浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0802民初1775号原告：孔松木，男，1956年11月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被告：义乌市沪江房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330782751163679W（1/1），住所地：浙江省义乌市江东桥东一区32幢。法定代表人：杨兴来。委托诉讼代理人：周建华，浙江兴衢律师事务所律师。被告：义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司，组织机构代码66618810-X，住所地：浙江省衢州市荷花中路369号（衢州市柯城天园宾馆一楼102室）。主要负责人：杨兴元。第三人：夏向荣，男，1971年1月19日出生，汉族，住浙江省江山市。第三人：陆水娟，女，1974年4月28日出生，汉族，住浙江省江山市。原告孔松木与被告义乌市沪江房地产开发有限公司（以下简称沪江公司）、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司（以下简称沪江衢州分公司），第三人夏向荣、陆水娟确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孔松木，被告沪江公司的诉讼代理人周建华，被告沪江衢州分公司的主要负责人杨兴元，第三人夏向荣到庭参加诉讼。第三人陆水娟无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔松木向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告沪江衢州分公司与第三人夏向荣、陆水娟签订的房屋买卖合同无效，涉案房屋产权恢复至被告沪江衢州分公司名下。2.要求诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月5日，被告沪江衢州分公司与第三人夏向荣、陆水娟签订商品房买卖合同，约定由两第三人购买双港中路31号的办公用房。该房产的房款由杨兴元支付，两第三人未支付过。按揭贷款手续、过户手续均由杨兴元操办，房屋产权证原件在杨兴元手中。原告认为，被告沪江衢州分公司的负责人杨兴元以分公司名义与第三人签订虚假房屋买卖合同，真实意思不是买卖，而是杨兴元以合法形式掩盖转移公司财产达到其实际占有房产的目的，导致（2013）衢柯民初字第420号民事判决得不到执行，损害了原告的合法利益。因此，原告向本院提起诉讼。被告沪江公司辩称，虽然法律没有禁止合同以外的第三人请求确认合同无效，但原告需要证明被告与第三人签订的合同损害了其利益。涉案房屋买卖合同签订、履行完毕在前，原告主张的（2013）衢柯民初字第420号判决执行在后。正是因为被告销售了涉案的房产，法院才判令被告赔偿原告10990000元的损失。因此，被告与第三人签订的房屋买卖合同并未损害原告的利益，原告不具备诉讼主体资格。被告与第三人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不存在虚假的情况，合同内容合法有效，且双方已经按照合同约定履行了各自的权利义务，第三人履行了按时交纳房款的义务，被告履行了房屋交付及过户的义务，现合同已经履行完毕。原告要求将房产恢复至被告沪江衢州分公司名下的请求不能成立。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告沪江衢州分公司辩称，原告孔松木不是涉诉商品房买卖合同有关房产的所有权人，也不是商品房买卖合同相对方，无权提出确认合同无效的诉讼。包括本案房产在内的10间房产签订的买卖合同是真实的，可能存在部分购房者将房款交给分公司负责人杨兴元后，由杨兴元代为转给分公司的情况，但不存在由公司支付房款的情况。本案购房款均由第三人支付，其中首付款是与关联案件中的第三人郑建国的首付款一并转入被告沪江衢州分公司的账户，剩余房款是通过银行按揭贷款的方式支付，合同约定的购房款第三人已全部付清并已办理房屋所有权证。综上，要求驳回原告的诉讼请求。第三人夏向荣述称，其购买的31号店面是与关联案件中的郑建国家庭、赵水英家庭的店面同时购买的，房款由自己支付。其中首付款167534元是通过郑建国的账户一起打给被告沪江衢州分公司，余款165000元通过银行按揭贷款，现每月由自己归还贷款。综上，要求驳回原告的诉讼请求。第三人陆水娟未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、银行交易凭证、民事判决书、个人购房担保借款合同、归还按揭贷款明细单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据无异议的证据，本院认定如下事实：2006年5月10日，原告孔松木委托被告沪江衢州分公司开发位于双港社区双港中路西侧14号地块商住楼工程，双方为此签订《房产开发及工程建筑合同》。双方对委托开发事项作了约定，并约定孔松木不能按时付清工程款，用新建房屋的二楼、三楼、四楼产权作价代付工程款，店面用抵押贷款来代付欠款。2007年1月18日，孔松木委托沪江衢州分公司对该项目进行招投标。该地块于2007年2月5日经国土局收储中心收储，后以沪江衢州分公司公开竞价取得，并完成整体工程的施工。之后，双方因涉工程款及民间借贷纠纷，多次进行诉讼。2009年9月3日，沪江衢州分公司作为原告向衢州市柯城区人民法院提起诉讼，要求孔松木腾退出占用的坐落于衢州市柯城区间商业用房。法院经审理认为，根据不动产权属登记，该11间房产为沪江衢州分公司所有，依法享有对房产排他的权利。因此判令孔松木腾退出上述11间房产并返还给沪江衢州分公司。该判决现已生效。2010年1月5日，孔松木作为原告向衢州市柯城区人民法院，要求沪江公司、沪江衢州分公司将上述11间房产的房屋所有权和土地使用权过户到其名下。法院经审理，判决驳回了孔松木的诉讼请求。该判决现已生效。2010年上半年，第三人夏向荣、陆水娟及案外人郑建国、赵水英等向被告沪江衢州分公司购买坐落于衢州市柯城区产。2010年5月13日，郑建国将上述四间房屋的首付款及相关税费共计748765元，以银行转账方式一并转入被告沪江衢州分公司的银行账户。2010年5月18日，被告沪江衢州分公司与第三人夏向荣、陆水娟签订《商品房买卖合同》，约定由两第三人购买坐落于衢州市柯城区双港中路31号的房产，建筑面积共64.32平方米，单价为每平方米5170元，总价款为332534元。2010年5月19日，被告沪江衢州分公司负责人杨兴元从分公司账户取出31号房屋的首付款167534元并以夏向荣、陆水娟的名义，以现金缴款方式办理交付首付款。后被告沪江公司衢州分公司向第三人交付了出售的房产。2010年5月25日，31号房产的产权登记到第三人夏向荣、陆水娟名下。2010年6月11日，夏向荣、陆水娟、沪江衢州分公司与中国农业银行衢州柯城支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：夏向荣为购买上述房屋向中国农业银行衢州柯城支行按揭贷款165000元。2010年6月13日，该笔贷款发放至被告沪江衢州分公司的银行账户。此后，从夏向荣的银行账户中每月扣付按揭贷款，该贷款至今尚未还清。2013年9月27日，孔松木作为原告向衢州市柯城区人民法院提起诉讼，要求被告沪江公司以及沪江衢州分公司履行2006年5月10日签订的《房产开发及工程建筑合同》，赔偿其经济损失10990000元。诉讼中10间房产曾经法院委托评估在各时间点的总价值，评估意见为：2009年8月3280000元、2010年5月3730000元、2013年9月6940000元、2014年4月10990000元。其中，本案31号房产在2010年5月的单价为每平方米6021元。法院经审理对孔松木的请求予以支持，判令两被告赔偿损失10990000元。该判决现已生效，进入了执行程序。关于被告与第三人之间的购房款支付问题，本院根据当事人的陈述及举证、质证，分析认定如下：原告孔松木对郑建国于2010年5月13日转账支付给沪江衢州分公司748765元之事实无异议，但认为该款项实际是杨兴元支付，并申请法院调取郑建国的银行存折明细及该748765元资金来源凭证、沪江衢州分公司的银行账户明细及资金去向凭证。本院认为，虽然夏向荣等人将31号、33号、35号、37号四间房屋的首付款及相关税费合并后一起转入被告沪江衢州分公司，付款时间略早于合同签订时间，方式可能不规范，但是合同相对方认可并有确凿的证据证明确实收到过款项。被告及第三人对郑建国转账给被告沪江衢州分公司的748765元中有一笔167534元是用于第三人涉案房屋之事实无异议。此外，剩余按揭贷款165000元亦于2010年6月支付至被告沪江衢州分公司的账户，付款时间、付款金额与商品房买卖合同相符，即被告和第三人已完成证明责任。虽然原告孔松木质疑付款行为，反驳认为首付款及偿还按揭贷款的款项实际来源于杨兴元，但未提供反驳证据予以证实，其主张不能成立。关于原告孔松木的调取证据申请。本院认为，首先，“郑建国支付给沪江衢州分公司的748765元来源于杨兴元”是孔松木提出的事实主张，依据民事诉讼“谁主张，谁举证”的举证规则，应当由孔松木提供证据加以证实。其次，孔松木只是怀疑、猜测包含第三人夏向荣首付款在内的郑建国转账支付给沪江衢州分公司的748765元资金来源于杨兴元，未能提供初步的线索证据，即现并无证据证明该资金来源于杨兴元。退一步讲，即便杨兴元与夏向荣之间有资金往来，但是杨兴元与沪江衢州分公司是二个不同的民事主体，因此也无法证实杨兴元在转移沪江衢州分公司财产。再者，原告孔松木已经提供了沪江衢州分公司2008年12月至2011年8月的账户明细，其再申请法院调查该账户明细及资金去向凭证，缺乏必要性。综上，本院认为，原告孔松木该调查取证申请不属于申请人民法院调查收集证据的范畴，本院不予准许。本院认为，关于原告孔松木的诉讼资格。被告沪江公司认为，原告孔松木不是涉诉商品房买卖合同有关房产的所有权人，也不是商品房买卖合同相对方，无权提出确认合同无效的诉讼。本院认为，被告与第三人存在商品房买卖合同，导致被告无法向原告交付房屋，生效判决由被告向原告承担违约损害赔偿责任，且该案尚在执行过程中。被告与第三人之间是否存恶意串通、商品房买卖合同的效力，与原告孔松木存在法律上的利害关系，原告孔松木具备诉讼主体资格。涉案31号房产从立项、审批、建设、交易均以沪江衢州分公司名义，登记的产权人也是沪江衢州分公司，原告孔松木虽与沪江衢州分公司之间签订合同，但是根据不动产公示公信原则，被告沪江衢州分公司作为登记所有权人，具备对外销售的资格，有权与他人签订买卖合同，原告孔松木不能依据与被告之间约定的合同内容对抗买受人。根据合同法第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原告孔松木以被告与第三人恶意串通，签订虚假的买卖合同，及未支付购房款，损害其利益为由，主张商品房买卖合同无效，但未能提供充分的证据予以证实，也与本院查明的案件事实不符。被告与第三人签订买卖合同系双方的真实意思表示，合同约定的交易价格未有明显低于市场价格的不合理之处，未有符合合同法第五十二条所列的合同无效的其他情形，双方亦已履行完毕。原告要求确认被告沪江衢州分公司与第三人夏向荣、陆水娟签订的房屋买卖合同无效的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告孔松木的诉讼请求。案件受理费80元，由原告孔松木负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衢州市中级人民法院。审 判 长  王引儿代理审判员  王俪婧人民陪审员  余河洲二〇一八年五月十八日书 记 员  王 婷