河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初10411号原告秦帅，男，1981年9月10日出生，汉族，住河南省汝州市。委托代理人刘正宇，河南润之林律师事务所律所。代理权限：特别授权。委托代理人付振宣，河南润之林律师事务所实习律所。代理权限：一般代理。被告崔宗坡，男，1991年2月1日出生，汉族，住河南省登封市。原告秦帅与被告崔宗坡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告秦帅及其委托代理人刘正宇到庭参加诉讼，被告崔宗坡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦帅诉称，2016年7月15日，崔宗坡将位于郑州高新技术产业开发区紫竹路68号6号楼1单元20层80号房屋以102万元的价格出售给原告，合同约定原告先行支付40万元购房款，剩余房款由原告方办理按揭贷款，贷款直接汇入被告按揭贷款账户归还被告所欠银行按揭贷款，原告方按揭贷款办下来之前，每月房贷由原告偿还；还约定被告方应于2016年7月30日前缴纳契税及其他费用。被告将房屋交付原告后，原告对房屋进行装修并入住，现因被告未按合同约定交纳契税导致开发商无法为其办理房屋产权证书，致使无法将房屋过户至原告名下。后因被告与案外人李朝伟民间借贷纠纷一案，涉案房屋被法院查封并进入执行程序。为确保原告家庭的正常生活，原告与案外人李朝伟达成协议于2018年8月31日代崔宗坡偿还借款94000元。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告崔宗坡继续履行合同，按照合同约定交纳房屋契税等费用，办理房屋产权登记，并协助原告将房屋过户至原告名下；二、被告向原告支付代为偿还的94000元款项，并按照银行同期贷款利率支付自代还之日至实际归还之日的利息；三、由被告承担本案的诉讼费用。被告崔宗坡未答辩。原告秦帅为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：证据一、《房地产买卖合同》，证明内容：2016年7月15日，原告秦帅与被告崔宗坡签订房屋买卖合同一份，合同约定被告崔宗坡将位于郑州市高新技术产业开发区紫竹路68号6幢1单元20层80号的房屋以102万元出售给原告秦帅，双方成立房屋买卖关系，还约定了付款方式等双方的权利义务。证据二、《收条》一份、转款凭证五张，证明内容：原告根据双方签订的房屋买卖合同，依约支付被告崔宗坡40万元购房款。证据三、支付宝转账凭证十二张，证明内容：原告依据合同约定每月按时偿还房贷（2016年7月15日还款至今，其中2019年1月份因被告还款账户被冻结，原告重复还款两笔）。证据四、《商品房买卖合同》、发票及借款借据各一份，证明内容：涉案房屋系被告崔宗坡采取购买方式取得，被告享有出售房屋的权利。证据五、万科物业《收款收据》二份、装修管理服务协议、万科物业收款收据、装修票据等，证明内容：被告已将案涉房屋交付给原告，原告支付51000元装修费，并向物业公司缴纳各项费用6305.45元，现已经入住。证据六、《收条》、《和解协议》及转款凭证各一份，证明内容：被告崔宗坡因欠李朝伟87500元，案涉房屋被金水法院查封，原告代被告偿还本息94000元。经审查，本院认为，原告提交的证据均真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告崔宗坡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃。经审理查明：2016年7月15日，秦帅作为购买方、崔宗坡作为出售方、杨紫欣作为见证人共同签订《房地产买卖合同》，约定崔宗坡自愿将其名下位于郑州市高新技术产业开发区紫竹路68号6幢1单元20层80号的房屋出售给秦帅；总房款1020000元，其中秦帅预先支付400000万元，并自该协议签订之日起至2018年9月30日期间以崔宗坡名义偿还贷款，共计95368元，剩余款项在银行按揭贷款下来后直接支付给崔宗坡；崔宗坡需在2018年9月30日前还清该房产的按揭贷款，并将产权转让给秦帅；合同第五条约定崔宗坡须在2016年7月30日前缴纳房屋契税及其他相关费用；合同第六条约定崔宗坡保证该房产权属清楚，无争议，若发生与崔宗坡有关产权纠纷或债权债务，概由崔宗坡负责清理并承担民事诉讼责任，在此过程中给秦帅造成的经济损失，由崔宗坡负责赔偿。次日，崔宗坡出具《收条》载明“今收到秦帅人民币400000元整（购房款）”。合同签订后，秦帅自2016年7月份开始，按时代崔宗坡偿还银行按揭贷款至今，每月还款3668元。2016年9月8日，秦帅与涉案房屋所在小区的物业公司签订《装修管理服务协议》对涉案房屋进行装修，并支付装修保证金3000元。另查明，崔宗坡于2014年7月16日与河南省美景之州地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房产，该合同约定总房款为907054元，现金支付273054元，剩余款项634000元通过商业贷款方式支付，房屋交付时间为2016年9月30日前。还查明，2018年8月8日，李朝伟、崔宗坡签订《和解协议》载明：申请人李朝伟申请执行崔宗坡借款合同纠纷一案，案号为2018豫01**执4943号，现案外人秦帅替被执行人崔宗坡、鲁倩还执行款94000元，于2018年8月30日前支付，款项到账后，申请人李朝伟申请结案。2018年8月30日，秦帅向李朝伟转款94000元，李朝伟亦出具《收条》载明：今收到秦帅代崔宗坡支付94000元执行款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，秦帅与崔宗坡签订的《房地产买卖合同》系其双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同的约定全面、适当的履行各自的义务。合同签订后，秦帅按照合同约定向崔宗坡支付400000元购房款并按时偿还银行按揭贷款履行其合同义务，但崔宗坡并未按照合同约定的时间缴纳契税，也未在约定的时间结清银行按揭贷款，明显违约，秦帅主张继续履行《房地产买卖合同》，本院予以支持。关于秦帅请求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，鉴于崔宗坡未缴纳涉案房屋的契税、未办理涉案房屋的产权登记，且涉案房屋上存在抵押尚未清除，直接过户存在障碍，经本院释明后，秦帅仍坚持其诉讼请求，且愿意代为清偿银行贷款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。综合考虑本案实际情况以及房屋现状，为维护交易安全，保护抵押权人及买受人的合法权益，构建诚信市场环境，本院酌定秦帅清偿抵押债务，待过户障碍消灭后三十日内，崔宗坡协助秦帅办理房产过户登记手续。秦帅在此过程中支付的费用，除合同约定由其本人承担之外的，可以在剩余未支付的购房款内予以扣除，不足部分可另行向崔宗坡主张。关于秦帅主张崔宗坡支付其代为偿还债务的94000元，并支付利息的诉讼请求。根据双方合同约定，崔宗坡应当保证涉案房产权属清楚无争议，并约定因崔宗坡债权债务给秦帅带来的经济损失，由崔宗坡负责赔偿。因崔宗坡与案外第三人李朝伟之间的借贷纠纷，导致涉案房产被保全查封并进入执行程序，因秦帅家庭已经在该房屋内居住生活，秦帅为避免涉案房产被执行给其生活带来不便，代崔宗坡向李朝伟支付94000元清偿该笔债务，该款项应当由崔宗坡承担，并向秦帅支付自2018年8月31日至该款项实际付清之日止的利息，故对秦帅的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告崔宗坡继续履行其与原告秦帅签订的《房地产买卖合同》，于本判决生效后十日内缴纳位于郑州高新技术产业开发区紫竹路68号6号楼1单元20层80号房屋的契税等费用，并办理该房屋的产权登记手续；二、待原告秦帅清偿上述房屋的抵押债务，过户障碍消灭后三十日内，被告崔宗坡协助将该房屋过户登记至原告秦帅名下；三、被告崔宗坡于本判决生效后十日内向原告秦帅支付代偿款94000元，并以94000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年8月31日至该款项实际清偿之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14826元，减半收取7413元，诉讼保全费用5000元，共计12413元，由被告崔宗坡负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 崔 敏二〇一八年五月十日书记员 李新科