广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终7684号上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地：广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。法定代表人：何伟强，职务：经理。委托诉讼代理人：吴展奇、赵婷婷，分别是广东明和理律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：陈莎莎，女，1982年7月4日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道��律师事务所律师。上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）因与被上诉人陈莎莎房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7039号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沙湾地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回陈莎莎一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由陈莎莎承担。事实与理由如下：一、一审查明事实不清，没有考虑陈莎莎退回房款的时间，只是从陈莎莎收楼的时间开始计算办妥房产证的时间是错误的。涉案《商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）附件七的《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第十三条明确约定需同时满足交齐房价款以及办理收楼手续，并且从两者的最后时间作为办理产权证的起算点。因涉案合同所约定的面积只是报建的面积，房管部门在房屋建成后会进行测量，合同约定面积与实际面积存在一定差异，故合同金额可能多退少补，涉案补充协议第十条也明确约定了房屋可能会存在面积差异房款。我方认为补充协议第十三条约定的“交齐房价款”应包含补房差款在内，而陈莎莎于2017年5月15日退回房差款，该时间晚于收楼时间，故应从2017年5月16日起算办理产权证的时间，而不是从收楼时间开始计算；二、一审法院已将补房差的款项纳入总房价款作为计算违约金的基数，实际上已确认补房差的时间是交齐房价款的时间，而一审判决又以收楼时间作为办证时间起算点是自相矛盾且错误的。如果一审法院认为补房差款时间不影响办证时间，则补房差款项不应计入违约金的计算基数；三、退一步讲，由于涉案房屋是属于我司开发所在组团的最��一个小区，相关部门突然要求再次重新核定土地出让金（正常程序没有此要求）以及审核没有期限，均是我司无法预计的。并且当时在2016年年初，我司要求对该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求在完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向我司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，不能纳入办证期间，一审法院对此完全不作考虑错误。⒈我司在收到补缴土地出让金通知的次日即2017年7月27日补交了出让金，且在2017年9月份已取得涉诉房产的初始登记。即使法院认为我司没有按照约定的时间办理产权证，但政府部门重新核定出让金的时间为480多天，该重新核定出让金的程序是我司无法控制、无法预见的，故因政府部门程序延误的该480多天时间不能纳入办理产权证的时间，也不能归责于我司。扣除政府部门该核定时间480多天，根本不存在陈莎莎诉称的逾期办证的情形，也完全符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。……”所以无论是否出现超过约定的时间办证，该责任不属于我司，而一审法院对此不作考虑。在政府部门要求重新核定出让金之时，涉诉房产仍未出现逾期办证的情形，并且扣除政府该480多天的审核时间至出证之日也没有出现逾期办证的情形，一审法院将政府延误原因归于我司是错误的，也不公平。⒉根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，我司在签订涉案合同附件七的补充协议时无法预见政府会再次要求重新核定出让金，且时间严重过长，故我司办证期限应在原来约定的730天基础上再加上审核出让金的480多天，这样对双方当事人更为公平合理；四、补充协议第十三条将涉案合同第二十一条、第二十二条变更为“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”，而根据广州市中级人民法院《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》第四点规定，办妥之日即为出证之日，且该出证之日应为受理回执注明出证之日而不是登记部门核发房产证之日，因为超过回执注明出证时间是政府部门原因，与我司无关，故即使我司需要承担逾期办证责任，违约金也应计算至出证之日而不是交付房产证之日。另外，我司已通过书面邮寄通知、短信、电话等形式通知���莎莎领取产权证，但其收到通知后迟延领证应后果自负，故即使违约金计至领取产权证也应是通知之日而不是实际领取之日。综上，一审法院判令我司支付违约金至办妥房产证并交付给陈莎莎之日是错误的；五、一审判决的违约金标准没有事实和法律依据。涉案合同附件七补充协议第三条约定已经变更了原涉案合同第二十二条的约定，故原涉案合同第二十二条有关计算违约金的条款已失去约束力。上述合同约定变更后，双方当事人对于逾期办证违约金的约定是不明确的，且陈莎莎也已实际接收房屋，是否依约办妥房产证对其并无实质影响，即使存在损失，违约金的标准严重过高，按司法实践及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应将违约金标准降低为按银行同期同类贷款利率计算。综上，一审法院查明��实不清，判决依据不充分，适用法律错误，导致判决结果不正确，请求二审依法改判。被上诉人陈莎莎答辩称：我方同意一审判决，不同意沙湾地产公司的上诉，请求二审法院驳回其全部上诉请求。理由如下：一、涉案合同附件七补充协议第十三条约定的办理不动产权证书期限的起算有两个条件，其中之一是交齐房款，沙湾地产公司对此理解为包括支付面积差价款，曲解了合同文义，亦不符合房地产交易习惯。补充协议与涉案合同是同一天签订的，补充协议中并没有写明房价款包括面积补差款，按文义，该房价款是指涉案合同约定的房价总金额，不包括因面积误差需退回的补差款，因此计算办证期限关于交齐房价款的时间是涉案合同约定的房价总金额中交齐尾款的时间；二、一审法院将补差款计入违约金计算基数，有合同依据，沙湾地产公司据此推断一���法院已确认支付面积补差款的时间是交齐房屋价款的时间是不符合逻辑的；三、沙湾地产公司称因政府原因延误期间不能纳入办证时间的说法，没有事实和法律依据。1.根据沙湾地产公司一审提供相关证据，可以证实最晚在2016年3月份，番禺区房地产交易中心就向沙湾地产公司发出了补缴土地出让金的通知。沙湾地产公司以土地出让金缴款通知单的发文时间等为由，辩称番禺区房地产交易中心是2017年7月才向其发出补缴土地出让金的通知，与事实不符。同时，与本案有关的补缴土地出让金并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力；2.涉案房屋已取得包括《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》，五证齐全，同期竣工的第1、2、3栋房屋均及时办妥了房产证；3.补缴土地出让金是开发商与番禺区房地产开发中心之间的行政法律关系，根据���中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于合同相对性原则的规定，如果是因为政府职能部门的原因导致沙湾地产公司无法如期办证，我方没有理由为政府职能部门的过错行为背书，沙湾地产公司在向我方承担了违约责任后可以向政府职能部门追偿；4.《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点中所指出卖人非自身原因致迟延办证可不承担逾期办证的违约责任的条件是：出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件。而从一审法庭调查来看，在涉案合同及补充协议约定的办证期限内，系列案件所有办证资料均未提交，且不符合办证条件。沙湾地产公司援引上述司法解释及省高院指导意见抗辩，其提供的证据不能证明其具备免责情��；5.沙湾地产公司援引《合同法司法解释二》第二十六条，辩称其在合同订立时无法预见政府会重新核定出让金，主张办证时间要以730天加上审核出让金的时间,没有事实及合同依据。本案纠纷不涉及变更或解除合同，不适用上述规定；四、沙湾地产公司认为迟办证违约金截止日期应为产权证出证之日而非交付之日，补差款不应计入违约金基数等辩解均没有合同依据。1.对比合同和补充协议，变更的内容只涉及将办妥房产证的时间由210个工作日变更为730天，补充协议并没有约定无需向业主交付房产证，也没有变更违约金的标准，沙湾地产公司办妥房产证后仍有向我方交付房产证的义务；2.补差款在房价款构成的总额中所占份额极少，况且还有部分业主因实测面积减少还需退还部分房款，故不存在对沙湾地产公司不公平的情况；五、沙湾地产公司有关违约金标准过高的��诉理由自相矛盾。补充协议中并没有关于迟延办证违约金计付标准的约定，那么涉案合同中对应条款的约定应当依然有效。每日0.05%的违约金标准是商品房买卖合同中迟延交楼、办证的常态标准，体现违约金的补偿性及适当的惩罚性，本案并不存在需要按我国《合同法》第一百一十四条及《合同法司法解释二》第十九条规定调整违约金的情形。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，沙湾地产公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2017年8月21日，陈莎莎向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈沙湾地产公司支付逾期办理房地产权证违约金，违约金按商品房总价款1282295元，自逾期之日次日2017年3月29日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准计至办妥房地产权证并交付陈莎莎之日止，暂计至2017年7月31日，违约金为80143.44元；⒉本案诉讼费用由沙湾地产公司承担。一审法院认定事实：2013年11月10日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与陈莎莎作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201311140087）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号5座XXXX房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共90.6441平方米，套内建筑面积77.4375平方米，共有分摊面积约13.2066平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16764.72元，总金额1298218元；甲方同意乙方以分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的63.23%，金额820865元，第二期在2013年11月30日前支付全部房价款的36.77%，金额477353元；合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方���托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能在本合同第二十一条约定期限内办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0．05%的标准向乙方支付违约金。合同补充协议第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。陈莎莎分别于2013年9月28日及2013年11月3日向沙湾地产公司缴交涉讼房屋的预售定金、首期款共计820865元，沙湾地产公司向陈莎莎分别出具了编号为06081888及02301775的《广东省地方税收通用发票联》予以收执。2013年11月29日，陈莎莎母亲王瑞粤通过中国农业银行股份有限公司广州番禺德安支行网上银行向沙湾地产公司转账支付了涉讼房屋的尾款477353元。2015年3月21日，沙湾地产公司向陈莎莎发出《收楼通知书》，要求陈莎莎于2015年3月28��前前往销售中心办理收楼手续，逾期将视为已收楼。2015年3月25日，陈莎莎接收了涉讼房屋，并签收《使用说明书》。2017年5月15日，沙湾地产公司作为甲方与陈莎莎作为乙方签订《购房面积误差补充协议》，双方确认因测绘面积出现误差，造成甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积与经房管局核准的确权建筑面积不符，建筑面积误差为-1.1118平方米，甲方需退回乙方房款差额15923元，办理产权证以实际确权建筑面积为89.5323平方米，购房总款为1282295元。当日，沙湾地产公司向陈莎莎开具了编号为78253396的《广东增值税普通发票联》，载明涉讼房屋尾期款461430元。2017年8月21日，陈莎莎以沙湾地产公司逾期未办理涉讼房屋房地产权证为由向一审法院提起本案诉讼，要求沙湾地产公司承担逾期办证的违约责任。2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路263-279号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记。沙湾地产公司确认陈莎莎在2017年10月1日已经提交了全部相关办证资料。2017年10月26日，番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉案房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。2017年11月7日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的《不动产权证》，权利人为陈莎莎。2017年11月22日，沙湾地产公司向陈莎莎邮寄《领取通知书》，邮件于2017年11月23日妥投并签收。2017年11月27日，陈莎莎领取了涉讼房屋的《不动产权证》。在一审庭审中，沙湾地产公司认为根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，而陈莎莎于2017年5月15日办理涉讼房屋尾期款的缴款手续，应自2017年5月15日起计730天作为办妥房地产权证的时间，且涉讼房屋暂未办妥房地产权证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于当日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月27日取得产权初始登记，涉讼房屋亦于2017年10月26日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》、《告知函》、《土地出让金缴款通知单》及《受理回执》予以证明。但陈莎莎对沙湾地产公司的答辩事由不予确认，认为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的办理房地产权证的起算时间应以合同约定的缴交1298218元房价款时间为准，未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于沙湾地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，沙湾地产公司应依合同约定承办逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。另外，沙湾地产公司提交了《领取通知书》、快递单、《领取签收单》及《房地产权证》证明涉讼房屋已于2017年11月7日出证，沙湾地产公司已于2017年11月22日向陈莎莎发出领证通知，陈莎莎于2017年11月27日签收领取了该产权证。陈莎莎确认收到房产证的时间为2017年11月27日，因此明确其主张的违约金计算至2017年11月27日止。沙湾地产公司则认为违约金应止算至产权证受理回执注明的房产证的出证时间为止。以上事实有陈莎莎及沙湾地产公司提供的证据及当事人在庭审中陈述等证据予以证明。一审法院认为：陈莎莎与沙湾地产公司于2013年11月10日就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，该商品房按套出售，总金额为1298218元，沙湾地产公司应当在陈莎莎交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因沙湾地产公司未履行相关义务造成陈莎莎不能在约定期限办妥并取得《房地产权证》的，沙湾地产公司��自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向陈莎莎支付违约金。沙湾地产公司在庭审中辩称未办理涉讼房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减，且陈莎莎至2017年5月15日才缴交涉讼房屋的尾期款，办证时间应自该日起计。然而，沙湾地产公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期。现沙湾地产公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故沙湾地产公司的该项答辩事由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。陈莎莎母亲王瑞粤于2013年11月29日通过中国农业银行股份有限公司广州番禺德安支行网上银行向沙湾地产公司转账支付了涉讼��屋的尾款477353元，后沙湾地产公司于2017年5月15日与陈莎莎签订《购房面积误差补充协议》，确定其需向陈莎莎退回房款差额15923元，且沙湾地产公司并未就陈莎莎违反合同约定逾期缴交涉讼房屋房价款提起相应主张，故应视为陈莎莎已在合同约定的期限内将1298218元涉讼房屋总房价款缴交完毕，现陈莎莎于2015年3月25日接收了涉讼房屋，沙湾地产公司应在2015年3月25日起计730天（即2017年3月24日）内办妥涉讼房屋的房地产权证，现双方当事人均确认国土部门于2017年11月7日核发了涉讼房屋的产权证，陈莎莎领于2017年11月27日领取了涉讼房屋的产权证，该时间已超过了合同约定的前述办证期限，故陈莎莎要求沙湾地产公司按合同约定支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。违约金应以涉讼房屋总房价款1282295元（1298218元－15923��）为本金，按每日0.05%的标准（即641.15元），自陈莎莎起诉主张的2017年3月29日起算至陈莎莎领取涉讼房屋产权证的时间即2017年11月27日止，共计为156440.6元（641.15元×244天）。沙湾公司抗辩违约金应计至产权证受理回执注明的房产证的出证时间为止，理据不成立，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年1月15日作出如下判决：沙湾地产公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付迟延办理产权登记的违约金156440.6元给陈莎莎。如沙湾地产公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行��间的债务利息。一审案件受理费1804元，由沙湾地产公司负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均无新证据提交，并均表示对于一审判决确定的违约金的本金金额没有异议。二审另查明，双方当事人在涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条中明确约定房屋面积以实测面积为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款，而当面积误差比绝对值超过3%时，买方有权选择单方解除或继续履行本合同，如买方选择继续履行合同的，则区分面积增大或减小两种情况，由买方依约补足或卖方依约返还房差款等。本院认为，一审法院对于双方当事人就涉案房屋所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的效��认定准确，论理清晰，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认并不再赘述。针对沙湾地产公司的上诉，二审争议焦点为沙湾地产公司是否存在迟延办证的违约行为，应否承担迟办证违约责任，以及迟办证违约金的计付期间、标准等问题，对此，具体分析如下：首先，虽然上述涉案合同第二十一条、第二十二条明确约定了沙湾地产公司应承担的办证义务及违约责任，但补充协议第十三条第2款将上述合同条款约定的办证时间变更为“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”。沙湾地产公司以上述补充协议第十三条第2款中的“房价款”包含面积补差款，而陈莎莎于2017年5月15日才收到退回的面积补差款，该时间晚于陈莎莎收楼时间2015年3月25日为由，上诉主张应从2017年5月16日起计算办证期间，但一方面，双方当事人签约时明确约定��涉案房屋的总房价款金额；另一方面，只有当涉案房屋实测面积与约定面积存在误差，且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，即面积差价款并非必然发生，签约当时亦无法明确面积差价款的具体金额，故补充协议第十三条第2款中的“房价款”仅指合同中已明确约定的涉案房屋总金额，并不包含面积补差款，沙湾地产公司对此的上诉主张缺乏充分理据，本院不予采纳。由于陈莎莎在2015年3月25日接收涉案房屋前已付清合同约定的房价款1298218元，故沙湾地产公司应在从该日起计730天即2017年3月24日内办妥涉案房屋的房地产权证，而根据沙湾地产公司在二审中提供的不动产权证书，涉案房屋于2017年11月7日才登记至陈莎莎名下，明显超出了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司存在迟延办证的违约行为。其次，对于沙湾地产公司上诉主张的土地��让金问题，一审法院对此已作详尽分析及认定，沙湾地产公司在二审中不能举证证明其对此的上诉主张，亦未能举证推翻一审相关认定，故沙湾地产公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。沙湾地产公司应依约承担迟延办证的违约责任。最后，对于本案所涉迟办证违约金的计算标准、计付期间问题。根据涉案合同及补充协议的约定，对于沙湾地产公司的迟办证违约行为，沙湾地产公司应从办证期限届满之次日起，每日按合同约定的总房价款的0.05%的标准计付违约金。一审法院据此判令沙湾地产公司应按每日0.05%的标准计付从陈莎莎起诉主张的2017年3月29日起的迟办证违约金，合法有据。沙湾地产公司认为上述违约金的标准过高，要求调整为按照银行同期同类贷款利率计算的上诉意见，没有充分理据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。虽然一审法院认为应按面积补差后的总房价款为本金计算迟办证违约金，亦欠缺合同依据，但由于双方当事人均在二审中明确表示对一审判决确定的违约金的本金金额没有异议，故本院对此予以维持。基于双方合同及补充协议约定，考虑到公平原则，本案迟办证违约金应计至涉案房屋的产权登记至陈莎莎名下之日即2017年11月7日止。沙湾地产公司要求计至受理回执注明出证之日的上诉意见，并无充分理据，本院不予采纳。一审认定本案迟办证违约金应计至陈莎莎实际领取房产证之日亦不当，本院据实予以改判。基于本案纠纷系沙湾地产公司违约所产生，且本院最终认定沙湾地产公司需承担的违约金与陈莎莎诉求主张相差并不大，故本案一、二审受理费由沙湾公司负担为宜。综上，审查一审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院依法予��纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7039号民事判决为：广州市番禺区沙湾房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起五日内，按每日1282295元的0.05%的标准，向陈莎莎支付从2017年3月29日起至2017年11月7日止的迟延办理不动产权证书的违约金；二、驳回陈莎莎的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3429元，二审案件受理费3429元，均由广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一八年五月二十二日书记员 林飘云梁少欣