广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3813号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨春丽，女，1975年1月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：余婉吟、戴巧惠，均系广东韶音律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐证暄，女，1975年7月22日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托代理人：谭中华、郭晓竹，分别系广东骏道律师事务所律师、实习律师。原审第三人：广州德能地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路252号自编之三，统一社会信用代码9144010670826751X9。法定代表人：马晓彬，总经理。上诉人杨春丽因与被上诉人徐证暄及原审第三人广州德能地产代理有限公司（下称“德能公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初10588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。杨春丽上诉请求：1、判令撤销原判决第四项，改判徐证暄支付违约金530000元以及赔偿杨春丽经济损失暂计10000元(以每日1500元为标准，自2017年5月31日开始计算至实际支付完毕)。2、本案诉讼费用由徐证暄承担。以上共计540000元。事实及理由：一、一审法院没有查清合同无法履行的根本原因。合同无法继续履行的原因是徐证暄无力依约支付房屋价款，徐证暄未依约付款构成根本违约，应该承担违约责任。一审判决认定“因《合同》不能继续履行双方均负有过错”，没有任何的事实根据，杨春丽作为出售方，已经完全履行了义务，对于合同约定必须在2017年5月30日前付清房款，徐证暄是明知的且对法律后果可以预见的，之所以要在2017年5月30日前付清余款，也是由于杨春丽因购买案外人房屋需要向案外人支付大额房款而考虑设置的合同条款，徐证暄不能按期支付房款导致合同无法履行，徐证暄严重违约，杨春丽无过错，故请二审法院查清事实予以改判。二、杨春丽并无义务确认徐证暄购房资格。杨春丽在交易时并不知晓徐证暄户籍基本情况，不知晓广州市限购政策。而徐证暄作为购房人应该审慎注意自己是否符合购房资格。德能公司作为专业的中介公司居间介绍，其最主要义务即是确保买卖双方符合购房资格，杨春丽也从未隐瞒案涉房屋有两个房产证的事实。杨春丽信赖德能公司专业性，并在交易中多次向徐证暄确认其购房资格，徐证暄均积极予以回应，声称没有问题，杨春丽有理由相信徐证暄是有购买两套房屋资格的。原审法院错误认定上诉人知晓徐证暄户籍情况，属于认定事实不清。三、杨春丽并无与徐证暄协商规避限购政策。杨春丽在合同签订之时明确告知徐证暄交易房屋有两个房产证的事实，在德能公司居间撮合下，双方签订了合同。在2017年3月17日新的限购政策出台后，杨春丽曾向徐证暄及德能公司确认徐证暄是否受限购政策影响、是否可以继续履行合同。杨春丽及德能公司均给予积极回应。在支付首期款时，杨春丽同意变更购房人仅仅是为了通过变更合同以便继续出售房屋，杨春丽只是为了继续履行合同，并无协商规避限购政策。综上所述，请求二审法院依法予以改判，支持杨春丽的上述诉讼请求。徐证暄辩称：杨春丽的两套房屋现状是作为一套100多平方的房屋使用，现状是一房两证；2、徐证暄在中介居间下，在现场查看房产后，有购买意向的时候，杨春丽也是将两套房作为一套房屋出售给徐证暄。3、将两套房产合证后交易是三方合意，徐证暄要求把合证写进三方合同，杨春丽表示合证没问题，但就是不同意将该条件写入合同。4、杨春丽提到，根据合同的相对性，杨春丽的另案违约责任与徐证暄没有任何关系，综上，虽然一审并未认定杨春丽违约的事实，但我方对一审的判决是认可的，请二审法院依法驳回杨春丽的上诉请求。德能公司经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。徐证暄向一审法院起诉请求：一、杨春丽向徐证暄退还定金300000元、首期楼款1300000元；二、杨春丽向徐证暄支付迟延退还上述款项的利息（以1600000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，自2017年4月14日起计至清偿之日止）；三、本案诉讼费、保全费由杨春丽承担。杨春丽反诉请求：一、解除徐证暄、杨春丽于2017年2月28日签订的《房地产买卖合同》；二、徐证暄向杨春丽支付违约金530000元；三、徐证暄向杨春丽赔偿经济损失（按照1500元/日的标准计算，从2017年5月31日起计至徐证暄清偿之日止）；四、本案的诉讼费由徐证暄承担。一审法院认定事实：杨春丽系广州市天河区中山大道华港西街7号XX房、XXX房（以下分别简称“XX房”、“XXX房”）的登记产权人，其中XX房的建筑面积为36.45平方米，XXX房的建筑面积为64.69平方米。2017年2月28日，杨春丽（卖方）、徐证暄（买方）及德能公司（经纪方）签订了《房地产买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：卖方将XX房、XXX房以现状按套为单位售予买方，买方或其授权代表确认经纪方已带其实地查看该房地产，并已全面检查且清楚了解该物业的所有情况，已向其出示产权证书【粤（2016）广州市不动产权第02233305号、02233306号】及登记查询资料，买方对该物业之自然属性及其权利状况无任何异议。买卖双方同意该物业的总成交价为5300000元。买方须在2017年2月28日支付定金300000元给卖方，于2017年4月8日前直接支付首期楼款（不含定金）1300000元给卖方，楼价余款3700000元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内，若因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价款余款的差额由买方与首期楼款一并支付给卖方，买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同，楼价余款3700000元最迟在2017年5月30日前支付给卖方（买卖双方随时配合经纪方办理银行及房管局流程）。买方应在2017年3月28日前去银行办理购房抵押贷款手续并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助，包括签署有关文件/合同等，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理递件手续，按揭贷款方式为商业贷款。因买方或卖方违反本合同规定，如拒不配合提供交易所需合法/完整/真实/准确资料或逾期办理交易/按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期迁出户口、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方逾期每日须按总成交价1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总成交价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方逾期每日按总成交价的1‰支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。如因房管部门或银行公积金中心等合同三方以外至原因导致交易迟延，三方均同意交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。依现有政策，买卖双方须经经纪方公司端口登陆广州市房地产交易信息平台申报签署打印并签订《广州市存量房买卖合同》（即网签合同），买卖双方授权经纪方签订本合同三日内按本合同条款申报填写打印网签合同及中介服务合同，如买卖双方擅自自行申报网签办理交易过户手续所产生的所有相应责任由买卖双方自行承担。经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。如本合同签订后需要删除、补充、更改、必须由三方删除、补充、更改处签名盖章确认方为有效；本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更；三方未尽事宜可以通过补充协议予以补充约定等。签订《合同》当天，徐证暄委托崔文玲向杨春丽转账支付了300000元，杨春丽亦于当天出具《收据》，确认收到徐证暄购买XX房、XXX房的定金300000元。2017年4月8日，徐证暄委托崔文玲、崔美智向杨春丽转账支付了1300000元，杨春丽亦于当天出具《收据》，确认收到崔文玲、崔美智购买XX房、XXX房之首期款1300000元。就上述款项支付问题，徐证暄解释称，其并非广州市户籍居民，在广州市连续缴纳社会保险仅满3年，不满5年，故其在签订《合同》时仅有在广州市购买1套住房的资格，之所以与杨春丽签订《合同》购买XX房、XXX房两套住房，是因杨春丽在签订《合同》时表示两套房屋可作合证处理，杨春丽当天也向其出具了《广州市房地产测绘院受理回执单》（显示申请人为杨春丽，测绘种类为房屋分割合并类，房屋为XXX房，案件预计在16工作日后完成，落款时间为2017年2月28日等），保证其可处理好两房屋的合证问题，故出于对杨春丽的信任，徐证暄于当天与杨春丽签订了《合同》。但此后，杨春丽并没有处理好两房屋的合证问题，徐证暄于2017年3月底接到了杨春丽无法办理合证的通知，但经考虑，徐证暄希望能够继续履行《合同》，虽2017年3月18日广州市出台了新的限购政策，导致徐证暄因缴纳社会保险不满5年丧失了广州市购房资格，但徐证暄还是积极寻找有购房资格的亲朋（崔文玲、崔美智）继续履行《合同》，并于2017年4月8日依约向杨春丽支付了XX房、XXX房的首期购房款1300000元，但此后杨春丽拒绝与徐证暄协商《合同》后续履行问题，加之新政的限制，徐证暄也无法按《合同》约定履行，故现只能要求杨春丽退回已付款项。徐证暄为证明其主张，还向一审法院提交了：1、徐证暄称其姐姐与德能公司员工小宋于2017年4月12日的微信聊天记录，徐证暄一方称发短信给她了，但没有回复；小宋称她不想直接承认自己没配合的事实；徐证暄一方称，其有她合证的复印件；小宋称全部保存。2、徐证暄称德能公司员工与杨春丽于2017年4月6日的微信聊天记录，德能公司一方称大家都需要理解，大家都尽力了，现在主要是时间问题，农行可以接收，但房款时间只能尽快5月31日前，慢的话要3个月内；杨春丽回复称按合同执行，楼价余款3700000元最迟在5月30日支付。3、徐证暄称其与杨春丽的短信聊天记录，其中2017年4月6日杨春丽要求崔姐4月8日前准备好首期楼款130万元；徐证暄一方称当时谈的是两个房照合并后他们付款，因现在两个房照，新规定外地户口要满五年，他们现在只有一个人有资格在广州买一套房子，另一个指标还没有落实，他们正在想办法。2017年4月7日，徐证暄一方称房子他们肯定要买，因房照没有合并，他们一直在想办法解决，各部门都有找人看能不能解决，希望双方能够再协商一下解决方案，首付130万要在13日付；杨春丽回复称按合同执行，4月8日付130万元。2017年4月12日，徐证暄一方告知，其已按合同在4月8日支付了130万元，加上2月28日预付的定金30万元，共计160万元，在3月17日以前徐证暄是有购买资格的，就因为杨春丽合证不成功造成徐证暄失去购买资格，现在找了别人的名义来购买，杨春丽还这样子，就没办法谈了，合同无效，请杨春丽退还已付房款160万元等。对此，杨春丽称其在签订《合同》时已告知徐证暄XX房、XXX房为两个房地产权证，徐证暄是在明知的情况下签订《合同》的，但《合同》签订后，徐证暄称其是外地户籍，无法一个人购买两套房屋，所以要求杨春丽对两套房屋进行合证处理，杨春丽便应徐证暄的要求向房管部门递交了合证申请，但这并非杨春丽出售XX房、XXX房应尽的《合同》义务，《合同》中亦无此约定，《广州市房地产测绘院受理回执单》也有注明申请事项需在16个工作日后完成，可见能否合证成功不是杨春丽可以保证的。2017年3月17日后杨春丽收到房管部门不予准许合证的通知后，当即通知了徐证暄，但徐证暄表示愿意继续购买XX房、XXX房，并表示要增加购房人，杨春丽也是同意的，故按徐证暄的要求在2017年4月8日的首期款《收据》中注明了交款人为崔文玲、崔美智。徐证暄提交的上述证据1-3的微信及短信记录属实，且能反映出如下问题：1、德能公司员工与杨春丽于2017年4月6日的微信聊天记录可以反映，徐证暄表示其无法在2017年5月30日前取得银行贷款，这是《合同》无法继续履行的原因。2、2017年4月7日，徐证暄称其一直想办法合证，由此可知合证并非杨春丽的义务，杨春丽也从未承诺过合证后才履行《合同》，且徐证暄当时已知房屋不能合证，但还是同意继续履行合同。3、2017年4月12日徐证暄向杨春丽发出短息，虽大部分内容都是其单方陈述，但也表明徐证暄已不想履行《合同》。实际上，2017年4月10日徐证暄与杨春丽已前往广州爱屋按揭服务有限公司（以下简称“爱屋公司”）办理委托贷款手续，但该公司后因徐证暄个人信用原因退回了徐证暄的按揭资料，徐证暄是因无法办理按揭贷款才转而要求杨春丽退回房款，并非徐证暄所称是受购房新政的影响无法履行合同，因根据购房新政，3月17日以前签订购房合同并已支付定金的，按原政策执行，徐证暄仍是有购房资格的。杨春丽为证明其主张，向一审法院提交了如下证据：1、广州市人民政府办公厅于2017年3月17日发布的《广州市人民政府办公厅进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（打印件），载明：一、……非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房……；2、《的解读》（打印件），载明：3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行；3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提交交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行）……3、杨春丽称其2017年3月17日与德能公司员工宋友静的微信聊天记录，宋友静称早上去房管局问过了，确定只要有转账回执是一定可以递件过户的，所以现在只是收款时间因新政会推后一点等。4、杨春丽称爱屋公司向其退回徐证暄按揭资料的顺丰速运邮寄底单及邮件寄送详情单，显示寄件人为爱屋，收件人为杨春丽，该邮件的寄出时间为2017年4月11日，收件时间为2017年4月12日。经质证，徐证暄以证据1、2无原件为由不予确认真实性、合法性、关联性；对证据3的真实性予以确认，主张该证据能证明徐证暄、德能公司积极与杨春丽协调按揭贷款问题，并非徐证暄无法贷款，而是银行无法在杨春丽要求的2017年5月30日前放款。对证据4的真实性不予确认，因与徐证暄无关。另，杨春丽为证明因徐证暄未按期向其支付首期房款，导致其无法按期向案外人支付房款，需承担违约责任，向一审法院提交了：1、杨春丽与案外人田吉崇于2017年3月5日签订的《房屋买卖合约》，约定杨春丽向案外人田吉崇购买增城市新塘镇永和奥晨留学家园花墅三街1号，该房屋总房价为3900000元，杨春丽需于签订该合约时交付定金300000元，于2017年4月10日前支付首期楼款（不含定金）1300000元，剩余楼款2300000元则在本次交易完税当天直接支付给案外人田吉崇，如杨春丽未能在2017年5月30日前支付剩余楼款2300000元，每迟一天按1500元付息给案外人田吉崇。2、中国工商银行广州华港花园支行的《牡丹灵通卡账户历史明细清单》，显示杨春丽分别于2017年3月5日、4月9日向田*崇转账300000元、1300000元。经质证，徐证暄认为上述证据与其无关，根据合同相对性原则，上述证据对徐证暄无约束力，违约责任应由杨春丽自行承担。又，徐证暄当庭表示，因杨春丽要求解除《合同》，其亦同意解除《合同》。一审法院认为：徐证暄、杨春丽于2017年2月28日签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。但根据《合同》签订时的广州市房地产调控政策，徐证暄作为非广州市户籍居民最多只享有购买一套住房的资格，其在明知无购买两套住房资格的情况下与杨春丽签订《合同》，欲购买XX房、XXX房两套住房，其应当知道《合同》因违反限购政策将存在的履行障碍，其亦愿意承担《合同》不能依约履行的风险及责任。虽徐证暄主张其之所以签订《合同》是因为杨春丽保证其能够对XX房、XXX房的房地产权证进行合证处理，但杨春丽予以否认，徐证暄亦未能提交充分证据予以证明，一审法院对徐证暄的该项主张不予采信；且结合徐证暄知悉XX房、XXX房无法合证后的态度来看，其并未以合证作为继续履行《合同》的前提，而是通过借他人名义的方式坚持购买XX房、XXX房。同样，广州市房地产调控政策作为众所周知的事实，杨春丽在签订《合同》时应当知道徐证暄作为非广州市户籍居民无资格购买两套住房，结合杨春丽在签订《合同》当天即向房管部门申请房屋分割合并测绘的情况来看，双方在签订《合同》前已对此问题进行了协商，即使如杨春丽所述，合证并非履行《合同》的前提，杨春丽也是在明知徐证暄无购买两套住房资格的情况下与与徐证暄签订《合同》的，其亦愿意承担《合同》因违反限购政策存在履行障碍而无法依约履行的风险及责任。故此后，即使双方协商同意以规避限购政策的方式继续履行《合同》，但也遇到了诸多障碍，无法达到双方签订《合同》时的预期。在此情况下，杨春丽要求解除《合同》，徐证暄亦同意解除《合同》，一审法院对《合同》已解除予以确认。《合同》解除后，杨春丽应将其收取的定金300000元及首期房款1300000元退还徐证暄；但因《合同》不能继续履行双方均负有过错，由此产生的损失应由各方自行承担；故对徐证暄要求杨春丽支付逾期返还定金、房款之利息的诉讼请求，一审法院不予支持；对杨春丽要求徐证暄支付违约金及赔偿损失的反诉请求，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认徐证暄与杨春丽于2017年2月28日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、杨春丽于一审判决发生法律效力之日起十日内，向徐证暄返还定金300000元、购房款1300000元；三、驳回徐证暄的其他诉讼请求；四、驳回杨春丽的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19200元，由杨春丽负担；反诉受理费26420元，由徐证暄负担12225元，杨春丽负担14195元；保全费5000元，由杨春丽负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于，合同无法继续履行是哪一方的责任。案涉合同无法继续履行的原因在于XX房、XXX房的房产证无法合并为一证，徐证暄陈述在签订合同时，杨春丽已承诺将两证合一，以便可以履行合同；杨春丽则认为当时并未作出承诺，其称当时签订合同后知道徐证暄无法购买两套房便去办理了两证合一的手续。根据一审查明事实，案涉房产现状实为一套房产，但有两个房产证；徐证暄为非广州户籍居民，其当时仅享有购买一套住房的资格。本院认为，虽然在合同中未就两证合一的条件进行约定，但两证合一是合同继续履行的必要前提，而杨春丽也实际办理了合证手续，故两证合一可视为属于合同约定履行的一部分。在合同履行过程中，由于两证无法合为一证，超出双方预期，属于不可归责于双方原因，合同应予以解除。此后，双方虽然在明知无法继续履行合同的情况下，仍协商以借名方式购买案涉房产，但借名必然涉及购房主体的变更，双方并未因此而签订新的合同，在未协商一致的情形下，杨春丽仍坚持要求徐证暄按原合同约定的时间履行并以此为由追究徐证暄违约责任，依据不足，且根据德能公司员工与杨春丽于2017年4月6日的微信聊天记录可知，徐证暄并无故意怠于付款，综上，对于杨春丽要求徐证暄支付违约金及赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，应予以维持。上诉人杨春丽的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由杨春丽负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 李 民审判员 柳玮玮二〇一八年五月二十八日书记员 王日平肖晓桐