重庆市开州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0154民初3525号 原告：重庆来勃物业管理有限公司，住所地：重庆市开州区汉丰街道香港城****，统一社会信用代码915002345979677742。 法定代表人：彭新，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐志权，重庆市开州区浦里法律服务所法律工作者，系特别授权。 被告：张绪册，男，生于1979年3月23日，汉族，住重庆市开州区。 原告重庆来勃物业管理有限公司诉被告张绪册物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆来勃物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐志权，被告张绪册到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告重庆来勃物业管理有限公司诉称，我司系被告张绪册所居住的开州区XX街道“XX”小区的物业管理公司，我司按照《物业管理服务合同》为被告提供了物业管理服务，但被告张绪册拒绝缴纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费880.80元。我司多次向被告催收无果。请求人民法院判令被告张绪册立即支付我司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费880.80元及违约金158.50元。 被告张绪册辩称，我是开州区XX街道“XX”小区的业主,房屋面积92.88平方米。原告重庆来勃物业管理有限公司进入我们小区服务我不知道，也没有召集业主开会；业委会的成立我不知道，我也没签过字；动用大修基金也没经过业主同意；物业服务合同约定的服务范围我也不清楚，我要核实业委会与物管公司签的合同的真实性后我才给钱。我的车辆停在小区停车区域内被他人用漆划伤，用去修理费950元；空调出水口的水漏进我家客厅将我沙发泡坏要求物管解决，物管公司不解决；解决了我就支付物管费。 经审理查明，2016年11月25日，原告重庆来勃物业管理有限公司与开县XX业主委员会签订《高层住宅小区物业管理服务合同》，合同期限3年，自2016年11月30日起至2019年11月30日止。双方在合同中约定：开县XX业主委员会委托原告重庆来勃物业管理有限公司为XX小区业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境。小区物业管理服务费根据物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务费用按季、半年、年收取，其标准为：住宅1栋、2栋3楼以下0.40元/月/平方米，3楼及3楼以上0.60元/月/平方米；3栋、3A栋3楼以下0.60元/月/平方米，3楼及3楼以上0.80元/月/平方米。双方在合同中还约定：物业服务费不包括业主动产的赔付，有协助看护的义务。开县XX业主委员会委托原告重庆来勃物业管理有限公司对业主或物业使用人违反物业管理法律法规及《业主管理规约》的行为进行处理，包括责令业主或物业使用人停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴纳有关费用或不改正违章行为的责任人采取有效措施催交催收。并按每日3‰的标准向重庆来勃物业管理有限公司支付违约金。原告重庆来勃物业管理有限公司有权利对欠费业主停止约定服务并按日3‰的标准收取违约金。双方在合同中还对物业服务要求和标准进行了约定。被告张绪册系XX（开州区云枫街道）小区3栋1单元5-2号业主，房屋建筑面积91.72平方米。自2017年1月1日起至2017年12月31日止，被告张绪册没有支付原告重庆来勃物业管理有限公司的物业管理服务费。经原告催收，被告张绪册仍未缴纳该物业服务费用。 上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原、被告身份信息复印件材料，2、原告重庆来勃物业管理有限公司与XX业主委员会签订的《高层住宅小区物业管理服务合同》及补充合同，3、XX业主欠缴物管费表，4、原告在张绪册门上张贴催收物管费通知单的照片二张以及双方当事人当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。被告张绪册居住的XX小区业主委员会与原告重庆来勃物业管理有限公司签订的《高层住宅小区物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。该合同对XX小区全体业主具有约束力。被告张绪册提出，原告重庆来勃物业管理有限公司进入小区服务以及业委会的成立自己均不知道，也没有召集业主开会，物业服务合同约定的服务范围也不清楚，要核实业委会与物管公司签的合同的真实性后才支付物管费。但被告张绪册并没有向本院提供原告重庆来勃物业管理有限公司与开县XX业主委员会签订的《高层住宅小区物业管理服务合同》是虚假的相关证据予以证明，其主张本院不予支持。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆来勃物业管理有限公司按照合同约定履行了自己的义务，作为业主的被告张绪册应当按照《物业管理与服务合同》的约定交纳物业管理服务费用。本院对原告重庆来勃物业管理有限公司要求被告张绪册支付拖欠物业管理服务费的诉讼请求予以支持。被告张绪册的房屋建筑面积为91.72平方米，未按期交纳2017年1月1日至2017年12月31日共12个月的物业管理服务费91.72平方米×12月×0.80元/月/平方米=880.50元，应当支付给原告重庆来勃物业管理有限公司。被告张绪册提出，车辆停在小区停车区域内被他人用漆划伤，用去修理费950元；空调出水口的水漏进自家客厅将沙发泡坏，物管公司解决了就支付物管费，并向本院提供了一张喷漆费950元的的票据予以证明。对被告张绪册车辆受损，被告张绪册没有向本院提供与原告重庆来勃物业管理有限公司签订有对财产有特殊保护要求的协议；至于被告张绪册主张空调出水口的水漏进自家客厅将沙发泡坏问题，被告张绪册没有向本院提供相应证据予以证明，其主张本院不予支持。 原告重庆来勃物业管理有限公司要求被告张绪册支付违约金158.50元。原告重庆来勃物业管理有限公司虽然与开县XX业主委员会在《物业服务合同》中约定：对无故不缴纳有关费用或不改正违章行为的责任人采取有效措施催交催收。并按每日3‰的标准向重庆来勃物业管理有限公司支付违约金。但双方在合同中对业主缴纳物业管理服务费的时限约定不明，且原告重庆来勃物业管理有限公司主张被告张绪册支付违约金的起止时间不明，其主张与《物业服务合同》约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《重庆市物业管理条例》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、由被告张绪册在本判决生效后七日内支付原告重庆来勃物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费880.50元。 二、驳回原告重庆来勃物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张绪册负担。 本判决为终审判决。 本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。 审判员  邹道宏 二〇一八年五月二十四日 法官助理杨大蓉书记员李路