广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初3927号原告(申请人)：黄杨书，男，1974年9月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：陈韵，广东法申律师事务所律师。被告（异议人）：林日坤，男，1983年7月11日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：黄文华，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。被告（被申请人）：黄永丰，男，1987年6月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。原告黄杨书与被告林日坤、黄永丰执行异议之诉一案，本院于2017年12月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄杨书委托代理人陈韵，被告林日坤及其委托代理人黄文华到庭参加诉讼，被告黄永丰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄杨书向本院提出诉讼请求：1、判决撤销茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902执异42号民事裁定书；2、判决维持（2017）粤0902民初2122号民事裁定，准予查封被告黄永丰名下茂名市西粤南路99号大院26号302房；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告黄永丰民间借贷纠纷一案，为防止被告转移财产，原告黄杨书于2017年6月20日向茂名市茂南区人民法院申请诉讼财产保全，2017年6月20日，茂名市茂南区人民法院作出(2017)粤0902民初2122号民事裁定书，裁定查封被告黄永丰名下位于茂名市××西××院××房(房产证号码：09××22)-套。被告林日坤向茂名市茂南区人民法院提出执行异议，主张其是茂名市××西××院××房的所有权人，请求人民法院解除对茂名市××西××院××房一套的查封。2017年11月16日，茂名市茂南区人民法院作出(2017)粤0902执异42号执行裁定书，裁定中止对茂名市西粤南路99号大院26号302房的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但末办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，被告林日坤提出执行异议成立的前提必须同时符合三大条件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款。上述三个条件缺一不可，然而根据本案被告林日坤的实际情况，被告林日坤根本不符合上述条件具体理由如下：第一，根据被告林日坤提交的银行流水显示，被告林日坤于2017年1月9日分别汇款5万元和l万元给被告黄永丰；于2017年1月11日汇款4万元给被告黄永丰；于2017年1月24日分别汇款17万元以及3万元给被告黄永丰，以上共计30万元。除此之外，被告林日坤再也没有汇过任何款项给被告黄永丰。第二，被告林日坤提供的陈标转账80万元的款项根本与本案无关，依法不能认定该款是被告林日坤支付的购房款，而且最为重要的是款项金额总数与合同的约定完全不吻合。根据《茂名市城区金兴房地产中介服务部房屋买卖协议》第二条第一项的约定，涉案房屋的总房价为920280元，被告林日坤已经支付30万元，那么剩余的房款应为620280元，但是，被告林日坤却汇款80万元给被告黄永丰，合计110万元，该款项的总金额明显与合同约定不相符。同理，根据被告林日坤与被告黄永丰签订的《广东省房地产买卖合同》第二条的约定，甲、乙双方的房地产交易金额为50万元，被告林日坤已经支付30万元，那么剩余的房款应为20万元，但是，被告林日坤却汇款80万元给被告黄永丰这种种情况都清楚明确反映出陈标的80万元汇款根本与本案没有任何关系。第三，也是本案最为关键的一个因素之一，被告林日坤未实际占有茂名市西粤南路99号大院26号302房。该案直至在到一审庭审结束前，被告林日坤尚未到茂名市西粤南路99号大院26号302房所在的房地产公司或者物业管理公司办理房屋验收或者装修等手续。根据原告到茂名市西粤南路99号大院26号302房所在物业管理公司调取相关资料(包括《住户情况登记表》、《星翠苑业主验楼表》、《收楼资料签收表》、《住宅装修申请表》、《星翠苑安全责任书》、《装修承诺书》、《星翠苑南组团装修规定并业主承诺书》、《委托书》、《业主临时公约》），上述资料落款日期处均明确记载为“2017年11月2日”，也就是说，被告林日坤为了诉讼，于2017年11月2日，即庭审结束后（开庭时间为2017年9月15日），自行到茂名市西粤南路99号大院26号302房所在物业管理公司办理相关手续。由此可见，被告林日坤提出执行异议尚未合法占有涉案房屋。综上所述，茂名市茂南区人民法院(2017)粤0902执异42号民事裁定书，裁定中止对茂名市西粤南路99号大院26号302房缺乏法律依据，属错误裁定，依法应当予以撤销。为此，原告特依据《民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”的规定，向贵院提起民事诉讼，诉讼请求如前，请求人民法院依法作出公正判决。申请人黄杨书辩称：一、在涉案房屋被查封之前，答辩人与黄永丰己签订房屋买卖协议。本案中，2017年1月1日答辩人与黄永丰已通过中介机构茂名市城区金兴房地产中介服务部签订了《房屋买卖协议》，而涉案房屋是于2017年6月20日被查封，显而易见，答辩人在人民法院查封涉案房屋之前，答辩人已签订合法有效的书面买卖合同。二、答辩人已经支付合同全部价款。本案中，答辩人在2017年6月12日已向陈标借款还清了涉案房屋所涉的债务，并还清了尚欠黄永丰的购房款，对此相关事实，陈标以及黄永丰亦予以确认，因此，答辩人已经支付了合同全部价款。三、在涉案房屋被查封之前，答辩人已合法占有房屋且缴交清了包括房屋过户所需要的税费等费用。本案所涉的房屋，黄永丰是于2017年6月16日交付给答辩人，2017年6月17日答辩人与广东永固建材有限公司签订《装修工程施工协议》，同月18日，涉案房屋开始装修，可见，在人民法院查封之前，答辩人己合法占有了涉案的房屋。因此，答辩人对涉案房屋具有排除执行的法定理由与权利，被答辩人所诉没有任何的事实以及法律依据，请求驳回被答辩人的诉讼请求。原告黄杨书围绕诉讼请求依法提交了原告黄杨书身份证、被告林日坤身份证、被告黄永丰身份证、本院（2017）粤0902民初2122号民事裁定书、执行异议申请书、本院（2017）粤0902执异42号执行裁定书、房地产权证、住户情况登记表、星翠苑业主验楼表、收楼资料签收表、住宅装修申请表、星翠苑安全责任书、装修承诺书、星翠苑南组团装修规定并业主承诺书、委托书、业主临时公约等证据。被告林日坤围绕答辩意见向本院提交了房屋买卖协议、茂名市城区金兴房地产中介服务部收据、黄永丰出具的收据及林日坤建设银行账户交易明细、借款协议及陈标建设银行账户明细、农村信用社收入凭证、补充协议、本院2017）粤0902执异42号一案的询问笔录、建设银行客户回单、林日坤建设银行账户交易明细、廖浩亮收据、廖浩亮的证言、公证书、住宅专项维修资金过户协议书、测绘报告书、房地产权属变更涉税证明书及纳税凭证、房屋交易告知书、房屋交接单、房屋转让证明、茂名市城区金兴房地产中介服务部证明、装修工程施工协议、装饰工程预算表、广东永固建材有限公司收据、送货单、广东永固建材有限公司证明、被告林日坤的户口簿及结婚证、名门物业服务有限公司的收款收据及证明、涉案房屋照片等证据。对双方提交的证据，经本院组织证据交换和质证，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。原告黄杨书于2018年3月14日向本院申请调查取证涉案房屋的验收、装修许可证，以及核实被告林日坤提交的茂名市名门物业服务有限公司出具的《证明》公章的真实性。原告黄杨书提交的申请已逾举证期限，且其申请调查收集的证据无收集的必要，本院依法不予准许。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、为还清银行按揭贷款赎回涉案房屋房产证，向陈标所借800000元中的620280元为林日坤支付购房款。被告林日坤为其主张提交了《借款协议》、《补充协议》、农村信用社金融业务收入凭证、利息转账及收据予以证明，本院予以采信。原告黄杨书主张向陈标所借的800000元均为被告黄永丰所借，但未能提供证据推翻被告林日坤的主张，本院不予采信。2、被告黄永丰在本院查封之前已将涉案房屋交付给被告林日坤，有被告提交的《房屋买卖协议》、《房屋交接单》等予以证明，本院予以采信。原告黄杨书主张被告在本院查封之前未实际占有，但其提交的住户情况登记表、星翠苑业主验楼表、收楼资料签收表、住宅装修申请表、星翠苑安全责任书、装修承诺书、星翠苑南组团装修规定并业主承诺书、委托书、业主临时公约等证据仅能证明被告林日坤对涉案房屋的验收、装修是发生在查封之后，未能证明被告林日坤实际占有涉案房屋是发生在查封之后，故本院对原告黄杨书主张不予采信。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月11日，被告林日坤与被告黄永丰通过房产中介公司签订《房屋买卖协议》，协议约定：被告黄永丰名下的茂名市西粤南路99号大院26号302房以920280元转让给被告林日坤。2017年1月，被告林日坤个人通过银行转账支付购房款300000元给被告黄永丰。按《房屋买卖协议》约定，被告黄永丰应在2017年3月29日前以个人资金还清银行按揭款，赎回房产证。因被告黄永丰个人资金周转困难，未能如期还清涉案房屋的银行贷款按约履行合同。同年6月12日，被告林日坤通过向案外人陈标借款给被告黄永丰还清银行按揭款。借款用途用于偿还银行贷款，借款期限为3个月，月利息3分。同日，被告林日坤通过银行转账借款利息72000元给案外人廖浩亮转交陈标。2017年6月13日，被告林日坤与被告黄永丰到茂名市房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》(即网签)。2017年6月16日，被告黄永丰将房屋交付给被告林日坤，双方签订了《房屋交接单》。2017年6月20日，茂名市房屋交易管理所出具《房屋交易告知书(转让)》，准予双方交易。随后，被告林日坤到相关税务部门办理了完税手续。关于原告黄杨书与被告黄永丰民间借贷纠纷一案，2017年6月20日，原告黄杨书申请诉讼保全，本院作出(2017)粤0902民初2122号民事裁定书，查封被告黄永丰名下茂名市西粤南路99号大院26号302房。被告林日坤获悉后向本院提出异议，认为本院查封错误，要求解除查封。经审查，本院于2017年11月15日作出(2017)粤0902执异第42号执行裁定书，裁定中止对茂名市西粤南路99号大院26号302房的执行。原告黄杨书对该裁定不服，于2017年12月1日向本院提起本案诉讼。本院认为：原告黄杨书对本院作出的（2017）粤0902执异第42号执行裁定书不服提起诉讼，本案为申请人提起的执行异议之诉，本案的争议焦点为被告林日坤对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被告林日坤要举证符合上述情形，才能排除对涉案房屋的强制执行。被告林日坤与被告黄永丰签订《房屋买卖协议》，约定被告黄永丰将涉案房屋以总价920280元转让给被告林日坤，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，依法有效。2017年1月，被告林日坤根据《房屋买卖协议》的约定，共计转账300000元给被告黄永丰。2017年6月，被告林日坤通过向陈标借款支付剩余购房款620280元。自此，被告林日坤已支付购房的全部价款。被告林日坤在与被告黄永丰签订《房屋买卖协议》后，已按办理过户登记的流程到茂名市房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》（网签），到相关税务部门办理了完税手续。但其后由于被告黄永丰涉及民事诉讼，致使涉案被查封，未能完成过户登记手续的办理。涉案房屋未能办理过户登记并非因被告林日坤自身原因所造成，其对此没有过错。根据《房屋买卖协议》的约定，被告黄永丰在收到定金当天应交房给被告林日坤使用，被告林日坤于2017年6月16日收到房屋的锁匙。被告黄永丰在收齐购房款后将房屋交付给被告林日坤，符合房地产市场交易的习惯，且被告林日坤提交了《房屋交接单》予以证明，被告林日坤在查封之前已实际占有涉案房屋。对于原告黄杨书提交的《住户情况登记表》等证据，仅能证明被告林日坤对涉案房屋的验收、装修在查封之后，并未能提供证据推翻被告林日坤的主张。因此，被告林日坤对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告黄书杨的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十五条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告黄杨书的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄杨书负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李志豪人民陪审员  黄海强人民陪审员  王 旭二〇一八年五月二十四日书 记 员  杨诗丽《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。