江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初1763号 原告：江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路**星旺墩商务广场****。 法定代表人：王琢珺，总经理。 委托诉讼代理人：宋菁，系公司员工。 委托诉讼代理人：李靖，系公司员工。 被告：郭勇骏，男，1967年8月30日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：张娟，江苏能成律师事务所律师。 原告江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉郭勇骏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后，于2018年4月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人宋菁、被告郭勇骏及其委托诉讼代理人张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告郭勇骏立即支付拖欠的物业费9729.61元整（自2016年11月01日至2018年3月31日），并支付违约金1559元整（暂计至2018年03月31日，具体金额计算至实际缴纳之日，按照日万分之五计算），两项合计11288.61元；2.由被告郭勇骏承担案件受理费。审理中，原告万科物业公司将违约金的计算调整为自2018年1月11日起至实际缴纳之日止，以拖欠总额9729.61元扣除应返还被告郭勇骏1007.3元代收代缴费用后的8722.31元为基数计算。事实和理由：2011年11月2日，原告与被告所在业委会/开发商签订《金品家园物业服务合同》，由原告为小区提供物业服务，约定物业管理费为2.95/平方米/月，并约定了相关违约金条款。合同签订后，原告依照合同的约定履行了全部合同义务。然而，被告郭勇骏自2016年11月开始未按合同约定缴纳物业费。时至今日，被告共计结欠物业费及违约金11288.61元。经原告多次催缴未果，故诉至法院，望判如所请。 被告郭勇骏辩称，原、被告约定的物业费标准为2.95元/平方米/月，被告已经缴纳部分物业费。关于滞纳金，原告主张的滞纳金过高，要求法院依法进行调整。原告作为物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定，其应当继续履行物业服务合同，立即采取补救措施，同时减少报酬并承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告万科物业公司提交了商品房买卖合同、苏州市前期物业管理服务协议、业主临时公约、房屋交接书、2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务合同、2017年8月10日至2021年12月31日期间的物业服务合同，被告郭勇骏主张苏州市前期物业管理服务协议与本案无关，对其余证据的真实性均不持异议。被告郭勇骏提交了小区内部照片打印件及储存照片的光盘、信函，原告万科物业公司对上述证据均不持异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2007年8月16日，苏州万科置业有限公司（作为出卖人）与郭勇骏、凌莉（作为买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定郭勇骏及凌莉向苏州万科置业有限公司购买位于苏州市房屋，该房屋层高为2.9米，建筑层数为地上5层。2010年5月16日，郭勇骏作为房屋买受人接收房屋，成为金品家园小区业主，接收面积为228.93平方米。 万科物业公司（乙方）先后与苏州市金品家园业主委员会（甲方）就金品家园小区物业服务签订两份物业服务合同，服务期限分别为2012年1月1日至2016年12月31日（称第一份物业服务合同）和2017年8月10日起至2021年12月31日（称第二份物业服务合同）。两份服务合同物业费为普通住宅多层2.2元/平方米/月，其中多层代收代缴费0.3元/平方米/月。关于物业费的缴纳期限。第一份物业服务合同约定，按季度于第一个月10日前向乙方交纳物业服务费，在下季第一个月11日以后交纳的是为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.05%向乙方支付违约金；第二份物业服务合同约定，物业费按季度缴纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方缴纳下一期的物业费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的0.05%向乙方支付违约金。 2017年1月1日至2017年8月9日期间，并无书面的物业服务合同，该期间亦由万科物业公司提供物业服务。双方一致认可该期间的物业费标准为2.5元/平方米/月。 合同签订后，万科物业公司为金品家园小区提供物业服务，郭勇骏作为业主接受物业服务。 审理中郭勇骏陈述，自2015年1月1日至2018年3月期间，其按2.5元/平方米/月，共交纳22个月（2015年交纳8个月、2016年交纳6个月、2017年交纳8个月）物业费，拖欠17个月（39个月-22个月）；万科物业公司陈述郭勇骏拖欠自2016年11月1日至2018年3月间的物业费共计17个月。经核算，双方主张的事实一致，本院予以确认。 关于违约金时间起算点。郭勇骏对万科物业公司的提出的自2018年1月11日起计算无异议，但认为违约金过高要求依法进行调整。 另查明，万科物业公司尚有代收代缴费用1007.3元需退还郭勇骏，双方一致确认可在拖欠的物业费中予以抵扣，本院予以确认。 针对审理中郭勇骏提出的物业公司管理中存在的问题，原告陈述称照片所示的物业管理中存在的问题，其都已整改；关于照片所示公共卫生间存在的问题，该部分现由环卫的再生资源回收占有使用并管理，其无权管理；对于其他业主的非法搭建问题，其已尽到物业管理义务，也向有关部门进行了举报；关于车位改造，该项目经过业主投票表决通过，后因部分业主不允许改造而搁置；小区喷泉没开放起初系因设备故障，现因小区小孩较多，考虑安全问题故未开放。 本院认为，原告万科物业公司与苏州市金品家园业主委员会订立的《金品家园物业服务合同》自双方签字、盖章时成立、生效，上述合同对小区业主均具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。原告万科物业公司作为金品家园小区的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告郭勇骏作为业主则应按物业服务合同的约定足额支付物业服务费。 2017年1月1日至2017年8月9日期间，原、被告双方均认可仍由原告万科物业提供物业服务，且一致认可物业费仍按照合同约定的2.5元/平方米/月计，故该期间被告郭勇骏亦应向原告万科物业公司支付物业费。被告郭勇骏房屋所在的32幢楼房为地上五层系多层建筑，故物业费收费标准为总计2.5元/平方米/月（多层物业费2.2元/平方米/月，代收代缴费0.3元/平方米/月）。经核算，被告郭勇骏共拖欠原告万科物业公司17个月物业费，计9729.53元（含代收代缴费）（2.5元/平方米/月*17个月*228.93平方米=9729.53元），扣除原告万科物业公司应退代收代缴费用1007.3元后，其还应向原告万科物业公司支付物业费（含代收代缴费）8722.23元。 关于逾期违约金，被告郭勇骏未按合同约定交纳物业费，理应按约承担违约责任、支付违约金。原告万科物业公司要求被告郭勇骏支付自2018年1月11日起至实际付款之日止的违约金，是其权利的自由处分，并无不当，且被告郭勇骏无异议，本院予以准许。关于违约金的计算标准，原告万科物业公司主张按照合同约定的每日万分之五计算，被告郭勇骏主张违约金过高，要求依法调整。本院综合考虑原告万科物业公司的损失情况、双方的履约情况等因素酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。综上，本院认定被告郭勇骏应向原告万科物业公司支付物业费8722.23元（含代收代缴费）并支付违约金（自2018年1月11日起至实际履行之日止，以8722.23元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。 关于被告郭勇骏提出原告万科物业公司在提供物业服务的过程中存在未尽职责，故要求其整改，并要求减少物业费的主张。原告万科物业公司应积极汇集业主对物业服务提出的问题，及时的采取措施予以整改，以提高物业服务的质量，与业主共同营造和谐、美好的小区环境。但，物业管理是针对整个小区进行的，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业管理企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。业主、物业使用人缴纳物业管理费的义务是物业服务合同约定的义务，不存在任何的先决条件。本案中，原告万科物业公司已对物业管理过程中存在的问题进行了整改，也提供了物业服务，同时针对其他业主的违法搭建行为也尽到了作为物业公司的管理责任；被告郭勇骏亦未提出明确的主张。故被告郭勇骏要求减少支付物业管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告郭勇骏于本判决生效之日起十日内向原告江苏苏南万科物业服务有限公司支付物业管理费8722.23元，并支付违约金（自2018年1月11日起至实际履行之日止，以8722.23元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元，减半收取41元，由被告郭勇骏负担，并于本判决生效之日起十日内直接向原告江苏苏南万科物业服务有限公司履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 代理审判员  王涛 二〇一八年五月三十一日 书 记 员  陶敏