上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9636号原告(反诉被告)：胡时跃，男，1958年11月18日生，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：李强声，女，1958年4月24日生，汉族，住上海市徐汇区。两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：汪帮清，上海繁锦律师事务所律师。两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：候晓巍，上海繁锦律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱勇仁，男，1967年8月12日生，汉族，住上海市松江区。原告胡时跃、李强声与被告朱勇仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序分别于2017年7月27日、2017年9月7日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。嗣后，被告提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案于2017年11月24日第三次公开开庭进行了审理。原告胡时跃、两原告的共同委托诉讼代理人候晓巍及被告朱勇仁三次均到庭参加诉讼，原告李强声到庭参加第一、三次庭审，两原告的共同委托诉讼代理人汪帮清到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告胡时跃、李强声向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告协助两原告将坐落于上海市松江区涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权过户至两原告名下；3.判令被告支付逾期过户违约金(以435,000元为基数，自2007年8月31日起至实际协助办理过户手续之日止，按照每日万分之五的标准计算)。审理中，两原告明确在本案中不再主张第1、3项诉讼请求，仅主张第二项诉讼请求。事实和理由：两原告与被告于2004年12月签订《期房转让协议书》，约定被告将系争房屋以435,000元的价格出卖给两原告。协议书签订后，两原告向被告支付首付款150,000元，被告将系争房屋的房地产权证、购房凭证、办理银行抵押贷款手续等相关文件交付给了两原告。嗣后，两原告代被告归还银行贷款共计62,483.43元。被告一直未履行房屋过户义务且无法取得联系。直至2017年5月，两原告发现被告欲另行出售系争房屋。故两原告诉至本院，望判如诉请。被告朱勇仁辩称，不同意两原告的诉讼请求。第一，两原告的起诉违反了“一事不再理”的民事诉讼原则；第二，两原告存在逾期支付房款的违约行为，故被告享有合同解除权；第三，被告在本案诉讼之前已经向两原告发出了解除合同的通知，故双方之间的房屋买卖合同已经解除。同时，被告朱勇仁向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2004年12月5日签订的《期房转让协议》及于2005年10月14日签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年7月11日解除；2.判令两原告支付违约金65,250元(房屋总价435,000元×15%)；3.判令两原告支付逾期付款违约金(以两原告未付房款388,311元为基数，按照每日万分之五的标准，自2008年8月1日起计算至本案一审判决之日止)；4.判令两原告支付自2017年6月21日起至系争房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按照每月4,500元的标准计算)；5.判令两原告赔偿利息及罚息共计160,795元。事实和理由：2004年12月5日，原告胡时跃与被告签订《期房转让协议书》，约定原告胡时跃以435,000元的总价向被告购买系争房屋。协议书签订当天，原告胡时跃支付房款150,000元(含定金10,000元)。因原告胡时跃无力一次性支付剩余房款，故双方协商一致，由原告胡时跃代被告支付自2005年1月起至2007年7月期间的系争房屋银行贷款。嗣后，被告将系争房屋交付给了原告胡时跃，原告胡时跃于2005年5月5日入住系争房屋。2005年10月14日，两原告与被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。2006年1月4日，原、被告双方在法院的主持下进行调解，约定两原告于2007年7月30日前将房屋余款一次性支付给被告，两原告违约停止月供逾期所产生的利息应由两原告支付。但两原告并未履行上述付款义务，未于2007年7月30日前一次性支付剩余房款，并于2008年8月停止支付每月贷款及利息。嗣后，两原告向法院起诉要求继续履行合同，被法院判决驳回其诉讼请求。因两原告并未全面履行《期房转让协议书》、《上海市房地产买卖合同》及《和解协议》中约定的付款义务，构成根本违约。故被告于2017年7月10日向两原告发出《解除合同通知》，要求解除与两原告之间的房屋买卖合同关系。次日，两原告收悉该《解除合同通知》，原、被告之间的房屋买卖合同关系于2017年7月11日解除。原告胡时跃、李强声针对反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，被告并不享有合同的解除权。因被告涉嫌经济犯罪被羁押，两原告无法与其取得联系，在此情况下，两原告的权利无法得到保障，无法继续履行付款义务。被告未能按约履行过户义务，还存在将系争房屋另行出售给其他人的违约行为。作为违约方，被告无权主张解除合同。经审理查明，2004年12月5日，原告胡时跃(乙方，买方)与被告(甲方、卖方)以及案外人上海吉亨房地产经纪事务所(古美店)(丙方)签订《期房转让协议书》一份，约定：“一、甲方于2003年11月28日与上海三盛房地产有限公司(以下简称开发商)签订《上海市内销商品房预售合同》，预售编号为松房地(2003)预第0173号。购买了该物业，该物业的暂测建筑面积为82.26平方米，甲方尚未取得该物业的房地产权证。甲方已确定该物业价格为人民币43.5万元整。乙方已全面了解该物业的上述状况后，仍表示愿意购买上述物业。二、甲、乙双方同意无论该物业的暂测建筑面积，按总价人民币(大写)肆拾叁万伍仟元整买卖该物业，多退少补，按单价计算。三、付款方式：1.乙方于本协议签订后当天内预付房款人民币壹拾伍万元整，甲方向乙方出具收据(含定金共计人民币壹万元整)。……5.以银行转按揭于甲方结清。……九、补充条款：办理该物业的两次产权过户相关费用由买方承担，……银行转按揭，业主承担公证费贰佰元，其它按揭费用买方承担。另买方承担2005年1月起至办理完过户手续前卖方银行利息、中介费由买方承担”。当日，被告出具《付房款收据》一份，载明收到原告胡时跃支付的房款150,000元(含定金10,000元)。嗣后，被告将系争房屋交付给两原告使用。2005年8月11日，被告取得系争房屋的房地产权证。2005年10月14日，两原告及案外人胡某某(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价为435,000元。合同附件三约定：本合同签订后，乙方于2004年12月1日支付10,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2004年12月5日前支付140,000元。剩余房款由银行贷款于卖方结清。2005年12月1日，本院受理两原告向本院起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2005)松民一(民)初字第5443号。2006年1月4日，两原告作为甲方，被告作为乙方，双方签署《和解协议》，载明：“一、乙方朱勇仁于2007年8月30日之前将座落于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给甲方胡时跃、李强声；二、甲方胡时跃、李强声于2007年7月30日之前将上述房屋的余款(以银行当月结算金额为准)一次性给付乙方朱勇仁；三、过户时，在2006年1月1日前涉及的费用按原合同执行，2006年1月1日后如国家出台新政策，按新政策执行。四、乙方朱勇仁补偿甲方胡时跃、李强声诉讼费损失1635元。甲方胡时跃、李强声向法院撤回起诉。五、甲方胡时跃、李强声逾期支付按揭，则所产生的利息由甲方胡时跃、李强声负责”。当日，两原告向本院申请撤回(2005)松民一(民)初字第5443号的起诉。2007年9月20日，本院受理两原告起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2007)松民三(民)初字第2473号。该案审理中，因被告涉嫌犯罪被刑事拘留，故该案于2007年10月12日裁定中止审理。该案恢复审理后，因被告下落不明需公告送达，该案转为适用普通程序审理。嗣后，又因系争房屋被司法限制，该案于2008年8月5日裁定中止审理。两原告在该案中提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理系争房屋的过户手续；2.判令被告还清银行贷款注销抵押，如不能注销则由原告代其还清贷款余额后，注销银行抵押；3.判令被告支付原告房屋过户中的有关税费30,000元。在该案审理中，2009年5月26日，本院向当时系争房屋上登记的抵押权人中国建设银行上海松江支行(以下简称“建行松江支行”)工作人员进行询问，其称系争房屋的银行贷款至2008年9月开始就停止还贷，当时尚有贷款本金余227,516.57元，若结清利息，则应支付本息共计237,400元左右。若两原告同意代为清偿贷款，建行松江支行同意在接到法院的协助执行通知书后办理抵押登记注销手续。同日，本院向两原告进行询问，告知其若两原告将全部房款支付完毕并已实际居住，则可变更诉讼请求为确认系争房屋归两原告所有，再由两原告凭生效判决要求上海市浦东新区人民法院解除对系争房屋的司法查封。两原告表示，一方面没有钱将房款支付完毕；另一方面，担心即便其将房款支付完毕后法院判决系争房屋归其所有，上海市浦东新区人民法院仍不同意解除司法查封。最终，两原告并未将房款付至本院。2009年8月19日，本院作出(2007)松民三(民)初字第2473号民事判决，认为系争房屋已经被上海市浦东新区人民法院查封，因受司法限制导致客观上无法办理所有权转移登记。另，系争房屋已经设定抵押，且两原告坚持要求先过户再偿还贷款。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。况且，从双方于2006年1月4日签订的和解协议来看，也是两原告将购房余款(以银行当月结算金额为准)给付被告在前，被告履行过户手续在后。故此，两原告要求被告配合办理系争房屋过户手续的诉请，难以支持。基于此，两原告要求被告支付过户过程中的税费30,000元的诉请，亦不予支持。至于两原告要求判令被告偿还贷款注销抵押、如不能则由两原告代为清偿贷款注销抵押的诉请，因该贷款本系两原告支付或向有关部门提存的情况下，判令被告偿还贷款注销抵押缺乏法律与合同依据。同时，“由原告代为清偿贷款后注销抵押”的诉请也与原告坚持的“需过户登记后才愿意清偿贷款”相矛盾。综上，故判决驳回两原告的诉讼请求。上述判决作出后，两原告不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院以(2009)沪一中民二(民)终字第3718号立案受理。2009年12月4日，两原告申请撤回上诉，上海市第一中级人民法院裁定予以准许。2009年12月8日，本院再次立案受理两原告起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2009)松民一(民)初字第6593号。该案中，两原告请求确认系争房屋的所有权归其所有。被告系公告送达。2010年5月13日，两原告申请撤回该案起诉，本院裁定予以准许。2016年8月23日，被告补办了系争房屋的房地产权证。2017年7月10日，被告向上海市徐汇区零陵路XXX号XXX室地址向两原告发出《解除合同通知》，认为两原告未能按照和解协议向被告支付剩余房款，构成根本违约，致使被告合同目的不能实现，故被告有权据此行使单方合同解除权。该份《解除合同通知》显示有人签收，但两原告否认收到该通知，并称上海市徐汇区零陵路XXX号XXX室系原告胡时跃母亲居住，而两原告一直居住在系争房屋内。另查明，系争房屋于2008年1月22日被上海市浦东新区人民法院司法查封(正式查封)，于2008年10月8日被本院因(2007)松民三(民)初字第2473号案件司法查封(轮候查封)，于2008年11月11日被上海市黄浦区人民法院司法查封(轮候查封)，于2009年2月24日被本院因(2009)松执字第567号案件司法查封(轮候查封)。目前，系争房屋因本案被司法查封(正式查封)，无其它权利限制及抵押信息。再查明，2015年8月3日，本院立案受理朱勇仁诉上海市松江区人民政府方松街道办事处作出的廉租房初审不符合申请条件通知书一案，案号为(2015)松行初字第121号。该案中，朱勇仁认为其事实上无住房故申请廉租房，上海市松江区人民政府方松街道办事处查出朱勇仁名下有房产，但根据(2007)松民三(民)初字第2473号民事判决书可以看出，朱勇仁已经将系争房屋转让给他人，故申请撤销上海市松江区人民政府方松街道办事处作出的《上海市廉租房初审不符合申请条件通知书》。本院经审理后认为，虽然民事判决书确认了朱勇仁出售系争房屋的事实，但其并未就房屋的产权作出处理，不能导致房屋的产权发生变更。故上海市松江区人民政府方松街道办事处认定朱勇仁有房未处理并终止审核，并无不当。据此，本院于2016年2月3日作出(2015)松行初字第121号行政判决书，判决驳回朱勇仁的诉讼请求。朱勇仁不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年5月20日作出(2016)沪01行终215号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。审理中，被告称其于2007年5月始因涉嫌刑事犯罪被采取刑事强制措施，被无罪释放后一直在外地未回本市，直至2015年才回到本市。审理中，双方均确认，两原告向被告支付了首付款150,000元，另加上两原告代被告偿还2005年1月至2008年8月期间的贷款本、息共计109,570元。被告认可其中的52,106元贷款本金可算在两原告支付的房款内，但认为57,464元贷款利息应由两原告自行承担。对此，两原告予以认可。审理中，两原告为证明其具有继续履行合同的能力，已将房屋尾款232,894元付至本院。另，两原告同意支付被告反诉主张的利息、罚息合计160,795元，并亦付至本院。以上事实，有《期房转让协议书》、《上海市房地产买卖合同》、《和解协议》、询问笔录、民事判决书、民事裁定书、上海市房地产登记簿、《解除合同通知》、行政判决书及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议主要在于：第一，两原告的起诉是否属于重复起诉，违反“一事不再理”原则？第二，两原告是否存在根本违约致使被告享有合同解除权？对于第一个争议焦点，本院认为两原告的起诉并不属于重复起诉。根据相关司法解释的规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当予以受理。虽然两原告此前起诉要求被告协助办理系争房屋的过户手续，但是因为当时系争房屋上存在司法限制措施以及抵押登记，系争房屋过户存在事实及法律上的障碍，致使两原告的诉讼请求无法得到法院支持。而本案中，系争房屋的司法限制措施及抵押登记均已涤除，系争房屋过户障碍已消除。基于该新的事实的发生，两原告再次起诉要求过户，并不属于重复起诉。关于第二个争议焦点。按照《和解协议》的约定，两原告应当于2007年7月30日之前将房屋尾款一次性支付给被告，被告于2007年8月30日之前办理房屋过户手续。按照《期房转让协议书》补充条款的约定，在办理完成过户手续前，卖方的银行贷款利息由买方承担。虽然两原告确实存在未能于2007年7月30日之前一次性支付被告房屋尾款的行为，且该付款义务属于先履行义务，但本院认为两原告逾期支付剩余房款及停止归还银行贷款，并不属于违约，理由如下：首先，被告自2007年5月后因涉嫌刑事犯罪被采取刑事强制措施致使两原告无法与其联系，而系争房屋尚有抵押登记未注销，在此情况下，两原告中止履行付款义务应属于行使不安抗辩权，不属于违约；其次，虽然在(2007)松民三(民)初字第2473号案件中，本院向两原告释明其可将剩余房款付至法院，但此不能视为替代被告催讨房款，被告无权以两原告未将剩余房款付至法院为由认为两原告存在根本违约；再次，在两原告申请撤回(2009)松民一(民)初字第6593号后，被告并未提供证据证明其已与两原告联系，并向两原告催讨剩余房款，且两原告拒不支付。在两原告仍然无法与被告联系的情况下，两原告继续行使不安抗辩权，中止履行付款义务，仍不构成违约；再其次，在(2015)松行初字第121号行政案件中，被告自认其已将系争房屋出售，并未提及要求解除房屋买卖合同事宜；最后，虽然被告于2017年7月10日向两原告发出解除合同通知，但是此系发生在本案诉讼过程中，两原告已经提起本案诉讼要求继续合同，且并未明确表示拒绝履行剩余房款支付义务。因被告并不享有合同解除权，故其发出的解除合同通知并不发生解除效力。本案审理中，双方均确认两原告的已付房款为150,000元加上两原告代为偿还的贷款本金52,106元，合计202,106元。尚余房屋尾款232,894元未能支付。现两原告为保证其履行能力，已将232,894元付至本院，故本案房屋买卖合同继续履行不存在障碍，对于两原告要求被告协助办理过户手续之诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求解除《期房转让协议书》及《上海市房地产买卖合同》之反诉请求，综上所述，本院不予支持。被告主张的第2、4项反诉请求，均系合同解除的后果，本院亦不予支持。对于被告要求原告支付逾期付款违约金之反诉请求，因被告未能提供证据证明其在本案诉讼之前与两原告联系，两原告不再享有不安抗辩权之情形，故本院认为两原告在此之前未能支付剩余房款不属于违约，不应支付逾期付款违约金。对于被告要求两原告支付利息及罚息160,795元之诉讼请求，因两原告同意支付，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)朱勇仁于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)胡时跃、李强声将坐落于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)胡时跃、李强声名下；二、原告(反诉被告)胡时跃、李强声于上述房屋实际过户至原告(反诉被告)胡时跃、李强声名下之日支付被告(反诉原告)朱勇仁房屋尾款232,894元；三、原告(反诉被告)胡时跃、李强声于上述房屋实际过户至原告(反诉被告)胡时跃、李强声名下之日支付被告(反诉原告)朱勇仁银行利息、罚息合计160,795元；四、驳回被告(反诉原告)朱勇仁的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,825元，财产保全申请费2,695元，反诉案件受理费2,367元，合计诉讼费12,877元，由原告(反诉被告)胡时跃、李强声负担10,520元(已付)，由被告(反诉原告)朱勇仁负担2,367元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  吴家明二〇一八年五月二十二日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当予以受理。