准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0622民初4351号原告（执行案外人）：包头北方华安置业有限责任公司，住所地内蒙古包头市青山区呼得木林大街****，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘德龙，系该公司董事长。委托代理人：石瑞枝，系内蒙古天祺律师事务所律师。委托代理人：郑博宇，系内蒙古天祺律师事务所律师。被告（申请执行人）：久泰能源内蒙古有限公司，住所地内蒙古准格尔旗大路新区。法定代表人：刘永成，系该公司董事长。委托代理人：张涛，系该公司职工。被告（被执行人）：包头市国俊机床设备有限责任公司，住所地内蒙古包头市青山区塞音道**街坊****底店。法定代表人：周国俊，系该公司董事长。被告（被执行人）：周国俊，男，1963年2月20日出生，包头市国俊机床设备有限责任公司董事长，现住内蒙古包头市，公民身份号码×××。原告包头北方华安置业有限责任公司（以下简称华安公司）诉被告久泰能源内蒙古有限公司（以下简称久泰公司）、包头市国俊机床设备有限责任公司（以下简称国俊公司）、周国俊案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月30日立案受理，依法组成合议庭于2018年1月30日公开开庭进行了审理。原告华安公司的委托代理人石瑞枝、郑博宇、被告久泰公司的委托代理人张涛到庭参加诉讼。被告国俊公司、周国俊经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华安公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令不得执行包头市青山区XXX号房屋；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告久泰公司诉被告国俊公司买卖合同纠纷一案，准格尔旗人民法院（以下简称准旗法院）于2015年6月12日作出(2015)准商初字第28号民事判决书。判决生效后，被告久泰公司申请强制执行，准旗法院于2015年11月9日作出(2015)准法执字第1388-1号执行裁定书（以下简称1388-1号裁定书），依法查封了被告周国俊位于包头市青山区XXX号房产(购房合同编号XXX)。原告华安公司是上述房产的开发公司，于2017年10月23日对查封行为提出书面异议，准旗法院于2017年10月31日作出(2017)内0622执异50号执行裁定书（以下简称50号裁定书）驳回原告华安公司的异议请求。原告华安公司不服50号裁定书，提起本次执行异议之诉。原告华安公司认为，原告华安公司是涉案房产的所有权人，享有的房屋所有权足以排除被告久泰公司的强制执行。具体理由如下：被告周国俊对涉案房屋不享有所有权，被告周国俊购买了涉案房屋，并于2010年12月24日与原告华安公司签订《包头市商品房买卖合同》(合同编号XXX)，总价款为426715元，首付136715元，剩余290000元向建设银行包头分行办理按揭贷款，原告华安公司为被告周国俊向银行的按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。被告周国俊初期按时偿还贷款，但近一年多次逾期偿还贷款，建行包头分行便要求原告华安公司承担保证责任，并从原告华安公司的保证金账户中分四次扣划252851.97元，用于代偿借款本息，扣款金额为被告周国俊剩余应还的全部贷款本息。实质上，原告华安公司仅收到173863.03元房款，被告周国俊构成根本违约。原告华安公司于2017年6月19日诉至包头市青山区人民法院（以下简称青山区法院），请求解除与被告周国俊签订的房屋买卖合同、协助办理合同撤销备案登记、返还房屋、赔偿损失。青山区法院于2017年8月15日出具调解书确认解除原告华安公司与被告周国俊于2010年12月24日签订的《包头市商品房买卖合同》(合同编号XXX)。随后，原告华安公司在前往包头市房管局办理商品房买卖合同撤销备案时发现，准旗法院已经査封了涉案房屋，查封期限三年。原告华安公司提出异议，准旗法院50号裁定书认为原告华安公司与被告周国俊解除《商品房买卖合同》，实质是债权请求权，并非物权请求权，上述房屋的所有权仍属于被告周国俊。原告华安公司认为贵院的上述认定违反物权法第九条的规定，本案中涉案房屋于2016年3月9日进行初始登记，原告华安公司取得房屋大产权，因订立商品房买卖合同，被告周国俊享有合同请求权，可以请求原告华安公司交付房屋、协助办理房屋所有权证等权利，但并非因合同而享有所有权，现生效法律文书表明《商品房买卖合同》已解除，被告周国俊自愿放弃了其享有的合同请求权，至此，被告周国俊不再享有请求原告华安公司过户房屋的权利，其享有的是购房款返还请求权。现原告华安公司作为房屋所有权人，享有足以排除执行的权益，请求贵院判令不得执行涉案房屋。原告华安公司出示下列证据对其主张予以证明：一、包国用XXX号《国有土地使用证》；包头市商品房预（销）售许可证XXX号；初始登记/变更办结通知书；房屋权属信息表；青山区法院（2017）内0204民初2659号民事调解书，拟证明1、原告华安公司于2016年3月9日办理哈达道1号兵工华局2的初始登记，取得包括涉案房屋在内的整栋楼的房屋所有权；2、被告周国俊未取得房屋所有权证书，不是涉案房屋的所有权人；3、被告周国俊签订的《包头市商品房买卖合同》已于2017年8月15日被青山区法院的民事调解书确认解除，被告周国俊涉案房产已丧失请求原告华安公司为其办理房屋权属证书的请求权，查封措施失去事实依据；二、1388-1号裁定书、1388-1号协助执行通知书、房屋查解封信息确认、房屋权属信息表，拟证明准旗法院于2015年11月9日对涉案房屋查封时，被告周国俊未取得房屋的所有权证，50号裁定书认为被告周国俊是涉案房屋的所有权人违法物权法第九条的规定。被告久泰公司辩称，法院对被告周国俊房屋的查封符合法律规定，50号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告华安公司的诉讼请求。被告久泰公司未出示证据。被告国俊公司、周国俊未到庭也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告久泰公司对证据一中的《国有土地使用证》、包头市商品房预（销）售许可证没有异议；初始登记/变更办结通知书真实性没有异议，拟证明问题不认可，时间是2016年3月8日，此时房屋是属于被告周国俊，房屋查封是在该时间之前，符合法律规定；房屋权属信息表、民事调解书的真实性没有异议，但该调解书在房屋查封后出具，查封期间被告周国俊没有权利处置该房屋，调解书效力不能优先于查封。对证据二、真实性认可，拟证明问题不认可，信息表上显示是被告周国俊本人，包头市房管局依据准旗法院的文书进行查封，更加证明适用法律正确。对有争议的证据，本院认定如下：原告华安公司提交的证据一、二真实性、合法性、关联性认可。根据当事人陈述、举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：被告久泰公司诉被告国俊公司买卖合同纠纷一案，本院（以下简称准旗法院）于2015年6月12日作出(2015)准商初字第28号民事判决。判决生效后，被告久泰公司申请强制执行，在执行过程中，本院于2015年11月9日作出1388-1号裁定书，依法查封了被告周国俊位于包头市青山区XXX号房产(购房合同编号XXX)。原告华安公司于2017年10月23日对查封行为提出执行异议，本院于2017年10月31日作出50号裁定书驳回原告华安公司的异议请求。原告华安公司不服50号裁定书，提起本次执行异议之诉。另查明，原告华安公司与被告周国俊于2010年12月24日签订《包头市商品房买卖合同》(合同编号XXX)，被告周国俊购买了上述涉案房屋，总价款为426715元，首付136715元，剩余290000元向建设银行包头分行办理按揭贷款，原告华安公司为被告周国俊提供阶段性连带责任保证担保。被告周国俊偿还部分贷款后无力继续偿还，建行包头分行从原告华安公司保证金账户账号×××分别于2016年06月27日扣款4949.15元，2016年10月18日扣款10127.81元，2016年12月15日扣款5042.97元，2017年4月24日扣款232732.04元，共计从原告华安公司扣款252851.97元，抵偿被告周国俊的本息。还查明，2017年6月19日原告华安公司诉至青山区法院，请求解除与被告周国俊签订的房屋买卖合同、协助办理合同撤销备案登记、返还房屋、赔偿损失。经法院主持调解，双方于2017年8月15日达成如下协议：1、解除原告华安公司与被告周国俊于2010年12月24日签订的《包头市商品房买卖合同》(合同编号XXX)；2、原告安华公司与被告周国俊于2017年8月31日前去包头市房屋管理部门办理商品房买卖合同撤销备案登记；3、原告华安公司于2017年9月30日前给被告周国俊退还147073.27元；4、被告周国俊于2017年10月31日前给原告华安公司交回涉案房屋钥匙并腾空房屋。青山区法院出具（2017）内0204民初2659号民事调解书予以确认。本院认为，原告华安公司对涉案房产享有的实体权益是否足以排除强制执行是本案的争议焦点。涉案房屋已经在房管部门办理预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定"当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。"预告登记是为保障将来实现物权而进行的登记，具有公示性和排他性，自办理预告登记之日起，开发商对涉案房屋即不享有民事权益。本案中涉案房屋已经进行预告登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。"故涉案房屋的查封属于预查封，根据上述《通知》第十八条的规定"预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。"因此，预查封的效力同样是限制标的物的转让、抵押等权利。原告华安公司在涉案房屋预查封之后另行提起诉讼并与被告周国俊达成生效的调解协议，协议内容含有对预查封房屋权利的处分，该处分行为在预查封之后，其效力不能对抗人民法院预查封产生的权利限制。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条第二款之规定，判决如下：驳回原告包头北方华安置业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7701元（原告已预交7701元），由原告包头北方华安置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  张雁英审 判 员  高晓辉人民陪审员  马 英二〇一八年五月二十一日书 记 员  张 伟本案援引法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理；（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。