广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤09民终347号上诉人（原审被告）：茂名市宏丰房地产开发有限公司。法定代表人：邓亚宁，经理。委托诉讼代理人：苏海，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑雄，广东南天竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢美英，女。被上诉人（原审原告）：张瑞金，男。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄子铖，广东海日律师事务所律师。上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰房产公司）因与被上诉人张瑞金、谢美英商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2017）粤0904民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏丰房产公司上诉请求：1.依法撤销广东省茂名市电白区人民法院(2017)粤0904民初934号民事判决，将本案发回重审。2.本案全部诉讼费用由张瑞金、谢美英承担。事实与理由：一、一审判决判非所诉，程序严重违法，应撤销一审判决并将本案发回重审。张瑞金、谢美英起诉的第一项诉讼请求为：“判令被告在30日内为原告办理完毕房地产权证；”但一审判决第一项与张瑞金、谢美英的诉讼请求不符，且宏丰房产公司在一审判决前已将应由宏丰房产公司提供的办证资料交给电白区房地产管理局备案，并为部分业主办理完毕房产证。一审判决违背了宏丰房产公司已经将张瑞金、谢美英办理房地产权证的资料交给了相关办证部门的客观事实，同时违反“不告不理”的民事原则，判非所诉，程序严重违法。二、一审判决认定事实自相矛盾，违反“以事实为依据，以法律为准绳”的办案原则，不依法判令张瑞金、谢美英承担先行违约的法律责任，反而判决并不违约的宏丰房产公司向张瑞金、谢美英支付违约金，一审判决错误。首先，宏丰房产公司在本案中不存在违约和过错。1.《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第五条第一项的约定，只有当出卖人违约造成超期办证，出卖人才承担每月300元的违约责任。否则，出卖人不应承担任何责任。况且，只要出卖人在360日内进行了办理房产证的行为，出卖人就不构成违约。本案中，宏丰房产公司不但在360日内将办证资料交电白区房地产管理局（现转为交电白区国土资源局），而且办出了部分业主的房产证，宏丰房产公司上述行为均属“办理房产证”的行为。一审法院也查明宏丰房产公司为涉诉房屋所在楼宇买受人苏大森办理了房产证，这充分证明宏丰房产公司不但已经将张瑞金、谢美英所在楼宇资料及张瑞金、谢美英房产资料交办证机关办理房产证，而且逐步办出了房产证。因此，宏丰房产公司不存在任何违约行为，依法无需对张瑞金、谢美英承担违约责任。2.办证延迟的另一个原因是由于国家政策的重大变化。在办证期间，办证机构由房地产管理局变为不动产管理局，办证条件（包括原电白国土测量队测量的不算数，要重新由省国土厅测量队测量以及要提供多项电子文档资料等）发生重大变化，且宏丰房产公司在绝大部分业主严重逾期缴交购房款和办证费用的情况下，仍积极按新规定准备资料，按顺序和分批次抓紧办理房产证。在张瑞金、谢美英起诉前，宏丰房产公司已经为包括张瑞金、谢美英在内的所有购房户和所有起诉的业主办理好了房屋产权分割证。目前，宏丰房产公司分批次按新规定将办证资料提交到电白区不动产登记部门，第一批次部分业主的房产证在近期可以办妥。根据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第五条第一项“属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约”的约定，宏丰房产公司不存在过错，更不存在任何违约行为。3.一审判决宏丰房产公司向张瑞金、谢美英支付的违约金计至张瑞金、谢美英取得不动产权证书时止，违背契约自由原则和公平原则，首先，判令宏丰房产公司支付违约金至张瑞金、谢美英取得不动产权证时止，显然增加宏丰房产公司的义务，并将将政府政策变化导致无法办证期间的责任强加给宏丰房产公司，违背双方在合同中的约定即契约自由原则和法定的公平原则。其次，张瑞金、谢美英没有依约支付办证费用给宏丰房产公司是造成办证延迟的主因。张瑞金、谢美英已严重违约在先，应当依约承担违约责任，包括逾期办证的法律责任。根据《合同补充协议》第五条第二项约定，张瑞金、谢美英于2016年7月8日付清房款，逾期支付购房款和办理按揭手续，张瑞金、谢美英应当在付清购房款60天内将办证所需资料（身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等）提供给宏丰房产公司，但张瑞金、谢美英在违约付清房款的情况下，又逾期支付办证费给宏丰房产公司，导致宏丰房产公司统筹办证计划无法实施。张瑞金、谢美英应当依上述合同的约定承担“由此引起的一切后果与出卖人无关”的违约责任，包括延期办证的责任以及按每日万分之零点二支付违约金给宏丰房产公司的责任等。再次，在张瑞金、谢美英不按约定交纳办证费用，构成先行违约的情况下，宏丰房产公司有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，延迟办理房产证。但一审法院在查明张瑞金、谢美英严重违约和认定张瑞金、谢美英属于先履行合同义务人的情况下，不依法判令张瑞金、谢美英承担违约在先的法律责任，反而判决没有任何违约的宏丰房产公司向张瑞金、谢美英支付逾期办证违约金，明显错误。最后，一审认定宏丰房产公司在完成涉诉房屋初始登记前，张瑞金、谢美英未按合同约定时间付清购房款、缴交办证费用及提交相关办证资料不是张瑞金、谢美英违约导致宏丰房产公司未办好房产证的原因是错误的，没有法律规定“要在房屋完成初始登记，具备办理过户条件”时，房地产开发商才能收取买受人的购房款和办证费用。一审承办人曲解宏丰房产公司与张瑞金、谢美英所签合同的真实意思，违背合同法规定的“意思自治原则”。曲解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。三、一审判决不顾客观事实和宏丰房产公司与张瑞金、谢美英签订的合同约定。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审。张瑞金、谢美英答辩称：1.一审法院没有违反法定程序，一审判决与张瑞金、谢美英起诉请求一致，只是字面表述的问题。张瑞金、谢美英在一审时曾明确诉讼请求是要求宏丰房产公司在30日内提交相关资料到房产部门备案，完成办证义务，而不是实际领到房产证的日期。且张瑞金、谢美英请求宏丰房产公司提供办证资料报产权登记机关备案，并不是变更诉讼请求，一审判决没有判非所诉。2.一审判决认定宏丰房产公司违约，应承担违约责任，办证费不是合同约定的条款，宏丰房产公司以张瑞金、谢美英没有交办证费作为不理房产证的抗辩理由不成立。张瑞金、谢美英向一审法院起诉请求：1.判令宏丰房产公司在30日内为张瑞金、谢美英办理完毕房地产权证；2.判令宏丰房产公司支付逾期办理房产证的违约金4800元（暂计至2017年2月28日止，此后的违约金以300元/月计，直计至宏丰房产公司为张瑞金、谢美英办理完房地产权证为止）；3.判令宏丰房产公司承担本案的一切诉讼费用。一审诉讼中，张瑞金、谢美英明确第1项诉讼请求中“判令被告在30日内办理完毕房地产权证”是要求宏丰房产公司在30日内将办理权属登记需由宏丰房产公司提供的资料报产权登记机关备案，办理房产证，并非是取得房地产权证；认为第2项诉讼请求中请求宏丰房产公司支付逾期办理房产证的违约金计算时间是从宏丰房产公司交付房之日起计算，计至2017年2月28日止为4800元。一审法院认定事实：2013年1月25日，原告张瑞金、谢美英向被告宏丰房产公司缴交购买宏丰家园×栋×层×套房定金55000元（含摩托车房款）。2013年2月20日，原告张瑞金、谢美英为买受人与被告宏丰房产公司为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告张瑞金、谢美英购买被告宏丰房产公司销售的位于电白县××那站新村××家园××单元××房。该商品房属预售，总金额为413238元。付款方式为《商品房买卖合同》第六条第3种方式：己付首期房款133238元，剩余房款280000元向银行贷款。买受人如未按合同时间付款，按《商品房买卖合同》第七条第1、2种方式处理。其中第2种处理方式约定，选择银行或公积金按揭付款的，买受人应在签署本合同起15日内按银行或公积金中心需求提供办理个人按揭所需资料并配合办理相关手续，所需费用由买受人承担，逾期20天后不办理按揭手续的，视作自动放弃认购权，所交房款作为违约金不予退回，出卖人有权直接对该套房作处理，出售给第三方。关于产权登记，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还签订了附件四：《合同补充协议》，其中《合同补充协议》第三条就原《商品房买卖合同》第七条作如下补充约定：1.选择分期付款方式付款的，买受人在签署本合同之日起7天内付清总房款30%的首期款，以后每期付款应在10日内付清。2.因买受人个人资信原因，或不能提供相关资信文件导致不能放款的，买受人须以其他方式完成支付款，否则视为违约。3.经银行审核后，要求增加资信文件的，买受人须在7天内提供给银行，否则视为违约。《合同补充协议》第五条就原《商品房买卖合同》第十五条作如下补充约定：1、从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，按政府规定，办理房产证费用属于买受人交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交，如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。2、买受人必须在付清房款60天内根据房产局和国土局办理房地产权证和国有土地分割证所需的资料（身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等）提交给出卖人，如买受人逾期超过30天，买受人需按该房产成交价总额的每日万分之零点贰向出卖人支付违约金，由此引起的一切后果与出卖人无关。上述合同签订当日，原告张瑞金、谢美英向被告宏丰房产公司缴交了购房款59000元。被告宏丰房产公司己为上述合同在电白县房地产交易所办理了登记备案。2013年2月28日，原告张瑞金、谢美英向被告宏丰房产公司缴交了购房契税6199元，被告宏丰房产公司向原告张瑞金、谢美英出具了金额为133238元的预收购房款发票。2013年5月17日，原告张瑞金、谢美英与广发银行股份有限公司茂名分行签订《个人购房组合贷款合同》，约定按揭贷款280000元，但未提供广发银行股份有限公司茂名分行依合同约定出借贷款给原告张瑞金、谢美英支付被告宏丰房产公司购房款的证据。2014年8月17日，原告张瑞金、谢美英向被告宏丰房产公司缴交了购房款18633元和办理房屋产权证费用16242元。2014年6月19日，被告宏丰房产公司将涉诉房屋（宏丰家园第×栋×单元×房）分割登记至宏丰房产公司名下，完成涉诉房屋初始登记。2014年11月16日，被告宏丰房产公司将涉诉房屋交付给原告张瑞金使用。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年6月28日，被告宏丰房产公司为涉诉房屋所在楼宇买受人苏大森办理了房产证。2016年7月8日，被告宏丰房产公司向原告张瑞金、谢美英出具了金额为274775元的购房款发票。又查明，宏丰房产公司于2017年4月18日向广东省国土资源测绘院地籍测量队缴纳测量费10279元。诉讼中，被告宏丰房产公司主张在商品房交付使用后360日内，己将办理原告张瑞金、谢美英房屋权属登记需由被告宏丰房产公司提供的资料报产权登记机关备案，但未提供证据证明。后被告宏丰房产公司向一审法院提交了茂名市电白国土资源局分别于2017年7月6日和2017年7月11日向宏丰家园业主林永富、黄燕清和李锋颁发的《不动产权证书》，主张被告宏丰房产公司一直履行合同义务。一审法院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告销售的预售商品房，是双方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律规定，合法有效，当事人应当诚信履行自己的义务。附件四《合同补充协议》是《商品房买卖合同》不可分割的一部分。双方在签订《商品房买卖合同》及附件四时明确了办理房屋产权证的权利和义务。即从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，办理房产证费用属于买受人缴交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交。原告按约定时间付清购房款60日内提交身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等办理房地产权证和国有土地分割证所需资料给被告。从以上的权利义务来看，原告是先履行付清购房款及办证相关手续费给被告，先履行合同义务的一方，被告在原告履行上述合同义务后，再在一年内为原告办理房产证，是后履行合同义务一方。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，原告诉请被告办理房屋产权证和支付违约金，应当以自己先履行缴交办证费、购房契税和付清购房款为前提。本案中，被告对原告己缴交办理房屋产权证的费用、契税和付清购房款的事实无异议，一审法院予以认定。关于原告是原告何时付清了购房款的问题。原告主张是在签订《个人购房组合贷款合同》后不久付清了购房款，被告认为是其向原告最后开具购房款发票的2016年7月8日。鉴于原告未能说明缴清购房款的具体时间，且购房款发票是原告提供，应认定被告最后开具购房款发票给原告的时间为缴清购房款时间。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理权属登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。被告于2014年6月19日才完成涉诉房屋的初始登记，具备涉诉房屋转让过户办证条件。故被告在完成涉诉房屋初始登记前，原告未按合同约定时间付清购房款、缴交办证费用及提交相关办证资料不是原告违约导致被告未办好房产证的原因。被告因此主张原告违反《合同补充协议》第五条第2项以及《商品房买卖合同》第七条第2项规定，构成严重违约，应承担房地产权证不能及时办理的责任，一审法院不予采纳。原告自被告完成涉诉房屋初始登记后，于2016年7月8日向被告付清购房款，全面履行合同义务，后履行合同义务人被告应当履行合同义务，为原告办理涉诉房屋产权证，且办理涉诉房屋产权证也是被告的法定义务。庭审中，原告明确第1项诉讼请求“判令被告在30日内办理完毕房地产权证”是要求被告在30日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，办理房产证，并非在30日内取得房地产权证，其诉求明确，也未加重被告责任，一审法院予以采纳。因此，原告诉请被告办理涉诉房地产权证，有事实和法律依据，一审法院予以支持。鉴于茂名市电白区己经实施不动产统一登记，未办理房地产权属登记的不动产由茂名市电白区国土资源局办理不动产权登记，故被告应当为原告办理不动产权证。被告虽然是房地产企业，无法确定原告何时取得房地产权证，但原告至今未取房地产权证，是被告没有向产权登记机关提交必要证明文件造成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，被告承担逾期办证的违约责任应当自原告缴交办证费之日（2016年7月8日）起，扣除一年的办证期限，至原告取得不动产权证书时止，每月向原告支付300元违约金。原告诉请被告从2014年11月16日房屋交付之日起，扣除一年的办证期限，计算被告逾期办证的违约金，一审法院不予支持。本案被告逾期办证的违约金应从2017年7月9日开始计算。被告辩称己经按照《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用后360日内己将办理原告房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，未提供证据证明，依法应当承担不利后果。被告以合同约定是在一年内办理房产证，不是办好房产证为由，主张双方未约定取得房地产权证书的期限，不应承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）、（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日”以及参照《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应承担违约责任。”的规定，未约定取得房屋权属证书期限的，被告开始承担违约责任的时间是买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，但鉴于被告的这一主张与查明的事实不符，一审法院不予采纳。茂名市电白区实施不动产统一登记后，被告至今未将办理不动产权属登记资料提交产权登记机关，被告辩称延期办证是因不动产登记等政策原因引起，一审法院亦不予支持。被告以为涉诉房屋所在楼宇苏大森等其他业主办理了产权登记，为林永富、黄燕清和李锋办理了不动产登记为由，主张被告一直为原告办理房地产权证，不构成违约，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告茂名市宏丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后60日内将办理原告张瑞金、谢美英房屋权属登记需由被告茂名市宏丰房地产开发有限公司提供的资料提交给茂名市电白区国土资源局，为原告张瑞金、谢美英办理不动产权证。二、限被告茂名市宏丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内向原告张瑞金、谢美英支付违约金（按每月300元计算，从2017年7月9日起计至原告张瑞金、谢美英取得不动产权证书时止）。三、驳回原告张瑞金、谢美英的其他诉讼请求。如果被告茂名市宏丰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告茂名市宏丰房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院查明的事实、宏丰房产公司的上诉请求和张瑞金、谢美英的答辩意见，本案争议的焦点是：一、一审是否判非所诉；二、宏丰房产公司是否构成违约，应否承担违约责任；三、违约金如何计算。一、关于一审是否判非所诉的问题。宏丰房产公司认为张瑞金、谢美英起诉请求是要求宏丰房产公司在30日内办理完毕房地产权证，而一审法院判决宏丰房产公司在60日内将办理张瑞金、谢美英房屋权属登记需由宏丰房产公司提供的资料提交给茂名市电白区国土资源局，为张瑞金、谢美英办理房地产权证，是判非所诉，程序违法。本院认为，张瑞金、谢美英在一审庭审中已明确其诉讼请求是要求宏丰房产公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，办理房产证，不是实际领到房产证的日期。一审法院判决宏丰房产公司在60日将张瑞金、谢美英房屋权属登记需由宏丰房产公司提供的资料提交给茂名市电白区国土资源局并没有超出张瑞金、谢美英的诉讼请求，宏丰房产公司上诉称一审法院判非所诉的理据不足，本院不予支持。二、关于宏丰房产公司是否构成违约，应否承担违约责任的问题。1.宏丰房产公司认为其已按合同约定将办理权属证书所需资料报有关部门备案，没有违约，是国家办理房地产权属证书的政策发生重大变化，导致其迟延办理涉案商品房的权属证书。本院认为，第一，宏丰房产公司在本案中并未提供其已合同约定的将张瑞金、谢美英的办证资料交给有关部门的证据。第二，《合同补充协议》第五条就原《商品房买卖合同》第十五条作如下补充约定：1.从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，按政府规定，办理房产证费用属于买受人交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交，如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。本案中，宏丰房产公司于2014年11月16日将涉案商品房交付给张瑞金、谢美英使用，按合同约定，宏丰房产公司本应在一年内即2015年11月16日前为张瑞金、谢美英办理房产证。鉴于张瑞金、谢美英在2016年7月8日才付清购房款，一审已将宏丰房产公司应协助张瑞金、谢美英办理涉案房屋产权证的时间顺延至张瑞金、谢美英付清购房款时起计一年内合理，但未有证据证明宏丰房产公司已在2017年7月8日前向房权登记部门提交了办理产权证所需资料或宏丰房产公司未能办理涉案房屋产权证是因实施不动产统一登记造成。因此，宏丰房产公司主张由于国家政策重大变化导致延迟办证的理由不成立，本院不予支持。2.宏丰房产公司抗辩称张瑞金、谢美英迟延支付购房款和办证费用，其有权按《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，迟延办理不动产权证。本院认为，第一，涉案的相关合同并没有约定业主迟延支付购房款和办证费，宏丰房产公司可以迟延为业主办理不动产权证，宏丰房产公司也没有提供证据证明张瑞金、谢美英迟延支付购房款和办证费，导致其未能在合同约定的时间内提交有关资料给相关部门。第二，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由此可见，行使先履行抗辩权需具备三个条件：一是需基于同一双务合同。双方当事人因同一合同互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系。二是该合同需由一方当事人先为履行。三是应当先履行的当事人不履行合同或者不适当履行合同。本案中，涉案《合同补充协议》第五条约定，宏丰房产公司应当在商品房交付使用后一年内给张瑞金、谢美英办理房产证。由于宏丰房产公司已于2014年8月17日收取了张瑞金、谢美英的办理房屋产权证费用，虽然张瑞金、谢美英在2016年7月8日才交清购房款，但不能免除宏丰房产公司协助张瑞金、谢美英办理义务，且一审法院已对张瑞金、谢美英逾期支付购房款的时间作了扣除，因此，本院对宏丰房产公司的上述抗辩理由不予支持。至于宏丰房产公司认为张瑞金、谢美英迟延支付购房款和办证费构成违约的问题，鉴于宏丰房产公司在本案中未提出反诉，可由宏丰房产公司另辟法律途径处理。三、关于违约金如何计算的问题。宏丰房产公司认为逾期办证违约金应计至其提交资料给有关部门备案之日止，一审判决违约金计至张瑞金、谢美英取得不动产权证书之日止，增加了宏丰房产公司的责任。本院认为，涉案《合同补充协议》第五条约定，从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，按政府规定，办理房产证费用属于买受人交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交，如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。由此可见，宏丰房产公司有义务代张瑞金、谢美英办理涉案房屋产权证，直至张瑞金、谢美英取得涉案房屋产权证之日止。本案中，张瑞金、谢美英至今未到得不动产权证。在宏丰房产公司未能举证证明其具有免责事由的情况下，一审判决逾期办证违约金计至张瑞金、谢美英不动产权证之日止并无不当，本院予以维持。综上所述，宏丰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  龙光新代理审判员  张 茹二〇一八年五月二日书 记 员  李松霞书 记 员  陈小敏