伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新42民终290号 上诉人（原审被告）：马磊，男，1986年4月6日出生，回族，个体工商户，现住克拉玛依市。 委托诉讼代理人：谢彩霞，新疆沙泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：虎宝林，男，1980年3月17日出生，回族，农民，现住沙湾县。 被上诉人（原审第三人）：新疆清水湾房地产开发有限公司。住所地：沙湾县沙城北路**。 法定代表人：刘德兴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李宗芳，该公司职员。 上诉人马磊因与被上诉人虎宝林、新疆清水湾房地产开发有限公司（以下简称清水湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院作出的（2017）新4223民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马磊及其委托诉讼代理人谢彩霞、被上诉人虎宝林、被上诉人清水湾公司的委托诉讼代理人李宗方到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 马磊上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判上诉人不承担赔偿责任。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：上诉人2014年3月购买了涉案房屋。在缴纳完所有购房款等费用后，上诉人将该房屋出租给被上诉人虎宝林。之后上诉人才了解到被上诉人清水湾公司出售之前已将该房屋出售、办理预告登记、并且抵押贷款。上诉人在不知情的情况下购买了该房屋，由于被上诉人清水湾公司的欺诈行为，上诉人行使了撤销权，经一、二审审理，撤销了合同，赔偿了损失。故买卖合同自始无效。在这种情况下被上诉人清水湾公司采取锁门、断电等方式强行要求虎宝林搬出房屋，最终引起本案。一、一审认定承担责任的主体错误。在本案中，无论购买房屋，还是向外出租，上诉人始终处于善意且不知情的状态，也深受其害。买卖合同被撤销后，对双方没有约束力，合同自始无效，对上诉人来说标的物也自然不存在。标的物因未办理登记，所有权在本案中始终属于被上诉人清水湾公司，上诉人从未影响被上诉人虎宝林的租赁使用权利，本案不符合解除条件。导致上诉人不能履行合同的是清水湾公司，导致被上诉人虎宝林不能行使租赁收益权利的也是被上诉人清水湾公司，而清水湾公司作为过错方在本案中不承担责任，有失公允。二、一审认定损失数额有误。上诉人与被上诉人虎宝林的租赁合同的租赁期限为三年，关于装修双方约定：自行装修、费用自理，到期后无偿交于上诉人，在本案中以下费用不应由上诉人承担：上诉人租赁的仅仅是103号房，被上诉人承租104房屋并装修的损失不应由上诉人承担。另外，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，本案中上诉人与被上诉人虎宝林均不是过错方，因此对于被上诉人的损失，即使承担也应由双方公平分担。 被上诉人虎宝林答辩称，一审判决被上诉人虎宝林损失数额明显偏低。被上诉人虎宝林与上诉人马磊签订的租赁合同，损失应当由上诉人马磊承担。104号房屋是因为租赁了上诉人的103号房屋后作为后堂才导致产生装修损失，故104号房屋的损失应当由上诉人马磊承担。被上诉人虎宝林与上诉人马磊三年的租赁合同期限未满，上诉人马磊就终止了租赁合同，导致被上诉人虎宝林产生损失，故被上诉人虎宝林的损失应当由上诉人马磊承担。 被上诉人清水湾公司答辩称，一、上诉人马磊要求清水湾公司作为本案第三人，不符合合同相对性原则。本案为房屋租赁合同，被上诉人虎宝林与上诉人马磊系租赁合同的承租人和出租人，清水湾公司在此租赁合同中并非合同相对人，租赁合同纠纷与清水湾公司无关。二、导致与虎宝林租赁合同履行不能的所有责任均应由上诉人马磊自行承担。涉案房屋因马磊单方面行使撤销权而被法院依法撤销，出于无奈，清水湾公司只好收回涉案房屋。诉讼期间，清水湾公司在已办理解押的情况下多次与马磊协商办理房产过户手续，均遭到马磊拒绝。马磊与清水湾公司的终审判决已经明确要求清水湾公司承担相应的违约责任。根据被上诉人虎宝林所述，马磊已获取租金收益。故马磊在房屋买卖关系和租赁关系中，均没有任何实际损失产生。现上诉人将自身原因导致租赁合同不能履行的违约责任转嫁给清水湾公司没有任何法律依据。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 虎宝林向一审法院起诉请求:1、依法解除原、被告签订的商品房租赁合同。2、判令被告偿还原告经济损失190075元。3、判令被告偿还原告逾期利益损失100000元（以评估鉴定为主），4、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:2016年2月29日，马磊（出租方、甲方）与虎宝林（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：一、甲方拥有的位于沙湾县百福铭城135栋103号门面房1间，面积134.16平方米，乙方自愿承租。二、租赁期限三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。三、租金及付款方式，全年租金7万元，乙方在每年3月31日前付清当年的租金。租期内甲方不得因个人原因将房屋私自收回，在租赁期间如房屋产权发生纠纷，由甲方负责。四、乙方向甲方支付押金5000元。原、被告在该合同上签名。2016年3月11日案外人杨凤芝（出租方、甲方）与虎宝林（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：一、甲方拥有的位于沙湾县百福铭城135栋104号门面房1间，面积34.33平方米，乙方自愿承租。二、租赁期限三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。三、租金及付款方式，全年租金18000元，乙方在每年3月31日前付清当年的租金。租期内甲方不得因个人原因将房屋私自收回，在租赁期间如房屋产权发生纠纷，由甲方负责。四、乙方向甲方支付押金5000元，在租赁期满后甲方退回乙方。原告称第二份房屋租赁合同是为第一份房屋租赁合同所租赁房屋配套租赁的，作为餐厅的后堂，原告在装修中将103号、104号打通。原告已向被告交付押金5000元、2016年度租金70000元。原告在2016年6月6日取得营业执照，字号为"沙湾县三道河子镇虎亿饭馆"，经营者为李秀梅。原告虎宝林与案外人李秀梅系夫妻关系。原告在租赁103号、104号房屋后按经营餐厅的需要对房屋进行了装修，原告举证的装修合同（2016年3月10日）约定装修费共计143595元，装修施工人于2016年12月29日出具了装修款全款收条。原告举证的虎亿烧烤制作清单及发票（03287579、03287580），显示2016年4月21日原告制作各类门牌标志合计13480元。原告举证的沙湾县乐家物业服务有限公司收据，载明改电费用15000元。原告安装中央空调，原告提供的发票显示共产生费用18000元。原告称火锅店于2016年6月开业，经营至2017年3月13日。2016年8月1日马磊、马玉琴起诉清水湾公司主张就该房屋买卖合同以该房屋存在抵押、未告知房屋买受人为由行使撤销权，经（2016）新4223民初2015号、（2017）新42民终69号民事判决书，判决撤销房屋买卖合同、返还已收取的费用、支付利息、赔偿损失262954元。该案在执行中2017年4月26日马磊、马玉琴与清水湾公司达成执行和解协议：清水湾公司定期支付各类款项，马磊、马玉琴将房屋返还给清水湾公司。2017年3月13日清水湾公司向马磊及其妻子发出书面收房通知，要求马磊于2017年3月23日返还房屋。2017年3月24日清水湾公司向虎亿火锅店发出撤场通知，称马磊已退房，要求该店铺三日内搬离租赁场地。第一次开庭时被告及第三人称因执行和解协议约定的付款期限未到，马磊没有退还该房屋。第二次开庭时第三人称房屋已经返还给第三人。原告自认在2016年8月马磊已将起诉清水湾公司的情况告诉了原告。2017年6月20日原告虎宝林申请对租赁房屋（百福铭城小区135栋103号、104号门面房）的装修价值进行鉴定。一审法院委托新疆百家价格评估事务所对该装修房屋的现有装修价值进行评估。2017年8月2日新疆百家价格评估事务所出具评估报告，认定该房屋在估价时点时的装修市场价值为269636.43元。本次鉴定原告交纳鉴定费10000元。原告称已经将冰箱、冰柜拆除。原告当庭增加变更诉讼请求，把诉讼请求第二项190075元变更为269636.43元，放弃第三项诉讼请求，要求被告退还押金10000元。一审认为，原告虎宝林与被告马磊之间签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，当事人应当及时、全面履行合同义务。被告马磊作为房屋购买人以房屋存在抵押为由行使合同解除权，经诉讼后被告马磊与第三人清水湾公司之间的房屋买卖合同撤销，合同撤销后自始没有法律约束力，因此马磊不具有房屋所有人的资格，第三人清水湾公司仍然是房屋的所有权人。第三人清水湾公司主张收回房屋没有过错。被告马磊作为房屋出租方，应当履行在租赁期限内提供房屋的义务，被告未能按租赁期限提供房屋，使租赁合同不能履行，被告马磊是违约方，应当承担违约责任。被告马磊辩称租赁合同未能履行的过错在第三人，由于房屋买卖合同与房屋租赁合同是不同的合同，第三人不是租赁合同的相对人，故被告马磊的抗辩意见不予采纳。第三人在本案中不承担责任。原告要求解除与被告马磊签订的房屋租赁合同，由于该房屋不是被告马磊的房屋，第三人已收回房屋，合同已经没有履行的标的物，租赁合同不能继续履行，原告要求解除合同是行使法定解除权，故予以支持。被告马磊辩解应适用"买卖不破租赁"原则，由于在租赁期间，租赁物并未发生有约束力的买卖合同，故被告辩解的"买卖不破租赁"不适用于本案。原告虎宝林要求被告马磊承担违约责任，其主张了直接损失：改水改电费用15000元；门牌、广告、显示屏费用13480元；中央空调装修费18000元；装修费143595元，并提供了证据，由于这些项目已经包含在评估报告中，以其评估的现值为准。第二次庭审原告举证了评估报告证明直接损失，被告、第三人对评估报告提出了意见，认为应当鉴定装修的残值，法院在委托时是对原告装修时的现值进行鉴定，估价时间是2017年3月，与被告、第三人提出的残值是一个意思，故被告、第三人的该意见不足以抗辩评估报告。被告、第三人对评估报告提出的另一意见是原告应当将可拆卸部分带走，包括实体项目预算表39项、94项、95项、102-105项、106-111项、115-117项，其中39项窗帘可以拆卸，符合实际情况，该价值280元；94项是嵌入式灯具，属于可以拆卸部分，该部分材料费3520.63元；95项是筒灯，筒灯方便拆除，该部分材料费121.77元；102-105项包括门头（招牌）、LED显示屏、数码管、玻璃门防撞条，均可拆卸，该部分材料费12360元；106-111项是空调部分，其材料费包括以下，空调机组（18000元）、吊托支架（1721.86元）、矩形风管（2578.27元）、镀锌钢板（1857.98元）、软管接口（116.37元）、风管止回阀（352.76元）、调节阀（350元）、送吸风口（980.16元）、风口（960元），空调部分材料费合计26917.40元；115-117项，单面软包座椅（8550元）、双面软包座椅（7440元）、摄像头（600元），该部分合计16590元。综上上述各项均可以拆卸，上述项目中的人工费均是原告的损失，被告应予赔偿，而材料在原告的拆卸范围内，故上述材料费合计59789.80元不计入原告的损失，则原告的直接工程费损失是118979.94元（178769.74元-59789.80元）。同时该评估报告中的"单位工程费用汇总表"中还列示了措施费、企业管理费、利润、规费、人材机价差、增值税销项税额各项费用，而原告对各个项目的实际支出190075元，加上其贬值因素，显然原告进行的该装修工程、改水改电、空调安装、门牌制作时并未支付上述措施费、企业管理费、利润、规费、人材机价差、增值税销项税额，因此这些费用不列为原告的损失。被告提出实体项目预算表73-75,77-90项不应当计算到本案之中，由于其中包括后堂（即104号）的装修，虽然被告称后堂的装修损失与其无关，但是原告租赁104号是为了其火锅店经营需要，该装修损失是原告的直接损失，被告的抗辩不予采信。分析以上因素，原告要求被告赔偿损失，支持118979.94元。原告要求被告退回押金，由于被告存在违约行为，原告无违约行为，原告要求被告马磊退回押金5000元，予以支持。原告虎宝林要求被告马磊支付原告向案外人杨凤芝交纳的押金5000元，由于原告不能证明是否向案外人交纳了押金，被告提出了异议，故不予支持。遂判决：一、原告虎宝林与被告马磊于2016年2月29日签订的房屋租赁合同予以解除。二、被告马磊于本判决生效后十日内赔偿原告虎宝林直接损失118979.94元。三、被告马磊于本判决生效后十日内返还原告虎宝林押金5000元。四、驳回原告虎宝林的其它诉讼请求。五、第三人在本案中不承担责任。本案案件受理费5494.50元，减半收取2747元，由原告虎宝林负担1538.32元，由被告马磊负担1208.68元；鉴定费10000元，由原告虎宝林负担3400元，由被告马磊负担6600元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本案的争议焦点为：1、上诉人马磊是否应当承担被上诉人虎宝林损失的责任？2、被上诉人虎宝林损失数额如何认定？损失如何承担？ 本院认为，关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定："租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同"。本案中，上诉人马磊与被上诉人虎宝林之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当全面履行合同约定的义务。上诉人马磊作为涉案房屋的购买人以房屋存在抵押为由主动提起诉讼，起诉被上诉人清水湾公司，行使涉案房屋买卖合同的解除权。以上诉讼经终审判决，结果为上诉人马磊与被上诉人清水湾公司之间的房屋买卖合同被撤销，并判决被上诉人清水湾公司返还上诉人马磊购房款等款项并赔偿上诉人马磊262954元，同时判决上诉人马磊与其妻子马玉琴向被上诉人清水湾公司返还占用的涉案房屋。综上，被上诉人清水湾公司主张收回涉案房屋没有过错。上诉人马磊作为房屋出租人，应当履行在租赁期限内提供房屋的义务，因上诉人马磊未能按合同约定的租赁期限提供房屋，存在过错，其应当承担违约责任。故上诉人马磊主张其没有过错不承担被上诉人虎宝林的损失责任，应当由被上诉人清水湾公司承担被上诉人虎宝林损失的责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，被上诉人虎宝林损失中，其租赁的104号房屋装修损失是否应当由上诉人马磊承担的问题。虽然104号房屋是被上诉人虎宝林与他人签订的房屋租赁合同，但被上诉人虎宝林租赁104号房屋是作为火锅店的后堂，是在租赁103号房屋的基础之上才租赁的。结合涉案房屋的面积为134.16平方，104号房屋的面积仅为34.33平方米，本院足以认定被上诉人虎宝林租赁104号房屋是因为其火锅店经营需要，该房屋装修损失也属于被上诉人虎宝林的直接损失，故104号房屋装修损失应当由上诉人马磊承担。上诉人马磊主张不承担104号房屋装修损失，本院不予支持。关于上诉人马磊提出本案中其与被上诉人虎宝林均无过错，应适用无过错原则处理本案的主张，因上诉人马磊在本案中有过错（第一个争议焦点已经阐明），其主张适用无过错原则处理本案无事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人马磊的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2680元，投递费120元，合计2800元，由上诉人马磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  武红岩 审判员  滕媛媛 审判员  潘 宏 二〇一八年五月十四日 书记员 梁丹