广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终4075号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：王广华，广东三环汇华律师事务所律师。委托代理人：郑佳乐，广东三环汇华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈家贤，男，1989年9月7日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托代理人：吕启进，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称：富基公司）因与被上诉人陈家贤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在本案商品房买卖合同关系中，富基公司负有交付房屋的义务，故富基公司作为履行义务一方负有举证证明实际交楼日期的举证义务。根据惯例，开发商在交楼时也会要求购房者签署已接收房屋的证明材料。富基公司对陈家贤陈述的实际收楼日期不予认可，但并未提供充分证据予以否定，经反复释明，富基公司仍拒绝提交陈家贤实际收楼时签收的收楼证明，对此富基公司应承担举证不能的法律后果，故对陈家贤陈述的实际收楼日期依法予以认定。富基公司辩称陈家贤在其公司未具备交楼条件时提前收楼进行装修的日期不能作为实际收楼日期，认为该日期也不能作为计算办证期限的依据，该抗辩意见无理，不予采纳。对于涉案合同和补充协议关于办证期限约定的相关条款，之前已有同楼盘相同合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富基公司的办证义务期限应为房屋实际交付之日起210个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应从2015年8月27日起向陈家贤支付迟延办理产权登记的违约金。对于违约金标准问题，双方在《补充协议》第十三条中已调整为房价款的万分之零点三，陈家贤要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，予以支持。关于违约金的截止时间，由于富基公司何时办妥产权登记的时间尚不确定，故违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如富基公司仍有违约行为，陈家贤可再循法律途径解决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年12月20日作出如下判决：富基公司于本判决生效之日起10日内，向陈家贤支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款3046312元的万分之零点三的标准，从2015年8月27日起计至本判决生效之日止）。一审案件受理费265元，由富基公司负担。富基公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人陈家贤的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人陈家贤负担。事实和理由：一、针对广州市中级人民法院对同楼盘、类似案件情况作出的（2017）粤01民终11090号民事判决，富基公司已经向广东省高级人民法院申请再审，并且省高院已于2017年12月19日立案审查。因此，相关案件的判决结果可能存在事实认定不清、法律适用错误的情形。同时，由于上述11090号案所提供的证据、提出的抗辩意见等均与本案不同，故不能直接参照类似案件的判决结果作为审判依据。二、根据涉案合同第十四条约定，富基广场B1、B2栋楼因异常天气和地铁工程施工原因导致迟延规划验收、迟延交楼，属于合同约定的免责情形，富基公司可以相应顺延交楼时间，且陈家贤不得追究富基公司的责任。三、《补充协议》第十二条是双方真实意思表示，合法有效。1.补充协议第十二条是在特殊背景下，针对涉案合同第二十一条进行的修订。由于地铁工程等原因，导致涉案楼盘在短时间内无法办理规划验收手续，而购房人又急于装修入住。故此，经过双方协商，将办理房产证的时间作了相对弹性的约定，即“在可以办理房地产权证的情况下，通知乙方送交办证所需的相关资料。”2.双方将办证时间从210日更改为720日，陈家贤对此已有充分了解和理解。3.补充协议第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。退一步讲，即便该条属于格式条款，也不构成无效情形。根据法律规定，房地产开发商是协助买受人办理房屋权属登记，买受人也需承担相关义务。办理房产证并不是富基公司的主要义务，也不是陈家贤的主要权利义务，不构成格式条款的前提，且该条并没有免除富基公司协助办证的义务和责任，也没有加重对方责任、排除对方主要权利，不构成格式条款，其约定合法有效。4.涉案合同和补充协议有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办证时间不明确的情况。四、即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以陈家贤实际提前收楼时间起算，而是应该下列三个条件同时满足才开始计算富基公司办证的时间：1、该房屋所在楼宇经规划验收合格；2、房管局测绘部门出具测绘面积后，富基公司根据测绘面积通知陈家贤补交房款、税费和办证所需的资料；3、陈家贤需在规定时间内配合富基公司补交房款、税费和其他办证所需资料。此外，为了提前装修，富基公司与陈家贤签订了《收楼协议书》或《收楼及其权利义务确认书》，陈家贤承诺：不再向富基公司追索该商品房在本协议书签订日之前及之后的迟延交楼和不具备交房条件的违约金、赔偿金以及其他责任；不再向富基公司追究该商品房项目的基础设施、公共配套建筑迟延验收的责任；不向富基公司追究该商品房项目规划、设计变更的责任。据此，陈家贤已经放弃追究富基公司迟延交楼和迟延办证的责任。五、涉案房屋房产证已经在办理中，已交清房款、税费和资料提供齐全的业主将有望在近期办妥房地产权证。被上诉人陈家贤二审答辩称：一、富基公司主张地铁工程及天气的原因导致延期办证，既无事实依据，也无合同约定的免责理由。另外，根据广州市中级人民法院审理同一楼盘逾期交楼案件的生效判决，已经认定地铁施工的原因不能作为富基公司逾期交楼的免责理由。因此，富基公司主张地铁工程及天气原因免责是毫无依据的。二、根据合同的约定及办证惯例，开发商的办证义务包括两方面：一方面是为房屋办理初始登记即通常所说的大确权，使房屋满足办证条件。这一程序只有开发商才能办理，作为业主个人是不能办理的。因此，富基公司主张办证不是其主要合同义务的理由是不能成立的。另一方面的办证义务是将业主的房屋办妥房产证，并将房产证交付给业主。根据补充协议的第十二条，办理房产证的起算期限是从可以办理房产证之日起算，并缴清相关费用，那么这条约定相当于是免除了富基公司办理初始登记的义务。前述的11090号案即朱淑文案生效判决当中认定该条款无效，判决公正公平。三、根据民事诉讼法规定，再审申请是实行申请审查制度，只要提出申请就会立案审查。因此，富基公司主张11090号案已经被立案审查，并以此上诉要求改判，是没有法律和事实依据的。四、涉案楼盘至今没有办妥房屋初始登记，而只有办妥房屋初始登记确定房屋的面积，业主才有依据与开发商结算房屋的面积差同时才产生缴纳契税的义务。富基公司主张陈家贤未交清契税及结算面积差，故其公司不存在逾期办证的理由是不能成立的。五、根据收楼协议陈家贤是放弃了追究富基公司逾期交楼的违约责任，但并没有放弃追究富基公司逾期办证的违约责任。富基公司理解陈家贤放弃追究逾期交楼的违约责任，即是放弃了追究逾期办证的违约责任，只是其一厢情愿的理解，没有合同依据和事实依据。综上所述，请求二审法院依法驳回富基公司上诉，维持一审判决。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，富基公司未在本院指定的举证期限内提交证据证明涉案房屋所在楼盘已经办理初始登记。二审中，富基公司为证明其上诉主张，补充提交了九组证据，拟证明：1、广东省高级人民法院已经作出（2017）粤民申9714号《民事申请再审案件受理通知书》，对本院之前的生效判决即11090号案进行立案审查，本院对同楼盘、类似案情的判决结果可能存在错误；2、地铁2号线市二宫站迁改风亭等地铁工程长期影响涉案项目进度，地铁风亭等施工工程一经验收合格，涉案项目马上验收合格，可以证明地铁因素是影响涉案工程工期的直接原因。富基公司存在免责事由。3、富基公司自取得施工许可证之日起至2014年6月30日止，异常天气超过180个工作日。根据涉案合同第十四条约定，富基公司可以顺延180个工作日交楼。4、富基公司获得规划验收合格后，立即申请房地产办证，且房产证即将办理完成。5、陈家贤在购买涉案房屋时明知涉案楼盘已经通过除地铁部分以外验收的现状，确认涉案合同及补充协议的全部内容合法有效。6、陈家贤在明知涉案房屋不具备合同约定交楼条件情况下，自愿于2014年10月28日办理收楼手续，并承诺放弃向富基公司追讨逾期交楼和不具备交楼条件的责任，放弃追讨基础设施和公共配套建筑迟延验收的责任。现陈家贤追究富基公司迟延办证责任，违反协议约定及诚信原则。陈家贤质证：上述证据均不属于新证据；涉案合同第十四条是对逾期交房违约责任的约定，并不适用于逾期办证情形，而且生效判决已经确认富基公司提出的地铁施工原因导致延迟交楼可以免责的抗辩理由不成立；陈家贤在收楼协议上只是表明放弃追究逾期交楼违约责任，没有放弃追究富基公司的逾期办证违约责任，富基公司以收楼协议主张免责的理由也不成立。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助陈家贤办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知陈家贤送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代陈家贤向办证部门申请办理房地产权证。（三）以陈家贤结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助陈家贤在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于陈家贤已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，陈家贤经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为房屋交付之日起210个工作日内，处理正确，本院予以维持。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向陈家贤支付迟延办理产权登记的违约金。本院就同楼盘、类似案件情况作出的（2017）粤01民终11090号民事判决至今未被依法撤销或变更，现富基公司上诉主张该生效判决可能有误，理由不成立，本院不予采纳。关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。陈家贤虽在收楼协议上表示放弃追究富基公司逾期交房的违约责任，但并未表示放弃追究富基公司迟延办证违约责任，富基公司据此上诉主张免除迟延办证违约责任，理由也不成立，本院不予采纳。综上所述，富基公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费265元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一八年五月七日书记员  曹 文王路洋