广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初1367号原告：东莞市万居房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇新世纪酒吧街**。法定代表人：沈进鑫，总经理。委托诉讼代理人：周英武，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟威，广东文厚律师事务所律师。被告：叶美如，女，汉族，1977年5月20日出生，住广东省东莞市，被告：吴静怡，女，汉族，1987年10月27日出生，住甘肃省金塔县，原告东莞市万居房地产中介有限公司（以下简称万居中介公司）诉被告叶美如、吴静怡居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周英武于第一次庭审时到庭参加了诉讼，原告的委托诉讼代理人陈伟威于第二次庭审时到庭参加诉讼。被告叶美如、吴静怡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告居间违约金48900元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：在2015年7月11日，经原告介绍被告叶美如就购买被告吴静怡位于东莞市塘坑水库旁新世纪尚居（一期）2#住宅楼1单元402房屋一事达成协议，两被告与原告共同签订了《东莞市万居房地产居间买卖合同》，除约定两被告之间的交易条款之外，合同第七条第3款还约定“无论任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方须即时支付经纪方48900元作为违约金”。在合同签订后，因两被告在履约过程中产生纠纷致使买卖合同未能履行完毕，并直接导致原告无法收到居间费。综上，为维护合法权益，原告特起诉至法院。被告叶美如、吴静怡没有答辩。经审理查明，2015年7月11日原告（作为经纪方）、被告吴静怡（作为卖方）及被告叶美如（作为买方），三方签订一份《东莞市万居房地产居间买卖合同》（合同编号002015071102）。合同第一条约定，买卖双方通过经纪方的居间服务，买方叶美如向卖方吴静怡购买位于东莞市塘坑水库旁新世纪尚居（一期）2#住宅楼1单元402的房产（建筑面积以房产证为准，产权证号以房产证为准）；第七条第3点约定，无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方须即时支付经纪方48900元作为违约金。合同还约定了当事人的其他权利义务。同日，被告叶美如签署了《佣金承诺书》给原告，内容大致为：被告叶美如委托原告代理出售/购买案涉房屋，原告促成房屋买卖合同成立，叶美如同意向原告支付佣金49164元，支付方式为分两期支付，一、签订《东莞市万居房地产居间合同》当天支付部分佣金共计5000元，二、剩余佣金于签订《东莞市商品房买卖合同》过户当天支付。如逾期支付的，则按每日1%计付滞纳金至付清之日止。被告叶美如同意就本承诺书所产生的任何纠纷均按照《房屋买卖居间合同》约定的争议处理方式解决。另查明，叶美如与吴静怡及东莞市万居房地产中介有限公司因案涉房屋买卖合同发生纠纷，并起诉至法院，案号为（2015）东三法民一初字第2027号。该案一审判决解除叶美如、吴静怡、万居中介公司签订的关于买卖案涉房屋的《东莞市万居房地产居间买卖合同》，驳回叶美如的本诉请求等。后叶美如不服本院作出的（2015）东三法民一初字第2027号民事判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，广东省东莞市中级人民法院作出（2016）粤19民终7400号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2016）粤19民终7400号民事判决书已经于2017年4月30日发生法律效力。上述一审、二审民事判决书认定，叶美如在履行合同过程中没有按合同约定在2015年10月11日前向银行申请按揭贷款，已构成违约。吴静怡在办理房产证后未将房产证交付给万居地产的行为，系吴静怡合法行使不安抗辩权的行为，并不构成违约。另，庭审后，原告书面确认其收到叶美如支付的居间费5000元。以上事实，有《东莞市万居房地产居间买卖合同》、佣金承诺书、（2016）粤19民终7400号民事判决书、生效证明及本院问话笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。被告叶美如与吴静怡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应举证、质证的权利，相应的法律后果应由其承担。《东莞市万居房地产居间合同》第七条第3点约定“无论任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方须即时支付经纪方48900元作为违约金。”上述合同条款在其文义上应当理解为在房屋买卖合同履行中存在过错，并导致房屋买卖合同不能履行的一方应支付中介方违约金。且上述条款应当视为合同中的违约条款。（2016）粤19民终7400号民事判决书已经发生法律效力，该份生效裁判文书解除了叶美如与吴静怡、原告（作为中介方）签订的案涉房屋买卖合同，案涉房屋未能完成交易，且违约方为被告叶美如。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”故原告有权根据《东莞市万居房地产居间买卖合同》第七条第3点的约定要求违约方叶美如支付原告居间违约金。本案中，原告因案涉合同解除产生的直接损失应为《佣金承诺书》中原告可以获得的居间费（约定居间费49164元扣减原告已经实际收到的居间费5000元）44164元。《东莞市万居房地产居间买卖合同》第七条第3点中约定的违约金并没有过分高于原告受到的损失，且被告叶美如亦未提出违约金过高的抗辩，本院对原告要求被告叶美如支付违约金48900元的诉讼主张，予以支持。被告吴静怡没有违约，原告主张被告吴静怡支付居间违约金，不符合合同约定，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告叶美如在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市万居房地产中介有限公司支付违约金48900元；二、驳回原告东莞市万居房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1022.50元，由被告叶美如负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  李 冰人民陪审员  罗润洪人民陪审员  林金莲二〇一八年五月十八日书 记 员  黄建美附判决相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。