河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终166号上诉人（原审原告、案外人）：景涛，男，1988年5月4日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：孙浩亮，北京市方舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：江西省地质工程（集团）公司，住所地江西省南昌市西湖区站前路176号。法定代表人：谢德湘，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洪波，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：金莹，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王爱兰，女，1973年7月20日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：固安县瑞达房地产开发有限公司，住所地河北省固安县工业技术园区6号路东。法定代表人：王阁，该公司经理。委托诉讼代理人：王金河，该公司法律顾问。上诉人景涛因与被上诉人江西省地质工程（集团）公司（以下简称江西地质公司）、王爱兰及原审第三人固安县瑞达房地产开发有限公司（以下简称瑞达公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省廊坊市中级人民法院（以下简称廊坊中院）（2017）冀10民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年4月26日对本案进行了开庭审理，上诉人景涛的委托诉讼代理人孙浩亮，被上诉人江西地质公司的委托诉讼代理人陈洪波、金莹，被上诉人王爱兰及其委托诉讼代理人杨明利，原审第三人瑞达公司的委托诉讼代理人王金河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景涛上诉请求：依法撤销一审判决发回重审，或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，遗漏案件重大事实。2013年7月27日，景涛与瑞达公司签订《房屋买卖合同》，约定将位于固安县的房屋（以下简称涉案房产）出售给景涛，合同约定的房屋价款为589116元。2013年7月20日、27日，景涛向瑞达公司交付购房款合计179116元。后来瑞达公司向景涛交付了涉案房产，景涛办理收房手续后入住。景涛针对上述事实，提交了《房屋买卖合同》、购房款收据、银行流水单、《入住须知》、《承诺书》、照片、物业费收据、天然气收据、《阳光新城情况说明》等证据，能够充分证明景涛购买涉案房产及入住的事实。一审法院没有查明案情。在涉案房产是否是景涛唯一住房问题上，没有对该案件事实主动询问，在明知该房屋没有办理网签备案、景涛无法取得唯一住房证明的情况下，没有向景涛释明唯一住房的查询或证明途径，就草草认定景涛无法证明该房屋为唯一住房而判决驳回诉讼请求。（二）证据采信上存在问题。景涛提交的《阳光新城情况说明》真实客观地反映了景涛所购房屋迟迟不能办理网签、迟迟不能交房的原因是瑞达公司存在大量纠纷导致的，瑞达公司对此事实予以认可，该证据应当予以采信。（三）确认房屋权利属于本案审查范围。景涛作为买房消费者，确认房屋买卖合同效力是确认其房屋拥有实体权利的基础法律关系，一审法院对此不予审查，有悖《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条的规定。（四）景涛的物权期待权应当得到保护。景涛作为普通消费者，从瑞达公司处购买了商品房，交付了部分购房款。由于开发商瑞达公司与建筑商之间的的商事法律纠纷，由于开发商的过错导致房屋买卖合同无法办理网签备案和预告登记，进而导致景涛购买房屋被查封。开发商和建筑商作为经营者，其两者的商事法律纠纷由普通消费者来承担最终的不利后果，天理难容。瑞达公司作为被执行人，目前无其他财产可供执行，申请执行人就把希望寄托在景涛所购房屋上。一审判决还明确上诉人可以就房屋被执行所造成的经济损失另案主张权利。被执行人已经没有其他可供这些的财产了，申请执行人都已经被逼无奈执行景涛所购房屋了，景涛一旦失去房屋，就会落得一无所有。（五）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称复议规定）是人民法院办理执行异议和复议案件，进行形式审查的法律依据，其中很多规定，都是进行形式审查的技术判断标准。民事审判庭对执行异议之诉案件进行实体审理，就不应当仅仅依据此规定进行形式审查，而应当深入案件，全面查明案件的基础上，从实体法律关系上进行审理。江西地质公司辩称，应驳回上诉请求，维持原判。（一）一审判决事实清楚、适用法律正确。（二）涉案房产登记在瑞达公司名下，属瑞达公司所有，执行法院依据江西地质公司请求执行瑞达公司房屋合法有效。（三）景涛支付的房款未达到法律规定的范围且无法证实其是唯一住房，也没有证据证明在涉案房产查封前景涛就合法占有涉案房产，不符合复议规定第二十八条、第二十九条规定，景涛不享有排除强制执行的权利。（四）商品房买卖合同必须要到房地产交易中心备案才能生效，涉案房产买卖合同没有经过登记备案应认定无效。景涛与瑞达公司之间的纠纷只能通过债权债务关系另案处理，不能对抗执行程序。王爱兰庭审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。同意江西地质公司的答辩意见。一审法院判决针对的是执行异议裁定提出的起诉，商品房买卖合同是否有效不属于案外人执行异议的范围，驳回的理由是不符合复议规定第二十八条和第二十九条的规定。景涛在本案中，必须满足第二十八条和第二十九条规定的条件，上诉人景涛不符合交付款项达到50%的条件，不具备复议规定第二十九条第一项、第三项的条件。签订合同时，开发商瑞达公司没有五证，属于违法建筑，合同无效。未办理过户登记也属于自身原因，买主也有责任审查房屋合法性。瑞达公司庭审述称：同意上诉人景涛的意见。景涛向一审法院起诉请求：1、判令不得执行涉案房产并解除查封；2、确认景涛与瑞达公司签订的房屋买卖合同有效，确认涉案房产归景涛所有；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：景涛与瑞达公司于2013年7月27日签订《商品房买卖合同》，购买瑞达公司开发的固安县房屋，房屋建筑面积88.55平方米，总房款58.9116万元。景涛于2013年7月20日、27日支付首付款17.9116万元，剩余41万元约定以银行按揭贷款支付。该《商品房买卖合同》未办理网签备案。江西地质公司因与瑞达公司建设工程施工合同纠纷一案，于2015年2月3日查封了案涉房产，并于2017年1月23日续封。廊坊中院于2016年4月5日对该案作出的（2015）廊民三初字150号民事判决，判决瑞达公司向江西地质公司支付100.266万元。该判决已生效进入执行程序。王爱兰因与瑞达公司建设工程施工合同纠纷一案，廊坊中院于2015年2月14日作出（2014）廊民三初字152号民事判决，判决瑞达公司向王爱兰支付1288.0506万元及利息。该判决已生效进入执行程序，于2015年10月30日查封了案涉房产。瑞达公司于2016年4月16日向景涛交付房屋。涉案房产仍登记在瑞达公司名下。景涛对江西地质公司、王爱兰的执行申请提出异议，廊坊中院于2017年5月4日作出（2017）冀10执异41号执行裁定，驳回了景涛的异议。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。景涛虽在法院查封前与瑞达公司签订《商品房买卖合同》，但未办理预告登记，涉案房产仍登记于瑞达公司名下，江西地质公司、王爱兰申请对涉案房产予以查封符合法律规定。瑞达公司系在法院查封后向景涛交付房屋，景涛已交付的价款不足总房款的百分之五十，且未提交证据证明涉案房产系其唯一住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，景涛对涉案房产不具有排除强制执行的民事权益，要求不得执行涉案房产并解除查封及确认该房屋归其所有，缺乏法律依据。案外人执行异议之诉是指案外人对驳回异议的裁定不服，请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的的权利而提起的诉讼。本案中，景涛请求确认其与瑞达公司签订的《商品房买卖合同》有效属于合同纠纷，不属于案外人执行异议之诉审理的范围。另，景涛因涉案房产被执行造成的经济损失可另案主张权利。综上所述，景涛的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，廊坊中院于2017年11月13日作出（2017）冀10民初130号民事判决书，判决驳回景涛的诉讼请求；案件受理费100元，由景涛负担。本案经开庭审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案外人景涛对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案争议焦点。人民法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审理执行异议之诉案件，不违反法律规定。根据现有法律和司法解释有关规定，案外人对涉案房产主张实体权利，欲排除人民法院对涉案房产的强制执行，无论人民法院实体审查还是形式审查，案外人对涉案房产所享有的民事权益，要么同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，要么同时符合该规定第二十九条规定的三个条件，才能够排除人民法院的强制执行。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房产至今仍登记在被执行人瑞达公司名下，根据景涛所提交的证据，即使能够认定在廊坊中院查封涉案房产之前其与瑞达公司签订了《商品房买卖合同》，且没有办理过户登记手续非因景涛自身原因和景涛所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋等条件具备，但在廊坊中院查封涉案房产之后瑞达公司才将涉案房产交付景涛，不能同时满足该规定第二十八条规定的排除执行条件；景涛交付的价款不足总房款的百分之五十，不能同时满足该规定第二十九条规定的排除执行条件。故，景涛对涉案房产所享有的民事权益不足以排除强制执行。关于景涛要求确认其与瑞达公司之间商品房买卖合同有效的诉讼请求。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款虽然规定，案外人在提起执行异议之诉的同时，提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，但这并不意味着必须要一并作出裁判。本案系案外人执行异议之诉，主要审理的是案外人对涉案房产享有的民事权益能否排除强制执行问题，因涉案房产至今仍登记在被执行人瑞达公司名下，案外人景涛对涉案房产享有的民事权益不能排除强制执行，所以一审法院对景涛与瑞达公司签订的《商品房买卖合同》的效力没有作出认定，并无不妥。综上所述，景涛的上诉请求，不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人景涛负担。本判决为终审判决。审判长  王荣菊审判员  刘立斌审判员  王振健二〇一八年五月八日书记员  崔彦茹