湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2827民初432号原告：邹品健，男，汉族，生于1969年2月17日，湖北省来凤县人，住来凤县。委托诉讼代理人：金鹏，湖北雄震律师事务所律师。被告：湖北盛发房地产开发有限公司，住所地：湖北省来凤县翔凤镇金盆山路**。法定代表人：田洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾绍南，系该公司员工。原告邹品健与被告湖北盛发房地产开发有限公司（以下简称盛发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹品健的委托诉讼代理人金鹏，被告盛发公司的委托诉讼代理人贾绍南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹品健向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行双方于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付从2014年11月1日起至2018年1月31日止的违约金80171.4元（计算方式：已支付购房款243532元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数1185天×130%），2018年2月1日起至实际交房之日止的违约金按照上述标准计算支付；3、请求人民法院依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年1月4日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》（预售）合同编号：ESZ201400547，合同约定：原告购买被告开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号A栋11层02号房屋，预测建筑面积共139.56平方米，单价为每平方米1745元，总价款为243532元。合同第十一条约定被告应当在2014年10月31日前向原告交付商品房。第十二条约定被告未按照第十一条约定时间将商品房交付给原告的，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款243532元，但被告至今没有向原告交付房屋，已构成违约，理应按照合同约定承担违约责任，故原告向人民法院提起诉讼。盛发公司辩称，栖凤公寓是来凤县地税局的职工宿舍，不是一般性质上的商品房。合同当中的团购方，指的是来凤县地税局和参与购房的全体职工，二者缺一则合同无效。本案所涉的栖凤公寓是由团购单位即来凤县地税局牵头为职工兴建宿舍，然后发包给建筑公司，房子修建好后，由单位组织属下职工团购，可是由于团购单位及团购职工不配合的原因，房子不能如期验收而导致延期交房。本案中，原告的起诉理由越过了合同的前款责任，即预售合同第四章第十条的约定，原告起诉的理由能否成立是有待商榷的。退一步讲，即便是起诉的理由成立；在答辩人看来，也应该是被答辩人即“团购户”依法起诉“团购单位”；但是被答辩人觉得单独起诉“团购单位”，良心上过不去，毕竟“团购单位”的举措是打政策的“擦边球”，为“被答辩人”最大化的谋求利益。按照合同的约定，原告没有指出答辩人构成违约的具体问题和事实依据而主张延迟交房的违约金，是无法理的。明明知道造成延迟交房的因素是消防通道无法验收！而消防通道无法验收，双方约定，是由团购房负责的。可直到如今，“团购方”都没能依照合同将危房拆除，理应由团购方承担本案的违约责任，并且赔偿答辩人的全部损失。答辩人在承建《栖凤公寓》过程当中，“团购单位”与答辩人在整个工程的建筑工程实施当中，面对一些派生的问题，还是精诚合作的，唯一的不足，就是后期在旧房拆除和绿化建设当中，因部分“团购户”暗中刁难，不予配合“团购单位”的工作，加之个别领导的不作为，才使得《栖凤公寓》的工程受阻，才使答辩人惹上官司。在答辩人看来，因购买的是地税局职工的房屋“指标”，亦可视为职工！如果其坚持自己不能视为职工，那么就不能享受其团购福利，因为单位职工宿舍的团购，有单位的资金投入，房屋价格要远远低于市场价位！也就是说，非职工购房者，非要坚持自己不是“团购单位”的职工，那么要么退出购房资格，要么依市论价与答辩人重新签约补差价。邹品健为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：合同编号为ESZ201400547的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份、收据复印件三份。盛发公司向本院提交的证据为：《栖凤公寓房款明细表》复印件一份、照片四张、合同编号为ESZ201400582的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份。对双方当事人无异议的证据，本院予以采信并记录在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院分析评判如下：关于合同编号为ESZ201400547的《商品房买卖合同（预售）》，盛发公司对其真实性无异议，但认为该合同是住建部门提供的格式合同，对双方都有约束力，是因为“团购户”违约在先，才导致出卖人消防不能验收，不能按时交房，其中有些不公正的条款要调整。本院认为，该份合同是双方的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，故对于该份证据本院予以采信。关于《栖凤公寓房款明细表》、照片四张，因上述证据与本案不存在关联性，故对于上述证据，本院不予采信。关于合同编号为ESZ201400582的《商品房买卖合同（预售）》，邹品健对该份合同的真实性无异议，但认为该份证据达不到盛发公司的证明目的。本院认为，该份证据中并没有明确对“团购方”进行约定，故对于盛发公司提交该份证据的证明目的，本院不予采信。经审理查明：被告盛发公司系来凤县翔凤镇栖凤公寓的开发商。2014年1月4日，原告邹品健与被告盛发公司签订了《商品房买卖合同》（预售），约定将被告盛发公司开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】11层02号房屋出售给原告邹品健，该商品房预测建筑面积为139.56平方米，房屋总价款为243532元，原告邹品健分别于2012年11月27日、2014年1月4日、2014年6月14日给被告盛发公司支付了购房款80000元、13532元、70000元，共计支付了购房款163532元，剩余购房款80000元没有支付给被告盛发公司；被告盛发公司应在2014年10月31日前将房屋交付给原告邹品健使用，被告盛发公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过30日的，被告盛发公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告邹品健支付全部房价款万分之五的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日后，原告邹品健有权解除合同，原告邹品健要求解除合同的，应书面通知被告盛发公司，被告盛发公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还原告邹品健已付全部房款，并按全部房价款的2%向原告邹品健支付违约金，原告邹品健要求继续履行合同的，合同继续履行，被告盛发公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告邹品健支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告邹品健已按合同约定向被告盛发公司交纳了全部购房款243532元。被告盛发公司至今没有向原告邹品健交付来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】11层02号房屋。本院认为，原告邹品健与被告盛发公司于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告邹品健按照合同约定支付了购房款163532元，被告盛发公司就应当按照合同的约定交房时间即2014年10月31日之前交付栖凤公寓A【座】11层02号房屋。而时至今日，被告盛发公司仍未向原告邹品健交房上述房屋，故其行为已构成违约，应承担向原告邹品健支付逾期交房违约金的违约责任。截止2018年1月31日被告盛发公司违约的天数为1185天，应当支付原告邹品健的违约金为53835.18元（计算方式为已支付购房款163532元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数1185天×130%），上述违约金的计算方式已经本院生效的民事判决书所确认，故原告邹品健要求盛发公司支付违约金80171.4元的诉讼请求的合理部分即53835.18元，本院予以支持，超出部分不予支持。2018年2月1日起至实际交房之日止的违约金，按照上述计算标准支付。原告邹品健、被告盛发公司均同意继续履行双方于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》（预售），故对于原告邹品健要求继续履行双方于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》（预售）的诉讼请求，本院予以支持。被告盛发公司辩称的“消防通道无法验收，双方约定，是由团购房负责的。可直到如今，“团购方”都没能依照合同将危房拆除，理应由团购方承担本案的违约责任，并且赔偿答辩人的全部损失……”因与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不一并处理，被告盛发公司可以另行主张权利，故对于被告盛发公司的抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告邹品健与被告湖北盛发房地产开发有限公司于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》（预售）继续履行。二、被告湖北盛发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告邹品健支付从2014年11月1日起至2018年1月31日止的违约金53835.18元（计算方式为已支付购房款163532元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数1185天×130%）；2018年2月1日起至实际交房之日止的违约金，按照上述计算标准支付。三、驳回原告邹品健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1926元，因适用简易程序结案，减半收取963元，由原告邹品健负担299元，被告湖北盛发房地产开发有限公司负担664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 谭 翔二〇一八年五月二十五日书记员 余燕群