贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初1592号原告:毛平，男，汉族，1973年1月29日出生，住四川省叙永县。原告：孟平，女，汉族，1974年4月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人:张競(特别授权代理)，贵州圣谋律师事务律师，执业证号:15224201311395378。委托诉讼代理人:郑秋艳(特别授权代理)，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号:15224201511820078。被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520502577122184H。法定代表人：雷洪，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈浩（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。原告毛平、孟平与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用简易程序于2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告毛平、孟平之委托诉讼代理人郑秋艳，被告万丰置业之委托诉讼代理人陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告交付位于毕节万丰商贸城的31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号商品房，并按合同约定以购房本金982,945.00元为基数，按每日万分之二向原告支付自2013年9月30日至其实际向原告交房之日止的违约金；2.判决被告立即为原告办理并交付位于毕节万丰商贸城32B-115号、32B-116号、31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号商品房转移登记的产权证及有关文书；3.判决被告分别以298,329.00元(31B-113号房)、186,238.00元(31B-122号房)、219,393.00元(31B-123号房)、278,985.00元(31B-124号房)购房本金为基数，按每日已付购房款万分之二支付原告自2014年5月30日至被告实际办理并交付商品房转移登记的产权文书及其他有关文书之日止的违约金；以340,000.00元(32B-115号房)、340,000.00元(32B-116号房)的购房本金为基数，按每日万分之二向原告支付自2015年8月5日至被告实际办理并交付商品房转移登记的产权文书及其他有关文书之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告负担。因涉案房屋未取得综合验收备案，经本院释明，原告自愿撤回要求被告交付涉案房屋及交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的诉求，保留要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金以及诉讼费的请求。具体计算方式详见前述诉讼请求。事实及理由：原告毛平、孟平作为共同认购人，向被告贵州毕节万丰置业有限公司认购一套由其开发的，位于毕节市七星关××脚村，建设项目为“毕节万丰国际商贸城”的商品房。后原告与被告于2013年7月14日签订了《商品房买卖合同》(合同编号分别为:WF-31B-113、WF-31B-122、WF-31B-123、WF-31B-124)，约定由原告购买被告开发的毕节万丰商贸城31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号的商品房，合同价款分别为298,329.00元、186,238.00元、219,393.00元、278,985.00元。根据合同约定，被告应于2013年9月30日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并应于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，如在180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任;若被告在180个工作日以后仍然不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二×逾期天数的违约金。在签订《商品房买卖合同》当日，原告支付了31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号商品房的首期房款(分别为:149,327.00元、93,238.00元、110,393.00元、139,985.00元)，后原告又于2014年4月17日，通过银行按揭方式将剩余房款全部支付完毕，共计982,945.00元。但被告至今未交付31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号商品房，根据《商品房买卖合同》第四章第十三条约定:“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日60日内向买受人支付违约金。”2015年8月5日，原告又与被告签订了两份《商品房买卖合同》(合同编号分别为:WF-32B-115、WF-32B-116)，约定由原告购买被告开发的毕节万丰商贸城32B-115号、32B-116号商品房，合同价款分别为340,000.00元、340,000.00元，后原告于当日支付了32B-115号、32B-116号房首期房款，分别为170,000.00元、100,000.00元，后原告又于2015年10月21日通过银行按揭方式支付了剩余房款，即原告支付了32B-115号、32B-116号商品房价款共计680,000.00元。但因被告疏忽，将合同的时间约定为:“万丰置业有限公司应于2013年9月30日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并应于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告”。现原告主张以340,000.00元(32B-115号房)、340,000.00元(32B-116号房)购房本金为基数按每日已付购房款万分之二支付原告自2015年8月5日(实际交房日)至万丰置业有限公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，而31B-113号房、31B-122号房、31B-123号房、31B-124号房则按原合同约定，分别以298,329.00元、186,238.00元、219,393.00元、278,985.00元购房本金为基数按每日已付购房款万分之二支付原告自2014年5月30日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。由于被告未按时交房，在2018年2月1日，原被告签订了《协议书》，约定由被告支付原告在2014年8月20日至交付31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号商品房三个月内租赁商铺所产生的费用，但被告对2013年10月1日至2014年8月20日因逾期交房产生的违约金并未进行支付。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定的期限内交付房屋并办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担相应违约责任。据此，原告为维护其合法权益，因此诉至本院。被告万丰置业辩称，一、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成，其原因有两点：1、2013年7月，为迎接省委、省政府召开全省重点招商引资项目观摩会议，按照市委、市政府安排，要求答辩人快速推进相关工程建设。因观摩会议时间紧、任务重，为圆满完成会议现场任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过，从而使产权证书逾期未能办理;2、被答辩人购买答辩人的商铺后，为满足自己的经营需要，获取更大的利益，擅自改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，此也是导致消防验收未通过的原因之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属登记证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，答辩人在约定期限未能取得产权证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案办证不能不是答辩人存在过错，一是因答辩人不能把控的客观因素导致，二是被答辩人自身存在过错，故答辩人应当免除承担违约责任。二、退一步说，即使答辩人应当承担违约责任，那么违约金的支付，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。《中华人民共和国合同法》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。即违约金的计算公式为：损失×130%=违约金。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条之规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”及第八条之规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，被答辩人早已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同和商铺委托经营协议的同时，为了最大化被答辩人的利益，答辩人已经把三年的租金以房款的形式已一次性优惠给被答辩人。可以说，在合同签订之日，被答辩人已经在获取购房利益。在合同履行过程中，答辩人为了提高被答辩人的经济利益，在交付房屋至今已然投入3000万左右的推广费用。通过答辩人的推广活动，被答辩人购买的商铺不仅没有出现断租的现象，而且商铺每年都呈现快速的升值趋势，被答辩人的购房利益在答辩人用心管理经营下在逐步增长。因此，被答辩人只有盈利没有损失，在整个庭审过程中，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失，应承担举证不能的责任。再从产权证书获得后的用途上看，取得产权证书无非将门面用于出租、买卖、抵押、继承。第一点：对于出租，涉案商铺现本就处于已出租状态，被答辩人已获取租金；第二点：对于买卖，产权证书是否取得并不影响商铺的买卖；第三点：对于将涉案商铺用作抵押贷款，答辩人出售商铺时，被答辩人可选择两种购买方式，一是全款支付，二是办理按揭，也就是说，被答辩人如需资金，可以按揭的方式向答辩人购买商铺，并不需要一次性支付后，再用商铺去银行按揭贷款，即便被答辩人一次性付款后仍需银行按揭贷款的、答辩人仍然可以为被答辩人再做二次商业贷款获取50%的资产比例用于它用。故此点说明被答辩人也不会有损失；第四点：对于继承，本案中并未体现继承发生。由此可见，被答辩人应得的违约金为：0×130%﹦0。基于上述理由，虽然双方签订的合同中约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该合同为格式合同，办证期限是由房产部门规定而非答辩人与被答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工过程及办理商铺相关手续中，难免会遇到答辩人不能掌控的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不得以办理产权证书。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平。三、贵院曾审理的何元贤、彭云等诉毕节贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。四、答辩人属我市重点招商引资企业，在答辩人来我市投资后，政府没有及时兑现返还答辩人的招商引资保证金，使答辩人资金断链，在政府安排下，又赶工期迎接全省重点项目观摩会，才因消防验收未通过从而不能按期办理产权证书。答辩人主观上并没有恶意不为被答辩人办理产权证书，因在产权证没有办理给业主之前，答辩人还须缴纳土地使用税，每年费用近150万元，故产权证不及时办理，对答辩人而言有害而无益。在被答辩人购买商铺时，答辩人的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》均已办理齐全。在被答辩人购买商铺后，答辩人就到房产部门为其进行了备案登记，从那时起，产权其实已属于被答辩人，产权是清晰明确的并可在国家不动产登记网实时实名查询。目前，通过答辩人努力整改，产权证书已经在陆续办理。现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，引起群体性事件发生，政府招商成果瞬间崩塌，给我区、市带来不稳定因素。且在我市因各种原因未能在合同约定期限内办理产权证书的房开企业还有很多，如均要按约定支付违约金，会引起全市逾期办证的业主刮起一阵诉讼的狂卷风，将使区、市人民政府面临难以收场的局面。请求人民法院考虑答辩人的处境，顾全大局，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。五、涉案房屋在签订房屋买卖合同时我公司已经将三年的返租租金返给原告方，故不存在逾期交房，同时逾期交房、逾期办证违约金请求权不能同时主张，且已经过诉讼时效，故请求法院依法驳回原告方的诉讼请求。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月14日，原被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号分别为:WF-31B-113、WF-31B-122、WF-31B-123、WF-31B-124)，约定由原告购买被告开发的毕节万丰商贸城31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号的商品房，合同价款分别为298,329.00元、186,238.00元、219,393.00元、278,985.00元。根据合同约定，被告应于2013年9月30日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并应于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，如在180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任;若被告在180个工作日以后仍然不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二×逾期天数的违约金。在签订《商品房买卖合同》当日，原告支付了31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号商品房的首期房款，后原告又于2014年4月17日，通过银行按揭方式将剩余房款全部支付完毕。2015年8月5日，原告又与被告签订了两份《商品房买卖合同》(合同编号分别为:WF-32B-115、WF-32B-116)，约定由原告购买被告开发的毕节万丰商贸城32B-115号、32B-116号商品房，合同价款分别为340,000.00元、340,000.00元，后原告于当日支付了32B-115号、32B-116号房首期房款，分别为170,000.00元、100,000.00元，后原告又于2015年10月21日通过银行按揭方式支付了剩余房款，即原告支付了32B-115号、32B-116号商品房价款共计680,000.00元。但因被告疏忽，将合同的时间约定为:“万丰置业有限公司应于2013年9月30日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并应于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告”。逾期提交办理转移登记有关文书的违约金的计算方式为：如在180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任;若被告在180个工作日以后仍然不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二×逾期天数的违约金。2015年11月24日，被告将32B-115号、32B-116号商品房交付给原告，但至今仍未向原告提交办理31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号、32B-115号、32B-116号商品房转移登记的有关文书。另查明，2013年9月17日和2015年8月5日，原告将涉案31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号、32B-115号、32B-116号商品房委托给案外人毕节亿安居市场管理有限公司（以下称亿安居）经营，并签订《商铺委托经营协议书》，协议书约定，委托经营期限为2013年10月1日至2016年9月30日，此三年租金己由开发商在原告签订《毕节万丰国际商贸城认购协议书》当日以房款的形式一次性优惠给原告，原告委托亿安居经营三年期间不再收取任何费用。三年期满，进入代租期(自2016年10月1日起至2023年9月30日止)，原告应继续委托亿安居代租管理，代租期的商铺租金由乙方向承租人收取，并在收取后20个工作日内(因考虑到相关手续办理时间，如代开发票等)对实际收取的租金在代为扣除相关税费后，将剩余的租金收益90%转交甲方，另外10%作为乙方统一经营理费用。原告全权委托亿安居办理交房手续并进行物业管理，原告授权亿安居行使业主权利。本院认为，本案争执的焦点为被告是否应当向原告支付逾期交房违约金以及逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的违约金。1.对于原告要求被告支付逾期交房违约金问题。经查，原告已于2013年10月10日将涉案31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号商铺委托案外人亿安居经营管理，委托期限为3年，现31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号三年的委托经营管理期限届满，进入代租期，且原告委托案外人亿安居办理交房手续并进行物业管理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，故应视为被告已完成涉案商铺交付的义务，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。2.对于原告要求被告支付31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号、32B-115号、32B-116号商品房逾期提交办理转移登记有关文书的违约金问题。经查，根据《商品房买卖合同》的约定，对于31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号四套商品房，被告承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因涉案房屋未通过综合验收备案，未取得所有权初始登记，故被告已构成违约，应当向原告支付逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书违约金，违约金的计付方式为：以原告已付四套房购房总款982,945.00元为基数，按照每日万分之二的标准从2015年10月1日起计付至被告实际向房屋登记机关交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。对于2014年5月31日至2015年9月30日期间的违约金，本院不予支持，理由为：因原告享有的该部分期间的违约金请求权已超过《民法总则》实施前的《民法通则》规定的两年诉讼时效，且原告所举证据不能证明其已于2015年9月30日前向原告主张前述期限内逾期提交办理转移登记有关文书的违约金。对于被告应当支付的逾期提交办理32B-115号、32B-116号商品房转移登记的有关文书的违约金。因原被告双方签订商品房买卖合同的时间为2015年8月5日，合同约定的提交办理32B-115号、32B-116号商品房转移登记的有关文书的时间为2014年5月30日，办证时间早于缔结合同时间，应当视为原被告之间对提交32B-115号、32B-116号商品房转移登记的有关文书的时间不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，被告将涉案32B-115号、32B-116号商品房返还给原告的时间是2015年11月24日，故被告应从2015年11月24日之日起90日内亦即在2016年2月24日之前将办理32B-115号、32B-116号转移登记的有关文书交付原告，而被告未履行前述义务的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。故应将2016年2月24日作为开始计算被告应当支付原告违约金的起算时间点。因此，从2016年2月24日起，以原告已付32B-115号、32B-116号商品房购房总款680,000.00元为基数，按照每日万分之二的标准计付至被告实际将办理32B-115号、32B-116号商品房转移登记的有关文书交付房屋登记机关之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告毛平、孟平逾期提交办理31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计付方式为：以原告已付31B-113号、31B-122号、31B-123号、31B-124号商品房购房总款982,945.00元为基数，按照每日万分之二的标准从2015年10月1日起开始计付至被告实际向房屋登记机关交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告毛平、孟平逾期提交办理32B-115号、32B-116号商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计付方式为：以原告已付32B-115号、32B-116号商品房购房总款680,000.00元为基数，按照每日万分之二的标准从2016年2月24日起开始计付至被告实际向房屋登记机关交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回原告毛平、孟平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,651.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一八年五月十七日书记员  邓 頔