江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初15121号原告：颜士井，男，汉族，1967年3月30日出生，住江苏省阜宁县。原告：梁国芳，女，汉族，1965年2月10日出生，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：周明，上海正源（昆山）律师事务所律师，代理以上两原告。被告：徐大弟，男，汉族，1971年9月20日出生，住江苏省昆山市。被告：高素兰，女，汉族，1974年8月7日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：夏文彬，男，汉族，1978年7月20日出生，住江苏昆山市，系被告高素兰的妹夫。被告：陈祥官，男，汉族，1947年2月10日出生，住江苏省昆山市。被告：顾梅珍，女，汉族，1944年10月16日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者，代理以上被告陈祥官、顾梅珍。委托诉讼代理人：徐菊芳，女，汉族，1974年2月23日出生，住江苏省昆山市，系被告陈祥官顾、梅珍的女儿，代理以上被告陈祥官、顾梅珍。第三人：昆山福人居房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街831号。法定代表人：潘广培，该公司总经理。原告颜士井、梁国芳诉被告徐大弟、高素兰、陈祥官、顾梅珍、第三人昆山福人居房产咨询有限公司（以下简称“福人居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序于2017年11月17日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，组成合议庭，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。两原告及委托诉讼代理人周明、被告高素兰委托诉讼代理人夏文彬（参加第一次庭审）、被告陈祥官及两被告陈祥官、顾梅珍的共同委托诉讼代理人孙月娟、徐菊芳，第三人福人居公司法定代表人潘广培（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告颜士井、梁国芳向本院提出诉讼请求：1.四被告协助原告办理昆山市张浦镇XX家园XX号楼XXX室房屋的过户手续。2.被告承担本案诉讼费、保全费等。事实和理由：原告与被告徐大弟、高素兰在第三人福人居公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份（合同编号为0000262），合同约定原告以640000元的价格购买位于江苏省昆山市张浦镇XX家园XX号楼XXX室房屋。2015年3月6日，该《房屋买卖合同》并经中介在昆山市千灯法律服务所做了见证。2015年3月2日，原告支付房款5000元；2015年3月6日，原告支付395000元；2016年3月2日，原告支付100000元；2017年3月10日，原告支付90000元，上述原告共计支付房款590000元，剩余50000元约定在过户时支付。原告支付首付款后，被告将涉案房屋交付给原告，原告使用该房屋至今。2017年7月14日，被告徐大弟、高素兰称房产证办理在被告陈祥官、顾梅珍名下，并提出要加价150000元才能过户。被告陈祥官、顾梅珍出具了委托书认可被告徐大弟、高素兰的卖房行为，不过也口头要求原告加价。原告多次催告被告要求按照合同要求办理过户手续，但被告置之不理。经协商无果后，原告为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院支持原告如上诉讼请求。被告徐大弟书面辩称，我是普通上班工人，因本人结欠高额外债，无力偿还，于是想将父母的动迁安置房屋出卖还债。2015年3月6日，我隐瞒父母与原告签订合同，将父母名下的位于昆山市张浦镇XX家园XX号楼XXX室房屋卖给了原告。原告将房款交付给了我，我将房款用于偿还外债。2017年8月，因我急用钱，遂催促原告过户并支付尾款，并将房屋实情告知了原告。原告称他们有办法，准备请人让我父母二人签字确认。原告让我带被告陈祥官来到中介处，让陈祥官在准备好的《授权委托书》上签了字。第二天，原告让我带他们去我母亲顾梅珍的住处，并让顾梅珍摁手印。其实我父母二人根本不清楚签的是什么，他们也听不懂普通话。原告曾答应我，做完这些事后多给我150000元。但没想到，原告言而无信，在我父母签字后立即就起诉我们。现在父母知道了情况，涉案房屋是属于他们的，我也没有权利出卖他们的房屋。被告高素兰辩称：涉案房屋确实是被告陈祥官、顾梅珍的。2015年，被告徐大弟欠了别人很多外债，就想把被告陈祥官、顾梅珍涉案房子卖掉用来还债。徐大弟把房子卖给了原告，我也没有办法，配合被告徐大弟在《房屋买卖合同》中签字，但是房款我一分钱没拿。签订房屋买卖合同时，我和被告徐大弟是夫妻，后我俩于2017年7月11日离婚。被告陈祥官、顾梅珍辩称，一、原告与被告徐大弟、高素珍故意隐瞒答辩人擅自签订房屋买卖合同，将答辩人位于江苏省昆山市张浦镇XX家园XX号楼XXX室房屋出卖，严重侵犯了房屋所有人的权益，该合同是无效的。2017年8月月14日，被告徐大弟带着答辩人陈祥官到中介处，原告将打印好的《授权委托书》拿出来，利用答辩人年老不识字，诱骗答辩人陈祥官在所谓的《授权委托书》上签字确认。次日,又到答辩人的住所让顾梅珍摁手印。中介方、原告方以及在场的人，答辩人一个也不认识，答辩人也不清楚《授权委托书》中的内容。《授权委托书》中的内容不是答辩人的真实意思表示。原告设下圈套，通过不道德不合法的手段想占用答辩人的房屋，于法于理不容。二、涉案房屋动迁前的老房屋即为答辩人所有，动迁后的房屋也是答辩人所有，其他人没有权利擅自处分。原告陈述的购房款，分文未交付给答辩人，答辩人自始至终不知道房屋买卖的事宜。原告在两年多的时间里，也从未告知过答辩人。三、原告系外地人员，按照昆山市的限购政策，原告不符合在昆山购房的资格。另外，答辩人的女儿徐菊芳在2015年12月曾经去过第三人处，告知涉案房屋是答辩人的，不是被告徐大弟的，但是原告当时没有和我们协商。综上，答辩人要求原告将非法占有的房屋予以返还，并赔偿答辩人的损失。第三人福人居公司述称，被告徐大弟、高素兰与原告来我司签订房屋买卖合同时所提供的证件经我司核实属实，拆迁协议表一和表二显示的被拆迁人均是被告徐大弟。我司促成原告与被告徐大弟、高素兰之间的房屋买卖，该房屋买卖在千灯法律服务所还做了见证。我司认为原告买房是正常的。被告陈祥官、顾梅珍的授权委托手续是在我司办理，当时原告夫妻、被告陈祥官、顾梅珍及被告徐大弟均在场。他们在一起协商，应该是达成了协议，但是具体达成了什么协议我司不清楚。原告围绕诉讼请求依法提交了见证书一套（包括原告及被告徐大弟、高素兰身份信息、被告徐大弟动迁补偿协议书和房屋安置协议书（表一和表二）、房地产买卖合同、支付凭证、房产证、被告陈祥官、顾梅出具的授权委托书，被告陈祥官、顾梅珍提供房屋权属证明及拆迁房权属证明、房产证、撤销委托告知书2份及快递单及快递查询单、户口本复印件，等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2015年3月6日，原告颜士井（乙方）与两被告徐大弟、高素兰（甲方）经第三人福人居公司（丙方）介绍签订《房地产买卖合同》一份，约定：两被告徐大弟、高素兰将坐落于江苏省昆山市张浦镇XX小区XX号楼XXX室及车位XXX号出售给原告颜士井，房屋总价为人民币640000元。合同还约定：双方定于2015年3月6日支付首付款40000元；第二年房款定于2016年3月6日支付100000元；第三年房款定于2017年3月6日支付100000元，剩余50000元约定在过户当日支付。2016年3月6日，原告颜士井和被告徐大弟、高素兰在昆山市千灯法律服务所办理见证手续，确认上述房屋买卖合同之约定是双方当事人的真实意思表示。合同签订前，原告于2016年3月2日即向被告徐大弟支付定金5000元。合同签订后，原告又分别于2015年3月6日、2016年3月2日、2017年3月10日分别向被告徐大弟支付395000元、100000元、90000元，共计支付590000元。2017年8月14日，被告陈祥官、顾梅珍向原告出具《授权委托书》一份，该委托书载明：“委托儿子徐大弟（）代卖我名下的XX家园XX#XXX房屋，我儿子的行为，即代表我的行为，他对这套房屋所有的意思表示我都认可，都代表我的行为，关于这套房屋的处理，徐大弟代表我与买方签订文件，及所有意思表示我都认可。”被告陈祥官在该《授权委托书》上签字，被告顾梅珍在《授权委托书》上捺印。2017年10月26日被告陈祥官、顾梅珍以书面形式向原告及第三人福人居公司发出了撤销授权委托书的告知书另查明：2011年11月9日，被告徐大弟作为被拆迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订房屋动迁补偿协议书（表一），约定：乙方房屋坐落于，房屋所有权人徐大弟；甲方应支付乙方房屋补偿金553313元，房屋安置及价格结算双方另行签订协议。2014年12月1日，被告徐大弟作为被动迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订动迁房屋安置协议书（表二），约定住宅安置点为XX家园，具体包括（公安编号）XX号XXX室（即讼争房屋）及X区AXX号车库/位、XX号XXX室及XX号楼号XX号车库/位、XX号XXX室及XX号楼XX号车库/位。甲方和乙方被告产权交换。被告徐大弟于2015年3月将涉案位于给昆山市张浦镇XX小区XX号楼XXX室的房屋交付给原告。原告即入住房屋使用至今。2017年7月14日，涉案房屋办理了不动产权属登记，登记的房屋坐落于昆山市张浦镇大直路501、503、505号XX家园XX号楼XXX室。登记权利人为陈祥官，不动产权证号为苏（2017）昆山市不动产权第01XXX57号。经核实，2016年9月28日，昆山市人民政府发布的《昆山市加强房地产市场管理实施意见》，对非苏州市户籍居民家庭申请购买二套房的条件作出了调整：“非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。2016年10月3日，苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，明确：“暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手房”。2016年10月20日，昆山市房产交易管理中心发布告知书，主要内容为：“根据苏州市人民政府文件《市政府关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》苏府[2016]50号的文件及最新的苏州指示精神，对10月4日0:00之前于已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。目前对于已付部分房款的认定，除买卖双方直接银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方的支付凭证链事实清楚，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易管理中心交易窗口确认，予以认可。（其中，经经纪机构转账的需在10月31日前办理网签手续）。本案中，原告支付的房款均为直接由原告支付给被告徐大弟。付款时间分别为2015年3月2日，2015年3月6日、2016年3月2日、2017年3月10日，金额分别为5000元、395000元、100000元、90000元，共计支付590000元。本院认为，关于本原告颜士井和被告徐大弟、高素兰告签订的《房地产买卖合同》的效力问题，本院认为，按照债权行为与物权行为相区分原则和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，不论被告徐大弟、高素兰签订房屋买卖合同时是有权处分还是无权处分，均不影响合同的效力。本案所涉合同不违反法律强制性规定，合法有效。合同双方均应恪守合约，按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。根据约定，原告按约支付了房款590000元。被告徐大弟于2015年3月将涉案房屋交付原告使用，其应按约定配合办理房屋过户手续。现涉案房屋实际登记于被告陈祥官、顾梅珍名下，被告陈祥官、顾梅珍辩称涉案《授权委托书》是在原告的诱骗下签订的，对房屋买卖并不知情，原告对此不予认可，被告陈祥官、顾梅珍也未提供充分证据佐证。本院认为，涉案房屋由被告徐大弟于2015年3月即向原告交付涉案房屋钥匙，原告入住装修使用至今已逾三年之久，被告陈祥官、顾梅珍期间未向原告提出异议。综合证据和日常经验法则评判，本院认定被告陈祥官、顾梅珍对原告的购房行为知晓，本院对被告陈祥官、顾梅珍的辩称不予支持。关于被告陈祥官、顾梅珍辩称的原告购房资格问题。本院认为，原告与被告徐大弟、高素兰签订合同的时间为2015年3月6日。原告于2016年10月4日前，即已经直接向被告徐大弟支付房款500000元，根据限购政策之规定，原告之购房行为可按照老政策执行，不受限购政策之约束。综上，原告要求四被告配合办理房屋不动产权过户手续，合法有据，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告徐大弟、高素兰、陈祥官、顾梅珍协助原告颜士井办理昆山市张浦镇大直路501、503、505号XX家园XX号楼XXX室不动产权过户手续[苏（2017）昆山市不动产权第01XXX57号]，于本判决生效后三十内履行完毕。过户当日，原告颜士井支付被告陈祥官、顾梅珍剩余房款50000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，财产保全费4020元，合计14220元由四被告负担，此款原告已预交，本院不再退还，四被告于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  高 霞人民陪审员  朱 慧二〇一八年五月二十一日书 记 员  杜铭骅