吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉01民初1782号原告：长春市宏盛实业总公司，住所：长春市二道区自由大路6451号。法定代表人：高颢铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：栾兰，吉林理悦律师事务所律师。被告：长春利普顿集团有限公司，住所：长春市二道区东盛大街183号1栋。法定代表人：高军，该公司董事长。委托诉讼代理人：荀秀秀，北京德恒（长春）律师事务所律师。原告长春市宏盛实业总公司（下称宏盛公司）诉被告长春利普顿集团有限公司（下称利普顿公司）合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，宏盛公司的委托诉讼代理人栾兰及利普顿公司的委托诉讼代理人荀秀秀到庭参加诉讼。现已审理终结。宏盛公司诉称：2006年6月10日，长春市二道区荣光街道办事处红胜村民委员会（撤村后债权债务由宏盛公司承担）与利普顿公司签订了“太古广场”项目开发协议，约定利普顿公司以该项目范围土地上建成房屋中的1万平方米房屋作为对宏盛公司的补偿，宏盛公司所得房屋为临东盛大街一侧立体砍块，房屋应为已经装修的商业用房，利普顿公司保证项目在办理开工手续完毕之日起两年内竣工，具体为2006年末框架完工，2007年末装修完毕，能够投入使用，宏盛公司应得的房屋由利普顿公司承租，租金标准参照当时的市场价格确定。协议签订后利普顿公司未按约定履行义务，直至2010年10月29日才办理完毕开工手续，且在开工手续办理完毕两年内依然未按照协议约定完工，至今未向宏盛公司交付房屋，亦未给付房屋租金。宏盛公司曾于2015年提起诉讼要求利普顿公司给付2012年10月29日至2015年5月1日的租金损失，已有生效判决支持了宏盛公司诉请，故现诉请判令利普顿公司给付“太古广场”临东盛大街一侧1-13层立体砍块1万平方米商业用房自2015年5月2日至实际给付之日的租金损失（暂计算至2017年5月1日，金额为10925427.9元，具体金额以评估报告为准）并承担本案诉讼费用。利普顿公司辩称：1.吉林省长春市中级人民法院（2009）长民一初字第102号民事判决（下称102号判决）已判令利普顿公司待“太古广场”竣工验收合格后十日内向宏盛公司交付临东盛大街一侧立体砍块1万平方米商业用房，依据该判决，利普顿公司应履行交付房屋的义务，不应给付宏盛公司租金，亦不应参照租金赔偿损失；2.案涉房屋处于查封及轮候查封状态，而评估机构在估价时并未考虑此因素，仍参照正常状态的其他类似楼盘做出的租金价格明显过高；3.102号判决认定利普顿公司为宏盛公司在“宏盛工业园”内建设办公楼、厂房等，宏盛公司尚欠工程款6160210元，应在本案租金中予以抵扣；综上，应驳回宏盛公司的诉请。经审理查明:2006年6月10日，长春市二道区荣光街道办事处红胜村民委员会（撤村后债权债务由宏盛公司承担）与利普顿公司就“太古广场”项目开发签订《协议书》，约定:“一、甲方（红胜村委会）提供开发的土地及地上物位于长春市二道区自由大路与东盛大街交汇处、范围是南至自由大路、西至东盛大街、北至二道检察院，东至农村信用社。该范围内的土地系甲方集体土地（无集体土地证），地上物为多年遗留在建工程（无任何开发建设手续）；二、乙方（利普顿公司）在该范围内投资开发建设商场、餐饮、娱乐、休闲洗浴等综合功能项目，项目名称暂定为“太古广场”；三、乙方开发甲方集体土地，以该范围土地上建成房屋中的1万平方米房屋作为对甲方的补偿，甲方所得房屋位置为临东盛大街一侧立体砍块，房屋为已经装修的商业用房（甲方所得房屋待施工图纸确定并由甲方审核认可后另行补偿协议明确）；四、乙方负责整个项目开发建设及所需要的全部资金、土地、规划及建设等所有需要的手续均由乙方负责办理并负责此过程中的全部费用，甲方协助乙方办理各项手续。乙方对该项目开发承担全部责任，包括项目开发过程中新发生的债权债务等；五、乙方保证项目在办理开工手续完毕之日起两年内竣工，具体为2006年末框架完工，2007年末装修完毕，能够投入使用。工程竣工后乙方应当于30日内将甲方所得房屋的产权手续办理在甲方名下，甲方所得房屋的契税由乙方先行垫付，从乙方承租甲方该房屋的租金中抵扣；六、甲方应得的房屋由乙方承租，租金标准参照当时市场价格确定，其他有关具体租赁事宜双方另行签订协议；七、因甲方与该项目原开发商之一的吉林省招商总公司在吉林省高级人民法院诉讼纠纷调解解决，按照双方和解协议甲方应当从该项目重新开发建成的房屋中交付吉林省招商总公司300平方米房屋，现乙方负责与吉林省招商总公司协调解决房屋给付问题。甲方将自有的位于二道区福安街的房屋（建筑面积326.6平方米）给付乙方所有；八、乙方无偿为甲方所属宏盛公司新办公楼实施装修工程（装修建筑面积2000平方米），装修标准不低于每平方米600元（按市场造价计算）；九、乙方负责为甲方在长春经济技术开发区“宏盛工业园”内建设三层办公楼一栋及厂房一栋，总建筑面积3000平方米，以及园区内的道路、甲醛罐区的方砖铺设及铁艺栅栏，全部费用由乙方垫付（具体费用应由甲方审核认可）。施工所需的一切手续由甲方负责办理，费用由乙方垫付。待“太古广场”项目建成使用后，乙方在承租甲方所分得的1万平方米房屋的租金中抵扣……”。2009年，宏盛公司以利普顿公司未按约于2007年12月31日交付1万平方米房屋为由将利普顿公司诉至本院，要求判令：1.利普顿公司为宏盛公司安置临东盛大街一侧、1-13层立体砍块、已装修的1万平方米商业用房；2、宏盛公司赔偿利普顿公司2008年1月1起至2012年4月21日的租金损失。利普顿公司提出反诉，要求：1.确认双方于2006年6月10日签订的集体土地协议无效；2.判令宏盛公司返还为其垫资建设的“宏盛工业园”内三层办公楼一栋及厂房一栋，装修完成的2000平方米新办公楼，园区内的道路、甲醛罐区的方砖铺设及铁艺栅栏等工程所发生的全部工程费用；3.宏盛公司提供合作开发的地上物即4号楼和办公楼，出现挡光，利普顿公司对相应住户进行了赔偿，宏盛公司应赔偿利普顿公司上述费用；4.宏盛公司错误申请查封、冻结利普顿公司土地等财产，使得利普顿遭受损失，宏盛公司应予赔偿。本院于2013年3月25日作出102号判决，判令：“一、利普顿公司待太古广场竣工验收合格后十日内向宏盛公司交付临东盛大街一侧、1-13层立体砍块、已装修的10000平方米商业用房（装修标准同已出售的同等同类该楼的商品房标准）；利普顿公司为宏盛公司应分得的房屋办理产权登记，登记费用由利普顿公司垫付，从租金中抵扣。二、驳回宏盛公司其他诉讼请求；三、驳回利普顿公司其他反诉请求。”针对利普顿公司是否应向宏盛公司承担2008年1月1起至2012年4月21日的租金损失问题，102号判决认定“根据双方《协议书》第五条约定利普顿公司保证项目在办理开工手续完毕之日起两年内竣工，具体为2006年末框架完工，2007年末装修完毕，能够投入使用，该约定后面具体明确的时间与实际开工手续办理完毕及工程竣工时间不符，实际至2010年10月29日利普顿公司才最后取得建筑工程施工许可证，宏盛公司未提供证据证明包括建筑工程施工许可证在内的开工手续未及时办理完毕是利普顿公司原因造成的，基于二道区政府调整规划、附近住户挡光问题集政府内部的协调等，各项开工手续未及时完毕的责任，不应全部由利普顿公司承担。该条约定后附部分虽具体约定2006年末框架完工，2007年末装修完毕，但在后附的具体主体、装修完工时间点，利普顿公司尚未取得土地、规划、施工等手续，故宏盛公司主张按约定时间交付房屋起算租金的主张不能予以支持。利普顿公司2010年10月29日开工手续才办理完毕，依双方协议约定应在开工手续完毕两年内竣工，即2012年10月29日起算租金，宏盛公司请求按约给付此前租金的请求不予支持。因利普顿公司在开工手续办理完毕两年内未按约完工，截止2013年尚有水、电及电梯等工程尚未完工，对于2012年10月29日以后未及时完工问题，利普顿公司应承担相应的违约责任。因宏盛公司未就2012年10月29日之后至交付房屋之日的租金进行鉴定，且同意就此部分租金另诉，本院予以准许。”针对利普顿公司所诉请的工程款问题，102号判决认定“宏盛公司尚应给付利普顿公司的工程款数额为6160210元，因双方协议第九条同时约定施工建设利普顿公司垫付的费用待太古广场项目建成使用后，利普顿公司在承租宏盛公司所分得的1万平方米房屋的租金中抵扣，故利普顿公司要求宏盛公司给付此部分工程款的条件未成就，应按双方约定在租金中抵扣”。利普顿公司、宏盛公司对（2009）长民一初字第102号民事判决不服，上诉至吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院于2013年8月2日作出（2013）吉民一终字第87号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年6月，宏盛公司起诉利普顿公司至本院，要求利普顿公司给付“太古广场”临东盛大街一侧1-13层立体砍块1万平方米商业用房自2012年10月29日至实际交付之日的租金损失10867213.5元（具体数额以鉴定意见为准），经本院委托，吉林省吉财价格评估有限公司对2012年10月29日至2015年5月1日的租金价格评估为13484672.59元，宏盛公司依据该评估意见变更了诉请金额，本院于2016年6月20日做出（2015）长民一初字第31号民事判决（下称31号判决），对宏盛的公司的诉请予以保护；利普顿公司不服，上诉至吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院于2016年12月16日做出（2016）吉民终557号民事判决（下称557号判决），驳回上诉，维持原判。现宏盛公司针对2015年5月2日以后的租金损失又诉至本院，审理过程中，本院依宏盛公司申请，委托吉林恒星房地产评估咨询有限责任公司对2015年5月2日至2018年3月1日的租金进行评估，该公司于2018年5月3日出具鉴定意见认定租金为16514971元。鉴定意见出具后，宏盛公司变更诉讼请求为：判令利普顿公司给付“太古广场“临东盛大街一侧1-13层立体砍块1万平方米商业用房自2015年5月2日至实际给付之日止的租金（比照鉴定意见暂计算至2018年3月1日，金额为16514971元）。现案涉工程的实际情况与31号判决、557号判决所记载的情况相同，即仍未办理竣工验收手续。上述事实，有协议书、民事判决书等证据予以证实。本院认为：红胜村委会与利普顿公司在2006年6月10日签订的《协议书》已经生效判决确认有效，宏盛公司有权行使红胜村委会权利，有权要求利普顿公司履行《协议书》约定的义务。1.关于宏盛公司是否有权索要租金损失的问题。因案涉“太古广场”项目并未按时竣工，利普顿公司并未依约交付房屋并支付租金，利普顿公司构成违约，依据《协议书》第十一条“如因利普顿公司原因致使该项目不能按时竣工的，利普顿公司应当承担违约责任赔偿给付红胜村委会造成的经济损失”约定，宏盛公司有权要求利普顿公司赔偿未能按时竣工给其造成的租金损失；2012年10月29日起至2015年5月1日租金损失亦已经过生效判决确认，可以作为宏盛公司主张后续时间段租金损失的依据；故利普顿公司答辩称宏盛公司仅能要求其交付房屋而无权主张损失的理由与事实不符，本院不予采纳。2.关于租金损失的金额问题。本院依法委托鉴定机构确定了租金额度，利普顿公司虽辩称“案涉房屋处于查封等非正常状态，不应依照正常的房屋鉴定，鉴定价格过高”，但双方在2006年6月10日《协议书》中约定的承租时房屋的状态为“能够投入使用、产权手续办理在宏盛公司名下”等，即承租时的房屋状态应为正常，故鉴定机构依据双方约定的房屋状态予以评估并无不当，该鉴定意见是鉴定机构依据法律法规，采用科学分析方法得出的评估价格，应作为租金损失金额的认定依据，利普顿公司提出的以房屋被查封的现状作为鉴定基础与双方约定不符，本院不予采纳。3.关于工程款应否抵扣的问题。102号判决虽确定了宏盛公司欠付利普顿公司工程款6160210元，但同时也确定了抵扣条件是“待太古广场项目建成使用后，利普顿公司在承租宏盛公司所分得的1万平方米房屋的租金中抵扣”，现该项目并未建成使用，抵扣的前提未成立；且本案解决的是因利普顿公司未交付房屋而对宏盛公司产生的损失问题，并非租赁房屋的租金问题；故利普顿公司要求抵扣工程款的抗辩不能成立。综上，宏盛公司要求利普顿公司支付租金损失的诉讼请求应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：被告长春利普顿集团有限公司于本判决生效之日立即赔偿原告长春市宏盛实业总公司租金损失16514971元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120890元、鉴定费84848元，由被告长春利普顿集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  王晓艳代理审判员  李东鹤代理审判员  岳中昌二〇一八年五月二十二日书 记 员  丁 宁