苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0591民初8820号原告：龚中春，男，1968年10月21日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：宋建平，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝阳，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司苏州分行，统一社会信用代码91320594837700981U，住所地苏州工业园区苏州大道西18号。负责人：张伟煜，该行行长。委托诉讼代理人：赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄银菊，江苏同益大地律师事务所律师。第三人：王建荣，男，1967年10月5日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：张龙华，女，1964年8月22日生，汉族，住苏州市吴中区。原告龚中春诉被告中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建设银行苏州分行）、第三人王建荣、张龙华执行异议之诉一案，本院于2017年10月12日立案受理后，因第三人王建荣、张龙华下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告龚中春及其委托诉讼代理人宋建平、王朝阳、被告建设银行苏州分行的委托诉讼代理人庄银菊到庭参加诉讼，第三人王建荣、张龙华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龚中春向本院提出的诉讼请求为：1、确认2016年5月30日原告与第三人王建荣、张龙华确定的不在房屋权证中的苏州市吴中区甪直镇迎宾路38#10-1、10-2车位转让《协议书》合法有效，应在拍卖中删除该车位作为拍卖财产；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告龚中春因第三人王建荣、张龙华向其借款人民币60万元未按期归还，于2016年5月11日起诉至吴中区人民法院，诉讼期间，2016年5月30日第三人无权证位于吴中区的车位转让给原告，价款为20万元，在借款协议中抵扣，并签订《协议书》一份。后诉讼中与被告达成协议，吴中区人民法院制作调解协议，对上述抵扣价款在文书中予以确认，并确认剩余借款40万元的归还日期。苏州工业园区人民法院在执行中对该车位进行评估拍卖，原告提出异议被驳回，故此提起本案诉讼。被告建设银行苏州分行辩称：该车位实际上属于层高低于2.2米的空间面积，为房屋不可分割的部分，不可单独转让，应当属于被告抵押物的范围。故此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人王建荣、张龙华未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：位于苏州市吴中区房屋为第三人王建荣、张龙华于2011年1月22日与苏州博辰置地有限公司（以下简称博辰公司）签订《商品房买卖合同》所取得。根据合同附件，小区规划内用于停放汽车的车位、车库首先满足本小区业主，出卖人以出售的方式出售给买受人。出卖人同意买受方使用编号10-01/10-02的车位，直至土地使用年限期限满为止。出卖方与买受方不构成保管关系，车位的物业管理服务费及车辆保管费由买受方自理。该房屋于2013年10月31日办理产证，登记在王建荣、张龙华名下。2011年2月10日，建设银行苏州分行（贷款人）与王建荣（借款人/抵押人）、张龙华（抵押人）（签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322997593-011-2011000141）一份，由该二人向建设银行苏州分行借款254万，借款期限240个月，自2011年2月10日至2031年2月10日，双方对于借款利息等均有约定。抵押人以苏州市吴中区10幢101室房产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费等），并对未按期还款的责任进行约定。建设银行苏州分行发放贷款后，以迎宾路38号10幢101室（房屋所有权证号：00338097、00338098）于2013年12月3日办理抵押登记手续，他项权证号为苏房他证吴中字第××号，登记债权数额为254万元。后因借款人多次逾期，建设银行苏州分行向本院起诉要求归还本息及承担违约责任。本院做出（2016）苏0591民初7687号民事判决：一、王建荣、张龙华应于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金2146249.77元，截至2016年12月19日的利息67879.97元、罚息1520.68元、复利1512.93元，以及自2016年12月20日起至清偿日止以本金2146249.77元未还部分为基数按执行利率上浮50%计算的罚息和以利息67879.97元未付部分为基数按执行利率上浮50%计算的复利（执行利率按人民银行同期同类贷款基准利率水平上下调5%，如遇中国人民银行调整基准利率，则在每年的1月1日按新的基准利率计算）；二、王建荣、张龙华应于本判决生效之日起十日内偿付中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费54075元；三、如王建荣、张龙华未按上述期限付款，则中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以抵押物苏州市吴中区10幢101室（登记于被告王建荣、张龙华名下，所有权证号00338097、00338098，他项权证号苏房他证吴中字第××号）折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在254万元限额内优先受偿。目前该判决已经生效。2016年5月11日，原告龚中春以第三人王建龙、张龙华欠付己方借款未归还为由，向吴中区人民法院提起诉讼，要求归还借款600000元及利息78000元。在该案诉讼期间，龚中春（甲方）与王建荣、张龙华（乙方）于2016年5月30日自行签订一份《协议书》：乙方将其使用的甪直镇迎宾路38#10-1/10-2车位转让给甲方，转让价人民币200000元整，由乙方在结欠甲方的借款中抵扣；2、乙方原使用车位是单位使用，其车位无相关权证，因此由博辰公司确认备案。该协议一式三份，双方及博辰公司各自持有一份。《协议书》上另有博辰公司盖章，签署有“确认车位已转让”字样。该案调解笔录记载，王建荣、张龙华对于欠付本金600000元及利息78000元无异议。双方同意由被告将上述两车位的所有权折抵20万元让渡给龚中春，鉴于车位无产证且法院不确认以物抵债的协议，故此上述方案只写入笔录不计入协议，也不需要法院处理，双方认可就此拿到20万元。该院出具（2016）苏0506民初3132号民事调解书：一、王建荣、张龙华确认结欠龚中春借款本金人民币600000元、利息78000元，合计人民币678000元，于2016年6月6日前共同归还人民币200000元（已履行），余款人民币478000元自2016年7月至2017年3月，于每月的28日前各给付人民币50000元，余款人民币28000元于2017年4月28日前给付。如有任一期未按期足额履行，则龚中春有权就被告未履行的全部金额向法院申请强制执行；二、案件受理费减半收取为人民币5290元、财产保全费人民币3970元，合计人民币9260元，由王建荣、张龙华共同负担，于2017年4月28日前径付龚中春。因王建荣、张华龙未能履行（2016）苏0591民初7687号判决确定的义务，建设银行苏州分行已向本院申请强制执行，本院依法对于讼争房屋及车位进行查封并评估。在该执行案件中，受托评估单位于2017年9月15日对于讼争38幢101室房屋进行勘察，该房屋为四层，顶层阁楼，车库（车位）位于该建筑物底，层高不足2.2米，可停放二辆轿车。经了解，该小区业主购买成套住宅时大多购买了相应车库（车位），该车库（车位）无独立产权，不宜评估独立的市场价值。另核实：苏州市吴中区人民法院于2016年5月12日出具（2016）苏0506民初3132号裁定书，对送争房屋及土地使用权进行查封，查封期限为三年。后该房屋存在诸多轮候查封。诉讼中，被告建设银行苏州分行提交一份测绘报告，证实经由博振公司委托，对于讼争小区进行测量，讼争车位是一个空间面积，不仅可以做车位，也可以用于其余用途，但是高度低于2.2米，根据规定该高度不能办理产证，也未列入房产证面积。平面图显示，每家每户都有一个门通向对应的车位，从功能看，就是作为业主房屋整体不可分割的一部分，由购买对应房屋的业主使用。原告诉称：原告室内面积测量为254.989平方米，包括分摊面积12.302平方米，建筑面积267.29平方米，其中套内面积254.989平方米包括底层的36.36平方米、夹层的41.475平方米、二层的72.27平方米、第四部分72.49平方米及阁楼层32.394平方米，从平面图看套内面积不包括底层车位，也不能证明是属于抵押物范围。以上事实，由民事判决书、民事调解书、房屋买卖合同等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告龚中春诉称，其通过与王建荣、张龙华签订协议书，以折抵借款的方式取得讼争车位的使用权，综合现有证据，本院认为，上述权益不足以排除强制执行。首先，根据房屋买卖合同约定，出卖方同意买受方即第三人使用上述车位直至土地使用年限届满，该车位并无独立产权，也无证据表明买受方就此单独支付过价款，结合该车位的位置及功能，应视为房屋的从物。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》规定，抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物，故建设银行苏州分行对于房屋享有抵押的效力及于车位。从另一个角度看，在第三人王建荣、张龙华办理抵押借款时，讼争房屋产证尚未办理，王建荣及张龙华实际上享有该买卖合同项下的债权。其以买卖合同项下的债权作为借款担保，在无相反证据表明各方对于抵押物有特别说明且建设银行苏州分行系基于善意的情况下，抵押物的范围应当与该债权对应的权利范围一致，即包括房屋及基于购买房屋享有的车位使用权。其次，原告龚中春与第三人王建荣、张龙华签署的《协议书》虽在借款案件中出示，但法院并未对以物抵债行为本身及该协议效力予以确认，即未通过司法程序确认原告对该车位享有使用权。基于上述两点，建设银行苏州分行的抵押范围及于车位，相关执行主张与法有据，原告对于车位的使用权不足以排除执行，相关诉请本院不予支持。至于该《协议书》的效力，本院认为，协议内容约定为“转让车位”，博辰公司也盖章“确认车位已转让”，如系转让的为车位，转让行为发生于吴中区人民法院依法查封之后，应当归于无效；即便如原告诉称转让为车位使用权，在抵押权实现后，标的物将依法拍卖、变卖，第三人依法丧失对该标的物的处分权，在原告与第三人之间，因标的物无法继续交付也会导致该合同无法继续履行，该协议也应当予以解除。第三人王建荣、张龙华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致的不利后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告龚中春的全部诉讼请求。案件受理费收取4300元，公告费690元，合计4990元，由原告龚中春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  周伟生人民陪审员  李明俊二〇一八年五月二十五日书 记 员  夏李扬