广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初15134号原告：谢玉春，男，1985年2月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，被告:中山市越秀地产物业管理有限公司，住所中山市**城南二路**之二（****），统一社会信用代码914420005814069808。法定代表人：杜凤君，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张强、刘伟荣，广东铭致律师事务所律师。原告谢玉春与被告中山市越秀地产物业管理有限公司（以下简称越秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢玉春本人，被告越秀物业公司的委托诉讼代理人张强、刘伟荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢玉春向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理1-135号车位交付手续；2.判令被告自1-135号车位实际交付使用之日开始计收物业管理费；3.判令被告赔偿原告自2016年11月3日至1-135号车位实际交付之日每月260元车位租金收入损失（截至2017年8月14日为2440.09元）；4.依法认定《品峰花园前期物业管理服务协议》第四章第五条无效；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年原告以一次性付款方式从中山市越秀地产开发有限公司（以下简称越秀地产公司）购入位于中山市××花园地下××号车位一个，并于2016年9月11日与越秀地产公司签订《中山市商品房买卖合同》，同日与越秀物业公司签订《品峰花园业务临时管理规约》和《品峰花园前期物业管理服务协议》。原告于2016年9月28日办理住宅专项维修资金缴费手续，于2016年10月2日取得1-135号车位发票，于2016年10月31日办理契税缴纳手续。2016年11月3日原告前往品峰花园办理车位手续，越秀地产公司于同日交付原告《星汇品峰车位交付书》。2016年11月3日中午，原告携带相关材料到被告设于品峰花园的物业服务中心办理车位手续，当时原告要求被告按照《品峰花园业主临时管理规约》和《星汇品峰车位交付书》的规定，于2016年11月3日开始计收物业管理费。《品峰花园业主临时管理规约》第十三条规定，物业交付使用之日起开始计算物业服务费用；《星汇品峰车位交付书》记载车位交付时间为2016年11月3日，并载明物业管理企业从该交付时间开始计收物业管理费。被告服务人员谢亚妮进入办公室请示领导后予以拒绝，被告称《品峰花园前期物业管理服务协议》第四章第二条规定，原告缴纳物业管理费用的时间为物业交付日（即按照《中山市商品房买卖合同》内约定的交付期限）之次日即2016年10月12日起缴纳物业管理费。原告向被告解释，《品峰花园业主临时管理规约》和《品峰花园前期物业管理服务协议》两份合同均为被告提供的格式合同，两份合同于同一天同一时间签署，具备同等法律效力，两份格式合同关于何时开始计收物业管理费的规定不一致，根据《中华人民共和国合同法》第41条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，要求被告按照《品峰花园业主临时管理规约》和《星汇品峰车位交付书》的规定，于2016年11月3日开始计收物业管理费。被告服务人员谢亚妮进入办公室请示领导后告知原告：“你要收车位就按我们说的从2016年10月12日起缴纳物业管理费，不收拉倒。”这导致原告无法及时办理收车位手续并对外租赁。《品峰花园业主临时管理规约》和《品峰花园前期物业管理服务协议》均有规定，品峰花园室内小汽车车位租赁服务费为300元/辆/月，小汽车车位物业服务费为40元/个/月，也即若被告依法按时为原告办理车位交付手续，原告每月将有260元的车位租赁收入的可期待利益，被告越秀物业公司占据强势地位，无故不依法为原告办理车位交付手续，已严重侵害原告的合法利益。被告提供的格式合同《品峰花园前期物业管理服务协议》第四章第五条规定：“无论因何种原因致使乙方办理售楼手续的时间晚于《中山市商品房买卖合同》中约定的交楼时间，或乙方一直拒不收楼，则物业服务费自《中山市商品房买卖合同》约定的交楼期限届满之次日起均由业主缴交，甲方有权直接向乙方收取；……”。被告作为甲方，在其提供的格式合同中，规定无论何种情况都有权向乙方收费，但并非无论何种情况被告甲方都承担责任，而是通过《品峰花园前期物业管理服务协议》第十章第五条“以下情况甲方不承担责任：……”详细列明了8条被告不承担责任的情形。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第十四条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告提供的格式合同加重了购房者的责任，减轻了物业公司的责任，违反了《合同法》的公平原则，属于《合同法》第四十条规定的霸王条款，请求人民法院依法认定该条款无效。原告为维护自身合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告越秀物业公司辩称:一、我司并非车位交付手续的义务人，涉案车位交付问题仅存在于原告与越秀地产公司之间纠纷，交付车位时原告与地产公司之间履行商品房买卖合同的法律关系，因此，该交付义务与我司无涉；二、涉案车位的物业管理费的起算日应为2016年10月12日。首先，在双方签订的《中山市商品房买卖合同》的第八条约定：“出卖人应当在2016年10月11日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”以及第十一条“交接”中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”涉案楼盘于2015年10月27日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且我司于2017年9月20日向原告寄发《收车位通知书》，告知原告于2016年10月11日前按《收车位通知书》办理车位手续。换言之，涉案车位在2016年10月11日前已符合交付条件，并依合同约定向原告履行告知义务，不能因为原告怠于履行交付手续而推延交付日期及物业管理费的起算日期。其次，双方在《中山市商品房买卖合同》附件六第五款第2项约定：“商品房交付的标志：同时满足如下条件，不管买受人是否办妥收楼手续，均视为出卖人以依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付买受人：（1）买受人按买卖合同第六条的约定向出卖人付清该商品房之全部房价款；（2）买受人付清全部应缴税、费；（3）该商品房已符合买卖合同第八条约定的交付条件；（4）如买受人违约，应按买卖合同约定向出卖人付清违约金。”以及第4项约定：“若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，该商品房的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的耗损、破坏及灭失等均与出卖人无关，由买受人自行负责。该商品房自出卖人交付日（含实际交付日）次日起算物业管理费及保修期”。原告已付清涉案车位的全部款项并缴清全部应缴税、费，且涉案楼盘于2015年10月27日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。换言之，按照双方合同约定，涉案车位已于2016年10月11日符合交付条件并交付买受人，物业管理费应自2016年10月12日起算。再次，《品峰花园业主临时规约》及《品峰花园前期物业管理服务协议》中约定的物业交付日为《中山市商品房买卖合同》内约定的交付期限，即双方进一步明确将2016年10月11日定为涉案车位交付日，物业管理费也应当自2016年10月12日起算。三、原告主张车位租金收入并无任何合同及法律依据。首先，如前所述，涉案车位延迟交付的原因在于原告怠于履行交付手续，我司并无任何违约情形，故原告的赔偿主张无任何合同及法律依据。其次，原告无任何证据证明我司阻止其行使物权的权利，因此并不能引起《品峰花园业主临时管理规约》及《品峰花园前期物业管理服务协议》中的车位租金标准来衡量其损失。四、《品峰花园前期物业管理服务协议》第四章第五条不存在任何无效情形。首先，《品峰花园前期物业管理服务协议》并未加重原告负担，在签订该协议时原告亦无表示异议。因此，原告明显曲解甚至是扭曲理解《合同法》第三十九条的含义。其次，如前所述，《品峰花园前期物业服务协议》第四章第五条仅为《中山市商品房买卖合同》中“关于买受人逾期不收楼视为收楼”条款的延续。综上所述，原告诉求缺乏合同及法律依据，其诉讼请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下:2016年9月11日谢玉春与越秀地产公司签订《中山市商品房买卖合同》购买位于中山市东区博爱××花园××地下车库××号小车位，其中第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2016年10月11日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：本条补充约定详见附件六合同补充协议第五条（附件六：合同补充协议（品峰花园）显示：五、双方同意买卖合同第十一条修改和补充为：1、由于商品房的不动产性质，买受人须在交付期限届满前，持本人身份证明及有关文件，亲临出卖人指定地点办理该商品房的交接手续，而无论是否收到出卖人发出的任何交楼通知书……4、若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，该商品房的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的损耗、破坏及灭失等均与出卖人无关，由买受人自行负责。该商品房自出卖人交付日（含实际交付日）次日起算物业管理费及保修期。）同日，谢玉春与越秀物业公司签订《品峰花园业主临时管理规约》，其中第三十条约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。1.物业交付使用之日起开始计算物业服务费用。……同日，谢玉春与越秀物业公司签订《品峰花园前期物业管理服务协议》，其中第四章“物业管理服务费用”约定：二、乙方交纳费用时间：乙方应于物业交付日（即按照《中山市商品房买卖合同》内约定的交付期限）之次日起交纳物业服务费用和其他应缴纳的费用。2016年9月20日越秀地产公司向谢玉春出具《收车位通知书》和《收车位温馨提示》，要求谢玉春按合同约定交付日期2016年10月11日前按《收车位温馨提示》办理收车位手续，并告知将依合同约定日期次日起开始计算车位的保修期，物业管理公司也同时计算每月应交付的管理费等各项费用。《收车位温馨提示》上载：四、我司人员核实业主身份证明、房款发票、契税等办证费用凭证、物业专业维修资金缴存凭证、《中山市商品房买卖合同》等资料后，出具《商品房交付书》，业主需凭该交付书至物业公司办理其他收车位手续。2016年10月2日谢玉春办理涉案车位的增值税。2016年10月28日谢玉春缴纳涉案车位的住宅专项维修资金。2016年10月31日谢玉春缴纳涉案车位的印花税、契税。2016年11月3日，谢玉春至越秀地产公司领取《品峰花园车位交付书》，并于同日至越秀物业公司办理车位交付手续。另查：工程地址为中山市东区博爱路南侧，工程名称为品峰花园一期，建设单位为中山市越秀房地产开发有限公司，建筑面积为114207.10平方米（7幢26层）的建设工程已于2015年10月27日进行中山市建设工程竣工验收备案登记。再查：谢玉春与越秀地产公司另于2015年11月18日签订《中山市商品房买卖合同》，商品房坐落为东区博爱××花园××房，该房已于2016年3月22日由越秀地产公司交付给谢玉春使用，谢玉春并于当日向越秀物业公司缴纳物业服务费1080.70元。谢玉春另于2015年11月18日与越秀物业公司签订《品峰花园前期物业管理服务协议》、《品峰花园业主临时管理规约》。又查：涉案车位现已张贴应停车辆号牌为粤Ｔ×××**。根据越秀物业公司提供的案外人的《中山市商品房买卖合同》、《手车位通知书》、《车位服务协议书》、《星汇品峰车位交付书》、《机动车停车位申请表》等材料显示，上述号牌车辆相对应的车位应为1-142，越秀物业公司对此解释是公司人员张贴错误。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”关于谢玉春与越秀物业公司签订的《品峰花园前期物业管理服务协议》第四章第五条的效力问题。《品峰花园前期物业管理服务协议》第四章第五条规定：“无论因何种原因致使乙方办理收楼手续的时间晚于《中山市商品房买卖合同》中约定的交楼时间，或乙方一直拒不收楼，则物业服务费用自《中山市商品房买卖合同》约定的交楼期限届满之次日起均由业主缴交，甲方有权直接向乙方收取；乙方与房地产开发企业之间因未按期办理交楼手续而产生的物业管理费承担问题，则在乙方向甲方缴交后，由乙方与房地产开发企业自行协商处理。”首先，谢玉春在购买涉案车位前，曾与越秀地产公司签订关于东区博爱××花园××房的《中山市商品房买卖合同》，并与越秀物业公司签订《品峰花园前期物业管理服务协议》、《品峰花园业主临时管理规约》，上述二协议的主要内容（含《品峰花园前期物业管理服务协议》第四章第五条）与本案中谢玉春主张无效的条款内容基本一致，谢玉春于2016年3月份办理东区博爱××花园××房的收房手续，并按照《品峰花园前期物业管理服务协议》、《品峰花园业主临时管理规约》缴纳相关的物业费用，因此可以证实谢玉春是知道《品峰花园前期物业管理服务协议》的规定内容；其次，谢玉春与越秀地产公司签订涉案车位的《中山市商品房买卖合同》中有明确约定交楼时间，因此在本案中相关的权利义务产生时间是确定的；最后，从条款的内容来看，条款中虽然使用到“无论何种原因”字眼，而依照权利义务的相对性原则，第三人导致权利行使障碍，权利人应当向第三人主张侵害赔偿，因此条款后半段“乙方与房地产开发企业之间因未按期办理交楼手续而产生的物业管理费承担问题，则在乙方向甲方缴交后，由乙方与房地产开发企业自行协商处理”的规定实际上是明确了救济途径，同时，协议的其他条款约定了越秀物业公司不承担责任的情况，换言之除约定情况外越秀物业公司均须承担责任，因此在本案中涉案的条款不存在谢玉春所称的加重购房者的责任，减轻越秀物业公司的责任的情形。综上，谢玉春该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于办理涉案车位交付手续问题。在本案中，越秀物业公司系物业管理公司，而涉案车位的出售方是越秀地产公司，相关的车位交付手续亦应由出售人即越秀地产公司与买受人即谢玉春进行办理，越秀物业公司不是交付车位的义务主体，故谢玉春该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于物业管理费计收的起始时间问题。依据谢玉春与越秀物业公司签订的《品峰花园前期物业管理服务协议》第四章第二条规定，物业管理费自《中山市商品房买卖合同》内约定的交付期限之次日起交纳，该协议系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行，且在本案中谢玉春与越秀地产公司签订的《中山市商品房买卖合同》中有明确约定交付时间。故谢玉春该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于赔偿租金损失问题。关于谢玉春主张涉案车位已被越秀物业公司租给他人，根据越秀物业公司提交的证据显示涉案车位悬挂的车辆号牌实际已在该小区购买车位，故本院采信越秀物业公司关于涉案车位错误悬挂其他车辆号牌的解释。谢玉春在庭审中陈述涉案车位其系准备自用，且事实上谢玉春亦未将涉案车位对外进行租赁或已与他人达成租赁协议，因此实际上谢玉春并未受到相应的损失，故谢玉春该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谢玉春的全部诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告谢玉春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  廖礼争人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一八年五月二十一日书 记 员  黄英毅梁艺莹程慕桦石丽娜