广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂06民终1222号 上诉人（原审被告）：广西鼎居房地产投资有限公司。住所：南宁市青秀区朱槿路**新加坡园区星岛国际**。统一社会信用代码： 法定代表人：黄明迢，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告）：唐文英，女，1963年1月12日出生，汉族，住江，住江苏省泗洪县div> 委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 原审被告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司。住所。住所：广西防城港市港口区仙人湾小区****西社会信用代码：91450600799725239U。 法定代表人：李忠飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭志允，男，该公司员工。 上诉人广西鼎居房地产投资有限公司（以下简称鼎居公司）因与被上诉人唐文英及原审被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2017）桂0602民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鼎居公司的委托诉讼代理人李辉，被上诉人唐文英的委托诉讼代理人李忠臻及原审被告腾飞龙公司的委托诉讼代理人彭志允到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。 上诉人鼎居公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判鼎居公司无需返还唐文英60420元及利息。二、本案的诉讼费由唐文英承担。事实与理由：一、一审法院将鼎居公司列为被告并判决承担责任错误。鼎居公司非本案《房屋买卖合同》的当事人，在一审中的诉讼地位应当是第三人，而非被告。2013年8月23日，唐文英与腾飞龙公司签订《商品房买卖合同》，唐文英与腾飞龙公司系商品房买卖合同法律关系，鼎居公司与唐文英之间不存在买卖合同关系。2016年10月9日，唐文英与腾飞龙公司签订了一份《商品房买卖合同解除协议书》（以下简称《解除协议》），该协议内容包括唐文英与腾飞龙公司自愿解除涉案商品房买卖合同及相关补充协议，不再依照涉案商品房买卖合同及相关补充协议互相追究双方的违约责任。腾飞龙公司于2016年12月31日退还唐文英已支付的房款473752元。《解除协议》未就鼎居公司收取的款项作任何说明，且鼎居公司并非该协议的当事人。依据合同相对性原则，鼎居公司不是《商品房买卖合同》及解除协议的当事人，唐文英不能直接要求鼎居公司退还相应款项，该协议效力不能及于鼎居公司。二、一审法院认定事实错误，鼎居公司收取的60420元是居间费用，无需返还唐文英。根据《解除协议》的约定，唐文英与腾飞龙公司已就房屋买卖事项达成一致，即腾飞龙公司在2016年12月31日前归还购房款473752元，对鼎居公司收取的款项未作约定。一审法院已确认鼎居公司与唐文英存在居间合同关系，鼎居公司促成唐文英与腾飞龙公司签订《商品房买卖合同》，已经完成居间事务，鼎居公司有权获得居间报酬。鼎居公司收取的60420元不属于本案审理的范围。唐文英可以根据与腾飞龙公司达成的解除商品房买卖协议要求腾飞龙公司退还相应款项，但该协议效力不能及于鼎居公司。根据《商品房买卖合同》附件五关于付款方式及期限的约定，第一期178752元及第二期295000元与腾飞龙公司出具收据所列的房款一致。唐文英出具的收据数额为60420元，不是房屋买卖合同约定的分期付款数额，间接印证了该笔款项非购房款，而是鼎居公司促成唐文英与腾飞龙公司签订合同应获的居间服务费。三、唐文英明确知道应支付购房款的数额。根据腾飞龙公司与唐文英签订的《商品房买卖合同》附件五：付款方式及期限中第三条关于分期付款的内容，唐文英与腾飞龙公司约定的第一笔分期付款金额为178752元，与唐文英提供的腾飞龙公司出具的收据上的房款金额178752元相对应；唐文英与腾飞龙公司约定的第二笔分期付款金额为295000元，与唐文英提供的腾飞龙公司出具的收据上的房款金额295000元相对应。即《商品房买卖合同》已经明确注明购房款分期数额与唐文英实际付购房款数额一致，证明唐文英对购房款的数额是清楚明白的，并没有列明有其他费用。因此，唐文英支付给鼎居公司的60420元不属于购房款。四、唐文英明知购房款与居间费的区别。唐文英共向法庭提交了三张收据作为证据，分别是：2013年9月16日腾飞龙公司出具的收到唐文英178752元的收据、2013年上诉人出具的收到唐文英60420元的收据、2014年1月19日腾飞龙公司出具的收到唐文英295000元的收据。从这几张收据分析可知，唐文英付款时间存在先后顺序，即唐文英首先向腾飞龙公司支付购房款，其次向鼎居公司支付居间费，随后再向腾飞龙公司支付购房款，说明唐文英知晓购房款与居间费的区别，并且能够作出准确区分。唐文英支付给上诉人的60420元应属于居间费用。 被上诉人唐文英辩称，鼎居公司未能举证证明其作为中间商应获中介费用这一事实。鼎居公司以合同约定付款金额来推定60420元不是房款，不能排除鼎居公司系腾飞龙公司销售代理商的可能。若鼎居公司与腾飞龙公司存在代理销售关系，则鼎居公司收取的款项系房款。此外，已付款数额未必按合同约定履行。鼎居公司认为其系腾飞龙公司的中间商却否认与腾飞龙公司存在委托代理销售关系，则其收取唐文英60420元没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。 原审被告腾飞龙公司辩称，其与鼎居公司不存在委托代理关系，鼎居公司所收取的款项与腾飞龙公司无关。腾飞龙公司与唐文英签订《解除协议》后《商品房买卖合同》已经终止，腾飞龙公司仅负有向唐文英偿还473752元的义务，现因资金周转问题，腾飞龙公司未能履行还款义务。 唐文英向一审法院起诉请求：腾飞龙公司、鼎居公司连带返还唐文英已付购房款534172元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，直至债务清偿之日止，其中以473752元为本金，从2017年1月1日起暂计至2017年2月25日为3329元，以60420元为本金，从2013年10月27日起暂计至2017年2月25日为11091.6元；以后另计。） 一审法院认定事实：2013年8月23日，唐文英与腾飞龙公司签订了《商品房买卖合同》（编号为TF-0344）。该合同约定唐文英购买的商品房为港口区北部湾大道与建港路交汇处5号楼20层2002号房。2013年9月16日和2014年1月19日，腾飞龙公司在收取唐文英交付房款合计473752元后开具了两张收据；鼎居公司于2013年10月27日开具收据表明其收取了唐文英交来的腾飞广场5-2002房款60420元。2016年10月9日，唐文英与腾飞公司达成解除协议。协议内容包括唐文英与腾飞龙公司自愿解除涉案商品房买卖合同及相关补充协议，不再依照涉案商品房买卖合同及相关补充协议互相追究双方的违约责任。腾飞龙公司于2016年12月31日退还唐文英已支付的房款473752元，如逾期则执行同期贷款利率。 一审法院认为，根据唐文英与腾飞龙公司签订的《解除协议》，腾飞龙公司应于2016年12月31日前返还唐文英已支付的473752元，如逾期则执行同期贷款利率，现腾飞龙公司未能在上述期限内返还，已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，腾飞龙公司应返还唐文英473752元，并按照中国人民银行同期贷款利率自2017年1月1日起支付利息直至实际清偿之日止。 关于鼎居公司收取的60420元房款，唐文英自认其经鼎居公司推介才购买涉案房产，鼎居公司对此予以认可，本院确认唐文英与鼎居公司存在居间合同关系。鼎居公司辩称其出具给唐文英的收据上载明的金额按比例实际是居间费，但唐文英认为是房款。根据鼎居公司出具的收据，该60420元款项在字面上属于房款，鼎居公司抗辩其属于居间费，但未能提交证据予以证实，而仅以居间合同关系为由主张居间费。双方存在居间合同关系并不能当然推定上述收据载明的款项属于居间费，在没有其他证据佐证的情形下，鼎居公司收取居间费却以房款的名义开具收据，显然不符合常理，故认定该60420元属于唐文英交付的房款。一审庭审中，腾飞龙公司与鼎居公司均不承认双方之间存在委托代理销售关系，唐文英亦无其他证据证实腾飞龙公司、鼎居公司存在委托代理销售关系，故不予认可腾飞龙公司与鼎居公司存在委托代理销售关系。在此基础上，鼎居公司没有合法根据却收取唐文英交付的房款，在涉案商品房买卖合同已解除的情况下，其应将该60420元房款返还唐文英并自商品房买卖合同解除次日起按照中国人民银行同期贷款利率支付唐文英资金占用期间的利息。 关于唐文英主张腾飞龙公司、鼎居公司互相承担连带责任的问题，由于唐文英无法证明腾飞龙公司与鼎居公司之间存在委托代理销售关系，故其要求腾飞龙公司、鼎居公司对各方债务承担连带返还责任，于法无据，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、腾飞龙公司返还唐文英已付房款473752元，并自2017年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付唐文英利息直至实际清偿之日止。二、鼎居公司返还唐文英已收取的60420元，并自2016年10月10日起按照中国人民银行同期贷款利率支付唐文英利息直至实际清偿之日止；三、驳回唐文英的其他诉讼请求。案件受理费9285.93元（唐文英已预交），由腾飞龙公司负担8235元，鼎居公司负担1050.93元。 在本案二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交。 一审查明事实除“2013年8月23日，原告与腾飞龙公司签订了《商品房买卖合同》（编号为TF-0344）”应为“2013年8月22日，唐文英与腾飞龙公司签订了《商品房买卖合同》（编号为TF-0344）”以外，其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，鼎居公司上诉主张其非本案《房屋买卖合同》的当事人，在一审中的诉讼地位应当是第三人，而非被告。因鼎居公司向唐文英收取“房款”60420元，与唐文英与腾飞龙公司签订《商品房买卖合同》存在一定的关联性，唐文英亦要求鼎居公司承担返还责任，故一审法院将鼎居公司列为被告，并无不当。鼎居公司向唐文英收取涉案60420元后出具《收据》，载明其收取涉案款项的性质明确为房款，而非服务费。现鼎居公司主张其收取的款项的性质为居间费，与事实不符，本院不予采信。鼎居公司在合同约定之外，收取唐文英房款，没有事实和法律依据，故应返还该款项及相应利息给唐文英。一审判决鼎居公司返还唐文英已收取的60420元，并自2016年10月10日起按照中国人民银行同期贷款利率支付唐文英利息直至实际清偿之日止，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人鼎居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1311元（上诉人广西鼎居房地产投资有限公司已预交），由上诉人广西鼎居房地产投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔 静 审判员 禤汉奇 审判员 刘帅武 二〇一八年五月二十一日 书记员 廖 兰 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。