上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初4670号原告：上海凌陇实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：叶璟昕，总经理。委托诉讼代理人：冉军超，上海鼎城律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜旭东，上海鼎城律师事务所律师。被告：刘宏伟，男，1970年10月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海凌陇实业有限公司(以下简称凌陇公司)与被告刘宏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告凌陇公司的委托诉讼代理人冉军超、被告刘宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌陇公司向本院提出诉讼请求：1、确认凌陇公司与刘宏伟于2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》已于2016年3月31日终止履行；2、刘宏伟立即将上海市徐汇区天等路XXX号房屋返还给凌陇公司；3、刘宏伟按照3255元/月的标准向凌陇公司支付自2016年4月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。事实和理由：2011年3月22日，凌陇公司与上海市徐汇区天等路XXX号房屋的产权人上海市机械工业学校签订《协议书》一份，约定上海市机械工业学校将系争房屋出租给凌陇公司，租赁期限自2011年4月1日至2016年3月31日。2011年4月13日，凌陇公司与刘宏伟签订《房屋租赁合同》，凌陇公司将天等路XXX号中42.90平方米房屋在上海市机械工业学校同意的情况下转租给刘宏伟，租赁期限自2011年5月1日至2016年3月31日，前两年每月租金为3100元，自第三年起每月租金调整为3255元。合同还约定，到期后刘宏伟须无条件返还房屋，并不得提出任何补偿。因上海市机械工业学校在租赁期限届满前告知凌陇公司，期满后不再续签合同，故凌陇公司也告知了刘宏伟租赁期满将收回房屋，不再续签。但刘宏伟在租赁期满后一直不予搬离，占用至今。2017年5月，上海市机械工业学校因系争房屋的返还问题将凌陇公司起诉至法院，最终以民事调解书的形式明确凌陇公司须返还房屋并支付房屋使用费等。刘宏伟拒不搬离房屋的行为侵害了凌陇公司的合法权益，造成了巨大的经济损失，故凌陇公司诉至法院，请求判如所请。刘宏伟辩称，双方签订了租赁合同，但房屋不具有房管部门出具的商业用途的租赁许可证，也未取得房产证，故双方签订的租赁合同应为无效合同。2016年4月1日合同到期后，凌陇公司多次强调会继续租赁，但11月3日突然通知不再续约并责令立刻搬离，刘宏伟与凌陇公司、上海市机械工业学校多次协商希望延期回收房屋，但未能达成一致。上海市机械工业学校与凌陇公司擅自改变房屋用途，导致合同期满后无法续租，为租赁房屋，刘宏伟进行了大量投入，经营时间短资金无法收回，机器也已报废无法使用，造成了大量损失。本院认定事实如下：2011年4月13日，凌陇公司(出租方、甲方)与刘宏伟(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方出租给乙方的房屋座落在本市天等路XXX号，建筑面积42.90平方米(以下简称系争房屋)；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为洗衣店使用，并办理有关营业执照；房屋租赁期限自2011年5月1日起至2016年3月31日止；本合同到期后乙方须无条件地将房屋归还给甲方，并不得提出任何补偿，若双方有意向继续合作则另行签订租赁合同；该房屋月租金为3100元，年租金为37,200元，自第叁(年/月)起月租金调整为3255元，年租金为39,060元；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为3100元，租赁关系结束时甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担费用外，验收认可后，剩余部分无息归还乙方。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，双方按约履行义务。刘宏伟在系争房屋处设立了上海市徐汇区新侨干洗店开展经营活动。合同到期后，双方未签订新的租赁合同。刘宏伟仍继续使用系争房屋。刘宏伟未向凌陇公司支付自2016年4月1日起的费用。2016年10月27日，凌陇公司向刘宏伟等承租户发出书面通知，要求刘宏伟等于2016年12月30日前将商铺腾空，恢复原结构，归还凌陇公司。刘宏伟等接函后于2016年12月10日共同发函给上海市机械工业学校，表示其于2016年4月至10月期间，多次与凌陇公司协商要求续租，凌陇公司从未告知不再续租，现要求在二个月内腾空商铺并搬离，显然不合理，时间也太仓促；商铺存在前期装修等大量投入，造成投入成本收回困难、会员销售卡、库存商品无法销售处理的问题和部分转让费的问题；凌陇公司提出的免收部分租金和水电费，不足以弥补租户的全部损失，要求上海市机械工业学校给予合理说法和妥善的安置。2016年12月28日，凌陇公司对系争房屋实施断电，经协商两天后恢复供电；2017年2月14日，凌陇公司再次对系争房屋实施停水停电，至今未恢复。凌陇公司称，租户有私接水电的，所以还是正常在经营；刘宏伟称，2017年2月没有水电后，就不经营了，但其仍居住在系争房屋内。另查明，2002年12月24日，新侨职业技术学院(上海市机械工业学校)就天等路和丹棱路房屋申请编订临时门牌。上海市机械工业学校于2009年11月取得了天等465号学生辅助用房的建设工程规划许可证，2010年6月21日，该建设工程竣工档案验收合格。本案系争房屋系该建设工程中的一部分。原告从案外人上海市机械工业学校处租赁了包括系争房屋在内的天等路和丹棱路房屋。2017年7月3日，经本院主持调解，凌陇公司与上海市机械工业学校达成调解协议，确认双方之间的租赁协议于2016年3月31日终止，凌陇公司于2017年7月13日前向上海市机械工业学校返还包括系争房屋在内的房屋，并向上海市机械工业学校支付相应的使用费等。因刘宏伟未向凌陇公司返还系争房屋，凌陇公司遂向本院提出如上诉请。审理中，凌陇公司愿意返还刘宏伟保证金3100元。本院认为，凌陇公司与刘宏伟就系争房屋签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行。系争房屋系取得建设工程规划许可证建造的房屋，不是违章建筑，刘宏伟认为租赁合同因系争房屋未取得房产证及未办理租赁许可证而无效的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。租期届满后，双方未重新续签租赁合同，现凌陇公司主张双方租赁合同已于2016年3月31日终止履行，对此本院予以确认。刘宏伟理应在租期到期后将系争房屋返还给凌陇公司，逾期搬离房屋的，应支付占用房屋期间的使用费。因系争房屋被断电断水，刘宏伟无法正常使用系争房屋开展经营，故对凌陇公司主张的使用费，本院酌情减半。对凌陇公司收取的保证金，凌陇公司表示愿意返还，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认上海凌陇实业有限公司与刘宏伟2011年4月13日签订的房屋租赁合同于2016年3月31日终止履行；二、刘宏伟于本判决生效之日起十五日内将上海市徐汇区天等路XXX号建筑面积为42.90平方米房屋返还上海凌陇实业有限公司；三、刘宏伟于本判决生效之日起十五日内支付上海凌陇实业有限公司自2016年4月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋使用费，2016年4月1日起至2017年2月13日期间按每月3255元，自2017年2月14日起至实际搬离房屋之日止按每月1627.50元计算；四、上海凌陇实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还刘宏伟保证金3100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1573.76元，减半收取计786.88元，由上海凌陇实业有限公司负担186.88元，由刘宏伟负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一八年五月二十一日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。