广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终5646号上诉人（原审原告、反诉被告）：张浩，男，1981年8月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：黎智荣，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢颖欣，广东南国德赛律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）:李文舟，女，1966年5月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡东，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓盈，广东诺臣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:曾永光，男，1963年2月28日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：胡东，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓盈，广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：广州市远见房地产代理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。法定代表人：范镜天，职务：总经理委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：康中明，广东百健律师事务所律师原审第三人：平安银行股份有限公司广州新港中路支行，住所地广东省广州市海珠区新港中路381号之一、之二港艺商务大厦首层01、02单元、二楼南面。负责人：潘永谦，职务：行长。委托诉讼代理人：聂邦亮，该司职员。委托诉讼代理人：朱诗琪，该司职员。上诉人张浩因与上诉人李文舟、曾永光、原审第三人广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）、平安银行股份有限公司广州新港中路支行（以下简称平安银行新港中路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初10120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张浩上诉请求：1.撤销一审判决的第一、二、四项；2.判令李文舟、曾永光继续履行其与张浩就买卖广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆园5栋608房（以下简称涉诉房屋）而签订的编号为NO.0002770的《房屋买卖合同》；3.判令李文舟、曾永光在张浩支付首期房款1100000元（其中李文舟、曾永光欠平安银行的贷款余额，由张浩直接支付给平安银行；剩余部分由张浩支付给李文舟、曾永光）后10日内，负责办理涂销涉诉房屋的抵押登记手续，平安银行新港中路支行予以协助；4.判令李文舟、曾永光和远见公司在成功办妥涉诉房屋的涂销抵押登记及归档手续后5个工作日内，完成买卖涉诉房屋转移登记的交易递件手续，将涉诉房屋登记至张浩名下；5.判令李文舟、曾永光将涉诉房屋过户至张浩名下且在收到张浩一次性支付楼价余款的2500000元当天交付涉诉房屋；6.判令李文舟、曾永光向张浩支付迟延履行合同约定办理提前还贷、迟延办理产权登记等手续的违约金，以房屋成交价3700000元为基数，乘以实际迟延天数（从2016年9月25日起至办理产权登记手续之日止），按照年利率6%计算；7.判令李文舟、曾永光承担一、二审的诉讼费用及保全费用。事实和理由：（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四的规定，合同解除可分为约定解除和法定解除。同时，只有在法律没有具体规定或者适用法律的情况下，才可以引用原则性法条予以认定。本案中，李文舟、曾永光拒绝出售涉诉房屋，存在违约、毁约的情形，已构成根本性违约。一审在李文舟、曾永光缺乏合同和法律依据的情况下，引用公平原则判令解除房屋买卖合同，属于认定事实和适用法律错误，损害守约方张浩的合法权益。（二）张浩已依约支付定金，不存在迟延支付，属于守约方，一审认定张浩存在轻微违约行为错误。1.根据张浩于远见公司签订的确认书可知，张浩向远见公司支付的10000元诚意金应由远见公司转交给李文舟、曾永光。2.三方签订合同时，张浩与李文舟、曾永光同意由远见公司将张浩已付给远见公司的10000元转为定金，并由远见公司直接交付给李文舟、曾永光。该约定属于张浩与李文舟、曾永光就房屋买卖合同中定金的支付方式作出变更的约定，各方是明确知悉且同意，张浩在一审提供的微信交流记录和录音录像等可予证明。3.远见公司主张用张浩已付10000元抵销李文舟、曾永光应付部分中介费而产生的纠纷不归因于张浩，李文舟、曾永光欲追究远见公司的违约行为，属于其与远见公司之间的纠纷，与本案不属于同一法律关系，应另案处理。（三）涉案合同不存在任何履行障碍，可以继续履行，一审认定合同无法继续履行错误。张浩没有迟延支付定金，如李文舟、曾永光收取远见公司交付的1万元定金余款后，按房屋买卖合同约定履行合同义务，对收取房款并不构成影响。同时，张浩与李文舟、曾永光双方也不存在其他无法履行合同的情形。本案纠纷产生的原因在于李文舟、曾永光希望将涉诉房屋出售价格提高，以远见公司与其发生佣金纠纷为契机，借故不履行合同以获得更高的售房收益。一审判决纵容了市场因楼价上涨而恶意违约、毁约的房屋卖方，该结果对张浩不公平。（四）李文舟、曾永光恶意违约，拒绝继续履行合同的行为，导致张浩迟延办证并造成了实际损失，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第29条，张浩有权向其追讨赔偿。请求二审依法改判。针对张浩的上诉，李文舟、曾永光辩称，（一）张浩拒不依约足额支付定金，致使合同无法继续履行，一审判决解除合同有事实和法律依据。1.张浩签订合同是仅支付90000元定金，李文舟、曾永光曾多次通过远见公司要求张浩立即补足剩余10000元定金，但其在签订合同六天内仍未补足，且李文舟、曾永光提出解除合同时未有房价上涨的情形故李文舟、曾永光主张解除合同有合同和法律依据。2.张浩从未与远见公司和李文舟、曾永光对定金支付方式作出任何变更约定，且其陈述变更定金支付方式不符合事实和逻辑，一审认定张浩迟延支付10000元定金违约正确。3.本案一审起诉至今广州市房价上涨幅度较大，发生了情势变更，若按涉案合同的房价继续对李文舟、曾永光不公平，一审判决双方无需继续履行是通过多方考量作出的，该判决结果合情合理合法。（二）因买卖双方没有对方联系方式，而中介方已于2016年9月16日确认李文舟、曾永光提出解除合同意见。即便上述解除合同事实不能认定，从买卖双方之后的短信往来和会面沟通也可确认李文舟、曾永光于2016年10月13日与张浩达成解除案涉合同的一致意见。（三）张浩拒不足额支付定金以及不曾向李文舟、曾永光支付任何购房款，在李文舟提出解除合同时还立即响应配合办理解约事宜，可见张浩早已不愿意继续履行合同，其因房价上涨才不再同意解除合同。（四）张浩违约拒不支付定金，李文舟、曾永光依约依法解除合同并无任何违法之处，无需向其赔偿任何损失，相反，根据合同法第6条第1款的规定，张浩应承担向李文舟、曾永光支付270000元违约金的责任。原审第三人远见公司述称，同意张浩的上诉请求、事实和理由。原审第三人平安银行新港中路之后述称，同意张浩的上诉请求、事实和理由。一审判决后，李文舟、曾永光也提出上诉请求：1.撤销一审判决中的第二、三、五项，改判张浩向李文舟、曾永光支付违约金270000元；2.一、二审诉讼费用由张浩承担。事实和理由：（一）一审判决事实认定有误。1.所谓的定金支付口头协议或者三方协商内容只是张浩和中介方的口头陈述，当事人之间的真实意思表示应以签订的合同为准，一审仅凭张浩与中介公司的主张及他们之间签订的确认书的相关约定，认定张浩和中介公司关于另10000元定金由中介公司代张浩向李文舟、曾永光支付的口头约定成立与事实不符。2.张浩与中介公司签订的《房屋买卖确认书》对李文舟、曾永光不具有约束力，上述确认书存在缺乏签署日期，没有中介公司工作人员签署全名等问题，且确认书中的“曾”字与《收款收据》中的“曾”字笔迹相同，该确认书极有可能是张浩与中介公司之间为本案诉讼而事后补签。3.李文舟、曾永光于《房屋买卖合同》签订当天多次催要1万元定金，已履行了告知义务。在没要到该定金情况下，有权依据合同第六条的约定主张解除合同，且其已于9月16日通过中介向张浩提出不卖房子解除合同，中介回复可以，大家就赔偿问题进行协商，中介方的表述对张浩有约束力，之后，李文舟、曾永光于9月19日再次联系张浩重申解除合同。至于中介公司向李文舟、曾永光支付的10000元，与张浩的定金无关。（二）一审判决认定双方责任不当，缺乏依据。1.张浩违约行为是造成合同纠纷的起因，其应承担终止的全部责任。买卖双方已于2016年10月13日达成解约的一致意见，虽因中介原因未能于当天办理解约，但在2016年10月13日至17日期间，张浩仍催促李文舟、曾永光拟制解约协议，且对解约协议未提出任何不同意见，是对该解约协议条款的再次确认。同时，张浩亦以其不继续支付涉诉房屋的首期购房款或申请银行贷款等实际行动明确表明解除合同，同理，张浩的上述未能完全履行合同的违约行为也足以说明其不打算履行合同或无能力履行合同，李文舟、曾永光据此也有权解除涉案合同，故一审认定对合同无法履行的主次原因认定不符合事实，缺乏依据。2.买卖双方已就解除合同达成一致意见，并不存在李文舟、曾永光违约导致解除合同的情况，一审判决其承担成交价10%违约金缺乏依据。此外，一审决定本诉以及反诉案件受理费均由李文舟、曾永光负担不符合案件受理费的有关规定。（三)假设双方合同未协商解除，但因本案起诉至今广州市的房价已大幅上涨，若仍要求按照合同约定的房价继续履行合同对李文舟、曾永光不公平。而且因各方矛盾加剧，继续履行合同存在较大阻力。（四）张浩称李文舟、曾永光解除合同系因房价涨而后悔，纯属无稽之谈。实际上，李文舟、曾永光也因房价高涨而无法实现“卖一买一”的换房目标，卖房不成延误了最佳时机，其也是受害者之一。针对李文舟、曾永光的上诉，张浩辩称，（一）双方履行合同过程中以口头约定的方式变更了定金的支付方式，各方是明确知悉且同意的。张浩提交的录音录像、《收款收据》以及远见公司工作人员的证明，均可证明。（二）张浩已按该确认书的要求向经纪方即远见公司支付购买涉诉房屋的10000元诚意金，该诚意金双方约定且已实际由远见公司直接向李文舟、曾永光支付，作为张浩的购房定金。从李文舟、曾永光提交的其与远见公司的聊天记录、短信记录截图，清楚显示双方之间就中介费的支付产生分歧。张浩在本次房屋交易过程中是受该分歧影响，并非由于张浩自身原因导致，张浩也不存在任何违约行为。若李文舟、曾永光认为远见公司迟延支付上述诚意金存在违约，其可依据合同法第84条的规定，向远见公司另案主张权利，而不应由张浩承担不利后果。另外，李文舟、曾永光认为《房屋买卖确认书》是为诉讼而补签，缺乏证据支持。（三）由于房价上涨，李文舟、曾永光以远见公司与其发生佣金纠纷为契机，借故不履行房屋买卖合同，以期将涉诉房屋以更高的价格出售，属市场上典型为获更多售房款而恶意违约的房屋卖家，属根本违约方。李文舟、曾永光所称2016年9月16日通过中介向张浩提出不卖涉诉房屋且解除合同要求，于2016年9月19日联系张浩再次表达不卖房屋并解除合同要求，以及三方于2016年10月13日达成解除合同一致意见和关于张浩无购房能力的陈述都非本案事实。事实上，张浩从未与李文舟、曾永光达成解除合同的一致意见，不存在2016年10月13日后停止履行合同约定的义务，一直积极与李文舟、曾永光协商推进合同履行，希望继续完成涉诉房屋的交易，相反张浩在履行支付定金义务后，李文舟、曾永光并未履行后续义务。至于李文舟、曾永光所称张浩未支付房屋首期款项和申请银行按揭贷款的行为，实际上都需要其履行先前的协助义务，张浩才能进一步予以履行。同时，根据生活常识，二手房交易过程中，向银行申请提前还款、涂销抵押，或申请银行按揭贷款，是需要买卖双方配合提交主体材料、收入材料（银行流水、收入证明）等，才能办理。也再次印证李文舟、曾永光未进一步履约，恶意违约的事实。（四）张浩具有履行合同的购房能力，若法院二审依法改判，支持继续合同履行，张浩承诺会依约向李文舟、曾永光履行支付房款等合同约定义务。（五）本案并不适用于李文舟、曾永光所述的情势变更情形，反而印证李文舟、曾永光意图取得房价上涨带来的更大利益，恶意毁约、违约的事实。同时，李文舟、曾永光称其售房目的为另购其他房屋，因其他房屋价格升幅无涉诉房屋高，若二审法院改判会令其蒙受涉诉房屋现增值部分的损失，再次印证其为获更高利益，不惜冒违约的风险。针对李文舟、曾永光的上诉，远见公司述称，不同意李文舟、曾永光的全部诉讼请求。具体理由如下：（一）关于合同是否解除的问题，远见公司认为合同尚未解除，因为买卖双方并未签订解除合同协议，而且李文舟、曾永光在2016年11月8日还委托律师发函提出要求解除合同，并且该律师函中由始至终围绕尚未收齐10000元定金作为核心唯一的理由，并没有提及买卖双方是否在2016年10月13日协商一致解除合同的事宜。（二）关于李文舟、曾永光认为张浩在2016年10月13日停止履行房屋买卖合同义务，是对合同解除的默认行为问题，因为在本案中李文舟、曾永光是在签订合同的第3天就提出解除合同，由始至终没有配合买方申请按揭，也没有向银行申请贷款，李文舟、曾永光的行为直接导致买方无法单方面履行合同义务。因此张浩此后无法履行义务并非不愿意履行，而是卖方的先义务行为未履行导致其没有履行。（三）关于李文舟、曾永光提出的本案合同履行的发生情势变更的问题，因为房屋价格的波动本身不属于情势变更的情形，作为房地产交易的买卖双方，无论是对于成交后房屋价格的上涨还是下跌，都是属于他们应该预见的内容，如果房地产价格上涨认定为情势变更的情况，则会出现签订合同后价格下跌的情况下，买方也可以以情势变更的问题解除合同的结论。（四）对于李文舟、曾永光提出的卖一买一的问题，该问题没有任何证据证实，而且与本案没有关联性，超出了涉案合同可预见的范围。因此，远见公司认为在本案中买方不存在任何违约行为，卖方应该承担违约责任。针对李文舟、曾永光的上诉，平安银行新港中路支行述称，李文舟、曾永光的上诉请求与平安银行新港中路支行无关，对于其诉讼请求不发表意见。张浩于2016年11月15日向一审法院起诉请求：1.判令李文舟、曾永光和远见公司继续履行其与张浩就买卖涉诉房屋而签订的编号为N0.0002770的《房屋买卖合同》；2.判令李文舟、曾永光和平安银行新港中路支行在张浩给付合计1100000元（其中李文舟、曾永光欠平安银行的贷款余额，由张浩直接支付给平安银行；剩余部分由张浩支付给李文舟、曾永光）后10日内，负责涂销买卖房屋的抵押登记；3.判令李文舟、曾永光和远见公司在成功办妥买卖房屋的涂销抵押及归档手续后5个工作日内，完成买卖房屋转移登记的交易递件手续，将买卖房屋转移登记至张浩名下；4.判令李文舟、曾永光和远见公司在2017年2月26日前将买卖房屋依约交付给张浩;5.判令李文舟、曾永光赔偿给张浩毁约违约金370000元；6.判令李文舟、曾永光赔偿给张浩逾期交楼违约金100000元；7.判令李文舟、曾永光赔偿给张浩迟延办理房产证违约金，以房屋成交价370万元为基数，乘以实际迟延天数（从2016年11月1日起至办妥诉争房产的房产证之日止），按照年利率6%计算；8.判令由李文舟、曾永光承担案件诉讼费用。李文舟、曾永光在一审中提出反诉请求：1.判令解除李文舟与张浩、远见公司签订的《房屋买卖合同》（编号为NO.0002770）；2.判令张浩向李文舟、曾永光另行支付违约金差额270000元，同时远见公司对此承担连带责任；3.案件诉讼费由张浩承担。一审法院认定事实：广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆园x栋xxx房的权属人为李文舟。2016年9月12日，张浩与远见公司《签订房屋买卖确认书（No.0002601)》,确定张浩对于涉诉房屋有购买意向，同意在签订本确认书时交付人民币10000元给中介方代为保管，作为购买涉诉房屋的诚意金。若业主同意前述各项交易条件的，张浩不可撤销地授权中介方并无需本人另行指示，可将此诚意金转交业主。该诚意金自业主收到时即视为购房定金的一部分。签订房屋买卖确认书后，张浩依约向远见公司交付诚意金10000元，远见公司向张浩出具收款收据（No.0011360）予以确认。9月14日，李文舟作为卖方、张浩作为买方、远见公司作为经纪方共同签订《房屋买卖合同（No.0002770）》，约定买方向卖方购买涉诉房屋，成交价为370万元，由买方支付税费。付款方式是涂销抵押后按揭付款，申请商业贷款：1.定金10万元，买方应在签署本合同同时自行交付给卖方。2.卖方收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年250万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。3.买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。4.买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续）：（1）卖方同意在收取定金后10日内向抵押银行申请办?理提前还贷手续；（2）买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款(不含定金)人民币110万元转入卖方贷款内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；（3）楼价余款（即申请贷款额）250万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。（4）如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差的金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。关于中介费的约定，基于经纪方已促成合同成立，买卖双方同意在本合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中（1）卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询费详见《佣金确认书》（No.0010917）；（2）买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费详见《佣金确认书》（No.0010918）；买卖双方或其中一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。关于违约责任的约定，本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权选择适用双倍返还约定定金数额的方式或赔偿合约楼价的10%违约金的方式。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业。备注约定：买卖双方协商在2017年2月26日之前交房给买方使用。该合同还就其他事宜进行了约定。同日，远见公司与李文舟签订金额为25000元的《佣金确认书》（No.0010917），远见公司与张浩签订金额为5万元的《佣金确认书》（No.0010918）。同日，李文舟先向张浩出具10万元定金的收款收据（No.0010641）并手写备注收款信息“曾永光，中国建设银行帐号：43×××12，以银行到帐为准。”，张浩当晚分两笔共9万元定金转账到曾永光上述银行账号。曾永光收到该9万元定金后发短信通知远见公司工作人员符某“小付，收到9万，请转告张先生。曾”。9月15日，曾永光向符某发送短信“小付：押金只转9万。还差1万。昨天说好的，那你告诉张先生，让他转吧。合同写的订金十万。你告诉他还差1万订金。”9月16日，曾永光向符某发送短信“你告诉张浩我不卖了。”，双方并就定金及中介费的争议问题以短信方式进行沟通协商。9月20日，远见公司将张浩交付的1万元诚意金作为定金转账给曾永光，曾永光和符某就定金、中介费及合同解除等争议问题以微信方式进行沟通协商。9月19日，曾永光致电张浩，曾永光称致电张浩明确提出解除合同，张浩则称曾永光致电未提出解除合同。张浩称9月19日过后几天，曾永光提出解除合同，并且三方曾到曾永光的会所协商解除合同事宜。一审法院认为，合同各方当事人就涉诉房屋签订的《房屋买卖合同（No.0002770）》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。现由于合同各方当事人因定金支付问题产生纠纷，导致房屋买卖合同无法履行。关于导致房屋买卖合同无法履行的违约问题。2016年9月14日签订《房屋买卖合同》后，张浩当晚将9万元定金转账支付给曾永光。张浩、远见公司均主张在签订合同时，各方当事人口头约定另1万元定金由远见公司代张浩向李文舟、曾永光支付，结合张浩与远见公司签订的房屋买卖确认书的相关约定，一审法院对此予以采信。根据《房屋买卖合同》关于定金的约定，以及李文舟先向张浩出具10万元定金的收款收据中手写备注收款信息“曾永光，中国建设银行帐号：43×××12，以银行到帐为准”，结合二手房买卖的交易习惯，远见公司应在签订合同当日代张浩向李文舟、曾永光支付另1万元定金，但远见公司直到9月20日才将该1万元定金转账给曾永光。远见公司抗辩称，由于李文舟、曾永光对远见公司负有支付中介费的义务，故主张该1万元定金与中介费进行抵消，后因双方协商不成，才拖延至9月20日向曾永光转账该1万元定金。一审法院认为，远见公司主张的中介费与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，远见公司要求用代张浩支付的1万元定金抵消中介费，缺乏事实及法律，其迟延支付1万元定金的行为构成违约，张浩因远见公司的原因造成违约。考虑到张浩已经支付了大部分定金，迟延支付1万元定金属于轻微的违约行为，是导致房屋买卖合同无法履行的次要原因。曾永光在签订合同后第三天即9月16日就向远见公司员工发送短信，要求转告张浩不再出售涉诉房屋，并在几天后致电张浩要求解除合同，并组织三方协商解除合同事宜。曾永光仅因张浩轻微的违约行为拒绝出售涉诉房屋，该行为构成违约，是导致房屋买卖合同无法履行的主要原因。二、关于房屋买卖合同是继续履行还是予以解除的问题。曾永光的违约行为发生在合同履行过程的初期，以短信通知远见公司员工转告张浩及亲自致电通知张浩的方式提出解除房屋买卖合同，并组织三方协商解除合同事宜。张浩除支付定金外亦未进一步履行其他合同义务，双方继续履行合同成本过高，且合同约定的违约责任足以弥补造成的损失。曾永光以部分定金迟延支付为由拒绝出售涉诉房屋，虽理据不足，但事出有因，张浩亦存在轻微的违约行为。综合考虑上述情节，结合合同的履行情况、双方当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则予以衡量，一审法院认为不宜判令继续履行合同，而以违约方承担违约责任的方式解除合同。合同解除后，李文舟、曾永光应向张浩返还定金10万元。根据合同关于违约责任的约定，李文舟、曾永光应向张浩支付楼价10%的违约金37万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2017年12月15日作出如下判决：一、解除张浩与李文舟、曾永光及远见公司签订的《房屋买卖合同（No.0002770）》；二、李文舟、曾永光在判决生效之日起五日内向张浩返还定金10万元；三、李文舟、曾永光应在判决生效之日起五日内向张浩支付违约金37万元；四、驳回张浩的其余诉讼请求；五、驳回李文舟、曾永光的其余反诉请求。一审案件受理费36400元及反诉受理费18200元，均由李文舟、曾永光负担。经查，一审法院查明“2016年9月12日，张浩与远见公司签订《房屋买卖合同确认书》”应为：“2016年9月，张浩与远见公司签订《房屋买卖合同确认书》”，一审查明的其他事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，曾永光表示签订合同当时张浩应付的100000元定金没有转账成功，后来张浩说转90000元给曾永光，并指着中介方符某说10000元，符某没有抬头，但手伸了1，因为合同写的是现场支付，曾永光理解是张浩向符某借钱，曾永光就点头了，但是之后没有转成。张浩马上给其朋友电话借100000元，当时曾永光同意由其朋友给，但现场还是没有转成。后来曾永光提出先由其出具收据给张浩，张浩回去再转100000元给曾永光。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合张浩与李文舟、曾永光的上诉请求和理由以及各方当事人的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《房屋买卖合同》未能继续履行的责任认定；2.张浩主张继续履行《房屋买卖合同》应否支持。现评析如下：关于涉案《房屋买卖合同》未能继续履行的责任认定问题。首先，张浩认为在签订合同时，各方当事人口头约定另10000元定金由远见公司代张浩向李文舟、曾永光支付，为此提供《收款收据》以及《房屋买卖确认书》等予以证实。上述《收款收据》显示张浩在与李文舟、曾永光和远见公司签订《房屋买卖合同》之前已向远见公司支付了10000元作为购买房屋的诚意金，李文舟、曾永光对此不予确认，并表示《房屋买卖确认书》是张浩为本案诉讼而事后补签，但没有就其抗辩提出相反证据予以佐证。而从《收款收据》出具的时间和《房屋买卖确认书》的约定内容，再结合远见公司、曾永光的陈述看，足以证明张浩的上述主张成立，故一审法院采信张浩上述主张恰当。其次，虽然张浩与李文舟、曾永光和远见公司口头约定变更了另10000元的支付方式，但上述支付方式的变更只是由远见公司代张浩履行，并非债务的转移，而三方于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》约定买方应在签署本合同时自行向卖方交付100000元定金，因张浩仅依约向李文舟、曾永光支付了90000元，剩余的10000元直至2016年9月20日才由远见公司支付给李文舟、曾永光，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，远见公司迟延履行支付剩余10000元定金的责任应由张浩承担。鉴于张浩已支付了大部分定金，李文舟、曾永光也明知剩余的10000元由远见公司代张浩支付，但在远见公司没有及时支付该款项时，李文舟、曾永光并未举证证明其曾直接催告张浩履行支付剩余10000元定金或者张浩拒绝履行，即于2016年9月16日向远见公司员工发送短信，要求转告张浩不再出售涉诉房屋，且在几天后致电张浩要求解除合同，并组织三方协商解除合同事宜，因此，一审法院认定导致涉诉《房屋买卖合同》未能继续履行李文舟、曾永光与张浩应负主次违约责任，并无不当，本院予以确认。李文舟、曾永光认为买卖双方已协商解除合同，李文舟、曾永光不应承担合同解除的违约责任，并据此要求张浩向其支付违约金，缺乏充分依据，本院不予支持。关于张浩主张继续履行《房屋买卖合同》应否支持问题。承上所述，李文舟、曾永光拒绝出售涉诉房屋行为构成违约，其本不享有解除合同的权利，但基于李文舟、曾永光明确要求解除合同、拒绝履行合同行为发生在合同签订后的几天内，并组织三方协商解除合同事宜，张浩除了支付定金外亦未进一步履行其他合同义务，且张浩迟延支付剩余定金也应承担双方合同未能继续履行的次要违约责任。综合考虑上述情节，并结合合同履行的情况、双方的过错程度等因素，依照公平原则予以衡量，现双方当事人继续履行合同确实成本过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，一审法院在判决李文舟、曾永光向张浩返还定金，并支付楼价款10%的违约金370000元的基础上，认为本案不宜判令继续履行合同，而以违约方承担违约责任的方式解除双方买卖合同关系，并无不妥，本院予以维持。同理，由于双方合同继续履行成本过高，且一审法院已通过判决李文舟、曾永光承担拒绝出售涉诉房屋支付楼价款10%违约金的方式解除双方合同，上述违约责任足以弥补给张浩造成的损失，故张浩上诉主张继续履行、要求赔偿逾期办证违约金等诉请，本院均不予支持。至于一审诉讼费承担问题，由于本案是李文舟、曾永光的原因成讼，故一审法院决定将本诉和反诉诉讼费均由李文舟、曾永光承担，并无不可，李文舟、曾永光就此提出异议，本院不予采纳。此外，由于张浩与李文舟、曾永光和远见公司签订的《房屋买卖合同》包括两个法律关系，一个是张浩与李文舟、曾永光之间的房屋买卖关系，另一个是张浩和李文舟、曾永光与远见公司之间的居间服务合同关系，本案审理的是张浩与李文舟、曾永光之间的房屋买卖合同纠纷，因此，解除的应是房屋买卖合同关系，一审法院判决解除了居间合同关系不当，本院予以纠正。综上所述，张浩与李文舟、曾永光的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审径行判决解除《房屋买卖合同》中的居间合同关系不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初10120号民事判决第二、三、四、五项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初10120号民事判决第一项为：解除张浩与李文舟、曾永光及广州市远见房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同（N0.0002770）》中张浩与李文舟、曾永光的房屋买卖合同关系。本案一审案件本诉受理费36400元、反诉受理费18200元，均由李文舟、曾永光负担；二审案件受理费47600元，由张浩负担36400元，由李文舟、曾永光负担11200元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年五月十四日书记员 李志康胡秀红