广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初4553号原告（反诉被告）东莞市星河传说商住区有限公司，住所地：东莞市东城街道东升路星河传说星河城三楼303B号铺，统一社会信用代码：91441900739896802G。法定代表人杨昌德，总经理。委托代理人梁庆欢，女，1985年10月28日出生，汉族，住广东省东莞市，系公司法务。被告（反诉原告）东莞市晨虹餐饮管理有限公司，住所地：东莞市厚街镇新塘古坑东区三巷三十号B区20号，统一社会信用代码：91441900MA4UHNCC1H。法定代表人汤澜，董事长。被告石冬妮，女，1983年12月1日出生，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县，以上两被告共同委托代理人周秋君，广东林德律师事务所律师。原告东莞市星河传说商住区有限公司（以下简称“星河传说”）诉被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司（以下简称“晨虹公司”）、石冬妮租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告晨虹公司在举证期内提起反诉，本院依法予以受理。本案依法由审判员吴抒航适用简易程序，于2018年4月19日公开开庭进行审理，原告的委托代理人梁庆欢，被告晨虹公司、石冬妮的共同委托代理人周秋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月20日，原、被告石冬妮签订《东莞市星河传说·星河城购物中心物业租凭合同》，约定被告石冬妮承租原告的东莞市东城区××东路××星河传说××区××城购物中心××号铺物业。根据租凭合同约定，租期自2015年3月1日至2018年2月28日共三年，起始租金为200元每平方米，每年递增5%。2017年3月1日至2018年2月28日期间租金为27218.52元每月。2015年3月1日至2015年3月30日为免租装修期。若承租人逾期支付租金，出租人有解除合同的权利。解除合同时，承租人应赔偿剩余租期的租金损失并补缴装修期间的租金，且应按日租金的百分之三支付逾期违约金。承租期间，承租人还应按972.35元每月缴纳推广费、按7778.8元每月缴纳管理费，且应向物管缴纳代缴代付的水电费，逾期未缴的，应按日千分之一支付违约金。2016年4月，原、被告签订《关于星河城3027号铺合同主体变更及经营品牌变更协议书》，约定由被告晨虹公司概括承受租凭合同权利义务成为合同主体一方，且被告石冬妮应与被告晨虹公司一并承担连带责任。合同签订后至2017年9月起，被告晨虹公司没有支付租金并停止营业。根据租凭合同约定，承租人逾期支付租金或未按时营业的，出租人有解除合同的权利。原告于2017年10月24日向被告一寄出了解除合同的通知书，但两被告至今未向原告履行任何义务。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原、被告晨虹公司签订的《东莞星河传说·星河城购物中心物业租凭合同》及补充协议于2017年10月24日解除；2、被告晨虹公司立即向原告支付装修期间的租金24688元及提前解除合同违约金49376元且确认原告没收租赁保证金32466.8元；3、被告晨虹公司立即向原告支付租金47412.91元及逾期支付租金的违约金，逾期支付租金违约金分别以907.284元为本金，按每日3%利率的标准，自2017年9月6日计至2017年10月5日为816.56元、以2403.36元为本金，按每日3%利率自2017年9月6日计至全部租金清偿之日为止；4、判令被告晨虹公司立即向原告支付物业推广费1944.70元；5、判令被告晨虹公司立即向原告支付物业管理费15557.6元、水电费9846.61元及以前述总额为25404.21元为基数按日千分之一自2017年10月25日起计至全部费用清偿完毕之日的违约金；6、判令对被告石冬妮对上述债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由两被告承担。被告辩称，一、被告没有收到原告主张的其所邮寄的租凭合同解除通知书。二、双方就租凭解除事由先已协商，但是原告要求被告支付的各项费用不合理，所以双方没有达成书面解除合同的协议。三、原告要求被告支付的违约金明显过高，而且各项目不合理，与双方签订的合同不一致。原告要求支付解除合同违约金49376元、确认没收租赁保证金32466.8元、支付管理费及水电费、水电费及管理费的违约金没有合同依据，要求支付租金47412.91元计算错误。四、双方签订的合同是原告提供的格式合同，被告无权进行协商修改条款，合同内的违约条款明显不公平，请求法院对该租凭合同的效力进行审查。被告晨虹公司反诉称，2015年1月30日，被告石冬妮与原告签订一份租凭合同，由被告石冬妮承租原告位于星河城购物中心三层3027号商铺，并交纳了租凭保证金、管理费保证金、水电保证金等。2016年4月份，被告晨虹公司与原告、被告石冬妮三方签订了一份变更协议，约定由被告晨虹公司概括承受被告石冬妮在原租凭合同中的权利义务，成为原租凭合同中的承租方。2017年8月份，原告同意与被告晨虹公司解除租凭合同，并要求被告晨虹公司向原告提出书面申请。原告要求被告晨虹公司交纳名目繁多的高额违约金，双方为此一直未能达成一致意见。同时，原告阻拦被告晨虹公司搬出所属物品，致使被告晨虹公司遭受巨大损失。同时，原告在双方就租凭合同的解除等事项未能完全解决的情况下，擅自将租凭物另行出租。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告立即退还被告晨虹公司租凭保证金49376元、水电保证金3889.4元、管理费保证金15557.6元；2、确认炸炉、电视机、桌椅等物品（详见清单）属被告晨虹公司所有，并判令原告立即返还（如无法返还原物，则由原告作价赔偿被告一人民币150000元）；3、确认被告晨虹公司可将现场装修拆除；4、本案本诉及反诉费用全部由原告承担。原告星河传说对被告晨虹公司的反诉辩称，一、被告要求原告返还租凭保证金、水电保证金、管理费保证没有依据。根据案涉合同第9.2条的约定，被告擅自中途离场已经构成严重违约，原告有权没收被告缴纳的租凭保证金。管理费保证金、水电费保证金我方没有收取过。二、根据合同第12.5条，对于被告遗留在物业内的物件，原告有权按照原告认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处理该物件，原告在2017年10月24日向被告送达了终止函并告知了不处理的相关后果，因此我方在处理店内遗留物品没有存在过错。三、根据租凭合同附件二第三条约定，被告在原告不同意的情况下是不能拆除其添附的装修。经审理查明，原告系案涉商铺登记的权利人。2015年1月30日，原告（甲方）与被告石冬妮（乙方）签订一份《物业租赁合同书》，约定甲方将位于东莞市东城区××东路××星河传说××区××城购物中心××号铺出租给乙方，用于经营餐饮，店铺名称为“Pelicana炸鸡”；合同期限从2015年3月1日起至2018年2月28日止；其中2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金27218.52元/月。其中合同第4.1条约定，2015年3月1日至2015年3月30日共30天装修期，装修期内免缴纳租金；第4.7条约定，乙方应于每月5日前一次性向甲方交付当月租金及相关费用。另合同第五条约定，乙方应向甲方支付租赁保证金49376元；乙方应向管理公司支付装修押金32466.8元；乙方应缴纳管理费并支付管理费押金15557.6元，管理费每月7778.8元；乙方需向甲方支付物业推广费972.35元/月。合同第8.2条第（4）项约定，乙方逾期支付租金超过一个月的，甲方可以书面通知乙方解除合同。合同第9.2条约定，该物业交付后，出现本合同规定的乙方违约情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金均不予退还，甲方有权没收乙方已付保证金，并有权向乙方索取在本合同第4.1条规定的装修期内所免去的所有租金及其他费用，且乙方还须向甲方支付违约金。合同第9.5条约定，在租赁期内，乙方未能按照本合同规定按时支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。上述合同签订后，原告将案涉商铺交付给了被告石冬妮，被告石冬妮向原告支付了租赁保证金49376元，向东莞市星河传说商业管理有限公司支付了管理费保证金15557.6元、水电费保证金3889.4元。庭审中，原、被告双方均确认原告未收取被告装修期租金24688元。2016年，原告（甲方）与被告晨虹公司（丙方）、石冬妮（乙方）三方签订《关于星河城3027号铺合同主体变更及经营品牌变更协议书》（以下简称“变更协议”），该协议约定甲乙双方就乙方租赁案涉商铺经营Pelicana炸鸡品牌事宜于2015年3月1日签署了《租赁合同书》及相关补充协议，现据于实际经营情况的变化，经甲乙丙三方在平等自愿的基础上协商一致，终止甲乙双方签订的上述《租赁合同》关系，丙方概括承让乙方租赁合同的权利义务并同时变更经营品牌的事宜达成协议。其中《变更协议》第八条约定，乙方对丙方履行甲丙之间的租赁合同行为向甲方承担连带责任。后被告晨虹公司从2017年9月1日起未支付租金、物业推广费、管理费、水电费等费用，原告于2017年10月24日向被告晨虹公司的注册经营地址邮寄了《租赁合同解除通知》，称晨虹公司自2017年9月起未按时交纳租金、管理费、水电费等费用，已构成违约，请收到此函之日起5日内清场并交还物业。但该通知因“原址查无此人”退件并未投递成功。后原告提交微信截屏主张通过微信形式告知了被告晨虹公司的法定代表人汤澜，但被告晨虹公司对上述事实不予认可。庭审中，原、被告双方均确认案涉租赁合同已解除。但原告主张解除时间是发出解除通知之日，即2017年10月24日，而被告晨虹公司则认为双方系因2017年8月协商一致解除合同，解除时间系2017年9月1日。原告提交《收款收据》，主张因被告晨虹公司未支付物业管理费等相关费用，为此原告代付了2017年9月7778.8元、10月物业管理费7778.8元，2017年7月至10月水电费9846.61元，原告要求上述费用由被告晨虹公司承担并支付违约金。被告晨虹公司确认尚未缴纳上述费用，但认为无需被告缴纳。另原告提交照片，主张被告晨虹公司从2017年10月7日起停止营业，原告向被告晨虹公司发出解除通知书通知其搬离后，于2018年1月1日已将案涉物业另租给他人。被告晨虹公司称从2017年9月起没有在案涉商铺经营，但抗辩并未收到原告发出的解除通知，且主张因双方对解除合同的清场费用无法达成一致意见，被告晨虹公司至今未能取回存放在案涉物业的物品。为此，被告提交装修工程施工合同、收款收据、费用报销单及清单等，拟证明被告晨虹公司装修了案涉物业并购置了电器、厨具、灯具等。其中装修合同显示汤澜委托东莞市冠晴装饰设计工程有限公司装修案涉物业花费工程款168000元；清单、费用报销单、发票、送货单等显示，汤澜、石冬妮购买了厨具、家私、电器（电磁炉、电视、热水器、点钞机、制冰机、电饭煲音响空放、监控显示器、冰箱）等物品，被告晨虹公司主张上述物品尚在案涉商铺无法取回，应由原告赔偿。以上事实，有原告星河传说提交的《物业租赁合同》、《变更协议》、《照片》、《租赁合同解除通知书》、《管理规约》、《收款收据》，被告晨虹公司提交的《装修工程施工合同》、收款收据、单据等以及本院的庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。合法的租赁合同应当受到法律的保护。原告享有案涉商铺的出租权，案涉租赁合同、变更协议书均系原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，原、被告双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告三方签订的变更协议，被告晨虹公司已承继案涉租赁合同的权利义务。现原告向被告晨虹公司交付了案涉商铺作为经营饮食的场所，已经履行了合同约定的义务，被告晨虹公司应当按照约定按时、足额向原告交纳租金。庭审中，原、被告双方均确认案涉租赁合同已解除，本院予以确认。被告晨虹公司已于2017年8月要求与原告解除合同，且从2017年9月起未在案涉商铺经营，被告晨虹公司的行为已经作出解除合同的意思表示，而原告也因被告未支付租金于2017年10月24日行使解除权，要求与被告晨虹公司解除合同。虽该通知并未实际送达，但因被告晨虹公司作出解约表示在前，且也没有证据证明系与原告协商解除合同的情况下，案涉租赁合同的解除时间应是原告行使解除权作出解约之时，即2017年10月24日。按照合同的约定，被告晨虹公司应于每月5日前缴纳当月租金及其他费用，但被告晨虹公司从2017年9月起未支付租金、物业推广费，故原告要求被告晨虹公司支付2017年9月1日至2017年10月24日期间的租金、物业推广费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其中租金为27218.52元+27218.52元/月×（23÷31）个月=47412.91元；物业推广费972.35元/月×（1+23÷31）个月=1693.77元。由于被告晨虹公司逾期支付租金，已构成违约，原告要求被告晨虹公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据合同的约定，逾期付款违约金的计算基数为每日3%，该计算标准过高，本院予以调整，按照每日千分之三的标准计算。逾期支付违约金的具体计算方式按照付款时间、逾期付款金额分段如下：1、以27218.52元为基数，按照每日千分之三的标准，从2017年9月6日起计算至付清之日止；2、以20194.39元为基数，按照每日千分之三的标准，从2017年10月6日起计算至付清之日止。原告诉求超过上述范围的，本院予以驳回。根据合同第9.2条的约定，原告有权没收保证金，并有权向被告索取装修期内免去的所有租金及其他费用，且被告还需向原告支付违约金。本案中，被告晨虹公司已违约导致案涉合同解除，原告有权没收保证金49376元，且可按合同约定要求被告晨虹公司补足装修期间的免租租金24688元。因该保证金已具有解约违约金的性质，且原告已要求被告补足装修期间的免租租金，亦具有惩罚性，原告再要求被告晨虹公司支付违约金24688元，于法无据，本院不予支持。被告晨虹公司反诉要求原告退还保证金49376元的诉讼请求，没有法律依据，本院予以驳回。被告晨虹公司使用案涉物业，按照合同约定应依约支付物业管理费、水电费。现被告尚未支付2017年9月起的物业管理费、2017年7月起的水电费，而该费用系必然产生，且已由原告代付，应由被告晨虹公司支付（物业管理费15557.6元、水电费9846.61元）。但被告晨虹公司已支付物业管理费保证金15557.6元、水电费保证金3889.4元，该保证金可抵扣上述未付款项，抵扣后被告晨虹公司应向原告支付水电费5957.21元。另原告并未为被告支付逾期支付物业管理费、水电费的违约金，也并非实际收款主体，无权要求被告支付该项违约金。因此，原告要求被告晨虹公司支付逾期支付物业管理费、水电费的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。根据原、被告三方签订的《变更协议》，被告石冬妮自愿对被告晨虹公司履行案涉租赁合同行为向原告星河传说承担连带责任。现因被告晨虹公司在案涉租赁合同履行过程中违约，须向原告星河传说履行义务并承担违约责任，被告石冬妮依约应对被告晨虹公司在本案中的债务承担连带付款责任。另关于被告晨虹公司反诉要求拆除现场装修并要求原告退还或折价赔偿未能取回物品的请求。第一，案涉租赁合同的解除系因被告晨虹公司违约，被告晨虹公司无权要求拆除案涉物业的装修，也无权要求原告赔偿其装修损失。第二，被告晨虹公司提交收款收据、费用报销单及清单等，主张被告晨虹公司在案涉物业购置了电器、厨具、灯具等物品，因未能取回，要求取回或原告折价赔偿。从原告提交的现场照片以及被告提交的收款收据、清单等单据，可印证被告确因经营该餐饮店已实际添置电器、厨具等物品。而由于原告的解除合同通知书并未成功送达给被告，原告提交的其他证据也不足以证明已实际通知被告限期取回其私人物品，且原告也没有证据反映被告已取回其私人物品的情况下，本院采信被告晨虹公司的主张，确认被告晨虹公司尚有物品在案涉物业并未取回。因该商铺已出租他人使用，且也无法辨别判断遗留案涉物业尚有哪些财物属于被告晨虹公司，原物已无法返还，原告应向被告予以赔偿。本院结合原、被告双方的陈述、被告经营商铺的性质、规模、年限以及相关单据，酌定原告星河传说向被告晨虹公司赔偿20000元。被告晨虹公司诉求超过上述数额的，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市星河传说商住区有限公司与被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司签订的《物业租赁合同书》于2017年10月24日解除；二、被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市星河传说商住区有限公司支付租金47412.91元及违约金，违约金分段计算如下：1、以27218.52元为基数，按照每日千分之三的标准，从2017年9月6日起计算至付清之日止；2、以20194.39元为基数，按照每日千分之三的标准，从2017年10月6日起计算至付清之日止；三、被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市星河传说商住区有限公司支付物业推广费1693.77元；四、被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市星河传说商住区有限公司支付装修期间的租金24688元；五、被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市星河传说商住区有限公司支付水电费5957.21元；六、原告东莞市星河传说商住区有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司赔偿20000元；七、被告石冬妮对被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回原告东莞市星河传说商住区有限公司其他的诉讼请求；九、驳回被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司其他的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2049.68元（原告已预交），由原告负担1000元，被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司、石冬妮负担1049.68元；反诉费用2291.17元（已由被告晨虹公司预交），由原告负担1117.82元，由被告东莞市晨虹餐饮管理有限公司负担1173.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴抒航二〇一八年五月十五日书记员  刘宇兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同；（三）当事人一方迟延履行主要债务，催警告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。