安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖05民终663号上诉人（原审原告）:马鞍山金鹰天地实业有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区江东大道1480号六楼。法定代表人：王恒,该公司董事长。委托诉讼代理人：朱卫华，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晨红，安徽明博律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:黄瀚凝,女,1982年8月26日出生,汉族,住安徽省马鞍山市花山区。上诉人马鞍山金鹰天地实业有限公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人黄瀚凝房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初5910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金鹰公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审。2、由黄瀚凝负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、一审认定其扣留黄瀚凝物品，导致黄瀚凝未能再使用案涉商铺与事实不符。2、双方并未就欠款最终达成一致。其员工ＸＸＸ、葛雅琼的职权并不能对欠款进行确认，最终对欠款的确认必须是金鹰公司，《解除租赁关系协议书》也未经金鹰公司盖章确认。3、黄瀚凝应对自己拖欠租金、物业费以及擅自闭店停止经营的违约行为承担违约责任。一审判决已认定黄瀚凝拖欠费用的行为构成违约，但又以其过错程度轻微为由认定黄瀚凝不须承担合同约定的违约责任，属于适用法律错误。黄瀚凝辩称，1、其在2016年6月16日就闭店停止经营了，当时金鹰公司的工作人员李巍和黄哲都在现场，撤场时也拍摄了照片。2、葛雅琼是金鹰公司员工，代表金鹰公司与其协商，并确定了其欠费金额包含物业费、水电费等，冲抵保证金14243.21元后，余欠金额为5574.36元。葛雅琼在2017年7月8日已经让其签了解除租赁关系协议书，应当以此为准。金鹰公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方的租赁合同，黄瀚凝立即交还湖南西路8号二层编号为TF2-05的商铺；2、判令黄瀚凝向其支付至实际交还商铺之日的租金及物业费（至2017年4月8日欠缴租金为49656.59元、物业费为16324元、水费65.66元，共计66046.25元），并按未缴租金、物业费和水电费总额的日千分之二支付违约金（截止到4月8日违约金为24049.80元），以上共计90096.05元；3、判令黄瀚凝承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月，金鹰公司(甲方)与黄瀚凝（乙方）签订一份《租赁合同》，与案件争议有关的约定有：一、甲方将其合法拥有所有权或转租权的坐落在湖南西路8号内的二层编号为TF2-05的商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积为33平方米；二、乙方承租该商铺仅作MC魔力工匠品牌之经营用途，并保证全年365天营业；三、乙方承租该商铺的租赁期限为自商铺交付之日起3年，暂定交房日为2015年7月20日，即租赁期限自2015年7月20日至2018年7月19日止，若因甲方工程等实际原因造成交付日提前或延迟，则装修期、租期按实际交付日提前或顺延；四、租金标准如下：第一个租约年内首期租金（含装修期租金）每天每平方米3.19元，首期租金为10935.5元，第一个租约年首期之后其他各月租金按每天每平方米3.73元，即每月租金为3743.99元，第二个租约年内首期之后其他各月租金按每天每平方米3.73元，即每月租金为3743.99元，第三个租约年内首期之后其他各月租金按每天每平方米4.12元，即每月租金为4135.45元；五、租金支付：首期租金为进场日起至第4个月最后一日期间的租金，首期租金支付时间为办理进场日支付，除首期租金外，其余租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金；六、物业服务费收费标准：每平方米每天1元；物业服务费支付方式：首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第3个月最后一日期间的物业服务费，首期物业服务费应于办理进场日支付，除首期物业服务费外，其他费用均按每3个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向物业服务公司一次性足额支付下个交费期费用；七、乙方于签署本合同之日向甲方支付相当于首年3个月的租金、3个月的物业服务费、水电费押金总和作为履约保证金，金额为14243.21元；八、租赁期间正常届满的，乙方应当于本合同约定的租赁期届满之日起五日内交还该物业，本合同提前解除或终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起五日内交还该商铺；九、租赁期内，除本合同其他约定外，出现下述情况，可提前解除本合同：1、经双方协商一致可以提前解除合同；2、在本合同约定的租赁期间，政府决定征用该物业所在土地而需拆除该物业的；3、甲方或乙方破产或进行清算程序，因重组或合并原因进行清算者除外；4、因不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的；5、乙方从事需要许可或特殊批准的经营项目，未获许可或者批准的。上述合同签订后，黄瀚凝按约向金鹰公司交付首期租金，并向金鹰公司交纳押金14243.21元，金鹰公司按约向黄瀚凝交付了编号为TF2-05的商铺，黄瀚凝遂对案涉商铺进行装修后从事MC魔力工匠品牌商品的经营。2016年6月15日，金鹰公司停止了黄瀚凝所经营商铺的供电。同年6月16日，黄瀚凝在金鹰公司工作人员黄哲等在场的情况下，从TF2-05商铺撤场，未再使用TF2-05商铺，金鹰公司扣留了黄瀚凝部分物品。此后，黄瀚凝先后与金鹰公司的员工葛雅琼、ＸＸＸ联系协商，葛雅琼、ＸＸＸ均答复双方租金及物业服务费结算至2016年6月16日，黄瀚凝共欠金鹰公司租金13201.41元、物业服务费6550.50元、电费65.66元，总计19817.57元，扣除黄瀚凝交纳的履约保证金14243.21元，尚欠金鹰公司5574.36元，葛雅琼还让黄瀚凝在一份金鹰公司提供的《解除租赁关系协议书》中签名，该协议书内容为：甲方：金鹰公司，乙方：黄瀚凝，甲乙双方经友好协商，就MC魔力工匠租赁合同事宜达成如下一致意见：一、甲乙双方同意自本协议签订之日起解除双方于2015年7月20日签订的《租赁合同》；二、对于解除租赁合同之前乙方欠缴的房屋租金、物业管理费、水电费以及相应的滞纳金，甲乙双方一致同意均结算至2016年6月16日，具体为房租13201.4元、物业管理费6550.5元、水电费65.66元，上述合计19817.55元。（该商户履约保证金为14243.21元，冲抵相关欠费后，剩余欠费5574.35元已沟通商户于2017年7月10日前缴纳。）三、乙方承诺在2017年7月30日前按照下述第1种方式将租赁房屋交还给甲方：1、租赁房屋内可移动设备由乙方自行处理，其余不可移动的附属设施乙方不得破坏，即以现有的完好状态交还给甲方；2、将租赁房屋恢复原状（毛坯）后交还给甲方。如在乙方经营过程中存在利用租赁房屋地址进行相关公司、企业、个体户等工商登记情形的，乙方还应确保在上述日期之前将所有相关公司、企业、个体户等进行相应注销或住所变更登记，确保该租赁房屋在法律属性上的完好无瑕疵，以免给甲方后续出租或自用带来不必要的影响。如乙方在经营过程中存在利用租赁房屋地址进行开通天然气户头等情形的，乙方还应确保上述日期之前将登记的户头进行注销或过户变更登记，避免给甲方后续出租或自用带来不必要的影响。四、乙方如未能将上述租赁房屋按照第三条约定的期限将房屋交还给甲方、抑或乙方未能将被其登记注册的租赁房屋地址进行相应注销或变更的、抑或未将相应的天然气户头进行注销或过户变更登记的，视为乙方构成重大违约，甲方有权就此向乙方追究违约责任。乙方应向甲方支付违约赔偿不低于5万元。乙方违约行为给甲方造成损失超出违约赔偿的，就超出部分的损失，乙方仍需无条件承担一切法律及经济责任。五、本协议一式六份，经甲乙双方签章并由乙方履行上述第二条义务后发生法律效力。甲方执五份，乙方执一份。黄瀚凝在金鹰公司提供的该份协议上签名后，多次催问葛雅琼，葛雅琼一直告知黄瀚凝走流程审批。2017年8月9日，黄瀚凝要求带着剩余欠费5574元于2017年8月15日前到金鹰公司交纳，葛雅琼表示同意。但金鹰公司一直未与黄瀚凝办理交款手续，以致成讼。一审另查明：2017年4月6日，金鹰公司曾向黄瀚凝寄送《律师函》一份，该函内容为：“安徽明博律师事务所接受马鞍山金鹰天地实业有限公司（以下简称金鹰）的委托，指派我们依据相关法律法规，就贵方与金鹰《租赁合同》纠纷相关事宜致函如下：根据金鹰提供的资料和信息，贵方与金鹰签订《租赁合同》中约定，贵方于2015年8月14日起至2018年8月13日止承租坐落在，编号为TF2-05的商铺，并对租金等费用及违约责任等问题进行了约定。合同签订后，金鹰依约履行了相应义务，贵方却未能依约按时支付相关费用，并于2016年6月16日闭店停止经营。我们认为，贵方上述行为已构成违约，依法应按合同约定及相关法律规定承担相应违约责任，并赔偿金鹰由此造成的全部损失。为避免损失的进一步扩大，金鹰委托本所函告贵公司：一、解除双方签订的《租赁合同》，贵方按租赁合同约定支付欠缴租金、物业费、水电等相应费用，并承担违约责任；二、贵方须在收函后三日内将铺位内所有的物品全部清除，将商铺恢复至商铺交付贵方时的状态，否则金鹰将通过诉讼程序向您索赔”。黄瀚凝于2017年4月8日收到该《律师函》。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律效力。金鹰公司与黄瀚凝签订的《租赁合同》合法有效，对双方具有法律效力，双方应按合同约定履行各自的义务。2016年6月15日，金鹰公司停止了黄瀚凝经营店铺的供电，导致黄瀚凝无法从事经营。2016年6月16日，黄瀚凝在金鹰公司员工在场的情况下撤离了店铺，金鹰公司扣留了黄瀚凝部分物品。根据金鹰公司提供的资料，截止2016年6月16日，黄瀚凝欠付房租13201.4元、物业管理费6550.5元、水电费65.66元，合计19817.55元，扣除履约保证金14243.21元，黄瀚凝实际欠付5574.35元。虽然黄瀚凝拖欠租金等费用的行为构成违约，但黄瀚凝实际欠付金额仅为5574.35元，过错程度轻微。金鹰公司在此情况下，未进行催缴和告知，即停止了黄瀚凝经营商铺的供电，显然处置不当，对纠纷的发生亦负有一定责任。黄瀚凝撤场后一直与金鹰公司工作人员协商余欠费用支付事宜，金鹰公司工作人员ＸＸＸ、葛雅琼均告知黄瀚凝截止2016年6月16日撤场时欠费为5574.35元，葛雅琼还让黄瀚凝在一份金鹰公司提供的《解除租赁关系协议书》中签字确认。黄瀚凝签字后，葛雅琼一直告知黄瀚凝履行流程审批手续，在黄瀚凝的一再催问下，葛雅琼同意黄瀚凝于2017年8月15日前办理尾款交付手续，但一直又未与黄瀚凝办理。黄瀚凝在与葛雅琼、ＸＸＸ协商尾款支付事宜时，金鹰公司其他人员并未出面，因此黄瀚凝有理由相信ＸＸＸ、葛雅琼与其协商案涉尾款支付事宜，属于ＸＸＸ、葛雅琼的职权范围内的事项。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”金鹰公司以ＸＸＸ、葛雅琼均离职为由，拒绝承认ＸＸＸ、葛雅琼与黄瀚凝就黄瀚凝欠付金鹰公司剩余款项所确认的数额，不仅缺乏法律依据，亦违背诚信原则，故黄瀚凝应向金鹰公司支付剩余款项为5574.35元。金鹰公司超出上述数额的诉讼请求缺乏法律依据，依法不予支持。金鹰公司于2017年4月6日向黄瀚凝寄送的《律师函》中明确告知解除双方签订的《租赁合同》，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”黄瀚凝于2017年4月8日收到该《律师函》后，双方签订的《租赁合同》已经解除。金鹰公司诉请判令解除双方签订的《租赁合同》，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。黄瀚凝于2016年6月16日撤场时，金鹰公司工作人员在场并扣留了黄瀚凝部分物品，此后黄瀚凝未能再使用案涉商铺，金鹰公司要求黄瀚凝交还案涉的马鞍山市湖南西路8号内的二层编号为TF2-05的商铺，亦缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、黄瀚凝于判决生效之日起五日内向金鹰公司支付所欠剩余款项5574.35元；二、驳回金鹰公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2052元，减半收取1026元，金鹰公司负担1001元，黄瀚凝负担25元。二审期间，双方均未提交新的证据。本院确认一审对证据的认定意见及查明的事实。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一审判决认定黄瀚凝向金鹰公司支付所欠剩余款项为5574.35元是否适当。本院认为：金鹰公司与黄瀚凝因履行《租赁合同》发生纠纷，黄瀚凝拖欠金鹰公司租金等费用，金鹰公司在未经催缴和告知的情况下，停止了黄瀚凝经营商铺的供电，导致黄瀚凝无法从事经营，双方合同无法继续履行。黄瀚凝于2016年6月16日在金鹰公司员工在场的情况下撤离店铺，金鹰公司扣留了黄瀚凝部分物品，此后黄瀚凝未再使用案涉店铺。黄瀚凝撤场后一直与金鹰公司工作人员ＸＸＸ、葛雅琼协商欠费支付事宜，两人均告知黄瀚凝双方租金及物业服务费等结算至2016年6月16日，扣除黄瀚凝交纳的履约保证金后，黄瀚凝尚欠金鹰公司5574.35元。黄瀚凝在金鹰公司提供的包含以上协商内容的《解除租赁关系协议书》中签字确认，并被告知履行流程审批手续后办理尾款交付手续。因葛雅琼、ＸＸＸ系金鹰公司工作人员，其与黄瀚凝就撤场及余欠费用支付进行了协商，故黄瀚凝有理由相信两人的上述行为属于职权范围内的事项，相应的法律后果应由金鹰公司承担。金鹰公司以两人只是工作人员，无权确认黄瀚凝欠付金鹰公司剩余款项为由不予承认，缺乏法律依据。一审判决认定黄瀚凝向金鹰公司支付所欠剩余款项为5574.35元并无不当。综上所述，金鹰公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2052元，由马鞍山金鹰天地实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹悝元审 判 员  赵丽萍代理审判员  陈婷婷二〇一八年五月二十三日书 记 员  温 芳附：本案适用的法律条款1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。