天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0102民初883号原告：天津市河东区懿德园业主会，住所地天津市河东区张贵庄路160号懿德园小区内。委托诉讼代理人：张槐，男，1951年1月18日出生，汉族，天津市商业委员会退休职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张虹，女，1955年1月28日出生，汉族，天津市北方人才交流中心退休职工，住天津市河东区。被告：天津市华日置业有限公司，住所地天津市河东区六纬路82号207室。法定代表人：李静波，职务经理。委托诉讼代理人：黄继亭，天津市华日置业有限公司职工。被告：天津汇祺置业有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福园大厦A区502号。法定代表人：佟宝杰，职务总经理。委托诉讼代理人：宋庆春，副总经理。第三人：天津市商发物业管理有限公司，住所地天津市河东区津滨大道160号。法定代表人：李恩柱，该公司经理。天津市河东区懿德园业主会（以下简称懿德园业委会）与天津市华日置业有限公司（以下简称华日置业）、天津汇祺置业有限公司（以下简称汇祺置业）、第三人天津市商发物业管理有限公司（以下简称商发物业）所有权确认纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告懿德园业主委员会的委托诉讼代理人张槐、张虹，被告华日置业的委托诉讼代理人黄继亭、被告汇祺置业的委托诉讼代理人宋庆春、第���人商发物业的法定代表人李恩柱均到庭参加了诉讼。被告汇祺置业在本院第二次庭审时经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。懿德园业委会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认坐落于天津市河东区懿德园小区物业管理用房之小区会所一层、二层所有权和使用权归全体业主共有；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于天津市河东区懿德园住宅小区是被告华日置业开发建设的住宅小区。2002年5月交付小区业主入住，并配有物业管理用房与小区会所。小区会所是小区规划定点建造。依照《物权法》第72条之规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务并对共有部分享有共同管理的权利。第三人与原告的物业服务合同于2014年11月届满，第三人强占小区会所，并称会所的产权是华日置业，原告认为被���华日置业是小区的开发建设单位，作为物业管理用房之外的小区会所在住宅整体移交时一并交与小区业主使用，物业管理用房属于业主共有，华日置业自小区竣工验收交付后对物业用房和小区会所无处分权，应归业主所共有。华日置业辩称：涉诉房屋坐落位置是在国有划拨土地基础上建设的配套用房，由华日置业投资建设，且独立于小区之外，归华日置业所有。房屋本身从建设后到现在，没有进行过房屋产权的初始登记，目前初始登记无法办理，一层二层都没有，不同意原告的诉讼请求。汇祺置业辩称，东尚名居是汇祺置业与华日置业共同开发的，并与懿德园一期一并由物业公司进行管理。本公司与华日置业系合作关系，只管建房，服从法院判决。第三人商发物业辩称，原告所提及的160号懿德园小区是整个小区的名称，而诉请的建��是区划外的地点叫琳科西路5号，是懿德园的区划之外，按照当初的规划局下达的文件属于配套公建，所以从地点和诉讼请求的目的，不是同一地点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河东区懿德园小区一期系华日置业开发建设，二期（东尚名居）系华日置业与汇祺置业共同开发建设，小区内的25栋楼房原由第三人进行物业管理。原、被告诉争的房屋为二层小楼，位于与懿德园小区有一条道路相隔的小区之外。在第三人实际进行物业管理期间，其将诉争房屋一层和二层的两间租与案外人禾雨幼儿园。本院向天津市城市建设档案馆调取了建筑原图，涉诉房屋的工程名称为懿德园住宅小区附属用��工程，工程项目为小区会所，该图根据地型图以及规划总图确认的平面方案绘制而成。本院还调取了房产测绘成果报告书，诉争房屋经被告汇祺置业申请，由天津市国土资源局和房屋管理局测量大队测量并出具报告显示，项目名称：琳科西路5号。项目坐落于河东区，其中101号房屋建筑面积37.39平米，102号建筑面积37.39平米，103号建筑面积676.63平米，104号建筑面积113.4平米，201号建筑面积37.39平米，202号建筑面积37.39平米，203号建筑面积32.41平米，204号建筑面积113.42平米，205号建筑面积63.07平米，其中201、202、203、204、205标明物业房。101、102房屋在备注中标明为活动室，103房屋标明为室内羽毛球场，104房屋标明为台球厅。报告中未分摊地上总建筑面积1148.51平米。同时根据本院调取的天津市国土资源测绘和房屋测量中心的测绘成果报告书可以证实华日置业亦申请测绘，报告中的项目名称、项目坐落与未分摊前地上总建筑面积与前述报告均一致。报告中201、202、203、204、205房屋的建筑面积与前述报告一致。103、104号房屋的建筑面积与前述报告一致。101、102号房屋未出现，105号房屋面积为74.78平米，相当于前述报告101、102号房屋面积之和。备注中，其中103号为室内羽毛球场，104为台球厅，105为活动屋，201、202、203为物业房，204、205房屋为健身房。两份报告均明确此测绘成果仅用于办理房屋所有权登记，不得作为他用。另查，编号为2004津证申字0095号《建设工程规划许可证》办复确认单以及相关规划图中争议房屋的工程项目为小区会所，工程名称为附属用房工程，二层房屋载明为健身房、活动室，一层房屋载明为门厅，台球厅，活动室，光缆室。华日置业于2009年1月12日申请，天津市规划局与2009年1月19日作出编号为2004建证申字0095变更的《建设工程规划许可证》通知书，经本院查询，原始规划档案记载，将原会馆二层的健身房变更为物业用房，而且二层平面图记载，二层5间房屋均为物业房。另，本院向房屋管理部门调取的前期物业管理服合同中双方基本情况表中载明，华日置业与商发物业订立的前期物业合同中物业管理用房面积为100平米，二被告与第三人向房屋管理部门备案的前期物业管理合同双方基本情况表中载明物业管理用房面积为123.55平米。2007年5月10日，华日置业向天津市国土资源和房屋管理局出具物业管理服务用方（房）承诺书：“我公司开发建设的坐落于天津市河东区东尚名居项目，总建筑面积16.29平米，（办理前期备案面积共4.1184万平米）万建筑平方米。根据《天津市物业管理条例》有关物业管理服务用房3‰-4‰的规定，应提供面积为123.55建筑平方米��务用房，该用房位于小区会馆二楼（具体面积以测绘报告为准）。该用房产权归全体业主所有。我公司郑重承诺，按上述位置和面积提供物业管理服务用房。如有改变，造成的一切后果，由我公司自行承担。”2009年5月4日，华日置业向天津市国土资源和房屋管理局出具物业管理服务用房承诺书：“座落于河东区尚名居）项目，由天津市华日置业有限公司和天津汇祺置业有限公司共同开发，总建筑面积17.6万建筑平方米，其中办理前期物业管理备案4.1184万建筑平米。根据《天津市物业管理条例》有关物业管理用房3‰-4‰的规定，应提供面积为164.74建筑平方米的物业管理用房，实际提供283,68建筑平方米，该用房位于琳科西路5号201（37.39平米）、202（37.39平米）、203（32.41平米）、204（113.42平米）、205（63.07平米）。该用房产权归全体业主所有。由于物业管理用房与小学教育用地在同一属于天津市华日置业有限公司所有的地块内，而该小学、供热站等建筑用地手续不全，因此影响物业管理用房办理产权登记。我公司郑重承诺，将尽快完善相关手续，并按上述位置和面积办理物业管理用房产权登记，如有改变，造成的一切后果，由我公司自行承担。”另经本院向不动产登记机关询问，涉及的物业用房应当办理相关手续，但不发放产权证书，房屋归全体业主所有。涉诉房屋至今未进行初始登记。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的道路、属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。坐落天津市河东区（测绘报告地）的小区会所（总平面图名称）目前未取得权属证书，房屋的初始登记需经相关行政部门的审批，该房屋现未能进行初始登记在房屋管理部门尚未登记备案，故在现有条件下对原告主张涉诉房屋一、二层归全体业主所有的诉讼请求，不属于民事案件的受案范围。涉诉房屋现虽然未进行初始登记，但系经开发建设的正式房屋，并已经过规划验收，被告华日置业亦分别于2007年5月10日，2009年5月4日向天津市国土资源和房屋管理局作出承诺及说明，在承诺及说明中均有小区会馆二楼作为服务管理用房的意思表示，而且在7号楼的初始登记手续中出现的二层平面图，已由会所变更为物业用房，以此均可以证明诉争房屋二楼系开发商为小区提供的物业服务用房，现虽然该房屋的初始登记尚未办理完毕，但该房屋经规划验收，具备使用条件，故对原告主张涉诉房屋二楼使用权的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张涉诉房屋一楼使用权的主张，因涉诉房屋建成时《天津市物业管理条例》并未实施，对于物业服务用房的标准未有明确规定，现原告未能提供证据证明一层房屋系物业服务用房，故对原告主张一层由其使用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、坐落于本市河东区（测绘报告地址）小区会所（根据总平图）二楼（201、202、203、204、205）房屋归懿德园全体业主共同使用；二、驳回原告天津市河东区懿德园业主会的其他诉讼请求。案件受理费26000元，由被告天津市华日置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起���五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 蓓审 判 员  刘 辰人民陪审员  张文燕二〇一八年五月十日书 记 员  宋菁伟