安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0504民初874号原告：余宏伟,男,1982年10月3日生,汉族,私营业主,住安徽省马鞍山市雨山区。原告：余国庆，男，1988年10月1日出生，汉族，私营业主，住安徽省马鞍山市雨山区。共同委托诉讼代理人：石德全，安徽铭心律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：石梦菊，安徽铭心律师事务所律师。被告：马鞍山建皖企业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：方超，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄平，男，1966年7月12日生，汉族，住安徽省马鞍山市。第三人:徐庆成，男，1978年7月13日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。原告余宏伟、余国庆诉被告马鞍山建皖企业管理有限公司（以下简称：建皖公司）、第三人徐庆成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余宏伟、余国庆及其共同委托诉讼代理人石梦菊、被告建皖公司委托代理人黄平到庭参加诉讼，第三人徐庆成经本院送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼，本庭依法缺席判决，本案现已审理终结。余宏伟、余国庆向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告马鞍山建皖企业管理有限公司、第三人将位于马鞍山市雨山区的房屋恢复原状并返还原告；2.判令被告支付其欠付的租金56716.54元并支付违约金97552元（暂计至起诉之日，实际以56716.54元为基数按日利率3‰计算至被告付清之日止）；3.判令被告、第三人支付上述房屋的占有使用费（自2017年10月1日起按年租金70745.4元计算至房屋返还之日止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月1日原告与被告签订了《房屋租赁合同书》一份，约定原告将位于马鞍山市雨山区的房屋租给被告使用，租赁期限为5年，2012年10月1日至2017年9月30日，租金按季度支付，如被告逾期交纳租金，则应按3‰每日支付违约金，并约定若被告转租房屋，无须征得原告同意等内容。后被告将房屋转租给第三人。合同签订后原告依约履行了合同约定的全部义务，但被告自2015年起便拖欠房租，至今尚欠56716.54元未支付，按照合同约定，如被告逾期交纳房租，应按3‰每日向原告支付违约金，但对此被告也分文未付。2017年10月1日合同期限届满，原告要求被告和第三人，但未果，以致成诉。建皖公司辩称，其公司现在资金困难，从2016年11月开始不能按月支付租金；原告要求返还房屋，我们同意，可以恢复原状交给原告，但是公共部分的费用原告需要自己承担。被告后期半年支付过原告部分房租，一共支付过三次，需要从中扣除。徐庆成未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对建皖公司提交的证据倡议书与本案无关联性，本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年10月1日，余宏伟、余国庆（甲方）与建皖公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定余宏伟、余国庆将铺位租赁给建皖公司用于经营装饰材料；铺位面积107.19平方米（产权面积）；房屋租赁期限五年，自2012年10月1日至2017年9月30日止；租金标准明细详见附表1（年回报率10%，年租金70745.4元，季度租金17686.35元）；租金按季度支付，具体支付日期详见附表2（自2012年10月15日起、2013年1月15日、4月15日……，每一季度第一个月15日以此类推），租金起租日期为2012年10月1日；交纳方式：现金支付或银行转帐；租赁铺位的返还，合同终止时，乙方应腾空租赁位内的一切物品，交由甲方；乙方应当及时交纳租金。乙方逾期交纳租金的，甲方按照应交租金3‰每日加收违约金；在合同落款处，余宏伟、余国庆作为甲方签名确认，建皖公司作为乙方盖章确认。合同还约定，建皖公司整体租赁经营，转租铺位无须征得出租方同意。出租方也不与任何第三方发生关系。合同约定的义务不因转租的事实发生转移等。另查明，合同签订后，建皖公司向余宏伟、余国庆交付了2012年10月15日至2014年第四个季度的租金，对于2015年第一季度即2015年1月份以后至今的租金，建皖公司除分别于2015年1月29日支付17686.35元、4月24日支付17686.35元、8月3日支付17686.35元、2016年2月4日支付17686.35元、8月23日支付17686.35元、11月16日支付5895.45元、2017年5月31日支付29477.25元、7月4日支付5799.86元、11月2日支付8229元，合计137833.31元外未能按约支付，自2015年1月15日至合同期满的2017年9月30日房屋租金合计194549.85元，经计算，建皖公司尚欠余宏伟、余国庆租金56716.54元。另查明，余国庆系本市雨山区房屋所有权人，余宏伟系本市雨山区房屋所有权人。本院认为：余宏伟、余国庆与建皖公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行。第一关于返还房屋的问题。余宏伟、余国庆将涉案房屋租赁给建皖公司且房屋租赁合同已到期，双方就续租问题未能达成一致意见，根据《房屋租赁合同》第六条的规定，建皖公司应将位于马鞍山市雨山区的房屋返还给余宏伟、余国庆。根据租赁合同约定，建皖公司转租铺位无须征得余宏伟、余国庆同意，余宏伟、余国庆不与任何第三方发生关系，合同约定的义务不因转租的事实发生转移。加之余宏伟、余国庆提供证明第三人应当承担责任的证据并不充分，关于余宏伟、余国庆对徐庆成的诉讼请求不予支持。第二关于房屋租金及违约金的问题。本案中，根据庭审查明的情况，截止2017年9月30日建皖公司尚欠余宏伟、余国庆房屋租金56716.54元。关于违约金问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。结合本案来看，双方签订的合同中虽已作了明确约定，但余宏伟、余国庆诉请的违约金为97552元已超过其实际损失的30%。故违约金应调整为17015元（56716.54元×30%）。第三关于房屋占有使用费。双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月30日到期，建皖公司仍占用房屋且未支付相应的费用。参照双方年租金约定为70745.4元，故一个月的费用约为5895.5元（70745.4元÷12个月）。建皖公司合同期满后占用房屋至今，故余宏伟、余国庆诉请要求建皖公司支付房屋的占有使用费至房屋返还之日止，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、马鞍山建皖企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向余宏伟、余国庆返还位于马鞍山市雨山区房屋；二、马鞍山建皖企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付余宏伟、余国庆房屋租金56716.54元及违约金17015元；三、马鞍山建皖企业管理有限公司支付余宏伟、余国庆房屋占有使用费（自2017年10月1日起，按每月5895.5元标准计算至实际返还日止）；占有费用的支付期限为当日占有、当日支付。四、驳回余宏伟、余国庆的其他诉讼请求。案件受理费1692.5元（已减半收取），由马鞍山建皖企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  马千里二〇一八年五月二十九日书记员  孙惠娟附法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。