北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终6432号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖华兵，男，1978年12月25日出生，汉族，北京春风华通货运有限公司经理，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：张瑜，北京君颜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：田永生，男，1953年6月26日出生，汉族，北京朝鑫东方物流有限公司董事长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖天昫，北京市律师律师事务所实习律师。上诉人廖华兵因与被上诉人田永生房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人廖华兵之委托诉讼代理人张瑜，被上诉人田永生之委托诉讼代理人田燕刚、肖天昫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖华兵上诉请求：请求依法撤销一审法院判决第四项，改判田永生支付廖华兵拆迁补偿款50万元。事实与理由：1.廖华兵不同意一审法院关于廖华兵要求田永生支付50万元搬迁补偿款系田永生向廖华兵承担违约责任的认定。2.《库房租赁合同》第12条约定是双方附条件的对等约定，根据一审查明的事实合同已无法履行，田永生应按约定支付廖华兵50万元搬迁补偿款。3.一审法院无权酌减，且廖华兵的实际发生的损失远远超过50万元。田永生辩称，不同意廖华兵的上诉请求，同意一审判决。廖华兵向一审法院起诉请求:1、判决解除廖华兵和田永生签订的《库房租赁协议》及《补充协议》；2、田永生退还廖华兵押金94550元；3、田永生支付廖华兵搬迁补偿费50万元；4、田永生赔偿廖华兵装修损失130217元；5、田永生赔偿廖华兵光纤端口接入费7070元6、案件诉讼费由田永生承担。田永生向一审法院提起反诉请求：请求判决廖华兵支付田永生水电费45026.5元、卫生费3433元以及租金102688.5元。一审法院认定事实：2017年8月19日，双方签订了一份《库房租赁协议》，约定由廖华兵承租田永生出租的位于北京市朝阳区××号院的房屋，库房面积3081平方米，租赁期限自2017年8月25日至2022年8月24日，场地租金为每日每平方米1元，卫生费每月770元，付款方式为押一付三。该协议第十二条约定：“自合同签订3年之内，如因市区镇各级政府规划、拆迁、清退等其他任何原因占地，占用房屋，清退等致使合同无法履行的，甲方（田永生）需支付由乙方（廖华兵）50万元作为搬迁补偿，2020年8月24日起此条作废。”同日，双方签订了一份《补充协议》，约定廖华兵承租田永生200平方米的三间办公室，租金为每日每平方米1元。2017年10月19日，双方又签订了一份《补充协议》，约定廖华兵另外承租田永生430平方米的建筑物，租金仍为每日每平方米1元，该补充协议第3条约定：“租赁期限为2017年9月20日起至2022年8月24日止，房租第一次付28380元（贰万捌仟叁佰捌拾元整）（2017年9月20日－2017年11月24日），后期付款方式以大合同同步。”上述合同签订后，廖华兵于2017年8月21日向田永生支付了《库房租赁协议》和第一份《补充协议》中的三个月的房屋租金和押金共计378200元，2017年10月16日，廖华兵向田永生支付了第二份《补充协议》中的第一次房屋租金28380元。田永生按照合同约定向廖华兵交付了房屋。2017年8月16日，廖华兵与北京兆星装饰工程有限公司（以下简称兆星公司）签订了一份装修合同，约定兆星公司给廖华兵承租的上述房屋进行装修，合同约定的总装修款为130217元。兆星公司装修完成后，廖华兵于2017年10月17日向兆星公司支付装修款100000元。庭审中，廖华兵向法院提交了向案外人杨某某转账7070元的记录，以证明其向杨某某支付了五年光纤端口接入费用。2017年11月25日，北京市朝阳区金盏乡社会治安综合治理办公室、北京市朝阳区金盏地区防火安全委员会、北京市朝阳区金盏乡安全生产监察科、北京市公安局朝阳分局金盏派出所联合发布《公告》，该公告要求廖华兵于2017年12月1日前从承租的上述房屋和场地中清退。2017年12月16日，双方就涉案房屋和场地完成交接，廖华兵从承租的房屋和场地中搬离。庭审中，廖华兵认可在其承租期间未向田永生支付过卫生费并认可拖欠的卫生费数额为3275元。庭审中，田永生称廖华兵搬离涉案房屋和场地时拖欠的水电费数额为45026.5元，但廖华兵仅认可拖欠田永生水电费29474.5元，田永生未就其主张的数额向法院提交证据予以证明。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《库房租赁合同》以及两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照上述合同的约定履行各自的义务。在双方签订的上述合同履行过程中，因行政主管部门要求廖华兵腾退承租的房屋和场地，致使上述合同无法继续履行，廖华兵要求解除上述合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。在上述合同解除后，田永生应当向廖华兵退还廖华兵支付的押金。关于廖华兵主张按照合同第十二条的约定支付搬迁补偿费的诉讼请求，法院认为，该条款系属于田永生承担违约责任的约定条款，在合同履行过程中，非因田永生原因致使合同不能继续履行，廖华兵从涉案承租的房屋和院落中搬离，廖华兵实际发生的损失远远低于该违约条款约定的田永生应承担的违约金，故法院将酌减该违约金约定的标准，酌定廖华兵因搬离而发生的损失。关于廖华兵主张的装修费损失，法院认为，廖华兵并非为导致合同解除的违约方，在廖华兵对涉案承租房屋进行装修并实际支付装修费的情况下，廖华兵要求田永生赔偿该费用，具有事实和法律依据，法院予以支持，但法院将根据廖华兵实际支付的装修款的数额确定田永生应当承担赔偿责任的数额。关于廖华兵主张的光纤端口接入费的诉讼请求，法院认为，廖华兵向法院提交的转账记录不足以证明系因本次租赁而产生的光纤端口接入费用，故廖华兵的该项诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。关于田永生提起反诉请求中的水电费，法院认为，田永生未就廖华兵拖欠水电费的具体数额提交证据予以证明，故法院将按照廖华兵认可的拖欠数额予以确定。关于田永生主张的拖欠租金的反诉请求，法院认为，该项请求的争议焦点为租金计算的截至日期。法院认为，根据双方搬离交接的交接单可以认定廖华兵实际搬离承租房屋和场地的时间为2017年12月15日，廖华兵主张其在2017年11月30日搬离承租场地和房屋，其依据为廖华兵向法院提交的四部门发布的公告中载明的要求清退的期限，法院认为，该公告仅系主管部门对廖华兵提出的相应要求，但不足以证明廖华兵实际搬离时间，故法院将按照交接单中确定的日期计算廖华兵应当向田永生支付拖欠的租金。关于田永生主张廖华兵拖欠卫生费的数额，因田永生未向法院提交证据予以证明，故法院将根据廖华兵认可的数额予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、解除廖华兵与田永生于二〇一七年八月十九日签订的《库房租赁协议》、《补充协议》以及于二〇一七年十月十九日签订的《补充协议》；二、田永生于判决生效之日起七日内退还廖华兵押金九万四千五百五十元；三、田永生于判决生效之日起七日内赔偿廖华兵装修损失十万元；四、田永生于判决生效之日起七日内赔偿廖华兵搬迁费用五万元；五、廖华兵于判决生效之日起七日内支付田永生水电费二万九千四百七十四元五角；六、廖华兵于判决生效之日起七日内支付田永生卫生费三千二百七十五元；七、廖华兵于判决生效之日起七日内支付田永生租金七万七千九百三十一元；八、驳回廖华兵的其他诉讼请求；九、驳回田永生的其他反诉请求。如果廖华兵、田永生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费五千四百八十一元，由廖华兵负担二千九百九十七元（已交纳），由田永生负担二千四百八十四元（于判决生效之日起七日内给付廖华兵）。一审反诉案件受理费一千六百六十一元，由廖华兵负担一千二百五十七元（于判决生效之日起七日内给付田永生），由田永生负担四百零四元（已交纳）。本院二审中，双方并未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是田永生是否应当向廖华兵支付50万元的搬迁补偿。根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案中，在双方的《库房租赁协议》中，确实明确约定了50万元搬迁补偿问题。但是要看到双方对此约定的本意，一审法院认为此约定属于违约金条款，属于违反约定的解除。而本案合同的解除属于不可归责于任何一方的原因，一审法院根据实际损失情况，酌予确定的搬迁费数额，公平适当。综上，廖华兵的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由廖华兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇一八年五月十五日法官助理 陈亢睿法官助理 眭 立书 记 员 李月明