北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初3645号原告：张奕，女，1970年3月14日出生。委托诉讼代理人：田凤素，北京市中治律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥，男，1990年12月15日出生。被告：张有权，男，1965年7月16日出生。委托诉讼代理人：吴建新，北京久维律师事务所律师。第三人：张达，男，1991年7月31日。原告张奕诉被告张有权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后,依法追加张达为第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张奕的委托诉讼代理人田凤素、孟祥及被告张有权的委托诉讼代理人吴建新到庭参加诉讼。被告张有权经本院合法传唤于2018年5月28日上午9点在第27法庭开庭，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。第三人张达经本院合法传唤未申明理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张奕向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告张奕与被告张有权于2016年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》；2、被告张有权支付原告张奕违约金345万元；3、诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年5月3日，原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》，约定原告将位于东城区×××号×××层×××号房屋出售给被告张有权，房屋主体价格为535万元。合同签订后，原告按合同约定履行义务。原告多次催促被告支付房款并办理过户手续，但被告一直以各种理由推脱，故原告诉至法院维护其合法权益。被告张有权辩称，不同意解除原告张奕与被告张有权于2016年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》，希望合同继续履行。被告有继续履行合同的意愿，且具备履行能力。违约金约定过高，超过法律规定的20%，房屋价款虽然上涨，但原告没有很大损失，希望法院予以酌情降低。第三人张达未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：北京市东城区×××号×××层×××号房屋（以下简称涉诉房屋）登记在原告张奕名下，登记时间为2008年10月10日，共有情况为单独所有，房屋用途为公寓，建筑面积为233．71平方米。抵押登记时间为2009年9月18日，抵押注销登记时间为2016年10月17日。2016年4月19日，张奕（甲方，出卖方）与张有权（乙方，买受人）签订《定金协议》，双方约定北京市东城区×××号×××幢×××层×××号房屋的交易价格为1150万元，此价格为甲方净得价，乙方以全款方式购买此房，办理过户手续前乙方应将房款存至双方指定的资金监管账户，交易税费及居间服务费均由乙方承担。甲方承诺本次交易房产系甲方名下单独所有并是在京非唯一住房且产权满五年，房产有抵押三十万并于过户前办理解押完毕，无纠纷，符合买卖交易条件。双方约定本次交易定金为115万元，甲方签字当天并取得乙方手机短信授权同意确认由王小雨代为转交至甲方本人现金五万元，剩余定金于双方签署合同当日支付完毕。双方签署合同后甲方或甲方委托人应在2016年9月15日前回京积极办理银行解押手续及产权过户手续。甲方符合办理过户手续后乙方应于7日内配合甲方完成过户手续。经甲乙双方协商，双方签署买卖合同当日且甲方收到乙方定金后，双方应签署本次交易房产租赁合同，甲方以每月2万元租给乙方供乙方使用，支付方式为季度付款，若交接当日租金有剩余或不足则应交接房屋前结清，待办理完毕过户手续当日租约自动解除。2016年5月3日，张奕作为出卖人与张有权作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落于北京市东城区×××号×××幢×××号。该房屋所在楼层为15层，建筑面积为233．71平方米。该房屋所有权证证号为X京房权证市字第XXXX号。该房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于办理产权过户手续前办理完毕抵押注销手续。该房屋成交价格为1150万元，购房定金为115万元。买受人具体付款方式及期限的约定见附件资金划转补充协议。出卖人应当在办理完毕过户手续且收到全部房款当日前将该房屋交付给买受人。买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，原、被告签订《资金划转补充协议》，该协议约定，所依据的《房屋买卖合同》编号为×××，所交易的房屋地址为北京市东城区×××号×××幢×××层×××号。房屋成交总价为1150万元，双方约定房屋主体价格为535万元，张有权自愿支付给张奕615万元作为房屋装饰、装修和相关设施的补偿。定金115万元双方于2016年5月3日自行交接，全部定金的最终处理方式为购房款的一部分（双方已于双方签署定金协议时张有权已支付定金5万元）。张奕在收到定金后，应于2016年9月15日前回京且于抵押权人许可的最短时限内，须自筹资金至抵押权人处全额还清贷款余额，并办理抵押注销手续，张奕符合办理过户手续后张有权应于7日内配合张奕办理产权过户手续。双方签署买卖合同当日且张奕收到张有权全部定金后，双方应签署本次交易房产租赁协议，租金标准为每月2万元，张有权按季度付款。张奕收到张有权租金后2日将本房交付张有权提前装修房屋，房屋按合同交接当日租金若有剩余或不足则双方应于交接前结清，物业交接变更完毕后租赁协议自动解除。尾款1000万元张有权于双方办理过户手续前支付至双方开立的资金监管或托管账户，办理完毕过户手续当日张奕应收到张有权尾款。张有权应当自行支付给张奕的款项均通过银行转账方式支付，款项须支付至张奕指定的账户。户名章某，开户银行×××支行，账号×××。同日，张奕作为出租方（甲方）与张有权作为承租方（乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，该合同约定，房屋坐落于北京市东城区×××号×××幢×××层×××号，建筑面积233．71平方米。房屋所有权人为张奕，房屋已设定抵押，租赁用途为居住，租赁期自2016年4月27日至过户完毕房屋交付当日。甲方应于2016年5月5日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为20000元每月，支付方式为季度付款，各期租金支付日期为2016年7月20日前，2016年10月20日前。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。2016年10月31日，张奕作为委托人与章某作为受托人签订《委托书》，该《委托书》载明，张奕与章某为夫妻关系，张奕名下有位于北京市崇文区×××号×××层×××房产一处，现因出售该房产，张奕自愿委托章斌代为办理如下事项：1、代为签署房屋买卖合同，买卖居间合同，收房款及定金；代为协助办理银行资金托管或监管业务并代为签署相关文件；2、代为办理网签手续（网签合同号×××）包括网签的变更、解除和撤销手续以及调取该房产所有底档手续；3、代为办理产权转移登记手续及缴纳相关税费，并签署相关文件；4、代为协助买方办理银行贷款手续，并在相关文件上签字；5、代为办理物业交接手续及签署相关文件；6、如买方发生违约行为，代为办理解除、撤销房屋买卖合同及相关协议的相关手续，代为收取违约金。委托期限自本委托书签字之日起至2018年10月31日。受托人无转委托权。张奕在北京市信德公证处对该《委托书》办理了公证。庭审中，原告提交一份2016年5月26日合同编号为×××的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，证明被告在原告不知情的情况下办理网签手续。该协议载明出卖人为张奕，买受人为张达，出卖人所售房屋为楼房，坐落为东城区×××号×××幢×××层×××号。该房屋规划设计用途为公寓，该房屋抵押情况为未设定抵押，该房屋租赁情况为出卖人未将该房屋出租。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为527．6万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。被告张有权认可该证据真实性。诉讼中，本院到×××支行调查章某的银行流水明细。经过查询，2016年5月3日，张有权支付122万元，摘要显示为房款定金；2016年8月2日，张有权支付4万元，摘要显示为个人汇款；2016年9月14日，张有权支付2万元，摘要显示为房租；2016年10月28日，张有权支付6万元，摘要显示为房款；2016年11月11日，张有权支付6万元，摘要显示为卡卡转账；2016年11月22日，张有权支付91万元，摘要显示为房款；2016年12月2日，张有权支付24万元，摘要显示为购房款；2016年12月7日，张有权支付29万元，摘要显示为房款；2016年12月9日，张有权支付15万元，摘要显示为房款。原、被告认可法院调取证据的真实性。原告称被告一共支付了304万元，2016年4月19日，张有权支付定金5万元；2016年5月3日，张有权支付的122万元中，116万元是定金，6万元是房租；2016年8月2日，张有权支付房租4万元；2016年9月14日，张有权支付房租2万元；2016年10月28日，张有权支付违约金6万元；2016年11月11日，张有权支付违约金6万元；2016年11月22日，张有权支付购房款35万元，违约金56万元，合计91万元；2016年12月2日，张有权支付违约金24万元；2016年12月7日，张有权支付违约金29万元；2016年12月9日，张有权支付违约金15万元。被告张有权称除了2016年9月14日的2万元为房租外，其余款项均为购房款，没有违约金。本院询问原告是否有证据证明被告支付的相关款项是房租及违约金，原告称没有证据证明，但通过证人证言可以看出确实存在租金及违约金的情况。关于涉诉房屋剩余购房款的支付情况。原、被告均认为合同约定的付款时间为双方办理过户手续前支付至资金监管或托管账户。办理过户手续当日原告应收到被告的尾款。原告称被告一直拖延过户，不支付购房款，后来原告及中介机构都联系不到被告。被告称原告能联系到被告，被告资金出现困难，至今未支付全部购房款。本院当庭询问被告张有权是否能支付剩余购房款，被告称不能支付。关于原告主张违约金的依据，原告称依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第七条第二款，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。房屋总价款为1150万元，违约金按照30%计算，就是345万元。被告张有权认为违约金约定过高，希望法院予以调整。关于被告的违约行为给原告造成的损失，原告称被告迟延履行，导致房屋出售价格降低，损失额大约300万元。同时，原告夫妻经常在国外居住，来往两地之间办理相关手续存在费用。本院询问原告，如果法院判决解除原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》，对于被告支付的款项的意见。原告称合同解除后，同意退还被告支付的购房款。庭审中，原告申请王某出庭作证，王某称其为涉诉房屋买卖交易的经办人，2016年5月3日，原、被告签订买卖合同后，被告支付首付款及定金115万元，其他款项是否支付不清楚，原告通知王某让其催告被告付款，付齐款项后尽快过户，被告没有筹齐购房款，支付了一部分违约金，具体数额不清楚。被告称被告签完房屋买卖合同后支付的款项均为购房款，其他证人证言真实性认可。上述事实，有当事人陈述，《定金协议》，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《资金划转补充协议》，《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，房屋所有权证，银行流水明细等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张有权经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告张奕与被告张有权签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中明确约定，买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金。经原告多次催要，被告张有权至今仍未能支付涉诉房屋剩余购房款，违反合同约定，被告张有权迟延履行债务的行为致使原告张奕不能实现合同目的，原告有权依据合同行使合同解除权。故原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。合同解除后，因被告张有权的违约行为导致原告张奕不能实现合同目的，按照双方签订的合同约定，被告张有权应承担相应的违约责任。故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院应予支持。但应指出，本案中，综合考量张奕因张有权违约受到的实际损失、合同履行情况、张有权的过错程度等因素，加之张有权主张违约金过高要求调整，本院对违约金予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张奕与被告张有权于二〇一六年五月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》；二、被告张有权于本判决生效后七日内给付原告张奕违约金二百三十万元；三、驳回原告张奕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90800元，由被告张有权负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费1200元，由被告张有权负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘钧强人民陪审员  刘淑芬人民陪审员  闫隽英二〇一八年五月三十日法官助理王威书记员孙颖