苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初13081号原告：徐利明，男，1964年3月23日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张娟，江苏东大舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洵，江苏东大舟律师事务所律师。被告：吴江市新兴房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇开平路500号2幢801。法定代表人：徐育红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚萍，该公司员工。原告徐利明与被告吴江市新兴房产开发有限公司（以下简称新兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法由审判员袁媛适用简易程序公开进行审理。被告新兴公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回。被告新兴公司不服上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持一审裁定。后本院裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2018年4月3日对本案进行了公开开庭审理。原告徐利明的委托诉讼代理人陈洵，被告新兴公司的委托诉讼代理人龚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐利明向本院提出诉讼请求：1.新兴公司支付逾期交房违约金164982元（以总房款348804元为基数，自2012年4月1日起至2013年10月31日止，按日利率万分之一计算，自2013年11月1日起至2014年4月30日止，按日利率万分之二计算，自2014年5月1日起至一审判决作出之日止，按日利率万分之三计算，暂计算至2017年10月16日）；2.本案诉讼费用由新兴公司承担。事实与理由：徐利明与新兴公司签订《吴江市商品房买卖合同》，向新兴公司购买位于苏州市吴江区震泽镇书香春天小区XX幢XX室的房屋，房屋总价款为348804元。徐利明按约支付了购房款。根据合同约定，新兴公司应于2012年3月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并将商品房交付徐利明使用。但届期新兴公司迟迟不予交房，经双方多次协商，新兴公司出具承诺书，对逾期交房的违约责任作出了约定。但截至目前，新兴公司并未向徐利明支付违约金。新兴公司辩称，一、徐利明主张的违约金过高；二、徐利明的购房款并未实际付清，其尚有49804元购房款未支付。经审理查明：2009年11月28日，新兴公司作为出卖人，徐利明作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：徐���明向新兴公司购买位于苏州市吴江区震泽镇书香春天（一期）XX幢XX号的房屋，该房屋建筑面积为136.73平方米，每平方单价2551元，房屋总价为348804元；合同第六条约定：首付69804元，按揭279000元，按揭贷款合同应在本合同签订之日起十日内办理；第八条约定：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房竣工证明文件报房产管理部门备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房，应承担下列违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款��分之一的违约金，合同继续履行；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，徐利明向新兴公司支付首付款20000元，新兴公司向徐利明出具金额为69804元的收据一份。后徐利明还以个人住房按揭贷款方式向新兴公司支付购房款279000元。2013年10月29日，新兴公司向书香春天楼盘各业主出具《承诺书》一份，承诺：“一、2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住）。逾期交房违约金2012年6月30日以前的逾期天数按��合同计算，2012年7月1日至2013年10月31日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之一按日计算，2013年11月1日至2014年4月30日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之二按日计算。二、如2014年4月30日前没有交钥匙，2014年5月1日起的逾期交房违约金按合同房款总价的万分之三按日计算。三、如2014年4月30日前没有交钥匙，由吴江市新兴房产开发有限公司先行支付给各业主2012年（具体按各业主所签合同约定的交房日期起算）至2014年4月30日的逾期交房违约金。四、交钥匙后需在一年之内将房产证交付业主”。经查，新兴公司至今尚未向徐利明交钥匙。庭审中，徐利明确认，除直接向新兴公司支付的20000元首付款外，其还向上海华阜房地产咨询有限公司（以下简称华阜公司）借款49804元用于支付房案涉房屋的首付款，并由华阜公司直接将该49804元交给新兴公司��上述事实，有徐利明提供的商品房买卖合同、收据、个人购房借款/担保合同、承诺书，新兴公司提供的借款协议、个人贷款借款凭证、现金存款凭条，以及当事人、诉讼代理人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，徐利明与新兴公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据新兴公司出具的收据以及银行贷款凭证，可以认定徐利明已按约履行支付购房款348804元的合同义务。新兴公司抗辩华阜公司向徐利明提供的用作首付款的49804元借款，新兴公司并未收到。本院认为，新兴公司就该49804元向徐利明出具了收据，表明新兴公司认可徐利明已履行相应的付款义务。新兴公司自认华阜公司是其独家销售代理商，华阜公司是否将该款项支付给新兴公司，属于新兴公司与华阜公司的内部约定，新兴公司不能据此对抗第三人。故对于新兴公司的抗辩意见，本院不予采信。在徐利明已全额支付购房款的情况下，新兴公司至今未能向徐利明交付符合合同约定条件的房屋，应承担逾期交房的违约责任。因新兴公司未能在2014年4月30日前向徐利明交钥匙，新兴公司应按照其所作承诺向徐利明支付逾期交房违约金。新兴公司认为徐利明计算违约金的标准过高，并未提供相应的依据，本院不予采信。新兴公司应支付的逾期交房违约金具体计算如下：1、2012年4月1日至2013年10月31日共计579天，按日利率万分之一计算，应为20196元；2、2013年11月1日至2014年4月30日共计181天，按日利率万分之二计算，应为12627元；3、2014年5月1日至本案判决作出之日即2018年5月2日共计1463天，按日利率万分之三计算，应为153090元，以上合计185913元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告吴江市新兴房产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告徐利明逾期交房违约金185913元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：6228400407013459968）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由被告吴江市新兴房产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告徐利明。原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交至苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号1055530104001766，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  袁 媛人民陪审员  凌轶伦人民陪审员  李圣楹二〇一八年五月二日书 记 员  吕晓婷