广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初15255号原告：中国农业银行股份有限公司中山三角支行，住所地广东省中山市三角镇。负责人：陈金池，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。被告：冯杰伟，男，1988年9月18日出生，汉族，住广东省阳山县。被告：中山市民森房地产发展有限公司，住所地广东省中山市三角镇。法定代表人：李立，总经理。委托代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行与被告冯杰伟、中山市民森房地产发展有限公司（以下简称民森公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人兰支恒、被告冯杰伟到庭参加诉讼，被告民森公司的委托代理人梁翠莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告冯杰伟签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告冯杰伟立即清偿贷款本金260369.57元及利息（利息包括正常利息、罚息、复利，截止至2017年9月17日，正常利息为4657.74元、罚息为33.22元、复利为51.64元，从2017年9月17日起按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至清偿之日止）；3.判令原告对处置被告冯杰伟名下位于中山市三角××大道东××之一嘉怡华庭4期6幢1梯1304房的房地产所得价款就诉求款项享有优先受偿权；4.判令被告民森公司对被告冯杰伟的上述全部债务承担连带清偿责任；5.判令被告冯杰伟支付原告实现债权、抵押权产生的律师费13255元；6.判令两被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2014年10月24日，被告冯杰伟因购买位于中山市三角××大道东××之一嘉怡华庭4期6幢1梯1304房的房地产向原告申请贷款280000元，并以上述房地产为该笔贷款提供抵押担保，被告民森公司提供连带保证责任。各方签订了《个人购房担保借款合同》。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告冯杰伟自2017年7月起未能按时还款，经原告多次催告，仍怠于清还。原告认为被告冯杰伟的已构成违约，被告冯杰伟应承担相应的违约责任，原告有权提前收回已发放借款、行使担保权并解除合同。被告民森公司作为连带责任保证人，应依照约定对被告冯杰伟的债务承担连带责任。为此，原告诉至法院。被告冯杰伟辩称：前段时间我经济方面出现问题，确实断供了一段时间，后来我经济好转后把钱存回银行卡里，但银行没有扣款。现在我希望把之前逾期的款项先补上，继续按合同把房款供完。被告民森公司辩称：1.我方应当承担的责任不是连带清偿责任，而是抵押物担保范围之外的连带清偿责任，被告冯杰伟已经提供房产作为抵押物，原告应当就该抵押物先行受偿，不足部分才要我方承担责任；2.原告主张的律师费是包括实现抵押权的律师费，按照合同关于保证范围的约定，实现抵押权的律师费不应包括保证范围内，且原告应对律师费具体实际发生金额举证证明。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据。本院认定事实如下：2014年10月24日，原告（作为贷款人）、被告冯杰伟（作为借款人）、被告民森公司（作为保证人）三方签订《个人购房担保借款合同》。合同部分约定如下：被告冯杰伟向原告借款280000元，用于购买位于中山市三角××大道东××之一嘉怡华庭4期6幢1梯1304房的房地产（购房合同编号：1401060796）；借款期限240个月，利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定，还款方式为等额本息，每月的借款对应日为还款日，逾期还款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；被告冯杰伟以上述房地产抵押，被告民森公司作为保证人；保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款实现债权的一切费用；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款已经选择某一种担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列明财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息相应调整；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率执行复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”。该合同还约定了其他事宜。2014年11月7日，被告冯杰伟在中山市房地产权登记部门办理了商品房抵押登记备案手续，登记号：易房抵字第××号，抵押权人为原告。2014年11月14日，原告向被告冯杰伟发放贷款280000元。另查明：截至2017年9月17日，被告冯杰伟尚欠贷款本金260369.57元，正常利息4657.74元，罚息33.22元，复利51.64元）。原告因本案诉讼支出律师费13255元。本院认为：原告与被告冯杰伟、民森公司签订的《个人购房担保借款合同》系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应属有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。原告已依约发放贷款，被告冯杰伟未依约还款，其行为已构成违约。根据双方合同约定，此情形下原告有权解除合同，故原告现请求解除借款合同并由被告冯杰伟偿还尚欠的借款本息，理据充分，本院予以支持。被告冯杰伟已将其名下位于中山市三角××大道东××之一嘉怡华庭4期6幢1梯1304房的房地产抵押为本案贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记备案手续，故原告对该房地产享有优先受偿权。双方在合同中约定实现债权、抵押权的律师费等费用由借款人承担，故原告现请求被告冯杰伟支付律师费13255元，理据充分，本院予以支持。关于被告民森公司的保证责任问题，被告民森公司辩称，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，其作为保证人只须对物的担保以外的债权承担担保责任。本院认为，合同已约定：“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款已经选择某一种担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权”，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，对于当事人约定了实现担保物权的情形的，债权人有权按照约定实现债权，因此，原告有权要求民森公司按照约定对被告冯杰伟的债务承担连带责任，本院对此予以支持。被告民森公司的辩解与其合同约定相悖，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行于2014年10月24日与被告冯杰伟、中山市民森房地产发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告冯杰伟于本判决生效之日起三日内向原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行清偿贷款本金260369.57元及利息（利息包括正常利息、罚息、复利，计至2017年9月17日合计为4742.6元，从2017年9月18日起的正常利息、罚息、复利按合同约定利率计至清偿之日止）；三、被告冯杰伟于本判决生效之日起三日内向原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行支付律师费13255元；四、原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行对被告冯杰伟名下位于中山市三角镇蟠龙村金三大道东23号之一嘉怡华庭4期6幢1梯1304房的房地产（合同业务编号：HTN2014060848）折价或拍卖、变卖价款在上述第二、三项债权范围内享有优先受偿权；五、被告中山市民森房地产发展有限公司对被告冯杰伟上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5476元，减半收取2738元，财产保全费1912元，合计4650元，由被告冯杰伟、中山市民森房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一八年五月二十三日书记员  周 戈