江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终3331号上诉人（原审被告）：苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号。法定代表人：王丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆天滢，该公司员工。被上诉人（原审原告）：江苏分秒科技发展有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街道塔韵路188号塔韵大厦11层。法定代表人：韩婷，该公司行政经理。委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。上诉人苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司（以下简称幸福屯公司）因与被上诉人江苏分秒科技发展有限公司（以下简称分秒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2017)苏0506民初7158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幸福屯公司的上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由分秒公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2017年4月，分秒公司退租并搬离租赁房屋时，幸福屯公司发现分秒公司从入住到退房的办公人员仅有6人。按照合同约定，幸福屯公司有权按照30元/平方米/月的标准向分秒公司收取超出面积的租金。二、一审判决适用法律错误。分秒公司要求幸福屯公司返还的租赁保证金与物业管理费共计74760元，不足以抵销其应付的租金141600元。分秒公司辩称，幸福屯公司认为分秒公司入驻人员人均密度超过20平方米/人，应提供证据证明。分秒公司一审中已经提供证据证明幸福屯公司的主张不能成立，请求驳回上诉，维持原判。分秒公司向一审法院起诉请求：幸福屯公司返还其房租押金及物业费押金共计74760元。一审法院认定事实：2015年9月6日，分秒公司支付幸福屯公司物业押金及租赁保证金共计85440元。2015年9月7日，分秒公司（承租方，乙方）与幸福屯公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》1份，约定：幸福屯公司将获得全权委托授权的位于210、211室出租给分秒公司使用，租赁房屋建筑面积经双方认可确定为356平方米；本租赁物（现状）的功能仅限于为办公；如果分秒公司在入驻4个月后人均密度超过20平方米每人，幸福屯公司有权按照30元/平方米收取超出面积的租金；租赁期限为5年，自2015年9月7日至2020年9月6日止；本出租合同的租赁保证金相当于6个月的租金总和，为64080元，保证金作为分秒公司履行租赁合同的保证，可用于支付拖欠租金、物业管理费、电、通讯、网络等其他一切费用，支付分秒公司违约造成的违约金、逾期利息、赔偿损失等；房屋租金享受吴中区电子商务产业扶持政策，双方约定租金免租期24月，自2015年9月7日起至2017年9月6日止；如分秒公司确需提前解约，须提前三个月书面通知幸福屯公司并与幸福屯公司充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约：a、分秒公司按照租赁时原状向幸福屯公司交回租赁物，b、交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用，c、退租前，分秒公司需办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续，幸福屯公司在分秒公司履行完毕上述义务后三十日内将分秒公司的租赁保证金扣除1个月房租，即扣除10680元整，将剩余部分即53400元整无息退还分秒公司；等等。庭审中，分秒公司、幸福屯公司一致确认涉案租赁房屋坐落于苏州市吴中大道1368号科技金融城二期南面一幢210、211室。当日，分秒公司（用户，甲方）与幸福屯公司（物业公司、乙方）签订《物业管理服务协议书》1份，约定：分秒公司租赁区域为210、211室，面积为356平方米；分秒公司应根据本协议，在签约“租赁协议”同时与幸福屯公司签订本协议，协议期限自2015年9月7日起至2020年9月6日止；物业管理费起始收费日期为2015年9月7日；分秒公司根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向幸福屯公司缴纳物业管理费，物业管理费标准为10元/平方米，即3560元/月；分秒公司应于本协议签订之日起将物业管理费1个月3560元及物业管理保证金6个月计21360元等费用一次性支付给幸福屯公司，并向幸福屯公司缴纳1个月的公共水电费保证金712元；物业管理保证金在本协议终止后30日内，并在分秒公司无违约的情况下，由幸福屯公司全额退还给分秒公司等等。2017年1月11日，分秒公司提出退租申请。庭审中，分秒公司、幸福屯公司一致确认双方签订的上述《租赁合同》及《物业管理服务协议书》已于2017年4月11日解除。以上事实，由分秒公司提供的《租赁合同》、《物业管理服务协议书》、收据及庭审笔录等予以证实。庭审中，分秒公司为证明其在涉案租赁房屋工作的人员不止幸福屯公司所称的仅有6人，申请证人邹某出庭作证，邹某陈述：其之前是分秒公司股东，从事销售经理职务，系其代表分秒公司分秒公司与幸福屯公司幸福屯公司签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议书》，分秒公司在涉案租赁房屋办公的人员一直属于不固定状态，大概有20人左右，每天因为业务往来会有一些人员外出做技术支持，分秒公司与苏州市职业大学等大专院校签订有实训基地协议，这些学校定期会派学生来公司实习。经质证，幸福屯公司认为证人邹某陈述有20人，需要提供相应的劳动合同等证据证明。审理中，分秒公司为证明其在入驻4个月后人均密度未超过20平方米每人，不应支付租金，提供了下列证据：（1）分秒公司与实习生签订的实习协议书及实习生身份证复印件20份，均载明：实习时间自2016年1月1日至2016年12月31日，在实习生毕业之前实习协议自动顺延至2017年6月，实习期实习补助为500元/月；等等。（2）2016年1月至2017年6月的员工工资表6份，载明了刘志豪、朱从庆、宋承隆等20人的补助金额，并有20人分别签名。（3）苏州市职业大学大学生就业服务中心与江苏轩能信息科技有限公司签订的《共建苏州市职业大学就业实习基地协议书》1份，有效期限为2015年12月1日至2018年11月30日。（4）分秒公司及江苏轩能信息科技有限公司的企业信用信息公示报告各1份，载明分秒公司的原股东为邹某、韦锋、朱剑波、曹能能，江苏轩能信息科技有限公司的原股东为曹能能、邹某、韦锋。分秒公司提供该证据用于证明其与江苏轩能信息科技有限公司的股东主要构成是一致的，因为根据幸福屯公司的招商政策，进入产业园享受租金减免政策的企业要么在租赁开始后变更注册地至租赁场所，要么在租赁场所新设公司，因为江苏轩能信息科技有限公司的注册地在吴中经济开发区，所以后来主要投资人就在租赁场所新设了分秒公司公司，并以分秒公司名义接收苏州市职业大学的实习生，且分秒公司设立时间与租赁时间基本吻合。经质证，对于上述证据（1）、（2），幸福屯公司认为没有工资发放的转账记录，工资表不能证明已向上述人员发放了工资，且工资表签字容易伪造，身份证复印件在招聘过程中很容易取得，所以上述证据不能证明上述人员在分秒公司处上过班，其要求上述人员出庭作证，并现场核对签名笔迹，对签名做司法鉴定，且分秒公司没有提供社保缴纳证明；对于证据（3）、（4），幸福屯公司没有异议，但认为分秒公司没有通知签订合同的20名学生到庭作证。另，审理中分秒公司通知上述签订实习协议的实习生朱从庆、宋承隆到庭接受法院询问，一审法院分别制作了询问笔录。朱从庆陈述：其是苏州市职业大学计算机专业学生，其学校与分秒公司有合作，其老师推荐其于2016年1月份开始在分秒公司处上班，于2017年暑假开学前结束，其在该公司系兼职，有课就不去上班，没有课就去分秒公司处学知识和打杂，其在分秒公司处期间，分秒公司大概有二十多个员工，单其计算机专业就十几个人，还有学校其他专业的人，其不认识，员工会出去跑业务，其在办公室待的时间不长，一周算上周六、周日差不多待3、4天，分秒公司每三个月发1400多元现金给其，实习协议书及员工工资表上的签名都是其本人所签。宋承隆陈述：其是苏州市职业大学物联网运用技术专业大三学生，其学校与分秒公司有合作，其老师推荐其于2016年1月份开始到该公司勤工俭学，于2017年暑假开学前结束，平时有课就不去上班，没有课就去分秒公司处学习设备搭建、搬设备和看公司做设备调试，其学校物联网系有十几个人在该公司，分秒公司有几个工程师，其向技术工程师学习设备调试，因为其他系的学生和其上课时间不一致，其他系的学生情况其不清楚，其在公司时平时呆在公司的一般有十几个人，分秒公司每月现金发放大概500元左右的工资给其，实习协议书及员工工资表上的签名都是其本人所签。经质证，幸福屯公司对上述2名员工在职没有异议。一审法院认为，分秒公司与幸福屯公司签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议书》合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据《租赁合同》约定，如分秒公司确需提前解约，须提前三个月书面通知幸福屯公司并与幸福屯公司充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约，幸福屯公司在分秒公司履行完毕相应义务后三十日内将分秒公司的租赁保证金扣除1个月房租，即扣除10680元整，将剩余部分即53400元整无息退还分秒公司。根据《物业管理服务协议书》约定，物业管理保证金在该协议终止后30日内，并在分秒公司无违约的情况下，由幸福屯公司全额退还给分秒公司。分秒公司于2017年1月11日提出退租申请，双方均确认双方签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议书》已于2017年4月11日解除，故幸福屯公司理应按约将租赁保证金53400元及物业管理保证金21360元退还给分秒公司。关于幸福屯公司辩称分秒公司在涉案租赁房屋的人口密度一直超过20平方米/人，符合合同约定的收取租金条件，其有权以分秒公司的押金扣抵租金的相关意见，根据分秒公司提供的上述证据以及本院所制作的询问笔录，可以认定人口密度并未超过20平方米/人，而幸福屯公司未能提供证据证明人口密度一直超过20平方米/人，且无证据证明其曾向分秒公司提出过该问题以及曾就此向分秒公司主张支付租金，故幸福屯公司的上述辩解意见法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还江苏分秒科技发展有限公司租赁保证金53400元、物业管理保证金21360元，共计74760元。案件受理费减半收取为835元，由苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：2015年9月7日，分秒公司与幸福屯公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。幸福屯公司在2017年1月11日向幸福屯公司提出退租申请，不违反合同约定，一审中双方确认租赁合同已于2017年4月11日解除。幸福屯公司应当根据合同约定将分秒公司已经支付的租赁保证金及押金在扣除一个月房租后返还给分秒公司。幸福屯公司上诉认为分秒公司在入驻期间人均办公密度超过20平方米/人，其有权收取超出部分的租金。但幸福屯公司对该上诉理由未能提供证据予以证明，而分秒公司在一审中已经提供了证人证言、员工工资表等证据证明其入驻期间的人均办公密度未超过20平方米/人。幸福屯公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，幸福屯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1669元，由苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年五月十一日书记员  沈华君