宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2018）宁0181民初2010号原告:银川恒志物业服务咨询有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：焦晓菁，该公司总经理。委托诉讼代理人：惠静，该公司灵武分公司经理。委托诉讼代理人：夏燕，该公司灵武分公司经理被告:余成林，男，1965年8月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：余华，男，1988年5月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市原告银川恒志物业服务咨询有限公司与被告余成林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人惠静、夏燕，被告余成林及委托诉讼代理人余华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳拖欠的5#-3-802室从2015年12月1日至2017年8月18日（20个月18天物业费标准0.35元／月每平米房屋面积120.22平方米）物业费867元，2016年2月26日至2017年8月18日（17个月22天八层61元／月）电梯费1082元；拖欠6#-1-902室从2016年1月1日至2017年8月18日（19个月18天物业费标准0.35元／月每平米房屋面积120.22平方米）物业费826元、从2016年2月26日至2017年8月18日（17个月22天九层65元／月）电梯费1268元、二次供水费64元；拖欠13A#-2-302室从2016年11月1日至2017年8月18日（9个月18天物业费标准0.35元／月每平米房屋面积95.33平方米）物业费321元；拖欠23A#-3-301室从2015年11月1日至2017年8月18日（21个月18天物业费标准0.35元／月每平米房屋面积95.25平方米）物业费720元，共计5148元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系灵武市枣园人家小区物业服务企业。被告系灵武市枣园人家小区5#-3-802室、6#-1-902室、13A#-2-302室、23A#-3-301室产权人。原告为被告名下四套住宅的物业提供物业服务，被告共欠四套房屋物业费、电梯费共计5148元。原告以各种方式通知被告交纳物业费，被告推脱拒绝交费。原告提起诉讼，请求依法判如所请。被告辩解，原告起诉的四套房，13A#-2-302房子不是我的，23A#3-301房屋已经出租，合同约定由租房人承担物业费，5-3-802室房屋装修完三个月后室内下水立管漏水，当时通知物业公司来检查了，物业公司联系了开发商，一直没有协商成功，然后我们找了住建局、信访局，物业公司和开发商又去家里检查，因为去家里面只是看，所以没有发现问题，我们自己花钱找人检查，地暖没问题，后又将卫生间地砖打开，发现有漏水，又联系物业公司和开发商过来检查，等了四个月还是没有结果，后来我们多次联系物业公司和开发商，才联系了施工方过来检查，他们把地下水管道维修了，漏水导致墙面壁纸起皮。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交证据：1、前期物业服务合同，证明2014年8月15日灵武市住房和城市建设局与我公司签订灵武市东锅炉片区前期物业服务合同，合同约定服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、权利及义务、违约责任等，为枣园人家小区服务的事实；证据2、催费通知，证明已告知被告需要交纳物业费的事实；证据3、安置协议四份，证明被告余成林是东锅炉房片区5#-3-802室、6#-1-902室、13A#-2-302室、23A#-3-301室产权人的产权人的事实。被告提交证据照片16张，证明当时自己维修、开发商给维修，房屋确实漏水，给我装修好的房屋造成损失的事实。本院审查认为，原告提交的证据前期物业服务合同、催费通知、安置协议符合证据的真实性、合法性、以及与本案的关联性，能够证明本案的事实，证据本院予以确认并在卷佐证。但安置协议系拆迁户姓名秦利与灵武市住房和城市建设局签订的楼号13A#-2-302室，产权人是秦利；被告提交证据照片证明5#-3-802室卫生间下水管道漏水，进行维修的事实，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月15日，灵武市建设局与原告签订灵武市××区前期物业服务合同，合同约定：原告提供的物业服务内容及资质等级为二级，服务包括代收代缴水电费、保洁、保安、绿化、公共设施的维护、维修、电梯维保服务、二次供水服务等，物业费服务费用多层住宅、高层住宅为0.35元／月每平米，二次供水按0.8元／吨、电梯费八层80-95元／月、九层90-105元／月。被告余成林于2014年11月4日，2015年灵武市住房和城乡建设局安置在灵武市××区、6#-1-902室、23A#-3-301室，自2015年12月1日至2017年8月18日，拖欠物业费、电梯费、二次供水水费共计4827元。被告余成林的5#-3-802室房屋卫生间管道漏水，多次给物业公司、开发商反映后，开发商进行管道维修，损坏的墙面未做处理。本院认为，原告与灵武市建设局签订灵武市××区《前期物业服务合同》合法有效，因灵武市枣园人家小区未成立业主委员会，上述前期物业服务合同，符合《物业管理条例》第二十一条的规定。被告虽未与原告签订物业管理服务合同，但双方之间存在事实上的物业管理关系。原告作为被告所在小区的物业服务部门，在履行自己义务的同时，依法享有向业主收取物业管理费的权利。被告作为灵武市枣园人家小区的业主，《前期物业服务合同》对其具有约束力，被告房屋已经交付使用，是该房屋产权人，被告负有交纳物业管理费的义务。故原告主张被告支付拖欠的5#-3-802室、6#-1-902室、23A#-3-301室物业费、电梯费、二次供水水费共计4827元的诉讼请求，本院予以支持；关于被告辩解5#-3-802室房屋卫生间管道漏水造成的损失，原告负有物业管理的义务，被告应通过物业公司和开发商协商处理，如果协商解决不成，被告可另行主张权利。对原告主张被告支付13A#-2-302室的物业费321元，因原告没有证据证明被告余成林是该房屋产权人，产生物业费不应由被告承担。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告余成林于判决生效后三日内支付原告银川恒志物业服务咨询有限公司物业管理服务费、电梯费4827元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告余成林负担。本判决为终审判决。审判员 白 灵 军 二〇一八年五月二十八日 书记员 唐 晓 春附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和他派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的实行一审终审。