江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏0303民初2131号原告：徐州市金三环凯利鞋城开发有限公司，住所地徐州市云龙区三环东路18号。法定代表人：徐志生，该公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ传，男，该公司股东。委托诉讼代理人：孙景利，江苏义行律师事务所律师。被告：徐州市云龙区骆驼山街道办事处，住所地徐州市云龙区郭庄路*****号。负责人：王文祥，该办事处书记。委托诉讼代理人：翟伟，男，该办事处职员。委托诉讼代理人：邱李建，江苏谐尔律师事务所律师。被告：赵皆喜，男，1964年3月3日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告徐州市金三环凯利鞋城开发有限公司（以下简称凯利鞋城公司）与被告徐州金三环市场建设有限公司（以下简称市场建设公司）、赵皆喜不当得利纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，原告于2017年8月26日将被告市场建设公司变更为徐州市云龙区骆驼山街道办事处（以下简称骆驼山办事处）。本院依法适用普通程序，于2017年10月10日、10月25日公开开庭进行了审理。原告凯利鞋城公司的委托诉讼代理人ＸＸ传、孙景利，被告骆驼山办事处的委托诉讼代理人翟伟、邱李建，被告赵皆喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯利鞋城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告骆驼山办事处返还不当得利160万元（32万元/年×5年，自2012年至2016年五年间的租金）；2、判令被告赵皆喜迁出占用的房屋；3、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：在徐州市，原告在其原所属土地上建有2000平方米左右的房屋，该房屋是原告在2002年所建的。在2005年经原告同意后，案外人梁军拆除部分建筑房后并在上面改建部分房屋（4S店）。梁军对其建造的房屋部分使用到2006年底，随后梁军搬出。梁军搬出后，该房屋由被告赵皆喜占用。后来赵皆喜欲扩建该房屋，与原告协商并经原告同意后顺利扩建。当时原告与赵皆喜约定免收其前三年的房屋租金（即2007年到2009年的租金）。2010年至2011年的租金由原告收取，然而在2011年以后由于原告公司管理混乱，赵皆喜一直未向原告缴纳房屋租金。在2011年后，房屋与4S店的租金（每年为32万元）由市场建设公司收取，市场建设公司所收取的本应属于原告的房屋租金应全部返还原告。因市场建设公司债权债务移交给被告骆驼山办事处，故依法申请变更本案被告市场建设公司为骆驼山办事处。被告骆驼山办事处辩称，一、原告的主体不适格，因为涉案的建筑物并非坐落在原告所享有土地使用权的土地之上。二、被告的主体不适格，涉案房屋坐落在市场建设公司享有土地使用权的土地之上，且（2009）徐民一终字第25号民事判决书已经确认当时由梁军任总经理的徐州驰平汽车销售有限公司所建设的房产归市场建设有限公司所有。三、本案诉请返还160万元并要求被告赵皆喜迁让房屋没有任何依据。被告赵皆喜辩称，我本人在有产权房三层楼约3000平方米。2009年底，骆驼山村承包启动奇石市场，由市场协调，给我调换到市场东南三角地经营，不再付租金，但我个人的产权房租金经市场、业主委员会、凯利鞋城公司同意租金由承包市场经营方骆驼山村收取作市场经营资金用，2011年奇石市场承包失败，由凯利鞋城公司原总经理ＸＸ传和市场当时的业委会主任汪绶紫出面允许我继续承包三角地上的营业房，年租金32万元，但包括后面的4S店部分租金，此4S店原有凯利鞋城公司所建办公房经同意后，由我出资重建，双方约定，各占50%所有权利。合同订好后，我如约付年租金32万元，同时收回我个人的框架大楼产权房。一年半后，市场建设公司拿出一份法院协助执行书，让我将此房租金送交法院，我不明真相，照办，自2013年起有人以骆驼山办事处名义签协议让我将租金交给市场建设公司（办事处），并保证我正常经营，无奈我只好照付。2011年后与我交房签合同年租金32万元的原告始终也没有再找我要租金，我个人不知什么原因，但想到只要付了租金，能经营就行。直到2014年，原与我协商用营业房的原告公司ＸＸ传找到我，提出让我付约定的租金，我如实答复，租金我分文不少付给了办事处，从2015年至今，原告公司找我要租金，办事处代表找我要租金，但我只能把款付给办事处代表，现原告起诉我返还租金，请法院审理查明，租金应该由谁领取，我已经付出，不会再支付。本院认定事实如下：2000年10月28日，市场建设公司（甲方）与凯利鞋城公司（乙方）就建设徐州市金三环鞋业市场签订《协议书》，约定：甲方愿将位于徐州市三环东路18号（故黄河岸北）的土地使用权转让给乙方，由乙方出资独立建设金三环鞋业市场。甲方转让土地面积约5万平方米（具体面积以徐州市国土局核发的土地证为准），转让期限50年，转让价格为人民币18.5万/亩。市场建成后，乙方将市场内的物业管理委托甲方管理并由甲方负责优惠政策内的各项配套服务项目，乙方参与、协调。2002年3月12日，凯利鞋城公司向徐州市云龙区人民政府提交《关于请求区政府明确金三环鞋业市场由徐州市金三环凯利鞋城开发有限公司独资开发建设、独家经营的报告》[徐凯报（2002）第03号]，载明：“云龙区政府：金三环鞋业市场已由我公司独家投资开发建设完成，因该项目的立项批文是原由区政府和供销合作社联合建设经营的，现市场准备启动开业，特请求区政府解除该市场原合作经营协议，改由我公司独家经营。当否，请批示！”2002年3月15日徐州市云龙区人民政府批示同意。2003年6月19日市场建设公司取得坐落于云龙区.2平方米土地的使用权[国有土地使用证徐土国用（2003）字第09233号，含东南角三角地]，地号为02-10-08-0060，图号为89.50-18.75，用途为商业用地，使用权类型为划拨。2003年12月9日凯利鞋城公司通过补办出让的方式取得上述46222.2平方米土地中的30514.4平方米的土地使用权[国有土地使用证徐土国用（2003）字第28679号，不含东南角三角地]，地号为02-09-25-0036，图号为3789.50-39519.50，用途为商业用地。2010年12月27日凯利鞋城公司（甲方）与腾丽龙公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方承租位于本市属于甲方所有权的南大楼右侧三角地及附着物（现乙方正在经营的位置及附着物）用以经营汽车，乙方承租期为一年，自2011年元月1日起2011年12月底，年租金32万元，价格二年不变，若乙方继续承租，第三年起租年递增5%。协议尾部乙方处加盖有腾丽龙公司公章并由该公司法定代表人赵皆喜签字。2012年6月11日中国共产党云龙区骆驼山街道工作委员会下发《关于解决徐州金三环市场建设有限公司有关问题的决定》（云骆工委[2012]5号），载明：金骆驼居委会为有利于徐州金三环市场建设有限公司的发展和稳定，经街道党工委研究，决定将该公司有关债权债务处理工作移交骆驼山街道办事处金骆驼社区居委会协调解决。2014年1月1日，徐州市云龙区骆驼山街道办事处金骆驼居民委员会（甲方、出租方）与徐州腾丽龙汽车销售有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》。合同中载明：依据江苏省徐州市中级人民法院判决书判定，位于徐州市地上附着物判归市场建设公司所有，市场建设公司隶属骆驼山办事处管理，因此上述资产也归骆驼山办事处所有，骆驼山办事处全权委托金骆驼居民委员会管理市场建设公司，对上述资产有管理权和租赁权。合同约定：甲方将位于三环东路18号市场东南角的土地4.39亩和地上建筑物租赁给乙方作为经营使用，租赁期限为五年，租赁时间自2014年1月1日至2018年12月31日止；乙方每年支付给甲方租金32万元，于每年的1月1日、7月1日分两次上缴，每次上缴16万元；因前期市场经营我社区已交给杨新建负责，经社区研究此合同也委托杨新建负责协调处理，相关租赁事宜乙方与杨新建协商解决。合同尾部乙方处加盖有腾丽龙公司公章并由该公司法定代表人赵皆喜签字。凯利鞋城公司和赵皆喜庭审中均认可腾丽龙公司租赁使用的涉案土地和地上建筑物位于上述东南角三角地。另查明，徐州驰平汽车销售有限公司（原告，以下简称驰平公司）与市场建设公司（被告）租赁合同纠纷一案，于2008年4月24日诉至本院，本院经开庭审理于2008年11月10作出（2008）云民一初字第1266号民事判决书，该案查明：2004年11月18日，原、被告签订协议书，被告将其单位东南角三角地租赁给原告使用，用于汽车销售展厅及展场。双方约定，租赁期限自2004年12月28日起至2024年12月27日止，先交租金后使用，每半年支付一次。原告不得在租赁场地上构建永久性建筑，建筑形式、面积、高度必须经被告同意。关于违约责任，双方约定，若被告违约，应赔偿原告全部建设损失及适当的经营损失；若原告违约，被告可随时停止其建设及经营，收回土地使用权，其建筑归被告所有。协议签订后，原告即在租赁土地上建造钢结构汽车销售展厅及砖混结构附属房，并在展厅外铺设水泥地坪。建设完毕后，原告随即开始经营。2007年初，原告在经营过程中不时遭受来历不明人员以杂物堆堵大门、在汽车展厅的门、窗上刷写辱骂性文字等侵害，致原告无法正常经营。当年清明节前后，原告撤离了该经营场所。随后原、被告以及凯利鞋城公司、徐州腾丽龙汽车销售有限公司（以下简称腾丽龙公司）四方协商原告租赁场地的后续经营问题。被告与凯利鞋城公司、腾丽龙公司共同签署一份协议，主张被告解除与原告的租赁协议，将原告在租赁场地上建造的房屋交给腾丽龙公司使用，凯利鞋城公司、腾丽龙公司共同向原告补偿15万元，第三年支付。该协议将原告列为一方当事人，原告之外的上述三方在协议上加盖了各自的印章。原告不同意该协议内容，拒绝签字盖章。随后，腾丽龙公司搬入诉争场地，使用原告建造的房屋及附属设施经营至今。现原告诉至本院，要求被告承担原告在别处另行租房经营的费用105000元及其在租赁场地的建筑设施损失875000元，被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求。经调解，双方不能达成一致。另查明，在诉讼过程中，本院委托有关机构对原告在诉争场地上所建设施的现存价值进行评估，结论为钢结构汽车销售展厅417174元、砖混结构附属房55928元、水泥地坪51608元，合计524710元。该案中本院认为：原、被告签订的有关诉争场地的租赁协议书是双方的真实意思表示，双方均应如约履行。原告在租赁过程中因受到他人侵害而撤出租赁场所，但并未向被告作出解除双方租赁合同的意思表示。被告在未能与原告协商一致的情况下与其他两方签订处分诉争租赁场地及原告所建设施的协议，并造成腾丽龙公司搬入原告所建设施进行经营活动的事实，其行为违反了与原告签订的租赁协议的约定，应当承担违约责任。而在此情况下，被告再以原告在租赁场地上建造房屋未经规划部门审批为由主张原、被告所签租赁协议属于无效合同，本院不予支持。原告主张其向被告缴纳租金至2006年底，2007年因被告与他人在租赁场地的土地使用权问题产生纠纷，被告要求原告缓缴租金。被告对此并未提出反驳意见。而原告未签字认可的“四方协议”所反映的内容，也印证了原告当庭所述“被告因租赁场地的土地使用权问题与他人产生纠纷”的主张。综合上述事实，原、被告关于诉争租赁场地的租赁协议，目前已无继续履行的基础，原告要求被告对其在场地上建造的设施予以折价赔偿，本院予以支持，具体数额以上述设施评估后的现存价值为依据。原告仅凭与他人签订的两份租赁合同，并不足以证实其遭受的额外租金损失，本院对其主张的该部分数额不予认定。该案遂判决解除原告与被告之间关于徐州金三环市场东南角三角地的场地租赁协议；被告向原告徐州驰平汽车销售有限公司赔偿场地设施折价款524710元。市场建设公司不服该判决提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院于2009年2月26日作出（2009）徐民一终字第25号民事判决书，认为“原审法院根据查明的案件事实，结合当事人双方的协议约定，判决上诉人承担违约责任，向被上诉人承担相应的赔偿并无不当。但上诉人的赔偿义务全部履行后，被上诉人在诉争场地上所建造的相关设施的所有权应转为上诉人金三环公司所有。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持”，遂判决：驳回上诉，维持原判。再查明，2011年4月7日凯利鞋城公司以市场建设公司为被告向本院提起诉讼[案号为（2011）云民初字第0725号]，诉称2003年市场建设公司已给办理了45.77亩出让土地证明书，但仍有约11亩出让土地至今未给办理出让土地证明书，请求判令市场建设公司为其办理出让土地证书。后凯利鞋城公司于2011年11月21日向本院撤回起诉。本院认为，当事人的起诉必须符合法定条件，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，涉案土地和地上建筑物位于市场建设公司享有使用权的东南角三角地，原告提供的证据以及本案现有的证据不足以证明其对涉案土地和地上建筑物享有使用权、所有权。故原告与本案无直接利害关系，原告的起诉不符合法定条件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告徐州市金三环凯利鞋城开发有限公司的起诉。案件受理费19200元由本院退还原告徐州市金三环凯利鞋城开发有限公司，财产保全费2020元由原告徐州市金三环凯利鞋城开发有限公司负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李守忠人民陪审员  林 峰人民陪审员  张 惠二〇一八年五月二十五日书 记 员  陈 晨