上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初15669号原告：金鹏，男，1978年12月12日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：武传华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾毅律，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海世茂新体验置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：许世坛，董事长。委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。第三人：上海协昌资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨文珠，总经理。委托诉讼代理人：戴智娟，上海嘉海律师事务所律师。原告金鹏与被告上海世茂新体验置业有限公司(以下简称“世茂公司”)房屋买卖合同纠纷一案，于2017年9月7日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经当事人申请，本院依法追加上海协昌资产管理有限公司(以下简称“协昌公司”)作为第三人参加诉讼。后经各方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案分别于2017年10月25日、2017年12月19日公开开庭进行审理，原告金鹏的委托诉讼代理人武传华、贾毅律，被告世茂公司的委托诉讼代理人胡菁，第三人协昌公司的委托诉讼代理人戴智娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年6月23日关于上海市松江区佘山镇辰花路XXX弄XXX号房屋签署的《上海市商品房预售合同》；2.判令被告立即退还原告已付的购房款4,870,610元，并支付前述款项的利息(自2017年9月7日起至实际返还之日止，按同期银行贷款利率计算)。事实与理由：被告在上海市松江区佘山开发的世茂纳米魔幻城项目，号称是集魔幻主体城堡、沪上最大的室内儿童主体乐园、全球首个超五星级深坑酒店为一体的亲子旅居综合体。2015年6月23日，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买本区佘山镇辰花路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，暂测建筑面积423.07平方米，单价23,000元，总价9,730,610元。2015年6月29日，原告通过第三人协昌公司支付了首付款4,870,610元，余款4,860,000元申请贷款支付。但是，被告的深坑酒店和主题乐园迟迟未开，且延迟交房、延迟办理大产证超过365天、建筑面积误差超过法定的3%的解约标准、从未向原告催告欠款；原告申请的银行贷款也未获审批通过，原告没有能力支付剩余房款，双方均存在违约，导致预售合同无法继续履行、合同目的无法实现，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告世茂公司辩称：原告的主张缺乏合同和法律依据，不同意原告的诉讼请求，合同应继续履行。第三人协昌公司是涉案房屋的包销方，原告系第三人的总经理和指定客户，原告的首付款4,870,610元实际是协昌公司支付被告的。被告和第三人曾经一致确认原告还就涉案房屋另付了491,060.50元，鉴于原告对此不予认可，仅认可其支付了4,870,610元，被告将对491,060.50元另行处理。原告实际并未申请贷款，根据合同约定，即便原告贷款审批未通过，也应该在竣工验收后30日内现金补足房款。原告实际是第三人的隐名股东，具有大量资产，具备履行的能力。被告通知的交房时间符合补充条款关于展期的约定，但原告却未按时前来收房。被告的主题乐园、深坑酒店均与房屋买卖合同无关。第三人协昌公司述称：原告的购房款先支付给了第三人，第三人于收款当日代为支付给了被告。关于原告已付房款的金额，认可原告的相关意见。经审理查明：2014年3月30日，原告(甲方)与第三人(乙方)签订《世茂纳米魔幻城商铺购买和运营管理协议》，约定标的物业为位于本区辰花路5088弄的上海世茂新体验辰花路二号地块娱乐商业中心商铺；甲方同意乙方将本协议所涉标的物业另行销售，甲方配合乙方销售工作；标的物业实际销售总额高于本合同约定总价款的，超过部分的价款归乙方所有，税费由乙方承担，低于本合同约定总价款的，则差额部分由乙方向甲方补足。合同另对其他相关事宜进行了约定。2015年6月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买涉案房屋，暂测面积423.07平方米，单价23,000元，总价9,730,610元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+0%，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-0%，乙方有权单方面解除合同，乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或者之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得《建设工程竣工验收备案证书》，甲方承诺在该房屋实际交付之日起六个月内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。合同第十一条约定，甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或者直接送达的方式，送达本合同所列的另一方的地址或者另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号信邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达，同时，合同首部载明原告的住址为上海市长宁区黄金城道688弄8号1205室。合同附件一约定，签订本合同当日支付首期房价款4,870,610元，其余房价款4,860,000元申请贷款支付，最迟在该房屋竣工验收或者房屋具备贷款条件之日起(以较早的为准)30日内付清。补充条款一第二条第二款约定，该房屋交付时，如产权登记面积与合同约定的面积发生差异，双方同意按照产权登记面积一并根据本合同约定的建筑面积单价据实结算房价款，乙方不得以产权登记面积与合同约定面积存在差异为由要求退房或者追究甲方的违约责任。补充条款一第三条第二款第二项约定，乙方选择贷款方式付款的，无论因乙方、甲方或非归责于双方的原因致使乙方未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款金额的，乙方同意，本合同继续履行，乙方应自该房屋竣工验收后或者该房屋具备贷款条件之日起(以较早的为准)30日内全额付清该房屋总价款或者补足批准额度与申请额度的差额款项，否则乙方自该房屋竣工验收或者该房屋具备贷款条件的第31日起按照本合同正文第七条的约定承担违约责任。补充条款一第六条约定，如因甲方的责任造成乙方不能在该商品房实际交付之日起365日内办理该商品房所有权证的，则每逾期一日，甲方按乙方已付房价款的的万分之零点三向乙方支付违约金(甲方的违约金总额以乙方已付房价款的千分之五为限)，上述权属证书办理期限逾期超过365日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还乙方已付房价款并按同期同类银行活期存款基准利率给付利息；乙方应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该房屋有关协议条款的行为，并应于甲方交房通知规定的交房日前向甲方付清该房屋所有应付房款及由甲方代收代缴的费用(包括但不限于：该房屋所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、税费等应由乙方承担的费用)，否则甲方有权拒绝交付房屋或履行合同约定的其他义务(同样适用于乙方逾期支付按揭贷款的情形)，且不承担任何逾期交付的责任，但该房屋涉及的费用、风险、责任等自甲方通知的交房日首日起由乙方承担。补充条款一第七条约定，如甲方不能在本合同第十一条规定期限交房，乙方同意给予甲方六个月(至2016年6月30日，含当日)的交房宽展期，允许甲方在该宽展期届满日前具备本合同约定的交付条件，并将该房屋交付乙方，乙方同意宽展期内合同继续履行，且甲方不承担违约责任，甲方亦有权提前交付，此不构成甲方违约，乙方同意根据甲方通知接收该房屋并承担自交付日起应由乙方承担的相关费用；甲方超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满后6个月内(即至2016年12月31日，含该日)交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的日次起至甲方书面交房通知确定的交付日之首日止，甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；甲方超过本条第1款约定的宽展期届满日六个月(即至2016年12月31日)仍未交房的，乙方应书面催告甲方交房，甲方自收到乙方书面催告交房通知后30日内仍未交付的，乙方有权解除合同。合同另对其他相关事宜进行了约定。2015年6月29日，案外人杨1向第三人跨行汇款1,500万元，并出具《代付款声明》一份，表示上述款项中的4,870,610元系代原告支付，杨1不会就代付款项向第三人主张任何权利，杨1和原告间形成的债权债务关系由其自行解决，与第三人无关。2016年8月9日，涉案房屋取得《建设工程竣工验收备案证书》。2016年8月11日，被告向原告的住址上海市长宁区黄金城道688弄8号1205室邮寄交房通知书一份，言明原告购置的房屋已经具备合同约定的交付条件，请原告于2016年8月14日前往被告处办理交接手续。对此，原告表示其没有收到该交房通知书，原告也没有催告过被告交房。2017年6月30日，涉案房屋经松江区房地产测绘所确定实测面积为453.64平方米。2017年12月29日，涉案房屋登记于被告名下。审理中，原告提交本市参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况表，拟证明原告没有固定工作，没有能力继续购买涉案房屋。被告对证据的真实性没有异议，但认为没有缴纳社会保险并不能表明原告没有收入，原告购买商铺的行为属于投资行为，其作为商人具有大额收入。第三人对此没有异议。另查明，原告及案外人杨1均系案外人昶盛房地产经纪(上海)有限公司的股东，原告于2012年8月31日实缴出资250万元。以上事实，有上海市商品房预售合同、本市参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况表、建设工程竣工验收备案证书、交房通知书、邮寄凭证、世茂纳米魔幻城商铺购买和运营管理协议、不动产权证书、房屋土地权属调查报告书、工商档案材料、代付款声明、银行明细以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的上海市商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。现原告主张合同解除，并提出以下四点解约理由：其一，建筑面积误差超过3%的法定解除标准。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，合同第五条约定，若暂测面积与实测面积的误差超过-0%，原告有权单方解除合同。但是，本案并没有面积减少的情形，原告并不能因实测面积增加而享有解除权。同时，根据合同第二十九条约定，若补充条款与正文不一致，则以补充条款为准。根据补充条款的约定，若面积发生差异，双方同意根据单价据实结算，原告不得以面积差异为由要求退房或追究被告的违约责任。故原告据此要求解除合同，与补充条款的约定相悖，本院对此不予支持。原告辩称该补充条款是免除责任的条款且未向原告作出充分说明，应属无效条款。本院认为，该补充条款关于面积发生差异时的处理方式的约定，包括实测面积增加和减少两种情形，并未免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应属有效。其二，因被告逾期交房、原告无经济能力逾期付款，故原告依法有权解除合同。本院认为，被告向合同约定的原告的送达地址寄送了交房通知书，根据合同约定，投邮后第三日即视为已送达原告。原告在交房通知已送达的情况下，未前来收房，已构成违约。原告辩称，根据合同第十五条，原告未按约定日期交接房屋的，被告应发书面催告书。本院注意到，本条款系针对风险转移的条款，且系对于被告不再承担房屋风险责任的条件和权利的约定，而非对于被告应履行的交付房屋的义务的约定，被告已经按照合同第十三条的约定履行了房屋交付的通知义务，并无不当。对于原告无经济能力逾期付款的问题，经本院释明，被告在本案中拒绝解除合同，原告作为违约方无权要求解除合同。原告以经济原因不具备履行能力为由要求解除合同，但提供的养老保险缴费情况表，不足以证明其观点，而且没有法律依据，本院难以支持。其三，被告取得大产证的时间2017年12月29日相较于被告通知原告交房的时间2016年8月已经超过365天，根据合同约定，导致原告无法办理小产证的，原告有权解除合同。本院认为，根据合同约定，因被告的责任造成原告在实际交付之日起超过365日办理房屋所有权证的，原告有权解除合同。本案中，涉案房屋并未实际交付，且未交付的原因在于原告未按时前来收房，原告要求解除合同不符合合同约定，本院对此不予支持。其四，被告的深坑酒店和主题乐园迟迟未开。本院认为，深坑酒店、主题乐园与本案缺乏关联性，原告以此为由解除合同缺乏依据，本院对此不予支持。综上，导致本案合同未能履行的原因在于原告未按约接收房屋、未按约付款，原告属于过错方。现原告要求解除上海市商品房预售合同，其相应的解除理由亦不成立，故对原告的相应主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告金鹏的诉讼请求。案件受理费45,765元，减半收取计22,882.50元，由原告金鹏负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年五月二日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……