广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终695号 上诉人（原审被告）：柳州市思源房地产开发有限公司，住所广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇河东开发区福禄寺左侧**房，统一社会信用代码：914502267597904319。 法定代表人：许谦，董事长。 委托诉讼代理人：甘伟，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭森云，广西广正大律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：潘安乾，男，1988年5月7日出生，侗族，住，住广西壮族自治区三江县/div> 委托诉讼代理人：杨干秀，广西三江侗族自治县法律服务所法律工作者。 上诉人柳州市思源房地产开发有限公司（以下简称思源房开公司）与被上诉人潘安乾因商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2017）桂0226民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人思源房开公司的委托诉讼代理人甘伟、谭森云，被上诉人潘安乾的委托诉讼代理人杨干秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 思源房开公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回潘安乾的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由潘安乾承担。事实和理由：一、思源房开公司与潘安乾签订的《商品房买卖合同》没有约定逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，由此可见支付违约金的前提条件是双方在合同中约定了违约金。因此一审法院判决思源房开公司需向潘安乾支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。且逾期办理产权证并未给潘安乾造成实际损失，潘安乾未举证证明因逾期办理产权证给其造成损失，因此即使潘安乾变更诉讼请求为要求赔偿因逾期办理产权证造成的损失也不应当得到支持，更何况本案潘安乾并未将“诉请逾期办证违约金”变更为“诉请逾期办证损失”。二、一审法院认定潘安乾诉请赔偿2015年9月11日至2017年1月17日没有超过诉讼时效属于适用法律错误。逾期办证违约金请求权属于债权请求权，依法应当适用诉讼时效制度。本案双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在6个月内将产权证交付给买受人。如产权登记部门原因造成延期，提交产权证可以顺延。”双方均认可思源房开公司于2013年8月26日将涉案房屋交付给潘安乾使用，据此思源房开公司最迟应当在2014年10月26日前将产权证交付给潘安乾，故自2014年10月27日潘安乾没有取得产权证，潘安乾就应当知道其权利受到侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，潘安乾至2017年8月20日诉请思源房开公司支付逾期办证违约金已超过法定诉讼时效期间，应当依法驳回潘安乾逾期办证违约金的诉讼请求。三、导致思源房开公司逾期办理产权证的原因在于潘安乾，应当由潘安乾承担逾期办证的法律后果，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，涉案商品房的主要办证义务在于潘安乾，思源房开公司仅承担协助办证义务。商品房权属登记手续须提交买受人的身份证、户口簿、结婚证(若为已婚)、房价结算确认书、契税完税凭证等材料，潘安乾至2016年7月19日才缴纳办证费用并提交办证材料，由此导致2016年7月19日前未能办理房产证的原因在于潘安乾，即使法院最终认定思源房开公司需向潘安乾赔偿逾期办证的违约责任，也应当扣减2016年7月19日前由潘安乾自身原因导致的办证迟延。 潘安乾辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。思源房开公司在一审开庭时主张潘安乾在一审时才提交契税发票，事实上契税发票是一式三联的，思源房开公司存有契税发票其中的一联。 潘安乾向一审法院起诉请求：依法判令思源房开公司赔偿潘安乾逾期办证违约金为40077.20元（房款总额247764元×7.28%÷365天×811天）。本案诉讼费用由思源房开公司承担。 一审法院认定事实：2011年9月15日，潘安乾和思源房开公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定：潘安乾向思源房开公司购买由思源房开公司开发建设的位于三江县古宜镇河东经济开发区第1幢6单元401号面积为105.068平方米的商品房，总金额为247764元，买受人于2011年9月15日交付首期款74764元，余款173000元于2011年12月15日前向三江县信用社办理贷款手续完毕；出卖人应当在签订合同之日起18个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人；如产权登记部门原因造成延期，提交产权证可以顺延；土地使用证、房屋产权证办理过程中产生的税费由买受人承担。潘安乾于2011年7月10日交款10000元，合同签订当日，交款64764元，2011年10月19日，潘安乾通过向三江县信用社办理商品房按揭贷款的方式向思源房开公司缴纳购房款173000元。2013年8月26日，思源房开公司将合同约定的房屋交付潘安乾占有使用。2017年1月18日，思源房开公司将房屋所有权证交付潘安乾，潘安乾诉至一审法院，引发本案诉讼。 另查，现中国人民银行发布的一年期限以内贷款基准利率为4.35﹪。 一审法院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点归纳为：一、造成逾期办理房产证的原因是潘安乾还是思源房开公司的责任？二、造成逾期办理房产证是否需要承担法律责任？三、潘安乾请求思源房开公司赔偿逾期办理房产证违约金是否超过诉讼时效？ 一、关于造成逾期办理房产证的原因是潘安乾还是思源房开公司的问题？该院认为，潘安乾与思源房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反我国的强制性规定，属于合法有效的合同，从合同签订之日生效，对合同当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。思源房开公司于2013年8月26日将房屋交付潘安乾占有使用，依据该合同第十二条“关于产权登记的约定，1、出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人”的约定，思源房开公司并没有证据证实通知潘安乾递交办理房产证所需要的材料，并在2014年10月26日之前交付房产证给潘安乾，该院认为责任在于思源房开公司。 二、关于造成逾期办理房产证是否需要承担法律责任的问题？该院认为，思源房开公司于2013年8月26日交房给潘安乾，依据《商品房买卖合同》第十二条约定，思源房开公司应当在2014年10月26日之前将涉案房屋房产证交付潘安乾，但思源房开公司于2017年1月16日才将房屋所有权证交付潘安乾。房屋属于不动产，不动产权属变更以登记产生法律效力，未经登记不发生效力。思源房开公司提供的证据材料不能证实逾期办理房产证的原因是涉案业主未缴纳房产契税和递交办证材料、交纳办证费用造成，对此思源房开公司应当承担举证不能的法律后果。当事人对逾期办理房产证未约定违约赔偿责任，为此应当依照法律规定的方式承担责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权属登记的期限”，依照上述司法解释的规定作为开发商的思源房开公司应当向潘安乾承担违约责任；对思源房开公司认为应当由业主自行承担责任的辩解意见不予采纳。 三、关于潘安乾请求思源房开公司赔偿办理房产证违约金是否超过诉讼时效的问题？该院认为，依照合同约定，思源房开公司应当于2014年10月26日之前为潘安乾办理房产证，思源房开公司未按约定时间履行该义务，属于违约行为，从2014年10月27日开始，潘安乾应当知道其权利受到侵害，有权利向法院请求判令思源房开公司协助办理房产证，潘安乾于2017年9月11日诉至法院主张权利，请求思源房开公司赔偿2014年10月27日起至2017年1月17日为止期间的逾期办理房产证违约金，该权利属于债权请求权，依法适用两年的诉讼时效。因此潘安乾请求思源房开公司赔偿2014年10月27日起至2015年9月11日期间的逾期办理房产证违约金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，对该部分请求该院不予支持。潘安乾请求思源房开公司赔偿2015年9月12日起至2017年1月17日期间的逾期办理房产证违约金的诉讼请求没有超过两年的诉讼时效，对该部分诉讼请求应当予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，潘安乾依据上述法律条款规定主张逾期办理房产证违约金，于法有据。中国人民银行发布的一年以内期限的贷款基准利率为4.35﹪，计收逾期贷款利息为基准利率基础上上浮30﹪，且规定每日利率为年利率除以360天，并不是除以365天，潘安乾主张日利率为年利率除以365天，是其依法处分自己的诉讼权利，应当准许。经该院核算，从2015年9月12日起至2017年1月17日，思源房开公司逾期办理房产证天数为493天，逾期办理房产证违约金为18924.52元（247764元×4.35﹪×1.3×493天÷365天）；思源房开公司认为其无需赔偿逾期办理房产证违约金的辩解意见，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第九十条之规定，一审法院判决：一、思源房开公司赔偿潘安乾逾期办理房屋产权登记证书违约金18924.52元；二、驳回潘安乾的其他诉讼请求。案件受理费801元（潘安乾已预交），减半收取计400.5元，由潘安乾承担211.38元，思源房开公司承担189.12元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院依法予以确认。 本院认为,综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、潘安乾的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；二、思源房开公司是否应当向潘安乾支付逾期办理房屋权属证书违约金。 一、关于潘安乾的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，思源房开公司于2013年8月26日将合同约定的房屋交付给潘安乾占有使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，思源房开公司应在2014年10月26日之前向潘安乾交付房屋权属证书，但思源房开公司未能在上述日期之前为潘安乾办理房屋权属证书。潘安乾自2014年10月27日开始应当知道其权利受到侵害，潘安乾于2017年9月11日诉至一审法院，故其要求思源房开公司支付2014年10月27日至2015年9月11日期间逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求已超过两年诉讼时效期间，一审法院对此已不予支持。至于潘安乾要求思源房开公司支付2015年9月12日至2017年1月17日期间逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，因思源房开公司逾期办理房屋权属证书的违约行为系持续发生，故至潘安乾向一审法院起诉时，未过法定诉讼时效期间。一审法院对此认定并无不当，本院依法予以维持。 二、关于思源房开公司是否应当向潘安乾支付逾期办理房屋权属证书违约金的问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权属登记的期限。”本案中，思源房开公司主张潘安乾至2016年7月19日才缴纳办证费用并提交办证材料，故思源房开公司未能在2014年10月26日之前办理房屋权属证书，即使思源房开公司需向潘安乾赔偿逾期办理房屋权属证书的违约责任，也应当扣减2016年7月19日前由潘安乾自身原因导致的迟延办理房屋权属证书的天数。本院认为，思源房开公司未能提供充分有效的证据证明其已通知潘安乾缴纳办证费用并提交办证材料，亦未能举证证明其在2014年10月26日前未办理房屋权属证书的原因系潘安乾未缴纳办证费用、办证材料所造成，故本院对此不予采信，思源房开公司应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。因双方当事人对一审法院逾期办理房屋权属证书违约金的计算方式均未提出异议，本院依法予以维持，即思源房开公司应向潘安乾支付2015年9月12日至2017年1月17日期间逾期办理房屋权属证书违约金18924.52元（247764元×4.35﹪×1.3×493天÷365天）。思源房开公司该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。 综上所述，思源房开公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费273元（柳州市思源房地产开发有限公司已预交），由柳州市思源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐宝华 审 判 员 王智勤 审 判 员 赵 旭 二〇一八年四五月六日 法官助理王维 代书记员 曾金泉