江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终2279号上诉人（原审被告）：张红侠，女，1977年4月15日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐怀喜，男，1974年3月21日出生，汉族，住江苏省常熟市。被上诉人（原审原告）：常熟瑞斯特贸易有限公司，住所地江苏省常熟市开元大道2号403。法定代表人：彭波，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。上诉人张红侠、唐怀喜因与被上诉人常熟瑞斯特贸易有限公司（以下简称瑞斯特公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2017)苏0581民初8621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张红侠、唐怀喜的上诉请求：撤销原判，改判驳回瑞斯特公司一审诉讼请求，一、二审诉讼费由瑞斯特公司承担。事实和理由：一、瑞斯特公司受让江苏佳和置业有限公司（以下简称佳和公司）债权，是以债权转让的形式掩盖逃避债务的非法目的。债权转让协议书只有盖章，没有经办人的签名。张红侠、唐怀喜对其真实性合法性存在异议。二、佳和公司逾期交房，应当向张红侠、唐怀喜支付逾期交房违约金。三、佳和公司不能以张红侠、唐怀喜未按期付款为由主张延期交房。四、唐怀喜虽然与张红侠是夫妻关系，但商品房买卖合同是张红侠一人与佳和公司签订领取的不动产登记证书也是属张红侠一人所有，本案与唐怀喜无关。瑞斯特公司二审辩称，一、佳和公司和瑞斯特公司存在资金拆借系，佳和公司将对张红侠、唐怀喜的债权转让给瑞斯特公司抵销相应的债务，是双方真实意思表示，不存在逃避债务的目的。2、佳和公司如期交房，应该向张红侠、唐怀喜支付违约金的前提是张红侠、唐怀喜按商品房买卖合同的约定足额缴纳购房款，而张红侠、唐怀喜并未按约足额缴纳购房款。根据商品房买卖合同附件约定佳和公司有权延期交房。3、张红侠、唐怀喜的第三点上诉意见，根据相应合同附件不能成立。4、张红侠、唐怀喜之间是夫妻关系，张红侠购买房屋属于双方共同生活所需，属于双方的共同债务。瑞斯特公司向一审法院起诉请求：一、张红侠、唐怀喜支付购房款706237元及逾期付款违约金670000（暂计至2017年7月31日），合计1376237元，并支付自2017年8月1日起至张红侠、唐怀喜实际付款日止的逾期付款利息；2、诉讼费由张红侠、唐怀喜承担。一审法院认定事实：2017年8月2日，瑞斯特公司与佳和公司签订《债权转让协议》一份，因佳和公司向瑞斯特公司借款，故佳和公司将其对购房人张红侠享有的购房款706237元及逾期付款违约金债权转让给瑞斯特公司。该协议约定，该转让债权包括但不限于购房本金、逾期付款违约金、逾期付款利息损失、诉讼费等实现债权的一切费用，且张红侠债务发生于夫妻关系存续期间，佳和公司一并转让向张红侠丈夫主张的权利。同日，佳和公司向张红侠邮寄送达了债权转让通知，告知相应债权已转让给原告瑞斯特公司。张红侠审理中认可收到通知，但认为该购房款债务已经与佳和公司结欠其的逾期交房违约金债务抵消。张红侠另于2017年8月10日向一审法院提起起诉，要求佳和公司履行继续交房的合同义务，并支付逾期交房违约金，确认不需支付剩余房款706237元。一审法院经审理于2018年1月5日作出（2017）苏0581民初9015号判决，驳回张红侠的诉讼请求。另查明：张红侠、唐怀喜系夫妻关系，于1999年10月5日登记结婚。2013年9月11日，张红侠、唐怀喜（买受方）与佳和公司（出卖方）签订编号Y20130037362的《商品房买卖合同》一份，后该合同买受方于2013年11月8日变更为张红侠。该合同约定：由张红侠购买常熟市海虞镇七里香庭B区25幢106室商品房，佳和公司于2015年6月30日前交房。该商品房建筑面积339.92平方米，总价款4550279元，买受方于2013年9月11日支付1014000元，于2013年9月25日前支付356279元，剩余70%的全部房款3180000元，由买受人向银行以按揭贷款的方式支付，在本合同签订当日起5日内办理银行贷款手续，并保证提供按揭资料有效齐全。若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，买受人同意在接到按揭银行或出卖人通知后30天内，用现金方式支付剩余房款。合同第七条另约定，买受人逾期超过60天的，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知到达之日起10日内买受方退房给出卖方，并按累计应付款的2%支付违约金；出卖人同意合同继续履行的，每逾期一天，按照日万分之二支付应付房款违约金。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同；买受人继续履行合同的，出卖人自约定交付期限次日起至房屋实际交付之日止，每逾期一天按总房价的万分之二支付违约金。《商品房买卖合同》附件七第6条另约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可以据实予以延期交房，不作违约；其中第6.4条约定，买受方逾期付款，则出卖方交房可相应推迟；该附件第8.2条约定，若买受方已付款项小于应交房款及各项税费的，出卖方可不交房。合同签订后，张红侠以现金方式支付房款356279元，以工程款抵房款1014000元，合计支付总房款的30%共计1370279元。余款在合同签订后一年内张红侠未成功办理贷款。至2014年8月份，佳和公司所售项目仍有银行放贷记录。2014年12月29日，佳和公司函告张红侠，催讨剩余房款318万元，认为张红侠因个人原因无法贷款，应三日内现金支付，否则承担不利后果。2015年2月9日，佳和公司通知张红侠解除合同，并保留追索损失的权利。又查明：2015年2月16日，张红侠与佳和公司签订《购房合同补充协议》一份，约定张红侠此前已经支付1370279元，张红侠当日再支付现金80万元（即付至2170279元），余款2015年春节后佳和公司提供可贷款银行后贷款付清余款，如贷款不成，再行协商分期付款方式，张红侠承诺“交房前（合同约定交房时间为2015年6月30日）至少付至300万元房款”，佳和公司承诺原合同继续有效，不解除购房合同，并按约定交房。协议签订后，张红侠于2015年2月16日支付房款80万元，于2016年2月4日支付房款20万元。2015年6月23日，佳和公司书面通知张红侠，表示其不能按约在2015年6月30日前交房，交付日期初定2015年12月31日，交房前另行书面通知。2016年12月9日，张红侠与佳和公司又签订《补充协议》一份，载明截至2016年12月9日张红侠已付款2370279元，仍结欠购房款218万元，张红侠同意在协议签订当日支付50万元，佳和公司开具总房款4550279元的全款购房发票（不代表张红侠支付了全部房款），张红侠于2016年12月16日前支付50万元，于2017年1月26日前支付50万元，佳和公司在具备交房条件时积极配合张红侠办理不动产证，张红侠拿到产证后10个工作日内一次性付清剩余全部房款，本协议与原协议不一致的，以本协议为准，未尽事宜，按原合同及协议执行。此后，佳和公司于协议签订当日向张红侠开具了总房款为4576516元的购房发票。张红侠当日支付房款50万元，另于12月16日支付30万元，于2016年12月23日支付20万元，于2017年1月18日支付20万元，于2017年1月23日支付15万元，于2017年2月22日支付5万元，于2017年3月21日支付10万元，合计另付款150万元，余款68万元及面积差价款26237元合计706237元，张红侠至今未付。再查明：佳和公司于2017年4月28日取得涉案房屋的商品房交付使用备案通知书，并配合张红侠于2017年7月1日取得涉案房屋的不动产证。张红侠另于2017年7月14日以该房屋向中国民生银行苏州分行进行了最高额抵押贷款，担保债权数额为400万元，但未根据补充协议约定支付剩余房款706237元。2017年7月18日，张红侠通过本案代理律师向佳和公司发函，要求以佳和公司应支付的逾期交房违约金与其结欠房款相抵，并要求办理交房手续。审理中，经法院组织调解，因双方各持己见致调解未成。以上事实，有债权转让协议、债权转让通知书及邮单、商品房买卖合同、补充协议、增值税发票、常熟市商品房交付使用备案通知书、律师函、催款函、解除合同通知、交房逾期通知、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：瑞斯特公司从佳和公司受让购房款及逾期付款违约金债权后取得债权人的法律地位，张红侠作为债务人，应当对瑞斯特公司履行清偿义务。关于未付购房款金额，被上诉人主张706237元，张红侠对该事实并无异议，法院予以确认。关于逾期付款违约金，张红侠与佳和公司在2016年12月9日补充协议中约定拿到房屋产证后10个工作日内一次性付清全部余款，张红侠已于2017年7月1日取得房屋不动产登记，但至今未付构成违约，现瑞斯特公司要求张红侠自本案起诉之日起按每日万分之二支付逾期付款违约金，符合双方约定，不违反相关法律规定，应予支持。该债务发生于张红侠、唐怀喜夫妻关系存续期间，唐怀喜无证据证明不构成夫妻共同债务，故应对前述债务承担共同清偿责任。关于张红侠抗辩所提佳和公司逾期交房致结欠房款债务已经与逾期交房违约金相抵及债权转让涉嫌逃避债务不予认可的意见。法院认为，第一，张红侠与佳和公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。事实上，张红侠未能按照合同第六条约定的付款期限付清房款，直至佳和公司先后发出催款及解除合同通知后仍未付清，构成迟延履行。即便张红侠后因佳和公司信用情况导致购房贷款不成功，仍不能免除其采取其他方式给付房款的合同义务，其未及时履行，仍构成违约。至双方通过协商，先后于2015年2月16日、2016年12月9日签订了两份补充协议对付款期限重新约定后，张红侠仍未严格按照新的约定履行付款义务，且在取得涉案房屋不动产证后，至今未清偿余款。第二，张红侠负有先履行义务，其迟延履行，佳和公司依法享有先履行抗辩。至交房期间届满后，虽然佳和公司客观上无法按时交房，但由于张红侠未按约履行付款义务，逾期交房不能认定为违约。同时，根据双方约定，在此情况下，佳和公司可推迟交房并有权不予交房。至2016年12月9日补充协议签订后，虽然张红侠的付款期限又进行了延展，但其同样未按约履行，并至今结欠到期房款706237元未予清偿，基于双方合同约定，佳和公司仍享有履行抗辩。客观上，张红侠已于2017年7月取得涉案房屋不动产证。故张红侠抗辩所提的与逾期交房违约金抵消，缺乏事实依据和法律依据，法院不予采信。第三，关于张红侠提及的对债权转让的异议。根据合同法规定，债权让与系事实行为，涉案债权让与事实已经成立，张红侠作为债务人应向债权受让人清偿。关于异议的基础事实和理由，张红侠未能进行有效举证，法院不予采信。综上所述，瑞斯特公司要求张红侠、唐怀喜共同支付购房款706237元及自2017年8月3日起至实际付款日按每日万分之二计算的逾期付款违约金，有事实和法律依据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决张红侠、唐怀喜于判决生效之日起十日内共同支付常熟瑞斯特贸易有限公司购房款706237元及违约金（以706237元为基数按每日万分之二自2017年8月3日起计算至实际清偿日止）。案件受理费10862元、保全费5000元，合计15862元，由上诉人负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，张红侠、唐怀喜提供了有关佳和公司涉及大量诉讼的资料，证明张红侠、唐怀喜无法办理银行贷款是因为佳和公司的原因。瑞斯特公司质证认为与本案没有关联性。二审中，张红侠、唐怀喜陈述夫妻两人均在常熟工作，住在一起。房屋登记在张红侠名下是因为方便将来房子过户给儿子。张红侠、唐怀喜并提出2015年6月23日收到佳和公司对交房延期通知后，因佳和公司是大量诉讼，公司经营状况恶化，张红侠、唐怀喜继续交款存在较大风险。本院认为：张红侠与佳和公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。根据合同附件约定，张红侠、唐怀喜逾期付款或已付款项小于应交款项的，出卖方可相应推迟或不交房。该条款也不违反法律或行政法规强制性规定的，应认定为合法有效。张红侠、唐怀喜认为该条款属无效格式条款的理由不能成立。后张红侠因未能成功办理银行贷款，致未能按合同约定支付全部房款，佳和公司虽曾发函解除合同，但又与张红侠签订2015年2月16日补充协议，佳和公司同意张红侠可延期付款。张红侠以2015年6月23日收到佳和公司书面通知不能按期交房为由，主张行使不安抗辩权拒绝，继续支付房款。但2016年12月9日张红侠在明知佳和公司不能按期交房的前提下，又与佳和公司签订补充协议，承诺分期支付房款直至拿到房产证后十个工作日内付清全部房款。此后张红侠已经取得购买房屋的不动产证，仍未付清全部房款，构成违约。张红侠、唐怀喜上诉认为其不能办理银行贷款是因为佳和公司的原因，但未能提供相关证据予以证明。且2016年12月9日的补充协议约定，张红霞应在拿到产证后10个工作日内一次性付清剩余全部房款，并未约定张红霞以贷款方式支付，因此，该上诉理由不能成立。张红侠、唐怀喜上诉还提出根据2016年12月9日的补充协议，佳和公司应按原合同约定在2015年6月30日交房。对此本院认为，佳和公司是否构成逾期交房及是否应当承担违约责任，不属本案审理范围，本院不予理涉。佳和公司将债权转让给瑞斯特公司，并通知了张红侠，债权转让成立。张红侠、唐怀喜上诉对债权转让的真实性提出异议不能成立。虽然张红侠一人与佳和公司签订了商品房买卖合同，并将涉案房屋登记于其名下，但二审中张红侠陈述是为了以后过户给儿子方便，张红侠也未提供证据证明购买房屋的资金来源于其个人财产，故仍应认定为其与唐怀喜夫妻关系存续期间为家庭共同生活所需购买的房屋，相应结欠的房款为夫妻共同债务。综上，张红侠、唐怀喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10862元，由上诉人张红侠、唐怀喜负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年五月四日书记员  沈华君