福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初8663号 原告（反诉被告）：张奕虹，女，汉族，1979年5月18日出生，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：翁智敏、刘鹏飞，福建融成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：夏翠芳，女，汉族，1968年3月19日出生，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：刘元聪，福建鹏远律师事务所律师。 第三人：福州名嘉房产代理有限公司，住所地：福州市鼓楼区安泰街道古田路**福胜大厦**。 法定代表人：张松涛，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈欣欣，公司员工。 原告（反诉被告）张奕虹诉被告（反诉原告）夏翠芳、第三人福州名嘉房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日作出(2016)闽0102民初8115号民事判决书。原告张奕虹和被告夏翠芳不服，向福州市中级人民法院提起上诉。2017年10月20日，福州中级人民法院以“原审判决认定基本事实不清”为由发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘鹏飞，被告及其委托诉讼代理人刘元聪，第三人委托诉讼代理人陈欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行与原告签订的《房产买卖合同》，即被告应将位福州市鼓楼区元的房产（权证Ｒ1××511）协助过户至原告名下，并向原告交付上述房产；2.判令被告向原告支付违约金一百万元×万分之五×60天=30000元（违约日从2016年8月18日暂计至2016年10月17日止，违约金计算至违约行为终止之日）；3.判令由被告承担本次交易的中介佣金3万元；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月间，被告将其坐落福州市鼓楼区元的房产（权证Ｒ1××511）委托第三人挂牌出售。2016年8月11日原告得知该售房信息后，与被告通过第三人居间服务共同签署了《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款交易流程确认函》、《补充协议》，由原告购买被告名下该房屋，房产总成交价为100万元，房款的支付方式为商业按揭贷款，合同还对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。同日，原告依约向第三人缴纳保证金5万元。2016年8月12日，原、被告与中国工商银行股份有限公司福州城东支行（以下简称：“工商银行”）共同签订《二手房交易资金监管协议》、《二手房交易监管资金划转付款委托书》，其约定房产交易款项中，原告自筹人民币202000元，其余45万元向工商银行申请个人住房按揭贷款，经工商银行审查同意向原告发放贷款的，自筹和贷款部分委托工商银行同时进行监管，监管资金存入原告在工商银行开立的监管账户中。当日，原告就将自筹首付款人民币202000元汇入监管账户。2016年8月17日，工商银行审批通过原告申请住房按揭贷款。之后，原告和第三人依照《商业按揭贷款交易流程确认函》第六条规定：“交易服务方在贷款银行审批完结后二个工作日内约定甲乙双方携带有关证件至房地产交易登记部门办理该房产交易收件受理手续……。”原告多次要求被告依约办理房产过户手续，但被告总是搪塞拖延。其后第三人就向被告发出《催告函》、《要求履行合同义务的告知函》，要求被告依约履行合同义务，可被告至今仍拒不履行合同义务。原告认为依据合同中的约定买方已履行应尽的义务，而被告作为卖方却拒绝履行房产过户手续，显然违反合同约定义务，严重侵害原告的合法权益。故原告依据《房产买卖合同》第八条：“自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”。及《居间合同》第七条第3项：“若甲、乙任一方或双方违约，造成本合同无法履行的，违约方仍应全额支付甲、乙双方应支付给丙方的中介佣金及因交易过程中产生的相关费用。”等等规定向被告主张权利，来维护原告自身的合法权益。 被告辩称，原告违约在先。作为《房产买卖合同》补充协议的附件1，《商业按揭贷款交易流程确认函》第十四条约定“本函为房产买卖的交易方式，与《房产买卖合同》具有同等法律效力。甲乙双方及交易服务方违反本确认函约定之事宜，将根据《房产买卖合同》中的约定承当违约责任”，第四条约定“……乙方（原告）按银行要求在二个工作日内将首付款存入贷款银行的监管账户，并将上述房产按揭方式付款产生的差额款（差额款=总成交价-首付款-银行承诺的贷款）按交易服务合同第四条约定监管……”。《交易服务合同》第四条约定，“该房产交易资金按银行资金监管方式监管”；原告除首付款交由银行监管外，对首付款及银行同意贷款资金之外的三十多万元的购房资金没有委托监管，原告违反上述约定。被告享有合同解除权并不支付违约金及佣金。被告已按合同约定，履行了将双证交由第三人进行网签，以及配合区办理银行按揭贷款等义务。但发现原告未将差额款交由银行监管时，多次告知其现将差额款交由银行监管，再去办理过户登记，可原告均予以拒绝。直至2016年10月25日，被告还书面发函原告，要求其继续履行合同，然原告仍拒绝将差额款交由银行监管，因此，原告的行为已构成违约。《房产买卖合同》第九条“自违约行为发生之日起超过五个工作日，守约方即向违约方发出函件催促履约，发函之日起超过十个工作日仍未恢复并履约的，守约方有权解除合同，并要求追究违约方支付违约金……同时有权要求违约方支付本合同约定的违约金及陈述的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用”。由于原告违反购房资金监管义务，被告多次催促其履行相应的义务，但原告并未恢复且自始至终未将差额款进行监管。所以被告享有解除《房产买卖合同》的权利，同时原告要求支付违约金及佣金的诉求不应得到支持。从合同履行程度上看，《房产买卖合同》事实上已经解除。1.直至今日原告未将三十多万元的差额款委托银行监管。2.根据《二手房交易资金监管协议》第六条“首付款资金监管冻结期自2016年8月12日至2016年12月31日”的约定，原告委托银行监管的首付款202000元也早已解除冻结。3.银行住房按揭贷款450000元并未发放进行监管，仅仅是贷款业务已审批通过。也就是说截止今日，被告从未收取过原告任何购房款、原告也没有任何款项在银行进行监管，《房产买卖合同》实际上已经恢复到双方签订之初。在这种情况下，原告诉求被告将房产协助过户至原告名下，并向原告交付房产，没有任何事实与法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，一、原告于2016年8月11日与被告签署坐落于福州市鼓楼区产的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款交易流程确认函》、《补充协议》，第三人按照所签署的合同及协议为买卖双方办理上述房产交易过户手续,买卖双方于2016年8月11日至中国工商银行股份有限公司福州城东支行签订《二手房交易资金监管协议》、《二手房交易监管资金划转付款委托书》及买方原告按揭贷款协议,买方原告向银行按揭贷款人民450000元整，并在2016年8月12日将评估价内的首付款人民币202000元转入银行指定账户监管，2016年8月17日银行通知贷款审批通过。二、银行审批通过后第三人按照合同及协议规定通知买卖双方至福州市房地产交易登记部门办理交易过户收件手续,多次通知被告,被告以事务繁忙推迟办理交易过户手续,第三人多次通知被告后,被告知要改变出售意向,造成违约行为,第三人应原告要求于2016年8月28日向被告发出《催告函》要求在2016年9月9日前回复并履约合同,第三人于2016年9月12日应原告要求发出《要求履行合同义务的告知函》要求配合办理产权过户相关手续。三、在签署上述房产的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款交易流程确认函》、《补充协议》前买卖双方是在认真了解合同内容后自愿签署的。第三人请求贵院支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权益及第三人的合法权益(中介服务费人民币30000元)。请贵院充分考虑并予以采纳。 反诉原告（被告）向本院提出诉讼请求:1.判令解除反诉原告与反诉被告于2016年8月11日签订的《房产买卖合同》，终止合同履行；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金37500元（自2016年10月26日起暂计至反诉之日，日违约金为购房总额的万分之五；并继续计算至判决解除合同之日止）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年8月11日，反诉原告与反诉被告经第三人居间达成房产买卖意向，即反诉原告将坐落于福州市鼓楼区的房产出卖给反诉被告。当日，反诉原告、反诉被告与第三人共同签署《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》、《商业按揭贷款交易流程确认函》。其中《交易服务合同》第四条约定“该房产交易资金按银行资金监管方式监管”；《商业按揭贷款交易流程确认函》第四条明确“……乙方（反诉被告）按银行要求在二个工作日内将首付款存入贷款银行的监管账户，并将上述房产按揭方式付款产生的差额款（差额款=总成交价-首付款-银行承诺的贷款）按交易服务合同第四条约定监管……”。2016年8月12日，反诉原告、反诉被告与中国工商银行股份有限公司福州城东支行（下称工商银行）共同签署《二手房交易资金监管协议》等资金监管手续，同时反诉被告承诺将监管之外的其他购房资金直接存入反诉原告账户。之后，反诉原告按合同约定将交易房产的相关资料原件交由第三人，反诉原告出于交易资金安全考虑，多次催促第三人通知反诉被告将购房首付款及银行贷款之外的购房款差额部分直接支付给反诉原告或继续交由银行监管，但反诉被告一直未予理会并不正面回复。反诉原告迫不得已只得于2016年10月25日发《关于要求履行合同的告知函》给反诉被告，将上述要求及合同约定事项明确告知反诉被告。但反诉被告依然置若罔闻，反诉原告甚感交易资金的安全性无法得到保障，才有2016年11月9日函告反诉被告的《关于解除合同的告知函》。反诉原告认为，反诉被告虽有购房意向，但反诉被告没有足够的购房资金保证，反诉原告出售房产后很可能陷入新的纠纷。假如法院认为反诉被告的行为不够成违约，反诉原告也坚决行使不安抗辩权，并决定根据《房产买卖合同》第九条、第十条第二款的约定，宁可以50000元损失为代价，强烈要求解除《房产买卖合同》。为此，特提起本次反诉，祈请贵院判决支持。 反诉被告（原告）辩称，反诉原告在反诉状所主张诉讼请求无任何事实和法律依据，应依法驳回。1.反诉原告发现福州房价一直高涨就要求加价，恶意违约，违反诚实信用和公平原则。2.原、被告双方有签订补充协议，不存在反诉原告所言的按《商业按揭贷款交易流程确认函》第四条约定履行。反诉被告依约向银行交付评估内首付款，而反诉原告见房价高涨有利可图就拒不履行合同义务。3.反诉被告积极履行合同义务，并于2016年8月28日反诉被告还到福州市民服务中心办理手续，但迟迟不见反诉原告依约配合办理产权过户手续。一、反诉被告已按合同约定履行，不存在违约行为。根据双方在《补充协议》中明确约定了买方仅需将按揭所需评估价内的首付款办理冻结手续即可，差额部分款项应在买方可缴税领证当日一次性支付给卖方，并非反诉原告主张的需要将差额款进行监管。虽然《交易服务合同》及《商业按揭贷款交易流程确认函》中有相关的资金监管的表述，但是该条款是第三人提供的格式条款，而双方关于差额款的支付方式与格式条款的表述不一致，所以双方才在同日签订了《补充协议》对相关内容进行变更，该事实也能够从第三人处予以确认。故并不存在反诉原告所主张的反诉被告未将差额款进行监管的情况，更不存在反诉被告违约的情况。二、本案中反诉原告并不享有合同解除权。根据《合同法》第九十四条的规定，一方拒绝或迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。该法定解除权属于合同守约一方。而反诉被告在履行合同过程中不存在违约情况，是反诉原告未依合同约定履行其办理房屋所有权变更登记的义务，因此，反诉原告无权要求解除合同。事实上，反诉原告是因房价上涨才想解除合同，如果这样的行为得到法院的支持，不仅违背诚实信用原则，而且将起到不良的示范作用，导致市场交易没有安全性和稳定性，也不利于保持良好市场交易秩序，就此也应该依法判决本案合同继续履行。综上，反诉原告主张反诉被告构成违约并要求解除合同及赔偿违约金的诉请，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 第三人述称，请求维护原告及第三人的合法权益。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 2016年8月11日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《房产买卖合同》载明：“第一条、房屋基本状况：甲方房产（下称该房产）坐落于福州市鼓楼区的房产（房屋产权证：榕房权证Ｒ字第××号）；第四条、甲、乙双方同意按套交易上述房产，总成交价为100万元人民币；房款的支付方式为商业按揭贷款；第八条、违约责任自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；第九条、违约处理1.自违约行为发生之日起超过五个工作日，守约方即向违约方发出函件催促其履行，发函即日起超过十个工作日仍未回复并履约的，守约方有权解除合同，并要求追究违约方支付本条第二款所规定的违约金，同时有权要求违约方支付本合同第八条约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达的，视为送达，因而产生的责任以提供地址方自行承担）；2.依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金50000元；第十条、合同生效、变更和解除1.本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。在交易过程中若有本合同未规定之事宜，经甲、乙双方协商一致，可签订补充协议作为本合同的附件，该附件与本合同正文具有同等的法律效力。补充协议若与本合同正文不一致以补充协议为准；2.……甲、乙双方同意任何一方均可以承担本合同第九条第二款约定的所有违约责任为代价而解除本合同。”2016年8月11日，原告作为乙方、被告作为甲方、第三人作为丙方（居间方）签订了《居间合同》载明：“第一条、委托居间事项甲乙双方委托丙方居间促成订立的房产买卖合同标的为福州市鼓楼区的房产；第三条、丙方提供的居间服务自接受甲乙双方委托时起，到甲、乙双方签订房产买卖合同时止居间服务结束；第四条、中介佣金：甲、乙双方应在关于上述房产的《房产买卖合同》依法成立时或签署之日向丙方支付中介佣金人民币20000元，乙方应在上述《房产买卖合同》依法成立时或签署之日向丙方支付中介佣金人民币10000元，上述30000元中介佣金最终由乙方承担；第七条、违约责任3.若甲、乙任一方或双方违约，造成本合同无法履行的，违约方仍应全额支付甲、乙双方应支付给丙方的中介佣金及因交易过程中产生的相关费用。”2016年8月11日，原告作为乙方、被告作为甲方和第三人作为丙方签订的《交易服务合同》载明“第三条、履约保证在签订本合同时乙方支付给甲方履约保证金人民币50000元。双方同意此履约保证金在交易过程中委托丙方无息监管……；第四条、资金监管：甲乙双方约定，该房产交易资金按银行资金监管方式监管”。2016年8月11日，原告向第三人交纳保证金5万元。该保证金目前仍处于第三人的监管中。2016年8月11日，原告作为乙方、被告作为甲方签订的《商业按揭贷款交易流程确认函》第四条“……乙方按银行要求在二个工作日内将首付款存入贷款银行的监管账户，并将上市房产按揭方式付款产生的差额款（差额款=总成交价-首付款-银行承诺的贷款）按交易服务合同第四条约定监管……；第六条、交易服务方在贷款银行审批完结后二个工作日内约定甲乙双方携带有关证件至房地产交易登记部门办理该房产交易收件受理手续……。”2016年8月12日，原告向中国工商银行转入202000元购房首付款。2016年8月11日，原告作为买方与被告作为卖方签订《补充协议》载明：“买卖双方于2016年8月11日签订坐落于州市鼓楼区产的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》。现买卖双方协商达成如下协议1.买方至银行办理按揭审批时仅需将按揭所需评估价内首付款到齐办理冻结进行银行贷款审批手续；2.待买方银行按揭审批通过后，买卖双方至房产交易中心办理产权过户收件手续，待买方可缴税领证当日，买方将除银行贷款及保证金外的房款（包含买方银行冻结的首付款及评估价外的差额款）一次性支付给卖方，双方无异议；本协议是原《房产买卖合同》的附属合同，具有同等的法律效力，经双方签字后生效。”2016年8月12日，原告作为甲方、被告作为乙方和丁方中国工商银行股份有限公司福州城东支行签订《二手房交易监管资金划转付款委托书》和《二手房交易资金监管协议》，《二手房交易资金监管协议》载明：首付款资金监管冻结期自2016年8月12日至2016年12月31日。《二手房交易监管资金划转付款委托书》载明：原告与被告共同作为委托人委托中国工商银行股份有限公司福州城东支行将张奕虹账号62×××05内202000元的监管资金，划入夏翠芳的账号62×××71内。2016年8月17日，中国工商银行福州城东支行审批同意原告购买福州市鼓楼区的二手房住房贷款申请。原告于2016年8月28日和2016年9月12日发函要求被告履行合同。2016年9月19日，被告发出《关于要求解除合同的告知函》载明：因原告未将按揭方式付款产生的差额款存入约定账户，违反了《商业按揭贷款交易流程确认函》的规定，根据《房产买卖合同》第七条第三款规定，构成违约，要求被告在收到本函件之后配合夏翠芳办理合同解除相关手续。2016年10月26日，被告向原告发出《关于要求履行合同的告知函》，要求原告依照《商业按揭贷款交易流程确认函》第四条的规定，在收到该函后的三个工作日内，将差额款存入银行监管，逾期不履行，将按合同的规定追究原告的违约责任。2016年11月20日，被告向原告发出《关于要求解除合同的告知函》。 另，在庭审中，第三人陈述原告和被告同意按照银行贷款申请通过先到交易所做过户，剩余差额款在原告交税领证时支付给被告;因被告急需用款，而原告有一笔款项未到位，所以双方签订《补充协议》，银行贷款申请通过先到交易所做过户，剩余差额款原告在交税领证时支付给被告。被告在庭审中称，签订《房产买卖合同》时急需资金去厦门买房，而原告有部分购房款在银行理财，差些天才到期。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款交易流程确认函》、《补充协议》、《二手房交易资金监管协议》和《二手房交易监管资金划转付款委托书》，并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《补充协议》的约定及第三人在庭审中的陈述，本院对被告主张双方约定的差额款须经银行监管的事实不予采信。据此，本院对被告提出的原告未按约定将差额款按时转入银行监管，构成违约的抗辩不予支持。因被告并未举证证明原告存在丧失支付购房差额款能力的情形，故本院对其主张行使不安抗辩权的抗辩亦不予支持。被告不履行协助原告办理产权过户收件手续的义务，已构成违约。根据《房产买卖合同》的约定，被告应该自违约之日起向原告支付以成交价1000000元为基数，按日万分之五计算的违约金。原告诉请继续履行《房产买卖合同》，被告则主张根据《房屋买卖合同》第十条之规定要求解除《房产买卖合同》。因原、被告对合同的解除作出了明确的约定，本院对被告的该抗辩予以支持。被告曾在（2016）闽0102民初8115号案件诉讼过程中反诉依据《房产买卖合同》第十条之规定解除合同，反诉状于2017年2月20日送达原告。故本院认定《房产买卖合同》的解除日期为2017年2月20日。根据《房产买卖合同》第十条的约定可知，在合同解除时，被告须支付原告50000元的违约金。根据《居间合同》的约定，若一方违约，造成《房产买卖合同》无法履行的，违约方全额支付原、被告双方应支付给福州名嘉房产代理有限公司的中介佣金。现《房产买卖合同》无法履行，故被告承担全部中介佣金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告张奕虹与被告夏翠芳签订的《房产买卖合同》于2017年2月20日解除; 二、被告夏翠芳于本判决生效之日起十日内向原告张奕虹支付违约金143500元； 三、中介佣金30000元由被告夏翠芳负担； 四、驳回原告张奕虹的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告夏翠芳的其他反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费13800元，本案反诉费13800元，均由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  蒋东帆 代理审判员  任晗婧 人民陪审员  王建伟 二〇一八年五月十一日 书 记 员  许 琰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。