广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初6255号原告：康艳明，女，1981年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人:陈婷婷，广东沛宇律师事务所律师。被告：梁祖松，男，1966年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：陈细妹，女，1970年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告的共同委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：徐才，广东德先律师事务所律师。第三人：佛山市蔡司房地产信息咨询有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良文秀居委会县东路信德楼49号铺之一。法定代表人：蔡仕荣。原告康艳明与被告梁祖松、陈细妹，第三人佛山市蔡司房地产信息咨询有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，由审判员梁逵适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人陈婷婷，两被告的共同委托诉讼代理人朱甜甜、徐才，第三人的法定代表人蔡仕荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原被告于2017年8月12日签订的《地块（房屋）购买合同》自起诉之日解除；2.两被告向原告支付违约金15万元；3.两被告向原告赔偿案涉房地产价格上涨造成的损失25万元（具体以评估价格为准）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告是夫妻关系，案外人杨维斌受两被告公证委托，代表两被告与原告于2017年8月12日签订了《地块（房屋）购买合同》，合同约定被告梁祖松把名下位于广东省佛山市××××号的房地产（房地产权证号：××××号）分宗出售给原告，并在合同签订之日起6个月内办妥过户手续。合同约定的房地产成交总价为216万元，如上述房产不能办理过户手续的，两被告应向原告退还定金并赔偿违约金20万元。两被告已收到原告给付的购房定金人民币20万元。两被告本应按照约定在2018年2月12日之前完成办理分宗后的《不动产登记证》并与原告办理过户手续，但至起诉之日两被告不但仍未能办理相关手续，还擅自将上述房屋出租，并通过第三人向原告表明不再履行上述《地块（房屋）购买合同》。两被告的行为构成根本违约，导致上述《地块（房屋）购买合同》不能继续履行，应依约向原告退还定金并赔偿违约金20万元。由于两被告违约行为，令原告错失买房时机，丧失期待利益，至原告起诉之日，上述房地产价值已比合同成交总价上涨了25万元，两被告应当赔偿原告因房价上涨造成的损失。被告梁祖松辩称，一、被告梁祖松并非本案适格的被告。1.2017年8月3日，被告梁祖松与蔡仕荣签订《房屋购买合同》，合同约定被告梁祖松将坐落于佛山市顺德××××号房产（用地面积535.13平方米）以826万元的价格整体出售给蔡仕荣，约定在2017年8月10日支付50%购房款（即413万元），剩余购房款以蔡仕荣及其配偶何佩雯的两处房产作为抵押，满足前述两个条件后，被告梁祖松到顺德公证处办理了案涉房产的公证委托，委托给蔡仕荣指定的其他人（即杨维斌）处理案涉房产。2.案涉《地块（房屋）购买合同》签署时间是2017年8月12日，当时被告梁祖松已经把案涉房产整体出售给蔡仕荣，也把案涉房产交付给了蔡仕荣，实际上蔡仕荣才是案涉《地块（房屋）购买合同》的卖方。3.被告梁祖松公证委托给杨维斌是基于案涉房产尚未办理过户手续，蔡仕荣支付了大部分购房款以及提供抵押的情况下，应蔡仕荣的要求办理的，被告梁祖松从始至终也没有见过杨维斌，只知道杨维斌与蔡仕荣是拍档关系，不清楚他们签署案涉合同，更不清楚他们将案涉房产分成四个地块进行出售，至于原告所交付的20万元定金，被告梁祖松也没有收到过，从始至终也没见过原告。二、其次，退一步说，即使法院认为被告梁祖松是案涉合同的相对方，而案涉合同不能继续履行的原因是因为案涉房产是统建商品房，如果申请改建，只能在原地原规模进行改建，受政府政策调整，属于不可抗力。原告在签订合同前也对房产进行了实地查看，知悉房产状况，也自愿承担房产所在地颁布的政策风险，也知道其购买的××号地块需要把原房产进行拆除、办理分宗手续、重新换取《不动产权证》后，才能进行交易。根据案涉合同第8条及合同法第94条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除”，双方对合同解除产生的损害均不负赔偿责任。三、被告梁祖松对案涉交易完全不知情，在收到法院诉讼材料之后，当即与蔡仕荣联系并了解，蔡仕荣称已经退还原告20万元定金，并且额外补偿了5万元给原告，应从原告诉求中予以抵扣。原告的第3项诉求房价上涨损失没有事实依据。1.根据蔡仕荣与原告的最初沟通，当时的出售价钱是22000元至24000元，原告所购买的房产正对面有一个“嘉宝豪庭”商品房的垃圾房，垃圾房产生的气味令该房产价值低于市场价格。原告也针对垃圾房的问题进行压价。由于购房价钱吸引，原告也接受了该房产的气味问题，最终确认成交价为20000元/平方米。原告现又提出案涉房产价格上涨造成损失要求赔偿，存在不合理的要求。2.根据2017年6月1日佛山重新执行限购政策（大良属于限购地区）和国家推动租赁同权的政策下，交易量萎缩和房价低迷，不存在楼价上涨的情况，原告要求赔偿没有事实依据。况且原告主张要求合同约定的违约金，又主张赔偿损失属于重复主张。综上所述，蔡仕荣在得知合同目的不能履行后，第一时间将政府的相关规定告知原告并协商解决此事，原告完全不听蔡仕荣解释并且拒绝协商，“一意孤行”就要求违约金，反复要求蔡仕荣赔钱，不排除原告因垃圾房问题而不想购买该房产的可能性，甚至借机解除合同并要求赔偿。合同签订前，原告已实地查看房产，清楚知道该房产需要拆除改建才能转让出售，原告也有义务了解该房产“特殊”性质。而蔡仕荣为了保障原告的利益，积极退回20万元定金及支付了5万元的补偿款，说明客观上也未对原告造成实际损失，案涉合同是因受政府政策调整，不可抗力的原因导致合同目的不能实现，因此请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告陈细妹辩称，同意被告梁祖松的答辩意见，案涉房产没有登记被告陈细妹的名字，被告陈细妹对本案交易的发生不知情，请法院驳回原告对被告陈细妹的诉讼请求。第三人述称，一、房屋买卖的事实。2017年8月3日，第三人的法定代表人蔡仕荣与被告梁祖松签订了房屋买卖合同，合同约定被告梁祖松将位于佛山市顺德××××号房产以826万元卖给蔡仕荣，随后蔡仕荣将购房款413万元转给了被告梁祖松，双方约定在2017年11月10日到房地产管理部门办理该房产的过户登记手续。该房产自用面积535.13平方米，在房产交易市场很难出售，蔡仕荣在购房后，便将其拆分为四套房产，分别为××、××、××、××，通过第三人向外公示该房屋的出售信息。原告有意想购买××号房产，蔡仕荣由于未办理该房产的过户登记，无法以自己的名义与原告签订案涉合同，于是蔡仕荣要求被告梁祖松授权委托杨维斌出售该房产。蔡仕荣与被告梁祖松签订《房屋购买合同》，有明确约定被告梁祖松必须配合蔡仕荣办理公证委托手续。2017年8月11日，在蔡仕荣的指引下，被告梁祖松就授权委托杨维斌出售房产的事项在公证处办理了公证手续。2017年8月12日，杨维斌与原告签订了《地块（房屋）购买合同》。由此可见，该房产整个交易过程，均是蔡仕荣与原告交涉。二、杨维斌与原告签订的《地块（房屋）购买合同》因不可抗力无法继续履行。原告在签订合同前，也知道其购买的YF1号房产需要把房屋进行拆除、办理分宗手续、重新换取《不动产权证》后，才能进行交易。蔡仕荣为了《地块（房屋）购买合同》的顺利履行，积极和23号房屋周边的邻居沟通、协商，努力促成房屋的拆除和重建，并由广东广联检测技术有限公司出具《房屋检查报告》。同时，据顺德国土城建和水利局（规划部门）对23号房产的核查，告知23号房屋属于“统建商品房”，按佛山市顺德发展规划和统计局《关于印发〈统建商品房危房改建规划管理暂行规定〉的通知》的文件，该通知要求统建商品房改建必须符合申请条件：申请改建的统建商品房住宅只能按原地按原规模进行改建，即地上建筑面积、建筑密度和建筑高度均不能超过原房地产权证标注的数值。因此，杨维斌与原告签订的《地块（房屋）购买合同》，因国家政策不允许的统建商品房拆分的原因，无法继续履行。三、第三人已将定金20万元退还给原告，并额外支付了5万元作为补偿。在得知《地块（房屋）购买合同》无法继续履行之后，第三人第一时间与原告协商解决，并于2018年3月14日退回定金20万元，同时还向原告额外支付了5万元补偿款。综上所述，第三人已积极促成《地块（房屋）购买合同》的履行，因不可抗力导致合同无法继续履行，《地块（房屋）购买合同》签订各方均没有违约和过错，故原告要求违约金、赔偿款均没有事实和法律依据，请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1，两被告及第三人无异议，本院予以采信。原告提供的证据2、3均真实合法，本院予以确认；关于证明内容的争议，是本案的争议认定问题。两被告提供的证据1，即使属实，也是其与案外人的合同关系，不属本案审查认定范围，在本案中不予认定。两被告提供的证据2、3、4，原告对真实性无异议并确认已收款的事实，本院予以确认；关于其他证明内容的争议，是本案的争议认定问题。第三人提供的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认；合同是双方的真实意思表示，合同约定的价格是双方根据房产现状（包括周边环境）自愿确定的，若评估市场价也必然将房产现状（包括周边环境）考虑在内。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德××××号房产（用地面积535.13平方米，以下简称案涉房产）登记的产权人是被告梁祖松。两被告确认该房产是他们的夫妻共同财产。两被告于2017年8月11日到顺德公证处办理了公证委托，委托杨维斌代为出售案涉房产（以及分宗），签订房地产买卖合同，收取房款等。第三人将案涉房产拟分宗出售的房源发布。原告有意向购买案涉房产的一部分，并与蔡仕荣（第三人的法定代表人）磋商售价。2017年7月28日，原告将20万元存入了蔡仕荣的银行账户。2017年8月12日，杨维斌（作为卖方）、原告（作为买方）、第三人（作为中介方）签订《地块（房屋）购买合同》。合同第一条约定：被告梁祖松委托杨维斌将案涉房产分宗出售，原告购买××号房产（用地面积108平方米），原告已对该房产进行实地查看，对该房产就杨维斌所述状况已知悉，并在此基础上作出购买该房产的决定并承担该房产所在地方颁布限购政策所造成的风险。合同第二条约定，××1号房产地块售价2万元/平方米，成交总价为216万元，总成交价以不动产权证登记面积为准。合同第三条约定：原告应在2017年8月12日向杨维斌支付定金20万元、于上述房产办理房产分宗并取得不动产权证后三天内再支付第二期购房款50万元，……。合同第四条约定：杨维斌负责上述原房产的拆除、建房、分宗、办理《不动产权证》等手续产生的所有费用；……；原告已了解房屋周边环境和状况，并自行处理“嘉宝豪庭”垃圾房问题。合同第七条约定：本合同签订后，杨维斌反悔拒绝转让该房产，视为违约，则杨维斌承担违约责任，杨维斌除了必须无息退回已收款项给原告外，同时按本合同约定的定金金额20万元赔偿给原告；若杨维斌虚假陈述或权属存在纠纷，导致房产无法转让，视为违约，则杨维斌承担违约责任，除了必须无息退回已收款项给原告外，并按本合同约定的定金金额20万元赔偿给原告；……。合同第八条约定：上述交易时间，如非因买卖双方原因（不可抗力因素）造成延期，则相应顺延，买卖双方互不承担违约责任；……。合同签订时，杨维斌向原告出示了两被告的公证委托书。杨维斌还向原告出具收据一份，确认已收到原告支付的定金20万元（即上述原告转账至蔡仕荣账户的20万元）。合同签订后，杨维斌为案涉房产的分宗做了准备工作。2018年2月4日，蔡仕荣将佛山市顺德发展规划和统计局《关于印发〈统建商品房危房改建规划管理暂行规定〉的通知》的文件拍照发给原告，并告知原告：1.按原规模进行改建；2.改建除了要办规划许可证外，还需要办理《施工许可证》和建筑工程质量监督，等于要走商品房的开发流程；如果无投诉，这事都容易处理，但有投诉，房屋改建就很麻烦；拆屋分宗容易做，但日后改建会麻烦。2018年2月23日，原告发现案涉房产出租，遂询问蔡仕荣原因。蔡仕荣回应称因为案涉房产拆不了（蔡仕荣解释称案涉房产属于统建商品房，按照有关文件规定，案涉房产需按原规模进行改建），所以暂时出租。原告于2018年3月初主张按合同约定，要求退回定金20万元并赔偿20万元。蔡仕荣表示要约业主与原告协商。2018年3月14日，蔡仕荣通过自己的银行账户退还了定金20万元给原告，并另支付了5万元给原告（蔡仕荣备注了款项用途为购房补偿款）。原告认为被告应承担违约责任，遂于2018年4月3日提起诉讼。本院认为，原告第1项关于合同解除的诉讼请求，两被告及第三人均无异议，本院予以确认。两被告明知签订公证委托书就是为了配合案涉房产的分宗、出售，杨维斌作为两被告的受托人，其根据委托书的委托内容签订案涉合同等行为的法律后果应由两被告承担，两被告以对案涉合同不知情为由提出抗辩不成立，应作为卖方承担合同责任。两被告称案涉房产已卖给了蔡仕荣，鉴于未办理物权转移登记，即使属实，也是两被告与蔡仕荣之间的合同关系，如有纠纷，另行处理。两被告及第三人提出不能交易的原因是受政府政策的调整，属于不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。两被告作为产权人，对案涉房产是否属于统建商品房，在决定分宗出售前应对能否分宗出售了解清楚，这是可预见的，不属于不可抗力。办理好分宗出售是两被告的义务，而非原告的义务。合同中只是约定原告对案涉房产就杨维斌所述状况已知悉，并在此基础上作出购买该房产的决定并承担该房产所在地方颁布限购政策所造成的风险。即合同仅约定原告承担限购政策所造成的风险，并没约定不能分宗则两被告不承担违约责任。综上，本院认为是两被告违约，应承担违约责任。关于具体违约责任的认定。两被告认为原告以案涉房产旁边有垃圾房为由压价，因此是以低价出售房产给原告。合同是双方的真实意思表示，合同约定的价格是双方根据房产现状（包括周边环境）自愿确定的，若评估市场价也必然将房产现状（包括周边环境）考虑在内。两被告及第三人认为虽然约定的违约金为20万元，但已主动补偿了5万元给原告，足以弥补原告的损失。两被告主张调低违约金；原告除了请求违约金外，还主张房产价格上涨的损失。违约金是当事人在订立合同时约定的一方如果违约则应向另一方支付一定数额的违约金。原告主张违约金不足以弥补房产价格上涨造成的损失，并申请对案涉房产进行评估。鉴于是将案涉房产分宗后再将其中一部分出售给原告，不是整体出售给原告，而且分宗出售前还需拆除现在的上盖物，因此案涉房产的评估价不能作为本案定案依据。分宗后出售的具体房产（即双方所称的××号房产）及房产周边环境直接影响评估价格，现在既未分宗，也未办理新的不动产权证，双方所称的××号房产并不客观存在。综上，本案缺乏评估的客观条件，因此对原告的评估申请不予接纳，酌定以约定的违约金确定两被告应承担的违约责任。两被告只是支付了5万元，还需支付违约金15万元（20万元-5万元）给原告。对原告的诉讼请求，本院只支持上述合法有据的金额，其余不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告康艳明、两被告的受托人杨维斌、第三人佛山市蔡司房地产信息咨询有限公司于2017年8月12日签订的《地块（房屋）购买合同》于2018年4月3日解除；二、被告梁祖松、陈细妹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告康艳明支付违约金150000元；三、驳回原告康艳明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为13640、财产保全费2520元，两项合共16160元（原告已预交），由原告康艳明负担2907元，被告梁祖松、陈细妹共同负担13253元（两被告应连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇一八年五月二十八日书记员  范文