广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初22375号原告：李文亦，男，1964年11月14日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所实习律师。被告：中山市顺隆谷糠加工有限公司，住所地中山市民众镇沿江村鸿发路第八卡厂房，统一社会信用代码91442000079515866W。法定代表人：赵勇，该公司总经理。被告：赵勇，男，1976年11月20日出生，汉族，住四川省兴文县，被告：韦世雄，男，1971年9月13日出生，壮族，住广西扶绥县，以上三被告共同委托诉讼代理人：庄娘友，广东广瀚律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所实习律师。原告李文亦与被告中山市顺隆谷糠加工有限公司（以下简称顺隆公司）、赵勇、韦世雄租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文亦的委托诉讼代理人钟其安，三被告的共同委托诉讼代理人庄娘友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文亦向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告之间的租赁关系，三被告在判决生效之日将租赁物及附属设施交还给原告；2.三被告连带向原告支付截至2017年10月31日的租金、水电费、蒸汽费等费用179370元及违约金（以179370元为基数，从2017年10月5日起至清还之日止按每日千分之一计算）；3.三被告连带向原告支付从2017年11月1日起至交还租赁物之日止按每月18282元计算的租金及违约金（以从2017年11月1日起至交还租赁物之日止的每月租金18282元为基数，按每日千分之一的标准，从当月6日计至实际清偿之日止）。事实和理由：2013年11月1日，原告与顺隆公司、苏升鹏签订了一份《租赁合同》，合同约定，顺隆公司、苏升鹏承租原告位于中山市民众镇××村的厂房，租赁期限从2013年11月10日起至2018年11月9日，租赁期间每月租金为18282元，被告应在每月5号前向原告缴交当月租金、水电费等费用；如被告逾期缴交租金、水电费等费用的，则被告应按拖欠租金总额以每日千分之一计付违约金给原告，逾期一个月的，原告有权解除合同，收回租赁物，被告所交的租赁保证金归原告所有，合同还就其他事项作了约定。因苏升鹏将其所占顺隆公司的股权转让给赵勇。2015年10月19日，苏升鹏、赵勇、韦世雄向原告申请，由苏升鹏将上述厂房转由给三被告承租。2017年11月3日，赵勇与原告签订了一份《协议书》，确认从2015年10月起上述厂房由三被告承租、使用，截至2017年10月31日，三被告尚欠原告租金、水电费共179370元。协议书签订后，三被告分文未向原告缴交上述租金、水电费及从2017年11月1日起按每月18282元计算的租金。原告认为，三被告长期拖欠原告租金、水电费，三被告的行为已构成违约，原告有权解除与三被告的租赁关系，三被告应向原告支付租金、水电费等费用及违约金。原告李文亦为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据主要有：1.企业信用信息登记资；2.租赁合同；3.股权转让合同、转租申请；4.协议书；5.企业机读档案登记资料；6.居民身份证复印件；7.土地使用权证、建设工程规划许可证、中山市建设工程规划许可证（附件）；8.执行笔录。被告顺隆公司、赵勇、韦世雄辩称，一、关于租赁合同效力问题。2012年11月1日，苏升鹏、顺隆公司承租了原告的星铁棚即涉案厂房，并与原告签订《租赁合同》。2015年10月19日转租给被告，但原告并没有提供涉案厂房的规划报建及产权登记情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，原告与苏升鹏、顺隆公司订立的《租赁合同》应属无效合同，合同条款对被告不具有约束力。二、关于合同解除及返还厂房问题。由于《租赁合同》自始不生效，因此不存在解除合同的问题。另外，原告在2017年10月将厂房上锁，厂房一直由原告控制，根本不存在返还厂房的问题，而且被告已多次要求原告办理厂房交接手续。同时，被告已于2018年1月5日委托律师向原告发出《律师函》，要求原告办理厂房交接手续，请法院依法驳回原告第1项诉讼请求。三、关于租金、违约金问题。由于《租赁合同》自始不生效，原告无权依据《租赁合同》及《转租申请》要求被告支付租金，更无权要求被告支付违约金，原告只能要求被告支付使用厂房期间的占用费。请法院依法驳回原告第2项、第3项诉讼请求。四、关于占用费。1.原告在2017年10月将厂房上锁，不让被告继续使用厂房，因此，原告无权要求被告支付2017年10月起的占用费。2.顺隆公司之所以向原告承租涉案厂房，是因为原告有锅炉可以为被告供应蒸汽，用于生产，但2017年6月18日至8月31日期间，原告由于环保不合格，被环保局查封锅炉，致使6至8月期间被告没有蒸汽供应使用，直接导致被告无法进行生产加工，饲料腐烂，机器设备毁坏，损失严重，并最终导致被告停业。因此，被告认为应当扣除6月18日至8月31日期间占用费44486.2元。3.苏升鹏及顺隆公司向原告缴纳了保证金80000元，在计算占用费过程中，该保证金应当依法予以抵扣。被告顺隆公司、赵勇、韦世雄为支持其辩称向本院提交的证据主要有：1.收据；2.执行笔录。本院经审理认定事实如下：李文亦系座落于中山市民众镇××村工业用地的土地使用权人，使用权面积为32761.2平方米。2011年5月30日，李文亦就位于民众××××村的土地办理了建设工程规划许可证（建字第030042011050029号），用地面积为172071.6平方米，结构为钢筋混凝土结构，建设规模为3024平方米，层数为1层。庭审中，李文亦称当时并未按照建设工程规划许可证的规定，而是将钢筋混凝土结构变更为铁棚结构，出租的厂房是临时建筑。2013年11月1日，李文亦（甲方）与苏升鹏、顺隆公司（乙方）签订租赁合同，主要约定：甲方将位于中山市民众镇××村甲方建筑物的星铁棚出租给乙方，土地租赁面积为2040平方米，厂房每平方米11元，空地每平方米5元；租赁期限为2013年11月10日至2018年11月9日，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金18282元（其中星铁棚1347平方米、空地693平方米），租赁期内，从第三年起每两年租金上浮5%，第五年重新按市场价格核定上浮价格，但不能低于第四年的单价；乙方应于签订本合同之日向甲方缴交租赁保证金80000元，合同期满后，如上述星铁棚及各种设施经甲方检查无损坏，并且乙方交清所有租金、水电费等费用，则甲方应将该保证金全部退回给乙方（不计利息）；甲方于2013年11月10日前将上述星铁棚按现状交付给乙方使用；租赁期间，水费、电费、蒸汽费、卫生费、治安费、设施维修费等费用由乙方负担；如乙方拖欠租金、水电费超过一个月（含一个月）的，甲方有权书面通知乙方解除本合同并收回租赁物，乙方所交保证金无偿归甲方，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；如乙方逾期缴付租金，则按拖欠租金总额以每日千分之一计付违约金给甲方，逾期一个月仍未交付的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，乙方所交的保证金归甲方。租赁合同还对双方之间的其他权利义务作出了具体约定。苏升鹏分别于2013年10月31日、2013年12月3日向李文亦支付了厂房保证金60000元、20000元，合计80000元。2015年10月19日，苏升鹏（甲方、转让方）、赵勇（乙方、受让方）、韦世雄（丙方）签订股权转让合同，约定甲方将其持有的顺隆公司33.3%的股权转让给乙方，丙方放弃本次股权优先受让权。2015年10月19日，苏升鹏向李文亦提出转租申请，由新承租人韦世雄、赵勇继续承租经营，所发生的债权债务（含原合同约定所交的保证金80000元）由赵勇、韦世雄承接。2017年11月3日，李文亦（甲方）与顺隆公司、赵勇、韦世雄（乙方）签订协议书，确认：1.2013年11月1日，顺隆公司、苏升鹏承租甲方位于中山市民众镇××村的厂房，租赁期限至2018年11月9日，因苏升鹏将其所占顺隆公司的股权转让给赵勇，2015年10月19日，苏升鹏、赵勇、韦世雄向甲方申请，由苏升鹏将上述厂房转租给赵勇、韦世雄；2.赵勇、韦世雄系顺隆公司的股东，从2015年10月起上述厂房由顺隆公司、赵勇、韦世雄承租、使用，截至2017年10月31日，顺隆公司、赵勇、韦世雄尚欠李文亦租金、水电费共179370元。该协议书“乙方”签名处显示有赵勇的签名，但未加盖顺隆公司公章，也未显示有韦世雄的签名。因顺隆公司、赵勇、韦世雄至今拖欠租金，李文亦遂于2017年11月28日诉至本院，主张前述实体权利。另查，顺隆公司于2017年11月已停业关闭。2017年11月6日，在（2017）粤2071执841号案件即刘善泳与顺隆公司债务纠纷一案中，经本院执行人员询问，李文亦陈述称因顺隆公司拖欠李文亦的租金，遂将顺隆公司的生产设备锁在涉案厂房内；赵勇同意由李文亦保管该生产设备。2018年5月8日，本院组织双方当事人勘验现场，显示:涉案厂房层高6米，底基为混凝土结构，高约2米，底基之上皆为锌铁棚结构；涉案厂房被人民法院查封。李文亦回应称，即使涉案租赁合同被认定为无效合同，三被告也应按照租金标准支付占有使用费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点主要有：一、租赁合同的效力问题；二、占有使用费的支付问题；三、赵勇、韦世雄的责任承担问题？关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，李文亦虽然取得了建设工程规划许可证，但是涉案租赁物的建筑结构并未按照该建设工程规划许可证的规定进行建设，根据前述法律规定，本院认定涉案租赁合同为无效合同。无效合同自始无效。李文亦主张解除无效的租赁合同，于法无据，本院不予支持。关于焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，因李文亦未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案厂房导致租赁合同被认定为无效，但是顺隆公司自租赁合同签订之日起已实际占有使用涉案厂房至今。那么，顺隆公司应向李文亦支付截至2017年10月31日的占有使用费、水电费、蒸汽费等共计179370元。租赁合同被认定为无效，李文亦主张按照租赁合同的违约金条款支付违约金，于法无据，本院不予支持。顺隆公司在庭审中辩称2017年6月18日至8月31日期间系因为李文亦的厂房环保不合格导致顺隆公司停产，因此该期间的占有使用费无需支付。但是顺隆公司并未就该辩称向本院提交证据予以佐证，依法应承担举证不能的不利后果，故本院不予采信。关于2017年11月之后的占有使用费，虽然顺隆公司的生产设备系由李文亦强行锁在涉案厂房内，但是在执行过程中经本院询问，赵勇亦同意前述生产设备由李文亦保管，造成至今涉案厂房仍处于查封状态。顺隆公司本可以自行找寻存放生产设备的场所来防止占有使用费的继续产生，但是顺隆公司并未积极采取措施来防止损失的进一步扩大，因此就该生产设备存放所产生的占有使用费，顺隆公司应继续向李文亦支付。关于租赁保证金80000元，顺隆公司辩称该80000元应抵扣相应的占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李文亦依据无效合同取得的80000元，依法应予以返还，但顺隆公司愿意将该80000元用于抵扣本案中的占有使用费，系其对自身诉讼权利的处分，本院从其意愿，故顺隆公司应向李文亦支付截至2017年10月31日的占用使用费、水电费、蒸汽费等共计99370元（179370元－80000元）。关于焦点三。赵勇系顺隆公司的法定代表人，赵勇、韦世雄系顺隆公司的股东，虽然租赁合同被认定无效，但是租赁合同的相对方应为李文亦与顺隆公司，李文亦认为赵勇、韦世雄、顺隆公司均为租赁合同的相对方，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。故李文亦诉请判令赵勇、韦世雄承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告中山市顺隆谷糠加工有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李文亦支付计算至租赁物返还之日止的占有使用费（暂计至2017年10月31日的占有使用费为99370元，按照每月租金18282元标准，自2017年11月1日起计算至租赁物返还之日止）；二、驳回原告李文亦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3887元，诉保费520元，合计4407元（原告李文亦已预交），由原告李文亦负担1800元、由被告中山市顺隆谷糠加工有限公司负担2607元（该款被告中山市顺隆谷糠加工有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告李文亦）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周    逵审判员 叶  迟  玖审判员 陈  春  华二〇一八年五月二十六日书记员 叶丽敏孙永辉