广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初3207号原告：萧权辉，男，1968年4月20日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：李任葵，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。被告：中山市沙溪镇濠涌村大同股份合作经济社，住所地广东省中山市沙溪镇大同村大同市场，组织机构代码77621386-3。法定代表人：方焕彭，该社负责人。委托诉讼代理人：吴柏昌，广东百昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：何杨平，广东百昌律师事务所实习律师。第三人：中山市沙溪镇人民政府，住所地广东省中山市沙溪镇宝珠中路1号，统一社会信用代码11442000007333430R。主要负责人：邹小龙。委托诉讼代理人：缪兴林，男，1983年5月9日出生，汉族，住广东省中山市，中山市沙溪镇住房和城乡建设局工作人员。原告萧权辉与被告中山市沙溪镇濠涌村大同股份合作经济社（以下简称大同经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，根据当事人的申请，依法追加中山市沙溪镇人民政府（以下简称沙溪镇人民政府）为无独立请求权的第三人，先适用简易程序，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告萧权辉的委托诉讼代理人李任葵、许艾玲，被告大同经济社的委托诉讼代理人吴柏昌、何杨平，第三人沙溪镇人民政府的委托诉讼代理人缪兴林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告萧权辉向本院提出诉讼请求：1．判令终止萧权辉、大同经济社于2012年4月16日签订的物业租赁合同书、土地使用租赁合同；2．判令上述两合同中租赁土地上的建筑物拆迁补偿款6788819元归萧权辉所有。事实和理由：2012年4月16日，在中山市沙溪镇法律服务所见证下，萧权辉、大同经济社签订了物业租赁合同书，约定由萧权辉承租大同经济社所有的位于中山市沙溪镇大同牛雷冲的面积为600平方米的物业，租赁期限为6年，自2012年3月1日起至2018年2月28日止，其中2012年3月1日至2015年2月28日的租金为每月7800元，2015年3月1日至2018年2月28日的租金为每月8268元。合同签订后，萧权辉在原有物业的基础上增建了面积为600平方米的砖墙铁皮顶。上述合同签订同日，双方签订土地使用租赁合同，约定由萧权辉承租大同经济社所有的位于中山市沙溪镇土名为牛雷冲的两块土地，租赁期限为6年，自2012年3月1日起至2018年2月28日止，其中2012年3月1日至2015年2月28日的租金为每月8667元，2015年3月1日至2018年2月28日的租金为每月9187元，双方约定合同期内如国家或当地政府需征用该地块，属于萧权辉新增加的财产补偿归萧权辉。合同签订后，萧权辉在承租的土地上新增了建筑物。2017年，因中山市建设横四线项目，沙溪镇人民政府提出征收萧权辉承租的土地，并对该土地上属于萧权辉所有的地上建筑物进行评估，评估价格为6788819元，经过沙溪镇人民政府与萧权辉协商，确定了该些建筑物拆迁补偿的合同内容，因大同经济社是所涉土地的所有权人，故拆迁补偿方案需大同经济社盖章确认。萧权辉多次与大同经济社协商处理该事，但大同经济社却始终拒绝确认，致使萧权辉至今未能与沙溪镇人民政府签订拆迁补偿合同，也无法收取补偿款。综上所述，双方之间的租赁合同因遇政府征收已经无法继续履行，故恳请法院判令终止该两份合同，并判令两份合同中租赁土地上的建筑物拆迁补偿款归萧权辉所有。诉讼中，原告萧权辉变更其第2项诉求为：判令涉案租赁土地上建筑物拆迁补偿权益归萧权辉所有，拆迁补偿款金额为6788819元。原告萧权辉围绕其诉求，提交的主要证据有：1．物业租赁合同书1份、土地使用权租赁合同1份及见证书2份；2．拆迁补偿合同1份、地上建筑物图纸1份、估价明细表1份；3．会议情况通报1份；4．结算业务委托书2份；5．图纸2份；6．送货单、收据、汇款单、对账单等1组；7．林某某出具的证明1份。被告大同经济社辩称，1．本案不是土地租赁合同纠纷，是涉及拆迁补偿的纠纷。萧权辉、大同经济社之间未发生任何土地租赁的纠纷，争议的是补偿款问题。2．萧权辉、大同经济社与沙溪镇人民政府未达成补偿协议，萧权辉无证据证明大同经济社已收取补偿款，也无证据证明补偿款应由其收取。即使征收补偿款存在，双方合同已到期，根据双方合同约定，租赁期满地上附着物归大同经济社所有，附着物补偿款应属大同经济社。而且，萧权辉未证明其新增建筑。3．双方合同2018年2月28日届满，而沙溪镇人民政府2017年底发出涉案土地附着物征收补偿方案后，拆迁行为还未发生。萧权辉一直使用租赁物，征收方案并未影响萧权辉使用租赁物。4．涉案拆迁补偿合同并无大同经济社盖章，该合同未生效。沙溪镇人民政府对涉案土地附着物的补偿评估，仅是对基本情况的摸底调查，附着物基本情况还需要大同经济社进行确认。综上，萧权辉诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。被告大同经济社为支付其辩解，提交的主要证据有：1．土地使用权证2份；2．物业租赁合同书1份、土地使用权租赁合同1份及见证书2份；3．照片1组。被告大同经济社还向本院申请调查取证。第三人沙溪镇人民政府述称，已按照征收补偿方案，对涉案地上附着物进行初评，但未与萧权辉、大同经济社最终签订补偿合同。第三人沙溪镇人民政府在诉讼中提交的主要证据有：1．横四线（大同村）征地和留用地货币折现合同、图纸各1份；2．村民表决情况表1份；3．沙溪镇横四线建设项目非住宅用途建筑用地及房屋征收与补偿方案、地上附着物估价明细表各1份。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市沙溪镇新濠路129号土地，面积5642.5平方米，工业用途，使用权类型为批准拨用宅基地，属沙溪镇大同村农民集体所有，土地使用权人为该村村民委员会。位于中山市沙溪镇新濠路133号土地，面积8828.5平方米，工业用途，使用权类型为批准拨用工业用地，属中山市沙溪镇濠涌村农民集体所有，土地使用权人为大同经济社。其中，新濠路133号土地建有建筑物一幢。2012年4月16日，大同经济社、萧权辉在中山市沙溪镇法律服务所见证下，签订土地使用租赁合同一份，主要约定：大同经济社将新濠路129号土地部分面积，以及新濠路133号土地空地部分，两块土地共计5.2亩出租给萧权辉；租期6年，2012年3月1日至2018年2月28日；租金分段计算，2012年3月1日至2015年2月28日间每月8667元，2015年3月1日至2018年2月28日间每月9187元。合同第三条第6款中约定：“合同期内，如国家或当地政府需征用该地块，双方必须服从，本合同则自然终止。征用如有补偿，属萧权辉新增加的财产补偿归萧权辉，其余财产补偿归大同经济社。”第三条第8款中约定：“合同期满后，如萧权辉无违约行为，享有优先承租权，萧权辉兴建的所有建筑无偿归大同经济社所有。”合同还对其他事项进行了约定。签订上述合同同日，大同经济社、萧权辉在中山市沙溪镇法律服务所见证下，还签订物业租赁合同一份，主要约定：大同经济社将位于新濠路133号的600平方米物业出租给萧权辉；租期6年，2012年3月1日至2018年2月28日；租金分段计算，2012年3月1日至2015年2月28日间每月7800元，2015年3月1日至2018年2月28日间每月8268元。合同第五条第12款中约定：“合同期满或萧权辉违约，由萧权辉投资增设的建筑物及设施无偿归大同经济社所有。”第九条第1款中约定：“合同期内，如遇国家征用该地，双方必须服从。征用面积在土地总面积的50%以下的，大同经济社按照实际征用面积减除萧权辉租金，征用面积在土地总面积的50%以上的，本合同自然终止。征用如有补偿，土地补偿款归大同经济社所有，属搬迁补偿的归萧权辉所有，大同经济社免收萧权辉当月租金，合同保证金不计息退还给萧权辉。”第2款中约定：“关于建筑物补偿的分配，按照实际履约年限占总出租期限6年的比例归大同经济社所有（如合同实际履约2年的，则建筑物补偿的2/6归大同经济社所有，其他归萧权辉所有，依此类推）。萧权辉须在大同经济社限定的期限内拆除或搬迁建筑物及设备，否则视为萧权辉放弃建筑物及设备的所有权。”合同还对其他事项进行约定。诉讼中，萧权辉、大同经济社对该600平方米物业所处位置，各执一词。萧权辉认为在新濠路133号土地东北角靠新濠路路边，大同经济社则认为在该幅土地南端转弯处。双方租赁合同没有附图。上述合同履行中，因建设中山市横四线交通工程，涉案土地在征收范围之内。2017年9月12日，沙溪镇人民政府制定《沙溪镇横四线建设项目非住宅用途建筑用地及房屋征收与补偿方案》，并启动相关征收补偿工作。期间，沙溪镇人民政府委托评估机构对涉案土地地上附着物进行了评估。其中，新濠路129号地上附着物估价1513158元，新濠路123号地上附着物估价5275661元。之后，萧权辉、大同经济社就涉案土地地上附着物补偿问题产生争议，未与沙溪镇人民政府达成补偿协议。因此，萧权辉于2018年2月7日诉至本院，并提出前述诉求。另查，中山市大涌镇泰宏五金工程部林某某于2018年4月12日出具证明一份，主要载明：本人林某某于2012年5月至2013年间在大同村裕华兴家具有限公司给萧权辉先生搭建铁棚1万多平方米。诉讼中，大同经济社称地上临时建筑是上手承租人建设，属大同经济社所有。又查，涉案租赁物至今仍由萧权辉使用，萧权辉支付租金至双方合同期满。之后，大同经济社开始按租金标准向萧权辉收取占用费。本院认为，萧权辉、大同经济社签订涉案两份租赁合同，租赁标的物分别为两块共计5.2亩土地（位于中山市沙溪镇新濠路129号、133号），以及位于中山市沙溪镇新濠路133号土地上的600平方米临时建筑。因此，双方之间为集体建设用地以及地上房屋租赁合同关系。合同履行中，因建设中山市横四线项目，需要征收涉案土地。萧权辉以在涉案土地上加建砖墙铁皮棚、锌铁棚结构等临时建筑为由提起本案诉讼，请求确认地上附着物补偿款归其所有。可见，双方本案纠纷是因地上附着物征收补偿而产生，双方争议的实质是附着物补偿款的归属问题。对此，本院认为，租赁合同履行中，因租赁物被征收而产生补偿，合同当事人之间就补偿款归属、给付等问题产生的争议，属平等民事主体间的租赁合同纠纷。一方当事人提起民事诉讼时，人民法院可根据双方合同约定或者依照合同法相关规定，在合同当事人之间就此作出裁判。本案中，萧权辉、大同经济社虽存在上述租赁合同关系，合同履行中亦发生租赁物被征收的情况。但是，由于涉案土地征收工作尚在进行中，政府征收部门、被征收人并未就地上附着物达成补偿协议，且土地征收中的附着物补偿工作，属政府征收部门的行政行为，在征收部门作出补偿之前，涉案土地地上附着物的补偿范围、补偿金额等问题，均属未定事实。而且，涉案争议土地属农村集体所有的建设用地，地上附着物为砖墙铁皮棚、锌铁棚结构等临时建筑。诉讼中，双方均未能提交证据证实，上述临时建筑已取得相关建设审批手续，故本案涉及集体土地上非法建筑问题，而非法建筑应当先由行政主管部门作出处理。在此之前，萧权辉请求判令补偿款归其所有的主张，缺乏必要的事实基础，应予驳回。至于萧权辉终止双方两份合同的主张。第一，双方之间关于新濠路133号土地上600平方米临时建筑的合同，属房屋租赁合同。诉讼中，因双方均未举证证明该600平方米临时建筑已取得相关建设审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，双方此份合同为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在终止问题。第二、关于双方之间5.2亩土地租赁合同。双方虽约定合同终止的条件，但合同实际履行中，萧权辉继续使用上述土地并交纳租金，故其要求终止合同的主张，与双方实际履行合同的行为不符。而且，终止合同需以合同权利义务存续为前提。然而，双方租赁合同在诉讼中期满，期满后双方未续订合同，大同经济社不再收取租金而改收占用费，可视为不同意续租。因此，双方合同从期满之日起已自然终止，萧权辉再要求终止合同的主张，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告萧权辉的全部诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  赵 波人民陪审员  张子锋人民陪审员  高青薇二〇一八年五月十七日书 记 员  罗丹薇谭银娣