宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初10934号原告:白桂兰，女，1944年4月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：马春晟，宁夏浩晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，宁夏浩晟律师事务所律师。被告：宁夏通和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街1039号义通汽车城A区7号商业楼44号营业房。法定代表人：陈志杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘军，男，该公司部门经理。委托诉讼代理人：樊军东，宁夏致和律师事务所律师。原告白桂兰与被告宁夏通和房地产开发有限公司（以下简称通和房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，于2017年11月15日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，于2018年3月7日再次公开开庭审理了本案。诉讼中，经原告申请，本院依法裁定冻结了被告名下位于银川市兴庆区丽景北街西侧、北塔东路北侧[产权证号：银国用（2007）第XXXX号]，位于银川市兴庆区清河北街东侧[产权证号：银XXXX号]，位于银川市兴庆区清河北街东侧、北塔东路北侧[产权证号：银国用（2015）第XXXX号]、位于银川市兴庆区清河北街东侧、北塔东路北侧[产权证号：银国用（2015）第XXXX号]四宗土地的土地使用权。原告白桂兰的委托诉讼代理人马春晟、王军，被告通和房地产公司的委托诉讼代理人潘军、樊军东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白桂兰向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告回购安置房款528400元；2.被告支付原告安置补偿款337672.8元（自协议签订之日计算至2017年10月1日）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月25日，原、被告双方签订拆迁安置补偿协议书，该协议第一条和第三条约定，被告于2015年9月27日前向原告支付回购安置补偿款528400元，逾期不能支付的按同期贷款支付利息；第二条约定，被告每年支付原告安置补偿款126816元。协议签订之日起至2016年底，被告先后分次支付了部分利息及部分安置补偿款。原告多次催要回购安置房款和剩余安置房补偿款，被告以公司无支付能力为由拒不支付余款。原、被告签订的协议合法有效，被告应当按照合同约定支付余款，故原告诉至法院。通和房地产公司辩称，原、被告签订的协议中约定的补偿条款为无效条款，不符合法律规定，且原告主张的补偿款超出了房款本金，法院应当对该条款的合法性及有效性进行认定。被告已对绝大部分原告支付了补偿款及部分利息，被告希望原告实事求是的计算，以利于问题的妥善解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，原告提交的民事调解书系本院作出，对该调解书本院予以采信；原告与被告均提交了协议书，其中协议书中打印体部分内容一致，本院予以采信；原告提交的协议书中手写体载明了不同时间段被告支付一定款项，被告提交的协议书中无手写体内容。原告对手写体中载明收到的款项予以认可，被告亦未提出异议，本院对此采信。原告提交的拆迁安置补偿协议，虽属复印件，但内容能够反映本案纠纷发生前提，本院予以采信。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2008年11月21日，原告（乙方）与银川市兴庆区丽景街街道办事处（甲方）签订《北塔东路改造工程拆迁安置补偿协议》，协议约定，农户拆迁房屋安置地点：八里桥村7队小高层框架结构，安置时间：2010年11月30日前；拆迁房屋采取实物返还及货币补偿相结合的安置方式；需拆迁乙方房屋砖混结构567.84平方米；经测算应返还安置房屋317.99平方米，共安置317.99平方米；一次性搬家补助费：搬迁人口5人，每人60元共计300元；过渡期租房费：应安置人口5人，每人每月60元，过渡期18个月（自2008年11月至2010年4月），共计5400元；自本协议签订起10日内将房屋拆迁完毕后发放0.3万元奖金，15日内拆迁完毕的发放0.2万元奖金，15日以后拆迁的不予发放奖金，该户应发奖金3000元；以上拆迁房屋货币补偿及各项费用合计8700元；房屋安置后，农户应安置面积与实际面积出现剩余面积时按1500元/平方米结算赔付；甲方按本协议约定向乙方支付安置补助费。2014年9月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，协议约定，就乙方安置在甲方开发的金水花苑住宅小区安置房回购事宜，达成协议如下：1.甲方回购乙方安置房面积132.1平方米，每平方米4000元，共计房款528400元，在2015年9月27日前支付；2.甲方支付回购乙方安置房补偿款，每年126816元；3.甲方在2015年9月27日前支付乙方的回购房款，逾期不能支付，按同期的贷款支付利息。原告持有的该份协议书第二项内容后手写体载明：1.2014年12月29办理63408元；2.2016年1月22日支付叁万伍仟元整，后有”张建军”签名，被告称张建军系其公司财务主管，上述款项共计支付98408元。原告认为被告支付的款项应当先行扣除协议第三项约定的逾期付款利息，再行折抵协议第二项约定的安置补偿款，经原告计算，被告已付款项将逾期付款利息扣除完毕，故其未主张利息。现原告认为，被告应当继续支付协议约定款项，故原告诉至法院。庭审中，原、被告均认可被告每支付一笔款项，原告即向被告出具收条。被告称其于2017年2月又向原告等在内的45户再行支付1000000元左右的款项，原告对此不予认可。法庭限被告在一定期限内提交付款凭证，被告未予提交。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。本案中，虽然原、被告就上述内容未予以约定，但本案纠纷发生原因系银川市兴庆区丽景街街道办事处未向原告交付安置房屋，后原告与被告就房屋安置形式以签订《协议书》的形式进行了变更，约定以买卖方式回购未安置房屋面积，该行为应认定为被告对原告进行了货币安置补偿，原、被告及银川市丽景街街道办事处对此均无异议，即被告承担了拆迁安置协议中的安置义务。故本案原、被告签订的协议仍然应认定为房屋拆迁安置补偿合同，该协议系原、被告自愿签订，不违反法律规定，本院予以认定。按照原、被告签订协议第一条约定，被告于2015年9月27日前支付回购房款，被告未予支付构成违约，故对原告要求被告支付回购房款528400元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的安置房补偿款问题，按照原告与银川市兴庆区丽景街街道办事处签订的拆迁安置补偿协议，原告对安置的房屋享有物权期待权。后原告与被告另行签订协议，将房屋安置变更为货币补偿，此时原告的物权期待利益变更为债权请求权，原、被告形成了新的债权债务关系，原告的可获利益为合同约定的房屋回购款，原告基于未取得的债权所产生的损失应为其实际经济损失。原告就其实际损失并未举证证明，原告要求每年支付补偿款126816元的诉请与实际不符，本院予以调整。故被告支付一年补偿费用126816元并按照协议第三条约定支付逾期付款利息，已足以弥补原告的实际经济损失。因被告已向原告支付98408元，还应支付28408元，原告主张超出部分，本院不予支持。原告虽然未在本案中主张逾期付款利息，但其在被告已经支付过的款项中主动扣除了逾期付款利息，应视为原告仍按协议第三条对逾期付款利息进行了主张。被告在付款期限届满后未对原告进行货币补偿，故其仍然应按协议第三条约定支付迟延付款的利息，利率按照中国人民银行同期贷款年利率5%计算。即被告应按年利率5%向原告支付房款528400元自2015年9月27日至本判决确定的付款之日止的利息。被告辩称，其于2017年2月又向原告支付了部分款项，但未在本院指定的期间内提供证据予以证实，对被告的该项辩称本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏通和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告白桂兰房款528400元；二、被告宁夏通和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告白桂兰经济损失28408元，并按中国人民银行同期贷款年利率5%支付房款528400元自2015年9月27日至本判决确定的付款之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12460元（缓交12260元），由原告白桂兰负担3440元，由被告宁夏通和房地产开发有限公司负担9020元；财产保全费5000元，由被告宁夏通和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋志军人民陪审员  王静霞人民陪审员  周淑珍二〇一八年五月二十三日书 记 员  李 瑞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。