江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏07执异23号案外人：董菲菲，女，1982年2月25日生，汉族，现住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：赵军，江苏安宜律师事务所律师。申请执行人：连云港西湖商品混凝土有限公司，住所地江苏省东海县经济开发区。法定代表人翟康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱崇君，东海县西双湖法律服务所法律工作者。被执行人：连云港市乐成置业发展有限公司，住所地江苏省东海县。法定代表人：唐动生，该公司董事长。被执行人：盛湘，男，1957年8月28日生，汉族，住江苏省东海县。本院在执行申请执行人连云港西湖商品混凝土有限公司（以下简称西湖公司）与被执行人连云港市乐成置业发展有限公司（以下简称乐成公司）、盛湘借款合同纠纷一案，案外人董菲菲不服（2015）连执字第00258号裁定，向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人董菲菲提出异议称，对连云港市中级人民法院2017年7月25日作出的（2015）连执字第00258号协助执行通知书提出执行异议，请求撤销对其名下70套房产的查封。事实与理由：2015年1月9日，董菲菲与乐成公司签订《商品房买卖合同》，购买其位于东海县牛山镇××路××号“××广场”第××幢××单元房屋70套，单价4000元/㎡，总计价款8585240元，并在房管部门办理了房产预登记（网签）手续。因乐成公司与李锦海之间有债权债务关系，已经人民法院生效判决认定并已进入申请执行阶段，经董菲菲、李锦海、乐成公司三方同意，申请人的购房款从乐成置业公司与李锦海在连云港市中级人民法院应付执行款项中予以扣减，董菲菲无需另行支付购房款。2015年12月，乐成置业公司向董菲菲出具了收到购房款的相关收据，收款金额为8585240元，从与李锦海的执行欠款中抵充，董菲菲已合法取得该相应房产。2017年7月25日，（2015）连执字第00258号协助执行通知书，对网签在董菲菲名下的70套房产进行了查封，损害了董菲菲的合法利益，请求法院撤销对董菲菲的房产查封。申请执行人西湖公司辩称，董菲菲没有合法取得涉案房产的所有权和物权，网签在董菲菲名下是乐成公司与董菲菲互相串通，为规避其他债权人主张权利而进行了网签活动，该房屋并没有实际出售和购买，董菲菲也没有交纳任何购房款，也没有交纳契税等各种税费等费用。自2015年1月9日网签开始，到申请之日已经两年多，如果是真实的购买合同，完全可以正式签订购房合同，并办理相关税费的事宜，但董菲菲没有办理，充分说明该房不是真实买卖。董菲菲的申请理由不能成立，应予以驳回。本院查明：西湖公司与乐成公司、盛湘追偿权纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2014）连商初字第00108号民事判决，一、盛湘于判决生效之日起十日内偿还西湖公司5388万元；二、乐成公司对盛湘的上述债务承担连带保证责任，保证人乐成公司承担保证责任后，有权向债务人盛湘追偿；三、乐成公司于判决生效之日起十日内给付西湖公司财务费用（以4500万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍，自2013年10月21日计算至实际给付之日止）；四、驳回西湖公司其他诉讼请求。2014年5月28日，本院作出(2014)连民诉保字第0010号民事裁定及协助执行通知书，冻结盛湘、乐成公司银行帐户存款人民币5000万元或查封其他等额的财产。并于同年5月29日向东海县房产管理局、东海县土地管理局送达了该裁定及协助执行通知书，查封时间为二年（自2014年5月29日起至2016年5月28日），对乐成公司的财产进行了诉前保全。（2014）连商初字第00108号民事判决发生法律效力后，根据西湖公司申请，本院于2015年5月28日立案执行，案号为（2015）连执字第00258号。在该案执行过程中，本院于2015年6月8日作出（2015）连执字第00258号执行裁定及协助执行通知书，冻结盛湘、乐成公司银行存款人民币7500万元或查封其他等额资产，查封时间为三年（自2017年5月29日起至2020年5月8日），并对该裁定及协助执行通知书进行了送达，送达回证备注“此次查封属续查封，续(2014)连民诉保字第0010号”。2016年7月25日，本院作出（2015）连执字第00258号协助执行通知书，请求东海县房产管理局协助执行以下事项：一、查封被执行人乐成公司位于东海县牛山镇××路××号××广场第××幢××单元网签在张红义名下房产150套、董菲菲名下房产70套、唐忠生名下房产60套、××幢××单元网签在唐忠生名下房产10套，共计290套（详见房产查询明细）。二、查封期限从2017年7月25日至2020年7月24日。案外人董菲菲对该查封不服提出异议，认为法院查封的房产中有70套房产已网签在其名下，并提供了购房合同等相关证据予以证明，请求撤销（2015）连执字第00258号协助执行通知书，解除对其名下70套房产的查封。本院认为，本案争议焦点：董菲菲对涉案查封房产是否享有排除执行的权利。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的发生法律效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述情形应同时符合才能排除执行。本案中，根据董菲菲提交的其与乐成公司的房屋买卖合同显示签订时间为2015年1月9日，虽然其签订的买卖合同在2016年7月25日法院查封之前，但其所购涉案房屋不符合上述第二十九条规定的第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。因此，董菲菲对登记在乐成公司名下的商品房提出执行异议，要求撤销（2015）连执字第00258号协助执行通知书的主张，无事实和法律依据，董菲菲对涉案查封房产不享有排除执行的权利。综上所述，异议人董菲菲的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人董菲菲的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李作超审判员  胡海涛审判员  李红梅二〇一八年五月二十五日法官助理于学金书记员王坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。