成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初1693号 原告：洪健，男，1977年8月4日出生，汉族，现住四川省德阳市旌阳区。 原告：杜小华，女，1972年8月21日出生，汉族，现住四川省德阳市旌阳区。 委托代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 被告：郭兴华，男，1971年4月5日出生，汉族，现住成都市郫都区。 委托代理人：廖述龙，四川中沛律师事务所律师。 被告：成都郫县峻岭商业管理有限公司，住所地郫都区犀浦镇犀安路2号5幢1单元2楼24号。 负责人：周奇。 委托代理人：王成龙，男，汉族，1992年4月6日出生，系该公司员工。 被告：成都郫县蓝光和骏置业有限公司，住所地郫都区犀浦镇恒山大道中段金犀庭苑。 负责人：余驰，系该公司总经理。 委托代理人：侯铭轩，男，汉族，1985年2月9日出生，系该公司员工。 原告洪健、杜小华与被告郭兴华、成都郫县峻岭商业管理有限公司（以下简称峻岭公司）、成都郫县蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜小华及二原告委托代理人辛长洋（特别授权）、被告郭兴华及其委托代理人廖述龙（特别授权）、被告成都郫县峻岭商业管理有限公司委托代理人王成龙（特别授权）、被告成都郫县蓝光和骏置业有限公司委托代理人侯铭轩（特别授权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪健、杜小华诉称，二原告于2017年1月25日从被告峻岭公司处购买位于成都市郫都区犀浦镇犀安路2号“蓝光*幸福满庭”13幢2层27号房屋(以下简称“案涉房屋”）,房屋面积318.21平方米。原告在购买房屋时，该房屋即处于出租状态，房屋于2015年5月13日由“蓝光幸福满庭”开发建设单位蓝光公司出租于被告郭兴华，双方签订《商品房租赁合同》。其后，蓝光公司将该房屋转让于峻岭公司，由峻岭公司作为“蓝光*幸福满庭”商铺的管理单位进行统一管理，同时峻岭公司作为出租人向被告郭兴华收取租金。2017年1月25日，二原告与峻岭公司签订《商品房买卖合同（二手）》购买了标的房屋，峻岭公司告知二原告房屋已处于出租状态且《商品房买卖合同（二手）》中也载明了已出租现状。因被告郭兴华支付租金的方式为每季度支付一次，二原告在连续二个季度没有收到房屋租金的情况下，于2017年7月向峻岭公司询问相关情况。后峻岭公司告知二原告，被告郭兴华因经营不善已无力继续承租标的房屋。因租赁合同关系尚未解除，且租赁标的内有大量桌、椅等物品郭兴华尚未清理，二原告一直未将租赁标的另行出租。直至2017年12月1日，二原告将租赁标的另行出租于刘晋成。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，二原告自购买租赁标的之日起，即享有出租人的相关权利，被告郭兴华应当按照《商品房租赁合同》的约定标准和期限向二原告支付租金，且峻岭公司或蓝光公司应当将收取郭兴华的租赁保证金17600元支付于二原告，如峻岭公司或蓝光公司收取了郭兴华2017年1月25日以后的租金，峻岭公司或蓝光公司也应当将该部分租金支付于二原告。被告郭兴华无故逾期向二原告支付租金，且逾期时间超过15日，二原告作为出租人，依据《商品房租赁合同》第11.2条约定，有权解除合同，被告郭兴华应当承担相应的违约责任。故诉请1、请求判令解除二原告与被告郭兴华的商品房租赁合同；2、请求判令被告郭兴华向原告支付2017年1月26日至2017年1I月30日期间的房屋租金180527元（计算方式附后）;3、请求判决被告郭兴华向二原告支付违约金52504.65元；4、请求判令被告成都郫县峻岭商业管理有限公司、成都郫县蓝光和骏置业有限公司在已收取被告郭兴华支付的2017年1月26日之后的房屋租金范围内向原告承担支付责任；5、请求判令被告成都郫县峻岭商业管理有限公司、成都郫县蓝光和骏置业有限公司向原告支付其已收取被告郭兴华支付的租赁保证金17600元；6、请求判令本案受理费由被告郭兴华承担。 郭兴华辩称，与原告不存在租赁合同关系；与合同出租方租赁事宜已处理完毕，并不存在拖欠租金情况；2017年4月已经与房屋出租方解除合同，峻岭公司2017年6月向本方发出解除合同函件并送达；保证金及违约金均具有惩罚性及赔偿性，不应一并主张，且超出实际损失部分请求法院降低标准。 成都郫县峻岭商业管理有限公司辩称，并未收到被告郭兴华2017年1月后欠付的租金，不存在返还；保证金应从租赁费中抵扣。 成都郫县蓝光和骏置业有限公司辩称，保证金由被告峻岭公司收取，案涉租赁标的物转由峻岭公司，不存在支付原告租金责任。 经审理查明，二原告于2017年1月25日从被告峻岭公司处购买位于成都市郫都区犀浦镇犀安路2号“蓝光*幸福满庭”13幢2层27号房屋，房屋面积318.21平方米。原告在购买房屋时，该房屋即处于出租状态：房屋于2015年5月13日由被告蓝光公司出租于被告郭兴华，双方签订有《商品房租赁合同》。其后，蓝光公司将该房屋转让于峻岭公司，由峻岭公司作为“蓝光*幸福满庭”商铺的管理单位进行统一管理，同时峻岭公司作为出租人向被告郭兴华收取租金。2017年1月25日，二原告与峻岭公司签订《商品房买卖合同（二手）》购买了标的房屋，峻岭公司告知二原告房屋已处于出租状态且《商品房买卖合同（二手）》中也载明了已出租现状。被告蓝光公司与被告郭兴华签订的租赁合同约定支付租金的方式为每季度支付一次，二原告在连续二个季度没有收到房屋租金的情况下，于2017年7月向峻岭公司询问相关情况。后被告峻岭公司告知二原告，被告郭兴华因经营不善已无力继续承租标的房屋。因租赁合同关系尚未解除，且租赁标的内有桌、椅等物品郭兴华尚未清理，二原告一直未将租赁标的另行出租，2017年12月1日，二原告将租赁标的另行出租于案外人刘晋成，就之前部分租金支付主体、金额各方无法达成一致意见，原告遂诉讼至本院。 同时查明，被告蓝光公司与被告郭兴华双方签订《商品房租赁合同》，约定租赁期限5年，自2015年7月15日至2020年7月14日；租赁期内2016年7月15日至2017年7月14日租赁费用210018.6元，2017年7月15日至2018年7月14日租赁费用220519.53元；自2016年4月15日起租金支付方式为按季度支付；合同约定被告不按时支付租金，除应补交租金外，每逾期一天按照每季度租金总额的5%支付违约金，逾期十五日，视为根本违约，守约方有权解除合同，被告支付违约金52504.65元，履约保证金不予退还。 另查明，被告峻岭公司收取被告郭兴华履约保证金17600元。被告郭兴华实际支付租金至2016年7月14日，在案涉房屋实际经营至2017年4月底。原告办理案涉房屋不动产权证为2017年5月。 再查明，被告峻岭公司2017年6月15日向被告郭兴华发出关于解除商品房租赁合同并要求限时返还租赁房屋的函件，被告同日收悉。 以上事实有商品房买卖合同、租赁合同、购房收据、缴费票据、不动产权证、餐饮许可证、税务登记证及被告装修房屋、购买用具相应材料、证人证言以及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，案涉商铺自2015年7月起由被告蓝光公司租赁给被告郭兴华使用，期间，商铺所有权转移给被告峻岭公司，再继而转让给本案原告洪健、杜小华，根据“买卖不破租赁”原则，被告郭兴华的租赁权益受到法律保护，其与被告蓝光公司租赁合同对原告洪健、杜小华继续有效，相应约定权利义务不变，如支付租金、继续使用租赁物等，同理，原告洪健、杜小华取得租金请求权、合同终止权等。原告洪健、杜小华与被告峻岭公司签订二手房买卖合同时，仅在第二条中简单约定案涉房屋为已出租，但双方并未签订实际的《带租约销售协议》，未对各方权益进行约定，也未与实际承租人即被告郭兴华之间形成书面约定，导致今日之诉讼。原告2017年1月25日全款购买案涉房房屋，购房当时即已知晓房屋已在出租，本身即看中购房后资金回笼迅速、有保障的好处，案涉房屋在原告与峻岭公司签订合同、完成款项支付义务后，案涉房屋上的财产权益即应由原告享有，才符合公平、诚实信用原则，同时，被告峻岭公司庭审陈述亦承认买卖房屋时与原告即已约定，房款付清前收益归该公司所有，房款付清之后收益归原告所有，该约定系当事人真实意思表示，不损害他人利益，合法有效，故原告主张案涉房屋买卖合同签订后租赁费用，有事实依据及法律依据，本院应予以支持，被告郭兴华庭审辩称原告案涉房屋产权办理之前的租赁费用不应由其主张，辩解于法无据，本院不予采信。 被告郭兴华承租案涉房屋，应当按照合同约定金额按时足额支付房屋租金，其交纳租金至2016年7月14日，此后租金一直未交纳，已属违约，应当承担违约责任。履约保证金与违约金本属不同概念，但履约保证金本身亦具有补偿性及惩罚性质，同时，本案履约保证金约定保证案涉房屋整个租赁期间的履行，必然包含房屋产权转移原告之前时间，故原告诉请被告峻岭公司支付原告从郭兴华处收取的保证金17600元，本院不予支持，合同当事人可以合同约定违约金的计算方式或支付金额，被告蓝光公司与被告郭兴华双方签订《商品房租赁合同》约定逾期支付租金逾期十五日，视为根本违约，守约方有权解除合同，被告支付违约金52504.65元，其约定合乎法律规定，约定金额未超出法定标准，原告据此主张违约金52504.65元，本院予以支持。 关于被告郭兴华租赁期间租赁费用，现有证据证明被告郭兴华实际租赁至2017年4月底，但租赁合同系郭兴华与被告蓝光公司之间签订，被告峻岭公司无权于案涉房屋产权已转移给原告后向被告郭兴华发出解除租赁合同并要求返还租赁房屋的函件，其解除合同函件并不发生合同解除法律效力，被告郭兴华同样并没有因经营困难等协商解除合同，租赁合同关系仍旧成立有效，根据原告诉请事实陈述，其于2017年7月知晓被告郭兴华无力继续承租案涉房屋，但并未采取合法有效措施减少损失扩大，本院根据带租约房屋买卖现状及案涉房屋合同履行实际情况，认定原告知晓郭兴华无力经营后一月时间为原告采取措施减损必需时间，即租赁费用计算至2017年8月14日，根据合同约定租金计算标准，2017年1月26日至2017年8月14日，共计200天，租赁费用为115000元，2017年8月15日至原告另行租赁房屋给他人期间损失由其自行承担。 房屋买卖导致房屋产权人主体变更，原告洪健、杜小华概括承受案涉房屋上租赁合同权利义务，属于债权债务的法定转移，案涉房屋出租人自动变更为原告洪健、杜小华，原告诉请解除原告与郭兴华签订的租赁合同，本院予以支持。 被告蓝光公司并未收取案涉房屋履约保证金、并未从郭兴华处收取租金，不承担向原告返还相应款项责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告洪健、杜小华与被告郭兴华签订的《商品房租赁合同》； 二、被告郭兴华于判决生效后十日内支付原告洪健、杜小华房屋租金115000元； 三、被告郭兴华于判决生效后十日内支付原告洪健、杜小华违约金52504.65元； 四、驳回原告洪健、杜小华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2,530.0元，由被告郭兴华承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 毅 二〇一八年五月二十四日 书记员 焦恋净