福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终2703号上诉人：廖传俤，男，汉族，1972年11月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：林健冰、杨梅艳，福建融成律师事务所律师。被上诉人：信达证券股份有限公司，住所地北京市西城区闹市口大街9号院1号楼，统一社会信用代码91110000710934967A。法定代表人：张志刚，董事长。委托诉讼代理人：许萍、林拓，福建君立律师事务所律师。上诉人廖传俤因与被上诉人信达证券股份有限公司（以下简称“信达证券”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2017）闽0111闽初4781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人林健冰，被上诉人的委托诉讼代理人许萍、林拓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人廖传俤上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回信达证券的反诉诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费用由信达证券承担。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决确认商铺租赁合同于2016年11月28日解除，超出了被上诉人反诉诉讼请求范围，审理程序违法，适用法律错误，并与被上诉人至今仍掌握租赁商铺的钥匙、控制着租赁商铺的事实相悖。1.从被上诉人向人民法院提交的《民事反诉状》来看，被上诉人列明的反诉诉讼请求是：“判令依法解除反诉人与被反诉人于2010年8月签订的《商铺租赁合同》”。被上诉人的反诉诉请明显不是要求人民法院确认双方签订的商铺租赁合同已经解除。在整个一审庭审过程，被上诉人也没有向人民法院提交变更诉讼请求的申请书；3.被上诉人就反诉诉讼请求在整个一审中并没有提供任何证据证明其主张的事实与理由。如一审法院支持被上诉人的反诉诉讼请求，也应当是判决解除上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同。事实上，被上诉人虽曾发函要求解除合同，但双方并未达成一致，且租赁商铺的钥匙也一直在被上诉人处，被上诉人仍然实际控制着租赁商铺。后因被上诉人拖欠租金，上诉人提起本案诉讼后，被上诉人才反诉要求解除商铺租赁合同；4.租赁合同并未约定被上诉人的解除权，被上诉人发函要求解除合同亦不符合法定解除权行使条件。《商铺租赁合同》没有被上诉人所谓的“用于开办我司福州远洋路证券营业部”的约定，因此被上诉人“福州远洋路证券营业部场地搬迁”与否与本案无关，只是被上诉人自己对自身经营的调整，明显不属于不可抗力，也不属于情势变更。二、一审法院未审查被上诉人控制着租赁商铺的客观事实，判决认为上诉人承担租赁商铺闲置的租金损失，与事实不符，适用法律错误。1.2016年12月30日，被上诉人发函上诉人要求解除合同并称“将把钥匙直接邮寄送达”上诉人。但是上诉人明确复函要求“继续履行合同并支付租金”。之后被上诉人并未将钥匙邮寄给上诉人，至今仍继续控制着租赁商铺。被上诉人在本诉庭审中自认租赁商铺的钥匙仍在被上诉人的手上，反诉庭审中再次自认前述事实并明确只向上诉人发函，而未有向上诉人交付讼争商铺。根据《商铺租赁合同》第十四条“乙方在合同签订之日已收到甲方各店门共2把钥匙。钥匙乙方应在合同期满或终止时7日内交还给甲方，否则视为乙方未将商铺交还给甲方，乙方应按本合同第八条第6款约定承担相应的责任”的约定，租赁商铺仍在被上诉人的控制之下。2.被上诉人有违诚实信用原则，对租赁商铺的闲置明显有过错。2016年5月13日，被上诉人发函通知上诉人“我司从2016年7月31日之日起解除与贵方签订的《商铺租赁合同》”。但上诉人复函提出了异议，双方未达成一致。之后被上诉人继续占有使用租赁商铺。2016年12月30日，被上诉人又发函告知上诉人“双方签订的《商铺租赁合同》已于2016年11月28日终止”并称“将把钥匙直接邮寄送达”上诉人。但上诉人明确复函要求“继续履行合同并支付租金”。之后被上诉人也未将钥匙邮寄给上诉人。退一步讲，即使按被上诉人所谓的营业部已经搬离，那么被上诉人也存在营业部搬离后仍控制租赁商铺欲私自进行转租，而一审法院竟要求上诉人承担被上诉人搬离后租赁商铺闲置的租金损失，实属不当。如上所述，即使被上诉人的营业部已经搬离租赁商铺，那么未向上诉人交还钥匙、实际控制租赁商铺的被上诉人才是对租赁商铺的闲置存在过错的一方。3.《合同法》第一百一十九条“减损规则”适用的前提是一方的行为使租赁商铺处于脱离控制状态。但是本案中，租赁商铺始终都在被上诉人的控制之下。违约一方的被上诉人并无权解除租赁合同，被上诉人通知上诉人解除合同的行为不能发生解除合同的效力，因此2016年11月28日后合同仍然有效。在租赁合同仍然有效，而被上诉人根据租赁合同的约定有权控制或使用租赁商铺的情况下，一审法院不应要求上诉人在合同未解除的情况下对租赁商铺采取措施。被上诉人信达证劵辩称，一、一审判决第二项没有超出反诉请求范围，且答辩人在一审中已经向法院明确了反诉请求，反诉请求明确为“判令依法确认反诉人与被反诉人2010年8月签订的《商铺租赁合同》于2016年11月28日解除”。而且答辩人在本案一审的本诉答辩和反诉状的事实和理由中，均明确主张解除合同的时间是2016年11月28日。且答辩人认为案涉合同解除的时间取决于法院认定的解除事由和依据，一审判决将案涉合同解除的时间确定为2016年11月28日显然是合理合法的；二、一审判决确认案涉合同解除的依据正确，适用法律无误。一审法院认定答辩人于2015年10月、11月两次发送电子邮件给上诉人相关人员协商解除租赁合同事宜，2016年5月致函请求解除合同，2016年12月30日答辩人再次致函上诉人明确告知双方的租赁合同因答辩人已于2016年11月28日搬离租赁场地，租赁合同目的已不可能实现，双方合同于2016年11月28日终止。但一审法院并没有如上诉人所述以答辩人发出解除合同的通知作为合同解除的唯一依据，也不存在罔顾“最高人民法院研究室《关于适用若干问题的解释(二)第24条理解与适用的请示的答复(法研)[2013]79号》”的法律规定的情况。一审法院确认案涉合同解除，所适用的法律是合同法的第六十条，第九十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》等法律规定。三、不论案涉租赁合同是否解除，上诉人均无权要求答辩人承担2016年11月28日之后，即答辩人搬离租赁场所之后的租金。租赁合同是人合性质的合同，依法不能强制要求承租人履行合同义务，既然答辩人自2016年11月28日就搬离了租赁场所，上诉人如果要求答辩人继续支付2016年11月28日之后的租金，就等于强制答辩人履行租赁合同义务，这显然是不符合法律规定的。四、一审法院判决结果没有涉及要求上诉人承担租赁店铺闲置的租金损失的内容，因此上诉人不能以此作为上诉理由。同时，一审法院认为上诉人负有防止损失扩大的义务，无权就扩大的损失要求赔偿与事实相符，适用法律正确。1.上诉人明知答辩人在2016年11月28日搬离租赁房屋，并承认收到答辩人明确表示不再履行案涉合同的通知函，上诉人作为出租人完全具备条件及时接收租赁房屋加以利用。答辩人多次通过函件、电话等方式敦促上诉人交接租赁房屋，但上诉人均不予理会，任由租赁房屋空置至今，是上诉人损失扩大的唯一原因。2.上诉人拒绝领取钥匙，致使答辩人仍然保留钥匙，并不代表答辩人仍实际控制着租赁场地，上诉人作为房屋所有权人在答辩人搬离后即享有房屋的占有使用权。移交钥匙仅是形式上的对租赁房屋的移交仪式，答辩人搬离租赁场地并通知上诉人，就已经尽到了承租人交还案涉场所的义务，两把钥匙未移交不会对上诉人作为产权人占有使用租赁房屋造成影响。廖传俤向一审法院起诉请求：1.信达证券向廖传俤支付自2016年8月1日起至2018年1月30日止的租金90万元(5万元／月×18个月)；2.信达证券向廖传俤支付逾期支付租金的违约金(租金每半年一付，按当月总租金的每日千分之一计算支付自逾期之日起至信达证券付清租金之日止)；3.本案诉讼费由信达证券承担。信达证券向一审法院反诉请求：1.信达证券与廖传俤于2010年8月签订的商铺租赁合同；2.本案诉讼费用和反诉费用由传俤承担。一审法院认定事实：2010年8月，廖传俤与信达证券签订租赁合同，约定廖传俤将其坐落福州市晋安区远洋路69号明居苑3号楼01号三层商业店铺(建筑面积1105㎡)出租给廖传俤作为办公、金融营业用；租赁期限自2010年8月1日起至2020年7月30日止，共10年；第一、二年的月租金为43200元／月，第三、四年的月租金为45400元／月，第五、六年月租金为47600元／月，第七、八年月租金为50000元／月，第九、十年月租金为52500元／月；租金每半年一付，在每半年的第一个月10日前付清该半年房租，若逾期足额缴纳租金，每日按当月总租金的千分之一支付违约金；逾期超过60日缴纳租金，出租人有权解除合同，没收全部押金，并可要求承租方再承担相应违约责任；除合同约定和法律规定一方可以提前解除合同外，租赁双方协商一致也可以提前终止合同；经协商一致终止合同的，提出提前终止合同的一方需向另一方支付两个月的租金作为补偿；合同订立后10个工作日内承租人须向出租人交付押金52万元，未在规定期限内足额支付押金的，视为承租人违约，承租人应付给出租人违约金20万元；该押金在合同签订后的第三年起降为20万元，剩余部分(共计32万元)出租人不直接退还承租人，可抵作租金，抵扣完后，承租人仍应依合同约定支付租金。合同订立后，廖传俤依约将商铺交由信达证券使用，信达证券亦依约支付了租赁押金52万元。双方依合同履行义务，租赁押金依合同约定在租赁的第三年降为20万元，信达证券亦按约定支付了至2016年7月30日止的租金。2015年10月16日、11月5日，信达证券两次发送电子邮件给廖传俤相关人员协商解除租赁合同事宜，均无果。2016年5月13日，信达证券致函廖传俤请求于2016年7月31日解除双方订立的租赁合同，廖传俤收悉后于5月20日复函，表示不同意解除合同。2016年8月1日即租赁期限的第七年起信达证券不再支付租金，同年12月30日，信达证券再次致函廖传俤称“2010年8月，我司与贵方签订了《商铺租赁合同》，约定由我司承租福州晋安区远洋路69号明居苑3号楼01号三层商业店铺，用于开办我司福州远洋路证券营业部。现我司福州远洋路证券营业部已于2016年11月28日由该场地搬迁至福州市鼓楼区五四路71号国贸广场1层、19层。有鉴于此，该《商铺租赁合同》的合同目的已经不可能实现，因此根据合同法的相关规定，双方签订的《商铺租赁合同》已于2016年11月28日终止。现我司向贵方发出本函件正式通知贵方，请贵方在收到该函件的5日内与我司办理合同终止的相关事宜，包括钥匙交付等。如贵方不来我司办理，我司将视为贵方放弃合同终止的有关权益，并将把钥匙直接邮寄送达贵方”。2017年1月9日廖传俤回复函称“本人在2010年8月1日与贵公司签订的《商铺租赁合同》，自2010年8月1日至2020年7月30日止。现离约定的租赁期限尚未届满，本人不同意贵司提前解除合同，要求贵司继续履行合同并支付租金”。之后信达证券未再使用该租赁场所，双方亦未办理钥匙交付的手续。一审法院认为，双方订立的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同。信达证券于合同期限届满前请求解除合同，且自2016年8月1日起不再支付租金，但租赁双方未就合同的解除达成一致意见，信达证券单方终止合同已构成违约，应当承担相应的违约责任，赔偿廖传俤损失，并支付拖欠的租金及逾期违约金。根据合同约定“租金每半年一付，在每半年的第一个月10日前付清该半年房租”，信达证券本应于2016年8月10日前支付第七年前半年(2016年8月1日至2017年1月31日)的租金，至廖传俤起诉之时信达证券逾期支付租金虽已超过一年，但廖传俤在2017年1月9日给信达证券的复函中提出“继续履行合同并支付租金”的请求，诉讼时效因廖传俤提出请求而中断，信达证券主张廖传俤支付租金的诉讼请求超过诉讼时效，依据不足，不予采信，信达证券应依合同约定支付廖传俤租金及逾期违约金。租赁合同并未约定信达证券的解除权，因此信达证券未与廖传俤协商一致单方解除合同，构成违约，但是现行法律并无违约方不得解除合同的明确规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，在信达证券不履行合同并已搬离租赁房屋的情况下，租赁合同不宜强制履行，廖传俤可通过重新出租讼争物、追究信达证券违约责任等弥补因合同解除造成的损失，因此允许信达证券解除合同，以赔偿损失来代替继续履行，更有利于维持双方的利益平衡，真正体现民事活动应遵循的诚实信用的价值追求。综上，反诉廖传俤解除合同的诉讼请求，可予以支持。合同约定的履约保证金20万元是双方为保障合同履行而设定，该履约保证金本可作为信达证券单方终止合同的违约赔偿金。但由于廖传俤不同意解除合同未就违约赔偿提出主张，故对于合同解除后的赔偿事宜，双方可另行处理。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然信达证券单方终止合同，存在违约事实，但廖传俤负有防止损失扩大的义务，信达证券多次要求廖传俤办理合同终止后的租赁物交接事宜未果，在实际搬离租赁物后又再次通知廖传俤，促其办理租赁物交接事宜，廖传俤均不予理会，故廖传俤无权就扩大的损失要求赔偿，综上，廖传俤请求租金计至2018年1月，依据不足，不能支持。廖传俤主张的租金应计至信达证券实际搬离租赁物之日即2016年11月28日止。信达证券本应于2016年8月10日支付自2016年8月1日起至11月28日止的租金20万元(5万元／月×4月)，信达证券逾期未支付，应当承担违约责任支付逾期违约金。现廖传俤未提供证据证明信达证券迟延支付租金给其造成的实际损失，故其依合同约定请求按拖欠租金额的日千分之一(折合月利率3%)支付逾期违约金明显过高，现信达证券请求适当降低违约金，予以准许，逾期违约金调整为月利率2%，信达证券应自2016年8月11日起按月利率2%计算支付尚欠租金至实际付款之日止的逾期违约金。一审法院判决:一、信达证券应于判决生效之日起十日内支付廖传俤租金20万元，并按月利率2%计算支付廖传俤自2016年8月11日起至实际还款之日止的逾期付款违约金；二、确认廖传俤与信达证券2010年8月签订的商铺租赁合同于2016年11月28日解除；三、驳回廖传俤的其他诉讼请求。本诉案件受理费14787元，减半收取计7393.5元，由信达证券负担；反诉案件受理费14787元，减半收取计7393.5元，由廖传俤负担。当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，当事人未提交新的请明资料。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于一审法院审查范围有无超出信达证券诉讼请求范围的问题，因信达证券于一审中的反诉请求第一项为“解除反诉原告与反诉被告于2010年8月签订的商铺租赁合同”，且廖传俤在本诉中亦诉请信达证券支付自2016年8月1日起至2018年1月30日止的租金，故一审法院在对合同是否解除作出审查的同时，还应对合同解除的时间、合同解除后的租金（或解除合同后的房屋占用费）作出认定，故一审法院并未超出诉请，上诉人关于一审法院超出诉请范围的上诉请求不能成立。关于上诉人是否应当承担商铺闲置的租金损失的问题，因被上诉人已于2016年12月30日致函上诉人，其中明确载明了其因办公地点而不愿继续承租房屋的情况，该函件已经明确表达了上诉人请求中止合同的意思表示，且上诉人于2017年1月9日回函被上诉人，亦可证明上诉人已实际收到了上诉人邮寄的关于中止履行合同的函件。上诉人虽称其并未同意提前解除合同，但民事合同的履行应为双方自愿，在一方已明确表示提前中止合同的情况下，合同相对方无权要求对方继续履行，至于提前中止合同所造成的损失，违约方已通过违约金的方式进行了赔付。一审法院认定并无不当，上诉人关于一审判决支持“违约方通知守约方就可以解除合同”的上诉理由，系对一审判决逻辑的错误理解，亦违背民事行为自愿、平等的基本原则，本院对上诉人的该上诉理由不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14787元，由上诉人廖传俤负担，一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 雷晓琴审 判 员 薛闳引审 判 员 王燕燕二〇一八年五月××日法官助理 赖钟炜书 记 员 刘 琳