云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0802民初150号原告（反诉被告）：中国人民解放军第六十二医院。住所地：普洱市思茅区鱼水路**。负责人：颜彬，该医院院长。委托诉讼代理人：赵江，振兴法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：伍贤文，男，汉族，生于1966年10月20日，大专文化，四川省泸州市人，系普洱云达建筑工程有限公司执行董事，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：郭玲琴、陈中贤，云南云渝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：张焕英，女，哈尼族，生于1983年6月27日，初中文化，云南省江城县人，个体户，现住普洱市思茅区。第三人：李发虎，男，汉族，生于1969年3月12日，现住普洱市思茅区。第三人：汤仕菊，女，汉族，生于1966年1月20日，云南省大理州弥渡县人。原告（反诉被告）中国人民解放军第六十二医院（以下简称六十二医院）与被告（反诉原告）伍贤文及第三人张焕英、李发虎、汤仕菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）六十二医院的委托诉讼代理人赵江、被告（反诉原告）伍贤文的委托诉讼代理人郭玲琴、第三人张焕英到庭参加诉讼，第三人李发虎、汤仕菊经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告（反诉被告）六十二医院向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间于2001年3月28日签订的《合作开发新建铺面协议书》；2.由被告将合作开发新建思江路临街面铺面归还给原告；3.由第三人张焕英、李发虎、汤仕菊将现占有、使用的思江路临街面铺面归还给原告；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2001年3月28日，原、被告经协商，签订《合作开发新建铺面协议书》，约定:被告伍贤文投资在原告营区临街新建铺面；合作开发项目名称为新建思江路临街面铺面；合作开发期限为从2001年4月1日至2021年4月30日止；合作开发方式为原告提供场地，原、被告双方共同规划设计，被告投资建设；新建临街铺面长度为101米，十三间，全部面积为750.88平方米，原告使用七间，被告使用六间，双方使用范围另行协商；合作期间，按协议属被告使用的房屋需转让经营使用权时，应经原告同意，以保证协议的连续性，获得经营使用权者，必须遵守本协议各项条款，否则原告有权无偿收回；如因人为不可抗的因素造成协议不能继续履行时，双方应以大局为重，互不追究责任。协议签订后，双方按协议约定开始履行权利义务。至2016年2月，因国家政策重大调整，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，原告在检查房产时得知，被告在未经原告同意的情况下擅自将原告的房产出租给第三人，以获取租金利益，并未按照协议约定由自己统一经营管理。被告未按合同约定严格履行协议，已构成违约。根据协议约定，原告有权解除合同。原告六十二医院认为，被告的行为已违反了原、被告双方签订的《合作开发新建铺面协议书》第六条的约定，即“双方合作期间，按协议属乙方使用的房屋需转让经营使用权时，应经得甲方同意，以保证协议的连续性。获得经营使用权者，必须遵守本协议各项条款。否则甲方有权无偿收回。”被告对外出租行为已严重损害了原告的合法权益，双方签订的合同应予以解除，原告有权收回该房产。且现因国家政策重大调整，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，本次国家和军队重大政策调整符合“不可抗力”三大要素，不能预见，不能避免，不能克服，按双方协议的约定，互不追究责任。故原、被告双方应解除合同。综上，原告认为被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，原告遂提起诉讼。被告（反诉原告）伍贤文辩称，1.被告同意解除双方于2001年3月28日签订的《合作开发新建铺面协议书》。被告建设的“思江路临街面铺面”系根据双方的合作协议，完全由被告投资建盖。被告按约定完成投资建设并向原告六十二医院提供七间房屋，涉案的六间房屋按合同约定由被告使用到2020年4月31日止。2017年7月7日，被告应原告通知参加座谈会，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的精神，原告提出要解除双方的合作协议，被告尊重并理解军队需要，同意解除双方的合同。2.原告应向被告补偿经济损失499046.40元。根据双方协议第七条约定及权利救济、损失补偿的公序良俗原则，原告应向被告补偿经济损失。双方对此进行过协商，均因补偿费未达成共识而无果。2018年1月9日，被告向原告提交了书面函件，按剩余使用年限的市场租赁价值计算，算出499046.40元的使用价值损失（即：28.88平方米/间×6间×2层=346.56平方米,按每平方米每月租金40元计算，三年租金为346.56平方米×40元×36个月=499046.40元），但原告对此没有答复。3.被告不存在违约行为，原告诉称未经同意转租房屋，事实是被告转租房屋原告知情。4.本案违约的是原告，政策文件不属于不可抗力，故应当给予被告适当的补偿。被告自愿放弃要求原告承担违约责任，只要求其给予租金补偿，以双方2017年7月7日洽谈记录为基础，由原告按照市场租金价格进行补偿。基于上述答辩陈述的事实及理由，被告提出反诉：1.请求判令反诉被告六十二医院支付反诉原告租金损失499046.40元；2.本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。针对反诉，反诉被告六十二医院辩称，1.反诉原告主张的损失499046.40元无法律依据，也无证据支持，仅是其单方意见，且间接损失不应得到法院支持。2.根据《合作开发新建铺面协议书》第六条第七项的约定，反诉原告转让房屋经营使用权时，未经反诉被告的同意，已构成违约，反诉原告未提交转让经营权已征得反诉被告同意的证据，属于举证不能。3.因国家政策重大调整，中央军委下发了通知，应当理解为不可抗力。综上，请依法驳回反诉原告的反诉请求。第三人张焕英述称，第三人与被告（反诉原告）伍贤文签订的合同到2019年12月31日到期，如解除合同，被告（反诉原告）需根据合同约定赔偿第三人10万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即被告（反诉原告）对客观性、关联性、合法性无异议的原告（反诉被告）提交的《合作开发新建铺面协议书》一份、《医院与伍贤文联合开发沿街铺面使用划分示意图》一份、《军队全面停止有偿服务调解洽谈记录》一份、《告知书》四份，原告（反诉被告）对客观性、关联性、合法性无异议的被告（反诉原告）提交的《合作开发新建铺面协议书》一份、《军队全面停止有偿服务调解洽谈记录》一份、《关于对中国人民解放军第六十二医院要求解除合作协议相关事宜的书面回函》一份、《告知书》三份、《商铺租赁合同》三份，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定法律事实如下：2001年3月28日，原、被告经协商，签订《合作开发新建铺面协议书》，原告（反诉被告）六十二医院作为甲方，被告（反诉原告）伍贤文作为乙方，约定:1.甲方提供场地，甲乙双方共同规划设计，乙方投资建设（含前期工程费）。2.合作开发期限为从2001年4月1日至2021年4月30日止（一个月为施工期，开工时间为2001年4月1日，竣工时间为2001年4月30日）。3.新建临街铺面长度为101米，共十三间，甲方使用七间，乙方使用六间，使用范围另行商定。4.乙方拥有新建盖房屋二十年50%的经营权、使用权、管理权、收益权，属于甲方的部分由其自行使用，乙方使用房屋期满后，无偿交还甲方。5.合作期间，乙方使用的房屋需转让经营权时，需甲方同意，以保证协议的连续性，获得经营使用权者，必须遵守本协议各项条款，否则甲方有权无偿收回。6.如因不可抗的因素（如战争、地震）造成协议不能继续履行时，双方互不追究责任；如因甲方违约，应对乙方造成的经济损失给予补偿；如因部队整编、撤销等因素造成协议不能继续履行的，补偿费应根据乙方所投资房产依法评估价值给予补偿；若乙方违约，甲方有权终止协议，无偿收回全部房产，造成的损失由乙方承担。双方同时对其他权利、义务等事项进行了约定。协议订立后，伍贤文按照约定建盖了房屋，并按约定将七间房屋交给六十二医院使用。协议履行过程中，伍贤文将部分商铺于2017年1月1日起租给第三人张焕英、李发虎、汤仕菊经营、使用至今。另查明，2017年7月7日，原、被告进行调解、洽谈。伍贤文提出，如六十二医院要提前终止合同，则需按市场租金价格给予经济补偿；六十二医院则提出，希望伍贤文提出的意见合情、合理、合法。2018年1月8日，六十二医院向伍贤文及各转租户发出《告知书》，告知将于2018年5月31日以前收回商铺，要求自收到通知之日起立即做好将房地产交还的相关工作。2018年1月9日，伍贤文向六十二医院发出《关于对中国人民解放军第六十二医院要求解除合作协议相关事宜的书面回函》，表示同意解除《合作开发新建铺面协议书》，愿意将六间铺面附条件交还，交还铺面的条件为：1.使用年限剩余3年，按剩余使用年限的市场租赁价值计算，三年租金为499046.40元；2.六十二医院应承担违约金60000元。六十二医院收到复函后未进行书面答复。本院认为，本案争议焦点为：一、本案的案由是否为房屋租赁合同纠纷；二、原、被告签订的《合作开发新建铺面协议书》是否应当解除，被告（反诉原告）、第三人是否应当返还原告（反诉被告）房屋，原告（反诉被告）是否应对被告（反诉原告）进行补偿或赔偿。针对争议焦点，本院评判如下：一、关于本案案由是否应确定为房屋租赁合同纠纷的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告约定，由原告（反诉被告）六十二医院提供土地，被告（反诉原告）伍贤文出资金建盖房屋，建成的部分房屋由伍贤文使用20年，该约定并不违反法律、行政法规禁止性、效力性规定，合法、有效，应依法予以确认。原、被告双方的实质意思表示为伍贤文以投资建房的资金作为20年的租金向六十二医院租赁房屋，以获得20年的房屋使用权，故本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。二、关于原、被告签订的合同是否应当解除，被告（反诉原告）、第三人是否应当返还原告（反诉被告）房屋，原告（反诉被告）是否应对被告（反诉原告）进行补偿或赔偿的问题。1.原、被告签订的合同是否应当解除。根据合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原告（反诉被告）六十二医院主要是依据其认为被告（反诉原告）伍贤文未经其同意进行转租及中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的精神要求解除合同。根据查明的法律事实，伍贤文确实在租赁期内将房屋转租给第三人使用，其并未提交证据证明六十二医院同意其进行转租，亦未提交证据证明六十二医院知道房屋被转租后提出异议的时间超出六个月，故本院认定伍贤文的转租未经六十二医院同意，已构成违约。据此，六十二医院有权解除其与伍贤文之间的《合作开发新建铺面协议书》，解除该合同亦符合中央军委上述文件的精神，故原告（反诉被告）六十二医院该项诉讼请求，本院予以支持。2.合同解除后被告（反诉原告）、第三人是否应当返还房屋。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据原、被告在合同中的约定，如被告（反诉原告）伍贤文违约，原告（反诉被告）六十二医院有权终止合同，无偿收回全部房产，造成的损失由伍贤文承担，该约定不违反法律规定，本院予以确认，故六十二医院要求伍贤文返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原、被告的合同解除后，第三人基于其与伍贤文之间的租赁合同，作为部分房屋的实际占有人，负有共同返还其占用的房屋的责任，原告（反诉被告）六十二医院主张第三人返还其占用的房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。3.原告（反诉被告）是否应对被告（反诉原告）进行补偿或赔偿。根据双方在《合作开发新建铺面协议书》中约定，被告（反诉原告）伍贤文违约，原告（反诉被告）六十二医院终止合同造成的损失应由伍贤文承担，该约定系双方真实意思表示，应共同遵守，现伍贤文反诉要求六十二医院支付租金损失不符合双方关于违约责任的约定，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军第六十二医院与被告（反诉原告）伍贤文于2001年3月28日签订的《合作开发新建铺面协议书》；二、由被告（反诉原告）伍贤文于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）中国人民解放军第六十二医院归还合作开发新建思江路临街面铺面；三、第三人张焕英、李发虎、汤仕菊向被告（反诉原告）伍贤文租赁的铺面，由第三人张焕英、李发虎、汤仕菊分别与被告（反诉原告）伍贤文于本判决生效之日起15日内向原告中国人民解放军第六十二医院共同承担返还义务；四、驳回被告（反诉原告）伍贤文的全部反诉请求。本诉部分案件受理费100元、反诉部分案件受理费4393元，由被告（反诉原告）伍贤文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  姚红艳审判员  赖 屹审判员  杨昌金二〇一八年五月十一日书记员  白文琳