甘肃省宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘1026民初57号原告：庆阳嘉美物业管理有限公司，住所地庆阳市西峰区安定东路292号。法定代表人：王忠，该公司经理。委托诉讼代理人：曹学义，该公司员工。委托诉讼代理人：孙潇玮，甘肃凌东律师事务所律师。被告：刘京，汉族，甘肃省庆城县人，住庆城县。被告：栗朵，汉族，甘肃省庆城县人，住庆城县。委托诉讼代理人：李虎，汉族，甘肃省会宁县人，住会宁县，系栗朵经营期间九味楼食府员工。被告：兰大伟，汉族，甘肃省镇原县人，户籍地镇原县，职工。被告：雷小宝，汉族，甘肃省宁县人，住宁县。原告庆阳嘉美物业管理有限公司（以下简称“嘉美物业公司”）与被告刘京、栗朵、兰大伟、雷小宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉美物业公司委托诉讼代理人曹学义、孙潇玮与被告栗朵的委托诉讼代理人李虎及被告兰大伟到庭参加诉讼，被告刘京、栗朵、雷小宝经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉美物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告刘京支付原告2014年12月31日前欠付的租金216000元；2.要求被告刘京、栗朵连带支付原告2015年3月22日至2016年6月7日欠付的租金188958元；3.要求被告刘京、兰大伟连带支付原告2016年6月7日至2017年9月10日欠付的租金480375元；4.要求被告刘京、兰大伟、雷小宝连带赔偿原告租赁物餐桌椅损失20000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年4月9日被告刘京与原告签订了《场地经营管理合同》，约定被告刘京租用原告位于宁县翠珠名苑商业裙楼三楼经营“九味楼食府宁县分店”，租期为五年。截止2014年12月31日被告刘京拖欠原告租金216000元，刘京向原告出具了还款承诺书。2015年3月22日原告与被告刘京、栗朵达成三方协议，将“九味楼食府宁县分店”转包给栗朵经营，约定2015年3月22日至2016年3月22日的租金316000元由栗朵向原告缴纳，栗朵尚欠原告租金116000元。依据三方协议，被告栗朵租期延长至2016年6月7日，期间租金72958元应由被告栗朵承担，据此被告栗朵欠付原告租金188958元。2016年6月7日被告刘京未经原告同意，将“九味楼食府宁县分店”转让给被告兰大伟经营至2017年9月10日。后兰大伟又将该店转让给雷小宝，但二人均未缴纳租金。雷小宝在装修期间，擅自处置酒店桌椅板凳，原告于2017年9月10日收回出租房屋。依照《场地经营管理合同》约定，被告兰大伟应按年租金384300元的标准，向原告缴纳一年零三个月租金480375元，故依法提出如上诉讼请求。被告刘京未作答辩。被告栗朵辩称，在三方转包协议中未明确约定租金为326000元，其已交清全年租金20万元。2016年3月22日承包期限已届满，后续租金不应由其承担。被告兰大伟辩称，2016年10月1日其与刘京、金晖、焦锦忠签订《店面转让协议书》，取得“九味楼食府宁县分店”的经营权，对此李治稼、张杰律师、物业公司白继文经理均知情，且与李治稼商定的年租金为17万元，约定先使用后付款，租金为半年一付，免租两个月，即14个月的租金仍为17万元。当时九味楼食府处于关停状态，接手后进行了装修，于2016年11月15日更名为“银座味道”开始营业，后又更名为“皇尊酒店”。经营期间因消防设施不达标，于2016年12月被消防部门责令关停一个月，并处罚款3万元，且电梯停用，故没有支付租金。2017年3月20日将更名后的“皇尊酒店”转让给雷小宝经营，交接手续时马旺宏和物业公司曹学义经理在场，事后也告知了李治稼、张杰律师和物业公司经理范计红，该转让协议应当有效，原告要求其对雷小宝经营期间的租金承担连带责任的理由不能成立。其实际经营期间（2016年国庆至2017年3月）的租金，经与原告协商确定为45000元，同意承担，其余租金应由实际使用人支付。被告雷小宝辩称，2017年3月其与兰大伟签订转让协议，以51万元转让费（实际支付47万元）取得翠珠名苑三楼“皇尊酒店”经营权。签订转让协议时嘉美物业公司曹经理在场，但未在协议上签字，也未明确表示不同意转让。当时“皇尊酒店”营业执照上登记的负责人是兰文正（系兰大伟的父亲）。2017年装修结束前，物业公司停电，说兰大伟拖欠物业公司电费，最后以李治稼欠付他的工程款8000元抵顶拖欠电费，才给继续供电。2017年8月开业前，李治稼带人阻挡，说兰大伟、刘京、金晖欠付房租费，兰大伟无权转让酒店，并说2015年金晖就将酒店交给了他们公司，并将店面查封。他打电话给兰大伟，兰大伟出面协调未果。当年年底店内设施被李治稼强行拆除，有人在装修宾馆，经报警处置未果，物业公司方才提起诉讼的。对兰大伟提交的《餐厅转让协议》真实性无异议。因酒店设施是其通过转让取得的，处理桌椅并无不当。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议证据和事实，本院分析认定如下：1.关于刘京欠付租金的事实，有原告的陈述及原告提供的刘京于2015年4月29日向原告出具的《还款承诺书》证实，本院予以确认，认定刘京欠付原告租金216000元。原告与刘京签订的《场地经营管理合同》中明确约定，乙方（刘京）在签订合同时，需向甲方（嘉美物业公司）缴纳保证金10万元，据此推定刘京已向原告足额缴纳了保证金10万元，抵顶欠付租金后，被告刘京实际欠付原告租金116000元。2.关于栗朵欠付租金的事实，依据原告与刘京、栗朵签订的《宁县“九味楼食府”承包经营三方协议书》，约定2015年3月22日至2016年3月22日的租金316000元由栗朵向原告缴纳，原告诉称栗朵已缴纳租金20万元，欠付租金116000元，对该事实本院予以确认。在三方协议中约定栗朵的租期延长至2016年6月7日，对此原告予以认可，但未约定增加租金数额，故对原告要求被告栗朵承担该期间租金的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。3.关于兰大伟应缴租金数额的认定。2016年10月1日兰大伟与刘京、金晖、焦锦忠签订《店面转让协议书》，将“九味楼食府”店面以225000元转让给兰大伟经营。该协议约定：刘京店面租赁合同的权利义务转由兰大伟享有和履行，需与庆阳新鸿基房地产开发有限公司另行签订租赁合同。该协议中约定的刘京与新鸿基公司之间的原店面租赁合同终止履行，权利义务自行解除的条款无效。因兰大伟与原告未另行签订租赁合同，故原告与刘京签订的《场地经营管理合同》对兰大伟具有约束力，兰大伟转租期间的场地租赁费应按照该合同约定的标准，由兰大伟予以缴纳。截止2017年3月20日，兰大伟实际经营5个月零20天，产生租赁费165372元（350200元÷12×5个月零20天）。被告刘京在转让出租房屋时未经原告同意，故对兰大伟欠付租金应承担连带清偿责任。4.关于雷小宝转让期间租金的问题。2017年3月20日雷小宝与兰大伟之父兰文正签订《餐厅转让协议》，将“宁县皇尊酒店”（原九味楼食府宁县分店）转让给雷小宝经营。雷小宝在装修期间，原告于2017年9月10日强行收回出租场地，《场地经营管理合同》终止履行，因雷小宝尚未实际经营，故不承担装修期间的租赁费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告嘉美物业公司成立于2009年11月27日，法定代表人为王忠。宁县翠珠名苑住宅小区及商铺由庆阳新鸿基房地产开发有限责任公司开发建设。2014年9月5日李治稼通过转让取得宁县翠珠花园（即翠珠名苑）1幢3层01室商铺所有权。被告刘京系个体餐饮经营者，于2014年7月10日在宁县工商局登记注册了“九味楼食府宁县分店”。2013年4月9日被告刘京与原告嘉美物业公司签订了《场地经营管理合同》，约定嘉美物业公司将位于宁县翠珠名苑商业裙楼三楼（建筑面积711.8㎡毛坯房）提供给刘京经营“九味楼食府宁县分店”，租赁期限为5年，即自2013年7月1日至2018年6月30日（管理费和场地使用费自合同生效之日起计算）。租金为第一、二年37元/平米/月（其中管理费32元，场地使用费5元），第三、四年41元/平米/月，第五年45元/平米/月，合同期内，管理费和场地使用费总额为1716800元，租金缴纳方式为一年一交，每年6月1日为租金缴纳日。同时约定：场地使用期间，经嘉美物业公司同意，九味楼食府可以将场地整体或者局部的使用权转让给第三人。在签订合同时，九味楼食府向嘉美物业公司缴纳保证金10万元；合同期满三个月后，房屋腾退完毕，嘉美物业公司无息返还保证金。上述合同履行过程中，刘京依约缴纳租金至2013年12月31日，截止2015年3月22日拖欠原告租金216000元，刘京向原告出具了还款承诺书。扣除刘京缴纳的保证金10万元，刘京欠付原告租金116000元。2015年3月22日原告嘉美物业公司与被告刘京、栗朵达成《宁县“九味楼食府”承包经营三方协议书》，经原告同意，刘京将“九味楼食府宁县分店”承包给栗朵经营。协议约定：2015年3月22日之前的场地租金由刘京承担，承包期内即2015年3月22日至2016年3月22日的租金316000元由栗朵直接向原告缴纳，用于抵顶应向刘京缴纳的承包费；因栗朵提前缴纳后半年承包费，替刘京交付了2015年的租金，刘京同意将租期延长至2016年6月7日；原告与刘京签订的《场地经营管理合同》对三方具有约束力。上述协议履行过程中，被告栗朵缴纳租金20万元，欠付原告租金116000元。2016年10月1日未经原告同意，被告刘京及金晖、焦锦忠与被告兰大伟签订《店面转让协议书》，将“九味楼食府”店面以225000元转让给兰大伟经营。协议约定：刘京店面租赁合同的权利义务转由兰大伟享有和履行，需与庆阳新鸿基房地产开发有限公司另行签订租赁合同；转让店面现有装修设施归兰大伟所有，转让前的债权债务由刘京负责。上述协议签订后，兰大伟并未与庆阳新鸿基房地产开发有限公司另行签订租赁合同，在重新装修后，于2016年11月15日将店面更名为“银座味道”开始营业，后又将店面更名为“皇尊酒店”继续经营。2017年3月20日未经原告同意，兰大伟又将该店面变更后的“皇尊酒店”以51万元（实际交付47万元）转让给雷小宝经营，期间兰大伟未向原告缴纳过场地租金。兰大伟实际经营5个月零20天，依照原告与刘京签订的《场地经营管理合同》约定，兰大伟应按年租金350200元的标准向原告缴纳租金165372元（350200元÷12×5个月零20天）。2017年3月20日雷小宝通过转让取得“皇尊酒店”经营权后，在装修期间处置了该酒店部分桌椅板凳。2017年9月10日原告以兰大伟、刘京等欠付房租及兰大伟无权转让为由强行收回出租房屋，并拆除了店内设施及装修，出租给他人经营宾馆至今。同时查明：被告刘京与原告签订的《场地经营管理合同》，租期已于2018年6月30日届满。本院认为，公民、法人之间合法的房屋租赁合同受法律保护。本案被告刘京因经营需要，与原告嘉美物业公司签订的《场地经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，在合同签订后，双方已部分履行了合同义务，该合同属有效合同，应受法律保护，对原告要求被告刘京支付欠付租金116000元的诉讼请求，本院予以支持。上述合同履行期间，原告与被告刘京、栗朵签订《宁县“九味楼食府”承包经营三方协议书》，经原告同意，刘京将“九味楼食府宁县分店”承包给被告栗朵经营，约定承包期内租金由栗朵向原告直接缴纳，该协议系三方当事人的真实意思表示，且不违反《场地经营管理合同》的约定及法律禁止性规定，且已实际履行，该协议属有效协议，应受法律保护，对原告要求被告栗朵支付欠付租金116000元的诉讼请求，本院予以支持。被告刘京在租赁期间，将在租赁场地中开办的酒店转让给被告兰大伟经营，因未经原告同意，该《店面转让协议书》属无效协议，其与原告签订的《场地经营管理合同》仍具有约束力。因兰大伟实际占用原告房屋经营酒店属客观事实，期间的租金应按照刘京与原告签订的《场地经营管理合同》的约定予以确定，并由兰大伟予以支付，刘京应对兰大伟欠付租金承担连带清偿责任。兰大伟关于其与李治稼已就转租期间租金达成协议的抗辩意见，因无证据支持，本院不予采纳。被告兰大伟在经营期间，将“皇尊酒店”转让给被告雷小宝经营，雷小宝在装修期间处置通过转让取得的该酒店桌椅板凳，并未损害原告的财产权益，原告要求被告刘京、兰大伟、雷小宝赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。雷小宝在装修期间，原告强行收回租赁物，《场地经营管理合同》权利义务终止，因雷小宝尚未实际经营，对装修期间的租赁费无需支付，对原告要求被告刘京、兰大伟连带支付该期间租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条规定，判决如下：一、由刘京支付庆阳嘉美物业管理有限公司场地租金116000元；二、由栗朵支付庆阳嘉美物业管理有限公司场地租金116000元；三、由兰大伟支付庆阳嘉美物业管理有限公司场地租金165372元，刘京承担连带清偿责任；四、驳回庆阳嘉美物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决义务限本判决生效后60日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12853元，由刘京负担4400元，栗朵负担2400元，兰大伟负担3053元，庆阳嘉美物业管理有限公司负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  惠玉祥人民陪审员  刘有明人民陪审员  李建平二〇一九年五月十五日书 记 员  杨赵超