黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0112民初1558号原告：张美银，女，汉族，无职业，现住山东省威海市经济技术开发区。诉讼委托代理人：付德滨，黑龙江焦点律师事务所律师。诉讼委托代理人：韦良月，黑龙江焦点律师事务所律师。被告:哈尔滨元盛房地产开发股份有限公司，住所地哈尔滨市阿城区。法定代表人：陈奎英，职务：董事长诉讼委托代理人：张宏政，黑龙江信义律师事务所律师。第三人：黑龙江岁宝热电有限公司，住所地哈尔滨市阿城区延川北大街。法定代表人：张凯臣，职务：总经理诉讼委托代理人：陈文静，汉族，黑龙江岁宝热电有限公司职员，现住哈尔滨市道外区。第三人：张钟，男，汉族，无职业，现住哈尔滨市阿城区。原告张美银与被告哈尔滨元盛房地产开发股份有限公司(以下简称元盛地产公司),第三人黑龙江岁宝热电有限公司（以下简称岁宝热电公司）,第三人张钟债权债务概括转移纠纷一案，本院于2018年3月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员于涛独任审判，于2018年4月26日公开开庭进行了审理，原告张美银的委托代理人付德滨、韦良月，被告元盛地产公司的委托代理人张宏政，第三人岁宝热电有限公司委托代理人陈文静、第三人张钟到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告张美银向本院提出诉讼请求：依法判令元盛地产公司将坐落于哈尔滨市阿城区解放东大街体东名城小区*号楼*单元*室的《购房收据》、《商品房买卖合同》更名为张美银；诉讼费由元盛地产及第三人岁宝热电、第三人张钟承担。事实和理由:2016年10月16日，元盛地产公司与岁宝热电公司签订债务履行协议一份，协议约定：元盛地产公司以体东名城小区21套楼房抵偿其拖欠岁宝热电公司的供热工程建设费、取暖费8984962.27元，同时约定在岁宝热电公司办理房产证之前，将任一房产转让给其他买受人，元盛地产应当免费将该房产的购房收据、商品房买卖合同更名至实际买受人名下。2016年10月17日元盛地产公司与岁宝热电公司分别就21套房产签订了买卖合同，并为岁宝热电公司出具了购房收据。2017年12月3日岁宝热电公司与张钟签订房屋抵账协议书，将其中7套房屋转让给张钟。2017年12月14日张钟将其中的体东名城小区G2号楼1单元2402室转让给张美银，张美银在请求元盛地产公司更名时被拒绝，故提起诉讼。被告元盛地产公司辩称，不同意张美银的诉讼请求,理由如下：1、元盛地产公司和张美银没有法律上的合同权利义务关系。2、元盛地产公司和岁宝热电公司之间的债权转让，因涉案房屋没有产权证，按照城市房地产管理法，应当依法认定为无效的民事行为。3、连环转让行为违反相关的法律规定。4、元盛地产公司和岁宝热电公司之间达成的以物抵债协议不是双方真实的意思表示，实际是以房屋做抵押，担保债务的行为而不是以物抵债，该协议显失公平，因岁宝热电公司欠元盛地产公司电费近百万元，且该协议没有履行，元盛地产公司也不同意履行，依照法律规定，人民法院也不应当判决履行。5、权利义务的概括转让与债权转让不同，权利义务概括转让，应该取得双方同意，否则不应认定有效。第三人岁宝热电辩称,1、岁宝热电公司与元盛地产公司签订的抵债协议是因为元盛地产公司无力给付拖欠的供热工程建设费、取暖费，元盛地产公司与岁宝热电公司协商，岁宝热电公司同意元盛地产公司以开发的房产抵债。岁宝热电公司要求元盛地产公司履行抵债协议，正常给张美银办理房屋相关手续。第三人张钟辩称，张美银所述属实，元盛地产应履行协议，为张美银办理相关的房屋过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，张美银举示证据如下：岁宝热电公司和元盛房地产公司签订的债务履行协议书；岁宝热电和元盛房地产签订的《商品房买卖合同》、《购房收据》。岁宝热电和第三人张钟签订的房屋抵账协议书；张钟出具的将房屋卖与张美银的说明。元盛地产公司举示证据如下：岁宝热电热力转换站欠元盛公司电费的证明。岁宝热电公司举示证据如下：配套费发票领取明细表；元盛公司交接汇总明细表；元盛公司以房抵账的发票。元盛地产公司对张美银举证有异议，认为协议并不是以物抵债协议，是以房作抵押抵债的抵押协议，同时以物抵债的房屋尚未取得产权证书，依据城市房地产管理法38条规定，案涉房屋不得以物抵债。岁宝公司与张钟、张美银签订的协议对元盛房产没有约束力，并且债权债务概括转移应当取得相对方同意，若没取得同意，该转移没有法律效力。张美银、岁宝热电公司、张钟对元盛地产公司举证有异议，认为协议是2016年10月16日签订的，如果元盛公司享有到期债权应在签订协议时提出，现与本案无关。元盛地产公司对岁宝热电公司举证有异议，认为涉案房屋没有交付，当时是用房屋做抵押不是抵账。元盛地产公司与岁宝热电之间有其他债权债务应抵消。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:元盛地产公司与岁宝热电公司签订的以房抵债协议真实、合法、有效，协议签订后岁宝热电公司已为元盛地产公司开发的小区提供了供热服务，元盛地产公司已提供该协议实现了以房屋抵顶取暖费的目的，故元盛地产公司主张协议是以房抵押债务的抵押协议，本院不予采信。涉案的房屋是元盛地产公司合法开发的待售房屋,享有房屋的出售权，其自愿处分房屋的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定禁止的情形，故元盛地产公司主张涉案房屋抵债不符合法律规定的主张，本院不予采信。因协议第六条明确约定：“岁宝热电公司在办理产权证前，将任一房产转让给其他买受人，则元盛地产公司应当免费将房产的购房收据、商品房买卖合同更名至实际买受人名下”。该约定是元盛地产公司与岁宝热电公司之间为保护第三人利益而达成的债权、债务可概括转移的合同，是达成以房抵债协议的前提基础，是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，因双方约定在先，故元盛地产公司关于债权债务概括转移应当取得相对方同意的抗辩主张，本院不予采信。综上，本院确认张美银举示证据真实、合法、与本案具有关联性，其证明效力本院予以确认。元盛地产公司举示证据拟证实岁宝热电公司拖欠其电费，其主张与本案张美银诉讼请求无关联性，本院不予采信。岁宝热电公司举示证据能够证实与案件相关的事实，其真实性本院予以采信。本院认定本案的法律事实如下：2016年10月16日，元盛地产公司与岁宝热电公司签订债务履行协议，协议约定：元盛地产公司以体东名城小区21套楼房抵偿其拖欠岁宝热电公司的供热工程建设费、取暖费8984962.27元，同时约定在岁宝热电办理房产证之前，将任一房产转让给其他买受人，元盛地产应当免费将该房产的购房收据、商品房买卖合同更名至实际买受人名下。2016年10月17日元盛地产公司与岁宝热电公司分别就21套房产签订了买卖合同，并为岁宝热电公司出具了购房收据。2017年12月3日岁宝热电公司与张钟签订房屋抵账协议书，将其中7套房屋转让给张钟。2017年12月14日张钟将其中的体东名城小区*号楼*单元*室转让给张美银，张美银购买后请求元盛地产更名被拒绝，故提起诉讼。本院认为，元盛地产公司与岁宝热电公司之间签订的以房抵债协议是双方的真实意思表示，合法、有效，协议签订后岁宝热电公司为元盛地产公司开发的小区提供了供热服务，元盛地产公司实现了以房产抵顶取暖费的目的，其同时应按合同约定履行免费将房屋的购房收据、商品房买卖合同更名至实际买受人名下的义务，现元盛地产公司以协议“是以房抵押债务的抵押协议”为由拒绝履行合同义务的行为违反了诚实、信用原则，构成违约，应承担继续履行的责任，故张美银诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。元盛地产公司抗辩主张涉案房屋没有取得产权证书，以房抵债协议应认定无效。因涉案的房屋是元盛地产公司合法开发的待售房屋,享有房屋的出售权，其自愿处分房屋的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定禁止的情形，故本院不予采信。元盛地产公司同时主张“同张美银没有法律上的合同权务义务关系，岁宝热电公司连环转让的行为违反了相关的法律规定”为由拒绝为张美银办理更名手续。因协议第六条中明确约定：岁宝热电公司在办理产权证前，将任一房产转让给其他买受人，则元盛地产公司应当免费将房产的购房收据、商品房买卖合同更名至实际买受人名下。该约定是元盛地产公司与岁宝热电公司之间为保护第三人利益而达成的债权、债务可概括转移的合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的确认合同无效的情形，据此岁宝热电公司将本案诉争房屋转让给张钟，张钟将房屋转让给张美银的行为均符合协议约定，合法、有效，故元盛地产公司此项抗辩主张本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条、一百零七条之规定，判决如下：被告哈尔滨元盛房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起三日内将坐落于哈尔滨市阿城区解放东大街体东名城小区*号楼*单元*室的《购房收据》、《商品房买卖合同》更名为刘仁旭。案件受理费4365元，由被告哈尔滨元盛房地产开发股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  于涛二〇一八年五月二十日法官助理孙佳伟书记员范思彤