包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0203民初6526号原告（反诉被告）：包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司。负责人：卢小娟，执行董事。委托诉讼代理人：蒙根塔娜，女，该公司法务员。被告（反诉原告）：赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司。法定代表人：DAVIDSCOTTWORROLL，董事长。委托诉讼代理人：李尚林，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。第三人：内蒙古佰特餐饮管理有限公司。法定代表人：李鹏，总经理。原告（反诉被告）包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司（以下简称茂业百货分公司）与被告（反诉原告）赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司（以下简称赛百味公司）、第三人内蒙古佰特餐饮管理有限公司（以下简称佰特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂业百货分公司的委托诉讼代理人蒙根塔娜、被告赛百味公司的委托诉讼代理人李尚林、第三人佰特公司的法定代表人李鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茂业百货分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付租金及设施服务费94500元（暂计算至2017年11月27日，应继续计算至实际支付之日）；2.判令被告支付违约金94.5元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年2月29日签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为2016年2月18日至2019年2月17日，约定被告租赁茂业天地购物中心某商铺经营赛百味品牌。被告一直拖欠租金和设施服务费至今，期间原告多次向被告催交租金，原告于2017年5月13日、2017年7月19日都下过催租函。至此，原告认为被告拒不交纳租金的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。赛百味公司辩称，第一，因原告交付房屋不符合交付标的物适格的违约情形在先，致使被告无法实现合同目的，并给被告造成重大经济损失，故被告向原告主张违约损害赔偿的要求合法合理。在原告未能支付违约损害赔偿的情况下，被告行使先履行抗辩权，即不向原告交付房屋租金的行为是其维护自身利益的合法行为，是权利的正当行使而非违约，故不应向原告支付违约金。双方于2016年2月29日签定《商铺租赁合同》，履行期自2016年2月18日至2019年2月17日。原告承诺2016年1月28日正式开业，因其工期延误造成商铺延迟交付，变更至2016年12月底，在其承诺开业期间因消防安全问题未通过包头市公安消防支队的验收被勒令整改，直至2017年4月28日才正式开业。原告因上述行为存在根本违约情形，导致合同无法正常履行，存在重大过错，给被告造成重大经济损失。第二，双方在2017年4月28日就租赁合同是否继续履行进行了协商，因双方就损害赔偿无法达成一致，原告于2017年7月23日对被告所租赁商铺断水断电，被告向商场负责人乔德华总经理明确表示要求解除合同，双方对解除合同并无争议，仅对租金及被告提出的损害赔偿部分争议较大。2017年4月28日商场开业至2017年7月23日原告将被告租赁商铺断水断电时止，涉诉租赁合同实际履行不足三个月，自2017年7月23日开始，商铺处于关门状态，被告已经在内部系统对该店铺报停，通过第三人佰特公司与原告协商解除租赁合同及撤店事宜，但原告却恶意拖延撤店手续，至今不予书面答复。故对2017年7月至今的租金损失系因原告自身过错导致损失扩大所致，应由其自己承担，不应再向被告主张。综上,请求人民法院驳回原告的诉讼请求，并予以确认2017年7月23日之后双方解除所签订的《商铺租赁合同》。赛百味公司向本院提出反诉请求：1.依法确认2017年7月23日解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约损害赔偿171000元人民币；3.判令反诉被告向反诉原告返还合同保证金31600元人民币；4.由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：因反诉被告交付房屋不符合《中华人民共和国合同法》规定的交付标的物适格的条件，致使反诉原告无法实现合同目的，其违约在先。反诉被告的违约行为给反诉原告造成重大经济损失，故不向其交付2017年5月起的房屋租金是反诉原告主张先履行抗辩权的合法行为，是权利的正当行使而非违约。双方在涉诉租赁合同履行过程中，因反诉被告过错导致合同履行过程中对反诉原告财产利益造成损害，因双方就损害赔偿无法达成一致，且反诉被告于2017年7月23日对反诉原告所租赁商铺擅自断水断电，反诉原告向商场负责人乔某某总经理明确表示要求解除合同，双方对解除合同并无争议，仅对租金及反诉原告提出损害赔偿部分争议较大。故应确认2017年7月23日解除双方签订的《商铺租赁合同》。反诉原告应反诉被告的要求在其通知开业前积极组织装修，对所租赁商铺投入132000元进行铺面基础装修。从2017年4月28日正式开业至7月23日反诉被告擅自断水断电时止，租赁合同实际履行不足三个月，反诉原告要求反诉被告对装修损失进行补偿，补偿方式为装修费用的70%，共计92400元人民币。订立合同后，反诉原告积极雇佣员工并进行上岗产品培训，在其正式开业前已经支付了6个月的员工工资共计78600元，上述费用皆为反诉被告的违约行为给反诉原告造成的部分直接经济损失，共计17100元。反诉原告基于信任反诉被告的承诺，为履行租赁合同向其交付商铺保证金人民币31600元，依法应当予以足额返还。综上，恳请人民法院支持反诉原告的反诉请求。茂业百货分公司针对反诉请求辩称，第一，反诉被告不同意双方签订的《商铺租赁合同》于2017年7月23日解除。反诉原告从2017年4月28日开始至今一直占用茂业天地某商铺。反诉被告分别于2017年5月13日、2017年7月19日向反诉原告送达两份催租函且反诉原告的员工刘某某收到并签字。因此，反诉被告在2017年7月23日给反诉原告断水断电不是擅自断水断电，而是因反诉原告逾期不缴纳租金及设施服务费而停止的服务，且反诉被告在催租函中告知过该事项。双方签订的《商铺租赁合同》的有效期为2016年2月18日至2019年2月17日，合同中约定了反诉原告单方解除合同的条件，现解除合同的条件没有出现，故反诉被告不同意解除双方签订的《商铺租赁合同》。第二，反诉原告为了经营赛百味连锁店所投资的装修费、员工工资等费用是开设赛百味店的必要支出，不能因反诉被告的迟延开业而免除上述费用的支出。第三，反诉被告不应返还反诉原告的合同保证金31600元。反诉原告从2017年4月28日开始至今一直拖欠租金及设施服务费。依据双方签订的《商铺租赁合同》第2.1.2条的规定，反诉被告有权直接从租赁保证金中扣除反诉原告应交未交的相关费用，因此反诉被告不应当返还合同保证金31600元，且反诉原告应按照合同履行义务，从2017年4月28日开始向反诉被告缴纳租金及设施服务费至实际支付之日。佰特公司述称，同意被告（反诉原告）赛百味公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告就本诉和反诉向法庭提交了双方签订的《商铺租赁合同》及催租函2份，证明被告应按合同约定向原告交纳自2017年4月28日起至实际支付之日止的租金及设施服务费，同时，原告于2017年5月13日、2017年7月19日向被告送达2份催租函，且被告店内员工签收，原告于2017年7月23日给被告商铺断水断电亦是基于被告未交纳相关费用，催租函中已告知被告逾期不履行交款义务的相应后果。被告对原告的上述两组证据的真实性均认可，但不认可证明目的。被告就本诉向法庭提交了如下证据：1.2017年1月14日包头市昆都仑区消防大队对包头市茂业东正房地产有限公司开发的茂业新天地项目进行检查，并作出予以临时查封的决定；2.包公消验字（2017）第0034号《建设工程消防验收意见书》，证明原告第二次通知开业时间为2017年1月14日，但当日因商场消防不合格被包头市昆都仑区消防大队依法查封，并于2017年3月22日才予以验收合格，故原告存在重大过错，被告请求解除合同的反诉请求符合法律规定；3.原告分别于2015年12月21日及2016年10月28日发出的《公函》，证明原告存在多次延迟开业的违约行为，已构成重大违约，致使被告不能实现合同目的，故被告主张先履行抗辩权的行为有事实依据；4.2016年6月28日茂业新天地商场主体内部照片一组，证明在合同订立后，原告依然不具备开业条件，被告商铺装修后一直处于闲置状态，无法进行营业。反诉原告就其反诉请求向法庭提交以下证据：1.2016年2月29日双方签订的《商铺租赁合同》，证明双方存在租赁合同法律关系，因反诉被告一再延迟开业时间，给反诉原告造成重大经济损失，故反诉原告要求解除《商铺租赁合同》合法合理，反诉原告已交纳的保证金31600元，反诉被告应足额返还；2.2017年7月10日《某装饰工程预算书》1份及收据1份，证明在与反诉被告订立《商铺租赁合同》后，反诉原告聘请包头市某装饰有限公司对店铺进行装修，花费132000元，自2017年4月28日茂业百货正式开业至2017年7月23日店铺被迫关门时止，反诉原告使用店铺近三个月，故主张反诉被告赔偿装修损失的70%的主张合理合法；3.2016年10月至2017年4月《工资发放表》，证明因反诉被告延期开业，反诉原告在商场开业前为经营活动多支出7个月的雇员工资，共计78600元，反诉被告应承担该部分费用。针对本诉证据，原告认可证据1和证据2的真实性，但不认可证明目的，称原告于2017年3月22日建设工程消防验收合格，2017年4月28日正式开业，故不应因消防原因向被告赔偿损失；对证据3和证据4均不认可，双方于2016年2月29日签订《商铺租赁合同》，租期从2016年2月29日至2019年2月17日，但《公函》时间是2015年12月21日和2016年10月28日，同时原告主张的租金及设施服务费均是从商场正式开业之日开始计算的。针对反诉证据，反诉被告认可证据1的真实性，但认为2017年4月28日正式开业，租金和设施服务费也是从正式开业开始计算的，且根据合同约定，反诉被告不应当返还租赁保证金31600元；不认可证据2的真实性、关联性及证明目的，某装修工程预算书与本案没有关联性，且装修费用是反诉原告开业的必要支出，不能因反诉被告迟延开业而免除；不认可证据3的真实性和证明目的，反诉原告的员工工资属于必要支出。第三人同意被告对原告举证证据的质证意见，并认可被告（反诉原告）的全部证据。同时，第三人向法庭提交了其与被告签订的转租合同，证明双方存在转租合同关系，并约定在茂业百货商铺的实际经营人为第三人，其负责茂业百货赛百味全权的代理及经营活动。对此，原告不认可证据的证明目的，认为被告与第三人的转租合同与本案没有关联性。被告认可该证据的真实性和证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月29日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁场地位于茂业购物中心某商铺（实用面积为60平方米），经营范围限于餐饮业态，商标或商号限于赛百味项目；被告租赁经营期限自2016年2月18日起至2019年2月17日，原告于2016年1月5日将租赁场地交付被告。合同签订后三日内被告以现金或转账方式向原告交纳租赁保证金31600元。合同约定租金为：2016年2月18日至2017年2月17日，月基本租金为10800元/月，2017年2月18日至2018年2月17日，月基本租金为10800元/月，2018年2月18日至2019年2月17日，月基本租金为11340元/月；第一期租金应于合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2016年2月18日至2016年5月31日，应交租金为36720元；租金按计租面积计付，以一个季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度交纳，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前，向原告一次性足额支付下个交租期租金；被告每月应交纳的设施服务费为2700元，第一期物业服务费应于合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2016年2月18日至2016年5月31日，应交物业服务费为9180元；被告逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向原告支付违约金。合同签订后，被告对租赁场地进行了装修，并向原告交纳保证金31600元。因未通过消防验收，被告租赁场地所在的茂业天地直至2017年4月28日正式营业。2016年1月18日，被告与第三人订立转租合同，约定由第三人在《商铺租赁合同》约定的租期内，实际使用租赁场地用于经营赛百味品牌餐饮。2017年7月23日，原告对被告租赁商铺断水断电，第三人再未进行经营活动。2017年11月12日，第三人将店内物品搬离涉案商铺。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。原、被告约定租期自2016年2月18日至2019年2月17日，而原告出租的场地直至2017年4月28日才具备开业条件，原告自认租期顺延，租金顺延，自正式开业后截至原告对商铺断水断电时，被告实际占用场地开展经营活动，应当按照约定支付租金及设施服务费。故对原告要求被告支付租金及设施服务费的诉讼请求，本院予以部分支持，被告应向原告支付2017年4月28日至2017年7月23日期间的租金30600元（10800元×2个月+10800元÷30天×25天）及设施服务费7650元（2700元×2个月+2700元÷30天×25天）。因双方认可自2017年4月28日开始正式顺延租期，故被告应当按照合同约定的租金支付方式向原告支付租金，其至今未向原告交纳租金，故其行为构成违约，应按欠缴费用总额的1‰向原告支付违约金，即38.25元（30600元×1‰+7650元×1‰）。故对原告主张违约金的诉讼请求，本院亦予以部分支持。关于反诉原告主张的要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2017年7月23日解除的反诉请求，反诉被告于2017年7月23日对反诉原告承租商铺断水断电，致使反诉原告无法继续经营，反诉被告已通过实际行动作出了解除合同的意思表示，故双方签订的《商铺租赁合同》已于2017年7月23日解除。因此，原告主张2017年7月24日之后的租金及设施服务费，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告主张的损失，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的合同约定租赁期限为三年，反诉原告基于履行涉案合同进行的前期准备的事实客观存在，反诉被告迟延开业逾一年，给反诉原告造成的损失及产生的必要人员工资等费用，反诉被告应予赔偿；同时结合茂业天地整体经营管理的现状及反诉原告作为经营者应承担的商业风险，本院对反诉原告主张的损失予以酌情考虑，认为以其一个月的租金及设施服务费计算为宜。反诉被告收取反诉原告保证金31600元，因合同解除，反诉被告应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司于本判决生效后三十日内向原告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司支付租金及设施服务费38250元；二、被告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司于本判决生效后三十日内向原告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司支付违约金38.25元；三、确认反诉原告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司与反诉被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司在2016年2月29日签订的《商铺租赁合同》于2017年7月23日解除；四、反诉被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司于本判决生效后三十日内赔偿反诉原告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司损失13500元（租金10800元/月+设施服务费2700元/月）；五、反诉被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司于本判决生效后三十日内退还反诉原告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司保证金31600元；六、驳回原告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2164元（原告预交），由原告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司负担；反诉案件受理费2170元（反诉原告预交），由反诉原告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  刘 洁人民陪审员  赵士鑫人民陪审员  任秀云二〇一八年五月二十八日书 记 员  杜 娟附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。