江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初1212号 原告（反诉被告）：苏州市苏创化工石油有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路******。 法定代表人：张志方，董事长。 委托诉讼代理人：张范文，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常露，江苏瀛元律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：苏州鋆记酒店管理有限公司，住所地苏州市，住所地苏州市西环路** 法定代表人：朱捷，总经理。 委托诉讼代理人：张明华，江苏高仁律师事务所律师。 第三人：苏州鋆华餐饮管理有限公司，住所地苏州市姑苏区，住所地苏州市姑苏区西环路****iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：李峰。 原告苏州市苏创化工石油有限公司（以下简称苏创公司）与被告苏州鋆记酒店管理有限公司（以下简称鋆记酒店）、第三人苏州鋆华餐饮管理有限公司（以下简称鋆华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序审理，被告鋆记酒店依法提起反诉，本院合并审理，并于2018年4月19日公开开庭进行审理，原告苏创公司的委托诉讼代理人张范文，被告鋆记酒店的法定代表人朱捷、委托诉讼代理人张明华到庭参加诉讼，第三人鋆华公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏创公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人腾空并迁出苏州市姑苏区占用的房屋（包括一楼门厅、201室、301室、302室及编号为201、301的附属房屋）；2.判令被告向原告支付2017年12月16日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费（2017年12月16日至2018年1月12日期间的28天按照年租金110万元进行计算，此后按照年租金110万元的三倍进行计算）；3.判令被告负担原告律师费38000元。事实与理由：原告于2016年12月15日通过司法拍卖取得苏州市西环路3051号不动产权及地下空间土地使用权，后于2017年2月14日办理了不动产权证。2017年4月1日，原、被告签订《房产租赁合同书》，约定被告向原告承租苏州市西环路3051号一楼门厅、201室、301室、302室用于开设布丁酒店，并允许其将302室转租给鋆华公司用于开设“阿英煲”餐厅，租赁期限自2016年12月16日起至2030年12月15日止，首年租金110万元。合同签订后，被告未能按照合同约定支付租金，原告放宽租金支付时间，双方另行签订《2017年12月31日前的租金缴纳计划》，约定乙方结欠2016年12月16日至2017年6月15日期间的租金55万元，于2017年9月30日前支付275000元、于同年12月31日前支付275000元。然而，被告未能依约支付上述租金，原告于2017年11月24日书面催要未果，遂于2017年12月1日向被告发出解除合同的律师函，要求被告于同年12月29日前腾空迁让租赁房屋。后被告于2017年12月30日结清2016年12月16日至2017年6月15日期间的房屋租金。原告认为被告系在原告依法依约解除合同后支付租金，涉案合同已经解除，而租赁房屋由被告及第三人占有使用，故提起本案诉讼，请求法院判如所请。 被告鋆记酒店辩称：1.我方迟延支付2017年6月15日之前租金的行为并非根本违约，双方除签订租赁合同以外，对于2017年6月15日之前的租金另外签订补充协议进行了约定，这部分租金的支付不应根据租赁合同的约定进行，原告无权根据租赁合同的约定行使合同解除权；2.双方租赁合同并未解除，原告无权解除合同，亦无权要求被告腾空房屋、支付房屋占有使用费；3.原告方违约，没有权利向我方主张律师费，该律师费主张并无合同约定；且原告主张的律师费标准远远超过江苏省律师费收费标准的上限。 第三人鋆华公司未作陈述。 被告鋆记酒店向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉被告向反诉原告发出的《租赁合同解除通知》无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告律师费47912元。事实与理由：2017年6月15日之前的房屋租金不应适用双方租赁合同的约定，反诉被告于2017年12月1日向我方发出的单方解除合同通知违反合同约定，且不符合法律规定，该解除行为应属无效。 苏创公司就反诉辩称：1.原、被告双方签订的《2017年12月31日前租金缴纳计划》及《补充协议》无论从名称还是内容上看，均是原被告双方签订的《房产租赁合同书》的补充协议；2.我方根据双方《房产租赁合同书》约定依约行使合同解除权，于2017年12月1日向被告发出解除通知并于次日送达被告，故双方间的《房产租赁合同书》于2017年12月2日解除；3.被告方主要反诉请求为确认我方发出的解除通知无效，该请求实质系对我方诉讼请求的抗辩，不属于反诉范畴。 当事人围绕本诉及反诉请求提交了证据，其中苏创公司提（2016）苏0591执251号之二执行裁定书、不动产权证书、房屋租赁合同书、补充协议、2017年12月31日前租金缴纳计划、催款通知、律师函及邮寄凭证、照片、律师代理合同、律师费发票，鋆记酒店提交（2016）苏0508民初4378号民事判决书、（2017）苏05民终5453号民事裁定书、（2017）苏0508执3602号执行裁定书、苏州市中级人民法院调查笔录、电子邮件、江苏银行对公账户对账单、转账回单、函及邮寄凭证、律师费发票，本院依法组织双方当事人进行了质证，结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实： 苏创公司通过司法拍卖的方式于2016年12月14日取得苏州市西环路3051号房产的所有权，后于2017年2月14日取得了前述房产的不动产权证书。 苏创公司（出租方、甲方）与鋆记酒店（承租方、乙方）于2017年签订《房产租赁合同书》一份。双方约定，由乙方承租甲方苏州市西环路3051号一楼门厅、201室、301室和302室。附属房屋201和附属301，不包含在租赁房屋内，但乙方在租赁期间内可免费合理使用。租赁期限自2016年12月16日起至2030年12月15日止。首期年租金110万元，其中2016年12月16日至2017年3月15日期间的租金275000元，于合同签订当日支付；2017年3月16日至同年6月15日期间的租金275000元，于2017年3月16日支付；2017年6月16日至同年9月15日期间的租金275000元，于2017年6月16日支付……合同第六条第（二）项约定：乙方应在房屋租赁期满或解除后，将其物品全部搬出；该条第（四）项还约定房屋租赁合同期满或解除后28天内，甲方应保留乙方残留物品，逾期视为乙方放弃该物品所有权，甲方可任意处置。合同第八条第（四）项约定乙方不支付或不按约定支付租金逾期达30日，甲方有权单方解除合同。合同第九条第（四）项约定房屋租赁期满或解除后，乙方如未能及时归还房屋，则从合同终止日起第28天到乙方归还房屋之日止，乙方应按日租金三倍向甲方支付房屋占有使用费。合同还约定，乙方可以将其承租的302室转租给鋆华公司。 苏创公司与鋆记酒店还签订《补充协议》一份，约定双方就2017年6月16日以后的租金和其他费用，按照双方的《租赁合同》执行，之前的费用由双方另行商定。后双方另行签订《2017年12月31日前的租金缴纳计划》，约定2016年12月16日至2017年6月15日期间的租金55万元，由鋆记酒店分两期支付，分别于2017年9月30日前支付275000元、于同年12月31日前支付275000元。 上述租赁合同、补充协议、租金缴纳计划签订后，鋆记酒店于2017年7月5日支付10万元押金，将租赁房屋中的302室转租给鋆华公司经营“阿英煲”餐厅，并根据租赁合同支付2017年6月16日至2017年12月15日期间的租金55万元（于2017年7月10日、7月12日、9月29日、10月13日分别支付155000元、120000元、150000元、1250000元）。嗣后，鋆记酒店于2017年10月30日支付2017年6月15日前的租金8万元。 2017年11月24日，因鋆记酒店未能按照上述租金缴纳计划支付租金，苏创公司向其发出催款通知单催缴2016年12月16日至2017年6月15日期间欠缴的租金195000元，要求其尽快支付。鋆记酒店收到该催款通知单后，其法定代表人朱捷在该通知单尾部注明“因前房东一直没有支付我公司的部分损失，且我公司前期损失过高，现已向法院申请强制执行，本着贵我双方长期合作的前提，且我方每月支付当月的盈余，故申请支付延期，敬请谅解”。 2017年12月1日，苏创公司委托律师向鋆记酒店发送律师函一份，载明因鋆记酒店未能按租金缴纳计划支付2016年12月16日至2017年6月15日期间的租金（仅在2017年10月30日支付80000元），且经苏创公司同年11月24日书面催要后仍未支付，故其决定根据合同约定解除双方间的房产租赁合同及补充合同，并要求鋆记酒店在2017年12月29日前搬离租赁房屋。鋆记酒店于同日向苏创公司支付2017年6月15日前租金5万元，于次日收到该律师函后又于12月11日、12月25日、12月26日、12月28日分别支付50000元、100000元、80000元、20000元、220000元，已结清2017年6月15日之前的租金。 2018年1月27日，鋆记酒店向苏创公司发出“函”一份，向其说明当时双方签订租金缴纳计划且苏创公司同意分别在2017年9月30日前、12月30日前结清2017年6月15日之前的租金，后来因案外人翟献群未能向鋆记酒店履行生效判决致使鋆记酒店资金紧张，故其仅得在2017年10月30日支付了8万元，但此后在12月28日前借钱结清了租金，故其无法接受苏创公司要求解除合同的通知。此外，苏创公司要求解除合同另行订立的租赁合同租期较短、租金较高，其无力承受，故希望苏创公司体谅其公司难处，继续履行原租赁合同。苏创公司表示其未收到该函件，即便收到其在2017年12月1日发出的解除通知系有权解除，双方间合同已经解除。 审理中，鋆记酒店表示涉案房屋302室已经空关，鋆华公司已经不在该房屋内经营“阿英煲”餐厅，为减少当事人损失，经本院释明后，苏创公司与鋆记酒店在2018年4月26日对该房屋进行了交接，该房屋已由苏创公司收回控制。 审理中，苏创公司陈述称鋆记酒店确已支付100000元租赁押金，并同意在本案中一并处理，用以抵扣鋆记酒店应当负担的房屋占有使用费。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效,对双方当事人具有法律约束力。任何一方不履行合同义务的，守约方有权要求违约方继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。如违约方的违约行为符合双方约定或法律规定的合同解除条件的，守约方亦可以解除合同并向违约方主张违约责任。 本案中，苏创公司作为案涉房屋的产权人，与鋆记酒店签订的《房屋租赁合同》及补充协议、租金缴纳计划均系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规相关强制性规定，合同依法成立并生效。根据租金缴纳计划及房屋租赁合同的约定，鋆记酒店本应在2017年9月30日前支付275000元的租金，如逾期支付租金达30日的情形下，苏创公司即享有合同解除权；现鋆记酒店仅在2017年10月30日支付80000元，已经逾期30日，且经苏创公司于2017年11月24日书面催要后其仍表示需延期支付，苏创公司于2017年12月1日发出通知解除双方间房屋租赁合同关系，符合双方合同约定及法律规定，苏创公司此后接受鋆记酒店支付的租金应视为对此前结欠租金的结算，双方间房屋租赁合同关系已于鋆记酒店收到该解除通知之日即2017年12月2日解除。 鋆记酒店反诉主张双方间签订的补充协议、租金缴纳计划与房屋租赁合同是独立的合同关系，2017年6月15日以前的合同关系不受房屋租赁合同约束，故苏创公司无权解除合同。然而，该补充协议及租金缴纳计划仅对租金支付时间予以宽限，并未免除鋆记酒店的其他租赁义务，双方间房屋租赁合同租期明确自2016年12月16日起，故鋆记酒店对2017年6月15日之前租金的支付仍应受到房屋租赁合同中关于逾期支付租金的约定，鋆记酒店反诉要求确认苏创公司合同解除通知无效的诉讼请求，本院难以支持。 合同解除后，合同双方应终止履行、返还财产，现苏创公司起诉要求鋆记酒店腾空并返还租赁房屋（包括无偿使用的附属房屋）符合法律规定，本院予以支持。其中302室房屋虽然本由鋆华公司租赁使用，但是苏创公司已经在诉讼中收回该房屋，故对于苏创公司要求鋆华公司腾空并迁出涉案房屋的诉讼请求，本院不再支持。鋆记酒店未能按照合同约定及苏创公司解除通知的要求于2017年12月29日前腾空并迁出租赁房屋，应支付房屋占有使用费，苏创公司对合同解除28天后的房屋占有使用费按照租金标准的三倍主张虽然符合合同约定，但其亦表示愿意由法院酌情调整，本院根据其实际无法利用房屋的损失调整为房屋租赁合同解除时的租金标准即110万元/年。现鋆记酒店结清2017年12月15日以前的费用，故其仅需按照原租金标准承担2017年12月16日起至搬离租赁房屋之日止的房屋占有使用费；苏创公司表示愿意以其已经收取的10万元租赁押金抵扣部分使用费，本院照准。至于苏创公司及鋆记酒店主张的律师费损失，该费用属于非必要费用且均无法律依据，本院不予支持。第三人鋆华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，相关法律后果由其自行负担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条之规定，判决如下： 一、苏州鋆记酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并迁出其在苏州市姑苏区房屋中使用的全部部位（包括一楼门厅、201室、301室以及附属201号、301号房屋）; 二、苏州鋆记酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向苏州市苏创化工石油有限公司支付自2017年12月16日起至腾空并迁出上述房屋之日止的房屋占有使用费（按照110万元/年进行计算，并以苏州鋆记酒店管理有限公司已经支付的10万元租赁押金折抵部分房屋占有使用费）； 三、驳回苏州市苏创化工石油有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回苏州鋆记酒店管理有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7747元，减半收取3873元，财产保全费2670元，反诉案件受理费499元，合计7042元，由被告苏州鋆记酒店管理有限公司负担，其负担的本诉部分案件受理费及财产保全费合计6543元，于本判决生效之日起十五日内直接支付给苏州市苏创化工石油有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇一八年五月十八日 书记员  李艳婷