山西省闻喜县人民法院民 事 判 决 书(2017）晋0823民初1211号原告（反诉被告）：闻喜县郭家庄镇郭家庄村第一居民组。负责人：卫平元，该居民组组长。委托诉讼代理人：郭俊秀，山西万宾律师事务所律师。被告（反诉原告）：李殿功，男，1952年3月17日出生，汉族，山西省闻喜县居民。委托诉讼代理人：张武杰，闻喜县桐城镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）闻喜县郭家庄镇郭家庄村第一居民组（以下简称第一居民组）与被告（反诉原告）李殿功租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告第一居民组及委托诉讼代理人郭俊秀、被告李殿功及委托诉讼代理人张武杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告闻喜县郭家庄镇郭家庄村第一居民组向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾出占用原告集体所有的位于郭家庄镇街口与二级路交接处南北6米、东西22米的土地一块（东至郭家庄镇街面、西至郭家庄村第一居民组责任田，南至二级路辅助路面外、北至李殿功墙外皮）；2.判令被告承担自2013年7月1日起至土地交还之日的租金���按年租金300元执行）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告在郭家庄镇街口与二级路交接处有南北6米、东西22米的土地一块（东至郭家庄镇街面、西至郭家庄村第一居民组责任田，南至二级路辅助路面外、北至李殿功墙外皮），2011年6月至2013年6月出租给郭家庄镇康东村村民刘康武使用。租赁期满刘康武腾出占用的土地第二天，被告竟在原告集体所有的土地上放置简易活动房，原告当即予以制止，但被告竟辩解说他有合同，随后拿出了2011年时任组长卫爱民出具的一份收据，此收据既无代表签字，又未入集体账目，广大村民也不知情，并且与实际承租方刘康武的租赁合同重复，且刘康武占用期间被告也没有向集体提出任何异议，由此可知该收据不具有真实性，是无效的。被告李殿功辩称：一、李殿功与第一居民组签订的土地租赁合同合法有效。2011���11月，双方经过平等协商签订了租赁期限为2011年11月至2041年11月的土地租赁合同，租赁总金额为9000元，已经一次性支付，有原任第一居民组的组长卫爱民签章，在此期间，双方信守承诺，相安无事。该合同合法有效，应受法律保护；二、李殿功租赁第一居民组土地一事刘康武知情。第一居民组诉称将租赁土地2011年6月至2013年6月出租给郭家庄镇康东村民刘康武，被告李殿功对此毫不知情。在此期间，刘康武恰恰租赁了李殿功的房屋。2012年8月，刘康武租赁被告房屋到期后，就已主动搬走，从没给李殿功提起过租赁原告土地一事；三、被告无权过问组内内部事务。原告诉称，时任组长卫爱民代表一组签订租赁合同，无代表签字，未入集体账户，广大村民不知情，这是一组内部事务，被告无权过问。反诉原告李殿功向本院提出诉讼请求：1.请求判决反诉被告继���履行与反诉原告签订的土地租赁合同，由反诉原告继续租用位于二级路边至李殿功房中间20米×24米的一块地；2.案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：因反诉被告的一块土地紧挨反诉原告的宅基地，2011年11月5日，反诉原告与反诉被告签订土地租赁合同，租赁期为2011年11月至2041年11月，租赁总金额为9000元，已一次性支付，有原任第一居民组组长的卫爱民签章。在此期间，双方信守承诺，相安无事。2017年7月，反诉被告及现任第一居民组组长卫平元不承认反诉原告与反诉被告签订的土地租赁合同，起诉至法院。反诉被告违背诚实信用，恶意虚假诉讼，浪费司法资源，故请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告第一居民组辩称：反诉原告所持的2011年11月5日收据不具有租赁合同的法律性质，不具备真实性和合法性。第一，第一居民组在李殿功宅基地旁就没��20米×24米的土地，离李殿功基地旁集体土地6米外就是马路，何来24米之说，故反诉原告的租赁不具有真实性；第二，反诉原告提供的收据未经村民议定，仅仅是反诉原告与原第一居民组组长的个人行为，且原第一居民组组长表示所谓的债务是其个人债务，不存在租赁土地顶账的行为，且已经归还了反诉原告2000元，不存在将集体土地租赁给反诉原告30年的事；第三，反诉原告所持的收据没有公示，村民根本不知道此事，因此事涉及集体利益，民愤较大；第四，依据《村民委员会组织法》第二十八条规定：“属于村民小组的集体土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向村民小组的村民公布”。依此规定，小组长就没有私自签订任何协议的权利，即便通过村民议定的决定还有向村民公布的义务；第五，《土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，反诉原告作为外村村民，未经三分之二以上村民或村民代表同意，无权对集体土地享有任何权益。综上，反诉原告占用集体土地没有合法理由、合法依据，故请求驳回反诉原告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月8日，因原告第一居民组修路资金不足，当时的第一居民组组长卫爱民与被告李殿功口头协商，将第一居民组位于二级路边的一块地租赁给被告李殿功，租期五年，租金每年300元，共计1500元，被告李殿功一次性付清，第一居民组组长卫爱民于2011年5月8日向被告李殿功出具1500元的收据一份，并将该1500元��了第一居民组的财务账。2011年11月5日，双方又协商将租期延长至30年，并于当日签订合同一份，约定：租用土地为第一居民组二级路边至李殿功房中间20米×24米的一块地，时间从2011年11月5日至2041年11月5日，租金每年300元，一次性付清。被告李殿功补交了7500元，卫爱民于当日重新为被告李殿功出具了9000元的收据一份，收款人处加盖卫爱民印章。卫爱民称补交的7500元用于第一居民组硬化路面。本案审理过程中，经现场勘验测量，2011年11月5日合同上的20米×24米与实际尺寸不符，实际应为20米×22米，李殿功宅院以南20米，郭家庄镇街道以北22米，原、被告双方均予以认可。另查明，原告第一居民组原任组长卫爱民、现任组长卫平元均认可本案诉争地块出租前是荒地，未用于农业用途。2013年6月，现任原告第一居民组组长卫平元找被告李殿功，称要收回诉争地块（位于郭家庄镇街口与二级路交界处南北6米、东西22米，包括在2011年11月5日合同的租赁地块之内），或者以4万元的价格卖给被告李殿功，因被告李殿功只出2万元，双方未谈妥，现原告遂诉至本院要求被告返还土地，被告反诉要求原告继续履行租赁合同。以上事实，有原告提交的2017年6月29日、2017年6月30日闻喜县郭家庄镇郭家庄村村民委员会证明各一份、2011年5月8日收据一份、被告李殿功提交的2011年11月5日合同一份、2011年11月5日收据一份、2018年4月16日现场勘验图一份、2018年4月16日勘验笔录一份、证人卫爱民证言以及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，关于本案案由，本院受理案件时将案由确定为返还原物纠纷，审理过程中，被告李殿功以双方签订租赁合同为由提出抗辩，并据此反诉要求反诉被告第一居民组继续履行合同。根据《最高人民法院关于印发修改��的的通知》，因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由，故本案案由应变更为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是2011年11月5日合同的效力问题。原告第一居民组主张被告李殿功所持9000元的收据实际是原第一居民组组长卫爱民向被告李殿功的借款，双方不存在租赁关系，但卫爱民作为证人出庭作证时明确对双方之间存在借款的问题予以了否认，故对原告的该项主张本院不予采信，关于原告第一居民组主张租赁合同未经村民议定应为无效的意见，本院认为，本案诉争地块系街道规划时剩余的闲置地，并未用于农业生产，对其进行出租的行为，应受《中华人民共和国合同法》调整，依法成立的合同，自成立时生效，该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对原告主张合同无效的意见本院不予支持。综上，为筹集修路资金，2011年11月5日卫爱民作为原告第一居民组负责人与被告李殿功签订的合同，是双方真实意思表示，应为有效。但合同中记载的地块尺寸有误，应以本院实际测量且原、被告双方均认可的为准，故将合同中的租赁物尺寸调整为20米×22米（南北20米为李殿功宅院以南的20米、东西22米为郭家庄镇街道以西到李殿功宅基后墙的延伸线）。合同签订后，被告李殿功依约交纳了全部租赁费，并实际占有了合同中的地块，至今已有6年，第一居民组成员也对此知情，在双方未协商解除、变更合同的情形下，原告起诉要求被告返还土地，违背了诚实信用原则，本院不予支持。又因被告李殿功已交纳30年的租金，故对原告要求被告承担2013年7月1日之后租金的请求亦不予支持。但2011年11月5日合���中约定租赁期限为30年，违反了法律规定租赁期限不得超过20年的规定，超过部分无效，故合同的有效期应调整为2011年11月5日至2031年11月5日，原告第一居民组应将已收取的超出20年的租赁费用退还被告李殿功。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第二百一十四条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）闻喜县郭家庄镇郭家庄村第一居民组的诉讼请求；原告（反诉被告）闻喜县郭家庄镇郭家庄村第一居民组继续履行与被告（反诉原告）李殿功于2011年11月5日签订的土地租赁合同至2031年11月5日；原告（反诉被告）闻喜县郭家庄镇郭家庄村第一居民组于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）李殿功租赁费3000元。案件受理费100元、反诉费用50元，共计150元，由原告闻喜县郭家庄镇郭家庄��第一居民组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长  杜云凯审 判 员  马浩洁人民陪审员  张佳佳二〇一八年五月四日书 记 员  黄 斌