泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0504民初3403号 原告：杨桂友,男,1988年6月1日出生,汉族,住贵州省贵阳市花溪区。 委托代理人：谢春，四川康乾律师事务所律师。 被告：袁付珍，女，1974年3月27日出生，汉族，住贵州省习水县。 委托代理人：胡珊瑚，贵州名城（习水）律师事务所律师。 被告：何万全,男,1984年10月9日出生,汉族,住四川省泸县。 被告：张利,女,1987年5月8日出生,29岁,汉族,住泸县。 原告杨桂友与被告袁付珍、张利、何万全执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨桂友的委托代理人谢春，被告袁付珍的委托代理人胡珊瑚及被告何万全、张利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨桂友诉称：原告与被告何川、詹秘、何万全、张利等人民间借贷纠纷一案，龙马潭区人民法院于2016年3月31日作出（2015）龙马民初字第2264号民事判决书，判令：被告何万全、何川、詹秘、张利在判决生效之日起十日内共同偿还原告本金431000元及利息，利息从2015年2月17日起按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率的四倍计算至付清款之日止。 判决生效后，因被告何万全、何川、詹秘、张利未如期履行判决书确定的义务，原告申请强制执行。在执行中，原告对登记在何万全、张利名下的位于贵州省习水县东皇镇天生路佳和名苑12单元第七层5-1号住房申请评估拍卖。后袁付珍对执行标的提交书面异议书，原告于2017年9月20日收到龙马潭区人民法院作出的（2017）川0504执异46号执行裁定书。该裁定书裁定中止对何万全、张利名下的位于习水县东皇镇天生路佳和名苑12单元第七层5-1号（房权证号：遵房权证习字第××）房屋的执行。 原告认为，龙马潭区人民法院作出中止该房屋执行的裁定错误，缺乏事实和法律依据。袁付珍与何万全、张利的房屋买卖合同不是合法有效的，袁付珍不能合法有效取得该房屋，理由如下： 一、袁付珍在异议书上自称2015年7月26日通过其原弟媳陈秀君转账给被告何万全36000元，自称为买卖房屋的定金。在没有签订购房合同的前提下如何就交了定金，而且袁付珍自称与何万全之前从不认识，在这种互不认识且并非本人汇出，也未签订任何协议作为保障的情况下做出如此大额的汇款，如何证明是购房定金。袁付珍与何万全于2015年8月1日签订《房屋买卖合同》，合同中没有约定变更过户时间，没有办理任何手续（房屋买卖合同备案、公证及房屋产权过户），并且没有任何可信赖第三方监督的情况下交付购房全款，这样的交易方式不符合常理。袁付珍与何万全之间房屋买卖合同有可能不是真实买卖，而是何万全为了逃避债务，与袁付珍串通进行虚假交易。二、被告袁付珍向何万全转账28万元不是购房款，从打款依据上无法直观看出该28万元用途是购房款还是其他款项。而且28万元根本不能购买到一套130多平米装修好的住房。四川信合资产评估报告显示该房屋净产值500770元，按照合同法第74条规定可以得知，被告袁付珍与被告何万全的交易价格达不到指导价或者市场交易价格的70%，明显为不合理的低价。以明显不合理的低价转让财产，人民法院是可以予以撤销的。因而袁付珍对该房屋不构成善意取得，不能合法占有和取得。三、物权的公示效应就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。登记所记载的权利人就是法律所承认的权利人。未经登记的不动产，权利人享有因合同而产生的债权，虽然袁付珍与何万全签订了房屋买卖合同，但未办理登记，所有权也就未发生转移，被告只能要求何万全承担合同的违约责任。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人必须同时具备全部支付价款并实际占有该财产且该第三人无过错，人民法院才不得查封。而袁付珍不能举证证明其无过错。因此，龙马潭区法院查封的何万全、张利房产应当归属何万全、张利的财产，原告作为何万全、张利的债权人申请执行该房产符合法律规定。 结合上述理由，原告诉请法院准予对何万全、张利名下位于习水县XX镇XX路XX单元XX号（房权证号：遵房权证习字第××）房屋的执行。 被告袁付珍辩称：其与何万全、张利之间的二手房买卖事实客观存在。袁付珍支付了所有房款并实际占有，整个交易中无过错和恶意买卖。龙马潭区法院作出的（2017）川0504执异46号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确。综上，应当依法驳回原告诉讼请求。 被告何万全、张利辩称：二人与袁付珍签订《二手房买卖合同》以326000元的价格出售给袁付珍是双方真实的意思表示，是真实有效的合同。同意袁付珍所发表的辩论意见。 经审理查明：杨桂友诉何川、詹秘、何万全、张利民间借贷纠纷一案向本院申请诉讼保全，本院于2015年8月20日以（2015）龙马民保字第699号民事裁定书及（2015）龙马执保字第472号协助执行通知书查封了何万全、张利名下位于习水县XX镇XX路XX单元XX号（房权证号：遵房权证习字第××）房屋。2016年3月31日，本院作出（2015）龙马民初字第2264号民事判决书，判令：一、何川、詹秘、何万全、张利于本判决生效之日起十日内共同偿还原告杨桂友本金431000元及利息，利息从2015年2月17日起按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率的四倍计算至付清款之日止；二、驳回原告杨桂友的其他诉讼请求。判决书生效后，因四被告未如期履行判决书所确定的义务，杨桂友向本院申请强制执行。在执行过程中，本院拟拍卖何万全、张利名下位于习水县XX镇XX路XX单元XX号（房权证号：遵房权证习字第××）房屋。其间，袁付珍对执行标的提交书面异议书，本院2017年8月30日作出（2017）川0504执异46号执行裁定书，裁定中止对何万全、张利名下的位于习水县XX镇XX路XX单元XX号（房权证号：遵房权证习字第××）房屋的执行。 同时查明，2015年8月1日，袁付珍与何万全、张利夫妇签订《二手房买卖合同》，协议约定：何万全、张利将其所有的位于习水县XX镇XX路XX单元XX号（房权证号：遵房权证习字第××）房屋以326000元的价格出售给袁付珍，袁付珍支付房款后，何万全、张利交付房屋给袁付珍。袁付珍于2015年7月26日通过其原弟媳陈秀君银行卡转账汇给何万全房款36000元，2015年8月1日通过本人银行卡转账汇款给何万全房款280000元，支付现金10000元，并由何万全出具收条，收条载明“今收到袁付珍购买习水县东皇镇天生路佳和名苑12单元第七层5-1号，面积133.61平方米，购房款326000元，大写（叁拾贰万陆仟元正），此据。”袁付珍于同日搬入居住。 另查明，四川信合资产评估有限责任公司出具的川信资评报【2017】6023号报告书显示的评估基准日为2017年3月30日，评估价值为500770元。 上述事实，有双方身份信息、何万全、张利结婚证、（2015）龙马执保字第472号协助执行通知书、（2015）龙马民初字第2264号民事判决书、《异议申请书》、（2017）川0504执异46号执行裁定书、银行卡转账凭证、习水县XX小区业主委员会证明、《二手房买卖合同》、《收条》、《房屋所有权证》、川信资评报字【2017】6023号评估报告等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为,本案焦点在于袁付珍与何万全、张利签订的《二手房买卖合同》是否合法有效以及是否能够排除本院对本案诉争房屋执行的问题。 首先，2015年8月1日，袁付珍与何万全、张利夫妇签订《二手房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，依法成立并合法有效。原告以袁付珍与何万全、张利在不认识以及未签订合同的情况下通过他人给付36000元定金等理由认为房屋买卖合同不真实、是何万全、张利为逃避债务与袁付珍串通进行的虚假交易并无证据证明，且原告也只是述称为“有可能”不是真实买卖。原告以上述理由否定房屋买卖合同的合法性和有效性不能成立，况且上述理由并非合同成立或生效的条件。 其次，从袁付珍出示的何万全向其出具的《收条》以及《二手房买卖合同》、银行卡转账凭证、习水县XX小区业主委员会证明等证据能够证明袁付珍向何万全支付的326000元是购房款。至于原告提出根据四川信合资产评估有限责任公司对该房评估价为500770元，而袁付珍用326000元购买该房属于明显不合理的价格应予撤销的这一观点，本院认为，袁付珍与何万全、张利签订《二手房买卖合同》的时间为2015年8月1日，而四川信合资产评估有限责任公司出具的川信资评报【2017】6023号报告书显示的评估基准日为2017年3月30日，房屋价格会因时因地等因素产生较大的变化，原告以袁付珍与何万全、张利签订的《二手房买卖合同》价格明显低于市场价或指导价为由认为袁付珍不能取得和占有该房屋不能成立。 再次，虽然我国物权的变动模式采登记要件主义，但未办理登记不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条之规定，本案中，在本院查封本案涉案房屋前，被告袁付珍与何万全、张利签订了合法有效的房屋买卖合同，袁付珍已按约向何万全给付了全部购房款且占有了该房屋，后因袁付珍无法找到何万全、张利而未及时办理房屋过户登记。被告袁付珍基于以上事实及法律规定，享有该房屋买卖合同权利，能够排除本院对本案诉争房屋的执行。原告以袁付珍未对该房办理移转登记为由，主张该房屋实际权利人仍为何万全、张利所有而要求继续对上述房屋进行执行不能成立。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条等相关规定，裁定中止对何万全、张利名下的位于习水县XX镇XX路XX单元XX号（房权证号：遵房权证习字XXXXX）房屋的执行并无不当。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零八条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告杨桂友的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告杨桂友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 许 进 审判员 王 睿 陪审员 陈治坤 二〇一八年五月六日 书记员 沈 鑫