广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民再4号再审申请人（原审原告）:温淑芳，女，汉族，1979年12月25日出生，住广东省惠州市惠���区，委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。被申请人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人：颜添河，该公司董事长。委托诉讼代理人：江伟，该公司员工。再审申请人温淑芳因与被申请人广东中胜置业有限公司（以下简称中胜公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4272号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月6日作出（2017）粤13民申126号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人温淑芳的委托诉讼代理人陈俊文、被申请人广东中胜置业有限公司的委托诉讼代理人江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温淑芳申请再审称，请求撤销原一审判���，改判被申请人中胜公司支付违约金410907.507元（违约金计算时间从2015年7月31日起至被申请人按合法标准交付房屋为止，每日按已付房款1024707元的万分之五计算，暂计至2017年10月10日）。本案诉讼费由被申请人承担。事实和理由：一审法院认定广东清泉商业运营管理有限公司（以下简称清泉管理公司）向申请人支付的两年代管回报抵扣被申请人两年违约时间是错误的。一、清泉管理公司与中胜公司都是独立核算的法人，清泉管理公司与申请人签订的合同是租赁代管合同，跟本案的商品房预售合同是两个独立的法律关系，不能混为一谈。二、清泉管理公司与申请人签订的租赁代管合同，申请人与中胜公司签订的商品房预售合同两者目的不同。前述租赁代管合同是为了吸引业主购买商铺的一种营销手段，是为了打消业主购买商铺后怕租不出去的疑虑；并不是一开始签订就为了出现违约责任时的补救措施，这是商铺交付后交由清泉管理公司运营的约定，但本案商铺并未交付。三、涉案商铺的租赁代管合同并未约定抵扣违约金，以一家财务独立的法人单位的权益去抵消另一家法人单位的债务是有损公司股东权利的行为，无效的法律行为。综上所述，一审法院认定事实错误，请求贵院依法改判。中胜公司辩称，一、原审法院将案外人清泉管理公司向申请人支付的代管回报与本案的逾期交房违约金相抵扣并不违反法律规定，在一审庭审阶段，中胜公司向法庭陈述了二者的关联关系，二者均同意代为抵扣，不存在损害股东利益的行为。二、由清泉管理公司支付的代管回报与本案逾期违约金相互抵扣为了减少诉累，虽两者法律关系不同，但表现出来的外观形式均为金钱。目前涉案的9个业主与中胜公司、清泉管理公司未达成相互抵���的一致意见，导致清泉管理公司另案起诉被申请人。除非中胜公司与清泉管理公司明确表明违背了双方的主观意思，否则该抵扣对申请人而言并不存在任何的利益损失。综上，一审判决并无不妥。温淑芳向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金247979元（违约金计算时间从2015年7月31日起至被告按合法标准交付为止，每日按已付房款1024707元的万分之五计算，暂计至2016年11月26日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2013年10月11日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××商业××楼××房，总价款1024707元，并约定日期2015年7月30日前交付房屋，逾期交房按已付房款的万分之五支付违约金。原告按约履行，但被告未能按约定将房屋交付给原告，已构成违约，根据合同约定，被告应承担逾期交房的违约责任，为维护原告的利益，特诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：2013年10月11日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠州市××区淡水金××大道清泉城市广场××商业××楼××房，总价款1024707元，签订合同当日付清首期款514707元，余款510000元办理按揭付清。被告在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于被告逾期交房约定：……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同���，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告于2014年5月12日向被告交清了购房款1024707元。因被告至今未交楼给原告，原告遂诉至本院。另查明，原告与被告（担保方）及案外人广东清泉商业运营管理有限公司签订了一份《物业代管合同》，约定原告将涉案商铺委托给广东清泉商业运营管理有限公司代管经营，代管期限为三年，正式代管期自2015年7月30日至2018年7月30日。各年度代管回报按原告实交总房款1024707元的规定比例对应计算，三年期代管第一年6%、第���年7%、第三年8%。合同签订后，广东清泉商业运营管理有限公司向原告支付了两年（2015年7月30日至2017年7月30日）的代管回报，共计133211.49元。一审法院认为：原被告签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。原告依照合同约定向被告支付了全额购房款，被告本应于2015年7月30日向原告交付房屋，但至今仍未能向原告交付房屋，被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告依据合同的约定，请求被告每日按已付房款万分之五计算支付逾期交房违约金，理由充分，予以支持。违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，原被告与案外人广东清泉商业运营管理有限公司签订了《物业代管合同》，广东清泉商业运营管理有限公司已向原告支付了2015年7月30日起至2017年7月30日止共计���年的代管回报，弥补了原告因逾期交房受到的损失，故对原告诉请逾期交房违约金，违约金计算的时间应减去原告已收取代管回报的两年期间。一审法院判决：被告广东中胜置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告温淑芳支付逾期交房违约金（违约金计算：每日按已付房款1024707元的万分之五计算，时间从2015年7月31日起至被告交付房屋时止，执行时减去原告已收取代管回报的两年时间，实际计算违约金的时间从2017年7月31日起至交付房屋时止）。本案诉讼费2510元（已减半收取），由被告广东中胜置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。原一审认定事实清楚，本院再审予以确认。另查明，清泉管理公司已就其与温淑芳物业代管合同纠纷另案起诉至惠州市惠阳区人民法院，案号：（2018）粤1303民初173号。本院再审认为，本案的争议焦点是清泉管理公司支付给申请人的租金能否抵扣被申请人的违约金。根据中胜公司与申请人温淑芳签订的《广东省商品房买卖合同》，中胜公司直至本案再审开庭时仍未能向申请人交付房屋，中胜公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，每日按已付房款万分之五计算支付逾期交房违约金。申请人温淑芳与清泉管理公司签订的《物业代管合同》，虽与本案涉案房屋有关联，但与本案分属不同的法律关系。原一审判决将清泉管理公司返租款抵扣中胜公司逾期交房违违反合同相对性原则，缺乏法律依据，属实体处理不当，本院再审予以纠正。综上，中胜公司应向申请人支付违约金人民币410907.51元（违约金计算时间从2015年7月31日起至中胜公��交付为止，按约定标准即每日按已付房款人民币1024707元的万分之五计算，暂计至2017年10月10日的违约时间为802天）。综上所述，再审申请人温淑芳再审请求理由成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4272号民事判决；二、广东中胜置业有限公司应于本判决发生效力之日起十五日内向温淑芳支付逾期交房违约金人民币410907.51元（违约金按已付房款人民币1024707元的万分之五的日息计付，从2015年7月31日起至实际交付房屋之日止，暂计至2017年10月10日）。一审案件受理费2510元，由广东省中胜置业有限公司负担；再审案件受理费7464元，由温淑芳负担。如果未按本判决指定的期间履行��付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇一八年五月十六日法官助理 任婷婷书 记 员 刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定���发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《诉讼费用交纳办法》第三十二条依照本办法第九条第（一）项、第（二）项的规定应当交纳案件受理费的再审案件，诉讼费用由申请再审的当事人负担；双方当事人都申请再审的，诉讼费用依照本办法第二十九条的规定负担。原审诉讼费用的负担由人民法院根据诉讼费用负担原则重新确定。第九条根据民事诉讼法和行政诉讼法规定的审判监督程序审理的案件，当事人不交纳案件受理费。但是，下列情形除外：（一）当事人有新的证据，足以推翻原判决、裁定，向人民法院申请再审，人民法院经审查决定再审的案件；（二）当事人对人民法院第一审判决或者裁定未提出上诉，第一审判决、裁定或者调解书发生法律效力后又申请再审，人民法院经审查决定再审的案件。