广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3102号上诉人（原审被告）：王琰，男，1972年7月18日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈楷敏，广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区海龙街增滘股份合作经济联合社，住所地广东省广州市荔湾区龙溪大道***号。负责人：李广成，该社社长。委托诉讼代理人：何丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人王琰因与被上诉人广州市荔湾区海龙街增滘股份合作经济联合社（以下简称增滘经济联合社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初7107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王琰上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2、改判王琰缴纳的5000元保证金归王琰所有，增滘经济联合社应予以退还；3、改判王琰向增滘经济联合社支付2016年3月30日至腾退场地之日的租金（按每年12000元计算），无须支付违约金。事实和理由：一、2013年1月，增滘经济联合社擅自在涉案土地右后方外围道路上增设两个石墩，导致货车无法通过该道路进入花场，致使花场的租户经营受到严重影响而纷纷退场，仅剩下三分之一租户继续承租，给王琰造成巨大损失。经王琰统计，每年损失80万元。王琰多次与增滘经济联合社协商解封路口事宜，增滘经济联合社亦承诺给王琰补偿，减免部分租金。二、一审判决王琰向增滘经济联合社支付2015年10月15日至腾退场地之日的租金和占用费及违约金，属于认定事实错误。基于前述事实，2016年3月30日王琰支付的350000元应是涉案土地从2013年10月15日至2016年3月30日的租金，土地有偿使用款差额为增滘经济联合社补偿给王琰。2017年8月1日增滘经济联合社发出的《通知》也佐证该事实，增滘经济联合社仅要求王琰缴纳2016年3月30日以后的到期土地有偿使用款，对2016年3月30日前的土地有偿使用款增滘经济联合社亦认为王琰已缴纳完毕。因此，王琰无须承担2016年3月30日之前的土地有偿使用款。此外，增滘经济联合社主张的2017年租金已过一年诉讼时效，依法不应得到支持。因增滘经济联合社迟迟不给予王琰解封道路及补偿，违约在先，王琰迫于无奈只好暂缓缴纳租金，属于行使不安抗辩权，不属于违约，无须向增滘经济联合社支付违约金。三、一审法院认定王琰缴交的5000元保证金归增滘经济联合社所有，于法无据，与事实不符。增滘经济联合社未严格履行《土地有偿使用合同》的先履行义务及附随义务，违约在先且未有合理解决方案，王琰被迫无奈暂缓交还土地属于行使不安抗辩权，不属于违约情形，故王琰缴交的保证金应予以退还。增滘经济联合社辩称，一、王琰在2016年3月30日支付的350000元包括涉案土地2013年10月15日至2015年10月14日的全部使用款及另一块22.38亩土地的使用款。涉案石墩不是增滘经济联合社建设且不在涉案土地范围内。涉案土地道路四至通达，石墩并未造成道路不通。王琰从未提出石墩影响土地使用的问题，直到2016年3月30日仍补交之前所欠土地使用款。王琰没有证据证明石墩是增滘经济联合社建造及双方达成暂停或减免交租的协议。二、租赁合同到期王琰没有及时清理并交还场地，依约保证金归增滘经济联合社所有。合同约定涉案土地只能用于种植花卉等，但王琰在承租土地搭建高达10米的棚架建筑物，用于产销住一体化经营，违反涉案土地用途，且未经增滘经济联合社同意，也没有报建报批手续，属于违法建筑物，增滘经济联合社因此要求王琰腾空场地。三、涉案土地使用费属于同一债务分期履行，其诉讼时效应从最后一期债务履行期限届满之日即2016年10月1日起算。增滘经济联合社一直积极追讨欠租，并不存在怠于行使权利的行为。增滘经济联合社向一审法院起诉请求：1、解除增滘经济联合社、王琰签订的《土地有偿使用合同》，王琰交还1.2亩土地给增滘经济联合社，恢复原状并做好场地的清理工作；2、王琰向增滘经济联合社支付自2015年10月15日起至交还土地之日止的使用费（以每年12000元的标准计算）；3、王琰向增滘经济联合社支付滞纳金（以当年度拖欠使用费总额为本金，按每日千分之一标准从该年度10月1日计算至付清本金之日止）；4、王琰缴交的5000元保证金归增滘经济联合社所有。一审法院查明事实：2009年8月19日，增滘经济联合社与案外人甄享健就租赁增滘经济联合社所有的1.2亩土地（涉案土地）签订了《土地有偿使用合同》，后甄享健于2010年4月27日将《土地有偿使用合同》的剩余期限转让给王琰使用。2010年5月7日，增滘经济联合社与王琰签订《土地有偿使用合同》，约定：增滘经济联合社发包的土地位于大沙地，面积共1.2亩，土地使用期限共8年，即从2009年10月15日起至2017年10月14日止；土地有偿使用款为每年每亩人民币10000元，合计12000元，土地有偿使用款采取每年一次性缴交当年全年有偿使用款的办法，每年应于当年的10月1日前缴清全年有偿使用款给增滘经济联合社；签订本合同时，王琰须向甲方缴交保证金5000元，合同期满后，王琰须于合同期满后十五天内清理场地，移交甲方验收，验收合格后保证金如数退回（不计利息），合同期满后十五天内不能清理移交场地的，保证金归增滘经济联合社所有，同时王琰须缴交实际使用的租金，由此造成甲方损失的还须赔偿责任；王琰应如期缴交土地有偿使用款，逾期十天内不交的，每拖延一天按未缴交部分的千分之一加收滞纳金，逾期一个月不缴交租金的，视王琰违约，增滘经济联合社有权解除合同，收回土地，没收保证金。合同签订之后，增滘经济联合社将涉案土地与另外相连接的面积22.38亩的土地[增滘经济联合社、王琰就该土地的纠纷已另案由一审法院处理，案号为（2017）粤0103民初7107号]一并交付王琰使用，王琰缴纳合同约定的保证金5000元，并在履行过程中将土地划分转租给其他多个租户经营花场生意。在本案诉讼阶段，一审法院到现场调查并依法追加了上述两块土地上仍在经营的朱泽锦、许保成等六人作为案件第三人参加诉讼。因两块土地相连接且增滘经济联合社确认上述人员主要在22.38亩的土地上经营，因此一审法院将上述人员追加为7106号案件的第三人。关于缴纳土地使用款的情况，增滘经济联合社主张王琰拖欠2013年10月15日之后的款项，直至2016年3月30日才支付了350000元用于补缴部分欠款；该350000元包括缴纳涉案土地从2013年10年15日至2015年10月14日的全部使用款及另一块土地（面积22.38亩）在该期间的部分使用款。为此，增滘经济联合社提供了涉案土地2013年10年15日至2015年10月14日土地款发票（金额24000元）予以证实。另外，增滘经济联合社于2017年8月1日到涉案土地现场张贴通知，告知王琰在同年8月4日前到增滘经济联合社处缴纳土地款，否则收回土地及没收保证金。王琰对2016年3月30日支付350000元款项及增滘经济联合社通知交租的事实予以确认，但主张增滘经济联合社已口头承诺减租，虽然对减租幅度和数额没有明确，但该通知反映出王琰支付的款项包括了涉案土地从2013年10年15日至2016年3月30日的使用款。王琰主张增滘经济联合社在2013年1月擅自在涉案土地右后方外围道路上增设了两个石墩，导致货车无法通过该道路进入花场，也致使花场的租户经营严重受到影响而纷纷退场。增滘经济联合社确认土地右后方外围道路上确有两个石墩，但表示不知道是什么时候由谁建造的，且认为该土地周边道路四通八达，该石墩又不在涉案土地范围内，并不影响通行；另外否认王琰有向其提出该石墩影响土地使用及协商减租的问题。一审法院认为，增滘经济联合社与王琰签订的《土地有偿使用合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应依约履行。该使用合同从约定内容上看符合我国《合同法》关于租赁合同的定义内容，因此应认定为涉案土地的租赁合同，双方约定的土地使用款实际为租金。上述合同约定的租赁期限已于2017年10月14日届满，增滘经济联合社、王琰租赁关系也于届满之日终止，因此增滘经济联合社主张解除租赁合同不符合法律规定，不予支持。按照合同约定，王琰没有在租期届满后及时清理并交还场地的，所交保证金归增滘经济联合社所有，因此，增滘经济联合社要求王琰腾空交还土地，并没收保证金符合合同约定，予以支持。对于王琰在土地上搭建的临时建筑及材料，能利用的王琰应自行拆除利用。针对拖欠租金的行为，虽然王琰以涉案土地右后方外围道路上存在石墩影响车辆通行为由予以抗辩，但是既无法证实该石墩为增滘经济联合社在租赁期间建造的事实，也无法证实与增滘经济联合社协商及达成暂缓交租或减免租金的合意，因此王琰上述抗辩理由不成立，不予采纳。王琰欠租行为违反了合同约定，增滘经济联合社要求其支付拖欠的租金及滞纳金合法合理，予以支持。对于欠租，虽然王琰主张在2016年3月30日缴纳的350000元包括了涉案土地从2013年10月15日至2016年3月30日的租金，但是没能提供充分证据予以证实，对此不予认可。王琰应向增滘经济联合社支付从2015年10月15日起拖欠的租金。对于违约金标准，因合同约定的每日千分之一标准过高，以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金损失参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，且以本金为限。针对王琰的诉讼时效抗辩，从王琰于2016年3月30日支付2013年10月15日之后的欠租以及增滘经济联合社于2017年8月份张贴通知催缴租金和起诉的行为来看，增滘经济联合社主张积极追讨欠租具有合理依据，并不存在怠于行使权利的行为。因此，对王琰上述抗辩不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（一）项、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、自该判决发生法律效力之日起一个月内，王琰（含其他实际使用人）将承租的位于荔湾区大沙地土地（合同约定1.2亩的范围）腾空交还增滘经济联合社；二、王琰缴交的5000元保证金归增滘经济联合社所有；三、自该判决发生法律效力之日起十日内，王琰向增滘经济联合社支付2015年10月15日至腾退场地之日的租金和占用费（每年12000元）及违约金（每期违约金以拖欠当年费用为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从该年度的10月1日起计算清偿费用之日止，每期违约金数额以当年应交的费用总额为限）；四、驳回增滘经济联合社其他诉讼请求。案件受理费417元，由王琰承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据王琰的上诉请求，本院对王琰是否存在违约行为及增滘经济联合社起诉主张租金是否超过法定诉讼时效期间的二审争议问题进行审查。关于王琰是否存在违约行为的争议问题。增滘经济联合社与王琰签订的涉案《土地有偿使用合同》约定的租赁期限届满，王琰未依约清理及交还承租土地给增滘经济联合社，已构成违约。增滘经济联合社诉请王琰腾空交还承租土地，支付自租赁期限届满次日起至交还承租土地之日止的土地占用费及没收王琰交纳的保证金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持正确。王琰以增滘经济联合社违约在先作为不交还承租土地及要求增滘经济联合社退还保证金的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。王琰自2015年10月15日起没有依约向增滘经济联合社交纳租金，亦构成违约。增滘经济联合社诉请王琰支付自该日起至租赁期限届满之日止的租金及逾期支付租金的违约金，合法合理，一审法院予以支持并调整合同约定的过高的违约金，并无不当。王琰以增滘经济联合社在通往承租土地的道路上设置石墩致使货车无法通行，违约在先作为暂缓交纳租金及不承担逾期支付租金违约责任的上诉理由，因王琰所称的石墩并不在承租土地范围内，且王琰在一、二审诉讼中均不能提供证据证明该石墩系增滘经济联合社设置及该石墩所在道路是进出承租土地的唯一道路，故王琰的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。因王琰同时向增滘经济联合社承租了与涉案土地相连的另一块土地，王琰在2016年3月30日补交部分租金350000元时没有区分涉案土地与相连土地的份额，而此时尚未到涉案土地租金的交纳期限，且涉案土地的面积及租金远小于相连的土地，故增滘经济联合社将王琰补交的部分租金先用于归还涉案土地2013年10月15日至2015年10月14日两年的租金，余款再用于归还相连土地的部分租金，并无不当，且增滘经济联合社亦向王琰开具了该两年租金的发票。王琰以增滘经济联合社就设置石墩造成其经营损失而承诺给其补偿，减免其部分租金为由，主张上述350000元是涉案土地从2013年10月15日至2016年3月30日的租金，该金额与合同约定租金的差额为增滘经济联合社补偿给王琰。因增滘经济联合社否认与王琰协商减免租金及补偿损失，而王琰在一、二审诉讼中均不能提供证据证明其与增滘经济联合社协商减免租金及补偿损失，故王琰的该项主张不能成立，其要求从2016年3月30日起计付租金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于增滘经济联合社起诉主张租金是否超过法定诉讼时效期间的争议问题。王琰在2016年3月30日补交部分租金，及增滘经济联合社在2017年8月1日到涉案土地现场张贴通知向王琰追索租金，均构成诉讼时效中断的法定情形，故增滘经济联合社起诉主张租金没有超过法定诉讼时效期间。王琰认为增滘经济联合社起诉主张租金超过法定诉讼时效期间的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，王琰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费834元，由王琰负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇一八年五月七日书记员  江亭利林丽敏