河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初2672号原告申欢，男，1986年4月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人任彦群，河南绿城律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人郑远威，河南绿城律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南盈瑞置业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路****楼****。法定代表人陈玉东，总经理。委托代理人马新春，河南公为律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人孙靖洁，河南公为律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告申欢诉被告河南盈瑞置业有限公司（下简称“盈瑞置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申欢及其委托代理人郑远威到庭参加诉讼，被告委托代理人孙靖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年6月20日签订《房屋预约买受合同书》一份（合同编号2015盈预字第20150620007号）。合同约定，原告向被告预约买受位于翰林华庭项目3号楼7层西南户房屋一套，房屋单价按照每平方米5558元计算，房屋总价为人民币500220元，原告应在合同签订后的当日向被告支付房屋买受预约金350110元，原告在被告具备签订正式商品房买卖合同时与被告签订正式商品房买卖合同，在签订正式房屋买卖合同前，原告向被告支付完毕剩余购房款，如因被告自身原因导致项目无法推进或其他原因，被告除返还原告已支付的预约保留金外，还应赔偿乙方损失，赔偿损失的标准为已付预约金总额的百分之十。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房屋买受预约金350110元，但被告并未按合同的约定履行义务，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告按照《房屋预约买受合同书》约定的条件及相关法律、法规、规章的规定与原告签订《商品房买卖合同》(预售)，并到房屋管理部门和土地管理部门办理合同登记备案手续；2、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称，一、原告的诉讼请求无事实及法律依据。根据原、被告双方签订的《房屋买卖预约买受合同书》第3条第4款之规定：“乙方（原告）承诺在签订正式房屋买卖合同前，向甲方（被告）支付完毕剩余购房款及认购车位款。”但是原告并未按合同约定支付剩余的购房款及相应的车位款。被告多次催要后，原告均不履行付款义务。因原告负有先履行支付剩余购房款及车位款的义务，原告未履行其义务，故被告有权拒绝与原告签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续。同时原告已构成根本违约，双方签订的合同目的无法实现，应当解除双方签订的合同。二、即使法院判决被告为原告办理网签，被告也无法履行，最终保证不了原告物权的实现。目前涉案项目的现状是:1、本项目已停工两年之久。2、被告开发的位于郑州市金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧的土地及3号楼、5号楼所有未网签房屋都被查封。3、根据工作组要求网签系统房管局全部封盘，网签及备案活动无法开展，这种现状，对被告而言属客观上的履约之不能，而非违约行为。4、政府工作组正全面对接各方代表，以求全面解决该项目所面临的困境。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律；同时根据项目的实际情况，根本办不了网签备案手续，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：证据一、原被告于2015年6月20日签订的《房屋预约买受合同书》一份，证明原被告之间存在真实有效的房屋买卖关系；证据二、被告出具的收据一份，证明原告已经按照合同约定向被告支付了购房款；证据三、被告于2017年7月15日张贴的《致翰林华庭项目全体购房业主的通知》及张贴的退房确认书模板两张、电子照片打印件一份、郑州市中级人民法院判决书一份，证明被告明确表示拒绝履行合同义务。被告质证称，对证据一、房屋预约合同和收据该组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该组证据不能证明其与其他证据相互印证原告实际履行了支付购房款的义务，相反更能证明原告未按合同约定支付剩余房款和车位款，构成违约；对证据二、致业主通知书对此证据的真实性无异议，证明目的有异议，此证据更能反映出被告为了切实维护原告利益，多方沟通，尽最大努力解决问题；对证据三、确认书和退房确认书，该空白资料不能作为证据来使用，且与本案无关不予质证；对郑州中院的判决书，此证据的真实性无异议，证明目的有异议，目前被告正在积极向高院申请再审程序，目前案件正在审理中。经本院审查，原告提交的上述证据客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据材料：土地登记情况证明两份、郑州中院执行裁定书一份、关于暂停部分项目商品房联机备案系统的通知一份，证明根据涉案项目的现状，被告也根本无法为其办理网签、备案手续,被告开发的位于郑州市金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧的3号楼、5号楼所有未网签房屋都被查封；根据工作组要求网签系统房管局全部封盘，网签及备案活动无法开展，这种现状，对被告而言属客观上的履约不能，而非违约行为。原告质证称，中院执行裁定书不能证明被告存在客观无法继续履行合同的情形，查封裁定只是诉讼过程中的一个保全措施，只是代表当前涉诉房屋的查封状态，而不能证明被告公司将来履行义务的客观不能；网签系统暂停部分项目通知系被告公司在处理涉诉商品房问题时，业主寻求政府帮助，政府为防止被告公司一房多卖，出于保护业主利益，才停止房管局备案窗口的，不是关闭对现有业主的网签。对被告证明目的有异议，被告提供的证据仅证明房屋现状，且被告答辩中所述其正在积极处理现在面临的问题，本案中预约合同属有效合同，被告已构成逾期违约，原告要求被告继续履行合同义务合法合理。经本院审查，被告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2015年6月20日，原告作为买受人（乙方）、被告作为出卖人（甲方）签订编号为2015盈预字第20150620007号《房屋预约买受合同书》一份，合同约定：乙方向甲方预约购买位于翰林华庭项目3号楼7层西南户房屋一套，建筑面积共90平方米(该面积为暂定面积，最终以房管局测量后的实测面积为准)；预约买受的车位(有使用权，无产权)为A3#-1030号；甲方确认乙方预约买受的房屋单价按照5558元每平方米计算，总价为人民币500220元，预约买受的机械车位优惠后单价为79000元一个；乙方在本合同签订后当日，即应向甲方支付房屋买受预约金350110元，乙方持本合同及交款收据，在具备签订正式商品房买卖合同时,与甲方签订正式商品房买卖合同及车位使用权合同;乙方承诺在签订正式房屋买卖合同前，向甲方支付完毕剩余购房款150110元及认购车位款79000元,如无力支付的，乙方承诺通过按揭贷款方式支付；甲方负责在取得预售证并能够签订《商品房买卖合同》时，及时通知乙方办理相关手续；因甲方自身原因导致项目无法推进或其他原因，甲方提出终止或解除合同的，甲方除返还乙方已支付的预约保留金外，还应赔偿乙方损失，赔偿损失的标准为已付预约金总额的百分之十。上述合同签订后，原告分别于2015年6月20日向被告支付预约金合计350110元，被告向原告出具有收据。经查，被告公司于2015年11月10日取得商品房预售许可证，预售许可证号为（2015）郑房管预字第3639号。另查明，郑州市中级人民法院依据被告公司债权人红岭创投电子商务股份有限公司申请，于2017年8月16日出具执行裁定书，查封了被告名下位于郑州市金水区××、翰林路北、××路南北××预售证××【（××）郑××字××】××区××楼、××楼未网签房屋。2017年9月14日，市房管局房地产市场调控领导小组办公室发布关于暂停部分项目商品房联机备案系统的通知，涉案楼盘房管局系统被全部封盘。庭审时经法庭询问，原告称其符合郑州市当前限购政策，签订正式合同前原告可按照合同约定的方式如期支付剩余房款。鉴于被告提交的郑州市中级人民法院查封裁定中部分涉诉房产目前仍处于查封状态，如将来因法院执行处置，导致标的物不复存在，或者查封时间过长，无法预测签订正式商品房买卖合同的时间，本院当庭向原告释明相关情况及风险，原告仍坚持诉请，并陈述称愿意承担继续履行合同可能承担的法律风险。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《房屋预约买受合同书》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。经查，涉诉房屋预售许可证已于2015年11月10日下发，鉴于原告已经履行了合同约定的前期付款义务，被告公司应依法履行自己的合同义务，按照约定与原告签订《商品房买卖合同》。因涉案房屋涉及其他案件现仍处于查封状态，直接履行存在障碍，法庭向原告释明后，原告仍坚持其诉请，要求被告继续履行《房屋预约买受合同书》，与原告签订预售《商品房买卖合同》，并到房屋管理部门和土地管理部门办理合同登记备案手续。综合考虑以上案件情况，本院酌定被告在该涉案房屋解封后三十日内，与原告签订预售《商品房买卖合同》，并配合原告到相应房管部门和土地管理部门办理合同登记备案手续。如出现履行不能的后果，由原告自行承担。故对原告的上述诉请，本院据实予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告申欢与被告河南盈瑞置业有限公司之间于2015年6月20日签订的《房屋预约买受合同书》合法有效，应继续履行；二、被告河南盈瑞置业有限公司于郑州市金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧、翰林华庭项目3号楼7层西南户房屋【预售证号：（2015）郑房管预字第3639号】解封后三十日内，与原告申欢签订预售《商品房买卖合同》，并配合原告申欢到房管部门和土地管理部门办理合同登记备案手续。案件受理费15023元，减半收取7512元，由被告河南盈瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年五月九日书记员  王若愚