湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0528民初353号原告：刘建民，男，1974年6月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：阳晓娟，湖南崀山律师事务所律师。被告：杨华刚，男，1971年2月1日出生，汉族。原告刘建民与被告杨华刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人阳晓娟，被告杨华刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘建民向本院提出诉讼请求:1、请依法判令被告立即将金石镇崀山大道42宗地C栋5-7号地的第二层房屋及第一层5、6号库的不动产登记办理到原告名下；2、判令向原告支付逾期办证违约金101000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年1月28日签订了《合伙集资建房协议》，2013年2月4日、2013年6月25日签订了两份《车库买卖协议》。《合伙集资建房协议》约定原告自愿购买位于金石镇崀山大道42宗地C栋５-７号地的第二层为自己的住房。协议中约定的住房面积为121.6平方米，总金额285688元。两份《车库买卖协议》约定原告购买被告的崀山大道二线42号宗地的5、6号车库，每个车库的价格为78000元，每个车库的面积为14.98平方米。合同签订后，原告于2012年2月3日、2012年6月29日分二次付清全部购房款285680元，并于2013年2月4日、2013年6月25日付清两个车库的价款共计156000元。原告依据协议的约定履行了买受人的付款义务，但被告未按协议约定在规定时间内为原告办理房地产证，为此，原告多次催促被告办理相关权证，被告承诺在2016年阴历年底前为原告办理好房地产权证，并承诺：“......否则甲方赔偿乙方拾万元，并退还购房款，房子归乙方所有”。被告至今仍未为原告办证，造成原告所购房屋的价值无法充分利用，其行为已构成严重违约。为维护自己的合法权益，原告诉至本院。被告杨华刚辩称，原告所购房屋、车库已交付原告使用，所购房屋原告已装修业已入住。被告一直在积极为原告办理相关权属证书，但因原告先是要求将证办理到其父母名下，因原告父亲去世，没有办理好，后原告又要求办理到自己名下，但因原告未按要求提交办证资料，无法办证，其间因办证机关合并停止办证近一年，因此，没有为原告办理好相关权属证书不是被告造成的，原告所购房屋的相关权证早已办理到被告名下，只要原告及时提交相关办证资料，被告愿意随时为原告办理相关权属证书的过户手续。本院经审理认定事实如下：2012年1月28日，原、被告签订《合伙集资建房协议》，原告购买了被告修建的金石镇崀山大道旁42宗地C栋5-7号地房屋第二层商品房，面积为121.6平方米，总房价款为285688元。该房款采取分期付款的方式支付，原告已支付购房款285680元（2012年2月3日支付100000元，2012年6月29日支付185680元）。2013年2月4日和2013年6月25日，原、被告分别签订了2份《车库买卖协议》，原告购买了被告修建的崀山大道二线42宗地C栋5、6号地共2个车库，每个车库面积约为14.98平方米，价款为78000元，2个车库共计价款156000元，原告已支付156000元（2013年2月4日支付78000元，2013年6月25日支付78000元）。《合伙集资建房协议》第五条第2项约定“房产证和土地使用证待工程全部竣工后，由乙方提供有关资料（身份证）委托甲方办理。但乙方需向甲方交纳工本费1300元整，待甲方办好房产证后，乙方必须把工本费及购房余款全部付清。甲方承诺在2016年阴历年底之前办好房产证地产证。否则，甲方赔偿乙方拾万元，并退还购房款，房子归乙方所有”。《车库买卖协议》第3条约定“甲方承诺在五年内把车库的房、地产证过户给乙方，本次交易所产生的所有税、费由甲方负责，乙方付工本费壹仟叁佰元整，使用年限与原土地证相同。车库分摊占地面积约为3-4平方米。如果到期未办好证推迟一个月罚违约金500元”。《合伙集资建房协议》及《车库买卖协议》签订后，被告已将原告所购房屋及车库交付原告使用，但被告未依约为原告办理好所购房屋及6号车库的不动产登记权属证书，原告所购5号车库至2018年6月25日约定办证期届满。因被告未履行为原告办理好不动产登记权属证书的义务，原告诉至本院，遂酿成本诉。另查明，2018年中国人民银行一年期贷款基准年利率为4.35%，2016年阴历年底为公历2017年1月27日。本院认为，原、被告签订的《合伙集资建房协议》及《车库买卖协议》是双方的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。虽然原、被告签订的是《合伙集资建房协议》，但实质是房屋买卖合同，在合同履行过程中，原告依约交纳了购房款和购车库款，但被告没有按合同约定的时间为原告办理好不动产登记权属证书，存在逾期办证违约的事实，应承担相应的违约责任。故对于原告要求被告为其办理所购房屋及6号车库的不动产登记权属证书并支付逾期办证违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。但原告所购5号车库并未超出双方约定的办证期限，未构成逾期办证违约，如被告届时未能依约履行，原告亦可再行主张权利。原告根据《合伙集资建房协议》第五条第2项约定，要求被告向其支付逾期办证违约金100000元，被告认为原告诉请的违约金明显过高，与其实际损失不相符，请求法院予以调整减少。对于被告的这一抗辩主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院认为，被告逾期办证违约给原告造成的是房屋不能用于抵押，转让等间接损失，并未造成其直接损失，双方约定的违约金明显过高，原告亦未向本院提交证据证明其实际损失金额，结合公平原则和诚实信用原则，对原告诉请的违约金金额应作调整减少。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的。除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）、商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限......合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准”的规定，按照原告已付购房款和2018年中国人民银行一年期贷款基准年利率4.35%计算违约金较为合理。对于原告诉请其所购两个车库的违约金1000元（按每个500元计算，共计1000元），因原告于2013年6月25日购买的5号车库未构成逾期办证违约，不应计算违约金，故只应计算2013年2月4日原告所购6号车库的逾期办证违约金500元。因此，被告应向原告支付如下违约金：1、被告应向原告支付按原告已付购房款285680元从2017年1月28日起计算至被告为原告办理好不动产登记权属证书时止的违约金（按年利率4.35%计算）；2、被告应向原告支付2013年2月4日原告所购车库的逾期办证违约金500元。对于被告认为其未依约为原告办理好不动产登记权属证书，是因原告和办证机关的原因造成的抗辩主张，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、由被告杨华刚在本判决生效后三个月内为原告刘建民办理好其所购新宁县金石镇崀山大道旁42号宗地C栋5-7号地的第二层房屋及6号车库的不动产登记权属证书；二、被告杨华刚应向原告刘建民支付的违约金计算如下：1、2013年2月4日所购车库逾期办证违约金500元；2、按原告已付购房款285680元从2017年1月28日起计算至办理好不动产登记权属证书时止的逾期办证违约金（按年利率4.35%计算）；三、驳回原告刘建民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1160元，由被告杨华刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  刘务农二〇一八年五月二日书记员  戴美云