广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初810号 原告：何东晓，男，壮族，1990年12月10日出生，住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：樊堂鑫，广西国海律师事务所律师。 被告：朱晓文,男，汉族，1968年8月24日出生，住南宁市青秀区。 被告：雷虹虹，女，汉族，1975年3月20日出生，住南宁市青秀区。 二被告委托诉讼代理人：韦浩，广西昭盛律师事务所律师。 第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所南宁市青秀区金浦路20号广西国际金融中心1号楼A座11层1102-1103室，统一社会信用代码91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，该公司职工。 原告何东晓与被告朱晓文、雷虹虹、第三人广西贵人置业投资有限公司(以下简称贵人置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月2日公开开庭进行了审理。原被告及第三人均为委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何东晓向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告、第三人于2017年11月14日签订的《房地产买卖及居间合约》于2018年3月14日解除；2.判令被告向原告双倍返还购房定金10万元；3.判令被告赔偿原告支出的居间服务费31800元、按揭代理服务费5300元、权证过户手续费1000元、房屋评估费5300元；4.判令被告赔偿原告支出的律师代理费6953元。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告、第三人于2017年11月14日签订的《房地产买卖及居间合约》；2.判令被告向原告双倍返还购房定金10万元；3.判令被告赔偿原告支出的居间服务费31800元、房屋评估费5300元；4.判令被告赔偿原告支出的律师代理费6953元、财产保全责任保险服务费1000元；5.第三人返还原告按揭代理服务费5300元、权证过户手续费1000元。事实和理由：原被告及贵人置业公司于2017年11月14日签订一份《房地产买卖及居间合约》，约定被告将其所有的位于南宁市良庆区滨江·丽景花园娱乐综合楼A座XX号房屋(以下简称808号房)出售给原告，房屋成交价为106万元，原告于合同签订当日支付第一部分房款即购房定金5万元，第二部分房款17万元于贷款申请通过银行审批及被告贷款还清当日支付，余款84万元由银行按揭贷款支付。合同签订后，原告为了促进交易顺利进行，全面履行合同义务，在支付购房定金5万元后，又向第三人支付了服务佣金、按揭代理服务费、权证过户手续费、房屋评估费共计43400元。原告申请按揭贷款于2017年12月20日通过银行审批，但被告未按合同约定办理提前还款和解除抵押等事宜，经原告和第三人多次催告，被告均予以拒绝。2018年3月7日，原告依合同约定委托第三人向被告发出《履约催告函》，要求被告及时办理房屋贷款抵押解押事宜，并配合原告办理后续房屋过户手续，但被告仍是置之不理，拒绝继续履行合同。原告认为，《房地产买卖及居间合约》是三方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行。被告拒不办理房屋抵押解押事宜，不配合原告办理后续房屋过户手续，违反了合同约定和法律规定，导致原告的合同目的无法实现，其行为已构成违约，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。 朱晓文、雷虹虹辩称，原告并无证据证明其申请按揭贷款通过审批的时间，亦无证据证明已通知了被告。根据合约约定，原告在支付第二部分房款17万元后，加上被告自筹的资金33万元，两部分款项共计50万元，用于偿还被告以808号房抵押贷款尚欠的贷款50万，之后才能解除该房的抵押。原告未支付第二部分房款17万元，原告亦仍在继续筹措资金，合同仍能继续履行，被告不同意解除合同，原告要求返还定金、赔偿居间服务费等诉讼请求因合同继续履行而不能成立。 贵人置业公司述称，第三人已履行完居间服务费31800元对应的居间服务，按揭代理和权证过户属于居间服务之外的有偿服务，因该两项工作尚未实际进行，第三人预收原告的按揭代理服务费5300元、权证过户手续费1000元，第三人可以退还。对原告主张的事实无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月14日，何东晓(买方)，朱晓文、雷虹虹(卖方)及贵人置业公司(经纪方)三方签订一份《房地产买卖及居间合约》，约定卖方转让所有权登记在雷虹虹名下的位于南宁市良庆区滨江·丽景花园娱乐综合楼A座XX房屋给买方。合约第一条“交易标的及权属情况”第4项约定，XX号房处于抵押状态，未结清的还款额约50万元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况。现双方同意由买方支付部分楼款用于提前还款解押使用，不足部分由卖方自行负责。合约第五条“合约违约责任”约定，买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过7个工作日，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，自发送之日起超过7个工作日仍不履行合约的，守约方可解除交易或本合约自动解除。违约方按下列约定承担赔偿责任：如卖方违约，须在3个工作日内无息退还买方已付房款及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用，还须支付与定金同等数目之金额作为违约金赔偿给买方。如卖方不依约退还相应款项和支付违约金等违约款项，每逾期一天另按银行同期贷款利率的四倍计算利息给买方作为罚息，至付清全部应退还款项及违约款项之日止。合约第六条“经纪方的收费标准及权利和义务”约定，基于买卖双方之信任独家委托经纪方提供房地产居间服务，经纪方并促成买卖双方签订本次合约，已完成了房产居间服务事宜，双方同意在本合约签订当日，由买方支付居间服务佣金31800元、按揭代理服务费5300元。合约第九条“成交价及付款方式”约定：1.该物业成交价为106万元；2.买方付款方式为商业贷款。如委托经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续，双方应在经纪方规定的期限内提供办理银行贷款所需要的资料，并配合到指定的银行签署按揭文件及支付贷款所需费用。买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准结果为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料。“注：若买方在第一次贷款金额审批低于原贷款金额，买方可更换一次贷款银行重新办理贷款手续，卖方必须无条件配合。银行的贷款审批通过后，银行是以电话的形式进行通知，卖方不得以未见书面审批通过通知为由拒绝履行合同，若拒绝履行则视为违约行为。”该内容使用双下划线进行了提示。3.第一部分房款(定金款)50000元，签约当天由买卖双方委托经纪方代为托管(视为卖方已签收)，待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方。4.第二部分房款(首期款)17万元，买方于申请按揭贷款获银行审批通过，卖方偿还XX号房抵押贷款当日，支付给卖方。5.第三部分房款(尾期款)84万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成，银行领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方。6.第四部分房款(交易保证金)5000元，从首期款中预留给买方，待卖方交付物业及结清物业杂费、户口迁出手续全部办理完毕后3天内，由买方支付给卖方。 合约签订后，何东晓于2017年11月14日通过贵人置业公司向朱晓文支付定金5万元，向贵人置业公司支付居间服务费14700元，于2017年11月27日和30日向贵人置业公司支付居间服务费13700元和3400元，支付的居间服务费共计31800元。2017年11月14日和27日，何东晓向贵人置业公司支付评估费5300元、权证过户手续费1000元、按揭代理服务费5300元。原告为办理按揭贷款，委托评估机构对808号房进行了评估，评估报告已作为贷款申请材料提交给了银行。 原告申请按揭贷款于2017年12月20日通过银行审批，第三人已电话告知被告该事实，并通知被告按合约约定提前还贷及办理XX号房抵押登记涂销手续，但被告未予以办理。2018年3月7日，第三人根据原告的委托，向被告发出一份《履约催告函》，该函载明了买卖双方签订合约和履约的情况，要求被告在该通知发出之日起7个工作日内办理XX号房抵押登记涂销手续，并领取结清证明，配合办理房屋后续交易手续。被告于2018年3月9日签订该函件，但仍不按合约约定及该函件要求履行合同义务。 2018年3月20日，原告就提起本案诉讼事宜与广西国海律师事务所签订《广西国海律师事务所律师民事代理合同(个人)》，约定该所指派该所樊堂鑫律师作为本案一审阶段代理人，代理费为6953元。原告于2018年4月27日向该律师事务所支付了代理费6953元。诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院经审查后依法裁定查封了XX号房。原告为申请财产保全，向中国平安财产保险股份有限公司广西分公司提保了诉讼财产保全责任保险，为此支付了保险服务费1000元。 本院认为，本案主要争议焦点：1.《房地产买卖及居间合约》是否有效；2.被告是否违约，《房地产买卖及居间合约》是否解除；3.被告应否双倍返还原告定金，并赔偿原告居间服务费、评估费、律师代理费和保险服务费。 关于《房地产买卖及居间合约》效力问题。《房地产买卖及居间合约》是原被告及第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，三方当事人均应严格履行合同义务。 关于违约及合同解除问题。根据《房地产买卖及居间合约》的约定，第三人电话通知被告原告获取银行放贷审批的情况后，被告应在第三人规定的期限内向XX号房抵押贷款银行申请提前还贷，并筹措资金在银行规定的期限内还款，办理抵押登记涂销手续。但被告未按第三人的通知要求履行上述义务，在接到第三人发出的《履约催告函》后，仍不按函件规定的期限履行上述义务。被告的行为已构成违约，原告依据合约约定，有权解除合同。原告诉请解除《房地产买卖及居间合约》，有事实和法律依据，本院予以支持。被告以原告无书面证据证明已告知其银行放贷审批情况为由，主张其不清楚原告申请贷款获银行审批的情况，其因此不存在违约。因被告的该主张与合约约定不一致，本院不予采信。 关于违约后的责任问题。对被告的上述违约行为，原被告在合约中既约定了违约金，又约定了定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以适用违约金或者定金条款”的规定，原告有权选择违约金或者定金条款向被告主张违约责任。原告要求被告双倍返还定金10万元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合约的约定，被告应将原告向第三人支付的居间服务费及为履行合同而对XX号房进行评估产生的费用及其他费用赔偿给原告。原告要求被告赔偿其支出的居间服务费31800元、评估费5300元、律师代理费6953元、财产保全责任保险服务费1000元，有事实和法律依据，本院予以支持。按揭代理服务费5300元和权证过户手续费1000元尚未实际发生，第三人应将预收的这二项费用退还给原告。原告要求第三人予以返还，第三人对此亦无异议，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，判决如下： 一、解除何东晓与朱晓文、雷虹虹、广西贵人置业投资有限公司于2017年11月14日签订的《房地产买卖及居间合约》； 二、朱晓文、雷虹虹于本判决生效之日起7日内向何东晓双倍返还定金10万元； 三、朱晓文、雷虹虹于本判决生效之日起7日内向何东晓赔偿居间服务费31800元、评估费5300元，合计37100元； 四、朱晓文、雷虹虹于本判决生效之日起7日内向何东晓赔偿律师代理费6953元、财产保全责任保险服务费1000元，合计7953元； 五、广西贵人置业投资有限公司于本判决生效之日起7日内向何东晓返还按揭代理服务费5300元和权证过户手续费1000元，合计6300元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行上述义务的，权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3307元，减半收取1653.5元，财产保全申请费1272元，合计2925.5元，由朱晓文、雷虹虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 愿 二〇一八年五月七日 书记员 谈懿心 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以适用违约金或者定金条款。