湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初3266号原告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：彭瀚隆，男，1983年9月21日出生，汉族，住湖南省涟源市。被告：肖某，女，2011年6月27日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：肖勇平，男，1988年5月24日出生，汉族，住长沙市天心区，系肖某法定代理人。委托诉讼代理人：刘昱，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：向又香，湖南弘一律师事务所律师。原告湖南橘郡城镇置业有限公司与被告彭瀚隆、肖某、肖勇平商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理，本院受理后，依法适用简易程序由审判员章富琼独任审判于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈龙、被告肖某、肖勇平的共同诉讼委托代理人刘昱、向又香均到庭参加诉讼。被告彭瀚隆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。湖南橘郡城镇置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告肖某支付原告支付购房款840000元；2.被告肖某向原告支付违约金1466880元（以1200000元为基数，按万分之八/日的标准，自2014年12月27日起暂计算至2019年3月4日）；3.被告肖某立即向原告偿还借款本金340000元；4.被告肖某向原告支付借款逾期利息332066.67元；5.被告肖勇平、彭瀚隆承担连带清偿责任；6、三被告承担本案的诉讼费。肖某、肖勇平辩称，不同意原告的诉讼请求1.被告与原告签订的补充合同书不是借贷合同而是还款支付合同，被告未向原告借款，真实意思是被告支付房款的金额、时间2015.2.28等约定，不应按民间借贷处理2.被告未获得贷款也未收到原告通知，被告对剩余房款84万如何支付未明确，被告未付房款属先履行抗辩权的行使，3.原告没有按合同交付房屋违约在先，应承担违约责任，原告应在2015.1.30交房，原告至今未交付。4.即便原告主张的违约成立，违约金也过高，应减少。5.计算违约金的基数错误，被告支付违约金应减去已支付的金额。彭瀚隆未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见以及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《长株潭烟草物流园基工程内部施工劳务承包合同》、《工程结算承诺书》、《承诺书》、证明、银行流水、结算单、工程验收记录表、《专业分包合同》等本院予以确认并在卷予以佐证。结合双方当事人提供的证据及陈述，并经质证，本院查明下列事实：2014年12月20日，肖某作为买受人，彭瀚隆作为共有人，橘郡公司作为出卖人，签订一份编号为20120212502的《长沙县商品房买卖合同》及附件，约定：肖某通过银行按揭方式购买橘郡公司开发的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县）西湖村8号“橘郡.礼顿”住宅小区c2栋502房，房屋建筑面积201.79平方米，总金额1200000元，合同签订之日支付首期购房款（含定金）3600000元，余款8400000元向银行申请贷款。2014年12月21日肖某与橘郡公司签订了《长沙县商品房买卖合同》附件三补充协议及《2014橘郡商品房买卖合同补充合同书》。约定首付款应付360000元，已付20000元，余款340000元由橘郡公司借支，付至指定账号，逾期归还，按剩余款项的千分之三支付逾期利息。银行按揭部分根据上述协议，买受人在接到出卖人通知之日起5日内，将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起10日内，以自有资金或其他方式支付，不承担违约责任，逾期30日，出卖人有权单方解除合同，并于60日内及时将已付款退还买受人。买受人未按约定时间付款，…逾期付款超过30日，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付标的物，但是，如果买受人逾期未付清房屋总价款或相关税费的，出卖人有权拒绝交房，并且，此种情形下的拒交房屋不得作为买受人追究出卖人法律责任的理由。补充协议约定，买受人需办理银行按揭的，须于签署合同后5日内前往芙蓉南路与万家丽路交汇处东南角橘郡礼顿山售楼部或指定的按揭银行提交银行按揭所需资料。在与银行面签5日内，按要求补齐所需的按揭资料并按要求交清相关款项及费用，若买受人在前述时间内未能办理按揭手续或未能交齐按揭资料的，…逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，自合同规定的期限之第二天至实际履行约定之日止，买受人按日向出卖人支付逾期未付款万分之八的违约金。签订前述合同后，肖某于2014年12月14日向橘郡公司支付定金20000元，签订合同之日支付契税、维修基金等共计71857元。之后，肖某未再付款。2016年8月22日，橘郡公司向肖某、彭瀚隆在合同所留地址邮寄了一份内件品名为《催款函》的邮件，并经长沙市公证处公证。2018年橘郡公司以彭瀚隆、肖某、肖勇平为被告起诉至本院，要求解除和被告之间签订的合同以及补充协议。2018年6月1日，本院以超过解除法定除斥期限为由，驳回了橘郡公司的诉讼请求。本院认为，原告与被告肖某签订的商品房买卖合同以及补充协议和补充合同形式合法，意思表示真实，内容不违反法律规定，应认定为合法有效。双方当事人应该按照合同约定履行各自义务。被告肖某未按照合同约定按期办理银行按揭手续，构成违约，原告本可按照合同约定解除合同。但因原告在要求解除合同的时候超过解除合同的除斥期间，丧失了解除合同的权利，且现在双方都同意继续履行合同，因此本案所涉合同自己补充协议和补充合同应该继续履行，被告迟延支付房款，构成违约应该承担相应的违约责任。原告请求被告支付购房款好840000元的去诉讼请求本院予以支持。至于违约金部分，双方约定为日千分之八，明显过高，根据公平原则并考虑到双方责任大小以及房价上涨等因素，本院酌情支持日千分之三点五。违约金的起算日期，双方约定通过银行按揭方式支付，现肖立吾未支付该款，亦未提交证据证明系因橘郡公司原因或者非因其本人原因致使按揭贷款未能办理，肖立吾应承担不利法律后果，系因肖立吾原因导致未能获得贷款，肖立吾应以自有资金或其他方式支付，考虑到办理银行按揭贷款需要一定期间，本院酌情认定合理期限为六个月，故肖立吾应按前述方式计算自2015年6月20日至实际付款之日的违约金。在肖立吾支付购房款后，橘郡公司应向其交付合乎合同约定及国家规定的房屋。关于借款部分，双方补充合同约定除了被告交付的20000定金外的首付款由原告借支，直接支付至指定账号。该项约定不违反法律强制性规定，且现在原告向被告要求的房款也扣除了首付款部分，因此原被告之间构成借贷法律关系，故本院对原告要求被告清偿借款340000元的诉讼请求予以支持，至于利息部分，双方约定的利息明显超过法定最高利息标准，现原告主动要求降为月息两分，本院予以准许。关于肖勇平承担责任的问题。肖某在购买房屋的时候才3岁，属于无民事行为能力人，由其法定法定代理人代理实施民事行为，民法通则第133条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。故本案的民事责任应该由被告肖勇平来承担。关于彭瀚隆承担责任的问题。参照《中华人民共和国物权法》第一百零二条第一款规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。本案中，原告并不知晓共有人有人不具有连带债权债务关系，因此应该承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第二十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、限被告肖勇平于本判决书生效之日起十日内清偿原告湖南橘郡城镇置业有限公司购房款840000元及违约金（以840000元为基准按照日万分之三点五的标准自2015年6月20日起计算至清偿之日止）；二、限被告肖勇平于本判决书生效之日起十日内清偿原告湖南橘郡城镇置业有限公司借款本金340000元及利息（按照月息两分的标准自2015年3月1日起计算至清偿之日止）；三、被告彭瀚隆对第一二项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告湖南橘郡城镇置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30632元，减半收取15316元，保全费5000元，共计20316元，由被告肖勇平、彭瀚隆承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  章富琼二〇一八年五月二十八日法官助理龙辉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第二十条不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。