湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0103民初3954号原告：彭正华，男，1973年10月8日出生，汉族，住址武汉市硚口区，委托诉讼代理人：彭正刚(原告彭正华之兄)，住址武汉市硚口区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李宜才，男，住址武汉市江岸区，由武汉市硚口区玉带社区居民委员会推荐。代理权限为特别授权。被告：刘云，女，1981年1月1日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：陈新，北京盈科(武汉)律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：武汉瑞征新大地物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区芦沟桥路**（怡景花园）。法定代表人：周翠英，董事长。委托诉讼代理人：吴健民，男，该单位员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾雄，男，该单位员工。代理权限为特别授权。原告彭正华与被告刘云、武汉瑞征新大地物业管理有限公司（以下简称武汉瑞征公司）相邻权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭正华的委托诉讼代理人彭正刚、李宜才，被告刘云及其委托诉讼代理人陈新，被告武汉瑞征公司的委托诉讼代理人吴健民、曾雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭正华向本院提出诉讼请求：1、判令两被告依国家标准协助维修好原告彭正华购买的武汉市江汉区新华下路马场角新华豪庭小区B栋20层2003室房屋漏水问题；2、判令两被告按照责任比例依法赔偿原告彭正华为维修涉案房屋垫付的维修费、装修费、材料费、人工费损失共计178292元；3、判令两被告按照责任比例依法赔偿原告彭正华2009年8月至2017年3月因房屋漏水问题无法入住造成的租金损失348000元（4000元/月×87个月）；4、判令本案的诉讼费、邮寄送达费、评估鉴定费等与诉讼程序有关的费用由两被告按照责任比例承担。事实和理由：原告彭正华购买了位于武汉市江汉区新华下路马场角新华豪庭小区B栋20层2003室房屋一套，其楼上2103室业主为被告刘云，小区物业管理方为被告武汉瑞征公司。2009年8月，原告彭正华发现其房屋在下雨时出现漏水问题，原因系2103室未做防水工程，顶楼雨水经2103室漏至2003室。原告彭正华多次向两被告反映情况，沟通维修问题，但被告刘云拒不进行防水维修，被告武汉瑞征公司也以没有维修经费为由不予维修。期间，原告彭正华曾先后三次垫付费用自行维修，均因长期漏水侵蚀，装修物料全部报废，导致房屋至今无法入住。原告彭正华认为，两被告拒不采取措施维修解决漏水问题，造成了原告彭正华装修物料损失及租金损失，构成共同侵权，应承担赔偿责任，故诉至法院。被告刘云辩称，同意对卫生间部分进行维修，但原告彭正华主张的赔偿金额过高，被告刘云只应赔偿卫生间漏水造成的直接损失。被告武汉瑞征公司辩称：1、武汉瑞征公司与原告彭正华只有物业管理服务关系，漏水区域非公共区域，武汉瑞征公司并非侵权主体，且武汉瑞征公司为涉案房屋所在小区提供物业服务时，该小区已超过五年质保期，武汉瑞征公司不应对房屋质量问题承担责任；2、原告彭正华的诉讼请求已过诉讼时效；3、原告彭正华要求赔偿租金损失没有法律依据。原告彭正华围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋所有权证、房屋买卖合同、付款凭证、现场照片、录音资料本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、装修支出单据。该部分证据无法证明系因涉诉房屋漏水发生，且部分单据付款人非本案原告彭正华，本院不予认可；2、物业管理费单据。原告彭正华原系小区业主，该单据本院予以认可。被告刘云围绕其答辩意见提交了家庭装修防水工程证明，本院予以确认并在卷佐证；被告武汉瑞征公司围绕其答辩意见提交了物业服务管理合同、新华豪庭屋面漏水施工方案、报价、公告，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告彭正华于2007年购买武汉市江汉区新华下路17号新华豪庭小区B栋20层2003室房屋一套，被告刘云系楼上2103室房屋业主，该楼栋总楼层数21层，被告武汉瑞征公司负责小区物业管理。2009年8月起，原告彭正华发现家中阳台、厨房、卫生间等多处漏水，疑因被告刘云所有的2103室房屋漏水所致。原告彭正华多次与被告刘云、武汉瑞征公司沟通维修事宜未果。2017年3月21日，原告彭正华出售了涉诉房屋。在案件审理过程中，原告彭正华提出三项鉴定申请：1、对新华豪庭小区B栋20层2003室渗水问题造成的经济损失进行鉴定。本院委托上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司进行鉴定，该公司于2017年9月14日出具公估报告书，该报告中认定房屋结构：3室2厅1厨1卫，有客厅、餐厅、主卧、次卧、厨房、卫生间（左）、卫生间（右）、阳台；房屋现状如下：客厅、房厅、卧室顶部已做吊顶，客厅背景墙已做（木芯板），中央空调已安装，各墙面已抹平，做过一道腻子粉，窗户已安装，其余装修项目还未进行。具体损失：（1）凉台墙面、顶部铲除、（2）凉台顶部防水处理、（3）凉台墙面、顶部涂料粉刷、（4）客厅吊顶渗水处局部防水处理、（5）客厅石膏板吊顶造型重做、（6）客厅顶角PU高分子线条重做，除以上记录外，未见其他财产受损。经鉴定损失金额为：凉台墙面、顶部铲除1项，金额500元；凉台顶部防水处理1项，金额1000元；凉台墙面、顶部涂料粉刷1项，金额2000元；客厅吊顶渗水处局部防水处理1项，金额800元；客厅石膏板吊顶造型重做16.1平方米，单价135元，金额2173.5元；客厅顶角PU高分子线条重做1项，金额2794元，以上合计9267.5元。该鉴定摇号费900元、鉴定费2000元。2、对新华豪庭小区B栋20层2003室房屋漏水原因进行鉴定。本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，该公司于2017年12月22日出具仲恒鉴字（2017）SW2433号房屋安全鉴定报告，该报告载明房屋渗水主要表现在：（1）客厅卫生间天面板渗水痕迹、（2）主卧卫生间管道漏水痕迹、（3）厨房天面板渗水痕迹。鉴定结论：新华豪庭小区B栋20层2003室客厅卫生间管道周边天花板的渗水现象，其原因是由于天面板与管道交接处防水失效渗漏所致；主卧卫生间管道的渗漏痕迹是因管道检修口封盖不紧密所致；厨房渗漏情况，因检测条件不允许，故无法鉴定其渗漏原因。处理建议：（1）对天面板与管道交接渗水处进行重新防水处理；（2）对渗漏的管道检修口封盖进行紧密处理。该鉴定报告中描述现场询问原告情况，原告称：2007年购买的毛坯房，装修后不久客厅、阳台天面板陆续有渗漏，2012年重新抹灰后，未再发现有渗漏情况……。该鉴定费用8100元。3、对新华豪庭小区B栋20层2003室市场租金价格进行评估。本院委托湖北远达房地产评估有限公司进行鉴定，该公司于2017年9月12日出具鄂远达（房）估咨字WH2017-025号房地产司法鉴定估价报告，鉴定结论为：新华豪庭小区B栋20层2003室在价值时点完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的房地产市场租金总价为36.52万元，该鉴定选取的价值时点为2009年8月1日（期间为2009年8月1日至2017年3月31日），该鉴定报告应用有效期自估价报告出具之日起一年（即报告有效期自2017年9月12日至2018年9月11日止）。该鉴定摇号费2000元、鉴定费18000元。本院认为，原、被告作为不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理的相邻关系。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。一、对于原告彭正华主张的维修义务。《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。行使上述权利的前提是原告彭正华必须是不动产权利人，但原告彭正华于2017年3月已将涉诉房屋即新华豪庭小区B栋20层2003室予以出售，已不是涉诉房屋的权利人，因此其无权以自己的名义主张上述权利。二、对于原告彭正华主张的涉诉房屋维修费、装修费、材料费、人工费等损失178292元。本院认为，原告彭正华主张上述损失应满足四点：有持续侵权行为、有损害后果，侵权行为与损害后果具有因果关系、未超过诉讼时效。原告彭正华主张的房屋损害部分有：阳台、客厅、主卧、厨房。经广州仲恒房屋安全鉴定有限公司认定实际渗水部位有：客厅卫生间天面板、主卧卫生间管道、厨房天面板。根据上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司的鉴定报告所述房屋分“3室2厅1厨1卫，有客厅、餐厅、主卧、次卧、厨房、卫生间（左）、卫生间（右）、阳台”，房屋的现状“客厅、房厅、卧室顶部已做吊顶，客厅背景墙已做（木芯板），中央空调已安装，各墙面已抹平，做过一道腻子粉，窗户已安装，其余装修项目还未进行”，损失项目为“客厅吊顶渗水处局部防水处理1项，金额800元；客厅石膏板吊顶造型重做16.1平方米，单价135元，金额2173.5元；客厅顶角PU高分子线条重做1项，单价2794元，金额2794元”，上述鉴定结论显示该房屋内分客厅与客厅卫生间，因广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定部门认定发生渗漏部分为客厅卫生间，并非客厅，因此对客厅发生的维修金额5767.5元，不能认定为原告彭正华的维修损失。对于原告彭正华主张的阳台损失，因广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定部门未认定阳台现仍处于渗水之中，且原告彭正华在该鉴定中自诉2012年以后阳台未漏水，现原告彭正华主张该部分损失，虽有上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司鉴定意见认定该部分损失为3500元，但已过3年诉讼时效，本院不予支持。上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司在鉴定中指出除凉台和客厅外，“未见其他财产受损”，因此对原告彭正华主张的其他部分损失(鉴定报告中确定的客厅卫生间天面板、主卧卫生间管道、厨房天面板渗水部位)，本院不予处理。综上，对原告彭正华主张的维修费、装修费、材料费、人工损失费等损失178292元，本院不予支持，对被告武汉瑞征公司提出诉讼时效的抗辩，本院部分予以采信。三、对原告彭正华主张的租金损失348000元。本院认为，原告彭正华为涉诉房屋权利人期间并未将房屋进行出租，其主张的租金损失与房屋漏水并无因果关系，故对原告彭正华主张的租金损失348000元，本院不予支持，对两被告的辩解意见，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:驳回原告彭正华的诉讼请求。收取减半后案件受理费4531元，保全费5000元，鉴定费31000元，合计40531元，由原告彭正华负担（已付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 喻 瑛二〇一八年五月八日书记员 徐贵艳