安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初1549号原告：合肥嘉木电子商务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区广西路与万泉河路交口滨湖世纪城琼林苑****。法定代表人：梁德圣，总经理。委托诉讼代理人：王琼，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新民，安徽皖大律师事务所律师。被告：合肥聚豪投资有限公司，住所，住所地安徽省合肥市新站区河东路以东div>法定代表人：周建光，总经理。委托诉讼代理人：洪平，安徽百达律师事务所律师。原告合肥嘉木电子商务有限公司（以下简称“嘉木公司”）诉被告合肥聚豪投资有限公司（以下简称“聚豪公司”）合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉木公司的法定代表人梁德圣及委托诉讼代理人王琼、张新民、被告聚豪公司的委托诉讼代理人洪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉木公司向本院提出诉讼请求：1、解除嘉木公司、聚豪公司于2013年12月11日签订《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》；2、聚豪公司返还嘉木公司已支付合建资金2196339元及利息348588元（暂计自2012年12月13日至2017年2月13日止，利息计算至款清息止）；3、聚豪公司返还嘉木公司已支付变压器配套费9万元；4、聚豪公司赔偿嘉木公司装修损失约100万元；5、聚豪公司赔偿嘉木公司因房屋溢价导致损失暂计50万元，最后以评估为准；6、本案的全部诉讼费用由聚豪公司承担。案件审理中，嘉木公司变更第一项诉讼请求为确认嘉木公司与聚豪公司2013年12月11日签订的《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》为无效合同。事实和理由：2012年2月1日，江苏博通投资实业有限公司（以下简称“博通公司”）与合肥新站综合开发试验区管委会（以下简称“新站管委会”）签订《投资合作协议》、《补充协议》，约定：博通公司在新站区注册一家新公司，并在新站区内购置土地投资建设合肥博通工业园项目，双方合同项下权利义务由新设立公司来承担和享受。2012年3月5日，聚豪公司成立。2014年3月12日，聚豪公司与合肥市国土资源局签订合地新站区工业（2014）号《国有建设用地使用权出让合同》、《补充合同》，约定：将新站区工100号，宗地用途：工业用地，宗地总面积27649.16平方米，宗地出让价为10617278元，每平方米384元，出让给聚豪公司；该项目建成后，未经批准不得出租、分割出售、分割转让、改变用途。此后，聚豪公司在没有取得任何《建设用地批准书》的情况下，隐瞒事实于2013年12月11日与嘉木公司签订《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》，约定：由嘉木公司与聚豪公司拟合建合肥博通创意园项目13号楼，面积约1495平方，嘉木公司向聚豪公司支付联建资金395万元整，合建项目的配套设施，电配备由嘉木公司承担，合建资金由双方共同承担，就本项目所合建部分共担成本，共享利益；房屋验收合格后，聚豪公司在五年后办理好房产证、土地证过户手续。双方签订上述合同后，嘉木公司向聚豪公司支付合建资金2196339元，变压器配套费9万元。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，嘉木公司只提供资金并不承担该块土地的经营风险，同时也约定分配固定的房屋，故两份协议应当认定为房屋买卖合同。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”。本案聚豪公司、嘉木公司均不具备房地产开发资质，故嘉木公司与聚豪公司签订的协议系无效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第36条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”，第38条规定“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。而本案中聚豪公司在签订协议时未办理权属登记，涉案土地上所建厂房，聚豪公司与合肥市国土资源局《补充合同》第四条亦明确约定：该项目建成后，未经批准不得出租、分割出售、分割转让、改变用途。故涉案两份协议应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。时至今日，嘉木公司无法取得房产证，其损失是由于聚豪公司在签订合同时对嘉木公司隐瞒事实真相而导致，故聚豪公司对嘉木公司所造成的损失应承担赔偿责任。聚豪公司辩称：嘉木公司称2013年12月11日双方签订协议时，聚豪公司未取得《建设用地批准书》亦未办理权属登记，但在签订《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》时聚豪公司已将相关情况如实告知嘉木公司，嘉木公司也向新站管委会了解过，协议中亦约定了，如政府政策及行为导致无法完成项目如何处理，５年后办理房产证、土地证过户及不能办理如何解决的内容。如果确定可以房产过户，则不需做出上述约定，故足以证明聚豪公司在签约时对嘉木公司无任何隐瞒行为。其次双方签约时是否取得土地使用权并不当然导致合同无效，根据法律规定，一审辩论终结前取得相关批准手续的合同有效，而本案标准厂房建设手续齐全、合同合法有效。案涉创业园自2013年4月28日开工至2015年5月8日竣工验收，因此博通创意园标准厂房为合法建筑，案涉合同合法有效。聚豪公司虽不具有房地产经营开发资质也不影响本案合同效力，聚豪公司购置土地投资建设工业园项目属自建房，标准厂房建设后，产权归投资人所有，经批准可以出租出售，不需要开发资质。综上，嘉木公司应继续履行合同，双方约定的解除条件是５年后三个月内未能办理房产证和土地证过户至嘉木公司的手续，现不能确定聚豪公司在５年后能否将产权过户到嘉木公司的名下。如合同无效，嘉木公司所提出的关于溢价赔偿和装饰赔偿等问题也不能成立，因为无效合同应根据各方的过错承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，嘉木公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、聚豪公司企业信用信息公示报告、博通公司企业信息。本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下:嘉木公司提交的1、2013年12月11日，双方签订《合肥博通创意园项目》、《补充协议》及聚豪公司出具的《收据》，证明双方约定合建合肥博通创意园项目13号楼，面积约1495平方米，嘉木公司支付联建资金395万元，变压器配套费9万元。嘉木公司已向聚豪公司支付合建资金2196339元。双方均不具有房地产开发经营资质，双方签订《合肥博通创意园项目》、《补充协议》系无效；2、2014年3月12日聚豪公司与合肥市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》、《补充合同》，证明聚豪公司通过出让方式获得新站区工100号，宗地用途系工业用地。该项目建成后未经批准不得出租、分割出售、分割转让、改变用途，案涉土地是限制房地产权利的土地；3、新站管委会与聚豪公司签订《补充协议二》，证明聚豪公司与新站管委会签订《博通产业园项目投资合作协议》，后双方对于该项目又达成协议约定，聚豪公司所建厂房不得对外出售，且入驻项目须有聚豪公司统一报送新站管委会并经新站管委会审批通过后可以正式入园生产，入驻项目为工业项目。聚豪公司明知不可以出售而对嘉木公司隐瞒事实；4、《合肥市工业项目用地预审单》，证明新站管委会向合肥市相关政府部门报批该块土地时，合肥市国土局意见明确表示：拟建多层标准化厂房，不得对外出售；5、2013年6月20日新站区管委会出具的《关于要求合肥聚豪投资有限公司立即停止厂房预售的函》，证明2013年6月20日新站区管委会接收到多个单位和个人举报，针对聚豪公司不具备出售资格而责令聚豪公司停止销售，并将该函抄送至新站区房产办证中心。聚豪公司在明知其没出售资格的情况下隐瞒事实，假借合作名义，实为买卖，骗取嘉木公司款项；6、博通创意园网上销售信息，证明聚豪公司以出售厂房名义在网站发布信息，一直是销售厂房而并不是合建；7、会议纪要、《增资扩股协议书》，证明2015年底，聚豪公司召开会议明确告知各业主相关房产证无法办理过户，后来为规避其过户义务才想与各业主办理股权转让或者抵押手续。聚豪公司提交的1、《合肥博通工业园项目投资合作协议》、《补充协议》，证明聚豪公司在新站区购置土地投资建设合肥博通工业园，建设多层标准化厂房，引入企业投资。项目建成投入运营后3年内平均产值达到2亿、每亩纳税不低于30万元、解决就业600人。引进的企业需符合新站管委会产业规划，并符合新站管委会环保、安全要求。本协议是《国有建设用地使用权出让合同》不可分割的部分，新站区管委会给予政策上的优惠；2、合经信法规［2013］58号文件，证明合肥市鼓励以工业园为依托加快标准化厂房建设和使用，实现工业用地节约、集约利用，经批准可以出租、出售；3、《关于要求博通项目尽快开工的函》，证明新站区管委会第28次专题会议要求聚豪公司在2012年9月进行实质性开工，规划许可证、施工许可证等手续暂不具备办理条件，博通创业园开工是按照新站管委会的要求进行的，并非擅自而为；4、《建设项目排水接入市政排水管网设计条件通知》（2013年3月5日）、《情况说明》（2013年11月21日）、工程验收通知单及质量安全监督意见书，证明新站管委会为聚豪公司实质性开工提供条件；5、《国有建设用地使用权出让合同》、《补充合同》、《建设工程规划许可证》、《用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《竣工验收报告》、《房屋产权证》，证明案渉工程所涉土地使用权系合法取得，合建标准厂房系合法建筑，厂房非商品房买卖；6、《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》，证明双方约定合建博通创意园13号楼，嘉木公司须以公司入园，并承诺每亩投资400万元以上，税收达到每亩30万元以上，聚豪公司已完成通知合肥博通创意园开发建设进展情况。合建资金支付时间和方式，竣工验收5年后办理房产证，以及无法办理时的处理方式等。聚豪公司对嘉木公司没有任何隐瞒行为。本院对嘉木公司提交的证据1、2、3、4、5，对聚豪公司提交的1、2、3、4、5、6真实性予以认定；对嘉木公司提交的证据6、7证据真实性不予认定。本院经审理认定事实如下：2012年2月1日，新站管委会与博通公司签订《江苏博通投资实业有限公司合肥博通工业园项目投资合作协议》，约定：博通公司拟在新站管委会辖区内购置土地投资建设合肥博通工业园项目；该项目拟在新站区购置土地，建设多层标准化厂房，引入企业投资，形成工业园；博通公司必须以自有资金在新站管委会辖区内注册壹家新公司；该协议是博通公司与合肥市国土部门就该地块签订的《国有建设用地使用权出让合同》不可分割的一部分。同日，双方又签订《补充合同》，约定：为支持博通公司项目发展，新站管委会同意在博通公司取得土地所有权后一年内，以财政奖励的形式按照10.24万元人民币/亩乘以实际土地出让亩数的标准对博通公司予以奖励，博通公司承诺将该财政奖励用于项目建设。合肥市工业项目用地预审单载明：来文单位为博通公司，项目名称合肥博通工业园项目，合肥市国土局意见为拟建多层标准化厂房，不对外出售。聚豪公司与新站管委会签订《补充协议二》，约定：聚豪公司承诺产业园内所建标准化厂房不得对外出售。2013年6月20日，新站管委会向聚豪公司发出“关于要求聚豪公司立即停止厂房预售的函”，载明：近期，管委会相关部门连续收到多个单位和个人的电话咨询，均反映由贵公司投资建设的博通创意园项目厂房正在进行预售；经了解，博通创意园项目厂房虽然已经开工建设，但在该项目工业用地预审单上，合肥市国土资源局明确提出了“厂房不对外出售”的意见。请你单位接函后立即停止销售宣传；否则，因此产生的所有责任将由你公司自行承担。2013年12月11日，聚豪公司与嘉木公司签订《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》，约定：根据项目已批准的建设方案及嘉木公司自有资金状况，嘉木公司拟合建合肥博通创意园项目13号楼，预估该合建房屋的建筑面积为1495平方米，具体依项目完成后实测面积为准；聚豪公司、嘉木公司一致同意，嘉木公司共应支付联建资金人民币叁佰玖拾伍万元整；合建项目的配套设施，电配备，变压器配套费由嘉木公司按1500元/KVA支付；嘉木公司同意在本协议订立后一个工作日内一次性向聚豪公司支付首笔（房款40%）合建资金人民币102.5万元（逾期三个工作日款未付清则视同嘉木公司违约，聚豪公司有权将该厂房另行出售，不再另行通知嘉木公司；房屋结顶时，须在五个工作日内支付30%房款人民币102.5万元（逾期同上）；余款次月起按人民币56339.05元/月支付，共支付36月；（支付方式采用银行代收代付，逾期每日按违约金额的2%收取，累计欠款总额超过前期已支付部分，聚豪公司有权收回房屋别行处置）；如嘉木公司不需要办理银行按揭，余款在竣工验收后一个月内付清；作为合肥博通创意园项目13号楼的建设资金，聚豪公司在收到嘉木公司支付的合建资金后应向嘉木公司开具相应的收据。同日，聚豪公司与嘉木公司又签订《补充协议》，约定：房屋验收合格后，嘉木公司必须在规定的时间内付清余款，聚豪公司须在五年后办理好房产证、土地证过户手续，具体费用按国家规定双方各自承担（聚豪公司承诺嘉木公司滞留10万元合建资金为5年后双方办证过户手续的保障金）；5年后聚豪公司若在三个月内未能办理好房产证和土地证相关手续，嘉木公司可以选择全额退还本金（嘉木公司不计利息，聚豪公司不收租金）或再要求聚豪公司继续办理。上述协议签订后嘉木公司累计向聚豪公司支付合建资金2196339元及变压器配套费9万元。2014年3月12日合肥市国土资源局与聚豪公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让新站区工100号土地，宗地总面积27649.16平方米，坐落河东路以东、新海大道以北，出让宗地用途为工业，主体建筑物性质系工业厂房；本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为50年；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为壹仟零陆拾壹万柒仟贰佰柒拾捌元（10617278元），每平方米叁佰捌拾肆元（384元）。同日，双方又签订《补充合同》，约定：该项目建成后，未经批准不得出租、分割出售、分割转让、改变用途。其后聚豪公司获得了该土地的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2015年5月8日，案涉博通创意园13厂房（新站区皇藏峪路669号13幢厂房）工程竣工并验收合格。2015年10月20日，聚豪公司取得案涉厂房的房地产权证。2012年3月9日，聚豪公司成立，成立时经营范围为实业投资、项目投资、投资管理、企业管理咨询、理财咨询、市场营销策划、二手房及楼盘代理、咨询、矿用电器制造、销售。2016年11月21日，聚豪公司经营范围变更为实业投资、项目投资、投资管理、企业管理咨询、市场营销策划、二手房及楼盘代理、咨询、矿用电器制造、销售、物业服务、代收水电费，（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。嘉木公司的经营范围:网络技术服务；日用百货、服装服饰、网络产品销售。本院认为，本案争议的焦点为：一、嘉木公司与聚豪公司签订的《合作建厂协议书》、《补充协议》法律关系性质。因双方在协议中约定嘉木公司提供合建资金，分配固定的合肥博通创意园项目13号楼，不承担经营风险，故应认定为厂房买卖合同。二、嘉木公司与聚豪公司签订《合作建厂协议书》、《补充协议》的效力，嘉木公司主张聚豪公司返还合建资金2196339元及利息、变压器配套费9万元。在合肥市工业项目用地预审单上，对合肥博通工业园项目，合肥市国土局意见明确为拟建多层标准化厂房，不对外出售，后新站管委会向聚豪公司发出“关于要求聚豪公司立即停止厂房预售的函”，均表明聚豪公司明知案涉厂房不能销售，无法办理房产证和土地证的过户。聚豪公司在明知上述情况下，隐瞒真实情况，采用欺诈的手段与嘉木公司签订《合作建厂协议书》、《补充协议》，损害国家利益，故嘉木公司与聚豪公司签订的《合作建厂协议书》、《补充协议》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现嘉木公司要求聚豪公司返还2196339元及变压器配套费9万元，予以支持。因案涉厂房嘉木公司使用至今，又由于双方在《补充协议》中约定房屋验收合格后，聚豪公司须在五年后办理好房产证、土地证过户手续，五年后聚豪公司在三个月内未能办理好房产证和土地证相关手续，嘉木公司可以选择全额退还本金（嘉木公司不计利息，聚豪公司不收租金），故嘉木公司要求聚豪公司支付利息，本院不予支持。三、嘉木公司主张聚豪公司赔偿装修损失约100万元及房屋溢价导致损失暂计50万元。审理中嘉木公司虽申请对案涉合肥博通创意园项目13号楼装修价值进行评估，但又表示在聚豪公司将其主张的合建资金、利息、溢价损失、变压器配套费支付后，其才愿意返还案涉厂房，本院认为嘉木公司对合肥博通创意园项目13号楼进行装修，且至今仍在享受装修利益，而装修价格在实际使用中又会存在持续贬损的情况，嘉木公司的装修损失在其腾退厂房时才能得以固定，此时进行装修价值评估较为适宜，故对嘉木公司主张装修损失，本案不予处理，待实际返还时，可另行主张。关于嘉木公司主张房屋溢价损失，无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告合肥嘉木电子商务有限公司与被告合肥聚豪投资有限公司于2013年12月11日签订的《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》无效；二、被告合肥聚豪投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告合肥嘉木电子商务有限公司2286339元；三、驳回原告合肥嘉木电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39880元，保全费5000元，合计44880元；由原告合肥嘉木电子商务有限公司负担8375元，由被告合肥聚豪投资有限公司负担36505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  徐红梅代理审判员  李 斌人民陪审员  王富华二〇一八年五月九日书 记 员  王 徽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。