广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终2913号上诉人（原审原告）：潘泓彰，男，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：孙桃欢，女，系潘泓彰的妻子。上诉人（原审被告）：严金国，男，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：严兵国，男，汉族，系严金国的弟弟。原审第三人：佛山市盈福居房地产代理有限公司，住所广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄伟龙。上诉人潘泓彰、上诉人严金国因与原审第三人佛山市盈福居房地产代理有限公司（以下简称盈福居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初14870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘泓彰上诉请求：1.撤销一审判决；2.严金国立即向潘泓彰退还定金200000元并按日千分之一的标准支付违约金（从起诉之日计算到实际退还之日）；3.严金国向潘泓彰支付因本案诉讼产生的律师费12000元；4.严金国承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未认定严金国违约属认定事实错误。《房屋买卖合约》明确约定：如因政策变动导致潘泓彰无法购买此物业，三方互不追究责任，中介退回中介费，严金国退回定金给潘泓彰。由于佛山地区限购政策于2017年6月1日出台导致交易无法继续进行，根据上述约定，严金国应立即退还定金，其未履行该义务，明显构成违约。一审法院认定严金国没有违约错误。二、一审法院主动调整违约金标准属适用法律错误。首先，《房屋买卖合约》明确约定：“一方逾期支付款项超过五日的，每逾期一日，按日千分之一的标准向守约方支付违约金”。其次，严金国一审庭审中既没有主张合同约定的违约金过高，也没有提供证据证明约定违约金过高，一审法院主动调整违约金，明显违反《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定。再次，目前有大量的法院生效判例支持每日千分之一的违约金标准。三、一审判决没有支持潘泓彰要求赔付律师费的请求错误。首先，《房屋买卖合约》明确约定：“违约方需承担守约方为此产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、差旅费等。”在严金国违约不退还定金的情况，潘泓彰要求其赔偿律师费有充分合同依据。其次，潘泓彰与委托律师签订的代理合同明确约定发送律师函的费用为1000元，如需要提起诉讼则加付11000元。经委托律师向严金国发送律师函后，严金国仍拒不退还定金，故其违约行为直接导致潘泓彰律师费大幅增加，其理应承担相应不利后果。严金国上诉请求：1.撤销一审判决与事实不符的认定；2.撤销一审判决第一项关于利息的支付；3.改判潘泓彰在严金国无息退还定金的同时，赔偿严金国房屋价值损失费200000元；4.潘泓彰承担本案上诉费用。事实与理由：一审法院在认定事实中对严金国办理房地产权证时间认定有误。事实是在2017年8月17日预约办理，而不是在2017年9月13日才去办理。潘泓彰在限购政策出台后，明知不符合购房资格的情况下，不断要求严金国继续办理房产证的有关手续，故意拖延合同的终止时间，造成严金国的房屋贬值。因此，在潘泓彰故意损害严金国合法权益的情况下，一审法院没有判决其赔偿，反而判决严金国向潘泓彰支付利息和诉讼费用，不符合公平原则。潘泓彰向一审法院起诉请求：1.严金国向潘泓彰退还定金200000元,并支付以此为本金自2017年9月22日起至实际退还之日止按日千分之一标准计算的违约金；2.严金国支付律师费12000元；3.严金国承担诉讼费。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区某街道某路2号某花园三区17座3*02房于2017年9月13日办理不动产权证，登记房屋的所有权人为严金国。2017年3月28日，潘泓彰（买方）、严金国（卖方）与盈福居公司（经纪方）共同签订了一份《房屋买卖合约》，约定：买方向卖方购买位于广东省佛山市南海区某街道某路某花园三区1座3*02房；售价3695000元；买方在签署本合约当天向卖方支付定金200000元，首期房款（含定金）1480000元在房管部门受理交易递件前支付；尾期房款2215000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；卖方出资办理提前还贷手续；买卖双方同意于2017年8月15日前办理交易过户手续；合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向物业所在地法院提起诉讼，违约方须承担守约方为此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、差旅费；如因新政策变动导致买方无法购买此物业，三方互不追究违约责任，经纪方退回中介费给买方，卖方退回订金给买方。同日，严金国出具收据证明已收到潘泓彰为购买涉诉房屋所支付的定金200000元。另潘泓彰与盈福居公司亦于当天签订《代理费支付承诺书》，载明潘泓彰同意向盈福居公司支付房地产咨询及中介代理费45000元，签约当天盈福居公司已收到潘泓彰支付的22500元，剩余款项于房屋过户当天支付。2017年9月7日，潘泓彰（甲方）与广东某律师事务所（乙方）签订经济、民事委托代理合同，约定甲方在本合同签订之日支付发律师函的律师费1000元，于提起一审诉讼当日支付11000元。2017年9月8日，广东某律师事务所向严金国发出律师函，要求严金国在收到律师函五日内向潘泓彰退还定金200000元。2017年9月18日，盈福居公司（甲方）向潘泓彰（乙方）出具承诺书一份，载明因国家政策变动导致乙方无法购买涉诉房屋，甲方承诺将于2017年10月5日前将乙方在2017年3月28日支付的中介服务代理费22500元予以退还。2017年9月22日，潘泓彰提起本案诉讼。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。潘泓彰、严金国签订的《房屋买卖合约》中有关双方权利义务的约定为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对当事人具有法律约束力。涉讼房产在2017年9月13日才办理房地产权证，此时佛山地区已实施限购政策，《房屋买卖合同》已实际无法继续履行，潘泓彰依照双方约定，主张严金国退还定金200000元合法合理，依法予以支持。办理房地产权证及赎契按合同约定系严金国义务，严金国并未提供证据证明因潘泓彰催促行为导致其产生损失，其应承担举证不能的法律后果，对其主张扣减部分定金的意见不予采纳。严金国逾期退还定金给潘泓彰造成的利息损失，一审法院酌情确定从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息作为严金国逾期退还定金的违约责任，潘泓彰主张按日千分之一的标准计算违约金过高，超出部分不予支持。现因潘泓彰属于限购对象导致双方签订的《房屋买卖合约》未能继续履行，严金国并非违约方，潘泓彰按违约责任约定主张严金国承担律师费12000元理据不足，不予支持。盈福居公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、严金国应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金200000元并支付从2017年9月22日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予潘泓彰；二、驳回潘泓彰其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费2240元，由潘泓彰负担90元，严金国负担2150元。本院二审期间,潘泓彰向本院提供了其与中介方之间的微信聊天记录;严金国提供了其与潘泓彰之间的微信聊天及通话记录。本院组织当事人进行了质证。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方对对方二审中所提供证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据仅反映当事人之间的磋商过程，并不影响二审所争议的违约责任负担，故本院对上述证据不予采纳。另外，严金国对一审判决认定涉案房屋的不动产权证的办理时间有异议。经审查，涉案房屋的不动产权证书记载的不动产登记时间为2017年9月13日，故一审判决认定涉案房屋于该日办理不动产权证，是指该日已办理了不动产权登记的事实，并非指当事人申请办理的时间，故一审判决对该事实的认定，并无不当。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。二审另查明，《房屋买卖合约》第三条“买卖双方的权利、义务及违约责任”中第2款约定：“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，则：(1)逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天的，守约方有权解除合同并要求违约金承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，同时还须承担已经产生的房地产咨询及中介代理费。守约方可以向违约方发出解除合同通知书。在结清相关债权债务的情况下，已收之房款应于解除合同发出之日起五天退还……”。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方当事人对于一审法院认定因限购原因交易不成而由卖方严金国退回定金200000元无异议，二审争议的焦点是严金国未及时退回定金是否应向潘泓彰支付违约金或利息以及赔偿相应的律师费。从双方签订的《房屋买卖合同》第三条第2款中的约定可知，当事人承担相应违约责任的前提是“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务”，即所约定内容是与房屋交易行为直接相关的义务，目的在于以更高的违约成本来促成交易。但双方在第十一条“三方约定的其他事项”中所约定的“如因为新政策变动导致买方无法购买此物业，三方互不追究约定责任，中介方退回中介费给买方，卖方退回定金给买方”，所约定的是在因政策原因交易不成的情况下如何处理的问题，指向的并非交易行为，而是合同终止后相应款项的处理，应属于清理条款范畴。因此，严金国虽未及时退回定金违反了双方的约定，但在该行为性质与房屋交易相关行为性质属不同的情况下，不应类推适用上述违约条款。同样，双方在合同第八条中约定违约方须承担守约方为此而产生律师费、诉讼费、保全费等，“违约方”也应理解为违反交易行为约定的一方，而不包括违反清理条款的约定。本案由于新限购政策的实施，导致合同不能履行，当事人已约定了互不追究违约责任，故潘泓彰主张严金国应按违约条款承担违约金以及律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。虽然双方当事人并没有对严金国迟延退回定金约定相应的违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，严金国应承担继续履行即退回定金以及赔偿损失的法定责任。诉讼中，潘泓彰未能提供充分证据证明其因此而产生的实际损失，但严金国经起诉催告后仍不及时退回定金，导致潘泓彰本应享有的资金利益而无法获得，该利益属于合理损失范畴，故一审法院判令严金国支付自起诉之日起至实际退还之日止按银行同期贷款利率计算的利息给潘泓彰，并无不当。严金国上诉主张其不应赔偿迟延退回定金的利息，理据不足，本院不予支持。另外，严金国上诉还提出请求潘泓彰赔偿其房屋价值损失费200000元，其因一审未提出反诉，二审中双方又无法达成调解协议，当事人可另行主张权利，本院依法不予审查。综上所述，潘泓彰与严金国的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由上诉人潘泓彰负担794元，上诉人严金国负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 徐允贤审 判 员 吴媛媛二〇一八年五月十八日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫