安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0504民初1077号原告：桂杰，男，1953年3月16日生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。原告：桂鹏，男，1979年6月10日生，汉族，住上海市虹口区。共同委托诉讼代理人：石德全，安徽铭心律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：石梦菊，安徽铭心律师事务所律师。被告：马鞍山建皖企业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：方超，该公司总经理。委托诉讼代理人：田倪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告桂杰、桂鹏诉被告马鞍山建皖企业管理有限公司（以下简称：建皖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂杰、桂鹏共同委托诉讼代理人石梦菊、被告建皖公司委托诉讼代理人田倪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂杰、桂鹏向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告桂杰与被告马鞍山建皖企业管理有限公司之间所签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告马鞍山建皖企业管理有限公司将位于马鞍山市雨山区的房屋恢复原状并返还给两原告；3.判令被告支付其欠付的租金18959元并支付违约金25256元（暂计至起诉之日，实际以18959元为基数按日利率3‰计算至被告付清之日止）；4.判令被告支付上述房屋的占有使用费（自起诉之至起按年租金18200元计算至房屋返还之日止）；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年12月26日原告桂杰与被告签订了《房屋租赁合同书》一份，约定原告将位于马鞍山市雨山区的房屋租给被告使用，租赁期限为12年，从2007年2月1日至2019年1月31日租金按季度支付，如被告逾期交纳租金，则应按3‰每日支付违约金，并约定若被告转租房屋，无须征得原告同意等内容。合同签订后原告依约履行了合同约定的全部义务，但被告自2015年起便拖欠房租，至今尚欠18959元未支付，按照合同约定，如被告逾期交纳房租，应按3‰每日向原告支付违约金，但对此被告也分文未付。被告长期拖欠房租已构成严重违约，故诉至法院。建皖公司辩称，对第一项诉请我们认为应该在双方何时清楚租金欠付情况及原告将物业费等及时向被告交付以后，被告将房屋返还给原告。对第二项诉请我们认为原告诉请的租金事实不足，针对违约金部分我们不予认可。对第三项诉请我们认为原告诉请没有事实依据不予认可。我们不承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据5银行对账单、明细可以相互印证建皖公司拖欠租金的事实，予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2006年12月26日，桂杰、桂鹏（甲方）与建皖公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定桂杰、桂鹏将位于雨山区的铺位租赁给建皖公司用于经营装饰材料；铺位面积30.98平方米（产权面积）；房屋租赁期限12年，自2007年2月1日至2019年1月31日止；租金标准明细详见附表（第一年、第二年年回报率8%，年租金14560元，季度租金3640元；第三年、第四年年回报率8.4%，年租金15288元，季度租金3822元；第五年、第六年年回报率8.8%，年租金16016元，季度租金4004元；第七年、第八年年回报率9.2%，年租金16744元，季度租金4186元；第九年、第十年年回报率9.6%，年租金17472元，季度租金4368元；第十一年、第十二年年回报率10%，年租金18200元，季度租金4550元）；租金按季度支付，首次支付租金日期为2007年2月1日，以后各期以此类推；租赁铺位的返还，合同终止时，乙方应腾空租赁位内的一切物品，交由甲方；乙方应当及时交纳租金。乙方逾期交纳租金的，甲方按照应交租金3‰每日加收违约金；在合同落款处，桂杰作为甲方签名确认，建皖公司作为乙方盖章确认。另查明，合同签订后，建皖公司向桂杰、桂鹏交付了2007年2月1日至2014年第四个季度的租金，对于2015年第一季度即2015年2月份以后至今的租金，建皖公司除分别于2015年2月9日支付4368元、5月13日支付4368元、10月20日支付4368元、2016年3月10日支付4368元、8月23日支付4368元、11月16日支付1456元、2017年5月27日支付3640元、5月31日支付3640元、7月4日支付1492.08元，11月2日支付2117元、2018年4月27日支付2508.62元，合计36694元外未能按约支付，自2015年2月1日至2018年6月1日房屋租金合计62669元，经计算，建皖公司尚欠桂杰、桂鹏租金25975元。再查明，桂杰、桂鹏系马鞍山市雨山区房屋所有权人。本院认为：桂杰、桂鹏与建皖公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行。第一关于解除房屋租赁合同的问题。虽然双方签订的房屋租赁合同中关于合同的解除约定“本合同在约定的租赁期内为不可撤销的合同。”但建皖公司自2015年2月1日起开始迟延支付房屋租金，且从2017年5月1日至起诉之日一直未支付房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，建皖公司迟延及不付房屋租金的行为符合法定解除合同的规定，故对桂杰、桂鹏诉请要求解除其与建皖公司的房屋租赁合同，本院依法予以支持；第二关于返还房屋的问题。桂杰、桂鹏与建皖公司签订的房屋租赁合同虽未到期，但建皖公司已自己的行为明确不履行主要债务，双方的合同应当解除，建皖公司应将位于马鞍山市雨山区的房屋返还给桂杰、桂鹏。第三关于房屋租金及违约金的问题。本案中，根据双方的当庭陈述及举证质证情况，截止2018年5月1日建皖公司尚欠桂杰、桂鹏房屋租金24458元。关于违约金问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。结合本案来看，双方签订的合同中虽已作了明确约定。桂杰、桂鹏诉请的违约金为25256元已超过其实际损失的30%。故违约金应调整为7793元（25975元×30%）。第四关于房屋占有使用费。双方签订的《房屋租赁合同》尚未到期，建皖公司应在合同解除之日起十日内将房屋返还给桂杰、桂鹏，逾期不返还将承担房屋占有使用费。参照双方年租金约定为18200元，故一个月的费用约为1517元（18200元÷12个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、桂杰与马鞍山建皖企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》自2018年6月1日起解除；二、马鞍山建皖企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向桂杰、桂鹏返还位于马鞍山市雨山区房屋；三、马鞍山建皖企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付桂杰、桂鹏房屋租金24458元及违约金7337元；四、马鞍山建皖企业管理有限公司支付桂杰、桂鹏房屋占有使用费（自2018年6月1日起，按每月1540元标准计算至迁出时止）案件受理费452.5元（已减半收取），由马鞍山建皖企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 喻 静二〇一八年五月二十三日书记员 祖婷婷附法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。