重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终2627号上诉人（原审原告）：重庆龙湖成恒地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区枇杷山正街**名义层第**整层，统一社会信用代码91500000678658236A。法定代表人：崔恒忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海锋，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：陈诺，中豪律师集团（重庆）事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司大坪商都，住所，住所地重庆市渝中区长江二路**社会信用代码915001030503572942。法定代理人：杨薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张耕，坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王薇蕾，坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆龙湖成恒地产开发有限公司（以下简称龙湖成恒公司）因与被上诉人重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司大坪商都（以下简称新世纪大坪商都）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）中区法民初14409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈诺，被上诉人的委托诉讼代理人张耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙湖成恒公司上诉请求：依法改判为支持其支付租金的诉讼请求。事实与理由：按照合同第7.1和7.3条的表述，明显应当按照百货与超市各自按照保底与提成租金分别取其高后计算总的租金。此种计算方法符合百货与超市两部分租金均逐年递增，按照一审判决，超市部分租金不仅不增长，而且还陡然下降。上诉人主张的2016年度租金总额仅仅占被上诉人该年度销售总额的4.1%。被上诉方计算的分别就高计提租金比合并就高计提租金增加额，占据2016年度保底租金计算的保底销售额基础上增加的销售额的13.99%，实际为偷换概念，造成利益失衡的假象。被上诉人新世纪大坪商都辩称，一审判决正确，应当维持原判。上诉人的请求足缺乏事实依据。上诉人已经足额交纳2016年度租金，并无拖欠。合同7.1条并无“分别取其高”的表述，因此，应当按照百货与超市合并计算保底租金，合并计算提成租金，然后取其高的方式确定总租金。因为合同主体相同，经营主体、租金支付主体相同，双方履行的是一份租赁合同，发票也是一起开具。故应当合并计算保底租金，合并计算提成租金。按照上诉人的主张，将导致增长业绩15%的利润中的13.99%用于支付租金，显示公平。上诉人的租金总额呈现逐年递增，2016年度比上一年度仍有增长，并未下降。原告龙湖成恒公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告新世纪大坪商都按照对百货和超市两种经营业态的保底租金和提成租金分别比较后取其高的方式支付拖欠的租金金额2364433.16元；2、判令本案的诉讼费、律师费由被告新世纪大坪商都承担。一审法院经审理认定事实如下：2012年3月7日，龙湖成恒公司（甲方）与新世纪公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区长江2路174号龙湖时代天街一期A2区LG-L4层共计38472.54㎡房屋出租给乙方经营使用。其中LG层面积为453.08㎡，G层面积为946.62㎡，L1层面积为7848.69㎡，L2层面积为7702.54㎡，L3层面积为6943.14㎡，L4层面积为6932.08㎡。该合同第3.3条约定，甲乙双方就该租赁房屋的用途达成一致，其中LG和G层为设备层，UG层用于开设超市，L1层至L4层用于开设百货商场。该合同5.1条约定，该合同租期为20年，从2012年12月20日至2032年12月19日。该合同第7条就租金事宜约定如下：7.1、甲乙双方同意，房屋租赁的租金采取保底租金和提成租金取其高的方式收取。7.2、甲乙双方同意，该合同租金收缴年限均为营运年度，即以实际计租日至次年同日为一个营运年度。7.3条，该房屋的租金自开业日算起，按照下述规定计算。扣率即为提成租金占营运年度含税营业总额的比例：第1至第3年租金为百货部分无保底租金，按含税营业额的4%计提租金，超市部分无保底租金，按含税营业额的2.5%计提租金。第4年至第5年，百货部分保底租金为45元/平米/月，超市部分保底租金为35元/平米/月。第4年至第20年，百货部分提成租金按以下标准收取：当年度营业总额低于6亿元时，则扣率租金为该年度营业总额的4%;当年度营业总额低于6-10亿元（含6亿元）时，则扣率租金为该年度营业总额的4.5%;当年度营业总额为10-13亿元（含10亿元）时，则扣率租金为该年度营业总额的4.75%;当年度营业总额低于13亿元以上（含13亿元）时，则扣率租金为该年度营业总额的5%。第4年至第20年，超市部分提成租金按以下标准收取：当年度营业额低于1亿元时，则扣率租金为该年度营业总额的2.5%;当年度营业总额为1亿元以上（含1亿元）时，则扣率租金为该年度营业总额的3%。7.5条约定，保底租金以一个月为一个结算期。提成租金以一年（十二个月）为一个结算期。每一年度结束后，则乙方应于下一年度首月三十日之前将本年度提成租金高于保底租金的金额一次性支付给甲方。7.6条约定，租赁期前三年乙方须按季度支付提成租金。每一季度结束后，则乙方应于下一季度首月七（7）个工作日之内将提成租金一次性支付给甲方。2016年4月7日，龙湖成恒公司与新世纪公司签订《新世纪的补充协议》，对上述合同部分条款进行了修改，其中将上述合同7.5条修改为：保底租金以一个月为一个结算期。提成租金以一年（十二月）为一个结算期。每一年度结束后，则甲方应于下一年度首月5个工作日内，向乙方出具本年度提成租金高于保底租金金额的发票，乙方在收到甲方出局的提成租金发票后，须在当月二十(20)日以内一次性支付给甲方。龙湖成恒公司与新世纪大坪商都双方均确认2013年-2015年期间新世纪公司租金均按合同支付完毕。同年5月1日、龙湖成恒公司（甲方）与新世纪公司（乙方）、新世纪大坪商都（丙方）签订《关于的变更协议》，约定三方一致同意，将原龙湖时代天街购物广场的B馆-G-Zl，B馆-LG-Z1,B馆-UG-Z1,B馆-Ll-Zl,B馆-L2-Z1,B馆-L3-Z1,B馆-L4-Z1号商铺租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，丙方概括承受乙方的权利义务。甲方仍作为原租赁合同的出租方。乙方对丙方履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务。甲乙丙三方所签原租赁合同、补充协议其他条款不变。2017年1月5日，龙湖成恒公司向新世纪大坪商都发出《时代天街商业租赁缴费通知书》，要求其于2017年1月30日前支付2016年1月1日至2016年12月31日的抽成租金2364433.16元。随后，新世纪大坪商都与龙湖成恒公司均相互致函，均对对方的租金计算方式表示异议。龙湖成恒公司在2016年共向新世纪公司开具了租金发票12张，载明房屋租赁费（保底租金）共计19857600.4元。龙湖成恒公司与新世纪大坪商都双方在庭审中均认可2016年新世纪大坪商都百货的营业额为354239057.27元，超市的营业额为185863898.8元，保底租金按19857600.4元计算。一审法院认为，本案争议焦点为对《租赁合同》7.1条“甲乙双方同意，房屋租赁的租金采取保底租金和提成租金取其高的方式收取”的理解问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，龙湖成恒公司将共计38472.54平方米涉案房屋出租给新世纪公司用于经营使用，龙湖成恒公司有按约收取租金的权利，新世纪公司有按约足额支付租金的义务。因双方对合同第7.1条“保底租金和提成租金取其高”产生了不同的理解，出租方认为应当就百货部分与超市部分各自的保底租金与提成租金相比较取其高后相加确定租金数额，承租方认为应当将百货与超市部分的保底租金之和与提成租金之和相比较从而取其高,但该《租赁合同》中并无具体“取其高”的计算方式的约定，故应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，该合同7条系此份《租赁合同》中有关“租金”的约定条款，该条项下的第7.1随即约定“甲乙双方同意，房屋租赁的租金采取保底租金和提成租金取其高的方式收取”，故7.1条中的“房屋租赁的租金”应指向新世纪公司承租该38472.54平方米房屋的所有租金，结合合同7.3对租金所列表格之中，“保低租金”分别有“百货部分”和“超市部分”两项，提成租金也分别为“百货部分”和“超市部分”,故7.1条中“保低租金”应为百货部分的保低租金和超市部分的保低租金之和，“提成租金”也应为百货部分提成租金和超市部分提成租金之和。其次，龙湖成恒公司的合同目的是通过对房屋所有权占有、使用权利的让渡从而实现房租收益的最大化，新世纪公司的合同目的是通过按约支付租金而利用房屋用于商场经营从而实现经营收益的最大化，但双方各自合同目的的实现均有赖于商场经营状况的良好与营业额的良性增长。根据营业额的增长适当增长租金即符合双方合同约定，也体现平等互利、等价有偿的原则，同时也能促进双方各自合同目的的实现。新世纪公司与龙湖成恒公司签订的《租赁合同》系针对涉案的整体38472.54平方米房屋，承租人虽对承租房屋内不同楼层的经营类别进行了区分，即百货与超市，但均是作为新世纪大坪商都的经营场所整体对外经营。无论该商场营业额来源于百货或是超市，均系该商场整体的营业额。在商场总营业额确定的情况下，无论该营业额分别来自于超市和百货的份额如何，商场所获总收益并不会变化。但如果将百货与超市各自的“保底租金”与“提成租金”相比较取其高后再求和得出总租金额，则只要超市或者百货任一区域的营业额超过了保底营业额，另一区域营业额无论低于该区域保底营业额多少，租金均要上涨，而该商场的总收益有可能并未增加或增加幅度显著小于租金增加幅度。比如：新世纪公司或新世纪大坪商都在2013-2016年度的销售总额分别为361827389.91元、463104031.11元、526588827.53元、54102956.07元，增长率分别为127%、113%、102.5%；而新世纪公司或新世纪大坪商都在2013-2016年度已支付的租金分别为12821841.91元、16139576.76元、18457222.29元、19857600.4元，增长率分别为125%、114%、107.5%，该租金的增长率与营业额增长率基本一致。但新世纪大坪商都如龙湖成恒公司所诉再支付提成租金2364433.16元，则其2016年租金总额共计22222033.56元，相较2015年度的租金增长幅度则120.39%，该租金增长幅度明显高于其销售总额的增长幅度。该计算方式显然与合同法平等互利、等价有偿的原则相悖，也不利于鼓励承租人积极改善商场运营环境、增加营业额收入，从而促进双方共赢目的的实现。综上所述，一审法院认定7.1条所约定的“保底租金和提成租金取其高”应理解为百货部分与超市部分“保底租金”之和同百货部分与超市部分“提成租金”之和相比较取其高之意。故龙湖成恒公司之诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司全部诉讼请求。本案受理费减半收取计12857元，由原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司负担。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据《合同法》的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方争议的条款主要是7.1条及7.3条。争议的问题是：百货与超市部分各自按照保底与提成租金分别取其高，按照居高两项租金相加计算总的租金；还是按照百货与超市两部分保底租金相加，两部分提成租金相加，取其高者为应交租金。由于2016年度租金的收取方式的争议，系双方首次发生争议，双方并无其他行为予以佐证，因此双方争议纯属对合同条款的理解分歧。本案得按照合同法规定的解释方法进行解释。一、按照合同法规定顺序，首先应当按照合同使用的词句进行解释。涉及的主要条款中，7.3条所使用的词句，双方没有分歧。7.1条使用的词句，双方存在严重分歧。7.1条内容：“甲乙双方同意，房屋租赁的租金采取保底租金和提成租金取其高的方式收取。”一方面理解：由于该条使用“取其高”的表述，并没有使用“分别取其高”的词句，可以理解为总额取其高之意；该条使用“房屋租赁的租金”的词句，并没有使用“百货与超市的租金”等类似将两部分分开表述的词句，因此可以理解为两部分整体表述之意。整体考虑的情况下，就应当整体考虑保底资金，整体考虑提成租金。即保底租金总额与提成租金总额比较后取其高。另一方面，百货与超市均有保底租金与提成租金的两种计算方式。条文词句为“保底租金与提成租金取其高”，并没有使用“保底租金之和与提成租金之和取其高”的类似表述，因此也可以理解为单个业态的保底租金与提成租金进行比较，然后取其高之意。若有保底租金总额与提成租金总额取其高之意思，也应当在条文中加入总额取其高的表述，事实上却没有“保底租金总额”、“提成租金总额”的表述。因此，按照合同使用的词句进行解释，双方的理解均有逻辑合理性，尚不能得出唯一结论或具有明显占优的理解结果，得继续进行解释。二、按照合同的有关条款进行解释。合同3.3条约定，负一层用于开设超市，1-4层用于开设百货商场。合同7.3条，表格形式清楚约定：1、百货部分第1-3年按照提成租金收取；2、第4-20年百货部分保底租金的计算方法，百货部分提成租金的提成方法。3、超市部分第1-3年按照提成租金收取；4、第4-20年超市部分保底租金的计算方法，超市部分提成租金的计算方法。合同7.4条约定，提成租金的营业额提成基数无封顶。本院认为，按照7.1条争议最大条款以外其他以上最有关联条款的理解，可以得出结论：1、所租赁房屋负一层与1-4层的经济价值差异较大。2、对开设百货或开设超市的不同楼层租金收取政策有较大差异，保底租金与提成租金的计算方法均有很大差异。3、对提成租金部分的收取无上限，体现承租方营业额越多，出租方租金收取越多的政策。因此，7.3条对百货与超市分别约定计算租金的方法，充分体现了上述三点结论。百货部分的租金应当与超市部分的租金分别计算，才符合7.3条详尽之约定的意旨。换言之，百货与超市部分的租赁价值差异大，租赁政策不同，更接近同一租赁合同下不同标的物的性质。租金按照不同楼层的不同用途分别确定，符合分别计租的本意。7.3条本身就是百货部分与超市部分分别计算租金，及如何计算租金的约定。7.1条约定的“取其高”，应当是在百货部分与超市部分分别计算租金的大前提下取其高。因此，本案租金应当对百货部分保底与提成取其高，超市部分的保底与提成取其高，相加计算租金总额。反之，对除7.1条外与之最关联的3.3、7.3、7.4等条款进行理解时，得不出任何有两部分保底租金相加，两部分提成租金相加，再比较高低的意思。若双方意图如此，订立合同时将超市与百货部分统一标准按面积计算保底租金，按照两部分总营业额以同一比例计提提成租金的表述方式的可能性就比较大，但合同却未按照此方法表述。本院认为，7.1条作出具有争议性的概况约定后，7.3条、7.4条，特别是7.3条随后又进行了具体约定。在此情况下，应当按照后面条款优于前面条款，详细条款解释说明概况条款的原则解释合同。被上诉人主张合同主体同一，合同同一，营业与履行主体同一，开票同一，一并支付是客观事实。但此情况实为订立与履行合同的方便，并不影响百货与超市采取不同的租赁政策，两部分采取分别计租的约定，不影响分别取其高的判断。三、按照合同的目的进行解释。合同的目的是指签订合同的目的。本案双方签订租赁合同，出租方是收取租金为目的，承租方是利用租赁场地经营盈利的目的。本案双方争议的本质是出租方收取租金在逐年递增的情况下，增加额度的大小问题。按照出租方的主张，增加的幅度可能较大。按照承租方的主张，租金增加额度稍小。但出租方出租房屋系收取租金的目的不会变。因此合同目的解释方法并不能对条文的解释构成实质影响。按照7.3条与7.4条的约定，显然租金是随着承租人营业额的增加而增加，并且在理论上增加的金额不设上限。该增加的幅度双方已经有具体的约定，约定时双方显然已经有对经济利益的反复权衡和充分考虑。尤其是在双方均是有经验和经济实力的商事主体的情况下，并不能轻易以获利程度大小来影响合同条款的理解判断。况且法院并不能准确判定双方的获利程度，也不能根据获利程度或增加的额度来进行调节。被上诉人关于上诉人起诉主张的增加租金部分已经占据保底营业额之上部分的利润的13.99%的主张，不能作为认定合同条文显失公平的依据，更不能作为调整合同约定的理由。四、按照交易习惯与诚实信用原则进行解释。本案中双方并无明确的反悔等不诚信行为，因为争议刚开始产生，争议也仅仅是对合同意思的理解不同。上诉人向法院提供了一份其他涉及不同业态时租金分别取高再相加的合同。但由于其提交的类似情况只有一起，并不能被认定为广泛存在的商业习惯。双方也无其他类似交易习惯。因此此种解释方法对本案不构成影响。综上所述，按照合同法规定的解释方法，按照合同词句和其他条款的分析判断，本案合同解释可以得出支持上诉人主张的结论。被上诉人应当按照百货保底租金与提成租金取其高，超市部分保底租金与提成租金取其高的方式确定两部分租金，一并交纳。上诉人的上诉请求成立，一审判决事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。上诉人上诉请求中没有涉及律师费的请求，本院依法不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2017）中区法民初14409号民事判决；二、被上诉人重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司大坪商都在本判决生效后十五日内支付上诉人重庆龙湖成恒地产开发有限公司2016年度差欠租金2364433.16元。逾期支付应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审受理费12857元，二审案件受理费25715元，均由被上诉人重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司大坪商都负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 陈 华审 判 员 芦明玉二〇一八年五月四日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠