广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）桂0205民初2103号 原告：沈书周，男，1976年10月16日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 原告：刘运鲜，女，1982年4月10日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 两原告共同的委托诉讼代理人：朱华，男，1965年8月15日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市城中区。 被告：许志雄，男，1971年10月25日生，汉族，住所地福建省晋江市。 原告沈书周、刘运鲜诉被告许志雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案。 原告沈书周、刘运鲜的诉讼请求：1、请求判令被告许志雄立即履行《柳州市清真饭店承包协议书》的承包金（租金）结算约定条款，付清拖欠的租金173000元给原告。【包括2016年10月11日起至2017年1月31日止拖欠了3个月另加20天的承包金（租金）33000元（9000元/月），以及2017年2月1日起至2018年4月21日止拖欠了14个月的承包金（租金）140000元（10000元/月）】；2、请求判令被告许志雄承担并立即支付拖欠原告承包金（租金）的逾期支付违约金金额为47099.97元【包括从2016年10月30日至2017年1月30日的4个月未交承包金（租金）的逾期违约金共12000元；从2017年2月30日至11月30日的9个月未交承包金（租金）的逾期违约金共29999.97元；从2017年12月30日起至2018年4月30日未交承包金（租金）的逾期违约金共5100元】；3、请求判令被告许志雄立即支付承包柳州市清真饭店期间拖欠的电费共4120.84元给原告（其中2017年：1月1日至2月2日拖欠282.87元；3月1日至4月1日拖欠976.44元；4月1日至5月1日拖欠174.84元；5月1日至6月1日拖欠368.64元；6月1日至7月1日拖欠494.82元；7月1日至8月1日拖欠817.50元）；4、请求判令解除原被告之间签订的《柳州市清真饭店承包协议书》，请求判令被告返还所承租的房屋给两原告，请求判令原告有权没收被告许志雄的保证金5万元不予退回；5、本案的诉讼费用由被告许志雄承担。事实及理由：2015年7月初，被告许志雄与原告沈书周、刘运鲜签订了《柳州市清真饭店承包协议书》（以下简称承包协议书）。原告沈书周、刘运鲜将其拥有使用权的柳州市城中区中山东路56号柳州市清真饭店2-3楼承包给被告许志雄，用于经营“清真餐饮”及“清真食品加工与销售”。承包协议书第一章第二条约定：1、被告许志雄所承包的房屋座落在柳州市城中区中山东路56号，经营场所为清真饭店；2、承包期限为2015年7月11日起至2019年2月16日止；3、2015年7月11日起至2017年1月31日的租金为每月9000元，2017年2月1日起至2019年2月的租金为每月10000元；4、承包保证金（履约保证金）5万元。承包协议书第二章约定：承包金（租金）按月结算，被告许志雄于每月30日前结清下个月承包金（租金），逾期不足额支付的，被告许志雄应承担拖欠承包金（租金）的违约责任。承包协议书第三章第四条约定：被告许志雄应于承包协议书签订之日向原告一次性支付承包协议书的履约保证金叁拾万元；第五条还约定：履约保证金不冲抵承包金，在承包期满或其它原因导致承包协议书终止时，被告许志雄若无违约行为，则在结清该房屋所欠承包金、水、电、税等由被告许志雄负责缴纳的所有费用（以有效结清单据为准）并交回房屋后，原告沈书周、刘运鲜凭被告许志雄提供的保证金收据原件，将保证金全额（不计息）退还给被告许志雄；第七条还约定：承包期满或其它原因导致承包协议书终止时，如被告许志雄违约或造成原告沈书周、刘运鲜损失的，原告有权从承包金中扣除相应违约金或损失赔偿金，保证金不足以抵补损失的，被告许志雄应足额赔偿损失。承包协议书第四章对房屋的交付及收回作了约定；第五章对房屋水、电等设施报装及使用还作了约定，其中第十八条约定，所承包房屋的用电设施由被告许志雄负责安装或报建，并承担相应的费用。承包协议书第六章、第七章分别对房屋用途、物业管理费用进行了约定；第八章对房屋的承包使用权的转让及转租也进行了约定。承包协议书第十四章对违约责任特别进行了约定。其中第七十二条具体约定：被告许志雄逾期交承包金，原告沈书周、刘运鲜可按逾期天数每日加收承包金额（租金金额）3‰违约金，逾期超过30日的，原告沈书周、刘运鲜有权没收被告许志雄的保证金不予退回，有权收回房屋。然而，被告许志雄从2016年10月开始，就违反双方签订的承包协议书的约定，至今未交承包金（租金）及电费，由此造成严重违约！主要的事实如下：一、被告许志雄没有缴纳承包金（租金）的事实及金额。被告许志雄没有履行《柳州市清真饭店承包协议书》，拖欠的承包金（租金）共166333.33元。其中，2016年10月11日起至2017年1月31日止拖欠了3个月另加20天的承包金（租金）33000元（9000元/月）；2017年2月1日起至2018年3月21日止拖欠了13个月另加10天的承包金（租金）133333.33元（10000元/月）。为了确保合同的履行，原告只好代为缴纳被告许志雄长期不缴纳的以上承包金（租金）。二、被告许志雄拖欠承包金（租金）导致违约的事实及违约金金额。被告许志雄拖欠承包金（租金）导致违约的违约金金额为47099.97元。具体计算如下：1、从2016年10月30日至2017年1月30日的4个月未交承包金（租金）的逾期违约金共12000元。根据承包协议书第十四章第七十二条对违约责任的约定——2016年10月30日前应交承包金（租金）9000元，截止至2018年4月21日逾期18个月共540天，按承包金额（租金金额）3‰计算，违约金应为14580元，原告要求被告按当月承包金（租金）9000元的30%计算，支付违约金3000元；2016年11月30日前应交承包金（租金）9000元，截止至2018年4月21日逾期17个月共510天，按承包金额（租金金额）3‰计算，违约金应为13770元，原告要求被告按当月承包金（租金）9000元的30%计算，支付违约金3000元；依此计算，从2016年10月30日起至2017年1月30日止的4个月，每月均应交承包金（租金）9000元，但至今被告许志雄均违约未交，这4个月逾期未交的违约金每月均远远超出3000元以上，原告要求被告许志雄每月均按3000元支付违约金，共应支付4个月的违约金12000元整。2、从2017年2月30日至11月30日的9个月未交承包金（租金）的逾期违约金共29999.97元。从2017年2月1日起至2019年2月，每月的承包金（租金）调整为10000元，但截止至2018年3月21日被告许志雄均没有交承包金（租金）。其中2017年2月30日起至11月30日止的9个月，按承包金额（租金金额）3‰计算，被告许志雄每月不交承包金（租金）的逾期违约金远远超过3333.33元！原告要求被告按每月支付违约金3333.33元的金额，支付从2017年2月30日起至11月30日应付未付承包金（租金）的违约金总额29999.97元。3、从2017年12月30日起至2018年4月30日未交承包金（租金）的逾期违约金共5100元。从2018年1月1日起至4月11日，每月的承包金（租金）也为10000元，但截止至2018年4月11日前的3个月（应分别于2018年1月30日、2月30日及3月30日前交），被告许志雄也没有交承包金（租金），不交承包金（租金）的逾期违约金额合计为5100元。其中，2018年1月30日、2月30日及3月30日应交未交的承包金（租金），所导致的逾期违约金分别为2700元、1650元及750元；四、被告许志雄承包柳州市清真饭店期间拖欠电费的事实及金额。被告许志雄承包柳州市清真饭店期间拖欠电费共3115.11元。具体如下：2017年：1月1日至2月2日拖欠282.87元；3月1日至4月1日拖欠976.44元；4月1日至5月1日拖欠174.84元；5月1日至6月1日拖欠368.64元；6月1日至7月1日拖欠494.82元；7月1日至8月1日拖欠817.50元。然而，截止至2018年3月23日，在原告多次催促被告支付拖欠的承包金（租金）并缴纳电费时，被告仍然找借口，以各种理由推托拒不支付。为了确保合同的履行，原告只好代为缴纳被告许志雄长期不缴纳的以上电费。五、被告许志雄长期拖欠承包金（租金）长达一年半之久（合同约定超过30日，就构成严重违约）。因此，按照双方签订的《柳州市清真饭店承包协议书》第十四章第七十二条的约定，原告沈书周、刘运鲜有权终止协议，没收被告许志雄的保证金5万元不予退回，并有权收回房屋。综上所述，原告认为：被告的行为既违反了双方于2015年7月签订的承包协议书约定的相关条款，也违反了《中华人民共和国合同法》的相关约定，构成了严重违约，极大的损害了原告的合法权益。鉴于以上事实及理由，原告提出以上诉讼请求事项，以维护原告的合法权益不受被告侵犯。 本院经审查认为，虽然两原告与被告所签订的《柳州市清真饭店承包协议书》的合同名称并未表明该合同系房屋租赁合同，但该《柳州市清真饭店承包协议书》第二条已明确约定了“房屋坐落在柳州市城中区中山东路56号；2015年7月11日起至2017年1月31日的租金为9000元/月，2017年2月1日起至2019年2月的租金为10000元/月”。经与原告作谈话笔录，原告认为《柳州市清真饭店承包协议书》的法律性质是房屋租赁合同，也认为本案争议的法律性质为房屋租赁合同纠纷，并表明原告所诉请的承包金的性质实际上就是房屋的租金，并要求按照《中华人民共和国合同法》有关租赁合同的相关规定来处理本案纠纷。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款的规定，房屋租赁合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，并应由不动产所在地人民法院专属管辖。虽然两原告与被告在《柳州市清真饭店承包协议书》第九十一条约定了“向原告所在地法院提起诉讼”，但《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条已明确规定了“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”根据上述法律规定，当事人之间的协议管辖约定不能违反法律对专属管辖的规定。虽然两原告与被告在《柳州市清真饭店承包协议书》中约定了由原告所在地法院管辖，但该约定违反了我国法律的规定，故两原告与被告在《柳州市清真饭店承包协议书》中所作出的关于协议管辖的约定无法对抗我国法律关于专属管辖的规定，本案应按照不动产纠纷确定管辖，并应由不动产所在地人民法院专属管辖。因两原告与被告签订的《柳州市清真饭店承包协议书》已载明：“房屋坐落：柳州市城中区中山东路56号”，即涉案房屋所在地为柳州市城中区，本案应由不动产所在地人民法院即柳州市城中区人民法院专属管辖，本案应移送至柳州市城中区人民法院审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第三十四条、第三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款、第二百一十一条之规定，裁定如下： 本案移送广西壮族自治区柳州市城中区人民法院处理。 本裁定一经作出即生效。 审 判 长  黎 鹂 人民陪审员  文记珍 人民陪审员  刘 璐 二〇一八年五月三十日 书 记 员  闫丽琼 附： 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”、第三十四条：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”、第三十六条：“人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。” 《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”、第二百一十一条：“对本院没有管辖权的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；原告坚持起诉的，裁定不予受理；立案后发现本院没有管辖权的，应当将案件移送有管辖权的人民法院。”