太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初4112号原告：李三牛，男，1957年9月19日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王芦，山西真强律师事务所律师。被告：山西鸿美房地产开发有限公司，住所地：太原市小店区昌盛西街15号院，统一社会信用代码：×××。法定代表人：王鸿菖，董事长。委托诉讼代理人：司喜平，山西大士律师事务所律师。委托诉讼代理人：王拖元，男，1954年3月16日出生，汉族，该公司职员，住小店区农机局宿舍北楼，身份证号：×××。原告李三牛与被告山西鸿美房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李三牛及其委托诉讼代理人王芦，被告山西鸿美房地产开发有限公司法定代表人王鸿菖，委托诉讼代理人司喜平、王拖元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李三牛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付阳光雅筑小区房号B2101面积为123.64平方米房屋一套，房号B2102面积为91.92平方米房屋一套，房号B2103面积为72.95平方米房屋；2、判令被告向原告支付补偿款604500元（按每平米6000元计算）；3、判令被告向原告支付过渡费115712.4元（2009年12月7日至2018年6月7日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月1日，原告与被告签订一份《小店城镇旧城改造合同》，约定被告因拆除原告149.26平方米房屋，协商确定向原告补偿283.59平方米的安置房屋，被告向原告支付过渡费，过渡费按实际过渡期每平方米10元计算，过渡期超过30个月，被告按照双倍支付过渡费。2009年12月7日，原、被告又签订了一份《补充协议》和《承诺书》，被告修建6层建筑，原告选择120平方米房屋两套，如被告建造高层住宅，则再补偿原告149.26平方米安置房屋。协议签订后，原告按照约定向被告交付房产，但此后，被告一直未修建房屋，且仅支付了过渡费144000元。2013年，被告准备建造高层住宅，原告依约选择了房号为2103面积为91.52平方米房屋一套，房号为2104面积为75平方米房屋一套，房号为2105面积为122.5平方米房屋套。2017年10月份，被告开始交付房屋，并单方出具回迁安置方案，变更协议约定，房号及房屋面积均重新确定，被告仅同意向原告交付B2102号面积为91.92平方米房屋一套，B2101面积为123.64平方米房屋一套。房号B2103房屋，被告拒不交付，也拒不安排剩余安置面积100.75平米的补偿方案，被告行为构成违约，原告多次协商未果，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告全部诉讼请求。被告山西鸿美房地产开发有限公司辩称，原、被告确实签订过协议，但是2009年12月7日第4份协议未成立、未生效，因此不应该履行；2、协议中未约定过B座房屋，协议中仅仅提到安置房4座，4座不存在不能履行，原告提到的房号在合同中没有明确约定过，因此第一项诉讼请求应驳回；3、原、被告签订合同主体不适格，原告不是房屋所有人，被告没有拆迁许可证；4、没有修建4号楼所以合同目的不能达到，该协议应该予以解除；5、原告所请求的货币补偿以及各项费用已经过了诉讼时效。经审理查明，为了加快小店城镇危旧房改造的步伐，进一步提升城市品位，提高居民的生活水平，2006年5月，太原市小店城镇旧城改造工作领导组办公室根据太原市发改委（并发改投字[2005]411号）的通知，参照《山西省城市房屋拆迁管理实施细则》和《太原市城市房屋拆迁管理办法》，结合小店区具体情况，对小店城镇危旧房改造的拆迁、补偿、安置提出指导意见：有产权证的居民住宅、商业用房，实行产权调换回迁安置，按建筑平米拆一补一，住宅每户赠送10平方米，商业用房不赠送。安置面积大于拆迁面积的部分按市场均价据实结算等。原告李三牛是涉案拆迁房屋的实际使用人，涉案拆迁房屋系建造在国有土地上的住房。2009年11月1日，原告李三牛（甲方）与被告山西鸿美房地产开发有限公司（乙方）签订《小店城镇旧城改造合同》。合同约定：一、拆迁情况，甲方产权证（或产权移交书）建筑面积149.26平方米，临时建筑为砖混结构20平方米，树5棵500元。二、补偿办法，1、回迁安置房屋按原产权证记载面积的1.1倍安置，甲方应安置面积为164.18平方米。2、甲方在规定期限内签订合同并搬迁完毕，可得到-平方米的奖励。3、甲方的临时建筑可一次性获得16000元货币补偿。4、甲方的搬迁费按10元/平方米搬出搬入两次立可获得-元的货币补助。5、甲方的过渡费按每月10元/平方米计算，按实际过渡期支付过渡费，先支付一年，以后每半年支付一次，直至回迁完毕。三、甲方申请户型、楼层及其它，1、经协商确定的安置面积为283.59平方米，甲方选择的户型120平方米，超出安置面积按市场均价3380元/平方米结算。2、甲方选择的楼层为3、4层，选择3层和4层补交楼层差价100元/平方米，选择1层和6层乙方退还楼层差价100元/平方米，选择2层和5层不补不退。3、地下室与住宅捆绑销售，售价500元/平方米，回迁时结算。4、办理新产权证费用，超出原证面积部分或无证的费用由甲方承担。四、附属物补偿。五、回迁安置房屋结构质量标准，本住宅小区为六层建筑，北面1、2号楼为回迁楼，户型有90平方米、105平方米、120平方米左右三种，户型结构为普通三段式，（三室二厅一卫一厨），砖混结构，层高3米，现浇屋顶，一梯两户，毛墙毛地，进户木门，塑钢窗户，单层玻璃，前后全封闭阳台，水、电、地暖配套，土建及安装等工程严格执行国家验收规范及标准，并经城建监督部门监理。六、违约责任，过渡期从甲方交钥匙之日算起。过渡期超过30个月，乙方按双倍支付过渡费。以及其他条款。合同末尾甲方处有原告李三牛签字捺印，乙方处有被告山西鸿美房地产开发有限公司加盖印章及代表王拖元签字捺印。2009年12月7日，原告李三牛（甲方）与被告山西鸿美房地产开发有限公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：经协商，在《旧城改造合同书》的基础上签订本协议。一、同意协商安置面积283.59平方米，其中240平米安置甲方住房两套，分别为4-2-3-西和4-2-4-西。二、甲方剩余43.59平米按3380元/平米折价147334元，减去层次费24000元，应退甲方房款123334元。三、同意补偿甲方临建费114726元，连同房款共计238060元，乙方以转账方式一次性退还给甲方，甲方收到款后出具收条，交回钥匙。四、同意甲方提出临街房地阳台、飘窗、中空玻璃前后和商住独立下水的要求。五、本协议签订后要求甲方一星期内撤出。合同末尾甲方处有原告李三牛签字捺印，乙方处有被告山西鸿美房地产开发有限公司加盖印章及相关工作人员签字。当天，被告山西鸿美房地产开发有限公司出具承诺书，内容为鉴于甲方李三牛与乙方山西鸿美房地产开发有限公司于2009年12月7日签订的拆迁赔偿合同书以及同时签订的补充协议，是在乙方建造六房居住楼房的基础上产生的。现因甲方担心我公司在拆迁地址上建造高层住宅，为此要求我公司若在拆迁地址上建造高层住宅后，我公司赔偿甲乙双方签订的原拆迁赔偿合同书以及同时签订的补充协议以外，再增加原房产证面积149.26平方米，并允许甲方优先选择赔偿房产的层次和方位，我公司同意甲方以上要求，再有其他事宜协商解决。承诺书末尾双方签字、捺印、盖章。之后，被告向原告支付了临建费及补偿房款共计238060元，原告依约向被告移交了涉案拆迁房屋。后被告在拆迁地址上建造高层住宅即阳光雅筑小区A、B幢楼房，根据原告李三牛提交的阳光雅筑小区回迁安置结算明细表显示，原告选定了B2101、B2102两套房屋，B2101房屋面积为123.64平米，B2102房屋面积为91.92平米，原告此次起诉要求被告给付原告B2101、B2102、B2103三套房屋，其中B2103室面积为72.95平米。原告主张的过渡费为2009年12月7日至2018年6月7日共计102个月的过渡费，前30个月的过渡费为149.26平米×10元×30个月=44778元，后72个月的过渡费按照双倍计算为149.26平米×20元×72个月=214934.4元，共计259712.4元，核减被告已支付的过渡费144000元，原告主张剩余过渡费115712.4元。另查明，被告在庭审中陈述，在2009年拆迁时，90%的住户都同意1：1.9进行搬迁，以原告为代表的几家想要多要，没办法的情况下，多加0.1，承诺书是实际搬迁时无奈签订的，实际达到1：3。被告提供了由太原市小店区保障性安居工程建设领导组办公室于2018年10月31日出具的情况说明一份。内容为：小店区永康南路旧城改造项目是2009年1月由太原市房地产管理局组织公开招标，山西鸿美房地产开发有限公司中标实施的旧城改造项目，项目四至范围为：东至永康南路，南至通达西街，西至信用联社，北至新星巷。该项目涉及被拆迁居民71户，改造周期为2009年3月至2017年5月，截止目前64户被拆迁居民已妥善安置，鸿美公司对已安置居民的拆迁补偿安置标准为1：1.9。本院所确认的上述事实，有原告提交的小店城镇旧城改造合同、补充协议、承诺书、收据、选房表、阳光雅筑小区回迁安置结算明细表，被告提交的房产证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、情况说明等，上述证据经当庭举证、质证，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，旧城改造工程是旨在改善城市居民居住环境，提高居民生活水平，促进城市发展的民生工程。本案涉及的阳光雅筑项目为旧城改造工程，原告的房屋系在国有土地上建造的住房，被告作为开发建设单位，原告作为被征收人，在旧城改造过程中签订了《小店城镇旧城改造合同》、《补充协议》，被告山西鸿美房地产开发有限公司出具了《承诺书》。双方在上述协议中约定了被征收人房屋基本情况、搬迁费、过渡费、附属物补偿、违约责任等内容，双方在《小店城镇旧城改造合同》、《补充协议》、承诺书中约定的补偿方式为产权调换，原告被征收房屋面积为149.26平方米，《补充协议》中双方同意安置面积283.59平方米，承诺书中又增加安置面积149.26平方米，共计432.85平方米，远超出其他被征收人的被征收房屋面积与产权调换房屋面积比例1：1.9。法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案当事人在签订合同过程中，应当体现平等、等价和公平原则，亦应考虑涉案工程为旧城改造项目，原告房屋系在国有土地上所建的情况。被告出具的承诺书中约定的另增加149.26平米的房屋安置标准使得原告获得的利益超过了合理的限度，导致原、被告双方的权利和义务不对等，经济利益失衡，有违法律规定的公平原则。被告应按被征收房屋面积与产权调换房屋面积1：1.9的比例对原告安置补偿283.59平米房屋。《补充协议》中对43.59平米房屋折价147334元，核减层次费24000元，剩余房屋补偿款123334被告已支付，现原告按照283.59平米房屋安置，应将领取的123334元返还被告。对原告要求被告安置阳光雅筑小区房号B2101面积为123.64平方米房屋，房号B2102面积为91.92平方米房屋，房号B2103面积为72.95平方米房屋的主张，不予支持。关于原告主张的自2009年12月7日至2018年6月7日过渡费，双方在协议中有明确约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因本案被告至今尚未向原告交付安置房屋，故被告应向原告支付前30个月（从2009年12月7日起至2012年6月6日止）的过渡费44778元，后72个月的过渡费按照双倍计算为149.26平米×20元×72个月=214934.4元，共计259712.4元，核减被告已支付的过渡费144000元，原告主张剩余过渡费115712.4元，本院予以支持。折抵原告应返还被告的补偿款123334元，原告还应返还被告补偿款7621.6元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西鸿美房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内对原告李三牛按照283.59平方米的面积（原证面积149.26平方米×1.9倍面积）进行房屋安置补偿。二、原告李三牛于本判决生效后三十日内返还被告山西鸿美房地产开发有限公司补偿款7621.6元。三、驳回原告李三牛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13205元（原告已预交），财产保全费5000元，由被告山西鸿美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 韩义飞 二〇一九年五月七日书记员 李宏艳