上海市嘉定区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0114执异67号案外人：全某某，男，1956年11月24日生，汉族，户籍地上海市普陀区杨柳青路******B。案外人：瞿某，女，1958年3月6日生，汉族，户籍地户籍地上海市普陀区杨柳青路******B。iv>上列案外人委托诉讼代理人：杜宇歌，上海宽度律师事务所律师。申请执行人：浙江省东阳第三建筑工程有限公司，住所地浙江省东阳市。法定代表人：楼正文，董事长。委托诉讼代理人：王红伟。委托诉讼代理人：胡关荣，上海市秋实律师事务所律师。被执行人：上海云江置业有限公司，住所地上海市嘉定区。本院在申请执行人浙江省东阳第三建筑工程有限公司(以下简称东阳公司)与被执行人上海云江置业有限公司(以下简称云江公司)建设工程施工合同纠纷一案中，案外人全某某、瞿某向本院提出书面异议，要求中止对上海市嘉定区安驰路509弄尚都国际大厦1号8层908室房屋(以下简称系争房屋)的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审理终结。全某某、瞿某称：2011年9月24日，全某某、瞿某与云江公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定将系争房屋出售给全某某、瞿某，建筑面积53.92平方米，房屋总价650,839元。全某某、瞿某分别于2011年8月付定金2万元(现金支付)，于2011年9月22日以支票形式支付30万元，现金支付30,839元。截至2011年10月22日止，全某某、瞿某已将全部房款支付完毕。2012年5月3日，云江公司将上述房屋交接给全某某、瞿某，全某某、瞿某入住。之后，全某某、瞿某多次要求云江公司配合办理房屋产权过户的手续，但云江公司一直以各种理由推脱。2017年1月3日，全某某、瞿某起诉至上海市嘉定区人民法院要求云江公司配合办理过户手续，云江公司陈述系争房屋在(2012)嘉民三(民)初字第983号一案中被查封。全某某、瞿某认为系争房屋的购房款已经付清并实际占有使用，故请求法院中止对系争房屋的执行。东阳公司称：全某某、瞿某为配合云江公司逃避债务与之恶意串通，并听从云江公司的挑唆而提出执行异议。即使法院认定签订预售合同的事实，其异议理由不成立，证据也不足以排除强制执行。1、预售合同未办理备案登记；2、在法院查封之前未实际合法占有系争房屋；3、未按合同约定支付价款；4、是案外人的自身原因导致未办理预告和过户登记。综上，请求法院驳回全某某、瞿某的异议请求。云江公司未发表意见。本院查明：1、东阳公司与云江公司因建设工程施工合同纠纷于2012年11月29日诉至本院，因东阳公司向本院提出财产保全申请，本院于2013年4月7日作出裁定，于2013年4月8日依法查封了系争房屋在内的部分房屋。2015年9月6日，本院作出(2012)嘉民三(民)初字第983号民事判决书，判决如下：一、云江公司应于本判决生效之日起十日内给付东阳公司工程款31,345,867元；二、东阳公司在云江公司欠付上述工程款31,345,867元的范围内，对该工程享有优先受偿权；三、云江公司应于本判决生效之日起十日内给付东阳公司工程进度款的逾期付款利息565,391.52元；四、云江公司应于本判决生效之日起十日内给付东阳公司工程款31,345,867元的逾期付款利息(其中包括：1、以22,953,280.30元为本金，自2012年7月19日计算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息；2、以4,196,293.35元为本金，自2015年8月3日起计算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息；3、以2,098,146.68元为本金，自2013年5月5日起计算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息；4、以2,098,146.68元为本金，自2014年5月5日起计算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息)；五、云江公司应于本判决生效之日起十日内给付东阳公司逾期付款的违约金(包括：1、工程进度款的逾期付款违约金1,550,000元；2、以22,953,280.30元为本金，自2012年7月19日计算至判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金；3、以4,196,293.35元为本金，自2015年8月3日起计算至判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金；4、以2,098,146.68元为本金，自2013年5月5日起计算至判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金；5、以2,098,146.68元为本金，自2014年5月5日起计算至判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金)；六、东阳公司的其他诉讼请求，不予支持。该案生效后，云江公司未履行义务，东阳公司向本院申请执行，本院于2017年2月10日以(2017)沪0114执1060号立案执行。执行过程中，全某某、瞿某以系争房屋系其向云江公司购买并实际占有为由，向本院提出书面异议，要求中止对系争房屋的执行。2、2017年4月14日，全某某、瞿某起诉要求云江公司办理系争房屋的过户登记手续。由于系争房屋存在查封的情况，故全某某、瞿某在诉讼中申请撤回起诉。3、2011年9月22日，上海喀法特种纤维有限公司(以下简称喀法公司)以支票形式向云江公司支付30万元，全某某系喀法公司的股东；同年9月24日，全某某、瞿某与云江公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定云江公司将系争房屋出售给全某某、瞿某，房款总计650,839元。合同还约定：在云江公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证后)60日内，由双方签署《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。合同另约定付款方式：分期付款，不贷款。1、全某某、瞿某于2011年9月23日与云江公司签约，并付首付房款计330,839元；2、全某某、瞿某于2011年10月23日前应支付房款30万元。同年10月22日，全某某、瞿某转账支付云江公司30万元。此外，全某某、瞿某现金支付了50,839元。云江公司共向全某某、瞿某出具发票两张，金额分别为330,839元、32万元，发票号码分别为：XXXXXXXX、XXXXXXXX。2012年5月3日，云江公司向全某某、瞿某出具《商品房交接书》，双方确认交接时间为2012年4月28日。4、系争房屋登记目前在云江公司名下。本院认为,买受人对法院查封的登记在被执行人名下的不动产提出异议，异议成立应当满足以下条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《上海市商品房预售合同》的约定，房款分二期付款，其中首付房款330,839元于2011年9月23日支付，而喀法公司在约定付款的前一日支付了30万元，对该款项的性质，喀法公司也作了合理解释，本院应予采信。根据云江公司开具发票上的金额来看，全某某、瞿某陈述以现金方式支付了30,839元符合常理，本院应予认定。同理，本院也应认定全某某、瞿某已支付了剩余房款32万元。因此，本院认为全某某、瞿某在系争房产查封前已经与云江公司签订了商品房预售合同且支付了全部价款。根据《商品房交接书》所载明的内容，应认定系争房产在法院查封前已经交付。虽然《上海市商品房预售合同》有约定“双方商定本合同生效之日起60日内共同向房地产登记机构办理预告登记”，但没有证据能够证明系全某某、瞿某的原因导致未办理过户登记，故全某某、瞿某对系争房产提出异议，应予支持。至于东阳公司的其他辩称意见，因缺乏事实和相关证据，故本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止(2017)沪0114执1060号案件对于上海市嘉定区安驰路509弄尚都国际大厦1号8层908室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  秦 征人民陪审员  朱世瑛人民陪审员  柏梅芳二〇一八年五月二十二日书 记 员  张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。