广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终7554号上诉人（原审原告、案外人）：曾毅，男，汉族，1972年3月1日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邝展强，广东流溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：广州从化柳银村镇银行股份有限公司，住所地广州市从化区街口街新城东路32号。法定代表人：梁垂。委托诉讼代理人：肖春暖，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：李嘉杰，男，系该公司职员。被上诉人（原审被告、被执行人）：谭海贤，男，汉族，1960年8月16日出生，住广州市从化区。被上诉人（原审被告、被执行人）：罗凤葵，女，汉族，1962年11月2日出生，住广州市从化区。被上诉人（原审被告、被执行人）：邓艺文，男，汉族，1974年4月17日出生，住广州市从化区。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，住所地广州市从化区城郊街河滨北路98号首层、二层。负责人：郑宜城，职务行长。委托诉讼代理人：潘斌，男，系该行职员。委托诉讼代理人：刘志锋，男，系该行职员。上诉人曾毅因与被上诉人广州从化柳银村镇银行股份有限公司（以下简称柳银村镇银行）、谭海贤、罗凤葵、邓艺文及原审第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行（以下简称农商行从化支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曾毅上诉请求：1.撤销(2017)粤0184执异97号执行裁定书及(2017)粤0184民初第3981号民事判决书，改判为不得执行广州市**区**街**大道**路*8号房产（权利证号：01150*****），并解除对上述房产的查封。2.判决谭海贤协助曾毅将广州市**区**街**大道**路*8号房产的房地产权转移登记在曾毅名下；转移登记的费用按法律规定各自承担。3.本案的一审、二审诉讼费用由柳银村镇银行、谭海贤、罗凤葵、邓艺文承担。事实与理由：一、曾毅在购买本房产当中，均严格按照合同以及补充协议约定履行自己应尽的义务，没有任何过错。没有按照合同及补充协议约定履行的一直都是谭海贤。二、涉案房屋是否被查封，曾毅并不知情，谭海贤在房屋被查封后，也未告知曾毅，并且本案的房屋买卖合同是经中介居间购买的，中介及谭海贤从未告知过曾毅房产在9月9日被查封。在房屋交易前中介是查询了房产信息的，在交易过程中，曾毅一直相信中介的工作以及谭海贤是诚实信用的，因此，曾毅本人没有到房管局查询，完全符合常理，一审法院认为曾毅过程中没有再进行查询，就是没有尽到合理注意义务，没有事实与法律依据。三、曾毅所付75万尾款，是用于偿还谭海贤在农商行从化支行的抵押贷款，付款前，曾毅也与谭海贤、中介公司一起到农商行从化支行办理扣款手续，确认是支付抵押贷款才支付的。付款后，直接由农商行从化支行划扣，曾毅并未动用到这款项，谭海贤挪用购房首付款后，一直不愿偿还银行抵押贷款贷款，导致涉案房屋无法办理涂销抵押。经过曾毅与谭海贤、中介的三方商定，由曾毅直接筹措75万元支付涉案房屋余款，但该款项必须用于偿还房屋贷款，剩余贷款由谭海贤在短期内偿还，以便涂销抵押，并为买方办理房屋过户手续。作为普通的购房人，这个行为是因为谭海贤违约造成的无奈之举，也是在长期与谭海贤协商下尽快办理涂销抵押的唯一办法，该行为没有违反合同约定及法律规定，符合一般理性人的行为标准，没有任何过错，一审法院没有查明此事实。柳银村镇银行辩称，一、我司同意一审判决，一审判决查明认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，曾毅的上诉无事实和法律依据，请求维持一审判决，驳回曾毅无理的上诉请求。二、一审法院于2016年9月7日作出查封债务人谭海贤位于广州市**区**街**大道**路*8号房的行为是符合法律的规定的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，曾毅不存在能够排除执行的情形。曾毅只提供了六份收款收据，未能提供银行转账凭证，故不能认定曾毅已支付全部购房价款；房产在2015年7月14日即办理抵押登记，但曾毅没有履行合理的注意义务，导致房产至今无法办理过户登记手续，存在自身的原因，不能认定是非案外人自身原因未办理过户登记。因此，曾毅对该房产不具有排除执行的实体权利，其主张不足以对抗法院的查封，应驳回曾毅解除对上述房产查封的请求。三、即使曾毅提供的证据真实，在房产买卖的过程中具有明显过错及真实性不符合正常买卖常理。首先曾毅明知此房产是办理了抵押登记的，在自己购买房子时此房产仍然是处于未结清的状态，且被法院查封的状态下，于2016年12月12日、13日将75万分别转到广州农村商业银行，仍然支付购房款，这足以证明曾毅不仅知道不归还抵押贷款、解除查封是无法办理过户登记的，而且有协助谭海贤逃避债务的嫌疑。因此，曾毅不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故不应认定其是善意购买人。综上所述，曾毅的请求是完全没有事实和法律依据的，应当予以驳回。谭海贤述称，不同意一审判决。因为我方是用宅基地和其他土地的合同贷款，而不是用涉案房产贷款。罗凤葵、邓艺文经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。农商行从化支行述称，我方同意一审判决的意见。曾毅向一审法院起诉请求：1.判决撤销（2017）粤0184执异97号执行裁定书，判决不得执行广州市**区**街**大道**路*8号房产（权利证号：01150*****），并解除对上述房产的查封；2.判决谭海贤协助曾毅将广州市**区**街**大道**路*8号房产（权利证号：01150*****）的房地产权转移登记在曾毅名下；转移登记的费用按法律规定各自承担；3.本案诉讼费由柳银村镇银行、谭海贤、罗凤葵、邓艺文承担。一审法院认定事实：讼争房屋为广州市**区**街**大道**路*8号房（**水岸楼盘别墅）。根据广州市从化区国土资源和房屋管理于2017年12月22日出具的《不动产登记查册表》显示，讼争房屋的登记权属人为谭海贤，权利证号为0115004905，建筑面积191.39平方米；讼争房屋有1条抵押记录，抵押登记时间为2015年7月14日，抵押权人为第三人农商行从化支行；讼争房屋有2个查封记录，2016年9月9日一审法院（2016）粤0184民初3084-1号民事裁定书（查封时间自2016年9月9日起至2019年9月8日止），2017年11月2日一审法院（2017）粤0184民初3894号民事裁定书（轮候查封）。关于柳银村镇银行诉谭海贤、罗凤葵、邓艺文金融借款合同纠纷一案，一审法院于2016年11月2日作出（2016）粤0184民初3084号民事判决书，判令：“一、谭海贤应于本判决发生法律效力之日起十日内清偿借款本金498979.06元及利息（截止至2016年6月27日的逾期罚息79212.95元、逾期复息5788.72元，此后利息按合同约定月利率12.5‰计至贷款实际清偿之日）给柳银村镇银行；二、罗凤葵、邓艺文对上述债务承担连带清偿责任。”上述判决书发生法律效力后，因谭海贤、罗凤葵、邓艺文拒不履行上述生效法律文书确定的还款义务，柳银村镇银行向一审法院申请强制执行，一审法院以(2017)粤0184执3059号案立案执行。上述案件诉讼阶段，根据柳银村镇银行的申请，一审法院于2016年9月7日作出（2016）粤0184民初3084-1号民事裁定书，裁定查封谭海贤所有的广州市**区**街**大道**路*8号房产。曾毅作为案外人对一审法院查封讼争房屋提出异议，一审法院于2017年10月23日作出（2017）粤0184执异97号执行裁定，认为其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，遂驳回案外人曾毅的异议请求。曾毅不服该裁定，故成本案诉讼。一审又查，一审法院于2017年10月31日立案受理农商行从化支行诉谭海贤、罗凤葵金融借款合同纠纷一案，并于2017年11月1日依据农商行从化支行的申请，作出（2017）粤0184民初3894号民事裁定书，轮候查封本案讼争房屋。一审另查，2016年1月，谭海贤（卖方）与曾毅（买方）签订没有落款日期的《房屋买卖合同》，中介方为广州市得田房地产顾问有限公司。合同约定，谭海贤将讼争房屋作价254.8万元转让给曾毅，房屋交付时间为2016年4月16日；合同签订时曾毅支付20万元作为定金，曾毅垫支支付140万元用于谭海贤提前偿还银行贷款、涂消抵押登记（该款作为购房款），首期房款198000元在曾毅办理完成按揭银行预审手续后双方办理房产过户并领取新房产证回执当日付清，购房余款75万元在办妥他项权证后由贷款银行直接拨入谭海贤银行账户；等等。2016年5月14日，谭海贤与曾毅在广州市得田房地产顾问有限公司有关工作人员见证下就《房屋买卖合同》中约定曾毅支付140万元给谭海贤提前还贷并双方过户时曾毅再行支付19.8万的问题签订《补充协议》。及后，2016年5月14日，谭海贤与曾毅在广州市得田房地产顾问有限公司凤仪分公司见证下就谭海贤没有将曾毅已经支付的179.8万元用于偿还银行贷款情况签订《补充协议》，约定购房定金由曾毅的20万元改为50万元以及中介服务费分担等等。2016年12月8日，在谭海贤与曾毅以及谭浩源、刘秀银在广州市得田房地产顾问有限公司凤仪分公司见证下签订《补充协议》，谭浩源、刘秀银同意作为作为《房屋买卖合同》以及两份补充协议中的谭海贤的连带责任人，并就讼争房屋还贷赎证以及过户问题进行约定。关于付款问题，一审庭审中，曾毅自述：2016年2月5日的2万元，其中5000元转账，15000元现金支付，在中介公司见证下现金支付。2016年3月18日的107.8万元，其中105万元转账（分60万元、45万元两笔），2.8万元也是在中介公司见证下支付现金。其余均为转账支付，每次转账及支付现金后谭海贤均出具收据。一审法院查明，在2016年9月9日一审法院查封讼争房屋后，曾毅先后于2016年12月12日转账2万元、12月13日转账73万元至谭海贤账户。对此问题，曾毅在庭审中解释，购买讼争房屋时已经到房管部门查询房产登记情况，当时只有银行抵押登记，及后付款时并没有再次查询房产登记情况，不知道房屋已被查封。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案曾毅对一审法院作出的（2017）粤0184执异97号执行裁定书不服，提起诉讼。因此，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”讼争房屋产权并未登记在曾毅名下，因此本案的焦点问题在于，曾毅对法院查封的讼争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定是无过错不动产买受人的物权期待权之保护条件，且缺一不可。否则，曾毅不可排除对讼争房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”规定，是指案外人按照合同约定在法院查封之前付清房款，或按照法院要求将剩余房款交付执行。本案中，曾毅主张已经付清全部购房款，谭海贤予以确认。但在一审法院2016年9月查封讼争房屋后，曾毅还先后转账两笔共款75万元至谭海贤账户。按照曾毅主张，房屋买卖合同在2016年1月签订，3月入住，在12月才支付剩余房款，期间，仅在签订合同时查询过讼争房产登记情况，及后长达将近一年时间没有再行查询，尤其是在支付剩余款项前没有查询，显然曾毅对此存有过错，没有尽到合理注意义务。剩余款项在查封之后汇入被执行人账户，必将严重影响到执行债权的受偿。曾毅在房屋买卖支付款项过程中存有过错，故不在上述规定保护之列。此外，讼争房屋没有涤除抵押登记，且作为抵押权人的第三人农商行从化支行已经提起诉讼，并已申请轮候查封讼争房屋。综上，曾毅对讼争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院查封并无不当，曾毅诉讼请求停止执行，缺乏理据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，于2017年12月28日作出如下判决：驳回曾毅的诉讼请求。一审案件受理费27184元，由曾毅负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，曾毅表示：其在案涉房屋查封之后支付的75万元是通过银行转账的方式支付给谭海贤，目的是用于偿还谭海贤欠付农商行从化支行的按揭贷款。案涉房屋未及时办理过户的原因是房屋尚未偿还农商行从化支行的全部贷款。农商行从化支行表示：其确认收到谭海贤偿还的75万元欠款，但谭海贤还差35万元没有清偿，因此农商行从化支行于2017年10月31日对欠款提出了起诉，目前已经轮候查封。本院认为,本案二审当事人争议的焦点问题为:案外人曾毅主张的权利是否能够足以排除对争议执行标的物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。由此可知，在对于买受不动产的案外人利益进行特别保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否同时具备。本案中，第一，关于曾毅与谭海贤之间的合同效力问题。曾毅与谭海贤签订的《房屋买卖合同》的成立时间早于案涉房屋的查封时间，且合同双方当事人买卖房屋的意思表示清楚，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，曾毅与谭海贤之间的房屋买卖合同合法有效。第二，关于曾毅是否支付全部价款的问题。从案件查明事实来看，在案涉房屋查封之前曾毅已经通过银行转账等付款方式向谭海贤支付了案涉房屋的购房款179.8万元，案涉房屋查封后，曾毅又通过银行转账的方式向谭海贤的账户支付了75万元购房款用以涂销案涉房屋的抵押权，据此，曾毅已经支付了案涉房屋的全部价款。由于曾毅支付的剩余75万元购房款用以偿还的是农商行从化支行的抵押权，因此，从权利优先角度的比对来看，并无严重影响债权的实现，一审法院以该部分款项曾毅没有尽到合理注意义务为由，认定不符合上述司法解释的规定欠妥，本院予以纠正。第三，关于曾毅是否占有案涉房屋的问题。根据曾毅提交的房屋交接证明以及房屋其办理入住的相关依据，可以证明曾毅已经在2016年3月1日对于案涉房屋取得了完整的管领力。第四，案涉房屋未办理过户登记的原因问题。由于案涉房屋存在抵押权，且农商行从化支行亦表示目前仍尚未清偿全部的抵押权，因此，从曾毅作为买受人的义务审查来看，且在依约履行全部款义务的情况下，对于案涉房屋不能办理过户系因被执行人谭海贤未依约涂销抵押所导致，因此，曾毅并不存在过错。综上，曾毅对于案涉房屋享有的物权期待权足以排除执行，一审法院驳回曾毅的该项诉求欠妥，本院予以纠正。至于曾毅提出的过户主张，因案涉房屋尚存在抵押权，且抵押权人农商行从化支行已对于案涉房屋进行了轮候查封，故曾毅主张的过户仍存在障碍，一审法院驳回该主张并无不当，本院予以维持。综上所述，曾毅的上诉请求部分成立，予以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3981号民事判决；二、不得执行广州市从化区人民法院（2017）粤0184执3059号案中查封的谭海贤位于广州市**区**街**大道**路*8号房产（权利证号：01150*****）；三、驳回曾毅的其他诉讼请求。二审案件受理费27184元，由上诉人曾毅负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一八年五月二十八日书记员  袁蕾胡秀红