广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0102民初1153号原告：覃才璎（曾用名：覃琦坤），男，1969年11月18日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县。被告：陈维锐，男，1967年12月8日出生，汉族，住福建省仙游县。原告覃才璎与被告陈维锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告覃才璎到庭参加诉讼。被告陈维锐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告覃才璎向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金5000元；3、判令被告赔偿原告请人重新装修房屋、维修家电家具及多次带客户看房的误工费2000元；4、判令被告赔偿原告请人重装房屋、维修家电家具的人工费及材料费、配件费共3000元；5、判令被告向原告支付其所欠的物业费、清洁费、水电费、公摊水电费等共912.21元；6、判令被告赔偿给原告因违约所造成的房租损失（2017年4月20日至2017年6月11日共52天×90元=4680元）和中介费损失1350元，共计6030元；7、判令被告赔偿原告被告人为锯坏无法修复的电脑桌500元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月18日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于广西南宁市房屋。双方在合同中约定了租赁的相关事宜。2017年春节过后，被告只交房租到4月19日。在欠了半个月的房租后被告于2017年5月3日搬走。原告去收房时才知道被告还欠了两个月的物业费、清洁费、水费、公摊水电费和三个月的电费等。另外，部分家具及墙壁被弄坏弄脏，原告花费三千多元请人到现场按户型做的两张带书架的连体电脑桌也被被告人为用锯子锯坏。为了维修房屋，原告花了十多天的时间及维修费3000元。直到2017年6月11日，原告才把房子重新出租，损失了52天的房租，而且又多开支了中介费1350元。为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，提出诉请如前。被告陈维锐未作答辩，亦未向法院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月18日，原告覃才璎（出租人，甲方）与被告陈维锐（承租人，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将其单独所有的位于南宁市兴宁区出租给乙方；三、租期自2015年8月20日起至2018年8月19日止，甲方于2015年8月20日交房给乙方使用；四、每月租金2700元，乙方按季度支付，并于每季度到期前十日内支付下季度的房屋租金给甲方；五、合同签订两日内，乙方向甲方支付押金5400元和第一季度的租金8100元，共计13500元；合同期满，如乙方不再续租，在付清所有相关费用并保证房屋内设施完好无损的情况下，甲方应在乙方交还房屋五日内将押金无息全额退还给乙方；六、在租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、电话费、网络费、数字电视费等费用均由乙方承担并负责支付；七、双方责任，1、甲方应按合同规定的日期交房给乙方使用，并保证附件或所载房屋设施完好无损；3、乙方须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或按价赔偿；4、乙方必须按时缴纳租金及各项费用，如拖欠租金超过5天或拖欠管理费、水电费等超过壹个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该房屋且须承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失；八、违约责任，2、若乙方违反本合同的约定造成甲方没有出租或中途收回该房屋，或者乙方中途擅自退租，乙方应支付甲方违约金5000元，且乙方所交的租金和押金分文不退。合同还就其他事项作出约定。合同签订当日，原、被告双方对租赁房屋中的电脑桌、冰箱等家具、家电逐一核对验收，并在《家具家电清单》上签名捺印。被告交纳房租至2017年4月19日，于2017年5月3日搬离涉案租赁房屋。原告为将房屋再次出租，请人重装及维修涉案房屋，共花费3000元，另向中介人温斐宇支付了将涉案房屋另行出租的中介费1350元。2017年6月9日，原告与案外人签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋再行出租，租期为2017年6月11日至2018年6月10日。被告搬离涉案房屋后，原告替被告缴纳了涉案房屋产生的各项费用，具体为：2017年2月1日至4月1日电费83.8元；2017年4月1日至6月1日电费62.87元；2017年2月1日至2017年5月31日实际产生的物业服务费、代收垃圾处理费、代收水费、水费公摊、电费公摊、电梯运行费、生活用水二次加压电费、消防维保费等共计751.1元。另查明，广西马山县公安局古零派出所于2014年11月20日出具二队《证明》一份，主要载明：原广西马山县古零镇石丰村大六覃屯19号居民覃琦坤，男，1969年11月18日出生，身份证号码452127196911181251与广西大化瑶族自治县大化镇红电街农贸市场南巷30号居民覃才璎，男，1969年11月18日出生，身份证号码经查，属同一人，因存在重户，已注销广西马山县古零镇石丰村大六覃屯19号户口。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告陈维锐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。一、关于涉案租赁合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，租赁房屋权属明晰，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。原告覃才璎依约将租赁房屋交给被告使用，被告陈维锐应该按时交纳房租及各项费用，并有义务爱护屋内设施。被告仅交纳房租至2017年4月19日，并于2017年5月3日擅自退租和搬离涉案房屋，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告覃才璎对此享有法定解除权，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。二、关于被告向原告主张的违约金问题。被告违反了双方合同约定的义务，欠交租金及各项费用，中途擅自退租，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定及双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二款“若乙方违反本合同的约定造成甲方没有出租或中途收回该房屋，或者乙方中途擅自退租，乙方应支付甲方违约金5000元，且乙方所交的租金和押金分文不退。”的约定，现原告主张被告支付违约金5000元，理据充分，本院予以支持。三、关于原告诉请的误工费问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，被告虽违反了双方约定提前退租，给原告造成了一定的损失，但是原告因监工房屋装修及带客户看房所导致的误工费并非合同履行后的可获利益，也不属于双方订约时可预见的损失，况且原告亦未举证证明该损失实际产生。故原告的该项主张于法无据，本院不予支持。四、关于原告诉请的重装房屋人工费及材料、配件费问题。原告主张被告赔偿原告请人重新装修房屋、维修家电家具的人工费及材料费、配件费共3000元，但原告无法提供明确证据证明重新装修的家具家电是否为被告故意损坏及损坏程度，不能当然排除租赁房屋内的家具家电损坏系租户正常使用情况下产生的合理损耗，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院对原告的该项主张不予支持。五、关于被告向原告返还欠缴的物业费、清洁费、水电费、公摊水电费等费用问题。根据《房屋租赁合同》第六条“在租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、电话费、网络费、数字电视费等费用均由乙方承担并负责支付”的约定，原告实际缴纳了涉案租赁房屋欠缴的2017年2月1日至6月1日期间的电费146.67元，2017年2月1日至2017年5月31日期间的物业服务费、代收垃圾处理费、代收水费等各项费用共计751.1元，以上合计897.77元，均有相应票据予以证实。虽然被告于2017年5月3日搬离涉案房屋，原告诉请被告支付电费及物业费等费用计至2017年6月1日，但考虑到被告违约在先，导致房屋空置一个月，且多计费用的时间较短，本院对原告诉请被告支付上述相关费用的计付时间予以支持。故本院认定，被告应向原告支付其所欠物业费、清洁费、水电费、公摊水电费等共计897.77元，对于原告该项主张超出部分，本院不予支持。六、关于原告诉请的房租损失及中介费问题。由于被告于2017年5月3日擅自退租，原告于2017年6月11日才将房屋重新出租给他人使用，现原告主张被告赔偿因其擅自退租行为导致2017年4月20日至2017年6月11日共计52天的租金损失，其中2017年4月20日至2017年5月3日期间的租金系被告租用房屋的实际欠付租金，2017年5月4日至2017年6月10日期间尚属原告将房屋收回后重新装修并出租给他人的合理期间，上述期间产生的租金损失符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的因违约造成的损失赔偿范围，本院予以支持。故本院认定，被告应向原告赔偿按合同约定的每月租金2700元即每日租金90元计付51天的租金损失共计4590元。但原告另主张因再次出租房屋所支出的中介费1350元，与被告的违约行为并无必然的因果关系，即便被告没有中途退租，原告再次出租房屋时依然可能产生中介费，且房屋租赁过程中产生的中介服务费用也不是必要费用，故本院对原告主张中介费的诉请不予支持。七、关于损坏电脑桌的赔偿问题。原告提交的照片虽显示电脑桌被人为锯坏，但该照片没有记载时间，无法证明被告在租赁期间损坏了涉案房屋内的电脑桌，故原告据此主张被告酌情赔偿损坏电脑桌500元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告覃才璎与被告陈维锐于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈维锐向原告覃才璎支付违约金5000元；三、被告陈维锐向原告覃才璎支付物业费、清洁费、水电费、公摊水电费等费用共计897.77元；四、被告陈维锐赔偿原告覃才璎房租损失4590元；五、驳回原告覃才璎的其他诉讼请求。案件受理费118元，由原告覃才璎负担47元，被告陈维锐负担71元。上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  林莉二〇一八年五月四日书记员  曹畅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。