云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2501民初363号原告：阮某某，女，1973年9月28日生，汉族，住个旧市。原告：高某某，男，1969年7月20日生，汉族，住个旧市。二原告委托诉讼代理人：周超，云南牵明律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：红河州瑞函房地产开发有限公司，住所地蒙自市吉庆路云海蓝天小区。法定代表人：周满贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢琦，男，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。原告阮某某、高某某与被告红河州瑞函房地产开发有限公司（以下简称瑞函公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人周超，被告瑞函公司的委托诉讼代理人谢琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮某某、高某某向本院提出诉讼请求：1.由被告立即为其办理不动产权登记证书；2.由被告支付自2015年2月1日起至不动产权登记证书办完毕之日止的违约金（按原告已付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），截止2018年2月1日的违约金为39203.28元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月24日，其与被告签订了《商品房购销合同》，约定其向被告购买由被告开发建设的个旧市XX幢11层11C号商品房一套，房屋总价款277216元；被告于2011年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付其；并约定被告应在收到其提供的有效的相关资料后90天内，将办理产权的相关手续提交给房屋产权部门，由被告按国家规定为其代办产权证，不收取代办费用。合同签订后，其依约向被告支付了购房款277216元；并于2011年9月28日向被告支付该房屋的配套费5300元，工本费、印花税95元，契税4158.24元，房屋维修基金5002.25元。2012年11月22日，其按被告通知要求将办理房屋产权证的相关资料交付被告用于为其办理产权证。但被告至今尚未为其办理房屋产权登记手续，故起诉来院。瑞函公司辩称，原告所述属实,但原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其仅同意为原告办理不动产权登记证书，不同意支付逾期办证的违约金。且认为其已将原告所购房屋交付原告使用，即使支付违约金，对原告主张的计算起止时间虽无异议，但应以房屋维修基金与契税之和为基数，参照中国人民银行1-5年期贷款基准利率即年利率4.75%计算，不应加收罚息。归纳原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1.原告主张被告支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效？2.原告主张违约金的计算基数、标准、起止时间是否符合法律规定或当事人约定？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原、被告对对方出示的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阮某某、高某某系夫妻关系。2009年12月24日，原告阮某某、高某某与被告瑞函公司签订《商品房购销合同》，约定二原告向被告购买被告开发建设的个旧市XX幢11层11C号商品房一套，房屋总价款277216元。合同第十二条约定“1.产权登记手续由乙方（原告）委托甲方（被告）代办，乙方应在商品房交接后10天内，向甲方提供产权登记手续所需资料，甲方收到乙方提供的有效相关资料后90天内，将办理产权的相关手续提交给房屋产权部门；2.在办理产权当中所产生的税费，由甲乙双方按有关规定各自承担；3.甲方按国家规定程序为乙方代办产权证，不收取代办费用”。之后二原告向被告支付了全部购房款。2011年9月28日，二原告向被告支付该房屋契税、维修基金、配套费、工本费、印花税费等费用共计14555元。同日，被告将该房屋交给二原告。2012年11月22日，原告将办理该房屋权属证书所需资料交给被告，但被告至今未向产权登记部门提交为原告办理该房屋的产权登记的相关资料和费用，故发生本纠纷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告阮某某、高某某与被告瑞函公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。根据合同约定，原告向被告提供办理产权证相关资料后，被告向房屋产权登记机关提交办证资料的时间是收到有效资料后90天内。原告已于2012年11月22日按照被告要求提供了相关材料，被告应于2013年2月22日前将为原告办理产权登记的相关材料手续提交给房屋产权部门，但被告至今未向有关部门提交原告申办不动产权证所需的办证资料，该行为已违反双方合同约定，构成违约，被告应承担继续履行及支付违约金的违约责任。故对原告要求被告为其申办不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故原告主张逾期办证违约金的诉讼时效应自2013年2月22日起算。原告的权利受到损害的事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施（2017年10月1日）之前，自原告诉讼时效起算之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而变更。故原告主张自2015年2月1日起至2015年9月30日期间违约金的诉讼时效已在2017年10月1日前届满，且原告未举证证明其在2017年10月1日前已向被告主张过逾期办证违约金，对该期间的违约金，本院不予支持；自2015年10月1日起至办理产权证书完毕之日止的违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，本院予以支持。被告以原告主张逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的辩解，本院不予全部采纳。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求被告支付违约金的计算标准（以中国人民银行1-5年贷款基准利率即年利率4.75%）未违反法律规定，本院予以支持。被告以原告已接收房屋，应以原告交纳的房屋维修基金与契税之和为基数，按中国人民银行1-5年贷款基准利率即年利率4.75%计算违约金、不应加收罚息的辩解，没有法律依据，本院不予采纳。按照上述计算原则，原告主张的违约金合理部分，即2015年10月1日起至2018年2月1日期间的违约金，计算为：277216元×4.75%÷12月×28月=30724.78元。综上，原告的诉讼请求不尽合理，本院不予全部支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、由被告红河州瑞函房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将原告阮某某、高某某办理不动产权证书所需全部材料及费用交至个旧市不动产权登记中心为原告阮某某、高某某申办个旧市XX幢11层11C号房屋的不动产权登记证书。二、由被告红河州瑞函房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向原告阮某某、高某某支付违约金30724.78元，及自2018年2月2日起至第一项判决内容履行完毕之日止的违约金（以购房款277216元为基数，按年利率4.75%计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，因适用简易程序，减半收取390元，由原告阮某某、高某某负担106元，由被告红河州瑞函房地产开发有限公司负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  王世豪二〇一八年五月四日书记员  陈 霄