广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终5184号上诉人（原审被告）：佛山市联诚投资发展集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区盐步广佛路横江路段，统一社会信用代码914406057192654138。法定代表人：罗耀华。委托诉讼代理人：徐健，男，汉族，1981年8月3日出生，系上诉人的工作人员。委托诉讼代理人：陈泽婷，广东南冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴玉枝，女，1979年7月4日出生，汉族，住湖北省英山县，委托诉讼代理人：马丹，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司（以下简称联诚公司）因与被上诉人吴玉枝商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3320号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人联诚公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由吴玉枝负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园5号楼1303房实际约定的交付时间应为2015年11月1日而非2015年6月1日。2014年5月10日，联诚公司与吴玉枝签订《商品房买卖合同》。同日，吴玉枝在联诚公司的介绍下与联诚公司控股股东佛山市南海区华丽物业管理有限公司（以下简称华丽物业）签订《拆改委托合同》，约定委托拆改工期为5个月，即吴玉枝彼时已知房屋交付时间为2015年11月1日。委托拆改工程由华丽物业免费为吴玉枝实施，作为吴玉枝同意房屋交付时间顺延5个月所享受的优惠。2.涉案房屋所在的智博花园共5、6号楼共172户，每户业主在签订《商品房买卖合同》时，均与华丽物业或佛山市佳亿装饰工程有限公司（以下简称佳亿公司）签订《拆改委托合同》并享有免费拆改待遇。从上述事实可知，《拆改委托合同》与《商品房买卖合同》密不可分，委托拆改行为是业主与开发商的共同行为，否则任何第三方都不可能无故给业主免费拆改。若委托拆改行为与本案无关，则后续因吴玉枝的委托拆改行为造成的违建问题，所引发的不能办理房产证的责任和处罚应由吴玉枝承担。3.目前智博花园大部分业主已经书面承认延期交楼的事实，部分业主以与吴玉枝相同的理由起诉至南海区人民法院，被驳回全部诉讼请求。4.房屋的交付应以业主实际占用、使用为前提。《拆改委托合同》第五条第3款约定“甲方（吴玉枝）收楼或自行搬进入住，均视为对工程验收合格”，即在拆改工程验收前，吴玉枝实际上未接收房屋或搬进涉案房屋入住。因此，吴玉枝签订上述合同时的真实意思表示应为在拆改工程验收合格之日后才接收房屋或搬进入住。故，应突破《商品房买卖合同》和《拆改委托合同》的相对性，认定联诚公司与吴玉枝双方实际约定的接收房屋的时间为2015年11月1日。二、联诚公司按照上述合同约定如期完工并通知吴玉枝接收房屋，吴玉枝已于2015年12月1日入住涉案房屋，其在享受联诚公司拆改成果的同时，忽略同时签订的《拆改委托合同》的目的，仅依据《商品房买卖合同》的约定要求联诚公司支付逾期交楼违约金，过于片面。吴玉枝答辩认为，双方在合同中明确约定了交楼时间，所谓拆改、装修合同均不是业主与开发商签订的，不能改变商品房合同的约定。业主在购买涉案房屋时因相信楼盘是合法验收的，才签订拆改、装修合同。所有业主为购买涉案房屋支付大额金钱，对于开发商违建部分也不存在免费部分，是开发商将费用转嫁到房价款中，开发商上诉中所述享受免费利益不存在，业主因违建原因无法取得房产证，且房屋无法正常供电供水造成损失，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。吴玉枝向一审法院提出诉讼请求：一、联诚公司以672375元为本金从2015年6月2日起至2015年12月1日按日万分之六的标准向吴玉枝支付逾期交房违约金；二、联诚公司按每月每平方米30元的标准向吴玉枝赔偿从2015年12月2日至违建部分取得竣工验收备案且具备永久水电、通气、通邮必要居住条件之日止的损失；三、联诚公司以672375元为本金从2016年6月2日起至实际取得房地产权证之日止按日万分之一的标准向吴玉枝支付逾期办理房地产权属证书违约金；四、本案诉讼费用由联诚公司承担。一审法院认定事实：2014年5月10日，吴玉枝（买受人）与联诚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定联诚公司将佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园5号楼1303房出售给吴玉枝，总金额672375元。出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、已办理竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人在接到买受人通知后10天内提供所需材料进行备案，并协助买受人尽快获得房地产权证书；因买受人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权证书，出卖人不承担责任。（第十四条）出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、通信、管道燃气等配套管线设施在该商品房交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件。买受人需提供资料并办理开户手续，由相关机构开通后使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2、出卖人有责任、有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套建筑达到使用条件。同日，吴玉枝、联诚公司签订《补充协议》，约定：……六、【关于房屋交付】（作为买卖合同第十一条的补充）1、出卖人的通知送达后或者买卖合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付之日起由买受人承担。2、房屋交付时，买受人认为房屋本身或环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。买受人认为房屋存在质量缺陷的，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。……八、【关于基础设施、公共配套设施的交付】（作为买卖合同第十四条的补充）基础设施与公共配套的交付指竣工并达到使用条件，其投入使用的具体业态、时间，由相关业主或经营者决定。出卖人对公共配套、商业、会所的具体业态、开业时间等仅作概况介绍，对此不保证等。同日，吴玉枝（甲方）与案外人华丽物业签订《拆改委托合同》，约定吴玉枝委托华丽物业对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除。工程内容包括：1.过道开门洞；2.卧室1加建楼板和墙体，安装窗户。本合同规定的工程改造费用由乙方免费为甲方施工，不另外向甲方收取其他费用。改造施工工期从购房合同约定的交楼日期开始施工，工期5个月。工程全部结束后，乙方组织甲方进行竣工验收。乙方通知甲方进行工程验收后，甲方应在三天内前来验收。逾期视为甲方自动确认验收合格。甲方收楼或甲方自行搬进入住，均视为对工程验收合格。2015年10月9日，涉讼房屋办理竣工验收备案。2015年10月15日，联诚公司向吴玉枝寄送《商品房交付通知书》，通知吴玉枝于2015年11月1日起到项目现场办理验收手续。2015年12月1日，吴玉枝、联诚公司签署《收楼确认书》，吴玉枝接收涉讼房屋钥匙并确认电表、水表读数为0。2016年2月18日，佛山市南海区国土城建和水务局（城管）向南海区不动产登记局发出《关于协助暂缓办理智博花园涉嫌违法建设的建筑物房产登记等手续的函》，载明：我局检查发现，行政相对人在未办理《建设工程规划许可证》的情况下，在南海区大沥镇桂和路西水头路段的智博花园5至11栋房屋内的采光井实施了加建楼板和实体墙的违法行为。该行为已违反了《广东省城乡规划条例》第八十条的规定、《房屋登记办法》第二十二条、第三十三条、第三十六条的规定，严重影响了城市规划。我局正对该违法行为依法进行处理。根据《房屋登记办法》第二十二条的规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的”。鉴于此，我局建议贵局协助暂缓办理智博花园5至11栋房屋的房产登记、抵押登记、转让过户等申请，待行政相对人按照规定整改且经我局认定符合法定条件的，再行恢复办理相关手续。如行政相对人对此有异议，请建议其来我局反映情况。2016年12月1日，佛山市南海区国土城建和水务局做出《行政处罚决定书》（南城管罚[2016]0004号），载明：经调查核实，被处罚人联诚公司于2015年9月至2016年3月期间，在佛山市南海区大沥桂和路西水头路段进行智博花园5-11号楼的建设过程中，未按照《建设工程规划许可证》的规定，加建了518个房间，加建部分的建筑面积为4386.37平方米，加建部分建设工程造价为1995800元，并作出以下决定：（一）对被处罚人联诚公司处以罚款人民币99790元；（二）责令被处罚人联诚公司自该处罚决定书送达之日起三十天内自行按照规划部门要求采取改正措施消除对规划实施的影响。另查明，吴玉枝已经按约向联诚公司支付全部房款。一审庭审中，吴玉枝确认收楼后一直在使用涉讼房屋。一审法院认为，涉讼合同是吴玉枝、联诚公司真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。关于房屋的交付时间及联诚公司应承担的违约责任。联诚公司虽辩称根据《拆改委托合同》涉讼房屋交付时间可作相应顺延，但《拆改委托合同》并未对涉讼房屋交付时间顺延作出明确约定，联诚公司也未提交证据反映吴玉枝明确同意期限顺延，一审法院对联诚公司该抗辩不予采纳。吴玉枝与华丽物业签订的《拆改委托合同》虽约定拆改工期从涉讼合同约定的交楼时间起计算，但联诚公司为了涉讼房屋的规划验收，华丽物业不可能在涉案房屋通过竣工验收备案前进行拆改，故一审法院认定华丽物业于涉案房屋办理竣工验收备案之日进场拆改，此时视为吴玉枝接收涉讼房屋。吴玉枝虽主张联诚公司交付房屋不具备永久水、电、气，但其一，吴玉枝确认涉讼房屋已通临时水电，并接收房屋实际使用至今，吴玉枝提交的微信记录不足以证明涉讼房屋未通永久水、电、气且因联诚公司原因所致，一审法院对其证明效力不予采信；其二，涉讼房屋已经验收合格并安装了水、电表，而涉讼房屋是否实际通水、电、气受供水、供电、供气主体工作安排及吴玉枝报装等因素影响，并非完全由联诚公司单方控制，且涉讼合同约定联诚公司对此仅负责协调解决的义务，故吴玉枝现有证据尚不足以证明涉讼房屋水、电、气存在问题且应归咎于联诚公司，现其主张涉讼房屋不符合交付条件没有事实及合同依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院认定联诚公司已于2015年10月9日将涉讼房屋交付吴玉枝。对比合同约定的期限，联诚公司从2015年6月2日起已经构成逾期交房违约，应按照合同约定支付以672375元为本金按照每日万分之六的标准计算的逾期交房违约金共52445.25元（672375×0.0006×130）予吴玉枝。吴玉枝关于逾期交房违约金的请求超出一审法院核定范围部分，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金的问题。根据行政部门做出的通知及决定，涉讼房屋存在违规改建的问题，致涉讼房屋被暂缓办理房产证。吴玉枝虽主张联诚公司承担逾期办证违约责任，但上述违规改建实际由吴玉枝委托华丽物业施工所致，可见吴玉枝对于改建是知情并同意的，即应当承担由此导致的不利后果，现吴玉枝要求联诚公司承担逾期办证责任理据不足，一审法院不予支持。关于租金损失的问题。关于永久水电气的问题，上文已有涉及，不再赘述。关于通邮的问题，涉讼合同并未将通邮作为房屋交付条件，吴玉枝亦未能举证证明涉讼房屋存在通邮问题且其对房屋实际使用造成任何不良影响。关于竣工验收备案的问题，即使涉讼房屋需要重新办理竣工验收备案手续，亦是因为吴玉枝所委托的改建所致，吴玉枝要求联诚公司对此承担责任理据不足。此外，吴玉枝收楼后已经实际使用涉讼房屋，不存在另行租房使用的问题。综上，吴玉枝以涉讼房屋没有通永久水、电、气、邮及竣工验收备案为由要求联诚公司赔偿租金损失没有依据，一审法院不予支持。吴玉枝提交的佛山市南海区2016公共租赁住房租金政府指导价目表不影响本案处理，一审法院不再审查认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金52445.25元予吴玉枝；二、驳回吴玉枝的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费873.26元、财产保全费798.61元，合计1671.87元，由吴玉枝负担571.85元，由联诚公司负担1100.02元。二审期间当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。联诚公司与吴玉枝签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。综合联诚公司的上诉请求及吴玉枝的答辩情况，归纳本案的争议焦点为：联诚公司是否逾期交付涉案房屋以及一审判决认定的违约金是否适当。关于联诚公司是否逾期交付涉案房屋的问题。根据吴玉枝与联诚公司签订的《商品房买卖合同》的约定，联诚公司应于2015年6月1日前将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付吴玉枝，但涉案房屋于2015年10月9日才办理竣工验收备案手续，即联诚公司于该日才能够交付符合合同约定交付条件的房屋。故一审法院据此认定联诚公司逾期交付涉案房屋正确，本院予以维持。联诚公司上诉主张双方实际约定的交付时间应为2015年11月1日。经审查，吴玉枝与华丽物业签订的《拆改委托合同》所成立的法律关系与本案商品房预售合同关系是不同的法律关系，该《拆改委托合同》中所约定的改造施工工期五个月属于吴玉枝与华丽物业之间的约定，并不能推定吴玉枝同意联诚公司推迟交付房屋的期限。联诚公司的该上诉主张理据不足，本院不予支持。联诚公司逾期交付涉案房屋，应当承担支付违约金的违约责任。关于一审判决确定的违约金是否适当的问题。首先应认定违约金的计算截止日期。吴玉枝委托华丽物业对涉案房屋进行拆改，故华丽物业进场拆改的时间，应认定为吴玉枝接收涉案房屋的时间。吴玉枝与华丽物业签订的合同虽约定拆改工期从涉案《商品房买卖合同》约定的接收房屋时间即2015年6月1日起计算，但彼时涉案房屋尚未经竣工验收备案，联诚公司为了涉案房屋的规划验收，显然不可能让华丽物业在涉案房屋通过竣工验收备案前进场拆改，涉案房屋的规划验收亦未显示存在拆改现象，因此，本院认定华丽物业应于涉案房屋办理竣工验收备案之日进场拆改，此时吴玉枝接收了涉案房屋。故联诚公司支付违约金的时间应计算至2015年10月9日。根据《商品房买卖合同》的约定，联诚公司应以吴玉枝已付购房款672375元为本金，按日万分之六的标准计付逾期交付期间的违约金52445.25元（672375×0.0006×130），一审判决对此处理正确，本院予以维持。综上所述，联诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1111.13元，由上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年五月三十日法官助理王续媚书记员谢慕蓉