天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0119民初1543号原告：刘素芬，女，1965年8月18日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：高长江，天津江旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦红涛，天津江旭律师事务所律师。被告：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地：天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街广播电视局**南侧。法定代表人：赵垣山，总经理。委托诉讼代理人：范钦玫，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李立功，天津四方君汇律师事务所实习律师。原告刘素芬与被告天津佳伦宏业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年１月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘素芬的委托诉讼代理人窦红涛，被告天津佳伦宏业房地产有限公司的委托诉讼代理人范钦玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘素芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付计算至2017年1月13日的已付款利息157275.3元、逾期交房违约金9329.7元，共计166605元；保留向被告主张自2017年1月14日起至被告所出售商品房符合合同第十一条约定条件交付之日止的逾期交付商品房违约金的诉权；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2009年7月28日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于天津市蓟州区房屋。合同约定被告于2010年12月31日前将竣工经验收合格的房屋交付原告。如被告未按约定的时间和条件交付房屋，则应按照合同约定给付原告已付款利息和违约金。被告虽向原告交付了房屋钥匙，但房屋至今未经竣工验收合格，也未取得新建商品房准予交付使用证，且原告至今未收到被告办理房屋交接手续的书面通知，也未收到《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品房住宅使用说明书》。因此，被告应按照合同约定承担违约责任。天津佳伦宏业房地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.合同履行期间存在逾期交房免责事由，合同已明确约定非被告原因导致逾期交房的，被告不承担违约责任；2.原告已领取房屋钥匙，以实际行动变更了合同约定的交房条件，被告不应再承担逾期交房违约责任；3.原告并未足额支付购房款；4.涉案房屋已于2017年1月13日通过验收，即便被告应承担违约责任，也不应超过2017年1月13日；5.原告的主张已超过诉讼时效。本案经审理认定事实如下：被告系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2009年7月28日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：商品房坐落于蓟县，设计用途为普通住宅，建筑层数为27层，建筑面积为103.79平方米，商品房土地来源为出让，土地使用年限自2007年8月14日至2077年8月13日止；商品房价款为每平方米价格4076.65元，总款为423115元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2010年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，协商解决；甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。后双方又签订了补充合同，约定：1.乙方不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则甲方将追究乙方的违约责任。2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。3.乙方未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时，甲方有权终止合同将房屋售予他人。4.本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。合同签订后，原告如约履行付款义务，缴纳了契税。被告为原告出具销售不动产统一发票（自开）。2010年5月18日，蓟县规划局对被告下发责令停止五子家园项目屋顶及外檐的施工通知，后又于2012年6月7日通知复工。被告于2014年4月1日将该房屋钥匙交付给原告，原告占有使用至今。2017年1月13日诉争房屋竣工验收。本案当事人之间的主要争议焦点为：（一）被告逾期交房是否存在免责事由；（二）合同约定的购房款是否已付清；（三）涉案房屋是否已经验收合格；（四）原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：（一）被告逾期交房是否存在免责事由。关于被告提交停工通知及复工通知，用以证明符合双方签订的补充合同“2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任”的约定。本院认为，停工通知是针对被告施工的五子家园项目屋顶和外檐，是被告自身原因所致，被告不能以此作为免责事由，本院对被告主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。（二）合同约定的购房款是否已付清。被告主张原、被告合同中约定的总房款423115元中原告有20万元房款未实际交付被告。被告提供蓟县广播电视局往来收据1张，证实原告是向蓟县广播电视局交付的20万元，而没有向被告付款。原告对此不予认可，根据原告提供的被告出具的销售不动产统一发票（自开）记载，总房款423115元，款项结清，并加盖被告财务专用章，故本院确认原告已交付总房款423115元，不存在未交付20万元的问题。（三）涉案房屋是否已经验收合格。被告提交《工程竣工验收报告》，用以证明本案涉案工程已于2017年1月13日通过工程竣工验收，原告对此不予认可，认为未进行备案，该验收报告无法律效力。本院认为，原告对被告提交的《工程竣工验收报告》虽不予认可，但未提交相应证据予以反驳，故对原告的主张本院不予认定，对涉案房屋已经通过验收本院予以认定。（四）原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。被告应于2010年12月31日前向原告交付房屋。对逾期交付商品房，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，此外，逾期交房超过90日的，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。本院认为，本案双方当事人在合同中约定支付利息和违约金至实际交付商品房之日止，在该商品房没有进行验收的情况下，被告通知原告收房，不符合合同约定的交付条件，被告仍属于违约。故被告主张的原告诉讼请求已超过诉讼时效的事实不成立，本院不予采信。本院认为，被告逾期向原告交付商品房属违约行为，应承担违约责任，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》的约定，被告应向原告支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.10?向原告支付违约金。鉴于原告已于2014年4月1日实际占用诉争房屋，故此，被告应给付原告自2011年1月1日至2014年3月31日期间延期交房已付房款的利息91419.64元。原告主张被告给付实际占用诉争房屋之后的延期交房已付房款利息的请求，证据不足，本院不予支持。虽原告已占有使用诉争房屋，但被告至2017年1月13日对诉争房屋才进行竣工验收，其交付给原告的房屋在2017年1月13日之前不符合合同约定的交付条件，故被告应给付原告违约金至2017年1月13日止。自2011年1月1日至2017年1月13日的违约金9325.45元（423115元×0.00001×2204天），本院予以支持。原告要求保留2017年1月14日以后违约金的诉权，理据不足，本院不予支持。被告认为原告诉讼请求已超过诉讼时效、被告逾期交房存在免责事由及原告未实际交付房款20万元，被告不承担逾期交房违约责任，要求驳回原告诉讼请求的主张，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由被告天津佳伦宏业房地产有限公司于判决生效后3日内给付原告刘素芬逾期交付商品房的已付房款利息91419.64元、违约金9325.45元，合计100745.09元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1816元，由原告刘素芬负担718元，被告天津佳伦宏业房地产有限公司负担1098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张彦杰二〇一八年五月二十一日法官助理赵锐书记员冯宏伟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。