辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2400号上诉人（原审被告）：万宏，男，1963年8月19日生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区太原南街16-2号（21-09）。负责人：李小强，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王胜利，男，1964年10月27日生，汉族，系该公司副经理。上诉人万宏因与被上诉人陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司（以下简称“沈阳百乐物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初5623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。万宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：被上诉人恶意取得合同、违反合同法相关内容、非法转包、物业服务合同物业方存在违约行为。1.物业公司恶意取得合同；2.两份合同在服务时间上有冲突，价格上有矛盾，无法执行；3.不按照规定移交小区公共收益，已构成事实侵占；4.被上诉人合同违约，没有尽到服务和管理义务;5.被上诉人的诉请已超过诉讼时效。沈阳百乐物业公司辩称，一审判决正确，请求维持原审判决。四位上诉人提出的事实和理由通过不同的案件在于洪区一审法院和中级法院都已经做了裁决和判决，充分认证了2011年、2013年、2015年合同的合法性，包括2013年物业费涨价的合法性。至于焦健一人在2015年的合同上签字属于代表性行为，即使不签字，根据合同法签字只要有业委会公章，该合同也是合法有效的。关于上诉人提到没有公章的问题，属于复印问题，在另案中我们就此问题已经做了澄清。沈阳百乐物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告支付2013年1月1日至2016年8月31日的物业费4,668元及违约金；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月1日，辽宁百乐戎达实业发展有限公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订了《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》，明确约定了双方的权利义务，约定合同期限内，本物业内的物业管理费，前六个月按原收费标准，多层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取，小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取，前六个月预算物业运行处于亏本运营……在服务质量提高的前提下，得到大多数业主认可，根据小区实际运行情况，从第七个月开始甲乙双方共同协商适当提高物业服务费收费标准。委托管理期限为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。2012年12月20日，原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司向桃源欣城小区业主委员会发了一份《关于桃源欣城小区物业服务企业机构变更一事的函》，内容为：一、辽宁百乐戎达实业发展有限公司隶属于陕西百乐实业发展有限责任公司，我公司为了更好的规范的开拓辽宁市场，进行了资源整合，将辽宁百乐戎达实业发展有限公司更名为陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司……四、陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司已经在沈阳市房产局物业处备案，由于原公司名称要进行注销，为了顺利完成与桃源欣城小区的原物业服务事宜，特提请业主委员会将物业服务合同进行重新修订。2013年1月1日，原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订了《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》，明确约定了双方的权利义务，约定合同期内，本物业内的物业管理费，多层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取，小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取，电梯费按建筑面积每月每平方米0.2元向业主或物业使用人收取。委托管理期限为二年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。2015年4月18日，原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订了《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》，明确约定了双方的权利义务，约定合同期内，本物业内的物业管理费，多层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取，小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取，电梯费按建筑面积每月每平方米0.2元向业主或物业使用人收取。委托管理期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。另查明，原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。辽宁百乐戎达实业发展有限公司与陕西百乐实业发展有限责任公司是两家分别注册成立的企业法人单位，法定代表人均为顾维龙。陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司为陕西百乐实业发展有限责任公司在沈阳注册成立的非企业法人分支机构，现负责人为李小强。截止本案庭审终结时，辽宁百乐戎达实业发展有限公司、陕西百乐实业发展有限责任公司及陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司均未注销。再查明，2016年，沈阳市于洪区桃源欣城小区业主王伟以沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会、陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司为被告向本院提起诉讼，要求对2015年4月18日沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会与陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司之间签订物业服务合同的决定予以撤销，还业主知情权、参与权、选择权。本院作出（2016）辽0114民初3161号民事判决，判决撤销被告沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会作出的“与陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司续签物业服务合同”的决定。宣判后，陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司对该判决不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院发回重审。2017年7月28日，本院作出（2017）辽0114民初1194号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，王伟不服，提出上诉。2017年10月25日，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终9476号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告居住的小区系由原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司负责物业管理服务。被告拖欠2013年1月1日至2016年8月31日期间的物业费4,668元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2011年7月1日，辽宁百乐戎达实业发展有限公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订的《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》及2013年1月1日，原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订的《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》、2015年陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订的《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。2013年至今，原告一直在园区进行物业服务，被告也在事实上接受了该服务。原告与被告形成了物业服务合同关系。作为物业公司，原告履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主，被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于原告提出的要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告提出的物业服务存在的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。关于被告提出的原告的诉讼请求超过诉讼时效的主张，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取每年张贴催费通知的习惯做法，一审法院对于原告提出的其一直在行使权利的事实予以认定，构成了诉讼时效的中断，故对被告的该项主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告万宏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司交纳其拖欠的2013年1月1日至2016年8月31日的物业费4,668元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告万宏承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉三份《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》均系合同双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。上述合同对万宏在内的小区内所有业主均具有法律约束力。现物业公司为园区提供物业服务管理，万宏理应交纳物业费。故一审法院判决万宏继续履行交纳物业费并无不当。关于万宏交纳物业费的标准应如何认定问题，即万宏交纳物业费的标准为每月每平方米0.6元，还是每月每平方米0.9元。庭审中，虽万宏主张，2011年7月1日和2013年1月1日签订的案涉两份合同在服务时间上有冲突，价格上有矛盾，无法执行。如果交纳物业费，应按每月每平方米0.6元交纳。对此，本院认为，首先，通过本案庭审调查及现有证据可知，2011年7月1日，辽宁百乐戎达实业发展有限公司（以下简称“辽宁百乐物业公司”）与案涉小区业主委员会签订《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》，约定委托管理期限为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。但上述合同期限届满前，沈阳百乐物业公司于2013年1月1日又与小区业主委员会签订《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》，约定委托管理期限为二年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。由此可以认定，2011年7月1日签订的物业管理服务委托合同因新合同的签订而于2013年1月1日终止。因此，两份合同的实际服务期限并不重合；其次，本次诉讼中，物业公司主张的是2013年1月1日以后发生的物业费用，其依据是2013年1月1日的案涉合同，故双方应按该合同的约定予以履行，与2011年7月1日签订的合同并无关联；第三，2011年7月1日签订的合同约定的物业服务标准为每月每平方米0.6元，而2013年1月1日的案涉合同约定物业服务标准为每月每平方米0.9元，两者并不矛盾。故万宏因当按照合同约定的每月每平方米0.9元标准支付物业费用，本院对万宏该项上诉不予支持。关于万宏提出2013年沈阳百乐物业公司与业主委员会签订的物业管理服务委托合同系虚假合同的上诉主张，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，万宏就其主张并未举证证明，其应承担举证不能的法律后果；另一方面，沈阳百乐物业公司与业主委员会于2013年1月1日签订的物业管理服务委托合同的落款处有沈阳百乐物业公司与业主委员会的盖章确认，且事后园区内业主亦按照该合同约定的服务标准交纳物业费。故本院对万宏的该项上诉主张不予支持。关于万宏提出物业公司的服务未达到合同约定标准的上诉主张，本院认为,即便万宏所反映的问题存在，也只能说明物业公司的服务管理存在瑕疵，并未构成根本违约，万宏不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对万宏的该项上诉主张不予支持。关于万宏提出物业公司的诉请已过诉讼时效的上诉主张,因物业公司对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴催费通知单的习惯做法，故对万宏的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，万宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人万宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年五月二日法官助理  訾丽静书 记 员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。