.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2018）青0102民初726号原告：李强，男，汉族，1991年6月8日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：高海银、陈和庆，青海竞帆律师事务所律师。被告：青海怡海房地产开发有限公司（组织机构代码：66192XXXX），住所地：青海省西宁市城**八一西路****楼****。以下简称怡海公司。法定代表人：马永胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗军，该公司员工。第三人：海南州融达小额贷款有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地，住所地：海南州共和县恰卜恰镇青海湖北大街**称融达公司。法定代表人：姜文君，该公司总经理。第三人：韩高伟，男，汉族，1974年12月16日出生，户籍地四川省南部县。委托诉讼代理人：孙生宏、张姝，青海泰宏律师事务所律师。原告李强与被告怡海公司、第三人融达公司、第三人韩高伟商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，原告李强及委托代理人陈和庆、被告怡海公司的委托代理人苗军、第三人融达公司法定代表人姜文君、第三人韩高伟及其委托代理人孙生宏、张姝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李强向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2011年12月26日签订的《房屋认购书》合法有效；2.依法判决《房屋认购书》项下的位于西宁市城东区康南路"夏都之林"小区7号楼1单元1182室房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月26日，原、被告签订《房屋认购书》，约定由原告购买被告开发的位于西宁市城东区康南路"夏都之林"小区7号楼1单元1182室房屋，房屋价款共计328464元。合同签订后，原告陆续将328464元购房款支付给被告。2016年被告将房屋交付原告，原告已实际占有该房屋至今。后得知，2013年4月12日，被告因资金周转向第三人借款1000万元，为保证还款，被告与第三人签订《商品房预售合同》，又将上述房屋出售给第三人。原告认为，原告与被告购房合同签订在先，且原告已付清全部房款并已实际占有房屋。被告与第三人购房合同签订在后，且该《商品房预售合同》是作为《借款合同》的担保，非真实房屋买卖关系，故根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，诉至法院请求判如所请。被告怡海公司辩称，原告的房款全部是现金支付，并与原告签订了《房屋认购书》，现房屋已经交付原告。第三人韩高伟述称，1.韩高伟已为生效判决所确认的合法权利人，并已依法申请人民法院执行，其权利应受法律保护。2013年4月13日，怡海公司与融达公司签订《借款合同》、《抵押合同》，后双方签订《商品房预售合同》，并将涉案房屋在西宁市房地产交易管理所办理了商品房预售合同备案登记。2015年8月20日，怡海公司、融达公司与韩高伟签订合同，约定将债权全部转让给韩高伟。经诉讼，青海省高级人民法院于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决书，判决怡海公司偿还韩高伟借款本息15600000元。2.原告的诉讼请求不应予以支持，原告应当要求被告承担违约赔偿责任。原、被告并未签订正式的商品房预售合同或商品房买卖合同，且所签合同也未在房地产管理部门办理登记备案，并不享有对抗第三人的权利。我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋所有权转移登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果，本案中，因涉案房屋处于司法查封状态，构成法律上的"履行不能"，被告无法继续履行合同。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回其诉讼请求。第三人融达公司述称，我公司陈述意见与第三人韩高伟的意见一致。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、2011年9月30日，西宁市住房保障和房产管理局颁发的编号为（2011）房预售证第264号《商品房预售许可证》，意在证明被告怡海公司所开发的夏都之林7号楼具有公开预售资格，可对外销售。经质证，各当事人对该组证据的真实性及证明方向不持异议。但第三人韩高伟认为，原、被告在商品房预售许可证之前签订的合同无效。第三人融达公司与第三人韩高伟的质证意见一致。本院认为上述证据的真实性应予认定。证据二、2011年12月26日，原、被告签订的《房屋认购书》，意在证明原、被告之间针对涉案房屋的商品房买卖合同关系已经建立；证据三、被告怡海公司出具的《收据》、记账凭证各四份，意在证明，原告依据《房屋认购书》的约定，已向被告支付购房款328464元，被告已将房屋实际交付原告占有使用。经质证，被告对上述证据二、三的真实性及证明方向不持异议。第三人韩高伟对上述证据的真实性不予认可，认为房屋认购书签订时怡海公司已取得预售许可证，应当签订正式的商品房预售合同，收据和记账凭证不能真实反映原告是否缴纳房款的事实。第三人融达公司与第三人韩高伟的质证意见一致。本院认为，上述证据系原被告之间的交易所形成，因被告对上述证据的真实性没有异议，对其真实性可以确认。被告怡海公司提交证据与原告李强一致。第三人韩高伟为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、怡海公司与融达公司之间签订的《借款合同》和《抵押合同》，意在证明怡海公司向融达公司借款并将涉案房屋抵押给融达公司的事实。经质证，原告认为，该借款合同、抵押合同都是签订于房屋认购书之后，且与原告无关，对其真实性不发表意见。被告怡海公司对上述证据的真实性没有异议，但认为怡海公司实际只收到了470万元。第三人融达公司对该组证据的真实性及证明方向均不持异议。证据二、融达公司与韩高伟及怡海公司之间签订的《债权转让合同》，意在证明融达公司、韩高伟、怡海公司签订合同，约定将债权及抵押权利一并转让给韩高伟的事实。经质证，原告认为，上述证据与原告无关，债权是否实际转让原告并不清楚。被告怡海公司对其真实性没有异议。第三人融达公司对该组证据的真实性及证明方向均不持异议。证据三、西宁市中级人民法院（2015）宁民二初字第375号民事判决书（以下简称375号判决书）与青海省高级人民法院（2016）青民终78号民事判决书（以下简称78号判决书），意在证明对于前述借款纠纷，韩高伟向西宁市中级人民法院提起诉讼，经青海省高级人民法院判决，怡海公司应向韩高伟偿还借款，韩高伟的债权已受生效法律文书确认；经质证，原告认为，对于上述证据的真实性没有异议，对证明方向不予认可，提出375号判决书第11页裁判理由认为，被告与第三人的抵押合同虽然成立，但未经抵押登记，抵押权未生效。因此，韩高伟的债权仍然属于普通债权，不具有优先受偿权。被告怡海公司对判决书的真实性没有异议，但认为上述一、二审判决书仅仅确认了双方之间的借贷关系。第三人融达公司对该组证据的真实性及证明方向均不持异议。证据四、公告（由第三人融达公司从涉案楼房的楼道中拍摄，韩高伟认为是西宁市中级人民法院所张贴）、证据五、（2016）青01执194号之一执行裁定书、证据六、司法查封特别事项告知书（2015年9月30日，西宁市房屋权属登记中心向西宁市中级人民法院出具）、证据七、抵押清单，上述证据意在证明本案所涉房屋已进入执行程序，被中级人民法院查封38套、查封期限是三年，另两套由西宁市城东区人民法院查封，市中院轮候查封的事实。经质证原告认为，公告没有公章，对其真实性不予认可。对证据五、六的真实性不持异议。被告怡海公司对公告的真实性不予认可，对证据五、六的真实性不持异议，对证明方向有异议，提出本案因第三方提出执行异议，执行法院市中院已裁定中止执行。第三人融达公司对该组证据的真实性及证明方向均不持异议。本院认为，第三人韩高伟提交的上述七份证据，除证据四公告，因没有制发人签章，其真实性无法认定外，其余六份证据之间存在紧密的关联性，真实性均可以确认。第三人融达公司与第三人韩高伟所举证据一致。根据各方当事人所提交证据及陈述，以下事实可以确认：经审理查明，2011年12月26日，原、被告签订《房屋认购书》，约定由原告购买被告开发的位于西宁市城东区康南路"夏都之林"小区7号楼1单元1182室房屋，房屋价款共计328464元。原告将328464元购房款支付给被告，被告向原告出具收款收据四份，收据载明收到原告购房款328464元。在本案审理过程中被告已将涉案房屋交付给被告，现原告已实际占有该房屋。另查，第三人韩高伟与被告怡海公司之间的借款纠纷案，西宁市中级人民法院于2015年12月15日作出375号判决书。宣判后，怡海公司不服，上诉至青海省高级人民法院，经审理，该院于2016年6月7日作出78号判决书。对上述已生效判决所认定的事实，予以确认。依据第三人韩高伟的申请，西宁市中级人民法院依法查封了本案涉案房屋。本院认为，第三人韩高伟在与怡海公司的借款合同纠纷中提出对被告怡海公司的抵押财产，即西宁市城东区昆仑东路281号的房屋40套（其中包括本案涉案房屋）享有优先受偿的权利。针对第三人此项请求，375号判决书裁判理由认为（见该判决书第11-12页）："......（第三人与被告）虽已形成将怡海公司所有的房产进行抵押的合意，但未按前述规定办理抵押登记，故抵押权未设立。"遂判决驳回了韩高伟除主张借款本息以外的其他诉讼请求。根据上述裁判意见，第三人韩高伟对涉案房屋不享有优先受偿的权利。因原告已经交付大部分房款，并已实际占有该房屋，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权,但不得对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人（即商品房消费者）。由此可见，第三人与被告之间基于保证借款合同的履行而签订的《商品房预售合同》不能对抗原、被告基于《房屋认购书》所形成的房屋买卖合同关系，原告请求符合法理，应予支持。因原告所提第一、二项请求事项存在重合，无须单独审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十三条第一款第五项之规定，判决如下：确认西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1182号（即西宁市康南路"夏都之林"小区7号楼1单元1182室）房屋归原告李强所有。案件受理费6226元，减半收取3113元，由被告青海怡海房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩 薇 二〇一八年五月二日书记员 黎艳娜