济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初5998号 原告：张彦，女，*****，汉族，住山东省单县，现住济南市*****。 委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡本杰，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。 被告：龚云华，女，******，汉族，住济南市，现住济南市*****。 委托诉讼代理人：刘德生（系龚云华之夫），男，1952年10月10日出生，汉族，住济南市，现住济南市*****。 委托诉讼代理人：王同杰，男，*****，汉族，住济南市。 被告：吕茂风，女，*****，汉族，住济南市。 被告：吴永泉，男，****，汉族，住济南市。 被告：山东卫康消毒杀虫有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴永泉，总经理。 原告张彦与被告龚云华、吕茂风、吴永泉、山东卫康消毒杀虫有限公司（以下简称卫康公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张彦的委托诉讼代理人周家魁、被告龚云华的委托诉讼代理人刘德生、王同杰到庭参加了诉讼。被告吕茂风、吴永泉、卫康公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张彦向本院提出诉讼请求：请求终止对济南市*****房屋的执行。事实与理由：一、强制让原告张彦腾空涉案房屋，缺乏执行依据。原告张彦作为涉案房屋最初的买受人和实际居住人，已与原房主签订了购房合同，并交付了房款，并实际占有该房屋至今，原告张彦居住在涉案房屋内有合理合法的理由和依据，在目前不具备让原告张彦腾房的生效判决的情况下，济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）直接让原告张彦腾房，没有强制执行依据，也是无视原告张彦合理合法居住的抗辩理由，应予纠正。本案的产生是因涉案房屋的原房主吕茂风欠付案外人款项，案外人因此提起诉讼，并申请强制执行。基于对欠款案件的判决文书进行强制执行，历下法院将涉案房屋进行了拍卖，并称拍卖行为已经完成，要求原告张彦腾房，实际上是单方认定原告张彦有侵权行为。司法实践中，房屋拍卖后，如果发现房屋内有人居住且不搬出时，房屋买受人可以另行起诉要求腾交房屋。受理法院在审查实际居住人是否有合法理由不搬后，作出判决。如果法院作出限期腾房的判决，而居住人拒不搬出的，买受人可以申请法院强制执行。可见，历下法院在强制执行欠款案件中，直接让原告张彦搬出，甚至准备强制执行让原告张彦搬出房屋，没有强制执行的依据。事实上，涉案房屋在历下法院启动执行程序前，原房主吕茂风已将该房屋出售给了原告张彦，双方签订了真实有效的买卖合同，原告张彦已实际向吕茂风交付了100万元购房款。该100万元款项中有原告张彦向亲属、朋友的借款，足以证明原告张彦交付购房款的真实性。房屋买卖合同签订后，原告张彦便居住至今。原告张彦坚信自己有居住的合法理由，经得住法院的审查。二、在涉案房屋拍卖时，原告张彦并不知情，这种拍卖程序侵犯了原告张彦的合法权益。即使原告张彦享有的是承租权，历下法院有权拍卖涉案房屋，也剥夺了原告张彦的优先购买权，强行让合法承租人搬离，违反法律规定。涉案房屋拍卖时，无人告知原告张彦。即便有拍卖公告，但因涉案房屋原房主吕茂风一房多卖，导致多名受害人曾经喷漆、砸门，原告张彦不胜骚扰，不排除拍卖公告被人恶意撕掉。原告张彦从未看到过此房的拍卖公告。原告张彦系在涉案房屋抵押及查封之前，就合法签订了房屋买卖合同，而且已经支付了100万元购房款，完成了房屋的交付。退一步讲，即便原告张彦只是承租人，根据合同法第二百三十条的规定，原告张彦的优先购买权已经被剥夺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，原告张彦完全符合上述情况，不应腾房。三、原告张彦带着两个未成年子女居住在涉案房屋内，考虑到一家三口的特殊困难情况，请求法院判如所请。 被告龚云华辩称，一、涉案房屋由抵押权人王燕军申请法院依法拍卖，拍卖款项优先清偿了王燕军和齐鲁银行槐荫支行两名抵押权人的债权。原告张彦称其早已购买，无事实及法律依据。涉案房屋系被告吕茂风名下的房产，该房屋上设有三项抵押权，分别为：1、抵押权人农业银行槐荫区支行，抵押金额55万元，抵押期限自2005年7月6日至2008年7月14日；2、抵押权人齐鲁银行槐荫支行，抵押金额80万元，抵押期限自2008年4月11日至2013年4月11日；3、抵押权人王燕军，抵押金额75万元，抵押期限自2012年2月17日至2014年2月17日。由此可见，涉案房屋自2005年7月6日至法院拍卖前，均处于抵押状态，在此期间原房主吕茂风对涉案房屋的买卖、转让、租赁等均为无效。因此，原告张彦提交的房屋买卖合同为无效合同。原告张彦称已将购房款100万元汇入被告吴永泉的账户，并未提交证据予以证明。根据物权法第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋始终登记在被告吕茂风名下，由抵押权人王燕军申请拍卖，另一抵押权人齐鲁银行槐荫支行予以协助执行，故法院拍卖涉案房屋符合法律规定。二、涉案房屋原房屋所有权人吕茂风因借款未还，先后被王燕军、齐鲁银行槐荫支行起诉。2013年6月8日，历下法院作出（2012）历商初字第1884号民事判决书，2013年11月12日，济南市槐荫区人民法院（以下简称槐荫法院）作出（2013）槐商初字第146号民事判决书，均判令债权人对涉案房屋的拍卖款优先受偿。判决生效后，王燕军即向法院申请强制执行。历下法院依法拍卖涉案房屋，经两次拍卖均流拍。被告龚云华于2016年12月1日与王燕军进行了债权转让，并向历下法院申请变更为吕茂风案的申请执行人。2016年12月9日，历下法院作出（2015）历执恢字第119号执行裁定书，将龚云华变更为申请执行人。2016年12月17日，龚云华以涉案房屋二次流拍价接受该房屋，以房抵款。历下法院作出执行裁定，龚云华据此办理了涉案房屋的过户手续。上述事实证明，龚云华依法接受涉案房屋，法院裁定办理过户手续，理由正当，有法可依。三、涉案房屋在法院拍卖过程中，由于吕茂风、吴永泉一直逃避执行，下落不明，法院依法发布了拍卖公告，并到涉案房屋处张贴。原告张彦称无人告知其拍卖，纯属谎言。原告张彦在涉案房屋拍卖过程中，未提出任何异议，在拍卖结束并依法过户后，原告张彦提出异议，已超过诉讼时效。四、被告吕茂风、吴永泉恶意逃避执行，为抗拒法院执行，其先后指使张彦、盘永军等数人向法院递交异议申请，均使用同样的虚假房屋买卖合同、租赁合同，编造相同的理由，自相矛盾。五、原告张彦称其对涉案房屋进行了装修，系虚假陈述。综上，请求法院依法驳回原告张彦的诉讼请求。 被告吕茂风、吴永泉、卫康公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吕茂风与吴永泉系夫妻关系。2012年10月29日，案外人王燕军因与吕茂风、吴永泉、卫康公司之间的民间借贷纠纷，诉至本院。本院经审理，于2013年6月8日作出（2012）历商初字第1884号民事判决书，判令：吕茂风偿还王燕军借款628916.37元及利息（以628916.37元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准计算，自2012年5月25日计算至本判决生效之日止）、吕茂风向王燕军支付律师费2500元，并判令如吕茂风不能按期偿还上述款项，王燕军有权就抵押物（济南市*****房屋）折价、或者拍卖、变卖抵押物所得款按抵押顺序优先受偿，判令吴永泉、卫康公司对王燕军就抵押物实现优先受偿后不能清偿的部分承担连带责任。 上述判决生效后，吕茂风、吴永泉、卫康公司未履行判决确定的金钱给付义务，王燕军遂向本院申请强制执行。2016年12月1日，王燕军、龚云华向本院提交申请书，称王燕军已将（2012）历商初字第1884号民事判决书项下确定的债权全部转让给龚云华，申请将申请执行人变更为龚云华。本院于2016年12月9日作出（2015）历执恢字第119号执行裁定书，裁定将申请执行人王燕军与被执行人吕茂风、吴永泉、卫康公司民间借贷纠纷一案的申请执行人变更为龚云华。2016年12月27日，本院作出执行裁定书，认定：本院在执行申请人龚云华与被执行人吕茂风、吴永泉、卫康公司民间借贷纠纷一案中，被执行人未能履行发生法律效力的（2012）历商初字第1884号民事判决书所确定的法定义务。经申请执行人申请，本院决定拍卖被执行人吕茂风所有的位于济南市***********，拍卖机构先后公开拍卖两次，均流拍。现申请人龚云华以二次拍卖流拍价（1381704元）的价格接受该房，申请人申请办理房屋的过户手续。本院认为，龚云华购买涉案房屋的行为合法，程序有效，故裁定：被执行人吕茂风所有的位于济南市*****************房产归申请人龚云华所有；申请人龚云华可持本裁定书到财产管理机构办理相关房屋过户登记手续。涉案房屋于2017年3月24日登记至龚云华名下。 2017年4月1日，本院发布执行公告，称：申请人龚云华经法院公开拍卖，已依法取得位于济南市******************所有权，并已办理所有权证。被执行人吕茂风、吴永泉（或涉案房屋承租人）应于公告之日起10日内将涉案房屋腾出并交付产权人龚云华，如逾期不履行，本院将依法强制执行。 2017年9月19日，张彦向本院提出执行异议，主张其与吕茂风曾在涉案房屋抵押及查封之前，签订了《房屋买卖合同》，且完成了房屋的交付，其是涉案房屋的所有者、占有者；即便该房屋现登记的房主不是张彦，但根据《房屋买卖合同》的约定，张彦应属于合法承租人，根据买卖不破租赁的原则，张彦有权继续使用涉案房屋，因此要求中止对涉案房屋的执行。本院经审查，于2017年8月29日作出（2017）鲁0102执异42号执行裁定书，认定：根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，签订购房合同、支付全部房款，并实际占有房屋是案外人就涉案执行房屋提出异议成立的三个先决条件，张彦提供的证据不能证明在本院执行该房屋之前，支付了房款、占有了房屋，因此其异议不能成立，故裁定驳回张彦的异议。该裁定书作出后，张彦不服，遂提起本案诉讼。 张彦为证实其与吕茂风之间存在房屋买卖及房屋租赁合同关系，提交2008年2月21日其与吕茂风签订的《房屋买卖合同》一份，该合同约定：吕茂风同意将其名下的位于济南市**********房屋出售给张彦，房屋总价款为人民币1442280元整，张彦在签订本合同时向吕茂风支付100万元作为购房定金。该合同第九条约定，若2008年3月1日前没办理过户手续，则本合同转为租赁合同，已交购房款转为租金，每年租金为25000元，租期从签订合同之日起至购房款用完为止，允许转租。此外，张彦提交吴永泉于2008年2月21日出具的《收到条》一份，内容为：“今收到张彦购房款现金1000000元（壹佰万元整）。”张彦为证实该100万元款项的来源，提交山东华商行贸易有限公司在齐鲁银行的账户交易历史查询一份，显示2008年1月21日该账户发生取款70万元。据此张彦主张该款项系其向山东华商行贸易有限公司的借款，借款后加上自己手中的30万元现金，共计100万元，用于向吴永泉支付购房款。 张彦为证实其购买涉案房屋后对房屋进行了装修，提交由张磊、李某出具的装修款收据三张，金额共计19万元。此外，张彦提交天然气用户使用证一份，该使用证记载的户名为吕茂风，开户时间为2005年9月15日。 本院认为，吕茂风、吴永泉、卫康公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。 因本案系案外人执行异议之诉，故本案的焦点问题是张彦主张的其对涉案房屋所享有的所有权、承租权是否足以排除强制执行。根据张彦提交的其与吕茂风签订的《房屋买卖合同》第九条的约定：“若2008年3月1日前没办理过户手续，则本合同转为租赁合同”，因直至本案强制执行，涉案房屋仍登记在吕茂风名下，故根据上述约定，张彦与吕茂风之间的房屋买卖关系已于2008年3月1日解除，张彦以其系涉案房屋的买受人为由，主张其对涉案房屋享有所有权，并认为该权利足以排除强制执行，证据不足，本院不予支持。 关于张彦主张的其对涉案房屋所享有的承租权，其用以证实其自2008年2月就在涉案房屋居住的证据仅为天然气用户使用证及房屋装修款收据。其中，天然气用户使用证所记载的户名为吕茂风，据此无法证实张彦在涉案房屋居住的事实；仅有装修款收据，无与之对应的装修合同、装修工程结算资料、付款凭证等，不足以证实张彦对涉案房屋进行了装修。关于张彦主张的其向吴永泉支付100万元款项的事实，其提交了吕茂风出具的收条及山东华商行贸易有限公司在齐鲁银行的账户交易历史查询，但未提交证据证明山东华商行贸易有限公司所支取的70万元款项与本案的关联性。因此，本院认为，对于100万元大额款项的支付，仅有吴永泉的收条，不足以证实该款项已实际支付。综上，本院认为，张彦提交的证据不足以证实其已向吴永泉支付租金及自2008年2月起在涉案房屋实际居住的事实，故其以对涉案房屋享有合法的承租权为由，请求阻止向龚云华移交占有涉案房屋，证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 驳回原告张彦的诉讼请求。 案件受理费8890元，公告送达费600元，由原告张彦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙晓博 人民陪审员  于平吉 人民陪审员  咸维玲 二〇一八年五月二日 书 记 员  庞嫣然