四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终4497号上诉人（一审被告)：成都市温江区朝阳·时代西锦小区业主委员会,住所地成都市温江区花都大道西段399号法定代表人：魏立明，主任。委托诉讼代理人：杨思源，四川蜀都律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫雷，四川蜀都律师事务所律师。被上诉人（一审原告)：周利群,女,汉族,1981年2月11日出生,住四川省资中县。被上诉人（一审原告)：曹勇,男,汉族,1988年10月28日出生,住四川省眉山市彭山区。被上诉人（一审原告)：何崇杰,男,汉族,1979年12月22日出生,住四川省南部县。被上诉人（一审原告)：甘骥,男，汉族，1982年3月14日出生，住四川省成都市温江区。被上诉人（一审原告)：吴杨,男,汉族,1986年6月6日出生,住四川省成都市温江区。被上诉人（一审原告)：汤红娟,女,汉族,1987年5月23日出生,住四川省成都市温江区。被上诉人（一审原告)：苏坦,男,汉族,1977年8月30日出生,住四川省成都市温江区。被上诉人（一审原告)：马志扬,男,汉族,1986年8月16日出生,住河南省孟津县。被上诉人（一审原告)：蒋文,男,汉族,1986年12月7日出生,住四川省成都市温江区。被上诉人（一审原告)：于浪,男,汉族,1992年7月17日出生,住四川省万源市。一审被告：四川昌达物业管理有限责任公司,住所地四川省成都市圣灯乡平安村三组朝阳大厦。法定代表人：崔运新。委托诉讼代理人：李跃，四川蜀都律师事务所律师。上诉人成都市温江区朝阳·时代西锦小区业主委员会（以下简称“时代西锦业委会”）因与被上诉人周利群、曹勇、何崇杰、甘骥、吴杨、汤红娟、苏坦、马志扬、蒋文、于浪、一审被告四川昌达物业管理有限责任公司（以下简称“昌达公司”）业主撤销权纠纷一案，不服四川省成都市温江区人民法院（2017）川0115民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人时代西锦业委会上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人方承担。事实及理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。时代西锦业主大会的召开程序是合法的，最终表决结果是真实、有效的，即业主大会已经合法有效的通过了续聘昌达公司的决议。时代西锦业委会仅是依据业主大会的决议，作为执行机构，被授权具体何时何范围与昌达公司签订物业服务合同；2.时代西锦业委会部分委员持有不同意见只是对合同的条款有异议和是否当日签订合同有异议，并非对业主大会的表决结果即与昌达公司签订物业服务合同有异议。一审法院对本案时代西锦业委会执行业主大会决议的程序理解属于事实认定错误。被上诉人周利群、何崇杰、甘骥、吴杨、汤红娟、苏坦、蒋文辩称，认可一审判决。被上诉人曹勇、马志扬、于浪书面辩称，支持一审判决结果。一审被告昌达公司辩称，认可上诉人的上诉意见。周利群、曹勇、何崇杰、甘骥、吴��、汤红娟、苏坦、马志扬、蒋文、于浪向一审法院起诉请求：1、请求撤销朝阳·时代西锦业委会于2016年12月15日作出的与昌达公司签订物业服务合同的决定。2、请求确认朝阳•时代西锦业委会与昌达公司于2016年12月15日签订的物业服务合同无效。3、诉讼费由时代西锦业委会、昌达公司承担。一审法院审理查明：周利群、曹勇、何崇杰、甘骥、吴杨、汤红娟、苏坦、马志扬、蒋文、于浪均为成都市温江区公平花都大道西段399号朝阳•时代西锦小区业主，昌达公司为该小区前期物业服务企业。2016年3月26日，时代西锦小区业委会成立，共有委员9人：魏立明、杨蓉、杜林宏、何章、李光培、张静雅、高斌、程南平、涂佳丽，其中魏立明任业委会主任，杨蓉、杜林���任业委会副主任。2016年10月14日，该小区业委会召开会议，讨论确定物业续聘问题于10月21日表决。2016年10月19日，时代西锦业委会向小区全体业主发布公告：业主委员会自2016年7月11日开展工作以来，于7月21日向物业服务企业给出了3个月的整改期的通知，整改期将于10月22日到期，业主委员会将在10月21日召开业主委员会全体委员会议，讨论并表决是否展开物业服务企业续聘的相关工作，希望业主提出意见和建议。2016年10月21日，时代西锦业委会召开会议，针对昌达物业温江分公司是否续聘、征询业主是否同意续聘物业服务企业的方式进行了表决。同日，小区业主大会、业主委员会共同发布公告：根据《成都市物业管理条例》，依照程序对四川昌达物业管理有限责任公司管理服务工作进行满意度测评，该测评结果将作为是否续聘四川昌达物业管理有限公司和续签合同的依据；讨论形式为上门发放满意度调查表、用物业电话进行表决和短信表决三种方式，未发表意见的计入多数表决意见票数。2016年11月17日，小区业主大会、业主委员会发布公告：公布满意度调查的统计结果，共征集满意度测评5291户，专有部分面积514238.54平方米；其中上门征集满意度调查测评3471户，短信征集满意度调查测评1820户；其中满意4778户，占总户数的90.03%，满意面积465460.32平方米，占总面积的90.5%。2016年11月24日，时代西锦业委会召开会议，讨论认为根据满意度测评结果，物业已达到续聘条件，业委会可以对现有物业公司做出续聘的决定。2016年11月28日，小区业主大会和业主委员会发布公告：公布满意度调查的统计复查结果，共征集满意度测评5291户，专有部分面积514238.54平方米；其中上门征集满意度调查测评3471户，专有部分面积347350.6平方米，短信征集满意度调查测评1820户，专有部分面积166887.94平方米；满意4411户，占总户数83.4%，满意面积429385.42平方米，占总面积83.4%。2016年12月11日，时代西锦业委会召开会议，讨论决定公布物业合同草案，并于同日张贴公告。2016年12月15日上午,时代西锦业委会召开会议，讨论决定由业委会法定代表人魏立明和昌达公司法定代表人崔运新签订物业服务合同，参会共八名业委会委员，其中杜林宏提出对物业服务合同附件有异议不同意签订合同，程南平、高彬（斌）提出合同草案公示期过短、履约保证金还未打入业委会账户、签订合同的时机不成熟、建议推迟两天再签合同，李光培表示不同意当日签订合同。同日，小区业委会与昌达公司签订物业合同。同日，业委会成员杜林宏、高斌、李光培、冯佳丽发布《反对与昌达物业续签物业合同的声明》，认为公示的物业合同为草案合同不是正式合同，不能作为正式合同签订；公示时间太短，12月11日公布，多数业主未关注，合同缺乏业主基础；合同未经过业委会讨论和表决，不具有法律效力；四名业委会委员一致认为该合同草案的签订不具有法律约束力。2016年12月19日，时代西锦业委会发布公告：时代西锦业委会已于2016年12月15日与昌达公司签订了正式合同，现将合同正式文本在小区三个出入口的公告栏进行公示。另查明，时代西锦小区《业主大会议事规则》第七条约定，业主大会议事内容包括决定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业，决定物业服务合同的主要内容。第九条约定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。第十四条约定，业主大会会议采用四种形式进行表决，分别为设投票箱、专人送达回收意见、通过向业主委员提供的电子邮箱地址发送邮件表达意愿、通过向业主委员会提供的表决专用传真号发送传真件表达意愿；业主对已送达的表决票在规定的时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的，视为弃权。第十八条约定，召开业主大会的程序分为会议筹备、发布公告、投票表决或征询意见、回收统计意见、通报业主大会议事决定；业主大会会议召开���15日，由业主委员会将会议时间、地点、内容等主要形式以书面形式向建筑区划内全体业主公告，公告内容包括会议形式、会议时间地点、提交会议审议的事项、会议常设联系人姓名和电话以及其他需要公告的事项。第二十二条约定，业主大会选聘物业服务企业之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决；召开业主大会会议前，业主委员会应听取业主对物业服务和物业服务企业选聘的意见和要求，制定具体选聘方案和草拟物业服务合同，选聘方案和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容在召开业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公告；业主委员会应按照议事规则第十八条的约定，将选聘方案和物业服务合同的主要内容提交业主大会会议表决，作出���主大会决定，并在建筑区划内公告。一审法院认定上述事实，主要采信了双方当事人身份信息、房屋所有权证、业委会备案表、会议纪要、会议记录、签到表、公告、业主大会议事规则、管理规约、前期物业服务合同、物业服务合同、补充协议、公告图片、反对声明，以及双方当事人的当庭陈述等证据。一审庭审后，时代西锦业委会向一审法院提出申请对2016年10月21日业委会表决表上李光培、杜林宏的签名进行鉴定，一审法院认为无鉴定的必要，不予准许。一审法院认为，本案系业主撤销权纠纷案件。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条之规定，选聘和解聘物业服务企业之事项，由小区业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；《成都市物业管理条例》第七十四条规定，业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决；时代西锦小区《业主大会议事规则》也对选聘物业服务企业的形式和程序作出明确约定；故不论时代西锦小区是续聘原物业企业还是选聘新的物业服务企业，均应召开业主大会由小区业主共同表决决定。业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力，所以业主大会和业主委员会在决定诸如选聘物业服务企业等涉及业主利益的重大事项时，应当严格遵循法律、法规规定及小区议事规则和管理规约的相关要求，否则，不受程序约束和监督的业主自治管理活动，亦可能实质性损害业主的利益，受侵害的业主可以请求人民法院予��撤销。由于管理小区的现实条件和局限性，时代西锦业委会为选聘物业服务企业所采取的一系列活动，是为了维护大多数业主利益的出发点值得肯定，但时代西锦业委会从2016年11月14日开始的关于续聘物业服务企业的一系列活动，未严格按照《业主大会议事规则》中确定的业主大会召开程序进行，物业服务合同的内容也未按照《业主大会议事规则》中确定的程序充分公示并听取业主意见，2016年12月15日作出与昌达公司签订物业服务合同的决定，在程序上确有不当，周利群、曹勇等十人诉请撤销上述决定，于法不悖，应予支持。业主撤销权行使的对象为业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定，对于业主委员会根据决定与第三人产生的法律关系在决定被撤销之后产生何种法律后果，属于另一法律关系，本案不作处理��故对周利群、曹勇等十人诉请的确认时代西锦业委会与昌达公司签订的物业服务合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、对成都市温江区朝阳•时代西锦小区业主委员会于2016年12月15日作出与四川昌达物业管理有限公司签订物业服务合同的决定予以撤销。二、驳回周利群、曹勇等十人其他诉讼请求。案件受理费100元，由成都市温江区朝阳•时代西锦小区业主委员会承担。二审中，各方当事人未向本院提交新的证据。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予��确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，物业服务企业到期是否继续选聘应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定。本案中时代西锦业委会并未就是否续聘昌达物��召开业主大会，违反法律规定的程序，一审法院据此撤销其做出的续聘昌达物业公司的决议正确，本院予以维持。关于时代西锦业委会主张的其通过业主大会对昌达公司满意度进行调查，并以满意度高低作为是否续聘昌达公司的依据，故是否续聘昌达公司系经过业主大会讨论通过，并不违反法定程序。本院认为，时代西锦小区应当就是否续聘昌达物业的事项召开业主大会明确征求业主意见，而不应通过满意度调查的方式来决定是否续聘，故时代西锦业委会单方通过满意度调查的结果作出继续选聘昌达公司作为物业服务企业的决定明显违反法定程序，对时代西锦业委会的主张本院不予支持。综上，上诉人时代西锦业委会的上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人成都市温江区朝阳·时代西锦小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  牛玉洲审判员  黄小华审判员  邓凌志二〇一八年五月十八日书记员  杨春容速录书记员郑贵芬