淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初2565号原告：季育发，男，1991年7月14日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：张云生，江苏浦佳律师事务所律师。被告：淮安市豪威房地产开发有限公司，住所地淮安市工业园区诚意路18-5号。法定代表人：金吉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈辉、骆勇，江苏律轩律师事务所律师。原告季育发与被告淮安市豪威房地产开发有限公司（以下简称豪威房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用简易诉讼程序于2018年３月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张云生、被告委托代理人沈辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求判决被告立即退还原告购房定购金5万元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月2日，原、被告签订《〈豪威﹡京河湾〉定购书》，约定原告定购被告房号为26-148的房屋一套，建筑面积58.05平方米，总价73万元。原告向被告交纳定购金5万元。在合同签订前，原告已向被告的置业顾问及销售经理明确原告已有一套刚贷款购买的房屋，并征求其意见，即是否还能办到贷款，被告的置业顾问及销售经理均强调没有问题，在此情况下原告才与被告签订定购书，并交纳定购金。原告经多方努力，根本不能办到贷款。原告向被告提出退还定购金，但遭到被告拒绝。原告认为被告作为专业的商品房销售企业，应当明知目前银行贷款发放的状况，但其并未向原告进行必要的介绍，为达到销售房屋的目的而与原告签订定购书并收取定购金，在原告无法办理贷款而要求退还定购金的情况下进行拒绝，违背诚信原则。被告辩称：根据定购书的约定，所涉款项不予退还，且原告在签署时对于协议的约定是清楚的，对于自己是否可以进行贷款也是明知的，只是原告个人的其他原因试图违约造成了今天的局面，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交定购书一份、中国农业银行POS机付款凭证一张、录音光盘一张及书面材料一份。经质证，被告对定购书、POS机付款凭证均无异议，对录音及书面材料则辩称并非不能贷款，而是原告不愿意贷，录音中工作人员称做假流水也是目前银行贷款正常操作中的一些手法，贷款是原告义务并不是被告的义务。经审查，上述证据能够证明原告曾向被告支付房屋定购金5万元以及双方未签订商品房买卖合同的事实，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告季育发与被告豪威房地产公司于2018年1月2日签订《〈豪威﹡京河湾〉定购书》一份，约定：定购物业：26-148，建筑面积约58.05平方米，总价73万元，定购金人民币5万元；定购人于本定购书签定之日起57天，即于2018年2月28日以前，携本定购书和身份证到京河湾接待中心签定《商品房买卖合同》，并支付首期款，于《商品房买卖合同》签定5天内按要求备齐资料至京河湾接待中心办理银行按揭相关手续；定购人自愿签署定购书并交纳定购金；定购人在约定期限内如因定购人自身原因，导致此套物业无法购买，所缴定金将不予退还，开发商有权将上述房源另行出售；定购人需按规定日期签订《商品房买卖合同》，缴付应付《商品房买卖合同》约定之款项并同时办理银行按揭，如逾期未办理合约手续及支付房款者将视为自动放弃购买，开发商将不予保留，并有权将上述房源另行出售，所付定金不予退还。原、被告均在定购书上签字、盖章。同日，原告向被告交纳定购金5万元。之后，原告未在约定期限内与被告签订《商品房买卖合同》，并以无法办理贷款为由向被告提出退还定购金5万元，双方发生争议，原告遂诉至本院。本院认为：原告季育发与被告豪威房地产公司签订定购书，约定原告定购豪威﹡京河湾的房屋，并对建筑面积、总价以及签订合同的期限均作出了约定，故此定购单性质上属于商品房预约合同。因双方意思表示真实，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该预约合同合法有效，应受法律保护，双方应当按照约定履行各自的义务。原告主张因被告原因不能办理按揭贷款导致双方商品房买卖合同未能订立，要求被告退还定购金5万元。同时原告认为其交纳的5万元是定购金，并非定金。经审查，本院认为，定购书明确约定“定购人在约定期限内因定购人自身原因，导致此套物业无法购买，所缴纳定金将不予退还，开发商有权将上述房源另行出售”以及“定购人需按规定日期签订《商品房买卖合同》，缴付应付《商品房买卖合同》约定之款项并同时办理银行按揭，如逾期未办理合约手续及支付房款者将视为自动放弃购买，开发商将不予保留，并有权将上述房源另行出售，所付定金不予退还”，而原告并未另行交纳定金，从定购书全文理解此“定金”即为原告交纳的5万元定购金。关于原告交纳的5万元定购金是否应予返还的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案争议焦点在于原告交付的定购金是否因存在不可归责于当事人双方的事由而应予返还。涉案定购书明确约定“定购人于本定购书签定之日起57天，即于2018年2月28日以前，携本定购书和身份证到京河湾接待中心签定《商品房买卖合同》，并支付首期款，于《商品房买卖合同》签定5天内按要求备齐资料至京河湾接待中心办理银行按揭相关手续”，从内容来看，原告应当在2018年2月28日以前与被告签订商品房买卖合同，合同签订之后5天内再办理银行按揭手续，但是双方签订涉案定购书后，原告并未依约与被告签订商品房买卖合同，双方不存在履行商品房买卖合同涉及按揭贷款的具体权利、义务，也不能据此认定因被告原因导致无法办理按揭贷款，故原告不能证明本案存在不可归责于当事人双方的事由导致双方商品房买卖合同未能订立，其认为因被告原因不能办理按揭贷款的主张本院不予采信。原告未按约定期限与被告签订商品房买卖合同，违反了定购书的约定，被告有权按照定购书的约定不予退还定购金，故对原告要求被告退还定购金5万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告季育发的诉讼请求。案件受理费525元，减半收取262.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  张细平二〇一八年五月二十四日书 记 员  吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。