重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初7960号 原告：重庆鑫爱佳物业管理有限公司，住所地重庆市渝**松石支路**附******1-9，统一社会信用代码91500112696560494A。 法定代表人：黄潇，总经理。 委托诉讼代理人：张杰，男，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：黄翁，男，系原告公司员工。 被告：樊庆万，男，1983年3月8日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告重庆鑫爱佳物业管理有限公司与被告樊庆万物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告重庆鑫爱佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人张杰、黄翁到庭参加了诉讼。被告樊庆万经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆鑫爱佳物业管理有限公司向本院提起诉讼请求:判令被告支付原告2016年7月至2017年7月期间的物业服务费1167.4元、公摊费65元，违约金776.41元（截止2017年7月31日）。事实和理由：被告系重庆市渝北区XX小区业主，原告为该小区提供物业服务。2016年9月原告与新成立的业主委员会重新签订了《重庆市XX小区物业服务合同》，该合同约定物业服务费按照1元/月/平方米的标准收取，公摊费5元/户。被告从2016年7月起至2017年7月未缴纳物业服务费、公摊费及相应的违约金。原告经催收无果，故诉至法院。 被告樊庆万未作答辩。 被告樊庆万在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。 本案在审理中，被告樊庆万经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。 经审理查明：原告具有物业服务资质。被告是位于重庆市渝**XX房屋的所有权人，该房屋建筑面积为89.79平方米，系成套住宅。 2012年12月1日，以西藏拉萨经济技术开发区威斯达投资开发有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为XX小区提供物业服务。该合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域情况及乙方的服务标准，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅物业费L：1.20元建筑平方米·月（含电梯使用费），公共楼道路灯、庭院灯、围墙灯等电费据实分摊。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度前十日内履行交纳义务。该合同第二十五条约定：本合同期限为伍年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止。该合同第三十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、物业服务费用、双方权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。 XX业主委员会成立后，2016年8月5日，以原告为乙方，XX业主委员会为甲方，双方签订《重庆市XX小区物业服务合同》一份。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费按月收取，标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅物业：1.0元/月·平方米（含电梯费）。2、商业物业：3.5元/月·平方米。3、综合楼物业：4.6元/月·平方米。4、车库车位：50元/个·月。5、共用的专项设备运行的能源消耗，公共区域用水、用电（公摊费）实行包干价，按照每户5元/月收取。该合同第七条约定，业主应于每月15日前向乙方交纳当月的物业服务费用。该合同第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同第二十四条约定，本合同期限为3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。自签订本合同之日起，原开发商签订的《前期物业服务协议》自动终止。该合同还对物业服务事项、物业服务费用、双方权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。 上述合同签订后，原告为XX小区提供物业服务至今。自2016年7月起，被告未向原告交纳物业服务费等相关费用，原告通过在被告房屋张贴缴费通知单的形式向被告催收欠交的物业服务费及其他费用。庭审中，原告陈述，原告与该小区开发商西藏拉萨经济技术开发区威斯达投资开发有限公司于2012年12月1日签订的《前期物业服务合同》实际截止时间为2016年8月31日，虽然该合同约定的物业服务费的标准为1.2元/平方米·月，但原告实际按1.1元/平方米·月的标准收取。庭审中，原告未提供证据证明被告在2016年7月至2016年8月应交纳的公摊费用。 另查明，本院在审理原告起诉该小区业主给付物业服务费同类案件中，查明原告在物业服务过程中，在服务质量方面存在瑕疵。 上述事实，有房屋登记信息查询结果、前期物业服务合同、重庆市XX小区物业服务合同、催费照片及原告当庭陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与小区开发商以及业主委员会签订的《前期物业服务合同》以及《重庆市XX小区物业服务合同》，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。 关于收费标准问题，根据原告与西藏拉萨经济技术开发区威斯达投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，其物业服务费标准为1.2元/月·平方米，但原告自认其按照1.1元/月·平方米的标准收取，本院对此予以确认。因该合同于2016年8月31日提前到期，故在2016年7月至2016年8月，被告应交纳的物业服务费为197.54元[1.1元/月·平方米×89.79平方米×2个月]。根据原告与XX业主委员会签订的《重庆市XX小区物业服务合同》约定的物业服务费标准，被告在2016年9月至2017年7月应按1.0元/月·平方米的标准交纳物业服务费，故2016年9月至2017年7月，被告应交纳的物业服务费为987.69元[1.0元/月·平方米×89.79平方米×11个月]。故在2016年7月至2017年7月，被告共计应交纳的物业服务费为1185.23元（197.54元+987.69元）。原告在诉请中要求被告支付2016年7月至2017年7月的物业服务费1167.4元，系原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。原告要求被告给付公摊费，因原告与西藏拉萨经济技术开发区威斯达投资开发有限公司于2012年12月1日签订的《前期物业服务合同》中约定“二次供水能耗及公共楼道路灯、庭院灯、围墙灯等公共灯的电费由使用人据实分摊”，故在2016年7月至2016年8月期间被告应按照据实分摊的数额交纳公摊水电费，但原告未举示相应的证据证明被告应分摊的费用，故对原告要求被告支付2016年7月至2016年8月期间的公摊费的诉讼请求，本院不予支持。但原告与XX业主委员会于2016年8月5日签订的《重庆市XX小区物业服务合同》中约定“共用的专项设备运行的能源消耗，公共区域用水、用电（公摊费）实行包干价，按照每户5元/月收取”，故在2016年9月至2017年7月，被告应交纳的公摊费为55元（5元/月×11月）。对原告诉请中超过该计算标准的公摊费，本院不予支持。对于违约金问题，本院在审理原告起诉该小区业主给付物业服务费同类案件中，查明原告在物业服务过程中，在服务质量方面存在瑕疵。因此，原告要求被告给付物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告樊庆万于本判决生效后三日内，支付原告重庆鑫爱佳物业管理有限公司2016年7月至2017年7月期间的物业服务费1167.4元； 二、被告樊庆万于本判决生效后三日内，支付原告重庆鑫爱佳物业管理有限公司2016年9月至2017年7月期间的公摊费55元； 三、驳回原告重庆鑫爱佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元(已减半收取)，由被告樊庆万负担。 本判决为终审判决。 审判员  王利萍 二〇一八年五月八日 书记员  韩冰丽