海南省东方市人民法院民事判决书（2018）琼9007民初713号原告：罗静怡，女，1957年10月27日出生，汉族，重庆市渝中区人，现住现住海南省东方市。原告：唐明华，男，1952年3月16日出生，汉族，重庆市渝中区人，现住现住海南省东方市。委托诉讼代理人：胡必武，海南威盾律师事务所律师。被告：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。原告罗静怡、唐明华与被告东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗静怡、唐明华的委托诉讼代理人胡必武、被告广华公司的委托诉讼代理人岑怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗静怡、唐明华向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付延期交房的违约金17653元；2、被告立即为原告办理东方市八所镇琼西路西侧碧海云天H8-201房的不动产登记证；3、被告立即向原告支付延期办理不动产登记证的违约金4773元（按照已付款总额每日万分之一的标准，从2017年10月15日起暂计算至2018年4月26日止）。事实和理由：原、被告于2014年3月23日签订《商品房买卖合同》，约定：原告以227022元购买由被告开发建设的位于东方市××镇的H8-201房。原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款227022元。按照合同约定，被告本应在2015年12月30日前将相关政府部门验收合格的房屋交付原告使用，但，被告直到2016年10月14日才将至今尚未验收的房屋交付给原告使用。原告购房目的主要是每年来海南过冬时居住，平时偶尔居住或对外出租。由于被告延期交房，原告来海南过冬时不得不自费住宿酒店，给原告造成了巨大的损失，原告也曾多次找被告要求其按约支付违约金，但被告均含糊其辞。按照合同约定，被告逾期交房，应按照已付购房款每日万分之2.7向原告支付违约金，但被告拒不承担该承担的责任。如果被告承诺积极支付延期交房违约金并在今后物业中为广大业主提供优良服务，原告只按照同期银行贷款利率主张违约金，即每日万分之2.7标准计算违约金（288天×0.00027每天×227022元=17653元）。合同还约定被告必须在将房屋交付给原告使用后365日内完成房屋的权属登记办证备案，否则被告按已付房款总额1%向原告支付违约金。购房合同属于格式合同，关于延期办证违约金的条款严重加重原告的义务免除被告的义务，根据《中华人民共和国》合同法第四十条的规定，该格式条款应当属于无效条款，按照公平原则及市场交易惯例，被告应按照每日万分之一向原告支付延期办证违约金。从2017年10月15日起至被告为原告办理房产权属证书完成之日止。被告广华公司辩称：1.原、被告双方已经就逾期交房问题达成了协议，原告申请以免交物业费为条件放弃追究延期交房的违约金，双方已经达成一致意见，故原告的第一项诉讼请求应予以驳回。2.被告已经申请租金鉴定，根据最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释的17条的规定，主张按照租金的标准予以赔付。3.万分之2.7计算违约金既没有合同约定也没有法律规定。4.万分之一的逾期办证也没有合同约定及法律规定，合同约定是按照已付房价款的百分之一。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议《商品房买卖合同》、《交房承诺书》、《分户验收交房流程表》、《收款证明收据》本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：被告提交的《补偿业主申请书》、《业主交房承诺书》，拟证明原告申请以免交物业费为条件放弃追究延期交房的违约金，双方已经达成一致意见。原告对上述说法不予认可。本院认为，被告提交的上述证据来源真实，从申请表及承诺书的内容来看，原告申请减免物业费的期限与被告批准减免的期限一致（均是24个月），且两份证据相互印证，证明双方达成了一致意见，故被告提交的申请表及承诺书，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年3月23日签订《商品房买卖合同》，（合同编号：FA.DF0000196），约定：原告购买由被告开发建设的位于东方市××镇的H8-201房。房屋总价款227022元。被告应于2015年12月30日，将验收合格的房屋交付给原告使用。合同中对出卖人（被告）逾期交房超过360日时，买受人（原告）解除合同的情形进行了约定，但是对逾期交房超过360日时，不解除合同的情况没有进行约定；合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。双方同时签订《附件四：合同补充协议》，约定一、买卖双方所有通知均以书面为准...。二、....并在被告通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料...。另查，原告已按合同约定支付完购房款227022元，被告于2016年10月14日将房屋交付给原告使用，逾期交房共计288天。截至原告收房时，原告使用的房屋尚未验收合格，尚未办理不动产权证。2016年10月14日，双方对逾期交房问题进行协商，原告申请被告予以减免贰年（24个月）的物业费作为逾期交房补偿，被告于同日同意减免。本院认为，本案的争议焦点为：焦点一、被告是否应向原告支付逾期交房违约金。被告未按约定的期限交付房屋，已构成违约，但双方已就逾期交房问题进行协商，原告也同意了以减免二年物业费的形式放弃追究被告逾期交房的责任。本院认为，原告系能完全辨认自己行为的成年人，对其行为应遵循诚信的原则，秉持诚实，恪守承诺。既然双方已经达成了协议，原告也没有证明自己的行为非其真实的意思表示，故原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。焦点二：被告是否应立即为原告办理不动产权证。经查，由于我省新政策的改变及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证除了被告需具备的条件及材料外，还需原告配合，目前原告也未向法院提交其已经交纳各项应交纳的契税等材料，故该项主张本院不予支持。焦点三：被告是否应向原告支付逾期办证违约金，应以什么标准计付。根据双方合同约定，被告没有在交房使用后365日内，将办理不动产权证登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称未办证的原因是原告没有将办证需要的资料交给被告，但是根据双方补充协议的约定，被告应书面通知原告向其提交相应的资料，但是被告没有书面通知原告，已经构成违约，其辩解意见，本院不予采纳。被告应按照约定向原告支付违约金，即已付房款总额的1%。原告已付房款的总额为227022元，1%为2270元。原告主张的违约金数额过高，超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗静怡、唐明华支付逾期办理不动产权证的违约金2270元；二、驳回原告罗静怡、唐明华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331.55元（原告已预交），由原告罗静怡、唐明华负担281.55元，被告东方广华实业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 刘智莉审判员 高筱妤审判员 马忠诚 二○一八年五月九日书记员 李 静附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。