江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣04民终821号上诉人(原审原告)：九江恒生化纤股份有限公司，住所地江西省九江市濂溪区蛤蟆石化纤厂内，统一社会信用代码913604007814727984。法定代表人：郑延杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人:王冬寒，江西开河律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵剑琴，江西开河律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陆允宏，男，1926年2月11日出生，汉族，住九江市，委托诉讼代理人：刘红云（系被告的儿媳妇），女，1968年11月23日出生，汉族，住址同上，上诉人九江恒生化纤股份有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人陆允宏返还原物纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人恒生公司上诉请求：一、撤销原判，请求二审法院判决被上诉人陆允宏将侵占的九江市甘棠南路81-85号201、602室房屋腾空返还给上诉人。二、判令被上诉人承担上诉费。事实和理由：一、上诉人是房屋的产权所有人，有权对房屋进行处理。上诉人取得房屋的所有权是依据九江市中级人民法院（2010）九中民一初字第9号民事调解书的调解协议获得了涉本案房屋的产权，作为房屋的产权所有人，有权对房屋进行占有、使用、收益、处分，这是宪法和物权法对于产权所有人赋予的法律权利，作为上诉人，对于涉案房屋进行处置是属于上诉人的正当权利，故上诉人对于房屋要求被上诉人迁让，属于正当合法的行为，应当受到法律保护。二、上诉人与被上诉人不存在合同关系，被上诉人理应迁让。上诉人于2011年4月26日，在涉案房屋处张贴了通告，在该通告中“保留原住户与恒生公司在原住屋房屋内的暂住关系”，原审法院对此理解为不知何种关系，上诉人表示难以理解，合同法确定双务合同的原则为等价、公平，而对于单务合同的类型归纳为赠与合同、归还原物的借用合同和无偿保管合同三种类型。结合合同法对上诉人与被上诉人的关系进行归纳，被上诉人对于房屋从未向上诉人缴纳过任何房租，也未向上诉人履行过任何义务，显然不能用任何双务合同的原则来将双方的关系进行归属，且上诉人与被上诉人的关系也无法用单务合同进行归纳。上诉人认为保留暂住关系是上诉人在取得房屋以后做出的通告内容，对于暂住关系按照词义理解和法律理解，都是表明属于暂时性的、短期的、非长期的行为，作为所有权人在通知被上诉人后，有权要求被上诉人搬离住所。综上，被上诉人目前的行为属于典型的无权占有，上诉人的合法权益已经受到了严重损害。被上诉人陆允宏辩称，一、恒生公司诉答辩人之间因公有住房承租权而产生的纠纷不属于人民法院民事案件受案范围，应依法不予受理或驳回恒生公司的起诉。二、诉争房产是答辩人的福利分房，化纤厂通过以物抵债将房屋抵给恒生公司的行为是无效的，恒生公司并没有取得诉争房屋的所有权。三、诉争房屋是1986年厂党委分配给答辩人的福利住房。答辩人在此居住了32年，进行了房屋装修，且户口也在房子内。该房屋也是唯一的一套福利住房，答辩人从未参加过房改。四、上诉人称在2011年4月26日张贴了公告，答辩人从未看过此通知，即便看过也不认可，答辩人是九江化纤厂的职工，与恒生公司没有任何关系。综上，恒生公司的请求毫无道理，应予驳回。恒生公司向一审法院起诉请求：判决被告将侵占的九江市甘棠南路81-85号201、602室房屋腾空返还给原告。原审法院经审理查明，本案诉讼前，原告恒生公司于2014年将化纤厂列为被告、陆允宏列为第三人，提起合同纠纷诉讼，诉请：1、要求化纤厂履行2011年1月12日的以物抵债协议约定的给付义务，2、要求陆允宏从81-85号201、602室搬出并将该房交付恒生公司。该案经九江市庐山区人民法院一审、再审、九江市中级人民法院（下称九江中院）二审，后九江中院于2016年7月26日作出（2016）赣04民再22号终审判决，驳回了原告恒生公司的诉讼请求，并认定了以下事实：2010年，九江中院受理恒生公司与化纤厂债权转让合同纠纷一案，在审理过程中，九江中院依据江西长信资产评估有限公司的评估报告(评估结论为化纤厂拟处置资产评估净值为7083.08万元，其中，涉案的81-85号房屋评估净值为534.87万元)，于2010年7月15日作出财产保全裁定：查封化纤厂价值7083万元的财产。后该案双方当事人在九江中院的主持下进行调解，化纤厂表示同意按照相关法律规定和(九江)市政府2009年10月10日专题会议相关精神，依法以资抵债，支持帮助恒生公司依法重组并购;参与调解活动的庐山区国资办、庐山区法制办人员一并在调解笔录上签名。2010年7月23日，九江中院对该案作出(2010)九中民二初字第9号民事调解书,确认了恒生公司与化纤厂自愿达成的如下调解协议:一、化纤厂于签收调解书之日起十日内向恒生公司支付欠款7083万元;二、案件受理费395950元，减半收取197975元，财产保全费5000元，共计202975元，由双方当事人各自承担101487.5元。上述调解书生效后，江西省浔城拍卖行有限公司受化纤厂的委托对该厂评估价值为7083.08万元的处置资产进行拍卖，但因拍卖标的地处偏远、交通不便而无人问津，该次拍卖流拍。2011年1月12日，恒生公司与化纤厂签订“以物抵债协议”，双方约定:化纤厂以评估价值7083万元的资产作价向恒生公司抵偿债务;双方按资产评估报告所列资产及价值作为抵债物直接进行交接，不再另作交接单。2011年4月26日，恒生公司在江西省××××北公证处工作人员的公证下，在81-85号房屋各处张贴由该公司和化纤厂分别发布的《通告》。化纤厂《通告》内容为:该房已由化纤厂抵债给恒生公司，恒生公司是房屋实际所有人，请房屋内原住户与恒生公司联系房屋相关事项。恒生公司《通告》内容为:1.该房已由化纤厂抵债给恒生公司，恒生公司是房屋实际所有人;2.房屋内原住户与恒生公司在原住房屋范围内仅保留暂住关系，未经恒生公司书面特别同意，原住户除自行搬离之外，不得对原住房屋及设施进行任何处置;擅自处置的，恒生公司一律不予认可，并将对相关人员采取法律行动，接受擅自处置的第三人如受损失，与恒生公司无关。2012年4月20日，恒生公司和化纤厂签订“债务抵偿补充协议”，协议约定:双方根据81-85号房屋(也即化纤厂办事处房产)重新评估价值678.41万元(见江西同致房地产土地估价咨询有限公司评估报告，该价值已包含划拨用地改为出让用地应补交的土地出让金价格)抵偿对应债务并调整帐务，化纤厂配合恒生公司完成该房产权和土地的过户手续。2012年7月27日，恒生公司取得81-85号房屋房权证。2014年2月13日，恒生公司取得该房屋新房权证并于2014年9月1日取得该房屋土地使用权证(载明的土地使用权类型为出让)。陆允宏系化纤厂原职工，长期租住在81-85号房屋201、602室，化纤厂改制重组前向该厂交纳房租等费用，后未再交纳房租，水电费等自行向供应企业交纳。恒生公司名称2013年由“九江恒生化纤有限公司”变更为“九江恒生化纤股份有限公司”。原审法院认为，九江中院于2016年7月26日作出（2016）赣04民再22号终审判决，已发生法律效力。该生效判决已查明被告陆允宏与化纤厂之间系房屋租赁合同关系，并认定原告恒生公司与化纤厂于2011年1月12日达成的“以物抵债协议”合法有效。原告恒生公司依据该“以物抵债协议”经法定程序依法取得81-85号房屋房权证，系该房屋合法所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利。2011年4月26日，原告恒生公司在81-85号房屋各处张贴《通告》“保留原住户与恒生公司在原住房屋范围内暂住关系”，此系原告自愿处分行为，即本案被告陆允宏继续居住在该房屋内已得到所有权人同意，故被告陆允宏占有使用该房屋具有约定依据，属有权占有。虽然双方未明确“保留暂住关系”为何种合同关系，但原告要求被告腾房，应基于该合同关系终止或解除的前提之下。在双方未明确该合同关系性质及其存续期限、且原告未提前通知解除的情况下，被告对该房屋的占有行为合法，故本院对原告要求被告腾房的诉请不予支持。为此，依照《中国人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、第二百四十一条之规定，判决：驳回原告九江恒生化纤股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告九江恒生化纤股份有限公司负担。二审审理期间，上诉人提供新证据：九江市庐山区工业和信息化委员会【2014】13号文件复印件一份，证明目的是诉争房屋不属于房改政策范围，且已通过以物抵债的方式抵给了上诉人并办理了房屋产权证。对该证据，被上诉人质证不予认可。被上诉人提交新证据：九江市规划管理处建筑工程068号许可证复印件一份及房产证（九房权证浔字第××号）复印件一份，证明目的是被上诉人房屋的用途是成套住宅。上诉人质证认为该证据与本案无关。本院认为，上诉人恒生公司经法定程序依法取得81-85号房屋所有权证书，系该房屋合法的所有权人。因恒生公司于2011年4月26日在81-85号房屋各处张贴《通告》“保留原住户与恒生公司在原住房屋范围内暂住关系”，故被上诉人陆允宏继续居住在该房屋内已得到所有权人同意。因被上诉人陆允宏在上诉人恒生公司取得该房屋所有权之前是作为该房屋原所有权人（化纤厂）单位职工租住该房，故其居住该房有一定历史原因。上诉人恒生公司上诉提出上诉人是房屋的产权所有人，有权对房屋进行处理，上诉人与被上诉人不存在合同关系，被上诉人理应腾空房屋。经查，虽然上诉人恒生公司是房屋的产权所有人，但上诉人在办理房屋所有权证后曾允许被上诉人暂住该房屋，且被上诉人居住该房屋有一定历史原因，故上诉人在未就暂住期限及遗留问题等相关事宜进一步明确的情况下，要求被上诉人陆允宏搬离、返还房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人九江恒生化纤股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 薇审判员 罗柳军审判员 罗 乐二〇一八年五月二日书记员 王 康