上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初29603号原告：上海金汇商业广场有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周坤，执行董事。委托诉讼代理人：刘琳，中豪律师集团(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：刘海斌，中豪律师集团(上海)事务所律师。被告：上海食怡餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：吕建明。原告上海金汇商业广场有限公司与被告上海食怡餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘琳到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。上海金汇商业广场有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告迁出并返还位于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)；2.被告支付2017年12月13日至2018年3月15日期间的租金80875元；3.被告支付房屋使用费(自2018年3月16日起按1312.50元/日计算至实际返还房屋之日止)；4.被告支付水、电费至实际搬出之日止；5.被告支付原告解除合同违约金78750元；6.被告支付原告逾期支付租赁费用、水电费的滞纳金(自逾期之日起按日千分之一计算至实际支付之日止)。事实和理由：2015年11月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告用于餐饮经营，租赁期限自2015年11月15日至2020年11月14日，其中2017年11月15日至2019年11月14日期间的租赁费用为315000元/年，先付后租，每月15日前支付下月租赁费用，逾期支付租赁费用、水、电等费用的，每逾期一日按千分之一加收滞纳金，拖欠支付累计超过30日或积欠金额超过同期一个月租赁费用且经书面催告后仍未付清的，原告有权单方提前终止合同，没收保证金，并请求支付三个月的租赁费用作为违约金。合同签订后，原告依约向被告交付系争房屋，被告屡有迟延支付租金和水电费的行为，原告多次催讨交涉警告未果。截止2018年3月14日，被告已拖欠租金超过3个月，故原告随即向被告发出《〈房屋租赁合同〉解除通知书》，同时将该通知送达至租赁房屋店铺内，但被告至今仍未迁出并返还房屋，亦未付清拖欠的租赁费用、水电费、违约金等。望判决如所请。上海食怡餐饮管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年11月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋(总实用面积约165平方米,以实际交付面积为准)出租给被告开设苏益园美食汇，租赁期自2015年11月15日起至2020年11月14日止，甲方将在2015年11月15日前交房，如交房日期延后，则租赁期限顺延，甲方给予乙方60天装修免租期，自交房之日起计算。2017年11月15日至2019年11月14日租赁费用为31.5万元/年，先付后租，乙方应于每月15日前向甲方支付下个月的租赁费用。乙方于本合同签署时另支付给甲方保证金75000元。违约责任约定，……(二)乙方发生下列情况，甲方有权单方提前终止本合同，保证金不退还，同时乙方还应向甲方支付三个月的租赁费用作为违约金：1.乙方未经甲方同意擅自改变租赁房屋的用途或转租的；2.乙方拖欠应支付甲方的任何款项累计超过30日或积欠金额超过同期一个月租赁费用，经书面催告后仍未付清的；……(三)乙方逾期支付租赁费用、水、电等费用的，每逾期一日，甲方按总逾期支付金额的千分之一向乙方加收滞纳金。(四)本合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还租赁房屋，则应按逾期天数根据日租赁费用标准的150%支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告向原告支付了租赁保证金75000元。2018年1月，被告致函原告以经营困难为由申请减免5个月房租或房租降为15000元。嗣后，原告函告被告连续拖欠2017年11月15日至2018年1月14日的租金52500元，经催告后仅支付了25000元，要求被告于2018年1月17日前付清全部租金(包括应于2018年1月15日前支付的2018年1月15日至2018年2月14日租金)，否则将行使合同单方解除权。因被告仍未支付租金，原告于2018年3月再次以《律师函》催告付款。2018年3月14日，原告向被告发出合同解除通知，于次日送达被告。审理中，原告表示讼争租赁合同已于2018年3月15日解除，滞纳金计算至被告迁出之日；同时撤回要求被告支付水、电费至实际搬出之日止及水电费逾期支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。现被告未按约支付租金，且经原告多次催告后仍不支付，已构成根本性违约，原告行使用合同解除权，符合合同约定，讼争合同于解除通知到达被告之日即2018年3月15日解除。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告并付清欠付租金。原告要求被告所承担的违约责任及房屋使用费，均以双方签订的合同为据，可予准许。至于被告逾期支付租金违约金应计算至判决生效之日，原因在于法院一旦对当事人的争议作出生效裁判，当事人之间的纷争及逾期付款的违约责任如何承担由此确定，当事人应当按照判决的要求履行义务，包括赔付违约金。此时债务人不履行债务的行为已不再是违约行为，而是不履行生效法律文书的行为，其应承担的不再是违约责任，而是法定的迟延履行责任。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海食怡餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX-XXX号房屋，并将前述房屋返还上海金汇商业广场有限公司；二、上海食怡餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海金汇商业广场有限公司自2017年12月13日起至2018年3月15日止的租金80875元；三、上海食怡餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海金汇商业广场有限公司自2018年3月16日起至房屋实际返还之日止的占用费(按每日1312.50元标准)；四、上海食怡餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海金汇商业广场有限公司逾期支付租金80875元的违约金(其中1250元自2017年11月15日起算，26250元自2017年12月15日起算，26250元自2018年1月15日起算，26250元自2018年2月15日起算，875元自2018年3月15日起算，均按日千分之一标准计算至本判决生效之日)；五、上海食怡餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海金汇商业广场有限公司违约金78750元；六、上海食怡餐饮管理有限公司已支付的租赁保金75000元不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3926元，减半收取1963元，由上海食怡餐饮管理有限公司担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一八年五月二十八日书记员  唐 璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。