安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖04民终647号上诉人（原审原告）：崔海风，男，1976年3月13日出生，汉族，个体工商户，住安徽省凤台县。上诉人（原审原告）：崔怀昌，男，1944年9月5日出生，汉族，退休职工，户籍地安徽省凤台县，住安徽省凤台县。被上诉人（原审被告）：崔学雪，男，1959年9月9日出生，汉族，农民，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：刘传辉，凤台县法律援助中心指派律师。上诉人崔海风、崔怀昌因与被上诉人崔学雪房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院(2017)皖0421民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔海风、崔怀昌，被上诉人崔学雪及其委托诉讼代理人刘传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔海风、崔怀昌上诉请求：撤销原判，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一、崔怀昌与崔学雪口头约定的是96平米的房屋买卖合同，约定价格8000元，另崔学雪再调换一份宅基地给崔怀昌，买卖的只是房屋，宅基地是对换，而崔学雪实际的宅基地是394.2平米，显然超出合同约定；二、根据土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过规定的标准，崔学雪原本有一处宅基地，再购买一套宅基地不合法，违反法律规定，而崔海风、崔怀昌现在没有宅基地，应当拥有一处；三、一审法院认定宅基地使用权不以登记为生效要件，违反物权法规定，适用法律错误。崔学雪辩称，一、崔怀昌与崔学雪均为凤台县尚塘乡崔海村前崔队农民，系同一经济组织成员，双方口头约定：崔怀昌将涉案4间房屋以8000元价格卖给崔学雪，崔学雪已支付合理对价7000元，余下1000元等崔怀昌配合过户后支付，买卖双方身份均未平等民事主体，且符合相关规定，该协议双方意思表示真实，在订立和履行过程中双方均无异议，且不违反法律禁止性规定，房屋买卖协议合法有效，崔学雪此后在该房屋内居住20余年，崔怀昌均未提出异议；二、崔怀昌主张归还394.2平米宅基地于法无据，根据我国房地一体原则，转让农村房屋必然伴随转让房屋附着的宅基地使用权；三、崔学雪对该房屋已经善意取得，崔学雪已经支付合理对价，且当时对崔海风是该宅基地的共同使用权人并不知情，崔怀昌已经实际把该房屋交付给崔学雪，即完成转让手续，崔学雪已经善意取得该房屋；四、土地管理法一户一宅规定的目的在于限制农村村民一户在已经拥有一处宅基地的情况下转让自己房屋后不得再申请宅基地，崔学雪购买涉案房屋并未违反一户一宅原则；五、崔怀昌提起本案诉讼属于无理缠讼，该房屋买卖协议已经履行完毕20余年，崔怀昌违反诚信原则提起诉讼，仅因土地升值受利益驱动，在本案诉讼前，崔怀昌已先后数次起诉并撤诉，浪费司法资源，纯属恶意诉讼。崔海风、崔怀昌向一审法院起诉请求：1、判令崔学雪归还侵占的宅基地174.2平方米，返还已经对换的宅基地220平方米，共计394.2平方米；2、依法归还购房款10000元；3、依法判决崔学雪砍伐树木赔偿款及20余年土地使用费6000元、精神损失费10000元；4、本案诉讼费用及律师费7000元由崔学雪负担。一审法院查明事实：崔怀昌系崔海风的父亲，崔怀昌与崔学雪均系凤台县尚塘乡崔海村村民。崔怀昌于1990年在凤台县间，并于1991年12月5日经凤台县人民政府批准，取得了集体土地使用证，该宅基地的使用权人登记在崔怀昌一人名下，但同时在共有使用权情况一栏内注明崔怀昌与崔海风享有共同的使用权。该宅基地用地面积394.20平方米（其中确权220.00平方米，临时使用面积为174.20平方米）。因崔怀昌的集体土地使用证遗失，凤台县人民政府于2015年7月2日为崔怀昌补发了凤集用（2015）第1408001号集体土地使用证，并在该集体土地使用证的记事栏内注明系与崔海风共同使用。1994年，崔怀昌与崔学雪口头约定：崔怀昌将位于凤台县尚塘乡崔海村前崔队的4间房屋以8000元的价格卖给崔学雪。当时崔学雪支付房价款7000元，崔怀昌将4间房屋交付给崔学雪，由崔学雪使用至今，余款1000元，崔学雪至今未付。涉案宅基地使用权至今未办理变更登记。崔怀昌出卖房屋时，崔海风并未参与。另查明：2015年8月5日，崔怀昌以崔学雪违反房屋买卖合同的约定为由，曾向法院提起诉讼，要求判令崔学雪返还宅基地及房屋四间，并要求崔学雪支付房屋租金。崔学雪在诉讼中辩称，双方已经达成了房屋买卖的口头协议，并已支付了部分购房款，但由于崔怀昌未能帮助其办理土地使用权的变更登记，故尚欠1000元购房款未付。法院经审理认为，崔怀昌与崔学雪达成的农村房屋买卖协议合法有效，应当继续履行，遂于2015年12月12日作出（2015）凤民一初字第02184号民事判决，驳回崔怀昌要求崔学雪返还宅基地及房屋四间，以及支付房屋租金的诉讼请求。崔怀昌不服判决，提起上诉。淮南市中级人民法院在审理过程中，崔怀昌于2016年3月7日申请撤回上诉，淮南市中级人民法院裁定予以准许。2016年4月5日，崔怀昌又将崔学雪诉至法院，以其于1994年与崔学雪达成了口头买卖房屋协议，崔学雪在取得崔怀昌的四间房屋及崔怀昌、崔海风两户的宅基地后，尚欠购房款1000元未付，也未按约定以崔学雪的宅基地与其调换为由，请求判令崔学雪偿还购房款1000元，并交付应调换的一户宅基地。在该案审理过程中，崔怀昌与崔学雪达成了调解协议，本院作出（2016）皖0421民初1216号民事调解书，对双方达成的调解协议予以确认，即：1、崔学雪支付崔怀昌24000元，崔怀昌配合崔学雪将凤集用（2015）第1408001号集体土地使用证过户至崔学雪名下；2、凤集用（2015）第1408001号集体土地使用证记载的宗地以南至路的土地均归崔学雪使用，崔怀昌不得再提任何异议；3、崔怀昌与崔学雪因为宅基地和土地再无其他争议。法院在审理该房屋买卖合同纠纷的过程中，双方当事人均未申请崔海风参加诉讼，法院也未通知崔海风参加诉讼。崔海风于2016年12月8日向法院提起第三人撤销之诉，安徽省凤台县人民法院作出（2017）皖0421民撤1号民事判决，撤销（2016）皖0421民初1216号民事调解书主文第一项、第二项、第三项。现崔怀昌、崔海风提起本案诉讼。一审法院认为，当事人设立、变更、终止民事权利义务关系可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，崔怀昌主张其与崔学雪口头约定将位于凤台县尚塘乡崔海村前崔队的4间房屋及宅基地以8000元的价格卖给崔学雪，且由崔学雪给其调换宅基地一份，但崔学雪只认可其以8000元的价格购买崔怀昌位于凤台县尚塘乡崔海村前崔队的4间房屋和宅基地。由于双方达成的是口头协议，崔怀昌无证据证明其与崔学雪口头协议中包含崔学雪调还宅基地给其的内容，崔怀昌应当承担举证不能的责任。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力。崔怀昌与崔学雪系同一集体经济组织内部成员，双方达成农村房屋买卖的口头协议，意思表示真实，在协议达成后，崔怀昌向崔学雪交付了房屋，虽然双方未办理权属变更登记和未支付余款1000元，但不影响协议的效力，双方当事人应当继续履行，故崔怀昌、崔海风主张要求崔学雪返还宅基地的诉讼请求，依法不予支持。崔怀昌在转让房屋时，崔学雪已经支付了合理对价，当时崔学雪对崔海风是该宅基地的共同使用权人并不知情，崔怀昌已经实际交付了转让的房屋，法律没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件，崔学雪已经构成善意取得，同时根据我国房地一体原则，转让农村房屋必然伴随转让房屋附着的宅基地使用权，故崔海风、崔怀昌主张崔学雪归还394.2平方米宅基地，于法无据，依法不予支持；崔怀昌、崔海风主张归还购房款10000元、赔偿砍伐树木赔偿款及20余年土地使用费6000元、精神损失费10000元、支付律师费7000元均未提供相关证据加以证实，依法不予支持。关于崔学雪抗辩崔海风、崔怀昌基于买卖合同主张返还宅基地使用权的诉讼请求已经超过诉讼时效，因该项诉讼请求权是基于宅基地使用权登记载明的权利归属，具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效制度，故对于该项抗辩主张不予采纳。关于崔学雪抗辩本案经过（2015）凤民一初字02184号判决处理，违反一事不再理原则。因本案的当事人、诉讼标的、诉讼请求均与前诉不同，本案诉请并不否定前诉裁判结果，故对于该项抗辩亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第一百零六条、第一百五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告崔怀昌、崔海风的诉讼请求。案件受理费450元，由崔怀昌、崔海风负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明：2015年3月26日，凤台县尚塘乡人民政府尚政字[2015]54号《关于崔怀昌反映其侄子崔学雪占其宅基及砍其树木有关信访事项的答复意见书》，调查情况：信访人崔怀昌，于1994年把自己的四间房子合计96平米，卖给自家亲侄子崔学雪住，卖房价格口头价8000元，当时崔学雪付给崔怀昌7000元，因崔怀昌没给崔学雪宅基证，崔学雪扣下1000元未付给崔怀昌。2014年6月3日崔怀昌回到崔海村向崔学雪要房子，崔学雪不给他，崔怀昌不愿意，说：当时他收崔学雪7000元钱是房租，不是把房子和宅基卖给崔学雪，现在，他老两口在城里住，生活费不够，要回老家住，现在要要回房子。此外，崔怀昌在之前其诉崔学雪（2015）凤民一初字第02184号宅基地使用权纠纷案件中，陈述其将老宅基地以8000元的价格卖给崔学雪，另崔学雪需给崔怀昌宅基地一份，但崔学雪至今仍欠崔怀昌宅基地一份和现金1000元。本院归纳二审争议焦点为：崔海风、崔怀昌一审诉讼主张是否有事实和法律依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，结合崔海风、崔怀昌一审提交的凤台县尚塘乡人民政府尚政字[2015]54号《关于崔怀昌反映其侄子崔学雪占其宅基及砍其树木有关信访事项的答复意见书》调查情况，崔怀昌在安徽省凤台县人民法院（2015）凤民一初字第02184号案件中的陈述，以及崔学雪、崔怀昌在本案中的陈述，可以认定，崔怀昌与崔学雪于1994年口头协议将原崔怀昌、崔海风共有使用权的涉案房屋及宅基地以8000元的价格转让给崔学雪，崔学雪称口头协议内容仅限于此，其已在涉案房屋及宅基地居住长达20余年，而崔怀昌称口头协议还包括崔学雪将自己原有的220平米宅基地换给其使用。双方对于口头协议后，崔学雪即在涉案宅基房屋居住至今均无异议。崔怀昌与崔学雪系同一集体经济组织内部成员，双方达成宅基地及附属房屋转让的口头协议，意思表示真实，对双方均具有拘束力，崔怀昌向崔学雪交付了房屋及宅基地，虽然双方未办理权属变更登记和未支付余款1000元，但不影响协议的效力。崔怀昌在转让房屋时，崔海风十七、八岁正在上学，崔学雪对崔海风是该宅基地的共同使用权人并不知情，也有理由相信崔怀昌对转让行为具有完全处分权利。宅基地及其附属房屋的转让取得应当依照土地管理法规定，而我国土地管理法并未规定宅基地使用权以转移登记作为生效要件，崔学雪对涉案宅基地及附属房屋的占有使用不存在恶意，应当构成善意取得。在崔怀昌与崔学雪涉案转让协议未依法解除的情况下，崔海风、崔怀昌要求崔学雪归还涉案394.2平米宅基地，缺乏事实和法律依据，其主张归还购房款10000元、赔偿砍伐树木赔偿款及20余年土地使用费6000元、精神损失费10000元、支付律师费7000元，亦未提供相关证据加以证明，故其一审诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，崔海风、崔怀昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费450元，由崔海风、崔怀昌负担。本判决为终审判决。审判长 张 晨审判员 卞九龙审判员 王元元二〇一八年五月三十一日书记员 高继鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。