广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终7168号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑杰昭，男，1982年5月15日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：罗圣安，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁育，广东凯行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄美仙，女，1979年4月8日出生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。委托诉讼代理人：冯官海，广东广鸿律师事务所律师。原审第三人：中山市万虹房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康泽大街**嘉和苑****A商铺。法定代表人：曾凡红，该公司总经理。委托诉讼代理人：余骏凌，男，该公司员工。上诉人郑杰昭因与被上诉人黄美仙、原审第三人中山市万虹房地产有限公司（以下简称万虹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初8835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。郑杰昭上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄美仙的反诉请求，判令黄美仙继续履行合同并承担双倍返还定金的违约责任。事实及理由：涉案合同签订后，郑杰昭严格按照合同履行，但黄美仙反悔不愿意再出售房屋，拖延拒不将银行还贷账户告知郑杰昭，导致郑杰昭无法支付第二笔购房款28万元。第一，郑杰昭通过网银及支付宝支付2万元定金，黄美仙没有告知该网银账号就是银行还贷账户。第二，根据二手房交易惯例，第二笔购房款28万元只能转账至黄美仙用于银行还贷的专用账户，而经过郑杰昭及万虹公司多次催促，黄美仙仍未提供银行还贷专用账户。第三，双方在交易期间，黄美仙已经将涉案房屋在另一家中介挂牌出售，与案外人签订了房屋买卖合同，为典型的一房二卖行为。黄美仙辩称，一审判决审理查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。万虹公司庭前提交一份书面报告陈述了涉案房屋的交易过程，并且在二审庭审时述称2017年5月中旬，黄美仙认为房价上涨要求郑杰昭以现在的价格购买涉案房产，但是郑杰昭不同意，郑杰昭称如黄美仙赔偿其损失就同意解除合同，且黄美仙已经与案外人重新签订合同出售涉案房产。郑杰昭向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄美仙继续履行《房地产买卖(居间)合同》并协助郑杰昭办理房产过户手续，房屋价值69万元；2.判令黄美仙双倍返还购房定金40000元。黄美仙向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房地产买卖（居间）合同》解除；2.判令黄美仙没收郑杰昭定金20000元。一审诉讼中，黄美仙明确要求确认双方签订的合同于2017年5月27日解除。一审法院认定事实：2016年12月5日，郑杰昭向张莉出具委托书，称以个人名义并以按揭贷款方式购买位于中山市横栏镇××辰花园××房的房地产，委托张莉为合法代理人，权限包括：代为与上述房地产的出卖人签署买卖合同、支付购房款等；期限至2017年12月4日止。上述委托书于同年12月9日经广东省中山市火炬公证处公证。同年12月7日，黄美仙（卖方）与郑杰昭（买方）、第三人万虹公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定买卖双方通过经纪方购入及出售位于中山市横栏镇××辰花园××房的房地产（不动产权证号：粤房地权证中府字第**）（以下简称该物业）；该物业有红本房产证在手，在银行抵押中，卖方应于本合同签署之日起5个工作日内办理赎楼、注销房产抵押登记手续，并同意于签署合同当日将房产证、土地证原件托管于经纪方作为贷款及产权过户手续之用；成交价69万元；付款方式（银行按揭付款）：1.定金20000元于合同签署之日支付给卖方；2.购房款28万元于卖方办理赎楼手续前支付（现金或直接转账至卖方供楼银行账户）；3.购房款（初定）39万元由经纪方协助买方向银行申请按揭支付给卖方；买卖双方应于合同签署起15天内提供申请银行按揭所需相关资料、签署相关法律文书和办理房产抵押登记手续，相关费用由买方支付，以上贷款将由银行直接划款至卖方银行账户；违约责任：若买方于合同签署之日后不履行合同条款或违约不买以致转让手续无法顺利完成，则买方已付定金将由卖方没收，买方同时还应承担已支付的相关费用和经纪方服务佣金20700元；若卖方于合同签署后不履行合同条款或违约不卖以致转让手续无法顺利完成，则卖方须双倍返还定金，卖方同时还应承担已支付的相关费用和经纪方服务佣金20700元等内容。合同落款处有黄美仙签名，张莉代郑杰昭签名，经纪方盖公章并由其代表李锡签名。当天，郑杰昭通过支付宝、网银跨行及现金等方式分别支付黄美仙定金9900元、10000元和100元，合计20000元。黄美仙的收款银行账户为中山农商银行80×××53。12月9日，黄美仙向李锡出具委托书，称其通过银行按揭方式购有上述房地产，委托李锡代为办理申请上述房地产抵押贷款清偿手续。12月27日，黄美仙又向李锡出具委托书，委托李锡代为办理配合客人去银行做按揭签字手续。上述两份委托书均于当天经云南省富宁县公证处公证。2017年1月4日，李锡代黄美仙向中山农商银行东区支行办理个人购房贷款资料变更申请，申请提前还本，银行同意，并要求于同年1月9日前将金额不低于26.91万元存入供款账户内，扣款成功后一个月内完成房产注销抵押手续；如因还款账户余额不足导致扣款失败，所有责任由申请人承担，同时此申请自动作废。此外，申请表中还列明了黄美仙的贷款日期、借款合同编号、客户一本通账号80×××53等信息。同年5月8日，银行经办人员在申请表上写明“作废”“申请作废”。5月23日，黄美仙委托广东广鸿律师事务所按郑杰照的户籍地址向郑杰昭发出律师函，告知1.鉴于郑杰昭违反合同约定，黄美仙有权立即解除上述合同，并没收定金20000元；2.郑杰昭应于收函之日起三日内与黄美仙联系，依法妥善处理。EMS网上查询显示上述邮件投递并签收，他人收。郑杰昭以黄美仙违约为由，诉至一审法院，提出以上诉请。黄美仙以郑杰昭违约为由，提出以上反诉请求。2016年11月至2017年5月，黄美仙上述银行账户每月21日均有贷款还息、还本的支出。一审法院认为，案涉房地产买卖（居间）合同合法有效，当事人均应恪守。郑杰昭主张黄美仙违约不提供还款银行账号导致其无法支付购房款28万元。黄美仙辩称郑杰昭知道其银行账户，是郑杰昭违约未支付上述购房款。关于上述购房款28万元，双方约定的支付方式为现金或转账到黄美仙的供楼银行账户，即使郑杰昭不清楚黄美仙的供楼银行账户，其也可以通过现金或转账到黄美仙的其他银行账户予以支付。从郑杰昭支付定金的方式可知，郑杰昭已清楚黄美仙在中山农商银行的账户，即使不能直接现金交付，其也可以通过转账支付。郑杰昭未按约支付上述购房款，构成违约，应承担违约责任。黄美仙依法有权解除合同。故对黄美仙的抗辩，一审法院予以采纳。由于黄美仙发给郑杰昭的律师函并未明确要求解除案涉合同，且黄美仙也没有提供充分证据证实郑杰昭已收到该律师函，故应认定黄美仙并未依法通知郑杰昭解除合同。案涉合同应于判决发生法律效力之日解除。黄美仙要求没收郑杰昭所付定金20000元的诉请有理，一审法院予以支持。因此，对郑杰昭的相应诉求，一审法院全部予以驳回。综上，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：一、确认黄美仙与郑杰昭、万虹公司签订《房地产买卖（居间）合同》于一审判决发生法律效力之日解除；二、黄美仙没收郑杰昭所付定金20000元；三、驳回郑杰昭的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费11100元（郑杰昭已预交），保全费420元，合计11520元，由郑杰昭负担。反诉案件受理费150元（黄美仙已预交），由郑杰昭负担（该费用黄美仙已预付，一审法院不予退还，由郑杰昭迳付黄美仙）。二审中，郑杰昭提交一份黄美仙与案外人刘剑峰进行房地产交易的视频截图，拟证明2017年5月，黄美仙已经将涉案房产出售给刘剑峰。黄美仙认为该视频证据已经超过了举证期限，对其真实性、关联性不予确认。万虹公司对该视频证据的真实性确认，事后万虹公司也致电刘剑峰，刘剑峰确认购买了涉案房产。万虹公司提交一份房产交易陈述报告及微信截图作为新证据，郑杰昭确认该证据的真实性，黄美仙对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认。黄美仙二审中没有提交新证据。本院另查明，万虹公司二审期间提交的交易陈述报告载明2017年1月7日银行要求还款，万虹公司通知郑杰昭还款，郑杰昭称快过年了，资金紧张，且涉案房产尚在出租，承租人没有搬走，黄美仙可以继续收租，且郑杰昭考虑到同贷书未出，希望同贷书出后再还款，万虹公司将该情况告知了黄美仙，黄美仙没有提出异议。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。因涉案房地产买卖(居间)合同中包含黄美仙和郑杰昭的房屋买卖合同关系以及黄美仙、郑杰昭分别和万虹公司的居间服务合同关系。黄美仙与郑杰昭在本案中诉争的应当黄美仙与郑杰昭之间的房屋买卖合同关系，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：涉案房屋买卖合同履行过程中何方违约，导致涉案合同不能继续履行。经查，涉案合同第三条付款方式约定，购房款人民币280000元，买方于卖方办理赎楼手续前支付（现金或者直接转账至卖方供楼账户），并约定卖方应于合同签署后的5个工作日内办理赎楼。黄美仙于2017年1月4日申请赎楼，该时间已经超过了合同约定的赎楼时间。万虹公司称其已经按照银行要求通知郑杰昭还款，郑杰昭希望同贷书出具后再还款。万虹公司作为交易的中介方，且其工作人员张莉和李锡分别为郑杰昭和黄美仙交易的委托代理人，亲历了涉案交易的全过程，本院对其陈述予以采信。本院认为，黄美仙逾期赎楼时，郑杰昭明确希望能够推迟还款，双方对于变更赎楼时间、继续履行合同已经通过实际行动达成一致意见。在涉案合同可以继续履行时，双方应当秉承诚实信用原则，履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条，当事人协商一致，可以变更合同，未经任何双方当事人协商一致的，不得变更合同内容，即双方对于合同内容的变更需要有明确的意思表示。就本案而言，郑杰昭与黄美仙就赎楼时间该项合同条款通过实际行动进行了变更。而对于郑杰昭提出的变更280000元购房款还款时间为同贷书出后的意见，黄美仙没有提出意见，即没有明确表示同意。郑杰昭也未举证证明双方通过其他方式将280000元的还款时间变更为同贷书出具以后。因此，双方仍应当按照合同约定履行，即郑杰昭应当在赎楼手续办理前支付购房款280000元。根据万虹公司述称，至2017年4月中旬郑杰昭办理完毕同贷书后，联系黄美仙提供供楼银行账号要求还款，此时距离黄美仙申请赎楼已经超过约3个月，即郑杰昭已经违约逾期还款约3个月。根据合同法第九十三条当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为的致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。按照涉案合同第七条第一款约定的违约责任，买方违约的卖方有权没收买方已经支付的定金。本案中，在郑杰昭长时间逾期还款的情况下，黄美仙有权起诉要求解除合同并根据定金罚则没收郑杰昭已经支付的定金。至于郑杰昭认为黄美仙未提供供楼银行账号构成违约的上诉意见，因郑杰昭未举证证明从2017年1月黄美仙申请赎楼至4月中旬其有要求黄美仙提供供楼银行账号而黄美仙未提供，并导致其不能将280000元汇入黄美仙的账户。本院认为，在郑杰昭已经构成根本性违约的情况下，黄美仙拒绝继续履行合同，于法不悖。如前所述，根据黄美仙的诉因及诉请，黄美仙诉请解除的应当是黄美仙与郑杰昭、万虹公司三方签订的房地产买卖及居间合同中关于黄美仙与郑杰昭的房屋买卖合同关系，一审审判决确定性欠缺，本院对此予以补强。在郑杰昭违约时，黄美仙按照合同约定没收郑杰昭所付定金20000元，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人郑杰昭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元（郑杰昭已预交11100元），由郑杰昭负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 吴合波审判员 马燕清二〇一八年五月二日书记员 高 丽