山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1326民初403号原告（反诉被告）：梁兆保，男，1967年8月11日出生，汉族，居民，住平邑县，委托诉讼代理人：张灿峰，山东鲁南律师事务所律师。被告（反诉原告）：董保兰，女，1950年8月12日出生，汉族，居民，住平邑县，委托诉讼代理人：赵刚，山东至平律师事务所律师。被告（反诉原告）：王庆良，男，1979年8月3日出生，汉族，居民，住平邑县，委托诉讼代理人：赵刚，山东至平律师事务所律师。原告梁兆保与被告董保兰、王庆良共有纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁兆保及其委托诉讼代理人张灿峰，被告董保兰、王庆良及其委托诉讼代理人赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁兆保向本院提出诉讼请求：1.依法判令董保兰、王庆良支付2016年度出租收益6000元；2.依法判决我分得共有房屋及院落；3.依法判决董保兰、王庆良拆除建在共有土地上的房屋；4、本案诉讼费用由董保兰、王庆良负担。诉讼中，梁兆保变更诉讼请求第2项为：分得共有房屋及院落75%的份额。事实和理由：1993年8月份，主要由我出资和王兆奎（系董保兰之夫，王庆良之父）在原平邑镇××村开发区内建平房四间。1997年8月27日，王兆奎强行搬入。2004年王兆奎去世后，董保兰、王庆良占有、使用该房屋及院落，在没经我同意的情况下盖起房屋。2012年，董保兰、王庆良将共有房屋对外出租，我提起诉讼要求被告支付租金收益，平邑县人民法院于2016年12月19日作出（2016）鲁1326民初5626号民事判决，支持了我的诉求，董保兰、王庆良亦服判履行了判决。我和董保兰、王庆良共有的房屋及院落被董保兰、王庆良一直占有、使用20多年，现依法要求分割。董保兰、王庆良辩称，依法驳回梁兆保的四项诉求。理由如下：1.梁兆保要求支付2016年出租收益6000元，无事实依据，因本案涉及的四间房屋2016年我们无任何收益，故请求驳回。2、梁兆保要求分割共有房屋及院落无法律依据，且该房屋无院落。1993年8月27日，我们的亲属王兆奎与梁兆保在平邑县××办事处××村共建平房四间。1994年4月27日，梁兆保在王兆奎不知道的情况下将该平房以35000元的价格卖给梁富学，后梁富学起诉至贵院要求确认其与梁兆保签订的买卖协议无效，经贵院判决其二人签订的买卖协议为无效合同，并判决梁兆保返还梁富学房屋款35000元。上述判决生效后，梁兆保并没有履行判决书规定的给付义务，2010年8月29日，梁富学又将上述四间房屋转买给王庆良。自1994年4月27日起，梁兆保从未向我们主张过分割房屋的权利，且对于本案所涉及的四间平房，至今未办理产权登记手续。根据物权法有关规定，对于共同共有的财产，梁兆保不能要求分割。同时，梁兆保与王兆奎共建平房四间时，紧靠规划西侧建设，平房前面靠公路一侧留有较大空间，以便于经营，因此无院落可言。基于以上事实及法律，请求贵院驳回梁兆保该项诉求。3、梁兆保要求我们拆除共有土地的房屋，无事实依据和法律依据，理由如下：本案涉及四间房屋南侧的土地系王兆奎及王庆良与他人换地得来，并非共有土地，且均由王庆良投资建设，与梁兆保无关，故请求驳回梁兆保该诉求。董保兰、王庆良并向本院提出反诉请求：要求判令梁兆保支付26988元。我们入住四间平房后，对该平房屋内和屋外的地面进行了硬化，共计花费11998元，并安装了水电，花费1978元，合计13976元，应由梁兆保支付6988元（13976元÷50%），另外就是我多年的看管费用2万元。梁兆保针对董保兰、王庆良的反诉辩称，董保兰、王庆良诉求没有事实和法律依据、依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人王兆奎系董保兰之夫，王庆良及王庆玲、王敏之父。1993年8月27日，梁兆保与王兆奎合伙在平邑县××办事处××村开发区内平保路沿街建有平房四间，由梁兆保与王兆奎共同所有。1997年8月27日，王兆奎搬入该四间平房居住。2003年，王兆奎因故去世后，王兆奎妻子董保兰、儿子王庆良继续在此平房居住并管理使用。2012年，董保兰、王庆良将该共有房屋对外出租，梁兆保曾于2016年10月27日向本院提起诉讼要求董保兰、王庆良支付租金收益，本院于2016年12月19日作出（2016）鲁1326民初5626号民事判决，判决：一、董保兰、王庆良待判决生效之日起五日内支付梁兆保房屋收益款13600元；二、评估费1500元，梁兆保承担900元，董保兰、王庆良承担600元；三、驳回梁兆保对王庆玲、王敏的诉讼请求。诉讼中,董保兰、王庆良申请出庭的证人金某证实其租赁涉案房屋至2016年11月11日到期，未向董保兰、王庆良支付2016年的租赁费。王庆玲、王敏自愿放弃对涉案房屋共同份额主张权利，不再要求参加诉讼。另查明，董保兰、王庆良于2012年，在案涉四间平房的南边建房屋一间及过道一间，西边建了一间简易房，新增建的两间房屋，由董保兰管理使用。董保兰、王庆良主张的管理使用涉案房屋期间对室内室外地面进行了水泥硬化及安装水电，未经梁兆保同意。本院于2016年12月19日作出（2016）鲁1326民初5626号民事判决认定：“自2011年起至2015年止，共计租赁费34000元。由于董保兰、王庆良对租赁房屋的出租付出诸多努力，并进行管理，以适当多分为宜。”根据梁兆保的申请，至本院作出判决前，本院多次咨询国土、乡建等部门，对涉案房屋占用的1.04亩村农民集体所有的土地的四至边界均无法确定。梁兆保与董保兰、王庆良对涉案房屋均未发表竞价意见，在本院指定的期间内未提交评估申请。本院认为，本案争议的焦点有三个方面：1.涉案四间平房及院落是否应予以分割及分割比例；2.梁兆保要求董保兰、王庆良拆除建在共有土地上的房屋是否具有法律和事实依据；3.董保兰、王庆良反诉请求有无法律依据。1.关于涉案四间平房及院落是否应予以分割及分割比例的问题。梁兆保与董保兰、王庆良举证及双方陈述认可的事实看，梁兆保与案外人王兆奎合伙所建造涉案的四间平房属于共同共有，在王兆奎因病去世后，梁兆保与董保兰、王庆良对涉案房屋享有共同所有权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，双方对涉案四间平房没有约定按份共有或者共同共有，应视为共同共有，即梁兆保占50%，董保兰、王庆良占50%。梁兆保与董保兰、王庆良对涉案房屋分割方式未能协商一致，在本院指定的期间内未提交评估申请，结合本案涉案房屋的现状便于使用居住，本院对涉案共有房屋的进行实物分割，且分割后不会因分割减损涉案房屋价值，应涉案四间房屋南北排列，靠北边的两间房屋归梁兆保所有，靠南边的两间房屋归董保兰、王庆良所有，同时根据土地管理法“地随房走”的原则，本次分割应包括房屋所依附的土地。因对涉案房屋占用的1.04亩村农民集体所有的土地的四至边界现无法确定，梁兆保主张的院落分割，本案不予处理。2.关于梁兆保要求董保兰、王庆良拆除建在共有土地上的房屋是否具有法律和事实依据的问题。至本院作出判决前，对梁兆保主张涉案房屋占用的1.04亩村农民集体所有的土地的四至边界无法确定，董保兰、王庆良增建的房屋是否对梁兆保构成侵权亦无法确定，本案不予审理。3.关于董保兰、王庆良反诉请求有无法律依据的问题。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。”据此规定，董保兰、王庆良主张对共有房屋的室内室外地面进行了水泥硬化及安装水电等修缮，未经梁兆保同意。另外，本院于2016年12月19日作出（2016）鲁1326民初5626号民事判决认定：“自2011年起至2015年止，共计租赁费34000元。由于董保兰、王庆良对租赁房屋的出租付出诸多努力，并进行管理，以适当多分为宜。”综上，根据损益相抵的原则，董保兰、王庆良反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于梁兆保要求董保兰、王庆良支付2016年度出租收益6000元的诉求。本院已查明租赁户金某未向董保兰、王庆良支付2016年的租赁费，梁兆保要求董保兰、王庆良支付2016年度出租收益6000元的诉求不成立。关于董保兰、王庆良主张的已将应由梁兆保返还给的购房款35000元支付给了案外人梁富学，即取得该四间平方的所有权，因董保兰、王庆良亦无权对共有房屋处分，对其主张本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零条、第一百零三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条，《最高人民法院关于的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、梁兆保与董保兰、王庆良在平邑县××办事处××村开发区内平保路沿街共有房屋四间及依附的土地使用权：靠北边的两间房屋归梁兆保所有，靠南边的两间房屋归董保兰、王庆良，董保兰、王庆良待本判决生效后十日内将靠北边的两间房屋交付给梁兆保；二、驳回梁兆保的其他诉讼请求；三、驳回董保兰、王庆良的反诉请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由梁兆保负担25元，董保兰、王庆良负担25元；反诉案件受理费475元，由董保兰、王庆良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  彭 欣审 判 员  李 霞人民陪审员  刘续亮二〇一八年五月二十二日书 记 员  牛莉媛