江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初1739号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司徐州分公司，住所地：徐州市云龙区（新城区）清风路9号碧桂园小区。法定代表人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：王崧，该公司物业服务中心经理。被告：靳涛，女，1965年２月２日出生。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司徐州分公司（以下简称碧桂园徐州分公司）与被告靳涛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年4月20日公开开庭进行了审理。原告碧桂园徐州分公司的委托诉讼代理人王崧到庭参加诉讼，被告靳涛经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园徐州分公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付2017年8月1日至2018年3月31日期间的物业服务费1169.36元、违约金309.58元。事实和理由：2015年6月27日，被告购买了徐州市云龙区（新城区）清风路9号碧桂园小区17#-908室房屋。当日，原被告双方签订徐州碧桂园前期物业服务协议，协议约定：由原告向被告提供物业管理服务，被告必须于每月10日按月向原告交纳物业服务费146.17元。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告从2017年8月开始拖欠原告物业服务费1169.36元。原告多次催要，被告均拒绝交纳。被告未按协议约定及时交纳物业服务费，其应支付原告逾期付款违约金。被告靳涛未答辩、未提供证据、亦未委托诉讼代理人。经审理查明，2014年9月2日，徐州市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）和原告碧桂园徐州分公司（乙方）签订徐州碧桂园前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对徐州碧桂园提供前期物业管理服务事宜，乙方提供的前期物业管理服务包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务，共用设施设备的维护和管理服务，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备，公共文体娱乐场所及其设施设备的维护和管理，公共绿化与园艺小品的养护和管理，公共环境卫生的管理服务，交通与车辆停放秩序的管理，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，装饰装修管理服务，社区文化工作的管理服务，对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方、业主及其他物业使用人档案资料的管理服务；物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的建筑面积计算交纳，电梯洋房1.70元/月/平方米，商铺3元/月/平方米；车位的物业服务费标准，汽车车位40元/月/个，摩托车、电动车、助力车车位5元/月/个，自行车车位5元/月/个；本园区住宅内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防、安防等共用设施设备运行和按质监部门规定对共用设施设备进行检查的费用，及因提供物业服务内容所产生的公共水电费用和公共水电耗损费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出，由甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊；物业服务费按年交纳，甲方、业主或物业使用人应在本年度交费周期期满前一个月预交下一年度物业服务费用及公共能耗分摊费用；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日至交款当日违约金每日按应付物业服务费的千分之三交纳；本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方还就物业的服务内容与要求、物业的经营与管理、双方权利义务、违约责任等进行了约定。前期物业服务合同签订后，原告开始为徐州市云龙区（新城区）清风路9号碧桂园小区提供物业管理服务。2015年4月9日，徐州市云龙区房产服务中心对前述合同进行了登记备案。同年6月27日，原告碧桂园徐州分公司（乙方）和被告靳涛（甲方）签订碧桂园前期物业服务协议，协议约定：乙方按照房屋建筑面积1.70元/月/平方米计收物业服务费，该物业套内建筑面积为67.16平方米，公用分摊建筑面积为19.16平方米，合计86.32平方米，甲方应按146.74元/月向乙方交纳物业服务费；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月计收，乙方于每月10日采用银行代收方式计收当月物业服务费；甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用次月1日起每日按应付物业服务费的千分之三交纳违约金；合同约定的物业管理服务内容与标准同徐州市碧桂园房地产开发有限公司和原告签订的徐州碧桂园前期物业服务合同。被告靳涛系碧桂园小区17#-908室房屋所有权人，房屋建筑面积86.32平方米。2016年8月11日被告办理上房手续，其尚欠原告2017年8月1日至2018年3月31日期间的物业服务费86.32平方米×1.70元/月/平方米×8个月≈1170元。本院认为，2014年9月2日原告碧桂园徐州分公司和徐州市碧桂园房地产开发有限公司签订的徐州碧桂园前期物业服务合同及2015年6月27日原告碧桂园徐州分公司和被告靳涛签订的碧桂园前期物业服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为碧桂园小区提供了物业管理服务，被告靳涛为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。虽然徐州碧桂园前期物业服务合同约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告靳涛应于本判决生效之日起十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司徐州分公司物业服务费1170元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司徐州分公司要求被告靳涛支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司徐州分公司负担5元，被告靳涛负担20元（原告已预交，被告靳涛应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年五月二十一日书记员  于淼