福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0803民初477号 原告：徐威，男，1988年4月4日出生，汉族，干部，住福建省龙岩市永定区。 原告：张秀萍，女，1990年3月21日出生，汉族，干部，住福建省龙岩市永定区。 被告：福建省东方恒基房地产有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区凤城街道龙凤花园****，统一社会信用代码：91350822674020614U。 法定代表人：闵庆华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑帅，该公司员工。 原告徐威、张秀萍与东方恒基公司福建省东方恒基房地产有限公司（以下简称：东方恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告徐威、张秀萍，被告东方恒基公司委托诉讼代理人郑帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐威、张秀萍向本院提出诉讼请求：1.判令东方恒基公司向徐威、张秀萍支付从2015年10月1日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按己付房屋总价款659613元的0.01％计算逾期办证违约金(其中暂计算至2018年2月28日的违约金为58111.90元)。2.本案一切诉讼费用由东方恒基公司承担。事实与理由：2013年10月7日，徐威、张秀萍与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》(编号MF-2007-01)，向东方恒基公司购买其开发的坐落于永定区凤城镇龙凤花园名仕公馆4栋B座-ll02的商品房，该房屋的总购房款为659613元(《商品房买卖合同》中房屋总价款为654064元，因东方恒基公司原因导致建筑面积有差异，徐威、张秀萍于2015年6月另外缴纳了购房款5549元)。双方在该合同第十四条约定：“…如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人己付款的0.01％向买受人支付违约金。”徐威、张秀萍已按照合同的约定向东方恒基公司支付了全部购房款，实际交房2015年6月30日，徐威、张秀萍与东方恒基公司办理了交房手续。但是，因东方恒基公司在开发建设本项目中存在擅自修改规划、违规建设等问题，导致徐威、张秀萍未能在房屋交付使用后90日内取得不动产权属证书。虽经徐威、张秀萍多次催促，但东方恒基公司至今未能解决徐威、张秀萍房屋前述权属证书的办证问题。 东方恒基公司的前述违约行为，己导致徐威、张秀萍所购的前述房屋无法转让或办理抵押融资手续，严重侵害了徐威、张秀萍的合法权益。为了维护自身的合同权益，徐威、张秀萍遂诉至法院，恳请判如所请。 东方恒基公司辩称，答辩人已依法履行了合同，并无过错。被答辩人的主张缺乏事实和法律依据，不能成立，为此答辩人恳请贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求： 一、附件六《补充协议》第八条已经将答辩人办理房屋权属初始登记的起算时间作了变更。根据该补充协议约定，答辩人不存在逾期办证情形，且被答辩人提起诉讼的条件未成就，应驳回其诉求。 双方签订的附件六《补充协议》第八条约定：按照《买卖合同》第十四条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下： 1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务，取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。 《补充协议》第十七条约定：本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲、乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。故双方应优先按补充协议约定履行。 故本案答辩人办理房屋所有权初始预登记的起算时间不能再适用《商品房买卖合同》第十四条约定的“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”，而应按附件六《补充协议》第八条约定的“出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内”作为起算时间。目前，答辩人在2017年12月28日完成项目资料整理及备案工作后，立即于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园.名仕公馆（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向答辩人出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。根据附件六《补充协议》第八条特别约定，取得收件单后90个工作日取得房屋所有权证。答辩人已经按双方签订的附件六《补充协议》第八条约定履行了办证中应尽的义务，答辩人并未违约。 二、本案未能办理权属证书，系政策原因及历史遗留问题等原因所致，非答辩人的过错，答辩人无需承担任何的责任。 答辩人作为永定区一家正规的房地产开发企业，一直秉承企业良心及社会责任进行项目开发。 答辩人在开发建设房屋之时，即按政府规定和程序取得各类审批和项目竣工规划验收合格证，手续非常完整和规范，在施工过程中，没有违规、违法之情形。 在房屋竣工后，答辩人如期向业主交房，该房产虽因政府原因迟延至2017年12月才具备办证条件，但是该房产无质量瑕疵，具备安全使用之功能，且绝大部分业主已实际入住，其居住权得以保障。被答辩人的权益未遭受损失，不应向答辩人主张违约金。 而未能如期办证，主要是容积率调整导致补交土地出让金的历史遗留问题，然而该项目涉及补交土地出让金的问题，也不应由答辩人担责。答辩人提交的证据2017年8月18日龙岩市永定区人民政府【2017】159号《关于龙凤花园.名仕公馆项目相关遗留问题处理事宜的纪要》、2017年10月18日永定区国有建设用地使用权公开出让工作小组办公室第13期《会议纪要》证实：“2008年4月，珑府小区项目开发方东方恒基公司通过转让方式从东方银河公司取得珑府小区项目用地，该项目用地因属于龙凤小区（李子塘坝小区）项目的组成部分，非单独出让地块，无初始的出让规划控制指标，影响了后期规划验收及相关不动产权的办理，导致珑府小区业主多次信访要求政府解决问题”。由此可知，导致被答辩人不能在约定期限内取得国有土地使用权证的原因系珑府小区地块无初始规划指标，该地块的初始指标在2017年10月25日政府才最终确定。在此情况，应当依据讼争《商品房买卖合同》约定认定答辩人不承担责任。 1.答辩人提交的证据即2017年8月18日龙岩市永定区人民政府【2017】159号《关于龙凤花园.名仕公馆项目相关遗留问题处理事宜的纪要》、2017年10月25日龙岩市永定区人民政府永政【2017】219号《龙岩市永定区人民政府关于珑府小区补收土地出让金及永定湖坑风电场项目用地国有建设用地使用权出让的批复》。 上述证据证实，导致珑府小区无法办理国有土地使用权证的原因在于答辩人受让的珑府小区地块无初始规划指标，从而导致无法确定该项目是否补缴土地出金，以及补缴付多少土地出让金、由哪一方缴补土地出让金。 2．答辩人提交的证据即2017年10月25日龙岩市永定区人民政府永政【2017】219号《龙岩市永定区人民政府关于珑府小区补收土地出让金及永定湖坑风电场项目用地国有建设用地使用权出让的批复》证实，龙岩市永定区人民政府在2017年10月25日才确定了珑府地块的初始标准指标，确定对龙凤花园—名仕公馆（珑府小区）予以补收土地出让金1775万元。 3．答辩人提交的证据即2017年10月18日永定区国有建设用地使用权公开出让工作小组办公室第13期《会议纪要》证实，2008年4月珑府小区地块由东方银河公司转让给答辩人东方恒基公司而非“以出让方式取得”，该项目早在2008年1月10日经原永定县城市规划委员会评审通过，同意容积率调整为3.39。因此，答辩人系按容积率3.39的规划指标受让的珑府小区地块。 现政府确定讼争地块的初始规划指标后，应当由原土地使用权人即东方银河公司补缴出地出让金，而非答辩人。 答辩人为了广大珑府项目业主的利益，防止群体性事件的发生，于2017年9月13日向龙岩市永定区人民政府出具《承诺书》，愿意代原土地使用权人福建闽西东方银河房地产开发有限公司补缴出让金。 4．龙岩市永定区国土资源局在2017年11月2日才通知答辩人补缴土地出让金。 因此，导致答辩人在本案中对被答辩人无法取得讼争房屋的不动产权证无责任，也无过错。讼争的《商品房买卖合同》附件六的《补充协议》第七条约定：“因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。” 从主观上看，答辩人也无迟延办证的过错：答辩人投入巨额资金开发建设楼盘，并已经开始出售。业主办理银行按揭贷款的同时，答辩人也向银行交纳贷款保证金合计达500多万，因此，业主如顺利办理房屋权属证书，答辩人可以收回上述保证金，回笼资金，避免纠纷，故完全符合答辩人的根本利益，也能尽到企业的社会责任。答辩人没有任何的理由和必要来拖延办证 三、即便答辩人有违约，被答辩人主张的违约金不能成立： 1、《商品房买卖合同》约定的每日违约金为0.01%显然过高，请求法院调低至0.001%。 本案中，答辩人积极向被答辩人交房，且被答辩人通过按揭方式购房，在未还清按揭前，也无法转让房产，故何时办证，对于其权利没有造成影响，几乎没有给被答辩人造成经济损失，且被答辩人至今未举证其实际损失之金额，答辩人有理由认为原合同约定违约金过高，远高于被答辩人可能遭受的实际损失，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，而且本小区的不少业主之《商品房买卖合同》所约定的违约金为0.001%，该约定较为合理。为此，答辩人恳请贵院依法调低违约金至日0.001%。 2、被答辩人主张违约金计算至答辩人办妥不动产权属证书之日止不能成立。 从合同约定及流程来看，办理不动产权属证书是被答辩人的行为，答辩人只是协助被答辩人办理，负责报送相关资料。而答辩人在2017年12月28日完成项目资料整理及备案工作后，立即于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园。因此，被答辩人的主张缺乏事实与法律依据，应当不予支持。 综上，答辩人不存在违约行为，被答辩人主张答辩人支付违约金，没有事实和法律依据。为此，答辩人恳请法庭查明真相，驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护当事人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。徐威、张秀萍提供的证据：《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》、龙岩市永定区住房和城乡规划建设局永建罚决字[2016]5号《行政处罚决定书》及2017年12月21日《关于龙凤花园·名仕公馆项目规划条件核实情况的公示》、2017年12月22日印发的《龙岩市永定区人民政府常务会议纪要》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、《办理不动产转移登记资料移交清单》、《协议书》、《永定区纪委实名举报件办理反馈情况表》、龙岩市永定区不动产权登记中心2017年5月2日出具的《证明》、《龙岩市永定区人民政府专题会议纪要》【2017】196号、《应缴费清单一份》；东方恒基公司提供的证据：2017年3月15日龙岩市永定区住房和城乡规划建设局《证明》、《商品房买卖合同》及附件、2012年10月22日福建省永定县城乡规划委员会《龙凤花园.珑府二期和培丰镇丰旺小区二期等三个规划方案调整的会议纪要》、龙凤花园名仕公馆规划及建筑设计方案、2017年10月18日永定区国有建设用地使用权公开出让工作小组《会议纪要》（第十三期）、2017年8月18日龙岩市永定区人民政府《专题会议纪要》（2017）159号、龙岩市永定区人民政府《关于珑府小区补交土地出让金及永定湖坑风电场项目用地国有建设用地使用权出让的批复》永政综（2017）219号、龙岩市永定区国土资源局2017年11月2日出具的《通知》、《龙凤花园-名仕公馆（珑府小区）项目调整容积率补收土地出让金合同》、《龙岩市永定区建设工程竣工规划条件核实意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》、《龙凤花园土地使用权转让协议书》（龙凤花园一期别墅上游A、B、C地块）、永定县城乡规划建设局《专题会议纪要》（第十六期）、2010年8月31日龙岩市永定区人民政府办公室转发龙岩市人民政府办公室《关于龙岩市中心城区规划区容积率规划核实和房屋产权面积计算管理办法及其有关事项的通知》永政办[2015]197号、商品房土地登记《办事指南（11）》及申报材料、《商品房（首次登记）办理规程》、《个人房屋贷款合作协议书》、《商品房销售贷款合作协议书》、《一手住房贷款业务银企合作协议》、《公积金按揭贷款业务合作协议》、微信图片、温馨提示、短信发送截图。上述证据经双方当事人质证后均对真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、徐威、张秀萍提供的龙岩市12345便民服务平台对《永定区珑府小区房产证、土地证问题》的回复，东方恒基公司质证后表示真实性不能确定应由法院审查，本院经网络查核，以上证据属实，予以确认；2、徐威、张秀萍提供的珑府小区部分业主签字的《说明》，因签字的人员未出庭作证，其真实性无法确认，本院不予认定；3、东方恒基公司提供的龙岩市永定区国土资源局2017年5月9日下午的《证明》，徐威、张秀萍质证后提出异议，本院认为该《证明》是龙岩市永定区国土资源局出具的、欲证明东方恒基公司就《龙凤花园•名仕公馆》第一期办理国有土地使用权证已向龙岩市永定区国土资源局提出分割申请，但与徐威、张秀萍提供的该单位于2017年5月9日上午出具的《证明》对同一事实作出了不一致的证明，故该二份《证明》不予确认。4、东方恒基公司《承诺书》，徐威、张秀萍质证后提出异议，因该证据内容与东方恒基公司提供的其他证据能相互印证，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：不能在约定期限内取得房屋权属证书是否是东方恒基公司的原因。徐威、张秀萍未在交房后90日内取得房屋权属证书，是否因出卖人东方恒基公司未在约定期限内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人等原因造成，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，东方恒基公司作为合同履行义务一方未提供已依约履行义务的证据证明，现东方恒基公司向本院提供的证据，均不足以证明导致其至今无法办理涉案房地产的相关权属证书的原因属于不可抗力，亦不足以证明无法办证的原因属于《商品房买卖合同》附件十一的《补充协议》第六条约定的“因非甲方责任”，故对东方恒基公司提供的证据以主张逾期办证非其责任，本院不予采纳,应承担对其不利的后果。故徐威、张秀萍未在交房后90日内取得房屋权属证书，应认定为因出卖人东方恒基公司的原因。 对本案的事实，本院认定如下：东方恒基公司于2008年4月通过转让方式取得位于龙岩市永定区龙凤花园别墅北侧编号为1027、1029、1030地块的土地使用权。2010年开始，东方恒基公司经批准在该地块开发建设“名仕公馆（珑府）”商品房项目，该项目1、2、5、6、7、8、9号楼及地下车库一期龙岩市永定区住房和城乡规划建设局已分别于2012年和2013年完成竣工规划条件核实，3、4号楼、地、地下车库**以及整个项目的竣工规划条件核实工作已在2017年12月28日通过/div> 2013年10月7日，徐威、张秀萍与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201301109）一份，合同约定：徐威、张秀萍以单价为每平方米建筑面积6165.76元，总购房款为654064元，向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆开发的第4幢11层B1002号商品房，购房款首付204064元，余额450000元办理银行按揭；该商品房建筑面积为106.08平方米，其中套内建筑面积88.11平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.97平方米；东方恒基公司应当在2015年6月30日前将符合约定条件的商品房交付徐威、张秀萍使用；双方在该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”双方于签订《商品房买卖合同》的同时签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六，其中，第七条约定“《买卖合同》第十四条中，买受人以贷款形式支付房款的，乙方同意房地产权属证书由甲方协助乙方办理，因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。……”；第八条约定：“按照《商品房买卖合同》第十四条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下：1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务，取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任。2.买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，否则由此产生的一切后果由买受人承担。”；第十七条约定：“本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲、乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。”合同签订后，徐威、张秀萍依约履行了支付总购房款654064元的义务。2015年6月27日，东方恒基公司将龙凤花园名仕公馆第4幢11层B1002号商品房交付徐威、张秀萍使用，交房时徐威、张秀萍向东方恒基公司缴付了房产证代办费、住宅专项维修资金、房产证产权登记费、房产证产权工本费、房产证产权图纸费、他项权利登记费、土地证登记费等费用，还向东方恒基公司补缴房屋实际面积差额款5549元，徐威、张秀萍实际总购房款为659613元。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。截至本案庭审之日，诉争房屋尚未办妥不动产证书。2016年7月11日龙岩市永定区不动产登记中心成立后，本区实行不动产权统一登记制度(土地房屋两证合并统一登记)。东方恒基公司已于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园•名仕公馆（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向东方恒基公司出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。 本院认为，徐威、张秀萍与东方恒基公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。徐威、张秀萍已按合同约定支付全部购房款，并在交房时向东方恒基公司缴纳了办理不动产权属证书所需费用，履行了合同义务，东方恒基公司亦应按合同约定履行自身的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金的违约责任。东方恒基公司于2015年6月27日将商品房交付徐威、张秀萍使用，按合同约定应于2015年9月27日前协助徐威、张秀萍办妥房屋权属证书，但徐威、张秀萍的商品房至今未办妥不动产权证书，徐威、张秀萍请求东方恒基房公司从2015年10月1日起支付违约金，应予支持。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。而东方恒基公司在对外销售涉案商品房时并未说明该异常情况，仍与涉案业主签订《商品房买卖合同》。正是由于东方恒基公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续。根据合同相对性原则，不管是否因政府相关部门与东方恒基公司对土地出让金的补缴方式及金额未能达成共识导致办证迟延，东方恒基公司都应按照涉案商品房买卖合同第十四条第一款的约定向徐威、张秀萍承担逾期办证的违约责任。东方恒基公司提供的证据不足以证明导致其至今无法办理涉案房地产的相关权属证书的原因属于不可抗力，亦不足以证明无法办证的原因属于《补充协议》（附件六）第七条约定的“因非甲方责任”。因此，东方恒基公司以其对涉案商品房未按约办理土地使用权证不存在过错为由，主张其不应承担违约责任，理由不成立，不予采纳。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该合同条款无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。…”履行。东方恒基公司以《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六第八条已对《商品房买卖合同》的第十四条所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更的抗辩理由不成立，不予采纳。《补充协议》(附件六)第八条第二项的约定“买受人需积极配合出卖人办理产权登记事宜”，可以体现东方恒基公司应负办妥权属登记手续的义务，且东方恒基公司亦收取徐威、张秀萍相应的办证费用，东方恒基公司以办理不动产权属证书是徐威、张秀萍的行为及其只要按时将初始登记所需资料报送登记机构便已完全适当地履行了合同义务为由抗辩逾期办证违约金不能计算至不动产权证办妥时止，与事实及合同约定不符，不予采纳。对东方恒基公司主张违约金过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，东方恒基公司主张约定的违约金高于徐威、张秀萍的实际损失，但并未提交相应的证据，因此亦应承担举证不能的不利后果，东方恒基公司要求将逾期办证的违约金从日万分之一调整到日十万分之一，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决如下： 福建省东方恒基房地产有限公司向徐威、张秀萍支付从2015年10月1日起至不动产权证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款659613元的0.01%计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起十日内给付）； 如果福建省东方恒基房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1252.80元，减半收取计626.40元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  卢海标 二〇一八年五月二十三日 书记员  游秀红 附主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。