广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤l323民初1626号原告：杨健荣，男，1986年1月10日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县，现住惠东县。原告：张燕群，女，1991年1月3日出生，汉族，广东省博罗县人，户籍地博罗县，现住惠东县。被告：惠州市腾信房地产开发有限公司，住所地惠东县平山镇新平路91号第七楼。法定代表人：钟辉红，董事长。委托诉讼代理人：林顺远，女，惠州市腾信房地产开发有限公司职员。原告杨健荣、张燕群与被告惠州市腾信房地产开发有限公司（以下简称惠州腾信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨健荣、张燕群、被告惠州腾信公司的委托诉讼代理人林顺远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨健荣、张燕群向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《商品房认购协议书》；2、被告返还双倍定金人民币60000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年12月10日在被告处认购由被告开发的丰盛.凤凰城商品房某某栋某某单元xx层，面积124.28平方米，售价为人民币783834元，被告方的销售员陈某甲称，原告购买的是一楼，可赠送原告面积大约100平方米，在双方均同意的情况下，签订了《商品房认购协议书》，签订认购书之后，因销售员迟迟没有确定赠送的平方数，原告多次询问后，销售员陈某甲才告知只赠送50平方米，原告为此前往被告处，要求被告方出个说法，最后销售员陈某甲建议原告换房，并且跟经理申请，看能否再给个折扣，之后让原告书面申请换房，申请书提交至今被告也没有给答复。因换房建议迟迟没有反馈给原告，原告就开始催促被告确定是否可以换房，可以的话就办理购房的相关手续，若不能换房就退还定金，但被告方总以各种理由拖延回复，2018年3月24日被告方销售员电话告知原告说原告违约，要求解除协议，第二天原告前往被告处，要求给个说法，但被告方态度坚决，称原告违约。实际上是被告的行为才导致协议无法履行，为此，请求贵院撤销双方签订的《商品房认购协议书》，并责令被告返还双倍定金。被告惠州腾信公司辩称：原告的诉请解除认购书，我方是按照正规程序销售的，商品房认购协议里面有写明缴款时间，经过多次催缴首付款，原告都没有付款，按照相关规定，我方是可以没收定金的；赠送花园的情况因为没有完全测量好面积，所以我方还没有计算出来，对于销售员的说法只是他个人的说法，销售员从2017年12月11日开始已经提醒原告到时候交首付款，按揭贷款需要提供的材料，但是原告多次都说户口和身份证的问题一直都没有交首期。申请折扣的问题，因为我方开盘是有两个九九折的，另一个九九折是销售人的个人承诺，我方这边没有接到上级领导的通知是没有该折扣的。所以，原告申请解除认定协议和退定金的诉请，我方不认可该诉请的。前几天，我方也向原告发出了挞定通知函。原告杨健荣、张燕群提交的《商品房认购协议书》、收款收据、名片、微信聊天记录（8页）、挞定通知函、结婚证等证据，以及被告惠州腾信公司提交的《商品房认购协议书》、沣盛花园换房申请等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于本案证据及事实，本院认定如下：原告杨健荣、张燕群（乙方、买受方）与被告惠州腾信公司（甲方、出卖方）于2017年12月10日签订了《商品房认购协议书》，约定原告认购被告开发的沣盛.凤凰城（注册名：沣盛花园）商品房某某栋某单元xx层住宅，建筑面积124.28平方米，原售价为783834元。该认购协议书第四条“乙方同意选择支付该物业的付款方式”约定：……乙方自愿选择：银行按揭付款方式，该物业享有－15000×0.99×0.99（准时折扣），折后总房款计人民币……753534元（含定金），付款明细如下：1、乙方签订本《认购书》之日起10日内（2017年12月20日前）支付首期购房款计人民币……233534元（含定金），并在甲方通知之日起5日内签订正式《商品房买卖合同》；2、购房款计人民币……520000元以银行按揭的方式付清……备注：客户于2017年12月20日前付清首期款，逾期将取消准时折扣0.99折。第五条“权责条款”约定：1、买方须依上述付款方式按时如数缴付相应房款……2、在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方原因致使该物业不能出售时，不计利息双倍定金返还予乙方。在退还所收定金后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。3、因自然灾害、战争、动乱等不可抗力致使甲、乙双方不能实现本《协议书》的目的，则本《协议书》自动解除，乙方须将本《协议书》及所有收据、文件等退回给甲方，甲方在收到上述收据、文件后十个工作日内无息退还给乙方已付定金及房款本金，双方互不承担其他任何责任……第十条约定：甲、乙方双方签订《商品房买卖合同》后，本《协议书》效力自行终止，乙方须将本《协议书》原件交还甲方收回。该《商品房认购协议书》的尾部“置业顾问”一栏签字：“陈某甲”、“复核”一栏签字：“胡某甲”。签订协议书当日，被告惠州腾信公司出具收款收据，收取原告杨健荣、张燕群交付的定金30000元，该收据注明交款内容：“惠东县平山黄排云田村径肚地段沣盛花园某某栋某单元xx号房定金”。认购协议书签订后，原告张燕群（手机号码：150××××5380）与被告惠州腾信公司的置业顾问陈某甲（手机号码：150××××8011）的微信聊天记录（2017年12月12日中午12：44）记载：“到时候承诺赠送一百平方花园应会在签合同时有注明吧！！赔送花园面积由我自已使用”，（2017年12月15日晚18：15）记载：“说好的赠送一百平方米花园确实是有的吧，不会到时候说没有?”、“差不多一百平方米哦”、“到时候我们会有另外一本花园合同给你的”、“差不多一百，到底是多少？？?那么模糊”、“花园面积53.78”、“为什么这么少”、“可你们当时跟我说的是赠送一百平方米的花园”、“我们没说一百多哦，我们是说差不多一百多这样”、“你当时说有一百平方米的花园”、“所有人都听见了”……（2017年12月17日早上10：52）记载：“靓妹，我现在去你公司”，（2017年12月17日下午14：32）记载：“靓妹，在吗”、“在这里，现在怎么样办”，（2017年12月17日下午17：58）记载：“你尽快给答复”、“好的”，（2017年12月20日下午49）记载：“你现在有空嘛，我来这坐好久了”、“你可以叫经理来跟我们谈”，（2012017年12月26日早上10：54）记载：“靓妹，我到了，你在凤凰城嘛”、“在你先坐一下”……（2018年3月15日早上9：01）记载：“银行说叫你们重新提供资料”、“提供什么资料”……“我也刚收到消息的”、“不明白，是不是弄不到贷款，如果弄不到钱就退回来，不弄了”、“好麻烦”、“银行就是这样，资料不行就要重新提供的”、“重新提供什么！！……你不是说保贷款到，没问题咩，我贷款不到……”、“当时写换房申请都没有写什么理由我们两公婆就傻傻的签名了。是你们那边的问题还是银行那边的问题，当时保证过可以贷”、“我问一下我老公先”、“嗯嗯”、“太麻烦了，搞了好几回，而且换的户型又不是很好的户型，楼层也不是很满意”“是这样的”、“你也承诺过这套房有三个九九折优惠给我！…我有录音”、“而且首付你没催过我去交”“我是答应你说有三个九九折优惠，但是第三个九九折优惠我是跟你说是找人帮你打多一个折扣，而不是凤凰城给你三个九九折优惠”、“你一直跟我说三个九九折买这套房一直有效！但是凤凰城现在是直接说我没按时间去交首付，吃我的定金，从一开始你都没催我去交首付，你辞职了还在跟我说身份证不过关，要重新扫描给你不是嘛！”、“现在的意思就是说，如果你还能接受这套房子要交首期的话，我跟凤……”……（2018年3月15日早上9：14）“实在弄不到，就退钱好了，那么麻烦，让我很烦”，“群姐，银行的人不跟我说，我怎么知道你们要补什么资料”……（2018年3月15日中午32）“凤凰城那边说要吃我定金，是因为我没交首付，但你保证过资料先弄齐，约银行面谈时一齐首付的，而且你保证过换房费你出”、“群姐，我是跟你保证过换房费我帮你出”……“你欺骗了我，也欺骗了凤凰城，你让我拿什么来相信你，我要求退定金”、“退定金是没办法退的，如果你要交首期，还可以处理”、“你欺骗了我，也欺骗了凤凰城，你让我拿什么来相信你，我要求退定金”……“你可以不相信我，但是我已经在处理这件事情，如果你要求退定金的话，我没有办法处理”、“你凤凰城经理什么电话，我直接跟他说下情况吧，”……此后，原告张燕群于2012018年3月25日11：23、11：24、11：25、11：44呼出，未接通陈某甲电话。2018年3月28日，原告杨健荣、张燕群具状提起本案诉讼。3月30日，两原告缴交本案案件受理费。2018年4月8日，被告惠州腾信公司向原告杨健荣、张燕群发出挞定通知函：“您于2017年12月10日在我司开发的沣盛·凤凰城(注册名：沣盛花园)项目认购某某栋xx号房房源，签订了《商品房认购协议书》一份，按照该认购协议书第四条第2条约定，您应于2017年12月20日前交齐所有房款或办理完银行按揭手续，截止到发函日仍未付清或办理，现您己违约，公司现专程致函，按照双方协议约定处理，房源与所有优惠收回，没收己缴付定金，我司与阁下签订的《商品房认购协议书》立即解除，并另行出售该房产，不再另行通知。”另查，被告惠州腾信公司提交的《沣盛花园换房申请》注明：业主姓名：杨健荣、张燕群；认购房号：某某栋某单元xx；拟换房号：某某栋某某；理由：因购房资金不足，申请换房。该换房申请经业主（原告）杨健荣、张燕群、置业顾问陈某甲签名，被告的部门主管胡某甲于2017年12月20审核、领导庄某甲于2017年12月22日批准同意。本院认为，原告杨健荣、张燕群与被告惠州腾信公司于2017年12月10日签订的《商品房认购协议书》为预约合同，依法成立并生效，双方均应遵守。被告惠州腾信公司的置业顾问陈某甲在销售涉案房源时和离职之后以置业顾问的名义与两原告发生的协商、商议等行为，均应视为履行职务行为，对被告具有约束力，由此产生的权利、义务由被告承担。从原告杨健荣、张燕群提交的原告张燕群（手机号码：150××××5380）与被告惠州腾信公司的置业顾问陈某甲（手机号码：150××××8011）自签订《商品房认购协议书》之后发生的微信聊天记录记载的内容和被告提交的《沣盛花园换房申请》记载的内容，可证明被告的置业顾问陈某甲向两原告介绍涉案房源（房号：某某栋某单元xx房）时，确有夸大赠送花园面积的事实，该事实已由两原告同意出具(签订)《沣盛花园换房申请》并选择换房(拟换房号：某某栋某某房)时得到证实，原、被告签订的《商品房认购协议书》第四条约定2017年12月20日前支付首期购房款计人民币233534元（含定金），而《沣盛花园换房申请》记载被告的主管领导庄某甲批准同意换房的时间为2017年12月22日，此时间在原约定的首期购房款支付时间之后，此后，双方未重新约定首期购房款的支付时间，视为对拟换房号：某某栋某某房的首期购房款支付时间约定不明；再者，两原告银行按揭贷款未能通过审批，需要重新办理，并非两原告个人原因，鉴于原、被告多次协商、对拟换房号某某栋某某房首期购房款的支付时间不能达成合意、两原告银行按揭贷款未能通过审批需要重新办理、双方均要求（或同意）解除《商品房认购协议书》等等事实，依据《商品房认购协议书》第五条“权责条款”第3款的约定“因自然灾害、战争、动乱等不可抗力致甲、乙双方不能实现本《协议书》的目的，则本《协议书》自动解除……双方互不承担其他任何责任……”的约定，本院确定《商品房认购协议书》不能继续履行，不可归责于当事人双方的事由，据此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，原告请求解除《商品房认购协议书》，予以支持；诉请返还双倍定金人民币60000元，依据不足，理由不充分，不予支持，故被告应将收取的定金30000元，无息退还两原告。综上，原告杨健荣、张燕群的诉请，有理部分予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告杨健荣、张燕群与被告惠州市腾信房地产开发有限公司于2017年12月10日签订的《商品房认购协议书》；二、被告惠州市腾信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告杨健荣、张燕群定金30000元。三、驳回原告杨健荣、张燕群的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告杨健荣、张燕群与被告惠州市腾信房地产开发有限公司各负担一半，即325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 柯新强二〇一八年五月十五日法官助理 邹远青书 记 员 李瑞莹