江西省黎川县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1022民初197号原告：龚木财，男。原告：翁牡红，女。两原告的共同委托诉讼代理人：谢亨芸，江西大榕树律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈键文，江西神光律师事务所律师。被告：江西省泽龙投资有限公司（以下简称泽龙公司），统一社会信用代码91360822690987243Ｗ，地址在江西省吉水县龙华中大道**。法定代表人：黄勇，执行董事。被告：江西省泽龙投资有限公司黎川分公司（简称泽龙公司黎川分公司），统一社会信用代码91361022568654779Ｄ，地，地址江西省黎川县新城区富宸国际/div>负责人：王玉辉。两被告的共同委托诉讼代理人：王建勇，江西秉志律师事务所律师。原告龚木财、翁牡红与被告泽龙公司、被告泽龙公司黎川分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人谢亨芸、陈键文，两被告的共同委托诉讼代理人王建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚木财和翁牡红向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同约定向原告支付逾期交房违约金65439元（以436264元为基数，按日万分之二计算违约金，自2016年1月1日至起诉日），违约金一直支付至达到法定交房条件之日为止。2、判令被告向原告退还多收的契税2181元（在诉讼过程中，原告将诉请的金额变更为2287元）。3、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》以达到法定交付使用的条件（在本案审理过程中，经本院释明，原告明确该主张为要求被告按照设计规划修建地下停车场）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月9日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号201400848）。双方约定：原告购买的商品房是富宸国际预售商品房，房号为第XX幢XX室。单价为4600元/平方米，建筑面积94.84平方米，总价为436264元。以银行按揭付的方式购买。合同签订当日，原告支付了购房款81264元，另于2014年1月28日支付5万元购房定金。同日，原告还向被告支付了契税、装饰装修费等12项代收费用合计13976元。2014年10月14日，原告通过贷款按揭的方式支付了剩余房款。至此，原告已经履行了全部合同义务。按照合同约定，被告应在2015年12月31日前交房给原告。但被告所建的富宸国际小区一直未经相关部门验收，未达到法定交付条件，至今未能依约交付。后经原告向建设部门了解，被告在建设富宸国际小区过程中，未经法定程序变更规划设计，未建设项目申报时已设计的地下停车场，致使富宸国际小区无法竣工验收，导致逾期交房长达700多天。被告未按设计规划建设地下停车场，违反了国家法律的规定和合同的约定，严重影响房屋的使用功能。另被告向原告收取应向国家缴纳的相关费用多余部分未能退还。被告泽龙公司和被告泽龙公司黎川分公司辩称：1、被告已经按照《商品房买卖合同》约定的条件、期限建好了本案所涉标的物。被告不存在逾期交房的情形，反而是原告逾期受领标的物。因此，被告不应承担逾期交房的违约责任。2、在签订购房合同时，被告清楚明白的告知了原告代收费用的项目及金额，原告也同意由被告代收各项杂费。被告的初衷是为了方便原告，同时这也是相关政府部门的要求。对于代收的费用，被告始终承诺坚持多退少补的原则。被告已经代原告缴纳了300元的垃圾清理费，房屋维修资金2799元、契税6437.7元，其他费用被告可以退还给原告，也可以等不动产权登记证办理后一并和原告清算。3、被告即使存在逾期交房，双方约定的违约金也过高，请法庭根据原告的实际损失依法调低。本院经审理查明以下事实：被告泽龙公司于2009年7月30日成立，其经营范围包括房地产开发、建筑工程等。被告泽龙公司黎川分公司于2010年12月21日成立。2014年1月28日，原告龚木财与被告泽龙公司黎川分公司达成了购买房屋的口头协议，并支付了定金5万元。为此，被告泽龙公司黎川分公司出具了一份收据给原告龚木财，并载明签订合同后该款自动转为购房款。2014年6月9日，原告龚木财、翁牡红与被告泽龙公司黎川分公司共同签订了一份编号为201400848的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（注：该补充协议实际为《商品房买卖合同》的附件四）。该《商品房买卖合同》与本案有关的内容如下：第一条项目建设依据。出卖人以拍卖方式取得位于团村××、××路××、编号为36111220100005的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为36201008040005……。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为富宸国际。建设工程规划许可证号为黎开建2013—18＃号，施工许可证号为黎建施2013—014号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为黎川县房管局，商品房预售许可证号为黎房预售第2014003号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第XX幢XX号房。该商品房的用途为成套住宅，属框架结构，层高3米，建筑层数地上18层……。该商品房建筑面积共94.84平方米，其中套内建筑面积80.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.07平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4600元，总金额436264元……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式。买受人于2014年6月9日付清首付款人民币计131264元，余款30.5万元办理银行按揭……。第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合同……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内书面告知买受人；2、由于政府原因导致出卖人不能按期交付；3、买受人未交清房款或其他约定应缴清的费用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交付时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。第十八条双方可以就下列事项约定。……5、本项目架空层、地、地下室所及车库车位未列入公摊，所有权归出卖人所有……。《合同补充协议》与本案有关的内容如下：第一条相关费用的缴纳。1、该商品房办理房地产权属登记的契税、印花税、制证费、勘丈测绘费、登记手续费、工本费、装饰装修管理费等按规定应由买受人承担的相关费用由买受人自行承担。权属登记由出卖人统一代为办理，所需费用由买受人于签订合同当日付清，办理过程产生的费用按实际票据结算，多退少补。2、买受人所购商品房销售价格仅限于楼价款，不包含物业服务相关费用、管道煤气初装费、有线电视开户初装费、电话开户初装费、宽带网开户初装费、住宅共用部位公用设施设备维修资金（或称专项维修资金，下同），上述各项费用均由买受人自行承担。其中物业服务相关费用、专项维修资金，买受人必须在交房前按要求足额交清，否则出卖人有权拒绝交房，在拒绝交房期间买受人应按每日30元向出卖人支付保管费，出卖人不承担延期交房的违约责任，且该房屋的风险以买卖合同约定的应交房时起转移给买受人……。同日，原告龚木财还与被告泽龙公司黎川分公司共同签订了一份《富宸国际商品房买卖缴款清单》。该清单与本案有关的内容如下：客户为龚木财、翁牡红；订购房号为XX栋XX室（住宅）；暂测建筑面积为94.84㎡（具体以房管局测量为准，多退少补）；折后单价4600元/㎡；折后总价436264元；付款方式为按揭，首付131264元，贷款金额30.5万元。相关费用项下内容如下：契税为8725元；装饰装修费为500元/户；物价调节基金为95元（1元/㎡）；土地交易及工本费为850元；房屋测量费129元（1.36元/㎡）；垃圾清运费为300元；办产证工本费90元。按揭费用：它项权证费524元；银行工本费200元；抵押登记费1745元（总价千分之四）；它项权证工本费360元、公证费458元（贷款金额千分之一点五）。代收费用合计13976元，代收费用加首付房款合计145240元。在签订《商品房买卖合同》的当日，原告龚木财支付了购房款81264元和代收费用13976元给被告泽龙公司黎川分公司。2014年10月14日，原告龚木财通过银行贷款按揭的方式支付了30.5万元购房款给泽龙公司黎川分公司。2016年1月10日，被告泽龙公司黎川分公司将涉案房屋的钥匙交付给了原告龚木财。在交接过程中，被告泽龙公司黎川分公司未向原告龚木财出示相关的验收资料。在交房后，被告泽龙公司黎川分公司将垃圾清运费300元交付给了抚州市盛祥物业服务管理有限公司黎川分公司。2017年4月20日，原告龚木财缴纳了房屋维修资金2799元。2017年11月10日，被告泽龙公司黎川分公司代原告龚木财和翁牡红向黎川县地方税务局缴纳了契税6437.7元。另查明，2011年6月，抚州地质队工程勘察公司根据泽龙公司黎川分公司的委托，对当时拟建的富宸国际小区17栋、18栋、19栋和20栋楼房下的岩土工程进行勘察，其勘察结论之一为：勘察期间地下水位稳定水位埋深为3米-3.7米，地，地下水受季节性影响明显内地下水位最大年变化幅度可达2米左右。本场地地下水对混泥土结构具有微腐蚀性，对钢筋混泥土结构中钢筋具有微腐蚀性；勘察建议之一为：拟建建筑物为高层建筑，基础类型应为预应力管桩等桩基础，且桩基承台顶面深埋小于3米。施工区位于山间冲沟内，分布有厚度较大的流砂层，水量很大，极难施工。建议不修防空地下室。为此，泽龙公司黎川分公司向黎川县人民防空办公室申请异地建设人防工程，并缴纳了人防异地建设费。同时，根据南昌大学设计研究院的设计，被告泽龙公司黎川分公司在建设富宸国际小区时，应当在该小区的第9栋、12栋、17栋、20栋下方建设地下停车场。但在实际建设过程中，被告泽龙公司黎川分公司并未按设计建设上述地下停车场。另本案所涉的富宸国际9栋、12栋、17栋、18栋、19栋和20栋均已经通过了消防、环境评估、建筑工程规划和市政设施、防雷和工程质量的竣工验收，且工程竣工验收均为合格。上述事实，有双方当事人的身份信息资料、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《富宸国际商品房买卖缴款清单》、《收据》、《黎川县非税资金现金缴款通知书》、《税收完税证明》、《江西省住宅专项维修资金专用收据》等证据材料及庭审笔录在案证实，足以认定。本院认为，当事人应当自觉履行生效合同的约定。本案中，原告龚木财、翁牡红与被告泽龙公司黎川分公司就买卖房屋签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均是双方当事人真实意思表示的体现，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。按照《商品房买卖合同》第八条和《合同补充协议》第一条第二款的约定，在原告龚木财、翁牡红缴清全部购房款、房屋专项维修资金等费用前，被告泽龙公司黎川分公司有权拒绝交房。原告龚木财和翁牡红缴清房屋维修资金的日期为2017年4月20日，因此，被告泽龙公司黎川分公司可以延期到该日再交付房屋给原告龚木财和翁牡红。按照《商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，被告泽龙公司黎川分公司在将房屋交付给原告龚木财和翁牡红时，应当出示相关的验收证明文件，否则原告龚木财和翁牡红有权拒绝接收房屋。在被告泽龙公司黎川分公司并未出具验收证明文件的情形下，原告龚木财接受对方交付房屋钥匙的行为，视为其同意对《商品房买卖合同》第八条和第十一条约定的交付房屋的条件的变更。即原告龚木财和翁牡红同意以交付钥匙的方式作为房屋的交付使用。因此，被告泽龙公司黎川分公司在2016年1月10日交付房屋钥匙给原告龚木财并未违反当事人之间的约定，不构成逾期交房。故本院对原告龚木财和翁牡红要求两被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。被告泽龙公司黎川分公司收取的契税金额为8725元，但实际代缴6437.7元，对于多收的2287.3元应予返还。原告龚木财和翁牡红只主张返还2287元，其主张不违反法律的规定，本院予以支持。被告泽龙公司作为被告泽龙公司黎川分公司的总公司，对该款应当承担共同清偿责任。关于按设计规划修建地下停车场问题。本院认为，《商品房买卖合同》第十八条明确载明富宸国际项目下的架空层、地、地下室所及车库车位未列入公摊面积，归被告泽龙公司黎川分公司所有，且原告未提供证据证明其购买了地下停车位。因此，被告泽龙公司黎川分公司未按规划修建地下停车场并不违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定。另外，原告龚木财也未提供证据证明在富宸国际小区的楼房已经建设完毕的情形下，本案所涉的9栋、12栋、17栋和20栋的楼下地质条件允许再挖掘修建地下停车场，且该修建地下停车场的行为不会危及已建成的楼房的安全。因此，本院对原告龚木财要求两被告按规划修建地下停车场的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江西省泽龙投资有限公司和江西省泽龙投资有限公司黎川分公司在本判决生效之日起十日内返还契税2287元给原告龚木财和翁牡红。二、驳回原告龚木财和翁牡红要求被告江西省泽龙投资有限公司和江西省泽龙投资有限公司黎川分公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。三、驳回原告龚木财和翁牡红要求被告江西省泽龙投资有限公司和江西省泽龙投资有限公司黎川分公司按建设规划修建地下停车场的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1491元，减半后收取745.5元，诉讼保全费1270元，合计2015.5元，由原告龚木财和翁牡红负担1948元，由被告江西省泽龙投资有限公司和江西省泽龙投资有限公司黎川分公司负担67.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。审判员  刘建平二〇一八年五月四日书记员  何 莎