河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初515号原告（反诉被告）：北京麦克斯展览展示有限公司，住所地北京市朝阳区博大路3号院5号楼2层212。法定代表人：徐罗兵，总经理。委托诉讼代理人：王琦，河北张国庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：高宝德，男，1962年12月19日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：张丽娟，三河市天源法律服务所法律工作者。原告北京麦克斯展览展示有限公司（以下简称麦克斯公司）与被告高宝德、高有维、三河市盛达金属结构有限公司租赁合同纠纷一案及反诉原告高宝德与反诉被告麦克斯公司租赁合同纠纷一案，本院分别于2018年1月15日、2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦克斯公司于2018年2月1日申请撤回对被告高有维、三河市盛达金属结构有限公司的起诉，本院依法口头裁定予以准予。原告（反诉被告）麦克斯公司的委托诉讼代理人王琦、被告（反诉原告）高宝德的委托诉讼代理人张丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦克斯公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告在2017年6月6日签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告返还原告房屋租赁费210833元；3.判令被告赔偿原告装修费200000元；4.判令被告赔偿原告搬迁费50000元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2017年6月6日签订《厂房租赁合同》，约定原告租赁被告厂房用于展览展具、展示用具的定做、展台的预搭建，当时被告承诺提供给原告的厂房能够制作生产展览展具、展台的预搭建并提供给原告按照施工图纸建设的办公室、员工宿舍、卫生间。在合同签订后，原告支付被告厂房租赁费330000元并对厂房进行了装修，装修费共计200000元左右。2017年10月15日乡政府人员来到租赁处并对从被告处租赁的厂房进行查封，并声明该租赁厂房不能从事制作生产展览展具、展台的预搭建，把原告的生产设备全部拉走，并把厂房内的电全部停掉，从2017年10月15日原告就停工至今。原告多次与被告协商未果，现原告向法院提起诉讼，请法院维护原告的诉讼请求。被告高宝德辩称，2017年6月6日,高宝德与原告签订的《厂房租赁合同》，与三河市盛达金属结构有限公司、高有维无关，截止到2017年9月30日共收原告租赁费330000元整，合计是六个月的租赁费。合同签订后，原告即入场开始进行加工制作，并产生大量的工业垃圾，一直干到2017年12月10日左右才将工作场面收拾干净并撤离被告租赁给原告的场地，并于2017年12月3日另付10000元作为水电费用，被告高宝德扣完水电费后又将多余的6300元转还给了原告。原告提出解除合同，是因为其自身违规生产导致，属于原告违约解除，所以应由原告继续支付《厂房租赁合同》第三条第一项的租金260000元，被告将就原告的违约行为提出反诉。关于原告所主张的装修费用，被告不同意给付。原告从未进行过装修，原告租赁的厂房与租赁之前的状态一致并无改变，在厂房租赁合同签订时原告公司仅说是进行展台展示使用，不存在任何污染，故此原告要求对厂房进行装修展示，但原告在2017年6月6日入场后就开始进行加工制作、喷漆，而不是进行展台展示，所以也不存在合同第二条第一项约定的免租两个月的事由。关于原告所主张的搬迁费用，是原告自己的行为，被告从未让原告搬走或驱逐，此费用也不应该由被告承担。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告高宝德向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告给付反诉原告3个月的租赁费165000元，并支付延期给付租金的滞纳金按每日600元计算，计算至合同解除之日止；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年6月6日，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》，反诉被告租赁反诉原告的厂房用于展示展台使用，合同约定自2017年6月10日至2017年8月9日系反诉被告装修期间，免收租赁费。但反诉被告刚一入场，就开始加工展台，并没有对反诉原告的厂房进行装修，也未进行展台展示。合同约定租赁期限为6年，但至今还不到一年，反诉被告随意要求解除合同明显违反合同第七条第六项和第八条第一款“如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金”的约定。故反诉原告提起反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告麦克斯公司辩称，不同意反诉原告的请求。反诉原告在签订合同时是知道反诉被告承租厂房是用来进行加工制造的，并不是反诉原告所述是进行展览展示搭建，实际上在厂房中是不能进行搭建的，搭建工作只能在举办的展台上做，如果在厂房中进行搭建，则无法把成品运出厂房。后因乡政府人员到场将设备拉走，并做停电处理，导致反诉被告从2017年10月15日停工。反诉原告未按合同约定履行地面的水泥硬化及建设办公室、宿舍、卫生间等义务，属于违约在先，反诉被告没有违约行为，不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2017年6月6日，原告麦克斯公司（承租方、乙方）与被告高宝德（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，被告高宝德将坐落在三河市泃阳镇大枣林村村西的租赁建筑面积为6300平方米的钢结构厂房出租给原告麦克斯公司使用。合同第二条约定厂房装修期为2个月，自2017年6月10日起至2017年8月9日止，装修期间免收租费。厂房租赁自2017年8月10日起至2023年8月9日止，租赁期为6年。第三条约定该厂房租赁价格为月租金55000元,年租金为660000元。租金为每年支付一次。支付日期在支付月15日前向甲方支付租金。甲乙双方签订合同后，三日内乙方向甲方支付200000元租金，2017年8月1日前支付200000元，2018年2月10日乙方向甲方支付剩余260000元租金。租金第一年至第三年每年660000元，第四年至第六年租金每年700000元。合同第七条第三款约定，租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；第七条第四款约定，租赁期间，因政府原因致使乙方不能进行生产，甲方退还乙方已支付剩余租金，乙方的改造费用甲方给予酌情补偿；第七条第六款约定；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收拖欠部分每日千分之五滞纳金，并有权终止租赁协议。合同第八条第一款约定租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；第八条第三款约定甲方负责车间内部和院落的地面水泥硬化，经甲乙双方协定，甲方按照乙方提供的施工图纸建设办公室、员工宿舍、卫生间。合同签订后，原告分别于2017年6月7日、2017年8月19日、2017年9月30日向被告支付租金200000元、80000元、50000元，共计330000元。原告在进入租赁厂房后，开始进行展台的加工制作。2017年10月份，三河市泃阳镇政府及三河市泃阳镇大枣林村民委员会派人到原告租赁厂房内主张其存在污染事项要求停工停产，并进行断电处理，原告开始从租赁厂房内搬离部分物品。2017年12月4日，原告向被告邮寄了厂房租赁合同解除通知书，要求解除合同，并要求被告返还厂房租赁费210833元，赔偿装修损失和搬迁费50000元及停业期间损失264000元，但双方协商未果。经本院现场查勘后，原、被告庭审中确认：租赁厂房东侧有二层办公楼，楼内上下两层房间的内墙上的涂料为原告粉刷；办公楼二层隔断玻璃为原告安装；租赁时办公楼内地面是水泥地面，原告搬离后，被告对办公楼地面重新做了地暖、铺设砂浆；租赁时原告在办公楼内安装了临时电线，现场查勘时，被告在办公楼内重新排设了电线；在二层办公楼东侧，有一排一层小房，共15间，为部分员工宿舍，均为被告承建和装修，该15间房约为2017年8月20日建设完工；在租赁厂房西侧有二层小楼，其中二层的部分房间为被告提供给原告工人当宿舍使用；在租赁厂房西北角墙外有两间厕所，为原告所建。原、被告对于原告从涉案厂房租赁场地全部搬离的时间有争议，原告主张是在2017年11月10日前将设备和工人全部撤离，并申请证人于某、魏某出庭作证。被告主张原告是在2017年12月10日才从租赁场地全部搬离，并提交三河市泃阳镇大枣林村民委员会出具的证明和申请证人韩某、刘某和出庭作证。证人于某陈述在2017年11月17日至18日还在搬展览展示用的东西，但是否所有东西均搬清并不清楚。证人魏某陈述其在2017年10月份开始从场地搬运展具和设备，2017年11月份全部搬完，但其搬完后不清楚库房还剩什么。证人韩某陈述2017年12月中旬原告的人员“老姚”让其拉废铁，看到有车在装东西。证人刘某和陈述大概在2017年12月10日原告的人员“老姚”出钱让其打扫卫生，清理搬离的现场。结合三河市泃阳镇大枣林村民委员会出具的证明中写明2017年12月中旬左右，麦克斯公司从租用高宝德的场地搬走以及2017年12月3日原告曾向被告转账10000元的事实。因此本院认定原告麦克斯公司从涉案厂房租赁场地全部搬离的时间为2017年12月10日。原告麦克斯公司提交其与上海玺华室内外装饰有限公司签订的《工厂装修工程承包合同》、上海玺华室内外装饰有限公司出具的收条及9份支付宝的转账电子回单（金额共计70000元）、上海玺华室内外装饰有限公司法定代表人何记华出具的书面证言，证明上海玺华室内外装饰有限公司对涉案厂房进行了装修，约定装修费为300000元，由于政府对于环保的要求没有完成全部装修工作，经与原告协商，原告支付装修费200000元。装修的项目有厂房电缆、电器电缆、电线灯具、照明、气管、厂房隔断、小区域的隔断、卫生间、办公室的木质地板及油漆。被告对原告提交的《工厂装修工程承包合同》、收条、何记华的书面证言真实性均不予认可，认为该合同的工程地点与租赁物所在地不一致，且合同约定的装修内容与法院组织双方现场查勘的装修内容不符。因原告所提出的装修项目在本院现场查勘时部分已不存在，且原告未能提供其他证据证明存在该部分装修项目，故本院对原告提供的上述证据不予认定。对于原告的装修项目，本院依据现场查勘双方确认的项目予以认定。原告提供其与魏某签订的物流运输协议书、收条和转账记录，证明因原告将租赁厂房内的物品搬离产生搬迁费50000元。因魏某出庭作证证明其为原告从租赁厂房搬离物品的事实，故对上述证据的真实性，本院予以确认。本院认为，原告麦克斯公司与被告高宝德于2017年6月6日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，因政府人员到原告租赁厂房内主张因其存在污染事项要求停工停产，并进行断电处理，此后原告从租赁厂房内搬离，原告要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，被告在庭审中亦同意解除合同，故对原告起诉要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张其在被政府人员要求停工后就没有使用租赁厂房，故租赁费应计算至2017年10月15日，被告应返还原告租赁费210833元。但根据本院查明认定的事实，被告在2017年12月10日之前还未从涉案租赁厂房内全部搬离，故租赁费应计算至2017年12月10日。庭审中，被告虽然主张原告未对厂房进行装修，不应给予原告2个月的免租期，但根据庭审中原、被告对厂房的租赁情况的确认，原告对租赁厂房存在装修行为，且合同有约定2个月的免租期，故根据合同约定的租赁费标准，截至2017年12月10日的租赁费应为221833.33元。因原告已向被告支付租赁费330000元，故被告应向原告返还租赁费108166.67元。因双方签订的合同约定因政府原因导致原告不能进行生产，原告的改造费用由被告酌情补偿。根据庭审中原、被告对厂房的租赁情况的确认，原告对办公楼上下两层房间的内墙粉刷了涂料，在办公楼内安装了临时电线，在办公楼二层安装了隔断玻璃，在租赁厂房西北角墙外承建了两间厕所。故对于原告请求被告赔偿的装修费损失，本院根据现场查勘的情况及合同履行情况，酌定被告赔偿原告上述损失20000元。合同履行过程中，系因政府原因造成原告无法继续使用涉案的租赁厂房，属于不能规则于双方当事人的事由导致合同不能继续履行，原、被告双方均无过错，因此因解除合同搬离租赁厂房而产生的搬迁费，应由原告自行承担。对于原告主张搬迁费的诉讼请求，本院不予支持。如前所述，本案中反诉被告系因政府原因造成不能继续使用涉案租赁厂房而解除合同，属于不能规则于双方当事人的事由，对于反诉原告主张因反诉被告违约应赔偿三个月租金的请求，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付的逾期支付租金的滞纳金，反诉被告认为是反诉原告未按合同约定履行地面的水泥硬化及建设办公室、宿舍、卫生间等义务，属于违约在先，反诉被告不应承担违约责任。根据本院查明的事实，因反诉原告在合同履行过程中，并未按约向反诉被告提供其建设的卫生间，而是由反诉被告自行建设，且应由反诉原告建设的员工宿舍也于2017年8月20日建设完工，故反诉被告迟延支付租赁费的行为属于其履行抗辩权的行为，故对于反诉原告要求反诉被告支付的逾期支付租金的滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告北京麦克斯展览展示有限公司与被告高宝德于2017年6月6日签订的《厂房租赁合同》；二、被告高宝德于本判决生效后七日内返还原告北京麦克斯展览展示有限公司租赁费108166.67元；三、被告高宝德于本判决生效后七日内赔偿原告北京麦克斯展览展示有限公司装修费损失20000元；四、驳回原告北京麦克斯展览展示有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告高宝德的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8212元，减半收取计4106元，由原告北京麦克斯展览展示有限公司负担2964元，被告高宝德负担1142元（本判决生效后七日内向本院交纳）；反诉案件受理费1800元，由反诉原告高宝德负担（已向本院预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  丁瑞芹二〇一八年五月十四日法官助理张大力书记员张铭洋