上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初18487号原告：翟玉凤，女，1951年9月29日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：张玉静，上海市通浩律师事务所律师。被告：彭丽，女，1983年3月7日出生，汉族，住安徽省合肥市。原告翟玉凤诉被告彭丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张玉静，被告彭丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟玉凤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即恢复房屋原状并向原告交付房屋；3.被告支付原告违约金48000元(人民币，下同)及修缮费105650元(暂估)；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年11月30日，原、被告签订合同编号为CSZ-XXXXXXXX的《房屋租赁合同》，原告将其名下位于上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限为2018年2月1日至2023年1月31日，租金为4800元/月。合同第7.4条约定，未经甲方(原告)书面同意不得对房屋进行装修、添附。第7.6条约定，租赁期内乙方(被告)未经甲方书面同意，不得将房屋全部或者部分转租给第三人，否则甲方有权单方面解除合同并追究其违约责任。合同签订后，被告首先隐瞒原告擅自增加了“违约金为24个月租金，可以转租”的条款，又未经原告书面同意，擅自对房屋进行装修、分隔，被告在未经原告书面同意的情况下，将房屋做隔断后作为群租房转租给他人。原告得知上述情况后，多次通知被告，要求解除合同返还租赁房屋，但被告均未予理会。被告的行为已严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益。恳请法院依法公正审理本案，支持原告诉请。后原告撤回要求被告恢复房屋原状及支付修缮费105650元(暂估)的诉讼请求。彭丽辩称，被告不存在违约行为。被告没有在合同上私自增加内容，合同三份都是一致的，都是双方协商后签字确认。原告提供的中介公司工作人员写的情况说明是因为怕原告闹事拿不到奖金，所以才会写给原告的，现在已经重新写了情况说明。转租、装修都是原告同意，原告明确只要不动承重墙都可以装修。物业、居委、城管曾一起去过系争房屋，然后由物业开具了整改通知。但被告没有增加两个卫生间，是原告自己去物业要求开具的。合同是被告和原告的女儿签订的，被告没有违反合同，所以不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋权利人。2017年11月30日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋(建筑面积101.81平方米)出租给被告，租期5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止，月租金4800元，每三个月为一期支付，乙方向甲方支付租赁保证金4800元。7.4约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。7.6约定，租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。第9条约定，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金。违约金数额为月租金的拾倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。其他约(手写添加)：甲、乙双方约定租期为5年，第一年租金4800元，第二年租金5000元，第三年租金5200元，第四年租金5400元，第五年租金5600元，甲方同意乙方装修，双方约定违约金24个月租金，可以转租。2018年1月12日，上海华高物业有限公司华高新苑管理处对系争房屋(业主/使用人)开具书面整改通知：经查，你在物业使用、装修装饰过程中有下列行为：将客厅改建成两个卫生间，改变了房屋使用性质。上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，请你立即停止上述违规行为，并予整改。2018年3月，原告及物业、居委等人员一起到系争房屋，发现被告装修中存在安装了电表、加装淋浴器、增加外墙排水管的行为，还增设煤气管道、淋浴房等，原告表示严重不满。本案审理中，原、被告于2018年4月22日再次进行实地查看：电表拆除三个但电线仍保留，客厅、餐厅所安装橱柜封闭拒绝查看，南、北阳台所进行的部分装修原告认为是为改建成淋浴房，一间卧室内隔离出小空间装修成卫生间(雏形)。两间卧室告也经被告装修，并分别出租。被告现已向原告支付了截止2018年7月31日的租金。被告称固定装修花费至少4-5万元，原告要解除合同应赔偿被告损失。对于《房屋租赁合同》中“24个月租金，可以转租”是否被告擅自添加，原、被告租赁合同居间方上海中原物业顾问有限公司工作人员李方鹏先出具书面情况说明“在此13条约定24个月租金可以转租不是本人添加，是由承租方彭丽在甲方不在场的情况下私自添加，甲方并不知情”，后又出具情况说明“在13条其他约定中，甲方同意乙方装修，并口头答应乙方在不破坏承重墙的情况下，乙方可自主装修。此合同是在我公司签署的，所有条款都是在双方协商一致，认可的情况下签署的，没有甲方说的乙方擅自添加、篡改合同的现象。后期甲方三番五次到我公司吵闹，迫于压力我给他签了一份完全歪曲事实的说明”，原、被告提供的情况说明都附上了李方鹏手持情况说明的照片。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。关于“违约金为24个月租金，可以转租”是否为被告擅自添加，李方鹏出具的情况说明前后相互否定，毫无诚信，且李方鹏也没有出庭接受质询，故对两份情况说明均不予采信，原、被告之间的权利义务以《房屋租赁合同》记载内容为准。被告在装修房屋过程中，对系争房屋的格局、各间室的原始功能按照被告转租分租的要求进行划分、增减，虽然因原告与物业等的及时阻止致被告对房屋的改变未能最后成型，但从目前残留的装修状态中也已可见端倪。合同虽约定原告同意被告装修房屋，但也约定装修图纸和方案须征得原告同意，且符合该房屋所在地物业管理部门的要求，被告的装修显然违反了该约定，构成违约，且至今未对增设的电路、水管、煤气管道、隔间等进行彻底整改，现原告要求解除租赁合同，依法应予准许。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，对于原告主张的10个月租金标准的违约金，虽有合同依据，但对原告因合同解除产生的损失，双方均未提供证据，考虑到原告收回房屋后须对房屋进行修整产生空置期等事实，本院酌定违约金14400元。被告对房屋等进行了装修，但就其装修费用未能提供证据，对于已形成附合的装饰装修，根据合同约定若被告违约则无偿赠与原告，故被告要求装修赔偿，缺乏依据。对于被告支付的租赁押金4800元，可待被告返还系争房屋并结清相关费用后，由原告返还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除翟玉凤与彭丽于2017年11月30日签订的《房屋租赁合同》；二、彭丽于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋返还翟玉凤；三、彭丽于本判决生效之日起十五日内支付翟玉凤违约金14400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取计500元，由翟玉凤负担350元，彭丽负担150元；财产保全费550元，由彭丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一八年五月三十日书记员  唐 璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；……