湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘06民再29号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：成慧，女，1970年10月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 法定代理人：成某，男，1949年2月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系成慧父亲。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡姣秀，女，1951年10月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：岳阳弘明资产管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前西路**（华嵩大厦**）。 法定代表人傅明璋，董事长。 委托诉讼代理人：张红雨，湖南里威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈立娟，湖南里威律师事务所律师。 原审第三人：岳阳市国有资产经营有限责任公司，住，住所地岳阳经济技术开发区科技路市总工会大楼**/div> 法定代表人陈仕清，董事长。 再审申请人成慧、胡姣秀因与被申请人岳阳弘明资产管理有限公司（以下简称弘明公司）原审第三人岳阳市国有资产经营有限责任公司（以下简称国资经营公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）湘06民终24号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2017年5月12日作出（2016）湘民申1711号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 成慧、胡娇秀申请再审称，再审申请人与被申请人签订的《门面腾退协议书》没有约定违约金的具体数额及违约损失的计算标准，再审申请人亦未提供其损失的证据，二审判决酌定损失40000元属裁判不公。而一审判决从2013年7月至2027年11月5日按每月740元计算租金损失虽也不能弥补再审申请人的损失，但符合法律规定。请求撤销湖南省岳阳市中级人民法院（2016）湘06民终24号民事判决，维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字194号民事判决。 弘明公司辩称，再审申请人在原审庭审中多次表示不继续租赁新的门面，只要原来的37平方米的门面，现要求赔偿损失没有法律依据。请求维持湖南省岳阳市中级人民法院（2016）湘06民终24号民事判决。 原审第三人国资经营公司未陈述意见。 成慧、胡娇秀向一审法院起诉请求：由弘明公司赔偿其损失177600元。 一审法院认定事实：成慧因患精神分裂症而丧失民事行为能力，由其母亲胡姣秀作为法定监护人。2008年12月31日，成慧、胡姣秀与国资经营公司就原岳阳市印刷厂综合楼三号门面（由西至东）达成租赁协议。协议约定：租赁期间为2008年11月1日至2011年12月31日，租金为4800元/月，押金为14000元。合同到期后，成慧、胡姣秀继续租赁该门面，并向国资经营公司缴纳租金至2013年元月。2012年11月6日，国资经营公司与案外人湖南泓凌置业投资有限公司签订《泓凌创意园（印刷厂地块）改合作协议》，协议约定：双方的合作方式为由合作双方共同出资组建合资公司进行投入改造，公司暂定名为泓凌创意园有限责任公司，实际该合资公司的注册名称为岳阳弘明资产管理有限公司；双方合作的期限为2012年11月6日至2027年11月5日。同时约定，国资经营公司在合资公司注册成立以后15日内将印刷厂临街门面及生产区场地全部移交给合资公司（即弘明公司），包括租赁合同、押金清册、租金明细表等资料。该协议签订以后，国资经营公司即按照协议约定，将原印刷厂临街门面及生产区场地全部移交给弘明公司，由弘明公司对上述资产负责管理。弘明公司接过该资产以后，开始对临街门面进行整体改造。因对临街门面进行整体改造升级，需清退原租赁户，弘明公司于2013年5月14日向包括成慧、胡姣秀在内的原租赁户公布了《关于腾退原印刷厂门面的处理方案》，该处理方案表明，弘明公司将对原租赁户进行搬迁补偿，对积极配合改造的原租赁户，弘明公司酌情考虑减免2013年1月1日以后的门面占用费，且改造升级完毕后，在同等条件下优先租赁给原租赁户。对不配合的用户，弘明公司将采取强制手段清退，并追偿给弘明公司造成的损失。2013年6月3日，成慧、胡姣秀与弘明公司签订《门面腾退协议书》，协议表明，成慧、胡姣秀在该协议签订后七日内向弘明公司返还门面及相应措施，弘明公司免除成慧、胡姣秀的门面占用费，并向成慧、胡姣秀补偿60000元，其中协议签订当日向成慧、胡姣秀支付20000元，6月8日腾空门面交付给弘明公司时，弘明公司一次性付清余款40000元。当事人之间就租赁合同的终止、门面腾退再无任何纠纷，成慧、胡姣秀不得再提出任何异议或主张权利。该协议第五条约定，“考虑到乙方（即成慧、胡姣秀，下同）的实际情况，甲方（即弘明公司，下同）承诺在对门面整体改造完毕后，依据甲方的招商政策，乙方在自主经营品牌服饰的前提下，在同等条件下可优先租赁且甲方愿在此政策下给予乙方租赁价格20元/平方米/月的优惠政策。”该协议签订以后，成慧、胡姣秀分别于2013年6月3日、2013年6月18日收取被告20000元、40000元的补偿金，并在弘明公司再三要求下，成慧、胡姣秀腾退所租赁门面。弘明公司于2013年7月将临街门面整体改造完毕。2013年12月1日，弘明公司在未通知成慧、胡姣秀的情况下，将改造后的门面租赁给了案外人蒋昌红，租赁期限从2013年12月1日至2018年11月30日，租金为32000元/月，蒋昌红有优先承租权。该租赁合同没有要求蒋昌红必须经营品牌服饰。 一审法院认为：成慧、胡姣秀与弘明公司之间签订的的《门面腾退协议书》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，双方应当共同遵守。成慧、胡姣秀与弘明公司在《门面腾退协议书》已明确约定，在同等条件下优先成慧、胡姣秀租赁门面，并给予租赁价格20元/平方米/月的优惠，而弘明公司在门面改造完毕后，在没有通知成慧、胡姣秀的情况下，将门面租赁给其他人，弘明公司的行为明显违反了合同的约定，应对成慧、胡姣秀的损失承担赔偿责任。当事双方均认可胡姣秀原租赁门面为37平方米，每月优惠20元/平方即每月优惠740元。成慧、胡姣秀如租赁了弘明公司的门面，每月可以减少租金740元，此应视为其损失。关于租赁期限，因双方无约定，《泓凌创意园（印刷厂地块）改造合作协议》约定，弘明公司存续至2027年11月5日，自2013年7月门面改造完毕至2027年11月5日，共计172个月，成慧、胡姣秀的损失为127280元。第三人国资经营公司已经将争议门面移交给弘明公司管理，《门面腾退协议书》只对双方当事人具有法律效力，因此第三人国资经营公司在本案中不应当承担责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、限岳阳弘明资产管理有限公司在判决生效之日起十日内向成慧、胡姣秀支付赔偿金127280元。二、驳回成慧、胡姣秀的其他诉讼请求。一审案件受理费3852元，由成慧、胡姣秀负担1000元，岳阳弘明资产管理有限公司负担2852元。 弘明公司不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回成慧、胡娇秀的诉讼请求。 本院二审审理查明的事实与一审查明的一致。 本院二审认为，本案系弘明公司与成慧、胡姣秀就原印刷厂门面签订《门面腾退协议书》后，就门面的优先租赁权问题产生纠纷而引发，本案案由宜定为租赁合同纠纷，弘明公司认为是一般合同纠纷之诉的上诉意见，不予采纳。本案中，弘明公司与成慧、胡姣秀签订的《门面腾退协议书》是双方真实意思表示，协议书中的约定对双方均具有约束力，双方均应按约定履行义务，然弘明公司在门面改造后，在既未书面告知成慧、胡姣秀其公司的招商、租赁政策，和应何时向其提供自主经营品牌服饰的情况下，就将门面租赁给其他人，侵犯了成慧、胡姣秀的优先租赁权，应对其的损失承担赔偿责任。弘明公司认为成慧、胡姣秀不符合优先租赁条件、不能享受租赁优惠政策的上诉意见，不予采纳。关于成慧、胡姣秀损失的问题，因双方在《门面腾退协议书》中并未约定违约金的具体数额及违约损失的计算标准，成慧、胡姣秀亦未提供其损失的证据，应对其的损失予以酌情确定。一审法院认定成慧、胡姣秀若承租上诉人门面，其每月可少租金支出740元，共计算172个月，以此作为其的损失，因没有事实和法律依据，应与纠正。综合考虑弘明公司对门面整体改造、招商租赁政策及租赁价格、已出租门面的出租时间及弘明公司给予成慧、胡姣秀的优惠政策等因素，结合本案案情，酌情确定成慧、胡姣秀的损失为40000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第194号民事判决第二项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第194号民事判决第一项“限岳阳弘明资产管理有限公司在判决生效之日起十日内向成慧、胡姣秀支付赔偿金127280元”为“限岳阳弘明资产管理有限公司在判决生效之日起十日内向成慧、胡姣秀支付赔偿金40000元”。一审案件受理费3582元，由成慧、胡姣秀负担1000元，岳阳弘明资产管理有限公司负担2852元；二审案件受理费2846元，由成慧、胡姣秀负担1000元，岳阳弘明资产管理有限公司负担1846元。 再审期间，弘明公司于2018年5月28日向本院来函称，同意在二审判决金额的基础上另行补偿成慧、胡娇秀20000元。 再审查明其他事实与原审查明事实一致。 本院认为，双方当事人对违约责任已无异议。现争议的焦点是：成慧、胡娇秀的损失应当如何认定。 弘明公司未按《门面腾退协议书》的约定与成慧、胡娇秀签订门面租赁合同，应当承担的是缔约过失责任。该损失范围应是，为签约所支付的相关费用和丧失与第三人签约机会所产生的损失。在《门面腾退协议书》没有约定违约金，成慧、胡娇秀也未就上述损失提供证据证实的情况下，本院二审判决酌情认定其损失为40000元，并无不当。《门面腾退协议书》中约定，成慧、胡娇秀享受20元/平方米/月的优惠政策是在签订了具体的门面租赁合同后所享有的合同履行利益，此不属于缔约过失责任的范围。成慧、胡娇秀要求以此计算年限来认定其损失没有法律依据，本院不予支持。且，弘明公司就相应门面对外租赁期限仅为5年，一审判决计算损失的期限至弘明公司经营期止，也不符合违约方赔偿损失的可合理预见规则。但弘明公司自愿在二审判决赔偿40000元的金额基础上另行补偿20000元，本院予以认可。 综上，本院二审判决虽认定事实清楚，适用法律正确，但依据新的情况，对处理结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2016）湘06民终24号民事判决，和湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第194号民事判决。 二、限岳阳弘明资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内向成慧、胡姣秀支付赔偿金40000元，并支付补偿金20000元。 三、驳回成慧、胡姣秀的其他诉讼请求。 未按上述指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  胡中岳 审判员  李思球 审判员  王延红 二〇一八年五月二十八日 书记员  张 倩