广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0203民初817号原告：李路娇，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：黄伟明，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德政，广东秦唐律师事务所律师。被告：陈永富，住韶关市曲江区。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。第三人：武江区珈华置业房屋中介服务部。经营场所：韶关市武江区新华南路粉末冶金厂内第18幢首层19号商铺。经营者：江峰，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：黄扬军，该服务部员工。原告李路娇与被告陈永富、第三人武江区珈华置业房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李路娇及其委托诉讼代理人刘德政，被告陈永富的委托诉讼代理人刘丹丹，第三人武江区珈华置业房屋中介服务部的经营者江峰及其委托诉讼代理人黄扬军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李路娇向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年9月27日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告支付违约定金33000元；3、依法判决被告向原告退返购房款70000元及滞纳金（滞纳金以70000元为基数，自2018年2月1日起按每日5‰计算至实际清偿之日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月27日，在第三人的居间介绍下，原告与被告签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于韶关市武江区××大道××房，购房款为613000元。合同签订后，原告依约向被告支付了前期购房款138000元，其中33000元为购房定金，后因被告迟迟不办过户手续，双方协商解除《房地产买卖合同》，被告承诺退还138000元原告已支付的购房款，被告于2017年12月30日退还了包括定金在内的其中68000元，因被告违约适用定金罚则的33000元及余款70000元被告仍未支付，被告在收据中承诺于2018年1月31日前如数退还剩余购房款70000元，如逾期按每日5‰支付违约金。现退款期限早已超过，但经原告多次催促被告仍未归还。综上所述，被告长期未予退还原告购房款的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此诉至法院，请求法院判如所请。诉讼过程中，原告李路娇变更第三项诉讼请求为“依法判决被告向原告退返购房款65000元及滞纳金（滞纳金以65000元为基数，自2018年2月1日起按每日5‰计算至实际清偿之日）。”被告陈永富辩称，一、同意解除原、被告于2017年9月27日签订的《房地产买卖合同》。事实上，原、被告已于2017年12月30日达成解除合同的合意，被告已向原告退回购房款68000元。二、原、被告签订《房地产买卖合同》后，原告向被告现金支付购房定金33000元，转账支付第一期购房款100000元，合计支付购房款133000元，并非原告所述的138000元。三、原告未按照《房地产买卖合同》第4条：“……第二期房款人民币柒万元（￥70000）整在30个工作日内支付给甲方……”的约定履行支付第二期房款的义务，且经被告多次催促，原告均未履行支付义务，原告的违约行为是导致合同解除的根本原因。根据合同第7条的约定，原告所交的购房定金33000元不予退还。因此，被告仅剩余32000元购房款未向原告返还。综上，请求法院查明事实，驳回原告不合理的诉讼请求。第三人武江区珈华置业房屋中介服务部对原告起诉的事实理由和请求无意见。经审理查明：2017年9月27日，被告陈永富（甲方）与原告李路娇（乙方）以及第三人武江区珈华置业房屋中介服务部（丙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：“1、甲方自愿将位于韶关市武江区××大道××房，房产证登记建筑面积为91.01平方米（以实际测绘结果为准）的房屋卖给乙方所有，乙方对甲方该房屋已充分了解并愿意购买。2、甲、乙双方商定成交总价为人民币陆拾壹万叁仟元整（￥613000元）；该成交价格包括该房屋水、电、管道煤气、有线电视等使用权及现有房屋内的装修设备。……4、付款方式：甲、乙双方在签订本合同后，乙方支付给甲方定金人民币叁万叁仟元整（￥33000元）。甲方在签订合同的当天应存放押金人民币叁仟元整（￥3000元）在中介方，留待双方交楼之日由乙方确认甲方已付清该物业之前的水、电、煤气、管理费、有线电视等费用后，押金无息返还给甲方。乙方在支付定金120个工作日内，甲乙双方即办理房屋买卖手续，双方不得拖延，双方在韶关市不动产登记中心办理过户，乙方将第一期房款人民币壹拾万元（￥100000元）整于签订合同15个工作日内支付给甲方，第二期房款人民币柒万元（￥70000元）整在30个工作日内支付给甲方，剩余人民币肆拾壹万元整（￥410000元）在银行做贷款按揭，交易成功上述定金人民币叁万叁仟元整（￥33000元）用作购房款。5、交房时间为收齐房款当天，交房前甲方负责缴清由自己使用的水电费、电视费、物业管理费等费用。甲方负责保持房屋配套设施的完整，及交付清该房屋的全部使用权给乙方。在双方签好合同，收付定金后，乙方即支付丙方咨询劳务费、按揭服务费合计人民币壹万陆仟叁佰元整（￥16300元）。……7、悔约责任：甲、乙双方签订本合同后，如甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将所收定金退还给乙方，另赔偿乙方所交定金的一倍悔约金；如乙方中途悔约，则乙方所交定金不予退回作悔约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由悔约一方向对方给付房地产交易价款千分之五的悔约金。不论甲方或是乙方违约，违约方应按已收定金的50%付给丙方以作为违约金。已经支付办证费用、加急费用、咨询劳务费、按揭服务费由悔约方赔偿。由于政策原因造成的税费变化与丙方无关。……”签订上述合同当天，原告以转账形式向被告支付了100000元购房款，原告另于2017年9月23日向被告支付了定金33000元。现原告以一份内容为：“今收到陈永富退还李路娇购买韶关市武江区XX房购房款陆万捌仟元整（￥68000.00元），总房款壹拾叁万捌仟元整（￥138000.00元）剩余柒万元整（￥70000.00元）于2018年1月31日之前退还给李路娇，如逾期按每日5‰作为违约金，结清退款后双方签订购房合同失效无用，特立此据。此款陆万捌仟元整（￥68000.00元）由冯锦清代付。备注：此收据一式两份。收款人：李路娇，2017年12月30日”的《收据》主张被告未按约定如期退款而提起本案诉讼。关于《收据》的形成，原告称系因被告不配合办理房屋过户手续，故原、被告双方协商解除了双方签订的上述《房地产买卖合同》，并对解除《房地产买卖合同》后购房款的退还及违约责任协商一致并在第三人工作人员的见证下形成了《收据》的内容，《收据》中所载的总房款138000元实际只有133000元为购房款，另5000元为因涉案房屋未能成功交易由被告作为利息补偿给原告，该《收据》由第三人工作人员根据原、被告双方协商的内容打印出来由原、被告各执一份。第三人对《收据》的形成的陈述与原告的陈述一致，并称被告在涉案房屋交易过程中包括协商《收据》中的内容均由冯伟强出面处理。被告称不清楚《收据》的内容，但认可其与原告已于2017年12月底协商一致解除了《房地产买卖合同》，并认可其委托冯伟强出面协商、办理涉案房屋买卖事宜以及协商解除合同、退回购房款事宜，其于2017年12月30日原告出具《收据》当天即知晓冯锦清（被告称系冯伟强父亲）退回了68000元给原告，但称系因原告未按约定支付第二期房款而协商解除了合同，并主张双方协商因原告违约故其支付的33000元定金不予退还，其仅需退回100000元购房款给被告。被告对其陈述的解除合同的原因及解除合同后如何退还购房款的约定未提供证据予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原、被告双方对各自所主张的事实均负有举证责任。本案中，被告认可其已与原告协商解除了双方签订的《房地产买卖合同》，且在2017年12月30日即《收据》的落款日期当天即知道其委托办理涉案房屋买卖及解除合同等事宜的受托人冯伟强向原告退回68000元的事实，但其对其主张的系因原告违约导致双方协商解除合同且不予退还定金的事实未提供任何证据予以证明。而原告与第三人对于《收据》的形成的陈述一致，且被告并未提供证据推翻该《收据》，故本院对该《收据》予以采信。该《收据》的内容系对解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》后购房款的退还等所进行的约定，即原、被告双方最迟于2017年12月30日即已协商一致解除了双方签订的《房地产买卖合同》，现原告主张解除其与被告于2017年9月27日签订的《房地产买卖合同》，因该《房地产买卖合同》业已解除，故本院对原告的该项诉讼请求不再作处理。至于原告主张被告向原告支付违约定金33000元的请求，因原、被告已在《收据》中对解除合同后的双方的权利义务进行约定，其中并无关于支付违约定金的内容，故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告共向被告支付了133000元购房款，扣减被告已退还的68000元，尚有65000元未按照约定的期限退还，现原告主张被告予以退还的请求有事实和法律依据，本院予以支持。因被告未按约定于2018年1月31日前清退购房款给原告，按照约定被告应向原告计付违约金，但因约定的按日5‰的违约金计算标准过高，且原告未提供证据证明因被告未能如期退款所造成的损失，故本院予以调整为从2018年2月1日起以月利率2%计付违约金至本判决确定的履行之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈永富应于本判决发生法律效力之日起十日内清退购房款65000元及违约金（违约金的计算：以65000元从2018年2月1日起按月利率2%计付至本判决确定的履行之日止）给原告李路娇；二、驳回原告李路娇的其他诉讼请求。案件受理费2360元，减半收取1180元，由原告李路娇负担467.5元，被告陈永富负担712.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  张明华二〇一八年五月二十三日书记员  凌嘉华