上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初1299号原告(反诉被告)：徐月秋，男，1957年9月4日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张世博，北京市中闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐红，女，1966年10月6日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：程英，上海众华律师事务所律师。被告：王士兰，女，1935年9月23日出生，汉族，户籍住所上海市。委托诉讼代理人：王某。原告徐月秋与被告徐红及反诉原告徐红与反诉被告徐月秋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐月秋的委托诉讼代理人张世博，被告(反诉原告)徐红的委托诉讼代理人程英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐月秋提出的诉讼请求：1、确认原被告双方签订的关于曹杨二村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的《上海市公有住房承租权转让合同》(以下简称转让合同)无效；2、被告向原告返还非法占有的涉案房屋；3、被告向原告赔偿非法占用涉案房屋期间的电费、水费、物业费用以及被告将房屋出租给案外人的某某，上述费用均要求按实计算至被告实际支付之日止，租金可根据涉案房屋所属地段的房屋租金价格就低按照每月人民币1800元计算；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告以办理房屋抵押为名欺骗原告在仅有“甲方、乙方”的纸页上签字，并自作了《转让合同》，同时，被告还伪造虚假公有住房租赁凭证至交易部门办理了公有住房使用权登记手续。涉案房屋系原告的唯一一套住房，被告的行为既严重损害了国家利益，也侵害了原告基本的生存居住权利，故提起本案诉讼。被告徐红辩称，1、从2008年双方进行交易至2016年双方形成诉讼，原告从未对该合同提出异议，在交易过程中，原被告均亲自前往，原告的户口簿、身份证、租赁卡、结婚证等材料也由原告交于被告，被告也根据《转让合同》的约定支付了全额房款220000元(以下币种均为人民币)及相关费用，没有损害国家利益和原告的权益，故对第一项诉讼请求被告不予同意。2、基于《转让合同》的约定及原告不愿履行义务的行为，被告于2016年1月实际占用了系争房屋，之后将房屋出租他人，涉诉前地区派出所曾经解决过此纠纷，但要求双方走司法途径，对第二项诉讼请求被告不予同意。3、对于2016年1月以后原告实际支付的相关费用被告同意支付。反诉原告徐红反诉请求：1、反诉被告继续履行双方签订的《转让合同》，办理涉案房屋的租赁关系变更手续；2、反诉被告支付违约金1100元、逾期利息528000元(以22万元为本金，按照每年24%计算，从2008年4月23日实际计算至房屋验收交割之日)；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原被告签订的《转让合同》有效，反诉原告根据约定支付了全额房款，但反诉被告拒绝履行租赁变更手续且拒绝交付房屋，故提起反诉。反诉被告徐月秋辩称，基于《转让合同》无效，对反诉原告提出的诉讼请求均不予同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：一、原告徐月秋系涉案房屋的承租人。涉案房屋系煤卫合用的房型。二、2008年4月3日，原被告就涉案房屋签订《转让合同》，约定的主要内容大致如下：1、原告徐月秋将涉案房屋的公有住房承租权转让给被告徐红，转让的成交价为220000元，该款在交易当日一次性付清；2、双方同意自本合同签订之日起的10日内，持本合同及相关材料到普陀区房地产交易中心办理该房屋的承租权的转让手续，自交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》的10日内，持相关材料向该房屋的承租人或者出租人委托的物业公司办理租赁关系的变更手续；3、原告同意，自租赁关系变更手续办妥后的10日内，腾出该房屋并交给被告进行验收交割；4、除不可抗力外，原告没有按照约定期限交房的，应按照已收款向被告支付逾期利息，逾期利息自约定验收交割之日起第二天至实际验收交割之日止，利息按原告已收款的0.5%计算。逾期超过10天，双方同意原告除应支付逾期利息外，还应按已收款的0.5%支付违约金，合同继续履行。合同落款处有原被告两人的签名字样。5、在《转让合同》备注栏里，载明原被告双方签订的本合同，经审核符合有关规定，涉案房屋的受让人为徐红，该公有住房系受让取得。落款处有普陀区房地产交易部门的盖章，时间为2008年4月7日。三、2008年4月3日，原告徐月秋出具收条一张，上面载明今收到徐红支付购买涉案房屋的房款220000元。四、就交易过程中相关材料上面原告徐月秋的签名真伪，原告向本院提出了笔迹鉴定，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具了《司法鉴定意见书》，结论为：1、被告提交的《转让合同》甲方签章处的“徐月秋”的签名、留存于普陀区不动产登记中心的三份《转让合同》甲方签章处“徐月秋”的签名，以及委托人为徐月秋、受托人为陆某某的《委托书》中“徐月秋”的签名倾向均是徐月秋本人的签名；2、《承诺书》中“徐月秋”的签名无法判断是否是其本人所写；3、留存于普陀区不动产登记中心的租赁户名为徐月秋的《上海市公有住房差价换房征询表》中“徐月秋”的签名、申请义务人为徐月秋的《上海市普陀区房地产交易中心收件收据》中“徐月秋”的签名不是徐月秋本人的签名。原被告双方对上述鉴定结论没有异议。原告为此支付文检费6000元、鉴定费14800元。五、2016年12月，本案原告提起(2016)沪0107民初26945号民事诉讼，其在该案中提出的诉讼请求与本案一致。在该案审理期间，原告以案件涉嫌刑事犯罪为由，请求法院将案件移送公安部门处理，之后，本院依法将上述案件移送至上海市公安局普陀分局，2017年9月，普陀分局以“经审查，现有材料并不能证明相关当事人有涉嫌诈骗的嫌疑，不符合刑事立案的规定”为由，将案件退回本院。同期，本案被告也于2017年7月向本院提起本案原告提起(2016)沪0107民初17643号民事诉讼，其在该案中提出的诉讼请求与本案中的反诉请求一致，基于上述两案存在关联性，被告撤回了该案起诉。六、双方同意水费、电费的金额由法院酌判，原告并表示向物业公司缴纳的物业费可由原告自行支付，撤回该项诉请，被告称已经交付了2016年的物业费，也愿意支付2017年的物业费，原告则称物业公司是在不知情的情况下收取了被告支付的物业费，在原告说明真相后，物业公司重新向原告收取，并通知被告取回所交的物业费，但被告未执行。本案审理中，围绕原告实际收取被告支付的多少款项的争议焦点，原告补充陈述如下：本人因需要贷款，经案外人张某介绍与被告徐红相识，在徐红声称要拿房子做抵押的要求下，本人签订了一些合同文本，但合同上的具体内容不清楚，同时，根据徐红的要求，本人出具了收到220000元的收条，但实际只从被告处拿到现金90000元，之后，本人又以现金的方式通过张某向被告归还了钱款，但被告曾经答应的还清钱款后即归还收条的承诺没有兑现。被告则陈述是通过中间人张某认识原告，在签订合同时当场以现金方式支付原告170000元，原告出具了收到170000元、220000元的两张收条，在被告将剩余的50000元也以现金方式通过中间人张某交给原告后，被告用170000元的收条向对方换回了220000元的收条。关于双方是否存在真实买卖房屋的意思表示的争议焦点，被告坚持辩称意见，原告则坚持诉称意见并补充证据如下：1、原告从普陀区不动产交易登记中心调取的《租用公房凭证》(编号杨四字52372号)，该证载明徐月秋为本市鞍山四村XXX号XXX室房屋承租人，迁入户口一人即徐月秋，发证日期为2007年12月5日。该证系被告向交易部门提交用以证明涉案房屋出卖方原告的退路房证明，以获得交易部门对涉案房屋的交易登记备案；2、原告从上海四平物业管理有限公司存档资料中调取的《租用公房凭证》(编号杨四字23531号)，该证载明案外人袁维平为本市鞍山四村XXX号XXX室房屋承租人，迁入户口一人即袁维平，发证日期为2002年4月25日。3、原告从上海四平物业管理有限公司存档资料中调取的《售后公房管理卡》、《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》等，证明鞍山四村XXX号XXX室房屋从2015年起被案外人买下产权，房屋产权被登记在案外人名下；4、从四平路派出所摘抄的户籍资料，证明在鞍山四村XXX号XXX室房屋中，从1993年到2016年，没有徐月秋户籍迁进或者迁出的记录。以上2-4证据证明被告徐红为涉案房屋的交易通过，伪造了原告的退路房证明，双方没有真实买卖房屋的意思表示。5、从上海市高级人民法院网下载的被执行人徐红及案外人陆某某的信息资料，证明两人涉及多起民间借贷纠纷、房屋买卖纠纷案件，其中包括以虚假公证、与他人串通、伪造他人签名等方式签署买卖合同、出卖他人房屋，侵害他人合法权益；6、在明知涉案房屋由原告居住的情况下，被告仍强行占有房屋。被告对上述证据的质证意见是证据与本案没有关联性。本案反诉查明的事实同本诉。以上事实有《转让合同》、收条、委托书、承诺书、《上海市公有住房差价换房征询表》、《上海市普陀区房地产交易中心收件收据》、《司法鉴定意见书》、《租用公房凭证》、当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。经审理，各方对事实存在较大争议，现围绕双方的本反诉的诉讼请求一并分析如下：1、《转让合同》的效力。审理中，双方对是否存在真实的买卖房屋的意思表示存有争议。一方面，虽然原告对双方签订《转让合同》的事实予以否认，但通过笔迹鉴定，被告提供的上述合同文本以及交易部门存档的合同文本上的“徐月秋”的签名倾向是本人所为，因此，至少可以判断出原告本人参与了部分交易环节，而其在诉讼过程中提出的受骗上当等事实也没有提供证据证明。但另一方面，虽然公安部门明确表示涉案房屋的买卖不符合刑事立案，但通过本院的开庭审理，本院注意到在整个交易过程中，确实存在诸多不合理之处，具体表现为：在被告向交易部门递交的审批材料中，存在虚假的材料，其中包括将徐月秋列为鞍山新村房屋租赁人的《租用公房凭证》，以及并非原告本人签名的、委托案外人陆某某处理涉案房屋转移登记的《委托书》等；同时，根据相关法律文书查明的事实，被告并非是第一次买卖房屋，但其在签订涉案房屋《转让合同》近六年的时间以后，才向原告主张交房的权利，该行为既与《转让合同》的约定不相符，也与正常房屋买卖过程中作为买方及时占有、使用、收益房屋的心理相悖，且尤其是在被告自述已经全额付清购房款的情况下，而其所称的多年没有向原告主张权利一是原告在交易过程中即下落不明，二是被告家属身体不好需要本人照顾均没有证据，根据上述分析，作为买受方的被告在主观上存在较大过错，不是善意取得房屋，因此，原告请求确认《转让合同》无效的诉讼请求符合法律规定，本院可以支持，《转让合同》不应当再继续履行。2、无效后果的处理。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于双方不同程度的参与，才引起本案诉讼，原告也存在一定的过错，故双方提出的本反诉请求应当结合各自的过错合理负担。对于本诉请求，基于合同无效，对原告提出的返还房屋的请求可以支持。关于原告提出的水电费，双方均同意本院酌定，本院结合案件情况，酌判被告向原告一次性结算水费300元、电费1800元。至于房屋对外出租的某某，可视为原告的损失，结合过错责任，本院酌定为每月1000元。对于反诉请求，基于合同无效，反诉原告要求反诉被告继续履行合同并承担违约责任的请求均不予支持，但反诉被告应当根据法律规定将所收的钱款返还反诉原告，因原告确认了220000元的收条的真实性，该证据本院可以采纳，反诉被告辩称只收到90000元没有证据证明，故其仍应当承担返还220000元及相应孳息的责任。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告徐月秋与被告徐红关于曹杨二村XXX号XXX室房屋的《上海市公有住房承租权转让合同》无效；二、被告徐红应于本判决生效之日起十日内返还原告徐月秋本市曹杨二村XXX号XXX室房屋；三、被告徐红应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告徐月秋水费人民币300元、电费人民币1800元；四、被告徐红应于本判决生效之日起十日内支付原告徐月秋租金损失(以每月人民币1000元计算，从2016年1月起算，至被告将房屋实际返还原告之日止)；五、反诉被告徐月秋应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐红购房款人民币220000元；六、反诉被告徐月秋应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐红购房款人民币220000元的利息(按照中国人民银行同期贷款利率，从2008年4月4日计算至实际返还之日止)；七、对反诉原告徐红的其余诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案文检费6000元、鉴定费14800元，由原告徐月秋承担人民币6240元，被告徐红承担人民币14560元。本案本诉受理费人民币4317元，减半收取，计人民币2158.5元，由原告承担人民币647.55元，被告承担人民币1510.95元。本案反诉受理费人民币4545.5元，由反诉原告承担3181.5元，反诉被告承担1364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王飞1二〇一八年五月三十一日书记员  沈 南附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。