广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2014)南市民四初字第55号 原告（反诉被告）：陈玟宪，男，1970年11月3日出生，台湾地区居民，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：胡钦，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓玉，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁云蔚装饰工程有限公司，住所地：南宁市邕武路**澳华农贸市场第****商铺。 法定代表人：林明强。 委托诉讼代理人：周永珩，广西广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧敏，广西广和律师事务所律师。 原告陈玟宪与被告南宁云蔚装饰工程有限公司（以下简称云蔚公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈玟宪的委托诉讼代理人胡钦和杜晓玉，被告云蔚公司的委托诉讼代理人周永珩和欧敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈玟宪向本院提出诉讼请求，请求判令被告：1、返还租赁履约保证金47385元给原告；2、支付违约金47385元给原告；3、承担本案诉讼费。事实和理由：2013年9月8日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定原告向被告租赁由被告负责招商的位于广西南宁市民族大道150号新民族影城玻璃观光筒用于经营鲜乡茶饮品。原告按约支付了47385元租赁履约保证金给被告，被告却一直没有将铺面交付给原告。2013年10月25日被告短信告知原告承诺2013年12月可以向原告交付场地，到期后又以种种借口拖延交付。被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法利益。为此诉至法院，请求判如所请。 被告云蔚公司答辩称：被告2014年4月至6月期间多次催告原告进场装修，原告置若罔闻，不理不睬，既不进场装修，也不交纳租金，构成根本违约。被告于2014年7月31日向原告发送电子邮件，依法解除双方之间的合同。原告所称被告延迟交付铺面的事实不存在。签订合同时原告对租赁标的的现状已经充分了解，明知签订合同当日是无法交付的，双方约定的具体交付时间以被告通知为准。2014年4月租赁标的物具备装修条件后被告已多次通知原告进场装修，被告并无违约行为。请求驳回原告诉讼请求。 反诉原告云蔚公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告违约，向反诉原告支付违约金111909元。事实和理由：双方签订的租赁合同约定，合同租赁期为反诉原告书面通知反诉被告交付承租场地之日起三年，首次交纳租金的时间为通知进场装修之日，租金计算自反诉原告通知影城试业之日起。由于影城整体装修进度进展缓慢，反诉原告于2014年4月28日向反诉被告发出进场装修通知，6月28日通知租金自2014年6月27日起计。反诉被告既不进场装修也不缴纳租金，构成根本违约。根据合同第八条违约责任约定，反诉被告应支付违约金111909元。请求判如所请。 反诉被告陈玟宪答辩称：反诉原告构成违约，其2013年10月25日承诺12月份可以交付场地，但2014年才交付，请求驳回反诉请求。 原告陈玟宪对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告和被告签订的《场地租赁合同》以及附件《物业服务合同》；2、被告出具的收款收据；3、被告发的手机短信，承诺12月份可以交付场地。 经质证，被告云蔚公司对原告提供的证据真实性均无异议，本院据此予以认定。 反诉原告云蔚公司针对自己的主张提交证据：1、《场地租赁合同》；2、《客户意见簿》，上面留有陈玟宪的手机和QQ号码；3、2014年4月28日和6月28日云蔚公司发出的两份通知，告知租户可以进场装修以及租金起算日期；4、云蔚公司工作人员林某、林土旺2014年4月8日至7月间发给陈玟宪的多条短信，催促陈玟宪收铺、进场装修；5、中国电信和移动公司详单，证明发短信事实。6、移动公司和电信公司的缴费凭证，证实上述短信的收发号码为云蔚公司和陈玟宪；7、2014年2月9日陈玟宪向云蔚公司发电邮联络装修方案；8、2014年6月25日云蔚公司向陈玟宪发电子邮件催促其及时进场装修；9、2014年7月31日云蔚公司向陈玟宪发出电子邮件解约；10、林某和林土旺的身份证明；11.证人林某的证词。 反诉被告陈玟宪对以上证据质证意见如下：对证据1和2无异议；对证据3有异议，陈玟宪未接获这两份通知；对证据4、5、6无异议，已收到短信，证实云蔚公司2014年4月才交付场地，构成违约；对证据7、8、9予以否认，认为陈玟宪未发过该电子邮件，也未收过云蔚公司发出的电子邮件。对证据10和11不予认可。本院认为，云蔚公司提交的证据真实客观，内容能够相互印证，形成证据链，本院对云蔚公司提交的证据均予以认定。 根据以上经双方质证过的证据，本院查明：2013年9月18日，原告陈玟宪（乙方）与被告云蔚公司（甲方）签订一份《场地租赁合同》，约定陈玟宪向云蔚公司租赁新民族影城玻璃观光筒E05、E06号铺面经营小吃饮品。乙方须在签订合同二日内一次性支付履约保证金47385元。租赁期为甲方书面通知将承租场地交付乙方之日起3年，即2013年9月18日至2016年9月18日，含1个月装修期，装修期内免交租金，水电、物业、垃圾费等按附件《物业服务合同》约定交纳。如装修期届满时影城尚未试业，免租期延至影城试业为止，如免租期满且影城已试业，从免租期届满之日起乙方按合同约定交纳租金。第一年的月租金14742元，次年月租在第一年月租基础上递增5%，第三年月租在第二年月租基础上递增6%。租金按季交纳，首次交纳时间为甲方书面通知乙方进场装修之日，以后为相应承租期第一个季度开始前五日。租金计算为甲方书面通知影城试业之日起。甲乙双方在正常履行的情况下均不能单方终止合同，否则视为违约，乙方应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，并扣除全部履约保证金。如甲方违约则赔偿与履约保证金等值的违约金。乙方须按时交纳租金，逾期不能付清租金以及《物业服务合同》各项费用的，甲方有权将履约保证金转为所欠费用。如一方违约造成本合同无法履行的，守约方有权解除本合同。如双方均有违约行为，应争取友好协商解决问题。乙方未按时交纳租金或其他应缴款项，逾期超过一个月的，甲方有权单方解除合同。 原告于2013年9月16日向被告交付履约保证金47385元。原告和被告在庭审中均认可上述合同签订当日，合同标的物尚不具备交付条件。原告在被告《客户意向簿》处留下电话152××××2489和QQ号码82×××45。2013年10月25日，云蔚公司法定代表人林土旺向原告发送手机短信，内容为“影院推迟装修，整体开业推迟到明年5月，观光筒12月份可以交场地。影院装修为3个月，建议租户春节后再装修。”原告收到该短信。原告认可手机短信是书面通知的一种形式。 2014年2月9日，原告通过其上述QQ邮箱向被告发送带图片附件的电子邮件，内容为“看完后，有问题尽快跟我说，不然我就按图施工。E5E6陈先生152××××2489”。 2014年4月8日，云蔚公司工作人员林某以民族影城招商部“林某”名义向陈玟宪手机发送短信，内容为影城玻璃观光筒已具备装修条件，请于4月12日前到招商部办理进场装修手续。2014年4月28日，云蔚公司向玻璃观光筒全体租户张贴《通知》，内容为玻璃观光筒已具备进场施工条件，请到招商部办理相关手续，免租期2014年5月1日起计算，租金从影院达到8个影厅放映开始计（具体时间以甲方书面通知为准），逾期办理进场手续的租户同样按此日期计算免租期和租金。5月15日林某再次发送短信告知陈玟宪铺面已具备装修条件，催促陈玟宪尽快到招商部办理进场装修手续。云蔚公司时任法定代表人林土旺于2014年6月8日向陈玟宪手机发短信，内容为“请问几时进场装修？”。6月15日又发短信“请你在2天内进场装修，否则影响商户开业及经营的责任由你负责。尽快给我电话”。6月25日又发短信“陈总，你迟迟不进场装修已严重影响我司整体开业进度，请于6月28日前进场装修，否则我司另行出租。造成相关经济损失我司保留追究权利。”同日，林某又用手机以林土旺名义向陈玟宪发送短信，内容为五层（E层）租户请加快装修，免租期一个月快到了，IMAX影厅马上放影了，开始计租了，大家加班加人争取6月26日与影院同步开业。2014年6月28日，云蔚公司再次向全体租户发出《通知》，内容为影城已于2014年6月27日试业，租金和物业费自该日起计。7月31日林土旺向陈玟宪发送手机彩信，内容为《通知》图片，《通知》内容为“尊敬的陈玟宪先生，我司已于2014年4月28日通知贵方进场装修，期间通过贵方留下的联系方式手机号码152××××2489和邮箱821×××＠ｑｑ.ｃｏｍ多次以信息和邮件方式催促贵方办理相关手续进场装修，但直到今天贵方也没有与我司办理相关手续并进场装修。根据合同第六条和第九条，现我方单方解除与贵方的合同。并按合同第八条违约责任的规定执行。”原告认可收到上述短信，但未予回复。除上述手机短信外，林土旺还于2014年6月25日和7月31日通过QQ邮箱向陈玟宪发送与手机短信内容相同的电子邮件。陈玟宪否认收到云蔚公司的电子邮件。 原告的律师于2014年3月到现场与被告就场地交付问题进行沟通。协商未能取得一致意见。原告遂于2014年5月26日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告亦向本院提出反诉请求如前所述。双方当事人均一致同意适用大陆法律处理本案。 根据诉辩双方的意见，本院归纳当事人争议的焦点是：一。合同履行中哪一方构成违约；二、云蔚公司是否应退回陈玟宪履约保证金47385元并支付违约金47385元；三、陈玟宪是否应向云蔚公司支付违约金111909元。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，因原告陈玟宪系台湾地区居民,故本案为涉台民商事案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第八条、第十九条的规定，因本案双方当事人一致同意使用大陆法律处理本案，故本案争议解决适用大陆法律。一、关于合同效力。本案原、被告主体适格，意思表示真实，合同内容未违反国家法律法规规定，应认定有效。二、关于合同的履行和违约情况。虽然合同第三条约定租期为签订合同之日至2016年9月18日，但双方均认可签约之时场地并不具备交付条件，同时第三条就有约定租赁期为甲方（云蔚公司）书面通知将承租场地交付乙方（陈玟宪）之日起三年，故本院认定双方约定的场地交付日期以云蔚公司书面通知为准。云蔚公司虽然于2013年10月25日以手机短信形式告知陈玟宪“影院推迟装修，整体开业推迟到明年5月，观光筒12月份可以交场地。”，但从该通知的时间和内容看，该通知仅是告知场地预期交付的时间，尚不构成正式交付场地的通知。因此对陈玟宪主张云蔚公司逾期交付场地构成违约，本院不予支持。而2014年4月至6月期间，云蔚公司已经多次以手机短信和电子邮件的形式通知陈玟宪办理场地交付手续，陈玟宪认可收到手机短信，但却不予理睬。云蔚公司已尽到合理通知的义务，陈玟宪拒不办理接受场地手续，属于单方终止合同履行，违反了合同第八条的约定，使合同已无继续履行可能，在此情况下云蔚公司于2014年7月31日正式告知陈玟宪解除合同，属于依法行使合同解除权，本院予以支持。本院确认本案租赁合同于2014年7月31日解除。三、违约责任。如上所述，本院认定原告陈玟宪构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，对陈玟宪要求云蔚公司退回履约保证金47385元并支付违约金47385元的请求，本院不予支持。云蔚公司有权按合同约定没收陈玟宪交付的履约保证金。此外，云蔚公司还反诉要求陈玟宪支付违约金111909元，实际上是主张同时适用合同的定金和违约金条款，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定。由于原告陈玟宪交付了相当于三个月场地租金和物业费的履约保证金，该费用已足以弥补原告陈玟宪违约给云蔚公司带来的损失，故对云蔚公司主张的违约金111909元，本院不再予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第八条、第十九条、《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条的规定，判决如下： 一、驳回原告陈玟宪的诉讼请求； 二、驳回被告南宁云蔚装饰工程有限公司的反诉请求。 案件受理费2169元，原告陈玟宪已向本院预交，由原告陈玟宪负担；反诉案件受理费1269元，被告南宁云蔚装饰工程有限公司已向本院预交，由被告南宁云蔚装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向广西壮族自治区高级人民法院预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定。开户名称：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20×××77）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 魏 超 审判员 李 帮 审判员 王文强 二〇一八年五月十八日 书记员 赵 谊