山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁08民终1783号上诉人（原审被告）：谷某某，女，1977年7月14日出生，汉族，住济宁太白湖新区。委托代理人：陈四广（谷某某之夫），男，1978年2月2日出生，汉族，住址同上。委托代理人：孙智，济宁任城明政法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张某某，男，1969年11月8日出生，汉族，住济宁市任城区。委托代理人：田洪友，济宁任城金德法律服务所法律工作者。原审被告：山东信昌置业有限公司。法定代表人李川，总经理。委托代理人：杨丽华，山东文思达律师事务所律师。上诉人谷某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初7533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谷某某上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判欠房款190285元。2、本案的诉讼费用由被上诉人负担。一、一审法院认定事实错误。本案的基本事实是：被上诉人张某某承包了部分建设工程，通过与案外人郭某协商，将门窗的制作安装承包给郭某，郭某要求被上诉人先借给一部分款项，张某某和郭某协商说没有现金，有套山东信昌置业有限公司抵给的房子（济宁太白湖新区许庄街道豪庭御都小区C1号楼1单元12层01-1201户），让郭某卖了，所卖的款项借给郭某使用。后，郭某受张某某的委托，按照双方商定的卖房事宜，将涉案房屋卖给上诉人，上诉人分两次交付房屋款55万元，并向上诉人出具了收据（收据中载明的房屋：济宁太白湖新区许庄街道豪庭御都小区C1号楼1单元12层01-1201户），同时按照其与被上诉人的约定，该笔款项算作被上诉人借给郭某，同时，案外人郭某向被上诉人出具了借条一份（上诉人丈夫陈四广与被上诉人的录音中第二页第13-14行）。至此，被上诉人与案外人郭某依照约定民间借贷关系成立并生效，视为上诉人交付给案外人郭某的涉案房款55万元被上诉人已收到或认可了交付的合法性。在庭审中，经审判长发问,其与案外人是否有债权债务关系，被上诉人回答双方不存在债权债务关系，由于被上诉人和案外人郭某的承包合同没有履行，在被上诉人的催要下，案外人郭某以银行转款方式归还了55万元中的部分款项，又用了白酒抵偿了部分款项，进一步证明了被上诉人将涉案房款借给案外人郭某的事实。退一步讲，信昌公司与上诉人签订《济宁市商品房买卖合同》，合同标的与案外人郭某出卖给上诉人的房屋系同一房屋，该合同是在被上诉人参与指导下签订的，合同中的房屋就是案外人收到房款的房屋，该房屋系被上诉人委托案外人郭某出卖，在房屋的交易过程中也都是郭某联系处理，以上的民事行为得到了被上诉人的认可，上诉人有理由相信郭某的民事行为能代表被上诉人处理涉案房屋的交易事宜，属典型的表见代理。被上诉人和案外人郭某的承包合同没有履行，被上诉人继续向郭某催要该笔剩余借款，由于案外人郭某无能力偿还，因此被上诉人否认了交付房屋款55万元的事实，以便于向上诉人主张权利，这就是本案的基本事实和法律事实。郭某卖给上诉人的涉案房屋定价105万元是真实意思表示，2015年1月6日上诉人交付了55万元，2015年1月28日按照被上诉人的要求向信昌公司交付了50万元，信昌公司向上诉人出具了收到涉案房屋款50万元的收据，并注明该交付的50万元系贷款补齐的房屋款，因此能够认定涉案房屋款已全部付清。各方已认可上诉人交付的55万元是交付的涉案房屋的款项。如果郭某和上诉人约定的房屋价款是105万元，上诉人已足额交付，由于证人证言中其与上诉人约定的105万元房款价值没有征得被上诉人的认可（庭审证言：105万元的价格是其自作主张，被上诉人没认可），所以房屋价值应为1240285元（一审法院认定）扣减上诉人已实际交付的105万元，尚欠190285元。综上，上诉人交付给案外人郭某的55万元应认定为被上诉人认可的涉案购房款。二、一审法院判决结果错误。一审判决对本案的基本事实和法律事实认定错误，判决结果错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人张某某答辩称，上诉人第一次的上诉理由和第二次的上诉理由完全不一致。被上诉人没有委托任何人卖房，也没有授意将房款交于任何人。上诉人与郭某之间的交易与上诉人没有任何关系。被上诉人与郭某之间没有事实上的劳务关系，更不会将款项借于他人。上诉人企图转移债务，上诉人谷某某的购房合同与收据都是被上诉人亲手交给上诉人谷某某的。一、一审查明认定答辩人与上诉人存在事实上的房屋买卖关系是正确的，证据充分。但认定房屋买卖约定的4500元每平方米的价格不实，因为双方签订的房屋购买合同约定每平方米为5230元，请二审法院查明房屋买卖合同后依法予以纠正。同时，答辩人要求上诉人还应承担至本案起诉之日起即2016年12月21日至还清房款止的银行同期利息。二、一审认定证人郭某不是答辩人委托出卖涉案房屋的委托人及收款人，上诉人也没有证据能够证明郭某是答辩人的委托人，单凭郭某的录音证言不足以证实上诉人的上诉理由。郭某只是房屋买卖的联系人，并非答辩人的委托人。上诉人称郭某与答辩人有工程承揽关系，且没有证据能够证实，上诉人称郭某收取购房款是为答辩人的委托代理行为，一审中也未认可。其录音的内容有断章取义前言不搭后语的意思表示，一审中也未采信。上诉人的上诉请求与事实不符，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告山东信昌置业有限公司答辩称，对一审判决第二项没有异议，对判决书第一项信昌公司不发表答辩意见。被上诉人张某某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付购房款917595元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，被告信昌置业欠原告张某某工程款1417595元，用其开发的位于济宁太白湖新区许庄街道办事处“豪庭御都”小区C1号楼1单元12层01-1201户，建筑面积242.89平方米的商品房一处，储藏室一处（面积20.76平方米）及停车位一处，抵付给原告，用于支付欠原告工程款1417595元。双方并签订了《以房抵款协议书》、工程材料款抵房表、信昌置业公司付款申请单，原告张某某以山东兴唐源建设工程有限公司的名义出具了收款收据。原告张某某经案外人郭某联系，将其从信昌置业处抵账所得的案涉房屋卖予被告谷某某。2014年12月22日，被告信昌置业与被告谷某某签订《济宁市商品房买卖合同》,约定：被告谷某某购买案涉房屋，房屋、储藏室、停车位共计价款为1417595元。2015年1月6日，被告谷某某通过银行转账转给案外人郭某55万元，郭某向被告谷某某出具收到案涉房屋款55万元的收据。2015年1月28日，信昌置业向被告谷某某出具50万元贷款补齐房款的收款收据，并将该50万元交付原告张某某。同时，山东信昌置业有限公司向被告谷某某出具购房款1270315元、储藏室款62280元、停车位使用费85000发票，但未实际收取被告谷某某的上述款项。现案涉房屋在济宁市房产交易监理处备案登记在被告谷某某名下，并由被告谷某某占有使用。一审法院认为，本案争议焦点为：1、关于原告张某某与被告谷某某是否存在事实上的房屋买卖合同关系？2、涉案标的物总价款数额如何认定？3、被告信昌置业承担何种责任？关于焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，通过对上述证据的分析认定，能够认定原告张某某对涉案房屋因折抵工程款从山东信昌置业有限公司取得所有权，其依据《以房抵款协议书》的约定，以山东信昌置业有限公司的名义与被告谷某某签订房屋买卖合同，将涉案房屋、储藏室、停车位以签订合同、协议的方式，将标的物的使用权转移于被告谷某某，将涉案房屋在房产登记部门备案登记在被告谷某某名下，并以实际交付，应认定原告张某某与被告谷某某之间存在事实房屋买卖合同关系。被告谷某某作为案涉房屋的买受人，依法应承担向原告张某某支付房屋价款的民事责任。被告主张涉案房屋从案外人郭某处购买，但未向本院提交证据证明案外人郭桂金对涉案房屋享有处分权，本院对被告谷某某的主张，不予认定。关于焦点2，本院认为，2015年7月13日，被告谷某某之夫陈四广与原告张某某之间电话谈话录音中载明：张某某认可案涉房屋的售房单价为4500元/平方米，故本院认定涉案房屋的出售单价为4500元/平方米，案涉房屋总价为1240285元{（242.89平方米×4500元=1093005元）+62280元（储藏室）+85000元（车位）}。关于焦点3，本院认为，虽然案涉房屋的商品房买卖合同系信昌置业与被告谷某某所签，但案涉房屋的所有权已通过以房抵债协议转移至原告张某某名下，被告信昌置业公司不是案涉房屋的出卖方，故其在本案中不应承担责任。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告张某某要求被告谷某某支付购房款740285元（已扣除被告谷某某银行贷款向山东信昌置业有限公司支付的50万元）合法有据，本院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告谷某某于本判决生效之日起十日内给付原告张某某购房款740285元。二、被告信昌置业在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12976元，原告张某某负担3846元，由被告谷某某负担9130元。二审中查明，2014年12月22日，山东信昌置业有限公司向谷某某出具收到储藏室款62280元、停车位使用费85000元的收据各一张。2015年1月6日，郭某向谷某某出具收条一张，内容为，今收到谷某某购房款（山东信昌置业有限公司豪庭御都C1幢01单元12层01-1201号房）伍拾伍万元整（550000元），至此，房款已结清。2015年1月7日，山东信昌置业有限公司向谷某某开具销售不动产发票一张，金额为770315元。2015年1月28日，山东信昌置业有限公司向谷某某出具500000元收据一张，收据上载明贷款补齐房款。现该房屋在济宁市房产交易监理处备案登记在谷某某名下，并由谷某某占有使用。2015年7月3日，被上诉人张某某与上诉人谷某某之夫陈四广的谈话录音，“张：当时我一句没说，咱坐那里，我说4500，小郭问我多少钱，我说4500，是这么说的吧，咱从售楼处坐着，我也说了吧，你怎么这个价拿到房子，你心里不犯嘀咕，怎么价格高低，少了我不卖。……陈：他借你的钱，他给你打的条。张：他借我的钱，他根本就没借我的钱，上了法庭，他哪里借过我的钱，我憨，我借给他钱。陈：这个事你再瞒我还有啥意义。张：是呗，我根本都不用瞒你，咱私下的，是,你也见过这个条子来，他也给我打着来，上了法庭，这个条子我不会拿出来，我现在就没理他这个钱，你知道不。”上诉人提供以上谈话，证明案外人郭某收到的谷某某交付的55万元房款，系经被上诉人张某某认可，由张某某借给案外人郭某的借款，案外人郭某给被上诉人打有欠条。被上诉人张某某经质证，对上诉人的以上观点不予认可。二审查明的其它事实与一审查明的相一致。本院认为，本案争议的焦点问题是，2015年1月6日案外人郭某收到的谷某某交付的550000元，能否认定为上诉人谷某某向被上诉人张某某交付的房款。经审查，被上诉人张某某对涉案房屋因折抵工程款从山东信昌置业有限公司取得所有权，其依据《以房抵款协议书》的约定，以山东信昌置业有限公司的名义与谷某某签订房屋买卖合同，将涉案房屋、储藏室、停车位以签订合同、协议的方式，将标的物的使用权转移于被告谷某某，将涉案房屋在房产登记部门备案登记在谷某某名下，并已实际交付，以上事实足以认定张某某与谷某某之间存在事实房屋买卖合同关系。结合上诉人付款的证据及被上诉人张某某与上诉人谷某某之夫陈四广的谈话录音，足以证明案涉房屋的售房单价为4500元/平方米。对于案外人郭桂金收取的房款550000元，上诉人没有提交证据证明系被上诉人张某某委托郭桂金卖房并收取房款，亦未提交证据证明案外人郭桂金对涉案房屋享有处分权，上诉人谷某某向案外人郭桂金的交款行为，不能认定为被上诉人收到的涉案房款。综上，上诉人的上诉请求不符合法律规定，依法不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人谷某某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一八年五月八日书记员  翟梦若