云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0428民初140号原告：胡建荣，男，1984年出生，住元江县。原告：杨丽琴，女，1984年出生，住元江县。二原告委托诉讼代理人：李红云，鸿元法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告：田进清，男，1970年出生，住元江县。被告：杨贵芝，女，1978年出生，住元江县。二被告委托诉讼代理人：周理顺，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告胡建荣、杨丽琴与被告田进清、杨贵芝农业承包合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡建荣、杨丽琴及其委托诉讼代理人李红云，被告田进清、杨贵芝及其委托诉讼代理人周理顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建荣、杨丽琴向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《青枣地出租合同》；2.判令二被告连带支付二原告各项经济损失135000元；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系朋友关系。2012年10月份，原告向他人租赁了一片荒坡地种植上了青枣，经营三年后，2016年12月14日原告将该青枣地租赁给被告经营管理，当时双方依约定签订了1份《青枣地出租合同》，明确租期为四年，即2017年1月31日至2021年1月31日止，租金共计100000元，分四次支付，每年支付一次，每次付25000元，于每年的1月31日前支付当年的租金；违约责任：合同签订后，任何一方违约要求解除合同，则须向守约方支付100000元的违约金，并赔偿因此给守约方造成的经济损失。合同签订后，经被告要求，原告将当年已经成熟准备上市销售的青枣一并交给被告。2018年1月31日，被告电话告知原告需要解除合同，不再经营该青枣地。如今，原告仅仅缴纳了第一年的租金25000元，剩余的租金尚未缴纳，并且因被告承诺租赁时间较长，原告才同意将2016年度自己种植管理即将上市出售的青枣送给了被告，如今被告单方提出解除合同给原告造成了以下经济损失：1、剩余三年租金损失75000元；2、违约金60000元（约定违约金100000元的60%），以上损失共计135000元。纠纷发生后，经原告申请，双方决定到澧江街道司法所调解，后因被告不予配合调解，调解失败，原告无奈，只好诉讼至法院解决。被告田进清、杨贵芝辩称，1、二原告以欺诈形式与二被告签订租赁合同，损害了二被告的合法权益，使二被告遭受重大损失。二原告出租土地时，谎骗二被告该青枣地能灌溉到水，水利条件好，二被告信以为真签订了合同；在经营过程中，整年漫漾大沟沟水没出来，2017年的一夜大风，青枣叶子都黄了，由于没有水灌溉，整片青枣都成为病果，无一分收入，而青枣地二被告投入了87000元（化肥35000元、农药25000元、人工费17000元），损失惨重，如今欠款高达5万多元。2、二被告没有违约，并且青枣租赁合同中约定违约金过高，违反国家法律的规定，本案中违约金不能高于一年租金的20%，即5000元。合同是二原告以欺骗形式与二被告订立的，使二被告颗粒无收，于是二被告与二原告商议租金事宜，但二原告不同意，第二天二原告就自己砍青枣树，二被告没有违反合同约定，没有构成违约。《青枣地租赁合同》第十条约定：如果乙方不按时向甲方支付租金，超过7天后，逾期一日，应向甲方支付应付款总额2‰的滞纳金，并不是违约金；关于违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中二被告没有违约，二原告也没有造成损失，并且双方约定违约金过高，违反了法律规定。3、由于二原告自己砍了青枣树，2018年2月份收回了出租的土地，视为双方已经解除了合同，所以二原告再来主张解除合同是没有必要的；土地被收回，第二、三年二被告已没有使用二原告的土地，故不存在支付租金的问题。本院经审理认定法律事实如下：涉案土地系元江县XX街道XX社区XXX组位于X山的荒坡地，1989年发包给了本组的村民承包经营。胡建荣、杨丽琴系夫妻关系。2015年2月22日，X山组的土地经多次转包后，杨丽琴取得了其中16亩即涉案土地的使用权，期限从2015年2月22日至2021年2月22日。2016年12月14日，胡建荣、杨丽琴作为出租方与作为承租方的田进清、杨贵芝在元江县澧江街道法律服务所的见证下签订了1份《青枣地出租合同》。合同约定：一、青枣地的状况：已经挂果，面积约16亩；三、出租期限：4年，即从2017年1月31日起至2021年1月31日止；四、租金及其支付时间、方式：租金共计人民币壹拾万元，分四次支付，每年支付一次，每次付贰万伍仟元，于每年的1月31日前支付当年的租金，即2017年1月31日前付第一年的租金，以此类推；八、租赁期内，甲方在该青枣地内的水池、滴灌等设施归乙方无偿使用，乙方不能对以上设施故意造成损害，租期满后归还甲方；十、违约责任：合同签订后，任何一方违约要求解除合同，则须向守约方支付壹拾万元的违约金，并赔偿因此给守约方造成的经济损失。如果乙方不按时向甲方支付租金，超过7天后，每逾期一日，应向甲方支付应付款总额2‰的滞纳金……。合同签订后，二原告将涉案土地及青枣树交二被告管理使用，截止2017年4月30日二被告向二原告交清了第一年的租金25000元。2018年二被告未按约定时间向二原告交纳第二年租金，为此二原告先后于2018年2月、3月两次向元江县澧江街道司法所申请调解未果。同年2月27日，胡建荣与田进清电话联系，询问田进清是否继续租赁土地，田进清以无钱栽种为由表示要终止合同。同年3月，为避免错过青枣修枝季节，二原告对涉案土地上的青枣树进行了修枝。庭审中，二被告同意解除合同。本院认为，原、被告双方签订的《青枣地出租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当遵照履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据庭审查明的事实，二被告在履行期限届满前不履行给付第二年租金的义务，且表示不再承租土地，致合同目的不能实现，已构成违约，二原告可要求解除合同。庭审前，本案的纠纷双方曾找过调解机构、已自行协商过，但对合同是否解除，何时解除双方并未明确，鉴于二被告当庭表示同意解除合同，本院确定双方解除合同的时间为开庭时间即2018年3月27日。二原告作为守约方，有权主张因二被告违约给其造成的经济损失及适当的违约金。鉴于二原告已在管理涉案土地，结合本案实际，本院对二原告主张的租金损失确定为3768元（2018年2月1日至2018年3月27日共55天，每天25000元÷365＝68.50元）。二原告主张违约金60000元的诉讼请求，因二原告未能提供除预期租金损失外的具体损失金额的证据，本院综合考虑二被告不能继续履行合同的原因、合同履行程度、按约履行所应得的预期利益，当事人的过错程度等多种因素，对二被告主张对违约金进行调整的抗辩理由予以采纳，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案的具体情况，本院对二原告主张的违约金酌情支持12000元。综上所述，对二原告主张解除合同，支付租金损失、违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，但过高无据部分，本院不予支持。二被告提出《青枣地出租合同》系二原告以欺诈形式与其签订，未能提供证据证实，且二被告系成年人，从事种植业离不开水，这是基本常识，实地考察也是订立合同前二被告应尽的审慎义务，故辩解不成立，本院不予采纳。二被告提出其没有违约，二原告自己砍青枣树，收回了出租土地，视为自己解除合同的辩解，与本案查明事实不符，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告胡建荣、杨丽琴与被告田进清、杨贵芝于2016年12月14日签订的《青枣地出租合同》于2018年3月27日解除；二、由被告田进清、杨贵芝于判决生效之日起十日内连带向原告胡建荣、杨丽琴支付2018年2月1日至2018年3月27日的青枣地租金3768元及违约金12000元，共计15768元；三、驳回原告胡建荣、杨丽琴的其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取计1500元，由原告胡建荣、杨丽琴共同负担1320元，被告田进清、杨贵芝共同负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  吴世莉二〇一八年五月八日书记员  钱俊宇