上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初11800号原告(反诉被告)：胡雪动，男，1972年11月4日生，汉族，住安徽省蚌埠市。被告(反诉原告)：刘欢乐，男，1986年10月26日生，汉族，住江苏省。原告胡雪动与被告刘欢乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案分别于2017年8月7日、2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告胡雪动、被告刘欢乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡雪动向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还厂房押金15,000元、水电押金5,000元、隔墙费4,750元，合计24,750元；2.判令被告向原告支付垃圾运输费600元。事实和理由：本区叶轩路XXX号后面4格及空地小房(以下简称“涉案房屋”)由被告向房东谢某某承租而来。2016年6月19日，被告将涉案房屋转租给原告作为生产加工使用，年租金183,000元，半年支付一次，押金2万元。因为原告承租了一大间房屋的三分之一，所以原告把自己租赁区域和未租赁区域做了隔墙，当时原、被告商定隔墙费各半承担。但是，原告只承租了一年就搬离了，且原告认为隔墙费本来就应该被告承担，所以原告承担的一半的隔墙费理应由被告承担。之后，二处空地小房其中之一被拆了，产生了垃圾，经原告电联，被告没有来清理垃圾，原告就自行清理，并产生了垃圾运输费。因政府要求搬迁，原告于2017年7月2日全部搬离，但是被告不退还押金2万元、原告垫付的垃圾清运费、隔墙费。另外，被告与房东于2017年6月1日已经解除租赁关系，故被告无权收取2017年6月18日以后的房租。被告刘欢乐辩称：1.对于垃圾费，原告没有任何证据证明，被告也从未要求原告垫付垃圾费。2.对于隔墙费，原告进来时被告就已经明确由租赁户自己承担，经协商，被告帮原告负担了一半。现在原告又要求被告承担另一半，被告不愿意承担。3.因为原告还欠付水电费、使用费，故被告收取的2万元押金应在抵扣欠费之后再退还。之后，被告又反言表示，被告已经将厂房押金、水电押金20,000元退还给了原告。4.案外人谢某某在向“资产公司”承租土地后，自行建造了涉案房屋，但没有房产证，之后出租给被告，被告和房东谢某某的合约至今仍然有效，并未解除。同时，被告刘欢乐向本院提起反诉：1.判令原告支付2017年6月18日起至2017年7月24日止的使用费及2016年6月19日起至2016年6月27日止的装修期未支付的使用费合计22,561.70元(501.37/日×45日)；2.判令原告支付水费1,500元、电费3,480元。事实与理由：原告按约应于2017年6月12日前支付下期使用费91,500元，但却以各种借口拖延支付。在没有书面告知被告的情况下，原告于2017年7月5日将生产的主要设备搬走，并剩下一些沙发、柜子、垃圾等一直未处理。被告对于使用费就主张到2017年7月24日，对于之后的使用费被告不再主张。另外，原告自2017年5月10日之后未付任何水、电费。故被告提起反诉，请求判如诉请。针对反诉，原告胡雪动辩称：1.合同明确约定2016年6月27日开始计算费用，故免租期不应计算租金。2.原告确实仅支付到截至2017年5月10日的水、电费，原告搬走前曾把水表、电表的数字拍下来给了被告，对于之后的可能产生的费用可以根据度数计算。3.原告于2017年6月28日开始搬离，于2017年7月2日晚搬空，双方约定房租计算到2017年7月5日，被告也计算了相应费用，并将600元垃圾费抵扣了原告应付的费用，即表明其对垃圾费予以了认可。经审理查明：2013年3月26日，案外人上海叶榭集体资产经营发展有限公司(甲方、出租方)、上海夯荣文华用品有限公司(乙方、承租方)与上海叶榭投资开发有限公司(丙方、管理方)签订《土地使用租赁协议》，约定乙方向甲方承租位于本区叶轩路XXX号(原兴业路XXX号)占地面积5.5亩的土地，租金每年每亩2,000元，租期自2005年5月12日起至2055年5月11日止。合同另对其他相关事宜进行了约定。乙方落款有盖章及案外人谢某某作为代表人的签名。2015年12月14日，被告与案外人谢某某签订《租赁协议》一份，约定被告向谢某某承租位于本区叶轩路XXX号2600平方米的厂房，租期自2016年3月1日起至2025年2月28日止，合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年3月23日，案外人上海铭杨胶辊制造有限公司代原告向被告转账支付2万元。2016年6月19日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方，租期自2016年6月19日起至2022年6月18日止，其中2016年6月19日起至2016年6月27日为免租装修期；第一年年租金183,000元(含物业管理费)，6个月为一个支付周期，乙方在每个周期结束前的15天前支付下一个周期的租金，先付后用；租金每2年递增一次，递增率为8%；水费7元/吨，电费1.35元/度，另加10%的电损；租赁合同签订时，乙方应向甲方支付15,000元租赁保证金，保证金于本合同终止，退房清场满10天，且租金、物业管理费、水、电等所有应付费用结清，如在租赁房屋内办理企业登记注册的，须在办理完企业注销或企业地址变更手续后凭甲方的保证金收据一次性不计息归还给乙方；同时乙方还需支付5,000元水电押金，合同期满同房租押金一并归还。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，双方还签订《安全管理协议书》一份。2016年6月24日，案外人上海铭杨胶辊制造有限公司代原告向被告支付111,500元。另外，原告向被告发送短信表示，2016年6月28日起至2016年12月27日的6个月房租91,500元和厂房押金及水电押金20,000元，合计111,500元，下次交租日为2016年12月12日。被告回复表示认可，并告知了被告的银行账号。原告又向被告表示，2万元的定金扣除91,500元开票税点，应退15,425元。2016年6月25日，被告向原告转账支付15,425元。2016年6月28日，被告向原告转账支付4,575元。2016年12月14日，案外人上海铭杨胶辊制造有限公司代原告向被告转账支付91,500元。2017年5月10日，双方经结算确定该月电表度数显示为14,495度，上月度数12,726度，该月使用1,764度，每度1.35元，合计电费2,381元。该月水表显示为142吨，上月为84吨，该月使用58吨，每吨7元，合计水费406元。原告向被告缴纳了上述水、电费合计2,787元。2017年7月5日，被告向原告发送微信表示，房租计算截至2017年7月5日，从押金中抵扣，再抵扣水、电费，结清后合同作废。2017年7月8日，被告向原告发送微信表示，原告支付的垃圾清运费600元可以抵扣欠付费用。原告对房租计算至2017年7月5日没有异议，对于电费、租金金额、隔墙费等不予认可，遂发生争议而涉诉。审理中，被告提交2017年6月、7月的水费发票、催款通知单，拟证明原告欠付2017年5、6月份的水费1,593.70元，原告现仅主张1,500元。原告对此不予认可，认为该证据载明的应该是总水表而非原告的水费金额。另外，对于电费，双方均认可2017年7月5日的电表度数为16,839度。对于水费，双方均同意按照176吨的读数计算相应费用。对于涉案房屋，被告明确没有不动产权证或建设工程规划许可证，原告表示对此不清楚。对于押金，被告又表示其已于2016年6月25日、6月28日将厂房押金、水电押金共计2万元退还给原告，原告则表示被告退还的该2万元系原告于2016年3月23日支付的定金。以上事实，有租赁合同、安全管理协议书、租赁协议、土地使用租赁协议、微信、照片、收款收据、发票、银行凭证以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有不动产权证，故双方签订的租赁合同因涉案房屋缺乏合法建造手续而应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同既属无效，被告应返还原告押金20,000元。被告辩称已返还的2万元性质系押金，但从双方在履行过程中的沟通情况来看，被告退还2万元系根据原告关于退还定金的指示，故本院可以认定其退还的款项应属定金。原告要求被告承担原告负担的一半隔墙费，缺乏双方合意的依据，本院对此不予支持。被告要求原告支付2016年6月19日起至2016年6月27日止的免租期的使用费，缺乏法律依据，本院对此不予支持。被告要求原告支付自2017年6月18日起至2017年7月24日止的使用费，但原告已经支付了自2016年6月28日起至2017年6月27日止一年的使用费，且双方对于使用费截至止2017年7月5日达成了一致合意，故原告还应支付被告自2017年6月28日起至2017年7月5日止的使用费4,010.96元。原告辩称被告与案外人谢某某于2017年6月1日已经解除租赁关系，故被告无权收取2017年6月18日以后的房租，缺乏相应依据，且原告亦认可支付截止2017年7月5日的租金，本院对此不予支持。关于欠付的电费问题，双方均认可原告搬走时的电表度数为16,839度，故原告还需支付截至2017年7月5日的电费3,164.40元[(16,839度-14,495度)×1.35元/度]。关于欠付的水费的问题，双方均同意按照176吨的读数计算相应费用，故原告还需支付水费238元[(176吨-142吨)×7元/吨]。对于垃圾清运费，双方曾经对于由被告承担垃圾清运费600元已经达成了一致合意，故被告应秉持诚实信用原则按约支付给原告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘欢乐于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)胡雪动房屋租赁保证金15,000元、水电押金5,000元，合计20,000元;二、被告(反诉原告)刘欢乐于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)胡雪动垃圾清运费600元;三、原告(反诉被告)胡雪动于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘欢乐自2017年6月28日起至2017年7月5日止的房屋使用费4,010.96元；四、原告(反诉被告)胡雪动于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘欢乐截止2017年7月5日的欠付电费3,164.40元、欠付水费238元，合计3,402.40元；五、驳回原告(反诉被告)胡雪动的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)刘欢乐的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费434元，反诉案件受理费244元，合计诉讼费678元，由原告(反诉被告)胡雪动负担144元(已付)，被告(反诉原告)刘欢乐负担534元(已付182元，余款352元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜人民陪审员  范幼芳人民陪审员  陆为明二〇一八年五月十日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。