上海市普陀区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0107执异37号案外人:曹家辉，男，1996年8月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：邹宏文，北京高文（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程伟，上海汉世律师事务所律师。申请保全人：程帮，女，1982年12月10日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：葛青，上海翰策律师事务所律师。被保全人：朱炯，男，1985年12月24日出生，汉族，户籍地上海市。被保全人：陈梅珍，女，1954年8月18日出生，汉族，户籍地上海市。上海市黄浦区人民法院（以下简称黄浦法院）在审理程帮与朱炯民间借贷纠纷一案中，案外人曹家辉对该院的诉讼保全提出书面异议，要求解除对位于上海市XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的查封。因该院将上述案件移送本院，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人曹家辉称：其母亲陈某于2015年6月30日，通过房屋中介公司与朱炯、陈梅珍签订了《房屋买卖合同》，双方约定由案外人买受朱炯、陈梅珍属拆迁安置但未办出小产证的系争房屋，房屋价款为人民币（以下币种同）180万元。签约当日首付17万元；同年7月16日支付53万元；同年9月8日支付70万元；同年12月17日、19日、21日合计支付20万元；尚余20万元应按合同约定在系争房屋过户后支付，现同意交付本院执行。在此期间，朱炯、陈梅珍将系争房屋交付案外人，并由案外人家中老人于2015年9月27日居住至今，朱炯、陈梅珍也于上述《房屋买卖合同》签订后的第二个月办出小产证。2017年7月21日，买卖双方在上海市浦东新区房地产交易中心签订网签版《上海市房地产买卖合同》，其中购房人变更为案外人曹家辉，购房价格仍为180万元，并办理了查询、缴纳税费等手续。后税务部门因系争房屋的三年限转期限未届满，要求退还其已缴纳的税款，同年8月11日，其应税务部门的要求办理了相关退税手续，同年12月14日，房屋中介公司告知其因系争房屋被黄浦法院查封无法过户。其认为，其在系争房屋的交易中完全善意、合法，对于未办理过户手续也无主观过错，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，因黄浦法院已将案件移送本院，故请求本院解除对系争房屋的查封。案外人对其所述提供如下证据：1、《房地产买卖居间协议》（2015年6月30日）、《房屋买卖合同》（2015年6月30日）；2、《上海市房地产买卖合同》（2017年7月21日）；3、房款收据四份、银行转账凭条六份；4、系争房屋的房地产权证；5、上海市不动产登记簿；6、退税受理回执；7、物业管理费、公用事业费（水、电、燃气、固定电话、有线电视）账单和收据发票；8、物业公司、居民委员会出具的《居住证明》；9、熊某某等六位邻居出具的《居住证明》；10、上海市公安局户籍证明、结婚证、出生证明；11、（2017）沪0101民初32529号民事裁定书；12、民事起诉状、受理通知书、举证通知书、传票、民事裁定书、财产保全告知书等，在本院审查期间，案外人又补充提供如下证据：1、《上海市不动产登记簿》，载明包括系争房屋在内的原权利人为上海士韵置业有限公司，权利登记日期为2014年10月31日；2、《配套商品房供应单》，载明系争房屋作为房源于2013年11月19日由上海市黄浦区房屋征收事务中心、上海市黄浦第二房屋征收服务事务所有限公司、上海市黄浦区建设和交通委员会、上海市黄浦区南京东路街道新昌居民委员会安置给被拆迁户朱炯、陈梅珍，该房屋的开发单位为上海士韵置业有限公司；3、甲方（卖方）为上海士韵置业有限公司、乙方（买方）为朱炯、陈梅珍的《上海市商品房出售合同》，载明乙方向甲方购买系争房屋，价格为1075956.10元，签订日期为2015年4月28日；4、上海市房地产交易中心于2018年5月24日出具的《合同备案信息查询结果》，载明：“截止到2018年5月23日，坐落于******的房地产通过网上备案系统进行了合同信息备案，备案情况如下：1、经纪机构名称：上海沪联房地产经纪事务所（普通合伙）龙水南路店；2、网上合同信息备案日期：2017年5月14日；3、卖售人：朱炯、陈梅珍，买受人：陈某；4、网上合同信息变更情况：上述房地产经纪机构于2017年7月21日进行了网上合同信息变更，卖售人：朱炯、陈梅珍，买受人：曹家辉。”申请保全人程帮称：其不同意案外人曹家辉所提异议，认为案外人提供的《房屋买卖合同》及网签版《上海市房地产买卖合同》的真实性存疑，如果案外人的购房合同网签备案，其就不可能于2017年11月与被保全人再签订网签备案的购房合同；即便存在上述的网签备案合同，从案外人提供的《退税受理回执》显示，案外人退税的原因是因为交易被取消，所以上述的网签备案合同也已被撤销；案外人与被保全人之间的银行转款不一定是购房款，双方可能有其他的经济往来；系争房屋并非以合理价格转让，根据上述购房合同签订的时间，2015年6月底，系争房屋的市场价为250万元，2017年7月的市场价约为410万元，系争房屋的实际售价远低于市场价；2017年12月15日，被保全人向其出具协议书，承诺用系争房屋抵押贷款，说明该房屋并未出售；案外人非善意第三人，其提供的证据涉及被保全人，现两被保全人未到庭，应当维持系争房屋的原状，故请求本院驳回案外人异议请求。申请保全人对其所述提供如下证据：1、《协议书》，载明朱炯、陈梅珍于2017年12月15日承诺配合程帮办理系争房屋的抵押贷款280万元；2、2015年7月、2017年7月有关系争房屋所在地房价走势信息的截图，证明上述时间段内系争房屋的市场价为250万元、410万元。被保全人朱炯、陈梅珍经本院通知未到庭，亦未对案外人曹家辉所提异议发表意见及提供相关证据材料。本院查明：申请保全人程帮于2017年11月13日向黄浦法院申请财产保全，要求该院查封登记在被保全人朱炯、陈梅珍名下的系争房屋，该院于2017年11月14日作出（2017）沪0101民初32529号民事裁定书，裁定查封、冻结朱炯银行存款1348万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于同年11月15日正式查封系争房屋产权，案外人曹家辉于2018年3月21日向黄浦法院提出保全异议。黄浦法院因管辖权将程帮与朱炯民间借贷纠纷一案移送本院审理后，又于2018年4月3日将案外人所提异议移送本院审查，本院以（2018）沪0107民初1265号立案受理程帮与朱炯、陈梅珍民间借贷纠纷一案后，于同年5月8日以（2018）沪0107执异37号立案审查案外人曹家辉所提异议。根据上海市不动产登记簿于2018年1月30日的登记载明，系争房屋权利人为朱炯、陈梅珍，权利核准日期为2015年7月16日，房地产权证号为浦XXXXXXX，黄浦法院于2017年11月15日因（2017）沪0101民初32529号案正式查封，备注栏内注明“配套商品房，3年内不得转让、抵押。”另查，2015年6月30日，经上海沪联房地产经纪事务所居间介绍，案外人曹家辉之母陈某作为乙方与朱炯、陈梅珍作为甲方签订一份编号为HLXXXXXX的《房屋买卖合同》，双方约定由乙方陈某以180万元的价格向甲方朱炯、陈梅珍购买尚未取得产权证的系争房屋，约定首期房款为70万元，2015年10月30日前支付90万元，2018年1月1日前支付20万元，过户时间约定为2017年11月30日前。上述购房合同签订当日，案外人曹家辉父亲曹某某通过银行转账的方式汇入陈梅珍账户15万元，并支付现金2万元；2015年7月16日，曹某某通过银行转账的方式汇入朱炯账户53万元；同年9月8日，曹某某通过银行转账的方式汇入朱炯账户70万元。同年12月17日，陈某通过银行转账的方式汇入朱炯账户5万元，同年12月19日，曹某某通过银行转账的方式汇入朱炯账户5万元，同年12月21日，曹某某通过银行转账的方式汇入朱炯账户10万元，尚剩余款项20万元未支付。在此期间，被保全人朱炯、陈梅珍于2015年7月16日取得系争房屋的房地产权证，于同年9月27日将系争房屋交付案外人曹家辉，并由曹家辉支付该房交接后的物业费、水、电、燃气费等费用。2017年5月14日，上述系争房屋的买卖双方通过上海沪联房地产经纪事务所（普通合伙）龙水南路店，进行了房屋买卖合同信息备案，登记的卖售人为朱炯、陈梅珍，买受人为陈某；2017年7月21日，进行了该合同的信息变更登记，登记的卖售人为朱炯、陈梅珍，买受人为曹家辉。所签署编号为XXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，除买受人（乙方）变更为曹家辉、办理房屋过户手续时间为2017年8月31日之前外，其余购买房屋及价格等约定条款与2015年6月30日陈某与朱炯、陈梅珍签署的编号为HLXXXXXX的《房屋买卖合同》相同。2017年8月11日，曹家辉申请办理系争房屋退税手续，后因黄浦法院对系争房屋保全查封，致该房屋过户流程中断。2018年5月21日，案外人曹家辉将上述20万元剩余房款缴入本院。又查，朱炯、陈梅珍名下系争房屋来源于房屋征收安置，2013年11月19日，上海市黄浦区房屋征收事务中心、上海市黄浦第二房屋征收服务事务所有限公司、上海市黄浦区建设和交通委员会、上海市黄浦区南京东路街道新昌居民委员会将开发单位为上海士韵置业有限公司的系争房屋给予朱炯、陈梅珍进行安置，开发商上海士韵置业有限公司于2014年10月31日取得包括系争房屋在内的房地产权证（大产证），于2015年4月28日开发商上海士韵置业有限公司与朱炯、陈梅珍签订《上海市商品房出售合同》，朱炯、陈梅珍于2015年7月16日取得系争房屋的房地产权证（小产证）。在本院审查过程中，申请保全人于2018年5月20日要求将本案移送公安机关，并提供《上海公安局案（事）件接报回执单》复印件、《上海市公安局普陀分局立案决定书》复印件，该二份文件显示，申请保全人于2017年12月6日以朱炯做“银行过桥”投资业务诈骗其1045万元为由，向上海市公安局普陀分局石泉路派出所报案，该局于2017年12月11日立案。上述事实由（2018）沪0107民初1265号案卷材料、案外人、申请保全人提供的证据材料、本院的听证笔录等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。又根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，在黄浦法院查封前，案外人曹家辉母亲陈某与被保全人朱炯、陈梅珍签订购买系争房屋的合法有效的书面买卖合同，因该房屋存在三年限转的瑕疵，故其成交价格低于市场价格亦属合理；从案外人提供的银行转账凭证、收款收据、所在地居委会证明、物业证明、付费发票等相关证据来看，案外人在该院查封系争房屋之前已支付了大部分房款并实际占有、使用系争房屋；至于案外人与两被保全人又签署《上海市房地产买卖合同》，从该合同网上合同信息备案看，系变更买受人的合同，从内容看，系与之前签署的房屋买卖合同的延续，双方在之前的履约行为，均应视为对新合同所约定的双方权利、义务的履行，且该合同网上信息备案并未被撤销，系买卖双方真实意思的表示，应为合法有效的房屋买卖合同；根据上海市住房保障和房屋管理局《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》第二条：“未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。”的规定，根据上述查明的事实，案外人所购房屋系动迁安置房，按相关规定在3年内不得转让、抵押，但该房屋开发商的产权证（大产证）于2014年10月31日取得，朱炯、陈梅珍作为征收安置对象，于2013年11月19日即获得系争房屋的《配套商品房供应单》，可推定为朱炯、陈梅珍拆迁补偿安置协议早于2013年11月19日之前签订，故根据上述通知规定，系争房屋的限购期限应于2017年10月31日即届满，案外人在已经开始着手办理系争房屋的产权过户手续的时，因黄浦法院查封的客观因素致该过户中断，对此案外人并不存在过错，且现案外人将双方合同约定但尚未支付的购房余款交付本院执行，故案外人的异议理由符合相关法律规定，本院对其异议请求应予支持。需要指出的是，虽然公安机关就程帮被诈骗已经立案侦查，但本院（2018）沪0107民初1265号案的保全措施并未解除，根据上述查明的事实，案外人享有排除执行的实体权利，且系争房屋被采取保全措施与朱炯是否涉嫌诈骗并无关联，本院据此作出裁定并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止本院在（2018）沪0107民初1265号案中对位于上海市XX弄XX号XX室房屋的保全执行。案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  单世平人民陪审员  任三扣人民陪审员  徐天云二〇一八年五月二十九日书 记 员  沈蓓丽附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：……（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。……3、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。4、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。