湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1003民初692号 原告：刘某某，女，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。 被告：湖南省某某某置业有限责任公司，住所地湖南省郴州市苏仙区。 法定代表人：李某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李飞，湖南金鸥律师事务所律师。 原告刘某某与被告湖南省某某某置业有限责任公司（以下简称某某某置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周义、被告某某某置业公司的委托诉讼代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告向原告立即支付逾期办理房屋初始登记违约金7278元（违约金按房屋总价的2%计算，房屋总价363899元）；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年6月15日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定由原告购买被告开发的郴州市某某某某项目中的第3栋1401号房，购房款为363899元，在房屋交付使用后18个月内，完成该幢商品房的初始登记，如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理房屋权属登记或手续，双方同意“如买卖人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二的违约金”等。合同签订后，原告支付了被告购房款，被告于2013年7月16日交付该房给原告。原告接收房屋使用后，多次要求被告出具该栋商品房的初始登记，并为原告办理产权登记，被告本应该按照合同约定于2015年1月17日前进行初始登记，但直到2017年8月11日，被告才完成不动产登记的办理，明显违反双方之间的商品房买卖合同第十六条。因被告违约，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，因被告责任造成约定期限无法办理房屋权属证书，被告应当承担违约责任。违约金按合同第十六条规定，按日万分之二的标准计算，现依据苏仙区法院的判决结果自愿按房屋总价的2%计算违约金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 原告就其诉请向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告具有本案的主体资格；2.被告湖南某某某置业有限公司企业信息资料，证明被告湖南某某某置业有限公司诉讼主体资格；3、《郴州市商品房买卖合同》，证明原被告商品房买卖合同成立，其中合同第十六约定了逾期办理产权登记自逾期之日按日万分之二计算违约金；4、缴费凭证，证明原告已依据合同约定缴纳房款，已完成付款义务。 被告某某某置业公司辩称：交房时间由原告举证，未办理好初始登记的原因为：1、不动产登记制度改革属于情势变更，对于情势变更后的办证期限原、被告未重新约定好，双方均不存在违约；2、现房屋已于2017年8月11日办好不动产登记；3、即使被告在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行前已违约，也未给原告造成任何损失，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告未向法庭提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交的上述证据，经审查，原告所提交证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院确认的证据结合庭审笔录，本院认定事实如下： 2012年6月15日，原告刘某某与被告某某某置业公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定刘某某购买被告某某某置业公司开发的某某某某小区3栋XX号商品房，该房建筑面积83.54平方米，总房款为363899元，于本合同签订之日支付。《商品房买卖合同》对买卖人所购商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等进行了约定。该合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。2013年7月16日，原告在前期物业协议签字（庭后补充证据）。该合同还对其他事项进行了约定。现原告刘某某已支付完购房款，但被告未在合同约定期限内办理产权证，故酿成此次纠纷。 同时查明：2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，《条例》取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，《条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，与原法律法规所规定的房屋产权登记制度不同，从登记制度、登记机构、登记程序以及提交的材料等与《房屋登记办法》有完全不同的规定。2017年8月11日，某某某置业公司对房屋的不动产登记办理完结，已颁发不动产登记证。 本院认为，本案争议焦点为：某某某置业公司在合同约定期限内未办理商品房初始登记是否构成违约，是否应承担责任。本案刘某某与某某某置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的合同第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后18个月内，完成该幢商品房的初始登记”，该条款对双方当事人具有约束力。根据原告提交的前期物业协议，某某某置业公司向刘某某交房的时间是2013年7月16日，故被告某某某置业公司依约应在2015年1月16日前完成初始登记，但某某某置业公司未在约定期限内办理商品房初始登记，其行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。关于逾期违约金的计算，某某某置业公司主张违约金过高，刘某某没有就其实际损失举出证据，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，原告主张被告按已付购房款的2%计算违约金即7278元（363899元×2%），并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 限被告湖南省某某某置业有限责任公司在本判决生效后九十日内支付原告刘某某逾期办理房屋初始登记违约金7278元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告湖南省某某某置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  何玉梅 二〇一八年五月二十三日 书记员  张亚运 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。