福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1939号 上诉人（原审被告）：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区金盾商住花苑娱乐综合办公室。 法定代表人：庄学金，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶祖全，男，1978年2月9日出生，汉族，住福建省安溪县。 被上诉人（原审原告）：廖萍萍，女，1983年12月26日出生，汉族，住福建省安溪县。 叶祖全及廖萍萍共同的委托诉讼代理人：王剑铭，福建法美律师事务所律师。 叶祖全及廖萍萍共同的委托诉讼代理人：赖荣洋，福建法美律师事务所律师。 上诉人泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾公司）因与被上诉人叶祖全及廖萍萍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金盾公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定为格式条款显属错误。该合同系由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的，其中便要求买受人与出卖人对违约金的标准进行约定。具体到《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款%支付违约金”，下划线部分就由金盾公司与叶祖全及廖萍萍协商来具体添加。金盾公司与叶祖全及廖萍萍在签订合同时约定，逾期办证按银行同期活期存款支付违约金，这是双方特别的约定，一审法院将其认定为格式条款显然不当。二、《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款银行同期活期存款%支付违约金。”该条款不存在任何歧义，条款的约定明确是“银行同期活期存款”，而不是“银行同期活期存款年利率”，叶祖全及廖萍萍故意将“银行同期活期存款”曲解成“银行同期活期存款年利率”，误导一审法院的理解。三、“银行同期活期存款”和“银行同期活期存款年利率”有本质区别，“银行同期活期存款”是一个时间数量概念，而“银行同期活期存款年利率”才是一个数量概念。既然双方约定按日计算违约金，那么相应的银行同期活期存款的利率也应是参照日利率，这是普罗大众对该条款通常的理解。四、叶祖全及廖萍萍已经装修入住，已合法占有使用诉争商品房，金盾公司逾期办证的行为并不会给叶祖全及廖萍萍造成损失，故约定逾期办证的违约金按照银行同期活期存款十分合理。 叶祖全及廖萍萍辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》由金盾公司预先拟定，在整个楼盘重复使用，且下划线部分也已经书面打印进去，并不存在协商的余地，完全符合格式条款的要件。二、《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定很明确，即日利率为万分之零点三五。即使存在争议，根据法律规定，也应当作出不利于提供格式条款一方的解释。三、上述约定已远低于法定标准。从公平合理角度来讲，叶祖全及廖萍萍主张的日万分之零点三五的利率明显低于《商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款日利率万分之一或万分之二，叶祖全及廖萍萍的主张合理合法。请求驳回上诉，维持原判。 叶祖全及廖萍萍向一审法院起诉请求：一、判令金盾公司立即办理房屋所有权初始预登记，并向叶祖全及廖萍萍提供办理权属登记需由金盾公司提供的资料；二、判令金盾公司向叶祖全及廖萍萍支付逾期交房违约金2,352元(自2014年3月31日起每日按359,011元的万分之零点五计算至2014年8月8日)及逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年11月6日起每日按359,011元的万分之零点三五计算至实际办理房屋所有权证之日止）。 一审法院认定事实：2011年8月13日，叶祖全及廖萍萍（买受人）与金盾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件一份（合同编号：0416834），约定：叶祖全及廖萍萍向金盾公司购买福建省安溪县金盾豪庭第2幢4层01号房屋，价款为359,011元。出卖人应当于2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的“银行同期活期存款%”向买受人支付违约金。合同同时约定了其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，叶祖全及廖萍萍向金盾公司支付了全部购房款。2014年8月8日，金盾公司将诉争房屋交付给叶祖全及廖萍萍使用。至今，金盾公司未办理房屋所有权初始预登记，叶祖全及廖萍萍也未能取得房屋权属证书。 一审法院认为，叶祖全及廖萍萍与金盾公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，叶祖全及廖萍萍依约支付了全部购房款。首先，金盾公司于2014年8月8日交付诉争房屋，但叶祖全及廖萍萍于2017年7月28日提起诉讼，其主张逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，故不予支持。其次，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，金盾公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的材料提供给叶祖全及廖萍萍，系属违约行为，依约应承担逾期办理房屋权属证书的民事责任。叶祖全及廖萍萍于2017年7月28日提起诉讼主张逾期办证违约金，部分超过诉讼时效期间，故依法保护自2015年7月29日起产生的逾期办证违约金。因叶祖全及廖萍萍选择不退房，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的“银行同期活期存款%”向买受人支付违约金。叶祖全及廖萍萍认为，该条款约定的利率应为银行同期活期存款年利率0.35%的百分比，即为0.0035%；金盾公司认为，因该条款系约定每日计算违约金，应理解为银行同期活期存款日利率，即0.35%/365。经查，该合同条款系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。叶祖全及廖萍萍与金盾公司对逾期办证违约金计算利率的解释不一致，合同中又未有其他非格式条款或补充约定，故应当作出不利于提供格式条款的一方即金盾公司的解释，即金盾公司应自2015年7月29日起至将办理诉争房屋权属证书需由其提供的材料提供给叶祖全及廖萍萍之日止按已付购房款359,011元的日万分之零点三五向叶祖全及廖萍萍支付逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、金盾公司应于判决生效之日起30日内办理房屋所有权初始预登记，并向叶祖全及廖萍萍提供办理福建省安溪县金盾豪庭第2幢4层01号房屋权属登记需由金盾公司提供的资料；二、金盾公司应自2015年7月29日起按已付购房款359,011元的日万分之零点三五向叶祖全及廖萍萍支付逾期办证违约金（其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至金盾公司将办理诉争房屋权属证书需由其提供的材料提供给叶祖全及廖萍萍之日止；若未满一年按实际天数计算）；三、驳回叶祖全及廖萍萍的其他诉讼请求。案件受理费170元，由叶祖全及廖萍萍负担50元，金盾公司负担120元。 二审中，当事人未提交新证据。当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而金盾公司与叶祖全及廖萍萍签订的本案《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商管理局监制的合同示范文本，添加的内容亦是经过合同双方具体商议后的合意结果，并非金盾公司预先拟定的，一审判决认定合同条款系格式条款不当。合同第十四条约定，“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。”本案双方当事人对该条款的理解有争议，根据日常生活习惯，结合商品房买卖合同中的逾期交房、逾期办证违约金均系以日为单位进行计算的行业惯例，并遵循合同解释原则，该条款应理解为金盾公司应每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计付违约金。一审法院对该条款理解有误，予以纠正。 综上所述，金盾公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初3828号民事判决第一项； 二、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初3828号民事判决第二项、第三项； 三、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2015年7月29日起按已付购房款359,011元的银行同期活期存款利率计算的金额向叶祖全及廖萍萍支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理诉争房屋权属证书需由其提供的材料提供给叶祖全及廖萍萍之日止；若未满一年按实际天数计算）； 四、驳回叶祖全及廖萍萍一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费170元，由叶祖全及廖萍萍负担50元，泉州市金盾房地产开发有限公司负担120元。二审案件受理费120元，由叶祖全及廖萍萍负担50元，泉州市金盾房地产开发有限公司负担70元。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  戴 强 审判员  傅嘉钦 二〇一八年五月二十九日 书记员  陈高煌 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 —-8-—