苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0506民初7811号原告龚晓波，男，1979年5月14日生，汉族，住苏州市吴中区。原告彭艳，女，1985年10月15日生，汉族，住苏州市吴中区。上述两原告共同委托诉讼代理人顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。被告杨志华，男，1977年4月19日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人杨文华，暨本案被告二。被告杨文华，女，1966年6月28日生，汉族，住苏州市吴中区。原告龚晓波、彭艳诉被告杨志华、杨文华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龚晓波、彭艳的委托诉讼代理人顾青峰,被告杨志华的委托诉讼代理人暨被告杨文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚晓波、彭艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行编号为0007022的《房屋买卖协议》约定的交房义务；2、被告向原告支付逾期交房违约金60000元（暂计至2017年9月23日，之后仍按500元/天计算至房屋交付之日止）。事实和理由：2017年3月7日，被告杨文华受杨志华的委托与原告的受手人签订了编号为0007022的《房屋买卖协议》一份，约定由委托人即原告以47万元的价格购买苏州市吴中区木渎镇领峰商务广场1幢519室。被告在房屋交付前解除所有租赁关系，并注销相应的租赁登记。双方还约定交房时间在新产权证办出当日，如被告逾期交房则应按每日500元向原告作出赔偿。协议签订后，原、被告双方在中介方的协助下顺利办理了网签、资金托管、过户手续，涉案房屋房产证也于2017年5月22日办出，被告收取了全部购房款。然，被告至今未能将适格房屋交付原告。后经了解，原告才得知被告未能妥善解除租赁关系导致交房不能。2017年6月21日，原告委托律师寄发律师函要求被告履行交房义务，但被告仍置之不理。被告杨志华、杨文华辩称，其并未与原告龚晓波签订过买卖协议，系案外人黄亚涛向其购买房屋，与其签订的房屋买卖协议，黄亚涛也未向其说明是接受两原告的委托过来签订协议。其签订房屋买卖协议当日，是同意和承租人解除合同，并将涉案房屋腾空后交给黄亚涛的。承租人于步尚起初是同意于2017年4月20日就将房屋交还给其，后来就不同意了，表示要其赔偿20万元才能与其解除合同。2017年3月7日签订合同时，原告龚晓波与黄亚涛均在场，但双方沟通时一直说的是黄亚涛要购买房屋，之后为何变更为原告龚晓波其不知道，但其所作的交房前腾退承租方的承诺是向黄亚涛作出而非龚晓波。经本院审理认定事实如下：2017年3月7日，黄亚涛（买方）与杨志华（卖方）的委托代理人杨文华及居间方苏州家事达房地产经纪有限公司签订房屋买卖协议一份，约定杨志华自愿将坐落在苏州市吴中区木渎镇领峰商务广场1幢519室的房屋出售给黄亚涛，房屋转让总价款为47万元。双方在协议中明确，该房屋在本协议生效之前已经租赁给他人。卖方保证相关承租人已经明确放弃优先购买权。卖方承诺在房屋交付前解除所有租赁关系，并注销相应的租赁登记，相关费用由卖方承担。双方还约定了，交房时间在新产权证办出当日之前办理交房手续。如卖方逾期交房则卖方赔偿买方500元/天。在违约责任方面约定了，未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的0.05%作为迟延履行违约金。2017年4月1日，两原告与被告杨志华就涉案房屋签订了编号为苏房存吴中合同201704010481的苏州市存量房买卖合同，该合同中的房屋租赁情况载明出卖人保证该房屋在本合同生效之前并未租赁给他人。该合同还约定了，房屋交付日期为不动产转移登记完毕之日起3日内。出卖人未能按本合同约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该存量房买卖合同尾部落款处由原告龚晓波和被告杨志华的签名。后，2017年4月6日，原告龚晓波与被告杨志华就原告的购房款320000元签订了存量房交易资金托管协议。之后，被告于2017年5月底前收到了原告支付的全部购房款470000元，原告支付全部税费后，涉案房屋于2017年5月22日转移登记至两原告名下。后，原告于2017年6月21日委托律师向被告寄送律师函，要求被告于收到函件后十五日内，妥善处理与承租人的纠纷，将符合合同约定的房屋交付给原告。再查明，两原告系夫妻关系，两被告系姐弟关系。以上事实，由原告提供的苏州市存量房买卖合同、存量房交易资金托管协议、房产证、律师函、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证明。庭审中，被告为证明涉案房屋的租赁情况及其曾要求承租人腾退，提供如下证据：1、杨志华与朱龙于2015年12月20日签订的房屋租赁合同，该合同约定杨志华将涉案房屋出租给朱龙使用。房屋租赁期间自2016年3月20日至2021年3月19日止，房屋月租金为1200元。双方还约定了变更和解除合同的条件及双方的责任。2、于步尚与徐进于2017年4月15日签订的房屋租赁合同，其中约定于步尚将涉案房屋的一个小单间出租给徐进，每月租金为1400元，租赁期限自2017年4月16日起至2017年7月15日止。双方对租金支付方式、承租人的责任及义务均进行了约定。被告称，被告杨文华代杨志华就涉案房屋与朱龙签订房屋租赁合同，之后朱龙表示将涉案房屋转租给于步尚，其表示同意。后，于步尚在未向其告知的情况下，将涉案房屋分割出租。经其协商，在其赔偿相应款项后，其中一位承租户徐进于2017年5月20日离开。但之后，于步尚将涉案房屋门锁换掉，其就于当年五月二十几日和原告一起找朱龙、于步尚进行交涉，朱龙表示除非其赔偿20多万元，否则不同意解除该房屋租赁合同，也不交房。其无奈，就和原告一起走了。于步尚已经向其支付了自称扣除相应损失后的2017年上半年的房租，后又于2017年12月27日向其微信支付7200元的下半年涉案房屋房租，其表明其已非房屋所有权人后，并未收取该款项。经质证，原告表示对上述两证据的真实性无法确认。其知道被告未交付的原因系未能妥善解除与出租人的租赁合同，也认可被告为此作出的努力，但被告作为出卖方有义务将涉案房屋交付给原告，而不应将面临的相关问题转稼给原告。庭审中，被告明确表示，其与朱龙、于步尚关于涉案房屋的租赁合同尚未解除，其无法向原告交付涉案房屋。审理中，本院向黄亚涛进行调查，黄亚涛称，是龚晓波要购买房屋，前期一直是龚晓波和杨文华进行联系的。2017年3月，签订房屋买卖当天，龚晓波不在苏州，就口头委托其帮他办理购房一事，其就代原告签订了房屋买卖协议，其还借了原告10万元左右的首付款。其签协议时没有注意，故在购买方处签了自己的名字，其考虑到签订存量方买卖合同时，两原告肯定要本人去签名的。涉案房屋就是两原告的，其并未要求购买。本院认为，黄亚涛与杨志华的委托代理人杨文华就涉案房屋签订房屋买卖协议后，原告龚晓波、彭艳与杨志华又就涉案房屋签订了房屋价款一致的苏州市存量房买卖合同。现黄亚涛与两原告一致确认，两原告委托黄亚涛处理向杨志华购买涉案房屋一事，故可以认定两原告与黄亚涛之间存在委托合同关系。受托人黄亚涛以自己名义与杨文华签订了房屋买卖协议后，两原告亦与杨志华签订了房屋买卖合同，故黄亚涛的委托人即两原告已经知晓房屋买卖合同的相对方是被告杨志华。两原告作为委托人可以行使受托人黄亚涛基于房屋买卖协议对被告杨志华的权利。案涉房屋买卖协议及苏州市存量房买卖合同系当事人的真实意思表示，应属合法有效，对两原告及被告杨志华有约束力，双方理应按照约定全面履行自己的义务。被告杨文华代理杨志华与黄亚涛于2017年3月7日签订的房屋买卖协议中，其承诺房屋交付前解除所有租赁关系。双方约定的交付日期为新产权证办出当日之前，因杨志华与杨文华之间也是委托合同关系，故杨志华理应于2017年5月22日之前交付不存在租赁关系的涉案房屋。但根据被告提供的证据，被告杨志华与朱龙签订的房屋租赁合同的租赁期限至2021年3月19日，且根据被告所述朱龙明确不同意解除租赁合同，故被告杨志华已违反房屋买卖协议的约定。虽被告已违约，但其与朱龙的房屋租赁合同签订日期在原告购房之前，且朱龙尚在租赁期限内，原告亦无证据证明朱龙有违约行为，故原告要求被告履行交房义务，腾退承租人的请求，于法无据。但，原告有权根据黄亚涛与被告方于2017年3月7日签订的房屋买卖协议，要求被告杨志华支付逾期交房违约金，现原告主张的逾期交房违约金过高，本院调整为每日按房屋总价47万元的万分之三计算。被告杨志华理应按上述标准向原告支付自产证办出次日即2017年5月22日起至实际交付无人承租的涉案房屋之日止的逾期交房违约金。因被告杨文华仅是代理杨志华处理出售房屋一事，故原告要求被告杨文华支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杨志华于本判决生效之日起十日内向原告龚晓波、彭艳支付自2017年5月23日起每日按房屋总价47万元的万分之三的标准，计算至实际交付苏州市吴中区木渎镇领峰商务广场1幢519室房屋之日止的逾期交房违约金。二、驳回原告龚晓波、彭艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，由原告龚晓波、彭艳负担4175元，被告杨志华负担4175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76。审 判 长  吴宁剑人民陪审员  王向阳人民陪审员  田静文二〇一八年五月十七日书 记 员  沈 昀