济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0104民初1743号 原告：王园园，女，1986年2月4日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：马恩云，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林强，北京德恒（济南）律师事务所律师。 被告：朱广忠，男，1970年6月5日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务律师。 原告王园园和与被告朱广忠物权保护纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王园园的委托诉讼代理人林强、被告朱广忠及其委托诉讼代理人蔡萌到庭参加诉讼。转换普通程序后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王园园的委托诉讼代理人马恩云、林强、被告朱广忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王园园向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告朱广忠立即腾出位于济南市槐荫区****房屋交付给原告；2、请求依法判令被告朱广忠立即将位于济南市槐荫区****房屋项下的户口迁出；3、请求依法判令被告朱广忠支付自起诉之日起至腾房之日止、按合同总价款的日千分之三支付违约金。事实和理由：2010年6月4日，原、被告签订合同编号为0011560号的《房屋买卖合同》，合同第八条约定，甲方（被告）保证此房产项下的户籍状况为空房。如该房产项下有户口，应在过户完毕10日内将户口迁出。第十条第2项、3项约定，甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金，并赔偿相对方因此造成的损失；3、若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金。2010年7月26日，原、被告又签订一份《协议书》，约定，经甲乙双方及甲方委托代理人三方协商一致，甲方于2010年8月2日12时之前，将乙方前期购买岔路街502号3单元303室所付所有款项（包括房款、营业税、个人所得税、中介服务费、测绘费）共计232645.5元返还乙方。如逾期不返还，甲方委托代理人有权将房屋按2010年6月4日所签订的房屋合同（合同编号0011560号）的价格过户给乙方，且甲方必须配合在5个工作日内将户口迁出。但被告并未按该《协议书》的约定时间将款项返还给原告，也未办理过户手续。无奈原告曾向法院提起诉讼，请求判令被告协助过户手续。经过一审、二审程序，及执行程序，原告于2016年12月9日取得房屋不动产证书。但被告至今仍未将诉争房屋腾空交付给原告，也未将户口迁出，原告曾多次向被告交涉未果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。 朱广忠辩称，一、根据双方于2010年6月4日签订的《房屋买卖合同》约定，甲方于收到全款后进行房屋交接，但原告未向答辩人支付剩余房款，所以答辩人没有义务向原告交付房屋。二、原告第三项诉求曾向法院提起诉讼，根据一事不再理的原则，该诉请求不属于本案审理范围。三、因原告未向答辩人支付剩余房款，答辩人保留提起反诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人双方对下列证据和事实无争议，本院认定如下： 原告提交如下证据：1、2010年6月4日签订《房屋买卖合同》1份；2、2010年7月26日签订《协议书》1份；3、（2010）槐民初字第1466号民事判决书、（2011）济民一终字第568号民事判决书各1份；4、齐鲁银行活期转账单、进账单复印件各1份；5、2016年12月9日核发鲁（2016）济南市不动产权第0158116号不动产权证1份；6、核对无异的朱广忠收到2万元、18万元收条各1份；7、（2015）济民五终字第71号、（2015）槐执字第510-1号执行裁定书、协助执行通知书送达回证复印件各1份。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年6月4日，朱广忠（甲方）与王园园（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将位于济南市槐荫区****房产卖给乙方，房屋所有权人朱广忠，房屋建筑面积65.7平方米。二、成交价格446000元。三、乙方在签订合同时向甲方支付定金20000元。五、乙方承担过户所产生的所有费用。七、甲乙双方在本合同签订之日起3日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括不但限于房产过户、评估、贷款等相关手续。八、甲方保证此房产项下户籍状况为空房，如该房产项下有户口，应在过户完毕（2010年7月10日前）将户口迁出。十、违约责任：2、甲、乙双方在签订本合同后，如任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同的房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。3、若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金。十一、经甲乙双方协商一致达成如下协议：1、乙方于2010年6月4日交购房定金2万元；2、乙方于银行解押当天支付19万元用于房屋解押；3、剩余房款235000元，于2010年7月10日前打入丙方账户，待过户完毕当天由丙方转入甲方账户。”双方还对其他事项进行了约定。2010年6月4日，王园园支付给朱广忠购房定金2万元，同年7月6日，支付给朱广忠购房款18万元，均由朱广忠出具收条。同年7月7日，王园园又以朱广忠的名义交纳一般营业税18050元、其他企业城市维护建设税1263.5元、教育费附加收入541.5元、地方教育费附加收入180.5元。此后，王园园（乙方）、朱广忠（甲方）、朱广忠的委托代理人孙书敏（第三方）及山东进德文化传媒有限公司百分百房产经纪分公司（见证方）又商定另行签订一份《协议书》，约定：甲方于2010年8月2日12时之前将乙方前期购买岔路街502号3单元303室所付所有款项，包括房款、营业税、个人所得税、中介服务费、测绘费共计232645.5元返还乙方。如逾期不返还，甲方委托代理人有权将房屋按2010年6月4日所签订的房屋买卖合同，合同编号为0011560号的价格过户给乙方，且甲方必须5个工作日内将户口迁出。此协议中的甲方的委托代理人起担保作用。但至2010年8月2日，朱广忠并未按上述《协议书》中约定的将232645.5元返还给王园园。 2010年9月13日，王园园向本院提起诉讼，诉讼请求：1、请求判令被告协助原告办理诉争房屋产权过户手续；2、被告支付违约金（以445000元为基数、按日3‰自2010年7月10日起计算至判决生效之日止）。经本院审理，于2011年3月29日作出（2010）槐民初字第1466号民事判决，判决主文为：一、被告朱广忠于本判决生效之日起10日内协助原告王园园将其坐落于槐荫区岔路街502号3-303号的房屋过户至王园园名下，过户费由原告王园园负担。二、被告朱广忠向原告王园园承担违约金（以房价款445000元为基数，按每日3‰自2010年8月8日起计算至本判决生效之日止），于本判决生效之日起10日内支付。朱广忠收到本判决后，不服本判决提出上诉。案经山东省济南市中级人民法院审理，于2011年9月作出（2011）济民一终字第568号民事判决，判决主文为：一、维持济南市槐荫区人民法院（2010）槐民初字第1466号民事判决第一项及案件受理费、诉讼保全费的负担；二、变更济南市槐荫区人民法院（2010）槐民初字第1466号民事判决第二项“被告朱广忠向原告王园园承担违约金（以房价款445000元为基数，按每日3‰自2010年8月8日起计算至本判决生效之日止），于本判决生效之日起10日内支付”为“上诉人朱广忠于本判决生效之日起十日内支付被上诉人王园园违约金（以房价款445000元为基数，自2010年8月8日起按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算至本判决生效之日止）。 两审终审后，朱广忠并未履行生效的两审判决，协助王园园办理房屋过户手续，也未支付违约金。王园园提交2015年4月8日山东省济南市中级人民法院（2015）济民五终字第71号民事判决书，证明因朱广忠欠张雅彬借款205000元及其借款利息、逾期利息，张雅彬不服本院作出的（2013）槐民重字第19号民事判决，提出上诉，经上诉审理，山东省济南市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。并证明王园园购买的朱广忠的位于济南市槐荫区****房产，一直被查封之中。且2015年5月20日，张雅彬向本院申请强制执行并立案后（执行案号：（2015）槐执字第510号），本院在执行程序又查封了朱广忠的该套房屋。2016年8月23日，在执行人员主持下，张雅彬的法定代理人曹爱萍与王园园达成一份《协议书》，协议约定：“申请执行人张雅彬诉被执行人朱广忠一案，因被执行人朱广忠名下位于槐荫区岔路街小区502号3-303（槐097440）已被法院查封，且根据（2010）槐民初第1466号民事判决书判定被执行人朱广忠协助案外人王园园办理上述房产的过户登记手续，经申请执行人与案外人双方友好协商，就（2013）槐民重字第19号民事判决书，达成如下和解协议：一、案外人王园园于本协议签订之日起20个工作日内，将235000元交至济南市槐荫区人民法院。二、申请执行人张雅彬配合案外人王园园办理槐荫区岔路街小区502号3-303房产抵押权注销登记手续。三、槐荫区岔路街小区502号3-303房产过户至案外人王园园名下后，申请执行人张雅彬可至法院领取该款。四、如果因不可抗力未能办理房屋过户登记，案外人王园园取回235000元。”签订协议后，王园园与张雅彬履行了上述协议。2016年12月9日，王园园在济南市国土资源局办理了位于济南市槐荫区岔路街小区502号楼3-303室不动产权证，产权证号：鲁（2016）济南市不动产权第0158116号。 现因朱广忠仍然占用着该济南市槐荫区岔路街小区502号楼3-303室，为此，王园园再次诉来本院要求处理。 另查明，对于王园园请求依法判令被告朱广忠支付自起诉之日起至腾房之日止、按合同总价款的日千分之三支付违约金，朱广忠辩称，原告曾向法院提起诉讼，属于重复诉讼。根据一事不再理的原则，该诉请求不属于本案审理范围。 本院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条规定：“民事主体依法享有物权，物权是权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百二十条规定：“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 王园园已通过人民法院诉讼程序和执行程序，将其购买的朱广忠的位于济南市槐荫区岔路街小区502号楼3-303室办理了不动产权证，产权证号：鲁（2016）济南市不动产权第0158116号，根据上述法律规定，该位于济南市槐荫区岔路街小区502号楼3-303室已依法归王园园所有。现朱广忠仍然占有使用该房屋，侵犯了王园园的财产所权。《中华人民共和国侵权责任法》第三条规定：“被侵权人有权要求侵权人承担侵权责任。”第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；”现王园园诉讼请求朱广忠立即停止侵权行为，腾出位于济南市槐荫区岔路街小区502号楼3-303室房产交付给王园园，符合法律规定，应予支持。 对于王园园诉讼请求，依法判令被告朱广忠立即将位于济南市槐荫区****房屋项下的户口迁出。因该户口的迁出属于公安行政机关管理范围，不属于民事案件诉讼审理范围，该项请求不予处理，可另向行政部门请求处理。 对于王园园诉讼请求依法判令被告朱广忠支付自起诉之日起至腾房之日止、按合同总价款的日千分之三支付违约金。因双方在《房屋买卖合同》约定：“八、甲方保证此房产项下户籍状况为空房，如该房产项下有户口，应在过户完毕（2017年7月10日前）将户口迁出。十、违约责任：2、甲、乙双方在签订本合同后，如任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同的房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。”且双方在之后签订的《协议书》中也约定：“甲方于2010年8月2日12时之前将乙方前期购买岔路街502号3单元303室所付所有款项，包括房款、营业税、个人所得税、中介服务费、测绘费共计232645.5元返还乙方。如逾期不返还，甲方委托代理人有权将房屋按2010年6月4日所签订的房屋买卖合同，合同编号为0011560号的价格过户给乙方，且甲方必须5个工作日内将户口迁出。”但朱广忠一直未协助王园园办理房屋过户手续，构成违约，王园园要求被告朱广忠承担违约金符合双方约定和法律规定。朱广忠辩称原告的该请求属于重复诉讼，本院认为，（2010）槐民初字第1466号民事判决以及（2011）济民一终字第568号民事判决，确认的违约金是自2010年8月8日起至判决生效之日止，且该两审终审判决已于2011年发生法律效力。而王园园本次诉讼的是自2017年3月31日起诉之日起至腾房之日止，不存在重复诉讼问题。另外，根据（2011）济民一终字第568号民事判决改判的违约金内容，原告要求按照合同总房价款3‰的违约金计算标准过高，应予降低。本院认为，本次原告的违约金诉讼请求，仍应按照（2011）济民一终字第568号民事判决确定的标准，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算，以房屋总价款445000元为基数，自2017年3月31日起诉之日起计算至腾房之日止。原告多请求部分，理由不成立，不予支持。 对于朱广忠辩称，原告至今未向其付清房屋款。因朱广忠未提出要求王园园支付未付清的剩余房款，且未提供尚欠房款的证据，故本案不予处理。朱广忠可另行处理。 依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下： 一、被告朱广忠于本判决生效之日起三十日内，将位于济南市槐荫区****房屋腾出交付给原告王园园。 二、被告朱广忠于本判决生效之日起十日内支付原告王园园违约金（以房屋总价款445000元为基数，自2017年3月31日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算至腾出诉争房屋之日止）。 三、驳回原告王园园的其他诉讼请求。 案件受理费200元,由被告朱广忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  丁 哲 人民陪审员  董继美 人民陪审员  张乐菊 二〇一八年五月四日 书 记 员  孙丽娟