云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2018)云0181民初798号原告：崔某某，男，汉族，1987年6月4日出生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：曾睿智、朱燕青，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。被告：王某某，女，汉族，1976年3月21日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：周艳，云南海哗律师事务所律师，一般授权代理。第三人：昆明诚屋房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市安宁市太平新城街道办事处龙旺瑞城林熙苑******。法定代表人：于其涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：芶应红，系该公司员工，特别授权代理。原告崔某某与被告王某某、第三人昆明诚屋房地产经纪有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月17日公开开庭进行审理。原告崔某某的委托诉讼代理人曾睿智、朱燕青，被告王某某及委托诉讼代理人周艳，第三人昆明诚屋房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人芶应红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔某某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原被告双方于2017年5月18日签订的《房屋买卖合同》；2、请求贵院依法判令被告赔偿原告违约金共计人民币139600元;3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月18日，原被告双方在昆明诚屋房地产经纪有限公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于安宁市恒大金碧天下首期项目8区（一期）隽峰苑361幢202号房屋以69.8万元的价格出售给原告。合同还对付款方式、产权变更登记时间、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。同日，原告根据合同约定向被告支付了1万元作为定金，并向第三人支付了居间服务费4886元。根据合同约定，被告应在2017年7月1号以前办理房屋权属转移登记手续，原告在收到产权部门出具产权转移为原告名下的收件收据时支付房屋成交价的20%作为首付款。并且双方还在合同第九条约定了如合同一方违约的，应向守约方支付房屋成交价的20%作为违约金。但合同签订之后，被告却以涉案房屋存在银行贷款等为由一直不予配合办理房屋权属变更手续，甚至单方面要求提高首付比例至30万，经原告及第三方多次反复沟通无效后，被告依然未按合同约定办理房屋产权变更手续，最终导致交易至今未能完成。原告认为，原被告双方之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务，现被告拒不按合同约定时间办理房屋产权变更手续已经构成严重违约，已经造成原告订立合同的目的不能实现，原告有权要求解除该合同，并要求被告按照合同第九条的约定支付违约金。故原告诉讼来院。王某某辩称：1、原告陈述不实，被告在履行合同过程中无过错，不存在违约行为。被告在签订合同后积极履行合同，因原告贷款预审批未通过，双方需协商贷不到款如何支付55万元房款的问题，但双方未能就此签订补充协议。2、原告过错导致合同未能履行，造成被告产生损失，被告主动联系原告协商处理此事，并同意退还原告定金，但原告要求赔偿13万元的违约金，该违约金明显高于其实际损失。综上，原告要求被告支付赔偿没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人昆明诚屋房地产经纪有限公司述称：1、签订买卖合同的时候，合同条款是双方当事人自己拟定的，我们只是配合交易代为办理过户手续，双方没有提交资料，没有配合办理产权手续。2、后期约定见面沟通问题，双方都没有到场。3、在买卖流程中的前期调查。后期贷款预审批等其他的手续双方均未提供银行所需要资料包括房产证原件。4、收取过中介费是事实。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：第一组证据：1、房屋买卖合同，2、收条，3、房屋中介专用发票。欲证实：原、被告双方于2017年5月18日签订了《房屋买卖合同》，合同约定了房价、定金、首付款和办理房屋权属转移的时间以及违约责任，原告按合同约定支付了定金和中介费，履行了合同约定的义务。第二组证据：1、短信聊天记录，2、2017年11月6日谈话录音、2017年11月11日谈话录音。欲证实：原告将银行和公积金中心预审批贷款情况告知被告后，被告仍违反合同约定，要求将首付款增加到30万元，又以家人不同意卖房等种种借口拖延拒不履行合同，已构成根本违约。被告质证后认为，对第一组三份证据三性无异议，证明目的有异议，买卖合同补充条款当时约定的是要求做预审批，审批不了的话双方视为不违约，对方没有提供预审批的证明材料，没有完全履行合同约定义务。对第二组证据没有看到原件无法核实，对其三性不认可。第三人质证后认为，对第一组证据没有异议，第二组证据我们没有见到原件无法核实。但认可谈话录音中第三人的委托代理人在场。被告为其主张提交如下证据：第一组证据：1、被告身份证。欲证实：被告主体适格。第二组证据：2、2017年5月18日签订的《房屋买卖合同》，欲证实：因为原告系贷款买房，因其名下已有其他贷款，故申请贷款银行要求预申批。因银行预审批不能通过或金额达不到55万元导致交易终止，原、被告双方不存在违约责任。合同未能履行原因是原告未通知被告预审批办理完毕，可以办理房屋权属转移登记手续。第三组证据：3、信用卡柜面账单查询回单，4、农业银行银行卡交易明细清单，5、个体购（建）房担保借款合同。欲证实：被告于2017年6月5日至6日两天从信用卡套现18万元（扣除手续费后178696元），并于当天存入交易房屋需还贷款账户，用于还清交易房屋贷款剩余全部尾款，准备还清尾款到银行拿出产权证，与原告办理房屋交易。第四组证据：6、被告与房屋中介短信聊天记录，7、被告与原告短信聊天记录。欲证实：被告签订合同后积极询问原告贷款申批但未能得到准确回复；原告主动与被告联系协商解决房屋未能交易问题，表明被告积极促成合同目的实现。第五组证据：7、证人肖某证言，欲证实：2017年6月，被告向证人肖某借款，证人肖某用信用卡套现借给被告40000元，后被告说原告的购房贷款预审批没有批下来，7月份还证人贷款。原告质证后认为，对第一证据三性认可；对第二组证据三性认可，证明目的不认可，买卖合同中约定了被告应在2017年7月1日前办理过户手续，没有其他的附加条件，故不能证实被告的证明目的。对第三组证据3没有原件核对不予质证。证据4农业银行、建设银行交易清单无原件核对，对其三性不认可。证据5购房合同书真实性、合法性认可，证明目的不认可，不能证实被告履行义务，是否还款与本案诉讼请求无关联性。第四组证据6三性不予认可，不能确定相应主体及关联性。证据7聊天记录三性认可，证明目的不认可，直到2017年11月被告仍然以种种理由推脱不履行责任。对第五组证据肖某证人证言，三性不认可，证人与被告是朋友关系，套现还款没有证据支撑，该证言与本案无关联性。第三人质证后认为，对第一组证据无异议。对第二组证据没有异议。对第三组证据中信用卡单、农业银行的交易明细清单有异议，没有显示出来它用于还款，还什么款。关于贷款预审批，我们需要双方到场，双方不配合我们也无法进行操作，无法履行我们的责任及手续。第**证据我们不是当事人，不知晓情况。对第五组证据肖某证人证言，没有意见。本院认为，原、被告提交的证据，对方没有异议的，本院予以采信，对原告提交的谈话录音双方有争议，因第三人认可其真实性，本院对其真实性予以确认。对被告提交的农业银行卡交易明细单、被告与房屋中介的聊天记录，本院对其真实性予以确认。对证人证言，本院对其真实性予以采信。对证据的证明目的的争议，本院将结合全案证据在说理部分综合予以评判。本院经审理认定事实如下：2017年5月18日，原被告双方在昆明诚屋房地产经纪有限公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于安宁市恒大金碧天下首期项目8区（一期）隽峰苑361幢202号房屋建筑面积为147.61平方米以69.8万元的价格出售给原告。合同第二条约定，自本合同签订之日，乙方（崔某某）支付10000元作为定金给甲方（王某某），第三条约定：甲乙双方同意在产权部门出具产权转移为乙方名下的收件收据时，乙方一次性支付除定金外的首付款138000元，其余房款55万元由乙方申请个人信用贷款支付给甲方（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在银行通知不能办理的当日按银行要求将首付款差额一并支付给甲方）。合同第四条：双方约定办理房屋权属转移登记的时间为2017年7月1日以前。合同第九条约定：甲乙双方不按合同履行义务的一方，应向无过错方支付上述房屋成交价20%的违约金和居间方上述房款成交价2%的违约金；一方因违约造成对方经济损失的，应承担损失赔偿责任。此外，合同还对双方的权利义务、居间方费用与义务等内容进行了约定。双方在合同末尾空白处还约定“由于乙方名下已有贷款，乙方现在要申请贷款，银行要求做贷款预审批，如因银行预审批不通过或金额不达55万元导致交易终止，双方不存在违约，已收中介费退还乙方”。合同签订后，于同日，原告根据合同约定向被告支付了1万元作为定金，并向第三人支付了居间服务费4886元。合同签订之后，被告以涉案房屋存在银行贷款等为由一直不予配合办理房屋权属变更手续，甚至单方面要求提高首付比例至30万，经原告及第三方多次反复沟通无效后，被告依然未按合同约定办理房屋产权变更手续，最终导致交易至今未能完成，庭审中，被告自认涉案房屋已于2018年1月另行出售给他人，故原告诉讼来院。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。昆明诚屋房地产经纪有限公司作为居间人，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，居间人并非合同一方当事人，房屋买卖合同的主要权利义务人为本案原、被告双方当事人。本案中，因合同目的无法实现，原、被告在庭审中一致同意解除合同，故对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金139600元。本院认为，本案中，原、被告双方约定办理房屋权属转移登记的时间为2017年7月1日，原告支付被告除定金之外的首付款138000元的时间为产权部门出具产权转移为乙方（崔某某）名下的收件收据时，故在合同履行中，被告没有办理产权过户手续已经构成违约。被告抗辩合同没有履行是因为原告没有完成贷款预审批，但从双方合同约定“由于乙方名下已有贷款，乙方现在要申请贷款，银行要求做贷款预审批，如因银行预审批不通过或金额不达55万元导致使交易终止，双方不存在违约，已收中介费退还乙方。”来看，并未约定预审批是原告办理产权过户的前提，被告以原告未能通过预审批而未办理过户手续，其不构成违约的理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，原告所举证据的损失为定金10000元，中介费4886元，而原告要求支付139600元的违约金，本院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”规定，庭审中，对被告进行释明后，被告要求调低违约金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”以及第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本院结合原告交纳定金10000元及造成中介费损失4886元损失情况，支持由被告赔偿原告损失24886元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：一、解除原被告双方于2017年5月18日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告王某某支付原告崔某某违约金24886元；三、驳回原告崔某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3092元，减半收取1546元，由被告王某某承担275.6元，由原告承担1270.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人均服判或不上诉的，本判决到期即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判员  张萍二〇一八年五月二十二日书记员  李越