呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初2523号原告：呼和浩特市满都海公园管理处，住所地呼和浩特市赛罕区乌兰察布西路**。法定代表人：郝东升，该管理处主任。委托诉讼代理人：秦俊平，男，该单位办公室工作人员。被告：曹晋安，男，1965年1月20日出生，汉族，住山西省太原市。原告呼和浩特市满都海公园管理处（以下简称满都海公园管理处）与被告曹晋安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理，因案情复杂，本案转为普通程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告满都海公园管理处的委托诉讼代理人秦俊平、被告曹晋安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。满都海公园管理处向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告、被告解除租赁合同关系；2.请求判令被告立即腾房；3.请求判令被告向原告支付租金21,693.1元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告满都海公园管理处于2016年1月1日与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同中第七条明确规定出现下列行为之一，视为乙方违约，甲方有权终止合同和收回出租房屋，乙方还应赔偿由此造成的损失：1、未经甲方同意，擅自将出租房屋全部转租给第三方使用；2、未按约定申请续租，或申请续租未获甲方许可，在租赁期满后仍占用出租房屋。2016年12月31日合同到期后，被告申请续租未获得甲方许可，但被告一直占用该房屋不予归还，无奈原告又收取了被告从2017年1月份到4月份占用房屋的费用，之后被告再未向原告支付任何费用，并擅自将房屋转租给了第三方。曹晋安辩称，2017年满都海公园管理处通知收房，曹晋安已将租赁的另一间房屋交回，案涉房屋是案外人赵建明不腾房；2017年8月1日，曹晋安与案外人任军伟的合同已经终止；2017年8月10日左右，满都海公园管理处已将履约保证金退还曹晋安，曹晋安与满都海公园管理处的合同已经终止。案外人赵建明无偿占有房屋不腾房，满都海公园管理处应追加赵建明让其赶快腾房，曹晋安不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，满都海公园管理处（甲方）与曹晋安（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由曹晋安租赁坐落于满都海公园西墙的建筑面积为144平方米的房屋，用于经营招待所，租金为23,665.2元，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日。合同第四条出租方与承租方的变更约定，如果遇政府行为要求拆迁或公园内部需要进行改造甲方需收回房屋的，甲方将提前三个月通知乙方，三个月后乙方无条件如期交回房屋；租赁期间乙方不得擅自更改房屋用途，如需更改，必须事先书面向甲方提出申请，征得甲方同意后方可进行。第五条甲、乙双方权利责任约定，1、乙方可根据经营的需要适当装修房屋，费用自理，但不准破坏房屋原结构(尤其后墙不准开窗)。否则甲方有权要求乙方恢复房屋原状，并不予退还保证金；2、因政府行为要求拆迁或甲方内部需要进行改造而导致该房屋无法继续租用，则合同终止，当月房租不予退还，乙方为房屋投资的装修等一切费用甲方不承担任何赔偿；3、乙方在承租期间，不得擅自将房屋转租、转让或转借给他人，否则甲方有权解除合同，并不予退还保证金；……。第六条租赁期满房屋返还约定，租赁期满，乙方不再续租：1、出租房屋内所有由乙方进行的装修之不可移动部分归甲方所有；2、可移动的设备设施、办公用品等归乙方所有；3、乙方拆除或搬迁须在甲方的监督管理下进行。第七条违约责任约定，出现下列行为之一，视为乙方违约，甲方有权终止合同和收回出租房屋。乙方还应赔偿由此造成的损失：1、未经甲方同意，擅自将出租房屋全部转租给第三方使用；2、未按约定申请续租，或申请续租未获甲方许可，在租期届满后仍占用出租房屋；……。如果甲方原因造成的损失则由甲方负责赔偿乙方。该合同还就其他事项作出了约定。庭审过程中，双方一致认可双方形成租赁关系已有十余年，曹晋安交纳房租至2017年4月。曹晋安认可2017年6月接到满都海公园管理处的电话通知要求收房，满都海公园管理处于2017年8月已将履约保证金退还曹晋安。赵建明诉曹晋安、任军伟房屋租赁合同纠纷一案，本院作出的（2018）内0105民初2173号民事判决书查明，曹晋安将案涉房屋出租给任军伟，租赁期限自2016年8月1日至2017年8月1日止，2017年5月8日，任军伟与赵建明协商转租后，经曹晋安同意，曹晋安又将案涉房屋转租给赵建明，满都海公园管理处因上级要求停止案涉房屋外租经营通知曹晋安收房，双方签订的租赁合同无法继续履行，赵建明应向曹晋安返还案涉房屋。宣判后，曹晋安不服提出上诉，该判决尚未发生法律效力。本院认为，满都海公园管理处与曹晋安于2016年签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方未在2017年继续签订房屋租赁合同，双方所签《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，曹晋安自认其于2017年6月接到满都海公园管理处要求腾房的通知，视为满都海公园管理处向曹晋安发出解除合同的通知并已到达，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年6月曹晋安收到腾房通知时解除。合同解除后，曹晋安应向满都海公园管理处返还案涉租赁房屋。对于满都海公园管理处主张曹晋安支付租金的诉讼请求，经庭审中核实，满都海公园管理处主张支付的为2017年5月至2018年3月期间的租金及房屋占有使用费。满都海公园管理处在曹晋安交纳房租至2017年4月的情况下于2017年8月退还其履约保证金，应视为满都海公园管理处免除其交纳2017年5月至2017年8月期间的租金及房屋占有使用费的义务，对满都海公园管理处主张的该部分租金及房屋占用费，本院不予支持。因双方在《房屋租赁合同》中约定：“如果遇政府行为要求拆迁或公园内部需要进行改造甲方需收回房屋的，甲方将提前三个月通知乙方，三个月后乙方无条件如期交回房屋”，《房屋租赁合同》租赁期限变为不定期后，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本院认为，本案中的该合理期限应确定为《房屋租赁合同》中约定的三个月，现曹晋安于2017年6月接到要求其当月30日前搬离的通知，此时曹晋安与次承租人赵建明之间的租赁合同正在履行中，满都海公园管理处未在合理期限内通知收回房屋，致使曹晋安与赵建明签订租赁合同的目的均无法实现，后续赵建明与曹晋安、任军伟协商赔偿事宜未果后向本院起诉，案涉租赁房屋在不能正常经营、收益的情况下由赵建明实际控制，结合满都海公园管理处因上级要求停止将案涉房屋对外出租产生收益的情况，根据公平原则，2017年8月以后的房屋占有使用费由曹晋安承担亦不合理，故对满都海公园管理处主张的2017年8月以后的房屋占有使用费的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告呼和浩特市满都海公园管理处与被告曹晋安于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月解除；二、被告曹晋安于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市满都海公园管理处腾退位于满都海公园西墙的租赁房屋；三、驳回原告呼和浩特市满都海公园管理处的其他诉讼请求。案件受理费342元（原告已预交），由被告曹晋安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍审 判 员 高晓英人民陪审员 格日乐 二〇一九年五月十五日书 记 员 郝辰炜