上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初6163号原告：德佑房地产经纪有限公司。法定代表人：邵非。委托诉讼代理人：刘x。被告：雷娜。委托诉讼代理人：郁福昌，上海新惟律师事务所律师。第三人：郑文崎。原告德佑房地产经纪有限公司与被告雷娜居间合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因本案案情复杂，本案依法转入普通程序并组成合议庭进行审理。因郑文崎与本案争议事实存在利害关系，故本院依法追加郑文崎作为第三人参加本案诉讼，并于2018年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘x、被告的委托诉讼代理人郁福昌、第三人郑文崎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德佑房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付佣金人民币(币种下同)100,000元；2、被告向原告支付逾期付款违约金(以100,000元为本金，每日0.10%的标准，计算自2016年8月30日起至被告实际支付佣金之日止)。事实与理由：就上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)交易事宜，被告与第三人郑文崎(买受方)通过原告居间于2016年8月21日签署《房地产买卖居间协议》，并于2016年8月29日签署《上海市房地产买卖合同》。现涉案房屋已完成转让过户手续。根据被告于2016年8月21日签署的《佣金确认书》约定，被告应向原告支付佣金100,000元，并约定在买卖合同成立当日即2016年8月29日支付。现合同已成立多日且涉案房屋已交易过户，被告仍未支付佣金。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告雷娜辩称，首先，根据原、被告及第三人签署的居间协议约定居间报酬全部由第三人承担(总房价的2%)。原告曾就涉案房屋买卖佣金向闵行法院起诉第三人，法院进行了诉前调解。2017年8月8日，原告与第三人达成了诉前调解协议，第三人向原告支付40,000元佣金，原告向第三人出具佣金发票。故原告已获得了居间利益，无资格再起诉被告。其次，原告陈述的居间服务内容，仅为口头叙述，未有证据证明，原告仅带看房屋、促成了双方签署合同，并未协助办理审价、审税、过户、交房等手续。原告原先是帮第三人办理住房公积金贷款，但原告并未办妥，故就居间佣金，原告与第三人发生争议。再次，被告之所以会签署《佣金确认书》，主要因居间协议约定买受方应承担总房价款的2%的佣金，对于具体金额未明确，故为了明确买受方应当支付的佣金的具体金额，在原告的主导之下，被告签署了《佣金确认书》。当时原告表示总共只收100,000元佣金，被告并不知道原告会与第三人再签订50,000元的《佣金确认书》。最后，若法院认为被告应当支付100,000元的佣金，原告主张的违约金也是过高的，法院应予以调整。第三人郑文崎述称，其已经与原告在诉调中心达成调解，就居间关系所涉的佣金已经全部解决。当时原告向其主张了50,000元佣金，经协调，其向原告支付40,000元佣金。买卖涉案房屋过程中，各方约定所有的佣金都是由其承担。其与原告签订《佣金确认书》时并不知道原告与被告也签订了《佣金确认书》。其原先就租住在涉案房屋所属小区内，小区内有群，信息非常流通，故与被告认识。其与被告就买卖涉案房屋基本达成一致后，为了方便手续的办理，故找了原告。经审理查明，涉案房屋原登记于被告一人名下。2016年8月21日，原告以案外人上海链家房地产经纪有限公司的名义(居间方、丙方)与被告(出售方、甲方)、第三人郑文崎和案外人翁某某(买受方、乙方)签署《房地产买卖居间协议》，约定甲乙双方愿意就乙方购买甲方名下的涉案房屋委托丙方提供居间媒介服务；涉案房屋的转让价格为9,080,000元；本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费全部由乙方承担；丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议，甲乙双方应当于签订示范文本等类似合同当日，按照总房价款的2%向丙方支付居间报酬，具体承担方式为全部由乙方承担2%。前述协议签订后且当日，被告(佣金支付人、甲方)与原告(佣金收受人、乙方)签署《佣金确认书》，约定佣金金额(包含代他方支付的佣金，若有)100,000元；该金额中9,200元由甲方自愿代买受方支付；支付日期为买卖合同成立当日；未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.10%计算)。2016年8月22日，第三人(佣金支付人、甲方)与原告(佣金收受人、乙方)签署《佣金确认书》，约定佣金金额(包含代他方支付的佣金，若有)50,000元；支付日期为买卖合同成立当日；是否代他方支付佣金，该确认书未予以明确。2016年8月29日，被告(卖售人、甲方)与第三人、案外人翁某某(买受人、乙方)签署《上海市房地产买卖合同》，甲乙双方通过原告居间介绍由乙方受让甲方涉案房屋，转让价款共计8,000,000元等内容。同日，被告(出售方、甲方)与第三人、案外人翁某某(买受方、乙方)签订《协议书》一份，约定，甲乙双方已签订关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》并约定房价款为8,000,000元，乙方应在支付该合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款1,080,000元，前述价格合计9,080,000元为甲方出售涉案房屋净到手价格；甲乙双方一致约定涉案房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。据各方当事人庭审陈述，该份《协议书》系由原告起草。2016年11月1日，涉案房屋被核准登记至第三人及案外人翁某某三人名下。后为索要佣金，原告曾依据与郑文崎签署的《佣金确认书》以郑文崎为被告诉至本院。本院于2017年6月26日进入诉前调解程序。经协商，原告与第三人达成和解，第三人于2017年8月8日向原告支付了佣金40,000元。为此，原告出具收据一份，并在收据中载明双方再无争议。现原告向被告索要佣金未果，遂成讼。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、被告签署的《佣金确认书》、上海市房地产登记簿、上海市不动产登记簿，被告提供的《协议书》、《上海市房地产买卖合同》、原告起诉第三人一案的传票、原告向第三人出具的收据及发票等证据及各方当事人庭审陈述所证实。审理中，原告与案外人上海链家房地产经纪有限公司共同出具《情况说明》表示，2015年3月1日，原告与上海链家房地产经纪有限公司正式宣布全面合并，就涉案房屋交易事宜，全部的居间服务均由原告提供，佣金也由原告收取，上海链家房地产经纪有限公司将不再向付佣金方重复收取该笔费用。本院认为，居间合同，是指双方当事人约定一方为他方提供报告订约机会或为订立合同提供媒介服务，他方给付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。就本案，被告与第三人在原告的居间、磋商下就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，此后亦完成了过户、交房等交易流程，故原告与被告间的居间合同关系依法成立。现原、被告就被告是否应当向原告支付居间报酬发生争议。原告主张居间报酬所依据的证据系被告签署的《佣金确认书》。对此，被告不认可，认为按照《房地产买卖居间协议》，居间报酬均应由买受方承担，《佣金确认书》的签署仅是对《房地产买卖居间协议》中所约定的买受方应当承担的居间报酬的具体金额予以明确。本院认为，首先，被告签署的《佣金确认书》与居间协议形成于同一日，但该份确认书内容与当日原、被告及第三人共同签署的《房地产买卖居间协议》内容相悖，在三方均在居间协议上确认居间报酬均由买受方承担的情况下，被告没理由再向原告出具一份表示自愿承担100,000元居间报酬的确认书，此行为有违常理。其次，若如原告所述“买受方认为居间协议所约定的总房价款的2%的居间报酬均由买受方承担、该标准过高，经三方协商，变更了支付主体和支付金额”，则该内容亦与此后原告于2016年8月29日起草的《协议书》内容相悖，协议书明确约定“9,080,000元为被告出售涉案房屋净到手价格，涉案房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由买受方承担”，从一般房地产交易惯例来看，“净到手价格”一般应包括居间报酬。再次，若如原告所述意见，则变更合同内容完全可以直接在居间协议上予以体现或三方另行签订补充协议，而非如原告所采取的前后两日分别与被告及买受方形成与居间协议内容完全矛盾的《佣金确认书》，且未将两份《佣金确认书》的内容明确告知买卖双方，此行为导致买卖双方、甚至原告对于佣金承担的主体及金额存在很大歧义，例如第三人签署的《佣金确认书》并未明确是否包含代他方支付佣金，而鉴于居间协议约定的“佣金均由买受方承担”以及《协议书》约定的“9,080,000元为被告出售涉案房屋净到手价格，涉案房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由买受方承担”，将第三人签署的《佣金确认书》所载的50,000元认定为包括涉案房屋买卖的全部佣金亦有其依据。最后，若如原告所述意见，被告签署的《佣金确认书》记载，该佣金应当于买卖合同成立当日支付，然且不论从法律的角度，涉案房屋的买卖合同成立日应当为居间协议签订之日(即2016年8月21日，因居间协议已具备了买卖合同的必要条款)，即使按照网签备案合同的签署时间(即2016年8月29日)，在本案起诉前，原告也从未向被告主张过该笔佣金。综上，本院认为，就本案的佣金支付主体和金额，不能简单以被告签署的《佣金确认书》作为依据，应当综合考量各方签署的书面材料、各方意见及交易惯例。综合前述意见，本院认为被告签署的《佣金确认书》并无被告自愿给付原告100,000元的意思表示。被告所称的“该确认书仅系对买受方承担的佣金的具体金额予以明确”的意见具有一定合理性，本院予以采纳。故，原告依据《佣金确认书》向被告主张佣金及违约金，并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决如下：驳回原告德佑房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2,944元，由原告德佑房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元人民陪审员  石定伟人民陪审员  董孟范二〇一八年五月二十五日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。