江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0681民初8578号原告：王羚二，女，1981年7月4日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：周松标，启东市民主法律服务所法律工作者。被告：启东市华伦房屋信息咨询服务部，住所地启东市汇龙镇人民中路321号门面。经营者：陆波，男，1985年5月31日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：姚必昌，启东市新安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张金鹤，该服务部员工。被告：黄能豪，男，1978年10月20日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。被告：盛海健，女，1979年10月18日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。委托诉讼代理人：黄能豪（系盛海健丈夫），男，1978年10月20日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。原告王羚二与被告启东市华伦房屋信息咨询服务部（以下简称华伦服务部）、黄能豪、盛海健房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院依法追加黄能豪、盛海健为本案的被告参加诉讼。原告王羚二及其委托诉讼代理人周松标，被告华伦服务部的委托诉讼代理人姚必昌到庭参加诉讼，被告华伦服务部的委托诉讼代理人张金鹤、被告黄能豪到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。王羚二向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行启东市汇龙镇北上海花园33幢303室房屋（原施工号为启东市汇龙镇北上海C区16号303室）的交房及过户义务；2、判令被告支付原告违约金160000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告华伦服务部系个体工商户，从事房屋买卖中介服务业务，工商登记经营者为陆波，张金鹤为被告的业务员。2017年6月22日，被告名称由原来的“启东市华天房屋信息咨询法务部”变更为“启东市华伦房屋信息咨询服务部”。2015年，被告华伦服务部向“北上海C区”部分拆迁户购买了大量拆迁证（均在陆波名下）。同年10月1日，被告以“启东市汇龙镇华伦房产服务部”的名义与原告签订《房屋买卖合同》，被告将所购拆迁证中安置房为北上海C区16号楼303室（施工编号）的房产出售给原告，约定购房价款为80万元。原告依合同约定，于当日向被告给付合同定金1万元，于同月15日给付房款19万元，收款人为“启东市华天房屋信息咨询服务部”，账户名简称为“启东华天销售”。原告经查得知案涉房屋属于被告黄能豪、盛海健拆迁安置房，该房于2017年4月可交房和办理过户手续。原告多次催促被告交房，但被告以各种理由推诿，至今未依合同履行相应的交房、过户义务。原告认为，被告的行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，提起上述诉请。华伦服务部辩称，与原告签订房屋买卖合同及收取购房款20万元是事实，但华伦服务部是房屋中介机构，不是案涉房屋的实际所有权人，无法协助原告履行产权过户及交房义务，请求依法驳回原告的诉讼请求。黄能豪、盛海健辩称，案涉房屋系其夫妇拆迁安置房，其将案涉房屋的拆迁证出售给华伦服务部的陆波，签订了拆迁证买卖协议，并公证委托陆波办理相关事项，现愿意协助办理案涉房屋产权过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告黄能豪与被告盛海健系夫妻关系。北上海花园33幢303室房屋（施工编号为北上海C区16号303室）系被告黄能豪、盛海健拆迁安置房。2015年4月23日，黄能豪作为甲方（转让方）与陆波作为乙方（受让方）签订《购买定销房拆迁证协议书》一份，约定：一、甲方黄能豪自愿将其本人定销房拆迁证（计面积85平方）有偿转让给乙方陆波所有，其转让金额为贰拾玖万贰仟元整。甲方必须协助乙方办理好各种购房手续，直至乙方领取定销房钥匙……。二、定销房拆迁证转让后，该房屋的使用权及所有权均属乙方所有。甲方特此声明：该房屋以后的一切收益或损失均由乙方享受或承担，与甲方及其合法继承人无任何关系。三、在该房屋办理房屋所有权证时，甲方必须协助乙方办理好手续，所涉及的费用由乙方自理。……在协议转让方、受让方栏内分别由盛海健、黄能豪、陆波签字确认。同日，黄能豪、盛海健通过启东市公证处公证委托陆波办理以下事项：1、凭我们的“启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议”与房屋开发商订立购房合同。2、缴纳所购房产的房款，领取房屋钥匙，办理交房手续。3、办理上述房产的房屋所有权证。4、领取上述房产的房屋所有权证。受托人陆波在办理上述手续中所签署的所有文件，我们均予以承认，并承担相应的法律后果。受托人无转委托权。2015年10月1日，华伦服务部的员工张金鹤作为甲方/代理人（卖方）与王羚二作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：甲方/代理人将启东市汇龙镇北上海C区（施工号）16楼303室出售给乙方。该房屋建筑面积约130㎡，该车库（储藏室）建筑面积约6㎡，该房合计交易价格为人民币大写捌拾万元整（￥800000元）。第二条：因入住发生的物业公司正常入住费用及配套设施费用由甲方承担，乙方只支付水、电、物业费、装修押金。第三条：在签订合同时，乙方先支付购房定金壹万元整。第四条：乙方必须在2015.10.15前支付首付款壹拾玖万元整，如乙方不按期支付首付款，每延期一日，按总房价的千分之一每天计滞纳金给甲方，未经甲方书面同意延期到十五天乙方还未支付首付款的即算违约处理。甲方有权出售该房屋，同时乙方承担违约责任。第五条：剩余房款陆拾万元整在办理产权证之后贷款付清或一次性付清，如贷款付清时间从转让之日起25天内付清。……第十四条：此合同一式两份，甲乙双方签字后即生效，甲乙双方各执一份，如甲方违约，甲方按规定支付乙方购房定金的双倍外，还应支付给乙方总房款的20%违约金。如乙方违约则按约定除定金外，还应支付给甲方总房款的20%的违约金。第十五条：由于该房为期房，房屋面积以实际交房时实测为准，按照多贴少补原则，车库（储藏室）按照3000元/㎡计算，套间按6015元/㎡基价计算。张金鹤、王羚二分别在卖方和买方栏内签字确认，同时华伦服务部在卖方栏内盖章确认。签订合同当日，原告支付定金1万元，2015年10月15日，原告支付购房款19万元，尚有房屋余款60万元未付。原告庭审中表示在办理案涉房屋过户的同时愿意一次性付清房屋余款。另查明，华伦服务部系个体工商户，组成形式系个人经营，经营者为陆波。本案讼争房屋公安号为启东市汇龙镇北上海花园33号楼303室。被告华伦服务部认可陆波代表华伦服务部与黄能豪、盛海健签订购买定销房拆迁证协议书，原告与被告华伦服务部亦认可张金鹤系华伦服务部员工，其系代表华伦服务部向原告出售案涉房屋。目前，被告尚未向启东市保障房建设投资有限公司缴纳案涉房屋的购房款。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告王羚二与被告华伦服务部签订的《房屋买卖合同》及被告黄能豪、盛海健与陆波签订的《购买定销房拆迁证协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、法规和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其拘束，应按照约定全面履行各自的义务。被告华伦服务部辩称其因不享有案涉房屋实际产权，故无法交付房屋及办理产权过户等手续。本院认为，被告黄能豪、盛海健在庭审中明确表示愿意协助办理案涉房屋过户手续，原告也按约支付了定金和部分购房款并表示愿意一次性支付余款，本案并不存在法律上或者事实上不能履行之情形，故被告华伦服务部的抗辩不能成立，本院不予采纳。现原告要求被告履行交房及过户义务，属于被告应承担之义务，被告应依约予以配合。对于原告要求被告支付违约金160000元的问题。案涉房屋买卖合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告王羚二已按约支付定金及购房款共计20万元，但被告华伦服务部未按约协助办理房屋过户和交房手续，其行为明显违反合同约定，应承担相应违约责任。但原告王羚二在签订合同时，明知案涉房屋系拆迁安置房，且购买时产权证尚未办理，对此类房屋交易风险应有一定的预见，在此情况下其仍与被告华伦服务部签订房屋买卖合同，存在一定的过失。本院结合当事人的过错程度以及预期利益，兼顾合同履行情况，根据公平和诚实信用原则，酌定违约金为100000元。因案涉房屋尚未办理房屋初始登记，故被告黄能豪、盛海健应在取得案涉房屋的初始登记后方可依约将房屋逐级过户至原告名下。鉴于案涉房款尚未向启东市保障房建设投资有限公司支付，原告应先行向启东市保障房建设投资有限公司支付房款，待取得产权登记条件后，再根据合同约定与相对方结算，待华伦服务部向原告主张剩余房款时，就原告向保障房公司的预付款一并结算。办理案涉房屋产权登记及过户所产生的税、费等费用根据合同约定及法律规定承担。被告黄能豪、盛海健经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处分，不碍本院在查明事实的基础上依法裁决，同时对其不到庭参加诉讼可能带来的不利法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄能豪、盛海健应于本判决发生法律效力之日起十五日内办理公安号为启东市汇龙镇北上海花园33幢303室房屋的产权登记手续并协助过户登记至被告启东市华伦房屋信息咨询服务部名下；二、被告启东市华伦房屋信息咨询服务部应于取得上述房屋权属后十日内协助原告王羚二将案涉房屋产权转移登记至原告王羚二名下并交付房屋；三、原告王羚二先行向启东市保障房建设投资有限公司支付启东市汇龙镇北上海花园33幢303室房屋的房款；四、被告启东市华伦房屋信息咨询服务部应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告王羚二违约金100000元；五、驳回原告王羚二的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法收取13400元，保全费5000元，合计18400元（原告已预交），由被告启东市华伦房屋信息咨询服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13400元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  曹爱华审 判 员  莫晴晴人民陪审员  施正辉二０一八年五月十五日书 记 员  顾琳琳