安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1821民初713号原告：吴玉芳，女，1935年1月28日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：宋建明（系原告长子），男，1959年11月20日出生，汉族，现住安徽省郎溪县。被告：张玉喜，男，1963年5月5日出生，汉族，住郎溪县。委托诉讼代理人：李书武，安徽见贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：史军伟，安徽见贤律师事务所实习律师。原告吴玉芳与被告张玉喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。吴玉芳委托诉讼代理人宋建明及被告张玉喜的委托诉讼代理人李书武、史军伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴玉芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告偿还拖欠的房租合计人民币柒万陆仟元整（76000.00元）。2、并承担银行同期贷款利息。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年3月20日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，协议约定原告将位于郎溪县跑飞路与望十路交接处的房屋（房地产权证：郎溪字第××号）四间地下室出租给被告用于办厂，租赁期限自2008年3月28日至2011年3月28日止；年租金为8000元，于每年的正月初一付清，水电费由被告自理；租赁期满，若原告收回房屋，则被告应将设备拆走，房屋恢复原状。后因被告拖欠租金，原告多次催促被告搬出房屋，但被告既不搬离，也不支付租金。原告只得于2017年3月20日与被告重新签订一份房屋租赁协议，约定每十天房屋租金为2000元。对于原拖欠的房屋租金，在原告的要求下，被告出具欠条一张，载明“今欠到吴玉芳房租人民币贰万元整，租房押金壹万元整。合计人民币叁万元整。此据具欠人张玉喜2017.3.20”。2017年12月29日，被告向原告出具了交付房屋及房屋钥匙的凭证，但对于被告所欠房租，原告多次催要，被告一直拖延不给。张玉喜辩称：1、原告起诉部分事实不属实。2、在2008年房租均按照每年8000元计算，直到2017年3月份欠房租是20000元。3、在2017年3月20日双方签订租赁合同的条件是由于被告欠房租，原告不同意被告继续使用房屋，并要求被告搬离和解决房屋水电问题，被告迫于无奈才以每十天2000元的租金租用原告的房屋，后被告陆续搬离房屋。实际上签订合同后，被告并未实际使用房屋，交房子钥匙给原告，原告始终不接受，直到2017年12月29日后，被告为原告解决好租用房子所有水电，完全达到原告的满意，原告才同意接收房屋钥匙。4、2017年3月21日前的房租均是8000元每年，而按照2017年3月20日的租赁合同计算，每年房租达73000元，明显不符合常理，被告意思表示不真实，且案涉租赁合同并未实际履行，按照合同法第五十四条的规定属于可撤销合同，若本案无法调解，被告将提出撤销合同之诉。5、被告为原告安装水电开户等，花费将近20000元，被告要求在调解时抵消，否则答辩人将另案起诉原告支付该笔费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，即2017年3月20日签订的房屋租赁协议，被告张玉喜质证意见为：1、该份证据在形式上是租赁协议，内容却是要求被告搬离房屋的违约条款，该租赁协议原、被告意思表示均不真实，不应认定为实际上的房屋租赁合同，不能作为原告计算房屋租金的依据；该协议只记载起算时间为2017年3月21日，没有终止日期，被告占用原告房屋租金仍应按照8000元每年的标准计算，违约金应当按照原告实际损失的30%来计算。房屋占用期间9个月房租应当是6000元，加上违约金1800元。原告起诉的金额只能是20000元加7800元。2、关于所欠房租利息计算，只能是以所欠租金20000元为基数，押金不应计算在内。本院经审理认为：原告提交的2017年3月20日签订的房屋租赁协议，有被告本人签名、协议内容没有损害国家、集体、个人和社会公共利益且不违背法律法规强制性规定、内容真实并与本案的审理有关联，系有效证据。该证据虽能证明双方约定了所欠租金20000元及押金10000元按月息千分之一点五计算利息，但关于押金的约定不符合法律规定，对所欠租金的约定与该《租赁协议》无关且双方对计算利息的时间约定不明，故对该证据的此部分证明对象不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月20日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，协议约定原告将位于郎溪县跑飞路与望十路交接处的房屋（房地产权证：郎溪字第××号）四间地下室出租给被告用于办厂，租赁期限自2008年3月28日至2011年3月28日止；年租金为8000元，于每年的正月初一付清，水电费由被告自理；租赁期满，若原告收回房屋，则被告应将设备拆走，房屋恢复原状。租期届满后，双方未续签租赁协议，但被告一直使用该租赁房屋。期间，因被告拖欠部分租金，原告多次催促被告搬出房屋，但被告既不搬离，也不支付租金。对于拖欠的房屋租金20000元，被告于2017年3月20日向原告出具欠条一张，载明“今欠到吴玉芳房租人民币贰万元整，租房押金壹万元整。合计人民币叁万元整。此据具欠人张玉喜2017.3.20”。2017年3月20日原告与被告重新签订一份《房屋租赁协议》，约定每十天房屋租金为2000元，协议约定了被告租赁原告房屋的起始时间为2017年3月21日，未约定被告租赁房屋的终止时间。2017年12月29日，被告向原告出具了交付房屋及房屋钥匙的凭证，原被告双方的房屋租赁关系结束。但对于所欠房租，原告多次催要，被告一直未给付。本院认为：张玉喜与吴玉芳经平等协商于2008年3月20日签订的《租赁协议》依法成立，合法有效，合同明确约定了租期、租赁费数额及支付租金的时间等，双方当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。吴玉芳在合同签订后依约向张玉喜交付了房屋，张玉喜应当依照约定的时间及费用标准及时支付租金。但直到2017年3月20日，被告尚欠原告租金20000元。在此期间，原告多次要求被告支付租金、腾退房屋，均遭到被告拒绝，被告的行为已构成违约。2017年3月20日双方再次签订的《租赁协议》，有被告本人签名、协议内容没有损害国家、集体、个人和社会公共利益且不违背法律行政法规强制性规定，协议清楚载明了租赁房屋租金为人民币贰千元每十天，应属合法有效约定。关于被告主张的协议约定租金过高、被告在协议中意思表示不真实的辩解意见，因其未提供证据予以证明，故本院对此辩解主张不予支持。关于被告主张的房屋租金人民币贰千元每十天的约定过高、明显不合理、应视为双方约定的违约金，租金仍应按每年8000元标准计算的辩解意见，因其无法律和事实依据，本院不予支持。原告主张被告支付2017年3月21日至2017年12月29日期间的租金56000元及2017年3月20日之前所欠租金20000元合计76000元符合法律规定，本院予以确认。原告主张被告按银行同期贷款利率承担逾期支付租金的利息，因双方既无约定且无法律规定，对此主张，本院不予支持。综上，原告吴玉芳主张张玉喜支付2017年3月21日至2017年12月29日期间的租金56000元及2017年3月20日之前所欠租金20000元合计76000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张玉喜于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告吴玉芳租金76000元。二、驳回原告吴玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，减半收取计850元，由被告张玉喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  张德琴二〇一八年五月十八日书记员  谢 童附：一、本案证据目录：1、原告身份证复印件，证明原告的身份情况。2、郎溪字第××号房地产权证复印件一份，证明：原告有出租房子的资格。3、2008年3月20日签订的房屋租赁协议一份，证明：原被告双方存在租赁关系。4、2017年3月20日签订的房屋租赁协议一份，证明：原被告双方存在租赁关系，被告方不按时支付租金，就按照每月千分之一点五以本金30000元来计算利息。5、欠条一份，证明：被告欠原告的房屋租金是20000元。6、交钥匙、交房凭证一份，证明：与被告的房租租赁关系于2017年12月29日结束。二、本判决书适用法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付租金或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。