广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0804民初368号原告：侯建伟，男，汉族，1981年10月3日出生，住广东省湛江市坡头区。原告：邹瑜，女，汉族，1982年7月20日出生，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：吴海英，广东国邦律师事务所律师。被告：湛江市俊丞贸易有限公司，住所地：湛江市坡头区鸡咀山路北海湾商住城3号楼。法定代表人：文泓铸，总经理。原告侯建伟、邹瑜诉被告湛江市俊丞贸易有限公司（以下简称俊丞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯建伟、邹瑜的委托诉讼代理人吴海英到庭参加了诉讼。被告俊丞公司经合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告侯建伟、邹瑜向本院提出诉讼请求：1、判令被告俊丞公司以房屋总价款591079元为基数，按照每日万分之二点五的标准向原告支付逾期交房的违约金直至被告实际交房之日（违约金从2013年4月1日暂计至2017年1月31日为25638.52元）；2、判令被告俊丞公司以房屋总价款591079元为基数，按照每日万分之二点五的标准向原告支付逾期办理房地产权证书的违约金直至被告实际办理之日（违约金从2014年3月26日暂计至2017年12月31日为203331.18元）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月21日，两原告与被告签订湛房商N0.201200893《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）。双方约定，两原告向被告购买位于湛江市坡××区××山路××花园××、××1304预售商品房，建筑面积145.94平方米，总房款为591079元。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了支付房款、税款等各项义务。但是，一、被告存在逾期交房违约行为，需向两原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付两原告使用。但至今被告仍无法向原告交付经验收合格并符合合同约定的房屋，显然已经构成了逾期交房的事实。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同的期限将该商品房交付两原告使用，逾期超过30日后，两原告有权解除合同。合同继续履行的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之五的违约金。因此被告需支付两原告逾期交房违约金，按日以已交付房价款人民币591079元万分之二点五为基数，从逾期交房之日2013年4月1日计算至实际交房之日止，暂计至2017年12月31日为256380.52元。二、被告存在逾期办理房地产权证书的违约行为，需向两原告支付逾期办理房地产权证书违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，两原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告应当自合同第十五条约定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向两原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。由于涉案商品房的竣工验收手续未完善，不具备登记备案条件，被告未能按合同第十五条的约定按期为两原告办理房地产权证。因此，被告需支付两原告逾期办理房地产权证书违约金，按日以已交付房价款591079元万分之二点五为基数，从逾期办理之日2014年3月26日计算至实际办理之日止，暂计至2017年12月31日为203331.18元。综上所述，被告的违约事实清楚，违约责任明确，已侵犯了原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼。被告俊丞公司不作答辩。原告围绕其诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的以下证据予以确认并在卷佐证：1、证据《广东省商品房买卖合同》，证明原告2012年2月24日两原告与被告签订湛房商NO.201200893《广东商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），双方约定，两原告向被告购买位于湛江市坡××区××山路××花园××、××1304预售商品房，建筑面积145.94平方米，总房款为591079元；证明《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付给两原告使用。第九条约定，被告如未按本合同的期限将该商品房交付给两原告使用，逾期超过30日后，两原告有权解除合同。合同继续履行的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之五的违约金；证据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，两原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告应当自合同第十五条约定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向两原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、证据《发票联、中国建设银行个人贷款对账单》，证明原告已依约支付全部购房款591079元。3、证据《税收转账专用完税证、收款收据》，证明原告已支付契税、权证综合费。被告俊丞公司在举证期限内没有提供证据。经审理查明，两原告于2012年2月24日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201200893），购买位于湛江市坡××区××山路××花园××、××房，该房建筑面积为145.94㎡，购房总价为591079元。《商品房买卖合同》第六条约定，由两原告在签订本合同时支付首期购房款181079元，余下41万元由两原告向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（即被告）如未按本合同的期限将该商品房交付买受人（即两原告）使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第十五条约定：出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。两原告于签订《商品房买卖合同》的当日（即2012年2月24日）向被告付清了首期付款181079元，其余通过向银行贷款支付的41万元也于2012年7月16日前全部付清。因被告未能提供涉案房屋经验收合格的证明文件，直至本案开庭审理的2018年5月22日，原告仍未收房，被告也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案中，两原告与被告于2012年2月24日签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人（即被告）应于2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付买受人（即两原告）使用。被告俊丞公司没有按合同约定在2013年3月31日前将经验收合格的涉案商品房交付给原告，违反了《商品房买卖合同》中“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘商品房经验收合格’的商品房交付给两原告使用”的约定，被告俊丞公司的行为构成违约。依《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定及《商品房买卖合同》第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（即被告）如未按本合同的期限将该商品房交付买受人（即两原告）使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定，被告俊丞公司应当向原告支付违约金。关于违约金的计算，虽然两原告与被告在合同中约定被告逾期交房需每日按已付房款的万分之五向原告支付违约金，但两原告只请求被告每日按已付房款的万分之二点五向原告支付违约金，系对其民事权利的自主处分，符合法律规定，本院予以支持。关于两原告请求支付逾期办证违约金的问题，本院认为，两原告与被告在合同中约定被告应当在商品房交付使用后360日内（即2014年3月26日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案，否则应自逾期之日起按日向两原告支付已交付房价款万分之三的违约金。但是，直至本案开庭审理的2018年5月22日，被告仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案，也违反了合同的约定，应当按照合同的约定承担违约责任向原告支付逾期办证违约金。关于违约金的计算，依前述逾期交房违约金计算的同样理由，两原告只请求被告每日按已付房款的万分之二点五支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于被告应向两原告支付多少逾期交房及办证违约金的问题，本院认为，因被告自双方约定的交房及办证时间至今已较长时间，故酌情确定，被告向两原告支付的逾期交房及办证违约金相加后以不超过两原告已付房款的30%为限。因依前述计算的逾期交房及办证违约金相加后已远超过两原告已付房款（591079元）的30%，故被告向两原告支付的逾期交房及办证违约金应为177323.7元（591079元×30%）。原告请求支付逾期交房及办证违约金超过177323.7元的部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，不到庭应诉及对本案作抗辩，本院依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定作缺席审理，由此引起的法律责任应由被告自负。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江市俊丞贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告侯建伟、邹瑜支付逾期交房及逾期办理房地产权证的违约金共计177323.7元。二、驳回原告侯建伟、邹瑜的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8196元，减半收取4098元，由原告侯建伟、邹瑜负担2518元，被告湛江市俊丞贸易有限公司负担1580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 严 建二〇一八年五月二十八日书记员 吴思慧附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。