云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初3042号原告：云南长丰房地产开发有限公司，住所云南省昆明市广福路新亚洲体育城星都总部基地**。法定代表人：丁海军，董事长。委托诉讼代理人：刘峰，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王冬，云南刘胡乐律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：黄倾厚，男，壮族，1975年4月4日生，户籍地云南省文山壮族苗族自治州马关县。现在云南省宜良监狱服刑。被告：熊丫，女，壮族，1983年9月27日生，户籍地云南省文山壮族苗族自治州马关县。现在云南省第一女子监狱服刑。原告云南长丰房地产开发有限公司（以下简称“长丰地产公司”）诉被告黄倾厚、熊丫商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘峰、王冬，被告黄倾厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长丰地产公司诉称：原告系房地产开发企业，两被告系所购房屋共有人。2009年7月28日，两被告以被告黄倾厚名义与原告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：被告黄倾厚以按揭贷款方式购买原告开发的星泽园25幢1单元1404号房屋，用途为住宅，合同约定单价为每平方米6,508.84元，房屋套内建筑面积55.86平方米，房屋总价款为363,584元；在房屋未办理完产权证之前，因被告不能偿还银行贷款及利息，而使原告代为偿还时，原告有权收回房屋。该合同于2009年9月27日在官渡区房地产交易中心完成登记备案手续。合同签订后，两被告向原告支付了首付款113,584元。2009年9月27日，原告与两被告及中国银行股份有限公司昆明市官渡支行（简称中国银行官渡支行）共同签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，由中国银行官渡支行向两被告提供贷款25万元用于购买原告所出售的房屋，贷款期限为2009年9月27日至2019年9月27日，原告为上述借款承担阶段性连带责任保证。2009年9月2日，中国银行官渡支行将24万元借款发放并转付给原告。至此，原告收到了全部购房款。2011年9月28日，原告将房屋交付给两被告使用至今。因两被告未按时归还中国银行官渡支行借款本息，中国银行官渡支行诉至官渡区法院。2016年9月27日，官渡区法院以（2015）官民二初字第397号判决书判决：原告与两被告共同偿还中国银行官渡支行197,125.7元及自2016年9月20日起至款项还清之日止的罚息，原告承担连带保证责任后，有权向两被告追偿。判决生效后，原告先后于2016年12月15日、12月30日向中国银行官渡支行偿还了215,758.1元，中国银行官渡支行在判决项下的债权已全额受偿。因被告未按时归还银行贷款，致使原告代为清偿，现原告依据双方合同之约定，解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》并收回房屋，原告收回房屋后应退还被告的款项为37,325.9元，计算方式为：原告已收到的被告房款363,584元（含中国银行官渡支行借款）减去原告代被告偿还银行的215,758.1元，再减去原告所遭受的损失110,500元（损失按租金计算）。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、判令两被告立即将房屋（星泽园25幢1单元1404号）腾退给原告；三、判令合同解除后两被告配合原告到商品房购销合同备案管理部门办理申请撤销合同登记备案的手续；四、判令两被告赔偿自2011年9月28日起至实际将房屋腾退给原告之日止因占用房屋给原告造成的损失，其中计算至2017年2月28日的损失为110,500元；五、确认原告收回房屋后，应返还被告购房款余额为37,325.9元；六、本案诉讼费用由两被告共同承担。被告黄倾厚辩称：银行的借款可由被告自己归还，不需要原告代还。被告购买房屋时单价是每平方米4,980元，现在房价涨了，原告按原价收回没有道理。被告的亲属可以代为还款，等被告服刑满了再卖房还钱。所以被告不同意解除合同。被告熊丫与被告黄倾厚分别在不同监狱服刑，庭前本院对其进行询问。熊丫表示同意解除合同，但认为己方不是故意违约，不同意承担原告主张的损失。原告针对其主张向本院提交证据如下：1.《商品房购销合同》复印件、《合同补充协议》、《商品房购销合同》补充协议复印件，欲证明原、被告于2009年7月28日签订《商品房购销合同》约定购房事宜，并补充约定在房屋未办理完产权证之前，因被告不能偿还银行贷款及利息，而使原告代为偿还时，原告有权收回房屋；2.《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款借款合同》复印件、（2015）官民二初字第397号民事判决书，欲证明原、被告及中国银行官渡支行于2009年9月27日签订借款合同，由中国银行官渡支行向两被告提供贷款25万元用于购房，原告提供阶段性连带责任保证；2016年9月27日，（2015）官民二初字第397号案件判决原、被告共同偿还中国银行官渡支行借款197,125.7元及2016年9月20日起罚息；3.代偿证明复印件、中国民生银行进账单复印件，欲证明原告于2016年12月15日、12月30日向中国银行官渡支行偿还了215,758.1元；4.首付交款单复印件、借款借据复印件、消费信贷转账传票复印件，欲证明被告于2009年7月28日将首付款113,584元支付给原告；中国银行官渡支行于2009年9月27日将被告借款250,000元转付给原告，原告收到被告购房款共计363,584元；5.系统截图、58同城网页截图，欲证明原告于2011年9月28日向被告交付房屋；星泽园小区56平方米房屋的租金标准为1,700元/月。经质证，被告黄倾厚对原告提交的证据1-4无异议，对证据5表示不清楚，并表示其于2010年即被羁押，对交房情况和目前房产市场行情均不了解。被告熊丫在接受本院询问过程中对上述证据1-4表示无异议，对证据5表示不知道涉案房屋目前的情况。被告黄倾厚、熊丫未向本院提交证据。本院对上述证据认证如下：两被告对原告提交的证据1-4的真实性无异议，本院予以确认并采证；证据5中系统截图为原告自录电脑系统信息，不具有证明效力，本院按当事人主张处理；58同城网页截图对本案争议不具有证明效力，本院不予采证。综上，本院确认本案法律事实如下：2009年7月28日，原告长丰地产公司与被告黄倾厚签订《商品房购销合同》（合同编号：星泽园高层1007号），约定由被告黄倾厚（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买位于昆明市官渡区新昆洛路东侧、新宝象河南侧的星泽园第25幢1单元1404号商品房（用途为住宅），套内建筑面积55.86平方米，总价款为363,584元，付款方式为首期支付113,584元，房屋交付期限为2010年12月31日前。同日，双方签订《合同补充协议》，其中约定“若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因乙方（即被告黄倾厚）不能偿还银行贷款及利息而导致甲方（即原告）代为偿还时，甲方有权收回乙方所购房屋并出售，所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方。”上述《商品房购销合同》于2009年9月2日备案[合同登记号（KM2009090226353）]。2009年7月28日，原告向被告黄倾厚出具《首付交款单》，确认收到被告黄倾厚交付的首付款113,584元、维修基金7,272元、配套费9,600元、产权证工本费80元，合计130,536元。2009年9月27日，被告黄倾厚（以借款人、抵押人名义）、熊丫（以抵押人名义）、原告长丰地产公司（以保证人名义）与中国银行股份有限公司昆明市官渡支行签订《一手住房贷款借款合同》，约定被告黄倾厚向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款250,000元用于购买上述《商品房购销合同》项下房屋，贷款期限为10年（自2009年9月27日起至2019年9月27日止），贷款发放至被告黄倾厚指定的原告账户，还款方式为按月等额本息还款，原告作为开发商向银行提供阶段性连带责任保证担保。本案庭审中原告确认被告黄倾厚申请贷款已实际发放至其账户作为房款。2011年9月28日，原告向被告黄倾厚交付上述《商品房购销合同》项下房屋（被告熊丫办理接房手续）。2015年，中国银行股份有限公司昆明市官渡支行以被告黄倾厚未按期归还贷款为由，以黄倾厚、熊丫、长丰地产公司为被告诉至本院，请求判令宣布上述贷款提前到期，由黄倾厚、熊丫偿还剩余贷款本息，并要求长丰地产公司承担连带保证责任。2016年9月27日，本院作出（2015）官民二初字第397号民事判决，判令黄倾厚、熊丫、长丰地产公司连带偿还中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款本金176,708.2元、利息20,417.5元、罚息9,429.54元，并按年利率5.4075%计付本息197,125.7元自2016年9月20日起罚息。该判决生效后，原告长丰地产公司于2016年12月15日、12月20日代被告黄倾厚偿还中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款本息共计215,758.1元。现原告诉至本院主张前述诉请。本院认为，本案中，原告与被告黄倾厚于2009年7月28日签订《商品房购销合同》，双方之间存在房屋买卖合同关系。相应合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告以被告未按约定履行按揭贷款还款义务，导致其承担保证责任为由提起诉讼要求解除与被告黄倾厚所订立《商品房购销合同》及《合同补充协议》。对此，涉案《商品房购销合同》约定交易房屋价款付款方式为首期支付113,584元，余款250,000元向银行贷款支付，并在《合同补充协议》中约定“若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因乙方（即被告黄倾厚）不能偿还银行贷款及利息而导致甲方（即原告）代为偿还时，甲方有权收回乙方所购房屋并出售，所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方。”就相应约定房款的支付，经审理查明，被告黄倾厚已于2009年7月28日前支付原告首付款113,584元，并实际向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款250,000元作为房款支付原告，即被告黄倾厚已依约履行房款支付义务。而在履行按揭贷款合同（即与中国银行股份有限公司昆明市官渡支行所订立《一手住房贷款借款合同》）方面，被告黄倾厚作为借款人未依约履行还款义务，在出借人提起诉讼宣布贷款提前到期情形下，原告基于承担阶段性保证担保责任而代被告黄倾厚清偿剩余借款本息。原告以此为由并据上述《合同补充协议》约定以诉讼方式行使合同解除权，被告黄倾厚则表示不同意解除合同。针对原告行使合同解除权是否有效的争议，本院评述如下：（一）在开发性（即一手）商品房买卖交易中，买卖双方可选择一次性、分期或首期加按揭贷款方式支付购房款，在按揭贷款情形下，商品房购销合同与按揭贷款合同之间具有关联性，即开发商既是买卖合同的出卖人又是按揭贷款合同的阶段性担保保证人，银行在房屋买卖正常履行情况下，可在买受人取得房屋所有权后设定抵押权以担保其贷款债权。换言之，其中一个合同的履行或终止会影响另一合同的履行。故可认定涉案《商品房购销合同》与《一手住房贷款借款合同》属关联合同。（二）上述所引《合同补充协议》条文，其实质包含两层意思表示，其中前半段“若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因乙方（即被告黄倾厚）不能偿还银行贷款及利息而导致甲方（即原告）代为偿还时甲方有权收回乙方所购房屋并出售”系对合同解除权的约定，且系以关联合同的履行违约作为解除条件；后半段“所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方”系对合同解除结算的约定。如上所述，商品房购销合同和银行按揭贷款合同为关联合同，采取按揭方式付款系出于减轻买卖双方的资金压力，即在有利于减轻买受人付款压力的同时也有利于出卖方实现销售目的。但在银行未取得交易房屋抵押权的情形下，买受人（同时为借款人）不依约履行按揭贷款还款义务时，出卖人须基于阶段性担保人身份承担保证责任，客观上会影响其交易目的的真正实现。故涉案《合同补充协议》约定被告黄倾厚未按约履行贷款还款义务而导致原告代偿时原告有权解除《商品房购销合同》不违反交易本旨，为双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效约定。原告基于代偿事实行使合同解除权符合相应约定，其据之行使合同解除权有效，本院予以确认。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本院确认原告与被告黄倾厚所签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》于2017年8月17日（起诉状副本送达被告黄倾厚之日）解除。（三）合同解除后的返还及结算问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案《合同补充协议》约定原告行使合同解除权时收回房屋并出售，并以所得结算费用。相应约定性质上为结算条款，该约定从实际操作逻辑上来说仅涉及合理性及客观可行性问题，但本身并不违反法律规定。故在涉案合同解除后双方债务的确定上，应优先以该约定作为依据。同时，可据此合理界定针对买房一方的返还，系以市值论定出卖人（即原告）的返还义务，而非回溯式确定原告只返还被告所交付房款。在原告以诉讼方式行使合同解除权情形下，原告诉请要求被告黄倾厚返还交易房屋有相应法律依据，本院予以支持。此外，商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告黄倾厚协助原告配合办理撤销商品房买卖合同登记备案的请求予以支持。而对于双方往来款项的结算或返还，原告诉请要求确认其应返还给被告的款项余额为37,325.9元。该请求实质为要求确认其应返还给被告的款项限于实际收取房款363,584元，且在做债务抵销意思表示基础上，抵扣其代偿款项215,758.1元及主张损失110,500元。被告黄倾厚抗辩其可以自己卖房来归还银行款项，不同意归还房屋，并在庭审中表示在房屋价值上涨的情况下仅退原交付房款不合理。对此，如上所述，在合同解除后债务确定上，合同约定系以“再次出售房屋所得”作为基础进行结算，原告以收取款项作为返还标的不符合约定。基于约定实质中的市价意思表示，同时考虑被告一方被限制人身自由之情形，本院释明原告是否对交易房屋的市场价值进行评估，但原告明确拒绝申请评估，致使在案件诉讼过程中对待结算事项的确定出现障碍。鉴于相应结算事项中原告应返还费用系属被告一方权利，且在相应债权足以用于冲抵原告代偿款项的情况下，基于被告未做具体主张，本院对原、被告之间其他返还或结算事项（包括原告诉请主张的房屋占用损失）在本案中暂不予论定及处理。被告黄倾厚、熊丫可另行主张或结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、原告云南长丰房地产开发有限公司与被告黄倾厚于2009年7月28日签订的《商品房购销合同》（合同编号：星泽园高层1007号）及《合同补充协议》于2017年8月17日解除；二、由被告黄倾厚于本判决生效之日起十日内协助原告云南长丰房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号KM200909090226353）的撤销手续；三、原告云南长丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费733元，由被告黄倾厚负担100元，由原告云南长丰房地产开发有限公司负担633元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 涛人民陪审员 张 弛人民陪审员 汤治洲二〇一八年五月七日书 记 员 达 玥