江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0481民初13号原告：潘露生，男，1974年2月12日出生，汉族，江西省瑞昌市人，务工人员，住瑞昌市。委托诉讼代理人：邹焕平，江西泰极律师事务所律师。被告：瑞昌华盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9136048159886016X5，住所地：江西省瑞昌市黄金工业园南园（华友创业园内）。法定代表人：吁利波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊劲松，江西人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪峰，江西人民律师事务所律师。原告潘露生与被告瑞昌华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘露生的委托诉讼代理人邹焕平，被告华盛公司的委托诉讼代理人熊劲松、刘雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘露生向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房的违约金157275元，并自2017年12月1日起按总房款的万分之三计算至实际交房之日止；2.判令被告向原告提供购房完税发票；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告就商品房买卖签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：00003163，合同备案号：瑞房合同第201403309号。根据该合同约定，原告交清全部购房款后，被告于2015年12月31日前，依照法律和相关法规的规定，向原告交付出卖的房屋。为此，原告依据《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房违约责任的相关规定，提出上列诉讼请求。被告华盛公司辩称，一、原告逾期支付首付款，且逾期办理按揭手续，被告有先履行抗辩权，交房时间应当相应顺延，对其先行违约的行为答辩人保留追究其违约责任的权利。二、合同约定的逾期交房违约金日万分之三过高，根据公平原则，请求予以减少至与逾期付款违约金一致，即日万分之零点一计算。三、造成被告延期交房的原因系因地质灾害这一不可抗力因素造成的，7号楼在施工期间发现地下溶洞，导致停工，政府部门停办一切建设审批手续等，这些都不是被告可以控制的原因，因此不应当由被告承担逾期交房的责任。综上所述，原告诉请被告支付逾期交房违约金无法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月28日，原告潘露生与被告华盛公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：00003163，合同备案号：瑞房合同第201403309号。合同约定：原告向被告购买瑞昌汇融财富大厦第1#2#109号房，房价款750086元。原告在合同签订之日交首付款450086元，余款300000元办理商业贷款。其中，合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。付款方式及期限：如付款方式按揭贷款，至合同签订之日30日内必须办理好按揭手续，逾期办理按付款违约处理。合同第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，买受人必须付清房款两种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之1的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。2014年10月28日，原告潘露生向被告华盛公司交付了首付款450000元。2015年1月27日，原告潘露生在银行签订了300000元购房按揭款的借款合同。2015年3月20日，江西省勘察设计研究院作出瑞昌汇融财富大厦7#楼地质情况报告，认为7#楼场地地质条件极为复杂，溶洞极发育、溶洞高度大且分布无规律，中风化灰岩裂隙发育，岩芯破碎，且场地内存在较大的地震安全隐患，因此本场地不宜建设超高层建筑，建议将7#楼改为层数不超过30层，楼高不超过100米较为适宜，请业主及设计部门从安全、合理的角度重新审视、慎重考虑。截止开庭审理之前，被告华盛公司开发的瑞昌汇融财富大厦仍未经综合验收合格。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、支付房款凭据、借款凭据、购房借款合同，被告提供的瑞昌汇融财富大厦7#楼地质情况报告等附卷予以证实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方当事人均应严格履行合同义务。本案的《商品房买卖合同（预售）》就交付时间约定为“出卖人应当在2015年12月31日前，将具备＇该商品房经综合验收合格，买受人必须付清房款＇二种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。原告已在约定的房屋交付时间前交清了首付款并办理了按揭手续，但被告至今未使商品房经综合验收合格，向原告交付房屋，被告的行为已经构成违约。原告要求被告按合同约定的标准支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止，合法合理，本院予以支持。被告提出原告逾期支付首付款，且逾期办理按揭手续，被告有先履行抗辩权，交房时间应当相应顺延的理由不成立，如原告有违约行为，被告可依据合同约定另行主张权利。关于被告华盛公司提出延期交房的原因系地质灾害这一不可抗力因素造成的问题。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，本案建房场地地质条件复杂，但并不属不能预见、不能避免且不能克服的情况，且原、被告双方合同第九条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的”，被告华盛公司亦未按合同约定书面告知原告予以延期。故被告华盛公司提出延期交房的理由不成立，本院不予采信。原告主张2016年1月1日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金157275元（750000元×0.03%×699天），未超过合同约定，本院予以支持。本案逾期交房违约金以总价款按每日万分之三的标准计付，是双方合同的约定，被告华盛公司以约定的标准过高请求调整，理由不成立，本院不予采纳。原告已向被告付清了房款，原告主张被告提供购房完税发票的主张，依法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告瑞昌华盛房地产开发有限公司向原告潘露生支付逾期交房违约金157275元，并自2017年12月1日起至实际交房时止按已付购房款750000元的日万分之三计算逾期交房违约金，上述款项应于本判决生效之日起十五日内支付。二、被告瑞昌华盛房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告潘露生交付购房完税发票。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3446元，由被告瑞昌华盛房地产开发有限公司公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 魏 湘审判员 刘福山审判员 沈 玉二〇一八年五月十日书记员 田 龙