江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏04执复29号复议申请人（被执行人）：金坛市金城昀辉金属制品厂，住所地常州市金坛区金城镇工业园丹荆路*号。负责人：朱昀辉。申请执行人：常州华鑫资产管理有限公司，住所地常州市博爱路111号。法定代表人：朱凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王留华，江苏东能律师事务所律师。被执行人：金坛市胜辉钢铁物资有限公司，住所地常州市金坛区金城镇工业园丹荆路2号。法定代表人：张金胜。被执行人：张金胜，男，1947年12月24日生，汉族，户籍地为常州市金坛区，现住常州市金坛区。被执行人：朱昀辉，男，1974年9月26日生，汉族，住常州市金坛区。复议申请人金坛市金城昀辉金属制品厂（以下简称昀辉金属厂）不服常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院）（2017）苏0482执异48号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。金坛法院查明，常州华鑫资产管理有限公司（以下简称华鑫资产公司）诉金坛市胜辉钢铁物资有限公司（以下简称胜辉钢铁公司）、昀辉金属厂、张金胜、朱昀辉金融不良债权追偿纠纷一案，该院于2015年6月5日作出（2015）坛商初字第225号民事调解书，依该民事调解书主文：一、被告金坛市胜辉钢铁物资有限公司欠原告常州华鑫资产管理有限公司借款本金3500000元，利息396600元，合计人民币3896600元，于2015年11月15日前一次性给付原告人民币3200000元，双方就该纠纷再无他涉，之后原告应当协助被告办理解除案涉房屋、土地使用权的抵押登记手续。如被告金坛市胜辉钢铁物资有限公司不能按时足额履行上述还款义务，则原告常州华鑫资产管理有限公司不再放弃本金300000元和利息396600元，原告有权申请法院强制执行。二、如被告金坛市胜辉钢铁物资有限公司未能按时足额履行上述第一项还款义务，则原告有权以登记在被告金坛市金城昀辉金属制品厂名下的土地使用权［坛他项（2012）第412号］和房屋（金坛市房他证字第××号，优先受偿的限额为3600000元），通过拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿上述第一项还款义务。三、被告张金胜、朱昀辉对上述第一项还款义务承担连带清偿责任。四、本案案件受理费人民币37973元，按规定减半收取18986.5元，由四被告负担（此款原告已预交，被告负担部分于2015年11月15日前迳付给原告）。该民事调解书已经发生法律效力，2016年5月6日，华鑫资产公司向该院申请执行。2016年12月14日，该院作出（2016）苏0482执1099号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖、变卖昀辉金属厂名下的坐落于常州市金坛区金城镇工业园丹荆路2号的房产（产权证号01××99）及其国有土地使用权[坛国用（2012）第xx号]。2017年2月28日，该院向张金胜、朱昀辉送达了（2017）苏0482鉴073号选择评估机构通知书，逾期张金胜、朱昀辉未参加选择评估机构的活动。经随机选择评估机构，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司（以下简称鑫洋评估公司）作为首选，常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司作为备选。为此，该院于2017年3月8日作出（2017）苏0482鉴073号司法鉴定委托书，委托鑫洋评估公司对昀辉金属厂名下所有的坐落于常州市金坛区金城镇工业园丹荆路2号的房地产价值进行鉴定。2017年6月16日，鑫洋评估公司作出苏鑫金房估（2017）司字第004号房产估价报告和（江苏）鑫洋（2017）（估）司字第004号土地估价报告。2017年6月18日，该院作出（2016）苏0482执1099号评估通知书，该通知书载明：1、房产在估价时点的市场价值为677万元，详见鑫洋评估公司苏鑫金房估（2017）司字第004号房产估价报告；2、土地在估价时点的市场价值为81.3万元，详见鑫洋评估公司（江苏）鑫洋（2017）（估）司字第004号土地估价报告；3、机器设备在估价时点的市场价值为14900元，详见常州嘉恒资产评估有限公司常嘉恒评报字（2017）第031号委估资产评估报告书。如对上述评估报告有异议，可自报告送达之日起10日内向本院书面提出，逾期未提出的，本院依法公开拍卖、变卖。2017年7月19日，该院向昀辉金属厂、张金胜等送达了上述评估报告及评估通知书。2017年7月24日，昀辉金属厂不服鑫洋评估公司对常州市金坛区金城镇工业园丹荆路2号的房地产的评估报告，向该院提交了请求重新评估的申请及金坛金鼎房地产估价有限公司于2014年致委托方昀辉金属厂的函及相关材料。2017年8月17日，鑫洋评估公司出具“评估情况的说明”1份，认为：昀辉金属厂提供的某公司的评估报告，但在报告中注明“假设估价对象为商业用途，且未设定任何他项权利为前提”，不同的评估目的有相对应的不同价值，我公司接受法院委托进行司法鉴定评估，首先强调的是合法性原则，上述核资报告采用假设前提不能适用司法鉴定评估，所以得出的价值没有可比性。常州市金坛区金城镇工业园丹荆路2号的房地产目前虽然出租使用，但其合法用途是工业用地，工业用地不能由产权人申请直接转变为商业用地，需按照法定程序先收储后再以招拍挂等方式公开出让，由竞价高者得。此外，昀辉金属厂提供的金坛市规划局[坛规地条（2014）JY041号]签署日为2014年10月16日，有效期为1年，已经失效。常州市金坛区城乡规划评审委员会于2016年4月27日发的《会议纪要》中涉及的该地块的规划目前尚未实施。我公司评估人员到现场后，认真查看、拍照，除了对厂区内建筑物各层、各处进行查看外，还对周边进行了查勘，并听取了陪同人员的介绍，把厂区南侧的小路、广场水泥地和周边绿化的价值计算在总价内，维护了昀辉金属厂的合法权益。对昀辉金属厂提供的证据不能采信，本次评估过程符合《房地产估价规范》，评估结果合法、合理，无需重新评估。另查明，依据2012年4月24日金坛市人民政府颁发的坛国用（2012）第xx号国有土地使用权证，土地使用权人为昀辉金属厂，土地坐落为丹荆路2号。地号为3204820110180248000，土地使用面积为2036.9平方米，权属性质为国有土地使用权，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让。依据房权证常金字第××号，丹荆路2号房屋所有权人为昀辉金属厂，建筑面积为2596.85平方米。2012年4月，昀辉金属厂将上述土地使用权及其房产抵押给江苏江南农村商业银行股份有限公司。鑫洋评估公司成立于2004年2月13日，经营范围包括房地产评估、拆迁评估、土地评估等，并且持有房地产估价机构资质证书。对昀辉金属厂房产及土地使用权的出具评估报告的估价师蔡攀、宋旭毅均持有合法有效的执业证书。金坛法院认为，一、关于是否应当对昀辉金属厂的房地产重新评估的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。该案中，鑫洋评估公司及其评估的人员均具有相应的评估资质。鑫洋评估公司对昀辉金属厂提出的重新评估的申请已作了较详细的说明，昀辉金属厂未向该院提交评估程序严重违法的证据，该院也未发现评估程序严重违法的情况，故对昀辉金属厂要求重新评估的请求，该院不予支持。二、关于该案是否应当听证的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议案件和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该案中，关于昀辉金属厂在金城镇工业园丹荆路2号房地产，其土地使用权及房屋所有权经依法登记，在评估时点登记的土地用途为工业用地，且至今未办理土地用途变更登记。人民法院对执行异议案件实行书面审查，该案不属于案情复杂、争议较大，故无需听证。三、关于是否应当停止该案执行的问题。因昀辉金属厂的房地产无需重新评估，故对昀辉金属厂要求停止该案执行的执行异议请求不予支持。综上所述，被执行人昀辉金属厂提出的执行异议理由不成立，应当依法裁定驳回其执行异议请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，遂作出如下裁定：驳回被执行人金坛市金城昀辉金属制品厂的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向江苏省常州市中级人民法院申请复议。昀辉金属厂向本院申请复议称，请求撤销金坛法院(2017)苏0482执异48号执行裁定。事实与理由：一、评估报告及《情况说明》以工业用途评估不正确。1、房地产评估的核心内容是为了特定的目的，对特定房地产在特定的时间的特定价值进行分析、测算和判断，因此，在分析、测算、判断特定价值之前，必须弄清估价目的、估价对象、价值时点和价值类型这四项估价基本要素。因此，确定待估房地产是以工业用地评估还是以商业用地评估显得尤为重要。2、昀辉金属厂已向评估机构提交了如下证据材料:2013年1月30日金坛市住房和城乡建设局向市政府出具《关于调整原金城昀辉金属制品厂土地用地性质的请示》中载明“拟同意将该地块的工业用地性质调整为商业用地，建议按照先收储后以招拍挂公开出让方式办理相关手续”，2013年2月1日，金坛市人民政府办文单(坛政办[2013]09号)，领导批示同意上述请示。2013年2月27日，金坛市规划局出具《控制性详细规划审批表》，同意该地块规划为商业用地，并呈市政府审批，市政府于2013年2月27日审批同意。2013年5月28日，金坛市政府同意了《出让宗地情况调查表》，载明昀辉金属厂为意向受让人。2013年6月24日，金坛市国土局认为该出让宗地材料齐全，建议以挂牌方式出让，市政府于2013年6月27日予以了同意。根据《土地管理法》第56条规定、国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》第16条规定，从昀辉金属厂向鑫洋评估公司提供的证据材料可以看出，该地块变更为商业用途已经得到了金坛市土地管理局、住房和城乡建设局、规划局的同意，并也已得到了金坛市政府的批准。该地块变更土地用途已被合法准许。至于此后的签订出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同、补交土地使用权出让金，仅是手续问题，并不对土地用途已变为商业用途产生影响。另外，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条规定，招拍挂的目的仅是确定土地使用者，也不对土地用途已变为商业用地产生影响，所以鑫洋评估公司的逻辑是不正确的。通过以上分析，昀辉金属厂认为鑫洋评估公司出具的《情况说明》中第3点是错误的。其错误之关键原因就在于:1、混淆了评估所要确定的是土地用途还是土地使用权人。本案中需要评估机构评估的是房地产价值，而房地产价值评估的重要前提是确定土地的用途，而非确定土地使用权人是谁。该地块已经被政府同意变更为商业用途，至于是通过变更土地出让合同方式、还是通过招拍挂方式确定谁是土地使用权人，并不是评估机构的审查范围，也不是评估房地产价值所需要理涉的内容。2、错误地理解了估价目的。法院要求评估的是房地产价值，而不是收储评估，也不是核算土地出让金。二、鑫洋评估公司在评估时未考虑房地产的实际状况。该房地产始建于1995年，建筑面积2596平方米，占地面积2037平方米，地处老镇广公路与丹荆路交叉路口，坐东朝西，现一、二楼出租给他人从事家具经营，与邻近的金米兰、新业富家具广场连成一片，具有很高的商业使用价值，未来发展前景可观。三、昀辉金属厂并不存在拒不配合、阻碍评估工作进行的行为，反倒是鑫洋评估公司评估人员工作不实、作风浮躁，根本未深入大楼内部进行测量、拍照、摄像等，也未与昀辉金属厂及租户进行交流和沟通。四、昀辉金属厂曾自行委托过相关评估机构对该房地产评估，2014年金坛金鼎房产评估有限公司的评估价为2700万元，2017年江苏常地土地房产评估有限公司的评估价为3096万元，而鑫洋评估公司的评估价仅为758.3万元。虽然各评估公司的评估结论均有一定的独立性，但相差如此之大，也着实让昀辉金属厂费解。综上，复议申请人依法申请复议，请求二审法院支持复议申请人的复议请求。申请执行人华鑫资产公司辩称，一、一审裁定对事实已经查明，并依法告知了包括复议申请人在内的所有执行被申请人权利，保障了其合法权益，程序合法且认定事实正确。二、评估机构的选定合法，评估人员具有评估资格，评估过程符合法定程序，所采纳的评估依据客观真实合法。评估时也已经充分考虑了周边、房地产的实际情况等等因素。三、对土地用途的认定问题，相关批复已经失效，办理土地用途性质变更需按法定程序，不确定性明显，且至今未办理土地用途变更手续，复议申请人要求重新评估的主要理由不充分。四、复议申请人及其他被申请执行人，在被执行过程中以及评估过程中，拒不配合阻碍执行、评估工作行为明显。五、复议申请人自行委托评估的行为，对本次执行不发生法律效力，不受其约束，且评估时间节点、评估依据、评估目的等完全不同。自始至终复议申请人从未正式出具过其所称的两份评估报告。因此一审裁定事实认定清楚，适用法律正确，请求法院驳回昀辉金属厂的复议请求，维持一审裁定。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。评估价格并非交易价格，最终成交价格需经市场交易确定。本案中，鑫洋评估公司在人民法院委托评估机构名册内，具有相应的评估资质，其接受金坛法院的委托，对案涉房产和土地使用权按相关程序进行了评估。在一审异议审查过程中，鑫洋评估公司对昀辉金属厂提出的异议出具了情况说明，且从专业角度作出了合理解释。昀辉金属厂虽对案涉评估报告提出异议，但并未提供评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的证据，故昀辉金属厂的复议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。金坛法院（2017）苏0482执异48号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回金坛市金城昀辉金属制品厂的复议申请，维持常州市金坛区人民法院（2017）苏0482执异48号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  朱正生审 判 员  陈 倩代理审判员  徐凌楠二〇一八年五月八日法官 助理  陶金沙书 记 员  徐志娟