西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0112民初8786号 原告（反诉被告）:冯雪芝，女，1978年10月1日出生，汉族。 被告（反诉原告）：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：西安市未央区北二环中段马旗寨村附近。统一社会信用代码916100006237492964。 法定代表人：朱振平，总经理。 委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董伟，陕西云德律师事务所律师。 原告（反诉被告）冯雪芝与被告（反诉原告）陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯雪芝、被告（反诉原告）华帝龙公司的委托诉讼代理人胡小青、董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）冯雪芝向本院提出诉讼请求：1、被告与原告立即网签正式的《商品房买卖合同》并立即交房。2、被告支付10%违约金给原告，该违约金额为98156元。3、被告支付给原告第二年的租金117787元。4、被告支付给原告延迟支付租金的违约金金额为5300元。5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年7月14日签订了《商铺认购协议》及《协议附件二》，约定原告预定被告开发的商铺。原告按照协议约定按时缴纳了全部房款。合同约定2016年5月30日前签订《商品房买卖合同》和2017年5月30日交房，被告却拒绝履约，其多次催促无果。《附件二》约定自2015年7月14日至2016年7月14日被告返原告租金为已付款总额的10%，即98156元；第二年2016年7月14日至2017年7月14日租金117787元（已付款总额的12%）。合同履行中被告只支付了第一年租金，而第二年租金至今没支付。被告不履行合同义务严重损害了原告的合法权利。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）华帝龙公司辩称，根据双方人签订的《认购协议》内容在2017年5月30日前，出卖人仍不能与买受人签订正式《商品房买卖合同》或不能按期交房，出卖人在本协议期满后30日内全额退还买受人已付款，并承担买受人已付款总额10%的违约金，交房日暂定2017年5月30日，最后以双方签订的商品房买卖合同后，本协议自行失效，双方的权利义务以《商品房买卖合同》的约定为准，认购协议性质属于预约合同，预约是当事人约定为在将来订立一定的合同而达成的协议，当预约的一方不履行订立本约义务，对方不得请求法院强制违约方订立本约协议。所以，原告的第一项诉请不能成立应当依法驳回。根据《中华人民共和国物权法》规定，物权的种类和内容，由法律规定，因物权属于支配权，具有排他效力，违反物权法的约定不发生物权效力。原告要求其支付全部的诉讼费更是没有任何法律依据。综上，原告的诉讼请求应当驳回。 庭审中，被告（反诉原告）当庭提出反诉，请求：1、请求法院判决解除原被告签订的认购协议。2、依法判决被告向原告返还租金98156元。3、本案反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：因“华帝金座”项目的整体规划及运营，认购协议约定的A-F002号面积现为64.97平方米，现双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，属于事实上和法律上不能履行，签订协议的目的不能实现，所以，双方签订的认购协议应当予以解除。本案涉案房屋的所有权属于反诉原告，而收取房屋租金的权利也属于反诉原告。反诉被告不享有收取房屋租金的权利。反诉原告已向反诉被告支付第一年租金98156元，构成不当得利，反诉被告应当返还。 原告（反诉被告）对反诉辩称，双方所签订《认购协议》已经具备商品房买卖的条款，其不同意解除，其已经签订了返租金合同，也不同意返还被告租金，根据返租金合同附件二第三条规定，被告应该给其按年支付租金，不存在返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：原、被告于2015年7月14日签订合同编号A-F002的《认购协议》，内容为原告冯雪芝认购面积约为37.04平方米，该房屋的用途为商业。买受人于2015年7月14日一次性付清全部房款981560元。出卖人承诺于2016年5月30日前，项目五证办理完善，双方签订正式的《商品房买卖合同》；若因出卖人原因，买受人有权选择解除本协议，并要求出卖人全款退还已付房款并承担已付房款总额10%的违约金，出卖人在买受人解除本协议之日起30日内无条件退还已付款。若买受人选择继续履行本协议的，本协议继续履行；在2017年5月30日前，出卖人仍不能与买受人签订正式的《商品房买卖合同》或不能按期交房，出卖人在本协议期满后30日内全额退还买受人已付款，并承担买受人已付款总额10%的违约金。交房时间为2017年5月30日。同时双方又签订附件二《买受人使用权限规定》，内容为1、在双方签订正式《商品房买卖合同》，同时签订《委托经营合同》；2、委托经营期限暂定2年，2年期满后按市场价评估双方协商，年租金不低于8%；3、出卖人保证买受人所收年租金，第一年2015年7月14日至2016年7月14日已付款总额的10%，合计返租金98156元；2016年7月14日至2017年7月14日已付款总额的12%，合计返租金117787元；4如未能及时支付买受人租金，按日向买受人赔付应付款万分之五的违约金。认购协议签订后，原告依约支付了全部房款。华帝龙公司将第一年租金98156元向原告支付。因被告现已取得商品房预售许可证，拒绝与原告签订正式《商品房买卖合同》酿成本诉。审理中，法庭组织原、被告到现场勘查，被告将本案涉案商铺整体楼层的规划进行了变更，致原告在《认购协议》上所购买的商铺面积与实际面积不符。原告表示如按被告反诉请求解除《认购协议》，其主张被告承担应房价上涨到导致的损失。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告所签订《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，其性质为商品房预约合同。因被告未按《认购协议》上规划的结构进行建设，属被告违约。原告主张和被告签订正式《商品房买卖合同》并立即交房的诉请，因事实履行不能，本院不予支持。现因被告原因，致双方无法签订正式《商品房买卖合同》，故对原告主张支付违约金98156元的诉请，本院依法予以支持。原告在签订《认购协议》后，依照约定向被告履行了给付房屋价款的义务。被告应按照《认购协议》附件二《买受人使用权限规定》向原告支付2016年7月14日至2017年7月14日租金117787元。原告主张被告支付违约金，根据《认购协议》约定应按租金117787元、违约金日万分之五（自2017年7月30日开始至本判决确定之日止计算）。双方在2017年5月30日未能签订正式《商品房买卖合同》，反诉原告要求解除双方签订的《认购协议》，现因该协议目的不能实现，故本院认可该协议于2017年11月21日解除。同时，反诉原告应当返还反诉被告所交房款981560元。反诉原告违约致合同目的不能实现，对其主张反诉被告返还租金98156元的诉请，本院不予支持。对原告主张房价上涨而导致的损失，因未提交证据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原、被告在2015年7月14日签订合同编号A-F002的《认购协议》于2017年11月21日解除。 二、被告（反诉原告）陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）冯雪芝房价款981560元。 三、被告（反诉原告）陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）冯雪芝支付租金117787元及违约金（自2017年7月30日始至本判决确定之日止按日万分之五计算）。 四、被告（反诉原告）陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）冯雪芝支付违约金98156元。 五、驳回原告（反诉被告）冯雪芝其余诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）陕西华帝龙置业有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15625元（原告已预交），现由被告承担，于上述款项一并付给原告。反诉案件受理费1126.5元（被告已预交），现由被告自行承担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  赵 冰 审 判 员  林 娜 人民陪审员  王巧娥 二〇一八年五月二十一日 书 记 员  冀 星