上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初9889号原告：陶兴全，男，1982年5月30日出生，汉族，住址浙江省杭州市。委托诉讼代理人：李慧慧，浙江泽大律师事务所律师。被告：上海部道信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：赵灵方，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋长贵，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告陶兴全与被告上海部道信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后,依法适用简易程序,由审判员徐立独任审判，于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李慧慧，被告的委托诉讼代理人宋长贵到庭参加诉讼。审理中，当事人合意延长一个月的简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告陶兴全向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月30日解除；2.判令被告立即腾空搬离上海市黄浦区紫霞路XXX号房屋，并将该房屋交还给原告；3.判令被告应向原告支付自2017年12月10日起至2018年3月30日的租金人民币95,333.33元(以下币种同)，并支付自2017年12月10日起至实际付清日止的逾期支付租金违约金[计算方式：以78,000元为基数，按每日千分之一的标准计算；自2018年3月10日起至实际付清日止的逾期支付租金违约金，以日租金的两倍1,733.33元为基数，按每日千分之一的标准计算]；4.判令被告应向原告支付自2018年3月31日起至房屋实际返还日止的房屋使用费(按每月52,000元标准计算)；5.判令被告向原告支付违约金78,000元(按合同约定的月租金3倍计算)，扣减被告支付的保证金26,000元，被告实际向原告支付违约金52,000元；6.判令被告向原告支付2018年2月、3月电费1,026.376元、2018年3月物业费800元。案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年9月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将其位于本市黄浦区紫霞路XXX号房屋(建筑面积80平方米，下简称系争房屋)租赁给被告作为办公使用，月租金26,000元，租期自2017年9月10日起至2022年9月9日止。合同签订后，原告依约交付房屋，被告于2017年9月13日支付了第一期三个月租金78,000元。根据合同约定，被告应于2017年12月13日支付第二期三个月租金78,000元，但被告未予支付。原告于2018年3月26日向被告发函，要求解除租赁合同并向被告主张违约责任。因原告向被告催告未果，故诉至法院要求处理。原告根据诉请提交证据如下：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告于2017年9月3日签订房屋租赁合同的事实及合同具体内容；2、《房屋租赁合同解除函》，证明因被告逾期支付租金，原告于2018年3月26日向被告发函，要求解除租赁合同并向被告主张违约责任；3、不动产权证书，证明原告是系争房屋的产权人。被告上海部道信息科技有限公司辩称，被告于2018年1月3日已搬离系争房屋，并口头通知原告，且被告将房屋钥匙交给房屋中介机构，原告对此知晓。原告合同解除函上写明解除日是2018年3月26日，被告于之前业已搬离，故合同解除日期为2018年3月26日。双方合同约定自2017年9月10日至2017年10月9日是免租期，被告已支付的第一期租金为2017年10月10日至2018年1月9日，被告实际于2018年1月3日搬离系争房屋，故不存在欠付租金。逾期支付租金违约金是一种损失，原告已经以诉请5主张合同违约金，不应当重复主张。被告已支付的保证金，同意抵扣相关费用。被告已于2018年1月3日事实搬离系争房屋，即便是按照原告解除函日期，房屋使用费亦应计算至2018年3月26日。被告已搬离系争房屋，事实不存在占用房屋的情况，房屋内若尚有物品可由原告随意处置。被告认为合同是2018年1月3日经双方口头协商解除的，被告并不存在违约情形，故原告的违约金计算基础不存在。被告对相关公用事业费均是按期缴纳的，如法院确认原告确实按照单据实际缴纳相关费用，被告予以认可。被告针对其主张提交证据如下：1、解约协议，证明经中介机构协调，原、被告曾进行过合同解除的协商；2、告知函及查询单，证明被告于2018年3月15日向原告发函，说明被告于2018年1月3日已搬离系争房屋，并通知过原告。原告针对被告辩称认为，原告的合同解除函是2018年3月26日拟定的，实际是2018年3月30日送达被告，故应以送达时间为合同解除时间。对于被告于2018年1月3日搬离系争房屋的事实存在异议，原告对被告搬离的情况并不知情，也不存在房屋钥匙已经返还原告的事实，系争房屋依旧由被告控制。逾期付款的违约金与原告的诉请5并不重复，诉请5是针对被告违约解除合同，逾期付款违约金是对损失的救济，两者可同时主张。原、被告间并未协商解除合同，被告所称的协商解除合同不是事实。经当庭质证，原告对被告提交的证据1的三性均不认可，原告从未出具过，该协议复印件上的签名也非本人的笔迹，同时也不能表明双方曾进行过协商；证据2形式上无异议，但不认可原告知晓被告搬离的事实，原告也从未收到过该函件，因被告系违约方，不能达到解除合同的效果。被告对原告提交的证据1真实性认可，无异议；证据2真实性认可，无异议，但被告认为合同解除时间应是2018年3月26日；证据3真实性认可，无异议。本院经审理认定事实如下：本市黄浦区紫霞路XXX号房屋(建筑面积80平方米，产证号：沪(2017)黄字不动产权第005358号)的产权人是原告。2017年9月3日，原告为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于本市黄浦区紫霞路XXX号建筑面积为80平方米的房屋，出租给乙方作为家居设计装修销售使用，甲方于2017年9月4日前向乙方交付该房屋，租赁期自2017年9月10日起至2022年9月9日止。自2017年9月10日起至2017年10月9日为乙方装修期，装修期内甲方免除乙方在该日期内的租金，但需支付物业管理费及水、电等费用。租赁期满，乙方需续租，应于租赁期届满前二个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；乙方应付房屋月租金为26,000元(第3年起，每一年递增5%)，支付方式为签订租赁合同5个工作日内支付甲方三个月租金，此后每隔三个月向甲方支付后三个月的租金。逾期支付超过15天后，每逾期一日，则乙方需按日租金的2倍支付违约金。如逾期支付超过30日的，甲方有权终止合同且按上述约定支付违约金。租金按押1付3的方式支付；乙方应于签订合同后5个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金26,000元，租赁终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期内不得抵充租金。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；合同9－2中约定，租赁期内乙方逾期支付租金或欠付其他应付费用连续超过30天，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按当月租金的3倍支付违约金。签约后，原告按约向被告交付房屋。被告于2017年9月13日支付了第一期三个月租金78,000元、保证金26,000元。2018年3月26日，原告向被告寄发解除《房屋租赁合同》通知函，称被告除支付第一期三个月租金78,000元外，迄今未再向原告支付其他任何租金。鉴于被告拖延支付第二期租金已超过3个月，构成严重违约，故自函件出具之日起解除双方的《房屋租赁合同》，被告应立即腾退并向返还租赁房屋，被告应即支付自2017年12月10日起算至房屋实际返还之日止的租金，被告应即支付违约金78,000元，被告应立即结清水电费用。2018年4月13日，原告起诉至法院，要求判如所请。审理中，原告因被告在庭审中确认系争房屋内已无被告遗留物品，且同意由原告直接调换门锁收回房屋，故原告于2018年5月6日通过对系争房屋调换门锁，实际收回房屋。为此，原告撤回诉请2。原告针对合同有关免租期的约定，调整诉请3被告应向原告支付自2018年1月10日起至2018年3月30日的租金人民币69,333.33元，并支付自2018年1月10日起至实际付清日止的逾期支付租金违约金[计算方式：以69,333.33元为基数，按每日千分之一的标准计算]。原告鉴于已将系争房屋正式收回，故调整诉请4被告应向原告支付自2018年3月31日起至2018年5月5日房屋实际收回日止的房屋使用费62,400元(按每月52,000元标准计算)。原告诉请5被告应向原告支付违约金78,000元，扣减被告已支付的保证金26,000元，被告实际应向原告支付违约金52,000元；原告诉请6因电费单据无法提供，故对电费部分不再主张。原告提供物业费缴费发票，证明物业费已事实缴纳，故被告应向原告支付2018年3月物业费800元。本院认为，原、被告通过签订《房屋租赁合同》设定双方的合同权利义务关系，双方均应切实履行合同约定的义务。原告作为出租人将其所有的房屋交付给被告，被告依约即负有向原告全面履行租金的支付义务。被告在合同履行期间未按合同约定按期支付租金，构成合同违约。根据双方的合同约定，承租方逾期不支付租金超过30天的，出租方有权解除合同。本案中，被告未支付到期租金已构成逾期解除合同的条件，原告要求解除房屋租赁合同的请求，符合双方合同约定的一方解除合同的条件，依法可予准许。原告主张以合同解除函送达被告之日即2018年3月30日作为合同解除日，符合当事人解约意思表示有效送达的要求，本院可予支持。被告抗辩其于2018年1月3日已实际搬离系争房屋并告知原告及双方租赁合同的解除日期应为原告于2018年3月26日向被告发送解除函之日等一节，因根据法律规定，合同一经依法成立，当事人不得擅自变更或者解除，被告在擅自中止房屋租赁合同履行实施搬离时，并未明确以书面方式提出解约的主张，也未与原告就合同解除事宜达成合意，故对于被告的该项主张，本院不予采信。被告主张其搬离系争房屋前已口头告知原告，且后被告将房屋钥匙通过中介机构转交等，因原告否认与被告协商解约，且未有通过中介机构接收房屋钥匙的事实存在，故被告的该项抗辩理由，依法不能成立。原告主张调整后被告应支付自2018年1月10日起至搬离日止的租金及房屋使用费，并按合同约定支付逾期支付租金的违约金及因被告违约造成合同解除的合同约定违约金，于法有据，本院依法予以支持。被告抗辩原告重复主张违约金，理由不成立。原告主张依据合同约定将被告支付的保证金用以抵扣应承担的违约金部分，并无不当，本院依法可予准许。原告已事实缴纳2018年3月物业费，故原告主张被告支付物业费的请求，可予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认原告陶兴全与被告上海部道信息科技有限公司于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月30日解除；二、被告上海部道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陶兴全自2018年1月10日起至2018年3月30日的租金人民币69,333.33元，并支付自2018年1月10日起至2018年3月30日止的逾期支付租金违约金人民币5,546.67元，自2018年3月31日起至实际付清日止的违约金，以租金人民币69,333.33元为基数，按每日千分之一的标准计算；三、被告上海部道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陶兴全自2018年3月31日起至2018年5月5日止的房屋使用费人民币62,400元(按每月52,000元标准计算)；四、被告上海部道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陶兴全违约金人民币78,000元，扣减被告已支付的保证金人民币26,000元，被告应向原告支付违约金人民币52,000元；五、被告上海部道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陶兴全2018年3月物业费人民币800元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,767元(原告已预缴)，由被告上海部道信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 立二〇一八年五月三十一日书记员 毛仕钦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。