新疆生产建设兵团巴里坤垦区人民法院民 事 判 决 书(2017)兵1201民初269号原告：李国林，男，汉族，1974年7月3日出生，住新疆生产建设兵团第十三师。原告：冯玉静，女，汉族，1976年6月19日出生，住新疆生产建设兵团第十三师。二原告共同委托代理人：达朝泽，新疆新创律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：哈密大其昌房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市前进大道1928号院紫云苑小区紫云大厦22层，统一社会信用代码：91652201572536636W。法定代表人：任健，职务：总经理。委托代理人：于彬，新疆嘉仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告李国林、冯玉静与被告哈密大其昌房地产开发有限公司（以下简称大其昌公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法由审判员叶滨进行独任审理。被告大其昌公司于2017年12月29日向本院提出管辖权异议，本院于2018年1月8日作出（2017）兵1201民初269号民事裁定书，裁定驳回被告大其昌公司对本案管辖权提出的异议；被告大其昌公司不服，于2018年1月26日向新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院提出上诉，新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院于2018年2月23日作出裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定；本院于2018年4月8日公开开庭审理了本案。原告李国林、冯玉静的委托代理人达朝泽、被告大其昌公司的委托代理人于彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国林、冯玉静向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给原告办理紫云苑小区9号楼3单元402室商品房房地产权属证书；2、判令被告支付违约金63622元；3、案件受理费及其他费用由被告承担。事实和理由：2013年12月23日，原告与被告签订了商品房买卖合同，被告将位于新疆生产建设兵团第十三师火箭农场前进大道南侧紫云苑小区9号楼3单元402室房屋出卖给原告，合同约定;被告应当于2014年7月30日前交付房屋，并承诺被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关办理房地产权属证书；但现在从被告交付房屋之日起至今三年时间，由于被告的原因，无法办理房地产权属证书；现为维护原告的合法权利，特向法院提出诉讼。被告大其昌公司辩称：要求依法驳回原告要求被告支付违约金的请求，原告陈述的事实与本案部分事实不相符，双方签订的商品房买卖合同是平等自愿的，内容没有违反法律规定。本案所涉房产暂时未取得房屋产权证书其原因是由于政府整体规划所致，被告在本案中没有过错，不应承担违约责任。2013年2月2日被告与十三师国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，并依法缴纳了土地出让金，因火箭农场整体城镇规划调整，占用了紫云苑小区部分项目土地，造成紫云园小区向西位移11米，超出了十三师国土资源局审批范围，导致土地供应时与规划图不相符，使得紫云苑小区整体规划图作废，需要重新报批，所有报批手续需要相关单位重新审核，这需要大量时间及部门审核，本案所涉房屋并非因被告原因所致，属情势变更情形，依据商品房买卖合同司法解释第18条，本案应当适用过错责任原则，而被告并没有过错，被告不应承担违约责任。2、本案所涉房产是暂时未取得权属，而不是无法取得权属，现紫云苑小区不动产权登记证已办理完毕，原告所涉房产的栋证已取得，后续需原告交付相应资料即可办理。综上所述，被告已经履行相关义务，本案不存在无法办理的情形。合同约定原告负有办证义务，被告只是协助办理。涉案房屋按法律规定，以出买人的原因而逾期办证，但本案被告向法庭提交相应证据，证实本案未取得房产证原因是由于政府规划，故被告在本案中无过错且不是被告原因所致，应当对原告要求被告承担违约责任予以驳回。原告违约金计算错误，同期贷款年利率为4.35%。本院经审理认定事实如下：2013年12月23日，原告李国林、冯玉静与被告大其昌公司签订《商品房买卖合同》，约定原告李国林、冯玉静购买被告大其昌公司开发的位于新疆生产建设兵团第十三师火箭农场前进大道南侧紫云苑小区9号楼3单元402室房屋；约定房屋总价款为471274元，该房屋于2014年7月30日交付；并约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的按买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订后，原告李国林、冯玉静分批将房款交清；被告按合同约定时间交付了房屋。在合同约定交付房屋后90日内，被告因其个人原因未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关；现原告为维护其合法权利，特向法院提出诉讼。另查，2017年6月15日，被告向火箭农场请示紫金苑与紫云苑小区土地置换；2017年6月19日，十三师国土资源局向十三师党委汇报关于紫金苑与紫云苑小区土地置换的报告；2017年11月21日，火箭农场向十三师党委汇报关于紫云苑小区收回土地的请示；2018年4月3日，火箭农场出具关于紫云苑小区调整规划说明；再查，2017年12月25日，紫云苑小区的不动产产权登记已办理；2018年1月10日，被告大其昌公司张贴公告通知紫云苑小区业主办理房屋产权登记。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告李国林、冯玉静与被告大其昌公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，予以确认。对于原告要求被告办理紫云苑小区9号楼3单元402室商品房房地产权属证书的诉讼请求，根据庭审确认的事实，被告在2017年12月25日，将紫云苑小区的不动产产权登记已办理完毕，且在2018年1月10日，被告大其昌公司张贴公告通知紫云苑小区业主办理房屋产权登记；故对原告的该项请求，本院予以支持；对于原告要求被告承担违约金63622元的诉讼请求，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定了违约金条款，并约定了违约金的计算标准。依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定向另一方承担违约责任；原告主张约定的违约金低于造成的损失请求增加，因原告无证据证实约定的违约金低于实际损失，故被告应当以原告交付的总房款471274元的0.05%即235.60元支付原告违约金；对于被告认为没有办理房屋产权登记的原因是政府政策的原因，被告不存在违约的辩解意见，因房屋交付的时间为2014年7月30日，交付房屋的90日内办理房屋产权登记即在2014年10月30日前办理，火箭农场的土地调整规划在2017年6月15日提出，故对被告的该辩解意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条规定，判决如下：一、被告哈密大其昌地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内，协助原告李国林、冯玉静办理新疆生产建设兵团第十三师火箭农场前进大道南侧紫云苑小区9号楼3单元402室房屋产权登记证；二、被告哈密大其昌地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内，支付原告李国林、冯玉静违约金235.60元；三、驳回原告李国林、冯玉静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，减半收取695元，由原告李国林、冯玉静承担295元，被告大其昌地产开发有限公司承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 叶 滨二〇一八年五月七日书记员 徐黎东