湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终853号上诉人（原审被告）：宜昌市鲟皇苑酒店有限公司。住所地：宜昌市夷陵区集锦路*号。法定代表人：何朝东，该公司总经理。委托诉讼代理人：程钧，男，该公司股东。特别授权代理。委托诉讼代理人：毛勤国，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：长江三峡旅游发展有限责任公司。住所地：宜昌市三峡坝区江峡大道13小区*号楼。法定代表人：李贞勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈林，湖北楚鼎律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李序勇，湖北楚鼎律师事务所律师。特别授权代理。长江三峡旅游发展有限责任公司（以下简称三峡旅游公司）诉宜昌市鲟皇苑酒店有限公司（以下简称鲟皇苑酒店）合同纠纷一案，宜昌市三峡坝区人民法院于2017年4月17日作出（2016）鄂0591民初878号民事判决，鲟皇苑酒店不服，向本院提起上诉，本院于2017年8月11日作出（2017）鄂05民终1873号民事裁定，将本案发回重审。宜昌市三峡坝区人民法院于2017年12月25日作出（2017）鄂0591民初1058号民事判决，鲟皇苑酒店仍不服，向本院提起上诉，本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲟皇苑酒店上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回三峡旅游公司的诉讼请求。事实和理由：1、三峡旅游公司自始没有履行合同，鲟皇苑酒店继续占用该场地是因三峡旅游公司的行为造成的，产生的法律后果应由三峡旅游公司自行承担。2、合同到期后，鲟皇苑酒店将设备及部分产品搬至闲置位置，不影响三峡旅游公司对商场的正常使用。3、三峡旅游公司没有采取有效措施防止损失的扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。4、房屋占用费的标准计算错误。三峡旅游公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、三峡旅游公司有合理引导消费购物的义务，只是合理组织游客进入消费中心，但不能组织游客进入消费中心购物，三峡旅游公司应该在遵守法律法规的情况下完成义务。2、三峡旅游公司已经承担了应该承担的责任，考虑到对方确实有经济损失，所以对一审判决予以认可的。三峡旅游公司向一审法院起诉请求：1、鲟皇苑酒店立即撤出房屋内物品和未形成附和设施设备，向三峡旅游公司返还三峡坝区游客中心负一楼商业中心房屋；2、鲟皇苑酒店向三峡旅游公司支付实际占用房屋期间的租金损失160.2万元（按每月17.8万元计算，自2015年12月1日起开始计算至起诉之日，租赁期间的租金及违约金已另案起诉），起诉之日至实际还房之日另行计算；3、鲟皇苑酒店承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月1日和29日，三峡旅游公司和鲟皇苑酒店就游客中心负一楼商品区的承租费进行洽谈，并达成了场地承租费42万元/年，经营承包费168万元/年的一致意见。同时，鲟皇苑酒店从2014年7月起有三个月装修期和两个月试营业期限（免租金）。2014年9月23日，三峡旅游公司（甲方）与鲟皇苑酒店（乙方）签订《场地承租合同》和《经营承包合同》，《场地承租合同》约定：1、承租范围：游客中心负一楼商品区，面积约1600平方米。2、承租时间：2014年12月1日至2015年11月30日。3、地承租费42万元，不含水电费。《经营承包合同》约定：1、经营地点及面积：游客中心负一楼商品区，面积约1600平方米。2、经营承包时间：2014年12月1日至2015年11月30日。3、经营承包费168万元，不含水电费。4、经营品种：经营与旅游相关的各种纪念品、工艺品、土特产品等产品……两份合同均约定：“甲方有合理组织引导游客进入商业中心消费和购物的义务”和“逾期不交承包金，甲方将按年租金3%加收违约滞纳金”。试营业和合同履行前期，因进入负一楼商业中心的游客人数少，鲟皇苑酒店陈述其多次向三峡旅游公司反映要求引导游客进入商业中心，或按照进店人数缴纳承包费，三峡旅游公司未予回复。2015年8月11日，双方就欠缴租金事宜进行谈判，鲟皇苑酒店要求三峡旅游公司将游客中心广场外的私设摊点清场，引导散客进入负一楼商场，组织游船游客进入负一楼商场，否则按36万元/年交纳租金。三峡旅游公司表示与合同约定差距太大，不能达成一致意见。至合同到期，鲟皇苑酒店未交纳租金。2015年9月29日，三峡旅游公司书面通知鲟皇苑酒店合同于2015年11月30日到期后自然终止，不再续签。2015年12月8日，三峡旅游公司书面通知鲟皇苑酒店应于2015年12月1日至10日期间停业退场。鲟皇苑酒店的物品至今仍存放在负一楼商业中心内。一审法院同时认定：三峡旅游公司与鲟皇苑酒店存在长期合同关系，对承租的相同区域均签订了经营承包合同和场地承租合同，且部分合同中有“甲方有合理组织游客进入商业区购物的义务”的约定。鲟皇苑酒店已于2016年11月21日将三峡坝区左岸柳树湾停车场超市返还给了三峡旅游公司，在本案审理中不涉及三峡坝区左岸柳树湾停车场超市的问题。一审法院认为，一、关于腾退房屋。三峡旅游公司与鲟皇苑酒店存在租赁合同法律关系，合同到期后未再续签，双方的租赁合同已经终止，鲟皇苑酒店应依合同约定返还承租标的物。因此，三峡旅游公司主张鲟皇苑酒店腾退三峡大坝游客中心负一楼商品区的请求，应予以支持。二、关于三峡大坝游客中心负一楼商品区占用时间的认定及占用费的计算标准。1、关于三峡大坝游客中心负一楼商品区占用时间的认定。2015年12月8日，三峡旅游公司书面通知鲟皇苑酒店应于2015年12月1日至10日期间停业退场，鲟皇苑酒店在该期间届满未腾退房屋之日，三峡大坝游客中心负一楼商品区便处于鲟皇苑酒店无法律依据的占用之中，三峡旅游公司应及时寻求权益救济，但2015年12月8日下达停业退场通知后便无后续行为，更为遗憾的是三峡旅游公司在2016年1月18日就本案的《场地承租合同》、《经营承包合同》向鲟皇苑酒店主张租金时，可一并主张腾退房屋却怠于行使公权救济，即三峡旅游公司在2015年12月11日直到2016年9月20日一审法院受理本案的这段期间，对鲟皇苑酒店无法律依据的占用房屋既未寻求公权救济、也未行使自助行为，而是持放任态度应作为而不作为，却事后主张这段期间的房屋占用费，因缺乏鲟皇苑酒店承担这段期间房屋占用费的法律上的事实依据，理应由三峡旅游公司承担不利后果，一审法院依法只能支持“2016年9月20日法院受理三峡旅游公司起诉之日至鲟皇苑酒店实际还房之日”期间的房屋占用费。2、关于三峡大坝游客中心负一楼商品区的占用费的计算标准。虽然双方对承租合同和承包合同存在争议，且尚处在（2017）鄂0591民初1059号案的审理过程中，但（2017）鄂0591民初1059号案要解决的是三峡旅游公司在履行承租合同和承包合同中是否违约、鲟皇苑酒店该不该支付租金的问题，而且从2015年8月11日，双方就欠缴租金事宜进行谈判，鲟皇苑酒店要求三峡旅游公司将游客中心广场外的私设摊点清场，引导散客进入负一楼商场，组织游船游客进入负一楼商场，否则按36万元/年交纳租金来判断，鲟皇苑酒店在三峡旅游公司能满足其要求时，是认可交纳三峡大坝游客中心负一楼商品区租金210万元/年。但三峡旅游公司已明确表示与合同约定差距太大，未达成一致意见。也就是说在（2017）鄂0591民初1059号案中三峡旅游公司构不构成违约、鲟皇苑酒店该不该支付租金，都不影响双方合同约定的三峡大坝游客中心负一楼商品区收益为210万元/年。鲟皇苑酒店在收到三峡旅游公司退场告知书时，就应预见到即便在（2017）鄂0591民初1059号案中三峡旅游公司果真违约，成就鲟皇苑酒店不仅不承担支付租金的义务，还应获得违约赔偿，但鲟皇苑酒店也不能抗辩无法律依据继续占用三峡旅游公司租赁物而应承担双方约定的三峡大坝游客中心负一楼商品区年收益标准为210万元/年的房屋占用费，换算即为17.5万元/月的房屋占用费。鲟皇苑酒店从无法律依据的占用三峡旅游公司的房屋那刻起，就有随时腾退房屋的义务。三峡旅游公司不论是公权主张腾退房屋，还是自行直接向鲟皇苑酒店主张腾退房屋，只要其有向鲟皇苑酒店主张腾退房屋意思表示的那刻起，不管鲟皇苑酒店基于何种理由而未及时腾退房屋，则依法承担17.5万元/月的房屋占用费的后果。因此，三峡旅游公司之主张房屋占用费于法有据予以支持，但其按17.8万元/月计算占用费无合法依据，一审法院不予采纳，所以三峡大坝游客中心负一楼商品区的占用费的计算标准，应依法确定为17.5万元/月。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、鲟皇苑酒店于判决生效之日起十日内向三峡旅游公司返还占用的三峡大坝游客中心负一楼商品区；二、鲟皇苑酒店于判决生效之日起十日内向三峡旅游公司按17.5万元/月计算支付2016年9月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费；三、驳回三峡旅游公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19218元（三峡旅游公司分两次预交），由三峡旅游公司承担18618元、鲟皇苑酒店承担600元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，1、由于三峡旅游公司就租赁期内的租金及违约责任另案起诉鲟皇苑酒店，本案仅涉及租赁合同期满后的房屋腾退及房屋占用费事宜，因此合同期内三峡旅游公司是否违约不在本案审查范围之内，亦不得作为鲟皇苑酒店拒绝腾退房屋的理由，申言之，租赁期限届满以后，房屋所有权人基于物权而享有的返还请求权，承租人不得以基于租赁合同产生的债权（暂不考虑是否正当）进行抗辩，除非合同中有明确约定，本案显然无此约定，因此三峡旅游公司要求腾退房屋的请求应该予以支持。2、租赁期限届满以后，鲟皇苑酒店负有腾退场地的义务，该腾退义务的履行应以一定的行为表现出来，因双方并无办理交接手续的记录，鲟皇苑酒店主张已经将物品放置在闲置位置，即使鲟皇苑酒店确已将物品集中放置，但所谓“闲置位置”并非三峡旅游公司指定，而是鲟皇苑酒店单方认识，物品的放置是否对重新招商造成影响，不能以鲟皇苑酒店的认识为依据，且鲟皇苑酒店并未就其该项主张涉及的事实提交证据，故鲟皇苑酒店认为三峡旅游公司存在扩大损失行为的主张本院不予支持。3、租赁合同到期后，三峡旅游公司有权依据双方合同约定的租金数额主张房屋占用费。本院需要指出的是，案涉租赁合同于2015年11月30日到期，三峡旅游公司已经通过函件及提起诉讼的方式表示不再续签合同并要求鲟皇苑酒店腾退，尤其是自2016年9月20日三峡旅游公司提起诉讼至今已经长达一年半的时间，鲟皇苑酒店既不经营也不腾退，其行为给双方均造成了损失，理应为此承担责任，一审法院依据原租赁合同确定房屋占用费数额正确，本院予以维持。综上所述，鲟皇苑酒店的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19218元，由宜昌市鲟皇苑酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晓燕审 判 员  毕 勇代理审判员  胡晓静二〇一八年五月十四日书 记 员  朱晓冬