广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4508号原告：区焯华，男，1971年12月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈从虎，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦龙飞，广东悦盈律师事务所实习律师。被告：李富恒，男，1977年4月19日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：刘泽沛，广东中古律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培秋，广东中古律师事务所律师助理。被告：龙洋，女，1974年3月6日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：刘燕锋，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭小娴，广东洋三律师事务所律师。原告区焯华与被告李富恒、龙洋申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月20日立案，依法组成合议庭进行审理。原告区焯华委托诉讼代理人陈从虎、被告李富恒及其委托诉讼代理人刘泽沛、被告龙洋委托诉讼代理人刘燕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区焯华向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）粤2072执异22号执行裁定书；2.继续查封龙洋名下位于中山市××××房。事实和理由：区焯华与龙洋民间借贷纠纷一案，区焯华向中山市第二人民法院申请财产保全，该院依法诉保查封龙洋名下位于中山市××××房【房产证号：**××16；土地证号：国（2011）易10013**】房产（以下简称涉案房屋）一处。李富恒向查封法院提出执行异议，经中山市第二人民法院审查后作出（2018）粤2072执异22号执行裁定书（以下简称第22号执行裁定），裁定解除对龙洋名下涉案房屋的查封。区焯华认为第22号执行裁定事实认定和适用法律错误，依法应予撤销并恢复继续对涉案房屋的查封。理由如下：一、查封涉案房地产时，该房地产尚登记在龙洋名下，并非登记在李富恒名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力；二、李富恒与龙洋签订的房屋买卖合同损害了国家利息，应为无效力合同，且李富恒所交付的易价款不能排除法院强制执行；三、李富恒与龙洋在合同已约定在龙洋收齐所有购房款时将涉案房产交付给李富恒使用，而李富恒是在法院查封后才将款项支付给龙洋，在李富恒没有足额支付购房款的情况下，不具备龙洋把房屋交付给李富恒使用的前提条件。李富恒辩称：涉案房屋在人民法院查封前已转让给李富恒，李富恒已支付全部对价并实际占有该房屋，双方买卖关系合法有效，李富恒对于涉案房产享有合法物权，区焯华诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回区焯华的全部诉讼请求。龙洋辩称，涉案房屋买卖合同真实合法，且房屋交易价格符合当时的市场价，在被法院查封前已协助李富恒办理国土递件户手续，并将涉案房屋交付给李富恒使用，请求法院驳回区焯华的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的李富恒提供的《买卖合同》、《担保意向书》及《个人住房借款合同》、收据及转账明细，虽然区焯华不确认上述证据的真实性，但没有提供相应的证据予以推翻，本院确认上述证据的三性。本院经审理查明：1.涉案房屋登记在龙洋名下，2017年8月15日，李富恒与龙洋签订《买卖合同》，约定龙洋以1250000元转让涉案房屋给李富恒，并约定购房款分四期支付。2017年8月16日、同年9月13日、同年11月30日，李富恒分别向龙洋转账购房款50000元、50000元、200000元。2017年12月4日，广东良策融资担保有限公司出具《担保意向书》，拟对李富恒向中国建设银行股份有限公司中山市分行申请个人住房贷款提供担保，担保金额为950000元。2017年12月14日，李富恒（借款人）、中国建设银行股份有限公司中山市分行（贷款人）及广东良策融资担保有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》中特别签订条款约定，借款人应将借款用于购置上述涉案房产，借款金额为950000元，贷款人将款项划入以下两个账户，其中划入账户1（龙洋，账号44001078200700000003703***）用于清偿售房人赎楼贷款的贷款本金及利息，对清偿上述贷款本息后的剩余款项划入账户2（龙洋，账号43×××24），并约定采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，李富恒每月归还本息金额为5877.75元。2017年12月15日，中国建设银行发放950000元个人贷款，据中国建设银行个人贷款对账单显示，龙洋名下的中国建设银行账号为44001078200700000003703***发生额为516778.75元（本金510000元，利息6778.75元），摘要为“已分配付清”，同日，龙洋名下的中国建设银行账号为43×××24转入433221.25元，显示“李富恒转无忧”，对方户名为个贷放款资金暂挂户。2018年1月15日、同年2月15日，李富恒通过其中国建设银行账户（62×××01）分别还款5877.75元。2017年11月30日，李富恒向中山市地方税务局古镇税务分局缴纳了商品住房买卖契税11280.28元，该分局出具上述涉案房屋的购房发票联，中山市国土资源局古镇分局受理了李富恒国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记业务，并出具古镇不动产登记受理通知书。同日，李富恒与龙洋办理了电视业务过户并已实际占有了涉案房屋；2.本院在审理区焯华与龙洋民间借贷纠纷一案过程中，根据区焯华的财产保全申请，于2017年12月12日作出（2017）粤2072民初15067号民事裁定，对龙洋价值1152000元的财产采取保全措施。同年12月23日，本院依据该民事裁定，查封了涉案房产一处。2018年1月22日李富恒向本院提出执行异议，本院经审查于2018年3月21日作出第22号执行裁定，裁定解除上述涉案房屋的查封。区焯华对该裁定不服，于2018年4月20日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案系申请执行人因为金钱债权执行而提起的执行异议之诉，争议焦点为：李富恒因承买涉案房屋所享有的物权请求权是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余部分价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”，李富恒对涉案房屋买卖行为必须符合上述的规定才享有足以排除强制执行的民事权益。根据以上查明的事实，李富恒就涉案房屋的买卖无论是签订合同时间、支付部分购房款及银行放款时间以及实际占有房屋时间，均早于人民法院查封涉案房屋时间，且李富恒占有房屋后积极到有管辖权的税务部门、房屋管理部门履行交税和申办过户手续，不存在因其自身原因造成未能办理过户的情形，李富恒上述行为符合上述规定全部要求，依法享有足以排除强制执行的民事权益。原执行裁定对此认定正确，处理结果并无不妥，区焯华的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告区焯华的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告区焯华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  邱 岳审判员  黄好娇二〇一八年五月二十二日书记员  张诗琪书记员  肖亮华