浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0603民初3230号原告：钱丽琴，女，1969年3月15日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。委托代理人：徐明刚，浙江越光律师事务所律师。被告：杭州聚大房地产营销策划有限公司，住所地杭州市萧山区城厢街道湘湖路42号e8信息文创园A区D349-25室。法定代表人：黄军珍。委托代理人：詹前进，浙江商祺律师事务所律师。被告：绍兴柯桥夏履生态房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区夏履镇越王峥村。法定代表人：冯解元。委托代理人：孙孟强，浙江大公律师事务所律师。原告钱丽琴诉被告杭州聚大房地产营销策划有限公司（以下简称聚大公司）、绍兴柯桥夏履生态房地产开发有限公司（以下简称夏履公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月28日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈伟担任审判长，与人民陪审员周宗芳、人民陪审员周正羊组成合议庭，于2018年5月16日公开开庭进行了审理。原告钱丽琴及其委托代理人徐明刚，被告聚大公司委托代理人詹前进、被告夏履公司委托代理人孙孟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱丽琴诉称，在被告聚大公司与被告夏履公司委托合同纠纷一案中，柯桥法院依据被告聚大公司的申请，作出（2017）浙0603执保479号民事裁定书，并查封了原告所有的位于绍兴市柯桥区土地使用权。2018年2月7日，原告就上述财产被查封事宜向柯桥法院提出了书面异议。柯桥法院于2018年3月2日作出（2017）浙0603执保479号之五民事裁定书：驳回原告的异议请求。原告认为上述民事裁定书事实认定不清，适用法律错误，主要事实与理由有：1、原告2013年已向被告夏履公司认购了涉案房屋，并于2014年4月1日签订了正式的编号为2014040148B9042858的《浙江省商品房买卖合同》，2015年1月21日上述商品房买卖合同已经向绍兴市柯桥区房地产管理处备案。2、原告已经支付了全部购房款。3、2015年8月27日，被告夏履公司交付给原告商品房交接书、综合资料移交明细表、业主领房验收交接表及业主入伙物品交接单，涉案房屋已经交付原告，原告已经实际占有了涉案房屋。4、2015年8月27日、2017年7月26日，原告分别向被告夏履公司支付了3146元、4909元物业费。该事实证明原告已经接手了诉争房屋，已经实际占有使用了涉案房屋。5、本案中原告多次向被告夏履公司索要购房发票，并要求办理房产证，但被告夏履公司却以种种理由推托。被告夏履公司的上述过错导致涉案房屋至今未过户登记到原告名下。综上，涉案房屋的权利人应为原告，上述裁定认定夏履公司系执行标的权利人明显与事实不符，适用法律错误。故起诉要求解除对绍兴市柯桥区土地使用权的查封；确认绍兴市柯桥区土地使用权为原告所有。被告聚大公司辩称，被告聚大公司与本案原告不存在任何债权债务关系，被告聚大公司申请法院查封的系被告夏履公司名下的合法有产权的财产；被告夏履公司与原告之间存在债权债务关系，但是相关的购房合同未经权利预告登记，仅经过合同备案，根据相关规定合同备案仅为行政监管措施，不存在物权变动的法律效力；本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议若干问题》第二十九条之规定，原告购买的房屋系用于生活消费，而不是经营性用房，因此原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告夏履公司辩称，1、对柯桥法院（2017）浙0603执保479号之五裁定书中认定的事实除原告付款的时间以外的其他事实均表示认可。原裁定书依据不动产统一发票认定付款时间与事实不符。2、原告已付清全部购房款且实际占有使用房屋。3、柯桥法院作出的（2017）浙0603执保479号之五裁定书适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》的第二十八条或第二十九条。从本案原告提交证据看，其自行交纳物业费等，且自己使用房屋，并不存在经营和其他非居住性使用，故不论是适用第二十八条还是第二十九条规定，均不应当查封原告购买的商品房。同时，从《最高人民法院关于建设工程施工合同优先权的批复》规定来讲，消费者购买商品房在已支付大部分房款情况下，买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。因此即使本案查封的房屋最后进入执行程序，也因为原告的权利更优先于抵押权与建设价款优先权而不能进行实质性处分。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、2018年3月2日绍兴市柯桥区人民法院作出的（2017）浙0603执保479号之五民事裁定书一份，证明法院驳回原告异议请求的事实。2、浙江省商品房买卖合同一份，证明原告与被告夏履公司于2014年4月1日签订购房合同，其时间远远早于被告聚大公司起诉的时间，该合同系双方真实意思表示，不是所谓帮助被告夏履公司逃避债务。3、绍兴市柯桥区房地产管理处出具的商品房合同备案证明一份，证明原告购房合同在2015年1月21日即已经备案登记，向社会公示，时间也早于被告聚大公司起诉的时间，且不违反法律法规规定。4、付款凭条及销售不动产统一发票3张，金额分别为140万元、30万元、18万元，证明原告在2013年即陆续向夏履公司支付了全部购房款，最后一次购房款交付的时间也远远早于被告聚大公司起诉的时间，原告已经履行完了买卖合同约定的付款义务。5、商品房交接书、综合资料移交明细表、业主领房验收交接表、业主入伙物品交接单各一份，证明涉案房屋2015年8月27日已交付原告，原告已实际占有使用涉案房屋，其时间早于被告聚大公司起诉的时间。6、物业费收据、付款凭条各一份，证明原告已占有使用涉案房屋，并证明原告购买涉案房屋是自住而不是经营。针对原告提交的证据，被告聚大公司质证认为：对证据1的形式要件无异议，内容合法，适用法律正确，应当予以维持；对证据2的真实性无异议，对证明内容部分无异议，但该商品房买卖合同中明确告知要预告登记，然原告怠于行使相关权利造成今天的纠纷；对证据3的真实性、证明内容无异议，该备案证明属于行政监管，不发生物权变动的效力；对证据4的真实性、证明内容无异议；对证据5的形式要件与证明内容均有异议，商品房交接书显示的交接时间为2015年8月30日，但交接的所有相关资料内容显示交接时间为2015年8月27日，业主领房验收交接表、业主入伙物品交接单中签字笔迹非常新鲜，在执行异议中已提出该问题，具体法律效力由法院评判；对证据6中物业费收据有异议，交付凭条在执行听证时并没有出现，故有虚假嫌疑。被告夏履公司对证据均无异议。被告聚大公司、夏履公司均未向本院提交证据。根据以上举证、质证，本院认证如下：一、原告提供的证据1、2、3、4，经对方质证对真实性无异议，与本案事实有关联，对本案有证明力。二、证据5、6，被告聚大公司认为时间上有不相符的，存在事后补签的可能。本院认为，原告提供的两份银行交款凭证，在没有反证的情况下，应当认定真实，而根据缴费凭证显示的2015年8月27日的时间点，与证据5显示的时间相同，符合业主收房时需向房开公司交纳一系列费用的行业习惯，因此，该两组证据真实性可以确认，对本案有证明力。根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2017年9月5日，本院受理聚大公司诉夏履公司委托合同纠纷一案，应原告申请，本院作出（2017）浙0603执保479号民事裁定书，并查封了位于绍兴市柯桥区土地使用权。原告对此提出异议，本院经审查后认为原告的异议不成立，作出（2017）浙0603执保479号之五民事裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，提出执行异议之诉，遂成讼。另查明，原告曾向被告夏履公司预约购买其开发的位于绍兴市柯桥区，总价款188万元，原告分别于2013年3月26日、2014年1月28日预付房款30万元和140万元。嗣后，双方于2014年4月1日签订正式的编号为2014040148B9042858的《浙江省商品房买卖合同》，并于2015年1月21日向绍兴市柯桥区房地产管理处进行了商品房合同备案，随后原告于2015年2月18日付清剩余购房款18万元。同年8月27日被告夏履公司将上述房屋交付给原告，至本院查封时双方尚未办理房产权属变更登记，也未办理预告登记。本案争议焦点为案涉房产的所有权归属问题。原告认为，原告与被告夏履公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，并且已经向房地产、土地管理部门进行了预售合同登记备案，原告也已支付全部购房款，且实际占有使用该房产，虽因被告夏履公司的过错，未进行权属变更登记，但该房产应当归原告所有。被告聚大公司认为，原告与被告夏履公司之间的购房合同仅经过合同备案，未经权利预告登记，不具有物权变动的法律效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议若干问题》第二十九条之规定，原告购买的房屋系用于生活消费，而不是经营性用房，因此原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告钱丽琴与被告夏履公司之间签订的商品房买卖系双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，应认定合同合法有效。合同生效后，原告支付了全部房款，被告夏履公司向原告交付了房屋，原告也已实际取得涉案房屋的占有使用权利，双方虽未进行物权转让登记，但就涉案房屋的买卖合同双方已全部履行完毕。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这规定虽然明确了登记是不动产物权变动的生效要件，但这种效力只是从法律上“推定”登记的不动产物权权利人为真正的权利人，这种“推定”并非绝对“真正”不可推翻，所以在当事人有相反的证据时，是可以推翻这种推定，从而维护事实上的“真正”。这一精神可以从《中华人民共和国物权法》第十九条规定的利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，还可以申请异议登记，并通过诉讼解决争议得以体现，因此，不动产物权登记并不具有绝对的证明效力。结合本案，原告提供的证据足以证明被告夏履公司已将涉案房屋转让给了原告，原告也已实际占有使用，且被告夏履公司在委托被告聚大公司销售剩余未售房产时已剔除涉案房屋。据此，可以认定涉案房产的真正权利人为原告。被告聚大公司的答辩意见本院不予采纳。综上，被告夏履公司已将涉案房屋的所有权转让给原告钱丽琴，本院不宜就被告夏履公司的债务对涉案房屋进行查封。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除对位于绍兴市柯桥区夏履镇翠谷庄园6幢104号房产及土地使用权的查封；二、确认位于绍兴市柯桥区夏履镇翠谷庄园6幢104号房产及土地使用权为原告所有。案件受理费21720元，由两被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  陈 伟人民陪审员  周宗芳人民陪审员  周正羊二〇一八年五月十八日书 记 员  徐栋飞附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。