安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0111民初3793号原告：深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区临泉路藕塘村拆迁恢复楼****，统一社会信用代码913401006989540164。负责人：张玉国,该公司总经理。委托诉讼代理人：王能娟，安徽同胜律师事务所律师。被告：童辉，男，1982年2月27日出生，汉族，住安徽省合肥市。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司与被告童辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司（以下简称深圳城投物业公司）委托诉讼代理人王能娟、被告童辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳城投物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告缴纳物业管理费4387元，公共能耗费123元，滞纳金1316.1元，共计5826.1元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年9月16日起原告分别与世纪阳光花园小区有权签订物业服务合同的主体签订了物业服务合同，约定由原告为合肥市世纪阳光花园业主提供物业服务，世纪阳光花园的业主缴纳物业管理费，且由原告代收公共能耗费用。原告自2010年9月16日起已经连续为世纪阳光花园的业主提供了物业服务至今。截至2017年12月31日，被告拖欠物业管理费4387元，公共能耗费123元。根据双方物业合同的约定，被告拖延交纳物业管理费的需要交纳滞纳金。故原告根据合同法等相关规定，向被告主张滞纳金1316.1元。原告认为作为物业管理公司已经按照双方合同约定履行了提供物业管理服务的义务，作为服务区域方位的业主既然享受了原告提供的服务，应当按照双方合同的约定支付相应的物业管理费和公共能耗费。物业服务费是维持小区公共秩序、公共设施、设备养护等的公共性费用。交纳物业服务费是被告的最主要义务，也是物业公司赖以生存的基础，被告拖欠物业费用的行为不仅损害了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的利益，已经构成了违约。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，望支持原告的全部诉讼请求。被告童辉辩称，被告对原告主张的欠付物业费时间和金额均无异议，对原告主张的滞纳金不予认可。原告的收费标准与其履行的物业服务情况不符，原告作为涉案小区的物业服务公司没有尽到物业服务的职责，涉案小区存在公共设施损坏、绿化毁损严重、监控形同虚设等问题，涉案小区单元楼1至5楼发生被盗事件，物业没有尽到安保责任，小区存在乱停车等现象，严重影响了业主的生活质量。本院经审理认定事实如下：被告童辉系合肥市世纪阳光花园红阳苑12幢302室业主，该房屋属于多层建筑，建筑面积为93.83平方米。2010年9月12日起，原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司先后与世纪阳光花园业主委员会、包河区青年路社居委、世纪阳光花园第三届业主委员会、世纪阳光花园第四届业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告为合肥市世纪阳光花园业主提供物业服务，世纪阳光花园的业主缴纳物业管理费，并由原告代收公共能耗费用。合同约定多层住宅物业服务费的收取标准为每月每平方米0.59元，2013年11月1日后实行一费制，物业费的收取标准为每月每平方米0.68元，业主应于每年1月20日、7月20日前缴纳其应付的物业服务费，逾期缴纳，违约金按日千分之三计算。合同签订后，原告自2010年9月15日起依约在该小区从事物业服务工作至今。从2012年1月15日至2017年12月31日期间的物业服务费被告童辉未予缴纳。原告多次催要未果。另查明：原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司物业服务资质为甲级，有合肥市物价局向其颁发的服务价格登记证，物价局同意世纪阳光花园小区的多层住宅物业服务费的收取标准为每月每平方米0.59元，2013年11月1日后实行一费制，物业费的收取标准调整为每月每平方米0.68元。上述事实，除有原、被告的当庭陈述和认可外，还有原告提供的房屋所有权登记、转让审核表、服务价格登记证、物业服务合同、催费单等书证予以证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和《国务院物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司分别与世纪阳光花园业主委员会、包河区青年路社居委、世纪阳光花园第三届业主委员会、世纪阳光花园第四届业主委员会签订的四份物业服务合同中均对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了明确约定，合同体现出双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。合同履行期间，深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司依约为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告收取物业服务等费用。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照上述合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。同时《物业管理条例》第七条第一款第（五）也规定“按时交纳物业服务费用”是业主应履行的一项义务，故被告对拖欠2012年1月15日至2017年12月31日的物业费4380元(21.5个月×0.59元/平方米/月×93.83平方米+50个月×0.68元/平方米/月×93.83平方米)，应当按照合同约定的收费标准和物价部门准予备案的标准，向原告交纳。原告诉请的公共能耗费123元，合同虽然也有约定，但原告并未向法庭提供其已缴纳费用的票据及分摊到各户的相关书面证据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。本案中，被告已经连续不缴纳物业费达5年多时间，违反了合同的约定，构成违约。对于违约金，原告认为合同约定日千分之三的违约金过高，在起诉时主动降低为所欠本金的30%，是原告对自己权利的处分，但本院认为仍过高，根据公平和诚信的原则，决定对原告提出的滞纳金数额予以核减，具体可参照银行同期同类贷款年利率计取，自起诉之日起至本判决确定给付之日止。对于被告童辉提供的照片，用以证明涉案小区存在公共设施损坏，绿化毁损严重，监控形同虚设，物业管理人员不负责任，没有尽到物业义务等问题，本院认为，小区的环境应靠小区的全体业主共同维护，照片反映的只是一个片段，不具有连续性、持续性的特点，不能全面反映物业公司的服务质量与水平，如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。业主对物业公司服务如果不满意，可以通过业主委员会或业主代表向物业公司反映，督促其改进服务，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，故对被告的上述意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告童辉于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司物业服务费4380元（2012年1月15日至2017年12月31日）及违约金（以4380元为基数，按照银行同期同类贷款年利率自2018年4月10日计算至本判决确定给付之日止）；二、驳回原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司负担5元，被告童辉负担20元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈思远二〇一八年五月八日书记员  沈 蓉附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。