浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙06民终1128号上诉人（原审原告）：绍兴市柯桥区伟波针纺织品有限公司，住所地：绍兴市柯桥区马鞍镇国庆村，统一社会信用代码：91330621685599609M。法定代表人：屠云根，董事长。委托诉讼代理人：丁飚、朱云，浙江震天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社，住所地：绍兴市柯桥区柯桥街道大溇居民委员会，统一社会信用代码：91330621704622561U。法定代表人：萧来富，董事长。委托诉讼代理人：金焕军，浙江越光律师事务所律师。上诉人绍兴市柯桥区伟波针纺织品有限公司（以下简称伟波公司）因与上诉人绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社（以下简称大溇合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院(2017)浙0603民初11148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭于2018年3月22日公开开庭审理了本案，上诉人伟波公司的委托诉讼代理人丁飚和朱云、上诉人大溇合作社的委托诉讼代理人金焕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人伟波公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，并改判支持伟波公司的一审诉讼请求，或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由大溇合作社承担。事实和理由：一、临时安置费是指被拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，通常又称过渡费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房，可以看出，临时安置费与周转用房是同一作用的，旨在解决被征收人因拆迁而导致的前后房屋无法完全对接而需临时过渡的问题。本案中，双方长期签订房屋租赁合同，由伟波公司承租大溇合作社涉案房屋，如果没有征迁事宜发生，伟波公司在涉案合同期限届满后将继续租赁，而发生征迁事宜后，双方的房屋租赁合同未届满无法继续履行，伟波公司根据合同预期的租赁期内可得的租赁权益无法实现，伟波公司的生产经营活动需要从涉案房屋中迁出，并同时寻找符合自己租赁和生产经营要求的新厂房，这期间就存在现实的厂房、生产前后对接过渡的问题，也产生实际的过渡和安置损失，因此，临时安置费应当是伟波公司应得的补偿款项。反观大溇合作社，其虽然是涉案房屋所有权人，但不是使用权人，无论是否征迁，其使用权均已通过租赁法律关系让渡给伟波公司，其没有因涉案房屋征迁产生需要过渡或者被安置的损失。二、提前搬迁奖励是政府部门为促进拆迁工作高效进行设置的奖励，被征迁人在政府部门规定的时间内完成搬迁工作即可获得该项奖励。大溇合作社已经将涉案房屋占有、使用的收益让渡给伟波公司，是否按照政府征迁时间提前搬迁需要取决于伟波公司的客观经营情况和搬迁意愿，与大溇合作社无关。而且，大溇合作社对提前搬迁不仅没有积极促进，反而消极阻碍，其不仅不能根据房屋租赁合同第六条第3款约定与伟波公司积极沟通协商，反而利用自己的强势地位，拒绝支付伟波公司应得损害赔偿，导致双方租赁合同的解除和搬迁一度陷入僵局。幸而伟波公司有大局意识，响应党和政府号召，为积极配合政府征迁工作而加班加点处理自身搬迁事宜，最终在政府规定的时间内完成搬迁工作。因此，一审法院将提前搬迁验收合格的成果认定为双方共同致力所得，伟波公司不能认可。三、关于装修补偿问题，首先，从字面上理解，装修补偿是指因拆迁而导致装修损失的补偿，没有装修当然不能产生装修补偿。其次，大溇合作社取得装修补偿金额虽均按房屋重置价35%计算，但该计算方式不能倒推没有装修也可以获得装修补偿的逻辑，如果按照这一逻辑，政府征迁工作人员在没有核实客观装修情况下，就向被征迁人发放装修补偿，显然存在渎职，导致国有资产无故流失。因此，政府向大溇合作社发放装修补偿显然是基于客观装修情况衡量装修损失。第三，政府按照房屋重置价35%标准计算，一方面是为了推进征迁工作快速进行，另一方面也是考虑到被拆迁房屋的装修情况不一，无法统一补偿标准而作出的“一刀切”标准。大溇合作社因为伟波公司的装修行为而从政府获得装修补偿的事实及相应金额是清楚的，基于同一装修行为，伟波公司应得损害赔偿不应低于大溇合作社已从政府获得的装修补偿，伟波公司一审变更后的装修补偿诉请并无不当。上诉人大溇合作社答辩称：租赁合同法律关系和拆迁安置补偿法律关系不同，赔偿内容和原则也不相同，承租人并不是被拆迁人和被安置方，不能取得拆迁项下的补偿款。履行租赁合同期间承租人利益受到损害，承租人应举证证明其损失，如不能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院比照政府拆迁标准判决大溇合作社对承租人进行赔偿，缺乏事实和法律依据，是错误的。上诉人大溇合作社上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判驳回伟波公司的第一项诉讼请求；二、本案诉讼费用由伟波公司承担。事实与理由：一、一审法院对拆迁房屋的补偿对象认识不清。1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，本案房屋补偿对象为房屋所有权人即案外人绍兴市柯桥区柯桥街道大溇居民委员会。2、伟波公司系承租人，并不是房屋拆迁的补偿对象，无权取得房屋拆迁补偿款。二、租赁合同纠纷中承租人可取得赔偿或补偿的损失项目包括：合同提前解除时至合同期间届满这一段时间的租金差价损失、停工期间的利润损失、停工期间的工人工资损失、到期时的搬迁费用与合同提前解除时搬迁的费用之间的差价损失。三、如上述租赁合同纠纷中承租人的损失可比照房屋拆迁赔偿的项目、标准进行赔偿，则此类案件以后承租人不用举证证明损失金额，法院只要根据每个地方的拆迁政策进行判决即可，违背了“谁主张，谁举证”的民事举证原则。四、关于本案的情况：1、涉案房屋租赁合同在双方签具房屋腾空验收单时，合同已到期。涉案租赁合同期限为一年，即从2017年1月1日起至2017年12月31日止。同年8月，由于涉案厂房被政府列入拆迁范围，大溇合作社于2017年8月向伟波公司以“通知”的形式发出将合同期限变更到2017年10月31日止的要约，即要求伟波公司于2017年10月31日前腾退。伟波公司积极响应大溇合作社的要约，并以实际腾退的行为履行变更合同期限的承诺，且双方都签具了房屋腾空验收单，完成了承诺的书面形式。上述双方行为，符合涉案租赁合同第六条第3款约定，原租赁合同的履行时间变更到2017年10月31日止。在合同期限已变更的情况下，现伟波公司要求大溇合作社赔偿合同到期后的损失，没有任何法律依据。2、退一步讲，合同期限没有变更，而是提前解除，大溇合作社也不用赔偿伟波公司损失。首先，合同提前解除是政府部门拆迁行为引起，是不可抗力，该不可抗力造成双方租赁合同终止，对双方来讲都没有过错，因此伟波公司也不能根据过错责任原则要求大溇合作社赔偿。其次，公平责任的适用前提是要有损失产生，伟波公司没有举证证明其有损失，应当推定没有损失，本案不应按照公平责任原则补偿。双方终止合同没有造成伟波公司多次搬迁，且大溇合作社提前两个月通知，已给予伟波公司足够准备时间，伟波公司完全有时间去另行租赁经营场地，而且据大溇合作社所知，伟波公司新租赁的经营场地的租金比本案租金还低，也不存在两个月的租金差额问题。此外，伟波公司是直接从大溇合作社处搬迁到新的租赁经营场地，搬迁停业时间如到期搬迁也会产生，因此也不存在伟波公司主张的停产停业损失。伟波公司并没有提供装修的证据材料，退一步讲，即便伟波公司进行了部分装修，根据承租人在租赁物上添加物的处置原则:合同到期后，关于添加物未能协商一致的，承租人应当拆除添加物并向出租人返还原物，因此也不存在装修补偿。一审法院就伟波公司是否有租金差价、停工时间、至少前一年的利润、缴纳的税收、搬迁费用等都没有查清。3、关于提前搬迁奖，伟波公司没有提供大溇合作社应当支付或赔偿给其的任何依据。4、如果原审判决成立，则会产生大溇合作社应支付给伟波公司的赔偿要远远大于收取的租金，有违公平合理原则。五、租赁合同赔偿和拆迁赔偿所依据的法律关系不同；租赁合同的赔偿原则是过错责任原则，而拆迁赔偿是损失补偿原则；租赁合同的赔偿，承租人有举证证明其损失的义务，而拆迁赔偿是政府制定赔偿标准进行赔偿。两种赔偿计算的规则完全不同，拆迁一般以“平方米”作为常用的计算标准，而租赁合同赔偿一般按“天”作为常用的计算标准。本案中，如果伟波公司认为其有损失的，其有举证义务且有举证能力但不提供证据，应承担举证不能的后果。拆迁赔偿款的获得者为案外人绍兴市柯桥区柯桥街道大楼居民委员会，一审法院比照政府拆迁标准对伟波公司进行赔偿判决，无任何事实和法律依据，是错误的。上诉人伟波公司答辩称：一、本案伟波公司以房屋租赁合同为案由起诉，一审法院亦按照该法律关系审理，并按照拆迁安置项目在双方之间进行分配，并无不当。二、对于大溇合作社在上诉状中第二条阐述的承租人可得赔偿或补偿的损失项目，法律对此没有明确规定，承租人只要存在合理损失，依法均应得到赔偿。三、作为承租人的伟波公司已经履行了举证义务，证明了自己的各项损失，包括停产停业损失、临时安置费等项目，伟波公司可获得的赔偿项目与伟波公司上诉状中内容一致。四、涉案租赁合同并不是双方协商一致于2017年10月31日到期，如果没有遇到拆迁，伟波公司会继续长期租赁涉案房屋。原审原告伟波公司向一审法院提出诉讼请求：一、被告支付原告拆迁补偿款771579.20元，并支付该款自起诉之日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；二、被告退还租赁费67391元、保证金10000元、水电搭伙费2000元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2017年1月10日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《资产租赁合同》一份，约定：甲方将柯桥街道绿洲路柯东综合服务中心内：7幢厂房南侧部分（面积732.7平方米）、10幢厂房一层南侧部分（面积209.66平方米），10幢厂房二层全部（面积435.46平方米），总面积1377.82平方米的资产出租给乙方，租期2017年1月1日至2017年12月31日；7幢厂房南侧部分、10幢厂房一层南侧部分总面积942.36平方米，租赁价格为360元/平方米/年，全年租赁款339250元；10幢厂房二层全部租赁价格为140元/平方米/年，全年租赁款60964元；物业管理费总面积1377.82平方米，价格3元/平方米/年，全年4133元，以上三项合计404347元；双方约定按一次性付款方式，支付租赁费及物业管理费；承租期间水、电费等各项费用均由乙方自理，合同签订时缴纳保证金10000元，租期满后，资产完好、各项规费缴付符合要求方可归还，否则予以扣除，如保证金不足弥补给甲方造成损失金额，应由乙方补缴；如中途国家或集体拆迁需要，影响出租资产使用的，乙方应积极配合，经甲乙双方协商后变更或中止合同。合同还对其他事实作了约定。合同签订期间，原告依约缴纳了租金、物业管理费合计404347元，并已缴纳保证金10000元，另支付2003年7月1日至2004年6月30日水电搭伙费2000元。2017年8月31日，柯桥街道大溇居委会、柯桥街道房屋征收办公室联合发出通知，因大溇居柯东综合服务中心列入征迁范围，要求案涉房屋承租户于2017年10月底前完成承租房屋的腾退工作。2017年10月31日，原告将房屋腾交由被告验收。另查明，根据绍兴市柯桥区人民政府2015年4月2日《关于2015年度房屋拆迁政策的专题会议纪要》（【2015】30号）之规定，对非住宅房屋的各类补助为：1.停产停业损失补助：商业性质房屋按合法面积100元/平方米结算，其他性质房屋按合同面积70元/平方米结算。2.临时安置费：商业性质房屋按合法面积200元/平方米结算，其他性质房屋按合同面积125元/平方米结算。3.搬迁费：按被拆房屋合法面积30元/平方米结算，其他重型设备按原有规定执行。4.提前搬迁奖励：在规定时间内签订房屋拆迁补偿协议并腾空搬迁验收合格的，按合法面积奖励30元/平方米。5.装修补偿：商业、办公房屋（含工业厂房中的实际办公用房）不选择评估的，按合法面积房屋重置价的35%标准补偿，不低于200元/平方米；仓储、工业房屋不选择评估的，按合法面积房屋重置价的10%标准补偿，不低于50元/平方米。其中柯东综合服务中心7幢为商业性质，其房屋评估重置价为658.08元/平方米，装修单价为230.33元/平方米。10幢为临时建筑。一审法院认为：本案系一起因涉案租赁物因政府拆迁而引发的房屋租赁合同纠纷。被告系涉案房屋所有权人，原告系涉案房屋承租人。双方就涉案房屋签订的《资产租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容合法，应受法律保护，合同对双方当事人均有法律约束力。本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《资产租赁合同》是否因双方协商变更后于2017年10月31日到期？二、原告主张的拆迁补偿款构成是否合理？其主张能否支持？三、如能得到支持，原告主张的拆迁补偿款能否在本案中一并处理？现针对上述争议焦点，结合原告各项诉求及查明的事实，该院作如下评判。争议焦点一，关于合同是否于2017年10月31日到期的问题。被告辩称，因案涉房屋列入拆迁范围，柯桥街道大溇居委会、柯桥街道房屋征收办公室已向原告发出通知，要求原告于2017年10月底前腾空，原告确实也在此日期之前腾空。因此，双方已经就案涉《资产租赁合同》的内容进行协商变更，将租期变更为2017年1月1日起至2017年10月31日，故本案租赁合同已于2017年10月31日届满。原告对此持有异议。该院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。根据查明的事实，被告的该项抗辩意见不能成立。具体理由如下：其一，根据双方合同约定，如中途国家或集体拆迁需要，影响出租资产使用的，乙方应积极配合，经甲乙双方协商后变更或中止合同。原告表示双方并未进行协商，故不存在变更或中止合同情形；其二，被告以发布通知为要约、原告实际搬迁的行为为承诺，显然不符合事实。虽被告辩称柯桥街道大溇居委会与被告之间存在一定的关系，但从法律上双方并非同一法律主体，居委会发通知并不能直接代表被告发出要约的意思表示。因此，被告尚不能充分举证证明租赁合同关系变动的事实，应当承担举证不能的不利后果。鉴于此，原、被告的租赁合同实系因房屋拆迁导致无法继续履行而解除，并非被告所称的提前终止。根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现针对原告要求被告退还租赁费的诉求，该院予以支持。具体退还的金额，应结合本案租赁合同实际履行的期限计算。原告于2017年10月31日腾空并经被告验收，且被告在庭审中同意对腾空后的租金按实予以退还。因此，双方的租赁合同于2017年10月31日解除。自2017年11月1日至2017年12月31日（共计61天）的租金66885.08元（400214元/365天×61天），被告应当予以退还。至于保证金10000元，鉴于原告已经结清了相应的水电费用，根据合同约定，被告亦应予以退还。至于原告主张要求退还水电搭伙费，因双方未在合同中有明确约定可予以退还，该院不予支持。争议焦点二，关于原告主张的补偿款构成是否合理及能否得到支持的问题。原告以会议纪要作为补偿款构成的计算标准，并申请法院依法调取案涉租赁房屋因拆迁所取得的相关费用。根据查明的事实，案涉租赁房屋系商业性质用房，根据会议纪要，其停产停业损失补助、临时安置费、搬迁费、提前搬迁奖励分别为100元/平方米、200元/平方米、30元/平方米、30元/平方米。故对该四项的补偿款金额，该院予以确认。至于装修补偿一项，根据会议纪要中关于“装修补偿：商业、办公房屋（含工业厂房中的实际办公用房）不选择评估的，按合法面积房屋重置价的35%标准补偿，不低于200元/平方米；仓储、工业房屋不选择评估的，按合法面积房屋重置价的10%标准补偿，不低于50元/平方米”的约定，结合被告提供的柯桥街道大溇居柯东综合服务中心拆迁补偿明细表，可知本案涉案房屋7幢重置价为658.08元/平方米，故其装修补偿为230.33元/平方米。至于上述款项能否得到支持，该院认为，双方就权利义务有约定的从约定，没有约定的按法律规定，法律未明确规定的按照交易习惯、公平原则等处理。本案中，双方对被告已从拆迁部门获取的搬迁费、提前搬迁费、临时安置费、停产停业损失补助及装修补偿均有异议。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。搬迁费、临时安置费的具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。第二十九条规定：征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益，停产停业期限等因素给予补偿，补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。现案涉房屋系原告向被告承租用于生产、仓库、办公使用，故拆迁必然导致其搬迁并而产生搬迁费用。因此，对原告提出的搬迁费该院予以支持。至于提前搬迁费一项，因提前搬迁系在规定时间内签订房屋拆迁补偿协议并腾空搬迁验收合格的，系承租人与出租人共同致力所得，故该院酌定提前搬迁费由原、被告各享有50%。至于临时安置费一项，该院认为，被告作为出租人，其因厂房被拆迁需要重新安置是不争的事实，故该笔费用依法应归业主即被告所有，原告该请求理据不足，该院不予支持。至于停产停业损失一项，因案涉厂房在拆迁前已由原告承租，且原告确实在该厂房从事生产经营等活动，故现房屋拆迁导致其存在停产停业损失确系事实，故该项费用应由原告享有。至于装修补偿一项，该院认为，根据本案查明的事实，被告取得的装修补偿金额，均按房屋重置价35%获赔，因此，原告所装修之事实与获赔金额并无直接关联。且原、被告所签订的《资产租赁合同》中，对装修相关事宜未作明确约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，虽双方对装修问题未作约定，但根据原告承租被告厂房的用途等合同条款可知，被告同意原告进行装饰装修。本案因政府拆迁导致合同解除，故根据公平原则，结合合同实际履行的情况，该院酌定原告可享有20%的装修补偿款。综上，原告在本案中因租赁物拆迁可享有的补偿款为233539.39元[191.07元/平方米×（1377.82-209.66-435.46）平方米+145元/平方米×（209.66+435.46）平方米]。原告主张被告支付该款自起诉之日起的利息，系其合理的损失，该院予以支持。争议焦点三，关于原告主张的拆迁补偿款能否在本案中一并处理的问题。原告认为，其之所以提出该项诉求，基于被告的违约行为导致其合同无法继续履行，从而要求被告对此予以赔偿。而赔偿金额是参照拆迁部门给予被告拆迁补偿的标准。被告认为，拆迁补偿与房屋租赁系不同的法律关系，二者不能等同，原告若要向被告主张违约赔偿，应当举证证明其损失的事实，现原告未能举证证明，故其诉求不能成立。该院认为，本案原告虽提起的系合同违约之诉，但该诉讼之根源系租赁物拆迁所导致。解除合同的原因在于政府拆迁系不可抗力，并非任何一方违约所致。鉴于双方对拆迁后所产生的各项费用未在《资产租赁合同》作任何约定，因此，虽原告未充分举证证明其产生的实际损失，但因拆迁带给原告损失确也是不争的事实。根据公平原则，原告可以获得相应的拆迁补偿款，具体金额已在前文中详细说明，此处不再赘述。为避免诉累，节约司法资源，该院认为，对原告主张的款项可以在本案中一并处理。综上，对原告的合理诉求，该院依法予以支持。不合理诉求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：一、被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社应于判决生效后十日内支付给原告绍兴市柯桥区伟波针纺织品有限公司搬迁费、提前搬迁费、停产停业费、装修补助费合计233539.39元，并支付该款自2017年12月5日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；二、被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社应于判决生效后十日内支付给原告绍兴市柯桥区伟波针纺织品有限公司剩余租金66885.08元、保证金10000元；三、驳回原告绍兴市柯桥区伟波针纺织品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12310元，减半收取6155元，由原告绍兴市柯桥区伟波针纺织品有限公司负担3910元，由被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社负担2245元，被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社应负担部分，限于判决生效后七日内向一审法院交纳。本院二审期间，上诉人大溇合作社围绕上诉请求依法提交了绍兴市柯桥区柯桥街道房屋征收办公室出具的情况说明一份、光盘一份、关于要求调整装修补助费的报告一份，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认证如下：本院对该情况说明、光盘、报告的真实性予以认定，至于情况说明所涉拆迁赔偿项目伟波公司是否能够主张、伟波公司可主张的装修补偿金额本院在判决主文中予以评判；虽然报告可以证实涉案房屋系临时建筑，大溇合作社未能从拆迁部门取得装修补偿，但考虑到涉案租赁合同未到期，伟波公司存在装修损失，故本院将酌情考虑给予伟波公司一定的装修补偿，对大溇合作社提供报告拟证明不应给予伟波公司装修补偿的证明目的本院不予认定。本院依职权从绍兴市柯桥区柯桥街道调取会议纪要一份，本院对该证据的证明效力予以认定。本院经二审另查明：本院从绍兴市柯桥区柯桥街道调取的会议纪要载明：柯桥街道大溇居委会拆迁项目合法建筑涉及-1、-2、-3、-4、-5、-6、-7、-8号等八处房屋，建筑面积分别为3458.68平方米、4921.31平方米、102.8平方米、1469.4平方米、1469.4平方米、273.36平方米、1975.84平方米、59.02平方米，合计13729.81平方米，根据房产证证载面积和规划登记的用途为综合楼、服务楼、传达室、市场附房、农贸市场、公厕等分别予以确权，其中:-1(房产证上第1幢号)规划用途为综合用房，该楼底层1177.13平方米建筑面积实际用途为商业;-2(房产证上第2幢号)规划用途为综合用房及服务楼，该楼靠绿洲路底层869.45平方米建筑面积实际用途为商业;-7(房产证上第7幢号)建筑面积1975.84平方米，规划用途为农贸市场，以上三处计4022.42平方米确定为国有出让商业用房;其余9707.39平方米确定为国有出让办公用房。其他建筑:-10、-12、-16建筑面积分别为953.70平方米、1132.74平方米、595.8平方米，系物业管理用房和市场配套用房等，按净值价予以补偿，并给予相应的停产停业损失、临时安置费、搬迁费、提前搬迁奖等费用补偿;-9、-11、-13、-14、-15、-17共计建筑面积571.29平方米，按结构价予以补偿。本院经审理查明的其余事实与一审法院认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于涉案租赁合同是否协商一致于2017年10月31日到期的问题，涉案租赁合同因发生拆迁无法继续履行，伟波公司的合同目的无法实现，其提前腾空房屋的行为仅能表明其愿意履行腾房义务，但无证据证实伟波公司与大溇合作社就涉案租赁合同于2017年10月31日到期、已履行部分是否返还、合同责任如何分担等结算和清理内容达成一致，不能据此推定涉案租赁合同经双方协商变更后于2017年10月31日到期。因伟波公司于2017年10月31日腾空房屋交大溇合作社验收，大溇合作社亦表示同意对该腾空日期后的租金予以退还，故一审法院认定涉案租赁合同于2017年10月31日解除并无不当。大溇合作社因出租房屋被拆迁而未能继续履行涉案租赁合同约定义务构成违约，但考虑到本案系不可归责于双方的拆迁事由导致涉案租赁合同解除，伟波公司因此而产生的相应损失，本院确定由大溇合作社给予适当赔偿。至于损失的具体金额认定问题，伟波公司主张按照大溇合作社获得的相应拆迁补偿款的金额予以确定，本院认为，涉案房屋因拆迁由拆迁部门支付的停产停业损失、装修补偿、临时安置费等各项费用系拆迁部门对被征收对象依拆迁文件规定的补偿计算方式给予的补助，补偿对象为被征收人，并非对作为承租人的伟波公司的补偿，房屋产权人取得的相应奖励、补助等费用并不能等同于伟波公司的损失金额，本院就伟波公司主张的各项损失分别予以评判：关于房屋的装修残值损失、停产停业损失的问题，涉案租赁合同未到期，伟波公司因涉案租赁合同解除，无法在涉案房屋内继续正常生产经营，必然产生一定的停产停业损失、装修残值损失，但伟波公司未提供充分有效证据证明上述损失的具体金额，本院根据现有证据，综合拆迁不可归责于双方当事人的因素、涉案租赁合同实际履行情况、拆迁部门确定的涉案房屋的停产停业损失补助、装修补偿的金额，并衡平双方当事人的利益，酌定大溇合作社赔偿伟波公司上述损失130566元。关于搬迁费的问题，涉案租赁合同解除后，大溇合作社因伟波公司实施搬迁的行为而享受了拆迁部门的搬迁费，该项搬迁费41335元应由伟波公司享有。关于提前搬迁奖励的问题，提前搬迁奖励的支付需要在规定时间内签订房屋拆迁补偿协议和腾空搬迁验收合格，产权人取得提前搬迁奖励离不开伟波公司实施的搬迁行为，故一审法院判决提前搬迁奖励由伟波公司享有一半并无不当，伟波公司应取得提前搬迁奖励20667元。关于临时安置费的问题，临时安置费系因房屋被拆迁给予房屋产权人重新安置的费用，作为承租人的伟波公司无权享有。综上，大溇合作社应赔偿伟波公司损失192568元。大溇合作社辩称涉案房屋所有权人系柯桥区柯桥街道大溇居民委员会（原绍兴县柯桥街道大溇村民委员会），大溇合作社不是拆迁对象也没有取得拆迁利益，不应赔偿伟波公司任何损失，本院认为，村经济合作社是指在农村双层经营体制下，集体所有、合作经营、民主管理、服务社员的社区性农村集体经济组织，依法代表全体社员行使集体财产所有权,大溇合作社是柯桥区柯桥街道大溇居民委员会设立的经济组织，有权代表全体社员行使集体财产所有权，其将原绍兴县柯桥街道大溇村民委员会所有的涉案房屋对外出租，亦有权管理因拆迁所获赔偿款项，根据合同相对性原则，其作为涉案租赁合同的出租人应赔偿伟波公司相应损失，对大溇合作社该项辩称本院不予采信。综上，上诉人大溇合作社、伟波公司的部分上诉请求成立，本院对合理部分依法予以支持，对不合理部分不予支持。因本案出现了新的证据，本院对原判予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初11148号民事判决第二项；二、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初11148号民事判决第三项；三、变更绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初11148号民事判决第一项为：绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社应于本判决生效之日起十日内支付绍兴市柯桥区伟波针纺织品有限公司192568元，并支付该款自2017年12月5日起至本判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；四、驳回绍兴市柯桥区伟波针纺织品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12310元，减半收取6155元，由绍兴市柯桥区伟波针纺织品有限公司负担4206元，绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社负担1949元。二审案件受理费11516元，由绍兴市柯桥区伟波针纺织品有限公司负担8642元，绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社负担2874元。本判决为终审判决。审判长 张 靓审判员 夏 鸿审判员 李丹丹二〇一八年五月三十一日书记员 张青炀