四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川15民终548号上诉人（原审原告）：张金明，男，1972年2月出生，汉族，住四川省江安县。上诉人（原审原告）：陆良珍，女，1973年10月出生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：杨贤杰（系张金明表兄弟），男，1963年1月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。被上诉人（原审被告）：重庆市康安房地产开发有限公司,住所地重庆市铜梁区南城街道办事处铁石路257号。法定代表人：贺顺忠，总经理。委托诉讼代理人:蒋波，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人:岳刚，四川民志律师事务所律师。上诉人张金明、陆良珍因与被上诉人重庆市康安房地产开发有限公司（以下简称康安地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2016）川1503民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张金明、陆良珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.由康安地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.康安地产公司应当按照相关建筑行业规定修建5至6根构造柱（抗震柱）；2.康安地产公司故意隐瞒房屋质量问题，已构成严重违约，对张金明、陆良珍造成的各项损失均应由康安地产公司承担；3.人民法院应当同意张金明、陆良珍的鉴定申请，委托第三方鉴定机构对房屋构造柱、地面裂缝等房屋质量问题进行鉴定。康安地产公司辩称，对于地面裂缝、水泥袋填充问题，康安地产公司愿意进行修复并承担相应费用；对于构造柱问题，认可一审法院的判决结果；对于损失部分，张金明、陆良珍主张的损失与事实不符，认可一审判决认定的损失金额。张金明、陆良珍向一审法院起诉请求：1.判令康安地产公司承担修复责任，即对客厅地面裂缝、厨房简体墙（剪力墙）、（1-21轴）、（1-16）、（1-18）、（1-K）轴的构造柱（抗震柱）按照建筑规范进行修复；2.判令康安地产公司赔偿经济损失150000元；3.本案诉讼费由康安地产公司承担。一审庭审中，第一项诉讼请求变更为判令康安地产公司对客厅地面裂缝、电梯间墙（13轴与K/2交接处）及21轴与L轴交接处、16轴至18轴范围内与K轴处、K/2轴交接处三处的构造柱（抗震柱）按照建筑规范进行修复；第二项诉讼请求变更为判令康安地产公司赔偿装修损失80000元（含装修费30000元、已支付的违约金50000元）、交通费2000元、从2016年2月18日起至实际履行之日止按10000元/月的标准计算的误工损失及从2016年5月17日起至实际履行之日止按2000元/月的标准计算的租金损失。一审法院认定事实：康安地产公司系四川省宜宾市南溪区西城开发区的康安江城一期（1#、2#楼）工程的建设单位，重庆市建筑工程设计院有限责任公司（以下简称重庆设计院）为设计单位。2011年2月25日，重庆时代建设集团建筑工程有限公司（以下简称时代建筑公司）向康安地产公司承包了上述工程，时代建筑公司作为施工单位与康安地产公司约定由时代建筑公司对该工程的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程等项目承担质量保修责任。2014年2月10日，张金明、陆良珍与康安地产公司共同签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定张金明、陆良珍向康安地产公司购买位于康安江城一期房屋一套（以下简称案涉房屋，建筑面积：130.50平方米，总价款：460404元）。2015年8月11日，张金明、陆良珍向康安地产公司交纳了购房款460404元。2016年2月3日，张金明、陆良珍与康安地产公司办理案涉房屋的交接房手续。2016年2月18日，张金明向案涉房屋所在小区的物业公司即重庆市康安物业管理有限公司宜宾市南溪区分公司（以下简称康安物业公司）办理房屋装饰装修手续。其后，张金明、陆良珍在装修过程中认为案涉房屋存在地面裂缝问题、厨房剪力墙填充浇筑物中含水泥袋（建筑垃圾）、主卧（1-21轴）的构造柱（抗震柱）已预埋钢筋但未进行混凝土浇筑、（1-16）、（1-18）、（1-K）轴缺少结构柱（抗震柱）等质量问题，遂停止装修，并于2016年2月22日、2016年2月23日向康安物业公司报修，其中报修的问题有墙体二次浇灌是空的和墙体有水泥袋这两处问题。2016年2月23日，经康安物业公司通知，时代建筑公司的工作人员蒋波前往案涉房屋对张金明向康安物业公司反映的两处问题进行现场勘察后，认可张金明报修时反映的该两处问题存在，并同意修复。因张金明、陆良珍与康安地产公司就上述房屋问题的处理方案和赔偿问题多次协商未果，张金明于2016年3月1日、2016年4月7日向四川省宜宾市南溪区人民政府投诉反映其房屋存在的质量问题。四川省宜宾市南溪区人民政府其后将该问题交四川省宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局（以下简称南溪区住建局）、质安站等处理。2016年6月27日，南溪区住建局就张金明反映的问题以《信访事项处理意见书》的形式作出答复，内容大致为：1.张金明反映的卧室外墙有构造柱预留筋但没有浇筑混凝土的部位未要求设置构造柱预留筋，该问题系因施工单位在砌筑墙体时未进行处理所致；2.地面裂缝问题，由开发商与设计单位联系，由设计单位出具修复处理方案，再由施工单位进行处理；3.对厨房剪力墙用水泥袋进行填充的问题，由建设单位按规定进行整改处理。同时该意见书另载明质安站工作人员分别于2016年3月2日、2016年3月7日、2016年4月13日和2016年6月27日四次组织过张金明、陆良珍与康安地产公司进行协商处理方案，但因康安地产公司不能接受张金明、陆良珍提出的赔偿金额（8万元至10万元或15万元）而协商未果。康安地产公司先后于2016年3月9日、2016年4月16日、2016年5月19日、2016年7月7日就预留构造柱钢筋但未浇筑混凝土问题、地面裂缝问题和剪力墙的填充物内有编织袋三处房屋质量问题作出了维修通知书，但张金明、陆良珍均拒绝配合康安地产公司及相关人员进行维修。庭审中，张金明、陆良珍向一审法院申请对案涉房屋是否存在五处应设而漏设构造柱（抗震柱）的问题及相应的修复方案、地面裂缝问题的形成原因及相应的修复方案进行鉴定。其中，针对案涉房屋是否漏设构造柱（抗震柱）的问题，一审法院在征得张金明、陆良珍与康安地产公司双方同意的基础上，依法向重庆设计院调查，经调查，重庆设计院向一审法院作出答复，答复的大致内容为：1.案涉工程采用的规范、图集为《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）、高层建筑混凝土结构技术规程（JBJ3-201）和《框架轻质填充墙构造图集》（西南05G701（四）），根据以上规范和图集，有两处位置宜设构造柱（该两处位置具体为：“位置一”即竣工图（JS-07）中卫七与次卧下端的交汇处、“位置五”即外墙丁字墙2-18轴与2-M轴的交汇处）；2.构造柱及填充墙为非结构关键，构造柱不是抗震柱；3.案涉工程施工设计图纸无违反相关规范和图集的变更。一审法院认为，一、张金明、陆良珍的鉴定申请理由不成立。本案中，张金明、陆良珍同意由康安地产公司对案涉房屋存在的质量问题进行修复，且康安地产公司对交付张金明、陆良珍的房屋存在地面裂缝、厨房剪力墙的填充物中水泥袋这两处质量问题无异议，故康安地产公司应当按国家建筑规范对这该两处质量问题进行修复。一审法院征得张金明、陆良珍与康安地产公司的同意后，依法向重庆设计院进行了调查，双方就房屋质量问题的争议焦点为案涉房屋是否存在漏设构造柱或抗震柱的问题，该问题的实质是案涉房屋的建设单位在建设过程中是否未按照设计单位的设计施工漏设了构造柱或抗震柱，属于设计方面的争议，不属于房屋质量问题，因此不属于房屋质量及修复鉴定的范围。重庆设计院作为案涉房屋所属工程的设计单位，相比其他鉴定机构，更为清楚和了解案涉房屋经施工单位建设后的现状与其设计的房屋结构是否相悖或有不当变更等情况，故一审法院对其作出的答复意见予以采纳。张金明、陆良珍以重庆设计院参与了案涉工程的验收，与康安地产公司具有利害关系和重庆设计院不是鉴定机构为由主张不应采纳重庆设计院的答复意见，并要求对是否漏设构造柱或抗震柱及修复方案进行鉴定的理由不能成立，一审法院依法不予采纳。同时，案涉房屋地面、剪力墙质量问题是显而易见的，无需再鉴定确认，康安地产公司也认可该部分的质量问题并且愿意修复，还提出了经建设管理单位南溪区住建局认可的相应修复方案，修复方案也无需鉴定，故张金明、陆良珍要求对地面裂缝问题的形成原因及修复方案进行鉴定的理由不成立，一审法院依法不予采纳。二、案涉房屋应修复的范围。房地产开发企业向购房人出售的商品房，其质量应当符合国家、地方和行业的强制性质量标准，对交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内，房地产开发企业作为出卖人应当承担修复责任。根据重庆设计院所作的答复：“位置一”即竣工图（JS-07）中卫七与次卧下端的交汇处及“位置五”即外墙丁字墙2-18轴与2-M轴的交汇处宜设构造柱，一审法院认为设计单位现在虽然建议该两处宜设构造柱，但房屋是事关人身安全并长期使用的建筑物，为了住户安全，一审法院确认该两处“宜设”的构造柱为康安地产公司案涉修复的范围，康安地产公司应予以加建。同时一审法院依法确认前述案涉房屋地面、剪力墙质量问题为康安地产公司应修复的范围。三、康安地产公司应赔偿张金明、陆良珍的损失。康安地产公司出售的房屋存在质量问题给张金明、陆良珍造成了损失，张金明、陆良珍要求康安地产公司承担因房屋出现问题导致的损失赔偿责任的请求，符合法律规定，一审法院应予以支持。但损失额及赔偿额应依法确认如下：1.关于装修费用损失，张金明、陆良珍提供的证据不充分、不规范，不能达到确已造成80000元装修损失的证明目的，而且其请求不合法、不合理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，张金明、陆良珍要求康安地产公司赔偿装修费用损失是康安地产公司在订立合同时不能预见到或者不应当预见到的因违反合同可能造成的损失，一审法院不予支持。2.关于房租损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，张金明、陆良珍必须提交使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的金额的相关证据，本案中张金明、陆良珍未提交相应的证据，应承担举证不能的后果，其要求康安地产公司赔偿房租损失的请求，一审法院不予支持。3.关于误工费损失，首先对赔偿标准，张金明、陆良珍为证明误工费损失，仅提交了《收入证明》，没有提交张金明、陆良珍从业公司的工商登记信息、劳动合同、工资表等证据予以佐证，张金明、陆良珍提交证明其误工费的证据不完整、不充分，张金明、陆良珍也未作出合理解释，一审法院对张金明、陆良珍的该部分证据不予采信，同时根据当地的司法实践，一审法院酌情确定张金明、陆良珍的误工费标准为80元/天。其次，对赔偿天数，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对张金明、陆良珍的赔偿天数分为三个阶段：第一个阶段，协商修复阶段（2016年2月18日至2016年7月7日），即张金明、陆良珍向康安物业公司办理装修手续后发现房屋质量问题，多次与康安地产公司协商，后又经南溪区住建局、质安站等多次组织张金明、陆良珍与康安地产公司协调修复问题，南溪区住建局、质安站等单位还提出处理纠纷的合理建议，但因张金明、陆良珍要求康安地产公司赔偿不合理的巨额损失及康安地产公司不愿加建两处宜设构造柱致使协商最终失败。此阶段，一审法院根据张金明、陆良珍与康安地产公司在协商中的过错致使延误修复造成的误工损失，酌情认定康安地产公司赔偿张金明、陆良珍每人30天的误工费。第二阶段，张金明、陆良珍怠于行使权利阶段（2016年7月8日至张金明、陆良珍起诉的2016年8月12日），此阶段张金明、陆良珍拒绝接受经过南溪区住建局、质安站等多次组织协调的修复建议后，又怠于行使请求康安地产公司修复房屋的权利，其间扩大的误工损失应由张金明、陆良珍自己承担。第三阶段，诉讼解决纠纷及最终修复阶段（法院审理至康安地产公司最终修复其出售给张金明、陆良珍的房屋），根据案情，酌情确定此阶段张金明、陆良珍每人的误工时间为30天。故一审法院酌情认定康安地产公司赔偿张金明、陆良珍误工费共计：2×60天×80元／天﹦9600元。4.关于交通费，张金明、陆良珍未提供证据证明产生的交通费损失，但考虑到张金明、陆良珍为处理本案，必然会产生交通损失，故一审法院酌情确认1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条规定，判决：一、康安地产公司于判决生效之日起两个月内按建筑标准修复其出售给张金明、陆良珍的房屋，修复的范围含地面裂缝、剪力墙中的填充物和对竣工图（JS-07）中卫七与次卧下端的交汇处（即位置一）和外墙丁字墙2-18轴与2-M轴的交汇处（即位置五）各设置一根构造柱；二、康安地产公司于判决生效十日内给付张金明、陆良珍误工费9600元、交通费1000元，合计10600元；三、驳回张金明、陆良珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由张金明、陆良珍负担1300元，康安地产公司负担2000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：1.张金明、陆良珍主张康安地产公司漏建的构造柱是否属于案涉房屋必须修建的结构；2.一审判决对于张金明、陆良珍损失的认定是否正确。关于争议焦点一，房地产开发企业对于销售的房屋应承担瑕疵担保责任，即开发商交付的房屋应当符合买卖合同约定的有关质量标准以及国家强制性质量标准。本案中，康安地产公司与张金明、陆良珍签订的《商品房买卖合同》对构造柱的修建标准未作明确约定，但合同第十六条即有关商品房质量、装饰、设备标准的约定中载明：“出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。”因此，康安地产公司对于构造柱的修建必须符合强制性工程质量标准以及施工图设计文件的要求。重庆设计院作为案涉房屋所属工程的设计单位，相比其他鉴定机构，更为清楚和了解案涉房屋中构造柱的设计情况，在重庆设计院就构造柱设置问题书面答复一审法院后，张金明、陆良珍申请第三方鉴定机构对漏设构造柱进行鉴定已无必要。根据重庆设计院向一审法院作出的答复内容可知，张金明、陆良珍主张应当设置的构造柱中仅有两处为适宜设置，案涉房屋的构造柱设计是按国家当时的标准图集载明的构造措施设置，设计图纸上并未对构造柱进行绘制和说明。重庆设计院关于构造柱的设计符合国家强制性规范，施工单位按照设计要求进行的施工不存在违反强制性规范或违反施工图设计文件的要求漏设构造柱的问题。因此，张金明、陆良珍关于漏设构造柱的主张，本院不予支持。关于争议焦点二，张金明、陆良珍对于案涉房屋的装修状况、装修损失涉及的范围、材料以及违约金的支付均未提供充分证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，关于装修损失的请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，可得利益必须是守约方将来实际会得到的切实利益，该利益在订立合同时应当能够被违约方预见，且守约方必须对可得利益损失承担举证责任。本案中，在购买案涉房屋时，张金明、陆良珍并未告知康安地产公司购买房屋的目的是用于出租，康安地产公司在订立买卖合同时无法预见案涉房屋的质量瑕疵会导致房租损失，且张金明、陆良珍对于案涉房屋必然用于出租以及相应损失均未提供证据予以证明，因此，本院对张金明、陆良珍主张的房租损失不予支持。张金明、陆良珍为协调处理案涉房屋维修事宜产生的合理的误工损失和交通费用应当支持，但两人提供的相应证据不充分、不完整，不能证明因误工导致收入减少的确切金额以及产生的具体交通费用，一审法院根据当地司法实践以及双方过错程度确定的误工费和交通费并无不当，本院予以确认。综上所述，张金明、陆良珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6211元，由张金明、陆良珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  越太强审 判 员  王 春二〇一八年五月二十三日法官助理  陈 曦书 记 员  魏 练