上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初42804号原告：中国民用航空华东地区管理局，住所地上海市长宁区。法定代表人：蒋怀宇，局长。委托诉讼代理人：钱卫敏，上海中路信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，上海中路信律师事务所律师。被告：刘丽萍，女，1978年5月5日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。被告：孙健，男，1970年12月14日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。两被告共同委托诉讼代理人：杨佳梅，上海市凌云永然律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王俊哲，上海市凌云永然律师事务所律师。原告中国民用航空华东地区管理局(以下简称民航华东管理局)诉被告刘丽萍、孙健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月12日、2018年3月22日两次公开开庭进行了审理。原告民航华东管理局的委托诉讼代理人钱卫敏，被告刘丽萍、孙健的委托诉讼代理人杨佳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民航华东管理局向本院提出诉讼请求：1.判令被告共同向原告支付上海市陕西北路XXX号XXX室门面房一间(以下简称系争房屋)房屋使用费，按照就该房屋于2017年8月签订的租赁合同约定的租金价格13,000元/月的标准计算，自2014年1月1日起至2017年8月6日止，金额为561,516元；2.判令两被告支付自2014年1月1日起至2017年8月6日期间的电费5,855.52元(标准4,879.60度数，单价1.2元)。审理中，原告撤回上述第二项诉讼请求。事实和理由：原告系系争房屋的权利人。2005年，原告授权下设部门民航华东老干部活动室与两被告共同投资设立的上海首创管理咨询有限公司(以下简称首创公司)签订了《房屋租赁合同》，约定：首创公司承租系争房屋，约16平方米，租金2,300元/月，租赁期限自2005年10月1日至2008年9月30日。租赁期间，首创公司承担水、电等一切费用。合同签订后，原告按约交付房屋，被告将房屋转租给上海露丝花艺工作室(以下简称露丝花艺)，用于经营“恒美花艺”。首创公司于2006年5月19日决议解散，两被告作为股东承诺共同承担公司未了债务。租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同，双方之间为不定期租赁关系。2013年，原告向被告发函告知解除不定期租赁关系，要求返还房屋，双方租赁合同于2013年12月31日已解除。后原告多次向被告发函，被告拒绝支付房屋使用费。2017年7月11日，原告委托下属单位上海民航投资发展公司对系争房屋进行管理，于2017年8月7日强制收回系争房屋，并于2017年8月将系争房屋以月租金13,000元出租给案外人。故诉至法院，请求判如所请。被告刘丽萍、孙健辩称，不同意原告的诉讼请求。首创公司注销后，被告刘丽萍以个人名义将系争房屋转租给露丝花艺，被告孙健没有参与过，因此孙健不应为本案被告。本案属于租赁合同纠纷，适用1年特殊诉讼时效。原告与首创公司合同期为2005年10月1日至2008年10月31日，首创公司2006年5月注销，原告与被告刘丽萍个人继续履行合同。2007年2月开始，被告将系争房屋转租给露丝花艺，直至原告张贴告知书时被告与露丝花艺的租赁合同终止。因此应以2,300元每月租金为标准，支付2016年11月至2017年8月期间的租金。经审理查明，上海市陕西北路XXX号全幢所有权人为原告。两被告系首创公司股东，刘丽萍系首创公司法定代表人，两被告系夫妻关系。2005年9月18日，原告委托其员工王建平(甲方)与首创公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2005年10月1日至2008年9月30日，租金2,300元/月。租金按季度支付并应在每季度的首月的前十日内支付。合同签订后，原告将系争房屋交付首创公司使用，双方未约定及支付过押金。2006年7月5日，首创公司出具《清算报告》：经公司股东会议决议，解散公司。……股东会确认清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。两被告在股东签字处签名。2006年7月10日，首创公司注销。2007年2月，被告将系争房屋转租给露丝花艺(恒美花店)使用。租赁合同到期后，原、被告未续签租赁合同，被告亦未返还系争房屋，被告向原告实际支付租金至2013年12月31日。2007年，被告刘丽萍与案外人孙郡悦购买上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1005室房屋)，产权于2008年1月14日核准登记至该两人名下。2014年9月，原告向本院起诉被告上海国瑞税务师事务所有限公司(2014)静民一(民)初字第3096号房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请要求被告返还房屋并支付房屋占用费，该房屋部位包含本案系争房屋，本院于2015年1月9日作出判决，认为关于系争房屋租赁事宜有相关合同约束，可由出租人根据合同约定向承租人主张相关权利。上海国瑞税务师事务所有限公司提起上诉，二审维持原判。被告孙健系上海国瑞税务师事务所有限公司法定代表人及股东。2014年12月30日，原告向上海市陕西北路XXX号寄送编号XXXXXXXXXXX挂号信一封，收件人为刘丽萍，该挂号信因查无此人被退回。2014年12月30日，原告向被告孙健户籍地上海市青年路XXX弄XXX号XXX室寄送编号XXXXXXXXXXX挂号信一封，收件人为孙健，因原址查无此人被退回。2015年2月22日，原告向被告孙健户籍地上海市青年路XXX弄XXX号XXX室寄送编号XXXXXXXXXXX挂号信一封，收件人为孙健，因原址查无此人被退回。编号XXXXXXXXXXXXXEMS特快专递载明原告于2016年12月19日向被告刘丽萍陕西北路XXX号地址寄送快递，查询显示该快递于2016年12月21日妥投，单位收发章。编号XXXXXXXXXXXXXEMS特快专递载明原告于2016年12月19日向被告刘丽萍江苏省扬州高邮市汤庄镇兴业村地址寄送快递，查询显示该快递于2016年12月21日妥投，本人收，刘丽萍。被告刘丽萍原户籍地为江苏省高邮市汤庄镇兴业村九组47号，2014年11月变更为江苏省高邮市汤庄镇友谊村十二组150号，但被告表示上述两地址系同一处房屋所在地，因村并村导致其户籍地址变更。2017年7月10日，原告委托上海民航投资发展有限公司对系争房屋行使经营管理权。2017年7月11日，上海民航投资发展有限公司张贴《告知书》：恒美花店：上海市陕西北路XXX号房屋(包括主辅楼及临街商铺在内，以下简称该房屋)的产权人系中国民用航空华东地区管理局，该房屋现由中国民用航空华东地区管理局授权委托我公司经营管理。该房屋临街商铺原有租赁合同已到期且没有续租。有鉴于此，我公司现特此函告各实际使用人：1、自本告知书张贴之日起，停止向除产权人及我公司之外的任何第三方支付房屋租金或使用费，否则，由此造成的一切后果及损失自行承担。2、各商户如需租赁使用该房屋的，请在本告知书张贴之日起3日内，与我公司授权委托的律师协商签订合法的租赁合同事宜。如逾期办理或未与我公司签订合法租赁合同的，我公司将采取法律措施解决。本告知书不得视为产权人对之前权利及利益的免除或放弃。2017年8月7日，原告收回系争房屋。露丝花艺向被告支付租金至2017年8月31日止，自2011年9月起每月租金5,000元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的上海市房地产权证及委托书、《房屋租赁合同》、清算报告、结婚证书、告知书及委托书、确认书、收条、(2014)静民一(民)初字第3096号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第680号民事判决书、EMS快递单、挂号信回执及退信、公证书、工商登记信息、上海市房地产登记簿等，被告提供的租赁合同、房地产登记申请书、户口簿等证据为证，并经庭审查证属实，本院依法予以确认。审理中，原告表示其向被告寄送的上述挂号信及快递均为解除函，内容为刘丽萍、孙健：我方是上海市陕西北路XXX号房屋产权人，现就上海市陕西北路XXX号门面房两间、101室门面房一间租赁事宜致函与你方。上海首创管理咨询有限公司与我方老干部活动室就前述房屋签订了两份房屋租赁合同，两份房屋租赁合同所约定租赁期限已于2008年和2009年届满。合同到期后，上海市首创管理咨询有限公司与我方没有续签租赁合同，但所涉房屋至今未返还给我方。经我方查询，上海首创管理咨询有限公司已于2006年7月10日注销，而你们二人为该公司的股东及清算人。我方现函告你方：一、两份租赁合同全部终止。房屋租赁关系解除。请你方立即腾空并返还房屋给我方。二、请你方立即支付所涉房屋自2014年1月1日起至今的房屋占用费及水电费等各项费用。2015年原告以编号XXXXXXXXXXX挂号信向被告刘丽萍上海市陕西北路XXX号地址寄送上述解除函，被告收到该挂号信。被告表示从未收到上述解除函，并非被告本人签收，被告实际居住在1005室房屋。审理中，因原、被告各执己见，致调解未成。本院认为，本案的争议焦点为：一、首创公司注销后，两被告是否为房屋租赁合同权利义务的承继主体并承担相应责任；二、原、被告之间的房屋租赁关系何时解除；三、本案诉讼时效如何认定；四、系争房屋租金或者使用费的计算标准如何认定。针对争议焦点一，本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。首创公司于合同约定的租赁期间内注销，两被告作为公司股东承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任，故本案系争房屋租赁合同的权利义务应由两被告享有并承担。合同到期后，双方未续签租赁合同，但被告未返还房屋且继续支付租金至2013年12月31日，双方成立不定期租赁合同关系。被告辩称首创公司注销后，被告刘丽萍以个人名义将系争房屋转租给露丝花艺，被告孙健没有参与过，因此孙健不应为本案被告。被告孙健系首创公司股东且承诺承担未了债务，收取恒美花店的租金收条上亦有孙健的印章，且两被告系夫妻关系，故被告辩称孙健对租赁事宜不知情，不应承担责任，本院不予采信，两被告应当共同承担相应的责任。针对争议焦点二，本院认为，原告主张已于2014年、2015年多次以挂号信向被告寄送解除函，双方租赁合同关系于2013年12月31日解除，但其提供的挂号信被退回或者回执上未注明收件人地址和姓名，现有证据不足以证明被告收到上述挂号信，被告亦予以否认，故本院对原告的该项主张不予支持。原告主张2016年12月以两封EMS快递向被告寄送解除函，其中一份收件地址为被告刘丽萍原户籍地，被告表示刘丽萍户籍地址因村并村发生变更，但两地址仍指向同一处房屋所在地，快递查询系统显示刘丽萍本人签收，虽然被告认为其自2008年开始居住于1005室房屋，并非刘丽萍本人签收，但其并未提供证据加以反驳，故原告主张其向被告刘丽萍户籍地寄送解除函，被告已于2016年12月21日收到该解除函，本院予以支持。另一份收件地址为陕西北路XXX号，快递查询系统显示单位收发章，该地址系本案系争租赁房屋全幢地址，被告已于2007年将系争房屋转租，现有证据不足以证明被告居住上址，且系单位收发，故难以认定被告收到该解除函。合同到期后，原、被告之间已形成不定期租赁关系，可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，原告发函通知被告解除双方之间的房屋租赁合同，被告于2016年12月21日收到，考虑合理期限，本院认定双方之间的房屋租赁关系于2016年12月31日解除。针对争议焦点三，本院认为，被告支付租金至2013年12月31日，自2014年1月1日起至合同解除之日止的租金，被告尚未支付。审理中，被告就上述租金作出了诉讼时效抗辩，认为租金的诉讼时效为1年，于法有据，应予支持。房屋租赁合同约定，租金按季度支付并应在每季度的首月的前十日内支付。原告于2016年12月19日向被告刘丽萍发出解除函，并催讨租金，其于12月21日收到该解除函，构成诉讼时效中断，诉讼时效重新计算，故2015年12月31日前的租金已过诉讼时效，法院不予保护。针对争议焦点四，本院认为，被告应支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金，因租赁合同约定的租金为2,300元，未有证据显示合同到期后双方就该租金数额作出过重新约定，故仍应按月租金2,300元的标准支付，即被告应当向原告支付租金27，600元(2,300元×12个月)。合同解除后，被告应当向原告支付继续使用房屋的占有使用费。系争房屋于2017年8月7日由原告收回，原告主张房屋使用费实际计算至2017年8月6日，于法不悖，应予支持。原告主张房屋使用费按照其收回房屋后转租给案外人的月租金13,000元标准计算，缺乏相应依据，本院不予支持。被告在该段期间将系争房屋转租给露丝花艺的月租金为5,000元，本院酌定房屋使用费按照月租金5,000元的标准计算更为合理，故被告应当向原告支付自2017年1月1日起至2017年8月6日止，按照每月5,000元计算的房屋使用费35,986元(5,000元×7个月+5,000元×12个月÷365天×6天)。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条的规定，判决如下：被告刘丽萍、孙健应于本判决生效之日起十日内向原告中国民用航空华东地区管理局支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止的上海市陕西北路XXX号XXX室门面房一间房屋租金27,600元，以及自2017年1月1日起至2017年8月6日止的房屋使用费35,986元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,415.2元，减半收取计4,707.6元，由原告中国民用航空华东地区管理局负担4,172.6元，被告刘丽萍、孙健共同负担535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 冯 旭二〇一八年五月八日书记员 杨郭雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。