重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初12768号原告甘某，男，2000年9月15日出生，汉族，住重庆市九龙坡区法定代理人张某（母子关系），女，1974年4月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区委托代理人李甦（特别授权），重庆华问律师事务所律师。被告李荧，男，1981年8月6日生，汉族，住重庆市南岸区原告甘某诉被告李荧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告甘某的法定代理人张某及其委托代理人李甦、被告李荧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘某诉称：原、被告于2016年5月10日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于南岸区X号附X号商铺租赁给被告使用，租金每月3485元，第三年开始逐年上浮8%。合同签订后，原告将商铺交付被告，被告对商铺进行了装修、使用，但未按照合同约定向原告支付租金，也未交纳物业管理费。经多次催收未果后，被告的行为已经构成根本违约，故原告诉至法院，请求判令：1、请求确认双方于2016年5月24日签订的《商铺租赁合同》已于2018年2月7日解除；2、被告向原告支付2017年1月10日至2018年2月9日差欠的租金35305元；3、被告从2018年2月11日起按3485元/月的标准向原告支付房屋使用费至实际归还房屋止；4、被告向原告支付截止2018年2月10日的物业服务费等11217元；5、被告向原告支付将商铺恢复原状的费用20000元；本案诉讼费由被告负担。被告李荧辩称：1、双方存在租赁合同关系属实，2016年11月15日左右之前，被告把之前的所有租金都付清了的，这个时间之后和原告重新签订了合同，后支付了10000元租金，其余租金没有给付，由于涉案房屋位置不好，经营困难，我就没有给付租金。差欠的租金金额属实，但是2017年7-9月由于原告方的阻挠，没有实际经营，该三个月的租金不应当缴纳。2、不同意解除合同。被告租赁涉案房屋后进行了装修，如果现在解除合同则被告的投资都将收不回来，损失更大，也更无钱支付原告租金了，被告认可支付租金，希望双方继续履行合同。3、2016年5月后未缴物业管理费是事实，水电费是交纳了的，被告和物业公司之间有协议，由被告和物业公司之间解决，不同意支付给原告。4、不同意支付房屋占用损失和20000元恢复原状的费用。经审理查明：原告甘某系南岸区X号附X号房屋业主，该房屋系商服用房。2016年5月24日，原告甘某的母亲张某（甲方）与被告李荧（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，就原告将前述房屋出租给被告开设“XX”店的相关事宜进行了约定，内容包括：租金3485元/月，第一、二年不递增，第三年开始逐年递增8%；房租按季度支付，且需在租金已支付季度最后自然月提前10天支付，逾期视为违约；租期五年，从2016年5月24日至2021年5月24日；租赁保证金3500元；租赁合同期内，物业管理费、水电费等均由乙方自行及时负担；合同期限内，乙方有权对该承租物业结构进行调整（在物业允许范围内）。在合同期满乙方不续租该房屋时，应当按照甲方交付给乙方时的物业结构（含商铺隔墙、门窗、柱梁等）进行原貌恢复，产生的费用由乙方自行负责，否则甲方不退还乙方租赁保证金，还应向甲方补偿结构原貌恢复所需费用的差额，若乙方不履行该条约定需向甲方支付5万元赔偿金。合同签订后，原告按约将涉案商铺交付被告，被告对该房屋进行装修后用于餐饮经营，并支付了截止2017年1月9日的租金和保证金3500元，2017年1月10日之后的租金至今未支付，截止2018年2月7日，共计差欠原告租金35305元。2018年2月7日，原告向被告手机号发送短信一条，载明“李荧先生：因你拖欠租金和物管费，经我通知后你仍未支付，我现在通知你，你和我签订的租赁合同解除，请你立即支付全部款项。”另查明，被告租赁涉案商铺后未向该商铺所在的物业公司缴纳相关物业服务费，原告亦未支付被告所欠的物业服务费。再查明，2018年1月22日，XX物业服务中心向被告租赁涉案商铺发出《整改通知书》，载明：“室内下水道堵塞造成楼下商铺漏水，要求疏通室内下水道并对楼下商铺的损失进行赔偿。”上述事实有《商铺租赁合同》、房屋产权证、短信记录截屏、整改通知书等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为：原告法定代理人张某代原告与被告于2016年5月24日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务，被告作为承租人，在使用租赁房屋的前提下应当按约向原告支付租金。本案中，被告认为原告对其经营进行了干扰，不应当缴纳2017年7-9月的租金的辩称意见，未提交相应的证据予以证明，故本院不予采信。现原告要求被告支付2017年1月10日至2018年2月7日期间差欠的租金35305元符合法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于合同是否已经解除问题。双方租赁合同中并未约定一方解除合同的条件，现原告仅凭其2018年2月7日单方向被告发送的短信主张双方合同已经解除于法无据，本院不予支持。但双方合同约定被告应当提前10天支付下一季度租金，否则视为违约。而被告在2016年5月24日租用涉案房屋后，仅支付了2017年1月9日前的租金，此后的租金至今未支付，逾期一年以上，经催收后仍未支付，已经构成严重违约。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催收后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。因此，现原告方要求解除合同符合法律规定，双方合同解除之日应为本判决生效之日。关于2018年2月11月之后的房屋占用使用费问题。如前所述，双方合同在2018年2月7日并未解除，因此，在2018年2月11日至本判决生效之日期间被告应当按照合同约定支付租金而非房屋占用使用费。庭审中，经本院释明后，原告坚持要求被告支付房屋占用使用费，故对原告要求被告支付2018年2月11日至本判决生效之日期间房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持，原告可就租金另案诉讼。本判决生效后，双方合同已经解除，被告应当立即将涉案商铺归还原告，逾期未还的，原告有权要求被告参照租金标准即3485元/月向原告支付房屋占用使用费。因此，对原告要求被告按照3485元/月的标准支付本判决生效之次日至实际归还之日的房屋占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费。双方租赁合同约定租赁期间的物业服务费由被告缴纳。该费用系涉案商铺所在小区的物业公司收取，原告并未支付该笔费用，故无权在本案中要求被告支付，对其要求被告支付物业服务费11217元的诉讼请求，本院不予支持。关于商铺恢复原状费用20000元。双方合同约定被告有权在物业允许范围内对涉案商铺结构进行调整，在合同期满被告不续租该房屋时，应当按照原告交付时的物业结构（含商铺隔墙、门窗、柱梁等）进行原貌恢复，产生的费用由被告负责，否则被告缴纳的租赁保证金不退还，还应向原告补偿结构原貌恢复所需费用的差额，若被告不履行该条约定需向原告支付5万元赔偿金。被告在租赁涉案商铺过程中将该房屋进行了装修，但原告现在无证据证明被告装修时是否改变了房屋交付时的物业结构，也无证据证明恢复原貌所需要的具体费用。同时，双方是否解除合同系本案争议焦点，现不能证明被告在合同解除后有不履行将房屋恢复原貌的行为。因此，对原告要求被告支付商铺恢复原状费用20000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告甘某与被告李荧于2016年5月10日签订的《商铺租赁合同》；二、被告李荧于本判决生效后十日内向原告甘某支付2017年1月10日至2018年2月7日的租金35305元；三、被告李荧于本判决生效之次日起，按3485元/月的标准向原告甘某支付房屋占用使用费至实际归还涉案商铺止；四、驳回原告甘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2060元，该款由原告甘某承担1256元，被告李荧承担804元（原告已预交1030元，不足部分和被告应负担部分于本判决书生效之日起十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  曹蓓蓓人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  邹 亮二〇一八年五月二十八日书 记 员  陈婷婷