.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2017）内0105民初8564号原告：呼和浩特市迎宾大酒店有限公司。法定代表人：潘振锋，总经理。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古卓能律师事务所律师。被告：赵振军，无业，住呼和浩特市。被告：巴小元，无业，住呼和浩特市。被告：苏建勇，无业，住呼和浩特市。三被告共同委托诉讼代理人：李维，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：杨旭东，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。原告呼和浩特市迎宾大酒店有限公司（以下简称迎宾大酒店）与被告赵振军、巴小元、苏建勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告迎宾大酒店的法定代表人潘振峰及其委托诉讼代理人赵明程，被告赵振军、巴小元、苏建勇及三被告共同委托诉讼代理人李维、杨旭东到庭参加诉讼。由于原告当庭增加诉讼请求，故休庭。又于2018年2月5日公开开庭进行了审理，原告迎宾大酒店的法定代表人潘振峰及其委托诉讼代理人赵明程，被告苏建勇及被告赵振军、巴小元、苏建勇共同委托诉讼代理人李维、杨旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迎宾大酒店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《房屋租赁合同》、机打《房屋租赁补充协议》及手写《房屋租赁补充协议》；2.判令三被告赔偿因其违约给原告造成的损失2121369.86元；3.判令三被告支付原告因拖欠房屋租金产生的滞纳金608000元（按照年利率24%计算）；4.判令三被告承担案件的诉讼费用。事实与理由：2002年10月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：三被告将位于呼和浩特市大学路165号办公楼全部及附属建筑物（后院平方）出租给原告作为餐饮业或其他服务行业使用，租期为10年，自2002年10月30日至2012年10月29日，租金标准为600000元/年。2006年9月14日，三被告又与原告签订《房屋租赁补充协议》，同意将租赁期延长至2018年10月末。以上《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》合法有效，原、被告双方应遵照履行。2006年9月16日，原告依据与被告签订的《房屋租赁补充协议》的约定，在三被告签字认可的情况下与案外人于春英签订《房屋租赁合同》，将上述租赁房屋的2-5层转租给于春英，转租期限为2006年10月8日至2011年12月8日，租金为450000元/年。2006年9月17日，原告依据与被告签订的《房屋租赁补充协议》的约定，在三被告签字认可的情况下与案外人董俊峰签订《房屋租赁合同》，将上述租赁房屋的1层转租给董俊峰，转租期限为2006年10月8日至2016年12月8日，租金为前五年450000元/年，后五年500000元/年。依据原被告与于春英、董俊峰签订的《房屋租赁合同》约定：于春英、董俊峰应分别将年租金中300000元交付三被告；分别将年租金中300000元以外部分交付原告。但在实际履行过程中，三被告分别向于春英、董俊峰收取了全部租金，包括原告应取得的部分。为此，原告已向人民法院对案外人于春英、董俊峰及三被告就三被告多收取的于春英支付的截至2011年10月8日的租金以及董俊峰支付的截至2013年7月8日的租金提起诉讼，要求案外人及三被告进行返还，并已取得生效判决。上述生效判决仍在执行过程中。目前，原、被告与于春英、董俊峰签订的《房屋租赁合同》已经终止或解除。原告租赁的房屋已由三被告另行出租。因三被告的违约行为，原告无法取得租赁标的物1层自2013年7月8日至2018年10月31日以及2-5层自2011年12月8日至2018年10月31日的租金收益。按照原告与案外人于春英、董俊峰签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，1层自2013年7月8日至2018年10月31日原告应取得房屋租金差价为1063561.64元，2-5层自2011年12月8日至2018年10月31日原告应取得房屋租金差价为1035205.48元，以上两项租金差额共计2098767.12元。上述损失应由三被告予以返还或赔偿。根据原告与董俊峰、于春英签订的《房屋租赁合同》约定，三被告欠缴租金的，原告每天按照租金的1%收取滞纳金。鉴于该部分预定过高，原告自愿调整为按照年利率24%收取滞纳金。鉴于三被告单独向第三人收取房屋租金，且未按时向申请人支付差价部分，故三被告应向原告支付相应的滞纳金。综上所述，原告为维护合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等相关法律规定，提起本次诉讼，请求人民法院依法判决。三被告辩称，1、落款日为2006年9月14日的机打版《房屋补充协议》未成立生效，诉争房屋的租赁期限并未延长至2018年10月末。2、答辩人与原告、案外人于春英、董俊峰所达成的《房屋租赁合同》上明确约定转租到期后，租赁标的和处分权已经转至答辩人。3、合同已经终止，应当驳回原告解除合同等诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方无争议的事实及无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定如下事实：原被告于2002年10月25日签订《房屋租赁合同》，约定：三被告将其所有的的位××路全部及其附属建筑物（后院平房）出租给原告，原告将其用于餐饮业或其他服务行业。租期为2002年10月30日至2012年10月29日，共十年，全楼年租金为600000元。因1层原有承租人合同未到期，被告将于2003年6月30日前收回房屋并交与原告，按实际时间顺延租赁期至2012年10月29日。租赁期前二年每年分两次付房租给被告，租赁期后八年的房租，每年提前3个月一次性付给被告。合同期满前1个月，双方如需续约，另行协商并订立书面合同。合同另就房屋的装修及物业、房屋租赁后的责任化分等作了约定。2006年9月15日原被告签署《房屋租赁补充协议》（手写版），协议记载：根据2002年10月25日原被告签订的房屋租赁合同各项条款，现在原告因经济困难，拖欠同意被告租金60万元（不含利息），原提出按原合同转让或退房，经双方协议，同意原告先转让，如果在2006年9月90日之前转让不成，原告即将全部房屋无条件交回被告。并约定，一、原告在2006年9月20日之前将所拖欠的60万元先按51万元一次性交给被告，9月20日之前能按时履约，被告同意免除欠款利息和剩余的9万元；二、原告转让给第三方的房屋租金不变，并由被告直接与第三方签约收取，合同条款继续依照原来合同约定；三、原告转让第三方，与第三方的其它约定被告不予干涉，有义务为其维护合法利益，但原告和第三方应严格履行合同所定条款，不得侵占和损害被告的合法利益；四、本协议与原合同具有同样法律效力，双方签字后即生效。原告另向法院提交了一份机打版的《房屋租赁补充协议》，与前述手写版的补充协议相比，落款时间为2006年9月14日，另增加了如下内容：潘振峰转让给第三方的原房屋租金60万元不变，由一楼承租者、2-5楼承租者直接交给被告，多余部分由潘振峰收取；被告允许原告将原合同延长至2018年10月末，2012年以后的租金在60万元基础上按人民币值决定60万元的涨幅增加多少；双方签署补充协议后，现一楼承租者、现2-5楼承租者向被告交纳房屋租金我，余下部分交给原告，被告不现现金，不签合同。其他条款与手写版的补充协议一致。被告对落款处的签名的真实性无异议，但认为增加部分部分系原告自行添加，被告不认可。之后，原告与董俊峰（案外人）、于春英（案外人）分别签订《房屋租赁合同》。将该楼房一层自2006年10月8日起转租给董俊峰，租期10年，前五年每年租金28万元，装修、设备每年转让费17万元，合计45万元；将该楼房二层至五层自2006年10月8日起转租给于春英，租期5年，年租金45万元。前述租赁合同被告签字确认。合同均约定，"乙方租赁期限到期后，如该房屋继续出租，乙方有优先承租权，由房屋产权所有人决定"。因合同履行发生争议，2014年原告将董俊峰及本案被告诉至法院，已生效的（2014）赛民初字第00494号民事判决书判决：解除原告与董俊峰签订的《房屋租赁合同》；董俊峰支付原告截止2013年7月8日租金及违约金，被告承担连带责任。原告也将于春英及被告诉至法院，至2011年10月8日于春英欠付租金也已经法院判决。前述两案尚在执行中。原告自认，前述合同解除或履行期满后，原告再未向被告支付租金，并称也未实际使用房屋。本案中，原告主张参照与董俊峰、于春英所签合同的租金差价主张一层自2013年7月8日至2018年10月31日租金差价及2至5层2011年12月8日至2018年12月8日的租金差价。关于案涉房屋是否再行出租，原告提供了房屋现状的照片，拟证明案涉房屋现在被告在出租。被告称董俊峰、于春英的合同解除后，一楼房屋一直闲置，直至被告将地下管道维修后，于2017年4月22将案涉房屋1层出租给内蒙古额尔敦餐馆管理有限公司并提交了租赁合同，2-5层至今未收回。即就原告与董俊峰、于春英所租赁合同解除或履行期满后被告是否存在强行收回房屋这一事实，原被告各执一词。2012年，原告与于春英房屋租赁合同纠纷一案[（2012）赛民初字第117号案]中，原告主张返还承租的2-5楼，并支付至实际返还之日止的占有使用费。庭审中，巴小元出庭作证称，房屋钥匙其收到了，房屋巴小元锁着。该案原告于2012年4月27日撤诉。本案审理，巴小元亦认可于春英将钥匙交于其，但认为是因为于春英与原告一直在打官司才将钥匙交于其，并非被告不让原告继续承租房屋，只要原告付租金，一直是同意原告使用房屋的。原告提供证据记载，2013年6月8日被告向原告发出限期履行通知书，要求原告5日内按照合同约定及通知交付之前所欠租金及违约金共计436万元；2013年6月15日被告向原告发出解除合同通知函，称因原告未能按约定履行相关义务，现通知原告于2013年6月20日前办理解除《房屋租赁合同》的手续。逾期不予办理，将通过法律途径予以解决。就此，被告称，因原告一直不支付租金，房屋闲置，被告采取了多种方式催要租金均未果，原告至今既未支付租金，也不办理解除合同的手续。本院认为，原被告于2002年10月25日签订的《房屋租赁协议》已被生效的（2010）内民提字第13号民事判决确认合法有效。机打版及手写版的两份《房屋租赁补充协议》，原被告均对落款处签名的真实性无异议，从协议目的来看，并无实质性差别，被告也无证据证明机打版补充协议相对手写版协议增加的内容为原告擅自增加，且在已生效的裁判中，双方多次提及两份协议，并不否认其真实性，故法院认定其系原被告于2002年10月25日签订的《房屋租赁合同》的组成部分，亦合法有效。被告称，机打版补充协议未生效的抗辩不予采信。关于原告主张判令解除与被告签订的《房屋租赁合同》、机打《房屋租赁补充协议》及手写《房屋租赁补充协议》的诉讼请求，首先，原告依机打版补充协议"甲方允许乙方将原合同延长至2018年10月末，2012年以后的租金在60万元基础上按人民币值决定60万元的涨幅增加多少"的约定主张原被告的租赁期间为2002年10月30日至2018年10月末，本院认为，该条款就租期延长的时间及租金约定明确，探究两份补充协议的主要内容，双方签订两份补充协议是为了继续履行2002年10月20日签订的《房屋租赁协议》，被告做了适当让步，原告是原被告收益来源的主要行为人，原告积极的承租（按约定支付被告租金）及转租行为（高于原告支付被告的租金出租）是原被告利益保障，即只有在原告将承租房屋以高于"租金在60万元基础上按人民币值决定60万元的涨幅增加多少"的价格转租后，原告差额收益方能实现。但在实际履行中，被告自认1层自2013年7月8日、2-5层自2011年12月8日已不再控制使用房屋，也未再行转租，且未向被告支付过租金。原告无证据证明是因被告原因致其无法使用房屋，亦无证据证明在与董俊峰、于春英的租赁协议解除或履行期限届满后，其有积极寻租的事实并有转租的行为及可能。原告提交了一组照片、特快专递单及（2012）赛民初字117号案相关材料拟证明被告擅自将房屋收回出租，但前述证据不足以证明房屋的出租时间及被告存在强行收回房屋的事实，被告自认房屋闲置至2017年4月22日才将一层房屋出租，房屋闲置系因双方消极履行所致，2017年4月22日被告将房屋自行出租，该行为应为被告为了防止损失扩大的权利自救行为。被告虽于2013年向原告发函催要租金，但未明示若迟延履行将解除合同，被告亦称发出通知后，原告未支付租金亦未办理合同解除手续。综上，原告自与董俊峰、于春英租赁合同解除或终止后，未向被告支付过租金，亦未实际使用房屋，被告称房屋一直闲置至2017年4月22日才将一层出租，期间双方对于各自权利实现都处于长期放任状态而不去积极行使的消极情形，直至2017年4月22日被告将一层出租。且原告作为承租方，应更加积极以相应的行为主张权利，纵观原被告在合同履行中的行为，可以认定，三份协议是以事实行为的形式于2017年4月22日解除。关于原告要求被告赔偿因原告违约造成的损失2,121,369.86元及要求被告支付因拖欠房屋租金产生的滞纳金608000元的诉讼请求，本院认为，如前所述，原告无证据证明与董俊峰、于春英合同解除及终止后，被告存在违约行为。其次,原告租金差额收益的前提是第三方存在，第三方是由原告寻租，且原告转租第三人的租金高于原被告约定的租金。综合全案，原告无证据证明被告违约，被告出租房屋，收取租金系交易目的，原告自认该期间未向原告支付租金，原告再行参照与董俊峰、于春英已履行完毕的租金差额主张损失，无事实与法律依据，亦会造成当事人权利义务明显失衡，故原告的要求赔偿租金损失及延付租金滞纳金的请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认巴小元、苏建勇、赵振军与呼和浩特市迎宾大酒店有限公司于2002年10月25日签订的《房屋租赁合同》、机打版及手写版《房屋租赁补充协议》于2017年4月22日解除；二、驳回呼和浩特市迎宾大酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33,651元（原告已预交），由呼和浩特市迎宾大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书到达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 许俊芳人民陪审员 乌日娜 二〇一八年五月十七日书 记 员 张莉媛