广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0221民初3050号 原告：广西柳州腾安房地产开发有限责任公司，住所地柳州市柳江区拉堡镇柳堡路**，统一社会信用代码：91450221745124454Q。 法定代表人：陶文安，总经理。 委托诉讼代理人：黄坤华、罗星师，广西佑成律师事务所律师。 被告：韦加权，男，1977年8月9日生，壮族，住柳州市柳江区。 被告：韦银花，女，1981年3月20日生，壮族，住柳州市柳江区。 原告广西柳州腾安房地产开发有限责任公司与被告韦加权、韦银花商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西柳州腾安房地产开发有限责任公司（简称腾安公司）的委托诉讼代理人罗星师到庭参加诉讼，被告韦加权、韦银花经本院合法传唤，无正当理由不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与二被告于2011年9月23日签订的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理柳州市柳江区拉堡镇建设路8号金碧苑17栋1单元502号房屋的合同登记备案注销手续，并将以上房屋腾空交付给原告；二、判决二被告向原告支付暂定金额4754元；三、判令二被告承担本案的诉讼费。 事实与理由： 原告与二被告2011年9月23日签订一份《商品房买卖合同》，约定由二被告向原告购买位于柳州市柳江区拉堡镇建设路8号金碧苑17栋1单元502号房屋一套，购房总价为275348元，付款方式为首付款加上银行按揭贷款。同时约定二被告未能按期还款而导致原告作为担保人承担担保责任被银行扣款或支付款项的，二被告应接到原告通知后十日内偿还原告代为清偿的款项；逾期超过三个月的，原告有权解除合同，二被告须按该商品房总金额的20%即55069元向原告支付违约金；合同解除后二被告应配合原告办理合同备案的注销，并将房屋腾空交付给原告；原告实现债权支付的律师费由被告承担。此后，被告与中国银行股份有限公司柳州分行（以下简称中国银行）于2011年12月5日签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定二被告向中国银行借款190000元用于购买本案房屋，原告作为保证人为合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期限至原告取得房屋的产权证并与中国银行办好正式抵押登记止。 上述合同履行期间，二被告支付了首付款85348元。中国银行于2012年2月3日向二被告发放购房贷款190000元。2013年10月30日，原告将上述房屋交付二被告。因二被告未按照贷款合同约定还款，中国银行从2015年3月30日至2017年2月24日止累计从原告的保证金账户扣划了33192.51元。由于二被告长期不偿还贷款，中国银行将二被告和原告起诉至柳州市鱼峰区人民法院，要求解除与二被告签订的贷款合同，该法院于2016年12月13日作出(2016)桂0203民初2144号民事判决书，判决解除中国银行与二被告的贷款合同；原告对二被告应向银行归还和支付的贷款本金和利息、律师费、诉讼费、保全费、公告费等共计178630.44债务承担连带清偿责任。因二被告未履行判决书确定的债务，根据判决书的判决和中国银行的要求，原告于2017年6月30日向中国银行支付了180951.44元款项。至此，由于二被告未偿还银行贷款，原告代二被告累计向中国银行支付了214143.95元银行贷款及其他费用。此后，原告多次向二被告要求偿还上述款项，但二被告不予理会，拒不偿还。另本案房屋尚未办理房产证和抵押他项权证。 综上，由于被告未向中国银行履行还贷义务导致原告承担保证担保责任，并向银行支付大额资金，且二被告经催告后拒不偿还，其行为已严重违约。二被告逾期付款，原告有权按照银行同期利息为标准并计算至损失付清之日止的计算方法向二被告主张逾期付款损失，利息损失自2017年7月1日暂计至2017年8月1日为890元。根据合同约定，原告有权解除合同，并有权要求二被告承担违约责任及赔偿经济损失，及原告在本案支付的律师费为10000元，亦应由被告承担。为此，为维护自身合法权益，原告特提出上述诉讼请求，恳请如诉判决。 原告向法庭提供的证据有： 1、被告身份证复印件。拟证明被告的主体资格及身份信息； 2、商品房买卖合同。拟证明原被告双方于2011年9月23日签订了商品房买卖合同，其中附件四的第三条对原告解除合同的条件以及解除合同后被告需承担的违约责任进行了约定，第二条第五款约定了被告还应承担原告实现债权而支付的律师费； 3、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同。拟证明2011年12月5日被告作为借款人，中国银行股份有限公司柳州分行作为贷款人，原告作为保证人，三方签订了贷款合同1份，约定贷款人向被告贷款190000元，原告为该笔贷款的本息及相关费用承担连带保证责任； 4、房屋交接书。拟证明原告于2013年10月30日将被告所购买的房屋向被告进行了交付，被告在该交接书上签字确认； 5、银行扣款明细（21笔，共49页）。拟证明从2015年3月30日至2017年2月24日，原告为被告承担保证责任而向中国银行支付了共计33192.51元的月供款； 6、（2016）桂0203民初2144号民事判决书。拟证明柳州市鱼峰区人民法院于2016年12月13日对中国银行诉被告及原告的金融借款合同纠纷一案作出的一审判决已生效，判决解除了中国银行与被告签订的贷款合同，被告应向银行归还贷款本金163831.96元及利息736.48元以及律师费8111元及诉讼费用（受理费、公告费、保全费等相关费用），原告对被告的以上债务承担连带清偿责任； 7、履行保证责任通知书。拟证明因被告未按照柳州市鱼峰区人民法院（2016）桂0203民初2144号民事判决书履行相关义务而导致中国银行于2017年6月22日要求原告履行保证责任，原告代被告支付债务款共计180951.44元； 8、中国建设银行进账单。拟证明中国银行按照柳州市鱼峰区人民法院的判决书划扣了原告共计180951.44元（其中的转账支票存根载明了该款项的用途是代偿被告欠中国银行的房贷）； 9、邮政特快专递改退批条。拟证明原告按照被告的身份证地址向被告寄送了《关于立即偿还银行贷款及其他费用的函》； 10、关于立即偿还银行贷款及其他费用的函。拟证明原告向被告在证据9所寄送的函件的具体内容，即要求被告向原告偿还原告代其向中国银行支付的贷款及其他费用214143.95元； 11、委托代理合同、律师代理费发票。拟证明原告委托律师代原告向被告主张权利，同时支付律师代理费10000元。 被告韦加权、韦银花未作答辩，亦未向法庭提供证据。 本院经审查认为，原告提交的证据来源合法，内容真实，与本案有关联，对原告提供的上述证据均予以认定。 综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实： 原告与被告韦加权、韦银花于2011年9月23日签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定，二被告购买由原告开发的位于柳州市柳江区拉堡镇建设路8号金碧苑17栋1单元502号房屋一套，该房建筑面积共75.32㎡，套内建筑面积67.91㎡；第四条约定，按套内建筑面积计价，总价款275348元；第六条约定，按合同附件四的约定付款。合同附件四约定付款方式为：首付款加银行按揭贷款支付。同时约定，被告未能按期还款而导致原告作为担保人承担担保责任被银行扣款或支付款项的，被告应接到原告通知后十日内偿还原告代为清偿的款项。逾期超过三个月的，原告有权解除合同，被告须按该商品房总金额的20%向原告支付违约金。合同解除后二被告应配合原告办理合同备案的注销，并将房屋腾空交付给原告。附件四第二条第5款约定，被告获得按揭贷款后，未按合同约定还款，导致贷款人从原告处代扣还款及相关费用的，应当偿还原告，经原告通知后逾期偿还的，应支付原告为实现该债权而支付的律师费、诉讼费等费用。合同签订后，二被告依约交付首付款85348元给原告，并于2011年12月5日与中国银行股份有限公司柳州分行（以下简称中国银行）签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定二被告向中国银行借款190000元用于购买本案房屋，原告作为保证人为合同项下二被告的借款提供阶段性连带责任保证，保证期限至原告取得房屋的产权证并与中国银行办好正式抵押登记止。中国银行于2012年2月3日向二被告发放购房贷款190000元，该款已转到原告账户。2013年10月30日，原告将上述房屋交付二被告。2015年3月起，二被告未按照贷款合同约定还款给中国银行，中国银行从2015年3月30日至2017年2月24日止分21次累计从原告的保证金账户扣划了33192.51元代被告归还借款。 2016年6月23日，中国银行以二被告未依约偿还贷款为由将二被告和腾安公司（本案原告）起诉至柳州市鱼峰区人民法院，要求判决解除与二被告签订的贷款合同、偿还借款本金、罚息及相关损失，并要求腾安公司对二被告所负债务承担连带清偿责任。该院于2016年12月13日作出(2016)桂0203民初2144号民事判决书，判决：一、解除中国银行与被告韦加权、韦银花、腾安公司于2011年12月5日签订的《贷款合同》；二、被告韦加权、韦银花向柳州银行归还贷款本金163831.96元及截止2016年12月5日的利息736.48元，之后的利息仍按合同约定计至实际偿清本金之日止；三、被告韦加权、韦银花向柳州银行支付律师代理费8111元；四、腾安公司对被告韦加权、韦银花的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费3845元、保全费1406元、公告费700元，合计5951元，由告韦加权、韦银花负担，腾安公司对此承担连带清偿责任。判决生效后，二被告未履行判决书确定的义务，中国银行于2017年6月22日向腾安公司发出《履行保证责任通知书》，通知腾安公司清偿韦加权的债务如下：贷款本金162077.62元、利息及罚息4811.82元、诉讼费3845元、保全费1406元、公告费700元、律师费8111元，合计180951.44元。腾安公司于2017年6月30日转账支付180951.44元给中国银行，清偿完毕二被告对柳州银行的债务。之后，二被告未偿还债务款给原告，原告认为，二被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，于是委托广西佑成律师事务所代为提起诉讼，并向该律师事务所支付代理费10000元。原告在庭审中变更第二项诉请为：请求判决二被告偿还其向柳州银行支付的贷款本金及其他相关费用共214143.95元及该款的利息暂定金额890元（利息的计算以214143.95元为基数，以银行同期利率为标准，从2017年7月1日计算至法院判决双方互负债务抵消之日止，暂计算至2017年8月1日为890元）及被告违约应向原告支付的违约金55069元及律师费10000元，二被告应支付给原告的上述款项，与被告已向原告支付的购房款275348元相互抵消，抵消后被告向原告支付暂定金额4754元。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，属有效合同，受法律保护，双方当事人应当全面履行合同义务。不履行合同义务构成违约的，应当承担违约责任。 二被告与中国银行签订《一手住房贷款合同》后，未按贷款合同约定归还贷款月供，被诉解除贷款合同后仍未履行与原告签订的《商品房买卖合同》约定的义务，构成违约，原告诉请解除《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达之日解除。原告的起诉状于2018年1月21日登报公告送达被告，登报公告送达的，经过60日视为送达。送达日应为2018年3月22日。送达后，二被告未提出异议，为此，本案合同的解除日应为2018年3月22日。 原告作为二被告借款的担保人，履行保证担保责任后，有权向二被告追偿，现原告诉请二被告偿还，有事实和法律依据，本院予以支持。原告代二被告归还中国银行诉讼案债务款有：贷款本金162077.62元、利息及罚息4811.82元（至2017年6月30日止）、诉讼费3845元、保全费1406元、公告费700元、律师费8111元，合计180951.44元。 2015年3月30日起至2017年2月24日，中国银行从原告账户扣款共33192.51元代二被告归还借款，原告诉请二被告归还，有理有据，本院予以支持。 原告于2017年2月24日前代二被告归还借款共33192.51元、同年6月30日代二被告履行判决书确定的义务支付180951.44元给中国银行，二项合计214143.95元，原告诉请二被告支付从2017年7月1日的债务利息，有理，但请求支付至法院判决双方互负债务抵消之日止的利息，没有依据，因在本案中，本院并不审理双方债务互抵的法律关系，故二被告应当支付自2017年7月1日起至二被告履行偿付债务完毕日的利息（利息以214143.95元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计）给原告。 双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告未能按期还款而导致原告作为担保人承担担保责任被银行扣款或支付款项的，被告应接到原告通知后十日内偿还原告代为清偿的款项。逾期超过三个月的，原告有权解除买卖合同，并要求被告承担总房款的20%违约金。二被告因未依合同约定履行合同义务，逾期超过三个月未将原告垫付的款项偿还原告，构成违约，原告诉请判决二被告支付违约金，有合同为据，本院予以支持。二被告购买的商品房总金额为275348元，约定违约金为总金额的20%即55069.6元，原告诉请支付违约金55069元，本院予以确认。 《商品房买卖合同》约定，被告未按合同约定归还借款本息，导致贷款人从原告处代扣还款及产生相关费用的，应当偿还给原告，逾期偿还的，应支付原告为实现该债权而支付的律师费、诉讼费等费用。现原告聘请律师事务所代为提起诉讼主张债权，支付律师代理费10000元，原告诉请二被告偿还，有据，本院予以支持。 关于原告诉请判决被告协助原告办理柳州市柳江区拉堡镇建设路8号金碧苑17栋1单元502号房屋的合同登记备案注销手续，并将以上房屋腾空交付给原告的问题。因该项诉请属尚未发生违约的事实，故本院不予支持。 关于原告诉请判决其在本案的债权与二被告已向原告支付的总购房款275348元相互抵消，抵消后二被告应向原告支付4754元的问题。因该法律关系不是本案审理的范围，故本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下： 一、原告广西柳州腾安房地产开发有限责任公司与被告韦加权、韦银花于2011年9月23日签订的《商品房买卖合同》于2018年3月22日解除； 二、被告韦加权、韦银花偿付原告广西柳州腾安房地产开发有限责任公司代偿款214143.95元及该款利息（利息以214143.95元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年7月1日起至二被告偿清此债务时止）； 三、被告韦加权、韦银花支付原告广西柳州腾安房地产开发有限责任公司违约金55069元； 四、被告韦加权、韦银花支付原告广西柳州腾安房地产开发有限责任公司律师代理费10000元； 五、驳回原告广西柳州腾安房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本案件受理费5502元，公告费700元，合计6202元（原告已预交），由二被告负担。 上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  蔡汉青 人民陪审员  覃志蔚 人民陪审员  覃玉黎 二〇一八年五月十六日 书 记 员  彭 巧