江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初812号原告：徐州创发物业管理有限公司，住所地：徐州市泉山区二环西路西湖美景3#-3-101室。法定代表人：曹开良，该公司总经理。委托诉讼代理人：关海洋，该公司法律事务部主任。被告：王孟桂。原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发公司）与被告王孟桂物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年2月9日公开开庭进行了审理。原告创发公司的委托诉讼代理人关海洋，被告王孟桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创发公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费2991元、公用电费240元、生活垃圾处理费48元、违约金1095元，合计4374元。事实和理由：原告系云龙区福苑花园小区的物业服务企业，承担该小区的物业服务工作，被告为该小区业主，其拖欠原告2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2991元、公用电费240元、生活垃圾处理费48元、违约金1095元。原告多次催要，被告拒不交纳上述费用。被告王孟桂辩称，一、2008年11月14日，我向徐州敬业物业管理有限公司交纳了上房保证金500元，应当抵扣物业服务费；二、2014年原告向我收取物业服务费时，我支付了原告200元，原告称不再收取我2014年的物业服务费；三、我对原告计算的房屋建筑面积有异议，我的房屋建筑面积为164.97平方米；四、原告的物业管理服务不到位，在卫生保洁、绿化养护、公共秩序、车辆停放等方面其未按照合同约定履行，对于业主反映的问题未及时处理，小区路灯、楼道照明灯不亮化，外来车辆随意进出小区；五、业主的财物被盗，原告无法提供监控录像。经审理查明，2012年5月26日，徐州市云龙区福苑家园业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）签订徐州福苑花园小区物业管理服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对福苑花园小区提供物业管理服务，本合同期限自2012年5月26日起至2015年5月25日止；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.25元/月/平方米，空置房按70%收取，小区内从事商业经营的房屋、幼儿园按1元/月/平方米收取，租用作仓库用房按住宅标准收取；公用水电费按每户5元/月收取，生活垃圾清运费按每户1元/月收取；业主应于物业项目托管之日起交纳物业服务费用；业主或物业使用人不得无故拖延交纳物业服务费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按每天1元收取滞纳金；小区公用水电费用从配套设施出租和公益收入中支出盈余部分，物业公司收取50%的管理费，留取5%设业委会办公业务费和奖励基金，奖励基金用于在管理服务中作出突出贡献的业主、居民和物业服务人员，45%返还业主，作维修基金或按业主大会决定使用；小区收支情况每半年向全体业主公示一次。双方还就物业的承接、使用与维护、违约责任、其他事项进行了约定。当日，原告开始为福苑花园小区提供物业管理服务。2015年5月22日，徐州市云龙区福苑家园业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）再次签订徐州福苑花园小区物业管理服务合同，合同约定：本合同期限自2015年5月26日起至2017年5月25日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.38元/月/平方米。合同约定的其他内容同2012年5月26日签订的物业管理服务合同内容。2017年5月20日，徐州市云龙区福苑家园业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）又签订徐州福苑花园小区物业管理服务合同，合同约定：本合同期限自2017年5月26日起至2020年5月25日止；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期三十日前履行交纳义务，交费日期为每年5月26日至6月25日；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按照每天加收应交费用千分之三的标准向乙方支付违约金；物业经营服务费以外的公益、临商收入、房屋租金，用于小区公用设施设备的维修养护，盈余部分用于弥补物业服务费的不足；为规范小区停车秩序，小区划定的停车位委托乙方管理的应收取一定服务费，停车服务费不包含车位租金。合同约定的其他内容同2015年5月22日签订的物业管理服务合同内容。被告王孟桂系福苑花园小区4#-1-502室房屋所有权人，房屋建筑面积164.97平方米，其尚欠原告2014年1月1日至2015年5月31日期间的物业服务费164.97平方米×0.25元/月/平方米×17个月≈700元，2015年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费164.97平方米×0.38元/月/平方米×31个月≈1940元，合计2640元；公用电费5元/月×48个月=240元，生活垃圾清运费1元/月×48个月=48元。本院认为，2012年5月26日、2015年5月22日、2017年5月20日，徐州市云龙区福苑家园业主委员会和原告创发公司签订的徐州福苑花园小区物业管理服务合同合法有效，对福苑花园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为福苑花园小区提供了物业管理服务，被告王孟桂为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费、公用电费、生活垃圾清运费。虽然徐州福苑花园小区物业管理服务合同约定业主逾期交纳物业服务费的，应向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点一，若被告向徐州敬业物业管理有限公司交纳的上房保证金未退还，其应向该公司主张权利。对于被告辩称观点二，被告提供了2014年4月原告向其出具的物业服务费收据第二联（交付款单位留存），该收据交款事由栏虽载明：物业费200元、2014全清、垃圾清运费，但“2014全清”有涂改，故被告的该辩称观点本院不予采信。鉴于2014年4月被告已交纳原告2014年物业服务费200元，其还应给付原告物业服务费2640元-200元=2440元。对于被告辩称观点四，被告反映该小区路灯不亮化，经庭审核实，福苑花园小区目前处于老小区改造过程中，对路灯进行维修、更换属于改造范围。若被告反映的其他物业服务质量问题属实，原告应对损毁的楼道照明灯及时维修，对进出小区的外来车辆进行登记。对于被告辩称观点五，根据福苑花园小区物业管理服务合同约定：原告提供的物业管理服务包括小区内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，该合同并未对业主财物保管的违约责任进行约定。物业服务合同的性质为公共服务合同，对于物业管理服务活动中所发生的业主财产被盗情况，并不在原告的预计之中。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。小区监控设施属于全体业主共有，监控设施维修或更新产生的费用应由全体业主分摊。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王孟桂应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州创发物业管理有限公司物业服务费2440元、公用电费240元、生活垃圾清运费48元，合计2728元；二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司要求被告王孟桂支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州创发物业管理有限公司负担10元，被告王孟桂负担15元（原告已预交，被告王孟桂应负担的15元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年五月二日书记员  于淼