福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽08民终461号上诉人（原审被告）：郭兰兰，女，1985年8月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：杨乐，福建力涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂慕冰，福建力涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙岩禹州房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区西城登高西路163号（富山国际中心）20层2001单元，统一社会信用代码913508000523342721。法定代表人：郭英籣，执行董事。委托诉讼代理人：林涛，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旺富，福建衡兴明业律师事务所律师。上诉人郭兰兰因与被上诉人龙岩禹州房地产开发有限公司（以下简称禹州公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人郭兰兰及其委托诉讼代理人杨乐，被上诉人龙岩禹州房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭兰兰上诉请求：依法将新罗区人民法院(2017)闽0802民初3415号判决书之第二项中的违约金支付计算标准改判为“按日万分之一点一的一半”。事实和理由：一、原审判决未遵行公平原则、未尊重合同约定，适用合同条款错误、适用法律错误，导致违约金过高，应依法给予调整。诉争双方就买受人逾期付款在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》分别约定了二种违约责任，依约、依规、依法均应采用《商品房买卖合同》中的约定，理由有四:一是依照约定，应采用《商品房买卖合同》中的约定。《商品房买卖合同》第二十二条特别约定，合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议(附件六)，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。前述《合同补充协议》中的内容，加重了上诉人的负担，依约应为无效条款。原审判决直接适用《合同补充协议》第六条第4款约定，属于适用合同条款错误。二是依照合同的公平、对等原则，应采用《商品房买卖合同》中的约定。商品房买卖合同中，与买受人逾期付款相对应的是出卖人逾期交房。对此，《合同补充协议》第八条约定，逾期不超过90日，按日支付己收房款的万分之一的违约金;逾期超过90日，对超过90日部分，按日支付己收房款的万分之二的违约金。该约定与《合同补充协议》对买受人逾期付款的约定相比，明显违背合同的公平、对等原则，不应适用，而应采用《商品房买卖合同》中对买受人逾期付款的约定。三是依照法律关于格式合同的适用规定，应采用《商品房买卖合同》中的约定。《商品房买卖合同》和《合同补充协议》均属被上诉人提供的格式合同。原审判决适用《合同补充协议》第六条第4款约定，违反了法律关于格式合同的适用规定。四是依照法律关于违约金过高的调整规定，亦应采用《商品房买卖合同》中的约定。原审法院应予以调整而适用《商品房买卖合同》中的约定。二、禹州公司未尽充分的提示义务，存在过错，应当依法减轻郭兰兰责任，即违约金减半支付。双方买卖合同是2013年7月签订，在2013年8月双方就已经确定郭兰兰方无法办理银行贷款，但禹州公司是在2014年2月才发函履行通知，2017年8月才向法院起诉，期间双方多次协商解除合同，但禹州公司均以要与开发商协商以致拖延，导致违约时间长达四年，对损失扩大部分，郭兰兰不应承担，要求减少违约金。禹州公司辩称，一、原审判决判令郭兰兰按照日万分之五的标准支付逾期付款违约金具有事实和法律依据。根据涉案合同补充协议第六条第4款的约定，郭兰兰逾期付款超过7个工作日，禹州公司要求继续履行合同的，郭兰兰应按每日向禹州公司支付其申请按揭贷款金额万分之五的违约金。该条款约定的违约金标准并不违反我国法律的强制性规定，且未超过我国法律规定的年利率24%的限制标准，原审判决据此作出判决，明显具有事实和法律依据。二、涉案合同补充协议的约定并未加重郭兰兰责任、排除郭兰兰主要权利，应属合法有效的合同条款。本案中虽对违约金的标准进行了适当调整，但并未减轻或免除禹州公司的责任、排除郭兰兰的主要权利。因此，补充协议中的约定应属合法有效的合同条款。同时，在补充协议十八条中，已经明确载明郭兰兰的声明，其内容为：经出卖人提示，买受人已经认真审阅了《买卖合同》及其附件（包括本补充协议）之全部条款及内容，出卖人已经作了充分的说明，买受人已清楚地理解其含义，自愿同意接受。该约定可以佐证禹州公司虽是作为提供合同条款的一方，但在与郭兰兰签订合同时已经充分尽到了提示说明等义务，郭兰兰也已经确认清楚并理解涉案合同及补充协议的内容及含义。因此补充协议中的相关约定不属于无效的格式条款。而郭兰兰对于自身的征信情况应当是十分清楚，在购房时就应当预见到自身是否会有影响办理按揭贷款的问题。此外，其在接到银行及答辩人无法办理贷款的通知后，也应当按照涉案合同约定，自行支付剩余的购房款，避免产生违约责任。三、涉案合同中对各方违约金的比例约定不同符合商业惯例，并不存在显失公平的情形。涉案合同中所约定的违约金条款作为对合同双方依约履行合同的保障，属于并不一定会实际履行的条款。如果郭兰兰能够依照合同约定即使足额支付购房款，就根本无需向禹州公司承担迟延付款的违约责任，即便违约金约定再高也不会造成显失公平的情形。四、涉案合同不存在违约金过高的问题，不应对违约金进行调整。涉案合同约定的违约金标准是每日万分之五，并未超过法律规定的年利率24%的限制标准。同时，涉案合同约定的违约金计算方式是按日计算，即以郭兰兰逾期付款的时间作为计算的依据。郭兰兰本应于2014年3月向禹州公司支付购房款，但至今未支付，才会产生数额较高的违约金。因此，本案不存在违约金占比过高的问题。2013年7、8月禹州公司帮郭兰兰代为办理按揭贷款未成功后，禹州公司积极帮助郭兰兰寻找其他办理按揭贷款的银行，直到2014年初，所有银行均拒绝发放贷款，因此才在2014年2月份发函，且禹州公司发函及通知郭兰兰均是要求郭兰兰支付剩余购房款，不存在因为禹州公司原因造成上诉人损失扩大问题。禹州公司请求驳回上诉，维持原判。禹州公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令郭兰兰支付禹州公司购房款450,000元；2、判令郭兰兰支付禹州公司以购房款450,000元自2013年8月5日起至款付清之日止，按日万分之五计算的违约金。一审法院认定事实：2013年7月4日，禹州公司与郭兰兰签订合同编号为201307676号的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，合同约定：郭兰兰购买禹州公司开发的位于龙岩市新罗区城“龙岩禹州·城上城”第3幢10层04号商品房，总购房款为656233元。郭兰兰于签订合同之日支付首期购房款206233元，剩余购房款450000元办理银行按揭贷款支付。上述合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。…该合同附件六《合同补充协议》第六条约定，…2、买受人应于《买卖合同》签订时完整地向出卖人提供按揭银行所需的全部资料（具体以银行的要求为准），如按揭银行认为需要增加、补正或变更文件，买受人应于接到出卖人或银行通知后五个工作日内按要求办妥；此外，买受人还应按出卖人或银行通知的日期签署有关合同、文件，办妥相关手续。如买受人逾期未完整提供或办妥的，或虽提供、办理但不符合银行要求的，或未按期签署有关合同、文件，办妥相关手续的，视为买受人逾期付款，按本补充协议第4款约定的方式进行处理。…4、若买受人出现《买卖合同》及附件中约定的买受人逾期付款或视为逾期付款的情形时，则按以下方式进行处理：（1）逾期在7个工作日之内，自应履行上述义务期限之第二天起至实际履行完毕之日止，买受人按每日向出卖人支付《买卖合同》项下其申请按揭贷款金额万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7个工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按《买卖合同》项下商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自《买卖合同》规定的应履行上述义务期限之第二天起至实际履行完毕之日止，买受人按每日向出卖人支付其申请按揭贷款金额万分之五的违约金等内容。合同签订后，郭兰兰支付禹州公司首期购房款206233元。在履行合同过程中，由于郭兰兰的征信问题，按揭银行不批准郭兰兰申请的按揭贷款。2014年2月28日，禹州公司发函给郭兰兰要求其在收到函后七日内付清剩余购房款450000元，但郭兰兰至今都未能按《商品房买卖合同》第七条及该合同附件六《合同补充协议》第六条约定及时支付剩余购房款450000元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同条款对双方当事人均有法律约束力。郭兰兰未按上述合同约定支付剩余购房款，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据上述《商品房买卖合同》第七条及附件六《合同补充协议》第六条约定，逾期付款违约金应从禹州公司发函催告期满的次日起算即自2014年3月8日起算，而不应从2013年8月5日起算。郭兰兰应向禹州公司支付自2014年3月8日起至实际付款完毕之日止，以申请按揭贷款金额450000元按日万分之五计算的逾期付款违约金。禹州公司的其余诉请，本院不予支持。郭兰兰在本案中未提出反诉，其在诉讼中抗辩要求解除与禹州公司签订的《商品房买卖合同》，并要求禹州公司退回购房首期款206233元及拖延解除合同的利息损失等要求，不符合本案事实及法律规定，一审法院不予支持。判决：一、被告郭兰兰应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩禹州房地产开发有限公司购房款450000元；二、被告郭兰兰应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩禹州房地产开发有限公司以购房款450000元自2014年3月8日起至实际付款完毕之日止，按日万分之五计算逾期付款违约金；三、驳回原告龙岩禹州房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11675元，减半收取为5838元，由原告龙岩禹州房地产开发有限公司负担553元，被告郭兰兰负担5285元。二审中，当事人没有提交新证据。禹州公司对一审认定的事实没有异议。郭兰兰认为一审遗漏认定了涉案房产至今未交付郭兰兰，且郭兰兰要求看该房屋但被禹州公司拒绝的事实。对于一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，郭兰兰和禹州公司所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，因郭兰兰的征信问题，按揭银行不批准郭兰兰申请的按揭贷款，郭兰兰应当按照《合同补充协议》第六条的约定，一次性向禹州公司付清剩余购房款450,000元。但郭兰兰未按上述合同约定履行支付剩余购房款的义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。一审法院根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第七条及附件六《合同补充协议》第六条约定，依法判决郭兰兰应当支付禹州公司购房款450,000元及以购房款450,000元为基数自2014年3月8日起至实际付款完毕之日止按日万分之五计算逾期付款的违约金并无不当。郭兰兰上诉称原审适用法律错误，导致违约金过高的理由不能成立，本院不予采纳。郭兰兰请求将违约金支付计算标准改判为“按日万分之一点一的一半”的上诉请求不具有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，郭兰兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6010元，由郭兰兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 敏审 判 员  刘彬辉审 判 员  谢 勇二〇一八年五月三十日法官助理  陈聪聪书 记 员  朱小燕附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。