黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑10民再18号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市光华路18号。法定代表人：薛传祥，男，经理。委托诉讼代理人：龚维维，女，1963年8月26日出生，汉族，绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司法务，住南京市鼓楼区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：柳玉忠，男，1960年6月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省宝清县。委托诉讼代理人：李道海，男，1973年9月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。由宝清县夹信子镇二道村村民委员会推荐。再审申请人绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司（以下简称澳普尔公司）因与被申请人柳玉忠房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）牡民终字第158号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2017年11月24日作出（2017）黑民申167号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭审理了本案。再审申请人澳普尔公司的委托诉讼代理人龚维维，被申请人柳玉忠的委托诉讼代理人李道海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澳普尔公司申请再审称，请求撤销本院（2015）牡民终字第158号民事判决，驳回被申请人柳玉忠的诉讼请求，诉讼费用由柳玉忠负担。理由如下：1.一、二审法院认定本案事实严重错误。2008年10月25日澳普尔公司与柳玉忠、丛树奎及刘国恩达成口头借款协议，澳普尔公司向柳玉忠、丛树奎、刘国恩借款人民币110万元，月利息5分，一年利息为66万元，三人要求将利息计入本金，并要求澳普尔公司用自己开发建设的绥芬河市兴隆西侧原六连区域A-1（2#）楼南数1-8号八处门市房（面积为743.47平方米）作为履行债务的担保。于是澳普尔公司给柳玉忠出具了176万元的收据一份，并于次日与柳玉忠签订了以物抵债（实质为流抵契约）的《房屋购销合同书》一份。上述借款还款期限届满后，由于澳普尔公司债务沉重，没有及时清偿，柳玉忠、丛树奎及刘国恩等三人天天吃住在澳普尔公司的酒店逼迫还款，并要求将8处门市房在借款还清前暂时借其使用，在此情形下，澳普尔公司迫不得已将2、3、4、6、7、8号门市房借给他们暂时使用，而1、5号门市房从来没有借给他们使用，但柳玉忠等三人却强行将1号门市房非法占有、使用至今。因此，柳玉忠非法占有、使用澳普尔公司的7处门市房是基于澳普尔公司未按时清偿借款，并不是基于房屋买卖关系，更不是法律规定的商品房买卖关系中法律意义上的交付房屋的行为。此外，《建筑法》第61条第2款规定，未竣工的房屋不得交付使用，本案涉案房屋因施工人不配合，目前还未办理竣工验收，也未办理初始登记，柳玉忠至今暂用的房屋在法律上处于非法状态，是不能进行法律意义上的交付使用的。本案所涉款项176万元不是小数目，柳玉忠不能证明自己资金的来源及支付方式，其真正的原因就是这笔款项根本就不是购房款，而是借款。澳普尔公司与柳玉忠之间的《房屋购销合同书》只是起到借贷关系的担保作用，并不是起到房屋买卖的目的，柳玉忠使用房屋是处于暂用状态，澳普尔公司在约定的一年期满后不断地向其归还借款，而不是为柳玉忠办理房产证，柳玉忠从未向澳普尔公司要求过办理房产证，而是在不断地接受澳普尔公司的还款，可以充分证明双方之间为借款关系。2.关于《房屋购销合同书》的法律效力问题。首先，该合同名为房屋买卖，实为借贷担保，实质上是以物抵债类（流质契约）合同，而流质契约在法律上是禁止的，所以《房屋购销合同书》应为无效合同。其次，该合同不是当事人的真实意思表示，是以虚假行为隐藏真实行为，应当为无效。再次，（2013）牡民初字第3号民事判决书认定《房屋购销合同书》有效，而（2013）黑民终字第67号民事判决认定合同依法成立，却没有认定为有效，说明两级法院在该问题的认识上是有分歧、有争议的。从两级法院对该问题认定的观点来看，更进一步证实该合同的法律效力是存在问题的，其认定也是不正确的。3.《房屋购销合同书》形成的时间是2008年10月26日，是在柳玉忠交付“购房款”以后，按照商品房交易习惯都是先签订合同后再交付购房款，而本案恰恰相反。合同约定交付房屋的期限为一年整，这也与商品房买卖交易习惯严重不符，通常交付房屋的期限为一个确定的期日，而非期间，此处符合民间借贷所通常约定的还款期间的法律特征，所以该约定能体现双方之间为民间借贷关系。合同约定一年内不能交付房屋的话，澳普尔公司将返还全部“购房款”，并支付高额利息，赔偿经济损失等，此处亦能体现出柳玉忠是以追逐高利息为目的，而非购买房屋。所以从合同的内容也基本能分析出双方是民间借贷，而非房屋买卖。4.经计算，涉案门市房的单价仅为每平方米2367元，而该栋房屋的普通住宅的价格也比这个价格高得多。按照房地产市场的交易惯例，门市房的价格不可能低于普通住宅的价格，以当时的门市房市场销售价格每平方米1万-1.3万元之间，而该担保物的8处门市房面积为743.47平方米，按市场价计算总价值近千万元，如果是房屋买卖的话，明显不符合常理，唯一合理的解释就是柳玉忠与澳普尔公司之间的房屋购销合同是不真实的，这也可佐证双方为民间借贷的法律关系。5.从柳玉忠与贺玉中及澳普尔公司执行异议纠纷案历次庭审及宁安市人民法院执行绥芬河市国锋木业有限公司执行程序中的各行为所固定的证据，结合其他相关证据，均能显示出柳玉忠是以追逐高额利息为目的的借款行为。另外，柳玉忠从来都承认借款与购房款为同一笔款项这一事实，也就是说柳玉忠是认可双方曾存在借款事实，而原一、二审法院未彻底深入查清柳玉忠所承认借款这一重要事实，以及柳玉忠为何承认借款和购房款是同一笔款项这一事实。6.自2010年8月5日开始，澳普尔公司陆续向柳玉忠偿还借款，至2011年止已经将借款全部还清。综上，澳普尔公司与柳玉忠之间名为房屋买卖，实为民间借贷，《房屋购销合同书》显然无效。即便二者之间的《房屋购销合同书》是真实有效的，那么澳普尔公司在未按照合同约定按时交付房屋存在违约的情况下，其交付房屋的合同义务也依法终止。因为按照合同约定，澳普尔公司发生违约行为需要承担的违约责任为全额返还柳玉忠购房款，并承担其相应经济损失及购房款利息等，不是继续履行交付房屋。柳玉忠辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回澳普尔公司的再审请求，维持一、二审判决。理由如下：1.双方于2008年10月26日签订的《房屋购销合同书》明确约定，澳普尔公司将坐落于绥芬河市兴隆路两侧，原六连区域，本案讼争的房屋出售给柳玉忠，柳玉忠一次性交纳购房款176万元；交付房产的期限为一年，同时由澳普尔公司提供税务发票，并协助办理房照。合同签订后，2009年10月28日，澳普尔公司将本案讼争房屋交付给柳玉忠，柳玉忠对七处房屋进行了必要的装修，开立了水、电及取暖用户登记，交纳水费、电费、取暖等相关费用，对讼争房屋实际占有、使用和管理已近9年时间。柳玉忠在一、二审期间提供了客观真实、充分有效的证据，形成清晰的证据链条，足以证实双方形成房屋买卖合同的民事法律关系。澳普尔公司应按合同约定全面履行自己的义务。2.柳玉忠为维护自身合法的财产权益，就本案讼争房屋提起案外人执行异议之诉，通过一、二审及再审，黑龙江省高级人民法院作出的终审判决及最高人民法院裁定均确认双方发生房屋买卖的事实，认定了房屋买卖的效力，依法裁判停止对本案讼争房屋的执行。黑龙江省高级人民法院终审判决及最高人民法院裁定应作为本案的定案依据。3.关于房屋买卖登记的问题。国家法律和政策都有明确的规定，柳玉忠请求法院依法判令澳普尔公司办理房屋权属的房地产登记手续，履行标的物所有权转移登记义务的诉讼请求得到法院充分支持，完全符合法律规定。4.澳普尔公司未提供任何充分有效的证据证实其再审理由成立，双方形成买卖合同的民事法律关系成立，根本不存在澳普尔公司所谓的“名为买卖，实为借贷”的违法行为，因此，对澳普尔公司的再审请求不应予以支持。5.柳玉忠已履行了给付全额购房款的义务，双方未解除买卖合同，未发生退还购房款的事实，澳普尔公司要求返还已出售的房屋的理由不能成立。柳玉忠向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的房屋购销合同有效及坐落于绥芬河市兴隆路两侧原六连区域A－1（2＃）楼自南向北数的1、2、3、4、6、7、8号七处门市房归原告所有；2.判令被告向原告提供售房合同、税务发票，并协助原告办理房屋产权证照；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定：2008年10月25日，被告澳普尔公司为柳玉忠出具收到176万元的收据1份。该收据的收款事由注明:“购A－1（2＃）楼南数1至8上、下两层门市743.47㎡房款”。收据单位盖章栏盖有绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司财务专用章及薛传祥名章，经办人栏有澳普尔公司员工孙迎春的签名。2008年10月26日，双方签订《房屋购销合同书》。合同约定，甲方（澳普尔公司）将位于绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房，座（笔误，应为坐）落在兴隆路两侧，原六连区域A－1（2＃）楼二层1至8号门市房，总实用面积为743.47㎡（根据双方提供的交纳供热费票据记载，实测面积大于合同约定面积），全部出售给乙方（柳玉忠），其中包括（南数1号门市上层57.81㎡，下层29.11㎡；2号门市上层47.72㎡，下层33.96㎡；3号门市上层47.72㎡，下层33.96㎡；4号门市上层57.75㎡，下层29.10㎡；5号门市上层73.63㎡，下层46.53㎡；6号门市上层60.16㎡，下层30.29㎡；7号门市上层66.67㎡，下层43.57㎡；8号门市上层56.68㎡，下层28.81㎡）以上门市房定价为人民币壹佰柒拾陆万元整销售给乙方，乙方一次付清房款，甲方交付房产期限为一年（2008年10月26日至2009年10月25日止），同时甲方提供给乙方售房合同及税务发票，并协助乙方办理房照。如甲方逾期不交付房产使用，将全部返还乙方房款。如逾期不返还房款，甲方应承担乙方一切经济损失及房产利息（按银行同期贷款利率的4倍偿还），并付乙方违约金为总房款金额的百分之二十五。甲方一栏，盖有绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司合同专用章、薛传祥印章及范化军、范学科签名，乙方一栏，柳玉忠签名，经手人栏，孙迎春签名。2009年10月，澳普尔公司分两次将1、2、3、4、6、7、8号门市房的钥匙交付给柳玉忠。柳玉忠占有、使用讼争门市房至今。澳普尔公司于2009年办理了讼争门市房的房屋预售许可证。此后，双方协商解除房屋购销合同未果。2011年4月27日，在宁安市人民法院的主持下，柳玉忠与绥芬河市国锋木业有限公司（以下简称国锋木业）就（2011）宁法执字第3号支付令执行案达成执行和解协议。双方约定：一、申请执行人（柳玉忠）同意其申请执行的（2011）宁法执字第3号执行案件全部标的按1500万元履行；二、澳普尔公司曾欠柳玉忠176万元，已偿还15万元，尚余161万元，被执行人（国锋木业）同意代澳普尔公司偿还柳玉忠150万元，其余11万元柳玉忠放弃对澳普尔公司的追索，各方所有纠纷结清；三、上述款项共计1650万元，被执行人在三个月内向法院支付偿还。2011年5月7日前支付400万元，2011年6月30日前支付400万元，柳玉忠承诺三日内向法院提交解除房屋抵押全部手续（指支付令案借款合同设定抵押权的厂房，非本案讼争门市房），法院在收到解除房屋抵押全部手续后才能向柳玉忠支付，2011年7月31日前支付8500000元；四、如一方违约，则柳玉忠有权恢复对（2010）绥民督字第4号支付令澳普尔公司不服一审判决，上诉请求：请求二审法院依法予以撤销。二审法院查明本案事实与原审认定的事实一致。二审法院认为，关于双方当事人2008年10月26日签订的房屋购销合同是否有效的问题。2008年10月26日，柳玉忠与澳普尔公司签订的房屋购销合同，虽非正式商品房预售合同，但具备商品房预售合同的主要条款，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定。而且澳普尔公司已将讼争房屋交付了被上诉人柳玉忠，因此，该商品房预售合同具有法律效力。最高人民法院在（2014）民申字第920号民事裁定书认定，澳普尔公司和贺玉中提供的证据无法否认澳普尔公司与柳玉忠之间房屋购销合同书的真实性，澳普尔公司给柳玉忠出具的收据也载明是购房款。澳普尔公司并没有提供相关抵押合同佐证其与柳玉忠之间实质是以物抵债的流质契约，澳普尔公司本身系房地产开发企业，卖房的原因是因为欠债或是其他，均不影响房屋买卖合同的效力。因此，澳普尔公司关于双方系民间借贷关系，双方签订房屋购销合同的真实意思是以澳普尔公司“出售”给柳玉忠的门市房作为澳普尔公司履行偿还借款本息义务抵押的抗辩理由不能成立。另外，本院及黑龙江省高级人民法院经审理均已认定双方系房屋买卖合同关系，双方的房屋买卖合同成立。黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第67号民事判决系已经发生法律效力的终审判决，该判决在未经法定机关依法定程序撤销之前，对本案裁判结果具有羁束力。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19290元由上诉人绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司负担。本院再审期间，澳普尔公司向本院提交证据：（2013）黑民终67号案件中2013年11月6日质证笔录，证实176万元是欠款，已归还15万元。被申请人柳玉忠的质证意见：对形式要件及证明问题没有异议，176万元是欠款，而不是澳普尔公司所说的借款，是欠购房款176万元，当时约定案外人国锋木业如果能够将176万元购房款支付给柳玉忠的话，可以解除购房合同，但没有履行，也没有发生效力。本院认为，此份证据不能证实澳普尔公司与柳玉忠之间存在借款关系，故对此份证据形式要件予以采信，对证明问题不予采信。柳玉忠向法院提交证据：房屋预告登记证明6份，证实涉案房屋均已办理登记，其中有一份丢失。再审申请人澳普尔公司的质证意见：对形式要件无异议，说明柳玉忠是设计好的合同和诉讼，非法获取高利贷的利息，是虚假的。本院认为，此份证据能够证实涉案房屋办理预告登记的事实，应予确认。围绕当事人的再审请求，根据当事人的陈述、法庭调查及查阅原审卷宗材料，本院再审查明的事实与原审认定事实一致。本院再审本服，与澳普尔公司曾协商解除房屋购销合同事宜，但未达成一致意见，主婚010为借款人，认为，本案争议焦点为澳普尔公司与柳玉忠之间是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系。澳普尔公司系房地产开发企业，在讼争房屋交付使用前取得了商品房预售许可证，其与柳玉忠签订的《房屋购销合同》虽非正式商品房预售合同，但具备商品房预售合同的主要条款，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且涉案房屋已实际交付使用。黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第67号民事判决亦认定双方房屋买卖合同成立，该判决系发生法律效力的终审判决，对本案裁判结果具有羁束力。故原审判决认定澳普尔公司与柳玉忠签订的《房屋购销合同》有效是正确的。双方当事人均应当按照合同的约定履行。澳普尔公司拒绝依约履行的抗辩理由是认为双方真实意思表示是借贷，签订《房屋购销合同》的实质是以物抵债的流质契约。为证明自己的主张，澳普尔公司提供了柳玉忠与案外人国锋木业在宁安市人民法院（2010）绥民督字第4号支付令执行程序中达成的执行和解协议、柳玉忠陈述、澳普尔公司为丛树奎等3人出具的借据等相关证据，经查，澳普尔公司为柳玉忠出具的收据中收款事由为购房款。柳玉忠与案外人国锋木业达成的执行和解协议，因绥芬河市国锋木业有限公司未按执行和解协议履行约定的义务，宁安市人民法院已恢复该案件的执行，故执行和解协议仅能证实柳玉忠与澳普尔公司曾协商解除房屋购销合同事宜，但未达成一致意见，并不能证明柳玉忠与澳普尔公司是借贷关系。柳玉忠虽陈述执行和解协议中体现的176万元与本案所涉房屋买卖176万元系同一笔款，但并不能因此改变176万元购房款的性质。澳普尔公司为丛树奎出具的2张借据中均注明“今借丛树奎个人人民币××元，借款用于澳普尔广场项目建设”，不能证明与本案有关联性，澳普尔公司在收回借据的收条中注明“2张借据为柳玉忠与澳普尔公司2008年10月25日签订房屋买卖合同2009年10月25到期后至2010年10月25日之间的利息结转”，但该收条是澳普尔公司单方出具的，在柳玉忠不认可的情况下，不具有证明效力。综上，澳普尔公司主张其为借款人，但未提交能够证实其与柳玉忠之间存在借贷关系的直接证据，所提交的其他证据也不能形成完整的证据链以证明双方是借贷关系。再审申请人澳普尔公司的再审理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2015）牡民终字第158号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  姜 山审 判 员  黄晓丽审 判 员  卢文丽二〇一八年五月十四日法官助理  张晓行书 记 员  刘 璐