广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初675号原告（反诉被告）深圳市盐田港保税区投资开发有限公司，住所地深圳市盐田区盐田港保税区南片区**办公楼**，统一社会信用代码914403002793934106。法定代表人张永进，董事长。委托代理人严天敏，广东五维律师事务所律师。委托代理人梁喜梅，广东五维律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市中锦仓储物流管理有限公司，住所地深圳，住所地深圳市宝安区新安街道新安一路中怡名苑**1503－2，统一社会信用代码91440300562753493P。法定代表人方志良，总经理。委托代理人卓圣国，广东宝城律师事务所律师。委托代理人皮雨洁，广东宝城律师事务所实习律师。被告深圳市中锦钢材交易中心有限公司，住所地深圳，住所地深圳市宝安区西乡大道西端大铲湾港区金湾大道2段西面1088，统一社会信用代码914403005615190642。法定代表人黄振帮，董事长。委托代理人王凯，广东宝城律师事务所律师。深圳市盐田港保税区投资开发有限公司（以下简称保开公司）与深圳市中锦仓储物流管理有限公司（以下简称中锦仓储公司）、深圳市中锦钢材交易中心有限公司（以下简称中锦钢材公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。保开公司委托代理人严天敏、梁喜梅、中锦仓储公司委托代理人卓圣国、皮雨洁、中锦钢材公司委托代理人王凯均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。保开公司诉称，2011年，中锦仓储公司租用了保开公司提供的场地，场地使用完毕交回场地后关于中锦仓储公司所欠的场地使用费，中锦仓储公司与中锦钢材公司共同于2014年12月28日向保开公司出具了《还款及担保承诺书》，确认中锦仓储公司欠付保开公司场地使用费6,839,841.65元，并承诺在2014年12月26日至2016年12月25日期间，以每月5日前支付284,993.41元的方式付清全部欠款；中锦仓储公司不按期足额支付款项的，原告可随时要求中锦钢材公司承担连带担保责任。但自2016年1月起，中锦仓储公司每月仅还款100,000元，截至2016年10月31日，尚欠保开公司2,919,920.73元，保开公司多次催告无果，根据《担保法》第十八条的规定和《承诺书》的约定保开公司有权要求中锦仓储公司支付全部应付场地使用费和违约金，中锦钢材公司承担连带责任。综上，为维护保开公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、中锦仓储公司支付保开公司场地使用费2,919,920.73元及违约金4,817,869.2元；2、中锦钢材公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由中锦仓储公司、中锦钢材公司共同承担。庭审中，保开公司将第1项诉讼请求中的场地使用费变更为2,909,920.73元。中锦仓储公司答辩并反诉称，1、保开公司不是涉案土地的合法权利人或管理人，双方签订的《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》及补充合同违反了法律、行政法等强制性规定，应为无效合同；保开公司无权要求中锦仓储公司支付场地使用费及违约金。2、《还款及担保承诺书》系被胁迫出具，且系《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》的从合同，现主合同无效，从合同也当然无效。3、涉案土地从2013年起已由深圳市宝安区规划土地部门委托西乡办负责管理，保开公司没有任何法律依据收取2013年、2014年的地租，中锦仓储公司（含中锦钢材公司代付部分）支付的地租已远远超过应支付的地租。4、保开公司未能提供合法的租赁场地给中锦仓储公司经营建材市场，导致合同无效，不能实现经营建材市场的合同目的，存在严重过错，应当赔偿中锦仓储公司在建材市场上的全部损失。综上所述，保开公司不是涉案土地的权利或管理人，无权向中锦仓储公司及担保人中锦钢材公司收取租金或场地使用费，更无权要求中锦仓储公司支付违约金，望法院查明事实的基础上，依法驳回保开公司的全部诉讼请求并支付中锦仓储公司在建材市场上的全部投资损失。2011年7月6日，中锦仓储公司与保开公司签订《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》，租赁位于宝安区××与××大道交汇处的场地用于经营建材市场，保开公司保证租赁场地不存在任何形式的使用权纠纷和争议，租期为2011年8月1日至2013年7月31日，租金按每月每平方米8元计算，中锦仓储公司应于合同签订之日起5个工作日内支付履约保证金2,476,800元。2011年9月1日，中锦仓储公司与保开公司签订《补充合同》，保开公司再次保证该租赁场地不存在任何形式的所有权、租赁权、使用权纠纷和争议，免租期为3个月。合同签订后，中锦仓储公司于2011年7月12日支付了履约保证金2,476,800元。但是，保开公司直到2011年12月26日才提供了面积为5222.46平方米的土地给中锦仓储公司，并签订了《大铲湾港区后方堆场用地移交确认书》，其中还约定保开公司委托中锦仓储公司实施水电接驳工程并承担相关工程费用。据不完全统计，中锦仓储公司为该租赁土地共向保开公司支付场地使用费6,160,305.46元，投入水电接驳工程款825,732.43元、围挡施工费333,984元以及投入道路工程款等4,520,074元，钢结构房工程款等183,536.35元，其他零星工程款43,645元。但是，在开发建材市场过程中，因保开公司实际上并不享有涉案土地的使用权、租赁权，更不能用于经营建材市场，故被相关行政部门强制拆除，给中锦仓储公司造成巨大的经济损失。保开公司不仅没有赔偿中锦仓储公司的经济损失，反而强行要求中锦仓储公司、第三人出具《还款及担保承诺书》，企图进一步获取非法经济利益。综上所述，由于保开公司并不享有租赁土地的使用权及其他合法手续，导致中锦仓储公司巨额经济投入损失，无法实现经营建材市场的合同目的，应为无效合同，而《还款及担保承诺书》系从合同亦为无效合同。为维护中锦仓储公司的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、确认《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》及其补充合同、《还款及担保承诺书》无效；2、保开公司返还履约保证金2,476,800元，并按人民银行同期贷款利率计算利息至付清之日止，从2011年7月12日起暂计至反诉之日为866,154.17元；3、保开公司返还场地使用费6,160,305.46元，并按人民银行同期贷款利率计算利息至付清之日止，从2015年10月11日暂计至反诉之日为416,718.99元；4、保开公司返还水电接驳工程款825,732.43元、围挡施工费333,984元，并按人民银行同期贷款利率从反诉之日起计算利息至付清之日止；5、保开公司返还道路施工等工程款4,520,074元、水泥路及钢结构房等工程款183,536.35元，其他零星投入43,645元，并按人民银行同期贷款利率从反诉之日起计算利息至付清之日止；6、本案诉讼费用由保开公司承担。中锦钢材公司答辩称，1、因保开公司并不享有该土地的使用权，因此保开公司与中锦仓储公司签订的《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》无效，根据《担保法》第5条规定，《还款及担保承诺书》无效，中锦钢材公司不应当支付任何费用。2、因中锦仓储公司租赁的经营场地为保开公司的关联公司所有，其关联公司已停水停电方式迫使中锦仓储公司签署了还款及担保承诺书。因此，《还款及担保承诺书》是在对方胁迫下做出的，并非中锦仓储公司的真实意思表示。3、中锦钢材公司已代中锦仓储公司支付了1,469,986.82元的场地使用费，其中含保开公司起诉之后支付的40万元，支付日期分别为2016年12月28日、2017年2月17日、2017年4月11日、2017年5月3日每期各支付了10万元。保开公司答辩称，1、《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》及其补充合同、《还款及担保承诺书》内容均为中锦仓储公司的真实意思表示。2、《租赁合同》及其补充合同的合同目的已实现，双方权利义务履行至合同终止。3、合同履行完毕后，签订《还款及担保承诺书》，中锦仓储公司应按约定履行还款义务。综上，保开公司认为《租赁合同》及其补充合同、《还款及担保承诺书》有效，根据《合同法》规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实守信原则。中锦仓储公司应遵守《合同法》最基本原则，按《还款及担保承诺书》支付保开公司场地使用费，恳请法院驳回中锦仓储公司的反诉请求。经审理查明，2011年7月6日，保开公司作为甲方，中锦仓储公司作为乙方，双方签订《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》，约定由乙方租赁甲方位于深圳市宝安区××与××大道交汇处的场地，面积为30.96万平方米，用于开发经营建材市场，合同期限为24个月，期限自2011年8月1日起至2013年7月31日止，合同期满后自动延续一年。并约定场地使用费按月支付，每月每平方米8元，每月场地使用费合计247.68万元，履约保证金为247.68万元；中锦仓储公司应于每月5日前一次性支付场地使用费，每迟延一天应按月使用费标准的0.5%支付违约金。2011年9月1日，保开公司和中锦仓储公司签订《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同补充合同》，约定涉案场地自交付给乙方使用之日起，甲方同意免除乙方3个月的场地使用费。合同签订后，中锦仓储公司于2011年7月12日向保开公司支付履约保证金247.68万元。2011年12月26日，双方签订《大铲湾港区后方堆场用地移交确认书》，由保开公司将大铲湾港区后方堆场地块B、C，面积52222.45平方米交付给中锦仓储公司使用，中锦仓储公司按租赁合同及补充合同约定交纳场地使用费。2014年12月28日，中锦仓储公司、中锦钢材公司向保开公司出具《还款及担保承诺书》，确认《租赁合同》签订后，租金计算至2014年12月25日，经抵扣合同履约保证金247.68万元，后方堆场水电工程款825,732.43元和围挡施工费333,984元，中锦仓储公司实际累计欠保开公司场地使用费6,839,841.65元，并承诺在2014年12月26日至2016年12月25日期间，每月5日前中锦仓储公司向保开公司支付284,993.41元，直至全部付清为止。中锦钢材公司自愿为中锦仓储公司的上述还款义务提供担保。《还款及担保承诺书》签订后，中锦仓储公司、中锦钢材公司向保开公司支付场地使用费共计3,919,920.92元，尚欠场地使用费2,919,920.73元，保开公司多次催讨未果，遂诉至本院。保开公司起诉后，中锦钢材公司支付场地使用费共计50万元，其中2016年12月支付10万元、2017年2月支付10万元、2017年4月至6月各支付10万元。双方确认尚欠场地使用费2,419,920.73元未支付。涉案场地已于2015年交还给保开公司。另查明，涉案场地并未取得合法的土地使用权证。本院在审理过程中向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局去函了解涉案场地的情况，该局复函本院：经核，该地块位于西乡，用地面积349005.19平方米，未查到相关出让信息，为已补偿国有土地。以上事实，有保开公司提交的《还款及担保承诺书》、收款收据、银行回单、律师函、《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》、《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同补充合同》、大铲湾港区后方堆场用地移交确认书、《深圳市大铲湾港区场地使用合同》、《大铲湾港区后方堆场场地使用合同补充协议》、中锦仓储公司与第三方签订场地使用合同、关于尽快恢复疏港大道绿化带的通知、关于场地工程建设及时完善报检手续的通知、临时用地安全隐患整改通知书、关于大铲湾港区后方堆场存在停放江淮汽车问题的函、关于大铲湾后方堆场设置“江淮卡车深圳服务中心”标志问题的函、关于尽快提交次级场地使用合同的通知、关于续约的函、关于大铲湾后方堆场场地使用费的磋商函、关于《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》到期终止的通知、关于《关于大铲湾都放堆场场地使用费的磋商函》复函、关于金矿支付所欠场地使用费的函、关于尽快支付所欠场地使用费的催缴通知、大铲湾公司签订的其他场地使用合同、《深圳港大铲湾港区集装箱码头规划调整方案》，中锦仓储公司提交的《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》、《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同补充合同》、大铲湾港区后方堆场使用地移交确认书、《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同及相关补充合同解除协议》、深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同及相关补充合同解除协商备忘录、《还款及担保承诺书》、收款收据、银行电子回单、关于大铲湾港区后方堆场既有陆域用地提前移交的意见（深国房宝[2008]329号）、关于大铲湾港区后方堆场既有陆域用地存在建材堆放场问题的函（深规土宝函[2012]184号）、关于大铲湾港区后方堆场既有陆域内建材市场进行整改的函（深规土宝函[2012]1500号）、限期拆除通知书、转发市查违办督办通知、《施工合同》、银行客户付款通知、《输变（配）电安装工程施工合同》、银行交易凭证、商事主体登记及备案信息查询单，中锦钢材公司提交的银行电子回单，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的复函及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案租赁场地并未取得合法的土地使用权证，故保开公司和中锦仓储公司签订的《深圳市大铲湾港区后方堆场租赁合同》为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故涉案租赁合同虽无效，但中锦仓储公司仍应参照合同约定的租金标准向保开公司支付场地使用费。中锦仓储公司、中锦钢材公司以租赁合同无效为由主张保开公司无权要求其支付场地使用费依据不足，本院不予采信。保开公司提交了中锦仓储公司、中锦钢材公司于2014年12月28日出具的《还款及担保承诺书》证明其拖欠场地使用费，中锦仓储公司、中锦钢材公司不予认可，主张其系受胁迫而签订承诺书。本院认为，中锦仓储公司、中锦钢材公司并未提交相关证据证明其受胁迫而签订上述承诺书，且在签订承诺书后，两公司已履行了大部分的支付义务，故对中锦仓储公司、中锦钢材公司这一抗辩理由，本院不予采信。《还款及担保承诺书》系中锦仓储公司就拖欠场地使用费作出的确认及还款承诺，且中锦钢材公司明确承诺愿为中锦仓储公司的上述还款义务承担担保责任。该承诺书系中锦仓储公司、中锦钢材公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故中锦仓储公司、中锦钢材公司应按约定履行相应的付款及担保义务。综上，保开公司请求中锦仓储公司支付场地使用费2,419,920.73元有事实和法律依据，本院予以支持。因租赁合同无效，故保开公司请求按约定的每迟延一日应按每日0.5%支付违约金无事实依据，本院不予支持；中锦仓储公司迟延支付场地使用费给保开公司造成了利息损失，其应参照中国人民银行同期同类银行贷款利率向保开公司支付逾期付款利息，其中2,919,920.73元的逾期利息应自2016年1月5日起支付至2016年12月5日止，2,419,920.73元的逾期利息应自2017年6月5日起支付至实际清偿之日止。中锦钢材公司承诺自愿为中锦仓储公司的上述还款义务提供担保，故保开公司请求中锦钢材公司承担连带支付责任有事实和法律依据，本院予以支持。关于反诉，中锦仓储公司请求返还履约保证金2,476,800元，因该履约保证金已在场地使用费中进行了抵扣，故中锦仓储公司的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。如前所述，涉案租赁合同虽无效，但中锦仓储公司仍应参照合同约定的租金标准向保开公司支付场地使用费。故中锦仓储公司请求保开公司返还场地使用费6,160,305.46元并支付利息无事实和法律依据，本院不予支持。中锦仓储公司请求返还的水电工程款825,732.43元、围挡施工费333,984元均在场地使用费中进行了抵扣，故其请求返还水电工程款825,732.43元、围挡施工费333,984元并支付利息无事实和法律依据，本院不予支持。中锦仓储公司请求返还道路施工工程款4,520,074元、水泥路及钢结构房等工程款183,536.35元、其他零星投入43,645元依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、深圳市中锦仓储物流管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付深圳市盐田港保税区投资开发有限公司场地使用费2,419,920.73元及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类银行贷款利率计付，其中2,919,920.73元的逾期利息应自2016年1月5日起支付至2016年12月5日止，2,419,920.73元的逾期利息应自2017年6月5日起支付至实际清偿之日止）；二、深圳市中锦钢材交易中心有限公司应就深圳市中锦仓储物流管理有限公司的上述债务承担连带支付责任；三、驳回深圳市中锦仓储物流管理有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费65,965元，反诉受理费58,380.85元，合计124,345.85元，均由深圳市中锦仓储物流管理有限公司、深圳市中锦钢材交易中心有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  张晓屏人民陪审员  廖妙芳人民陪审员  梁木英二〇一八年五月二十五日书 记 员  庄秋玲书 记 员  王 冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。