湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终371号上诉人（原审原告）：刘琴，女，汉族，1980年11月16日出生，住湖南省通道侗族自治县。上诉人（原审原告）：袁绪国，男，汉族，1977年11月10日出生，住湖南省怀化市鹤城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心）。法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾奇才，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人刘琴、袁绪国因与被上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初2605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘琴、袁绪国上诉请求：一、变更一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方的合同及补充协议没有就维修基金的交纳作出约定，上诉人在办理交房手续前已经缴清了维修基金；被上诉人在约定的交房日期前没有能达到合同约定的交房条件；《住宅专项维修基金管理办法》系部门规章，对上诉人没有合同法意义上的约束力。刘琴、袁绪国向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至交房之日止的延期交房违约金（暂计算至2017年8月1日为44645元）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月12日，原告刘琴、袁绪国与被告签订《怀化市商品房买卖合同》。双方约定原告购买被告开发的位于怀化市号房屋，总购房价637786元。同时双方约定，被告应在2015年8月31日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。出卖人不出示《竣工验收备案表》或出示该文件不完全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时《补充协议》约定：因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金；由于买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或未付清房款、有关税费、维修基金等，甲方有权拒绝交付房屋，出卖人由此延期交房无需承担违约责任。合同签订后，原告所购买的房屋房款已于2014年7月12日付清，房屋交易契税在2017年8月14日缴清，房屋公共维修基金在2017年8月14日缴清。同时查明，原告所购买的房屋在2015年8月26日经五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，但尚未完成工程竣工验收备案，没有实际取得《竣工验收备案表》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。本案双方当事人争议的焦点为：一、原告购买的房屋在2015年8月31日是否符合合同约定的交房条件；二、在被告未取得《竣工验收备案表》的情况下，原告是否有权拒绝收房，是否有权拒缴房屋公共维修基金和有关税费，被告是否应当支付违约金给原告。现分别论述如下：关于焦点一，被告建设的房屋虽然在2015年8月26日经五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，已经符合法定必要交房条件，但原被告双方在合同中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，该约定条件高于法定必要交房条件也高于被告已达到的交房条件，尽管双方约定的标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力。因此原告购买的房屋在2015年8月31日不符合合同约定的交房条件。焦点二，《住宅专项维修基金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。依法缴纳住宅专项维修资金是原告的法定义务，在未交清住宅专项维修资金之前，开发建设单位不得将房屋交付购买人。原告交纳住宅专项维修基金是其法定义务，原告只有在交纳上述费用后，被告才能将房屋交付给原告，故被告委托诉讼代理人提出原告在完成交纳税费相关义务后，才能向被告提出要求承担逾期交房的违约责任的代理意见成立。鉴于原告已于2017年8月14日缴清了房屋交易契税和住宅专项维修基金，但被告仍未取得《竣工验收备案表》，而原告据此拒绝收房，被告应当以原告所付购房款637786元为基数按照每日万分之一支付给原告2017年8月14日至实际取得《竣工验收备案表》之日逾期交房的违约金（暂计算至2017年12月20日为8163元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决：被告怀化宏宇房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付给原告刘琴、袁绪国2017年8月14日至实际取得《竣工验收备案表》之日逾期交房的违约金（暂计算至2017年12月20日为8163元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费916元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。二审经审理补充查明，被上诉人在二审中提交的柏景湾22#楼的《竣工验收备案表》显示该楼于2018年1月11日取得竣工综合验收备案表。本院对一审认定的其他相关事实予以认可。本院认为：怀化宏宇房地产开发有限公司与刘琴、袁绪国所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审判决认定合同有效正确。刘琴、袁绪国已经依约履行了支付购房款的义务，怀化宏宇房地产开发有限公司应按照合同约定交付房屋。双方当事人在合同约定交付房屋的条件为商品房取得《竣工验收备案表》，怀化宏宇房地产开发有限公司在交付房屋时尚未取得《竣工验收备案表》，尚不具备交付房屋的条件，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。由于本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序。怀化宏宇房地产开发有限公司在本案中未达到合同约定的交房条件，且没有证据证明已通知对方交纳税费，不构成先履行抗辩权。房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而契税、维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务，怀化宏宇房地产开发有限公司用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件。契税、住房维修基金的权利人并非怀化宏宇房地产开发有限公司，怀化宏宇房地产开发有限公司不能用他人的权利来免除自己的义务，故怀化宏宇房地产开发有限公司在本案中并不享有先履行抗辩权。刘琴、袁绪国的诉讼请求成立，本院应予支持。怀化宏宇房地产开发有限公司出售的房屋已于2018年1月11日取得了《竣工综合验收备案表》，已符合合同约定的交房条件，逾期交房违约金应计算至2018年1月11日，即违约金自2015年9月1日起至2018年1月11日止按总房款637786元每日万分之一计算为55104.71元。综上所述，刘琴、袁绪国的上诉理由成立，依法应当支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初2605号民事判决；二、怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付刘琴、袁绪国逾期交房违约金55104.71元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费916元，二审案件受理费712元，共计1628元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  冷旗帜审 判 员  王文利审 判 员  彭湘平二〇一八年五月十一日代理书记员  丁文婷