江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初3495号原告：上海绿地集团江西申江置业有限公司，住所地：南昌市红谷滩中心区B-6地块，统一社会信用代码：91360125674972850N。法定代表人：任虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈满生，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200520979964。委托诉讼代理人：赖江波，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201710762397。被告：杨骏，男，1973年11月19日生，汉族，住上海市卢湾区。被告：黄继红，女，1976年6月9日生，汉族，住上海市长宁区。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司与被告杨骏、黄继红商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员陈明担任审判长的合议庭，2017年6月19日依法变更为由审判员廖如荣担任审判长，人民陪审员付美丽、李萍参加的合议庭，并公开开庭进行了审理。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司的委托诉讼代理人陈满生到庭参加诉讼，被告杨骏、黄继红经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告杨骏签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号为：1000359935）；2.判令被告向原告支付违约金26301.975元；3.判令被告偿还原告代偿款30355.82元、代偿款违约金6071.164元（代偿款及违约金以最终代偿金额为准计算，代偿款及违约金暂算至2015年12月29日，请求判决计算至实际支付之日止）及相关费用损失31360元；4.本案诉讼费用等全部由被告承担。原告当庭撤回第三项要求判令被告偿还原告代偿款30355.82元、代偿款违约金6071.164元及相关费用损失31360元的诉请。事实与理由：2013年6月18日，原告与被告杨骏签订了一份《南昌市商品房买卖合同》（合同编号为：1000359935）。合同约定被告杨骏购买原告开发的绿地中央广场A1#办公楼37层3701室房屋，房屋总价为5260395元。同年7月11日，被告杨骏和原告及中信银行股份有限公司南昌分行（以下简称中信银行南昌分行）签订了一份《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》。合同约定：杨骏向中信银行南昌分行贷款，贷款金额为263万元，被告与其妻子黄继红以购买的上述房屋提供抵押担保（未办理抵押登记），原告作为保证人为上述借款提供阶段性连带保证担保。因被告连续逾期还款，截止2015年12月29日，原告按约向中信银行南昌分行代偿借款本息共计30355.82元。2016年5月，原告向被告送达《代偿通知书》，但被告至今未支付原告代偿款及相应的违约金。因被告的行为严重影响中信银行南昌分行的信贷资金安全，现中信银行南昌分行决定提前收回全部贷款，并向南昌市西湖区人民法院提起诉讼要求被告杨骏、黄继红立即偿还剩余贷款本金及相应利息，并诉请上海绿地集团江西申江置业有限公司对剩余贷款本息承担阶段性保证责任。截止2017年12月原告为被告代偿借款本金及利息等共计6246571.11元（八套房屋按揭代偿合计金额）。被告杨骏、黄继红未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的商品房买卖合同、（2016）赣0103民初1472号民事判决书、逾期贷款协助催收函、情况说明、邮政快递单、代偿凭证等证据，本院认定事实如下：2013年6月18日，上海绿地集团江西申江置业有限公司和杨骏签订《南昌市商品房买卖合同》，约定出卖人上海绿地集团江西申江置业有限公司将绿地中央广场A1#办公楼37层3701室房屋出售给杨骏，建筑面积252.6平方米（预测面积）。合同第四条约定：出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款：该商品房单价为每平方米20825元，总金额为5260395元，出卖人不得再向买受人价外收费。第六条约定：买受人按银行按揭方式付款；买受人应于2013年6月18日前支付房款2630395元整，剩余房款应于2013年6月30日前付清263万元整，逾期视同违约。第七条约定：第一款约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。第二款约定，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第一条约定：买卖双方签约生效后，非卖方原因，买方单方提出解除合同，须征得卖方书面同意。如卖方同意解除合同的，买方应向卖方支付总房款的30%的违约金，如卖方损失超过违约金的，由买方补足。买受人行使退房权时，必须在合同约定的交房之前提出，否则视为放弃该项权利。第三条约定：补充本合同第六条：买受人承诺：本人支付给出卖人的本合同约定的所有房款属于自有且无任何可能被司法机关追溯，如买受人已支付出卖人的本合同约定应交房款资金被司法机关追溯或产生其他风险，买受人同意出卖人有权单方面解除本合同及处理该物业，并赔偿出卖人由此产生的一切经济损失。第四条约定：补充本合同第七条：买方支付房款若采用银行贷款的：1、若买方自行办理银行贷款，卖方不作担保；同时银行未按照合同约定的期限代买方向卖方付款的，视为买方未按照合同约定付款；2、买方委托卖方代为办理有关贷款手续，则买方应严格按照卖方或银行通知的时间办理相关手续，缴纳相关费用。如因买方原因造成银行未按合同约定的期限代买方向卖方付款的，仍视为买方未按照合同约定付款；3、卖方担保期内若买方拖欠偿还银行的贷款本息，利息及相关费用而致卖方代为偿还的，买方应在卖方通知之日起十日内按全额返还卖方代付款及该项款额外20%的违约金；如卖方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿；若买方未按规定时间支付，卖方有权按合同第七条第一款执行；4、买方办理公积金贷款，若因买方原因未能获准房贷，则买方需在合同约定期限内无条件接受商业贷款或一次性付款方式向卖方支付剩余房款，否则视为买方未按合同约定付款。第十条约定：解除合同约定：1、卖方根据本合同第七条行使单方面解除合同的，卖方应书面告知买方，买方应支付卖方本合同金额0.5%的解除合同违约金，及逾期应付款金额日万分之壹的逾期违约金。2、买方根据本合同第九条（指所购房屋延期交付）行使单方面解除合同的，应当在卖方逾期交房30天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。3、买方根据合同第十五条（指卖方原因导致买方所购房屋权属登记逾期）行使单方面解除合同的，应在卖方逾期180天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。2013年7月11日，中信银行股份有限公司南昌分行与杨骏、上海绿地集团江西申江置业有限公司签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（被告黄继红在抵押物共有人签字处签名）。合同约定，杨骏向中信银行股份有限公司南昌分行贷款263万元，用于购买绿地中央广场A1#办公楼37层3701室房屋，贷款年利率为7.205%，贷款期限120个月，自2013年7月11日起到2023年7月11日止。合同项下贷款采用受托支付方式，杨骏委托和授权中信银行股份有限公司南昌分行将贷款划入上海绿地集团江西申江置业有限公司账户。第八条约定：抵押加阶段性保证指杨骏同意将合同项下贷款资金所购房屋抵押给中信银行股份有限公司南昌分行，以作为杨骏偿还合同项下贷款的担保。对杨骏取得该房屋的所有权证并办妥中信银行股份有限公司南昌分行为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有杨骏应付款项，上海绿地集团江西申江置业有限公司承担连带责任保证。担保范围包括本合同项下贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金；为实现债权及担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）等。本案所涉绿地中央广场A1#办公楼37层3701室房屋已于2013年6月在南昌市××商品化办公室办理备案登记，登记卖方为上海绿地集团江西申江置业有限公司，买方为杨骏，合同总金额为5260395元。在中信银行股份有限公司南昌分行下发贷款后，杨骏未能在约定时间偿还借款及利息。南昌市西湖区人民法院审理的中信银行股份有限公司南昌分行诉杨骏、黄继红、南昌万雍建筑工程有限公司、上海绿地集团江西申江置业有限公司金融借款合同纠纷一案，于2017年2月3日作出（2016）赣0103民初1472号民事判决，判决内容为：一、解除中信银行股份有限公司南昌分行与杨骏、上海绿地集团江西申江置业有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》；二、杨骏、黄继红在判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司南昌分行偿还借款本金1916625.4元、利息5739.23元及从2017年1月11日起至全部贷款本息还清之日止的利息、罚息；三、南昌万雍建筑工程有限公司、上海绿地集团江西申江置业有限公司对杨骏、黄继红上述债务承担连带清偿责任。保证人承担担保责任后，有权向债务人及其他保证人进行追偿；四、驳回中信银行股份有限公司南昌分行的其他诉讼请求。上海绿地集团江西申江置业有限公司为此代为偿还杨骏、黄继红的部分按揭贷款本息。本院认为，尽管合同的约定解除权优于法定解除，但不得滥用，不得违反法律的强制性规定。本案虽存在被告逾期归还按揭贷款本息从而导致上海绿地集团江西申江置业有限公司代为偿还部分按揭贷款本息的情形，但原告的清偿行为不能等同于被告欠原告购房款的行为，原告的清偿行为系代被告所为，清偿仅意味着本案所涉《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的履行及被告应按该《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第3项的约定将清偿款项返还给原告并向原告支付该项款额外20%的违约金。至于原告庭审中提出的杨骏、黄继红还未付清首付款的问题，由于被告未应诉举证且原告未在本案中主张，故本院不作认定。根据上海绿地集团江西申江置业有限公司的举证，应认定杨骏、黄继红基本履行完毕本案所涉《南昌市商品房买卖合同》约定的付款义务，在此情形下，原告依据本案所涉《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第3项关于原告承担了代偿义务而享有合同解除权的约定解除合同不利于维护合同的稳定性和交易安全，易损害第三人的利益，故对原告要求判决解除原告与被告2013年6月18日签订的编号为1000359935的商品房买卖合同及判决依法撤销该合同在南昌市房产管理局的备案及判决被告承担按累计应付款的0.5%计算的解约违约金26301.975元的诉请，本院不予支持。对于原告要求判令被告偿还原告代偿款30355.82元、代偿款违约金6071.164元及相关费用损失31360元的诉请，因原告已在诉讼过程中撤回该项诉请，本案不予处理，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告上海绿地集团江西申江置业有限公司的诉讼请求。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司预交的案件受理费49280元、财产保全费5000元，由原告上海绿地集团江西申江置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  付美丽人民陪审员  李 萍二〇一八年五月十一日书 记 员  杨 茜附：相关法律条文及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。