江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终934号上诉人（原审被告）：扬州美凯置业发展有限公司，住所地在扬州市江都南路669号3幢248室。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ华，江苏凯归律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿建辉，江苏凯归律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛兰芳，女，1972年5月28日生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：汪俊龙，江苏石立律师事务所律师。上诉人扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）因与被上诉人葛兰芳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初5596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。美凯公司上诉请求：请求撤销（2016）苏1002民初5596号民事判决，改判驳回葛兰芳的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院无视客观存在的事实及法律规定，依据商品房买卖合同第九条的约定，所作判决错误。1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中约定超过一定的期限被上诉人有权因上诉人逾期交房可要求退房，这是针对正常情况下卖方违约时买方可行使的权利，但本案中由于被上诉人与第三方签订了为期十年的托管协议，且收取了相应的租金，实质上是选择了卖方违约，其只能追究卖方逾期交房的违约责任。一审法院无视托管行为的存在，判决解除合同错误。2、双方签订的商品房买卖合同第11条约定：上诉人如不能根据合同约定和法律规定取得并出示合同第8条规定的材料，被上诉人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。根据合同约定及省高院意见，结合本案的实际情况，被上诉人授权商管公司收房，事后又予以确认，即使房屋未达到交付条件，被上诉人不能再要求上诉人承担逾期交房的责任。3、从时效上看，一审法院适用合同第九条约定认定被上诉人行使解除合同的权利，不符合法律规定。被上诉人实际收房是2014年12月31日，其在房屋交付使用后的2016年12月6日才要求解除合同，明显超过了法定的期限。葛兰芳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人未能在约定的期限内交付房屋，违反了诚实信用原则，并且在诉讼过程中上诉人滥用管辖权异议以及上诉的权利，恶意拖延时间，严重侵犯了被上诉人的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。葛兰芳向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令美凯公司返还购房款373110元；3.判令美凯公司支付违约金11193元；3.诉讼费、保全费由美凯公司承担。一审法院认定事实：2014年3月19日，葛兰芳与扬州聚源潮置业发展有限公司就扬州市东方国际商业广场B区5－2032号商铺签订商品房买卖合同，美凯公司于当日支付现金18000元，并通过农商行向美凯公司支付207000元，通过农行向美凯公司支付52674元、向杭州商通房地产营销代理有限公司95436元，合计373110元。2016年3月7日，葛兰芳与扬州聚源潮置业发展有限公司再次签订商品房买卖合同，约定葛兰芳购买美凯公司扬州市东方国际商业广场B区5－2032号商铺，面积为19.56平方米，房屋总金额为276794元，维修基金为880元，合计277674元，合同约定出卖人在2014年12月31日前将取得商品房交付使用备案证明并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议约定“出卖人按买受人填写的通讯地址寄出信件七日即视为买受人已收到或被通知”。另查明：2016年9月12日，扬州聚源潮置业发展有限公司名称变更为扬州美凯置业发展有限公司。2016年10月19日，该公司取得东方国际食品城项目二期工程B区的商品房交付使用备案证明。诉讼中，美凯公司仅认可收到房款276794元，不认可收到95436元，并陈述杭州商通房地产营销代理有限公司曾经为其代理过房产销售，但葛兰芳缴纳95436元时是否还在代理中，美凯公司称不清楚。美凯公司主张葛兰芳与商管公司2014年3月19日签订委托经营管理协议，其于2014年12月31日将商铺交付给商管公司，已完成交付义务，葛兰芳也对商管公司的收房行为予以认可，并于2014年3月19日收到2018年1月1日至2019年12月31日的租金70900元。葛兰芳对上述委托经营管理协议不持异议，但认为当时房屋不符合交付条件，对于美凯公司提出的其收到租金70900元的主张不予认可。庭审中，葛兰芳变更诉求，要求将违约金11193元变更为18655.5元（373110元×5%）。2017年4月7日，美凯公司向葛兰芳邮寄“交房及不动产证办理通知书”，通知葛兰芳前来收房并办理不动产证相关手续。一审法院认为：葛兰芳与扬州聚源潮置业发展有限公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按约履行合同。合同履行中，扬州聚源潮置业发展有限公司名称变更为美凯公司，美凯公司应当承继扬州聚源潮置业发展有限公司在本合同中的权利义务。合同约定出卖人在2014年12月31日前将取得商品房交付使用备案证明并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同履行中，葛兰芳交付了购房款，美凯公司未能按合同约定期限交付房屋，根据葛兰芳提供的证据及美凯公司的陈述，美凯公司于2017年4月7日在葛兰芳起诉之后方向葛兰芳发出交房及不动产证办理通知书，葛兰芳现要求解除商品房买卖合同、返还购房款，并要求美凯公司按购房价款的5%承担违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，且不违反法律的强制性规定，原审予以支持。尽管葛兰芳、美凯公司在商品房买卖合同约定了房屋价款为277674元，但根据葛兰芳提供的汇款凭证，葛兰芳实际支付373110元，其中95436元系支付给杭州商通房地产营销代理有限公司，而该公司系美凯公司的房产销售代理商，其收取房款的行为应视为美凯公司的行为，故美凯公司返还葛兰芳款项的金额应为373110元。另美凯公司返还葛兰芳多收的房款95436元，应按同期银行贷款利率自2014年3月19日起至实际给付之日止向葛兰芳支付利息损失，现葛兰芳主张按违约金标准5%计算，低于其实际应得利益，故原审照准。审理中，美凯公司以葛兰芳与案外人商管公司签订有委托经营管理协议不同意解除合同的抗辩理由无法律依据，原审不予采信。至于美凯公司提出葛兰芳已收到商管公司支付的2018年、2019年度的租金70900元，因其提供的证据不足以证明其主张，原审亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除葛兰芳与美凯公司扬州美凯置业发展有限公司（原扬州聚源潮置业发展有限公司）间于2016年3月7日签订的商品房买卖合同（合同编号为SYGC20130101）；二、扬州美凯置业发展有限公司（原扬州聚源潮置业发展有限公司）于本判决生效后十日内向葛兰芳返还购房款373110元并支付违约金、利息18655.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7064元，保全费2470元，合计9534元，由美凯公司负担（葛兰芳已预交，美凯公司于本判决生效后十日内直接给付葛兰芳）。二审期间，美凯公司为证明其上诉主张，向本院提供了2014年3月19日葛兰芳签字的承诺书一份，内容为：“本人葛兰芳于2014年3月19日定购扬州东方国际商业广场（商铺）一间。房号：，面积约19.56平方米（以商品房买卖合同为准），该套商铺实付总价372230元（含装修费、运营推广费），实付单价19030元（含装修费、运营推广费/平方米。本人对以上购买商铺的价格，及2015年1月1日至2019年12月31日期间的商铺租金已知情，并已认同接受及领取到该商铺收益…”美凯公司认为该份承诺书表明房款372230元中包含装修费及运营推广费，结合葛兰芳签字的收条“从2018年1月1日至2019年12月31日期间的收益70900元”，证明此款是减少后的实际房款，否则房款应当是443130元，这是双方约定的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，葛兰芳认为：一、该证据不属于二审程序中的新证据，法院对此应当不予采纳。美凯公司在一审第一次庭审后提交了收条，在二审询问审理后提交承诺书，明显是拖延时间，侵犯葛兰芳的权益，浪费司法资源。二、该份承诺书落款处的签字可能确实是葛兰芳的字迹，但葛兰芳从未看到承诺书和收条，且承诺书和收条正文部分的内容并不是葛兰芳所写，与客观情况不符。葛兰芳因文化水平不高、法律意识不强、未对签字的材料一一审核，符合常理。仅凭承诺书和收条无法证明葛兰芳已收取2018、2019两年的房屋收益，因为2014年3月19日签订房屋买卖合同当天，商管公司不可能在尚未拿房、尚未经营的情况下就支付7万多元租金。三、该证据无法证明涉案房屋在2014年12月31日具备交付条件。四、一审中美凯公司抗辩房屋总价款是276794元而非373110元，从未提及折抵租金问题，二审中又陈述房屋总价款是443130元，其陈述前后矛盾，不符合实际。对当事人就二审争议事实所提交的证据，本院认定如下：商品房买卖合同约定房屋价款为277674元，根据葛兰芳提供的汇款凭证，葛兰芳实际支付373110元，其中95436元支付给美凯公司的房产销售代理商，即杭州商通房地产营销代理有限公司。鉴于美凯公司在一审及上诉请求中均未提及涉案房屋总价款为443130元一节，故对其提供承诺书并主张租金折抵房款、房屋总价为443130元的证明目的，本院依法不予确认。二审法院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：葛兰芳是否有权解除合同并要求美凯公司承担违约责任。本院认为：依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方应当各自履行合同所确定的义务。本案中，美凯公司、葛兰芳在商品房买卖合同中对商品房交付条件、期限及逾期交房违约责任的约定是明确的，即美凯公司应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证明、商品房交付使用备案证明的商品房交付葛兰芳使用，验收交接时应当出示上述证明文件，同时明确逾期交房超过30日后，葛兰芳有权解除合同，由美凯公司退还全部已付款，并按已付款的5%支付违约金，而美凯公司于2016年10月19日方才取得商品房交付使用备案证明，在此之前案涉商品房根本不具备交付使用条件，由此产生的逾期交房责任应由美凯公司承担。其次，美凯公司认为其已按约向葛兰芳交付了房屋，对此应当承担相应的举证责任。根据美凯公司2017年4月5日的交房及不动产证办理通知书内容，至美凯公司通知之日其仍未与葛兰芳办理案涉房屋的交房手续。美凯公司在合同约定的期限内未能向葛兰芳交付房屋，应视为解除合同的条件已经成就，在此情况下，葛兰芳有权要求解除合同。第三，对于美凯公司认为葛兰芳已授权商管公司收房，即使房屋未达到交付条件，其亦不能主张逾期交房违约责任的上诉请求，本院认为，虽然葛兰芳与商管公司签订的委托经营管理协议中约定由商管公司代为收房，但并不能以此认为葛兰芳同意变更交付条件。鉴于商管公司盖章的房屋交接确认书及交房验收单中均未涉及美凯公司应当出具的相关证明文件，葛兰芳对案涉商品房不符合合同约定交付条件的事实并不知情，故美凯公司提出的该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。综上所述，美凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7064元，由上诉人美凯公司承担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇一八年五月十八日法官助理 唐宏杰书 记 员 强 俊