海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1862号上诉人（原审被告、反诉原告）：张西凤，女，1980年4月7日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：李绍飞，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乾召，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨淇深，男，1969年8月13日出生，汉族，住海南省海口市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱亚芬，女，1971年9月28日出生，汉族，住海南省海口市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张忠和，北京大成（海口）律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。上诉人张西凤因与被上诉人杨淇深、邱亚芬房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初10874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后,依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。张西凤上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.依法支持张西凤要求杨淇深、邱亚芬赔偿因无法办理房产证所造成的损失100001元；3.本案一、二审诉讼费用由杨淇深、邱亚芬承担。事实和理由：（一）一审法院认定“张西凤依据基准价表以有证商品房与无证商品房存在的征收差额请求赔偿购房经济损失328806.96元，没有事实与法律依据”是错误的。首先，一审法院已经审理查明杨淇深、邱亚芬在出售涉案房屋时与张西凤约定了办证时间，并承诺可以办理房产证。杨淇深、邱亚芬作为涉案房屋的建造者，对涉案房屋的性质应十分了解，现该房屋买卖合同无效，杨淇深、邱亚芬的上述行为明显存在过错。卖房之初，杨淇深、邱亚芬承诺可以办理房产证，一审庭审时张西凤申请的证人出庭作证也证明了这一点。张西凤作为一名普通老百姓，只能尽自己的能力去审查、了解，当时杨淇深、邱亚芬承建的A栋公寓房产证已经办理完毕，杨淇深、邱亚芬承诺涉案房屋所在的B栋公寓办理房产证也是没问题的，张西凤有理由相信杨淇深、邱亚芬能够办理涉案房屋的房产证。也正是因为杨淇深、邱亚芬的这种承诺，张西凤才会购买涉案房屋，如果一开始就知道办理不了房产证，张西凤根本不会去购买涉案房屋。杨淇深、邱亚芬在卖房之初，使用欺骗、虚假宣传的手段以达到卖房的目的，杨淇深、邱亚芬对于本案的发生具有重大过错，张西凤已经尽到了自己的审查义务，不存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”杨淇深、邱亚芬作为过错方，无法为张西凤办理房产证，故张西凤就无法按照房地评估价格表中确定的有证房屋的基准补偿价获得赔偿，该部分损失是由杨淇深、邱亚芬的行为直接导致的，应由杨淇深、邱亚芬承担因其无法办理房产证造成的损失328806.96元。对于实际损失张西凤现只主张100001元，该损失数额是张西凤考虑到扣除房屋尾款和上诉费用的承担才确定下来的。张西凤的请求有理有据，应当得到支持。（二）一审法院认定“双方约定的房屋售价与市场商品房价格相比，明显较低，且张西凤明确表示已对该房屋做了充分了解并愿意购买，张西凤的行为亦存在过错”是错误的。首先，涉案房屋的价格与市场价格相比，并没有明显偏低。涉案房屋所在小区环境差、密度高，整体居住环境与其他小区相比都存在差异，不能与市场商品房价格一概而论。就算涉案房屋的价格低于市场价格，那也是由涉案小区的环境、绿化、密度、舒适度等因素决定的，也不是因无法办理房产证价格才低的，因为当时杨淇深、邱亚芬承诺的是可以办理房产证，涉案房屋是按照可以办理房产证的房屋价格买卖的。其次，张西凤的确对涉案房屋进行了充分了解，了解的结果是能办理房产证，当时杨淇深、邱亚芬的种种宣传、种种承诺，都让张西凤有理由相信杨淇深、邱亚芬完全可以办理房产证，而不是充分了解杨淇深、邱亚芬不能办理房产证。若是这样，张西凤就不会购买涉案房屋，更不会发生今天的诉讼。张西凤愿意购买涉案房屋的前提是该房屋能够办理房产证，这个也是张西凤在买房时充分了解的，张西凤在力所能及的范围内已经尽到了审查义务，故不存在过错。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，望二审法院查明事实，支持张西凤的上诉请求。杨淇深、邱亚芬辩称，（一）张西凤不存在经济损失，其主张因无法办理房产证给张西凤造成了经济损失，没有事实及法律依据。首先，张西凤购买的涉案房产系杨淇深、邱亚芬的自建房，征收补偿应以涉案房屋的情况为准，与商品房补偿标准无关。张西凤自愿以低价购买该房产，现又假设其购买了有房产证的商品房，并以二者之间的补偿差价作为其损失，没有事实及法律依据。况且，征收局也是以公示无异议的自建房的补偿标准来确定涉案房屋的征收补偿权益，即便是杨淇深、邱亚芬也无法获得商品房的补偿标准。其次，双方签订的《房地产买卖契约》第十一条约定如逾期办理房产证或无法办理房产证，出卖人退还买受人已付购房款，如买受人已装修的，按每平方米400元退还装修费。如因无法办理银行按揭，卖方退还买方已付所有款项，也就是说，张西凤与杨淇深、邱亚芬在签约时，对涉案房屋存在无法办证的情形是预见到的，并对逾期办证及无法办证的处理作出了约定。因此，从诚实信用原则来看，杨淇深、邱亚芬并不需要赔偿张西凤的损失。另外，张西凤仅支付了部分购房款，就占有、使用涉案房产，假如张西凤办理了按揭贷款，那么张西凤不仅需要向银行支付利息，而且遇到政府征收拆迁时，张西凤也是需要提前向银行还清全部贷款的。张西凤事实上无息地占用杨淇深、邱亚芬的资金，杨淇深、邱亚芬才是受损失的一方。本案与买受人支付全部购房款但出卖人违反诚实信用原则而主张合同无效的案件有着本质的区别，杨淇深、邱亚芬起诉也是无奈之举。一审判决不予支持张西凤脱离所购买房屋的实际情况，主张不存在的损失的诉讼请求，是正确的。（二）一审判决认定张西凤对合同无效存在一定过错，是正确的。首先，张西凤作为理性的成年人，对于房产交易等大宗买卖，应当了解房产权属情况。而张西凤对房产情况进行了解后，仍然抱着侥幸的心理以低于市场价购买了涉案房屋。张西凤在上诉状中一方面认为涉案房屋与市场价格相比没有明显偏低，一方面又认定价格偏低是因为小区整体环境差，明显互相矛盾，事实上承认了涉案房屋价格比市场低。其次，涉案房屋出卖人杨淇深、邱亚芬系自然人，自然人无法开发建设商品房项目，杨淇深、邱亚芬自建的房产也无法通过商品房项目立项报建审批，更无法取得房地产企业才能取得的商品房预售许可证，这是常识。张西凤称其不知道房屋情况明显不属实，也与张西凤在合同中确认其对房产做了充分了解愿意购买该房地产的自认不一致。况且，房屋权属情况以及是否取得预售许可证可以在国土、住建及房产部门进行公开查询，不存在杨淇深、邱亚芬故意隐瞒或欺骗之说。再次，张西凤与杨淇深、邱亚芬在合同第十一条约定了逾期办证及无法办证的处理，也证明了张西凤在购买涉案房产时，已预见到房屋产权及可能无法办证的情况。也即，张西凤对涉案房产产权情况是明知的，其仍与杨淇深、邱亚芬签订房屋买卖合同，其对房屋买卖合同无效明显具有一定过错。综上所述，张西凤并不存在所谓的损失，张西凤要求杨淇深、邱亚芬赔偿其损失，没有事实及法律依据，请求依法驳回张西凤要求赔偿损失的上诉请求。杨淇深、邱亚芬向一审法院起诉请求：1.判令杨淇深与张西凤于2009年12月31日签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令张西凤将位于海口市××村房返还杨淇深、邱亚芬；3.判令张西凤向杨淇深、邱亚芬支付房屋占有使用费22252.11元（自2010年1月1日起暂计算至2016年12月31日）；4.本案诉讼费用由张西凤承担。张西凤向一审法院反诉请求：1.判令杨淇深、邱亚芬返还土地证分割费8952元、房产过户税费3406元，房屋维修基金5371元；2.判令杨淇深、邱亚芬赔偿张西凤因无法办理房产证所造成的损失328806.96元；3.判令反诉费用由杨淇深、邱亚芬承担。一审法院认定事实：坡博西村土地证号为海口市国用（2010）第×××号的土地使用权人为案外人邱某、唐某，坡博村土地证号为海口市国用（20**）第×××号的土地使用权人为邱亚芬，涉案建房的土地属于划拨土地。杨淇深、邱亚芬是夫妻关系。2009年，杨淇深、邱亚芬未取得相关部门的规划许可、建设许可，在未改变成为住宅用地的海口市坡博西村土地证号为海口市国用（2010）第×××号、海口市坡博村土地证号为海口市国用（20**）第×××号的划拨土地上建起博众公寓，并对外销售。2009年12月31日，杨淇深与张西凤签订了一份《房地产买卖契约》，约定张西凤以总价款259608元的价格购买位于海口市××村房，房屋建筑面积为89.52m2，张西凤已对该房产的情况和现状做了充分的了解，愿意购买该房产；张西凤在签订本合同时向杨淇深、邱亚芬支付房款156608元，余款103000元由张西凤在2010年12月30日前付清；杨淇深、邱亚芬在2009年12月31日将上述房屋正式交付给张西凤；杨淇深、邱亚芬保证上述房产的产权清晰，若发生与杨淇深、邱亚芬有关的产权纠纷或债权债务纠纷，由杨淇深、邱亚芬负责清理并承担民事诉讼责任，因此给张西凤造成的经济损失，杨淇深、邱亚芬负责赔偿；该房产证自2009年12月31日起2年内办理到张西凤名下，土地证自付清土地分割费之日起2年内办理到张西凤名下；如办证逾期的，杨淇深、邱亚芬退还张西凤已付所有款项，该房产已装修的，按套内面积400/m2退还装修费等条款。合同签订后，杨淇深、邱亚芬依约将张西凤所购房屋交付张西凤使用，张西凤也依约向杨淇深、邱亚芬支付了156608元的购房款和土地证分割费8952元、过户税费3406元、维修基金5371元。涉案房屋至今未办理房屋产权证，杨淇深、邱亚芬亦未将上述土地证分割费用、过户税费、维修基金退还张西凤。2012年5月9日，案外人邱某、唐某立下公证书将涉案的国有土地使用权赠送给杨淇深。同日，邱亚芬立下公证书委托杨淇深全权办理涉案土地使用权下一切相关手续，并在办理完毕相关手续后有权转让房产并收取售房款等。2016年8月，海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目已全面启动，涉案的博众公寓也处于改造的范围。因涉案房屋未办理房产证书，2016年10月10日，海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部（以下简称项目指挥部）对涉案房屋产权发出公示，同时在《海口日报》上公示登报，以确认涉案房屋的产权归属。因涉案房屋被征收，杨淇深与海口市龙华区房屋征收局签订了货币化安置协议。该协议未履行。现杨淇深、邱亚芬以向张西凤出售涉案房屋违反法律强制性规定为由，将张西凤起诉至一审法院，张西凤认为杨淇深、邱亚芬违约应承担违约责任，遂成讼。另查，海南鸿宇土地房地产估价有限公司与海南中正信房地产估价有限公司对涉案片区改造项目作出了评估基准价表。其中房地评估价格表中确认对框架结构的小区房产基准补偿价格为每平方米补偿6268元。一审法院认为，杨淇深、邱亚芬未取得相关部门的规划许可、建设许可，在未改变成为住宅用地的划拨土地上建起博众公寓，并向张西凤出售。涉案《房地产买卖契约》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的强制性规定，该《房地产买卖契约》应认定为无效合同。杨淇深、邱亚芬请求确认涉案合同为无效合同，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。双方合同签约后，杨淇深、邱亚芬依约将房屋交付给张西凤使用。2016年8月以来海口市龙华区坡博、坡巷棚户区改造项目已全面启动，涉案房屋被纳入政府拆迁范围内，涉案房屋无法返还，杨淇深、邱亚芬诉请返还涉案房屋，没有事实依据，一审法院不予支持。双方签订的《房地产买卖契约》无效，杨淇深、邱亚芬应将向张西凤收取的土地证分割费8952元、过户税费3406元、维修基金5371元，共计17729元返还给张西凤。张西凤请求杨淇深、邱亚芬返还上述费用，符合法律规定，一审法院予以支持。杨淇深、邱亚芬在出售涉案房屋时与张西凤约定了办证时间，并承诺可以办理房产证。杨淇深、邱亚芬作为涉案房屋的建造者，对涉案房屋的性质应十分了解，现该房屋买卖合同无效，杨淇深、邱亚芬的上述行为明显存在过错。签约后，杨淇深、邱亚芬已收取了购房首付款，张西凤基于购买的目的占有使用涉案房屋多年，且不同意返还房屋，根据双方签约时的真实意思表示、诚信原则及公平原则，张西凤应为涉案房屋的拆迁权益人，杨淇深、邱亚芬诉请张西凤支付2010年1月1日起至2016年12月31日止的房屋占有使用费22252.11元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。张西凤作为购房人，在购买房屋时应对房屋的性质有所了解，双方约定的房屋售价与市场商品房价格相比，明显较低，且明确表示已对该房屋做了充分了解并愿意购买，张西凤的行为亦存在过错。涉案合同为无效合同，张西凤依据基准价表以有证商品房与无证房屋存在的征收差额请求赔偿购房经济损失共328806.96元，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。杨淇深与海口市龙华区房屋征收局就房屋征收签订货币化安置协议，但该安置协议未履行，张西凤作为拆迁权益人，可通过合法途径对拆迁补偿事宜进行解决。签约后，张西凤仅向杨淇深、邱亚芬支付首付款，至今，张西凤拒付杨淇深、邱亚芬剩余款项。根据公平原则，杨淇深、邱亚芬亦可通过合法途径对剩余款项进行追索。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、确认杨淇深与张西凤于2009年12月31日签订的《房地产买卖契约》无效；二、限杨淇深、邱亚芬于本判决生效之日起十日内向张西凤共同返还土地证分割费8952元、过户税费3406元、维修基金5371元，共计17729元；三、驳回杨淇深、邱亚芬的其他诉讼请求；四、驳回张西凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5194元，由杨淇深、邱亚芬共同负担。反诉案件受理费3249元，由杨淇深、邱亚芬共同负担121元，由张西凤负担3128元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：张西凤主张杨淇深、邱亚芬赔偿因无法办理房产证所造成的损失100001元是否有事实和法律依据。本案中，杨淇深和张西凤签订的《房地产买卖契约》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的强制性规定而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后的处理原则是因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。由于杨淇深和张西凤签订的《房地产买卖契约》无效，依法不能继续履行，涉案房屋依法不能办理产权证书，买方所期待的因办理产权证书所应获得的利益属于依法不能实现的利益，张西凤所主张的涉案房屋因无法办理房产证造成拆迁权益减少的损失客观并不存在，且张西凤作为买房人也应尽到审慎义务，其在了解涉案房屋实际情况后仍自愿购买，对涉案房屋最终无法办证的结果，也应承担相应的责任。综上，张西凤主张杨淇深、邱亚芬赔偿因无法办理房产证所造成的损失100001元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张西凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张西凤负担。本判决为终审判决。审判长 陈桂华审判员 符汉平审判员 谭晓梅 二Ｏ一八年五月十日书记员 汪园圆速录员 黄晓霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。