宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）宁01执异145号 案外人：耿涛，男，1971年3月23日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：中信信托有限责任公司。住所地：北京市朝阳区新源南路**京城大厦。 法定代表人：陈一松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：明兆娟、牛未默，北京市兰台律师事务所律师。 被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街**。 法定代表人：徐毅，该公司理事长 被执行人：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏回族自治区海原县人，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在银川监狱服刑。 被执行人：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，工商银行西街办事处退休职工，住宁夏回族自治区银川市。 上述被执行人委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司销售科科长，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 在本院执行中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人耿涛对本院拍卖宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路北侧"尚东帝景花园"31-1-501、30-1505、30-1506、30-1615室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月9日举行了听证。案外人耿涛、申请执行人的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默、三被执行人的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人耿涛称，2011年5月，其与银川市万兴隆建筑工程有限公司（以下简称万兴隆）签订《供销合同》，约定其向万兴隆承包隆湖公司开发的隆湖檀溪项目供应给水管材及管件，总货款为1952739元，因隆湖公司不能支付万兴隆工程款，万兴隆不能以现金向其支付货款，三方协商以隆湖公司开发的"尚东帝景花园"31-1-501、30-1505、30-1506、30-1615室房屋抵顶给耿涛，以支付耿涛的货款。耿涛向万兴隆开具了货款发票，隆湖公司向耿涛出具了上述四套房产的收款收据，2012年，隆湖公司与耿涛签订上述四套房产相应的《银川市商品房买卖合同》，耿涛缴纳了预告登记费及他项权利的手续费、物业专项维修资金。上述房屋虽未办理房产登记手续，但是未办理的原因系隆湖公司的过错，现法院对上述房屋的委托拍卖，严重损害了案外人的合法权益，故申请法院查明事实，切实维护案外人的合法权益。 案外人耿涛为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：按揭预告登记费收条、收据、完税证明、记账联，《银川市商品房买卖合同》、临时管理规约。 申请执行人中信信托辩称，请求裁定驳回耿涛的异议申请，具体理由如下：一、中信信托享有异议不动产及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日隆湖公司与中信信托签订贷款合同、抵押合同，约定中信信托向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以"尚东帝景花园"项目土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日，隆湖公司与中信信托签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信信托向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137,376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信信托已依约发放贷款，对异议不动产及其所在土地使用权享有抵押权。根据异议复议规定第二十七条，除非法律、司法解释另有规定，中信信托对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。二、异议不动产系隆湖公司通过宁夏隆湖檀溪置业有限公司抵债银川市万兴隆建筑工程有限公司（以下简称万兴隆），万兴隆再行抵顶耿涛，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。异议不动产系隆湖公司抵债万兴隆，万兴隆再行抵顶。存在两层法律关系，一层是隆湖公司与万兴隆的抵债关系，另一层是万兴隆与耿涛之间的抵债关系。在第一层法律关系中，万兴隆在中信信托抵押后才接受抵债，且抵债工程款系尚东帝景花园项目外的工程款，万兴隆并不享有优先受偿权。至今万兴隆未与隆湖公司签订合法有效的书面买卖合同、隆湖公司开具的收据也只是为履行抵债，万兴隆也未占有异议不动产，不符合物权期待权的规定。而且，以房抵债是隆湖公司履行债务的变通方式，并非买卖。异议不动产并未完成权属登记的变更手续，万兴隆只享有债权请求权，而非物权。以房抵债并不形成优先于其他债权的利益，且破坏了债权受偿的原则，损害了中信信托的合法权益，也不应适用物权期待权的规定。在第二层法律关系中，万兴隆另行抵债耿涛，系其双方之间的债权债务关系，且耿涛所主张的材料款非尚东帝景花园项目相关工程款，与尚东帝景花园的处置无关。隆湖公司与耿涛签订买卖合同，仅是履行抵债非向耿涛出售房屋，上述第二层抵债关系应由万兴隆负责解决，与隆湖公司无关。隆湖公司也未向耿涛出具任何收据，也未收到任何购房款，耿涛未实际占有异议房屋，故不符合排除执行的条件。需要注意的是，耿涛自述异议不动产系抵债房屋，支付款项的方式为抵账，因此耿涛仅是普通债权的抵顶，而非消费者购买房屋。综上，耿涛对异议不动产不享有排除执行的权利，恳请法院驳回耿涛的异议请求。 申请执行人中信信托提交了1.(2012)京方圆内经证字第08130号执行证书；2.（2012）银执字第167号执行裁定书；3.银他项（2010）第507-511号他项权证；4.银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明；5.银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明；6.情况说明；7.宁夏回族自治区高级人民法院（2015）宁刑终字第80号刑事判决书等证据。 被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华未向法庭提交证据，其委托诉讼代理人称,认可案外人所提交证据的真实性，请求法院依法裁决。 经审查查明，2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，确定：一、被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托有限责任公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的全部资产权益及宁夏隆湖房地产开发集团有限公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60元平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。 上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。 在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。 2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在"新消息报"刊登"尚东帝景花园"房地产项目拍卖公告，其中涉及到案外人耿涛与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》所约定的"尚东帝景花园"31-1-501、30-1505、30-1506、30-1615室。 另查明，耿涛与隆湖公司签订了《银川市商品房买卖合同》，2011年5月19日，隆湖公司出具收款收据，载明"今收到隆湖檀溪交来31-1-501房款982124元"；2011年5月27日，隆湖公司出具收款收据，载明"今收到隆湖檀溪交来30-1606房款306524元"；2011年6月20日，隆湖公司出具收款收据，载明"今收到隆湖檀溪交来30-1615房款317747元"；2011年7月28日，隆湖公司出具收款收据，载明"今收到隆湖檀溪交来30-1505房款299934元"。 还查明，涉案30号、31号楼于2011年1月26日抵押登记在中信信托有限责任公司名下，2012年5月22日被本院查封。 本院认为，在中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书执行过程中，案外人耿涛对本院拍卖"尚东帝景花园"31-1-501、30-1505、30-1506、30-1615室房屋提出异议，并当庭提交了按揭预告登记费收条、收据、完税证明、记账联，《商品房买卖合同》、临时管理规约等证据，用于支持其异议请求。经查，案外人耿涛与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》为涉案房屋抵押给申请执行人中信信托有限责任公司后所签，且案涉合同性质实质上是以物抵债协议，是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然引起房屋权属的变动。因此，案外人耿涛对案涉房屋并不享有优先权，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下： 驳回案外人耿涛的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  牟 锦 审 判 员  杨 玫 人民陪审员  任建国 二〇一八年五月二十五日 书 记 员  张丽媛 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。