上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初33959号原告：上海华陵实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：戴兴社，总经理。委托诉讼代理人：王松明，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳闻莺，上海市汇业律师事务所律师。被告：刘丽萍，女，1978年5月5日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市，住上海市静安区。被告：上海国瑞税务师事务所有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：孙健，执行董事。被告：孙健，男，1970年12月14日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，住上海市静安区。以上三被告共同委托诉讼代理人：杨佳梅，上海市凌云永然律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：王俊哲，上海市凌云永然律师事务所律师。原告上海华陵实业有限公司(以下简称华陵公司)与被告刘丽萍、被告上海国瑞税务师事务所有限公司(以下简称国瑞公司)、被告孙健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员徐敬红独任审判。后经原、被告协商一致，本案延长简易程序适用期间。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告华陵公司委托诉讼代理人王松明、柳闻莺，被告刘丽萍、国瑞公司、孙健的共同委托诉讼代理人杨佳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华陵公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同支付原告上海市静安区陕西北路XXX号主楼前排二间房屋(以下简称系争房屋)使用费261,000元(按照该房屋其他同地段的房屋租金6,000元/月的标准计算，自2014年1月1日起计算至实际返还之日即2017年8月15日止)；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：系争房屋产权人为民航华东地区管理局(以下简称华东管理局)。原告系华东管理局下属单位，并受华东管理局委托经营管理系争房屋。2010年2月2日，原告与被告刘丽萍签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁标的为系争房屋(约60平方米)，租期自2010年1月1日起至2012年12月30日止，租金3,000/月等事宜。后该房屋实际用于堆放被告国瑞公司的财务凭证等用途。合同到期后，原告明确不予续约，并多次要求被告搬离，返还租赁房屋，支付占有使用费等。被告刘丽萍、国瑞公司置之不理，并且一度故意将被告孙健父亲安排住进该房屋，造成极大的安全隐患。2017年8月15日，在原告强制清理辅楼租客后，被告国瑞公司员工搬离了该房屋内的物品，原告收回了被非法侵占的系争房屋。原告认为，被告刘丽萍、被告国瑞公司的行为侵犯了原告权益，被告孙健既是被告国瑞公司的法定代表人，也是被告刘丽萍配偶，被告刘丽萍的该债务系双方夫妻共同债务，故三被告应共同承担法律责任。故原告起诉来院。被告刘丽萍、国瑞公司、孙健辩称，不同意原告的诉讼请求。国瑞公司、孙健不是本案的适格被告。租赁合同是原告与被告刘丽萍签订的，双方约定租期为三年，自2010年1月1日起至2012年12月30日止。因系争房屋是违章建筑，故合同无效。原告只能按照原合同标准主张房屋占有使用费。合同到期后，因原告未主张收回，故双方继续履行。被告刘丽萍实际支付房屋占有使用费至2013年12月30日止，从2014年1月1日起至2017年8月15日期间的房屋占有使用费确实没支付，因为原告没开具发票。由于双方系租赁关系，根据主张租金诉讼时效为一年的原则，原告主张的2016年8月15日之前的房屋占有使用费已过了诉讼时效，原告丧失胜诉权。被告刘丽萍确认原告于2017年8月15日强行收回房屋，当天双方发生了激烈的冲突，导致被告无法进入系争房屋取物，里面尚存被告刘丽萍的物品(空调、淋浴器、家具、茅台酒，大青石板、财务凭证等)，被告刘丽萍保留对上述物品的追诉权。本院经审查认定事实如下：上海市静安区陕西北路XXX号1-3号楼房屋(包括主楼、辅楼及沿街商铺)的产权人系华东管理局。本案系争房屋系主楼前排二间房屋，该房屋无产权登记信息。被告刘丽萍、孙健系夫妻关系。被告孙健系被告国瑞公司法定代表人。2006年8月18日，华东管理局向原告出具委托书一份，委托下属单位原告办理上海市静安区陕西北路XXX号房屋租赁及管理事宜。2017年8月25日，华东管理局出具证明一份，证明上海市静安区陕西北路XXX号辅楼及主楼前排房屋的权利人系华东管理局。该房屋自2006年起至今为止，系授权下属单位原告，对该房屋行使经营管理权，包括但不限于以受托人自己的名义对外签订租赁合同出租该房屋、收取租金、对该房屋进行日常管理等权利。2010年2月2日，原告(甲方)与被告刘丽萍(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方向乙方提供位于陕西北路XXX号主楼前排二间，供乙方经营使用。租期为三年，自2010年1月1日起至2012年12月30日止。若租赁期满，乙方需继续租赁，应提前三个月同甲方协商，并另行签订合同。租赁费为每月3,000元。根据先付后用的原则，租金每年乙方分4期缴纳，即在每年的1、4、7、10月的10日前凭甲方开具的发票向甲方缴纳。乙方欲转租该房屋，甲方同意乙方转租，但租金不变，合同继续有效。双方还就其他权利义务、财产管理、违约责任等事宜进行了约定。签约后，原告将系争房屋交付被告刘丽萍租赁使用。期间，由被告国瑞公司支付原告系争房屋占有使用费。2012年12月30日合同期限届满后，被告刘丽萍未将系争房屋返还原告，仍继续使用，后被告国瑞公司支付原告房屋占有使用费至2013年12月31日止。2014年2月26日，华东管理局向被告国瑞公司发出《关于收回陕西北路XXX号房屋的函》一份，要求被告国瑞公司于2014年3月20日前搬离陕西北路XXX号房屋并将该房屋整体交还华东管理局。如不按期搬离并交还房屋的，华东管理局将追究被告国瑞公司法律责任。2014年9月29日，华东管理局因被告国瑞公司未履行上海市静安区陕西北路XXX号整体房屋返还义务，起诉至本院，要求国瑞公司将上海市静安区陕西北路XXX号1号楼主楼一楼、辅楼、门面房及临时房返还给华东管理局。本院经审理后认定上海市静安区陕西北路XXX号房屋辅楼、门面房、临时房并非华东管理局与国瑞公司房屋租赁合同的标的，出租人也不是华东管理局，故不予处理，并告知华东管理局可根据相对应的房屋租赁合同主张权利。2015年1月9日，本院作出(2014)静民一(民)初字第3096号民事判决，判决国瑞公司于判决生效之日起十日内腾空迁出上海市静安区陕西北路XXX号老式洋房主楼一楼，并将房屋交还给华东管理局。后被告国瑞公司不服一审判决，提起上诉，2015年6月8日，上海市第二中级人民法院依法作出(2015)沪二中民二(民)终字第680号民事判决，驳回上诉，维持原判。后华东管理局向本院申请执行，于2016年7月6日收回了主楼一楼。2017年8月16日，原告收回了系争房屋。后原告以三被告未支付自2014年1月1日起至2017年8月15日期间系争房屋占有使用费为由，致涉讼。另查明，2016年12月16日，原告通过中国邮政(单号EMSXXXXXXXXXXXXX)向被告刘丽萍寄送邮件，告知刘丽萍“关于陕西北路XXX号主楼前排两间、辅楼二楼201、202、203、204房间、临-2伍开间门面房租赁事宜，所涉三份房屋租赁合同约定租赁期限均已于2012年届满。合同到期后，你与我方没有续签租赁合同，但所涉房屋至今未返还给我方。我方多次函告于你，明确两份合同已经终止，要求你腾空、返还房屋并支付所拖欠自2014年1月1日起至今的租金，但你至今没有返还房屋也没有支付租金。我方现再次函告你：三份租赁合同已经全部终止，房屋租赁关系已经解除。请你立即腾空并返还房屋给我方。二、请你立即支付所涉房屋自2014年1月1日起至今的租金、水电费、滞纳金等各项费用。”邮寄地址为“江苏省扬州高邮市汤庄镇兴业村”，投递结果为“2016年12月21日妥投，本人收，刘丽萍”。再查明，原告提交的报警记录单显示，时间分别于2013年2月10日、2015年7月28日、2015年7月30日、2016年8月16日、2017年6月14日、2017年7月12日、2017年7月13日，在上海市静安区陕西北路XXX号房屋门口因租赁合同纠纷，原被告发生冲突，公安局静安分局江宁路派出所接到110报警，民警到现场处理。以上事实，由原告提供的房屋所有权证、委托书、证明、房屋租赁合同、(2014)静民一(民)初字第3096号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第680号民事判决书、(2015)静执字第1837号执行裁定书、公证书、110报警记录；被告提供的结婚证书及原、被告庭审陈述等证据为证。审理中，原告认可系争房屋系违章建筑，并确认双方就系争房屋所签租赁合同无效。关于房屋占有使用费的计算标准，原告坚持要求参照周边同地段房屋的租金水平估算为每月6,000元，并向本院申请对系争房屋占有使用费予以评估。被告刘丽萍表示，2014年2月26日华东管理局发给被告国瑞公司的函，被告刘丽萍并没有收到过，原告从未与被告刘丽萍提出解除合同。2016年12月16日原告通过中国邮政(单号EMSXXXXXXXXXXXXX)向被告刘丽萍寄送的邮件，签收人也并非被告刘丽萍本人签收。对本案的处理，确认原告于2017年8月16日收回系争房屋。因部分租金时效已过，仅同意按照双方合同约定的每月3,000元租金标准，支付原告自2016年8月16日起至2017年8月15日止的房屋占有使用费。被告国瑞公司辩称，其仅是代被告刘丽萍支付了租赁期间的房屋占有使用费，不应承担本案的经济责任。本院认为，本案争议之一,原告与被告刘丽萍于2010年2月2日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》的效力问题；争议之二，被告刘丽萍应付原告房屋占有使用费时效起算点及标准。争议之三，被告国瑞公司与被告孙健是否应当共同承担本案的法律责任。审理中，经查明的事实并由双方确认，系争房屋系违章建筑，故双方合同应至始无效。同时，被告刘丽萍确认其在租用系争房屋期间，未支付原告自2014年1月1日起至2017年8月15日原告收回房屋期间的房屋占有使用费，并以该费用属于租金性质为由，提出一年时效抗辩，仅同意支付2016年8月15日至2017年8月15日一年的房屋占有使用费。对此，原告提供了2013年至2017年期间双方为陕西北路XXX号房屋租赁合同发生纠纷而打110的报警记录以及确认原告于2016年12月16日向被告刘丽萍邮寄的关于终止合同及腾退房屋之EMS邮件，被告刘丽萍于2016年12月21日由其本人签收的公证书，原告以此证明原告在2013年至2017年之间与被告交涉以及一直催讨房屋占有使用费的事实。本院认为，结合本案查明的事实，根据盖然性原则，本院确认原告上述证据所要证明的事实。同时，鉴于本案所涉合同系无效合同，原告主张系房屋占有使用费，而非租金性质，该债权请求权应适用两年的普通诉讼时效，故原告诉请被告刘丽萍应当支付原告自2014年1月1日至2017年8月15日期间的系争房屋占有使用费，本院予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，应以原合同租金标准为妥，原告以应参照周边同地段房屋的租金水平为由，并申请评估房屋占有使用费，于法无据，本院不予准许。审理中，原告以系争房屋已付的占有使用费均由被告国瑞公司实际支付，以及被告孙健系被告国瑞公司法定代表人及被告刘丽萍的丈夫为由，诉请判令两被告对被告刘丽萍的债务共同承担责任，并无法律依据，本院不予支持。综上，原告关于三被告应付房屋占有使用费之诉请，应由原合同相对方被告刘丽萍承担相应责任。被告刘丽萍辩称，其与原告系房屋租赁关系，适用租金一年诉讼时效的抗辩，无法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告刘丽萍应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华陵实业有限公司上海市静安区陕西北路XXX号房屋主楼前排二间房屋占有使用费130,500元(按每月3,000元标准计算，从2014年1月1日起算至2017年8月15日止)；二、原告上海华陵实业有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,215元(原告已预缴)，由被告刘丽萍承担2,607.50元，其余由原告上海华陵实业有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐敬红人民陪审员  周建萍人民陪审员  高贵荣二〇一八年五月三十一日书 记 员  张英杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。