四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1622民初1397号原告：广安天顺物业管理有限公司，住所地广安市广安区小东街39号2幢附8号，统一社会信用代码91511602686122001Y。法定代表人：邹刚，公司董事长。委托诉讼代理人：邹云峰，男，公司员工。被告：龙伟，男，1987年6月28日出生，汉族，住四川省武胜县。被告：廖中美，女，1987年11月25日出生，汉族，住四川省隆昌县。原告广安天顺物业管理有限公司（以下简称“天顺公司”）与被告龙伟、廖中美物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。除原告天顺公司的法定代表人邹刚未到庭参加诉讼外，本案其余当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天顺公司向本院提出诉讼请求：1.被告龙伟、廖中美支付原告天顺公司2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费2306元；2.被告龙伟、廖中美支付原告天顺公司违约金691元。事实及理由：2013年9月15日，原告天顺公司同滨江新城小区业主委员会签订《滨江新城物业服务合同》，依照合同第五条第二款约定：物业服务费交纳方式及时间为每半年预交一次，缴纳时间为每半年的第一个月上旬。但自2015年1月1日至2016年12月31日，被告龙伟、廖中美未依约交纳物业费；在原告天顺公司电话催收、上门催收、文书通知后，被告龙伟、廖中美仍拒绝交纳物业费。被告龙伟、廖中美的行为违反了双方签订的物业服务合同，应依照《滨江新城物业服务合同》第五条第二款约定承担违约责任，原告天顺公司有权要求被告龙伟、廖中美补交欠费金额，并承担从欠费次月开始计算应交欠费总额3‰的违约金。《合同法司法解释（二）》第二十九条规定，原告天顺公司诉求被告龙伟、廖中美承担违约金691元。合同履行至今，原告天顺公司按合同约定为被告龙伟、廖中美所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告龙伟、廖中美却拒不履行缴费义务，原告天顺公司多次催缴未有效果。被告龙伟、廖中美的违约行为严重损害了原告天顺公司的合法权益，请求人民法院依法公正判决。被告龙伟、廖中美辩称，二被告系夫妻关系，2013年底入住武胜县沿口镇滨江新城小区，2014年初家中财产被盗。二被告要求原告天顺公司调取监控录像，原告天顺公司置之不理，不予配合调取监控录像。原告天顺公司没有尽到妥善的管理义务，没有完成高效的服务，二被告不同意交纳物业服务费。本案原告天顺公司围绕诉讼请求依法提交了资质证书、《滨江新城物业服务合同》、物管费催收通知书照片、滨江新城欠费统计表、房屋信息查询结果单等证据，经被告龙伟、廖中美质证，二被告对上述证据的真实性无异议，但二被告认为原告天顺公司未尽到应尽的职责。经本院审查，上述证据具有客观真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告龙伟、廖中美在休庭后提交了受案回执、立案告知书、照片等证据，拟证明二被告家中被盗的事实。经本院审查，该组证据仅能证实被告廖中美因家中被盗向武胜县公安局报案并且武胜公安局已立案侦查的事实，但该组证据与本案不具有关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，原告天顺公司（乙方）与武胜县沿口镇滨江新城小区业主委员会（甲方）签订《滨江新城物业服务合同》，约定甲方委托乙方对滨江新城小区进行物业管理，该合同第二条约定：物业服务期限从签订合同之日起至2016年12月31日止。第三条约定：全体业主委托乙方实施如下物业服务：1、建筑物共用部位的维护和管理；2、共用设施设备的日常运行、维护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不需要承担义务的设施设备由专业单位维修、养护的设施设备〔如电梯、变（配）电、二次供水等设施设备及相关管线等〕除外；3、共有部位的绿化养护、环境卫生的维护；4、物业服务区域内的公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任；5、物业服务档案和物业档案的管理；6、物业服务区域内的客户服务；7、共用部位、共用设施设备的经营管理；8、适应业主需求，协助开展社区文化活动；9、接受业主和物业使用人房屋专用部位、专有设施及设备的维修、养护委托，并收取费用。第四条约定：物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：本合同生效之日起至2014年12月31日，多层住宅：0.5元/平方米/月，电梯公寓：1.0元/平方米/月，商业物业：0.5元/平方米/月。甲乙双方于2014年9月1日前商定2015年1月1日至2016年7月31日滨江新城小区物业服务费收费标准，双方根据市场行情结合本小区实际情况商定，如双方协商未果，则按武胜县物价局审批文件标准收取（物管费价格审核费由甲乙双方共同承担）。如果甲方不同意按武胜县物价局审批文件定价标准收取服务费，乙方有权在2014年12月31日前终止本服务合同。第五条约定：物业服务费于本合同生效之日起计收。本合同生效后，建设单位未交付和未出售的空置物业的服务费，由建设单位全额交纳，售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收。物业服务费每半年预缴一次，即上半年一次、下半年一次，缴纳费用时间为每半年的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时交费。逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费第2个月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算。特别约定，本次接管小区管理服务之日起，逾期未缴纳物业服务费的（包括前期物业管理服务费），违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算。第二十八条约定：物业管理区域内发生的车辆损毁、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任；但是，如果该损失是因乙方及其工作人员过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。该合同还对双方的权利与义务、专项维修资金的筹集、管理与使用、物业承接、违约责任等事项进行了约定。另查明，被告龙伟、廖中美系夫妻关系，二被告现居住于武胜县滨江新城X幢X楼X号住房，该房屋属于电梯房，其住房面积为96.08平方米。被告龙伟、廖中美未向原告天顺公司交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，原告天顺公司向被告龙伟、廖中美催收未果。还查明，广安市人民政府办公室印发并于2014年3月1日施行的《广安市物业服务收费管理实施细则》规定，物业服务费管理指导标准：服务等级为二级，多层及七楼以上没有电梯的住宅按0.55-0.70元/平方米/月，电梯住宅按0.90-1.00元/平方米/月收费；服务等级为三级，多层及七楼以上没有电梯的住宅按0.45-0.55元/平方米/月，电梯住宅按0.80-0.90元/平方米/月收费。再查明，2013年9月15日，原告天顺公司与武胜县沿口镇滨江新城小区业主委员会签订《滨江新城物业服务合同》时，原告天顺公司的资质等级为三级。原告天顺公司提供的《资质证书》载明，其资质等级于2015年9月22日变更为二级。本院认为，武胜县沿口镇滨江新城业主委员会经业主选举产生，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该小区业主委员会有权代表该小区业主与选聘物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告天顺公司与武胜县沿口镇滨江新城小区业主委员会签订的《滨江新城物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告龙伟、廖中美作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。原告天顺公司从2013年9月15日起至2016年12月31日期间为被告龙伟、廖中美所居住的滨江新城小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，被告龙伟、廖中美应按照《滨江新城物业服务合同》约定的物业服务费标准按时足额向原告天顺公司交纳物业服务费。被告龙伟、廖中美辩称其财物被盗，原告天顺公司没有尽到妥善的物业管理服务，二被告不应交纳物业服务费。本院认为，根据合同的约定，物业管理区域内发生财物被盗的事实，由责任方承担刑事或民事责任，原告天顺公司不承担责任，若该损失系因原告天顺公司及其工作人员过失造成，原告天顺公司承担相应的赔偿责任。被告龙伟、廖中美提供的现有证据不足以证明确有财物被盗的事实，同时被告龙伟、廖中美也未提供证据证明原告天顺公司及其工作人员存在过失，即使有财物被盗，也应由责任方承担责任，故本院对被告龙伟、廖中美的辩称意见不予采信。关于原告天顺公司主张的物业服务费标准。根据《滨江新城物业服务合同》第四条约定，2015年1月1日至2016年7月31日的物业服务费标准由双方商议确定，如协商未果，则按武胜县物价局审批文件确定的收费标准收取，现原告天顺公司未举证证明双方商定的物业服务费收费标准，也未提供武胜县物价局关于物业服务费的审批文件。《广安市物业服务收费管理实施细则》对武胜县物业服务行业收费具有指导作用，原告天顺公司服务等级于2015年9月22日由三级变更为二级，根据该细则的规定，原告天顺公司主张的被告龙伟、廖中美应交纳的物业服务费标准从2015年1月1日至2015年9月21日应按0.80元/平方米/月计算，从2015年9月22日至2016年12月31日应按0.90元/平方米/月计算。因此，被告龙伟、廖中美应当向原告天顺公司支付的物业服务费，本院依法认定为1991.74元[（0.8元/平方米/月×96.08平方米×8.7月）+（0.9元/平方米/月×96.08平方米×15.3月）]。关于原告天顺公司主张的违约金问题。《滨江新城物业服务合同》第五条约定，逾期未缴纳物业服务费的，违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算，故原告天顺公司主张的违约金应为5.98元（1991.74元×3‰）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告龙伟、廖中美于本判决生效之日起十日内向原告广安天顺物业管理有限公司支付物业服务费1991.74元及违约金5.98元；二、驳回原告广安天顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙伟、廖中美负担（原告广安天顺物业管理有限公司已预交案件受理费25元，待本案执行时由被告龙伟、廖中美直接支付给原告广安天顺物业管理有限公司25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  滕俊贤二〇一八年五月二十五日书记员  王志强