上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初1828号原告(反诉被告)：蔡跃平，男，1959年1月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱宇坚、孙娜，上海市中炀律师事务所律师。被告(反诉原告)：雷亮，男，1992年12月19日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：张红云，上海兰盾律师事务所律师。原告(反诉被告)蔡跃平诉被告(反诉原告)雷亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡跃平的委托代理人朱宇坚、孙娜，被告雷亮及其委托诉讼代理人张红云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡跃平诉称，双方于2017年4月10日签订上海市房地产买卖合同，约定由雷亮向蔡跃平购买上海市宝山区美兰湖路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，总价1,150万元。合同约定第二期房款740万应于雷亮将房屋他项权证送交贷款银行后7个工作日内，由贷款银行代为支付，被告他项权证是在2017年6月6日送交贷款银行，而蔡跃平于8月21日收到第二期房款；且雷亮至今未支付尾款5万元。现蔡跃平提出诉讼请求：1、判令雷亮支付房屋尾款50,000元及逾期付款违约金(以每日万分之五的标准，从2017年8月25日起算至实际支付之日止)；2、判令雷亮支付违约金251,600元(以第二期房款740万元为基数，以每日万分之五为标准，从2017年6月13日起至8月21日止)。雷亮辩称：不同意蔡跃平的诉请。首先对于5万的尾款，被告在2017年4月28日提前支付了1.5万元，尚余3.5万元，且合同约定是在原告交房后支付尾款，现被告认为原告与被告尚未办理正式交付房屋手续，故被告不存在违约，5万的逾期付款违约金是不存在的；对于诉请2，原告依据的合同的补充条款，被告存在重大误解，第二期房款是由贷款银行代为支付的，贷款审批通过后，被告及时就将他项证送交了贷款银行，但银行何时放款，被告无法控制，如果因此承担违约责任，对被告是不公平的；且合同约定交房日期为8月31日前，应当是对贷款发放期限的合理推算。被告认为原告一直未与被告办理房屋交付手续，后被告自己与物业沟通才于11月1日可以装修。故被告提出反诉，要求1、判令原告返还代为支付的物业费4030元(2017年6月至10月)；2、判令蔡跃平返还代为支付的过户税费569,942.86元；3、判令蔡跃平支付逾期交房违约金343,950元(自2017年9月1日至10月30日止，按每日万分之五为标准，以1,146.5万为基数)。蔡跃平针对反诉辩称：不同意雷亮的反诉请求。关于交房时间，4月10日签订买卖合同后，蔡跃平就将系争房屋的钥匙通过中介交给了雷亮，雷亮对房屋已实际占有，在5月14日办理产权交易以后，蔡跃平多次与中介联系，要求办理书面的交房手续，但一直联系不到雷亮，后蔡跃平在2017年8月7日书面发函给雷亮要求支付第二期房款及办理房屋交接手续，8月25日双方到现场办理交接手续，但因为物业费未谈妥，而没办成，所以不存在逾期交房，物业公司表示6月之后的物业费也是雷亮自愿交的，不存在代交；关于税费，当初约定上家拿到的是到手价，且第一份合同也是这么约定的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年3月27日蔡跃平(出卖方，甲方)与雷亮(买受方，乙方)在居间方的介绍下，就购买系争房屋签订了《房屋买卖合同》(以下简称“草签合同”)，建筑面积308.46平方米，房价1,150万元，首付405万。双方约定于2017年4月20日前签订《上海市房地产买卖合同》。合同4.2第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款人民币740万元。银行贷款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内将其交付贷款银行。6、交房及尾款：甲乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后30天内对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金。9、税费负担：根据法律、法规、规章等规定的交易税费承担：全部由乙方负担。2017年4月10日原被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“网签合同”)，卖售人(甲方)蔡跃平，买受人(乙方)雷亮，建筑面积308.46，房价1,150万元，首付405万。第四条，甲乙双方同意，甲方于2017年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的七日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条甲乙双方确认，在2017年6月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理。(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理。(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房产交房给乙方的；应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定当天交房之日起至实际交房之日止。补充条款(一)4、甲乙双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本交易所产生的税、费。附件三，4、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)且甲方名义之抵押登记已经注销后7个工作日内，甲乙双方亲自赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由居间方收执收件收据。待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方未所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后7个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付。5、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后7日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价款尾款计5万元。又查明：4月10日网签后，雷亮当天支付了首付款405万元，并拿到系争房屋钥匙。4月28日雷亮向蔡跃平转账1.5万元。雷亮申请贷款并审批通过后，5月14日双方前往房产交易中心办理过户手续，雷亮支付了应由蔡跃平承担的税费569,942.86元，应自己承担的税费335,557.14元。6月6日雷亮拿到房产证及他项权证交至贷款银行。8月21日蔡跃平收到贷款银行转入的第二笔房款740万。8月25日由中介通知双方办理房屋交付手续，但由于物业费的问题，手续未办妥。被告于2017年11月2日交了系争房屋2017年6月至12月的物业费6,046元。审理中，蔡跃平称提前支付的1.5万元，是雷亮在办理贷款手续时，需要蔡跃平夫妻到场，而蔡跃平妻子在澳洲，所以该1.5万元说好是蔡跃平妻子返沪的损失补偿，并不是提前支付的尾款。为了证实此事，其向法庭出示了其与中介业务员的微信聊天记录，显示了其与中介关于此事相互磋商的经过。雷亮对该微信记录的真实性表示无法确认，并坚持认为1.5万元只是为了他妻子回国而提前支付的部分尾款。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》、被告提供的网银支付回单、物业费发票、银行卡交易明细、税收缴款书及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案涉及的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于第二期房款740万是否构成逾期违约。二份合同均显示，双方约定第二期房款的支付方式是由雷亮通过申请银行贷款，且由贷款银行将款项直接转至蔡跃平账户。根据法庭审理对事实部分的查明，雷亮在贷款申请经银行审核通过后，已积极申请办理产权过户及抵押登记手续，在拿到房产证及他项权证后，立即交至贷款银行，积极完成了合同中所约定的义务，而银行何时放款，决定权在于贷款银行，雷亮无法控制。故本院认为，草签合同关于第二期房款740万支付时间约定“贷款放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准”，更符合一般交易规则及双方当时订立合同的本意。现蔡跃平依据网签合同附件三第4条，认为740万未在雷亮将该他项权证送交贷款银行后7个工作日内转至蔡跃平账户，而追究雷亮逾期付款的违约责任，显然不合理，故本院不予支持。关于系争房屋过户税费的承担。二份合同关于税费的约定不一致。草签合同约定全部税费由雷亮承担，而雷亮提出买卖双方在签订网签合同时重新达成合意，税费各自承担。但从合同实际履行情况来看，雷亮在办理房屋过户手续当天缴纳了蔡跃平需承担的税费及其自己应承担的税费。对此，雷亮表示因在办理过户时，蔡跃平称没钱支付税费，故雷亮予以垫付，但该说法没有相关证据予以佐证，故本院难以采信。根据草签合同约定，参照房屋买卖一般交易习惯，结合税费的实际缴纳情况，本院认为，本案所涉税费全部由买方承担更符合双方的真实意思表示。现雷亮提出要求蔡跃平返还相关税费的诉请本院不予支持。关于系争房屋的交付时间。双方已确认4月10日网签后，雷亮就拿到了房屋钥匙，但之后一直未办理正式的交付手续。本院认为，既然雷亮在4月就对房屋实际控制，虽双方未办理正式交付手续，可能在房屋使用上存在相对障碍，但在6月产权证拿到后，雷亮可自行办理相关水电煤等更名手续，即可正常使用系争房屋。鉴于雷亮在6月已对系争房屋实际占有及所有，其支付相关物业费也合情合理。故其要求蔡跃平返还代为支付的2017年6月-10日物业费及支付逾期交付房屋违约金(从2017年9月1日计算至10月30日)的诉请于法无据，本院不予支持。关于蔡跃平要求支付的5万元尾款及逾期违约金。对于1.5万元的付款性质，本院认为，仅凭蔡跃平提供的微信聊天记录难以认定该款项为双方商定系蔡跃平妻子回国的额外补偿。故雷亮现还需支付蔡跃平尾款3.5万元。对于逾期违约金，原告认为双方约定办理书面交付手续日期，即2017年8月25日应为尾款支付日，并以此日为违约金起算日。本院对原告确定的尾款应支付日予以确认，但本院认为，起算日因根据合同约定的违约金计算方式，应从应付款期限之第二日起算，即被告应以3.5万元为本金，按照每日万分之五的标准，支付原告自2017年8月26日起至实际付款之日止的逾期违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)雷亮于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)蔡跃平剩余房款3.5万元及按照3.5万元为本金以日万分之五为标准，支付自2017年8月26日至实际支付之日止的逾期付款违约金；二、驳回原告(反诉被告)蔡跃平其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)雷亮的全部诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,912元，由被告(反诉原告)雷亮负担337.5元，原告(反诉被告)蔡跃平负担2,574.5元；反诉案件受理费减半收取6,489.6元，由被告(反诉原告)雷亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇一八年五月十四日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。