江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终1140号上诉人（原审被告）：王年生，男，汉族，1970年12月28日生，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审原告）：江西昌泰物业服务有限公司，住所地江西省吉安市吉州区长岗北路**，统一社会信用代码913608027814916571。法定代表人：李麟，该公司经理。委托诉讼代理人：肖赛兰，该公司员工。委托诉讼代理人：罗敏，江西共创律师事务所律师。上诉人王年生因与被上诉人江西昌泰物业服务有限责任公司（以下简称昌泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2018)赣0802民初574号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王年生上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回昌泰公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用由昌泰公司承担。事实与理由：1、昌泰公司不是本案的适格主体，不具有收取物业服务费的资格。王年生居住的壹街区小区业主委员会与业主大会从未选聘昌泰公司为物业服务公司，双方没有签订物业服务合同。昌泰公司主张其受建设单位江西省昌泰高速公路有限公司的委托，但是没有证据证明江西省昌泰高速公路有限公司为壹街区小区的建设单位，也没有证据证明昌泰公司与江西省昌泰高速公路有限公司签订了物业服务协议。因此，昌泰公司与王年生之间缺乏物业服务相关权利义务关系，昌泰公司要求王年生支付物业服务费的主张没有事实和法律依据。2、昌泰公司的物业服务存在严重瑕疵，王年生有权拒付物业服务费。涉案小区治安混乱，盗窃案件频发，2011年3月8日，王年生停放在距物业办公室仅20米左右的电动车的电瓶被盗，涉案小区的卫生保洁、绿化养护、监控设备等方面也存在诸多问题，昌泰公司的物业服务存在严重瑕疵，不符合法律、法规的规定以及物业服务承诺书的义务，王年生有权拒绝支付物业服务费。被上诉人昌泰公司答辩称：1、昌泰公司在一审期间提交了相关的证据证实其是本案的适格主体，涉案小区一直由昌泰公司进行物业服务，从未更换过物业公司，昌泰公司起诉了23家业主，只有王年生上诉，其他当事人都没有上诉，昌泰公司的主体资格没有问题，且昌泰公司多次与业主沟通可以重新选聘其他物业服务公司，但目前为止都未成立业主委员会或选聘其他的物业公司。2、昌泰公司的物业服务优良，且获得了优秀物业公司的荣誉，王年生所称电动车的电瓶被盗不是拒交物业服务费的理由，电动车电瓶被盗应向公安机关报案，王年生在一审期间并未提交证据证实电动车的电瓶被偷及价值是多少，更没有公安机关关于该事件的定性确认。3、王年生一直住在涉案小区，交纳物业服务费是每个业主的义务，不交物业服务费侵犯的不仅仅是昌泰公司的权利，而是其他已交物业服务费业主的利益，这种行为应当严惩。被上诉人昌泰公司向一审法院起诉请求：1、判令王年生向昌泰公司支付物业服务费9261.38元；2、案件受理费由王年生负担。一审法院认定事实：昌泰公司系具有物业服务资质的企业，受建设单位江西省昌泰高速公路有限公司的委托，自2006年3月起对吉安市吉州区壹街区小区进行物业服务。王年生为小区X栋X单元XX室的业主，房屋建筑面积134.23平方米，物业服务费每月每平方米1元（含电梯运行费、二次供水费）。王年生自2011年12月起未交物业服务费，截止2017年8月，累计拖欠69个月物业服务费，共计9261元。昌泰公司催缴无果，遂诉至法院。一审法院认为：昌泰公司受建设单位委托，为壹街区小区提供物业服务，该合同关系对业主具有约束力，王年生应当交纳物业服务费。王年生辩称小区的物业服务存在不到位的问题，但未提供充分证据予以证实。在此需要指出的是，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为物业服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳。因此，在衡量小区的物业服务是否符合约定的标准，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如果昌泰公司提供的物业服务不符合约定的标准，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，而不能作为王年生个人拒付或减少物业服务费的依据。关于王年生提出的电动车电瓶被盗问题，如其认为昌泰公司存在违约行为并给其造成了相关经济损失，可另行主张权利。王年生提出的土地证办证问题，其应向开发商主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：被告王年生支付原告江西昌泰物业服务有限责任公司2011年12月至2017年8月期间的物业服务费9261元，限判决生效后七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：昌泰公司对王年生提交的2017年年底拍摄的12张照片的真实性无异议，但认为照片不是同一天拍摄的，刚打扫完后又有业主扔垃圾，并不是所有业主都是自觉的。涉案小区已入住十多年，路面还能够这么完整说明该小区建设不错，该组证据不能证实昌泰公司的物业服务存在严重瑕疵。本院认为，王年生在一审期间已将该组照片作为证据提交，昌泰公司对此已发表质证意见，故该组证据不是法律规定的二审期间发生的新证据，本院对该组证据依法不作为新证据采信。本院二审审理查明：王年生自2008年起入住吉安市吉州区壹街区X栋X单元XX室，并向昌泰公司缴纳了2011年12月之前的物业服务费。二审查明的其他事实与一审法院认定一致。本院认为：关于昌泰公司是否为本案适格主体的问题。王年生上诉认为其未与昌泰公司签订物业服务合同，昌泰公司不是本案的适格主体，不具有收取物业服务费的资格。本院认为，昌泰公司是本案的适格主体，其具有收取物业服务费的资格。理由如下：第一，昌泰公司受建设单位江西省昌泰高速公路有限公司的委托，对涉案小区进行物业服务，该合同关系对该小区的业主具有约束力，王年生作为该小区的业主理应受该合同约束；第二，王年生自2008年起入住涉案小区后向昌泰公司交纳了物业服务费，其自2011年12月起才未交纳物业服务费；第三，昌泰公司自2006年3月起为涉案小区提供物业服务，至今仍为涉案小区提供物业服务，王年生作为该小区的业主，享受了昌泰公司提供的物业服务。综上，王年生关于昌泰公司不是本案适格主体的上诉理由没有事实依据，本院依法不予采纳。关于昌泰公司提供的物业服务是否存在严重瑕疵及王年生能否以此拒付物业服务费的问题。王年生上诉称其电动车电瓶于2011年3月8日被盗，涉案小区治安混乱、盗窃案件频发，该小区的卫生保洁、绿化养护、监控设备等存在诸多问题，昌泰公司提供的物业服务存在严重瑕疵，其有权拒付物业服务费。本院认为，王年生未提供证据证实其电动车电瓶被盗的事实，亦未提供证据证实其电动车电瓶被盗系昌泰公司提供的物业服务不到位导致的。王年生仅提供涉案小区的照片证实昌泰公司提供的物业服务存在严重瑕疵，但该证据不足以证实该事实，王年生并未提供其他证据予以佐证。因此，王年生的该上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持，王年生接受了昌泰公司的物业服务，理应向昌泰公司支付物业服务费。综上，王年生的上诉请求不成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王年生负担。本判决为终审判决。审判长  肖永兰审判员  胡 婧审判员  李国红二〇一八年五月三日书记员  郭 琴