江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0106民初5219号 原告：周霞，女，1971年10月15日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：杜会玲，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司，住所地南京市。 负责人：王庆华。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明。 两被告的共同委托诉讼代理人：吴丽丽，女。 两被告的共同委托诉讼代理人：汪珏，女。 原告周霞与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司（以下简称友谊华联金盛分公司）、南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周霞及其委托诉讼代理人杜会玲、被告友谊华联金盛分公司、友谊华联公司的共同委托诉讼代理人吴丽丽、汪珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周霞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告友谊华联金盛分公司2016年5月26日签订的租赁合同；2.被告友谊华联金盛分公司返还原告押金20000元；3.被告友谊华联金盛分公司赔偿原告装饰装修损失353093元、桌椅损失23900元、厨具损失17500元、加盟费损失180000元、停业损失108000元、罚款3000元；4.被告友谊华联公司对被告友谊华联金盛分公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2015年5月26日，原告与被告友谊华联金盛分公司签订租赁合同，约定被告友谊华联金盛分公司将南京市，租期自2016年5月1日至2019年4月30日。合同履行中，因涉案房屋所在的江东北路311号-319号郑和国际广场项目规划明确无餐饮业态，不得设置餐饮服务，环保等政府管理机关禁止此处开展餐饮经营活动，原告为此缴纳罚款3000元。作为出租人的友谊华联金盛分公司隐瞒该事实，致使原告无法正常开展经营活动，并造成重大经济损失。原告与其沟通未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告友谊华联金盛分公司辩称，1.原告要求解除双方签订的租赁合同无依据，涉案房屋无餐饮业态规划系未预留，并不影响双方签订的租赁合同继续履行，原告已领取营业执照，具备继续经营的条件，原告要求解除合同无事实和法律依据；2.原告被处罚是事实，但原告应积极向有关部分提出复议，与被告无关；3.原告要求友谊华联金盛分公司赔偿装修损失、设施设备损失、停业损失及加盟费损失无事实和法律依据；4.被告的确收到押金20000元，如果合同解除，被告同意退还；5、原告欠付2017年6月1日至2018年1月31日房屋使用费及电费合计179452.23元，做为抗辩意见，应在本案中处理。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告友谊华联公司辩称，友谊华联金盛分公司独立核算，独立以其自己名义对外签订合同，友谊华联金盛分公司收取的租金亦未支付给被告友谊华联公司，故被告友谊华联公司不应承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：2016年5月26日，原告周霞（乙方、承租方）与被告友谊华联金盛分公司（甲方、出租方）签订租赁合同，约定甲方将位于南京市.43平方米的展位出租给乙方使用，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日止，甲方给予乙方90天免租期，具体免租期为2017年1月31日起至2017年4月30日；乙方展位及设施使用费按每天每平方米2.8元计算；乙方应于合同签订之日向甲方交纳20000元的保证金等等。合同签订后，原告向被告友谊华联金盛分公司支付20000元保证金及2016年5月1日至2017年4月30日期间租金167421.10元。 2016年6月2日，原告周霞（乙方）与北京手抓水货餐饮管理有限公司（甲方，以下简称手抓水货公司）签订专营单店合同书，约定甲方授权乙方单店经营“水货餐厅”系列海鲜菜品，同时甲方授权乙方使用其独家商标，经营期限自协议签订之日起至2019年5月15日止；甲方授权乙方在江苏省南京市鼓楼区金盛摩尔商场专营店经营本品牌专营单个餐厅，合同签订时乙方应向甲方一次性交纳技术转让费、管理费、培训费、上门带店费等共计18万元等等。截至2016年4月26日，原告周霞共向手抓水货公司支付加盟费18万元。 合同签订后，原告委托案外人对租赁展位进行装修，并于2016年4月12日领取了商号为南京市鼓楼区龙昀骥餐饮店的个体工商户营业执照，经营者为原告周霞。为满足经营之需，原告定制或购买了桌椅以及厨房设施设备等，并提供了部分凭据和费用清单证明该事实。 另查明，包括涉案房屋在内的郑和国际广场项目由南京郑和国际广场建设有限公司经规划核准后开发建设。南京市环境保护局于2008年4月7日在关于郑和国际广场建设有限公司郑和国际广场项目环境影响报告书的批复中，明确该项目商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。此外，该项目在2014年9月形成的阶段性验收意见之一为：项目内不设餐饮及娱乐项目。2016年4月25日，南京市鼓楼区环境保护局（以下简称区环保局）向区市场监督管理局发送的函件中载明，区环保局多次接到群众举报，反映“郑和国际广场”内餐饮店油烟、噪音污染扰民问题……。郑和国际广场项目不得设置餐饮服务，请贵局依据相关法律、法规对此处餐饮项目不予许可。 2016年8月5日，友谊华联金盛分公司向包括原告在内的经营餐饮的商户发出关于暂停油烟排放餐饮单位营业的通知，要求各商户自2016年8月6日20:00起暂停营业，具体恢复营业时间，请等待商场通知。原告按照通知要求停业，并于2017年9月20日起恢复营业。原告称由于被告友谊华联金盛分公司擅自因环保问题要求原告停止营业，造成原告人员工资损失、租金损失及营业损失等合计108000元。 2016年9月30日，区环保局向被告友谊华联金盛分公司作出关于郑和国际广场新增餐饮项目环评申请的复函，内容为：1、你公司委托方郑和国际广场建设有限公司于2008年向南京市环境保护局报送了《郑和国际广场项目环境影响报告书》，南京市环境保护局已予批复（宁环建【2008】29号），该环评报告批复中明确“本项目商业场所不设置餐饮服务”。我局分别于2014年9月和2015年7月对该项目进行了环保验收，已办理竣工环保验收手续；2、《中华人民共和国行政许可法》第八条规定：公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可；3、你公司如在已经环保验收的项目内实施其他项目（餐饮项目除外），应按规定期限办理环保相关手续。 2017年4月18日，区环保局对原告经营的南京市鼓楼区龙昀骥餐饮店作出行政处罚决定书，处罚理由为南京市鼓楼区龙昀骥餐饮店在南京市，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十二条第四款“国家对环境影响登记表实行备案管理”的规定，构成违法。处罚决定为：责令停止环境违法行为，并罚款人民币3000元。原告对此未提起行政复议或行政诉讼，并缴纳了罚款3000元。2017年5月31日，原告因涉案房屋无法进行餐饮经营与友谊华联金盛分公司协商未果，遂诉至本院。本院立案后，于2017年6月7日向两被告送达了起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。 诉讼过程中，因两被告对于原告主张的装修损失不予认可，经原告申请，本院依法委托江苏中衡资产评估咨询有限公司（以下简称中衡公司）对涉案房屋内形成附合的装饰装修现有价值进行鉴定。中衡公司于2017年12月22日出具评估报告书，资产评估结果为：涉案房屋在评估基准日2017年11月13日的装饰装修损失评估价值为262078元。原告对评估报告书不予认可，认为该评估报告书确定的估值过低物品有遗漏。两被告认为资产评估报告书确定的价值过高，未考虑贬值因素。 2018年2月6日，原告将涉案房屋清空并返还被告友谊华联金盛分公司。 因双方争议较大，致本案调解未果。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是向承租人交付适租房屋，保证房屋使用能够实现合同目的。本案中，南京市环境保护局于2008年4月7日在关于郑和国际广场建设有限公司郑和国际广场项目环境影响报告书的批复中，已明确包括涉案房屋在内的商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。区环保局在进行环保验收时亦强调南京市环境保护局的上述批复内容不能擅自改变。此外，友谊华联金盛分公司至今仍未取得包括涉案房屋在内的商场可以经营餐饮的环保许可。友谊华联金盛分公司将不符合环保要求的商业场所出租给原告用以经营餐饮，致使原告无法使用涉案房屋合法经营；且在履行过程中，友谊华联金盛分公司明确要求包括原告在内的相关承租人暂停营业，据此结合相关事实以及法律规定，应当认定友谊华联金盛分公司交付的房屋不符合合同约定，无法实现正常合法经营餐饮的合同目的。故原告要求解除其与友谊华联金盛分公司之间的房屋租赁合同，事实清楚，法律依据充分，本院予以支持。因原告主张解除合同的通知于2017年6月7日到达友谊华联金盛分公司，故双方的合同应于2017年6月7日解除。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于原告要求友谊华联金盛分公司返还原告保证金的诉请，经双方确认，原告支付保证金20000元。合同解除后，友谊华联金盛分公司应予以退还。 关于原告主张的停业损失108000元问题。对原告主张的因环保问题被告要求停止营业造成的人员工资、租金及营业等损失108000元，本院根据原告的实际经营状况，对原告主张的上述损失，酌定为50000元。 关于原告主张的罚款3000元，区环保局出具的罚款决定书处罚的对象为原告所经营的餐厅，处罚原因是原告从事餐饮项目未依法备案建设项目环境影响登记表，因此原告主张的3000元罚款应由其自行承担。 关于装饰装修损失353093元、桌椅损失23900元、厨具损失17500元问题。经鉴定，涉案房屋已形成附合的装饰装修现有价值合计为262078元，该鉴定程序合法，内容真实，原、被告双方虽对该评估报告提出不同意见，但未进行充分说明或虽说明但未提供有效证据推翻鉴定结论，故本院对上述评估报告书予以认可。根据规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，故被告友谊华联金盛分公司应赔偿原告装饰装修残值损失262078元。关于桌椅损失23900元、厨具损失17500元，虽然原告已将上述设施设备搬走，但其价值已严重降低，原告为此遭受了相应的损失，友谊华联金盛分公司对此应承担相应的赔偿责任，本院结合本案事实，酌定友谊华联金盛分公司对此承担的赔偿数额为15000元。 关于加盟费损失180000元，本院考虑原告的实际经营期间、加盟期限、原告使用加盟品牌的店铺情况等因素，酌定友谊华联金盛分公司赔偿原告该项损失120000元。 综上所述，友谊华联金盛分公司应赔偿原告各项损失合计447078元。友谊华联金盛分公司系友谊华联公司设立的分公司，故友谊华联公司应对友谊华联金盛分公司不能清偿部分承担补充清偿责任。 对于被告友谊华联金盛分公司提出原告欠付租金及房屋使用费、空调电费的抗辩意见，因被告的该项主张系独立诉讼请求，被告应另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告周霞与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司就南京市鼓楼区江东北路南京市； 二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司于本判决生效之日起十日内返还原告周霞租赁保证金20000元； 三、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周霞损失447078元； 三、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司对上述债务承担补充清偿责任； 四、驳回原告周霞的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13970元，鉴定费20000元，合计33970元，由原告周霞负担5664元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司、南京友谊华联（集团）有限责任公司负担28306元（原告已预付案件受理费及评估费，被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司、南京友谊华联（集团）有限责任公司应负担部分在被告履行上述义务时直接支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  张广鲁 人民陪审员  陈亚英 人民陪审员  孙 冰 二〇一八年五月十七日 书 记 员  陈 枫