湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1202民初3485号 原告杨荣义，男。 委托诉讼代理人刘光元，男，汉族。 被告怀化市天福集团房地产开发有限公司。 法定代表人曾祥福，系该公司董事长。 委托诉讼代理人(特别授权)黄建，女。 委托诉讼代理人周海卫，湖南诚怀律师事务所律师。 原告杨荣义诉被告怀化市天福集团房地产开发有限公司（以下简称“天福房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月13日受理后，依法适用普通程序，于2018年1月12日公开开庭进行了审理，原告杨荣义及其委托诉讼代理人刘光元、被告天福房产公司的委托诉讼代理人黄建、周海卫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨荣义向本院提出诉讼请求：请求1、判令被告向原告支付逾期办证违约金21520元（违约金按总房价 295612元的日万分之一支付，自2015年12月17日起暂计至2017年11月13日，直至办理好房产证之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系华夏湖天安置区清水湾北苑的建设单位。2012年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告逾期交房的，应该按照每月100元向房屋买受人支付逾期交房违约金，而该违约金数额明显低于其为房屋买受人设定的逾期交付购房款的违约金，原告未按合同约定的时间付款逾期七日内，按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过7日的，按日向被告支付逾期应付款万分之十。因该合同为被告提供，系格式合同，格式合同中对原告违约设定较高的违约责任，对于被告违约则设定较低的违约责任，违背了合同法第五条关于当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的规定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告却未按照合同约定如期交房，原告为了减少自己损失被迫入住，因被告未能办理房产证，导致原告小孩落户读书入校困难、生意融资向银行抵押贷款均被拒绝等一系列损失，为维护原告的合法利益，原告特诉至法院。 被告天福房产公司辩称：1、被答辩人第一项诉讼请求应有事实依据,且必须向法庭提交证据予以证实,否则,应承担举证不能的法律后果。2、关于逾期办证违约责任,原、被告双方已在合同中明确约定,该约定合法有效。首先,合同法第五十二条、第五十三条规定了合同无效或者免责条款无效的法定情形。本案,原、被告双方签订的商品预售合同附件四第三条约定关于逾期办证,按100元/每月向买受人支付违约金。该约定没有违反上述法律效力性强制性规定,故合法有效。其次,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条规定,提供格式条款的一方当事人违反合同法三十九条第一款关于提示和说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持。本案,逾期办证按100元/每月向买受人支付违约金,并非绝对免除答辩人的违约责任。根据上述法律规定,该条款属于可撤销的格式条款,而非无效之格式条款。因被答辩人在法定的一年除斥期间内并未申请撤销该条款,故该条款仍属有效。被答辩人要求增加违约金的,应当提供证据证明违约金低于造成的损失。合同法第一百一十四条第二款规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加。依据该规定,被答辩人要求对约定的违约金予以增加的,应当提供证据证明逾期办证给其造成了多大的损失，且逾期办证违约金低于该损失的,才能请求人民法院予以增加。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2012年12月18日，原告杨荣义（买受人）与被告天福房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买华夏湖天安置区清水湾北苑1幢17A01号住宅，房产单价为3477.79元，购房款总价为295612元。原告在签订合同时付定金5万元，合同签订后当日另付房款45612元，向银行按揭贷款20万元。原告未按合同约定的时间付款：⑴逾期七日内，自合同约定的应付款期限起第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过7日的，被告有权解除合同。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同应付款期限起第二天起至实际支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之十。（该比率不小⑴项中比率的违约金）。被告应在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付两原告使用。原、被告并于同日签订一份《合同补充协议》，约定房屋移交的质量标准：本工程的各责任主体项目竣工后，经质检部门验收达到质量标准即可交房，其中绿化、道路及小区其他配套设施可在交房后于业主装修同步建设。交房时间为2013年10月30日前。出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按以下方式处理：如属出卖人原因导致延期，出卖人按100元/每月向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告缴纳了95612元，并通过银行贷款形式向被告支付20万元的购房款。2013年12月16日，原告向被告缴纳房屋专项维修基金5912元、房屋契税5912元、房屋办证手续费2899元及房屋土地代办费2480元。 另查明，2013年10月25日，被告取得华夏湖天安置区的预售许可证。2012年11月8日，被告将怀化市太平溪华夏湖天1#楼的《主体工程质量验收记录》提交验收，建设单位、施工单位、监理单位、设计单位均在该验收记录上加盖公章。2013年12月18日，原告接收涉案房屋。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证，质证、辩论，本院确认，有如下证据予以证实： 证据1、原告身份证复印件，被告单位信息，证实原、被告身份情况； 证据2、商品房买卖合同及补充协议，证实两原告购买被告开发的华夏湖天安置区清水北苑房产一套，约定购房款为295612元，被告应于2013年10月30日交付房屋，交付条件为工程的各责任主体项目竣工后，经质检部门验收达到质量标准。被告逾期交房的违约金为每月100元； 证据3、购房发票及相关费用收据、银行按揭流水明细，证实原告已经支付了全部购房款、并交纳了相应的契税、办证费用等； 证据4、《预售许可证》怀房售许可字（2013）第0123号，证实被告天福房产公司开发的“华夏湖天安置区”项目售房行为合法的事实； 证据5、《主体工程质量验收记录》2012年11月8日，证实被告开发的“华夏湖天安置区”项目主体工程经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位盖章； 证据6、《协议》照片打印件一份、收据复印件一份，证明原被告双方已于2013年12月16日办理交房手续； 证据7、庭审笔录，证实本案其他事实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，均是双方商品房预售合同的文件内容，意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原、被告在《合同补充协议》上约定：“交房时间为2013年10月30日前。……出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按100元/每月向买受人支付违约金”，是原、被告对自己民事权利的依法处分，真实有效，本院予以认定。原告已经根据合同约定向被告支付了全额购房款，被告应当按约向原告交付房屋及办理房屋产权证书。被告于2013年12月18日通知原告收房，按照合同约定，被告应在交房后730日内为原告办好房屋不动产权证，即被告应在2015年12月18日前为原告办好房屋不动产权证。但被告至今未为原告办好房屋不动产权证,已构成逾期办证违约，应依合同的约定支付原告逾期办证违约金计为：100元/月×23（个月）=2300元（2015年12月18日至2017年11月13日）。 关于原告提出约定的违约金过低，请求按总房价的日万分之一予以增加逾期办证违约金的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。由于原告在诉讼过程中未提交其实际损失的相关证据，故对约定违约金不予增加，被告应按合同约定向原告支付每月100元逾期办证违约金至实际办理房屋产权证书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市天福集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨荣义支付逾期办证违约金2300元，并按照每月100元标准向原告杨荣义支付自2017年11月14日起至实际办理好房屋权属证书之日止的逾期办证违约金； 二、驳回原告杨荣义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费338元，由原告杨荣义负担288元，由被告怀化市天福集团房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  张文香 人民陪审员  丁 伟 人民陪审员  黄三玉 二〇一八年五月八日 代理书记员  冉 阳 附法律条文：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。