江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0103民初3525号原告（反诉被告）：江西省汉洁实业有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区岱山东路1号乳品科技大楼，统一社会信用代码：91360100591808377K。法定代表人：袁绍辉，系该公司董事长。委托代理人：赵德莲，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200111136589。委托代理人：熊珍，上海市锦天城（南昌）律师事务所实习律师，执业证号：36011703210046。被告（反诉原告）：江西华宇新天实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区井冈山大道685号，统一社会信用代码：913601006909712841。法定代表人：黄光云，系该公司董事长。委托代理人：况新龙，江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601200110888164。原告（反诉被告）江西省汉洁实业有限公司（以下简称汉洁公司）诉被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司（以下简称华宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)汉洁公司的委托代理人赵德莲、熊珍、被告(反诉原告)华宇公司的委托代理人况新龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉洁公司诉称：原、被告双方于2014年1月8日签订了一份《租赁合同》。合同约定：被告将坐落于南昌市二七南路184号所有权号为1000346222房屋第一层南边约70平方米、五层、六层（约1500平方米）出租给原告经营使用（房屋面积以实际面积为准）。合同签订后，由于被告所有的一层商铺与他人存在纠纷（现该案正在贵院审理之中），一直未按合同内容履行交付租赁标的物一楼商铺的义务。另外，合同约定：被告应将租赁户管理大楼南边的停车场交给原告管理，现南边停车场早已被拆除，而且东边停车场于2016年初也被他人强占使用，原告根本无法管理及使用停车位，给原告的经营带来巨大的影响和不便。除此之外该租赁标的物的南边正在建设大楼，其施工嘈杂声严重扰乱了原告的经营活动，使得原告客源大量流失，遭受重大经济损失。以上种种状况，原告虽多次以各种方式与被告沟通、协调，但被告仍未按合同履行相关义务，严重影响原告的经营及整体规划，并给原告造成严重的经济损失，以至于原告租赁目的无法实现，被告的行为已构成严重违约。为此，原告于2016年9月22日向被告发出解除双方所签《租赁合同》的通知，告知被告双方就1、5、6楼的房屋租赁关系终止，并要求在收到解除函后5日内办理交接手续，且原告在发出通知当日立即停止了租赁标的物的一切经营活动，但被告至今未与原告办理相关交接手续。据此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼诉，请求：1、判令确认原、被告双方2014年1月8日签订的《租赁合同》于2016年9月22日予以解除；2、判令被告向原告支付违约金42万元、退回房屋租赁押金21万元及赔偿赔失80万元，合计人民币143万元；3、本案诉讼费应当由被告全部承担。被告华宇公司辩称：本案被告按约将所有房子交付给了本诉原告，本案原告一直在使用经营租赁房屋，南边停车场作为我们管理的停车位交由原告进行管理，合同约定在管理过程中履行管理义务交纳相应费用，由于原告自身原因导致南边停车场丧失了管理，南边建设大楼与本诉的被告没有关系，我们也不知道这个具体影响情况，即使有影响也是其他人影响，并不影响租赁物本身，其他产生的影响是原告投诉相关部门投诉。本诉原告诉讼请求和事实理由没有事实依据，请求驳回原告的对被告的诉讼请求。现我方提出反诉，要求1、依法判决反诉人与被反诉人于2014年1月8日签订的《租赁合同》予以解除；2、依法判决反诉人立即支付欠缴反诉人租金计116万元整；3、依法判决被反诉人按月2%向反诉人支付欠缴租金违约金（暂算至2016年12月12日为279400元，此后违约金按欠缴金额按月2%计算）；4、依法判决被反诉人按押金的双倍计42万元向反诉人支付违约金；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2014年1月8日签订了《租赁合同》一份，约定反诉人将位于南昌市二七南路184号房产第一层南边约70平方米，五层、六层（约1500平方米）出租给被反诉人经营使用，约定租金为2018年1月31日前每月租金为7万元，租金每月7日前支付当月租金，如逾期缴纳租金按每日千分之五计算违约金，合同同时约定，租赁期间的房租未按约定交付逾期达30天以上，反诉人有权解除合同，并有权要求被告按押金的双倍支付违约金，合同同时还规定了双方其他权利义务，合同订立后，反诉人即将全部租赁房屋交付给被反诉人使用，被反诉人将租赁房屋使用至今，但被反诉人一直未足额向反诉人支付租金，从2016年2月起则停止支付租金，至今已合计欠缴反诉人租金达116万元，因被反诉人在租赁本案诉争房屋之前向发生人租赁该栋大楼其他面积约10000平方米房屋和设施设备等用于经营酒店，且至2016年7月前能够按月支付该10000平方米的租金，故反诉人一直采取与被反诉人协商的方式，希望妥善处理被反诉人欠缴租金的问题，但被反诉人反而恶人先告状，罔顾事实，编造事由，企图混淆视听，达到其赖账的目的，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。针对被告华宇公司的反诉，原告汉洁公司辩称：一、华宇公司以我方未交付房租为由认为我方违约，无事实和法律依据；华宇公司未按合同约定先履行义务，构成为由；因华宇公司未按合同约定先履行义务，汉洁公司享有顺序履行抗辩权。请求驳回华宇公司对我方的反诉诉讼请求。华宇公司提出解除合同的诉请，我方没有异议，但华宇公司以我方未交付房租为由认为我方违约，无事实和法律依据，法院不应采信。1、华宇公司未按合同约定先履行交付租赁标的物“一楼70平方米商铺”的义务，构成违约。《1、5、6租赁合同》第一条第二款约定“甲方（华宇公司）同意将原租赁户管理的大楼南边的停车场移交给乙方（汉洁公司）管理”，第八条约定“甲方有下列违约行为，乙方有权要求甲方支付数额等同双倍押金的违约金，并赔偿乙方由此造成的一切损失；上述物业由于甲方原因产生产权或使用权争议，导致乙方无法正常使用”，但是华宇公司在与汉洁公司签订合同期间，并没有同案外人解除关于一楼南边的租赁合同，该房屋存在权属争议；大楼南边的停车场的管理权自合同签订起一直未移交给汉洁公司；再是，华宇公司因其他事宜于2016年7月2日起对整栋物业酒店大门进行关闭，造成汉洁公司无法正常经营，合同目的无法实现。因此，华宇公司严重违反合同约定的义务，已构成严重违约。2、因华宇公司未按合同约定先履行义务，汉洁公司享有顺序履行抗辩权。《1、5、6租赁合同》为双务合同且双方互负对待给付义务。华宇公司应当先履行而未履行合同约定的“交付租赁标的”及“保证租赁标的不存在产权或使用权争议”的义务，因此，在汉洁公司享有顺序履行抗辩权的前提下减交或拒交租金并不构成违约。因此，华宇公司不能以汉洁公司减交或拒交租金履行抗辩权的行为视为违约行为，法院依法不应采信。二、华宇公司要求汉洁公司支付至2016年12月10日前的租金116万元无事实和法律依据。1、一楼商铺70平方米的租金每月2万元，因华宇公司至今未交付该租赁标的物，故该部分租金无需支付。前已述，华宇公司因未交付租赁标的物“一楼70平方米的商铺”，故汉洁公司对该部分商铺租金未支付，每月只支付5、6楼商铺租金5万元。从支付租金时间及金额来看，华宇公司对汉洁公司就未交付商铺不缴纳租金是没有异议，且华宇公司直到汉洁公司因此提出解除合同，亦未向汉洁公司要求支付一楼商铺租金。现华宇公司反诉要求支付按合同约定支付每月7万元租金完全没有事实和法律依据。2、汉洁公司只需支付5、6楼租金合计233333.33元（2016年2月10日至2016年7月2日止），汉洁公司发出解除通知时间虽为2016年9月22日，但由于华宇公司自2016年7月2日起，就关闭整栋物业的大门，汉洁公司无法营业，租赁合同的目的完全无法实现，因此，5、6楼租金只应计算截至2016年7月1日。综上，华宇公司反诉要求将租金计算至其反诉日2016年12月12日，并以合同约定租金每月7万元计算合计为116万元无事实和法律依据。三、华宇公司反诉要求汉洁公司按月2%向华宇公司支付欠缴租金违约金（暂算至2016年12月12日为279400元）无事实和法律依据，法院不应支持。前已述，因汉洁公司不存在任何违约行为，违约方是华宇公司，华宇公司截止到汉洁公司起诉仍然未交付“一楼商铺”租赁标的物，汉洁公司未交付1楼租金是完全符合事实依据。同时在2016年2月10日起停止交付5、6楼租金也是正当行使履行抗辩权，不属于违约行为，更不存在承担违约责任一说。该诉请不应支持。针对本诉和反诉,原告(反诉被告)汉洁公司一并提交了如下证据：证据一、江西省汉洁实业有限公司营业执照、法定代表人身份证明及法定代表深圳复印件各一份、江西华宇新天地实业有限公司企业基本信息，证明原、被告的主体资格；证据二、2014年1月8日签订的《租赁合同》，证明一、原、被告双方于2014年1月8日签一份《租赁合同》，合同约定由被告坐落于南昌市二七南路184号所有的话语新天地第一层南边约70平方米，五层、六层（约1500平方米）出租给原告经营使用，同时将大楼南边的停车场移交给乙方管理，……被告保证租赁房产权属清楚，若发生纠纷，产生的责任和损失均由被告承担，被告同意将原租户管理的大楼南边的停车场移动交给原告管理……；2、本第二条：乙方需交纳押金人民币21万元，于合同签订当日支付，中途不退，甲方应在租赁期货解除合同后60日将押金无息退还给乙方……；第三条：原、被告双方约定的房租租赁期限自2014年2月1日起至2028年5月30日止，……被告自原告接收所租赁物业后，给予原告2各月的装修期（免租期），若原告在本大楼新增电梯，则每新增1部电梯，另外再给予原告1个月的免租期限；第八条：甲方有下列违约行为，乙方有权要求甲方支付数额等同双方押金的违约金，并赔偿乙方由此造成的一切损失，1、未依约将上述房屋交付乙方使用……；3、上述物业由于甲方原因产生产权或使用权争议，导致乙方无法正常使用……。二、该合同是原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护；证据三、押金收据1张及中国银行回单18张，证明1、合同签订之后，原告按合同第二条于2014年1月10日向被告履行支付合同押金21万元的义务；2、原告积极按约履行支付租金义务。证据四、南站派出所出具的《情况说明》复印件一份、南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第1078号民事判决书一份、南昌市中级人民法院（2015）洪民三终字第200号-1号民事裁定书一份、南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初525号民事判决书一份；南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初76号民事判决书一份、DVD光盘、封门视频对话、照片各一份，证明1、南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第1078号民事判决书：被告在与原告签订《租赁合同》之前，已将该楼一层南边的商铺出租给案外人，被告在2013年1月1日与案外人鲍文平、鲁永斌等人签订《租赁合同》约定：将其所有的二七南路184号房产第一层南边房屋……交给案外人使用，租期为2013年1月1日至2020年11月30日止(详见判决书第二页华宇公司的诉称)。且此时被告与案外人鲍文平等人之间的《租赁合同》并未依法解除。2、《情况报告》：2014年7月24日（注意：原告与被告签订的租赁合同是指2014年1月8日），经我所派员出警了解，发生冲突原因系新天地酒店店主将原出租给鲁永斌等人的一楼店面又出租给第三人，承租人方鲁永斌不同意，为此发生争执；3、南昌市中级人民法院（2015）洪民三终字第200-1号民事裁定书；法院关于案外人与被告之间涉及一楼合同的解除是否为由，因有些相关事实未进行核实，发回南昌市西湖区人民法院进行重审；4、南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初525号民事判决书；华宇公司的诉称及法院查明，在《租赁合同》签订之前，被告将其所有的位于南昌市二七南路184号房产第一层南边房屋、第四层房屋出租给案外人经营使用，租期为2013年1月1日至2020年1月30日止……（详见判决书第三页及第五页）；5、南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初76号名声判决书中汉居出示的证据三、拐子收费视频关盘：被告至今未按约将南边停车场交付给原告使用，且东边停车场已被第三人占用，原告无法管理和使用停车场，给原告的经营带来了巨大的不便，给原告造成巨大的经济损失（判决书详见第九页）；6、南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初76号民事判决书中汉居出示的证据四等、封门视频、对话及照片：被告经常采用堵门等不法行为阻碍原告正常经营（判决书第9、10、12页）综上，被告未履行合同约定“保证租赁物不存在产权及使用权争议”及“将大楼南边的停车场移交给原告管理”义务，被告构成根本为由，应当承担合同约定赔偿责任，原告因此享有法定解除权和顺序履行抗辩权；证据五、解除租赁合同通知书、快递单、解除合同光盘及对话笔录，证明1、原告于2016年9月22日向被告发出解除租赁合同通知书，并通过邮寄和当面送达的方式解除合同通知书给予被告，即诉争租赁标的合同已解除，应当依法予确认；2、原告在合同解除前已将租赁的房屋交还给被告，但被告未前往租赁的地点办理房屋交接手续。证据六、汉居酒店第五、六层装修费用评估报告书（赣中富茗仁评报字（2018）第113号）、损失费用清单及明细，证明由于被告的违约行为给原告造成各项损失高达违约金247万元，经江西中富茗仁资产评估有限公司评估，其装修费用为1290254.15元，原告向被告主张赔偿80万元未超过实际损失，法院应当予以支持。针对本诉和反诉,被告(反诉原告)华宇公司一并提交了如下证据：证据一、租赁合同，证明双方租赁合同关系，并证明合同约定，如承租人未按约定交付房租逾期达30天以上，出租人有权解除合同，收回房屋，并有权主张双倍押金的违约金，合同约定承租人不得经营食杂店、快餐店邓与出租人原租赁户发生冲突的业务，否则，由此产生的法律经济责任由承租人承担；证据二、房屋所有权证复印件，证明出租人对出租房屋有所有权；证据三、收条一份，证明出租人将租赁房屋交付给了承租人；证据四、个人经营户工商登记信息一组，证明承租人将租赁房屋的一楼转租给他人用于经营蔡先生中式快餐店；证据五、照片一组，证明承租人将承租房屋的一楼一直在经营蔡先生中式快餐店；证据六、解除租赁函，证明原承租户已于2013年12月16日与出租人解除了租赁房屋一楼约70平方米的租赁关系；证据七、南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第1078号民事判决书、南昌市中级人民法院（2015）洪民三终字第200号民事判决书、南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初1459号民事判决书，证明法院判决出租人与原一楼70平方米房屋解除租赁合法有效，且出租人与原租赁人的赔偿纠纷并未影响本案承租人使用一楼房屋；证据八、江西省汉洁实业有限公司企业登记资料，证明2017年11月18日前，朱丹、欧阳迅、周华、廖永明、徐旭明、樊珠龙、宗永斌均系江西省汉洁实业有限公司股东；证据九、解除合同通知书，证明因汉洁公司违约，华宇公司通知其解除合同，但汉洁公司拒绝腾退房屋；证据十、通话录音，证明原告自2017年5月起多次要求被告按时支付房租，但被告始终以推诿拖延的态度拒交房租，同时证明，原告2016年10月28日向被告发出的解除合同通知书已经送交的被告股东手中；证据十一、劳务安装合同、钢管脚手架施工协议、付款凭证，证明原告自2016年11月中旬起在酒店正立面搭建脚手架系为酒店外立面装修，并非围堵酒店大门；证据十二、交租明细，证明汉洁公司暂截止2016年12月12日所欠缴的租金。经审理查明：原告（反诉被告）称汉洁公司与被告(反诉原告)华宇公司于2014年1月8日签订《租赁合同》一份。合同约定：华宇公司将坐落于南昌市二七南路184号所有权号为1000346222房屋第一层南边约70平方米、五层、六层（约1500平方米）出租给汉洁公司经营使用（房屋面积以实际面积为准）。房屋租赁期限为:十四年零四个月，自2014年2月1日起至2028年5月30日止，共计172个月；汉洁公司需交纳押金人民币（大写）贰拾壹万元整（小写）210000元，在签订合同当天支付，押金中途不退；双方约定，自汉洁公司接收所租赁物业后，华宇公司给予汉洁公司2个月的装修期；2018年1月31日以前每月租金为7万元（大写：人民币柒万元整），2018年2月1日-2023年1月31日的租金为每7.7万元（大写：柒万柒仟元整），2023年2月1日-2028年5月31日租金为每月8.47万元（大写：捌万肆仟柒百元整），租金每月7日之前支付当月租金，并将租金汇至华宇公司（即先付款后使用的原则）指定银行账户；华宇公司应在租赁期满或解除合同后60日内将押金无息退回汉洁公司，汉洁公司在租赁期满或解除合同之日应无拖欠物管、水、电、通讯网络等各种费用，否则华宇公司有权从押金中扣除，华宇公司依约扣除通知汉洁公司后，汉洁公司应七天内补足押金，否则视为汉洁公司违约，华宇公司有权立即终止合同,并追究汉洁公司违约责任。汉洁公司有下列违约行为，华宇公司有权解除合同，收回出租的房屋，并有权向汉洁公司主张双倍押金的违约金，实际损失超过违约金的，华宇公司就超过部分有权要求汉洁公司赔偿损失：1、租赁期间的水费、电费、物管费、通讯网络、有线电视费、卫生费等其他费用，由汉洁公司负责向有关部门交纳，如果由汉洁公司原因造成的无故逾期达30天；2、租赁期间的房租未按约定交付逾期达30天以上；3、利用出租房进行非法违规活动，若有违法违纪，汉洁公司承担相应的法律责任；4、在合同期限内，汉洁公司单方面解除合同；5．无正当理由闲置3个月。在合同期内，汉洁公司有义务定时对房屋室内，室外进行维修和维护、爱护室内，室外设施的完好，如有损坏需照价赔偿,因汉洁公司管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由汉洁公司承担并负责赔偿损失,租赁期间，汉洁公司应遵守防火及治安法律法规，负责房屋门前三包,综合治理及安全保卫等工作,汉洁公司应执行当地相关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。华宇公司有下列违约行为，汉洁公司有权要求华宇公司支付数额等同双倍押金的违约金，并赔偿乙方由此造成的一切损失：1、未依约将上述房屋交付乙方使用；2、在合同期限内，华宇公司违反合同约定擅自解除合同；3、上述物业由于华宇公司原因产生产权或使用权争议，导致汉洁公司方无法正常使用；4、华宇公司存在欺诈，上述房屋系非国家法律认可的房屋。合同签订后，原告(反诉被告)汉洁公司于2014年1月10日交了21万元押金给被告(反诉原告)华宇公司，华宇公司于2014年1月11日将5-6楼、一楼的钥匙交给汉洁公司。汉洁公司自2014年4月16日开始交纳2014年3月11日至4月10日的租金直至2016年1月18日交纳2016年1月11日至2月10日的租金，每月交纳的租金均为5万元。期间华宇公司未提出异议。另查明：2013年1月1日，华宇公司与案外人鲍文平、鲁永斌等签订《租赁合同》，将本案所涉的位于南昌市二七南路184号房产第一层南边房屋建筑面积约70平方米、第四层房屋建筑面积约700平方米出租给鲍文平、鲁永斌等经营使用，租期为八十三个月，自2013年1月1日起至2020年11月30日止。2014年，华宇公司与案外人鲍文平等发生纠纷，并诉至法院，经一、二审，于2017年2月息诉。2014年1月8日，华宇公司将坐落于南昌市二七南路184号房产第一层南边约70平方米出租给汉洁公司经营使用后，案外人鲁永斌曾上门闹事。后双方又因其它租赁物的事产生分歧，发生不愉快，2016年9月汉洁公司向华宇公司黄光云提交解除合同书，黄光云表示要与酒店（已另案处理）一起交，随后汉洁公司又发函要求解除合同，至2016年10月发生广告牌封门。还查明：2014年2月，华宇公司与汉洁公司还签订了《补充协议》一份，其中约定：“华宇公司同意将原以万海燕个人申请注册经营的“华宇新天地大酒店”个体工商经营户变更名称为“汉洁大酒店”经营人由万海燕变更为廖永明”。2014年7月21日，西湖汉居酒店廖永明（个体工商户）与他人签订物业租赁合同，将汉居酒店一楼南面店面（约70平方米）出租。后华宇公司在清理该房时捡到西湖蔡先生中式快餐店的营业执照。现汉洁公司为了维护自身合法权益，特起诉至人民法院，要求：1、判令确认原、被告双方2014年1月8日签订的《租赁合同》于2016年9月22日予以解除；2、判令被告向原告支付违约金42万元、退回房屋租赁押金21万元及赔偿赔失80万元，合计人民币143万元；3、本案诉讼费应当由被告全部承担。而华宇公司则辩称合同订立后，即将全部租赁房屋交付给汉洁公司使用，汉洁公司将租赁房屋使用至今，但汉洁公司一直未足额向华宇公司支付租金，从2016年2月起则停止支付租金，至今已合计欠缴反诉人租金达116万元，因汉洁公司在租赁本案诉争房屋之前向华宇公司租赁该栋大楼其他面积约10000平方米房屋和设施设备等用于经营酒店，且至2016年7月前能够按月支付该10000平方米的租金，故华宇公司一直采取与汉洁公司协商的方式，希望妥善处理欠缴租金的问题，现提起反诉，要求1、依法判决2014年1月8日签订的《租赁合同》予以解除；2、依法判决反诉人立即支付欠缴反诉人租金计116万元整；3、依法判决被反诉人按月2%向反诉人支付欠缴租金违约金（暂算至2016年12月12日为279400元，此后违约金按欠缴金额按月2%计算）；4、依法判决被反诉人按押金的双倍计42万元向反诉人支付违约金；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。再查明：经汉洁公司申请，本院于2017年7月25日经司法技术处委托司法鉴定机构江西中富茗仁资产评估有限公司对位于南昌市××号房××层、××层（约1500平方米）的装修费用进行鉴定，得出结论为：江西华宇新天实业有限公司位于南昌市××号房××层、××层（约1500平方米）的装修费用1290254.15元。上述事实，有原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》、银行凭证、财务凭证、照片、视频、鉴定报告及当事人的陈述等证据为证。本院认为，原告(反诉被告)汉洁公司与被告(反诉原告)华宇公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且内容不违背法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现原告(反诉被告)汉洁公司要求解除其与被告(反诉原告)华宇公司于2014年1月8日签订的《租赁合同》于2016年9月22日予以解除，鉴于上述房屋已在2017年10月份之后被关门，且该案在审理中，华宇公司亦反诉要求解除合同，故对汉洁公司要求解除合同的诉请，本院予以支持。对于汉洁公司要求华宇公司支付违约金42万元、退回房屋租赁押金21万元及赔偿赔失80万元，合计人民币143万元；华宇公司要求汉洁公司立即支付欠缴反诉人租金计116万元整，按月2%向华宇公司支付欠缴租金违约金（暂算至2016年12月12日为279400元，此后违约金按欠缴金额按月2%计算），按押金的双倍计42万元向华宇公司支付违约金的诉请，因汉洁公司称“华宇公司未交付一楼南边约70平方米店面，故其一直只交了五、楼的租金5万元”，华宇公司称“原来双方合作很好，作为整个比例来说本案的租赁是很小的比例，我们一直不希望打官司，希望协商解决”。综上，本院认为，双方已经达成了新的合意，即由汉洁公司交纳5、6楼的租金5万元。考虑到汉洁公司确有欠缴租金事实，而华宇公司因与前任租户的关系未处理好，加之因酒店纠纷对本案的影响，且华宇公司在汉洁公司提出解除合同并退出时未妥善处理，该房屋一直空置，没有及时采取措施致使损失扩大的，华宇公司无权就扩大的损失要求赔偿。考虑到南昌市××号房××层、××层的装修费用价值1290254.15元，但其中尚有前任租户遗留的装修部分，故华宇公司应酌情赔偿汉洁公司装修费损失30万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）、（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司与被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司于2014年1月8日签订的《租赁合同》予以解除。二、被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司于本判决书生效之日起十日内退回原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司租房押金21万元。三、原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司欠缴租金计45万元整及违约金（自2016年2月11日至2016年11月10日，按月息2%计算）。四、被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司华宇公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司装修费30万元。五、驳回原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17670，反诉费15240元（已交10768元，退回3148元）减半7620元，鉴定费12000元，总计37290元，由原告(反诉被告)江西省汉洁实业有限公司承担17290元，被告(反诉原告)江西华宇新天实业有限公司承担20000元（于本判决生效之日起十日内支付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  罗 雯人民陪审员  万立华人民陪审员  王凤娟二〇一八年五月九日书 记 员  林 敏速 录 员  谢露洁