湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0114民初713号原告：武汉安家物业管理有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街金家六号小区9栋1层20号。法定代表人：杨杰，该公司经理。委托诉讼代理人：李和平，湖北振兴法律服务所法律工作者。被告：閤明波，男，1981年3月20日出生，汉族，华为技术有限公司工程师，住广东省深圳市龙华新区，原告武汉安家物业管理有限公司（以下简称安家公司）与被告閤明波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安家公司的委托诉讼代理人李和平、被告閤明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴的物业服务费8,545元（从2007年12月1日至2017年11月30日止）及违约金9,992元（计算至2017年11月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告閤明波拥有位于蔡甸区蔡甸街××单元××室的房屋一套，并于2006年11月24日与被告签订一份《前期物业管理服务协议（住宅）》，约定了服务内容和缴纳物业服务费标准、方式以及违约责任。被告自2007年12月1日至2017年11月30日至今，无正当理由欠缴物业管理服务费共计8,545元，且被告违反协议应承担违约金9,992元，经原告多次上门催收，同时以寄出挂号信的方式催收，均无结果。被告閤明波辩称，1、原告安家物业要求支付自2007年12月至2017年11月30日的物业服务费及违约金不符合事实，我除交纳交房时首期1年的物业费外，在2007年底办理房产证的时候又缴纳了1年的物业费，但当时并未向我提供发票；2、我前期已向原告提供手机号码，且手机号码至今一直正常使用，但原告从未主动与我联系，我未收到过原告催要物业费的通知、信件及电话；3、根据《前期物业管理服务协议》第四条，合同已于2007年11月30日中止，此后原告未与我签订任何物业服务协议，也未约定2007年11月30日后的物业收费标准，所以我不存在违约；4、即使双方签订的协议有效，原告所提供的物业服务不满足服务协议的服务条款，原告违约在先；5、根据有关法律规定，物业管理纠纷的诉讼时效应当是两年，原告提出的2016年1月19日前的物业费用的诉讼请求超过诉讼时效；6、2015年业主委员会与原告签订的委托管理协议约定日千分之三的违约金不符合法律规定，原告未通知被告参加业主大会，也未签署相关的委托管理协议文本；7、《前期物业管理服务协议》无效，被告是收房时被迫签订的，其中约定的日万分之五的违约金，违反有关法律法规及部门规章规定。故请求法院驳回原告的诉讼请求；撤销物业合同中要求按每日万分之五的比例给付违约金的罚款条款；撤销2015年业主委员会与原告签订的委托管理协议约定按日千分之三支付违约金条款；对原告的不合法行业给予教育和限期改进；原告违约在先，对诉讼有效期内的物业费用进行适当的减免；本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：原告安家公司提交的《情况说明》、邮寄催收函记录、催收照片、客服中心去电记录表，经被告閤明波质证认为，《情况说明》无效，即使有效只能证明2015年后物业管理费原告主张过，不能证明诉讼时效中断；邮寄催收函记录没有原件，没有催收内容，且被告没有收到；催收照片没有原件，没有门牌号，没有收到催收电话；客服中心去电记录表中尾号499的手机号在07年左右就没有用了，另一号码一直使用，没有接到过电话。本院经审查认为，原告提供的《情况说明》不能证明被告收到过原告催收物业费的通知；邮寄催收函记录没有回执联，不能证明寄件名称、内容以及被告是否收悉；催收照片无拍摄时间，无门牌号码，且被告未在金家六号小区居住，故不能证实催收通知已到达被告；客服中心去电记录表系原告单方提供，亦无其他证据佐证，故不予采信；据此，原告提供的上述证据不能证明原告向被告催收过物业服务费且已到达被告。本院经审理认定事实如下：被告閤明波系武汉市蔡甸区蔡甸街××单元××号房业主，该房屋建筑面积118.68平方米。2006年11月24日，原告安家公司（甲方）与被告閤明波（乙方）签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，约定物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；物业管理服务质量要达到：1、房屋整体外观统一、完好、整洁，对公共区域内违章、乱搭乱建现象进行有效管理；2、设备运行良好、运行正常、无事故隐患；3、共用部位、共用设施设备完好率在95%以上，保养、检修制度完善等；4、整体环境及环卫设施保持清洁，无垃圾堆积现象，做到垃圾日产日清等；5、花草树木长势良好、修剪整齐、美观，无杂草、杂物等；6、车辆停放、行驶有序，主要干道和消防通畅通；……第四条物业管理服务费用，约定物业管理费用自《商品房买卖合同》中约定的交房之日起至2007年11月30日止，按建筑面积每月每平方米0.60元收取；每次交纳费用时间为每半年的首月5日以前交纳。第十一条违约责任，约定乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，连续三个月未交纳物业管理服务费用等费用的，甲方有权根据国家相关法律规定采取催缴措施，直至向人民法院提起诉讼。第十八条约定本协议自签字之日起生效，至小区成立业主委员会，并与新的物业管理公司签订本小区的《物业管理服务协议》时止。同日，被告办理了入伙手续，并向原告交纳2006年12月1日至2007年11月30日物业服务费854元，但至今未入住。被告未支付2007年12月至今的物业服务费。2015年1月1日，武汉市蔡甸区金家6号业主委员会（甲方）与原告安家公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定物业管理时限为2015年1月1日至2019年12月31日，物业管理服务内容及物业管理服务质量约定与上述合同相同。第四条物业管理服务费用，约定甲方交纳费用时间按壹年交纳一次；物业管理费用1-7栋住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取；每次交纳费用时间为每年的首月5日以前交纳。第十一条违约责任，约定甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金，逾期三个月拒绝交费的，乙方将根据国家相关法律规定采取催缴措施，直至向人民法院提起诉讼。另查明，原告安家公司于2005年12月19日成立，营业期限为2007年4月18至2035年12月18日，资质等级叁级，其与被告閤明波签订《前期物业管理服务协议（住宅）》至今，一直为金家6号小区提供物业管理服务，1-7栋按建筑面积每月每平方米0.60元收取物业服务费。金家6号小区存在车辆乱停放，垃圾桶损坏未及时更换维修，小区内杂草丛生，卫生打扫不及时彻底的现象。本院认为，原告安家公司营业期限虽始于2007年4月18日，但于2005年12月19日成立，其与被告閤明波签订的《前期物业管理服务协议（住宅）》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告认为该协议无效，其中约定按每日万分之五给付原告违约金的条款违反有关法律法规应予撤销的辩解意见，本院均不予采纳。被告认为该协议是其被迫签订，但未提供证据证实，本院对该辩解意见不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与武汉市蔡甸区金家6号业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告閤明波具有约束力。被告认为未被通知参加业主大会，业主委员会与原告签订的合同中关于未按时交物业管理费按日千分之三支付违约金的条款违反有关法律法规应予撤销，其可另行向业主委员会主张权利。原告对涉案小区提供了基本的物业管理服务，应享有收取相关费用的权利，被告作为涉案房屋的业主，理应向原告支付物业服务费。被告认为除交纳了首期1年物业费用外，在2007年底办理房产证时又交纳了1年物业费，但未提供证据证实，原告亦不认可，故该辩解意见本院不予采纳。被告认为物业纠纷的诉讼时效应当为两年，原告提出的2016年1月19日前的物业费已超过诉讼时效，因原告提供的证据不足以证实其向被告催收过物业服务费且催收函件已到达或者应当到达被告，故不存在诉讼时效中断情形，但原告于2018年1月19日向本院提交起诉状，导致诉讼时效中断，诉讼时效重新起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案诉讼时效期间为三年，被告该辩解意见本院对部分予以采纳。因物业服务费按月计算，且原告主张被告支付物业服务费至2017年11月30日止，故被告应向原告支付2015年1月至2017年11月物业服务费2,492.28元（0.6元×118.68平方米×35个月）。物业公司应当全面履行服务内容，提高服务质量，多为业主利益考虑。业主也应积极缴纳物业费，对物业服务过程的不足多些理解和配合，物业公司与业主之间应形成良性循环，以共同提高小区的生活质量。因原告在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，故对其要求被告支付违约金的请求本院不予支持，被告要求对诉讼时效期内的物业服务费进行适当减免的意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告閤明波于本判决生效之日起三日内向原告武汉安家物业管理有限公司支付2015年1月至2017年11月的物业服务费人民币2,492.28元；驳回原告武汉安家物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币263元，减半收取计人民币131.50元，由原告武汉安家物业管理有限公司负担人民币106.50元，被告閤明波负担人民币25元（原告已垫付，与执行款一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  姚雅娟二〇一八年五月八日书记员  刘诗茹