贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0181民初951号原告：舒某，男，1973年9月1日出生，汉族，湖南省邵东县人，住湖南省邵东县牛马司煤矿二工区村****，现住贵州省。被告：郭保银，男，1981年5月17日出生，汉族，湖北省浠水县人，，住浠水县被告：张连城，女，1979年2月20日出生，汉族，，住湖北省浠水县被告：张飒爽，女，1976年12月22日出生，汉族，，住河南省郑州市中原区三被告共同委托诉讼代理人：杨佳，贵州省清镇市红枫法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。第三人：舒适，男，2009年7月23日出生，汉族，，住湖南省邵东县牛马司煤矿二工区法定代理人：舒某，男，1973年9月1日出生，汉族，湖南省邵东县人，，住湖南省邵东县牛马司煤矿二工区村****现住贵州省，系舒适之父。第三人：舒心，男，2009年7月23日出生，汉族，住，住湖南省邵东县牛马司煤矿二工区/div>法定代理人：舒某，男，1973年9月1日出生，汉族，湖南省邵东县人，住，住湖南省邵东县牛马司煤矿二工区村****住贵州省，系舒心之父。原告舒某与被告郭保银、张连城、张飒爽，第三人舒适、舒心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒某，被告郭保银、张连城、张飒爽的共同委托诉讼代理人杨佳，第三人舒适、舒心的法定代理人舒某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒某向本院提出诉讼请求：1.判令被告应支付租金人民币39100元；2.判令被告支付应缴纳的水电煤气费51元；3.判令被告支付更换防盗门锁费470元；4.判令被告支付清洁卫生费200元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年8月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》(以下简称租赁合同)，约定由被告承租：清镇市职教城商业广场9栋14楼2号房屋，租赁期限为2年，每6个月为一个缴租期，在租赁期限内，被告提前终止租赁合同，仍须向原告支付租赁合同期内应付的租金。张连城于2017年8月9日支付宝支付了6个月租金人民币13800元，6个月物业管理费730元。郭保银于20l8年l月24日微信支付2018年2月9日至8月8日期间6个月的物业管理费730元。被告应该于20l8年2月8日支付原告20l8年2月9日至8月8日期间的6个月房租租金13800元，原告于2018年2月8日向被告微信催缴这13800元，郭保银于2018年2月8日用微信仅支付2018年2月份的房租2300元，并微信承诺过年后一并支付这一缴租期应缴的另5个月房租1l500元。20l8年3月3日，原告向郭保银微信与上门催缴应缴的11500元租金，郭保银说最迟3月4日晚间前支付给原告，2018年3月4日17：09分原告再次微信向被告催缴应缴的1l500元租金，17：19分，郭保银微信回复原告说决定3月8日前退出租赁房屋。一会儿后，原告电话与郭保银沟通，郭保银说两天内搬出租赁房屋。根据租赁合同条款：第七条、提前终止合同，被告仍需向原告支付租赁合同期内应付的租金。被告于2018年3月7日退出所租赁房屋，被告应当按租赁合同约定支付租赁合同期内还应支付的租金共计人民币39100元(2300×24-2300×7=39100元)。2018年3月7日，被告搬离退租时，并未向原告支付租赁合同期内还应支付的租金39100元，并且拒缴电费13.6元、水费11元、煤气费26.4元，被告搬离时拒不交回租赁时原告给予其的入户门锁匙，大厦大堂门锁匙，原告只好请人换锁，换锁费用共计470元。原告与被告约定：被告租赁入住时，房屋干净整洁，被告退租搬离时还给原告的房屋同样应清洁整洁，被告搬离时没有清理房内垃圾，房内垃圾满地，被告须支付200元清洁费用。鉴于上述事实，原告认为，租赁合同关系一经成立即具有法律约束力，合同双方应该严格遵守，被告有义务及时足额缴纳应缴纳的租金并承担相应的违约责任。特提起诉讼，请求判如所请。被告郭保银、张连城、张飒爽辩称，房屋租赁合同约定的剩余租赁期内要求支付租金是显失公平的，应该认为是无效的条款。被告提出退租是得到原告的认可及同意的，原告更换房锁的行为，说明被告退租是得到原告认可的，不存在违约的情况。被告已经向原告支付了3500元的履约保证金，该款原告已收到，至今未退还给被告，即便被告提出解除合同造成违约，被告已经向原告支付了违约金，违约金的金额是经过双方认可的真实意思表示，故原告起诉要求租金的诉请不应得到支持。本案争议的房屋已经由原告收回管理使用，实际上没有给原告造成损失，原告收回房屋后可以任意处置，而且房屋内的财产也没有损毁并且也已经交付给原告，所以房屋的价值并没有损失，故原告主张要求39100元的租金应该被驳回。第三人舒适、舒心的陈述意见与原告舒某的意见一致。本院经审理认定事实如下：案涉租赁房屋坐落于清镇市职教城东区职教城商业广场9栋14楼2号，第三人舒适系购房人，第三人舒心系共有人。因第三人舒适、舒心系无民事行为能力人，原告舒某（甲方）于2017年8月9日与被告郭保银、张连城、张飒爽（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定的主要内容为“甲方将位于清镇市职教城商业广场9栋14楼2号房屋租赁给乙方使用。租赁期限为2年，即从2017年8月9日起至2019年8月8日止。在本租赁合同生效之日起，甲方将租赁物交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。本租赁合同的履约保证金为人民币3500元。每月租金为2300元。水、电、煤气、电视网络费按相关部门实际收费由乙方每月支付。物业管理费按物业管理方实际收费由乙方支付。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了应付的租金，水电煤气等费用，甲方将向乙方无息退还租赁保证金；乙方提前退租，甲方不退回乙方履约保证金。签订合同时，乙方应支付甲方3500元履约保证金，一次性6个月房租13800元。在租赁期限内，若遇乙方逾期欠交租金、水电煤气物业管理费用等，甲方有权停止乙方使用租赁房屋，甲方收回房屋，并不退回乙方的租赁履约保证金；若乙方提前终止租赁合同，甲方不退回乙方已支付房租及保证金，乙方仍需向甲方支付租赁合同期内应付的租金。乙方应自觉爱护租赁房屋及屋内一切设施，如造成房屋水电气管路堵塞或损坏，由乙方承担修理费用至恢复完好，若乙方造成房屋设施及屋内家具电器等物品损坏由乙方按照甲方市场购入价格赔偿，甲方保留向乙方追讨赔偿的权利。合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。”。合同签订后，原告舒某按合同约定将房屋交付被告郭保银、张连城、张飒爽管理使用。2018年3月4日，被告郭保银与原告舒某的微信聊天记录载明“原告舒某：郭老师，你好，请将年前未支付的5个月房租11500元转给我，谢谢。郭保银：昨天与她们姐妹商量，租房费用过高，经济承担压力较大，决定本月8前退租，看什么时候方便办理交接。”。同时查明，被告郭保银、张连城、张飒爽已于2018年3月7日搬离租住房屋，搬离时未将租住房屋的大堂钥匙及房门钥匙交还原告舒某，原告舒某于2018年3月7日支付470元更换房屋门锁一套、重新配置大堂钥匙三把。因双方为租房发生纠纷，本院于2018年3月20日组织原、被告进行诉前调解，双方未能达成调解协议，原告舒某遂提起诉讼。庭审中，原告舒某认可：1、签订合同当日其收取了被告张连成用支付宝支付的6个月的租金13800元，6个月的物管费730元，保证金3500元；2、2018年1月24日其收取了被告郭保银微信支付的2018年2月9日至8月8日6个月物管费730元，2018年2月8日其收取了被告郭保银用微信支付的2018年2月8日至3月7日的房租2300元；3、其已于2018年4月10日将案涉租赁房屋出租给案外人陈光阳居住。庭审中，经本院释明后，原告舒某增加要求解除其与三被告于2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，并确认诉请三被告支付的租金39100元系从2018年3月8日起至2019年8月8日止的租金。上述事实，有原、被告的陈述，身份证复印件，户口簿复印件，房屋租赁合同，备案登记表复印件，微信聊天记录截屏，诉前调解记录复印件，销售单等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，案涉租赁房屋虽系第三人舒适、舒心共同共有，但签订《房屋租赁合同》时第三人舒适、舒心系无民事行为能力人，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”的规定，原告舒某代理第三人签订合同，符合法律规定。原告舒某与被告郭保银、张连城、张飒爽达成的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，三被告在租赁期间因经济能力有限不能继续租住房屋，于2018年3月4日向原告提出于2018年3月8日退租的请求，原告亦于2018年3月7日更换了租赁房屋的门锁，并于2018年4月10日将租赁房屋出租给案外人陈光阳居住，三被告客观上已不能继续管理使用租赁房屋，原告与三被告签订的《房屋租赁合同》事实上已经解除，故对原告要求解除其与三被告于2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告有权要求三被告赔偿因违约给其造成的损失，双方在《房屋租赁合同》中约定的3500元履约保证金实际上属于对违约责任的约定，因三被告已支付原告2018年3月8日前的租金及从2018年2月9日起至2018年8月8日止的物管费，原告亦于2018年3月7日更换了租赁房屋的门锁，并于2018年4月10日将租赁房屋出租给案外人陈光阳居住，三被告支付的3500元保证金已足以赔偿因违约给原告造成的经济损失，且三被告同意用保证金冲抵违约损失，故原告诉请三被告支付从2018年3月8日起至2019年8月8日止的租金39100元，不符合法律规定，本院不予支持。对原告要求三被告支付应缴纳的水电煤气费51元的诉请，因原告没有提供证据证实三被告在租赁期间拖欠水电煤气费51元，故本院不予支持。对原告要求三被告支付清洁卫生费200元的诉请，因原告没有提供证据证实三被告搬离租赁房屋时未将房屋卫生打扫整洁，且没有证据证实其支付了清洁卫生费200元，故本院亦不予支持。对原告要求三被告支付更换门锁费用470元的诉请，因三被告搬离租赁房屋时未将大堂钥匙及房门钥匙交还原告，故本院予以支持。综述，对原告诉请合理部分，本院予以支持，超过部分不予支持。对三被告所提辩解意见的合理部分予以采纳，不合理部分，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”和最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告舒某与被告郭保银、张连城、张飒爽于2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告郭保银、张连城、张飒爽于本判决生效之日起十日内赔偿原告舒某更换房门门锁及配置钥匙费用470元；三、驳回原告舒某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费796元，减半收取398元，由原告舒某负担373元，被告郭保银、张连城、张飒爽负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  周宇二〇一八年五月十四日书记员  兰茜