福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初5904号 原告：刘英梅，女，1945年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区（五）。 委托诉讼代理人：时磊，福建润金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬慧娟，福建润金律师事务所律师。 被告：马金坤，男，1979年6月23日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林远强，福建金海湾律师事务所律师。 原告刘英梅与被告马金坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，马金坤于2017年7月31日向本院提出管辖权异议。2017年8月3日，本院作出（2017）闽0206民初5904号民事裁定，驳回马金坤的管辖权异议。马金坤不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。2017年12月26日，厦门市中级人民法院作出（2017）闽02民辖终926号民事裁定，驳回马金坤的上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序由审判员黄佳丽于2018年3月2日公开开庭进行了审理。原告刘英梅的委托诉讼代理人姬慧娟，被告马金坤及其委托诉讼代理人林远强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘英梅向本院提出诉讼请求：1.马金坤立即归还厦门市湖里区枋湖东路372号房屋；2.马金坤向刘英梅支付尚欠租金106766元及逾期付款违约金（按日1%的标准自起诉之日起计至付清租金之日止）；3.马金坤支付自2017年6月10日起至返还案涉房产之日止的房屋使用费（按每月19750元标准计算）。本案审理过程中，刘英梅撤回了第1项诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为：马金坤支付从2017年6月10日起至2018年2月9日止的房屋使用费158000元，增加诉讼请求：马金坤支付刘英梅代垫的物业费474.9元。事实和理由：原、被告于2014年3月9日签订《房屋租赁合同》，约定马金坤向刘英梅承租厦门市湖里区枋湖东路372号房产用于商业经营，租赁期限从2014年3月10日至2017年3月9日，月租金标准为第一年17578元，第二年18633元，第三年19750元，刘英梅每月返还马金坤1840元用于缴纳房屋租赁税，支付方式为季付且应提前5天，马金坤若拖欠租金，则应按拖欠金额日1%标准支付滞纳金，拖欠达15天，刘英梅有权解除合同。租赁期间因使用房屋所产生的水电费、物业管理费等一切费用由马金坤承担。合同签订当日，刘英梅将房屋交给马金坤使用，马金坤在租赁期间多次拖延且不足额交付租金。租赁期满后，马金坤拒不返还房屋并要求续租三个月，但续租期满仍未归还房屋。根据合同约定，自2014年3月10日至2017年6月9日期间，马金坤应向刘英梅支付押金29524元、第一年租金188856元、第二年租金201516元、第三年租金53730元及续租三个月的租金53730元（按第三年租金标准计算），但马金坤仅支付581780元，尚欠租金106766元。 马金坤辩称，因考虑讼争租金高于周边店面的租金，双方口头约定自2015年3月10日起月租金减少1500元，故马金坤并不存在违约。案涉房屋租赁合同期限届满后，马金坤并未收到退房的书面通知，双方仍在就续租问题进行沟通。根据租赁合同的约定，在同等的条件下，马金坤享有续租的优先权，且马金坤转账支付了2017年3月10日至2017年6月9日期间的租金，刘英梅亦收取了租金。之后，马金坤继续使用房屋，并支付了接下来三个月的租金，但两天后刘英梅退回了租金，并于2017年3月22日停水停电一次，于2017年3月30日恢复，于2017年6月9日在此停水停电并不再恢复，且指使他人至案涉房产闹事。刘英梅曾表示其已于2017年9月1日将案涉房产转租给叶武成，叶武成要求马金坤搬离案涉房产，并让社会闲杂人员到店面闹事。刘英梅的上述行为给马金坤造成了经济损失，依照《中华人民共和国合同法》第两百三十一条规定，马金坤可以不支付租金，并保留向刘英梅及相关人员追究法律责任的权利。马金坤同意支付刘英梅代垫的物业费474.9元，但认为刘英梅主张的违约金计算标准过高，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。 当事人围绕诉讼请求分别提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 刘英梅提交的协议、微信对话界面截图。马金坤对该组证据 的真实性有异议，刘英梅也未能提供证据原件或其他证据予以佐证，故本院对该组证据的证明力不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2014年3月9日，以刘英梅为甲方（出租方），马金坤为乙方（承租方）的双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租厦门市湖里区枋湖东路372号房产，租赁期限从2014年3月10日起至2017年3月9日，其中2014年3月10日至2015年3月9日的月租金为17578元，2015年3月10日至2016年3月9日的月租金为18633元，2016年3月10日至2017年3月9日的月租金为19750元，乙方应每次向甲方交付三个月租金，每次应提前五天付清；合同签订之日，乙方应向甲方交付押金29524元，租赁期满且乙方严格遵守本合同并交清租赁期间应付的一切费用以及将租赁场所恢复原状，甲方验收合格之日起十天内将押金无息退还给乙方；乙方应负责交纳房屋租赁税，甲方每月将租金退还1840元给乙方交税；租金期间，乙方如有拖欠租金，每天按拖欠部分的1%加收滞纳金，拖欠租金达十五天，甲方有权单方面自行解除合同，收回房屋；租赁期满后，乙方按时将物业归还甲方，如乙方续租须提前30天与甲方协商，在同等条件下乙方有优先承租权，等等。上述租赁期限届满后，双方约定续租三个月，即租赁期限延长至2017年6月9日。2018年2月9日，马金坤将案涉房产的钥匙交给小区物业。 2.2014年3月19日至2017年3月30日期间，马金坤共转账支付刘英梅押金29524及租金552256元（详见附表）。另外，马金坤于2017年3月23日转账支付刘英梅46800元、46800元，刘英梅于当日退还46800元，于2017年3月25日又退还46800元；马金坤又于2017年6月9日转账支付刘英梅10000元、53730元，刘英梅于当日全部退还给马金坤。 3.2018年3月1日，刘英梅支付案涉房产物业费474.9元，其中2018年1月1日至2018年2月9日期间的房屋公共维修金48元，2018年1月1日至2018年2月9日期间的物业管理费及2017年9月1日至2017年12月1日的公摊水电费共计426.9元。 4.刘英梅于2017年9月1日将案涉房产出租给案外人叶武成，其陈述不同意马金坤于2017年6月9日之后续租案涉房产，故将马金坤于2017年3月23日及2017年6月9日支付的租金予以退还，并确认其于2017年9月1日之后曾对案涉房产采取断水、断电并加锁。 本院认为，刘英梅与马金坤成立房屋租赁合同关系。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，认定为合法有效，双方均应严格按照合同履行自身的权利义务。合同约定的租赁期限届满后，双方均同意再续租三个月，马金坤并未提供证据证明双方之后继续达成续租的合意，故本院认定租赁期限从2014年3月10日起至2017年6月9日止。刘英梅主张续租三个月的租金按照2016年3月10日至2016年3月9日期间的租金标准计算，符合租赁市场的交易习惯，本院予以支持。由此计算，2014年3月10日至2017年6月9日期间的应付租金共计730782元，扣除按约定应由刘英梅缴纳的房屋租赁税71760元及马金坤已付租金552256元，马金坤尚欠租金106766元。因此，刘英梅要求马金坤支付尚欠租金106766元，依据充分，本院予以支持。合同还约定，租赁期间，马金坤如有拖欠租金，每天按拖欠部分的1%加收滞纳金。刘英梅主张自起诉之日起的逾期付款违约金，有合同依据，本院予以支持。马金坤辩称刘英梅主张的违约金计算标准过高，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。刘英梅主张的违约金系针对马金坤的逾期付款违约行为，按日1%的标准计算确属过高，本院酌情调整为按月利率2%的标准计算。马金坤逾期返还案涉租赁房产，应赔偿由此造成的损失。刘英梅要求马金坤参照合同约定的第三年月租金标准支付自2017年6月10日起至2018年2月9日期间的使用费，理由充分，本院予以支持，但还应扣除刘英梅每月应缴纳的房屋租赁税。由此计算，该期间的应付使用费为143280元（19750元×8-1840元×8=143280元）。刘英梅主张代垫的物业费474.9元，系合理诉求，马金坤亦同意支付，本院对该项诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、马金坤应于本判决生效之日起十日内向刘英梅支付租金106766元及逾期付款违约金（按月利率2%的标准从2017年7月6日起计至实际付款之日）； 二、马金坤应于本判决生效之日起十日内向刘英梅支付2017年6月10日至2018年2月9日的房屋使用费143280元； 三、马金坤应于本判决生效之日起十日内向刘英梅支付代垫的物业费474.9元； 四、驳回刘英梅的其他诉讼请求。 如果马金坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2639元，由刘梅英负担146元，马金坤负担2493元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  黄佳丽 二〇一八年五月二十九日 书记员  张 锦 附页： 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附表： 已付租金清单： 时间租金（元） 2014年3月19日17686 2014年8月4日34280 2014年8月21日10000 2014年9月19日24280 2014年10月20日20000 2015年1月30日30000 2015年2月7日14280 2015年4月16日21000 2015年4月24日20000 2015年7月17日20000 2015年8月18日21000 2015年11月9日8000 2015年12月3日33000 2016年3月29日31000 2016年4月13日41000 2016年6月10日43000 2016年9月9日45000 2016年12月9日45000 2017年3月30日73730