天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第6607号原告：中国地质调查局天津地质调查中心（华北地质科技创新中心），住所地天津市河**大直沽**路**。法定代表人:孙晓明，职务所长。委托诉讼代理人：刘昱，天津君荐律师事务所律师。被告：天津沃达赫商贸有限责任公司，住所地河**津塘路**路**（沃达大酒店内202房间）。法定代表人：王达玲，职务总经理。委托诉讼代理人：田洪喜，天津耀达律师事务所律师。被告：天津沃达大酒店有限公司，住所地天津市河**津塘路**路**。法定代表人：王达玲，职务总经理。委托诉讼代理人：田洪喜，天津耀达律师事务所律师。被告：曹建华，男，1960年12月13日生，汉族，个体经营者，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘毅，天津国鹏律师事务所律师。被告：曹萍，女，1955年10月18日生，汉族，自由职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘毅，天津国鹏律师事务所律师。原告中国地质调查局天津地质调查中心（华北地质科技创新中心）（以下简称地质调查中心）与被告天津沃达赫商贸有限责任公司（以下简称沃达赫公司）、天津沃达大酒店有限公司（以下简称沃达大酒店）、曹建华、曹萍返还原物纠纷一案，本院于2015年12月14日立案后，依法适用普通程序，因等待另案审理结果于2016年5月中止审理，中止原因消除后本院公开开庭进行了审理。原告地质调查中心的委托诉讼代理人刘昱、被告沃达赫公司、沃达大酒店的委托诉讼代理人田洪喜、被告曹建华、曹萍的委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地质调查中心向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即将位于天津市河东区大直沽八号路4号中国地质调查局天津地质调查中心招待所一层、二层202、203、204、三层310房屋腾空并恢复原状后交付原告；2.判令四被告2015年1月11日至2018年1月31日的延期腾房期间占有使用费850752.5元、延期腾房期间产生的电费60020.5元、水费16019.5元、采暖费55284.8元，以上共计982077.3元；3.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告与被告一于2009年7月1日签订《房屋租赁合同》约定原告将天津市河东区大直沽4号中国地质调查局天津地质调查中心招待所房屋出租给被告一，租赁期限自2009年7月1日至2015年7月1日，年租金36万元，水、电、气、有限电视、通讯、供暖、排污等与酒店经营有关费用另行计算，同时合同内约定如果租赁期满10个工作日内未归还房屋，被告一应按照每日租金的二倍支付房租。合同到期后被告一二至今未腾出房屋，除此之外，还将招待所一层房屋非法转租给被告三、被告四。原告认为，四被告的行为严重损害了原告的合法权益。故此成讼，望判如所请。沃达赫公司、沃达大酒店辩称，原告诉讼主体错误，2009年原告与沃达赫公司签订了租赁合同，但随即沃达大酒店成立双方很快重新签订了租赁合同，对双方的合同主体进行了变更，并将租期变更为一年，以后每年均续签合同直至2014年。变更后双方均以变更后的合同主体履行合同的权利、义务，与沃达赫公司没有任何关系，且原告不能将一处房屋出租给两家。原告所列的被告只能是唯一的承租人即沃达大酒店，而不是沃达赫公司。到期之后没有重新再签订续签合同，租期内的租金和合同各项费用都已经结清。到期之后沃达大酒店也没有重新占有这个房屋。所以这个到期之后的租金和腾房跟沃达大酒店都没有关系。原告所称拖欠合同租金及各项费用与事实不符。已生效判决明确的表述，沃达酒店不可能在同一时间、同一标的物，同时租给两个人。关于腾房问题，沃达大酒店之前没有占用，到现在也没有占用。所以腾房里不涉及沃达大酒店。曹建华辩称，不同意原告诉请，请求驳回。曹建华与原告不存在房屋租赁合同，向原告主张没有法律依据。沃达大酒店与曹建华是合作经营关系，合作经营是辅楼一楼的餐厅，没有二楼三楼。曹建华与沃达大酒店的合同是合法有效的，现在因为沃达大酒店违约，曹建华与沃达大酒店的诉讼在本院审理中，曹建华申请本案应当继续中止审理。曹建华认为本案房屋不具有产权证，也没有建设许可证，所以原告与本案一二被告签署的合同无效。本案曾于2016年的5月23日裁定中止审理。终止的理由为曹建华因涉诉房屋的合同问题另行起诉。本案需等曹建华作为原告的案件审理结果为依据。虽然曹建华作为原告的案件已经有了审理结果，可这个结果只是涉及到曹建华与天津沃达大酒店有限公司合作合同中的一部分。不包括本案涉诉房屋辅楼餐厅的装修及添置设备。现在曹建华已将尚未解决部分包括本案涉诉房屋也就是辅楼餐厅装修及添置设备再次提起诉讼，现在已经进入了造价评估阶段，故本案应等待曹建华作为原告与沃达大酒店有限公司的案件审理结果，再继续审理，这样才能保护曹建华的合法权益。涉诉房屋是曹建华依据与被告沃达大酒店签订的合作合同进行合作经营，而非曹建华个人在使用。被告曹建华与被告沃达大酒店于2012年的9月1日签订合作合同，本案涉诉的房屋是天津沃达大酒店辅楼餐厅。也在双方合作经营范围内。该合作合同被两审法院确认为合法有效。双方在合同中约定在合作期间双方共同使用天津沃达大酒店的名称及账号。以沃达大酒店的名称一致对外，该合同签订后由于被告沃达大酒店不履行应尽的义务，不提供经营餐厅所需的印章、卫生许可证、就餐发票等。致使涉诉房屋基本上处于无法正常经营的状态。据此，可以确定涉诉房屋并非是曹建华个人在使用，而是双方的合作经营由曹建华负责。且在合作经营期间，也没有使用过原告提供的采暖设施。2017年的1月22日原告又对涉诉房屋采取了断水断电断燃气等措施，使得涉诉房屋一片漆黑，导致涉诉房屋无法使用。原告应向合同的相对方被告沃达大酒店主张权利。原告与被告沃达大酒店于2009年签订的房屋使用协议，将涉诉房屋租赁给被告沃达大酒店使用。被告沃达大酒店又于2012年9月1日与曹建华签订合作合同将涉诉房屋用于双方合作经营。合作期限为9年，在合作期限内沃达大酒店应该保证涉诉房屋的正常使用。现由于沃达大酒店的原因造成涉诉房屋出现纠纷。对于该部分的使用费被告沃达大酒店作为合同的相对方应该承担责任。被告曹建华依据与被告沃达大酒店的合作合同对天津沃达大酒店进行投资并负责经营是善意的第三方，同时也是受害人。由于原告与被告沃达大酒店的纠纷现在看是沃达大酒店的恶意行为，造成曹建华在涉诉房屋进行了巨额投资无法收回。被告沃达大酒店的过错侵犯了善意第三方曹建华的合法权益给曹建华造成了巨大经济损失。综上，原告与曹建华不存在合同关系。被告曹建华在沃达大酒店经营是基于与沃达大酒店有限公司签订的合作合同而并非是非法使用涉诉房屋，更不存在对外非法转租行为。现原告向被告曹建华主张房屋使用费没有法律依据。恳请合议庭在查明本案客观事实基础上，驳回原告对曹建华的诉讼请求。以维护曹建华的合法权益。曹萍辩称，不同意原告诉请，请求驳回，曹萍只是一个时间段在此处的员工。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告申请本院到天津市城市建设档案馆调取了涉诉房屋的平面图，以证明涉诉房屋面积情况，被告曹建华对原告的证明目的不予认可。在本院调取的涉诉房屋平面图中标注了涉诉房屋各个位置的尺寸，据此可以计算出涉诉房屋的面积，本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月1日，以天津地质调查中心作为甲方，被告沃达赫公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：“……一、出租房屋情况1.1甲方出租给乙方的房屋位于天津市河东区位置（以下简称出租房屋或房屋）；乙方实际向甲方租赁中心原招待所建筑面积1663平方米。1.2出租房屋土地证编号：东国用（98）字第050号，房产证编号为：河东字第020099501号。……二、租期和交房2.1甲、乙双方约定，中心原招待所租期为6年，满6年不拆迁可续签合同。……三、租金标准及支付方式3.1甲、乙双方约定，自起租日起每年租金为36万元。甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需支付本合同租金以外的任何其他费用。……”2010年11月1日，以天津地质矿产研究所作为甲方，沃达大酒店作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：“……一、出租房屋情况1.1甲方出租给乙方的房屋位于天津市河东区位置（以下简称出租房屋或房屋）；乙方实际向甲方租赁4号1-3层，建筑面积1663平方米。1.2出租房屋土地证编号：东国用（98）字第050号，房产证编号为：河东字第020099501号。……二、租期和交房2.1甲、乙双方约定，出租房屋租期为一年，满一年后根据合同情况可优先续签合同。2.2甲方应按约定时间将全部租赁房屋交给乙方，交房日自2010年11月1日开始计算，租期截止日期为2011年12月31日。……三、租金标准及支付方式3.1甲、乙双方约定，自起租日起每年租金为36万元。甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需支付本合同租金以外的任何其他费用。……”后双方连续续签三份内容相同的《房屋租赁合同》，租赁期限截至2014年12月31日止，后双方未再续签合同。2012年8月21日，被告沃达大酒店与案外人夏梦签订《租赁合同》及《补充合同》各一份，被告沃达大酒店将其承租的原告房屋的一层、四层（客房）、五层（客房）及辅楼一层（餐厅和会议室）租赁给案外人夏梦使用，租赁期限自2012年9月1日至2021年8月31日。2014年10月10日被告沃达大酒店作为原告起诉至本院，要求与案外人夏梦解除租赁合同，由夏梦给付房屋租金。本院作出（2014）东民初字第4984号民事判决书，判决解除了被告沃达大酒店与案外人夏梦签订的《租赁合同》及《补充合同》并判决案外人夏梦给付被告沃达大酒店2014年2月1日至2014年9月30日的房屋租金480000元。该判决已生效。涉诉房屋坐落天津市河东区大直沽八号路4号，该房屋的建设工程规划许可证显示的建设项目名称为食堂加层。被告曹建华自认其在2012年9月与沃达大酒店签订合作合同后即进驻涉诉房屋一层。庭审中，原告自认合同到期后的涉诉房屋的实际使用人为被告曹建华。四被告均否认占有使用涉诉房屋的二层202、203、204及三层的310房间，且均表示涉诉房屋内的物品不属于其所有。被告沃达大酒店在庭审过程中表示如果腾房需要配合，愿意予以配合。在本案审理过程，被告曹建华作为原告起诉本案被告沃达大酒店要求判令沃达大酒店继续履行与曹建华签订的合作合同、赔偿经济损失等。本院作出（2016）津0102民初1387号民事判决书，判决沃达大酒店赔偿曹建华经济损失300000元，驳回曹建华的其他诉讼请求。在该判决的本院认为部分确认，曹建华与沃达大酒店之间签署的《合作合同》从根本上无法实际履行。曹建华认为上述合同已经履行是因为其认为案外人夏梦系沃达大酒店的委托代理人而非房屋的承租人，系曹建华误认为合同已经实际履行，故对曹建华要求继续履行合同的请求不予支持。该案宣判后，曹建华与沃达大酒店均提起上诉，天津市第二中级人民法院作出（2017）津02民终6665号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2017年2月15日，原告发出停电通知一份，内容为：“按照国土资源部巡视工作关于立即收回沃达酒店租用的国有资产的意见和天津市科委对我中心安全检查整改意见的要求，中心研究决定，将于2017年1月22日对沃达酒店租用房屋采取停电等措施。请有关房屋使用人提前做好准备措施，立即腾出占用房屋。因拒不腾房或不及时腾房带来的一切后果和法律责任，均由相关房屋使用人负责。”原告主张的腾房占有使用费850752.5元（360000元/年÷365天×1117天÷1663㎡×642.1㎡×2）系按照与沃达大酒店签订的《房屋使用协议》中约定的年租金360000元的标准，按照每平米的单价，乘以一层与二层三间、三楼一间的总面积，再乘以主张的使用期间（2015年1月11日至2018年1月31日）乘以2倍计算得来。原告主张的延期腾房期间电费60020.5元、水费16019.5元，系按照抄表金额，除以抄表周期（2015年1月1日至2017年2月28日），乘以使用周期（2015年1月11日至2017年2月28日）。原告主张的延期腾房期间采暖费55284.8元，系按照与沃达大酒店签订的《房屋使用协议》中约定的每平方米36元的标准，主张了120天（2015年1月11日至2015年3月15日、2015年全部、2016年11月15日至2017年2月27日），乘以使用面积数。依据天津市城市建设档案馆的平面图计算出涉诉房屋一层面积546平方米、二层202、203、204房间面积均为32.4平方米及三层310房间面积为3.91平方米，共为647.11平方米。原告诉请主张的房屋一层面积532.5平方米、二层202、203、204房间面积均为27.93平方米及三层310房间面积为25.81平方米，共计642.1平方米，其表示诉请计算面积少于按照图纸计算的面积，以诉请面积为准即可。诉争房屋的指导租金每月每建筑平方米价格2015年、2016年、2017年均为52元。2017年11月，原告中国地质调查局天津地质调查中心（天津地质矿产研究所）更名为中国地质调查局天津地质调查中心（华北地质科技创新中心）。本院认为，本案争议焦点一：由谁承担涉诉房屋的返还义务。原告主张在其与沃达大酒店的房屋租赁合同到期后，涉诉房屋的实际占有使用人为被告曹建华。被告曹建华系基于与被告沃达大酒店的合作协议进驻涉诉房屋，现已有生效法律文书确认双方之间的合作协议从根本上无法实际履行，亦对曹建华主张继续履行的诉讼请求予以驳回，其作为实际使用人占有使用涉诉房屋无法律依据，其认可使用涉诉房屋的一层，故其应当将涉诉房屋一层返还原告。涉诉房屋一层虽非被告沃达大酒店占有使用，但其表示如果腾房需要配合愿意予以配合，本院予以照准。涉诉的二层202、203、204及三层310房间四被告均否认占有使用，原告未能提供证据证实实际占有使用人为何人，故对原告主张要求四被告返还的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点二：由谁承担涉诉房屋的占有使用费。被告曹建华占有使用涉诉房屋无法律规定，其占有使用涉诉房屋期间应为不当得利，应当向原告支付占有使用费。原告按照与被告沃达大酒店签订的《房屋租赁合同》的租金标准主张占有使用费，未超过当时当地的房屋租赁市场价格，系原告对自身权利的处分，本院予以照准。但原告依据《房屋租赁合同》的二倍向被告主张权利，该约定系原告与被告沃达大酒店之间的约定，原告据此向被告主张权利无合同约定和法律依据，本院不予支持。原告主张的一层面积532.5平方米少于按照图纸计算的面积，其亦表示按其主张面积计算即可，系其对自身权利的处分，本院予以照准。对于原告主张的2015年1月11日至2018年1月31日期间，因原告于2017年1月22日采取了断水断电的措施，考虑到原告对涉诉房屋断水断电虽为止损自救行为，但客观上影响了房屋的正常使用，且被告曹建华仍占有涉诉一层房屋未予返还，故在原告断水断电后本院按照原告主张标准的50%确认被告曹建华给付此期间的房屋使用费，在原告断水断电之前的使用费被告应当按照原告主张的标准予以给付。对于原告主张由被告沃达大酒店承担连带给付责任一节，现原告与被告沃达大酒店不存在合同关系，被告沃达大酒店对于涉诉房屋未占有亦未使用，曹建华与沃达大酒店之间的合作协议亦未被确认实际履行，故对原告主张由被告沃达大酒店支付使用费的主张本院不予支持。经计算2015年1月11日至2017年1月22日期间的房屋使用费应为234652.84元（360000元/年÷365天÷1663平方米×743天×532.5平方米），2017年1月23日至2018年1月31日期间的房屋使用费应为59057.98元（360000元/年÷365天÷1663平方米×374天×532.5平方米×50%）。对于原告主张由四被告给付二层、三层房屋占有使用费的诉讼请求，因原告未能提供证据证实四被告系占有使用人，故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张四被告给付延期腾房期间电费60020.5元、水费16019.5元的诉讼请求，系按照其自行抄表数予以计算，对于具体的查表方式未做具体约定，现原告仅提供其单方抄表读数，被告对此不予认可，原告未能提供其他证据予以佐证，故对于原告该部分诉讼请求本院不予支持。对于原告主张延期腾房期间采暖费55284.8元的诉讼请求，其系按照与沃达大酒店《房屋租赁合同》约定的标准主张，曹建华对标准不予认可，亦否认接受了供热服务，原告未能提供证据证实其已实际提供了上述服务，故对于原告该部分诉讼请求本院不予支持。原告未能提供证据证实与沃达赫公司之间签订的《房屋租赁合同》已实际履行，亦未提供证据证实沃达赫公司及曹萍对涉诉房屋存在占有使用情况，故对原告对沃达赫公司与曹萍的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告曹建华将坐落天津市河东区大直沽八号路4号（平面设计图标注食堂）一层返还原告中国地质调查局天津地质调查中心（华北地质科技创新中心），被告天津沃达大酒店有限公司予以协助；二、本判决生效之日起三十日内，被告曹建华给付原告中国地质调查局天津地质调查中心（华北地质科技创新中心）2015年1月11日至2017年1月22日期间的一层房屋使用费234652.84元、2017年1月23日至2018年1月31日期间的一层房屋使用费59057.98元，以上共计293710.82元；三、驳回原告中国地质调查局天津地质调查中心（华北地质科技创新中心）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13620元，由原告中国地质调查局天津地质调查中心（华北地质科技创新中心）负担9534元，被告曹建华负担4086元。如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 刘 辰人民陪审员 刘 静人民陪审员 高淑静二〇一八年五月三十日书 记 员 宋菁伟