天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初4428号原告：北京华特物业管理发展有限公司天津分公司，营业场所：天津市双港工业区丽港园11号323-5。负责人：赵凤花，职务：经理。委托诉讼代理人：商淑萍，该公司职工。被告：肖旋，女，1977年2月12日出生，汉族，陈塘庄电厂员工，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王钢（被告配偶），1976年8月17日出生，住天津市津南区。原告北京华特物业管理发展有限公司天津分公司与被告肖旋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京华特物业管理发展有限公司天津分公司（以下简称“华特物业公司”）的委托诉讼代理人商淑萍、被告肖旋及委托诉讼代理人王钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京华特物业管理发展有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1、被告肖旋支付2015年4月11日至2018年4月10日的物业管理费3,782元；2、被告支付违约金2,071元，自2018年4月11日起至实际缴纳费用之日止，以未交纳物业管理费为基数按照每日万分之五计算违约金；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系天津市津南区双港镇海天馨苑小区的物业服务企业，被告系该小区诚勤园1号楼2门102业主，原告依据与业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》，为小区物业提供了各项服务，物业服务自2015年4月11日至2018年4月10日，期限为三年，有权向业主按照每月每平方米0.75元收取管理服务费，但被告从未缴纳物业费，此款经原告多次催要无果，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。被告肖旋辩称，自己系津南区双港镇渌水道海天馨苑诚勤园1-2-XXX室房屋的产权人，房屋面积为140.08平方米，自行从未缴纳物业费，但不同意原告的诉讼请求。事实及理由：1、不清楚原告和谁签订的合同，也不清楚所谓的业主委员会成员有谁。2、小区的绿地、公共区域被原告强划为车位，道路损毁不堪，消防通道不通畅，小区门禁形同虚设，对小区的各项设施维护不满意。3、被告车位的地锁被原告拆除，但原告并没有给出解释。4、排雨的雨水管折了，导致被告室内进水并造成了损失，但是原告不予理睬，态度极其恶劣，有骂人的行为。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议证据予以确认并在卷佐证，对争议的证据，X本院认定如下：原告提交的《天津市住宅物业服务合同》一份，欲证实原告系小区物业服务公司、为被告居住的小区提供物业服务的事实。经质证，被告表示其对业主大会的成立、签约的事宜不清楚，故不予认可。本院经审查认为，该证据能够证实原告与业主大会签订合同，对被告小区进行物业服务，并就物业费标准等事项进行约定的事实，且依据有关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同对业主具有约束力，故对该证据的证明效力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月11日，原告北京华特物业管理发展有限公司天津分公司与天津市津南区双港镇海天馨苑业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：物业费实行包干制，多层住宅北区0.75元每月每平方米，高层住宅0.75元每月每平方米，业主于每月5日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。被告肖旋系津南区双港镇北马集村东海天馨苑诚勤园1-2-XXX产权人，该房屋建筑面积为140.08平方米，被告自2015年4月11日开始未交纳物业费。庭审中，双方各执一词，此案虽经人民法院调解，但双方未能达成一致协议。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同对业主具有约束力，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：物业费实行包干制，多层住宅北区0.75元每月每平方米，高层住宅0.75元每月每平方米，故本案原告以每月每平方米0.75元向被告主张2015年4月11日至2018年4月10日的物业费计3,782元，符合《天津市住宅物业服务合同》有关约定。2、但根据被告反映的环境卫生问题、车位管理问题、绿化及道路被破坏问题、消防通道管理问题，结合本院实地考察情况，本院认为，原告物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；3、被告抗辩雨水管漏水问题，因原告不予承认，且被告未进一步向本院提交证据予以证实，故无法确定系房屋配套设施质量问题还是公共部位设施维护保养问题，在本案中，就该事件本院不宜认定原告存在过错，被告可搜集证据后另行主张权利。被告抗辩车位被原告拆除问题，因原告不予承认，且被告未进一步向本院提交证据予以证实，故不能证实地锁归谁实际所有，且被告自述其车位是向上一个物业公司租赁，与原告从未签订车位管理协议或交纳车位管理费，在本案中，就该事件本院不宜认定原告存在过错。综合考虑后，对原告所主张的2015年4月11日至2018年4月10日的物业费，本院酌情予以支持85%，经核算，为3,214.84元（140.08平方米×36个月×0.75×85%）。对于原告主张的违约金，因被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于原告的物业服务存在一定瑕疵，被告对物业费的交纳存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本次诉讼就违约金事项，本院不再予以支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、公共管道的维护保养、小区安保、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不宜以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。本院仍需指出：权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案中，该小区的物业费收费标准相比其他小区已经很低，而被告仍一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，自2015年4月11日原告进驻以来，从未履行自己的义务，先行违约后却又要求原告物业公司履行种种义务，于原告而言，有违实质公平。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告肖旋于本判决生效后十日内给付原告北京华特物业管理发展有限公司天津分公司2015年4月11日至2018年4月10日的物业管理费计3,214.84元。二、驳回原告北京华特物业管理发展有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告肖旋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  刘信亮二〇一八年五月二十三日书 记 员  任增清附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。