东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0502民初3572号原告：贾艳丽，女，x年x月x日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：张莲花，山东达洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王滨，山东达洋律师事务所律师。被告：胜利油田胜利泵业有限责任公司，住所地：东营市东营区黄河路**。统一社会信用代码913705007834763705。法定代表人：付明森，董事长。委托诉讼代理人：付丰喜，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被告：田海英，女，x年x月x日出生，汉族，住东营市东营区。第三人：东营鹏豪房地产开发有限公司，住，住所地：东营市东营区黄河路****一社会信用代码：91370502069952915Ｆ。法定代表人：张传红，董事长。委托诉讼代理人：田玉锋，男，x年x月x日出生，汉族，东营鹏豪房地产开发有限公司职工，住东营市东营区。原告贾艳丽与被告胜利油田胜利泵业有限责任公司（以下简称泵公司）、被告田海英、第三人东营鹏豪房地产开发有限公司（以下简称鹏豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾艳丽的委托诉讼代理人张莲花、王滨与被告泵公司委托诉讼代理人付丰喜、被告田海英、第三人鹏豪公司委托诉讼代理人田玉锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾艳丽向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告泵公司、第三人鹏豪公司的房屋买卖合同；2、请求依法判令被告、第三人返还原告购房首付款125000元；赔偿原告利息损失21968.26元以及自2017年9月1日起至实际返还首付款之日止的利息损失（以125000元为基础，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率4.75%标准计算）；3、案件受理费均由被告负担。事实与理由：2013年11月15日，被告泵公司印制《胜利泵业公司整体搬迁开发工作宣传材料》，并宣称：“房屋转让属于个人行为，公司不作限制，房屋转让双方应该在签订购房合同之前办理手续，由房屋实际购买者和房开公司签订购房合同。楼房交房时间拟定为2016年12月至2017年1月（交首付款之日起三年）”。2013年12月4日，原告与被告的职工田海英签订购房资格转让协议，2014年1月6日，原告以被告职工田海英的名义向被告缴纳购房首付款125000元，被告向原告出具收款收据。2016年5月3日，被告作出《关于泵公司职工房相关问题的处理意见》，对买卖房号的职工，鹏豪地产不能保证网签、更名。致使原告的购房目的无法实现，并给原告造成了重大损失，应当承担返还购房款并赔偿利息损失的民事责任。被告泵公司辩称，一、泵公司与原告之间不存在民事法律关系，不是原告主张的合同关系当事人，不是适格被告，应依法驳回原告的起诉。二、原告的诉讼请求与其主张的基础法律关系相互矛盾，其诉讼请求无事实根据和法律依据，应依法驳回。三、第三人鹏豪公司系涉案房屋的开发商和出卖人，并实际收取了购房首付款，该公司也多次书面承诺退还购房首付款，如果原告的诉讼请求能够成立，依法应由第三人鹏豪公司负责退还。具体理由如下：1、在原告未主张解除合同的情况下，原告返还购房首付款等诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。2、原告与田海英签订转让合同书。泵公司并不是该合同的当事人，根据合同的相对性原则，原告向泵公司主张权利明显缺乏法律依据。3、涉案房屋的开发商是第三人鹏豪公司，泵公司受鹏豪公司的委托，代理该公司向我公司购房职工收取过购房首付款，该款项转交给了委托人鹏豪公司。根据委托代理关系的法律规定，应由鹏豪公司承担相关法律责任。4、原告和田海英之间签订的实质为借名购房合同的合同关系，田海英与第三人鹏豪公司之间订立的房屋预约合同关系。原告想要成为房屋预约合同关系的合法当事人，只能由田海英将其在房屋预约合同关系中的权利义务一并转让给原告且经第三人鹏豪公司同意。在原告不能证明其系房屋预约合同的合法当事人的情况下，原告不是涉案房屋首付款的合法权利人，其无权主张解除房屋预约合同也无权要求返还购房首付款。5、原告主观上应当明知：在被借名人和房屋出卖人不同意的情况下，原告不能以自己的名义直接和房屋出卖人签订房屋买卖合同。根据改造项目有关情况的答复意见，田海英取得涉案房屋后转让给原告在法律上并不存在任何障碍，原告的购房目的完全能够实现。被告田海英辩称，本人与原告没有纠纷，转号费77000元还给了原告，本人不承担民事责任。第三人鹏豪公司述称：鹏豪公司按照东营市相关规定且已发布了买卖号是不合规、不合法的，原告与被告之间的私自约定，与第三人无关。原告围绕诉讼请求，提交泵公司整体搬迁开发工作宣传材料、购房意向确认和选购房型统计表、房屋转让协议、收缴首付款的通知、交易明细、银行汇款凭证、收款收据、回复、相关问题的处理意见、声明、合作协议，被告泵公司提交商品房预（销）售许可证、房屋的预售信息、收缴首付款的通知、银行电汇凭证（回单）、证明、补充协议书、房源说明，本院予以确认，并在卷佐证。根据原、被告、第三人当庭陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日，被告泵公司印制《胜利泵业公司整体搬迁开发工作宣传材料》并在公司内部发布，主要内容有：公司搬迁是东营市人民政府的规定要求，公司通过参与“退城进园”、“西城片区改造”，实现建设新厂区、新厂获得优惠政策，老厂区开发获得一定数额的收益、为职工谋取一定的住房福利四大目标。公司参照油田和其他单位的建设经验，采取合作开发方式。公司与开发商合作进行房产开发业务，经与开发商协商决定在老厂区建设员工限价商品房，价格为每平方米4150元，以2006年1月1日为起点，至2013年6月30日，胜利泵业在岗员工改制工龄满90个月的，限价优惠购房面积为100平方米，改制工龄不满90个月的，限价优惠购房面积为100平方米/90×员工个人改制月度工龄，员工购房超出限价优惠面积的部分，在合同期间其销售均价确定为每平方米6000元。第一次交纳房款，按100平方米×4150元×30%交纳，交款时间提前一个月通知，逾期不交款视为放弃，时间拟于2013年12月至2014年1月，首付款由项目部协助开发商收取，存放在单独账户，由公司和开发商共同监管。第二次交纳房款，仍按100平方米×4150元×30%交纳，交款时间在房屋建设至第6层时，第二次交款时可以签订购房合同，预计第一次交款起7个月左右，此阶段需交出收据再签正式合同由联合项目部办理。为业主办理按揭贷款手续。第三次交纳房款，继续按100平方米×4150元×30%交纳，交款时间为房屋建设至十八层时。第四次交纳剩余房款在房屋封顶时一次性交清。楼房交钥匙时间拟定为2016年12月至2017年1月（交首付款之日起三年）。房屋转让属于个人行为，公司不作限制，但风险和纠纷由个人自行承担。对于有购房资格但选择不购房的个人，公司与个人、公司与开发商分别签订协议，自签订协议之日起两年半内，给予改制工龄满90个月的员工100000元的补偿金，给予改制工龄不满90个月的员工100000元/90×个人改制月度工龄的补偿金。签订协议的时间与选择购房的人员第一次交纳房款的时间相同。员工放弃的房产，由员工和公司处置，如果员工和公司放弃处置，开发商按每平方米1000元购买其购房资格。宣传材料还说明了其他问题。2013年12月6日，被告田海英将其在泵公司的房屋购买权转让给原告侯静静。2014年1月7日，原告通过田海英向被告泵公司账户转入购房款125000元。被告泵公司为原告出具收据。2013年11月12日，被告泵公司与第三人东营鹏豪房地产开发有限公司签订房地产开发合作合同，项目由第三人主导双方共同投资开发，项目结束后第三人支付被告合作开发固定收益。被告泵公司将首批购房款1.6048亿元转交给第三人。截止庭审时，第三人取得涉案房屋销售许可证，涉案房屋主体框架已建成，第二批房款仍未交纳，至今没有签订正式的房屋买卖合同。本院认为，被告泵公司向职工发布宣传材料，对所涉房屋的交款时间、数额及交房时间等进行明示并不限制其职工转让房屋。田海英将其购房资格转让给原告贾艳丽并与原告签订了购房资格转让协议，该转让协议系权利义务的概括转移，不违反法律规定，合法有效。原告向被告泵公司交纳购房首付款，被告泵公司出具收款收据，能够认定被告泵公司对其职工转让房屋的行为系明知并对原告购房资格予以确认。原告依法取得涉案房屋的购房资格，享有涉案房屋买卖合同的权利并承担相应的义务。结合被告泵公司和第三人的合作开发协议中第三人系项目建设单位、被告泵公司将购房首付款转入第三人账户、第三人向被告泵公司支付分成收益等事实，能够认定被告泵公司与第三人之间系合作开发合同关系，而非被告泵公司抗辩的委托合同关系。故原告与被告泵公司、第三人之间成立房屋买卖预约合同关系。被告泵公司、第三人鹏豪公司关于其不是本案适格当事人的抗辩意见，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。根据法律规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。截止法庭辩论结束，被告泵公司、第三人均未按规定的时间通知其职工交纳第二期房款并签订正式的房屋买卖合同，亦未按照约定的时间交付房屋，导致原告购买房屋的合同目的无法实现。原告请求解除预约合同关系，于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，被告泵公司、第三人收取的首付款125000元应予返还。并自约定的合同签订日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。泵公司宣传材料明示的签订合同时间为第一次交款时间7个月后，即应从2014年8月8日起计算利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告贾艳丽与被告胜利油田胜利泵业有限责任公司、第三人东营鹏豪房地产开发有限公司之间的房屋买卖预约合同；二、被告胜利油田胜利泵业有限责任公司、第三人东营鹏豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贾艳丽购房款125000元,并自2014年8月8日起至实际偿还日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3239元，由被告胜利油田胜利泵业有限责任公司、第三人东营鹏豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  马曰骏人民陪审员  杜收林人民陪审员  隋红岩二〇一八年五月十五日书 记 员  王 仙