江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初713号 原告贾怀兵，男，1966年10月1日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托代理人赵妍，江苏天帆律师事务所律师。 被告赵光，男，1970年4月23日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托代理人解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。 第三人沭阳县广厦置业有限公司，住所地沭阳县广州路**。 法定代表人孙军，该公司总经理。 原告贾怀兵与被告赵光、第三人沭阳县广厦置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵研、被告及其委托代理人解兆明到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，赵光与沭阳县广厦置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院审理后于2015年8月31日作出（2015）沭民初字第02061号民事判决：沭阳县广厦置业有限公司于本判决书生效后十日内归还赵光借款本金1000000元及利息（利息以500000元为本金按月利率2%自2013年9月16日起计算至实际支付之日止；以500000元为本金按月利率2%自2014年10月17日起计算至实际支付之日止）。后沭阳县广厦置业有限公司不服判决向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院审理后于2016年9月29日作出（2015）宿中民终字第2269号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因沭阳县广厦置业有限公司未能自觉履行义务，赵光向本院申请强制执行，本院于2016年10月24日立案执行，执行案号为：（2016）苏1322执6522号。 执行过程中，本院于2016年11月25日作出（2016）苏1322执6522号执行裁定：对被执行人沭阳县广厦置业有限公司开发的沭阳县广贸大厦公寓楼7007、7018、7020、8003、8009、8027、1036、1038、1230、1516、1518、1713、1715、1727、1729、1731、1733、1830、1908、1910、1912、1914、1929、1931、1933共计25套房屋予以查封。后异议人贾怀兵以对其中的涉案房屋沭阳县广贸大厦公寓楼7018、7020室享有权属为由，向本院提出执行异议。2017年12月28日，本院作出（2017）苏1322执异264号民事裁定，驳回异议人贾怀兵的异议请求。 原告贾怀兵向本院提出诉讼请求：确认沭阳县广贸大厦公寓楼7018、7020室房屋为原告所有；请求对沭阳县广贸大厦公寓楼7018、7020室房屋停止执行。依据的事实和理由为： 2012年，原告承建第三人十字小学外网、路灯等工程，2012年11月8日，第三人将涉案房屋抵工程款给原告，因当时原告欠沈某,4钱，想将该房屋抵给沈某,4，但其反悔不要，原告经与第三人协商，该房屋仍抵给原告。时任第三人执行董事的马玉霞在收据上写同意更名、等二批备案时进行合同更改的字样。第三人出具购房款收据、上房单给原告，并将房屋交付给原告。原告在法院查封之前已实际取得房屋并居住使用，法院对涉案房屋查封执行没有事实和法律依据。 被告赵光辩称，没有证据证明原告系涉案房屋购买人；原告与第三人没有书面买卖合同；没有证据证明原告对第三人享有工程款债权；原告没有提供证据证明名下没有其他房屋；涉案房屋系公寓楼而非商住性质。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人未作陈述。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 1、2012年11月8日，由第三人出具给原告的工程款抵房房票一张，证明涉案房屋7018、7020两套均由第三人抵工程款抵给了原告，该房票上手写部分是由第三人执行董事马玉霞书写，进一步证明该房屋归原告所有，不能作为第三人的财产进行执行。 2、2017年4月20日的涉案房屋物业费发票两张，以及2017年10月10日的电费发票两张，证明原告已经实际入住了涉案的房屋。 3、2017年4月19日广贸大厦上房单一份，证明目的同证据2。 4、第三人以及沭阳县十字中心小学出具的原告承建十字小学工程相关情况说明5份，证明原告与第三人之间确实存在工程承建关系，因与原告的工程款尚未结算完，承建工程属实（以上除了上房单原件被物业公司收回，其他均加印红章）。 5、证人沈某,4的当庭证言，证明了更名的过程，能够证明第三人出具工程款抵房的收款收据给贾怀兵这一过程，因此涉案房屋所有人是原告，而不是沈某,4也不是第三人，证人陈述的过程和收款收据上载明更改文字能够相对应，从而能够得出沈某,4的证言是真实的。 被告对原告提供证据的质证意见为： 1、2012年11月8日这张收据交款人载明是沈某,4，手写的内容没有时间落款，即使属实也不能代表第三人，现在法定代表人是孙军，因此该收据不能证明原告系购买人，此外该收据没有载明两套房屋的单价和房款，仅载明十字工程款抵房款，也没有载明交付和产权登记等情况。商品房的单价、总价、交付产权登记是商品房买卖合同的必备内容，因此，不应当认定为商品房买卖合同。 2、两张电费单收费的单位是广厦物业管理办公室，广厦物业管理办公室不是供电部门，显然出具的电费收据真实性不能认可。两张电费一张是20元，一张是23元，这表明该房屋没有居住，电费是房屋一个月的正常公摊费用。如果有人正常居住，一个月电费仅仅是20元左右支出完全违反生活常识。两张电费收据开出的时间是在法院对涉案房屋查封期间开出的票据，是为了应付诉讼的需要而协调补开的收据。两张票据真实性无法确定，与本案没有关联性。 3、上房单是复印件不予认可，解释理由也不予认可。2017年4月19日涉案房屋是在查封状态，查封状态下的房屋即使上房单是真实的，也是无效的。 4、十字中心小学审计单项工程项目以及综合楼多功能厅的工程量清单真实性无法确定，与本案没有关联性，上面没有载明与贾怀兵有任何关系。包括情况说明面积清单的真实性无法确定，没有关联性。不能显示与贾怀兵有任何关系，此外十字中心小学的工程系事业单位公益工程，也不可能承包给个人，应当是承包给有建筑资质的公司。 5、对于沈某,4陈述与贾怀兵之间有300000元的借贷关系，并且还了150000元，并强调是转账，对真实性不予认可。证人称收据是2012年送给贾怀兵的，对真实性不予认可。证人证言与贾怀兵陈述是互相矛盾的。 被告未提供证据。 第三人未提供证据。 本院认证意见为：对原告提供的证据1-5的真实性予以认定。原告提供的证据4不能反映出相关工程与原告有关，对证据4的关联性不予认定。 证据3上房单虽系复印件，但结合原告提供的证据2房屋入住使用情况，可以认定证据3的真实性。 原告提供的证据1与证据5相互印证，证据1收据明确载明涉案房屋的位置、楼号等商品房买卖合同的重要内容，应认定原告与第三人之间于2012年11月8日就涉案房屋形成了商品房买卖合同关系。 原告提供的证据2能够证明原告已交纳相关费用并于2017年4月19日实际占有、入住涉案房屋。 综上，2012年11月8日，第三人出具工程款抵房款收据给原告，经第三人更名确认，房屋购买人最终确定为本案原告，据此，原告与第三人形成商品房买卖合同关系。根据原告提供的现有证据，不能确认是否已付清全部购房款。2017年4月19日，原告接收并实际占有、使用涉案房屋。 另查明，原告名下还有其他用于居住的房屋。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，原告在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，但原告主张其已支付全部房款的证据不足；根据原告提供的上房单记载日期，在人民法院查封之后，原告才接收并占有涉案房屋。因此，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告贾怀兵的诉讼请求。 案件受理费4600元，由原告贾怀兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费4600元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××67，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。 审 判 长  彭金波 人民陪审员  姜东法 人民陪审员  金 涛 二〇一八年五月十四日 书 记 员  姜祖华 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。