依据。首先，《租赁承诺书》的签订主体是吴天兵，并不是吴达兵，两人是不同的主体。罗冠华提供的证据4微信截图，是本案起诉前后的交流，吴达兵早已经支付租金完毕。其次，《租赁承诺书》的落款时间为2017年7月28日，但是双方又怎样知道于2017年8月22日签订了《租赁合同》呢？再次，根据法律的规定，对于权利义务的概括转移，必须有三方当事人达成一致意见才能发生法律效力，罗冠华没有提出任何证据证实三方达成了一致意见。三、由谭金、刘水兰将押金5万元移交给罗冠华。因押金是对《厂屋租赁合同》所涉物品损坏等的担保，不存在吴达兵不缴纳租金的情况了（因为已经到了租赁合同的最后一期），因罗冠华取得了《厂屋租赁合同》所涉物品的所有权，因此，应由谭金、刘水兰将押金5万元移交给罗冠华。综上所述，恳请人民法院依法驳回罗冠华对吴达兵的诉讼请求。被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华在法定的期限内没有向本院递交答辩状及在举证期内也没有向本院提供任何证据。原告罗冠华对自己的主张提供的证据有：身份证、不动产权证书（证号：粤（2017）云浮云安不动产权第0000159号）、见证书、土地使用权转让合同、厂房租赁合同、租赁承诺书、微信聊天记录截图、（被告谭子华、谭亚东）人口信息查询资料、（被告谭金、刘水兰）户成员信息、不动产权证书（证号：粤（2017）云浮云安不动产权第0000160号）;被告吴达兵对自己的主张提供的证据有：（押金）收据、（租金）收据、中国农业银行个人明细对账单。根据原、被告的陈述和提供的证据，本院认定如下事实：被告谭金与被告刘水兰是夫妻关系。被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华系家庭成员关系。2017年3月29日，原告与被告谭金、刘水兰签订《土地使用权转让合同》（以下简称“合同”）一份，约定：“一、甲方自愿将以下土地使用权及地上临时建筑物（厂房二个、办公楼二幢、天车二台）转让给乙方。1、土地使用权情况：（1）证号：云安府国用（2015）第000002号，土地使用权人：谭金，面积637.4平方米，座落云浮市××区石城镇石岩村委会表龙围地段。（2）证号：云安府国用（2015）第000011号，土地使用权人：谭金，面积525平方米，座落云浮市××区××城镇开发区××国道旁××区××路段。……3、上述土地甲方在2012年12月8日出租给吴达兵，并签订《厂房租赁合同》，租期至2019年2月15日止。……四、本合同签订之日，甲方将上述土地及地上临时建筑物按现状（带租）交付给乙方。2017年2月15日至2018年2月15日租金238000元甲方已收取，甲方乙方各占一半，由甲方支付给乙方，由乙方在最后一次支给甲方转让款中扣除；2018年2月15日至2019年2月15日租金238000元归乙方，并乙方向承租人吴达兵收取。……”被告谭金、刘水兰在合同甲方处签名，被告谭亚东、谭子华在合同下方载明“甲方家庭成员同意甲方转让给乙方”处签名，原告在合同乙方处签名。2017年4月14日，上述两宗国有土地使用权已过户至原告名下。2012年12月8日，被告谭亚东与被告吴达兵签订《厂房租赁合同》一份，租赁标的物为本案涉案土地1162.4平方米以及案外其他土地约600平方米。其中第二条约定：“乙方交付租厂抵押金五万元整（￥50000.00元）给甲方，租期满后，乙方要结清所属乙方水电，税费及一切有关费用后，押金不计利息退给乙方”。同日，被告吴达兵支付了50000元押金给被告谭亚东。2017年12月20日，被告吴达兵支付了2018年2月15日至2019年2月15日的租金300000元给被告谭亚东。根据原告提出的诉讼财产保全申请，本院于2018年3月28日作出（2018）粤5303民初217号民事裁定书，查封了被告谭亚东名下的粤Ｗ×××**号兰德酷路泽普拉多牌小型越野客车和粤Ｗ×××**号五菱牌小型普通客车，查封期限为两年。查封了被告谭金名下如下房产：1、位于云浮市市区××大××街首层，房产证号（或者不动产证号）：3643696；2、位于云浮市市区育华区××、××层，房产证号（或者不动产权证号）：3643697；3、位于云浮市市区××××层，房产证号（或者不动产权证号）：3643698；4、位于云浮市市区××××层，房产证号（或者不动产权证号）：3643699；5、位于云浮市市区××××层，房产证号（或者不动产权证号）：3643700；6、位于云浮市市区育华区××、××层，房产证号（或者不动产权证号）：3643901，查封期限为三年。案件审理过程中，原告表示，放弃要求被告吴达兵承担支付租金、押金以及负担受理费义务的诉讼权利。本院认为，根据本院查明的事实，原、被告间成立的是合同关系而不只是租赁合同关系，本案案由应确定为合同纠纷而非租赁合同纠纷。一、关于原告要求被告支付租金238000元及逾期付款利息的问题。原告与被告谭金、刘水兰签订（被告谭亚东、谭子华同意转让）的《土地使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方在合同中约定涉案国有土地使用权2018年2月15日至2019年2月15日租金238000元归原告，并由原告向被告吴达兵收取。因被告吴达兵已经支付2018年2月15日至2019年2月15日租金300000元给被告谭亚东，故按照合同约定，被告谭亚东应交付属于原告的租金238000元给原告。涉案两宗土地使用权系被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华带租转让给原告，原《厂房租赁合同》对租赁人被告吴达兵和受让人原告继续有效。被告谭亚东与被告吴达兵在《厂房租赁合同》中约定吴达兵交租金的时间是2018年1月30日前。被告吴达兵在2017年12月20日已将租金300000元交给了被告谭亚东。被告谭亚东在2018年1月30日前未将属于原告的租金238000元交给原告，显属违约，应赔偿原告的利息损失，计算标准应按中国人民银行同期同类贷款利率为宜。故原告要求被告从2018年1月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款利息，理据充分，本院予以支持。被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华同属家庭成员，在签订《土地使用权转让合同》时全部成员同意转让涉案两宗土地使用权，自认对涉案两宗土地使用权享有共同处分权利，故应对交付租金238000元及支付利息给原告承担共同付款责任。二、关于原告要求被告支付租赁押金50000元的问题。上述两宗涉案土地使用权被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华在2012年12月8日出租给被告吴达兵，并签订《厂房租赁合同》，租期至2019年2月15日止。在租赁关系存续期间，被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华将本案两宗涉案土地使用权转让给原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原《厂房租赁合同》对租赁人被告吴达兵和受让人原告继续有效。该《厂房租赁合同》的第二条约定：“乙方交付租厂抵押金五万元整（￥50000.00元）给甲方，租期满后，乙方要结清所属乙方水电，税费及一切有关费用后，押金不计利息退给乙方”。可见，该租赁押金的目的在于确保合同的全面履行完毕。因租赁期内由原告作为新出租人承接并继续履行《厂房租赁合同》的余期内容，故原告依法享有继续持有租赁押金的权利，该权利属于原告取得上述两宗涉案土地使用权及相关的其他权利的范畴。因被告吴达兵已向原出租方支付了租赁押金，原告无权要求被告吴达兵再次交付租赁押金，但并不影响原告行使要求原出租方被告谭亚东交付被告吴达兵已支付的租赁押金50000元的权利。虽然《厂房租赁合同》上的出租方只有被告谭亚东，但被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华同属家庭成员，在签订《土地使用权转让合同》时全部成员同意转让涉案两宗土地使用权，自认对涉案两宗土地使用权享有共同处分权利，故应对向原告交付租赁押金50000元有共同付款责任。原告要求被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华支付租赁押金50000元，理据充分，本院予以支持。原告表示放弃要求吴达兵承担支付租金、押金及负担受理费的义务，这是原告对自己诉讼权利所作的自由处分，本院予以准许。被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华欠原告罗冠华租金238000元及以此为本金从2018年1月31日起至判决确定的付清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息，限被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华于本判决发生法律效力之日起10日内付清给原告罗冠华；二、被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华于本判决发生法律效力之日起10日内将租赁押金50000元交付给原告罗冠华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2819元，保全费1710元，合共4529元，由被告谭金、刘水兰、谭亚东、谭子华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  黄建新二〇一八年五月二十二日书记员  温玉成附相关法律条文：《中华人民共同国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。