北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0119民初5959号原告（反诉被告）：北京塞外肥羊城火锅店，经营场所北京市延庆区东外大街**。经营者：郭志强，经理。委托代理人：李树静，北京胡李律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京信达诚物业管理有限责任公司，住所地北京市延庆区东外大街**。法定代表人：徐晓明，总经理。委托代理人：杨斌，男，1969年4月11日出生，北京信达诚物业管理有限责任公司职员，住北京市海淀区。委托代理人：李云海，北京市中伦文德律师事务所律师。原告（反诉被告）北京塞外肥羊城火锅店（以下简称火锅店）与被告（反诉原告）北京信达诚物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。火锅店的负责人郭志强及其委托诉讼代理人李树静、物业公司的委托诉讼代理人李云海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）火锅店向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告火锅店与被告物业公司解除租赁合同；2、判令被告物业公司可得利益损失1750000元、牛羊肉及调料等冷鲜食品因停电变质而造成的损失50000元、因被告物业公司违约造成原告对外承担赔偿责任所支出的损失200000元、家具及家电灯设备损失500000元；以上各项合计2500000元。事实及理由如下：火锅店自2005年9月25日开始承租物业公司受托管理的玫而美大厦用于火锅店经营，2015年9月底双方又陆续签订了为期两年的房租租赁合同，据此火锅店仍承租玫而美大厦第二、三层东厅及地下一层东侧，租期至2017年9月24日。自2015年12月起，物业公司屡次组织人员到火锅店承租大厦内干扰正常经营活动。2016年1月3日物业公司未通知火锅店的情况下擅自将火锅店经营用的水、电切断，导致正常经营无法继续进行，且造成了大量冷鲜肉、调料等食品腐烂变质；虽经原告火锅店多次要求与交涉，但被告物业公司始终未给予通电。后被告物业公司于2016年1月8日起诉要求原告火锅店腾房。诉讼期间，被告物业公司于2016年4月11日撬开原告火锅店承租的大厦门锁，强行进入大厦内将原告火锅店室内的全部家具家电等设备设施搬走，至今未还；另外，被告物业公司于2016年5月17日再次强行进入大厦内将原告火锅店装修损毁，并占据该大厦自行装修，并拒绝将装修设备等返还原告。被告物业公司的行为已经构成根本违约，导致租赁合同无法继续履行。无奈之下，原告火锅店诉至法院，请求解除该两年期的租赁合同，并要求被告物业公司赔偿如下经济损失：1、2015年12月至2017年9月25日可得利益损失1750000元；2、牛羊肉、调料等冷鲜食品因停电变质所造成的损失50000元；3、因被告物业公司违约造成原告火锅店对外承担赔偿责任所产生的经济损失200000元；4、家具、家电等设备损失费用500000元；以上各项合计为2500000元。被告（反诉原告）物业公司针对火锅店提出的诉讼请求，其答辩意见如下：一、关于续租协议效力的认定。由于答辩人已经将续租协议丢失，在确认续租协议效力的条件下，续租协议的内容，除了租金和续租期限外，皆与原租赁协议规定一致。1、2010年9月25日，答辩人与被答辩人签订了《玫而美大厦租赁合同》，约定答辩人受北京卓欧制衣有限责任公司（以下简称卓欧制衣）的委托，将玫而美大厦的第二层、第三层东厅（面积604平方米）租给被答辩人用于经营火锅，自2010年9月25日起至2017年9月24日止。2011年3月5日，答辩人与被答辩人就玫而美大厦地下一层东侧部分的租赁事实达成一致意见，即约定位于玫而美大厦地下一层东侧部分（面积约270平方米）租给被答辩人用于办公、安置职工宿舍等用，租期至2015年9月24日。2、租赁合同到期后，答辩人与被答辩人约定，续租期限从2015年9月25日起至2017年9月24日止，每年租金为40万元。3、由证据1、2、3、4可知，答辩人与被答辩人签订的三份租赁协议中，均在租金交纳方式中规定了采用先付后用、提前交纳租金的方式，并在合同的变更与解除条件中规定了若被答辩人拖欠租赁费长达一个月，不交纳水、电费或者违反本合同的其他规定时，答辩人有权单方终止合同，同时被答辩人承担违约造成的损失。根据三份原租赁协议，被答辩人还负有交纳暖气费的义务。因此，若被答辩人违反合同规定，不交纳暖气费，则答辩人也有权单方面终止合同，且由被答辩人承担违约损失。因此，在被答辩人违约的情况下，答辩人有权单方面解除租赁合同，所有不利后果均应由被答辩人承担。二、被答辩人未按时交纳租金，拖欠租赁费长达一个月，且不交纳水费、电费、暖气费等合同义务，答辩人有权单方面终止合同，同时被答辩人须承担违约造成的损失。续租协议规定了若被答辩人拖欠租赁费长达一个月，不交纳水费、电费、暖气费时，答辩人有权单方终止合同，同时被答辩人承担违约造成的损失。而证据5和证据6显示，被答辩人未按期交纳水费、电费共计9413元，暖气费36880元，且拖欠租金超过一个月，因此答辩人根据合同享有单方面终止租赁合同的权利，且由被答辩人承担违约造成的损失。三、被答辩人应交纳在使用答辩人房屋时应付的水电费、暖气费以及使用房屋至搬离期间的房租费（原租金为：：地上**三层604平方米，每年房租费320000元；；地下**270平方米每年房租36000元，续租协议将租赁费调整为每年40万元）。证据5和证据6显示，被答辩人在使用答辩人房屋时，未按期交纳水费、电费共计9413元，暖气费36880元，拖欠租金20万元（从2015年9月25日计算至搬离期间即2016年4月11日；；地上**三层合计604平方米，每年房租费用320000元；；地下**270平方米每年房租费用36000元；续租期间租金标准为每年40万元，以半年计算），应当予以交纳。四、被答辩人的违约行为，导致了不利后果的发生，被答辩人无可得利益而言，且经营的利润需要以支付房租、人员工资、税费、电费、供暖费等前提条件；另外，答辩人在断电前，已经事先多次以书面或者口头方式通知被答辩人须支付欠交的租金、水费、电费、供暖费等费用，否则要承担不利后果。另外，被答辩人在承租场地停止经营后（2016年1月3日），已经搬至其他店经营，但却长期侵占承租的场地，答辩人在2016年4月13日对玫而美大厦的第二层、第三层东厅进行了清理，于2016年5月20日对玫而美大厦地下一层的东侧部分进行了清理，答辩人未对被答辩人造成损失。综上，被答辩人所诉无法律依据，且与事实不符，不能证明其主张。被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。被告（反诉原告）物业公司向本院提出如下反诉请求：1、请求解除租赁合同；2、请求法院判令被反诉人火锅店向反诉人物业公司支付欠交的水电费9413元；3、请求法院判令被反诉人火锅店向反诉人物业公司支付欠交的暖气费36880元；4、请求法院判令被反诉人火锅店向反诉人物业公司支付欠交的租金20万元（自2015年9月25日计算至2016年4月13日，年租金为40万元，以半年计算）。事实及理由同本诉中物业公司提出的答辩意见。原告（反诉被告）火锅店针对物业公司提出的反诉请求，答辩意见如下：我方不同意对方提出的反诉请求。因为物业公司提出的上述几点反诉请求，实际上在2016年延庆区人民法院和北京市第一中级人民法院均做过处理。物业公司当时提出的诉讼请求数额与本次有差距，但总体上来讲，诉求内容具有一致性，依据“一事不再理”的民事诉讼基本原则，本次诉讼过程中延庆区人民法院不应接受物业公司提出的反诉请求。在上次诉讼过程中物业公司要求我方支付其水电费、供暖费等因为物业公司没有实质性证据，所以法院判决驳回了物业公司的诉讼请求。反诉人即物业公司无权提出解除合同，因为在续签合同签订后，我方当时一直在交纳租金，可是当时合同相对方即物业公司的经办人不接受租金，当时合同约定租金是按照年来计算的（即年租金），而实践中反诉人即物业公司要求按照天来计算租金，明显违约且不合理。水电费、供暖费交纳流程系由物业公司张贴通知，我方经核实无误后交纳相关费用。因本次在履行双方签订的合同过程中，物业公司在未提前通知的情况下擅自停水停电，对此，我方已经无法核实相应的水电费、供暖费等费用；另外，我方要求的可得利益损失已经扣除了应给付物业公司的租金，故我方要求对物业公司提起的上述反诉请求均予驳回。本院经审理查明的事实如下：本案涉诉的位于北京市延庆区××大街××号玫而美大厦的实际产权人为北京卓欧制衣有限责任公司（以下简称卓欧制衣），高明系卓欧制衣延庆厂区的负责人，于2016年元旦之后离职；原告（反诉被告）系经营火锅的个体工商户，郭志强为其负责人。2005年6月6日，物业公司与火锅店负责人郭志强签订了《玫而美大厦租赁合同》，约定物业公司受卓欧制衣的委托，将玫而美大厦的第一层、第二层东厅（面积约604平方米）毛坯房租给郭志强用于经营火锅店，租期自2005年9月25日起至2010年9月24日止；前两年不收租金，自第三年起至第五年租金每年18万元。2010年9月25日，双方重新签订《玫而美大厦租赁合同》，约定物业公司将本案诉争房屋租给郭志强用于经营火锅店，租期自2010年9月25日起至2015年9月24日止，前三年年租金为30万元，后两年年租金为32万元。2011年3月5日，物业公司和火锅店又签订《玫而美大厦租赁合同》一份，约定物业公司将玫而美大厦地下一层的东侧部分（面积约270平方米）租给郭志强用于办公、职工宿舍等，租期至2015年9月24日，每年租金3.6万元。合同到期后，郭志强继续在诉争房屋处经营火锅店，并向物业公司交纳水电费至2015年10月份。2015年9月24日租赁合同到期后，经过双方多次协商，物业公司的代表即高明、高登才两位经理于2015年9月25日与火锅店的负责人郭志强签订了新的租赁合同，合同约定续租期限为两年，自2015年9月25日至2017年9月24日，每年租金增至40万元。火锅店的负责人郭志强在合同上进行了签名并加盖了肥羊城火锅店的公章；物业公司签署合同的负责人高明亦在该合同上进行签名。当时的情况为：物业公司负责人高明经理表示公司公章在北京市昌平区的办公地，并指示高登才经理将全部四份合同带至市里的办公地盖章；因为本案双方之前已经合作多年，火锅店负责人郭志强便将全部合同文本交给了高登才。2015年国庆假期之后，高登才电话通知郭志强去其办公室取回加盖印章的合同，并要求郭志强准备好第一年度的租金。郭志强当时正值在河北老家处理家人丧事，无暇顾及延庆的生意事宜；但郭志强表示会尽快返回并按时交纳租金。在双方签订为期两年的房屋续租协议后一个月的期限尚未届满，高登才作为物业公司的负责人突然提出不再将本案诉争房屋向郭志强出租，但表示可以让火锅店继续经营一段时间。后物业公司的高明经理承诺若火锅店于2016年1月15日之前搬离，可以赔偿火锅店相当数量的经济损失。后在双方沟通过程中，因物业公司反悔，双方未能达成一致意见；郭志强作为火锅店负责人要求双方继续履行为期两年的房屋租赁合同。2016年1月3日，物业公司突然对火锅店实施了断水断电行为，导致火锅店生意无法正常经营，其员工基本生活无法得到保障。当日经过沟通，物业公司已于事发当天恢复了对火锅店的供水，但一直没有恢复对火锅店的供电，致使火锅店停业至今。2016年1月4日，火锅店的员工在位于玫而美大厦门口临街处拉扯横幅，部分员工前往卓欧制衣办公室反映问题，但该过程中未出现过激行为。另查明，卓欧制衣公司曾于2016年诉至本院，请求法院判令火锅店赔偿其损失合计58万元（其中停工停产损失40万元、工人工资18万元），并要求火锅店停止侵权行为并公开赔礼道歉。本院经审理认为卓欧制衣提出的各项请求无事实及法律依据，遂于2016年3月3日作出（2016）京0119民初586号判决书，判决驳回了卓欧制衣的诉讼请求；另，本案当事方物业公司于2006年1月12日向本院提起诉讼，要求法院判令：1、火锅店腾退所占用的物业公司的房屋；2、火锅店向物业公司支付房屋使用费（截至2016年1月7日）100601元；3、火锅店向物业公司支付拖欠的水电费（截至2016年1月7日）8500元。后本院经审理作出（2016）京0119民初721号判决书，认定双方之间存在续签自2015年9月25日至2017年9月4日为期两年的房屋租赁合同的相关事实，在综合衡量双方利益关系的基础上，判决驳回了物业公司的诉讼请求。后物业公司不服该判决而上诉至北京市第一中级人民法院，二审法院于2016年6月27日作出（2016）京01民终4196号民事判决书，驳回上诉、维持原判。2016年8月2日火锅店诉至本院，要求判令：1、判令原告火锅店与被告物业公司解除租赁合同；2、判令被告物业公司可得利益损失1750000元、牛羊肉及调料等冷鲜食品因停电变质而造成的损失50000元、因被告物业公司违约造成原告对外承担赔偿责任所支出的损失200000元、家具及家电灯设备损失500000元；以上各项合计2500000元。庭审中火锅店为证实其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：1、《玫而美大厦租赁合同》两份，证明双方自2005年开始产生租赁合同关系以及具体的租赁内容；并且证实当时租赁的房屋仅系毛坯房，后火锅店两次对其进行装修改造；2、（2016）京01民终4196号民事判决书一份，证明双方在第二个租赁合同到期后，又续签了为期两年的租赁合同，合同截止时间为2017年9月24日；3、视频资料、录音材料、法院卷宗材料，证明物业公司于2016年1月3日在未事先通知的情况下擅自对火锅店采取了断水断电之行为，当时延庆镇派出所出警但未做笔录，延庆法院范本腾法官做了笔录；4、装修合同、报价单、购买清单、收据等，证明火锅店购置的室内用于经营火锅生意的设备、设施、器具等以及具体装修情况；5、社保清单、劳动合同书、解除劳动合同赔偿证明、工资表等，证明火锅店因物业公司单方面断水断电导致生产停滞、停业，为此与员工杨海东解除劳动关系而为此支付了经济赔偿金五万元；6、购销合同，证明火锅店因物业公司单方撕毁合同而导致生意不能继续进行，现因火锅店无法正常营业而与桥西区蒙硕肉业解除合同，故此损失150000元；7、财务报表以及财务凭证，证明原告2015年度的经营状况；8、荣誉证件、资格证件以及获奖证书等，证明原告经营期间所获的各种奖励，证实了原告经营火锅店得到了各界的认可和赞誉；9、网页打印单，证明火锅店经营状况在2015年以及之前一直很好，获得了顾客以及餐饮业的肯定；10、家具家电清单，证明物业公司从火锅店租赁的经营地点搬走（损坏）家具家电的数量及其价款；11、情况说明，证明火锅店与蒙硕肉业签订合同的情况以及因物业公司单方面断水断电而我方造成的损失状况；12、光盘以及文字材料，证明当时火锅店正值营业期间，亦在合同履行期内，物业公司在未提前通知的情况下单方面采取针对火锅店的断水、断电行为，2016年4月11日的庭审笔录中物业公司承认其搬走了火锅店租赁房屋内的相关物品；2016年5月13日庭审笔录中物业公司承认在其采取断水断电措施之前，火锅店并不拖欠其水电费。经质证，物业公司对上述证据材料的质证意见如下：1、对租赁合同真实性认可，但不认可证明目的，并称从这份租赁合同可以看出：其一，火锅店已经承认经营生意的位置不好，运行的还算可以，说明火锅店在此经营仅系勉强维持，有亏损的可能；其二，两份租赁合同的实质内容系一致的，可以确认双方续签为期两年的租赁合同与前两份租赁合同除租期、租金外，其余部分应完全一致；2、对判决书真实性认可，但不认可证明目的。其一，该判决书仅证明双方存在续租租期为两年的租赁合同关系，除此之外的事项不能证实；其二，该判决书认定存在物业公司盖章的续签合同，而事实上物业公司并未实际盖章，仅是法院推定而已；3、对装修合同、报价单、购买清单、收据等证据材料的真实性无法确认，因为分两部分装修的内容中还有橱柜，但橱柜是可以移动的，故可移动部分的器具取法确认；另外，相关不动产部分的该份合同系2012年签署的，并不在续租合同期限内，因此与本续签合同期间无任何关联性；另，关于收据的票据并不能证实火锅店与第三方存在真实的费用支出情况，因为火锅店可能与这些公司或者个人存在其他债权债务合同关系；就本案而言，火锅店在诉讼期间主张的各项费用均不是发生在续签租赁合同期间内，事实上，正是由于火锅店迟延交纳各项费用导致其单方违约在先；4、对视频资料、录音资料等证据材料证明目的不认可。因为2016年1月3日物业公司采取断水断电措施后，火锅店完全可以采取多种方式防止损失扩大并腾退房屋，但火锅店并未尽到上述附随义务，而是任凭损失扩大并将房屋闲置，直至2016年4月物业公司清空场地；5、对社保清单、劳动合同书、解除劳动合同赔偿证明、工资表等证据材料的真实性均不予认可，原因如下：第一，工资表系由火锅店单方制作的；其二，郭志强还有其他店经营生意，作为餐饮企业完全可以将职工再做安排；其三，日期是错误的，清空场地的时候是2016年4月份，而社保都是预交的，到2015年12月份员工已经与火锅店终止了劳动合同关系，月工资为2500元；而2013年、2014年、2015年按照法律规定是双倍赔偿后解除合同，火锅店给了员工赔偿金五万元属于违反合同，这是火锅店的自愿行为，故我方对其真实性不予认可；其四，上述材料属于当事人即火锅店的资金证明，而资金事实上有没有真正发生，并无相关证据材料加以证实；6、对购销合同以及证明等，除营业执照外，我方对上述材料的真实性均不予认可，原因如下：第一，该份购销合同签订的时间为2015年8月3日，该合同根本不涉及违约事宜；第二，该合同第六条约定现金提货，故更谈不上违约金支付事宜；从该合同第8.2条可以看出完全系由火锅店自己拿的合同，故我方对其真实性不予认可；除此之外，火锅店并未提交真实资金往来和交易的证据材料，故我方对此亦不予认可；7、对火锅店提交的2015年度财务报表以及财务凭证等证据材料的真实性均不予认可，因为完全系火锅店自行制作的，我方对上述证据材料的真实性表示质疑，故不再质证。因为火锅店自认经营位置不好且经营不善，又说经营状况良好且利润可观，前后陈述矛盾；另外，会计师事务所进行审计是不合理的，因为会计师事务所只能对真实性进行审计，如果对经营利润进行合计应该由工商税务所进行；另外，餐饮业经营生意每年的利润不一，故唯一的凭证就应该是税务所的缴税凭证；8、我方对火锅店提交的荣誉证书、资格证价以及获奖证书等证据材料的真实性不予认可，因为来源不明。通过我方核对，火锅店提交的上述证据材料的发放单位均非餐饮行业，这些发放单位有无备案我方不知晓；常务理事证书我方不清楚是什么组织，况且证书系2005年、2009年发放的，所有证书都不能证实火锅店经营状况良好，事实上也与经营状况无关；这些证书的价值也无法认定。因上述证据材料（证书等）均系在2009年之前发放的，故与火锅店现在经营状况无关联性；对于光盘等证据材料不予质证，因为光盘内容可以篡改，我方对其真实性不认可；9、对网页打印单真实性不予认可，因为这是一份来源于百度的收费信息，百度的排名以及信息等都是花钱购买的；况且这些信息的来源不明；网页打印单欲证明火锅店经营状态良好，但该打印单上并不能显示火锅店经营状况良好的相关数据信息，也无法体现出经营状况良好的事实，况且打印单里边的评价都是二手房、租房、购物广场以及美容美发等，不知道这些评价与火锅店经营状况之间有何关系；10、对家具家电清单我方需要回去核实其真伪，但数量方面我方不认可，因为火锅店承租的房屋内虽有该种类物品，但所有的相关物品并非全部在承租期间购买，且残值的计算方式明显存在重大瑕疵，比如说单人床单价100元，直接合计100元，无法想象其采购数量和价值还按照原价要求赔付；单柜数量3个，每个1000元，一共是3000元。上次庭审中我方要求火锅店将东西从库房搬走，但火锅店当庭表示那些根本不值钱，而本次诉讼过程中火锅店提交的这份清单明确将切肉机、灶台等按照原价主张索赔，且火锅店未能提供任何发票证明其采购过该设备，亦无相关证据证实其将上述设备放置于承租的房屋内，而场地从2016年1月份停止经营到同年4月份，已经长达100余天时间，承租房屋亦由火锅店控制，故火锅店任何有价值的东西不可能长期闲置、浪费；11、对蒙硕肉业出具的“情况说明”，从其内容来看，提货时间为2015年9月之前，指的是2015年9月份之前选定货品，而非将货物拉走，而实际操作过程中买方都是按照提货时间选好货物并支付运费后我单位将货物存在在单位冷库中，每次火锅店用货时候再从我单位冷库中提取；火锅店以此证据欲证明存在违约金的合理性，但是从该材料看，违约金与此无关联性，而且火锅店与该肉业公司签署的协议明确约定系现金提货，与该份“情况说明”自相矛盾，因此该证据材料的真实性以及证明目的我方均不予认可；12、对于庭审笔录以及文字材料和光盘等证据材料，我方不予认可。首先关于记载的物业公司的相关事项，我方不予认可，因为纯属火锅店理解偏激，我方当时的代理人是办公室人员梁国勇，其并非法律专业人士，不懂法；虽然梁国勇没有反驳的内容，但并不代表认可了火锅店的陈述，其中包括后期梁国勇与延庆法院范本腾法官的录音材料，当时这些东西我方均不予认可，为什么还要写出来？当时范法官亦承认我方并未签订续签合同，但是依照法律推定出续签合同的存在，当时范法官让我方提交相关合同，但我方没有提交，因为续签合同本身就不存在；迄今为止，亦无任何证据能够证实我方签署并盖章了本案涉诉的所谓续签租赁合同；事实上，仅有一份由火锅店单方签署的租赁合同，而该合同被我方上级公司认为不应签字盖章而撕毁，延庆法院以不利证据推理出我方实际存在该份续签合同，依据法律做出了对我方不利的法律裁判，这可以从一审、二审所有卷宗的11次电话录音看出来，即我方始终未对涉诉续签合同进行盖章确认；另外，根据庭审笔录火锅店称我方认可自始至终火锅店不存在拖欠水电费问题，但我方在2016年1月8日提交的起诉状中第三项诉讼请求明确载明要求判令火锅店支付我方拖欠的水电费8500元，暂计至2016年1月7日；除此之外，还有供暖费一项，当时我方诉讼请求非常明确，故现在火锅店声称我方自始至终认可其已经全部缴纳，显然前后矛盾；关于光盘材料，我方对其证明目的不予认可。物业公司在本案中提出了反诉请求，即：1、解除双方的租赁合同；2、请求法院判令被反诉人火锅店向反诉人物业公司支付欠交的水电费9413元；3、请求法院判令被反诉人火锅店向反诉人物业公司支付欠交的暖气费36880元；4、请求法院判令被反诉人火锅店向反诉人物业公司支付欠交的租金20万元（自2015年9月25日计算至2016年4月13日，年租金为40万元，以半年计算）。物业公司为证实其反诉主张，向本院提交了如下证据材料：1、《玫而美大厦租赁合同》（二层、三层东厅）、《玫而美大厦租赁合同》（（地下层东侧2005年12月20日签订）、《玫而美大厦租赁合同》（（地下层东侧2011年3月5日签订）、2014年以及2015年店面租金收据和银行凭证，上述证据材料共同证明以下内容：其一，双方签订的三份租赁合同中，均在租金的交纳方式中规定了采用先付后用、提前交纳租金的方式，并在合同的变更与解除条件中规定了若火锅店拖欠租金长达一个月，不交纳水费、电费或者违反本合同约定的其他规定时，物业公司有权单方面终止合同，同时由火锅店承担违约造成的损失；其二，2014年度、2015年度，火锅店均按照租赁协议的约定提前交纳了租金；其三，根据三份原租赁协议，火锅店还负有交纳暖气费的义务，因此若火锅店违反合同约定，不交纳暖气费的话，物业公司也有权单方面终止合同，且由火锅店承担违约造成的损失；其四，虽然续租协议已不存在，但其中关于租赁费用的交纳方式以及合同的变更和解除条件等与原合同（协议）相一致；2、收费通知和单据，证明目的如下：第一，火锅店尚欠我公司水电费9413元；第二，结合上述提交的证据1、2、3、4，火锅店未交纳水电费的行为已经构成违约，我公司可依据合同约定单方解除合同，且由火锅店承担违约造成的损失；3、2015年度至2016年度玫而美大厦供暖费缴费通知单，证明目的如下：首先，火锅店尚欠我公司供暖费36880元；其次，结合上述提交的证据1、2、3、4，火锅店未交纳供暖费的行为构成违约，我公司可根据合同约定单方解除合同，且由火锅店承担违约造成的损失；4、2015年12月29日供暖费催缴及停水停电通知，证明我公司于2015年12月29日因火锅店拖欠供暖费而向其发出解除合同通知书，并说明若火锅店于2016年1月1日之前仍不缴纳供暖费的话，我公司将采取断水、断电等措施；5、2016年4月1日解除租赁合同及限期清理滞留物品的通知，证明我公司于2016年4月1日因火锅店拖欠供暖费、水电费和租金等而向其发出了解除租赁合同通知书，并限其于2016年4月5日之前清理滞留在我公司租赁场地的滞留物品；6、2016年4月9日解除租赁合同及限期清理滞留物品的通知，证明我公司于2016年4月9日向火锅店发出解除租赁合同通知书，并限其于2016年4月11日前搬离滞留在我公司租赁场地的滞留物品；7、2016年5月17日限期清理地下室滞留物品的通知，证明我公司于2016年5月17日向火锅店发出通知，限其于2016年5月19日前将全部滞留在地下室的物品搬走；8、张贴通知的照片，证明我公司在向火锅店发出通知后，将通知内容张贴于火锅店的店面上；9、录音及录音文字整理稿，证明我公司于2016年4月1日向火锅店发出了通知函；10、高明、高登才出具的书面说明一份，证明目的如下：第一，高明、高登才与火锅店负责人郭志强就房屋续租谈及的所有内容只代表其本人就续租事项与郭志强进行的意向沟通，并不代表北京卓欧制衣有限责任公司或者北京信达诚物业管理有限责任公司的任何意见；第二，高明、高登才并非上述公司的员工，其无权代表上述公司就房租续租事项签署任何协议；第三，高明离职之前仅担任北京卓欧制衣有限责任公司在延庆区的技术总监，亦无权代表北京卓欧制衣有限责任公司签署有关公司房屋对外租赁的任何协议；高登才为北京卓欧制衣有限责任公司在延庆区的统计员；第四，高明与郭志强就房屋续租事项达成的初步意向，此意向书并未获得北京卓欧制衣有限责任公司的批准或者盖章；11、关于延庆厂区负责人的证明，证明目的如下：首先，高明（已经离职）系北京卓欧制衣有限责任公司延庆厂区的技术负责人，北京卓欧制衣有限责任公司延庆厂区的总负责人为徐平；其次，本公司从未授权高明与北京信达诚物业管理有限责任公司或者北京塞外肥羊城火锅店商谈玫而美大厦租赁合同的相关事宜；再次，郭志强提交的录音，已经确认了续租合同仅有火锅店的签字，并无我公司的盖章；12、录音，证明目的如下：第一，我公司未签署续租合同，且火锅店从未缴纳过租金；本案当事方火锅店可以直接通过公司账户向我公司支付租金，不存在我公司拒绝收取租金的可能性；第二，对于已经生效的判决，我公司承认续租合同的法律效力；但由于火锅店存在未支付租金、水电费、供暖费等行为，已经构成了实质性违约，我公司有权单方面解除合同，且所有不利法律后果均应由火锅店承担；13、快递单一份，证明我公司清理物品前，除送达通知外，还向火锅店发送了顺丰快递；14、致延庆派出所所长的函及现场录像材料，证明我公司已经向有关部门反映火锅店存在扰乱北京卓欧制衣有限责任公司正常经营的行为，已经给卓欧制衣公司造成巨大损失；目前关于本案的函，将送至延庆区政府。火锅店经质证，就上述证据材料发表了如下质证意见：证据1-8上次在北京一中院二审开庭时已经提交，但我们没有质证，这些我简单发表一下质证意见。证据1关于水电费交纳事项需要反诉人提前通知，之后我方按照通知内容才能交纳水电费，2015年12月份的水电费具体是多少我方并未接到通知，所以没有交纳；三份合同中对供暖费的约定不一致，按照惯例，反诉人需要将供暖费的具体数额以书面方式通知被反诉人，被反诉人签字后交给被反诉人，由于双方发生争议的时候还没有到采暖季，所以被反诉人没有接到通知，并不是故意拖欠供暖费用；从2016年1月3日被反诉人对我方实行断水断电，将租赁室内物品拆除，故被反诉人并没有实际使用房屋；租金根据第四组证据，双方在实际履行过程中并不是全部以“上打支”方式交付租金，实际履行合同中关于租金“上打支”的内容，根据一审、二审的生效判决，双方存在房屋续租合同，但由于反诉人拒绝交出该合同文本，对于双方如何约定等更是无法查清，法院根据以往判例来判决；证据3-7反诉人证明通知过交纳费用，但实际上被反诉人从来没有收到过通知，原审案件中反诉人明确承认没有通知，是反诉人口头承认有相关录像，本案之前以及今天反诉人强调的关键点在于双方不存在续租的为期两年的房屋租赁合同，如果不存在为什么会有催交费用通知，所以反诉方要求解除合同并支付租金等事项我们认为是不真实的；证据8、9关于张贴的照片，被反诉人从来没有见到过，录音资料亦不认可；证据10与本案无关，高登才到现在也是反诉人的职工，所以意见不足为信，高明的意见在上次二审过程中我方已经提交相反的证据，我们也有录像，二审法院也认可我们提交的证据；证据11与本案无关，而且相关资料也在二审提交过，该证据我们不认可；证据12真实性认可，但是我们认为反诉人是断章取义，被反诉人多次主张要交纳租金，反诉人明确不收，当时也约定在续签合同一个月之内交纳租金，被反诉人交纳租金，反诉人认为合同不存在所以不接纳租金；证据13被反诉人没有收到过；证据14真实性无法确认，卓欧制衣公司曾经起诉过我们，那个案件已经查清，更没有给他们造成任何损失，我方采取的举措是合理正当的，完全是由于反诉人对我方断水断电导致的。我们的光盘（2016年4月11日）显示被告强行撬开门锁搬走东西的，对此，公安部门录走一部分，因为视频时间太长所以公安部门让我们自己留证据，所以真实性不存在异议；2016年5月20日反诉人进入监控室，监控室的电源切断，所以录不到当天情况，但是基本事实、状况也不容篡改，而且反诉人已经将涉案房屋租赁给其他人使用且处于重新装修阶段，具体租赁给谁不清楚，所以相关损失需要反诉人自行承担。我方提交的视频资料证明此过程中有过断电重启情形，所以时间是不准确的；因为我们要保证时间的准确性，所以我们没有更改时间，关于反诉人提出的该项请求，我方也提供证据（一张光盘）证明当时被告拒绝收取租金的情况。另据核实，2016年1月3日物业公司在未提前通知火锅店的情况下擅自将火锅店经营用的水、电切断（次日起仅恢复了用水），导致无法继续正常经营，且造成了火锅店大量冷鲜肉、调料等食品腐烂变质，对火锅店造成较大经济损失。2016年4月11日物业公司在未征得火锅店同意或者事先告知的情况下单方面擅自撬开火锅店承租的本案涉诉的位于北京市延庆区延庆镇东外大街72号玫而美大厦门锁，强行进入大厦内将火锅店承租的室内全部家具家电等设备、设施搬走；2016年4月13日物业公司对火锅店承租的玫而美大厦第二层、第三层东厅进行了清理；另外，物业公司又于2016年5月20日再次强行进入火锅店承租的位于北京市延庆区延庆镇东外大街72号玫而美大厦内将火锅店承租期间装修设施损毁，并自行占据该大厦进行重新装修。另，根据本院查明的相关情况，由于物业公司对火锅店实施断电行为致使营业无法正常进行，在此情况下，火锅店不得已与员工杨海东于2016年1月4日解除了劳动合同关系，并支付了经济赔偿金五万元；另外，劳动合同解除之前，员工杨海东与火锅店签订了为期5年的劳动合同，期限为自2012年10月20日至2017年10月20日，杨海东每月工资平均为2500元。另外，2012年6月11日北京塞外肥羊城火锅店（甲方，以下简称火锅店）与张家口天盛嘉森装饰工程有限公司（乙方，以下简称装修公司）签订了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（以下简施工合同）一份，约定由乙方装修公司为甲方火锅店位于北京书延庆区延庆镇东外大街72号总面积为620平方米的建筑进行装修改造，采用乙方装修公司包工、包部分材料、甲方火锅店提供其余部分材料的方式进行。工程期限为自2012年6月11日至2012年8月27日，合同工程造价款为2297517元。2012年9月3日双方签订了工程竣工验收单，对本装修工程的质量进行了联合验收，结果为合格。甲方火锅店依据双方签订的《施工合同》，分三次分别于2012年6月8日、2012年7月16日、2012年9月3日向乙方装修公司支付了工程款1260000元、920000元、117517元，以上合计为2297517元。装修完毕后，火锅店于2012年9月5日向北京刘庆安厨具经营部购置了为经营所需的各种厨具设备，总价款为136220元；2015年9月5日北京刘庆安厨具经营部为火锅店出具了日收据一张，载明北京塞外肥羊城火锅店向其经营部支付了出具款合计为136220元。另据核实，火锅店曾于2015年8月3日桥西区蒙硕肉业签订《购销合同》一份，约定由蒙硕肉业为火锅店提供商标为富兴肉业的羊肉，单价为44元/公斤，数量为1000件×25公斤/件，总价款为1100000元。双方约定北京塞外肥羊城火锅店应当在2015年9月5日前选定货物，然后支付相应的运输费用，再由蒙硕肉业负责将货物存放在单位的冷库中；火锅店需要用货的时候，再从蒙硕肉业的冷库中提货；除此之外，双方还约定了各自的权利义务以及违约责任等。2016年1月13日，桥西区蒙硕肉业出具了《证明》一份，内容为：因北京延庆塞外肥羊城火锅店单方中止与桥西区蒙硕肉业签订的富兴羔羊肉购销合同，造成我店为其专供的富兴羔羊肉部分损失，故扣除合同中违约金150000元。特此证明。上有桥西区蒙硕肉业的盖章以及负责人郑硕的签字，日期为2016年1月13日。另外，火锅店曾于2016年1月1日向桥西区蒙硕肉业订购了：1、羔羊肉40件、每件50斤、单价为22元，共计44000元；2、一号肥牛10件、每件50斤、单价为30.5元，共计15250元。以上两项合计为59250元。由于物业公司于2016年1月4日强行拉闸停电，导致火锅店被迫停业，造成了冰柜冷藏速冻食品、调料、炒料等变质腐烂，其中具体损失如下：1、羊肉25件×1100元/件=27500元；2、牛肉8件×1525元/件=12200元；3、炒料、调料、豆制品、海鲜类食品损失共计为12000元。以上三项损失合计为51700元。庭审过程中因双方对火锅店自2016年1月3日至2017年9月25日期间的预期净利润损失数额以及有无等问题争执较大，2016年12月6日火锅店一方向本院提出鉴定申请书，要求根据其2015年度财务会计资料并结合其以往经营业绩，对火锅店2016年1月3日至2017年9月25日期间的预期净利润损失进行司法鉴定。物业公司不同意鉴定，并向本院提出书面申请，要求到税务部门查询火锅店交纳税款等与本案索赔相关的信息材料。后本院依法到北京市延庆区地方税务局进行了核实。2017年6月13日北京市延庆区地方税务局向本院出示了《北京市地方税务局纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》一份，载明：1、北京塞外肥羊城火锅店纳纳税方式属于定期定额（超出定额自行申报）；2、2014年1月1日至2016年1月8日之间的纳税记录均为定期定额纳税，项目分为：个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、、地方教育附加3、2014年1月1日至2016年1月8日之间的销售额信息，查无此项。庭审中物业公司对该纳税信息告知书真实性认可，并称从该纳税信息告知书可见，火锅店实行的纳税方式为定期定额，超出部分应自行申报，实际上火锅店在经营过程中一直按照定期定额方式申报税额，应视为其经营额和利润等未超出该范畴，其不存在自行申报部分，人民法院在计算其预期利润损失过程中应参照该纳税信息告知书确定的有关数据进行，而不能依据其他材料；火锅店对该份纳税信息告知书的真实性认可，但强调称因为火锅店实行的是定期定额纳税方式，故该份纳税信息告知书中的纳税数据并不能真实、全面反映火锅店的经营状况和净利润以及实际收入等，人民法院在审理该类纠纷过程中，应以事实为依据、以法律为准绳，参照此类行业的操作惯例以及实际情况进行判定，而非依据纳税信息告知书进行裁决,否则有失公允。为了进一步查明且确定火锅店预期净利润损失情况，经本院释明，火锅店于2017年4月25日向本院递交了《审计申请书》一份，内容为申请对火锅店2015年度的经营利润进行审计，从而确定火锅店经营利润损失的具体标准。物业公司对通过摇号确定审计机构并对涉案经营利润进行审计事宜持反对态度。本院为查明案情和确定具体裁判尺度的需要，对经营利润审计工作依职权进行了推进。后经北京市高级人民法院摇号确定，北京高商万达会计师事务所有限公司成为本案审计机构。2017年8月16日，该会计师事务所出具《补充鉴定材料通知书》一份，内容为认定相关鉴定材料目前不完整、不充分，并要求在2017年9月16日之前补充提交相应的鉴定材料；如逾期未能补充提交上述鉴定材料，将视为撤回此次鉴定委托，需要补充提交的鉴定材料包括公司营业执照、章程、验资报告、实收资本变化资料等合计七项内容。后经本院向火锅店负责人以及代理人沟通协调，火锅店一方补充提交了部分鉴定材料。因鉴定所需材料尚未充分提交，2018年1月17日，北京高商万达会计师事务所有限公司向本院出具了《终止鉴定告知书》，宣告因当事方不能提供审计所需资料致使鉴定工作无法继续进行，依据《司法鉴定程序通则》的相关规定，该鉴定机构决定终止此次鉴定工作，上有该鉴定机构的盖章，日期为2018年1月17日。本院向双方当事人依法出示了该份《终止鉴定告知书》，双方对此均予以认可。另外，通过火锅店提交的相关财务会计报表以及资料统计核实，2015年度火锅店实际净利润为951846元。另外，火锅店自营业之日起至2016年1月3日因物业公司单方面拉闸断电导致被迫停业，该期间其经营收入一直可观，且其经营理念和服务以及肥羊城品牌获得了顾客的一致好评，经营收益态势较为平稳。庭审中因诉讼双方对违约行为、损失大小以及预期净利润等事项争执较大，故本案未能协商解决。上述事实，有《玫而美大厦租赁合同》、民事判决书、视频资料、录音资料、法院卷宗材料、装修合同、报价单、购买清单、收据、火锅店购置的室内设备设施及器具、装修工程合同书、社保清单、劳动合同书、解除劳动合同赔偿金证明、工资表、购销合同、财务报表及相关凭证、荣誉证件、资格证件、获奖证书、情况说明、网页打印单、光盘以及文字整理稿、鉴定申请书、补充鉴定材料通知书、终止鉴定告知书等证据材料及双方当事人的陈述、庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。本院认为，合同是双方当事人通过本意思表示行为达成的合意，依法成立的合同受法律保护，自双方当事人签字或盖章之日起生效，双方当事人均应依据协议内容全面履行各自合同义务；另外，当事人一方不履行合同义务不符合约定而给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。除此之外，依据相关规定，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，除采取其他补救措施或者合同另有规定外，违约一方当事人赔偿另一方当事人因此所受到的损失，一般应包括财产的毁损、减少、灭失和减少或消除损失所支出的费用以及合同如能履行可以获得的利益，但不应超过违约一方当事人在订立合同时应当预见到因违反合同可能造成的损失。就可得利益损失而言，本院认为，可得利益损失是指契约一方当事人未全面履行合同义务等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失，即在合同履行前并不为当事人所拥有的，但为当事人所期待的在合同全面履行之后可以实现和取得的财产性权利，通常情况下只要构成违约行为即可能导致可得利益之损失。实践中，可得利益损失在市场主体违约情形下一般均会存在；根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要可分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。承包经营、租赁经营合同以及提供劳务或服务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于可得利益损失或称预期利益损失的界定问题，对可得利益损失之认定至关重要。本院认为，依据现行相关法律规定以及法理学说和审判实践，可得利益损失的界定应主要把握以下几点：其一，可得利益损失应当界定为预期净利润损失；其二，可得利益损失的类型应主要包括生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失；其三，可得利益损失的认定以及赔偿数额的界定问题，对此，本院认为，可得利益损失司法认定数额=可得利益损失总额-不可预见的损失-认为扩大的损失-受害方应违约获得的利益-因有过错造成的损失-必要的缔约成本；其四，不得适用可得利益损失相关规定的例外原则，包括符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款关于恶意欺诈的规定、人身伤亡及精神损害赔偿的规定以及该法第一百一十四条第一关于已约定损害赔偿计算方法的规定等三种主要情形。另，依据相关法律规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，可以确定该主张成立。针对本案而言，通过法庭审理以及双方举证质证，本院认为本案的审理的重点以及双方争议的焦点主要有以下三方面：其一，本案双方在租赁合同不能继续履行情况下究竟谁应承担违约责任；其二，合同解除给火锅店一方造成的损失（包括可得利益损失）类型以及数额问题；其三，物业公司提出的反诉请求应否得到支持。接下来本院以庭审查明的事实为依据、以我国现行法律法规的规定为准绳，综合双方举证质证和法庭陈述、辩论和本院庭审查明的相关情况，对上述焦点问题进行逐一阐释。一、本案双方在租赁合同不能继续履行情况下究竟谁应承担违约责任的问题。本院结合双方庭审中的证据出示以及本院核实的相关事实，综合认定去物业公司在双方租赁合同不能继续履行的现实情况下其应承担全部违约责任，具体裁判理由如下：第一，根据业已生效的（2016）京0119民初721号民事判决书、（2016）京01民终4196号民事判决书，双方在2015年9月24日第二份租赁合同到期后，双方实际上又签订了一份为期两年的租赁合同，即自2015年9月25日至2017年9月24日；虽然庭审中物业公司一再抗辩称双方从未续签相应的合同，但根据庭审查明的事实以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，物业公司应对其该合同文件承担提交义务，但由于其无故未能提交，故一审、二审法院由此判定其应承担不利法律后果，完全符合法律规定；第二，从庭审查明的事实看，2016年1月3日，物业公司在事先未告知火锅店的情况下，擅自单方面对火锅店经营的位于北京市延庆区延庆镇东外大街72号玫而美大厦进行断水断电，该行为属于严重干扰和阻断火锅店正常经营之行为，依据双方签订的《玫而美大厦租赁合同》之约定，物业公司采取此项措施完全违背了合同约定，属于以事实行为不履行合同义务之举，在双方第三期房屋租赁关系存续期间，物业公司该行为明显不妥，构成根本违约；第三，虽然庭审中物业公司一方抗辩称因为火锅店存在欠交水电费、供暖费等违约行为在先，故其采取拉闸断电行为是迫不得已；对此，本院认为，火锅店在双方租赁关系存续期间，依据查明的事实可知，其并不存在长期欠交水电费或者供暖费的问题，且租赁费用（租金）作为合同义务的主要组成部分亦未拖欠过；另外，从双方缔结租赁合同的目的出发，火锅店承租该玫而美大厦从事火锅生意经营是为了赚取商业利润，其在支付相应租金等必要费用后对涉诉租赁房享有使用权；而出租方即物业公司签订房屋租赁协议是为了获得出租收益，其在获得承租方支付的相应租金及其他必要费用这一合同权利的同时，负有向承租方即火锅店交付涉案租赁房屋并保障其水、电正常供应的合同义务；本案双方就租赁事宜而言在一段期限内合作愉快，并不存在违反合同义务之情形；但2016年1月3日物业公司突然采取拉闸断电措施后，双方租赁关系难以为继，租赁合同自此终止；相应的违约责任完全在物业公司一方。二、双方租赁合同解除给火锅店一方造成的损失（包括可得利益损失）的类型以及数额计算问题。根据本院核实的相关情况，本院从双方出示的相关证据出发，以事实为依据，并且按照餐饮行业的交易惯例和租赁双方合同权利义务的约定，综合认定火锅店一方因物业公司单方面违约所造成的各项损失类型以及数额计算如下：（一）牛羊肉、调料等冷鲜食品因物业公司擅自拉闸断电造成腐化变质的损失应为51700元，庭审中火锅店主张50000元，超出部分视为其自动放弃，故该项损失定为50000元。（二）因物业公司单方面撕毁双方签订的第三期房屋租赁合同致使火锅店需要对外（即向桥西区蒙硕肉业）承担赔偿责任150000元；该项费用完全系由于物业公司单方面采取拉闸断电行为导致火锅店继续经营难以为继，在物业公司构成根本违约的情况下，火锅店对外承担赔偿责任的该项损失理应由物业公司承担，故庭审中火锅店提出的应由物业公司赔偿其对外产生的损失150000元，理应由物业公司承担；其余部分即火锅店主张的支付其员工杨海东经济赔偿金50000元的问题，庭审中火锅店主张系因为物业公司单方面违约造成火锅店经营事实不能，为此火锅店无奈之下与其员工杨海东解除劳动关系并支付其经济赔偿金50000元，对此，本院认为，根据《中华人民共和国劳动合同法》以及相关司法解释的规定来看，火锅店因自身原因解除其与员工的劳动合同，理应支付经济赔偿金；但鉴于员工杨海东在火锅店从事采购一职不足三年半时间，且其月平均工资为2500元，依据相关规定，员工杨海东的经济赔偿金计算应为2500元/月×3.5个月×2=17500元；火锅店自愿给付其经济赔偿金50000元，属于自己无故扩大损失，故本院对其超出部分不予支持，故因物业公司单方面拉闸断电导致火锅店事实上不能继续营业而与员工杨海东解除劳动关系并支出经济赔偿金17500元的损失，由物业公司承担，有事实及法律依据，本院应予支持。综上，因物业公司单方违约造成火锅店对外承担相应赔偿责任而导致的损失总额计为150000元+17500元=167500元。（三）家具、家电等经营用的设施和设备损失问题。庭审中经本院核实，在2016年1月3日物业公司采取拉闸断电措施后，其又于2016年4月11日对火锅店经营用的大厦门锁进行了强制性撬锁且强行进入大厦内将火锅店室内的家具家电等设备设施进行搬运，迄今未还；除此之外，2016年5月20日物业公司相关人员再次强行进入大厦将火锅店装修的设备毁坏并占据该大厦自行装修。故从本案双方矛盾形成的来龙去脉和前因后果分析，物业公司在整个事件中存在重大过错。现火锅店要求物业公司赔偿擅自搬走并破坏的相关家具、家电等设备设施，有事实及法律依据，本院应予支持；数额问题，本院结合火锅店购置相关设备设施的清单以及本案具体情形，同时考虑使用年限、品牌价位和残值等因素，综合认定物业公司应赔偿火锅店相应家具、家电等设备设施损失费300000元。（四）可得利益损失（即预期净利润损失）问题。如前所述，因一方当事人违约而给对方造成可得利益损失的，应依法予以赔偿；就本案而言，因物业公司单方面撕毁其与火锅店达成的第三期为期两年的房屋租赁协议，故其理应向火锅店赔偿可得利益损失，即经营利润损失（预期净利润损失）；关于数额计算方面，鉴于本案双方未能协商一致，且本院依法委托评估鉴定的鉴定机构亦未能对火锅店2015年度净利润作出鉴定结论，故本院唯有结合双方的举证质证以及查明的相关事实，从火锅店从事经营活动的往年收益以及火锅店品牌、声誉以及北京市延庆区地方税务局出示的定期定额纳税证明等因素综合判断。首先，本院认为，餐饮行业具有收益不固定性，其经营风险时刻存在，不能简单的以餐饮提供方上一年度的收益状况作为裁决其下一年度经营状况的唯一依据；其次，从本案火锅店一方纳税方式属于定期定额且超出部分亦未自行申报等实际情况分析，作为餐饮行业，尤其是个体工商户，其纳税采取定期定额方式普遍存在，但就餐饮行业经营的现实情况看，定期定额纳税方式未能客观、全面反映其经营状况和收益情况，本着公平、客观、令人信服的司法原则，本院认为，本案中如仅依据地税局出示的火锅店往年定期定额纳税记录反推其经营收益，确实有失公允；再次，本案中火锅店主张物业公司应向其支付自2015年12月份至2017年9月25日期间的可得利益损失1750000元，实际上，本案双方合同解除的日期应为2016年1月3日（即物业公司单方面拉闸断电之日），且火锅店仅以其2015年度经营收益作为预期利润损失的计算依据，亦缺乏事实及法律依据和法理支撑；本院从本案双方当事人共同认可的租金数额、火锅店日常支出以及正常经营风险等因素出发，认定火锅店主张的可得利益损失数额应在其2015年度经营状况获得的纯利润的基础上予以适当酌减；考虑到租金持续上涨、人工费以及相关原材料费用不断涨价的现实情况，本院核定火锅店可得利益损失数额应计算为900000元（2015年度火锅店经营纯利润大体数额）÷12个月×20个月-200000元（物价涨价以及相关商业风险）=1300000元。综合上述，针对火锅店提出的诉讼请求（本诉），本院综合认定如下：第一，火锅店与物业公司签订的第三期房屋租赁合同（期限为自2015年9月25日至2017年9月24日）自2016年1月3日解除；第二，物业公司应向火锅店赔偿各项损失（包括牛羊肉、调料等冷鲜食品因物业公司单方面拉闸断电导致腐化变质产生的损失50000元；因物业公司单方面撕毁合同导致火锅店对外承担赔偿责任所产生的损失167500元；家具、家电等设备设施被物业公司强行搬走以及单方面占据租赁场地并进行强制拆除室内装修设备、再行重新装修导致的火锅店相关损失等共计300000元；第三期房屋租赁合同如实际履行则火锅店可得利益之损失1300000元）合计为1817500元。三、物业公司提出的反诉请求应否得到支持以及数额计算问题。（一）庭审中物业公司亦提出要求与火锅店解除租赁关系这一反诉请求。根据本院前文所述，双方实际解除房屋租赁关系应以物业公司单方面采取拉闸断电措施致使火锅店生意事实上不能继续进行之日即2016年1月3日为准；庭审中物业公司认为双方租赁关系解除的日期应为2016年4月13日，因其该项主张无事实及法律依据，且庭审中未能出示有力证据加以证实，故本院对其说法不予采信。（二）关于物业公司主张应由火锅店向其支付拖欠的2015年12月份水电费9413元的反诉请求，本院认为，依据现有证据可以证实火锅店并不存在无故拖欠行为，但鉴于当时双方已经在合作方面产生摩擦，且物业公司没有以书面形式向火锅店进行实际送达有关水电费交纳的通知单，故物业公司欲以火锅店拖欠水电费为由而主张其采取单方面拉闸断电措施的正当性，显然不能成立；鉴于现在阶段双方租赁关系已经解除，依据相关法律规定，火锅店应结清其租赁关系存续期间的水电费；从物业公司向本院提交的《信达诚物业水、电费收费通知》看，2015年12月份火锅店实际消费水电费合计为9413元，故物业公司主张的该项反诉请求，有事实及法律依据，本院应予支持。（三）关于物业公司主张应由火锅店向其支付2015年度至2016年度暖气费36880元的反诉请求，本院认为，北京延庆地区供暖一般发生在当年十一月中旬至下一年度三月中旬上下，合计大约四个月的期限。根据本案庭审查明的事实，双方续签的第三期为期两年的房租租赁合同自2015年9月25日开始，而于2016年1月3日解除。在此期间火锅店大致利用供暖天数为50日；自2016年1月3日开始，物业公司实际上已经控制了本案涉诉的位于北京市延庆区延庆镇东外大街72号玫而美大厦，双方的租赁关系事实上到此终止，双方合同目的已经不能继续实现。故自2016年1月3日之后的相关供暖费用，应由物业公司自行承担；依据物业公司提交的《2015年度至2016年度玫而美大厦供暖收费通知单》，2015-2016年度的供暖费用总计为36880元，故火锅店应向物业公司支付相应供暖费用应为36880元÷120天×50天=15367元。（四）关于物业公司主张火锅店应向其支付自2015年9月25日至2016年4月13日期间的房屋租金200000元的反诉请求，本院认为，首先，双方租赁关系事实上的解除之日应为2016年1月3日；其次，物业公司主张第三期房屋租赁合同约定的年租金为40万元，庭审中火锅店对此未进行反驳，且未提出反证予以推翻，本院从双方先后订立三期房屋租赁合同的次序以及行业惯例来分析，综合认定物业公司提出的年租金40万元有事实及法律依据，故本院对其主张的第三期房屋租赁合同约定的年租金为40万元予以采信；关于本案中双方在2016年1月3日事实上已经解除租赁关系的情形下剩余租赁费用（即租金）的计算问题，本院认为，在现有条件下唯有以月份来认定剩余租金支付数额较为妥当，故火锅店应向物业公司支付的剩余租金数额应计为：400000元÷12个月×3个月=100000元。综合上述，关于物业公司向本院提出的诉讼请求（反诉），本院综合认定如下：其一，双方第三期租赁关系于2016年1月3日解除；其二，火锅店应向物业公司支付水电费9413元；其三，火锅店应向物业公司支付供暖费15367元；其四，火锅店应向物业公司支付自2015年9月25日至2016年1月3日期间的房屋租金100000元，以上各项费用合计为124780元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京塞外肥羊城火锅店与被告（反诉原告）北京信达诚物业管理有限责任公司续订的为期两年的房租租赁合同（期限自2015年9月25日至2017年9月24日）于2016年1月3日解除。二、被告（反诉原告）北京信达诚物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京塞外肥羊城火锅店赔偿因违约造成的各项损失合计为1817500元。三、原告（反诉被告）北京塞外肥羊城火锅店于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）北京信达诚物业管理有限责任公司支付各项费用合计为124780元。四、驳回原告（反诉被告）北京塞外肥羊城火锅店的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京信达诚物业管理有限责任公司的其他反诉请求。本诉案件受理费26800元，由原告（反诉被告）北京塞外肥羊城火锅店负担7316元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京信达诚物业管理有限责任公司负担19484元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2497元，由原告（反诉被告）北京塞外肥羊城火锅店负担1248元（于本本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京信达诚物业管理有限责任公司负担1249元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王得存人民陪审员  吴建萍人民陪审员  郑书琴二〇一八年五月二十日书 记 员  张 旭