广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初10686号原告（反诉被告）：东莞市展硕实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇连平村计岭路。统一社会信用代码为91441900094936044F。法定代表人：黄炼权，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李小平，广东旗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红军，广东旗峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社。住所地：广东省东莞市大岭山镇农场社区居委会。组织机构代码为618325114。法定代表人：李文光。委托诉讼代理人：余磊，广东莞信律师事务所律师。原告东莞市展硕实业投资有限公司（以下称“展硕公司”）与被告东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社（以下称“上场经济合作社”）及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序，于2017年11月21日和2018年5月10日公开开庭进行审理。原告展硕公司的委托诉讼代理人李红军，被告上场经济合作社法定代表人李文光（仅2017年11月21日庭审）及委托诉讼代理人余磊到庭参加诉讼。本案因司法鉴定，扣除部分审限，现已审理终结。原告展硕公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告赔偿经济损失共计5178517元；2.本案有关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月27日，被告与原告签订了一份《楼房租赁合同书》，该合同第一条第1点约定：前栋为新建七层楼房，建筑面积16000平方米，后栋为二层市场旧楼，建筑面积7500平方米，两栋楼房的建筑面积为23500平方米；第2点约定，乙方租赁甲方楼房用于经营市场、商场及酒店等商业。合同第二条第1点约定租赁期限为：15年，自2014年6月1至2029年5月31日止；第2点约定：合同前栋新建七层楼房装修免租期11个月，装修免租期内乙方出资按甲方设计图纸铺设市场门前广场水泥地面（包括化粪池及四周道路排水系统建设）。后栋二层市场旧楼由乙方按镇中心市场标准进行升级改造，升级改造达标后才给予免租期3个月。合同第三条第1点约定：每月租金305500元，租金由租赁期起每隔五年递增10%。第4点约定，乙方于本合同签订之日需一次性向甲方缴交1000000元定金及1000000元装修诚意金，装修诚意金在乙方装修进场3个月后无息退还。原告于签订合同当日向被告缴交了1000000元定金。2014年6月1日，被告将该案涉楼房移交给原告，原告即投入巨额资金开始分别对两栋楼房进行装修和改造升级。2014年6月5日，原告与泥水工彭伟明和黄卫桥签订了一份《东莞市展硕实业工程分包合同》，由彭伟明和黄卫桥承接上场市场升级改造工程，对原有档位拆除、新建，更新水电实施以及上场市场卷闸门工程等，工程款合计为人民币821767.68元；2014年6月3日，原告与重庆市广坤建筑劳务有限公司签订了一份《东莞市展硕实业工程分包合同》，由重庆市广坤建筑劳务有限公司承建广场路施工工程，工程款合计为690744元，实际验收工程款为667651元。2014年8月5日，原告又与重庆市广坤建筑劳务有限公司签订了一份《东莞市展硕实业工程分包合同》，由重庆市广坤建筑劳务有限公司承建上场商业大厦土建工程，工程款合计为873950元。2015年5月10日，原告与深圳市雄起装饰工程有限公司签订了一份《东莞市展硕实业工程分包合同》，由深圳市雄起装饰工程有限公司承接商业大厦的给水工程，工程款为73247元；2015年6月19日，又与深圳市雄起装饰工程有限公司签订了两份合同，分别是《东莞市上场综合市场电气安装工程施工合同》和《东莞市上场综合市场铺贴广场砖工程施工合同》，其中一份承揽上场综合市场电气安装工程，工程款为221119.00元，实际验收工程款为219715.64元；另一份承揽铺贴广场砖工程，工程款为307190.40元，实际验收工程款为214073.7元。2015年8月5日，原告又与深圳市雄起装饰工程有限公司签订了一份《东莞市上场综合市场不锈钢栏杆安装工程施工合同》，由深圳市雄起装饰工程有限公司承接上场综合市场不锈钢栏杆安装工程，工程款为69280元；2015年5月20日，原告与东莞市建东消防工程有限公司签订了一份《工程承包合同》，由东莞市建东消防工程有限公司负责该两栋楼房的消防工程，并取得《建筑消防设计验收意见书》，共计工程款为1150000元；2015年9月1日，原告与东莞市旺福装饰工程有限公司签订了一份《工程简易承包合同》，由东莞市旺福装饰工程有限公司装修商业大厦一楼，工程款合计110000元；2015年12月10日，原告与张新伟签订了一份《东莞市展硕实业工程分包合同》，由张新伟承接市场楼顶采光瓦更换、市场与商业大厦通道挡雨板及商业大厦广告位制作安装工程，工程款为42489元；2014年7月29日，原告与广东德奥电梯科技有限公司签订了一份《变频调速载货电梯合同》，合同总价款为1370000元，原告已支付了合同价款的30%合计411000元给广东德奥电梯科技有限公司；2016年4月15日，原告收到东莞市高进网吧的《违约赔偿申请书》，东莞市高进网吧要求原告赔偿其经济损失共计525460元；原告与龙鑫不锈钢工程有限公司签订了一份《供货合同》，由龙鑫不锈钢工程有限公司承包市场消防防火门的制作和安装工程，工程款为39971元。原告共计投入两栋楼房的资金总额为5178517元。原、被告双方签订的《楼房租赁合同书》第六条第3点约定：“甲方提供400至630KVA的电源（变压器）及2寸水管到楼房给乙方使用。”但是，被告直到2015年7月份才提供好变压器及2寸水管给原告承租的上场综合市场使用。因被告没有按时提供400至630KVA的电源（变压器）及2寸水管，未提供符合约定用途的租赁物，未能满足原告开办综合市场应通水通电等从事商业经营的基本条件，导致原告承租的上场综合市场无法正常招租，无法正常收取租金，给原告造成了巨大的经济损失，被告的行为已构成严重违约。因此，原告多次与被告协商要求被告根据合同约定顺延11个月免租期至2016年5月份，但被告以种种理由不同意顺延免租期，原告被迫履行先行抗辩权暂停交纳租金的。2016年5月4日，被告以原告拖欠租金为由向东莞市第二人民法院提起诉讼，经法院审理查明，被告挂牌出租的两栋楼房至今未取得建设工程规划许可证、房地产权证；属于非法出租房屋。2017年6月15日，东莞市第二人民法院作出的（2016）粤1972民初4554号《民事判决书》中依法认定原告与被告签订的《楼房租赁合同书》为无效合同。据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同确定的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；被告明知自己的楼房未取得建设工程规划许可证、房地产权证等法定出租条件的情况下，通过大岭山镇交易中心招投标对外出租，被告的行为明显存在严重过错。原告通过招投标取得案涉房屋的租赁权，有理由相信案涉两栋楼房是符合法定出租条件的；原告为此投入了巨额资金5178517元对该两栋楼房进行装修和升级改造，因被告的出租房屋不符合法定出租条件，原告与被告签订的《楼房租赁合同书》为无效合同，被告应当赔偿原告因此所受到的损失共计5178517元。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告上场经济合作社答辩及提起反诉称，原告与被告签订的《楼房租赁合同书》后，原告拒不履行支付租金的义务，被告向法院提起了诉讼，经法院查明做出了合同无效的判决。合同无效即自始无效，双方应回复到合同原始状态，原告应当支付从合同订立之初的全部占有使用费，因此被告给予原告的旧市场三个月和商场十一个月的免租期间的占有使用费，原告应当支付。同时，被告为履行合同义务，为原告安装了“630KVA”的变压器，起费用也应由原告承担，具体，被告提出如下反诉请求：1.被反诉人支付反诉人占有使用费损失2580500元及安装变压器损失501497.52元；2.本案受理费由被反诉人承担。针对被告上场经济合作社的反诉，原告展硕公司辩称，免租期是被告在与原告签订租赁合同时约定的，即给原告装修招租等的免租使用的期间，原告没有在免租期内收益，无需向被告支付占有使用免租期期间内的占有使用费。被告的原因导致合同无效，造成的一切损失应当由被告承担。关于安装变压器的费用，是被告为了将案涉房屋出租而承诺的给原告的变压器增容，该增容费用当然由被告承担。且被告现在也一直利用该变压器和案涉房屋，对外出租收益，所以没有造成被告任何损失，原告无需向被告支付关于变压器的相关费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年5月27日，上场经济合作社与展硕公司签订《楼房租赁合同书》，约定上场经济合作社将位于东莞市××××号上场综合市场的两栋楼房出租给展硕公司使用，用于经营市场、商场及酒店等，其中前栋为新建七层楼房，建筑面积16000平方米，后栋为二层市场旧楼，建筑面积7500平方米，两栋楼房合计建筑面积23500平方米；租赁期限15年，从2014年6月1日起至2029年5月31日止，前栋楼房装修免租期为11个月，从2014年6月1日起至2015年4月30日止，后栋楼房由展硕公司按镇中心市场标准进行升级改造，升级改造达标后才给予免租3个月，但该楼房第二层一位租户租赁期还没有期满，展硕公司必须按原合同接管该租户，直至该租户期满为止；上场经济合作社于2014年6月1日前将楼房交付展硕公司使用，租金按每月每平方米13元计算，每月共305500元，且每隔五年递增10%，于每月10日前支付当月租金；如展硕公司不按时缴交租金，按应缴租金每日加收1%的滞纳金，拖欠租金超过2个月的，上场经济合作社有权追回拖欠款项，收回楼房及解除合同，由此造成展硕公司经济损失的不予赔偿。双方另约定由上场经济合作社提供400KVA至630KVA的电源及2寸水管到楼房给展硕公司使用。合同签订后，上场经济合作社依约交付租赁物给展硕公司使用，上场经济合作社向其提供400KVA至630KVA的电源。另，展硕公司申请对案涉房屋的装修和设计改造的现值进行司法鉴定，本院依法委托东莞市广协鉴定评估有限公司进行评估鉴定，产生评估费146000元，该费用由展硕公司预付。该评估机构作出广协价估［2018］0017号《报告书》载明案涉租赁房屋装修现值为3296000元。另，被告曾起诉原告，要求解除双方之间的案涉租赁合同，并要求原告支付自2015年11月起至解除合同之日的租金。后本院释明合同无效，被告变更诉讼请求要求原告支付自2015年11月起至合同被确认无效之日的占有使用费。2017年6月15日，东莞市第二人民法院作出的（2016）粤1972民初4554号《民事判决书》中依法认定原告与被告签订的《楼房租赁合同书》为无效合同，并判决原告按照305500元的标准支付自2015年11月起至合同被确认无效之日的占有使用费。该民事判决书已经生效。案涉租赁房屋现已由被告实际管理经营。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。另案生效判决已确认原、被告双方之间的租赁合同为无效合同，本院在本案中也予以确认。本案的争议焦点为：一、原告的装修损失应如何确定；二、被告反诉的安装变压器和占有使用费损失应否支持。焦点一、根据本案查明事实，原告已提交证据证实其为案涉租赁物进行了装修改造，并且根据双方均无异议的评估报告载明，案涉装修物的现值为3296000元，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。现被告已接手实际管理经营案涉租赁物，实际使用了装修物，应视为被告对装修物同意利用。故被告应按照评估价对原告进行折价补偿，即被告应补偿原告装修损失3296000元。焦点二、关于变压器损失。现案涉租赁物由被告在实际经营管理，该变压器也由被告在使用。被告请求原告赔偿变压器损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于占有使用费损失。被告在本案中主张的占有使用费损失为原、被告双方签订的《楼房租赁合同书》约定的免租期的占有使用费，即被告依照《楼房租赁合同书》的约定在约定时间对原告不收取案涉租赁物的租金，即该约定时间内租赁物为无偿使用。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告作为出租人，有权请求原告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现被告请求原告支付免租期的占有使用费，而免租期如上论述，双方约定对于租赁物为无偿使用，故被告请求原告支付免租期的占有使用费，不符合上述规定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社于本判决生效之日起三日内补偿原告东莞市展硕实业投资有限公司经济损失3296000元；二、驳回原告东莞市展硕实业投资有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费48050元（原告已预缴），反诉受理费15728元（被告已预缴），评估费146000元（被告已预缴），合计209778元，由原告承担71799元，被告承担137979元。如不服本判决，各方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河审 判 员  陈映华人民陪审员  谭秀莲二〇一八年五月二十五日书 记 员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。