四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初382号原告：何梅，女，1985年11月29日出生，汉族，住成都市新都区。委托诉讼代理人：梁志刚，四川勤证律师事务所律师。特别授权代理。被告：韩敏，男，1985年2月15日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。被告：刘金蓉，女，1988年10月10日出生，汉族，住四川省中江县。第三人：成都玛雅锦翠房屋中介有限公司，住所地成都市新都区大丰街道桂蕊街143号。法定代表人：钟岗。第三人：中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行，住所地成都市青羊区提督街108号。负责人：周继霞。委托诉讼代理人：张宇，四川衡平律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李娜，四川衡平律师事务所律师。一般授权代理。原告何梅与被告韩敏、刘金蓉、第三人成都玛雅锦翠房屋中介有限公司（以下简称玛雅中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理，依照何梅申请追加第三人中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行（以下简称中国银行蜀都支行）参加本案诉讼，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，何梅及其委托诉讼代理人梁志刚，中国银行蜀都支行的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼，韩敏、刘金蓉、玛雅中介公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告何梅向本院提出诉讼请求：1.判令由何梅代替韩敏、刘金蓉一次性偿还中国银行蜀都支行的抵押贷款；2.判令韩敏、刘金蓉和中国银行蜀都支行对案涉房屋上的抵押登记办理解除手续；3.判令韩敏、刘金蓉配合何梅办理案涉房屋的过户手续；4.判令韩敏、刘金蓉承担迟延交房的违约责任即违约金144000元。事实及理由：2017年7月7日，原被告双方在玛雅中介公司居间之下，签订了《房产买卖合同》。合同约定韩敏、刘金蓉将其所有的位于新都区房屋以总价480000元卖给何梅。在何梅交付了25000元定金后，因韩敏、刘金蓉所有的房屋有按揭，要办理结清贷款手续才能过户，因此双方等待玛雅中介公司与银行约定办理时间。合同约定何梅支付韩敏、刘金蓉首付款230000元的时间为2017年7月30日之前，也就是韩敏、刘金蓉办理解押手续当天，韩敏、刘金蓉将该首付款用于结清按揭贷款。但7月30日前，玛雅中介公司和何梅反复催促韩敏、刘金蓉到场办理手续，韩敏均以各种理由推辞拖延，后直接要求何梅加钱否则不卖。综上，何梅提起诉讼。被告韩敏、刘金蓉未发表答辩意见。第三人玛雅中介公司未发表意见。第三人中国银行蜀都支行陈述，其与韩敏、刘金蓉签订了贷款合同，但韩敏、刘金蓉并未按期偿还贷款，截止2018年4月10日，韩敏仍欠付其贷款本金为430710.16元、应收利息为15631.94元、拖欠本金的罚息327.23元、拖欠利息的罚息423.89元。但其向韩敏、刘金蓉追偿过程中，已经产生了案件受理费4106元、律师费21945元、即将产生的保全费2870元等，只要将上述费用进行偿还，其同意注销案涉房屋的抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的房屋所有权证、土地使用权证等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年7月7日，何梅（乙方）、韩敏、刘金蓉（甲方）与玛雅中介公司（丙方）签订《房产买卖合同》（合同编号：MY0003635），约定韩敏、刘金蓉将其所有的位于成都市新都区房屋出售与何梅。合同第二条房价款约定“甲乙双方商定该房屋的成交价为人民币480000元”；第三条付款方式及期限约定“3.1购房定金，乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币20000元（购房定金不超过成交价的20%），该购房定金由甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。甲方应在本合同签订的同时将该房屋相关资料原件交由丙方保管。3.2首付款：人民币230000元；乙方在2017年7月30日前支付甲方。3.3其余部分款项，即人民币250000元乙方在过户当天支付甲方”；第四条办理过户、按揭手续约定：“4.1该房屋已设定抵押，甲方承诺在2017年8月30日前办理完成该房屋他项权证的注销；4.4解除银行抵押5个工作日前往房产交易中心办理过户手续”。第五条约定“5.1房屋交易按国家及地方相关规定应缴纳的费用有：1）维修基金、2）营业税及附加、3）契税、4）个人所得税、5）交易手续费、6）土地出让金、7）转移登记费、8）书证费、9）委托公证费、10）提档费、11）印花税，乙方承担所有。届时，如遇国家、地方政策调整，甲乙双方认可按照新政策执行”。第六条房屋交付及户口迁移约定“6.1甲乙双方同意，甲方于2017年8月30日前腾出该房屋并办理该房产的物业交割手续，签订附件《物业交割单》，视为交割完成”。第八条违约责任约定“8.2逾期交房甲方未按照本合同约定的期限将上述房产交付或过户乙方，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房产成交价5‰的违约金，逾期天数超过30日，甲方仍未交房，乙方有权单方解除本合同，书面通知甲方并依法及依据合同第8.3条约定追究甲方违约责任。8.3甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款30%的违约金”。第九条补充条款约定“经甲乙双方友好协商，乙方预支首付款给甲方结按。经甲乙双方友好协商，定金增加五千元，合计贰万伍仟元整”。何梅提交的微信聊天记录、短信记录显示，2017年7月18日其开始催促韩敏、刘金蓉前往中国银行蜀都支行办理结按手续，但韩敏、刘金蓉至今未配合办理。9月17日，韩敏向中介方发送短信“大哥，我好像短信给你说了今天谈一谈是不是，不加价格就退钱……”。2018年1月24日，韩敏向何梅发送短信“……48万价格不涨肯定不卖，定钱该退就退，违约金在合理的范围内该付就付……”。另查明，案涉房屋抵押权人系中国银行蜀都支行，韩敏、刘金蓉与中国银行蜀都支行签订了个人住房贷款合同。因韩敏、刘金蓉未按期偿还贷款，因此中国银行蜀都支行以韩敏、刘金蓉为被告向成都市青羊区人民法院提起诉讼，该案案号为（2018）川0105民初1195号。庭审中，何梅主张继续履行合同，其自愿代替韩敏、刘金蓉偿还案涉房屋银行按揭贷款本息、罚息，将上述款项在尾款中进行抵扣。并自愿承担中国银行蜀都支行陈述其起诉韩敏、刘金蓉产生的律师费、案件受理费等与诉讼相关的费用，并在其上述费用后不向韩敏、刘金蓉进行追偿。在合同履行过程中，原被告、玛雅中介公司三方协商一致于2017年7月30日前，何梅将首付款230000元带到银行，在中介的见证下将该款项用于韩敏、刘金蓉结按。本院认为，何梅、韩敏、刘金蓉、玛雅中介公司三方签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律、行政法规有关效力性禁止性规定，故应属合法、有效，当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行己方义务。本案争议焦点为：一、在合同履行过程中原被告是否存在违约行为的问题；二、违约责任的承担问题。本院对本案争议焦点分述如下：一、在合同履行过程中原被告是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，根据《房产买卖合同》约定，何梅应当履行的合同义务为1.在签订合同当日支付定金25000元；2.在2017年7月30日前支付首付款230000元；3.剩余款项在过户当天支付给韩敏、刘金蓉。韩敏、刘金蓉应当履行的合同义务为：1.2017年7月30日前前往中国银行蜀都支行归还按揭款；2.2017年8月30日办理完成抵押权注销登记并交付案涉房屋；3.在解除抵押登记5个工作日内前往房产交易中心办理过户手续。双方履行情况为何梅向韩敏、刘金蓉支付了25000元定金后，韩敏、刘金蓉未配合何梅前往中国银行蜀都支行办理结按手续。从何梅提交的短信记录、微信聊天记录、电话拨打记录可以看出，其多次催促韩敏、刘金蓉继续履行合同，但二人均借故未履行。故，本案违约方系韩敏、刘金蓉。二、关于违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，何梅作为非违约方要求继续履行合同，且在庭审中陈述愿意一次性替代韩敏、刘金蓉偿还关于案涉房屋在中国银行蜀都支行的贷款，中国银行蜀都支行也同意在清偿贷款后配合注销案涉房屋抵押登记。本院根据本案双方当事人实际履行情况，从维护市场经济条件下交易安全和契约稳定的角度出发，对何梅提出的继续履行的诉请予以支持。关于违约金的问题。根据《房产买卖合同》第8.3条约定任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款30%的违约金。因此，韩敏、刘金蓉应当向何梅支付违约金144000元（480000元×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告何梅在本判决生效之日起三十日内代被告韩敏、被告刘金蓉向第三人中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行清偿关于成都市新都区房屋的贷款本息以及罚息、第三人实现债权的费用（贷款本息、罚息按照被告与第三人签订的贷款合同计算，具体偿还金额以还款当日第三人结算为准。实现债权的费用以2018川01**民初1195号案实际产生费用为准）；二、被告韩敏、被告刘金蓉、第三人中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行在原告何梅清偿完上述费用后三十日内办理注销成都市新都区房屋抵押登记；三、被告韩敏、被告刘金蓉在注销抵押登记之日起十日内协助原告何梅办理成都市新都区房屋的产权转移手续。原告何梅在办理产权转移手续当日向被告韩敏、被告刘金蓉支付剩余购房款（以房屋总价款480000元扣除原告何梅已支付的25000元和代被告韩敏、被告刘金蓉偿还第三人的银行贷款本息、罚息）；四、被告韩敏、被告刘金蓉于本判决生效之日起十日内向原告何梅支付违约金144000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1590元、保全费2920元，由被告韩敏、被告刘金蓉承担。（此款原告已垫付，被告在履行上述第四项判决内容时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  李 冯二〇一八年五月八日法官助理  史星月书 记 员  张 娜