广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤09民终409号上诉人（原审被告）：卢日梅，女。委托诉讼代理人：梁兴瑞，广东雄兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗国辉，男。被上诉人（原审原告）：高州市建安庭居房地产有限公司。法定代表人：邱日升，该公司总经理。委托诉讼代理人：林皓，广东宇杨律师事务所律师。上诉人卢日梅因与被上诉人高州市建安庭居房地产有限公司（以下简称建安庭居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2017）粤0981民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢日梅上诉请求：一、撤销广东省高州市人民法院(2017)粤0981民初166号民事判决；二、驳回建安庭居公司对卢日梅的诉讼请求。三、判决建安庭居公司履行合同，按合同和法律规定办理房产证给卢日梅（把物权转移登记在卢日梅名下）。随后卢日梅按合同规定支付清购房余款给建安庭居公司。四、本案的诉讼费用由建安庭居公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.一审判决只认定总购款的5%为本案购房款的余款，没有认定合同签订时除支付首期140000元外，剩余的未支付的购房款都为余款的事实。《购房合同》第四条付款方式约定在签订合同时，卢日梅付总购房款的30%以上即140000元给建安庭居公司作为首期款，余款卢日梅依照建安庭居公司要求按工程进度付款，即除签合同时交的首期140000元之外，剩下未交付的购房款都是余款。2.《购房合同》第四条付款方式约定建安庭居公司交楼给卢日梅进场装修前①卢日梅付清总房款的95%，余款5%在建安庭居公司交付房产证时付清。②由卢日梅向银行申请按揭贷款。卢日梅支付首期款后，多次催办房产证以便向银行申请按揭贷款，后接到建安庭居公司通知，要求卢日梅于2015年6月30日前交办证费以便向银行申请按揭贷款，卢日梅于2015年6月27日到建安庭居公司交办证相关费用时，被无理要求缴交所谓的利息，且建安庭居公司拒绝收取卢日梅办证的相关费用，故一审认定卢日梅支付140000元后拒绝支付余款的事实错误。3.一审判决确认建安庭居公司交付房屋装修行为合法是错误的。合同约定交付装修的期限已过，建安庭居公司于2013年10月26日才把房屋交付卢日梅装修，此时涉案楼房未经验收，依法未经验收的房屋是不能交付装修的，因此，建安庭居公司交付装修的行为无效。二、一审判决显失公平。本案是购房合同纠纷，一审仅判决卢日梅履行付款义务，没有判决建安庭居公司履行合同办证的义务显然不公正。三、一审判决适用法律错误。1.一审判决认为卢日梅拖欠建安庭居公司的购房款332069.80元，判决卢日梅支付拖欠购房款332069.80元给建安庭居公司是错误的，既然交付装修的行为不合法，又没有办理房产证给卢日梅，一审认定卢日梅拖欠建安庭居公司的购房款缺乏依据。2.一审判决卢日梅从2013年10月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付尚欠购房款332069.80元的逾期付款违约金给建安庭居公司直至付清之日止，是适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十七条规定对照涉案合同，涉案合同第八条第2点对卢日梅逾期付款的违约处罚作了明确约定，约定的条件是在建安庭居公司办好房产证给卢日梅15天内卢日梅要付清购房余款，否则作违约处罚，按照每逾期一天按应付款总额5%罚滞纳金赔偿给建安庭居公司。由于建安庭居公司还没有办理房产证给卢日梅，因此，建安庭居公司主张卢日梅没有付清余款的违约责任的条件尚未成立。四、本案应判决合同双方全面履行合同约定的义务。从公平、公正、合理、合法角度，判令建安庭居公司按合同约定和法律规定把房产证办好给卢日梅，然后，卢日梅按合同约定把购房余款全部结清给建安庭居公司。五、本案一审判决不公平、不公正，有偏于建安庭居公司。涉案合同第四条付款方式约定除去首期140000元不称作余款外，剩下的都称作余款。第八条违约责任第2点，对卢日梅付款的违约处罚，要在建安庭居公司办好房产证给卢日梅15天之后，卢日梅拒绝付清余款再作违约处罚，但一审判决明显是有偏于建安庭居公司，与十九大精神相违背。六、一审认定事实错误，对装修协议的认定错误，忽视备注栏内容“按合同执行”。七、一审判决文书书写错误。一审判决书第4页第4行“违约时间”表述多了一个“间”字，第4页倒数第4行“叛乱”两字错误。建安庭居公司答辩称，《购房合同》第四款付款方式明确约定首期款，除30%首期款，付款方式按四期支付，按工程进度付款，整个购房款付款方式约定明确，但是，卢日梅一直违约，逾期支付购房款，除了首期款，余款一直拖欠支付。同时，卢日梅在合同第九条找到“余款”两字，而建安庭居公司认为的余款是指5%，但是卢日梅将全部欠款理解为5%，并以此为由拖欠房款不当。综上，一审判决认定事实清楚，但利息没有按建安庭居公司实际损失判决不合理，但建安庭居公司不提起上诉，请求二审维持一审判决。建安庭居公司向一审法院起诉请求：1.判令卢日梅立即付清原合同约定拖欠建安庭居公司的房款332069.80元及安装电表的费用7800元；2.判令卢日梅欠款332069.80元从逾期之日起按银行同期同类逾期利率（按公司在农村信用合作联社城区分社贷款的同期贷款逾期利率计算）计付逾期利息共人民币107508.00元给建安庭居公司；3.由卢日梅承担案件诉讼费、律师费5000元。一审法院认定事实：2012年11月12日，原告建安庭居公司与被告卢日梅签订《购房合同》一份，由被告卢日梅向原告购买位于高州市富安苑小区××栋××房，套房面积153.125平方米，车库面积18.7平方米，首层通道分摊面积2.11平方米，天面楼梯分摊面积1.02平方米。套房面积及天面楼梯分摊面积每平方米2580元，共款397694元。车库及首层通道分摊面积每平方米5900元，共款122779元。自来水、挂墙管和电表后至各户及梯间线路安装共3000元每户。办理房产证契税由被告负责。楼梯扶手、步级瓷砖、首层梯口对讲大门1200元每户。约定被告在签订合同时被告卢日梅即付总房款的30%以上，被告至今已支付160604元（其中2011年5月23日支付20000元；2012年11月12日支付140000元；2013年10月26日支付604元）。在原告交楼给被告进场装修前，被告付清总房款的95%，余款5%在原告交付房产证时付清。套房交付时间为2013年5月31日前交付给被告装修。被告在原告办好房产证15天内（从房屋产权登记日期开始计算），必须缴清余款给原告或者提供有关手续给原告办理银行按揭，否则视为逾期交款，原告从房产证登记日期起第16天开始计算，被告每逾期一天按应付款总金额的5%罚滞纳金赔偿给原告，逾期一个月不缴清余款又不办理银行按揭的，视为放弃该套房的使用权。原告可以收回套房，所交的房款不予退还。2013年10月26日，原告与被告签订交房装修协议，将房交给被告装修，交付套房钥匙给被告进行装修，除没能确定的如办理房产证契税、住宅专项维修基金、电表前线路等代收款项外，剩下没交原告余款自签订装修协议之日起按银行贷款利率计息给原告至结清余款止。在被告支付了160000元购房款后，对于余款被告没能支付，2015年4月30日原告对“富安苑小区”尚欠购房款的业主在高州市广播电视台进行催交。但被告仍然拒绝支付，以致双方发生纠纷，在2017年1月18日，原告向一审法院提起诉讼，请求判如所诉。另查明，(1)被告卢日梅在诉讼中没提起反诉；(2)原告在诉讼中请求的332069.8元是购房款的95%，尚有5%尚没请求支付；(3)合同中首层通道分摊面积2.11平方米，该分摊面积变更为1.85平方米。一审法院认为：本案的争议焦点为：l.被告卢日梅尚欠购房款是多少；2.原告请求被告支付电表费7800元是否应予支持；3.被告卢日梅尚欠原告的购房款是在办理房产证之前支付还是在办理房产证之后支付；4.如购房款余款应予以支持，是否应予计算违约金和违约金应如何计算；5.原告请求律师费5000元是否应予支持。根据原告建安庭居公司与被告卢日梅签订的《购房合同》，约定房屋的总价为518939元，其95%购房款为492992.05元。在被告卢日梅支付了160604元，尚欠的购房款为332388.05元（根据原告请求的95%购房款计算）。《购房合同》约定：在原告交楼给被告进场装修前，被告付清总房款的95%，余款5%在原告交付房产证时付清。合同是约定在房屋交付装修之前就必须支付95%的购房款，而非在办理房产证后才支付95%的购房款。本案在2013年10月26日原告已经将本案房屋交付给被告装修，被告在2013年10月26日之前就应将95%的购房款支付给原告，被告抗辩无理，一审法院不予支持。所以原告请求人民法院判令被告立即付清原告合同约定拖欠原告的房款332069.80元，一审法院予以支持。原告建安庭居公司在诉讼中请求被告卢日梅支付电表费7800元，但并没提供相关证据予以证实，一审法院对该请求不予支持。在2013年10月26日原告将本案房屋交付给被告装修后，被告就应按照合同的约定支付95%的购房款给原告，但被告并没按合同约定履行，已经构成违约。原告请求被告从逾期之日起按原告在高州市农村信用合作联社城区分社贷款的同期贷款利率支付违约金给原告，不符合法律规定。依照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告应从2013年10月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算尚欠购房款332069.80元的逾期付款违约金给原告，直至付清之日止。原告请求被告支付律师费5000元，《购房合同》中并没对律师费负担作出约定，且原告也没能提供律师费的发票予以证实具体的数额，所以原告请求被告承担本案律师费5000元，一审法院不予支持。至于被告卢日梅在诉讼中认为原告应支付延迟交房和延期办证的违约金等给被告，但其在诉讼中并没提出反诉，被告应另案提起诉讼，本案不作处理。被告卢日梅在诉讼中认为原告交付的房屋面积与购房合同的面积存在7.5平方米的差异，但并没提供证据予以证实，对被告卢日梅的抗辩，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国保险法》第六十四条和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，判决如下：一、被告卢日梅应支付拖欠的购房款332069.80元给原告高州市建安庭居房地产有限公司；二、被告卢日梅应从2013年10月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算尚欠购房款332069.80元的逾期付款违约金给原告高州市建安庭居房地产有限公司，直至付清之日止；三、驳回原告高州市建安庭居房地产有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项，限被告卢日梅在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8256元，由被告卢日梅负担6275元，由原告高州市建安庭居房地产有限公司负担1981元，由被告负担的诉讼费用已经由原告向一审法院预交，一审法院不作退还，由被告在履行本判决时一并支付原告。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在本院二审审理期间，卢日梅提交了以下证据：《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，主要内容为高州市富安苑A区（一、二幢）竣工验收文件备案，该工程的验收时间2014年12月30日；同意备案时间为2015年1月21日。建安庭居公司质证认为上述证据与本案没有关联性，涉案房屋从2013年10月交给卢日梅装修三个月后已入住至今。本院经审查认为，上述证据来源于高州市城建档案馆，对该证据的真实性予以采信。本院另查明，高州市富安苑A区（一、二幢）竣工验收时间为2014年12月30日，竣工验收文件备案时间为2015年1月21日。再查明，《购房合同》约定的套房面积及天面楼梯分摊面积共款397694元，车库及首层通道面积的价款为122779元，合计520473元。建安庭居公司起诉主张车库及首层通道的价款为121245元，房屋总价为518604元。《购房合同》第四条第1款约定：1.在签定合同时，卢日梅方即付总房款的30%以上，现共收款160000元（注①2011年5月23日收款20000元，②2012年11月12日收款140000元），最后结算以开具收据为准，给建安庭居公司作为购房首期款，余款卢日梅依照建安庭居公司要求按工程进度付款，建安庭居公司交楼给卢日梅进场装修前，卢日梅付清总房款的95%，余款5%在建安庭居公司交付房产证时付清，或可由业主向银行申请按揭贷款（建安庭居公司代办，但所须的银行、保险公司、房产评估等有关费用由卢日梅自负）。再查明，2018年4月12日，广东省高州市人民法院作出（2017）粤0981民初166号民事裁定，对一审判决中第4页第4行：“双方可以约定一方违约时间向对方支付一定数额的违约金和违约赔偿损失的计算方法。”补正为：“双方可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金和违约赔偿损失的计算方法。”第4页第19行：“则请求解除双方签订的《购房合同》叛乱被告退回套房给原告”补正为：“则请求解除双方签订的《购房合同》判令被告退回套房给原告。”本院认为，根据本院查明的事实，卢日梅的上诉请求及建安庭居公司的答辩意见，本案争议的焦点是：一、卢日梅应否支付购房款332069.80元给建安庭居公司；二、卢日梅应否承担逾期付款的违约责任。一、关于卢日梅应否支付购房款332069.80元给建安庭居公司的问题。卢日梅认为涉案房屋交付时未竣工验收，建安庭居公司亦没有办好卢日梅的房屋产权证书，购房款332069.80元的付款条件尚未成就。本院认为，第一，卢日梅与建安庭居公司签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，由于建安庭居公司不具有行政处罚权，除合同内容中约定“卢日梅每逾期一天按应付款总金额5%罚滞纳金赔偿给建安庭居公司”不具有效力外，其他条款的约定没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效条款，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《购房合同》约定建安庭居公司交楼给卢日梅进场装修前，卢日梅付清总房款的95%。本案中，建安庭居公司已于2013年10月26日将涉案房屋交付给卢日梅装修，此时，卢日梅向建安庭居公司支付95%总购房款的条件成就，卢日梅已支付了购房款160604元，尚应当支付购房款332069.80元（518604元×95%-160604元）给建安庭居公司。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，虽然涉案楼房的竣工验收时间是2014年12月30日，但卢日梅在2013年10月26日同意接收涉案房屋，并装修入住至今，现卢日梅又以涉案房屋不具备交付条件为由主张交付无效，本院不予支持。第三，《购房合同》第四条付款方式中约定余款5%卢日梅应在建安庭居公司交付房产证时付清。本案中，建安庭居公司主张的332069.80元为95%购房款中的部份款项，并没有包含余款5%的购房款，因此，卢日梅认为建安庭居公司应办理好卢日梅的房产证后才支付332069.80元的理由不成立，本院不予支持。二、关于卢日梅应否承担逾期付款的违约责任的问题。卢日梅上诉认为违约责任的条件尚未成立，不应承担违约责任。本院认为，第一，《购房合同》第四条第1款约定：“……建安庭居公司交楼给卢日梅进场装修前，卢日梅付清总房款的95%，余款5%在建安庭居公司交付房产证时付清……”本案中，卢日梅已于2013年10月26日同意接收涉案房屋，按合同约定，卢日梅应在2013年10月26日前向建安庭居公司支付95%的购房款492673.8元（518604元×95%），但卢日梅仅是支付了160604元，尚欠332069.80元未付，已构成违约。卢日梅上诉称违约责任的条件尚未成立理由不足，本院不予支持。第二，《购房合同》的违约责任条款中没有对卢日梅在接收房屋装修时未依照合同约定支付购房款的违约责任进行约定。因此，一审判决卢日梅逾期付款的违约金按照中国人民银行同类贷款利率计算并无不当。另外，关于卢日梅上诉要求建安庭居公司按合同和法律规定办理房产证给卢日梅的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，卢日梅一审时没有提出反诉，对其在二审期间提出要求建安庭居公司办理房产证的请求，本院不作审理，卢日梅可另行起诉。综上所述，卢日梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，但适用《中华人民共和国保险法》第六十四条错误，应纠正为适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8256元，由上诉人卢日梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  龙光新代理审判员  张 茹二〇一八年五月四日书 记 员  李松霞书 记 员  陈小敏