.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初1329号原告:谢继亮,男,1965年12月18日出生,汉族,现住内蒙古自治区包头市东河区。委托诉讼代理人:谢照勇(系原告儿子),男,1989年4月18日出生,汉族,现住内蒙古自治区包头市青山区。被告：内蒙古口岸房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县。法定代表人：梁国英，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘尚文，内蒙古卓铄律师事务所律师。原告谢继亮与被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司（以下简称口岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢继亮及其委托诉讼代理人谢照勇、被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘尚文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢继亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金78263元,配套设施逾期运行违约金13764元,合计92027元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月27日与被告签订了《包头市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于包头市青山区某房，购房金额为749650元。约定2016年5月30日交房，原告已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同附件5第2条第2项规定：“如出卖人逾期交付商品房超过90日，双方同意买卖合同继续履行，出卖人需自第91日起至实际交付之日按照已付房款日万分之二标准支付违约金。”被告自2016年9月29日至2018年3月5日共计违约522天，应支付违约金78263元。按照合同第9条规定：“上下水、供电设施运行日期为2016年6月30日，如未按约定日起运行的，甲方应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。”被告自2016年7月1日至2018年3月5日共计违约612天，三项合计应支付违约金13764元。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。故原告诉至法院，望判如所请。被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司辩称：第一、本案中原告主张的2017年8月4日通知其收房，且其主张的配套设施逾期运行违约金属于与逾期交房违约金重复主张，不应得到支持。在2017年8月4日19时，被告工作人员吴雅均通过电话告知原告谢继亮可以于2017年8月7日收房，故本案中原告谢继亮主张的逾期交房违约金至迟可计算至2017年8月7日，不应计算至实际收房日2018年3月5日。原告主张的配套设施逾期运行违约金属于与逾期交房违约金重复主张。本案中，被告交房后配套设施如期运行，没有给原告造成任何损失，故配套设施逾期运行违约金属于与逾期交房违约金重复主张，不应得到支持。第二，原告主张的逾期交房违约金标准过高，超出其实际损失，应当予以核减。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”在本案中，原合同中约定的逾期交房违约金已付购房款的每日万分之0.1,由于工作人员失误,将违约金标准调整为原标准的20倍。原告的实际损失远低于其主张的违约金，依据最高人民法院的答复性意见及案例，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础，这体现了合同法关于违约金是以补偿性为基础的，在本案中被告同意按照每月1200元支付原告逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下：2015年10月27日，原告谢继亮作为乙方，被告口岸公司作为甲方，双方签订《包头市商品房买卖合同》一份。合同约定，原告谢继亮购买被告口岸公司开发的位于包头市青山区某房屋一套，房屋价款为749650元，建筑面积为136.3平方米。原告谢继亮于2015年10月30日一次性向被告口岸公司付款749650元。合同第三条约定被告于2016年6月30日前交房。合同第五条口岸公司逾期交付商品房的处理中约定，“除遇不可抗力，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期付款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权继续履行合同。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。”在同日原、被告签订的附件五补充合同《商品房买卖合同补充协议》第二条约定：“经买卖双方协商一致，对买卖合同部分条款修改补充如下：……2、对于买卖合同第五条逾期交房超过90日的违约责任约定为：如出卖人逾期交付商品房超过90日的，双方同意买卖合同继续履行，出卖人需自第91日起至实际交付之日按照已付房款日万分之二标准支付违约金。”原告据此主张2016年9月29日至2018年3月5日按日万分之二计算的违约金78263元；被告对此不予认可，被告主张该补充协议系其公司工作人员失误，该违约金数额过高，超过了原告的实际损失，且被告工作人员吴某某已于2017年8月4日电话通知原告2017年8月7日收房，故请求法院进行调整，愿意按照同地段租金每月1200元计算至2017年8月7日。商品房买卖合同第九条还规定：“上下水运行日期为2016年6月30日，供电运行日期与交房日期同期……上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在180日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述规定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。”原告据此主张被告自2016年7月1日至2018年3月5日共计违约612天，三项配套应支付违约金13764元。被告对此不予认可，被告认为原告已经主张了逾期交房的违约金，房屋和配套设施是一体的，不能再主张配套设施的违约金。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，原、被告均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。现原告已按合同约定向被告交纳了全部购房款项，被告未在合同约定的期间内向原告交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。被告口岸公司提出按日万分之二计算违约金过高，主张应从2016年9月29日至2017年8月7日按照同地段月租金1200元支付违约金。根据庭审中被告举证及原告认可的被告工作人员吴雅钧与原告的通话可知，被告已于2017年8月4日通知原告在2017年8月7日收房。故本院依据合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，认为被告自愿支付从2016年9月29日至2017年8月7日每月1200元的违约金较为恰当，故将逾期交房违约金调整为从2016年9月29日至2017年8月7日每月1200元。对于原告主张的配套设施运行违约金13764元，本院认为该项请求与逾期交房的损失相重合，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告谢继亮与被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司于2015年10月27日签订的《包头市商品房买卖合同》继续履行；二、被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告谢继亮从2016年9月29日至2017年8月7日每月1200元的逾期交房违约金；三、驳回原告谢继亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，简易程序减半收取计1050元，由被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司负担160元，由原告谢继亮负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘恺 二〇一八年五月十七日书记员 李姝附：本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(javascript:SLC(21651,0))第一百一十四条(javascript:SLC(21651,114))第二款规定的“过分高于造成的损失”。