广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0422民初99号 原告（反诉被告）：陈清文，男，1978年1月7日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 原告（反诉被告）：李明智，男，1977年8月1日出生，汉族，广西梧州市人，居民，住广西梧州市蝶山区。 两原告的委托诉讼代理人易小梧，藤县148法律服务所法律工作者。（特别授权） 被告（反诉原告）：王前霞，女，1964年5月21日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 委托诉讼代理人：黄敏强，广西广合律师事务所律师。（特别授权） 原告（反诉被告）陈清文、李明智与被告（反诉原告）王前霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈清文、李明智及其共同委托诉讼代理人易小梧、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人黄敏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告陈清文、李明智向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告所订立《房屋租赁合同》；二、被告王前霞退还所收原告的押金人民币壹拾万元整；三、案件受理费由被告负担。事实及理由：2013年1月1日，原告陈清文、李明智与王前霞签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定被告（甲方）将其位于藤县金湖宾馆整栋房屋及一切设备设施出租给原告（乙方）继续经营宾馆，并将宾馆营业执照转让给原告，租赁期限从2013年1月1日至2023年12月31日止，违约责任：如乙方（原告）未按约定交纳租金，则视为违约，“超过一个月不交纳的，甲方有权解除合同，并没收押金和赔偿损失”。合同没有规定被告的违约责任，是不公平的合同，该合同应是无效合同。因宾馆地理位置偏僻、无停车位、无电梯，原告经营几年，月月亏损，无法经营下去。原告于2017年12月20日向被告提出《停止租赁房屋通知书》，向原告说明因经营亏损，于2017年12月31日停止租赁被告房屋，请被告于2017年12月31日前清点物品，被告口头答复同意，并说明要2018年1月5日才清点。2018年1月5日，原、被告在金湖宾馆清点物品，发现少了三张床，清点后双方在清单上签名。同日原告将金湖宾馆锁匙交给被告，被告另行加锁。2018年1月8日，原告要求被告退回押金100000元，被告不愿退回，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告因经营不善，向被告提出解除合同，并向被告送达《停止租赁房屋通知书》,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《停止租赁房屋通知书》送至被告时，房屋租赁合同解除。且《房屋租赁合同》违反了《城市房屋租赁管理办法》第十七条：“房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证，租用房屋从事生产经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证”，被告并没有办理房屋租赁证，违反了行政法规的强制性规定，房屋租赁合同是无效的。请法院支持原告的诉讼请求。 本诉被告王前霞辩称，一、不同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。原告单方毁约不再履行合同，擅自将宾馆钥匙留下后离开，被告为了宾馆的财务安全，将宾馆门上锁，属善意管理行为，并不是同意解除合同、退回押金。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告应继续履行合同义务。二、原告以商业风险为由解除合同没有事实及法律依据。原告在签订租赁合同时对地理位置、经营环境、宾馆设备设施已充分了解，并经营了五年之久，现以地处偏僻、无停车场、经营亏本为由要求解除合同并退回押金，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十六条规定，商业风险不属于解除合同的法定事由，原告的诉请不应得到支持。三、被告在物品清单上签名属于证明原告存在违约行为及确认宾馆设施现状，并非同意解除合同、退回押金。四、原告请求解除合同，又主张合同无效，明显自相矛盾。无效合同自始无效，不存在解除之说。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，原告以《房屋租赁合同》未经房管部门备案为由主张合同无效，于法无据。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告王前霞的反诉请求：一、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、反诉被告支付租金54万元给反诉原告；三、反诉被告支付其营业期间所拖欠的水电费1206元；四、反诉被告赔偿或修复其经营期间损坏及丢失的设施设备（价值50080元）；五、反诉被告承担评估费2000元；六、反诉被告承担本案的受理费。事实与理由：2012年10月21日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定由反诉被告租赁经营反诉原告的金湖宾馆，租期从2013年1月1日起至2023年12月30日止，第一年租金为每月6000元，第二年租金每月6500元，每年每月租金递增500元。2017年12月，反诉被告以经营不善为由停租房屋，反诉被告自行中止经营并单方开具物品清单，反诉原告在清单上签名确认物品数目并不同意解除合同及退还押金。反诉被告的本诉请求违反合同法及有关司法解释，没有事实及法律依据。《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈或违反法律规定，合同合法有效，双方应该严格信守合同约定，未经双方协商同意不得变更合同。反诉被告单方违约，并向反诉原告书面确认单方毁约不履行合同的意思表示，造成反诉原告应得合法利益的实际损失，依据合同法规定，反诉原告有权要求反诉被告提前履行合同义务，支付合同期限的全部租金540000元给反诉原告。假如解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，要求原告赔偿被告可预见利益租金540000元。反诉被告经营期间拖欠水电费1206元，其应支付；其经营期间造成物品损坏及丢失，应当赔偿反诉原告的损失50080元，并承担损坏、丢失物品的评估费2000元。综上，请法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告陈清文、李明智辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》从2018年1月1日起无需继续履行。根据《中华人民共和国合同》第九十六条规定，反诉被告于2017年12月20日通过邮局向反诉原告邮寄《停止租赁房屋通知书》，《房屋租赁合同》于2017年12月31日解除。2018年1月5日，双方在金湖宾馆共同清点物品，物品清单还是反诉原告丈夫黄文亲自书写的，说明反诉原告书面同意解除《房屋租赁合同》，请法院驳回反诉原告的反诉请求。二、反诉原告要求反诉被告支付2018年1月1日至2023年12月31日的后续租金没有法律依据。《停止租赁房屋通知书》送达反诉原告之日，房屋租赁合同就解除了，反诉原告的请求无法律依据。三、反诉被告确实未交水电费1206元，愿意支付1206元。四、反诉被告只同意赔偿三张木制床的损失，反诉原告要求赔偿其他物品无事实及法律依据。《房屋租赁合同》第三条约定，设备是不计折旧的，但反诉原告提交的《结论报告书》将设备折旧损失计算在内，不符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条的规定，承租人按照约定方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。反诉原告提出的24台空调折旧价13440元，无法律依据；房间空调1台使用了12年属自然损耗、复合木地板属原状；反诉被告以2500元左右购买前台电脑、安装大厅大灯，故未列入物品清单中，反诉被告均不同意赔偿。 原告（反诉被告）陈清文、李明智向法庭提交了以下证据： 1.原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格； 2.被告身份证复印件，拟证明被告居住地址情况； 3.房屋租赁合同，拟证明该合同的违约责任只约束原告是否按时交租金，没有约束被告违约责任有违公平原则；该合同没有约定在履行期限届满前双方当事人停租的违约责任，依照合同法第九十四条和九十六条执行； 4.金湖宾馆物品清单，拟证明原告租房屋时金湖宾馆内所存物品情况； 5.国内标准快递单，拟证明原告已把《停租通知书》通过快递交给了被告，被告已收到停租通知书； 6．《金湖宾馆物品交接清单》，拟证明被告收到停租通知书后到金湖宾馆进行物品清点，按照《物品清单》缺少了三张床，证明金湖宾馆于2018年1月6日交给被告王前霞接管。 被告（反诉原告）王前霞向法庭提交了以下证据： 1.《结论报告书》，拟证明原告经营期间对宾馆内物品的毁坏及丢失情况价值50080元； 2.《201703-201801用户用水明细》，拟证明原告方在宾馆经营期间未交水费1206元； 3.评估费发票2000元，拟证明该评估活动所需费用； 4.终止调解告知书，拟证明被告于2018年1月10日申请藤州镇人民调解委员会对原被告的纠纷进行调解，因无法联系原告，调解不成功。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、5、6的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据3、4的真实性无异议，但对证明内容有异议；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对证据1、3、4的真实性、合法性有异议。对双方当事人对对方提交的证据无异议的，本院予以认定，对有异议的证据在下文予以分析论证。 本案的争议焦点：一、《房屋租赁合同》是否合法有效；二、《停止租赁房屋通知书》、《金湖宾馆物品交接清单》是否属解除合同意思表示；三、原告在租赁合同期间是否有违约行为；四、《房屋租赁合同》继续履行或者解除合同的事实及法律依据；五、原告违约解除房屋租赁合同，被告的损失如何确定；六、原告请求赔偿物品损失50080元是否有事实及法律依据。 综合全案的证据，本院经审理认定事实如下： 2012年10月21日，原告（反诉被告）陈清文、李明智与被告（反诉原告）王前霞签订《房屋租赁合同》，双方约定被告（甲方）将坐落于藤县藤州镇河西南湖小区60号金湖宾馆整栋房屋（含宾馆设备设施）出租给原告（乙方）继续经营宾馆使用，将宾馆营业执照一并转让给原告；租赁期限从2013年1月日至2023年12月30日止；第一年租金每月6000元、第二年租金每月6500元、第三年租金每月7000元，每年每月租金递增500元；原告应于每月1-5号前支付当月租金；支付押金100000元，到租期满时，双方根据清单清点设备，设备无损失或损坏（不计折旧），被告将押金无息全部退还给原告，如有损坏或损失需按价赔偿；并约定了违约责任，如原告未按约定交纳租金则视为违约，超过一个月不交纳或违反本合同规定，被告有权解除合同，并没收押金和赔偿损失等事项。签订合同当天，租赁双方对金湖宾馆物品进行清点，物品包括洗衣机、空调、电视柜等28种，双方在《金湖宾馆物品清单》上签名确认。2017年12月20日，原告将《停止租赁房屋通知书》通过EMS快递寄给被告。原告支付租金至2017年12月份。2018年1月5日，原、被告对金湖宾馆物品进行清点，发现少三张床、空调、木地板有部分损坏，并约定2018年1月6日前的水电费由原告负担，原告欠的税费、人工费等与被告无关，原告将宾馆交给被告接管，双方在《金湖宾馆物品交接清单》上签名确认。2018年1月份，南湖小区60号（金湖宾馆）尚欠水费1206元。被告聘请正意价格评估集团有限公司梧州分公司对金湖宾馆物品的损失进行评估，花费评估费2000元。 一、关于《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条的规定，《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的。原告主张《房屋租赁合同》违反了《城市房屋租赁管理办法》第十七条的规定，未办理房屋租赁证，属无效合同。本院认为，《城市房屋租赁管理办法》规定办理房屋租赁登记备案属行政机关部门规章的要求，并非法律法规的强制性规定，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同是无效的，法院不予支持。”因此，对原告主张房屋租赁合同无效的意见，本院不予采纳。对反诉原告王前霞主张确认《房屋租赁合同》合法有效的反诉请求，本院予以支持。 二、关于《停止租赁房屋通知书》、《金湖宾馆物品交接清单》的是否属解除合同的意思表示。 1.《停止租赁房屋通知书》是原告单方解除合同真实意思表示。在房屋租赁合同期限届满前，原告以经营亏损、设备陈旧、地理位置偏僻、无停车位为由决定提前终止合同，原告无约定解除或法定解除合同的依据，是原告以其行为明确表示不再履行租赁合同，属原告单方解除合同的真实意思表示。原告认为向被告送达《停止租赁房屋通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，该房屋租赁合同已经解除。本院认为，原告以其行为明确表示不履行合同主要债务的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，当事人有权解除合同，该合同解除权属于守约一方即被告王前霞，作为违约一方的原告向被告送达《停止租赁房屋通知书》不能认定房屋租赁合同已解除，故对原告的意见，本院不予采纳。 2.《金湖宾馆物品交接清单》仅仅属于双方当事人对金湖宾馆相关物品进行清点并交接的证据。对原告认为被告在交接清单上签名视其同意解除合同的意见。若当事人出现合同约定解除的情形，另一方当事人可以行使合同解除权；在合同期限届满前，双方当事人可以协商解除合同，或是出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形。双方当事人对金湖宾馆物品进行交接并不属实合同约定解除或者法定解除的情形，合同解除权人解除合同的意思表示应当是明确表示，被告王前霞并没有表示同意解除房屋租赁合同。被告作为出租人，在原告提出不再租赁后，有合同义务对租赁物品进行保管及接管。对被告王前霞辩称在交接清单上签名并非同意解除合同的意见，本院予以采纳。 三、关于原告在租赁合同期间是否有违约行为的问题。《房屋租赁合同》约定租赁期限自2013年1月1日起至2023年12月30日止，原告在租赁期限内以其行为明确表示不再履行房屋租赁合同，不再支付租金，存在违约行为。 四、关于《房屋租赁合同》继续履行或者解除合同的事实及法律依据的问题。本诉原告陈清文、李明智以其行为明确表示不再租赁被告房屋，也将金湖宾馆移交给被告王前霞管理，请求解除房屋租赁合同。反诉原告在庭审中提出要求继续履行合同，假如判决解除合同，要求按反诉请求赔偿被告损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，鉴于原告已经将金湖宾馆交给被告接管的事实，继续履行房屋租赁合同无任何实际意义，从衡平双方当事人利益，遵循公平和诚实信用原则，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，解除房屋租赁合同，更符合本案实际情况。 五、原告违约解除房屋租赁合同，被告的损失如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告陈清文、李明智在租赁期间无约定及法定理由擅自解除合同的，应当向被告王前霞承担违约责任。在本案中，双方当事人在房屋租赁合同第七条约定“如乙方（原告）未按约定交纳租金，则视为违约，超过一个月不交纳的或违反本合同规定，甲方（被告）有权解除合同，并没收押金和赔偿损失”。虽然在本案中被告王前霞无证据证实其实际损失，但根据房屋租赁合同第七条的约定，双方当事人真实意思是原告出现违约的情况下，押金100000元不予退回。押金属于履约保证金的法律性质，因原告在合同期限届满前违约，押金100000元不予退回，实际上100000元作为违约金赔偿给被告，用于赔偿被告的实际损失。对原告请求被告返还押金100000元的主张，本院不予支持。 六、反诉原告王前霞请求支付租金540000元是否有事实及法律依据。即使原、被告继续履行合同，原告支付租金的方式应当是依照合同的约定按月支付，而不是一次性支付后五年的租金540000元。反诉原告王前霞称根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，要求反诉被告赔偿其可预见利益租金540000元。鉴于反诉原告已经接管宾馆，为了衡平双方当事人的利益，解除房屋租赁合同。解除房屋租赁合同的法律后果是由违约方承担违约责任，支付违约金给守约方，违约金目的为弥补损失，押金（保证金）100000元足以弥补反诉原告的损失，故对反诉原告的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，反诉原告应当承担其遭受可得利息损失总额达540000元的举证责任。反诉原告并未提交证据予以证实其可得利益损失高达540000元，应承担举证不能的法律后果。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，反诉原告王前霞自反诉被告违约之日起即2018年1月1日起就有采取适当措施防止损失扩大的义务。综上，对反诉原告请求反诉被告支付租金540000元的诉讼请求，本院不予支持。 七、反诉原告要求赔偿物品损失50080元是否有事实及法律依据的问题。 反诉原告王前霞要求反诉被告赔偿物品损失50080元，反诉被告只同意赔偿三张木床的损失。双方当事人交接金湖宾馆经清点发现“床少三张、空调有少数坏、木地板有部分损坏”，根据《金湖宾馆物品清单》，双方当事人约定床的单价为1500元，故三张床的损失为4500元，反诉被告也同意补偿，对反诉原告请求的4500元，本院予以支持。反诉原告主张空调的损失为16240元。反诉被告辩称在其承租反诉原告的宾馆前，反诉原告已经经营了宾馆7年，反诉被告经营宾馆长达5年，空调已经使用10多年，空调是自然损坏，根据双方的约定物品是不计折旧，不同意赔偿空调的损失。根据《房屋租赁合同》第三条的约定，设备的损失、损坏应不计折旧，反诉原告提交的《结论报告书》空调24台按折旧后损坏价、1台空调按全损坏价出具评估价格，电器使用过程中难免有一定的自然损耗，且双方约定设备损失不计折旧的，对反诉原告请求24台空调按折旧后损坏价赔偿13440元、1台空调按全价2800元赔偿的主张，本院不予支持。反诉原告请求赔偿复合木地板、前台电脑、大厅大灯的损失，这些物品在《金湖宾馆物品清单》上均无记载；床垫在物品清单上有记载，但是在交接清单上没有说明缺失，反诉原告未能提交证据证实交接时床垫已丢失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，对反诉原告要求反诉被告赔偿复合木地板、前台电脑、大厅大灯的损失，本院不予支持。综上，反诉被告因物品损失应当赔偿4500元给反诉原告。 关于反诉原告请求反诉被告支付其营业期间拖欠水费1206元，反诉被告同意支付水费1206元，对反诉原告该主张，本院予以支持。对反诉原告主张评估费2000元由反诉被告负担的主张，因评估鉴定是由反诉原告单方面提起的，并没有经过反诉被告的同意，而且双方当事人对物品的价格约定非常明确，是否损坏在交接清单上也注明，没有必要对物品价格进行评估鉴定。对反诉原告该主张，本院不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）陈清文、李明智与被告（反诉原告）王前霞签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，对反诉原告请求确认《房屋租赁合同》合法有效的主张，本院予以支持。为了衡平双方当事人的利益，结合本案的实际情况，继续履行合同无实际意义，判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。因原告存在违约行为，根据房屋租赁合同第七条约定押金100000元不予退回给原告，作为违约金赔偿给被告，对原告陈清文、李明智请求被告退还押金10000元的主张不予支持。反诉被告陈清文、李明智应当赔偿物品损失4500元给反诉原告王前霞；反诉被告应当支付经营期间拖欠的水费1206元给反诉原告；反诉原告王前霞的其他诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）陈清文、李明智与被告（反诉原告）王前霞签订的《房屋租赁合同》合法有效； 二、解除原告（反诉被告）陈清文、李明智与被告（反诉原告）王前霞签订的《房屋租赁合同》； 三、驳回原告陈清文、李明智要求被告王前霞返还押金100000元的诉讼请求； 四、反诉被告陈清文、李明智应当赔偿物品损失4500元给反诉原告王前霞； 五、反诉被告陈清文、李明智应当支付经营期间拖欠的水费1206元给反诉原告王前霞； 六、驳回反诉原告王前霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2300元，由本诉原告陈清文、李明智负担；反诉案件受理费5141元，由反诉原告王前霞负担5091.30元，由反诉被告陈清文、李明智负担49.70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  林振朝 审 判 员  欧 兰 人民陪审员  玉 璐 二〇一八年五月三十日 书 记 员  黎 茵 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。