宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0106民初654号 原告：宁夏华美汇特产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：韩光文，系公司总经理。 委托诉讼代理人：彭丽琴，宁夏兴业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵建宁，宁夏兴业律师事务所律师。 被告：刘英超，女，1985年6月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区 委托诉讼代理人：何永顺，宁夏国禾律师事务所律师。 原告宁夏华美汇特产有限公司与被告刘英超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵建宁，被告及其委托诉讼代理人何永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告刘英超与宁夏华美汇特产有限公司(宁夏特产商贸城)签订的《商铺租赁合同》;2.被告刘英超向宁夏华美汇特产有限公司返还位于银川某1、某2号商铺;3.被告刘英超向宁夏华美汇特产有限公司支付租金8352元、物业费2552元、违约金19656元(暂计算至2017年12月26日，此后以此标准计算至被告实际给付之日止)，以上共计30560元；4.本案全部诉讼费用由被告刘英超承担。事实和理由：宁夏特产商贸城工商登记注册名称为宁夏华美汇特产有限公司。2016年3月24日、2016年7月3日，宁夏特产商贸城与刘英超签订《商铺租赁合同》二份，约定甲方(宁夏特产商贸城)将位于银川某1、某2号商铺出租给乙方(刘英超)使用，经营范围为特产；租赁期限为三年，自2016年9月1日至2019年8月31日；租金为10000元/年，第2年开始每年递增，乙方应于每个租赁年度结束之前10日内交付下一年度的租金。合同另约定，如乙方迟延交付租金、物业费及其他应交费用，须向甲方按欠缴金额的日6%支付违约金；如乙方连续7日未能缴足租金或物业服务费及其他应缴之费的，甲方有权单方解除合同，收回店铺，信用保证金不予退还。合同签订后，原告将上述商铺交付被告使用，被告向原告交付第一年租金20000元及信用保证金2000元。现因被告未依约交付第二年租金，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告刘英超辩称，1.原告主体不适格，被告与宁夏特产商贸城（韩光文）形成租赁合同关系，原告对该合同不享有权利，无权向被告主张该合同项下的权利，请求法院依法驳回原告起诉；2.该合同属于无效合同，宁夏特产商贸城经被告查询该主体并不存在，该主体未经工商其他登记备案程序，不具有签约权，因该主体无诉讼以及签约主体资格，原告不享有任何民事行为能力，与被告签订的合同属于无效合同，合同自始不发生法律效力，也不存在支付租金、违约金等情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的二份《商铺租赁合同》，被告对该证据的真实性认可，对合法性及关联性、证明目的不认可，本院予以确认；原告提交的银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初5525号民事判决书、银川市中级人民法院（2017）宁01民终1516号民事判决书，系生效法律文书，本院予以确认；原告提交的《关于租赁房产的权益和责任归属的约定》、情况说明、关于《金凤新华联华美汇潮流广场商铺租赁合同》的补充协议、解除租赁合同通知书二份、天天快递邮寄单，该组证据相互印证，形成有效证据链条，本院予以确认。被告提交的《商铺租赁合同》、收据、企业信息查询单，原告对证据三性均无异议，本院予以确认；被告提交的照片不能达到其证明目的，本院不予采信；被告提交的《租赁合同》与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月26日、2016年7月3日，宁夏特产商贸城与被告刘英超签订《商铺租赁合同》二份，约定：甲方（宁夏特产商贸城）将坐落于银川商铺出租给乙方（刘英超）使用，乙方在该商铺经营的商铺名称为某1、某2，建筑面积均为20平方米，经营范围均为特产；以上二份合同均约定，租赁期限三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止；起租日起免一年物业费即2016年9月1日至2017年8月31日，在此期间，乙方免交物业费，免交物业费只属一次的优惠，并不适用任何续约或者延长租期，乙方须于免一年物业费满后，开始向甲方缴交物业费；2016年6月1日特产商贸城试营业，乙方在2016年9月1日特产商贸城开业前应正式对外开张营业，在特产商贸城开业一个月内不对外营业的，甲方有权单方解除本合同，店铺租金将不退还给乙方；商铺租金标准：租金以建筑面积计算，租金标准为1万元/年，乙方承租该商铺的租金每年为人民币1万元，从第2年开始每年在上一租约年租金基础上递增。第一年年租金为1万元，递增率0；第二年年租金为1.3万元，递增率为3000元；第三年年租金为1.6万元，递增率为6000元；租金支付方式：租金采取先付后租的方式按年支付，首付租金：乙方应于现金或刷卡支付；首付租金之外其他各期租金：乙方应于每个租赁年度结束之前10日内向甲方缴纳下一租赁年度的租金，乙方应主动到甲方指定的地点（特产商贸城办公室）缴纳当期租金或者通过银行转账将当期租金打入下述甲方指定银行账号（甲方指定银行账户到账视为乙方完成付款）；乙方在签订本合同时，应同时向甲方一次性交付信用保证金，作为乙方今后经营信用的押金，即商品质量保证和商品交易斤两的准确，该保证金不计利息，共计2000元；租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下甲方如数（不计利息）退还乙方；信用保证金的使用：如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、物业管理费、违约金或其他因乙方侵权、抵扣费用而应支付给甲方任何应付款项，甲方有权在书面通知乙方后，以扣留、没收等额的租赁保证金的方式冲抵相关款项；信用保证金的返还：租期届满或者合同解除时，在下列条件全部得到满足的情况下，甲方应将保证金全额无息退还给乙方：乙方已全部履行完其在本合同项下的所有义务；乙方已经向甲方交还该租赁商铺；乙方对甲方无任何财产损害或欠款；否则，甲方有权将该保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，在本合同约定期限内将剩余部分如数返还乙方；......；物业服务费以建筑面积计算，乙方租赁该商铺每年应缴的物业服务费4000元。物业服务费及其交付时间、方式依物业公司的规定或依据乙方与物业公司签订的具体合同。如乙方迟延缴交租金、物业服务费及其他应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额的6%支付违约金，如连续7天未能缴足租金或物业服务费及其他应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，信用保证金不予退还。 合同签订后，被告向宁夏特产商贸城缴纳某1、某2号商铺第一个租赁年度租赁费共计20000元及信用保证金共计2000元。宁夏特产商贸城后注册为宁夏华美汇特产有限公司。 本院认为，宁夏特产商贸城从事民事活动后注册为宁夏华美汇特产有限公司，宁夏特产商贸城的权利义务均应由原告宁夏华美汇特产有限公司概括承受，被告认为原告主体不适格的答辩意见不能成立。被告刘英超与原告宁夏华美汇特产有限公司（宁夏特产商贸城）签订的《商铺租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告刘英超未按合同约定向原告缴纳第二个租赁年度即2017年9月1日至2018年8月31日的租金及物业费，已构成违约，现原告按合同约定单方提出解除合同、收回店铺，故对原告主张的第一、二项诉请，本院均予以支持。2017年9月1日至2017年12月26日期间，某1、某2商铺的租赁费合计为8263.01元（13000元/年÷365天×116天×2个）；某1、某2号两个商铺的物业费共为2542.47元（4000元/年÷365天×116天×2个），均由被告支付给原告。2017年12月26日之后的租赁费、物业费按合同约定的标准继续计算，付至商铺实际返还之日。 双方在签订合同时，约定被告向原告一次性交付信用保证金2000元，作为被告今后经营信用的押金，即商品质量保证和商品交易斤两的准确，并约定该保证金租期届满后在被告无违约和无赔偿的前提下原告将如数退还，如被告未按合同约定支付租金、物业管理费、违约金等款项，原告有权以扣留、没收等额的租赁保证金的方式冲抵相关款项。故该信用保证金除作为商品质量、交易斤两保证外，还可用于冲抵租金、物业管理费。现原告并未举证证明被告存在商品质量、交易斤两方面的问题，在双方合同解除的前提下，对该信用保证金2000元本院用以冲抵被告应支付的租赁费，从被告应支付的租赁费中扣除。另双方在合同中虽另有被告违约则信用保证金不予退还或由原告没收的约定，但双方约定的违约金已足以弥补被告违约给原告造成的经济损失，该信用保证金不宜再按违约责任进行处理，对原告的相应主张本院不予支持。 因双方在合同中约定的欠缴金额每日6%的违约金及原告主张的每日0.6%的违约金均过高，本院酌情调整为每日万分之五，以应付租赁费为基数，于上一租赁期结束之日即2017年9月1日起算，算至原告暂主张的2017年12月26日，某1、某2号商铺违约金合计为1508元（13000元×0.05%×116天×2个）；2017年12月26日后的违约金继续计算至本判决确定的给付之日。 另关于被告提出原告主体不适格，被告与特产商贸城签订合同，韩光文系商铺租赁合同的实际签约人，合同的履行及催收、解除等行为均系韩光文实施，原告无权主张合同项下权利等答辩意见，因韩光文是以宁夏特产商贸城法定代表人的身份与原告签订《商铺租赁合同》，后正式注册成立宁夏华美汇特产有限公司后，亦担任公司法定代表人身份，其行为均系职务行为，对被告该项答辩意见本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告宁夏华美汇特产有限公司（宁夏特产商贸城）与被告刘英超签订的《商铺租赁合同》； 二、被告刘英超于判决书生效之日起十日内迁出银川某1、某2号商铺，并返还给原告宁夏华美汇特产有限公司； 三、被告刘英超于本判决生效后十日内支付原告宁夏华美汇特产有限公司自2017年9月1日至2017年12月26日期间某1、某2号商铺租赁费合计8263.01元，以信用保证金2000元冲抵后，再付6263.01元；物业费2542.47元、违约金1508元，合计10313.48元；2017年12月26日后的租赁费、物业费按上述标准继续计算，付至商铺实际返还之日；违约金按每日万分之五继续计算至本判决确定的给付之日止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费332元，由被告刘英超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  张丽萍 二〇一八年五月二日 书记员  王明俊 附：本判决适用的相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。