四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终2124号 上诉人（原审原告）：杨万芬，女，汉族，1987年1月25日出生，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：赵中义，四川联一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘致万，男，汉族，1972年2月29日出生，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：王剑敏，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王草，四川央济华律师事务所律师。 原审第三人：吕群，女，汉族，1974年12月25日出生，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：贾媛媛，北京市中银（成都）律师事务所律师。 上诉人杨万芬因与被上诉人刘致万、原审第三人吕群房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初6057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨万芬上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判吕群以杨万芬名义与刘致万签订的房屋买卖合同无效；3、改判恢复杨万芬系成都市龙泉驿区房屋的所有权人；4、本案全部诉讼费用由刘致万和吕群承担。事实与理由：一、一审认定杨万芬与吕群之间构成有权代理，属认定事实错误。经过公证的《委托书》中委托事宜的理解不应当以吕群的理解为准，即吕群无权代理杨万芬出售房产。首先，一审将杨万芬公证委托的事宜强行解释为杨万芬委托吕群代售房屋，超出了公证委托书记载内容应有的含义。其次，杨万芬同意办理公证委托的目的系将来在条件成熟时方便吕群过户，绝非杨万芬委托吕群将案涉房屋售卖于第三方。第三、杨万芬与吕群之间的沟通渠道畅通，如果吕群对委托书的内容有异议，完全可以与杨万芬沟通，但双方在2017年8月15日、21日、26日和9月1日的电话及短信沟通内容中，从未涉及吕群以杨万芬名义对外出售房屋的事实。二、吕群与刘致万恶意串通伪造交易，严重损害了杨万芬的合法权益。第一，刘致万在一审中承认其与吕群虽系离异夫妻，但仍在一起生活。吕群与刘致万签署的《成都市存量房买卖合同》存在大面积空白，缺少必要条款，且刘致万无法提供2017年9月支付给吕群或杨万芬房屋价款的银行转账记录，所以吕群与刘致万之间的房屋交易不真实。第二，杨万芬与吕群签订房屋买卖合同的时间是2017年1月，而吕群与刘致万签订的时间为2017年9月，在成都房价飞涨的情况下，吕群仍以1000000元的价格将房屋售卖给其前夫刘致万，损害了杨万芬作为委托人的合法权益。第三，吕群与刘致万均系四川省资中县人，并不符合购房条件，但吕群依然配合刘致万将案涉房屋转移至刘致万名下，双方存在恶意串通。 刘致万辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。刘致万不认可杨万芬的陈述。 吕群述称，一审认定事实清楚，吕群是依据经过公证的授权委托书的委托事宜代理杨万芬出售房屋，吕群是有代理权的。 杨万芬向一审法院起诉请求：1、确认吕群与刘致万签订的《成都市存量房屋买卖合同》无效；2、恢复杨万芬系龙泉驿区房屋的所有权人；3、本案诉讼费用由刘致万、吕群承担。 一审法院认定事实：1、2017年1月3日，杨万芬（甲方）与吕群（乙方）签订了《房屋买卖合同》（合同号：00XXXX6）。合同第一条房屋基本情况为坐落于龙泉驿区，房屋所有权证号：权18XXXX7；第二条约定，房屋价格为1000000元；第五条约定，乙方以现金方式于2017年1月3日给甲方付定金20000元；甲、乙双方约定，该房产暂不确定产权变更手续的时间，甲方于2017年1月10日前为乙方办理委托公证书，受托人由乙方指定，委托内容由乙方确定，公证手续办好后，乙方当日向甲方支付购房款680000元。第十条约定，由于该房暂无法进行正常买卖过户物权变更，故以国家公证处为买卖成立证据，双方应共同遵守公证书的内容，并于取得公证书当日，买方支付卖方总房款70%，过户变更后支付剩余房款。同日，杨万芬收到房款20000元。2、2017年1月4日，杨万芬在四川省成都市龙泉公证处申请公证，《公证书》编号：（2017）成龙证字第048号，公证事项：委托。《委托书》主要内容为“委托人杨万芬系未婚，准备出售坐落于龙泉驿区住房一套（房屋所有权证编号为：龙房权证监证字第××号、业务件号：权18XXXX7，国有土地使用证尚在办理中）。因杨万芬在外地工作，不能亲自办理出售该房产的相关事宜，特委托吕群作为杨万芬的代理人，代理事宜为：一是代理杨万芬以杨万芬的名义与出让人到不动产登记部门办上述房屋的产权证的过户登记手续，领取不动产权证书，并到税务部门办理核税、纳税相关事宜……授权期限：从本日起至2019年1月3日止。同日，杨万芬收到房款680000元。3、《成都市存量房买卖合同》（成存房买（自）第6XXXX9号）中卖方签字处由吕群代杨万芬签字，买方签字处由景官兵代刘致万签字。4、目前，案涉房屋登记在刘致万名下。 在一审庭审过程中，杨万芬与吕群一致确认：《公证书》代理事宜第一项内容中的“出让人”系笔误，应为“受让人”。 一审法院认为，杨万芬与吕群签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。在双方对《公证书》委托事宜中“代理我以我的名义与受让人到不动产登记部门办理房屋产权证的过户登记手续”的理解存在争议的情况下，即在杨万芬认为应当理解为她将房屋出售给吕群并委托她办理过户手续，而吕群认为应当理解为她除了可以代表杨万芬出售给自己并办理过户手续外，也可以代表杨万芬出售给他人并办理过户手续的情况下，应该按照《房屋买卖合同》中第五条第2项中“委托内容由吕群确定”的约定，以吕群的理解为准，即吕群可以代表杨万芬出售给自己并办理过户手续，也可以代表杨万芬出售给他人并办理过户手续。同时，杨万芬与吕群签订的《房屋买卖合同》和吕群代杨万芬与刘致万签订的《成都市存量房买卖合同》的房屋售价均是1000000元，并不损害杨万芬的利益。因此，一审法院认为，吕群代杨万芬签字与景官兵代刘致万签字的《成都市存量房买卖合同》合法有效，故一审法院对杨万芬的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回杨万芬的诉讼请求。案件受理费减半收取计6900元，由杨万芬负担。 二审中，各方当事人对一审查明事实均无异议，对此，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：吕群与刘致万之间《成都市存量房屋买卖合同》的效力。对此，杨万芬主张吕群无权代理杨万芬与刘致万签订案涉房屋买卖合同，且吕群与刘致万恶意串通损害杨万芬的合法权益，该《成都市存量房屋买卖合同》无效。本院认为，1、吕群有权代表杨万芬与刘致万签订《成都市存量房屋买卖合同》。杨万芬基于与吕群之间的案涉房屋买卖关系向吕群出具了经过公证的《委托书》，载明杨万芬委托吕群以杨万芬名义与受让人到不动产登记部门办理房屋产权证的过户登记手续。因该《委托书》的出具时间在杨万芬与吕群签订房屋买卖合同之后，即杨万芬出具《委托书》时已明知案涉房屋的受让人为吕群，因此，杨万芬应在《委托书》中明确吕群为受让人，但杨万芬并未在《委托书》中明确受让人的信息，故一审采信吕群对于杨万芬的委托事宜的理解，即吕群既可以代表杨万芬将房屋出售给自己并办理过户手续，也可以代表杨万芬出售给他人并办理过户手续，从而认定吕群有权代表杨万芬与刘致万签订《成都市存量房屋买卖合同》正确，本院予以确认。2、对于案涉房屋的价格，杨万芬与吕群之间的交易价格和吕群代表杨万芬与刘致万之间的交易价格均为1000000元，因此，吕群代表杨万芬出售房屋的价格并未损害杨万芬的利益。3、本案中，杨万芬未能提交证据证明案涉《成都市存量房屋买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。现案涉房屋已登记在刘致万名下。故，杨万芬关于《成都市存量房屋买卖合同》无效的上诉主张不成立，其上诉请求本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费13800元，由杨万芬负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 唐云国 审判员 袁晟翔 二〇一八年五月十日 书记员 芶冰皓