.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终1798号上诉人(原审被告)：山西瑞成伟业土地整理有限公司，住所地太原市小店区长风新村西区15幢2层7号。法定代表人：王金宝，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王浩菲，山西晋丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，山西晋丰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局，住太原市高新技术产业开发区振兴街15号，组织机构代码：×××。法定代表人：陈立峰，局长。委托诉讼代理人：解瑞萍，山西仁鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔鹏飞，男，中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局助理员，住该局宿舍。原审被告：毕聪，女，1985年11月20日出生，汉族，个体，住太原市。原审被告：李莉，女，1989年4月8日出生，汉族，个体，住太原市。原审被告：成永茳，女，1985年3月24日出生，汉族，个体，住太原市。原审被告：史晋杰，男，1970年10月6日出生，汉族，个体，住太原市。原审被告：刘海飞，男，1981年11月7日出生，汉族，职业不详，住山西省临县。原审被告：闫磊，男，1986年11月5日出生，汉族，个体，住太原市。原审被告：化泽强，男，1988年2月26日出生，汉族，山西电力设计院工程师，住太原市。委托诉讼代理人：化玲玲，女，个体，住太原市，系化泽强姐姐。原审被告：义卫东，男，1978年3月14日出生，汉族，职业不详，住太原市。上诉人山西瑞成伟业土地整理有限公司因与被上诉人中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局，原审被告毕聪、李莉、成永茳、史晋杰、刘海飞、闫磊、化泽强、义卫东租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初4746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人(原审被告)山西瑞成伟业土地整理有限公司委托诉讼代理人王浩菲，被上诉人(原审原告)中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局委托诉讼代理人解瑞萍、乔鹏飞，原审被告毕聪、李莉、成永茳、史晋杰、刘海飞、闫磊、义卫东，原审被告化泽强委托诉讼代理人化玲玲到庭参加询问。本案现已审理终结。山西瑞成伟业土地整理有限公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项；二、改判上诉人支付被上诉人房租345100元；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案所涉《武警警卫部队房地产租赁合同》解除后，上诉人实际租赁使用的房屋而积仅为681.2平方米,而非1912.86平方米,原审判决对此认定错误，并进而导致应付租金数额计算错误。2015年3月5日,上诉人承租被上诉人商业用房1912.86平方米，随后上诉人将该房屋转租。2016年5月13日,被上诉人向上诉人发出《关于全面停止有偿租赁的通知》。上诉人随后于2016年5月23日回函同意终止合同，并同时提出应妥善处理相关后续问题。至此双方租赁合同解除。事实上，在5月份，上诉人已腾出房屋面积1231.66平方米。原审被告毕聪等八人所占681.2平方米未腾出。另被上诉人在2017年6月15日的《通知》中,也认可上诉人己腾退部分房屋的事实。由于上诉人与被上诉人就合同解除后善后补偿事宜一直在协商交涉过程中，己及时清空且不再由上诉人使用的1231.66平方米的房屋，双方未能进行相关移交手续。不应作为上诉人租赁房屋对待。原审错误认定上诉人实际租赁面积1912.86平方米，并进而错误计算租金不当。二、根据合同解除后，涉案房屋实际租货使用情况，上诉人应支付被上诉人租金345100元，而非原审判决认定的1072083元。中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局辩称，1、上诉人租赁的面积是1912.86万，截止目前也没有退还，还是上诉人控制，目前管道损失，给我方造成了最大损失；2、2015.5.13日收到通知国家政策不允许出租，给上诉人下发，上诉人拿到通知后，仍与分租户签订合同。2016.5.23日上诉人同意终止合同，对方是违法转租。3、减免2个月租金。双方签订合同中写明，应国家政策原因导致的，双方均不承担责任，因此2个月租金不应减。4、3万元的保证金不应减。租赁的合同，租赁物转移了才是解除合同，对方没有移交我方，还租赁给他人。。综上，我方请求驳回上诉，维持原判。原审被告毕聪、李莉、成永茳、史晋杰、刘海飞、闫磊、化泽强、义卫东述称，退还租金并赔偿损失后，同意退房。中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告山西瑞成伟业土地整理有限公司签订的《武警警卫部队房地产租赁合同》；2、各被告立即将各自占有的房屋腾空后返还原告；3、被告山西瑞成伟业土地整理有限公司支付原告2016年5月15日至2017年7月15日的租赁费134．1666万元（最终计算到实际返还房屋日止）；4、被告山西瑞成伟业土地整理有限公司承担逾期支付租赁费的违约金108．6750万元（最终计算至该租金全部支付之日止）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年3月5日，原告与被告山西瑞成伟业土地整理有限公司签订一份《武警警卫部队房地产租赁合同》，双方约定，原告将位于山西省太原市小店区高新技术产业开发区振兴街15号山西省警卫局3号住宅楼负1层和1层商业用房出租给被告山西瑞成伟业土地整理有限公司，房屋建筑面积为1912．86平方米，租赁期限为2015年5月15日至2020年5月14日，每年租金为115万元，按半年结算；被告山西瑞成伟业土地整理有限公司在租赁期内不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，须经原告同意并报武警警卫部队后勤部审核备案后实施；因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；被告山西瑞成伟业土地整理有限公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期1日原告按滞交经费总额的千分之三向被告山西瑞成伟业土地整理有限公司收违约金，逾期30日，原告有权解除本合同并收回全部财产；合同还约定了双方的其他权利义务等。合同生效后，原告如约履行了交房义务，被告山西瑞成伟业土地整理有限公司在承租该房屋后，将房屋先后转租给本案的其他被告，但未按照合同的约定经原告同意并进行上报备案。至今各被告仍未腾房。2016年2月26日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，2016年3月25日，公安部印发了《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》，2016年4月25日，原告印发了《公安警卫部队全面停止有偿服务活动实施方案》。按照该方案原告于2016年5月13日向被告山西瑞成伟业土地整理有限公司发出《关于全面停止有偿租赁的通知》，要求其于2016年6月20日前无条件全面停止所有租赁房屋使用，进行统一封存。但被告收到上述通知后未腾出房屋。原告为了避免造成军地双方的矛盾，特向原告上级单位请示，请求将原被告租赁项目列为复杂敏感有偿服务项目。上级部门于2016年8月19日向原告发出通知，即严格按照《公安警卫部队全面停止有偿服务活动实施方案》要求，按照中央军委和公安部部署，对空余房地产租赁等复杂敏感项目需在2017年6月底前全面停止。2017年6月15日，原告再次向被告山西瑞成伟业土地整理有限公司发出通知，要求其在2017年6月30日前腾退完所有房屋，但至今各被告仍未腾出房屋。综上，被告山西瑞成伟业土地整理有限公司既未履行腾房义务，也未履行强占房屋期间应交纳租赁费的义务，已形成事实上的违约。因此，原告为了贯彻落实中央军委的决策部署，为了维护自身的合法权益，依法提起诉讼。一审法院认定事实：被告山西瑞成伟业土地整理有限公司承租上述房屋后以分租的形式将该房屋转租于他人，其中与被告毕聪等人分别签订《房屋租赁合同》，租赁期限除被告李莉于2020年6月9日期满，其余均至2020年5月14日届满。合同约定的解除条件为，因军事需要提前解除合同的、因不可抗力原因以及国家、军队、和武警部队政策法规重大调整等，承租方收到被告山西瑞成伟业土地整理有限公司出具的书面通知日起，一个月内无条件将房屋归还，被告山西瑞成伟业土地整理有限公司按实际租赁时间收取房租，造成无法履行合同的，双方均不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。除被告毕聪等人外，其余租户已腾房。2016年5月16日，被告山西瑞成伟业土地整理有限公司向被告毕聪等八人送达了原告作出的《关于全面停止有偿租赁的通知》。2016年6月1日之后被告毕聪等人陆续向原告交纳2016年至2017年度的房租。2017年6月30日，原告出租房屋已停水、停电不能正常使用，现被告毕聪等人已不在此营业。一审法院认为，原告已取得涉案房屋的合法建设手续及上级部门颁发的房地产租赁许可证，其与被告山西瑞成伟业土地整理有限公司签订的《武警警卫部队房地产租赁合同》亦取得上级主管部门的审核批准，该合同系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告山西瑞成伟业土地整理有限公司与被告毕聪等人的租赁合同亦为有效合同。租赁合同履行中，中央军委、公安部先后下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》，该规定系政策性规定，原告依此解除与被告山西瑞成伟业土地整理有限公司签订的《武警警卫部队房地产租赁合同》符合合同第十二条约定的情形。一、关于房屋租赁合同何时解除的问题。原告于2016年5月13日向被告山西瑞成伟业土地整理有限公司发出《关于全面停止有偿租赁的通知》，被告山西瑞成伟业土地整理有限公司收到通知后于2016年5月23日回函时表示同意终止合同，至此双方所签房屋租赁合同已达成解除之合意，合同解除。原告主张解除与被告山西瑞成伟业土地整理有限公司签订的《武警警卫部队房地产租赁合同》，予以支持。二、关于腾退房屋的问题。鉴于房租租赁合同已解除，被告山西瑞成伟业土地整理有限公司应全面履行腾房义务，目前虽有部分租户腾退房屋，但仍有被告毕聪等人占用诉争房屋，被告山西瑞成伟业土地整理有限公司作为腾退房屋义务人及转租人，应负有清退次承租人即房屋实际使用人占用房屋的义务。2017年6月15日原告已通知被告山西瑞成伟业土地整理有限公司于2017年6月30日前腾出涉案房屋，但被告山西瑞成伟业土地整理有限公司及被告毕聪等人至今仍未腾出。原告主张被告山西瑞成伟业土地整理有限公司及被告毕聪等人腾出涉案房屋，并返还于原告的请求，予以支持。三、关于租金的问题。原告与被告山西瑞成伟业土地整理有限公司就合同解除的后续事宜未能达成一致意见，原告考虑到各租户的经营现状，在等待上级部门出台政策前同意被告山西瑞成伟业土地整理有限公司继续履行与各租户的租赁合同，此后被告山西瑞成伟业土地整理有限公司继续收取各租户交付的租金，但未向原告支付租金。根据涉案房屋实际租赁使用情况，被告山西瑞成伟业土地整理有限公司应向原告支付2016年5月15日至2017年6月30日期间的租金，共计13．5个月，即115万元÷12月×13．5月=129．3750万元。因房屋租赁合同约定，原告非因军事需要提前解除合同的按被告山西瑞成伟业土地整理有限公司实际使用时间计收租金，可补偿两个月租金作为搬迁费用，退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，故此款应核减2个月的租金及3万元租赁保证金，共计22．1667万元（1150000元÷12月×2月＋30000元），核减后被告山西瑞成伟业土地整理有限公司应支付原告租金1072083元。四、关于违约金的问题。因房屋租赁合同约定，因不可抗力原因及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原告、被告山西瑞成伟业土地整理有限公司均不承担责任，故原告主张违约金的请求，不予支持。五、关于次承租人即被告毕聪等人提出的损失问题。根据合同相对性原则，被告毕聪等人可就此类问题另案提起诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局与被告山西瑞成伟业土地整理有限公司签订的《武警警卫部队房地产租赁合同》于2016年5月23日解除。二、被告山西瑞成伟业土地整理有限公司、毕聪、李莉、成永茳、史晋杰、刘海飞、闫磊、化泽强、义卫东于本判决生效后七日之内腾出位于太原市小店区高新技术产业开发区振兴街15号山西省警卫局3号住宅楼负1层和1层商业用房中所租用的房屋。三、被告山西瑞成伟业土地整理有限公司于本判决生效后七日之内支付原告中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局房屋租金1072083元。四、驳回原告中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局与被告山西瑞成伟业土地整理有限公司签订的《武警警卫部队房地产租赁合同》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因政策性原因，该合同不再履行，故一审判令解除合同，对此双方当事人均无异议，本院对此予以确认。本案二审争议焦点是山西瑞成伟业土地整理有限公司未交付的1231.66平方米的房屋应否计算租赁费。本院认为，租赁合同解除，租赁物应及时返还所有权人。山西瑞成伟业土地整理有限公司以双方尚未处理遗留问题为由，而不予返还租赁物，确给中国人民武装警察警卫部队山西省警卫局造成经济损失，山西瑞成伟业土地整理有限公司应当承担租赁合同解除后，因占有租赁物，给所有权人造成的损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，对山西瑞成伟业土地整理有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10420元，由山西瑞成伟业土地整理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长张玉根审判员米青山审判员张军红二〇一八年五月九日书记员辛磊磊