上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初13903号原告：朱晓晖，男，1975年2月7日生，汉族，住上海市普陀区。原告：万祥月，女，1981年6月1日生，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：康颖颖，上海才富律师事务所律师。被告：祁鸿妹，女，1957年11月1日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：祁鸿仁(系被告祁鸿妹之弟)，男，1960年12月31日生，汉族，住上海市长宁区。被告：李政荣，男，1984年7月19日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李某某(系被告李政荣之父)，男，1955年12月11日生，汉族，住上海市长宁区。第三人：上海慧邦房地产经纪事务所，住所地上海市长宁区水城路XXX号底层。投资人：章建宽，总经理。委托诉讼代理人：张保国，男。原告朱晓晖、万祥月(以下统称原告)诉被告祁鸿妹、李政荣(以下统称被告)以及第三人上海慧邦房地产经纪事务所(以下简称慧邦经纪)房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，后因发现本案不宜适用简易程序，遂裁定转为普通程序审理，组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。审理中，因原、被告双方对于本市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的市场价值发生争议，本院依据原告的申请委托了评估单位进行评估，并于2018年3月19日公开开庭审理。原告朱晓晖、万祥月的委托诉讼代理人向德喜，被告祁鸿妹的委托诉讼代理人祁鸿仁、被告李政荣的委托诉讼代理人李某某，第三人上海慧邦房地产经纪事务所的委托诉讼代理人张保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓晖、万祥月向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款300万元；3、被告支付原告违约金2,724,000元；4、被告按央行同期贷款利率支付原告已付房款的利息(包括以20万元为基数，自2015年8月1日起计算至2017年11月30日止的利息22,661元，以及以280万元为基数，自2015年10月19日起至合同解除之日止的利息)；5、被告赔偿原告自2015年12月20日至合同解除之日的租房费用156,380元；6、被告赔偿原告房价差额损失2,336,000元(根据评估结论1,187万元减去违约金2,724,000元及原房价681万元得出)。事实和理由：2015年10月13日，原、被告经第三人慧邦经纪居间，签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告以房地产转让价580万元、装修补偿款101万元的价格将涉讼房屋出售给原告；原告于2015年10月19日前共支付被告300万元；被告承诺应于签署合同10个工作日内向小贷公司、银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续。双方在2015年11月24日前共同向交易中心申请办理转让过户手续。被告承诺会在2015年10月23日前完成所有债务偿还及抵押登记注销手续，以协助原告进行中国银行房贷办理手续，然而被告未能履行上述义务，致使双方无法按期向交易中心申请办理产权转让过户手续，也未将涉讼房屋交付给与原告，致原告不得不另行租房居住，共支出房租156,380元。被告的行为已构成违约，给原告造成了损失，原告已支付的300万是外借的，需要支付利息。且房价上涨很快，故提出上述诉请。被告祁鸿妹、李政荣辩称，同意解除买卖合同，同意返还已付房款300万元，同意支付利息，但要协商利息的计算方式；签约时谈好原告一次性支付500万元，用于被告偿还小额贷款公司的借款，但原告实际只支付300万元，且延迟付款，故被告没有违约，不同意支付违约金、租房费用及差价损失。第三人上海慧邦房地产经纪事务所述称，原、被告之间的买卖合同系其居间介绍，最初沟通时被告需要400万元资金周转希望原告支付400万元，原告说只有270万元，后来原告将首付款提升到300万元，并将房屋总价从685万元压低至681万元，从未提过首付500万元；协议达成后，原告催促被告还贷，被告开始说自筹100万元，原告先付300万元，后小贷公司的利息上涨，被告的资金缺口越来越大，贷款一直未还清，交易就搁置到现在。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收款收据、房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息等证据以及双方当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告祁鸿妹、李政荣按份共有(各二分之一)，建筑面积250.15平方米，其中地下建筑面积115.94平方米，产权核准日期为2015年4月15日。截止2016年1月28日，涉讼房屋在上海市长宁区房地产交易中心登记的抵押共有三笔：第一笔抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行，债权数额775,000元，期限自2006年7月18日至2031年7月18日，抵押登记时间为2015年4月15日；第二笔抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行，债权数额为605,000元，期限自2006年7月18日至2031年7月18日，抵押登记时间为2015年4月15日；第三笔抵押权人为朱永铧，债权数额为4,500,000元，期限自2015年4月30日至2015年7月29日，抵押登记时间为2015年5月6日。其中第三笔抵押借款，原、被告双方均确认系向小贷公司的借款。2015年10月13日，两原告(乙方)与两被告(甲方)经第三人慧邦经纪居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，转让价款共计为5,800,000元；甲方于2015年12月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2015年11月24日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任；合同第九条第三款约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起15日内乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同并书面通知乙方，自收到通知之日起15日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可以从总房价中扣除40%作为违约金，余款返还给乙方，(乙方支付的房款不足40%，应在接到书面通知之日起15日内向甲方支付)。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同第十条约定，甲方若未能按约定时间履行合同，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起15日内，甲方仍未能履行合同，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，自收到通知之日起15日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按总房价的40%赔偿乙方违约金，甲方应在接到书面通知之日起15日内向乙方支付。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同补充条款约定：1、甲方应于签署本合同后10个工作日内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续(实际情况以银行预约情况为准)。若甲方由于本人之原因，未在上述期限内行使上述义务，则乙方有权单方面终止合同。同时甲方应按本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若甲方在办理该房地产还款、抵押登记注销手续期间或办妥后反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任。……4、双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内至交易中心办理过户手续。5、甲方于收到全部房款3日内将涉讼房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算。……8、若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市长宁区房地产交易中心办理过户手续前，补足该不足部分。10、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达5日，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。合同附件三付款协议约定：乙方应于2015年10月17日前，支付给甲方首期房价款1,990,000元(含定金200,000元)，乙方向银行申请贷款3,760,000元，该贷款于乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后5个工作日内，直接由贷款银行支付甲方。房屋交接当日，乙方支付给甲方购房尾款50,000元。原、被告双方还签订《房地产买卖补充协议》一份，约定涉讼房屋房价为580万元整，但原告还须在签订买卖合同时另行向被告支付装修补偿款101万元。2015年8月1日、2015年10月19日，原告分别向被告支付定金200,000元、部分房价款1,790,000元，合计1,990,000元；2015年10月19日，原告向被告支付1,010,000元，用途为装修补偿款。被告收到钱款后，再转给小贷公司。后因被告支付的钱款远不能将其对外借款偿还完毕，致涉讼房屋抵押贷款至今未能涤除，导致原、被告未能办理涉讼房屋产权交易过户手续。被告认为当初售房是为还清债务，才以较低的价格出售，并要求买方至少一次性拿出500万元现金，现原告仅支付300万元远不够偿债，期间利息不断翻滚，已然不能平帐，是原告违约。原告也表示对小贷公司的欠款无能为力，但称买卖合同并未约定原告需一次性支付被告500万元，系被告违约。双方因此发生争议，原告于2015年12月11日向本院提起诉讼［案号为2015长民三(民)初字第2100号］，要求被告继续履行合同并承担违约责任。本院一审判决后，被告祁鸿妹、李政荣提起上诉。二审法院认为祁鸿妹与案外人李某某系夫妻关系，涉讼房屋的取得系在祁鸿妹与李某某夫妻关系存续期间，故李某某虽非产权登记人，但其仍是涉案房屋的产权人之一，与本案诉讼标的有直接利害关系，应当参加诉讼。二审法院遂以原审遗漏当事人，程序不当为由撤销原判决，发回本院重审。本院重新立案［案号为(2016)沪0105民初19898号］后，追加李某某为第三人参加诉讼，并判决驳回原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求。该案生效后，原告提起本案诉讼。审理中，原、被告双方对于涉讼房屋的市场价值不能达成一致，原告申请对涉讼房屋于2017年11月30日时的价格进行评估。本院依法委托评估单位进行评估，评估意见为涉讼房屋在评估时点的市场价值为1,187万元。原、被告对该结论均无异议。另查明，涉讼房屋除了前述的三个抵押权外，还先后被崇明区法院、静安法院以及本院等多次轮候查封。本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。涉讼房屋虽然登记在被告名下，但实际为被告以及案外人李某某共有；因李某某不同意出售涉讼房屋，且涉讼房屋尚未完成过户，原告无法构成物权法意义上的善意第三人，故原告要求过户及交房的诉请均无法获得支持。但原告仍可根据原、被告之间的合同要求被告承担违约责任。根据上述房屋买卖合同的约定，被告应在签订合同后10个工作日内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续；现被告并未按合同约定涤除涉讼房屋上的抵押，以致涉讼房屋无法按约过户至原告名下。被告的行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。被告提出涉讼房屋需一次性支付500万元后才能涤除抵押的抗辩意见，因买卖合同以及第三人均予以否认，无事实依据，本院不予采信。因无法完成过户，合同目的无法实现，原告要求解除与被告之间的房地产买卖合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故被告应当返还原告已经支付的房款300万元。至于原告要求被告赔偿违约金、利息、房租以及房屋差价损失等费用，因之前原、被告双方对于买卖合同是否解除并未达成一致意见，故被告基于买卖合同而占有原告已付的300万元，有合同依据，原告要求被告支付自支付次日起的利息，本院难以准许。至于房屋的差价损失，属于预期利益的损失，本院结合原告已经支付的房款占全部房款的比例、必要的交易成本、原告获得全额差价损失还需支付的成本、原告的实际损失、房价急遽上涨的不可预见性以及被告的违约情节、合同约定的违约责任，酌定被告赔偿原告280万元。至于原告要求被告赔偿合同约定的违约金及在外租房的损失，因房屋差价的损失已经考虑了上述情节，故本院对于原告再行要求支付违约金及租房损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱晓晖、万祥月与被告祁鸿妹、李政荣就上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告祁鸿妹、李政荣应于本判决生效之日起十日内返还原告朱晓晖、万祥月房款3,000,000元；三、被告祁鸿妹、李政荣应于本判决生效之日起十日内返还原告朱晓晖、万祥月房屋差价损失2,800,000元；四、驳回原告朱晓晖、万祥月的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审价费27,200元，由被告祁鸿妹、李政荣负担。案件受理费71,475.62元，由原告朱晓晖、万祥月负担22,847.55元，被告祁鸿妹、李政荣负担48,628.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞人民陪审员  杨耀丰人民陪审员  牟世荣二〇一八年五月七日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。