沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0113民初352号原告：韩鹏飞，男，1963年11月16日出生，住址沈阳市沈河区。原告：柳建顺，女，1964年10月7日出生，住址沈阳市沈河区。被告：沈阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区碧桂街10号，代码证号91210113793190544Y。法定代表人：杨文杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈琼，系辽宁百联律师事务所律师。原告韩鹏飞、柳建顺与被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月4日作出（2017）辽0113民初2213号民事判决，原告不服判决，提出上诉，沈阳市中级人民法院以（2017）辽01民终10523号民事裁定书将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告韩鹏飞、柳建顺，被告委托诉讼代理人陈琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韩鹏飞、柳建顺向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约交房的违约责任，给付违约金人民币144,647.25元；2.承担占用房屋使用费人民币6000元；3.由被告承担物业等相关费用；4.要求被告无条件交付房屋并为原告办理房屋所有权证；5.对房屋存在的质量问题继续维修；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于沈阳市沈北新区碧桂街10号“沈阳碧桂园”沈北新区碧桂街12-16号2-1-2，建筑面积144.54平方米，总价款738,726元住宅一套。被告未按期交房，且房屋存在多处质量缺陷并有工人在此居住的痕迹。原告多次与被告沟通，未能解决，故诉至法院。被告碧桂园公司辩称，二原告主张的房屋质量问题，属于保修责任范围，不是二原告拒绝收房的法定及约定的事由，被告不存在逾期交房的违约行为，依法不应承担逾期交房的违约责任。占用房屋使用费、物业费没有法律依据。根据合同约定应在二原告收房后办理房证，如果二原告同意收房，被告同意按商品房买卖合同的约定给二原告办理房屋所有权证。对房屋还存在的质量问题经双方确认后同意继续予以维修。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原、被告在法庭上进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。经审理查明，二原告系夫妻关系，于2014年3月30日与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买由被告开发的位于沈阳市沈北新区碧桂街12-16号2-1-2的商品房，建筑面积为144.54平方米，总金额为738,726元。约定了商品房交付期限，即在2014年5月30日前；交付条件，即商品房经验收合格；交付方式，即出卖人书面通知买受人办理交付手续；保修责任，即在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。同日双方又以附件四形式签订了《合同补充协议》，第十一条明确了商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。第十二条对《商品房买卖合同》约定的交付方式修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。第十三条对商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼。2009年11月25日，沈阳蒲河新城建设局为案涉房屋出具《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，载明该工程符合竣工验收备案规定，予以备案。二原告已按《商品房买卖合同》约定履行了给付购买房屋价款、交纳相关费用的义务。二原告自认，案涉房屋为现房，在购买时已先行查看，后与被告签订的商品房买卖合同。另查，二原告在看房的时候，发现该房屋有居住过的痕迹，还存在大白脱落、门窗损坏等问题，要求被告维修，因被告没有在2014年5月30日即交房之日前修复完毕，原告未与被告办理房屋交接手续。再查，2014年7月10日，被告与案外人沈阳朗丰建筑工程有限公司（以下简称朗丰公司）签订《花山项目桐林人家苑区部分积存货量（16号楼）底层透寒渗水零星维修合同》（以下简称《维修合同》），对涉案房屋所在的16号楼的基础防水、保温、排水处理、外墙保温、涂料、排水管修复等项目进行维修，合同约定的工期为2014年7月15日至2014年7月31日。原告举证证明被告维修期间维修人员占用其所购房屋二个多月，要求给付房屋占用费6000元，被告不予认可，但未提供证据证明。本院认为，本案争议焦点为：1.被告提供的商品房是否符合合同附件三确定的标准；2.被告方是否存在逾期交付商品房的违约行为；3.原告要求被告承担房屋占用费、物业费、维修费以及为原告办理所有权证书是否符合相关法律规定。关于被告提供的商品房是否符合合同附件三确定的标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年5月30日前，将经过验收合格的商品房交付给原告使用。《合同补充协议》第十三条约定该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼。可见，涉案房屋交付条件是该商品房经验收合格。而该商品房被告于2009年11月25日就取得了《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，故应认定该商品房符合附件三载明交付标准。原告主张该房屋存在质量问题事实存在，属于工程保修范围，但主张房屋不符合交付条件没有提供证据证明，本院不予认定。关于被告方是否存在逾期交付商品房的违约行为。原、被告在《商品房买卖合同》第十一条明确商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。在同一条款中还载明由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定。而附件四《合同补充协议》第十二条对《商品房买卖合同》第十一条约定的交付方式进行了修改，即“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。故原告主张被告承担逾期交房的违约责任并给付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担房屋占用费、物业费、维修费以及为原告办理所有权证书是否符合相关法律规定问题。1.关于房屋占用费，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告在约定期限内履行了交付购房款项及相关费用的义务，依约定在房屋交付期限到来时享有取得占有该房屋的权利，被告负有向原告交付房屋的义务，原告对该房屋占有之权利在双方未解除《商品房买卖合同》前具有排他性。被告于2014年7月10日与案外人朗丰公司签订《维修合同》，并对包括涉案房屋在内的16号楼进行维修，原告应予配合、协助。原告举证证明被告维修期间维修人员占用其所购房屋二个多月，要求给付占用费人民币6000元，被告虽辩称争议房屋并没有交付，原告对争议房屋无占有、使用权利，但未提供证据证明，且被告未尽到监督管理责任，故本院对施工人员占用该房屋的事实予以确认，对原告主张被告承担房屋占用费予以支持,本院酌定为6000元。2.关于物业费，物业费又称物业管理费，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。本案系商品房预售合同纠纷，原告以被告违约交付房屋主张由被告承担其未实际入住期间的物业费与本案并非同一法律关系，且被告不同意承担，故本院不予审理。3.关于维修费，原告诉称被告提供房屋仍然存在入户台阶破损,入户门破旧，室内开关、插座破损，厨房、卫生间水管漏水等问题，主张自行维修，由被告承担维修费。因被告当庭承诺如房屋确实存在质量问题同意给以维修，本院认为保修范围内质量问题应以被告方先行维修为宜。对房屋存在的质量问题，经与原、被告共同到争议房屋现场查看，该房屋存在（1）室内西侧卫生间窗口未抹、（2）北侧卫生间下水管检查口松动、（3）墙壁五孔插座损坏（二个）、（4）入户台阶破损、（5）入户右侧房间棚顶有水渍痕迹、（6）入户门更换、（7）房屋西侧外墙墙体与散水坡缝隙修复。现被告同意对（1）、（2）、(3)项维修，本院予以确认。对于（4）项，入户台阶装饰板材破损事实存在，被告称是年久失修，理由不成立，原告主张被告应给予修复，本院予以支持；对于（5）项，该房间棚顶有水渍痕迹事实存在，由于楼上用户对露台地面进行装修，故对原告主张水渍源于被告交付房屋质量不符合标准，本院不予支持；对于（6）项，入户门存在腐蚀退色问题，但不宜认定为质量问题，故对原告要求被告更换入户门，本院不予支持；对于（7）项，西侧外墙体与散水坡存在缝隙较大问题，影响散水效果，应视为质量问题，原告主张被告应给予修复，本院予以支持。4.关于交付房屋、办理所有权证，原告诉称要求被告无条件即不得以要求原告交纳未实际入住期间物业费作为交付房屋的条件交付房屋，并为原告办理房屋所有权证，该诉求符合法律法规规定，且被告表示如果原告同意收房，其同意按《商品房买卖合同》约定给原告办理房屋所有权证，故对原告此项主张本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内给付二原告韩鹏飞、柳建顺人民币6000元；二、被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内将案涉房屋交付二原告韩鹏飞、柳建顺使用；三、被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内对案涉房屋存在质量问题（明细附后）修复完毕；四、被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司在二原告韩鹏飞、柳建顺提供办理房屋产权证所需相关手续后三十日内协助其办理房屋产权证；五、驳回二原告韩鹏飞、柳建顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3312元，由二原告韩鹏飞、柳建顺承担3000元，由被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司承担312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 杨 琦审 判 员 党 莉人民陪审员 马 岩二〇一八年五月十七日书 记 员 高秋红