江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0621民初2935号原告：江苏恒源丝绸集团有限公司，统一社会信用代码913206212520914552，住所地海安县西城街道（原海安镇）黄海大道（西）**。法定代表人：毛兆清，江苏恒源丝绸集团有限公司董事长。委托诉讼代理人：冯香琪，江苏伯策律师事务所律师。被告：江苏海安县工业园区发展有限公司，统一社会信用代码91320621252071016T，住，住所地海安民营工贸园区**楼/div>法定代表人：狄紊安，江苏海安县工业园区发展有限公司董事长。委托诉讼代理人：朱爱军，江苏苏律律师事务所律师。第三人：南通亚纶化纤有限公司，统一社会信用代码913206211385843283，住，住所地海安县南城街道（原海安镇）海南村**/div>法定代表人：顾玲，南通亚纶化纤有限公司董事长。委托诉讼代理人：徐国华，南通亚纶化纤有限公司办公室主任。第三人：南通华纶化纤有限公司，统一社会信用代码913206217037411551，住，住所地海安县南城街道（原海安镇）平桥村**/div>法定代表人：顾玲，南通华纶化纤有限公司董事长。委托诉讼代理人徐国华，南通华纶化纤有限公司办公室主任。第三人：江苏鹰球集团有限公司，统一社会信用代码91320621138586825L，住所，住所地海安县中城街道（原海安镇）镇南路**div>法定代表人：申承秀，江苏鹰球集团有限公司董事长。委托诉讼代理人：胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。原告江苏恒源丝绸集团有限公司（以下简称恒源公司）为与被告江苏海安县工业园区发展有限公司（以下简称园区公司），第三人南通亚纶化纤有限公司（以下简称亚纶公司）、南通华纶化纤有限公司（以下简称华纶公司）资产转让合同纠纷一案，原告恒源公司于2017年5月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。江苏鹰球集团有限公司（以下简称鹰球公司）向本院申请作为第三人参加诉讼，本院依法追加其为第三人参加诉讼。2017年7月25日，本院第一次公开开庭审理本案，原告恒源公司的委托诉讼代理人冯香琪、被告园区公司的委托诉讼代理人张立新、第三人亚纶公司和华纶公司的委托诉讼代理人徐国华、第三人鹰球公司的委托诉讼代理人胡志凤到庭参加诉讼。2018年1月24日，本院第二次公开开庭审理本案，原告恒源公司的委托诉讼代理人冯香琪，被告园区公司的委托诉讼代理人朱爱军（原委托诉讼代理人张立新辞去代理），第三人华纶公司、亚纶公司共同委托诉讼代理人徐国华，第三人鹰球公司的委托诉讼代理人胡志凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒源公司向本院提出的诉讼请求，判决确认2016年2月16日恒源公司与华纶公司、亚纶公司签订的协议成立并生效；判令原告恒源公司承继2006年7月16日、2006年7月18日第三人华纶公司与被告园区公司协议、补充协议中有关第三人华纶公司的权利和义务。事实与理由：华纶公司、亚纶公司系关联公司。2006年7月16日，华纶公司与园区公司签订书面协议，约定，园区公司将海安工业园区四环路南侧100米以南、永安路西侧地块出让给第三人华纶公司，园区公司负责办理土地使用权证，土地使用年限50年。2016年2月16日，恒源公司与华纶公司、亚纶公司签订书面协议，约定亚纶公司将其拥有的房屋等资产作价1288万元转让给恒源公司，作为交换条件，恒源公司代华纶公司分别偿还两家银行不超过600万元，计1200万元。协议签订后，恒源公司代偿了上述贷款1200万元，并汇给华纶公司38万元。2016年8月25日，恒源公司与华纶公司及亚纶公司签订补充协议，约定华纶公司及亚纶公司协助恒源公司将位于原海安镇永安南路166号面积为20667㎡的土地使用权转让至恒源公司或其指定公司名下，并将2006年7月16日、2006年7月18日华纶公司与园区公司签订的协议及补充协议转让给恒源公司享有。2017年3月17日，恒源公司、华纶公司及亚纶公司书面告知园区公司转让相关事宜。依据协议约定，恒源公司有权要求园区公司协助办理土地使用权证。被告园区公司辩称：（1）所涉协议与被告园区公司没有关联。（2）被告只能依据与华纶公司签订的协议向华纶公司履行相应的义务，原告要求承继华纶公司与被告之间所签协议及补充协议的权利应当得到被告的同意，被告不同意由原告承继协议及补充协议中的权利和义务。本案涉及的是土地使用权的转让并非普通的债权转让，被告公司与华纶公司所签协议及补充协议中的权利义务不具有概括承继性。请求依法确认原告无权承继华纶公司与被告所签协议及补充协议中华纶公司享有的权利。第三人亚纶公司、华纶公司述称，同意原告恒源公司的诉讼请求。第三人鹰球公司述称：（1）案涉土地分为国有土地和集体土地，被告园区公司无权对外转让或者出让。（2）即使针对国有土地，按照我国土地管理法的相关规定，国有土地使用权的出让必须实行招拍挂的形式对外出让，以防止国有资产的流失。案涉国有土地并没有进行招拍挂，土地的权利人至今还没有确定。（3）将案涉土地直接办理到原告恒源公司的名下，显然是以合法形式掩盖非法的目的。而且，国有土地的转让必须经过有权部门的批准，并符合当时的建设用地规划，缴纳相应的土地出让金及增值税等费用。原告恒源公司主张将案涉土地直接办到其名下显然偷逃了数额巨大的税收。（4）2015年11月2日，华纶公司和亚纶公司法定代表人顾玲共同出具说明，将案涉的土地以及房屋用于置换鹰球公司为华纶公司向广发银行贷款2000万元的担保，以免除鹰球公司的担保义务。因此鹰球公司认为原告恒源公司主张缺乏事实和法律依据。原告恒源公司所持有案涉协议，包括与被告园区公司的协议均是无效的，也损害了包括鹰球公司在内的其他第三人的利益。（5）华纶公司2006年7月的协议和补充协议，不符合我国有关土地使用权取得方式，其土地的价格也不符合当前江苏省相关土地最低价，案涉协议违背了相关法律和司法解释的规定。华纶公司在向有权部门承诺将案涉土地及房产抵押给鹰球公司的前提下，仍然将案涉土地的使用权转让，显然损害了鹰球公司的利益。原告恒源公司的诉讼请求，不符合相关法律规定。（6）华纶公司与原告签订的协议是否合法有效，必须先确认华纶公司与园区公司的协议是否有效。根据园区公司与华纶公司的协议约定，华纶公司取得该宗土地是附条件的，其中包括注册资本必须不少于1千万美元，新上项目为超细旦复合纤维项目、投资额2.7亿元，1千万美元2007年到账600万元、2008年8月底到账400万美元。这个合同条件华纶公司实际没有完成，其所承诺的销售收入已达到7亿未有依据，因此华纶公司并没满足园区公司取得土地使用权所附条件；园区公司无权对外出让土地，其价格以及取得土地的程序违背法律规定，应认定为园区公司与华纶公司签订的两份协议均无效。无效的合同不可以转让或将合同权利用于抵债。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证与质证。在综合双方当事人举证质证的基础上，径行确认如下事实：2006海安县在海安县原海安镇人民政府的见证下，华纶公司与园区公司签订协议。协议约定，园区公司将海安工业园区四环路南侧100米以南、永安路西侧地块出让给华纶公司新上超细旦复合纤维项目，厂区占地面积200亩（以实际丈量为准），每亩价格8.33万元。2006海安县在海安县原海安镇人民政府的见证下，华纶公司与园区公司签订补充协议。协议约定，园区公司将7月16日协议所涉地块出让给华纶公司，在华纶公司年销售额或者入库税金达到一定数额，案涉土地将以低价（每亩2.86万元）转让给华纶公司；如不能达到协议约定条件，则按照省最低保护价执行。2015年11月2日，华纶公司向鹰球公司出具情况说明，内容为“我公司在广发（银）行贷款2000万元是鹰球集团担保。现承诺有占地面积约4亩、建筑面积约7500㎡（的房屋），（此）产权证办妥后置换此贷款担保”。顾玲在该情况说明下方注明“用于广发（展）（银行）使用”。在该情况说明下方注明“经核实，该公司两幢宿舍楼占地约4亩，建筑面积约7500㎡，正在办理土地利用总体规划调整及征用批准工作”。管委会在该情况说明上盖章同时注明“同意王局长意见，加快办理用于企业抵押，张勇华”等字样。张勇华系原海安镇镇长兼管委会主任、园区公司原法定代表人。园区公司陈述其主管部门（即管委会）签署给鹰球公司的情况说明属实。庭审中，鹰球公司陈述其已经代偿了该2000万元贷款，但华纶公司承诺抵押的房产未办理抵押。2016年2月16日，为偿还原告恒源公司为第三人亚纶公司及华纶公司的海安县经海安县原海安镇人民调解委员会调解，原告恒源公司与第三人亚纶公司、华纶公司签订协议。协议约定，亚纶公司将其拥有的位于原海安镇永安南路166号面积为20,667平方米土地上房屋（综合楼、宿舍楼、门房）、硬质道路、围墙、下水道、淀井以及附属物等资产作价1238万元（包含亚纶公司已经缴纳土地使用权出让金的价值）转让给恒源公司，位于该地段的面积为20,667平方米土地使用权一并转让给恒源公司；亚纶公司终止与土地的所有人签订土地使用权合同，并促成该土地的所有人与恒源公司签订土地使用权合同；上述转让的房屋继续租赁给亚纶公司、华纶公司，亚纶公司、华纶公司向恒源公司缴纳租金。2016年3月4日，恒源公司分两次向华纶公司转账267,568.65元。华纶公司开具收据（收据载明金额为267,568.65元）并注明收款事由为利息。同日，恒源公司向华纶公司支付112,431.35元，华纶公司开具收据。2016年3月15日，恒源公司与江苏海安盐海村镇银行、华纶公司签订贷款代偿协议书，约定恒源公司代为偿还600万元。2016年3月17日，恒源公司向江苏海安盐海村镇银行转账600万元。2016年5月31日，恒源公司向江苏海安农村商业银行股份公司（以下简称农商行）转账600万元用于偿还其为华纶公司担保的2015年5月14日至2016年5月13日的贷款本金600万元。2016年8月25日，原告恒源公司与亚纶公司、华纶公司签订补充协议。协议约定，因亚纶公司未缴纳租金，恒源公司有权无条件收回综合楼和宿舍楼；亚纶公司于2017年1月20日前将办公楼和宿舍楼交付恒源公司使用；亚纶公司在协议签订之日起3日内将缴纳土地出让金的票据、房屋的建设合同、图纸、土地租用协议等原协议约定的资料交付恒源公司；亚纶公司、华纶公司将上述房屋占用的土地使用权转让至恒源公司或指定公司名下，并将2006年7月16日、2006年7月18日华纶公司与园区公司之间签订的《协议书》、《补充协议》的权利全部转让恒源公司，书面通知园区公司转让权利的事实。2017年3月15日，恒源公司与亚纶公司、华纶公司共同签署权利转让告知书，告知园区公司将2006年7月16日、7月18日华纶公司与园区公司签订的协议、补充协议中享有的权利转让给恒源公司。同日，恒源公司通过邮政EMS向园区公司投递。庭审中，园区公司陈述其收到该邮件。2017年2月20日，原告恒源公司与第三人华纶公司、亚纶公司办理对案涉房屋以及相关的附属设施办理移交并形成移交物品清单。亚纶公司受让园区公司186亩土地时，土地并未征收为国有土地。亚纶公司受让土地后，经政府部门批准，先后建设了包括案涉恒源公司受让的房产在内的部分厂房及宿舍楼等建筑。现在已经取得土地使用权以及房屋所有权证的建筑有4部分，分别是1号纺丝楼及附房（占地2.2522公顷），3、4号车间（占地1.0072公顷），5号车间（占地1.7148公顷），另外还有0.8亩土地补缺（该土地上没有房屋）。这4部分都是先由政府批准建房，待土地征收为国有后，以亚纶公司的名义签订土地出让合同并办理土地使用权证。3、4号车间土地证2012年办理（苏海国用2012第X301300号）、房产证于2014年字第××号4015307号），1号纺丝楼及附房国土证于2013年办理（苏海国用2013第X301305号）、房产证于同年字第**3012623号），5号车间于2015年办证（苏海国用2015第X301547号）、相应房产于2016年字第××号6001570号）；另有0.0201公顷土地于2015年征收为国有，2015年海安县国土资源局与亚纶公司签订国有建设用地使用权出让合同且海安县人民政府于2016年3月11日曾向亚纶公司发出出让国有土地使用权批准通知书，要求亚纶公司于2016年4月10日到海安县国土资源局办理国有土地使用权登记领证手续。庭审中，华纶公司陈述，其与园区公司所签订协议所涉土地实际约186亩，其按照2.86万元/亩的价格已经支付了50%，其余部分在办理国有土地使用权证的时候缴纳；186亩中，现在已经领取国有土地使用权证的土地有70多亩；案涉土地30多亩，在与恒源公司签订协议时，还未办理征收手续亦未领取国有土地证，但该土地上此前已经批准以亚纶公司的名义建设两栋房屋（即前述顾玲向鹰球公司承诺的4亩土地上的房屋）；鹰球公司持有的情况说明中涉及的抵押问题，由于广发银行没有同意所以就没有继续履行；情况说明签署在前，与恒源公司签订协议在后；签订协议时未将情况说明所涉内容如实告知恒源公司。另查明：案涉两栋房屋，其中一栋占地0.3432公顷，于2015年经江苏省人民政府批准征收为国有土地；另一栋占地0.3889公顷，连同其余1.3676公顷土地于2016年经江苏省人民政府批准征收为国有土地（3幅土地总面积2.0997公顷）。但上述土地尚未领取国有土地使用权证书，案涉两幢房屋经批准建造,亦未领取房产证。华纶公司从园区公司受让的土地尚有部分未办理国有土地征收手续，但不涉及恒源公司受让的案涉土地。恒源公司从华纶公司及亚纶公司受让的土地尚未与县级人民政府办理土地出让手续。本院认为：我国《物权法》规定，建筑系事实行为，因合法建筑行为设立物权的，自事实行为成就时取得物权。可见，建筑行为所指向的建筑物若要取得物权，须满足两个条件，一是行为合法，二是事实行为终了。同时，建筑行为之合法与否，应当从建筑占地取得国有土地使用权及工程经过用地及工程规划等行为许可两个方面考量，即建筑行为指向建筑物所占用之国有土地使用权取得和该工程占用土地及工程取得规划行政许可，属于建筑行为被认定为合法有效的要式要件。建筑行为效力性瑕疵（合法性瑕疵），属于可以治愈之瑕疵，即行为时没有取得国有土地使用权以及行政许可（土地规划及工程规划），在实际取得国有土地使用权及土地、工程许可时（此时限至迟在诉讼中一审法庭辩论终结之前），建筑行为有效（此前的效力瑕疵被视为治愈）。本案中，海安县为海安县原海安镇人民政府的下属公司，其在相关政府部门主导下，通过不规范的运作方式，出让未经合法征收的集体土地给第三人华纶公司用于兴办企业。在华纶公司受让被告园区公司（实为政府部门）案涉土地时，缺失生效要件（受让土地时该宗土地没有取得国有土地使用权），华纶公司受让土地的协议成立但不生效。第三人华纶公司受让案涉土地后，按照相关政府部门的审批，建设了部分厂房。其厂房建筑行为终了时，虽然建筑经过了审批，但因仍缺失土地被征收为国有土地这一生效要件，在建筑行为终了时第三人华纶公司或亚纶公司不取得该建筑的合法物权。随着上述建筑物占地被征收，上述建筑物权生效瑕疵得以全部有效弥补，故自建筑占地被征收之日起，第三人华纶公司取得经过审批的建筑的合法物权。至于因第三人华纶公司或亚纶公司对于上述土地不动产的负债（如未足额补缴土地出让金），不产生否定其取得土地及建筑物物权的效果。若相关政府部门坚持主张债权，可以依照双方的协议另行处理。事实上，原告恒源公司在完成缔约后占有了案涉房产，办理了案涉土地征收的初步审批手续。鉴于华纶公司事后取得案涉房产的产权，且事后房产所属土地已经征收为国有土地，故华纶公司、亚纶公司与原告恒源公司转让资产的合同合法有效。案涉土地上应缴纳或欠缴土地出让金，不产生否定房产或资产转让合同之效果。华纶公司、亚纶公司与原告恒源公司就案涉土地及房产让与的约定，不对抗人民政府及园区公司，原告恒源公司不基于其与华纶公司、亚纶公司之间的合同，对于园区公司或人民政府取得债权请求权。同时，园区公司与华纶公司之协议，具有行政允诺性质，华纶公司、亚纶公司与恒源公司约定享受政府或园区公司向华纶公司承诺的优惠，不产生对抗政府或园区公司之效力。是否对受让方恒源公司继续行政允诺，应由相关行政机关自主决定。故原告恒源公司要求确认华纶公司与园区公司协议中华纶公司应享受权利义务之请求，本院不予理涉。对于鹰球公司与华纶公司之间以房产（物保）转换担保（人保）之协议，一方面该协议并未得到债权人银行之同意及事后追认，另一方面，因该协议附加生效之条件（办理产权证之后），所附条件并未成就，故该协议亦不生法律效力，不产生鹰球公司对华纶公司之债权。第三人鹰球公司无权强制华纶公司、亚纶公司与之缔约，无权依照尚未生效之协议主张债权请求权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告江苏恒源丝绸集团有限公司与第三人南通亚纶化纤有限公司、南通华纶化纤有限公司于2016年2月16日、8月25日就案涉区域的土地及房产签订的转让协议成立并生效。二、驳回原告江苏恒源丝绸集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏恒源丝绸集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠46×××6558202565）。审 判 长  潘秀宗代理审判员  孙江华人民陪审员  吴达华二〇一八年五月二日书 记 员  丁婷婷