黑龙江省同江市人民法院行 政 判 决 书（2018）黑0881行初9号原告庄后亮，男，1972年8月18日出生，汉族，个体，住同江市。委托代理人张晓玲，黑龙江鸿君律师事务所律师。代理权限：一审参加诉讼、提供证据、承认、变更、放弃诉讼请求、代收、代签法律文书。被告同江市不动产登记中心，所在地黑龙江省同江市同港路中段。法定代表人陈晓华，主任。委托代理人张崟，黑龙江同和律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，提起上诉，代收法律文书。第三人顾士鹏，男，1978年2月26日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托代理人程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。第三人同江市房地产管理局，所在地同江市友谊路33号。法定代表人李明涛，局长。委托代理人周洋，男，同江市房地产管理局工作人员。代理权限：参加诉讼、提供证据、承认、反驳对方诉讼请求，代收代签法律文书。委托代理人姚俊岐，男，同江市房地产管理局信息办主任。代理权限：参加诉讼、提供证据、承认、反驳对方诉讼请求、代收代签法律文书。原告庄后亮不服被告同江市不动产登记中心于2014年1月20日为第三人顾士鹏办理的同房预东字第201400334号房屋预告登记证，于2018年4月24日向本院提起行政诉讼。本院于2018年4月24日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告庄后亮及其委托代理人张晓玲，被告同江市不动产登记中心法定代表人陈晓华及其委托代理人张崟，第三人顾士鹏的委托代理人程淑芝、同江市房地产管理局的委托代理人周洋、姚俊岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告同江市不动产登记中心（原职权单位同江市房地产管理局）依据第三人顾士鹏的申请，根据《房屋登记管理办法》的规定，于2014年1月20日为第三人顾士鹏办理了同房预东字第201400334号房屋预告登记证。原告庄后亮诉称：原告系同江市东都新城小区回迁户。2017年5月份，东都新城小区开发商不履行合同义务，原告向同江市人民法院提起诉讼，要求东都新城小区的开发商给予原告办理回迁楼房房屋产权证，并负责相应税费。（即东都新城小区10-12号楼109号商服）。在审理过程中，原告才知道其回迁的109号商服被第三人顾士鹏于2014年1月20日，在同江市房地产管理局办理预告登记，第三人顾士鹏取得了同房预东字第201400334号预告登记证。但同江市房地产管理局在给第三人办理预告登记时，该楼房已被同江法院查封。查封期间不允许办理各项登记，故该登记行为违法。2016年5月31日，同江市成立不动产登记中心，房产局办理产权证的行政职责全部由被告不动产登记中心。请求：一、撤销给第三人顾士鹏颁发的同房预东字第201400334号商品房预告登记证；二、诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据有：（2011）同民初字第657号民事裁定书、查询结果各一份。欲证明在给第三人办理东都新城10-12号楼109号商服预告登记前此楼房因219人起诉及申请查封，法院已于2011年9月19日将此楼房查封并分别于2013年9月16日、2014年9月16日各续封一次，因此在法院查封期间为第三人办理此楼房预告登记违反法律规定，行政行为违法。房屋拆迁补偿安置协议二份。欲证明1.为第三人办理预告登记的楼房系原告回迁楼，2015年4月7日又经同江市房屋征收管理办公室备案、房产局信息中心备案，征收办并协助原告办理的入住。2.原告也是当年（2011）同民初字第657号裁定中219名申请人中的一员。供暖费物业费票据三张、水费票据一张、水卡一份、照片二张、营业执照一份。欲证明给第三人办理预告登记的楼房已于2015年4月7日交付给原告，原告一直占有至今。被告同江市不动产登记中心答辩称：一、2014年1月16日，第三人顾士鹏向第三人同江市房地产管理局申请办理商品房预告登记时，提交了《预购商品房预告登记设立申请书》、《商品房买卖合同》等材料，经审核，确认符合《物权法》、《房屋登记管理办法》有关办理商品房预告登记的条件和规定，依法为其颁发了同房预东字第201400334号商品房预告登记证。二、被答辩人称为第三人顾士鹏办理预告登记时，案涉房屋已经被同江市人民法院诉前查封，因此预告登记违法。对此，答辩人认为，按照《民事诉讼法》的规定，诉前财产保全是一种临时性措施，如申请人超过法定期间没有提起诉讼，财产保全将失去意义。申请人高庆斌等人在第三人同江市房地产管理局为第三人顾士鹏办理商品房预告登记时，在长达两年多的时间没有提起诉讼，因此，该诉前保全已失效。三、被答辩人庄后亮不具备原告主体资格，其不符合《行政诉讼法》规定的与行政行为具有利害关系。本案全部证据，没有充分证据证明被答辩人庄后亮与商品房预告登记这个行政行为之间具有利害关系。被答辩人所提供的《房屋拆迁补偿安置协议》没有经过法院的审理确认其效力及真实性。因此，被答辩人应当先解决民事争议，否则不具备本案主体资格。被告为支持其主张，向本院提供了作出行政行为的证据、依据：同房预东字第201400334号商品房预告登记档案一册。证明同江市房地产管理局为第三人顾士鹏办理的商品房预告登记符合法律规定。第三人顾士鹏述称：一、原告与预告登记行为不具有利害关系，不具有行政诉讼主体资格。原告主张的109号商服不在安置协议之内，不是开发单位回迁安置房屋的真实意思表示，开发单位在（2017）黑0881民初508号民事案件中也否认安置109商服的事实。原告诉请办理案涉商服产权证没有事实与法律依据。应予驳回原告的诉请。原告占有案涉商服前该商服以买卖的方式抵项工程款，并在其占有前第三人办理预告登记，具有排他性。原告对109商服不具有优先权。原告与预告登记房屋无任何利害关系，不具备行政诉讼法上的原告主体资格。第三人办理的预告登记虽然有法院查封，但2011年法院查封后法定期间内219人未提起诉讼，续封行为不合法。二、房屋征收管理办公室2015年4月7日后存有违法安置行为。2010年6月14日《房屋拆迁补偿安置涉案房屋，而原告依据2015年4月7日后添加在《房屋拆迁补偿安置协议》末页右下角的手写主张权利不具有合法性。三、原告主张撤销权已过诉讼时效。其应自知道或应当知道之日起六个月内提出。原告依据2015年4月7日的内容主张权利，其在该日之后长达两年未去产权部门查询涉案房屋情况，未办理证照，自身存在过错。原告起诉状自认2017年5月其在法院诉讼中才知涉案房屋办理预告登记证的事实，而该案立案时间2017年3月22日，诉状时间2018年3月1日，原告早已过了六个月诉讼时效。第三人为支持其主张，向本院提供的证据：（2017）黑0881民初508号民事判决书一份。欲证明109号房屋经同江市人民法院审理，原告不具有该房屋的物权效力，不在拆迁安置范围之内，原告与109号房屋办理预告登记行为没有任何的利害关系。第三人同江市房地产管理局陈述意见与被告一致，未提交证据。经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性无异议，对合法性有异议。1.该档案中没有第三人顾士鹏取得本案争议房屋的购买合同等取得房屋产权来源的事实，而且该档案中审批意见表中有四个本部门审批，但审批人员所加盖的章，均不是原件，系复印件，证实不了审批的真实性。2.房产局在为第三人办理预告登记时，此房屋已被同江市人民法院（2011）同民初字第657号及（2011）同民初字第657号-5号民事裁定书予以查封，依据法律规定房屋查封期间不得办理转移等任何登记，因此被告在法院查封期间为第三人办理的登记，行为违法应予以撤销。第三人顾士鹏对被告提交的证据真实性及合法性均无异议，能够证明第三人顾士鹏合法取得的预告登记证书。整体买卖房屋是7套，该房买卖合同原件在档案号07.03.1.071的档案中。第三人同江市房地产管理局对被告提交的证据有异议，房产局在办理预告登记审批意见不是复印件而是原件。被告同江市不动产登记中心对原告提交的证据一真实性无异议，对证明问题有异议。虽然该裁定书依法查封了涉案房屋，但由于原告高庆斌等219人没有向人民法院提起诉讼，因此该查封裁定不具备合法性。对证据二的真实性关联性、合法性均有异议，首先两份协议书均没有经过法院依法审理确认其真实性及效力，其次在该协议复印件中后填写了相关房屋位置及面积信息，也就是说，原协议中是没有这些信息的。同江市房屋管理办公室出具的证明，由于该办公室不具备证明原告是否是219人诉讼的主体资格，因此该证据不具备证明力。对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，该组证据仅能证明，原告缴纳了相关费用，原告是否实际占有并使用该房屋无法体现，同时即使原告占有并使用该房屋，也不能证明其占有是合法占有。第三人顾士鹏对原告提交的证据一真实性无异议，对合法性有异议。该民事裁定书查封之后219人至今没有向法院提起民事诉讼，在法定期限内已经不具有查封的法律效力；2014年9月16日续封之后一年内，2015年9月16日之后，该219人也没有提起在续封申请，该裁定书内的查封已经失效，也能进一步证明，该219人查封的案件，并未真实存在。虽然形式上有这样的查封，但不符合法律规定，属不合法查封，产权部门给顾士鹏产权登记合法。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。1.2010年6月14日拆迁补偿安置协议，并未明确安置的房屋为本案争议房屋，也未加盖同江市房屋征收管理办公室的公章，由此安置补偿协议的权利义务主体应当是开发单位及开发人，征收管理办公室没有权利对开发户安置房源。2.原告举证在拆迁补偿协议的复印件加盖的房屋管理办公室的公章，以及信息中心管理人员的签字，均未体现开发单位的真实意思表示，后填写的文字也未载明安置房屋为涉案房屋，内容仅为办理水卡使用，该事实经过本院的2017黑0881民初508号民事判决书，管理局信息中心予以澄清确认，109号房屋未在安置协议当中。该时间结点为2015年4月7日，拆迁安置办公室早已明知657号裁定存在，无论该裁定是否具有合法性，在裁定查封期间又安置给原告，这种安置行为也不具有合法性。对证据三的真实性无异议，对合法性及证明问题有异议。原告占有房屋是2015年4月7日，在顾士鹏2014年取得预告登记之后，非合法占有，而且2015年4月7日原告就占有了该房屋，理应到产权部门了解该房屋的现实状况，其对办理预告登记的事实，理应从2015年4月7日开始就应当知晓，至2018年3月1日才提起诉讼，已经超出起诉时效，应予驳回诉请。第三人同江市房地产管理局对原告提交的证据一无异议。对证据二、三、四质证意见与被告质证意见一致。原告对第三人顾士鹏提交的证据有异议，第三人没有向法庭提供证据原件，无法证实证据的真实性，但原告认可确实就本案争议的房屋，向黑龙江程盟房地产开发有限公司提起过诉讼，该行为足以证实，原告与本案争议房屋有关，属于该房屋的利害关系人，符合原告的诉讼主体资格。但该案件原告至今没有收到法院判决书，因此该判决不能证实是本案认定的依据。被告同江市不动产登记中心、第三人同江市房地产管理局对第三人顾士鹏提交的证据无异议。第三人同江市房地产管理局未提交证据。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据一、二、三客观真实与本案具有关联，能够反映案件事实，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据来源合法，本院对其真实性予以确认。第三人顾士鹏提交的证据系本院作出的法律文书，本院对其真实性予以确认。经审理查明：2010年6月14日，原告庄后亮与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司，就其位于同江市东区××巷两处私有商服回迁事宜签订《房屋拆迁补偿安置协议》。约定产权调换补偿方式为：交付两栋一带二门市楼，每栋单层15米×5米，两栋合计建筑面积300平方米，位于8号北侧的10号楼从南属第一、第二个门市，于2011年12月31日前交付。2011年9月16日，同江市人民法院依据原告庄后亮在内219人的诉讼保全申请，作出（2011）同民初字第657号民事裁定书，查封同江市宏泰御景小区43774平方米土地使用证（竞得编号2009—L—13）及地上建筑物。2014年1月16日，顾士鹏向同江市房地产管理局申请预购商品房预告登记。2014年1月20日，同江市房地产管理局为顾士鹏办理了东都新城10—12号楼（产籍号1-0103-410-000109）同房预东字第201400334号预告登记。经查，案涉房屋新春街东都新城10—12号楼000109（产籍号1-0103-410-000109），于2011年9月19日由本院作出（2011）同民初字第657号民事裁定书予以查封。2013年9月16日，由本院作出（2011）同民初字第657-5号民事裁定书第一次续封；另于2014年9月16日，由本院作出（2011）同民初字第657-6号民事裁定书第二次续封。2017年4月25日，原告庄后亮诉黑龙江程盟房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同一案，同时申请查封案涉房屋。在被告不动产登记中心现存房屋档案中，查明案涉房屋至今处于查封状态。本院认为：根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。本案中，被告于2014年1月20日为第三人顾士鹏办理同房预东字第201400334号预告登记之时，案涉房屋正处于诉讼查封状态。其未尽审慎义务作出的行政行为，属程序违法，侵犯了原告的合法权益，应予撤销。故，原告请求依法撤销同房预东字第201400334号商品房预告登记证的请求合法，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：撤销被告同江市不动产登记中心于2014年1月20日为第三人顾士鹏办理的同房预东字第201400334号预告登记证。案件受理费50元，由被告同江市不动产登记中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  刘青毅审 判 员  张前英人民陪审员  赵丽娟二〇一八年五月二十八日法官助理江烨函书记员刘爽