广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初1444号原告：江换英，女，1969年7月30日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘功荣，广东广健律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领域园130卡。法定代表人：孙通文，董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务人员。原告江换英与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告江换英的委托诉讼代理人刘功荣，被告通大公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江换英向本院提出诉讼请求：1.通大公司向江换英支付房屋逾期办证违约金68115.39元（违约金以购房总金额515245元为基数，按日支付万分之二的违约金，自2015年4月17日起计至房屋产权证书出证之日2017年2月6日止）；2.本案诉讼费由通大公司负担。事实与理由：2011年8月31日，江换英与通大公司签订一份中山市商品房买卖合同，合同约定：通大公司将位于中山市××村的旭日御华庭27幢1201房以509189元出售给江换英。合同第十四条约定，通大公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由通大公司提供的资料到产权登记机关备案，如因通大公司的责任，江换英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，通大公司按江换英已付房价款每逾期一天向江换英支付万分之二的违约金。合同签订后，江换英依约向通大公司付清了房款，并缴纳了契税以及办理了商品房销售备案登记。2012年5月30日起，合同原定房屋交付日期届满，根据合同第十一条规定，视为通大公司自该日起将涉案房屋交付江换英使用。但通大公司至今一直未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房屋产权登记机关，经江换英多次催促，其房地产权属证书才于2017年2月6日办妥。通大公司的逾期办证行为直接给江换英带来重大的经济损失，为此，江换英诉至法院。通大公司辩称，1.江换英认为通大公司逾期办理涉案商品房的房地产权属证书并无事实与法律依据。江换英与通大公司已于2014年6月28日签订《确认书》，将《中山市商品房买卖合同》约定的交楼时间由2012年5月30日变更为2014年6月28日。且通大公司亦按《确认书》所确认的事宜，代江换英向中山市大通物业服务有限公司（以下简称大通公司）支付了涉案房屋自2012年9月1日至2016年8月31日的物业管理服务费。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的约定时间为2014年6月28日起算720个工作日内。涉案商品房于2016年11月18日具备办理房地产权属证书的条件，通大公司于2016年12月1日已通知江换英前往办理房产证的相应手续，包括通知江换英签署《商品房交易登记申请表》、补交面积差异款以及向税务部门补充因面积差异产生的契税等，江换英办理上述手续后，通大公司已及时于2017年1月19日将办理房地产权属证书所需的全部资料提交产权登记机关备案。根据合同补充协议一第五条“如买受人委托出卖人办理房地产权证的，必须积极履行协助义务并在出卖人指定的时间将办证所需资料及费用交清予出卖人”及合同第十四条的约定，故自2016年12月8日至江换英向通大公司办理前述房地产权属登记所需手续期间的延误是由于江换英怠于履行义务所造成的，即使通大公司存在逾期办证递件的情况，该期间的延误亦不属于通大公司原因造成的逾期，通大公司不承担此期间的违约责任。2.关于违约金过高问题。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，通大公司交楼给江换英后，房地产权属证书只是起到证明该商品房属于江换英所有的作用，不影响江换英占有、使用、处分房屋，因此不会产生相应损失。若通大公司存在违约，通大公司请求法院减少通大公司应承担违约金的数额。3.关于诉讼时效问题。即使通大公司存在逾期办证递件的情况，根据我国相关法律的规定，如按江换英的诉求，通大公司认为逾期办证违约金的起算时间应从起诉前两年的次日即2016年1月23日起计，至申请人递件之日止，此段时间的逾期办证违约金未超过诉讼时效。2016年1月23日之前的违约金请求权已超过两年的时效期间，不应再受法律保护。综上所述，请求法院在综合江换英、通大公司双方的权责及诉求上，依法公平作出裁判。本院经审理认定事实如下：2011年8月31日，江换英与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定江换英购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭27幢1201房，房价款为509189元；付款方式为分期付款，其中现金409189元约定付款时间为2011年8月31日，现金100000元的约定付款时间为2012年5月30日。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”上述合同签订后，江换英向通大公司支付了购房款509189元。江换英、通大公司均确认江换英实际于2014年6月28日收楼。2014年6月28日，江换英签订确认书，确认书记载“本人购买了旭日御华庭27幢1201房，现经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《中山市商品房买卖合同》约定的收楼时间，即推迟至2014年6月28日，本人确认如下处理方式：通大公司代本人向大通公司支付本人上述房屋自2012年9月1日至2016年8月31日的物业管理费，作为逾期交楼赔偿金，就逾期交楼一事日后不再追究通大公司任何违约责任。”同日，大通公司出具收据，确认收到上述商品房2012年9月1日至2016年8月31日的物业管理费。2016年12月21日，江换英与通大公司签订购房补充协议，因合同约定的套内面积与实测面积存在1.37平方米的差异，江换英向通大公司补缴了6056元购房款。至此，上述商品房的购房款合计为515245元。2017年1月19日，通大公司将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所。2017年2月6日中山市国土资源局颁发了涉案商品房的权属证书，不动产权证号为：粤（2017）中山市不动产权第0018894号。江换英以通大公司逾期办证违约为由，诉至本院，提出本案诉求。通大公司则称其于2016年12月1日通过挂号信向江换英寄送《办理房产证通知函》，但江换英怠于提交资料，导致逾期办证，江换英对此存在过错及责任。通大公司为证实其主张，提交了一份邮寄通知函的清单一份。该清单显示收件人为江换英，无签收记录，江换英否认收到上述通知函。本院认为，江换英与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、逾期办证的责任方是谁？二、逾期办证违约金的起止时间如何确定？三、违约金的计算基数？四、合同约定的逾期办证违约金标准日万分之二是否应予调整？五、本案是否已过诉讼时效？关于焦点一。通大公司逾期将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案属实，其行为已构成违约。虽然通大公司提交邮寄清单及《办理房产证通知函》，但未见有签收记录，且江换英对此不予确认，上述证据不足以证实通大公司于2016年12月1日通知江换英提交办证资料。故本院认为，导致逾期办证的责任方是通大公司，通大公司认为江换英对涉案商品房逾期办证存在过错和责任，本院不予支持。关于焦点二。首先，关于起算时间。江换英认为应按《中山市商品房买卖合同》约定交楼之日的次日起算720个工作日（即2015年4月16日前），通大公司则认为应按确认书约定的推迟交楼之日的次日起算720个工作日。对此，本院认为，虽然江换英曾向通大公司出具确认书，就江换英收楼事宜与通大公司进行协商，通大公司也按照确认书的内容代江换英向物业公司履行了交纳物业管理费的义务。但从该确认书的内容可知，该确认书仅为双方对通大公司逾期交楼事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更。故通大公司以江换英已通过签署确认书的形式将合同约定的收楼时间推迟为由，主张递件办证时间应从2014年6月28日的次日起算720个工作日理由不成立，本院不予支持；江换英主张按《中山市商品房买卖合同》约定交楼之日（2012年5月30日）的次日起算720个工作日，即通大公司应于2015年4月16日前办理递件手续，本院予以支持。因通大公司逾期递件，故逾期办证违约金的起算时间为2015年4月17日。其次，关于截止时间。根据双方约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务。通大公司提交的商品房交易审核股收件回执明确记载产权登记部门受理涉案房产资料的时间为2017年1月19日，本院对该证据的真实性予以确认，通大公司认为逾期办证违约金的截止时间为该日，本院予以支持。江换英要求逾期办证违约金计至产权证颁发之日即2017年2月6日，依法无据，本院不予支持。通大公司逾期办证期间为662天（2015年4月17日至2017年2月6日）。关于焦点三。双方于商品房买卖合同中明确约定，出卖人逾期办证按买受人已付房价款支付违约金。按通常理解，已付房价款应指买受人所支付的所有购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭等方式已实际支付的房价款。通大公司在补充协议一中对已付房价款作出“均指首期款”的解释有悖常理，据此赔偿显失公平，严重损害买受人的合法权益，本院对此不予支持，故逾期办证违约金应以买受人已支付的全部购房款515245元为计算基数，而非首期款409189元为计算基数。关于焦点四。因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案房屋的完整物权，致使其对涉案房屋的处分受到限制。通大公司称交楼后，江换英已占有、使用房屋，并可进行处分，没有损失，理据不足，本院不予支持。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应按双方约定的每日万分之二计算逾期办证违约金。通大公司要求调整违约金，证据不足，本院不予支持。关于焦点五。如上所述，通大公司递件办证的截止时间为2015年4月16日，故逾期办证违约时间应从2015年4月17日起计算至通大公司递件办证之日即2017年2月6日止。双方约定了逾期办证违约金的计算标准，在此期限内逾期办证违约金可按日计算。由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金单独计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，本院支持江换英自2015年10月2日起至通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案之日止即2017年2月6日（494天）的违约金主张。据此，通大公司应付江换英逾期办证违约金为50906.2元（515245元×0.0002×494天）。江换英主张2015年10月1日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告江换英支付商品房逾期递件办证违约金50906.2元；二、驳回原告江换英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1502元，减半收取751元，由原告江换英负担215元，被告中山市通大房地产有限公司负担536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一八年五月二日书记员  黄立鹏