山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0202民初2415号原告（反诉被告）：赵建赤，男，1958年4月8日生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：丁克建，山东江河海律师事务所律师。被告（反诉原告）：宿殿国，男，1962年6月23日生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：夏光东，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。原告（反诉被告）赵建赤与被告（反诉原告）宿殿国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵建赤及其委托诉讼代理人丁克建、被告（反诉原告）宿殿国及其委托诉讼代理人夏光东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵建赤向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的房屋租赁合同，宿殿国立即腾迁房屋；2．宿殿国赔偿赵建赤经济损失费69167元；3．诉讼费用由宿殿国负担。事实与理由：赵建赤、宿殿国2017年3月31日签订房屋租赁合同，由宿殿国承租赵建赤位于市南区湖南路XX号XXX户房屋，租赁期自2017年4月3日至2022年4月2日，期限五年，租赁费每年138000元，第二年租金提前一个月交付。宿殿国经营饭店到2018年2月底，赵建赤提前告知宿殿国，提前一个月交第二年租金。但宿殿国违约，不交纳房屋租金，并占有房屋。经赵建赤多次催交租金，宿殿国一拖再拖，至今索要租金未果。宿殿国辩称，请求合议庭查明赵建赤的身份情况，民事诉状中赵建赤没有注明自己的身份证号，其提起诉讼时应该已经处于退休状态，民事诉状中注明的工作单位不符合常理。赵建赤与宿殿国签订的《房屋租赁合同》无效，赵建赤的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。宿殿国向本院提出反诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2．赵建赤将收取宿殿国的100000元、押金10000元、2018年2月7日至2018年4月2日的租金21467元返还宿殿国；3．赵建赤赔偿宿殿国损失12000元；4．赵建赤承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。事实与理由：宿殿国、赵建赤于2017年3月31日签订《房屋租赁合同》，承租范围既包括合同中载明的河南路XX号XXX户房屋、益兴安快餐店、门口院子及院内三平米小房，还包括合同中没有记载的扩充的快餐店室内外门厅、室外鱼缸、鱼缸后过道。宿殿国支付了第一年租金138000元、押金10000元，赵建赤在约定费用外又要求宿殿国支付了100000元。但经营不足半年，赵建赤就将益兴安快餐店的营业执照拿走再未归还，经营了半个多月，城管就来通知要拆除违章建筑。2018年2月6日，中山路街道办事处发出《通告》，决定对河南路12号违法建筑进行拆除，并于2018年2月7日对宿殿国承租的河南路12号102户房屋相邻的院内小房、扩充的快餐店外门厅、室外鱼缸、鱼缸后过道等进行了强制拆除。拆除之后，营业面积大大减少，经营条件明显恶化，经协商赵建赤既不同意解除合同，也不同意变更合同，还多次未经同意进入快餐店并更换快餐店大门，使得宿殿国无法正常经营，且因此丢失很多财物，宿殿国为此多次报警。双方发生纠纷后，宿殿国了解到赵建赤所有的河南路12号102户房屋设计用途为住宅，赵建赤未经规划许可擅自下挖，将这处建于1965年的房屋由一层改造成了两层，出租给宿殿国的院子等都是违法建筑。这些事实足以证明双方签订的《房屋租赁合同》是无效的。现赵建赤提起诉讼，要求解除合同，并要求宿殿国赔偿损失，是没有事实和法律依据的，也违背诚实信用和公平原则。赵建赤对反诉辩称，双方签订的合同合法有效，关于所有的费用，希望宿殿国拿出证据，诉讼费应由谁承担应根据案件审理情况由法院裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：宿殿国提交中国工商银行借记卡账户历史明细清单、2018年3月3日谈话录音，以证明除年租金138000元、押金10000元之外，还向赵建赤支付转让费100000元。赵建赤质证称是在不知情的情况下录音，没有承认转让费问题，所谈内容没有书面材料证明，仅认可收到设备转让费80000元。结合上述证据，本院对宿殿国以现金存款方式向赵建赤支付20000元的事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1．赵建赤名下位于青岛市市南区河南路XX号X单元XXX户房屋，房地产权证编号鲁20**青岛市不动产权第0013385号，用途为住宅、居住，房屋建筑面积80.28平方米。2．2017年3月31日，赵建赤（出租方）与宿殿国（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于河南路XX号XXX户，益兴安快餐店、门口院子及院内三平米小房出租给宿殿国；租赁时间2017年4月3日至2022年4月2日；签合同时交付138000元，下年租金提前一个月交付；缴纳10000元押金，合同终止后算清，双方多退少补。3．2017年3月31日，宿殿国向赵建赤中国工商银行账户现金存款115000元；2017年4月1日，宿殿国通过徐静名下中国农业银行账户向赵建赤转账支付83000元、通过宿殿国名下中国农业银行账户向赵建赤转账支付30000元；2017年3月29日，宿殿国向赵建赤名下中国工商银行账户现金存入20000元，上述共计248000元。4．2018年2月6日，中山路街道办事处通告将拆除河南路12号违法建筑。2018年2月7日，河南路XX号XXX户房屋相邻的院内小房、扩充的快餐店室外门厅、室外鱼缸、鱼缸后过道被拆除。2018年5月4日，青岛市市南区综合行政执法局向宿殿国送达责令限期改正通知书，认定河南路XX号XXX户房产未经批准进行下挖地面，测量面积为23.3平方米，责令限期改正违法行为。5．庭审中双方当事人确认，除租金外的转让款所涉设备为电冰箱1台、展示柜1台、冰柜1台、空调2台、冷却机器1台、微波炉1台、电蒸锅1台、啤酒桶1个、电视机1台、监控设备1套、电热水器1套、两个房间的桌椅板凳和锅碗瓢盆若干。本院认为，赵建赤与宿殿国签订的《房屋租赁合同》中涉及的河南路XX号XXX户房屋的门口院子及院内三平米小房被认定为违章建筑，双方就该部分建筑的租赁条款无效，其余部分合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。赵建赤要求解除合同，宿殿国反诉要求认定合同无效，双方无继续履行合同的可能，因此本院对赵建赤解除合同的诉请予以支持，宿殿国应在合理的期限内搬离。赵建赤出租的房屋中存在违章建筑，对《房屋租赁合同》的解除存在较大过错，且赵建赤提交的证据不足以证明其实际损失，故本院对其主张宿殿国赔偿损失的诉讼请求不予支持。赵建赤收取的转让款100000元，应认定为益兴安快餐店的授权经营费和店内设备的转让费，赵建赤出租的房屋中存在违章建筑且被拆除，影响到宿殿国继续经营饭店，赵建赤的过错较大，应当返还2018年2月7日违章建筑拆除后的款项，即83000元，宿殿国应当同时返还相应设备。《房屋租赁合同》约定押金10000元于合同终止后算清，多退少补，赵建赤应当退还押金。《房屋租赁合同》部分无效，承租人宿殿国仍然应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，2018年2月7日违章建筑拆除后租金应当减少，因宿殿国至今仍占有房屋，本院对其返还租金的诉请不予支持。宿殿国对其主张的损失未提交证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵建赤与被告宿殿国（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》中涉及的河南路XX号XXX户的门口院子及院内三平米小房的条款无效；二、解除原告赵建赤（反诉被告）与被告（反诉原告）宿殿国签订的《房屋租赁合同》；三、被告（反诉原告）宿殿国于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵建赤返还青岛市市南区河南路12号1单元102户房屋；四、原告（反诉被告）赵建赤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宿殿国返还转让费83000元和押金10000元，同时被告宿殿国（反诉原告）应向原告（反诉被告）赵建赤返还相应设备（电冰箱1台、展示柜1台、冰柜1台、空调2台、冷却机器1台、微波炉1台、电蒸锅1台、啤酒桶1个、电视机1台、监控设备1套、电热水器1套、两个房间的桌椅板凳和锅碗瓢盆若干）；五、驳回原告（反诉被告）赵建赤的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宿殿国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1529元，减半收取764.50元，由原告赵建赤负担；反诉案件受理费3169元，由反诉原告宿殿国负担1115元，反诉被告赵建赤负担2054元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  丁青霞二〇一八年五月二十五日书记员  王 君