山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁14民初141号 原告：李锦源，男，1997年10月24日出生，汉族，住山东省胶南市。 委托诉讼代理人：李雪恒，男，1971年12月23日出生，汉族，住山东省胶南市,系李锦源之父。 委托诉讼代理人：赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。 被告：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（原中国长城资产管理公司济南办事处），住所地山东省济南市市中区经七路168号。 负责人：刘学堂，总经理。 委托诉讼代理人：尚应新，山东环周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琪，山东环周律师事务所律师。 第三人：青岛双月园投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区隐珠街道办事处驻地。 法定代表人：吕明，总经理。 委托诉讼代理人：高希臣，山东祥天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕栋，山东祥天律师事务所实习律师。 原告李锦源与被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城公司）、第三人青岛双月园投资有限公司（以下简称双月园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月12日立案后，原告李锦源于2017年7月2日申请延期审理，2017年7月17日申请恢复审理。2017年8月21日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告李锦源的委托诉讼代理人李雪恒、赵鹏，被告长城公司的委托诉讼代理人尚应新、第三人双月园公司的委托诉讼代理人高希臣、吕栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李锦源向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原胶南市广州路168号《山海苑》9栋2单元8层802号房产所有权归原告所有，并停止对以上财产的执行。2.涉及本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2017年4月26日，原告（案外人）收到山东省德州市中级人民法院送达的（2017）鲁14执异37号执行裁定书。原告认为贵院驳回原告执行异议的裁定事项，缺乏法律及事实依据。一、被告所申请执行的原胶南市广州路168号《山海苑》9栋2单元8层802号房产为原告所有，已不属于第三人所有。2010年6月22日因原告年龄小，原告之父李雪恒与第三人签订《合作建房协议》，约定李雪恒以38万元价格购买《山海苑》小区楼房一套，没有约定具体哪套楼房，李雪恒根据协议于2010年6月22日以现金方式支付房款19万元，于2011年6月30日以现金方式支付房款19万元。2013年10月13日针对以上协议需要签订认筹确认书时，原告已接近成年，其本人与第三人签订《山海苑内部认筹确认书》，该确认书确定了具体位置、面积、价款，最终确认房款（包括车位款）共计472571元，包括原告之前以现金方式交付的房款38万元，原告于2013年11月6日通过POS机刷卡支付92571元。第三人办理了楼房预售许可证后，双方于2015年6月9日就以上楼房签订正式《青岛市商品房预售合同》，就楼房位置、面积、价款、交房时间等进一步进行了具体约定。涉案楼房已交付，钥匙于2017年3月27日已交付给原告，原告已交付装修垃圾清运费279元，因第三人原因，致楼房至今未网签备案。通过以上事实可以证明，原告及父亲与第三人先后签订的关于涉案楼房的合作协议、认筹确认书及买卖合同，均是真实有效，且该协议双方早已履行。因此，原告对涉案楼房已享有所有权及其他权利，原告有权依法对以上房产予以占有、使用。二、被告对属于原告的以上房产申请执行是完全错误的，没有任何法律及事实依据。原告与第三人签订的关于楼房的协议、确认书及买卖合同均是真实有效的，第三人将以上房产卖给原告合理合法，且原告作为善意购买人已支付了全部楼房价款，楼房并已交付。因此，被告无权对已属于原告的以上房产申请执行。贵院驳回原告的执行异议请求是不正确的，侵犯了原告对以上房产拥有的所有权及其他合法权益。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人执行异议无法律及事实依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定及《民事诉讼法》第204条的规定提起起诉，请依法支持原告的诉求。 长城公司辩称：一、答辩人系涉案房产的抵押权人，依法对涉案房产享有优先受偿权，原告的异议主张不能排除执行。2013年8月9日，答辩人从中融国际信托有限公司处受让其对第三人双月园公司享有的本金35620万元债权，双月园公司以其拥有的705套住宅、23套商业网点提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，其中抵押的705套住宅中就包括了涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定，答辩人作为涉案房产的抵押权人对涉案房产享有优先受偿权，原告提出的异议主张不能排除执行。二、原告并非涉案房屋的所有权人，亦不存在对涉案房屋排除执行的其他权利，其主张无任何事实和法律依据。原告主张其与双月园投资公司签订了《合作建房协议》、《山海苑内部认筹确认书》以及《青岛市商品房预售合同》均是真实有效的，且已经支付了全部房款，便认为涉案房屋系其所有明显是错误的。根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”原告既非涉案房屋登记的权利所有人，也从未办理过网签，即便上述合同均属有效，且已经交付全款，也仅仅是对双月园投资公司享有一般债权，而不享有涉案房屋的所有权。显然原告的一般债权无法对抗答辩人的已经登记的担保物权。此外，根据（2017）鲁14执异37号民事裁定书记载，原告曾主张涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但贵院经依法审理认为其不符合该条第三项的规定，即存在购买涉案房产无转账记录、未开具发票等不符合交易常识的情形，故依法驳回其异议请求。可见，原告亦不对涉案房屋享有排除执行的其他权利。综上，原告的主张无任何事实和法律依据，不能排除答辩人对涉案房屋的执行。 双月园公司述称，原告李锦源所述属实，应当予以支持。第三人已经提供其他足额的其他房产，足以清偿被告的全部债权本息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月22日，李锦源（此时13岁）的父亲李雪恒与双月园公司签订合作建房协议书，该协议名为合作建房实为房屋买卖。2010年6月22日和2011年6月30日，李锦源分两次向双月园公司缴纳购房款共计38万元。2013年10月13日，李锦源与双月园公司签订山海苑内部认筹确认书，确认原告李锦源系案涉房屋的买受人。2013年11月6日，李锦源向双月园公司缴纳购房余款92571元。2013年11月25日，被告长城公司向黄岛区房管中心出具《承诺函》一份，承诺同意第三人双月园公司抵押的案涉工程办理预售许可证，并配合房管中心在购房户签订合同后及时解押，保证房权证的正常办理。2015年6月9日，李锦源与双月园公司签订正式《青岛市商品房预售合同》。2015年11月9日，案涉房产首次被查封。2017年2月15日，青岛市黄岛区不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》，证明原告李锦源名下现无住宅房屋。2017年3月21日，李锦源与双月园公司签订《交房协议书》和房屋验收表。长城公司的前身为中国长城资产管理公司济南办事处。 庭审中，长城公司对李锦源的付款的真实性不予认可，申请对缴款单据与第三人双月园公司财务专用章是否同时期形成予以鉴定。2018年3月26日，本院委托的鉴定机构出具终止鉴定告知书，现有条件下不能达到委托要求，退回鉴定材料。 本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点问题是李锦源对涉案房产是否有实体权利足以排除执行。首先，李锦源与双月园公司于2015年6月9日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，且其签订时间是2015年6月9日,在案涉房产被查封(2015年11月9日)之前。其次，青岛市黄岛区不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》证实，李锦源在2017年2月15日之前在此地无其他住房，案涉房产是其唯一住房。再次，案涉收款收据的出票行为虽有瑕疵,长城公司的怀疑也有一定道理，但纵观全案，案涉收款收据与合作建房协议书、内部认筹确认书、《青岛市商品房预售合同》《交房协议书》、房屋验收表等证据，形成时间跨度长，又相互独立、互相印证，能够形成一个完整的证据链。而且，原告李锦源与第三人双月园公司的庭审陈述基本一致，双方提交的证据也能相互佐证。再者，被告长城公司的怀疑也仅仅是怀疑，并无充分证据证明原告李锦源与第三人双月园公司存在恶意串通的情形。因此，综合当事人的诉辩意见，结合庭审证据质证辩证，可以认定原告李锦源分别于2010年6月22日、2011年6月30和2013年11月6日向双月园公司缴纳购房款472751元的事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，李锦源对涉案房产享有实体权利足以排除本案的强制执行。 关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条在本案的适用问题。该条文规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中的但书部分应包括该规定第二十八条--第三十条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。根据该批复第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，消费者的生存利益优于建设工程价款优先受偿权。由此可见，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定物权优于债权，但并不排斥《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》消费者生存利益优先保护的规定。在房价高企的今天，消费者毕其一生，甚至两代人的收入，方购得一处安身立命之所，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,充分体现了以人为本的立法理念。在执行异议之诉案件中，物权优于一般债权是原则，但是，消费者关于涉案房产的债权，并非一般的债权，而是一种关乎生存利益的物权期待权，生存利益与经营利益发生冲突时，应兼顾双方的利益需求，但适度向相对弱势方倾斜，优先保护消费者的生存利益，既符合立法本意，也彰显了司法的公平正义和以人文本的法治理念。因此，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，优先于抵押权而保护消费者的生存利益，与第二十七条的规定以及立法理念并不矛盾。 综上所述，李锦源对涉案房产享有实体权利足以排除执行，但其实体权利仅仅是一种物权期待权，并不是其主张的案涉房产的物权。物权法定，案涉房产应依法登记，并完成物权公示，才发生物权转移的效力，否则案涉房产的物权仍归原所有人双月园公司所有。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项规定，判决如下： 一、停止对原胶南市广州路168号《山海苑》9栋2单元8层802号房产的执行； 二、驳回原告李锦源的其他诉讼请求。 案件受理费8389元，由被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2017）鲁14执异37号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘玉福 人民陪审员  唐荣田 人民陪审员  张 晶 二〇一八年五月二十五日 法官助理尚敏 书记员王洁