福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽02民初829号 原告：厦门信达股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区泗水道669号国贸商务中心12层。 法定代表人：杜少华，公司董事长。 委托诉讼代理人：林敬业，福建秋生律师事务所律师。 被告：天源高科技开发有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十二区5号楼709室（园区）。 法定代表人：董波，公司董事长。 原告厦门信达股份有限公司（以下简称信达公司）与被告天源高科技开发有限公司（以下简称天源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告信达公司的委托诉讼代理人林敬业到庭参加诉讼，被告天源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告信达公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，天源公司将其名下的坐落于苏州的产权过户至原告名下；2.天源公司支付违约金202.5万元，且信达公司有权从售房款中扣除过户税费和违约金；3.天源公司承担律师费58万元；4.天源公司承担本案诉讼费用。理由如下：2017年3月12日，天源公司通过其委托代理人林颖杰与信达公司签订一份《房屋买卖合同》，约定由天源公司将其所有的坐落于苏州以包税价4050万元的价格出售给信达公司抵债，天源公司应当在合同签订之日起15日内（即2017年3月27日之前）办理房屋的产权过户手续，将房屋的产权过户至信达公司名下；如天源公司违约应承担支付违约金等。《房屋买卖合同》签订后，经多次催促，天源公司除向信达公司转移讼争房屋的房产证原件外，拒不办理产权过户手续，已经构成违约。本案审理过程中，信达公司撤回要求天源公司承担律师费的诉讼请求。 天源公司未提出答辩意见。 经审理查明，坐落于江苏省苏州市（下称案涉房产）的权属人为天源公司（房屋所有权证号：苏房权证园区字第××号），规划用途为住宅，总层数为3（-1），建筑面积990.39平方米，其中地下建筑面积347.07平方米。案涉房产的登记事项为：批准日期2015年11月5日，登记内容为本宗房产于2015年11月2日抵押给信达公司，债权数额为5000万元，抵押期自2015年10月20日起至2016年12月30日止，本次为最高额抵押；批准日期2016年8月11日，登记内容为本宗房产于2016年8月8日抵押给信达公司，债权数额为3000万元，抵押期自2015年5月1日起至2017年12月1日，本次为最高额抵押。 2016年4月8日，天源公司以林颖杰为受托人出具一份《授权委托书》，载明：委托人天源公司拥有坐落于苏州，现委托人欲出售上述房屋，特委托上述受托人代表委托人在上述房产符合法定出售的情形下，有权代表委托人行使以下权限：一、受托人有权出售上述房产，包括：1.代为与买方商定房产交易交割、签订相关买卖合同及协议（包括价款、支付办法、交房期限、违约责任等法律规定的法定条款）；2.有权协助买受人办理银行按揭贷款（或抵押贷款），办理相应手续并代为签署应由售房人签署的相关法律文件，有权开立银行账户，有权收取售房款（包括购房定金、银行发放的贷款等，所收款项支付至厦门信达股份有限公司湖里工商银行账号：41×××70）；3.代为办理产权过户登记手续及缴交相应税费；……7.其他与售房相关的一切事项。二、其他可代理与出售上述房产相关的一切事项。委托人在办理委托事项时所为的一切行为和签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认，并承担费用。本委托自本委托人签字之日起至委托事项办理完毕之日止。落款处由天源公司法定代表人董波签名、天源公司加盖公章。天源公司就上述《授权委托书》于2016年4月11日在北京市长安公证处办理公证［（2016）京长安内经证字第7809号《公证书》］。 2017年3月12日，天源公司（甲方）与信达公司（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，主要载明：鉴于：……3.甲方于2015年10月29日与乙方签署《主债权及房屋最高额抵押合同》，以案涉房产为抵押物，为上海鲁啸矿业有限公司提供最高额为5000万元的抵押担保；又于2016年7月10日与乙方签订《最高额抵押合同》，将案涉房产二次抵押给乙方，为兖州煤业股份有限公司（下称兖州煤业公司）、山东中垠物流贸易有限公司（下称山东中垠公司）提供最高额为3000万元的抵押担保；4.甲方已授权林颖杰办理案涉房产的买卖等相关事宜。双方经友好协商，就案涉房产的买卖事宜及相关事项，达成如下协议：第一条“房屋基本情况”约定：卖方所售房屋坐落于苏州；第三条“成交价格和付款方式”约定：房屋的成交价格为含税价人民币4050万元，上述价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利；买方付款方式如下：鉴于房产的抵押权项下债务人兖州煤业公司、山东中垠公司（债务人）的逾期债务本金达26150万元，甲方同意将房屋出售所得款项，即售房款4050万元扣除依照法律规定以及本协议约定应当由甲方负责缴交和承担的税款、物业费、水电费等各项费用及甲方依约应当承担的违约金（如果有的话）之后剩余的款项用于履行其担保义务，代偿债务人对乙方的部分欠款。第四条“权属转移登记”约定：甲方应当在本合同签订之日起15日内向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续，由于房产已经抵押给乙方，乙方同意在办理产权过户的同时提交解除抵押的申请材料。第六条“税、费相关规定”约定：卖方需付税费，如营业税……等所有税费以及买方应承担的印花税、契税等税费均由甲方负责直接向相关单位缴交，并在乙方应付的购房款中予以扣除。第七条“违约责任”约定：除不可抗力外，如甲方未按本合同第四条约定的期限和条件将该房屋产权过户给乙方的，按照如下规定处理：1.逾期在30日之内，自第四条约定的过户期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方应按房价款日万分之五的比例向乙方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日的，甲方应当按购房款的日万分之五或购房款总额的10%（以较高者为准）向乙方支付违约金，同时乙方有权（但无义务）解除合同；3.如一方违约，则应当赔偿守约方因实现债权而发生的各项费用，包括律师费、诉讼费、差旅费等费用。第九条“争议解决方式”约定：本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向原告住所地人民法院起诉。合同附件为：1.房屋所有权证；2.国有土地使用权证；3.公证委托书。合同落款处，甲方天源公司授权代理人一栏由林颖杰签名，乙方由信达公司加盖公章。《房屋买卖合同》签订后，天源公司将案涉房产的《土地使用权证》、《房屋所有权证》原件交付给信达公司。双方未办理案涉房产的过户手续。 以上事实，有原告信达公司提供的《房屋买卖合同》、《授权委托书》、《公证书》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、苏州工业园区不动产登记簿及当事人的陈述为证，本院予以确认。 本院认为，2017年3月12日，被告天源公司的委托代理人林颖杰以天源公司的名义，与原告信达公司签订《房屋买卖合同》，约定天源公司将案涉房产出售给信达公司，以售房款4050万元扣除其负责缴交和承担的税款、各项费用及违约金后，剩余的款项用于履行其担保义务，代偿兖州煤业公司及山东中垠公司对信达公司的部分欠款。《房屋买卖合同》对房屋基本情况、成交价格和付款方式、权属转移登记、违约责任等进行了约定。林颖杰作为天源公司的委托代理人，在天源公司的委托权限范围内与信达公司签订的《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》对天源公司发生效力。从《房屋买卖合同》约定内容看，天源公司的售房款4050万元扣除税款等各项费用及违约金之后剩余的款项用于履行其担保义务，代偿兖州煤业公司、山东中垠公司对信达公司的部分欠款，本案没有证据证明双方签订《房屋买卖合同》的意思表示不真实，故《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。 根据《房屋买卖合同》约定，被告天源公司应当在合同签订之日起十五日内向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。现信达公司要求天源公司办理案涉房产的权属转移登记手续，具有合同依据，予以支持。至于信达公司应支付的购房款，可在办理案涉房产的权属转移登记手续时依合同予以结算。因本案中信达公司未举证证明其已足额支付购房款，现要求天源公司支付逾期办理案涉房产权属转移登记手续的违约金，缺乏依据，不予采纳。综上，信达公司的诉讼请求予以部分采纳，其余部分予以驳回。天源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告天源高科技开发有限公司与原告厦门信达股份有限公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、被告天源高科技开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，协助原告厦门信达股份有限公司将坐落于江苏省苏州市的权属转移登记至原告厦门信达股份有限公司名下； 三、驳回原告厦门信达股份有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费254425元，由原告厦门信达股份有限公司负担12115元，被告天源高科技开发有限公司负担242310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  郑文雅 审 判 员  龙 辉 人民陪审员  罗世翊 二〇一八年五月二十五日 代书 记员  巫粤峰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。