上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初11717号原告：朱招娣，女，1957年10月16日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：李良清，上海元才律师事务所律师。被告：孙建浩，男，1954年10月30日出生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。原告朱招娣与被告孙建浩排除妨害纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱招娣及其委托诉讼代理人李良清，被告孙建浩及其委托诉讼代理人朱耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱招娣向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室(以下简称讼争房屋)并将房屋交付给原告；2.判令被告向原告支付按照每月人民币4,000元(以下币种相同)标准，计算自2017年1月25日起至被告实际搬离讼争房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：原、被告于2010年2月20日签订《以动迁置换房抵押借款协议》，约定由原告向被告借款150,000元，并以原告动迁所得的坐落于上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室(《爱博家园》XXX区XXX号XXX室)房屋抵押给被告。同时约定2010年6月1日前归还借款本金及利息，如果不能在约定的时间内归还借款，原告同意该房屋以每平方米12,000元的价格卖给被告。双方没有办理抵押手续，被告于签订协议后入住讼争房屋。后因原告没有按时归还被告的借款，被告于2010年8月27日向上海市闵行区人民法院(以下简称闵行法院)起诉要求原告履行协议，交付房屋。2011年3月28日闵行法院作出判决由原告向被告支付借款本金150,000元以及相应的利息，同时认定《以动迁置换房抵押借款协议》中关于约定不能还款时将讼争房屋以出卖的方式卖于被告的约定违反法律规定，应属无效。原告于2017年1月24日向闵行法院缴纳150,000元本金的执行款，同年12月23日缴纳121,000元的利息款。至此，原告已经全部履行其义务，但被告仍占有讼争房屋不肯搬离。原告认为，被告的行为已经侵害原告的权益，现为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告孙建浩辩称如下：被告坚称其不是侵权，是有合理理由居住在讼争房屋内，故不同意原告诉请。其认为原告交付房屋给被告是用于借款担保的使用，在原告未将所有钱款返还的前提下，被告不存在非法占有，也不需要支付占有使用费。原告最后支付利息的时间为2017年12月26日。所以即便要计算房屋占有使用费，那么时间节点也应该从这个时间开始计算。而且在前案判决后，原告是处于失踪状态，也从未向被告主张过房屋返还，故被告认为其不应支付相应的房屋占有使用费。本院经审理认定事实如下：2010年2月20日，原、被告签订了《以动迁置换房抵押借款协议》一份，协议约定：原告于2010年2月20日向被告借款100,000元，于2月24至2月26日期间向被告借款50,000元；借款以银行转帐方式出借；原告应于2010年6月1日将借款以银行转帐方式将钱款归还被告，并加付被告利息损失、物价上涨增值损失及劳务补偿金合计45,000元；原告将座落于上海市闵行区爱博家园XXX区(XXX)号XXX层XXX室房屋1套为上述借款作抵押，原告在拿到产证时需联系被告去办理抵押登记手续；原告还清195,000元，被告即将房屋还给原告；若原告在2010年6月1日前未能归还上述款项，则上述房屋以每平方米12,000元的价格合计总价705,720元卖给被告，被告另行支付差额房款。2010年8月27日，被告孙建浩以原告身份诉至闵行法院要求朱招娣履行协议、向其交付房屋、结算房款，该案案号为(2010)闵民三(民)初字第1851号。本院于2011年3月28日作出一审判决：“一、被告朱招娣于本判决生效之日起十日内，归还原告孙建浩款项150,000元；二、被告朱招娣于本判决生效之日起十日内，支付原告孙建浩以100,000元为本金，自2010年2月20日起至2010年6月1日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息；以50,000元为本金，自2010年2月24日起至2010年6月1日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息；及以150,000元为本金，自2010年6月2日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；三、驳回原告孙建浩其余诉讼请求。”该案于2011年6月12日生效。另查明，2007年10月10日，案外人上海某(集团)有限公司作为拆迁人与案外人王某作为被拆迁人(同住人为原告朱招娣、案外人朱某)签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议，其中位于上海市闵行区爱博家园XXX区(XXX)号XXX层XXX室的房屋认购人为原告朱招娣。又查明，2017年1月24日，原告朱招娣支付(2010)闵民三(民)初字第1851号案件的代管款150,000元。2017年12月26日，原告朱招娣支付(2010)闵民三(民)初字第1851号案件的代管款121,000元。再查明，2018年4月24日，被告孙建浩曾向闵行法院执行法官交还过讼争房屋的钥匙并搬走屋内部分物品，并制作相应的笔录。然庭审中，被告孙建浩当庭表示其只是交给执行法官钥匙，其坚称没有交房，也不同意交房。上述事实，由原告提供的《房屋认购合同》、《以动迁置换房抵押借款协议》、(2010)闵民三(民)初字第1851号民事判决书、闵行法院出具的代管款收据两份及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，(2010)闵民三(民)初字第1851号民事判决书已于2011年6月12日生效，在该判决书中已经明确驳回被告孙建浩于该案中主张继续履行《以动迁置换房抵押借款协议》以及一切朱招娣将讼争房屋过户至其名下的诉讼请求。而直至2017年12月26日，原告亦将(2010)闵民三(民)初字第1851号中应向被告支付的所有本金、利息的代管款交付至本院。据此本院认为自2017年12月27日起，被告已无理由继续占有使用讼争房屋。故对于原告主张的诉请1，本院认为于法有据，予以支持。至于原告主张的诉请2，鉴于原、被告双方对于讼争房屋的租赁价格存在争议，故本院在征询双方意见后委托上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)于2018年4月27日出具《房地产价格咨询意见书》，该意见书的询价时点为：2017年12月26日至今。询价原则：合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。询价结果：委托询价房地产在询价时段的客观合理的市场租赁价格为：4,300元/月-4,500元/月。双方均认可该报告的真实性、合法性，然被告孙建浩认为询价报告原则是最高最佳的原则，而被告取得房屋是动迁安置房是从动迁安置那边取得的毛坯房，和所谓的最高最佳的原则是不符合的。但同时，被告亦提交其自行询问的三家房地产中介公司制作的报价单，认可类似讼争房屋精装、带家电、家具全配的房屋价格在中原物业的询价波动范围内，但其认为应该参照其自行征询的毛坯房的租金范围即2,500-3,000元之间方为合理。对此本院认为，讼争房屋实际并非毛坯房，被告孙建浩实际在讼争房屋内长期居住。综合考虑搬离讼争房屋内的家电、家具后会对讼争房屋的租金产生相应的影响，原告现按照每月4,000元标准主张房屋占有使用费已低于询价的租赁标准300元-500元，本院认为并无不当，对于该占有使用费标准予以认可。然对于诉请2的起算日期，本院采信被告之抗辩理由，本院亦认为以2017年12月27日作为房屋占有使用费的起算日更为适宜。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告孙建浩于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室并将房屋交付给原告朱招娣；二、被告孙建浩于本判决生效之日起十日内向原告朱招娣支付按照每月人民币4,000元标准计算自2017年12月27日起至实际向原告朱招娣交付上述房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币40元，保全费520元，以上由被告孙建浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一八年五月二十五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。