江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终1854号上诉人(原审被告):姚明，男，1979年5月26日生，汉族，户籍地江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：赵程昌，苏州市姑苏区石路法律服务所律师。被上诉人(原审原告)：翟献群，女，1962年2月15日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：张馨云，江苏百年东吴律师事务所律师。上诉人姚明因与被上诉人翟献群房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初7927号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人姚明上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、姚明并未收到一审法院邮寄送达的开庭传票及诉讼材料，一审法院审理程序违法。2、翟献群主张的房租按照租期2016年7月9日至2016年12月14日，以天计算租金不合理。苏州工业园区法院执行人员要求姚明自2016年5月30日之后不再将房租交给翟献群，姚明无法支付房租。双方原来签订的租期是9年，但姚明仅仅租了一年不到，翟献群构成违约，应当赔偿姚明相应的损失。姚明转让费支付了58万元包含33万元装修费，装修费应当归姚明所有。承租的房屋存在质量问题，严重漏雨，导致女顾客滑到受伤，姚明赔偿了1200元，还有房屋多次漏雨导致的墙面损坏及广告屏等损失也应当赔偿。被上诉人翟献群辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告翟献群向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付租金235554.79元（含辅房租金5000元/年，合计总租金53.5万元/年，租期为自2016年7月9日计至2016年12月14日，共159日；租金计算方式为53.5万/365*159。另有2015年7月9日至2016年7月8日辅房之2500元）及违约金74790.08元（自2016年6月9日起算，以租金233054.79元为基数，按照年利率24%核计，暂计至2017年9月30日，实际应计算至原审被告清偿之日止及自2015年6月9日起算，以租金2500元为基数，按照年利率24%核计，暂计至2017年9月30日，实际应计算至原审被告清偿之日止）；停车费14933.33元及违约金3807.65元（自实际应支付时间起算，以每月应缴金额分批计算，按照年利率24%核计，暂计至2017年9月30日，实际应计算至原审被告清偿之日止）。2、判令原审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于苏州市××环路××号的房屋原为翟献群所有。2016年12月14日，经苏州市工业园区人民法院裁定，前述房屋归案外人苏州市苏创化工石油有限公司所有。2015年5月24日，翟献群（出租方、甲方）与姚明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，甲方将苏州市××环路××号一楼的一部分房屋（480平方米，含公摊面积）出租给乙方用于开设餐厅，租赁期限自2015年7月9日起至2024年7月8日止，首年（2015年7月9日-2016年7月8日）租金为50万元，第二年（2016年7月9日-2017年7月8日）租金为53万元，每年的租金均于当年的6月8日前提前支付。乙方另外向甲方租赁辅房一间，租期与主房一致，年租金5000元，租金与主房同期支付。另，乙方每月需要交纳停车费2000元，支付日为每月1日前支付上月停车费。乙方逾期支付租金或其他费用，除应补交拖欠的租金及相关费用外，每日按逾期付款额的0.5%向甲方承担违约金。上述合同签订后，翟献群向姚明交付了房屋、辅房、停车场地，但姚明仅向翟献群支付了首年租金50万元、辅房首年租金2500元及至2016年5月的停车费。上述事实由房产证、土地使用权证、房屋租赁合同、民事裁定书及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。一方当事人不履行合同义务的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原审原、被告双方的租赁合同关系依法成立并生效。原审原告翟献群向原审被告姚明交付了房屋、停车场地，原审被告姚明亦应向原审原告翟献群支付租金等。因原审被告姚明未举证证明原审原告翟献群主张的结欠金额有误，故一审法院依据原审原告翟献群自认的金额，确定原审被告姚明结欠2015年7月9日至2016年7月8日辅房租金2500元、2016年7月9日至2016年12月14日的房屋（含辅房）租金231711.19元、2016年6月至2016年12月14日的停车费12933.33元。因原审被告姚明未按照合同约定的时间支付前述款项，现原审原告翟献群依据合同约定主张违约金并无不当，应予支持，但因原审原告翟献群主张的违约金计算标准过高，一审法院将计算标准酌情调整为按照人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算。原审被告姚明经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、姚明于本判决生效之日起十日内向翟献群支付辅房租金2500元及违约金（以2500元为基数，自2015年6月9日起，按照人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至实际履行之日止）。二、姚明于本判决生效之日起十日内向翟献群支付租金231711.19元及违约金（以231711.19元为基数，自2016年6月9日起，按照人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至实际履行之日止）。三、姚明于本判决生效之日起十日内向翟献群支付停车费12933.33元及违约金（违约金分期计算：以2000元为基数，自2016年7月至12月期间于每月1日起；以933.33元为基数，自2017年1月1日起；以上各期均按人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5486元，减半收取2743元，由翟献群承担775元、姚明承担1968元。二审中，姚明提交了九份证据：第一份协助执行通知书（2016）苏0591执251号，证明上诉人不需要继续向被上诉人缴纳房租；第二份证据，房地产评估报告证明上诉人承租的房屋装修价值；第三份证据是收款收据，总共有五张，证明因租赁房屋漏水门面电子屏损坏维修发生费用，金额为450元、630元、580元、730元、550元；第四份证据是收据，证明因房屋漏水而购买的冰箱和空调，分别是2800元和2300元；第五份证据是装修收据和清单，是45300元的收据，证明因房屋漏水重新装修发生的费用；第六份证据是转让定金，证明上诉人是从别人那里将该房屋转租的，花费58万元；第七份证据是房屋漏水的照片，总共48页，证明上诉人租赁的房屋漏水的情况；第八份证据是姑苏法院的民事判决书（2018）苏0508民初668号，证明上诉人租赁的房屋所花费的装修费用（评估报告中的装修费33万元）都归现在房屋新的所有权人，该判决未生效，姚明已经上诉；第九份证据是光盘（庭前已播放）证明上诉人租赁的房屋实际漏水的情况。翟献群对上述证据质证认为：根据法律规定，上诉人在庭审中提交的证据，并不是新证据，但为了配合法院查明本案事实，发表质证意见如下：第一，协助执行通知书，真实性没有异议，该通知书中显示是冻结租金，并不等于不付租金，而且该通知书中所述的案件已经全部执行完毕并结案，苏州工业园区法院2016年12月19日出具的（2016）苏0591执251结案通知书，该案已经结案，这个在一审中已经查明，上诉人理应向我方支付租金。第二份证据房地产估价报告，真实性没有异议，装修费用仅是评估价值。第三份证据是维修费用，真实性无法确认，是上诉方与第三方的材料。第四份证据是收据，真实性无法确认，是上诉方与第三方的材料。第五份证据是装修收据清单，真实性无法确认。第六份证据是转让定金（协议），真实性无法确认。第七份证据漏水照片48页以及第九份证据光盘，照片仅仅是复印件，真实性无法确认，而且无法证明漏水的原因与被上诉人有关，而且有一份证据是姚明与第三人布丁酒店产生争议之后的报警记录，说明漏水原因是第三人造成的，不是房屋本身的原因。第八份证据民事判决书的真实性没有异议，但是这份判决尚未生效，被上诉人也注意到这份判决中也涉及到了漏水的问题，根据该判决查明的事实，漏水部分已经修复，法院在2017年的9月、10月踏勘的时候也未发现漏水现象，该判决指出案涉房屋的漏水问题不足以对抗租金支付这一主要合同义务的履行，我方认同这一点。而且关于漏水这一节，与本案房屋租赁合同纠纷应该分诉，上诉人在一审过程中放弃了反诉的权利，也没有另行诉讼，是他自己对自己权利的处分。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据法院专递邮件详情单记录，一审法院已经向姚明送达了应诉通知书、诉状、开庭传票等相关诉讼材料，姚明称并未收到一审法院邮寄送达的开庭传票及诉讼材料，审理程序违法，依据不足，本院不予支持；根据苏州工业园区法院2016年12月19日出具的（2016）苏0591执251号结案通知书，该案已经结案，姚明向翟献群支付欠付的租金不存在障碍，在（2016）苏0591执251号结案后仍拒付租金，构成违约。因2016年12月14日后涉案房屋的所有权人发生变更，故翟献群主张的租金仅仅计算至2016年12月14日，并无不当。至于姚明上诉提出因原来的租期未到期，涉案房屋变更了所有权人及涉案房屋严重漏水，翟献群构成违约，该违约行为造成了姚明相应的损失如装修费、墙面损坏维修费及广告电子屏维修费等，但姚明一审中并未到庭参加诉讼，提供相应的证据证明其主张，也未提出反诉，故本案不予理涉，姚明可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5486元，由上诉人姚明负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  曾雪蓉审判员  郑 雄二〇一八年五月二日书记员  陈闵悦