广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执异96号 案外人：佛山特新创艺物业管理有限公司，住所地:佛山市禅城区。 法定代表人：陈特夫。 委托代理人：陈嘉慧，广东通法正承律师事务所律师。 委托代理人：程宽，广东通法正承律师事务所律师。 申请执行人：惠州市华晨创业投资有限公司，住所地:广东省惠州市龙门县。 法定代表人：陈凯旋。 被执行人：佛山市火花塞厂，住所地:佛山市禅城区。 法定代表人：杜建华。 被执行人：佛山市仪器仪表工业公司，住所地:佛山市禅城区。 法定代表人：杜建华。 本院在执行惠州市华晨创业投资有限公司申请执行佛山市火花塞厂（以下简称火花塞厂）、佛山市仪器仪表工业公司借款合同纠纷一案过程中，查封（已于2018年4月27日续查封）了被执行人火花塞厂位于佛山市XX区XX路X号的土地使用权（证号：6XXXXXX6），后本院作出（2003）佛中法执字第1356号恢字1-8号通知书，通知佛山市石湾东兆特种陶瓷有限公司（即案外人佛山特新创艺物业管理有限公司），本院拟一并处置该土地使用权及上盖建筑物。为此，案外人佛山特新创艺物业管理有限公司向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人佛山市特新创艺物业管理有限公司请求：终止对佛府国用总字第0XXXXX9号字（91）第0XXXXXXX6号国有土地使用权（注：该证号为当事人自认证号，与本院查询后有关部门提供的证号略有不同，但应为同一处土地使用权）连地上上盖建筑物的执行处置。事实与理由：法院于2018年3月26日作出（2003）佛中法执字第1356号恢字1-8号《通知书》，查封了火花塞厂名下证号佛府国用总字第0XXXXXX9号字（91）第0XXXXXX6号国有土地使用权，经发函佛山市国土城建和水务局咨询处置情况，该局建议土地及上盖建筑一并处置。因此，法院拟对上盖建筑物进行测绘，并和相应的土地使用权一并拍卖。案外人是拟处置土地上盖建筑的合法所有权人，法院将上盖建筑与火花塞厂享有的土地使用权一并处置，将严重损害案外人合法权益。具体事实与理由如下：一、案外人是上盖建筑的合法所有权人。2000年9月13日，案外人（原名为佛山市石湾东兆特种陶瓷有限公司）与火花塞厂签订《资产转让合同书》，约定：火花塞厂以450万元向案外人转让窑炉车间、耐火车间、金工车间、制瓷车间、配电房、综合楼等建筑物及机械设备。上述转让资产的所有权自合同签订之日起转移。后案外人依约向火花塞厂支付转让款并接收上述建筑物及机械设备。因此，案外人是上盖建筑的合法所有权人，不同意法院对上盖建筑物与火花塞厂名下土地使用权一并处置。二、涉案土地使用权依法可单独处置。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。”根据上述规定，房屋与土地使用权的主体不一致时，执行法院可对不同主体的房屋或土地单独进行处置。因此，本案所涉土地的合法使用权人为火花塞厂，其上盖建筑物所有权人为案外人，分属不同主体，法院可依法单独处置土地使用权，而非将上盖建筑物一并处置。三、案外人通过租赁方式享有对涉案土地的合法使用权，涉案国有土地使用权的转让不影响案外人承租的权利。2000年8月28日，案外人与火花塞厂签订《场地租赁合同书》，约定：火花塞厂将位于佛山市XXXXX路XX号的场地[土地使用证号：佛府国用总字第0XXXXXX9号字（91）第0XXXXXX6号，不包含加油站所占的场地]，面积24450.12㎡（36.67亩）租赁给案外人，租赁期限自案外人登记成立之日（2000年9月8日）起至2038年8月8日，租金每年每亩13000元，每年租金为476710元，每月租金为39725.83元，按月支付租金。任何一方不得无故终止合同，否则应支付违约金100万元。2008年10月31日，案外人与火花塞厂就上述合同签订《补充协议》，约定：火花塞厂继续出租位于佛山市XX区XX路XXX号（原地址佛山市XXXX路X号）土地给案外人使用，期限自2008年11月1日至2028年10月31日。本协议与以往签订的文件不一致的，以本协议为准。2017年7月19日，案外人承租土地，因XX路项目工程，部分土地被政府征收使用，导致承租面积减少2866.67㎡。因此，案外人向火花塞厂申请自2017年7月起，月租金从39725.83元调整为35068.36元，火花塞厂同意案外人上述申请。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据上述规定，法院处置火花塞厂名下土地使用权，亦不影响案外人继续承租使用的权利。四、法院将上盖建筑物与火花塞厂名下土地使用权一并处置将严重损害案外人合法权益。案外人与佛山市石湾陶瓷工业研究所有限公司、佛山泰冈公司数控机密机床有限公司、佛山市禅城区陶声陶艺工作室、佛山市斯蒂兰进出口有限公司、佛山市彪达建筑材料有限公司、佛山市禅城区宏钰液压技术服务部、佛山市南方窑炉技术工程有限公司、佛山市张槎冠华窑美术陶瓷厂、佛山蚂蚁工艺文化创意有限公司、佛山市禅城区邓金世陶瓷工作室、张飚陶艺工作室、佛山市禅城区三陶坊陶艺工作室、佛山市禅城区名艺美术陶瓷工艺厂、佛山市高明新刚玉抗磨材料有限公司、佛山市禅城区鸿之陶美术工艺厂、佛山市禅城区元艺五金工程部、何柏昌陶艺工作室、霍秀银陶艺工作室、佛山市吉山建材有限公司、佛山市禅城区游成龙雕塑陶艺工作室、佛山市禅城区兆信模具雕刻加工部等签订租赁合同，将涉案上盖建筑部分出租。法院将上盖建筑与火花塞厂名下土地使用权一并处置，必然导致案外人与第三人签订的租赁合同终止，案外人将承担违约损失赔偿责任，严重损害案外人合法权益。 案外人向本院提交如下证据：1.案外人营业执照、核准变更登记通知书；2.《资产转让合同书》及4张支票存根及8张收款收据；3.《场地租赁合同书》；4.《补充协议》；5.《关于调整租金的申请》；6.发票3张。 经审查，本院对案外人提交的证据真实性予以确认。 经审理查明：关于申请执行人中国银行佛山分行（后变更为惠州市华晨创业投资有限公司）申请执行火花塞厂、佛山市仪器仪表工业公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2003）佛中法民二初字第32号民事判决已发生法律效力，根据生效判决：一、被告火花塞厂应于判决生效之日起十日内向中国银行佛山分行偿还借款本金597万元及利息；二、对于判决第一项债务中的借款本金442万元及利息，被告佛山市仪器仪表工业公司向原告中国银行佛山分行承担连带清偿责任。因被执行人未履行生效判决确定的义务，经中国银行佛山分行申请执行，本院以（2003）佛中法执字第1356号案立案执行。在执行过程中，本院查封了被执行人火花塞厂名下财产共9处土地使用权（含涉案位于佛山市XX区XX路X号对应的1处土地使用权及佛山市XX区XX路XX号XX房至XX房对应的8处土地使用权，上盖建筑物均未办理房屋产权登记），因处置上述土地使用权存在障碍，且佛山市石湾东兆特种陶瓷有限公司（即案外人）提出查封异议，后本院中止对案件的执行。 2017年，惠州市华晨创业投资有限公司申请变更为（2003）佛中法执字第1356号案的申请执行人，本院决定恢复对该案的执行。2017年6月8日，本院作出（2003）佛中法执字第1356号恢字1-2号执行裁定书，裁定变更惠州市华晨创业投资有限公司为该案申请执行人。在执行过程中，本院根据佛山市国土资源和城乡规划局于2016年12月1日所作出的《佛山市国土资源和城乡规划局关于收储佛山市火花塞厂土地的回复》意见，拟对涉案土地使用权及上盖建筑物一并处置，并作出（2003）佛中法执字第1356号恢字1-8号通知书，通知佛山市石湾东兆特种陶瓷有限公司（即案外人）本院拟一并拍卖涉案土地使用权及上盖建筑物的处理决定，并拟对上盖建筑物进行测绘。为此，案外人佛山特新创艺物业管理有限公司向本院提出执行异议。 火花塞厂名下位于佛山市XX区XX路X号土地使用权[土地使用证号：佛府国用总字第0XXXXX9号字（91）第6XXXXXXX6号]，证载面积25338.5平方米[火花塞厂将不包含加油站所占场地面积之外的24450.12㎡（36.67亩）租赁给案外人，案外人使用过程中，因道路建设项目需要，部分土地使用权面积被政府征收使用，导致案外人承租面积减少2866.67㎡]。该土地使用权已设定抵押权（因原抵押权人银行债权转让原因，本院尚在查找抵押权人）。该土地使用权上存在上盖建筑物若干处（含信息不明的加油站），但均没有办理房产权证，也没有办理建设施工报建手续或规划验收资料。 另查明，2000年9月5日，佛山市工业投资管理有限公司下发《关于佛山市火花塞厂转制方案的批复》（佛工投字[2000]086号），同意火花塞厂与佛山市东鹏陶瓷集团有限公司、佛山市石湾镇陶瓷工业研究所共同出资组建佛山市东兆特种陶瓷有限公司，注册资本750万元，其中，佛山市东鹏陶瓷集团出资307.5万元，占股本41%，佛山市石湾镇陶瓷工业研究所出资292.5万元，占股本39%，火花塞厂以房屋建筑物和生产设备及配套设施作价450万元转让给佛山市东兆特种陶瓷有限公司，其中150万元作为火花塞厂的投入，占股本20%。另外300万元以现金收回，加上13000元/年的土地租金收入，用作解决火花塞厂所欠社会保险费、欠发工人工资、职工集资及债务等问题。2000年9月8日，佛山市东兆特种陶瓷有限公司在火花塞厂地址注册成立。2002年1月15日，郑州市上街区人民法院以（2001）上法执裁字第315号民事裁定书，将火花塞厂在佛山市东兆特种陶瓷有限公司的出资中的925291.77元（约占股12.34%）划归中国长城铝业公司水泥厂所有（后又转让给佛山市石湾陶瓷工业研究所有限公司）。2005年9月19日，佛山市禅城区人民法院将火花塞厂剩余的约7.66%的股权（折合出资574708.23元）进行拍卖，由薛锡荣竞投获得。 作为火花塞厂转制及佛山市东鹏陶瓷集团有限公司、佛山市石湾镇陶瓷工业研究所出资收购及接收其员工的条件，2000年8月28日，火花塞厂（甲方）与尚未成立的佛山市石湾东兆特种陶瓷有限公司（乙方，实际由三股东火花塞厂、佛山市东鹏陶瓷集团有限公司、佛山市石湾镇陶瓷工业研究所代为盖章确认）签订《场地租赁合同书》，约定由甲方提供位于佛山市XXXX路X号的场地[土地使用证号：佛府国用总字第0XXXXX9号（91）0XXXXXX6号，但不包含加油站所占的场地]面积24450.12㎡即36.67亩（给乙方使用），以每亩每年13000元计算租金，租赁期限至2038年8月8日。2008年10月31日，火花塞厂（甲方）与佛山市石湾东兆特种陶瓷有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方继续出租位于佛山市XX区XX路XXX号（原名：佛山市XXXX路X号）土地给乙方使用，期限自2008年11月1日至2028年10月31日。并约定：本协议与以往签订的文件不一致的，以本协议为准。2017年7月19日，因案外人佛山市石湾东兆特种陶瓷有限公司接到佛禅房征决告（2017）第1号文，政府部门进行聚锦路项目工程征拆工作，部分土地被政府征收使用，导致承租面积减少2866.67㎡。因此，案外人向火花塞厂申请自2017年7月起，月租金从39725.83元调整为35068.36元。火花塞厂原则同意案外人上述申请，根据火花塞厂分别于2018年1月4日、2018年2月6日、2018年3月6日开具的发票，火花塞厂实际已按每月35068.36元收取租金。 案外人自转制后，一直租赁使用相关土地使用权，并将上盖房屋出租给他人使用。2017年8月10日，佛山市石湾东兆特种陶瓷有限公司变更企业名称为佛山特新创艺物业管理有限公司。 火花塞厂转制后，因其人员、厂房、设备均已转移，实际已无生产经营，仅处理其债权债务及职工遗留问题。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”本案中，证号为佛府国用总字第0102869号字（91）第6000700066号的土地使用权，在案外人转制前已抵押，登记的权利人是火花塞厂，土地使用权上盖建筑物没有办理房产证，也没有办理建设施工报建手续或规划验收资料，案外人虽提出证据证实其已向火花塞厂购买上盖建筑物，但其所购买的上盖建筑物依法不能确权，也不能办理产权登记，根据有关法律规定，不能确定案外人是涉案房产的权利人。现案外人以涉案房产属其合法所有，表示不同意法院将上盖建筑物与被执行人火花塞厂名下土地使用权一并处置，并请求终止对上述土地使用权连同地上上盖建筑物的执行处置，案外人的主张，没有法律依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，案外人提出其租赁被执行人火花塞厂土地使用权问题，因火花塞厂转制后已停止经营，即案外人成立前，火花塞厂已抵押相关土地使用权，案外人在转制后向火花塞厂租赁使用已抵押的土地使用权，应清楚土地已抵押的事实，但其并没有证据证实其已取得土地抵押权人的同意。鉴于案外人租期还有数年，租金水平较低，对在先的抵押担保物权有较大影响，因此在拍卖前应除去租赁权后进行拍卖，拍卖后租赁合同对受让人不具有约束力，由此造成的损失，应由案外人自行承担。 综上，案外人佛山特新创艺管理有限公司的异议主张，没有法律依据，依法应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人佛山特新创艺物业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一八年五月二十三日 书记员  黄榕霞