河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终2534号上诉人（原审被告）：吴亚东，男，1971年5月31日出生，汉族，住石家庄市桥**。委托代理人：马士力，李兴达，河北蓝天联合律师事务所律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司石家庄分公司，住石家庄桥**维明南大街**恒大城**商业办公楼**。法定代表人：杨健峰，董事长。委托代理人：赵伟伟，女，1990年5月19日出生，汉族，该公司员工，代理权限：一般代理。上诉人吴亚东与被上诉人金碧物业有限公司石家庄分公司民间借贷纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月21日立案，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴亚东的委托代表人马士力，李兴达、被上诉人的委托代理人赵伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴亚东上诉请求：1、请求撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初1044号民事判决书，依法改判上诉人与被上诉人民间借贷合同无效；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对借款的全部事实认定事实不清。2012年11月23日恒大地产集团石家庄有限公司就恒大城项目采取“低首付”的销售策略，恒大地产集团以其旗下物业公司即被上诉人的名义借款给购房者用于支付首付款。上诉人因此与恒大地产集团石家庄有限公司就恒大城9A号住宅楼1单元2902室房产签订购房合同，首付款863634元，由被上诉人出借给上诉人60万元用于支付首付款，被上诉人提交的借款借据上借款用途一栏，清楚写明“仅限于购买恒大城商品房9A号幢1-2902单元”，此证据可以证明上述事实。一审判决仅对借款的事实予以了认定，但是对于“低首付”的销售事实未予以认定，避重就轻，属于认定事实不清。“低首付”的销售策略明显违反我国法律强制性规定，故本案所涉借款合同依法属于无效合同，此系上诉人的主要抗辩理由，一审判决本院认为部分对上诉人提出的“低首付”事实及抗辩理由没有任何回应，让人无法信服。二、一审判决适用法律有误。本案所涉民间借贷合同，是恒大地产集团以其旗下物业公司即被上诉人的名义违法提供“首付贷”，依据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第二条第三款“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%”的规定，本案所涉房屋面积为271.68平方米，首付款不得低于30%。再依据《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》第五条“房地产开发企业、房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务”，国家相关部门已经明令禁止“首付贷”。2016年3月12日中国人民银行行长周小川、副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜、副行长范一飞就“金融改革与发展”答记者问时，解读了为什么首付贷是违法行为，并表示，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务。房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。本案被上诉人并没有取得从事金融业务的相关资质，同时出借款项给上诉人支付首付款的行为，实际上是为了规避国家关于首付比例的规定，帮不符合条件的客户贷款，相当于越过了金融贷款审核的门槛，目的是骗取银行70%的信贷，加速资金的回笼，从而减轻资金力，中间存在一定骗贷的嫌疑；同时加大了居民购房的杠杆，削弱了国家宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，也增加了房地产市场的风险。符合《合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益”、第三款“以合法形式掩盖非法目的”、第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，依法属于无效合同，违约金条款也自然无效。故上诉人只应承担合同无效后返还借款的义务，不应承担违约金。三、上诉人未按时还款属于履行合理的抗辩权。本案所涉借款合同是分两期还款，第一期还款期限至2013年12月被告如约履行了还款义务，第二期还款期限至2014年12月，但是2014年1月4日被告领取了房屋钥匙，同年6月底入住，即发现房屋卫生间有严重异味，次卧卫生间漏水，墙面返潮起鼓，地面和墙面不平，房屋隔音效果极差，电梯运行时书房震动严重，所有门窗玻璃划痕严重且密封效果差，墙砖脱落，厨房油烟排放不畅，屋顶和装饰条开裂，空调和地暖噪音严重超标等问题。被上诉人属于恒大地产集团旗下公司，在办理交房入住手续后，于房屋相关的质量问题就由被上诉人统训并整改，上诉人与被上诉人就房屋质量问题沟通多次，但是被上诉人只是做了简单修补，主要问题至今未解决。上诉人入住发现质量问题在前，借款到期在后，又同属于被上诉人负责，故上诉人到期未还款属于行使先履行抗辩权，不构成违约，依法不应承担支付违约金的责任。被上诉人金碧物业有限公司石家庄分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求维持原判，理由，1.双方借款合同事实清楚，一审我方已经提交借款协议书借据，转账凭证等证据予以证实，符合法律关于认定民间借贷关系的规定，2.上诉人所述房屋质量问题与我方无关，与本案并非同一法律关系，上诉人可另案起诉处理但不能以此为由拒绝还款，借款协议明确约定了双方的权利义务，我方已履行出借义务，上诉人应按照合同约定履行还款义务并承担因其逾期还款所导致的违约金，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求维持原判。金碧物业有限公司石家庄分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告吴亚东归还借款本金300000元；2、判令被告支付违约金178500元（戒指2016年7月31日），具体计算至相应本金全部归还时为止；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月14日原告（甲方）与被告（乙方）签订借款协议，主要约定：“乙方认购了恒大城9A号楼1-2902号房，由于资金周转问题特向甲方借款。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额为人民币陆拾万元整，乙方承诺按时向甲方归还上述借款，具体约定如下：一、还款时间约定：1、乙方须在2013年12月14日前向甲方归还所借款项叁拾万元整；2、乙方须在2014年12月14日前向甲方归还所借款项叁拾万元整；二、乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，否则，每逾期一天，乙方须按每期未归还款项总额的千分之一，向甲方支付违约金。……”同日被告出具付款委托书，委托原告将其所借款项付款至恒大地产集团石家庄有限公司账户。原告依约转款，被告给原告出具了借款借据，被告已偿还300000元，尚欠300000元未还。一审法院认为，被告向原告借款的事实，有借款协议书、借款借据证实，原告交付被告出借款向的事实，有付款委托书、转账证明、中国光大银行石家庄分行转账证明证实。原、被告约定被告于2013年12月14日前归还原告300000元，余款300000元未偿还，现原告要求被告偿还300000元，本院予以支持。原、被告约定日千分之一的违约金，该约定超过年利率24%，故自逾期之日至被告付清本金之日止，应按照年利率24%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决被告吴亚东于本判决生效后十日内偿还原告金碧物业有限公司石家庄分公司人民币300000元及违约金（以本金300000元为基数，自2014年12月15日起至付清之日止，按年利率24%计算）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认为，上诉人称该借款行为违反了国家强制性规定，并属无效合同，故不应当承担违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）的第四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的第十四条的规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”且“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”故上诉人主张的没有法律上的依据，本院不予支持。关于房屋质量问题，与本案不是一个法律关系，上诉人吴亚东可另行解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8478元，由上诉人吴亚东负担。本判决为终审判决。审判长  孟维山审判员  张国顺审判员  赵志山二〇一八年五月三日书记员  侯轶凡