大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0203民初1937号 原告（反诉被告）孙甲娜，女，1975年7月5日生，汉族，住大连市沙河口区。 委托代理人尚丽娜，辽宁大东律师事务所律师。 原告（反诉被告）李新阳，男，2003年2月7日生，汉族，住大连市沙河口区。 法定代理人孙甲娜，李新阳母亲，女，1975年7月5日生，汉族，住大连市沙河口区。 委托代理人尚丽娜，辽宁大东律师事务所律师。 被告（反诉原告）张宏臻，女，1969年2月27日生，汉族，住大连市西岗区。 委托代理人王莹，辽宁住邦律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳与被告（反诉原告）张宏臻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2017）辽0203民初3700号民事判决，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳、被告（反诉原告）张宏臻不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2018年4月12日作出（2018）辽02民终1758号民事裁定，撤销本院（2017）辽0203民初3700号民事判决，发回本院重审。本院于2018年4月26日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年6月4日、9月17日、2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳委托代理人尚丽娜、被告（反诉原告）张宏臻及其委托代理人王莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳诉称，2016年5月20日，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳（甲方）和被告（反诉原告）张宏臻（乙方）在大连市不动产登记中心，签订大连市房地产买卖合同，约定：“甲方将坐落于大连市西岗区唐山街8B号2单元6层1号，建筑面积174.67平方米的房屋转让给乙方；转让价款为220万元；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款3‰的滞纳金”。当日，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳协助被告（反诉原告）张宏臻完成过户登记，购房款被告（反诉原告）张宏臻至今未支付。原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳多次找被告（反诉原告）张宏臻协商付款，被告（反诉原告）张宏臻种种推托。原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳现经济窘迫，没有住房，日常生活、缴纳学费都有困难，无奈诉至贵院，请求判令：1被告（反诉原告）张宏臻给付原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳购房款2200000元及违约金（自2016年5月21日至购房款付清之日止，以房款总额2200000元为基数，按照年利率24%计算）。2、因被告（反诉原告）张宏臻的违约引起本案诉讼，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳为本案办理诉讼财产保全责任险，交纳保险费4224元，该费用属原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳的合理损失部分，应由被告（反诉原告）张宏臻承担。 被告（反诉原告）张宏臻辩称，被告（反诉原告）张宏臻没有拖欠原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳的购房款，请求驳回原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳的诉求。一、本案表面上是房屋买卖合同，实质为双方以房抵债的互易合同，房屋买卖只是进行债权置换的一种方式。原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳在拖欠被告（反诉原告）张宏臻款项的情况下，为解决欠款问题，双方自愿达成以房屋抵偿债务的协议，该协议已实际履行完毕。具体抵偿房屋价款的债权为，被告（反诉原告）张宏臻通过那守峰向原告（反诉被告）孙甲娜转账10万元；原告（反诉被告）孙甲娜从被告（反诉原告）张宏臻处以900000元收购对案外人王刚的债权，其中450000元抵顶房款；李国辉（孙甲娜、李新阳分别系李国辉的妻子和婚生子）1640000元的欠款。双方债权债务抵消后，被告（反诉原告）张宏臻无需支付原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳购房款，故请求驳回原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳的诉讼请求。二、因双方系“以房抵债”，被告（反诉原告）张宏臻已付清原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳全部房款，此后无需再向原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳支付任何款项，因此，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳对利息主张并无法定依据。 被告（反诉原告）张宏臻反诉称，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳分别系李国辉的妻子和婚生子。李国辉生前陆续向被告（反诉原告）张宏臻借款现金合计1000000元，约定月息1.5%。李国辉将此款转借给朱秀敏，借款担保人黄丽平。李国辉离世后，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳作为继承人继承此遗产，成为被告（反诉原告）张宏臻借款的债务人。2012年，在被告（反诉原告）张宏臻的支持下，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳将朱秀敏、黄丽平诉至法院。甘井子法院以（2012）甘民初字第5963号民事判决书判决朱秀敏、黄丽平偿还该借款本息等。在该判决执行过程中，多方在甘井子区法院签订了和解协议和租赁协议，朱秀敏的丈夫邓恩铭自愿以厂房25年的租赁权作价1950000元偿还此债务。按照判决书计算，朱秀敏、黄丽平总计欠付款项为1640000元，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳将该项债权转让给被告（反诉原告）张宏臻，以抵顶李国辉所借款项的本息，由被告（反诉原告）张宏臻与邓恩铭签订了租赁协议，甘井子区法院以询问笔录的形式予以确认。后因各方无法履行协议，该协议解除，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳又申请恢复执行原判决。协议解除后，被告（反诉原告）张宏臻多次催促原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳还款，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳遂与被告（反诉原告）张宏臻签订房屋买卖合同，口头约定：以1640000元债权及双方之间的其他债权折抵购房款2200000元。房屋过户时，被告（反诉原告）张宏臻替原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳支付过户费用27000元（过户费用22000元、代办费5000元）。原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳与被告（反诉原告）张宏臻订立房屋买卖合同，实质为双方以房抵债的互易合同，现原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳否认双方债务抵销约定，向被告（反诉原告）张宏臻主张房屋价款，故被告（反诉原告）张宏臻就双方抵销的部分债权提起反诉，其余部分另行告诉。1、原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳立即支付给被告（反诉原告）张宏臻1640000元及利息，逾期付款利息从2016年1月1日起按年利率6%计算，至欠款付清为止。2、原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳立即支付给被告（反诉原告）张宏臻已垫付过户费用27000元及逾期利息3510元，合计30510元。上述两项款项应自原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳主张的购房款中扣除。 原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳辩称，针对本诉，被告（反诉原告）张宏臻主张合意抵销与事实不符。双方从未有过抵销的协商以及抵销事实及约定。双方之间房屋过户的依据是房屋买卖合同，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳已经依据购房合同的约定履行了过户义务。但被告（反诉原告）张宏臻至今未支付分文购房款，依据购房合同的约定，被告（反诉原告）张宏臻应当支付购房款2200000元以及相应的违约金。针对被告（反诉原告）张宏臻反诉，一、被答辩人提起的反诉与答辩人提起的本诉，不应当合并审理。1、反诉主体与本诉主体不一致。2、反诉与本诉并非同一法律关系；二、被告（反诉原告）张宏臻的反诉请求前后矛盾，并且反诉状中两项反诉请求非同一法律关系；三、被告（反诉原告）张宏臻主张的债权不存在，要求支付利息没有依据。1、民间借贷法律关系的必要条件是“借贷合意”和“款项交付”。被告（反诉原告）张宏臻主张李国辉曾向其借款1000000元，没有证明借贷合意的债权凭证，也没有证明1000000元的交付方式，不能证明其对李国辉享有1000000元的债权。退一步讲，即使存在借贷关系，也超过法定诉讼时效；2、被告（反诉原告）张宏臻的经济能力与被告（反诉原告）张宏臻与李国辉之间是否借贷关系，没有法律上的因果关系；3、李国辉生前与被告（反诉原告）张宏臻并不认识。李国辉过世后，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳起诉案外人朱秀敏、黄丽平，主张债权，（2012）甘民初字第5963号民事案件进入执行阶段后，被告（反诉原告）张宏臻才与原告（反诉被告）孙甲娜有沟通往来。李国辉生前与被答辩人并不认识，没有经济往来；4、被告（反诉原告）张宏臻与（2012）甘民初字第5963号民事判决确认的事项无关；5、和解协议书本身是无效的，并未体现原告（反诉被告）孙甲娜欠被告（反诉原告）张宏臻164万。被告（反诉原告）张宏臻不是该案的当事人，不能参与该执行案件。被告（反诉原告）张宏臻之所以在该案判决生效后参与该案件，是在原告（反诉被告）孙甲娜遭遇丈夫去世的变故，深受打击倍感无助之时，以及执行案件毫无进展的现状，利用原告（反诉被告）孙甲娜对其的信任，被告（反诉原告）张宏臻为得到厂房使用权，进而怂恿原告（反诉被告）孙甲娜对其承诺协助执行案件回款，才参与到执行案件，形成和解协议；四、被告（反诉原告）张宏臻主张因和解协议无法履行而产生的“以房抵债”不属实；五、被告（反诉原告）张宏臻要求原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳支付过户费用，没有法律依据。买卖房屋的过户费用，有约定从约定，被告（反诉原告）张宏臻已经依据买卖合同实际支付，是履行合同义务，现要求原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳支付，不符合合同约定。 经审理查明，2016年5月原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳（甲方）与被告（反诉原告）张宏臻（乙方）签订大连市房地产买卖合同，合同主要约定：甲方将大连市西岗区唐山街8B号2单元6层1号房屋转让给乙方，价款2200000元，付款时间为2016年5月20日，税费按规定各自承担，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。2016年5月18日，被告（反诉原告）张宏臻支付房屋买卖契税88000元。同日，被告（反诉原告）张宏臻交纳财产转让所得税22000元。2016年5月18日被告（反诉原告）张宏臻将45万元转至原告（反诉被告）孙甲娜账户中，2016年5月20日原告（反诉被告）孙甲娜将45万元转回被告（反诉原告）张宏臻账户，2016年5月20日，案涉房屋产权转移登记至被告（反诉原告）张宏臻名下。 另查明李国辉于2011年10月16日去世，原告（反诉被告）孙甲娜系李国辉的妻子、原告（反诉被告）李新阳系李国辉的儿子、李国辉父亲李士明于2009年去世、李国辉母亲王永凤健在。2011年12月21日原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳、李国辉母亲王永凤到大连市中山区公证处办理了（2011）大中证民字第2359号公证书，该公证查明李国辉于2011年10月16日因病去世，生前无遗嘱，李国辉与原告（反诉被告）孙甲娜夫妻共同财产房屋两处（沙河口区南沙街107号3单元2层3号房屋、唐山街8B号2单元6层1号）及部分存款，李国辉母亲王永凤放弃遗产继承，原告（反诉被告）孙甲娜放弃两处房产继承，李国辉与原告（反诉被告）孙甲娜夫妻共同财产两处房屋中李国辉遗产份额（一半产权）由原告（反诉被告）李新阳继承，遗留存款部分由原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳继承。因原告（反诉被告）李新阳未成年，其继承遗产份额由其母亲原告（反诉被告）孙甲娜代为监管。 另查明，2012年10月10日，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳、李国辉母亲王永凤因民间借贷纠纷一案将朱秀敏、黄丽平起诉至大连市甘井子区人民法院，大连市甘井子区人民法院作出（2012）甘民初字第5963号民事判决，认定朱秀敏2011年6月、9月分别向李国辉借款80万元、20万元，约定借款期间一年，年利息36%，黄丽平提供担保。李国辉妻子原告（反诉被告）孙甲娜、李国辉儿子原告（反诉被告）李新阳、李国辉母亲王永凤为李国辉合法继承人，判决朱秀敏向原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳、李国辉母亲王永凤偿还借款1000000元并支付利息305980元；黄丽平对上述债务承担连带清偿责任。在该案执行程序中，2015年12月1日，邓恩铭（出租方、甲方）与被告张宏臻（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同主要约定：大连市甘井子区人民法院民事判决书（2012）甘民初字第5963号，是邓恩铭和朱秀敏在婚姻存续期间甘井子法院生效判决书。因现在无力偿还这笔法律生效的欠款，邓恩铭愿意将他购买的普兰店市墨盘小学的厂房全部租赁给孙甲娜使用25年，因为孙甲娜欠张宏臻的钱以债权相抵的方式转让给张宏臻使用25年。厂房的租金是根据大连市甘井子区人民法院民事判决书（2012）甘民初字第5963号生效的判决合计款项：本金及利息以及执行费和诉讼费共计164万，及邓恩铭欠墨盘村委会购房款14万，以及邓恩铭认可在外欠款17万，共计人民币195万元。同年12月24日，孙甲娜与张宏臻、朱秀敏、邓恩铭、黄丽平签订和解协议书，该协议书主要约定：根据大连市甘井子区人民法院5963号民事判决，邓恩铭和朱秀敏在婚姻存续期间甘井子法院的生效判决书。朱秀敏、邓恩铭应偿还孙甲娜生效判决本金及利息、以及执行费和诉讼费共计164万元。以及邓恩铭欠墨盘村委会的购房款14万，以及邓恩铭的在外欠款17万，总计195万元。因为朱秀敏和邓恩铭无力偿还婚姻存续期间的共同债务，所以邓恩铭愿意将自己购买的墨盘村小学的厂房租赁给原告孙甲娜、张宏臻使用25年，具体事宜详见邓恩铭和张宏臻签订的房屋租赁合同。当日孙甲娜与张宏臻、邓恩铭、黄丽平四人至大连市甘井子区人民法院作了询问笔录，确认各方达成和解协议。2017年10月9日，因上述和解协议书无法履行，原告孙甲娜、李新阳、案外人王永凤向大连市甘井子区人民法院申请恢复执行。 2018年5月4日，（2012）甘民初字第5963号案件被告黄丽平在大连市甘井子区人民法院接受执行调查时证实“房屋租赁合同、和解协议是2015年11月我和邓恩铭、张宏臻、孙甲娜在甘井子法院对面的上岛咖啡一起商量起草的，字是我打的，在聊天中我才知道这笔钱实际是张宏臻的，是李国辉在张宏臻手里借了100万现金，李国辉又将这笔钱转借给朱秀敏，我是借款担保人，借款期满朱秀敏没还款，后来李国辉死了，张宏臻说她无法起诉朱秀敏，就让孙甲娜拿借条到法院起诉我和朱秀敏，诉讼费用都是张宏臻拿的，后来就申请执行朱秀敏、邓恩铭说没有钱只能拿厂房抵债，张宏臻和孙甲娜也没有办法，只能同意……协议约定邓恩铭把他的厂房租给孙甲娜、张宏臻25年，租金是195万，孙甲娜直接以债权相抵的方式转给张宏臻了，张宏臻和邓恩铭按照他们俩人签的租赁合同执行，25年的租金是195万，但张宏臻只能得164万，余下31万张宏臻和孙甲娜都不愿意拿钱出来给邓恩铭……为了早点结案，我同意卖房子给邓恩铭一部分钱……后来厂房烧毁了……我们都同意因为标的物灭失无法履行这些协议了，解除合同……”。 再查，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳为申请诉讼保全办理了诉讼财产保全责任险，支付保险费4224元。 本院确认的上述事实，有原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳提交的房地产买卖合同、权属登记表、（2012）甘民初字第5963号民事判决书、诉讼财产保全责任保险费发票、被告（反诉原告）张宏臻提交的询问笔录、调查笔录、和解协议书、房屋租赁合同、恢复执行申请书、完税证明及双方当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。 本院认为，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳和被告（反诉原告）张宏臻签订的房地产房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约定履行各自义务。原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳已将房屋产权转移登记至被告（反诉原告）张宏臻名下，被告（反诉原告）张宏臻应按约定时间支付购房款2200000元。被告（反诉原告）张宏臻辩称双方口头约定以债务抵房款且已全部抵顶完毕，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳不认可双方存在债务抵顶房款的约定，被告（反诉原告）张宏臻主张双方口头约定以债务抵房款证据不足，本院不予采纳，被告（反诉原告）张宏臻应按约定支付房款并承担相应的违约责任。根据双方签订的《大连市房地产买卖合同》的约定，付款时间为2016年5月20日，逾期交付房款应交纳房款千分之三的滞纳金，该标准约定过高，应调整为以中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮50%标准支付为宜。综上，被告（反诉原告）张宏臻应当给付原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳房款2200000元及逾期利息（利息以2200000元为基数，自2016年5月21日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮50%计付），原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳主张中超出部分，本院不予支持。关于原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳要求被告（反诉原告）张宏臻承担其为申请诉讼保全提供担保，办理诉讼财产保全责任险交纳的保险费4224元，因本案诉讼系因被告（反诉原告）张宏臻逾期支付房款引发，该费用属原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳因被告（反诉原告）张宏臻的违约导致的合理损失，应由被告（反诉原告）张宏臻承担。原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳的该项主张合理，本院予以支持。 关于被告（反诉原告）张宏臻反诉要求原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳支付欠款1640000元及利息一节，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳对于被告（反诉原告）张宏臻主张的欠款1640000元不予认可。被告（反诉原告）张宏臻为证明其主张，提举了询问笔录、调查笔录、和解协议书、房屋租赁合同、恢复执行申请书等证据，上述证据已经形成证据链条，可证实原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳知晓并认可被告（反诉原告）张宏臻与李国辉之间存在借贷关系，并愿以其继承的李国辉对外债权抵偿债务，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告（反诉原告）张宏臻与原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳之间的债权数额，因原告（反诉被告）孙甲娜与被告（反诉原告）张宏臻在（2012）甘民初字第5963号民事判决执行程序中，均认可以原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳清收的债权1640000元全额抵顶被告（反诉原告）张宏臻欠款，可视为双方对欠款金额的确认。该执行和解因双方意志以外的原因无法履行，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳已申请恢复执行。原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳对其认可被告（反诉原告）张宏臻欠款应继续承担给付义务，被告（反诉原告）张宏臻反诉诉请原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳偿付该款项于法有据，本院予以支持，但其主张按年利率6%支付资金占用利息没有依据，原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳应自2016年1月1日起按中国人民银行同期人民币贷款基准利率支付资金占用利息。 关于被告（反诉原告）张宏臻要求原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳支付给被告（反诉原告）张宏臻在房屋过户过程中垫付的费用27000元及逾期利息3510元一节，因双方签订的房屋买卖合同约定“税费按规定各自承担”，被告（反诉原告）张宏臻主张原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳承担财产转让所得税22000元合理，本院予以支持；被告（反诉原告）张宏臻主张原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳承担代办费5000元，证据不足，本院不予支持。关于利息，因双方合同中就该笔垫付费用的利息并无约定，被告（反诉原告）张宏臻要求支付利息，无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百一十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张宏臻于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳房款2200000元及利息（利息以2200000元为基数，自2016年5月21日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮50%计付）。 二、被告（反诉原告）张宏臻于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳诉讼财产保全责任险保险费4224元。 三、驳回原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳其他诉讼请求 四、原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）张宏臻欠款1640000元及资金占用期间利息（利息以1640000元为基数，自2016年1月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计付）。 五、原告（反诉被告）孙甲娜、李新阳于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）张宏臻垫付的财产转让所得税22000元。 六、驳回被告（反诉原告）张宏臻其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费24400元（原告孙甲娜、李新阳已预交）、反诉受理费19803元（被告张宏臻已预交）、保全费5000元，合计49203元，由原告孙甲娜、李新阳负担19803元，被告张宏臻负担29400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 申请执行的期间为二年。 审 判 长 姚 江 审 判 员 李 健 人民陪审员 广 莉 二〇一八年五月二十三日 书 记 员 张新传