福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初3498号 原告（反诉被告）：福州超艺家俱有限公司，住所地福州市鼓楼区。 法定代表人：叶林，总经理。 委托诉讼代理人：陈强，福建泽海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：傅小青，女，汉族，1971年3月8日出生，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李卓，福建八闽律师事务所律师。 第三人：陈文平，男，汉族，1970年9月15日出生，住福建省福州市仓山区。 第三人：张文凯，女，汉族，1969年5月23日出生，福建省福州市鼓楼区。 第三人：余斌，男，汉族，1968年7月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告（反诉被告）福州超艺家俱有限公司（以下简称超艺家俱公司）诉被告傅小青（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序。2017年8月24日，本院第一次公开开庭进行了审理。原告超艺家俱公司委托诉讼代理人陈强、被告傅小青及其委托诉讼代理人李卓到庭参加诉讼。本院根据原告的申请，依法追加张文凯、余斌、陈文平作为本案的第三人参加诉讼。2018年3月22日，本院第二次公开开庭进行了审理。原告超艺家俱公司委托诉讼代理人陈强、被告傅小青及其委托诉讼代理人李卓、第三人陈文平到庭参加诉讼。第三人张文凯、余斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因第二次开庭原告当庭增加诉请，2018年5月30日，本院第三次公开开庭进行了审理。原告超艺家俱公司法定代表人叶林以及委托诉讼代理人陈强、被告傅小青及其委托诉讼代理人李卓、第三人陈文平到庭参加诉讼。第三人张文凯、余斌经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠付的租金305352元、欠付的前三年递增租金31476元及滞纳金419859元（自2016年12月20日违约之日起每日按月租金5%计算至实际返还之日止，暂计至2017年4月10日止为110天，计419859元）；2、请求判令被告所交房屋租赁保证金181800元归原告所有；3、本案诉讼费用和财产保全费用由被告承担。 第二次庭审中，原告当庭增加诉讼请求：请求将诉请的租金增加到45万元（增加144648元）。 事实理由：2013年10月23日，原告作为甲方与乙方（被告）签订租赁合同。双方约定由乙方（被告）承租福州市鼓楼区店面，建筑面积808.59平方米（含共有分摊面积），供乙方（被告）经营使用；房屋租赁期限为伍年，自2013年11月1日起至2018年10月31日止；租金每月计人民币60600元整（不含税），租金第二年起每年递增8%（即第二年每月65448元，第三年每月70683元，第四年每月76338元，第五年每月82445元）。租金支付时间为乙方（被告）应于每月20日之前支付下个月租金；乙方（被告）应向甲方支付叁个月租金做为房屋租赁保证金（共计人民币壹拾捌万壹仟捌佰元整）；如乙方（被告）不按照约定支付租金超过7日的或未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租给第三人的，乙方（被告）构成违约，甲方有权单方解除合同收回该房屋；乙方（被告）自违约之日起，每日应按月租金的5%向甲方支付滞纳金直至乙方（被告）将租赁房屋返还甲方之日止，同时房屋租赁保证金不予退还，造成甲方损失的，乙方（被告）还应予以赔偿； 合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁物，但被告却违反了合同的约定，延期支付2017年1月、2月、3月份及4月份的租金共计305352元（每月76338元，计算4个月）至今未付，根据双方的合同约定，被告不按照合同约定支付租金超过7日的，即构成违约，另外被告欠付的前三年递增租金31476元也应支付。 因此，原告有权要求被告支付欠付的租金305352元及滞纳金419859元（自2016年12月20日违约之日起每日按月租金（76338元）5%计算至实际返还之日止，暂计至2017年4月10日止为110天，计419859元），同时被告所交房屋租赁保证金181800元归原告所有。鉴此，特诉至贵院，请求判准原告上列诉请！ 被告傅小青辩称，一、原告的诉请已经在2017年12月11日，原告的法定代表人叶林与被告已经达成还款协议且所有款项已经付清，直至2月份的租金都已付清。现双方有争议的只有5万元，现被告已有5万元的票据。二、另44万元在前次庭审中陈文平已经没有异议。三、今日庭审，突然冒出的第三人存在恶意串通、拖延结案的可能。被告于2017年1月至12月向第三人陈文平支付了44万元。 第三人陈文平述称，其和原告法定代表人叶林确认核算，不存在恶意串通。被告有向其支付款项且其都出具了收条，金额以其的收条为准。 第三人张文凯不作陈述。 第三人余斌不作陈述。 反诉原告傅小青向本院提出反诉请求：1、请依法判令被反诉人赔偿因其未尽出租人对出租房屋的设施维护、保障反诉人正常营业的法定合同义务给反诉人造成的各项经济损失合计人民币1020491元或增加1年租期，免租金作为赔偿。（具体各项经济损失在事实与理由项下的十项内容；2、判令被反诉人承担本反诉案的全部诉讼费。 事实理由：2013年10月23日，反诉人与被反诉人签订了一份《房屋租赁合同》，被反诉人将位于福建省福州市鼓楼区店面出租给反诉人用于经营。反诉人在缴纳了181800元房屋租赁保证金、在两个月的装修免租期后，反诉人在该租赁屋开展了钢琴销售和钢琴培训经营业务。 《房屋租赁合同》第十条约定：“租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，甲方应第一时间作出回复及修复。”在租赁期间，被反诉人不仅没有承担保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态的合同义务，还因为其与第三人之间的经济纠纷严重干扰了反诉人的正常经营，使反诉人无法实现合同目的、给反诉人造成了巨大的经济损失。具体事实为： （1）2015年9月12～9月20号（暑期黄金时间）店面地表深达一米以下大面积漏水导致一楼酒吧也漏水、琴行内部管道及楼顶严重漏水，外墙管道及楼梯墙面也漏水（均非琴行装修导致，属于店面自身原始遗留问题）当时原因不明，全面开挖地面排查多日无法正常营业和上课，房东只象征性补偿人工费7500元（由琴行垫付），现要求赔偿租金费计19636元，琴行垫付的部分维修费3800元，另赔偿影响正常营业的营业损失76576元，本项累计100012元。 （2）2015年9月26～10月国庆黄金周电房重大维修陆续停电5.5天，物业方以房东未曾出经费进行电房维修改造基金为由（本座大楼为独立物业，电房由各楼层房东出资建设），要求房东解决电房大修经费，（房东叶林告知马上出国，事后才知其关押在漳州看守所），琴行为恢复供电保障营业垫付电房维修费叁万元，该费用房东委托人张文凯已认可从房租中扣除。现要求赔偿租金费12000元，黄金时段营业损失83430元（详表四），本项累计95430元。 （3）2016年3月27号～28号（周末黄金时间）营业店面又被物业强制停电，报警后物业仍然没有恢复供电。物业以叶林所属的福州市超艺家俱有限公司和其有往来债务为由，再次要求房东清偿欠款，张文凯百般推辞拒绝还款。警方认定为经济纠纷，愿出面协调三方矛盾。当时我方及物业方均在派出所，但张文凯以种种理由推脱不到派出所接受调解，此次停电是销售黄金周，损失惨重，我方拒付当月房租，张文凯于周末黄金时间带领社会闲杂人员大闹大宇琴行营业场所，给琴行造成极端恶劣的负面影响。要求赔偿租金费4712元，黄金时段营业损失94702元，本项累计99414元。 （4）2016年4月1号～3号（周末黄金时段）及2016年4月8号～9号（周末黄金时段）停电5天，赔偿租金11780元；另赔偿营业收入96613元，合计108393元。 在此期间反诉人分别给叶林和张文凯按身份证所在地和现住址发函（《紧急告知求助函》和《告知函》），要求其解决和物业的债务纠纷，对方未采取有效措施恢复供电，直至矛盾升级。2016年4月26日张文凯授权委托物业方每月代收房租5万元用于偿还债款，暂时解除了断电威胁。 （5）2016年12月25号～26号（圣诞节）停电，赔偿租金4712元；另赔偿营业收入65697元，合计70409元。 （6）2017年1月1号～2号（元旦）停电，赔偿租金5089元；另赔偿营业收入111760元，合计116849元。 （7）误工费：整个事件前后误工至少20天少卖很多乐器，赔偿误工费20000元。 （8）乐器损耗费17000元：因原房屋结构主体原有预埋管道破裂及楼板结构大面积漏水，导致库房小乐器及配件发霉氧化；另展厅7台钢琴机芯进水严重受潮，影响钢琴音色，滞销至今。 （9）木地板浸水泡水，重新铺设；墙纸发霉更换，两项费用11800元. （10）赔偿利息10万（涉及5个月亏损）琴行投入200万资金，现有库存中西乐器总价值约150万，按保守100万的2分利息计算，月利息2万。 以上经济赔偿739307元整人民币（柒拾叁万玖仟叁佰零柒元）。 （11）若解除合同，要求返还全部押金181800元或押金抵作房租。并赔偿装修投入281184元（扣除折旧808平米*580元*60%）。 被反诉人的违约行为给反诉人造成的上述经济损失是客观存在的，其违约行为应当依据《合同法》第一百零七条（“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”）、第二百二十条（“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”）、第二百二十一条（“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”）等规定承担违约赔偿或延长租期一年（免租金）的法律责任。为维护反诉人的合法权益，现依据《民事诉讼法》第五十一条之规定提起反诉，请予受理、与本诉合并审理并支持反诉人的全部反诉请求。 反诉被告超艺家俱公司辩称，一、反诉原告的反诉请求没有法律依据。本案的本诉系合同履行纠纷引发的违约责任之诉，而反诉原告所提起的反诉诉讼系由于第三人的侵权行为导致的侵权责任诉讼，该诉讼依法不属于本诉的反诉范围，反诉原告应就第三人的侵权行为另行向第三人提起侵权之诉，现反诉原告在合同纠纷案件中提起反诉要求答辩人承担侵权责任没有事实和法律依据。二、反诉原告的反诉请求没有证据证明。反诉原告有责任就其所主张的事实提供证据加以证明，而从反诉原告所提供的证据显示，反诉原告所主张的事实是由于第三人的侵权行为导致的，而反诉原告并没有提供证据证明其所主张的事实与第三人侵权行为之间存在因果关系。因此，反诉原告所提供的证据不足以证明其反诉请求。被告主张所谓的损失应当委托相关的部门进行鉴定，知道导致其损失的真正原因。三、第三人侵权行为不能作为反诉原告不履行合同的理由。承租人根据租赁合同缴付租金是承租人的法定义务，合同的相对性决定了反诉原告应当按合同约定向答辩人支付租金，现反诉原告没有按照合同约定缴付租金，反而以所谓的第三人侵权为由提起反诉，显然是错误的，也是没有法律依据的，被告应另案起诉。综上所述，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回反诉原告的反诉请求！ 第三人陈文平述称，与其没有关系。电房设备损坏，被告处自己漏水，需要资金维修。 经审理查明：原告超艺家俱公司的法定代表人叶林与第三人张文凯原系夫妻关系，与叶泽辉系父子关系。 第三人余斌、陈文平为案涉房屋物业管理的代表人。 2013年10月23日，超艺家俱公司（甲方）与傅小青（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同内容如下：第一条，房屋坐落于福州市鼓楼区店面。第四条，（一）房屋租赁期限为伍年，自2013年11月1日起至2018年10月31日止，第一个月和第二个月为装修期免租金，租金从2014年1月1日算起……第五条，（一）租金从第一年每月计人民币￥60600.00（不含税），租金从第二年起每年递增8%，（即第二年￥65448.00/每月，第三年￥70683.00/每月，第四年￥76338.00/每月，第五年￥82445.00/每月）。（二）租金支付时间：乙方应于每月20日之前支付下个月租金……第六条，（一）签订合同时，乙方应向甲方支付叁个月租金做为房屋租赁保证金，（共计人民币壹拾捌万壹仟捌佰元整），保证不予充抵租金等其他费用……第十条，（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，甲方应第一时间作出回复及修复……第十一条，（三）乙方有下列情形之一的，构成违约，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金超过七日的……第十二条，（一）乙方有本合同第十一条第（三）款情形的，乙方自违约之日起，每日应按月租金5%向甲方支付滞纳金直至乙方将租赁房屋返还甲方之日止，同时房屋租赁保证金不予退还，造成甲方损失的，乙方还应予以赔偿…… 2015年9月11日，超艺家俱公司叶林出具一份《授权书》并加盖了超艺家俱公司的公章，该《授权书》载明：因本人出国三个月，现委托我太太张文凯代收租金，由本月起请把租金付到张文凯指定账户。2015年9月13日，张文凯在该《授权书》上注明：付款时扣减维修费壹万元整。 2015年12月22日，超艺家俱公司叶林以书面形式告知傅小青：请把房租以现金形式付给我太太张文凯；她会给你收据作为收款凭证，由此给你造成的不便，深表歉意。 2016年3月28日（春节后）、2017年1月1日（元旦），傅小青因物业断电无法营业向公安机关报警。 余斌、陈文平曾出具一份《承诺书》，载明：我们代为收取大宇琴行傅小青每月付给福州超艺家俱有限公司（法人代表：叶林）的房租款伍万元整；该款项用于抵扣超艺公司历年来所欠我们的物业水电等费用。若由此引起房东和傅小青的任何法律与经济纠纷一概由我们负责赔偿，与傅小青无关。 2016年4月26日，张文凯出具《委托书》一份，载明：大宇琴行傅小青每月房租中50000元整汇入余斌账户，该费用从房租中抵扣，余款20683元以现金形式收取，本人收取，由此产生租金问题与傅小青无关，并协调物业和琴行的水电。 2016年11月30日，张文凯向傅小青出具一份《收据》，载明：收12月份租金70683元（其中50000元转账由余斌收取，现金20683元）。 2016年12月30日、2017年1月30日、2017年2月30日、2017年3月30日、2017年4月30日，大宇琴行傅小青向余斌、陈文平付款40000元，共计200000元。余斌、陈文平向傅小青出具五张收据并分别注明：代收福州超艺家俱有限公司（法人：叶林）房租40000元（2017年2月份、3月份、4月份、5月份、6月份）。 2017年2月14日，超艺家俱公司向“大宇琴行傅小青”发出一份《通知》，载明：你方已超过四十五天未缴纳租金，租金114507元，依照合同之第十二条（一）项应支付违约金171760.5元，合计应付286267.5元……请立即补付所欠款项，以免拖欠更多。 2017年2月23日，福建华忠盛律师事务所林志炎、李佐霞律师受大宇琴行、傅小青的委托向超艺家俱公司、叶林及张文凯共发出6份《律师函》，要求超艺家俱公司赔偿因漏水、停电事件给大宇琴行造成的损失进行赔偿。 2017年3月18日，傅小青向张文凯发出一份《告知函》，载明：（1）作为房屋出租方，你方收函后请立即出面制止并彻底解除物业方（余斌、陈文平）对我方（大宇琴行）营业场所的断电威胁，否则为保障正常营业，我方只能被迫按照委托人之前的授权继续将每月房租按时付给指定的余斌账户；（2）……收函件后叁日内出面指明合法的物业管理公司，当场确认合法物业的真实性并赔偿我之前支付给所谓非法物业的物业费水电费等约235000元，否则视为你方默认此物业方为合法物业……（4）我方已于2016年底向委托人张文凯提出解除合同的要求…… 2017年8月2日，傅小青向余斌转款40000元，并注明“大宇九月房租”。2017年12月11日，傅小青向叶泽辉转款49999元。同日，傅小青又向叶泽辉转款49999元，并注明“2017房租余额”。 2017年12月11日，超艺家俱公司（甲方）与傅小青（乙方）签订一份《调解协议》，双方就福州市鼓楼区店面2017年房租事宜达成协议：（一）双方已经诉讼的合同纠纷，以法院的最终判决为准（注：前批款贰拾伍万，2017年12月11日付贰拾万，月底再付伍万元）；（二）2017年1月～12月房租差额计476056元，分期结清，首期款贰拾万元于2017年12月11日汇甲方指定账户（户名：叶泽辉，卡号:62×××28），余款拟在2018年2月底分期结清；（三）2018年1月～2月房租分别于当月底结清；另有房租差额款伍万元有争议，以法院认定为准。 2017年12月12日，傅小青向叶泽辉转款100000元，并注明“2017房租余款”。2017年12月30日，傅小青向叶泽辉转款50000元，并注明“第二笔房租”。2018年1月31日，傅小青向叶泽辉转款82445元，并注明“2018年1月房租”。2018年2月28日，傅小青向叶泽辉转款148501元，并注明“17年房租款及18年二月”。 2018年2月28日，傅小青分四次向叶泽辉转款共计159999元。 另查明，陈文平提交的福州超艺家俱有限公司为借款人、叶林为担保人的于2014年7月19日出具的一张《借条》，载明：兹我司向陈肖借款人人民币壹佰万元（￥1000000.00）整，期限3个月，到期还本付息。叶林于2014年8月12日在该借条上出具《收条》，载明：已收到此笔钱（利息1分5/月）。叶林于2015年11月31日在该借条上备注：该笔借款续借到2.15-11-31日。 2018年5月8日，超艺家俱公司出具一份《关于代超艺家俱公司收大宇琴行租金及欠款数额等事项的确认函》，超艺家俱公司及叶林对本案欠款还款情况及租金抵偿欠款等事实确认如下：“一、超艺家俱公司及叶林同意追认并确认：2017年12月之前，陈文平、余斌代超艺家俱公司所收大宇琴行傅小青支付的租金，全部用于归还超艺家俱公司所欠陈肖的欠款本金及利息。二、超艺家俱公司及叶林确认：截止2018年5月8日，在前述超艺家俱公司所欠陈肖的债务中，超艺家俱公司及叶林只欠陈肖本金人民币18568元；超艺家俱公司及叶林同意在2018年8月8日之前归还以上欠款18568元。若逾期归还的，按月息1.5%计息至全部还清之日为止。叶林个人愿意继续为以上欠款提供连带担保责任。”叶林以担保人的身份在该确认函上签名，余斌、陈文平以在场人身份在确认函上签名。 庭审中，原告超艺家俱公司在庭审中陈述：原告确认2017年12月10日将诉争房屋进行锁门处理，后双方坐下进行调解签订调解协议。2018年3月20日被告傅小青连夜搬离诉争房屋，2018年3月份的租金未支付且未提前半年通知原告，给原告造成的损失原告会另行起诉。 原告确认收到被告的44万元。被告不应该没经过原告的授权支付给余斌44万元且被告是恶意欠租。被告延迟支付租金是事实，在承租过程中被告已经构成违约，因此被告无权要求返还租赁保证金。第三人张文凯是原告的法定代表人叶林的前妻，第三人余斌和陈文平是诉争租赁房产的物业楼管员。 被告傅小青在庭审中陈述：原告于2017年12月10日将诉争租赁房屋锁住，11日原被告双方坐下进行调解签订调解协议。被告确认2018年3月20日已经搬离诉争房屋。被告没有违约，租金没有交付到原告手中的原因是原告委托他人代收以抵债务，原告未尽到出租人对漏水（是其他楼层漏水漏到诉争租赁房屋内）停电维护的合同义务，是原告违约。被告在2018年3月20日之前的三个月以前就已经向原告多次提出终止解除双方的租赁合同，在三个月法定期限内，原告未按法律规定，请求法院确认解除合同的效力。因此双方的租赁合同已经依法解除。根据以上两点，原告应将租赁保证金无息返还被告。租赁保证金是181800元，第5年月租金是82445元，因此扣减后被告仅要求原告退还99355元。 本院认为，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，可以证明原、被告之间具有房屋租赁合同关系。原告诉请被告支付欠付的租金及违约滞纳金，因原告在庭审中确认被告已付清2018年3月之前的全部租金，故本院对原告的主张不予支持。原告还主张被告所交的房屋租赁保证金181800元归其所有，但被告认为其并未违约，该保证金原告应当退还被告。根据被告提交的报警记录、收款收据以及第三人陈文平的陈述，可以证明被告在使用案涉房屋过程中存在着漏水、被物业强行停电等现象。原告作为出租方在前述情况出现后没有及时进行修复，违反了《房屋租赁合同》第十条的约定，构成违约。因原告违约在先，现在其主张房屋租赁保证金归其所有本院不予支持。本案房屋租赁保证金181800元扣除被告2018年3月份的租金（82445元）后，剩余部分99355元（181800元-82445元）应当由原告返还被告。 反诉原告傅小青认为反诉被告超艺家俱公司已构成违约，要求反诉被告赔偿其损失。本院认为，根据反诉原告提供的损失计算清单以及银行流水凭证，可以证明反诉原告在反诉被告违约期间遭受的营业损失如下：（1）2016年3月27日～28日损失94702元；（2）2016年4月1日～3日、2016年4月8日～9日共损失96613元；（3）2017年1月1日～2日损失111760元。前述营业损失合计303075元，该营业损失是因反诉被告违约所致，现反诉原告主张反诉被告赔偿该营业损失，本院予以支持。反诉原告还要求反诉被告赔偿违约期间的租金费用，因本院已支持反诉原告关于赔偿营业损失的主张，故对该租金费用的赔偿主张不予支持。反诉原告还主张反诉被告赔偿误工费、乐器损耗费、重新装修费、装修投入费，但其提供的证据不足以证明其遭受损失的具体数额，故本院对这些主张均不予支持。另，反诉原告还主张反诉被告赔偿相关损失的利息，因本案营业损失是参照“大宇琴行”同期经营收入酌定，本院认为不宜根据该损失计算利息，故对反诉原告该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告福州超艺家俱有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告傅小青剩余房屋租赁保证金99355元； 二、反诉被告福州超艺家俱有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告傅小青损失共计303075元； 三、驳回原告福州超艺家俱有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告傅小青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16376元，由原告福州超艺家俱有限公司负担。反诉受理费6992元（预收13984元），由反诉原告傅小青负担4069元，由反诉被告福州超艺家俱有限公司负担2923元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林玉萍 人民陪审员  戴 清 人民陪审员  游发清 二〇一八年五月三十一日 书 记 员  陈梦茜 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。