广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1803民初3903号原告：清远盛业物业服务有限公司，住所地为清远市新城**区新亚员工管理活动中心之二（**楼首层）。法定代表人：关建辉。委托诉讼代理人：赖伟劲、邓志强，均系广东中肯律师事务律师。被告：吴彩群，女，1973年3月23日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，现住广州市东风中路**越秀区。原告清远盛业物业服务有限公司（以下简称盛业物业公司）诉被告吴彩群物业服务合同纠纷一案,本院于2017年12月22日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓志强到庭参加诉讼，被告吴彩群经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛业物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年4月1日起至2017年9月30日止物业服务费11274.55元（1.8元/㎡×347.98㎡×18个月）。2、判令被告向原告支付按欠款额每日1‰计算自2016年5月1日起至付清日止的违约金（暂计至2017年9月30日止的违约金为6178.45元）。以上第1、2项诉讼请求合计17453元。3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2010年9月20日与案外人清新新亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定被告购买新亚公司开发建设的位于清新区太和镇县城四十三号区新亚棕榈园低层住宅70号房屋，建筑面积347.98平方米等内容。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告上述房屋提供物业服务，物业服务费标准为建筑面积每月1.8元/㎡，被告自发展商收楼通知书确定的收楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，应在每月10日前履行交纳义务，被告不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金等内容。2012年12月29日，涉案房屋经验收合格并经竣工验收合格备案，符合交付使用。案外人清新新亚房地产开发有限公司已按合同约定通知各业主收楼。被告从2013年1月1日至2016年3月30日止有向原告交纳物业管理费用，但自2016年4月1日起被告开始没有交纳物业管理费，原告多次以电话、发短信和委托律师发函催收等方式通知被告交纳物业服务费，但被告一直未向原告交纳物业服务费，截至2017年9月30日，被告已拖欠原告物业服务费11274.55元（1.8元/㎡×347.98㎡×18个月）、违约金6178.45元。原告认为，被告未依约交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任，据此提起诉讼。原告盛业物业公司提交的证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明被告所购买清新新亚房地产开发有限公司的房屋情况；2、《前期物业管理服务协议》，拟证明原告与被告签订物业服务合同的内容，被告向原告交纳物业服务费的标准；3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已经验收合格并备案，符合交付使用条件，清新新亚房地产开发有限公司已通知被告收楼；4、律师催收欠款函、国内标准快递、催费通知单、邮件（快递）查询情况表，拟证明原告向被告发《催费通知单》，委托律师向被告发《律师函》催收物业费及催收文书的送达情况；当庭补充提交证据5、不动产登记资料查询结果证明，拟证明被告向清新新亚房地产开发有限公司所购买涉案房屋已经于2013年10月21日登记到被告名下。被告吴彩群未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告吴彩群于2010年9月20日与案外人清新新亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买清新新亚房地产开发有限公司开发建设的位于清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园低层住宅70号房屋，建筑面积347.98㎡等内容。同日，被告吴彩群与原告签订《前期物业管理服务协议》约定，受物业开发商委托管理上述物业，被告自房屋验收后，收到开发商书面收楼通知书规定的收楼之日起交纳物业服务费。物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积按月交纳，1.8元/月/平方米，应在每月10日前履行交纳义务。被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。上述房屋于2012年12月29日经竣工验收备案；2013年10月21日，办理了房屋的产权登记到被告名下。被告从2016年4月1日起无交纳物业服务费给原告。上述事实，有原告提交的上述证据及庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，除约定违约金过高应予调整外，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。二、关于物业服务费应当如何计付问题。物业服务费，被告从2016年4月1日起无交纳物业服务费，结合原告的主张物业服务费计至2017年9月30日止，被告欠原告的物业服务费为11274.55元（1.8元/㎡/月×347.98㎡×18个月）。三、关于违约金如何计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽本案被告未应诉，但原告起诉多起案件至本院，部分被告应诉时均抗辩称《前期物业管理服务协议》中约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据公平原则，宜同案同判，对本案的违约金一并调整，原告未举证证明其因被告违约造成的实际损失，违约金应当按中国人民银行同期贷款利率计算至款项支付完毕之日。本案中，被告从2016年4月1日至2017年9月30日欠原告物业服务费的总额为11274.55元，计算被告欠费期间18个月，平均每月为626元，违约金应以626元为基数，从2016年5月1日起每月递增626元至2017年9月30日，按中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日。被告吴彩群经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，并应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴彩群应于本判决生效之日起十日内向原告清远盛业物业服务有限公司支付物业服务费11274.55元；二、被告吴彩群应于本判决生效之日起十日内向原告清远盛业物业服务有限公司支付违约金（违约金以626元为基数，从2016年5月1日起每月递增626元计至2017年9月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）。案件受理费236元，由被告吴彩群负担。此款原告清远盛业物业服务有限公司已预交，本院不作退回，由被告吴彩群在履行上述判决时迳付给原告清远盛业物业服务有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  陈飞球人民陪审员  李立宪人民陪审员  韩必康二〇一八年五月二十四日书 记 员  廖卓玲附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。