福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0923民初1381号 原告：高小梅，女，1964年4月21日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：孙翔，屏南县中心法律服务所法律工作者。 被告：屏南县房地产综合开发公司，住所地屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼**。 法定代表人：张瑾，经理。 委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。 原告高小梅与被告屏南县房地产综合开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高小梅委托诉讼代理人孙翔，被告屏南县房地产综合开发公司委托诉讼代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高小梅向本院提出诉讼请求：判令被告屏南县房地产综合开发公司支付违约金11548.72元。事实和理由：2010年10月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的佳垅新村第二幢二单元206号房，房屋总价款288718元，原告按约定付清全部房价款，被告未在合同约定的时间交房,逾期到2011年5月30日通知原告交房。另外，被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系，被告负有为原告办证义务。由于被告不履行办证的义务，原告已经两次提起诉讼，先后于2013年8月26日、2015年8月28日向屏南县人民法院提起诉讼，要求被告支付2011年8月28日至2013年8月28日、2013年8月29日至2015年4月9日逾期办证期间的违约金，屏南县人民法院于2013年12月19日、2015年12月20日分别作出（2013）屏民初字第766号、（2015）屏民初字第740号民事判决，并经宁德市中级人民法院二审予以维持，判令被告支付原告从2012年5月28日至2013年8月28日和2013年8月29日至2015年4月9日逾期办证期间的违约金。被告逾期为原告办理好房屋权属证件后，未将证件交付给原告，以致原告在2016年7月间才知道证件已办好。根据《商品房买卖合同》第十四条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”的规定，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，直至原告取得房屋权属证书为止。被告已支付2015年4月9日之前的违约金，依法还需支付2015年4月10日至原告取得房屋权属证书期间的违约金，现原告要求被告再支付从2015年4月10日之后400日的违约金，违约金计算为288718元×0.01%×400日=11548.72元。 屏南县房地产综合开发公司辩称，其与原告之间的委托代理关系经其于2013年10月12日向原告发函通知解除而解除，其不负有为原告代为办理权属产权证书的义务。其已于2013年12月20日将本案讼争房屋所属的“佳洋新居”项目向屏南县房地产管理所申请办理商品房初始登记的协助办证义务。且原告已自行分别于2014年8月20日、2015年4月办好房屋产权证书与土地权属证书。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。 围绕诉辩意见，高小梅依法提交了证据一屏南县人民法院(2015)屏民初字第740号，宁德市中级人民法院（2017）闽09民再28号民事判决书，以证明原告于2010年10月14日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买古峰镇佳垅新村第二幢二单元206号房，支付房屋总价款288718元。被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系。原告于2015年8月28日向屏南县人民法院起诉主张被告支付2013年8月29日至2015年4月9日逾期办证的违约金，屏南县人民法院于2015年12月20日作出（2015）屏民初字第740号民事判决，判令被告支付原告2013年8月29日至2015年4月9日的逾期办证违约金17005.49元。被告不服提出上诉后，宁德市中级人民法院于2016年10月11日作出（2016）闽09民终1239号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告在上述判决生效后提出再审申请，福建省高级人民法院于2017年5月16日作出（2017）闽民申847号民事裁定，指定宁德市中级人民法院再审，宁德市中级人民法院于2017年10月20日作出（2017）闽09民再28号民事判决，维持了（2016）闽09民终1239号民事判决；证据二屏南县房地产综合开发公司“材料收集单据”及12665号收款收据，以证明被告屏南县房地产综合开发公司于2010年10月14日向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元（其中含房管所的产权登记费、抵押预告登记、印花税等以及土地局的登记费、工本费、印花税等），承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系。证据三屏南县房地产综合开发公司开具给屏南县国土资源局的承诺书、委托书以及屏南县国土资源局“2015签收簿（变更）”，以证明屏南县房地产综合开发公司于2015年2月2日向屏南县国土资源局承诺其开发建设的“佳洋新居”的土地分户手续由其委托员工统一负责办理，并于2015年4月21日向屏南县国土资源局领取了分户后的国有土地使用证。此外，高小梅陈述，被告收取办证费用后承诺为原告办理“两证”，并也实际在办理，但办完“两证”后长期扣留，从不通知原告领证，且在2015年12月10日原告第二次起诉要求违约金时，被告仍未告知土地证已办理，原告为此曾于2016年4月15日在屏南县党政领导接访日期间与“佳洋新居”其他业主集体上访，并直到2016年7、8月间才知道房产证、土地证已办理，为计算方便，原告主张违约天数按400天计算，大约计算至2016年5月份，之后的违约金不主张。 被告屏南县房地产综合开发公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。但其认为，证据“承诺书”载明只代为办理土地证，土地证办完后即已完成委托，证据“签收簿”证明2015年4月9日已办好土地证（实为其领取土地证时间），违约金至多只能算到2015年4月9日。证据宁德市中级人民法院（2017）闽09民再28号民事判决书只能证明违约时间至2015年4月9日，不能证明2015年4月10日之后是否违约，而涉案土地证登记时间为2015年4月9日，故原告主张的违约金只能计算至2015年4月9日且其已支付。其领取土地证后有电话联系原告（没有电话记录），但没有书面通知，原告一直未来领取，直到2016年才领走，但不能提供发放记录。 屏南县房地产综合开发公司依法提交了证据宁德市中级人民法院（2017）闽09民再28号民事判决书，以证明其于2013年10月12日已通知原告终止委托关系，且于2013年12月20日将本案诉争房屋所属的佳垅新村“佳洋新居”项目向屏南县房地产管理所进行了商品房初始登记收件，并已缴纳房屋产权登记的相关费用，而屏南县房地产管理所、屏南县国土资源局也已分别于2014年8月20日、2015年4月9日对原告买受的房屋完成了产权转移登记并制作相关权证。 高小梅质证认为，宁德市中级人民法院（2017）闽09民再28号民事判决书只是认定被告于2013年10月12日提出终止委托代理办证关系，并没有认定委托代理办证关系于2013年10月12日终止。被告向原告发出《材料收集单据》、收取800元办证费用而成立的委托办证关系，是双方商品房买卖合同而承担的义务之一，被告无权单方面免除自己的合同义务，被告单方面提出终止，就是违约行为。事实上，委托办证关系并没有终止，两证均是被告在办理，再审判决书证明了土地证是被告办理，被告于2015年4月21日将原告土地证领取。 上述证据通过本院组织双方举证质证，双方除对对方的证据适用即对证据所证明的事项有不同意见外，对对方的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年10月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告的古峰镇佳垅新村第二幢二单元206号的预售商品房，房屋总价款288718元。双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。当日原、被告双方签订该商品房买卖合同补充协议（合同附件六）。补充约定，买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。同时明确本补充协议约定与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。原告于2010年10月14日、2012年5月23日共交付购房款288718元。2010年10月14日，被告以材料收集单据的形式向原告发出通知：为方便原告办理购房有关手续，其以批量方式办理有关证件等事宜，除其提供的个人材料外，向原告代收证件办理费用800元（含房管所的产权登记费，抵押预告登记、预抵押登记、抵押证、款额、印花税和土地局的登记费、工本费、印花税。并注明，以上费用待办理完证件后凭各票据结算，多还少补）。同日，原告向被告缴纳“佳洋新居”2幢206号各项费用800元（收据单号：0012665）。2013年12月20日屏南县房地产管理所受理了被告屏南县房地产综合开发公司的商品房初始登记，并于2014年1月15日审批通过。2013年10月12日，被告向原告发出通知，告知原告其已将代收的佳垅新村“佳洋新居”二幢206号房的办理房屋权属证书的相关费用于2010年12月3日统一缴给屏南县房管所。因原告未书面委托其代为办理房屋权属证书，由原告自行前往相关部门办理。若原告须委托其代为办理的，要在收到通知之日起五日内提出书面授权委托，并提交相关材料。2014年8月20日，屏南县房地产管理所办理完成原告所属涉案房屋所有权证的登记。 2015年2月2日，被告屏南县房地产综合开发公司向屏南县国土资源局承诺，其开发建设的“佳洋新居”的土地分户手续由其委托员工蓝雅琼负责统一办理，并于2015年4月21日向屏南县国土资源局领取了分户后的包括原告在内的64户由屏南县国土资源局于2015年4月9日登记制发的国有土地使用权证。2016年4月15日，原告因未领取相关权属证书，与“佳洋新居”其他业主在屏南县党政领导接访日时集体上访。 2013年8月26日，原告因被告延迟交房及逾期办理产权登记向本院起诉，本院于2013年12月19日作出（2013）屏民初字第766号民事判决，判决被告屏南县房地产综合开发公司逾期交房并逾期办证，应支付逾期办证期间2012年5月28日至2013年8月28日的逾期办证违约金。被告提出上诉后，宁德市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。 2015年8月19日，原告再次向本院起诉，主张被告支付2013年8月29日至2015年4月9日的逾期办证期间违约金。屏南县人民法院于2015年12月20日（2015）屏民初字第740号民事判决，判令被告支付原告从2013年8月29日至2015年4月9日的逾期办证违约金17005.49元。被告不服提出上诉后，宁德市中级人民法院于2016年10月11日作出（2016）闽09民终1239号民事判决，认定原被告间代为办理证书的委托代理关系，因被告于2013年10月12日提出解除而终止，但被告没有完成房屋权属初始登记的协助办证义务，原告无法办理产权登记。据此驳回上诉，维持原判。之后，被告提出再审申请，福建省高级人民法院于2017年5月16日作出（2017）闽民申847号民事裁定，指定宁德市中级人民法院再审，宁德市中级人民法院于2017年10月20日作出（2017）闽09民再28号民事判决，认定被告虽于2013年10月12日提出终止委托代理办证关系，但依合同仍负有协助办证的义务，被告于2013年12月20日才向房管部门提交商品房初始登记报备材料，于2015年3月10日向土地管理部门提交土地分户申请，原告在被告通知其自行办理相关产权登记时，不存在现实可能性，因而维持了（2016）闽09民终1239号民事判决。据此，本院（2015）屏民初字第740号民事判决亦得以确认。 2017年11月1日，原告以被告逾期办好房屋权属证书后，未及时将证书交付给原告为由，起诉主张被告依合同约定，支付其从2015年4月10日至2016年7、8月取得房屋权属证书期间400天的违约金，按288718元×0.01%×400天计算为11548.72元。 上述事实，有原告提交的屏南县房地产综合开发公司的“材料收集单据”、收款收据，证实被告于2010年10月14日要求原告缴纳代为办理房屋权属登记各项费用，原告于同日向其缴交办证费用800元；被告给屏南县国土资源局的承诺书、委托书以及屏南县国土资源局的“2015签收簿（变更）”，证实被告向土地管理部门申请土地分户手续以及代为签领土地使用权证的过程。被告提交的宁德市中级人民法院（2017）闽09民再28号民事判决书，证实其于2013年12月20日向屏南县房地产管理所提交商品房初始登记必备的相关材料并已缴纳房屋产权登记的相关费用及诉争房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证的颁证时间。原告陈述的其取得房屋权属证书的时间，被告未能提供实质性反驳回意见，并不能提供证据证明其交付证书的时间，本院予以认定。原告提交的本院(2015)屏民初字第740号及双方共同提交的宁德市中级人民法院（2017）闽09民再28号民事判决书，证实了本案纠纷的发生以及各阶段司法审判机关的认定、评判、处理过程。双方当事人对对方证据如何适用的质证意见，并不影响对上述事实的认定。 本案争议的焦点是，原被告间的委托代理关系是否解除，被告是否应当支付违约金。 本院认为，商品房买卖合同中，开发商负有协助购房者办理房屋权属登记的法定协助义务，并负有将已完成协助办证义务的事实通知购房者的附随通知义务，以方便购房者自行前往办理权属登记。故购房者的房屋权属登记如已完成，开发商不再存在违反法定协助办证义务的违约责任。至于代领权属证书的义务，即使开发商未完成，由于权属证书只是房屋权属的证明，并不是权利本身，未取得权属证书，并不妨碍购房者拥有房屋权属，故一般不会产生损失，不存在再适用《商品房买卖合同》约定的逾期协助办证义务违约责任问题。可见，本案诉争土地权属登记之后，屏南县房地产综合开发公司不应再承担《商品房买卖合同》所约定的逾期办证违约责任。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告高小梅的诉讼请求。 案件受理费89元，由高小梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  章发敏 人民陪审员  吴细玉 人民陪审员  李声赛 二〇一八年五月十五日 书 记 员  陈 亮 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。