内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2221民初4423号原告：兴安盟宇科房地产开发有限公司，地址内蒙古科右前旗。法定代表人：宇星，该公司董事长。委托诉讼代理人：田雨平，该公司法律顾问。被告：周安定，男，1979年4月4日出生，汉族，个体，现羁押于内蒙古乌兰监狱。被告：苏日娜，女，1985年2月28日出生，蒙古族，个体。第三人：李长明，男，1974年11月21日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：张艳梅，内蒙古佑江律师事务所律师。原告兴安盟宇科房地产开发有限公司（以下简称宇科公司）与被告周安定、苏日娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宇科公司的委托诉讼代理人田雨平、被告周安定到庭参加诉讼，被告苏日娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭依法缺席审理。第一次庭审后，被告周安定于2017年11月19日提出申请，要求对案涉房屋装修费用进行鉴定。经本院委托，乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所于2018年1月12日因被告周安定、苏日娜未交评估费退回委托。第三人李长明于2018年2月27日申请参加本案诉讼。2018年5月3日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告宇科公司的委托诉讼代理人田雨平、第三人李长明及其委托诉讼代理人张艳梅到庭参加诉讼，被告苏日娜经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。原告兴安盟宇科房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令与二被告解除《商品房买卖合同》；2、被告支付违约金62464元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告将位于宇科多蓝三区的15号楼4单元702室以总价312320元出卖给被告，依照附件五《补充合同》第二条第一项的约定，被告应在原告通知其到指定银行办理按揭贷款10日内将全部房款支付给原告。但被告只支付57320元，入住房屋已三年有余但却未再支付购房款，其行为已严重违约。依照双方所签《商品房买卖合同》第六条第三款的约定，原告请求法院判令双方解除合同、二被告返还房屋并支付违约金62464元。被告周安定辩称，不同意原告的诉请。1、原、被告对违约金没有约定；2、原告方同意二被告入住，三年从未向被告索要过房款，被告已对房屋进行装修，花费约160000元。第三人李长明向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告签订的《房屋买卖协议》有效，确认位于兴安盟科右前旗宇科多蓝花园三区15-4-702室房屋归李长明所有；由二被告协助办理过户手续。二、诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2016年2月3日，二被告将其购买的位于兴安盟科右前旗宇科多蓝花园****房屋出售给第三人，价格为235000元，双方签订了《商品房买卖合同》并办理了（2016）乌兴证民字第0175号公证书。二被告于2016年8月3日将房屋交付给第三人，第三人现仍居住在此房。因二被告不履行交付房屋所有权证的义务，故诉至法院。周安定针对第三人的诉求辩称，不同意第三人的诉讼请求。房屋是第三人强行入住的，我向第三人借款150000元，用房产作为抵押。被告苏日娜未出庭亦未提交答辩意见。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、《营业执照》一份，用以证明宇科房地产公司是有出售房屋资质的公司，房屋所有权属于原告。2、《商品房买卖合同》一份，用以证明依据合同的第六项第二款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。3、苏日娜本人于2014年4月12日给宇科公司出具的《借据》一枚，用以证明被告向宇科公司借70000元。被告向小额公司借款后未向宇科公司支付购房尾款。在被告违约且没有能力偿还的情况下原告要求解除合同。被告周安定对上述证据质证认为，认可借据70000元，但原告未实际给付我现金，只是为了财务走账而出的借据。被告对房屋已进行装修，花费约160000元。第三人提交下列证据：1、《商品房买卖合同》及《房屋预告登记证》各一份，证明原告已将房屋出售给被告苏日娜并为其办理了房屋预告登记。2、（2016）乌兴证民字第0175号公证书，证明第三人与二被告存在房屋买卖的事实且经过公证。3、《收据》一枚，证明第三人使用房屋至今。4、《证明》--由宇科三期物业管理处出具，证明原告对李长明以房主的身份居住是知情的，从未因第三人的居住主张过任何权利，原、被告之间是合同之债与物权无关。被告周安定提交《光盘》一张，用于证明二被告与第三人系借款关系，案涉房屋系为借款提供的抵押担保。本院认证认为，原告、被告及第三人提交的证据与讼争事实具有关联性，内容、形式、来源合法，本院予以采信。经审理查明：被告周安定与苏日娜为夫妻关系。2014年4月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告将位于宇科多蓝三区的15号楼4单元702室以总价312320元出卖给被告。合同第四条约定：乙方即被告苏日娜以贷款方式付款的，应于2014年4月12日前一次性交付首付款127320元，其余价款办理贷款；第六条约定，乙方超过合同第四条约定期限未付款的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款20%向出卖人支付违约金。在双方签订的《补充合同》中，第一条约定：乙方如未按主合同第四条规定按期付款，则甲方即原告宇科公司有权单方解除和终止合同，同时甲方有权将乙方所购买的房屋转售他人，乙方所交房款扣除违约金15%后方可返还余额，甲方无须支付任何利息和不承担责任；第二条约定，在房屋封顶时，甲方通知乙方办理相关贷款手续之日起10日内，乙方必须无条件到指定的申请单位提交完毕齐全的、真实的、有效的贷款申请材料，并在公积金或银行指定的时间内办理完毕抵押贷款手续，如因买受人原因在规定时间内未能被办理按揭手续，视为未按合同规定时间付款，则甲方有权单方面解除和终止合同，同时甲方有权将乙方所购买房屋转售他人，乙方所交房款扣除违约金总房款的15%后，方可返还余额，并且甲方无须支付任何利息，不承担责任。合同签订后，被告支付原告57320元，被告苏日娜于签订合同当日向原告借款70000元，连同已支付57320元共计127320元，符合了合同第四款第二项支付商品房首付款的约定，其余房款按约定由被告办理贷款。2014年4月14日，原、被告办理了案涉房屋的预告登记。二被告向乌兰浩特市英伦小额贷款有限公司贷款200000元，双方签订了《期房抵押合同》并于2014年4月15日办理了预购商品房抵押登记。因被告周安定与原告公司董事长系朋友关系，在二被告未支付商品房尾款的情况下，二被告即入住房屋。二被告至今仍未支付尾欠房款，故原告诉至法院要求解除合同二被告退房并支付违约金。另查明，二被告曾向第三人借款150000元，后双方于2016年2月3日签订《房屋买卖协议》，二被告将案涉房屋卖于第三人，房屋总价为235000元。同日，二被告与第三人对房屋买卖协议进行公证，内蒙古乌兰浩特市兴安公证处出具（2016）乌兴证民字第0175号公证书。2016年8月16日，第三人入住涉案房屋。第三人因二被告至今未向第三人交付房屋所有权证，且原告要求二被告退房故诉至法院要求确认第三人与二被告签订的《房屋买卖协议》有效，确认位于兴安盟科右前旗宇科多蓝花园三区15-4-702室房屋归第三人所有并由二被告协助办理过户手续。本院认为，本案原、被告签订的合同系双方真实意思表示，内容并未违反法律禁止性规范，因而该房屋买卖合同合法有效。原告已交付房屋，被告未履行全额交清房款的义务已构成违约。被告周安定虽辩称入住三年之久原告从未向其索要过尾欠房款，但此辩解理由不能改变被告欠付房款的事实，不能成为阻却原告主张的法定事由，因而本院对此辩称不予支持。第三人虽称被告苏日娜从原告借款70000元系原被告间的民间借贷，但被告这一借款行为与之前向原告交付的57320元，共同构成被告苏日娜首付款的组成部分，故该辩称理由不能成立。第三人主张依据合同约定原告负有办贷款的义务；原告未启动贷款程序，被告苏日娜不存在逾期支付尾欠房款的事实，但被告周安定于2017年4月14日向英伦小贷以房屋作为抵押办理贷款的事实系被告明示的行为方式变更了合同关于原告办理贷款的约定。被告苏日娜虽取得了房屋预告登记权证，但预告登记是为了保障将来物权的实现，是约束开发商对预告房屋的再行处分，它并不导致不动产物权发生变动，是相对于本登记而言的登记。被告苏日娜在未取得房屋所有权的情况下，将案涉房屋出卖给第三人，属于无权处分。被告虽主张其与第三人间买卖房屋的行为名为房屋买卖实为民间借贷，根据庭审中被告与第三人的陈述及证据的质证，被告与第三人开始为民间借贷而后合意由民间借贷转为商品房买卖，并对该买卖行为进行了公证，因而被告苏日娜与第三人签订的《房屋买卖协议》有效。虽该协议有效但相对于原告与被告签订的房屋买卖协议而言不具有优先性，无法对抗原告拥有房屋所有权的事实，原告对房屋的所有权来源于对房屋的原始占有，来源于其在合法建筑房屋时的物化劳动。第三人虽提供入住证明并已缴纳取暖费，但上述证据不能证明第三人为合法的房屋所有权人，被告与第三人的房屋买卖行为并非能发生房屋物权变动，第三人也不符合善意第三人的条件，因而第三人主张其为房屋所有人并请求被告协助办理房屋产权过户登记的诉讼请求本院不予支持。因被告首次支付原告57320元后，又从原告借款70000元，尚有尾款未支付，因而被告系采用分期付款的方式购买房屋；被告支付房款达127320元，作为房屋买受人，未支付房款金额达到全部价款的五分之一，原告作为出卖人有权解除合同，因而本院对于原告要求解除合同并由被告承担违约金的诉讼请求予以支持。因被告主张对房屋曾进行装修花费160000余元并且在庭审中提出鉴定申请，因被告未缴纳鉴定费该申请被鉴定中心退回，因此被告可对原告另案诉讼主张权利。因双方补充合同约定，违约金为总房款的15%，即二被告应给付原告的违约金应为46848元（312320元×15%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百六十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告兴安盟宇科房地产开发有限公司与被告苏日娜签订的《商品房买卖合同》。二、被告苏日娜、周安定支付原告违约金46848元。三、驳回第三人李长明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412元由被告周安定、苏日娜负担971元，原告兴安盟宇科房地产开发有限公司负担391,第三人李长明负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  孙 莉人民陪审员  徐庆润人民陪审员  王春香二〇一八年五月十日书 记 员  胡 萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百六十七条：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。