四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终4054号 上诉人（原审原告）：罗敏，女，1990年7月17日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋炜，男，1965年7月7日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：刘勇，男，1962年6月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人罗敏与被上诉人蒋炜、刘勇房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第5818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。罗敏的委托诉讼代理人唐中志、刘勇到庭参加诉讼，蒋炜经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 罗敏上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令蒋炜继续履行合同，并将成都市锦江区总府街15号3幢22楼9号房屋过户到罗敏；3.判令位于成都市锦江区总府街15号3幢22楼9号房屋所有权归罗敏所有；4.判令刘勇配合罗敏将位于成都市锦江区总府街15号3幢22楼9号房屋过户到罗敏名下，并判令罗敏将剩余房款提存；5.本案诉讼费由蒋炜、刘勇承担。事实和理由：一、罗敏知道蒋炜和刘勇就案涉房屋设有抵押权，在此情况下，罗敏决定先支付一笔房款解除第一抵押权人（建设银行）抵押，而刘勇为了防止蒋炜转移剩余房款，才要求蒋炜办理的公证委托，便于其自行收取剩余房款，同时从公证委托书中载明的内容和一审审理中罗敏已经承认知晓抵押权的情况，一审法院仍认定罗敏并不知道诉争房屋设有抵押关系及蒋炜未经刘勇同意转让抵押房屋的事实，属于认定事实错误。二、本案中涉案房屋抵押权人刘勇知道并同意蒋炜将房屋转让给罗敏，所以应适用《中华人民共和国物权法》第九十一条第之规定，将转让所得价款向刘勇提前清偿债务或提存，罗敏将剩余房款支付给刘勇的行为符合法律规定，一审法院适用法律错误。 刘勇辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予以维持。 蒋炜未作答辩。 罗敏向一审法院起诉请求：1.判令蒋炜继续履行合同，并将成都市锦江区总府街15号3幢22楼9号房屋过户到罗敏；2.判令位于成都市锦江区总府街15号3幢22楼9号房屋所有权属于罗敏；3.判令刘勇配合罗敏将位于成都市锦江区总府街15号3幢22楼9号房屋过户到罗敏名下；4.本案诉讼费由蒋炜、刘勇承担。 一审法院认定事实：2015年7月21日，蒋炜向刘勇出具《委托书》，载明，位于成都市锦江区总府街********房屋系蒋炜单独所有，现蒋炜拟将房屋出售给罗敏个人单独所有。特委托刘勇如下事项：代为结清上述房屋在建行新华支行的银行贷款，代为到房管部门办理上述房屋的注销抵押登记及注销顺位抵押登记手续，代为出售上述房屋，与买方签订上述房屋的买卖合同，代为收取售房款，并协助买方办理产权转移登记等一切事项，如果买方以按揭方式购买此房，刘勇有权代表蒋炜协助买方办理按揭的一切事宜，并代办评估等相关事宜等。委托期限自2015年7月21日起至2015年9月20日止。该《委托书》经四川省成都市律政公证处以（2015）川律公证内民字第44880号《公证书》公证。 2015年8月10日，罗敏与蒋炜签订《房屋买卖合同》，约定蒋炜将位于成都市锦江区总府街15号3幢22楼9号房屋（权1049314）以800000元出售给罗敏，第一次支付购房定金（成交后即房款）20000元，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单后（或办理产权公证）支付600000元，第三次余款待办完过户手续后，罗敏拿到房屋和新产权证的同时付清。蒋炜必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结、并无任何纠纷。双方约定2015年8月10日至2015年8月14日到房管局办理过户换证手续，所产生的一切费用由罗敏支付。同日，罗敏向由蒋炜担任法定代表人的四川联动通讯有限公司汇款600000元。双方在蒋炜身份证复印件上签订的《补充协议》约定，罗敏为协助蒋炜办理在建设银行新华支行的贷款结清手续，用购买上述房屋的房款首付600000元以现金方式支付给蒋炜，房屋结按后（该房屋总价为800000元），从房屋总价中扣除。 打印于2015年9月8日的房屋信息摘要3显示，位，位于成都市锦江区总府街********房屋分别抵押给了中国建设银行成都新华支行务人四川联动通讯有限公司、抵押面积618.69平方米、权利价值6152700元、约定期限2014年4月29日至2019年12月31日）和刘勇（债务人蒋炜、抵押面积119.44平方米、权利价值470000元、约定期限2015年5月13日至2015年6月12日）。打印于2017年3月30日的房屋信息摘要3显示，位于成，位于成都市锦江区总府街********房屋抵押给刘勇蒋炜、抵押面积119.44平方米、权利价值470000元、约定期限2015年5月13日至2015年6月12日）。 一审审理中，罗敏申请查封了案涉房屋，一审法院于2015年9月9日向房管部门送达了（2015）锦江民保字第758号民事裁定书。2015年11月27日，四川省蒲江县人民法院以（2015）蒲江执字第517号裁定书，轮侯查封了该房屋。2015年12月29日，成都市青羊区人民法院以（2015）青羊民初字第9670－1号民事裁定书查封该房屋。另核实，刘勇与蒋炜、王素华、蒋辉、蒋波民间借贷纠纷一案，于2016年1月13日在成都高新技术产业开发区人民法院立案，该院于2017年4月25日作出（2016）川0191民初493号民事判决书，判决蒋炜归还刘勇借款本金1600000元及利息、违约金，刘勇对位于成都市锦江区总府街15号3栋22楼8号（权1049313）房屋、9号（权1049314）房屋以及位于成都市锦江区总府街15号3栋21楼5号（权1049308）房屋在本金1500000元及利息和违约金范围内享有优先受偿权，该案现已进入执行阶段。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。罗敏、蒋炜在平等、自愿基础上签订《房屋买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，但需在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，才能合法有效。案涉房屋在蒋炜转让给罗敏前存在抵押，抵押权人分别为中国建设银行成都新华支行和刘勇。蒋炜在出卖房屋给罗敏之前，虽向刘勇出具了公证委托，在委托书上写明其拟将房屋出售给罗敏，并委托刘勇结清银行贷款、办理注销抵押登记、与买方签订房屋买卖合同、收取房款、办理产权转移登记等。但蒋炜出具公证委托后，蒋炜本人与罗敏签订了《房屋买卖合同》，房款600000元直接支付到了蒋炜指定的账户，刘勇作为房屋的抵押权人，未与罗敏签订《房屋买卖合同》，也未收取罗敏支付的购房款。故不能视为债权人刘勇已同意债务人蒋炜转让该房屋。同时，《房屋买卖合同》约定蒋炜必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结，并无任何纠纷。罗敏在诉状中陈述，在向蒋炜支付完毕600000首付款后，才知道房屋被分别抵押给了银行和刘勇。因此可以认定，该房屋上存在抵押，在买卖房屋时蒋炜也并未告知罗敏。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”和《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”的规定，现有证据不能认定蒋炜转让抵押财产时取得了债权人刘勇的同意，或者告知了受让人罗敏房屋的抵押情况。再根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。”的规定，蒋炜转让房屋所得的价款也并未用于清偿刘勇的债权。罗敏虽有意愿代蒋炜向刘勇清偿部分债务，但由于罗敏与刘勇最终未能达成一致意见，而导致案诉房屋上抵押权未被消灭。故一审法院认定，蒋炜与罗敏之间转让房屋的行为无效。罗敏起诉要求房屋归其所有，蒋炜、刘勇协助过户的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，判决：驳回罗敏的全部诉讼请求。一审案件受理费11800元，公告费300元，保全费4420元，共计16520元，由罗敏负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》及补充协议的效力认定问题；2.案涉《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。 关于案涉《房屋买卖合同》及补充协议的效力认定问题。从蒋炜与罗敏签订的《补充协议》和蒋炜向罗敏出具的公证委托书可以看出，罗敏在签订合同时知晓案涉房屋上存在中国建设银行成都新华支行和刘勇两个抵押权人的情况，并根据蒋炜的要求将600000元首付款汇至由蒋炜担任法定代表人的四川联动通讯有限公司，用于解除中国建设银行成都新华支行的抵押。蒋炜虽向罗敏出具了委托刘勇出售案涉房屋的公证委托书，但现有证据并不能证明抵押权人刘勇收到该委托书并同意蒋炜转让案涉房屋，蒋炜转让案涉房屋所得的价款也并未用于清偿刘勇的债权。本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”应理解为只能阻碍抵押物的物权发生变动，即只对合同能否继续履行，买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响，并不必然导致物权转让的原因即房屋买卖合同无效。故本院认为案涉《房屋买卖合同》及补充协议的缔约主体、程序均符合法律法规的规定，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定切实履行各自义务。 关于案涉《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款的规定，在无法证明抵押权人刘勇同意蒋炜转让案涉房屋，蒋炜转让房屋所得的价款亦未用于清偿刘勇债权的情况下，罗敏虽有意愿代蒋炜向刘勇清偿部分债务，但由于罗敏与刘勇最终未能达成一致意见，导致案涉房屋上抵押权未被消灭，无法办理房屋所有权转移登记，故案涉合同实际已无法继续履行。其次，案涉《房屋买卖合同》签订后，诉争房屋先后被四川省蒲江县人民法院、成都市青羊区人民法院、成都高新技术产业开发区人民法院等多家法院轮候查封，并确定刘勇具有优先受偿权，因此案涉房屋上存有权利瑕疵，无法办理房屋过户手续，合同签订的目的已不能实现。故对于罗敏要求蒋炜继续履行《房屋买卖合同》，并由刘勇配合将案涉房屋过户到罗敏名下的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对罗敏的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人罗敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年五月十日 书记员 刘方祺