广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初2407号原告：黄腾枝，男，1965年11月28日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄俊杰，原告的儿子。委托诉讼代理人：何伏球，广东一然律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司员工。原告黄腾枝与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄腾枝向本院提出诉讼请求：1.通大公司向黄腾枝支付逾期办证违约金87030元（450000元*0.0002*967天）；2.本案诉讼费由通大公司承担。事实与理由：2011年4月30日，黄腾枝与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄腾枝购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭26幢903房，房价款450000元，2011年4月30日现金支付135000元，余款315000元公积金贷款支付。通大公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由通大公司提供的资料到产权登记机关备案，如因通大公司的责任，黄腾枝不能在规定期限内取得房地产权属证书的，通大公司按黄腾枝已付房价款每逾期一天向黄腾枝支付万分之二的违约金。合同签订后，黄腾枝依约向通大公司付清了房款。2017年12月8日，中山市国土资源局颁发了上述商品房的不动产权证书。黄腾辉认为，根据合同约定，通大公司应于2012年5月30日后的720个工作日内（即2015年4月16日前）向相关部门递件办证，但通大公司一直拖延，导致国土部门于2017年12月8日才颁发不动产权证，严重损害了黄腾枝的合法权益。为此，黄腾枝诉至法院。被告通大公司辩称，1.关于逾期办证违约金的起算及截止时间问题。首先，违约金的起算时间。黄腾枝与通大公司于2013年3月7日协商一致并签订《确认书》，同意将《中山市商品房买卖合同》约定的交楼时间由2012年5月30日前推迟至2012年10月5日，黄腾枝确认放弃追究通大公司逾期交楼的违约责任，并于2012年10月5日收楼。因交楼时间推迟至2012年10月5日，根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2015年9月20日，违约金的起算时间为2015年9月21日。其次，关于违约金的截止时间。根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，因出卖人原因导致不能如期办理房地产权属证书的，违约金的截止时间应算至通大公司持办理权属登记需由通大公司提供的资料到产权登记机关备案之日止。2.关于违约金计算基数问题。根据双方签署《中山市商品房买卖合同》补充协议一第三条的约定，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。另根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第四项处理，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。故逾期办证每日违约金应为13.5元（135000元×0.0002），黄腾枝关于违约金的诉求计算金额明显错误。3.关于违约金过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，通大公司交楼后，房地产权属证书只是起到证明该商品房属于黄腾枝所有的作用，不影响黄腾枝占有、使用、处分房屋，根据中山市的相关规定，也不会影响与产权人生活密切相关的户籍迁移及子女入学问题，因此不会产生相应损失。若通大公司存在违约，通大公司请求法院减少通大公司应承担违约金的数额。4.关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”，如按黄腾枝的诉求，其应于2017年4月16日前（自逾期办证之日起算2年）向法院提起诉讼或以其他方式主张权利，而黄腾枝未在前述日期前主张权利，故黄腾枝起诉要求通大公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效。即使法院认为黄腾枝主张逾期办证违约金未超过诉讼时效，逾期办证违约金的起算时间也应从起诉之日起往前倒推2年起计，即2016年2月8日及之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。5.《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”法院应根据案件的具体情况决定黄腾枝和通大公司各自应承担的诉讼费。6.通大公司于2016年12月1日向黄腾枝快递《办理房产证通知函》，通知黄腾枝于2016年12月10日之前提交办理房产证的相关资料，包括发票、税单、签署商品房交易申请表等，但黄腾枝至今未提交资料，故黄腾枝对涉案商品房逾期办证存在责任及过错。综上，请求法院综合双方权责及诉求，依法公平作出裁判，诉讼费由双方共同承担。本院经审理认定事实如下：2011年4月30日，黄腾枝与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定黄腾枝购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭26幢903房，房价款为450000元；付款方式为银行按揭方式，其中现金135000元约定付款时间为2011年4月30日，公积金贷款315000元的约定付款时间为2011年5月30日。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”上述合同签订后，黄腾枝向通大公司支付了购房款450000元（现金支付135000元、贷款支付315000元）。黄腾枝、通大公司均确认黄腾枝实际于2012年10月5日收楼。2012年10月5日，黄腾枝签订确认书，确认书记载“本人购买了旭日御华庭26幢903房，现经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《中山市商品房买卖合同》约定的收楼时间，即推迟至2012年10月5日，本人确认如下处理方式：通大公司代本人向中山市大通物业服务有限公司（以下简称大通公司）支付本人上述房屋自2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费，作为逾期交楼赔偿金，就逾期交楼一事日后不再追究通大公司任何违约责任。”同日，大通公司出具收据，确认收到上述商品房2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费。此外，通大公司于2012年10月5日出具收款收据收取了黄腾枝涉案商品房的办证费260元。同日，大通公司出具收款收据收取了黄腾枝涉案商品房的资料费15元。2017年7月24日，通大公司将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所。2017年12月8日中山市国土资源局颁发了涉案商品房的权属证书，不动产权证号为：粤（2017）中山市不动产权第0288161号。黄腾枝以通大公司逾期办证违约为由，诉至本院，提出本案诉求。通大公司则称其于2016年12月1日通过挂号信向黄腾枝寄送《办理房产证通知函》，但黄腾枝至今未提交资料，导致逾期办证，黄腾枝对此存在过错及责任。通大公司为证实其主张，提交了一份邮寄通知函的清单一份。该清单显示收件人为黄鹏枝，无签收记录，黄腾枝否认收到上述通知函。本院认为，黄腾枝与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、逾期办证的责任方是谁？二、逾期办证违约金的起止时间如何确定？三、违约金的计算基数？四、合同约定的逾期办证违约金标准日万分之二是否应予调整？五、本案是否已过诉讼时效？关于焦点一。通大公司逾期将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案属实，其行为已构成违约。虽然通大公司提交邮寄清单及《办理房产证通知函》，但未见有签收记录，且黄腾枝对此不予确认，上述证据不足以证实通大公司于2016年12月1日通知黄腾枝提交办证资料。故本院认为，导致逾期办证的责任方是通大公司，通大公司认为黄腾枝对涉案商品房逾期办证存在过错和责任，本院不予支持。关于焦点二。首先，关于起算时间。黄腾枝认为应按《中山市商品房买卖合同》约定交楼之日的次日起算720个工作日（即2015年4月16日前），通大公司则认为应按确认书约定的推迟交楼之日的次日起算720个工作日。对此，本院认为，虽然黄腾枝曾向通大公司出具确认书，就黄腾枝收楼事宜与通大公司进行协商，通大公司也按照确认书的内容代黄腾枝向物业公司履行了交纳物业管理费的义务。但从该确认书的内容可知，该确认书仅为双方对通大公司逾期交楼事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更。故通大公司以黄腾枝已通过签署确认书的形式将合同约定的收楼时间推迟为由，主张递件办证时间应从2012年10月5日的次日起算720个工作日理由不成立，本院不予支持；黄腾枝主张按《中山市商品房买卖合同》约定交楼之日（2012年5月30日）的次日起算720个工作日，即通大公司应于2015年4月16日前办理递件手续，本院予以支持。因通大公司逾期递件，故逾期办证违约金的起算时间为2015年4月17日。其次，关于截止时间。根据双方约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务。通大公司提交的不动产登记受理通知书明确记载产权登记部门受理涉案房产资料的时间为2017年7月24日，本院对该证据的真实性予以确认，通大公司认为逾期办证违约金的截止时间为该日，本院予以支持。黄腾枝要求逾期办证违约金计至产权证颁发之日即2017年12月8日，依法无据，本院不予支持。通大公司逾期办证期间为830天（2015年4月17日至2017年7月24日）。关于焦点三。双方于商品房买卖合同中明确约定，出卖人逾期办证按买受人已付房价款支付违约金。按通常理解，已付房价款应指买受人所支付的所有购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭等方式已实际支付的房价款。通大公司在补充协议一中对已付房价款作出“均指首期款”的解释有悖常理，据此赔偿显失公平，严重损害买受人的合法权益，本院对此不予支持，故逾期办证违约金应以买受人已支付的全部购房款450000元为计算基数，而非首期款135000元为计算基数。关于焦点四。因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案房屋的完整物权，致使其对涉案房屋的处分受到限制。通大公司称交楼后，黄腾枝已占有、使用房屋，并可进行处分，没有损失，理据不足，本院不予支持。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应按双方约定的每日万分之二计算逾期办证违约金。通大公司要求调整违约金，证据不足，本院不予支持。关于焦点五。如上所述，通大公司递件办证的截止时间为2015年4月16日，故逾期办证违约时间应从2015年4月17日起计算至通大公司递件办证之日即2017年7月24日止。双方约定了逾期办证违约金的计算标准，在此期限内逾期办证违约金可按日计算。由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金单独计算诉讼时效期间。黄腾枝于2018年2月8日诉至法院，且未提供证据证实诉讼时效中止或者中断的情形，故根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，本院支持黄腾枝自2015年10月2日起至通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案之日止即2017年7月24日（662天）的违约金主张。据此，通大公司应付黄腾枝逾期办证违约金为59580元（450000元×0.002×662天）。黄腾枝主张2015年10月1日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄腾枝支付商品房逾期递件办证违约金59580元；二、驳回原告黄腾枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1976元，减半收取988元，由被告原告黄腾枝负担312元，中山市通大房地产有限公司负担676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一八年五月二日书记员  吴文盛