浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书(2018)浙0382民初1782号原告：乐清市蔬菜公司。住所地：浙江省乐清市乐成街道建设中路35号；统一社会信用代码：913303821455153045。法定代表人：陈胜杰委托诉讼代理人：叶魏魏，浙江天经律师事务所律师，特别授权。被告：司守都，男，1983年4月2日出生，汉族，安徽省人，住安徽省霍邱县，现住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：彭伊妮，浙江嘉瑞成律师事务所律师，特别授权。原告乐清市蔬菜公司与被告司守都租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈胜杰及其委托诉讼代理人叶魏魏、被告司守都及其委托诉讼代理人彭伊妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐清市蔬菜公司起诉称：2017年4月12日，原、被告签订《租赁协议书》，被告将从他人处转租取得的位于的蔬菜批发场地租赁给原告，租赁期限自2017年4月7日开始至2019年12月30日止，租金每年235万元，实际截止至2017年6月5日，原告支付被告240万元。2017年10月16日，被告单方面违约，动员原告处的蔬菜批发户到另一市场经营，导致原告租赁场地不再具有蔬菜批发场地功能。2017年10月21日，原告租赁场地的蔬菜批发户被被告动员离开，租赁场地无法继续经营，2017年11月15日，被告动员社会力量，将租赁场地的所有建筑拆毁，并对租赁场地采取停水、停电的措施。后经了解，该场地于2017年1月1日由新民村老协会以年租金45万元的价格出租给乐清市新篮水产蔬菜服务中心，于2017年4月12日由乐清市新篮水产蔬菜服务中心以年租金145万元的价格出租给司守都，新民村老年协会在合同约定的2017年11月30日没有收到2018年度的租金，因此司守都在此之后对该场地不享有转租权，原、被告之间的租赁合同无需解除，本身就无效。综上所述，被告动员蔬菜批发户到其他场地经营，拆除租赁场地，导致租赁物丧失功能，侵害原告合法权益，且因为被告不享有转租权导致合同无效，应依法返还原告2017年10月21日以后租金并赔偿原告全部损失，故原告诉至本院，要求：1、判令被告返还原告租金1131643.84元及利息损失（利息损失自2017年10月21日起按年利率6%计算至判决确定的给付之日止，到起诉之日暂计2万元）；2、判令被告赔偿原告因租赁物产生的费用合计403792元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告要求撤回第2项诉讼请求及关于被告拆毁租赁场地建筑并采取停水、停电措施的这部分事实与理由的陈述。被告司守都辩称：1.被告收取的租金是224万元，原告尚有11万租金未付，原告提供的被告出具240万元收据是原告伪造的。2.原告称被告违约，动员批发户到吕庄市场，是虚构捏造的，没有事实依据。被告申请调取（2018）浙0382民初1531号案件庭审笔录，在此案的庭审中乐清市蔬菜公司的副总经理和出庭作证的陈胜杰已经明确撤离新民市场的事情，那边收取吕庄市场的补偿款，这边起诉被告要求返还租金。3.原告提出利息损失并且按照6%计算利息没有法律依据。原告自行策划和吕庄市场的交易，被告没有侵权和违约，不存在需向原告返还租金的事由，更无需支付利息。4.本案涉案场地经过连环租赁，每一手租赁合法有效，原告与被告之间的租赁合同同样合法有效。乐清新篮水产蔬菜服务中心未如期支付第二年租金，但新民村老年协会从未要求解除双方的租赁关系，因此不能就此证明被告对该场地不享有承租权，原告要求被告返还租金却没有提出解除合同的诉请，缺乏请求权基础。租赁关系的根本要点在于承租人能否对租赁物进行占有使用，涉案场地一直处于原告控制之下，没有任何一方对涉案场地主张权利导致原告不能使用。租赁合同中并无被告需保障原告客源的约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年1月1日，乐清新篮水产蔬菜服务中心与老年协会签订一份租赁合同，约定：租赁坐落在农贸市场，包括该市场一切建筑物、设施及沿河以西空间场地；租金每年45万元，在每年阳历11月30日前一次性付清全年租金，若逾期交纳，每天交违约金按全年租金10%；租期为三年，即2017年元月1日至2019年12月30日；……2017年4月12日，被告司守都与乐清新篮水产蔬菜服务中心签订了租赁协议书，租赁经营范围为蔬菜批发的上述市场，租期为2017年4月7日至2019年4月7日止，租金第一年145万元，第二年195万元（包含老人协会租金），签订合同之日一次性付清第一年租金，提前一个月支付第二年租金。同日，原告乐清市蔬菜公司与被告司守都就租赁上述市场签订了一份租赁协议书，约定：经营范围为蔬菜农副产品批发；租期从2017年4月7日至2019年12月30日止；租金每年235万元，原告在签订合同后一周内付清，逾期每年按全年租金3%交纳滞纳金；被告负责理直和新民村老协关系，在开业后帮助原告把市场搬入经营场地内；……2017年4月13日，原告向被告汇款140万元租金；2017年4月18日，原告向被告汇款84万元租金。由于租赁当时有其他人竞争抬价，原告多加5万元租金，余款16万元折抵被告入股原告乐清市蔬菜公司的股金（每股8万元，计2股）。原告占有新民市场后接管了该市场内所经营的业务，蔬菜批发户、经营户在该市场进行蔬菜批发、零售买卖的生意，原告向批发户、经营户收取管理费或摊位费。2010年10月21日，该市场内的批发户离开该市场，包括菜农在内的经营户仍在该市场经营蔬菜买卖。2017年10月29日，原告公司召开全体职工会议，会议第四项内容为“吕庄农贸市场杨从正、黄大银、胡浩等三人要求我公司退出柳市新民蔬菜批发市场经营权。吕庄农贸市场自愿补偿我公司蔬菜交易所损失费200万元。经集体表决，决定同意退出，并由郑荣海所长全权代表与吕庄农贸市场协商转让事项”。2017年11月8日，案外人黄大银转账100万元到案外人郑荣海账户，2017年11月15日，郑荣海将100万元交给原告法定代表人陈胜杰，陈胜杰于2018年1月3日将包括上述款项100万元在内115万元汇给原告公司出纳，之后，原告将115万元发放给该公司的股东。2017年11月中旬，新民市场的设施、设备被拆除，市场停止营业。2018年2月5日，黄大银以其转账100万元系借给郑荣海的借款为由以郑荣海为被告向本院提起民间借贷诉讼。该案在审理过程中，郑荣海辩称：新民市场和吕庄市场因竞争两败俱伤，两个市场的管理人员经协商商定，新民市场停办，市场所有设施、设备、物品拆除归乐清市吕庄农贸市场管理有限公司，该公司给付乐清市蔬菜公司200万元赔偿金，约定先付100万元，七日后再付100万元，协议条款草拟妥当后的2017年11月8日，乐清市吕庄农贸市场管理有限公司通过黄大银账户汇款100万元至被告账户。2017年11月14日，乐清市吕庄农贸市场管理有限公司拆除了新民市场，新民市场关闭，所有设施、设备、用具均运往吕庄市场。乐清市吕庄农贸市场管理有限公司至今未支付余下的100万元赔偿金。因此涉案的100万元并非郑荣海向黄大银借的借款。郑海荣提供的证据中有一份陈胜杰向郑荣海出具100万元的收款收据，款项内容为“新民市场经营权转让给吕庄农贸市场转让金”。本案原告乐清市蔬菜公司法定代表人陈胜杰在该案庭审中出庭作证，其证言称，黄大银等三人代表吕庄农贸市场自2017年10月25日至11月5日期间与原告方协商四次，叫原告承包的新民市场业务转让给吕庄市场，其愿意补偿原告方200万元，原告方召开集体股东会议同意放弃，并让郑荣海处理该事宜，2017年11月份，黄大银代表吕庄农贸市场汇款给郑荣海100万元。上述事实有原告营业执照、被告人口信息登记、租赁协议书、租赁合同、银行结算业务申请书、照片、会议记录、乐清新篮水产蔬菜服务中心出具的证明、原、被告的庭审陈述、（2018）浙0382民初1531号案件的庭审笔录及收款收据为凭，足以认定。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中原告乐清市蔬菜公司向被告司守都承租其享有租赁权的柳市新民市场，实质上是对该市场场地的租赁和经营权的承包。根据租赁协议书的约定，原告向被告支付了2017年4月7日开始的一年租金240万元，原告对已经入驻新民市场的蔬菜批发户、经营户进行蔬菜批发、零售买卖的营利行为享有管理经营权，被告也已经帮助原告把市场周围的批发、经营散户引入市场，新民市场进入稳定的营业状态。可见，被告已经按约将租赁物交付给原告，原、被告履行了租赁合同的义务并享有了相应的权利。关于2017年10月底新民市场的蔬菜批发户搬离该市场，原告提供的证据无法证明系被告采用威逼利诱的方法导致蔬菜批发户离开，且租赁协议书亦没有明确约定被告需在原告经营新民市场期间保证该市场内的批发户、经营户不会流失。招揽、稳定批发户长期在新民市场营业是原告作为市场管理、经营者的责任，并非出租人即本案被告的责任。所谓的蔬菜批发场地功能应是指该市场的硬件设施、设备等条件具备开展蔬菜批发业务的功能，而客源是流动的，客源的招揽或流失是任何一个市场经营过程中都存在的正常发展状态，因此，本案中原有的一批蔬菜批发户离开新民市场后，仍有经营户在该市场内经营蔬菜批发、零售买卖，原告亦可以重新招揽新的批发户，并不存在新民市场因此丧失蔬菜批发场地功能一说。所以，原告认为被告动员批发户离开新民市场没有事实依据，原告认为因被告行为导致新民市场不再具有蔬菜批发场地功能亦没有法律依据。本院审理的（2018）浙0382民初1531号黄大银诉郑荣海民间借贷纠纷一案涉及到本案新民市场与吕庄市场的纠葛，从该案2018年3月27日的开庭庭审笔录中郑荣海的陈述和本案原告乐清市蔬菜公司法定代表人陈胜杰所作的证人证言、以及陈胜杰出具的领款收据可见，原告自认其与乐清市吕庄农贸市场管理有限公司协商达成一致意向，新民市场的经营权（包括业务）转让给吕庄市场，乐清市吕庄农贸市场管理有限公司向原告支付200万元赔偿款作为受让业务的代价，后来原告亦收到了其中的100万元；陈胜杰在2018年4月9日本案的庭审中坚持称100万元是吕庄市场要求新民市场停止相互竞争的补偿款，进而认为新民市场关闭系被告强拆市场导致，根据民事诉讼中禁止反言原则，本院对原告的该主张不予采信。由此可见，新民市场的搭建物、设施设备被拆除以及新民市场的关闭取决于原告公司的决策，原告没有证据证明系被告拆除了新民市场的搭建物、设施设备，因此，在租赁期间租赁物未能保持符合约定的用途并非被告的过错。综上，原告主张被告存在违约行为，应返还原告2017年10月21日之后的租金及利息损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提出被告自2018年1月1日起不享有承租权，亦不享有转租权，故本案租赁合同无效的主张，本院认为，新民村老人协会将新民市场租赁给乐清新篮水产蔬菜服务中心，虽然乐清新篮水产蔬菜服务中心在2018年租金的最后交款宽限日2017年11月30日未按约支付该笔租金，但新民村老人协会未因此提出解除双方之间的租赁合同，所以乐清新篮水产蔬菜服务中心与被告之间的转租合同仍然合法有效，乐清新篮水产蔬菜服务中心承诺被告享有转租权，被告与原告之间的转租合同也依法有效，故原告提出本案原、被告之间租赁合同无效的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十六条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决如下：驳回原告乐清市蔬菜公司的诉讼请求。本案受理费18799元，减半收取计9399.5元，由原告乐清市蔬菜公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 倪亚蓓二〇一八年五月十一日代书记员 翁张琪