河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终2885号 上诉人（原审原告）：孙佳丽，女，汉族，1990年9月23日生，现住廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：姬程文，河北凌翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陆胜男，女，汉族，1990年1月1日生，现住开发区。 上诉人孙佳丽因与被上诉人陆胜男房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2018）冀1091民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙佳丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回一审法院重新审理。本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案的基本实是，2017年3月17日，上诉人与被上诉人经廊坊市如家世纪房产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖合同》。合同约定在合同签订时上诉人交定金2万元，总房款是85万元；约定于2017年3月24日前，交房款24万元作为首付款，余款银行按揭贷款；同时还约定将政府、银行政策变化是不可抗力因素，导致本合同不能全面履行的，上诉人与被上诉人互不承担违约责任。合同签订后上诉人如约交纳了定金2万元及首付款，就在此时上诉人得知了2017年3月21日廊坊市的限购政策已经出台，上诉人因在市区拥有一套住房，不能购买第二套住房，上诉人第一时间给经纪人打电话阻止付款，并通知被上诉人解除合同，再后来就是上诉人追要购房款未果，诉至一审法院。基于上述事实可以得出如下结论：l、上诉人签订合同之初履行合同义务是积极主动的；2、在得知限购政策出台后，第一时间通知经纪人阻止付款，减小自己的损失并通知被上诉人解除合同，避免被上诉人损失扩大，而关于在2017年3月23日上诉人即以通知被上诉人解除合同，且通过停止付款表明坚定立场，被上诉人在一审庭审过程中并没有反驳；3、在上诉人于2017年3月23日通解除合同时，廊坊的房价并没有下行（这是公知的事实），上诉人解除合同只是因为限购政策，没有房价因素；4、一审法院认定事实片面，即只认定付首付款22万元，而未认定为什么阻止付款的2万元及通知解除合同这一事实。5、退一步说，即便按一审法院的逻辑2017年3月21日的限购政策已经被2017年6月2日的限购政策废止，废止前上诉人与被上诉人之间的合同也没有解除，但一审法官是通过什么途径认是定“房贷首付款比例的提高（由30%提高到50%），并不足以导致合同根本无法继续履行。上诉人作为90年出生的单身女孩子，85万的20%是17万的巨款，让上诉人怎么履行？更何况2017年6月2日的限购政策还提高贷利息，让上诉人怎么履行？6、涉案合同现在也没有网签，限购政策明确规定：“购房时间认定，以在本地房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。”一审判决认定限购政策并不影响合同效力的说明是错误的。 陆胜男答辩称，1、房价大幅下降，对方是故意违约行为。2、限购并不能导致不能办理贷款，只是贷款比例上浮，该房屋总价较低，即使上浮百分之二十，也不导致对方无法继续履行，之前提过借给对方首付款，但对方没有同意，因此对方是故意不履行。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 孙佳丽向一审法院起诉请求：依法判令解除原告与被告之间房屋买卖合同，返还原告购房款人民币24万元及利息。 一审法院认定事实：原告孙佳丽户籍所在地为廊坊市永清县，其曾于2013年9月29日购买廊坊市城区房地产开发有限公司在安次区开发建设的龙邸花园小区14幛2单元1402号房屋。2017年3月17日，原、被告经廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定，被告将其所有的坐落于廊坊市开发区东方之珠小区98号楼1单元2704室的房屋出售给原告，房屋总价款为85万元。同时约定，合同签订当日原告给付被告定金2万元，2017年3月24日前给付被告24万元作为首付款，其余款项通过银行商业贷款给付。合同签订后，原告于合同签订当日给付被告定金2万元，于2017年3月20日将合同约定首付款24万元转给居间方廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司，该公司于2017年3月23日分两笔将其中22万元给付被告。 另，2017年3月21日，廊坊市政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，该文件规定：“实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”。对文件中“非本地户籍居民家庭”，解释为不在廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）的居民家庭。2017年6月2日廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该文件规定：“实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”。《廊坊市人民政府室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》同时废止。对“当地户籍居民家庭”，解释为“户籍在廊坊市行政区域范围内的居民家庭”。 一审法院认为，原、被告双方于2017年3月17日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上，通过协商一致达成的，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律规定，本院确认该合同合法有效。房屋买卖协议签订后，原被告双方均依约履行了己方的合同义务。该合同生效于廊坊市政府于3月21日出台住房限购政策之前，也就是说，住房限购政策并不影响原被告之间房屋买卖合同的效力，尽管会对合同的履行产生一定的障碍，且该文件政策后被废止。2017年6月2日，廊坊市政府出台了新的购房政策。依该政策，原告具有购买本合同项下房屋的资格。房贷首付款比例的提高（由30%提高到50%），并不足以导致合同根本无法继续履行。依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除，应得以继续履行，以维护合同的稳定性。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：驳回原告孙佳丽的诉讼请求。案件受理费减半收取为2450元，财产保全费4770元，共计7220元，由原告孙佳丽负担，此款本判决生效之日起七日内交纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》系当事人在平等自愿的基础上，通过协商一致达成的，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对合同各方具有约束力。上诉人关于2017年3月23日上诉人即通知被上诉人解除合同的主张，没有证据支持，其主张一审庭审过程中被上诉人对此事实没有反驳，没有依据。上诉人主张自己因限购政策影响无法购房，一方面，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》在限贷、限购政策实施之前；另一方面，根据查明的事实，上诉人虽已在本市拥有一套住房，但并不属于禁止购房群体，一审判决已经对此进行详细阐述，本院予以确认，不再赘述。上诉人主张因限购政策影响，会增加首付款比例，与事实相符，对此被上诉人陆胜男曾抗辩，愿意为上诉人孙佳丽垫付增加的首付款，保障合同的履行，上诉人仍不同意履行合同。根据上述事实，在案证据、双方当事人的陈述，结合合同履行过程中房价大幅波动的客观实际，不能认定系因限购政策影响导致上诉人不能履行合同，上诉人以此主张解除合同，理据不足，一审法院判决未予支持，符合事实和法律规定。涉案《房屋买卖合同》第七条约定，“如因洪水、地震、火灾和法律，政府、银行政策变化等不可抗力因素，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙互不承担违约责任。”上述约定中虽有政府、银行政策变化等不可抗力因素，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙互不承担违约责任表述，但双方对此有不同理解。本院认为，一方面，廊坊市政府于3月21日，2017年6月2日出台住房限购政策达不到不可抗力之不能预见、不能避免、不能克服的程度；另一方面，如前所述，不具有认定系因限购政策导致，合同不能全面履行，免除违约责任事实基础；第三，此条款亦不能作为单方解除合同的依据。 综上所述，孙佳丽的诉讼请求不能得到支持，上诉请求亦不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人孙佳丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊清维 审判员  李成佳 审判员  梁志斌 二〇一八年五月二十九日 法官助理赵志勇 书记员闫磊