湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1221民初943号原告湖南君天物业管理有限公司(原长沙君天物业管理有限公司)。法定代表人何坚，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方晓，男，1968年7月13日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。系原告公司职员。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所。被告：周南华，男，1975年4月11日出生，汉族，住湖南省中方县。原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业）与被告周南华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君天物业委托代理人方晓、刘湘华到庭参加诉讼。被告周南华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君天物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用2927元，其中物业服务费2661元，违约金266元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2007年9月15日，原告由湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆房地产公司）选聘对万隆&维也纳森林小区（维也纳小区）从事物业管理服务，原告依约履行了义务，但被告自2016年6月至今拒不缴纳物业服务费，经原告多次催收未果，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告未作答辩。原告君天物业围绕诉讼请求提交了7份证据：1、房地产企业资质证书复印件，证明原告具备物业服务企业二级资质；2、商品房买卖合同复印件，证明被告系万隆&维也纳森林项目的业主，证明被告购房、交房的时间及房屋面积有关情况；3、结算书，证明被告业主与开发商办理的结算手续；4、万隆&维也纳森林前期物业服务合同补充协议复印件各一份，证明原告经湖南万隆房地产置业有限公司选聘对万隆&维也纳森林项目提供物业服务，双方对前期物业服务内容、违约责任等进行了约定；5、欠费清单，证明被告业主欠费的具体明细；6、物业管理费缴费通知单及通知复印件，证明原告向被告进行物业欠费的催费记录。7、《关于恢复物业服务费正常收费价格标准的通知》复印件，证明原告在2016年12月31日在小区公告自2017年1月1日起对物业费的收费的标准按照物业服务合同的标准，在此之前缴纳物业费可以享受优惠政策，之后按照物业合同约定收取费用。上述证据，经原告当庭举证，其真实性、合法性和关联性均符合法律规定，能证明本案基本事实，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：原告君天物业系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。2007年9月12日，原告君天物业与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均作了约定，其中第六条约定独立别墅物业收费标准为1.5元/月/平方米，第七条约定业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用；第二十八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金；该合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止。合同签订后，君天物业成为万隆房地产公司选聘的对万隆&维也纳森林小区进行物业管理服务的服务机构，对该小区进行物业管理服务，而包括被告周南华在内的该小区业主至今未成立业主委员会，也未另行签订物业买卖合同。2014年3月19日，湖南万隆房地产置业有限公司与原告签订了一份补充合同《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充合同》，双方对电梯洋房的物业收费标准约定为1.2元/月/平方米。2013年1月15日，被告周南华购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林第××幢××号房（电梯洋房），合同面积为117.82平方米，签订了《商品房买卖合同》。该合同第十六条对物业管理进行了约定：经协商，买受人同意将所购房屋委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。”2014年4月22日，被告周南华与原告方办理了交房结算书，核定住房面积为116.72平方米，明确了物业管理费按每月每平方米1.2元收取等内容。交房后，原告依约履行了物业管理服务义务，被告已入住，从接受物业后已交纳物业服务费至2016年5月30日，尚欠2016年6月1日至2017年12月31日的物业费2661元未缴纳。另查明，2016年11月30日，原告君天物业向其管理的万隆&维也纳森林小区的全体业主发出《关于恢复物业服务费正常收费标准的通知》的通知，告知全体业主从2017年1月1日起停止优惠收费标准，恢复《前期物业服务合同》所约定的收费标准，对未入住空置房业主仍执行《湖南省物业服务收费管理办法》之规定，按物业服务合同价的90%收取，从2017年1月1日起对应缴未缴物业服务费业主将按物业服务合同价格标准收取，将不再享受该公司优惠价格。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告君天物业与万隆房地产置业有限公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括被告周南华在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业依约为被告周南华提供了物业服务，因此，根据合同的约定和法律的规定，被告周南华作为业主，在接受和享受了原告君天物业提供的服务内容后，理应负有按照合同约定向原告君天物业及时履行交纳物业服务费的义务。被告周南华已对其购买的物业已进行了验收，并已入住该小区，从接受物业后交纳部分物业服务费，被告周南华应当继续按照合同约定交纳物业服务费。虽然原告向全体业主发布了《关于恢复物业服务费正常收费标准的通知》，在2016年12月31日前交纳物业费的仍可享受优惠收费条件，但被告未在指定的期限内交清物业服务费，现原告君天物业要求对已入住的被告周南华按1.2元/月/平方米的全额收起至2017年12月31日，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持；被告周南华应交纳的从2016年6月1日至2017年12月31日的物业服务费为：116.72平方米*1.2元/月*19个月=2661元（四舍五入取整数），因被告未按规定及通知交纳物业服务费，构成违约，现原告要求被告按所欠金额的10%承担违约金，未违反法律规定，被告周南华还应承担违约金266元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周南华欠原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费2661元（2016年6月日至2017年12月）及违约金266元，共计2927元。在本判决生效之日起10日内支付。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周南华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李元洪人民陪审员  肖佐茹人民陪审员  蒲 娟二〇一八年五月四日代理书记员  邓慧敏附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十三条执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。