湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初727号原告：何水平，男，1983年4月16日出生，瑶族，农民，住湖南省汝城县。原告：张燕，女，1990年6月10日出生，瑶族，农民，住湖南省汝城县。以上两原告委托诉讼代理人：周勇，湖南五岭律师事务所律师。被告：郴州市秀岩房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏石路**。法定代表人：蔡新华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。原告何水平、张燕与被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司（以下简称秀岩房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何水平、张燕的委托诉讼代理人周勇、被告秀岩房地产公司的委托诉讼代理人周乘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何水平、张燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行交房义务；2、判令被告支付2016年1月1日至2017年6月1日逾期交房违约金41513.30元（400708元×0.0002×518天），2017年6月1日之后的违约金计算至房屋实际交付之日止；3、诉讼费由秀岩房地产公司负担。事实与理由：原告于2014年8月14日与被告签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201401322403），合同约定的主要内容有：“1、原告购买被告开发的位于郴州市青年大道南侧的“东岭逸景花园”项目5栋24层2403号房，建筑面积130.10平方米。2、房屋单价每平方米3080元，总金额400708元。3、付款方式为首付180708元，余款220000元向银行申请贷款。4、商品房交付时间为2015年12月31日前。5、由于出卖人原因逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。”原告按约已履行了交款义务被告仍未交房，望判如所请。被告秀岩房地产公司辩称，一、被告正在组织对原告购买的“东岭逸景小区”进行竣工验收。二、违约金约定过高，请求法院调整为按每日万分之一计算违约金。三、非有效施工日117天应当从违约日期中扣除。《商品房买卖合同》第九条约定，如遇非有效施工日，出卖人可以据实予以延期。因第三届矿物博览会于2015年5月21日至5月23日在郴州举行停工3天。因高考的原因，应环保局的要求2015年5月25日至2015年6月9日期间夜间严禁施工，停工16天。此外，2015年度是郴州近10年来雨量最为丰沛的一年，应扣除雨天98天。2015年1月1日至2015年12月31日期间非有效施工日长达117天。因此，按照《商品房买卖合同》的约定，该117天为非有效施工日。在计算违约日期时应当予以扣除。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、被告企业信息、商品房买卖合同、贷款合同、收款收据、被告向郴州市安全施工管理办申请的中止施工报告、延期交房情况说明、执行裁定书共九组证据。被告对以上证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据，原告提出异议，本院认证如下：1、郴政通2014第2号文件政府通告，可以证明高考、矿博会期间需停工。2、施工单位向被告出具的联系函，可以证明高考、矿博会期间停工19天。3、晴雨表，可以证明2015年度雨天98天。经审理查明：原告于2014年8月14日与被告签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201401322403），合同约定的主要内容有：“一、原告购买被告开发的位于郴州市青年大道南侧的“东岭逸景花园”项目5栋24层2403号房，建筑面积130.10平方米。二、房屋单价每平方米3080元，总金额400708元。三、付款方式为首付180708元，余款220000元向郴州市农业银行申请贷款。四、商品房交付时间为2015年12月31日前。五、由于出卖人原因逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。六、出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2、扣除非有效施工日。”原告按约已履行了交款义务，房屋已完工，被告现仍未完善交房手续。另查明，2015年降雨日达242天。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方当事人对逾期交房的事实均无异议，且均愿继续履行合同，故本院对原告要求被告继续履行交房义务的诉请予以支持。本案的争议焦点为：一、逾期交房违约金是否约定过高，是否应予减少；二、建房施工过程中是否存在非有效施工日，应否从违约日期中扣除。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，没有证据证明原告因被告违约而受到的实际损失，考虑到工程已完工，被告亦愿履行合同等具体情况，本院酌情减少违约金为：由被告按日向原告支付已交付房屋价款的万分之一点五。关于争议焦点二。一般情况下，房产开发商应对施工进度等事项进行预估，从而与业主约定交房时间，除不可抗力外，逾期交房应承担违约责任。而本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》不仅约定了逾期交房因遭遇不可抗力出卖人可据实予以延期，还约定了应扣除非有效施工日。根据相关安全技术规程，在建设工程施工过程中，露天起重吊装作业、露天电焊、浇注、防水等户外或高空施工均不宜在雨天进行，而2015年降雨日达到了242天，故被告主张其中98天因雨影响不能有效施工，请求在逾期交房期间内予以扣除，本院对该主张予以支持。矿物博览会、高考期间禁止施工致停工19天，对被告而言属不可抗力，亦应予扣除。故被告逾期交房天数应为401天〈518天（从2016年1月1日至2017年6月1日）－98天－19天〉，因此，被告应向原告支付逾期交房违约金24102.60元（400708元×0.00015×401天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司继续向原告何水平、张燕履行交房义务；二、被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司向原告何水平、张燕支付2016年1月1日至2017年6月1日期间的逾期交房违约金24102.60元，之后逾期交房违约金以已交房款为基数按日万分之一点五计算至房屋实际交付之日止；三、驳回原告何水平、张燕其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费837.83元，由被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司负担486.44元，由原告何水平、张燕负担351.39元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  胡爱兰审 判 员  欧阳懿人民陪审员  胡贵成二〇一八年五月三日法官助理邓畅书 记 员  王延松附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。