广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初17222号原告：李汉莲，女，1958年9月12日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：陈汝璋，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：许异蓝，广东泽荣律师事务所实习律师。被告：严波，男，1986年11月8日出生，汉族，住四川省叙永县，委托诉讼代理人：赵海良，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所实习律师。被告：赵建先，男，1969年8月9日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州元谋县，第三人：程海兵，男，1977年3月6日出生，汉族，住重庆市长寿区，委托诉讼代理人：刘庭清，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜丽文，广东洋三律师事务所律师。第三人：珠海易道橙网络科技有限公司，住所地广东省珠海市九州大道西2021号A座4层03号，统一社会信用代码91440400MA4WNCB52J。法定代表人：姚凤云。原告李汉莲与被告严波、赵建先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日受理后,为查明案件事实，依法追加程海兵、珠海易道橙网络科技有限公司（以下简称易道橙公司）为本案第三人，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李汉莲的委托诉讼代理人陈汝璋，被告严波及其委托诉讼代理人赵海良、梁和英，被告赵建先，第三人程海兵及其委托诉讼代理人刘庭清到庭参加诉讼，第三人易道橙公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李汉莲向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告李汉莲与被告严波、赵建先于2017年2月21日就位于中山市××半岛路××号阳光商业群05幢商铺一、二层所签订的商铺租赁合同，没收两被告保证金103533元；二、判令被告严波、赵建先腾退上述商铺，并返还给原告李汉莲；三、判令被告严波、赵建先连带清偿拖欠的6个月租金134511元及物业管理费15529.8元，并连带支付自原告李汉莲起诉之日起的房屋占有使用费（参照合同租金计算至返还房屋之日止）；四、判令被告严波、赵建先连带支付合同违约金4万元。事实和理由：严波、赵建先共同承租李汉莲位于中山市××半岛路××号阳光商业群楼05幢整幢商铺。为方便办理营业执照，严波、赵建先与李汉莲协商，由其二人各租一层。为此，李汉莲于2017年2月21日与其二人就案涉商铺一层、二层分别签订商铺租赁合同，并约定严波、赵建先相互承担连带责任。商铺租赁合同约定，严波承租的一层商铺2016年11月租金为17280元、管理费1296元，2016年12月至2017年11月每月租金为1万元、物业管理费1296元；赵建先承租的二层商铺2016年11月租金为17231元、管理费1292.3元，2016年12月至2017年11月每月租金为1万元、物业管理费1292.3元。合同还约定严波、赵建先应于每月10日前支付当月租金及物业管理费，若连续拖欠租金二个月，李汉莲有权解除合同并收回商铺。截至起诉之日为止，严波、赵建先己拖欠2016年11月、2017年4至8月共计6个月租金，经李汉莲多次催促均未予支付。李汉莲于2017年6月3日发出律师函，但严波、赵建先仍未能按约定履行合同。因此，按照合同约定，严波、赵建先除连带清偿所欠租金外，还负有腾退案涉商铺的连带义务，因逾期腾退所产生的占有使用费应由其二人连带承担。为维护自身合法权益，李汉莲特诉至法院。诉讼中，原告李汉莲变更其第三项诉求为：判令严波、赵建先向李汉莲清偿2017年6月至8月租金6万元、物业管理费7764.9元以及起诉之日起商铺占有使用费（参照合同租金标准，计至返还商铺之日止）。原告李汉莲为支持其主张，在诉讼中提交的主要证据有：不动产权利证书1份、商铺租赁合同2份、网络新闻截图1组、解除合同协议书1份（2017年7月4日，赵建先、严波签名）、商铺租赁合同1份（2017年7月4日，易道橙公司盖章、程海兵签名）。被告严波辩称，因经营不善，严波、赵建先确曾拖欠2016年11月1日至30日、2017年4月1日至5月31日租金，李汉莲曾委托律师发函催收租金。收到律师函后，严波、赵建先到律师楼与李汉莲委托的律师进行协商，双方最终达成解除合同协议，严波、赵建先签字确认。根据合同条款，严波、赵建先需找到新的承租人并清欠费用。严波、赵建先如约找到承租人易道橙公司，并清偿了所有费用，103533元合同保证金已转给新的承租人。双方解除合同后，李汉莲也以房东身份将严波、赵建先开办公司的经营地址从租赁物地址上注销。至此，双方签订的租赁合同已经解除，严波、赵建先不存在违约行为，应驳回李汉莲诉讼请求。被告严波为支持其辩解，在诉讼中提交的主要证据有：律师函1份、微信聊天记录1组、付款凭证截图1组、协议书1份、收据1张、解除合同协议书1份（无签名）、情况说明1份。被告赵建先辩解意见与被告严波一致，被告赵建先在诉讼中没有提交证据。第三人程海兵述称，2017年4月至5月，程海兵曾向严波承租二楼部分商铺。之后，由于李汉莲与严波、赵建先间出现矛盾，导致程海兵无法正常使用商铺。李汉莲曾要求另找一家公司承租商铺。后来，严波、赵建先与程海兵找到易道橙公司，李汉莲也表示同意。易道橙公司入驻涉案商铺时，严波、赵建先与李汉莲签订了解除协议，程海兵代表易道橙公司也与李汉莲签订租赁协议。但因李汉莲一直未将签字的租赁协议及房产证交给易道橙公司，导致未能进行工商注册。易道橙公司并未实际使用该商铺，目前已退出。由于程海兵代表易道橙公司与李汉莲签订的协议约定，商铺内财产搬迁需要李汉莲同意，李汉莲不与严波、赵建先签订解除合同，也不协助易道橙公司搬迁，导致商铺空置。另外，本案诉讼请求并未涉及程海兵，程海兵不承担任何责任。第三人程海兵在诉讼中提交的主要证据有：银行电子回单1组、收据1张、工商行政管理局询问通知书1份、微信聊天记录1组、短信聊天记录1份。第三人易道橙公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见及证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李汉莲为中山市××半岛路××号阳光商业群楼05幢房屋所有人，该房屋共两层。李波莲将上述房屋整体出租给严波、赵建先，严、赵二人为共同承租人。2017年2月21日，为办理企业工商登记需要，李波莲分别就上述房屋一层、二层与严波、赵建先各签订租赁合同一份，两份租赁合同主要约定：租期2016年11月1日至2020年11月31日，4年零1个月；一层面积432平方米，二层面积430.77平方米，两层每月物业管理费2588.3元，两层每月租金如下，2016年11月1日至30日间为34511元，2016年12月1日至2017年11月30日间为2万元，2017年12月1日至2018年11月30日间为40257元，2018年12月1日至2019年11月30日间为43475元，2019年12月1日至2020年11月30日间为46952元；每月10日前支付当月租金及物业管理费；连续拖欠2个月租金，李汉莲有权解除合同，李汉莲据此终止合同的，有权没收严波、赵建先租赁保证金并要求赔付等同于当期二个月租金数额的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同履行中，因严波、赵建先拖欠2016年11月、2017年4月、5月租金，以及2016年8月至2017年5月间物业管理费，李汉莲曾委托律师致函严波、赵建先通知解除双方合同，严波、赵建先于2017年6月8日收到该通知。之后，李汉莲曾委托律师就此与严波、赵建先进行协商。2017年7月4日，双方又达成一份解除合同协议，主要内容为：双方于2017年2月21日签订商铺租赁合同，因严波、赵建先拖欠租金经双方协商一致解除上述合同；双方确认严波、赵建先尚欠李汉莲2016年11月租金34511元、2017年4月、5月租金各2万元，2016年8月至2017年5月物业管理费25883元，租赁税费2276.8元，共计102670.8元，严波、赵建先已于2017年6月24日通过王能武向李汉莲支付了100383元，剩余款项严波、赵建先在本协议签订日已全部支付完毕；严波、赵建先介绍易道橙公司给李汉莲继续承租上述商铺，李汉莲同意并将另行与易道橙公司签订新的租赁合同，严波、赵建先自行与易道橙公司办理商铺交接手续，严波、赵建先于2017年9月30日前将工商登记迁离上述商铺，严波、赵建先拖欠租金及物业管理费的行为李汉莲不作违约处理，同意严波、赵建先已交103533元租赁保证金顺延至新合同的租赁保证金，严波、赵建先自行与易道橙公司结算；本协议自双方签字之日起生效。达成上述协议当日，严波、赵建先在协议书上签字，并将协议文本交付李汉莲的委托律师。李汉莲与严波、赵建先协商解除合同当日，李汉莲还委托律师就涉案房屋租赁事宜与易道橙公司、程海兵进行了协商，三方达成租赁担保合同一份，主要内容为：李汉莲将涉案商铺一、二层出租给易道橙公司；租期3年零5个月，2017年6月1日至2020年11月31日；合同签订时，易道橙公司应向李汉莲交纳租赁保证金103533元，现上手承租方严波、赵建先同意将已交保证金103533元转为本合同保证金，严波、赵建先与易道橙公司自行办理商铺交接；2017年6月1日至2018年11月31日间，租金每月3万元，物业管理费每月2588.3元，应于每月10日前支付，因易道橙公司与严波、赵建先已于2017年6月1日自行办理了商铺交接手续，2017年6月租金3万元及物业管理费2588.3元，应于2017年7月10日前与7月租金及管理费一并支付；程海兵对易道橙公司本合同应付的租金、水电费、物业管理费、滞纳金、违约金、律师费等一切费用提供连带责任保证，担保期限至2022年11月31日止；本合同自三方签字盖章之日起生效。合同还约定了其他事项。达成上述合同当日，易道橙公司、程海兵分别在合同上盖章、签字，严波、赵建先在合同“见证人”处签字后，将合同文本交付李汉莲的委托律师。李汉莲与严波、赵建先及易道橙公司、程海兵分别达成上述合意后，因易道橙公司经营中出现客户围堵涉案商铺等情况，李汉莲未在上述两份协议上签字，并于2017年9月11日诉至本院，提出前述诉求。另查，2017年6月24日，严波、赵建先曾与程海兵签订协议书一份，主要约定：严波、赵建先将涉案商铺内自建设施、设备、家具、办公设备、电器及装修等一并转让给程海兵；转让费18万元，于2017年6月30日前支付，前款中100383元用于支付严波、赵建先尚欠李汉莲2016年11月、2017年4月、5月租金及物业管理费，余款79617元现金支付给严波、赵建先；房屋租赁保证金一并转让，届时由李汉莲直接退还给程海兵。协议还约定了其他事项。签订协议当日，程海兵委托案外人王能武向李汉莲支付100383元。诉讼中，程海兵称其签订上述协议代表易道橙公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。严波、赵建先与李汉莲就涉案房屋建立的租赁合同，是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同履行中，严波、赵建先出现拖欠租金、物业管理费等违约，李汉莲已委托律师致函其二人解除合同，李汉莲解除合同的行为，符合双方约定。因此，双方租赁合同自通知到达之日，即2017年6月8日起已经解除。本案争议的焦点为：2017年7月4日，严波、赵建先单方签字的解除合同协议书是否成立、生效。严波、赵建先认为，该合同已成立并生效。李汉莲则认为，其未在协议书上签字，该协议未生效。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，2017年7月4日，严波、赵建先与李汉莲达成该协议后，严波、赵建先已将所欠2016年11月、2017年4月、5月租金，以及2016年8月至2017年5月物业管理费清偿完毕。该协议还约定，严波、赵建先自行与易道橙公司办理商铺交接手续，而李汉莲与易道橙公司同日达成的租赁合同中，也确认易道橙公司已于2017年6月1日自行与严波、赵建先办理交接手续。可见，严波、赵建先已履行该协议的主要义务，且李汉莲也予接受、确认，根据上述法律规定，严波、赵建先与李汉莲于2017年7月4日达成的该份协议成立。关于该份协议生效问题。虽然，双方在协议中约定自签字之日起生效，但根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，严波、赵建先履行完毕主要义务并签字后，将协议文本交付李汉莲一方，而李汉莲却以易道橙公司经营存在问题为由，拒绝在文本上签字，符合上述规定中阻止条件成就的情形，应视为条件已成就。据此，双方2017年7月4日解除合同协议书成立并生效，对双方具有约束力。在该协议中，双方对原租赁合同解除的事实再次确认，并确认严波、赵建先已清偿完毕租金、物业管理费，以及由严波、赵建先自行与易道橙公司办理商铺交接手续的内容。而且，严波、赵建先亦于2017年6月1日将涉案商铺交付易道橙公司使用。因此，李汉莲在本案中再次主张解除双方租赁合同，要求严波、赵建先返还商铺，并支付2017年6月起租金、占用费、物业管理费的主张，依据不足。另外，双方2017年7月4日解除合同协议书已明确约定，李汉莲对严波、赵建先拖欠租金、物业管理费的行为不作违约处理，租金保证金顺延至新合同，故李汉莲没收保证金及要求支付违约金的主张亦不能成立，本院不予支持。综上，李汉莲本案诉求，依据不足，应予驳回。严波、赵建先抗辩成立，本院予以采纳。易道橙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响本院对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第二款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：驳回原告李汉莲的全部诉讼请求。案件受理费6004元（该款原告李汉莲已预交），由原告李汉莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  赵 波审 判 员  熊 伟人民陪审员  张子锋二〇一八年五月七日书 记 员  罗丹薇陈奇