江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终1896号上诉人(原审原告，反诉被告)：张铁红，女，1973年11月11日出生，汉族，户籍所在地吉林省双辽市。委托诉讼代理人：桑学明，江苏和舟律师事务所律师。被上诉人：（原审被告，反诉原告）：卓荣花，女，1985年11月5日出生，汉族，居民身份证号码3213211985********，户籍所在地江苏省宿迁市宿豫区来龙镇左庄村后屯组**。委托诉讼代理人：吴耀党，江苏邦度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海龙，江苏邦度律师事务所实习律师。上诉人张铁红因与被上诉人卓荣花房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初7163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张铁红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、2017年5月，张铁红与卓荣花在签署的房屋租赁合同中明确约定，卓荣花如要求重新装修或变更原有设施，应当事先征得张铁红书面同意，而事实上，卓荣花在承租后对涉案承租房屋进行了重大的设施变更和装修，已经属于违反合同约定。而一审法院却对这一事实未作相应处理。只是一味追究张铁红的所谓违约责任。且张铁红起诉是完全是因为考虑到社会公共利益和自身合法权益，即使存在违约，也应当酌情减轻或者免除相应违约责任。2、卓荣花在一审中所提交的装修证人和装修费用清单是单方制作，证人对涉案房屋是装修房屋还是毛坯房都吞吞吐吐。后在卓荣花多次违法提示后才陈述是毛坯房。其本人并未到过施工现场。对证人证言的真实性一审法院予以认可不当。卓荣花答辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。1、本案合同解除的原因在于张铁红。正是因为张铁红解除合同，才导致卓荣花无法正常经营。在张铁红与卓荣花签订的合同中第9—2条明确约定，乙方的装修费用为5万元。且双方均签字，并予以确认。2、装修费用，卓荣花与施工方有明确的合同附件依据，并且提供了相关的发票，该金额与合同的费用5万元相近，应当依法予以确认。至于张铁红认为有部分项目可以移动，不减损其价值的观点。一审判决已经对相关的项目已经予以了扣除。装修费用并按照整个租赁合同期间和实际期间的比例，以租赁期间的比例予以扣除。张铁红向一审法院起诉请求：1、判令解除张铁红、卓荣花双方签订的房屋租赁合同；2、本案诉讼费由被告卓荣花承担。卓荣花向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告张铁红退还押金5500元、转让费28000元；2、判令反诉被告张铁红支付卓荣花违约金5416元并赔偿装修损失50000元；3、判令反诉被告张铁红承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2017年5月，张铁红(出租方、甲方)与卓荣花（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定卓荣花向张铁红承租苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四区XX幢XX室二楼的房屋，租赁面积为120.06平方米，租赁期限自2017年5月17日至2021年5月16日止，租金标准为6.5万元/年,押金为5500元。合同9.2条约定：租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方按照一个月的租金向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。在该条文边上，双方另有约定“乙方装修5万元费用”，张铁红与卓荣花均在该约定处签字确认。另外，双方还在合同的最后处签订了附加条款，其中附加条款第一条约定：一楼门隔过道，门宽及过道留足一米宽，应乙方要求一楼如出租，租户应配合隔过道，房东协调。第五条约定：押金为5500元。第六条约定：转让费为28000元。庭审中，双方确认《房屋租赁合同》中约定的租赁押金5500元，转让费28000元及相应期间的租金，承租人卓荣花已向张铁红支付。另查明：上述租赁合同签订后，张铁红即依约将涉案出租房屋交付卓荣花使用。卓荣花在承租后，在原有装修的基础上又对房屋进行了进一步的装修，其提交了相应的装修清单及装修发票，并据此称涉案房屋的装修费用共计为47682.82元。根据上述装修清单，其中包含有沙发、桌子、文件柜、展示架、书架等可移动物品，该部分金额为3970元。张铁红称其对于卓荣花的装修是知晓的，但其认为在装修前卓荣花并未征求其同意。关于当事人双方所争议的一楼隔墙即为涉案《房屋租赁合同》附加条款第一条约定的隔墙，张铁红认为该隔墙违反相应的消防规范应予拆除，因卓荣花一直拒绝拆除，所以其才提出解除租赁合同。卓荣花则认为并无证据证明该隔墙违反相关消防规范，且该隔墙的搭建在双方的《房屋租赁合同》中已有明确约定，张铁红作为出租人也是明确同意卓荣花搭建该隔墙的，但现在又要求拆除并以此为由解除合同，该行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。还查明：在2017年11月3日进行的第一次庭审中，张铁红明确要求解除《房屋租赁合同》，卓荣花对此亦表示同意，为避免涉案房屋产生空租损失，经一审法院释明，双方于2017年11月23日对涉案的房屋进行了交接，双方对于该交接时间没有异议。以上事实有《房屋租赁合同》、转账凭证、装修发票、交接视频等以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告张铁红与被告卓荣花就苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四区XX幢XX室二楼的房屋签订了《房屋租赁合同》一份，该合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行各自的合同权利义务。合同签订后，张铁红将涉案房屋交付卓荣花实际使用，被告卓荣花也依约支付相应租金，但在合同履行过程中，张铁红以被告卓荣花在涉案房屋一楼搭建的隔墙违反消防法规为由要求拆除并提出解除合同，但关于该隔墙的搭建在上述《房屋租赁合同》中双方有明确约定，张铁红在合同订立时对此也予以了同意，而其并未举证证明该隔墙实际存在违反消防法规的违法情形，故张铁红仅以此为由单方提出解除合同，该行为已构成违约应承担相应的违约责任。又因在庭审中张铁红提出要求解除涉案合同后，被告卓荣花对此亦表示同意，故一审法院确认双方间的租赁合同已于第一次庭审之日即2017年11月3日解除。关于卓荣花反诉主张的要求退还的房屋押金5500元的诉请，因合同已经解除，该主张具有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。关于卓荣花反诉主张退还的转让费28000元，因张铁红的违约行为导致合同提前解除，卓荣花的该项诉请符合法律规定，但应酌情考虑房屋已实际使用时间与原租赁时间的比例予以扣减，据此一审法院酌情认为该项费用应退还24500元。关于卓荣花反诉主张的违约金5416元，《房屋租赁合同》中明确约定出租方违约提前解除房屋租赁合同的，应承担金额相当于一个月租金的违约金，故卓荣花的该项反诉请求有相应的合同依据，一审法院亦予以认可。关于卓荣花反诉主张的装修损失50000元，本案中因张铁红的违约行为而导致合同提前解除，卓荣花作为承租人其在承租期间对涉案房屋进行了装修，且该装修的事项在合同中也有约定，故张铁红辩称卓荣花在装修前未征得其同意且无需就此赔偿的意见，一审法院不予采纳。关于装修的赔偿金额，合同中双方确认的金额为50000元，卓荣花一方提交的装修清单及装修发票显示装修费用为47682.82元，故卓荣花一方所称的装修费用与合同的约定基本相符，对于该费用的总额一审法院予以认可。但根据装修清单，其中有一部分费用为购买室内物品，其金额大致为3970元，因此，该部分费用应从装修费用金额中扣除，扣除后，装修金额为43712.82元（47682.82-3970），参考该金额，再考虑房屋已实际使用时间与原租赁时间的比例等因素，一审法院酌定张铁红应向原告赔偿装修损失38025元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认本诉原告张铁红与本诉被告卓荣花签订的关于苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四区XX幢XX室二楼房屋的《房屋租赁合同》于2017年11月3日解除；二、反诉被告张铁红于本判决生效之日起十日内向反诉原告卓荣花返还租赁押金5500元、转让费24500元并支付违约金5416元、装修损失38025元；三、驳回本诉原告张铁红的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告卓荣花的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取40元，由本诉原告张铁红自行负担；反诉费1011元，由反诉原告卓荣花负担111元，由反诉被告张铁红负担900元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张铁红提交如下证据：1、苏州中意玻璃制作公司和苏州工业园区永固不锈钢综合装饰公司向张铁红出具玻璃安装报价单两份，用以证明卓荣花在对涉案房屋所涉及的玻璃隔墙、玻璃门等项目中，所提出的装修费用与实际应当支付的费用有较大的差距。2.几份与淘宝的微信聊天记录的截图，用以证明卓荣花在其提供的装修合同附件中第22项浴室柜的价格与实际的价格也差距巨大。卓荣花质证认为：对于张铁红提供的证据，认为不符合证据的形式要件，对其真实性提出异议。此外，对苏州中意玻璃制作公司和苏州工业园区永固不锈钢综合装饰公司提出的所谓的报价，没有明确的品牌、规格，无法说明其报价的真实性。对于证据2，微信聊天记录截图，从微信上无法确认微信聊天记录的真实性。张铁红所提供的微信聊天截图无法反映出实际价格。而且，淘宝上产品质量不齐，无法反映出其真实价格。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于装修方案，涉案合同附加条款第一条约定：一楼门隔过道，门宽及过道留足一米宽，应乙方要求一楼如出租，租户应配合隔过道，房东协调。该条款表明对涉案的隔墙板的搭建，张铁红已经予以同意。现张铁红以卓荣花搭建该隔墙违反合同约定为由要求解除合同，不能成立。张铁红又不能举证卓荣花搭建该隔墙违反消防法规，影响涉案房屋安全使用。因此，一审判决认定因张铁红的违约导致合同提前解除并无不当。张铁红就此所提上诉理由不能成立，关于卓荣花的装修费用。卓荣花提交了装修明细、装修发票，装修金额未超过涉案房屋租赁合同约定“乙方装修5万元费用”。张铁红二审提供的几份装修单项报价单、询价结果无报价、询价方的签章，不具有证据效力。因此，张铁红主张装修明细、装修发票缺乏真实性的上诉理由依据不足。一审判决对装修费用的核定并无不当。综上，张铁红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审法院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052元，由上诉人张铁红负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年五月二十五日书记员  姜 瑛