江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7165号上诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人，再审申请人）：南京诺亚贸易实业有限公司，住所地本市秦淮区中山南路224号。法定代表人：叶世光，南京诺亚贸易实业有限公司董事长。委托诉讼代理人：刘训峰，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莎，江苏致邦律师事务所律师。上诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人、再审申请人）：南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司，住所地本市秦淮区中山南路224号。法定代表人：叶世光，南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司总经理。委托诉讼代理人：刘训峰，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莎，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人、被申请人）：南京电线电缆厂有限公司，住所地本市秦淮区中山南路224号。法定代表人：张金莲，南京电线电缆厂有限公司董事长。委托诉讼代理人：吴兴存，男，1960年1月10日出生，汉族，南京电线电缆厂有限公司副总经理，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：李守信，男，1958年6月19日生，汉族，南京电线电缆厂有限公司职员，住南京市鼓楼区。上诉人南京诺亚贸易实业有限公司（以下简称诺亚公司）、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司（以下简称诺亚物业分公司）因与被上诉人南京电线电缆厂有限公司（以下简称电线电缆公司）房屋租赁合同纠纷一案，南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）于2014年6月18日作出（2013）秦民初字第4961号民事判决，诺亚公司、诺亚物业分公司不服提起上诉，南京市中级人民法院（以下简称南京中院）于2015年5月8日作出（2014）宁民终字第3145号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年3月28日，江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）作出（2015）苏审三民申字第00832号民事裁定书：一、指令江苏省南京市中级人民法院再审本案；二、再审期间中止原判决的执行。2016年7月26日，南京中院作出（2016）苏01民再52号民事裁定书：一、撤销南京市中级人民法院（2014）宁民终字第3145号民事判决和南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第4961号民事判决；二、发回南京市秦淮区人民法院重审。2017年6月14日，秦淮法院作出（2016）苏0104民初7574号民事判决。因诺亚公司、诺亚物业分公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人诺亚公司和诺亚物业分公司法定代表人叶世光、委托诉讼代理人刘训峰，电线电缆公司委托诉讼代理人吴兴存、李守信到庭参加诉讼。本案现已审理了终结。诺亚公司、诺亚物业分公司上诉请求：1、依法改判秦淮法院（2016）苏0104民初7574号民事判决第一项为：确认被上诉人于2013年8月14日在《金陵晚报》上刊登的与上诉人所签《租赁房屋经营合同》解除的《声明》以及所发《中止房屋租赁合同通知函》无效，上诉人与被上诉人所签《租赁房屋经营合同》和《房屋租赁补充协议》继续履行；2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决未能全面查明案件事实，仅概称“电线电缆公司并未全部交付其之前私力收回的房屋，并在2012年12月10日以后仍收取了部分承租户房屋租金”，导致双方难以结算，并影响上诉人向被上诉人主张返还上述特殊期间内超额收取的租金及费用或追究其他法律责任权利的行使；（二）上诉人在上述特殊期间后不存在超过六个月未付租金的事实，一审判决认定事实不清。一审法院并未对上述特殊期间内和上述特殊期间后两个不同阶段的租金及费用缴纳事实进行区分，仅概括认定上诉人“存在超过六个月未付房租行为”，该认定易造成误解。（三）一审判决未直接支持上诉人的原一审诉讼请求，判决结果不全面。虽然一审法院认为上诉人的请求意在确认合同继续履行并判决驳回了被上诉人要求确认原《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除的反诉请求，但仍有必要在确认被上诉人于2013年8月14日在《金陵晚报》上刊登的声明以及所发《终止房屋租赁合同通知函》无效，并在此基础上判决《租赁房屋经营合同》和《房屋租赁补充协议》继续履行。电线电缆公司辩称，一审判决判非所请，不同意上诉人的上诉请求。1、一审法院未能查清案件事实，本案自2016年7月26日由南京中院裁定发回秦淮法院重审，近一年的时间，秦淮法院仍未查清基本事实。诺亚公司是否欠我公司房租这一基本事实，法院未查清，自2011年7月1日至2013年11月25日，上诉人未向我公司交一分钱，已经构成根本违约，一审法院始终含糊其词。根据上诉人2012年提交给江苏高院的诉讼资料，诉争房屋中山南路224号整栋楼的年租金大约是420万元/年，其中2011年7月至12月的房租有360万元已经被上诉人在2011年1月6日提前收取。也就是说，2011年7月到本案诉讼时，应收房租应该是760万元。据不完全统计，2011年7月至本案诉讼，上诉人收取客户的部分租金为561.41492万元（含法院冻结后不给诺亚公司的款项），这些都有收据、发票、银行流水、法院裁定书等为证。而我司仅收了150多万元，其余为小业主欠交的部分房租。事实证明，上诉人应交我司租金320万元。自2013年11月，上诉人分文未交。我公司认为一审法院对本案基本事实未查清。2、一审法院适用法律不当。一件并不复杂的房屋租赁纠纷，自2010年1月5日诉讼以来，到2017年6月14日秦淮法院重审判决，历经8年，江苏高院、南京中院、秦淮法院共下达判决书6份（含再审、重审）、裁定书3份，为何同样的事实、法律，三级法院裁判结果不一。诺亚公司、诺亚物业分公司向一审法院起诉请求：确认电线电缆公司于2013年8月14日在《金陵晚报》上刊登的声明与诺亚公司、诺亚物业分公司《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》解除、《终止房屋租赁合同通知函》终止执行无效。电线电缆公司反诉请求：1、确认电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司之间的《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除；2、诺亚公司、诺亚物业分公司将承租使用的本市中山南路224号房屋返还给电线电缆公司。一审法院在（2013）秦民初字第4961号案中查明，1998年11月26日，电线电缆公司（甲方，出租方）与诺亚公司、诺亚物业分公司（乙方，承租方）签订《租赁房屋经营合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方，租期20年，自1999年7月1日至2019年6月30日，签约后至1999年6月30日，无偿提供给乙方使用；租金及费用增加方式为，前5年年租金150万元不变，从第6年起按3年为一期，每期年租金及费用增加5万元；每季度中月内为付款时间，首年预付款为签约时支付50万元，余款100万元在1999年3月底以前支付；乙方按时缴纳租金及费用，逾期每天加收万分之五滞纳金，拖欠达六个月甲方有权终止协议，乙方将装璜改造后的房屋无偿交还甲方。2000年9月6日，双方签订《房屋租赁补充协议》，对原合同约定计租时间及方法进行调整。合同签订后，电线电缆公司按约将诉争房屋交付诺亚公司、诺亚物业分公司，诺亚公司、诺亚物业分公司将诉争房屋分别转租给众经营户实际经营、使用，诺亚公司、诺亚物业分公司按约缴纳租金至2011年6月30日。2009年10月23日，电线电缆公司向诺亚公司、诺亚物业分公司发出公函，提出因诺亚公司、诺亚物业分公司交付的租金一直是电线电缆公司的唯一收入来源，现诺亚公司、诺亚物业分公司交付的租金低于同等地段同等条件下的租金标准，不能达到电线电缆公司正常运营养活职工的要求，即日起解除与诺亚公司、诺亚物业分公司签订的《租赁房屋经营合同》。2010年1月5日，电线电缆公司诉至原南京市白下区人民法院（以下简称白下法院，后为秦淮法院），请求判令解除电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司之间签订的《租赁房屋经营合同》。2010年12月10日，白下法院作出（2010）白民初字第305号民事判决（以下简称305号判决），判决：电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订的《租赁房屋经营合同》于2009年10月23日解除。诺亚公司、诺亚物业分公司不服该判决，向南京中院上诉，2011年6月18日，南京中院作出（2011）宁民终字第912号民事判决（以下简称912号判决）：驳回上诉，维持原判。该判决作出后，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司遂产生纠纷。电线电缆公司主张诺亚公司、诺亚物业分公司应履行生效判决，将诉争房屋返还给电线电缆公司，故其陆续与实际承租户签订租赁合同，向实际承租户收取租金。诺亚公司、诺亚物业分公司则于2011年7月4日回函电线电缆公司，希望电线电缆公司就整体移交制定出一揽子详尽的计划方案，在双方确定无异议的前提下，再着手进行移交，否则电线电缆公司应立即停止侵害行为的继续发生。诺亚公司、诺亚物业分公司不服已生效的305号判决和912号判决，向江苏高院申请再审，江苏高院于2012年3月5日作出（2011）苏审二民申字第510号民事裁定（以下简称510号裁定）：“一、指令市中级法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行”。南京中院经审理，于2012年12月4日作出（2012）宁民再终字第12号民事判决（以下简称12号判决），判决：“一、撤销南京市中级人民法院（2011）宁民终字第912号民事判决和南京市白下区人民法院（2010）白民初字第305号民事判决；二、驳回电线电缆公司的诉讼请求”。2012年12月10日，电线电缆公司向众商户发出《公告》，声明：“一、我司解除函有效，我司与‘诺亚公司’的原租赁合同已经解除。二、我司将重新起诉，要求法院确认我司与‘诺亚公司’双方合同已经解除。三、各入驻单位与我司签订的合同，是在我司发函解除与‘诺亚公司’的合同后签订的合法合同，再审对此并不否认，故继续有效，必须严格履行，请各入驻单位遵守”。2013年3月27日、5月2日，电线电缆公司先后向诺亚公司、诺亚物业分公司发出公函，要求其接函后五日内交纳租金，上述函件均被拒收。2013年6月3日，诺亚公司、诺亚物业分公司在公证员的公证下，通过国内特快专递向电线电缆公司发出《通知》两份，要求电线电缆公司全面履行维修义务、停止违约侵权行为，派员至公司受领租金同时结算所应支付损害赔偿款事宜。2013年8月7日，电线电缆公司在公证员的公证下通过全球邮政特快专递向诺亚公司、诺亚物业分公司发出《终止房屋租赁合同通知函》。2013年8月14日，电线电缆公司在《金陵晚报》上刊登《声明》，载明：“南京电线电缆厂有限公司就解除与你公司《房屋租赁经营合同》发出本声明。南京市中级人民法院2012年12月4日作出（2012）宁民再终字第12号民事判决书后，你公司既占据我公司南京中山南路224号房屋对外出租，收取租金，又拒绝履行双方《房屋租赁经营合同》约定的缴纳租金义务，至今已达7个月有余。2013年8月7日我公司向你单位寄送了《终止房屋租赁合同通知函》，通知函已经到达你司，但被你司拒收，该证据业已公证保全。故此我公司声明：双方签订的《房屋租赁经营合同》及《房屋租赁补充协议》终止执行。”另查明，2012年4月至同年11月期间，诺亚公司、诺亚物业分公司先后向原白下法院提起诉讼，要求天津天狮生物工程有限公司江苏分公司（以下简称天狮公司）等实际承租户支付租金及滞纳金。其中，除起诉天狮公司以及南京七田右脑科技开发有限公司（以下简称七田公司）的案件作出判决以外，其余案件均因实际承租户在审理过程中自愿交付租金或提存至法院，诺亚公司、诺亚物业分公司申请撤回起诉。对于起诉七田公司一案，原白下法院于2013年4月作出（2012）白民初字第988号民事判决，判决七田公司向诺亚公司、诺亚物业分公司支付2011年9月9日至2013年4月5日期间的租金24.68157万元及滞纳金4.5844万元。后七田公司不服该判决，提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。对起诉天狮公司一案，原白下法院于2013年10月作出（2012）白民初字第766号民事判决，判决天狮公司向诺亚公司、诺亚物业分公司支付2012年1月28日至2013年7月27日期间的租金127.5万元及滞纳金。后天狮公司不服该判决，提起上诉，现该案尚在二审审理中。再查明，2013年6月8日，诺亚公司、诺亚物业分公司诉至一审法院，请求：“一、判令被告（电线电缆公司）立即停止违约行为，并继续全面履行《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》的义务：……9、判令被告依据合同约定及交易习惯受领原告支付的房屋租金；二、支付违约金500万元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。”在该案审理过程中，诺亚公司、诺亚物业分公司分别于2013年11月26日以电汇方式转入电线电缆公司帐户内147.5万元，标注用途为2013年度全额租金及费用，于2014年2月28日汇入37.5万元元，标注用途为2014年第一季度租金及费用。一审法院对该案所立案号为（2013）秦民初字第1682号。诺亚公司、诺亚物业分公司分别于2013年11月26日以电汇方式转入电线电缆公司帐户内147.5万元，标注用途为2013年度全额租金及费用，于2014年2月28日汇入37.5万元，标注用途为2014年第一季度租金及费用。一审法院在（2013）秦民初字第4961号案中认为，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，电线电缆公司发出解除函后，诺亚公司、诺亚物业分公司在法定三个月期限内提出异议，故电线电缆公司对于行使解除权是否符合法律规定负有举证义务。电线电缆公司主张其行使解除权是因为诺亚公司、诺亚物业分公司自2012年3月15日起即未按约支付租金及费用，在2012年12月再审判决作出后，仍未补交租金及费用，逾期超过六个月，合同约定的解除条件已成就。对此，本院认为，双方在履约过程中，因原一、二审判决合同解除，双方产生纠纷，电线电缆公司认为诺亚公司、诺亚物业分公司应当立即腾空交还诉争房屋，而诺亚公司、诺亚物业分公司对此持有异议，从双方往来函件看，双方亦曾就房屋交接等事宜进行磋商但未达成一致意见。在此期间，电线电缆公司径行与部分实际承租户签订租赁合同并收取租金。但2012年3月5日，江苏高院作出裁定，指令南京中院再审并中止原判决的执行，后南京中院再审作出的12号判决驳回电线电缆公司要求解除合同的诉讼请求。该再审判决的作出，即已明确双方应继续履行租赁合同，诺亚公司、诺亚物业分公司即应依约补交租金及费用。但诺亚公司、诺亚物业分公司对于2011年7月1日之后的租金及费用一直未予补交，诉讼期间，诺亚公司、诺亚物业分公司才于2013年11月26日交纳2013年度的租金，逾期超过六个月，合同约定的解除条件已成就。诺亚公司、诺亚物业分公司辩称系电线电缆公司拒绝受领租金，但其所举证据不足以证明电线电缆公司存在拒收租金的行为。诺亚公司、诺亚物业分公司又再次辩称因电线电缆公司强行向实际承租户收取租金、存在干扰诺亚公司、诺亚物业分公司行使承租权的违约及侵权行为，诺亚公司、诺亚物业分公司享有同时履行抗辩权。对此，本院认为，虽然电线电缆公司存在与部分实际承租户另行签订租赁合同、收取租金的行为，但此举系因原一、二审判决曾判决解除租赁合同，在此期间，双方对于合同解除后如何交接存在法律理解及实际操作上的分歧。但江苏高院于2012年3月5日作出的510号裁定指令南京中院再审并中止原判决的执行，双方的租赁合同即应按约正常履行，至2012年12月4日12号再审判决作出时，即明确租赁合同应当继续履行，双方均应按约履行。虽然电线电缆公司有收取实际承租户租金的行为，但诺亚公司、诺亚分公司在江苏高院510号裁定中止原判执行后，通过诉讼或其他方式向实际承租户主张了租金及滞纳金，并在本院引发数十起向实际承租户追索租金及使用费的诉讼案件。生效判决亦支持了诺亚公司、诺亚物业分公司的诉讼请求。综上，电线电缆公司作为出租方的主要义务是交付适租的租赁物，而诺亚公司、诺亚物业分公司作为承租方的主要义务是按约交纳租赁费用。本案双方在签订租赁合同后，电线电缆公司即将诉争房屋交付诺亚公司、诺亚物业分公司使用，诺亚公司、诺亚物业分公司将诉争房屋转租给众承租户经营使用。期间虽因一、二审判决合同解除，双方为合同解除后的交接等问题产生分歧，但江苏高院510号裁定再审、中止原判决的执行，尤其南京中院12号再审判决驳回电线电缆公司要求解除合同的诉讼请求后，双方均应按约履行各自合同义务。诺亚公司、诺亚物业分公司自认其自始至终享有对诉争房屋的控制、使用权。依据合同相对性原则，诺亚公司、诺亚物业分公司不得因实际承租户未及时向其交纳租金而因此拖欠其应向电线电缆公司支付的租金及费用。在诺亚公司、诺亚物业分公司始终享有对诉争房屋控制、使用权的情况下，即便电线电缆公司在履约过程中存在其他违约或侵权行为，诺亚公司、诺亚物业分公司可依约主张权利。诺亚公司、诺亚物业公司选择继续履行租赁合同，另案向电线电缆公司主张违约赔偿责任，其亦应履行支付租金的义务，其拖欠租金属根本性违约，明显违反了合同约定，成就了电线电缆公司终止协议的条件。如前所述，诺亚公司、诺亚分公司上述辩称意见，不能成立，本院不予采纳。综上，电线电缆公司于2013年8月14日发出的解约声明依法产生解除合同的法律后果，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除。合同解除的，尚未履行的，终止履行。电线电缆公司要求诺亚公司、诺亚物业分公司返还承租的诉争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、原告（反诉被告）南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司与被告（反诉原告）南京电线电缆厂有限公司签订的《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除；二、原告（反诉被告）南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司于本判决生效之日起三十日内将承租的本市中山南路224号一至六层房屋返还给被告（反诉原告）南京电线电缆厂有限公司；三、驳回原告（反诉被告）南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司的本诉诉讼请求。诺亚公司、诺亚物业分公司对该判决不服，提起上诉。在南京中院二审庭审中，诺亚公司、诺亚物业分公司提交了:1、部分实际承租人交给电线电缆公司的租金发票及收据，证明电线电缆公司于原案再审期间与实际承租人签订合同并收取了租金；电线电缆公司对部分证据的真实性无法确认，因电线电缆公司虽与部分实际承租人签订了租赁合同，但在本案原审庭审过程中，诺亚公司、诺亚物业分公司将电线电缆公司设置在诉争房屋的管理用房强行拆除，其中丢失了很多材料，电线电缆公司无法确认实际收取的租金数额。2、提交了其从南京中院调取的原案再审答辩意见、质证笔录、庭审笔录等相关材料，证明再审期间电线电缆公司承认其已经控制了经营场所；电线电缆公司认可该证据的真实性，但认为不能证明诺亚公司、诺亚物业分公司的证明观点，因该证据形成于2012年4月份，只能反映2012年4月份之前的情况，而在江苏高院510号裁定后，电线电缆公司对诉争房屋的经营管理权已逐步丧失。在南京中院二审第一次开庭结束后，诺亚公司、诺亚物业分公司补充提交了以下证据：1、付款单位为诺亚公司、收款单位为电线电缆公司的南京银行回执，回执摘要注明为2014年第二季度及第三季度租金及费用交付，以证明诺亚公司已按约交付了2014年第2、3季度的租金；2、电线电缆公司于2011年12月9日发出的《通告》，证明电线电缆公司在原案二审判决后，强调双方已解除合同，诺亚公司无权对外出租，电线电缆公司享有诉争房屋的实际经营控制权；3、电线电缆公司与部分实际承租人签订的合同及实际承租人缴纳租金的发票及收据，证明电线电缆公司于再审期间与实际承租人签订合同并收取了租金。电线电缆公司质证认为，关于付款凭证，双方间租赁合同已经解除，虽然电线电缆公司账面上收到这些钱，但并不认可是租金；关于《通告》，该《通告》为2011年12月9日发出，是在南京中院终审生效后、江苏高院510号裁定之前，并无不妥，且该证据可以证明在这一时期诺亚公司、诺亚物业分公司也没有完全丧失对涉案房屋的控制权，使得电线电缆公司不得不以这种方式维护权利；关于电线电缆公司与部分实际承租人签订的合同及实际承租人缴纳租金的发票及收据，与本案无关联性。诺亚公司、诺亚物业分公司提交了2011年7月至2014年12月期间电线电缆公司收取的租金分析表及2011年7月至2013年12月期间电线电缆公司收取实际承租户的租金统计明细表，主张诺亚公司、诺亚物业分公司在2011年下半年以指令实际承租户付款的方式向电线电缆公司缴纳租金，而电线电缆公司自2011年7月至2013年12月间，共收取实际承租户租金370.75774万元，其中2011年下半年度89.895万元，2012年259.58774万元，2013年21.275万元，结合诺亚公司、诺亚物业分公司直接支付给电线电缆公司的297.5万元，诺亚公司、诺亚物业分公司不存在拖欠租金的行为，电线电缆公司无权解除合同，并应退还其多收取的部分租金。电线电缆公司质证认为，诺亚公司、诺亚物业分公司提交的表格数据不实，其中2011年下半年电线电缆公司收取实际承租户租金32.4万元，2013年收取实际承租户租金2.4万元。关于2012年收取的实际承租户租金，电线电缆公司称由于诺亚公司、诺亚物业分公司撬开电线电缆公司办公室的门，以致资料丢失，无法统计，估计为110万元。同时，电线电缆公司提供了诺亚公司、诺亚物业分公司起诉实际承租人的起诉材料及保全裁定，证明诺亚公司、诺亚物业分公司在2012年3月至2012年12月期间起诉了多数实际承租人，并冻结实际承租人的账户，电线电缆公司实际无法收取租金。电线电缆公司提交了诺亚公司、诺亚物业分公司在江苏高院审理申请再审期间的陈述、说明，诺亚公司、诺亚物业分公司在一审法院其余关联案件的庭审笔录及诺亚公司、诺亚物业分公司所发函件，证明诺亚公司、诺亚物业分公司一直自认实际控制涉案房屋，并在2013年1月1日后通过调整涉案房屋实际使用人等方式，收取了大量租金，但并未向电线电缆公司交纳租金，故诺亚公司、诺亚物业分公司已构成违约，电线电缆公司可以解除租赁合同，同时，根据合同的相对性原则，电线电缆公司是依据其与实际承租人之间的合同而向实际承租人收取租金，与诺亚公司、诺亚物业分公司无关。诺亚公司、诺亚物业分公司质证认为，其起诉实际承租户系因再审判决后，电线电缆公司一直拒绝与其进行结算，诺亚公司、诺亚物业分公司因此通过诉讼方式以明确电线电缆公司已收取租金金额，且冻结保全行为均已解封，并不影响电线电缆公司实际收取租金。诺亚公司、诺亚物业分公司共起诉57户，截至目前，共撤诉47户。经查，诺亚公司、诺亚物业分公司起诉实际承租户的案件，除七田公司一案2013年10月二审作出生效判决外，其他案件尚无生效判决。南京中院二审认为，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。一、二审中，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司均认可2011年7月1日之前的诉争房屋租金已正常缴清，双方争议的系自2011年7月1日之后的租金缴纳问题。2011年6月18日，南京中院作出912号判决，确认双方间房屋租赁合同已于2009年10月23日解除；2012年12月4日，南京中院再审作出12号判决，撤销912号判决，故在2011年6月18日至2012年12月4日期间，双方客观上处于合同不再履行状态，诺亚公司、诺亚物业分公司是否需要向电线电缆公司支付该期间的诉争房屋租金，取决于诺亚公司、诺亚物业分公司有无实际使用和从诉争房屋收益。本案中，因诺亚公司、诺亚物业分公司承租诉争房屋主要用于转租，故可以认定诺亚公司、诺亚物业分公司系以收取实际承租人租金的方式使用诉争房屋。自2012年3月5日，江苏高院裁定再审并中止原判决执行后，诺亚公司、诺亚物业分公司即开始通过诉讼或其他方式要求实际承租人支付租金，以其起诉七田公司一案为例，诺亚公司、诺亚物业分公司向七田公司主张了2011年起的租金，而该一审原白下法院于2013年4月作出（2012）白民初字第988号民事判决，判决七田公司向诺亚公司、诺亚物业分公司支付2011年9月9日至2013年4月5日期间的租金24.68157万元及滞纳金4.5844万元。二审也维持了该判决。从诺亚公司、诺亚物业分公司上述诉讼行为来看，诺亚公司、诺亚物业分公司是基于合同的相对性来行使和主张其对诉争房屋该期间所享有的使用及收益权，故基于诺亚公司、诺亚物业分公司自身的行为，其也应按合同的相对性，向电线电缆公司缴纳该期间的租金。同时，在上述诺亚公司、诺亚物业分公司起诉实际承租户的系列案件中，因七田公司一案生效判决支持了诺亚公司、诺亚物业分公司的诉讼请求，故诺亚公司、诺亚物业分公司可从实际承租户处获得该期间诺亚公司、诺亚物业分公司的租金，已得到法院明确和确定的保护。电线电缆公司不再负有与诺亚公司、诺亚物业分公司就其收取租金和相关费用进行结算的义务，电线电缆公司只负有依据合同与实际承租户结算义务，其是否从实际承租户处收取了租金和相关费用，以及收取租金和相关费用的数额，与诺亚公司、诺亚物业分公司已无法律上的关联。因此在七田公司一案判决生效后，诺亚公司、诺亚物业分公司应当在合理期限，及时向电线电缆公司支付从2011年7月起的相应租金。故诺亚公司、诺亚物业分公司上诉的核心意见，即电线电缆公司直接与实际承租人签订涉案房屋租赁合同并收取租金，超过了其应从诺亚公司、诺亚物业分公司取得的租金，故诺亚公司、诺亚物业分公司不存在拖欠租金，在电线电缆公司拒绝与其结算的情况下，诺亚公司、诺亚物业分公司不存在违约行为的主张，与诺亚公司、诺亚物业分公司起诉实际承租户的行为相矛盾，对于诺亚公司、诺亚物业分公司该上诉主张，本院不予支持。因诺亚公司、诺亚物业分公司对于2011年7月1日之后的租金及费用在其起诉实际承租户未及时向电线电缆公司交纳，在七田公司一案判决生效后诺亚公司、诺亚物业分公司亦未在合理期限内及时向电线电缆公司支付从2011年7月起的相应租金。原审诉讼期间，诺亚公司、诺亚物业分公司只是于2013年11月26日交纳仅2013年度的租金，之前的租金仍一直未交纳，故诺亚公司、诺亚物业分公司构成违约，合同约定的解除条件已成就。关于程序问题，诺亚公司、诺亚物业分公司原审主张确认电线电缆公司于2013年8月14日在《金陵晚报》上刊登的声明与诺亚公司、诺亚物业分公司《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》解除、终止执行及《终止房屋租赁合同通知函》无效。而电线电缆公司反诉主张其与诺亚公司、诺亚物业分公司之间的《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除，以及诺亚公司、诺亚物业分公司将承租使用的本市中山南路224号房屋返还给电线电缆公司，既是基于同一合同关系，同时也是直接对抗诺亚公司、诺亚物业分公司的本诉请求，故原审法院受理反诉并作出裁决，并无不当。在审理中，原审法院适当的行使释明权，亦不违反法律规定。故对于诺亚公司、诺亚物业分公司关于程序问题的上诉主张，本院亦不予采纳。综上，原审法院认定电线电缆公司于2013年8月14日发出的解约声明依法产生解除合同的法律后果，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除，并对电线电缆公司要求诺亚公司、诺亚物业分公司返还承租的诉争房屋的诉讼请求予以支持，符合法律规定。上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司的上诉事由均不成立，其上诉主张，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。南京中院据此作出（2014）宁民终字第3145号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年8月12日，一审法院根据南京中院52号裁定，就诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司房屋租赁合同纠纷一案立案重审，所立案号即为本案(2016)苏0104民初7574号。在重审中，诺亚公司、诺亚物业分公司和电线电缆公司均坚持各自的原本诉和原反诉请求。一审重审查明的事实与一审法院4961号判决、南京中院3145号判决审理查明的事实一致。一审重审中，诺亚公司、诺亚物业分公司补充提供以下证据：1、南京市秦淮区公房管理中心出具的电线电缆公司租赁纳税记录（房屋坐落：中山南路224号）、南京中院3145号案的证据及庭审笔录、电线电缆公司与部分商户签订的租赁合同统计，证明电线电缆公司在前案二审判决后，全面接管涉案房屋，与商户签订合同并收取租金，特别是在2012年12月4日南京中院再审作出的12号判决后其仍收取部分租金。2、南京市秦淮区地方税务局征管和科技发展科出具的南京安瑞物业管理有限公司开具发票记录，证明电线电缆公司实际控制房屋并收取物业管理费用。3、南京中院作出的（2015）宁民终字第3072号民事判决书，证明电线电缆公司采取私力救济手段自行收回房屋，与东大视觉职业培训学校签署合同并收取租金。诺亚公司仅有发函行为，并未实际干扰正常经营。4、电线电缆公司收取诺亚公司租金统计表及银行转账记录，证明诺亚公司已交付2013年度、2014年度租金及费用。电线电缆公司质证认为，对证据1、不能根据发票抬头就认定房租由电线电缆公司收取。电线电缆公司是改制企业，224号对应的还有300号房屋；且诺亚公司曾用与电线电缆公司签订的“大合同”去房产部门开发票，抬头也是电线电缆公司，不能说明开出的发票流水都是由电线电缆公司开具。2011年7月1日至2011年12月31日共收取32.4万元，涉及单位21家；2012年电线电缆公司收取租金约110万元；2013年收取的租金有7万多不是电线电缆公司收取，而是客户自行汇入，总额经核对只有2万多。对南京中院卷宗真实性无异议，但只能反映电线电缆公司签订的合同情况，实际上并未完全履行。对证据2、安瑞物业与本案无关联性。对证据3、电线电缆公司认为合同签订是在2011年12月，与本案无关联，不能证明房屋在电线电缆公司控制之下。对证据4、表明诺亚公司自2013年11月26日才开始分5次通过电汇、网银等手段汇款297.5万元，并自定租金期限。这也说明诺亚公司在2011年7月1日至2013年11月25日未付房租，2015年1月至今也未付任何费用。电线电缆公司补充提供如下证据：1、诺亚公司收取小业主租金开具收据，证明诺亚公司收取租金51.4468万元。2、南京市秦淮区公房管理中心出具的南京诺亚贸易实业公司房屋租赁纳税清册、南京市秦淮区地方税务局征管和科技发展科出具的诺亚物业公司收取物业管理费证据，证明诺亚公司收取租金203.46195万元。证据3、诺亚公司杭州银行账户、南京银行账户对账单，证明诺亚公司杭州银行账户2011年下半年至2013年年底收取租金约176万元，南京银行账户涉及流水1876万元。证据4、诺亚公司起诉小业主统计表及裁定书，证明诺亚公司通过法律途径诉讼收取租金220.37782万元。诺亚公司、诺亚物业分公司质证认为，对证据1、真实性无异议的为5.05万元，转付电线电缆公司21.25万元，法院过度款10.5968万元，无关联性9.75万元，不认可其真实性或重复统计4.8万元。对证据2、关于租金发票对4.0069万元真实性无异议，已转付电线电缆公司1.07万元，法院过渡款4.0934万元，无关联性12.10605万元；物业费票据，序号1-81号，真实无异议为8.2139万元，电线电缆公司收取44.8万元，无关联性11.6377万元；82-134号，即前案再审改判后，诺亚公司有权收取款项开具发票，与本案争议焦点无关。对证据3、除证据2开具发票涉及金额外，均与本案无关联性。个人账户与本案无关联性。对证据4、诺亚公司撤诉后保全款已解冻，除个别商户支付少部分外，并未收到该保全款项；七田公司判决款项，诺亚公司申请强制执行，目前也未收到。经查，2014年1月26日南京东大视觉职业培训学校（以下简称东大视觉培训学校）向一审提起诉讼，要求确认与电线电缆公司签订的《房屋使用合同》无效并返还房租及保证金，赔偿损失。一审认为东大视觉培训学校现所举证据不足以证明电线电缆公司存在故意隐瞒的情形，且双方在签订合同时，一、二审已判决原租赁合同解除，东大视觉培训学校以此为由主张合同无效，亦无法律依据，并作出（2014）秦民初字第963号民事判决，判决驳回南京东大视觉职业培训学校的全部诉讼请求。后东大视觉学校不服一审判决，提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。一审在重审中，实地调查诉争房屋并向部分实际承租户取证，1、合发房银（位于三楼）于2016年与诺亚物业公司签订合同，向其支付租金。2、尚亚国际贸易有限公司（位于三楼）一直与诺亚公司签订合同、支付租金，只有双方诉讼期间支付一个月房租给电线电缆公司，2016年3月8日应电线电缆公司要求将2.1万元租金汇至法院账户。3、知音琴行（位于一楼、二楼）于2013年11月与诺亚签订合同、支付租金，2016年1月租金汇至法院账户。4、紫光科技（位于五楼）于2015年8月与诺亚公司签订合同、支付租金。5、南京融驰经济信息有限公司（位于四楼）于2016年11月10日与诺亚公司签订合同、支付租金。6、登知鼎教育中心（位于五楼）于2016年10月与诺亚公司签订合同、支付租金。7、东大视觉培训学校（位于六楼）于2011年底与电线电缆公司签订合同、支付租金，合同签订三年，租金支付了一年。诉讼之后未再签合同，也未支付租金。8、克洛迪雅（位于一楼）于2010年9月至2012年2月28日与诺亚公司签订合同、支付租金。之后与电线电缆公司签订合同，租金支付至2013年2月。9、OPPO客服中心（位于二楼）于2013年11月8日与诺亚公司签订合同、支付租金。对以上证据，诺亚公司、诺亚物业分公司质证认为情况属实。电线电缆公司对于克洛迪雅质证意见为签订过合同，未完全履行；对1、4、5、6、9不清楚；对其他无异议。一审法院重审认为，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，电线电缆公司发出解除函后，诺亚公司、诺亚物业分公司在法定三个月期限内提出异议，故电线电缆公司对于行使解除权是否符合法律规定负有举证义务。电线电缆公司主张其行使解除权的依据是诺亚公司、诺亚物业分公司自2012年3月15日起即未按约支付租金及费用，在2012年12月再审判决作出后，仍未补交租金及费用，逾期超过六个月，合同约定的解除条件已成就。对此，本院认为，双方在履约过程中，因前案原一、二审判决合同解除，双方产生纠纷，电线电缆公司认为诺亚公司、诺亚物业分公司应当立即腾空交还诉争房屋，而诺亚公司、诺亚物业分公司对此持有异议，从双方往来函件看，双方亦曾就房屋交接等事宜进行磋商但未达成一致意见。在此期间，电线电缆公司与部分实际承租户签订租赁合同并收取租金。2012年3月5日，江苏高院作出210号民事裁定，指令南京中院再审并中止原判决的执行，南京中院经再审于2012年12月4日作出12号民事判决，驳回电线电缆公司要求解除合同的诉讼请求。该再审判决的作出，即已明确双方应继续履行租赁合同。租赁合同是双务合同，作为出租方的电线电缆公司应交付适租的租赁物，作为承租方的诺亚公司、诺亚物业分公司应支付房租。南京中院该再审判决作出后，电线电缆公司应将诉争房屋交由诺亚公司、诺亚物业分公司使用，但从诺亚公司、诺亚物业分公司提交的电线电缆厂开具的房租发票、本院向实际承租户调查情况及电线电缆公司当庭陈述来看，电线电缆公司并未全部交付其之前私力收回的房屋，并在2012年12月10日以后仍收取了部分承租户房屋租金。因此诺亚公司、诺亚物业分公司虽存在超过六个月未付房租的行为，但电线电缆厂并未履行交付全部租赁物的义务，诺亚公司、诺亚物业分公司同时履行抗辩权成立。诺亚公司、诺亚物业分公司提交的电线电缆公司房屋租赁纳税记录与电线电缆公司提交的诺亚公司房屋租赁纳税清册证明，在2011年7月至2012年12月间双方各控制部分涉案房屋，出租给实际承租户并收取租金。因电线电缆公司已通过私力救济的方式收回房屋并出租，诺亚公司、诺亚物业分公司应收取的租金并未完全收取，故就该部分租金，双方应进行结算，以确定下期应缴纳的租金数额。诺亚公司、诺亚物业分公司于2013年6月3日发函要求与电线电缆公司进行结算并要求电线电缆公司领取租金，并于2013年6月8日向本院起诉。电线电缆公司拒不结算并通知实际承租户继续履行合同。因双方并未结算，诺亚公司、诺亚物业分公司下期应缴纳的租金数额无法确定，电线电缆公司要求诺亚公司、诺亚物业分公司按合同约定的数额交付租金无事实依据。因此诺亚公司、诺亚物业分公司不交付租金不符合合同约定的解除条件，电线电缆公司的反诉请求无法律依据，本院依法予以驳回。诺亚公司、诺亚物业分公司要求确认电线电缆公司在《金陵晚报》上刊登的《声明》内容及《终止房屋租赁合同通知函》无效，意在确认合同继续履行。因电线电缆公司要求确认合同解除的条件不成就，故双方签订的房屋租赁合同应继续履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十二条、第二百零七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、再审申请人南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司与被申请人南京电线电缆厂有限公司签订的《租赁房屋经营合同》、《房屋租赁补充协议》继续履行。二、驳回被申请人南京电线电缆厂有限公司的诉讼请求。本院审理中，上诉人主张一审判决遗漏以下事实：一审法院于2015年、2016年分别向实际次承租户下达了协助执行通知书，将2015年、2016年全部次承租人应缴租金（包括部分2013年、2014年、甚至2017年2月租金）执行到法院帐户。截止2016年1月26日法院已向电线电缆公司汇出租金232.3327万元。余额仍在法院账户内未结算。上诉人还认为，一审判决中关于诺亚公司、诺亚物业分公司就一审法院在实地对9户实际承租户的调查笔录进行质证时发表的“情况属实的”质证意见，实际要表达的意思只是认可法院调取的笔录，因为只是法院单方面的调查，故笔录所反映的内容是否属实，并不确认，否则本判决生效即成为法院生效判决查明的事实，到时有可能导致上诉人无法主张租金的后果。被上诉人主张：一审判决书第24页中表述的“224对应的还有300号房屋”，该300号是不存在的，只有230号。被上诉人收取的物业费，有相当一部分是被上诉人自己在经营230号的房屋，还有一部分是私楼，因为院子里面有两个大楼，涉案房屋是230号房屋，另外一个是私楼的物业费。上诉人对被上诉人所述224号对应的只有230号，没有300号的事实予以认可。关于在双方发生纠纷后的房屋租赁情况。在本院审理的（2012）宁民再终字第12号再审申请人诺亚公司、诺亚物业分公司与被申请人电线电缆公司房屋租赁合同纠纷一案于2012年4月24日的庭审中，电线电缆公司当庭认可其自2011年7月截止至该案庭审时，已与原59户次承租人中的58户签订房屋租赁合同，出租面积占整个出租面积的98%-99%，庭后电线电缆公司根据法院的要求出具一份书面“说明”，其中陈述其：于2011年7月1日已接管案涉房屋的租赁和管理，与59家客户中的55家签订了租赁合同，其中新招客户17家，到期续签租赁合同21家，按原合同内容变更出租主体为电线电缆公司的有12家，原合同未到期用电线电缆公司合同新签租赁合同5家，到期未续签2家，诺亚物业公司占房不签合同1家，因领导调整未变更合同1家。除上述有争议的事实外，一审法院查明的其他事实，本院予以确认。一审法院审理的（2013）秦民初字第1682号案，即诺亚公司、诺亚物业分公司诉电线电缆公司房屋租赁合同纠纷一案，目前处于中止审理状态。本院认为，诺亚公司、诺亚物业分公司在本案一审的诉讼请求为“确认电线电缆公司于2013年8月14日在《金陵晚报》上刊登的声明与诺亚公司、诺亚物业分公司《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》解除、《终止房屋租赁合同通知函》终止执行无效”，一审法院经重审后作出判决驳回了电线电缆公司的反诉请求，并判令诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司继续履行案涉《租赁房屋经营合同》、《房屋租赁补充协议》。诺亚公司、诺亚物业分公司认为一审法院在所判决的事项中，未明确表述确认电线电缆公司于2013年8月14日在《金陵晚报》上刊登的声明以及所发《终止房屋租赁合同通知函》无效，故而上诉。因一审重审的判决主文第一项中判决诺亚公司、诺亚物业分公司于电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》、《房屋租赁补充协议》继续履行，而且还在判决主文第二项中判决驳回了被上诉人电线电缆公司在本案中的全部诉讼请求。将该两项判决综合起来看，虽然没有直接判决支持诺亚公司、诺亚物业分公司的该项诉讼请求，但其文义不仅已涵盖了上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司在本案一审中的该项诉请，而且也已经明确判决继续履行所签《租赁房屋经营合同》和《房屋租赁补充协议》。实质上，诺亚公司、诺亚物业分公司诉讼请求已经解决，诉讼目的已经实现。故在本院二审中已无必要在判决中再增加“确认被上诉人于2013年8月14日在《金陵晚报》上刊登的与上诉人所签《租赁房屋经营合同》解除的《声明》以及所发《中止房屋租赁合同通知函》无效”的内容。故对诺亚公司、诺亚物业分公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 刘 杰审判员 陈红旗二〇一八年五月二十九日书记员 黄艺璇