福福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初8492号 原告（反诉被告）：福建冠深物业管理有限公司，住所地:福州市鼓楼区。 法定代表人：马海军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：欣居（福建）软装陈设工程有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人：余建军，总经理。 委托诉讼代理人：李英珍，福建世好律师事务所律师。 第三人：福建体育职业技术学院，住所地：福州市鼓楼区。 法定代表人：董劲松。 委托诉讼代理人：翁连金，学院思政部主任。 第三人：福建省田径自行车运动管理中心，住所地：福州市鼓楼区。 法定代表人：王海飞。 委托诉讼代理人：叶雄民，系福建省田径自行车运动管理中心职工。 原告（反诉被告）福建冠深物业管理有限公司（以下简称冠深物业公司）诉被告（反诉原告）欣居（福建）软装陈设工程有限公司（以下简称欣居公司）、第三人福建体育职业技术学院（以下简称体育学院）、第三人福建省田径自行车运动管理中心（以下简称田径中心）房屋租赁合同纠纷一案，2017年11月16日福州市中级人民法院发回本院重新审理。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人商毅，被告委托诉讼代理人李英珍，第三人福建体育职业技术学院委托诉讼代理人翁连金到庭参加诉讼，第三人福建省田径自行车运动管理中心经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告2016年1月12日签订的《场地租赁合同》（尚未履行的合同租金为1846800元/27个月），责令被告立即将福州市五四路地下车库中的3600平方米场地退还原告；二、判决被告向原告支付租金及逾期付款违约金（自2016年8月1日起计至被告实际退还场地日止，租金按月68400元，逾期付款违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计，至起诉日止，暂计为租金136800元，利息2975.4元，共139775.4元），诉求一、二合计为1986575.4元；三、判决本案所有诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2012年6月30日原告与被告签订一份《场地租赁合同》，原告将福州市北浪路3600平方米场地转租给被告，租期至2015年12月29日。2016年1月12日租期期满后，原告与被告就同一场地续签订一份《场地租赁合同》，合同约定：租期3年（2016年1月1日至2018年12月31日），被告应在合同签署日缴纳205200元履行保证金，每月租金68400元，按先缴租后使用的原则于每月十日前缴纳，逾期按每日欠款总额2%加收滞纳金。合同还约定：租赁用途为作为仓库使用；未经同意不得转租；逾期30天未交租金，视为单方解除合同，被告应立即退出租赁场所；被告违约，原告有权没收履行保证金等。 合同签订后，原告已按约履行义务，但被告却违约，具体有：1、未按约缴纳履行保证金，至今尚欠111600元；2、拖欠租金，自2016年8月1日起拒不缴纳租金，至起诉日止已拖欠2个月租金136800元；3、擅自改变用途、转租。 原告多次要求被告严格履约，但都无果，原告只好于2016年9月23日通知被告解除合同。现为维护合法权益，原告特向贵院起诉，望贵院能予以支持。 被告欣居公司辩称，1.诉争合同于2016年8月14日已依法终止，该合同中2016年8月14日至2018年12月31日的部分依法为无效合同。被答辩人冠深物业公司诉请解除合同依法无据。 依冠深物业公司提交的证据，诉争场地原管理权人为体育学院，该学院在2011年7月19日作为出租人与冠深物业公司公司签订了《租赁服务合同书》，由冠深物业公司取得诉争场地的承租权，期限为2011年8月15日至2016年8月14日。后因体育学院分离，诉争场地的管理权划归为田径中心所有，为此冠深物业公司于2012年11月1日与田径中心就诉争场地签订了《补充协议》，约定由田径中心承继《租赁服务合同书》的权利义务，出租人由体肓学院变更为田径中心，原租赁期限不变，同时田径中心将诉争场地的物业安保服务委托给了冠深物业公司。2012年6月30日，冠深物业公司将诉争场地转租给欣居公司，双方签订《场地租赁合同》约定租期为2012年6月30日至2015年12月30日，合同期满，双方续签了《场地租赁合同》，续签租期为2016年1月1日至2018年12月31日。综上，冠深物业公司享有诉争场地的承租期限截止时间为2016年8月14日，而其转租给欣居公司的截止时间为2018年12月31日，显然，冠深物业公司转租给欣居公司租期中的2016年8月15日至2018年12月31日部分超出了冠深物业公司对诉争场地的剩余租期，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。诉争合同中2016年8月15日至2018年12月31日部分合同依法应认定为无效，合同于2016年8月14日已终止履行，冠深物业公司于2016年10月份诉请解除合同依法无据。 2.答辩人欣居公司于2016年8月1日停止向被答辨人冠深物业公司缴交租金系行使合同不安抗辩权，依法不构成违约。 前文已述，冠深物业公司明知自己享有诉争场地的租期截止为2016年8月14日，却恶意隐瞒该事实与欣居公司签订合同期限至2018年12月31日，欣居公司直至2016年5月份才通过诉争场地现管理权人（即现出租人）田径中心的相关管理人员告知后方才知晓该事实，其后一再与冠深物业公司交涉要求其出示与出租方签订的相关合同原件进行说明，冠深物业公司均不予理采。至2016年8月份初，田径中心管理人员再次明确告知欣居公司：冠深物业公司与田径中心的租期至2016年8月14日终止，且因现行政策规定明确不再与冠深物业公司续签合同，答辯人欣居公司基于上述事实，在明确知晓被答辩人冠深物业公司丧失履行合同能力的情形下，依《合同法》第六十八条之规定，答辩人于2018年8月1日起中止向被答辩人继续缴交租金，并依法履行通知义务系行使合同不安抗辩权，依法不属于违约。 3.被答辩人冠深物业公司自2016年8月15日起丧失了向答辩人欣居公司收取诉争场地租金的主体资格。 冠深物业公司对诉争场地享有的租期截止2016年8月14日，其自2016年8月15日起不再具有出租权，不是诉争场地收租的适格主体，无权要求答辩人欣居公司向其缴交2016年8月15日之后的租金。 4.答辩人欣居公司严格依照合同约定使用诉争场地，不存在擅自改变用途、转租的情形。 依双方签订的两份《场地租赁合同》，其中第三条款均明确约定答辩人欣居公司承租的用途系用于家具家居饰品部份展厅和仓库及办公使用，答辩人欣居公司自承租日起，均系按照合同的约定使用租赁场地，并不存在改变用途的情形，亦不在转租的事实，被答辩人冠深物业公司无任何证据证明答辩人欣居公司有存在改变用途、转租事实的情形，该主张依法不能成立。 综上事实与理由，答辩人欣居公司请求人民法院依法判决驳回被答辩人全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.反诉人与被反诉人租赁合同》（合同期为2016年1月1日至2018年12月31日）中2016年8月15日至2018年12月31日的部份为无效；2.被反诉人向反诉人退还合同履行保证金93600元；3.被反诉人向反诉人赔偿：装修损失750000元、搬迁费92000元；营业利润损失（2016年9-12月份）360000元；4.被反诉人向反诉人赔偿被毁坏财物损失30080元；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。以上总计：1325680元。 事实与理由：2012年6月30日，反诉人向被反诉人承租位于福州市内田径中心地下车库3600平方米场地（以下简称诉争场地），因当时反诉人尚未正式成立，遂委托福建中轻经济发展有限公司代表反诉人与被反诉人签订《场地租赁合同》，租赁期限为2012年6月30日至2015年12月29日，租赁用途为家具家居饰品部份展厅和仓库及办公使用。该合同双方依约履行完毕后，反诉人与被反诉人就同一诉争场地于2016年1月12日再次签订《场地租赁合同》，承租地点及面积不变，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日。合同签订后，反诉人为此制定了企业三年经营发展规划，为进一步扩大经营及改善经营场地，对诉争场地进行了大范围的再次装修，于2016年4月份至7月份总计投入装修费人民币750000元。然就在反诉人重新装修完毕之际，诉争场地出租人田径中心（以下简称出租人）工作人员临时至场地视察时告知反诉人，被反诉人与出租人就诉争场地签订的合同履行期限自2016年8月14日到期，且已通知被反诉人在合同到期后必须移交场地，双方不再续租。闻此，反诉人一再要求被反诉人提交其与出租方签订的合同原件，说明事实真相，但被反诉人不仅未予说明，反而派出其公司安保人员多次故意毁坏诉争场地入口梯道、倾倒沙石等方式破坏反诉人正常经营，致使反诉人遭受巨大损失。 综上，被反诉人明知其对诉争场地享有的承租期限仅至2016年8月14日，且事实不可能取得续租权的情形下，恶意隐瞒事实真相，骗取反诉人与其签订合同履行期为2016年1月1日至2018年12月31日的《场地租赁合同》，依《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第五条第二款及《合同法》第五十八条之规定，反诉人与被反诉人于2016年1月12日签订的《场地租赁合同》中超过被反诉人享有的承租期限部分（即2016年8月15日至2018年12月31日止）无效，反诉人对该部分合同的无效不存在任何过错，被反诉人应当赔偿由此给反诉人造成的一切经济损失。 反诉被告辩称，1.其与体育学院的租赁合同尚未到期，实际租赁期间是至2019年2月14日。2.反诉原告违约，依照合同约定，保证金不予退还。3.双方合同约定反诉原告装修前应当征得反诉被告的同意。反诉原告未经同意擅自装修，不予赔偿。双方合同也约定，如果产权人不同意转租，合同可随时终止，双方可不追究责任。反诉原告是否已进行装修，以及装修的现值无法确定，对于搬迁费用以及营业损失是反诉原告自己违约造成的，对于损坏财物的损失，与本案无关，属于侵权纠纷，应当另行主张。同时反诉原告没有证据证明该财物损失造成的原因以及具体数额。 第三人体育学院述称，一、2011年7月19日学院和原告签订租赁合同服务书，约定学院车辆停放寄存业务交由原告承包经营，其实就是停车位租给原告。合同中的租赁范围是包括原省体工队大院的范围以及室内田径馆地下停车位。承包的期限是2011年8月15日至2016年8月14日。二、2011年7月12日福建省体育局党组会议纪要（2011-2号）。2011年7月召开党组会议，会议同意新建成的省综合室内田径馆（含地下室）归属田径中心，并责成省筹建办与田径中心办理好相关的手续。三、因学院已经得知省体育局党组会议纪要内容后，学院从没对室内田径馆室内地下停车位进行任何管理和过问。本纠纷与学院无关。 第三人田径中心书面陈述，田径中心是独立法人单位，于2011年3月从体育学院分离出来，与体育学院不存在隶属关系。田径中心从体育学院分离时室内田径馆的管理权（含诉争田径馆地下停车场）于2011年7月也由体育学院划归田径中心所有。2011年7月19日，体育学院与原告签订《租赁服务合同书》，将体育学院停车场（包括室内田径馆及地下车库）租赁给原告，合同期自2016年8月14日止。后因田径中心从体育学院分离，根据2011年省体育局党组会议纪要（[2011]2号）、局长办公会议纪要（[2012]7号），同意田径馆含诉争地下停车场的管理权划归中心所有。中心作为继承主体同意履行《租赁合同书》，但要求2016年8月14日合同到期后将车库归还中心。2016年6月，原告将诉争场所部分转租赁给被告用于办公、展厅、仓库等，至2016年8月。2016年5、6月时，《租赁服务合同》即将到期时，中心工作人员至该地下车库检查发现被告仍在大规模重新装修，于是口头告知该公司工作人员诉争场地的租赁期限至2016年8月14日止，合同到期后中心不再与原告续签合同。2016年11月4日、2017年4月19日，中心分别向原、被告发函，告知其合同于2016年8月14日到期，并要求其将诉争场所恢复原状后移交给中心。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年7月19日，原告与出租人体育学院签订《租赁服务合同书》，取得诉争场地的承租权，期限为2011年8月15日至2016年8月14日，后因田径中心从体育学院分离，诉争场地管理权归属田径中心，原告于2012年11月1日与田径中心签订《补充协议》，由田径中心承继《租赁服务合同书》的权利义务，出租人变更为田径中心，原租赁期限不变，同时田径中心将诉争场地的物业安保服务委托原告。2012年6月30日原告与被告签订《场地租赁合同》，原告将福州市北浪路（现五四路310号）福建省室内田径中心地下车库中的3600平方米场地转租给被告，租期至2015年12月29日。2016年1月12日租期期满后，原告与被告就同一场地续签订《场地租赁合同》，合同约定：租期3年（2016年1月1日至2018年12月31日），被告应在合同签署日缴纳205200元履行保证金，每月租金68400元，按先缴租后使用的原则于每月十日前缴纳，逾期按每日欠款总额2%加收滞纳金。合同还约定：租赁用途为作为仓库展厅及办公使用；未经同意不得转租；逾期30天未交租金，视为单方解除合同，乙方应立即退出租赁场所；乙方违约，甲方有权没收履行保证金等。租赁期内，因不可抗力原因以及政府建设、田径中心反对、政策法规重大调整等，造成合同无法正常履行，甲方应提前两个月通知乙方，乙方无条件服从。此情况导致合同终止，双方均不承担责任。甲方需配合乙方向政府部门或田径中心请求给予适当补偿。合同签订后，被告支付履行保证金93600元。 2016年11月4日，田径中心发函给被告：告知诉争房屋的承租期限至2016年8月14日止，要求被告于2016年11月30日前搬离诉争房屋。 由于被告租赁房屋后进行了装修，诉讼中被告申请对诉争房屋装修进行评估，经本院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对诉争房屋的装修进行评估，2017年5月3日，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《房屋二次装修估价报告》，结论为:1.被告单方确认的项目装修估价为136077元；2.原、被告确认的项目装修估价为119934元；3.入口处楼道已拆除的部分估价为24729元。 另查明，福州市北浪路（现五四路310号）福建省室内田径中心地下车库管理权原是属于体育学院享有，2011年7月19日，原告与体育学院签订《租赁服务合同书》，租赁期为5年，于2016年8月14日到期。后因福建体育局内部机构改革，诉争场地管理权归属田径中心，田径中心同意履行《租赁服务合同书》。 2016年5月，田径中心的工作人员口头告知被告，诉争房屋的租赁期限至2016年8月14日。原告向被告承诺诉争房屋的承租期限至2018年12月31日，诉讼中，体育学院出具证明，诉争房屋租赁服务合同拟定于2019年1月25日终止。2017年4月19日，田径中心又发函给被告，认为诉争房屋的租赁合同于2016年8月14日到期，要求被告搬离。被告于2016年8月1日起中止向原告继续缴交租金。 本院认为，原告与体育学院签订《租赁服务合同书》，租赁期为5年，于2016年8月14日到期。后因福建体育局内部机构改革，诉争场地管理权归属田径中心，田径中心同意履行《租赁服务合同书》，该合同未违反法律法规规定，是合法有效的，原告取得对福建省室内田径中心地下车库管理经营的权利。后原告将车库中的3600平方米场地转租给被告，租期至2015年12月29日。2016年1月12日租期期满后，原告与被告就同一场地续签订《场地租赁合同》，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，在合同履行过程中，被告得知原告对诉争房屋的管理租赁期限至2016年8月14日，因此于2016年8月1日起中止向原告继续缴交租金，双方产生矛盾。 原告明知其对诉争房屋的管理租赁期限于2016年8月14日到期，却与被告签订租赁期限至2018年12月31日止的《场地租赁合同》，导致享有诉争房屋管理权的田径中心要求被告腾房，无法继续履行租赁合同，原告存在过错。虽然原管理方体育学院同意将《租赁服务合同书》于2019年1月25日终止，但其并未取得诉争房屋现管理权人田径中心的同意，因此，《场地租赁合同》无法履行，现原告请求解除《场地租赁合同》并要求被告腾房，本院予以准许。对原告请求被告支付自2016年8月1日起的租金及违约金，本院认为原告只享有至2016年8月14日的租赁经营权，被告应缴纳2016年8月1日至8月14日的租金31920元。关于逾期付款违约金，双方约定每日2%违约金过高，原告自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计，符合法律规定，本院予以支持。 对反诉原告请求确认《场地租赁合同》部分无效，由于原告也要求解除合同，本院准许解除《场地租赁合同》。对反诉原告请求反诉被告退还合同履行保证金93600元，因导致合同无法继续履行的过错在反诉被告，反诉原告该请求本院予以支持。对反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失750000元，诉讼中经福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《房屋二次装修估价报告》，结论为:1.被告（反诉原告）单方确认的项目装修估价为136077元；2.原、被告确认的项目装修估价为119934元。本院认为，反诉原告在签订《场地租赁合同》后对诉争房屋进行装修，因反诉被告过错导致合同无法连续履行，反诉被告应赔偿损失。诉争房屋原为地下车库，系反诉原告进行装修，有装修合同为证，反诉原告单方确认的项目装修估价为136077元，反诉被告不予确认但无证据证明是反诉被告装修，对所有的装修损失共计256011元，反诉被告均应进行赔偿。对反诉原告主张的搬迁费92000元和营业利润损失360000元，本院认为依据不足，不予支持。对反诉原告要求反诉被告赔偿入口处楼道被毁坏财物损失30080元，虽然评估入口处楼道已拆除的部分估价为24729元，但反诉原告无证据证明该楼道是反诉被告拆除，因此，该诉讼请求本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告福建冠深物业管理有限公司与被告欣居（福建）软装陈设工程有限公司于2016年1月12日签订的《场地租赁合同》予以解除； 二、被告欣居（福建）软装陈设工程有限公司于本判决生效之日起十日内将福州市五四路的3600平方米场地退还给原告福建冠深物业管理有限公司； 三、被告欣居（福建）软装陈设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福建冠深物业管理有限公司租金31920元及逾期付款违约金(按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计付，自2016年8月1日起计至款项实际支付之日止)； 四、反诉被告福建冠深物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告欣居（福建）软装陈设工程有限公司履约保证金93600元； 五、反诉被告福建冠深物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告欣居（福建）软装陈设工程有限公司装修损失256011元； 六、驳回原告福建冠深物业管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告欣居（福建）软装陈设工程有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉费22679元，由原告负担20000元、被告负担2679元。反诉费16680元，由反诉原告负担12680元、反诉被告负担4000元。评估费9011元，由反诉原告负担511元，反诉被告负担8500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  梁旭丹 人民陪审员  傅超真 人民陪审员  戴 清 二〇一八年五月二十三日 书 记 员  何 荧 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止，中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。