北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初1485号原告：北京凯德晶品房地产经营管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路******6001。法定代表人：陈子威，董事长。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：北京祥同通讯科技有限公司，，住所地北京市顺义区北小营镇府前街**法定代表人：李同同，经理。委托诉讼代理人：唐超，北京京师（天津）律师事务所律师。原告北京凯德晶品房地产经营管理有限公司（以下简称凯德公司）与被告北京祥同通讯科技有限公司（以下简称祥同公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯德公司的委托诉讼代理人郝伟与被告祥同公司的委托诉讼代理人唐超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯德公司向本院提出诉讼请求：1、判令祥同公司向我公司支付拖欠的租金142876.8元，物业管理费16759.74元，电费5316.3元，滞纳金497.01元。2、判令祥同公司已向我公司支付的房屋租赁保证金224598元、公用事业保证金3608元，共计228206元不予退还；3、判令祥同公司向我公司支付解除合同的违约金412394.4元；4、诉讼费及公告费由祥同公司承担。事实与理由：2014年5月29日，双方签订房屋租赁合同，合同约定由祥同公司承租我公司位于海淀区复兴路51号“凯德晶品购物中心”1层13号房屋，用以经营三星产品，租赁期限为2014年8月15日至2017年8月14日。2016年8月10日，我公司发现祥同公司已经闭店，停止经营。根据双方签订的租赁合同，承租方擅自停止营业达十天以上，视为承租方擅自中途退租，需按照合同约定承担违约责任。当日，我公司向祥同公司发出警告函，要求祥同公司按合同约定恢复营业，但该公司置之不理。2016年9月14日，因祥同公司的严重违约行为，我公司向该公司发出解约函，解除双方租赁合同。截止解约日，祥同公司尚拖欠我公司租金、物业管理费、电费、滞纳金应当支付。根据合同约定，祥同公司存在严重违约行为，我公司有权单方解除合同，祥同公司已经支付的房屋租赁保证金及公共事业保证金不予退还。同时，该公司应向我公司支付相当于当年六个月租金和六个月的物业管理费作为违约金。祥同公司辩称：我公司确实存在违约行为，对于凯德公司陈述的我公司闭店停止经营，凯德公司向我公司发出警告函及解约函的事实均认可。我公司确实拖欠凯德公司的相关费用，对于法院查实的凯德公司第一项诉讼请求的各项金额，我公司同意向该公司支付租金、物业管理费、电费、滞纳金，具体数额以庭审中质证确认的数额为准。认可凯德公司第二项诉讼请求中款项的名目和金额，但是不同意凯德公司不予退还的请求，要求与第一项诉讼请求予以抵扣。不同意凯德公司第三项诉讼请求，该公司主张的违约金过高，以法院判定为准。违约金应该以凯德公司的损失为准，但是该公司没有什么损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年5月29日，凯德公司（甲方）与祥同公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将凯德晶品购物中心01层13号房屋出租给乙方，用于经营三星产品之用途；租赁期间为2014年8月15日至2017年8月14日；第一个租金计收年度月保底租金为55924元，第二个租金计收年度月保底租金为61516.4元；乙方应于合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金224598元；乙方应于交付日或之前向甲方支付公共事业保证金3608元；每月物业管理费7216元；乙方逾期支付租金和本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还需支付甲方相当于六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金：（5）按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。祥同公司已向凯德公司支付租赁保证金224598元、公共事业保证金3608元。祥同公司于2016年8月10日因经营不善而停止经营。凯德公司主张先后向祥同公司发出恢复营业的警告函及解约函，解除双方租赁合同。双方均认可租赁合同于2016年8月10日解除。庭审中，双方均认可，2016年6月1日至8月10日期间，祥同公司拖欠相关费用，包括租金142876.8元、物业管理费16759.74元、电费5316.3元及滞纳金497.01元，祥同公司同意向凯德公司支付，要求与其已交纳的租赁保证金及公共事业保证金予以抵扣，并主张合同中关于违约金的约定过高，未给凯德公司造成任何损失，且违约金不能与滞纳金一并主张。凯德公司认为滞纳金是拖欠费用给该公司造成的财务损失，解除合同违约金是弥补祥同公司违约行为给该公司造成的房屋空置损失、拆除店面恢复原状、整理房屋等损失，两项可同时主张。另，凯德公司称2017年春节之后将店面再行出租。此外，诉讼期间，因祥同公司未到庭应诉，凯德公司曾在人民法院报发出开庭公告，公告送达相关诉讼材料，凯德公司预交公告费用260元。祥同公司曾提出管辖异议，本院经审理后裁定驳回其申请，祥同公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定及法律规定履行。根据查明事实，祥同公司在合同到期前因自身经营不善而停止经营，祥同公司存在违约行为，根据合同约定，凯德公司有权解除房屋租赁合同，祥同公司亦不持异议，本院对此予以确认，双方房屋租赁合同于2016年8月10日解除。祥同公司应向凯德公司支付拖欠的租金、物业管理费、电费、滞纳金，数额以双方确认为准。因祥同公司存在违约，根据合同约定，其已支付的租赁保证金及公用事业保证金不予退还，本院对于祥同公司要求抵扣的主张不予支持。根据合同约定，祥同公司还应向凯德公司支付相当于六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金，祥同公司认为约定金额过高，对此，本院认为，祥同公司在合同到期之前停止经营擅自撤店的行为必然会对凯德公司造成一定损失，包括恢复整理店面费用、再行招租费用、空置期间的损失等，本院认为六个月租金即可弥补给凯德公司造成的损失，故本院对违约金作相应调整，判令祥同公司按照相当于六个月租金的标准支付违约金，即以第二个租金计收年度月租金61516.4元为标准计算。另，该笔违约金与凯德公司主张的滞纳金不属于同一性质款项，凯德公司可依据合同约定同时主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：北京祥同通讯科技有限公司于本判决生效后10日内给付北京凯德晶品房地产经营管理有限公司租金142876.8元、物业管理费16759.74元、电费5316.3元、滞纳金497.01元；确认北京祥同通讯科技有限公司已向北京凯德晶品房地产经营管理有限公司支付的房屋租赁保证金224598元、公用事业保证金3608元不予退还；北京祥同通讯科技有限公司于本判决生效后10日内给付北京凯德晶品房地产经营管理有限公司解除合同的违约金369098.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由北京祥同通讯科技有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费11861元（北京凯德晶品房地产经营管理有限公司已预交6138元），由北京祥同通讯科技有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  周义忠人民陪审员  冀国红二〇一八年五月二十九日书 记 员  吴 思