云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终1278号上诉人（原审被告）：云南金鼎盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530102683684084R。住所：昆明市五华区龙泉路**主楼第**。法定代表人：宋文伟，总经理。委托诉讼代理人：李振强，男，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王新霞，女，1955年11月26日出生，汉族，住昆，住昆明市盘龙区div>委托诉讼代理人：蒲曙，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄金华，男，汉族，1955年9月24日，住云，住云南省昆明市盘龙区新霞之夫。特别授权代理。上诉人云南金鼎盛房地产开发有限公司（以下简称：金鼎盛房地产公司）因与被上诉人王新霞房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初12499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金鼎盛房地产公司上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初12499号民事判决，并依法改判；2、由被上诉人王新霞承担本案诉讼费。事实与理由：首先，上诉人与被上诉人之间不存在真实的商品房买卖关系。就本案涉及事项，被上诉人并无购买上诉人预售房屋的真实意图，并非真正的购房人。被上诉人和上诉人签订《商品房购销合同》的真实目的不是获得房屋，而是为双方之间的借贷行为提供房屋担保，该行为不能在双方之间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。被上诉人和上诉人在签订《商品房购销合同》的同一天，又针对《商品房购销合同》约定的全部42套房屋签订了《物业回购协议》，约定上诉人在360日内原价回购所有房屋，上诉人如不能及时回购，将按照每日万分之三的标准向被上诉人支付违约金。由此可知上诉人和被上诉人之间的关系显然并非真实的商品房买卖关系。其次，上诉人和被上诉人之间的真实法律关系并非商品房买卖合同关系，被上诉人不能依据此关系要求上诉人赔偿其已付款项一倍的损失。一审法院认定上诉人与被上诉人之间成立商品房买卖关系，进而依照有关商品房买卖的法律规定判决上诉人赔偿被上诉人已付款项一倍的损失。上诉人认为，给予被上诉人赔偿需建立在被上诉人和上诉人之间已经建立真实的商品房买卖关系的基础上，否则，被上诉人不应依此要求赔偿。既然上诉人与被上诉人之间并不存在真实的商品房买卖关系，上诉人就不应当承担出卖人的责任，而应按照双方真实交易承担借款人的还款责任。王新霞答辩认为：1、上诉人与其之间成立的是商品房买卖合同关系。2015年5月29日，被上诉人与上诉人签订了《商品房购销合同》，已约定上诉人将本案的诉争房屋卖给自已，且其于2015年6月11日支付购房首付款，上诉人接受了被上诉人的首付房款。其后，被上诉人多次要求上诉人办理登记备案手续，办理贷款支付房款，上诉人均拖延不办，而于2016年2月4日，将房屋备案给了案外人熊朝琳，导致被上诉人未能支付尾款、“合同”不具备履行条件，被上诉人的合同目的不能实现。2、“回购协议”与“商圈协议”均与本案无关。回购协议系独立于《商品房购销合同》外的一个独立合同，并且未履行。“商圈协议”的本质是一个委托协议，与《商品房购销合同》所建立的买卖关系是完全不同的两个法律关系。3、被上诉人与上诉人之间另有借款，其签订的《借款协议书》与借款《收据》与商品房买卖具有完全不同的表现形式。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其与上诉人之间建立的是真实有效的商品房买卖关系，请求二审法院维持原判。王新霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除王新霞、金鼎盛房地产公司于2015年5月29日签订的《商品房购销合同》；2、判令金鼎盛房地产公司支付原告逾期交房违约金9000元；3、判令金鼎盛房地产公司退还王新霞已付款116568元，并支付该款项自2015年6月11日起至实际退还之日止的利息（按同期人民银行贷款利率计）；4、判令金鼎盛房地产公司承担王新霞已付购房款一倍的赔偿责任即116568元。一审法院认定：2015年5月29日原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告以176568元将本案讼争房昆明市莲花池畔（A1地块）2幢A单元第17层18号出售给原告；原告首付116568元，余款60000元贷款支付；被告应于2015年10月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天100元支付原告违约金，合同继续履行，逾期90天后，原告有权解除合同，被告退还原告已付款，已发生的交易税费由被告承担。2015年6月11日被告开具的收据载明收到原告首付款116568元。2016年2月4日被告与案外人熊朝琳签订的关于本案讼争房的商品房买卖合同登记备案。一审法院认为：本案系商品房预售合同引起的诉讼纠纷。原、被告签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故被告与原告签订商品房购销合同后，又将本案讼争房出卖给案外人的行为致使原告享有法定合同解除权，故一审法院对原告诉请解除合同予以支持。合同继续履行，才产生逾期交房违约金，故一审法院对原告主张的逾期交房违约金不予支持。故被告应返还原告已付购房款并支付该款项自2015年6月11日起至返还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计），并赔偿原告损失116568元。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、解除原告王新霞与被告金鼎盛房地产公司于2015年5月29日签订的《商品房购销合同》；二、由被告金鼎盛房地产公司于本判决生效后十日内返还原告王新霞购房款116568元，并支付该款项自2015年6月11日起至返还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计）；三、由被告云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王新霞损失116568元；四、驳回原告王新霞的其他诉讼请求。二审中，上诉人金鼎盛房地产公司向本院提交《购房定金协议》、购房交款明细单、合同价款统计表、《物业回购协议》、《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》欲证实：1、本案涉及的物业（2栋17、18楼）正常销售总价为1200万元；2、《商品房购销合同》约定的购房首付款是《购房定金协议》约定总价的50%，签订《商品房购销合同》仅是被上诉人投资的保障措施，被上诉人并无实际购房意愿；3、双方同时签订《商品房购销合同》《物业回购协议》和《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》，双方并无买卖物业的真实意思，而是上诉人向被上诉人进行融资，并向被上诉人返还固定金额加有一定风险的投资收益，将本案房屋以买卖形式作为被上诉人的投资保障。王新霞质证认为，认可《购房定金协议》的真实性，但关联性不予认可，并认为该协议与本案无关，且内容中的第七条约定签订商品房购销合同后协议无效；对《购房交款明细单》《物业回购协议》《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》的真实性认可，关联性不予认可；对《合同价款统计表》的三性均不予认可。对双方无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审的情况综合认定。二审查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：金鼎盛房地产公司与王新霞之间是借贷关系还是商品房买卖关系？本院认为：首先，从双方提交的证据来看，王新霞为证实其诉请提交的《商品房购销合同》《收款收据》《汇款凭证》欲证实房屋买卖合同成立生效，经审查合同内容不违反法律和社会公共利益，本院依法予以确认。金鼎盛房地产公司上诉主张双方之间系借贷关系，但其向本院提交的《购房定金协议》《物业回购协议》及《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》等证据不能证实双方就借款形成合意、约定利息，亦自认未归还过被上诉人王新霞任何利息。综上，本院认为，认定当事人之间是否存在借贷关系，书面借款合同并非不可缺少的要件，但本案中在案证据不能证实双方借款的合意及利息约定的方式，故金鼎盛房地产公司主张双方系借款关系不能成立，本院不予支持。其次，从案涉《商品房买卖合同》内容来看，双方当事人在合同中对具体买卖房屋房号、房屋建筑面积、每平方米单价、付款方式、房屋交付条件及交付期限等均进行了明确约定，且《物业回购协议》《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》仅作为买卖合同的补充，两协议是否履行并不影响《商品房买卖合同》的履行，依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，房屋买卖合同的标的物是不动产，其权属的转移必须办理登记手续，但办理转移登记手续是履行合同的一项义务，未办理转移登记的，并不影响合同效力，故除法律另有规定或合同另有约定外，房屋买卖合同自成立时生效。最后，从《物业回购协议》、《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》的内容来看，上述两份协议约定回购案涉房屋的时间及条件，特别是商圈服务协议第二条约定：“乙方在支付上述购房款之日起六个月后享有如下权利：（1）乙方选择不购买房屋…（2）乙方选择不购买，但自愿将预付款用于股票认购的…（3）乙方选择购买房屋的：乙方应付清剩余购房款，并按所签署的《商品房购销合同》的约定办理相关手续，甲方不赠送股票…”，协议赋予被上诉人王新霞有选择购房的权利，且在时间条件已成就的情况下，王新霞有权作出选择。综上，本院认为，商品房买卖合同、收款收据均系直接证据，足以证明双方之间系商品房买卖关系。金鼎盛房地产公司虽辩称系借贷关系，被上诉人王新霞与其签订商品房购销合同的真实目的不是获得房屋，而是为双方之间的借贷行为提供担保，但其未提供借款合同，亦未就借贷形成的合意及利息约定等进行举证，故其此辩称缺乏事实和法律依据。与此同时，鉴于双方之间系商品房买卖关系，商品房买卖合同合法有效，且案涉房屋已备案在案外人的名下，故一审法院依据查明的事实所作判决并无不当。综上所述，金鼎盛房地产公司所提上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用正确，本院依法予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5114元，由云南金鼎盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗增龙审判员  宋光玉审判员  方云红二〇一八年五月四日法官助理黄金成书记员韩佩君