海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1165号上诉人（原审原告）：徐天照，男，1959年12月4日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：雷斌，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海口琼铁建材公司，住所地海口市琼山区府城镇中心路南段。法定代表人：李昌云，总经理。委托诉讼代理人：刘清钢，海南维特律师事务所律师。原审第三人：陈某1，男，1971年9月21日出生，汉族，住海口市。原审第三人：陈某2，男，2001年11月2日出生，汉族，住海口市。法定代理人：陈某1，系陈某2的父亲。上诉人徐天照因与被上诉人海口琼铁建材公司（以下简称琼铁公司）及原审第三人陈某1、陈某2合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐天照上诉请求:1.维持一审判决第一项和第二项；2.撤销一审判决第三项，改判确认徐天照与陈某1于2006年8月13日签订的（房屋）《买卖协议书》无效，涉案房屋的拆迁补偿款归徐天照所有（具体数额以房屋拆迁主管部门核定的数额为准）；3.一、二审诉讼费用由琼铁公司承担。事实和理由:第一，一审判决认定部分事实错误。其一，错误认定徐天照与陈某1签订的（房屋）《买卖协议书》已经履行完毕，为有效合同。徐天照认为，双方虽然未约定房屋的过户时间，但根据不动产的相关规定，办理房屋过户手续是房屋所有权转移的必要履行程序。在本案中，双方虽然约定本协议生效后，该房屋的所有权归陈某1所有。但该协议根本不具备生效的条件，房屋的所有权转移依法不以当事人的约定为准，而是以实际过户的时间为准。因此，一审判决认定涉案房产即将被拆迁，再办理房产过户已经没有实际意义，故认定该房屋买卖协议视为已履行完毕，这明显是牵强附会，力求寻找判决理由，属于错误认定案件事实的情形。退一步说，哪怕认定该协议尚未履行完毕，也不能认定该协议合法有效，因为该协议根本不具备生效的成立要件。其二，错误认定本案的房产拆迁补偿款归陈某1、陈某2所有。徐天照认为，本案房屋买卖协议书为无效协议，房屋所有权也根本没有转移，房屋拆迁补偿款应当归徐天照所有。一审判决认为房屋所有权已经转移为陈某1所有，拆迁补偿款也归陈某1、陈某2所有，这是没有事实根据的。其三，错误认定徐天照违背诚实信用原则。徐天照等大部分职工当年受到琼铁公司的欺骗，说公司涉及许多诉讼纠纷案件，在建的几栋集资楼房已被许多债权人申请法院强制执行抵债，叫职工赶快转让出去以收回本钱。同时公司几个领导都已涉及经济问题被判刑、被处分。在当年特殊情况下，公司大部分职工不明真相，纷纷将自己分到的房屋转让出去。实际上，根据当时的法律和政策，不具备上市交易的单位集资房是禁止转让的，受让人也根本办不了过户手续。2004年5月13日颁布的《经济适用住房管理办法》第二十六条规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。第二十九条规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。该法第五十二条规定，损害社会公共利益、违反法律行政法规的强制性规定订立的合同无效。根据以上法律法规规定，足以证明，徐天照等职工转让单位职工集资房，是不得已而为之，加之违反了法律法规的强制性规定，在不具备上市条件的前提下进行交易，未向政府部门交纳收益，损害了社会的公共利益。该转让交易行为是无效的，房屋所有权依法不能转为陈某1、陈某2所有，因此，当集资房面临拆迁补偿时，徐天照要求将拆迁补偿款补偿给自己，并不违背诚实信用原则。一审判决认定该房屋转让未损害国家、社会公共利益，未违反法律法规规定，明显是为判决找理由。第二，一审判决适用部分法律条款错误。一审判决认定徐天照与陈某1签订的《楼房转让协议书》为有效合同，缺乏有效法律依据。一审判决虽然没有直接援引海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第19条第（1）款规定（合同签订于2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施前，且已履行完毕的，可以认定有效；一方请求解除的，不予支持），但一审判决书第8页认定徐天照与陈某1签订的《楼房转让协议书》为有效合同的判决理由，很明显是依据上述规定进行认定的。徐天照认为，该判决理由违反审判法律适用规则。2004年5月13日颁布的《经济适用住房管理办法》第六章“集资建房和合作建房”已就参加集资、合作建房的供应对象、上市条件及第七章“监督管理”禁止销售情形和处罚措施均作出了明确的规定。在本案中，徐天照于2006年8月13日与陈某1签订《楼房转让协议书》，将自己尚未符合上市条件的集资房转让给陈某1，明显违反了上述法规的强制性规定。而一审判决援引海南省高级人民法院指导意见，认为该转让协议书签订于2007年8月7日国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施前，故认为该转让协议未违反当时的法律法规，应合法有效。徐天照认为，2007年的国务院若干意见，实际上与2004年的《经济适用住房管理办法》一致，都规定了单位集资房禁止转让的强制性规定条件，故海南省高级人民法院制定的单位集资房买卖合同纠纷指导意见明显与法律法规及政策相违背，不应作为判决依据。因此，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定，认定徐天照与陈某1签订的《楼房转让协议书》，未违反法律法规的强制性规定，未损害国家的、社会的公共利益，依法成立并生效，为有效合同，认定徐天照等职工基于拆迁补偿利益反悔进行诉讼，违背诚实信用原则，这属于一审判决适用法律错误的情形。第三，一审判决严重违反诉讼程序。本案于2016年5月28日立案，当事人一方人数众多，又涉及到国家利益和社会公共利益，不宜适用简易程序审理，审理期限到期后，徐天照并不同意继续适用简易程序审理，一审判决违法适用简易程序审理，超期后又不征求徐天照的意见是否同意继续适用简易程序审理，并且不依法转为普通程序审理，严重超过审理期限（长达17个月），违反了《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的相关规定。综上所述，徐天照认为，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，并且严重违反诉讼程序，判决结果不公正、不合法，徐天照为此特提起上诉，请求二审法院依法予以改判，以维护徐天照的财产合法权益。琼铁公司辩称：2003年1月，琼铁公司与徐天照签订《集资建房协议书》，将涉案房屋出售给徐天照，琼铁公司当时并未禁止公司的职工将集资房出售给他人，在2006年8月13日，徐天照将涉案房屋出售给陈某1时，琼铁公司也并未表示异议，徐天照与陈某1之间的买卖并不违反当时的法律法规强制性规定，对当事人具有约束力，琼铁公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈某1、陈某2述称：2006年8月13日，徐天照把房屋卖给陈某1，陈某1、陈某2在该房屋住了12年，但其从未有过异议，徐天照因拆迁利益诱惑才提起本案诉讼。陈某1、陈某2认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。徐天照向一审法院起诉请求：1.确认徐天照与琼铁公司于2003年1月10日签订的《集资建房协议书》有效；2.判决位于海口市××区房的所有权归徐天照所有；3.确认徐天照与陈某1于2006年8月13日签订的（房屋）买卖协议无效，判令涉案房产的拆迁补偿款归徐天照所有；4.（徐天照当庭增加）确认琼铁公司与陈某1于2003年5月4日签订的《集资建房协议书》无效；5.判决琼铁公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1995年，琼山市琼铁建材公司经琼山市计划委员会与琼山市规划局等部门同意，发动全体职工集资在府城镇北官村兴建职工宿舍。2003年1月10日，琼山市琼铁建材公司（甲方）与徐天照（乙方）签订《集资建房协议书》，约定甲方将公司集资所建宿舍B栋205房出售给乙方。乙方责任约定，乙方前期已交款4.5万元，要一次性完成或办理住房贷款2.7万元，若前期尚欠房款，要先交清再签订购房协议；如不按时交清或办理贷款手续，应退出集资资格，已交的房款，待产权转让后，才能退还已交购房款；非职工集资者在签订购房协议时一次性交清房款。甲方责任约定，甲方负责在签订协议后六个月内，把后期工程按设计图纸要求建成，交付使用；负责办理职工所分得的住房房产证，费用由乙方负担。2006年8月13日，徐天照将其购买的职工宿舍B栋205房转让给陈某1，转让款为69500元，陈某1先付给徐天照50000元，余款2007年春节前付清。双方约定协议生效后，房屋的所有权归陈某1所有。陈某1已付清所有款项。因为当初建房时只盖好了主体，至2006年，业主们自行集资修建了墙体、楼梯，安装了水电、玻璃窗等。项目重启时的集资由陈某1出资。房屋建好后，一直由陈某1、陈某2居住、使用。因海口市红城湖片区棚户区（城中村）改造项目需要，海口市琼山区重点项目推进管理委员会（以下简称琼山推进委员会）决定征收涉案房产，被征收人为陈某1和陈某2。2016年3月15日，陈某1和陈某2在安置协议上签字捺印，但琼山推进委员会未在安置协议上盖章签字，拆迁款也未发放。为了配合拆迁部门核实被拆房屋的权利人，琼铁公司与陈某1补签了落款时间为2003年1月10日的《集资建房协议书》。另查，2003年8月29日，琼山市琼铁建材公司变更企业名称为海口琼山琼铁建材公司。庭审过程中，徐天照自愿放弃了第二项诉讼请求，即不再请求判令涉案房产的所有权归徐天照所有。一审法院认为，一、关于徐天照与琼铁公司签订的《集资建房协议书》的效力。徐天照当初作为琼铁公司的职工，有权参与单位职工宿舍的集资建房，徐天照与琼铁公司于2003年1月10日签订的《集资建房协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。徐天照请求一审法院确认，一审法院予以支持。二、关于徐天照与陈某1签订的房屋转让协议书的效力问题。本案中，徐天照与陈某1签订的《楼房转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，在签订合同后，陈某1已经依约向徐天照支付了全部购房款。徐天照主张与陈某1之间的房屋转让协议无效的理由为涉案房屋是单位集资房，不可以对外销售，未住满五年不可以转让。但琼铁公司所建的集资房并未禁止向非职工集资者出售，徐天照在购买房产后向他人出售，并没有损害国家、集体、他人利益或者社会公共利益，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的情形。双方签订《买卖协议书》的时间为2006年8月13日，早于2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施前，且至本案起诉时，陈某1已经履行完了给付房款义务，徐天照除了未协助陈某1办理房产过户手续外，也已经履行完了交房等义务，因本案涉案房产将要被拆迁，再办理房产的过户已经没有意义，徐天照与陈某1之间的房屋转让协议应视为已经履行完毕，双方之间的房屋转让协议应当认定为有效合同，徐天照请求确认合同无效，一审法院不予支持。三、关于徐天照请求将涉案房产拆迁补偿款判归其所有的请求。如前所述，一审法院已认定徐天照与陈某1签订的房屋转让协议为有效合同，从陈某1支付完购房款之后关于房产的权益应归陈某1所有，故因涉案房产被拆迁可获得的拆迁补偿款等利益也应归陈某1所有，徐天照的该项主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于琼铁公司和陈某1签订的协议的效力问题。琼铁公司与陈某1所签订的落款时间为2003年1月10日的《集资建房协议书》，系双方在涉案房产将要被拆迁时，为了配合拆迁部门核实被拆房屋的权利人而补签的。合同中琼铁公司所盖的公章“海口琼铁建材公司”并非其公司在2003年1月10日所用的公章。琼铁公司与陈某1之间并无真实的集资建房的意思表示，签订该协议后，双方也并未依约履行，故一审法院认定该份《集资建房协议书》不成立。虽然国家政策不鼓励单位职工将单位集资房对外转让的行为，但在未损害国家、集体或他人利益的情况下，对徐天照将涉案房屋转让给陈某1的行为和事实应予以认可，陈某1对涉案房屋享有的利益应得到保护。徐天照在将涉案房屋转让给陈某1多年后，基于眼前的利益诱惑提起本案诉讼，有违在从事民事活动和民事诉讼中应当遵循的诚信原则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二十五条、第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款的规定，判决如下：一、确认徐天照与琼铁公司（原琼山市琼铁建材公司）于2003年1月10日签订的《集资建房协议书》为有效合同；二、确认琼铁公司与陈某1所签订的落款时间为2003年1月10日的《集资建房协议书》不成立；三、驳回徐天照的其他诉讼请求。案件受理费4821.85元，由徐天照负担。二审期间，徐天照向本院提交如下证据：1.海口市琼山区棚户区改造指挥部办公室于2016年7月7日作出的《关于琼铁公司宿舍房屋补偿标准的情况说明》，证明涉案房屋属于国有企业职工住房，它的征收补偿标准是按框架结构评估，单价为每平方米6268元，该补偿包括土地和房屋价款，本案徐天照转让给陈某1的房屋转让款只包括房屋款，没有包括土地款，该转让行为损害了国家利益。2.海口市人民政府海府[2015]54号文件《关于印发我市房屋征收补偿安置暂行办法的通知》，证明拆迁补偿协议应当由房屋所有权人签订，本案的房屋权属人应当是徐天照，而不是陈某1。琼铁公司的质证意见为：对证据1的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联，对证明目的也不予认可，并非系将房屋补偿和土地补偿分开支付。对证据2的真实性、合法性没有异议，对证明目的不予认可，不能证明涉案房屋的权属人是徐天照。陈某1、陈某2的质证意见为：对证据1的质证意见与琼铁公司的意见相同。对证据2真实性、合法性没有异议，但对证明目的不予认可，因为该房屋已经转让给陈某1，房屋的所有权应该是陈某1。琼铁公司、陈某1、陈某2在二审均没有新证据提交。本院经审查认为，证据1，是关于琼铁公司宿舍房屋补偿标准的情况说明，证据2是政府关于房屋补偿办法的文件，二份证据与本案双方争议的合同效力及补偿款归属均无关，不能证明涉案房屋及其拆迁款应归徐天照所有，故本院对徐天照提交二份证据均不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点：1.徐天照与陈某1签订的《买卖协议书》的效力；2.涉案房产的拆迁款是否归徐天照所有；3.一审程序是否违法。一、关于徐天照与陈某1签订的《买卖协议书》的效力问题。徐天照与陈某1签订《买卖协议书》的时间为2006年8月13日，而《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》于2007年8月7日实施，签订合同后，陈某1已经依约向徐天照支付了全部购房款，徐天照已将涉案房产实际交付陈某1居住使用至今已长达十年之久，期间，利害关系人琼铁公司对徐天照与陈某1之间的房屋转让行为从未提异议。该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效协议。由于涉案房产将要被拆迁，徐天照请求确认合同无效，有违在从事民事活动和民事诉讼中应当遵循的诚信原则，一审法院对徐天照的主张不予支持并无不当，本院予以维持。徐天照提出其等职工转让单位职工集资房，违反了法律法规的强制性规定，该房屋是在不具备上市条件的前提下进行交易，未向政府部门交纳收益，损害了社会的公共利益，该合同无效的理由不成立，本院不予采纳。二、关于涉案房产拆迁补偿款是否归徐天照所有的问题。前述，徐天照与陈某1签订的协议书为有效合同，合同签订后，陈某1已支付完全部购房款并实际居住，故涉案房产的权益应归陈某1所有。一审法院认定涉案拆迁补偿款等利益归陈某1、陈某2所有，有事实和法律依据，本院予以维持。徐天照提出涉案房产拆迁补偿款应归其所有的主张，无相关事实和法律依据，本院不予支持。三、关于一审程序是否违法的问题。一审法院适用简易程序审理本案，各方当事人均未提异议，且一审判决结果并无不当。徐天照关于一审判决违法适用简易程序审理，超期后又不征求徐天照的意见，不依法转为普通程序审理，严重违反程序的理由，无相关事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，徐天照的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费9643.69元，由上诉人徐天照负担。本判决为终审判决。审判长 陈杰林审判员 谭晓梅审判员 韩 芬 二Ｏ一八年五月十日书记员 汪园圆速录员 黄晓霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。