山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初5704号 原告：魏效军，男，1965年10月25日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张志峰，山东德康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙倩，山东德康律师事务所实习律师。 被告：刘清东，男，1956年11月7日出生，汉族，无业，住济南市。 被告：田守美，女，1956年3月2日出生，汉族，无业，住济南市。 二被告共同委托诉讼代理人：任增建、张玉亮，均系泰和泰（济南）律师事务所律师。 原告魏效军诉被告刘清东、田守美物权保护纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏效军及其委托诉讼代理人张志峰、孙倩，被告刘清东、田守美的共同委托诉讼代理人任增建到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 魏效军向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令两被告立即腾退位于济南市历城区工业南路103号26幢1-102房屋及地下室1-710，并交付给原告魏效军；二、判令两被告赔偿原告魏效军租金损失26万元（自2006年11月1日至2017年9月27日，按每月2000元计算，自2017年9月28日至实际腾退房屋之日止按每月2000元另行计付）；三、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告魏效军在济南市历城区工业南路103号有房屋及地下室一套，楼号：26幢1-102及地下室1-710。原告魏效军在2006年10月因工作原因离开济南去往河北工作直到2017年9月，期间一直未回济南。原告魏效军回济南后，为办理房屋抵押贷款于2017年9月19日与银行工作人员到房屋实地考察，发现两被告在此居住，原告魏效军立刻拨打110报警处理。随后，东风派出所民警出警。经调查，两被告系夫妻关系，自2006年开始在此居住，并且自称已经花钱购买该套房屋，拒绝搬离，也未向民警及原告出具任何购买该套房屋的合同及付款凭证。原告魏效军亦从未收到任何购房款且不认识两被告。原告魏效军要求两被告立即腾房，但两被告拒绝，特诉至法院，请求法院判如所请。 刘清东、田守美辩称，两被告的居住行为合法，原告魏效军的诉请缺乏事实和法律依据。一、2006年12月30日，原告魏效军与案外人刘效利签订房屋买卖合同，原告魏效军自愿以58万元的价格将涉案房屋卖给刘效利。该合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因原告魏效军的原因一直拖延，后原告与刘效利签订补充协议，约定2007年4月3日起，案外人刘效利取得房屋的支配权，无论自用、租赁等其他用途与原告无关。尽管如此，原告魏效军依然不履行合同及补充协议的义务，刘效利及21世纪中介工作人员多次与其联系，均未果，后原告魏效军失踪，联系不上。两被告之所以居住在涉案房屋中是基于刘效利的授权，两被告的居住行为是合法的。二、原告魏效军关于租金的诉请诉讼时效已过，根据法律规定，延迟支付租金或拒绝支付租金的诉讼时效为一年。原告魏效军在起诉前从未向两被告主张过租金。假使两被告的居住行为没有依据，根据上述规定，原告魏效军的诉请也已经过时效，不应支持。三、本案诉讼费应由原告魏效军承担。本案的诉讼的起因是原告的不当诉讼，原告魏效军提起本案诉讼缺乏事实和法律依据，因而产生的诉讼费理应由其承担。四、两被告保留追究原告精神损害赔偿的权利。根据刘效利的授权，两被告入住房屋后本以为可以安心养老，等待监狱中的儿子出狱再做打算，然而原告魏效军及其雇佣的人多次上门恐吓、警告、骚扰，使本来年迈体弱的两被告日日生活在恐慌之中。作为环卫工人的刘清东更宁愿生活在简陋的职工宿舍，而不敢回家居住。这无疑给两被告造成了心理上的创伤，故两被告保留追究原告魏效军精神损害赔偿的权利。 原告魏效军围绕诉讼请求提交了如下证据：1、房产证一份，拟证实涉案房产权利人为原告魏效军；2、房屋租赁价格网上打印件三份，拟证实涉案房屋租金价格每月为2500元左右。经质证，两被告对证据1真实性无异议，对证据2不予认可。两被告提交如下证据：1、房屋买卖合同及补充协议原件各一份，拟证实该涉案房屋原告魏效军已经出卖给刘效利；2、济南仲裁委员会受理通知书复印件一份，拟证实刘效利已就房屋买卖合同纠纷向济南仲裁委提起仲裁且已被受理，受理时间是2018年3月6日，案号为（2018）济仲裁字第1402号。经质证，原告魏效军对证据真实性无异议，但认为上述证据与本案无关联性。本院对原告魏效军提供的房产证及两被告提交的证据真实性予以认定。经审理，本院对以下事实予以认定： 原告魏效军系涉案房屋济南市历城区工业南路103号26号楼1单元102室及1-710地下室的登记所有权人，房产证号为：济房权证高字第0**987号。2006年12月30日，原告魏效军与案外人刘效利经中介公司居间签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：魏效军自愿将涉案房屋出售给刘效利，房屋建筑面积为142.83平方米，地下室11平方米，交易价格为58万元；刘效利于2007年2月5日前，将首付款人民币18万元存入中介公司21世纪不动产银行监管账户，剩余房款40万元，具体以贷款银行确定的金额为准，如贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，刘效利应及时一次性补足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后7七日，向魏效军结清全部房款；其他特别约定事项：魏效军承诺2007年1月28日前拿出房产证并及时办理房产过户手续，刘效利于今日支付定金2万元。合同还约定，如在合同履行中发生争议，提交济南仲裁委员会仲裁。 后因魏效军未能及时取得房产证，2007年4月3日魏效军及刘效利在中介公司的见证下签订《补充协议》一份，约定：因魏效军因未能及时取得涉案房产证导致不能按约定时间过户，从即日起，魏效军同意将涉案房产（包含地下室）归刘效利支配使用，无论自用、租赁等其他用途均与魏效军无关；魏效军必须于2007年11月15日前将涉案房屋的房产证取出并办理过户手续，否则按违约处理，违约金为合同双倍定金。 原告魏效军表示虽然签订了房屋买卖合同及补充协议，但未收到任何房款，另表示其自2006年10月即因工作原因离开济南去河北工作至2017年9月，期间一直未回济南。两被告称自2008年左右就与儿子入住涉案房屋，系经过刘效利的认可后入住的，具体入住时间也记不清了；两被告的儿子已入狱六年了，目前还在监狱服刑。 另查明，案外人刘效利已就房屋买卖合同纠纷于2018年3月6日向济南仲裁委员会提起仲裁，案件已被受理，案号为（2018）济仲裁字第1402号。原告魏效军2018年5月24日表示已收到济南仲裁委的电话通知，但还未收到书面材料。 本院认为，涉案房产虽然登记在原告魏效军名下，原系原告魏效军合法取得的财产，但根据审理查明来看，魏效军与案外人刘效利签订了房屋买卖合同及补充协议，约定将涉案房产出售给刘效利。因原告魏效军长期不在济南居住，其与刘效利之间的房屋买卖合同纠纷一直未通过协商或法律途径予以解决。原告魏效军回到济南并提起本案诉讼后，刘效利也已经向济南仲裁委提起仲裁。原告魏效军与刘效利签订的房屋买卖合同、补充协议的效力及应否继续履行目前还不能确定。原告魏效军是否依据房屋买卖合同及补充协议将涉案房屋已合法交付给刘效利也不能确定。另外，原告魏效军称涉案房屋归其所有，但其在签订房屋买卖合同及补充协议后在长达十年的时间里对房屋归谁居住使用不闻不问，明显不符合常理。在这种情况下，原告魏效军认为两被告系侵权，要求两被告腾房并赔偿租金损失，依据不足，本院不予支持。原告魏效军依法解除房屋买卖合同及补充协议等权利限制后，可另行依法向相关责任人主张权利。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告魏效军的诉讼请求。 案件受理费5300元，由原告魏效军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  邢仁全 人民陪审员  董 芳 二〇一八年五月二十五日 书 记 员  刘亚楠