广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初13519号原告（反诉被告）：中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司，住所地广东省中山市小榄镇埒西一海威路。法定代表人：张铨华，该公司总经理。委托诉讼代理人：任婉华，中山市小榄镇法律事务所法律工作者。被告（反诉原告）：姚裕桩，男，1982年4月13日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港南区。委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟恩，广东翔宇律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司诉被告（反诉原告）姚裕桩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日受理后，适用简易程序公开开庭审理。经审理，本院发现有不适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序进行审理。诉讼中，被告（反诉原告）姚裕桩于2017年12月21日提起反诉。原告（反诉被告）中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司（以下简称小榄三鸟公司）的委托诉讼代理人任婉华，被告（反诉原告）姚裕桩的委托诉讼代理人朱颂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小榄三鸟公司向本院提出诉讼请求：1.解除小榄三鸟公司与姚裕桩签订的商铺租赁合同及商铺管理合同；2.姚裕桩将位于中山市××埒西××路××内××商铺XX卡的租赁物还给小榄三鸟公司；3.姚裕桩向小榄三鸟公司支付2017年10月1日至10月30日的水费98元，电费1083元；4.姚裕桩向小榄三鸟公司支付自2017年11月3日起至实际搬离之日止的占有使用费（按租金的2倍计收）；5.姚裕桩承担本案的律师代理费用3000元。事实和理由：小榄三鸟公司与姚裕桩于2017年3月1日签订商铺租赁合同和商铺管理合同，约定由姚裕桩承租小榄三鸟公司位于中山市××埒西××路××内××商铺XX卡（以下简称涉案商铺）的租赁物，租期自2017年3月1日起至2018年8月31日止。合同约定租赁给姚裕桩进行水产、杂货、家禽销售活动，姚裕桩使用的经营执照范围为批发、零售家禽、水产品。2017年9月起，姚裕桩无视小榄三鸟公司的通知规定，擅自于租赁物进行加工、分割、零售羊肉，姚裕桩的行为不但违反小榄三鸟公司的管理制度，同时超出营业执照范围对外经营，小榄三鸟公司根据合同约定通知姚裕桩限期停业整顿，要求姚裕桩不得在租赁物内加工、分割、零售羊肉，但姚裕桩仍未有理会。因此小榄三鸟公司于2017年10月30日委托中山市小榄镇法律服务所向姚裕桩出具书面告知函解除租赁合同并迁出承租物业，但姚裕桩收到告知函后照常经营，并恶意阻塞市场的销售通道，导致邻近铺位无法进行正常经营。根据商铺租赁合同第4.2.4条、第4.2.2条、第4.2.15条、第6.3条约定，姚裕桩应在批准的经营范围内独立从事合法经营活动。租赁期内，姚裕桩需遵守和服从小榄三鸟公司的管理，并应无条件接受及积极配合小榄三鸟公司的各种营运方案。租赁过程中姚裕桩不遵守和服从原告管理的，小榄三鸟公司有权单方终止租赁合同，没收押金、收回商铺，若姚裕桩逾期搬迁的小榄三鸟公司有权按租金的2倍计收场地占用费。且姚裕桩需承担因此造成的小榄三鸟公司的损失，包括但不限于律师费、交通费、住宿费等由违约方承担。姚裕桩的行为已构成违约，严重损害了小榄三鸟公司的经济利益。为了维护自己的合法权益，小榄三鸟公司诉至法院，请求依法裁判。姚裕桩辩称，一、姚裕桩不存在违反合同约定且足以使小榄三鸟公司解除商铺租赁合同的情况。根据小榄三鸟公司提交的证据，双方解除合同关系是因为姚裕桩不同意按原告意思到指定的羊肉专区销售羊肉，但双方于2017年3月签订商铺租赁合同时已明确约定姚裕桩是可以在杂货区销售羊肉的；二、姚裕桩的营业执照是经小榄三鸟公司统一办理的，因此原告清楚姚裕桩在杂货区销售羊肉的事实；三、小榄三鸟公司要求姚裕桩将其销售羊肉的铺位搬离违反合同精神。若姚裕桩按小榄三鸟公司要求在羊肉销售区另行租赁铺位销售羊肉，无形中给销售成本增加压力，故姚裕桩一直不同意小榄三鸟公司单方面要求在羊肉专区销售羊肉；四、小榄三鸟公司自事情发生以来，一直以高姿态要求姚裕桩按管理方案搬离，其管理方案实施前未与姚裕桩进行协商，也未经被告同意，于2017年11月连同小榄三鸟公司的工作人员将姚裕桩的铺位用锌铁皮进行查封，导致姚裕桩于2017年11月3日以来无法正常经营。小榄三鸟公司的强硬暴力行为严重影响市场发展的经营秩序，严重损害姚裕桩的自主经营权及合法利益；五、小榄三鸟公司提交的书面材料仅是称姚裕桩不愿意搬离杂货区进行销售羊肉为由解除租赁合同，而没有以姚裕桩没有经营权利为由解除租赁合同，故小榄三鸟公司在诉状中引用以姚裕桩没有经营权解除租赁合同的说法是与其之前的行为相矛盾；六、姚裕桩不存在拖欠小榄三鸟公司水电费的事实，因为姚裕桩每月支付租金、管理费、水电费均是在姚裕桩账户自行划扣，在姚裕桩的指定银行划扣账号上有足额的款项予以划扣的情况下，小榄三鸟公司可以主动划扣；七、姚裕桩自2017年11月3日起至今，涉案商铺一直因为小榄三鸟公司查封行为而导致姚裕桩一直不能正常使用，因此不存在小榄三鸟公司主张的姚裕桩的占有使用费的情况。同时，小榄三鸟公司存在违反双方签订的商铺租赁合同的行为，擅自查封姚裕桩的卡位，造成姚裕桩严重的经济损失。姚裕桩向本院提出反诉请求：1.解除小榄三鸟公司与姚裕桩之间的商铺租赁合同及商铺管理合同；2.小榄三鸟公司向姚裕桩返还租赁押金10000元；3.小榄三鸟公司赔偿姚裕桩经济损失115000元（以2300元/天的标准计算，自2017年11月4日计算至2017年12月24日）；4.小榄三鸟公司返还姚裕桩物资、物品；5.小榄三鸟公司承担本案律师代理费5000元。事实和理由：姚裕桩及其家人共同经营中山市小榄镇姚裕桩家禽档，从2014年开始租赁涉案商铺。2017年9月，小榄三鸟公司发通知要求姚裕桩转至市场内角落门面经营，姚裕桩不同意，小榄三鸟公司就以多种途径阻挠姚裕桩的经营，更用暴力手段骚扰姚裕桩及其家人。2017年11月3日，小榄三鸟公司强行用铁板将涉案商铺拦住，使姚裕桩无法正常经营。但姚裕桩发现同为杂货区的其他商铺仍在正常售卖羊肉，并无像姚裕桩一样受到驱赶和封铺。经被告统计，11月、12月、1月为羊肉销售旺季，一天利润约为2300元，暂计算至2017年12月24日损失已达到115000元，且小榄三鸟公司将姚裕桩所有的物资扣留在商铺内并无返还。小榄三鸟公司强行封铺、暴力驱赶的行为不仅使姚裕桩遭受经济损失，更致使姚裕桩儿子自杀，对姚裕桩造成无法磨灭的影响。针对反诉，小榄三鸟公司辩称，一、姚裕桩的行为违反合同约定，属于根本违约，小榄三鸟公司有权依据合同约定单方解除合同。1.双方签订的合同没有约定姚裕桩可于涉案商铺内销售羊肉。2.姚裕桩虽然早于2015年已租赁商铺，但续签合同后的租赁区域并不一致，其现时租赁的涉案商铺属于杂货区。2016年4月，因市场规划变化，考虑集中销售、分区管理，小榄三鸟公司特在2016年9月19日组织了所有杂货区商户及羊肉销售意向商户，讨论羊肉销售区方案，最后以加设临时经营区域的方式解决当年零售羊肉档口的问题，得到了全体商户的同意，租户均知悉该方案为临时方案。3.虽双方合同约定姚裕桩需无条件服从配合小榄三鸟公司的运营方案，但小榄三鸟公司是通过公开、公正、平等的方式与租户协商，并取得姚裕桩的同意。姚裕桩出尔反尔，违反诚实信用原则，其分割、加工、零售羊肉的行为不但超经营范围违反工商行政管理的规定，也违反了双方的合同约定。二、姚裕桩违反合同约定，小榄三鸟公司有权不予退还租赁押金。三、姚裕桩现仍占用场地还要求小榄三鸟公司退还其物资、物品实属无理，毫无法律依据。1.小榄三鸟公司早于2017年10月发函告知姚裕桩单方解除合同，并限期搬离，姚裕桩并无理会，仍然对外经营销售。2.双方的租赁合同关系属于民事关系，因姚裕桩违约而按照合同约定进行收场属于小榄三鸟公司的权利，且小榄三鸟公司采取措施过程中与姚裕桩并无任何接触。姚裕桩所述小榄三鸟公司暴力封铺、恐吓均为无中生有，封铺当日有派出所人员介入，反而是姚裕桩对小榄三鸟公司的工作人员暴力推搪导致工作人员背部受伤，姚裕桩采取何种方式应对与小榄三鸟公司无关。四、姚裕桩应当支付场地占用费。小榄三鸟公司与姚裕桩解除租赁合同后，姚裕桩仍一直使用并对外进行羊肉销售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（商铺租赁合同、商铺管理合同、租户管理手册，不动产权证书，小榄工业总公司的证明、小榄镇埓西一社区的证明。营业执照，停业整顿通知书，告知函及寄送凭证，租赁押金收据，委托代理协议及律师费发票），本院予以确认并在卷佐证。当事人存在异议的证据，本院认定如下：1.报警回执，真实性合法性应予确认，但与本案没有直接的关联；2.2016年11-12月及2017年10-11月经营记录，该记录是经营者自行手写记录，未经过财务核算，不予采信。本院经审查认定事实如下：位于中山市××海威路的土地为国有建设用地，其新编地址为中山市××海威路ＸＸ号，权利人为中山市小榄镇工业总公司。中山市小榄镇工业总公司将上述土地的建筑物由2016年9月至2020年12月无偿提供给小榄三鸟公司使用，并同意其对外分租。2017年3月1日，出租方小榄三鸟公司与承租方姚裕桩签订商铺租赁合同，主要约定：“小榄三鸟公司将位于中山市××内商铺××＃卡（以下简称涉案商铺）及附属配套设施租赁给姚裕桩进行水产、杂货、家禽销售活动。姚裕桩在租赁期内变更经营范围、销售种类的，须经小榄三鸟公司书面同意后方可执行。租赁期限由2017年3月1日起至2018年8月31日止。租金为每月961.5元，商铺管理费为每月1023元。租赁押金为10000元。合同期内，该租赁押金由小榄三鸟公司保管，且不抵扣姚裕桩的任何债务，姚裕桩单方解除或中止合同的，视为违约，小榄三鸟公司不退还租赁押金。本合同有效期内，因一方违约导致另一方循法律途径主张相关权利的，由此产生的所有费用，包括但不限于律师费、交通费、住宿等均由违约方承担。”同日，双方签订商铺管理合同，主要约定商铺清洁费为每月2557.5元，商铺垃圾费为每月150元，其他约定与商铺租赁合同一致。2017年3月16日，小榄三鸟公司召集包括姚裕桩在内的八名租客召开杂货区档主会议，但姚裕桩称其对于分区销售羊肉的决定表示不同意。2017年10月24日，小榄三鸟公司向姚裕桩发出停业整顿通知书，主要载明：“我司分别于2017年9月25日及9月30日向你发出关于羊肉销售专区的通知。为此，我司曾积极与你沟通，并以劝喻及书面警告方式要求你执行，但你拒不接受仍自行其是。自你收到通知至今一个月不但无视我司的通知规定，且肆无忌惮地在杂货区所租赁的商铺内加工、分割、零售羊肉，给市场及其他遵守市场规定的商户造成了极大损失及不良影响……根据上述通知及《租户管理手册》第三章第三条第15款的规定，现对你作出从2017年10月25日-27日期间停业整顿3天的处理，并要求你立即停止在杂货区内加工、分割、零售羊肉。若你拒不停业或停业后仍肆无忌惮地在杂货区内加工、分割、零售羊肉，我司将有权单方终止租赁合同、没收押金、收回商铺，并采取进一步法律行动，追究你的违约责任，一切不利法律后果概由你个人承担。”2017年10月30日，中山市小榄镇法律服务所向姚裕桩发出告知函，主要载明：“据三鸟公司称：三鸟公司于2017年9月25日及9月30日向阁下发出通知，又于2017年10月24日向阁下发出停业整顿通知书，要求阁下立即停止在杂货区内加工、分割、零售羊肉，但截至发函之日，阁下仍未履行三鸟公司的通知内容。若上述情况属实，本所认为：阁下与三鸟公司在协商一致、平等自愿的基础上签订合同，是双方的真实意思表示，双方应严格履行合同约定。因阁下的行为已违反合同约定，现三鸟公司委托本所书面致函阁下并告知如下：一、根据商铺租赁合同中第4.2.15条及第6.1条约定，因阁下违反合同约定，三鸟公司有权单方解除合同。现三鸟公司明确向阁下提出：双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺管理合同》于2017年10月30日解除。二、根据《商铺租赁合同》中第6.3条约定，请阁下自收到本《告知函》后三天内迁出承租物业并交还三鸟公司，否则届时三鸟公司有权收回该租赁物业，并有权要求阁下承担违约责任。”2017年11月3日白天，小榄三鸟公司欲对涉案商铺进行封锁，被姚裕桩及家人阻止，双方产生争执并报警。当天晚上，在未经姚裕桩同意的情况下，小榄三鸟公司对涉案商铺进行了封铺处理。经双方确认，姚裕桩已支付涉案商铺的租金至2017年10月31日，尚欠2017年10月1日起至10月30日的水费98元、电费1083元。庭审中，小榄三鸟公司、姚裕桩一致同意解除2017年3月1日签订的商铺租赁合同。本院于2018年4月12日到涉案商铺进行了清点，双方确认内有铁笼24个，羊肉台1个，雨棚1个，塑料鸡笼9个，木沙发（已损坏）1个，蛇笼7个，铁架6个，打毛机1台，木梯1个，隔间（自建）1间，办公室（自建）1间。本院认为，小榄三鸟公司与姚裕桩于2017年3月1日签订房屋租赁合同，就涉案商铺的租赁事宜达成协议，系双方的真实意思表示，双方均应依约履行义务。根据双方签订的合同，姚裕桩经营范围中并不包含销售羊肉一项，因此其在小榄三鸟公司制止下继续销售羊肉属于违约。现小榄三鸟公司与姚裕桩一致表示同意解除房屋租赁合同，本院予以准许。合同解除后，姚裕桩仍需向小榄三鸟公司支付尚欠水费98元及电费1083元。因姚裕桩违约在先，小榄三鸟公司无需退还已支付的押金。虽姚裕桩在租赁过程中存在一定的违约行为，但小榄三鸟公司应当给予合理的搬离商铺时间，而不应强行封铺。小榄三鸟公司在白天协商无效的情况下，未给予姚裕桩准备时间，冒然在当晚封锁铺位，直接导致姚裕桩根据经营情况准备的活禽、水产品等无法出售，封铺行为确实导致了姚裕桩一定的经营损失。因此，本院参考广东省2017年度国有同行业在岗职工年平均工资中零售业的行业标准（71292元/年），酌定由小榄三鸟公司赔偿姚裕桩1个月的经济损失5941元。姚裕桩在2017年11月3日被封铺后已经没有实际使用涉案房屋，故不应由其向小榄三鸟公司支付占用费。关于律师费的负担问题，本院认为，小榄三鸟公司、姚裕桩在解除合同的过程中均存在一定过错，因此律师费应由双方各自负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司与被告（反诉原告）姚裕桩于2017年3月1日签订的房屋租赁合同于2017年11月3日解除；二、被告（反诉原告）姚裕桩于本判决发生法律效力之日起七日搬走位于中山市小榄镇沙口花园路19号的房屋三至五楼的可移动物品[铁笼24个，羊肉台1个，雨棚1个，塑料鸡笼9个，木沙发（已损坏）1个，蛇笼7个，铁架6个，打毛机1台，木梯1个，隔间（自建）1间，办公室（自建）1间]并返还商铺给原告（反诉被告）中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司；三、被告（反诉原告）姚裕桩于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司支付水电费1181元；四、原告（反诉被告）中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）姚裕桩支付经济损失费5941元；五、驳回原告（反诉被告）中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）姚裕桩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，保全费62元，合共112元，由被告（反诉原告）姚裕桩负担；反诉费1450元，由原告（反诉被告）中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司负担90元，被告（反诉原告）姚裕桩负担1360元。[上述费用分别由原告（反诉被告）中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司、被告（反诉原告）姚裕桩预付，被告（反诉原告）姚裕桩应于本判决发生法律效力之日起七日内一并迳付22元给原告（反诉被告）中山市小榄三鸟综合交易中心有限公司，本院不另行收退]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一八年五月二十二日书记员  权 哲