江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10442号上诉人（原审被告）:杨镝，男,1971年12月22日出生,汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）:董俊华，男,1977年4月6日出生,汉族，住山东省东明县。上诉人杨镝因与被上诉人董俊华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨镝上诉请求：1、请求撤销(2017)苏0583民初155号民事判决，查清事实重新审核和认定董俊华违约在先并不顾事实恶人先告状的事实，并依法判决或发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：算上上诉人于2014年10月23日晚转账给被上诉人6800元，上诉人已支付了董俊华押金5000元并按时支付房租共计16200元，即2014年11月1日至2017年1月31日的房租金。被上诉人多次擅自闯入涉案房屋，反复更换房屋的门锁，导致上诉人不得已停止青年旅社的经营，遣散员工。被上诉人与2016年10月再次更换了门锁，实际控制了涉案房屋。所以违约的是被上诉人而不是上诉人。董俊华在诉讼中答辩称：上诉人上诉状中提到2014年10月23日晚转账给我6800元，我没有收到。我没有换锁，房子被上诉人占着不走，上诉状不符合事实。对一审做出的判决被上诉人没有意见，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告董俊华向一审法院起诉请求：1、要求杨镝支付违约金2000元。2、杨镝屡次违约，要求解除租赁合同。3、要求杨镝支付拖欠至搬离期间占用房屋的租金等费用（2015年至2017年三年租金）。4、要求杨镝承担诉讼费、公告费等。一审法院认定事实：董俊华系昆山市周庄镇富春坊小区3号楼604室业主。2014年10月24日董俊华、杨镝签订《房屋租赁合同书》一份，约定：董俊华（甲方）将涉案房屋租赁给杨镝（乙方），租赁期限为五年，租期自2014年11月1日至2019年10月31日；租金每月600元，每3个月付一次，先付后住，第一次乙方应于甲方将房屋交付同时将房租付给甲方，第二次及以后的租金，乙方应在每期租金到期前10天付清；乙方应于签约同时支付甲方押金5000元，到期甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；租赁期间乙方应做好防火、防盗安全、综合治理等工作，应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查；合同第五条第9项约定，甲方双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金2000元；合同第八条约定，乙方装修或加装电气等物件解除合同不得拆装带走，归甲方所有。合同签订后，董俊华将涉案房屋交付杨镝租赁使用。关于杨镝支付押金及租金的情况，杨镝陈述：杨镝已按照合约规定在签订租赁合同时现金支付了三个月的租金及押金5000元；2015年2月应该再付房租的时候，董俊华就给杨镝打电话要杨镝把剩下一年的房租一次性付掉，杨镝就在2015年2月10日支付了全年房租7200元及一年的物业费120元；2015年11月4日，杨镝又付了全年房租及物业费7320元。杨镝就其陈述的上述租金支付情况提供银行明细两张。董俊华质证后认为，对两张银行转账明细真实性不认可，银行盖章是模糊的，账号户名也不是董俊华的，其中一张收款账号及户名都没有，没有收到杨镝任何款项。后董俊华、杨镝因房屋租金支付事宜及合同解除事宜未能协商一致，故董俊华诉至一审法院。关于杨镝提供的两张银行转账明细（证明已付租金），2015年11月4日的的转账明细载明7320元系转到董俊华账户，2015年2月10日的转账明细中所转的7320元，经一审法院向银行查询，也系转到董俊华账户。以上事实有《房屋租赁合同书》复印件、房产证复印件、银行转账明细、银行查询回单以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，董俊华、杨镝双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于董俊华要求解除租赁合同的主张，杨镝对此明确表示同意，本院依法予以支持。关于董俊华要求杨镝支付拖欠至搬离期间占用房屋的租金等费用的主张，杨镝明确同意搬离，同意支付租金至实际搬离之日。结合本案判决时间，本院依法认定杨镝于2017年10月31日前搬离涉案房屋，并按照每月600元标准支付租金至实际搬离之日。关于杨镝已支付租金，董俊华陈述，杨镝未支付过租金，杨镝则认为其已支付原告三笔租金，具体以转账明细为准。本院认为，根据杨镝提供的银行明细，同时结合杨镝自认租金已支付至2016年10月的陈述，可以认定杨镝已支付涉案房屋两年的租金（2014年11月1日-2016年10月31日），故杨镝尚应支付租金为，自2016年11月1日至实际搬离之日，按每月600元标准计算。关于董俊华要求杨镝支付违约金2000元的主张，董俊华明确主张违约金的依据是租赁合同第九条，由于杨镝拖欠租金，另外合同第六条约定，租赁期间杨镝应该做好防火防盗综合治理工作，要服从董俊华监督检查，但杨镝把门锁换掉，阻止董俊华与社区管理员的监督检查。杨镝则认为已付过三次租金，之后的租金未能支付是因为租赁期间董俊华多次带人不打招呼进入房屋，且2016年年底，从董俊华的手机号发过来一个短信，说房租要交了，账号换一个，杨镝回复说合同不在手边，房租是多少钱，之后杨镝再也没有收到董俊华回复，故杨镝未缴纳之后的房租不属于违约，不应支付违约金。本院认为，现已查明的杨镝支付租金情况证实杨镝确实存在延迟支付2016年11月之后的租金的行为，且杨镝未能就其延迟支付租金的合理理由提供充分证据予以佐证，故董俊华依据合约主张杨镝支付违约金2000元符合规定，本院依法予以支持。关于杨镝主张董俊华返还押金5000元并将该押金从杨镝应付董俊华的租金中予以扣除的主张，因杨镝未能在合理期限内提供董俊华收取押金的证据，故本院依法不予认定。杨镝可待搜集证据后另行主张。遂判决：一、解除原告董俊华与被告杨镝就昆山市周庄镇富春坊小区3号楼604室签订的《房屋租赁合同书》。二、被告杨镝于2017年10月31日前搬离昆山市周庄镇富春坊小区3号楼604室。三、被告杨镝于本判决生效之日起十五日内支付原告董俊华自2016年11月1日至实际搬离之日的租金，按照每月600元的标准计算。四、被告杨镝于本判决生效之日起十五日内支付原告董俊华违约金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，公告费690元，合计1390元，由被告杨镝负担。本案二审诉讼期间，杨镝提交了一份交易时间注明为：2014-10-2321:16:48；金额为6800元的农业银行网上银行电子回单截屏打印件，用以证明杨镝于当日向董俊华转账6800元以支付房租金。该份电子回单上注明付款方账号为62×××14，户名杨镝，但收款方一栏的账号及户名均为空白。董俊华在诉讼中质证时表示并未收到上述款项。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。根据当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在合同履行期间，杨镝确实存在拖欠房屋租金的事实，董俊华据此要求解除合同并要求杨镝支付拖欠的租金及房屋使用费的请求，符合法律规定及合同的约定，应予支持。杨镝认为其已经按照约定支付了2014年11月1日至2017年1月31日的房租金及押金5000元，但其在本案二审诉讼期间提供的交易时间注明为：2014-10-2321:16:48的农业银行网上银行电子回单上并未注明收款人的户名及账号，故无法据此证实该笔6800元是支付给了董俊华。鉴于杨镝不能提供充足的证据证明其主张，本院对此不予采信。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人杨镝负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 黄文杰二〇一八年五月十日书记员 杨颖颖