河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0802民初1223号 原告:承德市城市管理局，住所地承德市武烈路**，统一社会信用代码11130800730267479X。 法定代表人：颜振乾，局长。 委托诉讼代理人:李月华，河北山庄律师事务所律师。 被告:承德市双桥区牛圈子沟镇人民政府，，住所地承德市双桥区半壁山路**统一社会信用代码11130802000501681N 法定代表人：薛敬伟，镇长。 委托诉讼代理人：李振泉，河北蓝岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱瑞民，男，1970年1月28日出生，满族，现住承德市双桥区。 第三人：承德市双桥区牛圈子沟镇卫生院，，住所地承德市双桥区南园街**统一社会信用代码12130802692090026F 法定代表人：邢开，院长。 委托诉讼代理人：杨雯，河北德律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭明远，男，1983年7月21日出生，满族，现住承德市双桥区。 原告承德市城市管理局与被告承德市双桥区牛圈子沟镇人民政府、第三人承德市双桥区牛圈子沟镇卫生院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告承德市城市管理局的委托诉讼代理人李月华，被告承德市双桥区牛圈子沟镇人民政府的委托诉讼代理人李振泉、朱瑞民，第三人承德市双桥区牛圈子沟镇卫生院的委托诉讼代理人杨雯、郭明远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德市城市管理局向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告将位于承德市双桥区的原被告办公楼即现原告办公楼一至三层被第三人占用的全部房屋（约建筑面积550平方米，房屋价值100万元）交付给原告；2、判令被告向原告给付房屋被第三人占用期间的租金损失205万元（自2004年5月11日至实际交付之日，按同期同类房屋租赁市场价格计算，以鉴定数额为准）；3、判令第三人对被告上述房屋交付和租金给付承担连带责任；4、本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。诉讼过程中原告增加诉讼请求，请求判令被告协助办理房屋产权过户手续。事实与理由：2003年4月30日，原告就购买被告位于承德市双桥区（后改为现在的“武烈路67号”）原牛圈子沟镇人民政府办公楼一事，与被告（甲方）签订《办公楼购买协议》，约定：原告（乙方）为解决办公场所，购买被告办公楼，购买范围含主楼及镇政府所属外围的平房，总售价330万元，分期支付，到2004年底之前付清；被告收到原告支付的首期购房款后，需在十天内迁出该办公楼，将办公楼交与原告使用。协议签订后，原告支付了相应首付款和大部分购房款，但是被告只将该办公楼的二至六层的大部分房屋及外围平房交付给了原告，一层全部、二层和三层的一部分共约550平米房屋仍被第三人占用。原告曾多次书面催促被告和第三人交房，但被告和第三人以找房困难为由进行拖延，至今未予交付。为维护原告合法权益，提起诉讼。 承德市双桥区牛圈子沟镇人民政府辩称，一、被告正确的名称为：“承德市双桥区牛圈子沟镇人民政府”，并非诉状中原告所列的“双桥区牛圈子沟镇人民政府”。二、原告与被告于2003年4月30日签订的《办公楼购买协议》违反了法律、法规的强制性规定，被告无权处分国有资产，该协议应认定为无效协议。被告保留另诉的权利。根据国有资产管理局国资事发（1995）17号《行政事业单位国有资产管理办法》第二条规定，行政事业资产是指由行政事业单位占有、使用的、在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。第六条规定，国有资产管理部门是政府专司国有资产管理的职能机构。第二十七条规定，行政事业单位处置资产（包括调拨、转让、报损、报废等），应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置。第三十条规定，各级国有资产管理部门负责本级管辖范围内行政事业单位所发生的产权纠纷的调处工作。调处工作按国家国有资产管理局制定的有关产权纠纷调处办法执行。依照2006年7月1日生效的财政部令第35号《行政单位国有资产管理办法》第二十九条规定，行政单位处置国有资产应当严格履行审批手续，未经批准不得处置。分析以上政府部门规章，双方签订的《办公楼购买协议》属于典型的国有资产的处置行为，应履行严格的审批程序，双方均为行政机关，更是应当依法依规办理。未履行审批，未取得国资委或财政部门的审批，违反法律的强制性规定，应为无效。从另一个角度来看，对于老百姓来说，法无禁止即可为，但对于享有公权力的政府机关，法无授权即禁止。因此，双方没有取得法律授权，没有权力处置国有资产，转让办公楼的行为应被确认为无效。三、退一步讲，即使该协议未被确认无效，原告的诉讼请求亦应被驳回。原告诉请被告交付的财产系第三人牛圈子沟镇卫生院的财产，被告无权利也无能力交付他人财产。第三人提供的一系列相关证据均能证实，第三人对该财产具有独立产权，此办公楼的土地使用权最初系第三人所有，第三人作为建设此办公楼时的被拆迁单位，当然享有回迁安置的权利。且与被告就此签订有回迁协议。被告与原告签订《办公楼购买协议》时，第三人在此楼另独立开门营业，与被告互不影响。被告即使有权转让此办公楼，也是属于自己能够支配的部分，没有权利也没有能力处分他人财产。2003年4月30日，双方合同签订后，被告即按约在十天内迁出了该办公楼，而第三人自该楼1989年建成后一直在该办公楼内正常工作、经营，从未被告知需要搬迁。此情况，原告也是明知的。现十多年过去了，原告却突然提出要求交付第三人的财产，实在是于法于事实没有依据。另外，根据双方签订的协议第一条，并未明确包括第三人占用的房屋，虽然合同约定建筑面积2057平方米，但括号内写着购买的楼房含主楼及镇政府所属外围的平房，如果把外围平房的面积加上，肯定不低于2057平方米，甚至要超过此数，因此，不能仅看建筑面积就简单推定包括了第三人占用的部分。确认合同未明确部分，最有效也最公平的就是看签订合同时的真实意思表示，现签订合同时的主要领导都在，经办人表示转让该办公楼肯定不包括第三人占用的部分。四、因被告所转让的办公楼不包括第三人所有的部分，因此，也不存在给付租金损失的问题。综上所述，原告与被告于2003年4月30日签订的《办公楼购买协议》应属于无效协议，依照法律规定，应互相返还，原告应将办公楼返还被告并支付占用期间的费用。被告可以返还已收原告房屋价款。即使协议被确认有效，原告的诉请无事实及法律依据，应被驳回。 第三人承德市双桥区牛圈子沟镇卫生院述称，与被告答辩意见相同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 原告提交了以下证据：1号证据为办公楼购买协议，拟证明原告与被告之间于2003年4月30日签订办公楼购买协议，购买的楼房含主楼及镇政府所属外围的平房，建筑面积2057平方米，总售价330万元整，被告在收到原告首期购房款后须在十天内迁出该办公楼，办公楼的产权过户手续由原告办理，被告协助。2号证据为购买办公楼付款凭证20张，拟证明原告支付被告购楼款合计300万元整。3号证据为中国建设银行进账单、河北省收款收据各一张，拟证明原告于2003年11月5日支付被告房屋过户费5万元，于2004年12月28日支付被告房屋过户费5万元。4号证据为关于镇政府与市城管局办公用房一事的情况说明，拟证明涉案房屋已经卖给原告，归原告所有，第三人卫生院对此完全知情，并未提出任何异议。5号证据为河北省农村信用社电汇凭证、支付租金收据各一张，拟证明2010年5月19日，第三人因占用原告房屋，支付原告房屋使用租金15万元整。6号证据为承德市城市管理局催告限期搬迁的函六份，拟证明被告自2003年6月份以来，多次致函被告及第三人要求限期搬迁。7号证据为分层房屋面积表（附房屋分层分户平面图），拟证明涉案房屋总层数六层，建筑面积为2051平方米。8号证据为国家建设征用土地申请书，拟证明被告1986年8月10日征用南菜园子村土地4.7亩建办公楼和卫生院，取得承德市人民政府土地管理部门的审批，涉案房屋的建设单位及土地使用权人为被告。9号证据为承德市建筑许可证，拟证明被告1988年取得承德市建筑许可证，为涉案房屋建设单位。10号证据为建筑定点通知，拟证明被告已经承德市建筑审批领导小组审定，同意被告建设办公楼，被告是涉案房屋的产权单位。 被告未提供证据。 第三人提交了以下证据，1号证据为南菜园子大队与牛圈子沟公社卫生院购地协议书，拟证明原被告买卖的楼房，最早是第三人买来的土地，用于建平房做医院专用的。2号证据为南菜园子大队与牛圈子沟公社卫生院建设占地青苗损失补偿协议，拟证明第三人对占有使用的楼房有合法的依据。3号证据为牛圈子沟乡政府与乡卫生院关于建设门诊楼的协议书，拟证明第三人所占有使用的楼房是通过与牛圈子沟乡政府协议取得的，有合法的占有使用依据。4号证据为1997年牛圈子沟镇政府与镇卫生院协议书，拟证明第三人对一直占有使用的办公门诊用房有合法的依据，对此，镇政府是知情的。 经庭审质证，被告对原告出示的1号证据真实性没有异议，对合法性有异议，认为没有经过国资部门的审批，违反了国资事发（1995）17号文第二十七条及财政部令第35号第二十九条之规定，该协议违反了强制性规定是无效的，原被告未经审批无权对国有资产进行处置，另外根据协议的约定并没有明确第三人占用部分在本转让协议内，该协议所约定的建筑面积包含镇政府外围的平房。对2号证据没有异议。对3号证据没有异议，但认为过户费是5万元，另5万元是购楼款。对4号证据真实性有异议，虽然有被告印章但没有经办人签字，不能证实卫生院包括在转让协议内。对证据5真实性没有异议，但认为给付的不是租金，原告自己写的是租金，双方没有约定过租金的情况。对证据6被告没有收到过，没有被告及第三人收到此函的回执，不能证明原告出具过该函。对证据7没有异议。对证据8、9、10没有异议。 第三人对原告提交的1、2、3号证据认为与第三人没有关联性。对证据4，第三人不知情。对证据5，认为与第三人无关。对证据6，认为房屋就是卫生院的，让我们搬走属于无理要求。对7号证据没有异议。对证据8、9、10没有异议。其余质证意见与被告相同。 原告对第三人提交的1号证据认为系复印件，真实性无法确定，该证据只是第三人和南菜园子村签订的占地书，这份协议书所体现的内容为租用的性质，不是农用地转征和土地出让，第三人并未取得相应的土地使用权，因此不能证明第三人的证明目的。对2号证据系复印件，真实性不认可，第三人对青苗费的补偿只能说明第三人占用了农用地，不能证明第三人取得了土地使用权。对3号证据系复印件，真实性不认可，该协议内容对房间的安排包括涉案房间，而该房屋的产权归被告镇政府所有，第三人仅有使用权，有关产权的约定是无效的，因为房屋产权的变更并不是通过协议简单确定的，第三人并没有其他享有产权的证据作证。对4号证据系复印件，真实性不认可，其内容与本案无关，不能证明第三人对涉案房屋有产权。 被告对第三人提交的证据认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年4月30日，原被告签订《办公楼购买协议》一份，原告作为乙方，被告作为甲方。该协议主要约定：牛圈子沟镇政府办公楼座落在南园东路54号，建筑面积2057平方米，六层砖混结构（购买的楼房含主楼及镇政府所属外围的平房）。办公楼总售价为330万元。付款方式采取分期付款方式，首期乙方一次性支付给甲方150万元，2003年12月31日前再付50万元，其余部分2004年底前全部付清。办公楼的产权过户手续由乙方办理，甲方协助，所发生的费用由乙方支付。协议签订后，截止庭审时止，原告共计向被告支付购房款及过户费用3100000.00元。被告在收到首期购房款后，在十天内即已迁出该办公楼。原告提交的8号证据国家建设征用土地申请书中，建设项目为办公室、卫生院。该办公楼自1989年建成后，第三人即占用该办公楼的一层、二层、三层的部分房屋作为卫生院的经营用房至今。目前该办公楼除第三人占用部份外，由原告使用办公。截止目前，原告、被告、第三人均未取得该办公楼的产权证明。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。现双方争议的办公楼未取得不动产登记，权属尚未明确。原告要求被告交付第三人占用的部分，而被告及第三人均认为第三人对该办公楼占用部分享有独立的产权。原告不能提供该办公楼权属的证据，应承担举证不能的不利后果。因此，原告主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费31200.00元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  李仕军 人民陪审员  范瑞兰 人民陪审员  王丽娟 二〇一八年五月二十一日 书 记 员  左明玉 附页 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。