四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0411民初2649号 原告：赵和琼，女，1963年10月5日出生汉族，居民，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：殷建晖，四川极宇律师事务所律师（执业证号：15104199010764443）。 被告：赵华玲，女，1984年7月20日出生汉族，居民，住四川省米易县。 第三人：四川东泰投资有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区老街**。 法定代表人：陈美江，该公司总经理。 第三人：攀枝花东泰房地产开发有限公司，，住所地：四川省攀枝花市仁和区老街** 法定代表人：赵中伟，该公司总经理。 原告赵和琼与被告赵华玲、第三人四川东泰投资有限公司（以下简称东泰投资）、攀枝花东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰房地产）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用普通程序于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告赵和琼及其委托诉讼代理人殷建晖，被告赵华玲到庭参加诉讼。第三人东泰投资、东泰房地产经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。 原告赵和琼向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令立即停止对原告购买的位于攀枝花市仁和区波尔卡城邦16幢3层1号房屋的强制执行，并解除对该房的查封措施；2、请求人民法院依法判令确认位于攀枝花市仁和区波尔卡城邦16幢3层1号房屋归原告所有。事实和理由：2015年6月12日，原告向东泰房地产认购商品房一套（仁和区波尔卡城邦16幢3层1号）并交付了订金，因东泰公司在波尔卡城邦项目欠付原告材料款40余万元，故该套房屋的购房款以该材料款进行抵扣。2016年7月25日，东泰房地产通知原告正式交房，原告于当日办理了交房手续，并且交纳了该房屋涉及的所有费用。2016年11月24日，签订该房屋的《商品房买卖合同》，原告将该房屋进行装修后入住至今。2017年8月17日，攀枝花市仁和区人民法院发出公告，将对原告所有的该套房屋予以强制执行。原告随即向法院提出执行异议，要求解除对该套房屋的执行和查封。2017年11月27日，法院作出（2017）川0411执异26号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为该套房屋的所有权人并非东泰房地产，应为原告，不能作为东泰房地产的财产被执行。首先，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。其次，该房屋虽然没有办理产权过户登记，但原告已依据《商品房买卖合同》支付全部价款并占有、使用至今。根据《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，人民法院不应对原告所有的位于攀枝花市仁和区波尔卡城邦16幢3层1号的房屋进行冻结、执行。综上，为了维护原告的自身合法权益，现诉讼来院。 被告赵华玲辩称，对原告自2016年8月起到物业公司处领取案涉房屋钥匙并使用至今无异议。原告与东泰房地产间仅仅存在购买案涉房屋的意向，并交付了1万元的款项，无证据证实双方签订了购房协议，办理了房屋的网签备案，交付了足额的购房款。原告主张以攀枝花市欣东泰建材有限责任公司（以下简称欣东泰）对东泰投资、东泰房地产所享有的债权抵扣了案涉房屋的全部房款的说法是不成立的。原告作为材料商，不可能与作为开发商的东泰房地产间存在买卖建筑材料的合同关系，只可能与作为施工方的朝晖公司间存在买卖建筑材料的合同关系。原告所提交的货款结算也未得到东泰房地产的确认。原告所提交的所谓同意以货款抵扣房款的签字人陈美江与东泰房地产没有任何关系，其个人的签字行为不能说明系东泰房地产的公司行为，不产生法律效力。原告所提交的所谓补签的购房合同上根本没有东泰房地产的签字、捺印，是无法证实双方存在案涉房屋买卖合同关系的。综上，请求人民法院依法判令继续执行案涉房屋。 第三人东泰投资、东泰房地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交答辩状及任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告所提交的《收据》、《波尔卡城邦房屋装修许可证》、《营业执照》、《四川省攀枝花市国家税务局通用机打发票》、《四川增值税普通发票》、《四川省政府非税收入通用票据》、（2017）川0411执异26号执行裁定书等书证具有真实性、关联性、合法性，本院对上述证据的证明效力予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月12日，第三人东泰房地产向原告赵和琼出具《收据》一份，该份收据上载明:“收到赵和琼波尔卡城邦购房款16-3-1壹万元正。”在庭审中，原、被告一致陈述自2016年8月起原告通过波尔卡城邦小区所属的攀枝花诚泰物业服务有限公司取得波尔卡城邦16幢3层1号房屋钥匙，并装修入住至今。 另查，本院于2016年8月17日受理了赵华玲诉东泰投资、东泰房地产借款合同纠纷一案，并于2016年9月1日作出（2016）川0411执保130号执行裁定书，对东泰房地产的房产予以查封［其中包括预售许可证号为（2014）房预售证第11号，位于仁和区波尔卡城邦**3-31房屋］。本院已生效的（2016）川0411民初1476号民事判决书判决：东泰投资于本判决生效后十日内支付赵华玲借款本金340000元，并按年利率20%支付自2015年2月1日起至本判决生效之日的利息；东泰房地产对上述债务承担连带担保责任。赵华玲于2017年4月6日申请人民法院强制执行。本院受理后，于2017年8月17日发出公告，公告十日期满后将依法处置被保全的住房及地下车库。原告于2017年11月6日向本院提出书面异议，本院受理后于2017年11月17日作出（2017）川0411执异26号执行裁定书，裁定驳回案外人赵和琼的异议。赵和琼不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人东泰投资、东泰房地产经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。 本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合诉辩双方的观点，这一焦点问题包括二个具体问题：一是东泰房地产与赵和琼之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；二是赵和琼是否向东泰房地产实际支付全部购房款。 关于争议焦点一，东泰房地产向原告出具的收取购房款1万元的收据上虽有预购的房屋基本情况，但由于未体现双方是否就房款金额、支付方式等事项达成一致，因此不具备商品房买卖合同的主要内容，故不能认定该收据性质为房屋买卖合同。原告所提交的《商品房买卖合同》第二十七条规定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。但时至开庭之日，第三人东泰房地产仍未在该份合同上签字、盖章，故该份合同未生效。原、被告虽在庭审中一致认可原告于2016年8月起收房并装修入住至今，但向其交房的系波尔卡城邦小区的物业公司，并非第三人东泰房地产，原告也没有证据证实物业公司的交房行为系第三人东泰房地产的委托授权所为。综上，本院难以认定原告与第三人东泰房地产间存在合法有效的房屋买卖合同关系。 关于争议焦点二，首先，原、被告能够确认的是原告于2015年6月12日向第三人东泰房地产缴纳了购房款1万元，若购房款1万元系全部购房款，应认定第三人东泰房地产作为债务人以明显不合理低价转让其名下财产；其次，原告为主张其与东泰房地产就货款抵扣剩余购房款而提交了《波尔卡城邦项目（云南创辉牌PVC、PPR材料）销售结算单》及《申请》。该份销售结算单上体现的债权人系攀枝花市欣东泰有限责任公司（以下简称欣东泰公司），但第三人东泰投资、东泰房地产对该笔债权债务并未确认。该份申请上系欣东泰公司申请将原告所购房屋、停车位（露天133号）从东泰房地产欠欣东泰公司的材料款中抵扣。第三人东泰投资的法定代表人陈美江签署意见“同意在欣东泰建材公司欠款中予以抵扣，请各部门配合办理。”债权属于相对权，相对性是债权的基础，故债权在法律性质上属于对人权。债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人也只对特定的债权人负有给付义务。陈美江作为第三人东泰投资的法定代表人未能提交证据证实其对外可以代表当事人东泰房地产处理与公司相关的事务。因此，上述两份证据无法证实原告与东泰房地产就欣东泰公司的货款抵扣原告的购房款形成合意，并经对账清算。综上，本院无法确认原告已付清全部房款。 综上所述，原告的诉讼请求不成立。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵和琼的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告赵和琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  赵 谦 审 判 员  徐 琼 人民陪审员  郭永和 二〇一八年五月十日 书 记 员  黄亚军