贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1972号 上诉人（原审被告）：贵州毕节万丰置业有限公司。住所地：毕节市七星关区鸭池镇营脚村。注册号：522421000203887。 法定代表人雷洪，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。 委托代理人：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710493737。 被上诉人（原审原告）：蒋志双，女，1970年2月16日出生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称：万丰置业）因与被上诉人蒋志双商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告蒋志双提起诉讼，请求判决：1、被告立即为原告办理万丰国际商贸城第24幢24-106号、第24幢24-107号房屋的房屋所有权证及国有土地使用证并交付给原告；2、被告支付原告逾期办证违约金，暂计141335.50元（该违约金从2013年12月1日以原告支付总房款515823元为基数，按日万分之二的标准支付至执行完毕时止，暂计至2017年9月1日）；3、本案诉讼费用由被告、承担。事实及理由，2012年9月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于毕节××××脚村的毕节万丰国际商贸城，合同编号为WF-24-106、WF-24-107（价款为515823元）。原告根据《商品房买卖合同》的约定，向被告支付购房款515823元。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被告应于2013年12月1日前将上述房屋权属证书交付原告。但至今被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告多次和被告协商，但被告以各种理由推迟，并不交付办理商品房转移登记的有关文件。原告认为，根据法律规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，并无任何违反法律、法规强制性规定的情况，依法具有法律效力，对双方均具有约束力，原告与被告都应按照约定完全履行合同所约定的义务。原告已经按合同约定足额支付了被告房屋价款，被告亦应按合同约定的期限内将涉案房屋登记在原告名下，并将房屋转移登记权属证书交付原告。可在合同约定办证并移交权属证书期限届满后，被告拒不为原告办理房屋权属登记，其行为已经严重违约，应立即将涉案房屋的权属登记至原告的名下，并将权属证书交付给原告。同时根据《商品房买卖合同》的约定，被告应按合同约定从2013年12月1日起按日向原告支付房屋总价款万分之二的违约金，直至被告将涉案房屋权属证书登记至原告的名下，并将房屋权属证书交付给原告之日止。 原审被告万丰置业答辩称：1、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成，2013年7月，为迎接项目观摩会议，按照市委、市政府安排，要求答辩人快速推进相关工程建设。为完成会议任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过;2、被答辩人购买答辩人的商铺后，擅自改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，此也是导致消防验收未通过的原因之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，答辩人在约定期限未能取得产权证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案办证不能不是答辩人存在过错，故答辩人应当免除承担违约责任。2、即使答辩人应当承担违约责任，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。本案中，被答辩人已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同和商铺委托经营协议的同时，答辩人已经把三年的租金以房款的形式已一次性优惠给被答辩人。在整个庭审过程中，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平。3、原审法院曾审理的何元贤、彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，确给业主带来了一定损失，原审根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任。本案中答辩人只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，故不应当向其支付违约金。4、答辩人属我市重点招商引资企业，不能按期办理产权证书没有主观恶意，产权证书已经在陆续办理。现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，请求考虑答辩人的处境，顾全大局。综上所述，答辩人不能在合同约定期限内办理产权证书是因答辩人不能把控的客观因素导致，被答辩人也有过错，且未能提供其遭受损失的证据，故答辩人不应当承担违约责任。1-24栋已经可以办理产权证，被告于2017年7月10日也进行了登报告知业主，也再万丰各处张贴告知业主进行办证。因此，对1-24栋房屋即使应赔偿违约金也只能计算至2017年7月10日。 原审经审理查明：2012年9月28日，原告与被告万丰置业签订两份《商品房买卖合同》，约定原告分别向被告购买位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村的毕节万丰国际商贸城第24幢24-106号、第24幢24-107号，该商品房用途为商业营业用房；其中第24幢24-106号建筑面积分别为36.59平方米，套内建筑面积31.60平方米，房屋总价款为257,189.00元第24幢24-107号建筑面积分别为36.59平方米，套内建筑面积31.60平方米，房屋总价款为258,634.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告一次性交付购房款515,823.00元。涉案房屋于2017年1月9日经消防验收合格。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理房屋权属登记，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，其行为构成违约，应当承担违约责任。虽然被告万丰置业以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属不可抗力情形等理由主张其不构成违约，不应承担违约责任。但经审查，即便被告主张涉案房屋消防验收不合格系政府要求被告快速推进工程建设所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。且政府要求被告快速推进涉案房屋工程建设与涉案房屋工程消防验收不合格无必然关联性，也不能作为被告不按原消防设计进行施工的合理理由。另外，被告所举证据亦不能证明部分业主破坏房屋结构进行装修进而造成消防验收不合格，被告对此应承担举证不力的不利后果。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款515,823.00元为基数，按日万分之二的标准，从2013年12月2日起计算至办理完毕商铺权属登记证书并交付原告之日止。对于被告认为逾期办证的计算时间只能计算到消防验收合格之日止的辩解，因其未提供证据证明未能及时办理相关手续的原因在于原告，且在《商品房买卖合同》中约定被告于2013年12月1日前办理并交付房屋权属证书给原告，故被告的上述辩解理由不成立，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于判决发生法律效力之日起60日内为原告蒋志双办理位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村毕节万丰国际商贸城第24幢24-106号、第24幢24-107号商铺的权属证书并交付原告蒋志双；二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于判决发生法律效力之日起60日内支付原告蒋志双逾期办证违约金（违约金以原告蒋志双已交付房价款515,823.00元为基数，按日万分之二的标准从2013年12月2日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止）；三、驳回原告蒋志双的其他诉讼请求。案件受理费1,563.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司负担。 宣判后，上诉人万丰置业不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判上诉人不支付被上诉人违约金，涉案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、本案办证不能不是上诉人存在过错，一是因上诉人不能把控的客观因导致，二是被上诉人自身存在过错，故被上诉人应当免除承担违约责任。2013年7月，为完成全省重点招商引资观摩会议任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过，从而使产权证书逾期未能办理；被上诉人购买商铺后，为经营需要，改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，此也是导致消防验收未通过的原因；2、即使上诉人应当承担违约责任，那么违约金的支付，也应以被上诉人是否遭受到实际损失为前提，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。本案中，被上诉人早已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。原审法院在被上诉人未能举证证明自己遭受损失的情形下支持按合同约定违约金向被上诉人支付无事实根据，上诉程序中应予以依法驳回原审被上诉人对损失的请求；三、上诉人仅因客观原因导致消防这一项未通过从而未能办理产证，因此，上诉人并没有过错。上诉现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，上诉人将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目全部瘫痪。 被上诉人蒋志双未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约责任？二、双方当事人约定的违约金是否应予调整？ 关于焦点一，上诉人因自身原因，未在《商品房买卖合同》约定的期限内向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书，上诉人违约事实成立。一审判决对此认定事实清楚，说理充分详实，二审予以确认，不做赘述。 关于焦点二，《商品房买卖合同》第二十二条“房屋登记”一节，双方当事人就上诉人未在承诺期限内取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的违约责任承担方式约定明确、具体。上述违约责任条款基于双方当事人意思自治缔结，不违反法律、行政法规的强制性规定，司法予以尊重。上诉人以其违约未对被上诉人造成实际损失为由主张不予支付违约金，无事实和法律依据，不予支持；依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定按照已交付房价款万分之二计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金计付标准是双方当事人真实意思表示，兼具惩罚与补偿功能，与金融机构逾期贷款利息相比并未过分悬殊，加之违约方以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于守约方遭受的实际损失的初步举证责任。鉴于上诉人对此未予举证，应当承担举证不力的不利后果，故对上诉人主张调整违约金的请求，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3126元，由上诉人贵州毕节万丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一八年五月二十八日 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣