广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初239号 原告：南宁星旗汽车维修服务有限公司，住所地：南宁市江**.统一社会信用代码： 法定代表人：陈全法，总经理。 委托诉讼代理人：张世成，广西桂盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李积高，广西桂盈律师事务所律师。 被告：广西南宁荣之兴房地产投资有限公司，住所地：南宁市西乡塘区。注册号： 法定代表人：颜崇震。 被告：李芳琼，女，1968年4月16日出生，壮族，住南宁市青秀区。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：黎琪，广西中均律师事务所律师。 原告南宁星旗汽车维修服务有限公司与被告广西南宁荣之兴房地产投资有限公司、李芳琼房屋租赁合同纠纷一案,本院2018年1月3日立案后,依法适用普通程序，组成合议庭,与（2018）桂0105民初232号、（2018）桂0105民初237号合并，于2018年3月22日，公开开庭进行了审理，并已言辞辩论终结。原告南宁星旗汽车维修服务有限公司的法定代表人陈全法和原告的委托诉讼代理人张世成律师、李积高律师，被告广西南宁荣之兴房地产投资有限公司和李芳琼的共同委托诉讼代理人黎琪律师，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁星旗汽车维修服务有限公司提出的诉讼请求：1.判令两被告连带归还原告押金13000元；2.判令两被告连带赔偿原告租金117000元；3.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由。2016年10月25日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将坐落于南宁市江南区间约448平方米的商铺租给原告使用；租赁期限为18个月，租金按13000/月计算，按一个月交纳租金；租赁期内，因甲方原因或政府征地原因导致乙方不能继续使用的，甲方将赔付剩余租金和已交付的押金，并按照银行存款利息的4倍作为补偿等内容。2017年9月，南宁市江南区房屋拆迁和征收行政部门在原告所租用的停车场张贴搬迁通知书，要求原告等商户在规定的期限内搬离。因事发突然，原告搬迁设备及短时间内找不到其他铺面，导致原告两个多月无法经营。原告搬迁后，要求被告依约返还押金和赔偿剩余9个月的租金，被告却拒绝赔偿。被告二将个人银行账户借给被告一使用，应承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告广西南宁荣之兴房地产投资有限公司（简称荣之兴公司）答辩称：2017年9月25日，拆迁征地部门张贴搬离通知书通知每个租户，而原告一直到了2017年10月20日才搬离该铺面，该停车场在2017年10月30日拆除。停车场被拆除是政府行为，不是被告违约。被告也受到了很大的损失。被告已经通知原告办理退押金手续，但是在此期间原告仍拖欠水电费水电2933元、垃圾费131元、2017年9月1日起欠租21000元。原告要求本公司赔偿9个月的租金，这个请求显失公平。声明：请求法院驳回原告诉讼请求。 被告李芳琼答辩称：本人是荣之兴公司职员，即使有用个人账户收取租金，也是职务行为，应由公司承担责任，本人不承担任何责任。声明：请求法院驳回原告全部诉讼请求。 根据原告的起诉，被告的答辩，双方当事人对于被告荣之兴公司向原告返还押金没有争议，本院予以确认。 归纳归纳本案的调查重点：1.讼争商铺的权属？2.该商铺有无取得规划许可？本案争议焦点：1.原告与被告荣之兴公司签订的商铺租赁合同的效力如何？2.该合同何时终止？3.原告主张由被告赔偿租金是否成立？3.由谁负责赔偿？ 经审理查明：2016年10月25日，被告（甲方）与原告的法定代表人陈全法（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将坐落于南宁市间约448平方米的商铺租给原告使用；租赁期限为18个月，自2016年11月1日起至2018年4月30日止；租金按13000/月计算，按月交纳租金；原告支付押金13000元；第13.1条约定，租赁期内，因甲方原因或政府征地原因导致乙方不能继续使用的，甲方将赔付剩余租金和已交付的押金，并按照银行存款利息的4倍作为补偿等内容。 2017年9月25日，南宁市江南区房屋征收和征地拆迁办公室发出《关于限期搬迁让地施工的通知》，通知包括原告等停车场内各住（租）户，要求各户于2017年11月15日前自动清理搬迁完毕。 原告、被告均确认原告已经搬离案涉商铺。 另查明：本案案涉场地，土地所有权人是南宁市江南区，办理了南宁集有（2005）第1××××3号、第1××××7号《土地所有权证》；有农用地、建设用地的土地类别；记事：使用集体所有权土地进行非农建设时，仍须依法办理建设用地审批手续。至本案法庭辩论终结前，被告没有举证证明案涉商铺项目取得了国土、规划、建设等行政部门的审批手续。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。 违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，由《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，明文规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，由《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》虽系当事人的真实意思表示，但在农民集体所有的土地进行非农业建设，建造了案涉商铺，且没有举证证明取得国土、规划、建设等行政机关的许可，违反了上述法律的强制性规定；被告将建造在农民集体所有的土地上的建筑物（案涉商铺）租予原告，违反了法律的效力性强制规定，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》无效。 经本院释明，本案《商铺租赁合同》无效，原告表示不变更诉讼请求，被告荣之兴公司表示不提出反诉的，本院依法处理。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。原告与被告签订的《商铺租赁合同》无效的，原告因该合同取得的案涉场地，应向被告返还；而双方当事人均确认原告已搬离案涉场地，不存在返还案涉场地的情形，本院不再处理。原告与被告荣之兴公司就荣之兴公司向原告返还押金13000元的诉讼请求意见一致的，符合上述法律关于合同无效后返还财产的规定，本院予以准许。 被告荣之兴公司出租的商铺，没有取得规划许可，该公司存在主要过错；原告未谨慎审核租赁物是否取得有关证照，也有一定的次要过错。根据上述法律规定，参酌原告寻找新的商铺、搬迁等客观事实，应由被告荣之兴公司向原告赔偿相当于一个月租金13000元的损失。 合同无效，合同约定的违约条款也无效，对合同当事人无约束力。原告请求法院依照《商铺租赁合同》第13.1条的约定，判令被告赔偿剩余9个月租金117000元的诉讼请求，因该条款无效，原告此项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 本案原告与被告荣之兴公司是《商铺租赁合同》的合同当事人，根据合同相对性的原则，应由被告荣之兴公司承担赔偿责任，被告李芳琼在本案中不承担民事责任。 本案因双方当事人各执己见而调解不成。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西南宁荣之兴房地产投资有限公司向原告南宁星旗汽车维修服务有限公司返还押金13000元； 二、被告广西南宁荣之兴房地产投资有限公司向原告南宁星旗汽车维修服务有限公司赔偿损失13000元； 三、驳回原告南宁星旗汽车维修服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费2900元,由原告南宁星旗汽车维修服务有限公司共同负担2320元，由被告广西南宁荣之兴房地产投资有限公司负担580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费2900元，开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李立勋 人民陪审员  冯桂红 人民陪审员  曾胜利 二〇一八年五月二十九日 书 记 员  刘露聪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。