北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终4007号上诉人（原审被告）：北京住总北宇物业服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区慧忠里小区421楼。法定代表人：姚昕，董事长。委托诉讼代理人：于学文，北京尊诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市石景山区诗景长安（金第嘉苑）小区第一届业主委员会，备案号：鲁谷社区业备（2014年）第2号。负责人：王伟，主任委员。委托诉讼代理人：王涛，北京瑄晖律师事务所律师。上诉人北京住总北宇物业服务有限责任公司（以下简称北宇物业公司）因与被上诉人北京市石景山区诗景长安（金第嘉苑）小区第一届业主委员会（以下简称诗景长安业委会）物权保护纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初13725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北宇物业公司上诉请求：撤销原判，驳回对方诉讼请求。事实和理由：1、业主大会决议无效，已被行政机关禁止，对方据此做出的行为无效。2、涉案房屋属于物业管理用房，使用主体是物业公司，不应与业委会交接。诗景长安业委会辩称，同意原审法院判决。诗景长安业委会向一审法院起诉请求：1.依法确认《金第嘉苑前期物业服务合同》终止；2.判令北宇物业公司立即退出诗景长安小区物业服务区域，将北京市石景山区鲁谷南路14号1单元地下一层电梯东侧101号、102号房屋，鲁谷南路20号院1号楼地下二层202号房屋，2号楼地下二层203号房屋，3号楼地下二层203号房屋腾空并交付给诗景长安业委会。3.诉讼费由北宇物业公司负担。一审法院认定事实：2009年7月23日，北京住总圣世源房地产开发有限公司（开发建设单位，甲方）与北宇物业公司（物业服务企业、乙方）签订《北京市前期物业服务合同》。合同约定：本物业项目基本情况如下：名称金第嘉苑，类型普通住宅；坐落石景山区鲁谷新区半月园公园、东西两侧；建筑面积73002平方米。区域四至：东至鲁谷南路东支路，南至石景山东部社区服务中心，西至六合园居住区，北至半月园公园南墙……物业服务期限自本物业竣工交用之日起至小区业主委员会成立重新签订物业服务合同之日止。北京住总圣世源房地产开发有限公司在金第嘉苑的开发项目竣工后，将专有部分交付给业主使用。各业主（甲方）与北宇物业（乙方）签订《金第嘉苑前期物业服务合同》。双方约定：甲方自愿将自有房产位于石景山区鲁谷新区金第嘉苑小区的物业委托乙方提供物业服务。乙方提供对物业、公共区域的物业服务。合同期限：自各业主签订合同之日起，至召开业主大会，成立业主委员会并与物业公司签订《物业服务合同》生效时止。2014年1月，诗景长安小区成立第一届业委会，并通过《诗景长安业主大会议事规则》。2016年10月21日，诗景长安业委会发布《关于诗景长安小区业主委员会召开业主大会的通知》。该通知载明：诗景长安小区业主委员会自2015年正式发整改通知给北宇物业至今，业主委员会多次与北宇物业各层领导沟通，近一年来，物业连续更换物业经理三位，但本小区的物业服务欠缺态度差，小区没有封闭管理……为了充分了解业主诉求,决定正式召开业主大会,由业主投票决定是否更换本小区物业服务公司。大会议题：请业主选择决定诗景长安业主委员会工作（二选一）：1）不满意诗景长安北宇物业公司物业服务，要求更换新物业公司为本小区提供物业服务，委托诗景长安业主委员会重新招聘称职新物业公司。2）基本满意北宇物业服务公司物业服务，委托诗景长安业主委员会继续和诗景长安北宇物业服务公司签订物业服务合同。业主大会召开时间2016年11月初至2016年11月中旬。业主大会召开形式，采用书面征求意见形式，业委会将入户发放《业主大会表决表》，请小区业主配合尽快完成填写。2016年11月22日，诗景长安业委会发布《诗景长安小区第三次业主大会决议》。该决议载明：根据相关约定，2016年11月5日至11月21日，书面征求方式召开业主大会，本物业管理区域建筑物总共53190.3平方米，业主总人数为586人。表决票共发放422份，实收有效投票权表决票418份，有效票410份，无效票8份，本次会议真实有效，会议表决通过以下事项：以391票同意更换新物业公司为本小区提供物业服务，委托诗景长安业主委员会重新招聘称职新物业公司，对应建筑物专有部分面积35711.46平方米，占总建筑面积的67.14%，占业主总人数的66.72%。以18票同意委托诗景长安业务会继续和诗景长安北宇物业服务公司签订物业服务合同，对应建筑物专有部分面积1813.53平方米，占建筑总面积的3.41%，占业主总人数的3.07%，弃权票1份。经专有部分占总建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意决定更换新物业公司，为本小区提供物业服务。委托诗景长安业主委员会重新招聘称职新物业公司为本小区提供物业服务。2017年2月20日，诗景长安业委会发布《关于诗景长安小区召开业主大会的公告》。该公告载明:本小区业主委员会委托安达(北京)招投标代理有限公司代理我小区物业服务相关招标事宜。现该公司依法定程序，已经完成了公开招标，并于2016年1月13日，经诗景长安小区物业服务招标评标委员会依据《北京市石景山区诗景长安（金第嘉苑）小区物业服务招标文件》，对参照招标的企业投标文件进行评审，综合评分排名前三位的投标人分别是：第一名北京东方之星物业管理有限公司，第二名，北京金鹏顺发物业管理有限公司，第三，北京雅诚物业管理有限责任公司。据此，按照《招标文件》第七章“合同授予”中的规定，应当对得分第一名的北京东方之星物业管理有限公司是否为本小区中标物业服务企业进行表决。因此，本小区业委会决定，于2017年3月9日起，以书面形式召开本小区业主大议会议，本次大会会议议题：是否同意选聘北京东方之星物业管理有限公司为诗景长安小区提供物业服务，并授权本小区业主委员会与该公司签订诗景长安小区物业服务合同进行表决。2017年3月22日，诗景长安业委会发布《诗景长安小区业主大会决议》。该决议载明：依据《诗景长安小区第三次业主大会决议》及《北京市石景山区诗景长安（金第嘉苑）小区物业服务招标文件》，我小区于2017年3月9日至2017年3月21日，以书面形式对是否同意选聘北京东方之星物业管理有限公司为诗景长安小区提供物业服务，并授权本小区业主委员会与该公司签订诗景长安小区物业服务合同进行了表决。本次表决共发放表决票432份，实收表决票374份，同意票363份，不同意票3份，弃权票7份，无效票1份。按照本物业管理区域建筑物总面积53190.3平方米，业主总人数为586人进行计算。共计363票对应建筑物专有部分面积33365.62平方米，同意选聘北京东方之星物业管理有限公司为诗景长安小区提供物业服务，并授权本小区业主委员会与该公司签订诗景长安小区物业服务合同。即同意票占建筑物总面积的62.73%。占业主总人数的61.94%。据此本次会议议题经表决，获得通过。2017年4月12日，诗景长安业委会与北京东方之星物业管理有限公司签订《北京市物业服务合同》。双方约定：本物业项目坐落位置:北京市石景山区鲁谷南路20号院，鲁谷南路14号院。规划建筑面积72652平方米。物业管理区域四至：东至鲁谷南路东支路，南至石景山东部社区服务中心，西至六合园居住区，北至半月园公园南墙。物业服务期限为3年，自2017年4月12日至2020年4月11日。另查明，2017年3月3日，鲁谷社区行政事务管理中心向诗景长安金第嘉苑小区全体业主发出了《公告》。该公告载明：北京市石景山区人民政府鲁谷社区行政事务管理中心依据《北京市物业管理办法》第四条、第四十四条第二款，于2016年12月28日作出了对《诗景长安小区第三次业主大会决议》不予备案的决定，并通过EMS于2017年1月5日将诗景长安小区第三次业主大会决议》不予备案的决定寄达北京市石景山区诗景长安（金第家苑）小区第一届业主委员会。2016年12月18日，鲁谷社区在诗景长安小区显著位置张贴了《关于对诗景长安小区第三次业主大会决议不予备案的公告》，其上载明：2017年2月20日，诗景长安业委会在诗景长安小区显著位置张贴《关于诗景长安小区召开业主大会的公告》，拟依据诗景长安小区第三次业主大会决议进行相关活动。为维护诗景长安小区的和谐稳定，保护诗景长安小区全体业主的合法权益，根据北京市物业管理办法第四条、第四十四条第二款，现决定责令诗景长安业委会即日起立即停止依据《诗景长安小区第三次业主大会决议》进行相关活动。又查明，2017年1月4日，肖桂斌、郝敬涛、滕秀厅以业主撤销权纠纷为由将诗景长安业委会诉至法院。其诉讼请求为：撤销《诗景长安小区第三次业主大会决议》。2017年3月5日，肖桂斌、郝敬涛，滕秀厅撤诉。再查明，北京市石景山区鲁谷南路14号1单元地下一层电梯东侧101号、102号房屋，鲁谷南路20号院1号楼地下二层202号房屋，2号楼地下二层203号房屋、3号楼地下二层203号房屋均为物业服务用房（以下简称：涉案物业服务用房），由北宇物业公司占有使用。一审法院认为，业主大会是由全体业主成立的，管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或共同生活事务。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主委员会的决议，并在授权范围内决定和执行管理事务。本案争议的焦点为，北宇物业公司是否能够继续占有使用涉案物业管理用房。经查，第一，北宇物业公司现占据涉案物业服务用房是依据其与开发商北京住总圣世源房地产开发有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》。但该合同明确约定：物业服务期限自本物业竣工交用之日起至小区业主委员会成立重新签订物业服务合同之日止。同时北宇物业与各业主签订的《金第嘉苑前期物业服务合同》也约定合同的终止期限为“召开业主大会，成立业主委员会并与物业公司签订《物业服务合同》生效时止”。第二，开发商与北宇物业公司能签订前期物业服务合同的原因是项目竣工后还未出售，开发商是该项目的所有权人。但现开发项目已经出售给各业主。根据《物权法》的规定，物业服务用房属于业主共有。由业主大会进行管理。诗景长安（金第嘉苑）小区的业主大会已经于2014年1月成立，并产生了第一届业主委员会。诗景长安业委会能在业主大会授权范围内决定和执行管理事务。第三，2016年10月21日，诗景长安业委会发布《关于诗景长安小区业主委员会召开业主大会的通知》，此次业主大会的议题为是否更换新物业公司。2016年11月22日，诗景长安业委会发布《诗景长安小区第三次业主大会决议》，该决议载明：经专有部分占总建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意决定更换新物业公司并委托诗景长安业委会重新招聘新物业公司。据此，诗景长安业委会通过招标等方式重新选定物业公司，并以书面形式召开该小区业主大会，讨论是否同意选聘北京东方之星物业管理有限公司为诗景长安小区提供物业服务。2017年3月22日，小区业主以投票方式同意选聘北京东方之星物业管理有限公司作为新的物业公司为本小区服务。基于以上分析，诗景长安小区业主不再同意与北宇物业公司签订物业服务合同。北宇物业公司占据涉案物业服务用房无法律依据，应当将物业服务用房腾空并交付给诗景长安业委会。但鉴于腾退工作直接涉及小区五百多户住户的安定问题，诗景长安业委会也应当尽到协助义务。法院对腾房期限也酌情宽限。关于诗景长安业委会提出，确认《金第嘉苑前期物业服务合同》已经终止的诉讼请求。因合同具有相对性，诗景长安业委会不是该合同的当事人。故其请求无法律依据，法院不予支持。关于北宇物业提出，第三次业主大会程序违法违规，未取得政府部门备案，故这次决议无效；且该次大会不是业主的真实意思表示的答辩意见。法院认为，第三次业主大会是否取得政府部门备案问题，属于政府相关部门审查范围，与本案无关。如果第三次业主大会程序违法，不是业主的真实意思表示，业主可行使撤销权撤销诗景长安小区第三次业主大会决议。但现在没有证据证实诗景长安小区第三次业主大会决议已经被撤销，故法院对北宇物业公司的该答辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条及《中华人民共合国合同法》第六十条之规定：一、北京住总北宇物业服务有限责任公司于本判决生效后七十日内将北京市石景山区鲁谷南路14号1单元地下一层电梯东侧101号、102号房屋，鲁谷南路20号院1号楼地下二层202号房屋，2号楼地下二层203号房屋，3号楼地下二层203号房屋腾空并交付给北京市石景山区诗景长安（金第嘉苑）小区第一届业主委员会；二、驳回北京市石景山区诗景长安（金第嘉苑）小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，业主大会决议自成立时发生法律效力，该决议并未经有权机关撤销，北宇物业公司称该决议无效，没有事实与法律依据。业主大会已决议更换物业服务企业，北宇物业公司继续占有物业管理房屋已无法律基础。诗景长安业委会代表全体业主行使对公共部分房屋的管理权利，有权要求北宇物业公司腾空并交付房屋，接收后再交付给新的物业管理企业使用。综上所述，北宇物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京住总北宇物业服务有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  朱文君审 判 员  刘秋燕二〇一八年五月七日法官助理  叶康喜书 记 员  李昊婷