四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初1290号原告：陈先莉，女，1977年7月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：谷勇声，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：15104200710319465，特别授权委托诉讼代理人。被告：攀枝花金海实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路333号。统一社会信用代码：91510400686139313X。法定代表人：邓勉明，董事长。委托诉讼代理人：李明俐，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104200311670280，特别授权委托诉讼代理人。委托诉讼代理人：梁小丽，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104201011960708，特别授权委托诉讼代理人。被告：成都金海置业有限公司，住所地：四川省攀枝花市南巷子1号天仁商住中心B座407号。统一社会信用代码：91510100720326893L。法定代表人：邓勉明，董事长。委托诉讼代理人：李明俐，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104200311670280，特别授权委托诉讼代理人。委托诉讼代理人：梁小丽，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104201011960708，特别授权委托诉讼代理人。原告陈先莉与被告攀枝花金海实业有限公司（简称金海公司）、成都金海置业有限公司（简称金海置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈先莉的委托诉讼代理人谷勇声，被告金海公司、金海置业公司委托诉讼代理人梁小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈先莉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告金海公司向原告支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金7935元，并从2018年1月1日起按延迟办理房屋不动产权证书违约金金额每天万分之一赔付至违约金给付之日止的违约金，金海置业公司承担连带给付责任；2、请求判令本案诉讼费用由被告金海公司承担。事实和理由：2013年6月5日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于四川省攀枝花市东区机场路333号商品房，原告支付了购房款185840元。被告于2014年12月14日向原告交付了上述房屋。根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定：“买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋产权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，至实际取得房屋产权登记日止”。2014年12月14日，金海公司向原告交付房屋。2017年8月10日，攀枝花市房产管理部门制发了《中华人民共和国不动产权证书》。从交付房屋到房屋不动产权证书制发之日共计967天，扣除约定日历天数540天，金海公司延迟办理房产证427天，应承担违约金7935元。根据金海公司发布的《公告》，2018年1月1日起，其还应按延迟办理房产证的违约金金额，每天万分之一赔付违约金。金海置业公司作为金海公司的股东，根据公司法第六十三条的规定，若不能证明公司财产独立于股东自己的财产，则应对公司债务承担连带责任。请求判令上述诉讼请求。原告陈先莉为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：1、原告居民身份证复印件一份、金海公司和金海置业公司工商登记信息各一份，证明原告主体身份以及金海公司是法人独资企业，金海置业公司是金海公司的独资人，被告主体适格。被告金海公司、金海置业公司质证认为证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性。2、《商品房买卖合同》一份，证明双方存在房屋买卖合同关系；《销售不动产统一发票（自开）办证联》一张，证明原告履行了交付房款的义务；《收楼物品确认书》，证明金海公司于2014年12月14日向原告交付购买的商品房；川（2017）攀枝花市不动产权第00***83号不动产权证书复印件一份，证明原告取得房屋的不动产权证书的时间是2017年8月10日。被告金海公司、金海置业公司质证认为此组证据的真实性、合法性和关联性没有异议。3、金海公司发出的《金海世纪城交房通知书》一份，证明金海公司在通知书明确“接受零星交房”，不存在原告迟延接收房屋而影响被告办理房屋不动产权证书的事实；金海公司发布的《公告》一份，证明金海公司承诺2017年12月31日前给付违约赔偿金，若超过则从2018年1月1日起按延迟办理房产证违约金金额，每天万分之一赔付至违约金给付之日的事实。被告金海公司、金海置业公司质证认为《金海世纪城交房通知书》的真实性、合法性和关联性没有异议；对《公告》的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为上述证据能够证明案件的基本事实情况，对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以采信。被告金海公司辩称，希望法院驳回原告的诉讼请求，理由是：攀枝花市不动产登记中心成立客观上导致房屋不动产权证书迟延办理；房屋不动产权证书迟延办理未给原告造成损失。即使法院认定被告方在产权转移登记延迟上负有一定的责任，原告主张的补偿金7935元及其利息也过高，法院应以原告实际损失为基础，兼顾双方履约的实际情况、违约程度以及逾期利益等综合因素，对合同约定的违约金予以减免。被告金海公司为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：1、2016年8月29日，攀枝花市房地产管理局出具的公告一份，拟证明由于成立不动产登记中心，攀枝花市房地产管理局停止办理房屋所有权证，造成逾期办理产权证不仅仅是金海公司的责任，还存在政策变更的不可抗力因素。2、2016年11月9日，攀枝花房地产协会作出的（2016）4号文件一份，拟证明成立不动产登记中心导致我市房地产商存在逾期办证。原告陈先莉质证认为上述证据的真实性、合法性没有异议，但对证据的关联性有异议，不能证明被告的主张。本院认为上述证据出证的时间确实是在金海公司按照约定办理房屋产权证期限之后，原告方质证意见成立。本院对证据的真实性、合法性予以采信，但对证据的关联性本院不予采信。被告金海置业公司辩称，金海置业公司与金海公司都是独立法人，应当独立承担民事责任。本案的商品房买卖合同是金海公司与原告签订的，根据合同的相对性原则，原告与金海公司签订的房屋买卖合同，不应由金海置业公司对金海公司对外的债务承担连带责任。被告金海置业公司未向法庭提交证据。本院根据当事人举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实：经审理查明，2013年6月5日，陈先莉与金海公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：陈先莉购买金海公司开发的位于四川省攀枝花市东区机场路333号商品房；预测建筑面积共42.840平方米，其中套内建筑面积30.680平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.156平方米；计价方式与价款为按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币6057元，总价款185840元；交付条件为出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；产权登记内容中转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，陈先莉按照约定向金海公司交纳了购房款185531元以及其他代交的相关税费。2014年12月14日，金海公司向陈先莉交付所购买的上述房屋。2017年8月10日，金海公司给陈先莉办理了不动产权证。2018年4月8日，陈先莉起诉来院，请求判令上述诉讼请求。另查明：1、金海公司的企业登记基本情况表中载明：股东或发起人出资情况为名称：金海置业公司，出资时间：2011年9月26日，认缴出资额：10000.000000万元，持股比例：100%。2、2017年6月18日，金海公司向“金海世纪城二期（25#、28#）、三期业主发出公告，其主要内容为：目前25#、28#、38#、41#的不动产权证已办完，余下39#、40#、42#、43#的大产权证资料已交件正在办理中，办理小产权证相关税费已全部缴纳完成。对于后续的赔偿事宜，我公司公告如下：我公司承诺在上述楼栋小产权全部办理完成后，给予各位业主相应违约赔偿，并承诺时间不晚于2017年12月31日。如因我公司原因，赔偿时间超过2017年12月31日，从2018年1月1日起按违约金金额，每天万分之一进行赔付。不动产权出证时间之日起至2017年12月31日期间我公司不承担违约责任。本院认为，陈先莉与金海公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效。双方理应遵循诚实信用原则严格履行各自应承担的义务，陈先莉作为房屋的买受人，按照合同约定已履行完毕支付房屋价款义务，作为出卖人的金海公司应按照合同约定履行办理房屋所有权的转移义务。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已支付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止。即金海公司应于2014年12月31日前向陈先莉交付房屋，在2017年6月30日前办理完毕房屋所有权证书。金海公司于2014年12月31日前将房屋交付给陈先莉，按照双方合同约定应从2015年1月1日起至2016年6月30日止的540日为办理房屋所有权证的期间，超过部分的时间未办理应视为违约。金海公司办理完毕不动产权证的时间为2017年8月10日，金海公司未按约定办理完毕房屋不动产权证的行为按照双方合同约定已构成违约，依法应承担违约责任。陈先莉主张金海公司支付从2014年12月14日至2017年8月10日期间逾期交付房屋不动产权证书的违约金7935元，其主张的期间计算有误，本院不予支持。陈先莉可主张金海公司按照合同约定支付2016年7月1日至2017年8月10日期间共计406天计算违约金，金海公司按合同约定计算应承担的违约金为7532.56元（185531元×0.0001×406天）。金海公司辩称即使法院认定被告方在产权登记转移登记延迟上负有一定的责任，原告主张的补偿金7935元及其利息也过高，法院应以原告实际损失为基础，兼顾双方履约的实际情况、违约程度以及逾期利益等综合因素，对合同约定的违约金予以减免。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”本案中，金海公司提出主张的违约金7935元过高的抗辩意见，考虑到出卖人已按约履行交付房屋的主要义务、逾期办证实际损失情况以及合同履行的实际情况，本院予以采纳。因此，本院对陈先莉主张逾期办理房屋所有权证的违约金酌情支持4519.52元。陈先莉请求判令金海公司支付从2018年1月1日起按延迟办理房屋不动产权证书违约金金额每天万分之一赔付至违约金给付之日止的违约金，符合金海公司2017年6月18日在公告中所作的承诺，本院予以支持。金海置业公司是金海公司的股东或发起人，持股比例为100%。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。金海公司和金海置业公司未提供证据证明金海公司财产独立于一人股东金海置业公司的财产，金海置业公司依法对金海公司的本案债务承担连带清偿责任。陈先莉主张金海置业公司承担连带责任的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下:一、攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十日内支付给陈先莉逾期办理房屋不动产权证的违约金4519.54元，并支付从2018年1月1日起至违约金4519.54元付清时止每日万分之一的违约金。成都金海置业有限公司承担连带清偿责任。二、驳回陈先莉其他诉讼请求。案件受理费25元，由攀枝花金海实业有限公司负担(此款已由陈先莉垫交，攀枝花金海实业有限公司在履行上述给付义务时,将此款一并支付给陈先莉)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  陆太林二〇一八年五月二十八日书记员  王娇阳