安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖18民终820号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽佳娜壁纸有限公司，住所地安徽省广德县经济开发区国安路9号。法定代表人：周培苗，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡存飞，安徽宣广律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张职清，男，1991年4月9日出生，汉族，户籍地福建省屏南县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴晨宇，男，1989年4月28日出生，汉族，户籍地福建省屏南县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽铂尔曼壁纸有限公司，住所地安徽省广德县经济开发区国安路。法定代表人：张职清，该公司董事长。以上三被上诉人共同的委托诉讼代理人：潘青，安徽渊源律师事务所律师。上诉人安徽佳娜壁纸有限公司（以下简称佳娜壁纸公司）因与被上诉人张职清、吴晨宇、安徽铂尔曼壁纸有限公司（以下简称铂尔曼壁纸公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2017）皖1822民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。佳娜壁纸公司上诉请求:撤销原审判决，依法改判增加张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司支付佳娜壁纸公司租金16万元、迟延滞纳金15万元及赔偿财产损失。事实和理由：一、张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司超合同期限占用了佳娜壁纸公司厂房2个月19天的时间，佳娜壁纸公司只要求按每月6万元计算租金。二、原审判决拖欠租金的违约金按月息2分计算与客观事实不符，应按合同约定的日千分之五给付滞纳金，佳娜壁纸公司起诉时下调到15万元，法院应予支持。三、张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司损毁了佳娜壁纸公司之前交付的部分设备物品，应该赔偿。四、100万保证金的目的是为了保证财物不受损失，如果有损失直接在保证金中扣除，故如没有解决好损毁财物赔偿问题，佳娜壁纸公司有权不退还保证金。张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司辩称，1.双方约定的租赁合同期限是2017年2月5日，由于2月5日是2017年农历正月初九，在此之前是农历春节，公司放假，张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司早已撤出所租赁的厂房，停止生产，佳娜壁纸公司在2017年2月9日递交的要求广德县经济开发区管委会维持正常生产的报告，可以证明佳娜壁纸公司在2017年2月9日前已经在交付的厂房内进行生产，张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司已经撤离了所租赁的厂房，佳娜壁纸公司已经进场经营，可见佳娜壁纸公司也认可双方所约定的交付时间。此外，对于经佳娜壁纸公司同意安装的留置在厂内的一条生产线，对于该生产线张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司没有利用其生产，也不影响佳娜壁纸公司的经营活动，并且留置的生产线佳娜壁纸公司与张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司也没有约定该生产线的租用费用。其次双方对留置的生产线也有处理约定，在佳娜壁纸公司未做处理的情况下，张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司将此生产线撤回，符合双方的处理约定，佳娜壁纸公司以该生产线未撤出而要收取额外的租赁费没有事实和法律依据；2.佳娜壁纸公司要求张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司支付拖欠租金的违约金，不符合法律规定。根据法律规定，如果约定逾期利息又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息违约金或其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率20%的部分人民法院不予支持。一审依据上述规定对佳娜壁纸公司所要求的逾期利息及违约金包括滞纳金依法进行调整符合法律规定；3.由于佳娜壁纸公司所缺损的物品，佳娜壁纸公司与张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司对该缺损的物品的价值存有争议，佳娜壁纸公司应当提供符合法律规定的物品损失依据，由于佳娜壁纸公司未能提供，佳娜壁纸公司与张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司对此未能达成协商调解，一审法院依法对缺损物品进行司法鉴定，但司法鉴定也未能确定缺损物品的价值，因此一审法院对此不做处理，要求佳娜壁纸公司另案起诉。此外，由于佳娜壁纸公司应当支付保证金100万元从2017年2月至今已有1年多，佳娜壁纸公司应支付租金占用期间的利息。综上，请求驳回上诉，维持原判。佳娜壁纸公司向一审法院起诉请求：1.依法判令张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司立即将租赁厂房交付，并判决张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司暂用期间按照月租金6万元支付给佳娜壁纸公司租金（自2017年2月5日到起诉时约6万元，后续计算至全部交付厂房之日止）；2.判令张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司立即按照租赁合同补交给15万元的租金；3.依法判决张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司支付延期支付租金的违约金15万元；4.依法判令张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司赔偿损失10万元（最终以评估鉴定结果为准）；5.依法判决张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司立即支付代为垫付的水电费用81183.36元。张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司向一审法院反诉请求：1.依法判令佳娜壁纸公司给付因订立租赁合同时而支付的100万元租赁保证金；2.依法判令张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司支付到期未能给付保证金100万元的违约经济损失4万元（2017年2月5日至2017年6月5日按月息1％计算，以后的经济损失按上述标准计算至付清之日止）。一审法院认定事实：2013年11月15日，佳娜壁纸公司（甲方）与张职清、吴晨宇（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定甲方将其所有的位于安徽广德经济开发区国安路的办公楼一幢、仓库一幢、厂房一幢、厂房内生产线两条、涂布生产线一条等出租给乙方使用。租赁期限为三年，即从2013年11月15日起至2016年12月1日止，甲方给予乙方十五天的免租期。合同约定乙方应设立公司使用租赁物生产经营，乙方公司设立后，其公司随同乙方享有本合同权利，负有本合同义务。乙方（包括乙方公司）承租经营所需的各种税金、管理费由乙方按章缴纳，使用之水、电等生产费用由乙方自行承担。合同约定甲方出资人民币15万元（在乙方应交的租金中扣除）交付乙方自行在甲方生产线上安装三台水平烘箱供生产使用，该三台水平烘箱产权归甲方所有。租赁保证金为人民币100万元。租金第一年为180万元，第二年为人民币200万元，第三年为220元。乙方应于合同签订之日一次性向甲方支付租赁保证金100万元。租赁期满在乙方已支付了全部租金及因租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还全部租赁物后十日内，甲方将向乙方无条件无息退还租赁保证金。第一租赁年度租金按月支付，每月15万元，乙方应于每月5日向甲方支付当月租金，并由乙方汇至甲方指定的账号；第二租赁年度起，每年度租金分四期支付，即乙方应在每三个月之第一个月5号前向甲方支付该年度租金之四分之一的租金，并由乙方汇至甲方指定的账号。合同还约定乙方使用不当造成租赁物及附属设施的损坏，乙方应负责维修或经济赔偿。第七条违约责任约定，在租赁期限内，若遇乙方迟延支付租金，甲方有权按日增收应付租金5‰的滞纳金；若遇乙方迟延支付租金达一个月，甲方有权要求乙方停止使用租赁物及附属设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。另合同还对双方的其他权利义务及违约责任进行了详细的约定。合同签订后，乙方于2013年11月16日向甲方支付了保证金100万元。乙方注册成立了铂尔曼壁纸公司，并开始进行生产经营，张职清担任公司法定代表人。2014年2月22日，铂尔曼壁纸公司法定代表人张职清与佳娜壁纸公司法定代表人周培苗签订了《补充协议》及《协议》各一份，约定甲方将部分未列入到租赁物品范围内的物品交付给乙方或无偿提供给乙方使用。甲方同意乙方在甲方厂房内安装一条生产线，所有费用由乙方承担。约定乙方在安装生产线时，不得破坏甲方现有生产线位置及生产设备。租赁期满乙方如继续租赁，可继续使用该生产线，如不继续租赁，由乙方在五日内自行拆走，并恢复厂房原状，如五日内不拆除，由甲方处置。2016年12月5日，佳娜壁纸公司（甲方）与铂尔曼壁纸公司（乙方）签订了《补充协议》一份，该协议约定现因乙方原因导致租赁合同到期无法搬迁，现双方协商再续租2个月（2016年12月5日至2017年2月5日），租金为36万元整，先付租金后使用，其余条款继续按主合同履行。2017年1月27日前生产车间和宿舍归还甲方，否则甲方有权处理一切事物。2017年1月下旬，铂尔曼壁纸公司开始停产陆陆续续将公司资产和物品搬离佳娜壁纸公司厂区，并于合同到期前将厂房及现有设备等交付给佳娜壁纸公司，佳娜壁纸公司随即进行了试生产，但铂尔曼壁纸公司自行安装的一条生产线于2017年4月24日才最终搬离厂区。2017年2月9日，双方代表对租赁物中缺失的物品列举了清单一份（具体详见缺失物品清单），双方代表进行了签字确认。佳娜壁纸公司在试生产过程中，因双方为保证金归还事宜未能协商一致，铂尔曼壁纸公司工作人员强行断了佳娜壁纸公司的用电，铂尔曼壁纸公司于2017年2月9日将该事件报广德经济开发区管委会进行协商处理。2017年2月13日，佳娜壁纸公司交纳了之前的水电费和滞纳金，共计81183.28元。另查明，铂尔曼壁纸公司在租赁期间，多次未按合同约定支付租金，发生多批次迟延交付租金（详见原告提供的租赁费违约计算明细）。由于双方对办公室、车间所缺物品清单中的物品赔偿数额未能达成一致意见，佳娜壁纸公司依法申请估计鉴定，法院依法委托了安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行估价鉴定，该估计机构以所缺失物品已没有实物存在，无法确定其型号，从而无法作出准确的评估价格，故将该委托鉴定事项退回本院。一审法院认为，不论是佳娜壁纸公司与张职清、吴晨宇签订《租赁合同》，还是佳娜壁纸公司与张职清签订的《补充协议》和《协议》，以及佳娜壁纸公司与铂尔曼壁纸公司签订的《补充协议》，均系当事人真实的意思表示，不违反法律的禁止性规定，应当合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。虽然《租赁合同》中的乙方为张职清和吴晨宇，但该合同约定了乙方必须成立公司经营，由公司来享有合同权利和义务，且乙方之后注册成立了铂尔曼壁纸公司，张职清为公司法定代表人。同时，第二份《补充协议》中张职清作为铂尔曼壁纸公司的法定代表人作为乙方代表签字，并加盖了铂尔曼壁纸公司的印章，张职清系职务行为，故应当认定本案承租人为铂尔曼壁纸公司，也应当由铂尔曼壁纸公司承担合同的相关权利与义务。本案的争议焦点是租赁合同期满，铂尔曼壁纸公司何时将租赁厂房交付给佳娜壁纸公司，铂尔曼壁纸公司因置留自行安装的生产线是否需要支付租金。法院根据佳娜壁纸公司于2017年2月9日递交给广德经济开发区管委会的一份《关于要求维持正常生产的报告》可以看出，佳娜壁纸公司认可了租期届满，铂尔曼壁纸公司部分搬迁，且其已经进行了正常生产，铂尔曼壁纸公司未搬迁的主要是双方协议约定的加装的一条生产线。因此，应当可以认定，租赁合同到期后，铂尔曼壁纸公司已经实际上将租赁的厂房和设备（缺失物品除外）归还给了佳娜壁纸公司。至于铂尔曼壁纸公司留置的一条生产线，根据双方于2014年2月22日签订的《协议》约定，租赁期满乙方如继续租赁，可继续使用该生产线，如不继续租赁，由乙方在五日内自行拆走，并恢复原状。如五日内不拆除，由甲方处置。由于该协议中未就该生产线没有拆除是否应当支付租金进行约定，且铂尔曼壁纸公司未按期拆除，佳娜壁纸公司也未自行处置，而是同意铂尔曼壁纸公司于2017年4月24日最终将该生产线拉走。因此，可以认定双方就生产线留置问题达成一致意见，进行了协商处理。同时，铂尔曼壁纸公司留置的生产线未影响到佳娜壁纸公司的正常生产，且佳娜壁纸公司未退还保证金也存在过错。因此，佳娜壁纸公司在接受租赁物后已经正常生产，且未退还保证金的情况下要求铂尔曼壁纸公司支付租赁费，于法无据，不予支持。对于佳娜壁纸公司主张的补交租赁费15万元、延期交纳违约金和水电费的诉请。根据合同约定，铂尔曼壁纸公司应当安装三台水平烘箱，该款项15万元从租赁费里扣除，铂尔曼壁纸公司未安装，故应当补交租金15万元。对于延期交付租金的违约金，铂尔曼壁纸公司对佳娜壁纸公司提供的租赁费违约计算明细中的付款时间及延期时间无异议，对违约金计算标准认为过高，以所欠租金分段按月息2分计算为宜，经核算，违约金共计28406.61元。对于水电费的诉请，由于根据水费的交费时间为2017年2月13日，电费的交费时间为2017年2月15日，而根据正常的水电费交费周期和常识，本周期交纳的水电费应当是上个周期所用水电产生的费用，故根据时间推算，该费用产生的周期尚处于合同租赁期限内，故该水电费及滞纳金共计81183.28元应当由铂尔曼壁纸公司承担。对于佳娜壁纸公司主张的缺损物品损失，因无法通过鉴定确定其价值，且法院多次就该损失进行协商，但未能达成一致意见，故该项诉请本案中不予处理，佳娜壁纸公司可以另行主张。同时，根据合同约定租赁期限届满后，佳娜壁纸公司应当将收取的保证金100万元退还给铂尔曼壁纸公司。鉴于铂尔曼壁纸公司在合同履行过程中未安装三台水平烘箱，存在违约行为，故对于其主张要求佳娜壁纸公司支付违约经济损失的诉请，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、铂尔曼壁纸公司于判决生效之日起十日内支付佳娜壁纸公司租金150000元、水电费81183.28元及违约金28406.61元，合计259589.89元；二、驳回佳娜壁纸公司的其他诉讼请求；三、佳娜壁纸公司于判决生效之日起十日内返还铂尔曼壁纸公司保证金100万元；四、驳回张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9210元，反诉案件受理费7080元，合计16290元，由佳娜壁纸公司11000元，铂尔曼壁纸公司负担5290元。二审中，当事人均未向本院提交新证据。经对一审证据的审查，结合当事人陈述，本院对原审证据采信及查明的基本事实予以认定。本院认为，一、关于铂尔曼壁纸公司是否应支付超期租赁费。经审查，铂尔曼壁纸公司超出合同约定的期限从佳娜壁纸公司搬离属实。但一方面，双方协议约定，铂尔曼壁纸公司超期不搬离，佳娜壁纸公司可自行处理。由于佳娜壁纸公司对铂尔曼壁纸公司超期搬离未提出异议，也未予处理，却要求给付超期租金，不符合约定。另一方面，根据佳娜壁纸公司于2017年2月9日递交给广德经济开发区管委会的一份《关于要求维持正常生产的报告》可以看出，佳娜壁纸公司认可了租期届满，铂尔曼壁纸公司部分搬迁的事实，且其已经进行了正常生产。故佳娜壁纸公司上诉请求给付超期租赁费用，依据不足，本院不予支持。二、关于拖欠租金的违约金。佳娜壁纸公司上诉请求按照合同约定的日千分之五计算违约金，但该约定的标准过高，一审法院按照月利息2分计算，于法有据，应予以维持。三、关于佳娜壁纸公司所缺损的物品价值。因佳娜壁纸公司与张职清、吴晨宇、铂尔曼壁纸公司对该缺损的物品的价值存有争议，但佳娜壁纸公司无证据证明物品损失价值，一审法院对此不做处理，要求佳娜壁纸公司另案起诉，并无不当。四、关于保证金是否应予退还。因双方租赁合同已到期，且佳娜壁纸公司无证据证明物品损失价值，故其应当退还保证金，佳娜壁纸公司上诉称从保证金中预留20万元作为物品损失的赔偿，依据不足，本院不予支持。综上所述，佳娜壁纸公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定基本事实清楚，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由上诉人安徽佳娜壁纸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 烈审判员 马庆松审判员 汪令璋二〇一八年五月十六日书记员 孙 文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……