四川省北川羌族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0726民初738号原告：绵阳市馨怡物业服务有限公司。住所地：四川省绵阳市涪城区。法定代表人：李德宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周庆（该公司员工），女，1995年1月22日出生，汉族，住四川省荣县。被告：陈明会，女，羌族，1973年11月5日出生，住四川省北川羌族自治县。原告绵阳市馨怡物业服务有限公司（下称绵阳市馨怡物业公司）与被告陈明会物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月4日受理后,依法适用小额诉讼简易程序,公开开庭进行了审理。原告绵阳市馨怡物业公司的委托代理人周庆、被告陈明会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绵阳市馨怡有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业服务费2,595.88元，公共能耗费140元，违约金129.794元，共计2,865.674元；2.案件受理费、公告费等费用由被告承担。事实与理由：原告于2011年1月1日与北川县某社区业主委员会签订《前期物业服务合同》，合同约定由原��向北川羌族自治县某小区提供物业服务，物业服务等级为三级，物业服务费标准为0.4元/平方/月，违约金为按应缴纳费用总额的每日千分之五支付，另外，合同还依据四川省物业管理条例第六十七条的规定，约定每户每月按2元的标准支付单元楼道照明用电和公告照明用电费用。《物业服务合同》签订后，原告按约定提供了相应物业服务，被告为案涉小区房屋业主，该房屋建筑面积为92.71平方米，被告自2012年1月1日至2017年10月31日未缴纳物业服务费，共计70个月，故原告诉至法院。被告陈明会答辩称：没有缴纳物管费属实，2012年家里丢了东西，房屋漏水，下水道经常堵，楼下火锅店味道太大影响居住，物业若能解决这些问题就交物管费。本院经审理认定事实如下：被告陈明会所有的北川羌族自治��某社区房屋属于政府安置房，该房是被告通过政府组织的公开摇号并按照规定缴付部分房款后取得的所有权。2011年1月1日，原告与北川羌族自治县房产管理局（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：选聘乙方（绵阳市馨怡物业服务有限公司）为某小区二标段（D、E、K区）的业主提供物业服务；服务期限为：2011年1月1日至2011年12月31日；收费标准为：住宅0.40元/平方米/月，商业1.0元/平方米/月；本合同期满前40日，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。有多方参与竞标时，在同等条件下甲方应优先选聘乙方。如未订立新合同，按本合同继续执行。合同到期后，原告继续为案涉小区提供服务，到2014年1月，北川羌族自治县某社区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，合���约定：甲方（某社区业主委员会）选聘乙方（绵阳市馨怡物业服务有限公司）为某小区二标段（D、E、K区）的业主提供物业服务；服务期限为：2014年1月1日至2016年12月31日；收费标准为：住宅0.40元/平方米/月，商业1.0元/平方米/月；服务质量与标准为：按《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》三级提供物业服务。物业服务内容为：一、物业共用部份的维修、养护；二、物业共用设施的运行、维修、养护；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的畅通；四、公共绿化的管理及养护；五、公共秩序维护，安全防范事项的协助；六、装饰装修的管理服务；七、车辆停放场地环境卫生维护；八、物业档案资料管理；九、为管理区域内业主和物业使用人提供以下物业有偿服务：业主物业专有设施的维护维修服务、室内清洁卫生，家政服务，���辆停放服务等有偿服务。有偿服务内容、服务标准、收费标准，乙方与接受有偿服务人另行约定；十、相邻业主共用的室内排水管道维修与疏通由共用业主承担；十一、业主专用的供水、供电、供气设施（以产区分割点为界）属业主所有的部分，其维护费用由业主承担。合同另约定：业主未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按缴纳费用总额的5‰每日向原告支付违约金并及时缴清应缴费用；依据四川省物业管理条例第六十七条的规定，本物业管理区域内的单元楼道的照明用电和公共照明用电，按每户每月2元的标准向业主或物业使用人收取，统一向供电单位交纳，原告自负盈亏，价格上涨的由双方确定后公示并调整；收取车辆停放场地占用费，此费用不包括车辆及财产保管费用，物业公司不承担保管责任。北川羌族自治县某社区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》第二十条约定：本合同期满前40日，双方应就合同是否续签达成协议，双方未达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业服务企业，有多方参与选聘时，在同等条件下甲方应优先选聘乙方。如未订立新合同，本合同继续有效，乙方可以选择继续执行本合同或终止本合同。合同签订后，原告向被告所在的小区提供了物业服务，2016年12月31日合同期满后，双方未订立新合同，原告继续向被告所在小区提供物业服务至2017年10月31日。被告自2012年1月1日起至2017年10月31日止，拖欠物业费共计人民币2,595.88元，公共能耗费140元。经原告催收，被告至今未缴纳。另查明，被告于2013年1月28日晚上23时许家中物品被盗。上述事实有原告的营业执照复印件、被告身份证复印件、安置房交房通知书、《物业服务合同》、工作记录、《催缴通知单》、北川羌族自治县公安局永昌派出所证明、照片复印件及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告与北川羌族自治县某社区业主委员会签订的《物业服务合同》是在平等自愿的基础上签订的，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，因被告系北川羌族自治县某社区的业主，《物业服务合同》对被告应当具有法律约束力。被告所有的房屋位于北川羌族自治县某社区，原告为某小区D、K、E区提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费。根据《绵价费（2004）56号》文件及物业服务合同的约定，住宅物业费0.40元∕平方米∕月，被告应向原告支付2012年1月1日至2017年10月31日的物业服务费2,595.88元，公共能耗费140元。被告主张的房屋质量问题、楼下店面味道影响居住的问题，不属于双方约定的合同服务范围，被告该抗辩理由不成立。被告家中被盗，原告未举证证明其在管理中不存在过错及事后积极履行了协助义务，本院认为其在履行合同义务的过程中存在过错，应对原告的损失进行适当赔偿，对该赔偿金额，本院确认以780元为宜。另，原告作为物业服务公司，应加强物业服务人员培训，进一步提高物业服务质量和管理水平，同时被告所居住的小区属于新��小区，其基础设施和公共配套设施需要进一步的完善，被告也应给予原告公司一定的理解和支持，小区的物业环境也需要大家共同维护，据此原告主张的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、第一百六十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、由被告陈明会在本判决生效后10日内支付原告绵阳市馨怡物业服务有限公司物业服务费1,815.88元、公共能耗费140元，合计1,955.88元；二、驳回原告绵阳市馨怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈明会负担。本判决为终审判决。审 判 员 王保山二〇一八年五月二十一日法官助理 田又名书 记 员 李佶桐