.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初750号原告：银川家业兴物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：张红明，该公司经理。委托诉讼代理人：杨茂森，男，该公司员工。被告：马小旭，男，1989年9月16日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：桂娟、罗肖，宁夏兴业律师事务所律师。原告银川家业兴物业服务有限公司（以下简称家业兴物业公司）与被告马小旭物业服务合同纠纷一案，本院2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告家业兴物业公司的诉讼代理人杨茂森，被告马小旭及其诉讼代理人桂娟、罗肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家业兴物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告缴纳拖欠的物业服务费5511元，（2015年11月19日至2017年8月31日=21.5月×1.5元/月/㎡×171.96㎡）；按合同约定支付违约金1102元（按欠费额的20%）；本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为:1.请求判令被告缴纳拖欠的物业服务费6578元，（2015年11月19日至2017年12月31日=25.5月×1.5元/月/㎡×171.96㎡）；2.按合同约定支付违约金1316元（按欠费额的20%）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月18日，原告与被告签订了苏杭名苑某室物业服务合同，同时提供物业服务。苏杭名苑小区共21栋楼（其中21号楼尚未竣工），82个单元，住宅户438户，共计5.7万平方米。合同第五条约定联排别墅物业服务费为1.5元/月/㎡，第六条约定每年度第一个月或下半年第一个月由业主（物业使用人）缴纳该年度物业服务费，第二十一条约定逾期不缴纳物业服务费的，按物业服务费的20%向乙方支付违约金。同时，合同还约定了双方其他的权利、义务。合同签订后，原告依约履行了服务义务。被告系金凤区苏杭名苑某室的业主，该房屋面积为171.96平方米，自2015年11月19日至2017年12月31日，原告为被告提供了物业服务25.5个月，被告拖欠物业服务费，欠原告物业服务费6578元，违约金1316元，共计7894元，原告多次催收，均未果。原告认为，原告为被告提供了物业服务，被告却未能缴纳物业服务费，被告的行为具有过错，应当承担相应的法律后果。故诉至法院，望判如所请。被告马小旭辩称，1.被告未与原告签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系，原告要求被告按照每平方米1.5元支付物业服务费及违约金没有依据；2.原告提供的物业服务不达标，小区物业管理粗放，服务质量差，履行合同存在重大瑕疵，具体表现在小区环境卫生脏乱差、围墙护栏等配套设施陈旧、绿化养护管理不到位等方面，故被告有权拒交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：原告提交入住通知单、苏杭名苑物业服务合同，经质证，被告对该证据三性均有异议，同时也印证了原、被告之间没有物业服务合同，原告按照每平米1.5元收取物业费没有合同依据；原告提交催费函，被告认为没有马小旭本人签名；原告提交上级主管部门及业主对家业兴物业服务公司的工作评价，被告认为该证据系微信截图，无法核实真实性；原告提交小区业主交费收据存根，被告认为该收据均系复印件，且与被告无关；原告提交家业兴物业绿化养护记录及照片，被告认为该组证据仅是原告单方制作，并没有业主签字认可，并且从照片中显示，小区的草明显长期没有收割，小区的枯枝、树枝到处堆放，小区的环境恶劣，能够说明小区物业管理及其差；原告提交维修、报修登记表及维修照片，被告认为维修、报修记录是复印件，且无相关人员签字，没有小区业主的认可，无法认定其真实性。被告提交照片161张、视频光碟，经质证，原告认为即使照片上的签字真实，也与被告有利害关系，即使照片真实，只能说明是一个时间段拍摄的，垃圾堆放地方是业主专有部位，而物业服务针对的是公共部位，垃圾服务不是我们服务的范围，我们每年两次对业主的私有部位进行清理，地面、围墙、绿化等不够完善是因为我们还有21号楼至今未交工，不属于物业公司的责任。从视频看出这是2018年3月录制，我们并没有诉讼2018年的物业费。电线裸露不是我公司承担维修范围，是电信公司的维修范围。为了小区美观，我公司多次告知电信公司前来维修。对方拍摄的视频来看，被告拍摄的小区东边的人工湖，之前人工湖土地的权属不确定，现在也没有确定下来，但是根据丰登镇的政府沟通后从2017年12月决定暂时由我公司管理。围墙、小院属于业主的专有部分，不属于物业负责的工作范围，即便是公有部分的围墙有问题，也只能申请专有资金进行维修。被告提交《苏杭名苑住宅小区前期物业服务合同》，原告认为国家已经取消对资质的认定，且物业服务是公众性服务，即便是物业公司与业主没有直接签订物业合同，也存在事实上的合同关系。被告申请证人董某某、郑某某出庭作证，原告对该证人证言有异议，认为都是小区业主，彼此之间有利害关系，被告无异议。本院经审查认为，原告提交的入住通知单、催费函、家业兴绿化养护记录、维修、报修登记表及被告提交的照片、视频光盘、《苏杭名苑住宅小区前期物业服务合同》及证人证言，具有真实性、合法性、关联性，各证据之间能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马小旭系银川市金凤区苏杭名苑小区业主，房屋建筑面积171.96平方米。2012年10月25日，原告与宁夏昊城房地产开发有限公司就苏杭名苑小区签订《苏杭名苑住宅小区前期物业服务合同》，双方合同约定：家业兴物业公司按照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》规定的三级服务标准向本项目提供物业服务；物业服务收费选择方式为包干制，费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为别墅物业服务费1.5元/平方米/月，多层住宅物业服务费0.8元/平方米/月；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每年物业服务费用的20%向物业服务公司支付违约金；合同期限自2012年11月1日至2014年10月31日止。马小旭入住苏杭名苑小区后，以家业兴物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵等为由，拒绝交纳2015年11月19日至2017年12月31日期间的物业费6578元（按照25.5个月×1.5元/月/㎡×171.96㎡计算），该欠费经原告催收未果，引起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。家业兴物业公司与宁夏昊城房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，经审查不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，故本案原被告均应遵照约定行使权利、全面履行义务。建设单位与原告家业兴物业公司签订的前期物业服务合同到期后，马小旭等苏杭名苑小区业主未成立业主委员会，亦未自主选择新的物业服务企业，但原告长期为包括被告马小旭在内的苏杭名苑住宅小区业主提供物业服务，被告等业主多年接受家业兴物业公司提供的物业服务，故双方形成事实物业服务合同法律关系。原告履行了相应物业服务义务，被告马小旭应当按照相关规定及时交纳费用。针对被告的抗辩主张，经本院与金凤区物业管理办公室核实，苏杭名苑小区长期存在业主投诉物业管理服务质量问题，本院综合在案证据，并结合当事人的陈述以及其他业主的证人证言，又经对苏杭名苑小区实地察看、征询走访，可以认定家业兴物业公司在提供服务过程中存在一定的管理不到位、服务不规范、设施不完善、秩序维护不满意等瑕疵情形。本院酌定被告马小旭按照80%向家业兴物业公司交纳2015年11月19日至2017年12月31日期间的物业服务费为5262元（6578元×80%）；对于违约金主张，因原告未严格履行物业服务义务，被告不属于恶意欠付，故对原告该项诉请本院不予支持。本院亦希冀通过本案促使物业服务企业重视民生、提高服务质效、关注业主诉求，业主应自觉积极履行义务，形成供需良性循环，减少对抗，共同维护和谐稳定的社会关系。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告马小旭于判决生效之日起十日内支付原告银川家业兴物业服务有限公司2015年11月19日至2017年12月31日期间的物业服务费5262元；二、驳回原告银川家业兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告银川家业兴物业服务有限公司负担5元，被告马小旭负担20元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员李蕾二〇一八年五月二日书记员翟静