广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终234号上诉人（原审原告）：范金水，男，1987年8月23日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。上诉人（原审原告）：王明月，女，1986年6月17日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗定市金诚房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：李剑涛，该公司经理。委托诉讼代理人：卓影，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所实习律师。上诉人范金水、王明月因与被上诉人罗定市金诚房地产开发有限公司（以下简称“金诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2017）粤5381民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。范金水、王明月上诉请求：撤销一审判决第二项，判令被上诉人向上诉人支付因共用土地面积变化而导致的损失10000元。事实和理由：一、土地分割必然造成上诉人的损失，是众所周知的事实和通过日常生活经验法则可以明显推定出来的。具体的损失可以从以下几个方面看：（一）所有权变相邻权，上诉人无权管理其他分割后的土地。土地分割前，原是一块土地，各业主间属于共有关系，对于土地有一定的使用权和管理权。分割后，原来的共有关系变为相邻关系，各业主只对自己名下的土地范围拥有管理权。共有关系对土地使用权控制和利用的权利明显大于相邻关系中对土地使用权的控制和利用。在一审过程中问题已经突显，现被上诉人对分割后的土地进行规划变更申请。但对于土地使用权不涉及的业主在规划变更中提出意见也无法律依据，在法律上变得无利害关系。（二）居住环境不可控。分割后对不属于自己名下的土地使用权的变更规划与上诉人再无利害关系，甚至被上诉人转让不作房地产开发也是可能的，导致上诉人的居住环境开始失控。（三）小区可能分割成两小区。依法不同属于一个土地使用权上的业主有权决定是合并管理还是分开管理。若分开管理，则分成两个小区，势必会对业主的居住安全和出行造成影响。（四）若小区分割则停车位减少。依法地面停车位属于小区业主共有，但若根据土地分割，分割后土地分别成立两个小区，则两个小区的地面停车位均减少，虽然总量不变，但分开后不利于停车位的周转，导致停车困难加剧。（五）若小区分割，业主活动面积减少。土地分割后，如上所述两块土地的不同所有权人是有权要求小区分割，分别进行管理的。则明显存在一个极大的危害就是因小区面积变少而业主的日常活动范围变少。（六）土地面积变小楼房价值降低。按常理而言，小区面积大则楼房的价格更高，价值更高；若小区面积小则楼房的价格低，价值低。土地的分割会导致小区的分割，进而影响上诉人所购房屋的价格。二、因被上诉人的原因导致与合同约定不一致属于被上诉人违约，应承担损害赔偿责任。无论土地分割经规划部门批准后是否属于违法行为，但因为申请土地分割是被上诉人单方原因造成，是由于被上诉人的原因导致《商品房买卖合同》无法按约定履行，属于被上诉人的单方违约行为，因此造成上诉人损失的应当承担赔偿责任。金诚公司辩称：一、被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、上诉人的上诉请求缺乏理据，依法应予驳回。XX商住小区部分业主已经就罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日作出的同意将XX小区楼盘分割为一期10615.9平方米和二期19129.6平方米的具体行政行为向罗定市人民政府申请行政复议，罗定市人民政府作出罗府行复[2017]12号《行政复议决定书》，决定维持罗定市城乡建设规划局作出的同意被上诉人申请土地分割的批复行为。该《行政复议决定书》已经生效且申请人逾期不提起行政诉讼，根据《行政诉讼法》、《行政复议法》的规定，维持具体行政行为的行政复议决定已发生法律效力，当事人应当履行。XX商住小区是分三期进行建设的建设工程，原来的罗府国有（2012）第0019XX号《国有土地使用证》所载明的国有土地使用权面积为32249㎡，是XX商住小区一期、二期和部分三期建设工程国有土地使用权面积的总和。因小区一期的商品房已建设完毕，被上诉人为便于办理业主的房地产权证，于2015年11月13日向罗定市城乡建设规划局提交《申请书》，申请把原来的罗府国有（2012）第0019XX号《国有土地使用证》分割成两个证，即一期用地总面积为10615.9㎡，二期施工工地面积为19129.6㎡，剩余面积2503.5㎡作为公共道路。该分割行为并非转让行为，目的是为业主办理房地产权证所需；并且，国有土地使用证的分割并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，对小区的容积率、绿化率等问题并无产生实际的消极影响。上诉人在上诉状中列出的因土地面积变化而造成其损失的内容，如居住环境不可控、小区可能分割成两个小区、停车位减少、业主活动面积减少等，只是上诉人单方面的猜想，并没有任何事实依据和法律依据，且商品房一经出售，土地使用权即分割给各业主，小区原土地使用权证就要被收回注销，因此无论如何分割小区土地使用权面积，最终也不会给上诉人造成任何损失。若上诉人坚持要求被上诉人承担损害赔偿责任，根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，被侵权人主张损害赔偿的，应就权利受到的损害、产生的实际损失及因果关系承担举证责任。否则应承担举证不能的法律后果。综上所述，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人主张的因土地面积变化使其造成损失，是没有事实依据和法律依据的。被上诉人请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并维持一审判决。范金水、王明月向一审法院起诉请求：1.判令金诚公司向范金水、王明月支付逾期交付房屋违约金，自2015年1月1日起至房屋符合交付条件之日止，暂计算至2015年9月8日为21553.42元（按总价429351元×0.02%×251日）；2.判令金诚公司向范金水、王明月支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金，自2017年1月1日起按总价款429351元按年利率6%计算至房地产权证办妥之日计算支付违约金，暂计算至2017年6月30日为12880元；3.判令金诚公司向范金水、王明月退还已收取的办证费3000元，并自收取之日起至退还之日止按年利率6%支付资金占用费；4.判令金诚公司向范金水、王明月支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元。一审法院认定事实：金诚公司是位于罗定市××路与××路××商住小区的房地产开发商。2013年8月29日，范金水、王明月作为买受人与金诚公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》。该《广东省商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX商住小区XX座XX层XX房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为429351元。第六条约定买受人应于2013年8月29日前付购房款人民币179351元；并在签订本合同七天内在公司指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币250000元；2013年8月29日前付清代收的办证费用合计人民币3000元（根据实际产生费用，按发票多退少补）。第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须持本人有效证件到出卖人的公司办理手续。第十七条第3款约定出卖人向买受人所发出的一切通知，按买受人所留存地址寄出挂号信后十天，视为已经送达给买受人。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》约定：一、买受人自愿委托出卖人办理下列三项事宜：1.办理和领取买受人所购商品房的《预告登记证明》；2.办理和领取买受人所购商品房的《国有土地使用证》；3.办理和领取买受人所购商品房的《房地产权证》。二、买受人应于签订本协议书的同时签署买受人委托出卖人办理其所购商品房的《预告登记证明》、《房地产权证》及《国有土地使用》的授权委托书。三、出卖人仅负责该商品房办证所需登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。四、因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的办证费用，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴，在办理该商品房各种证件的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或新增收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。五、本协议第三条约定的各种办证文件若在出卖人代办时政府部门要求变更或增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，因买受人不愿履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。范金水、王明月认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，且签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议。合同签订后，范金水、王明月向金诚公司交付了办证费用3000元及购房款179351元，2014年4月16日，范金水、王明月向银行贷款100000元支付给了金诚公司，2014年4月30日，金诚公司开具了80000元的售房款发票给范金水、王明月，2014年7月31日，金诚公司开具了150000元的售房款发票给范金水、王明月，2016年1月30日，金诚公司开具24952元的售房款发票给范金水、王明月。2016年6月29日金诚公司向范金水、王明月邮寄交楼通知书通知范金水、王明月办理涉案商品房交接手续，该邮件由范金水、王明月亲属范灿南于2016年7月4日签收；2017年7月20日，范金水、王明月到金诚公司处签订了《交楼确认协议书》。2015年1月26日，XX商住小区（一期）B1、B2、B3座经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位进行竣工验收，结论为合格。2015年9月11日，XX商住小区（一期）B1、B2、B3座工程在罗定市城乡建设局进行了竣工验收备案。2015年11月13日，金诚公司向罗定市城乡建设规划局递交申请书，称XX商住小区一期六幢商品房已建成，需要先办理房地产权证，申请分割出XX商住小区所在地块一期10615.9平方米和二期19129.6平方米2个土地证，罗定市城乡建设规划局同意了金诚公司的申请。2017年3月4日，XX商住小区部分业主向罗定市人民政府提起行政复议申请，要求撤销罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日将XX小区分割为一期10615.9平方米和二期19129.6平方米的具体行政行为，罗定市人民政府于2017年6月13日作出罗府行复[2017]12号《行政复议决定书》，决定维持罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日作出的同意金诚公司申请土地分割的批复行为。2017年8月29日，范金水、王明月诉至一审法院，要求金诚公司支付逾期交房违约金、逾期提交资料报产权登记机关备案违约金，退回办证费3000元及支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。范金水、王明月与金诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务；至于范金水、王明月与金诚公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》，范金水、王明月虽然认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，认为签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议，但范金水、王明月并未提供证据证实其主张，因此，一审法院认定范金水、王明月与金诚公司签订的该《补充协议书》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，且范金水、王明月亦自愿向金诚公司交付了代办证费用3000元，双方由此设立的关于办理涉案商品房的权属证书的委托关系依法成立。针对范金水、王明月的各项诉讼请求，一审法院评析如下：一、关于范金水、王明月要求金诚公司支付逾期交付房屋违约金的问题。根据范金水、王明月与金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，金诚公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案范金水、王明月。但金诚公司在2016年6月29日才向范金水、王明月邮寄交楼通知书，范金水、王明月亲属于2016年7月4日签收该邮件，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，范金水、王明月在金诚公司发出交楼通知书之日起20天内尚未办理房屋交接等事项的，视为范金水、王明月已接收涉案商品房，据此，在范金水、王明月与金诚公司均没有提供其他证据证实涉案商品房准确交接时间的情况下，一审法院认定，2016年7月19日视为范金水、王明月已接收涉案商品房之日。因此，金诚公司的实际交付使用时间明显超过合同约定的交付使用时间，金诚公司违反了合同的约定，构成逾期交楼，应承担相应违约责任。至于金诚公司将涉案商品房交付给范金水、王明月时是否已符合合同约定的交付条件的问题，一审法院认为，范金水、王明月与金诚公司双方在《商品房买卖合同》中选择了第八条的“第1.该商品房经验收合格”为双方交楼条件，即双方当事人约定的商品房交付条件为区别于合同第八条的“第2.综合验收合格”的“验收合格”。结合相关行政法规等的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项的“该商品房经验收合格”是指勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。而第2项的商品房经“综合验收合格”是指五方竣工验收加其他如工程质量监督、消防、规划、人防等综合验收合格，且消防法对商品房有关消防的验收条件是国家对消防的管理性规定，不能以此认定涉案合同第八条的约定无效。综上所述，一审法院认定，金诚公司开发的XX商住小区（一期）B1、B2、B3座工程于2015年1月26日已经验收合格，范金水、王明月到金诚公司处签《交楼确认协议书》，办理收楼手续时，涉案商品房已达到交付使用条件。而金诚公司逾期交楼的时长为2014年12月31日至2016年7月19日期间，共566日，但现范金水、王明月请求从2015年1月1日起计算并暂计至2015年9月8日止，这属于范金水、王明月自行处分诉讼权利，一审法院予以确认。又根据范金水、王明月与金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，金诚公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付范金水、王明月使用的，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。对于逾期超过90日的情况，合同虽并无具体约定，但金诚公司同意参照前述第（1）项中的比率计算逾期交房违约金，又因范金水、王明月2015年9月8日前只支付了409351元给金诚公司，合同总价款中剩余的20000元，根据范金水、王明月提供的发票，于2016年1月30日才支付给金诚公司，因此，金诚公司应支付逾期交楼的违约金20549.42元（409351元×2／10000×251天）给范金水、王明月。二、关于范金水、王明月要求金诚公司支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金的问题。根据范金水、王明月与金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金诚公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金诚公司的责任，范金水、王明月不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2.范金水、王明月不退房，金诚公司按已付房价款的0.1%向范金水、王明月支付违约金；3.范金水、王明月须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。金诚公司于2016年7月19日将涉案商品房交付给范金水、王明月使用，因此，金诚公司最迟于2018年7月9日就应将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案，至今仍在《商品房买卖合同》约定的720日内，金诚公司并未违约，范金水、王明月要求金诚公司支付违约金的理据不足，一审法院不予支持。三、对于范金水、王明月要求金诚公司退还办证费3000元的问题。根据范金水、王明月与金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的约定，范金水、王明月是自愿委托金诚公司办理涉案商品房的《预告登记证明》、《国有土地使用证》和《房地产权证》的。由于金诚公司代范金水、王明月办证是无偿代办的，金诚公司不可能代所有业主代付办证过程中所需的所有费用，因此开发商通常会向业主预收代办证费用。本案中，范金水、王明月与金诚公司签订的《商品房买卖合同》第六条亦约定范金水、王明月需付清代收的办证费用3000元给金诚公司，再根据实际产生费用，按发票多退少补；《补充协议书》亦约定范金水、王明月自愿委托金诚公司办理《预告登记证明》、《国有土地使用证》、《房地产权证》。同时，范金水、王明月亦自愿向金诚公司交付了3000元代办证费用，金诚公司亦收取了范金水、王明月预付的代办证费用3000元，接受了范金水、王明月关于代为办理涉案商品房权属证书的委托，范金水、王明月至今仍未明确表示要求解除该委托关系，而涉案商品房的权属证书至今仍未办理完毕，即范金水、王明月与金诚公司之间的关于办理房屋权属证书的委托关系仍存续着，金诚公司仍有义务协助范金水、王明月办理涉案商品房的权属证书，则在办证过程中仍需缴交相关费用，这些费用均会从范金水、王明月预交给金诚公司的3000元当中支出，现委托事项尚未完成，因此，范金水、王明月要求金诚公司退还3000元办证费用的理据不足，一审法院不予支持。四、对于范金水、王明月要求金诚公司支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元的问题。范金水、王明月并未提供证据证实金诚公司将XX小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了范金水、王明月哪些损害，范金水、王明月这一主张缺乏事实依据，且范金水、王明月所提出的金诚公司这一行为违法的问题亦不属于本案的审理范围，因此，一审法院对范金水、王明月该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由罗定市金诚房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交付房屋的违约金20549.42元给范金水、王明月。二、驳回范金水、王明月的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493元（范金水、王明月已预交），由范金水、王明月负担280元，罗定市金诚房地产开发有限公司负担213元。本院二审期间，上诉人范金水、王明月围绕上诉请求提交了以下证据：1、罗定市城乡建设规划局关于举行《罗定市XX商住小区调整规划设计条件》听证会的公告，拟证明在土地分割后，金诚公司已立即申请调整分割后剩余土地的规划条件，把容积率从5.55调整为6.53。因分割导致金诚公司可以独立申请规划调整，一期业主已对分割后的二期无控制权；2、陈光满、辛小清、陈红兰的不动产权证，拟证明金诚公司在土地分割前将不动产权证办理至陈光满、辛小清、陈红兰的名下后，金诚公司又擅自申请分割土地，导致不动产权属发生变化，共用土地面积从32249平方米变更为10615.9平方米。被上诉人金诚公司提交了以下证据：1、商品房屋产权权属证明书四份（复印件），拟证明被上诉人对涉案小区商品房进行初始登记时共用的土地使用权面积为10615.9平方米；2、商品房预售许可证两份（复印件），拟证明涉案房屋的预售许可情况；3、土地使用权证（复印件），拟证明涉案小区的土地权属登记情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明：罗定市人民政府于2017年6月13日作出的《行政复议决定书》载明：金诚公司提出分割土地的原因是为购房业主办理房地产权证所需，国有土地使用证的分割并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，包括申请人所提出的容积率、绿化率等问题，均无变化，没有产生消极影响。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。范金水、王明月与金诚公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：被上诉人是否需支付补偿费10000元给上诉人？关于被上诉人是否需支付补偿费10000元给上诉人的问题。上诉人认为，被上诉人将XX小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证，必然造成上诉人损失，故要求被上诉人赔偿10000元。因上诉人未提供证据证实被上诉人将XX小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了上诉人哪些损害，故本院对上诉人该主张不予采纳。综上所述，上诉人范金水、王明月的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由范金水、王明月负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一八年五月二十八日书 记 员  冯梓叶