贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0303民初1652号原告：孙晶，男，1977年9月26日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：罗忆，贵州祥景律师事务所律师。被告：汇川区几亩农家菜馆，注册号：520303600272461。经营者：苟盛勇。委托诉讼代理人：杨永丽，贵州名城（播州）律师事务所律师。第三人:汪瑜财，男，汉族，1977年4月3日，住遵义市汇川区。原告孙晶诉被告汇川区几亩农家菜馆租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙晶及其委托诉讼代理人罗忆、被告汇川区几亩农家菜馆的委托诉讼代理人杨永丽，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年5月4日，原告与被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于遵义市长沙路汽车城B区一层房屋出租给被告使用，租期为2015年5月1日起至2020年4月30日止；租金为每月每平方米40元，第二年度租金在上一年的基础上上浮5%，第三年度起租金每年在上一年的基础上上浮8%；2015年5月缴纳第一年前半年租金，2015年10月缴纳第一年后半年租金，2016年5月起，在每次租金到期前一月内按年缴纳。合同约定被告未经原告同意转租房屋的，应向原告缴纳月租金一部违约金，被告未按期向原告缴纳租金，被告同意每天按应缴纳年租金的3%支付违约金，如被告未缴纳房租超过两个月，原告有权解除合同收回房屋。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告前期尚能按时缴纳租金，但在2017年10月1日租金到期后，被告便未再向原告缴纳房租，且被告未经原告同意擅自转租。经原告多次催收，被告拒绝履行支付租金的义务。为此原告诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告双方于2015年5月4日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付所差欠的租金77930元（以上租金计算至2018年3月31日，2018年4月1日后的房屋占有使用费按合同约定的租金标准计算至房屋返还之日）；3、被告向原告支付擅自转租房屋违约金15586元、逾期缴纳房租违约金23379元；4、被告向原告返还租赁房屋；5、案件受理费由被告承担。被告辩称：同意解除合同，但本案系原告违约未告知我方门面抵押的事实，因此被告在法律规定范围内行使抗辩权未缴纳租金。同时我方转租的9号门面不属于原告所有，故原告无权向被告主张转租的违约金和房屋租金。对于原告起诉的租金，我方认为应以法院告知停止使用之日止。第三人：我于2017年向被告租用房屋，约定租期为五年。被告是否从原告处出租，我不清楚。经审理查明：遵义市汇川区长沙路汽车城B区一层7、8号门面为被告孙晶所有，9号门面为案外人陈曲所有。2014年11月24日陈曲将9号门面抵押给中国工商银行股份有限公司绥阳支行，并办理抵押登记后，又委托孙晶出租门面。2015年5月4日原告孙晶（甲方）与被告几亩农家菜馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将7号门面（建筑面积71.73平方米）、8号房屋（建筑面积127.81平方米）、9号门面（建筑面积127.33平方米）出租给被告，租期五年，从2015年5月1日起至2020年4月30日止。双方约定，该房屋每月每平方米建筑面积租金为40元，并且第二年的租金在上一年的基础上上浮。租赁期内，承租方不得擅自转租给他人，如转租须经出租方书面同意，未经同意转租的，守约方可解除合同，且违约方还应支付月租金1倍的违约金并赔偿损失。2017年9月10日，被告未经原告书面同意，将9号门面部分分割转租给第三人汪瑜财。2017年10月原告因扩展经营，准备重新装修门面。2017年11月10日，9号门面被法院司法查封，装修中止。2017年11月13日法院告知被告对抵押物进行带租拍卖。上述事实，有双方当事人的陈述及房屋租赁合同、现场照片、接处警登记表在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告孙晶与被告几亩农家菜馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。本案因租赁物的所有人的不同分为：原告孙晶本人出租的７、８号门面和所有人陈曲委托孙晶出租的9号门面。被告租赁房屋期间一直按约定向原告支付租金，后由于所租赁的9号门面因抵押权人主张权利而被法院司法查封，导致被告未按约继续交纳房租，但被告并非恶意违约，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于迟延履行应当催告的规定，原告应告知在被告合理期限内履行义务，但原告未举证证明其已履行催告义务，因此被告的行为并未达到根本违约，原告以不能实现合同目的为由解除合同，本院不能支持。但是被告未经原告书面同意将涉案９号门面分租给第三人，根据合同约定，被告未经原告书面同意擅自转租属违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，被告未经原告书面同意擅自转租9号门面，符合合同约定解除的条件，原告有权解除租赁合同。但由于本案标的物是独立的数物，且分属不同的所有权人，故原告解除租赁合同关系只能限于陈曲所有的9号门面。对于原告本人的7、8号门面，被告并没有根本违约事实，因此原告主张解除7、8号门面的租赁合同的请求不能支持，但鉴于被告在庭审中表示同意解除租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，双方协议解除7、8号门面的租赁合同关系，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张被告支付自2017年11月1日后所欠的租金应予以支持。同时双方的租赁合同解除后，原、被告租赁合同关系终止，合同相对方的原告有权依据法律规定要求被告返还租赁物，同时被告返还租赁物前，占有、使用租赁物的行为必然损害原告合法权益，因此原告主张按租金标准要求被告支付实际返还门面前的房屋占用费符合法律规定，予以支持，而被告辩称租金只计算至法院查封之日则无事实和法律依据，不能支持。根据合同约定，房屋租金按房屋建筑面积每平方米40元的标准，涉案的7、8、9号门面在2017年11月1日至2018年4月30日期间的月租金应为：14826.82元，在2018年5月1日至2019年4月30日期间的月租金为：16012.97元，以后每年租金在上一年租金的基础上递增8%。被告辩称其已支付10000.00元的租金应予扣除，对此原告否认，而被告提供的收据，不能佐证被告的所交暂收费是因租金产生，更不证明该暂收费为原告收取，因此被告的辩解于法无据不能支持。被告转租9号门面，构成违约，根据合同约定，应承担月租金1倍的违约金，但该约定并未具体明确约定违约金应适用哪一年的月租金，故双方违约金约定的标准不明，考虑原告出租时未书面通知被告租赁物先抵押的情形，亦存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本院综合双方过错程度及9号门面缴纳的租金情况，酌情支持原告违约金2000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙晶与被告汇川区几亩农家菜馆于2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告汇川区几亩农家菜馆在本判决生效后十日内将位于遵义市汇川区长沙路汽车城B区一层7、8、9号门面返还给原告孙晶；三、被告汇川区几亩农家菜馆于本判决生效后十日内支付原告孙晶从2017年11月1日起实际退还门面之日止的房屋租金（其中2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金标准为14826.82元/月，2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金标准为16012.97元/月，以后每年的租金在上一年租金基础上递增8%）；四、被告汇川区几亩农家菜馆在本判决生效后十日内向原告孙晶支付违约金2000元；五、驳回原告孙晶的其他诉讼请求。案件受理费1250元（已减半收取），由被告汇川区几亩农家菜馆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  税新素二〇一八年五月二日书记员  王小秋