.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2017）甘07民终767号上诉人（原审原告）：吴琳，男，汉族，甘肃省张掖市人，农民，住甘州。委托诉讼代理人：苏亚娜，甘肃正峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙德聪，男，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州。委托诉讼代理人：何永福，甘肃峰和律师事务所律师。原审第三人：吴英，女，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州，系该水管所职工。委托诉讼代理人：蒋晓元，甘肃正峰律师事务所律师。上诉人吴琳因与被上诉人孙德聪，原审第三人吴英返还原物纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院作出的（2013）甘民重字第16号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月16日立案后，被上诉人孙德聪于2017年9月29日以起诉张掖市不动产登记事务中心行政诉讼尚未审结为由申请中止审理，本院依法裁定中止诉讼。后中止诉讼的原因消除，本院依法恢复诉讼并组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人吴琳的委托诉讼代理人苏亚娜，被上诉人孙德聪及委托诉讼代理人何永福，原审第三人吴英的委托诉讼代理人蒋晓元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴琳上诉请求：请求依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、本案诉争房屋现已登记在上诉人吴琳名下，上诉人是该房屋的合法所有权人，现提出要求被上诉人孙德聪返还房屋于法有据；2、被上诉人孙德聪在上诉人于2008年11月办理不动产登记是并未提出异议登记；3、在被上诉人孙德聪与案外人邹建民签订的协议中约定付款的前提是提供房产证和相关手续，被上诉人孙德聪并未对上述房屋手续进行审查也未提出办理过户。被上诉人孙德聪所交付的房款均由案外人邹建民出具收条，现不能证明其付款的真实性，并且《协议》上吴英并未签字，一审法院认定被上诉人孙德聪有理由相信吴英和案外人邹建民是夫妻关系错误；4、被上诉人孙德聪明知涉案房屋所有权在出卖时已在银行办理了抵押，未经抵押权人同意对房屋进行买卖，应认定双方之间的协议无效；5、一审法院依据证人证言证明房屋所有权人出售房屋的事实明显错误，上诉人认为房屋所有权必须以所有权证书为依据；6、一审法院认定被上诉人系善意第三人错误，《物权法》第一百零六条对不动产的善意取得有明确规定，本案被上诉人孙德聪并未办理房屋过户登记，故不存在善意取得所有权的事实。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实，维护上诉人合法权益。被上诉人孙德聪答辩称，1、本案已确认的事实是2004年11月19日，在吴英在场并未提出异议的情况下，吴英与案外人邹建民合意将涉案房屋出售给被上诉人，双方签订的房屋买卖协议合法有效，且被上诉人已对买卖房屋支付了相应的对价，被上诉人对涉案房屋是有权占有；2、2008年9月，上诉人吴琳与原审第三人吴英将2001年3月4日签订的《商品房买卖合同》中买受人吴玉香涂改为吴琳，并以涂改后的合同办理房屋所有权证，所办理所有权证书上记载的吴琳并非真正的权利人，涉案房屋的真实权利人应为被上诉人；3、一审中出庭作证的证人及一审法院依职权调取的证言，均能够清楚证明原审第三人吴英对案外人邹建民出售房屋的行为明知且认可；4、上诉人吴琳并非房屋的所有权人，被上诉人也非无权占有涉案房屋，现上诉人吴琳主张返还原物无事实和法律依据。综上，上诉人吴琳与原审第三人吴英因受房价上涨的利益驱动，违背诚实信用原则向被上诉人主张返还原物的主张不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人吴英述称，1、涉案房屋为原审第三人吴英与案外人邹建民离婚后购买，对案外人邹建民买卖房屋的行为并未得到原审第三人吴英的认可，吴英对该买卖房屋的协议也不知情；2、涉案房屋现已办理房屋产权登记证，不动产登记簿上所反映的信息合法有效。综上，请求支持上诉人的诉讼请求。吴琳向一审法院起诉请求：1、要求原审被告孙德聪返还原物；2、要求原审被告孙德聪赔偿经济损失20000元。一审法院认定事实，原告吴琳系第三人吴英之兄。2001年3月4日第三人吴英作为买受人与出售人张掖市永安房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，双方约定，张掖市永安房地产开发有限责任公司将位于本区青年西街中心幼儿园西侧腾达公司综合楼三单元六楼362室楼房一套，建筑面积104.19平方米以70000元的价格出售给第三人吴英，合同签订交付部分房款后，第三人吴英将所购房屋抵押给中国建设银行张掖分行，该行办理了个人购房按揭贷款手续，同时领取了他项权证（证号为3027），2001年底房屋交付后第三人吴英居住该房至2004年底。2000年5月17日经本院主持调解，第三人吴英与其夫邹建民协议离婚，离婚后第三人吴英仍与邹建民一起共同生活。2004年11月19日在第三人吴英在场的情况下，邹建民将诉争的房屋以96000元的价格出售给被告孙德聪，双方签订了一份售房协议，并由邹建民的同事高增俭作为见证人在该协议上签字。协议签订后被告孙德聪先后三次给付邹建民现金96000元的房款（含交易费），之后不久被告孙德聪便入住该房至今。后邹建民因经济问题被单位开除，下落不明，且该房屋已被第三人吴英抵押给银行办理了按揭贷款，贷款尚未还清，故该诉争的房屋未按照协议的约定办理过户手续，第三人吴英偿还银行贷款后于2006年4月18日办理了抵押注销登记手续，至此被告孙德聪一直在该房屋居住两年有余。2008年9月26日，原告吴琳向张掖市房地产产权交易中心申请办理该房屋产权转移登记，第三人吴英与原告吴琳将2001年3月4日签订的商品房买卖合同中的买受人吴玉香涂改为吴琳，同年11月6日张掖市房地产管理局向原告吴琳颁发了产权证（甘州区字第L-05951号房屋所有权证）。后原告吴琳以所诉争的房屋租赁给被告居住为由，要求被告停止侵害，搬出所住的房屋，并给付租金20000元，现诉讼请求变更为要求被告返还房屋，支付租金20000元。另查明，2009年10月15日吴琳将孙德聪诉至甘州区人民法院，要求解除原被告之间的租赁合同关系，并要求支付租金18000元。后吴琳以双方庭外协商为由撤回起诉，庭审中原告主张该诉争的房屋是2004年8、9月份先借给被告居住，次年4、5月又租赁给被告居住的。现原告以被告租住该诉讼房屋为由要求被告返还房屋并支付租金20000元。一审法院认为，原告吴琳要求被告孙德聪返还房屋，同时提交了房屋登记簿、房屋产权证及收款收据，但被告提交的其与邹建民签订的售房协议，以及邹建民出具的收条，同时证人高增俭作为邹建民的同事，参与了邹建民的售房事宜，高增俭作为见证人，也在协议上签了字，证人高增俭证明在协议签订时，第三人吴英也在场，且未提出任何异议；其次在本案重审时，证人张海霞陈述与吴英熟识，并知道其乳名叫吴媛媛，在被告购买诉争房屋请客时，知道出卖该房屋的人为吴英和邹建民；其三、在诉争房屋同一单元居住的住户徐兰英和该楼的物业管理人员段兴旺证明吴英搬出诉争的房屋后被告就入住了；其四，邹建民的父亲邹贵庆虽与邹建民来往不密切，但也听说其儿媳吴英以按揭贷款的方式在甘州区青西街中心幼儿园旁购买了一套楼房，后又将该楼房售给了他人，以上书证和证人证言，形成了一套完整的证据链条，可以印证被告的主张，原、被告诉争的房屋是吴英和邹建民共同出售给了被告孙德聪的，不存在租赁关系，在被告孙德聪购买该房屋时吴英虽与邹建民已协议离婚，但仍一起同居共同生活，且该房屋设定了抵押，无法办理所有权登记，但他项权证明确载明的姓名为吴英，被告也已尽到了注意的义务，第三人与邹建民在和被告协议售房时并未向被告言明自己的婚姻状况，被告完全有理由相信第三人与邹建民的夫妻关系，售房协议签订时，吴英就在现场，也未提出任何异议，被告孙德聪也按当时的市场行情支付了相应的对价，经查阅（2011）甘民重字第29号案卷，2011年11月14日本院在对原告吴琳就本案有关情况进行调查时，原告称被告在2004年8、9月份就已经入住该房屋，2012年3月15日本院再次对原告吴琳调查有关情况时原告吴琳称2005年他就已经知道该房屋已由邹建民出售给了被告，但在2007年起诉时，2008年第二次起诉时，被告吴琳明知该房已被邹建民出售给了被告孙德聪，却为何以被告孙德聪租赁其房屋居住为由提起诉讼，原告称被告孙德聪在2004年8-9月就已入住该房，而实际上第三人及邹建民于2004年11月19日才将房屋售给了被告，原告的陈述前后矛盾。作为有利害关系的人，吴英为何不提出异议，为何不及时告知原告吴琳，也为何不去询问尚在单位上班的邹建民，而是在时隔几年后才向本院提起诉讼，综合以上情节分析，在购买该房屋时，被告孙德聪系善意第三人。应视为买卖关系成立，故对原告吴琳要求被告孙德聪返还房屋的诉讼请求不予支持。对原告吴琳要求被告赔偿损失20000元的诉讼请求，一审法院认为，原告的诉请是基于该房屋而发生，原、被告之间不存在租赁的事实，故原告的主张无法律依据，对此不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告吴琳虽拥有该房屋的所有权证，但根据本院查明的事实，该房屋并不属原告所有，原告也再无其他证据加以证明，故对原告的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告吴琳的诉讼请求。案件受理费7150元，由原告吴琳负担。二审中，上诉人为证明其主张向法庭提交了甘肃省嘉峪关市中级人民法院作出的（2017）甘02行初36号行政判决书及甘肃省高级人民法院作出的（2018）甘行终100号行政裁定书，拟证明，被上诉人孙德聪提起要求撤销上诉人吴琳办理的房屋所有权证的行政诉讼经人民法院审理后被予驳回，被上诉人孙德聪认为吴琳是违法取得房屋所有权证书的主张不能成立，上诉人吴琳根据《物权法》的规定已合法取得诉争房屋所有权。被上诉人孙德聪经质证后对上述证据的真实性和合法性无异议，但对证据关联性提出异议，认为上述证据不能证明上诉人吴琳的主张。原审第三人吴英质证后认为，上诉人吴琳作为诉争房屋的所有权人至今合法有效。本案经二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，对一审审理查明的事实依法予以认定。本院认为，本案被上诉人孙德聪与案外人邹建民签订的《售房协议》，内容不违反法律规定，系双方真实意思表示，应认定为有效合同。上诉人吴琳上诉认为案外人邹建民对涉案房屋无处分权，双方签订的合同无效的上诉理由。据审理查明的事实及证人高增俭、张海霞、徐兰英、邹庆贵等人证言，可证明涉案房屋初始购买登记人为原审第三人吴英，在被上诉人孙德聪与案外人邹建民协商房屋买卖事宜时，原审第三人吴英在场，对此知情且未提出异议，应视为其对该买卖房屋协议的认可。另，原审第三人吴英虽已与邹建民协议离婚，但双方仍同居生活，在原审第三人及邹建民和被上诉人孙德聪协议售房时，原审第三人并未言明自己的婚姻状况，被上诉人孙德聪完全有理由相信对涉案房屋的处分原审第三人吴英与邹建民已形成一致意思表示，案外人邹建明对房屋的处分应为有权处分，故上诉人吴琳的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。对上诉人吴琳上诉认为现涉案房屋已办理房屋所有权证，且所有权证书明确载明房屋所有权人为上诉人吴琳本人，故其要求被上诉人孙德聪返还房屋的上诉请求应予支持的上诉理由。本院认为，不动产登记机关对不动产的登记审查以形式审查为主，实质审查为辅，权利登记证书上记载的权利人仅具有推定为权利人的作用，但该推定可通过当事人提供的相反证据加以否定。不动产登记机关的登记行为本身非赋权行为，仅是通过不动产登记产生公信力，起到交易中提示交易相对人的作用。当事人的物权权利只能够依据当事人在实体上的法律关系来进行确认，产生物权变动的基础应为当事人合意形成的转移所有权的意思表示。本案上诉人吴琳对2001年3月原审第三人吴英（吴玉香）作为买受人购买房屋的《房屋买卖合同》中买受人进行涂改，以此申请不动产登记取得涉案房屋的《房屋产权证》。但据查明的事实，涉案房屋初始买受人及抵押人均为原审第三人吴英。房屋购买后至向被上诉人孙德聪出售前，涉案房屋也由原审第三人吴英和案外人邹建民居住。被上诉人孙德聪在购买涉案房屋时，因房屋设定抵押权而未办理所有权登记，但被上诉人孙德聪以有效的房屋买卖合同并支付合理对价取得涉案房屋的合法占有并使用该房屋至今，其非法律意义上的第三人，实为涉案房屋的利害关系人。现上诉人吴琳不能证明其是涉案房屋的实际买受人，对其取得房屋所有权的原因行为缺乏证据证明，故上诉人吴琳并不能依该房屋产权证书直接取得房屋的所有权，故其要求被上诉人孙德聪返还房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由上诉人吴琳负担。本判决为终审判决。审判长王力珍审判员张文清审判员胡宏睿二○一八年五月十八日书记员尹建兵