河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初8596号原告（反诉被告）张艳平，女，1967年2月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人牛长志、尹建华，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）连凯，女，1965年6月1日出生，汉族，住河南省驻马店市。被告（反诉原告）李辉，男，汉族，1965年5月2日出生，住河南省驻马店市。与连凯系夫妻关系。原告（反诉被告）张艳平与被告（反诉原告）连凯、李辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张艳平及其委托代理人牛长志，被告连凯到庭参加诉讼，被告李辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告张艳平诉称，2012年10月20日，原、被告双方协商自愿签订了门面房《租赁合同》协议，租期肆年（自2012年10月10日至2016年10月9日止）。租金：第一年度8万（2012年10月10日-2013年10月9日止），第二年度8.5万（2013年10月10日-2014年10月9日）；第三年度9万元（2014年10月10日-2015年10月9日止）；第四年度10万（2015年10月10日-2016年10月9日止）。违约责任：“未按时支付租金，赔偿损失”。房租交付情况：前三年度（2012年10月10日-2015年10月9日）租金已交清，第四年度只交房租8万欠付2万元，至今未付，合同期满后被告又延继使用该房71天（2016年10月9日-2016年12月19日），折合房租19110元，租金合计39110.00至今未付。请求：依法判令二被告尽快偿还长期拖欠原告房租39110元及利息（利息自2016年12月19日起，按照银行同期贷款利率计算至还清之日止）。被告连凯辩称，二被告系夫妻关系，原告所述事实存在，一、但是合同期满后继续占用71天，原告应该提供证据。二、前期租金都是按时交纳，后期租金不按时缴纳的原因是房屋存在漏水问题，影响我经营，给被告造成了损失，还有房屋的装修被告要求原告协助被告拆除或折价抵充租金。三、对于装修损失问题，要求提起反诉。被告李辉未到庭，亦未答辩。反诉原告连凯、李辉反诉称，1、反诉二原告租赁反诉被告的房屋租赁时是毛坯房，由二原告投入资金装修装饰后使用。二次合同最后一年漏水更为严重，三楼下水管道加量直接渗水到二楼，二楼宿舍漏水面积26平，营业用设备间18平，漏水从二楼顺着管道到一楼。反诉二原告多次找反诉被告协商解决要求维修，反诉被告也做过几次维修，但还是漏水。反诉原告的损失一再扩大，因为渗出的水是楼上卫生间的污水，所以二楼及一楼空气污染严重，二楼整体无法使用，漏水对租赁方的经营及生活严重影响，反诉原告多次请求反诉被告根据当时的实际情况减免部分房租，对方答应减免2000元，反诉原告根据损害的实际情况要求反诉被告再增加他们没有同意。根据实际情况，反诉原告要求反诉被告进行补偿2.8万元。2、由于漏水时间持续较长，渗水造成二楼楼顶石膏面大面积坍塌，造成房屋里的柜子、物品、床铺、衣物、书籍等物品严重损毁，物品合计3600元。由于二楼空气污染严重，反诉原告不得不出去另外租房居住，额外开支0.6万元。3、当时有人要租该房屋，我们请求他们同意转让，他们没有同意，说房子租赁合同快要到期了，我们没有权利转让，由于他们的干扰，所留的转让联系电话他们换成自己的，以致于当初我们对他们毛坯房进行装修装饰的费用支出没有任何补偿。他们没有出任何费用，地板180平方，天花板130平方，墙壁加工粉饰400平方，水是楼上及楼下，电是楼上及楼下，初步估算是4.8万元。当初租赁时没有接通电，我们经过二十几天的努力才把电接上，实际在已经签订合同约定付款后最基本的条件他们也没有具备。4、由于反诉被告拒绝我们对漏水情抵减部分房租的分歧，反诉被告以拖欠房租为由多次上门讨要、吵闹，几次直接把大门直接锁上，反诉被告这些行为直接应向到我们的信誉，影响到我们很多天正常的经济效益及经营管理秩序，请求反诉被告赔偿损失1.2万元。反诉请求：1、请求反诉被告赔偿对我们造成的各项经济损失合计4.96万元（余下的装修价值待评估后另计）；2、要求反诉被告方承担反诉费用。反诉被告张艳平辩称，一、反诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回反诉请求。二、被告提起反诉的时间已超过法院规定的法定举证期限。三、被告逾期提交的所有证据材料均不能证明其反诉主张成立。四、被告在利用租房经营九年之久，其财产从未受到损失。五、被告搬走时已经按照协议约定把用于经营、装修所有可移动、拆卸的设备等全部拆迁搬走完毕，只留下了粉刷后的墙面和地平。请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，2012年10月20日，原告张艳平（甲方）与被告连凯（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，约定：一、甲方同意将其合法拥有的位于驻马店市高新区文明路北段西侧河南省百氏康实业有限公司楼一层101、二层201号门面房（该门面房建筑面积为222.9平方米）出租给乙方使用。二、本合同承租期限为肆年，自2012年10月10日至2016年10月9日止，租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，如乙方需要续租，须提前三个月与甲方协商，经甲方同意后，重新签订租赁合同，同等条件下，乙方享有优先承租权。三、第一年度（2012年10月10日至2013年10月9日止）租金人民币捌万元整，乙方应与2012年10月19日前一次性交清。第二年度（2013年10月10日至2014年10月9日止）租金人民币捌万伍仟元整，乙方应与2013年9月10日前一次性交清。第三年度（2014年10月10日至2015年10月9日止）租金人民币玖万元整，乙方应于2014年9月10日前一次性交清。第四年度（2015年10月10日至2016年10月9日止）租金人民币壹拾万元整，乙方应于2015年9月10日前一次性交清。四、乙方承租房屋作为开办牙科诊所使用，租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方。五、在租赁期内，因租赁房屋所产生的水、电、物业管理费、卫生费及乙方经营过程中所产生的费用、税收、工商管理费等均由乙方自行承担。六、承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可以进行装修装饰，其费用由乙方承担。期满不续租的，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方可以拆除、转移、费用由乙方自行承担。乙方应在租赁期满后三日内办理等条款。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、原告提交照片一张并申请证人李某出庭作证，用以证明被告方搬离租赁房屋时间为2016年12月19日。被告连凯对此不予认可，并称被告于2016年11月11日完全搬离租赁房屋。二、被告提交照片一组并主张租赁房屋存在漏水情况，影响使用，给被告造成损失。原告质证称，二楼卫生间漏水情况存在，但是是由于三楼的卫生间漏水造成的，被告给我反映后我方也多次要求三楼租户维修，三楼租户进行了维修，没有给被告造成了物质损失，也没有影响被告营业，被告也从未自己花钱进行维修。三、二被告申请对其装修的天花板、地板等项目市场价值进行评估，本院未予准许。上述事实，有原告提交的租赁合同、证人证言，被告提交的照片、录音记录等证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，①原告张艳平与被告连凯签订门面房租赁合同，约定将位于驻马店市高新区文明路北段西侧河南省百氏康实业有限公司楼一层101、二层201号门面房出租给连凯使用，原、被告之间系租赁合同关系，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。②租赁合同履行过程中，2015年10月10日至2016年10月9日的租金被告方交纳8万元后，下余2万元未依约交纳，构成违约。法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现原告请求被告连凯支付下欠租金并赔偿该款的利息损失，于法有据，本院予以支持。关于下欠租金，诉讼中，被告连凯抗辩主张租赁房屋存在漏水情况，影响使用；原告也认可曾因三楼租户问题导致租赁房屋漏水，并通知三楼租户进行维修。法律规定：“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，综合考量本案合同履行情况，本院酌定减少被告方应交纳租金5000元。经计算，被告连凯应支付原告下欠租金数额为15000元，本院以该数额支持原告的诉讼请求，原告请求超出该数额的部分，本院不予支持，下欠租金的利息损失以下欠款为基数，从原告请求的从2016年12月19日起计至付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。③关于房屋占有使用费，诉争房屋租赁期限于2016年10月9日届满后，被告连凯未依约搬离并返还房屋。现被告连凯称2016年11月11日完全搬离租赁房屋，未提交其他相关证据加以证明，原告对此也不予认可。因租赁到期后，被告方负有返还租赁房屋的义务，故其应承担房屋何时返还的举证责任，现其举证不能证明其主张，故被告主张其已于2016年11月11日完全搬离租赁房屋，本院不予采信。原告提交证人证言等证据并主张被告方搬离租赁房屋时间为2016年12月19日，本院予以采信。租赁合同到期后，被告继续占用租赁房屋无合同依据，应当支付2016年10月10日至2016年12月19日止的房屋占有使用费，参照上一个租赁年度的租金标准，经计算，被告应支付的房屋占有使用费为19452.05元（10万元÷365天×71天）。原告请求被告支付金额为19110元，未超出上述数额，本院予以支持，占有使用费的利息损失以下欠款为基数，从原告请求的从2016年12月19日起计至付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。④关于原告请求被告李辉对被告连凯的上述债务承担共同支付责任，因二被告系夫妻关系，且共同提出反诉并称共同租用原告的房屋，故其下欠租金以及占有使用费应系夫妻共同债务，现原告请求被告李辉对被告连凯的上述债务承担共同支付责任，本院予以支持。⑤关于反诉，诉讼中，被告申请对其装修的天花板、地板等项目市场价值进行评估并就该部分价值提出反诉请求，法律规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，因反诉原告的评估申请无合同依据，亦于法无据，故本院不予准许。对其该项反诉请求，本院不予支持。对于其他反诉请求，对其损失数额，反诉原告未提供相关证据加以证明，对其陈述情况，反诉被告也不予认可，且上述本院已依法减少了被告方应支付租金，故对反诉原告的其他反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、限被告连凯、李辉在本判决生效后十日内向原告张艳平支付下欠租金15000元并赔偿该款的利息损失（以下欠款为基数，从2016年12月19日起计至付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。二、限被告连凯、李辉在本判决生效后十日内向原告张艳平支付房屋占有使用费19110元并赔偿该款的利息损失（以下欠款为基数，从2016年12月19日起计至付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。三、驳回原告张艳平的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告连凯、李辉的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，保全费400元，合计1180元，由原告张艳平负担100元，由被告连凯负担1080元；反诉案件受理费520元，由反诉原告连凯、李辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘 林审 判 员  张伟光人民陪审员  江琳琳二〇一八年五月二十四日书 记 员  亓 茹