四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终712号上诉人（原审被告）：南充绿地申川置业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区潆华西路2号。法定代表人：孙志文，公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：凤缪斯，男，汉族，1990年3月25日出生，住重庆市渝北区，系公司员工。委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李代敏，男，1978年12月8日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人（特别授权）：张旭东，四川皓宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张晓华，女，1984年2月23日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人（特别授权）：张旭东，四川皓宇律师事务所律师。上诉人南充绿地申川置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人李代敏、张晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初5340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人绿地公司委托代理人邓显峰、凤缪斯，被上诉人李代敏、张晓华的共同委托诉讼代理人张旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销原判，由二被上诉人承担诉讼相关费用。事实和理由：1.《定购协议》由绿地公司与张晓华签订，李代敏不是适格主体；2.一审法院认定《定购协议》为买卖合同，属认定事实及适用法律错误；3.被上诉人失去联系是法定和约定的违约行为，绿地公司在多次联系不到被上诉人的情况下，依法解除合同退还房款的行为具有合法性、合理性及正当性；4.一审法院认定绿地公司一房二卖并判决双倍支付一倍房款、赔偿增值损失及认定被上诉人已支付的房款数额错误。李代敏、张晓华辩称，1.李代敏与张晓华系夫妻关系，二人购买的房产属于夫妻共同财产，李代敏是适格主体；2.《定购协议》约定了合同主体、房屋位置、面积、成交价、付款方式等事项，是商品房买卖合同；3.李代敏、张晓华并未失去联系，原因是绿地公司不讲诚信，不愿意签订合同而导致双方没签订正式合同；4.一审法院认定《定购协议》并未解除是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李代敏、张晓华向一审法院起诉请求：1、解除上诉人与被上诉人双方就南充市顺庆区绿地城·上海滩花园三区2－1－905号房屋所签订的《绿地城·上海滩花园（三）区商品房定购协议》；2、绿地公司返还李代敏、张晓华已付的购房款150,360元，并判令绿地公司支付李代敏、张晓华已付款项的利息（从上述款项支付给绿地公司之日起计算至绿地公司返还给李代敏、张晓华之日止）；3、绿地公司赔偿李代敏、张晓华房屋增值损失34,667元；4、绿地公司向李代敏、张晓华支付已付购房款一倍的赔偿金150,360元；5、本案诉讼费用由绿地公司承担。一审法院认定事实：李代敏和张晓华系夫妻关系，绿地公司在南充市顺庆区开发了“绿地城·上海滩花园”楼盘。2013年10月27日，李代慧、李雪琴和李代敏三人各自选购了该楼盘的一区房屋一套，并分别向绿地公司缴纳了定金20,000元，绿地公司分别向三人出具了定金收据，收据上载明了三人各自所选购房屋的房号（其中绿地公司出具给李代敏的定金收据上载明的房号为21－2－601）。后因房号弄错，李代敏等三人与绿地公司发生纠纷。经过协商后，绿地公司给予了李代慧、李雪琴、李代敏三人换房处理。2014年11月27日李代敏在上诉人开发的“绿地城·上海滩花园”楼盘换购了三区房屋一套，房号为2－1－905。同日，李代敏、张晓华再次向绿地公司支付了购房定金20,000元，绿地公司与李代敏、张晓华签订了《绿地城·上海滩花园（三）区商品房定购协议》，该定购协议约定了被上诉人认购的房屋座落为2栋1单元905室，建筑面积为91.18平方米，房屋成交价为396,633元，定金20,000元等事项。该定购协议第一条约定：“乙方应在2014年12月20日之前前往绿地城售楼中心与甲方办理签约手续，签约手续包含签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》（以下统称为买卖合同）及核算房屋总价，若乙方逾期未与甲方办理签约手续，则甲方无需通知乙方即有权将上述房产另行出售，乙方已付甲方的立约定金不再返还……”。该定购协议显示的客户姓名为张晓华。2015年5月3日，李代敏、张晓华向绿地公司又缴纳了购房首付款106,633元、房屋维修基金3,647元、预告登记费80元，绿地公司也向李代敏、张晓华出具了收据。当天，绿地公司与李代敏、张晓华还签订了《绿地城·上海滩花园三区合同备案内容确认单》，该确认单载明了李代敏、张晓华购买房屋的房号为2－1－905、面积91.18平方米、建面单价4,350元、成交总价396,633元等事项。2016年5月14日，绿地公司与张萍、翟蓬江签订《商品房买卖合同》，上诉人以431,300元将案涉2－1－905房屋卖给了张萍、翟蓬江，该房屋已经办理了预告登记。本案双方当事人至今未签订商品房买卖合同。庭审中绿地公司向一审法院提交了《挞定通知函》一份，李代敏、张晓华称其并未收到，并否认其真实性，没有证据表明李代敏、张晓华已经收到了该《挞定通知函》。一审法院所确认的上述事实，有李代敏、张晓华提供的李代敏的身份证、张晓华的身份证、李代敏和张晓华的结婚证、绿地公司的基本信息；绿地公司于2013年10月27日向李代敏出具的定金收据、绿地公司于2013年10月27日向李代慧出具的定金收据、绿地公司于2013年10月27日向李雪琴出具的定金收据、绿地公司与李雪琴、陈相岐于2013年10月27日签订的定购协议；10段录音及文字摘录、关于换房方案的电子邮件、《绿地城·上海滩花园（三）区商品房定购协议》三份、绿地公司于2014年11月27日向李代敏、张晓华出具的定金收据、《绿地城·上海滩花园三区合同备案内容确认单》、绿地公司在2015年5月3日向李代敏、张晓华出具的收据；2016年5月14日，绿地公司与张萍、翟蓬江签订《商品房买卖合同》、房屋预告登记查询结果单。结合庭审笔录及双方当庭陈述在卷佐证，足以认定。一审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”虽然绿地公司就“绿地城·上海滩花园”一区21－2－601房屋出具的定金收据上载明的交款人为李代敏，而绿地公司就“绿地城·上海滩花园”三区2－1－905房屋与李代敏、张晓华签订的《绿地城·上海滩花园（三）区商品房定购协签议》中载明的房屋买受人为张晓华，但因李代敏和张晓华系合法夫妻关系，无论以李代敏、张晓华任何一方的名义所购买的房屋都属于他们夫妻共同所有，所以李代敏、张晓华任何一方购买房屋所产生的权利义务都会及于其夫妻双方，而绿地公司也未举证证明李代敏、张晓华约定婚姻关系存续期间取得的财产归各自所有，同时，李代敏、张晓华购买案涉房屋所支付的房款也来源于他们的夫妻共同财产，所以，李代敏有权利向上诉人主张权利，是本案适格的诉讼主体。绿地公司辩解李代敏不是本案适格的诉讼主体，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，绿地公司与李代敏、张晓华于2014年11月27日签订的《绿地城·上海滩花园（三）区商品房定购协议》约定了商品房买卖双方的基本情况、房屋的位置、面积、房屋的成交价等事项，其已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而绿地公司也已收受了李代敏、张晓华的部分购房款，因此，本案当事人签订的该定购协议应当认定为商品房买卖合同。绿地公司辩解该定购协议不应认定为商品房买卖合同的主张，不予支持。本案中，双方当事人签订了《绿地城·上海滩花园（三）区商品房定购协议》后，李代敏、张晓华并未在定购协议第一条约定的在2014年12月20日之前与绿地公司办理签约手续，李代敏、张晓华已经构成违约。但是，在2015年5月3日，李代敏、张晓华又向绿地公司缴纳了购房首付款106,633元、专项维修基金3,647元、预告登记费80元，绿地公司予以接受并出具了收据，且与李代敏、张晓华签订了《绿地城·上海滩花园三区合同备案内容确认单》。双方的事实履行行为否定了李代敏、张晓华的违约行为和定购协议中第一条的约定。而绿地公司向法院提交的《挞定通知函》，是依据双方已经否定了的定购协议第一条的约定，以李代敏、张晓华迟延履行违约为由，来主张解除双方签订的定购协议，该抗辩主张缺乏依据。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，绿地公司没有举出证据证明在其所称的《挞定通知函》发出之前，其对李代敏、张晓华进行过催告。绿地公司也没有举出证据证明原告收到了《挞定通知函》，李代敏、张晓华也否认收到。因此，绿地公司辩解其已通过发出《挞定通知函》解除了本案双方当事人之间所签订的定购协议的主张，不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，绿地公司称《挞定通知函》是在2015年12月24日发出的，而李代敏、张晓华称其并未收到该《挞定通知函》，并称其是2017年1月才发现绿地公司将案涉房屋2－1－905房屋另卖给了他人，李代敏、张晓华于2017年8月向本院起诉，并未超过诉讼时效期间。绿地公司关于李代敏、张晓华的起诉超过了诉讼时效期间的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。本案中，李代敏于2013年10月27日在绿地公司开发的“绿地城·上海滩花园”楼盘一区选购了房屋一套，并向绿地公司缴纳了定金20,000元。后发现房号弄错，经双方协商后，绿地公司给予了李代敏、张晓华换房处理。李代敏、张晓华后于2014年11月27日换购了绿地公司“绿地城·上海滩花园”三区2－1－905房屋。本案双方当事人换房的事实，有李代敏、张晓华向一审法院提交的录音、电子邮件等证据在卷佐证。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案双方当事人换房的行为，属于合同的变更，所以李代敏于2013年10月27日向绿地公司缴纳的定金20,000元应认定为李代敏、张晓华换购案涉三区2－1－905房屋后的购房款。而李代敏、张晓华于2015年5月3日向绿地公司缴纳的购房首付款106,633元、房屋维修基金3,647元、预告登记费80元，其中房屋维修基金3,647元和预告登记费80元属于被告代收的费用，不应认定为购房款。李代敏、张晓华关于该房屋维修基金3,647元和预告登记费80元，也属于购房款的主张，不予支持。李代敏、张晓华向绿地公司已支付的购房款合计应认定为146,633元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，合同违约责任的赔偿包括赔偿守约方的实际损失和可得利益损失。在商品房买卖合同纠纷中，开发商一房二卖所产生的增值（差价），属于买受人的可得利益损失，而在双方订立合同时，双方也能预见到这种可得利益损失。所以李代敏、张晓华主张绿地公司赔偿其一房二卖所产生的房屋增值损失34,667元，本院予以支持。综上，绿地公司在未与李代敏、张晓华解除商品房买卖合同关系的情况下，即将诉争房屋售予他人，构成一房多卖，导致李代敏、张晓华商品房买卖合同目的不能实现。因此，李代敏、张晓华主张要求解除合同，予以支持。合同解除后，根据法律规定，结合李代敏、张晓华的诉讼请求，绿地公司应承担相应的赔偿责任。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第七十七条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，判决如下：1、解除本案绿地公司、李代敏和张晓华就南充市顺庆区绿地城·上海滩花园三区2－1－905号房屋所签订的《绿地城·上海滩花园（三）区商品房定购协议》；2、绿地公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人返还已支付的购房款146,633元、房屋维修基金3,647元、预告登记费80元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准向李代敏、张晓华支付李代敏、张晓华已付购房款的利息（自上述购房款支付给绿地公司之日起至绿地公司还清上述款项之日止计息；李代敏、张晓华于2013年10月27日支付的20,000元，从当日起计付利息；李代敏、张晓华于2014年11月27日支付的20,000元，从当日起计付利息；李代敏、张晓华于2015年5月3日缴纳的购房款106,633元，从当日起计付利息）；3、绿地公司于本判决生效之日起十日内向李代敏、张晓华赔偿房屋增值损失34,667元；4、绿地公司于本判决生效之日起十日内向李代敏、张晓华赔偿已付购房款一倍的赔偿金人民币146,633元。本案案件受理费3,165元，由绿地公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交了邮寄单一份，拟证实按照李代民、张晓华预留的地址寄送了《挞定通知书》，因查无此人被退回。李代敏、张晓华质证认为，绿地公司未在一审法院指定的举证期限内提交证据，且仅有邮寄单不能证明向其寄送过相关材料，单据上没有记载退回原因，对证据的真实性不予认可。李代敏、张晓华提交了商品房预售许可证一份，拟证实绿地公司销售案涉楼盘时取得了预售许可证，双方签订的《定购协议》是有效的。绿地公司质证认为，对真实性无异议，但不具有关联性。本院经审查认为，绿地公司举证的邮寄单没有注明收件信息，无法证明寄送是有效的，对该证据不予采信。李代敏、张晓华举证的商品房预售许可证真实合法，应予采信。鉴于双方当事人所举证据对事实部分不产生影响，故本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，应围绕上诉人的上诉请求进行审查。双方争议的焦点为：《定购协议》应否被认定为商品房买卖合同及合同相对方主体资格；双方未签订正式合同的违约责任应由谁承担；绿地公司发出的《挞定通知函》的效力；“一房二卖”的后果应如何承担。关于《定购协议》应否被认定为商品房买卖合同及合同相对方主体资格的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项”的规定，《定购协议》满足一定条件时可以由预约合同转化为本约合同即商品房买卖合同。在对“主要内容”的理解上，应考虑为买受人、房屋、价格等核心要素，其他内容往往不是买受人考虑或能影响的因素，而是行政主管部门为规范交易行为所进行的引导。本案中，双方签订的《定购协议》包含了前述核心要素，买受人实际支付购房款146,633元，下欠250，000元，绿地公司收取购房款的行为应视为双方对购房款达成了合意。因此，《定购协议》满足了预约合同转化为本约合同的条件，应认定为商品房买卖合同。《定购协议》的合同双方为绿地公司与张晓华，李代敏虽不是合同当事人，但因其与张晓华系夫妻关系，与本案有利害关系。张晓华自愿与李代敏成为共同原告，可认为向李代敏让渡部分合同权利，因此可对张晓华与李代敏的婚内财产约定在所不问。张晓华与李代敏共同就案涉争议提起诉讼，对绿地公司无丝毫不利影响，绿地公司认为李代敏不是本案适格主体的理由不能成立。关于双方未签订正式合同的违约责任应由谁承担的问题。从事情经过来看，李代敏、张晓华于2013年10月27日交纳定金2万元，绿地公司出具收据；于2014年11月27日交纳定金2万元，绿地公司与之签订《定购协议》；2015年5月3日交纳购房首付款106,633元及专项维修基金3647元，绿地公司与之签订《确认单》。双方签订《确认单》却未签订正式合同，绿地公司以李代敏、张晓华不予签订为由、李代慧、张晓华以绿地公司找借口不予签订为由相互辩称是对方的原因导致未签订正式合同。从常理上讲，绿地公司是正式合同的提供方，其具有签订合同的控制权以及对未签订合同行为进行处置的便利，李代敏、张晓华的理由更合逻辑，应予采信。因此，双方未签订正式合同的违约责任应由绿地公司承担。关于绿地公司发出的《挞定通知函》的效力问题。虽然双方在《定购协议》第一条约定了签订正式合同时间及绿地公司可在买受人逾期未办理签约手续时将房屋另行出售的内容，但双方并未按照约定时间正式签约，并在之后进行了房款的给付和收取等行为，一审法院认定双方的事实履行行为否定了《定购协议》的该约定内容，本院予以支持并不再赘述。因此，绿地公司不具有不通知李代敏、张晓华即可将案涉房屋另行出售的权利。绿地公司如以李代慧、张晓华违约为由解除合同，应提交证据证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，但绿地公司没有提交证据证明。同时，绿地公司称发出了《挞定通知函》，但李代敏、张晓华否认收到，绿地公司提交的证据也不能证明李代敏、张晓华收到，因此，绿地公司的行为也不符合该法第九十六条关于解除合同的程序规定。绿地公司发出的《挞定通知函》不产生解除合同的效力。关于“一房二卖”的后果应如何承担的问题。绿地公司的行为造成了一房二卖”的结果，未与李代敏、张晓华签订正式合同及导致李代敏、张晓华商品房买卖合同的目的不能实现的责任均在绿地公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，结合李代慧一方的诉请，绿地公司应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失及不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对有争议的损失问题，一审法院以开发商一房二卖所产生的增值，属于买受人的可得利益损失予以认定，是合理的。对有争议的已付房款一倍赔偿责任的问题，一审确定为已付房款的一倍，属于该条规定的范围，绿地公司没有提出应当予以降低或减少的事实和法律依据，本院对一审法院确定的146，633元予以支持。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，330元，由上诉人南充绿地申川置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕元华审 判 员 江春虹审 判 员 刘大轩二〇一八年五月十四日法官助理 庞雨鸿书 记 员 汤 彬