广东省佛山市禅城区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0604民初4979号原告：曾聪，女。委托诉讼代理人：钟开锋，系广东都汇律师事务所律师。被告：蔡益，男。被告：蔡湘茜，女。上述两被告的共同委托诉讼代理人：漆婷，系广东国龙律师事务所律师。第三人：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所：广东省佛山市禅城区同济东路33号首层54号，统一社会信用代码：91440600776200456L。法定代表人：阚闯。第三人：周美娟，女。原告曾聪诉被告蔡益、被告蔡湘茜、第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（下简称满堂红佛山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日以（2017）粤0604民初10411号案立案受理，并于2017年9月13日作出（2017）粤0604民初10411号民事判决书。后原告不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2018年2月1日作出（2017）粤06民终11760号民事裁定书，以上述判决事实查明不清为由裁定：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初10411号民事判决；二、本案发回广东省佛山市禅城区人民法院重审。后本院于2018年3月14日重新立案受理形成本案，并依职权追加周美娟作为本案第三人参与诉讼。本案依法适用普通程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人钟开锋、被告蔡益及两被告的共同委托诉讼代理人漆婷、第三人周美娟到庭参加诉讼。第三人满堂红佛山分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.xxxxx）；2、被告立即向原告退回购房定金100000元及利息（利息以100000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年5月26日起计算至实际付清之日止，利息暂计至2017年8月4日为821.67元）；3、被告向原告支付违约金206000元；4、被告向原告赔偿原告已向房地产中介公司支付的买卖代理费20000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年5月25日签订《房地产买卖合同》（编号：NO.xxxxx），合同约定拟交易房屋可用原告的朋友亲戚的名义购买（实际购房者是原告丈夫的姐姐即第三人周美娟）。合同签订后，佛山市人民政府发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函[2017]326号），即自2017年6月1日零时起，佛山把二手房纳入限购范围，进一步加强了房地产的市场调控，以至于房屋实际买方即第三人周美娟失去了购房资格。为解决实际购房人的购房名额问题，被告与原告及房产中介经多次沟通协商，但亦未能及时解决购房名额问题，导致银行按揭未能严格按照合同约定顺利办理。由于上述不可预见的政府房地产调控政策的出台，在此情况下原告不能履行办理按揭贷款之义务，被告因此向原告主张违约金。另外，在合同没有明确约定及双方协商一致的情况下，被告单方提出银行放款期限及要求原告自行解决购房名额问题，原告认为没有任何依据及不合理。在上述协商未果的情况下，被告于2017年7月27日以原告违约为由单方解除合同并没收定金100000元。原告认为，己方并未构成违约，被告主张违约金无任何依据。相反，在未就银行按揭放款事宜重新达成一致的情况下，被告不予配合办理银行按揭，且没有任何约定及法定依据即单方提出解除合同并没收定金，其上述行为均构成严重违约。鉴于被告构成严重违约，原告已委托律师于2017年8月1日向被告发送律师函，函告：解除双方签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.BAxxxxxx），同时，最迟于2017年8月3日前向原告退还定金100000元，且原告保留向被告主张违约责任的权利，但被告对上述函告不予理睬。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。两被告共同辩称：一、佛山市人民政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》不能约束本案的实际买受人。原、被告签订的《房地产买卖合同》对购房主体的约定为“拟交易房屋可用原告的朋友亲戚的名义购买”。根据该约定，原告可以自己的名义购买涉案房屋，也可以其他人的名义购买，即只要原告指定的合法购买人，被告均是同意交易的，原告只要在其本人及亲友当中选择任何一个符合购房政策的人作为实际购房人均可，而佛山市人民政府的房地产调控政策不可能同时约束到原告本人及其每一个亲友，故原告诉称的调控政策并不能实际约束原告。二、原告不能在被告给予的宽限期内确定实际购房主体，并办理按揭贷款手续，已构成根本违约。本案中，《房地产买卖合同》于2017年5月25日签订，调控政策于6月1日出台，至合同约定的6月20日签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料尚有20天时间，如原告信守合同，完全有充足的时间指定其符合政策条件的亲友作为实际购买人。况且，上述期限届满后，被告为能继续履行合同，又至少两次给予原告办理银行按揭贷款手续的宽限期。至7月10日止，原告已知晓限购政策一个半月的时间，但其仍未选定符合条件的实际购房人，亦未办理完银行按揭贷款手续，根据合同约定及法律规定，其行为已明显构成根本违约。三、被告并未违约，无需支付违约金。承上所述，原告的行为已构成根本违约，既然如此，被告完全有理由相信原告存在不能继续履行合同的可能，为维护自身权益，确保原告能履行合同，要求原告为继续履行合同提供保证，否则拒绝原告履行合同的要求，这完全符合一般交易规则，也符合法律的规定，根本不存在任何违约行为；相反，原告在根本违约后亦不能对继续履行合同提供保证，则更进一步证明原告缺乏履行合同的诚意，完全存在不能履行的可能。可见，原告要求被告支付违约金明显缺乏事实和法律依据，依法不能成立。四、因原告根本违约，被告有权解除合同、没收定金。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同一方根本违约的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任；《房地产买卖合同》第10条第二款第一项亦明确约定，违约方逾期十天仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或支付总成交价10%的违约金。本案中，原告逾期履行义务已超过十天，且在原告给予的宽限期届满后仍未履行义务，明显构成根本违约，被告完全有权解除合同，并没收定金，故原告请求被告返还定金明显于法无据。五、如若原告在2017年5月25日与两被告签订涉案《房地产买卖合同》时已明确告知第三人周美娟才是实际购房人，则根据常理，在佛山限购政策发布并自2017年6月1日执行后，原告完全可根据上述合同第十一条第3项的约定第一时间向两被告主张因不可抗力原因合同无法履行，要求解除合同并要求两被告退回购房定金;但实际上，在限购政策出台后，原告非但未向两被告主张解除合同退回定金，反而多次与两被告协商银行贷款等后续合同履行事宜，明显不合常理。二、根据两被告与原告、第三人满堂红佛山分公司工作人员（经办人：丁皇）的微信聊天记录及两被告与第三人满堂红佛山分公司工作人员（门店经理：李健芳、经办人：丁皇）的电话录音可知，自两被告与原告签订合同后，双方主要围绕涉案房屋银行按揭贷款问题进行多次协商，买方不能顺利办理贷款主要原因在于原告指定的购房人的流水不能满足银行贷款的要求，与是否具有购房资格无关。换言之，合同签订后原告更多的是关注涉案房屋银行按揭贷款问题，而非购房主体资格问题。佛山限购政策2017年6月1日零点已经执行，若原告在明知自身选定的人不具备购房资格该前提条件的情况下，何必再费心费力去办理银行按揭贷款事宜。很明显，在双方签订合同时，原告并未确定实际购房人是第三人周美娟，双方签订合同一个月后原告才明确告知将以第三人周美娟的名义购房，并向两被告承诺自身会解决购房名额问题，故后续很长一段时间里双方都是围绕银行按揭贷款事宜进行协商，直到原告最终确认因第三人周美娟的银行流水等不符合贷款条件被拒后，原告为逃避违约责任，以第三人周美娟不具备购房资格作为不可抗力事由导致合同无法履行来对抗两被告，主观恶意明显，严重损害了两被告的合法权益。六、本案，原告到底是签订合同时还是签订合同后一个月才明确告知两被告以谁的名义购房，关系到原告未依约履行合同义务明显违约后是否应依法承担相应的违约责任，而此事实的确认需第三人满堂红佛山分公司的经办人员作出如实陈述，包括确认两被告与第三人满堂红佛山分公司的经办人员丁皇的微信聊天记录所述的事实（因被告蔡益换手机的缘故导致原手机里关于本案的微信聊天记录已经删除，但经办人丁皇可确认该微信聊天记录的真实性，其手机里也会有双方的微信聊天记录，目前被告蔡益正在通过技术手段恢复手机里的微信聊天记录），故恳请法院依法向本案关键人员丁皇、李健芳释明利害关系并依职权向其调查取证。四、自始至终（无论是购房时还是发生诉讼后）第三人周美娟并未与两被告有任何的联系，也未提供任何相关委托证明资料，其本人是否真实存在、是否与原告存在委托代理关系，两被告一无所知，涉案合同也仅约定涉案房产可用原告的朋友亲戚的名义购买，非必然条件，因此两被告在签订合同时有理由相信原告是实际的购房人或者原告会选定适格的购房人，现因原告自身未能选定适格购房人的原因致使合同未能履行，此不可归责于两被告，两被告依约履行合同义务后理应依法受保护。至于原告与第三人周美娟之间的关系与两被告无关。综上所述，恳请法院查明本案事实，正确适用法律，驳回原告的诉讼请求。第三人周美娟辩称：无异议。第三人满堂红佛山分公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、《房地产买卖合同》（编号：NO.BAxxxxxx）。证明原、被告双方权利义务及被告同意涉案房屋可用原告的朋友或亲戚名义购买。2、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。证明涉案拟交易房屋的基本情况。3、《收款证明》。证明原告已按照合同约定履行了付款义务。4、录音及文字整理。第一段录音（2017年7月18日）证明：①原告办理银行购房按揭，其中一份材料是需提供定金汇款单，但由于原告不是真正的购房人，为使实际购房人顺利办理按揭，需提供以实际购房人名义转账支付的定金汇款单。另外，其他材料亦需被告积极及时配合；②被告对原告及实际购房人办理按揭确认予以配合，如此也是合同约定的义务（具体见合同第三条第2项）。第二段录音（2017年7月18日）证明：①在正式签订合同之前，原告已明确告知被告及中介，被告及中介对此没有任何异议，即：涉案房屋实则是登记在第三人周美娟名下，第三人周美娟才是实际购房人；②在签订合同后，鉴于佛山市人民政府发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，自2017年6月1日零时起，佛山把二手房纳入限购范围，进一步加强了房地产的市场调控，以至于房屋实际买方即第三人周美娟失去了购房资格；③由于购房资格问题，导致原告及实际购房人一直拖延办理不了银行购房按揭，房屋买卖双方也就这个问题进行过多次沟通协商；④被告单方解除合同，没收定金。5、微信聊天记录、《解除合同通知书》。证明①在新政策出台后，房屋买卖双方及中介有沟通协商处理购房名额问题，因此导致原告拖延办理银行按揭；②被告在没有合同明确约定及双方协商一致的情况下即单方提出银行放款期限并要求原告自行解决购房名额问题，其要求无依据且不合理；③原告同意去被告提出的银行办理贷款，但被告却不回复，一直不予配合协助原告及实际购房人办理银行按揭，违反了合同第三条第2项的义务；④被告通过中介告知原告，单方解除合同，并没收定金。6、《佛山市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函[2017]326号）、第三人周美娟身份证及户口本。证明①结合原告提交的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，涉案房屋在限购范围内；②实际购房人即第三人周美娟不满足购房条件，没有购房资格；③非因原告的原因，而是由于不可预见的政府房地产调控政策的出台，在此情况下原告不严格按照合同约定履行办理按揭贷款之义务，原告不构成任何违约，不应该承担延期或其他任何违约责任。7、《律师函》、邮寄单。证明①原告鉴于被告的严重违约行为，已委托律师书面向被告进行告知：解除涉案《房地产买卖合同》，被告最迟于2017年8月3日前向原告退还定金100000元，且原告保留向被告主张违约责任的权利；②经原告书面函告，被告拒不退还定金100000元。8、《买卖代理费支付承诺书》、《收款收据》。证明原告已向第三人满堂红佛山分公司支付买卖代理费20000元，根据涉案合同第十一条第2、4项的约定，原告作为守约方有权向违约方即被告主张该损失。诉讼中，两被告提交以下证据：1、微信聊天记录、微信聊天语音记录书面整理。证明原告在合同期限内未能签订银行按揭贷款合同及未提交银行按揭材料，被告给予原告宽限期，但原告仍未能确定房屋实际购买人。2、通话录音光盘及文字整理。证明①原告在签订涉案合同时未明确告知被告以谁的名义购买该房产，只表示“可以其亲戚朋友的名义购买”，直到一个月后即2017年6月30日才通过第三人满堂红佛山分公司员工（经办人丁皇）转告被告，拟以第三人周美娟的名义购买该房产；②涉案合同无法履行的原因是原告指定的购买人无法办理按揭贷款。诉讼中，第三人满堂红佛山分公司、第三人周美娟均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人确认真实性的证据，本院亦予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的录音及文字整理，业经佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终11760号民事裁定书予以确认证明力，故本院对该组证据予以采信。原告提交的《买卖代理费支付承诺书》、《收款收据》，有原件核对，两被告虽不予确认，但并未提交有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。两被告提交的微信聊天记录、微信聊天语音记录书面整理，因原告对真实性持有异议，且该微信聊天记录仅为截图及单方文字整理，无原始记录核对，故本院对该组证据真实性不予确认。两被告提交的通话录音光盘及文字整理，首先，无其他有效证据佐证其真实性；其次，即使通话对象身份及通话内容属实，第三人满堂红佛山分公司员工李健芳于2018年2月10日向被告蔡益所述部分内容与其此前于（2017）粤06民终11760号案庭审陈述内容相互矛盾，已违反禁止反言原则，其他录音证据则无法支持两被告的证明内容，故综上分析，本院对该组证据不予采信。另因第三人满堂红佛山分公司员工丁皇、李健芳已分别于（2017）粤0604民初10411号案及（2017）粤06民终11760号案中对两被告于签订涉案《房地产买卖合同》时是否知悉第三人周美娟为实际购房人一事作出陈述，故原、被告于本案中再次申请本院就上述事宜向该两案外人调查取证已无必要，本院不予准许。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2017年5月25日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，约定买卖标的物为位于佛山市禅城区朝安北路11号x座xxx房，房款2060000元，原告选择按银行按揭付款方式支付房款，具体支付方式为：签订合同当天支付定金100000元，房管部门受理房产递件当天支付首付款520000元，余款1440000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，同时约定原告应于2017年6月20前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，两被告必须提供贷款所需资料并协助原告办理按揭。若因原告原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则须由其自行补足银行实际贷款额与应付楼价余款的差额，否则视为违约；双方协商，一致同意，该房可用原告的朋友亲戚的名义购买；银行按揭贷款审批，须在2017年7月10日前完成，否则视为违约；违约方逾期十天仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金。同日，两被告出具《收款证明》，确认收取原告支付的定金100000元。2017年7月27日，两被告向原告发出《解除合同通知书》，称：由于买方未按合同约定的条款实际履行，且一直没有履行协议的诚意，故依据涉案《房地产买卖合同》第三条及第十一条的约定，卖方特提出终止上述合同。根据有关法规及上述合同第十一条的约定，卖方没收买方已支付的定金，并同时保留对买方进行违约追偿的权利。2017年8月1日，原告委托广东星英律师事务所律师向两被告出具《律师函》，就上述《解除合同通知书》作出回应，并告知两被告解除涉案《房地产买卖合同》，两被告最迟应于2017年8月3日前退还定金，原告保留主张违约责任的权利。另查明一，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对佛山市相关行政区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策。该通知自2017年6月1日零时起执行，执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。2017年6月7日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于执行我市住房限购政策的意见》（佛建管函[2017]403号），其中指出：买卖双方已签订房屋交易协议且能提供定金或购房款的银行出入账证明的二手住房交易按原政策执行。另查明二，2018年2月1日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终11760号民事裁定书，认为：两被告虽不予确认原告在一审提供的视听资料完整性，但未提供相反证据否定该证据的证明力，且第三人满堂红佛山分公司的丁皇在一审调查笔录中称原告一直想由第三人周美娟购买，记不清楚原告是否在签订合同时告知两被告由第三人周美娟买房，即未明确签订合同时是否已披露委托人，但第三人满堂红佛山分公司的李健芳在二审明确三方在签订合同时是清楚由第三人周美娟购买案涉房屋。因此，视听资料和第三人满堂红佛山分公司的陈述可相互佐证，该院确认原告在一审提供的视听资料的证明力，据此证明被告蔡益确认原告在签订合同时已告知第三人周美娟为购房人，且从当事人间的微信记录可证明两被告同意将案涉房屋出售给第三人周美娟。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，案涉合同直接约束委托人即第三人周美娟和两被告，由此产生的权利义务应由第三人周美娟承受。但第三人周美娟在该案中，除提供公民身份证外，没有证据证明参与了房屋买卖行为的其他民事活动，故第三人周美娟是否委托原告购买案涉房屋的事实未查清。诉讼中，经本院依法询问，第三人周美娟确认其为涉案房屋的实际购买人，其确有委托原告代为签订涉案《房地产买卖合同》并支付定金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》不存在法定无效情形，依法有效。依据佛山市中级人民法院作出的（2017）粤06民终11760号民事裁定书及本院于本案中查明的事实，涉案房屋的实际购买人应为第三人周美娟，原告系受第三人周美娟委托与两被告及第三人满堂红佛山分公司签订涉案《房地产买卖合同》及支付定金，且两被告于签订该合同时即已知悉上述委托代理关系，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，上述合同项下的房屋买卖合同关系相对方应为第三人周美娟与两被告，且合同直接约束第三人周美娟与两被告，由此产生的权利义务应由第三人周美娟承受。据此，原告作为第三人周美娟的代理人，与本案并无直接利害关系，其直接就涉案《房地产买卖合同》相关事宜向两被告提起本案诉讼有违《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项关于“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，依法应予驳回其起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，裁定如下：驳回原告曾聪的起诉。原告曾聪预交的案件受理费3101元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨玲玲人民陪审员  朱 军人民陪审员  陈桂好二〇一八年五月二十五日书 记 员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。