江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初2122号原告：爱上租网络科技南京有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号1103-1105室。法定代表人：童浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴迪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：朱萍萍，女，该公司员工。被告：付顶兰，女，1975年9月15日出生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：谈长春（系被告丈夫），住南京市鼓楼区。原告爱上租网络科技南京有限公司（以下简称爱上租公司）与被告付顶兰相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱上租公司委托诉讼代理人吴迪、被告付顶兰及其委托诉讼代理人谈长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱上租公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付维修费用1504.46元；2.被告赔偿原告因承租人退租产生的违约金1600元；3.被告支付房屋空置期间租金（自2017年12月28日计算至房屋实际维修好，按每天29元收取）。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1.被告赔偿原告因承租人退租产生的违约金1600元；2.因2018年3月14日被告修复102室墙面后，乳胶漆味道重，需通风散气，故要求被告支付房屋空置期间租金（自2017年12月28日计算至2018年4月8日，按每天29元收取）。事实和理由：2016年8月5日，本市妙耳山5号102室所有权人王月英与原告签订《房屋委托合同》，并签署授权委托书，约定原告有权代理该房屋出租及出租后的相关事宜，委托期限自2016年10月5日至2022年10月4日，王月英同意每年给原告30天免租期，租金支付方式为季付。2017年11月17日，原告与承租人何佩召就该房屋中部分面积签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年11月18日至2018年3月17日。2017年12月9日晚，何佩召发现涉案房屋的卧室墙面渗水，向被告反映，被告表示不是自家漏水。2017年12月21日晚，涉案房屋的卧室、卫生间外墙多处渗水被泡，并有明显的水流痕迹。原告多次联系被告要求查看、解决漏水问题，并于当晚报警，但被告不予配合。维修师傅上门对漏水造成的损失进行评估，涉案房屋卧室墙面、顶面及卫生间外墙墙面被泡、墙面起皮，受损面积20平方米，维修费用合计1504.46元。因漏水问题导致承租人何佩召无法正常居住，原告于2017年12月28日给其办理了退租手续，原告应按合同约定向何佩召支付违约金。因被告付顶兰一直不予配合查找漏水点，解决漏水问题，原告也无法自行先做维修，导致房屋不能继续出租，一直处于空置状态。2018年1月13日，原告联系房管专业人员上门查看，排除了漏水是主管道老化、破损引起的，并确认涉案房屋墙面多处被泡是因被告家漏水而导致。故原告诉至法院，请求判如所请。被告付顶兰辩称，被告家漏水后，被告立即与楼下房屋所有权人王月英联系。之后，被告将自家漏水部位修好后及时告知了王月英，王月英说修好之后邻里间事情就了结了。现被告只能帮原告维修，不同意支付原告任何费用。原告主张的维修费用是其自己估算。据原告了解，承租人何佩召是因过年而自行不租涉案房屋，与漏水无关，被告不同意支付原告违约金及房屋空置期间租金。本院经审理认定事实如下：本市妙耳山5号102室房屋（建筑面积66.06平方米，以下简称102室）所有权人为案外人王月英。本市妙耳山5号202室房屋（以下简称202室）所有权人为被告付顶兰。2016年8月5日，王月英（甲方）与原告（乙方）签订《房屋委托合同》，约定甲方委托乙方代理102室租赁事宜，该房屋3室1厅；装修期自2016年8月6日至2016年10月5日，不计算房屋租金；委托期自2016年10月5日起至2022年10月4日止；月委托租金2600元，委托租金支付方式为季付，乙方于每三月的15日向甲方支付委托租金，若遇到银行系统故障或节假日（含双休），打款日期顺延；为便于乙方妥善处理委托事宜，委托期内甲方同意每年给乙方免租期30天，免租期乙方无需向甲方支付委托代理租金，每年的免租期为同一时间段；甲方同意乙方可以其名义进行装修、直接出租、确定租金、收取租金及相关费用、向承租方提起诉讼等等。2016年8月5日当日，王月英亦出具授权书一份，主要内容为委托原告爱上租公司全权处理102室的装修及租赁事宜。2017年11月17日，原告（甲方）与案外人何佩召（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方管理的102室丙，使用面积8.40平方米；租赁期限自2017年11月18日至2018年3月17日；首次签约押金1600元（含定金），月租金800元（不含税），月管家服务费56元等等。2017年12月9日，被告家202室卫生间漏水致102室卫生间墙面及相邻卧室墙面受损。2017年12月27日，原告与被告家通过短信联系漏水维修事宜，原告在短信中表示“我是楼下102的，因为您楼上卫生间漏水下来导致我们租客无法正常居住，现在租客从27号就终止搬走，那我们这套房子就空下来了，您一直没有帮我们维修，那我们产生的这个损失是需要您这边赔偿的，按成本价算这一个房间一天差不多在35元左右，我们结算的这个费用要一直到您帮我们维修好，具体几天您定，还请您这边尽快帮忙维修好。另外今天我们又过去看了，卫生间外面墙那边的水已经渗到开关下面了，这个墙里面是有线路的，如果发生意外，相应的责任也是需要您这边承担的。”2017年12月28日，原告（甲方）与案外人何佩召（乙方）签订《承租终止协议》，主要内容为双方自愿解除于2017年11月17日签订的租赁合同，终止性质为转租退租，乙方支付给甲方的房屋租金结算至2017年12月28日止，双方于2017年12月28日完成物业交割，乙方负责结清租赁期间水、电、煤气等相关费用，同时双方承诺互不追究其它违约责任。2018年1月13日，原告认为被告不予配合核实漏水原因，遂报警。民警建议原告通过诉讼途径进行合理维权不要有过激行为。2018年2月原告遂诉至本院，要求判如所请。审理中，被告陈述其已于2018年1月3日修复自家卫生间漏水部位，并已及时告知102室所有权人王月英，被告只与该房屋所有权人沟通与联系。原、被告双方一致确认被告于2018年3月14日修复102室因漏水受损的卫生间外墙与相邻房间墙面。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《房屋委托合同》、《房屋租赁合同》、《承租终止协议》、短信记录、接处警工作登记表等证据证明。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿，原告基于租赁合法占有涉案房屋，系合法占有人，有权就漏水产生的损失请求被告赔偿。本案中，原告与案外人何佩召于2017年12月28日解除关于102室丙房间的租赁合同时，双方已明确约定互不追究其它违约责任，故对原告要求被告赔偿违约金1600元的诉请，因无事实依据，故本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋空置期间租金的诉请，因被告家漏水致102室卫生间墙面及相邻卧室墙面受损，并导致案外人何佩召提前与原告解除租赁合同，原告因此产生的合理期间的租金（含服务费）损失，应自原告与何佩召解除租赁合同的次日2017年12月29日起，计算至原告与何佩召间租赁合同期限届满之日即2018年3月17日，此项损失为2223元〔（800元＋56元）×12个月÷365天×79天〕，被告应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告付顶兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告爱上租网络科技南京有限公司租金（含服务费）损失2223元；二、驳回原告爱上租网络科技南京有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告付顶兰负担（原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  冯亚晨二〇一八年五月十一日书记员  蒋庆嫚