上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初17991号原告(反诉被告)：张某，男，1970年12月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：彭某某，女，1979年11月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：罗军民，上海君澜律师事务所律师。上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：李馨雅，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾某1，女，1969年8月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：顾某2，男，1994年9月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：钱瀚，上海鼎善律师事务所律师。被告：付某某，女，1967年5月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告，以下简称原告)张某、彭某某与被告(反诉原告，以下简称被告)顾某1、顾某2、付某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，并于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告张某、彭某某及其委托诉讼代理人罗军民和李馨雅、被告顾某1及其委托诉讼代理人钱瀚(兼被告顾某2的委托诉讼代理人)、被告付某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某、彭某某诉称，2009年3月4日和3月10日，原告与被告顾某1、顾某2签订了《房地产权益转让协议》及二份《补充协议书》，协议约定被告顾某1、顾某2将其拆迁安置所得的上海市浦东新区兰嵩路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，转让总价为人民币(以下币种同)62万元。协议对于房款的支付作了明确约定，同时约定，待房屋具备办理产权登记条件时，被告顾某1、顾某2应及时办理以被告顾某1、顾某2为权利人的房地产权证并将产证等资料交由原告保管，待系争房屋允许交易之日起5日内，双方应办理房屋产权过户手续，若被告顾某1、顾某2违约，每迟延一日向原告支付总房价1%的违约金，直至为原告办理产权过户之日止。至2013年4月10日，原告共计向被告顾某1、顾某2支付房款62万元。2013年4月底5月初，被告顾某1打电话给原告向原告要钱，原告考虑到房屋尚未过户，故让被告顾某1找个担保人，担保今后能顺利过户。于是，被告顾某1找来了被告付某某，在被告顾某1及付某某在原告起草的担保协议上签名后，原告又给了被告顾某110万元，至此，原告共计支付房款72万元。2011年7月29日，被告顾某1、顾某2将系争房屋交付给原告。目前，系争房屋已具备过户条件，但原告无法联系到被告，故提起诉讼，要求：1.判令被告顾某1、顾某2继续履行《房地产权益转让协议》及《补充协议书》，即被告顾某1、顾某2协助原告办理系争房屋产权登记过户至原告名下的手续；2.判令被告顾某1、顾某2支付原告延迟过户违约金(以合同价62万元为基数，按照每日千分之一计算，自2018.3.1之日起至实际过户之日止。合同约定是每日百分之一，原告自愿调整至每日千分之一)；3.判令被告付某某对第二项诉请承担连带保证责任。审理中，原告自愿撤回诉请2、3，同时撤回对被告付某某的起诉。被告顾某1、顾某2共同辩称，2009年3月，被告顾某1因在外欠债而向原告彭某某借款，当时要求60、70万元，顾某1有一份动迁协议(当时房子还没造好)，原告表示动迁协议也可以，但要签订房地产转让协议，为此，被告顾某1与原告在2009年3月4日签订了《房地产权益转让协议》，协议签订后，原告彭某某给了被告顾某135万元左右。被告顾某1因没钱还债，怕原告找到家里后家里人知道其在外欠赌债，故在2011年7月将系争房屋交给了原告，让原告居住或出租。2013年，被告顾某1又向原告彭某某借款，原告彭某某要求被告顾某1找人担保才肯借款，为此，被告顾某1找了朋友即被告付某某作担保后原告彭某某在2013年5月又借给被告顾某110万元，之后双方再无联系。《房地产权益转让协议》及《补充协议》中被告顾某2的名字是被告顾某2在2014年4月10日补签的。被告认为，被告顾某1将动迁协议押在原告处是对借款的担保，双方之间实质是借款关系，没有房屋买卖的合意，且在本案诉讼前，原告也从未向被告主张要求过户。综上，不同意原告的诉讼请求。被告付某某辩称，我和顾某1是朋友，当时她找我说是已经借了人家钱，而且将房子的合同押给了人家，现在再想借10万元，人家要她找个担保，我当时也没多想就同意了。后来，我和顾某1还有原告彭某某在高桥二村对面的饭店里碰面，彭某某问我是否愿意帮顾某1借款做担保，我说愿意，并签了名。顾某1当时跟我说钱的事情与我无关的，她会搞定的，不同意原告的诉讼请求。被告顾某1、顾某2共同反诉称，两被告系母子关系。系争房屋为两被告动迁所得，被告顾某1陆续向原告借款，后原告表示为保障其债权人的权益，要求被告与原告签订《房地产权益转让协议》，将系争房屋权益转让给原告作为借款担保。当时系争房屋尚未动工建造，作为权利人之一的被告顾某2还属限制民事行为能力人，对此事毫不知情，至后来在协议上签名时也不知道是要卖房。被告顾某1向原告出具的所谓收条也只是陆续借款的收条，由此也可以证明原告并未按照合同约定支付房款，故双方之间的资金交付行为只是借款，被告并无出卖系争房屋的主观意图，为此提起反诉，要求确认《房地产权益转让协议》无效。原告张某、彭某某共同辩称，原、被告之间是房屋买卖关系，而不是借款关系。《房地产权益转让协议》和《补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效。被告顾某2在上述二份协议上签名时已成年，其签名是对协议内容的追认与确认。原告已按协议约定履行付款义务，并取得系争房屋，不同意被告的反诉请求。经审理查明，被告顾某1与顾某2系母子关系。系争房屋是两被告动迁所得。系争房屋产权初始登记(即大产证)的时间为2015年2月16日，2017年12月15日系争房屋产权转移登记至被告顾某1、顾某2名下。2009年3月4日，两原告及被告顾某1在原告作为买受人(乙方)、被告顾某1、顾某2作为出卖人(甲方)的《房地产权益转让协议》上签名。该协议约定：甲方将其拥有的浦东新区高行绿洲六期8号楼23单元601室转让予乙方；转让总价款为62万元；房款支付：2009年3月4日前支付定金2万元，2009年3月31日前支付12万元(含定金)，2013年6月30日前支付35万元，甲方将房屋全部钥匙交付乙方当日，乙方支付5万元，剩余1万元在双方共同到交易中心办理产权过户之日支付；甲方于房产开发商(或动拆迁公司)交房之日起3日内到房产开发商(或动拆迁公司)处办理房屋交接手续，并把该房屋交付乙方使用；甲、乙双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易期日起5个工作日内到房地产交易中心办理房屋产权过户手续，甲方违反该约定，每迟延一日应向乙方支付总房价的1%违约金；等等。2009年7月2日，原告张某与被告顾某1在该协议的尾部又作了补充约定，约定2009年7月3日前原告支付房款25万元，2009年10月31日前原告支付房款5万元，截止2009年10月31日前原告总计支付房款47万元，其余房款支付时间不变。被告顾某2于2013年4月10日在上述协议上补签名。2009年3月10日，被告顾某1并代被告顾某2与原告签订《补充协议书》一份，该协议其中约定，双方约定的浦东新区高行绿洲六期8号楼23单元601室为期房，如该房号有变动，确切的地址以入户公安部门的编号为准；鉴于顾某2系未成年人，顾某1系其法定监护人，顾某1承诺其有权出售浦东新区高行绿洲六期8号楼23单元601室房屋，并全权代理签订2009年3月4日的房地产转让协议；双方在办理该房地产过户交易手续时，若根据税务机关核税要求导致在交易中心备案的合同价格与原协议价格不一致的，双方一致同意双方的真实交易价格以2009年3月4日签订的房地产权益转让协议为准，交易中心合同备案价格作为双方缴纳税费之需要，等等。2011年7月28日，被告顾某1并代被告顾某2在上述协议的尾部补充约定，因动迁组调配的原因，浦东新区高行绿洲六期8号楼23单元601室房屋调至浦东新区兰嵩路XXX弄XXX号XXX室。被告顾某2于2013年4月10日在上述协议上补签名。之后，被告顾某1与原告又签订一份《补充协议书》，该协议书明确，浦东新区兰嵩路XXX弄XXX号XXX室(高行绿洲六期)总价款为62万元，该价格为被告净到手价，在办理上海市房地产权证时，所产生的税、费和其他相关费用均由原告承担，被告顾某1不再承担任何费用。被告顾某2于2013年4月10日在上述协议上补签名。2011年7月29日，被告顾某1并代被告顾某2与原告签订《入户交接手续》，并将系争房屋交付给原告，被告顾某2于2013年4月10日在《入户交接手续》补签名。另查明，原告于2009年3月1日支付被告定金1万元，当天，被告顾某1出具“今收到张某购买高行绿洲六期8号楼23单元601室定金1万元整(房子总价62万元)”的收条。2009年3月4日、3月10日、4月1日、4月10日、6月19日、7月2日、10月15日、10月21日、10月25日、11月2日、11月13日、11月25日、11月26日、12月7日原告又分别支付被告顾某11万元、1万元、1万元、1万元、3万元、25万元、1万元、1万元、3万元、1万元、1万元、1万元、4,000元、6,000元。2010年1月24日、2月11日、5月14日、5月30日、8月2日、8月30日、9月12日原告又分别支付被告顾某15,000元、1万元、1万元、9,000元、6,000元、5,000元、5,000元。之后，原告又于2011年2月21日支付被告顾某11万元，于2012年12月30日支付被告顾某13万元，于2013年4月10日支付被告顾某12万元。上述合计支付62万元，除定金外，其余付款均由被告顾某1出具房款收据。2013年5月3日，由原告作为乙方、被告顾某1和顾某2作为甲方、被告付某某作为丙方(担保人)，三方签订《担保协议书》一份，该协议约定：甲方出售给乙方的系争房屋总价款为62万元，该价格为甲方的净到手价，该房屋在办理产权过户所产生的税费等相关费用均由乙方承担，甲方确认该房屋转让价款62万元整乙方已全部支付完毕；甲方在《房地产权益转让协议》和《补充协议书》中约定的有关房屋转让过程中应承担的房屋过户义务及应承担的所有违约责任，丙方付某某自愿为甲方向乙方提供连带担保，如甲方未履行(或未完全履行)《房地产权益转让协议》和《补充协议书》中约定的房产过户义务及应承担的违约责任，乙方有权向丙方主张权利；在系争房屋符合过户条件时，丙方应督促甲方及时配合乙方将系争房屋过户至乙方名下，房屋过户至乙方名下后，本协议终止，丙方担保责任自行终止。当天，原告又支付被告顾某110万元。以上事实，由经庭审质证的《房地产权益转让协议》、《补充协议书》、房款收条、《入户交接手续》、《担保协议书》、上海市不动产登记簿及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，原告与被告原不相识，通过春晖路上的一个中介认识的，当时该中介业务员说有套动迁房要出售，但房子还没有拿，后中介将被告顾某1叫来，双方谈了几次，达成转让价62万元，后原告找律师陪同签订了转让协议，之后，原告陆续向被告顾某1支付了房款，2011年7月29日，被告顾某1拿到系争房屋，当天，被告顾某1将系争房屋交付给了原告，并将全部入户资料都交给了原告，之后原告装修入住。2012年12月20日，被告顾某1又来找原告要钱，原告给了3万元，2013年4月10日，被告顾某1又找原告要钱，原告又给了她2万元，至此，原告付清了全部62万元房款。2013年4月底5月初，被告顾某1又找原告要钱，原告告知房款已付清，不能再给，但考虑到房屋还未过户，原告让被告顾某1找担保人，担保以后系争房屋能正常过户，后被告顾某1找来了被告付某某作担保，签订担保协议的当天，原告又给了被告顾某110万元，这10万元作为增加的房款，之后，被告顾某1再也没有联系过原告。系争房屋于2018年2月16日可以过户，3月初，原告碰到被告顾某1跟她说要过户，她当时没说什么。被告顾某1则表示，原告提供的收条上的签名确实是本人所签，但其中一张有13笔收款的收条是2013年4月10日一次性写的，被告并未收到这13笔钱款，被告顾某1总共收到原告35万元。2013年5月3日的《担保协议书》是担保借款，当天原告给被告的10万元也是借款。另被告表示，被告付某某的陈述也可以证明原告与被告顾某1之间系借贷关系。本院认为，当事人对于自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。系争房屋是两被告动迁所得，被告顾某1于2009年与原告签订《房地产权益转让协议》及二份《补充协议》明确将系争房屋转让给原告，之后又于2011年7月与原告签订《入户交接手续》将系争房屋交付给原告，事后被告顾某2也在上述协议上签名确认，根据被告顾某1出具房款收条可以确认原告已付清房款，且2013年5月被告顾某1在与原告签订的《担保协议书》中再次确认系争房屋已出售给原告，原告已付清款。现被告称原、被告之间实质是借款关系而非房屋买卖关系，并称被告付某某的陈述也可以证明，还称只收到原告35万元，对此，被告没有提供证据证明，且其所述也与相关证据不符，因此，仅凭被告付某某的陈述，不足以证明原、被告之间系借款关系，对于被告的上述意见，本院不予以采纳。涉案的《房地产权益转让协议》及二份《补充协议书》系双方自愿签订，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告主张《房地产权益转让协议》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。协议签订后，原告按约支付了房款，被告也已将系争房屋交付给原告，系争房屋由原告居住使用至今，现系争房屋已具备交易过户的条件，被告理应配合原告办理系争房屋过户手续。审理中，原告自愿撤回要求被告支付逾期过户违约金，及撤回对被告付某某的起诉，系处分其民事权利，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)顾某1、顾某2应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)张某、彭某某办理将上海市浦东新区兰嵩路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)张某、彭某某名下的手续；二、驳回被告(反诉原告)顾某1、顾某2的全部反诉请求。本诉案件受理费38,096元，减半收取计19,048元，财产保全费5,000元，均由被告(反诉原告)顾某1、顾某2负担；反诉案件受理费19,048元由被告(反诉原告)顾某1、顾某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一八年五月二十二日书记员 张晓龙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。