盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0991民初892号原告蔡万毅，男，1993年10月20日生，汉族，居民，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人陈应海，江苏司剑律师事务所律师。被告盐城市美佳房产开发有限公司，统一社会信用代码91320913690290972B，住所地盐城市城南新区伍佑街道洋桥居委会。法定代表人李长兄，该公司董事长。委托诉讼代理人徐寿兵，该公司副总经理。委托诉讼代理人王国祥，江苏国磊律师事务所律师。原告蔡万毅与被告盐城市美佳房产开发有限公司（以下简称美佳房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年8月24日、2017年11月27日、2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈应海、被告美佳房产公司的委托诉讼代理人徐寿兵、王国祥均到庭参加诉讼。期间，被告美佳房产公司于2017年6月28日向本院提起管辖权异议，本院于2017年7月18日作出民事裁定书驳回被告美佳房产公司的管辖权异议。原告于2017年7月13日向本院申请财产保全，本院于2017年7月19日作出民事裁定书准予财产保全。原告于2017年9月3日向本院申请司法鉴定，本院依法委托鉴定，司法鉴定机构于2018年4月19日出具鉴定意见。因本案依法扣除审理期限后仍处于可适用简易程序审理的合法期限内，故本案继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告蔡万毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《滨河御景苑商品房房号认购协议书》（以下简称《认购协议书》）的全部条款，立即与原告签订商品房买卖合同；2、判令被告承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：2011年6月14日，原告与被告签订《认购协议书》一份，认购被告坐落在滨河御景苑15栋906室的房屋。当日，原告向被告支付定金100000元。后被告一直未通知原告签订正式购房合同，构成违约。2017年3月26日，原告向被告发出《立即履行商品房认购协议通知书》，但被告收到该通知书后至今未履行与原告签订正式购房合同的义务。经调查，被告已将原告认购的滨河御景苑15号楼906室另售他人，被告一房两售的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。审理中，经本院依法释明，原告同意变更诉讼请求为：1、被告返还原告定金100000元并承担该定金从支付之日起的银行同期贷款利息；2、被告赔偿原告经济损失500000元；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。被告美佳房产公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，我司已按《认购协议书》约定通知原告签订房屋买卖合同，但原告未在规定期间至我司办理相关手续，系原告违约，故应驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年6月14日，原、被告签订《认购协议书》，约定：原告认购被告位于滨河御景苑15栋906室房屋，建筑面积为123.08平方米、单价为4510元/平方米、签约单价为4143.65元/平方米、房价为510000元、定金为100000元，另车库号为15栋23号、面积为17.45平方米、单价为2139元/平方米、总价为37326元。该协议第3条约定，认购人在签订本协议书及开发方售楼处电话通知后，须携带本协议书、相关证件至美佳·滨河御景苑售楼处支付相应购房款项并签署《盐城市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。如逾期未至，则视为认购人自动放弃。如因认购人提供的联系方式原因，导致开发方不能及时通知到认购人的责任由认购人承担。第4条对及时签订正式的《买卖合同》、交付房款的方式及相应的价格优惠作了约定。第5条约定，认购人如未能按上述约定时间支付相应房款并与开发公司销售部门签署《买卖合同》的，将被视为违约，开发公司将收回其所认购房屋，定金依法不予退还。同日，原告支付定金100000元，被告出具收据予以确认。后原、被告未能签订《买卖合同》。庭审中，原告提供了一份于2017年3月26日向被告发出的《立即履行商品房认购协议通知书》，拟证明原告已通知被告履行签订《买卖合同》的义务。被告提供了一份落款为2012年4月13日的《函》及邮寄该《函》的国内挂号信函收据，拟证明被告于2012年4月3日即已向原告邮寄签订《买卖合同》函件，系原告未能按照函件通知时间及时与被告签订《买卖合同》。原告申请对落款为2012年4月13日的《函》的形成时间进行司法鉴定，经本院依法委托，并提供了2012年至2017年印文为“盐城市美佳房产开发有限公司”的比对样本，司法鉴定科学研究院于2018年4月19日作出《司法鉴定意见书》（司鉴院[2018]技鉴字第290号），结论为：无法判断检材《函》的形成时间是否为2012年4月13日。另查明，2017年2月14日，被告将原告认购的案涉房屋以单价5380元/平方米的价格出售他人。以上事实，有《认购协议书》、收据、《司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书》及当事人庭审陈述等在卷证实。本院认为，原、被告之间签订的《认购协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效的预约合同，对双方均具有一定的约束力，违反预约合同约定的，应依法承担相应责任。本案的争议焦点为：被告是否尽到了合理通知原告签订正式房屋买卖合同的义务？被告辩称未能签订《买卖合同》的过错在于原告，并举证了落款为2012年4月13日的《函》及邮寄该《函》的国内挂号信函收据。拟证明其已尽到通知原告签订《买卖合同》的义务，原告未在规定期间内与被告签订《买卖合同》构成违约，故被告有权将原告认购的案涉房屋出售他人且不予退还100000元定金。原告对此不予认可，提出的反驳意见主要为：第一，被告陈述其在新区邮政所邮寄该《函》的国内挂号信函收据上的寄达地、收件人姓名处添加的手写字体“伍佑镇政府”、“柏志芬（蔡万毅）”系邮局工作人员所写，但原告代理人至该新区邮政所同样邮寄该类国内挂号信，但邮局工作人员拒绝在信函收据上标注寄达地及收件人姓名，并表明邮政所从不在信函收据上标注任何信息，故该手写字体系被告事后添加，该所谓的信函收据系被告事后伪造。第二，即使该国内挂号信函收据为真，亦不能证明该信函收据所对应的邮寄内容物系落款为2012年4月13日的《函》，该信函收据与该《函》之间缺乏关联性。第三，即使邮寄内容物系落款为2012年4月13日的《函》，亦应当邮寄给作为案涉房屋认购人的本案原告蔡万毅，而非其母亲柏志芬，被告存在通知主体错误，亦视为未履行通知义务。这种用括号注明的方式既通知柏志芬、又通知蔡万毅，表面周全，恰反映出系事后伪造。第四，在原告向被告邮寄《立即履行商品房认购协议通知书》后，被告与原告叔叔蔡勇、原告姨夫李正林沟通，请他们协助做原告工作，要求私下处理，被告的该行为亦可认定其实际未邮寄落款为2012年4月13日的《函》。此外，原告申请对信函收据上黑色手写字体的形成时间进行鉴定。经向有关鉴定机构咨询，考虑到目前对文字形成时间的鉴定很难形成确定性意见，故本院向原告释明后决定不再委托鉴定。根据《最高人民法院》第七条的规定，根据法律、司法解释的已有规定无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。因本案中的被告是房地产公司，作为商事主体，其依法律规定、合同约定及诚实信用原则认真履行约定义务的标准和要求应该更高，且其在收受原告100000元定金后，对原告进行实质上的、有实效的通知，以促成正式买卖合同的订立，是其先行义务。因此，综合本案案情，本院认为，被告不仅应当对其已及时有效地通知原告订立正式合同一事承担举证责任，而且该举证责任的标准也应较高。被告提交的落款为2012年4月13日的《函》及邮寄该《函》的国内挂号信函收据系证明其尽到《认购协议书》约定通知义务的主要证据，但原告对此不予认可，并提出若干合乎常理的反驳意见，被告对此未能给出合理、可信的解释，且司法鉴定意见的结论也是无法判断该《函》的形成时间“是否为2012年4月13日”。此外，根据本院了解的客观事实，原告母亲柏志芬于2014年4月前后查出患重病，于2016年4月去世，生前任伍佑街道党工委副书记，被告主张其在2012年4月就发函予以通知，确在柏志芬患病至去世期间对房屋买卖一事未作交涉，也不符合常理。即被告的举证未达到高度可能性的程度和证明标准。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故本院对被告已尽通知义务的抗辩意见不予采纳。关于原告返还定金并承担利息的诉讼请求。本案中，双方未能按照《认购协议书》约定签订《买卖合同》，且被告已将认购的案涉房屋出售他人，致使预约合同目的无法实现，主要责任在于被告未尽到通知义务，故被告应承担相应的违约责任。原告主张被告返还100000元定金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告承担自支付定金之日起的同期银行贷款利息，本案中被告于2017年2月14日将认购的案涉房屋出售他人，致使预约合同无法继续履行，故本院酌定支持自2017年2月15日起以100000定金为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于原告主张经济损失的问题。原告以赔偿经济损失的方式向被告主张违约责任，本院依法准许，但数额应依法、合理确定。原告以案涉认购房屋的市场价为标准主张经济损失500000元。对此，本院认为，被告未尽到合理、善意通知义务，是致使双方未能依照《认购书》约定进一步签订《买卖合同》的主要原因，被告应承担相应的赔偿责任。但原告在长达五年左右的时间内未主动追问、积极作为，也存在一定的过失。根据合同法的有关规定，原告对于自己的违约之处也应承担相应责任，且无权对时间过度拖延造成的扩大损失主张赔偿。综合本案案情，本案被告承担的赔偿责任不宜超过其在订立《认购协议书》时预见到或者应当预见到的因其违约可能造成的损失。参照定金罚则，被告违反预约合同应双倍返还定金。另参照被告将案涉认购房屋以662170元出售他人，相比原告510000元的认购价，实际获利152170元的事实，并考虑本市房价上涨幅度较大的实际及原告过失等因素，本院酌情支持原告经济损失120000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城市美佳房产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告蔡万毅定金100000元并支付利息（以100000元为基数自2017年2月15日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告盐城市美佳房产开发有限公司赔偿原告蔡万毅经济损失120000元。三、驳回原告蔡万毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，保全费4020元，鉴定费3300元，合计12220元。由原告蔡万毅负担6949元，被告盐城市美佳房产开发有限公司负担5271元（原告蔡万毅已预交）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费。审  判  员  刘仁海二〇一八年五月二十三日书记员（兼）  潘凤巧附录相关法律条款1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，海可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。