陕西省大荔县人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0523民初49号原告（案外人）：渭南市临渭区粮油批发市场,住所渭南市。法定代表人：李建宏，系该单位主任。委托诉讼代理人：李改玲，陕西秀林律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔清泉，男，1965年12月2日出生，汉族，职工，住所渭南市临渭区。（系公司推荐）被告（申请执行人）：康建宏，男，1969年11月2日出生，汉族，居民，住所大荔县。委托诉讼代理人：黄军阳，陕西沐和律师事务所律师。被告（申请执行人）：向婉丽，女，1968年1月20日出生，汉族，居民，住所大荔县。被告（被执行人）：陕西瑞玉房地产开发有限公司，住所陕西省渭南市。法定代表人：党磊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈辉，男，1986年9月20日出生，汉族，系该公司员工，住所蒲城县。（系公司推荐）被告（被执行人）：党慧，女，1968年10月17日出生，汉族，居民，住所渭南市临渭区。委托诉讼代理人：陈辉，男，1986年9月20日出生，汉族，居民，住所蒲城县。（系公司推荐）原告渭南市临渭区粮油批发市场与被告康建宏、向婉丽、陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告渭南市临渭区粮油批发市场法定代表人李建宏及其委托诉讼代理人李改玲、乔清泉,被告康建宏及其委托诉讼代理人黄军阳、被告陕西瑞玉房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈辉、被告党慧及其委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。被告陕西瑞玉房地产开发有限公司法定代表人、被告向婉丽经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告渭南市临渭区粮油批发市场向本院提出诉讼请求:1.确认渭南市临渭区粮油批发市场银华小区XXX号商铺归原告所有（商铺价值180万元）；2.确认2014年5月16日签订的《房地产买卖契约》无效；3.中止对银华小区XXX号商铺的查封；4.本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：1.2010年6月4日，渭南银华房地产开发有限责任公司与原告签订联建协议，共同开发渭南市临渭区粮油批发市场改扩建工程。原告将自身所有规划土地作为出资，建房资金由渭南银华房地产开发有限责任公司投资。后渭南银华房地产开发有限责任公司将该项目实际交由陕西瑞玉房地产开发有限公司承建。2012年3月31日，渭南银华房地产开发有限责任公司与原告签订补充协议，协议对双方的最终收益分配作出了明确的规定，原告除了收取部分资金作为收益外，其余收益原告以房产形式收回；协议对收益分配房屋的位置也做了明确约定，即就是本案诉争的渭南市临渭区粮油批发市场二期工程XXX号商铺；同时对XXX号商铺的归属也明确约定归原告所有。2.渭南市临渭区粮油批发市场二期工程是在临渭区政府主导下，以盘活资产、安置职工为目的的一项民生工程。根据渭临政粮字{2011}40号文第二条记载，XXX号商铺虽名为商铺，实际上承担了拆迁安置人员的工资、养老、医疗等社会保险费用，该笔费用具有较强的人身属性，房屋的收益用于支付单位职工的生活费、养老金、医疗保险及失业金等费用，诉争房屋属于原告拆迁安置性房屋，原告有权优先取得该补偿安置房屋。3、本案诉争的XXX号商铺原告已合法占有、使用、且诉争房屋已租给临渭区人民街道办事处民生社区，同时民生社区已花费二十多万元进行装修，但因大荔县人民法院将诉争房屋查封，导致原告无法将诉争房屋交付民生社区使用，给原告造成严重经济损失，单位职工权益也无法保障。4、陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧冒用原告名义与康建宏于2014年5月16日签订的《房地产买卖契约》应为无效，因为康建宏明知该房产属于原告，同时也知道该项目属于陕西瑞玉房地产开发有限公司与原告联建开发项目，各项权属证书均登记在原告名下，陕西瑞玉房地产开发有限公司并不具有处分权；加之陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧与原告联建项目，明知诉争房屋产权归原告所有，仍与康建宏在原告不知情、不在场的情况下冒用原告名义签订《房地产买卖契约》，其主观具有恶意串通，存在以合法形式掩盖非法目的的行为，严重损害了原告的合法权益，同时也损害了社会共同利益。故陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧冒用原告名义与康建宏于2014年5月16日签订的《房地产买卖契约》应属无效合同。5、大荔县人民法院查封诉争房屋无事实及法律依据，应依法中止对该诉争房屋的查封。因为（2017）陕0523民初2109号民事判决书中判决主文中并未涉及XXX号房屋，依该判决查封诉争房屋无法律依据。综上，原告主张对XXX号商铺享有所有权并排斥他人对该房屋债权主张的诉请符合法律规定，恳请依法维护原告合法权益，支持原告的全部诉请。被告康建宏辩称，1、2014年5月13日，陕西瑞玉房地产开发有限公司因建粮贸大厦资金周转困难，从康建宏处借款800万元。为了保证债权实现，2014年5月16日，康建宏通过陕西瑞玉房地产开发有限公司与原告达成《房地产买卖契约》，将位于渭南市临渭区粮油批发市场银华小区XXX号商铺预售给了康建宏；同时该房地产买卖契约在临渭区房管部门办理了预售备案登记，取得了房管部门的确认。2、诉争的XXX号商铺并非原告所述的180万元，按照市场行情，该商铺应价值600万元。3、2014年5月16日签订的《房地产买卖契约》系在原告的售楼部签订，且由原告和康建宏一同在渭南房管局备案。4、《房地产买卖契约》第四条中明确约定“甲方（渭南市临渭区粮油批发市场）保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方（康建宏）造成的经济损失，甲方负责赔偿。”，第九条约定“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”，显然该契约是有效的。且该《房地产买卖契约》中盖有原告渭南市临渭区粮油批发市场的公章及当时原告法定代表人毛海波的私章，该公章和私章皆是原告对外销售的印鉴。5、对于原告诉称的XXX号在原告名下，并不属实，因为该套商铺现在房管部门预售登记在被告康建宏名下。6、原告与渭南银华房地产开发有限责任公司共同开发渭南市临渭区粮油批发市场改扩建工程，后渭南银华房地产开发有限责任公司将该项目交被告陕西瑞玉房地产开发有限公司承建。而原告在该项目中只是出借了其相关手续给被告陕西瑞玉房地产开发有限公司，陕西瑞玉房地产开发有限公司已向原告支付了500万元作为借用其建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证等相关手续的费用。原告与被告陕西瑞玉房地产开发有限公司在联建协议中明确约定“陕西瑞玉房地产开发有限公司负责销售”，在渭南房管局办理房屋预售登记也可以证明这一点。7、被告康建宏与陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧不存在恶意串通，双方之间的借贷、担保手续合法。8、诉争房屋并非原告所称的补偿安置房，而是商住房。安置房须有拆迁许可证和公共利益的基本要求，而该项目系企业内部行为，并非国家公益行为。综上依法应驳回原告诉请。被告向婉丽辩称同被告康建宏辩称。被告陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧辩称：被告党慧是2013年担任陕西瑞玉房地产开发有限公司的法人，在党慧担任法人期间，因陕西瑞玉房地产开发有限公司在建粮贸大厦过程中资金链发生问题，便从康建宏、向婉丽处借款；为了保证实现其借款，我们冒用原告名义与康建宏签订了诉争房屋的《房地产买卖契约》，被告陕西瑞玉房地产开发有限公司及党慧对诉争房屋无处分权，被告陕西瑞玉房地产开发有限公司及党慧处分诉争房屋的行为，严重损害了原告的合法权益。原告渭南市临渭区粮油批发市场为支持其主张向本院提交如下证据：一、大荔县人民法院作出的（2017）陕0523执异45号执行裁定书，欲证明：大荔县人民法院2017年11月12日驳回了案外人对XXX号商铺提出的执行异议。二、1.2015年5月16日《房地产买卖契约》一份，2.康建宏、向婉丽与陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧民间借贷纠纷案的民事诉状一份、（2017）陕0523民初2109号民事判决书及其法律生效文书各一份；3.2017年10月9日陕西瑞玉房地产开发有限公司出具证明一份；4.陕西瑞玉房地产开发有限公司、渭南中兴融资担保有限公司的承诺书一份、原渭南市临渭区粮油批发市场主任毛海波的证言。以上证据用以证明：1、本案所涉XXX号商铺的《房地产买卖契约》并非原告与康建宏所签，康建宏在民间借贷纠纷案诉状中及（2017）陕0523民初2109号民事判决书中均认可该买卖契约是陕西瑞玉房地产开发有限公司与康建宏签订的，显然该合同符合《合同法》第52条的相关规定，依法应属无效；2、陕西瑞玉房地产开发有限公司已经承认其未经原告同意，将1#109号商铺作为担保物与康建宏签订了《房地产买卖契约》，且根据双方签订的承诺书，内容明显违反《物权法》第186条、《担保法》第40条“禁止流质”规定，故该《房地产买卖契约》依法应属无效。三、1.渭南市临渭区粮油批发市场二期工程粮贸大厦项目工程四证及相关批文、2.《联合建设渭南市临渭区粮油批发市场二期工程》补充协议、3.联建协议及XXX号商铺具体位置外观照片2张、4.渭南市临渭区粮食局临政粮字【2011】40号文件一份。以上证据用以证明：1、陕西瑞玉房地产开发有限公司与原告联合开发批发市场二期工程，原告是建设方，陕西瑞玉房地产开发有限公司是投资方，根据联建协议涉案XXX商铺属于原告的置换收益商铺，陕西瑞玉房地产开发有限公司无权对其作出任何处分；2、根据联建协议、原告主管部门文件、XXX号商铺外观照片，该项目设立之初就已经明确XXX号商铺作为原告的置换收益商铺，用来解决原告单位职工养老、医疗等职工权益问题，故原告具有优先权。四、1.2018年2月8日，陕西瑞玉房地产开发有限公司证明一份、2.2018年5月4日，陕西瑞玉房地产开发有限公司说明一份、3.证人吴增田证言一份。以上证据用以证明陕西瑞玉房地产开发有限公司已经履行了联建协议义务，且于2015年4月将XXX号商铺已交付于原告，原告是合法的占有使用人。五、1.渭南市临渭区粮食局渭临政粮字【2015】93号文件一份及建筑业统一发票一份、2.粮食局2015年8月7日会议纪要一份、3.渭南市临渭区粮油批发市场渭临粮市场【2015】8号文件及预算表各一份、4.证人杨广太、毛海波证言。以上证据用以证明2015年4月，陕西瑞玉房地产开发有限公司将XXX号商铺交付原告后，原告已经于2015年8月将该商铺进行了初步维修，康建宏从未阻止过原告，原告一直合法占有使用该商铺。六、1.2017年4月30日，渭南市临渭区粮油批发市场与临渭区人民街道办事处签订的《房屋租赁合同》一份、2.2018年3月15日，临渭区人民街道办事处证明一份、3XXX号商铺已装修现状，附照片3张。以上证据用以证明原告已经将XXX号商铺于2017年4月30日出租给临渭区人民街道办事处民生社区，街道办已经投入23.5万元将该商铺进行了装修，故原告是合法的所有权人。被告康建宏对原告提交证据发表如下质证意见：对证据一，证据二中1、2真实性无异议，对证明目的有异议，2015年5月16日《房地产买卖契约》加盖的是原告公司的公章及法人私章，同时该楼盘的开发、销售以及签订合同都是以原告渭南市临渭区粮油批发市场名义对外宣传，被告有理由足够相信是真实的，是有效的。对证据二中3不予认可，达不到证明目的，陕西瑞玉房地产开发有限公司是否有权处分房屋，从对外宣传看，被告康建宏有足够理由相信是陕西瑞玉房地产开发有限公司是有权利的，它的权利是符合法律规定的表现代理，故《房地产买卖契约》是有效的。对证据二中4真实性无异议，但不能达到原告证明目的。对证据三中1、4真实性无异议，证明目的有异议。对证据三中2真实性无异议，销售是太仓银华房地产开发有限公司，这仅仅是两方的内部约定，协议不能对抗房屋买卖契约。对证据三中3这个照片是后来拍的，康建宏提供800万借款的时候，诉争房屋是在建的。他们之间的联建协议康建宏也不知道，康建宏在售楼部签字的时候及房管局备案登记时，都是加盖原告公章及原告法定代表人的私章。对证据四、五、六中渭南市粮食局出具的文件真实性予以认可，证明目的不予认可，其他的证据真实性，证明目的均不予认可。房屋以登记为准，康建宏备案登记在先，他们交付在后；2015年交付后，2018年装修，现在消防部没有验收，故他们无权对外出租。对证人证言的质证意见为：证人证言均能够证明二、三楼是隔开的，给渭南市临渭区粮油批发市场交房时间是2015年8月。证人原渭南市临渭区粮油批发市场主任毛海波的私章以及渭南市临渭区粮油批发市场的公章已经备案，是符合法律规定的。被告陕西瑞玉房地产开发有限公司对原告提交证据发表如下质证意见：对证据一、二真实性无异议；对证据三、四、五、六及证人证言均无异议；被告党慧对原告提交证据发表如下质证意见：对证据一、二真实性无异议；对证据三及证人证言均无异议；对证据四、五、六提出建造的方式是特殊的建造方式，直接是三层，按渭南银华房地产开发有限责任公司的协议履行的。被告康建宏、向婉丽、陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧均未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据是：原告提供的证据一，证据二中2，证据三中1、4，对证据四、五、六中渭南市粮食局出具的文件，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年7月,本案被告康建宏、向婉丽与陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧、党可民间借贷纠纷案经本院审理，作出（2017）陕0523民初2109号民事判决，判令陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧偿还康建宏、向婉丽借款800万元，并按年利率24%支付2016年1月20日以后的利息；且认定包含本案所涉XXX号商铺等商铺及商住房为上述借款的担保。该判决生效后，康建宏、向婉丽于2017年8月21日向本院申请强制执行，在执行过程中，本院作出（2017）陕0523执863号之一执行裁定书，对登记在康建宏名下位于渭南市临渭区粮油批发市场银华小区粮贸大厦的房地产包括案涉在内的XXX号商铺等商铺及商住房予以查封。另查明，2010年6月4日，渭南市临渭区粮油批发市场与渭南银华房地产开发有限责任公司签订联建协议，在此后双方签订的联建补充协议中将本案诉争的XXX号商铺作为渭南市临渭区粮油批发市场收益补偿房屋。后经原告同意渭南银华房地产开发有限责任公司将该联建协议中开发项目转让给陕西瑞玉房地产开发有限公司。2012年2月15日以后，渭南市临渭区粮油批发市场先后取得了建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证等批准文件和许可证书。再查明，2014年5月13日，陕西瑞玉房地产开发有限公司以渭南市临渭区粮油批发市场名义与康建宏签订房地产买卖契约，作为陕西瑞玉房地产开发有限公司向康建宏借款的担保（已为生效文书确认），该合同约定：渭南市临渭区粮油批发市场将坐落于临渭区胜利大街渭南市临渭区粮油批发市场XXX号商铺出售给康建宏；并办理了预售登记。根据已查明的案件事实，结合诉辩双方的意见，本案争议焦点：一、原告渭南市临渭区粮油批发市场是否为诉争房屋XXX号商铺的实际所有权人；二、原告渭南市临渭区粮油批发市场就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，一、原告渭南市临渭区粮油批发市场与渭南银华房地产开发有责任公司联建开发协议及其补充协议，均证明诉争房产系原告与渭南银华房地产开发有限责任公司（后转为陕西瑞玉房地产开发有限公司）联合开发，所开发项目取得相关国有土地使用证等批文和证件，依据《物权法》第三十条之规定，因合法建造行为，其开发项目建成后，则原告与陕西瑞玉房地产开发有限公司对该项目的房地产便具有共有物权，尽管原告与渭南银华房地产开发有限责任公司就包括本案涉案商铺在内的房产作出过分配方案，但至今未办理过变更登记手续，因而，包括涉案商铺在内的所有房产均仍属于双方共有，所以原告对诉争的商铺并不单独具有所有权。二、原告主张对诉争的商铺享有优先权，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及第七条规定的情形，并且以拆迁安置权排除人民法院的查封执行无法律依据。三、原告诉称康建宏与陕西瑞玉房地产开发有限公司以原告名义签订的《房地产买卖契约》应为无效合同及双方主观上具有恶意串通，存在以合法形式掩盖非法目的的主张均是认为原判决错误的情形，依照《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，应按审判监督程序处理，不应在本案解决。综上所述，原告渭南市临渭区粮油批发市场就执行标的（XXX号商铺）并不单独享有诉争房产的所有权，也不享有足以排除强制执行的其他民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告渭南市临渭区粮油批发市场的诉讼请求。案件受理费21000元，由原告渭南市临渭区粮油批发市场负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。审 判 长  李 敏人民陪审员  王丽娜人民陪审员  周占举二〇一八年五月二十五日书 记 员  王明欣