上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初33960号原告：上海华陵实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：戴兴社，总经理。委托诉讼代理人：王松明，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳闻莺，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海国瑞税务师事务所有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：孙健，执行董事。被告：刘丽萍，女，1978年5月5日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市，住上海市静安区。被告：孙健，男，1970年12月14日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，住上海市静安区。以上三被告共同委托诉讼代理人：杨佳梅，上海市凌云永然律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：王俊哲，上海市凌云永然律师事务所律师。原告上海华陵实业有限公司(以下简称华陵公司)与被告上海国瑞税务师事务所有限公司(以下简称国瑞公司)、被告刘丽萍、被告孙健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员徐敬红独任审判。后经原、被告协商一致，本案延长简易程序适用期间。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告华陵公司委托诉讼代理人王松明、柳闻莺，被告国瑞公司、刘丽萍、孙健的共同委托诉讼代理人杨佳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华陵公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同支付原告上海市静安区陕西北路XXX号辅楼三楼四间活动房屋(以下简称系争房屋)使用费348,000元(按照该房屋其他同地段的房屋租金8,000/月的标准计算，自2014年1月1日起计算至实际返还之日即2017年8月15日止)；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：系争房屋产权人为民航华东地区管理局(以下简称华东管理局)。原告系华东管理局下属单位，并受华东管理局委托经营管理系争房屋。2011年8月1日，原告与被告国瑞公司签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁标的为系争房屋(面积约60平方米做职工宿舍)，租期自2011年7月1日起至2013年9月30日止，年租金48,000元等事宜。合同到期后，原告明确不予续约，并多次要求被告搬离，返还租赁房屋，支付占有使用费等。被告刘丽萍、国瑞公司置之不理，并且共同将系争房屋对外群租。造成极大的安全隐患。经消防局要求，并报街道及派出所，2017年8月16日，原告强行清理了租客，收回了被非法侵占的系争房屋。原告认为，被告刘丽萍、被告国瑞公司的行为侵犯了原告权益，被告孙健既是被告国瑞公司的法定代表人，也是被告刘丽萍配偶，被告刘丽萍的该债务系双方夫妻共同债务，故三被告应共同承担法律责任。故原告起诉来院。被告国瑞公司、刘丽萍、孙健辩称，不同意原告的诉讼请求。孙丽萍、孙健不是本案的适格被告。租赁合同是原告与被告国瑞公司签订的，双方约定租期为二年三个月，自2011年7月1日起至2013年9月30日止。因系争房屋4间均是违章建筑，故合同无效。原告只能按照原合同标准主张房屋占有使用费。2013年9月30日合同到期后，因原告未主张收回，故双方继续履行。被告国瑞公司实际支付房屋占有使用费至2013年12月31日止，从2014年1月1日起至2014年6月(被告国瑞公司腾空搬离)期间的房屋占有使用费确实没支付。现原告的主张已过诉讼时效。本院经审查认定事实如下：上海市静安区陕西北路XXX号1-3号楼房屋(包括主楼、辅楼及沿街商铺)的产权人系华东管理局。本案系争房屋系辅楼三楼四间活动房屋，该房屋无产权登记信息。被告刘丽萍、孙健系夫妻关系。被告孙健系被告国瑞公司法定代表人。2006年8月18日，华东管理局向原告出具委托书一份，委托下属单位原告办理上海市静安区陕西北路XXX号房屋租赁及管理事宜。2017年8月25日，华东管理局出具证明一份，证明上海市静安区陕西北路XXX号辅楼及主楼前排房屋的权利人系华东管理局。该房屋自2006年起至今为止，系授权下属单位原告，对该房屋行使经营管理权，包括但不限于以受托人自己的名义对外签订租赁合同出租该房屋、收取租金、对该房屋进行日常管理等权利。2011年8月1日，原告(甲方)与被告国瑞公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方向乙方提供位于陕西北路XXX号辅楼三楼四间活动房，面积约六十平方米做职工宿舍。租期为二年三个月，自2011年7月1日起至2013年9月30日止。每年租赁费为48,000元。根据先付后用的原则，租金每年乙方分4期缴纳，即在每年的1、4、7、10月的10日前凭甲方开具的发票向甲方缴纳。双方还就其他权利义务、财产管理、违约责任等事宜进行了约定。签约后，原告将系争房屋交付被告国瑞公司租赁使用。期间，由被告国瑞公司支付原告系争房屋占有使用费。2013年9月30日合同期限届满后，被告国瑞公司未将系争房屋返还原告，仍继续使用，后被告国瑞公司支付原告房屋占有使用费至2013年12月31日止。2014年2月26日，华东管理局向被告国瑞公司发出《关于收回陕西北路XXX号房屋的函》一份，要求被告国瑞公司于2014年3月20日前搬离陕西北路XXX号房屋并将该房屋整体交还华东管理局。如不按期搬离并交还房屋的，华东管理局将追究被告国瑞公司法律责任。2014年9月29日，华东管理局因被告国瑞公司未履行上海市静安区陕西北路XXX号整体房屋返还义务，起诉至本院，要求国瑞公司将上海市静安区陕西北路XXX号1号楼主楼一楼、辅楼、门面房及临时房返还给华东管理局。本院经审理后认定上海市静安区陕西北路XXX号房屋辅楼、门面房、临时房并非华东管理局与国瑞公司房屋租赁合同的标的，出租人也不是华东管理局，故不予处理，并告知华东管理局可根据相对应的房屋租赁合同主张权利。2015年1月9日，本院作出(2014)静民一(民)初字第3096号民事判决，判决国瑞公司于判决生效之日起十日内腾空迁出上海市静安区陕西北路XXX号老式洋房主楼一楼，并将房屋交还给华东管理局。后被告国瑞公司不服一审判决，提起上诉，2015年6月8日，上海市第二中级人民法院依法作出(2015)沪二中民二(民)终字第680号民事判决，驳回上诉，维持原判。后华东管理局向本院申请执行，于2016年7月6日收回了主楼一楼。2017年8月16日，原告收回了系争房屋。后原告以三被告未支付自2014年1月1日起至2017年8月15日期间系争房屋占有使用费为由，致涉讼。另查明，原告提交的报警记录单显示，时间分别于2013年2月10日、2015年7月28日、2015年7月30日、2016年8月16日、2017年6月14日、2017年7月12日、2017年7月13日，在上海市静安区陕西北路XXX号房屋门口因租赁合同纠纷，原被告发生冲突，公安局静安分局江宁路派出所接到110报警，民警到现场处理。再查明，原告向本院提交公证书一份，该公证书系2017年11月3日，华东管理局局长蒋怀宇就被告刘丽萍于2017年6月14日、7月14日发给其的手机短信内容向上海市闵行公证处申请的证据保全公证。该公证书确认，被告刘丽萍分别于2017年6月14日、7月14日向华东管理局局长蒋怀宇发出手机短信，表述的部分内容为“……今天晚上我就要搬进去住了，你叫你的保安滚回你的主楼，不要在我的幅楼阻挡我，……”“……问题不解决我会轻易离开吗？就算我被轰走驱离，只会旧怨加新仇，能轻易放过你、放过民航局吗？……”。又查明，原告提交2018年1月26日本院作出的(2017)沪0106民初33494号生效民事判决书一份，该判决书认定被告国瑞公司未能提供任何证据证明其已于2014年6月将系争房屋归还了原告。以上事实，由原告提供的房屋所有权证、委托书、证明、房屋租赁合同、(2014)静民一(民)初字第3096号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第680号民事判决书、(2015)静执字第1837号执行裁定书、(2017)沪0106民初33494号民事判决书、公证书、110报警记录；被告提供的结婚证书及原、被告庭审陈述等证据为证。审理中，原告称，系争房屋辅楼三楼四间活动房中有两间系违章建筑，另两间并非违章建筑。关于房屋占有使用费的计算标准，原告坚持要求参照周边同地段房屋的租金水平估算为每月8,000元，并向本院申请对系争房屋占有使用费予以评估。被告国瑞公司称，其于2014年6月腾空搬离了系争房屋。对该节事实，国瑞公司未向本院提交与原告交接房屋的相关证据。本院认为，本案争议之一,原告与被告国瑞公司于2011年8月1日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》的效力问题；本案争议之二,被告国瑞公司称，其已于2014年1月1日腾空迁出了系争房屋该节事实是否属实；争议之三，原告诉请按每月8,000元标准计算房屋占有使用费是否合理；争议之四，被告刘丽萍与被告孙健是否应当共同承担本案的法律责任。经审理查明，系争房屋并无房产登记信息，应属违章建筑，故双方合同应至始无效。原告诉称，其中两间有产证登记，无事实证明，本院不予支持。同时，被告国瑞公司确认其在租用系争房屋期间，实际支付原告房屋占有使用费至2013年12月31日止，自2014年1月1日起至2014年6月搬出期间的房屋占有使用费未再支付。原告认为，被告国瑞公司于2014年1月1日起至2017年8月15日实际返还房屋之日一直占有使用系争房屋，并未搬离。期间原告一直向被告国瑞公司主张收回房屋及催讨占有使用费，对此，原告向本院提供了相关证据加以证明，本院根据盖然性原则，确认原告的证据能够证明被告国瑞公司自2014年1月1日起仍占有系争房屋并使用，期间原告向被告主张收回房屋并催讨房屋使用费，直至原告于2017年8月16日收回房屋的事实。被告国瑞公司称其已于2014年6月腾空迁出了系争房屋，但未就该节事实充分举证，故被告国瑞公司的辩称，无事实依据，本院不予采信。原告诉请被告国瑞公司应当支付原告自2014年1月1日至2017年8月15日期间的系争房屋占有使用费，本院予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，应以原合同租金标准为妥，原告以应参照周边同地段房屋的租金水平为由，并申请评估房屋占有使用费，于法无据，本院不予准许。审理中，原告以被告孙健系被告国瑞公司法定代表人及被告刘丽萍系孙健的妻子为由，诉请判令两被告对被告国瑞公司的债务共同承担责任，并无法律依据，本院不予支持。综上，原告关于三被告应付房屋占有使用费之诉请，应由原合同相对方被告国瑞公司承担相应责任。被告辩称，原告诉请已过诉讼时效之抗辩，无法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告上海国瑞税务师事务所有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华陵实业有限公司上海市静安区陕西北路XXX号房屋辅楼三楼四间活动房屋占有使用费174,000元(按每月4,000元标准计算，从2014年1月1日起算至2017年8月15日止)；二、原告上海华陵实业有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,520元(原告已预缴)，由被告上海国瑞税务师事务所有限公司承担3,260元，其余由原告上海华陵实业有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐敬红人民陪审员  周建萍人民陪审员  高贵荣二〇一八年五月三十一日书 记 员  张英杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。