北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终3592号上诉人（原审被告）：段二顺，男，1954年1月21日出生，住北京石景山区。委托诉讼代理人：王渝辉（段二顺之妻），住石景山区。委托诉讼代理人：郭建飞，��京嘉纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金世恒业物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区食品工业园区。法定代表人：张晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾向军，北京市世纪律师事务所律师。上诉人段二顺因与被上诉人北京金世恒业物业管理有限责任公司（以下简称金世恒业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2017)京0107民初15328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。段二顺上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回金世恒业公司一审诉讼请求。事实与理由：第一，2009年4月17日至2009年8月14日，金世恒业公司以即将撤离涉案小区且无经费为由未对小区提供相应的物业服务。第二，我在2007年4月收房时就存在屋顶漏水情况，多次与开发商公司、金世恒业公司进行沟通，金世恒业公司多次口头承诺进行维修但是并未进行维修，故我只能花费1000元修复漏雨最严重的涉案房屋南阳台，金世恒业公司同意从物业费中扣减1000元作为涉案房屋的维修费，但一直未办理手续。金世恒业公司辩称，同意一审法院判决，不同意段二顺的上诉请求和理由。房屋漏水不能作为不交纳物业费的理由。金世恒业公司向一审法院起诉请求：1.判令段二顺支付2009年4月17日至2009年8月14日期间的物业费2050元；2、诉讼费用由段二顺承担。一审法院认定事实:在本案诉争期间，段二顺系北京市石景山区西黄新村东里××小区××号楼×单元×××号房屋业主，房屋建筑面积211.94平方米。2006年10月18日，金世恒业公司与××小区开发商北京八大处房地产开发有限公司签订《雍景天成前期物业管理服务合同》，约定：北京八大处房地产开发有限公司选聘北京金世恒业物业管理有限责任公司对××小区提供前期物业管理服务；委托管理期限自本合同签字、盖章生效之日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取A区物业管理费2.46元/月/平方米、A区底层商业物业管理费5.76元/月/平方米、A区住宅中央液态冷热源的能源费1.63元/月/平方米；业主、物业使用人每12个月向乙方支付前述物业管理费，每缴费期首月的前10个工作日内支付。上述合同另附《××小区收费标准及说明》，其中恒有源中央液态冷热源环境系统户外公摊费用为住宅部分19.56元/建筑平方米/年，其中冬季供��8.66元/建筑平方米/年、夏季制冷5.45元/建筑平方米/年、过渡季5.45元/建筑平方米/年，收取时间为每年7月1日至7月31日。此后，因恒有源中央液态冷热源环境系统在使用过程中产生诸多问题，不能完全达到设计要求，金世恒业公司自2008年9月16日起将能源费标准降至14.11元/年/平方米。2009年8月4日，北京市石景山区苹果园街道西黄新村东里小区业主委员会向金世恒业公司雍景分公司发出公函，通知：金世恒业公司于2009年8月14日前与业委会完成交接，撤出该小区。接到通知后，金世恒业公司如约撤出。庭审中，业主答辩陈述情况如下：物业服务不达标，恒有源系统设备质量和运行问题严重，影响了业主正常生活。针对上述问题，金世恒业公司表示：恒有源设备是业主自购，如中央液态冷热源环境设备存在质量问题，是业主与开发商或厂家之���的法律问题，应向开发商或厂家主张相应权利，设备质量问题，已超出物业服务范畴，与物业公司无关，物业公司也无法解决，公共部分要持续运转，供暖费用是用来保障系统能够运行的电费，此由我公司垫付，针对质量问题，物业公司已积极地向开发商反映。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中北京八大处房地产开发有限公司与金世恒业公司签署《雍景天成前期物业管理服务合同》属于上述情形，合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，其应按照合同约定的物业费和能源费收费标准交纳相应费用。在本案中，因相关配套设施问题和物业服务瑕疵问题在一定程度上影响了业主的日常生活，业主提出物业服务不达标、垃圾没人清理、恒有源系统设备质量和运行问题严重、设备设备运行不正常、供暖温度不达标、夏季不制冷、串水引发饮用水污染、不能保证24小时热水等物业公司未适当履行合同义务的抗辩理由，具有一定合理性。虽然相关因素导致该套设备在使用中未能达到设计标准，但金世恒业公司作为物业单位已为设备提供运行、维护，亦向业主提供了物业服务，其已付出相应成本，有权基于此收取费用。综合上述因素，法院对物业、供暖费用予以适当酌减，确定业主按费用之80%标准向金世恒业公司交纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、段二顺于本判决生效后七日内支付北京金世恒业物业管理有限责任公司二零零九年四月十七日至二零零九年八月十四日期间的物业费一千六百四十元；二、驳回北京金世恒业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。段二顺提交以下证据材料：1.2009年7月24日报修单一份，证明我向金世恒业公司报修漏水情况，金世恒业公司接到报修后入户查看但没有尽到维修责任。2.2009年8月12日收据一份，证明我是自行维修解决房屋漏水问题的，花费1000元。3.2009年之前照片打印件，证明涉案房屋存在漏水情况。金世恒业公司未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换及意见陈述。金��恒业公司认为段二顺于二审提交的上述证据材料均不属于新证据，对上述证据材料的真实性、关联性和证明目的均不予认可，并表示不予质证。经本院询问，段二顺称上述证据材料延期提交的理由为一审期间未来得及准备。本院经审查认证如下：段二顺于二审提交的上述证据材料均产生于一审审理之前，其迟延举证不具有合理理由，故本院对上述证据材料均不予采纳。本院经审理查明，因段二顺并未提供新的有效证据并据此形成新的事实，故一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为段二顺以2009年4月17日至2009年8月14日期间金世恒业公司未提供物业服务，及其房屋漏水而金世恒业公司未尽到物业服务责任为由拒交物业费的主张是否应得到支持。本案系物业服务合同纠纷，金世���业公司与八大处房地产公司签署的《雍景天成前期物业管理服务合同》系前期物业服务合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且该合同对收费内容和标准已经作出了约定，故段二顺作为××小区业主应受该合同的约束，其应按照该合同约定的标准向金世恒业公司交纳物业费。根据已查明的事实，在诉争的服务期间内，金世恒业公司为××小区提供了相关物业服务，故段二顺作为业主在享受了相应的物业服务的情况下，应交纳物业费。根据当事人提交的证据以及所作的陈述可知，××小区相关配套设施确实存在问题，且影响了业主的日常生活，而金世恒业公司作为物业服务企业，在相关配套设施的维护、管理方面亦存在服务不到位的情形，故一审法院综合考虑以上因素对物业费予以酌减并无不当。段二顺持金世恒业公司在本案涉案期间未提��物业服务，且针对其房屋漏水问题未尽相应职责的理由，不同意支付涉案期间物业费，但未能就其主张提交新的充分证据予以证实，故本院对其上诉理由不予采信。段二顺抗辩所称的漏水情况，如能够证明系因房屋主体结构存在质量问题所致，段二顺可通过另案解决。综上所述，段二顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由段二顺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张 琦审 判 员 丁少芃二〇一八年五月二十一日法官助理 吴银娇书 记 员 张梦晓