西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初2533号原告：张凤美，女，汉族，1961年6月4日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托代理人：韩江，陕西至正律师事务所律师。委托代理人：董晨，陕西至正律师事务所律师。被告：供销大集集团股份有限公司（原西安民生集团股份有限公司）。住所地：西安市解放路**。法定代表人：何家福，该公司董事长。委托代理人：蔺凯，男，汉族，1984年10月25日出生，住西安市未央区，系该公司员工。委托代理人：刘蔓，女，汉族，1989年2月28日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告张凤美与被告供销大集集团股份有限公司（原西安民生集团股份有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩江、董晨，被告委托代理人蔺凯、刘蔓均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张凤美诉称，2014年11月20日，原告和原西安民生集团股份有限公司（以下简称“民生集团”）签订《租赁合同书》，约定将原告所有的位于西安市雁塔区××与××路交汇处“雁塔文化新天地”负一层2F120号（21.79平方米）商铺租赁给民生集团，租赁期限为十年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止，租金为人民币80元/月▪平方米。自2018年起，每两年在前一期租金基础上增加8%。合同签订后，原告将商铺交付给民生集团使用，民生集团于2015年1月29日向原告支付2015年租赁费，于2016年1月13日向原告支付2016年租赁费。自2016年9月份以来，民生集团以发函、电话等形式，告知原告解除合同，并拒绝支付2017年租金。另，2017年2月23日，民生集团变更名称为供销大集集团股份有限公司。综上所述，原告和民生集团签订的租赁合同合法有效，双方均应遵守。民生集团在没有合同约定和法律规定的情况下，明确表示不履行合同义务，其行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。民生集团变更名称为供销大集集团股份有限公司，应继续承担法律义务。故为维护原告的合法权益，特诉至法院请求依法判令：1、被告继续履行《租赁合同书》；2、被告支付2017年的租赁费20395.44元；3、被告支付剩余租赁费142768.08元；4、本案诉讼费由被告承担。被告供销大集集团股份有限公司辩称，第一，案涉雁塔新天地项目客流量大幅下滑并致严重亏损，原被告之间的《租赁合同书》因合同目的不能实现，没有继续履行的必要，且被告于2016年6月29日在雁塔文化新天地项目外部张贴了《通知》，告知商户撤场。另外，被告在2016年9月已经书面函告原告明确表示解除《租赁合同书》，并且还多次电话通知原告解除合同及收房事宜。故案涉《租赁合同书》已经于2016年9月原告收到解除函告之日起就已经解除。被告已将租金支付至2016年12月31日，同时被告已然于2016年9月13日腾空场地并未再使用获利，做到了解除提前告知并给原告一定招商准备期的工作。第二，因案涉《租赁合同书》已经于2016年9月解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告无权要求被告支付2017年及其之后剩余租期的租赁费用。且被告早已通过多种方式向原告明示了解除《租赁合同书》，并停止使用原告的商铺，原告的商铺完全可以另行出租，故在此情况下，原告要求被告支付剩余租期的租金也有违公平原则。综上，涉案《租赁合同书》已无继续履行的必要，且已事实解除，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年11月20日，原、被告签订《民生百货租赁合同书》，约定原告将其名下所有的坐落于西安市雁塔区××与××路交汇处的雁塔文化新天地内之负一层2F120号建筑面积为21.79平方米的商铺租赁给被告作商业经营用途，商铺租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，租赁期内商铺的租金标准为人民币80元/月▪平方米，租金自原、被告双方《租赁商铺交付确认书》确认的交付日的次日开始计收，租金按年支付，由被告以银行转账方式向原告支付；租赁期内，原告应缴税费由被告代为缴纳，被告以2元/月•平方米标准，从支付给原告的租金中扣除，作为补偿被告代缴费用；在合同租赁期届满后，被告将商铺恢复原貌交付原告，被告承诺以地钉形式对各铺之间进行标示；任何一方在非本合同约定的情况下单方面终止或解除本合同，均构成违约，并承担违约责任。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付被告使用，被告如期向原告支付了2015年、2016年的租赁费（20395.44元/年）。后因被告经营不善致亏损严重，2016年6月29日，被告在案涉雁塔文化新天地项目外部张贴《通知》，告知商户在规定时间内撤场。2016年9月，被告向原告发出《解除合同函告》，原告已收悉。该函告载明：我司与贵方签订的2015年1月1日至2024年12月31日的租赁合同，现由于外部原因，我司决定从贵方收到本函件之日起，与贵方解除上述租赁合同。因原、被告双方就合同解除问题未达成一致意见，故原告诉至本院引起本案诉讼。另查明，被告原名称为西安民生集团股份有限公司，2017年2月23日变更为现名称供销大集集团股份有限公司。上述事实，有房屋所有权证、《民生百货租赁合同书》、银行交易明细、《通知》、《解除合同函告》、快递单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：案涉租赁合同应当继续履行还是应当解除？如果解除，应当在什么条件下解除？《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。具体到本案中，原、被告双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了交付租赁物的义务，被告亦如期支付了2015年、2016年的租金。后由于被告经营不善，致使租赁场所停业无法继续经营，双方当事人通过签订合同所希望达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结果。被告于2016年9月向原告发出《解除合同函告》后从租赁场所整体撤场，并自始明确表示且以自己的行为表明不再继续履行，客观上亦无继续履行的实际基础，且案涉租赁场所位于闹市区，现在因故被撤场闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，还造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。如果让被告继续履行合同，其继续履约所需的财力、物力远超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，故从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益出发，结合诚实信用和公平原则，尽管双方当事人之间存在的租赁合同关系合法有效，尽管原告在履行合同过程中没有任何违约行为，但案涉租赁合同也应当解除，应允许违约方用赔偿损失来代替继续履行。虽原告经法庭释明后仍坚持其原有诉讼请求，但从节约司法成本、减少当事人诉累、公平合理解决纠纷的角度出发，合同解除后的后续问题宜在本案中一并处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽案涉租赁合同应予解除，但需要说明的是，被告违约解除合同，不仅严重违反了诚实信用原则，亦不利于营造稳定公平透明、可预期的市场营商环境，故其就该违约行为对原告所造成的损失必须给予合理充分的赔偿。鉴于原告在履行租赁合同中没有任何过错，根据合同履行情况和被告过错程度，本院酌情认定赔偿数额为原告应得的四年租金即81582元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告张凤美与被告供销大集集团股份有限公司签订的《民生百货租赁合同书》予以解除。二、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张凤美支付赔偿款81582元。三、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张凤美返还位于西安市雁塔区××与××路交汇处的雁塔文化新天地内之负一层2F120号商铺。四、驳回原告张凤美其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费3563元，由被告供销大集集团股份有限公司承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  邹姣凤人民陪审员  吴咏梅人民陪审员  李武营二〇一八年五月十一日书 记 员  许楠楠打印：相丽华校对：许楠楠2018年月日送达