广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3809号上诉人（原审原告、反诉被告）：林荣利，男，1985年2月8日出生，汉族，身份证住址福建省罗源县，委托诉讼代理人：唐来军、郑明帆，分别为广东君直律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周挺，男，1985年5月8日出生，汉族，身份证住址浙江省永嘉县，委托诉讼代理人：李嘉轩，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈以列，女，1987年6月28日出生，汉族，身份证住址浙江省永嘉县，委托诉讼代理人：李嘉轩，广东经国律师事务所律师。原审第三人：谢春姬，女，1987年2月12日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县，委托诉讼代理人:靳双权,北京市东卫律师事务所律师��上诉人林荣利因与被上诉人周挺、陈以列、原审第三人谢春姬房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。林荣利上诉请求：1、依法撤销白云区人民法院（2017）粤0111民初5281号民事判决书。2、依法改判林荣利与周挺、陈以列于2016年9月5日签订的《房地产买卖合约》及林荣利、谢春姬与周挺于2016年10月11日签订的《广州市存量房买卖合同》继续履行或改判周挺向林荣利支付违约金503800元。3、依法判令周挺向林荣利支付林荣利购房损失1437090元。4、增加诉讼请求返还100万利息35041.67元。5、依法判令周挺承担一、二审全部诉讼费。上诉理由：一、林荣利与周挺签订的《房地产买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》合法有效，双方应共同遵守。合同签订后林荣利依约向周挺支付了20万元定金及80万元首期款，而周挺却拒不按约定继续履行合同，根本原因并不是因购房政策变化致林荣利取得购房资格的条件受到影响，而是涉案房屋涨价230多万元，周挺意图解除合同后再高价另售他人，以谋取个人利益，周挺已构成根本违约，严重违反诚信原则。二、原审判决解除《房地产买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》没有事实及法律依据，解除理由不充分，未达到根本条件。1、双方在2016年9月5日签订《房地产买卖合约》时，周挺明知林荣利无购房资格，但明确表示愿意继续等待，所以合约中未约定具体交易时间，且在第十三条约定：“若非本合约三方中任何一方原因面临导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相应顺延”。且在当天又签订了《补充协议》，证明如遇��策变化，超出交易时间，双方就时间问题再协商，并未约定解除合同。2、周挺已收到林荣利100万元，其中50万元在3月17日购房政策出台后，于3月19日周挺仍收受了林荣利50万元房款。可见，周挺以行为表明即使广州的购房政策出台，其也愿意继续履行合同。3、双方签订的《房地产买卖合约》未约定网签时间和解除条款，《广州市存量房买卖合同》也未约定解除合同的条款，只约定在2017年12月1日前买方应将房屋余款通过银行按揭的方式支付给卖方，按揭不成就用现金方式向卖方支付。4、广州市3月17日出台的限制购房政策并不必然导致林荣利丧失购房资格，合同有继续履行的客观条件。因林荣利可以通过在广州落户等方式取得购房资格，买方仍可通过该合同实现购房，更不影响卖方收取全部房款的实现。三、原审法院以购房政策变化林荣利购房条件受影响判定解除合���和周挺无违约行为无须承担责任的认定，是滥用自由裁量权，故意袒护周挺的违约行为。1、林荣利有实际购房的资格，通过落户或满足社保条件，只是一个时间问题，周挺在签订《房地产买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》时是明确知道的，所以双方在《补充协议》中对交易时间做出了特别约定，且3月19日周挺仍收受了林荣利50万元房款。2、《广州市存量房买卖合同》中第三条：“…剩余房款：除前述房款外，剩余房款（人民币）￥1190000元整（大写：壹佰壹拾玖万元），由乙方于2017年12月01日前…如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列第a种方式处理…乙方递件成功当天以现金方式向甲方支付剩余房款”。以上时间是对交易方式的约定，原审法院将其作为林荣利获取购房资格的最后期限明显是事实认定错误，严重违法双方真实意思表示。3、��挺有重大违约行为，且给林荣利造成了实际损失，依法应赔偿。穗购房政策出来后，周挺仍要求林荣利尽快取得购房资格并向其支付200万元，林荣利为履行合同，不得不将自己原有的房屋转卖（按照广州购房政策林荣利只有将自己现有的房屋出售才能再购买新的房屋），并在2017年3月19日向周挺支付50万元，现林荣利以前的房屋上涨140多万元，而周挺见涉案房屋上涨230多万元就不愿继续履行合同，是根本违约行为，给林荣利造成至少140多万元经济损失，林荣利基于信任原则，以为周挺定会将房屋卖给自己，才将自己原有的房屋出售，现林荣利“无家可归”，给林荣利及其家人造成了严重的精神伤害。4、根据双方签订的《广州市存量房买卖合同》中第八条第一款：“甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金未该房地产成交价的10％，并退回乙方已付的全部费用。”周挺根本违约，应向林荣利支付违约金503800元。四、原审判决适用法律不当，依法应予以纠正。原审判决法律适用不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”依据上述规定，该司法解释调整房地产开发企业和买受人就新建商品房达成的买卖合同关系。而本案房屋买卖合同当事人均为自然人，房屋也非新建房屋，因此当事人买卖关系不受上述法律规定限制。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，依法应予以纠正，双方签订的《房地产买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》内容合法有效，其中未约定合���解除条款，也未达到解除的根本条件，请求法院判决合同继续履行或判决周挺向林荣利支付违约金503800元，另周挺的根本违约行为给林荣利造成了1437090元经济损失，请求法院判令周挺向林荣利支付林荣利购房损失1437090元，以维护诚实信用原则和林荣利的合法权益。周挺、陈以列辩称：一、同意一审判决，不同意林荣利的全部诉讼请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求贵院依法驳回上诉，维持原判。二、涉案合同不能履行的根本原因是广州市购房政策的变化。1、按照2016年广州市限购政策，满3年社保即可获得广州购房资格。所以在2016年9月5日签署《房地产买卖合约》时林荣利虽已经告知周挺其无广州市购房资格，但其表示从2014年12月份起已经在广州缴纳社保，到2017年11月份就满3年，即可取得广州市购房资格。所以双方才在2016年10月11日的���广州市存量房买卖合同》第五条中约定在2017年12月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。期间林荣利也联系中介黄赞昌通过其他方式办理广州户口。2、办理产权转移登记是房屋买卖合同的当事人的主要目的。不能按期办理将直接导致当事人的合同目的落空，当事人据此解除合同也符合《合同法》九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定。3、但2017年3月广州新政出台，将之前获得广州购房资格需要在广州缴纳满社保3年改为5年，所以林荣利即不可能按原定计划在2017年12月1日前获得购房资格，导致合同不能实际履行，进而林荣利一方才提出通过签订补充协议、办理公证、然后再付15万元的方式来规避限购政策。因周挺不同意，故而双方才发生纠纷。而上述限购政策的出台，直接否定了林荣���履行合同的主体资格，直接导致其在双方约定的2017年12月1日之日前不具备在广州购房的资格去办理转移登记，进而致使双方合同目的不能实现。并且周挺一方在履行合同过程中也无任何违约行为，反倒是林荣利因购房新政未能按合同约定时间办理银行抵押贷款手续，所以涉案合同不能履行的根本原因是广州市购房政策的变化，而不能归责于任何一方。三、一审法院引用法律准确无误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定“因不可归责于当事人双方的事由…导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）第11条明确规定“商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法（2017）191号第二十九条规定：“房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,人民法院可以参照��最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、返还财产。”所以一审判决依据广东省高院的上述两份文件参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定对本案作出处理，引用法律正确无误，并不存在林荣利所谓引用法律不当的问题。四、上诉请求超过一审诉讼请求，法院应不予审理。林荣利上诉第2条请求中提到“或改判周挺向林荣利支付违约金503800元”及增加返还100万的利息35041.67元，但其在一审起诉时并未提出该项请求，所以该项请求超出了一审诉请范围，故贵院不应对该项请求进行审理。五、林荣���要求赔偿购房损失1437090元没有任何法律依据。如前所述，涉案合同不能履行的根本原因是广州市购房政策的变化，不可归责于任何一方。故林荣利要求周挺承担其购房损失，没有任何法律依据，不应得到支持。一审判决合法合理，故请求贵院依法予以维持，并驳回林荣利全部上诉请求。周挺另于庭后补充如下意见：一、林荣利和周挺均一致认同10月网签合同是9月合同的完善和补充。因2018年3月21日庭审中林荣利和周挺双方均一致认同10月网签合同是9月合同的完善和补充，故谢春姬认为9月合同才是双方真实意思表示的观点与林荣利和周挺双方当事人的意思表示存在明显差异，故应以林荣利和周挺双方当事人的意思表示为准。二、9月合同第13条关于顺延的约定已经被补充协议和10月合同相关内容取代。1、9月合同签署当天，双方签署了补充协议。该补充协议��“合同上述第4种交易方式第3条款”前后并无修饰语句，故应和后面的“因买方购房名额政策变化”之间构成并列关系。且后面的“交易时间有可能延迟，如超出交易时间，双方愿意再次友好协商”也明确约定了交易时间延迟的处理方式就是友好协商。除了上述交易时间延迟的处理方式就是友好协商的约定，双方在实际履行过程中也是这样做的。双方一审提供的录音证据均可证明广州购房政策变动后双方就此进行了多次协商，只是未能达成一致意见而已。2、10月网签的合同第五条明确约定“双方应于2017年12月1日前向房地产登记机构申领办理产权转移登记”。该约定明确、清晰、无误，是双方当事人的真实意思表示。不存在谢春姬代理人所述双方关于交易过户时间约定不明的问题。结合上述2点可知9月合同第13条关于顺延的的约定已经被补充协议和10月合同相应内容所取代。三、按现行购房政策，林荣利、谢春姬永远不可能通过顺延缴纳社保的方式获得广州购房资格。2017年3月17日起执行的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》穗府办函〔2017〕50号（以下简称50号文）第一条规定“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”。双方签订购房合同最早时间为2016年9月5日，所以除非林荣利、谢春姬能提供在购房日（2016年9月5日）之前5年（即在2011年9月4日前）开始连续购买广州市社保的记录，才能具有购房资格。否则，其永远不可能通过顺延缴纳社保的方式获得广州购房资格。四、谢春姬不具备购房资格，也是导致双方购房合同无法实���履行的重要原因。10月网签合同的买方除了林荣利还有谢春姬。在一审时已经查明谢春姬在2017年12月1日前也没有取得广州市购房资格。所以在林荣利、谢春姬在2017年12月1日前均无广州市购房资格的情况下，双方购房合同确实无法继续履行，既无法按预定期限办理房屋所有权转移登记。五、购房政策变化无法预估，无限期顺延交易过户时间是对当事人权益的巨大损害。谢春姬述称：一、一审法院关于“政策的变动是否导致合同目的不能实现”没有调查清楚。首先，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》第五条执行时点规定，“317新政”购房政策的变动不能导致合同不能履行、不能导致合同目的不能实现。其次，如果没有“317新政”，完全按合同履行完毕，房价上涨属于可期待利益，应归属于林荣利。原审��决解除合同后原数退还款项，将导致利益失衡；二、法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，支持周挺解除合同，属于适用法律错误。三、原审法院没有阐述“2016.9.5《房地产买卖合约》第十三条”与《补充协议》及2016.10.11《广州市存量房买卖合同》三份合同如何适用，直接以双方没有按补充协议协商一致就应解除，属于对合同依据适用错误。四、周挺签约时明知林荣利没有购房资格，签约时亦约定了15个月的过户时间，同时主合同第十三条及补充协议都约定三方以外的原因还可以顺延。且在“3.17”新政后还继续接受付款，从以上可知，新政在预料之内，顺延是双方的真实意思表示，周挺的目的是想借口“新政”涨价。五、双方的合同能够继续履行，卖方的合同目的能够实现。法院判决解除合同是错误的，合同可以继续履行，法院应按照3.17之前的政策，直接判决继续履行，办理过户手续并交付房屋。退一步讲，即使按照“3.17新政”，也应判决林荣利支付剩余房款，周挺将房屋交付给林荣利，林荣利取得资格后办理过户手续，或过户事宜另案处理。林荣利向一审法院起诉请求：1.周挺继续履行双方签订的《房地产买卖合约》；2.周挺向我赔偿购房损失3710000元；3.周挺向我支付律师费50000元；4.周挺承担本案所有的诉讼费用。周挺向一审法院提出反诉请求：1.解除我与林荣利签订的《房地产买卖合约》；2.本案的诉讼费用由林荣利承担。事实和理由：由于双方签订的房地产买卖合同因限购政策无法继续履行，故我要求解除我与林荣利签订的《房地产买卖合约》，同时我愿意向林荣利返还已收取的200000元定金和800000元首期款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房地产买卖合约、补充协议、收款收据、微信聊天记录、催告函、提前还贷客户受理回执、证明、查册表等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年9月5日，林荣利（买方）与周挺（卖方）、陈以列（卖方）、案外人广州市胜逸房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合约》，约定：买卖房屋地址为白云区御洲二街22号（自编29栋）XX房（以下简称涉案房屋），建筑面积约291.34平方米，物业成交价为5038000元；付款方式为涂销抵押后按揭付款；定金200000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后180日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；��方应在签署本合约后240日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后180日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年2750000元的银行按揭贷款；买卖双方同意符合办理房产交易递件条件后十个工作日内配合经纪方办理本次交易的递件手续；卖方同意在收取定金后90日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款2288000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行支付给卖方；楼款余款2750000元，由贷款银行直接划给卖方等。同日，林荣利（买方）与周挺（卖方）、陈以列（卖方）、案外人广州市胜逸房地产代理有限公司（见证方）签订《补充协议》，约定：合同上述第4种交易方式第3条���，因买方购房名额政策变化，交易时间有可能延迟，如超出交易时间，双方愿意再次友好协商。2016年10月11日，周挺（卖方）和林荣利（买方）、谢春姬（买方）就买售涉案房屋事宜办理网签手续，并签订了《广州市存量房买卖合同》，该合同明确了剩余房款2750000元由林荣利于2017年12月1日前申请办理银行按揭手续；双方应当于2017年12月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。合同签订后，林荣利于2016年9月6日向周挺支付了定金200000元，分别于2016年12月26日、2017年3月19日向周挺支付了首期房款300000元、500000元。周挺依约办理了涉案房屋的提前还贷手续，结清贷款后办理了涉案房屋的涂销抵押手续。后因广州市购房政策变动，林荣利购房资格的取得受到影响，双方经多次协商房屋交易事宜未果。林荣利至今未取得购房���格。一审法院认为，林荣利与周挺、陈以列于2016年9月5日就涉案房屋签订的《房地产买卖合约》及林荣利、谢春姬与周挺于2016年10月11日签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。合同签订后，林荣利依约向周挺支付了定金和部分首期款，周挺亦依约办理了涉案房屋的涂销抵押登记手续，后因购房政策变化导致林荣利取得购房资格的条件受到影响，致使双方的合同无法按原约定条件继续履行，现双方在另行协商买售涉案房屋事宜未果的情况下，周挺提出解除合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继���履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，故周挺要求解除双方签订的《房地产买卖合约》于法有据，一审法院予以支持。林荣利、谢春姬与周挺于2016年10月11日签订的《广州市存量房买卖合同》属双方就涉案房屋本次交易为完善网签手续签订的合同，《房地产买卖合约》解除后，《广州市存量房买卖合同》亦同时予以解除。根据合同约定，林荣利应于2017年12月1日前申请办理银行按揭手续，但林荣利至今未取得购房资格，无法办理该手续，双方签订的合同缺乏继续履行的客观条件，现周挺坚持要求解除合同，林荣利要求继续履行合同无据，一审法院不予支持。因购房政策变化导致林荣利取得购房资格的条件受到影响，致使双方的合同无法按原约定条件继续履行，且周挺在履行合同过程中并无违约行为，林荣利要求周挺承担律师费50000元及赔偿购房损失3710000元无据，一审法院不予支持。双方签订的补充协议约定因买方购房名额政策变化，超出交易时间，双方愿意再次协商，林荣利认为该约定意味着周挺无权因购房政策原因导致其购房资格受到影响而解除合同，对此，该补充协议仅约定双方愿意再次协商，合同是两方当事人的意思表示一致的民事法律行为，现经双方再次协商无法达成一致合意，且双方的合同因林荣利未能取得购房资格而缺乏继续履行的客观条件，周挺要求解除合同合理合法，故林荣利的上述意见缺乏理据，一审法院不予采纳。依照前述法律规定，因林荣利已向周挺支付定金和部分购房款共计1000000元，合同解除后周挺应依法将上述款项退还给林荣利。现周挺同意在本案中直接向林荣利退还，该意见符合法律规定，一审法院予���采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决:一、林荣利与周挺、陈以列于2016年9月5日签订的《房地产买卖合约》及林荣利、谢春姬与周挺于2016年10月11日签订的《广州市存量房买卖合同》在一审判决生效之日起予以解除；二、周挺向林荣利退还定金和购房款共计1000000元；三、驳回林荣利的全部诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费44880元，反诉受理费50元，均由林荣利负担。二审期间，上诉人林荣利提交如下证据：1、林荣利���案外人林继辉、余琼于2017年3月10日签订的《存量房买卖合同》，证明林荣利为履行合同将自己名下房产转让以取得购房资格。2、“逸彩新世界”房价走势，拟证明周挺拒绝继续履行合同，造成上诉人损失1437090元。3、广州市白云区社会保险基金管理中心于2018年3月21日出具的参保人林荣利个人参保证明及缴费明细表，拟证明于2017年12月林荣利具备购房资格。周挺、陈以列对上述证据发表如下意见：对证据1，不认可三性，不认为其属于新证据；对证据2，该走势图没有原件，且来源不具备权威性，也未公证，我方不予认可；对证据3，我方不确定该证明的真实性，真实性由法庭认定。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，林荣利与谢春姬系夫妻、周挺与陈以列系夫妻，该四人均对涉案的2016年9月5日签订的《房地产买卖合约》及2016年10月11日签订的《广州市存量房买卖合同》予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对林荣利的上诉意见，分析认定如下：一、“3.17”新政是否影响林荣利履行合同的问题。2017年3月17日广州市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将非本市户籍居民家庭的购房资格由“购房之日前五年内在本市连续缴纳三年以上个人所得税或社会保险”调整为“购房之日前五年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险”。林荣利于2016年10月11日签订合同时并不具备“连续缴纳三年以上个人所得税或社会保险”条件���即不具备在广州市购房资格，2017年3月17日新的限购政策将“连续缴纳三年以上个人所得税或社会保险”调整为五年，导致林荣利在合同约定的房屋交易时间2017年12月1日，再次不具备在广州市购房资格。虽然通知注明2017年3月17日及之前签订合同并完成网签的，按原政策执行，但由于林荣利在“3.17”新政之前不具备购房资格，而限购政策是通过控制进入房屋交易主体资格来实现的，本案显然不符合上述通知所规定的按原政策执行的情形，故一审认定因购房政策变化导致林荣利取得购房资格的条件受到影响，致使双方的合同无法按原约定条件继续履行，本院予以认可。另，谢春姬一直不具备广州购房资格。二、关于合同是否应继续履行的问题。林荣利、谢春姬在二审期间主张双方于2016年9月5日签订的《房地产买卖合约》第十三条约定“若非本合约三方中任何一方面原因导致本合约交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相应顺延。本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行的，则本合约各方无须承担违约责任”，本案由于出现“3.17”限购政策，属于非因三方原因的情形出现，故交易日期应相应顺延。对此，本院认为，双方在签订上述合同后，随即签订《补充协议》：“因购房资格名额政策变化，交易时间有可能顺延，如超出交易时间，双方愿意再次协商”，该补充协议内容系针对出现购房资格名额政策特别约定，依特别条款优于一般条款的规则，应以补充协议约定的内容为准，且在实际履行过程中，双方在新政出台后即进行了多次磋商以办理公证等形式履行合同及在一审起诉时亦以《补充协议》的内容为依据，要求协商继续过户，故可认定该《补充协议》是双方对于名额政策变化时的特别约定，故林荣利、谢春姬以该条款为依据顺延交易时间的理由不充分，不予采纳。双方于2016年10月11日签订的《广州市存量房买卖合同》第五条约定，双方应当于2017年12月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。而林荣利因“3.17”新政而不符合广州市购房资格，致使双方的合同无法按原约定条件继续履行，虽然《补充协议》中约定出现购房名额政策变化，双方愿意协商，但由于政策的变化导致林荣利不可能在合理期限内获得购房资格，且双方在新政出现后已进行多次磋商，未达成一致意见，故一审判令解除合同并无不妥。本案属于确因无法归责于双方当事人的原因导致合同无法履行，从而解除合同，并不存在哪一方违约的问题，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规���，林荣利请求赔偿损失亦无法律依据，一审法院驳回其诉讼请求，处理恰当，予以认可。另，林荣利在二审期间请求增加诉讼请求返还100万元的利息35041.67元，周挺、陈以列认为该请求已超出一审请求范围不同意在二审程序处理，故本院对此不予调处。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人林荣利的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22268元，由林荣利负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 李 民审判员 柳玮玮二〇一八年五月三十日书记员 王日平冯镇辉