广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初3821号原告：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街。法定代表人：马峻峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柴俊科，男，该公司职员。委托诉讼代理人：范洁怡，女，该公司职员。被告：姚佰宙，男，1971年3月8日出生，汉族，住广西北流市。委托诉讼代理人：黄哲，广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称骏逸公司）与被告姚佰宙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告骏逸公司的委托诉讼代理人柴俊科、范洁怡，被告姚佰宙的委托诉讼代理人黄哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏逸公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠原告2017年4月至2018年3月管理费的滞纳金（违约金）121756元（从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二计算）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:2009年1月6日被告与广州市花都第三建筑工程有限公司（下称花都三建）在广州市花都区签署《广东省商品房买卖合同》，购买位于花都区新华街xxx商业用房（下称银丰五层），建筑面积5447.24㎡，其中套内面积4741.75㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积551.068㎡；同时被告与原告在广州市花都区签署《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》，约定了银丰五层的物业管理服务事宜及原告与被告的权利、义务、违约责任，约定管理费标准为按建筑面积3.8元/平方米/月，滞纳金从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二缴付滞纳金。2009年3月18日，被告与花都三建及原告一起办理了银丰五层的交接手续，被告与花都三建签署了《银丰商务大厦房屋交接书》，确认银丰五层的房屋质量符合商品房买卖合同的约定，被告无异议；同时，自交接书签署之日起银丰五层由花都三建移交给被告。在银丰五层交付给被告后原告一直按照《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》、《银丰商务大厦管理公约》等约定履行物业管理者的责任，但被告一直拒绝缴纳物业管理费。2017年初原告为了向被告追讨被拖欠的管理费,向法院提起了诉讼,后经法院一、二审判决,被告需向原告支付2013年12月至2017年3月的管理费及违约金;而2009年3月至2013年12月期间(共四年半)的管理费,在原告提供了大量合法有效的证据之下,法院则仍然以超过诉讼时效为由不予支持,而滞纳金则以原告“未能举证证明实际损失”为由,判决按银行同期同类贷款利率计算。这样的判决使原告蒙受了巨大的损失。而这些损失正是因为被告长期拖欠原告的管理费所致的，使原告在此期间提供的服务绝大部分都没有体现原告应得的合法利益。而且被告则继续拖欠2017年4月后的管理费及滞纳金(违约金)。2018年3月15日原告向被告致函《关于要求姚佰宙履行法院判决支付1692119.8元债务及支付2017年4月至今的管理费(及违约金)的函》进行催收,函件已经送达给被告。原告则在2018年3月19日收到被告通过银行转账支付的管理费248394.12元,但被告对期间的121756元滞纳金(违约金)仍然拒绝支付。原告一直为银丰五层提供相应的物业管理服务,但被告却从来没有按照合同的约定支付管理费,计至2018年3月,被告一共拖欠原告管理费本金合计224万多元,以及滞纳金(违约金),虽然原告在2017年初对被告提起了诉讼,但至今原告仅仅收到被告的履行款项及2017年4月后的管理费合计118万元。也就是在尚未包括滞纳金(违约金)的情况下,原告应得的224万多元管理费本金,至今原告仅仅收到118万元(被告认为这118多万元已经包括了10多万元的滞纳金)而已,即单纯管理费本金都尚余近110万元被告没有支付，严重侵害了原告的利益,使原告遭受了重大的损失。被告的行为已经严重违反了《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》、《银丰商务大厦管理公约》等的约定,侵害了原告的合法权益。被告姚佰宙辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、根据我方提交的证据，我方已经将案涉物业的物业管理费支付给原告，不存在拖欠物业管理费的情形。二、因原告在2018年3月15日才向我方发函，告知我方原告的银行开户信息，我方实际上在该日才能将物业管理费支付给原告，因此拖欠管理费是原告造成的。三、根据我方提交的公证书，证明原告没有很好管理好物业，没有提供合格的管理服务，如案涉房屋的电梯至今不能使用等证明原告存在违约行为。四、原告主张的违约金标准明显高于法律规定，也远远高于原告所谓的损失，且原告也没有证据证明其存在损失。因此原告的诉讼请求不应当支持。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区云山大道xxx层，建筑面积5447.24平方米，权属人是姚佰宙。案涉房屋所在的银丰商务大厦从2007年4月至今由骏逸公司提供物业管理服务。2009年1月6日，广州市花都第三建筑工程公司（甲方、卖方）与姚佰宙（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》及附件一至五，就案涉房屋的买卖事宜作出约定。附件三为《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》，骏逸公司（乙方）与姚佰宙（甲方）在其上签名，协议约定：房屋类型为公寓，建筑面积为5447.24平方米（以《房地产权证》确权面积为准），公寓3.8元／平方米／月，物业服务收费按建筑面积计收，业主须于每月的7日前缴交其单元每月或每季应付的物业管理费，首期物业管理费自《收楼通知书》上所载的收楼日期的最后一日的次日起计算。不论单元是否空置或被占用、出租予其他租户或许可其他人使用，该单元业主均须负责缴交物业管理费及其他该单元应付之费用给乙方。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二缴付滞纳金。协议还对其他事项进行了约定。2009年3月18日，姚佰宙与广州市花都第三建筑工程公司办理案涉房屋的交接手续。姚佰宙收楼后一直未按约定交纳物业管理费。2017年3月23日，骏逸公司向本院提起诉讼，要求姚佰宙支付拖欠的管理费1995880元及滞纳金1995880元。本院于2017年10月27日作出（2017）粤0114民初2626号民事判决，判决：姚佰宙向骏逸公司支付2013年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费827980.40元及违约金，违约金以各月欠交的物业服务费20699.51元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款利率的标准，分别从欠交各月8日起计至姚佰宙付清款项之日止，上述各月物业服务费的违约金以本金为限。骏逸公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年2月11日作出（2017）粤01民终23725号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，骏逸公司于2018年3月15日向姚佰宙发函，要求姚佰宙履行上述判决确定的付款义务及2017年4月开始拖欠的管理费及违约金，并附上开户银行信息。姚佰宙于2018年3月16日收到该函件，于2018年3月19日通过银行转帐方式向骏逸公司支付了上述判决欠缴的物业管理费及违约金等费用，并支付了案涉房屋2017年4月1日至2018年3月31日的物业管理费248394.12元。骏逸公司认为姚佰宙迟延支付2017年4月1日至2018年3月31日的物业管理费，应按约定按日千分之二支付滞纳金。姚佰宙以骏逸公司直至2018年3月15日才告知其银行开户信息，且骏逸公司在管理服务过程中存在违约行为，滞纳金过高等为由认为骏逸公司的诉讼请求没有合法依据。本院认为：骏逸公司与姚佰宙签订的《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。骏逸公司对案涉房屋提供物业管理服务，姚佰宙作为案涉房屋的权属人，在接受骏逸公司提供的物业管理服务后，理应向骏逸公司支付物业管理费。协议约定业主须于每月的7日前缴交其单元每月或每季应付的物业管理费。骏逸公司因姚佰宙一直没有交纳物业管理费向本院提起诉讼至二审判决生效后，姚佰宙在骏逸公司的催告下才于2018年3月19日支付判决确认的付款义务及2017年4月1日至2018年3月31日的物业管理费。根据协议关于物业管理费支付的时间约定，姚佰宙于2018年3月19日才支付上述时间的物业管理费，构成违约，应承担违约责任。姚佰宙认为骏逸公司于2018年3月15日才告知其银行开户信息及骏逸公司在管理服务过程中存在违约行为等抗辩其不须承担违约责任的理由均不能成立，本院不予采纳。关于违约金的标准，姚佰宙抗辩违约金过高，合同约定的每日千分之二的计算标准确实过高，骏逸公司亦未能举证证明其实际损失，根据上述一、二审判决，违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下:一、被告姚佰宙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付2017年4月1日至2018年3月31日止物业管理费的违约金，违约金以各月欠交的物业管理费20699.51元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别从欠交各月8日起计至2018年3月19日止；二、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1367.6元，由原告广州市骏逸物业管理有限公司负担1257.6元，被告姚佰宙负担110元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一八年五月八日书记员  袁美华