四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书（2018）川1181民初833号本诉原告（反诉被告）：中国人民解放军78461部队，住所地：四川省峨眉山市。法定代表人：余道贵，中国人民解放军78461部队主任。委托诉讼代理人：周攀，四川双荣律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：司中广，中国人民解放军78461部队干事（一般授权）。本诉被告（反诉原告）：李希元，男，1966年10月3日出生，汉族，住四川省峨眉山市。委托诉讼代理人：范秀华，四川仙山律师事务所律师（特别授权）。第三人：峨眉山市龙腾商务酒店，集体所有制，统一社会信用代码9151118171755203X1，住所地：四川省峨眉山市东新路15号。法定代表人：王琳。委托诉讼代表人：郭建宁，中国人民解放军78461部队管理处处长（特别授权）。委托诉讼代表人：樊景余，中国人民解放军78461部队助理员兼会计员（特别授权）。原告中国人民解放军78461部队（以下简称78461部队）与被告李希元、第三人峨眉山市龙腾商务酒店租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用普通程序于2018年3月21日不公开开庭进行了审理。当日，李希元以78461部队为反诉被告、峨眉山市龙腾商务酒店为反诉第三人，向本院提起反诉，本院立案受理。后本院依法适用普通程序于2018年4月2日、5月10日不公开开庭进行了审理。78461部队委托诉讼代理人周攀、司中广，李希元及其委托诉讼代理人范秀华，峨眉山市龙腾商务酒店委托诉讼代理人郭建宁均到庭参加了诉讼。峨眉山市龙腾商务酒店委托诉讼代理人樊景余到庭参加了2018年3月21日的庭审。本案现已审理终结。本诉原告78461部队向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告《合作经营协议》及《补充协议》；2.判令被告立即腾退《合作经营协议》项下的峨眉山市绥山镇东新街15号的房屋面积2700平方米、场地面积460平方米（包括原五层楼一幢，临街四层楼一幢，停车场2个及相关附属设施、门市等）后交还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告李希元于2009年9月20日签订《合作经营协议》，约定：双方合作经营酒店资源（78461部队业务培训中心五层楼房一幢，临街四层楼房一幢，停车场和相关附属设施），合作期限为十年，自2009年10月1日至2019年9月30日。乙方向甲方交纳平均每年25万元资源费（每年12月30日前一次交清）（详见《合作经营协议》内容）。协议签订后，原告交付峨眉山市龙腾商务酒店标的物给被告经营使用。2013年6月30日双方就上述标的物又签订《军队房地产租赁合同》，在《合作经营协议》基础上又约定：2009年9月30日至2014年10月1日为第一合作期，每年租金为52万元。合同于2014年10月1日到期后，双方未续签租赁合同。此后，被告于2015年4月8日提交《关于龙腾商务酒店申请减免租金的申请报告》，双方达成《补充协议》，对租金进行调整。2016年《中国共产党中央军事委员会关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》军发（2016）58号发出后，要求部队“全面停止有偿服务合同，收回部队资产”。2017年3月31日原告依据该文件的要求向被告宣传关停政策时，被告烧毁标语和公告，拒绝关停。经过多次交涉，被告仅口头表示可以按照党中央的政策关停酒店，但就是不落实到实处。2018年2月13日原告按照军队停止有偿服务的政策，拟写了《关停峨眉山市龙腾商务酒店协议书》，其中明确强调2018年4月30日前必须关停峨眉山市龙腾商务酒店，停止峨眉山市龙腾商务酒店一切经营活动，但被告一直未表态签字，双方协商未果。原告认为本案合同因军队出台新的政策，导致不能继续履行，原告提出解除合同收回合同标的物符合合同约定，也符合党中央的政策和国家法律规定，由于原告与被告协商不能达成一致意见，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。2018年4月11日，本诉原告增加一项诉讼请求为：判决结算2018年1月1日起到被告实际腾退峨眉山市龙腾商务酒店之日止的租金（资源费），并由被告立即支付给原告。租金（资源费）标准按照《合作经营协议》的《补充协议》每年45万元计算（暂时计算到2018年4月30日为止为：4月*45万/月/12月=15万）。本诉被告李希元辩称，1.我方不同意解除本案合同；2.根据原告的解除依据是约定解除，约定解除的依据是不可抗力，我们认为本案中原告提出的不可抗力是由于部队政策调整，这不构成不可抗力，而是情势变更。根据合同第六条第5项的规定，很显然双方在签订这个合同的时候已经把政策变化的因素排除在不可抗力之外，那么原告依据不可抗力的依据是不成立的，那就算违法解除，后果应当按照双方合同第五条承担违约责任，就应当按照损失赔偿；3.原告属于违法解除合同，我们认为应当根据我方目前已经产生的损失予以赔偿；4.对租金标准无意见，但根据补充协议约定，租金交纳时间是每年6月30日，合同解除前要求交纳租金是不合法的，如果法院审理后认为租赁合同解除，这笔租金应当在判决中冲抵。本诉第三人峨眉山市龙腾商务酒店述称，我们同意本诉原告的诉讼请求。反诉原告李希元向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿因解除《合作经营协议》及《补充协议》而给反诉原告造成的装修损失、经营利润损失、提前解除门市租赁的租金及违约金赔偿损失、反诉被告擅自收取3年门市租金损失、反诉被告擅自低价出租门市导致的租金损失、员工提前终止劳动关系经济补偿金、龙腾商务酒店VIP卡会员预交费用退还及违约金、库存物资损失、龙腾酒店搬迁费用、风险金等各项损失共计6104587元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2009年9月20日签订《合作经营协议》第一条约定：由反诉原告投入资金对反诉被告位于峨眉山市绥山镇东新街15号的酒店（范围包括78461部队业务培训中心五层楼房一幢，临街四层楼房一幢，停车场和相关附属设施等）进行装修改造后合作经营；第二条约定合作期限10年；第三条约定反诉原告每年交纳25万元资源费；第四条约定合作期内反诉被告不得随意中止、终止、解除协议；第五条约定如果反诉被告违反第四条约定造成对方重大损失，则按照实际产生的经济损失要求对方赔偿；第八条约定反诉原告可以将临街门市转租，时间不超过双方合作期限。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，反诉原告开始对酒店进行装修投入并以峨眉山市龙腾商务酒店实际经营至今。2013年6月30日，双方在上述《合作经营协议》的基础上，又签订了《军队房地产租赁合同》，将上述合作期限定为2009年9月30日至2014年10月1日为第一合作期，合作方式为租赁。租金为每年52万元，半年结算一次租金。该《军队房地产租赁合同》到期后，双方未再签。但双方于2015年初就《合作经营协议》又签订了一份《补充协议》，约定租金减免17万元，2015年租金按年支付为40万元，2016年至协议终止，每年6月30日前支付25万元，12月31日前支付20万元。反诉原告在租赁期限内对峨眉山市龙腾商务酒店进行了多次装修投入，花费巨大。租赁期限尚未届满，现反诉被告以军队出台新的政策为由要求解除上述协议将给反诉原告带来巨大经济损失。反诉原告多次主动与反诉被告沟通，希望反诉被告能给予合理合法赔偿，均未果。故诉至法院，请求判如所请。反诉被告78461部队辩称，反诉原告提出的十项赔偿项目均不符合法律规定，也不符合《合作经营协议》约定，依法不予支持反诉。具体理由如下：（一）反诉原告主张装修损失128.4344万元不成立。1.《评估报告》显示：附件一第27-31项是装修工程：39525.01元+19031.31元+104661.34元+284264.4元+102222.24元=549704.3元，被告在诉讼中明确表示放弃其中有争议的第31项，故上述装修工程扣除第31项后的评估价值为447482.06元。显然，被告提出的装修损失128.4344万元诉求与评估报告不一致，故无证据证明被告具有该损失。2.《评估报告》基准日2018年4月18日——4月29日，装修工程评估价值为上述447482.06元。由于评估报告在第16页第2行载明装修工程预定可使用状态时间为2010年4月1日，《合作经营协议》载明为10年合作期（2009.10.1-2019.9.30），鉴定人在法庭上陈述“以10年进行折旧，取值19%计算的”。但是，鉴定人回答原告律师的提问时，也陈述客观上存在“内部装修每年折旧20%，五年折旧完毕”的规则。本案鉴定人以当事人的合同约定期限是10年为由，采用10年折旧的规定，但是鉴定人并没有出示相关依据。故应当认为鉴定人采用10年折旧的规定，没有法律依据。本案上述装修工程在5年后（即2015年4月1日之后）折旧完毕，即无价值可言。所以，评估机构按照10年折旧取值19%计算不正确。退一步讲，即便按照上述“以10年进行折旧，取值19%计算”，那么，上述装修工程的评估值447482.06元都不应当由原告部队赔偿。本案合同解除的理由是不可抗力，根据《合作经营协议》第5页第六条第4款“因不可抗力原因导致本协议无法履行的，由主张上述原因的一方提出解除本协议，由甲乙双方按公平原则各自承担损失”之约定，党中央出台政策导致合同不能履行属于不可抗力情形，合同法规定不可抗力是法定免责事由，原告据此解除合同，即便反诉原告有损失，部队也依法免责。且根据《合作经营协议》第5页第六条第1款约定：“乙方一经投入固定设施其资产归甲方所有，任何情况下解除和约均不得带走”之约定，龙腾酒店固定资产归部队所有，反诉原告不得带走，本案合同并未约定原告部队予以被告补偿或赔偿。3.《合作经营协议》第4页第四条第二款第（16）项约定：“合作期限届满或本协议解除，乙方应当无条件向甲方返还经营资产，包括乙方投入固定资产，并保证酒店处于良好状态，不得拖延或以任何理由拒绝和抗辩”，本案合同因原告部队提出解除而终止，故根据该约定，反诉原告应当无条件返还经营资产，本条约定的“无条件”就是指被告不向部队提出赔偿的要求。所以，本案反诉原告的全部赔偿要求都没有合同依据。（二）反诉原告提出经营利润损失190万元不成立。反诉原告提出上年度利润120万没有依据。反诉原告申请对利润进行审计，但是审计机构退回了审计申请，即被告不能证明其经营利润，也不能证明合同解除日之后未来的利润。并且，原告到税务机关查询了被告的税务申报情况，税务部门资料显示被告经营利润为“-20万元”，利润为负数证明被告无利润。事实上，任何商业经营活动都风险，更不能用上年或前几年的利润推定未来的必然获得利润。（三）反诉原告主张提前解除门市租赁的租金及违约金赔偿损失72.0572万不成立。反诉原告提交证据显示蒋某等人租赁的门市9间属于部队与反诉原告合作经营合同范围，反诉原告在合作期间转租门市，转租收入没有提前告知部队，租金没有正式的票据予以证实，故被告出租门市的实际收入无法证实。本案中，部队在2017年初就通知反诉原告收回门市的，反诉原告明知军队实施停止有偿服务政策，仍然继续对外租赁门市，如果产生了损失，则该损失是反诉原告没有遵守减损义务导致的，反诉原告扩大了损失不属于赔偿范围。（四）反诉原告提出部队擅自收取3年门市租金损失90万元，该观点不成立。1.部队收回上述门市对外租赁，是与反诉原告协商一致的结果。当时考虑到资源费（租金）较低，为了弥补不足部分，才商定由部队收取租金。后来，部队也按照约定将门市交还反诉原告出租了。如果反诉原告不愿意部队收取租金，部队是不可能向承租人收取租金的。并且，被告申请的证人黄某出庭，部队的代理律师询问该证人时，证人证实是被告喊所有承租人与部队签约，并将门市租金交给部队，在与部队直接签约一段时间之后，也是被告通知所有承租人不与部队签订门市租赁合同，而是与被告签订租赁合同，租金缴纳给被告。以上证言说明原告收回门市对外出租一段时间是原告与被告协商一致的结果。2.反诉原告举证《军队房地产租赁合同》显示：部队从2014年7月1日到2017年6月30日出租给魏某、王某、刘某、陈某、黄某。从时间上看，以上租赁行为已经完成，与本案解除合同没有因果关系。即使反诉原告对2014年部队出租行为有异议，也应当在2年诉讼时效期限内提出权利主张，但是反诉原告一直没有提出过异议，现在提出已经超过2年诉讼时效。（五）反诉原告提出低价出租门市导致租金损失40万不成立。门市出租的标准是市场决定，不存在高低的问题，且与本案解除合作关系没有因果关系。反诉原告对此也一直没有提出过异议，现在提出已经超过2年诉讼时效。（六）反诉原告提出员工提前终止劳动关系的经济补偿金18.5万不成立。1.反诉原告列表显示26职工，部队向税务机关查询的信息显示，员工为8人，故反诉原告提出员工数量26人虚假，无法证实。2.反诉原告没有出示支付经济补偿金的依据，即便支付经济补偿金，也不是部队造成的，根据劳动合同法规定，用人单位是以劳动者出现《劳动合同法》第四十六规定情形之一时，依法应当支付经济补偿金，可见，该项费用支出是用人单位的必然成本，不是请求部队赔偿的理由。（七）反诉原告提出酒店VIP会员卡预交费用退还及违约金19.4671万元不成立。会费预收与否属于经营的方式问题，与部队没有因果关系。（八）反诉原告提出库存物质损失40万元不成立。1.《评估报告》对库存物品进行了清点，但是，由于反诉原告拒不关停酒店，继续使用酒店经营，这些物品进入经营环节，处于消耗状态，实际获益人是反诉原告，反诉原告无权要求部队赔偿。2.反诉原告列举的物品不属于固定资产，根据《合作经营协议》约定，在合同关系终止后，反诉原告可以带走，部队并不要求留下，其损失不成立。（九）反诉原告提出龙腾酒店搬迁费用10万元不成立。根据《合作经营协议》约定，合作终止后，龙腾酒店交还给部队，故不存在酒店搬迁的问题。（十）反诉原告提出退还风险金2万元不成立。反诉原告没有向部队交纳风险金2万元。对此，庭审中法庭已经予以核实清楚了。综上，反诉原告列举的损失金额均不能成立，请求驳回反诉原告的反诉请求。反诉第三人峨眉山市龙腾商务酒店述称，我们同意解除合作经营协议，全面停止军队有偿服务是国家做出的重要战略决策，我们无条件支持该政策。反诉原告提出的赔偿数额存有异议，部分只是预算清单、利润表，相关费用请法庭进行核实。我方对反诉被告提出的答辩意见无任何异议。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定意见如下：对乐宏锦评报[2018]228号固定资产价值评估报告，1.乐山宏锦资产评估事务所在接受本院委托后，即根据委托事项需要安排相关助理工作人员组织双方当事人开展现场勘验，并由报告上载明姓名的注册评估师对评估助理人员形成的现场材料进行复核后进行了评估并最终出具报告。根据《资产评估基本准则》第八条规定，“资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，履行下列基本程序:……进行评估现场调查、收集整理评估资料……。”故本案中乐山宏锦资产评估事务所的评估程序并未违反相关规定。2.根据《资产评估执业准则-评估报告》第二十条规定：“资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。”。本案中，评估报告第十页已经按照准则要求载明取价依据，其中包含低值易耗品市场询价信息等，该评估报告符合资产评估准则规定。3.针对本案委托评估事项，申请人李希元未提供完整的财务凭证，也无法提供案涉土建、装修有关合同等资料，评估项目依赖评估机构及其工作人员现场勘验、盘点及调查。根据评估人员出庭陈述意见，李希元提及的漏评事项系现场勘验时申请人李希元未提出需纳入评估范围，现场勘验结束后评估报告作出前也未向鉴定评估机构发出需增加评估项目的通知。另有部分项目系在现场勘验盘点时明确告知双方当事人超出鉴定评估范围，无法估价。同时，评估人员在庭审中对案涉鉴定评估事项采用的评估依据及评估方法做出了符合资产评估鉴定准则的合理解释。综上，对乐宏锦评报[2018]228号固定资产价值评估报告的真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以采信纳入本案证据范畴。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：78461部队曾代号为XXXX部队。1990年4月，峨眉山市国土局颁发峨眉国用（XX绥）字第XX号《国有土地使用证》，载明案涉租赁标的物土地使用者为中国人民解放军XXXX部队招待所，地号为X-XX-XX。2000年《军队房地产调查表》载明，证号峨眉国用（XX绥）字第XX号，地号为X-XX-XX的不动产坐落编号为成蜀字第XXXX号。2009年9月20日，本诉原告（反诉被告）78461部队（甲方）与本诉被告（反诉原告）李希元（乙方）签订了《合作经营协议》。协议主要约定：甲方提供酒店资源（78461部队业务培训中心五层楼房一幢，临街四层楼房一幢，停车场和相关附属设施）。乙方投入380万元资金对业务培训中心进行维修改造，酒店改造完以后标准为准三星商务酒店。甲方在提供酒店经营资源的同时，根据甲方自己需要对电梯安装、大厅与大门改造及土建和外墙等基础设施进行前期改造，其费用由甲方负担。乙方对甲方自愿享有经营管理权和经营收益权。因乙方投资较大，短期难以收回成本故甲乙双方合作期限为10年，自2009年10月1日至2019年9月30日。合作经营期内，乙方向甲方交纳平均每年25万元资源费（每年12月30日前一次交清）。甲方不得随意中止、终止、解除协议。乙方严格按照甲乙双方认可的改造方案实施装修，装修标准为准三星级。乙方承担经营中产生的员工工资、与经营直接相关的成本费用。合作期限届满或本协议解除，乙方应当无条件向甲方返还经营资产，包括乙方投入固定资产，并保证酒店处于良好状态，不得拖延或以任何理由拒绝和抗辩。乙方应当在签订本协议的同时，向甲方交纳协议风险金人民币贰万元正，承包期内风险金不计利息。甲乙双方任何一方违反本合同第四条约定，未造成对方损失的，应当承担违约金5000元。如果造成对方重大损失，则按照实际产生的经济损失要求对方赔偿。乙方一经投入固定设施其资产归甲方所有，任何情况下解除合约均不得带走。第六条第4款约定因不可抗力原因导致本协议无法履行的，由主张上述原因的一方提出解除本协议，由甲乙双方按公平原则各自承担损失。第5款约定甲方因地方城市规化政策变动或军事需要至本合作协议无法履行，甲方应合理赔偿乙方投资损失。在经营期内，临街门市可以转租，时间不超过甲乙双方合作期限。如遇特大自然灾害，乙方无法正常经营，甲方可酌情减免资源费。酒店的装修乙方必须得到甲方认可等内容。2013年6月30日，78461部队（甲方）与李希元（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同主要约定：甲方自愿将坐落在四川省峨眉山市绥山镇东新街15号（成蜀字第XXXX号坐落）的房屋面积2700平方米，场地面积460平方米（包括原五层楼一幢，临街四层楼一幢，停车场2个及相关附属设施）出租给乙方使用。租赁用途为酒店服务。根据《合作经营协议》第二条，2009年9月30日至2014年10月1日为第一合作期。房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币伍拾贰万元。租金按半年结算，每年6月30日的前十日内乙方向甲方交纳租金贰拾伍万元，12月10日的前十日内乙方将剩余租金交付甲方。付款方式：转账支付。乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备；在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修、增扩设备，必须征得甲方书面同意。费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方等内容。2014年5月13日，78461部队与魏某、王某、刘某、陈某、黄某等人签订《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限为三年，从2014年7月1日起等内容。2015年4月18日，李希元向78461部队递交《关于龙腾商务酒店申请减免租金的申请报告》，载明因酒店经营惨淡，近年为维护酒店形象和维持基本的运营，不断投入资金装修和增加设施，加之工资、各项消耗费用不断增大等原因，请求减免租金22万元等内容。2015年，78461部队（甲方）与李希元（乙方）签订《补充协议》，协议约定：因2013年6月30日甲乙双方签订的军队房地产租赁合同到期，依据双方于2009年9月20日签订的合作经营协议，经甲乙双方协商一致，制定本补充协议。甲方将酒店临街5个商铺划归乙方管理。近年来，乙方因营业额逐年下降向甲方申请减免租金贰拾贰万元，经甲方调查研究决定减免租金拾柒万元。2015年租金按年支付，乙方于2015年10月31日前将租金肆拾万元一次性支付甲方。2016年至协议终止，租金按半年支付，每年6月30日的前十日内乙方向甲方交纳租金贰拾伍万元，12月31日的前十日内乙方将剩余租金贰拾万元交付甲方。付款方式：转账支付。本补充协议与2009年9月20日，甲乙双方签订的《合作经营协议》具备同等的法律效力。2016年2月18日，中国共产党中央军事委员会（通知）即军发〔2016〕58号文件《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》载明：“习主席作出‘必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务’的决策指示。这是深化国防和军队改革的重要举措，对于实现党在新形势下的强军目标、保持我军性质和本色、纯洁部队风气、聚焦军事核心能力建设，具有重大现实意义和深远战略意义。……全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括原政策允许的……招接待、……、空余房地产租赁、维修技术等10个行业……利用军队资源开展的一切对外有偿服务活动……”。2016年12月9日，李希元向军委审计署驻西部战区第一审计局出具《情况说明》，其中载明2015年租金申请减免，申请后2015年租金为40万元，当时申请减免22万，实际减免17万等内容。2018年3月5日，本诉被告李希元收到本诉应诉材料。本诉原告认为本案合同因军队出台新的政策，导致不能继续履行，本诉原告提出解除合同收回合同标的物符合合同约定，也符合党中央的政策和国家法律规定，由于本诉原告与本诉被告协商不能达成一致意见，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告《合作经营协议》及《补充协议》；2.判令被告立即腾退《合作经营协议》项下的峨眉山市绥山镇东新街15号的房屋面积2700平方米、场地面积460平方米（包括原五层楼一幢，临街四层楼一幢，停车场2个及相关附属设施、门市等）后交还给原告；3.判决结算2018年1月1日起到被告实际腾退峨眉山市龙腾商务酒店之日止的租金（资源费），并由被告立即支付给原告。租金（资源费）标准按照《合作经营协议》的《补充协议》每年45万元计算（暂时计算到2018年4月30日为止为：4月*45万/月/12月=15万）；4.本案诉讼费由被告承担。反诉原告李希元认为，租赁期限尚未届满，现反诉被告以军队出台新的政策为由要求解除上述协议将给反诉原告带来巨大经济损失，故诉至法院，请求判决：1.判令反诉被告赔偿因解除《合作经营协议》及《补充协议》而给反诉原告造成的装修损失、经营利润损失、提前解除门市租赁的租金及违约金赔偿损失、反诉被告擅自收取3年门市租金损失、反诉被告擅自低价出租门市导致的租金损失、员工提前终止劳动关系经济补偿金、龙腾商务酒店VIP卡会员预交费用退还及违约金、库存物资损失、龙腾酒店搬迁费用、风险金等各项损失共计6104587元；2.诉讼费由反诉被告承担。另查明，诉讼中，李希元对位于峨眉山市绥山镇东新街15号的峨眉山市龙腾商务酒店范围内其投入的固定资产、建（构）筑物、附属设施、设备、房屋装修及低值易耗品（含酒店用品、库存物资）等的价值申请评估鉴定。原、被告双方及第三人同意按照李希元申请的评估范围进行评估，评估基准日为法院委托评估机构进场之日即2018年4月18日。乐山宏锦资产评估事务所做出乐宏锦评报[2018]228号固定资产价值评估报告，确定本次委评的位于峨眉山市绥山镇东新街15号峨眉山市龙腾商务酒店范围内评估对象的资产评估价值为970501.59元（其中包括李希元追加部分投资评估价值为102222.24元）。评估报告载明：李希元新建房屋项目属于合同争议内容，包括大厅混泥土结构、大门处门市混泥土结构、大厅二层彩钢结构、厨房上方二层彩钢结构、卫生间建墙、卫生间石棉瓦、卫生间便池项目，账面价值153111.80元，评估价值102222.24元（评估总价含此部分价值）。根据评估报告汇总表显示，其中第1-26项均为峨眉山市龙腾商务酒店内低值易耗品、现存物品、库存物品，评估值合计420797.29元。第27项酒店厨房及二层茶楼装修装饰工程评估值39525.01元，第28项路面硬化工程及其他项目装修装饰工程评估值19031.31元，第29项酒店麻将包间及办公区装修装饰工程评估值104661.34元，第30项酒店住宿楼及大厅及二层茶楼装修装饰工程评估值284264.40元，第31项新建房屋项目装修装饰工程评估值102222.24元。具体评估结果详见资产评估明细表、资产确认清单。2018年5月7日，李希元向乐山宏锦资产评估事务所交纳评估费7万元。诉讼中，李希元还申请对峨眉山市龙腾商务酒店2018年4月30日至2019年9月30日的预期利润损失进行评估；若该项鉴定无法做出，申请对2017年1月1日至2017年12月31日期间峨眉山市龙腾商务酒店实际利润数额进行审计评估。2018年5月2日，四川久信联合会计师事务所向本院出具《关于送检材料无法进行审计的说明》，载明因送检材料相关账册及记账凭证未装订成册，经过抽查后发现其所记载业务均为现金交易，且所附证明业务发生的附件欠缺。基于以上送检材料的基本情况，该所的审计工作无法对2017年1月至2017年12月期间峨眉山市龙腾商务酒店利润数额发表鉴定意见。又查明，庭审中，证人黄某陈述：李希元说部队要把门市收回去，我们就把租金交给部队了，后来李希元说部队不收回我们就把租金交给他了。那年收回去的时候我们和李希元的合同没到期，就向部队交了半年租金，第二次交的一年多点。证人郑某、罗某、黄某乙陈述，是从2016年或2017年开始从李希元处租赁门市，目前房租已近缴清了。庭审中，78461部队与李希元经核对账目，双方一致确认李希元自2009年协议签订之日起至2017年度的租金（资源费）已经足额交纳。78461部队当庭出具情况说明，载明在部队收回门市并对外出租期间收取租金共计237403元。李希元当庭陈述放弃评估报告第4-5页提及的评估值为102222.24元追加部分投资。78461部队当庭表示不同意接收评估报告汇总表中第1-26项评估值合计420797.29元的峨眉山市龙腾商务酒店内低值易耗品、现存物品、库存物品，也不同意对李希元提出的漏评估项目进行补充评估。李希元自述，所有员工都没缴纳社保，只是加点工资，让他们自己去买保险。风险金我可能没交。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点为：一、关于腾退房屋及场地的问题。本院认为，78461部队与李希元签订的《合作经营协议》虽名为合作协议，但该协议主要内容和条款均符合租赁合同的要件，故案涉《合作经营协议》实质为房屋及场地租赁合同，协议约定的资源费实为租金。在该协议实际履行过程中，李希元实际占有并使用案涉房屋及场地。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……”。本案中，部队必须全面停止对外有偿服务属于国家和军队政策调整，该政策的调整变化系双方当事人不能预见、不能避免，属于不可抗力原因。本诉原告78461部队据此提出解除合同并要求反诉被告李希元返还案涉房屋及场地的主张，符合双方合同约定和法律规定，本院依法予以支持。二、关于租金（资源费）的问题。本案中，本诉原告78461部队通过诉讼方式将其解除协议的意思表示通过法院送达应诉材料通知到本诉被告李希元，且本诉原告解除案涉协议的诉请符合法律规定，故本诉原、被告双方的协议已于2018年3月5日解除。根据双方签订的《补充协议》约定，2016年至协议终止，租金为45万元，按半年支付。庭审中，经双方当事人对账核算，本诉被告李希元自2009年协议签订之日起至2017年度的租金（资源费）已经足额交纳，不存在拖欠情况。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”在案涉协议已经确认解除的情形下，对于尚未结清的债务应按原协议履行，故78461部队诉请李希元按照协议约定标准缴纳租金符合法律规定，本院依法予以支持。结合案涉协议约定，按照每年45万元计算每日的房屋及场地租金为1232.88元，也即李希元应支付78461部队自2018年1月1日起至实际腾退案涉房屋及场地之日止的租金。三、关于协议解除后如何补偿的问题。双方在协议第六条第4款约定“因不可抗力原因导致本协议无法履行的，由主张上述原因的一方提出解除本协议，由甲乙双方按公平原则各自承担损失。”和第5款约定“甲方因地方城市规化政策变动或军事需要至本合作协议无法履行，甲方应合理赔偿乙方投资损失。”。从协议约定的字面表述可知，双方在协议中列举的地方城市规化政策变动、军事需要属于不可抗力原因的其中一种类型。本案中的事由为中国共产党中央军事委员会对于实现党在新形势下的强军目标、保持军队性质和本色、纯洁部队风气、聚焦军事核心能力建设而做出的全面停止军队开展对外有偿服务的决策，虽不属于军事需要，但也属于不可抗力原因中的政策调整类型。协议第六条第4款做出约定时，未具体明确不可抗力原因的类型，视为其囊括了所有不可抗力原因的种类。因此本案78461部队据以解除协议的事由导致相应后续问题应按双方约定的公平原则处理，且按照对公平原则的通常解读，任何一方当事人均不能因此而免责，而是应就双方基于协议解除后产生的损失进行合理的填补。故结合本案具体情况，本院认为在案涉协议解除后纳入补偿范围的损失按照各自承担50%的比例进行分担为妥。经乐山宏锦资产评估事务所做出的乐宏锦评报[2018]228号固定资产价值评估报告及庭审中双方当事人的意见陈述，第27项至30项酒店厨房及二层茶楼装修装饰工程、路面硬化工程及其他项目装修装饰工程、酒店麻将包间及办公区装修装饰工程、酒店住宿楼及大厅及二层茶楼装修装饰工程评估价值为447482.06元。78461部队认为评估机构对该部分价值评估过高，评估机构在选择评估方法时未选用通常的5年折旧法，但未提供证据予以证实，本院不予采信。故可纳入补偿范围的固定资产价值为447482.06元。对于第1-26项评估值合计420797.29元的峨眉山市龙腾商务酒店内低值易耗品、现存物品、库存物品，本院认为并不属于形成附和的装饰装修。78461部队也明确表示仅收回案涉房屋及场地，不同意接收前述未形成附和的装饰装修物，故对其不愿意接收的此部分，应遵从出租人的意愿，依法不予纳入补偿范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，本案中第1-26项评估值合计420797.29元的峨眉山市龙腾商务酒店内低值易耗品、现存物品、库存物品可由承租人李希元拆除并收回。对于评估报告中载明双方存有争议的第31项新建房屋项目装修装饰工程评估值102222.24元，李希元当庭表示放弃。故针对李希元诉请的装修损失和库存物资损失中可纳入补偿范围的为第27项酒店厨房及二层茶楼装修装饰工程评估值39525.01元+第28项路面硬化工程及其他项目装修装饰工程评估值19031.31元+第29项酒店麻将包间及办公区装修装饰工程评估值104661.34元+第30项酒店住宿楼及大厅及二层茶楼装修装饰工程评估值284264.40元=447482.06元。78461部队应补充李希元的金额为447482.06元*50%=223741.03元。关于李希元主张的经营利润损失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”李希元所主张的经营利润损失针对的是合同解除后的期间，李希元在这一期间已不能再进行经营，而78461部队通过诉讼提出解除协议的行为并未构成违约，故李希元要求78461部队赔偿合同解除后可能产生的经营利润损失于法无据，本院依法不予支持。关于李希元主张78461部队擅自收取3年门市租金损失、擅自低价出租门市导致的租金损失，根据审理查明，在2015年78461部队针对李希元应当交纳的租金金额进行了17万元的减免，且李希元在本案中提出该两项诉请主张，已经超过2年诉讼时效，故对李希元的此两项损失主张，于法无据，本院依法不予支持。关于提前解除门市租赁的租金及违约金赔偿损失、员工提前终止劳动关系经济补偿金、龙腾商务酒店VIP卡会员预交费用退还及违约金、龙腾酒店搬迁费用等项目，李希元提交的证据不足以证明前述损失已经实际产生，本院目前无法查清前述损失的具体金额以及是否应纳入协议解除后的损失补偿范围，故李希元的前述损失主张，缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于风险金，李希元当庭自述未按协议约定向78461部队交纳，故对其退还的主张，缺乏事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第一项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认本诉原告中国人民解放军78461部队与本诉被告李希元签订的《合作经营协议》及其《补充协议》于2018年3月5日解除。二、本诉被告李希元在本判决生效后十日内腾退《合作经营协议》项下位于峨眉山市绥山镇东新街15号的房屋及场地（包括原五层楼一幢，临街四层楼一幢，停车场2个及相关附属设施、门市等）并返还给本诉原告中国人民解放军78461部队。三、本诉被告李希元于本判决生效后十日内支付本诉原告中国人民解放军78461部队租金（按照1232.88元/日自2018年1月1日起计算至实际腾退案涉房屋及场地之日止）。四、反诉被告中国人民解放军78461部队于本判决生效后十日内补偿反诉原告李希元因协议解除的损失223741.03元。五、驳回反诉原告李希元的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30100元，由本诉被告李希元负担；反诉案件受理费54532元，由反诉被告中国人民解放军78461部队负担2018元，反诉原告李希元负担52514元。鉴定费70000元，由反诉原告李希元负担53900元，反诉被告中国人民解放军78461部队负担16100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判长  张玲审判员  王璐审判员  王美二〇一八年五月十日书记员  师考附：本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。