四川省南充市中级人民法院行 政 判 决 书(2018)川13行终93号上诉人（原审被告）阆中市国土资源局，住所地四川省阆中市巴都大道81号。法定代表人戚红，局长。委托代理人张小云，四川源正律师事务所律师。上诉人（原审第三人）四川阆中农村商业银行股份有限公司，住所地四川省阆中市七里大道150号。法定代表人蒲中华，董事长。委托代理人赵健，男，该公司七里支行客户经理。委托代理人雷学俊，四川伊丽达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李小红,女,1976年2月12日出生,汉族，住址重庆市合川区，公民身份号码51022619760212880ⅹ。被上诉人（原审原告）魏光富,男,1964年9月11日出生,汉族，住址四川省武胜县。被上诉人（原审原告）李元建,男,1964年3月21日出生,汉族，住址重庆市合川区。原审第三人张绍国,男,1968年1月15日出生,汉族，住址四川省阆中市。原审第三人马兴会,女,1972年1月30日出生,汉族，住址四川省阆中市。原审第三人杨志平,男,1964年8月29日出生,汉族，住址重庆市合川区。原审第三人四川省阆中市厦新房地产开发有限责任公司，住所地四川省阆中市马池街。法定代表人周林，经理。上诉人阆中市国土资源局（以下简称阆中国土局）、四川阆中农村商业银行股份有限公司（以下简称阆中农商行）因与被上诉人李小红、魏光富、李元建不动产行政登记一案，不服阆中市人民法院（2017）川1381行初82号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2010年9月24日，廖茂勇与原告李元建、第三人杨志平共同委托的彭术良签订《土地转让协议》，廖茂勇将其位于阆××市××场口××5亩土地使用权有偿转让给李元建、杨志平。2011年1月25日，第三人张绍国与第三人厦新房地产公司签订《房地产开发承包合同》，约定：由张绍国全额出资开发“双龙镇望江商住楼”，所得利润归张绍国，亏损由张绍国承担。2011年3月13日，原告李小红、李元建、魏光富与第三人张绍国、杨志平签订《合伙协议》，约定由五人共同集资购买双龙镇场口的5亩土地用于修建商业住宅综合楼，按5份共同承担风险，利润共享。该工程实施后于2014年竣工，三原告与第三人张绍国、杨志平陆续出售房屋，剩余9套未出售。2016年3月18日，第三人张绍国、马兴会在未与三原告等合伙人协商的情况下擅自与厦新房地产公司签订《商品房买卖合同》，内容是，厦新房地产公司将“望江商住楼”2幢-1层4号商业性房屋（建筑面积56.20㎡）出售给张绍国、马兴会。并于2016年4月13日申请房屋所有权转移登记。阆中市房地产管理局于2016年4月26日将该房屋的所有权登记为张绍国、马兴会共有，并向其颁发房屋所有权证书（证书号为201604333号）。其后第三人张绍国将此房作抵，向第三人农商行公司贷款，并于2016年6月17日办理了抵押权登记。同时查明，2015年11月12日，阆中市委机构编制委员会行文，对不动产登记职责予以整合，对相关机构重新设置。文件明确，由市国土资源局负责指导监督全市土地、房屋等不动产登记工作，下设阆中市不动产登记中心。2016年9月5日再行文，规定不动产登记中心的主要职责是：负责全市土地、房屋、林地等不动产的各项登记。原审认为，本案诉争的权属登记之房屋是三原告与第三人张绍国、杨志平共同出资、合伙所得的财产，三原告与被诉的登记行为之间具有利害关系，故三原告具备本案起诉主体资格。被告辩称“三原告不具备起诉主体资格”，本院不予采纳。阆中市房地产管理局根据第三人张绍国、马兴会、厦新房地产公司的转移登记申请，在其提交的申请材料齐全、符合法定形式的情况下将诉争房屋的所有权登记在第三人张绍国、马兴会名下，符合不动产登记的相关规定。然而，登记的主要依据之一是第三人张绍国与第三人厦新房地产公司签订的《商品房买卖合同》，而该合同系第三人张绍国在未征得三原告等合伙人同意的情况下，擅自与第三人厦新房地产公司签订的，且已经生效的民事判决书确认为无效，故在登记的主要依据无效的情况下，房屋所有权登记行为理应撤销。至于第三人张绍国在领取房屋所有权证书后以该房作抵向第三人农商行公司贷款，并办理了抵押权登记，不影响本案的处理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项之规定，判决撤销第三人张绍国、马兴会于2016年4月26日取得的、编号为201604333号房屋所有权证书。阆中国土局上诉称，一、一审认定原告是适格的主体不当。第三人张绍国与厦新公司签订挂靠协议，其他合伙人是隐名合伙人，隐名合伙人作为行政行为的相对人没有依据，也不是行政诉讼法规定的利害关系人。二、厦新公司依法取得诉争房屋实际权属，在开发期间对房屋的销售、处理等行为是合法的，一审并未认定该变卖行为违法，所以认定办证依据错误不当。三、虽然生效民事判决撤销了买卖合同，但未确认合伙人之间的结算是否完成，审理已查明房屋抵押行为存在，一审撤销房屋登记行为，又将抵押行为予以搁置，对关联人的合法权益未释明，也没有告知权利救济，不可避免引发新的行政诉讼，上诉人将面临赔偿。四、一审对抵押登记的行政行为不予审查，未一并处理或释明，涉及厦新公司和阆中农商银行的合法权益。五、房屋产权登记到第三人张绍国名下并不影响被上诉人联合开发后的利益分配，行政诉讼依然不能解决其实际利益的分配。请求撤销一审判决，改判驳回起诉。阆中农商行上诉称，一、本案适用了双重标准。厦新公司将享有的房产开发权承包给张绍国，张绍国自愿同被上诉人合伙，因此，其房产所有权属于厦新公司，合伙人仅享有开发利润的分红，不应享有开发商品房的所有权，现有开发房产处分也均是厦新公司，亦印证了权属归属。同时，2016年4月，被上诉人和第三人杨志平均是以买卖方式从厦新公司取得住宅车库等不动产，与张绍国在同时取得的不动产的方式、程序、资料完全一致。同一小区的商品房登记不能因合伙人纠纷而影响办证的合法性，撤销不动产登记没有事实和法律依据。二、本案适用法律错误，且违背法律对不动产登记不当处理的法律规定。张绍国从商品房开发至竣工已先后三次以厦新公司名义或担保在上诉人处申请并取得贷款，其中两次个人贷款均是持有合法不动产权利登记证书，并依法办理了抵押登记，上诉人取得了他项权利证书，根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定，他项权利证书是不能撤销的，一审判决损害了上诉人的合法权益。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李小红、魏光富、李元建及原审第三人张绍国、马兴会、杨志平、四川省阆中市厦新房地产开发有限责任公司在法定期限内未向本院提交书面答辩意见或书面陈述意见。二审查明的事实与一审认定的事实一致。同时查明，被上诉人李小红、魏光富、李元建对第三人张绍国、马兴会与厦新房地产公司签订的案涉《商品房买卖合同》提起确认合同无效的民事诉讼。一审法院作出（2017）川1381民初2021号民事判决，判决确认案涉《商品房买卖合同》无效。张绍国、马兴会不服提起上诉，本院作出（2017）川13民终2461号民事判决，认定案涉商品房实际权利人为李小红、魏光富、李元建、张绍国、杨志平等五合伙人，属于合伙财产。张绍国未经其他合伙人同意，以与合伙人存在经济纠纷为由，以买卖房屋的合法形式掩盖侵占合伙人共同财产的非法目的，侵害了其他合伙人的利益，该转移房产的行为无效，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”之规定，行政行为的利害关系人有权提起诉讼。生效民事判决已认定案涉房产属于李小红、魏光富、李元建、张绍国、杨志平五人的合伙财产，被上诉人李小红、魏光富、李元建与本案被诉登记行为当然具有利害关系，有权作为原告提起诉讼，其诉讼主体适格。本案被诉登记行为是原房屋登记机关阆中市房地产管理局为厦新房产公司与张绍国、马兴会之间办理的房屋所有权转移登记行为。从登记的形式及程序上看，该转移登记材料齐备，程序合法，符合《房屋登记办法》关于转移登记的相关规定，登记机关也尽到了合理审慎职责。但因转移登记的基础事实依据《商品房买卖合同》现已被生效民事判决确认无效，该转移房产的行为无效，故转移登记丧失基础，一审依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；”的规定，判决撤销转移登记并无不当。本案审查的是所有权转移登记的合法性，至于案涉房屋因抵押贷款已办理抵押登记，抵押登记是否合法，抵押权是否善意取得等问题，属另一法律关系，不属本案审理范围，亦不影响本案审理。综上，二上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人阆中市国土资源局、四川阆中农村商业银行股份有限公司各自负担25元。本判决为终审判决。审判长  刘红审判员  庄娟审判员  石炜二〇一八年五月十日书记员  刘唯