贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初494号原告：吴海桥，男，1976年4月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，委托诉讼代理人（特别授权代理）：范应普，贵州教学律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：陈尧，贵州教学律师事务所实习律师。被告李帅元，男，1961年8月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈勇，贵州恭信律师事务所律师。原告吴海桥与被告李帅元房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴海桥及其委托诉讼代理人范应普、被告李帅元的委托诉讼代理人陈勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴海桥向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行与原告签订的房屋买卖合同约定的办理房屋产权过户的义务，为原告办理位于顺海中路××号保利温泉新城1层9号房屋的产权过户手续；2、依法判决被告根据合同及补充协议约定，按已付房屋总款月利息的3%从2015年9月26日起支付原告违约金（资金占用费）至过户手续办理完毕之日（暂计算至2018年1月16日共计78.85万元）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月20日，经原、被告双方协商一致签订了房屋买卖合同，合同约定，被告将位于贵阳市××××号保利温泉新城1层9号的房屋门面一套，建筑面积49.44平方米出售给原告，房屋总价款为120万元，原告签约当日向被告支付定金60万元，由于该房屋已经设定抵押，约定被告应于2015年10月1日前办理抵押注销手续，权属转移后原告一次性支付购房总款120万元给被告，房屋买卖合同签订后，原告于2015年3月21日支付被告购房定金60万元，后原、被告双方又签订补充协议，原告于2015年3月20日支付定金60万元，2015年8月5日再支付35万元，共计95万元作为解除抵押合同的专项资金使用，双方约定于2015年9月25日前解除抵押并去房管局等相关部门办理过户手续。如房东李帅元不能按时办理抵押注销，则向吴海桥每月支付违约金为已付房款总价款的5%的违约金。2015年8月5日，被告按协议约定转账35万元购房款给被告。然而双方约定时间到了后，被告并没有履行协议办理抵押注销，为原告所购房屋门面办理过户手续，经原告多次催促，被告总以各种理由拖延。现原告认为被告的行为已违反了双方所签订房屋买卖合同和补充协议约定，为此，诉至法院，请求支持如上诉请。被告李帅元辩称，1、原被告双方签订的合同根据物权法第191条第二款的规定，该合同为无效合同，因此双方合同以及补充协议有关违约金的条款对被告不具有约束力。2、本案中原告诉请的违约金即使能够得到法院支持，而我国民法对违约金的界定主要是对违约造成的损失进行补偿，因此原告诉请的违约金过高请求人民法院予以调整。3、本案至双方签订合同后，被告就已经将房屋交付原告使用，时至今日据被告了解原告一直在收取房屋租金，因此实际上房屋虽然并未过户但是不影响原告使用，也未给原告造成损失。4、被告对原告起诉的事情表示歉意，被告经营困难，希望能够和原告协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告吴海桥提交了如下证据：一、原告身份证，证明原告身份情况和主体资格；二、房屋买卖三方合同，证明原、被告在宜家地产的中介服务下于2015年3月20日签订了房屋买卖合同，约定被告将案涉房屋出售给原告，出售价款为人民币120万元。2、双方约定了定金及购房款的支付方式及时间，以及权属转移登记的相关事项；三、补充协议，1、证明原告与被告签订合同后，于2015年3月20日支付了被告定金60万元，其后为了解除该房屋上设定的抵押权，应被告要求又支付了被告35万元，合计95万元，该95万元原、被告双方约定系由被告支付给抵押权人，是解除抵押合同的专项资金。2、由于被告收到款项后，不去办理抵押合同的解除手续，偿还抵押权人的债权，其行为已经构成违约。3、双方约定2015年9月25日前解除抵押并办理相关过户手续，如不能办理，被告每月支付原告已付房屋总价款5%的违约金；四、原告支付被告购房款的支付凭证四张，证明原告依照合同和补充协议的约定，履行了付款义务，支付了被告定金和购房款共计95万元；五、收条一张，证明被告于2015年3月20日收到原告合同定金60万元，并约定如被告违约不卖该房屋，定金双倍返还。被告李帅元未向本院提交证据。经庭审质证，被告李帅元对原告吴海桥提供的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：位于贵阳市××××号保利温泉新城1层9号的房屋登记为李帅元单独所有，2012年10月李帅元以其所有的位于贵阳市××××号保利温泉新城1层9号的房屋一套（即涉案房屋，筑房权证乌当字**）及位于贵阳市××××号保利温泉新城T19幢19层2号房屋（筑房房权证乌当字**）为借款人贵州烨伟贸易有限公司担保，在贵阳市××区农村信用合作联社捆绑抵押贷款300万元。上述房屋抵押期间，2015年3月20日，原告吴海桥作为乙方，被告李帅元作为甲方，在贵阳宜佳地产经纪有限责任公司（丙方）居间下，三方共同签订《房屋买卖三方合同》一份，约定由甲方将自己位于贵阳市××××号保利温泉新城1层9号李帅元单独所有并设定抵押的房屋，产权证号筑房权房权证乌当字**，面积49.44平方米的商业用房出售给乙方，房产成交价格为人民币1200000元。并约定：乙方在合同签订之日交纳定金600000元，定金由乙方向甲方直接支付，乙方应于权属转移后将购房总款1200000元一次性支付给甲方。合同第七条房屋的交付约定甲方应在2015年4月10日前将该房屋交付给乙方。第十一条权属转移登记约定（一）甲、乙双方同意，自本合同贷款注销完20个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。合同签订当日，吴海桥通过银行转账支付李帅元购房定金600000元，同日被告李帅元出具收条给原告吴海桥，收条载明“今收到吴海桥交来位于贵阳市××××号保利温泉新城1层9号门面购房定金600000元，该笔款项从吴海桥的信合账户62×××17转入李帅元的工行账户62×××27。如李帅元违约不卖，定金双倍返还，如吴海桥违约不买，定金不退”。2015年4月被告将涉案房屋交付给原告吴海桥。之后双方签订《补充协议》，协议载明“兹有吴海桥购买位于贵阳市××××号保利温泉新城1层9号房屋，房屋总价款1200000元，于2015年3月20日支付定金600000元，于2015年8月5日再次支付房东李帅元350000元，与前面支付的600000元，合计950000元整作为解除抵押合同的专项资金使用，双方约定于2015年9月25日前解除抵押并去房管局等相关部门办理过户手续。如房东李帅元不能按时办理抵押注销，则向吴海桥每月支付违约金为已付房屋总价款的5%的违约金。已付350000元整以银行凭证为准，此协议生效”。《补充协议》签订后，原告吴海桥于2015年8月5日通过银行转账支付350000元给被告李帅元。被告李帅元收到购房款后，未偿还抵押权人借款，也未按约定完成房屋抵押注销，导致不能办理过户手续，原告遂以前述事实及理由诉至本院。庭审中，双方当事人一致确认对于涉案房屋抵押贷款的情况各方当事人均知情。本院对原告吴海桥进行释明，涉案房屋有抵押权人，在涉案房屋的抵押未消灭的情况下是不能办理过户的，告知可以采取行使涤除权、或者要求解除合同等救济途径，原告表示不变更诉讼请求。另查明，位于贵阳市××××号保利温泉新城****房屋（筑房权证房权证乌当字**）贵阳市××××号保利温泉新城T19幢19层2号房屋（筑房权证乌房权证乌当字**）7年10月捆绑顺位抵押给权利人贵州乌当农村商业银行股份有限公司，债权数额300万元，债务人贵州烨伟贸易有限公司。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于本案《房屋买卖三方合同》的效力问题：首先，原告吴海桥与被告李帅元在贵阳宜家地产经纪有限公司居间下，共同签订涉案合同，且原告已支付大部分房款并占有房屋。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对于被告李帅元以涉案房屋买卖未经抵押权人同意，而提出合同无效的抗辩，本院不予采信。其次，涉案《房屋买卖三方合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，并已实际履行。至于涉案房屋在合同签订前已被抵押给银行的事由，仅影响物权能否变动，不影响合同的效力。因此，本案《房屋买卖三方合同》及其《补充协议》合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告李帅元在收到原告总计95万元房款后，未按约定将款项用于归还银行贷款以注销抵押，并将此款挪作他用，导致房屋抵押权不能消灭，涉案房屋至今无法办理房屋过户手续，被告的行为构成违约。对于原告要求被告李帅元履行办理位于贵阳市××××号利温泉新城1层9号房屋产权过户手续的请求，因涉案房屋存在抵押权，要履行合同义务必须要涤除抵押权，本院给原告吴海桥进行释明，告知可行使涤除权，或者解除合同等救济途径，原告表示不同意，《中华人民物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”明确了物权所有权人处分自已所有的抵押物权时，应当受到限制，能否履行取决于抵押权人同意。根据涉案房屋与另一套李帅元所有房屋捆绑抵押的实际情况，在抵押权未注销前，该房屋不能办理变更登记，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告提出按已付房屋总款月息3%从2015年9月26日起支付违约金的主张，虽双方在《补充协议》中对违约金有约定，但约定过高，被告要求调减，符合法律规定。因原告没有举证证明其实际发生的损失以及损失的大小，结合本案原告已占有涉案房屋及主张的违约金的截止时间不能确定的实际情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发［2003］251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；。”的规定，本院酌情按中国人民银行同期贷款基准利率标准上浮30%，从双方约定办理过户手续次日即2015年9月26日以已付房屋总款950000元为基数计算违约金至本判决确认的履行期限届满之日止，之后的违约金原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告吴海桥要求被告李帅元履行办理位于贵阳市××××号保利温泉新城1层9号房屋产权变更登记手续的诉讼请求；二、被告李帅元于本判决生效之日起十日内支付原告吴海桥违约金（违约金以950000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准上浮30%，自2015年9月26日起计付至本判决确认的履行期限届满之日止）；三、驳回原告吴海桥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11685元，由原告吴海桥负担8689元，被告李帅元负担2996元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  陶 红人民陪审员  刘畔发人民陪审员  彭正先二〇一八年五月三十日书 记 员  王 兰