安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初9499号原告：合肥市瑶海区铜陵路街道办事处，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵北路**。负责人：吴家华，主任。委托诉讼代理人：戴宇，安徽天瑞律师事务所律师。被告：章祥生，男，汉族，1949年7月21日出生，住合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王亮，安徽百协律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓惠，安徽百协律师事务所律师。原告合肥市瑶海区铜陵路街道办事处（以下简称铜陵路街道）诉被告章祥生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告铜陵路街道的委托诉讼代理人戴宇、被告章祥生的委托诉讼代理人王亮均到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告铜陵路街道向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间的房屋租赁合同关系，被告即时返还涉案房屋；2、判令被告支付房屋租赁费3825元（按51元/月标准自2011年8月5日计算至2017年11月5日，2017年11月5日以后至被告实际交付房屋时止的房屋占有使用费，按500元/月标准计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年1月10日，合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司受合肥市瑶海区经济促进局委托与章祥生签订了一份《安徽省房屋租赁合同》，约定将位于铜陵南村13栋2单元301室出租给章祥生，承租期限共三年，自2009年1月10日至2011年1月11日，月租金51元，租金以现金方式于年初前付清给出租方。合肥市瑶海区经济促进局根据瑶海区政府区属企业生活区移交社区管理工作会议精神，于2011年8月将包括涉案房屋在内的全部资产移交给原告，原告据此取得对涉案房屋的经营管理权，与被告之间形成事实租赁关系。因被告长期不向原告缴纳房租，且该房屋位于小高炉路旧城改造项目范围内，原告通知被告尽快腾空房屋交还原告，但被告置之不理。为维护合法权益，原告现特提请诉讼，请贵院依法判决。被告章祥生辩称：1、本案系单位分房纠纷，不属于人民法院受理案件范围。案涉房屋是瑶海区经济促进局管理的房屋，被告是瑶海区经济促进局的职工，瑶海区经济促进局将房屋分给被告居住，从合同约定的每月51元的租金也可看出双方不是租赁关系，该价格远远低于市场价格，不符合常理。故本案是单位分房纠纷，产生纠纷是行政管理导致的，不属于法院受案范围。2、即便假定本案属于法院受案范围，原告也不具有本案诉权。瑶海区经济促进局将房屋给被告居住，真正与被告发生租赁关系的是合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司，且该租赁关系是公房租赁的情形，案涉房屋的所有权不属于原告，原告提交的证据只能证明其享有社区管理权，原告没有证据证明原被告之间建立过租赁关系，原、被告之间没有任何法律关系，其无权提起本案诉讼。3、本案案由错误，名为房屋租赁纠纷，实为房屋拆迁纠纷。原告在其诉状中也自称案涉房屋因需要拆迁了才找被告，此前从没有任何人找过被告退还房屋，足以证明双方之间并非租赁关系，本案房屋拆迁有规定可循，原告应依法与被告就拆迁安置事宜达成一致，以利于纠纷的解决。4、本案若支持了原告的诉请，被告将流落街头，无处可居。综上，恳请人民法院妥善处理此案，也请原告作为一级政府组织充分考虑，合理解决。如不能达成一致，恳请人民法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：合肥精密铸造有限责任公司、合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司均系合肥市瑶海区政府所属国有企业，主管部门均为瑶海区经济促进局。案涉铜陵南村13栋2单元301室房屋原属合肥精密铸造有限责任公司管理的国有资产，后因企业改制转归瑶海区经济促进局管理。2009年元月10日，受瑶海区经济促进局的委托，合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司与被告章祥生（系瑶海区经济促进局退休职工）签订房屋租赁合同一份，约定章祥生承租案涉房屋，“租赁用途为公有住宅，承租期限共三年，自2009年1月10日至2011年1月11日，月租金51元，租金以现金方式于年初前付清给出租方”。上述合同签订后，被告一直居住在该房屋至今。2011年8月5日，瑶海区经济促进局召开区属企业生活区移交社会管理工作会议，决定将包括合肥精密铸造公司在内的房改房、公房、公建设施和经营性资产现状移交铜陵路街道管理。2017年8月25日，原告向被告发出《告知书》，内容为：“章祥生户：经调查，你户租赁的铜陵南村13栋2单元303号（原301号）房屋已由瑶海区经济促进局于2011年移交铜陵路街道，现产权已归街道所有，属于国有资产。为顺利推进瑶海区旧城改造铜南小高炉项目，现告知你户在2017年9月1日前搬离此房”。因被告不同意搬离，原告遂诉讼来院，请求判如所请。上述事实，有被告与合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司《情况说明》、合肥市瑶海区经济促进局《情况说明》、《关于合肥市精密铸造公司生活区移交存在相关问题的复函》，《关于区属企业生活区移交辖区实行社区管理的意见》、《关于区属企业生活区移交辖区实行社区管理有关实施问题的通知》、《关于区属国有经营性资产划转有关问题的通知》、移交清单（联合建房协议、工行合肥分行和平路分行与合肥精密铸造有限公司联合建房补充协议、精铸东区20房情况表、房地产权证、铜陵路街道接收企业生活区情况表）及当事人陈述等证据为证。本院认为：案争房屋系属瑶海区经济促进局管理的国有资产，合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司受瑶海区经济促进局的委托与被告就案争房屋签订《房屋租赁合同》，此后瑶海区经济促进局又将包括案争房屋在内的相关国有资产移交铜陵路街道实施管理，故铜陵路街道作为原告提起本案诉讼，主体资格并无违反法律规定之处，被告主张原告诉讼主体不适格，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于双方争议的当事人之间的法律关系问题，本院认为，根据案涉租赁合同来看，合同名称为“房屋租赁合同”，合同内容明确约定了租金数额、支付办法、租赁期限、合同终止条件等，均符合房屋租赁合同的特征，性质上应属于房屋租赁合同关系，属于人民法院民事案件的受案范围。被告主张的其为瑶海区经济促进局的职工、合同约定的租金标准明显低于市场价格以及原告从不曾向其催讨租金等事实，与当事人之间的法律关系是否为租赁关系并无必然的逻辑性，被告以上述事实否定双方非租赁关系，本院难以采信。被告主张本案系单位分房纠纷和拆迁安置纠纷，均未提交证据证明，该主张缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。按照双方合同的约定，租赁期限至2011年元月11日届满，此后被告继续租住，出租人未提出异议，依法应视为不定期租赁，且被告长期不支付租金，因此，依照双方租赁合同的约定和法律规定，原告均有权解除租赁合同，故对原告主张解除案涉租赁合同、被告返还租赁房屋的请求，本院均予以支持。原告主张被告按合同约定的每月51元标准支付自2011年8月5日至2017年11月5日的租金，此后按500元每月标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。被告未举证证明2011年8月5日之后的租金已经支付，故对原告主张的租金请求，本院予以支持，但双方并未对合同约定的每月51元的房屋租金协议变更，现原告主张2017年11月5日之日之后房屋占有使用费按每月500元的标准予以支付，无事实和法律依据，本院不予支持，房屋占有使用费应按每月51元的标准予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司与章祥生签订的《房屋租赁合同》，被告章祥生于本判决生效后二十日内将铜陵南村13栋2单元301室（现编号为303室）房屋返还原告合肥市瑶海区铜陵路街道办事处；二、被告合章祥生于本判决生效后十日内向原告合肥市瑶海区铜陵路街道办事处支付自2011年8月5日起至2017年11月5日期间的租金及此后至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，均按每月51元计算；三、驳回原告合肥市瑶海区铜陵路街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元，减半收取50元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  牛 蕾人民陪审员  王义明人民陪审员  王继圣二〇一八年五月三日书 记 员  陈晓薇附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。