广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初6072号原告：吴文彪，男，汉族，住广东省揭西县，委托诉讼代理人：丁泽湘，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁燕粧，广东律点律师事务所律师助理。被告：东莞市金城旅行用品有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：张全明，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋国军，广东競秀律师事务所律师。被告：张全明，男，汉族，，住广东省肇庆市端州区，委托诉讼代理人：蒋国军，广东競秀律师事务所律师。第三人：东莞市塘厦镇横塘股份经济联合社,住所地：广东省东莞市。负责人：罗继胜，职务：理事长。委托诉讼代理人：罗洋胜，男，汉族，1980年6月29日出生，住广东省东莞市，该单位工作人员。委托诉讼代理人：罗翕芬，男，汉族，1987年5月28日出生，住广东省东莞市，该单位工作人员。原告吴文彪诉被告东莞市金城旅行用品有限公司（以下简称金城公司）、张全明，第三人东莞市塘厦镇横塘股份经济联合社（以下简称横塘经济联合社）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序独任审理，并于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告吴文彪的委托诉讼代理人丁泽湘，被告张全明及其与被告金城公司的共同委托诉讼代理人蒋国军，第三人横塘经济联合社的委托诉讼代理人罗洋胜、罗翕芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、案涉合同签订情况：2017年10月19日，原告吴文彪和被告金城公司的法定代表人张全明签订《厂房以及土地使用权转让协议书》，约定金城公司将位于东莞市塘厦镇横塘128工业区（即现横塘新兴路10号）的土地使用权以及现有建筑物、构筑物转让给吴文彪，转让标的物具体为“面积约6000平方米的工业用地，厂区范围内建筑面积约6000平方米的建筑物、面积约3000平方米的铁皮结构的构筑物以及东莞市塘厦镇横塘股份经济联合社租赁给甲方用于搭设简易厂房面积约1300多平方米以及其他附属设施包括但不限于变压器、供电供水设施等配套生产生活设施”。双方约定的转让价格为1700万元整。双方约定“双方共同确认合同转让标的物没有办理不动产登记，未取得相应的土地使用权证、房地产权证等权属证书，甲乙双方不得否认合同效力，主张本合同无效”、“本合同转让应当征得土地权属人东莞市塘厦镇横塘股份经济联合社的同意，有关合同转让手续的申报办理由甲方自行负责办理，如需乙方配合协助，乙方有义务提供配合和协助，办理相关转让手续过程中产生的各种费用均由甲方自行承担”。此外，双方约定“甲方逾期移交的，每逾期一天，应当按照合同总价款日万分之五的标准支付逾期利息，逾期三十日以上，乙方有权终止合同的履行，并追究甲方的违约责任”。二、案涉合同的履行情况：合同签订之后，原告吴文彪于2018年1月23日分别向被告金城公司支付1620万元以及80万元，被告金城公司亦依照约定交付了案涉土地以及地上建筑物给原告。原告吴文彪主张仅和第三人横塘经济合作社对案涉6000平方米的土地进行了确认，对于案涉1300平方米的土地至今未办理转让手续，因此要求二被告承担违约责任，违约金要求以合同总价为本金从2017年12月7日起按照日万分之五的标准计算至起诉之日为止。三、案涉土地的来源以及性质：被告以及第三人均确认横塘经济合作社以签订土地转让协议的方式于1993年4月18日将案涉6000平方米转让给案外人“香港铭泉喷油厂”，香港铭泉喷油厂随后在上面加盖了厂房，并于2009年4月2日将该土地以及地上建筑物转让给案外人朱巧妹，案外人朱巧妹于2010年6月12日将该土地以及地上建筑物转让给被告金城公司。案涉1300平方米的土地是被告金城公司和第三人横塘经济合作社签订的另外一份土地租赁合同所涉及的土地，原租赁合同所写面积是900平方米，但实测是1300平方米。被告以及第三人均确认以上所涉的全部土地以及地上建筑物均没有土地使用证以及任何合法报建手续，无法办理转让手续的原因是转让违反了土地政策。原告称自己不清楚，但认为案涉合同是自愿签订，属于有效合同。四、诉讼请求：1.判决两被告承担违约责任，支付违约金824500元；2.两被告承担本案诉讼费。以上事实有《厂房以及土地使用权转让协议书》、《土地使用权转让协议》、《有偿使用土地合同书》、《有偿使用土地变更协议书》、收据等证据及本院庭审笔录附案为证。裁决理由和结果本院认为，本案争议的焦点有如下两个方面：第一，《厂房以及土地使用权转让协议书》的合同相对方。根据案涉合同显示，转让方是金城公司，受让方是吴文彪，被告张全明仅作为转让方的签约代表签名，没有证据显示被告张全明愿意承接该合同相应的权利和义务，因此，本院认定张全明签字的行为是职务行为，无需在本案中承担合同对应的权利和义务，原告要求被告张全明承担合同责任没有法律依据，本院不予支持。第二，《厂房以及土地使用权转让协议书》是否有效。本案转让方被告金城公司以及第三人横塘经济合作社均确认案涉土地尚未办理任何土地使用权证书，从双方签订合同的条款内容“双方共同确认合同转让标的物没有办理不动产登记，未取得相应的土地使用权证、房地产权证等权属证书，甲乙双方不得否认合同效力，主张本合同无效”来看，原告理应也知悉该事实。本院认定案涉土地为农民集体所有，未办理使用权登记。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，金城公司转让案涉土地的行为违反了我国严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的制度，破坏了土地管理秩序，损害了国家的利益，故《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定应属于效力性强制性规定。案涉土地转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》上述效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，案涉《厂房以及土地使用权转让协议书》属无效合同，双方有关违约金责任条款的内容也自然无效，原告以此要求对方承担违约责任没有法律依据，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告吴文彪的全部诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6022.5元，由原告吴文彪负担，该款项原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  尤中琴二〇一八年五月二十二日法官助理黄文灿书记员邝小平附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民事诉讼法》3.第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。