广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初11864号原告邓湘雄，男，汉族，1966年5月4日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托代理人洪伟锐，广东格威律师事务所律师。被告深圳市中盈富利投资合伙企业（有限合伙），住所地深圳市罗湖区深南东路2028号落户商务中心1901单元（入住深圳泛华基金管理服务有限公司），组织机构代码055146904。执行合伙人深圳泛海资产管理有限公司。被告深圳泛海资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2028号落户商务中心1901单元（入住深圳泛华基金管理服务有限公司）。法定代表人袁红萍。被告深圳中盈鼎辉投资合伙企业（有限合伙），住所地深圳市罗湖区深南东路2028号落户商务中心1901单元（入住深圳泛华基金管理服务有限公司），组织机构代码055142241。执行合伙人深圳泛海资产管理有限公司。被告深圳市汇贤达科技有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道流塘社区前进路东侧综合楼1栋502B，统一社会信用代码：914403005800774686。法定代表人郑先珂。四被告的共同委托代理人杨正华，广东广和律师事务所律师。第三人欧丽，女，汉族，1974年6月16日出生，身份证住址湖南省商厦是芙蓉区，原告邓湘雄诉被告深圳市中盈富利投资合伙企业、深圳泛海资产管理有限公司、深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司及第三人欧丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓湘雄委托代理人洪伟锐，被告深圳市中盈富利投资合伙企业、深圳泛海资产管理有限公司、深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司的共同委托代理人杨正华到庭参加诉讼，第三人欧丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告深圳市中盈富利投资合伙企业系专门从事房产中介、买卖的企业，在经营龙华新区观澜街道茜坑村招商锦绣观园项目时，采取把滞销的商铺以低价整体打包买入，经过商铺门面外的装修粉饰，再配合虚构事实、伪造租赁合同的方式，把商铺以高价转手获利。2015年4月，被告深圳市中盈富利投资合伙企业向原告推介招商锦绣观园1栋S5号商铺时，虚构“该商铺已出租给承租人欧丽，且签订三年租赁合同”的事实，隐瞒“该商铺因位置偏僻根本无法出租收益”的真相，且伪造了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定每月租金为人民币16157元。并且，虚构“招商锦绣观园门口于2015年10月将开通龙观快速路，十五分钟即达福田区市民中心”的事实。基于以上两个虚构的事实，原告认为该商铺具有投资价值，买了就可以收租，同意以单价每平方米46270.79元购买该商铺。2015年4月24日原告与被告深圳市中盈富利投资合伙企业签署了《房地产买卖合同》，将被告深圳市中盈富利投资合伙企业拥有合法所有权的招商锦绣观园1栋S5号商铺转让给原告，建筑面积90.77平方米，转让成交价为人民币420万元。《房地产买卖合同》第七条约定[租约现状]：“该物业附带有租约，具体内容见附件租赁合同，在该物业交付买方后，由买方承担出租方责任及享受收取租金等权利。”租赁合同作为本房地产买卖合同的附件。正因为被告深圳市中盈富利投资合伙企业向原告承诺商铺已出租，购买即可获得三年租金收益，原告与被告深圳市中盈富利投资合伙企业签订《房地产买卖合同》，而在《房地产买卖合同》签订后，原告与被告深圳市中盈富利投资合伙企业落实《租赁合同》及租金收益的事情，被告深圳市中盈富利投资合伙企业均以承租人出国、出差联系不上等各种理由搪塞原告，一直未果。原告从头到尾都没见过承租人欧丽。后来原告才发现，其他商铺的业主与原告有同样的遭遇，被告深圳市中盈富利投资合伙企业同样采取了附带有租约的销售方式，骗取了其他业主的信任，与被告深圳市中盈富利投资合伙企业签订了《房地产买卖合同》，然而被告深圳市中盈富利投资合伙企业承诺的租金收益及《租赁合同》均系虚构和伪造的；所有租赁事宜均由被告深圳市中盈富利投资合伙企业自导自演，系其销售手段。至今，被告深圳市中盈富利投资合伙企业承诺的龙观快速路也没有接通该小区，交通道路极其不便，小区内商铺出租率极低。原告认为被告深圳市中盈富利投资合伙企业虚构事实，隐瞒真相，承诺租金收益，诱导原告与其发生房地产买卖交易，其行为违背了诚信原则，严重损害了原告的合法权益，应向原告赔偿预期损失，预期损失包括三年的租金及物业管理费、本体维修基金，合计人民币422882.22元。被告深圳泛海资产管理有限公司、深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司作为被告深圳市中盈富利投资合伙企业的合伙人，应承担连带清偿责任。原告为了保护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告深圳市中盈富利投资合伙企业赔偿原告损失人民币422882.22元。2、被告深圳市中盈富利投资合伙企业从2015年5月1日起按银行同期贷款利率向原告支付损失的利息，计付至被告实际清偿之日止。（暂计至2017年4月20日，暂计40173.81元）；3、被告深圳市中盈富利投资合伙企业向原告支付违约金人民币84万元；4、被告深圳泛海资产管理有限公司、深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告深圳市中盈富利投资合伙企业答辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，根据原告及被告深圳市中盈富利投资合伙企业所提交的证据，涉案房产本案原告所支付相应的对价后，本案的被告深圳市中盈富利投资合伙企业已严格按照房屋买卖合同的约定，将涉案房产的产权过户给原告，且涉案房产已交付给原告；2、涉案房产所带租约被告深圳市中盈富利投资合伙企业已严格按照房屋买卖合同的约定将涉案房产的租金及租赁保证金，委托案外人张姝阳将涉案房屋的租金及租赁保证金支付给原告，且原告也已收到。本案的被告深圳市中盈富利投资合伙企业同时也将涉案房产出租方主体变更的事由已通过给第三人，被告深圳市中盈富利投资合伙企业作为原业主所应尽到的义务已全部履行完毕。被告深圳泛海资产管理有限公司、深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司答辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，根据原告所提供的房屋买卖合同，签订的主体是原告与被告深圳市中盈富利投资合伙企业，根据合同相对性原则，本案的被告深圳泛海资产管理有限公司、深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司不是适格被告，本案的原告要求深圳泛海资产管理有限公司、深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司承担连带责任，没有任何事实和法律依据。第三人未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年4月19日，被告深圳市中盈富利投资合伙企业作为甲方，与作为乙方的第三人欧丽签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：1、甲方将位于深圳市龙华××街道××坑村招商锦绣××号房屋出租给乙方使用；2、房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月178元，月租金总额为16157元；3、乙方租用租赁房屋的期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止；4、租赁房屋用途为商业（美容美发）；5、甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币32314元。被告深圳市中盈富利投资合伙企业与第三人欧丽另签订《深圳市房屋租赁合同书补充协议》，约定双方确认将原租赁合同约定的第一年租金及第二年度内租金给予优惠，其余租金标准不变。调整后的具体租金金额如下：第一年从2015年5月1日至2016年4月30日，租金为9694.2元/月；第二年从2016年5月1日至2017年4月30日，租金为12925.6元/月；第三年从2017年5月1日至2018年4月30日，租金为16157元/月。2015年4月24日，原告作为买方，与作为卖方的被告深圳市中盈富利投资合伙企业签订了《房地产买卖合同》（编号：000168），约定：1、买卖双方交易的房产位于深圳市龙华××街道××坑村招商锦绣××号商铺，建筑面积约90.77平方米，用途为商业；2、卖方将该物业转让予买方的转让成交价为人民币420万元；3、买方需于2015年6月1日前将首期款168万元支付至卖方指定的收款账户，或者上述监管机构的监管账号；4、该物业附带有租约，具体内容见附件租赁合同，在该物业交付买方后，由买方承担出租房责任及享受收取租金等权利；5、卖方应当于收到全部楼款之日起10日内将该物业交付予买方，买卖双方应共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上签名确认上述情况；6、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。2015年4月24日、原告向被告深圳市中盈富利投资合伙企业支付3万元；2015年4月29日，原告向被告深圳市中盈富利投资合伙企业账户转账39万元；2015年5月29日，原告向被告深圳市中盈富利投资合伙企业账户转账168万元。2015年7月7日，深圳市房地产权登记中心向原告颁发《房地产证》，确认原告邓湘雄系涉案的招商锦绣观园1栋S5号房屋的权利人，份额为100%。2015年8月5日，原告作为乙方，与作为甲方的被告深圳市中盈富利投资合伙企业签订了《商铺交接确认书》，载明：乙方同意并确认于2015年8月5日已接收该商铺。2015年8月7日，案外人张姝阳向原告账户转账42008元。庭审中，被告深圳市中盈富利投资合伙企业称张姝阳系其公司财务人员，转账的42008元系涉案商铺的押金32314元及当月租金9694元，原告确认收到该款项。庭审中，原告主张涉案的房屋买卖合同为附租约的合同，但是该租约并非实际存在，涉案房屋出租的保证金与租金均是被告深圳市中盈富利投资合伙企业（有限合伙）转给原告，自始至终第三人欧丽即涉案的租金合同的承租人都没有出现过，涉案房屋一直处于空置状态。被告深圳市中盈富利投资合伙企业（有限合伙）系利用带高额月租金租约的方式欺诈原告购买涉案房产，原告因为涉案房产有高额的租金回报故购买涉案房产，但实际并未收到任何租金，要求被告深圳市中盈富利投资合伙企业（有限合伙）赔偿原告租金损失。被告对原告的说法不予确认，主张涉案的租赁合同系真实存在的，被告已经履行了交付涉案房屋的责任，不应承担任何责任。为查明涉案房屋及所在楼盘的具体情况，本院依法对涉案房屋及楼盘情况进行现场勘察，涉案的招商锦绣观园商铺大部分处于空置状态，原告购买的招商锦绣观园1栋S5号商铺亦处于毛坯空置状态，未装修、未存放家具物件。另查明，被告深圳中盈富利投资合伙企业（有限合伙）的经济性质为有限合伙，执行事务合伙人系被告深圳泛海资产管理有限公司，其合伙人为：被告深圳中盈鼎辉投资合伙企业（有限合伙）（有限合伙人，认缴出资额为4200万元）、被告深圳市汇贤达科技有限公司（有限合伙人，认缴出资额为2800万元）、被告深圳泛海资产管理有限公司（普通合伙人，认缴出资额为1万元）。上述事实，有原告、被告的当庭陈述及深圳市房屋租赁合同书、房地产买卖合同、收款收据、房地产证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于原告要求被告赔偿租金损失的诉求，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同约定“涉案物业附带有租约，具体内容见附件租赁合同，在该物业交付买方后，由买方承担出租方责任及享受收取租金等权利”。本案中，被告深圳市中盈富利投资合伙企业与第三人欧丽签订《深圳市房屋租赁合同书》约定，房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月178元，月租金总额为16157元，涉案房屋出租给第三人欧丽，租期为三年，2015年5月1日起至2018年4月30日止，具体租金金额为：第一年从2015年5月1日至2016年4月30日，租金为9694.2元/月；第二年从2016年5月1日至2017年4月30日，租金为12925.6元/月；第三年从2017年5月1日至2018年4月30日，租金为16157元/月。即涉案商铺在出售时附带有租约，且该租约约定的涉案商铺的租金标准为每月每平方米178元，该约定远高于同时期同地段商铺的指导租金标准，故涉案商铺的租金收益回报率高，是促使原告与被告深圳市中盈富利投资合伙企业签订涉案《房地产买卖合同》的重要决定因素，原告基于涉案商铺附带高回报率的租约与被告签订合同购买了涉案商铺，但涉案合同签订后，原告仅收到被告深圳市中盈富利投资合伙企业向原告支付的42008元（涉案商铺的押金32314元及当月租金9694元），之后再未获得任何租金收益，且由于涉案房屋存在书面的租赁合同，原告无法将涉案合同再次出租以收取房屋租金，故因被告深圳市中盈富利投资合伙企业未能按照合同约定履行合同义务，原告基于涉案商铺出租欲取得的预期收益即无法实现，被告深圳市中盈富利投资合伙企业的行为已经构成违约，依法应向原告承担赔偿损失的违约责任。原告要求被告深圳市中盈富利投资合伙企业按照涉案租赁合同约定的租金标准赔偿其租金损失的诉求，有事实及法律依据，本院予以确认，被告应向原告赔偿租金损失407156.4元（从2015年5月1日起算，扣除前六个月的免租期租金损失为9694.2元×6个月+12925.6元×12个月+16157元×12个月=407156.4元）。原告要求被告深圳中盈富利投资合伙企业支付物业管理费和本体维修基金损失，涉案的《房屋租赁合同》第十条约定，租赁期间，租赁人负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋大厦物业管理费等费用，本案中，租赁人未按照租赁合同约定支付物业费，故原告要求被告深圳中盈富利投资合伙企业支付物业管理费的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。关于专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条规定，专项维修资金的交纳主体为业主，本案亦无证据证明有约定专项维修资金应由被告深圳中盈富利投资合伙企业交纳，故原告要求被告深圳中盈富利投资合伙企业支付涉案房产专项维修资金的诉求，于法无据，本院不予支持。故被告深圳中盈富利投资合伙企业应向原告支付管理费14977.05元（每月453.85元×33个月）。原告要求被告支付上述款项利息的诉请，于法有据，本院予以支持，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从原告起诉之日即2017年4月27日计至该款实际支付之日止。原告要求被告深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司、深圳泛海资产管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任，本院认为，被告深圳中盈富利投资合伙企业为有限合伙企业，有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担连带责任。本案中，被告深圳泛海资产管理有限公司为普通合伙人，应对合伙企业债务承担无限连带责任，被告深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司为有限合伙人，以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担连带责任，故被告深圳泛海资产管理有限公司应对上述债务承担无限连带责任，被告深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司对上述债务在其认缴的出资额范围内承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国合伙企业法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《物业管理条例》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市中盈富利投资合伙企业应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓湘雄赔偿损失407156.4元及利息（利息以407156.4元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年4月27日计至该款实际支付之日止）；二、被告深圳市中盈富利投资合伙企业应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓湘雄支付管理费14977.05元及利息（利息以14977.05元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年4月27日计至该款实际支付之日止）三、被告深圳泛海资产管理有限公司应对上述债务承担无限连带责任，被告深圳中盈鼎辉投资合伙企业、深圳市汇贤达科技有限公司对上述债务在其认缴的出资额范围内承担连带责任；四、驳回原告邓湘雄的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8246元，由原告负担17元，由被告负担8229元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  郭映舜人民陪审员  朱纯禄二〇一八年五月十四日书 记 员  梁 诚书 记 员  董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合伙企业法》第六十条有限合伙企业及其合伙人适用本章规定；本章未作规定的，适用本法第二章第一节至第五节关于普通合伙企业及其合伙人的规定。第六十一条有限合伙企业由二个以上五十个以下合伙人设立；但是，法律另有规定的除外。有限合伙企业至少应当有一个普通合伙人。第六十二条有限合伙企业名称中应当标明“有限合伙”字样。第八十三条有限合伙人转变为普通合伙人的，对其作为有限合伙人期间有限合伙企业发生的债务承担无限连带责任。第八十四条普通合伙人转变为有限合伙人的，对其作为普通合伙人期间合伙企业发生的债务承担无限连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。