北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）京02民终804号 上诉人（原审原告、反诉被告）：北京豪迈餐饮有限公司，住所地北京市东城区朝内南小街利山开发房**。 法定代表人：王丽珍，经理。 委托诉讼代理人：于小刚，北京市百瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王主，北京市百瑞律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：壹瓶房地产开发（北京）有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：王公正，董事长。 委托诉讼代理人：张天越，北京东然律师事务所律师。 北京豪迈餐饮有限公司（下称豪迈公司）起诉壹瓶房地产开发（北京）有限公司（下称壹瓶公司）房屋租赁合同纠纷一案，北京市西城区人民法院作出（2014）西民初字第01459号民事判决后，豪迈公司与壹瓶公司均不服提出上诉。北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第10927号民事裁定，将本案发回重审。发回重审后北京市西城区人民法院作出（2015）西民初字第08277号民事判决，豪迈公司与壹瓶公司均不服向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪迈公司上诉请求：1.撤销原审判决一、二、三、四项；2.改判壹瓶公司返还我公司房屋押金、租金，及合同解除前支付的租金损失共计1569368元及利息；3.判令壹瓶公司赔偿我公司损失4084618元。4.评估费、诉讼费由壹瓶公司负担。事实和理由：一、合同解除时间和责任分担有误。1.一审法院认定解除《房屋租赁合同》时间有误，造成解除合同的责任认定有误，租金和押金返还数额错误。关于合同解除时间，因我方不能实现合同目的于2013年11月11日发给壹瓶公司律师函，要求壹瓶公司于2013年11月15日前协商解除。壹瓶公司虽然不同意协商解除，但是我方合同目的无法实现，享有单方解除权。因此合同应当在2013年11月15日解除。法院认定2013年12月31日解除合同没有依据。退一万步讲，也应当是双方庭审中均认可的合同在2013年11月26日解除。2.一审法院认定合同解除责任在双方是错误。导致合同解除的责任在壹瓶公司。出租方对房屋可以用作经营餐饮有担保义务，我方作为承租方一方面无权对业主进行入户调查，且我方承租房屋时周围是空房，另一方面房屋距离住宅仅差一点儿导致不足9米，具体距离数字出租人应当掌握，肉眼无法准确判断，我方已经尽到合理审查义务。3.因壹瓶公司提供房屋不符合合同约定目的导致合同解除，合同解除前的租金是我方损失，应当赔偿；合同解除后，我方缴纳的租金应当退还，我方的押金应当返还。三部分金额就是我方原审诉求的总额，也是上诉状第二项坚持的总额。二、一审法院认定装修损失自行负担是错误的。一审法院认定我方在开办餐饮前未取得建设开工审批，认定装修损失由我方自行承担是错误的。首先，我方已经尽到建设开工前的审批义务。我方获得消防、免疫，安装防污环境设施，环保局来查看过，均未出现问题。其次，本案餐饮未能开办是因为建筑物间距不足9米以及住宅业主不同意，这两项获得同意和审批的内容均是壹瓶公司的责任，不属于我方责任。再次，壹瓶公司隐瞒房屋状况，导致我方承租后进行了装修，后期房屋因为间距和业主反对无法开办经营，是壹瓶公司未尽到己方义务且隐瞒事实，导致我方装修投入造成巨大经济损失，壹瓶公司应当赔偿我方损失。补充协议内容并非自认。 针对豪迈公司上诉请求，壹瓶公司辩称：不同意一审判决，不同意豪迈公司的上诉请求。我方不承担解约的责任，不同意退租金和赔偿经济损失。答辩意见同我方上诉意见。 壹瓶公司上诉请求：撤销原审判决，依法驳回豪迈公司原审全部诉讼请求，支持我方的反诉请求。一二审诉讼费由豪迈公司负担。事实和理由：一、租赁合同解除的过错在于豪迈公司，我方无过错，不应当承担租赁合同解除的责任。1.涉案房屋是商业用房，租赁合同约定涉案房屋用作豪迈公司营业执照范围内用途。房屋作为商业用房符合合同约定条件。2.豪迈公司承诺使用涉案房屋能够取得相应资质证照，但未经环评就擅自开工，导致被责令停止建设，现未能通过环评都是其自身过错导致。3.我方在2013年6月要求解除合同，豪迈公司诚意和解并签订了补充协议，我方才撤诉，在补充协议中豪迈公司承认其违法违规，并承诺会办证照，且承诺再发生违约情况我方有单方解除权。按照补充协议，我方也不应当承担责任。4.豪迈公司作为餐饮从业者，对开办餐厅的要求和条件应当是明确知晓的，我方亦为了配合其办理手续和装修，前后给了9个月免租期，如果豪迈餐饮认为租赁房屋不符合约定用途，应当在免租期内提出。5.豪迈公司是因为发现餐饮业不景气，才想找事由解除合同。二、涉案房屋被豪迈公司占用至今四年有余，我方损失严重，我方要求豪迈公司承担违约金于法有据。支付免租期租金并支付未按照合同约定办理资质及提前解约的违约金。 针对壹瓶公司上诉请求，豪迈公司辩称:不同意一审判决，不同意壹瓶公司的上诉请求。应当如数返还我方的支付的租金、押金并赔偿我方装修等损失。答辩意见同我方上诉意见。 豪迈公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与壹瓶公司签订的《房屋租赁合同》；2.壹瓶公司退还我公司房屋租金1177026元（自2013年8月21日至2014年2月20日共计六个月，月租金为196171元）及押金392342元（2个月租金标准），共计1569368元并支付利息（按银行同期贷款利率计算，从2012年10月25日开始计算至实际退还房屋租金及押金为止）；3.壹瓶公司赔偿我公司经济损失4084618元（其中物业公司收费20118元，包含装修管理费6700元、装修押金9728元及交纳的水电费3690元；消防改造费15000元；员工工资支出119000元；代办执照11000元及剩余的装修损失）；4.本案的评估费46000元及诉讼费由壹瓶公司承担。 壹瓶公司向一审法院反诉请求：1.豪迈公司补交9个月免租期（2012年11月20日至2013年8月20日）的租金1765539元；2.豪迈公司依据双方签订的租赁合同的约定，因为未按照规定办理专项资质，导致违约，支付违约金588513元；3.豪迈公司依据双方签订的租赁合同的约定，因为中途违约退租，支付违约金8128469.28元；4.本案的诉讼费用由豪迈公司承担。 一审法院认定事实：2012年8月20日，豪迈公司（乙方）与壹瓶公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方坐落于西城区（原宣武区）陶然亭路2号9号楼商业102、201、地下A块房屋、地下B107部分（以下简称该租赁房屋）（本案中称为涉案房屋），订立本合同。……三、租赁用途。……2、乙方向甲方承诺该租赁房屋仅作为《北京豪迈餐饮有限公司》营业执照范围之内的用途之用。乙方声明并承诺：乙方能够就其使用该房屋从事经营活动取得相应的各类证照、资质并在本合同履行期内持续保持各类证照、资质合法有效。……四、租赁期限。1、该租赁房屋租赁期限10年，自2013年5月20日起至2023年5月19日止。……2、租赁期满或者本合同提前解除的，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应在租赁期满或合同提前解除后10日内将房屋腾空、如期交给甲方。若乙方存在欠付违约金、损失赔偿金或租赁费用尚未结算完毕的，则乙方在上述期限内将相关违约金、损失赔偿、租赁费用等费用与甲方结算完毕后，方可拆除及取回乙方享有所有权的可移动物品的部分或全部。但乙方不得拆除由乙方安装的不可移动部分的装修或设备（该部分装修或设备归甲方所有，甲方无需对乙方进行任何补偿），不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体。不论何种原因，乙方逾期未撤出的可移动物品视为乙方放弃，遗留物之所有权悉归甲方所有，任其处理。3、甲方给予乙方6个月的免租期，免租期为2012年11月20日至2013年5月19日，免租期内乙方免交租金。2013年5月20日起为乙方租金起算日。在此期间乙方有权根据自身经营需要对该租赁房屋进行合理装饰装修，乙方对租赁房屋进行的装修装饰负有全部安全责任，如造成安全事故，一切损失由乙方承担。乙方应在装修开工的前6日向甲方提供装修方案及相关图纸，甲方审查装修方案及相关图纸的时间为3个工作日，因乙方未能按照约定提供装修方案及相关图纸或者该方案违反本合同约定或法律规定未能取得甲方的同意的，即使乙方在免租期内无法完成装修，乙方的免租期也不予顺延。免租期内乙方免交租金，但免租期内的物业管理费以及乙方施工时耗水电等各项费用由乙方承担。同时，双方同意，因乙方违约导致合同解除的，乙方应当按照本合同约定的租金标准补交免租期的租金。五、租金。1、具体租金及付款方式见附件2。租赁期满二年后，租金于第三个租赁年开始每年按5%递增。2、租金按半年结算为一结算期，半年租金总计为人民币1177026元（大写：壹佰壹拾柒万柒仟零贰拾陆元）。……六、其他费用。1、在租赁期限内，以下费用（如发生）由乙方直接向物业管理公司支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：物业管理费……。七、履约保证。1、乙方应在本合同签订之日起3日内向甲方交纳相当于2个月的租金数额的款项作为履约保证金（合计392342元人民币），作为乙方履行本合同义务的保证。……十一、房屋修缮责任。……2、除房屋内已有装修和设施外，乙方对该租赁房屋的任何改建、增建或改进等装修装饰活动均需事先向甲方及大厦物业管理公司提交装修方案，经甲方及大厦物业管理公司书面批准同意后方可执行，有关更改的费用及日后维修费用由乙方承担。按规定应向有关行政部门办理申报手续的，乙方须办妥有关手续后，方可进行装修装饰。……十三、变更和解除本合同的条件。1、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：（1）甲方或乙方因有特殊原因影响本合同部分履行或致使不能继续履行的，经双方协商一致的，可对本合同进行变更或解除……十七、其他条款。……6、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，并与本合同具有同等法律效力。……” 2012年8月12日、8月21日及10月25日，豪迈公司分三次向壹瓶公司支付了六个月租金及押金共计1569368元。 2012年9月21日，豪迈公司向涉案房屋所在小区的物业公司提出装修申请，申请的装修时间为2012年9月23日至2013年3月25日。2012年9月23日，物业公司核发了装修许可证。豪迈公司陆续组织装修人员开始入场进行施工。 2013年1月7日，豪迈公司（乙方）与壹瓶公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：“甲乙双方在签订房屋租赁合同后，乙方在装饰房屋的过程中，碰到一些问题，双方经过充分协商，现确认如下事项：……十二、免租期问题：甲方现延长乙方三个月的免租期，即乙方的免租期由2013年5月20日延长到2013年8月20日。……” 2013年4月9日，豪迈公司就涉案房屋餐饮建设项目的环境影响评价向北京市环境保护局申请咨询。此后，壹瓶小区20多户居民到环保局对在建的餐饮项目表示反对。2013年5月31日，北京市西城区环境保护局做出“关于对北京豪迈餐饮有限公司建设项目环境影响评价未经批准、责令停止建设的通知”，其上记载如下：“王丽珍：经检查发现你投资建设的位于陶然亭路2号9号楼102、201室的北京豪迈餐饮有限公司已开工建设，根据《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条和《建设项目环境保护管理条例》第九条第二款之规定，依据《中华人民共和国环境影响评价法》第三十一条第一款和《建设项目环境保护管理条例》第二十四条第一款之规定，限你单位立即停止施工，并于2013年6月14日前，完成对你单位北京豪迈餐饮有限公司的环境影响评价申报。逾期不停工、不申报的，将依法予以处罚。”随后，双方就合同履行问题发生争议，壹瓶公司于2013年6月9日发出律师函，告知豪迈公司因其违反合同约定及违反相关法律法规的行为，自2013年6月9日起解除双方签订的房屋租赁合同，并告知其按照合同约定承担违约金，赔偿壹瓶公司的经济损失。2013年6月25日，壹瓶公司起诉至法院，要求判令解除双方签订的房屋租赁合同，豪迈公司支付违约金和租金。2013年7月10日，壹瓶公司与豪迈公司法定代表人王丽珍签订《补充协议》：……在装饰装修房屋的过程中，因为豪迈公司的违法违规行为导致西城区环保局给豪迈公司下发了停止建设施工的决定。……导致壹瓶公司向法院提起了解除租赁合同的诉讼。达成以下协议：由豪迈公司负责协调环保局等相关行政执法部门的关系，以便顺利完成装饰装修工作，进行履行房屋租赁合同。壹瓶公司撤回诉讼，不再追究豪迈公司的侵权、违约责任。豪迈公司再发生类似行为，壹瓶公司有权单方面解除合同，并追究侵权违约责任。上述补充协议签订后，壹瓶公司撤回起诉，双方同意继续履行合同。 2013年10月28日，北京一轻环境保护中心接受豪迈公司的委托做出“北京豪迈餐饮有限公司项目环境影响评价说明”，其上记载如下：“北京豪迈餐饮有限公司项目位于北京市西城区陶然亭路2号一瓶写字楼。为了保护环境，防止污染，根据《中华人民共和国环境影响评价法》和《建设项目环境保护管理条例》等法律法规的规定，北京豪迈餐饮有限公司项目须进行环境影响评价。受北京豪迈餐饮有限公司的委托，北京一轻环境保护中心准备承担此项目环境影响报告表的编制工作，并由建设单位报送西城区环境保护局批准。1、根据中华人民共和国国家环境保护标准HJ554-2010《饮食业环境保护技术规范》要求，其中第4条选址和总平面布置中的规定：新建产生油烟的饮食业单位边界与环境敏感目标边界水平间距不宜小于9m。2、北京市环保局针对建设项目环境保护审批许可条件：环境影响报告表、环境影响登记表按照国家环保总局规定的格式和内容编写。新建餐饮、娱乐、洗浴、美容美发业、洗衣业、加油站、机动车修理业容易发生废气、噪声、异味扰民的项目时，如果距离居民较近，应征得项目周围居民同意。鉴于上述规定，根据环评单位现场勘查及情况了解，该项目边界与最近居民边界水平距离不足9米（南侧居民楼）；另外周边居民针对该项目建设已经向西城环保局提出反对意见。因此，环境影响评价单位认为，北京豪迈餐饮有限公司项目在目前选址情况下，进行项目建设不能满足建设项目环境保护审批许可要求，特此说明。” 2013年11月11日，豪迈公司致函壹瓶公司，要求壹瓶公司于2013年11月15日前与豪迈公司协商解除合同的相关事宜。2013年11月14日，壹瓶公司回函，要求豪迈公司严格按照合同约定履行相关责任和义务，不得擅自解除合同。2013年11月28日，豪迈公司向法院提起本案诉讼，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，要求壹瓶公司退还租金、押金并赔偿其经济损失。并于2013年12月12日向壹瓶公司送达律师函，以壹瓶公司提供的租赁物不能满足环境保护审批许可的要求为由，要求解除双方签订的房屋租赁合同。2013年12月31日，壹瓶公司签收了起诉书及证据材料。2014年1月13日，壹瓶公司以豪迈公司在履行合同过程中存在违约行为为由，提出反诉要求豪迈公司补交免租期租金并支付相应的违约金。 另查，一、依豪迈公司的申请，法院于2014年1月14日依法向北京市西城区环境保护局发出《调查取证函》，就办理涉案房屋环境影响评价工作的过程及下达停建通知的过程及直接原因进行调查。北京市西城区环保局于2014年1月22日做出西环办函[2014]3号“北京市西城区环保局关于西城区人民法院对北京豪迈餐饮有限公司调查取证函的回函”，其上记载如下：“北京市西城区人民法院：你院（2014）西民初字第1459号《调查取证函》收悉，现回复如下：北京豪迈餐饮有限公司于2013年4月9日，向我局提交了位于陶然亭路2号9号楼102、201室餐饮建设项目的环境影响评价申请咨询，我局工作人员于2013年4月18日到项目现场进行了查看，告知了许可条件，并告知按要求需要进行公众参与调查。2013年5月27日，北京豪迈餐饮有限公司所在小区“一瓶小区”20多户的居民（居民代表）来到我局，对北京豪迈餐饮有限公司在建的餐饮项目表示强烈反对，我局对于在建项目周围居民的意见予以高度重视，2013年5月28日，我局工作人员再次到项目现场查看后，于2013年5月31日，依法做出《关于对北京豪迈餐饮有限公司建设项目环境影响评价未经批准、责令停止建设的通知》。” 二、审理中，法院于2014年7月14日前往涉案房屋现场进行勘验。重审后，法院分别于2015年5月13日及2015年6月2日两次前往现场，进行勘验，并制作了勘验笔录并现场拍摄照片。 三、豪迈公司于本案重审阶段的2015年11月2日，向法院提出鉴定申请，要求对涉案房屋的装修、改造及增添设施设备的造价进行鉴定评估，以确定其损失数额。法院充分告知其鉴定风险，在未开庭审理且未确定违约责任的前提下，鉴定结论有可能不被采用。豪迈公司坚持要求鉴定以确定其装修价值。2016年3月30日，通过北京市高院摇号选定的评估单位北京永达信工程造价咨询有限公司向法院出具情况说明，指出由于存在诸多问题，无法对委托的内容进行鉴定。豪迈公司坚持再次摇号选定鉴定机构进行鉴定，2016年11月29日，北京双圆工程咨询监理有限公司接受委托就涉案房屋出具《造价鉴定意见书》，鉴定结果为：确定项所涉工程造价为1649213元；不确定项鉴定结果：1.地采暖所涉工程造价为62368元。2.商业102餐饮门楼设计费为15000元。豪迈公司对鉴定结论持有异议，申请复议。2017年3月24日，北京双圆工程咨询监理有限公司出具《造价鉴定复议意见书》，鉴定结果为：确定项所涉工程造价为1816614元；不确定项鉴定结果：1.地采暖所涉工程造价为62368元。2.商业102餐饮门楼设计费为15000元。3.食梯钢结构所涉工程造价为6500元。豪迈公司支付鉴定费46000元。 四、法院在2015年5月13日组织双方谈话时，鉴于双方均同意解除合同，故提出为防止损失扩大，尽快交接涉案房屋，豪迈公司主张鉴定后交接。2015年11月19日，法院再次组织双方就交接问题进行谈话，并告知豪迈公司鉴定风险，豪迈公司坚持鉴定并主张鉴定后交接。2017年5月22日，鉴于鉴定程序已经结束，法院再次通知双方组织交接，豪迈公司以部分物品丢失为由不同意交接。 五、2015年11月24日，法院到西城区环保局进行调查，被告知豪迈公司无法出示公众参与调查的申报，该部分内容未完成不能进行环境影响评价申报，是未通过环评的原因，不符合开工建设条件。还谈不上涉案房屋与周边敏感环境水平间距是否小于9米规定的问题。 六、壹瓶公司提交的设计图纸显示涉案房屋与周边敏感环境水平间距不含外包石材为8.910米，含石材及外包保温为9.210米。豪迈公司认为应以北京一轻环境保护中心实际测量的不足9米为准。 七、庭审结束后，壹瓶公司通过邮寄方式向法院寄送增加反诉请求申请书，法院不予受理。 一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，法院予以确认。现因涉案房屋经营餐饮未能经过西城区环保局的环境影响评价，至今未能投入使用，致使《租赁合同》的目的不能实现，在此情况下，豪迈公司于2013年年底起诉要求解除双方所签订的《租赁合同》，壹瓶公司于2013年12月31日收到起诉书并表示同意解除合同，法院依法确认双方签订的《租赁合同》于2013年12月31日解除。对于合同的提前解除，双方均认为系对方违约所致，豪迈公司认为系涉案房屋不能满足餐饮项目的要求；壹瓶公司认为系豪迈公司对涉案房屋的施工建设未进行环境评价申报且涉案房屋满足豪迈公司其他经营条件。对此，法院认为，双方均应承担不同程度的责任。壹瓶公司对自己出租的标的物即涉案房屋是否符合合同目的应当有担保义务，豪迈公司应对于涉案房屋是否能够符合自己的使用目的做合理审查。依据现有证据及实地勘验，涉案房屋位于壹瓶小区楼群中的9号楼低层及地下部分，即使涉案房屋与周边楼间距超过9米，因其受外界因素影响较大，也不一定能够继续开办餐饮项目。豪迈公司及壹瓶公司都未尽到足够的审查义务，贸然签订《租赁合同》，造成双方损失，双方均应承担相应的责任。壹瓶公司所述豪迈公司可以进行营业执照内的其他业务的抗辩意见，与豪迈公司签订《租赁合同》的目的不符，壹瓶公司系明知豪迈公司租赁涉案房屋用于餐饮经营，其抗辩意见法院不予支持。故对于豪迈公司要求壹瓶公司返还租金的诉讼请求，法院将依据双方责任比例予以处理，押金予以退还。对于豪迈公司主张的利息请求，没有法律依据，法院不予支持。对于豪迈公司要求壹瓶公司赔偿其经济损失中的物业公司收取的装修管理费及装修押金，豪迈公司应当先向物业公司主张权利，在明确押金能否退还及确定损失数额后再行主张，按照责任比例分担。对于消防改造费15000元，基于豪迈公司及壹瓶公司对涉案房屋能否进行餐饮经营审查不严，造成豪迈公司该部分损失，双方均有过错，故将按照责任比例予以分担。而豪迈公司交纳的水电费系豪迈公司自己在装修期间使用，其要求壹瓶公司承担没有依据。员工工资部分，属于豪迈公司日常经营支出，与本案无直接关系，不应由壹瓶公司承担。代办执照费部分，餐饮项目领取营业执照必须经过环境评价，豪迈公司在未通过环评的情况下即自行签订合同并支付了部分代办费用5500元，应当自行承担损失。对于损失中的装饰装修部分，根据“建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设”的相关规定，豪迈公司在未经环境影响评价审批就擅自开工建设，违反了相关法律规定，对此，豪迈公司在与壹瓶公司于2013年7月10日签订的《补充协议》中也认可系自己的违法违规行为导致环保局下发了停止建设施工的决定，这亦是涉案房屋因装修停止至今未能使用的重要因素之一。故该部分损失属于豪迈公司自行扩大的损失，所有因装修而产生的损失均应由豪迈公司自行承担。关于壹瓶公司主张要求豪迈公司补交免租期租金的反诉请求，综合考虑豪迈公司与壹瓶公司的过错情况、豪迈公司对涉案房屋并未实际使用情况、租赁合同目的并未实现情况以及豪迈公司的实际损失情况，依据公平原则，豪迈公司不应再向壹瓶公司补交免租期租金，壹瓶公司的该项反诉请求，无事实及法律依据，法院不予支持。关于壹瓶公司主张要求豪迈公司支付违约金的反诉请求，因双方均存在过错，且豪迈公司并非恶意违约，故壹瓶公司的该项反诉请求，无事实依据，法院不予支持。壹瓶公司在本案庭审结束后增加的反诉请求，因不符合法律规定，法院不予审理，壹瓶公司可另行主张。综上所述，一审法院于2017年10月判决：一、确认北京豪迈餐饮有限公司与被告壹瓶房地产开发（北京）有限公司于二〇一二年八月二十日签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年十二月三十一日解除；二、自判决生效之日起十日内，壹瓶房地产开发（北京）有限公司退还北京豪迈餐饮有限公司房屋租金五十八万八千五百一十三元及押金三十九万二千三百四十二元；三、自判决生效之日起十日内，壹瓶房地产开发（北京）有限公司赔偿北京豪迈餐饮有限公司经济损失七千五百元；四、驳回北京豪迈餐饮有限公司的其他诉讼请求；五、驳回壹瓶房地产开发（北京）有限公司的全部反诉请求。如果壹瓶房地产开发（北京）有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，豪迈公司与壹瓶公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。现因涉案房屋经营餐饮未能经过西城区环保局的环境影响评价，致使租赁合同的目的不能实现，在此情况下，豪迈公司起诉要求解除双方所签订的租赁合同，壹瓶公司在应诉答辩时表示同意解除合同，因此一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日解除并无不妥。关于合同解除的违约责任问题，合同解除的原因是涉案房屋经营餐饮未能经过西城区环保局的环境影响评价，致使租赁合同的目的不能实现。根据已查明的事实，本院认为壹瓶公司作为出租人应当确保出租的标的物符合合同目的，但是同时豪迈公司亦应对于涉案房屋是否能够符合自己的使用目的做合理审查。此外，根据一审法院2015年11月24日到西城区环保局调查，豪迈公司无法出示公众参与调查的申报，该部分内容未完成不能进行环境影响评价申报，是未通过环评的原因。因此对于合同解除豪迈公司应当承担主要责任，壹瓶公司应当承担次要责任。一审法院对于合同解除责任认定有误，本院予以纠正。 豪迈公司所提要求壹瓶公司退还押金的诉讼请求，因现双方签订的租赁合同已经解除，因此壹瓶公司应当将收取的押金予以退还。豪迈公司所提要求壹瓶公司退还已经交纳的2013年8月21日至2014年2月20日房屋租金的诉讼请求，本院根据壹瓶公司与豪迈公司违约责任比例、涉案房屋实际使用情况等情节，酌情确定壹瓶公司返还豪迈公司房屋租金235405元。关于豪迈公司诉讼请求中对于其遭受的经济损失中的装饰装修部分，根据“建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设”的相关规定，豪迈公司在未经环境影响评价审批就擅自开工建设，违反了相关法律规定。豪迈公司在与壹瓶公司于2013年7月10日签订的《补充协议》中也认可系自己的违法违规行为导致环保局下发了停止建设施工的决定，这亦是涉案房屋因装修停止至今未能使用的重要因素之一。故该部分损失属于豪迈公司自行扩大的损失，一审认定所有因装修而产生的损失均应由豪迈公司自行承担并无不当。关于消防改造费15000元，基于豪迈公司及壹瓶公司对合同解除均有过错，故将按照责任比例予以分担，壹瓶公司应当赔偿豪迈公司消防再造经济损失3000元。 关于豪迈公司另提，一审法院对于合同解除的责任认定有误，该公司不应承担违约责任的上诉主张，虽然豪迈公司主张涉案房屋未能经过西城区环保局的环境影响评价系壹瓶公司原因所致，但是根据一审法院向西城区环保局调查，西城区环保局表示豪迈公司无法出示公众参与调查的申报，该部分内容未完成不能进行环境影响评价申报。根据上述证据可以看出，豪迈公司无法出示公众参与调查的申报是不能进行环境影响评价申报的原因，而豪迈公司未能提供证据证实无法出示公众参与调查是因壹瓶公司的原因所致。因此豪迈公司关于该公司不应承担违约责任的上诉主张本院不予支持。豪迈公司另提一审法院判决该公司自行承担装修损失缺乏依据的上诉主张，鉴于豪迈公司在未经环境影响评价审批就擅自开工建设，违反了相关法律规定。因此豪迈公司此项上诉主张本院亦不予支持。 关于壹瓶公司所提，要求豪迈公司补交9个月免租期的上诉主张缺乏合同及法律依据，本院不予支持。壹瓶公司另提要求豪迈公司支付违约金的上诉主张，鉴于豪迈公司及壹瓶公司对合同解除均有过错，因此壹瓶公司此项上诉主张本院亦不予支持。 综上,壹瓶公司的部分上诉主张本院予以支持，豪迈公司的上诉主张本院不予支持。依照依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下： 一、维持北京市西城区人民法院（2015）西民初字第08277号民事判决第一项； 二、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第08277号民事判决第四项、第五项； 三、变更北京市西城区人民法院（2015）西民初字第08277号民事判决第二项为：自判决生效之日起十日内，壹瓶房地产开发（北京）有限公司退还北京豪迈餐饮有限公司房屋租金二十三万五千四百零五元及押金三十九万二千三百四十二元； 四、变更北京市西城区人民法院（2015）西民初字第08277号民事判决第三项为：自判决生效之日起十日内，壹瓶房地产开发（北京）有限公司赔偿北京豪迈餐饮有限公司经济损失三千元； 五、驳回北京豪迈餐饮有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回壹瓶房地产开发（北京）有限公司的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费51378元，由北京豪迈餐饮有限公司负担46962.67元（已交纳），由壹瓶房地产开发（北京）有限公司负担4415.33元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；一审反诉案件受理费42348元，由壹瓶房地产开发（北京）有限公司负担(于本判决生效之日起7日内交至原审法院)。二审案件受理费128820元，由北京豪迈餐饮有限公司负担50789.12元（已交纳44125元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；由壹瓶房地产开发（北京）有限公司负担78030.88元（已交纳）。鉴定费46000元，由北京豪迈餐饮有限公司负担36800（已交纳），由壹瓶房地产开发（北京）有限公司负担9200元(于本判决生效之日起7日内交至原审法院)。 本判决为终审判决。 审判长  周瑞生 审判员  孟 龙 审判员  王 云 二〇一八年五月三十一日 法官助理董红 书记员房依彤