广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终178号上诉人（原审原告）：杜甘胜，男，汉族，1982年11月10日出生，现住罗定市。上诉人（原审原告）：林火媛，女，汉族，1986年1月10日出生，现住罗定市。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗定市金诚房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：李剑涛。委托诉讼代理人：卓影，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所实习律师。上诉人杜甘胜、林火媛因与被上诉人罗定市金诚房地产开发有限公司（以下简称“金诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2017）粤5381民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜甘胜、林火媛上诉请求：一、撤销一审判决第二项，判令被上诉人向上诉人支付逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金自2017年7月3日起以房价款391169元为基础按年利率6%计算至房地产权证办妥之日止；二、判令被上诉人立即为上诉人办妥房地产权证；三、撤销一审判决第三项，判令被上诉人向上诉人支付因共用土地面积变化而导致的损失10000元。以上合计共10000元。事实和理由：一审判决有违事实与法律。一、一审判决按0.1%的标准判决逾期提交资料的违约责任不合法、不合理。（一）一审判决认为上诉人的损失没有证据证明不符合客观事实，适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；”的规定，法律规定的事实或根据日常生活经验可以推断出来的事实无需举证证明。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”可见损失难以确定的，可以按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，已有法定的损失计算标准，上诉人的损失是可以根据法律规定推断出来的事实。3.根据日常生活经验法则，可知房地产权证未能按约定办理，上诉人不能完全享有涉案房地产收益、处分的权益，必然造成损失。（二）被上诉人至今未按约定向产权登记机关提交资料，导致上诉人的损失继续扩大，按已付房价款0.1%的标准计算违约金显失公平。被上诉人至今尚不能确定何时才能履行约定的义务，即上诉人何时才能取得涉案房地产的权属证书尚不能确定，若按双方约定的已付房价款的0.1%的确定金额标准计算违约金，将不能更好地促使被上诉人履行义务，不利于上诉人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。二、关于土地面积变化导致的损失，一审判决有误。（一）土地分割必然造成上诉人的损失，这是众所周知的事实且通过日常生活经验法则可以推定出来，具体的损失有以下几方面。1.所有权变相邻权，上诉人无权管理其他分割后的土地。土地分割前，各业主间属于共有关系，对于土地有一定的使用权和管理权。分割后，原来的共有关系变为相邻关系，各业主只对自己名下的土地范围拥有管理权。共有关系对土地使用权控制和利用的权利明显大于相邻关系中对土地使用权的控制和利用。在一审中问题已经突显，现被上诉人对分割后的土地进行规划变更申请，而对于该土地使用权不涉及的业主在规划变更中提出意见则无法律依据，在法律上变得无利害关系。2.居住环境不可控。分割后对不属于自己名下的土地使用权的变更规划与上诉人再无利害关系，甚至被上诉人可能转让不作房地产开发，导致上诉人的居住环境开始失控。3.小区可能分割成两个小区。依法不同属于一个土地使用权证上的业主有权决定合并管理或分开管理，若分开管理，则分成两个小区，势必会对业主的居住安全和出行造成影响。4.若小区分割则停车位减少。依法地面停车位属于小区业主共有，但若土地分割后分别成立两个小区，则两个小区的地面停车位均减少，虽然总量不变，但分割后不利于停车位的周转，导致业主停车困难加剧。5.若小区分割，业主活动面积减少。土地分割后，两块土地的不同所有权人有权要求小区分割，分别进行管理，明显存在因小区面积变少而导致业主日常活动范围变少的危害。6.土地面积变小楼房价值降低。按常理而言，小区面积大则楼房的价格高，价值高；若小区面积小则楼房价格低，价值低。土地的分割会导致小区的分割，进而影响上诉人所购房屋的价格。（二）因被上诉人的原因导致土地面积与合同约定不一致属于被上诉人违约，被上诉人应承担损害赔偿责任。无论土地分割经规划部门批准后是否属于违法行为，但因申请土地分割是被上诉人单方原因造成，是被上诉人原因导致《商品房买卖合同》无法按约定履行，属于被上诉人的单方违约行为，因此造成上诉人损失的应当承担赔偿责任。综上，特提起上诉，恳请支持。被上诉人金诚公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、上诉人的上诉请求缺乏理据，依法应予以驳回。1.根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人未按约定时间提交办证资料的违约责任是固定数额，上诉人主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算没有任何事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，上诉人作为完全行为能力人应对合同约定的内容、合同履行过程中存在的风险以及合同所约定的违约金标准能否维护其权益具有充分的认知。现上诉人主张合同约定的被上诉人逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金计算标准过低，请求调整违约金数额缺乏事实和法律依据。上诉人主张增加违约金，首先要举证证明被上诉人逾期提交资料的违约行为给上诉人造成了何损失、损失多少；其次，上诉人要举证证明合同约定的违约金低于被上诉人给上诉人造成的损失；最后，涉案商品房已实际交付，上诉人可正常居住，且房产权属已登记在上诉人名下，并未影响上诉人对商品房的占有、使用、收益、处分。上诉人未提供任何证据证明其因被上诉人逾期办证所受到的实际损失，应承担举证不能的法律后果。2.XXXX商住小区部分业主已就罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日将XXXX小区分割为一期10615.9平方米和二期19129.6平方米的具体行政行为向罗定市人民政府申请行政复议，罗定市人民政府已作出[罗府行复（2017）XX号]行政复议决定书，维持罗定市城乡建设规划局的同意土地分割的批复行为。该《行政复议决定书》已经生效且申请人逾期未提起行政诉讼，根据《行政诉讼法》、《行政复议法》的规定，维持具体行政行为的行政复议决定已发生法律效力，当事人应当履行。XXXX商住小区是分三期进行建设的建设工程，原来的《国有土地使用证》[罗府国用（2012）第001XXX号]所载明的国有土地使用权面积为32249㎡，是XXXX商住小区一期、二期和部分三期建设工程国有土地使用权面积的总和。因小区一期的商品房已建设完毕，被上诉人为便于办理业主的房地产权证，于2015年11月13日向罗定市城乡建设规划局提交《申请书》，申请把原来的《国有土地使用证》[罗府国用（2012）第001XXX号]分割成两个证，即一期用地总面积为10615.9㎡，二期施工工地面积为19129.6㎡，剩余面积2503.5㎡作为公共道路。该分割行为并非转让行为，是为业主办理房地产权证所需，且国有土地使用证的分割并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，对小区的容积率、绿化率等问题并无产生实际的消极影响。上诉人列举的因土地面积变化而造成的损失，如居住环境不可控、小区可能分割成两个小区、停车位减少、业主活动面积减少等，只是上诉人的猜想，并没有任何事实和法律依据。且商品房一经出售，土地使用权即分割给各业主，小区原土地使用权被收回注销，因此无论如何分割小区土地使用权面积，均不会给上诉人造成任何损失。根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，若上诉人要求被上诉人承担损害赔偿责任，应就权利受到的损害、产生的实际损失及因果关系承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人的主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。杜甘胜、林火媛向一审法院起诉请求：1.判令金诚公司向杜甘胜、林火媛支付逾期交付房屋违约金，自2015年1月1日起至房屋符合交付条件之日止，暂计算至2015年9月8日为19636.68元（按总价391169元×0.02%/日×251日）；2.判令金诚公司向杜甘胜、林火媛支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金，自2017年1月1日起按总价款391169元按年利率6%计算至房地产权证办妥之日，暂计算至2017年6月30日为11735元；3.判令金诚公司向杜甘胜、林火媛退还已收取的办证费3000元，并自收取之日起至退还之日止按年利率6%支付资金占用费；4.判令金诚公司向杜甘胜、林火媛支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元。一审法院认定事实：金诚公司是位于罗定市龙华东路与罗岑铁路交汇处XXXX商住小区的房地产开发商。2014年3月31日，杜甘胜、林火媛作为买受人与金诚公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》。该《广东省商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区X座X房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为391169元。第六条约定买受人应于2014年3月31日前付购房款人民币121169元；并在签订本合同七天内在公司指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币270000元；2014年3月31日前付清代收的办证费用合计人民币3000元（根据实际产生费用，按发票多退少补）。第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须本人持有效证件到出卖人的公司办理手续。第十七条第3款约定出卖人向买受人所发出的一切通知，按买受人所留存地址寄出挂号信后十天，视为已经送达给买受人。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》约定：一、买受人自愿委托出卖人办理下列三项事宜：1.办理和领取买受人所购商品房的《预告登记证明》；2.办理和领取买受人所购商品房的《国有土地使用证》；3.办理和领取买受人所购商品房的《房地产权证》。二、买受人应于签订本协议书的同时签署买受人委托出卖人办理其所购商品房的《预告登记证明》、《房地产权证》及《国有土地使用证》的授权委托书。三、出卖人仅负责该商品房办证所需登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。四、因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的办证费用，买受人只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴，在办理该商品房各种证件的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或新增收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。五、本协议第三条约定的各种办证文件在出卖人代办时政府部门要求变更或增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，因买受人不愿履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。杜甘胜、林火媛认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，且签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议。合同签订后，杜甘胜、林火媛向金诚公司交付了办证费用3000元及购房款121169元，2014年6月10日，杜甘胜、林火媛通过向银行贷款的方式，向金诚公司支付了剩余购房款270000元。2015年7月14日，杜甘胜到金诚公司处签订了《交楼确认协议书》，办理了涉案商品房的交接手续。2015年1月26日，XXXX商住小区（一期）X、X、X座经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位进行竣工验收，结论为合格。2015年9月11日，XXXX商住小区（一期）X、X、X座工程在罗定市城乡建设局进行了竣工验收备案。2015年11月13日，金诚公司向罗定市城乡建设规划局递交申请书，称XXXX商住小区一期六幢商品房已建成，需要先办理房地产权证，申请分割出XXXX商住小区所在地块一期10615.9平方米和二期19129.6平方米2个土地证，罗定市城乡建设规划局同意了金诚公司的申请。2017年3月4日，XXXX商住小区部分业主向罗定市人民政府提起行政复议申请，要求撤销罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日将XXXX小区分割为一期10615.9平方米和二期19129.6平方米的具体行政行为，罗定市人民政府于2017年6月13日作出罗府行复[2017]XX号《行政复议决定书》，决定维持罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日作出的同意金诚公司申请土地分割的批复行为。2017年8月26日，杜甘胜、林火媛诉至一审法院，要求金诚公司支付逾期交房违约金、逾期提交资料报产权登记机关备案违约金，退回办证费3000元及支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元。以上事实，有杜甘胜、林火媛提供的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》、收款收据、罗府行复[2017]XX号《行政复议决定书》，金诚公司提供的《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、交楼确认协议书等及一审法院向罗定市城乡建设规划局调取的证据材料、一审法院的庭审笔录证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。杜甘胜、林火媛与金诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务；至于杜甘胜、林火媛与金诚公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》，杜甘胜、林火媛虽然认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，认为签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议，但杜甘胜、林火媛并未提供证据证实其主张，因此，一审法院认定杜甘胜、林火媛与金诚公司签订的该《补充协议书》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，且杜甘胜、林火媛亦自愿向金诚公司交付了代办证费用3000元，双方由此设立的关于办理涉案商品房的权属证书的委托关系依法成立。针对杜甘胜、林火媛的各项诉讼请求，一审法院评析如下：一、关于杜甘胜、林火媛要求金诚公司支付逾期交付房屋违约金的问题。根据杜甘胜、林火媛与金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，金诚公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案杜甘胜、林火媛。但金诚公司在2015年7月14日才将涉案商品房交付给杜甘胜、林火媛使用，即金诚公司的实际交付使用时间明显超过合同约定的交付使用时间，金诚公司违反了合同的约定，构成逾期交楼，应承担相应违约责任。至于金诚公司将涉案商品房交付给杜甘胜、林火媛时是否已符合合同约定的交付条件的问题，一审法院认为，杜甘胜、林火媛与金诚公司双方在《商品房买卖合同》中选择了第八条的“第1.该商品房经验收合格”为双方交楼条件，即双方当事人约定的商品房交付条件为区别于合同第八条的“第2.综合验收合格”的“验收合格”。结合相关行政法规等的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项的“该商品房经验收合格”是指勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。而第2项的商品房经“综合验收合格”是指五方竣工验收加其他如工程质量监督、消防、规划、人防等综合验收合格，且消防法对商品房有关消防的验收条件是国家对消防的管理性规定，不能以此认定涉案合同第八条的约定无效。综上所述，一审法院认定，金诚公司开发的XXXX商住小区（一期）X、X、X座工程于2015年1月26日已经验收合格，杜甘胜、林火媛到金诚公司处签《交楼确认协议书》，办理收楼手续时，涉案商品房已达到交付使用条件。而金诚公司逾期交楼的时长为2014年12月31日至2015年7月14日期间，共195日，但现杜甘胜、林火媛请求从2015年1月1日起计算，这属于杜甘胜、林火媛自行处分诉讼权利，予以确认。又根据杜甘胜、林火媛与金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，金诚公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付杜甘胜、林火媛使用的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金。逾期已超90日，杜甘胜、林火媛并未要求解除合同，则合同继续履行，违约金按日万分之5计算，现杜甘胜、林火媛主张违约金按日万分之2计算，属于其自行处分诉讼权利，予以确认。因此，金诚公司应支付逾期交楼的违约金15177.36元（391169元×2／10000×194天）给杜甘胜、林火媛。二、关于杜甘胜、林火媛要求金诚公司支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金的问题。根据杜甘胜、林火媛与金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金诚公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金诚公司的责任，杜甘胜、林火媛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2.杜甘胜、林火媛不退房，金诚公司按已付房价款的0.1%向杜甘胜、林火媛支付违约金；3.杜甘胜、林火媛须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。杜甘胜、林火媛于2014年6月10日已交清所有房款，金诚公司则于2015年7月14日将涉案商品房交付给杜甘胜、林火媛使用，因此，金诚公司最迟于2017年7月3日就应将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案，但金诚公司并未提供证据证明其在2015年7月14日至2017年7月3日期间已将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案，因此，金诚公司应承担违约责任。至于违约金标准问题，杜甘胜、林火媛与金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，杜甘胜、林火媛不退房的，金诚公司按已付房价款的0.1%向杜甘胜、林火媛支付违约金。现杜甘胜、林火媛虽然认为约定的违约金过低，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失，对方才能请求增加。现杜甘胜、林火媛请求增加调整违约金，那么，杜甘胜、林火媛首先要举证证明金诚公司逾期提交需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，杜甘胜、林火媛要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于金诚公司违约造成的杜甘胜、林火媛的损失，才能要求增加调整违约金。但现杜甘胜、林火媛均未能提供证据证实，因此，其要求增加调整违约金，理据不足，不予支持。金诚公司应按合同约定向杜甘胜、林火媛支付逾期提交需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金391.17元（391169元×0.1%）。三、对于杜甘胜、林火媛要求金诚公司退还办证费3000元的问题。根据杜甘胜、林火媛与金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的约定，杜甘胜、林火媛是自愿委托金诚公司办理涉案商品房的《预告登记证明》、《国有土地使用证》和《房地产权证》的。由于金诚公司代杜甘胜、林火媛办证是无偿代办的，金诚公司不可能代所有业主代付办证过程中所需的所有费用，因此开发商通常会向业主预收代办证费用。本案中，杜甘胜、林火媛与金诚公司签订的《商品房买卖合同》第六条亦约定杜甘胜、林火媛需付清代收的办证费3000元给金诚公司，再根据实际产生费用，按发票多退少补；《补充协议书》亦约定杜甘胜、林火媛自愿委托金诚公司办理《预告登记证明》、《国有土地使用证》、《房地产权证》。同时，杜甘胜、林火媛亦自愿向金诚公司交付了3000元代办证费用，金诚公司亦收取了杜甘胜、林火媛预付的代办证费用3000元，接受了杜甘胜、林火媛关于代为办理涉案商品房权属证书的委托，杜甘胜、林火媛至今仍未明确表示要求解除该委托关系，而涉案商品房的权属证书至今仍未办理完毕，即杜甘胜、林火媛与金诚公司之间的关于办理房屋权属证书的委托关系仍存续着，金诚公司仍有义务协助杜甘胜、林火媛办理涉案商品房的权属证书，则在办证过程中仍需缴交相关费用，这些费用均会从杜甘胜、林火媛预交给金诚公司的3000元当中支出，现委托事项尚未完成，因此，杜甘胜、林火媛要求金诚公司退还3000元办证费用的理据不足，不予支持。四、对于杜甘胜、林火媛要求金诚公司支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元的问题。杜甘胜、林火媛并未提供证据证实金诚公司将XXXX小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了杜甘胜、林火媛哪些损害，杜甘胜、林火媛这一主张缺乏事实依据，且杜甘胜、林火媛所提出的金诚公司这一行为违法的问题亦不属于本案的审理范围，因此，一审法院对杜甘胜、林火媛该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决如下：一、由金诚公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交付房屋的违约金15177.36元给杜甘胜、林火媛；二、由金诚公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期提供需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金391.17元给杜甘胜、林火媛；三、驳回杜甘胜、林火媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元，由杜甘胜、林火媛负担295元，金诚公司负担160元。本院二审期间，上诉人杜甘胜、林火媛围绕上诉请求提交了以下证据：一、罗定市城乡建设规划局关于举行《罗定市XXXX商住小区调整规划设计条件》听证会的公告，拟证明在土地分割后，金诚公司已立即申请调整分割后剩余土地的规划条件，把容积率从5.55调整为6.53。因土地分割导致金诚公司可以独立申请规划调整，一期业主已对分割后的二期无控制权；二、陈光满、辛小清、陈红兰不动产权证，拟证明金诚公司土地分割前已把不动产权证办理至陈光满、辛小清、陈红兰名下。金诚公司擅自申请分割土地，导致不动产权属发生变化，共用土地面积从32249平方米变更为10615.9平方米。被上诉人金诚公司提交了以下证据：一、商品房屋产权权属证明书四份（复印件），拟证明被上诉人对涉案小区进行初始登记时共用的土地使用权面积为10615.9平方米；二、商品房预售许可证两份（复印件），拟证明涉案房屋的预售许可情况；三、土地使用权证（复印件），拟证明涉案小区的土地权属登记情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，罗定市人民政府于2017年6月13日作出的《行政复议决定书》载明：金诚公司提出分割土地的原因是为购房业主办理房地产权证所需，国有土地使用证的分割并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，包括申请人所提出的容积率、绿化率等问题，均无变化，没有产生消极影响。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。杜甘胜、林火媛与金诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。一审判决判令被上诉人支付逾期交付房屋的违约金15177.36元给上诉人，上诉人对该判项没有提出异议，被上诉人在法定期限内没有提起上诉，视为服判，本院对该判项予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：1.涉案房屋的逾期办证违约金计算标准是否应予以调整；2.被上诉人是否需支付补偿费10000元给上诉人。关于涉案房屋的逾期办证违约金计算标准是否应予以调整的问题。上诉人认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项的规定，上诉人对因被上诉人逾期提交资料报产权登记机关备案所造成的损失无需举证证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和生活经验法则，能推定出的另一事实。”因本案不属于上述司法解释规定的情形，上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人还认为，被上诉人未能按约定办理房地产权证，必然造成上诉人不能完全享有涉案房地产收益、处分的权益的损失，该损失难以确定，应按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”因上诉人未能提供证据证明被上诉人未能按约定办理房产证对其造成损失，造成何损失，亦未能提供证据证明损失数额，故上诉人的上述主张不符合上述法律、司法解释规定的可予以调整或适用的情形，本院不予支持。一审判决判令被上诉人按合同的约定支付逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金给上诉人正确，本院予以维持。关于被上诉人是否需支付补偿费10000元给上诉人的问题。上诉人认为，被上诉人将XXXX小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证，必然造成上诉人损失，故要求被上诉人赔偿10000元。因上诉人未提供证据证实被上诉人将XXXX小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了上诉人哪些损失，故本院对上诉人该主张不予采纳。对于上诉人请求被上诉人立即为上诉人办妥房地产权证的上诉请求，因该请求已超出上诉人的起诉范围，本院不作审理。综上所述，杜甘胜、林火媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杜甘胜、林火媛负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一八年五月二十八日书 记 员  徐俊贤