浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0703民初3874号 原告：浙江涵碧紫金实业发展有限公司，住所地金华市金东区光南路1188号。 法定代表人：孟红忠，执行董事。 委托诉讼代理人：张如德，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈云斌，系公司员工。 被告：程旭，男，1977年1月3日出生，汉族，住永康市东城街道香格里拉城市。 委托诉讼代理人：陆健茹，女，1977年3月1日出生，汉族，住永康市东城街道香格里拉城市。（被告妻子）。 原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司（以下简称涵碧紫金公司）诉被告程旭商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告涵碧紫金公司的委托诉讼代理人张如德、陈云斌，被告程旭及其委托诉讼代理人陆健茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告涵碧紫金公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年12月28日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：20140100783号]；2.被告向原告支付违约金人民币11360元；3.原告没收被告缴纳的首付款人民币310105元；4.被告向原告赔偿损失人民币192000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年12月28日签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定，原告方将开发的位于金华市金东区新城区政和街以东、艾青路南侧A地块紫金湾项目之D04-3102室的商品房出售给被告，房屋建筑面积为89.65平方米(实际面积以产权登记面积为准)，房屋总价102.0105万元。根据该合同第七条“付款方式及期限”之约定，被告应在合同签订当日支付首付款15.3105万元，于2014年6月30日支付房价款15.7万元，剩余房款71万元通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付；被告承诺在《商品房买卖合同》签订之日起10个工作日内向相应的银行或公积金中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，在《商品房买卖合同》签署之日14日内签妥办理贷款手续需由被告签署的一应要求文件，交纳办理按揭贷款所需费用。被告的贷款申请未能及时获得批准或未获得足额批准的，被告同意按现金补足。合同签订后，被告未能履行合同约定的付款义务，直至起诉日，剩余部分房款71万元仍未支付。根据合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”之约定，被告方已构成违约，原告有权解除合同，并要求被告按照逾期应付款的万分之一支付60日以内的违约金4260元及超过60日以后累计应付款的1%支付违约金7100元，合计支付违约金11360元。被告于2013年12月28日购买紫金湾项目房源，并承诺于2014年6月30日前支付剩余首付款。如被告未能在规定时间内付清余款视同违约，原告有权全额没收该套房源所缴纳的首付款并房源另卖。被告于2013年12月28日支付了首付款15.3105万元，2017年1月7日支付15.7万元。截止起诉日，剩余71万元款项未支付。被告已严重违反承诺书的约定，已构成违约，原告有权没收首付款，并收回该房源另卖。2013年下半年，原告运行正常，但包括被告在内的295户业主未能及时办理按揭或公积金贷款，导致有245699034元未能按约支付给原告。在此时间点，原告方需向紫金湾项目的建筑承包方中国建筑一局有限公司支付工程款仅1.38亿元。正是由于包括被告在内的部分业主违约，造成原告未能按时向中建一局支付进度款，最终导致紫金湾项目于2014年12月1日起全面停工。业主的集体违约，是紫金湾项目停工的直接原因。因项目停工，影响了其他业主的交房，也影响了社会投资人的合法权益。在相关单位的积极配合下，后成功引进了台湾乡林集团，项目才于2016年1月25日复工，停工期达420天之久。因购房业主的集体违约，导致紫金湾项目停工420天，给原告方造成了十分巨大的损失，其中仅新华信托、上海博岸基金及招商银行等单位的融资利息即高达322923393元；另外，项目公司停工期间的运营、管理费用超过876万元，加上需支付的基金管理费及其他停工损失，原告方的损失超过3.317亿元。平均到295户业主未支付购房款合计245699034元，每一万元未支付的购房款造成损失为1.35万元。鉴于本案被告未支付的购房款为71万元，因此被告未按时支付购房款，给原告造成损失为1.35×71万计95.9万元。考虑到该部分损失较高，已超过被告未支付的房款总额，因此，原告要求被告按照上述金额的20%向原告方赔偿损失，即19.2万元 原告涵碧紫金公司为支持其主张的事实，向本院提交了如下证据材料： 1、2013年12月28日双方签订的商品房买卖合同一份，证明双方存在合同法律关系以及被告违反合同约定应该承担的法律责任； 2、被告2013年12月28日签署的承诺书一份，证明被告承诺2013年12月28日支付一半的首付款，6月30日前支付另外一半的首付款，如果不按时支付的话，应该承担违约责任； 3、被告方向原告付款的刷卡小票、缴款凭证，证明2013年12月28日前支付一半的首付款153105元，但是另外一半的首付款是在2017年1月支付的，没有按照合同约定的时间支付，也没有办理贷款手续； 4、原告于2017年7月15日向被告发出的解除合同的通知函以及邮寄凭证，证明2017年7月15日向被告发出解除合同的通知，并要求被告承担违约责任； 5、停工前签约未全款到位客户明细一份，证明2014年12月1日项目停工前有295户未付清全款，包括被告，被告是238号。 6、金华市中级人民法院民事起诉状一份，证明项目停工前，原告收到起诉状称应付工程款1.38亿元，因上述295户业主拖欠房款导致无法支付工程款； 7、紫金湾项目停工期间的财务成本和日常费用，证明项目停工期间295户业主共给原告造成损失3.317亿元； 8、中国银行贷款合同一份，证明其他业主已经签订了贷款合同。 被告程旭辩称，请求不予支持原告的诉请。1、是原告违约在先，原告应该在2016年5月交付产权证，并在2016年10月30日交付使用，但是现在都未履行。原告公司经营恶化，项目开发基本进入停工状态，我方是行使不安抗辩权。2、2016年上半年项目无实质进展，我方购买的项目一直没结顶。3、原告变更后与我方取得联系，告知项目进度及完成情况，特别是项目结顶后，我方积极配合原告方，并在2017年1月2日达成一致意见。4、因2017年房价持续上涨，原告为了赚取更多利益牺牲老客户的权益。 被告程旭为支持其主张的事实，向本院提交了如下证据材料： 1、收款收据一份，证明原、被告于2017年1月2日经协商交付款项，购买房屋的事实； 2、户口簿复印件，结婚证复印件，夫妻双方身份证复印件，夫妻双方的收入证明及银行交易流水各一份，证明2017年1月份被告已经配合原告办理按揭手续； 3、被告和原告公司售楼部销售人员的聊天记录一份，证明2017年1月2日双方对违约责任进行了协商，因为按揭不能办理，被告愿意以现金补足尾款的事实； 4、银行存折一份，证明被告本来是准备好钱要交款了，但是因为原告不同意支付违约金，所以被告没有付款。 经庭审质证，本院认证如下： 对原告提交的证据1，被告质证后认为未注明签订合同的时间，真实性无异议，合同第九条、第十条有约定交付期限以及违约责任，原告有违约，本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，本院对此予以确认；对证据2，被告质证后认为没有落款日期，但是承诺书是被告签的，对该证据本院予以确认；对证据3，被告质证后无异议，对该证据本院予以确认；对证据4，被告质证后认为没有收到过，本院认为原告没有证据证明送达被告，对该证据本院不予确认；对证据5，被告质证后认为具体什么时候停工不清楚，全款没有交清是事实，本院认为该证据为原告单方出具，对该证据本院不予确认；对证据6，被告质证后认为2014年6月房地产公司明显不行了，被告为了减少损失，暂时未去交剩下的款项，事实证明开发商确实停工了，本院认为该证据不能达到原告的证明目的，对该证据本院不予确认；对证据7，被告质证后认为对融资金额及利率、日常费用均有异议，是不真实的，本院认为该证据为原告单方出具，对该证据本院不予确认；对证据8，被告质证后无异议，对该证据本院予以确认。 对被告提交的证据1，原告质证后认为真实性无异议，但是该收款收据是被告认购车位的认筹金，与本案无关，本院认为该证据与本案缺乏关联性，对该证据本院不予确认；对证据2，原告质证后认为真实性无异议，证明目的有异议，被告未按时办理贷款手续，也未按合同以现金补足，本院认为被告虽准备办理按揭，但最终未能办理成功，对该证据本院不予确认；对证据3，原告质证后认为聊天记录不能确定是否是与公司员工的聊天，且内容是可以删减的，本院认为该证据不能达到被告的证明目的，对该证据本院不予确认；对证据4，原告质证后认为真实性没有异议，是被告违约在先，原告没有支付违约金的理由，本院对该证据的真实性予以确认。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下： 2013年12月28日，被告程旭向原金华市东辰房地产有限公司（以下简称东辰房产公司）出具《承诺书》，本人程旭申请参加“首付15%”计划并承诺于购买该套房源后3天内准时签约并支付首付款153105元，在支付完此笔首付款之后于2014年6月30日前支付完剩余首付款（全款）。如本人未能在规定时间内签约视为违约，东辰房产公司有权没收该套房源定金并房源另卖；如本人未能在规定时间内付清余款同样视为违约，东辰房产公司有权全额没收该套房源所缴纳的首付款并房源另卖。同日，原东辰房产公司（出卖人）与被告程旭（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将其位于金华市金东区新城区政和街东侧、李渔东路南侧D地块紫金湾项目D04幢-3102号房屋出售给买受人，建筑面积89.65平方米，房屋总价1020105元；买受人应在合同签订当日支付首付款153105元，于2014年6月30日支付房价款157000元，剩余房款710000元，通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付；买受人承诺在合同签订之日起10个工作日内向相应银行或公积金中心指定银行提交完备的贷款申请资料，在商品房买卖合同签署之日起14日内办妥贷款手续需由买受人签署的一应要求文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用；买受人贷款申请未能及时获得批准或未获得足额批准的，买受人同意按时以现金补足；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2016年10月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2017年1月30日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人。双方还对其他事项作了约定。被告交付了首付款153105元。2014年10月，紫金湾项目因故停工。因原告拖欠工程款，2015年2月2日，该项目承建方中国建筑一局（集团）有限公司向金华市中级人民法院提起诉讼，要求原东辰房产公司支付尚欠的工程款138604664元及利息损失。2016年9月19日，原东辰房产公司的名称变更为涵碧紫金公司。2017年1月7日，被告支付原告房价款157000元，后被告办理公积金贷款，因故未能办成。2017年7月15日，原告向被告发出通知函，通知函载明：因买受人在合同签订后，未按约办理按揭手续或未按约足额支付购房款，已构成违约，涵碧紫金公司已多次电话通知，但买受人仍未支付剩余购房款710000元，经催告后仍未履行合同义务，依据合同约定，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，因此，自买受人收到本通知之日起，即解除双方签订的《商品房买卖合同》。后因被告拒收而退回。庭审中，原告陈述涉案房屋的交付日期尚不能确定。 本院认为，原、被告在自愿协商基础上达成的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，协议合法有效。不安抗辩权是指，双务合同中，先履行方有确切证据证明，后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力时中止履行合同的权利，并在后履行方于一定合理期限内未能恢复履行能力或提供担保时解除合同的权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，原、被告双方约定，自合同签订之日起14日内，买受人需对剩余房款办妥贷款或以现金足额补足，被告系先履行当事人。原告作为出卖人，因各种原因导致涉案工程于2014年10月停工，在商品房销售合同履行过程中，又涉及多起房屋销售合同纠纷，并因拖欠巨额工程款涉诉，因经营状况不佳，有丧失或可能丧失履行合同能力的情形，而涉案房屋至今仍不能确定交房日期，这些足以引起买受人对自身交易资金安全的担忧。被告因此中止履行付款义务，符合上述关于不安抗辩权的法律规定。故原告以被告未按约支付房款为由，要求解除购房合同并要求支付逾期付款违约金等，无事实及法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十八条第一款第（一）项、第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费4467元（已减半收取），由原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 徐 磊 二〇一八年五月七日 书记员 康紫莹