广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书(2018)粤7101行初939号原告：王曦，女，1970年5月6日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地：广州市越秀区吉祥路**，统一社会信用代码：114401003557431960。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：邓建忠，该委工作人员。委托代理人：郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广东省分行。原告王曦诉被告广州市国土资源和规划委员会抵押权登记一案，第三人为中国建设银行股份有限公司广东省分行，原告于2018年1月5日向本院递交诉讼材料，本院告知其补正材料。原告补正材料后，本院于2018年2月1日立案受理，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告王曦诉称，2001年12月30日，原告向从化市广从天地实业开发有限公司（下称广从公司）购买新温泉山庄A幢第5层02、A幢第5层03号房（下称涉案房屋），原告在广从公司预售的有效期内签署广从房预契字200609、200608号《房地产预售契约》，（下称《预购合同》），并依约向第三人申请办理银行按揭，共同签署《楼宇按揭合同》，第三人发放贷款令原告已缴清涉案房屋的购房款，原告亦开始依约供款。但是，广从公司出现资金链断裂未能依时交楼，在原告多次催促交楼下，广从公司承诺由其代供按揭款到交楼，当时项目门前道路105国道改建施工延期，眼看露天温泉开业经营遥遥无期，原告拟按照《预购合同》第十七条与广从公司退房，但广从公司因在找投资商无法正式办理退房退按揭手续，所以双方约定仍由广从公司代供楼直到其找到新投资人就办清退楼手续，期间原告从未收到银行催款通知，直至原告突然被强制执行巨额债务，才知广从公司欺瞒并违反协议未依时代供银行按揭款所致，在原告从未收到第三人催还款通知、2003年对原告的强制执行（查封抵押房屋）、2004年中止执行、银行债权经两次转让变到中国东方资产管理公司广东分公司（下称东方资产公司）、2006年评估和拍卖所谓原告抵押房屋、2006年拍卖后中止执行均无通知原告参与下，原告聘请律师提出执行异议，律师针对原告完全没有参执行过程而被超低价拍卖没有房产证的抵押房屋（购房50万却只拍卖了4万元）的违规执行进行。原告追根溯源才发现购房合法权益被严重侵害，皆因被告等行政机关违反《广东省商品房预售管理条例》第四条所致，原告现时仍被执行巨额债务是由被告行政行为共同作用直接造成，具体事实理由：一、由《广东省从化市商品房预售许可证》、从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》、从住建信函〔2017〕7号《依申请公开政府信息答复书》、《预购合同》、从发改函〔2017〕126号《政府信息公开答复书》、从规地字〔2000〕第002号良口《建设用地规划许可证》、从规建字〔2000〕第004号《建设工程规划许可证》、从建施字〔2000〕第086号《建设工程施工许可证》等依据证实原告所预购的涉案房屋确定是在用地面积为61434平方米、70年土地使用权的从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》上。原告所购涉案房屋与从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》是同生共灭的法理关系。二、被告违法办理原告与第三人《楼宇按揭合同》的房地产抵押登记。1．在原告毫不知情下，被告做出违反契约精神的行政行为。2002年2月1日，被告分割新温泉山庄用地面积分别是41262.88平方米和20171.15平方米办出两个用地证后，同时注销新温泉山庄用地证；另外，被告于2002年4月17日针对原告与第三人签署的《楼宇按揭合同》将涉案房屋办出抵押权人为建行开发区支行的从押备字第2002342号抵押备案证明的房地产抵押登记。2．被告所办是错误主体且不合事实的毫无依据的房地产抵押登记。第一，被告以与事实不符的土地使用证申办房地产抵押登记。第二，被告令不合法主体成为房地产抵押权人。第三，被告违反法定程序办理房地产抵押登记。综上，被告违反办理房地产抵押登记的法定程序，办出主体错误、违反定义涉案房屋（抵押房产）合同事实的从押备字第2002342号《抵押备案证明》，被告该房地产抵押登记行为符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条“没有依据等重大且明显违法情形”。三、理应责令被告采取补救措施或赔偿原告损失。被告应采取补救措施令错误拍卖房屋能执行回转，同时依法恢复新温泉山庄用地，令退回给原告的预售房屋回归与广从A幢预售证的《预购合同》的事实相符；否则，被告应按原告失去涉案房屋的市场价值和与第三人纠纷中造成原告损失之和赔偿原告损失。四、依法请求一并解决相关民事争议。被告在没有依据的情况下办出的本案被诉行政行为是无效的，原告与第三人的《楼宇按揭合同》因不符合第三十条和《中华人民共和国合同法》第四十四条规定而未能生效，因此，原告与第三人未构成债权债务关系，双方应退回交易涉及钱货或权利，并协商解除合同来解决纠纷。五、原告享有依法起诉的权利。被告所办本案被诉行为，确实导致错误主体贱价拍卖原告名义但不是原告所抵押房产而造成原告财产等合法权益严重损害，原告符合《中华人民共和国行政诉讼法》第十二、四十九条及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条的情形起诉；另外，对于多年前被告做出本案被诉行为，原告只是预购人不知情。同时，原告与第三人签署《楼宇按揭合同》的借款期为二十年，至今仍在合同期内，原告也符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定。故原告是在法定起诉期内依法起诉维权，请求法院判令：1、确认被告办出从押备字第2002342号抵押备案证明的房地产抵押登记行为无效，责令被告采取补救措施和与第三人承担连带赔偿责任。2、确认从押备字第2002342号抵押备案证明所办抵押房屋不是原告购买的新温泉山庄A幢第5层02、A幢第5层03号房；3、请求一并解决原告与第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行的民事争议，即与第三人于2002年4月12日签订的《楼宇按揭合同》不生效；请求第三人将按《楼宇按揭合同》错办抵押的房屋退回原告，原告办理回收房屋的有关手续后的三个工作日内，原告向第三人或第三人指定账户退回银行划付房款人民币34万元；请求第三人按其银行最优惠利率给予原告人民币500万元的消费信用授信弥补其错失造成对原告个人信用的不良影响；请求第三人赔偿原告人民币10万元损失。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，一、被告作出从押备字第2002342号《抵押备案证明》事实清楚，适用法律正确，程序合法。2002年4月17日，中国建设银行广州经济技术开发区支行向原从化市房地产管理局提交《抵押备案申报表》《证明》、从房预契字第200608号《房地产预售契约》（正本）、从房预契字第200609号《房地产预售契约》（正本）、《楼宇按揭合同》抵押人王曦身份证及户口簿复印件等资料，申请办理预售合同抵押备案。申请抵押备案的房产地址为从化市××××村涉案房屋，面积为100平方米，售房单位（发展商）为广从公司，贷款金额为人民币340000元，贷款期限和抵押期限均为20年，从2002年4月至2022年4月。经原从化市房地产管理局核查，该抵押备案申请属预购商品房贷款抵押，抵押人王曦预购的商品房开发项目（新温泉山庄）符合房地产转让条件并已依法取得商品房预售许可证（从房预字第20011号），提交的两份《房地产预售契约》（从房预契字第200608号、从房预契字第200609号）已于2002年4月10日经原从化市房地产交易所登记，抵押权人中国建设银行广州经济技术开发区支行为依法成立的金融机构，该申请内容正确、权属清楚、证明材料齐全，符合《城市房地产抵押管理办法》《广州市房地产抵押登记管理条例》等相关法律法规的规定，且不存在法律法规规定的不得设定抵押的情形。因此，原从化市房地产管理局依法依规作出抵押人为王曦、抵押权人为中国建设银行广州经济技术开发区支行的《抵押备案证明》（从押备字第2002342号）。二、被告负有辖区内房地产抵押登记管理职责。被告的职权依据为《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款及《广州市房地产抵押登记管理条例》第五条的规定。三、被告作出从押备字第2002342号《抵押备案证明》的法律依据。经原从化市房地产管理局核查，该抵押备案申请符合《城市房地产抵押管理办法》（2001年修正）第三条第四款、第八条、第二十条、第二十七条、第三十三条及《广州市房地产抵押登记管理条例》（2000年）第六条、第十一条的规定，且不存在法律法规规定的不得设定抵押的情形。四、抵押权人已依法向法院申请强制执行，抵押房产已被依法拍卖，并经法院裁定过户给案外人广州市华熙温泉开发有限公司名下。抵押权人中国建设银行广州经济技术开发区支行因原告逾期偿还银行贷款，已依据涉案《抵押备案证明》及相关材料，依法向法院申请强制执行。法院依法对抵押房产进行查封拍卖，并于2007年向被告送达(2005)萝法执民字第2026-2027号、(2006)萝法执公字第27、51、106、59-95号《协助执行通知书》，需要被告协助执行下列事项“解除王曦位于从化市××××村良口新温泉山庄A幢5层502、503号房的查封。（第95号案）”，“将上述房屋的房地产权过户给买受人广州市华熙温泉开发有限公司名下所有。”因此，抵押权人已依据涉案《抵押备案证明》主张其债权，该抵押房产已被依法处分，原告已非该房产的权利人，不存在法律上的利害关系。五、对于《行政起诉状》中的诉讼请求第2项，被告认为原从化市房地产管理局依法依规行使行政职权，原告的请求完全没有事实和法律依据。六、对于《行政起诉状》中的诉讼请求第3项，一方面，被告作为行政机关，依法履行行政职责，该诉请与被告无关；另一方面，该诉请应在民事诉讼纠纷案件中予以处理，依法不应在本案中予以处理。综上所述，被告作出从押备字第2002342号《抵押备案证明》的行政行为具有事实和法律依据，符合法律法规的规定，程序合法，且抵押权人已依据涉案《抵押备案证明》主张其债权，抵押房产已被依法处分，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行未提交书面答辩意见。经审查，2002年4月10日，原告与原从化市广从天地实业开发有限公司签订编号为从房预契字第200608、200609号《房地产预售契约》，购买新温泉山庄第A幢第5层02、03号房，即涉案房屋。2002年4月12日，原告与中国建设银行广东省分行签订《楼宇按揭合同》，以涉案房屋作为抵押财产，向银行借款34万元，借款期限为20年（2002年4月至2022年4月）。当日，广东省公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明原告与中国建设银行广东省分行的负责人李卫平自愿签订该《楼宇按揭合同》，并称“本公证书具有强制执行的效力”2002年4月17日，中国建设银行广州经济技术开发区支行提交《抵押备案申报表》等资料，申请抵押备案。该《抵押备案申报表》显示：抵押人为原告，抵押权人为中国建设银行广州经济技术开发区支行，担保人为原从化市广从天地实业开发有限公司，抵押房产为涉案房屋，面积为100平方米，贷款金额为人民币34万元，贷款期限、抵押期限均为20年（2002年4月至2022年4月）。当日，原从化市房地产管理局出具从押备字第2002342号《抵押备案证明》，载明：抵押人为原告，抵押权人为中国建设银行广州经济技术开发区支行，抵押房产为涉案房屋，贷款期限、抵押期限均为20年（2002年4月至2022年4月）。原告陈述其向中国建设银行贷款购买涉案房屋后，并未见过诉争《抵押备案证明》，直到2017年9-11月间，才通过中国东方资产管理股份有限公司查档才拿到诉争《抵押备案证明》，后不服，诉至本院。另查，2002年12月20日，原告与原从化市广从天地实业开发有限公司签订《解除合同协议》，协议解除双方签订的预售号为200608、200609的购房合同，以及在办理产权变更前由广从公司向银行继续支付每月购房供款，并负责由此产生的相关债权债务等。2006年9月25日，广州市华熙温泉开发有限公司与广州中南拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。2007年5月，原广州市萝岗区人民法院作出《协助执行通知书》，解除对涉案房屋的查封，以及将涉案房屋的房地产权过户给买受人广州市华熙温泉开发有限公司名下所有。2008年，原从化市人民政府向广州市华熙温泉开发有限公司核发原新温泉山庄A幢的房地产权证明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；……”第一百六十二条规定：“公民、法人或者其他组织对2015年5月1日之前作出的行政行为提起诉讼，请求确认行政行为无效的，人民法院不予立案。”本案中，被告于2002年4月17日作出诉争《抵押备案证明》，属于2015年5月1日之前作出的行政行为，故根据上述规定，不属于人民法院行政诉讼受案范围。再者，原告是通过向中国建设银行贷款的形式支付了部分购房款，并于2002年4月12日签订了涉案《楼宇按揭合同》，且涉案房屋因被拍卖由广州市华熙温泉开发有限公司购得，并于2008年进行了房地产登记，故原告应清楚涉案房屋办理了抵押备案登记，即使原告未拿到诉争《抵押备案证明》，也应清楚其内容，但原告陈述其直到2017年9-11月间，才知晓诉争《抵押备案证明》的内容，违反常理，根据上述规定，原告的起诉超过法定起诉期限，依法予以驳回。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第（二）项、第三款的规定，裁定如下：驳回原告王曦的起诉。本案受理费50元退还给原告王曦。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  叶 莉人民陪审员  林转好人民陪审员  冼静文二〇一八年五月十五日书 记 员  罗舒婷