河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终1848号上诉人（原审原告、反诉被告）：寇世民，男，1959年9月4日生，汉族，户籍地河南省洛阳市瀍河回族区，现住西工区。委托诉讼代理人：张东，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：金营，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司。住所地：洛阳市涧西区长春路34号街坊*号楼。法定代表人：刘明道，经理。委托诉讼代理人：李延革，该公司职员。委托诉讼代理人：张红刚，该公司职员。上诉人寇世民因与被上诉人洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司（以下简称华天物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初4988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。寇世民上诉请求：撤销原审判决，改判华天物业公司退还押金及多收的租金部分，以及对建筑费用给予适当补偿；本案一、二审诉讼费用由华天物业公司承担。事实和理由：一审判决没有事实依据和法律依据。双方于2009年4月8日签订租赁协议，协议第四条约定租赁期第一年租金为14400元，先缴后用，从租赁协议签订之日起开始计算租期和租金。以后双方如继续签订租赁协议，租金在上年基础上上浮10%，五年后如此房仍未拆除并具备可续租的条件，在同等条件下寇世民享有优先租赁权，但寇世民必须提前两个月向华天物业公司书面提出，双方重新协商续签租赁协议。双方履行协议五年后均无争议，虽然寇世民未提前两个月提出，华天物业公司也未提出任何要求，双方继续履行租赁协议。现因城市规划需要（该地方为地铁口）。华天物业公司借故致使合同无法履行，双方均同意解除合同，但原审判决以年租金52000元认定，不知该判决的依据是什么，租金应按双方无争议的租赁协议来计算。寇世民在适用该房屋时投入了建筑费用，这是合同中明确注明的，因该租赁房屋系寇世民全资出建，对此华天物业公司并无异议，请求二审法院依法支持对寇世民建筑费用给予适当补偿。一审法院严重违反法律程序，将本诉与反诉合并审理不符合法律规定。华天物业公司辩称，第一，寇世民第一项上诉请求关于租金52000元认定，2009年签订的租赁协议已经履行完毕，双方未再签订书面租赁合同。根据华天物业公司给寇世民开具的租金缴纳票据足以证明自2014年4月8日之后，双方事实上形成了租赁合同关系，即每年租金缴纳52000元。第二，按照规定华天物业公司提出反诉程序合法。第三，房屋权属属于洛阳铜加工集团有限责任公司，租赁协议已经充分说明并予以明确，不存在建筑费用的问题。寇世民向一审法院起诉请求：1、依法判令解除寇世民与华天物业公司租赁合同关系；2、依法判令华天物业公司退还寇世民66133.2元（含房屋押金28808.66元、房屋租金37324.54元），并赔偿利息损失（自2017年8月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算实际履行完毕之日止）；3、依法判令华天物业公司支付停电期间的经济损失2338.46元；4、判令华天物业公司返还寇世民建筑费用176000元；5、本案诉讼费、保全费等费用由华天物业公司承担。华天物业公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令解除与寇世民的房屋租赁合同关系；2、依法判令寇世民立即腾退租赁房屋；3、依法判令寇世民支付欠付租金（暂计至2017年11月28日，以实际腾退房屋日为止，按144元/日计算）45211元及利息（自2017年1月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际腾退日为止）；4、本案诉讼费、保全费等费用由寇世民承担。一审法院认定事实：2009年4月8日原告（反诉被告）寇世民与被告（反诉原告）华天物业公司签订《租赁协议》，协议将坐落于涧西区37号街坊5号楼和6号楼之间的房屋出租给寇世民，房屋建筑面积为120平方米，期限为五年。《租赁协议》第四条约定“由于乙方在使用该房屋时一次性投入了建筑费用，本着互惠互利，长期合作的精神，租赁期租金第一年为14400元，先缴后用，从租赁协议签订之日起开始计算租期和租金。以后双方如继续签订租赁协议，租金在上年基础上上浮10%。五年后此房如仍未拆除并具备可以出租的条件，在同等条件下乙方享有优先租赁权。但乙方需提前两个月向甲方书面提出，双方重新协商续签租赁协议”。《租赁协议》中甲方为华天物业公司，乙方寇世民，在《租赁协议》五年的履行期限内，寇世民与华天物业公司双方无争议。2014年4月8日《租赁协议》到期后，双方未再续签书面租赁合同，寇世民继续租用该房屋，华天物业公司予以认可。2014年4月至2016年7月13日期间，寇世民分三笔向华天物业公司交款三次，两次各52000元，一次40000元，双方对此交款金额予以认可。2017年8月19日华天物业公司向寇世民张贴《告知书》，内容为：“承租方寇世民：因您自身原因未按约缴纳房租，现已违反租赁合同的第十二条第1、2项条款，限8月22日前到我公司将欠付房租补齐，否则我公司将采取停电及法律诉讼等措施，一切后果由您自行承担”，并于2017年8月22日停止供电。另查明，寇世民现占用该房屋。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告（反诉被告）寇世民与被告（反诉原告）华天物业公司签订的《租赁协议》到期履行完毕之后，双方未再签订书面租赁合同，寇世民继续租用该房屋，华天物业公司予以认可，双方形成事实上的租赁合同关系。庭审中，双方对2014年4月8日之后续租的租金有争议，寇世民称仍按原《租赁协议》第4条之约定即每年房租在上年基础上上浮10%，华天物业公司称其后的租金为每年52000元。综合庭审中提交的证据显示：河南省地方税务局发票号码为04952394、04952393的发票两张，时间为2015年12月14日，付款方为寇世民，品目为场地费，金额分别为2000元、50000元；收款凭单一张，时间为2015年4月28日，交款人为寇世民，摘由为场地费，金额为52000元；河南省地方税务局发票号码为05343428的发票一张，时间为2016年7月13日，付款方为寇世民，品目为场地费，单位为月，数量为9，单价为4126.9809524元，价税为38999.97元，备注4-12月。以上证据能够证明自2014年4月8日之后，双方事实上按租金每年52000元执行，发票中的“场地费”实为租金，2016年4月8日之前的租金寇世民已付清，2016年4月8日之后寇世民支付租金为40000元，对此，一审法院予以确认。原告（反诉被告）寇世民与被告（反诉原告）华天物业公司双方均同意解除租赁合同，一审法院予以支持。原告（反诉被告）寇世民的其他诉讼请求因无证据予以佐证，一审法院不予支持。华天物业公司在本案审理期间提起反诉，与本诉属同一事实和法律关系，且可减少当事人诉累，并不违反法律规定，可以合并审理。华天物业公司诉请寇世民腾退房屋的反诉请求，一审法院予以支持。华天物业公司自2017年8月22日对出租房屋采取断电措施，影响了房屋的使用功能，对其反诉要求寇世民应支付2017年8月22日至2017年11月28日之间租金的诉求，一审法院不予支持。对被告（反诉原告）华天物业公司主张2017年4月7日之前寇世民尚欠12000元及2017年4月8日至2017年8月21日之间租金与利息的诉求，一审法院予以采信，租金为29238.36元（12000元+52000元/365日×121日=29238.36元，华天物业公司主张为45211元）；利息以29238.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年1月8日计算至房屋实际返还之日止。被告（反诉原告）华天物业公司的其他反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除寇世民与洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司就涧西区37号街坊5号楼与6号楼之间房屋的租赁合同。二、寇世民在判决生效后十五日内将上述房屋返还给洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司。三、寇世民于判决生效后十五日内向洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司支付29238.36元租金及利息（利息以29238.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月8日计算至上述房屋实际返还之日止）。四、驳回寇世民的其他诉讼请求。五、驳回洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4968元，由寇世民负担4000元，洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司负担968元。本案反诉受理费466元，由寇世民负担300元，由洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司负担166元。二审中，当事人没有提交新证据。寇世民称其上诉主张的建筑费予以补偿的问题没有书面约定。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于寇世民上诉称一审法院以每年52000认定租金没有依据，应按2009年4月8日签订的租赁协议计算的问题。双方签订的租赁协议明确约定五年后如此房仍未拆除并具备可续租的条件，在同等条件下寇世民享有优先租赁权，但寇世民必须提前两个月向华天物业公司书面提出，双方重新协商续签租赁协议。2014年租赁协议到期后，双方未重新签订租赁协议，但寇世民仍继续租用案涉房屋，双方形成事实上的租赁合同关系。一审法院根据查明案涉租赁合同2014年4月8日到期后，寇世民交纳租金的时间和金额，认定2014年4月以后双方实际按租金52000元执行符合实际情况。寇世民对此提出上诉，但未提供证据证明，故对其该项上诉请求本院无法支持。关于寇世民主张建筑费应适当予以补偿的问题，其认可双方没有书面约定，其亦未提供其他证据予以证明，华天物业公司对此亦不予认可，故对其该项主张本院亦无法支持。关于本诉与反诉合并审理的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”。可见，是否合并审理，人民法院应综合本诉与反诉的具体情况审查确定。本案系房屋租赁合同纠纷，寇世民起诉华天物业公司解除房屋租赁合同并退还押金及租金，华天物业公司反诉寇世民支付欠付租金并解除房屋租赁合同，本案属同一事实和法律关系，为将当事人因租赁关系产生的纠纷一并解决和减少当事人诉累，一审法院予以合并审理并无不当。综上所述，寇世民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5498元，由寇世民负担。本判决为终审判决。审判长  牛永爱审判员  陈加胜审判员  王 鹏二〇一八年五月八日书记员  刘 丰