四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3765号上诉人（原审被告）：张晓梅，女，汉族，1981年12月30日出生，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：许怀军，四川临龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川凯泰房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区交桂路89号5楼。法定代表人：杨秀琼，执行董事。委托诉讼代理人：任翔煜，男，汉族，1992年6月26日出生，住四川省西充县，公司员工。委托诉讼代理人:周英彬，女，汉族，1981年10月20日出生，住成都市成华区，公司员工。上诉人张晓梅因与被上诉人四川凯泰房地产开发有限公司（以下简称凯泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初9134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓梅上诉请求：1.请求撤销（2017）川0106民初9134号民事判决，驳回凯泰公司诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由凯泰公司承担。事实与理由：1.按揭手续无法办理完成是由于凯泰公司拒不配合。按照相关法律和银行的规定，办理按揭手续需要完整的产权证书，按照合同约定产权证书由凯泰公司办理，至今张晓梅也没有收到产权证书。此外，张晓梅也未收到过中国工商银行股份有限公司涪城支行出具的《情况说明书》中载明事项的有关通知，银行也未提供已告知的证据。张晓梅在一审中提交了中国工商银行电子银行个人客户服务协议，能证明在办理按揭手续，张晓梅个人信誉良好，不存在凯泰公司所谓的“因张晓梅个人信用问题”而未办理按揭手续的情形。2.案涉《商品房买卖合同》合法有效，不违反法律强制性、禁止性的规定，双方应按照合同约定履行合同。《情况说明书》并未否认继续办理按揭贷款手续的可行性，合同仍旧能够履行，一审法院不应滥用职权以判决方式改变双方合同约定的付款方式。凯泰公司辩称，1.按揭手续无法办理完成是由于张晓梅的额度问题，凯泰公司已完成了辅助义务，将资料报给了银行，张晓梅也进行了面签，面签记录、询问笔录都有备案。2.凯泰公司已于2014年5月30日向张晓梅交付了房屋，在长达3年的时间内，即使银行拒绝房贷，张晓梅也应通过其他方式履行合同义务。然而张晓梅至今未完全履行合同义务，应当承担违约责任。凯泰公司向一审法院提出诉讼请求：一、张晓梅向凯泰公司支付27.5万元购房款及逾期利息57750元（自起诉之日止利息暂计），以上共计332750元；二、本案诉讼费、保全费由张晓梅承担。凯泰公司当庭变更诉讼请求：张晓梅向凯泰公司支付逾期利息自2014年3月27日至2017年4月22日共计112365元。一审法院查明，凯泰公司（出卖人）与张晓梅（买受人）签订《商品房买卖合同》，第一条及第三条约定房屋位于园艺东街北段36号“凯泰欧城”3栋1单元22楼3号，商品房总价款为395000元；第五条约定买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的31.65%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司绵阳涪城支行或住房公积金管理机构借款支付，买受人所支付的预售首付房款已经缴存到指定的银行监控账户内；第九条第一款第一项约定逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；第二项约定逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第十条第一款约定出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房；凯泰公司（出卖人）与张晓梅（买受人）签订《凯泰·欧城》商品房买卖合同补充协议，第三条约定出卖人如遇买受人未付清应付款或者违约金，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第六条第二款约定按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门缴纳，如买受人申请出卖人提前将房屋交付占有使用的，应在办理占有使用交付手续的同时提交资料并交纳相关费用，买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间和该房屋所有权证的办理时间。2014年5月30日凯泰公司向张晓梅交付诉争房屋，张晓梅于2014年年底入住诉争房屋至今。2017年11月30日，中国工商银行绵阳涪城支行出具《情况说明》称，兹有购买凯泰欧城3栋1单元23楼3号房屋业主张晓梅在《商品房买卖合同》中关于向中国工商银行绵阳涪城支行申请个人住房按揭贷款275000元，经该行根据客户具体情况进行调查审批后，告知客户，须补充首付降低贷款金额。但客户一直未向我行提供缴齐首付比例相关贷款审核资料，故该笔贷款于2014年10月14日终止审批流程。另查明，一、张晓梅于2014年3月24日向中国工商银行股份有限公司绵阳涪城支行申请贷款；二、2013年8月1日，张晓梅支付了房款8万元；2013年7月30日，支付了房款20000元，2013年3月5日支付了房款20000元，2013年8月1日支付了维修基金6582元。一审法院认为，张晓梅与凯泰公司签订的《商品房买卖合同》、《凯泰·欧城》商品房买卖合同补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同履行相关的权利义务。本案中双方争议焦点在于当事人双方谁承担办理银行按揭贷款的义务。按照我国商品房销售的交易习惯为：买受人以担保贷款方式付款的应为开发商确定按揭银行，在取得项目预售许可证后公开销售，购房人选择担保贷款方式（按揭贷款）付款的，由购房人办理按揭贷款手续，在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。可见，本案中办理银行按揭贷款的义务在于张晓梅一方，张晓梅未按约定成功办理银行按揭贷款，违反购房合同约定的付款义务，存在违约行为。对于购房款问题，凯泰公司已于2014年5月30日向张晓梅交付房屋，而张晓梅未通过银行贷款审批，未履行完付款义务，应当按照合同约定支付剩余房款。张晓梅已支付了12万元房款，还应支付剩余房款275000万元（395000元－120000元）。对于逾期利息问题，本案中，张晓梅未按合同约定时间履行完付款义务，应当承担逾期利息。关于逾期利息计算时间，中国工商银行绵阳涪城支行于2014年10月14日终止审批流程，合同中虽无法确定合同签订的具体时间，但是结合张晓梅向中国工商银行绵阳涪城支行申请贷款的时间以及中国工商银行绵阳涪城支行终止审批流程的时间，一审法院足以认定2014年10月14日次日为张晓梅应当支付剩余款项之日，自2014年10月15日起张晓梅已经逾期未支付剩余的房款，凯泰公司于庭审中明确主张逾期利息计算至2017年4月22日，一审法院予以支持，根据合同第九条第二项约定，张晓梅应以275000元为基准，按照每日万分之三的标准，从2014年10月14日至2017年4月22日止（共计920天），向凯泰公司支付逾期利息共计75900元（275000元×0.0003×920天）。综上，依照《中华人民民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、张晓梅于判决生效之日起十日内向四川凯泰房地产开发有限公司支付购房款275000元；二、张晓梅于判决生效之日起十日内向四川凯泰房地产开发有限公司支付逾期利息75900元。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6291元，减半收取3145.5元，保全费2495元，以上费用合计5640.5元，由张晓梅负担。二审中，双方均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，应按合同约定履行各自的义务。本案中，合同约定由张晓梅采取贷款的方式支付房款，但张晓梅至今未办理好贷款手续，张晓梅认为系凯泰公司拒不配合的原因造成的。从银行出具的《情况说明》看，银行要求张晓梅补充首付降低贷款金额。从查明的情况看，无证据证明凯泰公司拒不配合张晓梅办理贷款的事实，故张晓梅认为凯泰公司拒不配合办理贷款手续的理由与事实不符，本院不予支持。根据庭审查明的情况，张晓梅2014年年底入住案涉房屋，占有使用至今，截止目前其并未支付过银行贷款，根据双方《商品房买卖合同》第九条第一款第一项“逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行”之约定，张晓梅存在违约行为，故一审按照双方合同约定，判令张晓梅承担逾期付款利息并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6291元，由上诉人张晓梅负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  唐 骥审判员  冯 璐二〇一八年五月三十日书记员  谭小雨