广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初1449号原告：李寅，男，1974年9月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘功荣，广东广健律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务人员。原告李寅与被告中山市通大房地产有限公司车位纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘功荣，被告委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.通大公司向李寅支付车位逾期办证的违约金（以总金额55000元为本金，按日支付万分之二的违约金，自2015年4月17日起计至通大公司向李寅交付车位权属证书之日止，暂计算至2018年1月15日为11044元）；2.本案诉讼费用由通大公司承担。事实和理由：2011年4月24日，李寅与通大公司签订了一份《中山市商品房买卖合同》，合同约定通大公司将位于中山市××村的旭日御华庭306号车位以55000元出售给李寅。合同第十三条约定，通大公司应当在车位交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由通大公司提供的资料到产权登记机关备案。如因通大公司的责任，李寅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，通大公司按李寅已付车位价款每逾期一天向李寅支付万分之二的违约金。合同签订后，李寅依约向通大公司付清了车位款。2012年5月30日起，合同原定车位交付日期届满，根据合同第九条规定，视为通大公司自该日起将涉案车位交付李寅使用。但通大公司至今一直未将上述车位办理权属登记资料交至中山市房屋产权登记机关，中山市房屋产权登记机关也未出具权属证书。通大公司的行为已构成违约。为此，李寅诉至法院。通大公司辩称，1.李寅认为通大公司逾期办理涉案车位的房地产权属证书并无事实与法律依据。李寅与通大公司已于2014年6月28日签订《确认书》将《中山市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）约定的交车位时间由2012年5月30日变更为2014年12月31日。且通大公司亦按《确认书》所确认的事宜，代李寅向中山市大通物业服务有限公司（以下简称大通公司）支付了涉案车位自2012年10月1日至2016年12月31日的物业管理服务费。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的约定时间为2014年12月31日起算720个工作日内。涉案车位于2016年11月18日具备办理房地产权属证书的条件，通大公司于2016年12月1日已通知李寅前往办理房产证的相应手续，包括通知李寅签署《商品房交易登记申请表》、重新网签商品房买卖合同等，现因李寅尚未办理前述手续，导致通大公司无法持涉案商品房所需文件到产权登记机关备案，根据合同补充协议一第五条“如买受人委托出卖人办理房地产权证的，必须积极履行协助义务并在出卖人指定的时间将办证所需资料及费用交清予出卖人”、《中山市商品房买卖合同》第十四条的约定，故自2016年12月8日至李寅向通大公司办理前述房地产权属登记所需手续期间的延误是由于李寅怠于履行义务所造成的，不属于通大公司原因造成的逾期，通大公司不承担此期间的不能办证递件的任何责任。2.关于违约金过高问题。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，通大公司交车位给李寅后，房地产权属证书只是起到证明该车位属于李寅所有的作用，不影响李寅占有、使用、处分车位，因此不会产生相应损失。若通大公司存在违约，通大公司请求法院减少通大公司应承担违约金的数额。3.关于诉讼时效问题。即使通大公司存在逾期办证递件的情况，根据我国相关法律的规定，如按李寅的诉求，通大公司认为逾期办证违约金的起算时间应从起诉前两年的次日即2016年1月23日起计，至申请人递件之日止，此段时间的逾期办证违约金未超过诉讼时效。2016年1月23日之前的违约金请求权已超过两年的时效期间，不应再受法律保护。综上所述，请求法院在综合李寅、通大公司双方的权责及诉求上，依法公平作出裁判。本院经审理认定事实如下：2011年4月24日，李寅与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定李寅向通大公司购买位于中山市旭日御华庭306号车位，总金额为55000元。关于交楼及产权登记事宜，合同第六条约定“出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十三条第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同签订后，李寅向通大公司付清了车位款55000元，但通大公司至今未开具发票。此外，通大公司于2013年1月13日出具收款收据收取了李寅“旭日御华庭306号车位”办证杂费910元。大通公司于2013年1月13日出具收款收据收取了李寅涉案车位的资料费15元、车位维修资金360元。2013年1月13日，李寅签订确认书，确认书记载：“本人购买了旭日御华庭306号车位，现经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《中山市商品房买卖合同》约定的收车位时间，即推迟至2014年12月31日，本人确认如下处理方式：通大公司代本人向大通公司支付李寅上述房屋自2012年10月1日至2016年12月30日的车位管理费，作为逾期交车位赔偿金，就逾期交车位一事日后不再追究通大公司任何违约责任。”同日，大通公司在上述确认书下方的收据落款“收款人”一栏加盖公章，确认收到上述车位2012年10月1日至2016年12月30日的车位管理费。通大公司称其多次通知李寅提交办证所需的发票、税单等资料，且于2016年12月1日通过挂号信向李寅寄送《办理房产证通知函》，但李寅至今未提交发票、税单等资料，导致通大公司无法递件备案。通大公司为证实其主张，提交了一份邮寄通知函的清单一份。该清单显示收件人为李寅，无签收记录，李寅否认收到上述通知函，且认为通大公司收款后未主动开具发票。涉案车位至今未递件备案，为此，李寅诉至本院。本院认为，李寅与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、逾期办证的责任方是谁？二、逾期办证违约金的起算时间如何确定？三、本案是否已过诉讼时效？四、合同约定的逾期办证违约金标准日万分之二是否应予调整？关于焦点一。通大公司作为专业的房地产开发企业，对办理不动产权属证书所需提交的资料及程序比买受人李寅更清楚，且其作为涉案车位的开发商及出卖方，应当积极协调并促使各承建方及时提交及办理产权证所需的资料和手续，收取上述资料应由通大公司负责。通大公司称已多次催促李寅提交包括发票、税单等办证所需的资料，但通大公司收款后至今未开发票，李寅无从提交。此外，通大公司提交的邮寄清单，无法证实其已向李寅送达了《办理房产证通知函》，李寅对此也不予确认，故逾期办证的责任在通大公司。通大公司至今未将涉案车位办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，其行为已构成违约。关于焦点二。李寅认为应按《中山市商品房买卖合同》约定交付之日的次日起算720个工作日，通大公司则认为应按确认书约定的推迟交楼之日的次日起算720个工作日。对此，本院认为，虽然李寅曾向通大公司出具确认书，就李寅收车位事宜与通大公司进行协商，通大公司也按照确认书的内容代李寅向物业公司交纳了车位管理费的义务。但从该确认书的内容可知，该确认书仅为双方对通大公司逾期交付车位事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理产权证的时间进行变更。故通大公司以李寅已通过签署确认书的形式将合同约定的收车位时间推迟为由，主张递件办证时间应从2014年12月31日的次日起算720个工作日理由不成立，本院不予支持；李寅主张按《中山市商品房买卖合同》约定交楼之日（2012年5月30日）的次日起算720个工作日，即通大公司应于2015年4月16日前办理递件手续，本院予以支持。因通大公司逾期递件，故逾期办证违约金的起算时间为2015年4月17日。李寅要求从2015年4月17日起计算，理据充分，本院予以支持。关于焦点三。如上所述，通大公司递件办证的截止时间应为2015年4月16日，故逾期办证时间应从2015年4月17日起计算至通大公司递件办证之日止。双方约定了逾期办证违约金的计算标准，在此期限内逾期办证违约金可按日计算。由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金单独计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，本院支持李寅自2015年10月2日起至通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案之日止的违约金主张，2015年10月1日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予保护。关于焦点四。因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案车位的完整物权，致使其对涉案车位的处分受到限制。通大公司称车位交付后，李寅已占有、使用车位，并进行处分，没有损失，理据不足，本院不予支持。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应按双方约定的每日万分之二计算逾期办证违约金。通大公司要求调整违约金，证据不足，本院不予支持。综上，通大公司应向李寅支付车位逾期办证违约金，具体计算方式为：以55000元为本金，按每日万分之二，从2015年10月2日起计至通大公司持办理涉案车位权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司向原告李寅支付从2015年10月2日起至被告持办理涉案车位（位于中山市三角镇旭日御华庭306号）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金[以55000元为基数按每日万分之二标准计算；其中，从2015年10月2日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；从本判决发生法律效力之次日起至被告持办理涉案车位的权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向原告支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，被告持办理涉案车位的权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向原告一次性支付]；二、驳回原告超出以上判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取38元，由原告李寅负担4元，被告中山市通大房地产有限公司负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一八年五月二日书记员  黄立鹏