���川省会东县人民法院民 事 判 决 书(2018)川3426民初372号原告：成都瑞腾房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区龙腾中路1号。统一社会信用代码：91510107667551783X。法定代表人：鲁莉委托诉讼代理人：李晓燕，女，汉族，1988年4月5日出生，四川省简阳市人，系该公司员工，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：张宇驰，女，四川盛豪律师事务所律师，一般代理。被告：凉山农村商业银行股份有限公司会东支行，住所地：四川省会东县会东镇金叶街56号。法定代表人：丁天馗系该行行长委托诉讼代理人：解廷泰，男，系该行职工。原告成都瑞腾房地产经纪有限公司与被告凉山农村商业银行股份有限公司会东支行案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人李晓燕未到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人张宇驰、被告的委托诉讼代理人解廷泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都瑞腾房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求不得执行成都市高新区1-5、7-10号房屋；2、请求人民法院撤销（2017）川3426执238号执行裁定；3、请求人民法院依法启动执行回转程序。事实与理由：原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法���依据。2017年10月30日，四川省会东县人民法院对原告作出（2017）川3426执238号裁定及协助执行通知书，载明对被执行人廖文、王毅在位于高新区吉泰五路88号3栋40层办公房租赁给原告代为收取的租金依法予以扣留，扣留期限为2018年1月起至合同期满，每年扣留并提取31万元，2018年1月2日，原告对执行标的提出书面异议。凉山州会东县人民法院于2018年1月24日作出（2018）川3426执异2号执行异议裁定，驳回原告的异议申请。原告与被执行人的《房产租赁合同》是合法有效，受法律保护的，被告和被执行人之间的抵押和债权债务纠纷与原告无关，根据合同法租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，现依法提起诉讼保护原告的合法收益。被告凉山农村商业银行股份有限公司会东支行辩称，原审事实清楚，适用法律准确，程序合法，原告诉求事实不清，合同的真实性存在高度可疑，我行申请执行抵押物符合法律程序，事实清楚，有法可依，请求驳回原告的诉讼请求。我行在办理抵押贷款时经核实，承租人是李国良和四川好椎乐健康管理咨询有限公司。我行申请执行后，原告提出执行异议之诉，经我行调查，未见原告与廖文、王毅租赁我行抵押物的相关备案登记信息，原告提交的租赁合同真实性高度可疑。若因原告请求不执行错误，给我行造成损失的，应当予以赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告当庭向本院提交的证据分别为：1、房屋委托交易合同复印件、确认函复印件、工作联系函复印件各1份，证明目的：四川龙腾亿佰家商贸有限公司委托原告提供合适的物业资源，原告向四川龙腾亿佰家提供了案涉房��，四川龙腾亿佰家以低于市场价格的七百七十万元成交，并将案涉房产登记在王毅、廖文等七人名下。2、民事和解协议复印件1份、房屋租赁合同复印件7份，证明目的：四川龙腾亿佰家欠原告代理费三百八十五万元。原告与四川龙腾亿佰家达成了和解协议，四川龙腾亿佰家公司采用以租抵债的形式，将案涉房产租赁给原告，租期为二十年，前十年的租金四百八十五万伍仟三百二十元，用于抵偿原告的代理费本金及利息，后十年的租金七百二十八万二仟九佰八十元，原告按季度支付给四川龙腾亿佰家公司，租期内原告可以转租，收益归原告。3、承诺书复印件1份、房屋租赁合同复印件1份、案涉房屋产权证复印件20页，证明目的：四川龙腾亿佰家将案涉房屋转让给王毅、廖文，二人向原告出具了说明承诺书，并与原告签订了租赁合同，记载了王毅、廖文同意继续履行与四川龙腾亿佰家与原告以租抵债的协议。4、香年广场温馨提示复印件1份，证明目的：原告一直在管理并使用案涉房产。5、交费通知单复印件2份、三方协议复印件2份，证明目的：原告是案涉房产的实际使用人，物管费由原告缴纳。6、授权委托书复印件1份，证明目的：原告委托廖文代理与上海钱坤信息科技有限公司成都公司签订房屋租赁合同。7、房屋租赁合同复印件1份、代签租赁合同通知复印件1份、委托支付协议复印件1份，证明目的：原告委托廖文代理与上海钱坤信息科技有限公司成都公司签订房屋租赁合同，案涉房屋欠交物管费，钱坤公司直接将租金支付给物管，用以抵偿物管费。8、工作联系函5份（复印件）、承诺书1份（复印件），证明目的：原告一直与物管关于物业费水电费事宜进行沟通。原告一直在承担案涉房产的物管费和水电费。9、租赁合同复印件1份（2013.11.28）、房屋租赁合同复印件1份（2015.12.20）、租赁合同复印件1份（2014.3.27）、房屋租赁合同复印件1份（2015.10.26），证明目的：原告与实际承租人签订租赁合同。10、授权委托书复印件2份（2014.9.28），证明目的：原告作为转租方需要房屋所有权人的同意，才能合法转租，为了方便原告以自己名义对外签订租赁合同，王毅、廖文向原告出具了该委托书，同时反映了王毅、廖文一直在履行从四川龙腾亿佰家承接的义务。11、承诺书复印件1份，证明目的：物管费由原告缴纳。12、共同投资合作协议复印件1份、原告与王永毅的房屋租赁合同复印件1份，证明目的：原告一直在合法占有、使用案涉房屋，并收取相应的收益。13、高新法院的判决书复印件1份、会东县法院的协助执行通知书复印件1份，执行裁定书复印件1份，证明目的：王毅、廖文与原告签订的房屋租赁合���合法有效，应受法律保护。案涉房屋的租金是原告的合法财产。被告当庭向本院提交的证据分别为：1、租赁合同复印件2份、出租房产抵押补充协议复印件2份，证明目的：在签订贷款合同时案涉房产进行抵押登记时的租赁情况。2、四川省会东县人民法院的（2016）川3426民初1360号民事判决书复印件1份、会东县法院的（2018）川3426执异2号执行裁定书复印件1份，证明目的：申请实现抵押物权是合法的。3、房产租赁合同复印件1份，转让协议复印件1份，证明目的：目前廖文还在管理案涉房屋。被告凉山农村商业银行股份有限公司会东支行当庭发表的质证意见为：真实性均有异议，原告提交的多份租赁合同真实性高度可疑。原告成都瑞腾房地产经纪有限公司当庭发表的质证意见为：证据来源不明，对租赁合同的三性有异议。该合同签订时间原告已经在管理案涉房产，判决��、裁定书不能达到被告的证明目的，对房产租赁合同复印件1份，转让协议复印件1份的三性予以认可，但达不到被告的证明目的。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本案认定如下：1、原告所举第1、2、3、7、10号证据反映原告与四川龙腾亿佰家商贸有限责任公司之间的法律关系，原告与四川龙腾亿佰家商贸有限责任公司之间的债权纠纷与本案无直接关联，且案涉房屋的产权人与四川龙腾亿佰家商贸有限责任公司之间是何种法律关系?案涉房屋的产权人基于何种法定事由承担本案原告主张的债权？案涉房屋的产权人与原告签订房屋租赁合同确认以租金抵偿债务的金额为三百八十五万元，数额较大，租期20年，租赁期限较长，但原告未提供除租赁合同外第三方书面证据加以证明，且上述证据均为复印件，原告并未当庭出示原件与之核对，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条有关证据的审核认定原则的规定，无法与原件核对的复印件不能作为定案依据，故本院不予采信；2、原告所举第4、5、6、8、9、11、12号证据，主要反映关于案涉房屋物业方面原告单方的一些书面材料，而书面材料中提及的物业相关的水费、电费等公共事业费用的缴纳凭证原告并未提供，不能达到原告主张其对案涉房屋实际占有、使用、管理的证明目的，同时上述证据原告亦未提供原件核对，故本案不予采信；3、原告所举13号证据，2017年12月11日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出（2017）川0191民初14348号民事判决书对原告与被执行人王毅、廖文之间租赁合同纠纷进行裁决，但该法律文书是否生效，原告未提供相应证据予以佐证，不能达到原告据另案生效法律文书提出排除执行异议的目的，该法律文书的形成时间是案件执行过程中的事实，本院予以采信，但原告的证明目的不予采信；4、被告所举2号证据是本院已生效法律文书，现无其他有效文书足以推翻该法律文书，故本院对该法律文书的法律效力予以采信；5、被告所举1号证据在2号证据认定中已被采信，故本院予以采信；6、被告所举3号证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。根据各方当事人的陈述及举证、质证、本院的认定情况，本院对本案事实认定如下：2016年12月5日，本院依法对凉山农村商业银行股份有限公司会东支行诉西昌市宝利丰商贸有限责任公司、廖文、王毅、郭颖金融借款合同纠纷一案作出的（2016）川3426民初1360号民事判决书认定：凉山农村商业银行股份有限公司会东支行与西昌市宝利��商贸有限责任公司、廖文、王毅、郭颖之间属于金融借款合同关系，其中廖文提供位于成都市高新区，房产证号为成都房权证监证字第××、41××44、41××54、41××57、37××40、41××19、41××48号，对应的土地使用权证号分别为成高国用（2014）第30132、30134、502577、30129、22343、30133、30128号（他项权证号分别为成房他证他权字第××号、1301075-9号、1301075-8号、1301075-5号、1301075-4号、1301075-3号、1301075-2号）的房产对案涉借款进行抵押；王毅提供位于成都市高新区，房屋所有权证号成房权监证字第4158794、4158764号，土地使用证号为成高国用（2014）第502580、502581号，他项权证号为成房他证他权字第1301075-6、1301075-7号的房产对案涉借款进行抵押。凉山农村商业银行股份有限公司会东支行对廖文、王毅提供抵押并登记的房产享有优先受偿权。该判决书发生法律效力后，凉山农村商业银行股份有限公司会东支行依法向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法作出（2017)川3426执238号执行裁定书裁定：“将被执行人廖文、王毅在位于成都市高新区办公用房租赁给成都市瑞腾房地产经纪有限公司代为收取的租金依法予以扣留（扣留期限为2018年1月起至合同期满。每年租金为31.2万元）。”本院依法向本案原告送达协助执行通知书后，本案原告不服本院作出的（2017)川3426执238号执行裁定，对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并于2018年1月24日作出（2018）川3426执异2号执行裁定书，裁定：“驳回异议人（案外人）瑞腾房地产经纪有限公司提出的异议请求。”2018年2月6日，原告不服本院作出的（2018）川3426执异2号执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：本院（2017)川3426执238号执行案件在执行过程中，廖文、王毅向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起与本案原告成都瑞腾房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷诉讼，四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出（2017）川0191民初14348号民事判决书，判决驳回王毅、廖文的诉讼请求。本院认为：本案争议的焦点为：一、本案原告举出案涉房屋的租赁合同是否真实、合法？二、本案原告主张对案涉房屋的租赁权能否阻止被告实现案涉房屋的抵押权？一、本案原告举出案涉房屋的租赁合同是否真实、合法的问题。本案原告主张排除强制执行的理由是其与被执行人廖文、王毅之间存在合法有效的租赁合同关系，根据“买卖不��租赁”的法律原则，原告与廖文、王毅之间的租赁合同关系应受到法律保护。对此，原告提供了与廖文、王毅签订的《房产租赁合同》、《委托合同》及原告与四川龙腾亿佰家商贸有限公司签订的《房屋委托交易合同》、《民事和解协议》等证据，以证明双方房屋租赁关系的真实性、合法性，但原告所举证据均为复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条有关证据的审核认定原则的规定，无法与原件核对的复印件不能作为定案依据，同时根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条有关举证责任分配的一般规定，原告对其举出的案涉房屋的租赁合同是否真实、合法有责任提供证据加以证明，原告提供的是2017年12月11日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出（2017）川0191民初14348号民事判决书证明其举出���案涉房屋租赁合同合法有效，但该民事判决书的形成时间是本院（2017)川3426执238号执行案件的执行过程中。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，本院难予支持原告的主张。另外，本案租赁合同约定以租抵债的金额为三百八十五万元，数额较大，租期二十年，租赁期限较长，但原告未提供除租赁合同复印件外第三方书面证据加以证明，且根据双方的约定前十年的租金可实现以租抵债的合同目的，而合同却把租期定为二十年，这一约定，有违常理。二、本案原告主张对案涉房屋的租赁权能否阻止被告实现案涉���屋的抵押权的问题。“买卖不破租赁”是我国关于不动产租赁权保护的一项法律原则，在合同法、担保法、物权法和相关司法解释中均有相应的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该规定说明，人民法院在执行程序中同样要保护承租人的租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的���押权。”、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”根据上述规定，租赁权要对抗抵押权，需要租赁权设定在先。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条有关承租人确定原则，强调占有、登记备案对租赁的意义。本案原告主张的租赁权系以租抵债，并强调其一直对案涉房产占有、管理、使用，但其并未提交案涉房产相应物业、水、电等费用��付款凭证及在案涉房产所在物业公司办理了登记、备案等手续。本案中，原告未完成其对执行标的享有排除强制执行的民事权益的举证证明责任，原告主张其与被执行人廖文、王毅之间存在租赁合同法律关系，且租赁权设定在被告的抵押权之前。按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，原告的举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而2016年12月5日，本院依法作出的（2016）川3426民初1360号民事判决书已发生法律效力,该判决确认了被告的抵押权设置时进行了抵押登记，被告对案涉执行标的享有抵押权，符合法律规定，并支持了被告对案涉执行标的享有优先受偿的权利。原告主张一直在合法占有、使用案涉房屋，并收取相应的收益，对争议标的上设置抵押权不知情，有违常理。故对原���主张享有排除执行异议的租赁权，本院难予支持。综上所述：原告主张其与被执行人廖文、王毅之间存在租赁合同法律关系，且租赁权设定在被告的抵押权之前，证据不足；其据此主张排除强制执行，无事实及法律依据，本院难予支持其诉讼请求。如原告与被执行人廖文、王毅之间存有纠纷，可以另寻法律途径解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告成都瑞腾房地产经纪有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审 判 长  马玉英审 判 员  黄维凤人民陪审员  丁显刚二〇一八年五月七日书 记 员  刘志群附：本案适用法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。