海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2324号上诉人（原审被告）：张海旺，男，1958年4月17出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：孙鹏、边云峰，山西隆诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张卫红，女，1973年5月18日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：杨媛、陈建平，海南方圆律师事务所律师。原审第三人：宫书力，女，1959年9月10出生，汉族，住海口市，系张海旺的妻子。委托诉讼代理人：孙鹏、边云峰，山西隆诚律师事务所律师。上诉人张海旺与被上诉人张卫红、原审第三人宫书力房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初8646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海旺上诉请求：依法改判（2017）琼0108民初8646号民事判决第三项判决的违约金数额为4.42万元。事实和理由：张海旺认为，一审法院判决对违约金进行调整所适用法律错误。具体理由如下：一审法院认定张卫红与张海旺签订的《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，张卫红已依约支付购房首付款（含定金），张海旺未依约履行，构成违约，应当依据合同约定支付违约金。一审法院认为张卫红要求的违约金过高，判决张海旺承担199920元违约金。张海旺认为，一审法院对违约金进行调整所适用的法律依据错误，判决张海旺承担的违约金显然过高。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（下称解释二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，”本案中，一审法院径直采用了房地产成交价的日万分之七作为调整违约金的标准，完全缺乏法律依据。解释二第二十九条第二款中明确规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，也就是说张海旺应承担的违约金最高也仅是250万元被占用56天利息的1.3倍，若依据2017年中国人民银行一年（含一年）贷款利率为年4.35%计算，56天利息的1.3倍为4.42万元；若依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按年6%计算资金占用期间利息计算，56天利息的1.3倍为6.1万元。因此，无论采用何种方式计算，一审法院判决的199920元违约金都是过高。综上所述，张海旺愿意在公平合理的范围内向张卫红支付违约金，以弥补其实际损失，但不应是199920元如此巨额的违约金。请求二审法院对该项判决予以撤销，依法改判。张卫红答辩称：一、一审法院是在综合考虑张卫红的实际损失，兼顾房屋买卖合同的履行情况、张海旺的过错程度以及张卫红的预期利益等综合因素后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金按房地产成交价的日万分之七调整确定，适用法律正确。双方签订《房地产买卖契约》（以下简称合同）后，张卫红已依约支付购房首付款（含定金），张海旺却拒绝履行合同义务。时至今日，张海旺未把房屋和房屋钥匙交付给张卫红，未在取得房产证原件后两个工作日内与张卫红一起办理过户，并明确表示不再继续履行合同义务，实属严重违约。根据合同第五条违约责任的规定：“甲方（即张海旺）不能按期向乙方（即张卫红）交付房地产。每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之叁的滞纳金。”即张海旺本应向张卫红支付违约金暂计人民币856800元（计算依据：购房款总额5100000*0.003*56天，自2017年8月25日起暂计至2017年10月20日止共计56天）。但一审法院结合张海旺的违约情况、张卫红的损失、当时市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，在判决时将违约金按房地产成交价的日万分之七予以调整，适用法律正确，在一定程度上弥补了张卫红的损失和遇得利益。二、张海旺的违约行为给张卫红带来的损失远高于利息损失首先，张海旺至今未向张卫红返还购房首付款（含定金）250万元，张海旺对250万元的占有，已经给张卫红带来了250万元财产保值增值的损失。其次，众所周知，海口的房价一直呈快速上涨趋势，目前海口的房屋均价已达2-3万元/平方，现因张海旺的严重违约行为导致合同解除，这直接导致张卫红无法再以同样价格买到相同地理位置的房屋，张卫红损失的金额远超一审法院判定的违约金的金额。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。张海旺的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回张海旺的上诉，维持原判，以维护当事人的合法权益。宫书力陈述称：同意张海旺的上诉意见。张卫红向一审法院起诉请求：一、判令解除与张海旺签订的《房地产买卖契约》，并判令张海旺向张卫红返还其已经支付的购房首付款（含定金）共计250万元；二、判令张海旺支付违约金暂计856800元（自2017年8月25日起暂计至2017年10月20日止共计56天）；三、判令张海旺承担本案诉讼费和诉前财产保全费。一审法院经审理查明：2017年7月25日，张海旺（卖方）和张卫红（买方）、海南金巷房地产经纪有限公司（居间方）签订一份《房地产买卖居间协议》，约定买卖双方经居间方介绍，同意购入及出售位于海口市××区物业，该物业建筑面积为316.48平方米，产权证号：HK385897，成交价510万元；此次交易不含红木家具，其余按现状交易；买方须在签订本协议同时一次性支付5万元给卖方作为定金；买卖双方须于2017年7月25日前签订《房地产买卖契约》，并一起前往海口市政务中心税务、房地产交易窗口办理交税、过户递件手续，银行解押房产证等手续；买方一次性支付250万元作为首期房款，办理该物业银行解押手续；260万元作为房款尾款，在拿到房产证当日起四个月内，买方支付卖方。同日，张海旺（甲方）与张卫红（乙方）签订一份《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将座落在海口市××区房地产（房屋建筑面积316.48平方米）出售给乙方；房地产成交价为510万元，乙方分两次付清给甲方，首付款250万元（含定金）在查档清晰当日支付，余款待甲方拿到房产证当日起四个月支付；乙方中途悔约，不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，应在悔约之日起当日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方支付上述房地产价款千分之叁的滞纳金；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；本契约经过买卖双方夫妻或权利人同意；甲方承诺收到首付款250万元1个月内领到房产证，否则按千分之三缴纳首付款的违约金，并把房屋、钥匙交付给乙方，双方在领到房产证两个工作日过户；由于甲方原因，房屋办不了过户手续，甲方承诺在知道情况2个工作日内退回全部首付款，并赔偿乙方违约金30万元。同日，张海旺收到张卫红支付的购房首付款（含定金）250万元。2017年10月20日，因张海旺未依约履行，张卫红提起诉讼。另查，张海旺与宫书力系夫妻。一审法院认为：张卫红、张海旺签订的《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，张卫红已依约支付购房首付款（含定金），张海旺未依约履行，构成违约。张卫红请求解除合同，并要求张海旺返还购房首付款（含定金）及支付违约金，于法有据，予以支持。其中张卫红要求张海旺支付违约金金额过高，按房地产成交价的日万分之七调整确定，为199920元（510万元×0.0007×56天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，判决：一、解除张卫红与张海旺于2017年7月25日签订的《房地产买卖契约》；二、张海旺须于本判决发生法律效力之日起十日内向张卫红返还购房首付款（含定金）2500000元；三、张海旺须于本判决发生法律效力之日起十日内向张卫红支付违约金199920元；四、驳回张卫红其他诉讼请求。案件受理费33624.40元，由张卫红负担6579.84元，张海旺负担27044.56元；申请保全措施申请费5000元，由张海旺负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：张卫红、张海旺签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，张海旺未依约履行交付房屋及办理房屋产权过户手续等义务，其行为构成违约。因双方约定的违约金金额过高，一审法院按房地产成交价的日万分之七对违约金进行调整并无不当，本院予以维持，张海旺关于将违约金数额调整为4.42万元的上诉请求不能成立，应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4298.4元，由上诉人张海旺负担。本判决为终审判决。审判长 陈立夫审判员 傅 萍审判员 袁 蓉 二○一八年五月三十一日书记员 武梅帆附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；