绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0792民初1210号原告：李伟，男，1966年12月27日出生，汉族，住绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：车尤双，绵阳市游仙区忠兴法律服务所法律工作者。被告：绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司。住所地：绵阳高新区普明北路西段。法定代表人：刘德军，公司总经理。委托诉讼代理人：贾勇章，四川法丛律师事务所律师。被告：绵阳市美景科技有限公司。住所地：绵阳高新区普明北路西段。法定代表人：钟远利，公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，四川真道律师事务所律师。原告李伟与被告绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司（以下简称“瑞辉汽修公司”）、绵阳市美景科技有限公司（以下简称“美景科技公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟及委托诉讼代理人车尤双，被告瑞辉汽修公司法定代表人刘德军及委托诉讼代理人贾勇章，被告美景科技公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年7月5日签订的《场地租赁合同》；2、判令二被告赔偿原告的设备搬迁费、场地建设费、广告宣传费、经营损失费共429448.66元，并支付违约金5万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月5日，原告与被告瑞辉汽修公司签订了《场地租赁合同》，约定原告租赁瑞辉汽修公司400平方米场地经营洗车业务，合同对双方权利义务作了明确约定；被告美景科技公司也在该合同上签了名。合同签订后，原告履行了约定义务。在洗车场经营到同年11月20日时，二被告发生矛盾，将原告用于洗车的自来水停掉，致使洗车场停业。由于二被告的纠纷致洗车场已无法继续经营，给原告造成了机器设备搬迁、广告投入、基础设施建设等损失。经双方协商未果，特诉至法院。被告瑞辉汽修公司辩称，1、原告与瑞辉汽修公司签订的场地租赁合同是无效合同，不存在违约金等一系列损失问题。2、停水造成原告洗车场停业，是被告美景科技公司的行为所致，相关损失应由美景科技公司承担。3、在与原告签订租赁合同时，瑞辉汽修公司已告知原告土地性质为工业用地，但原告仍愿意租用，故合同无效所产生的过失责任应由原告自行承担。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告美景科技公司辩称，1、原告在与被告瑞辉汽修公司签订合同时便知悉案涉场地的实际情况，且在2016年9月22日原告签字认可的书面《说明》，证实原告当时已作出明确意思表示，不追究美景科技公司任何责任，其自身遭受的损失只能由瑞辉汽修公司承担。2、此前的生效判决已确认美景科技公司与瑞辉汽修公司之间签订的《场地租赁合同》有效。3、美景科技公司起诉瑞辉汽修公司租赁合同纠纷案，高新区法院作出的一审判决已认定瑞辉汽修公司违约在先，美景科技公司采取的停水停电措施符合合同约定，也符合《说明》所载明的适用情形。故原告起诉美景科技公司承担赔偿责任的理由不能成立，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年6月3日，二被告签订了《场地租赁合同》及《补充协议》一份，约定由瑞辉汽修公司租赁美景科技公司位于绵阳高新区普明北路西段面积为3395.6平方米的场地作汽车维修业务，并约定租赁期限为2016年6月1日至2024年6月1日；若承租人未按合同规定的时间缴纳租金，则应向出租人支付滞纳金，承租人未按规定时间缴纳租金超过20天，除缴纳滞纳金外，合同自动失效被解除，承租人立即收回场地，并追究承租人违约责任；租赁期内，如承租人擅自终止合同或未在规定时间付清租金等则视为违约，同时承租人还赋予出租人随时封堵大门的权利或随时可以到供电供水部门申请停电停水，相关损失由承租人自行承担；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，瑞辉汽修公司使用案涉场地及临时建筑从事汽车修理，并付清了2016年度的租金。2016年12月15日，瑞辉汽修公司致函美景科技公司，提出先支付2017年部分租金，剩余部分在2017年6月底付清。美景科技公司不同意，坚持按合同约定一次性付清。同年12月26日，瑞辉汽修公司法定代表人刘德军到美景科技公司支付2017年度部分租金，被美景科技公司拒绝。12月30日，美景科技公司向绵阳高新区供水公司递交申请，以水表和管道维修为由，申请将公司水表暂时拆除。2017年1月18日，瑞辉汽修公司诉至本院，请求确认双方签订的租赁合同无效。该案经绵阳市中级人民法院终审后，确认双方于2016年6月3日签订的《场地租赁合同》及《补充协议》有效。2017年5月22日美景科技公司将瑞辉汽修公司、向和平诉至本院，要求解除《场地租赁合同》，判令瑞辉汽修公司补交场地租金并支付违约等诉讼请求。该案经两级法院审理，均认为瑞辉汽修公司未按期缴纳租金，已构成违约，应承担相应违约责任；美景科技公司采取断水断电，发生在瑞辉汽修公司未按约定交纳租金之后，属于租赁合同明确约定的对欠付租金行为的催促手段和方式，不构成违约。终审支持了美景科技公司要求解除合同，并要求瑞辉汽修公司支付租金、违约金等的诉请。2016年7月5日，瑞辉汽修公司与李伟签订《场地租赁合同》一份，由瑞辉汽修公司将其从美景科技公司租赁场地中的400平方米转租给原告李伟用于经营洗车业务，合同同时约定租赁期限为2016年8月1日至2024年8月1日；乙方（李伟）每年必须按合同规定时间缴纳全年租金，超过20天未缴纳，合同自动失效并承担违约责任；甲方（瑞辉汽修公司）收取乙方保证金1万元，乙方无任何违约时，甲方将该保证金无息全部退还；若乙方未按合同规定的时间缴纳租金，则应向甲方支付滞纳金，滞纳金按当年所欠租金费×5%×逾期天数，且本合同自动失效被解除，甲方立即收回场地并追究乙方违约责任；甲方必须保证乙方租赁期间对该场地的使用权，若因产权纠纷或债务原因或甲方租给第三方等影响乙方正常使用，则乙方的一切损失由甲方负责；甲方擅自终止合同或以上条款中有任何一项甲方违约，应向乙方支付违约金10万元及乙方的装修费，必要时乙方有权动用甲方的财产；如乙方违约解除合同，甲方收回乙方2016年8月至2017年的优惠款11000元，同时乙方向甲方支付10万元违约金；双方还对其他事项作了约定。被告美景科技公司在该合同的“业主签字”处写明“乙方在付甲方租金时，必须确认业主收到甲方的租金后才付租金。”合同签订后，原告在租赁场地上开设了“绵阳高新区天航汽车快洗美容生活馆”，经营洗车业务。2016年12月二被告为租金支付问题发生纠纷，美景科技公司申请停水后，供水公司于2017年1月3日停止供水。原告李伟为继续洗车业务，从他人处引水洗车，至2017年7月底。2016年9月22日，美景科技公司法定代表人钟远利向原告出具《说明》，1、如瑞辉汽修公司与美景科技公司签订的合同被解除（瑞辉汽修公司违约造成的），则瑞辉汽修公司与李伟签订的转租合同自然失效；2、如瑞辉汽修公司欠美景科技公司房租，美景科技公司采取停水或电给李伟造成的损失，李伟只能找瑞辉汽修公司赔偿，与美景科技公司无关；总之，美景科技公司对瑞辉汽修公司采取的一切手段造成的损失与美景科技公司无关。李伟在“双方认可人签字”处签了名。另查明，1、2016年7月，原告为建洗车场基础设施支付绵阳紫藤花建筑材料有限公司建设费130550元。2、原告为洗车场作广告，支付广告费8398元。3、2017年9月12日，原告支付青岛日森机电有限公司洗车设备搬迁费40500元。本案在庭审过程中，被告瑞辉汽修公司对上述金额提出异议，但未在本院规定时间内提出鉴定申请。上述事实有经庭审核实的二被告签订的《场地租赁合同》及《补充协议》、（2017）川07民终681号民事判决书、瑞辉汽修公司与原告签订的《场地租赁合同》、《说明》、2016年12月30日美景科技公司的停水申请及供水公司停水时间证明、（2018）川07民终467号民事判决书、洗车场《装饰装修协议》及报价单、付款发票、洗车场广告照片、广告费用清单、设备移机报价单及付款凭证、双方当事人陈述等证据，载卷佐证。本院认为，原告与被告瑞辉汽修公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，且经被告美景科技公司的同意，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条和第六十一条规定，双方当事人应自觉遵守并全面履行各自义务。本案争议的焦点为：二被告是否存在违约行为，合同是否应当解除及解除合同的相应法律责任问题。现分述如下：一、二被告是否存在违约行为。根据绵阳市中级人民法院已发生法律效力的（2018）川07民终467号民事判决书载明，瑞辉汽修公司未按期向美景科技公司缴纳2017年度租金，已构成违约；美景科技公司对出租场地采取断水措施，发生在瑞辉汽修公司未按约定交纳租金之后，属租赁合同明确约定的对欠付租金行为的催促手段和方式，不构成违约。瑞辉汽修公司将租赁场地部分转租给原告，原告在正常经营过程中，因瑞辉汽修公司在履行与美景科技公司签订的合同中的违约行为，导致停水致原告不能正常经营，其责任在瑞辉汽修公司。同时根据合同相对性，保证原告的正常经营用水是瑞辉汽修公司的义务，瑞辉汽修公司未全面履行该义务，属于违约行为。被告美景科技公司不是原告与瑞辉汽修公司合同的相对人，对原告不存在是否违约问题。二、原告与瑞辉汽修公司的合同应否解除问题。在美景科技公司起诉瑞辉汽修公司租赁合同纠纷案件中，双方同意解除合同，法院判决已支持解除合同，而本案所涉合同系前合同内容的组成部分，前合同解除，本合同已无存在基础，故本案所涉的原告与瑞辉汽修公司于2016年7月5日签订的《场地租赁合同》应予解除。三、合同解除的法律责任问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，李伟应将所租用场地返还瑞辉汽修公司。因瑞辉汽修公司的违约行为给原告造成的损失，瑞辉汽修公司应予赔偿。结合本案的具体情况，原告的损失有：1、原告为经营洗车业务支付场地建设费130550元，根据合同约定经营期限为九年，每年场地建设费用折算为14506元，已实际经营一年，被告瑞辉汽修公司应赔偿原告损失116044元；2、广告费，原告共支付广告费8398元，合同约定经营期限为九年，每年广告费用折算为933元，已实际经营一年，则被告瑞辉汽修公司应赔偿广告费用损失为7465元；3、洗车设备搬迁费40500元。原告的违约金请求，根据合同约定，瑞辉汽修公司违约，应支付原告违约金10万元，本案中原告主张违约金5万元，本院予以支持。对于原告诉请的2017年1月至2017年10月共10个月的经营损失（停业损失）问题，根据庭审查明的情况，原告实际经营至2017年7月底，且在同年9月即支付了设备搬迁费，其停业损失不到二个月；由于原告未提供损失计算依据，加之本院支持了其违约金请求，故其停业损失本院不予支持。美景科技公司不是合同相对人，同时美景科技公司出具给原告，由原告签字认可的《说明》，也载明因瑞辉汽修公司原因导致的停水停电给原告造成的损失与美景科技公司无关。故对原告的相关损失美景科技公司不应承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李伟与被告绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于2016年7月5日签订的《场地租赁合同》，并由原告李伟在本判决生效后五日内将位于绵阳高新区普明北路西段的租赁场地返还被告绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司；二、被告绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司在本判决生效后五日内赔偿原告李伟损失场地建设费116044元、广告费7465元、设备搬迁费40500元，共164009元；三、被告绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司在本判决生效后五日内支付原告李伟违约金50000元；四、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7068元，减半收取计3534元，原告李伟负担1957元，负担1577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 杨 伟二〇一八年五月二十八日书记员 杨金午