文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏11民终387号上诉人（原审原告）：姜瑞琴，女，汉族，1980年5月生，住镇江市。委托诉讼代理人：朱香萍，女，汉族，1969年7月生，住镇江市。系镇江新区大港街道港南花苑社区居民委员会推荐诉讼代理人。委托诉讼代理人：刘开荣，镇江市润州区七里法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：夏伟文，男，汉族，1979年12月生，住镇江市。委托诉讼代理人：杨荣强，男，汉族，1973年10月生，住镇江市。系镇江新区大港街道港南花苑社区居民委员会推荐诉讼代理人。委托诉讼代理人：刘开荣，镇江市润州区七里法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：镇江恒业家居有限公司，住所地镇江市天桥路1号。法定代表人：虞伯强，该公司总经理。委托诉讼代理人：封孝权，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽娜，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江九润国际置业有限公司，住所地镇江市矿机路1号。法定代表人：赵纯心，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻俊勇，江苏汇泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：第六空间家居集团股份有限公司，住所地杭州市江南大道1088号第六空间现代馆五楼办公室。法定代表人：邢积国，该公司董事长。委托诉讼代理人：何发敏，该公司员工。委托诉讼代理人：汪佳欣，该公司员工。被上诉人（原审被告）：浙江第六空间商业投资管理有限公司，住所地杭州市江南大道1088号第六空间现代馆五楼办公室。法定代表人：姚方珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何发敏，该公司员工。委托诉讼代理人：汪佳欣，该公司员工。上诉人姜瑞琴、夏伟文与上诉人镇江恒业家居有限公司（以下简称恒业公司）、被上诉人镇江九润国际置业有限公司（以下简称九润公司）、被上诉人第六空间家居集团股份有限公司（以下简称六空公司）、被上诉人浙江第六空间商业投资管理有限公司（以下简称浙江六空公司）委托合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2017）苏1111民初4588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜瑞琴、夏伟文上诉请求：改判四原审被告支付原审原告2017年度收益损失112212元及逾期付款利息。事实与理由：1、案涉商铺周边同类商铺收益为按房产原值8%，如月星家居。2、一审法院判决年收益63320元，计算依据不准确，没有根据涉案商铺的实际购买原值计算，而是按原值减去该商铺前3年的租金计算，不合理。3、一审法院按5%收益率计算不公平、不平等。从已判决案例情况看，润州法院判定7%收益有效，同类案件做出两种不同的矛盾判决。4、根据《镇江市房屋租赁管理办法》以及金融市场现实，目前市存、贷款利息均不低于5%，且近几年CPI不低于2%，参照市场价格，一审法院按5%酌定年收益显然不合情理和常态。5、根据原委托经营管理合同第五条第2款约定，上诉人年租金收益112624元，相当于当时购房价总值的7%，符合最初签约时的约定。要说明的是，实际房款开票金额为总房价扣除三年收益后的金额。恒业公司上诉请求：1、撤销原审法院（2017）苏1111民初4588号民事判决第一项判决内容，并依法改判恒业公司向姜瑞琴、夏伟文支付商铺收益为25932.42元（按照85每平方米每月，建筑面积46.46平方米，自2017年1月1日起计算至2017年7月17日）。2、判决姜瑞琴、夏伟文向恒业公司支付管理费用3050.87元（按10元每平方米每月，自2017年1月1日起计算至2017年7月17日）。3、由姜瑞琴、夏伟文承担一审二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决酌定要求恒业公司按约113.5元每平方米每月的标准向姜瑞琴和夏伟文支付2017年的商铺收益不符合实际情况，恒业公司向商户收取的涉案相关商铺租金最多为85元每平方米每月。首先，双方之间委托合同关系，恒业公司接受姜瑞琴、夏伟文委托处理相关事宜所产生的后果应当由姜瑞琴、夏伟文承担，恒业公司应该在其实际取得财产范围内向姜瑞琴、夏伟文承担责任。所以恒业公司按实际收取商户租金给付姜瑞琴、夏伟文符合委托合同的法律关系及规定。目前，恒业公司向商户收取的租金标准最多为85元每平方米每月，商场一楼已出租商铺向商户收取的租金标准也是80元每平方米每月，上诉人同意按实际收取的85元每平方米每月的标准向姜瑞琴、夏伟文支付收益。其次，姜瑞琴、夏伟文原审诉讼请求是要求恒业公司赔偿收益损失，其应该提供证据证明，而周边商铺已经签订新《委托经营管理合同》的收益标准为80元每平方米每月或85元每平方米每月，姜瑞琴、夏伟文主张的赔偿收益损失也应当参照该标准执行。二、一审法院判决要求恒业公司支付2017提1月1日至2017年12月31日期间的收益没有事实依据，恒业公司对商铺统一经营管理的截止日期为2017年7月17日，因此，恒业公司支付商铺收益的时间应该是2017年1月1日至2017年7月17日。姜瑞琴、夏伟文无权要求恒业公司承担2017年7月17日之后的损失。自2017年7月18日起恒业公司已不再对商场进行统一管理，也实际不占有姜瑞琴、夏伟文的商铺，所以姜瑞琴、夏伟文向恒业公司主张损失期最多计算到2017年7月17日。三、一审法院判决恒业公司支付逾期付款利息没有事实与法律依据。1、上诉人一直同意按委托合同关系按实际支付委托成果，即按实际收取租金支付收益，但被上诉人拒绝收取，因此不应判决上诉人承担逾期付款利息。2、基于一审法院判决的商铺收益标准和支付时间均有错误，即使上诉人应支付被上诉人逾期付款利息，其判决结果也是错误的。四、一审法院应当判决支持或者在商铺收益中扣除姜瑞琴、夏伟文应该支付给恒业公司的管理费。双方签订的《委托经营管理合同》约定，委托经营期结束后，姜瑞琴、夏伟文须向恒业公司按照10元/月/平方米的标准按时交纳管理费。同时，结合涉案商铺周边已经签订新《委托经营管理合同》的商铺，业主也是要向恒业公司支付管理费用的。针对姜瑞琴、夏伟文的上诉，恒业公司辩称，姜瑞琴、夏伟文要求判令支付每年11万余元的收益没有事实和法律依据。1、姜瑞琴、夏伟文与恒业公司是委托合同关系，根据法律规定及合同规定，恒业公司接受委托开展经营活动，产生的后果应当归姜瑞琴、夏伟文享有，双方并非是租赁合同关系，在实际的经营过程中，恒业公司出租的租金只能达到80-85元每平方米每月，所以基于委托合同关系，恒业公司对姜瑞琴、夏伟文只负有按此标准支付收益的义务。2、双方的委托合同在2016年12月31日期满，之后没有约定委托合同以及收益标准，也只能按照实际经营的收效情况支付相关收益给姜瑞琴、夏伟文。3、姜瑞琴、夏伟文要求赔偿损失，其赔偿的标准只能是商铺实际对外出租取得的收益。4、恒业公司在2017年7月18日起因亏损无法再继续经营，后来也实际上不占用使用该商铺，不应承担之后的费用。5、案涉商铺与周边商铺的收益回报不具有可比性，周边有些商铺建设于十几年前，当时商铺的价格比较低，即使按照8%进行回报，其实际出租的单位租金也不超过80元每月每平方米，而本案的商铺在购置时市场价格较高，如果按照年收益7%回报，商场将难以维持，只能关门，所以不具有可比性。按照实际租金标准80-85元每平方米每月，是合理的。请求驳回姜瑞琴、夏伟文的上诉请求。针对恒业公司的上诉请求，姜瑞琴、夏伟文辩称，涉案商铺托管的期限已经届满，作为产权人，没有与任何一家公司签订托管合同，也没有收取任何收益。相反，该商铺如一审法院查明所说，一直由恒业公司和其他合作方管理使用并向商户收取高额租金。恒业公司所谓的80-85元每月每平方米与事实不符，恒业公司没有提供任何证据证明。且商铺位置不同，当时销售价格不同，尤其是三四楼的价格远低于一楼的价格，都按80-85元每月每平方米来支付收益，对于一楼的业主的收益回报就明显太低，不合理。恒业公司与其他业主签订的新的委托经营合同按照房屋总价值的7%支付收益。请求二审法院驳回恒业公司的上诉，支持姜瑞琴、夏伟文的上诉。九润公司对姜瑞琴、夏伟文的上诉和恒业公司的上诉辩称，九润公司不是九润广场的实际运作者，九润公司没有侵害姜瑞琴、夏伟文的合法权益，九润公司与姜瑞琴、夏伟文不存在委托合同关系。请求驳回姜瑞琴、夏伟文对九润公司的上诉请求。恒业公司的上诉不涉及九润公司，请法院依法审理。六空公司和浙江六空公司对姜瑞琴、夏伟文的上诉和恒业公司的上诉辩称，六空公司与姜瑞琴、夏伟文之间既无合同关系也事实上的合同关系，与九润公司、恒业公司也无合作关系，六空公司与本案无关。浙江六空公司仅是镇江第六空间商场的品牌授权方，授权恒业公司开设镇江第六空间国际商场，使用第六空间品牌，商场的开设管理均由恒业公司自行主导。因此，姜瑞琴、夏伟文要求六空公司和浙江六空公司承担相应责任没有事实和法律依据，请求驳回姜瑞琴、夏伟文对六空公司和浙江六空公司的上诉请求。恒业公司的上诉请求不涉及六空公司和浙江六空公司，请法院依法审理。姜瑞琴、夏伟文向一审法院起诉请求：1、恒业公司、九润公司、六空公司、浙江六空公司共同返还其所有的位于本市商铺；2、恒业公司、九润公司、六空公司、浙江六空公司赔偿其收益损失93510.18元（2017年1月1日至2017年10月31日期间损失，其后仍按与恒业公司签订的原《九润商业广场商铺委托经营管理合同》约定的收益标准计算至被告返还商铺之日止）及相应利息（按银行同期贷款利息，从2017年1月1日起计算至实际给付之日）；3、恒业公司、九润公司、六空公司、浙江六空公司将170室商铺恢复至商品房交付时的原状。事实与理由：2011年2月25日，姜瑞琴、夏伟文与九润公司签订商品房买卖合同，约定九润公司将位于本市的房屋出售给姜瑞琴、夏伟文。同日，姜瑞琴、夏伟文与恒业公司签订《九润商业广场商铺委托经营管理合同》，约定将该商铺委托恒业公司经营管理并就商铺面积、经营期限、收益、违约责任等事项进行了约定。2011年12月31日，九润公司将该房屋交付给姜瑞琴、夏伟文，姜瑞琴、夏伟文于2012年10月29日办理了房屋产权证。上述委托经营管理合同于2016年12月31日到期后，恒业公司未与姜瑞琴、夏伟文继续签订合同但仍占用着该商铺却未支付任何费用且恒业公司无法满足与姜瑞琴、夏伟文续约所要求的投资年回报率不低于7%。在委托经营管理期间的2015年，恒业公司、九润公司与六空公司、浙江六空公司合作，将原先九润商业广场改造为第六空间家居广场并以九润公司名义向消防部门申请了改造工程消防备案。在此过程中，恒业公司、九润公司并未征得姜瑞琴、夏伟文同意，同时也未依法办理报批手续，而六空公司、浙江六空公司在明知恒业公司、九润公司未取得产权人同意情况下仍要求其按照自己的设计要求对整幢建筑物进行改造，共同侵害了姜瑞琴、夏伟文作为商铺业主的所有权且也严重损坏了房屋的主体结构，违反了法律强制性规定，应当恢复房屋原状。一审法院查明事实：2011年2月25日，姜瑞琴、夏伟文与九润公司签订《商品房买卖合同》，约定九润公司将位于九润商业广场1幢1层0170号房屋出售给姜瑞琴、夏伟文，该房屋建筑面积46.46平方米、套内建筑面积28.08平方米，总价1271046元，规划用途为营业用房。同日，姜瑞琴、夏伟文与恒业公司（原名为镇江恒业商业地产管理有限公司，后更名为现名称）签订《九润商业广场商铺委托经营管理合同》，约定姜瑞琴、夏伟文将上述商铺交由恒业公司统一招租经营管理，委托经营期自商铺实际交付日起至5年完整委托期限满（庭审中双方确认至2016年12月31日期满）。第1年至第3年，该物业所产生的所有收益用于抵充商管公司为培育市场所支出的费用，第4年和第5年，恒业公司每年支付姜瑞琴、夏伟文委托经营收益112624元，支付日期为每半个支付年结束前30天内。另合同第4.1条约定，姜瑞琴、夏伟文同意恒业公司（或其委托的第三方）有权进行包括但不限于商铺的装修、改造、分割等行为。第7.2条约定，姜瑞琴、夏伟文允许恒业公司或实际承租方对商铺进行装修、装饰或添置新物，委托经营期结束后，如双方不再续约，则该铺位的不动产归姜瑞琴、夏伟文所有，姜瑞琴、夏伟文不得要求恒业公司及实际承租方恢复原状。第9.1约定，当委托经营期结束后，姜瑞琴、夏伟文须向恒业公司或其委托管理的第三方按时交纳管理费，目前每月共计281元。第11.1条约定，委托经营期满后，如果恒业公司可以满足姜瑞琴、夏伟文每年不低于7%的投资回报率，姜瑞琴、夏伟文同意无条件优先与恒业公司无期限续约。第11.2条约定，委托经营期满后，如双方不再续约，姜瑞琴、夏伟文把该铺位作为自己经营的场所将该铺位出租给第三方经营，该第三方应当符合恒业公司规定的商铺资质审核条件，并接受恒业公司的经营管理和物业管理。2012年10月29日，姜瑞琴、夏伟文取得上述房屋的所有权证书，房屋建筑面积46.29平方米，总价1266395元。案涉商铺是九润商业广场众多商铺中的一间，商铺间没有分隔。九润商业广场为主体地上4层，建筑面积44663.6平方米，其中一层建筑面积约1万平方米。九润公司拥有整个商业广场约27800平方米房屋产权，其中一层约1900平方米。恒业公司对该商业广场进行了统一招租并于2011年10月底部分营业，后又于2015年对该商业广场重新改造、装修并从浙江六空公司获得第六空间品牌授权统一招租经营管理。九润商业广场第六空间项目改造于2015年11月完成了建设工程消防验收，现该商业广场（镇江第六空间国际家居）正常营业中。恒业公司支付了姜瑞琴、夏伟文至2016年12月31日委托经营管理期内的委托经营收益，其后未再支付亦未与姜瑞琴、夏伟文续签委托经营管理合同，姜瑞琴、夏伟文遂向一审法院起诉。截止本案一审法庭辩论终结，共有该商业广场43户业主向一审法院提起与相似的诉讼请求，该些业主拥有约2200平方米房屋产权（均位于商业广场一层）。2017年1月，该商业广场部分业主与恒业公司续签了委托经营管理合同，将其商铺继续交由恒业公司统一招租经营管理，期限为8年，自2017年1月1日至2024年12月31日，每年的委托经营收益与已到期合同相似，支付日期仍为每半个支付年结束前30天内。2017年7-8月间，又有该商业广场部分业主与恒业公司续签了委托经营管理合同，将其商铺继续交由恒业公司统一招租经营管理，期限为8年，自2017年1月1日至2024年12月31日，但委托经营收益变为根据业主商铺所在位置和实际面积，恒业公司按照该位置向第三方收取的实际租金价格作为业主应得收益并由业主按收益的10%向恒业公司支付管理费。一审法院认为，姜瑞琴、夏伟文与九润公司、恒业公司分别成立商品房买卖合同关系、委托合同关系。姜瑞琴、夏伟文认可九润公司已将案涉房屋交付给其并由其委托恒业公司统一招租经营管理，故九润公司已完成商品房买卖合同的房屋交付义务，姜瑞琴、夏伟文向九润公司主张返还商铺并赔偿其商铺收益损失的诉请，于法无据，不予支持。对于姜瑞琴、夏伟文向恒业公司主张返还商铺的诉请，一审法院认为，案涉商铺是九润商业广场众多商铺中的一间，虽然商铺产权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限，由恒业公司统一经营管理并出租。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。现恒业公司取得占广场大多数面积业主的委托，将包括涉案商铺在内的九润商业广场整体对外出租并形成品牌家居商场，目前处于正常经营中。虽姜瑞琴、夏伟文与恒业公司的委托经营管理合同履行期限已满，双方未再达成新的委托经营管理合同，但姜瑞琴、夏伟文要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，不利于镇江第六空间国际家居商场正常经营。因此，尽管姜瑞琴、夏伟文拥有涉案商铺的所有权，其要求返还涉案商铺，法院暂不予支持。但恒业公司在与姜瑞琴、夏伟文委托经营管理合同到期后仍将案涉商铺统一向外出租经营管理，应当向姜瑞琴、夏伟文支付经营收益，参考案涉商铺周边同类商铺租金收益并结合案涉商铺于商业广场内位置，法院酌定恒业公司给付姜瑞琴、夏伟文2017年（2017年1月1日至2017年12月31日）商铺收益63320元并按银行同期贷款利率给付逾期（2017年7月1日前应支付上半年经营收益）利息损失。对于姜瑞琴、夏伟文主张恢复其商铺原状，按姜瑞琴、夏伟文与恒业公司委托经营管理合同约定，恒业公司或其委托的第三方有权对其商铺进行改造、装修，故对于恒业公司在委托经营管理期内为统一招租经营需要，对案涉商铺进行的合法改造，姜瑞琴、夏伟文无权要求恢复原状。姜瑞琴、夏伟文未提供证据证明六空公司、浙江六空公司与其之间存在合同关系或在本案中对其实施了侵权行为，故对姜瑞琴、夏伟文要求六空公司、浙江六空公司共同承担诉请的责任，不予支持。据此，一审法院判决：一、恒业公司于判决生效之日起十日内支付姜瑞琴、夏伟文2017年的商铺收益63320元及逾期付款利息（以31660元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算，从2017年7月1日起计算至实际给付之日止）；二、驳回姜瑞琴、夏伟文其他诉讼请求。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，一、根据姜瑞琴、夏伟文与九润公司签订的商品房买卖合同约定，姜瑞琴、夏伟文所购买的商铺，按建筑面积计算，单价为每平方米27357.86元，建筑面积46.46平方米，总价为1271046元。最终房屋所有权证登记建筑面积为46.29平方米，不动产发票购房款为1266395元，该金额与合同约定的单价乘以房屋所有权证登记的建筑面积相吻合。姜瑞琴、夏伟文认为其所购商铺的总价应为发票金额加上前三年的收益。而根据姜瑞琴、夏伟文与恒业公司签订的委托经营合同第5.1条约定，第1至第3年，该商铺所产生的所有收益用于抵充商管公司为培育市场所支出的所有相关费用。故姜瑞琴、夏伟文认为前三年的租金收益也应算为购房款的主张，与合同约定不符，不能成立。因此，案涉商铺的购买总价为1266395元。二、恒业公司在与姜瑞琴、夏伟文委托经营管理合同到期后仍将案涉商铺统一向外出租经营管理，姜瑞琴、夏伟文向恒业公司要求支付经营收益，应予支持。关于收益金额，一审法院参考案涉商铺周边同类商铺租金收益并结合案涉商铺于商业广场内位置，酌情确定2017年（2017年1月1日至2017年12月31日）商铺收益63320元，并应按银行同期贷款利率给付逾期（2017年7月1日前应支付上半年经营收益）利息损失，并无不当。姜瑞琴、夏伟文认为年收益回报率不应低于购房价总价的7%，并要求改判支付2017年度收益112212元，无合同依据也无事实根据，本院不予支持。恒业公司认为应按每月每平方米85元的标准支付收益，并应当收取收益的10%作为管理费，因未能提供充分的证据证明，本院不予支持。恒业公司认为其自2017年7月17日起已倒闭，其不应当支付此后的收益。因恒业公司并未于2017年7月17日将案涉商铺返还给业主，且该家居商场客观上一直在正常经营营业，恒业公司的该上诉请求，本院亦不予支持。三、对于姜瑞琴、夏伟文要求改判九润公司、六空公司、浙江六空公司赔偿收益损失的上诉请求，因姜瑞琴、夏伟文未提供证据证明九润公司、六空公司、浙江六空公司系占有其商铺的主体，并侵害了姜瑞琴、夏伟文的财产权利。故本院对姜瑞琴、夏伟文要求改判九润公司、六空公司、浙江六空公司赔偿其收益损失的上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人姜瑞琴、夏伟文的上诉请求和上诉人恒业公司的上诉请求，均不能成立，本院均不予以支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人姜瑞琴、夏伟文的上诉费555元，由姜瑞琴、夏伟文负担；上诉人镇江恒业家居有限公司的上诉费811元，由镇江恒业家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 姜 玲审判员 宋 涛二〇一八年五月七日书记员 柳婷婷