湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终1009号上诉人(原审原告)：中国人民解放军62101部队襄樊办事处。负责人：兰高应，62101部队襄樊办事处处长。委托诉讼代理人：丁华春、高红，湖北凡成律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张汇丰，女，1970年11月15日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：鲍喜兵、何星，湖北联帮律师事务所律师。上诉人中国人民解放军62101部队襄樊办事处（以下简称62101部队襄樊办事处）因与被上诉人张汇丰房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初2338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中国人民解放军62101部队襄樊办事处委托诉讼代理人丁华春、高红，被上诉人张汇丰委托诉讼代理人鲍喜兵、何星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。62101部队襄樊办事处上诉请求：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初2338号民事判决。二、双方合同解除时间确定为起诉状送达之日，改判张汇丰立即支付房屋租金256000元，保证金7000元，并支付违约金138240元。三、诉争房屋内的财产归上诉人所有。四、诉讼费由张汇丰负担。事实和理由：一、在卷证据2016年1月27日双方达成的协商意见未经军队房地产部门审核批准，没有生效，且未实际履行，不能作为计算租金的依据。二、没有证据证明张汇丰向62101部队襄樊办事处邮寄的特快专递内附有解除合同通知书，解除合同的时间节点应当确定为起诉状送达之日。三、双方通过《军队房地产租赁合同》和《军队空余房地产补充协议》约定的租金计算应以房屋建筑面积为基准，原审判决依据套内面积为基准计算租金错误。四、张汇丰除缴纳合同期内的租金之外，还应当按照《军队房地产租赁合同》的约定支付提前3个月和补偿2个月共计5个月的租金。五、双方虽然约定出租方保障水电气畅通，并不代表上诉人应当承担天然气开户费，出资义务在张汇丰，上诉人仅仅需要配合办理相关手续。六、上诉人交付的房屋面积与实际不符、天然气在交付之前未开通等争议，双方已通过补充协议的形式予以解决。上诉人在合同履行过程中不存在违约行为，不应当承担百分之五十的责任。七、由于张汇丰自身原因导致合同提前解除，其要求赔偿装修残值损失无法律依据。张汇丰要求诉争房屋内的物品归其所有，不符合双方合同约定，且于法无据。八、原审判决诉争房屋内的资产归张汇丰所有超出了其反诉请求，程序违法。张汇丰辩称，服从原判。62101部队襄樊办事处向一审法院起诉请求：一、解除双方于2015年8月28日签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》。二、张汇丰支付拖欠的房租25.6万元、租房保证金7000元，并支付违约金138240元。三、张汇丰承租的租赁房屋内的财产归62101部队襄樊办事处所有。四、本案诉讼费用由张汇丰负担。一审法院认定事实：2015年5月，张汇丰从58同城网上看到62101部队襄樊办事处发布的房屋招租信息后，经竞标取得案涉房屋的租赁资格。同年8月21日，62101部队襄樊办事处对外发布《军队空余房地产竞价招租公示》，载明：招租的房地产基本情况为：1.位置：湖北省襄阳××新华路32号（原喜洋洋酒店）；2.房屋结构：砖混房屋；3.房屋建筑面积：455.65平方米；4.设施设备：无；5.使用现状：正常使用；6.租赁用途及限制经营项目：符合国家法律法规的相关经营项目；7.租期：4年；8.装修要求：不得改变原房屋建筑结构，使用用途及建筑外观。经过公开现场竞价，现确认张汇丰为新华路32号原喜洋洋酒店商铺承租人，租赁用途餐饮，租期4年，年租金人民币贰拾伍万陆仟元整（￥256000.00），租金每年递增3%。2015年8月28日，62101部队襄樊办事处作为出租方（甲方）、张汇丰作为承租方（乙方）签订了编号为（2015）167407号的《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）。合同主要约定：甲方自愿将位于襄阳××新区××号、建筑面积为455.65㎡的房屋出租给乙方使用；租赁用途为餐饮；租赁期限自2015年10月1日起至2019年10月1日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）104.7万元、年租金为25.6万元；租金按半年结算，乙方于每合同签订之日起的前十日内交付给甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；自合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金7000元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金、逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移、逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，62101部队襄樊办事处即将案涉房屋交付给张汇丰，张汇丰在对该房屋进行装修时，发现房屋的使用面积与公示面积不一致，经协商双方在将租赁合同上报上级部门批准之前又签订了一份《军队空余房地产补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议约定：乙方经竞价竞得签订合同之后，在准备对房屋装修时，测量房屋实际面积为367㎡，与公示招租面积差88.65㎡，鉴于此情况，甲乙方双方达成以下补充协议：一、乙方仍按每年25.6万元交纳房屋租金，递增3%（租金每半年一交）；二、甲方给乙方3个月装修期；三、甲方在房屋租赁合同期满后，给予乙方3个月免租期；四、甲方所出租的房屋应保证乙方水、电、气畅通，保证乙方正常使用。同年9月18日，中国人民解放军武汉后方基地在租赁合同的尾部军队房地产管理部门意见处签有“同意”字样，并加盖该单位房地产管理处租赁合同审核专用章和“严格履行租赁合同，加强租后监管工作，确保租赁场所安全。自批复之日起30日内，申办《军队房地产租赁许可证》”字样。2015年9月23日与9月25日，张汇丰以62101部队襄樊办事处的名义与案外人襄阳华润燃气有限公司（以下简称襄阳华润燃气公司）分别签订《用户供用气合同》与《商业用户管道燃气设施配套合同》，两份合同的用气方处均盖有62101部队襄樊办事处的印章，签约代表为张汇丰，在印章上方备注有：“此章只适用于开户证明，该合同法律效力与责任由签约代表承担”字样。张汇丰于9月23日向襄阳华润燃气公司转账支付47580元，襄阳华润燃气公司向62101部队襄樊办事处开具发票1张，发票上载明工程项目名称为中国人民解放军62101部队襄樊办事处（门面石汇云南蒸汽石锅鱼）天然气管道安装工程，金额为47580元。后双方为天燃气开户费的负担再次发生争议。2015年11月4日，62101部队襄樊办事处将张汇丰交纳的竞标保证金7.5万元予以退还。2015年11月24日，62101部队襄樊办事处在张汇丰经营的云南蒸汽石锅鱼店铺门面上张贴了《房租催缴通知书》，该通知书载明：“根据贵公司法人代表张汇丰同我单位签署的房屋租赁合同，合同租赁自2015年10月1日起，贵酒店应于签订合同后十日支付租金及保证金，但我单位至今未收到任何款项，请贵酒店及时支付房屋租金及保证金。根据房地产租赁合同第十一条：乙方违约责任：乙方逾期支付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按照本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权收取所欠租金及滞纳金。房屋租金总计：壹拾叁万伍千元整（￥135000.00），其中半年租金128000.00元，保证金7000.00元。望贵酒店接到通知后，在本月27日18点之前向我单位缴纳房租及保证金，并将付款凭证交与我单位，否则我单位将按乙方违约责任将对贵酒店进行停水停电并对贵酒店进行停业封存处理”。2016年1月，因张汇丰未按通知交纳租赁费，62101部队襄樊办事处将其所租赁的房屋停电1周，导致张汇丰经营的云南蒸汽石锅鱼店铺关门停业。同年1月27日，经协商，双方达成“1.按实际面积（以实际测量房屋内使用面积）为计算基数，房屋过道不算。2.天然气费用双方各付一半，产权在租期结束后归房管所所有。3.停电期间（2016.1.1-2.6）房租免除一半（以实际租金计算）”的意见，62101部队襄樊办事处的沈定义书记起草了上述协商意见，张汇丰在意见下方注明“以上三条为双方协商意见”，其合伙人杨万华注明“同意”字样，62101部队襄樊办事处的法定代表人兰高应在意见的下方注明“双方协商达成意见，附属合同延期签字，沈书记协调解决好此事”。张汇丰、杨万华、兰高应、沈定义均在意见上签署了姓名和日期。2016年3月3日，张汇丰向62101部队襄樊办事处邮寄了EMS快递1份，上面载明收件人公司名称为62101部队襄樊办事处、地址为襄阳市樊城区七里河路36号（军事管理区），内件品名为“发票、文件”。邮单跟踪查询结果显示“2016年3月5日他人收门卫”。庭审中，张汇丰称邮寄的文件是《解除房屋租赁合同的通知书》，并提交了一份内容为“由于双方因房屋面积、天然气开户费问题产生分歧，我方未交纳房屋租金，于2016年元月1日被贵单位停电致停止营业。后经双方协商，于2016年元月27日达成意见：以房屋实际使用面积核算租金，天然气开户费各承担一半。我方在该店共投资55万元，明细如下……在经济下行的大环境下，刚开业就遇到分歧无法和平达成一致，被停电致在春节经营旺季时停止营业，再次开门营业生意惨淡，已无力经营，特此通知”的解除合同通知书。62101部队襄樊办事处称其并未收到快递，后又认可收到了邮寄的天燃气开户费发票。同年3月31日，62101部队襄樊办事处在本案所涉房屋大门处安装卷闸门，将张汇丰经营的门面封住，故引起纠纷。一审法院另查明，襄阳国用（2012）第320713120-X号土地使用权证载明本案所涉土地使用权人为中国人民解放军武汉后方基地襄樊离职干部休养所（以下简称襄樊干休所）。庭审时，襄樊干休所于2017年3月13日向本院提交证明一份，证明其在襄阳××新华路划拨土地上空余房地产（含“云南蒸汽石锅鱼”所属房屋）由其上级单位中国人民解放军武汉后方基地授权62101部队襄樊办事处统一对外租赁。62101部队襄樊办事处于2014年1月1日取得中国人民解放军总后勤部司令部颁发的《军队单位对外有偿服务许可证》，许可行业类别为空余房地产租赁，有效期到2016年12月31日。庭审后，张汇丰向一审法院提交鉴定申请书，要求对位于襄阳市樊城区新华北路32号门面房（云南蒸汽石锅鱼）室内实际面积、室内外装修及投入的设施进行评估鉴定，一审法院予以准许。2017年8月31日，湖北大维至信资产评估有限公司作出鄂大维至信评报字[2017]第074号《资产评估报告书》，评估结论为设施资产价值为113440元。10月10日，襄阳诚作房地产测绘有限公司做出房屋分户平面图，测得案涉房屋建筑面积为323.8㎡、套内面积为301.72㎡。10月12日，湖北东方宏宇工程咨询有限责任公司作出鄂东咨价鉴函[2017]007-1号《襄阳市云南蒸汽石锅鱼装饰装修工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为案涉房屋装饰装修工程确定部分造价为130831.96元、不确定部分造价为21885.74元。双方对上述鉴定结论真实性均无异议。上述事实，有军队房地产租赁合同及补充协议、军队空余房地产竞价招租公示、房租催缴通知书、商业用户管道燃气设施配套合同、用户供用气合同、进账单、协商意见、军队对外有偿服务许可证、国有土地使用权证、特快专递跟踪信息查询、天然气交费发票、照片、鉴定报告等证据证实，足以认定。一审法院认为，62101部队襄樊办事处和张汇丰签订的《军队房地产租赁合同》真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，因62101部队襄樊办事处提供的房屋使用面积与公示面积不一致，双方为此发生争议，后经协商，双方达成了给予张汇丰3个月装修期和期满后给予3个月免租期，并保证水电气畅通的补充协议，但双方对第一期租金的支付时间和天燃气开通费用的约定不明，导致再次发生争议，62101部队襄樊办事处认为第一期租金应在合同签订后十日内与租房保证金7000元一并支付，天燃气开通费用应由张汇丰承担；张汇丰认为双方对第一期租金支付时间没有约定，且其有75000元的竞标保证金还在原告处可以抵付租金，天燃气开通费用应由62101部队襄樊办事处承担。一审法院认为，62101部队襄樊办事处提供的房屋使用面积与公示面积不一致是双方发生争议的起因，但62101部队襄樊办事处在退还竞标保证金后，张汇丰仍然未交纳租金和保证金，张汇丰也应承担相应的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定双方在合同履行过程中均存在违约行为，各自承担50%的责任。对于62101部队襄樊办事处要求解除双方签订的租赁合同的请求，经查，张汇丰在双方发生争议后于2016年3月3日通过EMS向62101部队襄樊办事处邮寄了解除合同通知书，62101部队襄樊办事处于3月5日收到该邮件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，双方之间的租赁合同自解除合同通知到达时解除，故一审确认双方于2015年8月28日签订的租赁合同已于2016年3月5日解除。对于所欠的租金数额，因合同约定招租面积为455.65㎡、年租金为25.6万元，折算每平方米年租金为561.83元（256000元÷455.65㎡）。而双方2016年1月27日的协商意见为“按实际面积（以实际测量房屋内使用面积）为计算基数，房屋过道不算”，经鉴定房屋内使用面积为301.72㎡，那么年租金应为169515.35元（561.83元/㎡×301.72㎡）。合同约定租赁期限自2015年10月1日起至2019年10月1日止。补充协议约定给予3个月的装修期，故租金应从2016年1月1日起开始计算至合同解除时2016年3月5日止。因租赁期间双方发生争议导致停电一周，62101部队襄樊办事处同意2016年1月1日至2月6日期间的房租免除一半，故所欠的租金应为21595.79元（169515.35元/年÷365天×37天÷2+169515.35元/年÷365天×28天）。关于租赁保证金、违约金和判令租赁房屋内的财产归62101部队襄樊办事处所有的请求，因合同已于2016年3月5日解除，且双方均有违约行为，故上述请求不予支持。对于反诉要求赔偿损失550670元的请求，因装修损失经鉴定为152717.70元（确定部分130831.96元+不确定部分21885.74元），故双方各自承担50%即76358.85元。天燃气开通费用47580元，双方各自承担23790元。对于投入的设施资产，虽经鉴定价值为113440元，但合同解除后，上述设施资产（以鉴定报告上所列清单为准）应归张汇丰所有。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百二十条的规定，判决：一、确认中国人民解放军62101部队襄樊办事处与张汇丰于2015年8月28日签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》已于2016年3月5日解除；二、张汇丰于本判决生效后五日内向中国人民解放军62101部队襄樊办事处支付拖欠的租金21595.79元；三、中国人民解放军62101部队襄樊办事处于本判决生效后五日内赔偿张汇丰装修损失76358.85元及承担天然气开户费23790元，合计100148.85元；四、位襄阳××新区××号号租赁房屋内的设施资产归张汇丰所有（以鄂大维至信评报字[2017]第074号评估报告所列清单为准）；五、驳回中国人民解放军62101部队襄樊办事处和张汇丰的其他本诉反诉请求。上述（二）、（三）向相抵后，中国人民解放军62101部队襄樊办事处还应向张汇丰支付78553.06元。二审中，双方当事人没有提交新的证据，原审的认定除解除合同时间节点外均属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉请求，结合在卷证据分析评判如下：一、双方于2016年1月27日达成的协商意见系双方真实意思表示，并已达成合意，该意见应当与《军队房地产租赁合同》和《军队空余房地产补充协议》共同有机组成为双方完整的房屋租赁合同，该合同不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。上诉人称该意见需要经过军队上级房地产部门审核批准是上诉人单位内部行为，不具有外部对抗效力，不影响该意见的效力。二、张汇丰陈述其已于2016年3月5日通过特快专递送达解除合同通知书，但没有提供充分证据证明邮件内包含有解除合同通知书。结合双方租赁合同一直未全面实际履行和于2016年3月31日62101部队襄樊办事处封堵诉争房屋的事实，且双方均有解除合同之意思，可以认定上诉人于2016年3月31日以实际行为通知张汇丰解除双方的房屋租赁合同。相应的，下欠租金的计算时间节点则以该日为基准。三、由于双方于2016年1月27日达成的意见是双方租赁合同的有机组成部分，该意见明确租金的计算基数以实际测量房屋内使用面积为准，天然气费用双方各付一半，停电期间房租免除一半，双方应从其约定。四、上诉人关于张汇丰除交纳合同期内的租金之外，还应当按照租赁合同的约定支付提前3个月和补偿2个月共计5个月租金的意见，不属于双方根本违约导致合同解除而应当承担相应清理条款约定责任的情形，本院不予采纳。五、上诉人交付的房屋面积与合同约定的面积差距较大、天然气没有事先开通，是导致双方租赁合同不能全面履行的主要原因，属于违约情形，上诉人应当承担相应的违约责任，原审酌定上诉人承担百分之五十的违约责任处理适当，原审判决上诉人承担装修损失百分之五十的责任并无不当。六、鄂大维至信评报字[2017]第074号评估报告所列清单中的设施资产尚未与诉争房屋形成不可分割的整体,上诉人要求归其所有,不符合双方合同约定,也无法律依据。七、原审判决诉争房屋内的设施资产归张汇丰所有，包含在张汇丰要求上诉人赔偿其房屋装修、投资及经营损失的反诉请求项内，原审判决没有超出张汇丰的反诉请求范围。八、保证金是双方为了保证租赁合同的正常履行，是实践性合同条款，以实际交付为成立要件，现双方均同意解除合同，实际已无交付必要。对上诉人要求张汇丰支付保证金7000元的请求，本院不予支持。九、免租期过后至合同解除期间即2016年1月1日至同年3月31日的租金，张汇丰应当支付，据实计算为33670.85元{169515.35元/年÷365天×（37天÷2＋54天）}。鉴于上诉人交付的房屋面积与实际不符、天然气在交付之前未开通的违约事实，张汇丰对于支付租金享有同时履行抗辩权，故对上诉人要求张汇丰支付迟延交付租金的违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，中国人民解放军62101部队襄樊办事处的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初2338号民事判决第三、四项，即：三、中国人民解放军62101部队襄樊办事处于本判决生效后五日内赔偿张汇丰装修损失76358.85元及承担天然气开户费23790元，合计100148.85元；四、位于襄阳高新区新华路32号第2024A号租赁房屋内的设施资产归张汇丰所有（以鄂大维至信评报字[2017]第074号评估报告所列清单为准）。二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初2338号民事判决第一、二、五项，即：一、确认中国人民解放军62101部队襄樊办事处与张汇丰于2015年8月28日签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》已于2016年3月5日解除；二、张汇丰于本判决生效后五日内向中国人民解放军62101部队襄樊办事处支付拖欠的租金21595.79元；五、驳回中国人民解放军62101部队襄樊办事处和张汇丰的其他本诉反诉请求。三、确认中国人民解放军62101部队襄樊办事处与张汇丰签订的房屋租赁合同于2016年3月31日解除。四、张汇丰于本判决生效后五日内向中国人民解放军62101部队襄樊办事处支付拖欠的租金33670.86元。五、驳回中国人民解放军62101部队襄樊办事处和张汇丰的其他本诉反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7320元，反诉费4650元、保全费2530元、鉴定费7000元，合计21500元。中国人民解放军62101部队襄樊办事处负担10000元，张汇丰负担11500元。二审案件受理费7320元，由中国人民解放军62101部队襄樊办事处负担7100元，由张汇丰负担220元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一八年五月十四日书记员  王 硕