安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0104民初6061号原告：吴学朋，男，1973年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：马晴雪，安徽世邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋梁，安徽世邦律师事务所律师。被告:安徽骏誉投资置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路**蔚蓝商务港城市广场****，统一社会信用代码913401000570007148。法定代表人：李应亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈智伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱广志，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告吴学朋与被告安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称安徽骏誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告吴学朋及其委托代理人马晴雪、陈栋梁，被告安徽骏誉公司委托代理人沈智伟、朱广志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴学朋向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2016年3月23日签订的天珑广场3-办XX、XXX号房屋《商品房买卖合同》（合同备案单号：1603013270、1603013282）；2、请求判令被告返还原告已付房款1633632元及占用该房款利息损失134540元,实际利息应计算至房款还清时止（按年利率6%的标准，自2016年3月31日起暂计算至2017年8月14日止，共计501天，即（713967元+919665元）×6%÷365天×501天＝134540元）；3、请求判令被告支付原告违约金49009元和损失296462元（违约金：按合同第九条约定为总房款（713967元+919665元）×3%=49009元；损失：按该地段同类房屋单价13500元/㎡，补足差价损失，即XX号：（13500元-11519.32元）×61.98㎡=122763元、XX号：（13500元-11355.3元）×80.99㎡＝173699元）；以上三项诉请金额暂计2113643元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告安徽骏誉公司所开发的位于合肥市潜山路以东、万佛路以北天珑广场3#办公楼项目，其在销售宣传中以短信、海报、网络媒体及样板房等方式对外虚假宣传，误导消费者购房。原告基于对被告宣传内容的信任，于2016年3月23日同被告签订了《商品房买卖合同》（以下称“合同”），购买了天珑广场3#楼XX号、XX号房屋，分别支付了购房款713967元、919665元。合同第八条约定案涉房屋于2017年6月30日前完成交付，但至今仍未交付，依据合同第九条约定“逾期超过30日的”，原告可以选择解除合同。合同附件四《补充协议》签订日期与主合同签订日期不一致，应没有依法备案。《补充协议》系“格式条款”合同，其内容均排除了业主的权益，《补充协议》条款应无法律效力。原告前往拟交付的案涉房屋进行查验，发现案涉楼盘及房屋存在诸多问题，例举如下：①办公写字楼改公寓，增设烟囱、下水管道，且仍在施工，占用了房屋内空间和面积；②房屋净高不足3.9米，且房顶下悬挂70公分消防管，无法隔成两层；③房屋内未按合同第14条约定达到网通、电通，且道路仍在施工，未路通；④房屋不符合合同附件三交付标准，没有首层大堂，没有从一楼到顶楼的直达客梯。同时，原告经从合肥市环保局官网上查询得知，案涉房屋所属工程系2017年8月7日取得《环保验收意见书》，但被告于2017年7月20日取得《竣工验收备案表》，显然该《环保验收意见书》在《竣工验收备案表》之后取得，不符合《合肥市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施细则》第八条“办理竣工验收备案提交资料第（六）条”规定。并且，被告提供的《竣工验收备案表》复印件中“勘察”、“设计”、“施工”、“监理”、“建设”五单位中“验收合格”字样极度一致，涉嫌造假；且原告及其他业主房屋内现正在施工，房屋内混泥土楼面多处开孔、增设烟道、下水孔道，钢筋被切断且裸露在外等，存在质量安全隐患；结合涉案《设计图纸》，拟交付的房屋有施工变更，存在“先验收、后变更”的事实。依据《合肥市建设工程竣工联合查验实施办法》第八条第（四）项“查验意见汇总。规划部门在换发建设工程规划许可证（正本）前，对各部门的竣工查验合格证明进行综合查验，查验合格的，换发正本。同时，报市政务服务中心备案”，因此涉案房屋所属工程规划许可证（正本）取得时间最早应在2017年8月7日，被告答复原告等业主称其2017年7月24日已取得规划许可证（正本），系违反换发正本的程序要求。因此，案涉房屋至2017年8月7日仍不符合合同第八条规定的交付条件，逾期已超过30日。以上问题，原告及其他业主多次与被告沟通，但被告态度强硬，拒绝协商。然原告与其他业主通过网络、媒体、信访等方式进行了维权，被告仍未给予解决，已造成严重的社会影响。综上所述，原告认为：被告在销售时进行虚假宣传；且在合同约定的交付期限内未向原告交付符合法定和约定的房屋；拟交付的房屋与《设计图纸》不符，存在质量安全隐患。以上情形，已经严重损害了原告的合法权益，原告遂于2017年8月7日向被告发出解除合同通知。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。安徽骏誉公司辩称：1、被告积极履行商品房买卖合同，涉案房屋符合双方的约定条件，并于2017年7月24日骏誉公司已经取得案涉房屋的《建设工程规划许可证（正本）》，具备合同第八条约定的交付条件，因此被告于2017年7月26日通过EMS、向原告邮寄《交房通知书》通知原告前来办理交接手续，并随后于7月29日在《安徽商报》以及《江淮晨报》上发布天珑广场项目交房公告，督促广大业主前来办理收房手续，骏誉公司完成交房。2、原告所述被告虚假宣传误导消费者购房，以及所列房屋存在的问题，均是对客观事实的错误理解，并且不构成商品房买卖合同解除的条件，因此原告无权解除《商品房买卖合同》、亦无权要求骏誉公司退还全部购房款、违约金以及赔偿损失。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（见附录1），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对吴学朋提供的证据一、二、三、四、六、七、八、十、十七符合证据的三性，本院予以认可。对证据五因没有原载体佐证，本院对其效力不予认可。证据十一、十二的真实性予以认可，但达不到证明目的。对证据十三、十四、十五的真实性无异议，但与本案无直接关联性。对证据十六无邮寄单佐证，对其三性不予认可。对于证据十八、十九、二十，被告方对其证据真实性无异议，但与本案并无直接关联性。对安徽骏誉公司提供的证据一、二、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十七的三性予以确认。对安徽骏誉公司提供的证据三与本案并无直接的关联性，且无法达到其证明目的；证据十四仅为网上收集数据，三性均无法确认，本院对该二组证据不予认可。本院经审理认定事实如下：安徽骏誉公司是位于合肥市政务区潜山路以东、万佛湖以北天珑广场项目的开发商。其天珑广场项目中3号楼的备案用途为办公楼。3号楼从销售之初，通过宣传海报、网络媒体等方式对外进行宣传。其在宣传海报上称“3米9创意层高，买一层用两层，得房率高达150%-160%，空间加倍，收益翻倍”。宣传海报的下方用小字标注“本广告图片及所示内容仅供参考，因不同商品房的结构、面积等可能不同。本资料仅作为邀约邀请，不作为销售承诺及合同附件，买卖双方权利义务以政府最后的批文及双方签订的法律文件为准”。同时，安徽骏誉公司在其销售部设有精装样板房。样板房以商住模式装修，上下分割两层，下层除了办公区域，同时设有会客区、厨房、卫生间。在网络媒体上，3号楼起初的对外宣传定位为办公楼，自2016年年末开始，改为公寓。2016年3月23日，吴学朋（买受人）与安徽骏誉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》二份，约定：出卖人经批准，在合肥市政务区潜山路以东、万佛路以北地块上建设商品房，定名为天珑广场，建设工程规划许可证号为合规政建民许2014017，施工许可证号为34013714060901S02；其中买受人购买的出卖人建设的上述项目中第3、5幢办公楼及商业4幢（南区商业）17层3-办XX号，该商品房的用途为办公，属钢筋混凝土结构，层高3.9米，建筑层数地上34层，地下1层，地下**同约定建筑面积共61.98平方米，其中套内建筑面积45.90平方米，公共部位与公用房屋分摊面积16.08平方米。总房价为713967元（单价为11519.32元/平米）；买受人采取按揭的方式付款，首付款人民币363967元，在2016年3月31日前支付给出卖人，剩余房款人民币350000元，办理按揭贷款。买受人购买的出卖人建设的上述项目中第3、5幢办公楼及商业4幢（南区商业）17层3-办XX号，该商品房的用途为办公，属钢筋混凝土结构，层高3.9米，建筑层数地上34层，地下1层，地下**同约定建筑面积共80.99平方米，其中套内建筑面积59.98平方米，公共部位与公用房屋分摊面积21.01平方米。总房价为919665元（单价为11355.3元/平米）；买受人采取按揭的方式付款，首付款人民币469665元，在2016年3月31日前支付给出卖人，剩余房款人民币450000元，办理按揭贷款。两份合同第八条约定交付期限为：出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房取得《建筑工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人延期交房的违约责任：逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过30天，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1的违约金。合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：房屋交付时，室内电话、网络（光纤）管线到户内多媒体箱；房屋交付时，电通、路通（电费按商业用电收取）；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按本合同第九条执行。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作为办公使用，买受人在使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构及用途。该合同的附件三对3#乙级写字楼交付标准作出约定：一、室内粗装修：外墙（涂料、局部铝板/石材）、内墙（腻子批嵌、素水泥踢脚）、天棚（腻子批嵌）、地面（水、地面（水泥砂浆面层）钢制门）、外门窗（铝合金中空玻璃门、窗）；二、公共区域装修：首层大堂及电梯前室（石材、不锈钢板电梯门套、石材地面、石材墙面、石膏板吊顶）、标准层（石材电梯门套、地砖地面、地砖地面胶漆墙面、局部石膏板吊顶）、电梯（日立电梯，型号MCA）、楼梯间（顶棚、墙面普通涂料、水泥砂浆地面）。上述合同签订后，吴学朋依约向安徽骏誉公司支付了购房款，双方并为案涉《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续。吴学朋（甲方）另与合肥安佳装饰工程有限公司（乙方）签订了《装修协议书》一份，合同约定：鉴于甲方购买合肥天珑广场3号楼17层XX号房屋的室内装饰、设备标准为毛坯，现甲方将该房屋局部室内装饰、布局改造工作委托乙方完成。经甲乙双方友好协商，就该房屋装修工程相关事宜订立本协议书，以兹共同遵守：一、委托乙方对该房屋内，在合适的位置：1、设置洗漱功能；2、新设上下排水（污）管道；3、新设排烟孔；4、其余毛坯交付。二、甲方同意乙方全权负责并处理本协议第一条所约定的装修工程内容，且甲方均不得干预乙方工作的实施。三、甲、乙双方确定该房屋装修工程竣工时间为2017年7月10日，甲方需要在该期限届满时自行前往该房屋进行验收，乙方不再另行通知。吴学鹏对其购买的合肥天珑广场3号楼17层XX号房屋未签订装修协议。另查，合肥安佳装饰工程有限公司成立于2015年2月5日，其法定代表人藏学静为安徽骏誉公司员工，其2012年11月至2017年5月、2017年10月社保均由安徽骏誉公司为其缴纳。2017年4月26日，合肥市电信基础设施共建共享办公室发出《具备通信网络接入条件证明函》，上载明：安徽骏誉投资置业有限公司：由你单位开发的天珑广场1#楼7-24层、2#楼7-23层、3#楼7-23层。共建共享办公室验收合格，具备接入基础通信网络条件，设计文件及竣工资料已报共建共享办公室备案，特此证明。2017年6月19日，国网安徽省电力公司合肥供电公司对天珑广场项目建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施（包括自管部分）出具验收意见：峻验合格，可以送电；验收通过。同日，国网安徽省电力公司合肥供电公司对珑广场项目建设工程联合竣工验收供电方案（包括自管部分）核实意见结论为：通过验收。2017年7月24日，安徽骏誉公司“天珑广场”3#办公楼获得建设工程规划许可证。许可证上载明：3#楼取得供电、人防、消防、环保部门意见，原则上同意办理安徽骏誉投资置业有限公司“天珑广场”建设工程规划许可证；3#及南区商业建筑功能为商业、办公、公共开闭所，地上23，地上**v>2017年7月26日，安徽骏誉公司向吴学朋发出交房通知书，要求其在7月30日之前到天珑广场项目物业服务中心办理收房及费用结算手续。2017年7月底至8月初期间，天珑广场3号楼业主陆续到现场验房，发现三号楼所出售的商品房普遍存在如下问题：室内仍然在施工，主要涉及的施工项目是烟道、排水管道及洗漱区域的改造。因安装烟道、排水管道的需要，屋内开有多个管道孔。另外室内消防管道下悬近70公分。2017年8月5日，吴学朋向安徽骏誉公司发出《解除合同通知书》，其认为安徽骏誉公司直至2017年8月5日仍未向其交付符合法定及合同约定以及该公司宣传册一致的房屋，其行为已经构成违约。故根据合同第九条及补充条款之约定，依法行使解除权。2018年8月22日，我院工作人员经现场勘验发现如下情况：3号楼1楼至4楼为商业区，5层及以上为办公楼，从1楼没有直达5楼办公楼的电梯。通往办公楼的途径需在1楼乘坐电梯至5楼的平台，穿过平台至办公楼的电梯间；3号楼整体做了给、排水和排烟的改造，所勘测的20至23层房屋内该项改造仍在进行中；室内施工所需用电由楼层电箱取得，室内未设置取电设施如插座、开关等和电源；消防管道仍然下悬近70公分。本院认为，吴学朋、安徽骏誉公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。吴学朋签订合同后，按约履行了付款义务，安徽骏誉公司亦应按约交付合同所约定的办公用房。本案中最主要争议焦点为：涉案的《商品房买卖合同》解除条件是否成就。原告主张解除合同主要集中在以下三点：1、原告认为安徽骏誉公司的宣传短信、海报、网络媒体广告及样板房的样式涉及虚假宣传，误导消费者购房。被告对此则主张宣传册及宣传视频系要约邀请，且合同约定为毛坯交付，不存在违约行为。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。可见，商品房的销售广告和宣传资料为要约必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，尽管涉案房屋在商品房开发规划范围内，其宣传的内容对一般购房者而言视觉冲击也较大，但宣传海报底部提示资料不作为销售承诺和合同附件。另外，合同中明确涉案房屋为毛坯交付，样板房也只是作为装修的参考。以上宣传也许对商品房买卖合同的订立存在影响，但没有证据能够证明对房屋价格的确定有重大影响，故宣传内容不应构成合同要约。2、原告认为安徽骏誉公司的违约行为致使其无法实现合同目的。原告的主张基于以下几点：第一，原告认为涉案房屋净高未达到合同约定的3.9米的高度，无法实现“一层变两层”的目的。根据我国《住宅设计规范》（GB50096-2011）中对层高的定义，层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。层高即为净高+楼板厚度，而非单纯的净高。安徽骏誉公司无论是广告宣传及合同内容中，均载明层高为3.9米，而并非净高3.9米，故原告诉称层高不符合约定无事实依据。第二，原告认为安徽骏誉公司擅自变更了合同的设计、结构和空间，增设上下水管、烟管等，改变了涉案房屋的性质。原告在庭审中也确认，其购买的房屋至少可以达到商住两用的目的。另外，对其购买XX号房屋原告也签订了相应的《装修协议书》，同意增设上下水管、烟管及洗漱区域。原告作为购房人在购房时应尽到一定的审慎义务，对合同重要条款、事项进行核查；对相关的衍生合同的签订也应慎重。现原告签订了装修协议，在同意进行装修改造的情况下，又以对方装修改造致使其无法达到合同目的为由，要求主张解除合同，本院对此主张不予支持。对其购买的XX号房屋，被告确实在未征得原告同意的情况下，对原告的房屋增设上下水管、烟管，但该项改造并未改变房屋的整体结构。原告也未提供证据证明，该项改造所占用的面积致使房屋的面积误差比超出了3%。涉案的改造没有侵害原告的根本利益，也未致使原告无法达到合同目的，故原告要求主张解除合同，本院对此主张不予支持。3、原告认为安徽骏誉公司未达涉案合同约定的交房条件，同时却达到了合同约定的解除条件。本案中，双方签订的购房协议约定的交房条件是该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；房屋交付时，室内电话、网络（光纤）管线到户内多媒体箱，电通、路通。而安徽骏誉公司在通知收房前已经取得了《建设工程规划许可证（正本）》，供电工程经供电部门验收合格，电信部门出具了光纤到户工程完工证明,初步达到了交房条件。原告认为被告不具有合同中约定的取得《建筑工程规划许可证（正本）》的交付条件。事实上，原告也承认现实中并不存在所谓的《建筑工程规划许可证（正本）》的证明文件，商品房交付所需要的是《建设工程规划许可证（正本）》，被告已经取得，对被告所称的合同中所写系笔误的辩称本院予以认可。另外，原告认为安徽骏誉公司从合同约定的交房之日起，超过三十日仍未达到合同约定的电通、路通、网络光纤入户等条件，已经构成合同约定的解除条件，在被告已经提交证据证明电通、光纤已经入户的情况下，原告方未能提供有效反证予以证明。本院对此辩称不予支持。但安徽骏誉公司在履行涉案合同过程中确实存在违约行为：首先，交付房屋的时间比合同规定的时间延迟近30天。其次，安徽骏誉公司交付的涉案房屋确实存在多处履行瑕疵：1、房屋内消防喷淋管道下悬近70公分，该长度远远超过正常人理解的消防喷淋设施管道的长度，且该喷淋设施的现状直接导致在现有条件下层高利用仅为3.2米，非经专业改造无法达到有效利用购房合同所约定的层高3.9米的空间；2、涉案合同中载明的建筑层数为34层，而实际交付的3号楼实际层数为23层，无论合同是否为笔误，理论上对购房人签订购房合同会产生一定的影响；3、房屋内没有直接可用的取电设施和电源。从日常生活经验法则来看，对新交付的房屋，室内应留有基本的取电设备及简单电源，以满足购房人最基本的使用需求。尽管涉案三号楼已经取得了供电部门意见，所涉区域内已经通电，但被告在原告购买的房屋内未预留任何取电设施及电源，其行为导致的结果就是涉案3号楼虽然通了电，但原告没有办法直接使用，这也造成原告利用交付房屋的障碍。4、首层大堂无直达到办公区域的电梯。办公楼从其用途理解应具有商务性和便捷性。从这点上来说办公室在首层应设有直达电梯。而涉案的3号楼没有直达至办公楼区域的电梯，到办公区域需要中转绕行，即从1楼乘坐电梯至5楼，再通过5楼前的平台步行一段距离才能到5层的电梯间。被告在庭审中辩称，1层和5层均可作为首层大堂，但根据我国《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）规定，门厅（即大堂）内可附设传达、收发、会客、服务、问讯展示等功能场所。而5层的公共区域仅仅为普通楼梯间，其空间远不具备上述大堂的要求。且合同附件对首层大堂的装修有明确标准，5层楼梯间也不符合上述标准。如果1层作为首层大堂，又对办公楼使用的商务性及便捷性有影响。5、未经许可，对原告购买的房屋擅自加装水管、烟管。综上所述，被告在履行合同的过程中确实存在违约行为，但其违约行为既未达到合同约定的解除条件，也未达到交付的房屋致使原告不能实现其合同目的法定解除条件。同时，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于解除房屋买卖合同的规定，即“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。”故对原告要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款及利息的主张，本院不予支持。对于安徽骏誉公司违约以及履行瑕疵的行为，本院认为，原告作为普通购房者，且并非专业人士，相对于作为出卖方的安徽骏誉公司而言，其在一般情况下对商品房相关资料的掌握系处于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料的，对于商品房内设和用途的确认一般只能依赖于合同的约定及基本使用需求。安徽骏誉公司作为开发商应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。但安徽骏誉公司未能遵循上述原则，致使涉案房屋出现合同约定的建筑层数与实际不符，以及下悬消防管道长度明显超出正常长度、从首层没有直达至办公区的电梯、屋内缺少取电设施等问题，这些问题也直接造成原告使用房屋的基本需求、便利性、舒适度及有效利用性受到影响。对此安徽骏誉公司应当承担相应的违约责任并赔偿损失。本案中，原告主张的违约金及损失均是建立在解除合同的基础上，被告方的违约行为尚未达到能够解除合同的程度，但又确有违约行为存在，且给原告带来了损失。为了减轻当事人重复起诉的诉累，降低当事人的诉讼成本，节约司法资源，本院结合考量被告的违约程度、对原告的影响限度、涉案商品房的用途以及本地经济生活水平等其他因素，对3#XX号房屋酌定安徽骏誉公司按总房价的8%赔偿吴学朋损失，对3#XX号房屋酌定安徽骏誉公司按总房价的6%赔偿吴学朋损失。其中3#XX号房屋的损失为57117.36元（总房价713967×8%），3#XX号房屋的损失为55179.9元（总房价919665元×6%）,以上合计为98017.92元。另外，安徽骏誉公司违反合同约定延期交房，按合同约定，应支付违约金。由于向吴学朋发出的收房邮件为26日晚，考虑邮件在途时间，本院认定其延期交房时间为28天，安徽骏誉公司应支付吴学朋XX号房屋延期交房违约金1999元（713967元×1/10000×28天），XX号房屋延期交房违约金2875元（919665元×1/10000×28天），以上合计4874元。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告安徽骏誉投资置业有限公司于本判决生效之日起支付原告吴学朋XX号房屋延期交房违约金1999元,XX号房屋延期交房违约金2875元，以上合计为4874元；二、被告安徽骏誉投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴学朋XX号房屋的损失57117.36元，XX号房屋的损失为55179.9元,以上合计为112297.26元；三、驳回原告吴学朋的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23709元，由吴学朋承担11854.5元，安徽骏誉投资置业有限公司承担11854.5元。如不服本判决，应当在本判决书送达后起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  丁 淳人民陪审员  韦章树人民陪审员  史筱林二〇一八年五月十六日书 记 员  陈白皎附1：本案证据目录原告对其主张提供如下证据：证据一：被告企业信息；证明：被告企业基本信息。证据二：《商品房买卖合同》/补充协议/《合肥市商品房网上认购备案确认单》；证明：1、原告购买了被告开发的天珑广场的房屋。2、合同第八条约定被告应于2017年6月30日前，依据国家和地方政府的规定，将取得《建筑工程规划许可证（正本）》并符合本合同约定的商品房交付买受人。3、第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过30天，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”4、合同第十四条约定了“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，”达到“网通、电通、路通”合同附件三约定了装饰、设备标准为乙级写字楼标准。5、补充协议系被告提供的格式条款合同，未依法备案，条款内容均排除了业主方的权益，且与主合同内容相冲突，显失公平，该协议中有关免赔业主权利的条款无效。6、涉案商品房买卖合同已备案。证据三：收据；证明：原告支付房屋价款的事实。证据四：贷款合同/放款凭据；证明：原告支付房屋价款的事实。证据五：宣传短信；证明：被告直至2017年初仍然对外宣传案涉房屋“全新公寓，全部3.9米高，买一层可以做两层”的事实。证据六：宣传海报；证明：被告对外发放大量海报宣传册，宣传案涉房屋“层高3.9米，买一得二，空间加倍”等事实。证据七：样板房照片、视频/拟交付房屋现状照片；证明：被告打造“一房二层”的“公寓式酒店”样板房，其样板房中有厨房、卫生间、卧室，还有办公空间，其置业顾问向消费者宣传“房层净高3.94米，完全可以隔成上下两层，实现买一得二”等事实；同时样板房照片与拟交付的房屋照片比对，实际层高不足3.9米，无法隔成两层，以上均能证明被告虚假宣传的事实。证据八：网站宣传图片；证明：被告于2016年在“合房网”宣传3#楼为写字楼；2017年又宣传为“公寓”；被告在其他网站宣传也亦如此，不同时间段，交替宣传3#楼为“写字楼”和“公寓”的事实，印证了被告虚假宣传的事实。证据九：交房通知；证明：被告向原告等业主发通知在7月30日前办理房屋交接手续，但合同第八条约定的交付时间是在2017年6月30日前交房，被告显然已违约，但该通知中对逾期交房违约的事实被告是只字不提。证据十：查验房屋及项目的照片/视频；证明：原告在被告通知交房后原告前往拟交付房屋查验，并发现诸多问题：（1）案涉项目仍在施工，且道路不通，未竣工完毕，显然不具备竣工验收的条件；（2）房屋内仍在施工，屋顶多处增设烟囱、下水管道、且在承重梁附近新增多个洞孔，房屋质量存有隐患；（3）房屋净高只有3.7米，没有被告宣传的3.9米；（4）屋顶下悬挂70公分消防管，无法隔成两层；（5）房屋内未电通、网通；（6）整栋楼没有首层大堂，没有从1楼到顶楼的直达客梯；（7）合同约定涉案3#楼总层数为地上34层，实际为地上23层，差距11层。证据十一：设计图纸；证明：案涉房屋备案的设计图纸与实际拟交付的房屋不一致，有“先验收、后变更”的事实。特别指出该户进行了进户门的变更。证据十二：合肥市环保局公示的案涉房屋所属项目环保验收审批决定公告/竣工验收备案表（部分）；证明：1、案涉房屋所属工程项目环保验收审批决定于2017年8月7日公告；2、被告出示的竣工验收备案表取得时间为2017年7月20日，且“勘察、设计、施工、监理、建设”五单位负责人处签字的“验收合格”字样极度一致。3、依据《合肥市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施细则》第八条规定，竣工验收备案违反该规定，竣工验收备案应在环保验收审批公示之后登记；4、依据《合肥市建设工程竣工联合查验实施办法》第八条第（四）项规定，《建设工程规划许可证（正本）》等也应在环保验审批后取得。综上，被告取得规划许可证（正本）程序违规，案涉房屋实际并未达到合同第八条约定交付条件，且逾期超过30日。证据十三：天珑业主维权照片/视频；证明：原告及其他业主就证据10中的问题与被告协商，但被告拒绝协商；原告及其他业主维权的事实。证据十四：网上投诉反馈单；证明：案涉3#楼中业主网上投诉及“合肥市市长热线”回复的事实。证据十五：安徽公共频道的2017年8月5日《天天315》、8月8日《新闻第一线》、《夜线60分》、科教频道《法制时空》视频；证明：网络媒体就涉案楼盘拟交付时出现的问题进行了曝光的事实。证据十六：不予收房通知/邮寄单；证明：结合证据10，案涉房屋存在诸多问题，且房内正在施工，房内多处打孔增设烟囱、下水管道，房屋存在质量安全隐患，且与宣传广告和样板房相差甚远，原告遂向被告发出不予收房通知的事实。证据十七：解除合同通知/邮寄单；证明：因被告根本违约，致使合同目的无法实现，原告于2017年8月7日书面解除与被告签订的《商品房买卖合同》的事实。证据十八：合肥安佳装饰工程有限公司企业基本信息、臧学静身份证复印件；证明：臧学静（身份证号3411251981********）系安佳公司股东和法定代表人。证据十九：安徽骏誉投资置业有限公司授权委托书；证明：证明2014年11月4日骏誉公司委托臧学静办理其公司换新版本执照手续，臧学静系骏誉公司员工。证据二十：臧学静社保记录复印件；证明：臧学静社保记录显示2012年11月至今一直由骏誉公司为其缴纳社保；现臧学静为安佳公司的法定代表人、股东又是骏誉公司的员工。以上各证据中，证据一、九、十二、十三、十六、二十是复印件、证据二、三、四、六、十七是原件，证据五是截图打印件，证据八、证据十四是打印件，证据十一、十八（臧学静身份证）、十九盖章复印件，证据七、十、十三、十五在光盘中。被告对其主张提供如下证据：证据一：交房通知书、快递单及物流信息；证明目的：证明被告在2017年7月24日取得建设工程规划许可证正本，于2017年4月26日通知原告前来收房。证据二：装修协议；证明目的：房屋内存在施工系原告委托装修公司进行的，被告无关。证据三：影响交房的政府发文一组；1、合肥新站高新技术产业开发区瑶海区管理委员会2016年7月28日发布的《高温慰问到一线炎炎夏日“送清凉”－区总工会一行慰问瑶海区建筑工地工人》一份；2、合肥市城乡建设委员会2015年7月16日发布的《关于做好建筑施工夏季高温防暑降温及汛期安全生产的通知》一份；3、合肥市气象局2016年8月1日发布的《合肥高温已超10天应急还在持续》；4、合肥市烟墩街道2016年7月25日发布的《合肥市发布橙色高温预警》；5、合肥市义城街道2016年7月23日发布的《合肥市发布橙色高温预警》；6、合肥市包河经济开发区2016年7月26日发布的《合肥市发布高温预警信息》；7、合肥市重点工程建设管理局2016年7月26日发布的《市重点局积极开展夏季高温期间建筑施工安全生产专项检查》；8、巢湖市人民政府2016年8月1日发布的《转发省政府办公厅关于做好当前高温天气防御应对工作的通知》；9、安徽省人民政府办公厅《安徽省人民政府办公厅关做好当前高温天气防御应对工作的通知》；10、庐江县环境保护局2017年1月3日发布的《关于进一步加强大气环境质量冬季应急管控的紧急通知》；11、合肥市城乡建设委员会2016年1月14日发布的《关于进一步改善大气环境质量对建筑施工临时管控措施的通知》；12、合肥市城乡建设委员会2016年12月10日发布的《关于进一步改善大气环境质量对建筑施工临时管控措施的通知》；13、包河区环保局2017年1月4日发布的《合肥市召开大气环境质量冬季应急管控调度会》；14、合肥市环境保护局2016年12月19日发布的《我市召开大气环境质量冬季应急管控双随机督查布置会》；15、高新开发区城市管理局2015年8月27日《城管局加强噪音管理，为中高考保驾护航》；16、合肥市环境保护局2015年5月29日《合肥市环境保护局关于印发2015年中高考期间禁噪工作实施方案的通知》；17、合肥市环境保护局2015年5月31日《合肥市环境保护局关于印发2016年中高考期间禁噪工作实施方案的通知》；18、蜀山区环境保护局2015年5月26日《合肥市蜀山区环境保护局关于印发2015年中高考期间禁噪工作实施方案的通知》；19、合肥市城市管理局2015年6月9日《市城管局加强渣土车运输管理全力保障中高考》；20、合肥市城市管理局2016年5月31日《市城管局召开关于2016年中高考期间保障部署会》；21、合肥市政府政务服务中心2015年6月1日《市政务服务中心建委窗口全力戒躁保障中高考顺利进行》；22、合肥市环境保护局2016年5月31日《我局制定2016年中高考期间禁噪工作实施方案》；23、蜀山区环保局《转发合肥市环境保护局关于印发2016年中考高期间禁噪工作实施方案的通知》；24、蜀山区环保局2017年6月5日《合肥市蜀山区环境保护局关于印发2017年中考高期间禁噪工作实施方案的通知》；证明：由于建设工程本身是一项非常复杂的项目，且案涉项目历年高考、创文、高温、空气治理等客观因素以及项目自身特点（见被告提交的证据）等上述原因，被告可以予以延期，被告不存在逾期交房的问题；证据四：《竣工验收备案表》一份；证明：案涉房屋竣工验收时间为2017年7月6日，2017年7月20日取得竣工验收备案表。证据五：三网合一证明，合肥市电信基础设施共建共享办公室出具的《具备通信网络接入条件证明函》；证明：案涉房屋共建光纤到户工程已竣工，经合肥市电信基础设施共建共享办公室验收合格，具备接入基础通信网络条件，三网合一的证明。证据六：交房公告的报纸，2017年7月29日的《安徽商报》和《江淮晨报》；证明：由于2017年7月24日被告取得《建设工程规划许可证（正本）》，已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，考虑到业主人数众多，为保证业主不需长时间等候，被告向业主邮寄《交房通知书》通知业主分批前来办理交接手续，并随后在《安徽商报》以及《江淮晨报》上发布天珑广场项目交房公告，督促广大业主前来办理收房手续的事实。证据七：《建设工程规划许可证（正本）》；证明：2017年7月24日被告取得《建设工程规划许可证（正本）》，已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。证据八：《合肥市环境保护局建设项目环保验收意见书》；证明：2017年7月5日，案涉房屋通过环保验收。证据九：同上；证据十：《建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施验收意见》二份、《建设工程联合竣工验收供电方案核实意见》二份；证据十一：《天珑广场高低压配电设备》合同一份；证据十二：《天珑广场高低压配电设备采购安装及送变电工程施工合同》补充协议（一）；证据十三：《天珑广场三网合一设计施工一体化工程合同文件》；证明：案涉房屋供电验收合格。证据十四：周边写字楼的价格；证明：被告所出售之房屋价格的事实。证据十五：《安徽省建设工程规划核实合格证》；证明：第11“供电单位出具的建筑物配套公培点设施验收报告”、第13“通信单位出具的建设工程通信接入证明函”，《建设工程规划许可证》（正本），开发商交付的房屋已经网通、电通及水通，起诉书中诉称的未达到电通不属实且并无证据证明未达到电通。证据十六：商品房买卖合同；证明目的：原被告双方对房屋交付的条件内容有明确约定，对双方具有法律约束力。证据十七：建设工程消防验收意见书；证明目的：案涉房屋于6月21日通过整体竣工交房验收。该证据证明涉案房屋已经综合评定消防验收合格。以上证据中，证据一、二、四、七、八、十一、十二、十三是原件。证据三、五、六、十、十四、十五是打印件。证据十六、十七是复印件。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。