.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省景泰县人民法院民事判决书（2018）甘0423民初115号原告：李仁洪，男，汉族，景泰县一条山镇居民。委托诉讼代理人：张莹，甘肃方域西涛律师事务所律师。被告：景泰县三和房地产开发有限公司。住所地景泰县一条山镇中泉路北。法定代表人：朱振科，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗广春，甘肃勇平律师事务所律师。原告李仁洪与被告景泰县三和房地产开发有限公司（以下简称三和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月13日作出（2017）甘0423民初720号民事判决，李仁洪不服判决提起上诉。白银市中级人民法院于2017年12月3日作出（2017）甘04民终748号民事裁定书，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李仁洪及其委托诉讼代理人张莹、被告三和公司委托诉讼代理人罗广春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的建设拆迁房屋合同合法有效，判令被告继续履行合同，依约交付置换房产商场内面积120㎡的商铺，面积140㎡的住宅楼1套，面积20㎡的车库1间；2.判令被告支付搬家费两次3000元、临时安置补助费4320元、逾期交付安置补偿费（计算至交付之日，按照甘肃省规定的标准计算）。诉讼过程中，原告李仁洪放弃要求判令被告支付搬家费两次3000元、临时安置补助费4320元、逾期交付安置补偿费的诉讼请求。事实与理由：2014年3月5日，原、被告签订《建设拆迁房屋合同》1份、《建设拆迁房屋合同附件》2份。主要内容：第一方案，如果原告原住宅房屋（景房字10**号）位置建商场住宅楼，被告兑付原告商场内的商铺120㎡，门面宽不得少于10m，住宅楼140㎡，车库1间20㎡，共计280㎡，不得给原告加公摊面积，商场内商铺位置由原告挑选，商铺楼层定位地面零上一层商铺，住宅楼定位3-4楼，由原告挑选。楼房方向南北向，地下室车库1间......等。第二方案，如果原告原住宅房屋位置不建商场住宅楼......等。工程交付期限是18-36个月。被告开发完成后，原告住宅房屋位置建了商场，置换协议按第一方案执行。双方约定的交付期满后，被告不予依约定交付。原告认为，双方签订的合同合法有效，应受法律保护。被告应依约交付置换的商铺、住宅楼及车库。现诉至法院，请求依法公正判决。被告三和公司辩称，双方签订《建设拆迁房屋合同》情况属实，但原告原住宅上建成的是商场与住宅楼之间的步行街空地，很少的一部分建成住宅楼。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，拆迁工作及拆迁补偿协议签订主体应当为景泰县人民政府或其委托的相关政府部门。被告作为签订开发置换补偿协议的拆迁方，因主体不适格被法律所禁止，双方所签订《建设拆迁房屋合同》违反法律行政法规的强制性规定而无效。2014年12月10日景泰县人民政府下发了《关于禁止违规拆迁城区房屋的通告》，明确未经规划部门规划、县人民政府作出房屋征收决定，任何单位不得以置换、征收、货币等方式拆除城区房屋，个人不得随意与房地产开发企业签订开发置换补偿协议。原告被拆迁的房屋属于政府棚户区改工程，棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，具有公益性质。据此原告的第一项确认合同有效的诉讼请求，依法应当驳回。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。被告现无法返还已拆迁房屋，依法应当折价补偿。双方签订的《建设拆迁房屋合同》对住宅楼、商铺、车库的面积、单价有明确约定，住宅楼、车库被告可以交付，但铺面被告方只能折价补偿，双方签订《建设拆迁房屋合同》时，该建设项目未经行政主管部门审定，也未取得规划许可证（是2016年3月才取得）。合同中兑换商铺是按预测面积签订的，实际建设的一层铺面中没有120㎡的铺面，且现铺面全部出售，无法交付。综上，原告的诉讼请求不成立，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的景房字第10**号房产证、景泰县国土资源局调取的土地档案，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院认证如下：1.原告提交的建设拆迁房屋合同，证明原告要求被告按照合同约定履行交付义务的事实依据。被告质证认为，对真实性无异议，对合法性、关联性有异议；本院认为，被告对双方签订合同的真实性无异议，该合同具有证明效力，本院予以认定。2.原告提交《景泰县住房和城乡建设局关于对李仁洪信访事项的答复意见书》及照片8张，证明被告认可在原告住宅位置建设商场，同意在办理了预售许可证的前提下按照合同约定第一方案向原告兑付。被告质证认为，对证据的真实性无异议，对证明的内容有异议，无法证明被拆迁房屋的位置，建设的商铺没有合同约定的120平方米的商铺，无法履行。本院认为，被告对证据的真实性无异议，该证据具有证明效力，本院予以认定。3.原告提交向景泰县房地产管理所调取的房商预字（2016）第13号预售许可证、房商预字（2016）第20-1号预售许可证、房商预字（2016）第20-2号预售许可证及房屋预售档案（共184页），证明被告在景泰县一条山镇中泉路开发的房产项目为商业住宅楼且仍然没有销售完毕。被告拒不向原告履行只能证明被告违约，不能证明被告没有履行的能力。被告质证对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为这是被告办理预售许可证的时候提交的材料，显示未出售。调取的预售档案也没有显示形成时间，截止今天住宅楼已经全部售完，房子只剩三和嘉园3单元501室一套安置房，铺面只剩三和商场一楼的49号铺面。本院认为，被告对证据的真实性无异议，该证据具有证明效力，本院予以认定。4.本案在二审开庭笔录，证明被告认可景泰县未成立征收办，征收条例没有真正在景泰县落实实施，所以讼争合同未侵害公共利益。被告质证对证据真实性无异议，对证明内容有异议，景泰县征收办是否成立、是什么时间成立的，是没有办法确定的，即便原告认可了没有成立征收办，征收办的成立与否需要其他的证据证明，征收条例的实施是由国家公布的，与征收办是否成立没有任何关系。本院认为，被告对证据的真实性无异议，该证据具有证明效力，本院予以认定。5.被告提交的建设用地规划许可证、土地使用证、宗地图，证明被告在原告拆迁房屋上建设的不是住宅楼和商场，是步行街。原告诉状称按提议方案履行没有依据。原告质证对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，被告所在宗地图上的说明，并没有经过土地部门的确认。本院认为，原告对证据的真实性无异议，予以认定。但证据对被告在原告拆迁房屋上建设的不是住宅楼和商场的事实不具有证明力。6.被告提交白银市发展和改革委员会关于景泰县三和嘉园小区棚户区改造项目可行性研究报告的批复及景泰县人民政府棚户区改造工程清单、2014年12月10日景泰人民政府发布的《关于禁止违规拆迁城区房屋的通告》。证明该项目中原告被拆迁房屋属于白银市政府棚户区改造工程，资金为申请中央补助资金、地方配套及自筹解决，具有公益性质。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，拆迁工作及拆迁置换补偿合同的签订主体是政府，不能是被告。原被告签订的《建设拆迁房屋合同》因违反行政法规而无效。原告质证对证据的真实性、证明力及关联性、合法性均有异议，该组证据是复印件，通告是2014年12月10日发出的，诉争的发生时间是2014年3月5日，通告只能规范2014年12月10日以后的行为，不能规范2014年3月5日的诉争合同；本案的被告作为专业的开发单位，违反征收条例以及景泰县政府的规范，其本身就具有恶意。本院认为，原告质证意见理由成立，该证据与本案无关联性，不予认定。7.被告提交景泰县人民政府2016年发布的《景泰县城市棚户区改造房屋征收补偿方案》，证明拆迁工作及拆迁置换补偿合同的签订主体是政府，不能是被告，原、被告签订的《建设拆迁房屋合同》无效。政府2016年房屋置换面积比例为1：1，佐证合同签订的置换方式，原告已经获利。原告质证对证据的真实性及证明力均有异议，征收补偿方案第三条虽然指出房屋征收开发单位为景泰县建投公司，但是该条也明确被征收人必须是棚户区改造项目，被告委托代理人在质证中明确承认诉争项目不仅仅是棚户区改造项目，还存在商业住宅项目，所以，该组证据与本案无关联性。本院认为，原告质证意见理由成立，该证据与本案无关联性，不予认定。8.被告提交2018年拆迁户张祺堂与政府部门签订景泰县城市棚户区改造项目《房屋征收补偿安置协议》。证明棚户区改造拆迁的主体应当是政府；2018年的置换比率为1：1，其中房屋征收评估分户表显示，货币置换建设面积为每平米2800元，土地面价置换比例为每平米1100元，合计3900元/平方米。本案纠纷的实质是在铺面补偿的差价款的计算，被告主张不足部分按合同约定每平米6500元补齐差价，数额远远高于政府征收补偿，被告提出合同无效的补偿方案是合理的。原告质证对证据的真实性不予认可，因其是复印件；该协议针对的景泰县棚户区改造项目，该合同形成的时间是2018年，不能规范2014年发生的诉争事实，合同具有相对性，该份安置协议，对于本案原告没有参照的作用。本院认为，原告质证意见理由成立，该证据与本案无关联性，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月5日，原告李仁洪（乙方）与被告三和公司（甲方）签订了《建设拆迁房屋合同》。合同约定：第一条：一、乙方愿意将自己的平房住宅，房产证景房字第10**号，土地证号景国用〈98〉字第01412054号〈**〉，占地总面积191.9㎡兑付给甲方，由甲方进行拆迁建商场住宅楼，框架商铺，车库，经甲乙双方协商决定，本合同有两个方案，第一方案、第二方案，如果第一方案成立，按第一方案执行，如果第一方案不成立，按第二方案执行。甲乙双方签订合同当日起，满12个月，如果甲方建房手续办不全（建房手续必须是县政府部门允许改建的批示文件）甲方无条件退还给乙方房产证、土地使用证，并赔偿给乙方现金贰拾万元整人民币，乙方在原住房宅地建房居住。乙方于2014年3月12日前搬离，否则按合同办理。二、第一方案，如果乙方原住宅房屋位置建商场住宅楼，就按第一方案执行，甲方兑付乙方商场内的商铺120㎡，门面宽不得少于10m，住宅楼140㎡，车库1间20㎡，共计280㎡，不得给乙方加公摊面积，商场内商铺位置由乙方挑选，商场楼层定位地面正负零上一层商铺，住宅楼定位3-4楼由乙方挑选，楼房方向南北向，地下室车库1间。商场内商铺、住宅楼、车库如设计面积与协商面积不符，必须按设计面积为标准，超缺面积由甲乙双方找补面积款，商场内商铺6500元／㎡，住宅楼3500元／㎡，车库4000元／㎡价格计算。三、第二方案，如果乙方原住宅房屋位置不建商场住宅楼，甲方兑付乙方框架商铺，商铺位置定位中泉路什字向东，街面北侧，中泉路什字向东大约50-60m处，东邻寇明芳，西邻王小云，定位地面正负零上第一层楼商铺，面积不能少于90㎡，门面宽不少于8m，长不得少于11m，如长出11m外，所有面积甲方无条件全部给乙方所有，乙方不找补11m外的面积款，不给乙方加任何公摊面积作为房产开发置换条件。定位一层楼商铺，商铺如设计面积与协商面积不符，必须按照设计面积为标准，超缺面积由甲、乙双方找补面积款，商铺13000元／㎡，壹万叁仟元整人民币价格计算。甲方交钥匙之前乙方必须交清应交的各项税费，否则不予交房。第二条：一、甲乙双方签订合同后，乙方即将房产证，土地使用证一并交给甲方，双方统一到国土部门办理建房手续，拆迁日期甲方提前15天通知乙方，乙方必须按期搬迁，原房屋设施保留完好归于甲方。由甲方统一拆除，乙方房产即撤销。但乙方不得以任何理由拖延拒搬、如果按期不能搬出，影响甲方施工，给甲方造成损失者，由乙方赔偿给甲方现金壹拾万元。二、工程交付期限：甲乙双方应在签约当日起18-36个月交付乙方。如工程延期按5000元／月支付给乙方违约金。第三条：一、楼房建成，及工程验收合格后和所有拆迁户一样统一交乙方使用，不得有任何理由拖延交付日期，新房产证必须是（中华人民共和国房屋所有权证）由甲方提供手续统一办理，办理房产证所发生的费用均由乙方承担。二、商铺、楼房、车库、上下水、电、暖、设施齐全，由甲方负责安装，费用由甲方承担。安装壁挂炉，智能水表，电表的费用由乙方承担。交房后供水的增容费，排污水的基础设施费，详细规定按县上有关政策执行，改造费以及用水，排污等物业服务费用均按国家的有关规定收费标准由乙方个人按规定时间交纳，否则甲方有权停止供水，供电。住房必须执行甲方所需求的物业管理之规定。第四条：甲方售房后的维修基金收取及管理，按照景泰城乡建设环境保护局文件（景城环发（2006）119号文件转发市房发（2006）43号文件）精神执行，以后文件精神有变动按所变更的文件精神执行。第五条：本合同建筑工程由甲方聘请由资质的监理公司监工，确保工程质量。第六条：本合同附合同附件2份，附件内容如有需要解释说明的项目和要求，合同附件与合同享有同等法律效力。......等。同时，签订了《建设拆迁房屋合同附件》2份，约定了住宅楼、铺面的门窗、室内水、地暖、闭路、电器配线、室内外装修等事项。合同签订后，原告将其景房字第10**号房产证，景国用〈98〉字第01412054号〈15〉土地证，位于景泰县一条山镇中泉路北建筑面积60.16㎡、用地面积191.9㎡砖木结构平房，交付被告拆除重建。拆除房屋的时间是2014年3月8日。2014年12月10日景泰人民政府发布的《关于禁止违规拆迁城区房屋的通告》。被告于2015年7月1日经景泰县人民政府核准取得景国用（2015）第01502018〈2〉号土地证，土地使用权人景泰县三和房地产开发有限公司。2016年3月1日，经景泰县城乡规划局审核，颁发景城规地字第2016（006）号《建设用地规划许可证》。被告按照规划在原告住宅上建设了商场住宅楼，现被告对涉案工程已建成，并竣工验收合格。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李仁洪与三和公司订立建设拆迁房屋合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规效力性强制规定，合法有效。双方均应按约履行。本案中，原告按照合同约定将其房屋交付被告，并协助被告办理了土地转移手续；原告在与被告签订建设拆迁房屋合同的前提下，无偿向景泰县人民政府交回国有土地使用权，同时，被告据此取得该宗土地使用权。被告拆除原告房屋后，在原告房屋原址上建设了商场、住宅楼，被告应当按照合同约定的第一方案兑付原告商场内的商铺120㎡，住宅楼140㎡，车库1间20㎡。故原告要求被告履行房屋拆迁补偿合同交付义务的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告房屋原址上建成是商场与住宅楼之间的步行街而非商场，但商场的建设不可能缺少进入商场的人行通道，故步行街也应当属于商场整体规划的一部分。被告主张双方签订和合同因违反法律法规强制性规定而无效，但该规定属于管理性强制规定而非效力性强制规定。被告一方面主张合同无效，另一方面又主张按照合同约定补偿标准向原告支付超缺面积差价款，被告的行为违反了诚实信用原则，故被告抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告李仁洪与被告景泰县三和房地产开发有限公司于2014年3月5日签订的《建设拆迁房屋合同》合法有效；二、被告景泰县三和房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告李仁洪交付建设拆迁房屋合同及附件约定的商场内面积120㎡的商铺，面积140㎡的住宅楼1套，面积20㎡的车库1间（商场内商铺位置由李仁洪挑选，商场楼层定位地面正负零上一层商铺，住宅楼定位3-4楼由李仁洪挑选）；交付的商铺、住宅楼、车库以设计面积为标准，超、缺面积由双方找补面积差价款，商场内商铺按6500元／㎡价格计算，住宅楼按3500元／㎡价格计算，车库按4000元／㎡价格计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，财产保全费5000元，计21950元，由被告景泰县三和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员王维恒人民陪审员张成轩人民陪审员尚琴武二〇一八年五月八日法官助理李保存书记员尚天珍