福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初1965号 原告：雷石林，男，1984年11月8日出生，畲族，户籍地福建省厦门市翔安区。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇洪塘里****，统一社会信用代码913502127516443251。 法定代表人:李雄虎，董事长。 委托诉讼代理人:陈燕端，女，1982年2月26日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区。系该公司职员。 原告雷石林与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷石林及被告仁文公司的委托诉讼代理人陈燕端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷石林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币39413元（币种下同）；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金5980元；3.判令被告向原告支付赠送户式中央空调外机违约金12398元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月28日，原告因购买被告开发的金帝·中洲滨海城（B1-3地块）46＃楼6层603单元商品房，与被告签订一份《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告支付购房款额677289元，但被告却逾期至2015年5月7日才向原告交房，并逾期办理房屋权属证书715天，还未按照合同附件三的约定向原告赠送户式中央空调。故请求法院支持原告如上诉求。 仁文公司辩称：1.原告诉求的逾期交房违约金已超过诉讼时效，应予驳回；2.按照合同第6条、合同附件六第3条第3款及行业习惯，原告逾期支付按揭款和首付款，在未付清逾期付款违约金的情况下，被告可以拒绝交房；3.根据合同约定，被告因气象原因可顺延交房的天数有158天，因厦门市中级人民法院2014年9月26日查封被告所有房产，导致被告资金紧张、工程被迫停工可顺延210天；4.根据合同第14条约定，被告于2015年5月7日向原告交房，应于2015年7月7日前办理产权初始登记，逾期办理产权初始登记的违约金应为4503.97元；5.空调外挂机是被告赠送的，被告在资金困难无力承担赠送费用的情况下可以根据合同法相关规定撤销赠予。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金及赠送空调外挂违约金没有事实和法律依据。原告逾期付款违约金与被告逾期办证违约金相互抵消后，被告无需支付原告任何款项。 本院经审理查明：2011年10月18日，原告雷石林与被告仁文公司签订编号为02043350的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（以下分别简称为合同及附件六）。双方约定：雷石林购买仁文公司在本区金帝·中洲滨海城（B1-3）地块上建设的4）地块上建设的**楼****商品房.27平方米，房价总金额677289元。其中合同第六条约定：买受人应于2011年10月18日前付207289元整，余款47万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，……；（2）逾期付款超过90日后……，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定：出卖人应于2013-09-30前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，……；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或政策变化导致延期交房的；……施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6小时以上的停水、停电导致延期的……。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.详见附件六第四条第4款。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房……；2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。 附件六第四条第1款约定：……如在约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款和应交的税费）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延……。附件六第四条第4款约定：合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人若未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。附件六第四条第7款约定：在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突等）以及24小时累计60MM以上（含60MM）大雨、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、、地震施及相应配套设施建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。 此外，上述合同附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第16条载明：每户赠送户式中央空调外机。但双方未约定赠送户式中央空调外机的具体品牌、型号、价款等内容。 上述合同签订后，于2011年10月18日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2012年12月4日、2013年6月19日，仁文公司分别向雷石林开具《销售不动产统一发票》，载明该公司已收取雷石林购房款207289元、470000元。2015年5月7日，仁文公司将上述商品房交付雷石林使用。 另查明，2011年10月18日至2013年9月30日期间，厦门市降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共36天。本院于2017年5月2日收到雷石林的本案起诉状。 上述事实，有雷石林提交的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》，仁文公司提交的气象资料及气象灾害证明，以及双方当事人的陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，上述证据分别具有相应的证明力，本院予以确认。 本院认为，雷石林因购买仁文公司建设的商品房而发生合同纠纷，故本案系商品房销售合同纠纷。双方对签订的合同及附件六的合法性未提出异议，本院予以确认。基于合同有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于仁文公司提出雷石林逾期支付按揭款和首付款的答辩意见。因上述合同及附件六均未明确约定按揭款470000元应何时支付，且仁文公司开具的《销售不动产统一发票》载明该公司在约定的交房日之前已收到雷石林470000元，故该公司辩称雷石林逾期支付按揭款的证据和理由不足，本院不予采信。上述合同明确约定了买受人应于2011年10月18日前支付首付款207289元，在仁文公司不承认雷石林有按期支付该款的情况下，作为履行付款义务的雷石林应当对其按期付清该款承担举证责任。雷石林提供的仁文公司于2012年12月4日开具的《销售不动产统一发票》并不能证明其于2011年10月18日前付清了首付款207289元，反而能够佐证仁文公司辩称雷石林具有逾期支付首付款的事实。据此，本院采信仁文公司辩称雷石林存在逾期支付首付款的意见，并认定雷石林自2011年10月18日至2012年12月4日共逾期支付首付款412天。根据附件六第四条第1款的约定，房屋交付日亦可相应顺延412天。 关于仁文公司提出因天气原因可顺延交房的天数有158天，以及因厦门市中级人民法院查封被告所有房产可顺延交房210天的答辩意见。经查，在仁文公司主张可因天气原因顺延交房的158天里，包括了合同签订日之前及约定的交房日之后的大风、大雨、35度以上高温天数。其中，35度以上的高温天数可顺延交房并无合同明确约定，且仁文公司亦未向本院提供相应的施工日志、监理日志用于证明该公司在35度以上的高温天数里确有停止施工。同时，仁文公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨天数计入其可顺延交房的天数里，亦无合同约定及法律依据，本院均不采纳。仁文公司主张因相关法院查封可顺延交房210天，未向本院提供相应证据，本院不予采纳。据此，根据双方所签合同的约定及仁文公司提供的气象资料证明，本院认定符合合同约定的可顺延交房的大风、大雨天数共36天。 关于逾期交房违约金的数额。本院认为，双方所签合同虽然约定出卖人应于2013年9月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但同时也约定了可以顺延交房的条件。因雷石林逾期付款412天，以及在合同签订后、约定的交房日之前共有大风、大雨天气36天，均符合合同约定的顺延交房条件，故本院认定合同约定的交房时间可顺延至2014年12月22日。仁文公司于2015年5月7日向雷石林交房，实际逾期交房天数为136天。根据合同第九条及附件六第四条第4款的约定，仁文公司应按日向雷石林支付已付款万分之一的违约金9211.13元（即677289元×136天×0.0001）。雷石林主张的逾期交房违约金超出9211.13元的部分，本院不予支持。因逾期交房时间可以顺延，雷石林并不确切知道自己的权利从何时起被损害，且仁文公司于2015年5月7日向雷石林交房，雷石林于2017年5月2日提起诉讼并未超过二年的诉讼时效期间。仁文公司辩称雷石林诉求的逾期交房违约金已超过诉讼时效，本院不予采纳。 关于逾期办理房屋权属证书违约金的数额。因双方所签合同第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。仁文公司于2015年5月7日将案涉商品房交雷石林使用，依约应于2015年8月5日前将案涉商品房过户登记至雷石林名下，但截止本案2017年6月2日法庭辩论之前，仁文公司并未向本院提供证据证明雷石林已取得案涉房权属证书或案涉商品房过户登记至雷石林名下。自2015年8月5日的次日算至2017年6月2日，仁文公司逾期办理案涉商品房权属证书累计666天，依约应当向雷石林支付违约金4510.74元（即677289元×666天×0.00001）。雷石林主张的逾期办证违约金超出4510.74元的部分，本院不予支持。仁文公司主张要用雷石林的逾期付款违约金与该公司的逾期办证违约金相互抵消，因该公司只是答辩并未提出反诉，本院不予支持。 关于仁文公司提出空调外挂机是该公司赠送的，该公司可以根据合同法相关规定撤销赠予的答辩意见。因合同附件三第16条已载明户式中央空调外机系赠送，仁文公司提出空调外挂机是该公司赠送的答辩意见，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，除非具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案户式中央空调外机尚未实际赠与雷石林，相关赠与财产的权利尚未转移，仁文公司作为赠与人依法可以撤销该赠与。雷石林诉请判令仁文公司支付该赠与中央空调外机违约金12398元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百八十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告雷石林逾期交房违约金人民币9211.13元； 二、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告雷石林逾期办理房屋权属证书违约金人民币4510.74元； 三、驳回原告雷石林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币1230元，适用简易程序审理减半收取615元，由原告雷石林负担543元；被告厦门仁文建设有限公司负担72元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇一八年五月十五日 书记员  洪晓燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。