安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0304民初18号 原告：中机第一设计研究院有限公司（原机械工业第一设计研究院），住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道12550号。统一社会信用代码：913401004852224017（8-8）。 法定代表人：叶永，任董事长。 委托诉讼代理人：高军，系中机第一设计研究院有限公司职工。 委托诉讼代理人：夏一十，安徽睿正律师事务所律师。 被告：蚌埠汽车工程学校，住所地安徽省蚌埠市淮上区双墩路1199号职教园。统一社会信用代码：52340300677589670U。 法定代表人：焦福才，任校长。 委托诉讼代理人：张跃，安徽皖中律师事务所律师。 原告中机第一设计研究院有限公司（原机械工业第一设计研究院，以下简称中机公司）因与被告蚌埠汽车工程学校（以下简称汽车学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中机公司的委托诉讼代理人高军、夏一十，被告汽车学校的法定代表人焦福才及其委托诉讼代理人张跃，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中机公司的诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《场地租赁协议》（编号为“一设物2016001号”）；2、判令被告向原告支付租金804141元，腾空并返还原告的计算站、接待室、大厂房，返还未移交的物品（见附件一）；3、判令被告向原告支付违约金1774076.43元；4、判令被告向原告支付水电费7772.86元；5、判令被告向原告支付律师费20000元；6、本案诉讼费用由被告承担。 原告中机公司为证实其诉讼主张，提交下列证据： 1、（1）原告统一社会信用代码证；（2）原告负责人证明；（3）被告统一社会信用代码证。证明原被告系适格诉讼主体。 2、（1）场地租赁协议；（2）被告支付租金凭证（复印件）。证明目的：1、原被告签订《场地租赁协议》；2、被告未按约定履行支付租金义务，至今欠付租金804141元；3、被告自2016年11月20日至今一直违约，按照《协议》第十三条应当按照日费用的2倍支付滞纳金，至起诉之日应付1774075.43元。 3、房屋、物品移交清单（部分）、陈东签字认可的被告认可，被告登记档案、蚌埠市民办普通中等专业学校决策机构备案表（董事会）。证明目的：1、被告在未解除合同的情况下，于2017年8月8日移交部分租赁物，经办人陈东系被告总务科、办公室负责人，朱昌宏、刘天放是被告方工作人员；2、计算站、接待站、大厂房至今未移交；3、移交时被告遗失原告的物品，被告应予以赔偿。 4、（1）2017年3月份水电费收据（复印件）（2）2017年4月份水电费收据（复印件）（3）2017年5月-8月水电费明细（4）部分水表电表读数（图片）。证明1、被告如约缴纳2017年3月、4月份水电费；2、自2017年5月至8月，被告拖欠水电费计7772.86元。 5、法律服务委托代理合同，证明1、原告为实现债权委托律师诉讼；2、律师代理费为20000元；3、该笔费用因被告恶意违约所致，属于被告给原告造成的损失，被告应予以赔偿。 6、租赁物平面图（里面标粗线的部分为租赁物），证明租赁物现状。 被告汽车学校辩称：1、被告请求人民法院解除《场地租赁协议》（编号为“一设物2016001号”）。2、由于原告未能全面履行义务，不尽维修义务，导致学生退学，造成损失，原告应当向被告承担违约责任。被告依照法律规定行使抗辩权。3、原告诉被告所欠租金不符合本案事实。4、原告要求被告支付水电费无任何证据。5、关于律师费问题无法律明文规定，原被告也无约定，人民法院应当驳回。6、请法院驳回原告所主张的滞纳金（因滞纳金的约定违反法律规定）。7、本案诉讼费由原告负担。 被告汽车学校为证明诉讼主张，提交下列证据： 1、蚌埠汽车工程学校办学许可证复印件、蚌埠汽车工程学校《民办非企业法人登记证书》、法定代表人身份证书。证明被告主体资格。 2、租赁合同三份（复印件）。一份为2013002号《房屋租赁合同》、一份为2015002号《场地租赁协议》、一份为2016001号《场地租赁协议》，证明合同中约定了双方的权利与义务。 3、2014年-2015年房屋漏水维修报告及图片，证明原告未按合同约定尽到租赁物的维修义务。 4、被封存门锁现状照片及实习实训设备、工具清单，证明在2017年7月份被告搬离学校时，原告将房屋上门锁，导致我方不能拿出上述物品。 5、房屋租金支付及所收发票明细表和发票，证明从开始租房到现在我们缴纳了近1200万元的租金，原告给被告方开具不到600万元的发票，原告存在违约行为。 6、2014年-2016年流失学生名录和退学申请。证明目的：原告不及时维修房屋，影响了生源，学生退学。 7、蚌埠市星航不锈钢公司证明一份，证明原告停电的事实。 以上证据均经开庭出示、质证，被告对原告的证据1、6无异议，原告对被告的证据1无异议，本院对无异议的证据均予以认定；被告对原告的证据2的真实性无异议，但对滞纳金的约定认为不符合法律规定。本院对原告的证据2审核认为，被告对原告的证据2的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，关于滞纳金，在合同纠纷中应以违约金约定为宜，故对滞纳金的约定不予认定，被告在本合同如违约，应当承担违约金。被告对原告的证据3异议为，因在被告承租原告楼房、场地时，原告提交的物品移交单中有多人签名，被告对移交物品中的部分人员签名，予以认可，对另外部分人员签名的移交单不予认可，原告未提交被告不认可的移交单中的人员为被告的工作人员，故对被告认可的移交单予以认定，对不认可的移交单不予认定。被告对原告的证据4不予认可。本院对原告的证据审查认为，原告的证据4是原告抄表的被告使用的原告单位的（5-8月份）水电费以及被告已交付的3、4月份的水电费的便条性收据，被告对原告的3、4月份的水电费的便条性收据未提出异议，对原告中机公司自己抄表数字证明被告汽车学校拖欠原告中机公司的水电费不予认可。本院审查认为，原告中机公司用自己抄表数字证明被告汽车学校拖欠水电费，因该抄表数字不是供电部门所抄，且原告中机公司又未作出合理解释，故对该数字，不予认定。被告对原告的证据5异议为，法律未规定代理费由被告负担，被告不同意给付。本院审查原告的证据5认为，双方签订的《场地租赁协议》中未约定原告的委托诉讼代理费由被告负担，法律也未规定委托诉讼代理费由被告负担，故对原告的证据5的证明目的不予认定。原告对被告的证据2中的2016001号《场地租赁协议》无异议，本院予以认定，原告对被告的证据2中另外两份合同，异议为与本案无关联性。本院对被告的证据2中另外两份合同审查认为，该两份合同确是本案纠纷以前的合同，且未发生纠纷，原告的异议意见，本院予以采纳，对该两份合同不予分析认证。原告对被告的证据3异议为，该证据与本案无关，该证据所反映的情况不在本合同的期限内，且原告也无人签字认可。本院对被告的证据3审查认为，该证据反映的不在本合同履行期限内，且原告也无人签字认可，故不予认定。原告对被告的证据4异议为，照片的真实性不予认可，但原告承认于2017年7月初将被告承租的部分房门进行锁封。本院对证据中能够证实原告对被告承租原告的部分房门进行锁封的事实予以认定，其余部分不予认定。原告对被告的证据5异议为，均是复印件不予认可，但对原告于2017年所开的70万元收据予以认可。本院对被告的证据5审查认为，被告于2017年向原告缴纳租赁费70万元，予以认可，本院予以认定。被告用以前向原告缴纳租赁费有部分未开具正式税务发票。这部分内容不是本案审理范围，本院不予分析认证。原告对被告提交的证据中有2017年4月29日，被告向原告支付10万元，该事实予以认可，该组证据印证了原告诉状所指被告履约情况。被告辩称对于其中10万元是支付另一个法律关系的欠款（2015年所欠的租金），这10万元记不清了。被告的证据6是被告制作的被告在2014年-2016年流失学生和退学学生名单，证明目的原告不及时维修房屋，影响了生源，学生退学。原告对被告的证据6异议为，该组证据是被告单方制作，三性不予认可。其中退学申请在不考虑真实性的情况下，该退学申请大都形成于2016年之前，达不到被告的证明目的。本院对被告的证据6审查认为，该证据不是本案审理的合同前线内的相关证据，在本案中不予分析认证。原告对被告的证据7的真实性、合法性以及与本案的关联性均提出异议，本院对被告的证据7审查认为，被告的证据7是蚌埠市蚌山区星航不锈钢装饰工程经营部出具的证明，是具有书面证词的性质，其上无法定代表人或负责人签名，也未出庭作证，不符合证据的形式要件，故不予认定。 依据双方当事人的陈述和认定的证据，查明，原告中机公司与被告汽车学校在案涉合同发生纠纷前已经八年由被告汽车学校租赁原告中机公司的房屋和场地，双方合作比较顺利。2016年1月，原告中机公司为甲方与被告汽车学校为乙方签订《场地租赁协议》（合同编号：一设物2016001号），主要条款：第一条，原告中机公司出租的房屋为机械工业第一设计研究院蚌埠基地房屋，位于蚌埠市，总建筑面积约13483.28平方米。该房屋原有的装修、附属设施、设备、场地状况，建筑本体、地面、墙壁质量良好。第三条：房屋用途。乙方承租该房屋用于办公、教学。第四条：房屋改善。因该房屋已被乙方承租了八年，装修装饰均改造完毕，本租赁期内无需装饰装修。第五条：租赁期限。该房屋租期共计27个月，自2016年1月1日起至2018年3月30日止。第六条：费用及支付方式。1、租赁保证金3万元，本合同签订之日起十日内支付，保证金用于乙方按约履行承租义务。乙方违约时，甲方可扣减保证金用于冲抵违约金、损失赔偿金，以及乙方拖欠的租赁费、水电费及物业管理费。2、租金总计1974141元。3、租金支付方式如下，2016年11月20日前支付租金874141元；2017年6月30日前支付租金600000元；2017年11月20日前支付500000元。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第七条：费用承担，1、甲方承担房屋和土地的税款。2、乙方需要维修房屋的，维修费用由乙方先行垫付，最后从租金中扣除。第八条：房屋返还。租赁期满或提前解除合同的，乙方应返还房屋及附属设施、设备。乙方对房屋有装修、装饰或添置的，科拆除部分由乙方自行收回，不可拆除部分归甲方所有。同时，甲乙双方应结清各自应承担的费用等。第十三条：违约责任：1、乙方违反本合同第六条逾期支付费用的，每逾期一日，乙方须按日费用的2倍向甲方支付滞纳金，十日内仍然拒付费用的，甲方有权采取停水、停电等措施（由此造成损失自负）。不另行通知停水、停电事宜。如需回复供水、供电另行收费（500元／次）；2、因本合同第十二条第2款导致解除的，或者甲方擅自单方面解除合同的，甲方应向乙方全额返还已付未到期的费用，并应按照一个月的费用向乙方支付违约金。3、因本合同第十二条第3款原因导致解除的，或者乙方擅自单方面解除的，乙方应按一个月的费用向原告支付违约金。在《场地租赁协议》（合同编号：一设物2016001号）履行过程中，被告汽车学校于2016年支付租金70万元，原告中机公司述称其中10万元是支付2015年拖欠的租赁费，被告汽车学校辩解记不清了。2017年6月份，被告汽车学校想在其他地方办学，不再租用原告中机公司的房屋和场地。同年7月底，原告中机公司将被告汽车学校租用原告中机公司的房门锁封，并予以停电.同年8月8日，被告汽车学校向原告中机公司移交了部分租赁的房屋，尚有部分租赁的房屋、场地未予移交。原告中机公司要求腾空并返还原告的计算站、接待室、大厂房，返还未移交的物品，但双方对被告汽车学校开始租赁时接收的原告中机公司那些物品意见不一，原告中机公司所举的移交表所记载的物品，被告汽车学校对大部分不予认可。在审理过程中，原告机械工业第一设计研究院变更为中机第一设计研究院有限公司。原告中机公司申请对被告汽车学校的财产进行诉讼保全，并缴纳诉讼保全费用5000元。 本院认为，1、原告中机公司与被告汽车学校系双方自愿协商的基础上签订《场地租赁协议》，应为有效合同。现在双方均同意解除《场地租赁协议》，对双方的意见，本院予以采纳。原告中机公司与被告汽车学校有着多年的房屋、场地租赁关系。多年来，双方合作较为顺利。2016年1月，双方又签订《场地租赁协议》，合同履行期间为自2016年1月1日起至2018年3月30日止。在该合同履行过程中的2017年6、7月份，被告汽车学校想另行搬迁他地办学，未按房屋租赁的有关规定提前三个月通知出租方有关中机公司，使原告中机公司产生误会，造成原告中机公司对被告汽车学校租用的原告中机公司的部分房门予以锁封，并进行停电处理。被告汽车学校于同年8月8日向原告中机公司移交了部分租赁的房屋，尚有部分租赁的房屋、场地未予移交，移交多少，双方未能达成一致意见。本院认为计算被告汽车学校现在应当给付原告中机公司的房屋、场地租赁费，应从2016年1月1日先行计算至2017年7月底为宜。被告汽车学校应给付原告中机公司房屋、场地租赁费为1974141元÷27个月×19个月=1389210.33元，扣除2016年度已支付的700000元，应再行给付689240.33元。《场地租赁协议》中既约定了逾期付款的滞纳金过高，但滞纳金的约定不符合合同法的规定，被告汽车学校逾期给付租赁费，应承担违约金。因该租赁合同对违约金约定不明，应按年利率6%计算为宜，且应扣除已给付的租赁费。被告汽车学校给付原告中机公司689210.33元的违约金应为（其中174141元租赁费的违约金从2016年11月21日起计算，剩余515069.33元租赁费的违约金从2017年7月1日起计算，计算标准均按年利率6%为准）。2、关于双方争议的2017年8月以后房屋、场地租赁费以及有关中机公司要求被告汽车学校返还出租时移交的物品，原告中机公司与被告汽车学校的意见不一致，原告中机公司提交的证据也不能证明开始出租时向被告汽车学校移交了多少物品，被告汽车学校提交的证据也未证明2017年8月8日向原告中机公司移交了多少房屋、场地，剩余多少未进行移交及诉称中有效的损失数额。因原告中机公司的证据不足以证实自己的主张，故对该部分请求不予支持。当事人可以在核实准确后提供证据再行主张权利。3、关于原告中机公司诉请的2017年5月至8月的水电费，因原告中机公司未能提交正规发票，被告汽车学校对原告中机公司自己的抄表数字又不认可，故本院不予支持。4、关于被告汽车学校辩解，因原告中机公司未维修房屋以及其他行为影响了教学，造成生源流失，产生损失的意见，因是被告汽车学校自己造表，自己估计的损失，且未能证明是在本案审理的合同履行期间内，原告中机公司对被告汽车学校的辩解意见予以否认，故本院对被告汽车学校的辩解意见，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告中机第一设计研究院有限公司（原机械工业第一设计研究院）与被告蚌埠汽车工程学校签订的《场地租赁协议》； 二、被告蚌埠汽车工程学校给付原告中机第一设计研究院有限公司租赁费689210.33元及违约金为（违约金按年利率6%计算至付清之日止，其中174141元租赁费的违约金从2016年11月21日起计算，其余515069.33元租赁费的违约金从2017年7月1日起计算）； 三、驳回原告中机第一设计研究院有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27648元，财产保全费用5000元，合计32648元。由被告蚌埠汽车工程学校负担8665元,中机第一设计研究院有限公司负担23983元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  梁学勤 审 判 员  张素玲 人民陪审员  王守厂 二〇一八年五月二十六日 书 记 员  张彦钱