广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初584号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街****。法定代表人：余勇，所长。委托代理人：胡茜，马湘丽，均为公司职员，联系地址同原告地址。被告：广州智赋企业管理顾问有限公司，住所，住所地广州市海珠区沙园路五街****自编二div>法定代表人：廖益民，经理。委托代理人：江有声，广东正觉律师事务所律师。原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告广州智赋企业管理顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡茜、马湘丽，被告的委托代理人江有声到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区革新路凤安一街12号之11房屋是原告管理的房屋，由被告承租作商业使用，计租面积88.1242平方米，2014年5月至2016年4月每月租金2600元，2016年5月至2017年4月30日每月租金2730元，2017年5月至2018年4月每月租金2867元。被告承租房屋后从2014年6月1日起无正当理由拒绝缴交租金，被告的行为已严重侵害了原告的权益。根据《合同法》和双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第四条规定，起诉请求判令：1、解除原告与被告关于广州市海珠区革新路凤安一街12号之11房屋的租赁关系；2、被告腾空上述房屋并交还给原告；3、被告缴纳从2014年6月1日起至腾空交还上述房屋之日止的租金（从2014年6月1日起至2016年4月30日止的租金每月2600元，从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金每月2730元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金每月2867元，从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金每月3010元）给原告；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告认为原告的要求不合理。2014年5月涉案房屋招拍时应该包含用水，但被告进驻使用时发现涉案房屋不能用水。涉案房屋在小区内，受制于小区管理，被告多次向原告反映用水问题，但原告没有回应。涉案房屋一直没能用作商业用途，只能用来堆放杂物。被告多次与原告沟通，要求减免租金，但原告不予洽谈。原告至今提起诉讼，已过诉讼时效。被告同意腾空交还房屋。经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等；原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二管理处管辖事务由广州市海珠区房屋安全和物业一所接管。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。2010年5月6日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局向市国土房管局海珠区分局第一、二管理处发出《直管房拆迁接管通知书》（海珠接字第2358号），通知革新路凤安一街12号已批准接管；等。原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：(第一条)甲方同意将坐落在海珠区革新路凤安一街12号之11部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积88.1242平方米；(第二条)租赁期限从2014年5月1日至2016年4月30日，月租金2600元；从2016年5月1日至2017年4月30日，月租金2730元；从2017年5月1日至2018年4月30日，月租金2867元；从2018年5月1日至2019年4月30日，月租金3010元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；(第十四条)乙方向甲方交纳（人民币）7800元押金（非住宅用房押金，可以收取不超过三个月月租金数额）；（第十九条）乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市永兴物业管理有限公司（以下简称“永兴公司”）对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；(第二十一条)2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。上述合同签订后，被告向原告支付了2014年5月的租金，自2014年6月1日起未向原告支付租金。原告于2018年1月9日向法院提起本案诉讼。诉讼中，被告表示涉案房屋因为没有水表无法用水，其曾口头向原告及永兴公司反映用水问题，但原告及永兴公司未予以解决，故其自2014年6月1日起没有缴纳租金；原告对此不予确认，表示被告竞拍涉案房屋时对房屋的情况是充分了解的，房屋交付给被告时是可以用水的。原告还表示：被告欠租后永兴公司通过电话对被告进行催缴，从2017年6月27日起多次在涉案房屋门口张贴通知，并提交了现场照片予以证明。被告表示永兴公司仅在2016年5月26日、2017年6月27日对其进行催缴。原、被告确认被告已于2018年4月18日将涉案房屋腾空交还给原告。本院认为：原告与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。被告辩称涉案房屋因为没有水表，无法用水，其曾口头向原告及永兴公司反映用水问题，但原告及永兴公司未予以解决。原告对此表示被告竞拍涉案房屋时对房屋的情况是充分了解的，房屋交付给被告时是可以用水的。被告未提交充分证据证明上述抗辩意见，故本院不予采纳，被告应依约向原告缴纳租金。原、被告双方确认被告于2018年4月18日将涉案房屋交还给原告。双方关于涉案房屋的租赁关系于2018年4月18日已实际解除，故对原告要求解除原、被告关于涉案房屋的租赁关系及被告腾空交还房屋的诉讼请求，本院不再处理。被告主张原告要求支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的租金的诉讼请求已经超过诉讼时效是否成立的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之时起计算……”该法第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”合同约定租金按月结算，由被告在每月的第20日前支付当月的租金。因此，原告要求被告支付2016年9月30日之前的租金的诉讼请求在《中华人民共和国民法总则》施行时诉讼时效已届满，应适用《中华人民共和国民法通则》关于1年诉讼时效期间的规定，原告要求被告支付从2016年10月1日起的租金适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告主张其委托永兴公司通过电话对被告进行催缴，从2017年6月27日起多次在涉案房屋门口张贴通知。而被告表示永兴公司仅在2016年5月26日、2017年6月27日对其进行催缴。故原告于2016年5月26日、2017年6月27日向被告进行催缴构成诉讼时效中断。原告要求被告支付2015年6月1日至2016年5月31日期间租金的诉讼请求的诉讼时效重新计算，诉讼时效至2017年5月26日届满。因此，原告要求被告支付2014年6月1日至2016年6月30日期间的租金，超过诉讼时效，本院不予支持；原告要求被告支付2016年7月1日至2018年4月18日期间的租金，未超过诉讼时效，本院予以支持。2016年7月1日至2017年4月30日期间的租金每月2730元，2017年5月1日至2018年4月18日期间的租金每月2867元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州智赋企业管理顾问有限公司在本判决生效之日起15日内，向原告广州市海珠区房屋安全和物业一所支付2016年7月1日至2018年4月18日期间的租金（2016年7月1日至2017年4月30日期间的租金每月2730元，2017年5月1日至2018年4月18日期间的租金每月2867元）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2605元，由原告负担1236元，被告负担1369元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  王颖仪人民陪审员  梁浩荣二〇一八年五月二十八日书 记 员  刘 淼刘汉尧