广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0232民初653号原告：李颖文，女，1956年11月4日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：林卫民，广东南水律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗平发，广东南水律师事务所实习律师。被告：谭德云，男，1965年12月3日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系乳城镇沿江路得源小区开发商。委托诉讼代理人：林志强，男，广东众同信律师事务所律师。第三人：刘斯敏（系原告李颖文女儿），女，1988年6月30日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。第三人：乳源瑶族自治县建筑公司，住所：广东省乳源瑶族自治县乳城镇解放中路。法定代表人：刘文强，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄晓芳，广东众同信律师事务所律师。原告李颖文与被告谭德云、第三人刘斯敏和乳源瑶族自治县建筑公司（以下简称建筑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用简易程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理，原告李颖文及其委托诉讼代理人林卫民、罗平发、被告谭德云的委托诉讼代理人林志强到庭参加诉讼。因案情较为复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2017年10月27日裁定转为普通程序审理，并依法追加刘斯敏、建筑公司为本案第三人，依法适用普通程序于2017年11月17日再次公开开庭进行审理。原告李颖文及其委托诉讼代理人林卫民、罗平发、被告谭德云的委托诉讼代理人林志强、第三人刘斯敏及第三人建筑公司的委托诉讼代理人黄晓芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李颖文向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2008年3月6日签订的《关于劳动保障局南大门两侧的杂物房拆除协议书》；2、判令被告继续履行2008年3月6日在《收据》中所作的承诺，在E栋首层安排一间18平方米的车库给原告，水、电安装到门口，出资办好不动产权证，同时出资办好得源小区D栋首层杂物房的不动产权证给原告；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告谭德云是乳城镇沿江路得源小区的开发商，原告是刘福祥的妻子，刘福祥于2011年7月31日因病去世。2008年期间，为了建设得源小区D栋商品楼，需要拆除原劳动局南门两侧的杂物房。2008年3月6日，经过多轮协商，被告谭德云与原告及江树洲、周水生、张源共四户人家签订了一份实质上是房屋置换协议的《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》，协议书约定原告及另外三户人家将原劳动局南门两侧的每家共50多平方的两层杂物房交给被告拆除用以建设得源小区D栋商品楼。被告在得源小区D栋建好后，在D栋首层无偿给四户人家每户安排一间6平方米以上的杂物房，由被告办理好房产权证，水电到门口，办证费（契税）由被告承担。同日，在原告支付相应对价后，被告出具一张用电脑打印的《收据》，承认收到下述款项：1、原告购买E栋F2一梯702号的购房款124826.40元；2、购买二楼6平方米以上的杂物房一间，购房款6480元；3、购买E栋首层18平方米以上的车库一间，购房款19440元。被告承诺包办好以上三项房产权证，水、电到门口，办证费用（含契税）等均由被告负担，公摊面积及2、3项内容如超面积不再另行收费。收据在最后写明，今后交房产权证时收回此收据。协议签订后，原告如约将杂物房交给了被告拆除，现在得源小区D栋商品楼也已经建成对外销售。被告在得源小区D栋商品楼建好后，并没有依约定将E栋首层的车库交给原告使用，D栋首层的杂物房至今也没有办好房产证。从2008年3月6日到起诉时为止，被告曾于2010年4月24日向原告等四户人家书写了三份承诺书，第一份是保护绿地的协议；第二份是使用车位协议；第三份是承诺办理杂物房、柴房房产证的时间，如未在约定时间内办好房产证，则给予每户十万元的办证违约金赔偿。2013年5月23日，被告在2010年4月24日办好房产证的承诺书上写下了柴房房产证保证在2013年12月30日内办好给原告等四户，但被告不讲诚信，至今未办理好房产证给原告等四户人家。被告的行为损害了原告的合法权益，特起诉，要求判如诉请。被告谭德云辩称，1、被告没有收过原告李颖文的车库款和柴房房款。原告没有任何证据证明被告收取了其支付的车库款和柴房房款。被告在得源小区已经没有车库和柴房，不管原告的诉求是否正确，在客观上已不可能实现。2、原告没有支付车库款和柴房房款，无权要求办理车库和柴房的房产证，另外，原告亦没有提交被拆迁房屋的房产证，办不了房产证的责任不在被告。3、原告要求被告继续履行合同、移交车库、柴房和办理房产证的诉讼请求已经超过了诉讼时效。综上，原告已无权要求被告移交车库、柴房和办理房产证，原告的诉讼请求是没有事实根据和证据支持的，且已超过诉讼时效。拆迁补偿协议与江树洲那张的字体以及公章是一样的，被告认为这张协议书是不真实的，并且原告没有提供相应的收据，所以原告不能以协议书主张被告为原告办理房产证。为维护被告合法权益，请求查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人刘斯敏辩称，其认同原告的起诉，其对这件事情不是特别了解，都是其父母跟进的。第三人建筑公司辩称，其并非拆迁安置补偿的当事人，对原、被告双方的合同履行情况不清楚，其与本案并无关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告李颖文向本院提交的证据有：1、《关于劳动保障局南大门两侧的杂物房拆除协议书》，证明原、被告双方约定由被告拆除原劳动局南大门旁两侧的杂物房建设得源小区D栋，建成后被告在得源小区D栋首层无偿给原告安排一间水、电到门口，办好房产权证，面积6平方米以上的杂物房。2、周水生持有的《收据》复印件，证明原告付款购买被告得源小区E栋F21梯702号房一套，购房款124826.4元；购买E栋二楼6平方米以上的车库一间，购房款6480元；购买E栋首层18平方米以上的车库一间，购房款19440元。购买的房屋在周水生家的602房楼上，因原告的收据遗失找不到了，用周水生家的收据佐证。3、江树洲、周水生、李颖文《证明》，证明被告出具给各家的收据除房屋面积不一样外，E栋二楼杂物房和E栋首层的车库面积、价款均一样，原告的房屋在周水生家的楼上，因原告的收据遗失找不到了，用周水生家的收据佐证。4、《保护绿地协议》，证明被告承诺保护好原告住房前绿地不受损坏和缩小面积。如缩小面积则赔偿每户十万元。5、《使用车位协议》，证明被告承诺得源小区E栋车库使用期限及不收取管理（没有原件）。6、《承诺人》，证明被告向原告、江树洲、周水生、张源四户承诺D栋杂物房水电安装于2010年5月底安装好；E栋柴房不能办证，但按房管所丈量后交付；D栋杂物房房产证于2010年12月底办好。如违约则赔偿每户十万元（没有原件）。7、《承诺人》，证明被告再次承诺原告、江树洲、周水生、张源四户，在2013年12月30日办好杂物房房产证给原告四户（原件在江树洲、周水生手上）。8、结婚证、死亡证，证明原告是刘福祥的妻子，刘福祥于2011年7月31日因病去世。9、被告身份证，证明被告诉讼主体适格。10、建房协议书，证明了被拆迁的杂物房是原告所有的，收据证明出资13000元。11、公告，说明得源小区E栋车库在2014年6月份拆除人社局来做消防通道，以后的通道是用砖做成，但是被告没有交付车库给原告。证据10与证据11是周水生持有的，因为原告的证据没有保管好遗失了。对原告李颖文提交的证据，被告谭德云发表了如下质证意见：1、我方认为这份协议原告没有提供被拆迁房屋的合法权益凭证，无法认定原告是被拆迁房屋的产权人，可能会涉及到存在损害他人或者国家权益的情形，另外此份协议是以被告个人签订的，因被告不具备开发商的身份，所以此份协议是无效的。2、对证据2关联性有异议，此份证据并不是原告本人的，不能认为其他人的这份证据就认定原告也出资购买了。而且，此份收据并不是真正的付款凭证，因为从付款凭证看的话，没有讲明是收到现金，而且这个房子当时还未建好，面积也无法确定，所以未确定房子的面积只能确定房子的单价，况且那些房子都没有按照实际的面积计算房价。总的来说，原告没有付款凭证，不能认定其交付了车库和杂物房的房款，原告应当承担举证不能的责任。3、此份证据违反了证据规则，因为此份证据不是证明人单独出具的，而是三个证明人一起签名，可能存在三人互相通谋的情形。而且，如果要证明已经交款，只有交款凭证才能认定是否付款，不能凭所谓的证人去作证，而且这三个证人是同事关系，因为他们与原告有利害关系，所作的证人证言的效力在没有其他证据证明的情况下是无效的。4、此份协议我方认为无效，协议虽然有被告的签名，但因为所涉的绿地是劳动局的绿地，原告不能代表劳动局去处理劳动局所拥有的权利，原告没有提供相关的凭证证实其有权管理此绿地，因此此份协议是无效的。5、我想看此份证据的原件，原告没有提供该份证据的原件，所以对此份证据的真实性有异议，原告说有使用的权利是否还继续存在没有真实可靠的证据证实，所以并不能达到原告所要证明目的的作用。6、我想看此份证据原件，没有原件无法核实此份证据真实性，单单从此份证据看无法证实原告买了哪间杂物房、何时购买、价款多少这些都无法证实。因此不能作为原告主张权益的证据使用。7、因为原告没有提交原件，对此份证据真实性无法认定，我方有异议。单单从此份证据看无法证实原告买了哪间杂物房、何时购买、价款多少这些都无法证实。因此不能作为原告主张权益的证据使用。承诺上讲的都是E栋柴房都在办，并没有讲明哪套是原告的柴房或者房产证什么时候办好，承诺所讲的是整栋的房子，并不是单单讲原告的柴房。这属于笼统的承诺，并不能作为原告具体主张购买了房屋的凭证。8、因原告没有原件，我方对此份证据真实性、合法性、关联性有异议。不能证明刘福祥与原告是否有夫妻关系无法证实。9、没有异议。10、证据10、11因不是原件，且该证据来自他人之手，均不予认可。第三人刘斯敏对原告李颖文提交的证据没有异议。对原告李颖文提交的证据，第三人建筑公司发表了如下意见：对证据1，与被告核实，我方认为不是原件，被告也不认可签订该协议书；对其他证据的质证意见与答辩意见一致，我方并非合同的主体，对于合同的签订履行均没有参与，具体的合同履行情况我方并不知情，对其他证据的真实性、合法性、关联性无法核实。被告谭德云向本院提交的证据有：1、被告身份证，证明被告身份信息。2、竣工验收备案表，证明得源小区D栋工程是在2009年5月21日开始动工建设，在2010年9月10日才通过竣工验收。3、商品房买卖合同，证明F2一梯702房是刘斯敏购买的，也就是原告的女儿。所以原告主张是其交付了F2一梯702房的房款是与此份合同相违背的。4、得源小区柴房名单表，证明第五号柴房是属于刘斯敏的，而不是原告的。5、柴房面积，证明第五号柴房面积是9.38平方米，原告至今没有按这个面积支付房款，所以也没有为原告办理房产证。6、D栋柴房西起3号柴房（车库）的面积，证明面积为16.09平方米，包括原告和刘斯敏都没有按照这个面积支付房款，所以没有为刘斯敏办理房产证。7、客户抄表结算复核单，证明得源小区D栋西起3号车库是挂在刘斯敏的名下，原告无权对这个车库提出办理房产证的权利。8、补偿协议内容，证明：补偿了原告一个车库，原告不出任何购房款，也就证实了原告出资购买涉案车库是没有根据的。对被告谭德云提交的证据，原告李颖文发表了如下质证意见：1、没有异议。2、对真实性合法性没异议，对关联性有异议。与我们的诉讼请求是无关的。D栋的柴房被告已经交付给了原告，只是到现在还未办理好房产证。3、真实性合法性没异议，对关联性有异议。对被告所要证明的事实有意见，购房人的名字是刘斯敏是原告与刘福祥的女儿，这也可以证实是原告支付了购房款，被告说的是不正确的，父母出钱给子女购房，房产证写谁的名字没有问题。4、对柴房的编号和面积没有异议，对关联性有异议。证明原告已经出资购买了E栋的柴房并且被告已经交付，只是没有办理房产证。5、对编号和面积没有异议，关联性有异议。这可以证明原告已经支付了柴房的款项，是被告没有办理房产证。6、对柴房的编号和面积没有异议，关联性有异议。这柴房有叫车库也有叫杂物房，根据我方提交的证据一的约定，是无偿交付给原告使用的，被告应该出资办理房产证，但是被告目前为止都未办理。7、对真实性合法性没有异议，关联性有异议。这里写的是车库，上面写的是柴房，其实都是同一个房子。刘斯敏是原告的女儿，原告要求办理房产证完全符合要求。8、有异议，原告并没有收到被告该协议的内容，而且原告并没有在协议上签名，是被告自己证明自己的行为，不能作为证据使用。对被告谭德云提供的证据，第三人刘斯敏没有异议。对被告谭德云提供的证据，第三人建筑公司发表如下质证意见：对证据1-6三性均无异议；对证据7我方不清楚，由法院核实；对证据8三性均无异议。第三人刘斯敏、建筑公司均未向本院提交证据。被告谭德云申请了证人张某、谭某、付某出庭作证。证人张某的证言证实：其与被告是朋友关系，其作为中间协调人参与了原告等四户人家与被告的拆迁谈判过程。拆迁协议是2008年3月10日签订的，内容是被告补偿原告等四户一套房、一间车库、一间杂物房，并免费为他们办好房产证，不需要他们出任何费用。补充协议及收据是同一天写的，补充协议写超出50平方米按1080元每平方米计算是为了对外面好看，实际上原告等四户是不需要支付款项的。证人谭某的证言证实：被告是其叔叔，也是其老板，其当时负责售房和施工。补充协议是2008年签订的，当时其也在场，具体时间不记得了，补充协议最终确定补偿原告等四户一套房、一个车库、一间柴房，且不需要收钱。是其带原告等人去看的房子、车库、柴房。关于收据的事情其不清楚。签订补偿协议时有原告等四户、张某、付某、被告和其在场。证人付某的证言证实：其与被告是员工与老板的关系，当时其主要负责办证工作，原告等四户与被告的拆迁事宜其参与一部分，补充协议内容是被告补偿原告等四户一套房、一个车库、一间柴房，且不需要收钱，是免费的。签订补偿协议时有原告等四户、张某、谭某、被告和其在场。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告李颖文提交的证据1《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》，虽被告谭德云以其个人身份不具备开发商资格为由认为该协议是无效的，但其不否认该协议是其签署的，故对该协议的真实性本院予以确认。2、对原告李颖文提交的证据2、10、11均为系列案中其他案件的证据材料，无法达到本案原告的证明目的，故对上述三份证据关联系不予采信；4、因原告提交的证据3中对刘福祥死亡的证明内与证据8相呼应，本院对证据3第一段部分内容与证据8予以认可；5、对原告李颖文提交的证据4-7的真实性予以确认。6、证人张某与被告谭德云系朋友关系，证人谭某与被告谭德云系亲戚关系，证人付某系被告谭德云的雇员，存在利害关系，故本院无上述三个证人所作证言难以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谭德云系得源小区的实际开发商，其因建设该小区需拆除县劳动局南大门两侧的杂物房，与江树洲、刘福祥、周水生以及原告李颖文四户业主达成一致意见，并以被告谭德云为甲方（得源小区开发商）、劳动局南大门两侧房主（江树洲、周水生、张源以及原告李颖文四户）为乙方，于2008年3月6日签订了一份《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》；被告谭德云在该协议左下角“甲方”落款处签名并加盖印章，原告李颖文在该协议右下角“乙方”落款处签名。该协议约定：“经甲、乙双方协商一致就位于得源小区旁劳动保障局南门两侧杂物房拆除事宜，双方达成以下协议：一、本协议只限江、刘、周、张四户业主，之前其他五户如有同本协议其中一项相同的，甲方属违约。二、乙方同意将位于劳动保障局南门两旁的属四户业主的杂物房交由甲方拆除后建设得源小区D栋，甲方应按照《建筑法》等相关法规进行规划、建设，新建的得源小区D栋应与原已建好的C栋保持平行建设，垂直楼距（空白），甲方新楼房的厨房、卫生间不得靠向劳动保障局住宅楼。三、甲方将在建好得源小区D栋后，在首层无偿给乙方四户每户安排一间6平方米以上，门朝今四户住宅楼方向开的杂物房各壹间，由甲方给予办好房产权证，水、电到门口，办证费（契税）由甲方负担。其它补偿事宜按双方意愿所达成的商定，甲方按移位方式给予一次性补偿完毕，乙方在协议条款范围内今后不得追究。四、本协议签订后，甲方在三天内协助乙方将杂物房的业主物件搬迁到指定的存放点安放。甲方则可自行拆除劳动保障局门两侧的杂物房。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。”在原、被告双方签订该协议书后，原告刘福祥依约将其所属位于县劳动局南大门侧的杂物房交付给被告谭德云进行拆除，被告谭德云拆除后于2009年5月21日开工建设得源小区D栋楼房，该楼房于2010年9月10日竣工验收。2010年4月24日，被告谭德云出具了一份《承诺人》给原告李颖文收执，内容为：“本人向江、刘、周、张四户承诺，原双方商定你们在得源小区D栋，E栋内购的杂物房、柴房办理房产证时间如下：1、四户在得源小区D栋所购的杂物房，水电安装于二○一○年五月底安装完毕。2、E栋柴房不能办证，按房管所丈量盖章计平方交使用者，使用期跟土地使用时间一样。3、D栋杂物房的房产证应在二○一○年十二月底完成。4、如违诺处于四十万元作办证违约金赔偿（每户10万元）。”；同日，被告谭德云出具另一份《承诺人》，该份《承诺人》的第一项和第三项内容与前述《承诺人》的第一项和第三项内容相同，其他内容为：“本人向江、周二户承诺，原双方商定你们在得源小区D栋，E栋内购的杂物房、柴房办理房产证时间如下：……2、E栋柴房在二○一一年六月十五日前办好房产证。……4、如违诺处于十万元作办证违约金赔偿（每户5万元）。”，被告谭德云于2013年5月23日在该《承诺人》空白处手写注明：“由于劳动局消防通道未解决给得源小区江、周等四人柴房房产证必须保证在2013年12月30日内办好给四户。”；同日，原告李颖文与被告谭德云签订了《保护绿地协议》和《使用车位协议》。另查明，2014年6月17日，乳源瑶族自治县人力资源和社会保障局发布了一份《公告》，内容如下：“为解决县得源小区消防通道用地问题，消除县得源小区、本单位家属楼及我局办公楼的消防安全隐患，维护社会和谐稳定，我局从大局出发，经县人民政府同意，决定租让单位大院东面面积约232平方米的地块给县得源小区做消防通道使用。根据租让协议相关内容，定于近期对出让地块内的平房进行全面拆除。为使平房拆除工作顺利进行，请在本单位平房寄放杂物的家属于2014年6月26日前自行将所属物品清理完毕，逾期未清理而造成拆除过程中物品损坏或遗失的，一切后果自负。”2009年4月27日，第三人刘斯敏花109300元向第三人建筑公司购买得源小区E幢F21梯702房（面积为121.53㎡），并与第三人建筑公司签订《商品房买卖合同》。第三人刘斯敏在得源小区E幢购得5号柴房，面积为9.38㎡。又查明，原告李颖文与刘福祥系夫妻关系，原告李颖文与第三人刘斯敏是母女关系，刘福祥于2011年7月31日病逝，第三人刘斯敏庭审时陈述一直由其母亲李颖文办理拆迁补偿和购房事宜。被告谭德云与第三人建筑公司是挂靠关系。本院认为，本案系房屋买卖合同。本案涉及房屋拆迁安置补偿合同纠纷和房屋买卖合同纠纷两个不同的法律关系，根据一案一诉的原则，法官在审理该案过程中已向当事人释明，原告明确表示本案处理买卖合同纠纷，房屋拆迁安置补偿合同纠纷其将另行诉讼。本案中第三人乳源县建筑公司（出卖方）与第三人刘斯敏（买受人）签订了《商品房买卖合同》，被告谭德云是得源小区的实际开发商，实际是由被告谭德云作为房屋的出卖人、原告李颖文作为房屋的买卖人在实际履行房屋买卖合同的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，被告谭德云已按《商品房买卖合同》的约定将得源小区E栋F21梯702交付给第三人刘斯敏，该合同并没有对E栋首层车库进行约定，原告李颖文向本院提交的《收据》持有人系周水生，该收据显示支付购房款的人系骆国斌，本案虽是系列案，但仅凭系列案中其他人持有的《收据》，无法推理出原告李颖文亦持有《收据》，更不能推出实际支付购房款人系原告李颖文。根据“谁主张谁举证”的原则和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原告李颖文要求被告继续履行2008年3月6日在《收据》中承诺在E幢首层安排一间18平方米的车库给原告，水、电安装到门口、出资办好不动产权证的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李颖文的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告李颖文负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 马汉移审 判 员 毛政新审 判 员 陈茂娣二〇一八年五月十一日法官助理 刘艳妮书 记 员 丘世通附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。