江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1102民初1412号原告：上饶市佳利物业服务有限公司，住所地江西省上饶市信州区三清山东188号4栋12幢1-17，统一社会信用代码91361102571196107B。法定代表人：胡建辉，该公司总经理。委托代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师，特别授权。被告：章少华，男，1972年10月23日出生，汉族，江苏省泰州市人，经商，住江苏省泰州市高港区，委托代理人：陈林志、王胜田，江西贤和律师事务所律师，一般代理。原告上饶市佳利物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“佳利物业公司”）与被告章少华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳利物业公司的法定代表人胡建辉及其委托代理人吕文娟，被告章少华的委托代理人陈林志、王胜田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳利物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付佳利商城办公楼法恩莎艺术生活馆（即办公楼1层1号房至7号房、2层1号房和2号房、3层1号房和7号房）的物业管理费155,320元，违约金5,000元，共计160,320元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为佳利商城办公楼法恩莎艺术生活馆（即办公楼1层1号房至7号房、2层1号房和2号房、3层1号房和7号房）的业主。原告和江西佳利商城市场开发有限公司（以下简称“佳利市场公司”）于2011年3月20日签订了前期物业服务合同，并且之后每两年续签一次前期物业服务合同，约定原告为该商城提供物业服务，办公楼物业费单价为每月每平方米2元，但原告自愿按1层和2层每月每平方米1元、3层每月每平方米2元的单价收取物业费。被告的商铺建筑面积为1,584.55平方米，其中1层面积为445,34平方米（1号房至7号房面积分别为66.2平方米、63.19平方米、63.19平方米、63.19平方米、63.19平方米、63.19平方米、63.19平方米），2层面积为566,54平方米（1号房和2号房面积分别为269,06平方米、297,48平方米），3层面积为572,67平方米（1号房和7号房面积分别为301.73平方米、270,94平方米）。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告所在的商铺实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2012年1月1日起未缴纳物业费，截止2017年12月31日，欠费为72个月，物业费每月金额2,157.22元，被告欠缴物业费共计155,320元。同时，由于被告长期未履行缴纳物业费的义务，对该商城的物业管理造成恶劣影响，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金5,000元。综上，各项请求金额合计160,320元。因多次催收未果，原告诉至本院，请求判如所请。被告章少华辩称：答辩人只确认2011年4月1日至2013年3月31日止的第一份物业服务合同。被答辩人没有按合同约定履行服务义务。被答辩人在起诉状中主张的收费标准与合同的约定不符，房屋尚未交付，物业费用应由建设单位缴纳，且已过诉讼时效。被答辩人擅自将公共用房改建、出租，损害业主权益，答辩人将依法追诉。请求驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《前期物业服务合同》4份，拟证明原、被告的合同关系并依法提供服务的事实，收费标准2元每平方米每月。经质证，被告对真实性无异议，只认同2011年3月20日的合同与被告有关联，合同到2013年3月31日终止，其他3份前期物业合同与我方无关，物业费用规定了第一层1元每平方，第二层0.5元每平方，与原告所述不同。本院经审查对该组证据的真实性予以确认；原告提供的律师函照片、短信催缴记录，拟证明原告积极催被告缴纳物业费的事实以及被告明知仍拒交。经质证，被告对证据真实性有异议，只能证明原告2018年才主张，而第一份合同的有效期到2013年3月止，不能证明原告没有超过诉讼时效。本院经审查对该组证据的真实性不予确认；被告提供的佳利商城物业状况照片4张（2018年5月9日拍摄的，记载于被告代理人手机）、佳利商城公用房照片3张，拟证明佳利商城物业乱、脏、差属于无人管理的状态。经质证，原告对证据的关联性有异议，照片只有一个垃圾桶看不出位置。剩下三张照片真实性无异议，位置也是对的。原告主张物业费截止日期是2017年12月31日，照片拍摄时间为2018年5月9日。照片只有暂时性，没有连续性，无法证明物业没有管理的事实。左右两边是做了隔断，没有封死，是为了美观。一、二楼没有售楼处。这个跟物业无关，也不知情。本院经审查对该组证据形式上的真实性予以确认，对被告的证明对象不予确认。本院经审理认定事实如下：2012年3月13日，被告章少华购买佳利市场公司开发的上饶市信州区东湖花园16号楼办公楼并与之签订《商品房买卖合同》11份，购买的房屋为：办公楼1层1号房（66.2平方米）、2号房（63.19平方米）、3号房（63.19平方米）、4号房（63.19平方米）、5号房（63.19平方米）、6号房（63.19平方米）、7号房（63.19平方米），办公楼2层1号房（269.06平方米）、2号房（297.48平方米），办公楼3层1号房（301.73平方米）、办公楼3层7号房（270.94平方米）。11份《商品房买卖合同》的附件一均载明：幢号为办公楼。附件二均载明：项目名称为佳利商品批发交易中心3#地块办公楼。附件四均载明：由出卖人聘请物业管理公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人同意房屋交接时签署业主公约及前期物业管理合同等入伙文件。2011年3月20日，原告（甲方）与佳利市场公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方将上饶佳利商品批发交易中心3#4#地块物业管理交由甲方，物业服务资金由业主按共有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准暂定：商业物业，一层1元/月平方米，二层以上0.5元/月平方米，办公楼写字楼2.00元/月平方米（含电梯维保、电梯电费，公共卫生间水费）。合同期限自2011年4月1日起至2013年3月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或业主大会代管。2013年3月31日、2015年3月31日、2017年3月31日，原告又与佳利市场公司分别签订《前期物业服务合同》，合同内容除合同期限不一致外，其余内容与2011年3月20日签订的《前期物业服务合同》均一致。现原告起诉要求被告支付2012年1月1日起至2017年12月31日的物业费。本院认为，被告系涉案房屋的业主，佳利市场公司作为上饶佳利商品批发交易中心3#4#地块的开发商，于2011年3月20日与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对该小区进行物业管理，服务期限至2013年3月31日，被告章少华在其签订《商品房买卖合同》中予以认可佳利市场公司的前期聘请物业公司管理的行为，因涉案小区至今未成立业主委员会，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。佳利物业公司依据2011年3月20日《前期物业服务合同》对涉案房产提供物业服务符合法律规定，从2013年4月1日起佳利物业公司虽未与章少华签订物业服务合同，但佳利物业公司提供了相应的物业服务，原、被告双方之间存在事实上的物业服务管理关系，被告章少华是涉案房屋的所有权人，虽其将房屋出租给他人使用获取房租收益，但缴纳物业费的责任主体应是被告章少华。因佳利物业公司持续为章少华所有的房屋所在小区提供物业服务，并未明显怠于行使主张章少华所欠物业费之权利，故章少华关于佳利物业公司所要求的物业费部分已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩原告将公共用房改建出租给他人使用，原告否认系其所为，倘若佳利物业公司占用公共用房行为存在，包括原告在内的全体业主可另行诉讼主张要求佳利物业公司进行拆除，恢复原状，但该诉讼主张与本案的物业服务纠纷不属于同一法律关系。被告抗辩原告存在不及时清理垃圾等行为，仅提供2018年5月其拍摄的照片，但该照片不能反应物业服务状态的持续性，且原告主张的物业费仅计算至2017年12月31日，故对被告的以上抗辩意见，本院不予采纳。佳利市场公司将涉案房屋出售给被告后，未再实际享受佳利物业公司提供的物业服务，故佳利市场公司不承担交纳物业费的义务。关于涉案房屋的物业费缴纳标准问题，《商品房买卖合同》相关附件中均载明涉案房屋属于办公楼，原告在签订该合同时应明知房屋的性质，故原告主张物业费按照2元/月平方米标准收取，符合约定，现原告自愿将第二层的收费标准调至1元/月平方米收取，系原告对权利的处分，本院予以准许，被告每月的物业费为2,157.22元，从2012年1月1日起至2017年12月31日，物业费合计155,319.84元。佳利物业提供服务至今，其提供的物业服务并非十全十美，依据公平原则，免除章少华支付违约金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告章少华于本判决生效之日十日内给付原告上饶市佳利物业服务有限公司2012年1月1日起至2017年12月31日止的物业费共计155,319.84元；二、驳回原告上饶市佳利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,506元，减半收取即1,753元，由原告上饶市佳利物业服务有限公司负担55元，由被告章少华负担1,698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员 陈丽珠二〇一八年五月二十二日代书记员 张 妍