江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终532号上诉人(原审被告):赵群,女,1970年1月24日出生,汉族,住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：马俊，男，1971年2月5日出生，汉族，系赵群的丈夫，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）：扬州卓越物业管理有限公司，住所地在江苏省扬州市邗江区京华城路168号。法定代表人：徐斌,该公司董事长。委托诉讼代理人：宰有道，扬州市邗江区永盛法律服务所法律工作者。上诉人赵群为与被上诉人扬州卓越物业管理有限公司（以下简称卓越公司）物业服务合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2017)苏1003民初2847号民事判决，于2018年2月23日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵群的上诉请求为，撤销原审判决，并依法予以改判。事实与理由：1、怡景苑小区未成立业主委员会之前，前期物业是上房物业。现卓越公司因不作为、乱收费被多次投诉，且被新一届业主委员会按业主要求解除合同。因此赵群认为，卓越公司入住怡景苑小区提供物业服务不合法。2、原审期间，卓越公司所提供的2011年9月9日签订的《物业服务合同》是后期补签且伪造的合同，该合同的当事人名称和合同落款公章不一样，伪造的痕迹显而易见。卓越公司所提供的2014年9月10日签订的《物业服务合同》是怡景苑小区前任业委会主任个人，未经业主大会授权、超越业委会任期的个人行为，该合同依法应认定无效。3、根据扬州市物价局的批复，同意卓越公司对怡景苑小区普通住宅按0.70元／每平方米／每月收取，非普通住宅由卓越公司与业主协商确定，并签订服务协议。卓越公司未能按扬州市物价局的批复执行。原审依据2011年9月19日卓越公司和怡景苑小区业委会加盖公章的《公告》为依据，强行判令赵群按1元／每平方米／每月向卓越公司缴纳物业管理费用，严重损害了赵群的合法利益。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院查明案件事实，并支持赵群前述上诉请求。卓越公司未作答辩。卓越公司在原审的诉讼请求为：判令被告支付拖欠的物业管理费10643元并承担违约金。原审法院查明：被告系扬州市京华城路99号怡景苑65幢305室业主，其房屋建筑面积为154.25平方米。2011年9月9日，原告与新盛街道殷巷社区怡景苑小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定由原告为该小区提供物业管理服务，委托管理期限为四年，自2010年9月1日零时起至本届业主大会届满止，被告所属物业按建筑面积每月每平方米1元标准计算物业费。扬州市物价局于2011年8月22日出具扬价服备字[2011]35号备案回复表，同意怡景苑小区叠加、联排别墅物业服务费按每月每平方米1元收取。2011年9月19日，原告与业主委员会协商一致同意物业费新标准从2011年5月1日开始执行。2014年9月10日，原告与扬州市京华城怡景苑业主委员会签订《物业服务合同》，委托管理期限为两年，自2014年9月1日零时起至本届业委会届满止。2016年3月13日，原告与扬州市京华城怡景苑业主委员会签订《物业服务合同》，委托管理期限为一年，自2015年8月7日时起至2016年8月6日止。2016年8月8日，原告与扬州市京华城怡景苑业主委员会签订《物业服务补充协议》一份，约定原告延长服务期限一个月，即自2016年8月7日起至2016年9月6日止。上述《物业服务合同》中约定，管理服务费缴费时间为每年1月份预缴，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天应按管理费的5‰交纳滞纳金。庭审后，原告变更诉讼请求，要求2011年10月1日前的物业管理费按每月每平方米0.6元计算，违约金（滞纳金）从起诉之日起按同期银行贷款利率计算。经计算，被告尚欠原告2010年9月1日起至2016年9月6日止的物业管理费10333元［2010年9月1日至2011年8月31日为1110元（0.6×12×154.25）、2011年9月1日至2012年8月31日为1789元（0.6×1×154.25＋1×11×154.25）、2012年9月1日至2016年8月31日为7404元（1×12×154.25×4）、2016年9月1日至2016年9月6日为30元（1×154.25÷30×6）］。另查明，在原告入驻怡景苑小区前，为怡景苑小区提供服务的企业为上海上房物业管理有限公司扬州分公司，上海上房物业管理有限公司扬州分公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》中约定物业管理服务费叠加为0.6元/平方米•月、联排为0.7元/平方米•月。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。同时，根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，怡景苑业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对全体业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费10333元并支付自起诉之日起按银行同期贷款利率计算的违约金，上述请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告的辩解意见无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《物业管理条例》第十二条、四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：被告赵群应于本判决生效之日起十日内给付原告扬州卓越物业管理有限公司物业费10333元，并以10333元为基数支付自2017年3月17日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵群负担。二审期间，双方当事人均未能提供证据。本院经审理查明，原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。本院认为：卓越公司所提供2011年9月9日签订的《物业服务合同》中，抬头部位委托方的名称虽然与该合同落款处委托方的公章记载内容有所差异，但是该两处文字的内容均指向怡景苑业委会。在赵群不能否定该怡景苑业委会公章真实性的情况下，其以此认为该合同系伪造的理由，本院不予采信。赵群认为卓越公司所提供2014年9月10日签订的《物业服务合同》无效，但其未能提供相关证据予以佐证，故本院对此亦不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。同时，根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，怡景苑业委会与卓越公司签订的《物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对全体业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原审依据该《物业服务合同》的约定，判决由赵群给付卓越公司拖欠的物业管理费10333元及相应利息，并无不当。如果赵群认为怡景苑业委会作出的决定侵害其合法权益，其可以请求人民法院予以撤销。在赵群尚未行使撤销权和相关决定及《物业服务合同》未被撤销之时，赵群以此为由拒绝缴纳物业管理费，显然缺乏依据，且有失公平与诚信，依法不予支持。综上所述，赵群的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵群负担。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 邱世国审 判 员 陈少君二〇一八年五月四日法官助理 唐宏杰书 记 员 王 兵