湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初138号 原告：周汝佳，女。 被告：长沙金房房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区。 法定代表人：吴建平。 委托诉讼代理人：王梓光，男。 委托诉讼代理人：曾佳，湖南湘达律师事务所律师。 原告周汝佳与被告长沙金房房地产开发有限公司（以下简称金房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员董娟娟担任审判长，与人民陪审员雷淦麟、郑政盛组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周汝佳，被告金房公司的委托诉讼代理人王梓光、曾佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周汝佳向本院提出诉讼请求：1、判决被告办妥原告所购房屋的土地使用权证并交付给原告；2、判令被告向原告支付迟延办房屋所有权证的违约金11382元；3、判令被告向原告支付迟延办土地证得违约金11240元；4、判令被告向原告支付购房合同约定房屋面积与实际房屋面积（以产权登记数为准）差额部分购房款2411元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:2013年6月8日，原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于长沙市天心区大托镇。合同签订后，原告于2013年6月30日前付清房款共354581元，被告于2013年6月30日将房屋交付给原告，根据合同约定，被告应于房屋交付给原告后540个工作日内（即2015年8月26日前）办妥房屋所有权证，于580个工作日内（即2015年10月27日前）办妥土地使用权证，且需据实结算房价款。原告认为被告存在以下违约情形：根据开发商提供的房屋所有权证复印件，房屋所有权证与2016年7月13日才办妥，拖延321天，截至2017年7月19日仍未向原告支付对应违约金；截至2017年7月19日仍未办理土地使用权证，结合长沙市人民政府发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，天心区范围内实施不动产统一登记，长沙市国土资源局自2016年9月9日起不再办理国有土地使用权证，认定被告应于2016年9月9日前办妥土地使用权证，拖延办证317天，未向原告支付对应违约金；根据开发商提供的房屋所有权证复印件，房屋登记面积为107.58㎡，比合同约定面积61.76㎡少0.42㎡，误差比绝对值在3%以内，应据实结算房价款，截至2017年7月19日，未向原告支付面积差部分购房款。根据合同第20、21条约定，被告应向原告支付未及时办妥房屋所有权证的违约金11382元、未及时办妥土地证得违约金11240元、退还实际面积差部分购房款2411元，共计25033元。原告多次找被告协商要求其支付上述款项，但其一直未予以履行，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。 被告金房公司辩称：1、原告诉请被告办妥并交付涉案房屋土地使用权证，因政策原因现已不能履行。2、原告在合同履行过程中存在延期缴费的违约行为，应由其自行承担延期办证的不利后果。根据原告提交的契税完税证明，显示缴费时间是2013年8月9日，并非《商品房买卖合同》签订的2013年6月8日，可以证明原告存在延期缴费的违约行为，应由原告承担因延期缴费致使延期办证的后果；原告未提交证据证明其按《商品房买卖合同》的约定如期支付购房首付款。3、原告与被告在会议上已经达成协议，若被告在2016年7月31日前完成房产证登记，原告将免除被告延期办证的违约责任。4、即便被告延期办证，原告主张的违约金过高，应依法予以降低。国土证已经不能办理，故原告诉请的国土证延期办理违约金没有实施依据，应予以驳回；原告未因延期办证遭受实际损失，其诉请的违约金没有实际损失作为计算基础；本案的违约金数额明显过高，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定应予以调减；原告的违约金计算错误，房屋所有权证得办理时间为商品房交付后540个工作日，即被告应在2015年8月31日前办妥房屋所有权证，行政部门的工作时间为周一至周五，周末及法定节假日休息，故本案中房产证延期办理的期限应当根据工作日计算，不能依据自然日计算。按照工作日作为计算标准，延期办理期限为209天，而非原告主张的231天。 经审理查明：2013年6月8日，原告周汝佳（买受人）与被告金房公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及附件1-9（合同编号20110849302），约定原告购买被告开发的位于长沙市天心区大托镇先锋村（芙蓉南路）金房奥斯苑第1幢1单元3层302号房屋，建筑面积61.76平方米，该房屋单价为5741.27元/平方米，总房价354581元；买受人于2013年6月8日支付购房首付款（含定金）114571元，剩余房款240000元采用按揭贷款方式支付，契税、手续费、工本费等相关费用由买受人承担，应在签订合同的同时交由出卖人或出卖人指定的物业公司代收；出卖人应当在2013年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定条件的商品房交付买受人；自合同签订之日起，出卖人应于90个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，买卖双方应于90个工作日内向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；若产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同签订后，原告周汝佳于2013年6月8日向被告金房公司支付了购房首付款114581元及维修资金7411元，后又通过银行按揭贷款方式将剩余购房款240000元支付到位；2013年8月9日，原告周汝佳取得正式的契税完税证及抵押登记费发票。被告金房公司于2013年6月30日将涉案房屋交付使用，但未在上述合同约定的期限内办妥房屋所有权证和国有土地使用权证。2016年1月，周汝佳授权彭勇、陈洪波、王交赞等12名业主作为其维权工作代表，代表其全权处理在开发公司现阶段房产证办理及进度问题，开发公司延迟交付房产证违约赔偿问题，与物业公司处理物业管理问题，并且对于所有与开发公司及物业公司谈判的结果、法律文书必须要满足7名被授权代表参会并签名的要求时才视为生效。2016年1月7日，先锋街道组织了关于金房奥斯苑一期房产证延期办理事宜的协调会议，共有7名业主参会（其中被授权的业主代表仅为5人）。2016年1月15日，先锋街道再次组织了双方进行协调，共有6名业主参会（其中被授权业主代表仅为3人），根据其会议记录内容，曾有业主发言“就协议只有7月30日前办理房产证，业主不追究。但没有注明办理不好怎么办”，但此后会议总结建议部分未再涉及双方是否已达成协议及协议内容。2016年7月13日,被告金房公司为原告周汝佳办理了房屋所有权证（产权证号为：7161983**），房屋登记建筑面积为61.34平方米。 另查明，2016年8月19日，长沙市人民政府发布了《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发【2016】15号），决定自2016年9月9日起，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内（以下简称“城区”）实施不动产统一登记，长沙市国土资源局依法办法不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。按照“不变不换”的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理并变更登记、转移登记时，逐步更换为不动产权证书。另长沙市不动产登记中心网站显示“不动不换原则”的内容为“只有房产证无国土证，或国土证未更名均不需要更换不动产证，不会受限购政策影响。有贷款的房屋不能办理任何变动手续。” 上述事实，有原告周汝佳提交的长沙市商品房买卖合同、契税完税证、物业专项维修资金专用收据、销售不动产统一发票、长沙市不动产信息查询明细，被告金房公司提交的关于印发《湖南省不动产统一登记工作实施方案》的通知、长沙市政府门户网站截图、长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告、授权委托书、先锋街道关于金房奥斯卡一期会议签到表等经庭审质证并采信的证据证实，并有庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告周汝佳与被告金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法、有效，合同双方均应依约履行各自义务。原告周汝佳依约向被告金房公司支付了全部购房款及其他应缴费用，被告金房公司亦应依约履行办理各项产权登记的义务。根据合同约定，被告金房公司应在2013年6月30日后的580个工作日内（2015年10月27日前）为原告周汝佳办妥土地使用权证。因长沙市人民政府的《关于实施不动产统一登记的通告》规定自2016年9月9日起在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放，故长沙市国土资源局自2016年9月9日起不再办理国有土地使用权证，被告金房公司也因政策因素不再具有协助原告办理国有土地使用权证的义务，且《关于实施不动产统一登记的通告》规定：“按照‘不变不换’的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书”，故原告周汝佳要求被告金房公司办理涉案房屋国有土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约责任的承担及计算问题。根据合同约定，被告金房公司应在2013年6月30日后的540个工作日内（2015年8月26日前）为周汝佳办妥房屋所有权证，亦应于2013年6月30日后的580个工作日内（2015年10月27日前）为其办妥土地使用权证，但其直至2016年7月13日才为周汝佳办妥房屋所有权证，且直至2016年9月9日政策变化前仍未为周汝佳办妥土地使用权证，其已构成违约，应当依约承担相应的违约责任。被告金房公司辩称周汝佳已经授权业主代表在2016年1月1日及2016年12月30日的协调会议中作出承诺，若金房公司在2016年7月底前为业主办妥涉诉房屋权属证书即不再追究被告的违约责任，但其提交的两次协调会议记录显示，该内容仅系协商过程中提及的内容并非一致同意的协议结果，且两次协调会议中被授权代表出席人数均未满足授权委托书中约定的应到人数，该协调会记录的内容并未对原告周汝佳发生效力，被告金房公司仍应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。被告金房公司辩称因国有土地使用权证停止办理故不应支付相应的延期办理违约金，本院认为，虽自2016年9月9日起，房地产行政管理部门不再办理房产证和土地使用证，但被告金房公司直至2016年9月9日政策变化前仍未为周汝佳办妥土地使用权证，其应当对该期间的违约行为承担相应的违约责任。被告金房公司辩称逾期办证系因原告周汝佳未能延期支付购房首付款及契税等费用所致，但根据庭审查明的事实，被告金房公司已于2013年6月8日向原告周汝佳出具了首付款及维修资金收据；契税完税证的日期虽为2018年8月9日，但鉴于合同约定该费用系由原告周汝佳交被告金房公司代收，但被告金房公司并未提交相关收据以证明其实际代收日期，仅凭契税完税证的出具日期不足以认定原告周汝佳存在延期缴纳契税等费用的行为。被告金房公司辩称违约天数应以工作日计算，但根据双方合同约定，对于办理产权登记的期限以工作日计算，但因出卖人责任致使买受人未能在约定期限内办理登记则出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，可见对违约日期应以自然日计算。按照合同约定，被告金房公司应当向原告周汝佳支付自2015年8月26日至2016年7月13日期间的逾期办理房屋所有权证违约金共11382元（354581元×0.0001元/天×321天），向原告周汝佳支付自2015年10月27日至2016年9月8日延期办理国有土地使用权证的违约金11240元（354581元×0.0001元/天×317天）。 关于原告周汝佳要求被告金房公司返还购房面积差额部分的房价款的问题。原、被告双方约定交付的房屋建筑面积应为61.76平方米，而涉案房屋所有权证上登记的建筑面积为61.34平方米，二者相差0.42平方米，面积误差比绝对值约为0.68%【计算方式为（61.34-61.76）÷61.76×100%≈0.68%】，根据合同中“面积误差比绝对值在3%”以内（含3%）的，据实结算房价款”的约定，被告金房公司应向周汝佳返还房屋面积差额部分的房价款2411元。（计算方式为0.42×5741.27=2411元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙金房房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告周汝佳支付逾期办理房屋所有权证的违约金11382元； 二、被告长沙金房房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周汝佳支付逾期办理国有土地使用权证的违约金11240元； 三、被告长沙金房房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告周汝佳返还所购房屋产权面积差额部分的房价款2411元； 四、驳回原告周汝佳的其它诉讼请求。 如果被告长沙金房房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费425元，由被告长沙金房房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  董娟娟 人民陪审员  雷淦麟 人民陪审员  郑政盛 二〇一八年五月八日 书 记 员  蔡资俐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。