四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1402民初1457号 原告：四川玫瑰园房地产开发有限公司，住所地：眉山市东坡区一环路东段。 法定代表人：姚国庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：颜川，四川维是律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋贵春，四川维是律师事务所律师。 被告：赵永洪，男，1972年9月29日出生，汉族，住眉山市东坡区，现于四川省雷马屏监狱服刑。 原告四川玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称“玫瑰园公司”）与被告赵永洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玫瑰园公司的委托诉讼代理人颜川、被告赵永洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玫瑰园公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.被告支付违约金39154元。事实与理由：原、被告于2016年12月31日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》与补充协议，约定被告通过按揭方式购买原告开发的南湖别院A区12栋1单元12楼4号住房一套，总价款391543元，其中首付款78543元，贷款金额313000元，贷款期限20年。合同签订后被告按合同约定每期偿还银行贷款，但截止2017年11月16日被告已拖欠银行按揭款7962.79元，原告在接到银行通知后向被告邮寄《通知书》，要求被告向中国银行交清按揭款但被告未予理睬。后原告按协议约定承担了担保责任，向中国银行支付了被告拖欠的按揭款7962.79元。后原告又向被告邮寄《再次通知书》，要求被告赔偿原告由此产生的损失及费用，并且应按时支付今后的按揭款。中国银行再次要求原告承担担保责任后，原告与中国银行多次协商达成协议，若原被告合同解除后，被告应偿还的银行按揭贷款由原告履行担保责任全部归还。根据原、被告签订的补充协议约定，现原告有权解除双方之间的买卖合同并要求被告承担违约金。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。 被告赵永洪辩称，与原告签订商品房买卖合同是事实，在中国银行办理了房屋的按揭贷款，2017年3月前自己都按时偿还了银行贷款，在2017年3月后因自己被逮捕，之后银行贷款也无法按时偿还。自己不愿意与原告解除商品房买卖合同，请法院依法判决。 原告玫瑰园公司围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件，拟证明原、被告主体资格； 2.《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《中国银行股份有限公司四川省分行房屋按揭贷款业务合作协议》，拟证明原、被告之间买卖合同关系成立并生效，被告通过银行按揭方式购房，而原告为被告向银行承担阶段性的担保责任，被告逾期支付银行按揭款，原告有权解除合同； 3.通知书、再次通知书、邮寄回单，拟证明原告依合同约定向被告履行了催促还款的告知义务； 4.中国银行特种转账传票、贷款已还款明细清单、贷款还款回单、情况说明、提前结清通知函、贷款结清通知书，拟证明因被告未按时偿还银行按揭款导致原告向银行承担了阶段性担保责任，因被告的严重违约行为，原告应中国银行要求已代其偿还全部按揭贷款。 被告赵永洪对原告玫瑰园公司提交的证据均无异议，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月31日，原告玫瑰园公司与被告赵永洪签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号：224360。约定被告购买原告开发建设的“玫瑰园十八期●南湖别院A区”商住小区12幢1单元12层4号住房一套，房屋总价款为391543元。同日，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议，协议第五条第（一）款第3项约定“买受人应付房款391543元，在2016年12月31日前一次性支付首付房款78543元，余款313000元采用8成20年银行抵押贷款方式支付。……”第五条第（二）款第（5）项约定“买受人办理了银行抵押贷款手续后，如因买受人原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担相关担保责任，由此给出卖人造成的所有损失及产生的所有费用均由买受人负责赔偿。买受人应在接到出卖人通知后5日内向出卖人支付完毕全部损失及产生的所有费用，并向出卖人支付前述损失总额20%的违约金；同时出卖人有权在买受人违约行为发生后的两年内解除合同，并要求买受人按照合同约定总房款的10%支付违约金，出卖人立即收回及处置该套房屋，……”。 被告赵永洪于2016年12月30日向原告玫瑰园公司支付购房款6000元，余款313000元在中国银行股份有限公司眉山分行办理了按揭贷款。被告赵永洪按期偿还了2017年2月、3月的贷款，从2017年4月开始，被告赵永洪贷款出现逾期。原告玫瑰园公司分别于2017年7月28日、9月29日、12月12日代被告赵永洪偿还了2017年4月至12月银行贷款17863.97元。原告玫瑰园公司分别于2017年11月16日、12月27日通过邮寄方式向被告赵永洪发出《通知书》、《再次通知书》，要求被告赵永洪及时交清按揭款并承担逾期付款责任，如果被告赵永洪不履行相应义务，原告玫瑰园公司将行使合同解除权。2018年5月2日，中国银行股份有限公司眉山分行向原告玫瑰园公司发出《提前结清通知函》，主要内容“贵公司楼盘项目业主赵永洪于2017年1月13日审批通过我行个人住房按揭贷款31.3万元，截止2018年5月2日，该客户已连续122天未偿还我行按揭贷款。根据我行与贵公司签订的《中国银行股份有限公司四川省分行房屋按揭贷款业务合作协议》以及我行与赵永洪签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，我行现宣布贷款本息提前到期，要求贵公司承担连带责任担保，偿还赵永洪拖欠我行本息、滞纳金及全部未到期本金，合计309163.23元。”原告玫瑰园公司于2018年5月3日代被告赵永洪结清了全部按揭贷款。本案案涉房屋未交付被告赵永洪，也未办理产权登记，被告赵永洪应支付的首付房款78543元，除支付了6000元外，剩余部分未支付。 另查明，2016年8月2日，中国银行股份有限公司眉山分行（甲方）与原告玫瑰园公司（乙方）签订《中国银行股份有限公司四川省分行房屋按揭贷款业务合作协议》，约定合作协议适用的楼盘名称：南湖别院A区（玫瑰园十八期二批次）项目A1-A9、A11-A13、A16-A17号楼住房及A9、A12、A16-A17号楼临街底商。第3.8.1约定“乙方同意按下述第（一）款为每位购房人提供全额不可撤销连带责任保证：（一）保证期间自甲方与购房人签订的《借款合同》生效之日起，至银行取得购房人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》所办抵押的《他项权利证》止。”第3.8.2约定“乙方承担保证责任的范围包括：根据甲方与购房人签订的《借款合同》中约定，购房人应向甲方支付的贷款本息、逾期还款罚息、损害赔偿金、违约金等……”。 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的权利与义务。因被告逾期归还房屋按揭贷款，导致原告承担了担保责任。现原告应银行要求已提前代被告偿还了全部贷款本息，原告依据协议约定，要求解除合同，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。对被告抗辩不同意解除合同的理由，本院不予采纳。因为被告的违约行为导致合同解除，双方对合同解除后的责任承担在合同中进行了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，对原告请求被告支付39154元违约金损失的主张，本院予以支持。合同解除后，原、被告双方可另行对房款、贷款进行结算。 综上，原告的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告四川玫瑰园房地产开发有限公司与被告赵永洪于2016年12月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与补充协议； 二、被告赵永洪于本判决生效之日起十日内支付原告四川玫瑰园房地产开发有限公司违约金39154元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7760元，减半收取计3880元，由被告赵永洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  冯靖雅 二〇一八年五月十六日 书记员  姜 晨