河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0311民初669号原告:洛阳橡林房地产开发有限公司，住所地:洛阳市洛龙区美菌街16号33幢1-104号。统一社会信用代码：91410300098591653G。法定代表人:史书山，总经理。委托代理人：安方琴，系该公司职员。委托代理人：席悦，金博大律师事务所律师。被告:王琳,女,1994年4月1日出生,汉族,住河南省洛阳市西工区。委托代理人：赵青，河南卓大律师事务所律师。原告洛阳橡林房地产开发有限公司诉被告王琳为商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人安方琴、席悦及被告的委托代理人赵青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的合同编号为YS0303555、房屋代码1162371《商品房预售合同》;2、判令被告协助原告办理注销《商品房预售合同》备案登记等相关手续；3、判令被告支付原告违约金120053.84元(违约金暂计至2018年2月1日)；4、判令被告承担本案保全费、诉讼费等全部费用。事实与理由：2015年7月6日,原被告双方签订了编号为YS0303555、房屋代码1162371的《商品房预售合同》,约定被告以“首付+按揭”的方式购买原告开发的建业“智慧港”1-2103号房屋。房屋总价款1212665元,其中,首付款612665元,余款600000元以银行按揭方式付款。合同签订后,原告依约履行合同义务,然虽经原告多次催告,被告至今未将按揭贷款支付，原告也未依约补足全部房款,致使原告不能实现合同目的,达到合同解除条件。为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,望依法支持原告诉请。被告辩称：一、答辩人与橡林公司既已约定以“首付+按揭”的方式购买橡林公司开发的案涉房屋,在答辩人依约支付首付款612665元的情形,其余款600000元明确限定为银行按揭贷款,因此,在答辩人未实际取得上述贷款时,答辩人不应补足全部房款。二、本案未能订立商品房担保贷款合同并导致案涉商品房买卖合同不能继续履行的原因不能归责于答辩人,完全系因案外第三人的债务问题被法院预查封所致,对此,橡林公司是明知的。因此,根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第23条的规定,答辩人同意解除合同,但答辩人不存在任何的违约行为,同时,橡林公司应返还答辩人的购房款612665元的本金及利息。三、答辩人不存在违约行为,且案涉房屋当前的价值显然高于双方订立合同时的价值,橡林公司解除合同后亦不存在任何的损失，因此,要求答辩人承担违约金,既不符合法律的规定,又有违公平原则。四、案涉房屋已被预查封,橡林公司要求答辩人协助办理注销《商品房预售合同》备案登记等手续,显然不具有现实可能性,亦应待查封解除后,才能协助办理。综上所述,答辩人未违反约定义务,橡林公司主张被告承担违约责任,没有事实依据。同时,答辩人同意解除合同,但橡林公司应返还答辩人的购房款612665元的本金及利息。依据原被告无异议的证据及本院对持有异议的证据进行分析与认定，结合原被告的陈述、质辩意见，本院查明如下事实：一、2015年7月6日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订合同编号为YS0303555、房屋代码1162371的《商品房预售合同》，被告将自己开发的、位于洛阳市××区××大道与××交叉口西北角橡林智慧港1单元2103号房，以每平方米8108.22元、总价1212665元的价格出售给被告。被告支付房款的方式为商业贷款，首付612665元，于2015年7月6日支付，银行贷款600000元，于2015年8月6日贷款到账。并约定，如因被告责任使按揭贷款未足额汇入原告指定账户的，被告应当在约定贷款到账期限届满或者银行拒绝贷款（包括未足额发放贷款）之日起15日内一次性向原告补足房屋的全部总价款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行。二、被告按约支付了首付款612665元，被告出具有发票，并在房管部门对该套房产进行了备案登记。后，在合同约定的2015年8月6日前，被告的银行贷款600000元未贷款成功。2015年8月14日，洛阳市涧西区人民法院作出（2015）涧民四初保字第612-1号法律文书，将备案登记在被告名下的涉案房产予以查封。被告未能贷款成功，至今也未按合同的约定向原告补足剩余房款，导致原告提起本案的诉讼。另，涉案房屋，原告未向被告交付。三、《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第1.1.1条载明被告的邮寄地址为：河南省洛阳市西工区中州中路443号院1栋2门1802号。原告提供中国邮政EMS（编号1061947068226）寄件人存根及网络回执查询单，称已于2017年12月4日向被告邮寄了《解除商品房预售合同通知函》。回执查询单中显示系他人收，超市代。被告称未收到给通知函。原告在EMS中的邮寄地址为“洛阳市西工区中州中路443号院2栋2门2203号”，与补充协议中所记载的地址不符。四、《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第2.2条约定：“如按揭款或分期款项未能按照约定时间足额到账的,构成逾期付款,买受人应自双方约定贷款到账期限届满或者其他应付款项约定期限届满后15日内将购房款全额补足给出卖人;否则,出卖人有权解除合同。”第2.2.2条约定：“出卖人通知买受人解除合同的,买受人除应按总房款的5%向出卖人支付违约金外,还应在解除通知送达后10日内退还合同和发票、收据等所有原件,双方办理撤销《商品房买卖合同》备案手续;买受人逾期办理的,除支付上述总房款5%违约金外,每逾期一日,还应按照总房款的1‰向出卖人支付违约金,支付期限自解除合同通知之日起至双方办理完毕撤销《商品房买卖合同》备案手续之日。对于买受人已经交纳的房款,在扣除上述违约金后,由出卖人无息退还买受人。”审理中，被告同意解除合同，但认为不应当支付违约金。因当事人的意见分歧较大，致调解不能。本院认为：一、原被告于2015年7月6日，签订的合同编号为YS0303555、房屋代码1162371的《商品房预售合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示,合法有效，本院予以确认。根据《合同补充协议》第2.2条的约定，因被告未按约支付原告剩余房款，原告享有解除合同的权利，且本案中被告亦同意解除合同，故本案《商品房预售合同》依法予以解除。二、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案合同解除后，原告应当返还被告的购房款612665元，被告应当协助原告办理注销《商品房预售合同》备案登记等相关手续。但因涉案房屋预售登记在被告名下期间，已被洛阳市涧西区人民法院作出的（2015）涧民四初保字第612-1号文书予以查封，故待该房产解封后，被告应当协助原告办理注销《商品房预售合同》备案登记等相关手续。三、关于违约金问题。《商品房预售合同》中约定被告逾期付款的违约金支付按照附件四《合同补充协议》第二条执行。《合同补充协议》第二条中的2.2.2款约定的违约金支付条件为原告应向被告通知解除合同，原告虽提供了编号为1061947068226的邮政EMS寄件单，显示给被告邮寄了《解除商品房预售合同通知函》，但被告否认收到该函件，且从回执查询中显示不是被告本人签收，及原告给被告的邮寄地址与《合同补充协议》第1.1.1条中的地址不相符。原告亦未提交《解除商品房预售合同通知函》的自己留存版，致本院不能查明其《解除商品房预售合同通知函》的内容为何，本院不能确认被告已收悉原告的通知函，故因支付违约金的条件未能成就，违约金的诉求不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告洛阳橡林房地产开发有限公司与被告王琳于2015年7月6日签订的合同编号为YS0303555、房屋代码1162371的《商品房预售合同》予以解除。二、被告王琳于洛阳市洛龙区开元大道与定鼎门街交叉口西北角橡林智慧港1单元2103号房被解除查封后，协助原告洛阳橡林房地产开发有限公司办理注销《商品房预售合同》备案登记等相关手续。三、驳回原告洛阳橡林房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11227元，由原告洛阳橡林房地产开发有限公司负担1840元，被告王琳负担9387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  陈雷二〇一八年五月四日书记员  陈明