福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0402民初856号 原告：吴荣忠，男，1975年11月16日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告：王小雁，女，1974年10月17日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告共同委托诉讼代理人：陈健，男，1973年3月22日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告共同委托诉讼代理人：林德喜，男，1972年5月10日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村**。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 原告吴荣忠、王小雁与被告福建永达房地产开发有限公司（以下称永达地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴荣忠、王小雁的共同委托诉讼代理人林德喜，被告永达地产的委托诉讼代理人王柳莺、叶嫔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴荣忠、王小雁向本院提出诉讼请求：1.依法判令永达地产协助吴荣忠、王小雁办理梅列区绿岩新村252幢609室房屋权属登记手续；2.依法判令永达地产立即向吴荣忠、王小雁支付逾期办理商品房权属登记违约金10826.39元（暂计至起诉之日即814015元×0.02‰×665天，此后违约金按合同约定计算至吴荣忠、王小雁实际取得房屋所有权之日止）；3.判令本案诉讼费由永达地产承担。事实和理由：2014年12月28日，吴荣忠、王小雁与永达地产签订《商品房买卖合同》，双方约定吴荣忠、王小雁向永达地产购买其三明市梅列区绿岩新村252幢609室商品房，该房建筑面积111.57平方米，单价为每平方米7296元，总金额814015元，以按揭付款方式支付，永达地产应当在2015年9月30日将商品房交付吴荣忠、王小雁使用，且在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由永达地产提供的资料交付吴荣忠、王小雁，如因永达地产的原因，吴荣忠、王小雁未能在商品房交付使用后90日内取得该商品房房屋所有权证书的，永达地产自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.002%向买受人支付违约金。合同签订后，吴荣忠、王小雁按合同的约定向永达地产支付全部购房款。永达地产于2015年9月29日向吴荣忠、王小雁实际交付房屋后，但截至起诉日永达地产仍未按合同的约定通知并协助吴荣忠、王小雁办理房屋权属登记手续，逾期已达665天（2015年12月30日至2017年10月25日，已明显构成违约。庭审中，吴荣忠、王小雁撤回第一项诉讼请求。 永达地产辩称，吴荣忠、王小雁的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不能成立。理由如下：一、吴荣忠、王小雁至今不能办理房屋产权证不可归责于永达地产，永达地产不应承担违约责任。永达地产申请对涉案楼栋测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求待总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。此为永达地产迟迟无法取得初始预登记证明书的真实原因。《房屋登记管理办法》第十条规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。也就是说，法律没有规定各幢地上建筑物必须与地下室合并，导入房管系统建立楼盘表，办理初始预登记。根据“法无规定不可为”的行政行为准则，行政部门不能自行设置门坎，加重行政相对人的义务。二、永达地产积极履行合同义务。1.根据合同约定，永达地产为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，永达地产必须为业主的贷款提供担保。为此，永达地产向贷款银行缴纳了1000多万元的保证金，永达地产更希望业主尽早取得房屋权属证书。2.永达地产按合同约定期限完成交付房屋的义务，让众多买受人及时住上新房，户口及时迁入，孩子及时就学。3.永达地产如期交房，诚实信用地履行合同义务，积极将需由永达地产提供的办理房屋权属登记的资料（包括法律、法规规定的应报送的资料及房地产行政主管部门概要求提供的其他资料）报送房地产行政主管部门。综上，请求法院依法驳回吴荣忠、王小雁的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：双方当事人对《商品房买卖合同》及《补充协议》的文本内容、购房价款及交付时间、案涉房产于2015年9月25日交付及截止庭审辩论终结永达地产未通知办理产权登记等事实无异议，本院予以确认。 双方当事人对永达地产是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题执有争议及本院的分析与认定： 吴荣忠、王小雁主张，永达地产违反了《商品房买卖合同》约定，吴荣忠、王小雁未能在永达地产交付商品房之日起90日内取得房屋权属证书，永达地产构成违约，应承担相应的违约责任。因此，永达地产所承担的违约金数额应按《商品房买卖合同》约定，即以购房者所支付的购房款为基数，自合同签订之日开始计算，按日0.002%计算至购房者实际取得房屋权属证书之日止。吴荣忠、王小雁向法庭提供《商品房买卖合同》，以证实其主张。 永达地产质证认为，对《商品房买卖合同》的真实性无异议，但对证明内容有异议。因永达地产已按合同约定如期交房，且已积极将需由其提供办理房屋权属登记的材料报送行政主管部门，应认定其已严格按照约定履行合同义务。由于房屋登记机构对永达地产开发的商品房测绘成果未进行审核，直接导致永达地产无法取得初始预登记证明书，责任不在永达地产。根据《商品房买卖合同》约定，如果因为出卖人的原因而导致买受人不能在约定时间内取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。显然，永达地产并不构成违约，不应承担违约责任。永达地产向法庭提供《工程竣工规划条件核实意见书》，证明永达地产已经分期取得《工程竣工规划条件核实意见书》的事实；提供《福建省住房和城乡建设厅关于商品房预售建筑面积和初始登记建筑面积有关问题的复函》，证明该《复函》明确在城乡规划主管部门出具《工程竣工规划条件核实意见书》后，房屋登记机构应当对案涉商品房测绘成果进行审核，然而房屋登记机构至今迟迟不予测绘成果审核的事实，由此证明案涉商品房无法取得初始预登记证明书不可归责于永达地产，其行为不构成违约。吴荣忠、王小雁主张违约金的计算方式有误。 吴荣忠、王小雁对永达地产提供证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为永达地产提供证据与本案无关，不能证明永达地产免责。 本院认为，永达地产提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达地产应承担逾期办证的违约责任。吴荣忠、王小雁与永达地产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达地产未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。合同约定交房日为2015年9月30日，永达地产于2015年9月25日将商品房交付给吴荣忠、王小雁使用，依照合同约定，应从约定交房日后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。吴荣忠、王小雁主张从2015年12月30日开始计算违约金的诉讼意见，予以采纳。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从合同约定交房日次日即2015年9月31日起第91日即（2015年12月30日）起按吴荣忠、王小雁与永达地产签订的《商品房买卖合同》约定，即每日按吴荣忠、王小雁已付款的0.002%计算至本判决生效之日止，之后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后另行主张。 综上所述，本院认为，吴荣忠、王小雁与永达地产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达地产未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。吴荣忠、王小雁请求判令永达地产支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据。鉴于吴荣忠、王小雁主张违约金的计算起始日有误，本院根据查明事实，予以部分支持。庭审中，吴荣忠、王小雁撤回第一项诉讼请求，其行为未规避有关法律规定，应予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下: 一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日向吴荣忠、王小雁支付逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以吴荣忠、王小雁已付购房款814015元为基数，按每日0.002%自2015年12月30日计算至判决生效之日止，若本判决生效前案涉房产达到办证条件且福建永达房地产开发有限公司将办证所需资料交付吴荣忠、王小雁的，则违约金计算至福建永达房地产开发有限公司向吴荣忠、王小雁交付办证所需资料前一日）； 二、驳回吴荣忠、王小雁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71元，因适用简易程序审理，减半收取36元，由福建永达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇一八年五月二十日 书记员  谢 静 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。