浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0182民初633号 原告：陈陆水，男，1969年6月7日出生，汉族，住浙江省建德市。 原告：吴雪芳，女，1972年12月9日出生，汉族，住浙江省建德市。 两原告共同委托诉讼代理人：徐建荣，建德市求是法律服务所法律工作者。 被告：黄燕娟，女，1982年12月11日出生，汉族，住浙江省建德市。 原告陈陆水、吴雪芳与被告黄燕娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈陆水、吴雪芳的委托诉讼代理人徐建荣、被告黄燕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈陆水、吴雪芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款940000元，并支付2018年1月1日起至款清之日止按应付款额的日千分之一计算滞纳金；2、被告返还芝华仕牌沙发一套、西门子洗衣机一台、床一张（包括床头柜）、音响两只、飞利浦电视机一台，价值50000元；3、案件受理费由黄燕娟负担。事实与理由：2017年7月31日，原、被告签订房屋买卖合同一份，原告将坐落于建德市新安江街道严州大道金马中心1幢2-1203室的房屋转让给被告，价款为166万元，首付49.98万元，余款由被告贷款支付，并约定如不能按期付清购房款，每逾期一日由被告按千分之一支付滞纳金，首付款付清后七日内交付房屋，后被告支付房款72万元。合同签订后，原告按期将房屋交付给被告，但被告将门锁更换，致原告部分家具、电器未搬出，且剩余购房款至今未付。原告多次要求被告支付房款并将家具电器返还，均无果。因双方无法自行解决，故诉至法院，请求解决。 黄燕娟辩称，2017年7月28日，我通过中介介绍，前往金马中心1幢1203看房，并由中介公司约原告面谈，当时便谈妥以166万元成交，原告吴雪芳搬走博世冰箱、实木餐桌椅、主卧床，其他剩余装修、家具全部保留给我，保留的装修、家具包含在166万元房款内。上述条件谈妥后，因原告吴雪芳拒绝支付中介费，中介公司与原告吴雪芳不欢而散。因我诚心想买房，故通过朋友毕某了解到原告吴雪芳的联系方式，并由毕某作为中间人为我向原告吴雪芳购房牵线。2017年7月31日，原、被告在毕某从网上下载的房屋买卖格式合同上签字。但该格式合同内容并未全部包含双方谈妥的内容，实际内容包括：以166万元成交，吴雪芳搬走博世冰箱、实木餐桌椅、主卧床，其他剩余装修、家具全部保留，保留的装修、家具包含在166万元房款内；吴雪芳于7日内配合过户并交付房屋。上述内容没有写进协议，但均得到了吴雪芳的口头承诺，并由中间人毕某在场见证。签订协议当天，我支付了首付款72万元，剩余房款按约通过按揭贷款的形式支付。原告吴雪芳要求我到邮储银行办理贷款，我为了尽早拿到钥匙，就同意了她的要求。但办理贷款的过程中，因客观原因搁置了放款时间。原告吴雪芳见状就逼迫我另行筹措资金，我一时无法筹措且考虑到资金安全，未答应原告吴雪芳的要求。嗣后，原告吴雪芳不仅拒绝配合我过户水电煤气，还阻挠我对房屋的正常装修，威胁将断水断电。因原告吴雪芳的阻挠，我至今无法正常入住房屋。2018年1月2日，邮储银行终于放款，我接到银行通知便致电原告吴雪芳，告知其放贷的消息，并请她配合过户水电煤气，缴纳欠缴的2000余元物业费，我也表示会马上联系中介公司处理打款事宜。但原告吴雪芳表示放贷时间太长，造成其利息损失，不愿意缴纳物业费，要求我代缴。我拒绝其无理要求后，原告吴雪芳便称要将房屋内的家具全部搬走。我为了防止原告吴雪芳将家具搬走，便立马赶到金马中心想找人换锁。在我赶到金马中心时，原告吴雪芳已擅自闯入我的房子，并找了人在换房子的门锁。我因此向毕某求助，毕某到场后报了警。警察来了之后对原告吴雪芳进行了劝说，但均无果，后强制将其带出房屋，并告知可向法院起诉。当天，我一直强调有支付尾款的意愿，要求原告配合我履行房屋交付手续，但原告均拒绝。之后，经多次沟通，原告吴雪芳均拒绝调解。我主观上并无拖欠尾款的意思，只要原告吴雪芳配合交付房屋，我便同意支付。但原告吴雪芳处处刁难，还起诉要求我支付巨额滞纳金，我实在无辜。原告诉称我换锁致家具无法搬出，但从2018年1月2日原告吴雪芳擅自闯入我家可知，其偷走了我的装修钥匙，并能进入我的家中，可见其陈述不属实。对于滞纳金，我认为合同是格式化的，滞纳金的条款并非双方约定，该滞纳金过高，且尾款未支付并非我的原因造成。综上，因原告不配合我办理水电过户等手续，故我不同意支付房款，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、原告主张的家具是否应当返还。原告为了证明其主张的事实成立，向本院提交了《房屋买卖合同》及家具、家电购买凭据，用于证明案涉家具由其购买，约定房款166万，若被告不按期支付购房款，应当按照日千分之一支付滞纳金的事实。被告质证后对《房屋买卖合同》无异议，对部分家具、家电购买凭据的关联性有异议，提出买房时房内有芝华仕沙发、音响及床，但不知道是否案涉家具。被告为了反驳原告的主张，申请证人毕某出庭作证，用于证明毕某作为中间人协调双方签订购房协议，案涉家具一并给被告的事实。原告质证后认可证人毕某参与合同签订，也认可证人称签订合同时房子里还有沙发、音响等家具，但不认可证人所称的房款包括家具。提出案涉房屋当时的市价超过166万，原告装修时总共花了48万，鉴于有案外人出面沟通议价，原告才同意以166万元出售，所以房款不可能包括家具，证人证言不能证明当时双方有过口头约定将家具给被告的事实。本院经审查后，对《房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性予以认定，合同中对家具归属未作注明。对于家具是否应当返还，本院认为，原、被告于2017年7月31日签订《房屋买卖合同》后，便依约履行了支付首付款、办理产权过户手续及交付房屋钥匙等义务。产权过户手续办理完毕后，案涉房屋的所有权已归属于被告黄燕娟。原告称案涉家具未一并卖给被告，从庭审调查可知，原告曾于2017年8月搬过一次家具，但未将案涉家具一并搬走，而是将价值较高的沙发等家具存放于产权已归属于被告黄燕娟的房屋中，且无任何委托保管手续，不符合正常交易习惯。原告称虽留有房屋钥匙，但被告在房产过户后立即更换了门锁致无法搬走家具。本院认为，即使被告立即更换了门锁，其作为房屋的产权人，更换自家门锁并无不妥。另从短信记录看，原告在2017年9月4日仍能自由出入案涉房屋，原告在此时搬家具并无客观阻力，但原告直至2018年1月2日才前往被告家中要求搬离家具，其行为缺乏合理性。原告应为其主张的事实承担举证责任，现原告未提交证据证明双方存在委托保管关系或曾有所有权保留的约定，综合双方当事人在庭审中的陈述，本院认为被告黄燕娟的陈述更具可信度，故案涉家具无须返还。 2、原告要求被告自2018年1月1日起至款清之日按每日千分之一支付滞纳金能否成立。被告为了反驳原告的主张，向本院提交了电话和短信记录、用水过户申请表及物业费催款通知单，用于证明其有立即支付剩余房款的意愿，原告不配合办理水电过户手续及拖欠物业费是房款未支付的原因。原告质证后对电话记录的真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，提出电话记录无具体通话内容，无法证明其待证事实；对短信记录的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，认为无法证明原告有过阻挠被告装修、拒绝过户水电的情形，不能成为被告拒绝支付房款的理由；对用水过户申请表有异议，不予认可；对物业费催款通知单的真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议。本院经审查后认为，被告提交的短信记录可以证明双方对剩余房款曾进行多次交流，贷款于2018年1月2日发放的事实。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应于按揭贷款发放后委托第三方机构办理付款手续，并于银行放款到账后七日内支付给原告，现被告黄燕娟在银行放贷后至今未履行付款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称未支付剩余房款系原告不配合过户水电、不交纳物业费导致，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订合同的主要目的是转让房屋，原告已依约向被告交付了房屋，被告应当按照约定支付房款。被告称原告以断水断电威胁阻碍其装修，从庭审查明可知，原告实质上并未断水断电，被告的房屋装修已基本完毕，故水电未过户不能成为被告拒付房款的抗辩事由。至于被告不交纳其应交纳的物业费，系原告与物业公司之间的债权债务关系，与被告无涉，被告无权以此拒付剩余房款。故对被告的前述抗辩意见，本院不予采纳。 对于滞纳金标准，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告主张的滞纳金，实为逾期付款违约金。《房屋买卖合同》约定逾期后按每日千分之一计算，被告辩称该标准过高，本院审查后认为该标准已超过年利率24%，本院将综合本案情况予以调整。纵观本案，被告于2018年1月2日收到银行放款，于同日告知原告吴雪芳，并以原告配合办理水电过户为付款前提，原告则以房内家具系其所有为由要求搬离，双方因此僵持不下。从本案审理的情况看，原告要求搬离家具的理由不能成立，其对该违约金的产生具有一定过错。被告以原告不配合办理水电过户、不缴纳物业费为由拒付剩余房款的理由亦不能成立，被告对该违约金的产生具有过错。据此，本院酌情将违约金（滞纳金）调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算（年利率4.35%×4），自2018年1月10日起算。 综上所述，对原告陈陆水、吴雪芳的诉讼请求的合理部分，有事实和法律依据的部分，本院予以支持。被告黄燕娟称需原告配合办理水电过户后才支付房款的抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 一、被告黄燕娟于本判决生效后十日内支付原告陈陆水、吴雪芳购房款940000元，并支付自2018年1月10日起以尚欠房款为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍（年利率4.35%×4）计算至款清之日止的逾期付款违约金。 二、驳回原告陈陆水、吴雪芳的其他诉讼请求。 案件受理费13700元，减半收取计6850元，由被告黄燕娟负担6600元，原告陈陆水、吴雪芳负担250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 翁 婷 二〇一八年五月二日 书记员 单丽丽