广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）粤01民终8576号上诉人（原审被告）：广州市高之田实业有限公司，住所地广州市白云区棠涌黄沙岗东一街1号。法定代表人：高卓涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：方亮，广东豪昭盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子峰，广东豪昭盈律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：梁萍，女，1960年8月14日出生，汉族，身份证住址：湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：叶嘉伟，广东墨林律师事务所律师。原审被告：广州搜铺商业管理有限公司，住所地广州市荔湾区周门北路28号A座八层804号。法定代表人：林学军，职务：法人。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。上诉人广州市高之田实业有限公司（以下简称高之田公司）因与被上诉人梁萍、原审被告广州搜铺商业管理有限公司（以下简称搜铺公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人高之田公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判高之田公司无须向梁萍支付违约金17500元、29000元(共计46500元)；2、判令梁萍承担一、二审的诉讼费。事实与理由：原审判决在案件事实上认定存在错误。高之田公司与梁萍一致同意解除租赁合同，故不存在任何一方违约的问题。既无违约的问题，则判令高之田公司向梁萍支付违约金缺乏法律上的依据。综上所述，高之田公司认为，原审判决在案件事实上认定存在错误，适用法律错误。请求撤销原判决，改判支持高之田公司的上诉请求。被上诉人梁萍二审辩称：一、一审法院认定事实正确，高之田公司称一审法院认定事实有误没有任何依据。高之田公司称“双方一致同意解除租赁合同，故不存在谁违约任何一方的问题”，并不属实。在一审的庭审过程中，一审法官问到“梁萍，是否同意解除合同”时，梁萍的准确回答是，“该合同己因对方的根本违约行为导致无法履行，解除合同”，而并非是协商一致。如若是协商一致，梁萍又为何要多此一举将高之田公司诉至法庭?这是不符合常理的。因此，高之田公司认为一审认定事实错误的上诉理由不成立。二、一审法院适用法律正确，高之田公司称一审法院适用法律错误没有任何依据。根据双方签订的补充协议，己明确约定了退款时间以及违约金的计算方式，在高之田公司无法按照补充协议交付房产(即违约)的情况下，法院依据相关法律规定及补充协议的违约金计算方式判决高之田公司支付梁萍10％的违约金，是结合了事实及法律规定的，是正确的判决，适用法律并无不当。三、高之田公司已将涉案房产全部出租，但至今并未支付梁萍任何款项，存在拖延或拒绝履行法院判决且转移财产的嫌疑。据了解，高之田公司已将涉案房产全部出租，为此梁萍代理人于2018年4月13日前往涉案房产处进行调查，调查中发现，涉案房产的门锁已全部变更，即涉案房产己全部对外出租，梁萍为此怀疑高之田公司将在所有物业出租后转移财产，拒不履行法院判决，但无奈无法寻获高之田公司的财产进行查封。综上，原审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求依法驳回上诉，维持原判。原审被告搜铺公司二审述称：我方对于原审判决没有异议，本案中高之田公司的诉请并不涉及我方，我方没有意见。梁萍于2017年9月5日向一审法院提起本案诉讼称：梁萍与搜铺公司签订《欧park时空项目VIP登记确认》，并通过《欧park时空项目特殊申请表》确认相关的金额。2016年8月7日，梁萍与高之田公司签订《欧PARK时空公寓租赁和场地使用确认书》（编号8880338、8880339）。该两确认书中明确约定，高之田公司将位于广州市白云区棠涌黄沙岗东一街1号的A区4层12号、B区4层5号公寓交付给梁萍使用，使用期限从2017年3月1日至2037年2月28日，共20年。然而在梁萍履行完支付团购服务费、定金及首付款的义务后，高之田公司却迟迟无法将该公寓交付梁萍使用。为此，双方经协商，于2017年3月2日又就此事签订了两份《补充协议》，协议中约定将高之田公司交付上述物业的时间延迟至2017年5月15日。但时至起诉之日，高之田公司仍未能履行交付上述物业的义务，亦无返还任何梁萍已支付的费用。梁萍就此事多次与高之田公司、搜铺公司协商，要求解决该纠纷，但高之田公司、搜铺公司均不予理会。为了维护梁萍的合法权益，现诉至法院请求判令：1、高之田公司返还梁萍A区4-12公寓首付款270000元。2、高之田公司向梁萍双倍返还A区4-12公寓定金20000*2=40000元。3、高之田公司返还梁萍B区4-05公寓首付款155000元。4、高之田公司向梁萍双倍返还B区4-05公寓定金20000*2=40000元。5、高之田公司、搜铺公司连带承担退还梁萍团购服务费80000元的义务；6、高之田公司向梁萍支付违约金58500元。7、高之田公司向梁萍未及时退还款项的利息（从2017年5月16日起算，暂计至2017年8月16日，585000*4.35%/365*92=6414元，直至判决执行完毕之日）。高之田公司一审辩称：我方同意解除与梁萍签订的合同，我方收取款项可以退回，对搜铺公司的责任我方不承担连带，我方与梁萍是租赁关系，梁萍与搜铺公司的关系我方不清楚，我方认为不能一并审理。我方认为不应当承担搜铺公司向梁萍退换款项的连带责任。搜铺公司一审辩称：我方不同意梁萍的诉讼请求5，我方已与梁萍签收的登记确认书，《欧park时空项目VIP登记确认》已经履行完毕，根据该合同第四条第二项约定，若梁萍与开发商签订合同，证明梁萍已经使用该优惠，我方合同履行完毕，不存在退还，梁萍与广州市高之田实业有限公司签订的合同属于租赁合同的关系，与我方无关。一审法院经审理查明：梁萍（购买者）与搜铺公司（执行方）签订《欧park时空项目VIP登记确认》载明：“三、独家优惠服务，2016年8月7日，VIP优惠方式：现房价折减100000元，VIP优惠确认金额￥40000元整。四、购买VIP优惠后，成功使用的认定条件为客户与开发商签订了合同，客户与开发商一旦签订合同，将认定客户已用毕该优惠，服务结束。本VIP优惠确认金的处理方式参照定金法则执行，即若客户在签署本确认登记后，若客户因故而未与发展商签订合同，则无权取回该VIP优惠确认金”。梁萍在《欧park时空项目VIP登记确认》上签名捺印，搜铺公司在《欧park时空项目VIP登记确认》上盖章确认。梁萍提交2016年8月7日《欧park时空项目特殊申请表》复印件一份载明：“A412，原价555855元，申请团购价470000元（含团购金40000元），付款时间：1、2016.8.7前支付60000元（含团购金40000元）；2、2016.8.30前支付410000元。B405，原价454200元，申请团购价375000元（含团购金40000元），付款时间：1、2016.8.7前支付60000元（含团购金40000元）；2、2016.8.30前支付155000元；3、尾款160000元办理银行贷款。备注，该客户为关系户额外赠送家电礼包贰套（详见家电清单）”。因梁萍未能提交《欧park时空项目特殊申请表》原件，高之田公司、搜铺公司对该证据的真实性不予确认。2016年8月7日，梁萍向搜铺公司支付团购服务费80000元。2017年3月2日，梁萍（乙方）与高之田公司（甲方）签订两份《补充协议》约定：“乙方因承租甲方位于广州市白云区棠涌黄沙岗东二街1号B区4层05号公寓物业，于2016年月日签订了《公寓租赁和场地使用合同》，现甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议：一、因欧PARK时空为政府重点改造项目，工程质量受政府严格监控，加上雨季天气较多，导致工程时间有所延误，故双方同意将物业交付时间从2017年3月1日延期至2017年5月15日，物业使用期限为20年，自2017年5月15日开始计算。二、甲方同意加送乙方两年的物业管理费作为迟延交付物业的补偿。四、甲方承诺，如2017年5月15日前未将物业交付给乙方，则在2017年5月15日当天全额退还乙方已交的所有款项，包括押金，使用费等，并向乙方承担已交费用10%的违约金”、“乙方因承租甲方位于广州市白云区棠涌黄沙岗东二街1号A区4层12号公寓物业，于2016年月日签订了《公寓租赁和场地使用合同》，现甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议：一、因欧PARK时空为政府重点改造项目，工程质量受政府严格监控，加上雨季天气较多，导致工程时间有所延误，故双方同意将物业交付时间从2017年3月1日延期至2017年5月15日，物业使用期限为20年，自2017年5月15日开始计算。二、甲方同意加送乙方两年的物业管理费作为迟延交付物业的补偿。四、甲方承诺，如2017年5月15日前未将物业交付给乙方，则在2017年5月15日当天全额退还乙方已交的所有款项，包括押金，使用费等，并向乙方承担已交费用10%的违约金”。梁萍在《补充协议》上签名捺印，高之田公司在《补充协议》上盖章确认。高之田公司将广州市白云区棠涌黄沙岗东二街1号B区4层05号、A区4层12号公寓房屋出租给梁萍使用，使用期限均从2017年3月1日至2037年2月28日，租金总金额分别为335000元、430000元，2016年8月7日梁萍向高之田公司分别支付定金两笔20000元共40000元，2016年9月3日梁萍向高之田公司支付首期款155000元、270000元。高之田公司未能按照约定的期限将涉案房屋交付梁萍使用。一审庭审中，梁萍与高之田公司一致同意解除双方签订的租赁公寓的合同。高之田公司自认涉案房屋未办理房产证。上述事实有：《欧park时空项目VIP登记确认》、《欧park时空项目特殊申请表》、《补充协议》、《欧park时空公寓租赁和场地使用确认书》、收据及当事人陈述等证据为证。一审法院认为：梁萍向一审法院提交的《欧park时空项目特殊申请表》及《公寓租赁和场地使用确认书》无原件核对，且高之田公司、搜铺公司否认其真实性，故一审法院对《欧park时空项目特殊申请表》及《公寓租赁和场地使用确认书》复印件不予认可。梁萍与高之田公司就广州市白云区棠涌黄沙岗东二街1号B区4层05号、A区4层12号房屋的租赁签订《补充协议》是双方的真实意思表示，双方均应按照《补充协议》的约定履行各自的义务。梁萍已向高之田公司就涉案两套房产分别支付定金20000元共40000元，分别支付首期款155000元、270000元。高之田公司未能在约定的时间2017年5月15日之前将涉案房屋交付给梁萍使用。高之田公司应按照合同约定支付梁萍已交费用10%的违约金，即17500元（175000元×10%）、29000元（290000元×10%）。庭审中梁萍与高之田公司一致同意解除双方签订的关于广州市白云区棠涌黄沙岗东二街1号B区4层05号、A区4层12号房屋租赁的合同，一审法院予以确认。合同解除后，高之田公司应向梁萍退还已付款项175000元、290000元。因《补充协议》中约定高之田公司退款的时间是2017年5月15日，高之田公司逾期退款。故高之田公司应向梁萍支付逾期付款利息（从2017年5月15日至实际清偿之日止，分别以175000元、290000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。梁萍主张高之田公司双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。定金与违约金不可同时主张，一审法院已支持梁萍主张的违约金17500元、29000元，故梁萍要求高之田公司双倍返还定金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。梁萍与搜铺公司签订的《欧park时空项目VIP登记确认》是双方的真实意思表示，双方均应按照约定履行各自的义务。梁萍对高之田公司涉案房屋的租金价格予以接受并签订了房屋租赁合同。搜铺公司已促成梁萍与高之田公司的房屋租赁交易。梁萍与高之田公司签订租赁合同后又解除租赁合同不构成梁萍要求搜铺公司退还服务费合共80000元的理由。梁萍要求搜铺公司及高之田公司返还团购服务费80000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，判决如下：一、被告广州市高之田实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告梁萍175000及违约金17500元、290000元及违约金29000元。二、被告广州市高之田实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告梁萍逾期付款利息（从2017年5月15日至实际清偿之日止，以175000元、290000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回原告梁萍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10299.1元，由被告广州市高之田实业有限公司负担（原告同意该费用由被告广州市高之田实业有限公司向其直接支付，本院不再退还，由被告广州市高之田实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告支付）。二审庭审中，被上诉人梁萍提交一套证据：证据1、光盘，证据2、调查过程。两份证据共同证明高之田公司已经将涉案房产另行处理，证明其违约后不仅不积极履行合同，还擅自将涉案房产出租或出售，至今未返还我方任何金额。上诉人高之田公司质证认为：1、对于该光盘的真实性不予确认，我方认为文字陈述内容并非真实内容，文字内容第一页最后一段问何时签订租赁合同，回答的是过年时候签的，我方是在2017年5月份向梁萍交付物业，当时梁萍也去现场看过，所以我方不可能在2017年将物业再次出租，所以我方认为租户的陈述也是不真实的。2、现有的租户的身份信息情况也不清楚，并不能确认文字记载的租户是否真实的租户。3、我方一审之后上诉只是对违约金的计算提出异议，并且在一审庭审中我方与梁萍明确的是双方同意解除原有的租赁合同，且我方认为梁萍提交的证据与本案所诉争的诉讼请求是没有任何关联性的。原审被告搜铺公司认为：上述证据与我方无关，我方不发表意见。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。双方当事人的涉案合同约定，高之田公司承诺，如2017年5月15日前未将物业交付给梁萍，则在2017年5月15日当天全额退还梁萍已交的所有款项，包括押金，使用费等，并向梁萍承担已交费用10%的违约金。合同签订后，梁萍已向高之田公司就涉案两套房产分别支付定金20000元共40000元，分别支付首期款155000元、270000元。而高之田公司未能在合同约定的时间2017年5月15日之前将涉案房屋交付给梁萍使用，高之田公司的行为构成违约，高之田公司应按照合同约定支付梁萍已交费用10%的违约金，即17500元（175000元×10%）、29000元（290000元×10%）。一审法院对此处理并无不当，本院予以确认。高之田公司上诉认为双方是一致同意解除合同，故不存在任何一方违约，其无需支付违约金。如前所述，高之田公司未能在合同约定的时间内将涉案房屋交付给梁萍使用构成违约在前，双方同意解除合同在后，合同协商解除，不能免除高之田公司应承担的违约责任，故高之田公司该上诉主张理据不成立，本院不予支持。另，一审法院判决高之田公司在合同解除后，向梁萍退还已付款项175000元、290000元、并分别以175000元、290000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，向梁萍支付逾期付款利息，双方对此均无提出上诉，本院也予确认。一审判决第一项中的“175000”缺少的货币单位，本院据实予以更正。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。高之田公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11878号民事判决第二、三项以及案件受理费负担的决定。二、变更广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11878号民事判决第一项为：上诉人广州市高之田实业有限公司于本判决送达之日起十日内返还被上诉人梁萍175000元及违约金17500元、290000元及违约金29000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费962.50元，由上诉人广州市高之田实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年五月二十一日本书记员  陈婷婷黄咏欣