.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1132号上诉人（原审被告）：陈美颜，男，1963年10月5日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。上诉人（原审被告）：孙鸣霞，女，1973年9月7日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈美颜，男，1963年10月5日出生，汉族，住海南省海口市，系孙鸣霞的丈夫。被上诉人（原审原告）：海南百年红房地产营销策划有限公司，住所地：海南省海口市美兰区和平南路延长线东侧龙福大厦旁铺面第**第2间。法定代表人：吴忠清，总经理。委托诉讼代理人：吴海坤，海南颖川律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孟君，海南颖川律师事务所实习律师。原审第三人：尹小平，男，1983年9月15日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：吴海坤，海南颖川律师事务所律师。上诉人陈美颜、孙鸣霞因与被上诉人海南百年红房地产营销策划有限公司（以下简称百年红公司）及原审第三人尹小平居间合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭对案件进行审理。本案现已审理终结。陈美颜、孙鸣霞上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判《房地产中介服务合同（三方）》无效，陈美颜、孙鸣霞不承担双倍返还定金10万元以及支付违约金27900元；二、本案一、二审诉讼费由百年红公司承担。事实与理由：一、《房地产中介服务合同（三方）》无效。1.该合同没有陈美颜的签名；2.该合同没有签订时间；3.该合同为空白合同,各方当事人均未实际履行该合同；4.孙鸣霞收到尹小平的5万元与该合同无关；5.该合同对百年红公司没有义务之约束力，故其不应享有权利。二、百年红公司诉求已过时效。1.百年红公司在一审中没有提供证据证明其在诉讼时效期间内主张权利；2.该合同没有签订日期，无法确认百年红公司是否在诉讼时效期间内主张权利。百年红公司答辩称：一、陈美颜、孙鸣霞主张《房地产中介服务合同（三方）》无效没有事实和法律依据。百年红公司与陈美颜、孙鸣霞及尹小平之间签订的《房地产中介服务合同（三方）》是三方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对三方当事人具有法律约束力。上述合同中虽然没有签订日期，但是合同中约定，签订合同当日，尹小平支付孙鸣霞定金5万元；尹小平于2017年2月28日支付定金5万元，孙鸣霞亦于同日出具了《收据》，故该合同签订日期可以认定为2017年2月28日。涉案房屋为陈美颜、孙鸣霞的夫妻共同财产，即使陈美颜没有在合同中签字，而从其一审中的陈述可以确认，陈美颜参与并主导了涉案房屋的买卖合同商议及签订事宜，说明陈美颜对该合同的内容清楚并且同意。故该合同并未侵犯陈美颜的权益。因此陈美颜、孙鸣霞以合同没有签订时间、没有陈美颜的签名为由主张合同无效没有事实和法律依据。二、百年红的起诉并没有超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《房地产中介服务合同（三方）》的签订时间从为2017年2月28日，那么百年红公司在2017年5月份提起诉讼并未超过诉讼时效。综上所述，一审法院查明案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。尹小平答辩称：一、同意百年红公司的答辩意见。二、本案中陈美颜、孙鸣霞违约的事实清楚，应当承担违约责任。《房地产中介服务合同》中约定签订买卖契约的时间是在2017年4月6日之前。签订合同当天，尹小平就把5万元支付给了孙鸣霞，其中2万元转账到陈美颜账上，3万元是现金支付。这一系列的给付定金和签订合同行为都是在2017年2月28日完成的，尹小平是有意向购买房屋的。一般来说解除房屋抵押不是必须由尹小平来做的，但是当时因为尹小平购房心切就同意协助陈美颜、孙鸣霞解押，于是尹小平准备了25万元协助陈美颜、孙鸣霞解除抵押的资金。但是2017年4月5日百年红公司的业务员打电话通知陈美颜、孙鸣霞签约的时候，陈美颜、孙鸣霞不同意出售涉案的房产,还告知已收取的5万元已经花完了，现在要多加钱才能解押，不能按照合同约定金额解押。之后尹小平仍欲购买，多次打电话后陈美颜、孙鸣霞仍然不愿意出售。实际上陈美颜、孙鸣霞根本违约的原因是房价上涨，不愿意出售。三、陈美颜、孙鸣霞上诉称尹小平支付的5万元与合同没有关系，该理由没有事实依据。且合同并不是空白合同，合同里面都明确约定时间、金额。百年红公司向一审法院起诉请求：一、判令解除《房地产中介服务合同(三方)》；二、判令陈美颜、孙鸣霞双倍返还定金5万元，即10万元；三、判令陈美颜、孙鸣霞支付百年红公司违约金27900元及利息（自2017年4月6日起至付清日止的按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计收逾期付款利息，暂计算至起诉之日止的利息约1168元）。一审法院认定事实：陈美颜与孙鸣霞为夫妻关系。2017年，陈美颜与百年红公司商谈委托百年红公司出售海口市振兴南路22号宇建城市花园D座第13层D2-1305房事宜。2017年2月，百年红公司（甲方）与尹小平（乙方）签订《房地产中介服务合同（买方）》，约定：经甲方介绍，乙方委托甲方协助购买的房地产位于海口市××路房，建筑面积为126.98平方米；该房地产按套售价为91万元；乙方于签订本合同时向甲方支付2万元预购定金；签订本合同后，甲方将在2017年3月2日12点内以书面形式通知业主，取得业主同意并签署了出售房地产的书面文件，甲方不需乙方另行指示，将购房定金转交给卖方，并以业主出具定金收据为准；甲方收到业主出具的购房定金收据后，业主反悔不卖此房或逾期不来甲方处与乙方签买卖合同，甲方应协助并向卖方追还定金及同等数额的违约金；乙方在2017年4月6日之前等候本公司通知前来本公司与卖方签订该房地产的买卖合同，本定金于买卖双方签订买卖合同时转为购房款；双方还就其他事项进行了约定。2017年2月25日，尹小平向百年红公司支付2万元，百年红公司向尹小平出具《收据》，载明收到尹小平支付的购房意向金20000元。2017年2月28日，孙鸣霞（甲方）与百年红公司（丙方）、尹小平（乙方）签订《房地产中介服务合同（三方）》，约定：经甲方介绍，乙方委托丙方协助购买位于海口市××路第13层D2-1305房的房地产；房地产建筑面积126.89平方米；该房地产按套总价为93万元；付款方式：乙方在签订买卖合同当日支付30万元，配合甲方办理银行提前还款手续，定金在此次冲抵；乙方通过银行商业贷款支付甲方63万元；签订买卖契约的时间为2017年4月6日之前；在签订本合同时乙方向甲方支付5万元作为购房定金；若甲、乙、丙三方签订此合同后，乙方后悔不买此房或者逾期不来丙方处与甲方签订买卖契约的情况下，乙方无权要求返还已交的定金，另支付房屋总价款的3%的购房佣金给丙方，甲方有权把该房另售他人；若在签订本合同后甲方反悔不按上述条件交易或因产权问题而不能正常过户或者逾期不来丙方处与乙方签订买卖契约的情况下，甲方应当在本合同到期之日起2日内全额退还已收到的购房定金给乙方，并支付同等定金数额的违约金赔偿给乙方，另支付房屋总价的3%的购房佣金给丙方；若甲乙双方存在违约的情况，丙方负责向违约方追偿违约责任，若丙方违约不办理房屋成交后的相关手续，则丙方退还所收佣金，并赔偿同等数额违约金给乙方；三方还就其他权利义务进行了约定。同日，陈美颜收取百年红公司定金5万元，孙鸣霞向尹小平出具《收据》，百年红公司亦在该《收据》上加盖公章。上述合同签订后，陈美颜于2017年3月20日左右致电百年红公司工作人员，要求尹小平签订买卖合同当日支付的第一笔款由金额25万元提升至30万元（不含定金）。百年红公司工作人员遂联系尹小平，尹小平拒绝了陈美颜的该要求。百年红公司工作人员将尹小平的意见转告陈美颜。2017年4月5日，百年红公司工作人员联系陈美颜，表示尹小平已经准备好第一笔购房款25万元，要求陈美颜、孙鸣霞于2017年4月6日前来百年红公司处与尹小平签订正式的房地产买卖契约，但陈美颜称，陈美颜、孙鸣霞需要先到银行偿还贷款并解除抵押登记后才能与尹小平签订正式的房地产买卖契约，因资金不足无法偿还银行贷款、解除抵押登记，故无法与尹小平签订正式的房地产买卖契约。庭审中，陈美颜、孙鸣霞称，海口市振兴南路22号宇建城市花园D座第13层D2-1305房为双方的夫妻共同财产，该房产登记在孙鸣霞名下，已抵押给银行。陈美颜、孙鸣霞及尹小平对陈美颜、孙鸣霞的上述陈述无异议。尹小平表示，其与百年红公司已经达成协议，由百年红公司向陈美颜、孙鸣霞主张双倍返还定金后，再将双倍定金交付给尹小平。一审法院认为：一、关于百年红公司、孙鸣霞及尹小平之间签订的《房地产中介服务合同（三方）》是否成立以及如果成立，合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，"当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。"，《房地产中介服务合同（三方）》已经三方当事人签字并盖章，故该合同依法成立。《房地产中介服务合同（三方）》是三方当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对三方当事人均有法律约束力。上述合同中虽无签订日期，但合同中约定，签订该合同当日，尹小平支付孙鸣霞定金5万元。尹小平于2017年2月28日支付定金5万元，孙鸣霞亦于同日出具了收据，故应认定该合同签订日期为2017年2月28日。涉案房屋即使为陈美颜、孙鸣霞的夫妻共同财产，陈美颜虽未在上述合同中签字，但从百年红公司、陈美颜在庭审中的陈述可以确认，陈美颜参与并主导了涉案房屋的买卖合同商议及签订事宜，陈美颜对该合同的内容清楚且同意。故该合同并未侵犯陈美颜的权益。陈美颜、孙鸣霞以该合同上无签订日期且只有孙鸣霞的签字，无陈美颜的签字也无陈美颜的授权委托书为由主张合同无效的抗辩理由，一审法院不予采纳。二、关于百年红公司诉请解除《房地产中介服务合同（三方）》的问题。《房地产中介服务合同（三方）》为有效合同，三方当事人应按照合同约定履行各自的义务。现百年红公司主张解除该合同，陈美颜、孙鸣霞亦表示同意解除。尹小平同意由百年红公司向陈美颜、孙鸣霞主张双倍返还定金，故应认定其亦不愿再继续履行该合同。该合同已无履行的可能，故应予解除。三、关于在《房地产中介服务合同（三方）》履行过程中是孙鸣霞违约，还是尹小平违约的问题。三方在《房地产中介服务合同（三方）》中约定，孙鸣霞及尹小平应于2017年4月6日之前签订正式的房地产买卖契约，尹小平在签订正式的房地产买卖契约当日支付首付款25万元（不含定金）。百年红公司工作人员已于2017年4月5日通知陈美颜、孙鸣霞，告知尹小平已经准备了首付款25万元，要求陈美颜、孙鸣霞到百年红公司处与尹小平签订正式的房地产买卖契约。陈美颜、孙鸣霞以尹小平仅支付25万元（不含定金）导致资金不足无法偿还银行贷款解除涉案房屋的抵押为由不与尹小平签订正式的房地产买卖契约。《房地产中介服务合同（三方）》中并未约定，孙鸣霞及尹小平在解除涉案房屋的抵押登记后才能签订正式的房地产买卖契约。故孙鸣霞拒绝在2017年4月6日前与尹小平签订正式的房地产买卖契约，违反了《房地产中介服务合同（三方）》的约定，应当承担违约责任。四、关于陈美颜、孙鸣霞是否应当向百年红公司双倍返还定金5万元并向百年红公司支付房屋总价款3%的违约金及利息的问题。《房地产中介服务合同（三方）》第八条约定，若孙鸣霞逾期不去百年红公司处与尹小平签订正式的房地产买卖契约，孙鸣霞应当在本合同到期之日起2日内全额退还已收到的购房定金给尹小平，并支付同等定金数额的违约金赔偿给尹小平，另支付房屋总价款的3%的购房佣金给百年红公司。孙鸣霞未按合同约定在期限内与尹小平签订购房合同，故应承担违约责任。孙鸣霞应向尹小平双倍返还定金，即10万元，并支付百年红公司房屋总价款3%的佣金，即27900元作为违约金。百年红公司诉请孙鸣霞支付佣金利息，于法无据，应不予支持。《房地产中介服务合同（三方）》和《房地产中介服务合同（买方）》均约定，卖方，即孙鸣霞在收取定金后反悔不卖房或逾期不来百年红公司处签订买卖契约，百年红公司应协助并向孙鸣霞追还定金及同等数额的违约金。庭审中，尹小平亦表示，其与百年红公司已经达成协议，由百年红公司向陈美颜、孙鸣霞主张双倍返还定金后，再将双倍定金交付给尹小平。故在本案中，孙鸣霞应将双倍定金返还给百年红公司。百年红公司在收取双倍定金后再支付给尹小平。陈美颜与孙鸣霞为夫妻关系，上述债务应为夫妻共同债务。百年红公司要求陈美颜共同承担偿还责任，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除海南百年红房地产营销策划有限公司与孙鸣霞及尹小平于2017年2月28日签订的《房地产中介服务合同(三方)》。二、孙鸣霞、陈美颜须于本判决发生法律效力之日起十日内向海南百年红房地产营销策划有限公司双倍返还定金5万元，即10万元。三、孙鸣霞、陈美颜须于本判决发生法律效力之日起十日内向海南百年红房地产营销策划有限公司支付违约金27900元。四、驳回海南百年红房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3402元，由孙鸣霞、陈美颜共同负担。各方当事人二审期间均未提交新证据。本院二审另查明，《房地产中介服务合同（三方）》中约定，孙鸣霞保证本人对该房地产拥有完整产权及保证该房屋产权清晰，没有任何权属纠纷和涉及债权债务纠纷，本人有权处理该房地产。2017年2月28日，孙鸣霞向尹小平出具收据，确认收到尹小平交来购买位于海口市××路第13层D2－1305房的购房定金5万元。孙鸣霞、陈美颜已将涉案房屋出售给他人。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于孙鸣霞、陈美颜与百年红公司、尹小平签订的《房地产中介服务合同（三方）》的效力问题。《房地产中介服务合同（三方）》中约定出卖的房产系孙鸣霞、陈美颜的夫妻共同财产。陈美颜虽未在该合同上签名，但根据本案已查明的事实，陈美颜参与了从事先商议至正式签订该合同的全过程，其对该合同的相关内容是非常清楚的，故该合同的签订行为应视为系陈美颜的真实意思表示，陈美颜未在合同上签名不影响《房地产中介服务合同（三方）》的效力，该合同对包括陈美颜在内的各方当事人均具有约束力。此外，根据该合同约定，在合同签订时尹小平向孙鸣霞支付5万元作为购买涉案房屋的定金，而孙鸣霞亦于2017年2月28日收到由尹小平支付的定金5万元，由此可见，双方已开始实际履行《房地产中介服务合同（三方）》。综上，孙鸣霞、陈美颜上诉主张《房地产中介服务合同（三方）》为无效合同的理由不能成立，本院不予采纳。《房地产中介服务合同（三方）》系各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制规定，一审认定该合同为有效合同正确，本院予以维持。二、关于百年红公司的起诉是否已过诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定:"当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外"，陈美颜、孙鸣霞未在一审阶段提出诉讼时效抗辩，亦未提供新的证据证明本案百年红公司的诉请已过诉讼时效，故本院对其诉讼时效的抗辩理由不予采纳。三、关于陈美颜、孙鸣霞是否应承担双倍返还定金及支付违约金责任的问题。《房地产中介服务合同（三方）》中约定，如孙鸣霞逾期不来百年红公司处与尹小平签订买卖契约，其应当承担双倍返还定金及支付违约金的责任。此外，孙鸣霞的义务还包括"保证本人对该房地产拥有完整产权及保证该房屋产权清晰，没有任何权属纠纷和涉及债权债务纠纷"，据此，解除涉案房屋的抵押状态应为孙鸣霞的义务，因此，银行贷款无法偿还导致涉案房屋的抵押不能解除，并非是陈美颜、孙鸣霞可以不依约定签订正式的房屋买卖合同的法定事由，一审依据合同约定判令陈美颜、孙鸣霞承担双倍返还定金及支付违约金的责任正确，本院予以维持。综上，陈美颜、孙鸣霞的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3402元，由上诉人陈美颜、孙鸣霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 林志勇审 判 员 杨 曦审 判 员 王春芬 二〇一八年五月十四日法官助理 王子超速 录 员 刘梦微附：适用本案的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。