.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终2978号上诉人(原审被告)：樊红光，男，1963年出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王俊平，山西源晋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：武万祥，男，1962年出生，汉族，太原市警备局文员，住太原市。委托诉讼代理人：魏海渊，山西硕浩律师事务所律师。上诉人樊红光因与被上诉人武万祥房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。樊红光上诉请求：1、请求人民法院撤销太原市迎泽区人民法院(2018)晋0106民初255号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人樊红光与被上诉人武万祥房屋租赁合同纠纷一案，经太原市迎泽区人民法院作出一审判决，该判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应予撤销改判或者发回重审。一、一审认定事实不清。1、山西钰岫鑫宝公司灵丘铁矿（以下称灵丘铁矿）因业务需要租赁被上诉人房屋，2016年7月7日上诉人代表公司与其补签合同，该房屋实际使用人为公司及全部股东。因此，上诉人并非本案适格主体。2、灵丘铁矿租赁被上诉人房屋的租金已经全部付清，不存在拖欠情况。上诉人陆续向灵丘铁矿委托办事人员陈建鹏转账10万元，用来支付房屋租金，并且陈建鹏也已经将租金付给被上诉人。另外，上诉人也向被上诉人妻子王慧仙转账3万元支付租金，一审中也向法庭提供了相关银行转账凭证，且足以证明该事实，但一审法院未认定，也未进行调查核实。3、本案中房屋租金每月1万元已经过分高于市场价格，2017年2月5日合同到期，之后仍按照每月1万元支付租金，明显对上诉人不公平，此期间的租金应当参照市场价格。4、上诉人已经按合同约定支付租金，不存在违约情形，并且合同中也未约定按月息2分计算违约金。故，一审判决上诉人支付2万元违约金，无事实和法律依据。5、被上诉人所出租房屋无房屋所有权证，根据相关法律规定所签订的房屋租赁合同应当认定无效。6、被上诉人要求上诉人支付租金的请求，已经超过1年的诉讼时效，应当依法驳回。二、一审审判程序违法。本案应当依法转入普通程序，对“灵丘铁矿委托办事人员陈建鹏以及向被上诉人妻子王慧仙支付房屋租金的情况”进行调查核实，而一审自始至终采用简易程序审理，不符合法律规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。上诉人当庭补充了其对被上诉人主体有异议的理由。武万祥辩称，1、上诉人所称的山西钰铀鑫宝公司灵丘铁矿并不存在，通过国家企业信用信息公示系统查询，该铁矿乃至钰铀鑫宝公司无任何登记信息，纯属子虚乌有。法律上不存在的该铁矿更不会成为与答辩人签订租房协议的相对人。至于房屋是否作为办公用途或者有几人共同使用皆不影响上诉人的被告地位。实际使用人是上诉人与其之间的关系，上诉人与答辩人签订租房合同并没有明确使用人必须是上诉人，也不阻止上诉人交由他人使用。2、上诉人称租金已全部付清，不存在拖欠，与其一审时的陈述完全相悖，在主审法官多次明确问询下，上诉人均确认欠答辩人10万元租金属实，只是认为不该由其一人承担。其打给陈建鹏最晚的一笔款是2017年1月20日，上诉人给答辩人打欠条日是2017年10月13日，在打欠条后分文未付。上诉人对转给陈健鹏钱款的去向心知肚明，特别是上诉人所写欠条是合同双方自愿所写。3、上诉人称房屋租金过分高于市场价格也毫无根据，答辩人的房屋靠近迎泽大街中部，处于城市中心地带，面积达241平米，答辩人那时就询问过房屋中介，回答此房屋可以一万元价格挂出寻租，因上诉人一方毫无腾房意思才作罢。何况承租房屋选择权在于租客，而不在于房东，哪有租客专挑价格过高的房屋租用的道理？4、根据《房屋租赁合同书》第4条之3关于迟付租金的违约金条款，折合每月30%的违约金，是2分利息的15倍，答辩人仅仅按每月2分利息计，是放弃自己的利益而给上诉人减负。5、答辩人是房屋的合法使用者，我国尚无法律禁止未办理产权证的房租出租，倒是承租人拒不支付房屋租赁使用费为法律所不容。6、上诉人拒不支付拖欠的租金是不守法，称答辩人的请求已超过诉讼时效则是不懂法，我国已于2017年10月1日起施行《民法总则》已经将一般诉讼时效修改为三年，取消了欠付租金诉讼时效为一年的规定。7、人民法院采用简易程序审理案件，是否转入普通程序是人民法院根据案件情况自主决定，并不取决哪一方的意愿，上诉人认为一审程序违法毫无法律依据。武万祥向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金100000元。2、判令被告支付原告违约金20000元。3、判令由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月7日，原被告签订《房屋租赁合同书》，约定：被告因生活、工作需要，租赁原告名下位于太原市新建南路8号锦泽苑5号楼一单元701号东户241．01平方米的房屋一套，用于居住、办公、学习。租赁期限自2016年2月5日起至2017年2月5日止，房屋租赁合同壹年一签。租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还房屋。被告如要求续租，则必须在租赁期满两个月前通知原告。该房屋年租金一次性需支付人民币10万元，若分期付款，需每月壹万元，每年计壹拾贰万元整，具体时间为2月5日前付3万元，4月30日前付3万元，6月30日前付4万元，10月31日前付2万元。上述时效自合同签订日起，被告必须严格执行，如有违约，需每日按所交费用的1％作为违约金支付给原告。租赁合同期间，如果被告违反合同约定，按年度须向原告缴纳三个月租金作为违约金。一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，双方均应受到合同的约束、按照合同的约定履行各自的义务。关于房屋租金，原告依约向被告交付涉案房屋使用，被告应当向原告支付租金。庭审中，被告认可欠付原告房屋租金10万元的事实。但被告认为欠付租金不是其个人行为，被告辩称案涉房屋是由其与案外人设立的公司经营使用，故应当由公司股东支付房租，但是根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，本案所涉合同是由被告所签，应由被告履行支付房租的义务；且《房屋租赁合同书》写明房屋租赁用途为居住、学习、办公，被告在涉案房屋处开设公司，已实现其合同目的，故对被告的辩解不予采纳。被告辩称已向原告支付13万元租金，被告提交的银行转账凭证不足以证明该13万元是被告向原告支付案涉合同期内房屋租金，故对被告的辩解不予采纳。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，原告主张违约金，且其自愿降低违约金为2万元，属于原告对其权利的处分，该主张符合双方签订的租赁合同约定，故对相应诉讼请求予以支持。综上，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，且被告的抗辩主张不足以反驳原告的主张，故原告的相应诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决：一、被告樊红光于本判决生效之日向原告武万祥支付拖欠房屋租金共计10万元；二、被告樊红光于本判决生效之日向原告武万祥支付违约金2万元。案件受理费1350元，由被告樊红光负担。本院对一审认定事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了下列证据：1、梁中发出具的证明，证明上诉人将10万元汇入陈建鹏的账户，而且陈建鹏也已经将10万元的租赁费支付给被上诉人；2、我爱我家的广告信息，证明涉案房屋1万元的租金过高；3、白某和陈建鹏的通话记录及申请证人白某出庭作证，证明樊红光与武万祥签了合同后，为了交房租筹措了10万元交给樊红光，樊红光将10万元打给陈建鹏，有打款记录。灵丘县鑫宝铁选厂的股东有三个。灵丘县鑫宝铁选厂与山西钰岫鑫宝公司签订合作协议，准备成立山西钰岫鑫宝公司灵丘铁矿，但未注册，实际不存在。租赁合同到期后，并未继续使用所租赁的房屋。被上诉人质证认为，证据1梁中发出具的证明形式不合法，真实性不认可，梁中发和樊红光是合伙人，属于利害关系人且其内容也相互矛盾，2016年2月按照合同约定就应该在支付租金了，10个月后协商此事和事实不符；证据2没有标明小区，时间也和涉案合同不一致，没有可比性，房价是波动的，对真实性合法性关联性不认可；证据3通话记录真实性没有异议，但是和本案没有关联性。对证人证言部分认可，程序上讲不符合证据规则，申请证人出庭应该提前向法庭申请，就陈述来说，大部分和本案没有关系。被上诉人提交了两份证据，证据1、太原警备区后勤部和被上诉人签订住房置换协议书，证明案件所涉房屋来源合法；证据2、被上诉人以及被上诉人的妻子与樊红光之间的短信记录，证明在2017年4月份之后，被上诉人以及妻子一直给上诉人发短信要租金及上诉人确认欠款额的事实。上诉人质证认为证据1是复印件，且没有其他的证据佐证，对其真实性不认可。就其内容来说，有一个改动，7层1户是由6改来的。不能排除被上诉人修改的可能。对关联性也不认可，置换协议书不是所有权证明，不能证明被上诉人就是涉案房屋的所有权人。证据2不认可，提供的手机的载体并不能证实是被上诉人及其爱人使用。对真实性和关联性不认可。确实在通信录中有樊红光记载，但是短信内容是否是和樊红光联系不能证实。樊红光回复的内容上看，如果真实的话，从来没有说是其自己欠被上诉人房租。租赁行为系股东共同的行为。该份证据从形式上还是内容上都不能证实被上诉人所要证明的内容。本院认为，上诉人在一审庭审中认可欠被上诉人租金10万元，只是主张不是其个人所欠，因与被上诉人签订《房屋租赁合同》的为上诉人，根据合同相对性原则，上诉人应当承担支付租金的责任。上诉人所提交的证据及证人证言不足以证明租金已付清且上诉人不应当承担支付责任。被上诉人提交的证据与一审证据相互印证，证明被上诉人出租房屋来源合法。一审法院判决上诉人支付被上诉人10万元租金及违约金并无不妥。上诉人在一审时并未就诉讼时效提出抗辩，故对其本案已过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。对于本案应当适用的审理程序，一审法院根据本案的案情适用简易程序进行审理并无不当。综上所述，樊红光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由樊红光负担。本判决为终审判决。审判长范红琴审判员郭晓军审判员冯云昌二〇一八年五月三十日书记员陈梦薇