.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终2905号上诉人（原审原告）：中国人民解放军山西省军区农副业基地，住所地山西省清徐县东于镇307国道北。负��人：李军。委托诉讼代理人：张军，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱燕春，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马步飞，男，1961年6月4日出生，汉族，山西省清徐县东于镇东高白村农民。上诉人中国人民解放军山西省军区农副业基地因与被上诉人马步飞土地租赁纠纷一案，不服山西省清徐县人民法院（2018）晋0121民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中国人民解放军山西省��区农副业基地委托诉讼代理人张军、朱燕春，被上诉人马步飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国人民解放军山西省军区农副业基地上诉请求：撤销清徐县人民法院（2018）晋0121民初562号民事判决书第一项、第三项、第四项判决，改判为：一、判令解除上诉人与被上诉人2005年11月18日签订的《军队房地产租赁合同》；二、判令被上诉人向上诉人支付逾期交付的租金273315.07元、违约金299280元（计算截止2017年4月18日），二项共计人民币572595.07元；三、判令被上诉人腾空所租赁场地、恢复合同签订时租��场地之原状；四、判令被上诉人承担本案一切诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》为无效合同属于适用法律错误。该《军队房地产租赁合同》并未改变涉案租赁土地的用途，且上诉人向被上诉人出租涉案土地为涉军租赁土地，上诉人有权依法对外出租，不需要经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，因此，该《军队房地产租赁合同》未改变涉案土地用途，在订约目的、订约内容上未违反法律和行政法规强制性规定的合同,为有效合同。二、被上诉人违反《军队房地产租赁合同》约定，自2013年11月18日起未再向原告交付租金，至今欠付租金273315.07元，按照合同约定（每逾期1日按年租金额的千分之三加收违约金）应承担违约金299280元。三、按照中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队和武警部队全面停止有偿服务，本案争议的租赁场地属于停偿范围，上诉人基于被上诉人在《军队房地产租赁合同》履行中的种种严重违约情形解除该合同，不仅符合我国法律规定，且符合全面停偿政策要求。四、上诉人已经向被上诉人发出解除合同通知书，合同解除已经生效。一审法院适用法律错误，望二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。马步飞辩称，被上诉人不交租金是因为上诉人过去还欠我的钱，他拖欠我的电费没有给我，还有维修费一共60多万，抵顶了32万租金后还拖���我，没有解决，当时答应我退出地以后，给我处理这个问题，现在他们不管这个事情，让我交租金及违约金，没有道理。我们之间的合同无效，一审认定事实正确，要求维持原判。中国人民解放军山西省军区农副业基地向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方2005年11月18日签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令被告向原告支付逾期交付的租金273,315.07元、违约金299,280元（计算截止2017年4月18日），两项共计572,595.07元；3.判令被告腾空所租赁场地、恢复合同签订时租赁场地之原状；4.判令被告���担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实，2005年11月18日，中国人民解放军山西省军区农场（作甲方即出租人）与马步飞（作乙方即承租人）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：”甲方自愿将坐落在山西省军区农场的原养猪场共80亩地出租给乙方使用；租赁用途为改建工厂；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。房地产年租金为人民币捌万元整。租赁期限自2005年11月18日至2025年11月18日止。租金按年结算，由乙方在每年的11月18日交付甲方。乙方逾期交付��地产租金，每逾期壹日，由甲方按年租金额的千分之三十向乙方加收违约金。逾期三十日，即视为乙方不履行本合同。甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。乙方可以根据建厂需要对租地内的所有房屋、围墙、设备等任意拆除和改造，一切费用均由乙方承担。合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。”2017年4月14日，中国人民解放军山西省军区农场向马步飞下发《解除合同通知书》，内容为：”致：马步飞你与我农场于2005年11月18日签订《军队房地产租赁合同》承租坐落在山西省清徐县东于镇的我农场的原养猪场（占地80亩），租赁期限自2005年11月18日至2025年11月18日止，年租金为人民币80000元，于每年的11月18日前以现金方式交付我农场，现你已违反合同约定，���2013年11月18日开始欠付租金，依据合同之约定，我农场有权解除合同。现我农场决定解除该《军队房地产租赁合同》，特通知你于收到本通知之日起五日内腾空所租赁养猪场、恢复合同签订时养猪场原状。本通知自到达生效，请你方予以积极办理，否则自行承担一切损失。特此通知！中国人民解放军山西省军区农场2017年4月14日。”2016年2月16日，中央军委发布军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止一切有偿服务活动的通知》，要求军队停止一切有偿服务包括房地产租赁等。另查明���原、被告均未提交《国有土地使用证》或其相关证件。一审法院认为，原、被告争议的主要焦点是：（一）被诉主体是否适格；（二）涉案合同是否应当解除；（三）原告之主张是否应当支持；（四）被告之辩解是否应当支持。（一）���于被诉主体在本案中是否适格的问题。1、关于原告主体中国人民解放军山西省军区农副业基地在本案中是否适格的问题。被告辩称，中国人民解放军山西省军区农场与山西省清徐县瑞宏机械制造有限公司签订了《军队房地产租赁合同》。而原告中国人民解放军山西省军区农副业基地并不是签订《军队房地产租赁合同》的任何一方。原告中国人民解放军山西省军区农副业基地无权就《军队房地产租赁合同》提起诉讼。本案中，与山西省清徐县瑞宏机械制造有限公司签订《军队房地产租赁合同》的是中国人民解放军山西省军区农场，但在该份合同履行过程中，中国人民解放军山西省军区农场的名称因故变更为中国人民解放军山西省军区农副业基地，中国人民解放军山西省军区农副业基地在名称变更后也与马步飞实际履行了相关权利与义务，中国人民解放军山西省军区���副业基地在本案中作为原告符合我国民事诉讼法的相关规定，因此在本案中属适格的原告主体。本院对于被告马步飞的此项辩解不予采纳。2、关于被告主体马步飞在本案中是否适格的问题。本案中，涉案《军队房地产租赁合同》落款处，甲方有中国人民解放军山西省军区农场加盖的公章，有其法定代表人悦鹏个人签字并加盖的名章，乙方有山西省清徐县瑞宏机械制造有限公司加盖的公章，其法定代表人马步飞签字并加盖有名章，但该合同的抬头为马步飞，在合同履行过程中，承租租金由马步飞交纳，马步飞主张租赁土地上的投资权益，原告发出的《解除合同通知书》也是针对马步飞，《解除合同通知书》是马步飞个人收取，马步飞为合同的履行主体，山西省清徐县瑞宏机械制造有限公司仅在中国人民解放军山西省军区农场与马步飞于2005年11月18日签订的《军队房地产租赁合同》落款处加盖有公章，但未参与合同的履行，应认定合同的实际履行主体为马步飞。因此，原告起诉马步飞诉讼主体适格，本院予以确认，对于被告马步飞的此项主张，本院不予采纳。（二）关于涉案合同是否应当解除的问题。本案系涉军土地租赁合同纠纷。涉军租赁土地系国有划拨土地。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：”依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条规定：”依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：”划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该法第四十五条规定：”符合下列条件的经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、��押所获收益抵交土地使用权出让金。”《合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。本案中，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》改变涉案土地用途，系在订约目的、订约内容上都违反法律和行政法规强制性规定的合同。且应当依法办理相关审批手续，而未依法办理相关审批手续，违反了上述法律法规的效力性强制性规定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第4条明确规定：”合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《合同法》自1999年10月1日起施行。原、被告双方所签涉案的《军队房地产租赁合同》是2005年11月18日签订的，是在《合同法》生效后六年时所签。据此，本院依法应当认定涉案《军队房地产租赁合同》为无效合同。（三）关于原告之主张是否应当支持的问��。根据《合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告基于无效合同使用的涉案土地依法应当予以返还。故原告要求被告返还租赁土地的诉讼请求，本院依法予以支持。原告基于无效合同向被告主张所欠租赁费及违约金违反相关法律规定，本院依法不予支持。同理，原告主张的”判令被告腾空租赁土地、恢复合同签订时租赁土地原状”的请求，本院依法不予支持。但原告若认为因被告过错给原告造成了损失，原告可以与被告另行协商或诉讼处理。（四）关于被告之辩解是否应当支持的问题。被告主张在租赁土地上建造建筑物等所造成的经济损失，因被告在本案中未提出反诉请求，故本院在本案中不予审理，被告可与原告另行协商或诉讼解决。综上所述，原告中国人民解放军山西省军区农副业基地与被告马步飞对所签《军队房地产租赁合同》均有过错��双方所签涉案《军队房地产租赁合同》自始无效，因此对中国人民解放军山西省军区农副业基地提出要求解除涉案《军队房地产租赁合同》的诉讼请求不予支持。原、被告双方所签涉案《军队房地产租赁合同》无效，因此在本案中不存在违约责任的适用，故对原告主张被告支付逾期租金273,315.07元、违约金299,280元，两项共计572,595.07元的请求，本院依法不予支持。本判决未尽事宜,当事人可另行协商或诉讼解决。经本院审判委员会讨论。判决：一.确认原告中国人民解放军山西省军区农副业基地与被告马步飞签订的涉案《军队房地产租赁合同》无效。二.被告马步飞于本判决生效后十日内将租赁原告中国人民解放军山西省军区农副业基地坐落在山西省清徐县东于镇的原军区农场的原养猪场的80亩涉案土地返还给原告中国人民解放军山西省军区农副业基地。三.驳回原告中国人民解放军山西省军区农副业基地主张的解除其与被告马步飞签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求。四.驳回原告中国人民解放军山西省军区农副业基地在本案中的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：涉案合同的效力；上诉人主张”解除上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》；被上诉人向上诉人支付逾期交付的租金及违约金；被上诉人腾空租赁土地、恢复合同签订时租赁土地之原状”的诉请，是否合法有据。本案系涉军土地租赁合同纠纷，涉军租赁土地系国有划拨土地。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定”依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《合同法》第四十四条规定”依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和和转让暂行条例》第四十四条规定”划拨土地��用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该法第四十五条规定”符合下列条件的经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”《合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三��以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。本案中，双方签订的《军队房地产租赁合同》改变涉案土地用途，系在订约目的、订约内容上都违反法律和行政法规强制性规定的合同，且应当依法办理相关审批手续，而未依法办理相关审批手续，违反了上述法律法规的效力性强制性规定，依法应当认定涉案《军队房地产租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的���应当各自承担相应的责任。”双方所签涉案《军队房地产租赁合同》无效，因此在本案中不存在违约责任的确认与适用，上诉人基于无效合同向被上诉人主张所欠租赁费及违约金，违反相关法律规定，不予支持；上诉人主张的”判令被上诉人腾空租赁土地、恢复合同签订时租赁土地之原状”的请求，不予支持。中国人民解放军山西省军区农场与马步飞对所签《军队房地产租赁合同》均有过错，双方所签涉案《军队房地产租赁合同》自始无效，因此对中国人民解放军山西省军区农副业基地提出要求解除《军队房地产租赁合同》的诉讼请求不予支持。综上所述，中国人民解放军山西省军区农副业基地的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4763元，由上诉人中国人民解放军山西省军区农副业基地负担。本判决为终审判决。审判长郝利亚审判员王庆河审判员温冠华二〇一八年五月十五日书记员冯莉