四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终2789号 上诉人（原审被告）：张勇，男，1974年8月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：林光炳，四川聚沙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐玲，四川聚沙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王洪宇，女，1975年10月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：廖祎，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成晓东，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李德才，男，1976年12月26日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：廖祎，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成晓东，四川方舟达律师事务所律师。 上诉人张勇因与被上诉人王洪宇、李德才房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初4211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张勇上诉请求：1.请求撤销（2017）川0112民初4211号民事判决；2.请求依法改判双方继续履行合同，张勇支付购房余款；3.一、二审案件受理费由王洪宇、李德才负担。事实和理由：1.一审认定事实不清，程序违法。张勇因生病于2017年上半年连续住院三次，又因工作原因长期出差，一审未充分审查张勇不到庭原因，直接下判，剥夺了张勇的辩论权。且张勇并未强行换锁入住，而是经中介方磋商，在王洪宇、李德才同意后拖延了10日才入住。2.一审适用法律错误，张勇的行为不构成根本违约，双方签订的相关协议有效，应继续履行。⑴案涉房屋已过户登记至张勇名下，交易已经完成。张勇享有的物权高于王洪宇、李德才享有的债权，一审判令张勇退还房屋违背了物权法的宗旨，张勇愿意支付合同尾款，并承担相应的资金利息。⑵双方约定如果贷款额度不足以支付房款，由张勇补足差额，中介方在收取了贷款服务费后选定了贷款银行，但银行没有及时通知张勇签署贷款合同导致未能放贷，故未办妥贷款的责任应由中介方承担。张勇承诺愿意一次性支付房屋全款，故张勇并未构成根本性违约。综上，请求二审法院依法改判，保护公民的合法权益。 王洪宇、李德才辩称，1.一审程序合法，张勇经法院传票传唤，未到庭参加诉讼，应承担相应法律后果。2.一审判决内容具有事实及法律依据，张勇严重违约，王洪宇、李德才依据合同享有解除权，而且从签订合同至解除时共计1年多时间，是经过了合理催告期的，一审亦对合同解除的后果有明确表述。3.关于贷款问题，多次通知张勇履行合同义务，一审中亦提交了双方的通话、聊天记录，催告张勇履行，但张勇拒不履行。4.张勇将其不履行合同的责任推卸给银行及中介，其请求不能成立。而且双方合同约定交齐房款后才能入住，张勇未经王洪宇、李德才同意入住，违反了合同约定。 王洪宇、李德才向一审法院起诉请求：1.确认王洪宇、李德才与张勇签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》及《关于合同（编号ＭＭ3125554）的补充协议》于2017年7月10日解除（庭审中，王洪宇、李德才明确在本案中其不主张解除《过户、按揭代理合同》，仅主张解除双方之间的合同关系）；2.张勇归还王洪宇、李德才该套位于成都市龙泉驿区已过户的房屋，并配合王洪宇、李德才将房屋产权变更至王洪宇、李德才名下；3.张勇按成交价的10%向王洪宇、李德才支付违约金43500元；4.张勇支付占有该房屋期间的房屋使用费9600元；5.本案诉讼费、保全费由张勇承担。 一审法院查明，2016年7月2日，王洪宇、李德才（甲方、出售方）与张勇（乙方、购买方）通过四川链家房地产经纪有限公司的居间签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方将其所有的位于成都市龙泉驿区.04平方米的房屋，以总价435000元的价格出售给乙方；乙方在合同签订当日支付定金20000元，乙方在过户递件前1日将首付款115000元存入资金托管账户，待乙方取得产权证后，由居间方办理资金划转手续，将首付款支付给甲方；尾款300000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额；如无法获得银行批准的，乙方自行凑齐剩余房款，以现金形式支付给甲方；甲乙双方应于接到居间方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续；收齐房款3日内甲方将该房屋交付给乙方；乙方未按照约定时间付款的，逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。王洪宇作为出售方在上述《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》上签字。 2016年7月14日，李德才出具委托书，委托王洪宇代理其以夫妻名义办理案涉房屋的抵押登记注销、出售、办理所有权转移登记等手续。同日，四川省成都市龙泉公证处对该委托书进行了公证。 上述合同签订后，王洪宇、李德才将案涉房屋交付张勇。 2016年11月28日，甲方王洪宇与乙方张勇又签订了《关于合同（编号MM3125554）的补充协议》，主要约定：甲、乙双方约定过户交首付时间最迟期限为2016年12月15日，若乙方不能于2016年12月15日按时过户并支付甲方首付款，则签署的原房屋买卖合同三方解约，乙方不退还甲方购房定金20000元；在签署房屋买卖合同之日起至12月15日期间，甲方同意该房屋由乙方暂住，乙方同意以每月1200元支付甲方9月至12月租金，共计租金4800元，若因上述约定甲乙双方解除买卖合同，则乙方无需支付该租金。 2016年12月15日，张勇向王洪宇付清了定金和首付款共计135000元，王洪宇、李德才于当日将案涉房屋产权转移至张勇名下。但截止本案庭审之日，张勇并未向王洪宇、李德才支付剩余房款，也未提供证据其已经向银行申请贷款并获审批通过。庭审中，王洪宇、李德才申请居间方四川链家房地产经纪有限公司工作人员马鹏飞、魏云强出庭作证，两证人均称：在案涉房屋过户前，张勇的贷款银行即光大银行已同意贷款，但房屋过户后贷款银行却通知称由于贷款合同的时间填错，需要张勇重新签署贷款合同，但经银行、居间方和出售方多次通知，张勇截止目前均未重新签署贷款合同，所以贷款银行最终未能放贷，张勇也未自行支付剩余的购房款。 2017年7月10日，王洪宇通过快递的方式向张勇发出《解除合同通知书》，主要载明：双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等约定……尾款300000元由买方通过银行按揭贷款支付给卖方，如买方无法获得银行贷款将自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给卖方，但从合同签订至今，卖方及居间方多次通过电话、短信、邮寄信函等方式向买方催收首付款及购房尾款，但截止目前买方的购房尾款仍然未向卖方支付，为此卖方通知如下：一、解除买卖双方之间于2016年7月2日通过四川链家房地产经纪有限公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》及《关于合同（编号ＭＭ3125554）的补充协议》；二、请买方配合卖方将该套位于成都市龙泉驿区的房屋重新过户至卖方名下；三、买方所交纳的购房定金20000元、首付款115000元在扣除相应费用后退还买方。上述关于邮寄《解除合同通知书》的快递查询信息显示签收时间为2017年7月11日。 庭审中，王洪宇、李德才自认张勇已向其支付了2016年9月至12月共计4个月的租金4800元。 还查明，居间方四川链家房地产经纪有限公司工作人员马鹏飞等人从2017年2月份开始多次通过短信息的方式多次催促张勇办理贷款或付清尾款，张勇虽多次承诺付款但均未兑现。 一审法院认为，王洪宇、李德才作为出卖人与买受人张勇通过居间人四川链家房地产经纪有限公司就案涉房屋所签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同编号MM3125554的补充协议》等均系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。本案的争议焦点在于：王洪宇、李德才关于前述合同已于2017年7月10日解除的主张是否成立，以及其主张张勇向其退还房屋、配合变更产权登记并支付违约金、赔偿房屋占用损失的诉讼请求是否应予以支持。首先，双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定：“尾款300000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额；如无法获得银行批准的，乙方自行凑齐剩余房款，以现金形式支付给甲方”，据此约定，张勇作为买受人其按揭贷款应当在房屋过户前获得银行批准，否则应以现金方式向出卖人王洪宇、李德才支付。但庭审查明，截止本案庭审之日张勇并未取得银行按揭贷款，也未通过现金方式向出售方王洪宇、李德才付清尾款。2017年7月11日，即自房屋过户之日起张勇逾期付款近七个月后，王洪宇、李德才向张勇发出《解除合同通知书》，主张解除双方之间的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同编号MM3125554的补充协议》。一审法院认为，王洪宇、李德才在本案诉至法院前已通过居间方多次向张勇催收尾款，但张勇在房屋办理过户后长达九个月的时间均未履行付款义务，即张勇在王洪宇、李德才催收后的合理期限内未能履行合同主要义务，已经构成根本违约。故根据双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，“乙方未按照约定时间付款的，逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同”，并依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“……合同自通知到达对方时解除……”之规定，王洪宇、李德才主张其与张勇之间的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同编号MM3125554的补充协议》已解除的诉讼请求，符合合同约定且具有法律依据，一审法院予以支持；但合同解除的时间应为《解除合同通知书》到达对方之日即2017年7月11日。其次，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，案涉《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同编号MM3125554的补充协议》解除后，王洪宇、李德才有权要求张勇向其返还房屋并将房屋产权重新过户至其名下。第三，案涉《成都市存量房屋买卖合同》约定：张勇未按照约定时间付款的，逾期超过15日的，王洪宇、李德才有权单方书面解除合同，合同被解除的，张勇应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向王洪宇、李德才支付违约金，并由王洪宇、李德才退还张勇全部已付款。据此约定，王洪宇、李德才主张张勇按照房屋成交价向其支付违约金43500元的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。但是，王洪宇、李德才基于相同的违约事实同时主张违约金和租金损失属于重复主张，且该项违约金已经足以弥补其损失，故对其主张的租金损失，一审法院不予支持。 综上所述，双方之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同编号ＭＭ3125554的补充协议》已经解除，张勇应向王洪宇、李德才返还房屋并协助将房屋重新变更登记至王洪宇、李德才名下，且还应向王洪宇、李德才支付相应的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认王洪宇、李德才与张勇签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同编号ＭＭ3125554的补充协议》已于2017年7月11日解除；二、张勇应于判决发生法律效力之日起十日内向王洪宇、李德才返还位于成都市龙泉驿区的房屋；三、张勇应于判决发生法律效力之日起十日内协助王洪宇、李德才将位于成都市龙泉驿区的房屋产权重新变更登记至王洪宇、李德才名下；四、张勇应于判决发生法律效力之日起十日内向王洪宇、李德才支付违约金43500元；五、驳回王洪宇、李德才的其他诉讼请求。如果张勇未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1128元，减半收取564元，由王洪宇、李德才负担102元，由张勇负担462元；诉讼保全费2695元，由张勇负担。 二审中，张勇提交以下新证据，1.简阳市中医医院出具的张勇2017年9月22日的入院证及2017年9月25日的麻醉记录，拟证明在合同履行期间张勇在住院，且因住院无法到庭参加诉讼，一审缺席审理剥夺了张勇的诉讼权利；2.当庭提交调取合同原件及证人出庭作证申请，拟证明合同约定由中介方负责办理按揭，未按期付款系中介方违约、不作为导致。王洪宇、李德才质证认为，关于简阳市中医医院的麻醉记录及入院证与本案不具有关联性，本案2017年9月13日开庭审理，在9月22日、9月25日之前，不能达到张勇的证明目的；关于调取原件的申请，王洪宇、李德才就持有原件，无需申请，关于申请证人出庭作证的申请，张勇未写明出庭的人员，无法发表意见。本院认为，简阳市中医医院出具的麻醉记录、入院证均在一审庭审之后，不能达到张勇的证明目的，本院不予采信，且张勇未向一审法院提交延期开庭申请及证明，在一审法院传票传唤后，拒不出庭应诉，应承担相应法律后果。关于调取合同原件的问题，因王洪宇、李德才持有原件，无需调取，关于申请证人出庭作证的申请，因证人的身份信息不明，本院不予准许。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本院对双方的焦点问题作如下评析：一、关于一审程序是否存在瑕疵的问题。张勇上诉称其因病住院，无法到庭参加诉讼，一审法院缺席审理剥夺了其诉讼权利。根据庭审查明的情况，2017年9月13日一审法院开庭审理本案时，张勇尚未住院，且张勇未向一审法院提交延期开庭申请及证据材料，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，张勇在一审法院传票传唤后，拒不到庭参加诉讼，一审法院缺席审理，并不不当。二、关于张勇是否存在根本违约行为的问题。依据双方合同及补充协议的约定，若张勇的贷款不足够支付房款时，由其在过户递件当日补足差额，若张勇无法获得银行贷款的，由其自行凑齐房款，以现金方式支付。根据庭审查明的情况，因贷款合同的时间有误，需张勇重新签署贷款合同，但截至目前张勇仍未重新签署贷款合同，亦未以其他方式支付房款，链家公司作为居间服务方自2017年2月起多次以短信等方式催促张勇办理贷款或以其他支付房款，张勇多次承诺未兑现。自2016年7月2日签订合同至2017年7月11日立案时止，张勇在长达一年多的时间里未支付购房款，存在未按照合同约定支付购房款的违约行为。故张勇认为其未构成根本性违约的主张与事实不符，本院不予支持。另，关于张勇提出未办妥贷款的责任应由中介方承担的问题。属于张勇与中介方之间的关系，而非王洪宇、李德才与中介方之间的关系，与本案不具有关联性，本院不予审理。三、关于双方合同是否能继续履行的问题。根据合同约定，若张勇未按照合同约定时间付款，逾期超过15日，王洪宇、李德才有权单方书面解除合同。2017年7月10日，王洪宇以快递方式向张勇发出《解除合同通知书》，张勇于2017年7月11日签收，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方之间的买卖合同及补充协议已于2017年7月11日解除。故张勇提出继续履行合同的主张，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1128元，由上诉人张勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员尹英 审判员袁晟翔 二〇一八年五月二十九日 书记员谭小雨