四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终417号上诉人（原审原告)：刘静，女，1979年5月13日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：宋婧娇，四川中法律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：成都市青羊区中盟万达小额贷款有限公司。住所地：成都市青羊区清江西路**号*栋*单元**层****号。法定代表人：胡显华，董事长。委托诉讼代理人：吴纯雪，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：闫登伟，男，系该公司员工。原审第三人：侯限忠，男，1955年9月6日出生，汉族，住成都市武侯区。原审第三人：侯燕，女，1987年3月31日出生，汉族，住成都市武侯区。原审第三人：尹立君，女，1955年11月25日出生，汉族，住成都市武侯区。上诉人刘静因与被上诉人成都市青羊区中盟万达小额贷款有限公司（以下简称中盟万达公司）、侯限忠、侯燕、尹立君案外人执行异议之诉一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘静委托诉讼代理人宋婧娇、中盟万达公司委托诉讼代理人吴纯雪、闫登伟到庭参加诉讼，侯限忠、侯燕、尹立君经本院公告传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘静上诉请求：请求依法撤销原审判决并依法改判，并在二审庭审中明确其上诉请求仅限于在租赁期2011年3月12日至2031年3月12日内阻止向受让人移交刘静所占有的位于成都市武侯区商铺；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人刘静的丈夫何鲁冰与原审第三人侯燕于2011年3月12日签订《房地产租赁契约》与被上诉人中盟万达公司2010年4月26日同侯燕签订的《租房合同》自相矛盾，这一事实认定错误。2010年4月26日，上诉人刘静与原审第三人侯燕签订《租房合同》，约定刘静租赁侯燕位于成都市武侯区商铺（以下简称10号商铺），租期为二十年，该合同在成都蜀都公证处办理公证，合同双方当事人支付了房租、交付了房屋，合同成立生效，但由于10号商铺一直由刘静丈夫何鲁冰所在的成都鲁冰典当有限公司所租用，因此为不变更公司的住所地，何鲁冰与侯燕在2011年3月12日签订《房地产租赁契约》，而这一份合同双方并没有实际履行，仅作为备案登记的用途。《租房合同》是进行了实际履行，《房地产租赁契约》只是为了备案而签订的合同，并未实际履行，故这两份合同并不矛盾。二、上诉人刘静与第三人侯燕、侯限忠签订的两份租期为二十年的《租赁合同》，其中10号商铺是刘静的丈夫何鲁冰所在的成都鲁冰典当有限公司一直占有使用，而另一套位于成都市武侯区商铺（以下简称12号商铺）是刘静一直未占有使用，且租赁期的开始也在签订合同的两年后，因此，在签订这两份《租赁合同》时，为避免日后合同一方当事人不交付12号商铺，刘静与侯燕、侯限忠的租金转账凭证与收条才以部分注明“借款”的形式呈现。一审判决认为一次性支付二十年的租金，不符合房屋租赁的一般交易习惯，故对此事实认定存在偏差。三、原审法院认定上诉人刘静与原审第三人约定的租金价格属于不合理低价，认定有误。被上诉人中盟万达公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。首先，上诉人与第三人签订的合同性质是借款合同而不是租赁合同。上诉人提交的转账回单摘要上明确记载了是“借款”而不是“租金”。第三人的收条中也说明双方是借贷关系而不是租赁关系。故合同性质应为借款合同。其次，上诉人与第三人是实施恶意串通的行为。一审中，上诉人和我方一共提交了案涉10号商铺的三份租赁合同。三份合同的出租人都是侯燕，承租人分别是上诉人及上诉人的丈夫。然而这三份合同在租赁时间上存在严重冲突，上诉人不能自圆其说。双方约定的“租金”属于明显不合理的低价。双方约定的“租期”明显不符合交易习惯。最后，案涉12号商铺根本不是上诉人在占有使用，上诉人无权阻止对该商铺的执行移交。原审第三人侯限忠、侯燕、尹立君未陈述。刘静向一审法院起诉请求：请求法院在租赁期2011年3月12日至2031年3月12日内阻止向受让人移交刘静所占有的位于成都市武侯区商铺以及请求法院在租赁期2012年4月10日至2032年4月9日内阻止向受让人移交刘静所占有的位于成都市武侯区商铺。一审法院认定事实：涉案房屋有两套，一套是第三人侯燕所有的位于成都市武侯区的商铺（建筑面积为152.89平方米，以下简称10号商铺），一套是第三人侯限忠、尹立君所有的位于成都市武侯区的商铺（以下简称附12号商铺）。2009年8月10日，侯燕出具《委托书》并在成都市成都公证处办理（2009）成证内民字第10058号公证书，委托其父亲侯限忠代为办理10号商铺的房屋租赁相关手续。2010年4月26日，侯限忠代侯燕与刘静签订《租房合同》，约定刘静自侯燕处租用附10号商铺，租期自2011年3月13日起至2031年3月12日止共计20年，租金1760000元。同日，侯限忠、尹立君与刘静签订《租房合同》，约定刘静自侯限忠、尹立君处租用附12号商铺，租期自2012年4月10日起至2032年4月9日止共计20年，租金600000元。前述两份《租房合同》的签订过程经过了四川省成都市蜀都公证处公证。合同签订当日，刘静自其名下账户向侯限忠名下账户转款1940000元，转账汇款回单摘要记载为“借款”，尹立君、侯限忠向刘静出具“收条”一份，载明“今收到刘静支付的房租人民币大写：贰佰叁拾陆万元整，小写：2360000元。双方按实际用款时间还清全部款项后，要退还此收条给侯限忠”。另查明，刘静的丈夫何鲁冰于2006年2月5日与侯燕签订《房地产租赁契约》，约定何鲁冰自2006年3月13日起承租案涉10号商铺，月租为10500元/月，租赁期限自2006年3月13日至2011年3月12日。刘静在诉讼过程中举出一份何鲁冰与侯燕于2011年3月12日签订的《房地产租赁协议》，拟证明何鲁冰及侯燕占有使用案涉10号商铺的事实。该协议约定侯燕将案涉10号商铺租赁给何鲁冰使用，租赁期限从2011年3月13日起至2014年3月12日止。第一年度的房屋月租为15289元/月，第二年度的月租在第一年度租金的基础上增加10%，为16817.9元/月，第三年度的月租在第二年度租金的基础上增加10%，为18499.7元/月。中盟万达公司在诉讼过程中也举出另一份何鲁冰与侯燕于2011年3月12日签订的《房地产租赁协议》，该份协议仍然是约定将案涉10号商铺租赁给何鲁冰使用，房屋租金为30578元/月，租赁期限也是从2011年3月13日起至2014年3月12日止。刘静对该证据的质证意见是，该合同是形式上签订，主要目的是为了备案。刘静的陈述虽是如此，但实际上该合同并未进行备案。再查明，2016年6月8日，一审法院作出（2016）川0114执924号民事裁定书，将被执行人侯限忠、尹立君共有的附12号商铺、侯燕所有的10号商铺予以查封，并要求被执行人侯燕腾退案涉10号商铺。刘静不服，向一审法院提出执行异议，一审法院于2016年12月14日作出（2016）川0114执异39号执行裁定书，驳回了刘静的执行异议请求，刘静不服，向一审法院起诉。一审法院认定上述事实，采信了（2009）成证内民字第10058号公证书、（2010）川成蜀证内民字第21252号、第21253号公证书、房屋信息摘要、转账汇款回单、收条、何鲁冰与侯燕签订《房地产租赁契约》及当事人陈述等证据。一审法院认为，本案争议的焦点在于，刘静是否有权请求其在租赁期内阻止向受让人移交案涉10号及12号商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，租赁关系存续期间，租赁物所有权可以发生变动，承租人可以请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，但应满足在法院查封前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产之条件，且不存在恶意串通、以明显不合理低价承租被执行人所有的不动产或伪造交付租金证据的情形。本案中，首先，刘静向一审法院提交了其丈夫何鲁冰与侯燕于2011年3月12日签订的《房地产租赁契约》，拟证明何鲁冰在2011年3月13日至2014年3月12日期间承租了案涉10号商铺，进而证明刘静一直占有使用10号商铺。但刘静举出的此份证据与其举出的2010年4月26日其与侯燕签订的《租房合同》相矛盾。原因是，既然刘静已从侯燕处租用了10号商铺，且租期自2011年3月13日起至2031年3月12日止，则其丈夫何鲁冰在前述租赁期限内何以能再从侯燕处租赁到案涉10号商铺。从另一个角度说，既然刘静已经租赁到了案涉10号商铺，则其后其丈夫若要再租赁10号商铺，也应当找刘静转租或直接使用，而无需再与侯燕签订新的租赁合同。综合以上分析及刘静与何鲁冰系夫妻关系的事实可以看出，刘静既主张其和侯燕是真实租赁关系又主张其丈夫何鲁冰与侯燕针对同一租赁物、在同一时期是真实的租赁关系，刘静的主张自相矛盾，刘静、何鲁冰和侯燕三方的相关行为不符合一般生活经验。另外，中盟万达公司亦举出另一份何鲁冰与侯燕于2011年3月12日签订的《房地产租赁协议》，与刘静举出的何鲁冰和侯燕签订的《房地产租赁协议》相比较，签订时间一致、租赁期限一致而月租又不一致。刘静并未对中盟万达公司所举该份协议的真实性予以否认并陈述该合同系作备案之用，但实际上该合同又并未备案。若刘静承认为了备案可以签订与事实不符的名义上的书面租赁合同，则其与第三人于2010年4月26日签订的书面《租赁合同》就不足以证明双方之间存在真实的租赁关系。不仅如此，刘静所提交的银行转账回单摘要部分注明为“借款”，落款人为尹立君、侯限忠的收条中载有“双方按实际用款时间还清全部款项后，要退还此收条给侯限忠”的内容，刘静还一次性支付完了两套涉案房屋20年租期内的全部租金二百余万，以上事实不符合房屋租赁的一般交易习惯。综上，刘静所举证据不足以证明刘静与第三人之间存在真实的租赁关系。第二，刘静与第三人双方约定的租金属于不合理低价。具体原因是，刘静的丈夫何鲁冰自2006年起租赁案涉10号商铺，刘静对商铺租赁的价格应是知晓的，按照2011年案涉10号商铺的租赁价格15289元/月计算，20年的租金应为3669360元，而刘静与侯燕于2010年所签订《租赁合同》中案涉10号商铺20年的租金仅为1760000元，即使考虑到物价上涨的因素，刘静与侯燕在2010年签订《租赁合同》时约定的租赁价格也不足正常市场价格的一半，该价格应认定为不合理低价。第三，案涉12号商铺一直未交付刘静使用，故刘静并未对该套商铺进行占有使用，故也不能阻止对该12号商铺的执行移交。综上，案外人刘静关于其在租赁期内阻止向受让人移交案涉10号商铺、12号商铺的请求缺少事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定判决驳回刘静的全部诉讼请求。一审案件受理费200元，由刘静负担。二审中，双方均未提交新证据。经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合上诉人刘静的上诉理由及中盟万达公司的答辩意见，归纳二审的争议焦点为：刘静是否有权请求其在租赁期内阻止向受让人移交案涉10号商铺。对此，本院作如下分析：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”故上诉人需同时满足该三十一条所定之积极要件与消极要件，才可主张阻止移交占有。本案中积极要件即查封前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产需由上诉人举证证明，消极要件因被上诉人在一审时已举出相关证据，则上诉人需做合理说明。房屋信息摘要显示，案涉10号商铺最早于2014年8月6日被查封，故上诉人需证明其在该日前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该10号商铺。上诉人主张其与侯燕于2010年4月26日签订的《租房合同》经过公证，系双方真实的意思表示。但该公证仅能证明2010年4月26日双方签署了《租房合同》，该合同是否为双方真实意思表示、是否实际履行，需综合全案情况认定。该租赁合同约定租期为20年，且租金为一次性交付，与一般的交易习惯已有出入，结合第三人侯限忠、尹立君签订《租房合同》当日出具的《收条》所载“双方按实际用款时间还清全部款项后，要退还此收条给侯限忠”内容及刘静出具的《转账汇款回单》所载“借款”内容，可以认定刘静与侯燕是以租赁为其间借款关系的担保而签订的前述《租房合同》，双方的合意仍是获得借款以及按期收回借款，双方并未有租赁的合意。其次，刘静向一审法院提交的两份协议，其一是何鲁冰与侯燕于2011年3月12日签订的《房地产租赁契约》，其二是刘静与侯燕于2010年4月26日签订的《租房合同》，针对的均是10号商铺，但租赁期限重合，如果《租房合同》真实并实际履行，刘静的丈夫无需再与侯燕签订新的租赁合同。综上，刘静、何鲁冰和侯燕三方的相关行为不符合一般租房习惯，证据也相互矛盾，不足以证明刘静与侯燕之间的真实的租赁关系并且所交付的款项性质为房屋租金。第三，上诉人主张前述10号商铺《租房合同》签订于2010年，租金水平应参照当时标准，不属于明显过低。对此本院认为，该租房合同约定租期20年，即240个月，租金合计1760000元，折合月租金7333.33元，比该10号商铺于2006年租赁时每月10500元并随年上涨的租金还低，显系明显不合理的低价，故上诉人该点上诉理由亦不能成立。一审法院认为刘静不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于阻止移交被执行的不动产的条件，并无不当。综上所述，上诉人刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由刘静负担。本判决为终审判决。审判长 邱 寒审判员 胡 瑜审判员 谢 芳二〇一八年五月三十日书记员 范玥瑒