广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初11113号原告：东莞市长安镇锦厦社区居民委员会。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦村。组织机构代码为：K3080358-X。负责人：李国强。委托诉讼代理人：李娟娟，广东启盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖金辉，广东启盟律师事务所律师。被告：东莞市明洲商贸有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦一龙路1号四楼之二。统一社会信用代码为：91441900564577446T。法定代表人：黄文青。委托诉讼代理人：覃秀芳，广东覃秀芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文寮，该公司员工。第三人：东莞市锦厦迎商实业有限公司。住所地：东莞市长安镇锦厦管理区。统一社会信用代码为：91441900198047516T。法定代表人：李锐轩。委托诉讼代理人：李娟娟，广东启盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖金辉，广东启盟律师事务所律师。原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会（以下简称“锦厦居委会”）诉被告东莞市明洲商贸有限公司（以下简称“明洲公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，被告明洲公司提出反诉，并申请追加东莞市锦厦迎商实业有限公司（以下简称“迎商公司”）为本案第三人。本院对明洲公司的反诉予以受理，并依照明洲公司的申请追加迎商公司为本案第三人。本院于2017年12月28日对本案进行庭前会议，并组成合议庭对本案适用普通程序于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告锦厦居委会和第三人迎商公司的共同委托诉讼代理人李娟娟、廖金辉,被告明洲公司的委托诉讼代理人覃秀芳、林文寮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦厦居委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年8月份至2017年8月份共13个月的租金9795760元；2、判令被告向原告支付逾期交租的滞纳金2938728元（暂计至2017年8月31日，顺延至人民法院判决被告支付租金之日止）；后原告锦厦居委会在诉讼中增加了如下诉讼请求：1.解除原被告签订的《租赁合同书》；2.被告支付2017年9月至2018年1月份共5个月的租金共3955980元；3.被告支付逾期缴纳2017年9月至2018年1月租金的滞纳金1186794元（暂计至2018年1月10日，顺延至法院判决被告支付租金之日止）；4.判令原告无需退还被告支付的押金1000000元；5.被告赔偿原告一年的租金9042240元；6.被告立即将案涉房屋恢复原状并返还给原告；事实和理由：锦厦居委会与明洲公司于2010年12月22日签订《租赁合同书》，双方约定锦厦居委会将位于长安镇锦厦一龙路的商业大厦出租给明洲公司作商业用途，期限自2011年1月1日至2030年12月31日共20年。签订本合同时，明洲公司需缴纳押金1000000元，应在每月5日前按时足额缴纳当月租金。如明洲公司逾期缴纳租金，锦厦居委会有权收取滞纳金，如明洲公司拖欠租金累计超过四个月的，锦厦居委会有权解除租赁合同并收回租赁物。明洲公司还应支付拖欠的租金和滞纳金，并赔偿一年的租金，锦厦居委会不作任何补偿，明洲公司无权取回押金，押金归锦厦居委会所有。租赁合同签订后，明洲公司起初能如期履行，但从2016年2月起，就怠于缴纳租金。锦厦居委会无奈提起诉讼，向明洲公司追索2016年2月至2016年7月份共计6个月的欠租和滞纳金；后法院作出粤1972民初8417号民事判决书支持了锦厦社区的诉讼请求。现锦厦居委会提起本次诉讼，向明洲公司追索其他合同权利。被告明洲公司提出反诉请求如下：1.判决解除明洲公司与锦厦居委会之间的租赁合同；锦厦居委会赔偿明洲公司装修及设备费用15890150元。退还明洲公司押金1800000元；2.判决明洲公司无需支付给锦厦居委会已经起诉要求的2016年2月至2016年7月共6个月的租金4521120元及滞纳金（暂计人民币1356336元，计算方法参照锦厦居委会提供的《滞纳金计算表》）；3.判决明洲公司无需支付给锦厦居委会已经起诉要求的2016年8月至2017年8月共13个月的租金9795760元及滞纳金（暂计人民币2938728元，计算方法参照锦厦居委会提供的《滞纳金计算表》）；4.判决明洲公司无需支付给锦厦居委会已经起诉要求的2017年9月至2017年11月共3个月的租金2260560元及滞纳金（暂计人民币1499505元，计算方法参照锦厦居委会提供的《滞纳金计算表》）；5.判决锦厦居委会返还已经多收取的多计算租赁面积1324平方米的租金及利息（按年利率6%计算）至实际还清之日止；6.本案本诉及反诉费用由锦厦居委会承担。后明洲公司撤回第一项反诉请求，即不主张解除与锦厦居委会之间的租赁合同，赔偿装修及设备费用15890150元，退还押金1800000元。反诉的事实和理由：锦厦居委会与明洲公司于2010年12月22日签订《租赁合同书》，双方约定锦厦居委会将位于长安镇锦厦一龙路的商业大厦出租给明洲公司作商业用途，期限自2011年1月1日至2030年12月31日共20年。租赁合同约定，明洲公司可将其承租的租赁物分租给第三者，锦厦居委会对明洲公司正常合法使用租赁物，不得以任何方式和借口进行干扰阻止，双方应在对方相关手续及事务办理过程中，互相配合，提供作为出租方或承租方应提供相关手续的，任何一方不得无理拒绝；出租方应全力协助承租方办理经营及有关手续等。租赁合同签订后，经锦厦居委会同意，2013年明洲公司与东莞市联凯商业投资有限公司（以下简称“联凯公司”）签订《场地租赁合同》，将上述商业大厦一、二楼部分及三楼整层分租给联凯公司，租赁期限自2013年9月1日其至2030年12月31日止，共计17年3个月。联凯公司签订该场地租赁合同后，在该场地经营义乌小商品城，将上述场地分租给一百多名商户经营使用，并在明洲公司不知情的情况下一次预收了39家长租户租金约50000000元，120家短租户租金约2420000元，押金约1700000元。自此，该商业大厦具有核心商业价值部分的场地全部转租给了联凯公司，明洲公司对该商业大厦的收益也主要来源于联凯公司租金及物业收益，锦厦居委会对此知情且无异议。联凯公司承租该商业大厦后，开始还能按时支付租金及费用，但慢慢出现拖欠情况，至2015年年底拖欠租金达到5509408元。向联凯公司催要租金时，联凯公司老板姜良华解释因为亏损无力交租，为避免联凯公司破产，明洲公司一次性减免3531649元租金并给予三年租金免递增200多万元，尽管如此联凯公司还是没有按约定支付租金。2016年5月19日，联凯公司突然单方停止经营，引发商户集体闹事并上访，为了维稳，政府相关部门出面干预，锦厦社区接受指令安排第三人迎商公司于2016年5月21日在该商业大厦张贴告示，声明对该商业大厦保安、保洁进行托管，同时聘请联凯公司原工程部职员及管理人员，并承担商业大厦电梯、空调维修和安装监控等事务，同时锦厦居委会也安排人员维持经营秩序，锦厦居委会实际托管控制该商业大厦，明洲公司被剥夺合同权利排除在外。锦厦居委会托管义乌小商品城后，该商业大厦众多商户于2016年7月19日、7月29日、8月2日、8月11日多次上访锦厦投诉站、长安镇信访办要求解决问题。2016年8月22日又到市政府上访并在信访办大闹，长安镇政府和锦厦居委会前往协调。2016年9月26日又有100多名商户到省政府上访，主要反映联凯公司在收取商户多年租金后逃匿，并要求省政府解决继续经营以及押金问题，市、镇、锦厦社区各级政府派出人员到省政府做劝返工作。2016年10月联凯公司俞永林、斯志刚被拘留一个月。为恢复该商业大厦运作，明洲公司全力配合锦厦居委会，经协商，2017年5月9日，明洲公司与锦厦居委会签订《债权转让协议》，将东莞市苏宁云商销售有限公司租金及费用6500264.33元转入锦厦居委会属下东莞市长安镇锦厦股份经济联合社账号，双方并于2017年6月20日签署《备忘录》，约定上述资金中的3767600元作为租金，2732664元作为该商业大厦恢复运营的启动资金。但锦厦居委违约至今未将款项转还给明洲公司使用，并且还拒绝为明洲公司招商的商户办理相关手续，致使明洲公司无法进行招商恢复该商业大厦的运作。2017年7月5日由于欠电费，该商业大厦被断电，商户又上访，长安维稳办召集锦厦公司、明洲公司、商户等相关方面商讨处理方案，由明洲公司出面将短租户清理出场。2017年9月6日，锦厦居委会为了应付长安镇政府，要求明洲公司出具解决长租户问题的方案，明洲公司提出了托管状态下租金费用与长租户问题共同解决的方案，但锦厦居委会未回应。2017年9月26日长租户商户到明洲公司处要求解决问题，提出他们被联凯公司收取的租金由明洲公司承担四分之一，锦厦居委会承担四分之一，锦厦居委会当时表示在一周内答复。但锦厦居委会没有答复，并因当时十九大召开，锦厦居委会要求明洲公司必须说服长租户在十九大后才能给予解决，明洲公司受锦厦居委会委托，想尽办法做工作安抚商户，争取商户同意事情延迟到2017年10月26日后解决，但事情至今仍没有解决，锦厦居委会也没有通知明洲公司何时解除托管。明洲公司认为，自2015年12月至今，该商业大厦发生的联凯公司收取商户租金后逃匿事件及政府干预行为，是明洲公司不能预见、不能避免并不能克服的，应属于不可抗力事件。在这个事态下，锦厦居委会及政府相关部门为了维稳需要进行干预，要求明洲公司放弃租赁合同权益，明洲公司实际上已无法掌控所承租的该商业大厦，无法正常行使承租人的权利，无法对所承租的商业大厦进行经营并获取收益。在这种情况下，明洲公司实际上已无法向锦厦居委会履行支付租金的合同义务，不可能履行与锦厦居委会之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，作为承租方的明洲公司应当免除向作为出租方的锦厦居委会的支付租金及滞纳金的合同责任。同时，由于明洲公司已无法实现租赁合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使实现合同目的”，据此，明洲公司要求自反诉受理通知送达锦厦居委会之日起解除与锦厦居委会的租赁合同关系。另外，根据该商业大厦的房地产权证的记载，该商业大厦实际建筑面积为36352平方米，而合同租赁面积为37676平方米，两者相差1324平方米。双方的租赁合同文本系锦厦居委会单方制作，此错误系锦厦居委会造成，应当予以纠正。据核算，锦厦居委会据此已经累计多收取明洲公司租金，应当返还给明洲公司。此外，迎商公司受政府维稳指令，事实上其与锦厦公司全面托管或接管了该商业大厦，其行为对明洲公司实际的租赁权利及利益有重大影响，与本案有直接的利害关系，应当作为本案第三人参与诉讼。另明洲公司对锦厦居委会的起诉答辩如下：一、根据合同的相对性，由于锦厦居委会和迎商公司主张明洲公司的权益，造成明洲公司的利益损失，所以明洲公司无需向锦厦居委会缴纳2016年8月至2017年8月租金。明洲公司与锦厦居委会签订的租赁合同约定明洲公司有权转租。2016年5月16日，明洲公司依据与联凯公司签订的场地租赁合同向联凯公司追讨租金，联凯公司回避。2016年5月21日锦厦居委会的下属公司迎商公司背着明洲公司在租赁场地贴出公示宣布托管，联凯公司认为政府托管可以承担其责任，趁机放弃经营困难场地，造成明洲公司至今无法向联凯公司追回23002907.9元租金（至2018年1月份），迎商公司也未替联凯公司向明洲公司缴纳租金，相反向明洲公司追索租金和高额滞纳金，另滞纳金明显过高，虽然原告有自动降低，但还是明显过高。二、锦厦居委会违约拒绝出具办证手续，造成明洲公司无法招商，违反合同法第一百二十一条和双方租赁合同书第五章第六条、第六章第三条约定，故无需缴纳2017年8月至2018年2月租金。明洲公司为尽量减少双方损失，现将案外人苏宁电器交纳的6500264.33元转入锦厦居委会作租金抵押，于2017年8月8日发函向锦厦居委会提出对荒废十几个月的租赁物重新装修和招商，但明洲公司投入两百多万元装修完毕开始招商时，锦厦居委会处处刁难不给明洲公司转租户出具办证手续，构成违约。锦厦居委会知道并认可明洲公司从2017年8月份开始重新装修和招商，但却伙同第三人继续主张和干预明洲公司的权益，构成事实违约，所以明洲公司无需向锦厦居委会缴纳2017年8月至2018年2月（至法院判决为止）的租金。三、锦厦居委会在关于多计租面积解释无法律依据。租赁合同书总则中约定，“甲方将位于锦厦一龙路的商业大厦（房地产权证号：粤房地证字第××号）出租给乙方所商业用途及经营商场及批发市场使用”，明确是按照房地产权证内容出租，就应按照该证的面积计算，锦厦居委会计租面积不符合双方合同约定，也无法律依据，必须退还锦厦居委会多计租金和利息。锦厦居委会对明洲公司的反诉答辩如下：一、明洲公司故意混淆法律关系，其主观意图有待考量。本案案由为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，本案涉及的主体仅为锦厦居委会和明洲公司，明洲公司清楚其中的法律关系，并在此前的（2016）粤1972民初8417号房屋租赁合同纠纷案件中没有异议。但在本案中，明洲公司却将无关的迎商公司、联凯公司、政府等无关的主体和法律关系牵扯进来。本案的法律关系非常清楚，就是因明洲公司拖欠本应支付给锦厦居委会的租金而引起的民事诉讼。至于明洲公司与迎商公司、联凯公司甚至政府之间的法律关系，不属于本案的审理范围，如明洲公司需向上述主体主张权利应当另案主张。二、锦厦居委会从未接管控制案涉租赁物，更未排除明洲公司的合同权利。三、明洲公司要求返还多计收的租金及利息的诉求，没有事实和法律依据，理由不充分。首先，关于租赁合同书约定的租赁面积与案涉租赁物的房地产权证显示的面积存在差异的问题，人民法院已在双方此前的（2016）粤1972民初8417号房屋租赁合同纠纷案件中查明。其次，明洲公司一直清楚知晓案涉租赁物的面积的实际情况，从未对此提出过异议。明洲公司的实际控制人林文寮先生，在案涉租赁物还未取得房地产权证的2003年开始，就已经以东莞市龙洲实业有限公司长安百货商场的名义承租案涉租赁物直到2010年成立明洲公司，其清楚知晓案涉租赁物的面积从未提出过异议；自2010年双方签订租赁合同书后，明洲公司之所以一直按照合同约定的面积缴纳租金，而并非以房地产权证记载的面积缴纳租金，明洲公司从未提出过异议，就是因为其清楚知晓案涉租赁物的实际租赁面积情况。再次，明洲公司实际使用的总面积超过39784平方米，远不止租赁合同书约定的37676平方米，还有案涉租赁物2108平方米的地下层及周围附属的空地一并由明洲公司使用，锦厦居委会从未另外收取过费用。第三人迎商公司陈述称：一、迎商公司与本案没有法律上的利害关系，本案与迎商公司无关，其不应成为本案诉讼当事人。本案案由为房屋租赁合同纠纷，是因明洲公司违约拖欠锦厦社区租金引起的民事诉讼，根据合同相对性，本案诉讼当事人为锦厦社区和明洲公司。迎商公司从未参与过锦厦社区和明洲公司因租赁合同而产生的法律关系当中。二、迎商公司未接管案涉租赁物和排除明洲公司的合同权利，明洲公司的陈述与事实不符。案涉租赁物是东莞市长安镇锦厦社区全体居民所有的物业。在次承租人联凯公司停止经营后，原负责场地安保和清洁的企业随即撤离，案涉租赁物一度处于没有安保和清洁的状况，导致经营环境恶劣甚至无法正常使用，且承租人明洲公司无法提供场地安保和清洁工作，导致案涉租赁物存在巨大的消防安全和财产安全隐患，加之承租商户因担心联凯公司收取的高额押金无法取回带来的激动情绪，如不尽快恢复案涉租赁物的正常使用，随时可能引发群众集体性时间，影响社会秩序的稳定。鉴于此，经与上级政府沟通后，为保障案涉租赁物的正常使用，稳定承租商户的情绪，维护社会秩序的和谐稳定，由迎商公司基于无因管理而为联凯公司就案涉租赁物提供场地安保、清洁和营业设备维修服务。以上情况已在迎商公司诉联凯公司无因管理案件中【案号：（2016）粤1972民初12454号】查明，现该案判决已生效，人民法院也已受理执行【案号：（2017）粤1972执11286号】。需要注意的是，迎商公司仅就案涉租赁物提供场地安保、清洁和营业设备维修服务，以恢复案涉租赁物的正常使用，迎商公司从未干涉过案涉租赁物的实际使用，更从未接管案涉租赁物和排除明洲公司的合同权利。迎商公司只是普通企业，没有权力也没有能力接管案涉租赁物和排除明洲公司的合同权利；事实上，案涉租赁物一直由明洲公司占有控制使用，不存在被接管和排除合同权利的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、原被告之间租赁合同的签订及内容。2010年12月22日，明洲公司和锦厦居委会签订《租赁合同书》，其中，明洲公司为承租方，锦厦居委会为出租方。双方在合同中约定如下内容：锦厦居委会将位于锦厦一龙路的商业大厦（房地产权证号：粤房地证字第××号）出租给明洲公司作商业用途及经营商场及批发市场使用，合同载明该商业大厦高五层，每层面积约7500平方米，五层总建筑面积共37676平方米，明洲公司在承租时已充分了解并知悉租赁物的房产证的登记情况及租赁物的使用用途、方位、面积、现有的设备、设施等现状等，明洲公司就此对租赁物的现状确认并无异议。租赁期限从2011年1月1日至2030年12月31日止，共20年。商业大厦一至五层（面积共37676平方米），从2011年1月1日起每月每平方米15元计算，第一至第四年租金价格不变，第五至第七年每月每平方米20元，从第八年至第十年每月每平方米25元，第十一年起每月每平方米30元，之后每三年递增10%。具体递增租金和时间如下：第一次租金：2011年1月1日至2014年12月31日，每平方米每月租金15元。第二次租金：2015年1月1日至2017年12月31日，每平方米每月租金20元。第三次租金：2018年1月1日至2020年12月31日，每平方米每月租金25元。第四次租金：2021年1月1日至2023年12月31日，每平方米每月租金30元。第五次租金：2024年1月1日至2026年12月31日，每平方米每月租金33元。第六次租金：2027年1月1日至2029年12月31日，每平方米每月租金36.3元。第七次租金：2030年1月1日至2030年12月31日，每平方米每月租金39.93元。签订合同时，明洲公司需向锦厦居委会缴交押金1000000元，合同押金到合同期满后，明洲公司无任何违约行为，并已将商业大厦交回给锦厦居委会之日起，锦厦居委会一个月之内无息退还给明洲公司。租金不包含税费，明洲公司如需开具税票，税费由明洲公司承担。明洲公司所缴付的租金，锦厦居委会只开具收据。租金从2011年1月1日起，明洲公司应在每月5日前将当月租金缴交给锦厦居委会，由明洲公司汇入到锦厦居委会指定账户。有关合同双方权利的约定。合同期内，如锦厦居委会将所有权转让给第三人，原租赁合同对新的租赁物所有权人和明洲公司继续有效；在租赁期内，明洲公司可将租赁物分租给第三者，本租赁合同对锦厦居委会和明洲公司继续有效，但明洲公司应将分租情况（即分租合同复印件）在一个月内通知并交付锦厦居委会。锦厦居委会对明洲公司正常合法使用租赁物的行为，不得以任何方式和借口进行干扰阻止。租赁物本身的结构安全问题，由锦厦居委会承担，对于维修保养责任而引起的，由负责维修保养方承担，如由于明洲公司使用原因造成的，由明洲公司承担责任。双方应在对方相关手续及事务办理过程中，互相配合，提供作为出租方或承租方应提供的相关手续的，任何一方不得无理拒绝。有关合同双方责任的约定。锦厦居委会负责提供出租租赁场地的《房地产权证》的复印件，租赁期内，如明洲公司没有违约，锦厦居委会不得以任何借口收回已租赁的物业，锦厦居委会应全力协助明洲公司办理经营及有关手续。对于属锦厦居委会维修的建筑物应在收到明洲公司维修通知15个工作日内进行维修；协助明洲公司对租赁物外围的城建管理及卫生管理，锦厦居委会如需增建、扩建需征得明洲公司同意后方可施工。明洲公司必须按时如数交付租金，依法经营，正常使用并爱护物业和各项设施，负责租赁物各项设备设施保修期后保养维修费用。明洲公司不得擅自改变租赁物的建筑结构和用途，如需改变原结构或设施的，应征得锦厦居委会同意后实施。有关违约责任。合同约定，双方应自觉履行本合同，若因其中一方违约而造成对方经济损失的，违约一方应承担对方一切经济损失。租赁期内，明洲公司须按时如数向锦厦居委会支付租金。如明洲公司逾期交付租金，锦厦居委会有权收取违约金（滞纳金）具体如下：明洲公司逾期一天到一个月交付租金，锦厦居委会有权按月租金5‰计算每日收取滞纳金；明洲公司逾期一个月零一天到二个月交付租金，锦厦居委会有权按月租金10‰每日加收滞纳金；明洲公司逾期二个月零一天到三个月交付租金，锦厦居委会有权按月租金15‰每日加收滞纳金；明洲公司逾期三个月零一天到四个月交付租金，锦厦居委会有权按月租金20‰每日加收滞纳金；如明洲公司拖欠租金累计超过四个月的，锦厦居委会有权解除本合同并收回租赁物，明洲公司还应交付拖欠的租金、滞纳金，并赔偿一年租金（按当年的租金赔偿）给锦厦居委会，锦厦居委会不作任何经济补偿，明洲公司无权取回押金，押金归锦厦居委会所有。经营期内，如明洲公司未经锦厦居委会同意，违背租赁合同有关分租的约定，则锦厦居委会有权解除本合同并收回租赁物，明洲公司并赔偿一年租金（按当年的租金赔偿），锦厦居委会不作任何经济补偿，明洲公司无权取回押金，押金归锦厦居委会所有。合同期限内，如锦厦居委会提出终止合同时，由锦厦居委会赔偿明洲公司所有损失；明洲公司提出终止合同时，锦厦居委会没收明洲公司合同押金，明洲公司在没有拖欠锦厦居委会租金的情况下，并且如果合同执行到未到五年的，明洲公司赔偿一年租金，满五年不到十年的明洲公司赔偿六个月租金；满十年不到二十年的赔偿三个月租金。同时，明洲公司投入的不动产归锦厦居委会所有。租赁合同书还约定，若发生地震、水灾、台风战争等不可抗拒事件导致租赁物损毁或造成损失的，无法使用的，双方均无需承担责任，合同自动终止；但租赁物可以维修的，则锦厦居委会应负责尽快维修，双方免除责任。维修期间，明洲公司免缴租金和其他相关费用，待租赁物恢复使用后继续计算租金和费用，合同有效期相应后延。若国家征用该土地时，双方必须无条件接受，属补偿大楼房屋损失的及锦厦居委会投资的赔偿费归锦厦居委会所有，属补偿明洲公司投资损失的赔偿费归明洲公司所有。2013年12月23日，锦厦居委会与明洲公司签订租赁合同补充协议书，载明鉴于明洲公司在未经锦厦居委会同意的情况下于2013年11月将原租赁物的东面扩大广告招牌，损坏了外墙大理石，同时在西面开了多个门口，将下地下仓库行车通道封闭改做人行道，内部改建拆除了手扶电梯等。双方补充协议如下：锦厦居委会同意明洲公司改造，但明洲公司设计图纸及施工方案应报锦厦居委会审批，批准后方能施工；签订补充协议书时，明洲公司需向锦厦居委会缴纳800000元作为今后恢复原貌的保证金。保证金到合同期满后，将商厦大楼改造部分恢复原貌，且经锦厦居委会验收通过后，保证金无息退还。二、有关案涉租赁物的情况。案涉租赁物已取得房地产权证，证号为粤房地证字第××号，登记权属人为原告，层数五层，建基面积7538.4平方米，建筑面积36352平方米。三、有关押金、租金的支付。明洲公司主张其在合同签订后向锦厦居委会一共支付了1800000元押金。锦厦居委会确认一共收到了明洲公司支付的1800000元，其中1000000元为租赁合同书约定的押金，800000元为补充协议书约定的恢复租赁物原貌的保证金。关于租金。锦厦居委会曾向本院起诉要求明洲公司支付2016年2月至2016年7月的租金4521120元及滞纳金，案号为（2016）粤1972民初8417号。在该案中，锦厦居委会亦是请求明洲公司按照合同约定的37676平方米支付租金。（2016）粤1972民初8417号判决明洲公司按照合同约定的37676平方米向锦厦居委会支付2016年2月至2016年7月的租金4521120元及滞纳金，现该判决已生效。四、有关合同约定面积与房产证面积差异。合同约定该商业大厦高五层，每层面积约7500平方米，五层总建筑面积共37676平方米。房产证登记的房屋情况为5层，建筑面积为36352平方米，土地面积为12835.01平方米。锦厦居委会称合同约定面积与房产证记载不同是因为房屋的实际面积比房产证上的面积多1000多平方米，该无证部分的面积锦厦居委会也有权收取租金，且从与龙洲百货的租赁合同开始，就是租赁合同上明确的实际面积，明洲公司之前均没有异议。明洲公司则称最初于2004年交付房屋时第五层尚未完工，无法丈量。案涉房屋的房地产权证于2005年8月17日颁发，锦厦居委会未将颁发后的房产证复印件出具给明洲公司看。一直到2016年8月明洲公司与苏宁电器的案件开庭，明洲公司要求锦厦居委会提交房产证的复印件才看到房产证上登记的面积。是锦厦居委会刻意隐瞒，明洲公司才不知情。锦厦居委会称案涉合同是在2010年签订的，当时也提供了房产证复印件给明洲公司。另外龙洲百货承租案涉房屋时，本案明洲公司的委托代理人林文寮就提出案涉房屋是工业用地，锦厦居委会也向其提供过案涉房屋的房产证复印件。明洲公司称，2008年那宗纠纷是调解的，林文寮没有仔细查看房产证上的登记信息，没有查看登记的房屋面积。五、关于明洲公司主张的迎商公司托管租赁物问题。明洲公司主张因案涉租赁物的次承租人联凯公司于2016年5月跑路后，迎商公司介入托管案涉租赁物，后迎商公司与锦厦居委会排除了明洲公司的作为承租人的合同权利，迎商公司与锦厦居委会予以否认。迎商公司主张系进行无因管理。已生效的(2016)粤1972民初12454号判决书认定迎商公司事实上为案涉租赁场地的义乌小商品城的正常经营进行了必要的管理和维护，并垫付了费用，并判决联凯公司向迎商公司支付聘请保安公司的费用249500元、聘请清洁公司的费用129500元、中央空调维修费26300元、电梯维修及保养费78240元、卷闸门维修费4700元、工人工资79000元。六、关于明洲公司主张的锦厦居委会拒绝履行合同约定的配合义务问题。明洲公司提交了落款日期2017年9月12日写给锦厦居委会的函，包括要求恢复迎商大厦周边路灯及天桥灯的函；落款日期为2017年11月24日的要求锦厦居委会开具转租证明并提供房屋所有人的营业执照复印件、身份证复印件、大厦竣工验收合格证、产权证明、出租权证明等。明洲公司主张锦厦居委会对于明洲公司的上述要求均没有配合，锦厦居委会予以否认，锦厦居委会提供了三份证明，内容系锦厦居委会出具给明洲公司的分租商户办理营业执照所用。七、关于诉求的释明。本院在庭前会议中告知明洲公司其第二项反诉请求已经过另案处理，本院在本案中不予处理。明洲公司对此表示清楚。本院对于锦厦居委会增加的要求明洲公司恢复原状的诉讼请求，在庭审中要求锦厦居委会在规定期限内以书面方式列明锦厦居委会主张的原状与案涉租赁物现状之间的差异，并告知如锦厦居委会逾期提交或不提交，则视为锦厦居委会对于要求明洲公司恢复原状的诉讼请求未能尽到相应的举证责任。锦厦居委会表示清楚，但其未在规定期限内提交上述书面说明。关于锦厦居委会主张的滞纳金。对于2016年8月至2017年8月的租金的滞纳金，锦厦居委会主张按照合同约定的标准从2016年8月6日起暂计至2017年8月31日为41210009元，现锦厦居委会自愿减少大部分滞纳金，只是主张相当于所欠租金总额30%的滞纳金2938728元。对于2017年9月至2018年1月的租金的滞纳金，锦厦居委会主张按照合同约定的标准从2017年9月6日起暂计至2018年1月31日为6815588元，现锦厦居委会自愿减少大部分滞纳金，只是主张相当于所欠租金总额30%的滞纳金1186794元。上述滞纳金均顺延至人民法院判决明洲公司支付租金之日止。关于明洲公司第五项反诉请求，明洲公司在庭审中称其以反诉状中的1324平方米差异为准，不以其提交的表格载明1325平方米为准。计算方法以其提交的表格为准。其提交的表格载明2011年1月至2014年12月，按每月每平方15元计算，2015年1月至2016年每月每平方按照20元计算，租金是交至2016年1月。八、其他。在本案中，明洲公司曾要求解除合同，称因锦厦居委会不提供转租证明，导致其无法经营使用。明洲公司尚未撤场，还有部分场地仍在出租，另联凯公司还遗留了部分长租户。明洲公司表示对于锦厦居委会要求解除合同的理由不同意，因为明洲公司不存在违约。但基于租赁期间锦厦居委会不配合出具转租证明等手续，导致明洲公司无法经营，锦厦居委会要求解除合同，明洲公司同意解除合同。另锦厦居委会关于要求解除合同的增加的诉讼请求的材料是于2018年1月24日送达至明洲公司。本院认为：锦厦居委会基于其与明洲公司之间的《租赁合同书》主张合同权利提起本案诉讼，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的租赁合同书系锦厦居委会与明洲公司的真实意思表示，未违背法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。明洲公司反诉无需向锦厦居委会支付2016年2月至2016年7月共6个月的租金4521120元及滞纳金，该反诉请求已经另案生效的（2016）粤1972民初8417号判决处理，故本院在本案中不再处理。对于解除合同，锦厦居委会起诉要求解除合同，明洲公司同意解除，但对解除的原因有异议。故本院认定双方租赁合同已于2018年1月24日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，锦厦居委会要求明洲公司返还案涉租赁物，本院予以支持。关于锦厦居委会要求恢复原状的诉讼请求。锦厦居委会未能按照本院要求在规定期限内提交有关其主张的租赁物原状与租赁物现状之间的书面说明，锦厦居委会该诉讼请求不明确，本院对锦厦居委会该诉讼请求在本案中不予处理。本案的争议焦点为：一、明洲公司应按照何面积支付租金；二、导致合同解除的原因应如何认定；三、锦厦居委会主张没收押金，要求赔偿一年租金应否支持；四、明洲公司应否支付2016年8月1日（含2016年8月1日）后的租金及滞纳金；焦点一、首先，根据该租赁合同书的约定和记载，明洲公司在承租时已充分了解并知悉租赁物的房产证的登记情况及租赁物的使用用途、方位、面积、现有的设备、设施等现状等，明洲公司就此对租赁物的现状确认并无异议。也就是说，根据该合同记载的内容，明洲公司在签订租赁合同书已经知晓房地产权证记载的面积和案涉租赁物的实际使用面积情况。其次，根据明洲公司提交的落款日期为2017年11月24日的要求锦厦居委会开具转租证明并提供房屋所有人的营业执照复印件、身份证复印件、大厦竣工验收合格证、产权证明、出租权证明等的函的内容可知，明洲公司将案涉租赁物分租给次承租人时，会要求锦厦居委会提供包括产权证明在内等相关文件，而案涉租赁合同书自2010年签订以来已履行多年，明洲公司已将案涉租赁物分租过给包括联凯公司等多家商户在内的经营主体。明洲公司称其是在2016年与苏宁公司发生纠纷时才要求锦厦居委会提交房地产权证复印件，知晓房屋面积与事实不符。再次，根据明洲公司与锦厦居委会于2013年12月23日签订的租赁合同补充协议书，载明鉴于明洲公司在未经锦厦居委会同意的情况下于2013年11月将原租赁物的东面扩大广告招牌，损坏了外墙大理石，同时在西面开了多个门口，将地下仓库行车通道封闭改做人行道的内容可知，明洲公司实际使用案涉租赁物并不限于案涉租赁物一至五楼。另，明洲公司自租赁合同书签订一直以来均是按照租赁合同书约定的计租面积37676平方米支付租金，另案生效的（2016）粤1972民初8417号判决也认定明洲公司须按照37676平方米支付租金。综上，本院认为，一方面，双方签订的租赁合同书明确约定计租面积为37676平方米，且明洲公司自签订租赁合同书以来一直按照合同约定的计租面积37676平米支付租金未提出异议，另一方面，明洲公司并未能举证证明其实际使用的租赁面积明显少于该合同约定的计租面积，另案生效的（2016）粤1972民初8417号判决也认定明洲公司须按照37676平方米支付租金。故本院认定明洲公司需按照租赁合同书约定的面积37676平方米支付租金。焦点二、根据生效的（2016）粤1972民初8417号判决。明洲公司拖欠锦厦居委会2016年2月至2016年7月租金4521120元及滞纳金。即明洲公司在锦厦居委会提起本案诉讼前已拖欠六个月租金，根据双方租赁合同书的约定，明洲公司已构成根本违约。依照租赁合同书有关违约责任的约定，如明洲公司拖欠租金累计超过四个月的，锦厦居委会有权解除本合同并收回租赁物，明洲公司还应交付拖欠的租金、滞纳金，并赔偿一年租金（按当年的租金赔偿）给锦厦居委会，锦厦居委会不作任何经济补偿，明洲公司无权取回押金，押金归锦厦居委会所有。故本院认定系明洲公司违约拖欠租金超过四个月，导致锦厦居委会依照合同约定要求解除合同，即导致合同解除的违约责任在于明洲公司违约拖欠租金。焦点三、如焦点二论述，本案系因明洲公司违约拖欠租金导致合同解除，明洲公司应依约承担违约责任。根据租赁合同书的约定，明洲公司无权取回押金1000000元，该押金应归锦厦居委会所有。另依照租赁合同书的约定，明洲公司并应按照当年即2016年的租金标准赔偿一年租金，即20元×37676平方米×12个月=9042240元。焦点四、明洲公司主张锦厦居委会和迎商公司剥夺了其作为承租人的合同权利，故明洲公司无需支付该时间的租金。但根据生效的（2016）粤1972民初12454号判决所认定的内容，系迎商公司在联凯公司跑路后，迎商公司为维护案涉租赁物的正常经营秩序，为联凯公司提供无因管理。明洲公司提交的其他证据也不足以证明锦厦居委会剥夺明洲公司作为承租人的合同权利。因此，明洲公司以锦厦居委会剥夺其合同权利拒绝支付租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。明洲公司至今为止并未将案涉租赁物返还给锦厦居委会，仍占有案涉租赁场地，故明洲公司应依照租赁合同约定向锦厦居委会支付租金。根据合同约定，2015年1月1日至2017年12月31日，每平方米每月租金20元；2018年1月1日至2020年12月31日，每平方米每月租金25元。故2016年8月1日至2017年8月31日的租金数额为：20元／月×37676平方米×13个月=9795760元；2017年9月1日至2018年1月31日的=的租金为：20元／月×37676平方米×4个月+25元／月×37676平方米×1个月=3955980元。二者合计为：9795760元+3955980元=13751740元。至于滞纳金，即为租赁合同约定逾期支付租金的违约金，明洲公司逾期支付租金，应当依照租赁合同的约定承担违约责任支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，当事人可以请求调整违约金。按照租赁合同书约定的违约金标准计算至2018年1月31日，从2016年8月1日至2018年1月31日期间，明洲公司所欠付的滞纳金达48025598元，已经远远超过明洲公司所欠的租金13751740元数额，因此，本院认定合同约定的违约金过高。本院认定，明洲公司逾期支付租金的滞纳金应以拖欠的租金为基数，按照年利率24%计算。其中，2016年8月1日至2017年8月31日的租金滞纳金为所欠的该段租金总额9795760元的30%为2938728元为限；自2017年9月1日起，以9795760元为基数，按照年利率24%计算至本判决确定明洲公司支付租金之日止，但总额以9795760元为限；2017年9月1日至2018年1月31日的滞纳金总额以为所欠的该段租金总额3955980元的30%为1186794元为限，自2018年2月1日起，以3955980元为基数，按照年利率24%计算至本判决确定明洲公司支付租金之日止，但总额以3955980元为限。锦厦居委会主张超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会与被告东莞市明洲商贸有限公司签订的《租赁合同书》于2018年1月24日已解除；二、限被告东莞市明洲商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于锦厦一龙路的案涉租赁物商业大厦（房地产权证号：粤房地证字第××号）返还给原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会；三、限被告东莞市明洲商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会支付2016年8月份至2017年8月份共13个月的租金9795760元；四、限被告东莞市明洲商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会支付2016年8月份至2017年8月份共13个月的租金9795760元的滞纳金：2016年8月至2017年8月各月租金的滞纳金均以当月租金数额753520元为基数，自当月6日起按照年利率24%计算，其中计算至2017年8月31日以2938728元为限；自2017年9月1日起，以9795760元为基数，按照年利率24%计算至本判决确定的被告东莞市明洲商贸有限公司支付租金之日止，但上述滞纳金总额以9795760元为限；五、限被告东莞市明洲商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会支付2017年9月至2018年1月份共5个月的租金共3955980元；六、限被告东莞市明洲商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会支付2017年9月至2018年1月份共5个月的租金共3955980元的滞纳金：2017年9月至2017年12月各月租金的滞纳金均以当月租金数额753520元为基数，自当月6日起按照年利率24%计算，2018年1月租金的滞纳金以当月租金数额941900元为基数，自当月6日起按照年利率24%计算，其中计算至2018年1月31日以1186794元为限；自2018年2月1日起，以3955980元为基数，按照年利率24%计算至本判决确定的被告东莞市明洲商贸有限公司支付租金之日止，但上述滞纳金总额以3955980元为限；七、确认原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会无需向被告东莞市明洲商贸有限公司退还被告东莞市明洲商贸有限公司依照2010年12月22日与原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会签订的《租赁合同书》缴纳的押金1000000元；八、限被告东莞市明洲商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会赔偿9042240元；九、驳回原告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会的其他诉讼请求；十、驳回被告东莞市明洲商贸有限公司的反诉请求。本案本诉受理费181398元（原告已预缴），反诉受理费80706元（被告已预缴），合计261474元，由原告承担10000元，被告承担251474元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  李慧霞人民陪审员  李秋月二〇一八年五月十七日书 记 员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。