上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初61838号原告：张文豪，男，1996年4月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：薛安军，上海君康律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆天，上海君康律师事务所律师。被告：上海泓远盛房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：宋友强，董事长。委托诉讼代理人：武传华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：章旷洁，上海市锦天城律师事务所律师。原告张文豪与被告上海泓远盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，并于2017年10月12日、2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告张文豪的委托诉讼代理人薛安军、被告上海泓远盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人武传华、章旷洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文豪诉称，原、被告于2015年6月28日签订商品房预售合同，原告向被告购买上海市浦东新区蓝靛路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。该合同中，双方约定了具体的交房日期和办理系争房屋房地产权证的期限。被告于2016年8月14日向原告交付系争房屋，但未与原告签署《房屋交接书》，并一再拖延办理房屋房地产权证。原告经过多次催告，被告仍不予理睬。原告为维护自身权益，诉至法院，要求判决被告：1、支付原告逾期交房违约金：自2017年1月13日起按照总房款人民币(以下币种相同)4,980,001元的每日万分之五的标准计算到起诉日即2017年6月27日止；2、承担诉讼费。被告上海泓远盛房地产开发有限公司辩称，预售合同没有约定办出大产证的时间，约定申办小产证的期间是被告取得大产证后的60天内签署房屋交接书，签署房屋交接书之日起90天内申办小产证。2017年8月18日被告实际取得大产证，当天被告向原告邮寄了办证通知书，原告于同年8月19日签收全套办证资料。根据预售合同补充条款一第12.4条的约定非因被告自身原因造成延期递交办证申请的，被告可以免责。逾期办理大产证的责任不在被告。2016年被告就已经足额缴纳了包括教育设施配套费在内的城市基础建设配套费，但因负责建设项目教育配套设施的上海国际医学园区集团有限公司(以下简称医学园区公司)未能同步完成教育配套建设，导致被告无法取得《教育局配套设施建设联系单》，进而无法取得相关的《业主共有房地产认定单》，致使被告无法及时办理大产证，故逾期办出大产证的责任在医学园区公司。退一步讲，即使存在迟延办出大产证的情况，原告诉请的计算方式也不妥当。预售合同约定2016年8月31日交房，实际上2016年8月14日被告就已经向原告交付了系争房屋，并办理了房屋交接手续。根据《商品房销售管理办法》的规定，被告有60天的大产证送件期，30天的合理办证期，完成办理大产证手续的合理时间应为90天。合同约定2016年8月31日交房，加上90天大产证办理时间，合同约定的150天小产证办理时间，即自2016年8月31日之后240天是合理的最后过户期限，故违约金应自该期限届满的次日起算。原告计算违约金的标准日万分之五没有合同依据。综上，被告没有违约，不承担违约责任，请求驳回原告全部诉请。经审理查明，2015年6月28日原告作为买方(乙方)与被告作为卖方(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同第二条约定：乙方向甲方购买蓝靛路1488弄《朗格苑》24号3层301(复式)室……。合同第三条约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为32,033.97元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，该房屋全装修总价为4,980,001元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合取得《住宅交付使用许可证》的条件。合同第十一条约定：甲方定于2016年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条第一款约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；合同第十四条第二款约定：甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同第二十九条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准，……。合同补充条款一第十二条“对产权及相关登记的补充约定”第4款约定：因法律、法规、政府、命令和/或政府主管部门原因、工作程序原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接收、递交出卖人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任，……。2015年9月8日、2015年9月18日、2015年9月23日被告向原告开具金额分别为1,500,001元、20,000元、3,460,000元房款发票。2016年8月5日被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2016年8月14日办理系争房屋的交房入户手续。2017年3月3日被告委托律师向医学园区公司发出《律师函》，言明：2013年10月起被告投资开发“朗格苑”房地产项目，2016年8月被告向小区业主集中交房，但至今被告仍未能取得项目大产证，其主要原因在于被告未取得上海市浦东新区教育局资产管理中心出具的《教育配套联系单》，而未取得该联系单的主要原因是医学园区公司的教育配套设施没有建成，有鉴于此，被告要求医学园区公司向被告提供“朗格苑”项目配套教育设施建设落实方案或解决措施、出具所建公建配套校(园)产证办理情况说明、提供未建设中学、小学及幼儿园的建设计划及建设计划进度表、落实小区适龄儿童接受幼儿园教育事宜、办理并使被告取得《教育配套联系单》。2017年3月13日医学园区公司向被告复函，称2014年9月医学园区公司已经就医学园区居民小孩在周边就近镇域内临时入学问题致函周浦镇人民政府商请解决，2016年8月上海张江(集团)有限公司就被告提出的住宅地块建成交付使用后的对口学校问题已专报浦东新区人民政府恳请浦东新区教育局协调2019年园区自建学校启用前的生源就近入学问题，后续，医学园区公司也将继续协调落实配套教育设施问题。2017年5月8日被告向上海市浦东新区建设和交通委员会出具《关于“朗格苑”项目大产证无法办理的情况说明》,称被告于2016年8月按《业主共有房地产认定告知单》的要求向物管中心提交告知单所列必备材料，但至今未取得《业主共有房产认定证明文件》，据物管中心告知，获取《业主共有房产认定证明文件》的前提是需被告提交由浦东新区教育局固定资产管理中心出具的《教育局配套设施建设联系单》，而资管中心出具该联系单的先决条件是“朗格苑”项目所属的国际医学园区的教育配套设施建设完成，因“朗格苑”项目所属的国际医学园区的教育配套建设的责任主体是上海国际医学园区集团有限公司，医学园区的教育配套建设仍处于拆迁及前期手续办理过程中，尚未动工，该教育配套建设未完成的责任不在被告，被告已经完成相应的全部义务，因被告无法提供《教育局配套设施建设联系单》，物管中心无法向被告发放《业主共有房产认定证明文件》，进而致使被告无法取得大产证。上海国际医学园区集团有限公司在该情况说明上盖章，并手书“情况属实”。2017年7月11日医学园区公司就阳光城丽景湾业主联名信作出回复，表示医学园区幼儿园、小学教育配套建设相对滞后，就产证办理问题，召开了专项协调会，会议明确区教育局依据相关政策法规在幼儿园及小学未建成并投入使用前，不会违规出具教育配套证明,因此相关部门也无法办理产证，同时还就业主子女入学入幼临时过渡方案和教育配套建设的进程作出了相应回复。2017年8月16日被告取得包括系争房屋在内的位于上海市蓝靛路1488弄1-31、34-41、44、46号房地产的大产证。2017年8月18日被告向原告发出《办理产证过户通知书》，通知被告于2017年8月19日至2017年8月20日期间领取房屋产证过户相关资料并办理房屋产证过户相关手续。2017年8月19日原告领取了相关办证资料。另查明，2014年6月27日被告就国际医学园区D2-02-05地块1-16#向上海市浦东新区住宅发展和保障中心缴纳城市基础设施配套费14,594,230.10元。审理中，原告明确诉请为：根据合同第十四条第二款的规定，自交房日起90天内应当办理申报小产证手续，2016年8月14日被告实际交付系争房屋，故自2016年11月17日开始起算逾期办理小产证的违约金。预售合同没有约定逾期办理小产证违约金的计算标准，原告参照适用预售合同补充条款一第12.3条的约定，房价款为4,980,001元，按日万分之五的标准计算，截止日期应当计算到2017年8月19日即原告签收办证资料日，但原告考虑到诉讼成本，要求将截止日期计算到2017年6月27日即立案日，之后的违约金不再主张。被告则认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用存在两个前提，第一，由于出卖人原因没有取得房屋权属证书；第二，当事人之间没有特殊约定。合同补充条款一第12.4条是针对迟延办理产证被告可以免责的特别约定，属于当事人之间的特殊约定，因此，可以排除适用商品房买卖合同司法解释第十八条的规定。本案中，因为政府安排负责项目教育配套设施建设的医学园区公司未能同步完成教育配套建设，致使被告迟延办理大产证，逾期办证的责任不在被告，被告不同意支付逾期办证违约金，但同意支付原告补偿款2万元。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、发票、《关于“朗格苑”项目大产证无法办理的情况说明》、《阳光城丽景湾业主联名信的回复》、《交房通知书》、《律师函》附邮寄凭证、《复函》、非税收入一般缴款通知书、上海市浦东新区不动产登记收件收据、沪(2017)浦字不动产权第091688号不动产权证书、《办理产证过户通知书》附邮寄凭证、签收资料明细等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2015年6月28日签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。本案中原、被告双方虽然对原告小产证办理的时间节点有争议，但确认了原告小产证办理迟延的事实。对于原告小产证办理迟延的事实、被告是否应当就此承担违约金双方各执一词。对此本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告双方签署的预售合同第十四条第二款约定的是双方签署《房屋交接书》之日起90天内，依法向相关房地产交易中心申办小产证，与原告认为的“交房之日起90天内办理小产证”，不是同一概念，所以原告主张从2017年11月17日起计算逾期办证违约金的观点本院不予采纳。被告主张造成小产证办证迟延的责任不是在被告，而且原、被告双方就此作出了特殊的免责约定，被告不应承担违约责任的观点是否成立问题。本院认为，合同补充条款一第十二条第4款约定了“因法律、法规、政府、命令和/或政府主管部门原因、工作程序原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接收、递交出卖人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任”，该条款应属原、被告双方对被告办理大产证迟延免责的特殊约定。根据庭审查明，被告不能如期办理大产证是因为系争房屋所在楼盘的教育配套设施建设未完成所致。教育配套设施建设不是被告的施工项目，被告是以缴纳城市基础设施配套费的形式完成其义务，而被告已于2014年6月27日向上海市浦东新区住宅发展和保障中心缴纳了该笔款项，被告已经履行了该项义务，且案外人即负责建设教育配套设施的医学园区公司也确认了因其未能如期建成相应的配套设施，致教育局固定资产管理中心无法出具《教育局配套设施建设联系单》，进而导致被告无法取得《业主共有房产认定证明文件》的事实，故导致办证材料的缺件致使被告未能取得大产证的责任不在被告，根据补充协议的相关约定，被告就此不应承担逾期办证的违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。被告自愿补偿原告2万元，并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、驳回原告张文豪的全部诉讼请求；二、被告上海泓远盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张文豪补偿款2万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,537元，由原告张文豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 菁人民陪审员 曹 璐人民陪审员 高天明二〇一八年五月二十二日书 记 员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。