广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0802民初890号原告：吴福钦，男，1988年3月13日出生，汉族，住廉江市，委托诉讼代理人：成君，男，1983年4月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：焦志兵，男，1973年2月19日出生，住湛江市赤坎区,被告：湛江市加禾房地产开发有限公司，住所地：湛江经济技开发区乐山西路3号2层202。法定代表人：庞阳富，执行董事委托诉讼代理人：吴华鑫，男，1992年9月8日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：杨颖婷，女，1994年3月10日出生，汉族，住广东省化州市，原告吴福钦与被告湛江市加禾房地产开发有限公司(下称加禾公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成君、焦志兵，被告的委托诉讼代理人杨颖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴福钦向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金22456.98���（违约金从2017年1月1日起计算到2018年4月2日实际交付房屋止）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月8日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买其所开发的位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额为491403元，被告于2015年9月8日和10月31日开具购房发票，原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八至十二条规定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。2016年12月18日，原告收到帝景金岸短息称无法按期交房，推迟到2017年3月1日交房。2016年12月31日，原告与部分业主前往售楼部和公司总部要求交房时，现场工作人员同样表示无法按期交房，并且不能出具公告和书面说明。被告违约事实明显，具体表现为：1、该商品房没有经验收合格；2、该商品房没有经综合验收合格；3、该商品房没有经分期综合验收合格；4、房屋符合交楼条件后没有通知业主收楼。被告已严重违反合同约定，根据合同的约定，被告应立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例支付违约金22456.98元[49.14元×违约天数，计算至2018年4月2日，共457天]。另外，一、台风“彩虹”是在2015年10月4日至7日发生的，但被告直到2016年12月18日才通过手机短信告知原告，称原告所购的商品房交房时间将顺延两个月。而被告应在2015年10月17日内通知买受人才符合合同约定，如此特超长438日才通知，严重违反该合同第八条关于交付期限的如下约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。根据此条的约定己明显表现被告以超长时间才告知买受人，据实不应予以延期。被告已严重违反合同约定，应���担延期交房的违约责任。二、被告顺延两个月后也没实现交付的承诺，继续延期好几个月后房屋才具备交付条件，被告承诺失约，缺乏诚信。三、被告又超长时间隐瞒是否能交付房屋，原告以为被告能按时交付，做好了喜悦收房的准备，结果在距离收房日还差13日时才通知原告不能交付房屋，被告侵犯了原告的知情权。四、在双方签订商品房买卖合同之前，涉案建筑工程早已封顶并己抵押给银行，说明涉案房屋的工程己大部分完成，距离交付时间有一年多，一年多时间应足够完成房屋的交付。据此，被告如不能按时交房，并不是因为建筑施工时间不够所造成的。若是，被告须提供证据证明建筑施工时间不够全部是因为台风影响所致。五、在台风发生之后，被告不能按时交房，但被告根本没有在合理期内提供证明给原告知晓，原告还以为能按时收房而高兴。六、被告既合同违约又通知承诺失约，致原告在精神和经济上造成损失的责任应由被告全部承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条（不可抗力的通知与证明）规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。为此，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，一、双方在履行合同过程中发生不可抗力，致使合同不能按期履行，不属违约，根据实际情况应准予延期履行2个月，延期后的交房时间为2017年3月1日。2015年8月13日，被告依法取得诉争房屋（帝景金岸海帆苑1号楼801房）所在1号楼的《广东省湛江市商品房预售许可证》。2015年9月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买诉争房屋，其中合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该��品房”。但是，在履行合同过程中，2015年10月4日，湛江市遭受特大台风“彩虹”的袭击，各行各业损失惨重，又由于帝景金岸楼盘临近海岸，加剧“彩虹”的破坏性，直接给当时正在施工的帝景金岸-海帆苑带来不可估量的损失。塔吊、施工梯等严重损坏无法使用，需另外购置安装，严重影响在建工程施工进度。另外，工人工棚及项目办公室全部摧毁，以致大量的施工文件被淋湿而无法使用，包括办理竣工验收等资料，需要重新向政府有关部门进行申报，严重阻碍整个项目的验收进度。基于实际情况，湛江市政府要求对台风“彩虹”前取得预售许可商品房项目竣工验收手续提出处理意见，湛江市房产管理局、湛江市房地产行业协会会同市住建局、规划局、国土资源局、环保局召开会议研究，2016年5月31日就处理意见向市政府请示（湛房报[2016]55号文），其中，建议批���延长交房时间二个月。其后，湛江市人民政府批准湛房报[2016]55号文的处理意见，于本案即批准延长交房时间二个月。《中华人民共和国民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”诉争的合同第8条中，也明确约定，如发生不可抗力，被告如逾期交房，属被告可免责情形。结合台风“彩虹”的特性及造成的损害程度，属于法律规定的不可抗力。由此，无论从法律规定，或是合同约定，发生了不可抗力，被告主张延期交房应予以��持。而对于台风“彩虹”造成的损害及影响，市政府专门就预售商品房竣工验收方面充分征求主管部门及相关部门的意见，相关部门会议研究后，确定为建议批准延长交房时间二个月，也属于合理期间。二、被告在合同约定的履行期限届满前，向全体购房人释明了确实不能按期交房及上述原因，交房时间需延长2个月，并致歉意。但因“彩虹”破坏力极大，修复重建工程量远远大于预期，考虑到市第八小学新校区建成，大部分业主为办理学位，强烈要求进场装修。为尊重业主的诉求，于3月4日通知全体购房者，被告免费提供水电，购房人可自愿提前进场装修。三、被告已于2017年5月18日完成帝景金岸居住小区海帆苑1号楼的竣工验收，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“具备下列第1条件，1、商品房经验收合格”涉案房屋已经实际具备交付房屋的条件。四、被告已于2017年7月13日通过邮政挂号信的方式向原告发出《收楼通知书》，通知原告到销售中心处办理涉案房屋的交付手续，且原告已于2017年7月15日收到该《收楼通知书》。被告已按约定履行书面通知义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。”原告迟延收房的责任由原告自行承担。综上，被告认为，尽管被告存在迟延履行，但由于发生不可抗力，迟延履行的合理期限受到法律保护，应当免责。原告主张被告自2017年1月1日起承担违约责任缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年9月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，总购房款491403元。二、商品房交付条件：该商品房已验收合格。三、被告应于2016年12月31日前将房屋交付原告使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起10日内告知原告的。四、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》中第七条“其他约定：1、买受人的通讯地址、联系电话等已记载于本合同中，出卖人发给买受人的任何通知均按合同载明的地址，以邮政的形式发出。如买受人的地址、电话等发生变化，应当在七日内以书面的形式通知出卖人，否则由此造成的邮寄错误，由买受人承担全部责任。出卖人发出的通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳为其为准）计算第五天（最后一日遇法定节假日的，顺延），无论买受人或其他授权代理人是否实际收到该通知，均视为该通知已送达买受人”。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款491403元。被告于2017年6月13日取得涉案建设工程的《竣工验收备案表》，原告于2018年4月2日收房。又查明，被告于2017年7月13日按照合同约定的地址将收楼通知书邮寄给原告，邮件送达记录显示吴有裕于2017年7月15日代收邮件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，根据合同约定，被告应在2016年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但是，在合同履行过程中，湛江于2015年10月4���发生了“彩虹”的特大台风，对于该台风的发生，被告不能预见、不能避免并不能克服，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，“彩虹”台风的发生应属不可抗力。虽被告未按合同约定在不可抗力发生之日起10日内告知原告，但该次台风的发生是众所周知的事实，且该不可抗力确实对建筑工程施工进度造成重大影响，故被告据此主张交房时间应予延长，本院予以采纳。但被告以湛江市房产管理局文件及湛江市人民政府办公室文件呈批表、文件处理表为证据，主张房屋的交房时间可延长二个月，依法无据，本院不予采纳。综合考虑“彩虹”台风对建筑工程行业造成的影响，本院酌情确定交房时间可延长一个月，即被告应于2017年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。被告没有按照合同约定交付房屋，因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告请求从2017年1月1日起计算违约金，本院不予支持。违约金应从本院确定交房之日即2017年1月31日之次日即2017年2月1日起计算。关于逾期交房天数的计算。被告于2017年6月13日取得涉案建设工程的《竣工验收备案表》，具备合同约定的交房条件。根据原、被告双方签订《合同补充协议》中第七条“其他约定：1、买受人的通讯地址、联系电话等已记载于本合同中，出卖人发给买受人的任何通知均按合同载明的地址，以邮政的形式发出。如买受人的地址、电话等发生变化，���当在七日内以书面的形式通知出卖人，否则由此造成的邮寄错误，由买受人承担全部责任。出卖人发出的通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳为其为准）计算第五天（最后一日遇法定节假日的，顺延），无论买受人或其他授权代理人是否实际收到该通知，均视为该通知已送达买受人”的约定，被告于2017年7月13日按合同约定的地址将收楼通知书交邮给邮局，故应视为原告于2017年7月17日收到通知。鉴于原告到被告处办理交付手续需要一定时间，本院酌情确认办理交付手续合理期间为5天。因此，本院确认逾期交付房屋时间应计至2017年7月22日。原告主张的违约金应从2017年2月1日起计算至2017年7月23日共计8452元（491403元×0.1‰×172天）。关于原告主张收房之后的逾期交房违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第���款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，被告已完成交付义务，原告主张被告交付的房屋未经验收合格，不符合法律规定及合同约定的问题，被告该违约责任属于瑕疵交付的违约责任，而不属于逾期交房的违约责任。原告如认为涉案商品房不具备交付条件造成其损害，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江市加禾房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金8452元给原告吴福钦。二、驳回原告吴福钦的其他诉���请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180.71元，由原告吴福钦负担112.71元，被告湛江市加禾房地产开发有限公司负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇一八年五月二十五日书记员  林 敏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。