福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0583民初3756号原告：中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地南安市。负责人：林新宇，系支行行长。委托诉讼代理人：郭建幸，系支行员工。被告：林城，男，汉族，1985年6月28日出生，住广东省揭东县。被告：福建省南安市龙建房地产开发有限公司，住所地南安市。法定代表人黄保卫，该公司总经理。原告中国建设银行股份���限公司南安支行与被告林城、福建省南安市龙建房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员苏尚全适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司南安支行的委托诉讼代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告林城、被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司南安支行诉称，2017年1月24日被告林城因向福建省南安市龙建房地产开发有限公司购买位于南安市顶居委会“滨江一号”2号楼2702室房，交完规定的首期款后因自有资金不足；被告向原告申请个人住房按揭贷款人民币596000元正，贷款期限自2017年5月4日起至2037年5月4日止，由林城购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由���建省南安市龙建房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订个人住房借款合同一份，合同编号为350656302-2012-20171241165号，该笔借款的偿还方式借款人自愿采用等额本息还款法，现为我行逾期贷款。依据借款合同第十六条第一款（一）、（十）条及第十七条第二、三、十三款的规定，我行决定提前收回被告尚欠我行借款本金余额人民币580226.31元及相应的利息和罚息。今提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告林城签订的350656302-2012-20171241165号个人住房借款合同；2、被告林城立即偿还尚欠个人住房借款本金余额人民币580226.31元及2018年3月4日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算），暂记至2018年4月16日尚欠利息和罚息2804.96元；3、原告有权从处分被告林城提供的抵��物所得的价款中优先受偿；4、福建省南安市龙建房地产开发有限公司承担被告林城所欠贷款的连带清偿责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。被告林城、福建省南安市龙建房地产开发有限公司未作书面答辩，也未提供任何证据。经审理查明，2017年3月24日被告林城于与原告签订一份编号为《个人住房借款合同》，合同约定：被告林城因购房需要向原告借款596000元，借款期限为240个月，自2017年4月6日起至2037年4月6日止，合同对还款日、还款方式、贷款年利率和罚息等等进行了约定。借款的发放方式为将款项直接划至被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司的账户。合同还约定：若被告林城不按本合同的约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布借款本息全部提前到期。因合同订立、履行及争议解决发生的费用由借款人承担。被告林城以购买的位于南安市顶居委会“滨江一号”2号楼2702室房屋为其向原告的借款提供抵押担保，等等。被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司作为保证人，在该合同上签章确认。对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用提供阶段性连带保证责任。保证期间为借款合同签订之日至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书等为止。等等。被告林城的上述房产也包括在该最高额保证合同内。该涉案房产于2017年4月12日办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2017年5月4日汇至被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司的账户。借款后，因被告林城没有按期足额偿还，至今累计拖欠贷款本金人民币580226.31元及相应的利息、罚息未还。另查明，该涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告林城没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。以上事实，有当事人在法庭的陈述，原告提供的1、原告营业执照、法人身份证明书及身份证复印件各一份；2、被告的身份证、未婚证明复印件各一份、被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司组织机构代码证及营业执照复印件各一份；3、个人借款申请表、350656302-2012-20171241165号个人住房借款合同复印件各一份；4、不动产登记证明复印件一份；5、个人贷款支付凭证复印件一份；6、中国建设银行个人贷款对账单及贷款存凭证复印件各一份等证据为证。本院予以确��。综上事实，本院认为，被告林城、福建省南安市龙建房地产开发有限公司与原告签订的《个人住房借款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告林城发放596000元的贷款，按照合同约定，被告林城未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告林城没有按期足额偿还所欠本息，其行为构成严重违约，故原告有权要求被告林城提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告林城立即偿还尚欠原告借款本息，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司为本案合同项下的贷款系提供阶段性连带责任保证，保证责任应为至自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权利证书等材料之日免除，属于附解除条件，现抵押物仍未办理抵押登记手续，原告尚未收到他项权利证书等材料，解除条件仍未成就，被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司的保证责任还不能免除。因此，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告在保证期间内请求被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司承担保证责任符合双方合同约定和法律规定，亦可以支持。虽然被告林城提供的抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物至今尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，原告请求行使抵押权不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决��下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告林城、福建省南安市龙建房地产开发有限公司于2017年3月24日签订的《个人住房借款合同》；二、被告林城应于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金580226.31元及截至2018年4月16日的利息、罚息人民币2804.96元以及自2018年4月17日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方合同的约定计算）；三、被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司对被告林城上述债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向被告林城追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司南安支行的其他讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9760元，减半收取为4880元，由被告林城、福建省南安市龙建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  苏尚全二〇一八年五月二十四日书记员  陈冰冰附页：一、判决引用的主要法律条文：1、《中华人民共和���合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之��起计算。