四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0129民初521号 原告：成都德昌行物业服务有限公司,住所地成都市武侯区高升桥路********。 法定代表人：彭善国，总经理。 委托诉讼代理人：瞿均，男，汉族，住成都市青羊区。系原告公司副总裁。 委托诉讼代理人：牟肖，男，汉族，住大邑县。系原告公司员工。 被告：四川省川喜实业集团有限公司，住所地，住所地成都市大邑县晋原镇围城路南段**iv> 法定代表人：方久伦，职务不详。 委托诉讼代理人：贺海江，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘林，泰和泰律师事务所律师。 原告成都德昌行物业服务有限公司（以下简称“德昌行公司”）与被告四川省川喜实业集团有限公司（以下简称“川喜公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法由审判员李玉辉适用简易程序于2017年7月17日公开开庭进行了审理。被告川喜公司于2017年8月1日另行提起确认案涉物业服务合同无效的诉讼，本院对该案裁定中止。另案审结且生效后，本院于2018年5月21日恢复对该案的审理。原告德昌行公司的委托诉讼代理人瞿均、牟肖及被告川喜公司的委托诉讼代理人刘林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德昌行公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费（2014年7月1日至2017年3月31日）计人民币385,603.00元，违约金计598,369.19元，共计983,972.19元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2012年11月25日，原告与大邑县丽都花城业主大会签订了《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》，合同起止时间为：2012年12月1日至2015年11月30日。2015年11月，大邑县丽都花城业主大会续聘原告，并于2015年11月25日签订了《物业服务合同》，合同起止时间为：2015年12月1日0时起至2020年11月30日24时止。原告从2012年12月1日起就进驻丽都花城小区按照《物业服务合同》约定的物业服务标准向全体业主及物业使用人提供物业服务。两份《物业服务合同》均约定，物业公共服务费的收取标准为：住宅用房0.50元／平方米·月；电梯公寓1.00元／平方米·月；商业用房：3.00元／平方米·月。物业服务费每6个月交一次，每年3月30日前交纳上半年物业服务费，每年9月30日交纳下半年物业服务费。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，将承担相应的违约金，违约金的支付方式约定为：从逾期之日起按欠费总金额每天千分之三的标准向原告支付违约金。被告系丽都花城小区开发商，名下拥有丽都花城13间商铺产权共计面积3,894.98㎡，原告自2012年12月1日进驻丽都花城小区提供物业服务以来，被告就以各种理由拒绝向原告交纳物业服务费，原告经过多次催缴，协商无果，于2014年5月向大邑县人民法院提起诉讼，后经法院判决被告应全额支付原告物业服务费及相应的滞纳金。判决后，被告仍然拒绝支付，原告向大邑县人民法院申请强制执行，方才得以解决。2014年7月1日后，被告将13间商铺进行了出租，仍拒绝支付物业管理费。2014年7月1日至2017年3月31日，被告共拖欠原告物业服务费385,603.00元（3,894.98平方米×3.00元／平方米·月×33个月），违约金598,369.19元。原告已按《物业服务合同》的约定履行了物业服务义务，被告应依约支付物业服务费，被告有支付能力却以各种理由拒绝支付，属恶意支付，遂提起本案诉讼。庭审中，原告提交的违约金计算明细表显示，违约金以逾期月数为单位分段计取，按日千分之三计算至2017年3月31日。 被告川喜公司辩称，一、原告要求的部分物业服务费已过诉讼时效。原告于2017年4月19日起诉，根据物业服务合同约定，物业管理服务费每6个月交一次，每年3月30日前交纳上半年物业服务费，每年9月30日前交纳下半年物业服务费。原告未在法律规定的时间内对被告进行合法有效的催收，原告要求被告支付的部分物业服务费(即2014年7月1日至2015年3月30日)已过诉讼时效；二、原告未按《物业服务合同》的约定履行其义务，物业服务质量差，被告不应向其支付物业服务费。丽都花城有500多名业主，被告对其中314户业主进行上门问卷调查，共有281户业主对原告的物业服务明确表示不满意、27户业主较满意，仅有6户业主对其物业服务表示满意。其中不满意的物业服务包括：1、服务态度太差；2、卫生差；3、服务管理差；4、保安对出入人员不闻不问；5、下水道堵塞物管不处理；6、自行车被盗、车辆被撞物管不处理；7、外来车辆多，业主停车难；8、外墙脱落物管不处理等；三、原告要求被告支付违约金于法无据。原告未按约履行合同义务，物业质量差，依法应驳回其对违约金的诉求。即使法院认定被告违约，由于2012年11月25日签订的《物业管理服务合同》并未对违约金进行约定，违约金也只能从2015年11月25日开始计算，且2015年11月25日签订的《物业管理服务合同》约定的违约金也过高，请求法院以银行同期贷款利率为准计算违约金；四、根据《房屋租赁合同》的约定，被告对于物业服务费仅承担连带缴纳责任，请求法院追加承租人为第三人，以便查清案件事实。 经审理查明，原告于2012年11月25日与大邑县丽都花城业主大会签订《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》（以下简称《2012物业服务合同》），约定由原告向丽都花城物业管理区域提供物业服务，委托管理期限为2012年12月1日至2015年11月30日止。其中商业物业服务费为每平方米3.00元/月，业主需在每年的3月30日前交纳上半年物业服务费，9月30日前交纳下半年物业服务费。同时约定业主出租其拥有的物业，应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应当将此约定送物管公司备案并负连带缴纳责任。《2012物业服务合同》到期后，原告于2015年11月25日与大邑县丽都花城业主委员会续签了《大邑丽都花城小区物业服务合同》（以下简称《2015物业服务合同》），合同期限为2015年12月1日0时至2020年11月30日24时止。其中物业服务费标准及交纳方式、业主出租物业时物业费承担同《2012物业服务合同》约定标准。同时约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，将承担从逾期之日起按欠费总金额每天千分之三的标准计算的违约金。物业公司违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的，业主大会有权解除本合同，并有权要求物业公司按其减少的服务支出予以赔偿。合同签订后，原告一直为丽都花城小区提供物业服务至今。被告将其所有的产权监证号分别为：监证xxxx、监证xxxx、监证xxxx、监证xxxx、监证xxxxx、监证xxxx、监证xxxx、监证xxxx、监证xxxx、监证xxx、监证0125739、监证xxxxx、监证xxxxx的商铺出租给了不同的案外人，涉及面积共计3894.98平方米。上述物业从2014年7月1日起至今未缴纳物业服务费用。 另查明，德昌行公司曾于2014年6月起诉川喜公司支付2013年7月1日至2014年6月30日的物业服务费，大邑县人民法院作出（2014）大邑民初字第649号民事判决书，该判决已发生法律效力。德昌行公司依该生效判决向本院申请强制执行，川喜集团公司于2015年5月履行了判决书中载明的金钱给付义务。川喜公司在本案审理过程中提起另案诉讼，要求法院确认《2012物业服务合同》、《2015物业服务合同》无效，大邑县人民法院作出（2017）川0129民初1762号民事判决书，驳回了川喜公司的诉讼请求。川喜公司不服上诉，后又自愿撤回了上诉请求。 本院认为，《2012物业服务合同》及《2015物业服务合同》已经经人民法院确认为有效合同，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”大邑县丽都花城业主大会及业主委员会与原告签订的物业服务合同，对丽都花城小区全体业主具有约束力，川喜公司应当按照合同约定向原告支付相应的物业服务费用。川喜公司辩称，2014年7月1日至2015年3月30日期间的物业服务费已过两年诉讼时效期间。本院认为，德昌行公司于2017年4月17日提起诉讼，此时《中华人民共和国民法总则》并未施行，诉讼时效应适用两年的法定期间。由于德昌行公司提交的：1、催收函（单方制作，无川喜公司签字）；2、电话记录（仅有清单，通话对象、内容均不明确）；3、2015年5月15日的顺丰寄件单（无签收证明，且地址与注册登记地不符）；4、2016年4月1日拍摄的照片（无催收内容）；5、短信聊天记录(无催收内容)等证据不能证明催收事实，不能达到诉讼时效中断的法律效果。本院对川喜公司的该项抗辩意见予以采纳，即物业费计算期间为2015年3月31日起至2017年3月31日止。川喜公司还辩称，德昌行公司物业服务质量差，不应支付物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。即业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律规定，本院对川喜公司的该项抗辩意见不予采纳。川喜公司又辩称，其不应支付违约金，即使应当支付违约金，违约金标准也应调减。本院认为，川喜公司逾期支付物业费已构成违约，应承担违约责任。鉴于《2015物业服务合同》约定的违约金计取标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院综合考虑川喜公司的违约时间、履行情况，根据公平原则和诚实信用原则将两份物业合同的违约金的计取标准酌定为以尚欠物业费为基数，按日万分之三计取。本院对川喜公司的该项抗辩意见部分予以采纳。川喜公司再辩称，川喜公司已将案涉物业出租，为查明案件事实，应追加承租人为第三人。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，业主交纳物业服务费用属于法定责任，即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，业主的该法定责任亦不能免除。川喜公司在履行交纳物业服务费用的义务后，可以依照其与承租人的约定另行主张。本院对川喜公司的该项抗辩不予采纳，同时对其要求追加承租人为第三人的意见一并不予采纳。 综上，川喜公司应向德昌行公司支付2015年3月31日起至2017年3月31日止的物业服务费，共计280,438.56元（3,894.98㎡×3.00元／平方米·月×24月）。关于违约金，两份物业服务合同均约定，物业管理服务费每6个月交一次，每年3月30日前交纳上半年物业服务费，每年9月30日前交纳下半年物业服务费，故原告主张的违约金计算方式有误，截止2017年3月31日止的违约金应分段计算为：从2015年3月31日起至2015年9月30日止，以70,109.64元为基数，按日万分之三计算为3,785.92元；从2015年9月31日起至2016年3月30日止，以140,219.28元为基数，按日万分之三计算为7,571.84元；从2016年3月31日起至2016年9月30日止，以210,328.92元为基数，按日万分之三计算为11,357.76元；从2016年9月31日起至2017年3月31日止，以280,438.56元为基数，按日万分之三计算为15,143.68元，以上共计37,859.20元。据此，原告的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川省川喜实业集团有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告成都德昌行物业服务有限公司物业服务费280,439.56元及截止2017年3月31日止的违约金37,859.10元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13,640.00元，减半收取计6,820.00元，由原告成都德昌行物业服务有限公司负担4,000.00元，被告四川省川喜实业集团有限公司负担2,820.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李玉辉 二〇一八年五月三十日                                                                       书 记 员  张 敏                                                                   法官助理  王 卓