山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0902民初4877号原告：杨继行，男，1950年4月21日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：周庆旺，山东公允律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伦，山东公允律师事务所律师。被告：邓新国，男，1980年2月20日出生，汉族，住泰安市高新区北集坡办事处东旧县。委托诉讼代理人：严茂峰，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。原告杨继行与被告邓新国租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨继行及其委托诉讼代理人周庆旺、刘伦，被告邓新国的委托诉讼代理人严茂峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨继行向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付原告所欠租赁费、水电费10649.05元及房屋占用费（自2017年9月9日起至实际交付房屋止，参照原被告双方约定的年租金40800元计算）；3.被告立即支付由于解除合同产生的违约金13104元；4.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2017年1月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租用原告位于泰安市华岩建材装饰有限公司内的门面房一处，租赁期限为1年，年租金40800元。但2017年4月之后，被告未支付任何费用，原告多次催要，被告均以各种理由拖延，根据合同约定，被告无故拖欠租金6天以上以及不按时缴纳水电费，原告有权解除合同，收回房屋。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为此特向法院提起诉讼，望判如所诉。被告邓新国辩称，1.原告主体不适格。涉案房屋系泰安市华岩建材装饰有限公司内租赁省庄镇人民政府土地后建设的，原告系泰安市华岩建材装饰有限公司法定代表人，其行为系职务行为，不是本案的合法主体。2.2017年因博阳路改造工程，2017年9月8日将涉案房屋前的路面挖开，导致无法经营，双方的租赁合同自2017年9月8日无法履行，应为实际解除日，且被告已按指挥部的要求，交接房屋、钥匙等。各方对补偿方案未达成一致意见，并且原告尚欠被告餐费3300元，因此并非被告无辜拖欠房租，被告不存在违约行为，不应支付违约金、利息及房屋占用费。本院经审理认定事实如下：2017年1月8日，原告杨继行与被告邓新国签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于华岩建材沿街门头房，租赁期限2017年1月30日至2018年1月30日，房屋租金每年40800元，按季支付房租，第一次付款计10200元，租赁期间水电费由被告支付；被告无故拖欠房屋租金达6天以上以及每月18号交水电费逾期不交的，原告可终止合同，收回房屋使用权；因国家规划征用该土地，被告必须服从原告，原告不承担任何补偿（费用）；被告无故拖欠房费达10天以上者，每天按总房租的30%滞纳金赔付原告。原告另将两间平房租赁给被告，约定年租金2880元，未在《房屋租赁合同》体现。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2017年8月25日，泰安市泰山区人民政府发布《关于征收博阳路改造工程范围内国有土地上房屋的决定》，涉案房屋位于征收范围内。2017年9月8日，因施工将涉案房屋前的路面挖开，导致被告无法正常经营。2017年10月9日被告将两间平房的钥匙交给原告，2017年12月9日被告将所租赁楼房钥匙交给指挥部，2017年12月16日，涉案房屋被依法拆除。合同约定年租金40800元，两间平房年租金2880元，合计43680元，根据合同约定，被告每季度支付租金10920元，第一季度租金已全额交付，第二季度交纳2800元，剩余租金被告未再支付。截至断电日，被告共欠付水电费1055.8元。原告尚欠被告餐费3124元，原告要求在房租中予以扣减。另查明，涉案房屋占用土地为集体土地，位于城市规划区之外，2003年12月3日，泰安市泰山区人民政府批准同意涉案房屋占用土地建设石头城石业公司项目。以上事实有《投资协议书》、泰安市华岩建材装饰有限公司证明、《房屋租赁合同》、《泰安市泰山区人民政府关于征收博阳路改造工程范围内国有土地上房屋的决定》、收到条及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真是意思表示，为有效合同。被告辩称原告系职务行为，并非本案适格主体，本院认为，原告是否具有所有权并不影响租赁合同的效力，签订租赁合同时房屋由原告占有，并交付被告使用，且租赁合同中载明的出租方为原告，并非泰安市华岩建材装饰有限公司，且该公司认可涉案房屋由原告出资建设并自行管理，故原告并非职务行为，而是作为租赁合同的当事人，在本案中为适格主体。原、被告双方关于平房租赁并未签订书面合同，可参照《房屋租赁合同》确定原、被告之间的权利义务。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，原告依约交付房屋，被告应按照约定支付房租及水电费。因此原告要求被告支付房租及水电费的诉讼请求，本院予以支持。原、被告均认可《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除，截至2017年9月8日被告共欠付租赁费12667.5元、水电费1055.8元，庭审中原告自认尚欠两被告餐费3124元，扣除该款项后，两被告尚欠原告租赁费9543.5元、水电费1055.8元。《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除后，被告合法占有房屋的事由消失，但被告一直未向原告交付房屋，至2017年12月9日才将钥匙交给指挥部，原告要求被告承担该期间的房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。被告称因各方就拆迁款事宜未达成一致意见，故2017年9月8日未腾退房屋，该事由不能作为被告拒不腾退房屋的正当理由。房屋占用费参照《房屋租赁合同》约定的租金计算，为10440元（一个季度房租10920元–平房两个月的房租480元）。关于违约金，《房屋租赁合同》约定被告无故拖欠房费达10天以上者，每天按总房费的30%滞纳金赔付原告，为此原告主张按照总房租的30%一次性支付，即13104元。被告辩称因各方就拆迁款事宜未达成一致意见，因此并非无故拖欠租赁费，不应支付违约金。本院认为，被告辩称未就拆迁款达成一致意见的事实，与本案非同一法律关系，亦不影响《房屋租赁合同》的履行，因此被告未按时支付租赁费的行为已构成违约，应支付原告违约金，但双方约定的违约金过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的二倍支付。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于2017年4月30日前交纳第二季度（2017年4月30日至2017年7月29日）的租赁费，至今欠付8120元；被告应于2017年7月30日前交纳剩余租赁费（2017年7月30日至2017年9月8日），至今欠付1423.5元。因此被告尚未支付的租赁费9543.5元中，8120元部分的违约金自2017年5月10日起算，1423.5元部分的违约金自2017年8月10日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认原告杨继行与被告邓新国签订的《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除；二、被告邓新国于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行租赁费9543.5元；三、被告邓新国于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行水电费1055.8元；四、被告邓新国于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行违约金（计算基数为9543.5元，其中8120元部分自2017年5月10日起、1423.5元部分自2017年8月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算至实际给付之日止）；五、被告邓新国于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行房屋占用费10440元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，由原告杨继行负担60元，被告邓新国负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 员 王晓东二〇一八年五月二十三日法官助理 张振锋书 记 员 黄 媚