四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2018)川0182民初649号原告（反诉被告）：王贵，男，1976年8月1日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：葛林，四川法奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄世芬，女，1967年4月24日出生，汉族，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：刘焘焘，四川融创律师事务所律师。第三人1：彭州市天彭镇馨鑫房屋信息服务部，住所地：四川省成都市彭州市天彭镇金彭中路115号附4号。负责人：刘继俊。第三人2：彭州市天彭镇盛通房屋信息服务部，住所地：四川省彭州市天彭镇西北市街72号附7号1层。负责人：杨翠萍。第三人3：中国农业银行股份有限公司彭州市支行，住所地：四川省彭州市天彭镇金彭西路体育场西街2号。负责人：张蓉健，职务：行长。委托诉讼代理人：李红，女，汉族，1985年10月10日出生，住新都区，系公司员工。原告王贵与被告黄世芬、第三人彭州市天彭镇盛通房屋信息服务部（以下简称：盛通服务部）、彭州市天彭镇馨鑫房屋信息服务部（以下简称：馨鑫服务部）、中国农业银行股份有限公司彭州市支行（以下简称：农行彭州支行）房屋买卖合同纠纷本反诉一案，本院立案受理后，由审判员张振宇适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王贵及其委托诉讼代理人葛林、被告黄世芬及其委托诉讼代理人刘焘焘、第三��盛通服务部的负责人杨翠萍、第三人馨鑫服务部的负责人刘继俊、第三人农行彭州支行的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王贵向本院提出诉讼请求：1、判令解除王贵与黄世芬之间的房屋买卖合同；2、判令黄世芬将位于彭州市房屋腾退给王贵；3、判令黄世芬支付王贵违约金4万元；4、判令黄世芬赔偿王贵损失2万元。事实与理由：王贵与黄世芬在中介公司的介绍下，于2016年2月20日签订《房屋买卖合同》，约定王贵将位于彭州市房屋（以下简称：案涉房屋）出卖给黄世芬。后王贵与黄世芬于2017年8月3日签订《补充协议》，约定若案涉房屋在2017年12月30日前无法办理不动产权证书，黄世芬保证用现金购买案涉房屋，并支付房款部分14万元给王贵，但履行期限届满后，黄世芬未向王贵履行付款义务。为此，王贵于2018年1月16日向黄世芬发函催收该款未果。故原告起诉来院，诉如所请。黄世芬辩称，对与王贵签订《房屋买卖合同》、《补充协议》的事实予以认可，黄世芬为购买案涉房屋已经向王贵支付了18万余元的购房款，并有4万元存在在中介处。根据双方签订的《补充协议》，王贵应提前清偿购房贷款，黄世芬才应支付剩余房款，但王贵并未清偿所欠农行彭州支行的贷款。王贵主张黄世芬存在根本违约，无事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。同时，黄世芬要求王贵继续履行合同。据此，黄世芬向本院提出反诉，请求判令：1、王贵协助黄世芬将位于彭州市房屋不动产权证过户到黄世芬名下；2、判令王贵双方返还定金2万元，并赔偿损失4万元。馨鑫服务部述称，对于黄世芬、王贵签订《房屋买卖合同》和《补充协议》的事实无异议，黄世芬现尚余10万元的购房款未支付给王贵，系因王贵未还清银行贷款解除抵押所致。盛通服务部的述称意见与馨鑫服务部一致。农行彭州支行述称，对黄世芬、王贵签订《房屋买卖合同》和《补充协议》以及合同的履行情况不知情。但如黄世芬购买房屋，王贵必须提前清偿在农行彭州支行的购房贷款。王贵为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告的身份证1份、被告的户籍证明1份，证明原、被告的诉讼主体适格；2、《房屋买卖合同》1份、《补充协议》1份，证明王贵与黄世芬之间存在房屋买卖合同关系，黄世芬应当在2017年12月30日前支付王贵剩余房款14万元，逾期不支付的将按照《房屋买卖合同》第六条赔偿王贵损失4万元；3、《关于王贵要求黄世芬催交房款的告知函》1份、EMS面单2份、短信截图2份，证明王贵向黄世芬发出的催收房款函件已由黄世芬收悉的事实。黄世芬为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《房屋买卖合同》1份、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》2份，证明案涉房屋系王贵个人所有的事实；2、收条5份，证明自2016年2月29日起黄世芬共向王贵支付购房款合计182000元的事实；3、王贵与中介的录音资料1份，证明王贵向中介表明因办证时间过长，房价上涨不愿出售房屋的事实；4、短信截屏、微信记录截屏和通话记录，证明黄世芬和中介多次联系王贵，要求其尽快清偿银行借款的事实。农行彭州支行为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》1份，证明王贵为购买案涉房屋向农行彭州支行借款的事实。以上证据，经各方举证、质证，本院做如下认证：对原、被告和第三人均无异议的原告提交的证据1、2，被告提交的证据1、2和第三人农行彭州支行提交的证据1，因具有证据的真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信。对原告提交的证据3，被告主张该证据缺乏证明力，不足以证明原告的主张。本院认为，该证据所证明的事实已��被告认可，对于被告的质证意见，系对法律适用及合理性的意见，不影响对该证据的采信。故对该证据，本院予以采纳。对被告提交的证据3，原告对录音的真实性当庭予以认可，且主要录音为通话录音，被告同时提交了通话详单予以佐证，证明通话真实存在，原告也认可该通话号码在通话发生时由其控制，故可以认定该证据的真实性。对于原告质证认为未看到录制文件的手机实物，不认可该证据真实性的意见，本院认为，音频文件作为视听证据，其主要是通过其所包含的内容作为证明载体的，在原告当庭认可该录音中身份，且具有电信部门的通话详单佐证的情况下，可以认定该证据的真实性，至于该录音是通过何种手机录制、录制音频的手机型号、新旧、品牌与录音本身内容并无关联，故对原告的该质证意见，本院不予支持，对该证据，本院予以采纳。对被告提交的证据4，原告质证认为未收到上述短信和微信。本院认为，被告提交的上述证据，截屏图片仅能证明中介发送过信息，但无法确认接收人是否为本案原告，故对该证据，因缺乏证据的关联性，本院不予采纳。本院经审理查明以下事实：2016年2月20日，王贵与黄世芬在馨鑫服务部和盛通服务部的撮合下，签订《房屋买卖合同》，王贵将已办理合同备案尚未办理房屋权属证书的案涉房屋作价322000元出卖给黄世芬。双方约定首付款100000元于2016年2月30日前付清，剩余222000元在房屋权属证书和国有土地使用权证办理或，由黄世芬通过银行按揭方式支付。合同第六条载明：“违约责任：1、如甲方违约，则双倍房款乙方所付定金，该违约金足额扣除丙方本次交易的中介费后归乙方。如乙方违约���所付定金不予退还，并足额扣除丙方本次交易的中介费后归甲方。如乙方不能按时付清房款和甲方不能按时交付房屋，违约方应赔偿对方损失4万元。”中介费为5000元。合同签订后，王贵将案涉房屋交付黄世芬。2016年2月29日，黄世芬向王贵支付购房款102000元，王贵出具收条。2016年11月28日，黄世芬向王贵支付购房款10000元，王贵在收据上签字，收据备注：“此款用于帮王贵还按揭款从2016年12月—2017年4月30号”。2017年5月4日，黄世芬向王贵支付购房款10000元，王贵在收据上签字，收据备注：“此款用于帮王贵还按揭款从2017年5月1日—2017年10月30日”。2017年8月3日，黄世芬向王贵支付购房款20000元，王贵在收据签字。当日，王贵、黄世芬、盛通服务部签订补充协议，协议载明：“王贵出售紫光新城13幢1单元8楼4号给黄世芬。因不动产证迟迟未办理下来，房东因特殊原因急用钱，卖方要求买方预支2万元。卖方保证收到此款后（已收款收据为准）于2017年12月30日之前到银行还清此房按揭贷款并撤除抵押。卖方保证清理清除此房一切债权债务纠纷。2017年12月30日之前卖方不得再以任何理由再向买方支付房款，若2017年12月30日之前不动产已办下来，双方协商按原合同程序办理。若2017年12月30日之前不动产未办理下来，买方保证用现金购买此房，并支付房款部分14万元给卖方，剩余4万待不动产下来后过户当日支付（需完善过户手续后）此协议一式三份，与原合同具有同等法律效力。”2017年9月19日，黄世芬向王贵支付购房款40000元，王贵在收据签字。该收据在摘要处载明“买房支付10——12月份���贷款利息1500.00元”。2018年1月16日，王贵通过EMS向黄世芬发送《关于王贵要求黄世芬催交房款的告知函》，主要内容为要求黄世芬在收到函件之日起三日内支付房款10万元及违约金4万元。另查明：1、为购买案涉房屋，王贵于2013年5月30日与农行彭州支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为15万元，贷款期限为120个月，截至本案开庭时，贷款尚未清偿完毕；2、案涉房屋已于2018年3月19日办理不动产权登记。审理过程中，农行彭州支行同意黄世芬为王贵代偿房屋按揭贷款。本院认为，本案的中本反诉的争议焦点在于王贵是否享有法定合同解除权，该争议焦点根据王贵的主张分为两个小项：1、黄世芬是否存在迟延付款，构成根本违约；2、案涉房屋开发商迟延办证是否属于情势变��。本院针对上述争点，逐一进行分析评判。1、黄世芬是否存在迟延付款，构成根本违约。王贵主张黄世芬迟延付款系根据《补充协议》约定，在案涉房屋未于2017年12月30日取得不动产证书，黄世芬应当在当日支付剩余全部购房款，但黄世芬未支付该款，且经王贵催告仍不支付，属怠于履行合同主要义务，构成根本违约。对此，黄世芬抗辩称，补充协议并未约定剩余房款的具体支付时间，但载明剩余4万元需在案涉房屋办理过户当日支付，现案涉房屋并未过户，故黄世芬不存在待遇履行合同义务之情形。同时黄世芬主张，根据《补充协议》约定，王贵应当于2017年12月30日前结清案涉房屋的按揭贷款，但王贵未履行该义务，属于未履行协议先履行义务，使房屋存在权利瑕疵，黄世芬有权依照《中华人民共和国合同法》第六十七条行使先履行抗辩权，在王贵未结清案涉房屋贷款前，拒绝履行付款义务。本院认为，该争议的焦点在于对《补充协议》的理解。对于案涉房屋贷款的清偿问题，《补充协议》约定为“卖方保证收到此款后（已收款收据为准）于2017年12月30日之前到银行还清此房按揭贷款并撤除抵押。卖方保证清理清除此房一切债权债务纠纷。”，其中“还清”、“撤销抵押”、“清除此房一期债权债务纠纷”从字面意思理解，已明确王贵应当在2017年12月30日前全部清偿其因案涉房屋在农行彭州支行的贷款，并非王贵辩称还清是指还清每期贷款金额。根据本院已查明的事实，王贵并未完成《补充协议》约定的义务，以致案涉房屋在权利上存在权利负担，黄世芬以此行使先履行抗辩权并无不当��2、案涉房屋开发商迟延办证是否属于情势变更。王贵主张，开发商迟延办理房屋权属证书，致使案涉房屋无法办理登记过户，王贵作为出卖人无法及时取得房屋出售对价，承担过高的贷款利率，且房屋在此时段内存在较大升值，应属于情势变更。本院认为，对于情势变更原则的构成和适用系由《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条予以规定，其表现为：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，由此可以分为发生在合同订立后、无法预见、非不可抗力造成、不属于商业风险的重大变化、导致合同显失公平或不能实现合同目的几个要件。从认定的关键，本院认为该规定之基础在于弥补合同必守理念在发生情势变更时所体现的呆板缺陷，从而消除双方利益失衡的状态，根本在于维护交易安全、稳定市场秩序。既然作为弥补措施，该原则在适用过程中，应当以保障合同本身的稳定性为出发点，最大限度维持原有合同关系，促使交易继续履行，尽量满足当事人对原本交易的合理期待，否则可能损害市场交易的确定性和合理期待性，并引起损失完全由一方转移到另一方的问题。因此《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》第二条对该原则的适用作出了严格限制。反观本案，王贵所主张的逾期办证之情形，不属于无法预见、不属于商业风险的重大变化，理由在于：根据现行标准商品房买卖合同范本，均对开放商逾期办证之行为的违约后果作出了约定，王贵作为买受人与开发商订立商品房预售（买卖）合同时亦应知晓，房屋可能存在逾期办证之风险以及对于该风险的救济方式，因此该风险在王贵与黄世芬订立合同之前，王贵已经知晓。故王贵主张开放商逾期办证的情形，不属于情势变更，本院对该主张不予支持。对于王贵、黄世芬所主张的定金问题，《房屋买卖合同》、《补充协议》并未明确约定定金的金额，黄世芬提交的收条中也没有对于支付定金的证据，根据《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日生效。”，对于定金是否交付，无证据予以证明，故对王贵、黄世芬对于定金的主张，本院不予支持。对于黄世芬主张的损失赔偿，黄世芬并未提供证据证明其损失构成，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，本院不予支持。对于黄世芬要求将案涉房屋办理过户至其名下的主张，因案涉房屋尚欠贷款尚未归还，黄世芬自愿为王贵代偿，且农行彭州支行接受黄世芬之代偿行为。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定，黄世芬通过代偿方式，代偿王贵之债务后，黄世芬主张被告交付案涉房屋的请求可予支持。对于黄世芬代偿之金额，应首先与未支付之房款予以品迭，根据本案查明之情况，未付房款足以支付银行贷款，对于剩余房款，宜按照合同约定支付时间支付王贵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、黄世芬于本判决生效之日起十日内代王贵清偿其在中国农业银行股份有限公司彭州市支行编号为51020120130051752的合同项��的贷款本金及利息；二、王贵于黄世芬完成前项代偿之日起十日内协助黄世芬将位于彭州市办理过户至黄世芬名下；三、黄世芬于彭州市办理过户之日将剩余购房款（以140000元扣减黄世芬代偿贷款本金及利息）支付给王贵；四、驳回王贵的诉讼请求；五、驳回黄世芬的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3350元，由王贵负担；反诉案件受理费650元，由王贵负担100元，由黄世芬负担550元（应由王贵负担部分，已��黄世芬先行垫付，此款在黄世芬应支付王贵的购房款中予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  张振宇二〇一八年五月八日书记员  张生容