山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0103民初2919号 原告：孟宪英，女，汉族，无业，住聊城市。 原告：徐东辉，男，汉族，无业，住聊城市。 两原告共同委托诉讼代理人：丁兆艳，山东泉舜律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：徐恒，山东泉舜律师事务所律师。 被告：交通银行股份有限公司山东省分行，住所地济南市共青团路98号。 法定代表人：于启春，行长。 委托诉讼代理人：李洪持，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘世琳，男，山东舜翔律师事务所实习律师，住济南市。 被告：山东恒大集团有限公司，住所地济南市历下区千佛山西路1号。 法定代表人：綦煜，董事长。 委托诉讼代理人：滕菲，女，该公司职工，住济南市。 被告：山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司，住所地聊城鼎舜花园B区10号楼。 法定代表人：綦煜，董事长。 委托诉讼代理人：李红艳，女，该公司职工，住济南市。 原告孟宪英、徐东辉与被告交通银行股份有限公司山东省分行、山东恒大集团有限公司、山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟宪英、徐东辉的共同委托诉讼代理人丁兆艳、徐恒，被告交通银行股份有限公司山东省分行的法定代理人于启春的委托诉讼代理人李洪持、刘世琳，被告山东恒大集团有限公司的法定代理人綦煜的委托诉讼代理人滕菲，被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司的法定代理人綦煜的委托诉讼代理人李红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟宪英、徐东辉向本院提出诉讼请求：1、请求停止对登记在山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司名下的位于山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层E317、E318室的房产的执行措施，并解除对上述房产的查封；2、本院诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年11月11日，原告与第三被告签订《商品房买卖合同》，购买了位于山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层W311室房产，总价款53644元。原告于2006年10月31日、2006年11月11日分两次支付了全部款项，后双方办理了上述房产的交接手续，原告已实际占有该房屋。2011年3月31日，济南市市中区法院作为申请执行人的第一被告与执行人山东德祥科技有限公司、第二被告金融借款合同纠纷一案中，查封了原告从第三被告处购买的位于山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层W311室房产（案号：（2011）市执字第97号）原告对上述查封措施不服，遂于2018年3月2日向济南市市中区法院提出异议申请，并于2018年3月14日收到济南市市中区法院作出的案号为（2018）鲁0103执异17号裁定书。该裁定书以无法对证据的真实性、合法性、关联性作出认定为由驳回了原告的执行异议申请。原告认为，原告在济南市市中区法院查封上述涉案房产之前已经与第三被告签订买卖合同、支付全部购房款并实际占有了该房屋，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条及《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的行为已经具备了排除执行的条件，遂申请依法停止已登记在山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司名下的位于山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层W311室房产的执行措施，并解除对上述房产查封，望准予准许。 被告交通银行股份有限公司山东省分行辩称，本案应当依照最高人民法院《关于办理执行异议之诉和复议案件若干问题的规定》第29条进行裁判，具体理由如下：1、根据新法优于旧法，特殊优于普通的原则，执行异议规定中第三十二条规定，本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定，所以本案首先应排除适用最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》，其中执行异议规定第28条，与第29条属于一般与特殊的关系，应当适用29条规定。2、本案完全符合15条规定第29条的规定情形。3、在省高院于2018年4月9日最新发布的民一庭关于执行异议之诉案件审判观点综述第8条中，也明确了“商品房买受人提起执行异议之诉的处理”中，排除执行应同时符合以下条件：（1）在人民法院查封前已与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住；（3）商品房买受人在执行标的所在的直辖市或设区的市区域内名下无其它用于居住的房屋；（4）已支付价款超过合同总价款的百分之五十。本院原告所购房屋商品房，登记在房地产开发企业名下，完全应当依照上述法律规定及裁判观点裁判。根据执行异议规定第29条，原告无法在证明符合以下条件的前提下，不能排除执行：1、所购商品房系用于居住；2、买受人即原告名下无其它用于居住的房屋；综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司辩称，涉案房产已按照合同约定执行，且原告已经交纳了房款，房屋已经交付给原告使用。 被告山东恒大集团有限公司辩称，认可原告的起诉，答辩意见同被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司答辩意见。 本院经审理认定事实如下：位于山东省聊城市柳园聊位路西的“学府花园”小区系由被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司开发建设的住宅小区。2006年11月11日，徐影与被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定徐影购买该公司开发建设的上述小区8号楼1单元3层E317、E318号房，商品房用途为商住，建筑面积68.28平方米，按套计价总价款为人民币107288元，付款方式为签订合同当日一次性付款，出卖人于2007年1月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。……”。合同签订当日，徐影向被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司支付了全部款项107288元。2007年1月26日，徐影与被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司办理了房屋交接手续，并签订了《商品房结算移交书》。涉案房屋至今由徐影占有使用。涉案房屋现仍登记在被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司名下。被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司称涉案房屋在办理预登记备案过程中因被法院查封而未给原告办理房产证。为证明上述事实，原告提交了商品房买卖合同、收据、商品房结算移交书，该些证据记载内容与上述事实一致。被告山东恒大集团有限公司、山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司对上述事实及证据均认可。被告交通银行股份有限公司山东省分行对上述商品房买卖合同、收据、商品房结算移交书等证据及购房事实均不认可，但未提交反驳证据。综合上述证据及原、被告的陈述，对于上述购房、支付房款及交房的事实，本院予以确认。 另查明，2009年3月30日，本案被告交通银行股份有限公司山东省分行曾以山东德祥科技有限公司、山东恒大集团有限公司为被告诉至本院。案经审理，本院于2009年6月8日作出（2009）市商初字第674号民事调解书，达成的调解协议为：“一、被告山东德祥科技有限公司于2009年7月20日前偿还原告交通银行股份有限公司山东省分行承兑垫款本金94208元，于2009年10月20日前偿还原告垫款本金50万元，于2010年2月20日前偿还原告垫款本金50万元，于2010年4月20日前偿还原告垫款本金50万元，于2010年6月20日前偿还原告垫款本金40万元，于2010年8月20日前偿还原告所欠全部利息（利息以原告出具的利息清单为准）。二、被告山东恒大集团有限公司对被告山东德祥科技有限公司的上述义务承担连带清偿责任”。因该案被告未履行民事调解书确定的义务，该案原告交通银行股份有限公司山东省分行向本院申请强制执行，本院于2011年3月30日作出（2011）市执字第97-1号执行裁定书，并依据该裁定查封了被执行人山东恒大集团有限公司下属分支机构山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司名下包括涉案房屋在内的部分房产。在上述案件执行过程中，本案原告孟宪英、徐东辉作为案外人向本院提出了执行异议，本院于2016年11月15日作出（2016）鲁0103执异第75号执行裁定书，裁定驳回了孟宪英、徐东辉提出的执行异议。裁定书送达后，孟宪英、徐东辉在法律规定的期限内向本院提起了案外人执行异议之诉，即本案。 再查明，徐影于2012年8月20日去世。原告孟宪英系徐影之妻，二人生育一子即原告徐东辉。徐影之父徐承恩于1992年4月份去世，徐影之母张淑芳于2008年11月去世。 本院认为，最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，徐影于2006年11月11日签订了商品房买卖合同，于2006年10月13日、2006年11月11日分二次支付了全部房款，于2007年1月26日办理了涉案房屋的交接手续，并已实际占有了涉案房屋。庭审中被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司称涉诉房屋在办理预售备案过程中被法院司法查封未为原告办理过户登记。根据上述事实，在法院查封涉案房屋前，徐影已与被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司签订商品房买卖合同，支付了全部购房款项，并已占有使用涉案房屋，被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司亦认可系其原因导致未办理预售备案，因此，徐影及其继承人孟宪英、徐东辉对于房屋未能进行过户登记不存在过错。被告交通银行股份有限公司山东省分行亦未举证证实原告孟宪英、徐东辉存在其他用于居住的房屋，故对被告交通银行股份有限公司山东省分行的抗辩理由，本院不予以采纳。 综上所述，原告孟宪英、徐东辉要求停止对涉案房屋的执行措施并解除查封的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 不得执行登记在被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司名下位于山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层E317、E318室，并解除对山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层E317、E318室的查封。 案件受理费7270元，减半收取3635元，由被告山东恒大集团有限公司、山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 本院（2016）鲁0103执异第75号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判员  郁文莉 二〇一八年五月三十一日 书记员  王 莹 （2018）鲁0103民初2919号 原告：孟宪英，女，汉族，无业，住聊城市。 原告：徐东辉，男，汉族，无业，住聊城市。 两原告共同委托诉讼代理人：丁兆艳，山东泉舜律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：徐恒，山东泉舜律师事务所律师。 被告：交通银行股份有限公司山东省分行，住所地济南市共青团路98号。 法定代表人：于启春，行长。 委托诉讼代理人：李洪持，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘世琳，男，山东舜翔律师事务所实习律师，住济南市。 被告：山东恒大集团有限公司，住所地济南市历下区千佛山西路1号。 法定代表人：綦煜，董事长。 委托诉讼代理人：滕菲，女，该公司职工，住济南市。 被告：山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司，住所地聊城鼎舜花园B区10号楼。 法定代表人：綦煜，董事长。 委托诉讼代理人：李红艳，女，该公司职工，住济南市。 原告孟宪英、徐东辉与被告交通银行股份有限公司山东省分行、山东恒大集团有限公司、山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟宪英、徐东辉的共同委托诉讼代理人丁兆艳、徐恒，被告交通银行股份有限公司山东省分行的法定代理人于启春的委托诉讼代理人李洪持、刘世琳，被告山东恒大集团有限公司的法定代理人綦煜的委托诉讼代理人滕菲，被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司的法定代理人綦煜的委托诉讼代理人李红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟宪英、徐东辉向本院提出诉讼请求：1、请求停止对登记在山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司名下的位于山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层E317、E318室的房产的执行措施，并解除对上述房产的查封；2、本院诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年11月11日，原告与第三被告签订《商品房买卖合同》，购买了位于山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层W311室房产，总价款53644元。原告于2006年10月31日、2006年11月11日分两次支付了全部款项，后双方办理了上述房产的交接手续，原告已实际占有该房屋。2011年3月31日，济南市市中区法院作为申请执行人的第一被告与执行人山东德祥科技有限公司、第二被告金融借款合同纠纷一案中，查封了原告从第三被告处购买的位于山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层W311室房产（案号：（2011）市执字第97号）原告对上述查封措施不服，遂于2018年3月2日向济南市市中区法院提出异议申请，并于2018年3月14日收到济南市市中区法院作出的案号为（2018）鲁0103执异17号裁定书。该裁定书以无法对证据的真实性、合法性、关联性作出认定为由驳回了原告的执行异议申请。原告认为，原告在济南市市中区法院查封上述涉案房产之前已经与第三被告签订买卖合同、支付全部购房款并实际占有了该房屋，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条及《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的行为已经具备了排除执行的条件，遂申请依法停止已登记在山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司名下的位于山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层W311室房产的执行措施，并解除对上述房产查封，望准予准许。 被告交通银行股份有限公司山东省分行辩称，本案应当依照最高人民法院《关于办理执行异议之诉和复议案件若干问题的规定》第29条进行裁判，具体理由如下：1、根据新法优于旧法，特殊优于普通的原则，执行异议规定中第三十二条规定，本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定，所以本案首先应排除适用最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》，其中执行异议规定第28条，与第29条属于一般与特殊的关系，应当适用29条规定。2、本案完全符合15条规定第29条的规定情形。3、在省高院于2018年4月9日最新发布的民一庭关于执行异议之诉案件审判观点综述第8条中，也明确了“商品房买受人提起执行异议之诉的处理”中，排除执行应同时符合以下条件：（1）在人民法院查封前已与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住；（3）商品房买受人在执行标的所在的直辖市或设区的市区域内名下无其它用于居住的房屋；（4）已支付价款超过合同总价款的百分之五十。本院原告所购房屋商品房，登记在房地产开发企业名下，完全应当依照上述法律规定及裁判观点裁判。根据执行异议规定第29条，原告无法在证明符合以下条件的前提下，不能排除执行：1、所购商品房系用于居住；2、买受人即原告名下无其它用于居住的房屋；综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司辩称，涉案房产已按照合同约定执行，且原告已经交纳了房款，房屋已经交付给原告使用。 被告山东恒大集团有限公司辩称，认可原告的起诉，答辩意见同被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司答辩意见。 本院经审理认定事实如下：位于山东省聊城市柳园聊位路西的“学府花园”小区系由被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司开发建设的住宅小区。2006年11月11日，徐影与被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定徐影购买该公司开发建设的上述小区8号楼1单元3层E317、E318号房，商品房用途为商住，建筑面积68.28平方米，按套计价总价款为人民币107288元，付款方式为签订合同当日一次性付款，出卖人于2007年1月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。……”。合同签订当日，徐影向被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司支付了全部款项107288元。2007年1月26日，徐影与被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司办理了房屋交接手续，并签订了《商品房结算移交书》。涉案房屋至今由徐影占有使用。涉案房屋现仍登记在被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司名下。被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司称涉案房屋在办理预登记备案过程中因被法院查封而未给原告办理房产证。为证明上述事实，原告提交了商品房买卖合同、收据、商品房结算移交书，该些证据记载内容与上述事实一致。被告山东恒大集团有限公司、山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司对上述事实及证据均认可。被告交通银行股份有限公司山东省分行对上述商品房买卖合同、收据、商品房结算移交书等证据及购房事实均不认可，但未提交反驳证据。综合上述证据及原、被告的陈述，对于上述购房、支付房款及交房的事实，本院予以确认。 另查明，2009年3月30日，本案被告交通银行股份有限公司山东省分行曾以山东德祥科技有限公司、山东恒大集团有限公司为被告诉至本院。案经审理，本院于2009年6月8日作出（2009）市商初字第674号民事调解书，达成的调解协议为：“一、被告山东德祥科技有限公司于2009年7月20日前偿还原告交通银行股份有限公司山东省分行承兑垫款本金94208元，于2009年10月20日前偿还原告垫款本金50万元，于2010年2月20日前偿还原告垫款本金50万元，于2010年4月20日前偿还原告垫款本金50万元，于2010年6月20日前偿还原告垫款本金40万元，于2010年8月20日前偿还原告所欠全部利息（利息以原告出具的利息清单为准）。二、被告山东恒大集团有限公司对被告山东德祥科技有限公司的上述义务承担连带清偿责任”。因该案被告未履行民事调解书确定的义务，该案原告交通银行股份有限公司山东省分行向本院申请强制执行，本院于2011年3月30日作出（2011）市执字第97-1号执行裁定书，并依据该裁定查封了被执行人山东恒大集团有限公司下属分支机构山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司名下包括涉案房屋在内的部分房产。在上述案件执行过程中，本案原告孟宪英、徐东辉作为案外人向本院提出了执行异议，本院于2016年11月15日作出（2016）鲁0103执异第75号执行裁定书，裁定驳回了孟宪英、徐东辉提出的执行异议。裁定书送达后，孟宪英、徐东辉在法律规定的期限内向本院提起了案外人执行异议之诉，即本案。 再查明，徐影于2012年8月20日去世。原告孟宪英系徐影之妻，二人生育一子即原告徐东辉。徐影之父徐承恩于1992年4月份去世，徐影之母张淑芳于2008年11月去世。 本院认为，最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，徐影于2006年11月11日签订了商品房买卖合同，于2006年10月13日、2006年11月11日分二次支付了全部房款，于2007年1月26日办理了涉案房屋的交接手续，并已实际占有了涉案房屋。庭审中被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司称涉诉房屋在办理预售备案过程中被法院司法查封未为原告办理过户登记。根据上述事实，在法院查封涉案房屋前，徐影已与被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司签订商品房买卖合同，支付了全部购房款项，并已占有使用涉案房屋，被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司亦认可系其原因导致未办理预售备案，因此，徐影及其继承人孟宪英、徐东辉对于房屋未能进行过户登记不存在过错。被告交通银行股份有限公司山东省分行亦未举证证实原告孟宪英、徐东辉存在其他用于居住的房屋，故对被告交通银行股份有限公司山东省分行的抗辩理由，本院不予以采纳。 综上所述，原告孟宪英、徐东辉要求停止对涉案房屋的执行措施并解除查封的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 不得执行登记在被告山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司名下位于山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层E317、E318室，并解除对山东省聊城市学府花园小区8号楼1单元3层E317、E318室的查封。 案件受理费7270元，减半收取3635元，由被告山东恒大集团有限公司、山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 本院（2016）鲁0103执异第75号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判员郁文莉 二○一八年五月三十一日 书记员王莹