江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终1874号上诉人（原审被告）:太仓市城厢镇浩康钢管租赁站，住所地太仓市城厢镇太丰社区**组（太丰建材市场南）。经营者：唐金康，男，汉族，1964年5月14日生，住常熟市。委托诉讼代理人：沈逸，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓冬，北京大成（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:太仓市城厢镇太丰社区居民委员会，住所地太仓市城厢镇太丰社区，组织机构代码K1224206-1。负责人：金震海，主任。委托诉讼代理人：朱强，太仓市城厢法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李志超，太仓市城厢法律服务所法律工作者。上诉人太仓市城厢镇浩康钢管租赁站（下称浩康租赁站）因与被上诉人太仓市城厢镇太丰社区居民委员会（下称太丰居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2016）苏0585民初7933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浩康租赁站上诉请求：1、请求撤销(2016）苏0585民初7933号民事判决，依法改判或发回一审法院重审；2、请求判令由被上诉人承担本案一二审全部诉讼费用。事实和理由：涉案租赁土地是2006年太丰社区改造时被上诉人安置给上诉人的，当时被上诉人承诺除非政府正式的规划拆迁，上诉人可以一直使用涉案土地。本案应按房屋拆迁补偿安置的相关规定来确定双方间的权利义务，应按房屋拆迁补偿安置的标准来对上诉人进行赔偿。三分发地产估价报告均未按房屋拆迁补偿的标准来评估，单价明显过低。一审法院对上诉人有重大异议的房地产估价报告，未进一步的核实及质证就直接采信，属认定错误。太丰居委会在诉讼中答辩称：虽然双方之间的租赁合同被法院认定无效，但上诉人应当返还租赁物并按原合同约定的租金标准支付占有使用费。一审法院对于合同无效后的损失承担比例的认定，符合法律规定，且对于损失的评估系经过具有专业评估资质的评估就够根据双方一致确定的建造时间作为价值时点，经过多方面的市场调查、依据苏州住建部门公布的重置价，由此所得出的评估结论是客观公正的。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审原告太丰居委会向一审法院起诉请求：1.判令浩康租赁站立即腾退归还所租赁土地；2.判令浩康租赁站按43400元/年的标准支付自2016年10月1日起至实际腾退之日止的土地占有使用费。一审法院认定事实：浩康租赁站的经营者唐金康自1998年起向太丰居委会租用原社区贤圣堂厂房地块用于堆放钢管、扣件等建筑材料。后因太丰居委会改造、建造标准厂房的需要，双方协商由唐金康腾退原有土地，另租用位于太丰社区13组的4.34亩土地。2005年10月前，太丰居委会将上述4.34亩土地交付给唐金康。经太丰居委会同意，唐金康于2005年10月起对上述土地进行了场地填土、平整，并陆续搭建房屋、彩钢棚、简易棚、水池、厕所，修筑围墙，添置大门等物。同时受太丰居委会委托，唐金康于2005年11月初为太丰居委会修筑了承租土地西侧一处池塘的围墙，共计340㎡，但双方未结算费用。期间，唐金康于2006年1月26日以“常熟梅李工程队”的名义与太丰居委会就上述4.34亩土地补签了《租赁合同》一份。该合同到期后，唐金康仍以“常熟梅李工程队”的名义与太丰居委会续签了两次《租赁合同》，最后一份合同期限至2015年9月30日止。2011年7月21日，浩康租赁站（个体工商户）设立，由唐金康个人经营，上述4.34亩土地由浩康租赁站继续使用。占有使用期间，浩康租赁站在承租土地上浇筑了水泥场地，搭建了简易棚、彩钢棚。同时受太丰居委会委托，浩康租赁站于2015年9月中旬为太丰居委会修复了池塘周围一段倒塌的围墙，共计157.5㎡，但双方未结算费用。2015年9月左右，在上述最后一份租赁合同到期前，因太丰居委会辖区内的卉贤小学要在上述4.34亩土地附近建造运动场，太丰居委会当时的负责人与浩康租赁站协商搬迁事宜，但双方因补偿标准问题未能协商一致。2016年4月25日，太丰居委会（甲方）与浩康租赁站（乙方）就上述4.34亩土地补签了《非农用地租赁合同书》一份。该份合同书约定乙方租用甲方非农用土地用于出租钢管，租赁期自2015年10月1日起至2016年9月30日止，年租金43400元。双方在合同第四条中约定“双方没有重新签订租赁合同的，乙方应在合同期满后五天内将非农土地完好归还甲方。归还甲方的非农土地中有乙方搭建的设施，甲方有权处置且不予补偿”；在第九条中约定“租赁期间，因政府政策、政府建设需要征用非农土地，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。政府因以上行为给予的补偿，除乙方符合政策、经甲方同意搭建的设施的补偿归乙方所有外，其余全部归甲方所有”。2016年8月，太丰居委会以太委发[2016]41号有关城乡环境综合整治文件精神要求为由，与浩康租赁站协商在租期届满后收回上述土地自行规划使用。同年9月10日，太丰居委会向浩康租赁站发出《租赁到期通知书》，该通知书载明“合同到期后租赁关系终止的，请贵方做好合同到期日之前交还租赁物的充分准备，如因逾期交付而造成损失，均由贵方负责”。但合同约定的租期届满后，浩康租赁站未腾退归还租赁土地，也未支付此后占有使用土地期间的费用。2016年10月23日，太丰居委会委托太仓市城厢法律服务所再次向浩康租赁站发出《告知函》，该函载明“请在接此函后即刻并严格遵照双方订立的《合同》第四条第3目约定履行，于五个工作日内腾退土地完好归还我社区并清结土地临时使用费及相关费用”，并于同年11月7日向唐金康发出短信通知，该短信通知浩康租赁站在收信后5日内腾退租赁土地并与太丰居委会办理验收交接手续。但浩康租赁站接函后，未支付土地占有使用费，也未腾退归还土地。期间，太丰居委会亦自行委托评估公司对租赁土地上的房屋及装修、附着物等进行评估，欲与浩康租赁站协商解决土地租赁事宜，但双方未能就此达成一致。太丰居委会遂向本院提起诉讼。关于涉案土地的性质，太仓市国土资源局城厢国土资源分局于2017年5月19日出具证明，涉案的4.34亩土地“根据2015年度土地现状调查图斑显示，该地块用地性质为农村集体建设用地（地类代码203），该地块属于太仓市城厢镇太丰社区居民委员会集体所有”，但太丰居委会未能提供土地部门颁发的上述土地的集体建设用地使用证。一审庭审中，浩康租赁站的经营者唐金康主张搭建房屋及其他附着物、搬迁及停业损失等合计1584522.84元，并要求上述损失在本案中一并处理，由太丰居委会给付浩康租赁站，但对损失金额的认定未能提供任何证据；太丰居委会也当庭明确不要求浩康租赁站清除租赁土地上的附着物，且同意在本案中一并处理对方相关损失。经太丰居委会申请，一审法院委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司对租赁土地上的相关附着物建造价格进行鉴定，并以双方确定的建造时间作为价值时点。该公司于2017年12月18日作出宁长城（吴江）房法鉴报字[2017]第051-1号至第051-9号估价报告，评估总价为287398元（含2005年11月为太丰居委会修筑的围墙部分），其中两次围墙修筑时点的单价分别为80元/㎡、196元/㎡。太丰居委会为此次估价支付鉴定费用8000元。太丰居委会对上述报告的估价意见不持异议，并同意参照相同类型承租户的处理意见按评估价格的70%予以补偿，且愿意承担委托浩康租赁站或唐金康修筑及修复围墙的费用。浩康租赁站认为部分项目的单价过低，但未能提供其为租赁土地进行投资建设而实际支出费用的任何证据。经浩康租赁站申请，估价人员出庭陈述，称所评估价格系通过多方面市场调查，并依据苏州住建部门公布的重置价，以不同的价值时点确定的。上述事实，有太丰居委会提供的租赁合同、非农用土地租赁合同书、太丰社区应收款明细表、租赁到期通知书、告知函、短信截屏、国内挂号信函收据及回单、国土部门出具的证明，浩康租赁站提供的拆迁补偿明细、租用场地平面图、租赁合同、证人证言以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地）；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。本案诉争土地根据土地现状调查图斑显示为农村集体建设用地，但涉案租赁合同的双方当事人未经审批，即约定将土地出租给浩康租赁站用于钢管租赁的经营，且浩康租赁站及其经营者建造的地上房屋及其他附着物也未经过相关职能部门的审批或同意，违反了上述强制性规定，故太丰居委会、浩康租赁站之间签订的租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现太丰居委会、浩康租赁站之间的租赁合同无效，浩康租赁站应将租赁物返还太丰居委会。故对太丰居委会要求浩康租赁站腾退归还土地的请求，本院予以支持。涉案租赁合同虽然无效，但浩康租赁站已实际占有使用土地；且双方签订租赁合同时，关于租金的约定系真实意思表示，浩康租赁站应参照原合同约定的租金43400元/年的标准支付占有使用费。故对太丰居委会要求浩康租赁站自2016年10月1日起按上述标准支付占有使用费至实际腾退之日止的请求，本院予以支持。关于合同无效的过错，太丰居委会作为应清楚土地性质的集体土地管理者，其对合同无效存在主要过错；浩康租赁站及其经营者唐金康在与太丰居委会就涉案土地就行相关租赁事宜时，须审查太丰居委会是否有权出租土地以及土地的登记信息等，其怠于审查土地的相关资料即投资建设，且未履行建设审批手续，造成损失，自身存在一定过错。综合案情，本院确认太丰居委会承担无效合同损失的70%，其余损失浩康租赁站及其经营者自行承担。关于合同无效的损失，过错方因基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益。浩康租赁站主张损失合计1584522.84元，但未能提供任何证据。根据评估报告，浩康租赁站及其经营者唐金康就租赁土地上的附着物累计支出费用260198元（已扣除唐金康为太丰居委会修筑围墙的费用80元/㎡×340㎡=27200元）。该评估报告属人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，鉴定机构主体合格且鉴定程序合法；浩康租赁站主张部分项目单价过低，但未能提供足以反驳的相反证据，故该主张本院不予采纳。因双方均同意就浩康租赁站及其经营者的损失在本案中一并处理，为避免诉累，本院根据评估意见确定由太丰居委会赔偿浩康租赁站损失182138.60元，且太丰居委会另行支付浩康租赁站修筑及修复围墙的费用58070元（80/㎡×340㎡+196/㎡×157.5㎡），两项合计240208.60元。至于浩康租赁站主张停业及搬迁损失，于法无据，本院不予支持。遂判决：一、被告太仓市城厢镇浩康钢管租赁站于本判决生效之日起30日内将位于太仓市城厢镇太丰社区13组的4.34亩土地腾退归还原告，并支付原告占有使用费（按照43400元/年的标准，自2016年10月1日起计算至实际腾退之日）。二、原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会于被告太仓市城厢镇浩康钢管租赁站腾退归还土地之日起10日内支付被告人民币240208.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236元，鉴定费8000元，合计9236元，由原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会负担5600元，被告太仓市城厢镇浩康钢管租赁站负担3636元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，太丰居委会、浩康租赁站之间签订的土地租赁合同因违反法律法规的强制性规定而属无效合同，一审法院据此判决浩康租赁站将租赁土地返还太丰居委会并参照原租赁合同合同约定的租金标准支付占有使用费至腾退之日，符合法律规定。鉴于对合同无效双方均有责任，一审法院认定由太丰居委会对由此造成的损失承担70%的责任，属一审法院依法裁量，并无不当。南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司具备相应评估资质，其估价人员在诉讼中亦出庭接受质询，故该公司就本案所涉租赁土地上的相关附着物建造价格所作评估报告，符合法定程序，应作为确定涉案损失赔偿数额的依据。浩康租赁站要求太丰居委会按照拆迁安置补偿标准对其作出赔偿的请求，无相应事实和法律依据，本院不予支持。据此，浩康租赁站的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1236元，由上诉人太仓市城厢镇浩康钢管租赁站负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 黄文杰二〇一八年五月十六日书记员 杨颖颖