大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初307号原告：大连万科物业服务有限公司，统一社会信用代码：91210200242395981T，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。负责人：张会，系总经理。委托诉讼代理人：刘晓。委托诉讼代理人：勇奕均。被告：关健。被告：高宁。原告大连万科物业服务有限公司与被告关健、高宁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘晓、勇奕均到庭参加诉讼。被告关健、高宁经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4,940.70元。2、判令被告按应付款项的日千分之三的标准向原告支付自2015年7月1日起至2017年12月31日的违约金6,944.15元。3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告所购买的大连市甘井子区安居园32-1-103室房屋（即朗润园A3-8#1-103），已于2014年6月办理入住，该房屋系由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告交纳2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币4,940.70元；违约金暂为人民币6,944.15元。虽经原告多次催要，但被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了全体业主及原告的共同利益。根据《物业服务合同》第五章第十七条规定：业主办理入住手续时需预付物业服务费，此后物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日前，向乙方缴纳下期的物业服务资金，在所交季度首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。为维护自身及全体业主的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告关健与被告高宁均未到庭，也未提交书面答辩意见或证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为二被告所居住的大连市甘井子区万科朗润园小区提供物业管理服务。二被告系大连市甘井子区万科朗润园三期第8幢1单元1层3号（行政街号甘井子区安居园32号1层3号）房屋的业主，房屋面积74.86平方米。2、大连万科魅力之城开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，大连万科魅力之城开发有限公司委托原告对大连万科魅力之城A2、A3区提供前期物业服务。合同的期限自2012年5月17日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同第十二条约定高层、小高层住宅的物业服务费收费标准为2.20元/月/平方米。第十四条约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。物业服务费按季月交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。3、2013年1月23日，二被告在《临时管理规约》上签字确认“我已认真阅读、理解并承诺遵守本临时管理规约及其附件的全部内容，同意承担因违反本临时管理规约的相应责任，并同意对本物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。”4、二被告按照交付通知于2014年6月27日接收了案涉房屋。二被告未交纳2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告为二被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，二被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。二被告应向原告交纳2015年7月1日至2017年12月31日的物业服务费4,940.76元（2.20元/月/平方米×74.86平方米×30个月），原告现主张二被告交纳物业费4,940.70元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，二被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠缴物业费应交纳的违约金标准作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金支付过高对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求二被告支付违约金的标准予以调整为被告未缴纳物业服务费总额的20%即988.15元（4,940.70元×0.2）。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。被告关健与被告高宁未到庭，视为其放弃举证及抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告关健、被告高宁于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告大连万科物业服务有限公司2015年7月1日至2017年12月31日期间物业服务费人民币4,940.70元及违约金人民币988.15元。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由被告关健、被告高宁共同负担，被告关健、被告高宁应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  张爱华人民陪审员  于园园二〇一八年五月三十日书 记 员  王 琛本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。