广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3913号上诉人（原审原告）：广州连家地产代理有限公司，住所地广东省广州市白云区同泰路倚绿北街14号10房。法定代表人：王茂源，该公司经理。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡提展，男，1989年7月29日出生，汉族，身份证住址湖北省嘉鱼县。上诉人（原审被告）：王冬芳，女，1989年7月6日出生，汉族，身份证住址吉林省公主岭市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：闻毅，广东瑞霆律师事务所律师。上诉人广州连家地产代理有限公司（以下简称“连家公司”）、胡提展、王冬芳因居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初12330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。连家公司上诉及答辩认为：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院在居间合同关系中，未有充分的证据证实《房屋买卖合同》无法履行情况下直接认定合同无法履行，属于认定事实错误，损害和剥夺买卖双方的诉权。2.合同没有继续履行的真实原因是胡提展、王冬芳放弃购买房屋，而不是胡提展、王冬芳没有购房资格，连家公司对合同没有继续履行不存在过错。连家公司在合同第十六条文字加下划线标注告知胡提展、王冬芳确保其可提交合资格文件。合同签订后，连家公司无法掌控、约束买卖双方继续履行合同，无法预测购房政策的变化。胡提展、王冬芳在签订合同时具备购房资格，如果因新政策导致其丧失购房资格，则属于不可抗力。不能归责于连家公司。二一审判决适用法律错误。居间合同适用自由裁量权没有法律依据。综上，请求二审法院依法改判，支持其全部上诉所请：1、变更一审判决第一项，改判胡提展、王冬芳向其公司支付咨询及中介服务费100000元及相应的违约金（以100000元为本金，每天按0.1%的标准，支付自2017年3月19日起至实际支付本金之日止的违约金）。2、本案所有诉讼费用由胡提展、王冬芳承担。胡提展、王冬芳上诉及答辩认为：一审判决认定事实错误，适用法律及政策不当，判决其承担30%的咨询费及中介服务费有失公允。一、买卖双方签订房屋买卖合同当天凌晨，广州市政府出台了新的房屋限购政策，其因不符合限购新政而不具备购房资格。连家公司作为中介机构，并没有在其购房当时抑或新旧限购政策变化时，对于其是否具备购房资格进行审查和如实报告，也没有向其作出必要、明确的告知。连家公司促成其与卖方签订的《房屋买卖合同》无效，而非仅仅是提供的居间服务行为存在瑕疵，连家公司因此丧失依约获取报酬的资格和权利。二、诉讼中，连家公司至今未有合法有效证据证实其公司提交的“微信聊天记录”的真实性，属于无效证据。同时，其作为购房人没有法定或约定的义务需留意限购政策变化并对自身是否具备购房资格有明确认知，因此，其并无过错，无需向连家公司支付咨询及中介服务费用。综上，请求二审法院依法改判，支持其全部上诉所请：1、撤销一审判决第一项；2、连家公司承担本案所有诉讼费用及赔偿其因此造成的直接损失。连家公司于2017年9月13日向一审法院起诉请求：1、判令胡提展、王冬芳向其公司支付咨询及中介服务费100000元；2、胡提展、王冬芳向其公司支付违约金（以100000元为本金，每天按0.1%的标准，支付自2017年3月19日起至实际支付本金之日止的违约金）；3、本案诉讼费由胡提展、王冬芳承担。一审法院认定事实：胡提展、王冬芳是夫妻关系。2017年3月18日，胡提展、王冬芳（买方）与案外人杨兰举（卖方）、经纪方连家公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条，买卖之房屋地址为广州市白云区御泉五街8号1101房；第四条，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币4500000元；第八条，基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币（此处空白）元作为咨询及中介服务费或以《咨询及中介费确认书》为准；第十六条，另：买方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴费证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续，如因购房资格或银行贷款问题不能买受物业的，承担本合同第十二条的违约责任并向经纪方支付约定的咨询及中介服务费；等等。同日，王冬芳向连家公司签署《咨询及中介服务费确认书（买方）》，内容包括：本人王冬芳、胡提展是广州市白云区御泉五街8号1101单元的购买者/委托人之代理人，现确认经贵公司提供咨询及中介服务，成功与卖方签订《房屋买卖合同》。为此，本人同意支付人民币壹拾万元整（RMB100000元）予贵司作为咨询及中介服务费。本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日支付上述咨询及中介服务费。逾期支付,将按1%/天支付违约金。2017年6月20日，胡提展、王冬芳与案外人杨兰举签署《解除买卖双方买卖关系协议》，记载因胡提展、王冬芳不符合穗府办函[2017]50号文的规定，不具备广州市购房资格，故解除双方于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》；等等。一审庭审中，双方对于上述《房屋买卖合同》无法履行存在争议。连家公司主张签订合同时已向胡提展、王冬芳告知限购规定，且胡提展、王冬芳明确没有问题，为此，连家公司提供了其工作人员与“南湖4房芳姐（淘宝）”的微信聊天记录，拟证实王冬芳于2017年3月17日在微信中承认自己是广州市户口，具备购房资格。胡提展、王冬芳对该证据不予确认，表示其非广州市户口。王冬芳则主张其按照广州市原来的房屋限购规定是具备购房资格的，但新的规定出台后就不符合了，并提供了其2014年1月1日至2017年1月31日在广州市的纳税清单及完税证明，并称其2014年之前无纳税记录，从2016年下半年开始才有社保缴费记录；胡展提则称其在广州市并无纳税记录与社保缴费记录。连家公司对该证据的真实性无异议，胡提展、王冬芳在穗府办函[2017]50号文出台前确实具备购房资格，但认为胡提展、王冬芳隐瞒了之前的相关缴费记录，无法确认其在新的规定下是否具备购房资格。另查，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函[2017]50号）（以下简称“50号文”）的规定：一、进一步完善住房限购政策。本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能够提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。……以上政策规定自2017年3月18日起执行。经查，该文件的公布时间为2017年3月17日。现无证据表明胡提展、王冬芳在50号文的规定下具备购房资格。以上事实，有《房屋买卖合同》、《咨询及中介服务费确认书》、房地产查册表、房产证、微信聊天记录、纳税清单及完税证明、《解除买卖双方买卖关系协议》、结婚证、50号文以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：双方当事人与卖方签订了《房屋买卖合同》，双方据此形成居间合同法律关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同、从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。本案中，胡提展、王冬芳通过连家公司居间介绍购买涉案房屋，双方之间形成委托关系，现连家公司已促成了买卖双方订立《房屋买卖合同》，连家公司依约应当获取报酬。关于连家公司是否可获取全额报酬的问题。一方面，连家公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。连家公司作为专业的中介机构，理应及时知悉当前限购规定的变化，并且对胡提展、王冬芳当前是否具备购房资格负审查和如实报告义务，尤其是恰逢新旧限购规定的交替时间，连家公司更应对此作出必要、明确的告知。现《房屋买卖合同》因胡提展、王冬芳不具备购房资格而无法实际履行，连家公司对《房屋买卖合同》无法履行应负审查不严之责。连家公司未尽审查职责，如实告知并引导胡提展、王冬芳签订《房屋买卖合同》，提供的居间合同服务行为存在瑕疵，无权获取全额报酬。另一方面，对于胡提展、王冬芳而言，因签订《房屋买卖合同》时恰逢新旧限购规定的交替时间，根据现有证据难以确定胡提展、王冬芳对于新的限购规定即50号文的出台及相关执行细则的内容是否清楚知悉，但胡提展、王冬芳作为完全民事行为能力人，在购买房屋此类价值巨大的财产时，亦应当留意当前限购规定的变化，并对自身是否具备购房资格有明确的认知，而不是仅仅依赖于中介机构的告知，故胡提展、王冬芳对于《房屋买卖合同》无法履行亦应承担相应责任。经综合判定，酌定连家公司与胡提展、王冬芳的过错比例应为70%：30%，由胡提展、王冬芳承担30%的咨询及中介服务费，即30000元，其余咨询及中介服务费损失由连家公司自行承担。关于违约金的问题。对于《房屋买卖合同》无法履行，双方均有过错，故连家公司无权要求胡提展、王冬芳支付违约金，其相应的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年12月12日作出如下判决：一、在本判决生效之日起七日内，胡提展、王冬芳共同向连家公司支付咨询及中介服务费30000元；二、驳回连家公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1150元由连家公司负担805元；由胡提展、王冬芳共同负担345元，并在上述判决给付期限内迳付给连家公司。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，连家公司提交王冬芳个人《广州市流动人员基本情况》信息表，拟证明王冬芳隐瞒2014年之前在广州的纳税情况。胡提展、王冬芳质证认为2014年之前王冬芳的居住情况与购房没有任何关联，王冬芳在2014年之前没有买社保。此外，双方当事人均确认在签订涉案房屋买卖合同前，连家公司曾带胡提展、王冬芳看过多个房屋，最后确定的涉案房屋看了三次。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认,不再赘述。本院审理期间，连家公司提供的王冬芳个人《广州市流动人员基本情况》信息表仅反映王冬芳的个人居住情况，不能证明王冬芳的纳税情况，连家公司据此作为上诉依据不能成立。至于胡提展、王冬芳提出的上诉，本院需要补充的是，连家公司在中介活动中多次带胡提展、王冬芳看房、协调买卖双方协商合同条款等，提供了一定的中介服务，按照权利义务相一致原则，理应获得相应的中介服务费用。胡提展、王冬芳上诉主张无需支付连家公司任何中介费用，理由不成立，本院也不予采纳。鉴于胡提展、王冬芳没有提出反诉，胡提展、王冬芳二审提出连家公司赔偿损失的请求超出本案审理范围，本院对此不予审查。综上所述，连家公司、胡提展、王冬芳的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2100元，由上诉人广州连家地产代理有限公司负担1550元；由上诉人胡提展、王冬芳负担550元。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一八年五月二十一日书记员  王路洋