湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3776号上诉人（原审原告）：钱开明，男，1956年3月14日出生，汉族，住武汉市东西湖区，被上诉人（原审被告）：武汉市常青花园十三小区业主大会业主委员会，住所地武汉市东西湖区常青花园十三区26村。负责人：方汉南，主任。被上诉人（原审被告）：武汉富丽达物业管理有限责任公司，住所地武汉市洪山区珞南街武珞路717号兆富国际大厦1栋第6层10号，统一社会信用代码91420111717959104P。法定代表人：陈华，经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张艳环，湖北东吴弘泰律师事务所律师。上诉人钱开明因与被上诉人武汉市常青花园十三小区业主大会业主委员会（以下简称常青花园十三小区业委会）、武汉富丽达物业管理有限责任公司（以下简称富丽达物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院(2017)鄂0112民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。钱开明上诉请求：1、请求撤销一审判决，支持一审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年6月22日，《武汉市常青花园十三小区第四届第三次业主大会表决结果的公告》的具体表决过程及真实的表决，一审根本没有履行司法审查的职责，照抄被上诉人的陈述，罔顾事实作出判决。被上诉人至今没有提供780户业主名册及对应的选票。统计结果：“选定富丽达物业公司的户数为705户，房屋面积为100485平方米，分别占业主总户数的68.25%，占房屋总面积的66.31%”，没有依据。常青花园十三小区业委会、富丽达物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钱开明向一审法院起诉请求：1、确认常青花园十三小区业委会、富丽达物业公司于2016年8月31日所签订的《武汉市物业服务合同》无效；2、本案诉讼费由常青花园十三小区业委会、富丽达物业公司承担。一审法院查明，常青花园十三小区业委会成立于2013年12月22日，物业项目位于康居三路××号，物业管理区域总建筑面积152107㎡，物业管理区域专有部分总建筑面积151455㎡。钱开明系常青花园13区业主。武汉新康物业管理有限公司原系武汉市常青花园十三小区物业服务公司。2016年1月11日，常青花园十三小区业委会致函武汉新康物业管理有限公司，告知其提供2016年的物业服务合同，以便常青花园十三小区业委会和业主大会讨论、投票决定。2016年3月，武汉新康物业管理有限公司就物业管理服务费调整事宜向常青花园十三小区业委会发送商议函，住宅物业管理服务费拟从目前的0.45元/㎡/月调整到1元/㎡/月，车库物业服务费调整至0.5元/㎡/月。2016年3月22日，常青花园十三小区业委会会同其他小区业委会就上述商议内容进行回复。随后，双方就物业服务费的调整方案再次进行了沟通。2016年4月21日，常青花园十三小区业委会召开会议，讨论通过召开常青花园十三小区第四届第二次业主大会（书面形式）的议案；通过第四届第二次业主大会（书面形式）的公告、表决预案的说明、表决表。2016年4月22日，常青花园十三小区业委会发布召开武汉市常青花园十三区第四届业主大会第二次会议的公告，告知业主与武汉新康物业管理有限公司2016年物业服务合同因调价问题至今没有签订，经多轮磋商，调价方案初步确定，不日将提交业主大会表决，为让业主有多项选择，十三小区业委会提请召开本次业主大会会议。会议时间为2016年5月7日至15日。会议内容为业主大会授权小区业委会启动选聘物业公司的程序。会议材料和表决表由业主代表、居委会工作人员逐户上门送达回收。次日，常青花园十三小区业委会在小区公告栏张贴上述公告及会议表决议案说明公告。2016年5月7日至15日期间，常青花园十三小区业委会组织工作人员逐户上门送达、回收常青花园十三小区第四届业主大会第二次会议表决表及会议表决议案的说明。其中表决表载明表决内容：1、您是否同意授权小区业委会启动选聘物业公司工作程序？（由业主代表大会筛选出含新康物业在内的三家候选公司，提交业主大会表决）；2、您是否同意授权本小区与一、二、三、十三小区按照同等质量和标准联合开展物业公司的选聘工作？上述表决表经回收后统计，表决结果如下：应投票1033户（房屋总面积151584平方米），实投票744户（房屋总面积109728平方米），占业主总户数的72.02%，占房屋面积的72.39%。其中同意第一项表决事项的户数为712户，房屋面积为103265平方米，占业主总户数的68.93%，占房屋总面积的68.12%；同意第二项表决事项的户数为713户，房屋面积为103382平方米，占业主总户数的69.02%，占房屋总面积的68.2%。2016年5月18日，武汉市常青花园十三小区业主大会公告上述表决结果，并根据业主大会议事规则第十二条、第十四条、第十六条规定，授权小区业主委员会启动选聘物业公司工作程序。2016年6月8日，常青花园十三小区业委会在小区公告栏张贴“关于召开常青花园十三小区第四届第五次业主代表会议的公告”及“关于召开常青花园十三小区第四届第三次业主大会会议的公告”。其中，前一公告会议内容为：一、前期选聘工作考察情况汇报。二、对入选的三家物业服务公司进行投票，筛选出两家物业服务企业，与新康物业公司一同提交业主大会（书面形式）表决。三、讨论确定业主大会（书面形式）对三家候选物业服务公司表决结果的处理办法。会议时间为2016年6月12日上午9点。后一公告内容为：提请召开第三次业主大会（书面形式）会议，将入选的两家物业公司与新康物业一同提交业主大会（书面形式）表决，选出一家赞成票在本小区内过半数的物业服务公司，由小区业委会与其签订物业服务合同。会议材料由业主代表、社区居委会工作人员逐户上门送达。会议时间为2016年6月13日至6月18日。2016年6月12日，常青花园十三小区第四届第五次业主代表大会召开，经到会业主代表投票表决，富丽达物业公司得票37票、武汉惠之美物业服务有限公司得票37票、北京住总北宇物业服务公司武汉经营部得票1票。同日，常青花园十三小区业委会公告上述表决结果，遴选出富丽达物业公司、武汉惠之美物业服务有限公司与武汉新康物业管理有限公司一同提交业主大会进行最终表决。同时，该公告确认业主代表大会应到49人，实到39人。2016年6月13日，武汉市常青花园十三小区业主大会发布召开常青花园十三小区第四届第三次业主大会（书面形式）会议通知，就已遴选出的三家物业公司提交业主大会，由全体业主投票表决。同时，在小区公告栏张贴该会议通知及十三区候选物业服务公司服务标准。其后，工作人员上门向业主送达会议通知及表决表等，由全体业主对候选物业服务公司进行投票表决。2016年6月18日，经唱票统计回收的表决表，表决结果如下：小区业主总户数为1033户，房屋总面积151547平方米，参加表决780户，房屋总面积112717平方米，分别占业主总户数的75.51%，占房屋面积的74.38%。其中投票选定富丽达物业公司的户数为705户，房屋面积为100485平方米，分别占业主总户数的68.25%，占房屋总面积的66.31%。2016年6月22日，武汉市常青花园十三小区业主大会公告了表决结果，并确认本小区物业服务企业为富丽达物业公司。2016年8月11日，武汉市常青花园十三小区业主大会公告张贴常青花园十三小区业委会与富丽达物业公司拟签订的物业服务合同，公告期七天，从2016年8月11日至8月17日。2016年8月31日，常青花园十三小区业委会与富丽达物业公司签订《武汉市物业服务合同》，约定服务期为三年，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.75元/㎡/月；商业物业2元/㎡/月；产权车库0.3元/㎡/月；无产权车库0.15元/㎡/月。另查明，《常青花园十三区业主大会议事规则》第十二条规定：“业主大会履行下列职责：……；2、决定选聘、解聘物业服务企业；……”；第十四条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。……采取书面征求意见方式，应当按照以下程序进行：1、在决定有关事项15日前，在本小区内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；2、业主委员会应当在表决前将业主大会会议表决票送达业主；……”；第十六条规定：“业主大会会议作出决定，必须经与会业主代表所持投票权的二分之一以上通过。业主大会决定筹集和使用维修资金以及改建、重修建筑物及附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他事项的应当经专有部分上建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”。钱开明另案诉讼常青花园十三小区业委会业主知情权纠纷一案，法院于2017年8月16日判决驳回其诉讼请求。一审法院认为，常青花园十三小区业委会作为业主自治机构，依法代表全体业主或者物业使用人履行业主大会赋予的物业管理职能，系业主大会常设性执行机构。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条的规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”，本案中，常青花园十三小区业委会依法履行了召集业主大会会议的职责并代表业主与业主大会投票选定的物业公司签订物业服务合同，其行为合法有效。具体表现如下：常青花园十三小区业委会为维护业主合法权益，依照《物业管理条例》及议事规则的规定召集业主大会会议，经常青花园十三小区第四届业主大会第二次会议表决，及业主大会授权，常青花园十三小区业委会负责启动选聘物业公司工作程序。在选聘物业过程中，通过召开业主代表会议筛选出两家物业服务企业，与原物业服务公司一同提交业主大会（书面形式）表决，后经第三次业主大会投票决定，选聘富丽达物业公司为本小区物业服务公司。根据法院上述认定，常青花园十三小区业委会有权代表业主与业主大会选聘的物业公司签订合同，其具备合同主体资格。本案中，对于物业公司的选聘，系由业主大会投票选定，符合《物业管理条例》第十一条的规定。同时，结合法院查明的事实，即经全体业主对候选物业服务公司进行投票表决后的统计结果：“选定富丽达物业公司的户数为705户，房屋面积为100485平方米，分别占业主总户数的68.25%，占房屋总面积的66.31%”，常青花园十三小区业委会、富丽达物业公司所签订的合同符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条的规定，未违反法律强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。综上，常青花园十三小区业委会、富丽达物业公司签订的《武汉市物业服务合同》依法成立并合法有效。对于钱开明要求确认常青花园十三小区业委会、富丽达物业公司签订的《武汉市物业服务合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。对于钱开明认为常青花园十三小区业委会未在召开业主大会15日前公告通知，程序违法的陈述意见，法院认为，常青花园十三小区业委会在履行职责过程中未按照议事规则的规定提前15日公告通知业主，系内部履责程序瑕疵，但该行为并不当然影响常青花园十三小区业委会对外与富丽达物业公司所签订合同的效力。故，上述陈述意见不成立，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回钱开明的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由钱开明负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，常青花园十三小区业委会作为业主自治机构，依法代表全体业主或者物业使用人履行业主大会赋予的物业管理职能，系业主大会常设性执行机构。常青花园十三小区业委会依法履行了召集业主大会会议的职责并代表业主与业主大会投票选定的物业公司签订物业服务合同，其行为合法有效。常青花园十三小区业委会有权代表业主与业主大会选聘的物业公司签订合同，其具备合同主体资格。本案中，对于物业公司的选聘，系由业主大会投票选定，即经全体业主对候选物业服务公司进行投票表决后的统计结果：“选定富丽达物业公司的户数为705户，房屋面积为100485平方米，分别占业主总户数的68.25%，占房屋总面积的66.31%”，符合《物业管理条例》第十一条的规定。常青花园十三小区业委会、富丽达物业公司所签订的合同符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条的规定，未违反法律强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。常青花园十三小区业委会、富丽达物业公司签订的《武汉市物业服务合同》依法成立并合法有效。钱开明并无证据证明业主大会投票结果，即经全体业主对候选物业服务公司进行投票表决后的统计结果，不符合法律规定。故对钱开明的上诉理由，本院依法不予以采纳。综上所述，钱开明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由钱开明负担。本判决为终审判决。审判长 叶 钧审判员 李 文审判员 刘 阳二〇一八年五月二十八日书记员 熊雪婷