江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初2580号原告：杨红伟，男，1991年5月6日生，汉族，住河北省邯郸市涉县。委托代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。被告：秦臻，男，1986年1月10日生，住上海市杨浦区。被告：崔桂蓉，女，1962年11月13日生，汉族，住上海市宝山区。原告杨红伟与被告秦臻、崔桂蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员孙学谦独任审理，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告杨红伟的委托代理人朱飞羽，被告秦臻、崔桂蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红伟向本院提出诉讼请求，要求：1、判令被告秦臻立即返还购房定金30000元；2、若被告崔桂蓉系无权处分或隐瞒实情，则要求被告崔桂蓉立即返还定金30000元；3、判令两被告承担原告支出的律师费4000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告秦臻于2017年6月26日签订一份《昆山市存量房买卖合同》，合同由被告秦臻授权被告崔桂蓉签字。因原告签订合同时无购房资格，被告同意如原告网签不成功或者银行贷款无法审批双方互不违约，被告全额退还购房定金。后中介告知原告无法正常网签，原告多次催讨被告返还购房款，被告先期同意退还后又告知被告等房屋另行出售后再退还，原告多次催讨未果，特此诉讼，望贵院依法判如所请。被告秦臻、被告崔桂蓉共同辩称，原、被告签订合同当天收到原告支付定金30000元，按照合同第4.2条约定，原告应于7月2日前申请银行贷款，但原告没有履行。被告认为原告已单方违约，被告按合同第10条约定没收原告定金30000元。原告的诉请费用、律师费等应当由原告承担。被告在签订合同时并不知晓原告是否具备购房资格，所以被告不存在违约，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告崔桂蓉与被告秦臻系母子关系。位于昆山市陆家镇星圃路XXX号常发豪郡花园XX号楼XXX室房屋的所有权证于2016年6月21日登记至被告秦臻名下。2017年6月26日，原告（乙方）与被告秦臻（甲方）在中介方(丙方)昆山喜得居房产中介有限公司（以下简称“喜得居公司”）的居间下签订《昆山市存量房买卖合同》一份，约定由原告向被告秦臻购买位于昆山市陆家镇星圃路XXX号常发豪郡花园XX号楼XXX室房屋，总价为1030000元。合同第四条“本次交易各流程时间和付款方式”约定：1、签约时乙方向甲方支付定金30000元；2、签约后甲乙双方于7日内备齐所有资料，配合丙方到银行（或公积金中心）申请贷款，审贷通过后7日内（如公积金为预审通过），乙方支付甲方第二笔房款250000元，此款用于甲方还贷（若有）。若甲方将此款挪作他用，未及时还贷款，则甲方承担相应责任；3、第四笔房款740000元，在银行放贷三个工作日到甲方产权人账户；4、尾款10000元整，交房时结清。若甲乙双方自愿不留尾款造成纠纷，甲乙双方自行协商解决。合同第十六条“补充约定”载明：经甲乙双方友好协商，若乙方网签或贷款审批未通过，则甲、乙、丙三方无责任解约。甲方在解除合同之日起四个月之内退还乙方定金及已付款。若超过四个月则甲方将房屋抵押贷款所得贷款部分还给乙方定金及已付款，丙方承诺全力协助甲方销售此房，并且丙方在甲方抵押贷款后找到下一个客户成交时所收佣金中拿出伍仟元赔偿给甲方。该份合同乙方落款处有原告签字并捺手印，丙方落款处加盖有喜得居公司公章并有经办人张青松签字，甲方落款处有“秦臻”签字，代理人处有被告崔桂蓉签字并捺手印。庭审中，被告秦臻陈述：签订合同时其不在本地，故口头委托母亲崔桂蓉帮其出售房屋，签订合同。合同签订当日，原告向被告支付购房定金30000元。另查明：2016年10月3日，苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（以下简称“限购政策”），明确：“非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。上述合同签订后，因原告是外地户籍，在本地也没有缴纳社保，故后续的网签及申请贷款手续均未能办理。原告称其在中介告知网签未获通过后多次通过中介向被告提出返还定金的要求，被告起初也同意返还。对此，被告称合同签订后过了几天，中介打电话告知因原告不符合苏州的购房资格没办法进行还贷，要求其将定金返还，但其认为原告已经违约，根本没有走到贷款这步，可能是因为昆山房屋跌价，不想继续买了，故不同意返还定金。庭审中，原告明确其要求被告返还定金30000元是基于合同第十六条“补充约定”条款的约定。原、被告向本院各自陈述了订立该合同条款的原因。其中，原告陈述：原、被告双方及中介都是明知原告没有购房资格，合同之所以有第十六条的约定，是基于中介向双方承诺能够对原告进行包装以进行网签，但中介为了规避行政处罚不可能在合同中写明包装通过网签的说法，所以约定了第十六条。两被告陈述：当时考虑到贷款政策很难办理下来贷款，其担心办不下来，中介承诺能办下来，其说万一办不下来原告首付款已经帮其归还贷款，其到时候是拿不出的，中介说如果真的没有办好贷款，房子继续挂在他那4个月负责帮其卖掉，有差价，中介来补偿。原告为证明其主张申请中介喜得居公司员工张某作为证人出庭作证。证人张某系喜得居公司经理，是原、被告签订合同的经办人之一，在合同上中介落款处签字的张青松是其手下的业务员。张某到庭陈述：其与原、被告签订合同的时候都在场，签订合同前其告知过原告没有本地购房的资格，合同第十六条之所以约定“若乙方网签或贷款审批未通过，则甲、乙、丙三方无责任解约”，是因为原告无购房资格，当时其想为原告补交社保以满足购房条件进行网签，若不能办理网签双方就无责任解约，但后来无法办理补交社保，也无法办理网签。正常的购房流程中只有买方具备购房资格才能够办理网签手续，先办理网签再做贷款审批。对于证人张某的证言，原告表示认可；两被告则认为其陈述的签订合同时都知道原告没有购房资格不是事实，补充条款也不是针对原告没有购房资格才签订的。另外，两被告表示其在出售房屋时只知道苏州地区有限购政策，但不知道具体有哪些情形，其只了解上海的情况，当时也没有直接向原告和中介主动询问原告是否具备购房资格，只是问过中介这份合同有无问题，中介说没问题，其也没有义务去了解对方是否符合当地的购房政策。原告则表示合同上有其身份信息，被告对此应当明知。另外，原告因本案纠纷委托江苏仕达律师事务所代理其参与诉讼，委托代理合同约定律师费为4000元。现因原告要求被告返还定金，被告则以原告存在违约为由主张没收定金，为此，引起纠纷。以上事实，有《昆山市存量房买卖合同》、收据、房屋所有权证、委托代理合同、证人证言及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告明知自己不符合限购政策规定的在本地购房的条件，仍与被告订立涉案合同，导致合同因限购政策实施在事实上已无法继续履行。另外，原告主张被告秦臻返还已付定金30000元，被告秦臻则主张没收定金30000元，双方实际对不再继续履行该份合同亦不持异议。本院据此认定涉案合同已解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张被告秦臻返还定金30000元，原告明确其依据的是合同第十六条“补充约定”约定的“若乙方网签或贷款审批未通过，则甲、乙、丙三方无责任解约，甲方在解除合同之日起四个月之内退还乙方定金及已付款”。对此，本院认为，原告不符合限购政策规定的购房条件，事实上无法办理网签或贷款审批手续。现涉案合同已解除，被告秦臻应当将已收取的定金30000元返还给原告。被告秦臻主张没收定金，依据不足，本院不予采信。对于原告的第二项诉请，本院认为，被告秦臻认可委托其母亲即被告崔桂蓉出售涉案房屋，被告崔桂蓉代秦臻订立合同并非无权处分，故被告崔桂蓉不应承担返还定金30000元的责任。至于原告主张的被告应承担其支出的律师费4000元，因律师费不属必须发生的合理费用，本院对此不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十条的规定，判决如下：一、被告秦臻返还原告杨红伟定金30000元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-11305）。二、驳回原告杨红伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告杨红伟承担325元，由被告秦臻承担325元。此款原告杨红伟已经预交，本院不再退还，被告秦臻负担部分由其在履行本判决付款义务时一并返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇一八年五月四日书记员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。