山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁04民终482号上诉人（原审原告）：枣庄市海天房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区天山南路27号。法定代表人：种衍排，该公司经理。委托诉讼代理人：陈伟，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵园，女，1995年4月28日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘广涛，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。上诉人枣庄市海天房地产开发有限公司因与被上诉人赵园房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄市海天房地产开发有限公司上诉请求：1．一审判决认定主要事实错误，证据不足，适用法律不当，请求二审法院查明事实后改判或发回重审；2．上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定主要事实错误。一、一审认定：“因此该《商品房买卖合同》（合同编号YS0041377）实际为以房抵债的合同，并不违反法律法规的强制性规定，且借款应视为房款，故涉案房屋的房款应认定为已经支付完毕。”是错误的。理由是：1、原告不认可以房抵债的说法。《商品房买卖合同》（合同编号YS0041377）不是以房抵债的合同。如果是以房抵债的合同，双方应当就以房抵债的权利义务和如何以房抵债会有明确的约定，如房屋价格多少？借款多少？以房抵债后，双方剩余欠款多少？剩余欠款怎么处理？上述内容会有明确的意思表示。但是，上述内容都没有，双方签订的是建设主管部门制定的标准的《商品房买卖合同》。2、被告也不认可以房抵债的说法。被告答辩时以原告向被告出具了收据为由，主张已经支付了合同全部房款。但是，没有提到以房抵债的说法。这说明原被告双方均不认可以房抵债的说法。只有一审法院认为是以房抵债。二、一审认定：“因此，原告的解除权发生之日应为2014年12月23日，在对方没有催告的情况下，应当在2015年12月23日前行使解除权，但其于2017年3月13日才诉至本院请求解除上述《商品房买卖合同》，已超过规定的1年时间，解除权已消灭”是错误的。理由是：1、一审已经查明双方签订的《商品房买卖合同》是对原告向被告借款的担保。所以，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。2、即使双方签订的《商品房买卖合同》是真实的。那么，解除权也应当在解除权发生之日起算一年内。本案中因原被告对《商品房买卖合同》的性质有争议。一方认为是民间借贷的担保，另一方认为是商品房买卖。因此，应当在法院确定《商品房买卖合同》的性质后，才能确定解除权发生之日。直到2017年10月，一审法院才确定《商品房买卖合同》的性质。所以，原告的请求是在解除权发生之日起算一年内。综上所述，一审判决认定主要事实错误，证据不足，适用法律不当，请求二审法院查明事实后改判或发回重审。赵园辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、虽然上诉人在上诉状中陈述一审原告即上诉人不认可以房抵债的说法，我们注意到无论是在一审开庭过程中上诉人的陈述还是上诉人提供的证据，上诉人均认为双方之间存在以房抵债的法律关系。上诉人提供的证据二和证据三证明目的其中就包括以房屋折抵借款。就本案的基本事实看，由于上诉人和案外人刘某存在民间借贷关系，在借款到期之后，由于上诉人不能按期归还借款本息，并且刘某的借款一部分是来自于赵园，所以此后双方签订了《商品房买卖合同》，上诉人也向赵园出具了收款收据，由于上述行为均是发生在借款到期之后，所以上诉人签订合同并出具收据的行为应当视为是以借款折抵房款，至于上诉状中提出的借款是多少，以房抵债后双方剩余欠款是多少等问题，与本案不是同一法律关系。因为本案上诉人提起的是商品房买卖合同纠纷，并且在一审诉状中也自认签订《商品房买卖合同》并且还主张原告实际履行了合同。就上诉状的一审诉讼请求看，行使的也是合同解除权。所以我们认为，基于上诉人的主张，在本案已经查实上诉人与刘某存在民间借贷关系，双方存在以房抵债的行为，并且上诉人已经向赵园出具收款收据的情况下，应当视为赵园的房款已经按约定全部支付完毕。从举证角度说，赵园已经完成了举证责任。二、基于上诉人的第二点上诉理由，基础是本案的法律关系的认定。关于本案的法律关系在第一点已经陈述，应当是商品房买卖合同关系。枣庄市海天房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS0041377）；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月23日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号YS0041377），原告将坐落于枣庄市市中区文化东路泰和园小区第1号楼商业用房3-33房（建筑面积为96.35平方米）出卖给被告。上述合同约定：出卖人枣庄市海天房地产开发有限公司，买受人赵园；买受人购买的商品房第1号楼商业3-33号房，建筑面积96.35平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12797.09元，总额（人民币）壹佰贰拾叁万叁仟零元整；买受人应当在2014年10月23日前支付全部总房价款；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，等等。同日，原告给被告出具一份收据，记载“交款单位赵园，人民币壹佰贰拾叁万叁仟元正（￥1233000），收款事由泰和园1#楼3-33门市房款”。现原告认为被告没有实际支付房款，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。另查明，被告辩称其曾以刘某的名义借款给原告，后原告无力偿还就用涉案房屋折抵该借款本息。在庭审中，被告申请证人刘某出庭作证，其陈述被告曾以其名义借款给原告，借款到期后，原告无力偿还，因此原告就用涉案房屋折抵该借款本息。为证明其陈述，证人刘某庭审中还提交一份其与原告于2013年3月11日签订一份《借款协议》，约定原告向刘某借款1100000元及月息2.5%。原告陈述因其向刘某借款，在刘某的要求下，将涉案房屋抵押在赵园的名下；又陈述刘某曾借款给原告公司，后原告公司和刘某达成协议用房屋（包括涉案房屋）折抵刘某的借款。为证明上述陈述，原告提供了一份由刘某于2017年5月22日出具的保证书，欲证明刘某曾经将款借给原告公司，原告公司和刘某达成协议，将房屋折抵刘某的借款，包括本案诉争的在赵园名下的房屋；一张刘某于2017年6月10日书写的收条和四份收据，欲证明刘某收到四套房屋，且原告和刘某之间存在民间借贷关系，并且双方达成了以原告房屋折抵案外人刘某借款的协议。另外原告还申请证人叶某出庭作证，叶某陈述原告与刘某之间借款是用涉案房屋作抵押。再查明，2016年6月16日，被告与张同海签订一份《房屋租赁合同》。被告将涉案房屋出租给张同海。一审法院认为，原告主张解除《商品房买卖合同》（合同编号YS0041377）的理由为被告没有支付房款。首先，被告辩称其曾以刘某的名义借款给原告，后原告无力偿还就用涉案房屋折抵该借款。证人刘某对被告的上述辩称予以认可。原告在庭审中认可其曾向刘某借款，后与刘某达成协议用房屋（包括涉案房屋）折抵刘某的借款。况且，原告给被告亦出具了涉案房屋购房款收据。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”原、被告及证人刘某的陈述和庭审中提交的证据，相互之间可以形成有关联的证据链，对被告以刘某名义借给原告的借款折抵涉案房款的事实已达到了高度盖然性的证明标准。因此该《商品房买卖合同》（合同编号YS0041377）实际为以房抵债的合同，并不违反法律法规的强制性规定，且借款应视为房款，故涉案房屋的房款应认定为已经支付完毕。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原告认为被告没有支付房款，从解除权角度分析，上述《商品房买卖合同》约定“买受人应在2014年10月23日前支付全部房价款…逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”。因此原告的解除权发生之日应为2014年12月23日，在对方没有催告的情况下，应当在2015年12月23日前行使解除权，但其于2017年3月13日才诉至法院请求解除上述《商品房买卖合同》，已超过规定的1年时间，解除权已消灭。综上所述，原告主张解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS0041377），缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：驳回原告枣庄市海天房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，上诉人枣庄市海天房地产开发有限公司与被上诉人赵园2014年10月23日签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同内容不违背法律法规的禁止性规定，当事人也无证据证明签订的合同具有法律规定的致使合同无效的情形，且签订合同时双方均具备签订合同的民事行为能力和民事权利能力，故双方签订的合同应为合法有效，双方应依照合同内容享有各自的权利，同时应按照合同内容履行各自的义务。虽然上诉人以被上诉人未支付购房款为由提出解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼主张，但其主张无法否定被上诉人持有的以上诉人公司名义为被上诉人出具的交纳房款收据的事实，同时一审法院结合双方存在民间借贷法律关系的情形，综合认定被上诉人以上诉人所欠其民间借贷款作为给付房屋价款的依据，被上诉人履行了其作为房屋买受人的付款义务，该事实认定准确，本院予以确认，故上诉人以被上诉人未支付购房款为由解除合同的请求应不予支持；关于上诉人在上诉过程中提出的双方签订的《商品房买卖合同》系上诉人向被上诉人借款时提供的担保，对该主张上诉人并未能够提供充分有效的证据加以证明，依照民事诉讼证据规则规定，上诉人应承担举证不能的法律后果，本院对上诉人的该项主张不予采信；一审法院对解除权的事实认定清楚，法律适用准确，本院一并予以确认。综上所述，枣庄市海天房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人枣庄市海天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一八年五月十五日书记员  蓝 月