山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁03民终1091号上诉人（原审原告）：刘玉良，男，1984年9月21日生，汉族，现住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：邢晔，山东福泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴小平，男，1978年6月12日生，汉族，现住山东省淄博高新技术产业开发区。被上诉人（原审被告）：赵小寒，女，1981年1月5日生，汉族，住址同上，系吴小平之妻。原审被告：山东创道房地产综合服务有限公司。住所地：山东省淄博市张店区华光路***号德泰堂国际商务大厦****室。法定代表人：刘明晓，董事长。委托诉讼代理人：马学，男，该单位职工。上诉人刘玉良因与被上诉人吴小平、赵小寒，原审被告山东创道房地产综合服务有限公司（以下简称创道公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0391民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘玉良及其委托诉讼代理人邢晔，被上诉人吴小平、赵小寒，原审被告创道公司的委托诉讼代理人马学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉良上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：吴小平与赵小寒系夫妻关系，根据涉案房屋房产证的登记日期，该房屋应当为双方夫妻共同财产，且吴小平口头委托赵小寒出卖涉案房屋，创道公司工作人员用赵小寒的电话与吴小平予以确认，故协议依法有效，应当判令被上诉人双倍返还定金。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。吴小平、赵小寒辩称，一审判决认定事实清楚，涉案房屋系吴小平的婚前财产，赵小寒与刘玉良签订的房屋买卖合同未经过授权，合同无效。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。刘玉良向一审法院起诉请求：1、判令解除房地产买卖合约；2、判令吴小平、赵小寒双倍返还定金140000.00元；3、诉讼费由吴小平、赵小寒、创道公司承担。一审法院认定事实：2017年10月5日，刘玉良与赵小寒、创道公司签订房地产买卖合约一份，合同上写明的卖方为吴小平，合同的主要内容有：经居间方（指被告创道公司）给买（买方即刘玉良）卖（卖方指吴小平）双方提供签订合同的机会及促成之下，买卖双方达成如下协议：买卖双方通过居间购入及出售位于淄博市淄博高新区阳光花园23号楼2单元3层304号的房屋一套，成交金额为1170000.00元；定金为70000.00元，买方在签署本合同时交纳，在卖方以定金名义签收后交由居间方托管，待居间方查验该物业产权清晰有效可转让后将定金支付给卖方；三方还约定了其他内容。该合同由刘玉良签名、创道公司盖章，赵小寒签名并注明“代吴小平”。同时，创道公司与赵小寒还签订保证金托管协议一份，约定由创道公司托管买方付给卖方的保证金70000.00元，若卖方违约，创道公司有权将保证金直接交与买方作为卖方承担违约责任的一部分。合同签订后当日，刘玉良将70000.00元定金直接交付给了创道公司，由创道公司托管。赵小寒在载有收到刘玉良定金70000.00元内容的收据的落款处签名（同样是注明“代吴小平”）。吴小平、赵小寒系夫妻关系，涉案房屋落户在吴小平名下，属吴小平单独所有。对此刘玉良及创道公司明知，在签订合同前，赵小寒曾与吴小平通过电话，刘玉良及创道公司均主张赵小寒是在经吴小平同意，经过吴小平的口头授权后代表吴小平签订的上述合同，因此，上述合同合法有效，应予履行。因吴小平未在上述合同中签字，后来吴小平拒绝履行，主张涉案的房屋系吴小平单独所有，当时其在外地，虽然赵小寒与其通过电话，但其在电话中明确说明房子不卖，要卖也要等他回来；其从未授权赵小寒出售该房产，对赵小寒与刘玉良所签的合同也明确表示不追认，主张合同应为无效合同。为此，刘玉良诉来法院，要求吴小平、赵小寒承担违约责任，提出了上述诉讼请求。诉讼中，因吴小平、赵小寒申请，法院依法追加创道公司为本案被告参与诉讼。因刘玉良交付的70000.00元定金托管在创道公司处，后刘玉良变更诉讼请求，要求创道公司返还定金70000.00元；要求吴小平、赵小寒承担违约责任，支付定金70000.00元。一审法院认为，本案中双方争议的核心问题是赵小寒代吴小平与刘玉良、创道公司所签订的房地产买卖合约是否合法有效，即是否为有效合同。众所周知，房屋对于普通家庭而言是极其重要的生活资料，在人们的家庭财产中一般占比最大，也是为数不多须在国家有关部门进行权属登记的特殊商品之一，正是因为其重要性、特殊性，民众在进行房产交易时都特别慎重。一般情况下，买方都要到房屋处现场查看，要求出示房屋的权属登记证书，再到登记机关查询核实证书的真实性及是否有查封、抵押等，然后再与登记证书载明的房屋所有权人（即房主）商谈，协商一致后再与房主本人签订合同，通常情况下都会要求房主本人签订合同，即使在特殊情况下，房主本人不能亲自到场签订合同的，也会要求代理人出具合法有效的书面授权委托书，在此情况下，才会同代理人签订合同。而在本案中，刘玉良及创道公司明知涉案房屋登记在吴小平个人名下，属吴小平单独所有，而不是登记在赵小寒或吴小平、赵小寒共同名下，吴小平又不在现场且赵小寒也未出具吴小平的书面授权委托书，在此种情况下，仅凭吴小平与赵小寒曾电话沟通过便相信吴小平已口头授权赵小寒签订房屋买卖合同，便让赵小寒代表吴小平签订了涉案房屋买卖合同，显然违背常理。因此，在签订本案所涉合同过程中，刘玉良、创道公司及赵小寒都存在缔约过失责任。现吴小平明确表示虽同赵小寒通过电话，但并未授权赵小寒签订合同出售涉案房产，对赵小寒代其签订合同的行为不追认，因此，赵小寒代表吴小平与刘玉良、创道公司所签订的合同对吴小平没有法律效力，不是吴小平的真实意思表示，赵小寒属于越权代理，其无权代分属于他人的财产，现在其处分后权利人也不予追认，故刘玉良、赵小寒、创道公司所签订的房地产买卖合约应为无效合同。综上，刘玉良与赵小寒、创道公司所签订的房地产买卖合约被确认无效后，那么合同中关于定金的约定也归于无效，故对刘玉良要求吴小平、赵小寒承担违约责任支付定金70000.00元的诉讼请求，也就没有了法律依据，因此对此诉讼请求，不予支持。刘玉良可另行向赵小寒主张缔约过失的责任。合同解除的前提是基于该合同合法有效，现三方所签订的合同已经确认无效，故对刘玉良要求解除涉案合同的诉讼请求，亦不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，刘玉良所支付的70000.00元定金现托管在创道公司处，创道公司应当返还给刘玉良。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、山东创道房地产综合服务有限公司于本判决生效后十日内返还刘玉良定金70000.00元；二、驳回刘玉良的其他诉讼请求。二审查明：赵小寒陈述其将房屋挂在赶集网是为了看看房子的价格，不是着急出售。2017年10月5日上午，乐居地产中介约刘玉良一起到赵小寒家里看房子，刘玉良与赵小寒商定房价115万元。刘玉良认为原审被告信誉比较好，当日下午，就让原审被告作为中介联系第二次看房，原审被告工作人员马学与刘玉良一起去看房，赵小寒说吴小平说少了118万元不卖。因为比上午涨价3万元，刘玉良与赵小寒商讨价格，期间赵小寒给吴小平电话联系，后刘玉良提出可以延期交房，赵小寒给吴小平电话联系后赵小寒同意以117万元出售。刘玉良与马学先回到原审原告处，之后赵小寒带着房产证等资料到原审被告处与刘玉良签订房屋买卖合同，约定2017年10月17日办理登记手续等。刘玉良、赵小寒、马学对上述过程无异议。但赵小寒陈述，以117万出售是其自己的决定，吴小平在电话中不同意出售，吴小平说等他回来再说。刘玉良、马学陈述，赵小寒与吴小平沟通好之后，马学接过赵小寒的电话与吴小平核实，吴小平同意以117万元出售给刘玉良，并且让赵小寒看着办。吴小平陈述，当时电话比较多，让赵小寒看着办也可能是说其他的事情。另查明，2017年下半年，淄博市张店区房价涨幅较大，2017年10月5日至10月17日，案涉房屋周围区域房价上涨幅度较大。本院认为，本案的焦点是赵小寒与刘玉良签订房屋买卖合同时是否得到吴小平的授权。夫妻是彼此生活中最亲密的人，房产是普通家庭中的重要财产，无论是购买还是处置房产，一般都会征求对方意见。从整个购房过程看，赵小寒对于刘玉良购房过程并无异议，也就是说刘玉良第二次看房时，赵小寒说吴小平说少了118万不卖，说明赵小寒与吴小平已经商量过。如果吴小平不同意售房，赵小寒完全可以拒绝刘玉良二次看房，也不会再与吴小平多次电话联系确定房价事宜，更不会自己带着房产证等到原审被告处签订售房合同；吴小平辩称电话中让赵小寒看着办也可能是其他的事情，但吴小平并不能说出其他事情指的是什么事情，且在当时刘玉良与赵小寒协商房价及刘玉良、马学在场的情况下，赵小寒与吴小平在电话中也不可能商量别的事情让赵小寒看着办。原审被告工作人员马学与本案虽然有利害关系，但马学陈述的赵小寒与吴小平电话商量后其结果电话与吴小平通话确认售房事宜，也符合日常生活常识及交易常识。综合分析以上证据，可以证明赵小寒在签订售房合同时得到吴小平的授权，赵小寒与刘玉良签订的售房合同合法有效。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。2017年10月5日至10月17日期间案涉房屋周围区域房价上涨幅度较大，吴小平明确拒绝售房，故刘玉良主张解除合同并要求吴小平双倍返还购房定金的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。案涉房屋的产权人是吴小平，买卖合同的相对人为吴小平，故刘玉良要求赵小寒返还定金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人刘玉良的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0391民初2017号民事判决第一项，即：山东创道房地产综合服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘玉良定金70000.00元；二、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0391民初2017号民事判决第二项，即：驳回刘玉良的其他诉讼请求；三、吴小平于本判决生效之日起十日内返还刘玉良定金70000.00元。四、驳回刘玉良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550.00元，二审案件受理费3100.00元，均由吴小平负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵绛帼审 判 员  沈 峰审 判 员  马清华二〇一八年五月二日代理书记员  李慧姣