上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初4562号原告：施锋，女，1989年11月25日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：陈云之，上海瑞富律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘劲博，上海瑞富律师事务所律师。被告：上海元宇置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈国祥，董事长。委托诉讼代理人：汪庭瑶，男。原告施锋与被告上海元宇置业有限公司(以下简称元宇公司)定金合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施锋之委托诉讼代理人陈云之、被告元宇公司之委托诉讼代理人汪庭瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施锋向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告双倍返还原告定金200,000元；2、请求法院判令被告赔偿原告损失1,000,000元。事实和理由：2013年10月29日，原、被告双方签订《定金合同》约定，被告将其开发的位于上海市杨浦区国权北路XX弄XX幢XX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋面积为186.48平方米，单价为33,569.28元，房屋总价款为6,260,000元，原告采取一次性付款方式。《定金合同》签署后，原告按约向被告支付定金100,000元，被告收取定金后向原告出具收据。事后，被告一直未与原告签署《上海市商品房出售合同》，经原告多次催告无果。经查，被告早于2011年7月2日将系争房屋出售给案外人叶某，2013年10月10日，系争房屋被福建省福州市中级人民法院司法查封，2015年4月30日被上海市杨浦区人民法院轮候查封。被告违反规定将已出售他人并已查封的房屋出售给原告，收受原告定金后不能与原告签署买卖合同，致使原告购房目的不能实现。被告上海元宇置业有限公司辩称，原告购买系争房屋是内部关系，2013年10月29日签订《定金合同》时，被告已经和系争房屋的前一买方叶某签订了退房协议，正在办理退房手续及向法院申请解封的过程中，该情况当时被告已经告知原告。《定金合同》没有约定签订正式买卖合同的时间，是因为被告明确告知了原告系争房屋当时的权属状态，双方口头约定等到系争房屋上查封和抵押涤除后再签订正式合同。然而，2013年11月徐汇法院办理解封时，告知被告系争房屋又被福州市中级人民法院预查封了。被告后来得知，系争房屋被预查封是因为叶某个人的纠纷，与被告无关。此后，被告一直在积极地通过诉讼程序申请解除预查封，但是至今还未有结果。2014年下半年时，被告曾提出过调换另一套性价比更高的房屋供原告购买，原告也到场看了，对房屋表示满意，但是最后说因为送的工具间小了2平方米，所以不同意调换。当时被告没想明白，到现在被告才知道，2014年下半年时原告其实还不具备上海市购房资格。签订《定金合同》时，原告从来没有提过自己不具备购房资格一事，在第一次庭前审理中原告还当庭表示签订合同时其是具备购房资格的。被告直至本次诉讼中，才得知原告当时签订合同时不具备购房资格。被告在签订《定金合同》前，向原告出示过正式的出售合同范本，合同范本上明确载明了上海的限购政策，原告都应该知晓。在2013年10月29日签订《定金合同》时，原告就是不具备购房资格的，2014年双方沟通调换房屋时，原告也不具备购房资格，直至现在上海限购政策已经调整为5年，原告也还是不具备购房资格。被告对于双方最终未能签订正式买卖合同不存在过错，双方无法签约的主要原因在于原告不具备购房资格。被告在2017年时曾多次打电话、发函要求原告取回定金，原告均不予理睬。被告现在还是愿意返还原告100,000元定金，但是不同意双倍返还定金以及赔偿1,000,000元。考虑到本案纠纷的化解，被告愿意在返还100,000元定金之外，再另行补偿原告50,000元。本院经审理认定事实如下：2013年10月29日，被告元宇公司(甲方)与原告施锋(乙方)签订《定金合同》约定，第一条，乙方预订系争房屋，甲方已领取该房屋房地产权证，并经上海市杨浦区房地产交易中心测绘机构实测，该房屋建筑面积为186.48平方米。第二条，乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为33,569.28元，乙方预订的该房屋总房价为6,260,000元，乙方采取一次性方式。第三条，乙方同意签订本合同时，支付定金100,000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。第四条，预订期未作约定。2014年3月18日，被告元宇公司因商品房预售合同纠纷起诉案外人叶某至本院，案号为(2014)杨民四(民)初字第767号，诉请要求确认元宇公司与叶某之间关于系争房屋所签订的《商品房预售合同》于2013年9月16日解除，请求判令叶某协助元宇公司办理撤销系争房屋的预告登记的手续。该案经审理查明，2011年7月2日，元宇公司与叶某签订《上海市商品房预售合同》，约定叶某向元宇公司购买系争房屋，建筑面积为186.44平方米，房屋总房价款为6,601,706元。2011年3月3日叶某支付定金200,000元，7月2日叶某支付房款801,706元。2011年8月16日，系争房屋的预购房屋权利人预告登记为叶某。2011年8月30日，元宇公司、叶某及上海银行股份有限公司漕河泾支行(以下简称上海银行漕河泾支行)签订《个人住房借款担保合同》。叶某向上海银行漕河泾支行借款4,600,000元用于购买系争房屋，元宇公司为上述债务承担连带保证责任。2013年6月8日，上海银行漕河泾支行以叶某未按《个人住房借款担保合同》约定偿还贷款为由将叶某及元宇公司起诉至上海市徐汇区人民法院。在该案审理中，元宇公司与叶某于2013年9月16日签订《退房协议》，约定经双方协商一致，并就系争房屋征得银行的同意，就解除系争房屋所签订的《商品房预售合同》及相关事宜，达成如下和解协议：1、双方同意于本协议生效之日解除双方签订的关于系争房屋的《商品房预售合同》；2、双方商定，叶某应当承担的借款利息以及退房违约金合计671,726元；3、叶某在支付首付款2,001,726元时，仅实际支付了1,001,726元，剩余1,000,000元为叶某向元宇公司的借款。系争房屋的《商品房预售合同》依照本协议解除后，叶某向元宇公司的借款1,000,000元不再归还，对于叶某实际支付的1,001,726元，扣除叶某应当承担的违约金，元宇公司还需向叶某退还330,000元，该款项应在本合同签订后15日内退还；4、双方同意由元宇公司向上海银行漕河泾支行退还获得的全部银行贷款4,600,000元，叶某与上海银行漕河泾支行的其他款项由叶某与上海银行漕河泾支行自行结算；5、双方同意共同办理撤销关于系争房屋的预告登记。……2013年9月30日，叶某出具《收条》一张，内容为：今收到元宇公司退还的系争房屋房款330,000元整。2013年11月1日，元宇公司向上海银行漕河泾支行退还4,600,000元。2013年11月4日，上海市徐汇区人民法院作出(2013)徐民二(商)初字第1419号民事裁定书，准许上海银行漕河泾支行撤回起诉。2014年4月，上海银行漕河泾支行注销原设立在系争房屋上的抵押权，上海市徐汇区人民法院解除就(2013)徐民二(商)初字第1419号案件在系争房屋上所设司法查封。本院经审理判决：一、元宇公司与叶某于2011年7月2日就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2013年9月16日解除；二、叶某应于本判决生效之日起十日内协助元宇公司办理撤销系争房屋上的预告登记手续。该案生效后，元宇公司于2014年7月28日申请强制执行，执行案号为(2014)杨执字第2810号。另查明，2013年10月10日，福建省福州市中级人民法院依据(2013)榕民保字第436号文书，对系争房屋登记预查封，限制方式为正式查封。2015年4月30日，本院依据(2014)杨执字第2810号文书，对系争房屋登记预查封，限制方式为轮候查封。被告元宇公司分别于2017年11月3日、2017年12月3日、2018年2月1日致函原告，通知原告取回支付的定金，原告均未理睬。审理中，被告亦当庭表示愿意立即将100,000元定金返还原告，原告表示不接受，并且拒绝向被告及法院提供收款银行账号。审理中，原、被告均表示同意双方于2013年10月29日就系争房屋签订的《定金合同》于2018年3月1日解除。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。审理中，原告施锋自述，其于签订《定金合同》时并不具备上海市购房资格，其于签订《定金合同》后才开始在上海市进行缴税，原、被告在签订《定金合同》时口头约定，因系争房屋上有抵押，原告亦不具备购房资格，故等到原告缴税满两年之后再行签订商品房出售合同。2015年原告具备购房资格后，向被告口头催告过签订商品房出售合同，但是没有书面材料。后因2017年上海市限购政策变化，原告至今还不具备购房资格。被告元宇公司称，原告从未告知过其不具备购房资格一事，被告直至本次诉讼中才知晓，双方也未口头约定签订《定金合同》两年后再签订商品房出售合同。2015年原告具备购房资格后，原告也从未联系过被告要求签订商品房出售合同。此外，2014年下半年，被告曾向原告提出过更换一套相同房型房屋进行交易的方案，但是被原告拒绝。此后，原告从未联系过被告，直至2017年底被告主动联系原告要求退还定金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告施锋与被告元宇公司就系争房屋签订的《定金合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。根据《定金合同》的约定，原、被告双方就系争房屋达成购房意向，并由原告支付被告100,000元定金作为签订商品房出售合同的担保。签订《定金合同》后，经多次交涉，双方至今未签订商品房出售合同，原、被告亦均表示同意解除《定金合同》。根据原、被告的陈述及提供的证据来看，双方最终未能签约系由两方面原因导致，一方面由于系争房屋处于法院预查封状态，另一方面由于原告不具备上海市购房主体资格。原告支付被告的100,000元定金系立约定金性质，最终由于双方的原因导致未能签订商品房出售合同，被告收取的100,000元定金应当返还原告。原告诉请要求被告双倍返还定金200,000元并赔偿损失1,000,000元，于法无据，本院不予支持。审理中，被告元宇公司表示自愿另行补偿原告50,000元，于法不悖，本院予以准许。此外，本案起诉前及审理过程中，被告多次表示愿意立即将100,000元定金返还原告，但是原告拒绝接受，并且在诉讼中向本院提出财产保全申请，要求保全被告价值1,200,000元的财产。对于原告此种滥诉行为，本院难以认同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、被告上海元宇置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告施锋定金100,000元；二、准许被告上海元宇置业有限公司自愿补偿原告施锋50,000元，此款被告上海元宇置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告施锋；三、原告施锋之其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,800元(已减半收取)，保全申请费5,000元，共计12,800元，均由原告施锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 扬二〇一八年五月三十日书记员 王好义附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。