云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民终407号上诉人（原审被告、反诉原告）：李莲玉，女，1970年7月1日生，彝族，居民，住新平县。委托诉讼代理人：赵波，云南衡炜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗凤英，女，1962年12月23日生，汉族，居民，住新平县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗凤云，女，1969年12月29日生，汉族，居民，住新平县。原审第三人：李少文，男，1963年8月4日生，彝族，居民，住新平县。上诉人李莲玉与被上诉人罗凤英、罗凤云，原审第三人李少文房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2017）云0427民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李莲玉上诉请求：撤销原判，改判驳回罗凤英、罗凤云的诉讼请求，支持李莲玉的反诉请求。理由为：1、一审认定2009年5月29日赵美琼将其从新平县桂山街道青龙社区克租克村民小组租赁的酒店经出租人同意后转租给罗凤英、罗凤云使用，后罗凤英、罗凤云又经出租人同意后将酒店转租李莲玉错误。本案的客观事实是赵美琼20**年8月2日租赁了房屋及场地，租期为2004年8月1日至2019年7月31日，租金为8万元/年；2008年5月20日，赵美琼又将酒店部分转租给罗凤云，租期为2008年5月22日至2019年7月31日，租金为3.5万元/年；2011年11月29日，赵美琼再次和罗凤云签订租赁合同，租期变为2011年11月29日至2012年11月29日，租金为5万元/年。罗凤云与李莲玉在2009年5月29日虽然签订了三份租赁合同，但双方实际履行的合同是《房屋租赁合同》，该合同租赁的标的物包含了停车场。另，罗凤云与李莲玉2011年10月25日签订的《酒店承包经营合同》约定的租期为2014年6月1日至2019年6月1日，租金为12200元/月，罗凤云与李莲玉前后签订的合同的租期均超过了赵美琼出租给罗凤云的租期，罗凤云、罗凤英对诉争酒店没有出租权。2、根据一审提交的证据，李莲玉2009年6月至2015年12月期间向罗凤云、罗凤英支付的租金为每月12000元或14300元，实际每月多支付租金600元至2100元不等，超出部分李莲玉当时要求抵扣押金，该部分应抵扣租金。罗凤云与李莲玉签订的租赁合同包含了停车场，且李莲玉支付了停车场的租金，只是罗凤云未向李莲玉开具收据。2016年以来李莲玉向罗凤云、罗凤英支付的租金为73500元，且其中的26500元系手机转账，罗凤云、罗凤英对此也是认可的，但一审判决未予认定错误。本案李莲玉向罗凤云、罗凤英支付的租金已远远超出应支付的租金，一审按照罗凤云、罗凤英的诉请认定拖欠租金的金额与事实不符。3、罗凤云、罗凤英向一审法院起诉后，李莲玉就未使用涉诉房屋，且罗凤云、罗凤英未向村民小组或赵美琼支付租金，一审判决支付租金至2017年10月13日无事实及法律依据。4、罗凤云、罗凤英起诉要求解除2011年10月25日签订的《酒店承包经营合同》，但一审判决解除《酒店承包经营合同》及《酒店经营补充协议》属超请求判决，且解除时间也没有确定。一审判决要求李莲玉腾还房屋，但李莲玉2016年8月就未使用涉诉房屋，双方的合同关系已解除，该判决无法履行。5、本案基于罗凤云与李莲玉2011年10月25日签订的《酒店承包经营合同》提起诉讼，合同的主体是罗凤云及李莲玉，罗凤英不是合同当事人，不受合同的约束，一审判决李莲玉向罗凤英履行义务错误。虽然李莲玉与罗凤英在2016年1月4日签订了《还款协定》及《酒店经营补充协议》，但罗凤英不是《酒店承包经营合同》的主体，故罗凤英不能向李莲玉主张权利，李莲玉对《还款协定》载明的金额也不予认可，该金额与其他证据证明的金额不符。罗凤云、罗凤英、李少文共同辩称，请求驳回上诉，维持原判。罗凤英、罗凤云向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令李莲玉支付拖欠罗凤英、罗凤云至2015年12月止历年所欠的租金94330元、2016年1月至2017年10月13日止的租金261486元（每月租金按12200元），以上合计355786元，扣除2016年1-6月已支付的租金38500元，尚欠317286元；2.由李莲玉支付违约金30000元；3.解除双方于2011年10月25日签订的《酒店租赁合同》及2016年1月4日签订的《酒店经营补充协议》；4.由李莲玉将其承包元来达酒店腾还罗凤英、罗凤云使用。诉讼中，李莲玉反诉请求：1.判令双方根据2011年10月25日签订的《酒店承包经营合同》的有关约定并结合双方于2016年1月4日签订的《酒店经营补充协议》的约定，每月的租金按8000元进行计算；2.判令罗凤云、罗凤英及李少文自2009年6月1日起至2016年1月1日止返还李莲玉每月多支付的停车场租金4000元，合计79个月共计316000元；3.判令罗凤云、罗凤英及李少文自2009年6月1日起至2015年6月1日止返还多支付的租金131500元；4.第2、3项中罗凤云、罗凤英应返还的款项与李莲玉尚欠的房租折抵后，双方多退少补。一审认定事实：罗凤英、罗凤云二人系姐妹关系。2009年5月29日，赵美琼将其从新平县桂山街道青龙社区克租克村民小组处租赁的河滨路花腰酒店（现元来达酒店）经原出租人新平县桂山街道青龙社区克租克村同意后转租给罗凤英、罗凤云经营使用，后罗凤英、罗凤云经新平县桂山街道青龙社区克租克村民小组及赵美琼同意后，又将花腰酒店转租给李莲玉，并签订了《花腰酒店转租协议》，协议约定：酒店每月租金为11400元，合同期限为2009年6月1日起至2014年6月1日，酒店的出租范围为酒店所辖的一楼大堂附属房间及背面停车场，二楼、三楼、四楼、五楼的所有房间及酒店内的设施、设备、床及床上用品，该协议有双方的签名、捺印及证人ＸＸ的签名、新平县桂山街道青龙社区居民委员会某的签章。2011年10月25日，双方经协商又重新签订了《酒店承包经营合同》，合同中对2009年5月29日签订的《花腰酒店转租协议》进行了更改和补充：一、从2014年6月起酒店每月租金为12200元；二、合同期限延长至2019年6月1日；三、酒店的出租范围为酒店所辖的一楼大堂三间房屋，二楼、三楼、四楼、五楼的所有房间及酒店内的设施、设备、床及床上用品。2009年6月至2014年5月李莲玉交纳酒店的租金按照每月11400元，2014年6月至2015年4月每月租金12200元，截止2015年4月前的租金已付清，从2015年5月起李莲玉就未按时交纳租金，2016年1月4日，双方对未交纳的租金进行了结算，李莲玉2015年12月累计拖欠租金94300元，双方协商由李莲玉分11个月交纳酒店租金90000元，并写下《还款协定》，李莲玉在该协议上签字捺印。但协定签订后李莲玉仅支付租金38500元，尚欠51500元。2016年1月4日双方经协商又签订了《酒店经营补充协议》，协议约定罗凤云、罗凤英将花腰酒店（元来达酒店）租金每月从12200元调减为每月8000元，至承包期满为止（2019年6月1日），每月28日前支付下个月房租，若一方违约，支付另一方违约金10000元。另查明，李莲玉自2016年1月1日起至2017年10月13日止，每月按8000元租金计算，共拖欠罗凤英、罗凤云的租金合计171467元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案的争议焦点为：一、罗凤云与李莲玉于2009年5月29日签订的《花腰酒店转租协议》、于2011年10月25日签订的《酒店承包经营合同》，罗凤英与李莲玉于2016年1月4日签订的《还款协定》、《酒店经营补充协议》是否合法有效？二、本案双方在履行上述合同、协定、协议过程中双方是否存在违约行为，如存在违约如何承担违约责任？三、双方是否具备解除《酒店承包经营合同》、《酒店经营补充协议》的条件？四、罗凤云、罗凤英要求李莲玉支付拖欠剩余租金及违约金的请求是否成立？五、李莲玉提出的请求是否成立？六、罗凤英是否是本案适格的原告。针对本案争议的第一个焦点，一审认为根据《中华人民共和国合同法》第三十二之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。本案中,罗凤云与李莲玉于2009年5月29日签订的《花腰酒店转租协议》、于2011年10月25日签订的《酒店承包经营合同》，罗凤英与李莲玉于2016年1月4日签订的《还款协定》、《酒店经营补充协议》分别系罗凤英、罗凤云与李莲玉为因花腰傣酒店承包经营过程中签订的合同和协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，以上合同、协议合法有效。根据合同相对性原则，本案中合同相对方为罗凤云、罗凤英及李莲玉，故李莲玉申请追加李少文为本案第三人，因李少文不属于合同相对人，且本案的处理结果与第三人李少文没有法律上的利害关系，故李莲玉请求第三人承担连带责任的理由不成立，不予支持。第三人李少文辩解请求驳回李莲玉追加其为本案第三人的理由成立，予以支持。针对本案争议的第二个焦点，关于2009年5月29日签订的《花腰傣酒店转租协议》履行过程中双方告是否存在违约的问题。一审认为，2009年5月29日经协商后，双方先后签订了多份合同，但在合同实际履行过程中，双方均按《花腰酒店转租协议》履行，李莲玉从2009年6月至2014年5月期间均以每月11400元交付租金并已履行完毕，虽在2009年5月29日签订的《花腰酒店转租协议》中约定了出租的范围中包含停车场，该协议约定的承包经营期为2009年6月1日起至2014年6月1日，但该协议约定的权利和义务已履行完毕，双方均不存在违约，且李莲玉在这期间交付租金给李莲玉时，未向罗凤云、罗凤英提出未提供停车场的问题，故李莲玉在反诉中请求罗凤英、罗凤云返还因未提供停车场而使李莲玉多支付停车场租金的理由不能成立，不予支持。关于2011年10月25日签订的《酒店承包经营合同》，罗凤英与李莲玉于2016年1月4日签订的《还款协定》、《酒店经营补充协议》履行过程中，双方是否存在违约的问题。一审认为，《酒店承包经营合同》系双方对2009年5月29日签订《花腰酒店转租协议》进行了变更，变更的主要内容为：1、出租期限延长至2019年6月1日；2、酒店租金从2014年6月提升为每月12200元，3、出租范围不再包含停车场。在履行合同过程中，因李莲玉未按合同约定的内容交纳租金，双方于2016年1月4日对未交纳的租金又进行了结算，并签订《还款协定》，协定确认李莲玉历年累欠罗凤英租金94300元，经双方协商减免后只需李莲玉支付90000元，由李莲玉分11个月还清……一方违约，支付另一方违约金10000元，协定签订后，李莲玉仅于2016年1月至8月支付租金38500元。同日罗凤英与李莲玉又签订了《酒店经营补充协议》，协议约定罗凤云、罗凤英将花腰酒店（元来达酒店）租金每月12200元调减为每月8000元，至承包期满为止（2019年6月1日），每月28日前支付下个月的房租，若一方违约，支付另一方违约金10000元。但协定、协议签订后，李莲玉未按协定、协议履行双方约定的按时给付租金义务，明显构成违约。针对本案争议的第三个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李莲玉自2015年起一直拖欠罗凤英、罗凤云酒店租金，虽后来因租金问题双方多次协商并先后签订了《还款协定》、《酒店经营补充协议》，但李莲玉仍未按合同、协定、协议约定履行给付租金义务，所以罗凤云、罗凤英可以提出解除合同，故罗凤英、罗凤云请求解除双方于2011年10月25日签订的《酒店承包经营合同》、2016年1月4日签订《酒店经营补充协议》的理由成立，予以支持。李莲玉辩解请求继续履行合同的理由不成立，不予支持。但合同一经解除，李莲玉便不再享有对所承包经营的酒店的承包经营权，应在合理的期限内将承包经营的酒店腾还罗凤云、罗凤英，故罗凤云、罗凤英要求李莲玉将其所承包经营的酒店腾还的理由成立，予以支持。针对本案争议的第四个焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案罗凤英、罗凤云请求李莲玉支付拖欠至2015年12月底前的租金，应尊重双方当事人经结算后达成的协议约定的租金90000元，扣除李莲玉已支付的38500元，李莲玉现尚欠罗凤英、罗凤云20**年12月底前的租金51500元。2016年1月4日双方经协商签订了《酒店经营补充协议》，协议约定从2016年1月起将酒店租金调减为每月8000元，故确定李莲玉自2016年1月1日起至2017年10月13日止，每月按8000元租金计算，共拖欠租金合计171467元。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案双方于2016年1月4日签订的《酒店经营补充协议》约定，一方违约，支付另一方违约金10000元。该约定系双方对2011年10月25日签订的《酒店承包经营合同》约定：“双方违反各自职责的任何一项，支付另一方30000元的违约金”进行了变更，现李莲玉未按时支付罗凤云、罗凤英租金已构成违约，但违约金的给付应根据双方变更后约定的违约金10000元支付，故罗凤云、罗凤英请求李莲玉支付违约金30000元的理由部分成立，予以适当支持。针对本案争议的第五个焦点，一审认为，李莲玉主张其自2016年1月至2016年6月交付罗凤云、罗凤英租金73500元，因其未提供交付租金的相应证据证实，对其反诉请求的理由不能成立，不予支持。李莲玉在反诉中请求酒店的租金从2011年11月起每月8000元计算的主张，因其无事实和法律依据，不予支持。李莲玉在反诉中请求罗凤英、罗凤云返还其自2009年6月1日起至2016年1月1日止每月多支付的停车场租金4000元，合计316000元，因其提供的证据不能证明其交付的租金包括每月4000元停车场租金，故其反诉的理由不能成立，不予支持。针对本案争议的焦点六，一审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案原罗凤英、罗凤云系姐妹关系。2009年5月29日，罗凤英、罗凤云经征得发包人新平县桂山街道青龙社区居民委员会克租克村和承租人赵美琼的同意，将其合伙租来的花腰酒店共同转租给李莲玉经营，现罗凤英、罗凤云与李莲玉之间为因酒店承包经营的相关事宜发生纠纷，罗凤英、罗凤云是与本案有直接利害关系的公民，因此，罗凤英、罗凤云是本案适格的共同原告，故告李莲玉辩解罗凤英不是本案适格原告的理由不能成立，不予支持。综上所述，依照上述法律之规定，判决：“一、解除原告罗凤英、罗凤云与被告李莲玉于2011年10月25日签订的《酒店承包经营合同》及2016年1月4日签订的《酒店经营补充协议》；二、由被告李莲玉于判决生效之日起30日内支付原告罗凤英、罗凤云租金222967元及违约金10000元；三、由被告李莲玉于判决生效之日起15日内将其向原告罗凤英、罗凤云承包的花腰酒店（现元来达酒店）腾还原告罗凤英、罗凤云；四、驳回原告罗凤英、罗凤云的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李莲玉的全部反诉请求。”二审中，李莲玉提交《通知》一份，以证明自2016年4、5月起，罗凤云、罗凤英未向出租人交纳房租及水电费，李莲玉无法经营涉诉酒店，罗凤云、罗凤英的行为构成了违约。经质证，罗凤云、罗凤英、李少文不予认可，认为通知与其三人无关，且李莲玉不交纳房租及水电费与其无关，其三人并未构成违约。本院认为，李莲玉所举证据无其他证据印证，本院不予采信。经审理，二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、罗凤英是否是适格原告？2、《酒店承包经营合同》及《酒店经营补充协议》是否合法有效？3、若上述两份协议合法有效，李莲玉是否存在违约行为，应否支付租金？关于争议焦点1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案所涉《酒店承包经营合同》虽系罗凤云与李莲玉签订，但《酒店经营补充协议》、《还款协定》系罗凤英与李莲玉所签，结合双方的陈述及罗凤英向赵美琼承租房屋的实际，可以确认罗凤英与本案存在直接利害关系，故罗凤英是本案适格的原告，李莲玉认为罗凤英不是本案适格原告的主张不成立，本院不予支持。关于争议焦点2，《酒店承包经营合同》及《酒店经营补充协议》系双方协商后自愿达成的协议，协议内容符合法律规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故《酒店承包经营合同》及《酒店经营补充协议》属有效合同。至于李莲玉上诉主张罗凤英、罗凤云对涉诉酒店无权出租问题，虽《酒店承包经营合同》约定的租赁期限为2014年6月至2019年6月，罗凤英与赵美琼之间的租赁合同每年签订一次，约定的租期均为一年，但直至李莲玉与罗凤英、罗凤云发生争议时，赵美琼均与罗凤英签订租赁合同，故李莲玉的该项上诉主张不成立，本院不予支持。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2016年1月4日，罗凤英与李莲玉就租金进行了结算并签订了《还款协定》，还款协定对尚欠的租金金额及支付方式进行了约定。同日，双方又签订了《酒店经营补充协议》，协议对租金标准及支付方式进行了变更。《还款协定》及《酒店经营补充协议》签订后，李莲玉未按约定完全履行租金支付义务，其行为已构成违约，罗凤英、罗凤云有权解除合同并要求李莲玉承担违约责任。至于租金支付期限问题，由于双方发生争议后，李莲玉并未将房屋腾还罗凤英、罗凤云，其应支付占有房屋期间的租金，李莲玉上诉认为其2016年8月就未使用涉诉房屋，不应支付租金至2017年10月13日，该上诉主张无法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李莲玉主张《还款协定》签订后，其向罗凤云、罗凤英支付了租金73500元，其未举证证明，一审结合罗凤英、罗凤云自认的金额，确认李莲玉应支付的租金为222967元符合实际，本院予以维持。对于李莲玉主张的停车场租金返还问题，因《酒店承包经营合同》未约定租赁标的物包含停车场，故对该项主张不予支持。综上所述，李莲玉的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6060元，由李莲玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢 伟审 判 员  吴晓琳审 判 员  方明慧二〇一八年五月三十日法官助理  戴龙飞书 记 员  白子益