湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初5200号原告:长沙市雨花区兴威新嘉园小区业主委员会，住湖南省长沙市雨花区侯家塘街道廖家湾。负责人：张春兰，主任。委托诉讼代理人：解孜晟，湖南凯威律师事务所律师。被告：长沙市雨花区思齐培训学校，住所地长沙市雨花区劳动西路**兴威新嘉园**西。法定代表人：李章，校长委托诉讼代理人：张亮，上海建纬（长沙）律师事务所律师。第三人：湖南新中新房地开发有限公司，住住所地长沙市雨花区劳动西路**兴威新嘉园**。法定代表人：陈强，总经理。委托诉讼代理人：张亮，上海建纬（长沙）律师事务所律师。第三人：李章，男，1980年5月2日出生，汉族，住湖南省，住湖南省长沙市岳麓区v>委托诉讼代理人：张亮，上海建纬（长沙）律师事务所律师。第三人：湖南兴威建设开发集团有限公司，住，住所地长沙市天心区南二环二段**兴威帕克水岸园****/div>法定代表人：彭要文，经理。委托诉讼代理人：戴亚斌，男，1983年12月29日出生，汉族，系湖南兴威建设开发集团有限公司员工，住湖南省，住湖南省邵阳市大祥区v>原告长沙市雨花区兴威新嘉园小区业主委员会（以下简称原告）诉被告长沙市雨花区思齐培训学校（以下简称思齐学校）、第三人湖南新中新房地产开发有限公司（以下简称新中新公司）、李章、湖南兴威建设开发集团有限公司（以下简称兴威公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年9月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人解孜晟、被告思齐学校委托诉讼代理人张亮到庭参加了诉讼。此后，本院追加新中新公司、李章、兴威公司作为本案第三人参加诉讼，于2018年5月9日再次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人解孜晟、被告思齐学校及第三人新中新公司、李章的委托诉讼代理人张亮、第三人兴威公司委托诉讼代理人戴亚斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告思齐学校将所占用的兴威新嘉园五楼转换层腾退给原告；2、判令第三人新中新公司、李章、兴威公司共同协助配合被告思齐学校将兴威新嘉园五楼转换层腾退给原告；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告思齐学校占用位于长沙市雨花区西头作为教育培训的经营活动，涉案房屋第五层系转换层及设备层，依物权法等法律规定，该层属于小区全体业主共有，被告大卫学校及第三人均无权占有涉案房屋，应当予以返还。被告思齐学校辩称，第一，原告非本案适格主体，按照相关规定，业委会是业主大会的执行机构，只能在法律规定及授权的范围内履行职务，原告对本案争议标的的起诉行为不符合《物业管理条例》第十一条第（七）项的规定；第二，涉案房屋第五层符合功能使用空间，包括管道设备、结构转换，不是单纯的设备层。管道设备位于楼层上部；楼层下部为开放式架空空间，具有构造、利用上的独立性可以登记成为特定业主所有权的客体，该层下部空间已登记在第三人新中新公司名下，并且符合《民用建筑设计通则》关于设备层、架空层的相应规定；第三，被告思齐学校的现有经营场所是从合法产权人第三人新中新公司承租而来，依法应受保护。被告思齐学校使用的是该层下部架空空间，并不影响妨碍管道设备的正常运行，并没有侵占共有部分。第三人新中新公司、李章述称，意见与被告大卫学校相同。第三人兴威公司述称，第一，兴威新嘉园××01是独立户室，未进入公摊，不属于公共区域，无论能否过户都不影响建设方的收益权；第二，兴威新嘉园建设于2004年，产权证办理为2007年3月7日，当时物权法尚未生效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴威新嘉园系第三人新中新公司开发建设的32层钢筋混泥土结构独栋建筑，建筑面积4××086.96平方米，于2006年4月26日建成，位于长沙市雨花区。兴威新嘉园地下3层，地面第1至4层，地面第**为商业裙楼,权证户室共394套；第××层作为架空技术设备层，设计为开敞式绿化休闲层，用于结构转换、专业管道转换架空层，并依此设计进行施工。该建筑竣工后，2006年11月24日，长沙市房地产测绘队对兴威新嘉园进行测绘，《勘测成果表》中勘测结论房屋设计用途注明“××层为结构转换层”，长沙市房屋产权监理处于2006年11月8日制作《房屋分层分户平面图》中注明：兴威新嘉园五层建筑面积为14××4.72平方米，套内建筑面积为0平方米、共有分摊面积为0平方米。2007年3月7日，第三人新中新公司将兴威新嘉园394套住宅房屋产权登记至其名下，权证号为：长房权证雨花字第**,该权证包含上述394套住宅，产权证备注设计用途中注明：“××层户室为技术设备层，其余户室为住宅”。兴威新嘉园394套房屋已全部出售给小区业主所有，并成立了业主委员会。本案讼争的兴威新嘉园第××层西头建筑面积676.78平方米，已改建为××01房，现由被告思齐学校使用，该房屋未办理房屋产权证。第三人新中新公司与兴威公司约定，兴威公司享有该栋五楼西头××01房永久经营收益权。第三人兴威公司将讼争房屋五楼西头××01房出租给第三人思齐学校法定代表人李章。201××年12月20日，第三人李章与被告思齐学校签订《房屋租赁合同》，作为教学经营活动场地，租赁期限自2016年1月1日至202××年12月31日。2017年8月7日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。在本案审理中，第三人新中新公司提交了发证时间为2007年1月22日，证号为长国用（2009）第06399××号的国土使用权证一本，该证注明的使用面积为78.84平方米，备注的房屋所有权证号为：长房权证雨花字第**，门牌号为××层××01。第三人新中新公司还提交了向长沙市物业维修资金管理中心交纳××01房的物业维修资金9××932.29元的收据一份。本院认为：一、关于原告诉讼主体资格问题。根据《物业管理条例》第十五条的规定，原告作为兴威新嘉园全体业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益，其诉讼主体资格属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的“其他组织”性质；同时，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主委员会对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第七十六条是对业主有权共同决定事项范围进行的规定，旨在明确业主参与共同管理的事项和范围，而本案原告提起的诉讼是要求占用人腾交占用的属业主共有的场地，属于维护全体业主的合法权益，并非共同管理事项，故本案不适用《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，原告可依照《中华人民共和国物权法》第八十三条提起本案诉讼。二、关于兴威新嘉园第××层权属认定的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中，兴威新嘉园第××层西头××01房并未在房地产管理部门办理房屋产权证，第三人新中新公司提交的国土使用权证注明的房产权证号并非××01房的产权凭证，该国土使用权证与交纳物业维修资金凭证不足以证明第三人新中新公司对兴威新嘉园第××层西头××01房享有房屋产权，不属于其专有部分。兴威新嘉园建筑设计施工图纸，足以证明该第××层是按技术设备层进行设计施工，且在房屋产权机关登记为技术设备层，其性质是用于整栋房屋的结构转换、专业管道转换，属于建筑物的基本结构部分和设备结构部分，故兴威新嘉园第××层符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定所列范围，依法应认定为属于业主共有。兴威新嘉园第××层西头部分改为××01房使用，并不能改变物权属性。《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第三人新中新公司对兴威新嘉园第××层不享有所有权，无权与兴威公司约定权利归属，兴威公司也无权出租给第三人李章和被告思齐学校使用，被告思齐学校、第三人新中新公司、李章、兴威公司的行为对小区业主所享有的物权构成妨害，原告要求予以腾退的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第七十条、第七十三条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第九条第一款，《物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告长沙市雨花区思齐培训学校、第三人湖南新中新房地产开发有限公司、李章、湖南兴威建设开发集团有限公司在本判决生效后30日内将兴威新嘉园第五层西头房屋（501房）腾空并交还给原告长沙市雨花区兴威新嘉园小区业主委员会。本案受理费80元，由被告长沙市雨花区思齐培训学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  喻亚龙人民陪审员  朱楷人二〇一八年五月二十二日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。