广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终5750号上诉人（原审被告）：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路2号。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托代理人：赵瑰丽，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：肖春暖，女，1983年7月19日出生，汉族，住广东省从化市。上诉人广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人肖春暖商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人雅居乐公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回肖春暖全部诉讼请求；2.肖春暖承担一、二审的诉讼费。事实与理由如下：一审法院适用法律错误，本案应当适用《合同法》。1.本案中，双方经协商一致签订《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，且均有肖春暖签名。2、《补充协议》第十七条第5款明确约定，《商品房买卖合同》及《补充协议》的所有条款经双方充分协商后达成一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果。《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》的约定为准。3.《补充协议》第六条第1款约定明确具体，没有歧义，甲方具备《工程竣工验收备案表》及《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》后，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。雅居乐公司在交付房屋时己经具备上述条件，并按照肖春暖提供的送达地址向其发送了《收楼通知书》，肖春暖实际并未到雅居乐公司处收楼，即起诉雅居乐公司不符合交楼标准，严重违反契约精神。肖春暖认为涉案房屋不符合交付条件，是因为违反了主合同第十二条、第十五条约定，但是《补充协议》第十七条第5款已明确说明补充协议与主合同不一致的，以补充协议的约定为准，肖春暖已经签字确认该条款。4.商品房交付没有法定标准，没有任何法律规定商品房必须具备永久用电才能交付使用，主合同是房管局为了重复使用而制定的格式合同，本质上还是合同，主合同第十二条、第十五条并不是法定的交楼标准，而是一种引导，双方确定的关于涉案房屋的交楼标准还是应当以双方协商一致从而签订的合同条款为准。双方约定具备《竣工验收备案》和两书即可以交付房屋，符合《建筑法》关于房屋质量标准的要求，并未违反法律的强制性规定，合法有效。即使项目使用临时用电被认为违反了《电力法》的规定，也应当由相关行政机关处理，不能以此认定雅居乐公司违约。同时肖春暖在签订《商品房买卖合同》时对项目暂时使用临时永电情况是明知的，并且根据《补充协议》第六条第2款的约定肖春暖已经同意放弃主张赔偿的权利。一审法院判令雅居乐公司支付违约金完全不遵守双方合同约定。被上诉人肖春暖二审辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2、二审已有相同案例维持原判。肖春暖向一审法院起诉请求：一、雅居乐公司向肖春暖支付从2016年12月16日至按照合同约定的交房条件，将涉案房屋交付给肖春暖之日止的迟延交楼违约金（按照每日总房价款1872443元万分之一的标准计算）；二、本案的诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2015年12月4日，肖春暖与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定肖春暖购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村路段“雅居乐名门半岛花园”x期x组团x栋x梯x层x号房，房屋地址为从化区沙贝项目x期x组团x栋x梯（x栋x梯）x房；建筑面积158.41平方米；总金额为1872443元；肖春暖以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.04%，金额562443元，除首期款外，剩余房款金额1310000元，须于2015年12月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：雅居乐公司应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付肖春暖使用。雅居乐公司向肖春暖交付房屋时，应当向肖春暖发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，雅居乐公司应当及时书面告知肖春暖。合同第十四条约定：雅居乐公司如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1%支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：肖春暖与雅居乐公司双方进行房屋验收交接时，被告应当向肖春暖提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向肖春暖提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，肖春暖有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由雅居乐公司承担。附件七补充协议第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，肖春暖同意雅居乐公司以临时设施或服务取代，以不影响肖春暖使用为前提。在提供临时服务的期限内，雅居乐公司向肖春暖补贴临时服务与永久服务的费用差额（由雅居乐公司直接将差额支付给相关单位，不直接支付给肖春暖），肖春暖同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。上述合同签订后，肖春暖已支付了全部购房款1872443元，雅居乐公司于2016年1月12日开具1872443元发票给肖春暖。一审庭审中，肖春暖与雅居乐公司共同确认涉案房屋除尚未具备永久用电外，其他方面已经具备交楼条件，同时雅居乐公司确认涉案楼盘有出现过停电情况；肖春暖与雅居乐公司双方同意继续履行合同，肖春暖表示同意延迟交楼违约金计算至涉案房屋取得永久性用电证明日止。一审法院认为，肖春暖与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，雅居乐公司提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。事实上，雅居乐公司亦承认涉案房产存在停电现象。综上，虽然雅居乐公司已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时在补充协议中约定“小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，肖春暖同意雅居乐公司以临时设施或服务取代，以不影响肖春暖使用为前提。”但其为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了肖春暖的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任，肖春暖主张雅居乐公司应按照合同约定的标准计付迟延交楼违约金合理，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金计算截止时间，如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故雅居乐公司应向肖春暖支付2016年12月16日起计至本案起诉之日（2017年8月8日）的逾期交房违约金。至于2017年8月9日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，肖春暖可待涉案房屋具备交付条件后与雅居乐公司另行协商或另案主张。综上所述，一审法院依照《《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2017年9月12日作出如下判决：一、广州从化雅居乐房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年12月16日起每日按照总房款1872443元的万分之一为标准，计算至2017年8月8日止）给肖春暖；二、驳回肖春暖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费452.4元，由广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审期间，肖春暖述称小区存在多次停电的情形，雅居乐公司确认该情况，但表示是由变压器检修所引发的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为雅居乐公司提供的“临时用电”是否具备交付条件，能否免除其逾期交房违约责任。一审对于雅居乐公司作为房地产开发商，其交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件、雅居乐公司提供的“临时用电”违反《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》的规定，且涉案楼盘确实存在停电多次不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足购房人日常生活的基本条件，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼违约责任的认定论述清晰，理据充分，本院予以确认。关于雅居乐公司认为根据补充协议第六条第二款的约定，买受人已经同意放弃主张赔偿权利的问题。本院认为，从该约定“业主同意雅居乐公司以临时设施或服务取代，以不影响业主使用为前提”看，“以不影响业主使用”应为适用该约定的前提条件，而根据本案的证据显示，涉案楼盘存在多次停电的情况，用电不稳定，已影响业主的正常使用。因此，雅居乐公司以此为由主张肖春暖已经同意放弃赔偿的权利，不能成立，本院不予采纳。综上所述，雅居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费905元，由广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年五月三日书记员 李依虹