湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0124民初969号原告：袁盛兰,女,1984年4月10日出生,汉族，居民，住湖南省。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军。原告袁盛兰与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁盛兰到庭参加了诉讼，被告恒源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁盛兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交付原告所购商铺，并办不动产权证；2、请求判令被告支付原告逾期交付违约金15?551元；3、请求判令被告支付原告逾期备案违约金9330元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月24日，原、被告双方签订合同编号为：20140144A-3109号《宁乡县商品房买卖合同》，原告购买被告位于交汇处（义乌小商品批发城）第一幢3层A-3109号商铺，建筑面积18.62平方米，合同约定被告于2015年5月30日前经竣工验收后交付商铺，并先交付15日前书面通知交房，同时，原告于2014年11月21日向出卖人全额付清房款155514元和代收费用3493元。合同签订后被告应于2015年5月30日前交付商品房，但被告至今未交房，同时交房条件之一必须是已经竣工验收备案，而竣工验收时间为2017年1月12日，依据合同第11条1（2）项“买受人要求履行合同的，合同继续履行，自交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”，故原告要求被告支付逾期交房违约金15551元。该合同第20条（三）第2项规定：自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构申请办理合同备案，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。本合同签订日期为2014年10月24日，而预告登记日期为2018年1月5日，故原告要求被告支付逾期办理预告登记违约金9330元。诉讼过程中，原告对第一项诉讼请求中的“判令被告交付原告所购商铺”予以撤回，将第三项诉讼请求变更为“请求判令被告支付原告逾期办理预告登记违约金9330元”。被告恒源公司未到庭应诉亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据《宁乡县商品房买卖合同》、购房发票、竣工验收记录、预告登记信息，其来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予采信。原告提交的承诺书，不能实现其证明目的，本院不予采信。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：位于宁乡县交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2014年10月24日，原告袁盛兰与被告签订了合同编号为20140144A-3109号《宁乡县商品房买卖合同》，由袁盛兰购买被告开发的位于宁乡县交汇处的（义乌小商品批发城）第1幢A单元3层A-3109号房屋。合同有如下约定：1、总房价款为155?514元，一次性付款；2、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理,……（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；3、买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；自合同签订之日起，买卖双方应于90日内向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记或者逾期办理产权证的，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告于2014年11月21日一次性交纳了购房款。2018年1月5日，被告恒源公司为原告购买的上述房屋办理了预告登记。原告在庭审中陈述在与被告签订房屋买卖合同时，与被告及第三方湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司签订《商铺委托经营合同》，约定原告将其所购商铺委托给湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司进行经营。另查明，1、涉案房屋于2017年1月12日竣工验收合格；2、原告当庭陈述，其逾期交房违约金计算来源：以合同总价155?514元为基数，按照日万分之一点五的标准自2015年5月31日计算至2017年1月12日止；其逾期办理预告登记违约金计算来源：以合同总价155?514元为基数，按照日利率万分之零点六的标准自2015年1月23日计算至2018年1月5日止。本院认为，本案争议的焦点是被告是否有违约行为及被告应当如何承担违约责任的问题。一、原告袁盛兰与被告恒源公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。依据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，恒源公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋交付给袁盛兰。虽依据原告陈述，原、被告及湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司签订了委托经营合同，但涉案房屋直至2017年1月12日竣工验收合格，而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，根据原、被告双方合同约定，“已竣工验收备案”是交付的必备条件，故直到2017年1月12日涉案房屋才具备法定及约定交房条件。因此，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张以155514元为基数，按照日万分之一点五的标准，自2015年5月31日计算至2017年1月12日，要求被告支付逾期交房违约金，原告的请求未超出双方的约定，本院予以支持。本案中，原、被告合同约定的被告办理不动产权证书的期限尚未届满，被告法定代表人贺赛军出具的承诺书系应对众多业主诉求、平息群体纠纷而作的答复，该份承诺书的效力不足以推翻原、被告之间的具体约定，本院对该份承诺书中加重被告责任的情形不予支持。故本院对原告要求被告恒源公司办理不动产权证的诉讼请求，不予支持。二、原、被告签订的合同中约定，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案，与合同备案时间相同，买卖双方向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。根据该约定，被告恒源公司应在2014年10月24日后的90日内（即在2015年1月22日前）为原告办理好合同备案和预告登记，被告直至2018年1月5日才为原告办理了预告登记，被告恒源公司已构成违约，应向原告支付逾期办理预告登记的违约金。现原告主张以155?514元为基数，按照日利率万分零点六的标准，自2015年1月23日计算至2018年1月5日，要求被告支付逾期申请预告登记违约金，原告的请求未超出双方的约定，本院予以支持。原告撤回部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告袁盛兰逾期交房的违约金（以已付房款155514元为基数，自2015年5月31日起至2017年1月12日止，按日利率万分之一点五的标准计算）；二、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告袁盛兰逾期办理预告登记违约金（以已付房款155?514元为基数，自2015年1月23日计算至2018年1月5日止，按日利率万分之零点六的标准计算）；三、驳回原告袁盛兰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费422元，减半收取211元，由原告袁盛兰负担100元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  皮艳红二〇一八年五月三日书记员  夏天衎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。