广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初418号 原告:某某公有住房管理中心，住所地：广西北海市海城区。 法定代表人：伍某某，主任。 委托诉讼代理人：吴某某，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡某某，广西海鑫律师事务所实习人员。 被告：李某，男，汉族，住广西北海市海城区。 原告某某公有住房管理中心诉被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告某某公有住房管理中心的委托诉讼代理人吴某某、胡某某和被告陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公有住房管理中心提出如下诉求：1、依法判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、依法判令被告立即搬出北海市西南大道老城区廉租住房小区2-506号房屋，并将房屋腾退给原告；3、依法判令被告支付原告自2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金人民币6031元及违约金人民币7237.2元，共计人民币13268.2元；以后按月租金516元另计至被告实际搬离之日止；4、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2012年,被告向北海市海城区住房和城乡建设局申办城市廉租住房保障实物配租手续,并经核准。2013年1月17日,被告李某与北海市房产管理局东区房管所(以下简称东区房管所)签订《北海市市区廉租住房租赁合同》(以下简称租赁合同)一份,约定东区房管所将其管辖的座落于北海市西南大道老城区廉租住房小区2-506号房屋出租给被告作为住宅使用,房屋面积为51.58平方米,租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止;租金为每月180元整,租金按月结算,由被告在每月的前20日前到东区房管所指定的交纳租金点缴纳;租赁期内,如遇政府调整廉租住房租金标准和计租方式,则本合同的租金标准和计租方式相应调整,双方自政府文件规定的调租之日起执行新的租金标准和计租方式本合同其他条款继续有效租赁合同还约定了实行廉租房年审制度以及合同的解除与终止情形、违约责任等内容。合同签订后东区房管所按约定将租赁房屋交付给被告使用,被告在合同期限内也能按约定支付租金。《租赁合同》约定的租赁期届满后,双方没有续签新的租赁合同,《租赁合同》的租赁期限转为不定期租赁合同关系。而被告仅支付租金至2016年12月,自2017年1月1日起,被告没有再支付过租金,截止至2017年12月31日,被告共拖欠租金6031元,违约金7237.2元。根据北海市住房和城乡建设局北建房[2017]38号《关于确定已退出住房保障承租户租金标准及收费执行时间的批复》,自2017年1月11日起按10元/月m2的标准收取租金,被告租赁涉案房屋的租金标准相应的变更为月租金516元,原告将收费标准告知了被告,并多次向被告催缴租金,但被告仍置之不理,其行为已严重违约,依据《租赁合同》第二十三条的约定,原告有权解除租赁关系收回房屋;并且根据《租赁合同》第二十五条的约定,被告遠期支付租金,每逾期一个月(不足一个月按一个月计算)被告须按欠租金额的10%支付违约金,并约定违约金计算方式为:欠租违约金=欠租金额×10%逾期月数。因此,原告有权要求被告支付违约金。另外,2015年2月5,经北海市机构编制委员会批准北海市房产管理局新区房管所更名为某某公有住房管理中心(即原告),并将北海市房产管理局东区房管所、北海市房产管理局西区房管所的机构、人员编制和退休人员整体并入。原北海市房产管理局东区房管所、北海市房产管理局西区房管所享有的权利和义务由变更后的某某公有住房管理中心享有和承担。因此,原告对涉案房屋享有经营管理的权利。综上,被告拒不支付租金的行为,已经构成违约,原告为维护自身的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告李某辩称：我和我儿子的一起使用该房屋，与我老婆无关，但是原告主张老婆卖套间要涨租金导致我负担不起。对原告主张我从2017年1月1日起拖欠租金的事实无异议，属实。 经审理查明，出租方（甲方）北海市东区房管所与承租方（乙方）李某于2013年1月17日签订《北海市市区廉租住房租赁合同》，约定：甲方按政策规定将坐落于北海市西南大道老城区房屋租赁给乙方及其家庭成员作住宅使用，建筑面积51.58㎡，使用面积38.6㎡，月租金合计180元（配租标准：面积6.8㎡，租金标准1.88元/㎡，月租金为12.78元/月；超过配租标准：面积44.78㎡，租金标准3.75元/㎡,租金标准月租金为167.92元/月）；租金按月结算，现金支付，每月20日前结清。租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日止，租赁期限内，如遇政府调整廉租住房租金标准和计租方式,则本合同的租金标准和计租方式相应调整,双方自政府文件规定的调租之日起执行新的租金标准和计租方式,本合同条款继续有效；关于房屋的交付与回收：房屋交付时，甲方保证房屋结构及设施、设备能够处于正常使用状态；乙方在承租房屋期间家庭户籍、人口、婚育、收入以及资产等情况如有变动的，乙方应当在变动后15日内书面向房屋所在地街道办事处或者镇人民政府申报，并如实提供相关材料；实行廉租住房年审制度，年审申报时间为每年的3月1日至3月31日，乙方应当在年审申报规定期限内，向房屋所在地街道办事处或者镇人民政府申报，并如实提供相关材料；对乙方申报家庭情况变动或者申报年审，经审核，符合廉租住房承租条件的，甲方依据审核结果在本合同《北海市市区廉租住房租赁动态管理登记表》上签名盖章，原租赁合同继续履行，履行期限为一年；不符合廉租住房承租条件的，本合同终止，乙方将房屋腾退交还甲方，乙方应当自收到退出廉租住房通知之日起6个月内将房屋即附属设施、设备交还甲方等。合同变更、解除、终止：乙方不得转（出）租、转借、调换、转让该房屋或者改变用途；（第二十三条）合同的解除与终止（一）：租赁期限内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋：1-4、……；5、无正当理由累计6个月以上未缴纳租金的；6-12、……；乙方应当自收到退出廉租住房通知之日起6个月内退出房屋，腾退期间，按成本租金计；腾退期间届满仍不退回的，按市场租金计租，直至收回廉租住房，并取消该家庭再次申请廉租住房保障的资格，等；租赁期间，因乙方不符合廉租住房承租条件或者违反本合同相关规定，经审核定后限期腾退该房屋的，本合同终止。违约责任：乙方逾期支付租金，每逾期一个月（不足一个月按一个月计算），乙方须按欠租金额的10%支付违约金,违约金计算方式为:欠租违约金=欠租金额×10%×逾期月数；本合同项下的房屋坐落默认为乙方通讯地址，甲方按本合同房屋坐落地址以快递或挂号信方式寄出文件或通知后48小时，视为乙方收到该文件或通知；双方约定的其他事项：收取保障金500元；合同还对房屋维修、房屋安全约定、物业管理约定、免责事项及其他内容作出约定。 上述合同租赁期限届满后，原、被告双方未续订租赁合同。被告陈某某继续使用案涉房屋，原告没有提出异议。 在庭审中，原告主张双方在签订上述合同后，租金进行过两次调整，2013年1月1日至2014年12月31日期间按照合同约定109月每月收取租金，在被告退出保障后，在2015年1月1日至2016年12月31日期间被告承租房屋全部按照退出保障标准计算即每月3.75元每平方米计算。2017年1月11日起按每月每平方10元计算。 2017年1月4日，李某缴纳2016年6月-12月（共7个月）廉租房租金1351元。原告主张被告李某未支付2017年1月1日起至今的租金；庭审中，被告李某对此无异议予以认可。 另查明，2014年2月12日，北海市廉租住房保障申报变更结果通知书（登记编号：北城廉租通字（2013）53号），载明：“李某（2011-107），根据《北海市廉租住房保障办法》（北政办[2007]273号）等规定，结合你家庭提交的廉租住房保障变更申请材料，经审核，决定按以下第2种方式办理：1、……；2、停止对申请人家庭进行廉租住房保障。手写注明：房屋交易不满3年，退出保障。” 2017年2月14日，北海市住房和城乡建设局文件（北建房[2017]38号）“关于确定已退出住房保障承租户租金标准及收费执行时间的批复”，市公有住房管理中心：根据……相关规定，同意你单位统一按10元/每月·㎡确定为市场租金。市场租金不分地段、不分楼层，统一按10元/每月·㎡标准收取。收费执行时间从2017年1月11日起开始计算。……。关于该收费标准和收费执行时间的相关内容，庭审中，被告李某表示前往原告物业处按照以前的标准缴纳租金时才知道。 再查明，2015年2月5日，北海市机构编制委员会办公室就北海市住建局《关于将北海市房产管理局新区房管所等三个房管所撤销并整合更名为“某某公有住房管理中心”及核定主要职责、人员编制机构的函》（北建人[2015]1号）经研究后，作出批复（北编办[2015]9号），载明：“一、将北海市房产管理局新区房管所更名为某某公有住房管理中心，并将北海市房产管理局东区房管所、北海市房产管理局西区房管所的机构、人员编制及退休人员整体并入；机构整合后，市公有住房管理中心仍为市住建局下属相当正科级自收自支事业单位。核定主要职责：贯彻执行国家、自治区、北海市保障性住房管理工作的方针政策和法律法规；承担我市直管公房的管理、信息、档案盒统计工作；承担我市政府投资建设并面向社会的公共租赁住房（含廉租房）等保障性住房的租赁、管理、信息、档案和统计工作；参与拟定我市直管住房、公共租赁住房（含廉租房）相关管理规定。等其他内容”。 本院认为，北海市东区房管所与被告李某于2013年1月17日签订的《北海市市区廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。因北海市房产管理局东区房管所的机构等整体并入某某公有住房管理中心，故其权利和义务由某某公有住房管理中心即本案原告享有和承担。上述合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋，履行了合同义务。上述合同于2013年12月31日期限届满后，双方未续签或重新签订新的合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，上述合同转为不定期租赁合同。被告按合同约定支付至2016年12月的租 金后，自2017年1月1日开始拒不支付租金至今长达一年，按照上述合同“（第二十三条）合同的解除与终止第一款第5点：无正当理由累计6个月以上未缴纳租金的”的约定，原告请求原、被告之间的租赁关系实际上即是请求解除上述合同，于法有据，本院予以支持。上述合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求被告腾退房屋于法有据，本院予以支持。被告应于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋腾退归还至原告。对于原告主张被告在上述合同期限届满后双方未重新签订合同，被告退出了租房保障，被告按超出配租保障标准缴纳租金仅缴纳至2016年12月，故，原告主张被告应支付租金的请求合法有据，本院予以支持。本院认为国家设立廉租房的一个目的之一就是在于解决城镇低收入家庭住房问题，具有公益性和福利性，在被告退出住房保障后，就不应继续享有该项福利，另在2017年1月11日，北海市住房和城乡建设局确定了退出保障户按市场价即每月10元/平方米计算租金，被告在缴纳租金时已得知该通知，为此，从该通知下发的次月起应按每月10元/平方米计算租金。为此，被告应向原告支付租金7417元（2017年1月租金193元、2017年2月至2018年3月31日期间租金7224元）及房屋占有使用费（房屋占有使用费：按每月516元的标准，从2018年4月1日起计算至被告将案涉房屋实际腾退归还至原告之日止）。被告逾期缴纳租金的行为构成违约，为此，被告应向原告支付违约金。原告主张的违约金计算标准偏高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。为此，被告应向原告支付违约金（违约金计算：按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，2017年1月1日至2017年1月31日期间，以每月应付租金193元为基数；从2017年2月起，以每月应付租金516元为基数，均自每月逾期缴纳之日起分段计付至本生效判决确定的还款之日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、解除原告某某公有住房管理中心与被告李某于2013年1月17日签订的《北海市市区廉租住房租赁合同》； 二、被告李某于本判决生效之日起三十日内将位于北海市西南大道老城区房屋腾退给原告某某公有住房管理中心； 三、被告李某应向原告某某公有住房管理中心支付租金7417元（2017年1月租金193元、2017年2月至2018年3月31日期间租金7224元）及房屋占有使用费（房屋占有使用费：按每月516元的标准，从2018年4月1日起计算至被告将案涉房屋实际腾退归还至原告之日止）； 四、被告陈雄应向原告某某公有住房管理中心支付违约金（违约金计算：按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，2017年1月1日至2017年1月31日期间，以每月应付租金193元为基数；从2017年2月起，以每月应付租金516元为基数，均自每月逾期缴纳之日起分段计付至本生效判决确定的还款之日止）； 五、驳回原告某某公有住房管理中心的其他诉讼请求。 案件受理费131.7元，减半收取65.85元，由被告李某负担。（案件受理费原告已预交，被告负担的部分由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述给付义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用131.7元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一八年五月二日 书记员  孟 伟