广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1421民初26号 原告：广西嘉立投资发展有限公司，住所地:南宁市兴宁区明秀东路**振宁翠峰**楼****房。统一社会信用代码：91450102315857682N。 法定代表人：苏杭，董事长。 委托诉讼代理人：农献，广西建邦律师事务所执业律师。 被告：广西扶绥大正房地产开发有限公司，住所地:扶，住所地:扶绥县新宁镇扶绥大道1巷**用代码:91451421697642619F。 法定代表人：陈柯羽，经理。 委托诉讼代理人：陆寿东，广西益佳律师事务所执业律师。 被告：广西剀翔投资有限责任公司，住所地:南宁，住所地:南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****代码：91450102MA5KAN431H。 法定代表人：郭红剑，总经理。 被告：郭红剑，男，1977年6月15日出生，汉族，广西剀翔投资有限责任公司总经理，住广西南宁市青秀区。 被告：陆爱琼，女，1977年9月20日出生，壮族，无业，住广西南宁市。 以上三被告共同委托诉讼代理人：覃朝发，广西弘景律师事务所执业律师。 原告广西嘉立投资发展有限公司（以下简称嘉立公司）诉被告广西剀翔投资有限责任公司（以下简称剀翔公司）、广西扶绥大正房地产开发有限公司（以下简称大正公司）、郭红剑、陆爱琼委托合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用普通程序于2018年3月15日公开开庭进行了审理。嘉立公司的委托诉讼代理人农献、大正公司的委托诉讼代理人陆寿东及剀翔公司、郭红剑、陆爱琼的委托诉讼代理人覃朝发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉立公司向本院提出诉讼请求：1、解除嘉立公司与剀翔公司2016年8月12日签订的《扶绥格林春天项目策划销售代理合同书》；2、剀翔公司与大正公司共同支付给嘉立公司销售代理佣金314732元；3、剀翔公司与大正公司共同赔偿嘉立公司经济损失434251元，并支付违约金300000元；4、郭红剑在剀翔公司注册资本金出资不足的范围内承担补充赔偿责任；5、陆爱琼对郭红剑因在剀翔公司注册资本金出资不足的范围内承担补偿赔偿责任的部分承担连带责任。事实与理由：2016年8月12日,嘉立公司与剀翔公司签订《扶绥格林春天项日策划销售代理合同书》,合同约定剀翔公司委托嘉立公司承担剀翔公司与大正公司合作开发的扶绥格林春天房地产开发项目的策划及销售代理业务,剀翔公司按房屋销售额的比例支付给嘉立公司销售代理费用。代理期限为合同成立之日起至该项目所建全部工程具备交付使用条件后两个月或者该项目销售率完成90%以上并双方结清所有代理费用的止。代理过程中,嘉立公司负责项目的全程营销策划方面,广告投入等,剀翔公司按房屋销售额的1.6%支付代理费用。项目房产销售基础价为2350元/平方米,若实际销售均价高于基础价格的,剀翔公司在超额部分的总价款中提取70%作为奖励给嘉立公司。合同第9.5条还约定,如剀翔公司无故终止合同,除结清嘉立公司应得的代理费用外,还需支付违约金300000元;如嘉立公司无故终止合同,需向剀翔公司支付违约金3O0000元。合同签订后,嘉立公司开始着手宣传推广工作,聘请专业的广告策划公司对整个楼盘销售推广进行策划,设计、制作广告牌并进行发布及制作各种广告彩页,派工作人员到售楼中心开展销售工作等。2017年2月28日,剀翔公司发函给嘉立公司要求终止(中止)合同,嘉立公司被迫撤离销售现场,至今双方已无法恢复履行合同。至2017年3月1日止,嘉立公司投入包括策划、广告、现场活动费用及支出人员工资等共434251元,并完成房屋销售共11套,总价款为3612972元,按合同约定,嘉立公司应得到代理佣金共314732元。本案根据双方签订的合同约定,如双方按约定履行合同,嘉立公司预期利益至少达到2130000元(56779平方米X2350元/平方米X1.6%=2134890元)。现因剀翔公司单方终止(中止)合同,导致嘉立公司的预期利益造成巨大的损失,上述各种费用的支出应由剀翔公司承担,并按约定支付嘉立公司应得到代理佣金共314732元以及违约金300000元。剀翔公司与大正公司作为该楼盘的合作开发方,且大正公司在与剀翔公司的协议中约定同意共同与销售代理公司协商代理费用事宜,剀翔公司需向嘉立公司支付的代理费用,由大正公司承担,所以大正公司应当与剀翔公司共同承担因销售代理合同终止造成嘉立公司的经济损及违约赔偿责任。另查剀翔公司是郭红剑一人独资企业,注册资本为2000000元,但到嘉立公司起诉之日止，注册资金均未缴付。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第13条第2、3款的规定，公司债权人请求未履行或者全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。本案郭红剑应对剀翔公司的债务在未出资额的范围内对嘉立公司承担补充赔偿责任。陆爱琼作为郭红剑的妻子，在婚姻期间郭红剑对外所欠的该注册资本金出资不足的债务为夫妻共同债务，陆爱琼应对郭红剑因在剀翔公司注册资本金出资不足的范围内承担补偿赔偿责任的部分承担连带责任。 大正公司辩称，一、大正公司与嘉立公司之间并不存在委托合同关系,嘉立公司将大正公司列为本案被告是错误的,大正公司并非本委托合同纠纷案的适格主体。扶绥格林春天项目是由大正公司与剀翔公司合作开发。根据双方的约定,该项目由大正公司出土地,由剀翔公司全权出资并负责管理及销售,剀翔公司享有该项目唯一销售权,大正公司不参与项目销售,一切风险由剀翔公司承担。其后,剀翔公司将该项目的销售业务委托给嘉立公司代理,双方签订有《扶绥格林春天项目策划销售代理合同书》。在之后的销售过程中,嘉立公司与剀翔公司也是按照他们之间所签订的销售代理合同履行的。因此,根据合同相对性原则,如果嘉立公司和剀翔公司在履行合同过程中发生纠纷,其诉讼当事人也只能是嘉立公司和剀翔公司,大正公司并不是该纠纷案的适格主体。二、嘉立公司要求大正公司支付销售代理佣金、违约金及赔偿经济损失,缺乏事实和法律依据。1、如前所述,大正公司与嘉立公司之间不存在委托合同关系,不是委托销售代理合同的相对方,即使存在需要支付销售代理佣金、违约金及赔偿经济损失的问题,负有支付及赔偿义务的一方也不是大正公司。2、在合作开发扶绥格林春天项目的过程中,由于剀翔公司中途要求退出,经合作双方协商,大正公司与剀翔公司于2017年3月22日签订解除合作《协议书》。在该协议书中,虽然大正公司与剀翔公司就项目前期的销售代理费用的支付有过约定,但该约定仅对大正公司和剀翔公司有约束力,与第三方无关,嘉立公司无权依据该协议书要求大正公司支付销售代理佣金,更无权要求大正公司赔偿所谓的经济损失及支付所谓的违约金。3、根据嘉立公司与剀翔公司签订的《扶绥格林春天项目策划销售代理合同书》第九条第9.7款的规定,嘉立公司在正式进驻项目进行销售的前三个月未达到目标销售套数(15套/月)的50%的,剀翔公司有权终止合同。而嘉立公司提供的销售代理资料显示,其实际销售套数确实未达合同约定的销售目标的50%。因此，剀翔公司依据双方约定提前终止合同并不违约。综上，大正公司认为，大正公司并不是本委托合同纠纷案的适格主体，嘉立公司将大正公司列为本案被告是错误的，要求大正公司支付销售代理佣金、违约金及赔偿经济损失更是缺乏事实和法律依据。为此，请法院依法驳回嘉立公司的该项诉请。 剀翔公司、郭红剑、陆爱琼共同辩称，1、本案是嘉立公司违反合同约定，构成根本性违约。剀翔公司与嘉立公司签订《扶绥格林春天项目策划销售代理合同书》，约定由嘉立公司为扶绥格林春天项目进行策划及销售代理，销售目标为每月15套房产，但嘉立公司仅仅是参与了与7名客户签订认购书，未能真正完成销售房产，未完成约定事项（数量、质量均未完成），剀翔公司不得不提出终止《扶绥格林春天项目策划销售代理合同书》，发出《关于中止销售代理合作的函》。2、嘉立公司的各项诉请无法律和事实依据。关于销售代理佣金，如前所述，未完成销售事项，属无权要求；关于经济损失，存在夸大及违反约定问题，属无理要求。3、剀翔公司已经与大正公司签订协议，约定由大正公司承担销售代理费用有关事宜。4、嘉立公司违约造成剀翔公司巨大损失，剀翔公司保留追诉权利，另案起诉。5、剀翔公司的注册资金已经到位，郭红剑、陆爱琼不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人均无异议的证据有：《扶绥格林春天项目策划销售代理合同书》、《关于中止销售代理合作的函》、《扶绥格林春天项目合作框架合同》、《协议书》、查询婚姻登记档案证明、商品房买卖合同、收据、房源信息表、退房申请、退款凭证、剀翔公司的营业执照及验资报告，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：对嘉立公司提供的《扶绥格林春天项目实际销售应结代理费明细表》、11份《商品房内部认购协议书》；大正公司、凯翔公司、陆爱琼、郭剑雄均不认可该组证据的真实性，认为代理费明细表是嘉立公司自行制作，不能作为证据，且明细表中3和4、5和6、7和8存在统计重复，存在签了两份认购书，实际只买了一套房子的情况，对于重复的部分应当剔除；同时内部认购不是正规的购房合同，只有签订了合同才算嘉立公司完成销售数量；对《扶绥格林春天楼盘费用明细表》及发票、现场图片，大正公司、凯翔公司、陆爱琼、郭剑雄认为真实性无法核对，与本案无关，成本按照合同约定应当由嘉立公司承担。以上证据，反映了嘉立公司在开展销售活动的情况，但房屋销售是否成功应以最终签订的商品房买卖合同为准，各项费用支出票据不全且所指向法律关系不明朗，嘉立公司未能补充提供更系统有效的材料证实，因此上述材料可以作为本案的参考依据，不能作为本案的定案依据。 本院经审理认定事实如下：2016年7月12日大正公司（甲方）与剀翔公司(乙方)签订了一份《扶绥格林春天项目合作框架合同》，约定合作开发位于的格林春天项目，由甲方出土地，乙方全权负责出资、报建、建设、管理以及销售，项目建成后，甲方获得项目范围内的地下部分及商业部分，其产权及使用权归甲方所有，乙方获得住宅物业，其收益归乙方所有，项目总工期为3年，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，该项目进行了施工建设。2016年8月12日，剀翔公司（甲方）与嘉立公司（乙方）签订《扶绥格林春天项目策划销售代理合同书》，约定由甲方委托乙方全程代理格林春天项目的策划和销售业务，甲方按房屋销售额的比例支付乙方销售代理费用（包含全程策划费用），代理期限自合同订立之日起至项目所建全部工程具备交付使用条件后两个月止（在此之前，项目销售工作项目销售率完成90%以上并双方已结清所有代理费用的，本合同即告终止）；代理范围为该项目内所有物业类型，项目1号楼销售目标为15套/月（销售考核期自取得商品房预售许可证开始计算），在乙方销售完成1号楼推售货量80%时，甲方1号楼工程进度须达到封顶条件，在上述项目的销售代理期内，以签订《商品房定购协议》时间作为完成目标时间，以签订《商品房买卖合同》的总金额来计算乙方的销售额；乙方承担项目销售人员的工资、提成、奖金、福利、社保、劳保、医保、服装费等费用，市场推广费用（包含售楼书、宣传单张、户外广告、报纸广告、电台广告、电视广告以及展销会活动费用）由乙方负责；甲方就合同规定的销售代理工作，向乙方支付的代理费按总销售额1.6%支付；本项目销售基础价为2350元/㎡，若实际销售均价高出基础价格，在超额部分的总价款中提取70%奖励乙方；当实现销售后，双方同意按月结算，结算日为当月的最后一天，甲方应在每月10日前支付上月的代理费；甲乙双方任何一方未履行合同条款时，所造成的相关损失应由违约方承担；如甲方无故终止合同，除结清乙方应得的代理费用外，甲方需向乙方支付违约金30万元；甲方未按合同约定按时足额支付代理费用或其他费用的，每逾期一天，应向乙方支付尚欠款项的万分之四的滞纳金；乙方在正式进驻项目进行销售的前三个月未达到目标销售套数（15套/月）的50%的，甲方有权终止合同；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，嘉立公司于2016年8月底进驻销售现场，并于2016年10月至2017年2月期间与黄精杰、黄光辉、李学干、李强雁、李亚斌、吴明亮、陆慧聪、吴新环等8人就X号楼X单元X号房签订了11份商品房内部认购协议书。过后，与大正公司签订商品房买卖合同的有：黄精杰（X号楼X单元X号房X平方米，每平方米X元）、黄光辉、黄小兰（X号楼X单元X号房X平方米，每平方米X元）、李强雁、黄胜花X号楼X单元X号房X平方米，每平方米X元）、李学干、刘贵玉（X号楼X单元X号房X平方米，每平方米X元）、吴明亮（X号楼X单元X号房X平方米，每平方米X元）、李亚斌、李东梅（X号楼X单元X号房X平方米，每平方米X元）、陆慧聪（X号楼X单元X号房X平方米，每平方米X元），房价共计2214561元。2016年12月20日，格林春天项目1号楼取得商品房预售许可证。2017年2月28日，剀翔公司向嘉立公司发出《关于中止销售代理合作的函》，称因销售进度缓慢，未达到预期要求和销售目标，且遇政府采购安置房，为解决资金压力，拟以政府采购方式处理项目60套住宅滞销问题；故发函通知与嘉立公司的合作拟于2017年3月1日起正式中止，并商议退出方案及销售代理期间所产生的费用补偿问题；同意前期交由嘉立公司销售的7套已售房源的销售利润，等银行按揭款发放后一次性付清。嘉立公司在收到《关于中止销售代理合作的函》后于2017年3月1日撤离销售点。2017年3月22日，大正公司与剀翔公司签订《协议书》，约定解除双方于2016年7月12日签订的《扶绥格林春天项目合作框架合同》，由双方共同出面与销售代理公司协商代理费用事宜，剀翔公司需向销售代理公司支付的代理费用，由大正公司承担；合同还约定了其他权利义务。过后，剀翔公司将协议书转给嘉立公司。三方曾经电话进行协商，但未果。 另查明，剀翔公司为自然人独资的有限责任公司，注册资本2000000元。2017年5月2日，经广西跃众华扬会计师事务所有限公司审验并出具跃众华扬验字[2017]第205号验资报告证实，截止2017年5月2日止该公司已收到股东郭红剑缴纳的注册资本2000000元整，实收资本占注册资本的100%。 本院认为，大正公司与剀翔公司签订了一份《扶绥格林春天项目合作框架合同》，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。 1、关于解除《扶绥格林春天项目策划销售代理合同书》。嘉立公司在收到剀翔公司发出《关于中止销售代理合作的函》后即撤离销售点，至今未恢复销售。嘉立公司要求解除合同，剀翔公司亦同意解除，且表示该合同已经无法继续履行，对该请求本院予以支持。 2、关于销售代理佣金。嘉立公司完成的商品房内部认购协议书仅代表客户有购房的意向，不能视为客户实际购买房屋的数量。合同中也明确约定，以签订《商品房买卖合同》的总金额来计算销售额，嘉立公司、剀翔公司对大正公司提供的《商品房买卖合同》无异议，嘉立公司虽认为不止销售七套房屋但未能提交充分证据证实其他客户在其代理销售期间实际购买该楼盘房屋，对此应承担举证不能的责任。另外，根据合同约定，超出基础价格部分，嘉立公司可获得超额部分总价款的70%作为奖励。因此，销售代理佣金应以已经签订《商品房买卖合同》的七套房屋总金额2214561元的1.6%加上奖励部分（即高出销售基础价的超额部分的总价款188767元的70%）来共同计算，多出部分，本院不予支持。在嘉立公司代理销售期间，大正公司与剀翔公司存在扶绥格林春天项目的合作开发，且在双方签订解除合作关系的协议时约定销售代理费用由大正公司承担。同时，剀翔公司告知了嘉立公司。为此，嘉立公司诉请大正公司与剀翔公司对实际产生的销售代理费承担共同支付责任，本院予以支持。 3、关于经济损失和违约金。根据合同约定，销售人员的工资、提成、服装，市场推广费等均由嘉立公司负责。嘉立公司从2016年8月底进驻项目进行销售至2017年3月份撤离，共签订订购协议的房屋仅为11套，未达到合同约定的15套/月的销售目标，亦未达到目标销售套数的50%，根据合同约定，剀翔公司有权终止合同。为此，剀翔公司在履行合同过程中，不存在违约行为。嘉立公司诉请经济损失和违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 另外，被告郭红剑作为剀翔公司的股东，已经完成出资，不存在出资不足情形。嘉立公司诉请郭红剑、陆爱琼对出资不足部分承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除广西嘉立投资发展有限公司与广西剀翔投资有限责任公司于2016年8月12日签订的《扶绥格林春天项目策划销售代理合同书》； 二、由广西剀翔投资有限责任公司与广西扶绥大正房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内共同支付广西嘉立投资发展有限公司销售代理佣金167570元； 三、驳回广西嘉立投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14241元，由广西嘉立投资发展有限公司负担10590元，广西剀翔投资有限责任公司负担3651元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  李泠满 人民陪审员  李华德 人民陪审员  覃 凯 二〇一八年五月七日 法官助理   韦立婷 书 记 员  陈汉君