湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘06民终284号上诉人（原审原告）：曾丹，女，1979年6月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：杨诗旷，湖南思阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖英，湖南思阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳纬丰置业有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区德胜路老楼区法院院内****。法定代表人：陈荣良，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈莉花，湖南理威律师事务所律师。上诉人曾丹因与被上诉人岳阳纬丰置业有限公司（以下简称纬丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初3458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾丹的委托诉讼代理人廖英、被上诉人纬丰公司的委托诉讼代理人陈莉花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾丹上诉请求：1、依法改判纬丰公司因逾期交房而向曾丹支付违约金7167元（暂计算至2017年5月15日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；2、判令纬丰公司承担本案全部费用。事实与理由：1、一审法院认定纬丰公司逾期交房的原因是因“城市道路及水、电、气管网接入等市政建设滞后，影响房屋竣工验收”依据明显不足，纬丰公司没有证明其工程已符合除市政配套设施之外的其他各项竣工验收条件；2、曾丹没有收到纬丰公司关于逾期交房的通知，一审法院认定纬丰公司已履行逾期交房通知义务明显错误；3、双方签订的《补充协议》是格式合同，纬丰公司未向曾丹进行特别解释说明，故《补充协议》的约定无效。纬丰公司辩称，1、已经有生效判决书认定房屋延期交房的理由；2、延期交房的情况已经告知了曾丹，曾丹在一审也认可；3、双方签订的合同及《补充协议》都是在房产局备案过的，没有不合理的地方。曾丹向一审法院起诉请求：1、判令纬丰公司因逾期交房而支付违约金7167元（暂计算至2017年5月15日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；2、由纬丰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月20日，纬丰公司申请其建设的岳阳滨江观邸项目房屋主体结构分部工程质量验收，施工单位和监理单位、设计单位均签章认可主体结构质量合格。2016年3月10日，曾丹与纬丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定：曾丹向纬丰公司购买纬丰公司开发的位于岳阳市洞庭大道与建设北路交汇处的滨江观邸003幢07层702房；房屋单价3230元每平方米，总金额367542元；纬丰公司应当在2016年10月31日前向买受人交付商品房，逾期交付承担违约责任：逾期60日以内每日支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。同日签订的《补充协议》约定：除房屋主体结构存在安全隐患影响到买受人生命财产安全的，严重影响正常使用功能的，买受人不得以房屋存在质量瑕疵，或者小区基础设施设备、公共服务及其他配套设施未达到约定条件为由拒收商品房；出卖人应当按照合同约定向买受人交付商品房，但“特殊原因”除外，如市政等相关部门原因引致的延误，如线路、水管检修或突发故障而造成停水、停电等情况无法正常施工的;因“特殊原因”发生的延期交房，出卖人有权相应顺延履行相应的义务，不承担违约责任。纬丰公司在组织滨江观邸项目验收过程中，因拆迁受阻导致水、电等市政工程未及时配套，滨江观邸项目消防和水电配套验收无法完成，商品房竣工验收没有完成。纬丰公司将相关情况告知了购房户，接入临时水电以供收房住户使用，部分住户收房入住。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。纬丰公司与曾丹签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》约定，除房屋主体结构存在安全隐患影响到买受人生命财产安全的，严重影响正常使用功能的，买受人不得以房屋存在质量瑕疵，或者小区基础设施设备、公共服务及其他配套设施未达到约定条件为由拒收商品房；因市政等相关部门原因引致的延误等“特殊原因”发生的延期交房，出卖人有权相应顺延履行相应的义务，不承担违约责任。协议签订后，双方均履行了主要合同义务。纬丰公司出卖给曾丹的房屋主体分部验收合格且楼盘部分住户入住，但因城市道路及水、电、气管网接入等市政建设滞后，影响房屋竣工验收，依照约定纬丰公司无需承担延迟交房责任。曾丹现主张纬丰公司承担逾期交房违约责任无据，故对其诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一十三条、第六十四条的规定，判决驳回了曾丹的诉讼请求。本案案件受理费50元，由曾丹负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：曾丹提交的湖南晨光建设工程有限公司张贴的公告照片，拟证实纬丰公司是因拖欠承包方工程款导致项目无法竣工验收、备案。纬丰公司对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其公司不欠工程款。本院认为，该份证据不能证实纬丰公司拖欠施工方工程款，不能达到曾丹的证明目的。曾丹提交的涉案小区消防栓照片，拟证实涉案小区的消防设施缺失，不能通过消防专项验收，未达到申请竣工验收备案条件。纬丰公司认为消防没有验收是因涉案小区的水、电2017年才开通，同时消防部门机构改革导致业务停办，消防验收才未完毕。本院认为，该证据可以证明涉案小区的消防设施存在不完善的情况，但不能证明纬丰公司逾期交房是该原因导致，故本院对曾丹的证明目的不予采纳。曾丹申请了证人胡某、湛某出庭作证，拟证实涉案小区房屋质量存在问题，绿化、消防未达到竣工验收条件，纬丰公司逾期交房，签订《补充协议》未向购房者特别说明等事实。曾丹认为证人证言属实，《补充协议》无效。纬丰公司认为证人作为涉案小区业主，与本案有利害关系，且证人学历高，对签合同的注意事项都应该清楚，《补充协议》里面也没有免除纬丰公司责任和排除曾丹权利的条款。本院认为，两位证人都是涉案小区业主，与本案的处理有利害关系，且其证言达不到证明目的。纬丰公司提交的送电任务现场工作单和受电工程竣工验收单，拟证实纬丰公司2014年就申请通电，但直到2017年12月才通电。曾丹对竣工验收单的真实性无异议，认为送电任务现场工作单的申请日期无法核实，对关联性和证明目的有异议，认为施工时间与本案没有关联性，不能免除纬丰公司逾期交房的责任。本院认为，该份证据加盖了电力部门的公章，可以证明送电情况，故本院对证据内容予以采信。纬丰公司提交的交房登记表，拟证实涉案小区已向201户业主交房，房屋具备交付使用条件。曾丹对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系纬丰公司自制，收房人数和人员与本案无关，也不能达到其证明目的。本院认为，涉案小区的竣工验收未完成，且其交房与否不能证明诉争房屋是否已达到交付使用条件。纬丰公司提交的两份判决书，拟证实延期交房是因城市道路等市政建设原因造成的。曾丹对证据的真实性无异议，对合法性有异议。本院对该份证据内容予以采信。本案涉案小区业主共有25户向一审法院起诉，诉求及理由基本一致，一审法院均驳回其诉讼请求，其中有包括本案上诉人曾丹在内的18户对一审法院的判决不服上诉至本院，另有7户未提起上诉。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点是纬丰公司是否可依据《补充协议》的约定免除其逾期向曾丹交房的责任的问题。本案纬丰公司与曾丹签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方均应按照合同约定享有权利并履行义务，虽然曾丹认为《补充协议》不是其真实意思表示，但未提供充分证据证明，故本院不予支持。根据本案查明的事实，纬丰公司与曾丹签订的《补充协议》约定了因市政等相关部门原因引致的延误等“特殊原因”发生的延期交房，纬丰公司有权相应顺延履行相应的义务，不承担违约责任。现水、电接入等市政建设滞后的情况确实存在，对房屋竣工验收造成了影响，纬丰公司依据《补充协议》的相应约定主张免除逾期交房的责任并无不当，本院对其抗辩意见予以支持。曾丹主张《补充协议》的约定是格式条款，故约定无效，本院认为，《补充协议》是对双方权利义务的进一步具体约定，且以加下划线的方式提醒曾丹注意，该约定也并未不合理的免除纬丰公司的责任，故该约定合法有效，本院对曾丹的主张不予支持。至于曾丹提出纬丰公司未履行延期交房的通知义务的问题，因纬丰公司在一审庭审时提交了相关证据证明其履行了通知义务，而曾丹在一审庭审质证时并未对证据的真实性提出异议，故本院对曾丹的这一主张亦不予支持。综上，曾丹的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人曾丹负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  王欣辉审判员  付 妮二〇一八年五月七日书记员  孔灿文